.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1570号   上诉人（一审被告）：郭晖，女，1978年10月26日出生，汉族，教师，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：杨禹，男，汉族，1970年8月10日出生，无职业，住内蒙古自治区。系郭晖丈夫。   委托诉讼代理人：冯翠玲，内蒙古加度律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包头市兴廣物业服务有限责任公司。   法定代表人：李文革，总经理。   委托诉讼代理人：刘英，该公司项目经理。   委托诉讼代理人：张璐，上海市经纬（包头）律师事务所律师。   上诉人郭晖因与被上诉人包头市兴廣物业服务有限责任公司（以下简称兴廣物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭晖上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由兴廣物业承担。其上诉主张所依据的事实和理由为：一、一审法院认定事实错误。一审法院在兴廣物业部分项目未提供物业服务、服务质量存在重大瑕疵的情况下，认定郭晖应当按照约定标准支付物业费错误。物业服务合同为双务合同，双方的权利义务是对等的，在兴廣物业未完全履行，即未按标准提供物业服务的情况下，判令郭晖完全按标准交纳物业费明显违反公平原则。二、一审法院适用法律错误。依据《包头市物业管理条例》第三十六条、三十七条之规定，小区未达到入住条件之前的物业费应当由建设单位即内蒙古龙达房地产开发公司承担。一审法院认定小区达到入住条件之前的物业费也由郭晖承担明显错误。三、一审法院程序错误。一审中郭晖就兴廣物业违法收取的装修押金、二次加压及维修费、建筑垃圾清运费，车库管理费提出反诉，一审法院口头告知不予受理严重违反法定程序。依据《民事诉讼法》第五十一条之规定，郭晖有权提起反诉，且该案符合反诉条件，即使一审法院认为不符合反诉条件，也应依据《民事诉讼法》第一百二十三条之规定作出不予受理裁定送达郭晖。一审法院既不受理反诉，也不出不予受理的裁定，剥夺了郭晖的诉权和上诉权，程序明显违法。   兴廣物业答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。事实和理由如下：一、关于认定事实。郭晖缺乏有力证据证明兴廣物业提供的物业服务存在重大瑕疵，明显违反物业服务合同的约定。且其认可该合同为双务合同，要求兴廣物业全面履行。根据诚实信用原则，郭晖应当履行交纳物业费的合同义务。物业服务是全天全方位的服务，郭晖无法通过个别时间发生的个别事件，推断履行合同存在瑕疵。业主正常交纳物业费是小区环境良性发展的基础，郭晖恶意拖欠物业费的行为，侵害小区其他正常缴费业主的合法权益，对兴廣物业的经营造成消极影响。二、关于法律适用。郭晖主张本案应适用《包头市物业管理条例》第36条、37条，适用法律的前提是对事实进行认定，一审中郭晖对小区是否具备交接条件负有举证义务，在其未提交具有足够证明力的证据时，应当承担举证不能的法律后果。   兴廣物业向一审法院起诉请求：1判令郭晖给付2014年11月13日至2017年12月31日物业管理费5831元；2、判令郭晖支付6384.9元违约金；3、诉讼费用由郭晖承担。   一审法院认定事实：2013年12月27日，兴廣物业与内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定兴廣物业提供前期物业合同，物业费每月每平米1.7元；业主入住后至合同终止发生的物业费用由业主或使用人承担；合同从2013年5月31日起至2018年5月31日止；合同并对服务质量等内容进行约定。2013年11月13日，本案双方当事人签订《物业服务合同》，合同对居住地点、居住面积进行了确定，并约定物业服务费用为每月每平米1.2元，欠费每日3‰加收滞纳金，合同自签订之日起生效。同日，双方签订《房屋装饰装修管理协议》，郭晖需缴纳3000元装修押金。兴廣物业与包头市天祥电梯有限公司签订《电梯维保合同》，时间从2017年10月1日至2018年9月31日止。   另查明，2017年9月19日，因23部电梯超检验周期，包头市质量技术监督局责令停止使用。2017年8月份，阿穆尔小区曾出现垃圾未及时清运在小区堆放现象。   一审法院认为，兴廣物业与内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，与郭晖签订的《物业服务合同》，系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方都应依约履行。关于双方争议的问题该院认定如下：   一、兴廣物业是否应当向业主收取物业费。兴廣物业提交的《前期物业服务合同》与《物业服务合同》及相关证据能够证实，原告在物业服务期间，发生了保安、清洁、绿化、公共秩序的维护管理、共用部分和共用设施的维护维修等等方面的费用，业主办理的了入住手续，就应当交纳接受服务的费用。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。双方签订的合同不违反法律法规的强制性规定，故兴廣物业应当向业主收取物业费。二、兴廣物业是否可以按1.2元每月每平米收取物业服务费。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。双方签订的服务合同对服务费用已经明确约定，该费用系双方真实意思表示，且双方签订服务合同时，收费标准已经低于前期物业合同约定的收费标准，郭晖的抗辩于法无据，故双方约定的交费标准该院予以支持。三、兴廣物业请求的违约金是否应当支持。《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。双方对于逾期交费产生滞纳金已经在服务合同中约定，是双方真实意思表示，兴廣物业要求郭晖支付违约金的请求，依法理应支持。但根据郭晖提交的证据，结合庭审情况分析，兴廣物业的物业服务质量也曾出现瑕疵，才造成业主对交纳物业费的抵触，二者具有关联性，且兴廣物业也不能证实服务质量达到质优的程度，故该院对于兴廣物业请求的违约金不予支持。电梯超检验周期、小区垃圾未及时清运现象确实存在，但是该瑕疵不足以成为业主拒交物业费的理由，物业服务公司只有在业主的支持、配合下，服务质量才可能更好提升，业主才能更满意。同时，物业服务公司也应以此为鉴，向业主提供更优质的物业服务。郭晖抗辩的其他理由于法无据，该案不予支持。装修押金兴廣物业同意折抵本案物业费，故在物业费中予以核减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭晖于本判决生效之日起十日内给付原告包头市兴廣物业服务有限责任公司2014年11月13日至2017年12月31日物业服务费5831元，核减装修押金3000元，即2831元。二、驳回原告包头市兴廣物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭晖负担。   二审中，郭晖向本院提交了两组证据：第一组，从裁判文书网上打印的（2017）内0207民初7961、1797号判决书，证明因为兴廣物业未完全履行物业服务，在同类案件中被判决不能全额收取物业费。本案中其服务质量也存在瑕疵，因此不应全额支持物业费；第二组，照片四张，证明兴廣物业在2014和2017年度未履行物业服务合同，且其在接收该小区物业时，该小区不具备交接和验收合同条件。兴廣物业质证称真实性证明目的均不予认可。第一组证据的两份判决是2017年的案子，本案一审是2018年，所以这不是新证据。因为不是一个小区，所以与本案无关，不能证明涉案小区的实际服务情况；第二组证据系郭晖自己制作的，不具有证明力。本院经审查认为，第一组证据显示的小区与本案不是同一小区，与本案不具有关联性；第二组证据无法核实真伪，不具有证明力，故本院对郭晖提交的该两组证据不予采信。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案双方对于形成物业服务合同法律关系的事实及欠付物业费的期间、金额均不存在争议，本院依法予以确认。双方争议的焦点为：郭晖是否应当按照物业服务合同约定的标准全额支付物业费。对此分析如下：   首先，兴廣物业与内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及其与郭晖签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效，对兴廣物业及郭晖均具有约束力，双方应按照上述合同约定履行各自义务。本案中，兴廣物业为涉案小区提供了物业服务，郭晖作为业主享受了兴廣物业提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务。   其次，郭晖称兴廣物业在物业服务过程中未按合同约定标准提供物业服务，不应全额支付物业费。根据双方当事人提供的证据及庭审查明的事实，可以认定兴廣物业仅在2017年度存在个别电梯未按规定时间年检，短时间内被停用、小区部分垃圾未及时清运的情况，且电梯发生停用后，兴廣物业在短期内对小区所有电梯完成年检，并与包头市天祥电梯有限公司签订《电梯维保合同》对电梯进行维修保养，可见，兴廣物业对其服务瑕疵及时进行了整改，并未对小区卫生状况及业主生活造成严重恶劣的影响，故该服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由。一审法院综合考虑双方的履约情况、兴廣物业服务的瑕疵程度及对业主生活造成的影响程度，判决不予支持兴廣物业关于违约金的请求，但全额支持物业费并无不当。   再次，郭晖上诉称一审法院口头告知不予受理其反诉请求严重违反法定程序。根据一审卷宗记载，郭晖并未提交书面反诉状，庭审笔录中也无其要求提出反诉的记载，故郭晖的该上诉主张没有事实依据。   综上，郭晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人郭晖负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 吴 钢   审 判 员 魏晓燕     二〇一八年十月十八日   法官助理 邢海峰   书 记 员 杨苏敦   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。