广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终14870号上诉人（原审原告）：李洋。委托诉讼代理人：冯慧，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹奈伶。上诉人李洋因与被上诉人邹奈伶房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李洋上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持李洋一审第二项诉讼请求，判决邹奈伶应向李洋支付逾期交房违约金109200元；2、一、二审诉讼费用由邹奈伶承担。事实和理由：一、李洋在房产买卖交易过程中，没有任何违约行为。李洋于2017年9月17日签订房屋买卖业务合同，合同总价364万，李洋在履约过程中，严格依据合同约定于2017年9月18日支付25万定金，2017年9月30日按合同约定应支付首期款157万，实际李洋将首付比例付至164万，2017年12月6日，支付尾款175万。二、邹奈伶迟延交付房屋原因是邹奈伶恶意拖延违约。1、涉案房屋，并不是由邹奈伶直接租赁给租客，而是邹奈伶委托深圳自如友家资产管理有限公司管理运营，管理期限自2017年3月6日起至2022年7月23日止，深圳自如友家资产管理有限公司向邹奈伶支付相应的收益费用。受托管理方深圳自如友家资产管理有限公司是深圳链家房地产经纪有限公司（李洋、邹奈伶签订的房屋买卖业务合同的居间方）旗下的一个产品项目。李洋、邹奈伶在签订合同时，各方就房屋交付事项己达成一致，邹奈伶如若解约委托管理合同，是不存在时间或者客观原因不能交付的延误，李洋于2017年9月份已将首期款付给邹奈伶，邹奈伶有足够的时间处置涉案房产的相关事宜。2、邹奈伶迟迟不交付房屋，是因为邹奈伶与受托管理方深圳自如友家资产管理有限公司解除托管合同的违约金有争议，邹奈伶拒绝支付违约金。事实上解除托管合同的违约金已包含在李洋与邹奈伶签订的房屋业务买卖合同里的成交价格，且李洋因此在购房时已多支付近六万。3、邹奈伶迟延交付房屋60天，在此期间无论是李洋还是深圳链家房地产经纪有限公司多次电话微信联系邹奈伶，邹奈伶均拒接电话，拒回信息，不做任何沟通。邹奈伶在违约期间没有给主动李洋打过一通电话，而一审庭审中，邹奈伶称逾期交房却辩称已取得李洋同意。4、邹奈伶称李洋收房后没有及时办理水电物业过户，让邹奈伶承担费用，是李洋恶意拖延水电过户。实际情况是，交房前，该涉案房产电费有欠款未结清，但邹奈伶拒绝支付，由中介人员揭勇先生垫付拖欠的费用，至此水电才完全过户。邹奈伶恶意违约且罔顾事实，应按合同约定的以涉案房产转让总价款为基数按日万分之五向李洋支付违约金。邹奈伶辩称，李洋贷款买邹奈伶的房子，李洋口头承诺在1个半月可以放出贷款，但是没有兑现承诺，跟中介一起蒙骗了邹奈伶，导致邹奈伶拿不到款项，邹奈伶买房也没有买到，前期造成了邹奈伶一笔损失。后来邹奈伶帮李洋通过走关系争取到贷款。因为邹奈伶这方也涉及到尾款，但是谁也不知道什么时候能放出这个款项，邹奈伶母亲刚好这时跌断了腰，出现了手术并发症，在二十几天中邹奈伶没有办法离开父母身边。在这种情况之下，当贷款放出后，邹奈伶第一时间告诉李洋，邹奈伶不在深圳，邹奈伶请求中介帮忙做这个协调。李洋向一审法院起诉请求：1、邹奈伶将深圳市南山区某阁15栋1-C号房屋交付给李洋；2、邹奈伶向李洋支付逾期交房违约金52780元（按1820元/天，从2017年12月12日起，暂计至2018年1月9日，计至房屋实际交付之日止）；3、邹奈伶支付李洋因邹奈伶逾期交付房屋而致李洋的租房费用2204元（按2204元/月，从2017年12月12日起，暂计至2018年1月9日，计至房屋实际交付之日止）；4、邹奈伶承担诉讼费、保全费。一审庭审中，李洋当庭表示，双方已于2018年2月9日在《交楼确认书》中确认交付房屋，其申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：位于深圳市南山区某阁****房屋（涉案房屋）于2017年11月2日核准登记至李洋名下，登记建筑面积为49.7平方米。2017年9月17日，李洋（买受人，乙方）与邹奈伶（出卖人，甲方）、深圳链家房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订了《房产买卖合同》，合同约定：买卖双方交易的涉案房屋转让价款为364万元；甲方已将涉案房屋出租（租期为2017年3月3日至2023年7月23日），甲方保证已取得承租人放弃优先购买权或放弃优先购买权之书面证明，买卖双方同意出卖人须于房屋交付前解除原租赁合同，买受人对因原租赁合同而产生的纠纷不承担任何责任；购房定金共计25万元，买受人在签订合同当日内支付10万元，签订合同后3日内，买受人补交定金15万元，本条所约定的定金10万元交由双方所约定的第三方监管；出卖人应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买受人交付房产，为此出卖人同意从定金中预留1万元作为交房保证金，此款托管于第三方，待出卖人结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条日期交付房产后10日内，由第三方无息退还出卖人；买受人须于2017年9月30日之前支付首期购房款（不包括定金）157万元到买受人贷款银行作资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，出卖人应在接到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续，并签订资金监管协议等相关法律文件；出卖人收到全部购房款（不含物业交房保证金）后三个工作日内交付给买受人；房屋交付时，应当履行下列1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在交楼确认书及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门银匙；在房屋交付日以前发生的物业管理费、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意其缴纳的该房屋专顼维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；及其他内容。邹奈伶于2017年9月18日向李洋出具《定金收条》，载明收到李洋支付的购房定金25万元。2017年9月30日，李洋转账支付首期款164万元。2017年12月6日，李洋转账支付剩余房款175万元。一审庭审中，邹奈伶表示，其实际于2017年12月7日收到该笔款项。李洋提交了《催告函》及快递单用于证明李洋曾于2017年12月27日发函要求邹奈伶交付涉案房屋；邹奈伶对此不予认可，表示邹奈伶当时不在深圳市，并未收到该函。邹奈伶主张，涉案房屋带有租约，解除租赁需要时间，在此期间，因其母亲生病，其需要回家照顾母亲并已通过微信语音告知中介请求延期交房，邹奈伶对此提交了其与深圳自如友家资产管理有限公司签订的《资产管理服务合同》、深圳自如友家资产管理有限公司出具的《事件说明》、《出院记录》、其与中介的微信记录等予以证明；李洋对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示李洋多次通过中介催促邹奈伶，且李洋为尽快交付房屋，双方签订合同时商议的购房总价相比市价高出5万元，就是为了弥补邹奈伶解除租赁的损失。李洋与邹奈伶签订了《交楼确认书》，《交楼确认书》写明：涉案房屋于2018年2月9日起交付给李洋，买方同意支付截至2018年1月22日该物业的所有费用。邹奈伶主张，双方实际交房日期应为2018年2月5日，深圳自如友家资产管理有限公司出具的《事件说明》写明：“2018年1月5日，邹奈伶与租客在赔偿事宜上达成一致，给予一个月时间和租客解约”，由此可看出双方交房时间为2018年2月5日；此外，邹奈伶还替李洋多支付了涉案房屋3个月的物业管理费，邹奈伶对此提交了微信转账记录及银行转账记录予以证明。李洋对邹奈伶的上述主张不予认可，表示《交楼确认书》已写明交房日期和相关费用承担截止期限。一审法院认为，李洋当庭要求撤回其第一项诉讼请求，系对其自身权利的自由处分，一审法院对此予以准许。李洋与邹奈伶签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，各方均应严格按照该合同的约定履行各自义务。《交楼确认书》明确载明涉案房屋于2018年2月9日起交付给李洋，故一审法院确认涉案房屋交房日期为2018年2月9日。《房产买卖合同》约定，“出卖人收到全部购房款（不含物业交房保证金）后三个工作日内交付给买受人”，银行流水显示邹奈伶于2017年12月6日收到购房尾款，故邹奈伶应于2017年12月11日前（含当日）将涉案房产交予李洋，双方实际于2018年2月9日交房，邹奈伶抗辩称李洋同意其延期交房，但未能提交充分证据予以证明，李洋对此亦不予认可，一审法院对邹奈伶的此项抗辩不予采纳。邹奈伶未按合同约定期限交付涉案房产，构成迟延，应承担违约责任，李洋要求按照《房产买卖合同》的约定以涉案房产转让总价款为基数按日万分之五向李洋支付违约金；邹奈伶对此提出了调整违约金的诉讼主张，因违约金旨在补偿非违约方的损失，故综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度及李洋的损失，一审法院酌情调整违约金的计算标准以涉案房产转让总价款为基数按日万分之二计算，从2017年12月12日起计算至2018年2月9日止，邹奈伶应向李洋支付延期交房违约金共计43680元（364000×60×0.02%）。李洋已主张延期交房违约金，一审法院对此亦予以部分支持，该违约金足以弥补李洋的各项损失，李洋另行要求邹奈伶支付其逾期交房导致的租房费用损失，依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、邹奈伶于本判决生效之日起十日内向李洋支付延期交房违约金43680元；二、驳回李洋的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费587.3元，由李洋负担361.8元，由邹奈伶负担225.5元；一审保全费569.84元，由李洋负担351.04元，邹奈伶负担218.8元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李洋与邹奈伶签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自的义务。邹奈伶于2017年12月6日收到全部房款，根据合同约定，其应当于2017年12月11日前将涉案房屋交予李洋。因邹奈伶逾期交房，原审据此判令邹奈伶向李洋支付2017年12月12日至2018年2月9日期间延期交房违约金正确，本院予以确认。关于违约金标准。涉案合同约定的违约金标准为转让价的日万分之五，但违约金旨在补偿非违约方的损失，原审以李洋实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定邹奈伶按成交价的日万分之二的标准向李洋支付违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人李洋的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1438元，由上诉人李洋负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年十月十二日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。