广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初2728号原告：梁荣铸，男，1988年7月14日出生，汉族，住广东省清远市清新区，原告：温志力，女，1987年10月27日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：赖宝云，广东中肯律师事务所律师。被告:清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所:清远市清新区太和镇环城路**枫林水岸豪庭**楼销售中心**。法定代表人:陈桂和，董事长。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。原告梁荣铸、温志力诉被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称“乐雅居公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁荣铸、温志力的委托诉讼代理人赖宝云，被告乐雅居公司的委托诉讼代理人周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁荣铸、温志力向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以已付购房款514980元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月2日起计至2018年1月10日止，暂计约75000元）；2.判决被告向原告支付逾期办证违约金（违约金按已付购房款514980元的每年1%的标准计算，从2018年4月10日起至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案之日止，暂计约2500元；3.本案诉讼费由被告承担；4.当庭增加一项诉讼请求，判令被告将涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权登记手续。事实和理由：2015年6月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭2号楼C梯2004号房屋出卖给原告。该合同第八条约定，被告应当在2016年1月2日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按已付房款的日万分之零点三向买受人支付违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告没有按合同约定的时间交楼。被告通知交楼日期为2018年1月10日，交楼后又不按合同约定办理权属登记。被告未按合同约定时间交楼和办理产权登记已构成违约，由于两项违约金约定过低，请求法院予以调高。为维护原告的合法权益，原告特提出上述诉讼请求，请法院予以支持。被告乐雅居公司辩称：1.原告要求我方按已付房款的每年1%标准计算逾期办证违约金缺乏依据。合同中已约定了逾期办证违约金的计算标准为已付房价款的0.02%。根据相关司法解释，原告应对合同约定的违约金低于其遭受的损失承担举证责任，原告没有提供任何证据证实合同约定的违约金不足以弥补其损失，对其请求应不予支持。2.原告请求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效。合同约定的收楼时间为2016年1月2日，诉讼时效从2016年1月3日起算，原告在2018年8月才提起诉讼，已超过民法通则规定的两年诉讼时效。本院经审理查明以下事实：梁荣铸、温志力与乐雅居公司于2015年6月15日签订了《商品房买卖合同》，约定梁荣铸、温志力购买乐雅居公司开发建设的位于清远市××区环城路××（××旅游大道××）的枫林水岸豪庭2号楼C梯2004号房屋，房屋总价514980元。合同第八条约定出卖人应在2016年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案的商品房交付买受人使用。第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后梁荣铸、温志力已付清全部楼款。梁荣铸、温志力称还未收楼，但于2018年1月10日收到被告的收楼通知，因此主张逾期交房违约金计算至2018年1月10日。该房屋所属的枫林水岸豪庭2#楼于2018年1月4日通过竣工验收备案。截止至本判决作出之日，无证据显示被告已将该房屋的相关资料提交给产权登记机关备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与梁荣铸、温志力签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金。1.合同中约定交房时间是2016年1月2日，通知收楼时间是2018年1月10日，乐雅居公司迟延交房738天，应承担违约责任。合同约定的违约金标准是每日按已交付房价款的万分之零点三计算，原告认为该违约金约定过低，不足以弥补损失，请求法院调整，本院予以支持，结合本地区实际，该项违约金计算标准调整为每日按已付房价款514980元的万分之二计算，即总数为76011元（514980×0.0002×738）。2.乐雅居公司主张该项违约金已超过两年的诉讼时效。根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条，该项违约金约定是按日为时间单位累计计算，诉讼时效按每个个别债权分别计算，最早的违约金从2016年1月3日起算。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行之日即2017年10月1日，原告的该项诉讼请求总体未满二年诉讼时效，因此原告主张适用民法总则的三年诉讼时效，本院予以支持，原告的该项诉讼请求未过诉讼时效。三、关于逾期办证违约金。双方在合同中约定逾期办证违约金按已付房价款的0.01%计算，梁荣铸、温志力认为约定违约金标准过低，不足以弥补损失，请求调整，本院予以支持。结合本地区的实际，违约金调整为按已付房价514980元的1%计算，即5150元。由于合同约定该项违约金为固定金额，原告要求按年为时间单位累计计算缺乏依据，本院不予支持。四、关于协助办证。该房屋已符合约定的办证条件，原告要求被告将涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权登记手续，该项诉讼请求合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金76011元给原告梁荣铸、温志力；二、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金5150元给原告梁荣铸、温志力；三、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内将清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭2号楼C梯2004房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告梁荣铸、温志力办理该房屋的不动产权证；四、驳回原告梁荣铸、温志力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费869元，由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。此款原告梁荣铸、温志力已预交869元，本院不作退回，由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告梁荣铸、温志力。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 杨 玲二〇一八年十月二十六日书记员 黎昊明附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间；按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。