河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民终5834号上诉人（原审被告）：吴朝冬，男，汉族，1966年11月4日出生，住南阳市建设西路卧龙区。委托诉讼代理人：赵朴，河南博音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何玉玲，女，汉族，1981年5月19日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：金翔宇，河南道睿律师事务所律师被上诉人（原审被告）：南阳鸿德房地产开发有限公司。法定代表人：陈继平，任该公司董事长。委托诉讼代理人：马跃辉，任该公司员工委托诉讼代理人：林雪阳，河南聚鼎律师事务所律师。上诉人吴朝冬因与被上诉人何玉玲、南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫1302民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。吴朝冬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发还重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定备案号为14828872的《买卖合同》为无效合同是错误的。首先借贷法律关系中，借条上显示南阳豪盛商贸有限公司是借款人以及收款人，而房屋买卖合同的双方当事人为南阳豪盛房地产开发有限公司和上诉人，借贷和房屋买卖是两个不同的法律关系，一审法院尚未查明南阳豪盛商贸有限公司、南阳豪盛房地产开发有限公司及被上诉人南阳鸿德房地产开发有限公司之间的关系便认定买卖合同的签订是为借款设定抵押显然不妥；其次，根据房屋买卖合同和商品房回购协议书签订的时间及内容来看，两者是同一时间签订的，并不存在一审法院认定的房屋买卖合同是依据商品房回购协议书签订的，不存在谁依据谁的问题；再次，房屋买卖合同的签订是双方自愿达成合意的体现，是双方的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法的相关规定，合同自双方签订时生效。何玉玲辩称，南阳鸿德房地产开发有限公司的唯一股东为南阳豪盛实业集团有限公司，南阳豪盛实业集团有限公司的股东为陈继平与陈鹏，河南豪盛商贸公司的控股股东为陈兰，陈兰与陈继平为兄妹关系，与陈平为姑侄关系，陈兰对河南豪盛商贸公司的80%股权也是陈继平在2012年12月13日变更在其名下，故鸿德公司与豪盛商贸互为担保借款也符合常理。依据鸿德房产公司对南阳市公安局仲景派出所作的《关于罗马帝景小区何玉玲房屋问题的说明》和一审开庭中鸿德地产公司的陈述，可以确认的事实是：豪盛商贸公司从上诉人吴朝东处借款950万元，鸿德公司以罗马帝景的房产为上诉人提供担保。双方借款行为发生在2014年12月3日，借款金额为950万元，同日又签订了《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》，协议约定鸿德公司以950万元在2015年5月3日前回购相关房屋，在回购日前，鸿德公司必须把房屋网签在上诉人名下，2015年12月5日，鸿德公司将涉案房屋备案在上诉人名下。一审中上诉人吴朝冬也出示了950万元的购房收据但未提供为鸿德公司打950万购房款的购房打款凭证，但该买房款收据所载明的购房款数额与借款数额一致。上诉人吴朝冬与鸿德公司没有买卖的合意，其签订的备案买卖合同不是其真实意思的表达，而是为其债权提供的担保。依据民法总则第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效和物权法第186条，抵押权人在债务履行届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归抵押权人的规定，双方签订的买卖合同应为无效合同，其将房屋登记备案在吴朝冬名下，因违反物权法第五条关于物权的种类与内容由法律规定，故不产生物权变动的期待效力及抵押效力。另《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人到期不能还款，出借人要求行买卖合同的人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院应当驳回起诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鸿德房产公司辩称，根据民法总则第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。何玉玲与鸿德房产公司2011年就签订了房屋买卖合同并已交房，而与吴朝冬是2014年才因借款签订房屋买卖合同，同时签订的回购协议书，保证还款优先。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，合法有效，请依法维持。何玉玲向一审法院起诉请求：1、吴朝冬与鸿德房产公司签订的备案号为14828872房屋买卖合同无效；2、鸿德房产公司为何玉玲办理房产证；3诉讼费用由鸿德房产公司承担。一审法院认定的事实：2011年3月23日，何玉玲同被告鸿德房产公司签订《商品房认购协议书》，以491596元认购被告鸿德房产公司开发的位于南阳市××路与××路交叉口××德××楼××单元××室。2011年3月31日原告交清了购房款，并且交清大修基金及测绘费等费用，2014年10月29日鸿德房产公司向原告交付房屋钥匙后，原告对该房屋进行了装修并实际占有该房屋。后鸿德房产公司又将原告所购房屋房号由901室变更为902室。2014年12月3日，被告鸿德房产公司向被告吴朝冬等借款950万元，并向被告吴朝冬等出具借条及收条。同日，鸿德房产公司同吴朝冬等人签订《商品房回购协议书》，约定在2015年5月3日前以950万元回购被告鸿德房产公司多套房屋，并约定鸿德房产公司在约定的回购期限届满之日前未行使回购权，鸿德房产公司必须与被告吴朝冬签订正式买卖合同并到房管局备案。2014年12月5日，被告鸿德房产公司与被告吴朝冬签订了备案号14828872号的买卖合同，以成交415384元将鸿德罗马帝景6号楼2单元9层902室网签给被告吴朝冬。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。2011年3月23日何玉玲与被告鸿德房产公司签订商品房认购协议书，并交清了全部房款和相关费用，而且实际占有了争议房屋，应认定原告与被告南阳鸿德房地产公司的购房行为系双方真实意思表示。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定应认定何玉玲与鸿德房产公司签订的商品房认购协议书为合法有效的商品房买卖合同。其次，鸿德房产公司于2014年12月3日向吴朝冬等人借款950万元，并在同日签订了《商品房回购协议书》，在2014年12月5日双方之间签订备案号为14828872的《买卖合同》，把鸿德罗马帝景6号楼2单元9层902室网签给吴朝冬的行为，一审法院认为，何玉玲与吴朝冬、鸿德房产公司之间的合同行为具有直接的利害关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的规定，应认定本案吴朝冬与鸿德房产公司之间签订的《商品房回购协议书》实为双方为借款而设定的抵押担保行为，并无买卖房屋的合意。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，依此规定吴朝冬与鸿德房产公司依据《商品房回购协议书》而签订备案号为14828872的《买卖合同》因违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的强制性规定应认定为无效合同。第三，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用变更和房屋使用权登记手续的规定，鸿德房产公司应限期为何玉玲办理购买鸿德罗马帝景6号楼2单元9层902室的产权登记手续。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、南阳鸿德房地产开发有限公司与吴朝冬签订的备案号14808872的房屋买卖合同无效。二、南阳鸿德房地产开发有限公司自判决生效90日内为何玉玲购买其鸿德罗马帝景6号楼2单元9层902室的房产办理房屋登记手续。案件受理费人民币100元，由南阳鸿德房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴朝冬主张其和鸿德房产公司就本案争议房屋存在买卖合同关系的依据是2014年12月5日鸿德房产公司出具的收款数据（950万元，26套）和2014年12月5日吴朝冬与鸿德房产公司在房管部门的备案合同。而在2011年3月何玉玲与鸿德房产公司就已签订商品房认购协议书，后陆续交清了全部房款和大修基金、测绘费等相关费用，并在2014年10月29日何玉玲向鸿德房产公司交纳2014年9月至2015年9月的物业管理费后，鸿德房产公司于同日将本案争议的房屋交付给何玉玲。由此可见，在吴朝冬取得收款收据和购房合同备案前，本案争议房屋早已实际交付给何玉玲，结合吴朝冬与鸿德房产公司2014年12月3日签订的借款合同和商品房回购协议书，一审法院认定吴朝冬与鸿德房产公司之间不存在买卖本案争议房屋的合意，并无不当。吴朝冬与鸿德房产公司之间的买卖行为实际系对双方之间借款合同履行的担保。综上所述，上诉人吴朝冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴朝冬负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  李君彦审判员  王 彬二〇一八年十月二十七日书记员  杨松峰