安徽省芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0221民初1665号原告：毛燕平，女，1949年6月28日出生，汉族，上海市黄浦区人，住上海市黄浦区。原告：高峻，男，1977年5月12日出生，上海市黄浦区人，住上海市黄浦区。上列原告共同委托诉讼代理人：范大平，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：赵周雷，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。被告：芜湖粤诚置业有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇南湖路恒大御府售楼部，统一社会信用代码91340221MA2NT55M57。法定代表人：孙佳，总经理。委托诉讼代理人：李畅，女，1992年11月15日出生，汉族，安徽省合肥市人，公司员工，住安徽省合肥市蜀山区。原告毛燕平、高峻与被告芜湖粤诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛燕平及其与高峻的共同委托诉讼代理人范大平、赵周雷，被告芜湖粤诚置业有限公司的委托诉讼代理人李畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛燕平、高峻向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告定金和首期房款90155元；请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年5月10日，原告毛燕平、高峻与被告芜湖粤诚置业有限公司签订《芜湖恒大御府商品房认购书》，其中约定原告向被告认购芜湖恒大御府楼盘24幢1-301室的房屋，房屋总价款为901550元，签署认购书时，原告须支付2万元作为定金，付款方式为分期付款，原告须于2020年5月13日前支付首期房款70155元(不含定金)。2020年5月13日，原告将定金2万元和首期房款70155元一并支付给了被告，被告随即向原告出具收据90155元。之后，由于疫情缘故，原告从上海到湾沚往来不方便，致使原告无法与被告售楼处工作人员取得联系，后来疫情有所好转，原告到被告处，被告告诉原告该房屋已经出卖给了他人，原告要求退款，但被告一直不肯退还。对此，原告认为，由于疫情原因属于情势变更，故原告不追究被告将房屋出卖给他人的违约责任，但对于定金和首期房款被告则无权占有，应予返还。被告芜湖粤诚置业有限公司辩称：一、原、被告达成房屋买卖合意后签订《芜湖恒大御府商品房认购书》，双方应按照协议约定履行相关手续，原告作为房屋买受人具有支付房屋价款的义务，应按照认购书约定时间支付房屋价款并签署《商品房买卖合同》，但原告除了支付首期房款外，其余款项均未按照认购书约定履行。被告多次向原告寄送《通知书》、《合同签署函》、《还款提示函》、《通知》并发送短信催促原告按认购书约定付款并签署合同，原告均未予理睬，存在违约行为。根据认购书第五条约定，原告未按照约定付款方式和期限支付首期款并签署《商品房买卖合同》的，视为放弃购买该房屋，所付款项均不予退还，且被告无须通知原告可另行销售该房屋。二、被告因销售案涉房屋支付中介服务费45077.5元佣金，故即便退还款项，亦应扣除45077.5元佣金损失。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2020年5月10日，原告与被告签订《芜湖恒大御府商品房认购书》，约定，两原告认购被告开发的芜湖恒大御府楼盘24幢1－103单元，该商品房用途为住宅，建筑面积共138.70平方米，单价6500元/㎡，房屋总价款为901550元；原告签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式：分期付款，2020年5月13日前支付首期房款70155元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，2020年8月9日前付清180310元，2020年11月9日前付清180310元，2021年2月9日前付清225388元，2021年5月9日前付清225387元，如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；原告必须在约定的付款方式和付款期限内到芜湖恒大御府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋；如原告履行完毕本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任；原、被告双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如被告按上述电话、通讯地址等联系不到原告，则视为被告已履行通知送达义务，原告应承担由此引起的全部责任。认购书签订当日，两原告交付定金2万元。2020年5月13日，两原告交付首期房款70155元。2020年10月14日，被告工作人员向两原告发出微信信息，要求两原告支付第二期购房款，两原告未予回复。2020年11月9日，被告向原告发出通知书，认为两原告未与被告签订《商品房买卖合同》，也未按认购书的约定于2020年8月9日支付房款180310元，自两被告收到本通知书之日起解除认购书，所付款项不予退还，并且将另行销售该房屋。2020年11月25日，被告向两原告发出《合同签署函》，通知两原告于收到本函之日起3日内前往芜湖恒大御府销售中心签署商品房买卖合同，如有违约行为，被告将解除认购书，所付款项不予退还，将另行销售该房屋。同日，被告向两原告发出《还款提示函》，要求两原告在2020年11月29日前支付完毕剩余房款180310元，否则将按相关约定处理。2020年11月28日，被告向两原告发出《通知》，被告将按认购书的约定，另行处理该房屋，且所付款项不予退还。本院认为，原告与被告签订的《芜湖恒大御府商品房认购书》是双方真实意思的表示，属有效合同，双方理应全面履行合同确定的权利义务。本案通过庭审调查，双方争议的焦点是：1.两原告与被告是否存在违约行为；2.《芜湖恒大御府商品房认购书》是否已经解除；3.两原告要求返还定金及预付购房款的请求应否得到支持。关于焦点一，原、被告于2020年5月10日签订《芜湖恒大御府商品房认购书》，被告当日交付定金2万元，5月13日支付首付款70155元。两原告认为其未交第二期购房款系受新冠疫情的影响，未能按时交付。众所周知，新冠疫情于2020年1月份发生，4月份基本结束，两原告能在5月10日与被告签订《芜湖恒大御府商品房认购书》，并交付定金及首付款，其2020年8月9日不能交付第二期购房款系受新冠疫情影响的辩解理由，显然不能成立。既便按照两原告所述，如果出住所地，回去需隔离14天的理由成立，这也不构成两原告不能交付购房款不可抗力的事由，况且，2020年11月份，被告按照两原告认可的地址及电话多次向两原告发出了通知及告知函，要求其履行合同，但两原告仍未履行，显然已构成违约。对于两原告认为被告未与其签订《商品房买卖合同》，已构成违约的辩解意见，根据《芜湖恒大御府商品房认购书》第五条的约定，原告必须在约定的付款方式和付款期限内到芜湖恒大御府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，原告未提交证据证明其向被告提出了签订《商品房买卖合同》的要求，也无证据证明被告拒绝与其签订《商品房买卖合同》，故对原告的这一辩解意见，本院不予采信。关于焦点二，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，两原告应于2020年8月9日支付第二期购房款180310元，2020年10月14日，被告通过微信向其发出了催交通知，两原告未履行。2020年11月9日，被告向两原告发出了解除《芜湖恒大御府商品房认购书》通知书，2020年11月14日，该邮件被退回，根据《芜湖恒大御府商品房认购书》第八条的约定，应当认定该通知书已经送达，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，《芜湖恒大御府商品房认购书》应于2020年11月9日解除。关于焦点三，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案系商品房预售合同，根据合同的性质，两原告应将商品房相关材料退还被告，被告应将购房款返还两原告，故《芜湖恒大御府商品房认购书》第五条已付购房款不予退还的约定因违反了上述规定而无效，故对两原告要求返还已付购房款70155元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。鉴于两原告拒绝支付第二期购房款，已构成违约，故对两原告要求返还定金的诉讼请求，本院不予支持。至于被告提出的要求两原告赔偿45077.5元佣金损失，因被告在本案中未提出反诉，本院不予审理。为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条条第（二）项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告芜湖粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告毛燕平、高峻购房款70155元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告毛燕平、高峻的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1027元，由原告毛燕平、高峻承担227元，被告芜湖粤诚置业有限公司承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  周玉道二〇二一年四月二十九日书记员  丁梦雪附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条??当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条??合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条??当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条??债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。