贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终6076号上诉人（原审原告）：袁峰。委托诉讼代理人：鲁培，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：董胡娜，贵州群众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳保利铁投房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑办事处桐木岭村**。法定代表人：王涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯。原审原告：李尔舒。委托诉讼代理人：鲁培，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：董胡娜，贵州群众律师事务所律师。上诉人袁峰因与被上诉人贵阳保利铁投房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）及原审原告李尔舒商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院于2018年5月7日作出的（2018）黔0111民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁峰上诉请求：1、撤销原判；2、改判支持上诉人主张的28406.46元违约金；3、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：上诉人与被上诉人保利房开公司签订的《补充协议》与上诉人所见过的合同有出入，《补充协议》的第2.2条并非上诉人的真实意思表示，应为无效条款。上述免责条款,违反了《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第三十九条以及《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》第一条等相关法律规定，规避行政监管，应为无效条款，对上诉人不具有合同约束力。保利房开公司答辩称，涉案房屋确是在2017年6月3日取得商品房交付使用备案证书，交房时没有取得，但上诉人已经实际收房，应属于放弃拒收房屋的权利，上诉人主张违约金没有法律和合同依据，请求维持原判。原审原告李尔舒同意上诉人的意见。袁峰、李尔舒向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金28406.46元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月21日，原告袁峰、李尔舒与被告保利房开公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：保铁字2015—924。双方约定原告向被告购买位于花溪区××大道××号保利溪湖项目B地块第YF-9栋2单元7层1号房（2-7-1），房屋建筑面积221.11平方米，单价9590.68元，总价款1844575元，原告于合同签订之日向被告交付首期房款374575元，余款1470000元以银行按揭及公积金贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条约定“交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4、5项所列条件……4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、详见补充协议第2.2项”。第十三条“逾期交房责任……（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。该合同附件十二为《补充协议》，其中第2.2条约定“……且买受人认同出卖人仅须在办理产权手续时，应提供商品房面积实测技术报告书或商品房交付使用备案证书，而在房屋交付时无须提供商品房面积实测技术报告书和商品房交付使用备案证书……”。2016年12月14日被告通过特快专递向原告邮寄《保利溪湖交房通知书》，告知集中交房办理时间、地点及收房时需要缴纳的相关费用。2016年12月15日被告在《贵州都市报》刊登“保利溪湖交房公告”，告知本案涉及的B区洋房别墅经验收合格，已具备合同约定之条件，请业主携带相关资料于2016年12月30日到保利溪湖B区营销示范区办理相关交付手续。2016年12月29日保利溪湖B地块北区通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收合格，并于2016年12月30日取得花备字（2016）第013号竣工验收备案表。案涉房屋已取得贵阳市商品房预售合同备案登记表，原告于2016年12月31日办理房屋交付手续，确认收房。2017年6月3日被告取得贵阳市花溪区住房和城乡建设局颁发的保利溪湖项目B地块共12幢房屋的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》。贵州燃气集团股份有限公司、贵阳市花溪区供水公司、贵阳供电局、贵州省电视信息网络股份有限公司、贵州省贵阳市通信驻地网联建设办公室分别出具《证明》，证实保利溪湖项目B地块B-1、B-2区燃气工程、自来水管道安装工程、配电工程、有线电视系统接入工程、三网合一接入工程已具备使用条件。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4、5项所列条件……4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、详见补充协议第2.2项”，合同附件十二为《补充协议》，其中第2.2条约定“……且买受人认同出卖人仅须在办理产权手续时，应提供商品房面积实测技术报告书或商品房交使用备案证书，而在房屋交付时无须提供商品房面积实测技术报告书和商品房交付使用备案证书”。该条约定内容是对《商品房买卖合同》第十一条的补充规定，被告在合同约定交付时间内已刊登交房公告并向原告邮寄《保利溪湖交房通知书》，符合双方“出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件”的约定，原告亦在通知时间内办理了收房手续，根据双方补充协议约定被告在房屋交付时无须提供商品房交付使用备案证书，因此，被告不存在逾期交房情形。现原告以被告于2017年6月3日才取得商品房交付使用备案证书为由系逾期交房不符合双方约定，故对原告诉请不予支持。对被告辩解，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告袁峰、李尔舒的诉讼请求。案件受理费255元（已减半收取），由原告袁峰、李尔舒负担。经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，本案事实有《商品房买卖合同》、房屋销售专用收据、贷款支付凭证、特快专递、《保利溪湖交房通知书》、保利溪湖交房公告、竣工验收备案表、《贵阳市商品房住房交付使用备案证书》、证明、商品房预售合同备案登记表、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人袁峰以要求保利房开公司承担逾期交房违约责任为由向法院提出诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，逾期交房违约责任应当是法律对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。而本案中，上诉人袁峰于2016年12月31日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用、收益等所有权权能，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为保利房开公司已于2016年12月31日完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。上诉人一、二审中也均未提出有效证据对此予以证明。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定，逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，上诉人要求保利房开公司在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，一审法院对此不予支持符合法律规定，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人袁峰负担。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  余 鑫审判员  邓禹雨二〇一八年十月二十五日书记员  杨胜糌