湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0506民初1408号原告：黄凯，男，汉族，1992年2月19日出生，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：罗坚勇，湖北建和律师事务所律师，特别授权。被告：宜昌恒裕集团房地产开发有限公司，营业执照注册号420521000001457，住所地：宜昌市夷陵区三峡路**。讼诉代表人：金江，系宜昌恒裕集团房地产开发有限公司破产管理人组长。委托诉讼代理人:刘桂柱、于美娟，湖北普济律师事务所律师。特别授权。原告黄凯与被告宜昌恒裕集团房地产开发有限公司（以下简称恒裕房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年6月7日受理立案，同年7月10日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄凯的委托诉讼代理人罗坚勇，被告恒裕房地产公司破产管理人的委托诉讼代理人刘桂柱、于美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄凯向本院提出诉讼请求：请求判决确认原告与被告签订的商品房团购合同有效。事实和理由：2014年5月6日，原告黄凯被告恒裕房地产公司签订《商品房团购合同》，原告订购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期住宅小区”C区8号楼8-1-2101号房屋一套，同日向被告交纳购房定金20万元；又于2015年1月6日签订《房屋定购协议》，双方的房屋买卖行为合法有效。同年12月2日，被告因资不抵债向夷陵区人民法院递交破产重整申请，法院于2017年9月3日裁定被告宣告破产，由公司破产管理人管理后续事务。2018年1月15日，公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户购房合同有效，将原告在内的其他购房合同予以否认。故原告特向人民法院提出诉讼，望判如所请。被告恒裕房地产公司的讼诉代表人辩称：1．原告所述2018年1月15日，被告公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户购房合同有效与事实不相符。平湖天下四期住宅小区C区商品房由于原公司法定代表人及公司涉嫌犯罪现正在区公安局立案侦查阶段，当时的法定代表人在没有取得C区的预售许可的情况下，私自进行了销售并收取了购房定金，原告所谓的宣布309户团购户有效是错误的；2．由于当时法定代表人在没有取得房地产预售许可的情况下进行预售，严重违背了《房地产管理法》第四十五条及国务院相关行政法规和条例、最高人民法院关于商品房销售许可的解释规定，目前为止未取得C区的预售许可，C区的土地使用权证抵押在区国土局，这块地在破产前的法定代表人为了获取社会上的存款将这块地抵押给了荆门小贷公司，由于土地抵押没解封所以无法办理预售许可，C区仍然没有取得预售许可；3．团购户如何认定我们将通过债权人决议进行认定，由于原告的误解导致今天的诉讼，建议原告撤回起诉。原告黄凯为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证信息、被告企业营业执照（复印件）信息。证明原、被告主体资格。证据二、宜昌市夷陵区人民法院作出（2016）鄂0506民破2-1号《通知书》。证明被告因资不抵债被法院宣告破产。证据三、2014年5月23日，《商品房团购合同》一份。证明原告购买被告一套商品房屋的事实。证据四、2014年5月23日，《收款收据》一份。证明被告收到原告的团购房定金20万元的事实。证据五、2015年1月6日，《房屋定购协议》一份。证明原告购买被告商品房屋后，双方特别约定，卖方（被告）收到买方（原告）定金后，不得于2015年2月8日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方。同时还约定，买方缴付定金后，不得以任何理由要求退房，若违反本特别约定，买方缴付的定金归卖方所有。证据六、2018年1月15日，《公示公告》和《平湖天下四期C区团购房第一批公示名单（309户）》复印件各一份。证明被告公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户购房合同有效，将原告在内的其他购房合同予以否认的事实。证据七、谭卫红的身份证复印件。证明谭卫红身份信息及系原告黄凯母亲。证据八、原告公安机关的户口证明。证明原告与谭卫红系母子关系。交款订金和签合同由其母亲谭卫红所签。证据九、2018年7月10日，谭卫红《购房交款情况说明》一份。证明原告于2015年1月6日与被告签订“平湖天下四期”《房屋定购协议》，房号为8号楼8-1-2101室。该20万元的认购金由其母亲谭卫红代交。被告恒裕房地产公司的讼诉代表人对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九的真实性均不持异议，但对所要证明的事项有异议。被告认为，合同违背了行政法规的规定，在未取得商品房许可的情况下擅自销售，该行为不受法律保护。另外，在公示公告里没有提到对309户的合同效力进行认定，并没有说这309户符合相关规定。被告恒裕房地产公司的讼诉代表人未向本院提供证据。本院对原告所举证据评定如下：原告向本院提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九，经过质证，本院认为上述证据真实、合法，且与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。结合原、被告的举证及质证情况，本院认定如下事实：1．2014年5月6日，原告黄凯的母亲谭卫红与被告恒裕房地产公司签订《商品房团购合同》一份。该合同约定，谭卫红选购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期”住宅小区”C区8号楼C户型约139.88平方米住房一套，最终合同面积以房管局测量为准，具体购买房号以公开摇号产生。团购资格及价格：乙方（谭卫红）应缴纳诚意保证金20万元作为团购资格，签订本协议时一次支付。甲方（被告）取得预售许可证后，甲乙双方网签《商品房买卖合同》前，乙方有权对该房户主进行更名和更换户型。当日，原告的母亲谭卫红向被告交纳购房定金20万元。2．2015年1月6日，原告黄凯与被告恒裕房地产公司签订《房屋定购协议》一份，该协议约定：原告定购被告“平湖天下·世界城”8号楼8-1-2101号房屋一套，建筑面积约133.8平方米，房屋单价4149元/㎡，房屋总价555136元；上述协议特别约定，“卖方（被告）收到买方（原告）定金后，不得于2015年2月8日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方。”同时还约定，“买方缴付定金后，不得以任何理由要求退房，若违反本特别约定，买方缴付的定金归卖方所有。”3．2016年12月2日，被告恒裕房地产公司因资不抵债向本院递交破产重整申请，本院于2017年9月3日裁定被告宣告破产，由公司破产管理人管理后续事务。4．2018年1月15日，公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户“在公示结束后依法办理网签和预抵押等相关手续。”另本案原告黄凯不在该“公示公告”中的309房团购户范围之内。原告在向被告信访反映诉求无果后，于2016年6月7日向本院提起前述之诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”从本案来看，由于被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，就与原告签订《商品房团购合同》和《房屋定购协议》，且原告尚未全部支付房屋价款，故原告诉请“确认原告与被告签订的商品房团购合同有效”的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，本案经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告黄凯的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  肖 杰人民陪审员  望西峨人民陪审员  李怀兵二〇一八年十月二十六日书 记 员  王 红