青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2018）青0104民初1149号原告：青海茂祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地，青海省西宁市××区。法定代表人：聂晓岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡国徽，青海观若律师事务所律师。委托诉讼代理人：都文新，青海观若律师事务所律师。被告：杨风，女，汉族，1968年2月10日出生，青海省海西州德令哈市柴达木建筑公司退休工人，住西宁市。委托诉讼代理人：王俊峰，青海夏都律师事务所律师。原告青海茂祥房地产开发有限公司与被告杨风房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年5月23日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青海茂祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人胡国徽、都文新，被告杨风及其委托诉讼代理人王俊峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青海茂祥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告协助原告撤销已登记在案的商品房预售合同备案；3、依法判令被告支付违约金2170.17元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原、被告于2011年12月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：167），合同约定：被告购买位于××县号房，房屋总价款315068元。《商品房买卖合同》补充协议约定，被告在2011年3月8日支付房屋总价款的40%，2011年12月6日支付房屋总价款的40%。后被告分别于2011年2月11日、2011年3月8日、2011年11月30日支付购房款20000元、94000元、114000元，总计228000元，剩余72339元尚未支付。2013年10月28日原告发出交房通知，被告在规定的时间内没有办理相关过户手续。2014年12月24日原告向被告发出律师函，催收购房尾款，但被告迟迟不履行合同义务，原告于2016年6月14日将交房通知登报公告。双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议具有同等的法律效力，故根据《商品房买卖合同》第9条第一款明确规定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。现被告逾期不履行付款义务的行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条，因买受人自身原因或其他违约原因导致出卖人解除合同的，自出卖人通知之日起七日内买受人应前往成都市郫县房产管理局配合出卖人办理撤销合同的备案手续，被告应当按照约定配合原告撤销合同备案。被告的行为已经严重违反了合同的约定，故请求判令所请。被告杨风辩称，原、被告于2011年12月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号167），合同约定：被告购买位于××县号房，房屋总价款315068元。《商品房买卖合同》补充协议约定，被告在2011年3月8日支付房屋总价款的40%，2011年12月6日支付房屋总价款的40%。后被告分别于2011年2月11日、2011年3月8日、2011年11月30日支付购房款20000元、94000元、114000元，总计228000元，剩余72339元尚未支付。被告未能及时交付后期房款完全是由原告先违约所致，合同中也没有逾期支付房款可以解除合同的约定。现被告坚持要房，并要求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭质证，当事人对原告青海茂祥房地产开发有限公司提交的营业执照副本、法定代表人身份证明及其身份证复印件各一份、《商品房买卖合同》（合同编号167）、《商品房买卖合同》补充协议、商品房预售合同签约备案（合同签约备案号：120070）各一份及被告提交的解除商品房买卖合同通知书一份均无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告青海茂祥房地产开发有限公司提交的交房通知书一份、邮寄快递单复印件五份（2011年12月18日一份、2016年8月23一份，其余三份无时间显示）、交房公告（2013年10月31日），拟证明被告实际支付房款的金额与合同约定不一致，被告未完全履行合同义务。被告不认可，提出原告交房违约，原告未按合同约定通知并送达被告，被告从未收到过原告的交房通知，故被告没有违约。经查，原告既未按合同约定的交房日交房，也未重新确定迟延交房的日期，且合同中约定交房日即为被告支付尾款的截止日，其次被告的地址虽然变更了，但其在《商品房买卖合同》中留存的电话号码至今一直在使用，原告理应在符合交房条件的情况下通过买受人留存的所有信息进行联系，并告知买受人交房等事宜，鉴于原告对己是否穷尽了所有的联系方式并无任何证据，邮寄快递是否已妥投也未进行核实，也未提交相关妥投证明，且邮寄快递单均为复印件，没有邮戳，不符合证据的形式要件，故不能证明原告已履行了相关告知义务，应不予采纳；2、原告青海茂祥房地产开发有限公司提交的被告付款凭证四份、律师函一份、催款公告一份、催款通知书一份，拟证明原告督促被告按合同约定履行义务。被告认可付款凭证，但对公告的真实性有异议，且其从未收到过律师函、催款通知书，根本不存在被告违约、不予答复的情况；鉴于原告没有证据证明其穷尽所有的联系方式确属联系不到被告的情况下才行公告的方式进行通知（理由同3），不能有效的证明被告确已收到律师函、催款通知书及其所要证明的问题；3、原告青海茂祥房地产开发有限公司提交解除合同通知复印件一份，拟证明被告多次不履行合同义务，原告按合同约定单方解除合同的事实。被告提出其从未收到过此通知，且系复印件看不清楚，无法质证。认定理由同上。4、被告杨风提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议第4条和第14条，拟证明原告无权解除合同。原告对证据的真实性不持异议，但对证明方向有异议，提出按合同规定不代表出卖人没有权利解除合同，本案完全符合该条款的规定。鉴于双方均提交了该组相同的证据，仅仅是证明方向不同而已，本院认为该合同系双方真实意思表示，且已备案登记，形式及内容合法有效，应予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月6日原告青海茂祥房地产开发有限公司与被告杨风签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议各一份，依据双方的合同及补充协议约定：由被告购买原告位于××县房屋一套（房屋总价款300339元，分期付款：2011年3月8日付款114000元、2011年12月6日付款114000元、2012年12月30日付款72339元）；补充协议第四条第1项约定出卖人交付商品房的时间为：2012年12月28日至同年12月30日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期；合同第九条规定“逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同……”，第十四条第（二）项规定“验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按下列方式处理：30日内，每逾期一日，应当按总房款的万分之五向出卖人承担违约金，超出30日不办理交接手续的，出卖人有权解除合同并扣除总房价3%的违约金，将房款退还给买受人”；同时对房屋面积等相关的权利义务进行了约定、载明了被告的联系地址及电话153XX****XX。2011年12月6日，原告与被告杨风签订的《商品房买卖合同》进行了网上签约备案，备案号为120070。事后，被告依合同约定于2011年2月11日、2011年3月8日、2011年11月30日分别向原告支付购房款20000元、94000元、114000元，总计付款228000元。至2012年12月30日因原告不具备正式交付条件未能如期交房。2013年4月15日被告申请退房，要求按合同约定退还全部已付款，原告工作人员签名，原告未确定再次交房的日期、也未进行答复及退款，被告未再支付下剩72339元的房款。嗣后，原告以被告逾期不履行付款义务，违反双方签定的《商品房买卖合同》第九条规定，原告可解除合同；被告以后期房款未能及时支付完全是由原告先违约造成的，对于逾期支付房款可以解除合同的约定也没有，要求继续履行合同。致使纠纷产生。另查,被告自与原告签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议至今，其留存在合同中的手机号一直在使用。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方确立房屋买卖合同法律关系的依据，此合同系双方当事人真实意思的表示，且已备案登记，形式及内容合法有效，双方当事人应按合同约定的权利义务予以履行，未按约定履行相应义务的应承担相应的违约责任。被告在向原告交纳了228000元购房款后，一直被动等待怠于收房，未按合同约定支付尾款，故被告理应承担相应的责任，支付原告违约金2170.17元。另根据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议的规定被告支付尾款的时间与交房日期相同及出卖人推迟交房日期应另行通知交房时间，但因原告交房违约，未能及时确定并通知被告延期交房的准确时间，致使合同无法正常履行；其次，被告曾申请退房要求退还已付款，并由原告工作人员签名，原告亦认可，这就意味着双方签署《解除商品房买卖合同通知》是真实的，但事后原告却一直未予答复，也未实际履行退款义务，故该通知不具有法律约束力，双方仍应按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议履行各自的义务；再次，被告在合同中留存的手机号至今一直在使用，从未变更。按日常交房习惯，原告理应在符合交房的条件下先给被告电话告知交房日期等相关事项，但其在刊登公告前是否已采用电话等方式联系被告无证可查；最后，原告提交的五份快递单均无邮戳、无原件，且其中的三份无投递时间，无法核对其真实性，亦无任何妥投证明。综上，双方虽在合同中约定了出卖人有权解除合同的条款，但因原告违约在先，其违约后又未确定延迟交房日期，且买受人交付尾款的时间与交房日期相同，买受人未按期交付尾款也是在情理之中。现原告所提交的证据也不足以证实其已履行了告知义务，其要求解除合同的理由不充分、证据不足，故对其要求解除《商品房买卖合同》及被告协助原告撤销已登记在案的商品房预售合同备案的诉讼请求依法不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、驳回原告青海茂祥房地产开发有限公司要求解除原告与被告杨风签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告青海茂祥房地产开发有限公司要求被告杨风协助原告撤销已登记在案的商品房预售合同备案的诉讼请求；三、原告青海茂祥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将具备交付条件的的位××县号房屋交付给被告杨风，被告同时支付原告青海茂祥房地产开发有限公司购房款72339元；四、被告杨风于本判决生效后十五日内向原告青海茂祥房地产开发有限公司支付违约金2170.17元。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告青海茂祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  张 德审 判 员  班玉霞人民陪审员  余占英二〇一八年十月十一日书 记 员  李 帅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭成员必须是单数。第三款陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。