湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终2297号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐琼，女，1964年6月27日出生，汉族，道县人。委托诉讼代理人：王朝，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑士军，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：唐融宽，男，1991年10月20日出生，瑶族，道县人。委托诉讼代理人：王爱平，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯祥云，男，1952年9月22日出生，汉族，湖南省零陵区人。委托诉讼代理人：陈晓艳，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖永菇，女，1951年10月13日出生，汉族，湖南省零陵区人。原审被告（反诉原告）：道县百万庄大酒店。住所地：湖南省道县西洲街道办事处潇水中路（外贸大厦**）。经营者：冯祥云，男，1952年9月22日出生，汉族，湖南省零陵区人。原审第三人：永州市裕康房地产开发有限公司。住。住所地：湖南省永州市冷水滩区银龙电脑城/div>法定代表人:朱辉雄，系该公司董事长。原审第三人：文菊花，女，1956年10月6日出生，汉族，湖南省道县人。上诉人唐琼、唐融宽因与被上诉人冯祥云、廖永菇及原审被告道县百万庄大酒店、原审第三人永州市裕康房地产开发有限公司、原审第三人文菊花房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2018）湘1124民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人唐琼及委托诉讼代理人王朝、上诉人唐融宽的委托诉讼代理人王爱平，被上诉人冯祥云及委托诉讼代理人陈晓艳、被上诉人廖永菇、原审第三人文菊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐琼、唐融宽上诉称：请求改判不予补偿冯祥云装修装饰残值1,633,687元。冯祥云辩称：一审认定事实清楚，处理是正确的，应当予以维持。原审被告（反诉原告）道县百万庄大酒店没有述称。原审第三人永州市裕康房地产开发有限公司没有述称。原审第三人文菊花述称：房屋是买的不是租的，没有租赁合同。唐琼、唐融宽向一审法院起诉请求：1.请求被告支付两原告2010年12月3日至2013年6月29日的房屋租金1,286,300.74元，并按照同期贷款利率支付利息；2.请求被告支付两原告2013年6月30日至2016年9月29日的房屋占用费1,625,000元，2016年9月30日至实际搬离之日止的占用费按照500,000元每年（以鉴定评估为准）的标准计算，并按照同期同类银行贷款利率支付利息；3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。冯祥云、廖永菇向一审法院提出的反诉请求：1、判令两原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋装修及设备余值3,000,000元（以最终鉴定评估结论确认的金额为准）；2、判决反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：唐振与第三人文菊花等人以第三人永州市裕康房地产开发有限公司的名义合伙开发道县外贸大厦项目，后部分合伙人退伙，只余唐振和文菊花两人。被告冯祥云经唐振和文菊花同意后于2010年12月3日开始进行对二层202房（登记在唐振名下）及三层300房（登记在文菊花名下）装修等，准备开办道县百万庄大酒店。在装修过程中因消防不达标，被消防部门多次要求停工。2011年10月11日房屋装修完毕，2011年11月1日道县百万庄大酒店试运营，被告冯祥云邀请唐振、文菊花参加酒宴，原告唐琼也一同参加。2012年1月10日唐振因突发疾病死亡，此后原告与被告冯祥云，原告与第三人进行了多个民事、行政诉讼。2013年5月28日原告通知被告将于2013年6月29日解除租赁合同，随后于2013年7月1日向本院提起诉讼，要求被告冯祥云停止侵权、排除妨碍；给付2010年12月3日至2013年6月29日房屋租金1,286,300.74元。2016年1月8日本院（2013）道法民初字949号判决书以双方形成了不定期租赁合同，原告可以依法解除合同，原告未提供充分证据证明租金金额为由判决被告冯祥云从202房迁出，将该房返还给原告，停止侵权、排除妨害；驳回原告其他诉讼请求。被告冯祥云提起上诉，2016年9月2日永州中院判决维持原判。经本院强制执行，已经将家具、音响设备、部分厨房设备（1、四头工程煲仔炉、2、单头矮汤炉、3、双通道打荷台、4、双层工作台、5、双层台上架、6、备餐工作台、7、单一洗刷池、8、四门高身冷柜、9、六门高省冷柜、10、菜品展示柜、11、炉间拼台、12、电热开水器、13、三星洗刷池、14、双台工作台、15、单星宰杀台、16、四层管式架、17、不绣钢保洁柜、18、消毒柜、19、双层烤鸭炉、20、猛火炉配下柜、21、挂鸭架连接油盆、22、单星洗刷池、23、双层工作台、24、电热烤箱、25、发酵箱、26、单星洗刷池、27、不锈钢饼盘架、28、不绣钢饼吊柜、29、压面机、30、多功能搅拌机、31、糖粉车、32、木面案板台、33、单通道工作台、34、双头液化气炉、35、电机）等可移动的物品迁出202房，并于2017年3月20日将202房交付给原告。本案在审理过程中，原告申请对租金进行鉴定，2017年1月12日湖南兴泰司法鉴定中心出具鉴定意见书，确认2011年1月1日至2016年11月30日的租金为2,536,000元。原告支付了鉴定费40,000元。被告冯祥云申请重新鉴定，并申请对道县百万庄大酒店的装修装饰及设备等进行价值评估。2017年11月21日湖南省华欣司法鉴定中心出具鉴定意见书，确认从2011年1月1日至2017年2月28日的租金为1,576,600元；二层202房装修、装饰及设施鉴定价值为1,868,820元；二层家具用具现值为930,000元（按50%折旧）；三楼房屋装修、装饰及设施鉴定价值为2,231,400元。被告支付了鉴定费90,000元。另查明，为便于自己所购买的二层201房能够更好的经营，房主张志出资购买了一层临街的一小空门面，并建成通向二层的楼梯，以便顾客较为便利的从临街人行道直接上二层，而无需走到大厦一层里面上楼梯或搭乘电梯。2011年10月8日被告冯祥云与张志达成协议，以360,000元购买该楼梯40%产权，并将202房面对该楼梯的墙打通，做成大门，以便顾客能够从该楼梯进入202房；被告冯祥云提供的道县百万庄大酒店营业执照注册日期为2014年11月5日，经营者为冯祥云，类型为个体工商户；原告与被告冯祥云因楼梯发生纠纷时，原告向公安机关提供了一份房屋租赁合同，承租方为道县百旺庄酒店有限公司，承租房屋为二层的202房、十楼住房两套、地、地下车库9个车位）,租赁期2018年1月1日至2019年12月31日，年租金为税后380,000元，前半年免租金。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案以已经发生法律效力的原告唐琼、唐融宽与被告冯祥云、第三人永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花租赁合同纠纷一案的（2013）道法民初字949号判决书为依据进行处理。该判决书已经确认被告冯祥云为租赁合同的当事人，且道县百万庄大酒店登记注册为个体户，经营者也是冯祥云，因此本案也确定被告冯祥云为房屋租赁合同当事人，承担相应的责任。廖永菇与冯祥云系夫妻，共同经营道县百万庄大酒店，也应共同承担责任；因本案本诉只涉及原、被告之间的租赁合同关系，被告的反诉请求应与本诉系同一法律关系，故被告要求第三人承担赔偿责任及对三层300房的装饰装修、设施设备赔偿的反诉请求超出了本案审理范围，本院不予支持。一、针对原、被告争执的焦点，本院分别认定如下：1.被告冯祥云辩称双方在（2013）道法民初字949号判决书未生效前不是租赁合同关系，自己是基于购买房产而占有202房的，不应支付租金和占用费，只能从2016年10月判决书生效后才可以主张占用费。因该判决书确认了双方的租赁合同关系，因此双方从一开始就是租赁合同关系，而不是判决生效后才形成租赁关系，而该判决书已经认定被告需支付租金，只是因为原告未提供充分证据而未判决，现已经鉴定了租金金额，因此原告要求支付租金本院予以支持。原告自行解除租赁合同后，道县百万庄大酒店仍正常营业，因此应当参照租金支付房屋占用费，故原告要求支付房屋占用费本院予以支持；由于原、被告对202房的所有权存在争议，为此原告与被告、第三人之间进行了一系列诉讼，被告一直认为自己是因购买了该房产而占用的，与原告不存在租赁合同关系，没有约定租金，（2013）道法民初字949号判决书也没有支持原告支付租金的诉讼请求，说明双方对租金金额、支付时间的约定不明，被告难以实际履行，因此不能认定被告有故意拖延支付租金、占用费的行为，故原告要求支付利息的诉请本院不予支持。2.原、被告对解除合同的过错责任及原告是否应当赔偿被告的装饰装修残值及家具等可移动设备存在争议。原告认为因为被告拒不支付租金构成根本性违约，导致原告才解除租赁合同，因此根据租赁合同的司法解释不应赔偿装饰装修残值，家具等可移动设备已经搬走，因此也不应赔偿；被告则认为唐振、文菊花将唐振名下的202房以永州市裕康房地产开发有限公司名义出售给被告，导致被告承受巨大的损失，因此原告及第三人应当承担赔偿责任。（2013）道法民初字949号判决书认定原告解除租赁合同合法，是以认定双方形成了不定期租赁合同为前提的，而根据法律的规定，不定期租赁合同的当事人是可以随时解除合同的，无需合同当事人有无过错，该判决书并未确定双方的过错责任。原告称双方口头约定年租金500,000元，但（2013）道法民初字949号判决书未认可年租金为500,000元，也未确认租金金额及给付时间，因此本院不认可被告拒不支付租金而构成根本性违约的事实。被告冯祥云作为生意人，长期经营酒店且生意一直很好，正常情况下不可能在与唐振约定一个不定期租赁合同，并投入巨资来装修装饰，风险是极其明显的，且被告还出资购买了设有楼梯通道的门面房40%产权，该房因完全被楼梯占据，唯一的作用就供顾客步行上二楼，租期结束后对被告将毫无作用，如果是短期经营则每年平摊下来费用相当高，以上足以说明被告是准备长期经营的，因此租赁合同的不定期条款对被告是显失公平的。由于唐振的突然死亡导致许多事实难以查明，原、被告因202房所有权纠纷引发的矛盾导致无法继续履行租赁合同，属于因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形，应当按照公平原则处理纠纷。鉴于被告实际经营期间约为5年4个月（2011年11月初-2017年2月底），而正常情况下全新装修酒店的租期一般可达到8-10年左右，被告冯祥云在装饰装修及设备上投入巨大，解除租赁合同后，被告无法对二楼、三楼装修装饰再进行利用，同时家具和厨房、音响等设备在酒店正常经营时能够发挥应有的作用，但如果变卖，限于用途则较为困难，也难以达到应有的价格。相反原告的房产有一定的升值，而原告现在又将该房产租赁了，说明装修装饰尚可利用，如果将装饰装修物撤除，将造成超过百万元的损失，因此基于平衡原、被告双方利益，不至于双方利益过于失衡，本院决定由两原告补偿被告冯祥云2**房装修装饰残值，由两原告继续利用原有装饰装修物。3.被告反诉要求原告赔偿家具等可移动设备，原告认为已经搬走，无需赔偿。因（2013）道法民初字949号判决书判决被告冯祥云迁出202房，停止侵权、排除妨害，实际确认了家具等物品属于被告所有，需迁出202房，因此对于经强制执行已经迁出202房的物品、设备等，被告要求予以赔偿的反诉请求本院不予支持。二、本院对房屋租金、房屋占用费的具体金额及装饰装修残值的确认：1．房屋租金、房屋占用费用。鉴定意见书以201房的“眉山小吃”餐饮店为基础计算2011年1月1日至2017年2月28日的租金为1,576,600元。原告对因消防不合格而调低租金有异议，认为并未实际影响经营。本院认为作为一名正常的承租人不可能不考虑到消防带来的停业、整改、罚款等造成的预期损失，既有大厦的一级消防还有202房的二级消防的不合格，因此对租金的接受程度肯定要低一些，应是先确定租金后再经营，而不是根据经营结果再来确定租金。给予装修等的免租期是租赁合同的交易习惯，特别是大规模的装修，被告装修时因为消防问题曾经被多次停工，被告2010年12月3日进场装修，2011年10月13日装修完毕，装修时间较长，但鉴定意见书确定租金期限为2011年1月1日至2017年2月28日，在计算租金时并没有给予足够的免租期，因此该鉴定意见书综合各种因素兼顾双方的利益而得出的结论还是合理的，应予采纳。故本院确认2011年1月1日至2017年2月28日的房屋租金、房屋占用费共计为1,576,600元。2.装饰装修残值。鉴定意见书计算出202房的装饰装鉴定价值为1,868,159元。其中音响系统鉴定价值为161,460元，由于该系统设备已搬走，因此需扣减；其中厨房设施中已经搬走的设备鉴定价值为73,012元，也需扣减，本院确认202房的装饰装修残值为1,633,687元。需要指出的是，本院基于公平原则决定由原告补偿被告的装修装饰残值，但如果被告以拥有临街楼梯产权为由阻挡202房的人员从该楼梯通行，尽管消费者仍能通过大厦里面的电梯、楼梯上二楼，但由于消费者的心理因素等，客流量肯定会减少，会导致202房的租金难以达到合理的价格，则对原告不公平。因此双方可以协商，协商不成可以通过法律途径解决，但被告不应阻拦通行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决：一、被告廖永菇、被告（反诉原告）冯祥云支付原告（反诉被告）唐琼、唐融宽租金及房屋占用费1,576,600元；二、原告（反诉被告）唐琼、唐融宽补偿被告（反诉原告）冯祥云装修装饰残值1,633,687元；三、鉴定费130,000元，由原告（反诉被告）唐琼、唐融宽负担30,000元，被告（反诉原告）冯祥云负担100,000元。因原告（反诉被告）唐琼、唐融宽已经支付鉴定机构40,000元，由被告（反诉原告）冯祥云给付原告（反诉被告）唐琼、唐融宽10,000元；四、驳回被告（反诉原告）道县百万庄大酒店的反诉请求；五、驳回原告（反诉被告）唐琼、唐融宽的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）冯祥云的其他反诉请求。综合以上第一、二、三项，限原告（反诉被告）唐琼、唐融宽在本判决书生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）冯祥云47,087元。案件受理费34,182元，由原告唐琼、唐融宽负担15,700元，被告冯祥云、廖永菇负担18,482元。反诉费47,007元，由原告唐琼、唐融宽负担15,260元，被告冯祥云负担31,747元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。（2013）道法民初字第949号民事判决书确认被上诉人冯祥云为租赁合同的当事人，其经营的道县百万庄大酒店登记注册的个体经营者是冯祥云，因此，可以确定上诉人唐琼、唐融宽为房屋租赁合同的出租人，被上诉人冯祥云与其妻廖永菇为该房屋的承租人，该房屋出租时间为2011年1月1日至2017年2月28日，此期间的房屋租金及房屋占用费1,576,600元（鉴定依据），一审法院判决由冯祥云、廖永菇支付是正确的，本院予以支持。冯祥云、廖永菇提出反诉请求判令唐琼、唐融宽支付冯祥云、廖永菇房屋装修及设备余值3,000,000元。一审法院判决唐琼、唐融宽补偿冯祥云、廖永菇装修装饰残值1,633,687元。唐琼、唐融宽不服，上诉提出“请求改判不予补偿冯祥云、廖永菇装修装饰残值1,633,687元”的理由，经查，2016年1月8日，道县人民法院作出（2013）道法民初字第949号民事判决，确认了上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系，认定该房屋租赁为不定期租赁合同，租赁合同可以依法解除。判决冯祥云从该租赁房屋202房迁出，将该房屋返还给唐琼、唐融宽。冯祥云提起了上诉。2016年9月2日永州市中级人民法院维持了该判决。此后，冯祥云、廖永菇没有按法院判决搬出，仍在该房屋经营酒店生意。2016年底，上诉人申请道县人民法院执行。2017年2月24日，道县人民法院强制执行，对租赁房屋可移动的财产造册后予以强制执行，搬出了租赁房屋。2017年3月24日道县人民法院将该房屋交付上诉人。上诉人接收该房屋后，发现还有部分残留物品，向道县人民法院提出申请，强烈要求道县人民法院督促被上诉人将残留物品拆回，恢复原状。但该残留物品一直没有拆回。此后，上诉人向道县人民法院提出诉讼，要求被上诉人支付房屋租金及占用费。被上诉人认为该租赁房屋中还有部分不动产残留物品，提出反诉，要求上诉人赔偿。在此案中，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁没有签订合同，也没有约定。被上诉人装修该租赁房屋经营酒店业务，增设设备没有征得上诉人同意，其行为侵犯了房屋所有人的所有权。现该房屋租赁已经人民法院强制执行，租赁合同已被依法解除而终止。因此，对该租赁房屋的装修装饰物的处理依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条规定，“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移”。现租赁房屋被人民法院执行交付了上诉人，租赁房屋内的动产已全部搬出，房屋内不动产附属物品应当无偿归属上诉人所有。结合本案原房屋买卖合同纠纷的实际情况，考虑到被上诉人残留在原租赁房屋内的中央空调、灯光、地、地板砖具等物品虽已使用多年，但还有一定的剩余使用价值，现上诉人又将房屋租赁给他人开酒店，正在使用该部分残留物品，因此，根据现状，对该原租赁房屋内的残留物品价值1,633,687元应酌情按50%折价为816,843.5元处理给上诉人唐琼、唐融宽继续租赁经营酒店较妥。因此，上诉人应得房屋租金及房屋占用费1,576,600元，与被上诉人应得的房屋装修装饰残值816,843.5元相抵后，被上诉人廖永菇、冯祥云还应支付上诉人唐琼、唐融宽房屋租金及房屋占用费759,756.5元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，处理错误，应予以改判。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1805号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1805号民事判决第二项；三、上诉人唐琼、唐融宽补偿被上诉人冯祥云装修装饰残值816,843.5元。限被上诉人廖永菇、冯祥云在接到本判决书之日起十五日内自动履行房屋租金及房屋占用费的给付义务。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费34,182元，由上诉人唐琼、唐融宽负担14,182元，由被上诉人冯祥云、廖永菇负担20,000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  魏 蓉审判员  李 飞二〇一八年十月二十六日书记员  熊紫泓附相关法律条文：最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）87．有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。