贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3700号 上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路**（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：吉宓，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李雪，系贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余大学，男，汉族，1974年10月17日出生，住，住址：贵州省大方县兴隆乡大沟村木林组住贵州省毕节市七星关区， 上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业）因与被上诉人余大学商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告余大学提起诉讼，请求判决：1.依法判决毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司赔偿原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金，分期进行赔付：第一期赔付2016年12月30日至2018年3月23日合计17920.00元；第二期被告必须于为原告办理好房屋登记之日起30日内向原告赔付从2018年3月23日至办理好房屋登记之日止的损失；2、本案诉讼费用全由被告自行承担。事实及理由：原告于2014年11月26日与被告签订了《商品房买卖合同》。截至今日原告还未取得该商品房所有权初始登记。被告违反了合同第八章房屋登记：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。按照合同约定买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金（2016年12月30日至2018年3月23日共478天，原告购房款为374908.00元，实际违约金为：374908.00元×0.0001×478=17920.00元）。被告应首先赔偿原告从2016年12月30日至2018年3月23日的违约金人民币17920.00元，后期于为原告办理好房屋登记之日起30日内赔付原告从2018年3月23日至办理好房屋登记之日止。根据《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已属严重违约。同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定。原告现依法向人民法院提起民事诉讼，请求秉公依法办理和审判。 原审被告龙鑫家业辩称：双方签订的商品房买卖合同第八章第三条第一款虽然约定了出卖人应在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但该合同的第八章第三条第四款第二项同时约定了由出卖人代理买受人办理涉案商品房的转移登记，那么办理商品房转移登记的有关文书按道理也就不需要交付给买受人，而由出卖人基于代理权直接持有。同时，商品房买卖合同也没有约定办理商品房转移登记的具体时间，因此原告方以交付转移登记有关文书作为被告的合同义务主张违约金无事实依据和法律依据。 原审经审理查明：2014年11月26日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第13幢11层5号商品房一套，房价款为374908.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2014年11月26日以现金方式向被告支付完毕首期房款112908.00元，后以银行按揭方式支付完毕剩余购房款262000.00元，被告同时收取原告税费18916.00元。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款374908.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关税费18916.00元，基于此，被告应直接向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付。但被告并未举证证明其已向办证部门提交完毕办理商品房转移登记相关文书。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书之日止。根据原告的诉讼请求，从2016年12月31日起至2018年3月23日止的违约金为16758.39元（374908.00元×0.0001×447天）；从2018年3月24日起的违约金计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书之日止。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告余大学支付从2016年12月30日起至2018年3月23日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金16758.39元。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于其向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书之日起30日内向原告余大学支付从2018年3月24日起至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书之日止的违约金，该违约金以原告已付购房款374908.00元为基数，按日万分之一的标准计算。三、驳回原告余大学的其他诉讼请求。案件受理费124.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，龙鑫家业不服，向本院提起上诉，请求判决：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审认定办理商品房转移登记的有关文书包含房屋所有权转移登记证书，违反双方当事人的约定。依据《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，在上诉人取得案涉商品房所有权初始登记后，由上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，被上诉人取得有关文书后自行去办理商品房转移登记。此处的“有关文书”不包含“房屋所有权转移登记证书”，为此，双方在《商品房买卖合同》第八章第三条第（四）款第二项约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”。根据该委托条款，办理商品房转移登记的有关文书无需交付被上诉人，而由上诉人基于代理权直接持有，由上诉人代理被上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。基于前述事实，《商品房买卖合同》未约定办理房屋所有权转移登记证书的时间，被上诉人以上诉人未如期办理房屋转移登记为由主张逾期办证违约金，缺乏事实依据。 被上诉人余大学二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，系双方就上诉人所负协助办证义务及其违约责任的具体约定。依据上述约定，取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书，是上诉人履行其协助办证义务的具体方式。鉴于双方另约定上诉人接受被上诉人委托，为其办理并取得商品房权属证书，此时上诉人再向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书无实际意义。上诉人径行向房屋登记机关提交办理转移登记的有关文书并通知被上诉人，即可视为上诉人依约履行了交付文书的协助办证义务。本案现无证据表明上诉人已在合同约定期限内履行上述义务，被上诉人据此主张上诉人承担逾期办证违约责任，事实依据充分，应当予以支持。上诉人以《商品房买卖合同》未约定办理案涉商品房转移登记时间，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费248元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十月七日 书记员  何婷婷