广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初11803号原告：广州市瑞驿海粮油有限公司，住所地广州市增城新塘镇石下村开发区。法定代表人：黄瑞海，总经理。委托诉讼代理人：林丽蓉，系广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖彩云，女，1982年11月24日出生，汉族，住广东省潮安县，系该公司股东。被告：北京寰宇星熠文化传媒有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇夏各庄北街68号。法定代表人：王辉，执行董事。委托代理人：何秋晨，杨瑶，分别系广东环宇京茂律师事务所律师、实习律师。原告广州市瑞驿海粮油有限公司（以下简称瑞驿海公司）诉被告北京寰宇星熠文化传媒有限公司（以下简称寰宇星熠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞驿海公司的法定代表人黄瑞海及委托诉讼代理人廖彩云和林丽蓉、被告寰宇星熠公司的委托诉讼代理人何秋晨、杨瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞驿海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年8月8日至2019年1月8日的租金10万元（2万元/月，共计5个月）、管理费2100元（420元/月，共5个月）、电费1068元，合计103168元；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以10万元为基数，按每日0.3%的标准计算，自2019年9月1日起计算至实际支付之日止）及延迟支付租金的利息（利息以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年1月9日起计算至实际支付之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2018年8月1日向原告租赁办公室一间，租赁约定2018年8月8日至2020年8月8日（租期二年），租金每月人民币2万元，并约定逾期交租金，每逾期1日按当月租金0.3％支付违约金。由于被告于2019年1月9日搬离后一直拖欠租金至今达一年之久，（期间至今未缴交任何费用）经我司多次催缴被告均不理会。被告严重违约的行为，已经给我司造成极大的经济损失和困扰。根据合同约定，被告须支付租金、管理费、水电费、违约金等人民币共计152388元（其中包含租金12万元，管理费每月分摊420元共计2520元，水电费每月分摊178元共计1068元），违约金28800元（合同每逾期1日按0.3％计）、及租金利息10200元。合计162588元。经多次联系无果，故提起诉讼。被告寰宇星熠公司辩称：1.原告与被告签订的场地租用合同应属无效。根据原告与出租方广州耀中房地产发展有限公司签订的补充租赁合同第9条第17点约定，在没有获得甲方书面同意之前，乙方即原告不能将物业的全部或者部分以转租、分租、无偿或者以任何的方式提供给第三方使用。根据合同法第51条，本案原告没有经过出租人的同意，将租赁物进行转租，也没有得到出租人的追认，因此属于无权处分，该行为属于无效行为。并且从原告与出租人所签订的合同的租金看，每一平方才近200元，而原告高出7.6倍以2万元出租15平方米非法转租给被告，该转租行为已违反了原告与出租人的合同约定并且也远远高于原租金价格，因此该合同应属无效。2.原告有意隐瞒与我方签订的合作协议而提起本案诉讼。在原告与我方谈合作之时，我方签订了两份合同，一份是案涉的《公司场地租用合同》，一份是《合作协议》，我方将两份协议都盖章给了原告，结果其没有将《合作协议》给回我方，所以我方现在手上没有这份《合作协议》，但是该份合作协议中约定由我方为原告拍摄、制作宣传片及平面设计，用拍摄宣传片和平面设计的制作费用来抵扣租金，不然一个15平方米的房间怎么可能租金两万这么高。两份协议签订后，我方给原告筹建的国浩驿海集团拍摄了宣传片和平面设计。3.原告并没有按合同约定的时间交付涉案的租赁场地给被告使用。租赁期限虽然是自2018年8月8日开始，但是原告在之后的阶段一直委托广州市饰维组建筑设计有限公司对涉案场地进行室内装修，装修工作一直到2018年10月18日才结束。而之后原告因为拖欠出租人的租金及管理费，出租人就已经发函催促原告缴纳欠付的租金，并搬离涉案场地。因此，原告没有将涉案场地交付给被告使用，原告所主张的租金和缴纳管理费没有事实依据。当中原告所提到的缴纳租金，因为没有存在使用，所以被告无需缴纳也不存在违约。关于管理费、水电费合同中并没有约定需要分摊，因此，原告的主张没有任何事实依据。4.被告未使用涉案场地，无需向原告支付任何费用。原告提供的证据几乎与我方无关，其当时是和国浩公司合作的，所以新公司才叫国浩驿海公司。当中其提供的《会议纪要》之所以有我方股东杜香兰的签名，是因为当时原告的石庆炎邀请杜香兰过去，让她听听项目内容，看看怎样给国浩驿海集团拍摄宣传片，但是《会议纪要》的抬头以及主持人签名处的笔迹与其他部分的笔迹明显不一样，杜香兰并不是主持人，而且讨论的内容与我方无关。原告有做假证据的嫌疑。原告提供的《采购申请单》是当时原告委托我方找人制作门牌××，是原告委托我方购买的牌子材料费用，我方的设计费都没有给。门口的牌子是原告自行挂上去的，我方也不清楚，而且据悉没到几天，就被物业公司责令摘下来了。另外，我方当时在耀中广场已经有办公场地了（X座XX室），当时原告法定代表人黄瑞海找到我方股东杜香兰，想聘请她帮忙管理国浩驿海集团，黄瑞海也聘请了石庆炎为国浩驿海集团的总经理，但是后来公司并没有注册成功，据我方了解，黄瑞海压根没打算去注册国浩驿海集团，只是想借此骗人，后来国浩新能源项目也没有谈成，原告也一直未交付场地给我方使用，就这样不了了之。不久原告也拖欠了业主的租金被责令退场了。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年8月1日，案外人广州耀中房地产发展有限公司（甲方/出租人）与原告（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，约定：甲方将天河区XX路XX号（单号）第XX楼XXC房（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，建筑面积511.0922平方米，租赁期限自2018年8月8日至2020年8月7日；未经甲方书面同意，乙方不得将该物业的全部或部分以转租、分租、无偿或以任何其它方式提供予第三方使用等内容。被告对该合同的真实性予以确认，称此合同可以证明原告在没有出租方书面同意之前是不能转租案涉房屋。原告瑞驿海公司（甲方/出租方）与被告寰宇星熠公司（乙方/承租方）签订《公司场地租用合同》约定：甲方将案涉房屋的一部分出租给乙方作办公使用，办公面积15平方米，租赁期限自2018年8月8日起至2020年8月7日止，租金为2万元/月，租金每两个月支付一次。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金的0.3%向甲方支付违约金。被告对此合同的真实性予以确认，合法性不予确认，称原告方没有经过出租方的同意，非法转租涉案场地，该合同因原告没有处分权而无效，并且租金过高，合同中也没有约定对管理费、水电费进行分摊。被告称双方基于另外一份合作协议才签署该租赁合同，另外一份合作协议是约定被告向原告提供拍摄制作宣传片，用拍摄宣传片的费用抵扣租金，但是被告盖章之后原告没有返回。原告提供与广州市饰维组建筑设计有限公司（承包方/乙方）于2018年8月4日签订的《室内装饰工程施工合同》（以下简称《装饰合同》）约定，由乙方承包案涉房屋的室内装饰工程称，总工期为10个自然日。又提供装修竣工验收表与缴费清单拟证明案涉房屋已在2018年9月17日前完成装修。被告对上述合同的真实性予以确认，关联性不予确认，称装修至2018年10月18日才结束，原因是原告在装修期间修改方案，导致工期延长；对竣工验收表的真实性、合法性、关联性不予确认，称不清楚情况。被告提供了《室内装饰工程施工合同》的复印件（以下简称复印件），复印件与《装饰合同》正文内容相同，区别之处在于复印件第六页下方可见一段手写字体：装修时间由2018年8月4日至2018年10月18日，原因是甲方在施工期间修改方案而导致竣工时间延迟，并加盖了“广州中正建设有限公司“的公章。经查，广州饰维组建筑设计有限公司于2019年1月23日更名为广州中正建设有限公司。原告提供的公司门牌及会议纪要拟证明被告在2018年9月18日之前已实际使用案涉房屋。被告对公司门牌照片的真实性予以确认，但称该门牌是原告委托被告制作，系原告自行挂上，几天后就被物业公司责令摘下，且该门牌不代表被告使用了案涉房屋，案涉房屋一直由原告控制。另外，被告对会议纪要的真实性不予确认，称原告有作假的嫌疑，会议名称部分系原告事后所加，主持人、参与人员处杜香兰的名字不是杜香兰的签名，会议纪要的内容与被告毫无关系。原告提供的采购申请单（申请单位：国浩驿海）拟证明案涉房屋于2018年8月9日已开业且可正常使用。被告对此单的真实性、合法性、关联性不予确认，称只能证明原告在为开业做准备。原告提供的《东莞市光辉家具万江店订购清单》（客户名称：黄先生）拟证明案涉房屋的家具于2018年8月17日全部到位，可正常使用。被告对此清单的真实性、合法性、关联性不予确认，称不清楚情况。本院认为：瑞驿海公司与寰宇星熠公司签订的《公司场地租用合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人的主要义务为按照约定将租赁物交付承租人。本案中，被告否认原告将合同约定的房屋交付其使用，原告作为出租人应当对此承担举证责任，否则应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定承担举证不能之责。原告所举会议纪要上会议名称为明显不同笔迹缩写，且内容完全与被告无关，而《办公室禁止吸烟通知》并无原件核对，公司门牌××等证据均无法直接证明其将房屋交付给被告或者被告实际使用房屋的事实，应当依法承担举证不能之责。鉴上，根据双方陈述及所举证据，不能得出原告交付租赁物以及被告实际使用租赁物的事实，原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市瑞驿海粮油有限公司全部诉讼请求。案件受理费3552元，由原告广州市瑞驿海粮油有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  卓燕君人民陪审员  贺丽芳二〇二一年四月十二日本件和原本核对无异法官 助理  滕 悦书 记 员  庞慧明王嘉蔚