北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初12887号原告：北京物美商业集团股份有限公司，住北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人:许少川，董事长。委托诉讼代理人：邓小昱，男，1977年2月16日出生，北京物美商业集团股份有限公司法务经理,住公司,住公司宿舍iv>被告：北京中首晟商贸有限责任公司，住北京，住北京市石景山区金顶北路**院******iv>法定代表人：何丽。委托诉讼代理人：许晓星，男，1979年7月7日出生，北京中首晟商贸有限责任公司法务,住公司宿,住公司宿舍v>原告北京物美商业集团股份有限公司(以下简称:物美公司)与被告北京中首晟商贸有限责任公司（以下简称：中首晟公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告物美公司委托诉讼代理人邓小昱，被告中首晟公司的委托诉讼代理人许晓星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物美公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告返还原告一个月租金120724元；3.判决被告赔偿原告违约金500000元;4.判决被告赔偿原告各项装饰装修费用以及设备设施费用、人工费用，上述两项共1060362元;5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2011年1O月31日，原、被告经友好协商签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定由原告承租被告位于石景山区金顶北路18号院9号楼地下一层和地面一层2000平方米，原告依约支付定金20万元给被告。为了更好的长期经营和使用，根据合同条款约定，原告投入巨大资金对涉案房产进行装修改建(包括不限于地面、墙面、坡梯、货梯、监控、中央空调、消防系统等)，上述资产均为原告合法财产。在合同履行期内，被告与产权人就涉案场地发生租赁合同纠纷引起司法诉讼，经法院判决租赁合同解除，被告应腾退。怕被告隐瞒该事实真相，2017年12月，产权人申请法院进行强制执行，原告迫于无奈下撤场，将其工作人员和可移动资产搬离。原告的装饰装修及固定设施设备无法拆除，且原告在该店负责经营的人员自2017年2月至2018年3月，长达三个余月的时间无法正常从事本职工作。原告完全按照合同条款履行了义务，没有任何违约行为，现在因被告的原因导致无法继续使用涉案房屋，原、被告签订的租赁合同已经无法履行，这严重损害了原告的合法权益，并给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。被告中首晟公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1、虽然被告与房屋所有权人合同解除，但是原告与首钢有接触。原告撤离是原告放弃的行为。因为与被告签约的商户愿意留下经营的，全部都留下继续经营了。原告的损失是自己放弃经营权带来的，与被告没有关系。2、原告有可能会在近期或3年内与首钢就原租赁地以及更大的面积达成租赁协议，该诉讼即为恶意诉讼。3、被告与原告的租赁协议到2020年11月30日。9年的租赁合同，仅剩2年时间，原告要求被告承担违约责任即赔偿数额不合理，没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于北京市石景山区金顶北路**院**楼（以下简称：**楼）的所有权人为北京首钢房地产开发有限公司（以下简称：首钢房地产公司）。总层数：5（-03）。2010年11月29日，首钢房地产公司与中首晟公司签订《房屋租赁合同书》。首钢房地产公司将9号楼出租给中首晟公司。租赁期限为2010年12月1日至2020年11月30日。2011年10月31日，物美公司（乙方）和中首晟公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明：甲方将其合法租用的座落在石景山区金顶北路18号院9号楼，地下**和地面**，建筑面积2000平米及其附属设施出租给乙方。甲方保证出租给乙方的租赁物可使乙方合法从事商业及服务业活动。乙方保证租赁物仅作为商业服务与经营使用。租赁期限为2011年11月15日至2020年11月30日。在租期届满或乙方没有任何严重违约的情况下合同提前终止时，乙方应自费搬运和清理租赁物内乙方有关设备和物品。乙方撤出租赁时，有权带走乙方投资的设备、设施、商品，如有遗留家具杂物不搬者，视通乙方放弃该物品，甲方有权处置。乙方无任何严重违约行为，甲方无故提前终止合同的，甲方应当对乙方投入的装饰装修费用、设备设施费用、商品、人工费用以及新建的不动产费用等予以补偿，或乙方对上述投入作价后由甲方购买。租金以面积2000平米计算，自2012年1月15日至2014年1月14日，标准年租金为1314000元；自2014年1月15日至2017年1月14日，全年租金为1379700元。自2017年1月15日至2020年1月14日止，全年租金为1448685元。甲方应于2011年11月15日将租赁物交付给乙方……乙方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式不计息地暂停支付租金，直至甲方纠正并补偿该违约给乙方造成的全部损失（乙方也可以从应付甲方的租金中直接抵扣相应金额），或直接以书面通知的形式解除本合同，如乙方决定解除合同的，乙方有权要求甲方承担50万元的违约金，并赔偿乙方的经济损失，赔偿的范围包括但不限于装饰装修费用、设备设施费用、人工费用、新建的不动产费用、预期收益等。1）甲方违反或不履行本合同规定的保证、义务、责任等，严重影响乙方或其招商客户经营或导致本合同无法履行的；4）因甲方原因而导致的第三方行为，使乙方或乙方的招商客户不能正常营业超过一个月的或导致本合同无法履行的。合同签订后，中首晟公司将9号楼的地下一层和地面一层交付给物美公司使用。物美公司在租赁场地上开办超市，并将租金交至2018年1月14日。2017年8月23日，中首晟公司与首钢房地产公司发出《公告》。该公告载明：自2015年2月起，本商业楼的承租人中首晟公司拒绝向首钢房地产公司交纳本商业楼负一层、一层、四层合同租金，拒绝向首钢房地产公司委托签订本商业楼二层、三层、五层的北京首房商业管理公司交纳合同租金，构成对合同的根本违约。经首钢房地产公司和北京首房商业管理有限公司分别向北京市石景山区人民法院起诉，并于2016年12月28日下达（2015）石民初字第3568号、第3567号一审判决，判决我方分别解除与中首晟公司的《房屋租赁合同》，并判决中首晟公司腾退本商业楼。2017年8月9日，北京市第一中级人民法院下达（2017）京01民终4256号和4255号终审判决，维持原判，并已生效。我方作为本商业楼的合法产权人和出租人，依据国家《物权法》规定和上述已生效判决，有权要求承租人中首晟公司及次承租人商户立即返还、腾退并搬离房屋，有权要求未及时执行腾房者支付依法逾期腾房的实际占用费，并赔偿逾期腾房给我方造成的损失……自本公告发布之日起至2017年8月31日前，请各商户尽快到北京首房商业管理有限公司进行登记，以便后续工作开展。本公告期满后，对于拒绝参加登记而继续占用房屋，亦不做任何明确表态的商户，我方将向法院申请依法执行腾退逾期房屋并收取逾期腾退房屋的占用费及其他损失赔偿费。2018年2月11日，物美公司将其租赁的房屋交付给首钢房地产公司。另查明，2015年5月25日，首钢房地产公司以房屋租赁合同纠纷为由将中首晟公司诉至本院。其诉讼请求为：1.判令解除双方2010年11月29日签订的房屋租赁合同，中首晟公司腾退9栋商业楼1、4、-1层；2.判令中首晟公司支付房租：自2015年2月20日至2015年5月19日的房租787655元、2015年5月20日至2015年8月19日租金787655元、2015年8月20日至2015年11月19日租金787655元、2015年11月20日至2016年2月19日租金842996元、2016年2月20日至2016年5月19日租金850668元、2016年5月20日至判决生效之日的租金（按照每日850668元/90天计算）；3.判令中首晟公司支付房屋使用费：自判决生效之日至实际腾退之日，按照每日850668元/90天计算；4.判令中首晟公司支付迟延履行合同的违约金（按照未付金额在拖欠期间每日0.667‰计算）；5.判令中首晟公司支付自出租以来拖欠房租的违约金（按照迟延付款数额迟延期间每日0.667‰计算）；6.判令中首晟公司返还非法出租3层的不当得利及利息共计2168238元；7.诉费由中首晟公司承担。期间，中首晟公司提出反诉。本院于2016年12月28日作出（2015）石民初字第3568号民事判决书。判决：一、解除北京首钢房地产开发有限公司与北京中首晟商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同书；二、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区金顶北路18号院9栋四层、一层、负一层的承租房屋腾退返还北京首钢房地产开发有限公司；三、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京首钢房地产开发有限公司自2015年2月20日开始计算至本判决生效之日止房屋租金（自2015年2月20日至2016年2月19日租金二百八十四万元；自2016年2月20日至本判决生效之日止的，按照每季度七十七万元计算）；四、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京首钢房地产开发有限公司房屋使用费（自本判决生效之日起计算，至北京中首晟商贸有限责任公司实际履行本判决主文第二项之内容之日止，按照每季度七十七万元计算）；五、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京首钢房地产开发有限公司迟延交纳房屋租金的违约金共计五十万元；六、驳回北京首钢房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京中首晟商贸有限责任公司的反诉请求。宣判后，首钢房地产公司、中首晟公司均不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2017年8月9日作出（2017）京01民终4225号民事判决。该判决载明：中首晟公司未按期交纳2015年2月20日以后的租金，经催告后至今仍未交纳，中首晟公司的行为已经构成根本违约……判决如下：驳回首钢房地产公司、中首晟公司的上诉，维持原判。2018年1月，首钢房地产公司申请执行（2015）石民初字第3568号民事判决书。2018年1月17日，我院张贴《公告》。该公告载明：本院责令被执行人中首晟公司自本公告发布之日起十日内将位于北京市石景山区金顶北路18号院9栋四层、一层、负一层的承租房屋腾退返还首钢房地产公司，逾期不履行，本院将依法强制执行。物美公司为证实其设备损失214774.37元、装修损失599464.67元，提供物美超市金顶阳光店项目购销订单、不锈钢购销单、票据等予以证实。对此，中首晟公司不予认可。物美公司提供打卡记录、劳动合同、社会保险个人权益记录、工资发放记录等证据以证实其人工损失255488.13元。原告提供的部分员工的劳动合同签订于2017年11月及2018年。经询问，原、被告均不能提供物美公司搬离涉案场地后的照片。经释明，原告不申请对场地的装修价值及设备价值进行鉴定。原告认为装饰装修价值以及设备设施价值为814239.02元、人工费用255488.13元，但对上述两项仅主张共1060362元。中首晟公司认为，违约金过高，申请法院酌减。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、民事判决书、公告等证据在案佐证。本院认为，物美公司和中首晟公司于2011年10月31日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容合法有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。关于物美公司提出，解除原、被告签订的租赁合同的诉讼请求。根据合同约定，甲方违反或不履行本合同规定的保证、义务、责任等，严重影响乙方或其招商客户经营或导致本合同无法履行的，乙方可以书面通知的形式解除本合同。现因中首晟公司未按期交纳租金，构成根本违约，生效判决解除中首晟公司与首钢房地产公司的租赁合同。涉案房屋已经被首钢房地产公司收回。故中首晟的违约行为，致使物美公司与中首晟公司签订的《房屋租赁合同》不能实际履行。物美公司以起诉方式书面通知对方解除合同，符合合同约定及法律规定。本院对原告的诉讼请求予以支持。关于物美公司提出，判令被告返还原告一个月租金120724元的诉讼请求。经查，物美公司的租金已经交付至2018年1月14日。而物美公司于2018年2月11日才将其租赁的房屋交付给首钢房地产公司。故物美公司要求中首晟公司退还房租的理由于法无据，本院不予支持。关于物美公司提出，判决被告赔偿原告各项装饰装修费用以及设备设施费用、人工费用共1060362元的诉讼请求。经查，第一，物美公司与中首晟公司签订租赁期限为2011年11月15日至2020年11月30日。物美公司在此经营超市，并对房屋按照超市的要求进行了装修、购买了设备。现因中首晟公司的违约行为，致使合同不能继续履行。故中首晟公司应当赔偿物美公司的装修损失及设备损失。第二，关于损失的数额，原告不申请对场地的装修价值及设备价值进行鉴定，但提供了相关购买合同、票据等予以佐证。本院结合物美公司的实际经营情况，及原、被告的过错程度，对装饰装修及设备设施费用酌定为40万元。第三，关于人工费的问题，原告主张的人工费用为255488.13元，并提供打卡记录、劳动合同、社会保险个人权益记录、工资发放记录等证据以证实其人工损失255488.13元。现因中首晟公司的原因致使合同不能履行。根据合同约定，中首晟公司应当赔偿人工费用。但对人工费的赔偿期间，鉴于首钢房地产公司在2017年8月就张贴了涉案房屋需要腾退的公告。故物美公司应当在知晓此事后，采取转移经营场所等方法防止损失的进一步扩大。另，原告提供的部分员工的劳动合同签订于2017年11月及2018年。故本院在充分考虑当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对中首晟公司应当赔偿的人工费酌定为10万元。关于物美公司提出，判决被告赔偿原告违约金500000元的诉讼请求。中首晟公司认为违约金过高，申请法院酌减。根据合同约定，如因出租人的原因致使合同解除的，承租人有权要求甲方承担50万元的违约金。违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。鉴于本判决已经认定中首晟公司应当赔偿物美公司人工损失、装修及设备损失，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。中首晟公司应当赔偿物美公司违约金10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条及第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除北京物美商业集团股份有限公司与北京中首晟商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；二、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向北京物美商业集团股份有限公司支付违约金10万元；三、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿北京物美商业集团股份有限公司装饰装修费用、设备设施费用、人工费用共计50万元；四、驳回北京物美商业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19930元，由北京中首晟商贸有限责任公司负担9800元（于本判决生效后七日内交纳），由北京物美商业集团股份有限公司负担10130元（已交纳9965元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  沈 霞人民陪审员  孙秀芝人民陪审员  刘淑荣二〇一八年十月十九日书 记 员  孙紫淇