河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民终5933号上诉人（原审原告）：邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司，住所地河北省邯郸市永年区大北汪镇。法定代表人：刘聚山，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔令勇，该公司员工。委托诉讼代理人：任占峰，河北江正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：范建国，男，1968年5月26日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县。委托诉讼代理人：孟祥川，河北十力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海丽，河北十力律师事务所律师。上诉人邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司（以下简称大兴粮食公司）因与范建国租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市永年区人民法院（2018）冀0408民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大兴粮食公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判为：1、范建国支付大兴粮食公司2015年9月21日至2025年9月20日期间土地租赁费20000元，并向上诉人支付违约金2000元；或将本案发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决认定“原告要求被告承担合同违约金2000元，其所提交的证据不足以证明该主张”属认定基本事实不清，适用法律错误。本案租赁合同约定违约金内容，范建国未按照约定期限支付租金，一审判决范建国应当支付2015年9月21日至2025年9月20日期间的土地租赁费2万元，已经证实范建国构成违约，一审判决认定证据不足，不支持上诉人的该请求明显错误。第二，一审判决认为：租赁合同中对于“清理场地”的含义约定并不明确，故应按照交易习惯，从实际腾清场地日计算租金，属于认定事实错误。根据租赁合同适用词句、合同目的，合同对于“清理场地”的真实意思明确约定，范建国负有清理候电领饲料加工门市义务。双方在协商期间，租赁物上即存在他人占有上诉人土地和房屋的事实，由于清理场地存在难度，范建国自愿承担清理场地的义务，对此大兴粮食公司才以每年2000元低价与范建国签订租赁合同“乙方（范建国）负责清理场地并负担费用”和“同时在签订合同之前，乙方必须将（他人）所占甲方的房屋和场地全部搬出归还甲方”的合同约定。合同签订后，大兴粮食公司已经将租赁物交付给范建国，范建国并按照约定支付第一期租金，对承租范围内饲料门市之外的土地也实际控使用，且双方并无争议。范建国因诉讼导致的租赁物延迟的风险，因双方的约定应当由范建国承担。第三，一审认为“被告要求扣除该期内的租金，并无不当。”属认定事实不清，使用法律错误，程序违法。范建国以大兴粮食公司名义对候电领提起诉讼，是范建国履行“清理场地”合同义务而为之，一审根据《合同》第227条“第三人主张权利”的规定，判决扣除租金3700元，适用法律错误。范建国认可“饲料厂约占我租赁土地的一半”，一审判决扣除租金3700元，没有考虑范建国实际使用“另一半”的事实。范建国辩称“应当扣除原告延期交付租赁房屋五年的租金”构成反诉，但是没有提起反诉缴纳反诉费，一审支付判决扣除租金3700元，属于超出诉讼请求判决，程序违法。范建国辩称，我在租赁房屋中不存在违约行为，大兴粮食公司违约在先，未能按照合同约定按期交付租赁物。我已经支付的租赁费，应当从2010年开始计算，因为大兴粮食公司晚交租赁物五年，所以所缴纳的租金应往后顺延五年。一审法院对证人范某的证言不予认定错误，一审法院认为范某的证言是传来证据，且大兴粮食公司对此不予认可，故对其证言不予采纳，对此认定错误。范建国上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发还重审。本案有关的诉讼费用由大兴粮食公司承担。事实与理由：一审法院判决范建国支付大兴公司租赁土地期间2015年9月21日至2025年9月20日的租金人民币20000元（执行时扣除未腾清场地期间的租金人民币3700元），认定事实错误。第一，一审法院认定实际腾清场地的时间错误。本案中拆除厂房腾清场地的时间为2010年4、5月，范某证明2009年其为范建国在租赁土地建房时场地还没有腾清，后来等到2010年4、5月份的时候场地腾清了才开始为范建国建房，也由此证明范建国实际开始使用租赁物的时间，即合同实际开始履行的时间，故范建国开始支付租金的时间为2010年，按照合同约定一次交清十年租金，范建国第二次交租金时间为2020年，而现在还未到交租金的时间。第二，一审法院对证人范某的证言不予认定错误，一审法院认为范某的证言是传来证据，且大兴公司对此不予认可，故对其证言不予采纳，对此认定错误。证人范某的证明是其直接感受，陈述的是一种客观事实。大兴公司对范某的证言不予认可但是没有提供相反的证据予以推翻。一审查明的候电领腾清场地时间与证人范某证明时间不一致，范某的时间是其现场亲眼所见。第三，即使现在已经到交付第二期租金的时间，也应当以实际腾清场地时间2010年开始计算，即2005年顺延五年，扣除未腾清场地期间五年的租金。大兴粮食公司辩称，第一，本案租赁合同第六条约定，双方应当全面履行合同，如不履行或不完全履行合同，应负违约责任，违约方按赔偿对方一年租金计算（即2000元）。范建国未按照约定期限支付租金，一审判决范建国应当支付2015年9月21日至2025年9月20日期间的土地租赁费2万元，已经证实范建国构成违约，一审判决认定证据不足，不支持上诉人的该请求明显错误。第二，双方在协商期间，租赁物上即存在他人占有上诉人土地和房屋的事实。由于清理场地存在难度，范建国自愿承担清理场地的义务，对此大兴粮食公司才以每年2000元低价与范建国签订租赁合同“乙方（范建国）负责清理场地并负担费用”和“同时在签订合同之前，乙方必须将（他人）所占甲方的房屋和场地全部搬出归还甲方”的合同约定。合同签订后，大兴粮食公司已经将租赁物交付给范建国，范建国并按照约定支付第一期租金，对承租范围内饲料门市之外的土地也实际控使用，且双方并无争议。范建国因诉讼导致的租赁物延迟的风险，因双方的约定应当由范建国承担。第三，范建国以大兴粮食公司名义对候电领提起诉讼，是范建国履行“清理场地”合同义务而为之，一审根据合同法第227条“第三人主张权利”的规定，判决扣除租金3700元，适用法律错误。范建国认可“饲料厂约占我租赁土地的一半”，一审判决扣除租金3700元，没有考虑范建国实际使用“另一半”的事实。范建国辩称“应当扣除原告延期交付租赁房屋五年的租金”构成反诉，但是没有提起反诉缴纳反诉费，一审支付判决扣除租金3700元，属于超出诉讼请求判决，程序违法。邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令范建国支付2015年至2025年租金20000元。2、判令范建国承担合同违约金2000元。3、本案诉讼费由范建国承担。一审法院认定事实：原告邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司，原名为永年县大北汪粮油公司，2000年3月更名为永年县粮食局大北汪粮站，2005年12月更名为永年县大兴粮食购销有限公司，2017年7月份更名为邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司。2005年9月20日，永年县粮食局大北汪粮站（甲方）与范建国（乙方）签订租赁合同一份，合同主要内容为，“一、甲方将粮站大门以东、永河公路南侧一块空地出租给乙方使用，该地块东西长从东边17米往西33米，东边以7号仓库为界往北13.8米起，北至9.5米，西边以1号仓库为界往北6米起，北至9.5米。由乙方负责清理场地并负担费用，同时在签订合同之前，乙方必须将所占甲方的房屋和场地全部搬出归还甲方。二、租赁期限为四十年，自2005年9月20日起至2045年9月20日止。三、一年租金为2000元，40年租金合计为80000元，分四次交清。合同签订当日，一次交清10年租金2万元，以后交纳时间为2015年9月20日前交纳第二个10年租金2万元；2025年9月20日前交纳第三个10年租金2万元；2035年9月20日前交纳第四个10年租金2万元。四、乙方对租赁的场地享有使用权；乙方必须按期如数向甲方交纳租金；租赁期间，乙方不得将租赁场地转租、抵押、担保；租赁期间，甲方允许乙方在租赁场地建筑房屋，租赁到期后，乙方自行拆除，不愿拆除的无偿归甲方。五、合同生效后，具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，如果需要，必须经双方同意协商一致，达成书面协议……。六、双方应全面履行合同，如不履行或不完全履行合同，应负违约责任，违约方按赔偿对方一年租金计算。乙方不按时交纳租金，按违约论处，除追缴所欠租金外，甲方有权解除合同……。”按照合同规定，第二次支付租金时间为2015年9月20日前，被告未在约定时间交纳租金，原告为此诉至法院。另查明，原、被告于2005年9月20日签订合同后，因案外人侯电领在租赁土地范围内所建饲料加工门市尚未拆迁，2005年9月30日，永年县粮食局大北汪粮站作为原告以侯电领所建饲料加工门市侵犯了其土地使用权为由诉至一审法院。在诉讼期间，侯电领以不服永年县粮食局大北汪粮站所持国有土地使用证为由，于2005年11月21日向邯郸市人民政府提出行政复议，为此永年县粮食局大北汪粮站起诉侯电领的侵权民事案件中止审理。2006年1月19日，邯郸市人民政府决定维持该国有土地使用证。侯电领于2006年2月20日向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2006年5月9日裁定驳回侯电领的起诉。后侯电领提出上诉，邯郸市中级人民法院于2006年8月25日裁定驳回上诉、维持原裁定。一审法院于2007年1月17日作出民事判决，判令侯电领于判决生效后二十日内将其在原告永年县大兴粮食购销有限公司所持永国用（1997）字第97797号国有土地使用证确定的土地范围内所建饲料加工门市拆除、排除妨碍、并不得干涉原告的正常使用。侯电领不服提出上诉，后于2007年6月20日撤回上诉。侯电领撤回上诉后，一个月内将饲料加工门市予以拆除并腾清土地。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……”。第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案原、被告所签租赁合同中，约定租赁期限为四十年，自2005年9月20日起至2045年9月20日止，根据法律规定，其中超过二十年的部分应认定为无效。根据双方所签租赁合同约定，一次交清10年租金2万元，2015年9月20日前交纳第二个10年租金2万元。原告诉讼请求中要求被告支付2015年至2025年的租金20000元，属租赁合同有效期限内，符合法律规定和双方约定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。第二百二十八条规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。……”。本案原、被告签订租赁合同后，场地上尚有第三人侯电领的建筑物，此后侯电领为主张权利与本案原告进行民事诉讼和行政诉讼，应推定诉讼期间租赁物并未实际交付。租赁合同中对于“清理场地”的含义约定并不明确，故应按照交易习惯，从实际腾清场地日计算租金。被告要求扣除该期限内的租金，并无不当，予以支持。关于腾清场地的时间，根据本案查明事实，确定为2007年7月20日，故被告应向原告支付租赁土地期间2015年9月21日至2025年9月20日的租金人民币20000元，并酌情扣除2005年9月20日至2007年7月20日期间的租金约3700元。原告要求被告承担合同违约金2000元，其所提交的证据不足以证明该主张，不予支持。一审法院判决：一、被告范建国于判决生效之日起十日内支付原告邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司租赁土地期间2015年9月21日至2025年9月20日的租金人民币20000元（执行时应扣除未腾清场地期间的租金人民币3700元）。二、驳回原告邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由原告邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司负担35元，被告范建国负担140元。被告范建国应负担的部分，已由原告预交，应由被告直接交付给原告。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案租赁场地实际腾清时间问题，一审法院调取与本案相关的行政诉讼法律文书以及民事诉讼法律文书，并就腾清场地时间等相关事宜向案外人候电领进行调查，核实侯电领于2007年7月20日腾清租赁场地，后范建国占用租赁场地，故对范建国上诉称租赁场地的实际交付时间是2010年应从2010年开始计算租赁时间并应当顺延第二期租金交付时间，以及大兴粮食公司上诉称租赁场地的交付时间是签订合同日即2005年9月20的上诉理由，均不能成立，本院均不予采信。由于范建国证范某生证言的证明效力小于上述法律文书和案外人侯电领的证言的证明效力，一审法院未采范某生证言并无不妥，故一审法院认定事实清楚，本案实际腾清场地时间应当为2007年7月20日。范建国与大兴粮食公司约定“由乙方（范建国）负责清理场地并负担费用”，“清理场地”应当指清除租赁场地内存在的杂物并对租赁场地进行整理，一审法院对“清理场地”含义的认定并无不当。大兴粮食公司称该“清偿场地”的含义是指范建国清理侯电领饲料加工门市的义务，双方对该内容并未约定且范建国对此予以否认，大兴粮食公司无证据证明其主张，故对大兴粮食公司的理由本院不予采信，故一审法院从实际腾清场地日计算租金，酌情扣除2005年至2007年7月20日期间的租金3700元正确，一审法院审理并未超出诉讼请求，程序正当。大兴粮食公司要求范建国承担违约责任，由于大兴粮食公司未能提交相关证据，本院对此不予支持。综上所述，邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司和范建国的上诉请求均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，邯郸市永年区大兴粮食购销有限公司负担350元，范建国负担300元。本判决为终审判决。审判长  王跃安审判员  张树刚审判员  王双振二〇一八年十月三十一日书记员  蔺密密