西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书（2021）藏0102民初1187号原告：袁代英，女，1977年10月24日出生，汉族，经商，现住重庆市渝北区 1幢13—6，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：蒋秀清，西藏子产律师事务所律师。委托诉讼代理人：思曲，西藏子产律师事务所（实习）律师。被告：江村，男，1975年2月3日出生，藏族，经商，现住西藏自治区贡嘎县，公民身份证号码×××。原告袁代英与被告江村房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告袁代英的委托诉讼代理人蒋秀清，被告江村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁代英向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》并判决被告返还原告位于××路个门市；2.请求依法判决被告支付的2万元定金归原告所有；3.请求判决被告向原告支付拖欠的门市转让费28万元；4.请求判决被告支付拖欠的租金30万元（2020年6月1日至2021年3月31日，共计10个月）及违约金9万元；5.请求判决被告自2021年4月1日起至判决确定之日止按每月3万元的标准向原告支付房屋租金；6.请求判决被告自判决确定次日起至被告交还房屋止按每月3万元的标准向原告支付房屋占有使用费；7.请求判决被告承担原告因本案支出的律师费2.5万元，上述合计71.5万元；8.请求判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月1日原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于××路个门市出租给被告，且将原告所有的随源火锅转让给被告用于经营餐吧。其中，随源火锅转让费88万元，房屋租金每年36万元，租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日，租金支付方式为第一年一次性缴纳半年租金，自第二年开始，于每年提前一个月交付下一年度的房屋租金。合同签订后，被告支付了50万元的转让费以及半年房屋租金18万元，原告则依约将火锅店及房屋交付给被告。合同履行半年后，被告本应于2019年12月10日支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，但被告当时予以拖欠，经原告多次催要后，被告仅支付2020年1月的3万元租金。随后，受疫情影响被告再次拖欠租金，直至原告免除被告两个半月租金的情况下，被告才支付了45 000元，将租金交至2020年5月，但这之后又再次未履行租金支付义务，且截至起诉之日已经长达10个月。另被告于2019年10月1日出具拖欠转让费28万元的《欠条》一份，并承诺于2019年11月30日前全部付清，但截至起诉之日，也并未进行履行。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第九条“违约责任处理规定”之约定，原告已经构成根本违约，因此，请求依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告返还所承租的房屋、支付拖欠的10个月租金30万元、违约金9万元，以及转让费28万元，并根据《房屋租赁合同》第十条之约定承担原告支出的合理律师费。鉴于被告拒不支付租金，且不同意搬离和接收解除合同通知，现原告不得已诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。江村辩称，对本案租赁的基础事实没有异议，只是房东于2020年6月发出了通知，要求实际承租人搬离，故而未营业未交租金；对原告要求解除合同的诉请不同意，如果继续租赁，可以缴纳房租；定金和违约金不同意支付；如果要解除合同，原告须向被告赔偿装修损失二百余万；没有直接与房东签署合同，故也不同意向原告支付转让费余款。本院经审理查明事实如下：2019年7月1日原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于××路个门市面积约290平方米出租给被告。租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日，租金自2019年7月1日起算，合同还约定了具体的租金支付方式。合同约定房屋年租金为360 000元，并收取了不可冲抵房租之保证金20 000元。合同还约定了违约条款及其他事宜，其中约定财产鉴定费、律师费等损失由违约方负担。同日双方还签订了名为定金协议的文件，载明转让费880 000元，约定于2019年7月3日之前预付转让费500 000元。2019年10月1日，被告向原告出具欠条一份，载明欠原告5个门市转让费280 000元承诺于2019年10月30日和11月30日分两次付清。租赁涉案房屋后，被告向原告支付了部分租金，但未支付自2020年6月1日至2021年3月31日共计10个月300 000元的租金。被告接手房屋后，因经营需要，对涉案房屋进行了一定程度的装修改造。2020年6月，出租方向包括原告在内的实际承租人发出了通知，要求收回房屋，并要求实际承租人协商处理搬离腾退事宜。目前涉案房屋由被告占有经营，原告为处置本案事宜支出了律师费25 000元。本院采信当事人提交的租赁合同、定金合同、欠条、营业信息查询单、微信交涉记录、通知书、委托合同等证据，结合当事人法庭陈述和法庭自认，确认上述事实，其余与本案案情及诉请无实质关涉的证据和事实，本院不做进一步认定。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同关系成立且有效，双方均受到合同条款约束，应按照合同约定诚信履行合同义务。现被告并未按照合同约定向原告支付租金300 000元（截止2021每年3月31日），并且被告已经实际享有了相应期间内的租赁权利，无任何有效成立的抗辩理由，故本院支持原告要求被告支付租金300 000元的诉讼请求。被告拖欠房屋租金逾10个月，违约情况较为严重，属于迟延履行其主合同义务的情况，除应继续履行其主合同义务外，应当依法承担支付违约金等其他违约责任；但本案中确实存在出租方要求实际承租人协商处理搬离腾退事宜的情形，对被告履行合同的预期产生了一定程度的影响（虽然未造成实质性损害），综合考虑本案当事人的合同预期、违约情形、租赁实际等各类因素，本院对于原告主张的违约金仅支持10 000元。被告未履行其主合同义务即按时足额缴纳房屋租金，迟延履行其主合同义务且拖欠时间较长，拖欠数额较大，构成根本违约，致使原告方的合同目的不能实现，原告有权诉请解除双方之间的租赁合同。租赁合同解除后，被告应腾空所租赁的房屋并将房屋返还给原告，故本院亦支持原告要求解除租赁合同和返还房屋的诉讼请求。作为对合同解除及解除后事项的处理，原告有权按照每月30 000元的标准（月租金标准）向被告主张自2021年4月1日起至合同解除生效之日止（即本判决生效之日）的房屋租金及截止被告交还房屋之日止的房屋占有使用费。本院经审查认为，本案中所涉及的门市转让费属于原告将涉案门市租赁给被告因租赁物位置、有形及无形财产及相关的财产性权益（包括随缘火锅的动产等）的对价。当事人对上述费用的产生、数额、支付等均达成了合意，并进行了相应的处分（比如支付行为及承诺支付的行为），上述处置不违反法律的强制性规定，不涉及国家利益、公众利益及他人的合法权益，也不存在其他导致上述处置无效的情形，故义务方亦应按约定进行履行。被告向原告出具欠条一份，载明欠原告5个门市转让费280 000元并承诺分两期付清，现承诺的支付期限已经届满，并且欠条中也没有附加诸如与房东直接签订合同等条件，故被告应予支付；本案合同的解除系被告违约所致，原告不应由此负担不利结果，不影响剩余转让费的支付；但本案中确实存在出租方要求实际承租人协商处理搬离腾退事宜的情形，对被告履行合同的预期产生了一定程度的影响（虽然未造成实质性损害）；就客观而言，本案中本院判决解除双方之间的租赁合同，被告亦无法实际完成全部五年期限的租赁，综合考虑本案当事人的合同预期、违约情形及程度、租赁实际、公平合理等各类因素，本院针对原告要求被告支付门市转让费的诉讼请求仅支持50 000元，其余部分不予支持。双方在合同及附件中约定，被告违约定金不退，本案中被告长期欠缴租金的行为构成根本违约，定金20 000不退的条件已经成就，本院尊重当事人对自己权利的处分，支持原告要求判决被告支付的2万元定金归原告所有的诉讼请求。双方的合同中约定了违约条款及其他事宜，其中约定财产鉴定费、律师费等损失由违约方负担，本案中原告为处置本案被告的违约事宜，支出了律师费25 000元，被告对此无任何有效成立的抗辩，故本院支持原告的此项诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原被告于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告江村于本判决生效之日起十日内向原告袁代英腾退返还位于××路的5个门市；三、被告江村于本判决生效之日起十日内向原告袁代英支付拖欠的租金300 000元；四、被告江村于本判决生效之日起十日内向原告袁代英支付违约金10 000元；五、被告江村于本判决生效之日起十日内向原告袁代英支付门市转让费50 000元；被告向原告缴纳的20 000元定金归原告所有；六、被告江村于本判决生效之日起十日内向原告袁代英支付律师代理费25 000元；七、被告江村按照每月30 000元的标准向原告袁代英支付自2021年4月1日起至租赁合同解除生效之日（即本判决生效之日）的房屋租金及截止被告交还房屋之日的房屋占有使用费；八、驳回原告袁代英的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10 950元，减半收取计5475元，由袁代英负担2373.78元，由江村负担3101.22元。袁代英多预交的案件受理费，本院将在本判决生效后退还；应由江村负担的案件受理费，限其于本判决生效之日起三日内向本院缴纳，逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审  判  员   高 振 军二〇二一年四月十三日法 官 助 理   巴  桑书  记  员   次 仁