四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民终1018号 上诉人（原审原告）：徐昭勇，男，1988年6月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：廖群英，女，住四川省资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：彭秀蓉，女，住四川省资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司。住所地：四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷**，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 上诉人徐昭勇、四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人徐昭勇的委托诉讼代理人廖群英、彭秀蓉与上诉人得宇房产公司的委托诉讼代理人韩虹到庭接受询问。本案现已审理终结。 徐昭勇上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判由得宇房产公司支付逾期办理不动产权证书的违约金20,469.33元；2.一、二审诉讼费由得宇房产公司负担。事实及理由：对一审判决认定的事实予以认可。但判决参照资阳市中级人民法院的批复，对上诉人要求的逾期办证违约金案40%进行判决，明显不公，违背了合同约定及相关司法解释的规定，请求二审法院依法予以改判支持上诉人的上诉请求。 得宇房产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判得宇房产公司支付被上诉人逾期办证违约金5000元；2.一、二审诉讼费由上诉人与被上诉人按比例分别承担。事实及理由：判定得宇房产公司因逾期办证需要承担违约金的金额应当考虑被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度、公平原则以及上诉人的时间偿付能力等因素确定。上诉人逾期办证对被上诉人造成的损失微乎其微；上诉人按期交房，严格履行合同的其他重要内容，对整个合同而言，办证仅仅属于合同履行中附随义务，逾期办证系公司受房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，上诉人主观过错小，并且被上诉人的不动产登记证书已经办理完毕；从上诉人的实际经营情况及偿付能力看，要求上诉人承担过重的违约责任将直接导致一系列的社会问题，因此参照资阳中院的批复精神，同意行政区域内同类案件人民法院的裁判尺度应当统一。故请求依法支持上诉人的上诉请求。 双方对对方上诉意见的答辩均坚持已方的上诉意见。 徐昭勇向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金20,516元（以原告支付的总价款为基数，每日万分之一，按实际违约天数计算）；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年6月7日，原告与被告得宇房产签订《商品房买卖合同》（合同备案号201206170000100），约定原告以237,463元价格购买被告开发的资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区9幢9（Z）1-18-5号的房屋，建筑面积68.83平方米。原告按约支付了购房款。合同第二十条（二）转移登记第2条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）见补充协议。”附件八第八条约定“对本第二十条的补充（产权登记）1.一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2.买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3.采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4.受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。5.自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。” 另查明，合同约定被告应于2013年6月30日向原告交付涉案商品房。于2017年11月17日办理了涉案商品房不动产权证书。该房屋实际面积68.91平方米，房屋实际总价款237,739元。 一审法院认为，原告与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未在约定期限内向原告交付不动产证书已构成违约，原告要求被告支付违约金，予以支持。原、被告约定违约金计算标准并未超过法律。原被告约定交房时间为2013年6月30日，原告提交了同楼盘其他房屋交房时间的相关证据，其与合同约定的交房时间相吻合；被告持有交房手续而未向提交，故应认定实际交房时间为2013年6月30日。原告要求自2015年7月9日起计算违约金，予以认可。被告认为违约金过高，请求调整，但未提供证据证明违约金过分高于原告的损失，也未举证证明逾期办证非被告原因所致，因此，应当依法承担逾期办证的违约责任。本案逾期办证违约金为：（2015年7月9日至2017年11月16日）861天×237,739元×0.0001=20,469.33元。本案经一审法院审判委员会讨论决定，参照《四川省资阳市中级人民法院关于对原告彭端勇、唐明英等与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷系列案的批复》【（2018）川20民他3号】“二、如因四川省勇前房地产开发有限公司的原因造成逾期办证的：1.购房合同约定了违约金的，应当参照《合同法》司法解释（二）第29条第一款‘当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。’建议根据案件具体情况，按照约定违约金的30％左右或者5000元-6000元的金额予以支持。2.购房合同未约定违约金的，同一批案件同种情形下，参照第1种情形确定的数额支持违约金。”酌情认定逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐昭勇支付逾期办理不动产权证书的违约金8,187.7元；二、驳回原告徐昭勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，减半收取156元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 在二审过程中，徐昭勇提交以下证据材料： 1.“关于春天半岛三区部分问题的联系函”回函 2.关于春天半岛三区住宅“两证一票”办理的情况汇报，两份证据拟证明得宇房产公司故意违约，延迟办证与办证政策无关。 得宇房开司质证称：1.公司不可能故意违约，以前是两证一票，现在是一证，需要业主重新提交，办证与政策是有关的；业主已经入住，办证只是小瑕疵。2.是复印件，我方不予认可。 证据材料1，该回函的内容未载明逾期办证的原因，故不能达到买房人的证明目的，本院不予采信。证据材料2系复印件，得宇公司对其真实性不予认可，买受人亦不能提交原件予以核对，故对其真实性不予确认，本院不予采信。 二审查明，徐昭勇与得宇房产公司订立商品房买卖合同的时间为2012年6月17日。 本院二审查明的其余事实与一审判决认定事实一致。 本案的争议焦点：一审判决确定的违约金金额是否正确。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。本案中，徐昭勇与得宇房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。得宇房产公司未在约定期限内为徐昭勇办理转移登记已构成违约，故得宇房产公司应依约向徐昭勇承担支付违约金的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。本案双方在合同中虽约定迟延办证违约金，但徐昭勇未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失。综上，一审法院综合考虑多方因素，对得宇房产公司应承担的违约金酌情予以认定，并无不当。 综上，上诉人徐昭勇、得宇房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费157元，由上诉人徐昭勇负担107元，上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  刘彤 审判员  张斌 审判员  梅波 二〇一八年十月三十日 法官助理陈艳 书记员卓浩军