山东省青岛市即墨区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0282民初7525号 原告：青岛国信物业资产经营管理有限公司，住所地青岛市即墨区泰山二路**康庭嘉苑雍翠湾服务中心，统一社会信用代码：91370212053082636C。 法定代表人：王宇，董事长。 委托诉讼代理人：刘畅，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李多艺，男，1983年10月30日出生，汉族，青岛国信物业资产经营管理有限公司职工。 被告：张冲，男，1985年9月7日出生，汉族，自由职业。 原告青岛国信物业资产经营管理有限公司与被告张冲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘畅、李多艺及被告张冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛国信物业资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年10月至2017年9月期间物业服务费及违约金14533.76元，其中物业费、电梯运行费共计5453.57元元，滞纳金9080.19元；2、诉讼费由被告承担；3、律师代理费由被告承担。事实与理由：被告从2014年10月份至2017年9月份一直未向原告交纳物业管理费，对于被告的欠费，原告曾通过电话、催费单粘贴、入户告知等形式进行催交，但业主始终拒绝交纳，故具状起诉，望判如所诉。 被告张冲答辩称，物业存在很多问题：垃圾清运不及时、绿化破坏、绿化带上摆放大石头和铁柱子、楼道卫生脏乱差、保安巡逻不穿正装、电梯内张贴小广告、监控不好用、水井常年不放水、未实现封闭式管理、消防栓玻璃门损坏、小区内道路损坏等，单元门锁坏了一直未换，窗户封闭性不好，漏风。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、前期物业服务协议一份，证明原、被告签订了前期物业服务协议，协议约定了交费时间、物业服务收费标准、电梯费标准及违约金；2、房产登记明细一份，证明被告居住于31号楼1单元1001户，面积为94.68平方米；3、业主入伙会签单一份，证明被告于2014年6月30日办理入住手续，缴纳了2014年7、8、9三个月的物业管理费和电梯运行费；4、雍翠湾小区1.2期业户欠费明细一份，证明欠费时间、欠费金额及违约金；5、交费通知单，证明原告多次向被告催交物业费，被告一直未交纳；6、小区绿化维护、保安服务、电梯保养、消防设施维保、保洁服务、安全生产等外包合同六份；7、涉案小区监控、安保、值班、保洁、处理违章建筑等部分记录照片八张，证明原告按合同约定对被告居住的小区提供了物业服务，至今仍向该小区提供物业服务，原告管理规范,为物业服务已经付出大量人力物力成本，且被告实际上也接受了原告提供的服务，应当按照合同约定自觉主动的履行交纳物业费的义务。 被告质证意见：对证据1，前期物业服务协议、业主手册是我签字，无异议；对证据2，是实际测量面积无异议；对证据3，入伙协议签字是我写的，无异议；对证据5，交费通知，我不经常在家，不清楚；对证据6，绿化不达标，摄像头基本不好用，我家丢了很多东西，电动车，报案后派出所去物业找监控，监控多不好用，放在家门口的被子、鞋子都被偷走了；物业管理服务都达不到当时合同签订的标准，其他无异议。 被告提交证据1，照片27张，证明小区内安全措施、绿化、门卫、灯光不亮、地、地面损坏化带上方大石头损坏绿化且伤人、保洁不到位、消防坏了没有人修理、保安巡逻不到位、小区监控损坏；2、雍翠湾小区业主维权确认书一份七张。 原告质证认为，证据1，因为是打印件，真实性无法确认，部分照片为细节图，无法证明是涉案小区，且被告提供的照片仅为某一时间点的拍摄，而物业服务是长期服务，要确定原告提供的服务是否达标要在长期的整体情况当中去判断，而不能以某个时间点某个位置的情况去判断，因此该证据无法证明原告提供的物业服务不符合合同约定。对证据2，为复印件，真实性无法确认，仅为部分业主的签字，无法代表全部业主的意见，无法证明原告提供的物业服务不符合合同标准。 本院对双方无异议的证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，原告与青岛裕桥置业有限公司签订前期物业服务合同，由原告为坐落在即墨区泰山二路202号的康庭嘉苑1.2期雍翠湾小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月30日起至业主委员会成立选聘新的物业服务企业为止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告系即墨区康庭嘉苑雍翠湾小区业主，于2014年6月30日办理接房手续时，与原告签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定，原告青岛国信物业资产经营管理有限公司为甲方，被告张冲为乙方，物业名称为康庭嘉苑雍翠湾小区31号楼1单元1001户，合同第二条约定原告物业管理服务内容为：1.在物业管理区域内房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理；3.生活垃圾的收集和环境清扫清结；4.物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；5.物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；6.庭院绿地及其设施的养护管理；7.通知有关单位维修市政公共设施；服务标准按照青岛市物价局、青岛市国土资源局和房屋管理局联合制定的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》以及按照《山东省物业服务规范第1部分住宅物业》（DB37/1997.1.2011）执行四星级标准。第三条约定物业服务费用收取标准及交纳时间，物业服务收费价格为1.20元/月/平方米（建筑面积），高层电梯运行费为0.4元/月/平方米（建筑面积），物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度最后一个月的第一周内预交下一季度的物业服务费。第五条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告房屋的建筑面积实测为94.68平方米。 原告自2014年6月30日起依约为包括被告在内的康庭嘉苑雍翠湾小区的业主及物业使用人提供物业服务，并对小区绿化维护、保安服务、电梯保养、消防设施维保、保洁服务、安全生产等项目进行了外包，签订了外包合同。被告自2014年6月30日接房时交纳了2014年7月、8月、9月三个月的物业费，拖欠原告自2014年10月至2017年9月，共计36个月物业服务费及电梯费共计5453.57元（物业服务费1.20元/月/平方米×36个月×94.68平方米=4090.18元；电梯费：0.4元/月/平方米×36个月×94.68平方米=1363.39元）。 对于被告及其他业主所提的垃圾清运不及时、绿化破坏、绿化带上摆放大石头和铁柱子、楼道卫生脏乱差、保安巡逻不穿正装、电梯内张贴小广告、监控不好用、水井常年不放水、未实现封闭式管理、消防栓玻璃门损坏、小区内道路损坏、北墙路灯缺失、车辆被恶意破坏、路太窄等问题，在案件审理过程中，原告针对问题进行了整改，其中垃圾清运已经改为日产日清，并重新与垃圾清运公司签订合同，其他问题也进行了改进，不能马上解决的的问题如停车问题也已提出解决方案。在未通知原告的情况下，经本院对涉案小区进行现场查看，垃圾桶已经不存在业主所说的垃圾成堆现象；草坪确实存在损坏现象，但是大部分损坏的草坪系被行人践踏或者车辆碾压，草坪损坏处脚印和车辙明显，原告称为了为防止车辆碾压在部分草坪周围放置大石头，但仅为临时措施，即将安置防护栏；通过对监控室的查看，小区内所有探头均处于正常工作状态，无业主所说的监控损坏问题，至于监控范围问题，系开发商经相关部门规划批准后安装的，原告接收后仅进行管理；通过对部分楼道的查看，其中一楼道内有保洁人员正在清扫卫生，楼道内卫生情况良好，但是部分业主将生活用品或者纸壳、塑料瓶堆积在楼道内，电梯内张贴的小广告已被清除；部分单元门确实存在损坏，原告称单元门已经超过保修期，近期内将统一进行维修；小区西大门有保安人员值守，外来人员经询问或登记后放行；小区北门上门禁系统明显被破坏，已经拆除，有保安人员值守，小区业主每日22时前可以随意在北门通行，外来人员进入需登记，并展示登记本；小区内保安正常着装，保洁人员正在进行卫生清扫，绿化人员清理杂草等，环境卫生及秩序良好。 本院认为，被告系康庭嘉苑雍翠湾小区业主的事实，双方无异议，本院予以确认。原告提交了其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，证明其为康庭嘉苑雍翠湾小区提供物业服务，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。被告并未否认原告为涉案小区提供物业服务，但对原告的服务质量提出异议；在原告已提供物业服务的情形下，被告应依约交纳物业费。因物业服务是一个长期的过程，不能以某一固定时间固定地点的现象对物业服务企业进行全盘否认；如原告服务存在瑕疵，被告作为业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗原告，而应通过正常途径与原告沟通、协商解决，且原告已对服务中存在的瑕疵进行了整改，故对被告辩称的原告未按照合同进行服务的抗辩意见，本院不予采纳；对于原告主张被告支付物业服务费及电梯费共计5453.57元的诉讼请求，本院予以支持；因被告长期拒交物业费，影响了原告的正常经营，给原告造成了一定的经济损失，但原告主张的违约金9080.19元，超出法律规定的实际损失，且因原告对外包项目的监督管理不到位，导致在绿化、环境卫生等方面存在一定的瑕疵，故对于原告主张被告支付滞纳金9080.19元的诉讼请求，本院不予支持；对原告主张的律师费，因原告未提交律师费发票等证据进行证明，故本院不予支持。同时，原告作为物业服务企业，应当提高服务意识、加强与业主的沟通，积极协调，改进物业服务中的不足，为业主提供安居乐业的生产、生活环境；被告作为生活在小区内的业主，应爱护小区环境，发现问题及时向物业工作人员反映，通过合法的方式合理解决问题。 综上所述，依照中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张冲于本判决生效之日起十日内支付原告青岛国信物业资产经营管理有限公司物业服务费及电梯费共计 5453.57元； 二、驳回原告青岛国信物业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费163元，减半收取81.50元，由原告青岛国信物业资产经营管理有限公司负担56.50元，由被告张冲负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 董 燕 二〇一八年十月二十六日 书记员 于梦娇 附法律条文： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；…… 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。