广东省江门市新会区人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0705执异22号案外人：阮美兴，女，1968年1月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：聂嘉明，广东国智（江门）律师事务所律师。申请执行人：江门市蓬江建筑集团有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区水南会龙里155号三楼。统一社会信用代码：914407031939564706。法定代表人：钟四平。委托诉讼代理人：赵一帆，广东秉铨律师事务所律师。被执行人：江门市祥瑞房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城东门路三号1座105-1。统一社会信用代码：914407055744883755。法定代表人：徐康桂。本院在执行申请执行人江门市蓬江建筑集团有限公司（下称蓬江建筑公司）与被执行人江门市祥瑞房地产开发有限公司（下称祥瑞公司）建设工程施工合同纠纷一案[案号：（2020）粤0705执6002号]过程中，案外人阮美兴向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人阮美兴称，请求法院解除对祥瑞大厦地下车库32#小车位的查封，并停止执行。2016年11月21日，异议人与祥瑞公司签订了《祥瑞大厦认购书（小车位）》，约定异议人以125000元购买祥瑞大厦地下第一层B33号小车位（即32#小车位）。合同签订当天，异议人已向祥瑞公司支付全部价款并实际占有该财产，但祥瑞公司一直未与异议人办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”法院不得查封无过错第三人已经支付全款并实际占有但未办理登记手续的财产。案外人阮美兴提供了如下证据：1.认购书；2.交通银行个人客户交易清单；3.收据；4.祥瑞大厦车位服务协议；5.阮美兴的中国工商银行流水清单；6.（2019）粤07执保21号《通知书》；7.（2020）粤0705执6002号《执行裁定书》。申请执行人蓬江建筑公司称，一、异议人陈述的理由及相关事实、所提供的证据，根据当时的《物权法》及现在的《民法典》都不足以导致物权变动，不能对抗法院的查封、执行行为；二、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的情形，异议人对不办理过户登记手续存在过错。涉案的祥瑞大厦在2018年10月19日办理综合验收手续即可办理产权证和过户手续。异议人在2016年与祥瑞公司签订认购书。从认购之日起，异议人应当关注留意祥瑞大厦什么时候能够办理产权证，这也是异议人作为买受人应该注意的义务。从2018年10月19日起，异议人应当向不动产部门申请办理物权的变更或者初次登记手续。但异议人不履行申请办证手续，这是异议人的过错之一。2020年6月1日，江门市中级人民法院依申请执行人的申请对涉案标的物采取查封措施，但异议人在查封之后没有提出异议。证明异议人对过户手续的办理存在过错。申请执行人于2020年向新会区人民法院申请执行，法院也作出一系列执行行为，异议人也没有提出异议，进一步证明异议人在标的物过户过程中存在过错。请法院认定异议人与被执行人所签订的相关合同以及相关行为不得对抗执行。本院查明，蓬江建筑公司与祥瑞公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年2月24日作出（2018）粤0705民初3675号民事判决：一、被告江门市祥瑞房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江建筑集团有限公司支付尚欠的工程款10552891.71元及逾期付款违约金（从2017年10月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利息计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至清偿日止，利率变更为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告江门市祥瑞房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告江门市蓬江建筑集团有限公司将坐落于江门市新会区铺位和位于江门市新会区办理不动产登记手续，将上述房产过户至原告江门市蓬江建筑集团有限公司名下。三、被告江门市祥瑞房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江建筑集团有限公司支付材料、设施转让款250000元及逾期付款违约金（从2015年3月5日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至清偿日止，利率变更按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告江门市蓬江建筑集团有限公司的其他诉讼请求。祥瑞公司上诉后，江门市中级人民法院于2020年9月27日作出（2020）粤07民终2051号民事判决：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初3675号民事判决第二项和第三项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初3675号民事判决第一项和第四项；三、江门市祥瑞房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向江门市蓬江建筑集团有限公司支付尚欠的工程款7251074.32元；四、驳回江门市蓬江建筑集团有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，本院根据蓬江建筑公司的申请，于2020年10月30日立（2020）粤0705执6002号案执行。在上诉期间，江门市中级人民法院根据蓬江建筑公司的财产保全申请于2020年5月6日冻结了祥瑞公司的两个银行账户、2020年5月19日查封了祥瑞公司的小车位（含涉案的32#小车位）及摩托车位共77个。涉案江门市新会区会城冈州大道中2号祥瑞大厦地下车库小车位32#是祥瑞公司开发。2016年11月21日，祥瑞公司与阮美兴签订《祥瑞大厦认购书（小车位）》和《祥瑞大厦认购书（小车位订金）》，阮美兴向祥瑞公司认购B33号小车位。2019年7月18日，祥瑞公司开具收据：今收到阮美兴交来购买祥瑞大厦地下车库小车位32#车位款（旧号B33号小车位），于2016年11月21日购买此车位。金额125000元。阮美兴与江门市新会区金沙物业管理有限公司于2019年7月18日签订《祥瑞大厦车位服务协议》，约定涉案32#小车位由江门市新会区金沙物业管理有限公司提供物业服务。听证时，阮美兴称没有签订合同是因为想把该车位的权属登记在其儿子名下，当时其儿子没有回来；后来又由于销售人员休产假，导致没有签订合同。阮美兴提出涉案车位是在2019年7月18日交付其使用，并称祥瑞公司于2019年7月通知其办理确权登记手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人阮美兴主张其购买了涉案的32#小车位。但是由于未办理产权登记而未取得涉案32#小车位的物权，要排除执行，必须满足上述四个条件且其权利能够排除执行。由于阮美兴只是与祥瑞公司签订了认购书，没有签订合法有效的买卖合同，更是在购买后、甚至祥瑞公司于2019年7月通知其办理登记，但其至今未办理过户登记，甚至未提出登记申请。因此，案外人阮美兴主张对涉案车位排除执行，不满足上述规定的条件，不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第(一)项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下:驳回案外人阮美兴的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  区洁芳审判员  陈晓建审判员  张钊平二〇二一年四月二十日书记员  叶雯玉