安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初8529号原告：魏芳，女，1989年4月10日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：吴峥，安徽江玮律师事务所（实习）律师；委托诉讼代理人：王晓宇，安徽江玮律师事务所律师。被告：魏春景，女，1989年3月1出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：胡昀，安徽同胜律师事务所律师。原告魏芳诉被告魏春景合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏芳的委托代理人吴峥、王晓宇，被告魏春景及其委托诉讼代理人胡昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏芳向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告魏芳诉被告魏春景于2017年12月30日签订的《店面转让协议书》无效;2、判令被告退还原告店铺转让费58500元、充值电费1000元，并支付利息（利息：①以56500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年12月31日起计算至款项全部退还之日止；②以2000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年12月27日起计算至款项全部退还之日止③以1000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年2月4日起计算至款项全部退还之日止）;3、判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年12月26日，原告与被告协商店铺转让事宜，同日原告通过爱人李峰支付宝转账交付被告定金2000元。2017年12月30日，原告与被告签订《店面转让协议书》。协议约定：被告（甲方）将自己位于合肥市宁国路礨街三期AS1980街区D栋12号店铺转让给原告（乙方）使用，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。原告在合同签订当日向被告支付转让费56500元，该费用包括原告在2018年9月30日之前的房租：被告的门头交由原告免费使用至2018年9月30日；协议约定原、被告其他权利与义务。签约之日，原告通过爱人李峰支付宝转账支付被告店铺转让费56500元。被告交付店铺后，原告依约使用店铺。2018年6月11日，合肥礨街文化旅游发展有限公司对原告承租的店铺进行上锁，后经原告获悉，因被告违约转租，最终导致原告承租的案涉店铺被封铺。原告认为，被告未经出租人同意违约转租案涉店铺，最终导致原告承租的店铺被收回，致使合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，且严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律及规定向贵院提起诉讼，望贵院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求。被告魏春景辩称：原、被告签订的《店面转让协议书》合法有效，双方应当按照协议书内容履行各自义务。涉案商铺被收回系原告自身存在违约行为导致，被告不存在违约行为，故应由原告自己承担相应责任。请求法院依法驳回原告诉请。本案中，原、被告于2017年12月30日，经过充分协商签订《店面转让协议书》。双方签订合同时，原告就知道该店铺系被告魏春景从涉案店铺的第一手承租人梁舒娅处转让而来，原告明知道街区不允许私下转租店铺，仍然与被告签订了转让协议书。被告在转让该店铺时，也再三强调街区不允许私下转租，转租后经营内容不能随意更改。为此，原告与被告在《店面转让协议书》第二条特别明确约定“乙方经营内容为花艺及美容形象设计培训等相关培训业务，如乙方后期更改经营内容，应书面知会甲方并取得书面同意，否则甲方有权利收回店铺经营权”。而本案中原告魏芳在接手该店铺后，又将该店铺再次转让给涉案店铺的第四手承租人程雪。程雪在接手该店铺后对店铺进行了改造，并且随意变更了经营内容从事美容针剂等项目进行经营，导致不符合街区的店铺要求，合肥礨街文化旅游发展有限公司发现这一不合规情况后即收回了店铺，涉案店铺被封铺的直接原因在于原告魏芳转让的第四手承租人程雪未按照要求改造店铺并随意变更经营内容导致不符合街区要求而被收回涉案店铺，并不是因为被告的原因而造成。被告仅是涉案商铺的第二手承租人，根据与第一手承租人的转让协议依法转让店铺给原告，原被告之间的权利义务应遵循双方签订的转让协议书。故本案中原告因自身存在违约行为，导致店铺被收回，其合同目的无法实现是因为原告自身的违约行为导致，责任不在于被告，被告本身并没有任何过错，对此不应当承担责任。本案合同签订时间为2017年12月30日，转让费为56500元，其中包含了原告2018年9月30日之前的房租其他费用由原告承担。本案涉案店铺被收回的时间在2018年6月11日，在此之前，原告已经从2017年12月30日实际使用至2018年6月11日，房租和电费已实际发生并支付给第三方，不应当在本案中进行计算。综上，被告本着还原事实真相的目的，请求法院依法查明案件事实，维护答辨人的合法权益。经审理查明：2018年12月30日，被告魏春景（甲方）与原告魏芳（乙方）签订《店面转让协议书》一份，约定：甲方同意将自己位于合肥市宁国路礨街三期AS1980街区D栋12号店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，乙方经营内容为花艺及美容形象设计培训业务，如乙方后期更改经营内容，应书面知会甲方并取得书面同意，否则甲方有权利收回店铺经营权。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交给租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等全部归乙方。乙方可自行装修，但涉及外部形象需上报街区批复，前期由甲方代为申报，后期办理过精矿更新后由乙方自行联络。乙方在合同签订当日向甲方支付转让费56500元。延期不支付费用，则此合同作废，费用包括乙方在2018年9月30日之前的房租，其他费用由乙方自行承担。甲方的门头交由乙方免费使用至2018年9月30日等内容。双方在协议下方签名确认。上述协议签订后，2017年12月26日，原告魏芳通过李峰支付宝转账支付被告魏春景定金2000元；2017年12月30日，原原告魏芳通过李峰支付宝转账支付被告魏春景30000元；同日原告魏芳通过支付宝转账支付被告魏春景26500元。2018年2月3日，原告支付给合肥礨街文化旅游发展有限公司水电费1000元。2018年5月24日，原告魏芳将上述店铺转让给案外人程雪，业主方合肥礨街文化旅游发展有限公司知晓上述店铺存在私下转租的情形后，于2018年6月11日强行收取上述店铺。原告向被告追要所交纳的款项无果，故引起本案诉讼。上述事实，由原告提供的《店面转让协议书》、支付宝转账记录、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。由此可见，房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同无效。本案房屋业主方合肥礨街文化旅游发展有限公司在知晓上述店铺存在私下转租的情形后，于2018年6月11日强行收取上述店铺，导致原告魏芳与被告魏春景签订《店面转让协议书》无效。原告魏芳与被告魏春景在签订《店面转让协议书》时，原告魏芳知晓魏春景不是房屋所有权人，被告魏春景知道系从他人处转租，双方对涉案房屋不能转租均知情，对《店面转让协议书》的无效后果，双方均存在一定的过错，均应承担相应的过错责任。依《店面转让协议书》约定，原告魏芳支付被告魏春景转让费56000元包括店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修以及2018年9月30日之前的房租等。由于合同期限为9个月，原告魏芳已使用6个月11天，还有2个月19天合同全部到期，结合双方的过错及合同实际履行情况，本院酌情确定转让费被告魏春景退还16500元。对签订合同前交付的定金2000元，由于双方合同已签订，合同中未涉及到此款项，被告应将此款返还给原告。原告交付给合肥礨街文化旅游发展有限公司水电费系其经营期间实际发生的费用，原告无权要求被告退还。原告要求被告退还此款项的证据不足，本院不予支持。故此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告魏春景于本判决生效之日起十日内退还原告魏芳各项费用共计人民币18500元；二、驳回原告魏芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1288元，减半收取644元，原告魏芳负担444元，被告魏春景负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杨天柱二〇一八年十月九日书记员  黄亚玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。