福建省寿宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0924民初958号 原告（反诉被告）：陈李竑，女，1963年9月13日出生，汉族，住福安市。 委托诉讼代理人：夏毅生，福安市中心法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：寿宁县万博华房地产开发有限公司，住所：寿宁县鳌阳镇**景泰街**，统一社会信用代码913509245509880257。 法定代表人：庄庆彬，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：陈立杰，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪欣，福建韩诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈李竑与被告（反诉原告）寿宁县万博华房地产开发有限公司（以下简称万博华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈李竑的委托诉讼代理人夏毅生、被告万博华公司的委托诉讼代理人陈立杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈李竑向本院提出诉讼请求：1.判令万博华公司履行向陈李竑交付“新城印象”第2幢C单元1803号商品房之合同义务；2.判令万博华公司支付迟延向陈李竑交付商品房的违约金63656元（按已交付购房款87208元×违约金日万分之五，每日43.60元，自2014年1月1日起计算至2018年7月1日，计1460日，共计违约金63656元，此后的违约金均按每日43.60元计算，直至万博华公司实际交房日止）。事实与理由：2013年5月20日，陈李竑与万博华公司签订编号为0508741的《商品房买卖合同》，购买了万博华公司开发的寿宁县“新城印象”第2幢C单元1803号商品房，合同约定：陈李竑于2013年8月30日前付70000元，于2013年9月10日前付17208元，于2014年办产权证前交清余款200000元；万博华公司于2013年12月30日前按合同第八条约定向陈李竑交付商品房；陈李竑逾期付款,愿意继续履行合同的，经万博华公司同意合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款总额的每日万分之五向万博华公司支付违约金。万博华公司未按合同约定期限向陈李竑交房，陈李竑要求继续履行合同的，合同继续履行，万博华公司按陈李竑已付款的每日万分之五向陈李竑支付违约金。合同签订后，陈李竑依约向万博华公司履行了前两期的交款义务，计87208元，但交房期届满，万博华公司未能交房。此后至今，陈李竑历年多次与万博华公司交涉，要求万博华公司交房及承担延期交房的违约责任，均无果,陈李竑长时间未能实现合同目的。综上，陈李竑认为合同一旦成立，即应严格履行，未能依约履行的，应承担违约责任。 被告万博华公司辩称：一、陈李竑无权要求交房。新城印象楼盘于2016年1月开始办理产权证，根据合同约定，陈李竑应当在交房前将余款200000元全部付清，但是陈李竑拒绝履行交款义务，万博华公司享有后履行抗辩权，有权拒绝交房；二、陈李竑主张迟延交房违约金已经超过诉讼时效；三、陈李竑大部分购房款没有履行，以实际行为拒不履行合同义务，造成合同目的无法实现，万博华公司享有解除合同的权利，并且要求陈李竑承担违约金。综上，请求驳回陈李竑的诉讼请求。 反诉原告万博华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除万博华公司与陈李竑于2013年5月20日签订的编号为0508741的《商品房买卖合同》；2.陈李竑支付2016年1月1日起至2018年8月25日止的逾期付款违约金，按0.03%计算，计976天共58020元；3.陈李竑支付解除合同违约金57441.6元。事实和理由：陈李竑与万博华公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定：房价款为287208元，陈李竑应于2013年8月30日前支付70000元,于2013年9月10日支付17208元,于2014年办产权证前交付200000元。寿宁县“新城印象”商品房于2016年1月初开始办理产权证，万博华公司多次要求陈李竑交清余款200000元，但陈李竑拒绝履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”的规定，陈李竑拒绝履行支付应付购房款200000元的行为已经明显违约，应当承担解除合同及支付违约金的责任。 反诉被告陈李竑辩称：合同一旦成立，应受法律保护，除非一方严重违约或已履约不能。陈李竑在合同成立后，依约支付了前两期的购房款，但万博华公司未能在约定的2013年12月30日前向陈李竑交付符合约定条件的商品房，更未能在2014年为购房者办理产权登记。基于万博华公司的长期违约状态,陈李竑在万博华公司未能交房并办理产权登记前，为防止进一步的交易风险，停止支付第三期款项，属于行使不安抗辩权,于法有据，于理不悖，未违反合同约定并无过错。因此，万博华公司无权解除合同,应当继续履行合同义务。退一步讲,即使解除合同，根据合同约定，需在陈李竑逾期付款超过30日，且经万博华公司书面催告7日后仍未履行交款义务的情形下，万博华公司才有权提出解除合同。但本案的事实是万博华公司长期违约，时至今日从未书面通知陈李竑交房办证及催交余款。因此，万博华公司的诉求既违反合同约定又违反法律规定。综上，请求驳回万博华公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万博华公司对陈李竑提交的身份证复印件、万博华公司企业信息的三性无异议，对陈李竑提交的《商品房买卖合同》、收款收据的真实性无异议；陈李竑对万博华公司提供的建设工程消防验收意见书、建设局验收核实意见、国土局验收核查意见无异议，上述证据可作为本案证据予以采信。万博华公司提交的证明，从该证明的内容判断，出具该证明的主体应是寿宁县房地产管理所，但证明加盖的是寿宁县房地产管理所档案专用章，该证明不符合证据的形式要求，且该证明内容也不能体现陈李竑购买的商品房具备办证条件，故不予采信；万博华公司提交的委托售房协议，证明万博华公司委托陈李竑销售寿宁县东区的新城印象楼盘，但委托售房协议的内容并无法证明陈李竑知道新城印象楼盘何时可以办证。结合上述采信的证据及双方庭审陈述，可对以下事实予以确认：2013年5月5日，万博华公司与陈李竑签订《委托售房协议书》，协议约定万博华公司委托陈李竑销售寿宁县东区“新城印象”楼盘。2013年5月20日，陈李竑与万博华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈李竑购买万博华公司开发的寿宁县东部新区新城印象第2幢C单元1803号商品房，总金额为287208元，付款方式为分期付款，即于2013年8月30日前支付70000元，于2013年9月10日前支付17208元，于2014年办产权证前交清200000元；买受人逾期付款不超过30日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；出卖人逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在商品房达到交付条件后，除买受人未按合同约定支付价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；房屋一经现场交付，则视为买受人验收合格。到交房时如买受人仍有购房款尚未交清或银行有相应贷款本息未缴清，甲方有权拒绝向买受人交房，甲方不承担逾期交房的违约责任；出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0006%向买受人支付违约金。 另查明，陈李竑于2013年8月25日支付购房款70000元，2013年9月10日前支付购房款17208元。2015年1月22日，寿宁县公安消防大队就万博华公司开发的寿宁县新城印象建设工程出具建设工程消防验收意见书，意见如下：综合评定本工程消防验收合格；对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效；本工程如扩建、改建应依法申报消防设计审核或备案。2015年7月28日，寿宁县住房和城乡规划建设局就寿宁县新城印象建设工程竣工进行规划条件核实，经勘验，该建设工程在建筑面积、造型色彩、建筑层数等基本能按规划审定的方案和指标实施。经研究同意寿宁新城印象建设工程通过竣工规划条件核实，要求你司在该工程通过消防等各专项验收后方可投入使用。2015年8月12日，寿宁县国土资源局就寿宁县新城印象建设项目用地进行检查核验，形成以下核验意见：建设项目竣工用地未发现有擅自移位建设；土地用途为其他普通商品房住宅用地、批发零售用地，没有改变土地用途；实地实测用地面积为5264.3平方米（滨湖南路向红线退让后），建设项目用地未发现少批多占，没有超出土地出让面积。对于建筑容积率、建筑密度、绿化率等规划指标是否符合批准文件的规定或土地出让合同的约定以住建部门出具的竣工规划条件核实意见为准。 本院认为，陈李竑与万博华公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方应按约定履行。本案中，陈李竑购买的商品房价值287208元，陈李竑支付了前两期的购房款87208元，万博华公司虽未能按合同约定于2013年12月30日前交房，存在迟延交房的行为，陈李竑仍应按合同约定全面履行付款义务，但陈李竑未能按合同约定于2014年办产权证前交清购房款200000元，且至起诉之日陈李竑仍未付款，陈李竑存在逾期付款行为，另陈李竑支付的购房款不到总房款的三分之一，在此情况下，陈李竑要求万博华公司交房，有违公平原则。因此，陈李竑要求万博华交付所购买的“新城印象”第2幢C单元1803号商品房的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于陈李竑要求万博华公司支付迟延交付商品房违约金的诉讼请求问题，因陈李竑要求万博华公司交付商品房没有法律依据，陈李竑的违约金请求，亦无法支持。关于万博华公司提出的解除《商品房销售合同》的反诉请求问题。合同约定陈李竑逾期付款超过30日后，陈李竑在万博华书面催告7日后仍未支付应付款的，万博华公司有权解除合同。本案中，没有证据显示万博华公司有书面催告陈李竑支付购房款，因此，万博华公司在未履行书面催告陈李竑支付应付购房款的前提下径行提出解除合同的诉讼请求，违反合同约定，不予支持。关于万博华公司提出要求陈李竑支付逾期付款违约金的反诉请求问题。陈李竑虽逾期付款，但万博华公司亦未将商品房交付陈李竑，且万博华公司未提供证据证明陈李竑购买的商品房于2016年1月1日符合交房的条件并有通知陈李竑于该日交房，对此万博华公司需承担举证不能的后果，该项诉讼请求，不予支持。关于万博华公司提出要求陈李竑支付解除合同违约金的反诉请求问题。因房屋买卖合同未解除，万博华公司的该项诉讼请求，无法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）陈李竑的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）寿宁县万博华房地产开发有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费1391.4元，减半收取695.7元，由陈李竑承担；反诉案件受理费2609.23元，减半收取1304.61元，由寿宁县万博华房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  刘勤贵 二〇一八年十月二十三日 书记员  蔡少琴 附本案适用法律条文： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -8-