江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0491民初201号原告：九江市嘉隆置业有限公司，住所地江西省九江市开发区长城路北侧**，统一社会信用代码：91360406563844434A。法定代表人：马来加，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘燕荭，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵江宇，江西柴桑律师事务所律师。被告：吴周强，男，1970年10月24日出生，汉族，住湖北省黄梅县。原告九江市嘉隆置业有限公司诉被告吴周强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告九江市嘉隆置业有限公司的委托诉讼代理人刘燕荭到庭参加了诉讼，被告吴周强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告九江市嘉隆置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（预售）和购房补充协议；2、判令被告归还原告代付的银行贷款利息18762.81元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年6月1日原、被告签订商品房买卖合同（预售），被告购买原告坐落于九××大道以南、××以东××水韵风情××单元××室房屋（以下简称涉案房屋），合同约定房屋总价款507672元，首付款比例为30%，即157672元。后因涉案房屋由精装房改为毛坯房，原、被告于同年6月11日签订了购房补充协议，协议将总购房款30%装修款冲抵被告的首付款。同日，被告在中国银行股份有限公司九江市八里湖支行办理了按揭贷款，贷款金额350000元，原告为该贷款提供保证金质押。同时，原告为涉案房屋办理了登记备案手续。但自2017年10月10日起，被告一直逾期未归还银行利息，截止至2018年5月24日共逾期227天，逾期本息合计18759.09元。为此，中国银行股份有限公司九江市分行向原告发出催收函，要求终止贷款合同，提前收回全部贷款本息，并要求原告承担保证责任。为维护原告公司形象，原告向贷款银行代被告归还了贷款337382.24元（本金318619.43元、利息18762.81元）。根据《购房补充协议》的相关约定，被告在贷款期间停供、断供，原告有权收回涉案房屋。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告吴周强未应诉，亦未答辩。原告九江市嘉隆置业有限公司为支持其诉讼请求提供的证据材料：证据1、主体资格证明材料，拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据2、商品房买卖合同（预售，合同编号：9000112188）及购房补充协议，拟证明：①原、被告的房屋买卖合同关系；②涉案房屋总价款507672元，原、被告在购房补充协议中约定将总购房款30%装修款冲抵被告的首付款；③根据合同约定，原告有权解除合同；证据3、个人一手住房贷款合同、催收函及银行流水凭证，拟证明因被告未归还银行贷款，贷款银行要求原告代被告一次性归还银行贷款，原告代被告共偿还337382.24元（本金318619.43元、利息18762.81元）。本院对原告提供的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容将结合案情加以综合评定。本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），原告将其开发的坐落于九瑞大道以南、沙阎北路以东嘉隆·水韵风情7栋1单元1502号房屋即涉案房屋出售给被告，合同约定：1、预测建筑面积115.38㎡，单价4400元/㎡，总价款507672元；2、付款方式为首付款157672元于2015年6月1日前支付，余款350000元以申请银行贷款的方式支付。合同还对逾期付款、交房等双方的其他权利义务进行了约定。同年6月11日，原、被告签订购房补充协议，协议主要约定：1、双方签订的商品房买卖合同（预售）约定被告按合同价30%支付首付款，余款银行按揭，所购买的为精装修房，现改为购买的是毛坯房，原告不再负责装修；2、被告在原交纳的购房款中含总购房款30%的装修款，在本补充协议签订后由原告冲抵被告购房所欠原告的购房款；3、被告在贷款期限内，如经济条件难以支付每月的银行按揭款，出现停供、断供现象，按下列方式处理：①被告所购房屋在他项权证未办理前，原告有权收回该房，收回价款以原告实收房款为准，被告应积极配合原告办理收回房屋的相关手续；②被告所购房屋在他项权证转移至贷款银行后，导致银行诉讼拍卖收回该房屋，一切责任后果均由被告承担，与原告无关。同日，被告与中国银行股份有限公司九江市八里湖支行签订个人一手住房贷款合同进行按揭贷款，贷款金额350000元，贷款期限240个月，还款方式为等额本息，原告作为担保人对上述贷款承担连带责任保证。亦于同日，中国银行股份有限公司九江市八里湖支行将上述贷款发放至原告账户。上述合同和协议签订后，原告将商品房买卖合同（预售）经房管部门进行了备案登记。个人一手住房贷款合同履行过程中，被告起初尚能按期偿还贷款本息，但自2017年10月10日起便不再还款。为此，中国银行股份有限公司九江市分行于2018年5月24日向原告发出催收函，并于次日由中国银行股份有限公司九江市经济技术开发区支行自原告保证金账户扣划贷款本金326193.53元、利息和罚息11208.71元。此次扣款后，被告的贷款余额已全部清偿。原告认为被告的行为违反了合同约定，损害了其合法权益，故诉诸本院，请求如前述。庭审中，原告申请撤回其第二项诉请，即“判令被告归还原告代付的银行贷款利息18762.81元”。另查明：2016年1月20日，中国银行股份有限公司九江市八里湖支行的企业名称变更为中国银行股份有限公司九江市经济技术开发区支行。本院认为：根据商品房买卖合同（预售）和购房补充协议的内容可知，原、被告原约定涉案房屋为精装房，房屋总价款507672元，后双方通过补充协议约定涉案房屋为毛坯房，房屋总价款350000元。经审查，商品房买卖合同（预售）和购房补充协议是合同双方真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，涉案房屋的购房款为350000元，被告通过银行按揭贷款的方式已向原告支付，原告则依相关合同约定对被告的按揭贷款承担连带保证责任。根据本案已查明的事实，被告自2017年10月10日起便不再偿还贷款本息，致使中国银行股份有限公司九江市经济技术开发区支行于2018年5月25日自原告保证金账户扣划了被告的全部贷款余额，从而实现了担保债权。就商品房买卖合同（预售）的解除条件，原、被告在购房补充协议第四条约定：“乙方在贷款期限内，如经济条件难以支付每月的银行按揭款，出现停供、断供现象，按下列方式处理：1、乙方所购房屋在他项权证未办理前，甲方有权收回公司该套房，公司收回价款以甲方实收房款为准，乙方应积极配合甲方办理收回房屋的相关手续，过户手续费由乙方承担……”，从《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同条款的理解来看，上述约定的真实意思应为被告断供导致原告承担担保责任，则原告可以行使合同解除权，即原、被告将被告断供行为产生的法律后果作为商品房买卖合同（预售）的解除条件。经审查，该约定系合同双方的意思自治，且不违反法律规定。鉴于原告已承担提前还款的担保责任，故原告行使合同解除权的条件可视为已成就，其诉请解除商品房买卖合同（预售）和购房补充协议合法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因被告未到庭，商品房买卖合同（预售）和购房补充协议解除后，原、被告可就原告代付款项和被告已付款项等事项另行协商处理或通过其他途径解决。庭审中，原告申请撤回其第二项诉请，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以确认。需要说明的是，因原告承担了提前还款的担保责任，已代偿被告的贷款本息，故被告与贷款银行之间的个人一手住房贷款合同已自行终止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告九江市嘉隆置业有限公司与被告吴周强于2015年6月1日签订的商品房买卖合同（预售，合同编号：9000112188）和2015年6月11日签订的购房补充协议。案件受理费8877元（原告九江市嘉隆置业有限公司已交纳9065元，188元予以退回），由原告九江市嘉隆置业有限公司负担2757元，被告吴周强负担6120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 周 和 良审判员 卢 清 生审判员 欧阳中学二〇一八年十月三十日书记员 胡 丛 聪