广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1281民初86号 原告黄干强，男，1970年5月5日出生，壮族，户籍：广西忻城县，现住河池市宜州区。 原告樊佩月，女，1969年11月10日出生，壮族，户籍所在地。 委托代理人黄秋兰，广西中名律师事务所律师。 被告广西明建房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****。统一社会信用代码：914501006801127930。 法定代表人潘国阳，董事长。 特别授权委托代理人周红霞，河池市宜州区庆远法律服务所法律工作者。 委托代理人黄庆军，该公司副总经理。 原告黄干强、樊佩月被告广西明建房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法由审判员韦宜萍适用简易程序于2018年2月8日公开开庭进行审理，扣除向有关部门征求意见及延长的调解期间六个月，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期交付房屋违约金11584.17元（违约金从2015年1月1日起至2015年5月9日每日按已付房款的万分之二计算）、逾期办理房屋产权登记违约金32166.48元（违约金参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准按年利率7.125%计算，从2016年12月23日起暂计至2017年12月25日，以后另计至被告完成义务止）、退还办理房屋权属证书费2500元，共计46250.65元；2、请求判令被告在判决书生效后30日内向有关部门提交办理房屋产权证所需资料，并将可以由原告自行前往房屋产权登记机关办理其分户产权证的必要凭证交付给原告，该期限届满后被告未完成此项协助义务则按日175.3元加倍向原告支付逾期办证违约金，至被告完成此协助义务之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以银行按揭贷款方式购买被告开发的位于广西宜州市的天成国际2栋1902号房，面积118.51㎡，总价款448999元。合同第八条约定被告应当于2014年12月31日前将符合涉案合同约定的房屋交付原告使用，合同第九条约定如被告逾期交房超过120天，被告应按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房价款，被告另向原告收取了办证费2500元，但被告开发的天成国际所有房屋于2015年5月9日才达到合同约定的交付条件，被告于2015年5月9日才通知原告前来办理交房手续，且被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能办理房屋产权证，已严重违反合同约定，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。另由于合同约定逾期办证按总价款的0.01%支付违约金，使之可以不顾购房者的利益而无限期的怠于办证，不利于保护购房者的合法权益。该约定违约金明显过低，原告请求依法予以调整，并主张依照合同法第114条和最高法院关于商品房买卖合同司法解释第16条、第18条之规定，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准，请求按年利率7.125%计算逾期办证违约金。被告的行为严重损害了原告的利益，特诉至法院，请求依法判决。 被告明建公司辩称，1、原告请求逾期交房违约金已超过诉讼时效；2、被告已尽报备义务，原告主张的逾期办证违约金数额过高,无证据证明其损失，且起算时间不正确；3、原告未补足房屋面积差价款；3、2016年5月实行统一的不动产登记，因部门交接和衔接问题或其他原因，办证部门没有收取我方提交的办证材料。 原告为其主张向本院提交证据：1、商品房借款合同原件；2、销售不动产统一发票；3、交房通知书；4、收据交易明细；5、EMS回执及邮政公司证明。被告为其辩解向本院提交证据：1、雨日表、宜州天成国际项目地基开挖情况说明、宜州天成国际项目配电工程延期接火的函；2、建设工程竣工规划验收合格单；3、业主欠费明细表；4、业主欠面积差异明细表；5、宜州市人民政府关于实施不动产统一登记的通告；6、民事判决书；7、2500元办证费支出明细及票据。本院向宜州区国土资源局调查，收到《复函》一份。经质证，本院对原告证据1-4、被告证据2、5、6、7及本院调取的证据予以认定，其他证据证明力不足或与本案争议无关，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2013年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以银行按揭贷款方式购买被告开发的位于广西宜州市的天成国际2栋1902号房，面积118.51㎡，总价款448999元。合同第八条约定被告应当于2014年12月31日前将符合经建设、施工、建立、设计、勘查五方签字单体验收合格的房屋交付原告使用，合同第九条约定如被告逾期交房超过120天，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按总价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房价款，被告于2013年7月17日代收行政事业单位费用2500元，代收契税款6735元。办理好按揭贷款后，该房款已全部给付完毕。2013年8月26日，该房完成预购商品房预告登记。2015年5月9日，被告通知原告于2015年5月9日至2015年5月24日办理交房手续，被告已收房入住。宜州市住房和城乡建设局开具的《建设工程竣工规划验收合格单》记载的竣工日期为2015年6月25日。2015年12月29日，被告向宜州市房产局提交备案材料完成该房初始登记，取得该房房屋产权证书，登记证上载明的房屋所有权人为广西明建房地产开发有限公司，建筑面积为121.73㎡，套内建筑面积92.32㎡。2016年5月10日始，宜州市行政辖区内实施不动产统一登记，宜州市国土局不动产登记中心统一受理不动产登记业务。2017年7月，宜州市改区。签订合同至2018年期间，被告代原告交纳了档案查询服务费（首次查档费35元/户；抵押查档费35元/户）、预告登记费80元/户、评估费898元、抵押登记费80元/户、财产转移配图资料费40元、国土宗地图测绘费300元用等费用，合计1468元。2018年1月16日，原告向本院提起诉讼。截止2018年4月10日，河池市宜州区国土资源局不动产中心尚未收到原、被告共同申请办理的不动产转移登记的材料。 另查明，根据河池市宜州区国土资源局的复函，办理不动产权转移登记需提交备案的材料包括：不动产登记申请书（双方申请）、双方申请人身份证明、不动产权属证书（土地证、房产证）、买卖合同、已经办理预告登记的，提交不动产登记证明、已办理房屋产权证的，提交房产证原件、交纳税费的凭证、宗地图、房屋平面图。 本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务，行使权利。 关于逾期交房问题，经审理查明原被告约定的交房时间为2014年12月31日，本案被告交房日期为2015年5月9日。根据诉讼时效的法律规定，原告最迟应于2017年5月9日前向被告主张权利。2017年10月，《中华人民共和国民法总则》施行，在施行前诉讼时效已届满两年的情形不适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。故原告请求被告支付逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。原告还主张存在诉讼时效中断的情形，但其举证材料无实际内容无法证明原告曾有过该主张，本院不予采信。 关于逾期办证问题，根据合同约定，被告应在商品房交付使用后720日内（即2017年4月29日内）将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按总价款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金应理解为因逾期备案造成逾期办证的违约损失。截止2018年4月10日，被告尚未将应由出卖人提供的齐全的资料交不动产登记中心，导致原告至今未能在期限内取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应违约责任。现原告主张明建公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至被告完成办证义务止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按年利率7.125%调整。本院认为，违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。按双方约定的违约金计算方法，出卖人的违约金额以已付购房款的0.5%为限，与逾期时间长短无关，不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。依《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理权属登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对违约金的计付方式予调整。本院综合参考双方在合同中关于逾期付款违约金的约定、逾期办证时间、不动产统一登记衔接、主观意愿和客观实际等因素，酌定明建公司按原告已付房价款448999元为基数，从房屋交付使用后720日的次日（即2017年4月30日）起按日万分之零点五计算逾期办理产权登记备案违约金至明建公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。截止2018年8月30日，产生违约金10933.12元（448999×万分之零点五/日×487天）。 关于原告主张退回办证费2500元，根据被告开具的收据系“代收行政事业单位”费用，双方构成委托关系。经查，被告已代原告支出办理抵押登记贷款及办证过程所需支出费用1468元，原告以被告怠于履行办证义务为由主张退回办证费并自行办理不动产证有事实依据，本院予以支持，被告未代原告支出的部分费用1032元（2500-1468）应予以退还。被告应将由出卖人提供的办证材料[1、不动产登记申请书（被告盖章）；2、被告营业执照、法定代表人身份证明；3、国有土地使用证（复印件）；4、宗地图；5、房屋平面图；6、商品房预告登记证、房屋产权证（初始登记）；7、完税证明]交宜州区国土资源局不动产中心备案，由原告自行办理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告广西明建房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告黄干强、樊佩月逾期办理房屋产权登记备案违约金10933.12元（后续违约金以448999元为基数，从2018年9月1日起按每日万分之零点五计付违约金至被告提交完整材料到不动产中心办理权属证书之日止）； 被告广西明建房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还给原告黄干强、樊佩月办证费1032元； 被告广西明建房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内将由出卖人提供的办证材料[1、不动产登记申请书（被告盖章）；2、被告营业执照、法定代表人身份证明；3、国有土地使用证；4、宗地图；5、房屋平面图；6、商品房预告登记证、房屋产权证（初始登记）；7、完税凭证]交河池市宜州区国土资源局不动产中心备案,由原告黄干强、樊佩月自行前往产权登记机关办理不动产登记； 四、驳回原告黄干强、樊佩月的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可以在履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费478元，由被告广西明建房地产开发有限公司负担124元，原告黄干强、樊佩月负担354元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦宜萍 二〇一八年十月十六日 法官助理吴君 书记员韦炜韬