湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0723民初1287号 原告：澧县风景园林绿化管理处，住澧县澧西街道洗墨池路翊武公园内。 法定代表人：雷华军。 委托诉讼代理人：胡波，湖南中锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建国，澧县风景园林绿化管理处副主任。被告：张惠敏，女，汉族，1969年11月11日出生，住澧 县澧阳。 委托诉讼代理人：熊云杰，湖南秦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：羿保刚，湖南正泰律师事务所律师。 第三人：澧县肖记早餐店，住所地澧县澧阳街道办事处芬司街居委会解放路兰江公园门面。 经营者：肖军。 委托诉讼代理人：潘友玉，湖南协平律师事务所律师。 原告澧县风景园林绿化管理处与被告张惠敏及第三人澧县肖记早餐店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，当事人及诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告澧县风景园林绿化管理处向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、判决被告及第三人向原告支付逾期腾房的占有使用费（以2016年房租2600元/年标准,租赁期为不定期）；3、判决被告及第三人搬出租赁房屋并返还给原告。事实与理由；原告与被告系长期房屋租赁合同关系，租赁物位于澧县兰江公园处梅、兰、竹、菊四栋楼中的竹楼x号x楼，租赁期为不定期，租金为每年2600元。承租期内被告将标的物转租给了本案第三人。2017年澧县人民政府启动栗河沿岸棚户区改造项目，需对上述租赁物进行拆迁，原告决定解除双方租赁关系，门面到期不再出租。原告三次书面通知了被告及第三人，2017年4月6日，原告以书面通知形式告知了被告及第三人房屋到期不再续租，请其做好搬迁工作。2017年10月20日，原告向被告及第三人发出终止租赁合同告知，再次要求其做好搬迁工作。2018年3月20日，原告要求被告及第三人立即腾空房屋并返还租赁物。至今，被告与第三人未按照原告的要求按时腾空返还房屋，严重影响了棚改项目的拆迁进度。原告认为，本案因政府征拆项目以致合同到期后双方无法续订租赁合同关系，原告解除合同属于依法解除，原告及时通知了被告及第三人并给予了其足够的搬迁期，但被告及第三人却依旧占房不还，其行为侵犯了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求支持原告诉请。 被告张慧敏辩称，1、原告主体资格存疑。签订《长期门面租赁合同》的原单位是澧县兰江公园，后更名为澧县城镇园林管理处，但无证据证明澧县城镇园林管理处何时更名为澧县风景园林绿化管理处。2、原告以政府对栗河沿岸棚户区改造为由解除合同条件不成就，理由不成立。3、原、被告属合伙建房。4、《长期租赁合同书》应受法律保护。综上，请求驳回原告诉讼请求。 第三人述称，基于承租门面享有的合法利益被告已有偿让渡给第三人，被告不应享有合同利益。因政府的拆迁行为产生的承租物拆迁、可得利益损失是第三人现实遭遇、可期的损失，请求对第三人补偿。驳回原告要求第三人支付占有使用费的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1、原、被告及第三人身份信息复印件3份，拟证明原、被告及第三人诉讼主体资格；2、澧县人民政府征收决定公告及征收决定复印件5份，拟证明兰江公园门面属于征收范围；3、编委的文件复印件1份，拟证明兰江公园与园林处的关系即兰江公园并入了园林处；4、房屋权属证明材料复印件19份，拟证明一楼门面属国有资产和原告所有；5、腾房通知复印件7份，拟证明原告已经在合理期限通知对方腾房；6、租赁费收据及合同复印件3份，拟证明原、被告之间租赁合同关系；7、转租合同复印件1份复印件1份，拟证明被告与第三人之间合同关系；8、2007年12月20日被告出示的联名呼吁复印件1份，拟证明被告认可一楼门面属于原告。 被告质证意见如下： 1、对证据第1项原告主体资格真实性没有异议，对合法性有异议，没有相关文件证实兰江公园更名为澧县风景园林绿化管理处；2、对证据第2项真实性、关联性、合法性有异议，涉案物不符合棚户区改造条件，拆迁行为不合法；3、对证据第3项关联性有异议，不能证明财产（土地）由集体所有变为国有；4、对证据第4项关联性有异议，兰江公园门面有10.8平方米通道是属于楼上业主的；5、对证据第5项合法性有异议，签订长期租赁合同时没有相关法律规定，原告单方面解除租赁合同的理由不成立，原告是以合同到期为由还是以棚户区改造为由解除合同；6、对证据第6项的合法性、关联性、真实性有异议，原、被告的基础法律关系是合伙共同建房关系；7、对证据第7项合法性有异议，合同租期没有到期，被告转租是对其权利的处分；8、对证据第8项没有异议。 第三人的质证意见： 租赁协议证明了原、被告签订合同的意愿，第三人即使超过二十年期限，也是能够租赁该门面继续经营，其经营利益是现实可期的。 本院对原告提交的证据的认证意见：被告无异议的本院认定。其他证据被告虽提出异议，但未提交其他证据佐证，且原告的证据内容客观真实，能证明案件相关事实，对其证明效力予以认定。 被告提交的证据： 1、证人证言复印件3份，拟证明案涉房屋系合资建房、案涉房屋土地系集体所有及房屋结构设计本意反映出当时合资建房的历史背景，房屋住宅与门面一体化，使用长期化；2、租赁门面与楼梯通道合用的照片复印件1份，拟证明门面与住宅不可分割的实际含义，是住宅人享有对门面的长期租赁权；3、被告的部分投资收据复印件8份，拟证明本案19个被告中三个人在1996年就预投款13万，97年全部投资到位。其他人情况也是一样，只是因年久交款收据丢失而无法举证；4、案涉棚改区域外景照片复印件3份，拟证明棚改楼房外观整齐靓丽，居住区域宽阔，配套设施齐全，完全不符合国家棚改对象；5、国家、省政府文件复印件24份，拟证明原告解除合同理由及有关诉求与国家法律、政府文件完全不符。6、证人王习树出庭证言：（1）、这次征拆是原告通知被告的，不是政府通知的；（2）、原告没有通知被告具体的搬迁时间；（3）、原告对一楼所有权没有证据证明；（4）、原、被告是合资建房，建房后原告以双倍的价格卖给被告。 原告对被告提交的证据的质证意见： 1、对证据第1项是证人证言，不符合证据形式要求，合伙建房不代表共有，一楼是原告的，二、三楼是被告的；2、对证据第2项不合理，也没有法律支持，楼梯所占用的空间面积属于一楼，双方对一楼权属是没有异议的，合同中约定的楼梯长期使用权是一种相邻权，即保证被告从二楼下一楼的必要通行权。被告提出楼梯空间部分所有权系其所有没有法律依据；3、对证据第4项关联性有异议，不能证明政府的征拆行为违法；4、租赁利益须基于租赁状态存在而产生，现今双方租赁状态基于征地的客观情况已无法继续，因此被告再谈解除合同后期待利益的补偿没有事实与法律依据。5、对其他证据没有异议。 第三人对被告提交的证据的质证意见： 被告没有证明一楼门面的产权归属，在本案的租赁法律关系中，园林管理处为出租人，被告为承租人，次承租人为第三人。 本院对被告提交的证据的认证意见：原告无异议的本庭认定。其他证据原告异议成立，对其证明效力不予认定。 第三人提交的证据： 1、彭恩霞的房租收据原件2份，拟证明第三人与被告的承租合同关系的存在；2、吴飞的租赁合同、转让合同、房租收据4份，拟证明第三人与被告存在合同关系，被告将其合同权利义务进行了转让；3、肖军的租赁合同、转让费凭证原件2份，拟证明第三人与被告存在合同关系，被告将其合同权利义务进行了转让；4、马锦霞的租赁合同原件2份，拟证明第三人与被告存在合同关系；5、傅天樊的租赁合同原件2份，拟证明第三人与被告存在合同关系；6、邹秋芬的房屋收据原件5份，拟证明第三人与被告存在合同关系；7、冉继军的房屋收据、转让费收据原件8份，拟证明第三人与被告存在合同关系，被告将其合同权利义务进行了转让；8、曲选祥的租赁合同原件2份，拟证明第三人与被告存在合同关系。 原告对第三人证据的质证意见： 关联性无异议，真实性、合法性由被告方发表意见。 被告对第三人证据的质证意见： 1、吴飞的转让合同不符合法律规定；2、租赁合同符合法律规定，到期的合同可以解除租赁关系，没有到期的合同继续履行。 本院对第三人证据的认定意见：超过原租赁期限的次租赁合同部分无效，其他证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 澧县兰江公园于1981年由澧县人民政府设立，其土地使用权属国有划拨，四至为：东至永兴寺路、西至解放路、南至栗河、北至城墙，土地未进行初始登记。1996年，澧县兰江公园取得建设规划许可后，对靠近解放南路的系列旧房进行改造，修建了梅兰竹菊四栋仿古综合楼。1998年2月，时任仿古综合楼建设项目经办人高家协、王本松出具函件“南江公园仿古楼底层面积1465㎡共计42间，每平方米400元，造价为586000.00，已竣工移交公园。”1999年12月10日，时任澧县兰江公园法定代表人罗丕军在此函上批示“同意按此列入固定资产”。后经出售和转让，除梅兰竹菊四座建筑二层及二层以上住房和竹楼6、7号外的门面外，其余一楼门面属国有资产，由澧县兰江公园管理使用（未办理产权登记）。澧县兰江公园将上述门面分别出租给了对应楼号的二楼及以上住房的权利人，租期为长期。1997年6月1日，澧县兰江公园管理处（甲方）与竹楼x号二楼房主张慧敏（乙方）签订了《澧县兰江公园解放中路门面长期租赁合同书》，约定：“一、原则：1、甲方竹楼x号门面，建筑面积为34.2㎡，原则上同意长期租赁该号二楼房主张慧敏使用。2、租金按建筑面积8元/㎡的价格，原则上两年内优惠25%，两年后，十年内优惠20%，此后，按县物价部门核准价格优惠20%，3、乙方必须按起租时间提前向甲方交清年度租金。二、责任与义务……三、违约责任1、甲方要严格执行房租优惠原则，否则乙方向其主管部门反映或提请诉讼。2、乙方应按合同准时交纳房租，否则甲方采取关门、实物抵押等措施，强行收回租金。……”2016年张慧敏支付原告年房租2600元。租期内，张慧敏将此门面转租第三人。第三人使用门面至今。 2017年，澧县人民政府决定征收澧县栗河沿岸棚户区改造项目国有土地上房屋，需对涉案租赁物进行拆迁。原告决定解除原被告双方租赁关系，门面到期不再续租。原告三次书面通知了被告及第三人，2017年4月6日，原告向被告及第三人送达了《关于停止租赁兰江公园临街门面的通知》，书面告知被告及第三人门面到期不再续租，请其做好搬迁工作。2017年10月20日，原告向被告及第三人送达《兰江公园门面终止租赁合同告知书》，告知终止门面租赁合同，再次要求其做好搬迁工作。2018年3月20日，原告向被告及第三人送达《限期腾房通知书》，要求被告及第三人于2018年4月6日前腾空门面并返还租赁物。至今，被告与第三人未按照原告的要求按时腾空返还门面，影响了棚改项目的拆迁进度。 另查明，2008年，澧县兰江公园与澧县城镇园林管理处合并组建澧县城镇园林管理处。2012年3月19日，澧县城镇园林管理处更名为澧县风景园林绿化管理处。 本院认为：本案争议焦点：1、原告主体是否适格？2、原告诉讼请求是否有事实和法律依据？ 1、原告主体是否适格？ 根据《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所以，澧县兰江公园以合法建设的事实取得对门面的物权。随着澧县兰江公园的性质转变，该门面变更为国有资产，由澧县国有资产经营管理中心代表澧县人民政府监管管理，由原告管理使用，原告有权将该门面出租，所以原告是适格主体。被告认为原告主体不适格的辩解不予采纳。 2、原告诉讼请求是否有事实和法律依据？ 原、被告签订的《澧县兰江公园解放中路门面长期租赁合同书》合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《澧县兰江公园解放中路门面长期租赁合同书》约定的“原则上同意长期租赁该号二楼房主张慧敏使用”系当事人对租赁期限约定不明确，视为不定期租赁。随后，被告将租赁物转租第三人。2017年4月6日原告以《关于停止租赁兰江公园临街门面的通知》书面告知被告及第三人，因政府拆迁门面到期不再续租，要求做好搬迁工作。2017年10月20日，原告向被告及第三人送达《兰江公园门面终止租赁合同告知书》，告知承租人及次承租人租赁合同已经终止，要求被告及第三人做好搬迁工作。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，合同自通知到达对方时解除。合同解除后。承租人及次承租人应返还租赁物。被告及第三人无事实和法律依据占有原告门面。2018年3月20日，原告向被告及第三人送达《限期腾房通知书》，要求被告及第三人于2018年4月6日前返还门面。故对原告要求被告及第三人返还租赁物的诉讼请求予以支持。被告及第三人非法占有门面，应支付占有使用费，按照2016年度年租金2600元标准自2018年4月7日计算至返还之日。被告及第三人的辩解无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决如下： 一、解除澧县风景园林绿化管理处与张慧敏的房屋租赁合同关系； 二、张慧敏、澧县肖记早餐店经营者肖军于判决生效后3日内将位于澧县兰江公园竹楼x号x楼门面返还澧县风景园林绿化管理处，并支付占有使用费至返还之日（按照2016年度年租金2600元标准自2018年4月7日计算至返还之日。）。 案件受理费7300元，由张慧敏负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  邹永新 人民陪审员  陆振银 人民陪审员  朱跃龙 二〇一八年十月二十七日 法官助理覃敏 代理书记员  李艳艳