广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初1623号原告：黄春科，男，1971年2月18日出生，汉族，住韶关市曲江区。原告：谢晓琼，女，1970年10月13日出生，汉族，住韶关市浈江区。两原告的共同委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：莫凡，广东秦唐律师事务所律师。被告：恒大地产集团韶关有限公司。住所地：韶关市武江区滨江路**恒大城******商铺。法定代表人：吉兴顺,公司执行董事。委托诉讼代理人：常嘉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国财，广东法制盛邦律师事务所律师。原告黄春科、谢晓琼与被告恒大地产集团韶关有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄春科、谢晓琼的共同委托诉讼代理人廖文忠，被告恒大地产集团韶关有限公司的委托诉讼代理人常嘉、李国财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春科、谢晓琼向本院提出诉讼请求：1.确认被告恒大城三期房屋销售推广时存在销售欺诈行为；2.判令被告因销售欺诈行为赔偿原告8364元；3.判令被告负担所有诉讼费用。事实和理由：被告在销售推广、订立合同时，存在欺诈购房人的事实。被告的销售中心设立在恒大一期会所内，恒大一期容积率为2.77,环境开阔、绿化覆盖率高。被告故意将意向购房人引入一期，让包括原告在内的恒大三期购房人产生错觉，将三期的花园景观想象成与一期基本一致。原告在作出购买决定前，己经被被告画大饼、有意误导了。被告在推广销售恒大三期时，在沙盘模型和宣传材料中，把小区红线外的两岸河堤包含在小区花园中，虚构小区花园与河堤两岸连为一体的事实，而且有意不在显眼处公示恒大三期的规划图，故意隐瞒恒大三期的容积率比恒大1、2、4、5各期容积率都高近一倍的事实，欺骗包括原告在内的房屋购买人。原告利用制定格式合同的交易优势，在该商品房买卖合同（预售）必备条款中，故意不向购房人原告明示涉案小区的建设工程规划方案总平面图，刻意隐瞒该地块容积率为5.76的关键事实，造成恒大三期的买受人原告误以为恒大三期小区环境与恒大其他各期的小区环境一样，容积率在3左右。小区的容积率直接决定了小区环境的舒适度、拥挤度。涉案小区容积率为5.76,且比其他恒大各期小区高近一倍的情况下，原告在销售推广、合同订立的过程中故意隐瞒该事实，己经构成了欺诈销售。在2018年1月，被告在组织规划验收时，在绿地率明显不能满足规划环境验收的情况下，临时在硬化地面、地砖、地砖场地上铺塑料薄膜，然后铺草皮，规划部门验收后，再去除，被三期业主发现。广大三期业主才发现被告故意隐瞒三期容积率为5.76,小区几乎没有花园的事实。被告在销售推广、宣传时，在三期的沙盘和宣传资料作出虚假的展示，且故意隐瞒三期容积率为5.76的真相，高于其他各期楼盘近一倍的事实，误导原告等购房人作出错误的购房意思表示，是典型的欺诈销售行为，并对原告在内的购房人造成损失。根据2014年韶关市该地块基准地价为1039元，恒大城三期11722平方米，按恒大各期平均容积率2.8计算，被告对728户业主欺诈了12179158元地价50%,为6089579元，被告平均从每个业主欺诈获得土地利益8364元。根据合同法和消费者权益保护法的规定，被告应当对其欺诈销售行为对买受人原告造成的损失承担赔偿责任，且被告至少不应从欺诈行为中获得土地利益。因此原告有权要求被告支付相应的赔偿款8364元。综上所述，被告依法应当为其欺诈行为承担赔偿责任，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告恒大地产集团韶关有限公司辩称，被答辩人起诉的事实与理由既不符合客观事实情况又无合法的依据，请求人民法院依法予以全部驳回。理由如下：一、答辩人在销售推广、订立合同时并不存在销售欺诈行为，被答辩人在起诉状的举证无法证明答辩人存在上述行为。1.被答辩人关于答辩人将销售中心设立在恒大一期以及关于答辩人的沙盘模型和宣传材料等构成欺骗的主张均系被答辩人主观臆断的推论。首先，答辩人销售中心的选址不能证明答辩人有过任何欺骗的行为，更遑论“有意误导”。其次，答辩人在宣传、营销过程中从未有过任何关于恒大三期房屋的容积率跟其他各期一致或者在3以内的承诺，从目前被答辩人举证的证据来看均不能证明答辩人有过任何销售欺诈、误导的行为。2.恒大三期的规划图、容积率、绿地率控制指标等早于2014年7月7日通过韶关市城乡规划局审议并同意，并依照相关规定进行了公示，该公示的性质属于行政行为。答辩人在销售商品房时候，为了让购房者能够更加清楚了解所购房屋的基本信息，答辩人也在售楼中心的公示栏进行了展示。答辩人并不存在被答辩人主张的“有意不在显眼处公示”的行为。此外，容积率等规划数据被答辩人也均可以通过相关政府部门等途径得以了解，因此答辩人从未故意隐瞒过上述事实。3.建设工程规划方案总平面图并非《商品房买卖合同（预售）》必备条款，答辩人已经通过在售楼中心的公示栏进行公示，因此，无论是房管局的备案合同还是答辩人、被答辩人各自持有的合同中均未附有该平面图，被答辩人签订合同时亦未曾对此提出过任何异议。4.宣传材料仅为答辩人的要约邀请，答辩人从未对红线范围内的房屋及其相关设施作出任何肯定的允诺或者陈述，从被答辩人目前举证的证据材料来看，仅仅是一个效果图，均未能证明原告有对恒大三期房屋的容积率、绿化率等指标做过任何具体、明确的承诺或者宣传。二、商品房的竣工验收，是建设单位根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，于开发项目竣工后向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收。竣工验收合格是商品房符合交付条件的必备强制要素。恒大三期房屋的建设工程完全符合规划条件，因此于2018年5月7日获得韶关市国土部门的竣工验收合格，于2018年5月14日取得《竣工验收备案表》。这意味着恒大三期房屋基本具备了合同约定的交付条件。三、答辩人在恒大三期房屋的销售过程中从来不存在任何虚假广告或者销售欺诈的行为，相关行政管理部门亦从未认定过答辩人存在销售欺诈行为或进行过相关的处罚。四、至于被答辩人在起诉状中关于赔偿款的主张及其金额的计算方式，系极其荒谬的，并没有任何法律依据以及合同约定能够支持其主张。终上所述，本案的本质核心问题系商品房买卖合同纠纷，答辩人的整个销售过程均没有任何销售欺诈的行为，房屋交付亦符合双方《商品房买卖合同》的约定，被答辩人的起诉无任何事实及法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日原告黄春科、谢晓琼与被告恒大地产集团韶关有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于韶关市××区××大道××房，房屋总价514054元，房屋交付日期为2018年5月31日。原告已于2018年7月1日前与被告完成了收楼手续。原告所购房屋位于被告开发的小区三期项目内，其中三期项目（07地块）容积率为5.76，而同小区的其他项目，一期项目（04地块）容积率为2.77、二期项目（01地块）容积率为2.96、四期项目（08地块）容积率为3.09、五期项目（03地块）容积率为3.54、六期项目（06地块）容积率为2.81。原告认为被告故意将销售中心设置在一期项目内，让购买者产生误解，以为自己所购的房屋容积率与一期项目相差无异，且在销售中心的沙盘和宣传资料中把红线移至河堤，并在《商品房买卖合同（预售）》中附件一中第2项建设工程规划方案总平面图设置为空白页，企图刻意隐瞒容积率为5.76的事实，被告的行为已经构成欺诈，遂诉至本院要求解决。另查明，2014年1月25日至2014年2月8日，韶关市城乡规划局对韶关恒大城7号地块修建性详细规划（调整）规划总平面图进行了批前公示。2014年7月7日，韶关市城乡规划局作出韶城规函（2014）567号《韶关市城乡规划局关于武江区芙蓉新城新火车站前片区07、08、09号地块（恒大项目）的调整规划意见》，调整内容包括恒大城07号地块控制指标，其中容积率要求≦5.76。2018年1月2日，韶关市城乡规划局对恒大城07地块建设项目发放了《韶关市建设工程规划条件核实合格证》，核定该建设工程符合规划条件。2018年5月14日，该工程经过了竣工验收备案。本院认为，根据原、被告的主张及抗辩，本案的争议焦点可以归纳为被告在销售时是否刻意隐瞒了容积率为5.76的事实。针对该焦点问题，本院作如下分析：首先，原、被告均确认被告开发的恒大城三期项目容积率为5.76，而韶关市城乡规划局对该地块的容积率控制要求为≦5.76，现被告所竣工的项目，并未超过城乡规划局设定的限制，故工程符合政府的开发要求，已经竣工验收备案。原告购房是在规划总平面图调整之后，对于规划总平面图，是属于公开的信息，如原告需要查看规划总平面图，签订合同时可以要求被告提供，或者可以自行通过城乡规划局网站查询。原告提出《商品房买卖合同（预售）》附件一中规划平面图为空白页，属于刻意隐瞒，该页内容为空白，原告在签订购房合同时应该已经注意到，但原告当时并没有提出异议，反之，被告主张在购房时已对规划图进行了公示，故没有另行附页在合同中的说法更为可信。现原告以自己购房时没有看到规划总平面图，即认为被告是在刻意隐瞒容积率，该理由并不充分。其次，原告认为被告将销售中心设置在一期区域内，企图让消费者产生误解，该理由亦不充分。销售中心的位置一般是固定，被告在小区开发初期已经建成销售中心，不可能因为每一期项目销售，就重建一个销售中心，故被告将销售中心设置在一期项目内，并不足以认定被告是在刻意隐瞒容积率问题。再者，原告认为被告在宣传资料及沙盘中把红线移至河堤，误导了消费者的视觉感受。但在原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第八条第4点约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”根据该约定，原告更应该关注合同书上载明的信息，对于规划图，亦应负有查阅清楚的义务。现原告已经签订了购房合同，足以证明原告是认可合同书上的项目设计内容，且现在小区的容积率符合有关行政部门的审批，并无违反相关法律法规的规定，故被告的行为不属于刻意隐瞒容积率。最后，如原告认为被告在签订合同时存在欺诈或者双方存在重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原告有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，但是原告已和被告完成了收楼手续，属于《中华人民共和国合同法》第五十五条第（二）款规定的“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”，故原告的撤销权已经消灭。综上，被告的行为不构成销售欺诈，原告据此要求被告赔偿损失于法无据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄春科、谢晓琼的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黄春科、谢晓琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  赖小平二〇一八年十月十五日书记员  张丹英