海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初5275号   原告：白米秀，女，1957年12月5日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。   被告：海南保发房地产开发有限公司，住所地海南省海口市美兰区，统一社会信用代码×××。   法定代表人：张泰史，董事长。   委托诉讼代理人：裴道武，海南至睿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。   原告白米秀与被告海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白米秀的委托诉讼代理人马相龙，被告保发公司的委托诉讼代理人裴道武、林巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告白米秀向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿逾期给原告办理房产证的违约金123910元（违约金计算：2014年7月12日暂至2018年7月16日，实际付至被告给原告办理房产证时止，按已付房款的万分之二每日计）；2、判令被告承担本案诉讼费。   事实与理由：2012年7月11日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，依据该合同，被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊雅苑4号楼19层19F房出卖给原告，房屋总价款为422890元。依据该合同约定：出卖人交付房屋时间是2012年5月31日前，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。依据补充协议约定：在买受人交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，出卖人协助买受人办理房地产权属登记；取得房地产权属证书时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按总房价款万分之二的日息支付违约金。上述商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按照合同的约定的时间支付给被告购房款及办理房产过户的所有费用。可是被告至今没有书面通知原告提交办理房屋所有权证所需资料，并办理相关手续。原告认为，被告逾期给原告办理房屋所有权证书的行为已经构成违约。依据双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告保发公司辩称：一、原告主张的逾期办证违约金中，2015年10月2日前的逾期办证违约金已过诉讼时效。二、2002年，被告已取得儒俊雅苑项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。2003年因故停工后，于2011年经住建部门同意复工，并取得商品房预售许可证，所开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全。2012年4月，海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目，2013年海口市人民政府要求对该29个项目重新处置。是因海口市政府部门责令暂停和政府要求重新处置，才导致儒俊雅苑项目无法办理项目预售许可、房产证等一切手续。三、2013年市政府要求对该29个项目重新处置后，因政府工作原因，一直到2015年6月1日才明确该29个项目重新处置的工作流程，在此之前，被告根本无法办理儒俊雅苑项目的任何手续。2012年4月起至2015年6月1日期间根本无法办理任何手续，被告与业主签订的合同办证期限应当予以顺延至2015年6月1日才开始计算。四、在市政府2015年6月1日明确该29个项目处置工作流程之后，被告立即积极、全面地办理相关手续，但又因历史遗留问题和业主违建原因导致无法通过规划核验手续和办理房产证。五、尽管之前的案件法院作出了相关判决，但在本案中，有充分的证据证明被告开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全的情况下，因政府原因导致被告无法办理相关预售许可、房产证等手续。之前同类系列案件相关判决不应适用于本案。六、希望法院重视并警告儒俊雅苑的业主立即拆除违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，否则不但办不了房产证，被告还将另行要求赔偿。综上，因政府原因、历史遗留问题和业主违建原因导致无法办证，被告不存在拖延办理房产证行为，不应承担违约责任；恳请法院考虑本案的实际情况，公平、公正地审理本案，驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交：《海口市商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、完税证、儒俊雅苑住宅小区房屋交接验收表、《儒俊雅苑和项目规划核实中存在问题的意见》。被告对以上证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议。被告提交：1.建设用地规划许可证、2.琼山市建设工程规划许可证副本、3.琼山市建设工程施工许可证（副本）、4.建设工程复工通知书（琼山住建[2011]002号）、5.海口市商品房预售许可证（[2011]海房预字（0054）号）、6.国有土地使用证（海口市国用（2014）第003701号）、7.通知、8.海口市监察局关于对琼山区住建局办理29宗复工建设项目处理意见的函（海监函[2012]4号）、9.海口市人民政府关于印发原琼山县（市）批准29个项目重新处置工作方案的通知（海府[2013]10号）、10.关于解决企业相关问题的建议意见（琼山住建[2013]21号）、11.海口市政府服务中心受理通知书3份（办件编号：2012132631、2012146490、2013317719）、12.海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示、13.海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示（海规[2013]250号）、14海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号《研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题》、15.海口市人民政府专题会议纪要[2015]132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》、16.海口市规划局关于儒俊雅苑的规划核验意见（海规函[2015]1115号）、17.海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见（海规函[2015]1819号）、18.海口市住房和城乡建设局关于“儒俊雅苑”项目的复工核验通知书（海住建[2016]210号）、19.建设工程竣工规划经济技术指标核算书、20.关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告（照片）、21.法院向海口市规划局琼山分局调查的询问笔录、22.儒俊雅苑住宅小区房屋交接验收表、23.儒俊雅苑住宅小区入户资料签收表、24.海口商品房预售许可证。原告对被告提交上述全部的证据的真实性均无异议，但对证明内容不予认可。本院对原、被告提交的证据真实性予以认定。   本院经审理认定事实如下：2012年7月11日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同主要约定内容如下：被告将位于海口市府城铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”4号楼19层19F房出卖给原告；总金额422890元，原告同意一次性付款，详见补充协议第四条；被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的证件资料，若因被告原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》第四条约定，原告须于签订合同当日付清全部房款422890元；第八条约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理，即原告不退房，被告按房屋总价款万分之二的日息支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告付清了全部房款，2012年7月12日被告将涉案房屋交付给原告使用。   另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。因被告至今未能为原告办证，原告遂向本院提起本案诉讼。   2018年5月17日，本院在另案中依据被告申请到海口市规划局琼山分局核实关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因，经规划局副局长回复，第一，主要原因是该项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理；第二个原因是项目投入使用后，存在大部分业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况，该问题已经交由城管执法部门处理；第三个原因是该项目本身涉及超容问题，即便不包含上述1栋9层楼的建筑面积，以及业主违规封闭阳台的违建面积，项目本身存在超容问题，该问题也是待该栋9层楼的问题处理好了才能解决。且2017年8月28日被告第一次申请规划验收后由于材料不齐，自己申请退档；2018年1月16日再次申请规划验收，经规划局告知其存在的问题后，让其协调整改，但是被告存在拖拉现象，至今尚未解决上述问题。   海口市琼山区城市管理行政执法局于2018年2月26日作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2、严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日起七日内自行改正，恢复原状。   本院认为：原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同和协议对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约协助原告办理房产权属登记。至庭审前，涉案房屋仍未办理产权证，但被告认为其不存在逾期办证，且无需承担逾期办证的违约责任。   一、关于诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定一般诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上诉规定，原告主张2015年10月1日（含当日）以前的违约金在2017年10月1日时已超过民法通则规定的二年诉讼时效，被告关于时效的抗辩意见本院予以采纳。原告于2018年7月19日向本院起诉，故2015年10月2日开始产生的违约金未超过民法总则规定的三年诉讼时效。   二、关于被告是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任。虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。由于保发公司未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，主张办证时间不受合同关于交房之日起730日内的约束以及其不应承担相应逾期办证的违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。此外，被告称在政府明确处置29个项目的工作流程后，因业主违建导致其无法办理项目规划验收及房产证，经本院到海口市规划局琼山分局调查了解，儒俊雅苑项目至庭审前未能办理规划验收的主要原因还是项目存有其他问题导致，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响被告办证的主要原因或唯一原因。因此，本院认定被告存在逾期办证的事实。目前业主的违建行为不足以作为被告逾期为原告办理房产证的免责原因，如待其他影响规划核验的问题解决后，业主仍未配合相关执法部门进行处理导致规划核验无法通过，进而影响房产证的办理，该抗辩意见才能成立。另，被告至今无法通过规划验收的主要原因还是在于项目用地内的原琼山香料厂的××栋的实建面积，虽然被告抗辩该问题在政府处置29个项目时未一并进行处理，并非是其所造成的。但在被告开发建设时该栋9层楼早已存在，被告在项目规划建设时，应当对项目用地上的非建设单位所有的附着物或建筑物应有充分的了解并有审查核实义务，但被告未采取积极的措施进行风险防范，待项目规划核验未能通过时，被告才去处理该问题且处理不及时，以致现今规划核验无法通过、房屋产权登记仍无法办理等一系列后果的产生。但考虑到原告向被告购买房屋的主要目的是居住使用，而被告已将房屋交付原告，逾期办证并不会给原告造成无法弥补的损害，而被告在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，且综合保发公司的履约情况及履约能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，本院酌定被告承担合同约定违约金50%的责任。   三、关于违约金数额。《补充协议》关于“原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房屋权属登记”的内容属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，本院参照房地产行业一般交易习惯确定被告为原告办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内。被告于2012年7月12日交房，则应于2014年7月12日日前为原告办理房产证。因2015年10月1日前的违约金已超过诉讼时效，故本院只支持2015年10月2日起的违约金。由于具体办证时间尚不能确定，本案违约金暂计算至庭审之日即2018年9月6日。2015年10月2日至2018年9月6日的违约金以购房款422890元为本金按日万分之二的50%计算为45291.52元（422890元×0.2‰×50％×1071日）。原告主张超过部分，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：   一、限被告海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白米秀支付自2015年10月2日至2018年9月6日止的逾期办证违约金45291.52元；   二、驳回原告白米秀其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1389元（原告已预交），由原告负担875元，被告海南保发房地产开发有限公司负担514元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 袁艺畅     二○一八年十月十五日   书记员 许莹莹   速录员 高莉瑶   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉   诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。