河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1327民初1673号原告（反诉被告）：高某，男,汉族,1991年6月13日出生,住河南省社旗县。原告（反诉被告）：杨某，女，汉族，1975年8月29日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人:张超硕,河南隆翔律师事务所律师。被告（反诉原告）:南阳市建勋房地产开发有限责任公司，地址河南省宛城区。法定代表人：王某，任公司执行董事。委托诉讼代理人：张源，河南梅溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淼，河南梅溪律师事务所律师。原告（反诉被告）高某、原告杨某（反诉被告）与被告（反诉原告）南阳市建勋房地产开发有限责任公司（以下简称建勋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）高某及其原告（反诉被告）高某、原告杨某（反诉被告）的共同委托诉讼代理人张超硕、被告（反诉原告）建勋公司的委托诉讼代理人刘淼、张源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高某、原告杨某（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即交付房屋（社旗县状城第2栋1层7号房）；2、判令被告支付原告违约金，以本金395000元，按日千分之一从2018年1月1日起计算至交付房屋之日止；3、判令被告支付原告优惠补助条款47400元，并支付47400元的10%的违约金4740元，合计52140元；4、判令被告支付原告年经营收益47400元（购房款的）5、案件诉讼费用由被告承担。被告建勋公司（反诉原告）辩称，原告诉讼主体错误，二原告不是合同当事人也不是相对人。双方签订的商铺认购合同，根据约定应当依法解除。合同既然已经解除就不存在逾期交房的违约金和优惠补助条款10%的违约金。本案中原、被告签订的《状元城商铺认购合同》只是作为双方的借款的关系保证，原、被告双方另签订有《优惠补助条款》，约定年利息为12%，故法院应当按照民间借贷关系法律关系审理。优惠补助条款47400元，是应当支付的利息，被告按约定予以承担。涉案房屋并未出租也未产生利息，因此原告第四项诉请没有事实依据。被告建勋公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求反诉原告与反诉被告高某双方签订的编号为2015060号《状元城商铺认购合同》已经解除；2、请求驳回反诉被告的其他诉讼请求；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：根据《商铺认购合同》第八条关于出卖人逾期交房的违约责任条款，该《商铺认购合同》已经解除；反诉被告杨某不具有诉讼主体资格，应驳回杨某的诉讼请求；本案名为商品房买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷，应驳回反诉被告的诉讼请求。原告（反诉被告）高某、原告（反诉被告）杨某针对被告建勋公司（反诉原告）提出的反诉辩称，应驳回反诉，应在答辩期内提出，反诉于本诉不是一个法律关系，反诉请求第一条不属实，合同并未解除。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对二原告提交的《状元城商铺认购合同》真实性没有异议，对其关联性和证明方向有异议房屋面积56某方米与测绘部门和房屋管理部门的证载面积不符，且依据本协议第八条超过60工作日，本协议自行解除，向购房人退还全部房款。双方约定交房日期是2017年12月31日，至今累计已达214个工作日，达到双方约定合同解除的条件。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认可。关于证明方向，该《状元城商铺认购合同》第八条第一款第二项约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付认购人使用，逾期超过60个工作日后，合同自行解除。合同解除之日起30天内退还认购人全部已付款，并按照认购人累计已付款的3%向认购人支付违约金。因被告已经逾期交房超过60个工作日，故该合同已经符合解除条件，本院对被告的异议予以认可；2、被告对二原告提交的收据真实性没有异议，但认为该证据只能证明杨某是交款人，不能证明杨某是合同相同人，所以杨某没有诉权。本院认为，合同签订的双方是原告高某和被告南阳市建勋房地产开发有限责任公司，庭审中二原告也认可全部房款是由原告高某一人所出，故原告杨某不具有诉权，对该异议本院予以认可；3、被告对二原告提交的《优惠补助条款》真实性无异议，对其证明方向有异议，优惠补助条款名为补助，实为按一份利息支付的利息钱，被告已经按照约定支付了第一年的利息。本院认为，被告未提交相关证据能证明优惠补助条款实为利息约定，故本院对异议不予认可。4、被告对二原告提交的照片有异议，认为不能证明涉案房屋已经出租并产生收益，该组照片不能证实涉案房屋的具体位置，与本案无关联性。本院认为，该证据无其他证据相互印证，故本院对该证据不予认可。5、二原告对被告提交的《状元城商铺认购合同》真实性无异议，对证明方向有异议，该合同第八条应为无效条款，该条款为格式条款，在签订时应提醒对方注意，且该条款排除被告的责任，加重了二原告的责任。本院认为，该条款不符合格式条款的要件，对该异议本院不予认可；6、二原告对被告提交的银行流水真实性无异议，对证明方向有异议，不能证明47400元是支付的利息。本院认为，该银行流水只能证明被建勋公司向原告高某转账47400元的事实，故对该异议本院予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高某（反诉被告）与被告建勋公司(反诉原告)于2015年11月13日签订合同为编号为2015060号的《状元城商铺认购合同》，认购人为高某，出卖人为建勋公司。该合同第二条约定，高某认购建勋公司开发的状元城第二幢1层7号房一套，建筑面积为56某米，实际认购面积以相关部门实测为准。第三条约定，该商铺单价为每某米7053.57元，总金额395000元。合同第七条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付给认购人使用。合同第八条第一款第二项约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付认购人使用，逾期超过60个工作日后，合同自行解除。合同解除之日起30天内退还认购人全部已付款，并按照认购人累计已付款的3%向认购人支付违约金。2015年11月13日，高某将购房款395000元支付给建勋公司，建勋公司向高某出具收据一张，并与高某签订《优惠补助条款》，该条款第一条到第四条约定建勋公司从2015年11月13日起至2017年11月12日止两年期间内，于2016年和2017年每年年末向高某支付优惠补助47400元，合计94800元。如建勋公司逾期支付优惠补助，建勋公司需按照年优惠补助的10%向高某支付违约金；逾期超过一个月的，高某有权解除本合同，并同时要求建勋公司支付拖欠的优惠补助。该条款第五条约定，高某所认购的商铺达到交付使用前二年由建勋公司统一经营管理，高某每年的收益不低于12%。两年后高某可自主经营，可交由出卖人经营管理，另行签订租赁合同，经营范围必须符合整个商业业态规划。另查明，涉案房屋状元城第二幢1层7号房至今尚未竣工，暂不具备交付条件。建勋公司于2016年12月22日通过银行转账方式向高某转账了47400元优惠补助。建勋公司在逾期交房后未向高某退还购房款。本院认为，高某与建勋公司签订的《状元城商铺认购合同》和《优惠补助条款》系双方真实意思表示，高某按照合同约定一次性缴纳了全部房款，建勋公司却未按约定向原告高某交付商铺，且超过60个工作日，故按照《状元城商铺认购合同》第八条第一款第二项约定，合同自行解除，因此建勋公司应内向高某返还购房款395000元，并按照已付房款的3%支付违约金，即11850元，合计406850元。双方签订《优惠补助条款》约定建勋公司从2015年11月13日起至2017年11月12日止两年期间内，于2016年和2017年每年年末向高某支付优惠补助47400元，如建勋公司逾期支付优惠补助，建勋公司需按照年优惠补助的10%向高某支付违约金，因建勋公司只向高某支付了2016年的优惠补助款47400元，故应当向高某支付下余的2017年优惠补助47400元及违约金4740元，合计52140元；建勋公司辩称双方明为商铺买卖，实为民间借贷关系，但并未对自己的主张提供相应的证据予以证实，因此本院对该辩解意见依法不予采纳。关于高某要求建勋公司支付原告年经营收益的问题，本院认为，《优惠补助条款》第五条是以商铺达到交付使用为前提而生效，但该商铺未能交付使用，该条款未能生效，故不存在建勋公司向高某支付年经营收益的问题。原告（反诉被告）高某与被告（反诉原告）建勋公司的其他诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）高某与被告（反诉原告）南阳市建勋房地产开发有限责任公司签订的编号为2015060号《状元城商铺认购合同》；二、被告（反诉原告）南阳市建勋房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）高某退还房款395000元并支付违约金11850元，合计406850元；三、被告（反诉原告）南阳市建勋房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）高某支付下余优惠补助款47400元及优惠补助条款的违约金4740元，合计52140元；四、驳回原告（反诉被告）高某、原告（反诉被告）杨某、被告（反诉原告）南阳市建勋房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2765元，减半收取1382.5元，反诉受理费1382元，共计2764.5元，由被告（反诉原告）南阳市建勋房地产开发有限责任公司负担1764.5元，由原告（反诉被告）高某、原告（反诉被告）杨某负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  陈科二〇一八年十月二十三日书记员  张宇