河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初2475号原告（反诉被告）：武金环，女，1983年10月29日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：马静，河南尤扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：鲁燕红，女，1979年1月14日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：郑承斌，河南正商律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雷雷，河南正商律师事务所律师。被告：河南联润盟房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区中方园路**院**楼****。法定代表人：耿磊，该公司总经理。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行，住，住所地郑州市建设西路**/div>法定代表人：王军。原告（反诉被告）武金环与被告（反诉原告）鲁燕红、河南联润盟房地产营销策划有限公司（以下简称河南联润盟公司）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行（以下简称工行郑州建设路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月26日作出（2017）豫0184民初7957号民事判决，武金环、鲁燕红不服该判决提起上诉，郑州市中级人民法院于2018年4月9日作出（2018）豫01民终3829号民事裁定，发回重审。本院于2018年5月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。武金环及委托代理人马静，鲁燕红的委托代理人郑承斌到庭参加了诉讼。被告河南联润盟公司、第三人工行郑州建设路支行经本院传票依法传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告武金环向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告鲁燕红配合武金环办理房屋立契过户、维修基金过户及物业交割等合同约定义务，要求鲁燕红自2016年10月5日起至房屋实际交付之日止赔偿武金环房租损失每月2500元，其他损失10000元；2、依法判令被告河南联润盟公司协助武金环与鲁燕红办理房屋买卖的相关事宜；3、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原告武金环与二被告于2016年8月6日签订《房屋买卖合同》一份，约定武金环购买鲁燕红位于新郑市××镇××大街南侧××路西侧正力·龙湖御景19号楼3单元7层701号的房产，总价款740000元，双方在合同中对定金、佣金、房屋立契过户、维修基金过户、首付款的交付、房屋解押等方面均作出了约定。合同签订后，武金环按照约定交纳定金50000元，并积极准备解押房款，但二被告拒绝按照合同约定履行其义务。后经多次协商无果，故原告诉至本院。被告鲁燕红辩称：双方签订的房屋买卖合同约定，任何一方到房管局立契之前违约均适用定金罚则，双方约定好违约后处理方式后，武金环要求鲁燕红履行合同，鲁燕红以对方违约为由解除合同不履行，依约按照双方约定的方式处理纠纷，符合双方签约的本意。武金环主张住房损失和其他损失与合同约定的定金罚则的适用，依照最高院关于适用买卖合同的解释第二十八条规定，不能同时适用，并且该条司法解释也规定相应的适用规则；鲁燕红在中牟县法院审理本案时，已经书面通知武金环解除本案合同，2017年5月23日，鲁燕红又在本院提起了解除合同之诉，本案发回后鲁燕红又提起反诉，要求解除本案合同，合同解除权是单方形成权，一旦做出即发生法律效力，因此本案依照法律规定不存在继续履行问题。反诉原告鲁燕红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除鲁燕红与武金环以及河南联润盟公司于2016年8月6日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令武金环承担违约责任，依法判令武金环先期交付鲁燕红的定金40000元不予退还武金环；3、依法判令武金环承担本案反诉费。事实和理由：2016年8月6日，鲁燕红、武金环以及河南联润盟公司签署《房屋买卖合同》后，武金环没有依约于2016年10月5日前将用于解押的首付款370000元向鲁燕红交付或提存，致使合同无法履行，鲁燕红于2017年1月10日在中牟法院本案前期经办法官的办公室，鲁燕红已经就武金环没有在约定的2016年10月5日前给付鲁燕红解押款为由，将解除合同的书面通知送达到武金环的手中。此后，鲁燕红又于2017年5月23日，在新郑市人民法院提起了与武金环、河南联润盟公司之间的解除合同之诉；新郑法院以这一诉讼与本案的本诉系争议的问题相同，并已开庭审理为由，认为鲁燕红构成重复起诉，裁定驳回鲁燕红的解除合同之诉。本案中的解除合同权属于单方形成权，一旦做出即发生法律效力，而且单方意思表示一经到达对方即为生效，行使形成权的意思表示依法不得撤销；鲁燕红无论是私下送达书面的解除合同通知，还是向人民法院提起诉讼主张解除合同，都是最好的、也是最为明确具体的解除合同的通知方式。因此，本案应依法判决解除鲁燕红、武金环以及河南联润盟公司于2016年8月6日签订的《房屋买卖合同》。从本案合同的订立本意看，武金环、鲁燕红、河南联润盟公司在订立合同时，就将本合同的履行步骤就分为了两个阶段，并分别约定了各自的违约责任。任何一方违约，合同有约定就应按照合同约定执行；合同无约定，才能按照合同法的有关规定执行，这就是合同法以及民法高度崇尚的意思自治原则。本案中武金环没有于2016年10月5日前将于解押的首付款370000元向鲁燕红交付或提存，致使合同无法履行，就是属于合同约定的双方到房管局立契前反悔的情形，依约依法应仅仅涉及到定金的如何适用问题。因此，双方在签订的合同中对于违约责任的承担有约定的情况之下，在鲁燕红已经行使了合同解除权后，武金环要求鲁燕红按照合同法规定:“承担违约责任，继续履行合同”，不符合双方签订合同内容中表现出的意思自治原则。并且本案所涉房屋也已经被他人另案起诉鲁燕红，进行了财产保全措施，从另一角度来看也造成了本案不能完全履行的现实。故鲁燕红提起反诉要求解除合同。反诉被告武金环辩称：鲁燕红提出的反诉没有事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。案涉合同系因鲁燕红违约造成无法继续履行，武金环未将合同约定的“解押款”提存系行使不安抗辩权。在合同的实际履行中，武金环已按照合同约定准备了解押款，并通知鲁燕红接收款项，已完成了合同约定的义务，而鲁燕红在2016年10月5日前根本就未做任何解押的准备工作，且处于失联状态，武金环和河南联润盟公司在2016年10月5日前已多次联系鲁燕红，均联系不到鲁燕红，武金环准备的款项无法交付，案涉合同的履行系因鲁燕红未履行合同约定义务而无法继续履行。鲁燕红先以失联逃避履行，后以所谓的前夫申请法院查封涉案房屋等行为来阻碍合同的履行，毫无诚信和契约精神，鲁燕红提出解除合同目的是为了对抗武金环要求其继续履行合同的诉讼请求，该行为有悖诚信。武金环认为依法成立的合同，受法律保护，对当事人有约束力，应当继续履行。被告河南联润盟公司、第三人工行郑州建设路支行未到庭，也未提交书面答辩状及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月6日，原告武金环（乙方）与被告鲁燕红（甲方）及河南联润盟公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、鲁燕红将其拥有位于龙湖镇××大街南侧××路西侧正力·龙湖御景19号楼3单元7层701号的房产卖给武金环，面积111.47平方米，成交价格740000元；2、武金环于本合同签订时支付定金50000元给河南联润盟公司（其中佣金为8000元），鲁燕红同意该定金在办理完房产过户手续前由河南联润盟公司保管；3、鲁燕红、武金环于签订合同后共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，武金环应在立契时将首付款200000元交付鲁燕红，剩余房款540000元由银行放贷时一次性交付鲁燕红；4、鲁燕红、武金环应在本合同签订之日起房产解押注销后银行按揭审批通过后五个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；5、鲁燕红应在收到除物业交割保证金之外的房款当日向武金环完整有效的交付本合同所签订的房产及其他相关配套附属设施；6、鲁燕红若违反上述约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还武金环定金；武金环若违反上述约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金；鲁燕红、武金环双方立契后，任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款1‰的违约金；7、鲁燕红配合武金环办理房屋立契过户及维修基金过户。由于鲁燕红房产处于抵押状态，武金环出资首付款370000元用于解押，时间约定为2016年10月5日之前，自签订合同时至解押当日此房月供由鲁燕红出本金，武金环承担利息；8、由于鲁燕红房产证未办理，经双方协商，鲁燕红应在房产解押注销后当日到房管部门办理房产证，并约定于契税发票满两年10个工作日内完成立契过户。三方在合同中并约定了其他相关的权利和义务。合同签订后，武金环按照约定于当日向河南联润盟公司交纳定金及佣金共计50000元，河南联润盟公司为武金环出具收据一份，注明“武金环购房定金及佣金50000元整，业主拿走40000元”，鲁燕红认可其取走定金40000元的事实。2016年10月17日，原告武金环向中牟县人民法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告鲁燕红配合武金环办理房屋立契过户、维修基金过户及物业交割等合同约定义务，并赔偿武金环损失10000元；2、依法判令被告河南联润盟公司协助武金环与鲁燕红办理房屋买卖相关事宜；3、本案案件受理费由被告承担。武金环于2016年10月25日向中牟县人民法院提出财产保全申请书，请求依法查封鲁燕红所有的位于龙湖镇××大街南侧××路西侧正力·龙湖御景19号楼3单元7层701号房产，并提供了中国平安财产保险股份有限公司河南分公司保单作为担保，武金环为此交纳财产保全责任保险保费2220元。2016年10月27日，中牟县人民法院作出（2016）豫0122民初3785号民事裁定书，依法查封了鲁燕红的上述房产。2016年12月27日，鲁燕红向中牟县人民法院提出管辖权异议申请书，认为该院对此案没有管辖权，故请求将该案移送到有管辖权的河南省原阳县人民法院或新郑市人民法院管辖审理。2017年1月10日，武金环向中牟县人民法院递交申请书，请求追加工行郑州建设路支行为该案的第三人参加诉讼。2017年2月28日，武金环又向中牟县人民法院递交补充诉讼请求申请书，补充诉讼请求为：1、依法判令鲁燕红自2016年10月6日至实际履行之日按每月2500元的标准向武金环赔偿房租损失；2、依法判令鲁燕红赔偿武金环其它损失20000元。2017年7月6日，中牟县人民法院作出（2016）豫0122民初3785号民事裁定书，认为其对该案具有管辖权，故依法驳回了鲁燕红对本案管辖权的异议。2017年7月20日，鲁燕红不服该裁定，依法向郑州市中级人民法院提起上诉。2017年9月15日，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民辖终1528号民事裁定书，依法撤销河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初3785号民事裁定，裁定本案由河南省新郑市人民法院管辖。后中牟县人民法院将该案移送本院管辖。另查：1、2017年5月23日，鲁燕红作为原告以政府的政策变更导致涉案房屋不能上市交易为由向本院提起诉讼，要求解除其与武金环及河南联润盟公司于2016年8月6日签订的《房屋买卖合同》。2017年12月13日，本院作出（2017）豫0184民初4460号民事裁定书，以鲁燕红提起的诉讼与武金环作为原告提起的诉讼系重复诉讼为由，依法裁定驳回了鲁燕红的起诉。2、2017年7月25日，鲁燕红的前夫崔彦领以鲁燕红向其借款200000元不予偿还为由向本院提起诉讼。该案在审理过程中，崔彦领向本院提出财产保全申请，请求依法查封鲁燕红名下价值200000元的财产。2017年8月4日，本院作出（2017）豫0184民初6283-1号民事裁定书，依法查封了鲁燕红位于龙湖镇××大街南侧××路西侧正力·龙湖御景19号楼3单元7层701号的房产。3、2014年2月19日，被告鲁燕红与工行郑州建设路支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定鲁燕红购买上述涉案房产采用分期付款的方式，由鲁燕红向工行郑州建设路支行借款460000元，并将其房屋所有权抵押给该银行。4、原告武金环与被告鲁燕红签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的分期还款尚未偿还完毕，该房屋的抵押权仍归工行郑州建设路支行享有，且双方亦未征得该银行的同意。5、2016年4月25日，原告武金环与路林签订《租房协议》一份，约定由武金环租用路林坐落于金水区北环路56号1号楼1单元29层2910号房屋一处，租金每月2600元，租赁期限从2016年4月25日至2017年4月25日，共12个月。2017年4月23日，原告武金环又与李秀娟签订《房屋租赁合同》一份，约定由武金环租用李秀娟位于郑州市文化路126号北辰公寓B座17层1713号房屋一处，每月租金2100元，租赁期限从2017年4月24日至2017年10月23日止。原告上述两处房屋的租金均是通过银行转账的形式交付给出租方的，有原告向本院提交的收款收据、银行转账凭证、水电费票据、所在小区物业证明等证据予以证实。在本院审理过程中，经本院释明，武金环不同意变更诉讼请求，称愿意独自支付解押款为涉案房屋办理解押。对于崔彦领轮候查封涉案房屋，武金环愿意代鲁燕红向崔彦领支付借款200000元，排除影响案涉合同履行的因素。上述事实，有当事人陈述，《房屋买卖合同》、定金收据、《商品房买卖合同》、《抵押贷款合同》、《房屋租赁合同》、（2017）豫0184民初6283号民事判决书、民事裁定书及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。本案中，武金环、鲁燕红及河南联润盟公司签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效合同，各方均应按照该合同的约定履行相应的义务。但鲁燕红却没有按照合同约定的义务到房屋管理部门办理涉案房屋解押注销手续，并明确表示不愿再履行涉案房屋的买卖合同，违反了合同的约定，考虑到涉案房屋的抵押权仍归工行郑州建设路支行享有，双方亦未征得该银行同意，且涉案房屋存在轮候查封等事实，武金环要求继续履行合同已经没有可能，故本院依法解除武金环、鲁燕红于2016年8月6日签订的《房屋买卖合同》，但鲁燕红应按照合同约定双倍返还收取武金环的定金并赔偿武金环相应的损失。被告河南联润盟公司依约代为收取武金环交付鲁燕红的定金，却怠于履行其合同约定的义务，没有将武金环的购房定金全部交付给鲁燕红，依法亦应承担相应的民事责任。根据武金环向本院提交的《房屋租赁合同》等证据足以证明，因鲁燕红解除合同的行为导致武金环在外租房居住并支付租金的事实，但武金环租房的月租金为2600元、2100元不等，本院酌定按照月租金2300元计算，考虑到双方于2016年8月6日签订《房屋买卖合同》中没有约定交房期限的情况，武金环房屋租金的损失应从2017年1月1日开始计付至本判决确定解除合同时止为宜。武金环主张的其它损失10000元，武金环仅提供交纳财产保全责任保险保费2220元的证据，本院对武金环此2220元损失予以支持，其他无相应的证据予以证明，故本院依法不予支持。对于鲁燕红的反诉部分，鲁燕红请求解除合同本院予以支持，对鲁燕红反诉请求判令武金环承担违约责任、武金环先期交付鲁燕红的定金40000元不予退还的反诉请求，本案因鲁燕红未按照合同约定的义务到房屋管理部门办理涉案房屋解押注销手续，且其明确表示不愿再履行涉案房屋的买卖合同，故对此反诉请求本院不予支持。被告河南联润盟公司、第三人工行郑州建设路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告武金环与被告鲁燕红、被告河南联润盟房地产营销策划有限公司于2016年8月6日签订的《房屋买卖合同》。二、被告鲁燕红应双倍返还原告武金环购房定金共计80000元，于本判决生效后十日内一次付清。三、被告河南联润盟房地产营销策划有限公司应返还原告武金环购房佣金8000元及应返还原告的定金2000元，共计10000元，于本判决生效后十日内一次付清。四、被告鲁燕红应从2017年1月1日起赔偿原告武金环租房损失每月2300元至本判决确定双方的《房屋买卖合同》解除之日止，并赔偿原告武金环向中牟县人民法院申请财产保全向中国平安财产保险股份有限公司河南分公司缴纳的保费2220元，于本判决生效后十日内一次付清。五、驳回原告武金环的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告鲁燕红的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费4220元，反诉费400元，由被告鲁燕红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  高 伟人民陪审员  王巧梅人民陪审员  赵玉霞二〇一八年十月二十三日代理书记员  张伟勤