江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终3193号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓艳，女，1962年7月13日生，住宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：杨小龙，江苏向天律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：丁成忠，男，1962年3月23日生，住宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：杨小龙，江苏向天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈正娟，女，1979年12月23日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，江苏广陆律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，住所地宿迁市经济开发区西湖路**。负责人：肖勇，该分行行长。委托诉讼代理人：谭博文，该分行工作人员。上诉人刘晓艳、丁成忠因与上诉人沈正娟、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行（以下简称“邮储银行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初8557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓艳、丁成忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：依据合同第十一条的约定，沈正娟应以成交价为基准按照每日万分之三支付违约金，并应计算至实际履行之日止。沈正娟辩称，双方履行的是2017年3月21日签订的《宿迁市二手房买卖合同》（下称“第一份合同”），双方于2017年5月11日签订的《存量房买卖合同》（下称“第二份合同”）并未实际履行。按照第一份合同的约定，刘晓艳、丁成忠应当在2017年4月20日前向沈正娟支付首付款450000元，但刘晓艳、丁成忠在该期间内没有按约支付，其行为已构成违约。沈正娟不存在违约行为，故应驳回丁成忠、刘晓艳的上诉请求。沈正娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持沈正娟的一审反诉请求。事实和理由：双方签订第二份合同的目的仅是为了网签，在第二份合同中约定房款为740000元亦是为了避免缴纳相关的税收，双方实际仍是按照第一份合同履行。刘晓艳、丁成忠未按第一份合同的约定于2017年4月20日前向沈正娟支付首付款450000元，刘晓艳、丁成忠的行为已构成严重违约。刘晓艳、丁成忠辩称，第二份合同中约定的房款高于第一份合同中约定的房款，根本不存在规避交易税的情况。第二份合同系双方协商后重新签订，刘晓艳、丁成忠亦不存在违约行为。退一步说，即使买方存在逾期付款的违约行为，在沈正娟没有催告的情形下，本案也不符合解除合同的条件。邮储银行述称，请求依法判决。刘晓艳、丁成忠向一审法院起诉请求：1、判令沈正娟继续履行合同，立即交付房屋并协助办理过户手续；2、判令沈正娟承担因本次诉讼产生的律师费15000元；3、判令沈正娟给付违约金（以740000元为基数，自2017年11月1日起按日万分之三支付至房屋过户止）。沈正娟向一审法院反诉请求：1、确认沈正娟和刘晓艳、丁成忠之间于2017年5月11日签订的第二份合同无效；2、解除沈正娟和刘晓艳之间于2017年3月21日签订的第一份合同。一审法院认定事实：2017年3月21日，通过中介介绍，刘晓艳（买受方、乙方）与沈正娟（出卖方、甲方）、宿迁嘉众房产中介服务部（中介方、丙方）签订第一份合同，约定刘晓艳以648000元的价格购买沈正娟所有的位于宿迁市房屋，建筑面积为117.81平方米。其中，第三条约定“乙方于签订合同当日支付甲方购房定金人民币50000元。甲方自收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则双倍返还乙方定金；乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则定金归甲方所有”；第四条约定“甲乙双方约定按按揭方式付款。1、按揭方式付款：（1）甲乙双方应于签订买卖合同后2017年8月30日内备齐相关材料向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押借款合同公证手续（若需）。（2）乙方于2017年4月20日前支付甲方首付款人民币肆拾伍万元整（定金抵充房款）。甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币贰拾万元整贷款的形式支付第二期房价款”；第十三条约定“1、乙方在2017年4月20号之前付清首付款450000元；2、2017年3月25号之前网签合同；3、甲方从2017年5月1号房租钱归乙方所有；4、2017年11月30号之前付清所有房款且过户完毕”。同日，刘晓艳向中介方程某的账户汇款54000元，用于支付沈正娟定金50000元、中介费4000元。后自2017年4月至2017年8月，刘晓艳通过转账或现金存款的方式付款到沈正娟账户合计16000元，用于偿还涉案房屋的贷款。2017年5月11日，丁成忠、刘晓艳和沈正娟再次签订第二份合同，约定以740000元的价格购买沈正娟所有的位于宿迁市房屋，建筑面积为117.81平方米。其中，第六条约定“合同签订后，买卖双方同意，买方按下列第1种方式给付定金、交房保证金之外的剩余房款：（1）一次性付款：买方于2017年10月30日前将支付购房款人民币柒拾肆万元整”；第七条约定“1、买卖过户所涉及税、费，买卖双方约定按下列方式承担：买方承担：1、2、3、4、5、6、7、8”；第八条约定“在2017年10月30日前，将上述房产正式交付给买方，并履行下列手续”；第九条约定“买卖双方同意，自本合同签订之日起10日内，买卖双方共同到房屋登记机构申请办理房屋转让过户手续。上述房屋权利转移日期以宿迁市房屋登记机构将该房屋的相关登记事项记载于房屋登记簿之日为准，但房屋登记机构依法做出不予过户的决定除外。卖方承诺，在买方或者委托他人办理房屋转让过户时，积极给予协助。由于卖方故意拖延或者不提供相关材料的，买方按本合同第十一条追究卖方的违约责任”；第十一条约定“（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之三向守约方支付违约金。该违约金的认定和支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（二）自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的卖方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则买方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”。同日，该合同在房产登记部门进行了备案登记。2017年9月28日，沈正娟给刘晓艳发短信，内容为：“不好意思大姐，这两天有点事，再加上实在也不好意思跟你开口，就没接你电话，我女儿要回来上学了，那个房子实在不能卖了，我跟小程交代了，也不能让你吃亏，具体事情，你跟小程再协商一下，实在抱歉”。2017年10月25日，丁成忠、刘晓艳的委托律师杨小龙向沈正娟发律师函，称已备好了下余全部购房款，要求沈正娟在2017年10月30日前履行合同约定的交房和过户义务。沈正娟于2017年10月28日收到该律师函。一审另查明，2012年5月28日，沈正娟以740000元价格从案外人骆建强、赵厚叶处购买涉案房屋，并于2015年9月10日办理过户登记。2017年9月30日，刘晓艳账户余额显示为668399.43元；2017年10月26日，丁成忠账户余额显示为674000元。本案审理过程中，丁成忠、刘晓艳已将674000元交付至法院账户。沈正娟将涉案房屋抵押给邮储银行，权利价值740600元。至一审第二次庭审时，尚欠抵押贷款本金450000元及利息。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案双方签订第一份、第二份合同，系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应予以确认。双方之间签订了两份合同，第二份合同系对第一份合同变更的确认，购房款及支付方式的变更有利于沈正娟。现沈正娟认为第二份合同系为了备案而签订，不是双方的真实意思表示，证据不足。沈正娟主张第二份合同无效，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案双方签订第二份合同变更了第一份合同约定的购房款数额、支付方式等，丁成忠、刘晓艳按照第二份合同约定应于2017年10月30日前支付购房款，沈正娟应于2017年10月30日前交付房屋。因此，沈正娟主张丁成忠、刘晓艳未按第一份合同的约定于2017年4月20日支付购房款，存在违约行为，并主张解除第一份合同，不符合法定的合同解除条件，不予支持。沈正娟在履行期限届满前告知刘晓艳“那个房子实在不能卖了”，系解除合同的意思表示。丁成忠、刘晓艳不同意解除，并于2017年10月25日催告沈正娟继续履行，沈正娟仍不履行义务，沈正娟存在违约行为。因此，丁成忠、刘晓艳主张按照合同约定承担本案律师费用15000元，有律师费发票在卷佐证，予以确认。丁成忠、刘晓艳主张沈正娟应承担违约金，沈正娟认为标准过高，结合丁成忠、刘晓艳的实际损失，酌定违约金为10000元。双方于2017年5月11日签订的第二份合同不存在不能继续履行的法定情形，故丁成忠、刘晓艳主张继续履行该合同，予以支持。双方签订房屋买卖合同时，因涉案房屋在邮储银行有抵押贷款，故双方约定协助办理房屋过户的前提是沈正娟到邮储银行办理抵押贷款提前清偿的手续，并到房管部门办理抵押权撤销的手续。现丁成忠、刘晓艳要求继续履行合同，故沈正娟应到邮储银行办理抵押贷款清偿手续，全部款项由丁成忠、刘晓艳负担。清偿完毕后，沈正娟立即办理抵押权撤销手续。购房价款为740000元，丁成忠、刘晓艳已支付定金50000元，偿还按揭贷款16000元，尚欠沈正娟674000元（740000元-50000元-16000元）。扣除沈正娟应承担的违约金和律师费，丁成忠、刘晓艳还应支付沈正娟649000元（674000元-10000元-15000元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、沈正娟于判决生效之日起三日内至中国邮政邮储银行股份有限公司宿迁分行办理抵押贷款提前清偿手续，全部款项（包括但不限于尚欠抵押贷款、违约金等）由刘晓艳、丁成忠负担。清偿完毕后，沈正娟应立即到房管部门办理抵押权撤销手续，第三人应协助办理上述贷款清偿及抵押权撤销手续；二、上述第一项确定的义务履行完毕后三日内，沈正娟协助刘晓艳、丁成忠办理位于宿迁市宿城区房屋的房屋所有权过户手续，将该房屋产权及相应的土地使用权登记在刘晓艳、丁成忠名下，并将该房屋交付给刘晓艳、丁成忠，相关税费由刘晓艳、丁成忠负担；三、上述第一项确定的义务履行完毕之日起三日内，刘晓艳、丁成忠给付沈正娟购房款（649000元-偿还中国邮政邮储银行股份有限公司宿迁分行的贷款款项，该款项已付至法院账户）；四、驳回沈正娟的反诉请求。案件受理费11200元，反诉费5600元，合计16800元，由沈正娟负担。二审中，沈正娟围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。沈正娟二审中提交了以下证据材料：1、程某出具的“证明”，用于证明双方实际履行的是第一份合同。2、从银行提取的交易明细单，用于证明刘晓艳是按照第一份合同向沈正娟支付每个月的银行贷款费用。刘晓艳、丁成忠对上述证据质证认为：1、对程某出具的“证明”不予认可，程某本人应到庭接受双方质询，且程某作为证人在一审中已经到庭作证。程某在一审庭审中并未陈述过“证明”中所称的丁成忠、刘晓艳同意支付8万元违约金给沈正娟以及要求解除合同等情形。2、对交易明细单的真实性无异议，刘晓艳、丁成忠多次支付贷款是因为其与沈正娟在签订第一份合同后就购房款的支付等事项已经重新进行了调整，证人程某在一审庭审中也证实双方对于付款方式进行了变更。本院认为，双方当事人对一审法院认定的案件基本事实没有异议，本院予以确认。本案中，针对双方争议的问题：一、关于两份合同之间关系及效力的问题。沈正娟对第二份合同的真实性并无异议，但主张第二份合同仅是为了网签，双方实际仍是按照第一份合同履行。沈正娟为了证明其主张在一审中申请证人程某出庭作证。证人程某在庭审中虽然陈述双方是按第一份合同履行，第二份合同是为了过户交税，但该证人证言在无其他证据印证的情形下，并不足以否定合同的效力。另外，证人程某在庭审中还陈述在第一份合同约定的首付款支付期限即将届满时“打电话给原告，说首付款快到期了，要给被告钱了，原告担心如果把钱给被告，不过户了，所以私下解决”，此陈述表明双方在签订第一份合同后还存在继续协商的过程。对于双方协商的内容，沈正娟在一审中称“当时原告说没有钱，7月把钱给我”“期限就是到7月底必须给我”，但沈正娟于2017年9月28日给刘晓艳所发的短信显示系因“我女儿要回来上学了”，所以“那个房子实在不能卖了”，并未以对方未支付按约首付款为由而要求解除合同。因此，根据两份合同的内容，结合第二份合同已在房产登记部门登记备案的事实，一审法院认定第二份合同系是对第一份合同的变更，并无不当。沈正娟主张第二份合同仅是为了网签，双方实际仍是按照第一份合同履行，无充分事实依据，本院不予支持。二、关于违约责任及合同解除的问题。根据第二份合同的约定，丁成忠、刘晓艳应于2017年10月30日前付清购房款740000元，沈正娟应于2017年10月30日前交付房屋。但沈正娟于2017年9月28日以发短信的方式告知刘晓艳“那个房子实在不能卖了”，在丁成忠、刘晓艳表示拒绝并要求继续履行的情形下，沈正娟仍拒不履行合同义务，沈正娟的行为构成违约，依法应承担违约责任。沈正娟主张刘晓艳、丁成忠的行为构成严重违约，双方之间签订的房屋买卖合同应予解除，无充分事实和法律依据，本院不予支持。丁成忠、刘晓艳主张本案违约金应按合同约定的标准计算并计算至实际履行之日，因本案已经判决双方继续履行合同，且丁成忠、刘晓艳之前亦未实际支付购房款，故一审法院根据丁成忠、刘晓艳可能遭受的实际损失，酌情认定违约金为10000元，并无不当。综上所述，丁成忠、刘晓艳、沈正娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计12199元，由丁成忠、刘晓艳负担999元，由沈正娟负担11200元。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  谢朝晖审判员  徐金鸽二〇一八年十月三十日书记员  汤媛媛