广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18507号原告：广州市科鼎信息技术有限公司，住所地广州市天河区五山路248号1612房。法定代表人：姚军，总经理。委托诉讼代理人：张文骏，原告公司员工。委托诉讼代理人：敬娴，原告公司员工。被告：广州市纺织工业供销有限公司，住所地广州市海珠区江湾路86号铺。法定代表人：朱太平，总经理。委托诉讼代理人：杜喜深，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖慧敏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告广州市科鼎信息技术有限公司（以下简称科鼎公司）诉被告广州市纺织工业供销有限公司（以下简称供销公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告科鼎公司的委托诉讼代理人张文骏、敬娴，被告供销公司的委托诉讼代理人杜喜深、赖慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还位于广州市海珠区江湾路72号房自编商铺二；2、判令被告向原告支付广州市海珠区江湾路72号房自编商铺一占用费954000元（从2013年6月13日起至2019年10月31日止，房屋占用费按同期同类同路段的广州市房屋租金参考价标准计算×90平方米）和商铺二占用费（从2013年6月13日起至实际返还房屋之日止，房屋占用费按同期同类同路段的广州市房屋租金参考价标准计算×218.34平方米）；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月13日，原告通过“裁定、判決、仲裁”的方式取得位于广州市海珠区江湾路72号房所有权，房产证号为粤房地权证穗字第××号，房产建筑面积为308.34平方米。目前涉案房屋分为两个相邻的商铺，以下分别称为商铺一、商铺二。商铺一在2013年6月13日至2019年10月31日期间，一直被被告无权占有并对外出租。原告认为，被告无权占有商铺一期间应当向原告支付房屋占用费。截至2019年11月1日，案外人广州佩兰纪营养健康咨询有限公司（以下简称佩兰纪公司）与原告就承租商铺一签订了租赁合同，原告才收回对商铺一的管理权。商铺二一直被被告无权占有至今，自2012年7月1日起，被告将房屋出租给案外人杨礼强做字画工作室，租赁合同中约定承租地址江湾路74号，但实际承租地址为江湾路72号。杨礼强因被告无产权证明而导致无法办理营业执照，之后与被告解除租赁合同，目前被告已将商铺二粘贴封条。原告曾多次向被告提出交涉，要求其交还涉案房屋，但被告均以涉案房屋已被列入国有资产无法归还为由，拒不返还，被告的行为已经严重损害原告的合法权益。被告供销公司辩称：一、涉案房屋为被告与广州穗和房地产开发有限公司（以下简称穗和公司）合作建房分得的房屋。被告占有涉案房屋为有权占有。1996年10月23日，穗和公司与被告签订《回迁补偿协议书》。约定：穗和公司征用开发地点位于海珠区纺织路3号，红线图内占地面积为7266㎡，其中被告原用地约6696㎡；穗和公司同意按本项目被告原用地经报建批准的总建筑面积（地下停车库除外）的40%（商业、住宅增按此比例补偿）给予被告回迁（含分摊的公建配套面积）。之后，穗和公司与被告还签订多份协议，其中双方于1999年12月29日签订《关于物业移交的协议》,约定:被告所得面积位置为江湾路72号、74号及86号，所得面积比《回迁补偿协议》规定少26.8003平方米；于2001年12月6日签订《补充协议》，约定椰诚苑首层72、74号473.477平方米的建筑面积中，有371.1993平方米是被告承担的公共分摊面积，102.2786平方米是被告的商业面积。现由于各种原因，穗和公司无法为被告办理102.2786平方米的商业面积产权过户手续，为解决此问题，双方同意穗和公司以江湾路92号（即椰诚苑椰林阁）306、404、1612房共240.098㎡的自有住宅补偿给被告；另被告应协助穗和公司办理72、74号铺的有关产权手续；72、74号铺面积不作分割，由被告继续使用；如物业公司或业主对72、74号的公共分摊面积提出异议时，被告应按市有关规定办理。二、根据被告与穗和公司签订的《关于物业移交的协议》，被告实得首层商铺面积为795.0268平方米。商铺一、商铺二面积远远大于原告持有的房地产权证上记载的面积，且位置不完全吻合。原告主张的涉案房屋不具体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告无权对超出面积主张权益。三、涉案房屋为公共服务设施。原告并非涉案房屋的所有权人，无权提出本诉。2013年6月9日，原告向广州市房地产交易登记中心出具《具结书》，声明“我司同意海珠区江湾路72号、74号物业使用功能为‘储蓄所、自行车库’特此具结。”涉案房屋由原登记的“商场”变更为“储蓄所、自行车库”，恢复了涉案房屋规划的使用功能。根据《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》（穗国房字〔2013〕424号）第三条、第五条、第六条、第七条等规定，自行车库属于开发企业领取了房地产权利证书的“业主共有的设施”；储蓄所属于按成本价移交的配套设施，应由广州邮政局主张移交，并由广州邮政局支付成本价。根据被告与穗和公司签订的分配协议，广州邮政局支付成本价应由被告收取。原告无权要求返还。现行的《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则（穗国土规划规字（2018）5号）》第五条、第六条同样认定储蓄所定性为“成本价移交的设施”；自行车库定性为“业主共有的设施”。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等规定，储蓄所、自行车库应为业主共有。四、原告并非实际产权人，无权主张任何占用费。涉案房屋规划为储蓄所、自行车库，原告主张按商铺计算占用费不具有事实依据。在本案生效判决作出之前，被告依据与穗和公司签订的协议，对涉案房屋的占有为有权占有，不应再向任何人支付占用费。原告办证后，长时间未主张权利，部分权利已过了诉讼时效。五、穗和公司办理的涉案房屋的房地产权证违反城市规划的法律法规，为可撤销的房地产权证。该房地产权证为引发本案的原因。2003年6月9日，穗和公司办理了涉案房屋的房地产权证（粤房地证字第××号），登记的使用性质为“商场”。根据广州市城市规划局出具的《建设工程报建审核书》（穗规建字[1997]第253号），涉案房屋及江湾路74号规划为“自行车库、储蓄所（原为邮政所）”。根据广州市规划和自然资源局提供档案资料，涉案房屋及江湾路74号未有其他规划变更，规划验收时，涉案房屋及江湾路74号使用功能仍为自行车库、储蓄所（原为邮政所）。根据《广东省实施办法》（1997年10月16日生效，2013年5月1日失效）第三十三条、第三十六条等规定，建设工程验收合格后，不得擅自改变使用性质。六、从（2005）穗中法民二初字第297号案中可见，穗和公司无须向新大地公司给付涉案房屋。涉案房屋并非《借款合同》（2003房流060号）的抵押物。七、原告依据广州市中级人民法院作出（2007）穗中法民五初字第75号民事判决书取得涉案房屋，该判决依据的是（2003）房流060-2《协议书》及涉案房屋使用功能错误登记为“商场”。该协议书约定穗和公司应向新大地公司给付涉案房屋。然而，正如前面所述，穗和公司无须向新大地公司支付任何权益，该协议书本不应做为定案依据。该判决错误，不应将涉案房屋判给原告。八、被告作为房地产开发项目的合作方，在涉案房屋上蒙受巨大的损失。首先，被告与穗和公司签订的合作协议约定：被告应分配的物业应为商铺，但是穗和公司却将公共服务设施当作商铺分配给被告。其次，穗和公司取得涉案房屋的产权证书后，未将涉案房屋过户给被告，却将涉案房屋无偿转让给其关联方新大地公司，侵犯了被告的使用权。再次，原告诉新大地公司、穗和公司案件中，法院并未通知被告参与诉讼，导致被告无法主张权益，最终导致本案的发生。九、本案是侵权之诉，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，被告没有任何过错。被告基于与穗和公司签订的协议取得涉案房屋使用权，原告取得涉案房屋房产证后没有通知被告，被告不可能、事实上不知道涉案房屋存在他人权利，侵害原告权利的是穗和公司，不是被告，原告应向穗和公司主张权利。综上，被告为涉案房屋的合法使用人，原告并非实际产权人，原告取得涉案房屋房产证严重违法，应参照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条的规定，确认被告为真实权利人，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，海珠区江湾路72号的权属人为原告，房屋所有权取得方式为裁定、判决、仲裁，登记时间为2013年6月13日，建筑面积为308.34平方米，城市规划用途为储蓄所、自行车库；等。供销公司（本案被告）因与杨礼强、穗和公司、科鼎公司（本案原告）发生租赁合同纠纷诉至本院，提出诉讼请求：1.杨礼强应按双方签订的场地租赁合同，缴纳拖欠供销公司从2017年9月起至交还商铺之日止的租金（每月租金为6510元），和因拖欠租金产生的违约金（每逾期一日，按当日租金总额的2%计，从2017年9月11日起计）；2.杨礼强按照双方签订场地租赁合同约定向供销公司缴纳的场地租赁保证金20000元归供销公司所有；3.解除供销公司与杨礼强双方之间的租赁合同，并判令杨礼强搬出并腾空按现状交还该房屋。杨礼强向本院提出反诉请求：1.供销公司返还租赁保证金20000元；2.供销公司返还杨礼强已支付2013年6月13日起至2017年8月31日期间的租金329406元；3.供销公司支付自2013年6月17日起至2018年5月16日期间租金的银行贷款利息（按银行同期贷款利率计算，从杨礼强支付每月租金当日计算至返还全部租金之日止）；4.供销公司从2018年5月17日起至实际付清329406元之日的利息（按银行同期贷款利率计算，从杨礼强支付每月租金当日计算至返还全部租金之日止）。本院于2018年9月21日作出（2018）粤0105民初3739号民事判决书，查明如下事实：一、2012年7月1日，供销公司（甲方、出租人）与杨礼强（乙方、承租人）签订了《场地租赁合同》，约定甲方同意将江湾路74号场地出租给乙方作字画工作室使用；双方协定的租赁期限从2012年7月1日至2015年12月31日止，每月租金为6510元。二、供销公司为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1.穗和公司于2001年3月30日出具的《证明》，我公司自行开发兴建的位于海珠区××号（旧号：海珠区纺织路3号）的“椰诚苑”商住楼，已办理房地产确权手续；我公司根据1996年12月与供销公司签订并经市房地产管理局鉴证的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，拆除了原位于海××区纺织路××区××段（幢）8280地号，建筑面积4906.29平方米的房屋；现我公司将位于以上地段：已开发完成的江湾路72、74、76号商铺及……共33套房屋，总建筑面积为4022.5257平方米补偿给供销公司；等。2.穗和公司（甲方）与供销公司（乙方）于2001年12月6日签订的《补充协议》，约定：椰诚苑首层72、74号473.4779平方米的建筑面积中，有37l.1993平方米是乙方承担的公共分摊面积，102.2786平方米是乙方的商业面积；现由于各种原因，甲方无法为乙方办理102.2786平方米的商业面积产权过户手续，为解决此问题，双方同意甲方以江湾路92号（即椰诚苑椰林阁）306、404、1612房，建筑面积分别为：83.7173㎡、76.9645㎡、79.4163㎡共240.0981㎡的自有住宅补偿给乙方，而102.2786平方米的商业面积归甲方所有；……另乙方应协助甲方办理72、74号铺的有关产权手续；72、74号铺面积不作分割，由乙方继续使用，如有物业公司或业主对72、74号的公共分摊面积提出异议时，乙方应按市有关规定办理；等。3.穗和公司于2006年7月26日向广州市海珠区房管局发出的《交付使用通知》，主要内容：我公司根据1996年12月与供销公司签订并经市房地产管理局鉴证的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，拆除了原位于海珠区纺织路3号属测量5区3段8280地号，建筑面积4906.29平方米的房屋；现我公司将位于以上地段：已开发完成的江湾路72、74、76号商铺及……共33套房屋，总建筑面积为4022.5257平方米已补偿给供销公司并已交付使用。杨礼强质证意见：对证据1、2的真实性予以确认，合法性和关联性不予确认，从2013年6月13日起，涉案房屋的产权已变更为科鼎公司，穗和公司已经不是产权人，供销公司无权继续依据该协议向杨礼强主张与涉案房屋有关的任何权利；证据3没有原件，对其真实性、合法性和关联性不予确认。穗和公司表示清算组没有收到穗和公司的任何法律文件，所以对于上述证据的真实性、合法性和关联性均无法确认，由法院依法作出确认。科鼎公司表示对上述证据均不清楚，故不发表质证意见，由法定认定。三、科鼎公司述称：我司是涉案场地的产权人，该产权在2013年6月13日登记并取得产权证。但是由于一直无法获取实际占有人的相关信息，所以涉案场地一直未能完成交接工作。在收到本案材料之后，我司才知道涉案场地是供销公司实际占有。科鼎公司表示不同意先由供销公司收回涉案房屋并收取租金，科鼎公司才是接受房屋、收取租金的合法主体，保留另案主张的权利。等。该案判决如下：一、供销公司在本判决生效之日起10日内，返还租赁保证金20000元、2013年6月13日至2017年8月31日期间的租金329406元给杨礼强；二、驳回供销公司的全部诉讼请求；三、驳回杨礼强的其他反诉请求。之后，供销公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，并在2018年12月12日庭询时提交了2018年10月30日科鼎公司向供销公司发出的《告知函》。该院于2018年12月28日作出（2018）粤01民终23100号民事判决书，判决：一、撤销广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初3739号民事判决；二、解除供销公司、杨礼强之间的租赁合同关系；三、杨礼强于本判决发生法律效力之日起三十日内将《场地租赁合同》项下位于广州市海珠区江湾区74号房屋交还给供销公司；四、杨礼强于本判决发生法律效力之日起十日内按每月6510元的标准向供销公司支付租金（自2017年9月起计至本判决发生法律效力之日止）及违约金（以每月欠付租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自欠付当月11日起计至付清款日止，以不超过本金为限）；五、杨礼强于本判决发生法律效力之日起十日内向供销公司支付本判决发生法律效力之次日起的涉案房屋占有使用费（按每月6510元为标准于当月10日前支付）至杨礼强向供销公司交还涉案房屋之日止；六、供销公司没收杨礼强缴纳的场地租赁保证金20000元；七、驳回供销公司其他诉讼请求；八、驳回杨礼强全部反诉请求。2015年10月17日，被告（甲方、出租人）与佩兰纪公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在江湾路72号自编号之一的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积90平方米；租赁期限2014年11月1日至2015年10月31日月租金额为4000元，2015年11月1日至2016年10月31日月租金额为4200元，2016年11月1日至2017年10月31日月租金额为4410元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金额为4630元，2018年11月1日至2019年10月31日月租金额为4860元；等。2019年10月24日，原告（甲方、租赁人）与佩兰纪公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在江湾路72号自编01铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积90平方米；租赁期间2019年11月1日至2020年10月31日月租金额为5000元，2020年11月1日至2021年10月31日月租金额为5300元，2021年11月1日至2022年10月31日月租金额为5618元；等。诉讼中，经原告申请，本院委托广州市华盟价格事务所有限公司对广州市海珠区江湾路72号自编商铺一2013年6月至2019年10月期间各年度每月的租金价格、海珠区江湾路72号自编商铺二2013年6月至2020年10月期间各年度每月的租金价格进行评估。该公司于2021年3月16日出具穗华价估[2021]084号评估结论书及于2021年4月14日出具《更正函》，内容：关于标的用途性质的确定。据了解，标的所在房屋建于上世纪九十年代末，在当时，为了人们需求每栋楼宇都需设置一些配套用房，因此，《广东省房地产权证（粤房地产权穗字第××号）》规划用途为储蓄所、自行车库。其实质属于住宅配套用房。随着我国经济发展和人民生活水平提高，这些配套用房性质已发生了较大的变化，其房屋权属人往往将配套用房改为商铺、住宅或写字楼，我们认为在房屋产权证尚未改变其用房性质前，应以配套用房市场租赁的性质进行评估。由于双方当事人无法确定涉案标的的实际建筑面积，本公司于2021年1月27日汇同法院、双方当事人再次到现场对商铺面积进行测量，确认商铺一建筑面积为88.9985平方米，商铺二建筑面积为221.4897平方米。更正后的评估结论如下：商铺一2013年6月至2019年10月期间各年度每月租金价格评估明细表（金额单位：人民币元）：序号租赁时间出租时间（月）建筑面积（㎡）月租金单价（元/㎡）评估价格12013年6月1日至2013年12月31日788.998536.6222811.4422014年1月1日至2014年12月31日1288.998536.8039300.8532015年1月1日至2015年12月31日1288.998537.3539890.3742016年1月1日至2016年12月31日1288.998537.6940252.6452017年1月1日至2017年12月31日1288.998538.1440735.6762018年1月1日至2018年12月31日1288.998538.9141550.3872019年1月1日至2019年10月31日1088.998539.7635387.08商铺二2013年6月至2020年10月期间各年度每月租金价格评估明细表（金额单位：人民币元）：序号租赁时间出租时间（月）建筑面积（㎡）月租金单价（元/㎡）评估价格12013年6月1日至2013年12月31日7221.489736.6256770.6122014年1月1日至2014年12月31日12221.489736.8097807.6532015年1月1日至2015年12月31日12221.489737.3599274.7642016年1月1日至2016年12月31日12221.489737.69100176.3552017年1月1日至2017年12月31日12221.489738.14101378.4762018年1月1日至2018年12月31日12221.489738.91103406.0472019年1月1日至2019年12月31日12221.489739.76105680.9782020年1月1日至2020年10月31日10221.489740.0088595.88评估过程中，原告对商铺一、商铺二的面积提出异议，被告提出异议，主要内容：标的用途性质确定错误，标的用途性质确定缺乏规范依据，评估过程不具有客观事实依据，将物价指数作为调整租金单价的参数没有规范依据，标的各年度每月每平方米平均租金单价偏高，各年度每月的租金市场价格数据有误，评估不具有必要性。广州市华盟价格事务所有限公司于2021年3月9日作出《关于穗华价估[2021]初007号评估结论书质证意见的函复》，主要内容：商铺一的建筑面积应为88.9985平方米，该面积在出具正稿时予以更正；商铺二的计算公式是合理的；于2021年4月14日作出《关于穗华价估[2021]初007号评估结论书质证意见的函复》，主要内容：关于标的用途性质确定的问题。许多配套用房由于生活水平的提高用作商铺使用，该类用房在租赁市场是也有一定的租金价格，因此按配套用房标准来评估租金是符合市场情况，是客观合理的。关于评估调查数据的问题，本公司在进行市场调查的过程中，走访了中原、链家等房地产中介公司，询问了解同类型房屋市场租赁和租赁价格水平，如下表：中介公司出租位置面积租金（元/月）中原滨江中路200㎡40元链家滨江中路200㎡50元房天下滨江中路16㎡60元安居客江湾路350㎡34元平均价格46元关于物价指数调整法的问题，物价指数调整法是以有评估资料的时点对没有评估资料的时点的进行评估的一种方法。物价指数是反映市场价格交易综合指标，而物价指数是政府统计部门公布的，因此采用物价指数法并没不妥。关于标的每年度租金单价的问题，评估初稿中的租金单价是根据市场调查后综合得出的，因此是合理的。关于异议人出租给第三人的租金价格，只是租赁双方的协商价格，并不反映市场平均价格水平。原告质证表示：对上述报告书及函复的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告质证表示：对上述报告书及函复的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，估价高于被告的实际租金收入，评估公司没有提供依据，评估结果不合格。诉讼中，被告表示：商铺一、商铺二一直由被告使用；杨礼强于2020年4月10日将商铺二交还给被告，现空置。本院到涉案房屋进行调查，双方确认：商铺一（进门的右边房屋）、商铺二（进门的左边房屋）有一堵墙间隔，海珠区江湾路72号房屋与被告所有的86号房屋之间有一个木门锁住，74号房屋产权登记在原告名下。被告表示：左边房屋不仅包含72号房屋，还包含74、86号房屋。原告表示：即使72号房屋包含了74号、86号房屋，如果法院支持原告诉请，原告同意按现状收回，收回后按照产权四至自行间隔。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、2018年10月30日，原告向被告出具的《告知函》，内容：要求被告将72号、74号商铺归还原告，返还自2013年6月13日至今的所有收益，并按银行同期贷款利率支付相关利息等。被告质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。涉案房屋规划用途虽为储蓄所、自行车库，但生效裁判文书确认涉案房屋所有权归原告所有，原告于2013年6月13日取得涉案房屋的权属证书，其作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告要求被告交还商铺二的请求，合法有理，本院予以支持。被告辩称原告无权要求返还涉案房屋，理据不足，本院不予支持。至于被告辩称与涉案房屋原产权人穗和公司签订《补充协议》取得涉案房屋使用权、现无法继续使用的问题，被告可另循途径解决。关于诉讼时效问题。在原告获得房屋所有权后，被告使用涉案房屋，应向原告支付房屋占用费。被告辩称原告的诉请超过诉讼时效。原告则主张其于2018年10月30日向被告发送《告知函》，要求被告将涉案房屋归还给原告。被告虽对上述函件有异议，但在2018年12月12日（2018）粤01民终23100号案庭询时向广州市中级人民法院提交了该《告知函》，视为被告已经收到上述函件。原告的上述行为构成诉讼时效中断。因此，原告主张2013年6月13日至2015年12月12日期间的房屋占用费已超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张2015年12月13日起的房屋占用费未超过诉讼时效，本院予以支持。关于商铺一的房屋占用费问题。原告确认2014年11月1日至2019年10月31日期间被告将商铺一出租给佩兰纪公司，该期间除被告实际获益之外，原告亦因其没有管理、使用行为而不存在其他损失。因此，本院认为商铺一2015年12月13日至2019年10月31日期间的房屋占用费应以被告占用时出租给佩兰纪公司的实际租金标准计算更符合公平原则，即从2015年12月13日起至2016年10月31日止房屋占用费按每月4200元计算，从2016年11月1日起至2017年10月31日止按每月4410元计算，从2017年11月1日起至2018年10月31日止按每月4630元计算，从2018年11月1日起至2019年10月31日止按每月4860元计算。关于商铺二的房屋占用费问题。根据本案查明事实，从2012年7月1日起被告将商铺二出租给至杨礼强，杨礼强至2020年4月10日交还商铺二给被告。如上所述，本院认为商铺二2015年12月13日至2020年4月10日期间的房屋占用费应以被告占用时出租给杨礼强的实际租金标准（每月6510元）计算更符合公平原则。至于2020年4月11日起的房屋占用费，原告要求按照同期同类同路段的广州市房屋租金参考价标准计算，被告对此持有异议，经原告申请，本院委托评估机构评估商铺二的租金价格，被告虽对该租金评估价有异议，但未提供相反证据予以反驳，故本院对评估机构评定的商铺二的每月租金价格予以采纳。被告应按商铺二的租金评估价向原告支付从2020年4月11日起至实际腾空交还商铺二之日止的房屋占用费，即每月房屋占用费8859.59元（40元/平方米×221.4897平方米）为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广州市纺织工业供销有限公司在本判决生效之日起10日内腾空并交还广州市海珠区江湾路72号房自编商铺二给原告广州市科鼎信息技术有限公司；二、被告广州市纺织工业供销有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市科鼎信息技术有限公司支付广州市海珠区江湾路72号房自编商铺一的房屋占用费（从2015年12月13日起至2016年10月31日止按每月4200元计，从2016年11月1日起至2017年10月31日止按每月4410元计，从2017年11月1日起至2018年10月31日止按每月4630元计，从2018年11月1日起至2019年10月31日止按每月4860元计）；三、被告广州市纺织工业供销有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州市科鼎信息技术有限公司支付广州市海珠区江湾路72号房产自编商铺二的房屋占用费（从2015年12月13日起至2020年4月10日止按每月6510元计，从2020年4月11日起至实际腾空交还上述商铺二之日止按每月8859.59元计）；四、驳回原告广州市科鼎信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34847.66元，由原告负担29151.85元，被告负担5695.81元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二一年四月二十八日书记员  于悦姗古嘉琪何国卫