广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤民终1429号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市梅沙实业有限公司。住所地：广东省深圳市盐田区梅沙街道上成路**。法定代表人：陈定业，董事长。委托代理人：李明、聂艳丽，均为广东法鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国建银投资有限责任公司。。住所地：北京市西城区闹市口大街**院**楼**法定代表人：仲建安，董事长。委托代理人：冯东、王立达，均为北京市中伦（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市梅沙实业有限公司（简称梅沙公司）与被上诉人中国建银投资有限责任公司（简称建银公司）房屋买卖合同纠纷一案，广东省深圳市中级人民法院（简称原审法院）曾作出（2012）深中法房初字第57号民事判决，建银公司不服，向本院提起上诉。本院审理后作出（2015）粤高法民一终字第21号民事裁定，撤销原审法院（2012）深中法房初字第57号民事判决，将案件发回重审。原审法院重审后作出（2015）深中法房重字第4号民事判决（简称原审判决、原判），梅沙公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。梅沙公司委托代理人李明、聂艳丽，建银公司委托代理人冯东、王立达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人在原审时的起诉和答辩情况建银公司于2012年11月23日向原审法院起诉称：（一）《深圳梅沙宾馆房地产转让合同》（简称《转让合同》）的签署背景。1、原中国人民建设银行深圳市分行辖属深圳市建设银行大厦管理处与原深圳市罗湖区梅沙街道办事处（现为深圳市盐田区梅沙街道办事处）及其辖属深圳市罗湖区梅沙实业公司（现为梅沙公司），分别于1992年10月30日、1993年8月2日、1994年3月14日、1996年9月1日先后签订《承包梅沙宾馆合同》、《承包梅沙宾馆合同的补充协议一》、《承包梅沙宾馆补充协议二》、《承包梅沙宾馆补充协议三》、《〈承包梅沙宾馆合同〉补充合同书》，深圳建行按照上述协议的约定向梅沙街道办事处和梅沙公司支付了承包金2250万元，取得了梅沙宾馆1号楼（6层）、办事处宿舍楼（综合楼，6层）、办事处住宅楼（2层）建筑群、相应土地和附属设备30年承包经营权。同时根据协议的约定，深圳建行拆除了办事处2层住宅楼，投资兴建了康乐中心2号楼，享有40年物业自主使用权和经营权。2、根据中国银行业监督管理委员会《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》（银监复[2004]144号）的规定，深圳建行在上述契约中的权利由建银公司承继。（二）《转让合同》的相关约定。基于上述背景，2007年12月6日建银公司（乙方）、梅沙公司（甲方）双方签署了《转让合同》、附件《关于办理深圳梅沙宾馆房地产产权的协议》（简称《协议》），该两份协议主要约定如下事项：1、甲、乙双方同意将梅沙宾馆围墙内房屋土地及附属设施由长期承包经营变更为产权转让，由于产权现状不具备转让条件，需事先由双方配合完善产权手续。2、标的：梅沙宾馆围墙内所有房屋、土地及附属设施，包括1号楼、2号楼（康乐中心）、宿舍楼（综合楼）和附属建筑以及围墙内所有土地，具体面积以实际测绘面积或房地产权属文件标注面积为准。产权现状：梅沙宾馆只有2号楼在2002年缴纳了211万元地价款，办理了权利人为甲方的房地产权证（绿本），为自建自用的非商品房地产，其他建筑未办理房地产权证。3、办理产权方式：甲方提供并出具资料和手续，向政府部门提出完善产权申请，乙方据实缴纳与办理房地产权有关的土地出让金、基础设施配套费、房屋安全鉴定费、评估费、土地契税、印花税等费用，办理商品性质的房地产权证至甲方名下，同时双方按另行签订的合同约定将产权人变更为乙方。4、转让价：本次转让合同价为1200万元（建银公司注：连同深圳建行已经支付的2250万元承包金，转让价款共计3450万元）。5、付款方式：双方完成2号楼及用地的产权转让，乙方取得以乙方为权利人的房地产证7日内，乙方向甲方支付转让费500万元；双方完成梅沙宾馆围墙内2号楼除外其他房产土地产权转让，乙方取得以乙方为权利人的房地产证7日内，乙方向甲方支付转让费700万元。6、过户约定：对部分取得商品房地产权证、具备可转让条件的房地产，乙方应自取得房产证明后7日内向政府有关部门报送产权变更申请及资料。按合同约定全部完成上述房地产变更登记至乙方名下并取得房地产权证后，梅沙宾馆的承包经营合同终止。7、甲方义务：甲方负责办理权属变更至乙方名下手续；甲方保证将上述房产转让给乙方。《转让合同》、附件《协议》中约定的梅沙宾馆产权办理、产权转让事宜，取得了深圳市盐田区人民政府、深圳市人民政府及相关部门的批准。（三）《转让合同》的履行情况。上述合同签订后，建银公司履行了合同的全部到期义务，但梅沙公司仅履行了将梅沙宾馆2号楼过户至建银公司名下的部分合同义务后，便开始拒绝继续履行合同剩余义务，即拒绝将包括梅沙宾馆主楼、梅沙宾馆副楼、梅沙宾馆员工宿舍楼变更过户。经建银公司多次催促，梅沙公司仍然拒绝变更过户登记至建银公司名下，具体如下：1、关于梅沙宾馆2号楼，建银公司依约向政府部门办理了相关手续，缴纳了与办理房地产权有关的各项费用，包括土地出让金、基础设施配套费、房屋安全鉴定费、评估费、土地契税、印花税等费用，2008年3月25日梅沙公司完成了2号楼及其用地的确权及过户到建银公司名下的工作，建银公司也在取得2号楼权属证明后按协议约定向梅沙公司支付了转让费500万元。2、关于梅沙宾馆2号楼以外的其他房产，包括梅沙宾馆主楼、梅沙宾馆副楼、梅沙宾馆员工宿舍楼，建银公司依约向政府部门办理了相关手续，缴纳了与办理房地产权有关的各项费用，包括主体加固费、消防改造费、违章建筑罚金、土地使用权出让金、土地开发金、市政配套设施金、补编工程造价预算、契税、交易手续费、产权登记费、初始登记公告费共计4429688元。该房产已于2011年6月20日办理了登记在梅沙公司名下、编号为深房地字第**的房地产证，但梅沙公司却无理拒绝将该房地产过户登记到建银公司名下。（四）2007年12月6日建银公司（乙方）、梅沙公司（甲方）双方签署的《转让合同》、附件《协议》，系经由双方平等协商后签署，内容不违反国家法律法规的规定，并且也取得了盐田区人民政府、深圳市人民政府的批准，合法有效，双方均应适当履行。现建银公司已履行完了合同全部到期义务，配合梅沙公司缴纳了完善产权手续、办理房地产权证的全部税费，梅沙宾馆也因此办理了登记在梅沙公司名下的房地产权属登记，已是具备可转让条件的房地产，梅沙公司理应自取得房产证明后7日内向政府有关部门报送产权变更申请及资料。现梅沙公司无理拒绝履行其合同义务，已经构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，为维护建银公司的合法权益，请求法院判令：1、梅沙公司立即履行《转让合同》的义务，将深圳市梅沙宾馆房产（房产证编编号为深房地字第**登记价4451652元，包括梅沙宾馆主楼、梅沙宾馆副楼、梅沙宾馆员工宿舍楼）过户至建银公司名下，交易价格3450万元；2、梅沙公司支付逾期办理过户登记的违约金4429688元；3、梅沙公司支付逾期办理过户登记导致建银公司遭受的损失110万元。以上两项请求合计5529688元；4、本案所有诉讼费用由梅沙公司承担。梅沙公司答辩称：（一）《协议》是《转让合同》签署的依据，《协议》有效期限至2009年12月5日。在《协议》终止后，《转让合同》也终止。建银公司无权在《转让合同》已终止后，再以该合同为依据要求梅沙公司将深圳市梅沙宾馆房产过户至建银公司名下。（二）梅沙公司无须向建银公司支付逾期办理过户登记的违约金4429688元。《转让合同》及《协议》均没有违约金的约定，且已于2009年12月5日终止，梅沙公司于2011年6月20日取得梅沙宾馆房地产权证后，无需向建银公司过户，无需向建银公司支付逾期办理过户登记的违约金。依据《转让合同》及《协议》第四条的约定，在《转让合同》及《协议》有效期内，梅沙公司有权拒绝将梅沙宾馆过户给建银公司。梅沙公司拒绝过户的，承担的责任为返还建银公司向政府缴纳的税费，而非违约金。（三）梅沙公司无须向建银公司支付逾期办理过户登记导致建银公司遭受的损失110万元。《协议》于2009年12月5日终止后，《转让合同》的效力亦于2009年12月5日终止，双方的权利义务也终止。梅沙公司于2011年6月20日取得梅沙宾馆房地产权证后，不再负有向建银公司过户梅沙宾馆的义务，不存在逾期办理过户登记的情形，也不需要支付逾期办理过户登记导致的建银公司的损失。（四）本案诉讼费应由建银公司承担。（五）基于广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民一终字第21号民事裁定，如果人民法院最终认定《转让合同》有效，则因《协议》有效期限届满而失效，《转让合同》也于2009年12月7日失效，建银公司在2012年11月提起诉讼，已过了诉讼时效，应驳回起诉。梅沙公司提起反诉称：根据《深圳市盐田区国有资产监督管理委员会关于梅沙宾馆转让事宜的复函》，依据《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》、《企业国有资产评估管理暂行办法》等有关规定，国有资产的转让需进行资产评估并需履行备案手续后，才能依法转让。而梅沙宾馆的转让，并未依法进行评估，且未在深圳市盐田区国有资产监督管理委员会办理备案手续。因此，《转让合同》违反了法律、法规的强制性规定，依据合同法的规定，该合同无效。为维护梅沙公司的合法权益，请求判令：确认《转让合同》无效。原合同没有履行的不再履行，已经履行的予以返还。在原审法院重审本案过程中，梅沙公司当庭增加反诉请求：1、确认《转让合同》已失效；2、本案的诉讼费用由建银公司承担。事实和理由：梅沙公司坚持合同无效的反诉主张。《转让合同》因违反行政法规的效力性强制性规定及以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益、集体利益而无效。基于广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民一终字第21号民事裁定，如果法院最终认定《转让合同》有效，但因《协议》履行期间届满而失效，则《转让合同》也相应失效，当事双方不需继续履行《转让合同》中1号楼的转让。针对梅沙公司的反诉，建银公司答辩称：（一）案涉《转让合同》是经过梅沙街道办、盐田区政府、深圳市政府等部门的批准，由建银公司与梅沙公司经过充分协商之后签订的，内容不存在合同法规定的无效情形。梅沙公司主张合同无效的依据是《国有资产评估管理办法》的相关规定，该规定是管理性规定，并非效力性规定，而《国有资产评估管理办法施行细则》、《企业国有资产评估管理暂行办法》均属于部门规章，并不是法律和行政法规。（二）《协议》与建银公司诉求依据的《转让合同》是两个独立的法律文件，《协议》中两年有效期的约定并不能适用于《转让合同》。《协议》约定的内容是梅沙宾馆产权现状不具备转让条件，需要双方完善手续，将梅沙宾馆的产权完善到梅沙公司的名下，以便梅沙公司履行《转让合同》，将梅沙宾馆过户给建银公司，这也是《协议》的意义。《协议》虽然约定了签订之日起两年内有效，但同时也约定了期满后双方协商可以延期。在《协议》期满后建银公司继续缴纳办理梅沙宾馆确权的所有费用，该费用是梅沙宾馆确权给梅沙公司的费用。建银公司始终为梅沙公司取得产权支付所有的费用，梅沙公司对此也从未拒绝和提出任何异议，说明双方通过实际履行行为将原来《协议》约定的有效期进行了变更。同时，从梅沙公司于2010年12月5日出具给建银公司的关于消防竣工验收合格意见书的情况说明可以看出，梅沙公司在2010年仍然就案涉房产因确权所需要处理的消防工程的有关事宜向建银公司提出报告，显然说明梅沙公司也认为在2010年双方还在为履行《协议》约定而合作，不存在梅沙公司所称两年过期的事实。既然《协议》并不存在所谓过期，而《转让合同》也没有相关有效期间的约定，在梅沙公司通过建银公司代为支付所有产权费用，并于2011年6月20日取得梅沙宾馆产权后，建银公司要求梅沙公司履行《转让合同》，办理过户手续有理有据。由于梅沙公司是在2011年6月20日才取得案涉房产的产权，建银公司在2012年就产权过户提出主张，不存在超过诉讼时效的情况。原审法院查明的案件事实原审法院经审理查明：中国人民建设银行深圳市分行辖属深圳市建设银行大厦管理处与深圳市罗湖区梅沙街道办事处（现为深圳市盐田区梅沙街道办事处）及深圳市罗湖区梅沙实业公司（即梅沙公司）分别于1992年10月30日、1993年8月2日、1994年3月14日、1996年9月1日先后签订《承包梅沙宾馆合同》、《承包梅沙宾馆合同的补充协议一》、《承包梅沙宾馆补充协议二》、《承包梅沙宾馆补充协议三》、《〈承包梅沙宾馆合同〉补充合同书》，上述合同约定，深圳市建设银行大厦管理处向梅沙公司支付承包金2250万元，由此取得了梅沙宾馆1号楼（6层）、办事处宿舍楼（综合楼，6层）、办事处住宅楼（2层）建筑群、相应土地和附属设备30年承包经营权。其中，《承包梅沙宾馆补充协议三》约定，深圳市建设银行大厦管理处拆除办事处2层住宅楼，投资兴建了康乐中心，在市国土局批准该地块作商业用途使用的40年内，深圳市建设银行大厦管理处享有康乐中心的物业使用权和经营权；关于梅沙宾馆及配套工程之“康乐中心”的承包合同期限，以政府国土部门批准该类建筑土地使用期限为准（梅沙宾馆至2024年8月28日止）；配套工程“康乐中心”至2036年2月24日止。建银公司已支付了上述承包金2250万元，梅沙公司亦已将相关房产和土地交由建银公司承包经营。2007年5月21日，建银公司向深圳市人民政府发出《关于申请办理梅沙宾馆产权有关问题的函》，称：“为了理顺梅沙宾馆产权关系，便于对梅沙宾馆进行投资改造，我司2006年7月致函梅沙公司及梅沙街道办事处，提出将梅沙宾馆房地产权转让给我司。梅沙街道经盐田区政府批准，已同意转让梅沙宾馆产权，条件是由我司向梅沙实业公司支付补偿金并补交上述房产的地价款并承担完善产权和产权转让过程中的各项税费。”2007年7月25日，深圳市国土资源和房产管理局向市政府办公厅发出《关于梅沙宾馆产权有关问题处理意见的函》，处理意见称：关于1号楼用地。该用地属行政划拨用地，有用地红线图和工程验收证明书，按照《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府[2004]193号）有关规定，按建筑物现状实际所占用地面积约4848平方米核定用地并经市规划部门确认后，将该用地确权给梅沙公司。土地使用年期为50年，从划定红线之日起计算，按照《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府[2004]73号），收取剩余年限35%的市场地价款，由梅沙公司办理商品房性质房产证后，到产权部门办理转移登记。2007年7月27日，深圳市盐田区人民政府向市政府办公厅发出《关于梅沙宾馆产权有关问题的意见》，确认2006年11月区国资委第十四次会议同意转让梅沙宾馆，梅沙街道办授权梅沙公司办理梅沙宾馆转让给建银公司的有关手续，转让谈判基数为1300万元。梅沙公司与建银公司多次协商达成初步意向，除完善产权所需费用由建银公司承担外，转让价格包括承包金和现金补偿，其中，建银公司已支付承包金2250万元，现金补偿为1200万元。鉴于双方已达成转让意向，补偿金已比原定基数有所优惠，建议由梅沙街道办和梅沙公司协助建银公司办理有关梅沙宾馆房地产产权确权等手续，由建银公司负责按市政府有关规定缴纳相关费用。深圳市人民政府办公厅在2007年9月18日的呈批表（办文编号：SZ200704082）称：“盐田区政府意见：区国资委会议已同意转让梅沙宾馆，并与中建投达成意向，除完善产权手续费用由中建投承担外，转让价格包括承包金2250万元（已付）和现金补偿1200万元，现金补偿已较优惠，建议由梅沙街道办及梅沙公司公司协助中建投办理有关手续。”2007年12月6日，建银公司与梅沙公司签订了《深圳梅沙宾馆房地产转让合同》，约定将梅沙宾馆围墙内房屋、土地及附属设施由长期承包经营变更为产权转让。转让标的：梅沙公司将梅沙宾馆围墙内所有房屋、土地及附属设施，包括1号楼、2号楼（康乐中心）、宿舍楼（综合楼）和附属建筑、设施以及围墙内所有土地，具体面积以实际测绘面积或房地产权属文件标注面积为准。转让价款：1200万元。付款方式：双方完成2号楼及用地的产权转让，建银公司取得以建银公司为权利人的房地产证7日内，建银公司向梅沙公司支付转让费500万元；双方完成梅沙宾馆围墙内2号楼除外其他房产土地产权转让，建银公司取得以建银公司为权利人的房地产证7日内，建银公司向梅沙公司支付转让费700万元。梅沙公司负责办理权属变更至建银公司名下手续；梅沙公司保证将上述房产转让给建银公司，若因梅沙公司原因未能完成转让手续，梅沙公司应在上述情况确认7日内，全额补偿建银公司自双方《协议》签订后向政府缴纳的相关税费。梅沙公司承担与1200万元转让费相关的营业税及附加、房屋交易费、与本次转让相关的企业所得税、印花税等应由卖方支付的费用。建银公司应按约定支付转让费，承担超出1200万元转让费以上部分所产生的营业税及附加，缴纳方式另行约定。对部分取得商品房地产权证，具备可转让条件的房地产，建银公司应自取得房产证明后7日内向政府有关部门报送产权变更申请及资料。按合同约定全部完成上述房地产变更登记至建银公司名下并取得房地产权证后，梅沙宾馆的承包经营合同终止。同日，建银公司与梅沙公司签订了《关于办理深圳梅沙宾馆房地产产权的协议》，载明：双方同意将梅沙宾馆围墙内房屋土地及附属设施由长期承包经营变更为产权转让，由于其产权现状不具备转让条件，需事先由双方配合完善产权手续，为明确双方权利义务签订协议。合同标的为梅沙宾馆围墙内所有房屋、土地及附属设施，包括1号楼、2号楼（康乐中心）、宿舍楼（综合楼）和附属建筑以及围墙内所有土地，具体面积以实际测绘面积为准。产权现状为梅沙宾馆只有2号楼在2002年缴纳了211万元地价款，办理了权利人为梅沙公司的房地产权证（绿本），为自建自用的非商品房地产，其他建筑未办理房地产权证。合同约定：建银公司据实缴纳与办理房地产权有关的土地出让金、基础设施配套费、房屋安全鉴定费、评估费、土地契税、印花税等费用，办理商品性质的房地产权证至梅沙公司名下，同时双方按另行签订的合同约定将产权人变更为建银公司。取得上述所有房地产的商品性质的房地产权属证明后，本协议自动解除。本协议自签订之日起有效期限两年，期满前两个月任何一方可提出续期，由双方协商同意后再延期。在随后办理确权及过户手续过程中，建银公司支付了为梅沙宾馆相关房屋、土地办证所需的税、费及各项费用共计27760273.11元。其中，建银公司支付2号楼的相关费用包括：1、绿本转红本契税款536052.69元；2、地价款、地价款17868423元产登记税费3235617.3元（包括支付给房地产权登记中心的契税1264058.32元、支付给梅沙公司的房地产转移登记税费1940540.05元、支付给房地产权登记中心的交易手续费30933.93元、房屋所有权登记费85元）。建银公司支付案涉1号楼及梅沙宾馆宿舍楼等的相关费用包括：1、2011年7月19日支付给梅沙公司的房产登记税费155569.81元（包括交易手续费47026.23元、房屋所有权登记费240元、公告费2500元、国有土地出让金105803.58元）；2、2010年10月19日支付给梅沙公司的国有土地使用权出让金、土地开发金、市政配套设施金3526786元（包括土地出让金529018元、土地开发金、市政配套设施金2997768元）；3、支付给深圳市地籍测绘大队的测量费31068元（包括7986元、23082元两笔）；4、支付给深圳市广导广告公司的确权公告广告款23400元；5、支付给深圳市勘察研究院有限公司测放点费5600元；6、加固工程相关款项977756.31元（包括支付给汕头市朝阳建筑工程公司的加固工程款783967.55元、支付给深圳市四海建设监理有限公司的监理费18960元、支付给深圳冶建院建筑技术有限公司的检测费159828.76元、支付给中国京冶工程技术有限公司深圳分公司的设计费15000元）；7、消防改造款45万元（包括支付给深圳市悦盛建筑工程有限公司15万元、支付给广东建银物业管理有限公司30万元）；建银公司支付给梅沙宾馆确权委托代理费45万元、服务费50万元。2008年3月12日，梅沙公司与建银公司签订《深圳市二手房买卖合同》，约定将康乐中心（2号楼）以41444535元的价格转让给建银公司。付款方式为：1、原建造过程中已支付18576112元；2、2007年12月已支付17868423元；3、双方完成该房地产转移登记后支付500万元。其中，18576112元为建银公司在康乐中心建造过程中支付的工程款，17868423元为房产确权时补交的地价款，剩余转让款500万元，建银公司于2008年4月22日向梅沙公司支付。2010年10月29日，深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局（甲方）与梅沙公司（乙方）签订《深圳市土地使用权出让合同》，约定甲方将地块编号为J40××45共计5044.6平方米的土地使用权出让给乙方，土地使用年限为50年，从1984年8月28日至2034年8月27日。案涉房产于2011年6月20日登记至梅沙公司名下，房产证号为70××51，宗地面积为5044.6平方米，使用年限为50年，从1984年8月28日至2034年8月27日，包括梅沙宾馆主楼（登记价3278463元）、梅沙宾馆副楼（登记价565313元）、梅沙宾馆员工宿舍楼（登记价607876元），他项权利摘要及附记载明：登记价不含地价，另有地价款3526786元。因梅沙公司拒绝办理转移登记手续，建银公司于2012年11月23日向原审法院提起诉讼，提出上述诉讼主张。以上事实，有《承包梅沙宾馆合同》、《承包梅沙宾馆合同的补充协议一》、《承包梅沙宾馆补充协议二》、《承包梅沙宾馆补充协议三》、《〈承包梅沙宾馆合同〉补充合同书》、《关于申请办理梅沙宾馆产权有关问题的函》、深圳市人民政府办公厅呈批表（办文编号SZ200704082）、深圳市国土资源和房产管理局《关于梅沙宾馆产权有关问题处理意见的函》、深圳市盐田区人民政府《关于梅沙宾馆产权有关问题的意见》、《深圳梅沙宾馆房地产转让合同》、《关于办理深圳梅沙宾馆房地产产权的协议》、《深圳市二手房买卖合同》、《深圳市土地使用权出让合同》、深、深房地字**产证、建银公司提交的凭证、发票，庭审笔录为证。原审法院判决的理由和结果原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。建银公司与梅沙公司于2007年12月6日签订了《深圳梅沙宾馆房地产转让合同》和《关于办理深圳梅沙宾馆房地产产权的协议》，协议约定梅沙宾馆围墙内房屋、土地及附属设施由长期承包经营变更为产权转让。本案的争议焦点为上述合同的效力问题。针对该争议焦点，原审法院认为，案涉的《转让合同》、《协议》为有效合同，对当事双方均有约束力。理由如下：首先，在当事双方签订《转让合同》、《协议》前，建银公司即已承包经营案涉的梅沙宾馆项目多年，双方对转让标的物即梅沙宾馆围墙内房屋、土地及附属设施的现状非常清楚，交易条件亦经双方多次协商，且经深圳市盐田区国有资产监督管理委员会和深圳市盐田区人民政府同意，故案涉《转让合同》、《协议》的内容均为当事双方真实意思表示，并无疑义。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，人民法院应根据法律、行政法规的效力性强制性规定来认定合同的效力。《国有资产评估管理办法》关于国有资产转让时资产评估的规定，属于国有资产处分的行政管理性规定，并非法律、行政法规的效力性强制性规定，且案涉房地产的转让已经深圳市盐田区国有资产监督管理委员会和深圳市盐田区人民政府同意，案涉梅沙宾馆2号楼也于2008年3月转让给了建银公司，故案涉房产转让价格未经过评估立项申请、资产评估和备案手续并不影响《转让合同》、《协议》的效力。最后，案涉房产的交易对价包括建银公司已支付的承包金2250万元、现金补偿1200万元及完善产权所需费用。从现有证据来看，为取得2号楼（康乐中心）的产权，建银公司除支付合同价41444535元（包括建造费用18576112元、地价款、地价款17868423元500万元）之外，还支付了绿本转红本契税款536052.69元、房产登记税费3235617.3元。为办理除2号楼之外的其他案涉房产的确权手续，建银公司已支付地价款、房产登记税费等7大项费用共计5170180.12元（155569.81元+3526786元+31068元+23400元+5600元+977756.31元+450000元）。加上建银公司支付给梅沙宾馆的服务费95万元（45万元+50万元），已经支付的承包金2250万元，尚需在过户完成后支付的剩余转让费700万元，建银公司为取得梅沙宾馆相关房产、土地所有权，所承担的费用超过8000万元，远远超过相关房产、土地的登记价格。梅沙公司亦未提供证据证明双方在《转让合同》及《协议》中所约定的案涉房产的交易价格明显低于缔约时的市场价格，存在恶意串通，损害国家、集体利益或者以合法形式掩盖非法目的的情形，故梅沙公司关于《转让合同》、《协议》无效的反诉请求，没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。既然案涉《转让合同》及《协议》为合法有效的合同，当事双方均应严格遵照履行。建银公司如约支付完善产权所需费用，案涉房产亦已办理权属登记至梅沙公司名下，具备转让条件，梅沙公司应按照《转让合同》的约定将案涉房产转让给建银公司，现梅沙公司拒绝履行过户义务，构成违约，建银公司关于要求梅沙公司将深圳市梅沙宾馆房产（包括梅沙宾馆主楼、梅沙宾馆副楼、梅沙宾馆员工宿舍楼）过户至建银公司名下的诉讼主张，原审法院予以支持。梅沙公司虽主张案涉《转让合同》及《协议》因履行期限届满而失效，但《转让合同》并没有对合同履行期限进行约定。《协议》虽然约定“有效期限两年”，但亦同时约定双方协商同意后可延期。从案涉《协议》所载“由于其产权现状不具备转让条件，需事先由双方配合完善产权手续”、“取得上述所有房地产的商品性质的房地产权属证明后，本协议自动解除”、“乙方（建银公司）据实缴纳……费用，办理商品性质的房地产权证至甲方（梅沙公司）名下，同时双方按另行签订的合同约定将产权人变更为乙方（建银公司）”等内容可知，双方签订案涉《协议》的目的在于配合完善产权手续，使案涉房产产权具备转让条件，与双方签订的用于办理转让手续的《转让合同》相互独立。建银公司直至2010年10月19日、2011年7月19日仍在向梅沙公司支付地价款和确权税费，而梅沙公司最终亦于2011年6月20日取得案涉房产的房产证，可知双方已以实际行动延长了《协议》的有效期限。且即使案涉《协议》已于梅沙公司取得房产证的2011年6月20日解除，亦不影响建银公司依据《转让合同》提出过户主张。故对梅沙公司该反诉主张，原审法院不予支持。梅沙公司另提出诉讼时效抗辩。就此问题，原审法院认为，案涉房产已由建银公司占有使用多年，在双方签订《转让合同》及《协议》之后，建银公司亦支付了合同项下的各项费用，梅沙公司在取得案涉房产的房产证后，迟迟不予办理转移登记手续，使案涉房产的权属长期处于不稳定状态，与诉讼时效制度的宗旨相悖，故建银公司请求办理过户手续不适用诉讼时效。对梅沙公司的抗辩理由，原审法院不予采信。由于当事人双方在《转让合同》及《协议》中并未就迟延履行合同义务所应承担的违约金数额、损失赔偿额的计算方法进行约定，建银公司亦未提供证据证明其因梅沙公司的迟延履行而遭受实际损失，故对建银公司关于要求梅沙公司承担逾期办理过户登记的违约金及损失的诉讼主张，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条的规定，原审法院于2016年6月28日作出（2015）深中法房重字第4号民事判决：一、深圳市梅沙实业有限公司应于本判决生效之日起30日内将深圳市梅沙宾馆房产（房产证房产证号为：深房地字第**梅沙宾馆主楼、梅沙宾馆副楼、梅沙宾馆员工宿舍楼）过户登记至中国建银投资有限责任公司名下；二、驳回中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回深圳市梅沙实业有限公司的全部反诉请求。本案本诉案件受理费241948元、保全费5000元，由中国建银投资有限责任公司负担34113元、深圳市梅沙实业有限公司负担212835元；反诉案件受理费107150元，由深圳市梅沙实业有限公司负担，多收之63750元，由原审法院退回深圳市梅沙实业有限公司。当事人上诉及答辩情况梅沙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。（一）原审法院认定建银公司为案涉转让合同支付的服务费、税费错误。1、2007年12月27日支付给梅沙公司的服务费50万元，建银公司不能证明其向梅沙公司支付的上述费用与案涉的转让合同有关，原审法院将上述费用认定为建银公司为本案转让合同所支付的费用错误。2、加固工程相关款项977756.31元，消防改造款45万元，这两笔费用虽然用于梅沙宾馆，但该费用为建银公司因实际承包经营、使用梅沙宾馆产生的费用，与案涉转让合同无关，原审法院将上述费用认定为建银公司为本案转让合同所支付的费用错误。（二）原审法院认定建银公司支付了《深圳市二手房买卖合同》合同价41444535元（包括建造费用18576112元、地价款、地价款17868423元500万元）错误。1、梅沙公司实际仅收到康乐中心（2号楼）转让费500万元。为达到转让康乐中心（2号楼）的目的，双方签订《深圳市二手房买卖合同》用于在深圳市国土资源和房产管理局备案，合同约定将康乐中心（2号楼）以41444535元的价格转让给建银公司，付款方式为：原建造过程中已支付18576112元、2007年12月已支付17868423元、双方完成该房地产转移登记后支付500万元。在庭审中，梅沙公司仅确认收到500万元转让款，500万元为梅沙公司依据《转让合同》实际收到的转让款，此部分价款才是康乐中心的实际转让价格。其余的18576112元、17868423元并非是康乐中心的转让价款。为了拼凑康乐中心（2号楼）的登记造价41444535元，双方才将41444535元拆分了三部分。2、在康乐中心（2号楼）建造过程中建银公司并未支付18576112元工程款。即使存在该笔款项，也非转让价款，不能计算在转让价款中。首先，18576112元是为了凑足《深圳市二手房买卖合同》的交易价41444535元（该金额实际为康乐中心的登记造价）而随意拼凑，在康乐中心（2号楼）建造过程中建银公司并未支付该笔工程款，建银公司也无相关借款单、转账凭证、发票等证据证实确实支付了该笔款项及该笔款项就是工程款。其次，原审法院在计算建银公司为梅沙宾馆相关房屋、土地办证所需的税、费及各项费用统计中，并未提到该笔名目及金额，却判决确认存在该笔款项，明显存在自相矛盾之处，且无证据予以佐证。再次，即使实际存在康乐中心（2号楼）的建造费，但该建造费是基于《承包梅沙宾馆合同》及其一系列的协议产生，是基于承包法律关系产生，为此梅沙公司已支付了相应的对价，如允许建银公司拆除了原承包范围内街道办事处住宅楼（二层），然后在此基础上兴建康乐中心（2号楼）；扩大土地使用面积，延长承包时间；建银公司享有新建的康乐中心（2号楼）物业自主使用权和经营权等。所以，即使存在该笔建造费，也非转让合同的转让价款，不应计算在转让价款中。3、17868423元实为建银公司为康乐中心（2号楼）支付的地价款，非为转让价款，不应计算在转让价款中。（三）原审法院认定建银公司为取得梅沙宾馆相关房产、土地使用权支付了康乐中心（2号楼）合同价41444535元（包括建造费用18576112元、地价款、地价款17868423元500万元）、支付梅沙宾馆房产及土地的相关税费、支付给梅沙宾馆的服务费95万元（45万元+50万元），已支付的承包金2250万元，尚需在过户完成后支付的剩余转让费700万元，总计超过8000万元，存在计算错误的情形。1、如上所述，康乐中心（2号楼）合同价41444535元中，建银公司并无证据证实在建造过程中支付了工程款18576112元，即使存在建造过程中的工程款，其也是基于承包关系产生，与本案转让合同无关，不应计算在转让合同的对价中；17868423元属于地价款，也非转让价款。2、加固工程相关款项977756.31元，消防改造款45万元，是基于承包经营关系所产生，建银公司不能证实与本案的转让合同有关，不能计算在转让合同的对价中；支付给梅沙宾馆的服务费50万元，建银公司不能证明其与案涉的转让合同有关，也不应计算为转让合同的对价中。3、从1992年开始双方签订《承包梅沙宾馆合同》及其一系列的协议至今为止，梅沙宾馆等房产交付建银公司承包使用已过承包期限的一半，最多只能将承包金的一半计算到转让合同的对价中，将全部的承包金计算为转让合同的对价中，显失公平且与事实不符。二、原审法院适用法律错误。（一）《国有资产评估管理办法》第三条属于强制性效力性规定，依据该规定，应认定《转让合同》无效，应驳回建银公司的全部诉讼请求。《国有资产评估管理办法》第三条规定国有资产转让需进行评估，该规定调整的国有资产转让的行为和程序，应为强制性效力性规定。且在《国有资产评估管理办法》授权制定的《国有资产评估管理办法施行细则》第十条中明确规定应当评估而未评估的，该经济行为无效。因此，应认定《转让合同》无效。原审法院认定《国有资产评估管理办法》第三条是行政管理性规定，并依此判决梅沙公司将梅沙宾馆主楼、副楼、宿舍楼过户登记至建银公司名下，驳回梅沙公司的诉讼请求，明显属于适用法律错误。（二）从双方拼凑《深圳市二手房买卖合同》合同价41444535元可证实双方存在以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应认定《转让合同》无效。首先，康乐中心（2号楼）实际交易价格仅为500万元，而双方却在《深圳市二手房买卖合同》中将转让价拼凑为41444535元，证实了双方存在以高价格备案低价格转让国有资产的行为。其次，在《转让合同》中明确写明梅沙公司承担与1200万元转让费相关的营业税及附加、房屋交易费等，也证实了双方明知康乐中心和梅沙宾馆主楼、副楼、宿舍楼的实际交易价格肯定会超出1200万元，所以才约定梅沙公司仅承担1200万元转让费相关的税费，超出1200万元转让费部分梅沙公司是不承担的,且梅沙公司当时任职的董事长入狱至今未出来。（三）即使应认定《转让合同》有效，但因《协议》履行期限届满而终止，《转让合同》也相应终止，双方不需再继续履行《转让合同》中梅沙宾馆主楼、副楼、宿舍楼即1号楼的转让。从《转让合同》的约定可证实转让合同是根据《协议》的签订而签订，而且在需转让的房产还不具备转让的条件下，只有先依据《协议》完善房产的产权才能履行《转让合同》，所以《协议》是主合同，《转让合同》是从合同。而《协议》约定了“本协议自签订之日起有效期两年，期满前两个月任何一方可提出续期，由双方协商后同意后再延期”，《协议》在2009年12月5日已履行期限届满而终止，相应的《转让合同》亦应终止，2011年梅沙公司取得1号楼的产权后，不需再转让1号楼。协议终止后，双方并未协商《协议》的续期事宜，原审法院认定双方以实际行动延长了协议的有效期限，无法律依据。另外，《协议》及《转让合同》在2009年终止后双方并未协商续期事宜，建银公司在2012年11月提起诉讼，在不存在诉讼时效中止、中断的情形下，已过诉讼时效，应驳回其起诉。原审法院认定建银公司请求办理过户手续不适用诉讼时效，无法律依据。原审法院认定《协议》、《转让合同》相互独立，《转让合同》未终止，以及认定本案不适用诉讼时效属于适用法律错误。综上事实及法律，并请考虑在梅沙公司多方努力下，国土部门在登记1号楼时将登记面积比双方签订的合同面积扩大了约1500平方米，使用年限增加了10年，在《承包梅沙宾馆补充协议三》约定梅沙宾馆使用年限40年（至2024年8月28日止），而实际办理的房产证使用年限为50年（至2034年8月27日止），在面积及使用年限均增加的情形下若双方仍按原有的700万元价格转让梅沙宾馆（1号楼），显失公平，不利于国有资产的保值增值。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回建银公司的全部诉讼请求；2、撤销原审判决，改判支持梅沙公司的全部诉讼请求：（1）确认梅沙公司与建银公司签订的《转让合同》无效；(2)如认定《转让合同》有效，但因《协议》履行期限届满而终止，则《转让合同》也相应终止，双方不需再继续履行《转让合同》中1号楼的转让。建银公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚。（一）原审法院对建银公司为案涉转让合同支付的服务费、税费的认定完全正确。1、建银公司支付给梅沙公司的服务费50万元及委托代理费45万元均是建银公司委托梅沙公司办理梅沙宾馆确权过户手续而产生的费用支出，梅沙公司在没有任何证据证明该笔费用是建银公司为了其他事项向其支付的其他费用的情况下，声称服务费与案涉转让合同无关显属错误，不应支持。2、建银公司支付的加固工程相关款项977756.31元和消防改造款45万元均是因办理梅沙宾馆确权手续而产生的必要支出，而不是因承包经营梅沙宾馆而产生的支出。（二）原审法院对建银公司支付了《深圳市二手房买卖合同》合同价41444535元（包括建造费用18576112元、地价款、地价款17868423元500万元）的认定完全正确。1、梅沙公司关于康乐中心（2号楼）的实际转让价格为500万元的主张是错误的。因康乐中心（2号楼）为自建自用的非商品房房产，只有在完善产权手续后才具备转让条件，故作为受让方的建银公司为兴建该房产而投入的款项以及因办理确权手续而支付的地价款及相关税费等费用应属于房产转让价款的一部分。梅沙公司上诉认为《深圳市二手房买卖合同》所约定的合同价41444535元系双方为了拼凑2号楼的登记造价而将该款项拆分为三部分，与事实不符。2、建银公司在兴建康乐中心（2号楼）的过程中已实际投入了18576112元，该款项属于2号楼转让价款的一部分。（1）康乐中心（2号楼）由建银公司投资兴建是不能争辩的事实，对于该建造费用在《深圳市二手房买卖合同》中也予以确认。（2）建银公司在办理2号楼确权及过户手续过程中所支付的地价款、税费、转移登记费等有关费用与建银公司兴建2号楼而投入的18576112元属于不同性质的支出，原审判决不存在矛盾之处。（3）梅沙公司上诉认为即使实际存在2号楼的该笔建造费，梅沙公司已支付了相应的对价，该笔建造费并不是2号楼的转让价款，不应计算在转让价款中，梅沙公司的该主张明显不能成立。第一，对于在原承包范围内拆除和兴建2号楼后继续进行承包经营，深圳建行已按照《承包梅沙宾馆合同》向梅沙公司支付了承包金，建银公司另外为拆除和兴建产权属于梅沙宾馆的2号楼所承担的建造费用，当然是建银公司额外支付的费用，在后续房产转让时，该笔费用理应作为转让款的组成部分。第二，《承包梅沙宾馆补充协议三》明确约定，深圳建行同意因扩大土地使用面积和延长承包时间而一次性补偿梅沙公司承包金200万元，事实上深圳建行也如约向梅沙公司支付了该笔补偿款。可见，梅沙公司称其扩大了2号楼的土地使用面积和延长了承包时间系2号楼建造费的对价之一的主张，显然与事实不符。3、建银公司为2号楼支付的地价款17868423元属于2号楼转让价款的一部分，应计算在转让价款当中。（1）康乐中心（2号楼）只有在完善产权手续后才具备转让条件，故作为受让方的建银公司因办理确权手续而支付的地价款及相关税费等费用均属于房产转让价款的一部分。（2）原审法院认定为取得2号楼（康乐中心）的产权，建银公司除支付合同价41444535元（包括建造费用18576112元、地价款、地价款17868423元500万元）之外，还支付了绿本转红本契税款536052.69元、房产登记税费3235617.3元，并没有重复计算2号楼的地价款。（三）原审法院对建银公司为取得梅沙宾馆相关房产、土地所有权而所承担的费用超过8000万元的认定完全正确，并不存在计算错误的情形。1、《深圳市二手房买卖合同》约定的2号楼合同价41444535元、加固工程相关款项977756.31元、消防改造款45万元、服务费50万元等费用均是建银公司为取得案涉房产的产权而支出的费用，与案涉转让合同密切相关，应计入转让价款内。2、根据建银公司在原审时提交的证据，建银公司受让梅沙宾馆的转让价格为3450万元（包括深圳建行已支付的2250万元承包金以及现金补偿1200万元）以及建银公司支付的确权费用及转让税费。从盐田区政府回复深圳市政府办公室的《关于梅沙宾馆产权有关问题的意见》可见，对于深圳建行已支付的2250万元承包金属于案涉房产转让价格的一部分已由盐田区国资委、盐田区政府、深圳市政府批准同意.因此梅沙公司关于只能将承包金的一半计算到《转让合同》的对价中的主张缺乏事实和法律依据。（四）梅沙公司上诉认为在其多方努力下，国土部门将梅沙宾馆1号楼的登记面积比双方签订的合同面积扩大了约1500平方米，使用年限增加了10年，在此情况下若双方仍按原有的700万元价格转让梅沙宾馆1号楼，显失公平，不利于国有资产的保值增值的主张缺乏事实依据，不应被采纳。1、双方签订《转让合同》时，明确约定梅沙宾馆及梅沙宾馆所占宗地的具体转让面积“以具体实际测绘或房地产权属文件标注面积为准”，可见双方关于转让标的面积的真实意思就是指经相关部门核定和确认后的梅沙宾馆的范围和面积。因此，梅沙公司所称的实际转让时国土部门确认1号楼的登记面积比双方约定的合同面积扩大了约1500平方米的说法，毫无根据。首先，从深圳市国土资源和房产管理局《关于梅沙宾馆产权有关问题处理意见的函》、深圳市规划局《关于中国建银投资有限责任公司申请办理梅沙宾馆产权有关问题的复函》可知，在双方签订《协议》和《转让合同》时，除了梅沙宾馆2号楼的范围、面积及权属是确定之外，梅沙宾馆其余部分的范围、面积及权属均是不明确的，原因是当时梅沙宾馆其余部分的土地性质属于行政划拨用地，尚未办理土地出让的用地核定和未经规划部门的确认，故只有经过相关部门划定、确权、核发房产证后才能最终确定梅沙宾馆其余部分的范围和面积。其次，2008年1月16日深圳市国土资源和房产管理局直属分局在深圳商报刊登《土地使用权确权通告》，该通告载明的梅沙宾馆的土地面积与之后梅沙宾馆1号楼房产证载明的面积一致，之后建银公司也缴纳了与该面积确权相关的所有费用，对此梅沙公司从未提出过任何异议。可见，双方在当初实际履行的过程中，对于梅沙宾馆按经相关部门核定和确认后的范围和面积进行转让是没有任何争议的。2、对于梅沙公司提出的所谓土地使用年限比约定增加了10年的问题，由于双方转让的是梅沙宾馆的整体产权，并非转让梅沙宾馆某一期限内的产权，因此所转让的房产的土地使用权年限在产权确认时只能按照法律法规确定产权年限，梅沙公司将产权确认时按照法律所确定的房地产使用年限与双方之前约定的承包经营期限进行比较是完全没有道理的。首先，由于梅沙宾馆在确权之前属于行政划拨用地，尚未办理土地出让的用地核定手续，故土地使用年限是不确定的。《承包梅沙宾馆补充协议三》约定的承包合同期限以政府国土部门批准该类建筑土地使用期限为准（梅沙宾馆至2024年8月28日止），是承包期限而非土地使用年限。其次，《转让合同》约定的是梅沙公司将梅沙宾馆的产权整体转让给建银公司，并非约定转让某一期限内的产权。双方在签订《转让合同》时对房产的土地使用权年限的合意并非限于2024年8月28日，而应按法律法规以及产权权属证书上确定的年限执行。再次，从《深圳市人民政府办公厅文件呈批表》可知，深圳市政府对梅沙宾馆1号楼确权后的土地使用期限为50年是知道且同意的。因此，且不论梅沙公司对此是清楚知悉的，即使其对此并不知悉，因深圳市政府已同意双方的转让行为，建银公司享有梅沙宾馆1号楼50年的土地使用期限也是正当合法、没有任何法律瑕疵的。3、梅沙宾馆1号楼的转让价格远远高于700万元，并不存在梅沙公司所称的该转让行为显失公平，不利于国有资产保值增值的情形。建银公司为取得梅沙宾馆康乐中心（2号楼）的产权，实际已支付建造费、地价款、地价款、绿本转红本契税等费用共计45216204.99元；为取得梅沙宾馆1号楼的产权，实际已支付地价款、土地测绘费、加固工程款、房产登记税费等费用共计6120180.12元，加上已经支付的承包金2250万元以及尚需在过户完成后支付的转让费700万元，建银公司为取得梅沙宾馆房产的产权而所承担的总费用为80836385.11元，远远高于梅沙宾馆房产的登记价格。可见，梅沙公司的说法与事实不符。二、原审法院适用法律正确。（一）《国有资产评估管理办法》第三条规定属于管理性规定，而非效力性规定，原审法院对《转让合同》系合法有效的认定完全正确。广东省高级法院在原二审时亦明确认定《国有资产评估管理办法》第三条属于国有资产处分的行政管理性规定，并非法律、行政法规的效力性规定。（二）《转让合同》是建银公司与梅沙公司双方的真实意思表示，并不存在以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害国家、集体利益的情形。由前述意见可知，2号楼的实际交易价格并不是《转让合同》所约定的500万元，而是45216204.99元，且建银公司已实际支付该款项。可见梅沙公司关于建银公司以低价受让梅沙宾馆2号楼，属以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害国家、集体利益，应认定《转让合同》无效的主张缺乏事实和法律依据。（三）广东省高级法院在（2015）粤高法民一终字第21号民事裁定中已明确认定《转让合同》及《协议》合法有效并对合同当事人有约束力，该裁定已经发生法律效力，相关认定依法具有既判力、基准性和不可争性，梅沙公司现继续对该问题提起上诉应属无理，应予驳回。（四）原审法院对于《转让合同》并未终止，梅沙公司应继续履行《转让合同》所约定的将案涉房产过户至建银公司名下的义务的认定完全正确。1、《协议》与《转让合同》是两份独立的法律文件，《协议》中的两年有效期的约定并不能适用于《转让合同》。首先，从《协议》的名称和内容可以明确看出，《协议》的内容是通过确权的方式办理梅沙宾馆的房产证至梅沙公司名下，而并非是针对梅沙公司转让梅沙宾馆给建银公司的房地产转让事宜，其目的是为了使产权登记到梅沙公司名下，从而保证梅沙公司能够具备将产权转让给建银公司的条件。其次，从《转让合同》约定的转让标的、转让价、付款方式等内容可以明确看出，《转让合同》是双方针对梅沙宾馆的转让交易而订立的。2、建银公司与梅沙公司已通过实际行为延长了《协议》的有效期限，《协议》并未终止。首先，《协议》约定“本协议自签订之日起有效期限两年，期满前两个月任何一方可提出续期，由双方协商后同意后再延期。”虽然建银公司与梅沙公司均没有以书面形式提出续期，但在《协议》所约定的两年有效期届满后建银公司仍继续缴纳与办理梅沙宾馆确权有关的所有费用，而且梅沙公司对此并未拒绝和提出任何异议，也正是基于建银公司继续缴纳与办理梅沙宾馆确权的有关费用，梅沙公司才顺利地于2011年6月20日取得案涉房产的房产证。其次，从梅沙公司出具给建银公司的《关于消防竣工验收合格意见书的情况说明》可知，其在2010年仍然就案涉房产的消防工程验收事宜向建银公司报告，而从《关于对深圳梅沙宾馆1号楼及附属用房进行消防改造的请示》可知，对案涉房产进行消防工程是办理案涉房产确权的需要。可见，梅沙公司关于《协议》在2009年已经过期的主张与事实不符。3、建银公司要求梅沙公司将案涉房产过户至其名下的请求并不属于债权请求权，而是一种具有物权性质的请求权，依法不适用诉讼时效制度，原审法院的认定是完全正确的。首先，建银公司已按照《转让合同》约定支付了合同项下的各项费用，且案涉房产已由建银公司占有使用多年。在不动产已完成交付的前提下，买受人请求办理产权变更登记的请求权不同于一般的债权请求权，而是一种具有物权性质的请求权，不适用诉讼时效制度。其次，如果买受人要求出卖人办理产权变更登记的请求权因诉讼时效期间届满而消灭，那么必将导致标的物长期处于归属不清或者权利真空的状态，显然与诉讼时效制度的立法本旨相背离。再次，因梅沙公司2011年6月20日才取得案涉房产的房产证，而建银公司于2012年即起诉要求梅沙公司履行过户义务，建银公司的诉请也没有超过诉讼时效。综上，梅沙公司的全部上诉理由缺乏事实和法律依据，请求驳回梅沙公司的全部上诉请求。二审法院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：梅沙公司为有限责任公司，建银公司为有限责任公司（国有独资），均为国有企业。2008年3月25日，梅沙公司已将梅沙宾馆2号楼的产权过户到建银公司的名下。经本院调解，双方未能达成和解协议。二审判决的理由和结果本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案现争议的问题是：合同的效力；合同是否已终止；原审法院对有关费用的认定是否有误；建银公司的诉请是否超过诉讼时效；按原合同约定的价格转让是否公平。关于合同的效力问题。案涉《转让合同》、《协议》是双方当事人自愿签订，约定转让的梅沙宾馆在签订转让合同前已由建银公司承包经营多年，双方对转让标的物即梅沙宾馆围墙内房屋、土地及附属设施的现状非常清楚，交易条件亦经双方多次协商，因此，该合同内容是双方当事人的真实意思表示。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《国有资产评估管理办法》关于国有资产转让时应进行资产评估的规定，属于国有资产处分的行政管理性规定。本案中，案涉房地产转让合同的双方当事人均为国有企业，转让行为也已经深圳市盐田区国有资产监督管理委员会和深圳市盐田区人民政府同意，其中转让的梅沙宾馆2号楼已于2008年3月25日过户登记至建银公司名下，因此，案涉房产转让价格未经过评估立项申请、资产评估和备案手续并不影响《转让合同》、《协议》的效力。虽然合同约定的转让价格为1200万元，但由于当时是将梅沙宾馆围墙内房屋、土地及附属设施由长期承包经营变更为产权转让，且由于该房产的产权现状不具备转让条件需由建银公司出资完善产权手续，房屋也由建银公司进行了改建、加固和消防改造等，因此，建银公司转让案涉房产的对价还应包括建银公司已支付的承包金2250万元，投入的房屋改建、加固、消防改造费用以及为梅沙公司完善产权手续所支付的土地出让金和其他费用等。原审法院根据查明的事实，认定建银公司为取得梅沙宾馆相关房产、土地所有权，所承担的费用超过8000万元，远远超过相关房产、土地的登记价格，并无不当。另外，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，约定梅沙公司以41444535元的价格（包括建造费用18576112元、地价款、地价款17868423元500万元）将康乐中心（2号楼）转让给建银公司，该合同是双方自愿签订的，并已办理了产权变更登记手续。该合同约定将建银公司为该房屋（当时产权属梅沙公司所有）而投入的建造费用18576112元、为完善产权而支付的地价款17868423元计入房屋转让款，有事实依据，并不存在拼凑转让款的问题，也不存在以高价格备案低价格转让国有资产的行为。梅沙公司也未提供证据证明双方在《转让合同》及《协议》中所约定的案涉房产的交易价格明显低于缔约时的市场价格，存在恶意串通，损害国家、集体利益或者以合法形式掩盖非法目的的情形。因此，案涉合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定《转让合同》、《协议》合法有效，依据充分，并无不当。梅沙公司上诉认为原审法院适用法律错误，转让行为违反法律规定，双方存在以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应认定《转让合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同是否已终止的问题。双方于2007年12月6日签订的《协议》约定：由于其（梅沙宾馆）产权现状不具备转让条件，需事先由双方配合完善产权手续；建银公司据实缴纳与办理房地产权有关的土地出让金、基础设施配套费等费用，办理商品性质的房地产权证至梅沙公司名下，同时双方按另行签订的合同约定将产权人变更为建银公司；取得上述所有房地产的商品性质的房地产权属证明后，本协议自动解除。从《协议》约定的内容可知，双方签订《协议》的目的在于配合完善产权手续，使案涉房产具备转让条件，与双方于同日签订的用于办理房产转让手续的《转让合同》相互独立，不存在主合同与从合同的关系。虽然《协议》约定“本协议自签订之日起有效期限两年”，但同时约定“期满前两个月任何一方可提出续期，由双方协商同意后再延期。”而在《协议》签订后办理确权手续过程中，建银公司直至2010年10月19日、2011年7月19日仍在向梅沙公司支付地价款和确权税费，梅沙公司最终也于2011年6月20日取得案涉房产的房地产证。可见，双方已以实际履约行为延长了《协议》的有效期限。由于《转让合同》并没有约定合同履行期限，在建银公司已按照《协议》约定支付了完善产权所需费用、房地产权证已办理至梅沙公司名下，案涉房产已具备转让条件的情况下，梅沙公司应按照《转让合同》约定负责办理权属变更至建银公司名下的手续。因此，原审法院认定梅沙公司拒绝履行过户手续构成违约，判决梅沙公司应将案涉房产过户登记至建银公司名下，依据充分。梅沙公司上诉主张即使《转让合同》有效，但因《协议》履行期限届满而终止，《转让合同》也相应终止，双方不需再继续履行《转让合同》中梅沙宾馆主楼、副楼、宿舍楼即1号楼的转让，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原审法院对有关费用的认定是否有误的问题。案涉房产转让是属二手房买卖，还是由长期承包经营变更为产权转让，而且产权当时不具备转让条件需由建银公司出资完善产权手续才能转让，房屋还由建银公司进行过改建、加固、消防改造等，因此，建银公司已支付的承包金，投入房屋改建、加固、消防改造的费用，为梅沙公司完善产权手续所支付的土地出让金和其他费用等，都属于建银公司转让案涉房产所付出的对价。转让款1200万元只是建银公司依据《转让合同》约定仍需支付的费用，并非建银公司取得案涉房屋所支付的所有对价。原审法院根据建银公司提供的证据，认定建银公司为取得梅沙宾馆相关房产、土地所有权，所承担的费用超过8000万元，远远超过相关房产、土地的登记价格，并无不当。梅沙公司上诉主张原审法院在有关费用方面认定事实错误，依据不足，本院不予采信。即使梅沙公司对建银公司支付的服务费50万元的性质有异议，也不能改变原审法院认定的建银公司所承担的费用远远超过相关房产、土地的登记价格的认定。关于建银公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。建银公司与梅沙公司签订的是房产转让合同，在《转让合同》、《协议》签订前后，案涉房屋一直由建银公司占有使用。在建银公司按约定支付相关费用完善了产权手续、梅沙公司于2011年6月20日取得案涉房产的房地产证但拒绝办理转移登记手续后，建银公司于2012年11月23日向原审法院提起诉讼主张权利，不存在建银公司的诉请超过诉讼时效的问题。原审法院不采信梅沙公司关于诉讼时效的抗辩理由，并无不当。梅沙公司上诉主张《协议》及《转让合同》在2009年终止，建银公司在2012年11月提起诉讼已过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于按原合同约定的价格转让是否公平的问题。《转让合同》约定,转让标的为梅沙宾馆围墙内所有房屋、土地及附属设施，包括1号楼、2号楼（康乐中心）、宿舍楼（综合楼）和附属建筑、设施以及围墙内所有土地，具体面积以实际测绘面积或房地产权属文件标注面积为准。可见，合同并未约定转让房地产的具体面积，不存在合同面积扩大了约1500平方米的情形。《承包梅沙宾馆补充协议三》约定梅沙宾馆使用年限40年（至2024年8月28日止），是房屋承包使用和经营期限，而房地产证确定的使用年限50年（至2034年8月27日），是土地使用年限。《转让合同》约定的是产权转让，并没有约定房屋的使用年限，故不存在合同使用年限增加了10年的情形。因此，梅沙公司上诉主张在面积及使用年限均增加的情形下若仍按原有的价格转让梅沙宾馆（1号楼），显失公平，不利于国有资产的保值增值，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，梅沙公司上诉请求的依据不足，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费214300元，由深圳市梅沙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇一八年十月三十日书记员  苏冰娜