福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0421民初935号 原告王健，男，1977年1月7日出生，汉族，住福建省明溪县。 原告陈柳莲，女，1977年2月6日出生，汉族，住福建省明溪县。 被告福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。 法定代表人邱连，该公司负责人。 委托诉讼代理人谌光华，福建律普律师事务所律师。 原告王健、陈柳莲与被告福建省旭城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王健、陈柳莲，被告福建省旭城房产开发有限公司委托诉讼代理人谌光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王健、陈柳莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金合计人民币36361.3元。自2018年9月3日起至取得房屋权属证书的当日止，在此期间被告按月支付给原告1893元（63.10元／日×30天）的违约金；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，2014年8月29日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建造的明溪县箭岗地块保障性住房3幢2梯804室房屋，房价款为341355元整。原告已依据合同约定分二次付清全部房价款，并于2016年11月1日才得以收房并领取钥匙，截止到目前原告仍未取得房屋权属证书。根据合同第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理(违约金为零)，截止到目前原告仍未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告应支付的逾期违约金计算公式为（总房价款×贷款年利率×违约天数×利率加收比例／365天），341355×4.5%×576×1.5／365=36361.3元。请依法判如所请。 被告福建省旭城房产开发有限公司辩称，1、被告没有义务帮原告办理产权证的义务；2、被告不存在违约，因为房产证不是我们办，所以不存在违约；3、房产证的实际面积有差距，相差的部分我们已经退给他们；4、本案假设是需要承担违约责任，需要提交损失证明，从原告提交的证据不能证实原告有损失。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 王健、陈柳莲为证明自己的主张，提供如下证据： 1、《商品房买卖合同》一份，证明2014年8月29日原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定出卖人应当在明溪县箭岗地块保障性住房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金的事实。 2、《销售不动产统一发票》，证明原告分二次已向被告支付全部购房款341355元的事实。 3、物业费用发票、物业管理服务协议等，证明被告于2016年11月1日交付给原告王健、陈柳莲所购买的明溪县雪峰镇箭岗小区3幢2—804号保障性住房的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的证据没有异议。被告未提供证据。 本院根据以上原、被告所提供的证据和双方当事人的陈述，认定以下事实： 2014年8月29日，原告王健、陈柳莲与被告福建省旭城房产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于明溪县雪峰镇箭岗小区3幢2—804号保障性住房，房屋总价款为341355元，购房款已按约定全部付清，后因扣除面积减少的差价，被告退回原告购房款611元，实际购房款为340744元。合同条款同时约定，如因出卖人的原因，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付的违约金为零；原告于2016年11月1日收取被告交付的房屋，因至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 另查明，本案所涉房屋，被告福建省旭城房产开发有限公司至今未办理房屋所有权初始登记；2017年以来中国人民银行公布的一年期内贷款基准利率为年利率4.35%。 另查明：2018年8月15日，被告福建省旭城房产开发有限公司变更法定代表人李春华为邱连。 本案双方争议的焦点为：被告是否应支付给原告逾期取得房屋所有权证书违约金? 原告至今未办理初始登记，根据双方所订立的《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”该条款明确约定出卖人“应在商品房交付使用后60日内办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，故该条款后半段表述中的“出卖人的原因”应指出卖人履行初始登记及交付资料等相关义务方面的原因。房屋所有权初始登记后买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，办理房屋权属登记应以买受人能实现这一目的为界定标准。如果出卖人未在约定期限内履行办理房屋所有权初始登记及向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案被告于2016年11月1日将房屋交付原告使用，但被告销售给原告的商品房至今未办理房屋所有权初始登记，被告的行为已经构成违约。本案的《商品房买卖合同》第十四条中的“零”非手工书写，系打印字体。被告未提供证据证明在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任及对该条款予以说明，应认定原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，故对《商品房买卖合同》第十四条中的零应当理解为没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案房屋已实际交付原告使用至今，买受人逾期取得房屋权属证书的损失数额难以确定，故违约金的数额应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。根据本案实际情况，本院酌情确定本案逾期取得房屋权属证书违约金按原告已付购房款总额，以中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%计算。 综上所述，本院认为：原告王健、陈柳莲与被告福建省旭城房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行相应义务，并享有相应权利。被告于2016年11月1日将讼争房屋交付原告后，至今未办理房屋所有权初始登记，致使原告在商品房交付之日起90日内无法取得房屋所有权证书，被告方存在过错，并已构成违约；原、被告双方在合同中约定违约金为零，但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系被告提供，合同条款系格式条款，被告未采取合理的方式提请原告在签订合同时注意该违约行为的违约金为零，免除了被告的违约责任，因此该条款无效；原告可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，向被告主张按已付购房款总额340744为本金，参照中国人民银行公布的贷款基准利率以及金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，原告主张按照年利率4.5%为基数来计算违约金，该利率超过中国人民银行公布的最低贷款基准利率，应以2017年以来中国人民银行公布的一年期内贷款基准利率为年利率4.35%计算；但原告主张按年利率4.5%利率涨幅50%后来计算违约金标准过高，应予调整，本院酌定可按涨幅30%后来主张违约金，即为年利率5.655%（4.35%×1.3）；被告办妥房屋所有权初始登记手续后，原、被告双方还应依照合同约定或交易习惯办理办证资料的交付手续，才能及时办理房屋所有权证书，该部分的纠纷尚未发生，责任不明，因此原告不得主张被告承担该阶段的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日向原告王健、陈柳莲支付从2017年2月2日起至2018年9月3日止的违约金30509元； 二、被告福建省旭城房产开发有限公司同时还应在本判决生效之日向原告王健、陈柳莲支付从2018年9月4日起至被告办妥房屋所有权初始登记手续之日止的违约金（该违约金以已付购房款总额340744元为本金，按年利率5.655%的利率计算）； 三、驳回原告王健、陈柳莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费709元，由被告福建省旭城房产开发有限公司负担563元，原告王健、陈柳莲负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张九金 人民陪审员  谢水旺 人民陪审员  苏丹玲 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  江 玲 附：（2018）闽0421民初935号相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。