宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0181民初4772号 原告：张义德，男，1984年12月1日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区灵武市。 被告：李忠科，男，1983年2月9日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：李志斟，男，1951年10月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。 原告张义德与被告李忠科、李志斟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张义德和被告李忠科、李志斟到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告张义德向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告支付原告房屋租金95000元[包括2014年至2015年转让费25000元、2015年至2016年租金2万元、2016年至2017年租金25000元、2017至2018年租金35000元（当庭放弃）]、店面转让费25000元、装修费1万元、采暖费6000元、物业费960元，共计136960元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月11日，原、被告签订房屋租赁合同。约定，原告将位于宁东镇宁东商城一号厅外2号一楼50平方米的房屋租赁给被告使用，租期自2014年9月1日至2019年9月1日，每年租金95000元，同时约定物业费、采暖费等由被告负担。被告在租赁房屋期间，仅向原告支付部分租金，尚欠95000元未予支付，同时被告未支付租赁期间的物业费、采暖费，被告未向原告支付装修款1万元。为此，原告起诉来院。 被告李忠科、李志斟辩称，原告起诉不属实，房屋租金及转让费已全部付清，没有装修费。自2014年租赁之日起，涉案房屋没有供暖，不涉及采暖费。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的宁东供热公司证明（证据2），该证明仅载明1外2号商铺（200.37平方米）的采暖费缴清，不能证实缴费的具体数额及涉案商铺是否由原告缴纳采暖费的事实，对原告提交该份证据的证明目的，本院不予采信。 2.原告提交的宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司证明（证据3），该证据能够证实被告按照39平方米向宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司缴纳物业费。被告实际租赁面积为50平方米，原告自2015年1月1日至2017年9月1日向宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司补交11平米物业费792元、垃圾清运费138.6元，合计930.6元的事实，本院予以确认并在卷佐证。 3.被告提交的收条3张（证据1），能够证实2014年6月11日，被告李忠科向原告支付转让费25000元、房屋租金9万元及2014年6月1日至9月1日期间房屋租金17500元的事实；2015年7月4日，被告李志斟向原告支付2015年9月1日至2016年9月1日期间房屋租金85000元的事实；2016年9月19日，被告向原告支付2016年9月1日至2017年9月1日期间房屋租金75000元的事实，以上证据本院予以确认并在卷佐证。 4.被告提交的物业费收据4张、证明1份（证据2），该4份收据为2017年1月1日至2018年8月31日期间被告缴纳的物业费、垃圾清运费，不能证实被告主张自2014年9月1日至2018年8月31日物业费全部交清的事实，对其证明目的本院不予采信。宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司出具的证明能够证实被告自2014年9月1日至2018年8月31日按39平方米缴纳物业费的事实，本院予以确认并在卷佐证。 5.被告提交的房屋租赁合同（证据3），能够证实原告将涉案房屋转让侯鹏义。2017年7月2日，被告李志斟与侯鹏义签订房屋租赁合同。被告李忠科、李志斟向候鹏义支付2017年9月1日至2018年9月1日期间房屋租金的事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月11日，原告与被告李忠科签订房屋租赁合同。约定，被告李忠科从原告处租赁位于宁东镇宁东商城一号厅外2号一楼50平方米；租赁期限自2014年9月1日至2019年9月1日；自协议签订之日，当日一次性支付租金9万元（1年），第二、三年房屋租金95000元，被告对房屋进行的必要装修，需征得原告同意，因此产生的费用由被告负担；在租赁期间，所发生的一切费用（物业费、通暖、停暖费）由被告负担；同时双方约定转让费25000元。合同签订后，原告向被告交付房屋。当日，被告李忠科向原告支付转让费25000元、房屋租金9万元及2014年6月1日至9月1日期间租金17500元。2015年7月4日，被告向原告支付2015年9月1日至2016年9月1日期间房屋租金85000元。2016年9月19日，被告向原告支付2016年9月1日至2017年9月1日期间房屋租金75000元。后原告将涉案房屋转让给侯鹏义。2017年7月2日，被告李志斟与侯鹏义签订房屋租赁合同。约定，被告李志斟自2017年9月1日至2018年9月1日从侯鹏义处租赁位于宁东商城1号外5号房屋，年租金6万元。合同签订后，被告李志斟向候鹏义支付2017年9月1日至2018年9月1日期间房屋租金6万元。 本院认为，原告与被告李忠科签订的房屋租赁合同是双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，合法、有效。2017年，原告将涉案房屋转让侯鹏义。后被告李志斟与侯鹏义重新签订房屋租赁合同。原告与被告李忠科签订的房屋租赁合同已履行不能，故此，原告主张被告李忠科解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付2015年至2016年房屋租金2万元、2016年至2017年房屋租金25000元及转让费25000元。根据被告提交的收条中载明，被告已向原告支付2015年9月1日至2017年9月1日期间的房屋租金。原告在出具收条中对房屋租赁期间及租金的确认，视为其对房屋租赁合同中关于租金变更的认可。故此，根据收条中载明，被告已支付完毕其租赁期间的全部租金、转让费。原告主张被告支付房屋租金及转让费的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费，根据宁夏宁东润泽物业服务管理有限公司提交的证明及原、被告签订的房屋租赁合同约定，被告实际租赁面积为50平方米，应按其租赁面积缴纳物业费、垃圾清运费。故此，原告主张被告支付其垫付11平方米物业费、垃圾清运费符合双方合同约定。根据合同相对性原则，合同相对方李忠科应向原告支付其垫付的物业费、垃圾清运费共计930.6元，本院予以支持。关于原告主张装修费、采暖费，因其未能提交有效证据予以证实，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、二十一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下： 一、解除原告张义德与被告李忠科于2014年6月11日签订的房屋租赁合同； 二、被告李忠科于本判决生效后三日内支付原告张义德物业费、垃圾清运费共计930.6元； 三、驳回原告张义德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3040元，减半收取1520元（已减半收取），由原告张义德负担1495元，由被告李忠科负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员  李杨 二〇一八年十月三十日 书 记 员  龙婷 附本案适用的法条： 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 法信超链：国家法律5篇地方法规16篇案例494篇期刊163篇 × 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 第二十一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。