贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初4695号原告：贵阳大兴物业管理有限公司（以下简称大兴物管公司），住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路**。法定代表人：孔恩庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗万，贵州云纳律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201510537596）。委托诉讼代理人：邰晓可，贵州云纳律师事务所实习律师，一般代理。被告：钟政美，女，xx年xx月xx日出生，土家族，贵州岑巩县人，贵航贵阳医院医生，现住贵州省贵阳市花溪区。被告：张英豪，男，xx年xx月xx日出生，土家族，贵州省岑巩县人，花溪区小河博源口腔经营者，现住贵州省贵阳市花溪区。原告贵阳大兴物业管理有限公司与被告钟政美、张英豪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大兴物管公司委托诉讼代理人罗万，被告钟政美、张英豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大兴物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费8,537.4元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与贵阳大兴房地产开发有限公司于2007年1月1日签订了《大兴星城前期物业管理服务合同》，合同约定原告为大兴星城小区提供物业服务，其中住宅：多层0.65元/㎡月、高层1.20元/㎡月、经营用房1.5元/㎡月、车库用房1元/㎡月。被告系大兴星城小区比华利19-2-3-5号房屋业主，上述房屋建筑面积为131.75㎡，属于多层住宅。于2014年1月1日起，被告无故停止支付物业费，截止2018年7月1日，欠费月数为44个月，每月金额158.1元，欠缴物业费共计8,537.4元。原告在合同签订后积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付物业管理费。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告钟政美、张英豪辩称，第一、被告和原告没有签订合同，双方没有权利义务关系；第二、大兴物业委员会的成立不合法，原告与其签订的物业合同也就不合法，对被告无效；第三、原告提供的物业服务极其不到位，对小区公共设施未进行维护及管理；第四、根据原告诉状载明的欠费月数为44个月，计算应为6,956.4元，与原告起诉不符；第五、截止原告起诉，被告未接收到过任何催收，已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：本案所涉物业服务系位于贵阳市××（××）××路××号的“大兴星城”小区。2007年1月1日，原告大兴物管公司作为受托方（乙方）与贵阳大兴房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订《大兴星城前期物业管理服务委托合同》，该合同约定：由原告对委托方开发的大兴星城住宅小区进行前期物业管理。委托管理期限为自二零零七年元月一日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理委托合同生效时至。管理服务费收费标准：多层住宅每月0.65元/㎡，高层住宅每月1.20元/㎡，营业用房每月1.50元/㎡，车库用房每月1.00元/㎡。支付费用时间：每次支付费用时间：支付时间段为3个月，每季度的首月10日内支付。双方在合同中对相关权利义务进行了约定。2009年5月12日，经贵阳市物价局核准，原告取得了《贵州省经营性服务收费许可证》，该证核准大兴星城小区“比华利”组团多层住宅物业服务费每月每平方米（建筑面积）按人民币0.65元收取，电梯住宅物业服务费每月每平方米（建筑面积）按人民币1.20元收取。被告钟政美、张英豪系大兴星城比华利B19栋2单元3楼5号的业主，于2010年10月23日入住，房屋建筑面积131.75平方米，每月物管费158.1元，被告一直支付至2013年12月30日。2016年8月1日，大兴星城业委会作为甲方与原告大兴物管公司作为乙方签订了《大兴星城物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对大兴星城商住小区住宅及商铺用房进行物业服务管理，乙方具有三级物业管理服务资质；乙方具体提供的物业服务管理包括：物业共用部位、共有设施（电梯、消防）的日常维修、养护、运行和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；物业规划红线内的配套设施（康体中心、游泳池、商业网点等商业性设施、以及健身设施、球场等非营利性公用设施）的维护养护和管理；规划红线与市政府及相邻界定设施的外联及处理；公共绿地的养护和管理；车辆停放的指挥、疏导和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维护养护、特邀服务或其他服务，服务内容和费用由双方另行商定；甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则，提出质价相符的管理运行成本，并选择物业服务费包干制收取物业服务费，多层住宅0.65元/月/㎡，高层住宅1.20元/月/㎡，办公楼1.50元/月/㎡，商业物业2元/月/㎡。乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；露天（道路）停车场属于全体业主共有的，露天车位使用人140元/辆/月；本合同期限自2016年8月1日起至2017年7月31日止，该合同还对双方其他的权利义务进行了约定。上述合同到期后，原告表示系因客观原因无法与业主委员会签订新的合同，但其至今仍在为小区提供物业服务，被告对此不持异议。原告向本院提交了《物管费欠费统计表》，载明被告从2014年开始未交物业费，截止2018年7月1日共欠54个月物业费8,537.4元，并表示诉状中的44个月是书写错误。被告认可从2014年起未交物业费，但表示系因原告未能完善的物业服务，并提交了照片及视频，证明小区内公共生活秩序紊乱，车辆停放混乱；黑车占用小区道路，阻碍交通；卖菜的小摊贩占用公共车道，阻碍消防通道。原告对其中的幼儿园旁有卖菜的照片予以认可，其他的不予认可。同时，被告还提交了一份《关于小区停车被损理赔协议》，内容为：“关于贵Ａ×××**在大兴星城小区停车被故意多次划伤（2013年12月、2014年2月、2014年3月8日）及贵Ａ×××**被撞（2014年8月4日）一事，根据物权法等相关规定，物业公司应承担相应损失，经多次与物管公司协商，物业公司同意减免捌2个月的停车费以此作为修车补偿损失”，该协议上注明：“同意二车共计八个月停车费，需补交邓军”字样，被告主张邓军系物管的经理，以此证明小区的监控设备损坏导致其车辆损失。原告表示该协议上未由公司盖章和签字，不予认可。另，原告提交了一份《起诉通知书》，证明其在2018年7月4日向被告发出了催交物业服务费的通知书，被告表示从未收到过任何催收通知。上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证、《大兴星城前期物业管理服务委托合同》、《贵州省经营性服务收费许可证》、《大兴星城物业服务合同》、《物管费欠费统计表》等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与大兴星城业委会签订的《大兴星城物业服务合同》，对原、被告双方及小区业主均具有约束力，当事人均应遵照履行。被告在庭审中提出在选举业主委员会时未在小区进行公布，业委会的成立不合法，据此否认业委会与原告所签的物业服务合同对己之效力。被告所针对的业委会成员选举是否公布等问题当属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的大兴物管公司，以此否认合同效力。大兴物管公司有理由相信大兴星城业委会系代表全体业主与其签订《大兴星城物业服务合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。现服务合同期限虽已届满，但原告现仍实际为该小区提供物业服务，故被告作为小区的业主，生活、居住在小区，其对小区的物业进行了使用，接受了原告提供的物业管理服务，应当依照该合同中的内容享有权利、承担义务。被告自2014年1月1日起未按照上述合同的约定向原告履行支付物业管理服务费用的义务，违反了合同的约定，应承担违约责任，原告大兴物管公司的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告作为物业管理公司，对小区共用部位、共用设施设备的运行及配套设施、公共绿地负有维护、管理的义务；对共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；车辆停放的指挥、疏导和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等均负有义务。本案中，被告提交了照片、视频等证据，能够证实原告在履行物业服务合同约定义务时，的确存在物业服务瑕疵情形。在对小区共用部位、共用设施设备的维护方面及共用部位和相关场地的整洁方面未做到积极、及时处理，在履行义务时存在“履行不完全”的情况。综上，原告作为物业服务企业，事实上提供了物业服务，被告作为业主也享受了原告提供的物业服务，被告理应向原告支付物业管理费。与此同时，原告虽履行了相关物业服务义务，但履行内容不完全符合物业服务合同的标准，存在“服务瑕疵”及“履行义务不完全”的现象，故对于原告的诉请，依据公平合理原则，综合考虑本案案情，本院酌情适当降低，按照被告应当支付的物业管理费金额的90%予以支持。另，关于被告辩称其从未收到催收通知，原告的诉请已经超过诉讼时效的主张。本院认为，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，其对于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间规定为三年。而对于该规定的溯及力，应理解为若权利人之权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。但按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》关于诉讼时效的规定应产生溯及力，不再适用《民法通则》的相关规定。对于案涉每月计算的物业费等继续性债权，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案案涉的损害事实发生在民法总则施行之前，原告系2017年10月1日之后起诉，故其权利保护范围应为2015年10月1日至其起诉之日。因此，对于原告的诉讼请求中，从2014年1月至2015年9月的物业管理费的部分诉求，本院不予支持；从2015年10月1日至2018年6月30日共33个月的物业管理费5,217.3元（158.1元/月×33个月）的诉求，以90%予以支持。即4,695.57元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告钟政美、张英豪于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳大兴物业管理有限公司自2015年10月1日起至2018年7月1日止的物业管理费人民币4,695.57元。二、驳回原告贵阳大兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告贵阳大兴物业管理有限公司负担人民币11.25元，被告钟政美、张英豪负担人民币13.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇一八年十月十五日书记员 艾金花