云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初13136号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所昆明市东风东路**金泰大厦**，统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：杨炀、陈婷，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：李学良，男，1970年2月10日出生，汉族，住，住云南省昆明市五华区/div>被告：李智云，女，1995年5月8日出生，汉族，住，住云南省昆明市五华区/div>原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告李学良、李智云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人陈婷到庭参加诉讼。被告李学良、李智云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令第一被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市五华区普惠园项目4栋1单元1705室公共租赁住房；3.判令第一被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金923.9元为标准，自2016年10月20日起暂计算至2017年9月27日拖欠的租金为11086.8元）；4.判令第一被告每逾期一日按月租金的5%（即46.2元）为标准，向原告支付自2016年10月20日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2017年9月27日的违约金为15844.9元）；5.判令原告有权不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；6.请求判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、执行费等）。事实和理由：2016年3月29日原告作为出租方与第一被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公告租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），第二被告作为共同承租人与第一被告承租位于昆明市五华区普惠园项目4栋1单元1705室，面积69.3平方米的公共租赁住房，月租金923.9元，合同期限为2016年4月20日至2019年4月19日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2016年10月20日起一直拖欠房屋租金，截止2017年9月27日共计人民币11086.8元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即人民币46.2元）为标准向原告支付违约金，且根据《租赁合同》第十条、第十一条、十三条等约定，如被告拖欠租金累计6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告缴纳的全部履约保证金，经原告多次催告，被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告李学良、李智云答未到庭，亦无书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李学良、李智云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为被告李学良、李智云放弃对原告所举证据行使抗辩的权利。原告提交的证据形式合法，内容真实，能够证明原告主张的事实，故本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告李学良签订了编号为昆公租房普字第16030145号的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将坐落于昆明市五华区普惠园项目4栋1单元1705室公共租赁住房出租给被告李学良居住使用，被告李智云作为共同承租人。租赁期限为36个月，自2016年4月20日起至2019年4月19日止。租金为923.9元/月，租金交纳方式为每6个月为一期，承租方应于签订合同之日交纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。承租方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退租赁房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未退该房屋的，承租方还应承担约定的违约责任。双方还约定，若承租方拖欠租金累计达到6个月的，出租方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。在租赁期内，若承租方有任何违约行为（包括但不限于承租方欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），出租方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分出租方有权继续追偿。同时，双方就合同履行约定了违约责任：一、承租方若逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金；二、承租方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金。2016年3月29日，被告李学良向原告支付了第一期租金5543.4元及履约保证金5543.4元，被告自2016年10月20日起逾期交付租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告与被告李学良签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。故本院依法确认原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告李学良成立房屋租赁合同关系，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司为出租人，被告李学良为承租人。原告作为出租人，已经按照合同约定将租赁物交付被告使用，被告李学良应按时支付租金及其他因租赁关系产生的相关费用。现原告主张被告李学良延期支付租金，其违约行为已经满足双方约定的解除合同的条件，而被告李学良逾期未到庭应诉，应视为其放弃抗辩的权利，故本院对原告要求解除双方签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》的主张予以支持。同时，根据法律对合同解除后的规定及前述合同对“腾还房屋”的约定，本院对原告要求被告李学良限期腾还涉案房屋的诉讼请求予以支持，且被告李学良应承担自2016年10月20日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金，按每月923.9元计算。关于违约金。原告与被告李学良已就违约责任进行了约定，但违约金的计算标准过高，本院综合考量原告的实际损失及合同的履行情况，酌情将违约金调整为按每逾期一日以月租金的1%（即人民币9.24元）计算。因被告李学良已缴纳了6个月的租金5543.4元作为履约保证金，且合同约定若承租方有任何违约行为，出租方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，故上述欠付租金及违约金应先从被告已缴纳的履约保证金中予以扣除，不足部分再由被告李学良继续向原告支付。关于被告李智云的责任，虽然原告与被告李学良签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》约定被告李智云作为共同承租人，但被告李智云未在上述合同中签字，且被告李智云未到庭确认其与原告的承租关系，故对原告要求被告李智云承担责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告李学良于2016年3月29日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（编号为昆公租房普字第16030145号）；二、由被告李学良于本判决生效后三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾还位于昆明市五华区普惠园项目4栋1单元1705室房屋；三、由被告李学良于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2016年10月20日起计算至实际腾还房屋之日止的房屋租金，按每月人民币923.9元计算；四、由被告李学良于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2016年10月20日起计算至实际腾还房屋之日止的违约金，以每逾期一日按月租金的1%（即人民币9.24元）为标准计算；五、本判决第三项及第四项确定的费用，先由被告李学良缴纳的履约保证金人民币5543.4元予以扣除，不足部分再由被告李学良继续支付；六、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币500元，由被告李学良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马海翠人民陪审员  陈建云人民陪审员  张 银二〇一八年十月十八日书 记 员  李 娜