北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初2163号原告：徐永红，女，1951年6月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：吴世和，男，1978年11月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告委托诉讼代理人：韩卫丽，北京华标律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：漆小晖，北京华标律师事务所律师。被告：徐兆杰，女，1979年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：徐兆喜，男，1977年2月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：李凤先，女，1953年4月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。徐兆杰、徐兆喜、李凤先委托诉讼代理人：崔春辉，北京市安理律师事务所律师。被告：徐旺芳，女，1968年8月16日出生，汉族，住河北省。被告：徐志祥，男，1953年10月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：徐礼祥，男，1944年10月4日出生，汉族，住河北省。被告：徐智祥，女，1946年2月19日出生，汉族，住海淀区。原告徐永红、原告吴世和（以下统称二原告，分别称姓名）与被告李凤先（以下简称姓名）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依李凤先申请追加徐兆杰、徐兆喜、徐旺芳、徐志祥、徐智祥、徐礼祥（以下分别称姓名）为共同被告，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人韩卫丽、徐兆杰、徐兆喜、徐旺芳以及李凤先、徐兆杰、徐兆喜的共同委托诉讼代理人崔春辉到庭参加了诉讼。徐志祥、徐智祥、徐礼祥经本院的合法传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、确认徐永红、吴X与李凤先、徐英祥之间的房屋买卖合同无效，要求李凤先、徐兆杰、徐兆喜将位于北京市朝阳区金盏乡金盏东村XX号院房屋腾空并交还二原告；2、要求李凤先支付自1997年1月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按照每月500元计算。事实和理由：徐永红与吴X系夫妻，二人育有一子吴世和，吴X于2013年6月3日因死亡注销户口。位于北京市朝阳区金盏乡金盏东村**院内房屋系徐永红与吴X的共同财产，宅基地使用权人为吴X。1997年李凤先一家从老家来京打工，吴X夫妇便将房屋借给李凤先使用。因李凤先拒绝返还房屋，吴X在2009年提起了诉讼。经法院审理认定双方存在房屋买卖合同关系，并非为借用关系，现该判决已经生效。二原告认为因李凤先并非金盏东村村民，双方就农村房屋签订的买卖合同应为无效，合同无效后，李凤先、徐兆杰、徐兆喜应返还二原告房屋。因院内有十五间房屋是吴X所建，因此，李凤先应当支付房屋的使用费。李凤先、徐兆杰、徐兆喜辩称：不同意原告的诉讼请求。双方的合同是有效的。首先，二原告在得知法院确认双方是买卖合同关系至今已经两年，超过了普通诉讼时效。李凤先一家购买房屋并居住至今已经20余年，超过了法律保护的最长诉讼时效；其次，双方买卖合同成立之时，正在实施的是1988年的土地管理法，并不禁止非本村集体经济组织成员使用宅基地，根据法不溯及既往的原则，二原告确认合同无效没有法律依据；第三，涉诉房屋是李凤先全家共同的生活住所，在徐英祥去世之后，为李凤先及三个子女共同共有。徐兆杰作为共有人之一，其丈夫张建国系金盏东村集体经济组织成员，所以二原告称李凤先家庭不具备宅基地使用资格没有事实基础。而且徐永红作为徐英祥的继承人之一，其在未放弃继承之前对涉诉房屋享有相应的权利，而徐永红为本村集体经济组织成员；第四，二原告的起诉违背了诚实信用原则，将导致李凤先一家无家可归。另外，我们是房屋的产权人，无需向二原告支付占有使用费。院内15间房屋虽然是二原告出资，但是李凤先一家建造的，双方是债务关系。徐旺芳辩称：涉案房屋是李凤先的唯一住房，不可能搬走。其他同李凤先、徐兆杰、徐兆喜的答辩意见。徐志祥未到庭，未提交书面代理意见。徐智祥未到庭，未提交书面代理意见。徐礼祥未到庭，未提交书面代理意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、当事人的亲属关系情况徐永红与吴X系夫妻关系，二人育有一子吴世和。李凤先与徐英祥系夫妻关系，二人育有三个子女，徐旺芳、徐兆杰、徐兆喜。吴X于2010年去世，未留有遗嘱。吴X父母已先于吴X去世。徐英祥于2008年5月去世，生前未留有遗嘱。徐英祥父亲徐保寿先于徐英祥去世，母亲黄学贞于2010年去世。徐保寿与黄学贞共育有八个子女，分别为徐仁祥、徐仪祥、徐礼祥、徐信祥、徐英祥、徐志祥、徐智祥、徐永红。其中，徐仁祥、徐仪祥、徐信祥已去世。因黄学贞晚于徐英祥去世，李凤先、徐兆杰、徐兆喜申请追加黄学贞的继承人参与诉讼。通过李凤先、徐兆杰、徐兆喜提供的联系方式，本院与徐志祥、徐智祥、徐礼祥取得联系，并依法追加为本案的当事人。因无法查明徐仁祥、徐仪祥、徐信祥的配偶子女情况，本院未能确认该三人的继承人身份信息，未予以追加。二、涉案房屋的买卖及居住使用情况位于北京市朝阳区金盏乡金盏东村XX号宅基地（以下简称XX号院）使用权人为吴X。1997年，李凤先一家搬入XX号院居住使用至今。2009年，吴X将李凤先作为被告，徐兆杰、徐兆喜、邢艳薇作为第三人起诉至本院，要求被告和第三人归还XX号院内房屋。本院经审理作出（2009）朝民初字第28264号民事判决书，认定李凤先一家搬入XX号院居住是基于双方存在房屋买卖合同关系，并非房屋借用关系，判决驳回了吴X的诉讼请求。吴X不服一审判决上诉。北京市第二中级人民法院于2010年4月16日作出终审判决，认定李凤先一家与吴X之间存在房屋买卖合同，判决驳回上诉，维持原判。李凤先称目前李凤先、徐兆杰及其配偶张建国、儿子刘涛、徐兆喜及其配偶邢艳薇、女儿徐佳怡均在院内居住。二原告对此不予认可，称仅有李凤先在院内居住，但考虑李凤先的陈述要求徐兆杰、徐兆喜与李凤先一并腾退。三、XX号院内房屋情况XX号院现分为三个独立院落，南院有北房五间、南房五间；中院有北房五小间、东耳房一间，北房西侧有背对背厕所两间；北院有北房五间。整个院落东侧有走廊一间。其中，中院房屋为徐永红、吴X出售给李凤先、徐英祥的老房。北院及南院房屋为2009年建成。二原告称北房、南院的房屋是由其出资建造，其提交（2009）朝民初字第28264号案件2009年10月12日的庭审笔录，笔录中李凤先认可该十五间房系吴X新建。李凤先、徐兆杰、徐兆喜对笔录真实性不持异议，但称房屋是李凤先借用吴X的钱建造的，双方存在的是借贷关系。四、李凤先、徐兆杰、徐兆喜对合同有效的举证情况双方均确认李凤先、徐英祥、徐兆杰、徐兆喜、徐旺芳不具有金盏东村集体经济组织成员身份。李凤先、徐兆杰、徐兆喜主张徐兆杰的配偶张建国为金盏东村集体经济组织成员，因其为李凤先家庭成员之一，所以房屋买卖合同为有效合同，为此，李凤先、徐兆杰、徐兆喜提交徐兆杰与张建国的结婚证、张建国的户口本、张建国和北京市朝阳区金盏东村经济合作社签订的《农用地确权确利协议书》以及部分法院的生效判决。二原告对证据的真实性认可，但不认可证明目的及与本案的关联性，并指出张建国在金盏东村有宅基地，即金盏东村61号（以下简称61号院）。李凤先、徐兆杰、徐兆喜称61号院宅基地使用权人为张建国的父母，并非张建国。此外，李凤先、徐兆杰、徐兆喜指出徐永红为徐英祥的继承人之一，对徐英祥的遗产享有权利，在徐永红未放弃继承的情况下，其集体经济组织成员身份也使得买卖合同不违反法律法规的强制性规定。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，徐志祥、徐智祥、徐礼祥经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实作出判决。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。根据查明的事实，李凤先、徐英祥签订买卖合同时，并不具备金盏东村集体经济组织成员身份，之后也从未取得这一身份，因此李凤先、徐英祥不具备取得涉案房屋相应宅基地使用权的主体资格，亦不能通过交易方式取得涉案宅基地上房屋的所有权。所以，吴X、徐永红与李凤先、徐英祥签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。确认合同无效不适用诉讼时效的规定，故李凤先等人诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于张建国及徐永红的集体经济组织成员身份能否消灭涉诉合同的无效情形，本院认为徐永红虽然为徐英祥的继承人之一，但徐永红为涉诉合同的相对方，且不与徐英祥一家共同居住，从保护村民对宅基地使用权的立法目的判断，徐永红是否具有集体经济组织成员身份不应影响合同效力的认定。张建国虽然为金盏东村的集体经济组织成员，但其父母在本村有宅基地，且张建国的户口登记该宅基地上，张建国与其父母同为一农业家庭户，对宅基地享有共同的使用权，因此，根据一户一宅的原则，张建国的集体经济组织成员身份亦不影响涉诉合同效力的认定。综上，本院认为二原告主张吴X、徐永红与李凤先、徐英祥签订的房屋买卖合同为无效合同，合法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经本院向李凤先等人释明，其表示不申请对地上物进行评估鉴定，亦不在本案中主张无效后的返还及损害赔偿问题，故本院基于合同无效的认定及房屋占有使用情况判决由李凤先、徐兆杰、徐兆喜腾退并交还房屋，无效后的过错赔偿问题，双方可以另行解决。关于房屋使用费，因李凤先在另案中认可2009年建造的十五间房屋为吴X建造，现变更陈述未提交充分证据，违反了“禁反言”原则，本院不予采信，认定该十五间房屋属于吴X建造。虽然如此，在买卖合同被确认无效之前，李凤先一家居住使用XX号院具有合同依据，而二原告未举证证明双方曾约定禁止李凤先一家使用新建房屋，因此，二原告要求李凤先支付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法（1988年修订）》第二条第二款、《中华人民共和国土地管理法（2004年修订）》第六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认吴X、原告徐永红与被告李凤先、徐英祥就北京市朝阳区金盏乡金盏东村XX号院签订的房屋买卖合同为无效合同；二、被告李凤先、被告徐兆杰、被告徐兆喜于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区金盏乡金盏东村XX号院内房屋腾退并交还原告徐永红、原告吴世和；三、驳回原告徐永红、原告吴世和的其他诉讼请求。案件受理费275元，由原告徐永红、原告吴X负担（已交纳35元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李瑶瑶人民陪审员  王艳芬人民陪审员  赵雅筠二〇一八年十月八日书 记 员  郝梦然