北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初13316号原告：李帅，男，1989年8月1日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李稻（系李帅之父），男，住北京市房山区。被告：北京金地惠达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长营村京良路北侧80米。法定代表人：陈长春，董事长。委托诉讼代理人：施维，女，该公司职员。委托诉讼代理人：周礼光，北京双安律师事务所律师。原告李帅与被告北京金地惠达房地产开发有限公司（以下简称金地惠达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李帅的委托诉讼代理人李稻、被告金地惠达公司的委托诉讼代理人周礼光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李帅向本院提出诉讼请求：1．判令金地惠达公司向李帅支付违约赔偿128973元；2．诉讼费由金地惠达公司承担。诉讼过程中，李帅变更诉讼请求为：1．判令金地惠达公司向李帅支付违约金128863元（其中逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金117148元、逾期办理房屋产权证违约金11725元）；2．法院给金地惠达公司出具“告诫函”，告诫金地惠达公司主动对理应赔偿的其他业主履行赔偿责任；3．诉讼费由金地惠达公司负担。事实与理由：2013年8月5日，李帅（买受人）与金地惠达公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），就金地惠达公司将其拥有合法权利的位于房山区长阳镇房山线理工大学站3号地及5号地局部地块××园××地块×#住宅楼一套商品房售予李帅的相关事宜进行了约定。根据合同约定，该套商品房预测建筑面积123．5平方米，房价款3168870元。合同签订后，李帅依约交纳了房款，但金地惠达公司却未按照合同约定办理房屋产权手续。根据合同第二十二条第一款，金地惠达公司应当在2016年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如未能在2016年6月30日前取得商品房所在楼栋权属证明，李帅不退房的，则自金地惠达公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，金地惠达公司应当按日计算向李帅支付全部已付款万分之一的违约金。根据预售合同第二十二条第二款约定，李帅自行办理或李帅同意委托金地惠达公司或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋所有权证书并支付相关费用，如李帅未能在房屋交付之日730日内取得房屋所有权证书且未退房的，则自李帅应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，金地惠达公司按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。经确认，金地惠达公司于2017年7月5日取得商品房所在楼栋的权属证明，晚于合同约定的办理期限370天。同小区及时办理房产证的，于2017年8月9日取得房屋所有权证书，晚于合同约定的期限37天。根据上述合同约定，金地惠达公司应当向李帅支付违约金，共计128863元。金地惠达公司违约事实清楚，是典型的对弱势群体的欺诈，社会影响恶劣，且金地惠达公司主观上不愿意赔偿，恶意浪费国家公共资源，肯请法院从维护社会正常经济秩序、保障弱势群体合法权益，鼓励诚实信用和守法守约社会价值观出发，支持李帅的诉讼请求。金地惠达公司辩称，不同意李帅的诉讼请求。第一，初始登记迟延并非金地惠达公司原因所致，金地惠达公司不应承担违约责任。因不动产登记政策的变化，自2015年11月至2016年4月间房山区不动产登记中心对于初始登记不受理、不收件且增加了现场地籍等材料，直接导致了登记办理迟缓。办理初始登记需要整栋楼交清公共维修基金，但涉案楼栋的业主未完全交齐公共维修基金。第二，李帅是全款购房，转移登记由李帅本人亲自办理，李帅也没有按照合同约定交纳委托办证费、房屋登记费等办理房屋产权转移登记所需交纳的各项费用。这些情况表明李帅和金地惠达公司已经通过行为变更了预售合同第二十二条第二款关于房屋权属转移登记的约定。而且因李帅未交委托办证费用，金地惠达公司也有权依法行使抗辩权，拒绝李帅有关办理房屋权属转移登记的要求。有鉴于此，李帅不得依据预售合同第二十二条第二款追究金地惠达公司的违约责任。事实上，同小区其他委托办证并按时足额交纳代办产权费的业主，均可以在约定期限内取得所购房屋的不动产权证书。李帅未及时取得不动产权证书完全是自身原因所致，与金地惠达公司无关。第三，李帅主张的违约金过高。尽管存在政策障碍，金地惠达公司仍在2017年7月5日取得涉案楼栋的权属证明。即使存在迟延，但该迟延并未给李帅造成实际损失。第四，第二项诉讼请求与李帅无直接利害关系，不符合民事诉讼法规定的起诉条件，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月5日，李帅（买受人）与金地惠达公司（出卖人）签订了预售合同，约定李帅购买金地惠达公司开发的位于房山区长阳镇房山线理工大学站3号地及5号地局部地块××园××地块×#住宅楼×层×单元×号房屋，预测建筑面积为123．5平方米，总价款为3168870元，金地惠达公司应在2015年6月30日前向李帅交付房屋。预售合同第二十二条为关于产权登记的约定。其中第一款关于初始登记的约定为：“出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”第二款关于转移登记的约定为：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或其指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元整。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期人民币活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。预售合同签订后，李帅按照约定向被告支付购房款3166174元。2015年6月29日，李帅领取了房屋钥匙，办理了入住手续。2017年7月5日，金地惠达公司取得了涉案房屋所在楼栋的权属证明。另查明，李帅未向金地惠达公司支付委托办理房屋所有权证的代办费用，双方变更了办理房屋所有权证的方式，由委托办证变更为李帅自行办证。李帅称2017年7月中下旬自其他业主处知道可以办理房屋权属转移登记，因为所购房屋用于自住，迟延办证未对本人造成实际损失。金地惠达公司称具备办理房屋转移登记条件后告知过李帅，但未提交证据予以证明。截至庭审之日，李帅的房屋所有权证尚未办理完毕。本院认为，李帅与金地惠达公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据预售合同约定，金地惠达公司应当在2016年6月30日前取得李帅购买商品房所在楼栋的初始登记，如因金地惠达公司的责任未能在约定期限内取得，李帅选择不退房的，自2016年7月1日起至实际取得权属证明之日止，金地惠达公司应当按日计算向李帅支付全部已付款万分之一的违约金。金地惠达公司于2017年7月5日取得涉案楼栋初始登记，已经逾期。金地惠达公司称导致楼栋初始登记办理迟延并非其自身原因造成，但未能就此主张提供有效证据予以证明，故在现有证据条件下不能认定楼栋初始登记的办理迟延系由不可归责于金地惠达公司的原因造成的，依据合同相对性原则，金地惠达公司应向李帅承担相应违约责任。针对李帅要求逾期办理房屋所有权证违约金的问题。根据预售合同约定，如因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人选择不退房的，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本案中，李帅未向金地惠达公司支付委托办理房屋所有权证代办费用，双方事实上变更了办理房屋所有权证的方式，由委托办证变更为李帅自行办证。在此情形下，金地惠达公司仍负有协助李帅办理房屋所有权证的义务，包括在办证期限届满前的合理时间内，取得初始登记、及时告知业主可以自行办理转移登记并提供协助办证所需的必要材料等。金地惠达公司未在李帅应当取得房屋所有权证书期限届满前取得初始登记，且未提交证据证明对可以办理转移登记的事宜进行告知，因此，金地惠达公司履行协助办证义务存在迟延，应向李帅承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。对于李帅在明知可以办理房屋所有权证后自主选择暂不申请办理所导致的取得房屋所有权证迟延，并非可归责于金地惠达公司的原因，不应由金地惠达公司承担该部分的责任。对于金地惠达公司提出的对违约金数额进行调整的主张，本院综合考虑李帅因楼栋初始登记和房屋转移登记办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。针对李帅要求出具告诫函，告诫金地惠达公司主动对理应赔偿的其他业主履行赔偿责任的诉讼请求。本院认为，原告必须与本案有直接利害关系，而其他业主与本案涉及的预售合同并无直接利害关系，且告诫并非合同违约民事责任的承担方式，故对李帅的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，李帅诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。金地惠达公司抗辩意见的合理部分，本院予以采纳；不合理部分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、北京金地惠达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李帅支付违约金六万一千七百四十元；二、驳回李帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1439元，由李帅负担750元（已交纳），由北京金地惠达房地产开发有限公司负担689元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇一八年十月九日书记员  李长凤