江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0702民初4526号 原告：江西中祥置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道****。 统一社会信用代码：91360700566289683N。 法定代表人：石忠平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 被告：刘菲，女，1991年8月16日出生，住江西省赣州市崇义县。 第三人：招商银行股份有限公司赣州分行，，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道** 统一社会信用代码：913607006984776002。 法定代表人：王华，系该行行长。 委托诉讼代理人：梁永峰，男，1987年12月16日出生，住辽宁省瓦房店市，系该行员工，特别授权代理。 原告江西中祥置业有限公司（以下简称中祥置业公司）与被告刘菲、第三人招商银行股份有限公司赣州分行（以下简称招行赣州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中祥置业公司的诉讼代理人彭功敬到庭参加诉讼，第三人招行赣州分行的委托诉讼代理人梁永峰到庭参加诉讼，被告刘菲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已终结审理。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：201xxx255）及合同备案手续；2、判令被告向原告承担总购房款10%计算的违约金50000元，被告已支付购房款在抵扣该违约金和垫付款项后返还给被告；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2015年6月24日签订《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：201xxx255），同时在赣州市房管局办理了合同备案手续，合同约定被告以5612.3元/平方米的价格购买原告开发的“xx玖珑湾”二期xx栋xx号商品房一套，总价为500000元。按照合同约定：被告采取银行按揭付款的方式支付房款，同时合同《补充协议》第三.（二）.6条约定：如买受人未按规定偿还银行按揭贷款，导致银行追究出卖人的连带责任时，出卖人有权解除合同并对出卖人按总购房款的10%向买受人处以违约金。 2015年7月8日，被告与第三人招行赣州分行签订《个人购房借款及保证合同》，向第三人贷款35万元用于支付剩余购房款，同时原告为被告向第三人招行赣州分行的住房贷款提供连带责任担保。 现因被告长期未按照合同约定偿还按揭贷款，导致第三人多次从原告保证金账户中扣缴贷款。截止起诉时，第三人已从原告保证金账户口走326810.53元，至此被告所有应偿还贷款已全部扣缴完毕。基于以上事实，被告的行为已构成根本违约，原告有权依据《赣州市商品房买卖合同》的约定解除合同，并有权按合同约定向被告主张违约金。为此，原告诉至法院，要求依法处理。 原告中祥置业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据1、原告营业执照复印件、法人代表身份证明、法人代表身份证复印件及被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格； 证据2、编号201xxx255《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告之间签订售房合同的事实； 证据3、招商银行《个人购房借款及担保合同》，证明被告向招商银行贷款及原告为被告向招商银行的贷款提供担保的事实； 证据4、招商银行付款回单、代偿证明及还款明细，证明招商银行已从原告的保证金账户上扣缴完毕所有的按揭贷款，总计金额为326810.53元。 被告刘菲及第三人招行赣州分行未作答辩及提交证据。 原告提交的证据，本院经庭审核实，认为原告提交的证据形式和来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月24日，原告与被告签订一份《赣州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的“xx玖珑湾”二期xx栋xx号房屋一套，建筑面积为89.09平方米，单价为5612.3元/平方米，房屋总价款500000元；付款方式为按揭付款，由被告于合同签订前支付首期购房款150000元，剩余房款350000元由被告办理银行按揭贷款支付。同日，原、被告还签订了一份《合同补充协议》作为《赣州市商品房买卖合同》的附件，其中第三条第二项第6小项约定：“如因买受人未按规定偿还银行按揭贷款，导致银行追究出卖人的连带保证责任时，买受人除需偿还出卖人因承担连带保证责任支付的本金及利息外，另须按照本合同第四条约定的房屋总价款的10%向出卖人支付违约金”。上述合同签订时，被告向原告支付首付款150000元。2015年7月8日，招行赣州分行作为贷款人，被告作为借款人，原告作为保证人共同签订了一份《个人购房借款及担保合同》，被告向招行赣州分行贷款本金350000元，贷款期限240个月，被告刘菲用其从原告处购买的房屋进行了抵押担保，原告自愿为借款人承担连带担保责任。上述合同签订后，被告刘菲支付购房首付款150000元，并将从第三人招行赣州分行贷款的350000元用于支付剩余购房款。之后被告刘菲于2015年9月5日至2016年12月5日分16期共计归还招行赣州分行贷款共计39224.7元，之后刘菲又主动归还34438.18元贷款，但因被告于2017年1月5日后未按约向招行赣州分行归还按揭贷款，招行赣州分行分别于2018年5月16日、6月15日从原告保证金账户扣划7233.23元及319577.3元，综上，原、被告共计归还招行赣州分行共计400473.41元，其中原告共计垫付326810.53元用于归还被告的贷款，被告刘菲共计归还73662.88元（包含贷款利息），至此按揭贷款本金及利息归还完毕。原告承担保证责任后，多次要求被告偿还原告代为支付的按揭款本息，被告仍未归还相应的款项，原告诉至本院，要求依法处理。 本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按约归还按揭贷款，导致原告基于原、被告及第三人招行赣州分行签订的《个人购房借款及担保合同》承担保证责任代被告向第三人招行赣州分行偿还揭款本息共计326810.53元，致使本案《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》无法继续履行，双方约定的原告可单方解除商品房买卖合同的条件成就，故原告要求解除本案《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告返还已支付的购房款500000元，但原告代偿款及相应的款项应当从中予以扣减。因被告违约导致原告解除商品房买卖合同，原告主张被告支付违约金即总房款的10%计50000元，该主张符合双方约定，但该约定的违约金过高，且原告也无证据证明被告违约已给原告造成了其他经济损失，故本院认为原告主张的违约金调整为总房款的5%即25000元较为合理。原告主张在被告已支付购房款中予以抵扣违约金及原告垫付款后返还被告剩余款项的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，原告中祥置业公司应当返还原告扣除垫付款及违约金后的剩余购房款共计148189.47元（500000-326810.53-25000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告江西中祥置业有限公司与被告刘菲签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：201xxx255）及《合同补充协议》； 二、由原告江西中祥置业有限公司于本院判决生效之日起十日内返还被告刘菲剩余购房款148189.47元； 三、驳回原告江西中祥置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由被告刘菲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本共二份，并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  喻红峰 人民陪审员  辜绍仁 人民陪审员  张如铂 二〇一八年十月二十九日 法官助理 陆 瑶  书记员 刘 琪