云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0302民初2838号 原告云南宇辰物业服务有限公司。 统一社会信用代码：915303000546642083。 法定代表人：李侠，该公司总经理。 地址：云南省曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园25层2712房。 委托代理人陈铁军、李志英，均系该公司员工。（特别授权） 被告陈荣，男，汉族，1978年1月28日生，住曲靖市麒麟区。 委托代理人莫江，云南恒序律师事务所律师。（特别授权） 第三人云南省曲靖市规划设计院。 统一社会信用代码：91530302713458142W。 法定代表人展新，该院副院长。 地址：云南省曲靖市麒麟区南片区云逸路。 委托代理人崔艳芬，云南天志律师事务所律师。（特别授权） 原告云南宇辰物业服务有限公司诉被告陈荣、第三人云南省曲靖市规划设计院物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司委托代理人陈铁军、李志英、被告陈荣委托代理人莫江、第三人云南省曲靖市规划设计院委托代理人崔艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年7月1日前，被告陈荣购买了麒麟区云玉路曲靖市规划设计院办公楼4楼房产（面积为941.3㎡），按照原告与亿贤筑锦小区业主委员会于2016年6月20日签订的《亿贤筑锦小区物业服务委托合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供了合同约定的物业管理服务，履行了自己的义务。被告自2016年7月1日至2018年6月30日共拖欠物业服务费49981元，原告多次以各种形式向被告催收，但被告未缴纳。原告诉请判令：1、被告支付原告2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费47441元，代收生活垃圾清运处置费2400元，二次加压费120元，水池清洗费20元，以上共计人民币49981元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告陈荣辩称，曲靖市规划设计院向麒麟房地产公司协调了涉案小区土地，用途是解决职工的办公用房，后来曲靖市规划设计院作为主体另外找了一家房地产公司开发该小区项目，现在该小区的房屋有房产证，土地证正在办理，陈荣确实是涉案房屋的所有权人。亿贤筑锦小区是一个环形小区，里面由住宅和办公楼，办公楼是单独的，涉案房屋就属办公楼，以前办公楼的楼道都是我们自己打扫，2015年之后该房就闲置了。根据被告于2007年9月8日与第三人签订的《投资协议》和2010年签订的关于水电费及物管费收取协议约定，被告购买的位于云南省曲靖市规划设计院4楼的房屋是免收物管费的，但被告购买的住宅是按规定收取物管费的。被告与曲靖市规划设计院有协议在先，故原告不应当缴纳本案涉案房屋的物业管理费。另原告确实联系过被告要求缴纳物业管理费。 第三人云南省曲靖市规划设计院述称，第三人没有物业管理资质，且该情况系被告明知。第三人没有权利代原告行使其权利，被告和第三人签订的物管费及水电费的约定无效。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、营业执照、组织机构代码、资质证书、企业名称变更核准通知书、准予变更登记通知书、备案通知各一份，用于证明原告的诉讼主体资格； 2、《物业服务委托合同》复印件一份，用于证明原告2016年6月20日与亿贤筑锦小区第二届业主委员会签订了物业服务委托合同，约定原告为该小区提供物业服务，服务服务期限自2016年7月1日起至2017年6月30日止，合同还约定了物业服务费的收取办法及双方的权利义务等内容； 3、被告涉案房屋信息复印件一份，用于证明涉案房屋位于亿贤筑锦小区内曲靖市规划设计院办公楼四楼，房屋业主为陈荣，该房屋属于原告提供物业服务的范围； 4、拖欠物业费清单一份，用于证明经原告依据委托服务合同约定计算，被告拖欠原告物业服务费情况； 5、原告日常物业管理活动照片若干，用于证明原告已经按照物业服务委托合同的约定为亿贤筑锦小区进行物业管理服务，包括被告的涉案房屋区域； 6、催费照片两张，用于证明原告向被告催交物业管理费情况； 7、《生活垃圾处理协议书》复印件一份，用于证明原告于2017年7月7日与曲靖市麒麟区环境卫生管理处签订协议，约定由曲靖市麒麟区环境卫生管理处负责涉案小区的垃圾清运工作，协议还约定了垃圾处理费及双方权利义务等内容； 8、物业管理工作照片7张、缴纳电费发票一张，用于证明原告在上述证据2约定的合同期满之后仍然对涉案小区进行物业管理。 经质证，被告陈荣对证据1、3、5、7的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该合同至2017年6月30日已经到期；证据4系原告单方出具，不予认可；证据6中的两张催费通知照片是并列摆放在一起的，从通知上载明的时间考量,两张催费通知单系事后补充，不予认可。证据8中照片显示的地点确实是亿贤筑锦小区，但是照片上的日期是打印上去的，并不能证明照片的形成时间，发票只能证明原告缴纳了电费，但是不能证实该费用与本案有关。 经质证，第三人对原告提交的上述证据的真实性均无异议，但认为证据3委托服务合同已经到期，证据4载明的房屋业主是公司，但是该房屋实际业主是被告。 针对被告及第三人的质证意见，原告补充说明如下：原告系2016年7月1日进入亿贤筑锦小区服务，正好第二届业务委员会成立，原告与第二届业主委员会签订了上述协议，委托服务期限为一年，现在第二届业主委员会已经解散，第三届业主委员会尚未成立，但是原告一直为该小区提供物业服务，小区业主也未对原告的服务提出过异议。证据4中欠费清单是按照委托服务合同约定计算，违约金原告并没有主张；证据6催款单的打印纸是原告公司的办公用品用纸，上面原先就有时间，就是一个模板纸张。 本院认证，原告提交的证据1、2、3、5、7，被告对真实性均无异议，本院均予以确认。证据4系原告单方出具，被告不予认可，本院不予确认。结合被告对原告向其催收物业管理费的陈述，对证据6本院予以采信。证据8被告认可照片地点为涉案小区，本院对照片予以采信，电费发票未载明缴纳电费小区，本院不予确认。 针对其辩解意见，被告陈荣向本院提交了《投资协议》、《关于水电费、物管费收取的补充协议》复印件各一份，用于证明曲靖市规划设计院与原告陈荣、曲靖市弘盛建筑有限公司就涉案房屋签订协议，约定投资情况及免收该房屋水电费、物业管理费。 经质证，原告对证据的真实性予以认可，但是对内容的合法性不予认可，第三人没有权利免收被告的物业管理费。 经质证，第三人认为其并没有物业管理资质，投资协议约定免收物管费的约定无效；被告提交的补充协议与第三人持有的补充协议不一致，第三人持有的补充协议并没有陈荣的签名，其认为陈荣的签名是后期补签的。曲靖市弘盛建筑有限公司与陈荣是两个独立主体，公司签订的协议不能当然适用于陈荣。 本院认证，被告提交的《投资协议》真实、合法，与本案相关联，本院予以采信；《关于水电费、物管费收取的补充协议》，第三人认为其持有的补充协议并无陈荣签名，但是双方对协议内容并无异议，且均认可该协议约定的免收物管费房产为本案涉案房屋，故本院对协议内容予以部分确认。 针对其陈述，第三人云南省曲靖市规划设计院向本院提交了以下证据： 1、营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，用于证明第三人的诉讼主体资格及第三人的经营范围不含物业服务项目，无权向被告承诺免收物管费； 2、《关于麒麟区亿贤筑锦小区第一届业主委员会予以备案的通知》、《物业服务合同》复印件各一份，用于证明自2014年6月20日起，亿贤筑锦小区已成立业主委员会，并由业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同，由物业服务公司提供相关物业服务。 3、《关于水电费、物管费收取的补充协议》，用于证明被告与第三人曾签订协议，第三人承诺对本案涉案房屋免收物管费，但该协议应为无效协议。 经质证，原告对证据1无异议，认为证据2与本案无关，证据3与被告提交的协议内容一致，区别仅为证据3无陈荣签名。 经质证，被告对证据1、3无异议，认为证据2与本案无关联性。 本院认证，第三人提交的证据1、2、3客观真实，本院均予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2007年9月8日，第三人曲靖市规划设计院（甲方）与被告陈荣（乙方）签订《投资协议》约定，乙方投资250万元，于协议签订后60日内一次性划款进入甲方基建账户，投资不计利息，乙方投资仅享有办公楼第四层的使用权及产权，甲方办理产权证时将第四层直接办给乙方，建筑面积约942㎡，以房产实测面积为准。甲方负责物业管理，乙方按规定交纳费用。2010年4月27日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《关于水电费、物业费收取的补充协议》约定，第三人曲靖市规划设计院四楼产权属乙方所有，甲方免收乙方物管费，水电费按表收取。 原告系从事物业管理、家政服务的企业。2016年6月20日原告（乙方）与亿贤筑锦小区第二届业主委员会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对曲靖市亿贤筑锦小区实施物业管理服务，委托服务期限自2016年7月1日至2017年6月30日；该小区建筑面积约6万平方米，含住宅、商铺、车位及办公用房；乙方提供服务的受益人为该物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行合同承担相应的责任；物业管理费由业主按房屋所有权证登记建筑面积每月向甲方交纳，住宅每月每平方米0.6元、商业用房每月每平方米0.9元、办公楼每月每平方米2.1元、车位每月每个10元；物业服务费缴费周期为一年一次性预交，业主应在公司接管之日起于一个月内交清首次物业服务费用，以后在期满前一个月内预交下一年度的物业服务费用；乙方代收代缴水电费、垃圾清运费，以行政部门定价为收取标准；垃圾清运费办公楼二楼每月25元，二楼以上每楼层每年1200元；逾期拖欠或拒缴物业服务费的，乙方有权依法采取催收措施，催收后若逾期缴纳，违约金按应交物业服务费用每天千分之五计收违约金；合同还对双方的其他权利义务等内容作了约定。上述物业服务委托合同期满后，原告未与亿贤筑锦小区业主委员会继续签订物业服务合同，但原告至今仍为该小区提供物业管理服务。另查明，被告自2016年7月1日至今未向被告缴纳涉案房屋的物业管理费用。原告向被告索要提供物业服务期间的费用未果，遂向本院起诉，提出上述诉请。 本院认为，物业服务合同是指业主和物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施、业主或使用人支付服务费的合同。依据《最高人民法院管理审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与麒麟亿贤筑锦小区第二届业主委员会签订的《物业服务委托合同》，约定了服务期限、物业服务费收费标准（即办公楼每月每平方米2.1元），该合同合法有效，虽然该合同已于2017年6月30日期满，但原告至今一直在为该小区提供物业管理服务，被告亦未提交证据证实该小区业主委员或业主对此存有异议，故在上述委托合同期满之后原告与亿贤筑锦小区业主存在事实上的物业服务合同，被告应当按照委托服务合同约定交纳物业服务费。被告提交的投资协议及补充协议约定了曲靖市规划设计院办公楼四楼的产权和使用权属被告所有，原告主张由被告支付自2016年7月1日至2018年6月30日物业服务费47441元、二次加压费120元、水池清洗费20元、垃圾清运费2400元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。 针对被告提交的其与第三人曲靖市规划设计院签订的《投资协议》、《关于水电费、物业费收取的补充协议》，约定曲靖市规划设计院负责涉案小区的物业管理并免收被告物业管理费，本院认为，两份协议系第三人曲靖市规划设计院在负责该小区物业管理期间的物业费支付办法，原告于2016年6月20日与该小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定全体业主和物业使用人均应遵守该合同，被告与第三人签订的上述两协议对原告不具有约束力。故对被告提出其不应缴纳物业服务费的辩解意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院管理审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告陈荣于本判决生效后六十日内一次性支付原告云南宇辰物业服务有限公司自2016年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费47441元、二次加压费120元、水池清洗费20元、垃圾清运费576元、垃圾清运费2400元，以上共计49981元； 案件受理费1050元（原告已预交），由被告陈荣承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。 审 判 长  刘春宏 人民陪审员  贾丽萍 人民陪审员  张锡花 二〇一八年十月十八日 书 记 员  晏梅芳