广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2143号 原告：广州某某物业管理有限公司临桂分公司，住所地桂林市临桂区。 负责人：姚某某，该分公司经理。 委托诉讼代理人：黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 被告：吴某某，男，1985年10月1日出生，汉族，住广西南宁市。 被告：何某某，女，1985年7月6日出生，汉族，住广西荔浦县。 委托诉讼代理人：吴某某，与被告何某某系夫妻关系。 原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司诉被告吴某某、何某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司（以下简称某某物业公司临桂分公司）的委托诉讼代理人黄靖耕，被告吴某某同时作为被告何某某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业公司临桂分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年9月1日至2018年5月31日拖欠的物业费8,316元；2、判决被告向原告支付违约金2,494.8元（违约金按被告所拖欠的物业管理费总额的30%计算，此后的违约金计至被告付清所欠物业管理费为止）；3、本案所有诉讼费用由被告全部承担。 事实与理由：2012年8月5日被告购买了广西某某房地产开发有限公司开发的某某·印象桂林小区42栋-1梯0601号房屋，并于2013年5月31日接收了该房屋，该房屋建筑面积为141.45平方米。被告与广西某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5点明确约定：“出卖人按规定委托物业管理有限公司负责某某印象桂林X期的前期物业管理，买受人应遵循物业管理公司的规定”。2009年11月12日，广州某某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂县的【某某印象桂林】进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日，合同期满后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不再另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第7条第1点约定了物业管理费，其中：一期及二期多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取。高层由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。第三期小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。被告的房屋系一期住宅，其物业费用、按建筑面积每月每平方米1.3元缴纳，每月缴纳金额为184.8元。2012年12月28日，广州某某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，该协议约定委托期限为2013年1月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之间，其余条款按双方2009年11月12日签订的《前期物业服务合同》执行。2014年8月1日，广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某印象桂林前期物业管理服务合同》，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日止，由原告从2014年8月1日起对【某某印象桂林】小区进行物业管理。2016年8月1日原告与广西某某房地产开发有限公司续签了《某某印象桂林前期物业管理服务合同》，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日。原告与广西某某房地产开发有限公司所签的《某某印象桂林前期物业管理服务合同》均于合同中约定了“由业主在当月最后一天交纳当月物业费，逾期交纳的，从逾期之日起每月按总应交费用的千分之三计算违约金。”从原告进驻【某某印象桂林】为被告提供物业服务后，被告从2014年9月1日至2018年5月31日拖欠物业管理费45个月，共计8,316元。原告分别于2015年12月、2017年6月两次向被告书面催收过物业费。被告在原告为其服务期间拖欠的物业费的行为，违反了原告与广西某某房地产开发有限公司所签的《某某印象桂林前期物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任，应按合同的约定从逾期之日起每日按总应交费用的千分之三计算违约金，但原告认为这样计算违约金过高，因此按被告所拖欠物业费总额的30%计算，截止到2018年5月31日止，被告应当支持原告违约金2,494.8元。原告认为其为被告提供了物业管理服务，被告有及时缴纳物业管理费的义务。被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任。原告接受了广州某某酒店物业管理有限公司对被告享有的债权的转让，原告有权向被告主张权利。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 原告在举证期限内向本院提交的证据如下： 1、广州某某物业管理有限公司临桂分公司营业执照、法人代表证明书、法定代表人身份证，证明原告基本信息。2、（1）被告与广西某某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份，证明被告购买了【某某印象桂林】的房屋；（2）被告身份证复印件，证明被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；（3）不动产预售款收据、房屋交接单、房屋交付通知书、销售不动产发票、房权证，证明被告身份基本信息和主体适格。3、广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明2009年11月12日广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在合同第七章第7条第1点约定了物业管理费的收费标准。4、广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》补充协议，证明2012年11月28日广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，协议约定了从2013年1月1日起，由广州某某酒店物业管理有限公司继续为某某印象小区提供物业管理服务至业主委员会成立或甲方另行招租新的物业服务公司进驻时，其他条款按2009年11月所签订的《前期物业服务合同》执行。5、2014年8月1日广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某印象桂林前期物业管理服务合同》、2016年8月1日广西某某房地产开发有限公司与原告续签了《某某印象桂林前期物业管理服务合同》，证明（1）开发商与原告2014年8月1日签订了前期物业管理合同；原告2014年8月1日开始为被告提供物业服务，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日。（2）2016年原告与广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某印象桂林前期物业管理服务合同》的合同到期后，双方续签了合同，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日。（3）合同约定了缴纳物业费的时间为当月最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的每日按总应缴费用的千分之三计算违约金。6、广州某某酒店物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议书》一份，证明广州某某酒店物业管理有限公司将2014年8月1日前将其管理的【某某印象桂林】应收业主的物业管理费、违约金及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告。7、广西某某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司临桂分公司、广州某某酒店物业管理有限公司、广州某某物业管理有限公司临桂分公司以上四个公司共同签署的《关于某某．印象桂林小区更换物业服务企业的通告》，证明2014年8月1日，原告是在取得广西某某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司临桂分公司同意的情况下进驻某某．印象桂林小区并提供物业服务，并由原告收取广州某某酒店物业管理有限公司为该小区提供物业服务的管理期间尚未收回的物业服务费、水电费。8、广州某某物业管理有限公司临桂分公司向被告送达《关于某某．印象桂林小区更换物业服务企业的通告》的照片，证明原告于2014年与广西某某房地产开发有限公司签订《某某印象桂林前期物业管理服务合同》和与广州某某酒店物业管理有限公司签订《债权转让协议书》后，就债权转让和更换物业服务企业已经通知了被告。9、广州某某物业管理有限公司临桂分公司和广州某某酒店物业管理有限公司向被告送达支付物业费催收函的照片，（1）证明广州某某酒店管理有限公司于2015年12月、2017年6月向被告催收过物业费。 被告吴某某、何某某辩称，一、被告从未与原告签署过任何合同，故原告不具备起诉被告的诉讼主体资格。二、被告认为原告与广州某某酒店物业管理有限公司在签订该协议《债权转让协议书》时之后，广州某某酒店物业管理有限公司未就该项债权的转让事宜以书面送达形式告知被告。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权转让权利的应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。本案原告与广州某某酒店物业管理有限公司未按上述规定履行，因此，该协议对被告不具有约束力。而且在原告明知且应知被告购买于某某·印象桂林小区42栋1梯0601号室的房子至今长期空置，且被告从未居住在某某印象桂林小区的前提下，广州某某物业管理有限公司临桂分公司提供的《关于某某·印象桂林小区更换物业服务企业的通告》的照片不能作为书面通知且有效送达被告的合法证据，而且照片上面既没有第三方公证机构公证的拍摄日期，无法证明该照片的真实具体拍摄日期，也没有该协议《债权转让协议书》书面送达被告的签字或签收回执记录，故原告此照片通知方式不能作为该协议《债权转让协议书》书面送达被告的合法依据。三、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外”。原告向被告主张支付的2014年9月1日至2018年5月31日拖欠的物业管理费已经过了两年的诉讼时效期。原告在此期间从未向被告进行书面催缴，而且至原告明知且应知被告购买于某某1印象桂林小区42栋1梯0601号室的至今长期空置，且被告从未居住在某某印象桂林小区的前提下，原告提供的广州某某物业管理有限公司临桂分公司和广州某某酒店物业管理有限公司向被告送达支付物业费催收函的不能作为物业费书面催缴且有效送达的合法证据。而且照片上面既没有第三方公证机构公证的拍摄日期，无法证明该照片的真实具体拍摄日期在法定的诉讼时效送达记录，既无法证明该证明原告曾经于2011年10月2日，2013年9月28日，2015年9月8日向被告有过物业费催缴且有效送达记录，同时原告提供的照片上也没有被告的签字或签收回执，故原告此照片通知方式不能作为物业费书面催交送达被告的合法证据。故被告认为原告的主张过了法定的诉讼失效期，同时被告提供房屋交付通知书证据上面列明交房日期为2013年5月31日，证明原告出示的广州某某酒店物业管理有限公司于2011年10月2日向被告送达支付物业费催收函的照片存在虚假，因为被告在2011年10月2日都没有收房，更没有入住，所以不存在原告提供的所谓的2011年10月2日物业费书面催交记录的照片，故被告认为原告提供的此类照片证据存在虚假。四、原告在2014年9月1日至2018年5月31日此期间从未向被告进行书面催交物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中原告未书面通知被告，原告未经书面催交物业费直接起诉被告，法院应当告知物业服务企业先向业主送达书面催收通知书，对于物业服务企业坚持起诉的，法院不应予以受理，如已经受理应当裁定驳回起诉。综上所述，答辩人认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。补充：小区大门的保安、小区环境的保洁、小区乱停车物业管理服务存在瑕疵。 被告在举证期限内向本院提交的证据如下：1、某某·印象桂林小区前期物业桂林服务协议，证明被告与原告没有任何合同。2、催交电费通知单，证明被告自收房以来从未在某某印象桂林小区居住，原告从未书面送达支付物业费催收函催交过物业费，也从未书面通知送达《债权转让协议》。3、房屋交付通知书，证明原告出示的广州某某酒店物业管理有限公司于2011年10月2日向被告送达支付物业费催收函的照片存在虚假。4、某某印象桂林物业管理瑕疵的照片及视频证据，证明原告的物业管理服务存在很多瑕疵。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2没有异议；证据3没有效力；证据4开发商没跟我签订，不清楚；证据5对我不产生法律效益；证据6物业转让第三方是不合法的；证据7我不清楚；证据8侵犯我的人身权利；证据9我只收到2次。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：证据1与本案无关；证据2三性认可，证明内容不认可，同时反证原告一直向被告履行催交物业费的义务；证据3三性不认可；证据4三性认可，证明内容不认可，同时反证原告向被告履行催交物业费的义务。 综合当事人举证、质证及辩论，认证如下：对双方确认的证据及事实予以采信，对双方提异议的证据，与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2014年8月5日，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）签订一份某某·印象桂林《前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下车库及园林等配套设施实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第十七条约定：甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“某某·印象桂林小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方在另行续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第十九条第16项约定：业主与物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起缴纳物业服务费，收楼时首次交付一年。之后每月的最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的，从逾期之日的次日起以每月拖欠应缴纳费用为基数的千分之三/天（3‰/天）计算违约金，计算至业主交清拖欠的上述费用为止。第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期多层0.6元/㎡·月；二期多层0.6元/㎡·月，高层含小高层0.9元/㎡·月；三期高层含小高层1.0元/㎡·月；四期高层含小高层1.1元/㎡·月；五期高层含小高层1.3元/㎡·月；商铺2.0元/㎡·月，其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准，等等。 2016年6月28日，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）续签了某某·印象桂林《前期物业服务合同》，约定原告继续为某某．印象桂林小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2016年8月1日至2018年7月31日止（或业委会成立时）。其余条款与2014年8月5日签订的《前期物业服务合同》一致。原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司按约进驻某某·印象桂林小区进行物业管理及服务至今。 同时查明，2012年8月5日，广西某某房地产开发有限公司与被告吴某某、何某某签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由被告吴某某、何某某购买广西某某房地产开发有限公司开发建设的某某·印象桂林42幢1单元0601号房，建筑面积141.45平方米，套内建筑面积123.4平方米，该房屋登记在被告名下。经催收，被告从2014年9月1日起至今未向小区物业公司交纳物业管理费，原告主张按建筑面积141.45㎡计算物业管理费，经核算，从2014年9月1日计算至2018年5月31日止，被告欠物业管理费8，274.83元（141.45㎡×1.3元×45个月）。 再查明，某某·印象桂林小区现尚未成立业主委员会。 本院认为，某某·印象桂林小区至今未成立业主委员会，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司与原告某某物业公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，广西某某房地产开发有限公司作为某某·印象桂林小区的开发建设单位，其与临桂分公司与原告签订的某某·印象桂林《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告吴某某、何某某是某某·印象桂林小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告进驻某某·印象桂林小区实施物业管理，为某某．印象桂林小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。原告依合同约定对某某·印象桂林进行了管理，被告吴某某、何某某应按合同约定向原告支付物业管理费。原告主张按建筑面积141.45㎡计算物业管理费，符合约定，故被告应向原告支付从2014年9月1日至2018年5月31日止的物业管理费8，274.83元给原告，对于原告要求被告支付超过物业管理费8，274.83元部分的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金2,494.8元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案被告所欠原告物业管理服务费共计8，274.83元，违约金应当不超过被告所拖欠的物业管理服务费的30%，故被告应支付违约金2,482.45元给原告，至于原告诉请过高部分的违约金，因与法律规定相悖，本院不予支持。被告未提供证据证实原告从2014年起至2018年5月31日止原告与被告不存在合同关系及原告存在违约事实，同时也未提供足以反驳的证据证实原告的诉请超过了诉讼时效，故被告以原告与被告不存在合同关系、原告存在违约、原告的请求超过诉讼时效等作为不交纳物业管理费的抗辩理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第七十九条、第八十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴某某、何某某支付物业管理服务费8，274.83元给原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司； 二、被告吴某某、何某某支付违约金2,482.45元给原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司； 三、驳回原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告吴某某、何某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员  廖鹏涛 二〇一八年十月八日 法官助理邓欣荣 书记员石永珍