中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20297号原告：华皇发展有限公司（ChinaDynastyDevelopmentLtd），注册办事处英属维尔京群岛。现任董事：翁国基（Yung,KwokKeeBilly）、周启超(ChowKaiChiuDavid)、李碧玫(Li,PikMuiCindy)。委托诉讼代理人：杨婉媚，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小东，广东圣和胜律师事务所实习律师。被告：广州九天绿实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：黄灿，职务总经理。委托诉讼代理人：卢迪欣，广东广信君达律师事务所律师。原告华皇发展有限公司诉被告广州九天绿实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华皇发展有限公司的委托诉讼代理人杨婉媚、曾小东，被告广州九天绿实业有限公司的委托诉讼代理人卢迪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华皇发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》于2020年7月31日解除；2.被告向原告支付2020年1月1日起至2020年7月31日止的租金438795.84元及逾期付款违约金[违约金的计算方式为：以每月欠付的租金62685.12为基数，按年利率24%的标准，从2020年1月7日、2月13日、3月5日、4月7日、5月9日、6月4日、7月6日起计算至实际付清之日止]；3.原告没收被告缴纳的履约保证金142117.98元；4.被告向原告补交优惠租金70158.1元；5.被告支付公证费用14101.2元；6.被告支付公证翻译费520元；7.被告支付律师费35000元；8.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告同意将逾期付款违约金调整为LPR的4倍。事实和理由：2017年11月9日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，约定：被告承租原告位于广州市天河区天河北路XX号中信广场办公楼XXX房的物业（以下简称为涉案物业），租期从2017年11月16日起至2020年11月15日止。2020年1月，被告开始拖欠租金。我方的租务代理人广州蚬地物业管理有限公司通过电话、上门等方式催促被告缴纳租金，并张贴了《付款通知单》和《催收款通知书》。因多次催缴未果，我方委托发出律师函。我方作为境外企业，因本案需要办理主体资格证明文件以及授权公证，故被告作为过错方，应当承担我方支出的公证费用，并依据《补充租赁合同》第十条第7款之约定，承担我方因本案纠纷而支出的律师费等。被告广州九天绿实业有限公司辩称，1.对原告主张的租金标准没有异议。2.我方实际在2020年2月28日已经退场，3月2日我方向原告的工作人员送达提前解除通知函，通知函的内容是因为疫情原因无法营业，3月起我方没有实际使用案涉场地，而且我方当时也提出用履约保证金抵扣未付的场地租金，所以我方认为不存在违约的情形。不应当承担原告诉请2-8的请求。3.原告提出的诉请3和诉请4是性质上的重合，都是属于违约责任的一种，没有权利全部要求，而且明显高于原告所遭受的损失。本院经审理认定本案事实如下：华皇公司是涉案物业的所有权人。2017年11月9日，就涉案物业租赁事宜，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》。《广州市房屋租赁合同》约定：租赁用途为办公；租期自2017年11月16日至2020年11月15日；其中2019年11月16日至2020年11月15日的月租金为62685.12元，租金按月结算，由乙方在每月的第三个工作日前支付，逾期支付的，每日按月租金的2%计算。《补充租赁合同》约定：“第四条租金、管理费、电费及其他费用1.2017年11月16日至2018年1月15日期间租金总额为人民币114468.48元，考虑甲乙双方今后将建立长期合作关系，甲方同意给予乙方优惠租金人民币70158元……3.乙方在签订本合同时须缴纳相当于两个月租金、两个月管理费及电费按金7890.1元作为履约保证金（即人民币142117.98元，其中月租金以租赁期起计的第3个月金额为准）。从2018年11月16日起十个工作日内乙方需补交租赁保证金差额人民币1362.72元；从2019年11月16日起十个工作日内乙方需补交租金保证金差额人民币9539.04元；在租赁期内两个月租金保证金由甲方保管。两个月管理费保证金及电费按金则由管理公司保管……5.如乙方于租赁期满前退租，甲方有权补收乙方已享用之优惠租金……第六条付款及租务代理人……3.于本合同签订日，甲方于广州的租务代理人如下，负责代表甲方一切与客户联络工作：代理人名称：广州蚬地物业管理有限公司……第九条乙方的责任……2.乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权益：（ⅰ）乙方如逾期七天没有缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权即时收回该物业及保留向乙方追讨租金和其他损失的权利。（ii）乙方如拖欠租金、管理费、电费及滞纳金达七天，甲方有权即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及滞纳金（如有），如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴足欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供应电、中央空调或该广场内之其他设施……第十条合约终止1.如乙方于租赁期内违反本合同的条款，甲方有权：（1）即时选择停止电力及中央空调供应、电话线或该物业或该广场内之其他设施；（2）没收乙方已付之当月租金及履约保证金；（3）按照每逾一日所欠款总额的2%计提违约金；（4）单方面解除（终止）合同；（5）追讨乙方已享用之优惠租金；（6）责成乙方于通知之日起三十日内按合同要求交回该物业；及（7）向乙方索偿一切有关费用及损失，并要求乙方承担甲方因索偿而支出的全部合理律师费及其他费用。2.租赁期内任何一方无法定或约定的理由，而单方面提出解除本合同或无法继续履行合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按未履行的、租赁期剩余期限内租金总额的20%或三个月租金金额，以高者为准，作为违约金赔偿予守约方。……第十一条甲方的责任……2.甲方无权在乙方合法使用该物业的情况下滋扰乙方对该物业之使用。3.保证乙方、其人员及客人于租赁期内在不违反任何租赁条款及法规的情况下，有权正常使用该物业及自由出入该广场的公共场所……第十七条争议解决1.因本合同而引起或本合同有关的争议，应提交房屋所在地法院解决，并适用中华人民共和国法律。2.因任何一方违约导致守约方向法院提起诉讼的，违约方应承担守约方的损失及费用，包括但不限于守约方支付的诉讼费、财产保全费及为索偿而支付的全部合理律师费、公证认证费、翻译费等……第十九条通知根据本合同需要发出的全部通知，均须以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方地址和管理公司地址，亦被视为已经送达甲方……”合同签订后，原告确认被告支付了履约保证金153019.74元，并支付至2019年12月31日前的租金。广州蚬地物业管理有限公司于2020年3月24日、2020年4月29日、2020年5月26日、2020年6月15日、2020年7月13日出具“催收款通知书”并将该通知书张贴在涉案物业大门，向被告追讨欠付的租金；又于2020年4月、2020年5月、6月、7月出具“付款通知单”并张贴在涉案物业大门。华皇公司于2020年3月4日委托广东圣和胜律师事务所向被告在涉案物业的地址寄送《律师函》，催缴租金等，该快递于2020年3月6日妥投。2020年3月9日，广州蚬地物业管理有限公司向被告发出《关于中信广场办公楼6503单元提前退场事宜》，记载收到被告关于提前终止合同函件，请被告退场前结清租金、管理费电费等费用，向业主支付月租金三倍金额作为退场违约金、补回免租期租金，并签署有关合同解除文件。被告在庭审中陈述，其于2020年3月2日以新冠××疫情为由要求解除涉案合同，但原告要求没收履约保证金、补足优惠期租金及支付3月份租金等，被告对此表示不同意；被告于2020年3月2日自行撤场，撤场时被告已自行腾空所有办公用品，尚有少量办公家具，当时原告不同意开放行条，所以无法搬走家具。原告确认于2020年3月5日收到被告的提前退场申请，原告于2020年3月9日向被告发出关于提前退场事宜的书面函件，但由于被告不同意函件内容，所以双方当时并未解除租赁合同；原告到涉案物业现场张贴催款通知时，涉案物业无人办公，但被告在2020年3月5日并未腾空涉案物业，直到2020年7月31日原告收回涉案物业时尚有办公家具。2020年7月31日，广州蚬地物业管理有限公司在涉案物业张贴《关于中信广场办公楼6503单元收回物业通知》，载明于2020年7月31日即时收回涉案物业。原告在庭审中陈述，其张贴完上述通知后于当日收回涉案物业。原告为证明其因本案支出的公证费用，提交了富荣秘书服务有限公司出具的收据等，记载因“安排注册成立证明的副本（及中文翻译），董事名册的备案和盖章副本，注册代理人签发的双语注册代理人证书的副本、2020年3月16日的董事会决议（及英文翻译）和2020年3月16日的授权委托书（及英文翻译）（3套），在英属维尔京群岛进行公证并由中国大使馆认证以及所有其他通讯费和或有事宜之费用”而支出15488港币。同时，华皇公司分别向广东省广州市海珠区公证处、广州学府翻译有限公司支出翻译服务费60元、460元。为证明原告支出了律师费，原告提供其与广东圣和胜律师事务所签署的《民事委托代理合同》，约定律师代理费为35000元，广东圣和胜律师事务所开具相应的律师费发票。本院认为:原告为外国企业，本案属于涉外民商事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。”涉案《补充租赁合同》第十七条第一款约定：“因本合同而引起或本合同有关的争议，应提交房屋所在地法院解决，并适用中华人民共和国法律。”故应以我国内地法律作为解决本案争议的准据法。涉案的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》对双方的权利义务作出了约定，上述协议均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方对合同已经解除没有争议，但是对合同解除的时间有异议。被告以疫情为由要求终止合同，原告确认于2020年3月5日收到上述通知，要求被告支付拖欠的租金、管理费并支付违约金、免租期租金等，被告不同意原告的上述条件，故双方对于合同解除最终未能达成一致意见。被告租赁涉案物业用作办公室，虽然疫情及疫情防控措施对被告经营造成一定的影响，但是尚不足以达到解除合同的程度，故被告发出的终止合同通知并不发生合同解除的法律后果。被告自述于2020年3月2日搬离涉案物业，原告确认其每月到涉案物业现场张贴催款通知时涉案物业无人办公，原告有防止损失扩大的义务，同时考虑到原告需要重新招租等，故本院酌情认定原告应于2020年4月15日前收回涉案物业，并将该日作为合同解除时间点。合同解除的责任应由被告承担。被告对原告主张的每月租金62685.12元的标准没有争议，故被告应当向原告支付2020年1月1日至2020年4月15日期间的租金219397.92元（62685.12元/月×3月+62685.12元/30天×15天）。对于原告主张超出上述认定的部分，本院不予支持。合同约定每月第三个工作日前支付当月租金，逾期按照每日2%的标准计算违约金，被告自2020年1月开始未能支付租金，构成违约。被告以疫情为由认为其未付租金不构成违约，但2020年1月初疫情尚未全面爆发，故对被告的上述抗辩意见本院不予采纳。现原告主动将上述违约金标准调整为LPR的四倍，属于合法处分自己的民事权利，本院予以照准。《补充租赁合同》约定，被告于租赁期满前退租，原告有权补收被告已享用的优惠租金；被告违约，原告有权要求没收履约保证金。但根据合同的履行情况来看，双方约定租期为3年，至2020年11月15日届满，现合同于2020年4月15日解除，考虑到被告已经付清2019年12月31日前的租金,且疫情及疫情防控措施对被告经营造成的影响，根据公平原则，本院酌情认定原告有权没收一半的履约保证金76509.87元及补交剩余租期内的优惠租金13641.85元（70158.10/36×7)。《补充租赁合同》约定，被告应当承担原告因此而支出的合理的律师费、公证费用、翻译费等。原告就公证费提交了富荣秘书服务有限公司出具的收据，就翻译费提交了广东省广州市海珠区公证处、广州学府翻译有限公司开具的发票，均记载了相应的付费内容，本院予以确认。据此，本院确认其支出的公证费用为15488港币，换算成人民币为14101.2元（按照原告付款当日2020年7月2日1港元对人民币0.91046元）；其支出的翻译公证费520元（60元+460元）。关于原告主张的律师费，本院根据公平原则，酌定应当由被告承担20000元。对原告主张超过上述金额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州九天绿实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司（ChinaDynastyDevelopmentLtd）支付自2020年1月1日起至2020年4月15日期间的租金219397.92元及违约金（违约金分别以62685.12元、62685.12元、62685.12元、31342.56元为本金，各自2020年1月7日、2020年2月13日、2020年3月5日、2020年4月7日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至款项付清之日止）；二、原告华皇发展有限公司（ChinaDynastyDevelopmentLtd）没收履约保证金76509.87元；三、被告广州九天绿实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司（ChinaDynastyDevelopmentLtd）补交优惠期租金13641.85元；四、被告广州九天绿实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司（ChinaDynastyDevelopmentLtd）支付公证费用14101.2元；五、被告广州九天绿实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司（ChinaDynastyDevelopmentLtd）支付翻译公证费用520元；六、被告广州九天绿实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司（ChinaDynastyDevelopmentLtd）支付律师费20000元；七、驳回原告华皇发展有限公司（ChinaDynastyDevelopmentLtd）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5403元，由原告华皇发展有限公司负担2749元，由被告广州九天绿实业有限公司负担2654元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 张大会二〇二一年四月二十五日法官助理 贾清宸书 记 员 钟秀娟