广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初4010号原告：李泽栋，男，2000年10月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：邓宇华，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：伍极修，男，1984年9月3日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶雯聪，广东宏力律师事务所实习人员。原告李泽栋诉被告伍极修租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓宇华，被告的委托诉讼代理人何雁英、叶雯聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决从2020年2月4日起解除双方的租赁合同关系，被告搬出、腾空案涉房屋；2、判决被告按《商铺租赁合同》第十四条第一款向原告支付滞纳金956571元（暂计至2021年1月28日，应计至被告实际支付之日止）；3、判决被告支付2021年1月21日至2021年2月20日的租金45551元；4、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州市海珠区清华街211、231号二楼由原告于广州市从化区人民法院公开拍卖竞得。该物业于2020年4月20日前由法院指定保管人英德市建筑工程有限公司保管，英德市建筑工程有限公司于2019年7月1日就案涉房屋与被告签订了《商铺租赁合同》。2020年4月21日，在广州市从化区人民法院主持下，现场交接场地给原告，并约定案涉房屋2020年4月21日后的租金由原告收取。被告从原告接收场地至今，拒绝与原告重新签订书面的租赁合同，亦未向原告缴纳押金，且每月不同程度拖延缴纳租金，又未经原告同意私自转租，严重侵害原告的合法权益，故起诉至法院。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、原告无权解除双方的租赁合同关系。被告按时向原告支付租金，未出现迟延履行合同义务情形，且本合同仍然具备履行的可能，合同未出现任何法定解除的情形。2020年历经疫情，餐饮市场经历了史无前例的灾难，被告未能幸免，故在下半年积极寻找出路，找到了喜宝家宴的创始人，双方同意在原有的基础上，按照喜宝家宴的商业合作模式调整了经营路线，双方共同经营，并非原告所称私自转租，故原告不能以此行使约定解除权。二、被告按照合同约定缴纳每一期租金，并未出现迟延缴纳情形。2019年7月1日签署的《商铺租赁合同》对双方均有约束力，该合同明确约定承租方应于2019年10月1日起按45551元/月的标准交纳租金，以后每期租金应在次月1日前缴纳。被告在原告接手物业后，一直按照原合同约定履行交租义务，在2020年年初最为艰难的时刻也未要求原告减免部分租金，现原告提起诉讼有违常理。三、因被告未违约，故无需支付滞纳金。且合同约定出租方违约应支付违约金50元/天，而承租方违约则应支付违约金4551元/天，明显不平等不公平，故对于承租方的违约惩罚，应当调整为50元/天，以示公平。本案中，原告的目的应该不是为了解除合同及支付违约金，而是要求被告与其重新签订合同。被告乐意按原合同版本重新签署，但原告曾发新的合同版本，修改了合同主要条款，大幅提高租金，故被告拒绝签署。原合同约定租期为2019年7月1日至2022年6月30日，原告负有继续履行合同的义务。经审理查明：2019年7月1日，英德市建筑工程有限公司（出租方）与被告（承租方）签订《商铺租赁合同》，载明广州市从化区人民法院作出（2018）粤0117执恢394号之一执行通知书，指定英德市建筑工程有限公司作为广州市海珠区清华街211、231号2楼房产的保管人，现保管人为更好的保管该商铺，发挥商铺的实际价值，以最大化的维护债权人利益，就该商铺的出租事宜经与承租人友好协商，达成如下协议：出租方将位于广州市海珠区清华街211、231号2楼（原天宝酒家）的商铺出租给承租方用于饮食酒楼使用；该房屋的套内建筑面积为1320平方米；租赁期自2019年7月1日起至2022年6月30日止；装修免租期自2019年7月1日起至2019年9月30日止；（第四条第1款）租金本着先交纳后使用的原则，（1）采取固定方式计收租金，承租方应于2019年10月1日起按45551元/月的标准向出租方交纳租金，以后每期租金应在次月1日前缴纳，（2）若第（1）条所述日期恰逢法定节假日，则出租方、承租方双方可在法定节假日结束后的第一个工作日向对方履行义务；未经出租方书面同意，承租方在租赁期内不得将承租的该房屋部分或者全部转租给第三方；在出租方并无违约的前提下，承租方拖欠租金，应向出租方支付滞纳金，每逾期一日出租方有权向承租方收取所拖欠租金之10%的滞纳金；如出租方未按合同约定交付房屋，自逾期之日起承租方按日支付违约金50元/天；在合同期内，承租方未经出租方书面同意，擅自将该商铺转租、转让、转借他人或调换使用，出租方有权单方面终止本合同，并依照本合同约定收回该商铺，由此而造成出租方损失的，承租方应予以赔偿；本合同一式四份，出租方持二份，承租方持一份，其余一份由法院存档；等。2020年3月31日，广州市从化区人民法院作出（2020）粤0117执恢56号之一执行裁定书，内容主要为：关于英德市建筑工程有限公司与广州英华房地产实业有限公司执行纠纷一案，本院依据发生法律效力的广州市中级人民法院（2007）穗中法执字第1412号民事裁定书和（2005）穗中法民四初字第66号民事判决书，责令该被执行人履行上述法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行法律文书确定的义务。因被执行人至今未按生效法律文书确定的义务履行，本院依法裁定拍卖被执行人广州英华房地产实业有限公司名下位于广州市海珠区清华街211、231号二楼的房产。经京东网公开拍卖后，竞买人李泽栋（公民身份号码）以最高价16041556.16元竞得。裁定：一、解除对被执行人广州英华房地产实业有限公司名下的广州市海珠区清华街211、231号二楼的房产的查封；二、上述房产的所有权及相应的其他权利归买受人李泽栋所有，自本裁定送达买受人时起转移；三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即生效。2020年4月26日，广州市规划和自然资源局核发粤（2020）广州市不动产权第03205957号不动产权证，记载海珠区清华街211、231号二楼权利人李泽栋，建筑面积3161.77平方米。2020年4月21日，在广州市从化区人民法院的主持下，英德市建筑工程有限公司将上述房产交给竞买人李泽栋，并明确上述房产2020年4月21日前的租金由被执行人广州英华房地产实业有限公司收取，2020年4月21日之后的租金由竞买人李泽栋收取。2020年4月24日，原告向被告发出《搬迁及催交场地占用费的通知》，要求被告在2020年4月30日前迁出上述房产，并告知如被告为合法使用人，须在2020年4月28日前提交有关依据，协商租金缴交等相关变更事宜，等。2020年12月1日，原告向被告发出《要求重新签订书面租赁合同的函》，告知被告没有遵守原《商铺租赁合同》约定“租金本着先交纳后使用的原则”每月1号前缴纳租金，也无按法院交付物业的时间（即4月20日）为起点，每月20日缴纳下一周期的租金，给原告带来诸多不便，要求被告在收到函件起3日内联系原告重新签订书面租赁合同，等。原告为证明被告私自转租，提交了一份原告助理与“喜宝刘小姐”的微信聊天记录，在该聊天记录中，“喜宝刘小姐”说“我们与侨成没有任何合同的，由于侨成一直亏损所以叫我们老板来帮他做，重新签合同的话，就找用曾庆平的名字”。被告表示：其与曾庆平没有签订转让协议或其他书面协议，双方是朋友，因疫情原因酒店经营不善，曾庆平同意协助其进行酒店经营；涉案房屋2005年至2019年使用“天宝酒家”字号，2019年至2020年使用“侨成酒家”字号，2020年底至今使用“喜宝酒家”字号，均由被告及家人经营。庭审中，双方当事人确认：租金标准为45551元/月，计租周期为当月21日至下月20日；2020年4月21日至2020年5月20日的租金于2020年5月9日支付，2020年5月21日至2020年6月20日的租金于2020年6月8日支付，2020年6月21日至2020年7月20日的租金于2020年7月14日支付，2020年7月21日至2020年8月20日的租金于2020年8月17日支付，2020年8月21日至2020年9月20日的租金于2020年9月22日支付，2020年9月21日至2020年10月20日的租金于2020年10月22日支付，2020年10月21日至2020年11月20日的租金于2020年11月27日支付，2020年11月21日至2020年12月20日的租金于2020年12月27日支付，2020年12月21日至2021年1月20日的租金于2021年1月28日支付，2021年1月21日至2021年2月20日的租金于2021年2月23日支付，2021年2月21日至2021年3月20日的租金于2021年3月19日支付。据此，原告变更第3项诉讼请求为判决被告支付2021年3月21日至2021年4月20日的租金。对于交租的日期，原告表示：合同第四条第1款约定租金先交纳后使用，免租期至2019年9月30日，第一期租金于2019年10月1日交纳，结合前后文，每期租金应在当月1日交纳，“以后每期租金应在次月1日前缴纳”应是指2019年11月的租金在2019年11月1日交纳，因原告交接后计租周期更新，故当月21日至下月20日的租金应在当月21日前支付。被告则表示：合同第四条第1款是约定租金从2019年10月1日起算，而不是10月1日缴纳，该款明确约定每月租金次月1日前缴纳，因计租周期更新，故当月21日至下月20日的租金应在下月21日前支付。另查明，庭审后，被告于2021年4月22日支付了2021年3月21日至2021年4月20日的租金。本院认为：英德市建筑工程有限公司与被告签订的《商铺租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告作为涉案房屋的竞买人，承受了该《商铺租赁合同》项下出租人的权利和义务，有权提起本案诉讼。《商铺租赁合同》第四条第1款约定：租金本着先交纳后使用的原则，采取固定方式计收租金，承租方应于2019年10月1日起按45551元/月的标准向出租方交纳租金，以后每期租金应在次月1日前缴纳。原告于2020年4月21日交接场地，双方当事人一致认可计租周期更新为当月21日至下月20日，本院予以确认。现双方当事人对于交租的日期产生争议，对此，本院认为，合同虽约定租金先交纳后使用，但后面又约定以后每期租金应在次月1日前缴纳，前后矛盾，在双方没有达成补充协议的情况下，应以后面的约定为准，因此，本院认定计租周期更新后租金应在次月21日前缴纳。据此，被告2020年5月至8月、2021年3月不存在逾期交租的情形，2020年9月、10月各逾期1天，11月逾期6天，12月逾期7天，2021年1月逾期7天，2月逾期2天，4月逾期1天。被告虽有逾期交租行为，但尚不构成实质性违约。另原告在本案中所提交的证据不足以证明被告存在转租行为。故原告要求解除租赁合同关系、被告交还涉案房屋的请求，本院不予支持。同时，必须指出，原告在竞买时已明确知悉涉案房屋的租赁情况，在竞买后理应受租赁合同的约束，原告在2020年4月24日即发函要求被告搬迁，有违诚信原则。关于逾期交租违约金。被告确存在逾期交租的行为，应承担相应的违约责任。合同约定每逾期一日按拖欠租金的10%计算滞纳金，该约定标准明显过高，本院不予采纳。因合同约定出租方违约按50元/天计算违约金，基于公平原则，本院酌定被告逾期交租违约金按50元/天计算。经计算，被告应向原告支付逾期交租违约金1250元（50元/天×25天）。关于2021年3月21日至2021年4月20日的租金。因被告在诉讼中已支付该租金，故原告该项请求本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百四十三条、第五百八十五条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告伍极修在本判决生效之日起10日内支付逾期交租违约金1250元给原告李泽栋；二、驳回原告李泽栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5544元，由原告李泽栋负担5489元，被告伍极修负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年四月二十八日书记员  刘 姗李丹娜