山东省滨州市沾化区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1603民初599号 原告：滨州市沾化区大高镇人民政府，住所地滨州市沾化区。 法定代表人：李建青，职务镇长。 委托诉讼代理人：耿海滢、李思莹，山东民杰律师事务所。 被告：海若通用航空股份有限公司，住所地滨州市沾化区。 法定代表人：陈茂森，职务董事长。 委托诉讼代理人：杨卫华、苗士平（实习），山东兵圣律师事务所。 原告（反诉被告）滨州市沾化区大高镇人民政府（以下简称大高镇政府）与被告（反诉原告）海若通用股份有限公司（以下简称海若公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人耿海滢、被告委托诉讼代理人杨卫华、苗士华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大高镇政府向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告支付原告土地租赁费391015元，并按照同期人民银行贷款利率支付利息；2.诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：1.解除原被告于2014年10月17日签订的《土地租赁协议书》；2.被告返还涉案二期项目用地192.5亩；3.被告向原告支付土地租赁费310851元（自2015年1月18日起至起诉之日即2018年3月21日），并按照同期人民银行贷款利率支付利息；4.被告自2018年3月22日起至二期项目用地192.5亩实际返还之日止，按500元/亩/元的标准向原告支付土地占用费；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月17日，原被告签订《土地租赁协议书》，约定被告租赁原告航空产业园内233.7亩项目用地，其中，一期项目用地24.67亩，二期项目用地209.03亩（包含付家河道面积16.5亩）租赁期限15年，一期项目用地（24.67亩）自2011年11月17日至3029年11月16日，二期项目用地（192.5亩）从2014年1月17日至2029年1月16日，土地租赁费500元/亩/年，支付方式为从2015年1月底前预付下一年度土地使用费108600元，以此类推。协议签订后，被告及时支付了土地租赁费135326元，但2015年至2018年度的租赁费没有按时支付。经原告多次催要被告拖欠至今被告长期不支付租金构成根本违约，原告有权解除合同。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告海若公司辩称，1.原告出租土地不符合法律规定，据了解，涉案土地为集体所有，集体土地出租应该由村民民主同意，以出租方式进行出租流转，应当签订土地流转合同，乡镇政府见证；2.根据协议，原告一直未提供详细地界资料以及具有法律效力的土地证明及规划，我们多次和原告商议，其均未提供，致使我们一直无法利用该土地。500元一亩价格过高。因为我们签订的是附生效条件的合同，我方认为该协议未生效或者无效。所以原告向我方主张租赁费无法律依据。 反诉原告海若公司向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉原被告于2014年10月17日签订的《土地租赁协议书》二期项目用地租赁条款无效；2.诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告增加诉讼请求为：1.判令反诉被告返还已经缴纳的二期租赁费96250元，赔偿反诉原告土方平整费45000元，围挡安装费13302.54元；2.反诉被告自起诉之日至实际支付之日向反诉原告按人民银行同期贷款利率支付利息。事实与理由：反诉原被告于2014年10月17日签订了《土地租赁协议书》，反诉被告将二期项目用地192.5亩出租给反诉原告，租赁费500元/亩，期限自2014年1月17日至2029年1月16日。协议签订后，反诉原告按照约定支付了135326元租金。根据我国土地管理法、农村土地承包法规定农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，报乡镇人民政府批准。双方签订的协议书出租的二期土地未经村集体同意，违反了民主议定程序这一法律强制性规定，因此该协议书二期租赁土地条款无效。我方认为：反诉被告在本诉中要求判决履行协议给付租金之诉，给付义务的产生系基于协议法律关系产生，只有确认了法律关系有效才能判断给付义务的合法性，协议效力属于先决事项，判决履行协议必须以协议有效为前提。基于上述事实，反诉原告为了维护自身权益，提起反诉，恳请查清事实，支持反诉原告反诉请求。 本院经审理查明以下事实：2014年10月17日，原告滨州市沾化区大高镇人民政府（原沾化县大高镇人民政府）与被告海若通用航空股份有限公司（原山东海若通用航空有限公司）签订土地租赁协议书：被告为了建设办公楼、教学楼、实训楼、飞行训练馆、教工公寓及附属设施等，向原告租赁土地，1.原告向被告提供233.7亩土地使用，其中一期项目用地24.67亩，二期项目用地209.03亩，其中包括付家河河道面积16.5亩。该宗土地位于钻石路以西云霄六路以北，具体以国土部门办证实际勘测为准。2.期限为15年，一期用地自2011年11月17日至2029年11月16日，二期用地自2014年1月17日至2029年1月16日。3.租金为500元/亩/年，2014年1月17日前每年支付12335元，2014年1月17日之后每年支付108600元。4.协议签订后五日内支付2015年1月17日前的租金135326元，以后，2015年1月底前预付下一年度租金108600元，以此类推。5.甲方须向乙方提供详实的地界资料和具有法律效力的土地证明手续；乙方需按时足额向甲方支付租金；该宗土地全部办理完土地出让手续时，协议废止；该宗土地部分办理完土地出让手续时，相应核减交纳租金的土地面积。2014年10月23日，被告向原告交纳租金135326元（其中24.67亩2年零2个月的租金26726元、217.2亩本年度租金108600元）。合同签订前，原告已经将土地交付给了被告，被告也根据约定的用途进行了占有使用。2015年1月18日之后的租金被告至今尚未交纳。 本院认为，关于合同的效力问题。首先，根据合同约定，该合同自双方签字盖章后生效，原被告均在合同书上加盖了单位公章，并由法定代表人或者其代理人员签字，故合同已经生效。被告以合同约定原告须向被告提供详实的地界资料和具有法律效力的土地证明手续为由主张该合同系附生效条件的合同，进而以此为由主张合同无效或者未生效，本院认为，向被告提供详实的地界资料和具有法律效力的土地证明手续是原告的一项重要合同义务，但是双方并未将其作为合同的生效要件，故被告的意见不予采纳；其次，被告主张涉案土地系集体所有而非原告所有，原告无权出租，本院认为，被告未能举证证明该土地系案外人所有，诉讼中也没有其他主体就原告的主体地位提出异议，因此被告的该项主张没有依据，其以此主张合同无效的理由不能成立。综上，原被告之间签订的合同合法有效。 按时足额交纳租金时被告的主要合同义务，被告自2014年10月23日交纳了租金135326元以后，至今四年的时间里再未交纳租金，严重违反了合同约定，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”规定，原告可以解除合同，现原告起诉要求解除合同，符合法律规定，应予支持。鉴于一期项目用地已经办理了土地使用权登记，根据合同约定，该部分土地不应再交纳租金，该部分合同内容已经履行完毕，不属于合同解除的范围，本院仅对违约的二期项目用地的合同相关条款予以解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还拖欠租金的二期项目用地，并要求被告按照合同约定的数额支付所欠租金及逾期利息损失，符合法律规定，应予支持。一期项目用地已经办理土地使用权登记，原告未能举证证明办理登记的具体时间，故该部分土地的租金计算截止时间无法确定，故原告要求被告支付该部分土地的租金不予支持。二期用地2015年1月17日前的租金已经交纳，原告要求被告支付二期用地自2015年1月18日至起诉之日即2018年3月21日的租金予以支持，数额为304791.67元（500元/亩/年×192.5亩÷12个月×38个月），其利息损失自每期逾期之日按照银行同期同类贷款利率计算。2018年4月份至返还之日的占用费按照合同约定的500元/亩/年计算。 关于反诉原告的反诉请求。承上所述，本院认为该合同合法有效，故反诉原告主张涉案合同无效不予支持。虽然合同约定反诉被告须向反诉原告提供详实的地界资料和具有法律效力的土地证明手续，但是并未约定办理该事项的具体时间，合同也尚未到期，不能认定反诉被告违约，同样也没有约定反诉被告如违反该项义务应该承担什么样的违约责任。虽然反诉被告还没有履行该项义务，但是反诉原告并没有证据证明影响了其对土地的占有使用进而不能实现合同目的。反诉原告不能以自己不履行到期义务来对抗反诉被告未履行其未到期义务。反诉原告返还土地是由于自身违约行为导致的，因此反诉原告要求反诉被告返还已付租金，赔偿土方整平费、围挡安装费以及利息没有依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）滨州市沾化区大高镇人民政府与被告（反诉原告）海若通用航空股份有限公司于2014年10月17日签订的《土地租赁协议书》中有关二期项目用地的条款； 二、被告于本判决生效后十日内向原告返还合同中的二期项目用地； 三、被告于本判决生效后十日内向原告支付2018年3月份之前所欠的租金304791.67元，并赔偿逾期利息损失（其中96250元自2015年2月1日、96250元自2016年2月1日起、96250元自2017年2月1日起、16041.67元自2018年2月1日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）； 四、被告按照500元/亩/年向原告支付192.5亩的二期项目用地自2018年4月份至实际返还之日的土地占用费； 五、驳回原告的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告的反诉请求。 如未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7165元，由原告滨州市沾化区大高镇人民政府1290元，由被告海若航空股份有限公司负担5875元。反诉案件受理费1696元，由反诉原告海若航空股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  孙民超 人民陪审员  付雪亭 人民陪审员  张云礼 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  赵艳婕