福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0403民初339号原告：蔡良权，男，1992年12月18日出生，汉族，个体户，非党员，住福建省大田县。被告：陈明东，男，1969年5月8日出生，汉族，住福建省三明市三元区。委托诉讼代理人：廖金水，福建万天律师事务所律师。原告蔡良权与被告陈明东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告蔡良权及被告陈明东的委托诉讼代理人廖金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡良权向本院提出诉讼请求：一、判令陈明东归还拖欠的费用人民币55000元；二、支付违约金每月3000元，至2020年10月24日共计27000元；三、本案诉讼费、保全费由陈明东承担。事实和理由：2019年12月27日，当事双方签订了协议书，并约定解除之前签订的《房屋买卖（居间）合同》，双方约定由陈明东一次性支付各项费用9万元，期间其仅支付35000元，尚余55000元未付，后经多次催讨未果，故诉至法院。陈明东辩称，一、答辩人仅欠蔡良权35000元，其却要求答辩人支付55000元拖欠费用，与事实不符；双方签订协议书中约定：“……留存在中介厦门地丰行房产代理有限公司三明分公司定金2万元，由蔡良权向中介方领取，答辩人一次性支付蔡良权各项费用9万元……”；截止2021年2月11日答辩人自行支付蔡良权35000元（2020.11.2付13000元、12.8付1500元、12.16付17000元、2021.1.5付1500元、2021.2.11付2000元），前述合计支付蔡良权55000元。二、蔡良权要求按每月3000元主张逾期违约金，过分高于其实际损失，依法应予调整；蔡良权的实际损失应按年利率3.85%计算，同时按利率3.85%计算违约金的基数，应扣除答辩人已返还的55000元，而且协议签订后中介的2万元由蔡良权自行去领取，答辩人于2020年至2021年2月返还的35000元，前述55000元应予以扣除。综上，蔡良权的诉讼请求与事实不符，应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院随后进行了分析和认定。现认定事实如下：2019年2月13日，蔡良权与被告陈明东签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，合同约定由陈明东将位于三元区××中路××号××幢××室房屋出售给蔡良权，房屋面积86.66平方，成交价为61万元，期间蔡良权支付李明东定金50000元和中介费5000元。2019年3月5日，陈明东又将前述房屋卖给案外人谢秋松。因而蔡良权向本院提出了（2019）闽0403民初2062号民事诉讼案件，该案件审理期间，陈明东同蔡良权达成和解协议。2019年12月30日，蔡良权向本院申请撤诉，本院随后裁定准许撤诉，受理费和保全费合计8570元由蔡良权负担。2019年12月27日，前述案件审理期间，陈明东和蔡良权签订了一份《协议书》，约定双方解除之前签订的《房屋买卖（居间）合同》，留存在中介的定金2万元由蔡良权直接向中介领取，陈明东一次性支付蔡良权各项费用9万元，该款于2020年1月23日前支付，逾期付款，违约金为每月3000元，协议自双方签字之日起生效等内容。双方同时签字确认，陈明东还签注：本人承诺在2020年1月3日付15000元。同时，双方还签订一份调解协议书，内容同前述协议书相类似，明确陈明东承担蔡良权各种费用110000元，其中2万元由中介公司支付给蔡良权，陈明东于2020年1月23日前支付9万元给蔡良权等内容。之后，陈明东分别于2020年11月2日付款13000元，于同年12月8日付款1500元，于当年12月16日付款17000元，于2021年1月5日和2月11日分别付款1500元和2000元，合计直接付款35000元。本案争议的焦点为，欠款是否包括中介处的2万元和违约是是否应该调整问题？一、中介处的款项认定问题陈明东提出，其在中介的2万元应该认定为其本人的付款。因而其之后付款35000元，合计付款55000元。蔡良权提出，其交付的定金50000元，双倍返还定金100000元，加上诉讼费用后，所以双方约定由陈明东承担110000元结算款项。本院认为，结合蔡良权提交的两份协议内容，蔡良权提出的约定结算款项的构成内容，更符合当时的情形和客观情况，因而应认定协议约定金额为110000元，中介支取20000元，其余90000元陈明东应于2020年1月23日前支付，其之后仅付款35000元，尚余55000元未依约定按时支付，陈明东的辩称意见本院不予支持。二、违约金问题蔡良权提出，根据双方协议书的约定，陈明东应于2020年1月23日前付款90000元。直至2020年11月2日才支付13000元，其拖延付款，构成违约，应承担违约金每月3000元。陈明东认为，其虽然违约，但是违约金过高按照法律规定可以调整，因而认为应按市场报价利率标准计算逾期违约金。本院认为，虽然双方合同对违约金进行了约定，而且约定时候确实存在高于实际损失的问题，但是因为违约金既是损失的计算依据，更是违约的惩罚措施，综合考虑本院酌情按6000元予以支持为妥。综上所述，本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中蔡良权与陈明东在订立买卖房屋合同后，经双方协商同意解除之前订立的合同，并就合同解除后财产的交付和违约责任负担达成协议。现陈明东未按双方约定，及时支付解除合同后的结算款，其行为违反双方的约定，应依法承担违约责任。蔡良权要求陈明东支付解除合同后未付清的结算款，符合双方约定和法律规定，本院予以支持；其同时要求陈明东承担违约金27000元。因未履行债务的金额，就仅其主张金额的50%，且其因签订合同所支付的定金款，解除结算时已经返还，故其主张的违约金金额属于超过损失，应当调整的情形，考虑本案情况，本院按6000元确定更为妥当。陈明东要求调整违约的意见，其合理意见本院予以部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、陈明东应于本判决生效之日起十日内支付蔡良权合同解除后的结算款55000元；二、陈明东应于本判决生效之日起十日内支付蔡良权合同解除的违约金6000元；三、财产保全费820元由陈明东承担，于本判决生效后十日内返还蔡良权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，减半收取925元，由陈明东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  林振铭二〇二一年四月二十一日书记员  黄丽花附本判决书所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。