广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2702号 上诉人（原审原告）：桂林市恒润物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区中隐路**广源国际社区****，统一社会信用代码:914503006724624277。 法定代表人：于向阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘泉，广西桂康律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：李红慧，女，1971年6月19日出生，汉族，教师，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人(原审被告)：申语时，男，2000年8月25日出生，汉族，学生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 法定代理人：申某，男，1971年1月24日出生，汉族，公务员，住址同上。 上诉人桂林市恒润物业服务有限公司（以下简称“恒润物业”）因与上诉人李红慧、申语时物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人恒润物业的委托诉讼代理人甘泉，上诉人李红慧、上诉人申语时的法定代理人申某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人恒润物业上诉请求：1、判令李红慧、申语时支付2014年7月1日至2018年5月31日逾期交纳物业费的违约金7293.40元；2、判令李红慧、申语时承担恒润物业为本案支出的律师代理费2000元；3、本案诉讼费由李红慧、申语时承担。事实和理由：一审判决不支持逾期交纳物业费的违约金及恒润物业为维护合法权益而支出的律师费错误。1、双方的物业服务合同明确约定了李红慧、申语时逾期不交物业费，应当从逾期之日起按照每天千分之三支付违约金，同时也约定了律师代理费由李红慧、申语时承担。2、一审判决认定恒润物业服务存在一定瑕疵，继而认为李红慧、申语时未按期交纳物业费事出有因，非恶意拖欠，不支持违约金及律师费错误：①李红慧、申语时恶意拖欠意图明显，长达数年不交纳，并不是几个月或半年的短期行为，从时间上可以看出恶意；②李红慧、申语时不交纳物业费毫无理由，恒润物业在服务过程中并不存在能够阻止交物业费的瑕疵，有些问题并不是物业公司能够解决的，如停车位不够导致小区内通道停放车辆等。一审法院没有分清产生瑕疵的原因跟物业是否有关系。第一，门禁、部分摄像头没有启用、外墙脱落等问题是一审判决认定的服务瑕疵，但小区为2008-2009年建筑，由开发商交付给业主；这些设备坏了改造要动用公共维修基金，外墙维修和门禁都对业主进行过问卷调查，没有达到比例，不能动用。第二，小区4年多期间的盗窃报案记录21件，不能认定是物业存在瑕疵，也不是业主不交物业费的正当原因。且只是报案记录，没有公安机关最终的调查结果、结案认定，不能认定与本案有关联性。没有小区能保证不发生刑事案件，也不是物业服务约定的内容。且本案业主不是盗窃案件中的当事人，2016年6月之后没有报案记录，一审查明的是2016年之前的事实；不能说之前发生过刑事案件就不交物业费。第三，小区机动车、共享单车乱停放，是业主的问题，是业主乱停放。乱停放只是相对概念，小区2008年设计距今已经10年，规划已经赶不上变化。机动车停放道路是小区的机动车太多，不占用道路就没有办法停放；地下车库不；地下车库不是物业的资产资产。道路原来物业不给停，都立有桩子，是业主把桩子铲掉的，要求在路面停车。门卫对来往人员不过问，这是因为没有建立智能化系统，对于1000多户的小区来说，也做不到人人过问人人査的，就算这点存在瑕疵，也不是业主不交物业费的正当理由。业主长达4-5年拖欠物业费，从时间上是恶意；逾期交纳物业费的滞纳金以及律师费都是有约定的。业主长期不交物业费，不支持滞纳金将不利于物业公司的业务工作开展。综上所述，一审判决不支持违约金及律师代理费的理由不成立，请二审法院予以纠正，依法支持恒润物业的上诉请求。 上诉人李红慧、申语时答辩称，恒润物业要求本上诉人承担违约金、律师费错误。最高人民法院有规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款无效。合同中对物业公司的违约责任没有规定，不符合平等原则。本上诉人多次与物业进行沟通，但物业服务没有改进；2012年本上诉人与物业公司达成协议减半收取物业费，本上诉人并不是不交物业费而是减半缴纳。对门禁等物业有维修责任，本上诉人报修外墙，物业没有及时修缮；小区偷盗案件频发，原因是没有监控、门禁，与物业管理有关；车辆乱停放，也与物业没有登记引导有关；本上诉人不交纳服务费，是物业公司不履约导致。是物业公司不履行合同约定导致业主与物业的冲突及环境的糟糕。前期物业合同约定的物业42项义务，有20多项没有履行，物业违约在先；如果物业服务到位本上诉人会全额缴纳物业费。 上诉人李红慧、申语时上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判本上诉人无拖欠物业费行为；2、判决驳回恒润物业的诉讼请求；3、依法判决《前期物业服务协议》无效；4、判令恒润物业退还本上诉人擅自提高收费标准而违规多收取的费用；5、判令恒润物业返回收取本上诉人7元/月的垃圾清运费；6、本案一审、二审诉讼费用由恒润物业承担；7、判令恒润物业赔偿本上诉人因本案一、二审产生的交通费、洗印费。事实和理由：一、一审判决超出原告诉讼请求，违反法律法规。恒润物业一审向法院提出诉讼请求是“被告立即支付2014年7月1日至2017年8月31日的物业服务费3583.4元。”而一审判决第一项为“被告李红慧、申语时支付原告桂林市恒润物业服务有限公司2014年7月1日至2018年5月31日期间的物业管理服务费4432.66元（可扣除二被告于2018年3月27日支付的物业管理费570元）”,在时间和金额的判决上都超出其诉讼请求，严重违反法律法规。二、一审法院证据审査与采信不公正全面、不客观。1、一审法院采纳“原告己向被告进行催缴通知”是不公正的、不实事求是的。本案一审恒润物业提交的物业费催缴通知照片系伪造、律师函回证系放大的复印件。一审法院也“经审查认为，原告提交的该组证据不能反映催费通知张贴到业主门口的事实；被告提交的反证，足以形成证据链，予以采信。”但在恒润物业未提供任何书面催交证据的基础上，一审法院却因为“综合原告同时起诉的其他业主欠缴物业费的案件中的证据以及本院勘察现场笔录，可以认定原告以张贴通知单、电话催收、律师函、小区电子公告栏滚动提示等方式向被告及其他欠缴物业费的业主催缴物业费”就认定恒润物业已向本上诉人进行催缴通知，理由牵强、荒谬，对恒润物业伪造证据只字不提，不公平。2、对于本上诉人提交的证明恒润物业的物业服务质量、水平严重违约问题的证据（照片、录像、录音）。一审法院没有明示哪些证据被采信，以其勘验结论作为采信标准是不客观全面的。因为恒润物业不完全履约，长期对小广场不管理直接损害本上诉人的利益，导致本上诉人生活质量严重受损，本上诉人所居住的九栋二单元，恒润物业未提供相应物业服务。一审法院勘验物业状况不能够全面反映2014-2017年物业服务的糟糕状况；勘验内容没有与此案关系重大的小广场及九栋二单元的物业服务状况；勘验内容对于物业服务质量六大项不达标以及物业侵权状况，不全面、深入。三、一审法院偏向恒润物业选择性认定法律事实，主观臆断：①故意忽略能证明恒润物业订立合同主体不合法、诉讼主体不合法的文件。恒润物业提供不出法律规定其必须具备的招标文件，也提供不了桂林市物价局收费批文。②故意忽略恒润物业还没有和桂林市广源房地产开发有限公司签订《“广源.国际”社区前期物业委托管理合同》就和业主签订协议的违法事实。③对于《前期物业服务协议》内容的认定偏向物业，只认定业主的义务、不认定业主权利，对物业的责任和义务只字不提。④故意忽略2013-2016年广源国际社区多次发生物业超越权限、甚至殴打业主、激起业主强烈不满，引发业主多次群体性维权的事实。⑤未依法调查收集证据。如本上诉人申请调查恒润物业原总经理唐世龙联系方式等。2、一审判决关于《前期物业服务协议》的效力认定错误。认定“物业公司是否具有相应物业管理资质以及是否通过公开招标等系行政主管部门行政管理范畴，并不影响双方订立物业服务合同，物业公司亦不因此而丧失收取物业费的权利”属主观臆断。广源国际社区建筑面积约280000多平方米，恒润物业与桂林市广源房地产开发有限公司2009年12月28日签订《“广源.国际”社区前期物业委托管理合同》时为三级资质（承接20万平方米以下住宅项目）。依据《物业管理条例》相关规定，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效。一审法院认为由于“原告提交的入伙书、物业交付手续书、房屋签收清单、房屋验收交接单可以认定前期物业服务合同签订时间为2010年8月18日，且两被告已经按照前期物业服务协议中的约定交纳了部分物业服务管理费，故该服务协议也不因缺乏签署落款时间而无效，且原告亦于2012年6月16日取得了二级资质。”进而认定“原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，予以确认，该服务协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力”是完全违背事实的。本上诉人与恒润物业签订《前期物业服务协议》时，对方隐瞒了其主体及程序都不合法的事实，也没有出示桂林市物价局的核准其收费的相关文件。其《前期物业服务协议》中对非电梯住宅楼0.8元/月平方米建筑面积的收费条款，是按二级服务资质且上浮15%收费，违反了《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第四条至第十一条的相关规定，为擅自提高标准收费，也不是双方当事人的真实意思表示，请二审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”之规定，判定双方签订的《前期物业服务协议》无效。3、一审法院认为“被告未能提供证据证明双方己形成新的物业服务合同关系，故对其物业费应按减半抵缴故不欠费的辩解，不予采纳”，系认定事实错误。2012年本上诉人与恒润物业达成因为其服务不达标、物业费减半的协议后，一直按新协议交纳物业服务费；恒润物业这么多年从未催缴，足以证明双方已形成新的物业服务合同关系。且2018年3月7日本上诉人电子转款570元至恒润物业银行账户，在附言栏注明“9-2-4-1.2017年7月1日至2018年6月30日物业费”，恒润物业接收并且没任何异议，应视为其行为表明己接受，属于默示，本上诉人无需举证证明。4、一审法院认定“根据庭审査明的事实，原告提供了相应的物业服务，虽然存在一定的瑕疵，但并非不履行合同义务，亦未构成重大瑕疵”严重错误。本上诉人及其他业主提供的大量证据证实：恒润物业是长期严重不履行合同，长期严重违约，并非仅仅“一定瑕疵”。《前期物业服务协议》中“物业管理服务质量与标准”列有“基本要求”、“房屋管理”、“公共设施设备维修维护”、“协助维护公共秩序”、“保洁服务”等六大项共41小项，恒润物业有21项没有做到，未履行的项目占承诺项目的51.2%，最关键的安全保障如小区封闭管理、安全监控设备、人员车辆出入小区刷卡登记、消防通道的畅通等最基本的都没做到。5、一审法院认定“原告主张的计费标准，没有违反合同约定和法律规定，”、“根据当月10日之前预付费用的合同约定，按照117.89㎡×0.8元/月的标准”属事实错误。《前期物业服务协议》第五条明确约定“物业的管理服务费执行国家、广西壮族自治区、桂林市有关物业管理服务费的相关规定，根据政府相关部门的批准服务与收费标准调整”。《桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准》等文件规定：物业三级资质多层住宅0.5元/㎡；二级资质多层住宅0.7元/㎡；浮动幅度上下不超过15%。恒润物业与本上诉人签约时，只有物业三级资质，没有荣获国家、自治区、市级物业管理示范小区荣誉称号，没有经占总人数过半数的业主同意，就按多层住宅0.8元/月的标准收费，属于擅自提高收费标准。恒润物业应按117.89㎡×0.3元/月，退还本上诉人其获得二级资质前违规收取的费用：因为恒润物业未履约超过51.2%，严重侵犯业主合法权益应当大幅降低收费标准、以低于四级资质0.3元/㎡为宜。请求二审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其己收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定纠正一审错误，支持本上诉人的退费请求。6、一审法院认定“被告未能提供相关证据证明物业费已包含垃圾清运费”之事实错误。《前期物业服务协议》第五条第二项明确约定物业管理服务费主要用于的开支有物业管理区域清洁卫生费用……垃圾桶每日清运两次。物业服务成本一般包括物业管理区域清洁卫生费用，本上诉人无需举证证明。请求二审法院依法判定恒润物业返回本上诉人7元/月的垃圾清运费。7、本案已过诉讼时效。一审法院认定“由于物业服务本身具有长期性及持续性特点，故对诉讼时效认定不宜过苛。结合原告为被告等业主提供物业服务期间从未间断，可以认定双方之间存在持续性物业服务合同关系，故原告主张物业费的时间，不能认定其怠于使行权利，对被告所提出的诉讼时效抗辩不予采纳”，理由牵强，无法律依据。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，请二审法院予以纠正。四、一审法院偏向恒润物业选择性使用法律条文、违背事实，歪曲法律、枉法裁判。本案中恒润物业毫无诚信，违法违规，严重不履行约定，违法侵占业主利益。本上诉人在处理与恒润物业的关系中诚实守信，诚恳沟通，平等协商，没有任何违法违规违反合同行为，也没有拖欠任何物业费服务费行为，恒润物业也未对本上诉人催交过物业费。请二审法院依法査明事实，支持上诉人李红慧、申语时的上诉请求。 上诉人恒润物业答辩称，李红慧、申语时所列的问题，本上诉人上诉状中讲过的不再赘述。对方如果认为服务存在瑕疵就不交物业费的理由是不成立的，物业服务是多方面的服务。业主认为收费过高、没有经过物价部门审批，没有依据这一点，这是经过备案的，0.8-1.20元/月/㎡的收费没有超过标准，收费是有法律依据的。本上诉人2012年6月16日获二级资质，收费未超出政府指导价，一审判决未超出诉请。上诉人李红慧、申语时称其与恒润物业达成协议减半收取物业费，没有证据；其称7元/月垃圾费应当扣除的问题，该费用是环卫处收取，与物业费无关。业主不缴纳物业费是严重违约，导致上诉人恒润物业无法正常服务；也不能把外墙脱落等属于开发商的责任归到物业。 上诉人恒润物业向一审法院起诉请求：1.判决被告李红慧、申语时给付原告所欠物业服务费3583.4元及违约金6279.5元，合计9862.5元（暂计至2017年8月31日，以后另计）；2.原告为本案诉讼支付的律师费2000元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告恒润物业于2008年3月12日登记成立，其经营范围为物业服务。2008年4月16日，原告取得物业管理企业三级资质，2012年6月16日取得贰级资质。2009年3月20日，被告与桂林市广源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买桂林市广源国际社区9栋2单元4-1号房，建筑面积117.89平方米。2010年8月18日，被告李红慧向桂林市广源房地产开发有限公司领取入伙书、办理房屋交接等相关手续。被告李红慧在房屋验收交接单及房屋签收清单业主落款处签字并注明日期为2010年8月18日，确认收到前期物业服务协议、业主临时规约、水电费银行卡、房屋入户门钥匙等。尔后，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业服务协议》，约定：乙方买受的物业交付之日起至小区正式成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同之日止，由甲方在此期间为本小区提供物业管理服务:入伙时一次性交纳为期一年的物业服务管理费，业主或物业使用人应以物业正式交付之日起或以《商品房买卖合同》中规定的验收交接期限届满之日起交纳物业服务费；物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：电梯住宅楼：1.20元/月/㎡建筑面积，非电梯住宅0.80元/月/㎡建筑面积；物业服务费由物业服务企业采取每月为一个收费周期的收费方式，业主或物业使用人应当在每月10日前按时向甲方预先交付当月的物业管理服务费；乙方应当按时足额交纳物业服务费，逾期缴纳的，应当支付滞纳金,滞纳金的收取标准为每逾期一日支付应缴金额的3‰的违约金。如乙方逾期两个月未交纳物业服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及滞纳金，由此引起的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）由乙方承担等。上述服务协议签订后，被告按每月91.312元（0.8元/月/㎡×117.89㎡）的标准向原告缴纳物业费。2013年10月29日，被告向原告缴纳1131.70元，原告出具给被告机打发票上注明:“9-2-4-1(2013.7.1-2014.6.30)物业管理费1131.70元”。尔后，被告未再支付物业费。本案审理过程中，被告申语时的法定代理人申某于2018年3月27日电子转款570元至原告银行账户，在附言栏注明2-4-1.2017年7月1日至2018年6月30日物业费，但至一审辩论终结时止未再支付物业服务费。原告以张贴通知单、电话催收、发律师函、小区电子公告栏滚动提示等方式向被告及其他欠缴物业费的业主催缴物业费。2017年12月18日，原告委托广西远兴律师事务所提起本案诉讼，支出律师费2000元。本案审理过程中，一审法院依职权对广源国际社区的物业管理情况进行勘验，确认，大门门岗值班人员对来访人员和车辆无过问，小区内机动车占道情况比较普遍、部分楼栋的外墙瓷砖有脱落、部分楼栋的门禁不能正常运行、部分单元的监控摄像头未运行等服务瑕疵。另查明，已生效的（2016）桂03民终2241号民事判决认定，自2011年11月开始，发生在广源国际社区内的盗窃类案件报案19件、非法侵入住宅报案1件、财物被砸报案1件。被告每月另行向他人缴纳垃圾费清运费7元。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间的《前期物业服务协议》的效力；二、被告是否拖欠原告的物业管理费及拖欠事由是否有相应依据；三、本案是否已过诉讼时效。 一、原、被告之间的《前期物业服务协议》的效力认定。被告辩称原告在签订服务协议时，并未取得二级资质且未经公开招标，故不能进行物业服务。物业公司是否具有相应物业管理资质以及是否通过公开招标等系行政主管部门行政管理范畴，并不影响双方订立物业服务合同，物业公司亦不因此而丧失收取物业费的权利。本案中，结合原告提交的入伙书、物业交付手续书、房屋签收清单、房屋验收交接单可以认定前期物业服务合同签订时间为2010年8月18日，且两被告已经按照前期物业服务协议中的约定交纳了部分物业服务管理费，故该服务协议也不因缺乏签署落款时间而无效,且原告亦于2012年6月16日取得了二级资质。故原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，予以确认，该服务协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 二、被告是否拖欠原告的物业管理费及拖欠事由是否有相应依据。被告辩称，原告没有提供质价相等的服务，故不能收取全额物业费，且双方在事实履行中亦更改了原协议约定物业费标准。被告未能提供证据证明双方已形成新的物业服务合同关系，故对其物业费应按减半抵缴故不欠费的辩解，不予采纳。物业服务企业应当对全体业主提供物业管理服务、业主承担按约交纳管理服务费的义务。双方之间是互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来良好的生活环境，提高业主的生活质量，而业主及时履行应尽义务亦是物业服务质量的有力保障。根据庭审查明的事实，原告提供了相应的物业服务，虽然存在一定的瑕疵，但并非不履行合同义务,亦未构成重大瑕疵，业主不能以此拒付物业管理费。原告主张的计费标准，没有违反合同约定和法律规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定,对原告要求被告支付从欠费之日至本案一审辩论终结之月期间的物业管理服务费的诉讼请求予以支持，之后的物业管理费因双方尚未产生纠纷不予处理。根据当月10日之前预付费用的合同约定，按照117.89㎡×0.8元/月的标准，从2014年7月1日至2018年5月31日计算物业管理服务费为4432.66元。对于原告诉请的违约金和律师费，鉴于原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告未按期缴纳物业管理服务费，属于事出有因，并非恶意拖欠，从公平原则考虑，不予支持。被告辩称物业费包括了垃圾清运费故要求原告返还其额外向他人缴纳的垃圾费。因被告未能提供相关证据证明物业费已包含垃圾清运费，故对此意见不予采纳。 三、本案是否已过诉讼时效。被告提出诉讼时效抗辩意见，由于物业服务本身具有长期性及持续性特点，故对诉讼时效认定不宜过苛。本案中，结合原告为被告等业主提供物业服务期间从未间断，可以认定双方之间存在持续性物业服务合同关系，故原告主张物业费的时间不能认定其怠于使行权利，对被告所提出的诉讼时效抗辩理由不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告李红慧、申语时支付原告桂林市恒润物业服务有限公司2014年7月1日至2018年5月31日期间的物业管理服务费4432.66元（可扣除二被告于2018年3月27日支付的物业管理费570元）；二、驳回原告桂林市恒润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费97元，因适用简易程序减半收取49元(原告已预交)，由原告桂林市恒润物业服务有限公司负担34元，被告李红慧、申语时负担15元。 二审庭审中，双方当事人均对一审认定的事实有异议。 上诉人恒润物业对一审判决书第6页第18-22行“对物业管理情况进行勘验，确认……部分单元的监控摄像头未运行等服务瑕疵”有异议，认为一审法院没有分清产生瑕疵的原因是否跟恒润物业有关系。 上诉人李红慧、申语时对一审判决书第6页第13-15行、第18-22行“原告以张贴通知单、电话催收……确认…部分单元的监控摄像头未运行等服务瑕疵”有异议，认为恒润物业没有对其催告，恒润物业不是瑕疵而是严重违约。 上诉人恒润物业为证明其诉讼主张，向法庭提交2份证据，1、四张《相关业主对维修、更新和改造项目书面确认表》复印件，拟证明一审判决中查明的以及业主反映的外墙脱落、门禁系统改造经过问卷调查，没有达到三分之二多数业主同意，不能用公共维修基金进行维修。智能化系统涉及1549户，同意534户，比例为34.5%；外墙涉及1052户，同意215户，比例为20.4%。2、桂林市物价局2011年回复市民提问的新闻报道，拟证明恒润物业的收费标准在物价局回复的标准范围之内，没有超出。 上诉人李红慧、申语时对上述两份证据的质证意见为：对《确认表》真实性存疑，调查问卷是2017年，可印证2017年以前恒润物业没有作为。新闻报道真实性无法证实，也无法证实物业费是符合法律规定的，没有物价局备案。 上诉人李红慧、申语时为证明其诉讼主张，向法庭提交1份证据，《居桂林》杂志记者眼对“广源.国际”社区物业的评价，拟证明恒润物业服务差、口碑差。 上诉人恒润物业对上述证据的质证意见为：《居桂林》杂志记者眼关于“广源.栖山墅”物业的描述评论与事实不符，也与本案没有关联性。 本院对上诉人恒润物业二审向法庭提交的2份证据的认定意见为：《相关业主对维修、更新和改造项目书面确认表》客观反映了恒润物业征求业主意见的情况，但征求意见的时间为2017年之后，只能证明其2017年以来欲改进工作、动用公共维修基金对外墙脱落、门禁系统等进行改造未能得到大部分业主支持的事实，不能否认其在“广源.国际”社区物业服务中存在瑕疵的事实；下载的文章为打印件，无法核实来源，本院不予采信。 对上诉人李红慧、申语时向法庭提交的证据，本院认定其真实性和一定程度的关联性，但《居桂林》杂志记者眼对“广源.国际”社区物业的评价只能佐证“广源.国际社区物业口碑欠佳”，不能证明上诉人李红慧、申语时关于“恒润物业在物业服务中严重违约或存在重大瑕疵”的主张。 因此，一审认定的事实并无不当，本院依法予以确认。 本院经审理另查明，2009年12月28日，恒润物业与桂林市广源房地产开发有限公司签订《“广源.国际”社区前期物业委托管理合同》，约定物业管理区域建筑面积约为81308.08㎡。涉案《前期物业服务协议》对物业公司及业主的权利义务均有约定，对物业公司违反协议的违约责任有“甲方（物业）违反协议，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”等粗略、概括性表述。2016年6月7日，秀峰区城乡建设局、秀峰区丽君街道办事处、秀峰区中隐社区居民委员会在小区张贴致广源国际小区各位业主《告示》，主要内容有四项：“一、2015年6月成立的首届业主委员会选举筹备组，在选票上出现的印章不是中隐社区居民委员会代章而是筹备组某些成员自行印制。二、筹备组部分成员不接受房产行政主管部门的指导意见。三、本次选举过程缺少区建设局、街道办、居委会有效监督。四、居委会工作人员6月4日晚在小区内下户调查情况通报。‘2016年6月4日晚7点半，中隐社区工作人员16人分8组，佩戴工作证到小区开展选举、表决事宜民意调查，在入户走访中，少数业主蓄意阻挠、辱骂居委会工作人员，甚至不听其他居委会工作人员解释，诬陷其中一名工作人员是小偷，限制其人身自由，妨碍正常调查。居委会部分工作人员待丽君派出所民警赶到后，才得以安全离开小区。……’请广大业主不要误信谣言。” 综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为:一、一审判决是否超出当事人诉请；二、涉案的《前期物业服务协议》是否有效；三、小区物业费的收费标准是否违反合同约定或法律规定；四、本案是上诉人恒润物业还是上诉人李红慧、申语时存在违约行为；五、上诉人恒润物业一审诉请的物业费、违约金和律师费是否应获支持。 本院认为： 一、一审判决未超出当事人诉请。上诉人恒润物业起诉状中的诉讼请求第1项为：“判决被告给付原告所欠物业管理服务费3583.4及违约金6279.5元，合计9862.5元（暂计至2017年8月31日，以后另计）”以上表述并未明确表示放弃对该日期后的物业管理服务费追偿；因本案物业服务期间从未间断，物业服务缴费为按月交纳、具有连续性，且债务人清偿债务前，违约状态持续存在，对恒润物业的欠费损害并未消除。对“以后另计”的含义，上诉人恒润物业向一审法院递交了书面说明：“‘以后另计’明确为：物业管理服务费违约金计至被告实际付清物业管理服务费之日止。物业管理服务费计至判决生效之日。”故一审判决结合本案事实、依据上诉人恒润物业的诉请，从连续性债务具有整体性、关联性，以及有利于节约诉讼成本、提高诉讼效率的角度考虑，判决上诉人李红慧、申语时支付2014年7月1日至2018年5月31日即一审庭审辩论终结时止的物业服务管理费与法无悖。本案物业费约定按月缴纳、物业服务未停止，因此，上诉人李红慧、申语时提出本案超过诉讼时效、一审判决超出当事人诉请的理由不能成立，本院不予支持。 二、建设单位依法与恒润物业签订的《前期物业服务合同》及本案《前期物业服务协议》，对业主具有约束力。 首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”上诉人李红慧在《前期物业服务协议》上签字时未签署日期，上诉人李红慧、申语时以其“商品房买卖合同签订时间为2009年3月20日，早于2009年12月28日恒润物业与桂林市广源房地产开发有限公司签订《“广源.国际”社区前期物业委托管理合同》时间”为由，认为恒润物业“不具有相应的民事权利能力和民事行为能力，主体及程序违法，在此基础上与其所签订的《前期物业服务协议》也是无效的”的辩称，无法律依据，也与其至2010年8月18日才在《入伙书》签字并领取《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《前期物业服务协议》、《业主临时规约》等材料的事实相悖，本院不予支持。 《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”国家是提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则选聘物业服务企业，但现未有相关的禁止性、强制性规定。涉案小区建设单位桂林市广源房地产开发有限公司选聘上诉人恒润物业作为物业服务企业，不违反《物业管理条例》第二十四条的规定。国家有关物业管理的法律法规正在逐步完善中，房产开发商及物业管理企业也在依法逐步改进，这点从庭审中部分业主提到的“上诉人恒润物业2012年6月取得贰级资质时其法定代表人与桂林市广源房地产开发有限公司的法定代表人相同，2015年才变更的”可以得到印证。上诉人李红慧、申语时提出涉案小区的建设单位桂林市广源房地产开发有限公司与上诉人恒润物业是同法人同股东的两家公司，自建自管违反规定导致《前期物业服务协议》无效的抗辩，事实和法律依据不足，本院不予支持。 其次，关于恒润物业的资质是否影响《前期物业服务协议》效力的问题。根据上诉人陈述及庭审调查，“广源.国际”社区总计约28万平方米、分四期建设，上诉人李红慧、申语时为第一期住户。恒润物业2008年4月16日取得物业管理企业三级资质，2012年6月16日取得贰级资质。恒润物业与桂林市广源房地产开发有限公司签订《“广源.国际”社区前期物业委托管理合同》时，约定的物业管理区域建筑面积约为81308.08平方米。2007年修改的《物业管理企业资质管理办法》第八条规定:“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”第十九条规定：“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。”因此，上诉人李红慧、申语时关于上诉人恒润物业不具有受聘资质而签订的《前期物业服务协议》无效的抗辩，事实和法律依据不足，本院不予支持。即便物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务，当事业主可依法向人民政府房地产主管部门依法举报；且因该规定属于管理性规定，非效力性规定，不能作为认定《前期物业服务协议》效力的依据。 关于上诉人李红慧、申语时辩称的“2012年与恒润物业达成因为其服务不达标、物业费减半协议后，恒润物业多年从未对其催缴，足以证明双方已形成新的物业服务合同关系，且其按协议标准于2018年3月27日电子转款570元至恒润物业银行账户，并在附言栏注明‘9-2-4-1.2017年7月1日至2018年6月30日物业费’，恒润物业接收并且没任何异议，应视为其行为表明己接受，属于默示”。因其2018年3月27日转款时本案已进入诉讼程序，既不符合法律规定或当事人约定，也不符合合同当事人之间的交易习惯，没有证据支持，属于其个人误读和曲解。 关于上诉人李红慧、申语时要求“返回7元/月的垃圾清运费”的问题为另一法律关系，且一审庭审已经对其释明，上诉人李红慧、申语时未对“请求恒润物业赔偿其因本案诉讼产生的交通费、洗印费”等诉请在答辩期内提出反诉，本院依法不作处理。 三、小区物业服务费的收费标准不违反合同约定或法律禁止性规定。上诉人李红慧确认收到涉案《前期物业服务协议》是2010年8月，而《桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则》从2015年1月1日起执行，根据法不溯及既往的原则，该《实施细则》不适用于本案。涉案的《前期物业服务协议》与法无悖，对双方当事人具有约束力。上诉人李红慧、申语时提出小区物业服务收费标准违反法律规定的理由不能成立，本院不予以支持。 四、上诉人恒润物业、上诉人李红慧、申语时在本案中履约均存在瑕疵，双方均有不同程度的违约行为。上诉人李红慧、申语时提出上诉人恒润物业违反合同约定，管理存在严重缺位未能达到服务标准，但其提交的证据及一审法院的两次勘查笔录均仅能证实上诉人恒润物业提供的物业服务存在瑕疵。上诉人李红慧、申语时提交的证据不足以证明“恒润物业未履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。”也不足以证明由于“恒润物业管理存在过错，影响小区业主的基本生活以及影响范围极大。”上诉人李红慧、申语时未按约定的物业服务费标准按期交纳物业服务费，也构成违约，一审法院判决上诉人李红慧、申语时支付2014年7月1日-2018年5月31日的物业管理服务费并无不当。 五、关于上诉人恒润物业一审诉请的违约金及律师费应否支持的问题。 综合本系列案，被诉业主对于恒润物业的不满意主要在于恒润物业“房屋维修不及时、防盗管理不到位、物业工作人员的服务态度不佳”等，认为“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。本案纠纷的产生，既有恒润物业服务不到位的因素，也有房地产建设阶段的遗留问题未得解决等因素，再加上恒润物业与房地产开发企业一段时期的特殊关系，使得部分业主与开发企业的矛盾转嫁到恒润物业身上。 物业服务具有广泛性，服务对象是一个区域内的全体业主，而不是某家、某户，物业企业不会因为少数业主不交物管费就停止服务活动。从庭审调查及双方辩论的情况来看，恒润物业2016年以后的服务质量比之前有改观、服务意识比之前有增强。但其现阶段仍是一种粗放型的，服务管理层次、智能化水平较低，处于相对较简单的手工操作阶段，需要耗大量的人力、物力，人力成本占总成本比例较高。因此，少数业主不缴或欠缴物业费，更无益于涉案小区的和谐及物业服务质量的改善。 本案中，上诉人恒润物业诉请的违约金约为其应收取本金的1.75倍，考虑到《前期物业服务协议》适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、当事人之间的缔约地位有一定程度的差异，以及对上诉人恒润物业工作存在瑕疵等诸多因素进行综合衡量，本院认为一审法院支持恒润物业要求李红慧、申语时支付物业费，不支持其提出的要求李红慧、申语时支付违约金、律师费的主张，无明显不当，予以维持。 最后，关于上诉人李红慧、申语时依法判令《前期物业服务协议》无效的抗辩，还涉及到建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准，因为小区物业具有人合性的特点。在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同（或小区业主委员会）作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。因此，涉案小区业主当前最应关心的问题是求大同存小异，在相关部门的指导监督下依法依规选举成立小区业主委员会。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，审理程序合法，适用法律准确，实体判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由上诉人桂林市恒润物业服务有限公司负担50元（桂林市恒润物业服务有限公司已预交），上诉人李红慧、申语时负担50元（李红慧、申语时已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  韦怡运 审判员  宿健慧 审判员  阳志辉 二〇一八年十月十日 书记员  盘林云