湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0923民初1681号 原告：刘金香，女，1966年11月14日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：林年丰，湖南丰昇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谌燕飞，湖南丰昇律师事务所律师。 被告：安化县嘉和房地产开发有限公司，住所地安化县东坪镇煤建路**。 法定代表人：宁湘平，该公司经理。 被告：安化县建筑工程公司，住所地安化县东坪镇煤建路**。 法定代表人：宁湘平，该公司经理。 两被告共同委托诉讼代理人：谌攀，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 原告刘金香与被告安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）、安化县建筑工程公司（以下简称建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金香的委托诉讼代理人林年丰、谌燕飞，两被告的共同委托诉讼代理人谌攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告因未按期办理房屋初始登记的违约金49008元（2015年1月1日至2018年7月15日，按原告已付购房款的日万分之二计算，即185638元×0.0002/天×1320天=49008元）。之后的违约金按上述标准计算至办理好产权登记之日止；2.被告支付门面返租租金48426元，并支付违约金16142元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月28日，原、被告签订了《安化县商品房买卖合同》，原告购买被告开发的嘉和资水名居第二期M号商铺一套，6292.8元/㎡，建筑面积29.5㎡，总价款185638元。原告于2013年5月5日向被告支付了购房款共计185638元。合同约定，所购商品房应于2013年12月30日前验收合格并交付使用，同时出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。因出卖人的责任，没有按期办理登记手续的，买受人不解除合同，自合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止向买受人支付已付购房款的日万分之二计算违约金。2014年8月17日，原、被告签订委托经营管理协议，约定被告返租原告购买的商铺，租赁期限为5年，从2013年12月30日起至2018年12月30日止，年租金为16142元。双方签订协议后，被告依约支付了2年的租金，余下租金一直未支付。且被告至今未办理好房屋的初始登记，原告曾多次要求被告按合同约定办理好房屋产权证、支付违约金及返租租金等未果。原告认为被告嘉和公司系法人独资企业，其唯一的股东为被告建筑公司，且两公司的财务没有分开，法定代表人及公司住所地均一致，应视两被告的财产混同，依法应承担连带责任。 被告嘉和公司辩称，1.嘉和公司不是本案的适格被告，嘉和公司二期项目是由罗建明、陈凯借用嘉和公司名义进行开发的；2.原告第一项诉讼请求中计算天数有误，应为1291天；3.嘉和公司没有合同专用章，嘉和公司对所签合同并不知情，与原告不存在权利义务关系，不应承担责任，请求驳回原告对嘉和公司的起诉；4.返租协议，原告未履行通知义务，就算履行了通知义务，也要以解除合同为前提来主张权利。且本案审理的是房屋买卖合同纠纷，并不是房屋租赁合同纠纷，两者不是同一个法律关系，请求驳回原告的第二项诉讼请求；5.原告的部分违约金主张已经超过诉讼时效，且违约金主张过高。 被告建筑公司辩称，建筑公司系独立法人，本案与建筑公司无关，建筑公司不是本案适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下： 1.原告提交的两被告的企业登记情况表、《安化县商品房买卖合同》、收款收据，真实合法，与本案有关联，本院予以采信。被告嘉和公司称原告提供的收款收据中所盖公章不是嘉和公司提供的，但未提交充分的证据予以证实，对该意见本院不予采纳； 2.原告提交的《委托经营管理协议》，与本案无关联，本院不予采信； 3.原告提交的督查公函等，不能达到其证明目的，本院不予采信； 4.被告方提交的《房地产开发承包合同》，不能达到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告签订了《安化县商品房买卖合同》，约定：原告购买被告嘉和公司开发的嘉和资水名居第二期项目一层M号房，建筑面积29.5㎡，6292.8元/㎡，总价款185638元；出卖人应在2013年12月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后360日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理，即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。签订上述合同后，原告向被告嘉和公司支付了购房款185638元及房屋维修基金、房屋契税等税费。诉争房屋至今未办妥初始登记。还查明，原告嘉和资水名居第二期项目业主曾于2016年向国家机关信访主张权利。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为： 一、关于逾期办理房屋初始登记的违约金问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告已向被告嘉和公司付清了购房款及相应税费，但被告嘉和公司未按合同约定为原告办妥房屋初始登记，被告嘉和公司存在违约行为，应依法向原告支付相应的违约金。 原告主张逾期办理房屋初始登记的违约金，被告嘉和公司虽 未按期办理房屋初始登记，但初始登记不对原告产生直接影响，该违约行为未给原告造成实质性的损失。且被告嘉和公司提出违约金过高。综合本案具体案情，本院对原告主张的违约金予以适当调整，违约金从2013年12月30日之后的720日即2015年12月20日开始起算。被告嘉和公司应向原告支付违约金为34826元[185638元×0.2‰/天×938天（2015年12月20日至2018年7月15日）]。2018年7月15日之后的违约金，被告嘉和公司按双方合同约定的已付房款185638元的日万分之二标准支付至办妥房屋产权登记之日止。 二、关于被告建筑公司是否应承担连带责任的问题。原告认为，被告嘉和公司的唯一股东系被告建筑公司，两被告的法定代表人及住所地均一致，且财务亦未分开，应视为两被告财产混同，被告建筑公司应对被告嘉和公司的债务承担连带责任。本案中，《安化县商品房买卖合同》由原告与被告嘉和公司签订，购房款及相应税费亦由被告嘉和公司收取，且原告无证据证实被告建筑公司与本案有关联，而两被告均系独立法人，现原告主张被告建筑公司应承担连带责任无事实依据，本院不予支持。 另外，原告主张的门面返租租金及违约金问题，为另一法律关系，因本案系房屋买卖合同纠纷，在本案中不予处理，当事人可另循法律途径解决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告安化县嘉和房地产开发有限公司支付原告刘金香违约金34826元，限本判决生效后七日内付清（2018年7月15日之后的违约金按已付房款185638元的日万分之二标准支付至办妥房屋产权登记之日止）； 二、驳回原告刘金香的其他诉讼请求。 若给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2572元，减半收取1286元，由原告负担849元，被告安化县嘉和房地产开发有限公司负担437元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  王硕 二〇一八年十月十五日 书记员  谌喜