宁夏回族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁民终247号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李军明，男，1969年9月5日出生，汉族，宁夏天煜供热有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘波，宁夏法思成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨学义，男，1963年5月3日出生，回族，律师，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告（原审反诉原告）：宁夏天煜供热有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景南街**。 法定代表人：尚晓波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静，女，1978年9月9日出生，汉族，宁夏天煜供热有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区海宝小区**。 上诉人李军明与被上诉人杨学义、原审被告宁夏天煜供热有限公司（以下简称天煜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2017）宁01民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李军明的委托诉讼代理人刘波，被上诉人杨学义，原审被告天煜公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李军明上诉请求：1.依法撤销银川市中级人民法院做出的（2017）宁01民初581号民事判决；2.改判驳回杨学义一审的诉讼请求，支持李军明的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由杨学义承担。主要事实与理由：1.一审判决认定事实错误，应当依法予以撤销。涉案营业房是案外人大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）出售的房屋，是大地公司将涉案的房屋出售给李军明，并签订房管局制式的《房屋买卖契约》（2015）房买契字032000657号，并办理了房屋所有权证（2014017776号）及房屋所有权证（2015004502号），缴纳了购房款、契税、印花税税收、土地登记费并有宁夏回族自治区销售不动产专用发票、发票、缴款书、缴费通知单等相应的凭证。杨学义没有充足证据证明其取得了涉案房屋所有权，然后再将涉案房屋卖给李军明。2．杨学义在一审第二次开庭庭审中提交的商品房屋迁入证、缴纳物业管理费、公共设施维修基金、装修管理费的票据根本就不足以证明涉案房屋实际所有权人是杨学义。一审人民法院认定错误。3．李军明与杨学义签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》不符合房屋买卖的法定条件，两份协议无效。《房屋买卖协议》没有房屋买卖内容，没有真实交付标的物意思表示，房屋买卖合同中约定的价款4185300元不符合实际。涉案房屋实际所有权属于案外人大地公司出售的房屋，杨学义没有取得涉案房屋所有权就与李军明、天煜公司签订《房屋买卖协议》，属于无权处分，依据该《房屋买卖协议》签订的《补充协议》也自然无效。一审法院适用法律错误。 杨学义辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。李军明的上诉请求无事实依据，除了主观臆测以外，无任何证据证明，李军明除对杨学义进行人身攻击外，还对一审审理程序进行无任何依据的带有人身攻击性质的评价。关于一审开庭两次，在一审的庭审笔录中记录非常清楚，并不是李军明在上诉状中陈述的那样。关于房屋的交易过程，银川大地房地产开发公司是涉案房屋的开发商，相关手续由大地公司办理，无论在事实方面及程序方面不存在李军明所说的瑕疵，涉案房屋是大地公司安置村民的就业安置房，杨学义在支付大地公司每平方米6300元购房款以外，另行向被安置的村民购置安置指标，支付相应价。补充协议的签订是在房屋办理在李军明名下后，2015年4月，李军明向银行抵押贷款，2017年抵押期限届满前，杨学义与李军明及担保人天煜公司协商，同意将房屋重新过户给杨学义，在抵押期限届满前，李军明没有办法将房屋过户给杨学义，经各方协商签订补充协议。请求二审法院依法驳回李军明的上诉，维持原判。 原审被告支持李军明的上诉理由及事实，请求依法撤销原判。 杨学义向一审法院起诉请求：1.李军明支付购房款418.53万元，并承担逾期付款利息200.8944万元（自2015年6月30日至2017年6月30日），合计619.4244万元，并按月息2%承担逾期付款利息至购房款全部付清之日止；2.天煜公司对上述购房款及逾期付款利息承担连带偿付责任；3.诉讼费由李军明、天煜公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月16日，杨学义（甲方）、李军明（乙方）、天煜公司（担保人）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲乙双方友好协商，就乙方购买甲方位于银川市××区九号营业房达成本协议：一、房屋状况：1.1甲方将其所有位于银川市××区九号营业房（建筑面积279.02平方米），出售给乙方。1.2该房屋为现房，房屋状况已经双方现场查看确认。二、价款即支付方式：2.1本协议1.1所述房屋价格为15000元/平方米，总价款肆佰壹拾捌万伍仟叁佰元（￥4185300元）。2.2购房款支付方式：2.2.1甲方将1.1条所述房屋直接办理在乙方名下。2.2.2担保人天煜公司依据2014年11月30日与宁夏隆基房地产开发有限公司（简称隆基公司）等签订的协议书（简称五方协议）确定的原则向隆基公司履行本协议2.1款所述房屋价款肆佰壹拾捌万伍仟叁佰元（￥4185300元）的付款义务，并协调隆基公司向甲方办理位于银川市××区南侧半层（即504至512号房屋，建筑面积638.01平方米）商品房买卖的相关手续。2.2.3剩余购房款玖拾壹万捌仟柒佰捌拾元（￥918780元）由甲方向隆基公司履行。三、各方权利与义务：3.1甲方于本协议签订后三日内将本协议1.1款所述房屋向乙方办理房屋权属登记。3.2本协议1.1款所述房屋一经备案，担保方向隆基公司出具同意隆基公司向甲方办理银川市金凤区泰康街83号上元名筑一号楼五层南侧半层房屋出库的书面通知。3.3隆基公司与甲方签订《商品房买卖合同》，并出具办理房屋备案及权属登记的全套手续，同时办理房屋移交。3.4办理房屋权属登记的相关费用按规定各自承担。四、违约责任4.1本协议生效六十日内，因乙方原因隆基公司没有向甲方移交房屋，乙方应于不能移交的事实确定后15日内将房屋过户给甲方或甲方指定的人名下，相关费用由乙方承担。否则，乙方应在60日内支付转让价款，逾期按月利息百分之二（月息2%）承担逾期付款的利息直至转让价款付清之日。4.2甲方应保证出售的房屋不存在第三方争议等债务负担，如因此导致不能按乙方的要求办理房屋权属登记，在乙方合理催告后30日仍不能办理，则视为甲方"一房两卖"，由甲方承担相应的法律责任。五、其他约定5.1在隆基公司向乙方办理房屋移交75日内，甲方向乙方办理所售房屋的移交。5.2乙方履行向隆基公司的付款义务后剩余购房款的支付，甲方与隆基公司签订补充协议明确付款的责任，该剩余部分款项的责任与乙方无关。5.3本协议由天煜公司提供担保，担保方式为连带责任担保，担保期限为两年。5.4本协议一式三份，协议各方各执一份，签字用印生效。 2015年3月20日，大地公司（甲方）与李军明（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，载明：甲方自愿将坐落于××区号商住楼9号营业房的房产（房屋建筑面积279.02平方米）出售给乙方。......甲乙双方议定的上述房屋成交价格为1757826元。乙方由2015年3月20日前壹次性付清给甲方......双方同意于2015年3月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方......该房地产买卖契约最后部分手写注明房款已全部付清。同日，李军明缴纳了涉案房屋的契税，大地公司向李军明开具了金额为923170元的销售发票。 2014年9月19日，涉案房屋登记在大地公司名下。上述协议签订后，涉案房屋于2015年3月25日登记在李军明名下，产权证号为2015004502。 2017年3月21日，杨学义（甲方）、李军明（乙方）、天煜公司（担保人）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方及担保人经充分协商，就2015年3月16日各方签订的《房屋买卖协议》达成本补充协议，以资共同信守：一、截止2015年4月28日，《房屋买卖协议》2.2.2款乙方和保证人不能履行。依据《房屋买卖合同》4.1款，乙方应在2015年6月30日前支付转让价款，并计算逾期付款利息。二、经各方协议一致：2.1乙方于2017年4月30日前支付甲方购房款贰佰万元（￥200万元），于2017年6月30日前支付甲方剩余购房款贰佰壹拾捌万伍仟叁佰元（￥2185300元）；支付逾期付款利息捌拾柒万捌仟玖佰元（￥87.89万元）（截止2017年3月30日应付利息1757826元）。2.2乙方如不按上述约定支付购房款及利息，应按《房屋买卖协议》4.1款约定按月息2%承担逾期付款利息至购房款全部付清之日。如有一期违约，甲方可依法主张权利。三、其他约定：3.1在乙方履行全部义务后60日内甲方向乙方交付《房屋买卖协议》1.1款约定的房屋。3.2担保人天煜公司为补充协议的履行提供连带责任保证。3.3本补充协议与《房屋买卖协议》不一致部分，按本补充协议执行。3.4本协议一式三份，各方各执一份，签字或用印生效。3.5如乙方在2017年5月30日前付清全部购房款，则乙方只承担利息总计伍拾万元（￥500000元）。 一审法院另查明，2011年5月19日，大地公司向杨学义开具商品房屋迁入证，载明：该住户购房手续已清，请将世纪小区咏菊苑营业房9号室264.97㎡，售给杨学义居住。杨学义提交的三张2011年5月19日的票据显示其缴纳物业管理3975元、公共设施维修基金31798元、装修管理费265元。2012年10月24日，大地公司向杨学义出具证明，载明："我公司开发建设的世纪小区咏菊苑9#营业房，建筑面积278.83㎡，出售给杨学义（身份证号：×××）已办理交付。相关手续正在办理中。特此证明。" 2014年11月30日，天煜公司与宁夏隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基公司）、银川颐安建设集团有限公司（以下简称颐安公司）、银川泽翔供热有限公司（以下简称泽翔公司）、宁夏林盛供热有限公司（以下简称林盛公司）签订《协议书》（以下简称五方协议）一份，载明：......一、颐安公司已将上元名筑1#5、6、14层房屋33343.19㎡，......已签约及/或备案给泽翔公司指定的人员名下。......二、款项支付情况2.1泽翔公司（含天煜公司、林盛公司）共计支付颐安公司款项63216267元；......三、相关责任的承担3.1天煜公司将上元名筑1#5、6、14层房屋撤销备案或以隆基公司认可的同等价值的财务（现金、房屋、车辆、煤炭、建材等）替换上述房屋。......四、履约时间的约定4.1本协议3.1款履行时间为2015年2月28日前全部履行完毕。4.2本协议3.1款将房屋备案在天煜公司的时间为本协议签订后十五日。...... 2015年1月20日，天煜公司与隆基公司、颐安公司、泽翔公司、林盛公司签订《协议书》（三）一份，约定：......三、天煜公司在本协议签订三日内向隆基公司出具同意办理上元名筑1#5、6、14层房屋出库手续的书面通知，同时出具以同等机制（29420072元）的财务（现金、房屋、车辆、煤炭、建材等）履行义务的书面承诺。隆基公司在收到前述书面通知及承诺后，即办理上元名筑1#5、6、14层房屋出库手续。同日，天煜公司向隆盛公司出具了《关于办理房屋出库手续的通知》及《承诺》。 一审法院认为，杨学义与李军明、天煜公司均认可签订《房屋买卖协议》及《补充协议》，亦认可涉案房屋已经登记在李军明名下，但李军明、天煜公司认为上述两份协议处分的均系他人财产，故上述两份协议均属无效，且李军明是从大地公司购买的涉案房屋，其不应承担向杨学义支付购房款的义务，故本案的争议焦点是涉案的《房屋买卖协议》及《补充协议》的效力认定、李军明是否应向杨学义支付购房款及逾期付款利息、天煜公司是否应承担连带责任。 关于《房屋买卖协议》及《补充协议》的效力。李军明、天煜公司主张杨学义及天煜公司均不是《房屋买卖协议》中涉及到的涉案房产及上元名筑一号楼五层的所有权人，双方系无权处分，因此上述两份协议无效。虽涉案房屋2015年3月25日前登记在大地公司名下，但杨学义提交的商品房屋迁入证、物业发票、公共设施维修基金收据、装修管理费收据、证明可以证实杨学义系涉案房屋的所有权人，杨学义实际控制涉案房屋，故杨学义有权处置涉案房屋。《房屋买卖协议》2.2.2条约定天煜公司协调隆基公司向杨学义办理位于银川市××区南侧半层商品房买卖的相关手续，杨学义与李军明、天煜公司在2015年3月16日签订《房屋买卖协议》后双方并未实际履行该协议中约定的按"五方协议"确定的原则向杨学义办理银川市××区南侧半层商品房买卖的相关手续。在此情况下，双方又于2017年3月21日签订《补充协议》再次就房屋购买事项进行约定，已就《房屋买卖协议》约定的上述事项进行变更，变更为由李军明向杨学义支付购房款，且涉案的《房屋买卖协议》及《补充协议》系杨学义及李军明、天煜公司自愿签订，不违反法律法规，杨学义已经按照协议约定将涉案房屋登记在李军明名下，故涉案的《房屋买卖协议》及《补充协议》合法有效，一审法院予以确认。同时，李军明主张的涉案《房屋买卖协议》及《补充协议》无效的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。 关于李军明是否应向杨学义支付购房款及逾期付款利息。涉案《房屋买卖协议》及《补充协议》均明确约定购房款为4185300元，故本院予以确认。杨学义已按照约定向李军明交付了房屋，李军明亦应承担向杨学义支付购房款的义务。李军明未及时向杨学义支付购房款应向杨学义支付逾期利息。《房屋买卖协议》约定逾期付款利息为月息2%，《补充协议》亦约定逾期付款利息为月息2%（截至2017年3月20日应付利息为1757826元）。但杨学义未举证证实其实际损失数额，且李军明、天煜公司要求进行调整，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院酌定李军明以欠付购房款4185300元为基数按照年息7.8%（6%上浮30%）向杨学义支付逾期付款。关于支付逾期利息的起止点，根据《房屋买卖协议》4.1条的约定，李军明应在该协议生效60日内支付转让价款，逾期支付按月息2%向杨学义支付逾期利息至转让价款付清之日止，《房屋买卖合同》生效时间为2015年3月16日，故逾期利息的起止点应为2015年5月15日至本判决确定的给付之日止。 关于天煜公司是否应承担连带责任。《房屋买卖协议》中约定天煜公司为该协议提供连带责任保证，担保期限为两年，《补充协议》中亦约定天煜公司为补充协议的履行提供连带责任保证，故天煜公司应就上述购房款及逾期利息向杨学义承担连带责任保证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、李军明于本判决生效之日起十日内向杨学义支付购房款4185300元，并以4185300元为基数按照年利率7.8%向杨学义支付自2015年5月15日至判决确定的给付之日止的利息；二、天煜公司对上述购房款及逾期利息承担连带责任保证，天煜公司承担责任后，有权向李军明追偿；三、驳回杨学义的其他诉讼请求；四、驳回李军明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55100元，由杨学义负担15152元，由李军明、天煜公司负担39948元。反诉案件受理费50元，由李军明负担。 二审中双方均未提交新的证据，双方坚持一审时的举、质证意见。 二审查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，本案涉及的争议焦点问题是：涉案房屋买卖合同及补充协议的效力认定。涉案房屋是由哪一方从大地公司初始取得。 据已查明事实，各方均认可自愿签订《房屋买卖协议》及《补充协议》，《房屋买卖协议》2.2.2条约定天煜公司协调隆基公司向杨学义办理位于银川市××区南侧半层商品房买卖的相关手续，杨学义与李军明、天煜公司在2015年3月16日签订《房屋买卖协议》后双方并未实际履行该协议中约定的按"五方协议"确定的原则向杨学义办理银川市××区南侧半层商品房买卖的相关手续。后双方又于2017年3月21日签订《补充协议》再次就房屋购买事项进行约定，已就《房屋买卖协议》约定的上述事项进行变更，变更为由李军明向杨学义支付购房款。以上约定内容不违反法律法规，双方应信守约定和承诺的规则，履行和承担由约定和承诺的规则所确定的义务，杨学义已经按照协议约定将涉案房屋登记在李军明名下，现李军明无有效证据证明涉案的《房屋买卖协议》及《补充协议》符合法律规定属无效的情形，故涉案的《房屋买卖协议》及《补充协议》合法有效。上诉人李军明主张的涉案《房屋买卖协议》及《补充协议》无效的上诉请求本院不予支持。 虽涉案房屋2015年3月25日前登记在大地公司名下，但杨学义提交的商品房屋迁入证、物业发票、公共设施维修基金收据、装修管理费收据、大地公司向杨学义出具的证明可以证实杨学义系涉案房屋的所有权人，杨学义实际控制涉案房屋，结合涉案的《房屋买卖协议》及《补充协议》中对涉案房屋交易处置的约定内容，杨学义对涉案房屋有权处置。 综上，李军明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40282元，由李军明负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙泽诚 审判员  陶爱珍 审判员  罗卫江 二〇一八年十月八日 书记员  唐 荣