海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2020）琼0108民初9329号        原告：万放生，男，汉族，1958年1月1日出生，公民身份号码XXX，住海口市。            委托诉讼代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。            委托诉讼代理人：张X，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。            被告：徐清健，男，汉族，1983年11月25日出生，公民身份号码XXX，住海南省三亚市。            被告：蔡李兰，女，汉族，1985年6月26日出生，公民身份号码XXX，住海口市龙华区。            被告：海口宏兴红房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91460100069685810G，住所地海口市美兰区蓝天街道海口市美舍河开发区振兴路**美舍苑铺面。            法定代表人：苏美桥。            委托诉讼代理人：罗森，北京大成（海口）律师事务律师。            委托诉讼代理人：符义麟，北京大成（海口）律师事务律师。            第三人：中国建设银行股份有限公司海南省分行，统一社会信用代码91460000901242509E，，住所地海口市国贸大道建行大厦            负责人：张中科，行长。            委托诉讼代理人：郑庭锦，客户经理。            委托诉讼代理人：符向阳，客户经理。            原告万放生诉被告徐清健、蔡李兰、被告海口宏兴红房地产经纪有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行审理。原告万放生及委托诉讼代理人许彩霞、张X，被告徐清健、被告海口宏兴红房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人符义麟到庭参加诉讼。被告蔡李兰、第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。            原告万放生向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原告与被告徐清健签订的《房地产买卖契约》；2、判令被告徐清健、被告蔡李兰向原告返还购房款211841.75元（其中购房首付款115214.94元，代替被告徐清健偿还按揭贷款96626.81元），并向原告赔偿违约金84万元；3、判令被告海口宏兴红房地产经纪有限公司对被告徐清健、被告蔡李兰的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费（包括受理费、保全费等）由三被告承担。事实与理由：2017年10月7日，被告海口宏兴红房地产经纪有限公司作为中介公司为原告提供中介服务，介绍原告购买被告徐清健名下的一套房产，原告与被告海口宏兴红房地产经纪有限公司签订了一份《房地产中介合同》，约定被告海口宏兴红房地产经纪有限公司介绍原告购买被告徐清健名下的房产，并在6.2条中约定：甲方（被告海口宏兴红房地产经纪有限公司）确保卖方出售该房地产拥有完整产权及保证该房产权清晰没有任何权属纠纷和涉及债权债务纠纷或取得业主公证委托方有权处置房地产。该合同签订后原告向被告海口宏兴红房地产经纪有限公司支付购房中介服务费10000元。2017年10月底，原告与被告徐清健签订了一份《房地产买卖契约》（以下简称购房合同）约定：原告向被告徐清健购买位于海口市美兰区琼山大道9号海涛花园3号楼11层3-11A房（以下简称本案房产，证号：海房字XX**）；购房对价为84万元，原告分两部分支付，双方办理公证委托之日支付115214.94元给被告徐清健，剩余部分价款由原告代替被告徐清健向第三人支付按揭贷款的方式支付；第二条约定“如卖方不配合买方办理过户受理手续及银行提前还款解压手续则按成交价格捌拾肆万元整的双倍赔偿给买方房款及装修费”，第五条约定“若发生与甲方（被告徐清健、被告蔡李兰）有关的产权纠纷或债权债务，慨由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”。合同签订后，被告徐清健、被告蔡李兰即将本案房产交付给原告。原告也依照约定向被告徐清健、被告蔡李兰支付115214.94元，并自2017年10月起累计代替被告徐清健偿还前述按揭贷款共96626.81元。原告为装修房屋累计花费297600元。在原告依合同代替被告徐清健偿还按揭贷款过程中，第三人分五次从原告存入该账户用于偿还按揭贷款的款项中扣款22493.45元，用于偿还被告徐清健欠付第三人下属中国建设银行股份有限公司海口琼山支行的其他债务。2018年9月，原告依照购房合同拟向第三人申请提前还款并解压，却被告知不接受提前还款并解压，理由是被告徐清健尚欠建设银行信用卡透支款本金及利息共计30万元，只有在还清信用卡欠款后才受理提前还款。原告通知被告徐清健并要求及时处理，被告徐清健却表示无力偿还。目前，法院已经判令被告徐清健偿还该笔款项，且已被申请强制执行（案号：（2020）琼0107执1456号），并查封了本案房产。本案房产开发商海口宏国房地产开发有限公司（以下简称开发商）亦于2018年8月向被告徐清健发来《催款告知函》，要求偿还购房欠款73875元。为催讨该款项，开发商多次与物业公司联合对本案房产采取停水断电等措施，导致原告无法正常居住。原告认为，被告徐清健的行为已经违反了购房合同第二条第五条之约定，导致本案房产实际已经无法过户到原告名下，购房合同目的无法实现，原告有权解除合同，并要求被告徐清健、被告蔡李兰返回原告已支付的购房款211841.75元（包括购房首付款115214.94元，代替被告徐清健偿还按揭贷款96626.81元）。被告徐清健的违约行为给原告造成了损失（包括第三人划扣抵债款22493.45元、装修款297600元、中介服务费10000元及保全费、案件受理费、律师服务费等），其应当依照购房合同第二条之约定向原告赔偿违约金84万元。被告蔡李兰与被告徐清健系夫妻关系，本案房产虽登记在被告徐清健名下，但属于夫妻共同财产，且被告蔡李兰在《房地产买卖契约》中作为乙方签字，故本案房产产生的债务应视为被告徐清健、被告蔡李兰的共同债务。被告海口宏兴红房地产经纪有限公司对确保本案房产产权清晰、不涉及任何在债务纠纷负有保证责任，其应当对被告徐清健、被告蔡李兰的债务承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》有关之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。            被告徐清健辩称，原告还款多久？是否有9万元多元。            被告海口宏兴红房地产经纪有限公司辩称，原告要求被告海口宏兴红房地产经纪有限公司对被告徐清健、蔡李兰的债务承担清偿责任没有事实和法律依据，连带成立的情况有两种，一种是法律规定，一种是当事人的明确意思表示，本案当中被告海口宏兴红房地产经纪有限公司与原告之间存在居间法律关系，被告徐清健、蔡李兰与原告之间存在的是房屋买卖关系，在被告海口宏兴红房地产经纪有限公司已经履行居间义务后，被告海口宏兴红房地产经纪有限公司与原告签订了房地产买卖契约，原告无权要求被告海口宏兴红房地产经纪有限公司承担连带清偿责任。在被告海口宏兴红房地产经纪有限公司与原告之间的房地产服务合同中关于6.2条约定是被告海口宏兴红房地产经纪有限公司在履行居间合同中应承担相应义务的规定，而不是对原告和被告徐清健、蔡李兰之间房屋买卖合同做担保的意思表示，实际上这个居间合同成立在前，买卖合同成立在后，被告海口宏兴红房地产经纪有限公司在居间合同中只有居间服务费的收益，却要承担原告与被告徐清健、蔡李兰之间房屋买卖合同因履行不能所产生的违约金及相应损失，明显显示公平，被告海口宏兴红房地产经纪有限公司也未有相应的意思表示，即便认为被告海口宏兴红房地产经纪有限公司在履行房地产居间合同当中存在过失、过错，或违约的情况，原告也只能根据房地产中介合同追究被告海口宏兴红房地产经纪有限公司的违约责任。况且本案当中在原告与被告徐清健、蔡李兰签订房屋买卖合同期间是2017年10月，而直到2019年9月才被法院诉前查封，作为居间方被告海口宏兴红房地产经纪有限公司在促成原告与被告徐清健、蔡李兰签订房屋买卖合同时已经尽到居间方应尽的义务，房屋权属在2017年10月的时候是清楚明确的，将近两年后因被告徐清健、蔡李兰其他债务造成的房屋被查封，被告海口宏兴红房地产经纪有限公司在当时也是不可能预见到的，要求被告海口宏兴红房地产经纪有限公司对此承担责任也是不合理的。关于房地产买卖契约中所约定的违约金84万元，虽然在合同中有约定，但该违约金过高，应予以调整。            第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行，关于本案把我行列入第三人参加诉讼，我行借款户徐清健于2015年10月9日来我行贷款758000元人民币购买海口市美兰区琼山大道9号海涛花园3号楼11层3-11A房（以下简称本案房产，证证号：海房字XX**，因徐清健与建行琼山支行存在金融借款合同纠纷，于2020年12月29日由海口市琼山区人民法院依法拍卖了该房产，我行对该房屋办理了抵押登记享有优先受偿权，琼山区人民法院2021年1月29日将拍卖款汇入我行归还徐清健个人贷款本息758000元人民币。徐清健本人在我行的贷款本息已结清。            被告蔡李兰未作答辩。            经审理查明，2017年10月7日，被告海口宏兴红房地产经纪有限公司（甲方）与原告万放生（买方、乙方）签订了一份《房地产中介合同》，约定：乙方委托甲方协助购买位于海口市美兰区琼山大道9号海涛花园2号楼3层3B房建筑面积为100.18平方米的房产。总房价84万元。乙方于签订本合同时向甲方支付定金人民币10000元。甲方确保卖方出售该房地产拥有完整产权及保证该房产权清晰没有任何权属纠纷和涉及债权债务纠纷或取得业主公证委托方有权处置房地产。该合同签订后2017年10月24日原告向被告海口宏兴红房地产经纪有限公司支付购房中介服务费10000元。2017年10月，被告徐清健为出卖人（甲方），原告万放生为买受人（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，内容为：由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币10000元，双方订立买卖合同，甲方自愿将坐落在海口市美兰区琼山大道9号海涛花园3号楼11层3-11A房（房屋建筑面积为100.18平方米，房产房产证号：海房字XX**售给乙方；双方议定上述房地产成交价格为人民币84万元，全款支付分两次，双方办理公证委托之日支付115214.94元给甲方，卖方该房产所欠银行余款将由买方代替卖方X银行支付；买方还清该房所剩余房款完之日起两个月内同意配合买方将此房直接过户到买方指定人员的名下。如卖方不配合买方办理过户受理手续及银行提前还款解压手续则按成交价格捌拾肆万元（84万元）整的双倍赔偿给买方房款及装修费。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。            2017年10月23日，被告徐清健、蔡李兰向原告万放生出具《委托书》并办理了公证，委托万放生：办理提前偿还银行贷款手续、解除抵押登记、领取房产证等。委托至2019年10月23日止。原告于2017年10月24日通过交通银行向被告蔡李兰支付了105000元。同日，被告徐清健向原告出具《收条》，收到115214.94元。原告从2017年10月至2019年8月止共向银行替被告徐清健偿还贷款人民币96626.81元（每月还款4500元左右），原告称，因被告徐清健欠别人的款，被银行划走22493.45元，被告徐清健予以认可。原告提供的海南万峰装饰工程有限公司于2019年12月7日出具的《证明》，证明2019年经该司介绍，原告请来装修工到涉案房屋进行装修工作，花费人民币145000元。2018年9月，原告依照购房合同拟向第三人申请提前还款并解压，却被告知不接受提前还款并解压，理由是被告徐清健尚欠建设银行信用卡透支款本金及利息共计30万元，只有在还清信用卡欠款后才受理提前还款。原告通知被告徐清健并要求及时处理，被告徐清健却表示无力偿还。2020年6月15日，海口市琼山区人民法院将徐清健列为限制高消费人。            第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行提供的证据证实：因徐清健与建行琼山支行存在金融借款合同纠纷，于2020年12月29日由海口市琼山区人民法院依法拍卖了该房产，第三人银行对该房屋办理了抵押登记享有优先受偿权，琼山区人民法院2021年1月29日将拍卖款汇入该行归还徐清健个人贷款本息758000元人民币。徐清健本人在该行的贷款本息已结清。另，被告徐清健、蔡李兰系夫妻。            本院确认以上事实有：2017年10月7日《房地产中介合同》、2017年10月24日《收据》、2017年10月《房地产买卖契约》、2017年10月23日《委托书》、《公证书》、2017年10月24日交通银行《客户回单》、《收条》、中国建设银行《客户回单》、《个人贷款还款凭证》、2019年12月7日《证明》、（2020）琼0107执1456号《限制消费令》、被告徐清健、蔡李兰《结婚证》以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。            本院认为，原告万放生与被告徐清健于2017年10月签订的《房地产买卖契约》，因被告徐清健拖欠建行琼山支行金融借款，于2020年12月29日被海口市琼山区人民法院依法拍卖了该房产。故原告请求解除上述《房地产买卖契约》，有事实依据，本院予以支持。一、关于被告徐清健、蔡李兰是否应当赔偿原告违约金人民币84万元的问题。虽然双方在《房地产买卖契约》有其约定，但其约定超出法律规定的上限，因此，本院对此予以调整即应以原告实际付出的费用为基数，按全同银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率的4倍（以年利率15.4％为限）计付利息给原告。原告的实际付出的费用为：付给被告徐清健、蔡李兰房款人民币115214.94元、支付中介费用10000元，替被告徐清健向银行偿还房屋贷款人民币96626.81元、因被告徐清健欠款被银行划走人民币22493.45元、对涉案房屋进行装修费人民币145000元（原告主张装修费297600元，不予采信）共389335.20元。二、关于被告海口宏兴红房地产经纪有限公司是否应承担连带责任的问题。虽然，原告与其签订《房地产中介合同》中约定：甲方（海口宏兴红房地产经纪有限公司）确保卖方出售该房地产拥有完整产权及保证该房产权清晰没有任何权属纠纷和涉及债权债务纠纷或取得业主公证委托方有权处置房地产，但并没有约定一旦出现涉案房产被他人处置时必须承担连带责任。同时，作为中介公司，既不是担保公司，也不应对房屋因素以外的债务所引起的经济纠纷而导致房屋被处理的事由承担连带赔偿责任。故原告请求被告海口宏兴红房地产经纪有限公司承担连带责任，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：            一、解除原告万放生与被告徐清健于2017年10月签订的《房地产买卖契约》。            二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐清健、蔡李兰应原告万放生支付人民币389335.20元，并从2020年1月1日起按全同银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率的4倍（以年利率15.4％为限）计付利息给原告万放生。            二、驳回原告万放生的其他诉讼请求。            如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。            案件受理费人民币14266.58元，由被告徐清健、蔡李兰承担。            如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                审判长纪永明            人民陪审员陈惠妹            人民陪审员陈英    二〇二一年四月六日            书记员陈雯雯