福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0304民初859号原告：莆田市荔城区良种繁育场（以下简称良种繁育场)，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇天妃路6941。统一社会信用代码12350321488706073U。法定代表人：陈志森，场长。委托诉讼代理人：胡龙，福建聚华律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：陈巍敏，福建聚华律师事务所律师，一般代理。被告:莆田市佳新工艺品发展有限公司（以下简称佳新工艺品公司)，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇天妃路6929号。统一社会信用代码91350304705169981L。法定代表人：宋建新。被告:宋佳彬，男，1950年8月31日出生，汉族，住所地福建省荔城区。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄唯奇，福建重宇合众（莆田）律师事务所律师，一般代理。原告良种繁育场诉被告宋佳彬、被告佳新工艺品公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案。依法由审判员刘忠生适用简易程序公开开庭进行了审理。良种繁育场的委托诉讼代理人胡龙，佳新工艺品公司、宋佳彬及其委托诉讼代理人黄唯奇，佳新工艺品公司法定代表人宋建新，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。良种繁育场向本院提出诉讼请求:请求判令宋佳彬、佳新工艺品公司清空承租物（良种繁育场所有的晾谷棚一座、原场饲料加工厂、原场油库及围墙内埕地、空地等）、恢复原状并交还给良种繁育场；请求判令宋佳彬、佳新工艺品公司向良种繁育场支付自2019年2月21日起至实际还清之日止按每年2.8万元租金计算的占用使用费；本案诉讼费、公告费、保全费等费用由宋佳彬、佳新工艺品公司承担。事实和理由：1998年2月8日，良种繁育场作为“甲方”与宋佳彬（佳新工艺品公司的原法定代表人）作为“乙方”签订了《莆田县良种繁育场晾谷棚有偿使用合同书》，约定：1、甲方把晾谷棚楼上楼下1座、原场饲料加工厂、原场油库各一座及围墙内埕地、空地等提供给乙方使用；2、承包时间自1998年2月20日起至2013年2月20日止，为期15年；3、合同终止时房舍场地应恢复原状，交还甲方。如发现损坏，乙方应负责修复或作价赔偿；4、乙方每年上交给甲方有偿使用折旧费26000元，按先交款后使用原则，每年于2月20日交13000元，8月20日交13000元。逾期日增收滞纳金千分之一，直至终止合同等…。2003年，佳新工艺品公司申请减免部分租金；经良种繁育场研究同意自2001年开始按照22500元/年标准支付租金。2005年5月1日，良种繁育场作为“甲方”与佳新工艺品公司、宋佳彬作为“乙方”签订了《良种场晾谷棚有偿使用补充协议》，约定：1、乙方在空地上设置必要的安全防火条件和必备的生产条件；2、甲方同意再延长承包时间15年，延长时间自2013年2月21日起至2028年2月20日止；3、承包期内，经甲方同意，乙方可转包他方。合同期期满后，在同等条件下，乙方可优先继续租用，但应提前3个月以书面形式向甲方提出续约请求；承包期满，如甲方需收回该场地，除甲方的财产以外，乙方在承包期内自建的厂房由双方协商予以补偿；4、包括延长期在内的承包时间共计30年，1998年2月20日至2013年2月20日之间的每年租金为22500元，延长期（即2013年2月21日至2028年2月20日）的年租金在双方原来约定的基础上可根据有关情况，双方协商确定；5、原合同第3条和第5条由于合同规定的条件发生重大变化，自补充协议生效之日起废止等。合同签订后，良种繁育场已依约履行了承租物交付使用义务。但依据我国民法典第705条之规定，租赁合同的租赁期限最长不得超过20年，超过部分应当认定无效。本案合同约定的租赁期限长达30年，已违反上述规定。超过部分的10年约定应当认定为无效约定。双方1998年2月8日签订之日起，最长租赁时间应当截至2018年2月8日。自2018年2月9日起双方租赁合同已因法定期限届满而终止，宋佳彬、佳新工艺品公司依法应当清空承租物（即良种繁育场所有的晾谷棚一座、原场饲料加工厂、原场油库及围墙内埕地、空地等）、恢复原状并交还给良种繁育场。但宋佳彬、佳新工艺品公司继续使用并至今未归还承租物。宋佳彬、佳新工艺品公司依法应当参照合同约定的年租金向良种繁育场支付自2019年2月21日起至交还承租物之日止的占有使用费。宋佳彬、佳新工艺品公司辩称：1、良种繁育场与宋佳彬、佳新工艺品公司1998年2月8日签订的《莆田县良种繁育场晾谷棚有偿使用合同书》，之后情况发生重大变化，经良种繁育场多次上报上级领导同意，并经良种繁育场反复研究后与宋佳彬、佳新工艺品公司2005年5月1日重新签订《良种场晾谷棚有偿使用补充协议》，这份续签合同的期限为15年，是对1998年2月8日约定的承包期15年后的续签，良种繁育场不能将两份合同的期限简单相加以此主张承租期限超过20年。虽然双方将2005年5月1日续签的合同写成补充合同，并引用了第一份合同的部分条款，但是这仍然是两份不同时期签订的合同，续签合同租期应当独立计算年限。并且比照合同法第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，续签的合同租期15年，第一次签订的合同租期15年，两份合同承租期限相加虽然是30年，但是续签合同租期15年，未超过20年。退一步说，从2005年5月1日续签合同签订日计算租期，从2005年5月1日至今，才16年，也未超过20年。2、本案良种繁育场与宋佳彬、佳新工艺品公司签订的是承包合同而非租赁合同。因为宋佳彬、佳新工艺品公司与良种繁育场签订的合同标的物坐落在黄石镇黄石农场，标的物除晾谷棚等库房外还有土地、杂地、埕地及空地。1998年2月8日良种繁育场与宋佳彬签订的合同注明“有偿使用合同书”，合同条款第二条明确写上“承包时间”，合同第七条又写“承包期内”，整个使用合同书中均未提到租赁两字。良种繁育场发包给宋佳彬、佳新工艺品公司的是双层晾谷棚等场地，宋佳彬、佳新工艺品公司有偿使用，按合同约定支付有偿使用折旧费，所以双方的法律关系是承包合同关系，可以适用《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三年至七十年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”的规定。本案标的物部分是简易凉谷棚，其余的都是杂草地、空地、埕地等场地，续签承包期15年，没有超出法律规定的承包期。所以良种繁育场应当遵循双方2005年5月1日续订的租赁合同约定的期限履行，不能在租赁期内单方要求清空承租物，恢复原状交还，否则是违反合同约定的。良种繁育场与宋佳彬、佳新工艺品公司2005年5月1日签订的补充协议第三条明确约定并认可“如甲方需收回场地，除甲方财产以外，乙方在承包期内自建的厂房由双方协商予以补偿”。现在有偿使用期限未满，良种繁育场单方提出要求宋佳彬、佳新工艺品公司清空承租物，恢复原状交还，而只字不提有偿使用期限内有关宋佳彬、佳新工艺品公司自建厂房的赔偿问题，良种繁育场作为国有事业单位，不能如此草率对待合同约定。因此在合同期限内良种繁育场无权单方要求终止该合同协议条款，而如果合同到期，良种繁育场应当按照合同约定先行对宋佳彬、佳新工艺品公司的自建厂房等赔偿问题提出解决方案。良种繁育场与宋佳彬、佳新工艺品公司续签合同提早在2005年5月1日，该责任在于本案良种繁育场。本案如果在第一次签订合同的租期15年期限到期后，2013年2月21日双方再续签合同15年，则不会发生问题。但由于自然灾害原因和良种繁育场的自身原因，不仅导致标的物发生重大变化，也导致良种繁育场提前向宋佳彬、佳新工艺品公司发出续签请求。良种繁育场的油库间在1999年因14号台风造成的自然灾害倒塌而不存在（当时因油库倒塌也造成宋佳彬、佳新工艺品公司财产很大损失）。良种繁育场2001年新建综合办公楼，但该办公楼选址位于宋佳彬、佳新工艺品公司承包的场所上，不仅占地面积较大（占地0.922平方亩），且位于宋佳彬、佳新工艺品公司生产原材料和产成品的物流出入口处，很大限制宋佳彬、佳新工艺品公司场地使用并造成经济损失（因宋佳彬、佳新工艺品公司原材料为木板材，需使用足够场地进行堆放及晾晒，否则须花大费用委托外人烘干），因而当时宋佳彬、佳新工艺品公司无法同意其占用场地要求。后经良种繁育场及其上级农业局领导多次出面协商，良种繁育场也于2003年9月14日书面形式确认占用宋佳彬、佳新工艺品公司租用场地事实，并提出可以向宋佳彬、佳新工艺品公司延长承租期限15年并由双方重新签订协议确认，基于部分标的物发生重大变化，且出于支持国家惠农建设等原因，宋佳彬、佳新工艺品公司经再三考虑作出重大让步，为此与良种繁育场经充分协商后于2005年5月1日提前签订协议，因此，宋佳彬、佳新工艺品公司认为双方提前续签合同的责任在良种繁育场，并应综合考量续签背景，不能让守法者出于人性化考虑而受到不诚信伤害。综上所述，宋佳彬、佳新工艺品公司认为续签合同是双方当事人真实意思表示，且续签合同期限15年并未违反法律强制性规定，良种繁育场主张自2018年2月9日起合同无效没有事实和法律依据，且宋佳彬、佳新工艺品公司在本案良种繁育场起诉之前已经于2021年1月20日付清良种繁育场诉讼请求的占用使用费。应当驳回良种繁育场的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。良种繁育场提供如下：《关于第二次更改县良种繁育场土地面积的报告》（63莆农字第456号)、《县人委关于拟将我县国营黄石农场改为县良种繁育场的报告》（[63]莆农种字第864号)、《关于同意部分县（郊区）国营原（良）种场迁场、扩建或改场的批复》（闽政【1981】综297号)复印件各1份、《莆田县良种繁育场晾谷棚有偿使用合同书》、《良种场晾谷棚有偿使用补充协议》各1份、现场照片7张、律师函1份、律师函邮寄回单（2份）等证据，佳新工艺品公司在本院指定的举证期限内提供农村信用社、企业网银交易凭证复印件各2张、农商银行存款明细复印件1张、租金调减协议复印件1张、收款收据5张证据。经当事人陈述及庭审举证、质证、证据审查，本院对双方没有争议的证据，予以确认在卷佐证。对双方有异议的证据分析审核如下：1、宋佳彬、佳新工艺品公司仅对良种繁育场提供的《关于第二次更改县良种繁育场土地面积的报告》（63莆农字第456号)、《县人委关于拟将我县国营黄石农场改为县良种繁育场的报告》（[63]莆农种字第864号)、《关于同意部分县（郊区）国营原（良）种场迁场、扩建或改场的批复》（闽政【1981】综297号)复印件各1份、《莆田县良种繁育场晾谷棚有偿使用合同书》、《良种场晾谷棚有偿使用补充协议》各1份的证明内容有异议，经审查认为，双方对以上三份文件及良种繁育场与宋佳彬签订的《莆田县良种繁育场晾谷棚有偿使用合同书》、良种繁育场与宋佳彬、佳新工艺品公司签订的《良种场晾谷棚有偿使用补充协议》的真实性无异议，该有偿使用合同书及补充协议的租赁物用途系宋佳彬、佳新工艺品公司用于木制品生产，之后佳新工艺品公司在补充协议上盖章且也已明确以自己名义向良种繁育场缴纳租金，应一并确定为实际使用者承担合同义务，并非变更本案合同的义务人或主动加入合同债务。双方在有偿使用合同书的使用期限未届满前签订补充协议，应当确定为对合同变更内容进行重新约定，不是重新签订合同，该有偿使用合同书及补充协议对本案双方均产生法律效力，又因该有偿使用合同书及补充协议仅系对场所及相应设施的使用权约定租赁关系，并不具备承包合同性质，本院予以确认。2、宋佳彬、佳新工艺品公司对良种繁育场提供的现场照片7张、律师函1份、律师函邮寄回单（2份）证据有异议，经审查认为，现场状况与照片拍摄内容是一致的，本院予以确认。《莆田县良种繁育场晾谷棚有偿使用合同书》、《良种场晾谷棚有偿使用补充协议》对租赁物约定连续性的租赁期超过20年并且宋佳彬、佳新工艺品公司已经租用超过20年并仍然按照约定继续使用，良种繁育场发出律师函1份及相应律师函邮寄回单（2份）的行为，已向宋佳彬、佳新工艺品公司告知其租期超过20年无效及交还租赁物等要求，本院予以确认。宋佳彬、佳新工艺品公司认为良种繁育场应当按照约定先行处理善后赔偿问题，因与本案诉求无关，应由其另行主张。3、良种繁育场仅对宋佳彬、佳新工艺品公司提供的租金调减协议复印件1张、收款收据5张以欲证明租赁物面积减少、按时正常支付租金有异议，经审查认为，良种繁育场因扩建综合楼，造成佳新工艺品公司减少使用租赁物，为此双方在2003年9月4日达成调减租金的协议，即使佳新工艺品公司在此期间部分延缓支付租金，但良种繁育场在本案并无依此诉求对应期间的逾期支付租金的违约金，本院对以上证据作以上确认。本院对本案事实认定如下：良种繁育场与宋佳彬于1998年2月8日签订的《莆田县良种繁育场晾谷棚有偿使用合同书》约定宋佳彬因经营生产木制品向良种繁育场租赁场内晾谷棚楼上楼下1座、原场饲料加工厂、原场油库各一座及围墙内埕地、空地等；租赁期限自1998年2月20日起至2013年2月20日止，为期15年，不得转租；租赁费26000元，租金收取方式可按每半年度收取，若逾期日增收千分之一滞纳金，并由承租方承担税收及费用；若租赁期满时再续租，宋佳彬应当在租赁期满前3个月内以书面形式提出申请，若合同终止时房舍场地应恢复原状交还；如发现损坏，应负责修复或作价赔偿。合同签订后，良种繁育场按约将房屋交付宋佳彬。租赁期间良种繁育场2001年因新建综合办公楼，减少佳新工艺品公司、宋佳彬使用租赁物面积，佳新工艺品公司与良种繁育场在2003年9月4日达成调减租金的协议，租金自2001年起调减3500元，良种繁育场与宋佳彬、佳新工艺品公司于2005年5月1日签订《良种场晾谷棚有偿使用补充协议》，该补充协议约定良种繁育场同意再延长租期时间15年，延长时间自2013年2月21日起至2028年2月20日止，期内经同意，方可转租；期满如需收回该场地，宋佳彬、佳新工艺品公司在承包期内自建的厂房由双方协商予以补偿；1998年2月20日至2013年2月20日之间的每年租金为22500元，延长期（即2013年2月21日至2028年2月20日）的年租金在双方原来约定的基础上可根据有关情况，双方协商确定。宋佳彬、佳新工艺品公司2013年起以每年2.8万元支付租金至2021年2月19日。良种繁育场于2021年1月14日分别向宋佳彬、佳新工艺品公司发出律师函告知宋佳彬、佳新工艺品公司，双方之间租期超过20年的部分无效及限期交还租赁物、恢复原状等要求。因宋佳彬、佳新工艺品公司并不认同租期无效等，良种繁育场因此提起本案诉讼，双方经调解无法达成一致。本院认为，良种繁育场与宋佳彬双方签订有偿使用合同，根据合同约定的权利义务内容性质判断，实质为租赁合同，双方业已形成租赁合同法律关系。合同未到期前，因良种繁育场建设需要减少宋佳彬、佳新工艺品公司租赁使用面积，又宋佳彬承租至佳新工艺品公司成立后实际与佳新工艺品公司一同使用，故良种繁育场与宋佳彬、佳新工艺品公司三方补充签订协议变更合同内容，系对租赁合同的变更，并非重新签订合同。截至2018年2月19日20年法定租期届满，宋佳彬、佳新工艺品公司继续使用良种繁育场提供的租赁物并履行支付占用费至2021年2月19日，因合同约定超过20年法定租期的期间依法为无效约定，良种繁育场作为出租方享有请求宋佳彬、佳新工艺品公司在自其主张之日起合理的期间内要求返还租赁物并清结租赁费的权利，宋佳彬、佳新工艺品公司迟延交付租赁物，良种繁育场有权诉求宋佳彬立即腾退并交还租赁物，理据充分，本院予以支持。因宋佳彬、佳新工艺品公司没有按照律师函告知如期交付租赁物以至于继续占用，宋佳彬已构成侵权并对占用期间损失承担赔偿责任，宋佳彬、佳新工艺品公司实际占用期间一并应承担占用费，良种繁育场诉求支付租赁物占用费直至返还之日止，并无违反法律的强制性规定，予以支持。因宋佳彬、佳新工艺品公司已支付期间的占用费至2021年2月19日，故应自2021年2月20日起承担支付责任，该部分诉讼请求予以支持。宋佳彬、佳新工艺品公司如认为合同无效造成其经济损失,应当另案起诉处理。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十六条、第一百五十七条、第四百六十五条、第五百四十三条的规定，判决如下：一、宋佳彬、莆田市佳新工艺品发展有限公司应在判决生效之日起十日内腾空位于莆田市荔城区良种繁育场场内的晾谷棚一座、原场饲料加工厂、原场油库各一座及围墙内埕地、空地等租赁物，恢复原状并返还给莆田市荔城区良种繁育场；二、宋佳彬、莆田市佳新工艺品发展有限公司应在判决生效之日起五日内支付给莆田市荔城区良种繁育场自2021年2月20日起至返还上述租赁物之日止按每年2.8万元计算的占用费；三、驳回莆田市荔城区良种繁育场其他的诉讼请求。如果宋佳彬、莆田市佳新工艺品发展有限公司未按本判决指定的期间给付金钱或履行行为的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和应当支付迟延履行金。本案案件受理费1142元,减半收取571元，由莆田市荔城区良种繁育场负担521元，由宋佳彬、莆田市佳新工艺品发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  刘忠生二〇二一年四月六日书记员  吴丽丽主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”