安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0202民初1142号原告：世茂物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市健康路13号世茂玫瑰坊商业街A区负一层，统一社会信用代码913402005888628072。负责人：黄震宇，经理。委托诉讼代理人：王娟利，女，公司员工。被告：芜湖洗咖汽车服务有限公司，住所地安徽省芜湖市世茂滨江花园4-1#特色商业街B区152、153号，统一社会信用代码91340200MA2MXN6525。法定代表人：周深奇，经理。被告：胡洁峰，男，1976年2月8日出生，回族，住安徽省芜湖市。被告：杨林霞，女，1984年5月4日出生，汉族，住址同被告胡洁峰。原告世茂物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称世茂物业公司）诉被告芜湖洗咖汽车服务有限公司（以下简称洗咖公司）、胡洁峰、杨林霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人王娟利，被告洗咖公司到庭参加诉讼，被告胡洁峰、杨林霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带支付物业管理费14728.75元及违约金486.05元（按照日千分之三计算，暂计算至2020年12月30日，实际计算至被告履行完毕之日止）；2、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:被告胡洁峰与杨林霞系夫妻关系。二人与芜湖世茂新发展置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购得芜湖市镜湖区世茂滨江花园特色商业街商铺（芜湖世茂滨江商业街商铺），建筑面积211.62平方米。原告系镜湖世茂滨江商业街物业管理单位。2018年1月1日，被告胡洁峰、杨林霞将上述商铺出租给被告洗咖公司，双方约定了物业费由被告洗咖公司承担。其后，原告与洗咖公司（以法定代表人周深奇名义）签订物业管理协议，约定原告为被告提供物业管理服务，被告同意从2018年1月1日起向原告缴纳物业服务费（按建筑面积5.8元/㎡的标准）；被告逾期缴纳，原告有权要求被告补交，并可以从逾期之日起按日千分之三的标准加收滞纳金。物业管理费用，按照先交费后使用的原则，按半年度缴纳。协议生效后，原告依约提供完善的物业管理服务，但三被告未依约缴纳2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费，经原告多次催缴未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请为感。被告洗咖公司辩称：原告物业服务不达标，在沟通过后原告仍未改进，且物业服务合同中的暖气干线是否有，没有的东西是不应当收取费用的。被告胡洁峰、杨林霞未作答辩，亦未向法院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：被告胡洁峰、杨林霞系世茂滨江花园特色商业街商铺业主，建筑面积分别为104.34平方米、107.28平方米。2018年1月1日，胡洁峰、杨林霞与周深奇签订《商铺租赁合同》，约定将上述商铺出租给周深奇使用，租赁期自2018年1月1日至2021年2月28日，物业费用由周深奇支付。2018年1月31日，原告（甲方）与被告洗咖公司的法定代表人周深奇（乙方）签订《芜湖世茂物业管理服务协议》，约定：物业服务费为每平方米每月5.8元；协议有效期自2018年1月1日至2018年12月31日，乙方与出租人的合同期限延长的，协议有效期自动延长；乙方应于本协议签订之日起10个工作日内一次性预缴12个月（首年）的物业服务费；如逾期支付，按应付未付金额日3‰标准支付违约金。2019年11月21日，原告世茂物业公司（甲方）与周深奇（乙方）、被告洗咖公司（丙方）签订《合同主体变更协议书》，约定：甲方与乙方2018年1月1日签订的《物业管理服务协议》项下权利和义务自2019年11月22日起由丙方承继履行，同时丙方应为乙方在合同项下的未尽义务和责任承担连带责任。因被告至今未缴纳差欠的2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，原告向本院提起诉讼。本院认为：原告世茂芜湖分公司与周深奇签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。后周深奇将上述合同的权利和义务一并转让给被告洗咖公司，符合法律规定，故被告洗咖公司应按合同约定履行义务。物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好的开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量。同时，世茂公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断的进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应在职责范围内及时予以解决和沟通。故对原告要求被告洗咖公司给付2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费14728.75元（211.62平方米×5.8元/平方米/月×12个月）的诉请本院予以支持。关于违约金。原告与被告签订的《芜湖世茂物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，且原告未能证明其已将上述协议告知本案被告或采取合理方式提请被告予以注意，对于违约金的条款无效，且被告拖欠物业费用亦是存在一定的事由，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。被告胡洁峰、杨林霞作为业主应对被告洗咖公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十五条、第五百七十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖洗咖汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告世茂物业管理有限公司芜湖分公司物业管理费14728.75元；二、被告胡洁峰、杨林霞对上述第一项付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告世茂物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取90元，由原告世茂物业管理有限公司芜湖分公司负担6元，被告芜湖洗咖汽车服务有限公司、胡洁峰、杨林霞负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 丁   丽   珺二〇二一年四月二十二日法官助理 陶   旻   枫书 记 员 曹丽明附：本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0202民初1142号原告：世茂物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市健康路13号世茂玫瑰坊商业街A区负一层，统一社会信用代码913402005888628072。负责人：黄震宇，经理。委托诉讼代理人：王娟利，女，公司员工。被告：芜湖洗咖汽车服务有限公司，住所地安徽省芜湖市世茂滨江花园4-1#特色商业街B区152、153号，统一社会信用代码91340200MA2MXN6525。法定代表人：周深奇，经理。被告：胡洁峰，男，1976年2月8日出生，回族，住安徽省芜湖市。被告：杨林霞，女，1984年5月4日出生，汉族，住址同被告胡洁峰。原告世茂物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称世茂物业公司）诉被告芜湖洗咖汽车服务有限公司（以下简称洗咖公司）、胡洁峰、杨林霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人王娟利，被告洗咖公司到庭参加诉讼，被告胡洁峰、杨林霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带支付物业管理费14728.75元及违约金486.05元（按照日千分之三计算，暂计算至2020年12月30日，实际计算至被告履行完毕之日止）；2、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:被告胡洁峰与杨林霞系夫妻关系。二人与芜湖世茂新发展置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购得芜湖市镜湖区世茂滨江花园特色商业街商铺（芜湖世茂滨江商业街商铺），建筑面积211.62平方米。原告系镜湖世茂滨江商业街物业管理单位。2018年1月1日，被告胡洁峰、杨林霞将上述商铺出租给被告洗咖公司，双方约定了物业费由被告洗咖公司承担。其后，原告与洗咖公司（以法定代表人周深奇名义）签订物业管理协议，约定原告为被告提供物业管理服务，被告同意从2018年1月1日起向原告缴纳物业服务费（按建筑面积5.8元/㎡的标准）；被告逾期缴纳，原告有权要求被告补交，并可以从逾期之日起按日千分之三的标准加收滞纳金。物业管理费用，按照先交费后使用的原则，按半年度缴纳。协议生效后，原告依约提供完善的物业管理服务，但三被告未依约缴纳2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费，经原告多次催缴未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请为感。被告洗咖公司辩称：原告物业服务不达标，在沟通过后原告仍未改进，且物业服务合同中的暖气干线是否有，没有的东西是不应当收取费用的。被告胡洁峰、杨林霞未作答辩，亦未向法院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：被告胡洁峰、杨林霞系世茂滨江花园特色商业街商铺业主，建筑面积分别为104.34平方米、107.28平方米。2018年1月1日，胡洁峰、杨林霞与周深奇签订《商铺租赁合同》，约定将上述商铺出租给周深奇使用，租赁期自2018年1月1日至2021年2月28日，物业费用由周深奇支付。2018年1月31日，原告（甲方）与被告洗咖公司的法定代表人周深奇（乙方）签订《芜湖世茂物业管理服务协议》，约定：物业服务费为每平方米每月5.8元；协议有效期自2018年1月1日至2018年12月31日，乙方与出租人的合同期限延长的，协议有效期自动延长；乙方应于本协议签订之日起10个工作日内一次性预缴12个月（首年）的物业服务费；如逾期支付，按应付未付金额日3‰标准支付违约金。2019年11月21日，原告世茂物业公司（甲方）与周深奇（乙方）、被告洗咖公司（丙方）签订《合同主体变更协议书》，约定：甲方与乙方2018年1月1日签订的《物业管理服务协议》项下权利和义务自2019年11月22日起由丙方承继履行，同时丙方应为乙方在合同项下的未尽义务和责任承担连带责任。因被告至今未缴纳差欠的2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，原告向本院提起诉讼。本院认为：原告世茂芜湖分公司与周深奇签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。后周深奇将上述合同的权利和义务一并转让给被告洗咖公司，符合法律规定，故被告洗咖公司应按合同约定履行义务。物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好的开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量。同时，世茂公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断的进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应在职责范围内及时予以解决和沟通。故对原告要求被告洗咖公司给付2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费14728.75元（211.62平方米×5.8元/平方米/月×12个月）的诉请本院予以支持。关于违约金。原告与被告签订的《芜湖世茂物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，且原告未能证明其已将上述协议告知本案被告或采取合理方式提请被告予以注意，对于违约金的条款无效，且被告拖欠物业费用亦是存在一定的事由，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。被告胡洁峰、杨林霞作为业主应对被告洗咖公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十五条、第五百七十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖洗咖汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告世茂物业管理有限公司芜湖分公司物业管理费14728.75元；二、被告胡洁峰、杨林霞对上述第一项付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告世茂物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取90元，由原告世茂物业管理有限公司芜湖分公司负担6元，被告芜湖洗咖汽车服务有限公司、胡洁峰、杨林霞负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 丁   丽   珺二〇二一年四月二十二日法官助理 陶   旻   枫书 记 员 曹丽明附：本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。