广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3539号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，职务董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐、梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。被告：宋军，男，1965年2月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州高卫物业管理有限公司与被告宋军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州高卫物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄欣桐，被告宋军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州高卫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2016年7月26日至2016年7月31日和2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费6696.19元及违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止）；2.被告向原告支付拖欠的2016年7月26日至2018年11月29日期间的会所使用费12987.65元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止）；3.被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供的物业管理服务及会所服务，需依约支付物业管理服务费及会所使用费。2016年5月12日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸美湜街*号***房，建筑面积254.36平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，联排住宅物业管理服务费的标准为5元/平方米/月（不含公共水电分摊）。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费及会所使用费，若逾期不缴纳物业管理服务费及会所使用费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用的千分之一计算违约金。2016年1月23日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》，原告被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续，按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费及会所使用费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为258.0763平方米，因此自2017年11月起按照实测建筑面积计算物业管理服务费、会所使用费及其他费用。二、被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函及催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供了文娱、康乐服务。但被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次催收，被告均未缴纳。综上，被告迟延缴纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告宋军辩称，请法院依法驳回原告的诉讼请求。1.开发商与原告，我们在签合同的时候有一个附加协议，这协议是显失公平的；2.相关条款及会所费等侵犯了我的知情权选择权等；3.原告没有为我提供会所这个服务；4.这个条款存在强制消费捆绑行为，违反了私有财产不受侵犯的相关规定，会所费这个行为获取暴利，扰乱社会秩序，这是等于给我们业主挖了文字的坑，在签购买合同的时候让我们签了会所费的协议；5.会所收费的项目我不清楚有何营业项目来收取这个费用，我没有去过，也不知道是如何收费的；6.原告主张会所费应举证证明会所是如何营业收费的；7.买健身器材的东西花了58万，收取业主按平方数的标准来收费，数额很大，这钱花在什么方面原告没有让业主知悉；8.原告也没有通知业主开放时间等。会所营业消防都没有通过，我们没有安全权。会所费这个行为侵犯了业主的公民私有财产权。若会所有营业原告应提供营业执照、经营许可证等相关材料。电费是卖楼那一栋的电费，不是会所的电费，法院可以到小区走访实地调查。请维护弱势群体的合法权益。经审理查明：2016年5月12日，广州御湖房地产发展有限公司（甲方、以下简称御湖公司）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方所购商品房为广州市黄埔区御湖名邸美湜街*号（*区*期B**#）***房，该商品房的用途为住宅，建筑面积254.36平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七《本合同补充协议》：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊）、高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）、商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）。第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋。A、双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C、甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。F、乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。2016年5月12日，被告还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸美湜街41号房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务；确认已经收到《临时管理规约》原件一份；确认已经详细阅读御湖公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款，同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》等的相关条款及承诺。被告还签署了一份《关于御湖名邸商业部分的承诺书》，载明：本人同意御湖公司将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给本人及全体业主使用，许可使用期限为自本人的房屋交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止，以作为本人及全体业主的文娱、康乐活动场所；同意在物管公司经营管理商业部分为本人及全体业主提供文娱、康乐服务期间，商业部分所产生的有关费用由本人及全体业主共同承担；同意在物管公司经营管理商业部分为本人及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本承诺书业主所需承担的费用支出等。被告在上述两份承诺书的买方/继受人（签章）处均手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年1月23日，开发商广州御湖房地产发展有限公司（委托方、甲方）与高卫公司（受托方、乙方）签订《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路*号御湖名邸第二期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域第二期移交给乙方之日起算。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅人民币5元/平方米/月，由乙方向业主收取。另据生效判决查明，涉案物业于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。同时，御湖公司于2016年4月13日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。原告为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：原告与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》，原告与广州航威保安服务有限公司签订的《2019-2021年度广州御湖名邸一期C区、二期B区及三期D区外判协管（保安）服务合同》，原告与《广州润杰环保科技有限公司》签订的《2019至2021年度广州市黄埔区御湖名邸一期C区、二期B区及三期D区外聘日常保洁服务合同》，原告与广州润杰环保科技有限公司签订的《2019至2021年度广州市黄埔区御湖名邸一期C区、二期B区及三期D区外聘日常保洁服务合同》，原告于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。原告还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、健身中心器材供应及安装合同、会所电费使用发票等证据，拟证明《广州市商品房买卖合同（预售）》和《临时管理规约》中约定的会所已开始投入运营。2016年3月30日，御湖公司向被告发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，载明：被告购买的广州御湖名邸二期美湜街*号***房已经具备交楼条件，请被告自2016年3月31日前前往广州市黄埔区金坑水库路*号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若有逾期楼款及其他应缴付的款项仍未缴交，请最少提前七个工作天到销售中心办妥缴付，若收楼当天楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定日期内办理收楼手续，御湖公司将按合同约定处理。被告于2016年3月31日收到通知。案涉房屋于2018年12月24日办理了产权登记，登记产权人为被告，涉案房屋的建筑面积为258.0763平方米。原告提交了2份《律师函》，拟证明其于2019年6月21日、2019年12月26日催促被告支付自2016年3月至2019年12月期间拖欠的物业管理费、会所使用费等费用及相应违约金。原告还提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、确认函及律师费发票，拟证明其委托国信信扬律师事务所的律师担任其诉讼代理人参与诉讼，并为本次诉讼向该律师事务所支付了律师费3000元。庭审中，被告对拖欠2016年7月26日至2016年7月31日及2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业费6696.19元无异议；对会所管理费的计算期间为2016年7月26日至2018年11月29日无异议。但被告认为物业管理服务费的违约金、会所使用费及会所使用费的违约金均不应当缴纳。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为原告，而御湖公司与原告签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘原告为涉案物业提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故涉案《前期物业管理服务合同》对原、被告均具有法律约束力，双方均应遵照履行。关于被告是否应向原告支付物业管理服务费及逾期交纳物业管理服务费的违约金问题。被告拖欠2016年7月26日至2016年7月31日及2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业费6696.19元，原告主张物业管理服务费合法有据，本院予以支持。被告逾期缴纳物业管理服务费，构成违约，原告主张该期间按合同约定的每日千分之一的标准计算违约金过高，本院酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用的万分之五计算，违约金以每月欠付的物业管理服务费为本金[2017年11月1日之前每月物业管理服务费标准为1271.8元（254.36平方米×5元）；2017年11月1日之后每月物业管理服务费标准为1290.38元（258.0763平方米×5元）]，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止；每月物业管理服务费的违约金以不超过当月的物业管理服务费本金为限。关于被告是否应向原告支付会所使用费及违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F款的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。被告依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向原告承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，原告依据上述约定主张被告支付争议的会所使用费，具有事实依据，且符合等价有偿原则，本院予以支持，故被告应向原告支付2016年7月26日至2018年11月29日期间的会所使用费12979.84元（其中2016年7月的会所使用费为254.36平方米×1.8元/平方米/月÷31天×6天=88.62元，2016年8月至2017年10月的会所使用费为254.36平方米×1.8元/平方米/月×15个月=6867.72元；2017年11月至2018年10月的会所使用费为258.0763平方米×1.8元/平方米/月×12个月=5574.45元，2018年11月的会所使用费为258.0763平方米×1.8元/平方米/月÷30天×29天=449.05元）。鉴于争议会所存在行政管理等问题，因此，原告主张被告承担逾期支付会所使用费的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告提出的律师服务费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。原告主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票等予以证实，有事实依据，本院对原告主张的律师费3000元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告宋军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2016年7月26日至2016年7月31日及2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费6696.19元及违约金（违约金的计算方法：以每月欠付的物业管理服务费为本金，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止；每月物业管理服务费的违约金以不超过当月的物业管理服务费本金为限）；二、被告宋军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2016年7月26日至2018年11月29日期间的会所使用费12979.84元；三、被告宋军于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担139元，由被告宋军负担222元。本判决为终审判决。审 判 员  王 仓二〇二一年四月十二日法官助理  吴苑荧书 记 员  吴诗如