江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0611民初1246号 原告：张陈，男，1990年8月18日出生，汉族，住南通市通州区。 被告：南通万达广场投资有限公司，住所地南通市港闸区长平路**天安数码城**楼**，统一社会信用代码913206000869626803。 法定代表人：齐界，总经理。 委托诉讼代理人：陈嘉桢、单杰，北京大成（南通）律师事务所律师。 原告张陈与被告南通万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张陈，被告万达广场的委托诉讼代理人陈嘉桢、单杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张陈向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告购房款419000元，并支付利息25140元；3.判令被告向原告承担总房款30%的违约责任，计125700元；4.判令被告赔偿原告装修等损失80000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告向被告购买南通万达广场4幢10层1007号房屋一套，原告按约支付了购房款后，被告将上述房屋交付给了原告，原告即对房屋开始装修。装修过程中，原告发现被告在房屋消防验收后违规改建，将平层房屋改建为隔间并设置了烟道和上下水，改建前未进行报批手续，改建完成后亦没有进行消防验收。另，被告在出售时向原告承诺上述房屋为商住两用房，并在公开媒体予以宣传，但实际用途为办公用房，系欺诈行为。原告认为，被告的行为严重违反合同约定和法律规定，导致原告的合同目的无法实现，故成讼。 万达广场辩称，被告所交付的房屋已通过消防验收，与《商品房买卖合同（预售）》约定的用途一致，原告购买办公性质用房的合同目的已经实现，且目前并无规定禁止办公用房设置烟道和上下水，被告增设烟道和上下水的行为并未改变房屋规划用途和实际使用功能，是否需要再次消防验收并不影响原告购买案涉房屋合同目的的实现。因此，被告不存在违约和欺诈行为，合同不符合解除条件，应驳回原告的诉讼请求。 双方当事人为证明其主张，向本院提交了证据。原告提交了《商品房买卖合同(预售)》、收款收据、购房发票等。被告提交了《商品房买卖合同(预售)》、《合同补充协议》、《快递单》、《快递单签收记录》、《入伙通知书》、《公寓房屋验收表》、《物品交付确认》、《房屋交接单》、《南通市行政审批局准予许可决定书》、《建设工程消防验收意见书》、《建筑工程竣工验收备案表》等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下： 位于南通市港闸区（规划用途为办公用房）和A5、A6（规划用途为商住两用）幢楼系由被告万达广场开发建设（上述四幢楼又称万达V公馆）。2017年5月24日，原告张陈（买受人）与被告万达广场（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告向被告购买万达广场4（A4）幢10层1007号商品房一套，该商品房的规划用途为办公，预测建筑面积共56.6平方米，总价款为399720元。买受人应当于2017年5月23日前支付首期购房款200720元，余款申请贷款支付，出卖人于2017年12月15日前向买受人交付该商品房。出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视同接受变更；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。后双方还签订了《合同补充协议》一份，载明乙方在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中免除或者限制其责任的条款，并按乙方要求，对该等条款予以充分说明。协议约定双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。双方确认，本合同第十四条、第十五条中的“规划变更、设计变更”仅指导致乙方所购买该房屋结构形式、户型、朝向发生变化，且需政府有关部门审批的规划或设计变更，不包括本项目其他部分以及其它内容的规划、设计或变更；当多次发生该类变更时，甲方有权在房屋交付前将上述变更事宜一并通知乙方，乙方有权在甲方通知后3日内向甲方作出是否退房的书面答复；乙方在甲方通知后3日内未向甲方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，均视为乙方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行，甲方不承担任何违约及损失赔偿责任；如甲方未通知乙方该房屋发生规划、设计变更的，乙方无论在何种情况下均不得迟于《入伙通知书》载明的办理交付手续日期后3日内行使合同解除权。若乙方违反约定迟延或拒绝办理房屋交付手续的，则乙方的合同解除权在《入伙通知书》中载明的办理交付手续之日的次日消灭。为免疑义，双方确认，甲方以在甲方营销中心现场张贴告示或在当地公开发行的报纸上公告的任何一种方式告知乙方即应视为已经通知乙方。该房屋交付即视为乙方已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。如房屋交付前存在规划及设计变更，无论该等规划或设计变更是否曾通知乙方，亦视为乙方同意该等规划及设计变更，并不得向甲方主张权利。乙方同意，出现下列规划及/或设计变更时甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约责任或其他责任：（1）根据本合同及补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章，或应有关政府主管部门（如消防、建设主管部门等）的要求必须进行更改的；（2）甲方对该房屋进行的优化设计；（3）在本合同及补充协议生效之日前已发生的规划及/或设计变更的；（4）未影响该房屋结构形式、户型、朝向等房屋质量或使用功能的；（5）不需要政府审批的规划设计变更。该房屋涉及的规划、设计变更的约定以本补充协议约定为准。甲方通过报纸、电视、海报、网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分。合同签订后，张陈向万达广场支付了全部购房款。2017年8月10日，南通市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，对万达广场申报的A3、A4、A5栋及A3、A4栋公共区域、A5栋首层内部装修工程进行了消防验收，验收合格。消防验收后，万达广场在案涉房屋内增设烟道和上下水。2018年左右，万达广场向张陈交付了房屋。 另查明，2016年12月9日，南通市行政审批局作出《南通市行政审批局准予许可决定书》，同意“将A4﹟办公楼6-24层平面中原大间办公室增加隔墙隔成2间，5-24层楼梯间部分女卫改水井、部分备用房间改消防强电。” 本院认为，本案的争议焦点为：被告是否存在导致原告合同目的不能实现的违约行为，进而判断案涉合同是否符合解除条件？ 《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同规定义务。 关于被告是否存在欺诈行为的问题。原告认为被告在销售和宣传时，均承诺案涉房屋系商住两用房，但实际交付的房屋为办公用房。被告认为双方签订的合同明确约定案涉房屋系办公用房，不存在欺诈行为。经审查，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已经明确约定案涉房屋系办公用房，同时，合同还载明“甲方通过报纸、电视、海报、网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分”。原告对此理应知晓。其关于被告存在欺诈行为的主张缺乏事实和法律依据，故不予采纳。需要指出的是，在市场经济社会，购买办公用房作为一种投资行为，收益与风险并存，投资者应保持理性，对销售广告、宣传资料审慎鉴别，开发商也应恪守诚信，合理宣传，避免引发纠纷。 关于被告是否存在违约行为导致合同目的不能实现的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。原告认为被告在案涉房屋通过消防验收后，未履行报批手续违规改建，将平层房屋改建为隔间并设置了烟道和上下水，改建后未进行消防验收，构成违约导致合同目的不能实现。被告抗辩认为，其交付的房屋符合合同约定，也已通过消防验收，原告购买办公性质用房的合同目的已经实现，且目前并无禁止办公用房设置烟道和上下水的规定，被告增设烟道和上下水的行为并未改变房屋规划用途和实际使用功能，而是否需要再次消防验收并不影响原告购买房屋的合同目的。经审查，被告不存在导致原告不能实现合同目的的违约行为。理由如下：一是原告与被告签订合同，目的在于购买办公用房；二是被告增设烟道和上下水的行为，仅是在原有办公用房功能的基础上增加了新的功能，并不妨碍原告实现办公目的；三是原告并未举证证明被告增设烟道和上下水的行为违反强制性规定，也未举证证明上述改造存在安全隐患；四是即便案涉房屋的规划或设计发生变更，原告在办理交付手续日期后3日内并没有按照合同约定行使解除权，可视为对被告改造行为的认可。因此，被告不存在导致原告合同目的不能实现的违约行为，原告要求解除合同的诉讼请求不能成立。鉴于原告的该项诉请不能成立，其要求被告返还购房款和支付违约金的诉讼请求即不具备前提条件，故应驳回原告的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回张陈的诉讼请求。 案件受理费10298元，由张陈负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10298元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  张亚松 审 判 员  徐剑峰 人民陪审员  朱勇强 二〇一八年十月二十九日 法官 助理  邓述勇 书 记 员  许媛媛