广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初2227号原告：清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。住所地：清远市清新区太和镇中山路**。法定代表人：廖焯华。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。被告：江志文，男，汉族，1989年4月15日出生，住清远市清新区龙颈镇立坑村委会石咀铺村**，现住清远市清新区，原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司诉被告江志文物业服务合同纠纷一案,本院2018年7月12日受理后，由审判员韩雯依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司的委托代理人成惠雄、周杰、被告江志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费2327.78元；2、判令被告向原告缴纳梯灯费72.5元和电梯电费122.45元；3、判令被告向原告缴纳其他分摊费用49.56元；4、判令被告向原告缴纳滞纳金1075.59元；上述费用合计3647.88元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月26日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供物业管理服务，被告所购房屋类型为高层住宅，合同第四条第二条约定：“高层住宅第一年的收费标准按建筑面积每月每平方米1元”。合同签订后，原告按照合同约定履行相关的义务，为被告提供了完善的物业服务，但被告却自2017年5月起，无故拖欠2017年5月至2018年6月14日共14个月的物业管理费，合计2327.78元。依照《物业管理服务协议》第四条的约定：“物业服务费不含公摊的水、电费以及政府规定房屋共用部位、共用设备设施大中修、更新、改造的费用。各栋公共排水、排污、公共维护设施等费用由各栋各梯各户分摊，二次供水、电梯电费由业主共同分摊（梯灯的电费按5元/月/户计收，公摊的水费、电梯电费按政府物业部门公布的分摊方式进行分摊）；第九条第三款约定：“乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金”。被告拖欠的梯灯费为72.5元，电梯电费122.45元，其他分摊费用49.56元，滞纳金1075.59元，上述费用合计3647.88元。被告长期拖欠物业管理费的行为已违反了双方签订的《物业管理服务协议》第四条、第九条的约定。原告为维护自身合法权益，现依照《民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。原告提交的证据：1、营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；2、居民身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；3、房地产权证书，拟证明被告是骏豪城D栋1梯402房的房地产权属人；4、物业管理服务协议，拟证明原、被告之间的物业管理服务协议关系；5、收费备案表，拟证明收费标准的提价经过了三分之二以上业主的同意。被告江志文辩称：对欠物业服务费无异议，不知道原告主张的梯灯费和电梯电费、滞纳金如何计算，认为滞纳金过高，希望法院调整。被告江志文未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告江志文于2016年向案外人购买位于清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城D幢1梯402房，涉案房屋房产证登记的建筑面积为165.94平方米。2016年9月26日，原告与被告江志文签订《骏豪城物业管理服务协议》，约定物业管理服务费的收费标准为高层住宅第一年按每月每建筑平方米1元收取，以后的标准由业主与物业公司协定，每月5日前交纳，梯灯的电费按5元/月/户收取，公摊的水费、电梯电费按政府物价部门公布的分摊方式进行分摊。协议还约定原告提供的服务质量包括保证楼宇外观整洁、各栋楼宇有明显标志；保证设备正常进行、无事故隐患，保养、检修制度完备、安排在设备发生故障时及时修复，并通知相关业主、定期巡查设备运行情况；垃圾定期清运、每年定期清洗生活水池不少于两次、定期清理化粪池、定期清理疏通沙井及排水管；按照绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、除虫等养护工作；指挥引导园区内车辆按章有序行驶、停放；建立义务消防队伍、发现火灾隐患及时上报处理、房屋共用部位、共用设施小修及时维修率达到95%和共用设施的急修应及时处理并做好相关记录存档等，合同还约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每天3‰交纳滞纳金。被告江志文当庭确认于2016年9月收楼。原告诉称被告江志文从2017年5月起至2018年6月14日未向原告交纳物业服务费，原告经催收未果，引发本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否违约；二、原告主张的各项费用如何计付。一、关于原、被告是否违约的问题。原告与被告签订《骏豪城物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，且原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。二、关于原告主张的各项费用如何计算的问题。1、物业服务费，被告从2017年5月起至2018年6月未支付物业服务费，共欠物业服务费2323.16元（1元/月/平方米×165.94平方米×14个月），原告主张2327.78元物业服务费，对超出部分不予支持。2、梯灯费，由于原、被告《骏豪城物业管理服务协议》约定梯灯费按5元/月/户收取，被告应支付的梯灯费为70元（5元/月×14个月），原告主张72.5元梯灯费，对超出部分不予支持。3、电梯电费，原告未提交证据证实其代为交纳了电梯电费及电梯电费的收费依据，且未在《骏豪城物业管理服务协议》中约定电梯电费的收费标准，应由其自行承担举证不能的法律后果，本院对此费用不予支持。4、其他分摊费用，原告未提供证据证实其他分摊费用的计算依据及对公摊费用公示的情况，本院对此费用不予支持。5、违约金，《骏豪城物业管理服务协议》第九条第四点约定：“乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告江志文抗辩称原告要求的滞纳金过高，请求法院调整。本院认为，由于被告未依约支付物业服务费，原告要求被告支付滞纳金（违约金）符合合同约定，但约定的违约金过高，因原告未举证证明其因被告违约造成其实际损失，违约金应从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条、第二百八十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告江志文应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费2323.16元、梯灯费70元及违约金（违约金以165.94元为基数，从2017年6月5日起每月递增165.94元至2018年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；二、驳回原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告江志文负担。此款原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告江志文在履行上述判决时迳付给原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  韩雯二〇一八年十月八日书记员  丘芮附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。六、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：(一)买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷;(二)身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷;(三)责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷;(四)供用水、电、气、热力合同纠纷;(五)银行卡纠纷;(六)劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷;(七)劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷;(八)物业、电信等服务合同纠纷;(九)其他金钱给付纠纷。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。七、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。