江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终408号上诉人（原审被告）：新余市鑫泉房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙来东大道75号，统一社会信用代码9136050074851110XY。法定代表人：朱青连，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚晨、敖培文，江西姚建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某，男，2007年6月15日生，汉族，住新余市渝水区。法定代理人：邹某，系周某之母。上诉人新余市鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉公司）因与被上诉人周某房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初7070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫泉公司上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判驳回周某的全部诉请；2．本案一审、二审的费用由周某承担。主要理由：一、一审开完庭后，鑫泉公司已经将案件所涉房屋交付给周某，周某已收房，且周某在收房时，已签署书面承诺自愿、主动放弃向鑫泉公司主张违约金。故，周某在一审时的主张依法应当予以驳回。二、单从一审认定的事实及适用的法律上来看，一审判决仍存在以下二项错误。（一）一审判决认定事实错误，导致判决错误。鑫泉公司与周某签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）中对买卖双方的违约情形及违约责任的承担方式、计算标准等均进行了明确的约定，其中，买方若逾期付款，根据逾期天数，按照购房款每日万分之零点一的标准承担违约责任，卖方若逾期交房，亦是按照购房款每日万分之零点一的标准承担违约责任。合同中对双方的违约责任约定系对等的，并不存在法律规定的格式合同条款中的减轻自身义务而增加对方义务的情形。不仅如此，周某为完全民事权利人，具备行使民事权利的能力，鑫泉公司也具备签订合同的主体资格，双方所签订的合同系基于双方真实意思表示，并不存在欺诈、显失公平、虚假表示或者恶意串通等违法情形，应属合法有效的合同，在此情况下，合同所约定内容应对合同主体双方均具有法律约束力，双方关于合同义务的履行、违约责任的承担均应严格遵照合同约定条款。一审法院认定了鑫泉公司与周某所签订合同的真实有效性及不可撤销性，却不按照合同约定的违约责任承担方式及计算标准判令鑫泉公司应承担的违约，甚至超出合同约定的违约金标准数十倍进行判决，显然违反了我国合同法中关于平等民事主体意思自治，及法律不干涉市场自由的原则，同时，严重损害了鑫泉公司合法权益。不仅如此，根据合同法第114条“当事人可以约定一方违约时应当依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，请求人民法院增加违约金的前提条件是约定低于造成的损失的，因本案不属于举证责任倒置情形，周某主张对合同约定违约金进行调整的，应提交其所遭受损失以及损失高于合同约定违约金的证据，然而，一审中，周某并未就此提交任何证据，甚至在一审庭审中周某都说不出其损失具体有哪些，故，一审法院判令的违约金比例没有事实依据。（二）一审法院适用法律错误，导致判决错误。虽然江西省高院于2020年6月4日印发了开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件的审判指引，但该审判指引并非法律规定，只对法院审理案件起到指导性及参考下作用，在适用该指引审理案件时仍不能与《合同法》等相关法律的规定相冲突，之所以以审判指引的方式印发，其背景也是考虑到开发商违约责任的一些特殊性，虽然单份合同中约定的违约金并不算高，但逾期交房这一行为一旦违约，则是对一整个楼盘的买受人承担违约责任，将成百上千户的违约金累加在一起，开发商所承担违约金就十分高昂了。因此，该审判指引关于逾期交房违约金的调整，其表述也是十分弹性的，应结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双方义务是否对等、社会经济发展等综合性因素、具体到本案中，房屋买卖合同中约定的双向违约责任比例是对等的，且该楼盘户数较多，即使按照房屋合同约定的日万分之零点一计算，鑫泉公司整体承担的违约金也十分高昂，完全可以提醒违约金的惩罚性质。不论是根据《合同法》相关规定还是审判指引的意见，本案均不属于应调高违约金比例的情形。此外，合同及审判指引对违约金规定的目的是为了促使义务方积极履行义务并由此对违约方进行惩戒，同时打击开发商免除自身义务提高自身权利的行为，合同约定的义务对等，同时，合同约定的违约金计算方式是按日计算，只要违约行为持续，则违约金就继续计算，整个楼盘加在一起的违约金数额巨大，足以达到设立违约金立法目的。故，应按照双方合同约定的万分之零点一计算违约金，且按照万分之零点一计算本案违约金亦符合我国相关法律立法目的，一审法院按照日万分之零点一认定违约金比例实属适用法律错误。综上，请二审法院查清事实后，判准鑫泉公司上诉请求，并对一审改判。周某辩称，拿钥匙的原因，因博大公司说只有签字才能获取政府补贴。周某一审起诉请求：1．判令鑫泉公司按每日万分之一的标准向周某支付逾期交房违约金17836.6元（自2019年8月31日暂计算至2020年8月31日）；2．判令鑫泉公司自2020年9月1日始，按总房款每日万分之一的标准向周某支付逾期交房违约金，直至鑫泉公司向周某交付符合合同约定交付条件的房屋时止。一审法院认定事实：一、2017年10月10日，周某与鑫泉公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1710100015），双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：周某购买鑫泉公司位于新余市渝水区商品房，建筑面积116.55平方米，房款总额为488675元，付款方式为分期付款。交付期限：出卖人应当在2019年8月31日前交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。二、周某已向鑫泉公司支付了全部购房款。三、2018年8月1日8时至2019年12月31日8时降水大于等于0.5ｍｍ共计176天，降水大于等于10ｍｍ合计63天。2019年6月3日，新余市《关于高考期间实施噪声严管的通告》中规定：6月4日至6月9日，城区范围内所有建筑施工工地中午12：00—14：30，晚上21：00至次日7：00禁止施工；6月7日至6月9日，考点周边500米范围内所有建筑工地一律停止施工；6月5日至6月9日监考教师及考生住宿的宾馆周边禁止产生噪声的活动。2020年1月25日，《新余市人民政府关于做好我市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》中规定：从即日起，新余市启动重大突发公共卫生事件一级响应；全市中大型商场、各类餐馆一律暂停营业，宾馆餐饮只提供住宿、自助餐服务。2020年3月5日新余市《关于切实做好城市服务行业复工复产疫情防控工作的通知》中规定：建材家居市场、钢材市场等专业市场，房地产售楼部及中介销售等房地产服务企业3月20日起可复工复产。四、周某至起诉之日未收房。一审法院认为，本案争议焦点为：1．鑫泉公司所提到的几种不可抗力的情形是否可以扣除其逾期交房的期间，是否逾期交房？2．周某要求的违约金比例是否有事实和法律依据？关于第一个争议焦点，本案系商品房买卖合同纠纷。周某、鑫泉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应予遵照履行。双方在合同中约定的商品房交付期限为2019年8月31日前。关于鑫泉公司主张的异常天气连续降水导致工程延期，鑫泉公司主张的降水异常期间为2018年8月至2019年12月，而在这期间鑫泉公司与其他购房者签订的合同中并未将降水异常从而影响房屋交付时间作为考量，且后期鑫泉公司也未就降水异常影响交房告知购房者，可见鑫泉公司并不认为降水异常会影响房屋建设工程的进度，故对鑫泉公司主张扣除逾期交房期间的意见，本院不予采纳。关于高考政府管制、创文创卫活动政府管制，这两项政府管制每年均会存在，亦不属于无法预见的情形，故对于鑫泉公司主张扣除相关期间的意见，不予采纳。关于新冠××疫情的影响，一审法院认为，新冠××疫情是属于不能预见、不能避免且并不能克服的不可抗力情形，因新冠××疫情影响造成较长时间的停工停产，逾期交房造成的损失在一定程度上扩大，为显失公平原则，酌情扣除55天（2020年1月25日至2020年3月19日）违约交房天数，故截止至2020年8月31日，案涉房屋逾期交付时间为310天（2019年9月1日至2020年8月31日共365天减去55天）。关于第二个争议焦点，周某已经按照合同约定履行了付款义务，但鑫泉公司未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系鑫泉公司违约，应当向周某支付逾期交房违约金。本案中，周某、鑫泉公司签订的《商品房买卖合同》中对于鑫泉公司的违约责任约定为逾期交房违约金按房款价每日万分之0.1计算，周某主张合同所约定的违约责任明显过低，要求将违约金调整为按每日万分之一计算。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，……”及《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》中关于逾期交房违约金的规定：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，故将违约金调整为按已付房款每日万分之一计算逾期交房违约金。鑫泉公司应向周某支付的逾期交房违约金为488675元×日利率万分之一×310天＝15148.93元，故对周某主张鑫泉公司支付逾期交房违约金17836.6元的诉请，予以部分支持。案涉房屋至今尚未交付，故对周某主张自2020年9月1日起至符合合同约定交付条件的交房之日止的违约金，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、鑫泉公司应于本判决生效之日起十日内向周某支付逾期交房违约金15148.93元，并从2020年9月1日起以全部购房款488675元为基数按每日万分之一的标准向周某支付逾期交房违约金至交房日止；二、驳回周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，减半收取计123元，由鑫泉公司负担104元，周某负担19元。二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，2020年9月1日，本案一审立案，2020年9月17日开庭审理，2020年9月28日一审法院对本案判决。2020年10月23日，周某的父亲周唆德与鑫泉公司签订《城北商务广场业主入伙缴费清单》，清单列明：逾期交房违约金1725元，此款项在物业费中扣除，业主自愿交房，同意此违约赔偿。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据各方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：周某要求鑫泉公司按日万分之一的标准支付逾期交房违约金是否依法有据？就该争议焦点，本院评述如下：本案一审判决后，鑫泉公司上诉，在案件尚未移送至二审法院之前，周某与鑫泉公司就案涉房屋的交付及违约金的计算签订了《城北商务广场业主入伙缴费清单》，该清单列明：逾期交房违约金1725元，此款项在物业费中扣除，业主自愿交房，同意此违约赔偿。鉴于双方在诉讼期间对案涉房屋的交付及违约金的计算、抵扣已达成协议，故周某要求鑫泉公司按日万分之一的标准支付逾期交房违约金的诉请，本院依法不予支持。综上，鑫泉公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初7070号民事判决；二、驳回周某的全部诉讼请求。一审案件受理费123元，二审案件受理费178.72元，合计301.72元，由周某负担。本判决为终审判决。审 判 长 甘致易审 判 员 蒋 欢审 判 员 何 强二〇二一年四月十二日法官助理 周翰雨书 记 员 周美娟