广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民再16号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：周菁菁，女，1980年1月6日出生，汉族，住广东省中山市**，再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴建利，男，1978年9月13日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。再审申请人周菁菁、吴建利因与被申请人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）粤20民终241号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年11月20日作出（2017）粤民申602-614、1413-1415、3300-3301、4104-4108、4836-4839号民事裁定，指令本院再审本案，再审期间，中止本案的执行。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人周菁菁、吴建利的委托诉讼代理人曾茜茜及被申请人永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周菁菁、吴建利申请再审请求：撤销二审判决，判令永怡公司向周菁菁、吴建利支付以465794元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年11月4日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止的违约金。事实和理由：一、永怡公司提供的合同是格式合同，开发商对其自身违约的逾期办证违约金约定为房价款的1%，而对买房人违约的逾期付款违约金却是按日支付应付款的万分之二计算，严重有失公平。二、购房款1%的违约金不足以弥补任何损失，亦无法督促永怡公司积极履行办证义务，且多年无法取得产权证明，周菁菁、吴建利的损失数额难以确认，依法应参照金额机构逾期贷款利息的标准计算。三、涉案楼盘其他多个同类案件，一审、二审法院都作出过按银行逾期贷款利息标准计算违约金的判决，永怡公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院驳回了永怡公司的再审申请，足以证明本案二审法院的判决是错误的。永怡公司辩称，一、永怡公司逾期办证属实，周菁菁、吴建利在2010年12月12日收楼，从翌日起历730个工作日即3年减29日，办证期限届满，直至2016年10月28日永怡公司快递通知周菁菁、吴建利办证，永怡公司应依法依约承担违约责任。二、合同约定固定违约金即按已付房价款1%，不属于司法解释规定的损失数额难以确定的情形，而周菁菁、吴建利要求按日累计违约金没有合同依据和法律依据。三、如果周菁菁、吴建利认为合同约定1%的违约金过低，可提出增加违约金，但必须提供其有损失及其损失高于合同约定的违约金的证据，但周菁菁、吴建利没有提交相关证据。合同权利义务对等，不存在违约金不对等的事实。四、周菁菁、吴建利已经充分行使了房屋占有和使用权，不能行使处分权与未办证没有任何关联。涉案房屋已经升值，周菁菁、吴建利没有任何损失。应维持二审判决。周菁菁、吴建利向一审法院起诉，请求判令：1.永怡公司支付逾期交房的违约金9315.9元；2.永怡公司支付逾期办证违约金40500元（从2013年11月4日起，按同期银行贷款利率，以465794元为本金暂计至2015年5月2日）；3.永怡公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼期间，周菁菁、吴建利撤回第1项诉请。一审法院认定事实：2010年9月30日，永怡公司（出卖人）与周菁菁、吴建利（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）2幢1602房的商品房；总楼价为465794元，于2010年9月30日一次性付款；买受人如未按该合同规定的时间付款，逾期在90日之内，在该合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；买受人如未按该合同规定的时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金；买受人如未按该合同规定的时间付款，逾期超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，该合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2010年11月30日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，周菁菁、吴建利已按合同约定向永怡公司支付了全部的购房款。2010年10月13日，涉案中山市商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。永怡公司已将上述商品房交付给周菁菁、吴建利。周菁菁、吴建利购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。一审法院判决：永怡公司于判决生效之日起七日内向周菁菁、吴建利支付逾期办证的违约金（计算方法：以465794元为基数，从2013年11月5日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计至2015年5月2日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元，减半收取523元（周菁菁、吴建利已预付），由周菁菁、吴建利负担10元，永怡公司负担513元并于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。永怡公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回周菁菁、吴建利的全部诉讼请求；3.本案的所有诉讼费用。二审法院认定事实，一审判决查明的基本事实清楚，二审法院予以确认。二审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。永怡公司与周菁菁、吴建利签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现经查，合同签订后，周菁菁、吴建利已依约支付了全部购房款。但永怡公司一直未履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，导致至今仍未能协助周菁菁、吴建利办理涉案房屋的权属登记，永怡公司迟延履行上述义务的期限已超出按合同约定出卖人应将商品房交付买受人使用的日期之后的730个工作日。虽然永怡公司称相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而直接影响永怡公司无法按合同约定交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，而并非完全在于永怡公司，但永怡公司未提交充分证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，二审法院对其上述主张不予采信。故二审法院认定永怡公司对于上述造成至今仍未能协助周菁菁、吴建利办理涉案房屋的权属登记的事实存在过错，已经构成违约，应承担相应的违约责任。即周菁菁、吴建利有权按照合同约定请求永怡公司向其支付逾期办证违约金。现周菁菁、吴建利起诉主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至2015年5月2日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行增加调整的诉求。二审法院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于周菁菁、吴建利并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至2015年5月2日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。周菁菁、吴建利应对此承担举证不充分的法律后果，二审法院对其请求增加逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，二审法院确定永怡公司应按已付房价款的1%向周菁菁、吴建利支付逾期办证违约金4657.94元（465794元×1%）。综上所述，永怡公司的部分上诉理由成立，二审法院可予采纳。一审法院查明事实清楚，但实体处理欠妥，二审法院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第926号民事判决；二、永怡公司于判决发生法律效力之日起七日内向周菁菁、吴建利支付逾期办证违约金4657.94元；三、驳回周菁菁、吴建利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1045元，减半收取为523元（周菁菁、吴建利已预交），由永怡负担49元并应于判决发生法律效力之日起七日内迳付周菁菁、吴建利，由周菁菁、吴建利负担474元；二审案件受理费1045元（永怡公司已预交），由永怡公司负担98元，由周菁菁、吴建利负担947元并应于判决发生法律效力之日起七日内向二审法院交纳。再审期间，永怡公司提交了下列证据：1.永怡聚豪园业主收楼满意书，以证明相关业主已经收楼；2.商品房产权权属证明书，以证明永怡公司于2016年10月21日办妥涉案商品房产权权属证明书，可以为相关业主办理不动产权证；3.权属证收据，以证明永怡公司将取得的商品房产权权属证明书，于2016年10月26日呈送产权登记机关中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股登记备案；4.关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的通知，以证明永怡公司于2016年10月28日将可为业主办理产权证的通知及快递单，告知相关业主可理房产证，并要求提供购房款发票、完税证明、备案表、银行借款合同及按揭转账凭证及支付办证费用，到售楼部办理手续；5.中山日报2016年10月28日刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，以证明永怡公司于2016年10月28日通过中山日报通知全体业主提供相关资料前来售楼部办理不动产权证书手续；6.业主办证情况表，以证明相关业主向永怡公司交齐办证资料，永怡公司随即将办证资料呈交办证机关，办证机关为相关业主出具房产证；7.业主领取房产证情况表，以证明相关业主已领取房产证；8.逾期时间表，以证明计算逾期办证的起算点。周菁菁、吴建利质证称：对于证据1的签收时间无法确认，无法确认真实性，由法院审核；确认证据2、3的真实性，但不确认关联性；确认证据4、5的真实性，业主确实通过各种渠道知道了要办证也提交了资料完整，但对通知要求业主提交的资料有异议，因为开发商也有房款发票、契税发票、合同备案表；确认证据6的申请时间为业主提交全部资料的时间，其他内容均不确认；证据7与本案没有关联性；不确认证据8，由法院核定。本院经再审审理查明，2016年10月21日，聚豪园东铂世纪苑2幢取得商品房产权权属证明书。2016年10月26日，永怡公司将该商品房产权权属证明书呈交中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股。2016年10月28日，永怡公司通过在中山日报发公告及通过特快专递的形式通知包括周菁菁、吴建利在内的业主，通知称永怡公司将于2016年10月29日起受理代办不动产权证书手续，请业主携带身份证、商品房买卖合同或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代取契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料及办证所涉及的费用，到聚豪园售楼部办理登记手续。永怡公司称周菁菁、吴建利于2016年11月17日向永怡公司申请办理房产证并于2017年1月11日将所有办证所需资料交给永怡公司，2017年4月24日，涉案房地产正式登记于周菁菁、吴建利名下并颁发不动产权证书。周菁菁、吴建利称永怡公司所称的2016年11月17日申请时间即周菁菁、吴建利全部交齐办证所需资料的时间。从曾茜茜律师所提交的郑凯帆等人的代办房地产证收件回执，可见郑凯帆所称的提交全部资料时间是向永怡公司提交了备案表、购房发票、身份证及契税完税证，而未提交个人住房借款（抵押）合同、购房收据、按揭转账凭证等永怡公司所通知提交的资料。曾茜茜律师提出业主确实通过各种渠道知道了要办证也提交了资料完整，但对通知要求业主提交的资料有异议，因为开发商也有房款发票、契税发票、合同备案表，从而未提交其他资料，其他律师或当事人对此未提出异议。2017年5月18日，周菁菁、吴建利收到不动产权证书。原一、二审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限、与逾期时间长短无关，因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依物权法第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、永怡公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定相关业主的实际损失数额范围，相关业主可在不超过该范围内向永怡公司主张。对于逾期办证违约金的起点和终点问题，本院认为，合同约定的交付使用时间应当理解为合同约定的交房时间，而非实际交房之日，即逾期办证违约金的起算点为合同约定的交付使用后730个工作日的次日起，而非实际交付使用后730个工作日的次日起计算。永怡公司通过中山日报于2016年10月28日后又以特快专递的形式通知业主提交相关资料办理房产证，而相关业主也确认了中山日报及特快专递的真实性，永怡公司提交了业主办证情况表，内容包括业主姓名、申请时间、齐资料时间、递交时间、出证时间及领证时间，相关业主称永怡公司所称的申请时间即业主全部交齐办证所需资料的时间。但从曾茜茜律师所提交的郑凯帆等人的代办房地产证收件回执可见，郑凯帆所称的提交全部资料时间是向永怡公司提交了备案表、购房发票、身份证及契税完税证，而未提交个人住房借款（抵押）合同、购房收据、按揭转账凭证等永怡公司所通知提交的资料，曾茜茜律师提出业主确实通过各种渠道知道了要办证也提交了资料完整，但对通知要求业主提交的资料有异议，因为开发商也有房款发票、契税发票、合同备案表，从而未提交其他资料，其他律师或当事人对此未提出异议。可见，相关业主称申请时间即为交齐全部办证所需资料的理由并不成立。另外，永怡公司与业主之间就逾期办证违约金产生了多起纠纷，相关判决也存在将固定金额的违约金调整为按日按银行同期同类贷款利率计算违约金的情况，永怡公司为此支付大量的逾期办证违约金，在可以为业主办理房产证的情况下，按常理应会及时办理以尽可能减少支付逾期办证违约金。因此，相关业主收到通知后，在七天内可以提交通知所需资料，永怡公司在收取资料后及时向办证机关递交，上述行为在一个月内足以完成，故逾期办证违约金计算的截止时间为2016年11月30日。综合参考双方在合同中关于逾期办证时间、逾期付款违约金的约定等因素，本院酌定永怡公司按周菁菁、吴建利已付房价款465794元为基数计算，从逾期办证之日起的2013年11月5日按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至永怡公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的2016年11月30日止金额为91377.14元。综上所述，周菁菁、吴建利再审申请理据充分部分，本院予以支持，理据不充分部分，本院不予支持。一、二审判决适用法律及处理欠妥，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤20民终241号和广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第926号民事判决；二、被申请人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向再审申请人周菁菁、吴建利支付逾期办证违约金91377.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费1045元，减半收取为523元（已由再审申请人周菁菁、吴建利预交），由再审申请人周菁菁、吴建利负担126元，被申请人广东永怡集团股份有限公司负担397元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给再审申请人周菁菁、吴建利。二审案件受理费1045元（已由被申请人广东永怡集团股份有限公司预交），由再审申请人周菁菁、吴建利负担251元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给被申请人广东永怡集团股份有限公司，被申请人广东永怡集团股份有限公司负担794元。本判决为终审判决。审判长  梁以劲审判员  金 涓审判员  葛贻环二〇一八年十月八日书记员  张皓晖