海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初5508号   原告：海南倚能房地产开发有限公司，住所地海口市白驹大道北侧倚能美林湾小区**楼**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：余向东，董事长。   委托诉讼代理人：马维秋，海南嘉天律师事务所律师。   被告：谢晓霞，女，1986年3月9日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   被告：梁广晖，男，1987年11月3日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告海南倚能房地产开发有限公司诉被告谢晓霞、梁广晖排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月7日受理立案后，依法适用普通程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马维秋、被告谢晓霞、梁广晖到庭参加本案诉讼，本案现已审理终结。   原告海南倚能房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权，排除对原告正常经营秩序的妨碍，停止阻挠原告对美林湾20栋503房维修整改的施工行为；2.判令被告对侵害原告商誉的行为赔礼道歉；3.判令被告赔偿原告商誉损失1元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年6月1日签订《海口市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于海口市××区号“倚能美林湾”20栋503房，合同约定原告应在2016年4月30日前向被告交房。原告在约定期限内向被告移交前述房产，被告验收合格后同意收房并签名确认。2017年，被告在入住1年后以案涉房屋装修存在质量问题为由，在小区内采取拉横幅、聚众等方式发泄不满，并多次向行政部门进行投诉。事实上，原告已经就被告所称的“质量问题”以及其他业主反映的装修瑕疵多次组织被告、业主代表、施工、设计、监理单位以及质监部门召开协调会议，成立整改小组，并按照《维修施工方案》逐户进行修复整改、验收。截至2017年12月，倚能美林湾小区所涉装修瑕疵的整改工作已近完成，并取得显著的效果。然而，被告却恶意拖延、不配合并阻挠原告对案涉房屋的修复整改，致使原告至今不能对案涉房产进行竣工验收，严重贻误了整个项目的竣工验收进程。原告认为，被告验收、接收案涉房屋后已居住至今，原告对被告提出的“质量问题”以及部分业主提出的装修瑕疵仍然采取积极的应对措施，已尽到房地产开发企业应有的职责。被告恶意阻挠修复施工、拉横幅的行为不仅严重影响了企业的正常经营秩序、离业信誉，也造成整个房产项目验收滞后，其行为已经严重侵害了原告合法的权益。鉴此，恳请人民法院依法审理，判如原告所请。   被告谢晓霞、梁广晖辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，应予以驳回原告开发的“倚能美林湾”小区存在漏水、墙体开裂、天花板开裂等多达九项严重质量问题，该楼盘未经验收合格即向被告等业主交付。交付时，原告谎称楼盘已验收合格，但相关文件尚未去取，房屋交付后会在售楼处展示，但收房后原告一直不能出示楼盘的验收报告，同时入住不久房屋就普遍出现严重质量问题。经业主们多次投诉，原告均不予理睬，对于上述九项质量问题。经业主们多次投诉，原告让物业公司对个别房屋粉刷墙面后，无论业主们再怎么投诉，原告均不予理睬，对于上述九项质量问题原告根本就没有打算整改或维修，无奈之下业主们在小区内拉横幅向原告主张权利。鉴于原告无视业主们的呼声，业主集体向海口市住建局等相关部门投诉，相关部门多次召集各方进行协调。2017年6月9日协调会上，业主代表已经提出原告所用陌生号码所发短信无法接受，应由其整改小组负责人与业主联系。原告提交的短信记录证明了其仍然通过群发短信，该短信被告根本接收不到。按短信内容，其要求业主回复信息，在未收到业主回复短信时，原告应当知道该信息不能送达业主，其有义务通过电话、上门等其他方式来与业主确认排查时间。该短信记录不能作为其已履行通知义务，更不能证明被告对其排查进行阻拦。原告将至今未通过竣工验收的房屋交付等业主，对房屋出现的质量问题只有维修和整改的义务何来权利，原告所谓被告侵权贻笑大方，本案不存在被告侵权的情形。原告所谓被告侵害其商誉没有事实和法律依据。原告违反法规定将未经验收的房屋交付业主，严重损害了广大业主的合法权益，还有什么商誉，如有侵权，那也是原告侵权。业主买房是为了安居乐业，谁愿意无端与开发商发生纠纷，被告等业主在房屋质量问题始终得不到解决后，迫于无奈在小区内部拉横幅是正常的维权，丝毫没有侵犯原告的权利。被告作为业主，当然希望原告将房屋修好，被告随时欢迎原告对房屋进行质量排查，并提出确实可行的整改方案。   此外，我们是2016年3月31日收到原告发出的入伙通知书，明确注明20栋503房已具备交付使用条件，通知我们在4月30日办理交房手续。4月30日我们去办理交房手续，发现房屋存在一些比如空鼓的问题，提出要求原告整改。原告对空鼓做了修补，我们于2016年6月27日签收，签收时也注明原告没有提供竣工验收报告。至今为止，原告也没有提供竣工验收证明。按规定，开发商应首先进行竣工验收才能交房，而不是由于业主的原因导致原告无法取得竣工验收报告，这个逻辑是错误的。且入伙通知书第二项明确写明2016年5月1日开始计收物业管理费，这是以缴纳物业管理费的方式逼迫我们收房。我们不认可原告的陈述。综上，本案被告不存在任何侵权行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。   原告围绕诉讼请求依法提交证据：《海口市商品房买卖合同》、2017年5月22日的《倚能美林湾南区项目投诉协调会纪要》及签到表、2017年6月9日的《倚能美林湾南区项目协调会议纪要》及签到表、2017年7月11日的《倚能美林湾南区倚能美林湾南区项目协调会议纪要》及签到表、2017年7月3日的《倚能美林湾南区维修施工方案》、2017年7月18日的《原因分析》、2017年7月18日的《倚能美林湾南区处理方案》、2017年7月18日的《倚能美林湾南区维修施工方案》、《倚能美林湾南区项目质量维修验收报告》若干、短信截图、照片。   被告谢晓霞、梁广晖依法提交证据：房屋验收交接表、收楼入伙通知书、谢晓霞与美林湾物业管家沟通的短信记录、《海口市商品房买卖合同》。   本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院查明案件事实如下：   2015年6月1日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》，购买原告开发的位于海口市××区号“倚能美林湾（南区）”20栋503房。2016年6月17日，原告向被告移交上述房产。被告收房后装修入住。入住期间，被告陆续发现房屋出现渗漏等质量问题。2017年，被告等业主向海口市建筑工程质量安全监督站投诉房屋质量问题。海口市建筑工程质量安全监督站分别于2017年5月22日、6月9日、7月11日数次召集原告、小区业主代表、监理单位、施工单位召开协调会议。其中2017年5月22日的协调会议各方达成一致结论“先行分户验收（分户核实质量问题），施工、监理、设计、建设单位、业主共同参与，由设计单位出具相应的解决方案，施工单位对设计单位的解决方案进行细化施工，按方案对倚能美林湾南区质量问题进行施工。”2017年6月9日的协调会各方达成一致结论“确定6月10日前公布整改小组名单及办公室地址，组长由地产公司陈总任职，6月13日前提交排查表至整改小组，6月16日进行汇总公示，6月23日出具原因分析和整改方案，并进行公示，7月5日前业主对整改方案进行反馈（收集业主意见），接着修改方案，三天内进行修改。”2017年7月11日协调会形成一致处理意见“一、南区：由建设单位牵头，在7月17日以前组织设计单位、施工单位、监理单位和物业公司再次对项目进行全面排查，排查过程业主可参与。要求：1、建设单位制定排查方案、明确时间表，分栋分户做好记录并归类建立台账，排查方案中必须包括业主代表提出的9项质量问题和电梯下坠问题。2、排查过程中，业主代表要组织好业主配合排查工作，建设单位、业主代表及物业公司共同做好通知排查和维修过程的通知事项。通知可以通过电话、短信或微信等方式进行。隐蔽验收提前2个小时告知业主，要有业主签字认可；其他事项提前半天通知。未按通知要求的期限内参与户内排查、整改、验收的业主，不得影响整改工作的开展。3、根据排查出的问题进一步分类制定技术处理方案，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位签名盖章和专家签字确认并公示3天，公示期间业主有合理建议由设计单位考虑采纳，若未采纳给出解释理由。4、施工单位根据技术处理方案制定详细的施工方案，方案中应包括材料进场验收、材料见证取样检测、工序控制、技术交底、隐蔽验收等具体要求。施工方案经监理审批后实施，15天内整改完毕......”。   期间，2017年6月16日，众多小区业主因认为房屋存在质量问题未得到解决，在原告开发的倚能美林湾南北两个小区之间的道路上聚众拉起“无良倚能，开裂、漏水样样有；低级物业，管理、服务通通无”等字样的横幅，两被告当天不在现场，经政府部门和派出所介入维持秩序，但原告与众多业主未就此事协调成功。   此后，原告及其施工单位、监理单位、物业单位成立整改小组，2017年7月3日，倚能美林湾小区的施工单位永同昌建设集团有限公司出具了《维修施工方案》，明确施工前准备工作，屋面、外墙、楼板、铝合金窗维修方案等。2017年7月18日，海南省建筑设计院出具《原因分析》的报告，明确了小区公共部分、户内部分出现的质量问题成因。同日，原告、监理单位广州海建工程咨询有限公司、施工单位永同昌建设集团有限公司和海南省建筑设计院共同对已核查存在的问题出具《处理方案》，且施工单位永同昌建设集团有限公司再次出具了《维修施工方案》。此后，原告会同施工单位、监理单位分工负责对小区的部分房屋进行排查、维修、验收，其中已对53户房屋进行排查、维修、验收。期间，原告通过短信方式多次通知被告联系确定排查时间，但被告均未能明确入户排查时间，致原告排查和后续维修无法进行，双方经沟通无果，遂成讼。   另查：庭审中，原告对其提出的诉讼请求作出如下说明：一、第一项诉讼请求中“排除对原告正常经营秩序的妨碍，停止阻挠原告对美林湾20栋503房维修整改的施工行为”具体包括：1.被告应认可原、被告及政府相关部门各方在会议纪要中达成的维修整改方案；2.在合理的期限内，配合原告按照已公示确定的维修整改方案对房屋的有关部位进行修缮，即首先允许原告进入被告的房屋查看现场，按照已经确定的施工方案，合理安排施工时间，允许原告入户施工。二、第二项诉讼请求“被告对侵害原告商誉的行为赔礼道歉”，由于2017年6月16日小区业主在小区外面的道路上悬挂横幅，这个位置已经出了小区大门，是在美林湾南北两个小区之间的市政道路上，因此原告商誉受到影响，悬挂的横幅当天就收起来了，在政府部门、公安机关人员到场维持秩序后，但最后没有协调方案。三、第三项诉讼请求“赔偿原告商誉损失1元”是根据司法实践而酌情提出。   被告针对原告的上述说明陈述如下：一、被告同意原告派员入户排查和维修，但需要核验排查人员和维修人员的身份，如果是不明身份的人员，被告不同意入户排查，如果不是具有资质的专业人员，也没有这方面的能力和技术来排查房屋存在的质量问题，也没有能力进行维修。二、被告没有造成原告的商誉损失，反倒是原告将未经验收的房屋交付业主，损害了业主的合法权益。三、被告没有侵害原告的商誉，2017年6月16日，小区业主在美林湾南北小区间的内部道路上挂横幅，这条道路不是市政规划道路，横幅是小区业主一起制作悬挂的，仅挂出来一个小时，派出所人员到达现场协调后就收了，当时两被告不在现场，围观人员都是小区业主，周围没有其他开发项目没有其他小区以外的人员。   本院认为：被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》，购买原告开发建设的“倚能美林湾”项目20栋503房。关于购房所涉合同双方的权利义务于合同中有详细约定，房屋交付使用后，如被告认为房屋存在不符合合同约定或法定要求，可依约依法维权，主张原告承担相应的违约责任。但公民在维护自身合法权益时应以合理合法的方式依法维权，非合法方式的维权亦不受法律保护。   本案中，针对被告等业主投诉提出的房屋“质量问题”，海口市建筑工程质量安全监督站数次召开协调会，召集业主代表、原告（建设单位）、施工单位、监理单位、设计单位共同协商处理相关事宜，每次协调会议均已明确形成一致处理意见，两被告虽然没有作为业主代表参加协调会，但数次协调会上业主代表均提出了与业主利益相关的意见和建议，协调会处理意见对各方均具有约束力，则各方应当遵守协商所形成的处理意见履行各自的义务。按照2017年7月11日的协调会议形成的意见，被告所在的美林湾南区由原告进行全面排查，由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位共同明确技术处理方案，由施工单位制定施工方案后审批实施，但此过程中要求被告等业主配合排查工作。目前，原告已对部分需维修的房屋进行入户排查，设计单位出具了原因分析报告，各单位也明确了处理方案，施工单位亦作出了施工维修方案，且有部分业主的房屋已实施了维修，但原告通过短信方式通知被告后，被告却未自始至终积极配合，消极拖延处理，造成原告无法入户排查，给后续维修验收造成影响。据此，原告主张排除妨碍，要求被告停止阻挠原告入户维修即允许原告入户进行排查，符合协调意见，于法有据，本院予以支持。   而2017年6月16日，倚能美林湾业主聚众在南北小区道路上悬挂横幅表达对原告和物业单位的不满，虽然横幅上有过激的表述，但由于此事件发生持续时间不长，在警方和政府相关人员介入协调后便已平息，未见给原告的商誉带来明显的损害后果，原告也未举证因此事件发生而造成的实际损失，故原告主张被告赔礼道歉并赔偿损失，与事实不符，于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告梁广晖、谢晓霞须于本判决发生法律效力之日起十五日内配合协助原告海南倚能房地产开发有限公司对倚能美林湾小区20栋503房进行入户排查、维修。   二、驳回原告海南倚能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费人民币100元（原告已预付），由原、被告各负担一半即50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审 判 长 詹海灵   人民陪审员 钟郑娟   人民陪审员 吴崎霞     二0一八年十月八日   书 记 员 蔡亚玲   速 录 员 赵远寒   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国侵权责任法》   第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。   第十五条承担侵权责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）赔偿损失；   （七）赔礼道歉；   （八）消除影响、恢复名誉。   以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。