广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3400号原告：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华穗路5号，统一社会信用代码914401018904730019。负责人：杨法德，该分行行长。委托代理人：黎月梅，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：林进涛，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：朱元明，男，1973年7月22日出生，住湖北省松滋市，被告：刘菊，女，1972年6月5日出生，汉族，住湖北省松滋市，被告：清远联投置业有限公司，住所地清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室，统一社会信用代码91441800678834623Y。法定代表人：范小冲，该公司董事长。委托代理人：赵颖、傅志坚，广东大观律师事务所律师。被告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号206室，统一社会信用代码91441800757874826K。法定代表人：范小冲，该公司董事长。委托代理人：赵颖、傅志坚，广东大观律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）与被告朱元明、刘菊、清远联投置业有限公司（以下简称联投公司）、联泰（清远）房地产有限公司（以下简称联泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行广州分行委托代理人黎月梅、林进涛，被告联投公司、联泰公司共同委托代理人赵颖到庭参加诉讼，被告朱元明、刘菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告招商银行广州分行向本院提出诉讼请求：1.被告朱元明、被告刘菊偿还原告贷款本金人民币578382.62元及至还清全部欠款之日止的利息、罚息、复息[暂计至2021年3月15日正常利息为16131.82元，逾期利息为16131.82元，罚息为110.47元，复息为336.84元，本息暂合计人民币596969.37元；自2021年3月16日起罚息以欠款本金为基数，复息以欠付利息为基数，均按照五年期以上全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）加108个基本点再上浮50%计算(目前执行利率为5.73%，如遇全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）发生变化，从该贷款开始执行最新公布的同期贷款市场报价利率的起始日前后分段按日计息)。2.被告联投公司、被告联泰公司对被告朱元明、被告刘菊应向原告偿还的贷款本金及利息、罚息、复息向原告承担连带保证责任。3.确认原告对预告登记在被告朱元明、被告刘菊名下位于清远市清城区龙塘镇广清大道759号米姫新城湖景苑19幢1103号的房产[不动产权证号:粤（2017）清远市不动产证明第0101488号]享有抵押权，有权就其拍卖、变卖所得款项优先受偿。4.四被告共同承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告招商银行广州分行明确诉请1的正常利息已经包含在逾期利息中，本案不再主张正常利息。事实和理由：2017年11月27日，原告作为出借人、抵押权人，被告朱元明、被告刘菊作为借款人、抵押人，被告联投公司、被告联泰公司作为保证人共同签订了《个人购房借款及担保合同》(编号:8171107560032，下称“《借款及担保合同》”)，约定:“1.原告向被告朱元明、被告刘菊提供总额为人民币602000元的个人购房贷款，用于支付被告朱元明、被告刘菊从被告联投公司处购买清远市清城区龙塘镇广清大道759号米新城湖景苑19幢1103房[不动产权证号:粤(2017)清远市不动产权第0101488号]房产的购房款(《借款及担保合同》第2条、第3条)；2.贷款期限为300个月，从2017年11月27日起到2042年11月27日止(《借款及担保合同》第4条)；3.年利率采用浮动利率，以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，如遇国家利率政策变化导致需对上述关于基准利率的选择进行调整的，原告有权直接变更，利率调整幅度为在前述基准利率基础上上浮20%，逾期还款的罚息利率为在贷款年利率水平上加收50%，对不能按时支付的利息按罚息利率按日计收复息，还款方式为按月等额还本付息(《借款及担保合同》第5条、第7条)；4.被告朱元明、被告刘菊同意以其购买的上述房产的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用(包括贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等)的担保(《借款及担保合同》第23条、第24条)；5.被告联投公司、被告联泰公司自愿为被告朱元明、被告刘菊在本合同项下的债务提供连带责任保证，承诺和确认自愿放弃要求原告首先向被告朱元明、被告刘菊追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利(《借款及担保合同》第32条-第36条)；6.发生纠纷的，选择向原告所在地人民法院起诉解决(《借款及担保合同》第10条)”等内容。《借款及担保合同》签订后，原告与被告朱元明、被告刘菊于2018年5月17日就上述抵押房产办妥了以原告为权利人的预告登记，并取得了粤（2018）清远市不动产证明第0055411号《不动产登记证明》，预告登记种类为预售商品房抵押权预告登记。2018年8月28日，原告向被告朱元明、被告刘菊发放了总额为人民币602000元的贷款，依约履行了放款义务。被告朱元明、被告刘菊于2018年10月至2020年1月间基本按时足额偿还该段期间的每一期贷款本息，但从2020年2月起出现了逾期还款的情况，从2020年10月起至今就一直未偿还贷款本息。期间，被告朱元明、被告刘菊曾于2020年3月中旬向原告申请转按在五年期以上LPR利率为基准利率的基础上加计108个基点的标准计息。经原告多次催收，被告朱元明、被告刘菊至今仍未能偿还贷款本息，被告联投公司、被告联泰公司至今也未能承担连带担保责任。鉴于四被告的行为已经严重构成违约，原告依据《借款合同》第39条、第40条等有关约定，宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息和要求支付相关费用，并要求被告联投公司、被告联泰公司承担连带保证责任，对抵押物处置价款优先受偿。综述，上述原被告之间订立的合同合法有效，被告朱元明、被告刘菊违反合同约定，已属严重违约，其依法应当就此偿还欠款并承担相应的违约责任，被告联投公司、被告联泰公司作为连带保证人，应就被告朱元明、被告刘菊未能清偿的债务承担连带保证责任。故原告招商银行广州分行向法院提起诉讼。原告招商银行广州分行提交证据：1.个人购房类贷款申请表；2.个人购房借款及担保合同（编号：8171107560032）；3.个人贷款借款借据；4.不动产登记证明[证号：粤（2017）清远市不动产证明0101488号]；5.贷款附属信息；6.已出账单列表；7.逾期账单；8.贷款利率调整记录表；9.结婚证；10.不动产权证[证号：粤（2018）清远市不动产证明第0055411号]；11.截止到2021年3月15日的贷款附属信息、已出账单列表、逾期账单。被告朱元明、刘菊未答辩亦未提交证据。被告联投公司、联泰公司共同辩称：一、在原告招商银行广州分行未能提供充分证据证明其已依约履行催告义务，未能提供充分证据证明因被告朱元明、刘菊的违约行为导致涉案《个人购房借款及担保合同》的目的无法实现的情况下，对原告招商银行广州分行提前清偿剩余货款本息的诉请，应不予支持。1.原告招商银行广州分行向人民法院提起本案诉讼提交的证据中，未有任何原告招商银行广州分行向被告朱元明、刘菊进行催收、催告的证据，根本不能证明涉案《个人购房借款及担保合同》的目的无法实现，原告商银行股份有限公司广州分行无权诉请提前一次性全额清偿剩余货款本息。2.对于原告招商银行广州分行而言，被告朱元明、刘菊是否存在逾期还款属于其日常处理贷款业务借款人逾期还款中的众多事例中的一例，但对于被告朱元明、刘菊而言，本案涉及被告朱元明、刘菊的重大财产权益，如法院判决被告朱元明、刘菊一次性提前清偿剩余货款，就可能意味着被告朱元明、刘菊将要丧失涉案房子。因此，被告联投公司、联泰公司认为，对于被告朱元明、刘菊是否存在逾期还款的行为应进行严格审查。特别是在原告招商银行广州分行未能提供任何证据证明其在起诉前已履行相应催告义务的情况下，不应就此确认原告招商银行广州分行可以据此要求一次性提前收回剩余货款本息，恳请法院在衡量本案双方当事人在订立合同时的不平等地位以及充分考量被告朱元明、刘菊是否存在严重违反合同的情况下，依法驳回原告招商银行广州分行的诉讼请求。二、原告招商银行广州分行与被告联投公司、联泰公司约定的被告联投公司、联泰公司作为保证人的阶段性连带保证责任保证期间已届满，被告联投公司、联泰公司的保证责任免除条件已成就，并且原告实际对涉案房屋主张优先受偿权，即使法院最终判决原告有权提前收回剩余贷款本息，被告联投公司、联泰公司亦无须对本案承担保证责任。1.涉案清远市清城区龙塘镇广清大道759号米姫新城湖景苑19慢1103房屋已经办理了抵押权预告登记，包括涉案房屋在内的广东省清远市清城区龙塘镇广清大道759号米姫新城湖景苑19慢建筑物亦已办理了房屋所有权首次整记。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次整记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告整记之日起设立”之规定，原告依法对涉案房屋从2018年5月17日起享有抵押权，原告主张对涉案房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉请具有事实及法律依据，依法应予支持。2.鉴于原告已经于2018年5月17日起依法具备取得涉案房屋抵押权的条件，依法与取得《房屋他项权证》相同的法律效果。因此，根据原告与被告联投公司、联泰公司签订的《个人购房借款及担保合同》第八条保证期间为以下第贰种:“贰、自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妻正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由货款人保管之日止”的约定，被告联投公司、联泰公司的阶段性连带保证责任期间已届满，被告联投公司、联泰公司的保证责任免除条件已成就，原告公无权主张被告联投公司、联泰公司对被告朱元明、刘菊的按揭贷款承担连带清偿责任。如原告一方面主张对涉案房屋处置所得价款享有优先受偿权，另一方面又主张被告联投公司、联泰公司对涉案被告朱元明、刘菊所负债务承担连带保证责任，则存在利益严重失衡的社会局面，明显加重了作为房地产开发商的负担，势必对我国房地产市场的发展带来重大打击和严重不良影响。三、对于被告朱元明、刘菊的违约行为原告招商银行股份有限公司广州分行从未向被告联投公司、联泰公司进行通知或告知，更未向被告联投公司、联泰公司主张权利，被告联投公司、联泰公司对本案诉讼的发生不存在任何过错，原告无权诉请被告联投公司、联泰公司承担本案案件受理费等费用。综上所述，原告招商银行广州分行的诉讼请求依据不足，恳请法院依法予以驳回。被告联投公司、联泰公司共同提交证据：1.清远市不动产登记证明[粤（2018）清远市不动产证明第0055411号]；2.清远市房屋所有权首次登记告知书[粤（2020）不动产权登清字第0228号]。经审理查明：2017年11月27日，招商银行广州分行(贷款人、抵押权人)与朱元明、刘菊（借款人、抵押人），联投公司、联泰公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8171107560032）。合同主要内容约定：一、借款人或抵押人从联投公司（以下简称售房人）处购买如下房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，房产处所为清远市清城区龙塘镇广清大道759号米姫新城湖景苑19幢1103。二、贷款金额为602000元整，贷款期限为300个月，从2017年11月27日至2042年11月27日止。三、本合同项下贷款采用浮动利率，在基准利率基础上上浮20%。本合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率。本合同有效期内，如遇国家利率政策变化导致需对上述关于基准利率的选择进行调整的，包含但不限于将基准利率由人民币贷款基准利率调整为LPR利率或者其他贷款利率的，贷款人有权直接变更。贷款人在进行上述调整前，将提前一定合理时间通知借款人，通知将采用手机短信、网点公告或其他贷款人认为合理的方式之一进行。如借款人不接受基准利率变更的，可提前还款，否则视为借款人接受基准利率的变更调整。如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按次年对应日调整方式进行调整。四、借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。五、借款人选择等额本息的方式归还贷款本息。六、保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。七、抵押人愿意以其从售房人处购买的房产（清远市清城区龙塘镇广清大道759号米姫新城湖景苑19幢1103）的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的担保。本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。八、如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。九、在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等依照法律、法规或司法解释规定应由借款人承担的费用，均由借款人全数负担。十、借款人（抵押人）出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：……未按本合同约定按时还本或付息的；……未按本合同约定办理相关抵押登记手续的；等等。十一、一旦发生任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采取多种措施：1.提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；……3.要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务。同日，朱元明、刘菊向招商银行广州分行提交《个人贷款借款借据》，委托招商银行广州分行将贷款金额602000元转存至联投公司的银行账户。2017年12月20日，联投公司为房办理了预告登记手续，权利人为朱元明、刘菊。庭审中，招商银行广州分行和联投公司、联泰公司均确认预告登记没有失效的情形。根据招商银行广州分行提交的清远市国土资源于2018年5月17日出具的《不动产登记证明》[粤（2018）清远市不动产证明第0055411号]显示：证明权利或事项为预告登记，权利人为招商银行广州分行，义务人为朱元明、刘菊。坐落于房。预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记。2020年7月29日，清远市自然资源局向联投公司出具《清远市房屋所有权首次登记告知书》[粤（2020）不动产权登清字第0228号]，核准清远市清城区龙塘镇广清大道759号米姫新城湖景苑19幢的房屋所有权首次登记。根据招商银行广州分行出具的贷款附属信息、已出账单列表、逾期账单显示：自2020年10月起朱元明、刘菊发生逾期还款，2020年11月起的贷款本息均未按时归还；截至2021年3月15日，朱元明、刘菊合计尚欠招商银行广州分行贷款本金578382.62元、借款期限内的贷款利息16131.82元、贷款罚息110.47元和复息336.84元。另查明，招商银行广州分行陈述其与朱元明、刘菊于2020年3月中旬经协商一致，贷款执行利率调整为五年期以上全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）加108个基本点，且已实际履行。2021年2月22日，本院通过法院专递向朱元明、刘菊送达招商银行广州分行宣布合同提前到期的起诉状副本及开庭传票等材料。朱元明、刘菊分别于2021年2月27日签收。招商银行广州分行向本院申请诉讼财产保全，请求法院冻结、查封或扣押朱元明、刘菊、联投公司、联泰公司名下价值588841.38元的财产。其中财产保全费3464元已由招商银行广州分行缴纳。以上事实，有原告、被告提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。朱元明、刘菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关诉讼权利。招商银行广州分行与朱元明、刘菊、联投公司、联泰公司签订的《个人购房借款及担保合同》为各当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。对于本案的争议，本院评析如下：一、关于合同提前到期。本案中，朱元明、刘菊已连续多个月未归还贷款本息,且未积极应诉、未积极偿还贷款本息。而本院于2021年2月22日向朱元明、刘菊送达招商银行广州分行宣布合同提前到期的起诉状副本，朱元明、刘菊于2021年2月27日签收。现招商银行广州分行主张宣布《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期，要求朱元明、刘菊提前还款，符合合同约定，本院予以支持，提前到期的时间为2021年2月27日。二、关于欠款本金、利息、罚息、复息的问题。招商银行广州分行依约向朱元明、刘菊发放贷款后，朱元明、刘菊作为借款人理应恪守合同约定按时足额履行还款义务。现朱元明、刘菊未能依约按时履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。招商银行广州分行主张双方已协商将贷款执行利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期五年期以上贷款市场报价利率加108个基本点，朱元明、刘菊未提出异议，本院予以确认。因《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期，自2021年2月28日起的利息不再产生。现招商银行广州分行诉请要求朱元明、刘菊归还全部贷款本金578382.62元和支付贷款利息（截止至2021年3月15日为16131.82元）、罚息（截止至2021年3月15日为110.47元，自2021年3月16日起以欠款本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期五年期以上贷款市场报价利率加108个基本点再上浮50%的标准计算至全部欠款还清之日止）、复息（截止至2021年3月15日为336.84元，自2021年3月16日起以欠付利息为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期五年期以上贷款市场报价利率加108个基本点再上浮50%的标准计算至全部欠款还清之日止），具有事实和合同依据，且以该数据计算至2021年3月15日不损害朱元明、刘菊的权益，本院予以支持。三、关于联投公司、联泰公司的责任问题。联投公司、联泰公司作为完全民事行为能力人，应当知晓签署《个人住房（商业用房）借款合同》的法律后果并依约履行，其为招商银行广州分行向购房人（即朱元明、刘菊）发放的购房贷款提供连带责任保证担保，合法有效。且保证期间尚未届满，现招商银行广州分行诉请要求联投公司对朱元明、刘菊的债务（含本金、利息、罚息、复息）承担连带清偿责任，本院予以支持。至于联投公司、联泰公司主张保证期间已届满，于合同文本内容约定不符，本院不予支持。四、关于优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，清远市清城区龙塘镇广清大道759号米姫新城湖景苑19幢1103号房已办理抵押预告登记手续，抵押权人为招商银行广州分行，且该房屋所在的建筑物也已经办理所有权首次登记，且未发现存在预告登记失效等情形，故本院认定抵押权自2018年5月17日起设立。现招商银行广州分行主张对该房产拍卖、变卖的所得价款优先受偿，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十四条、第四百一十条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱元明、刘菊于判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司广州分行归还贷款本金578382.62元和支付截止至2021年3月15日的利息16131.82元、罚息（截止至2021年3月15日为110.47元，自2021年3月16日起以欠款本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期五年期以上贷款市场报价利率加108个基本点再上浮50%的标准计算至全部欠款还清之日止）、复息（截止至2021年3月15日为336.84元，自2021年3月16日起以欠付利息为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期五年期以上贷款市场报价利率加108个基本点再上浮50%的标准计算至全部欠款还清之日止）；二、被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司对被告朱元明、刘菊上述判决第一项债务承担连带清偿责任，被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司承担保证责任后有权向被告朱元明、刘菊追偿；三、原告招商银行股份有限公司广州分行对清远市清城区龙塘镇广清大道759号米姫新城湖景苑19幢1103号房拍卖、变卖所得价款在上述判决第一项债务范围内享有优先受偿权；四、驳回原告招商银行股份有限公司广州分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4844元、保全费3464元，由被告朱元明、刘菊、清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 黄志伟二〇二一年四月二十六日法官助理 邓凯锋书 记 员 麦桂仪