江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民初53号原告：肖秀娟，女，1976年11月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被告：江西培根食品有限公司，住所地江西省吉安市吉州区沿江路**滨江六合盛世古南蓝湾小区**-4。统一社会信用代码：91360800069724103B。法定代表人：张安华，该公司总经理。被告：吉安市六合盛置业发展有限公司，住，住所地江西省吉安市吉州区跃进路******一社会信用代码/工商注册号：360800210001708。委托诉讼代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。原告肖秀娟与被告江西培根食品有限公司（以下简称培根公司）、吉安市六合盛置业发展有限公司（以下简称六合盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖秀娟、被告培根公司的法定代表人张安华及六合盛公司的委托诉讼代理人曹文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖秀娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告培根公司立即腾退吉州区沿江路168号1幢店面1-04室，被告六合盛公司协助；2、判令被告培根公司、六合盛公司支付租金及利息（租金每月3000元，自2017年9月8日计算至店面交付给原告肖秀娟之日止），并交清承租期间的水电费、卫生费及物业管理费等；3、判令原告肖秀娟与被告培根公司的补充协议因双方未签订新合同自动失效。事实和理由：原告与被告六合盛公司签订合同，将店面租给六合盛公司招商，六合盛公司将店面租给被告培根公司，2013年9月原告与培根公司签订补充协议，承诺在原告与六合盛公司合同到期后，被告培根公司有优先承租权，租金按市场价调节，但必须与原告重新签订合同。在与六合盛公司合同到期前后，原告多次与被告培根公司交涉，但培根公司既不与原告签订合同，也不给付租金，且强占店面不腾房。合同履行中，原告积极履行义务，而被告违约。为维护原告合法权益，起诉至法院，望支持原告诉请。培根公司辩称，一、对于培根公司与六合盛公司签订商铺租赁合同的事实，原告知道并且认可，其对合同内容也是清楚的。现该合同约定的租赁期限尚未到期，原告取消租赁关系没有依据。二、案涉商铺实际面积与合同约定的面积不同，合同中商铺面积为91.65平方米，实际面积为87.08平方米。三、商铺租赁期限内，原告也来干扰培根公司的工作，妨碍培根公司的经营，给公司造成了严重损失。六合盛公司辩称，本案是原告与培根公司的关系，与六合盛公司无关。原告对六合盛公司与培根公司2013年9月29日签订的租赁合同的内容是明知的，且于当日与培根公司签订了补充协议。从房屋面积来看，房屋产权证上记载的面积和补充协议中的不一致，但租赁合同载明的面积与补充协议中的面积却是一样的，且补充协议中明确了租赁合同期满后，原告与培根公司可重新签订合同，故原告对上述合同的内容是明确知晓的。原告与六合盛公司约定的委托经营期限截止至2017年9月7日，而六合盛公司从未向培根公司收取过2017年9月7日以后的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本案证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：案涉商铺位于吉州区沿江路168号1幢店面1-04室，建筑面积87.08平方米，产权证号为：吉房权证吉州字第**，所有权人肖秀娟。2012年9月8日原告与六合盛公司签订商铺委托经营协议，约定将上述商铺委托六合盛公司经营，经营期间自2012年9月8日至2017年9月7日。2013年9月29日培根公司与六合盛公司签订商铺租赁合同，约定培根公司承租上述商铺，商铺建筑面积91.65平方米，租赁期自2013年10月10日起至2018年10月9日，第一年租金为月租金1650元，免除两个月租金后第一年实际租金为16500元，以后逐年递增5%，即第二年租金20790元，第三年租金21830元，第四年租金22922元，第五年租金24068元。同日，原告与培根公司签订补充协议，约定培根公司与六合盛公司租赁合同期满后，在同等情况下具有租赁优先权，商铺租金按该小区当时行情进行调整，但必须与原告重新签订租赁合同书。培根公司支付租金至2015年10月9日，此后未再支付。2017年10月11日，六合盛公司向本院提起民事诉讼，要求培根公司给付2015年10月10日至2017年10月9日的商铺租金及违约金。2018年4月10日，本院作出（2017）赣08民初154号民事判决，判令培根公司向六合盛公司支付商铺租金38063.37元及违约金1132.6元（计算至2017年9月7日）。培根公司不服一审判决，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2018年7月11日作出（2018）赣民终340号民事判决，判令培根公司向六合盛公司支付商铺租金38063.37元。现培根公司仍占有使用案涉商铺，原告得知六合盛公司超越代理权限将该商铺出租至2018年，遂向法院提起诉讼。另查明，培根公司向物业公司缴纳了三年物业费（1650元/年），并给付六合盛公司押金3300元。本院认为，原告与六合盛公司签订的委托经营协议系双方的真实意思表示，合法有效。六合盛公司作为受托人应当在其受托权限和期间范围内行使权力。案涉委托经营协议约定六合盛公司的受托期间为2012年9月8日至2017年9月7日，故六合盛公司在此期间外无权对受托商铺进行处分。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。第十八条规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，六合盛公司对案涉商铺的经营权截止于2017年9月7日，而其与培根公司签订商铺租赁合同期间为2013年10月10日至2018年10月9日。六合盛公司与培根公司之间的商铺租赁合同期间显然超出了六合盛公司对商铺的委托经营期间，故六合盛公司与培根公司之间签订的商铺租赁合同自2017年9月8日起无效。培根公司继续占有使用该商铺构成侵权，原告要求其返还租赁物的主张，本院予以支持。原告还可依法请求培根公司支付自2017年9月8日起的逾期腾房占有使用费。按照六合盛公司与培根公司签订的租赁合同约定，2017年10月至2018年10月一年期租金为24068元，结合本案实际情况及当地市场行情，本院酌定逾期腾房占有使用费为23.03元/㎡/月（24068÷12个月÷87.08㎡）。依据该租赁合同，租赁期间案涉商铺的物业管理费、水电费等由培根公司负担，培根公司应当按约缴纳，但原告并非收取上述费用的权利人。被告辩称原告知晓并同意六合盛公司与培根公司签订的租赁合同内容，却未提供足够证据证实该主张，应承担举证不能的法律后果。六合盛公司超出原告委托经营期限签订案涉租赁合同，致使该合同超期部分无效，存在过错，依法应当赔偿原告房屋占用费等损失。关于原告与培根公司签订的补充协议，因该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原告请求认定该补充协议失效，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告江西培根食品有限公司立即腾退产权证号：吉房房权证吉州字第**商；二、被告江西培根食品有限公司于本判决生效后七日内以2005.45元/月（23.03/㎡/月×87.08㎡）的标准支付租金给原告肖秀娟，付租期间自2017年9月8日起至实际搬离止；被告吉安市六合盛置业发展有限公司对上述租金支付承担连带责任；三、驳回原告肖秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费325元，由被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 龙 蓉审判员 李伟杰审判员 张才长二〇一八年十月十日书记员 刘 娟