内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0783民初1585号原告：王彦，男，1974年1月31日出生，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：郑兴，内蒙古政光律师事务所律师。被告：呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：陈锡友，经理。委托诉讼代理人：吴衍贵，呼伦贝尔市海拉尔区司法局正阳街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张志国，呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司副经理。被告：呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯分公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。负责人：郝建全，经理。原告王彦诉被告呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司（以下简称铁鑫房地产公司）、呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯分公司（以下简称铁鑫房地产公司扎兰屯分公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彦的委托诉讼代理人郑兴，被告铁鑫房地产公司的委托诉讼代理人吴衍贵、张志国到庭参加诉讼，被告铁鑫房地产公司扎兰屯分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告返还原告购房款512423.50元，赔偿损失512423.50元，合计1024847元；2、判令二被告返还原告交付的水、电、取暖、维修基金费用，共计8052元；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由，2014年9月18日，被告将扎兰屯市秀水怡园小区5号楼3单元202室，以抵债方式卖给原告，并给原告出据收据，房屋价款为512423.50元。随后原告向被告缴纳房屋维修基金、水电等费用，共计8052元，并领取了房屋钥匙。原告接受该房屋后，一直闲置未使用。2015年，被告在未告知原告的情况下，撬开门锁将该房屋另行出售给他人，导致原告的财产权益遭受损失，为维护原告合法权益，诉至法院。铁鑫房地产公司辩称，本案不是房屋买卖合同纠纷，而是借款纠纷。原、被告的抵账行为不构成房屋买卖合同的构成要件，原、被告没有债权、债务关系，既然没有债权、债务关系，何来抵账。事实是，2014年9月18日，原告向被告借款，被告因当时没有现金，就用扎兰屯市秀水怡园小区5号楼3单元202室，折合成人民币512423.50元借给原告，双方约定如果原告将房屋卖了，卖房款在金马公司的工程款中扣除，如果原告没有卖出则被告收回（有原告签定的借据为证），所以，原、被告是借款而不是买卖。原告不具备诉讼的主体资格。被告与呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司签定的建设工程施工合同，原告王彦只是金马公司的代理人，原、被告没有任何的债权债务关系，也没有任何的商业买卖行为，更与原告没有任何的合同关系，所以被告的合同相对人是呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司，即便是抵账，那么抵账的相对人应该是呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司而不是原告，故原告不具备诉讼的主体资格。退一步讲，就算是抵账给原告，原告诉称被告于2015年将抵账的房屋卖给了第三方，那么就是说原告于2015年就知道其权利已被侵害，而原告于2018年4月8日才向法院主张权利，根据民事诉讼法的相关规定已超过诉讼时效。综上，被告认为，原告的诉讼请求不应得到法律维护，应当予以驳回。铁鑫房地产公司扎兰屯分公司未作答辩。王彦为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：收据三份，证明被告将扎兰屯市秀水怡园小区5号楼3单元202室，抵账给秀水怡园小区实际施工人王彦，王彦向被告缴纳水、电、维修基金，合计8052元。铁鑫房地产公司质证，真实性无异议，对证明的问题有异议，铁鑫房地产公司系国企，不能抵账，不能有借款。本院认证为，该组证据客观真实，能够证明本案事实，本院予以确认。铁鑫房地产公司为支持其抗辩意见向本院提交以下证据：1、借款单，证明原、被告之间是借贷关系，不是买卖关系，借贷的主体是金马公司，借款事由是预支工程款。王彦质证，真实性及证明的问题均有异议，该借款单系被告单方形成，王彦本人并没有签字，借款单并非是王彦本人向铁鑫房地产公司出具的。同时这份证据也能证明王彦挂靠金马公司，系秀水怡园小区的实际施工人。本院认证为，该份借款单并没有王彦本人签字，系铁鑫房地产公司单方形成，不具有证明效力，本院不予确认；2、建筑施工合同，证明本案争议的房屋是铁鑫房地产公司承包给金马公司承建，合同签订时王彦作为金马公司的代理人，所以争议的房屋其主体应是金马公司，而不是王彦。铁鑫房地产公司与王彦没有任何形式的经济往来和债权、债务关系。王彦质证，真实性无异议，但该份证据与本案不具有关联性。王彦系挂靠金马公司的资质与铁鑫房地产公司签订建筑承包合同，但不论王彦是代理人还是实际施工人，铁鑫房地产公司认可向其交付房屋用于抵顶工程款。本院认证为，对该份证据的真实性，本院予以确认；3、收据、说明、商品房买卖合同共九份，证明铁鑫房地产公司与金马公司之间的抵账行为，代收人是王彦。王彦质证，该组证据系复印件，不发表质证意见。本院认证为，该组证据系复印件，无法核实真实性，本院不予确认。铁鑫房地产公司扎兰屯分公司未向本院提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月10日，发包人铁鑫房地产公司与承包人呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司签订建设工程施工合同，王彦作为金马公司的委托代理人在合同上签字。2014年9月18日，铁鑫房地产公司扎兰屯分公司，为王彦出具收据，内容如下："缴款单位王彦，收5#楼3单元202室房款512423.50元（抵账），盖呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯分公司财务专用章"，同时该公司收取王彦水、电、有线、取暖、维修基金各项费用，合计8052元。2015年底，铁鑫房地产公司将扎兰屯市秀水怡园小区5#楼3单元202室，卖给他人。现王彦诉至法院要求返还购房款，并赔偿损失。另查明，铁鑫房地产公司扎兰屯分公司系铁鑫房地产公司的下属分公司，其不具备法人资格。又查明，2014年9月18日，铁鑫房地产公司扎兰屯分公司，为王彦出具收据，是为抵顶王彦的工程款。王彦是该工程的实际施工人，现该工程已完工，并投入使用。本院认为，该案是因建设工程施工引起的纠纷，并不是房屋买卖合同纠纷，立案案由错误，本院予以更正为建设工程施工合同纠纷。铁鑫房地产公司扎兰屯分公司系铁鑫房地产公司的下属分公司，其不具备法人资格，铁鑫房地产公司扎兰屯分公司的行为，应由铁鑫房地产公司承担责任。王彦做为实际施工人，可向铁鑫房地产公司主张权利，其诉讼主体资格适格。该公司用房屋抵顶王彦工程款后，又将该房屋卖给他人，现王彦主张给付工程款512423.50元，符合法律规定，本院予以支持。王彦主张的赔偿损失512423.50元，依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但本案系用房屋抵顶工程款，并不符合商品房买卖的构成要件，故对王彦要求双倍赔偿损失的请求，本院不予支持，其损失本院依据建设工程施工合同的相关法律规定，予以确定。王彦缴纳的水、电、维修基金等费用，铁鑫房地产公司应予返还。铁鑫房地产公司抗辩，双方是借贷关系，该款系预支工程款，其所提交的证据，无法证明其主张，故对铁鑫房地产公司的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司给付原告王彦工程款512423.50元，并支付从2014年9月18日起，以512423.50元为本金，按照年利率6%计算的利息，至工程款付清之日止，于本判决生效后七日内付清；二、被告呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司返还原告王彦缴纳的水、电、维修基金等费用，合计8052元，于本判决生效后七日内付清；三、驳回原告王彦对被告呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯分公司的诉讼请求；四、驳回原告王彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14096.09元，由原告王彦负担5314.76元（已交纳），被告呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司负担8781.33元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  刘江峰审 判 员  于国民人民陪审员  王德胜二〇一八年十月八日书 记 员  倪志宏附：本判决所依据的相关法律1、《《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。