广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9790号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈进元。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄浩彬，男，汉族，1989年6月18日出生，住广东省广州市番禺区，被上诉人（原审原告）：龙小丽，女，汉族，1989年10月20日出生，住广东省佛山市禅城区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄燕玲，广东星英律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司（以下简称太保公司）因与被上诉人黄浩彬、龙小丽商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初2168号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人太保公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法驳回黄浩彬、龙小丽要求太保公司支付延期交楼违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄浩彬、龙小丽负担。事实和理由：一、城镇污水管网铺设不到位导致太保公司无法通过竣工环境保护预验收属不可抗力因素影响，一审判决认为该因素不属不可抗力因素影响，并且因未提前30日通知黄浩彬、龙小丽，免责条款不生效，属认定事实及法律适用错误。第一，一审判决对顺德区环运局（以下简称顺德区环运局）于2017年2月15日出具的《关于房产建设项目预验收有关问题的告知函》（以下简称告知函）理解有误。该告知函明确，根据顺德区人民政府发布的顺府办函〔2016〕149号文件要求，环运局自2017年1月1日起对不符合环评审批文件要求，未落实所有环境污染治理措施的房产类建设项目（包括未按环评要求接入城镇污水管网将污水送至城镇污水处理厂处理的新建房产项目），将不再出具《预验收意见书》（即不予通过验收）。同时该函明确，由于区、镇（街道）两级政府在“招拍挂”土地出让时就已经承诺房产类项目的生活污水在项目竣工和销售前完成介入市政管网，届时有可能存在部分房地产项目因上述原因不能在国土城建部门办理竣工验收备案手续的问题。有鉴于此，希望各污水处理厂以及配套管网建设责任单位加快污水收集管网建设，避免出现房地产项目因污水不能接入城镇管网送城镇污水处理厂处理而导致无法办理后续手续或受到行政处罚的问题。导致太保公司无法通过环评验收的原因在于项目辖区内并未铺设市政污水管网，无法按照上述告知函的要求完成污水接驳至污水处理厂，属不可抗力影响。第二，一审判决认为与太保公司相邻的悦星花园及万科水晶城花园通过自建污水处理设施通过环境保护预验收，认定并非只有通过接入市政污水管网处理污水才能通过环境保护预验收，通过自建设施将污水排入河涌也可通过环保验收，进而认定太保公司提出不可抗力抗辩事由不成立。太保公司严格按照区政府部门验收要求执行验收工作，受制约于污水管网铺设不到位问题无法通过验收，属受制于客观因素及不可抗力影响，太保公司不应承担如此重大违约责任。竣工环境保护验收标准应根据每个小区具体情况包括地理位置、治理措施、是否有人居住（处于运营期）等考虑，其它小区如何通过竣工预验收与太保公司所在小区并无直接关联。一审判决以此类推太保公司应有其它途径解决验收问题，没有任何事实法律依据。第三，关于不可抗力条款是否生效问题，本案中污水管道铺设不到位因素持续，为此太保公司一直与政府部门积极沟通以期解决。在太保公司努力无果的情况下于2017年9月15日向所在陈村镇企业服务中心反映该问题，经企业服务中心与环运局、规划局、11号线施工方沟通回复，因项目至污水处理厂的主污水管网与地铁11号线交叉重叠，污水管网铺设仍在协调当中，但预计2017年内无法完成铺设。一审判决认为太保公司于2017年6月6日已知政策有所变更，却于2017年9月20日才通知业主无法交楼继而认定不可抗力条款不生效是属事实认定及法律适用错误，与不可抗力通知生效及为了避免扩大对方损失的设定初衷相违背。在交楼期限即将届满且经太保公司最后努力得到污水管网无法完成铺设答复的情况下，太保公司于2017年9月20日向黄浩彬、龙小丽函告上述不可抗力事由，并告知黄浩彬、龙小丽自2017年10月1日起新环保验收政策将会发生变更，可期解决相关污水管网配套不到位导致无法验收问题。太保公司已依法通知黄浩彬、龙小丽，履行了受不可抗力影响无法按时履行合同的通知义务，并且实际上也无扩大黄浩彬、龙小丽损失的行为，该不可抗力的抗辩理由合法生效。二、环评政策变动导致太保公司受不可抗力影响期间应扣除并且适用的违约金标准应当变更。2017年10月1日《国务院关于修改（建设项目环境保护管理条例）的决定》开始实施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门验收改为建设单位自主验收，受上位法影响，顺德区政府关于环评验收的政策文件失效（顺府办函〔2016〕149），相关环评审批制变更为备案制。2017年11月22日环保部根据上述《建设项目环境保护管理条例》发布《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》，对验收程序和内容作出相关规定，相关建设项目的环保验收工作才得以恢复。因此，暂不论太保公司是否受到管网铺设不到位的不可抗力因素影响，在2017年10月1日至11月22日期间，受政策变动影响全国所有建设项目均无法办理环境保护验收工作，该期间应纳入太保公司受不可抗力影响期间，扣除该期间违约金且违约金标准也应变更为日万分之三。事实上，太保公司在政策变动后第一时间按政府部门要求落实最新环评备案措施，并取得竣工验收，考虑实际工作需求，政策变动后自2017年10月1日至太保公司通知交楼期间均应纳入受不可抗力影响期间。三、一审判决违约金计算时间有误且适用标准过高，未充分考虑太保公司受管道铺设不到位影响的客观事实，亦未扣除不可抗力期间影响，对太保公司有失公允。被上诉人黄浩彬、龙小丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回太保公司的上诉请求。黄浩彬、龙小丽向一审法院提出诉讼请求：1.太保公司按样板房、销售宣传单及销售承诺将案件所涉两套房屋打通、整改成一套房屋；2.太保公司向黄浩彬、龙小丽支付逾期交房违约金60804.93元（以已付房价款的日万分之五计算，自2017年10月1日起暂计至2018年1月31日，此后计至太保公司将已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给黄浩彬、龙小丽之日止）；3.太保公司承担案件诉讼费用。一审法院查明：2016年3月12日，黄浩彬、龙小丽与太保公司签订两份《商品房买卖合同》，主要约定分别为：黄浩彬、龙小丽购买太保公司开发的位于佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会赤花白陈路1号太平洋国际花园5栋1204房，建筑面积为66.62平方米，总价款为593219元，以及位于佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会赤花白陈路1号太平洋国际花园5栋1205房，建筑面积为55.76平方米，总价款为395479元。上述两套房屋建筑面积合计122.38平方米，房款合计988698元。太保公司应于2017年9月30日前，将已办理竣工验收备案手续的商品房交付黄浩彬、龙小丽使用，但因遭遇不可抗力的因素，且太保公司在发生之日起30日内告知黄浩彬、龙小丽的，太保公司可根据实际影响时间予以延期；太保公司逾期交房不超过90日，太保公司自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之三支付违约金，合同继续履行；太保公司逾期交房超过90天的，黄浩彬、龙小丽有权选择继续履行合同或解除合同，如黄浩彬、龙小丽选择继续履行合同的，太保公司自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之五支付违约金；本合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生变动或配套工程不到位、法律法规变化、政府主管机关的命令、测量机构原因导致误差等非出卖方可预见、可控制可避免的事件；因不可抗力导致出卖人无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人有权相应顺延交楼日期或顺延履行相应的合同义务；出卖人制作的一切项目推广宣传及广告资料、建筑模型、户型图、样板房等，只供买受人参考，不属于出卖人要约及承诺，亦不能成为买卖合同的组成部分。买受人已亲临现场了解并认可该商品房状况（包括但不限于设计、户型及配套设施等）及其周边环境，对样板间所展示的非交楼标准已经清晰并了解，同意不以对上述现状有异议而退房或拒绝收楼。合同签订后，黄浩彬、龙小丽支付约定的购房款项。2017年2月15日，顺德区环运局向各镇人民政府、街道办事处、区国土城建和水利局发出一份通知，明确相关要求：“在2016年12月底前，对已建成房地产建设项目需接驳市政污水管网尽快申请建设项目竣工环保验收，如房地产项目逾期不申请验收或验收不通过，我局将严格按相关法律法规予以查处。”2017年5月3日，太保公司向顺德区环运局提出竣工环境保护预验收申请，顺德区环运局以项目存在运营期污水不能排入生活污水处理厂集中处理为由，不同意其通过竣工环境保护预验收。2017年6月29日，太保公司向陈村镇国土城建和水利局反映因项目周边的市政排污水管道仍未铺设到位，导致案涉项目无法通过验收，要求政府部门解决。陈村镇国土城建和水利局回复：“年前我镇对二期截污管网进行规划和报建时，因地铁7号线、11号线规划控制的影响，太鼎公司周边的污水管网没有批复，现正在积极沟通协调，争取早日批复，早日动工建设。”2017年8月14日，太保公司再次向陈村镇国土城建和水利局反映市政排污水管道仍未铺设到位的问题。陈村镇国土城建和水利局回复：“因该公司至污水处理厂的主污水管网与地铁11号交叉重叠，目前我局正与区规划部门、地铁**线等单位协调，预计该段污水管网的建设在2017年内难以完成。”2017年9月20日，太保公司向业主邮寄延迟收楼的通知书，说明因环评未能通过，无法办理竣工验收，不能按合同约定的时间交楼。2017年10月1日，《国务院关于修改的决定》开始施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门改为建设单位自主验收，相关环评审批制变更为备案制。此时，太保公司根据区政府的要求，自行建设配套环境保护措施，并于2018年1月9日通过竣工备案验收，太保公司于当日向业主寄出收楼通知书，黄浩彬、龙小丽于2018年1月10日收到收楼通知书。另查明，陈村镇人民政府于2016年12月26日在官方网站发布一份《建设项目环境影响评价文件审批-报告表》，该份文件第三十六条规定：建筑面积十万到二万平方米的房地产开发、宾馆、酒店、办公用房项目，污水不能进入集中污水处理厂统一处理的，必须明确项目要自建污水处理厂对产生的污水进行处理，达标排放。再查明，与案涉小区相邻的另一小区悦星花园通过自建污水处理设施，向顺德区环运局申请环境保护预验收，该局于2017年7月21日对该小区进行了环境保护预验收，并获得了通过。另一同样受地铁建设影响而未有将污水接入市政污水管网的小区-万科水晶花园，也是自建污水处理设施，并于2017年9月22日进行网上公示，进而通过了环境保护预验收。又查明，法院在案件审理过程中，对案涉的两套房屋现状进行现场勘查，查明太保公司在上述两套房屋的中间开了一道门，案涉两套房屋中只有一套房屋有配备厨房排烟管道及废水管道。一审法院认为，黄浩彬、龙小丽与太保公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，未损害国家、集体和他人权益，该合同合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。根据合同约定，太保公司应于2017年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给黄浩彬、龙小丽，但其取得竣工验收备案手续的时间为2018年1月9日，2018年1月10日太保公司才向黄浩彬、龙小丽发出收楼通知书，超过合同约定的应交付时间三个月之久。太保公司抗辩称此系因政府未有在辖区内铺设市政污水管网，无法按照政府文件的要求完成污水接驳至污水处理厂所致，属于不可抗力。但根据双方在合同中的约定，太保公司在得知存在不可抗力因素且太保公司在发生之日起30日内告知黄浩彬、龙小丽的，太保公司可根据实际影响时间予以延期。案件中，太保公司最迟于2017年6月6日已知政策有所变更，但其于2017年9月20日才通知业主无法在约定的时间交楼。即使存在太保公司所称的不可抗力的因素，其也没有在发生之日起30日内告知黄浩彬、龙小丽，故该条款并未依法发生效力。其次，与太保公司相邻的另一小区悦星花园于2017年7月份自行建设污水处理设施，并通过了环境保护预验收。另一受地铁施工影响而未有将污水接入市政污水管网的万科水晶花园，也是自建污水处理设施于2017年9月底通过了环境保护预验收。由此，证明并非只有通过接入市政污水管网处理污水才能通过环境保护预验收，通过自建污水设施将污水处理达标后进而排入河涌也是可以通过环保验收的。太保公司未有发挥主观能动性，根据实际情况的变化而采取相应的措施，导致如今迟延交楼的局面。故对于太保公司称该情况属于不可抗力，其不应承担逾期交楼的违约责任的抗辩，法院不予采纳，其仍需承担向黄浩彬、龙小丽支付逾期交楼违约金的责任。根据双方合同的约定，逾期交付的时间超过90天的，从应交付房屋的次日按照日万分之五的标准计算。法院对此分析认为，违约金在具有补偿性的同时还具有惩罚性，其作用在于为维护合同的稳定性且最大程度尊重当事人的意思自治。具体到案件，因市政建设的原因导致太保公司未能及时通过环境保护预验收的因素确实存在，也进而导致太保公司无法获得竣工验收备案手续，若将全部过错都归结于太保公司明显有失公允。法院综合考虑太保公司过错程度、政策变化的影响及结合案件中房屋用途等各种因素，对违约金进行调整，酌情支持黄浩彬、龙小丽违约金为48700元。至于黄浩彬、龙小丽认为太保公司没有按样板房的布局将案件涉案两套房屋打通、整改成一套房，所以拒绝收楼，并要求太保公司将两套房打通整改成一套房。法院对此分析认为，双方在合同中约定出卖人制作的一切项目推广宣传及广告资料、建筑模型、户型图、样板房等，只供买受人参考，不属于出卖人要约及承诺，亦不能成为买卖合同的组成部分。买受人已亲临现场了解并认可该商品房状况（包括但不限于设计、户型及配套设施等）及其周边环境，对样板间所展示的非交楼标准已经清晰并了解，同意不以对上述现状有异议而退房或拒绝收楼。太保公司提供样板间向购房者开放参观，其用意系向购房者展示购房者在购买了相邻的两套房时其可参考样板房的设计风格进行改建；其次，黄浩彬、龙小丽未有提供证据证明太保公司在合同之外有向黄浩彬、龙小丽承诺按照样板房的样式整改后再交付予黄浩彬、龙小丽。再次，根据建设部门的规定，并不允许开发商及业主将相邻的两套房屋的墙面打通而改建成一套房屋使用。故黄浩彬、龙小丽请求太保公司将两套房打通成一套房并无事实与法律依据，法院不予准许。而黄浩彬、龙小丽据此理由拒绝收楼，法院不予采纳。此外，黄浩彬、龙小丽认为其中一套房没有安装排烟道和废水管，亦不符双方约定的交付标准，太保公司亦应按国家标准、合同约定的装饰和设备标准整改好才能交楼。首先，黄浩彬、龙小丽在参观了样板间后，购买了相邻的两套房屋，并向法院起诉要求将两套房打成一套房使用。此可以证明黄浩彬、龙小丽认可样板间的格局及功能设定，希望购买后参照整改成一套使用，而样板间中有一套房是不存在排烟道及废水管的，该套房中的厨房改建为茶水间。其次，黄浩彬、龙小丽在诉讼请求及事实理由中并未提及其中一套房未安装有排烟道及废水管，由此推定黄浩彬、龙小丽对该排烟道及废水管的存在与否在签订合同及收楼时并不在意。以上情况可以认定，黄浩彬、龙小丽实际上并非需要该房间安装排烟道及废水管，而是在其假设其将房屋打通的请求无法得到支持后，退而求其次请求支付违约金的一个策略而已。故法院对于黄浩彬、龙小丽以案涉房屋未安装排烟道及废水管为由拒绝收楼的理由不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、太保公司应在判决发生法律效力之日起十日内向黄浩彬、龙小丽支付逾期交付房屋违约金48700元；二、驳回黄浩彬、龙小丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取660.06元，由黄浩彬、龙小丽负担60.06元，太保公司负担600元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为太保公司应否向黄浩彬、龙小丽承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：“甲方（太保公司）应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方（黄浩彬、龙小丽）使用。但因遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知的，甲方可根据实际影响时间予以延期。”根据上述约定可知，以不可抗力主张延期交楼的，除需存在不可抗力的事实外，还需在该事实发生后30日内履行告知义务。本案中，太保公司主张因配套的市政污水管网未建设完成，属不可抗力，太保公司可据此延期交楼。对此，本院认为，即使存在太保公司所称的不可抗力的因素，根据本案查明的事实可知，2017年6月6日，顺德区环运局向太保公司出具了《环境保护设施（措施）的预验收检查意见书》，告知了太保公司未能通过竣工环境保护预验收的原因，太保公司至此应知道已出现了市政污水管网未建成的事实，但太保公司未在上述事实出现后30日内向黄浩彬、龙小丽履行告知义务，故太保公司据此主张予以延期不符合《商品房买卖合同》的约定。根据《商品房买卖合同》的约定，太保公司应在2017年9月30日前将符合合同约定的房屋交付黄浩彬、龙小丽使用，但其至2018年1月9日才取得竣工验收备案手续，黄浩彬、龙小丽于同年1月10日才收到收楼通知书。根据合同约定，太保公司应从合同约定的交付房屋的次日按照日万分之五的标准计算违约金予黄浩彬、龙小丽。一审法院结合太保公司的过错程度，政策变化的影响及房屋用途等各种因素综合考虑，酌定太保公司向黄浩彬、龙小丽支付违约金48700元并无不当，本院依法予以维持。太保公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。太保公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1320.12元，由上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十月二十九日法官助理赵超琳书记员冯隽尧