广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初1217号原告：广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社，住所广东省广州市白云区鹤龙街联边彭上新村西路19号。法定代表人：刘德宏。原告：广州市白云区鹤龙街联边经济联合社，住所广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1068号。法定代表人：彭灼华。上述两原告共同委托诉讼代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：尤健良，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：广州汇力投资管理有限公司，住所广州市白云区鹤龙街彭上启德路5号E栋201房。法定代表人：彭伟成。委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。原告广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社(以下简称联边八社)、广州市白云区鹤龙街联边经济联合社（以下简称联边联合社）诉被告广州汇力投资管理有限公司（以下简称汇力公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联边八社、联边联合社的共同委托诉讼代理人高波、尤健良，被告汇力公司的委托诉讼代理人冯钜深均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告联边八社、联边联合社向本院提出诉讼请求：1、确认原告联边八社与被告签订的《租赁合同》的合同期限为2015年8月1日起至2030年7月31日止，从2030年8月1日起至2038年7月31日无效，合同标的的金额为【2424.8平方米*32元/平方米*60个月=4655616元】;2、判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，原告联边八社与被告签订《租赁合同》约定：原告联边八社将启德路4号即原五岭旧物业原戴云厂地块租赁给被告，乙方在此地块出资建设彭上商贸大厦，租赁期限从2015年8月1日至2030年7月31日止；合同第八条6款约定从拿到建筑工程施工许可证即日起24个月内为施工日期，之后开始计算租金同时计租日开始起算，从计租日开始前九年为被告的投资回收期不作为租赁期，租赁期相应顺延等。合同签订后，原告联边八社向被告交付涉案地块，被告亦依约进行建设。2019年11月1日，原告联边联合社与被告签订《协议书》，约定由原告联边联合社接替原告联边八社继续履行原《租赁合同》，合作期限：由2018年9月1日至2044年1月9日止等。2020年5月15日，广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处发文《鹤龙街关于督促联边联社及其下辖经济社加快合同整改进度的通知》认为涉案《租赁合同》的合同年限超过20年，要求进行整改，整改方式为：缩短合同年限至法定年限、评估后按交易办法规定重新组织交易或走法律途径进行整改等。2020年5月26日起原告多次向被告提出要求其按照政府的上述文件进行整改，但其拒不接受，由此成讼。为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告汇力公司辩称，如果法院确认租赁合同无效，两原告需向被告赔偿经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、《鹤龙街关于督促联边联社及其下辖经济社加快合同整改进度的通知》、协议书、会议议题纪要、资产交易立项申请表、重大合同审查意见表、街道集体经济组织重大合同审查表、民主决策管理审查表、股东会议表决记录表、白云区集体资产交易竞投结果公示、《建设用地批准书》、《建筑工程施工许可证》、评估报告及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日，原告联边八社（甲方）与被告汇力公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将彭上商贸大厦租给乙方使用。一、租赁地点：启德路4号即原（五岭旧物业原戴云厂）。二、租赁面积：彭上商贸大厦占地面积（）平方米。其中所占建筑面积（2424.8）平方米。空地面积（）平方米。空地面积待彭上商贸大厦建成后以实际测量为准。三、租期年限：2015年8月1日至2030年7月31日，为期15年。四、租金标准：1、彭上商贸大厦建筑面积32元/㎡，空地面积7元/㎡。租金按月收取，从2015年8月1日起，每三年递增一次，递增10%。五、乙方必须在每月十日前缴清当月租金。八、双方责任：5、甲方负责协助乙方办理有关证照，但费用由乙方支付。6、由于该彭上商贸大厦按正规规划进行报建、施工、经综合验收后拿到有效房产证件，从拿到建筑工程施工许可证即日起24个月施工日期后开始计算租金。由计租日开此顺延租赁年限日期。考虑到乙方投资资金成本，乙方收回投资成本前甲方每年收三个月租金作为股民分红。剩余九个月租金作为乙方收回投资资金成本，甲方按每月十日前收取租金。由于乙方投资建筑成本高，甲方不投入资金建设，因此乙方需要收回建筑成本要九年，包括每年3个月租金作八社把股份分红年限内。将甲乙双方协商此九年不作为租赁期内，因此经营期顺延。九、其他规定：1、甲乙双方只是租赁关系，乙方独立经营，自负盈亏，独担风险，在租赁期内所有债权、债务均由乙方承担，与甲方无关。4、合同期满，乙方在租赁场地内投资不动产（建筑物、水电、门窗装修设施）归甲方所有，可动产归乙方所有等。2019年11月1日，原告联边联合社（甲方，出租方）与被告汇力公司（乙方，承租方）签订《协议书》，约定：乙方于2015年8月24日与联边村第八经济合作社（下称原出租方）签订了《租赁合同》。经甲乙协商达成协议如下：1、甲方接替原出租方继续履行《租赁合同》，《租赁合同》出租方变更为甲方（联边经济联合社），承租方不变。合作期限由2018年9月1日至2044年1月9日止，租赁面积：总占地5549平方米，建筑总面积11080平方米，其中由建筑面积3524.8平方米是按32元/㎡交纳租金的面积，由2018年9月1日至2027年8月31日为乙方收回成本期，这九年每年交三个月作为联边经济联合社股份分红之用，九年后按月缴纳直至合同结束。空地面积3629平方米，空地租金按现在6.86元/㎡计租，按照联边合同整改细则进行整改，从2020年1月1日起，空地面积租金价格在原来的基础上递增30%，新协议空地租金按8.92元/㎡。签订新协议开始租金每三年递增10%，合同到期后，所有物业归联边经济联社所有。2、乙方同意向甲方缴纳租金，不再向《租赁合同》的原出租方缴租，具体交给联边经济联合社收租的日期从2020年1月1日开始，到2044年1月9日结束。甲方收取租金后，视为乙方继续履行合同。3、原《租赁合同》其他条款不变。庭审中，被告：1、会议议题纪要，证实原告确认被告投资数额巨大，前九年不计租期，合同顺延九年；2、资产交易立项申请表，证实涉案场地已提交三资平台交易；3、重大合同审查意见表，证实街道司法所对双方签订的合同进行了审查和修改；4、民主决策管理审查表、股东会议表决记录表，证实联边联合社确认同意合同作出整改及股东大会对合同效力和履行事宜进行表决。另查明，涉案地块已经取得穗规地证[2013]164号《建设用地规划许可证》，用地单位为广州市白云区嘉禾街联边经济联合社，用地项目名称为村经济发展留用地。该地块于2014年2月7日取得穗国土建用字[2014]25号《建设用地批准书》，土地所有权性质为集体，土地取得方式为经广州市人民政府批准，土地用途为商服用地，用地单位为广州市白云区嘉禾街联边经济联合社，建设项目名称为村经济发展留用地。2015年12月29日，广州市规划局颁发了[穗规建证(2015)2127号]《建设工程规划许可证》，批准广州市白云区鹤龙街联边经济联合社在涉案地块上建设彭上商贸大厦商业办公楼，建设规模为1幢,地上5层4975.4平方米，地下1层2991平方米，总建筑面积7966.4平方米。2016年8月31日，广州市白云区住房和建设水务局颁发了彭上商贸大厦的《建筑工程施工许可证》，建筑规模为总建筑面积7966.4平方米。再查，本院曾向广州市规划和自然资源局发函查询涉案土地性质，2020年11月19日，广州市规划和自然资源局复函本院称，经查，涉案土地已取得集体土地所有证，权利人为广州市白云区嘉禾街联边经济联合社农民集体。土地利用现状为建设用地。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。本案争议焦点为原告联边八社与被告汇力公司于2015年8月24日签订的《租赁合同》及原告联边联合社与被告汇力公司于2019年11月1日签订的《协议书》性质为租赁合同还是合作开发合同？上述《租赁合同》及《协议书》约定联边联合社将涉案地块交由汇力公司开发建设彭上商贸大厦用于经营，由汇力公司并按期向联边联合社缴纳固定的租金，期满后汇力公司将彭上商贸大厦交还给联边联合社，故前述《租赁合同》及《协议书》的主要权利、义务内容符合租赁合同的法律特征。而参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于合作开发房地产合同的规定，合作开发房地产合同应当具有共同投资、共享利润、共担风险的法律特征，且合作开发房地产合同的当事人一方应当具备房地产开发经营资质。本案中，双方约定汇力公司独立经营、自负盈亏，独担风险，在投资回本期及租赁期内所有债权、债务均由汇力公司自行承担，与联边联合社无关，故双方并不具有“共享利润”、“共担风险”的法律特征，双方之间不存在合作开发法律关系。至于涉案《租赁合同》及《协议书》的效力的问题。涉案地块土地性质为集体建设用地，土地取得方式为经广州市人民政府批准，联边联合社作为涉案地块的土地权属人，根据新修订的《中华人民共和土地管理法》第六十三条之规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。本案涉案合同属于集体建设用地使用权出租合同，对此类合同应当适用土地使用权出租的相关法律法规的特别规定,并参照同类用途的国有建设用地执行，而不应当机械适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条:“租赁期限不超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”的规定。且双方签订的《租赁合同》及《协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述《租赁合同》及《协议书》合法有效。关于租赁期限的问题，根据原国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》第四条的规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规定对于国家作为所有权人将土地直接出租给使用者使用的最长期限作出了规定，即不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。本案中，作为集体建设用地所有权人的联边联合社同样可以参照上述规定执行。涉案地块规划用途为商服用地，属于商业用地，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业用地出让的最高年限为40年，故涉案土地使用权出租的最高年限亦应为40年，涉案《租赁合同》约定的租期未超过40年，故涉案《租赁合同》关于租赁期限的约定亦合法有效。原告主张确认《租赁合同》合同期限自2015年8月1日起至2030年7月31日止，从2030年8月1日起至2038年7月21日止无效的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社、广州市白云区鹤龙街联边经济联合社的全部诉讼请求。本案受理费25454元，由原告广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社、广州市白云区鹤龙街联边经济联合社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二一年四月二十七日书记员  陈春燕