吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0204民初2669号 原告：张肖楠，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王翠改（原告张肖楠之母），住吉林市船营区。 被告：吉林市鑫威房地产开发有限责任公司，住所地吉林市船营区青岛街**。 法定代表人：黄静威，总经理。 被告：黄蕊，住吉林市船营区。 原告张肖楠与被告吉林市鑫威房地产开发有限责任公司、黄蕊所有权确认纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张肖楠的委托诉讼代理人王翠改到庭参加诉讼，被告吉林市鑫威房地产开发有限责任公司、黄蕊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张肖楠向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认登记在被告黄蕊名下的xx苑x号xx楼x-x层x至x号网点不动产物权为原告张肖楠。二、本案诉讼费用由被告吉林市鑫威房地产开发有限责任公司、黄蕊负担。事实与理由：2002年4月，吉林市鑫威房地产开发有限责任公司与张肖楠协商达成购买吉林市鑫威房地产开发有限责任公司开发建设的鑫xx苑x号xx楼x-x层x至x号网点的口头协议。约定全部购房款为100万元，张肖楠按照约定于2002年4月23日给付50万元，于2002年4月29日给付50万元，合计100万元付清了全部购房款。于2003年4月22日吉林市鑫威房地产开发有限责任公司与张肖楠签订购买吉林市鑫威房地产开发有限责任公司开发建设的鑫xx苑x号xx楼x-x层x至x号网点书面买卖合同，同时实际占有了所购买的x至x号网点。 2004年2月22日，吉林市鑫威药业有限责任公司法人黄静威与张肖楠签订租赁合同，租用张肖楠所拥有的鑫xx苑x号xx楼x-x层x至x号网点用于经营善德堂药店。于2005年12月22日、2010年3月29日、2013年3月19日分别续签租赁合同，在承租上述房产期间，房租已付。张肖楠对上述房产行使了处分的权利（占有、使用、出租、收益的权利）。 2012年8月左右，被告黄静威在我不知情的情况下，擅自将xxx苑x号xx楼x-x层x至x号网点落在其女儿黄蕊名下，办理了产权初始登记，并向吉林银行设定贷款抵押。张肖楠有证据证明该网点登记簿的记载与真实权利状态不符。张肖楠为该不动产物权的真实权利人。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，应予支持。为维护原告张肖楠的合法权益，请求人民法院依法判决确认张肖楠对xxx苑x号xx楼x-x层x至x号网点享有物权。 被告吉林市鑫威房地产开发有限责任公司、黄蕊未提交答辩意见亦未提供证据。 经审理查明：黄静威与黄蕊系父女关系。2003年4月22日张肖楠作为买受人与吉林市鑫威房地产开发有限公司作为出卖人签订商品房买卖合同,张肖楠购买吉林市鑫威房地产开发有限公司开发的位于吉林市北京路3号楼5-7轴、门市房8、x号1-2层网点(即吉林市xx路x号xxx苑x号xx楼x、x号网点),房屋总价款为100万元,1999年6月18日交纳16万元,2002年4月23日交纳50万元,2002年4月29日交纳50万元,张肖楠总共交纳116万元购房款。房屋建成后,2004年2月20日张肖楠与吉林市鑫威房地产开发有限公司签订租赁合同,吉林市鑫威药业有限公司(法定代表人黄静威)经营药品零售业务需用店面,经与张肖楠协商,张肖楠同意将其拥有产权的xx路xxx苑8、x号商业网点面积为399平方米出租给吉林市鑫威药业有限公司使用,年租金为15万元,租赁期限5年,从2004年4月1日起至2009年3月31日止。2005年12月22日张肖楠作为出租方与吉林市鑫威药业有限公司的法定代表人黄静威签订租赁合同,约定将xx路xxx苑8、x号商业网点面积为399平方米出租给吉林市鑫威药业有限公司,年租金为18万元,租赁期限为5年,从2006年4月1日起至2010年3月31日止。2010年3月29日张肖楠作为出租方(甲方)与吉林市鑫威药业有限公的法定代表人黄静威作为承租方(乙方)签订租赁合同,约定甲方将其拥有产权的xx路xxx苑x-x号网点出租给乙方,年租金22万元,租赁期限为3年,从2010年4月1日起至2013年3月31日止。2013年3月19日张晓楠作为出租方(甲方)与吉林市鑫威药业有限公司的法定代表人黄静威作为承租方(乙方)签订租赁合同,约定甲方将其拥有产权的xx路xxx苑x-x号网点出租给乙方,年租金30万元,租赁期限为2年,从2013年4月1日起至2015年3月31日止。吉林市鑫威药业经营善德堂药品经销有限公司一直支付张肖楠上述房屋租金至2017年。 另查,吉林市鑫威房地产开发有限公司向张肖楠出具欠据一份，载明:张肖楠购买的位于吉林市船营区北京路3号商业网点5-7轴门市房,房款已付,但由于该建筑尚未办理验收,不能开销售发票,因此欠购房人购买网点的销售发票。2016年3月28日吉林市鑫威房地产开发有限公司及其法定表人黄静威作为甲方向王翠改(张肖楠之母)作为乙方出具承诺书,载明:甲方于2003年出卖给乙方位于吉林市xx路x号xxx苑x号xx楼x号及x号网点二处面积分别为188.1平方米,后甲方开办善德堂药品经销公司回租乙方房屋,年租金为30万元,截止2016年3月28日,2015年前房租金已付,此期间乙方多次催促办理产权,甲方资金紧张未予办理。2012年8月,甲方擅自将该二处房屋办理了产权,落户为甲方的法定代表人黄静威的女儿黄蕊名下,此情况乙方不知情,过错全为甲方。甲方承诺:2016年5月30日前,甲方负责将该房屋变更到乙方指定人名下,如甲方不能变更,承担全部经济和刑事责任。 2016年6月1日,黄静威出具情况说明一份,载明,黄静威的女儿黄蕊在吉林市船营区xx路xxx苑有房产3套,分别为x号网点231.673平方米、x号网点125.407平方米、x号网点(应为xx网点)369.306平方米,此网点为黄静威鑫威房地产开发有限公司财产,当时为避免债务纠纷落到黄蕊名下,黄蕊当时正就读大学无实力购买该房屋,实际支配权仍归属黄静威本人。2016年6月26日黄静威、黄蕊作为甲方,王翠改(张肖楠之母)签订房屋买卖协议,双方经过协商,就坐落于船营区xx路xxx苑x号办公楼一至三层x号、x号、x号、x号、xx号网点买卖事宜达成如下协议双方共同确认如下事实:1、船营区xx路xxx苑x号xx楼是由吉林市鑫威房地产开发有限责任公司(法定代表人黄静威)开发建设,乙方王翠改于2001年购置上述x号xx楼一至二层x号(面积188.21平方米)网点,x号(面积188.21平方米)网点,并将该二处网点租赁给甲方黄静威使用,因黄静威急需资金,在乙方王翠改不知情的情况下,于2012年8月,擅自将二处网点办理产权登记在黄静威女儿黄蕊的名下;2、甲方黄静威于2012年8月,将船营区xx路xxx苑X号XX楼一至二层x号(面积231.67平方米)、x号(面积125.41平方米)xx号(面积369.31平方米)网点分别登记在甲方黄蕊的名下。黄蕊为名义所有权人,黄静威为实际所有人;3、甲方黄静威作为借款人,黄蕊作为抵押人将上述坐落于船营区xx路xxx苑X号XX楼一至二层x号、x号、x号、x号、xx号网点抵押,向吉林银行汇通支行贷款,借款本金为壹仟伍佰万元整至今未还,截止本协议签署之日,借款人黄静威不欠吉林银行贷款利息;二、买卖标的,船营区xx路xxx苑X号XX楼x号网点、x号网点xx号网点;三、房屋价格及价款支付方式,1、上述三处网点面积为726.39平方米,双方议定价格为人民币壹仟伍佰万元整;2房屋价款支付方式,由乙方承担甲方黄静威在吉林银行汇通支行借款本金的方式支付,自乙方支付汇通支行贷款本金之日或者乙方与汇通支行另行签订借款合同之日,视为乙方履行支付购房款义务完毕;四、房屋交付,本协议双方签字之日起,顺延15日为房屋交付之日;五、办理房屋更名相关事宜。乙方履行完本协议第三条第2款约定的支付房屋价款义务后,三个工作日或符合转移登记条件三个工作日,甲方协助乙方办理坐落于船营区xx路xxx苑X号XX楼一至二层x号、x号、x号、x号、xx号网点产权转移登记手续,所需费用由乙方负责。后该协议由于上述房屋被法院查封,无法履行。 吉林市船营区鑫威佳苑X号XX楼1-2层x号网点、x号网点现登记在黄蕊名下。2016年3月30日黄蕊为其父黄静威向银行借款提供了抵押担保并办理了抵押登记。其中吉林市船营区鑫威佳苑X号XX楼1-2层x号网点抵押贷款金额为234万元（最高债权数额），船营区鑫威佳苑X号XX楼1-2层x号网点抵押贷款数额为234万元（最高债权数额），上述抵押权人均为吉林银行股份有限公司吉林汇通支行。 又查：吉林市商业银行解放大路支行与吉林市鑫威房地产开发有限责任公司因借款合同纠纷，吉林市商业银行解放大路支行申请吉林市中级人民法院对吉林市鑫威房地产开发有限责任公司位于吉林市北京路3号、建筑面积为1650平方米房屋进行查封，张晓楠提出执行异议，以“法院查封的房屋已由其购买。并已实际占有和使用”为由，请求法院解除查封，2006年6月6日吉林市中级人民法院作出（2006）吉中执监字第xx号民事裁定书，裁定：一、案外人张肖楠异议成立；二、撤销本院2005年11月9日作出的（2005）吉中执字第xxx-x号民事裁定书中对北京路x号楼x-x轴、面积为389.92平方米，8、x号1-2层网点的查封。 认定上述事实证据有:商品房买卖合同原件、交款收据原件银行交易回单、收条原件、租赁合同原件、收条、银行汇款凭证民事裁定书、欠据、承诺书原件、情况说明、房屋买卖协议、链诚房地产开发公司佣金确认书、买卖定金协议、房屋买卖居间协议、租赁协议、房屋查档件。 本院认为,我国《物权法》规定的不动产登记是对物权公示原则的具体规定,旨在通过对物权的公示产生公信力,该规范调整的重点是物权变动行为,并非确定物权归属的唯一凭证,因此《物权法》在保护物权登记效力的同时,也规定了因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案诉争房屋归属应从物权的取得和行使两方面进行分析判断。从诉争房屋的取得过程来看,张肖楠交纳购房资金,签订商品房买卖合同,具有真实购房意思表示。而黄蕊当时正在读大学,无能力购房,且黄蕊父亲黄静威(吉林市鑫威房地产开发有限公司的法定代表人)也承认在张肖楠不知情的情况下,擅自将涉案房屋登记在黄蕊名下,黄蕊没有购房的主观意愿,张肖楠所举证据能够证明其具有购房和取得房屋所有权的真实意思表示。反之,黄蕊未提供证据证明有购房意思表示。从诉争房屋物权行使方面,张肖楠作为诉争房屋所有权人将上述房屋进行管理使用,房屋取得后张肖楠就将上述房屋出租给黄静威,取得租金,行使所有权。反之,黄蕊未提供证据证明对诉争房屋行使占有、使用和收益。因黄静威与黄蕊系父女关系,黄蕊未实际参与购房和登记事项,没有购房和取得房屋所有权的真实意思表示,不具有取得诉争房屋所有权的事实根据,而仅是名义上登记的权利人。故张肖楠关于确认诉争房屋的所有权归其所有的诉讼请求,本院予以支持。因涉案房屋现附有权利负担，即涉案房屋设定了抵押权，虽然黄蕊未经实际权利人许可，以登记在名下的涉案房屋为其父黄静威向银行借款提供抵押担保，该行为危害了张肖楠合法财产的安全，但吉林银行股份有限公司吉林汇通支行系善意取得抵押权，对涉案房屋享有抵押权，本案确权判决不能对抗抵押权人吉林银行股份有限公司吉林汇通支行，张肖楠只有在抵押权涤除后才能办理产权变更登记。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十二条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 坐落于吉林市船营区xx路xxx苑X号XX楼x号、x号商业用房产权归张肖楠所有。 案件受理费6900元(原告张肖楠已预交)由被告吉林市鑫威房地产开发有限责任公司、黄蕊负担,于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  李建华 二〇一八年十月二十六日 书记员  邹 冬