安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1181民初1343号原告：王甲超，女，汉族，1991年11月20日出生，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏云，安徽诚天律师事务所律师。被告：熊晨光，男，汉族，1982年11月30日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：苗红艳，安徽谈锋律师事务所律师。原告王甲超与被告熊晨光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王甲超及其委托诉讼代理人王学翥,被告熊晨光的委托诉讼代理人苗红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王甲超向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2020年7月17日签订的《恒大湖山半岛商铺S2-115付款方式协议》;2、被告还返原告购房款24万元并承担违约损失赔偿9.3万元(协议约定为24万元,原告调整为房地产总价的20%即9.3万元)共计33.3万元;3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由:原、被告双方于2020年7月17日签订《恒大湖山半岛商铺S2-115付款方式协议》,约定被告将其名下的恒大湖山半岛所置商铺S2-115出售给原告,购房款为46.5万元,协议约定付款方式如下:“2020年7月17日支付房款24万,2020年10月17日支付房款22.5万”“甲方(被告)在交易期间不得将该商铺出售给第三方,若甲方违约,甲方需将已收房款双倍赔偿给乙方(原告)”。原告于协议签订当日将24万元购房款支付给被告,被告出具收条一张。在办理房屋过户手续时发现涉房屋非被告所有,而是登记在被告母亲名下,导致房屋过户不能。被告将不属于自己的房屋出售给原告,系无权处分,根据《民法典》第597条“出卖人因无处分权致不能移转标的物所有权的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告熊晨光辩称，第一，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回，双方签订的协议为合法有效，熊晨光不同意解除；第二，本案原告王甲超未按约支付下余购房款22.5万元，已构成违约，应由王甲超向熊晨光支付违约金9.3万元，否则，熊晨光按照双方签订的协议要求收回该商铺，并不退还已付的购房款。综上，本案法院应驳回原告的诉讼请求。王甲超为支持其主张，提供了以下证据：证据一：《恒大湖山半岛商铺S2-115付款方式协议》一份（复印件），证明：原、被告双方存在房屋买卖合同关系，案涉商铺总价是46.5万，在合同中约定了若甲方违约，甲方需将已收房款24万元双倍赔偿给乙方。依据该条款我们主张被告承担总房款20%的违约金即9.3万元，该证据同时显示房屋的出卖方是本案被告熊晨光，并不是其他人，熊晨光应当是案涉房产所有人，因后期原告发现该房产并不是熊晨光所有的房产。熊晨光在签订本协议时也未能向本案原告就房产的真实情况进行说明，因此，被告熊晨光无权处分该财产，同时对本案的原告存在欺诈。证据二：转账记录和收条各一张（复印件），证明：原告按照双方协议约定已经将24万元购房款支付给被告。证据三：《天长恒大湖山半岛认购书》和收据各一张（均为打印件），证明：案涉房产的购买人并不是被告熊晨光，同时熊晨光仅仅持有的是第三人签订的认购书和房屋交款收据，熊晨光和本案的第三人陈琦并未取得案涉房产的所有权，实际在签订协议时，无论是被告还是陈琦均是无权转让该房产的；该房产总价在认购书中体现的金额为325691元，在认购书的第二条的第三部分是购房人陈琦应当分期多次支付该购房款项，在陈琦尚未完全取得房产前无权转让。另本案被告熊晨光也是天长市粤恒置业有限公司的售楼部工作人员，以认购书的方式低价购买房产转手倒卖也是违背其本身作为售楼部工作人员的工作职责。熊晨光的质证意见：对证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议。请求法庭庭后核实该份证据真实性。我们的质证意见是：首先，该协议中“双方承诺”第一项约定内容为：甲方（即熊晨光）不得将该商铺出售给第三方，若甲方违约，甲方需将已收房款双倍赔偿给乙方。但本案甲方并未将案涉商铺转让给第三方，甲方未违约，达不到原告的证明目的。其次，依据“双方承诺”第三项规定：原告应按双方约定的日期2020年10月17日支付房款22.5万元，甲方才配合乙方将该商铺更名至乙方名下。乙方未付清购房款，甲方无义务配合将该商铺更名至乙方名下。最后，依据“双方承诺”第二项规定，乙方如不能按期支付，视为乙方自动放弃“该商铺”购买权，甲方有权收回该商铺，并可自由出售，已收房款不予退回。依据规定，甲方有权收回该商铺，且无需退还乙方已付房款；同时，原告没有证据证明双方在签订协议时，熊晨光未将真实情况说明的事实，同时也没有证据证明双方签订协议时存在欺诈行为，故双方签订的协议合法有效。对证据二的收条请法庭庭后核实，如果没有原件，我们对该组证据的三性均有异议；如果有原件，我们的质证意见如下：我们对证据的三性均没有异议。同时，依据收条内容足以证明双方之间约定是在乙方付清全部购房款后，才将案涉商铺更名至乙方名下的事实。既然乙方未付清购房款，甲方无需将案涉商铺更名至乙方名下。对证据三的真实性没有异议，我方认可，但是对其证明目的有异议。首先，该认购书是在熊晨光征得其母亲陈琦的同意下进行购买，之后陈琦支付了部分购房款，该合同已由粤恒置业有限公司的认可，该认购书合法有效；其次，熊晨光与王甲超签订的协议，对方认为熊晨光没有所有权及处分权，我方提供陈琦的证明和视频可以证明熊晨光购买及转让案涉商铺均征得了陈琦的同意，且陈琦已经接收相对人履行的合同义务，依据《民法典》五百零三条视为陈琦对合同的追认，该协议合法有效；最后，王甲超诉讼的第一项是要求解除协议，并非是确认协议无效，而解除的前提是在合同有效的前提下，从原告的诉求中也可以确认双方签订的协议合法有效，不存在任何的欺诈行为。熊晨光提供了以下证据：熊晨光身份证复印件1份，证明：被告熊晨光的主体资格。证据二：户口本复印件3份、陈琦身份证复印件一份、亲属关系证明1份，证明：熊晨光与陈琦系母子关系。证据三：《恒大湖山半岛商铺S2-115付款方式协议》一份、《天长恒大湖山半岛商品房认购书》一份、陈琦证明一份、光盘一份，证明：熊晨光购买及转让案涉商铺合法有效的事实。王甲超的质证意见：对证据一的真实性没有异议；对证据二的户口本不能反映熊晨光与陈琦的母子关系，对证据二中的亲属关系证明的真实性无法确认，同时因熊晨光身份证显示的地址是安徽省合肥市蜀山区，那么熊晨光已不是阜南县鹿城镇城北社区的居民，城北社区居委会无权出具相应的证明；对证据三《恒大湖山半岛商铺Ｓ2-115付款方式协议》的真实性没有异议，该协议的主文第一行表明的是乙方已于2020年7月17日购得甲方在恒大湖山半岛项目所置商铺Ｓ2-115，也就是说被告出售给原告的房产应当是被告已经取得所有权并且是其自己名下的房产，而被告提供的认购书表明的Ｓ2栋115单元房产是陈琦所认购的，同时，该认购书并不能体现陈琦对案涉房产具有处置权，因为依据该认购书陈琦仅仅支付了首付款，不能向第三人出售，更何况认购书的主体是陈琦而不是熊晨光，协议和认购书主体不能统一，同时也不符合出售的条件，对陈琦出具的证明和视频真实性无法确认，所以在该案中作为本案的被告无权对第三人的财产进行处置。本院经审理认定事实如下：原告王甲超与被告熊晨光是同事关系，2020年7月17日王甲超与被告熊晨光签订了《恒大湖山半岛商铺S2-115付款方式协议》一份,协议约定熊晨光将其购得的恒大湖山半岛所置商铺S2-115转让给王甲超,购置价格为46.5万元。协议约定付款方式如下:“2020年7月17日支付房款24万,2020年10月17日支付房款22.5万”。双方承诺：“甲方(被告)在交易期间不得将该商铺出售给第三方,若甲方违约,甲方需将已收房款双倍赔偿给乙方(原告)”。协议签订后，原告王甲超于协议签订当日将24万购房款支付给了被告熊晨光,熊晨光也向王甲超出具收条一张。后由于王甲超资金一时出现困难，就没有按照协议约定的时间给付第二次房款，并与熊晨光协商延迟付款。在王甲超备齐房款后，由于熊晨光患脑肿瘤住院治疗，王甲超联系不上熊晨光，后其得知从熊晨光处所购置的恒大湖山半岛商铺S2-115是熊晨光母亲名下的房产，因担心办理不了过户手续，即未再给付第二次房款。现王甲超认为，熊晨光将不属于其所有的房屋进行出售系无处分权，故诉至本院，要求本院支持其诉讼请求。再查明，恒大湖山半岛S2-115房屋，系熊晨光以其母亲陈琦名义于2020年3月14日从天长市粤恒置业有限公司认购。本院认为：一、原告王甲超与被告熊晨光于2020年7月17日签订的《恒大湖山半岛商铺S2-115付款方式协议》系当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、原、被告签订《恒大湖山半岛商铺S2-115付款方式协议》后，2019年11月6日原告交纳房款24万元，原、被告对上述事实无异议，本院予以确认。三、《恒大湖山半岛商铺S2-115付款方式协议》第三项规定：原告如按双方约定的日期2020年10月17日支付房款22.5万元，被告配合原告将该商铺更名至原告名下。由于原告未能按照协议约定的时间给付剩余房款22.5万元，故被告目前未配合原告办理房屋更名的行为符合协议的约定。四、关于原告主张的被告熊晨光以其母亲陈琦名义购得恒大湖山半岛S2-115房屋，嗣后转让给原告的行为系无权处分，被告在庭审中提供的证据能够证明其购得及转让房屋的行为得到了其母亲的追认，应为合法有效。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：驳回原告王甲超的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6296元，减半收取3148元，由原告王甲超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李锦章二〇二一年四月二十九日书记员  田庆荣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。