贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初817号原告：屈某某，女，1991年2月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：宁君阳，贵州观合律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住址：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈磊，贵州华顿律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：斯钦达来，男，1986年9月3日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市，公司员工，一般代理。第三人：中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行，地址：贵州省贵阳市云岩区蔡家街18号，统一社会信用代码：91520100795271911D。负责人：吕嫱，该行行长。委托诉讼代理人：严阵，贵州心典律师事务所律师，特别代理。原告屈某某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行（以下简称中国银行贵阳中山东路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈某某的委托诉讼代理人宁君阳，被告宏益房开的委托诉讼代理人斯钦达来，第三人中国银行贵阳中山东路支行的委托诉讼代理人严阵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈某某向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告于2015年7月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、请求判令解除原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》；三、请求判令被告立即向原告退还房屋购房首付款487754元；四、请求判令被告向原告退还原告已向第三人偿还的按揭本息（暂计算至2020年10月13日为329940元，最终计算至生效判决确认的《个人商业用房贷款合同》解除之日止）；五、请求判令被告向第三人偿还《个人商业用房贷款合同》剩余贷款本息、罚息等合同义务；六、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金暂共计127093.11元。（以487754元为基数，按中国人民银行同期贷款利率／全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为利率，自2015年7月24日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年10月13日。并从判决生效之日起，以原告已付第三人贷款本息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金，最终计算至被告实际付清为止。）；七、请求判令被告向原告退还维修基金9737元；八、请求判令被告立即向原告返还房屋预告登记费550元；九、请求判令在被告履行完毕本案所有付款义务后，原告、被告、第三人三方共同配合办理完毕南明区房屋的房屋预告抵押登记、预告登记、商品房预售合同备案登记的注销手续，注销费用由被告承担；十、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月24日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区房屋。该房屋位于地上第二层。该房屋价款为973754元，房屋价款的支付方式为首付＋按揭款。房屋交付日期约定为2017年12月31日，房屋初始登记截止时间为2019年12月31日。合同约定：被告需将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；逾期180日出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，原告有权解除合同，并有权要求被告承担违约责任。原告为履行支付购房款的义务，与第三人签订了《个人商业用房贷款合同》。上述合同签订后，原告已经按照合同约定履行了各项义务，但是被告至今仍未办理案涉房屋的初始登记，未将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，导致原告无法办理产权登记，原告投资的合同目的不能实现。而且，被告未建设完工房屋图纸绘制以及宣传、承诺的连廊，导致原告所购房产的价值严重贬损，当时购买价与现价相差巨大，给原告造成了重大的损失。原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告宏益房开辩称：一、被告已于2018年9月21日取得案涉房屋的消防验收意见书，2019年12月14日通过登报方式通知原告办理房屋交付手续，案涉房屋已经达到交付使用条件。本案中原告已经可以办理接房手续并可将房屋对外出租获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均可以实现，即使被告暂未办理房屋转移登记，也不影响原告作为房屋业主行使占有、使用、收益、处分该房屋的权利。故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院依据鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的解除商品房买卖合同诉讼请求。二、如果贵院仍判决解除原、被告双方所签署的《商品房买卖合同》，被告应仅按照合同约定承担退还购房款的违约金，原告主张的违约金超出了双方的合同约定，超出部分不应得到支持。三、本案所涉房屋维修基金系交付至住建部门，如判决解除合同，被告不承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理退不事宜。因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。四、根据合同附件十二20.2:“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。”之约定，如判决解除合同则原告应配合被告办理注销备案等手续，且需待相关手续办理完毕后方才退款。第三人中国银行贵阳中山东路支行辩称：一、如人民法院判决解除购房合同，请求同时判决被告退还第三人贷款剩余本息；二、贷款合同解除之日应为判决生效之日，在此之前原告仍应继续履行贷款合同义务；三、请求法院判决被告退还的利息应计算至贷款结清之日，而不是判决生效之日；四、我方贷款全部结清前不配合办理房屋的担保物权注销手续。本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：191872），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市南明区，建筑面积61.63平方米，总价款为973754元，买受人以贷款方式付款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款487754元，余款486000元以银行按揭支付；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充和变更（补充协议见附件十二），但补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第十二条“关于房屋登记的约定”第12.1款：第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付首期款487754元、同时交纳预告登记费550元，后办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y15064***）。2020年6月24日交纳维修基金9737元。2015年8月4日，原告屈某某（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人商业用房贷款合同》，合同编号：2015年中商借字0**号，约定，借款人向贷款人借款，金额为人民币?486000元，贷款期限120个月。采用按月等额本息还款。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，由保证人贵阳宏益房地产开发有限公司提供阶段性担保。第三人向原告发放贷款486000元，原告于2015年8月5日将贷款支付给被告，并按约归还贷款本息。审理中，原告表示如法院判决解除《商品房买卖合同》，原告愿意将房屋腾空交还给被告，亦愿意与被告相互配合办理涉案房屋备案登记的注销。在一审辩论终结前，被告表示本案涉案房屋初始登记正在办理，尚不具备产权转移登记条件。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《预售合同备案登记表》、购房款、维修基金及预告登记费《收据》、《个人商业用房贷款合同》、还款明细等证据证明，经原、被告及第三人在庭审中举证、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》之诉请。合同签订后，原告按约向被告支付购房款，完成了支付购房款的基本合同义务。按照《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2019年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2019年12月31日起180日后即2020年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审辩论终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，被告没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。原告有权依照合同约定行使合同解除权，对原告要求解除《商品房买卖合同》之诉请，本院予以支持；对原告要求解除的《补充协议》系《商品房买卖合同》的附件，解除《商品房买卖合同》，该补充协议遂一并解除，故原告要求解除《补充协议》之诉请，本院不再予以支持；合同解除后，被告应当退还收取的购房款首付款，故原告要求被告退还购房首付款487754元之诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金之诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房首付款全部退还给原告，因双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，故利息应从原告有权解除合同即2020年6月29日开始，按照同期银行活期存款利率标准计算，原告要求从交款之日起按照贷款利率计算，原告针对该部分损失未举证证明，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求解除与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》之诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担。关于原告要求退还维修资金的诉请，维修资金系被告代为收取，且已缴纳至相关部门，在原被告双方的《商品房买卖合同》解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告的该诉请本院不予支持。对原告要求被告返还预告登记费之诉请，本院予以支持。关于原告要求被告履行完毕本案所有付款义务后，原、被告、第三人共同配合办理南明区房屋的预告抵押登记、预告登记、商品房预售合同备案登记的注销手续之诉请，根据补充协议第二十条中20.2约定：双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，故本院予以支持。但原告要求该费用由被告承担，无事实及法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告屈某某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年7月24日就位于贵阳市南明区屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191872）；二、解除原告屈某某与第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行签订的编号为2015年中商借字059号的《个人商业用房贷款合同》；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还给原告屈某某购房首付款487754元；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付给原告屈某某违约金（以487754元为基数，按照同期银行活期存款利率标准，自2020年6月29日起计算至款清之日止）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告屈某某支付原告已经归还给第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行的贷款本金和利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准，原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担，不计入本项判决的已还贷款本息内）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行偿还原告屈某某《个人商业用房贷款合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息（按该贷款合同的约定进行计算）；七、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还给原告屈某某房屋预告登记费550元；八、原告屈某某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内相互配合办理贵阳市南明区屋的预售合同备案登记、预告抵押登记的注销手续；九、原告屈某某在贵阳宏益房地产开发有限公司支付完毕上述第三、四、五、六、七项款项后，将贵阳市南明区屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。十、驳回原告屈某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13350元、减半收取计6675元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 田 俊二〇二一年四月九日书记员 钱灵兰13