江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初5657号原告：宁其桂，男，1978年6月20日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告：郭允，女，1976年3月13日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：胡伟根（代理上述两原告），江苏智融律师事务所律师。被告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街****（**楼），统一社会信用代码9132058574731450XＫ。法定代表人：沈秀龙。委托诉讼代理人：钱志芬，该公司员工。委托诉讼代理人：陈荣华，江苏天全律师事务所律师。第三人：龚惠明，男，1962年12月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。第三人：丁增安，男，1969年7月14日出生，汉族，住江苏省太仓市。第三人：费雪平，男，1960年1月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告宁其桂、郭允与被告太仓顺龙房地产开发有限公司(以下简称顺龙公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案审理后，适用简易程序于2017年12月14日公开开庭进行了审理。后该案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年2月11日、2018年3月1日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依被告顺龙公司申请追加龚惠明、丁增安、费雪平为本案第三人，后于2018年3月22日再次公开开庭进行审理。原告宁其桂及其委托诉讼代理人胡伟根、被告顺龙公司的委托诉讼代理人陈荣华（第二、三次开庭时到庭）及钱志芬（第四次开庭时到庭）、第三人丁增安（第四次开庭时到庭）、费雪平（第四次开庭时到庭）到庭参加诉讼。第三人龚惠明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁其桂、郭允向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效；2.要求被告顺龙公司将位于太仓市汽车库交付给原告宁其桂、郭允；3.要求被告顺龙公司协助原告宁其桂、郭允将位于太仓市汽车库的不动产权证书办理至原告宁其桂、郭允名下。事实和理由：2014年7月1日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于太仓市房屋，房价为544389元，又以11万元向被告预约了9号楼2号车库。合同签订后，原告已按约向被告支付购房款418000元，余款本应向银行办理贷款，但被告未向原告出具购房发票，导致原告无法向银行申请贷款。现被告未按约向原告交房，且至今没有向原告交房的意愿。无奈为维护合法权益，原告诉至法院，要求支持诉请。被告顺龙公司辩称：1.被告不同意原告的诉请，原、被告之间没有房屋买卖的合意，涉案房屋系被告顺龙公司以房抵款给实际施工人丁增安，丁增安又抵给费雪平，费雪平又将案涉房屋出售给原告，被告顺龙公司按照费雪平的要求将房屋网签给原告宁其桂、郭允。原、被告之间仅是订立形式上的房屋买卖合同，是为了协助原告宁其桂、郭允办理房屋产权证；2.被告顺龙公司没有收到原告宁其桂、郭允的任何款项，原告宁其桂、郭允仍拖欠费雪平房款，故费雪平也不同意被告顺龙公司向原告宁其桂、郭允交付房屋。第三人龚惠明未到庭应诉，但其在本院所作调查笔录中陈述：当时顺龙的房产销售、工地都是我在负责。关于房屋的具体位置、大小、交房日期、房屋质量等基本情况都是售楼处向购房人负责介绍，购房人看好之后再签订商品房买卖合同。顺龙公司委托售楼处的销售员来签合同，销售员和顺龙公司的财务会计钱小燕在场，电子合同都是在财务那里保管。宁其桂、郭允买的房子当时是被告顺龙公司抵给丁增安，丁增安再抵给费雪平。2014年6月19日收据是我盖章的，当时说好先付10万元，后来钱不够，宁其桂就先付了9万元。2014年7月1日宁其桂打到费雪平账户328000元，我向宁其桂出具了收条，我是代表被告顺龙公司收房款和出具收条。如果是顺龙公司欠丁增安工程款，丁增安又抵给费雪平，给费雪平的钱算是顺龙公司支付工程款，在实际施工人结算工程款的时候一并结算。第三人丁增安述称：原告宁其桂、郭允购买的房子是沈秀龙抵工程款给我的，后来我又抵给了费雪平。第三人费雪平述称：龚惠明介绍宁其桂、郭允来买房子，到了龚惠明办公室我才认识他们。合同是龚惠明带着宁其桂、郭允去售楼处签的，签合同时我不在场，宁其桂说后面的余款贷款贷出来给我，我说不管贷款不贷款，发票开不开不是我的事情，我的钱要给我。房款是654389元，宁其桂打到我账上328000元，其他钱我没有拿到。本院经审理认定如下事实：2014年7月1日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号为2014108600036）1份，约定原告宁其桂、郭允购买被告顺龙公司开发的顺龙景秀江南二期9号楼401号商品房、9号楼2号汽车库。该合同第三条约定该商品房建筑面积为120.44平方米（套内面积99.36平方米、公摊面积21.08平方米）、汽车库建筑面积28.46平方米（套内面积21.60平方米、公摊面积6.86平方米）。第六条约定该商品房的单价为4520元/平方米、金额为544389元，该汽车库单价为5092.57元/平方米、金额为11万元，总价款为654389元。第七条约定买受人应当支付首期房价款454389元，占全部房价款的69%，余款20万元向中国建设银行太仓支行申请贷款支付，买受人应当于2014年7月15日前办理完所有买受人需完成的贷款手续及应提交的全部资料。第九条约定该商品房交付时应当符合已取得太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书、已取得房屋测绘报告等条件。第十一条约定出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金。第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金。该合同还约定了其他事项。原告宁其桂、郭允、被告顺龙公司分别在该商品房买卖合同买受人、出卖人处签字、盖章。2018年4月28日，顺龙锦绣江南二期9号楼商品房取得太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书。2018年6月12日，中国建设银行工作人员蔡政在本院所作调查笔录中陈述：孙花、朱梁、梁淑芬、李军旗、郭允、宁其桂、汪安锋、陶文玉、孔令扬曾向我行申请过购房贷款…我们办理贷款必须要有购房合同和首付款的发票…等发票开出来后我们才能办理贷款…后来贷款没有办成功，因为没有发票就没有办理，也没有办法办理贷款。关于案涉房屋的购买经过。（1）原告宁其桂、郭允陈述：都是龚惠明一手操办的，因为龚惠明在双凤开服装厂，又在弄地皮开发，所以就去买房子，交了定金和预付款。我是在龚惠明办公室签的合同，交了房款，龚惠明说这套房子抵给了费雪平，所以他让我把钱打到费雪平账上；（2）被告顺龙公司陈述：商品房买卖合同的双方是原告和丁增安、费雪平，被告顺龙公司只是名义上的卖方，是为了配合办理房屋买卖手续；（3）第三人费雪平陈述：328000元拿到了，但是宁其桂陈述其于2014年6月给了龚惠明9万元我不知道；（4）第三人龚惠明陈述：原告宁其桂、郭允陈述的房款是事实，我是代表顺龙公司收房款和出具收条。关于案涉房屋的房款支付情况。为主张其已支付部分房款，原告宁其桂、郭允向本院提供以下付款依据：（1）2014年6月16日收据原件，载明“人民币壹拾万元-壹万元收款事由预付款9#401实付90000元”，龚惠明在该收据下方加盖个人印章；（2）2014年7月1日太仓农村商业银行贷方回单原件，载明汇至费雪平账户（62×××57）328000元；（3）2014年7月1日龚惠明出具的收条原件，载明“今收到宁其桂人民币叁拾贰捌仟元￥328000元”，龚惠明在该收条上签字，该收条下方另载明“钱到卡上此条生效卡号：62×××57费雪平太仓商业银行”。依据本院及苏州市中级人民法院已经生效的民事判决书查明的事实，本院另查明：1.原告所购买的“顺龙景秀江南二期”项目系被告与太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣联合开发的房地产项目，太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人为龚惠明。2.2009年9月10日，太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则，在该实施细则中载明：该项目班子及管理成员包括沈秀龙、龚惠明等人；项目机构及岗位分工注明沈秀龙负责资金、财务及项目的全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理。3.被告景秀江南二期项目售楼处二楼有三个办公室，分别是龚惠明办公室、沈秀龙办公室以及财务办公室，该三个办公室门口均没有标牌。审理过程中，原告宁其桂、郭允认可总房价为654389元，已付案涉房款418000元，向被告顺龙公司支付的剩余房款236389元已提存至法院账户。以上事实，有原告宁其桂、郭允提供的商品房买卖合同、收据原件、银行贷方回单原件、收条原件，本院所作调查笔录、本院调取的太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书、（2017）苏0585民初4113号民事判决书、（2016）苏05民终9946号民事判决书及原告、被告、第三人当庭陈述等在卷予以佐证。本案的争议焦点在于：一、案涉商品房买卖合同的效力；二、第三人龚惠明收款行为的性质？被告顺龙公司是否有义务向原告宁其桂、郭允交付案涉商品房并协助原告宁其桂、郭允办理不动产权证？关于争议焦点一：被告顺龙公司认为，原、被告之间没有房屋买卖的合意，只是形式上签订商品房买卖合同，被告顺龙公司已将案涉房屋以抵工程款的方式抵给实际施工人，实际施工人再卖给原告，实质上的房屋买卖合同相对方是原告与实际施工人，被告顺龙公司只是形式上的当事人，故案涉商品房买卖合同不能成立或者不生效。本院结合原告、被告、第三人举证质证，本院所作调查及庭审陈述，分析如下：（1）原告宁其桂、郭允及第三人龚惠明均陈述购房基本情况系原告宁其桂、郭允与第三人龚惠明商谈；（2）原、被告签订的商品房买卖合同明确载明了案涉房屋的房号、面积、价款、交房条件、交房日期、质量担保、房屋登记等基本内容，合同最后亦存有原告宁其桂、郭允的签字、被告顺龙公司的公章，且该商品房买卖合同已办理网签；（3）第三人费雪平陈述其并未就房屋的房型结构、质量等与原告宁其桂、郭允进行商谈。综上，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，该商品房买卖合同的相对方系原告宁其桂、郭允与被告顺龙公司，故原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点二：本院认为，案涉景秀江南房产项目系被告顺龙公司与太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣合作开发，龚惠明系太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人且负责景秀江南房产的营销及日常事务管理，龚惠明在景秀江南售楼处有办公室，而原告宁其桂、郭允购房系为自有居住，其看房、商价、签约均在景秀江南房产项目处且有第三人龚惠明参与，可见第三人龚惠明有权就涉案房地产项目对外进行营销并促成原、被告双方签订商品房买卖合同，故本院认为，第三人龚惠明收取原告房款9万元及指示原告向费雪平账户汇入328000元的行为应视为被告顺龙公司已收取该部分房款。原、被告签订的商品房买卖合同约定“总价款为654389元”、“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”、“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”，现原告宁其桂、郭允作为买受人已向被告顺龙公司支付房款合计418000元并在审理过程中将剩余房款236389元提存至法院账户，故根据商品房买卖合同的约定，被告顺龙公司作为合同相对方及房屋出卖人，理应向原告宁其桂、郭允交付太仓市汽车库并于交付上述房屋后90日内协助原告宁其桂、郭允将位于太仓市汽车库的不动产权证书办理至原告宁其桂、郭允名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告宁其桂、郭允与被告太仓顺龙房地产开发有限公司于2014年7月1日签订的商品房买卖合同（合同编号：2014108600036）有效；二、被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内将位于太仓市汽车库交付给原告宁其桂、郭允；三、被告太仓顺龙房地产开发有限公司在向原告宁其桂、郭允交付上述第二项房屋后90日内协助原告宁其桂、郭允将位于太仓市汽车库的不动产权证书办理至原告宁其桂、郭允名下。案件受理费80元，由被告太仓顺龙房地产开发有限公司承担（该款原告已垫付，本院不再退还，由被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 月人民陪审员  胡其德人民陪审员  张学文二〇一八年十月十一日书 记 员  廖 吉