江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终2413号上诉人（原审被告）：罗扬，男，1966年10月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审被告）：王学明，女，1969年3月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：唐卫东，江苏冠誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆春海，江苏冠誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涟水海林实业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇安东南路西侧。法定代表人：崔海林，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。原审被告：张雄飞，男，1981年12月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审被告：李进，女，1984年6月2日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。上诉人罗扬、王学明因与被上诉人涟水海林实业有限公司（以下至判决主文前简称海林公司）、原审被告张雄飞、李进执行异议之诉一案，不服淮安市清江浦区人民法院（以下至判决主文前简称清江浦法院）（2017）苏0812民初6870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人罗扬、王学明上诉请求：撤销原审判决，改判对执行标的停止执行。事实与理由：上诉人非法律专家，在房屋买卖合同签订后，没有意识到不及时过户会产生执行风险，故原审判决以上诉人已意识到未过户的法律风险，而认定上诉人存有过错的判决理由不能成立。房屋买卖合同已经被生效判决认定合法有效，上诉人在合同履行过程中无任何违约行为，履行行为不存在任何过错，原审判决认定上诉人对未过户原因存有过错的判决理由不能成立。上诉人已在有效合同约定的时间内办理过户手续，因案涉房屋早在2013年8月27日就被法院查封，才导致办理过户手续未成功。被上诉人海林公司辩称，涉案房屋在查封前未办理过户是上诉人自身过错导致，在执行异议谈话中，上诉人自述根据相关政策满五年可以享受税收减免，房屋买卖签订时离五年期限仅差一年时间，所以为了少交税款，在中介的建议下，上诉人办理了抵押手续，并且一审法院已经查明其在已经能办理过户的情况下，与张雄飞、李进之间虚构债权债务，签订虚假的借款协议及抵押合同，在涉案房屋上办理抵押登记手续。请求驳回上诉，维持原判。原审被告张雄飞、李进未答辩。海林公司向一审法院起诉请求：1.准许执行淮安经济技术开发区解放东路111号B17幢402室房屋；2.被告罗扬、王学明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：海林公司与张雄飞、李进经营合同纠纷一案，清江浦法院于2012年8月6日立案受理，于2013年1月28日作出（2012）河商初字第0242号民事判决：李进、张雄飞给付海林公司转让费90万元，案件受理费12800元由李进、张雄飞负担。该判决生效后，根据海林公司申请，该院于2013年7月3日立案执行，执行案号为（2013）河执字第00912号。在该案执行过程中，清江浦法院于2014年2月依法作出（2013）河执字第0912号、1234号民事裁定书、协助执行通知书，对登记在张雄飞、李进名下的位于淮安经济技术开发区解放东路111号B17幢402室房屋予以查封。2017年6月6日，罗扬、王学明对执行标的提出执行异议，认为张雄飞、李进已将该房屋出卖给罗扬、王学明，应停止执行。清江浦法院于2017年8月2日作出（2017）苏0812执异56号执行异议裁定书，裁定中止对该房屋执行。2013年3月27日，张雄飞、李进与罗扬、王学明签订《房屋买卖合同》，约定：张雄飞、李进将位于淮安经济技术开发区解放东路111号B17幢402室房屋出售给罗扬、王学明，建筑面积142.77平方米，价款76.8万元，购买房屋需2013年3月27日前预付2万元作为定金，2013年3月29日首付32.8万元（不包括定金），办理还款及注销抵押手续，剩余房款40万元办理房屋委托公证时一次性付清，最后房款2万元在2014年3月25日前过户后一次性付清。出卖方需在2013年4月20日前将房屋交付给买方；还约定，契税及过户费或公证费由罗扬、王学明承担，个人所得税由罗扬、王学明承担，营业税由罗扬、王学明承担。罗扬、王学明于房屋买卖合同签订当日，预付了定金2万元，次日支付了32.8万元以偿还房屋剩余银行贷款注销银行抵押权。2013年4月9日，又支付了38万元，2013年4月10日又支付了1万元。2013年12月11日，又支付1万元。2014年4月9日又支付3000元。在执行异议过程中，罗扬、王学明支付了剩余的1.7万元，即罗扬、王学明已付清全部房款。2013年4月3日，房屋银行抵押权注销。2013年4月9日，张雄飞、李进按房屋买卖合同约定办理了公正声明书以及委托书，将房屋出售相关事宜委托王文倩代理。2013年4月9日，张雄飞、李进与王学明签订借款协议、房地产抵押合同办了抵押登记手续，将房屋抵押给王学明，抵押金额59.9万元。罗扬自认抵押合同对应的借贷并未真实发生。2013年7月2日，淮安市爱家服务有限公司出具物业管理专用收据，反映罗扬缴纳了房屋2013年4月8日至2014年4月7日的物业管理费。2013年12月23日，淮安市清河区中亚暖通设备经营部出具暖器片订货合同、定金收款收据以及用户保修卡，客户名称为罗扬，地址为河畔花城**。在执行异议案件谈话中，罗扬称2013年4月10日交付房屋、入住居住。李进对罗扬这一陈述没有意见，同意罗扬、王学明的异议请求。2014年3月，罗扬、王学明准备办理房屋过户手续时从房屋登记部门得知该房屋已被法院（2013）河执字第0912号、1234号民事裁定书、协助执行通知书查封。罗扬、王学明遂于2014年3月31日起诉张雄飞、李进商品房销售合同纠纷一案，要求张雄飞、李进履行房屋过户义务。淮安经济技术开发区人民法院作出（2014）淮开民初字第0794号民事判决书。判决查明，张雄飞、李进交付了房屋，罗扬、王学明装修并入住，判决确认房屋买卖合同有效，但鉴于房屋被查封履行不能，驳回罗扬、王学明诉请。（2017）苏0812执异56号执行异议案件中，罗扬在2017年6月19日谈话笔录中陈述：签订买卖合同时，该房屋购买未满5年，根据相关政策满5年可以享受税收减免，张雄飞、李进是在2009年3月19日购买，签订合同是在2013年3月27日仅差一年时间，所以在买卖合同上特意约定了最后房款在过户后一次性付清。一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房屋买卖合同约定契税、过户费、个人所得税、营业税、公证费均由罗扬、王学明承担。罗扬在（2017）苏0812执异56号执行异议案件谈话中明确陈述，“签订买卖合同时，该房屋购买未满5年，根据相关政策满5年可以享受税收减免，张雄飞、李进是在2009年3月19日购买的房屋，张雄飞、李进与罗扬、王学明签订合同是在2013年3月27日，仅差一年时间，所以在买卖合同上特意约定了最后房款在过户后一次性付清”。2013年4月3日，在房屋银行贷款结清及银行抵押权涤除后，具备办理产权过户时，罗扬、王学明与张雄飞、李进却未办理房屋过户手续，而是签订借款协议、房地产抵押合同办理了抵押登记手续，将房屋抵押至王学明名下，罗扬自认抵押合同对应的借款并未真实发生。一审法院认为，罗扬、王学明办理抵押登记至王学明名下以规避风险，反映罗扬、王学明已意识到不及时办理房屋过户手续的法律风险，但罗扬、王学明为了逃税或少交税在具备办理房屋过户条件时却不办理房屋过户登记手续而办理抵押登记手续，可见未办理过户登记系罗扬、王学明自身原因导致，根据法律规定，罗扬、王学明的异议不能排除执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行淮安经济技术开发区解放东路111号B17幢402室房屋。案件受理费3119元，公告费600元，合计3719元，由被告罗扬、王学明负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，罗扬、王学明与张雄飞、李进之间房屋买卖合同已经被生效法律文书认定合法有效，双方在买卖合同中约定了过户期限，但在合同履行过程中，过户期限尚未截至时，涉案房屋即被人民法院查封，故对于不能办理过户登记，罗扬、王学明不存在主观过错，原审认定系罗扬、王学明自身原因导致房屋未办理过户登记不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案上诉人罗扬、王学明在人民法院查封涉案房屋前签订合法有效的房屋买卖合同，已经实际占有涉案房产，按人民法院要求支付全部价款，且非因两上诉人原因未办理过户登记，故其主张排除本案执行的理由成立，应予支持。上诉人罗扬、王学明上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初6870号民事判决；二、驳回被上诉人涟水海林实业有限公司诉讼请求。一审案件受理费3119元，公告费600元，二审案件受理费3119元，合计6838元，由被上诉人涟水海林实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  庞海涛二〇一八年十月十七日书记员  王 霄