湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0104民初3524号原告（反诉被告）：杨圭玉，女，汉族，1991年7月31日出生，住广东省普宁市。被告（反诉原告）：唐立梅，女，1987年9月21日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告（反诉被告）杨圭玉诉被告（反诉原告）唐立梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨圭玉，被告（反诉原告）唐立梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨圭玉向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年12月30日签订的房屋租赁合同已于2020年6月30日终止；2、请求判令被告退还原告租赁商铺疫情期间（2020年1月至6月）一半的租金15750元；3、请求判令被告返还原告房屋（门面）租赁押金10500元。庭审中杨圭玉自愿放弃第二项要求退还租金的诉请。事实与理由：2018年12月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于长沙市岳麓区××商铺××栋××层××号××商铺，用于兴办儿童乐园。该合同第六条约定“乙方在签订本合同时，向甲方支付合同押金：壹万零伍佰元整（￥10500元）。在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日，由甲方将上述押金（不计息）返还乙方”；2019年1月1日，原告向被告交付房屋（门面）租赁押金10500元，被告向原告出具《收条》。2020年1月，全国爆发新冠疫情。新冠疫情已被全国人大法工委认定为不可抗力，在原告与被告房屋租赁合同存续期间出现了合同第十二条约定的不可抗力。原告与被告双方在2020年4月协商解除房屋租赁合同，并得到被告的理解，原告在2020年6月底正式向被告交还钥匙及租赁物。因此，原告无违约行为，不需承担违约责任，被告应依法返还原告的房屋（门面）租赁押金10500元。2020年6月30日，原告已将该商铺退还被告，但是被告未将房屋（门面）租赁押金10500元，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告唐立梅辩称：与杨圭玉2018年12月30日签订的合同，有效期是2021年12月31日。杨圭玉于2020年6月30日没有交租金了，7月1日我给原告发了微信，告知原告不续租的话我不退押金。反诉原告（被告）唐立梅向本院提出以下反诉请求：一、确认原告与被告于2018年12月30日签订的房租租赁合同有效，被告须向原告支付3个月的租金作为违约金，共计16537.5元；二、请求判令归还租赁期间产生的七个月物业费共计1837.5元。庭审中，唐立梅变更第一项诉请为因对方未及时缴纳租金违约，要求对方支付违约金16537.5元。事实与理由：2018年12月30日，双方在自愿平等基础上签订房屋租赁合同，约定杨圭玉承租唐立梅位于岳麓区××商铺××，合同约定租金及支付方式：如乙方向甲方交付租金逾期，乙方须向甲方支付3个月租金作为违约金。第五条其他费用中约定：乙方负责支付经营实际发生的水、电、电话、物业管理费等费用。被告由于经营不善，萌生退意，于2020年3月份提出转让申请，双方协商一致同意转让，在3个月的租金到期被告未成功转让，6月份应当缴纳下季度租金时，被告迟迟未缴纳，违反了合同约定，应承担违约责任。并且拖欠2019年12月1日-2020年6月30日期间的物业管理费共计1837.5元。杨圭玉违反合同约定，为维护自身合法权益，故提起反诉。反诉被告（原告）辩称：双方2020年3月协商一致同意转让，为何还要告我违约？唐立梅提到物业费欠缴，是因为我们商量号维修房屋再一起进行缴纳，不是我故意为之，与本案没有关联。经审理查明：2018年12月30日，被告（反诉原告）唐立梅（甲方）与原告（反诉被告）杨圭玉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方同意将其位于南山雍江汇滨江商铺的九栋一层02号的商铺租赁给乙方，建筑面积52.5㎡。第三条租赁期限从2019年1月1日至2021年12月31日。第四条乙方向甲方按季支付商铺租金，税后租金基准价格（人民币）100元/㎡/月。如乙方向甲方交付租金逾期，乙方须向甲方支付3个月租金作为违约金。第五条乙方经营实际发生的水、电、电话、物业管理费等费用，按期独立安装的水、点表度数或有关单位的付款通知等咨询支付。第六条乙方在签订本合同时，向甲方支付合同押金：壹万零伍佰元整。在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日，由甲方将上述押金（不计息）返还乙方。如乙方违约，甲方不退合同押金。第十一条违约条款（一）违约方应承担对方因此造成的直接损失。（二）违约方应违反合同的约定导致合同解除的，应向守约方支付违约金，违约金为3个月租金。第十二条合同的终止（一）合同的租赁期届满。（二）因不可抗力或政府原因，导致合同不能履行。（三）乙方应自本合同解除或终止之日内将房屋恢复原状，并在甲方认可的情况下退给甲方。在缴清相关费用后办理退房手续。合同还约定了其他事项。唐立梅、杨圭玉在合同落款处签字并按手印。合同签订当日，杨圭玉向唐立梅支付押金10,500元，2019年1月1日，杨圭玉向唐立梅支付了2019年1月至3月租金15,750元，唐立梅出具了收据。庭审中双方确租金已交至2020年6月30日止。2020年4月12日，唐立梅同意杨圭玉转租的案涉房屋的请求，直至2020年6月30日，房屋尚未转租成功。2020年7月1日，唐立梅发微信称“你好，这房子你打算怎么处理？”“我还在等你信呢，下季度房租我已经交了，如果你不继续我就收回来招租，后续是否出租出去都由我还承担和你没关系了”。杨圭玉回复称“你招租吧”、“我这两天再把要搬的搬走”。事后双方就退租退押事宜协商未果，遂均诉至法院。另查明：1、2015年11月24日，唐立梅（乙方）与案外人张运宜（甲方）签订《房屋租赁合同》（下称《合同》），约定甲方同意将其位于南山雍江汇滨江商铺的九栋一层01-02号的商铺租赁给乙方；租赁期限从2019年1月1日至2021年12月31日。合同还约定了其他事项。案外人张运宜、唐立梅在合同落款处签字并按手印。2、2020年7月30日，案外人郭佳音向长沙南山物业管理公司岳麓分公司缴纳案涉房屋自2019年12月1日至2020年12月31日期间的物业管理费3,425.7元；该公司于同日向案外人郭佳音就案涉房屋出具《装修许可证》，该证有效期为2020年7月30日至2020年8月30日；3、2020年7月30日，杨圭玉将其购买安装在案涉房屋中的空调以1,000元价格转卖给案外人郭佳音；2020年8月5日，唐立梅与案外人郭佳音就案涉房屋租赁关系另行签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2020年9月1日至2021年12月31日。上述事实，有当事人提交并经质证的《房屋租赁合同》3份、《收据》、物业费发票、《装修许可证》、微信转账截屏、微信聊天截屏及当庭陈述予以佐证，本院予以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告（反诉原告）唐立梅（甲方）与原告（反诉被告）杨圭玉就双方的租赁关系所签订的《合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方间的租赁合同依法成立并生效，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则按照合同的约定履行各自的义务。关于合同是否解除及解除时间的确定。经查，杨圭玉在2020年4月向唐立梅缴纳至2020年6月30日的租金后有转租意向，双方协商后唐立梅同意其转租。2020年7月1日因杨圭玉未能成功转租，唐立梅曾在微信聊天中明确向杨圭玉表示“你不继续我就收回来招租，后续是否租出去都由我来还承担和你没关系”，杨圭玉亦回复“你招租吧”。上述对话可以认定双方对合同租赁期间未满情形下协商一致解除合同的真实意思表示。故本案双方签订的《合同》于2020年7月1日起协商一致解除。关于杨圭玉是否存在违约行为。前述已认定《合同》于2020年7月1日起协商一致解除，故杨圭玉无需支付2020年7月1日的租金，且杨圭玉已向唐立梅支付租金至2020年6月30日，故杨圭玉不存在逾期支付租金的行为；其次，根据双方租赁合同第5、6条约定“案涉房屋水、电、物业服务费等费用由乙方（杨圭玉）承担，并自乙方退还商铺并付清所有费用之日，由甲方将上述押金（不计息）返还乙方”，但并未约定未按时缴纳相关费用的行为系违约行为。故杨圭玉退租且未及时未缴纳相关费用行为并非合同约定的违约行为。唐立梅要求杨圭玉支付违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。关于物业费的缴纳及押金的退还。首先，根据《合同》第五条约定由杨圭玉缴纳其在房屋租赁期间的物业管理费。经查，案涉房屋自2019年12月至2020年6月期间的物业费实际由案外人郭佳音缴纳，虽唐立梅主张其用10天装修免修期抵扣相应物业费，但并未提供相应证据予以证明。故对唐立梅要求杨圭玉支付7个月的物业费1,837.5元的诉请，于法无据，本院不予支持；其次，根据双方合同第六条约定，在杨圭玉退还商铺并付清所有费用之日，唐立梅应将押金不计息返还。故杨圭玉要求唐立梅返还合同押金10,500元的诉请本院依法予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三、第二百一十二条判决如下：一、被告唐立梅应在本判决生效之日起五日内向原告杨圭玉返还押金10,500元；二、驳回原告杨圭玉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告唐立梅全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费228元（按简易程序收费），由原告杨圭玉承担。反诉案件受理费130元，由反诉原告唐立梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李亦雯二〇二一年四月二十三日法官助理 杨 婧书 记 员 刘 苗