广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初7603号原告：邓伟义，男，1964年3月14日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。被告：广州市鸿晖房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山四路****。法定代表人：关金朝，职务总经理。委托诉讼代理人：吴文光、陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。被告：广州市越秀区商务局，住所地，住所地广州市越秀区先烈中路**凯城华庭iv>负责人：罗芸。被告：广东建设实业集团公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市中路**怡东大厦v>法定代表人：李铁。原告邓伟义与被告广州市鸿晖房地产开发有限公司（以下简称鸿晖公司）、广州市越秀区商务局（以下简称越秀商务局）、广东建设实业集团公司（以下简称建实公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曹伟钊，被告鸿晖公司的委托诉讼代理人陈荣鹏到庭参加诉讼；被告越秀商务局、建实公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿晖公司、越秀商务局安排广州市越秀区中山四路317-2号809房作为拆迁补偿房屋给原告回迁，并协助原告办理该房屋的不动产权证；2、判令确认广州市越秀区中山四路317-2号809房套内建筑面积中超过27.08平方米部分的面积2.1625平方米（最终面积以不动产登记部门的测绘为准），由原告按照2002年12月30日同地段的商品房市场价，向被告鸿晖公司、越秀商务局购买；3、判令确认广州市越秀区中山四路317-2号809房的公摊面积8.3999平方米（最终面积以不动产登记部门的测绘为准），由原告按照1300元/平方米的价格向被告鸿晖公司、越秀商务局予以购买。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告鸿晖公司、越秀商务局安排广州市越秀区中山四路317-2号2109房作为拆迁补偿房屋给原告回迁，并协助原告办理该房屋的不动产权证。放弃第2、3项诉讼请求。事实和理由：原告是广州市越秀区（原东山区）中山四路长塘街93号二、三楼的房屋所有人，1997年9月2日，被告建实公司与原告签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁安置协议》，由被告建实公司拆除原告的房屋，并给与相应拆迁补偿和安置。根据双方的约定，被告建实公司按照原告的房屋的套内建筑面积27.08平方米（没有公摊面积），给予广州市越秀区（原东山区）中山四路长塘街地段回迁大楼（框架结构）第九层楼、位置西北座东向，套内建筑面积同样为27.08平方米（不包含公摊面积）的自有房屋予以补偿，而回迁补偿房屋的公摊面积，则按照1300元/平方米，由原告向被告建实公司予以购买，并列入回迁补偿房屋的产权中。1998年5月5日，广州市城市规划局以穗规地复字【1998】第697号《关于同意用地单位转名的复函》，同意将中山四路长塘街91号等地段地块的用地单位改为被告鸿晖公司，而广州市国土资源和房屋管理局亦以穗国土建用函【1999】275号《关于建设用地使用权问题的复函》同意将上述地块改为由被告鸿晖公司使用。2008年5月，上述地块的拆迁人变更为被告鸿晖公司及被告越秀商务局。故此，被告鸿晖公司、越秀商务局取代了被告建实公司在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁安置协议》的拆迁人主体地位，及承受协议约定的全部权利和义务。2017年11月18日，被告鸿晖公司通知原告回迁至“越秀区中山四路317-2号1408房”，但经过原告在广州市“阳光家缘”网查询的信息，该房所在的层数、套内建筑面积并不符合协议的约定，故此原告拒绝了被告的回迁安排。鉴于前述情况，原告已致函被告鸿晖公司说明相关问题，及提出回迁安置的变更磋商建议及相关要求，但被告鸿晖公司只是将前述回迁通知书再次邮寄予原告，并未根据原告的建议提出妥善的回迁安置方案。原告认为，被告鸿晖公司、越秀商务局承接了拆迁项目后，相关回迁安置楼宇的设计规划、楼层数（由18层变成30层)、采光、排污等，都已发生了协议签订时无法预见的重大变化，若按照被告鸿晖公司、越秀商务局目前的回迁安排，对于原告而言，是非常不公平的。所以，应当允许原告在尊重原来协议约定内容的基础上，向被告鸿晖公司、越秀商务局提出具体的回迁安置请求，而被告鸿晖公司、越秀商务局也应当根据原告的请求就回迁安置事宜，做出合理而妥善的安排。否则，因被告鸿晖公司、越秀商务局不合理的回迁安置，及故意拖延原告合理的回迁安置请求所造成原告的一切损失，由被告鸿晖公司、越秀商务局负责承担。至于套内建筑面积的大部分，及公摊面积部分，应根据协议的约定予以处理。无奈两名被告只是我行我素，完全罔顾契约精神及被拆迁人（原告）的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告鸿晖公司辩称：一、涉案被拆迁房屋所在建筑的层数为2-1/2层，房产证所注明的总建筑面积为27.08平方米,并且该房屋位于二、三楼，并不属于平房。根据《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十二条第二款及第十三条的规定，“产权调换的面积以房屋所有权证的建筑面积为依据”，“拆除二层以上住宅房屋，按1:1的比例在住宅楼中调换产权面积”，以及《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款及第二十五条规定，“产权调换的面积以市房地产管理局核发的房地产证或权属证明书记载的合法建筑面积计算”，“房屋拆迁补偿实行产权调换的，共有的楼梯、走廊应按所调换房屋的相关面积比例分摊，但居住平房被调换到楼房的，补偿的建筑面积在扣除分摊的楼梯、走廊面积后，应不少于原产权面积”，因被拆迁房屋不是平房，涉案两份拆迁协议并未约定按使用面积回迁，而是均明确约定回迁房屋为建筑面积27.08平方米,参照上述法律法规的规定及涉案地块既往的生效裁判文书，该建筑面积应理解为包括楼梯、走廊等公摊面积在内的全部建筑面积。因而，被告鸿晖公司在承接案涉地块后，应承担的安置义务为提供回迁大楼第九层、位置西北座东向、总建筑面积为27.08平方米的房屋用于回迁安置。而广州市越秀区中山四路317-2号2109房的测绘总建筑面积为37.6424平方米、套内使用面积为29.2425平方米、公摊面积为8.3999平方米，毫无疑问，原告要求回迁至广州市越秀区中山四路317-2号2109房已经远远超出了其与原拆迁人的协议约定，没有任何的合同和法律依据。二、被告鸿晖公司现提供给原告回迁的房屋为广州市越秀区中山四路317-2号1408房，测绘总建筑面积为27.0258平方米，位于涉案地块回迁大楼第**，符合涉案协议的约定。根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条的规定，“以产权调换方式补偿的住宅房屋，建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有人之间不作差价结算；建筑面积不足原建筑面积的部分，按照商品房价结算”，被告鸿晖公司提供的回迁房建筑面积与被拆迁房屋的建筑面积基本一致，如办理产权证后，登记的建筑面积明确为27.0258平方米的，则相差的0.0542平方米届时只需按照上述规定处理即可。三、涉案地块回迁户除原被拆迁房屋为平房及原拆迁协议有明确约定按使用面积安置回迁外，均按照建筑面积进行预留并安置回迁。广州市越秀区中山四路317-2号2109房已由被告鸿晖公司根据原拆迁人与案外人邓伟铭的协议约定，用于预留给案外人邓伟铭回迁，被告鸿晖公司也已向案外人邓伟铭发出回迁通知书。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告越秀商务局、建实公司没有做答辩。经审理查明：据穗房地证字第**《房地产证》记载：东山区中山四路长塘街93号二、三楼的权属人为原告，总建筑面积为27.08平方米，建筑结构及层数为混合、砖木结构2-1/2层，用途为住宅。1997年9月2日，原告（为乙方、被拆迁人）与被告建实公司（为甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：市国土局以（95）征(拨)通字第328号、市规划局以（95）城地批字第010号文决定，收回中山四路长塘街等地段的土地。现市房地产管理局以（95）房拆许字(132)《城市房屋柝迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在：东山区中山四路长塘街93号二、三楼的房屋(下称原址房屋)，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积27.08平方米。二、甲方将自有的座落在东山区中山四路长塘街地段回迁大楼（框架结构）第九层楼、位置西北座东向的自有房屋（下称新建房屋）。建筑面积为27.08平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共平方米在内）第号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量、应符合城市规划部门批准的设计方案。五、甲方应在2002年12月30日将自有房屋交付给乙方。十一、其它事项，分摊面积乙方按1300元/平方米价向甲方购买，计入乙方产权等。该合同于并在房管部门办理了备案。同日，双方又签订《广州市房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字132号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路长塘街93号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，建筑面积27.08平方米有正式户口的实际居住人口2人。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：一、临迁办法：乙方同意一九九七年九月三十日前迁出原址房屋，并同意按本条第1款的规定解决临迁。1.由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的瑶台前进大街西六巷2号1楼作临时居住。在临时搬迁期间，乙方按民用公房租金标准向甲方交付租金，水电费已方自负。三、回迁办法：1.甲方应于2002年12月30日前，在中山四路长塘街原址回迁大楼第九层，产权属于（自）有的西北座东向套间建筑面积27.08平方米，其中：房、厅面积平方米，独立厨、厕按规定，阳台按规定安置给乙方回迁居住。安置房屋的质量、结构、设备，按市规划局批准图纸执行等。签约后，原告将房屋交由被告建实公司拆除。1998年5月5日，广州市城市规划局以穗规地复字〔1998〕第697号《关于同意用地单位转名的复函》，同意涉讼地块用地单位改为被告鸿晖公司。1999年9月2日，广州市国土局亦以穗国土建用函〔1999〕275号《关于建设用地使用权问题的复函》同意将涉讼地块改由被告鸿晖公司使用。另查明，中山四路征拆地块原拆迁人为被告建实公司和东山区商业管理委员会，2008年5月变更为被告鸿晖公司、越秀商务局。2017年11月16日，被告鸿晖公司向原告发出《回迁通知书》通知原告回迁越秀区中山四路317-2号1408房。据2018年9月27日的广州市住房和城乡建设委员会业务数据记载：东山印象台，越秀区中山四路317号之二（中山四路317号之二）1408房，实测总面积27.0258平方米，实测套内面积20.995平方米，实测公摊面积6.0308平方米；东山印象台，越秀区中山四路317号之二（中山四路317号之二）2109房，实测总面积37.6424平方米，实测套内面积29.2425平方米，实测公摊面积8.3999平方米。再查明，1997年9月2日，邓伟铭（为乙方、被拆迁人）与被告建实公司（为甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：市国土局以（95）征(拨)通字第328号、市规划局以（95）城地批字第010号文决定，收回中山四路长塘街等地段的土地。现市房地产管理局以（95）房拆许字(132)《城市房屋柝迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆徐座落在：东山区中山四路长塘街93号地下的房屋(下称原址房屋)，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积31.76平方米。二、甲方将自有的座落在东山区中山四路长塘街地段回迁大楼（框架结构）第十层楼、位置西北座东向的自有房屋（下称新建房屋）。建筑面积为31.76平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共平方米在内）第号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量、应符合城市规划部门批准的设计方案。五、甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方。十一、其它事项，分摊面积乙方按1300元/平方米价向甲方购买，计入乙方产权等。该合同于并在房管部门办理了备案。诉讼过程中，邓伟铭向本院明确表示：被告确实发了回迁通知书给我，要求我回迁2109房，因为2109房与我约定的面积不相符，我所签协议约定的回迁面积不加公摊面积为31.76平方米，但2109房连公摊面积只有37.6424平方米，所以我方坚决不同意回迁该2109套间。我在（2018）粤0104民初7602号案中要求被告安排另外合适的套间给我方回迁。本院认为：原告与被告建实公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。被告鸿晖公司、越秀商务局自2008年5月起成为涉讼地块的拆迁人后，依照权利义务相一致原则，应与被告建实公司共同承担上述合同中有关拆迁人项下的义务。至于原告不要求原拆迁人被告建实公司承担本案责任是其自行处分自己的权利，本院予以照准。关于原告回迁房的面积问题，上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已明确约定原告的回迁房建筑面积为27.08平方米，而在分摊公共面积的条款上并没有填写，且另行约定原告需要购买分摊面积，因此，27.08平方米应不包含分摊面积，被告鸿晖公司主张27.08平方米应包含分摊面积本院不予采信。经审查，被告鸿晖公司现通知原告回迁的1408房套内面积只有20.995平方米，比合同约定的面积少了6.085平方米，故被告鸿晖公司要求原告回迁1408房本院不予支持。而2109房套内面积为29.2425平方米，比合同约定的面积只多了2.1625平方米，且案外人邓伟铭坚决不同意回迁该2109房，因此，原告要求回迁2109房并要求被告办理产权过户手续合法有理，本院予以支持。至于超出的面积，原告应与被告另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，判决如下：被告广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区商务局应于本判决发生法律效力之日起10日内，安排原告邓伟义回迁广州市越秀区中山四路317号之二2109房，并协助原告邓伟义办理该房屋的房地产权证。本案受理费5655.50元，由原告邓伟义负担200元，被告广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区商务局共同负担5455.50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  张雪琼人民陪审员  黎冬梅二〇一八年十月三十日书 记 员  戴 鹏法庭记录陈佳璇