广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初13422号原告（反诉被告）：王刚（别名王岗），男，汉族，1976年2月13日出生，身份证住址重庆市奉节县，身份证住址：。委托诉讼代理人：万里，广东旭晨律师事务所律师，执业证号：14403200510513734。委托诉讼代理人：胡波，广东旭晨律师事务所律师，执业证号：14403201810850286。被告（反诉原告）：林伟强，男，汉族，1963年11月5日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告（反诉原告）：雍小会，女，汉族，1972年8月29日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，两被告共同委托诉讼代理人：高加攀，广东安国（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201610306241。两被告共同委托诉讼代理人：全昌思军，广东闻天律师事务所律师，执业证号：14403201710966672。被告：深圳市水务（集团）有限公司，住所地深圳市福田区深南中路万德大厦**，统一社会信用代码：914403001921755419。法定代表人：胡嘉东，董事长。委托诉讼代理人：刘子晏，系该公司员工。委托诉讼代理人：严俊，系该公司员工。原告与三被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万里，被告林伟强、雍小会的共同委托诉讼代理人高加攀，被告深圳市水务（集团）有限公司的委托诉讼代理人刘子晏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1、依法确认原告与被告林伟强、雍小会于2007年12月19日签订的《房屋买卖合同》有效；2、原告和被告林伟强、雍小会继续履行合同；3、被告林伟强、雍小会及被告深圳市水务（集团）有限公司在30日内办理位于深圳市罗湖区延芳路罗芳污水处理厂宿舍甲栋202房的全成本微利房不动产登记证书（非商品房）；4、被告林伟强、雍小会在办理完全成本微利房不动产登记证书（非商品房）后30日内办理涉案房产的商品房不动产登记证书；5、被告林伟强、雍小会在办理完毕涉案房产的商品房不动产登记证书后三日内将该房屋之产权过户给原告；6、三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年4月27日，被告林伟强、雍小会与被告深圳市水务（集团）有限公司签订《深圳市安居房买卖合同》，被告深圳市水务（集团）有限公司将位于深圳市罗湖区延芳路罗芳污水处理厂宿舍甲栋202全成本微利房出售给被告林伟强、雍小会，共计价款人民币98647.15元。2004年3月31日，被告林伟强、雍小会向被告深圳市水务（集团）有限公司支付房款人民币23097元；2004年6月23日，被告林伟强、雍小会通过银行贷款的方式向被告深圳市水务（集团）有限公司支付房屋尾款人民币75000元。2007年12月19日，原告与被告林伟强、雍小会签订《房屋买卖合同》，被告林伟强、雍小会将前述房产以人民币28万元的价格转让给原告，同时约定该房屋在自来水公司可以办理房产证时，被告林伟强、雍小会有义务为原告办理此房屋的房产证，并转户给原告。签订该协议后，原告将全部购房款人民币28万元支付给被告林伟强、雍小会，被告林伟强、雍小会收到全部购房款后将房产交付给原告使用至今。2017年初，原告知悉涉案房产可以办理不动产登记证书等相关证件后，多次与被告林伟强、雍小会联系要求其配合办理房产相关证件，均被被告林伟强、雍小会予以拒绝。被告林伟强、雍小会针对本诉共同答辩称，第一，2007年12月19日签订的《房屋买卖合同》其效力存在瑕疵。根据房地产管理法第38条规定，未依法领取权属证书的房地产，不得转让，且该房屋属于安居性质，不允许直接进行流通，该合同是无效合同，因此，原告的第二至五项诉讼请求没有依据。第二，在具备办理权属证书的情况下，被告林伟强、雍小会与原告于2018年重新签订了附加协议，该协议明确由原告补偿被告林伟强、雍小会人民币50万元，但原告没有进行支付，因此被告林伟强、雍小会没有办理相关房屋权属事项。被告深圳市水务（集团）有限公司针对本诉答辩称，第一，答辩人与原告不存在合同关系，对其不负有义务，原告提交的证据无法证明答辩人与其存在合同关系。第二，即使原告与被告林伟强、雍小会的合同真实有效，原告也无权要求答辩人办理权属证书。根据不动产登记暂行条例第七条规定“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，第十四条规定“因买卖等申请不动产登记的，应由当事人双方共同申请”，被告林伟强、雍小会若有意办理不动产登记，答辩人仅可依申请履行协助义务。因此，原告的第三项和第六项诉讼请求答辩人不予认可。被告林伟强、雍小会向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付补偿费人民币50万元；2、原告承担本案诉讼费。事实与理由：2007年12月10日，原告与被告林伟强、雍小会签订房屋买卖合同，约定原告向被告林伟强、雍小会购买位于广东省深圳市罗湖区延芳路深圳水务集团职工宿舍甲栋202房屋，当时被告林伟强、雍小会并未取得涉案房产的全部产权。2018年5月15日，原告与被告林伟强、雍小会因涉案房产可以办理过户，因此达成补充协议，补充协议约定原告同意向被告林伟强、雍小会支付人民币50万元的补偿费，但协议签订之后，原告却并未向被告林伟强、雍小会支付上述费用。原告针对反诉答辩称，原告得知涉案房产可以办理房产证时，积极与被告林伟强、雍小会联系，要求其配合办理相关不动产登记证书，但是，被告林伟强、雍小会提出要求原告对其进行补偿，当时虽然口头达成由原告补偿被告林伟强、雍小会人民币50万元的方案，由于被告林伟强不同意，没有在补偿协议上签名，双方没有达成该补偿协议，导致本案诉讼发生。既然没有达成书面协议，被告林伟强、雍小会反诉主张原告按照该口头协议的内容向其支付人民币50万元补偿款，不符合法律规定，请求法院依法驳回被告林伟强、雍小会的反诉请求。被告深圳市水务（集团）有限公司未针对反诉发表意见。经审理查明，2004年4月27日，被告林伟强、雍小会（买方）与被告深圳市水务（集团）有限公司（卖方）签订《深圳市安居房买卖合同》，约定被告深圳市水务（集团）有限公司将位于深圳市罗湖区延芳路罗芳污水处理厂宿舍甲栋202全成本微利房出售给被告林伟强、雍小会，共计价款人民币98647.15元。2004年3月31日，被告林伟强、雍小会向被告深圳市水务（集团）有限公司支付房款人民币23097元；2004年6月23日，被告林伟强、雍小会通过银行贷款的方式向被告深圳市水务（集团）有限公司支付房屋尾款人民币75000元。2007年12月19日，原告（买方）与被告林伟强、雍小会（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定被告林伟强、雍小会将涉案房产以人民币28万元的价格出售给原告，并约定该房屋在自来水公司可以办理房产证时，被告林伟强、雍小会有义务为原告办理此房屋的房产证，并转户给原告，费用由买方负责。签订该合同后，原告按合同约定将全部购房款人民币28万元支付给被告林伟强、雍小会，被告林伟强、雍小会收到全部购房款后将涉案房产交付给原告使用至今。另查，被告林伟强、雍小会向本院提交一份《房屋买卖合同（附加协议）》的复印件。该附加协议落款处有原告、被告雍小会及两位见证人的签字，但没有被告林伟强的签字。附加协议载明：原告同意支付被告林伟强、雍小会一次性补偿人民币50万元作为房屋过户补偿费用，被告林伟强、雍小会同意将全部房屋所有权过户给原告，在办理房屋过户手续过程中，被告林伟强、雍小会不得以任何理由再向原告索取任何补偿费用；原告需在双方签定本协议后三个工作日之内将补偿费用分别支付给被告林伟强人民币380000元、被告雍小会人民币100000元和中介人员王宗全的妻子杨彩琼人民币20000元；被告林伟强、雍小会应于本合同签订之后与深圳市水务（集团）公司协调，将上述房地产过户给原告，并将办理好的房地产所有的权利证书交给原告，本房屋过户所产生的相关税费原告按法律规定承担；本合同所约定的房屋产权转移和过户等所有手续的办理，均由被告林伟强、雍小会负责；本合同自当事人签字之日起生效。原告在庭审中陈述，当时确实签订过类似的附加协议，但因被告林伟强不签字而撕毁了原件，无法确认前述附加协议复印件是否系当时的协议。被告林伟强在庭审中陈述，当时系被告雍小会作为代表签字的，现本人同意该附加协议的内容，故提起反诉请求原告支付补偿费人民币50万元。又查，案件审理过程中，本院向深圳市住房保障署发函调查涉案房产的房产性质、权利登记及办证程序等情况。深圳市住房保障署于2018年9月11日向本院函复如下：一、经核查我市政策性住房管理信息系统及实物档案，2003年12月，林伟强、雍小会以全成本微利房价向深圳市水务集团有限公司购买了罗湖区罗芳污水厂宿舍甲栋202房（以下简称“涉案房产”）。经审核批准，林伟强、雍小会已取得了涉案房产的房改批复。二、根据不动产登记部门记载信息，涉案房产未办理不动产权证（非市场商品房）。涉案房产权利人林伟强、雍小会可持房改批复及其他个人资料向市不动产登记部门申请办理该二人名下的不动产权证（非市场商品房）。关于办证流程及手续，本院可向市不动产登记部门函询。三、涉案房产在办理不动产权证（非市场商品房）后，如需换领不动产权证（市场商品房），可按以下流程办理：（一）由林伟强、雍小会本人持个人及购房相关资料，向我署申请办理涉案房产的取得全部产权手续，经审核合格，给予出具同意取得安居房全部产权批复；（二）由林伟强、雍小会本人持同意取得安居房全部产权批复、个人资料及购房资料等前往深圳市不动产登记中心换领不动产权证（市场商品房）；（三）涉案房产转为市场商品房后，其产权转移可按照《深圳经济特区房地产登记条例》办理。再查，2018年8月28日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，称2018年8月27日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议的焦点有三：一是原告与被告林伟强、雍小会签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二是假如合法有效，该合同能否继续履行；三是在继续履行合同的情况下，原告是否应支付被告补偿费人民币50万元。关于第一个焦点，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定属于管理性强制性规定，且相关法律、法规也未禁止涉案全成本微利房的买卖，故可认定涉案《房屋买卖合同》为合法有效的合同。关于第二个焦点，原告已向被告林伟强、雍小会支付全部购房款，并实际占有使用涉案房产，但涉案房产所有权尚未转移登记至原告名下。根据深圳市住房保障署出具的复函内容，涉案房产现可以申请办理不动产权证（非市场商品房）和取得全部产权并换领不动产权证（市场商品房），故涉案《房屋买卖合同》可以继续履行。关于第三个焦点，《房屋买卖合同（附加协议）》载明“本合同自当事人签字之日起生效”，该份协议复印件未有被告林伟强的签字，应视为未成立的合同，对双方不具有法律约束力。退一步讲，即使被告林伟强事后追认同意该份协议的内容，但原告提起本案诉讼的行为表明其已撤回原先与被告林伟强、雍小会私下协商履行涉案《房屋买卖合同》并给予补偿费人民币50万元的意思表示，即双方最终仍未达成按该份协议内容履行涉案《房屋买卖合同》的合意，故被告林伟强、雍小会无权要求原告支付补偿费人民币50万元。综上，原告要求被告林伟强、雍小会办理涉案房产的全成本微利房不动产权证（非市场商品房）及不动产权证（市场商品房），并将涉案房产过户登记至原告名下理由成立，本院予以支持。因涉案《房屋买卖合同》约定原告负担涉案房产的办证及过户费用，故前述办证及过户过程中的相关费用均应由原告承担。被告深圳市水务（集团）有限公司非涉案《房屋买卖合同》的当事人，原告要求其履行办理涉案房产的全成本微利房不动产权证（非市场商品房），没有合同和法律依据，本院予以驳回。被告林伟强、雍小会要求原告支付补偿费人民币50万元缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王刚与被告林伟强、雍小会于2007年12月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、确认原告王刚与被告林伟强、雍小会于2007年12月19日签订的《房屋买卖合同》继续履行。三、被告林伟强、雍小会应于本判决生效之日起三十日内就深圳市罗湖区罗芳污水厂宿舍甲栋202房办理全成本微利房不动产权证（非市场商品房）相关手续（相关费用由原告王刚承担）。四、被告林伟强、雍小会应在办理完全成本微利房不动产权证（非市场商品房）相关手续后三十日内就深圳市罗湖区罗芳污水厂宿舍甲栋202房办理变更为市场商品房相关手续（相关费用由原告王刚承担）。五、被告林伟强、雍小会在深圳市罗湖区罗芳污水厂宿舍甲栋202房变更为市场商品房后三十日内转移登记至原告王刚名下，办理产权转移登记手续的相关税费由原告王刚承担。六、驳回原告王刚的其他本诉请求。七、驳回被告林伟强、雍小会的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件本诉受理费人民币5500元，反诉受理费人民币4400元，均由被告林伟强、雍小会共同负担。原告已预交的本诉受理费人民币5500元，由本院予以退回。被告林伟强、雍小会应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳人民币5500元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈贵生人民陪审员  谢伟波人民陪审员  颜 静二〇一八年十月二十四日书 记 员  杨纯纯