江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0192民初1号原告（反诉被告）：熊莹，女，1992年11月3日生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：肖晓明，北京德恒（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌恒强置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌经济技术开发区。法定代表人：罗荣祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，该公司职员。原告（反诉被告）熊莹与被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司（以下至裁判主文前简称“南昌恒强公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊莹及其委托诉讼代理人肖晓明，被告（反诉原告）委托诉讼代理人李丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊莹向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》，合同总标的额人民币2251575元；2、判令南昌恒强公司一次性返还其已支付的房款901575元整；3、本案诉讼费由南昌恒强公司承担。事实与理由：2019年9月5日，熊莹与南昌恒强公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＫＫ1912100223，以下简称合同），合同约定：南昌恒强公司向熊莹出售坐落于南昌市经济技术开发区.87平方米），房屋总价款为2251575元，熊莹先支付房屋首付款901575元，余款1350000元以申请银行房贷方式支付。在签订房屋认购协议前，熊莹如实向南昌恒强公司说明了个人收入以及其他贷款情况，南昌恒强公司知晓熊莹的情况后，仍然明确向熊莹承诺，一定可以帮熊莹申请到银行贷款，基于对南昌恒强公司的信任，熊莹向南昌恒强公司缴纳了定金20000元，截止到2019年9月5日，熊莹向南昌恒强公司付清了房屋首付款901575元。2019年12月份，在网签《南昌市商品房买卖合同》前，熊莹再次向南昌恒强公司确认银行贷款情况，南昌恒强公司明确告知熊莹在网签合同后一个月之内，银行就可以放贷，基于对南昌恒强公司的信任，熊莹签署了合同。事后南昌恒强公司却又告知，因不符合申请银行房贷的条件，熊莹申请银行房贷的请求被拒，要求熊莹一次性支付剩余的购房款1350000元，因熊莹已无力支付，致使合同无法继续履行，被迫要求解除。南昌恒强公司为了达到销售房屋的目的，在熊莹不符合银行贷款的条件下，仍然向熊莹作出可以办理银行贷款的承诺，并与熊莹签订合同，收取熊莹的首付房款，存在欺骗性销售的行为，该行为致使合同无法继续履行，所以，合同解除的责任，不在熊莹而在南昌恒强公司。为维护熊莹的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持熊莹的诉讼请求。南昌恒强公司辩称，熊莹系单方违约导致合同无法继续履行，南昌恒强公司不承担任何责任。理由如下：1、熊莹于2019年8月17日支付定金20000元，认购了南昌恒大时代之光5栋2601号房屋，并于2019年9月5日支付了购房款881575元，原、被告于2019年12月10日签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同的备案时间为2019年12月17日，备案合同送审银行后，南昌恒强公司曾多次催告熊莹补充银行按揭材料，熊莹均未提供。熊莹的商业贷款最终未获批准与此有关；2、熊莹是因自身原因导致商业贷款未获批，南昌恒强公司有权要求熊莹承担逾期支付的违约责任。按照双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的补充协议第2条第3款约定，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余款项……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。如熊莹无法继续履行，南昌恒强公司同意解除合同，但熊莹作为违约方，应向南昌恒强公司支付违约金225157.5元，且需配合南昌恒强公司办理解除备案的相关手续。综上，请求法院依法驳回熊莹不合理的本诉诉讼请求。南昌恒强公司向本院提出反诉请求：1、依法判令熊莹支付其公司违约金225157.5元；2、依法判令熊莹配合其公司前往房管局办理解除合同备案手续；3、本案诉讼费用等一切费用由熊莹承担。事实与理由：熊莹于2019年8月17日支付定金20000元，采取商业按揭的方式认购了其公司的南昌恒大时代之光5栋2601号房屋1套。熊莹于2019年12月10日交了首付款并自愿与其公司签订了《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：JJ1912100223），该合同的备案时间为2019年12月17日，备案合同送审银行后，其公司曾多次催告熊莹补充银行按揭材料，熊莹均未提供。之后银行通知其公司，熊莹的商业贷款最终未获批准。熊莹是因自身原因导致商业贷款未获批，其公司有权要求熊莹承担逾期支付的违约责任。按照双方签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第2条第3款约定，如买受人的按揭申请未获得银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买卖人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。熊莹现已无法继续履行合同，其公司同意解除双方签订的合同《南昌市商品房买卖合同》，但熊莹作为违约方，应向其公司支付违约金225157.5元，熊莹还需配合其公司前往房管局办理解除合同备案相关手续。因熊莹自认为其不存在违约行为，而要求其公司退还全部房款，故公司为维护其合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法支持其反诉请求。熊莹反诉辩称，要求驳回南昌恒强公司的第一项反诉请求，第二项反诉请求待南昌恒强公司在退还全部款项后其愿意配合。理由为：1、导致合同不能履行的原因不在其身上。2、合同解除约定的违约金明显过高，有违公平公正。其所付的购房款901575元，南昌恒强公司在没有付任何费用的情况下已经使用了一年多，已经获利。房屋也在升值，没有损失，造成现在的情况是南昌恒强公司的过错导致，假如在付定金的时候直接告诉其办理不了银行贷款，熊莹的损失仅仅是定金，正是因为南昌恒强公司不断的在给熊莹传达错误的信息，说银行贷款没有任何问题，南昌恒强公司对于贷款事宜应该更专业，本案损失扩大的原因在南昌恒强公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对于熊莹提供的身份证复印件、南昌恒强公司企业信息、《南昌市商品房买卖合同》、付款凭证2张、江西增值税普通发票1份，客观真实、来源合法，且南昌恒强公司没有异议，本院予以确认；对熊莹提供的其与妹妹的微信聊天记录、与南昌恒强公司的销售代表钟振东的微信聊天记录等，南昌恒强公司提出异议，本院对该证据真实性予以确认；对南昌恒强公司提供的催告函、EMS回单、建设银行南昌分行个贷中心回复函等，客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月5日，熊莹作为买受人与南昌恒强公司作为出卖人签订编号为JJ1912100223《南昌市商品房买卖合同》。约定：熊莹向南昌恒强公司购买坐落于经济技术开发区军民友谊路88号时代之光小区5#楼1单元2601室房屋，建筑面积共142.87平方米，房屋单价为每平方米15759.61元，总金额为2251575元，其中装修价为1128673元。第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：…3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年8月26日前支付首期房价款人民币901575元，占全部房价款的40.04%。其余人民币1350000元向/（贷款机构）申请贷款支付，其中商业贷款1350000元，公积金贷款无。且该商品房买卖合同的补充协议第二条第三款约定：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余款项……逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。2019年8月17日，熊莹通过支付宝转账向南昌恒强公司支付定金20000元。2019年9月5日，熊莹通过POS消费向南昌恒强公司支付881575元。2019年12月10日，案涉房屋进行网签且预售合同进行了登记备案。后因熊莹的个人贷款未获批准，且熊莹一直未支付剩余房款。南昌恒强公司于2020年6月18日向熊莹发送《催告函》，要求熊莹2020年6月20日前配合南昌恒强公司办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需全部真实资料，否则南昌恒强公司将收回房屋，另行销售。现双方就退还房款及违约金的承担等无法达成一致，故诉至法院，请求判如所请。另查明，案件审理过程中，南昌恒强公司向本院申请调查令，向贷款银行即建设银行南昌分行个贷中心调查熊莹个人住房按揭贷款未获批准的原因。建设银行南昌分行个贷中心于2021年1月6日向本院出具《回复函》1份，载明：“客户（熊莹）前往我行面签个人住房按揭贷款时，我行对该客户的资料进行了审核，发现其个人负债过高问题，且客户无法提供相匹配的收入佐证，故客户不符合我行个人贷款的授信政策，未获审批通过。我行已对该笔贷款进行撤贷处理。”本院认为，熊莹与南昌恒强公司于2019年9月5日签订的《南昌市商品房买卖合同》，系双方基于自愿所签订，是双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按该合同约定全面履行各自的义务。案涉《南昌市商品房买卖合同》补充协议约定，买受人的按揭申请未获银行审批同意的，买受人逾期20天以上付清剩余款项的视作买受人单方解除合同。本案中，熊莹向南昌恒强公司支付房价款901575元（含定金），剩余房款一直未支付，现熊莹要求解除双方于2019年9月5日签订的《南昌市商品房销售合同》，南昌恒强公司亦同意，本院予以确认。关于熊莹要求南昌恒强公司返还其已付首付房款901575元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于南昌恒强公司提出要求熊莹支付违约金225157.5元的反诉请求，因南昌恒强公司未提交因熊莹违约造成其损失的依据，且双方约定的违约金过高，应予调整，结合本案具体情况，兼顾公平原则，本院对于违约金酌定按商品房总价款的5%计算，为112578.75元。对于南昌恒强公司提出要求判令熊莹配合其公司前往房产备案登记部门办理解除合同备案手续的反诉请求，合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）熊莹与被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司于2019年9月5日签订的《南昌市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司返还原告（反诉被告）熊莹购房首付款901575元；三、原告（反诉被告）熊莹给付被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司违约金112578.75元；四、原告（反诉被告）熊莹配合被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司于本判决生效后十五日内前往房产备案登记部门办理解除合同备案手续。上述二、三项相抵，被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）熊莹人民币788996.25元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24813元，减半收取计12406.5元，由原告（反诉被告）熊莹负担2406.5元，被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司负担10000元。反诉受理费2339元，由原告（反诉被告）熊莹负担2000元，由被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司负担339元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  孔庆波二〇二一年四月十二日书记员  涂 文