湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初2992号 原告（反诉被告）刘伟姣，女，汉族，1988年12月20日出生，住湖南省新化县。 委托代理人周雨龙，湖南旷真律师事务所律师。 被告（反诉原告）湖南百思特企业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道梅溪湖路**金茂苑商业**楼**房。 法定代表人蔡洪粦。 委托代理人邓博，湖南金州律师事务所律师。 委托代理人谢嘉，湖南金州律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘伟姣诉被告（反诉原告）湖南百思特企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘伟姣及其委托代理人周雨龙，被告湖南百思特企业发展有限公司委托代理人邓博、谢嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘伟姣诉称，2016年8月31日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，双方约定原告向被告租赁位于长沙市开福区福元路河马公园项目一层，编号为1008B号的商铺，该商铺租赁面积为16平方米，租赁期从2016年9月1日至2019年9月20日，月租金为人民币3968元，保证金为人民币11904元，原告租赁该商铺用于泡菜销售，合同签署生效后，原告已依约向被告支付保证金11904元，并于2016年9月28日完成装修，于2016年9月29日开业。后原告发现该商铺内存在巨大噪音，该噪音的存在已经严重影响原告及顾客的身心健康，导致顾客不愿再进入商铺，商铺无法正常经营。原告多次就噪音问题与被告沟通，希望被告能予以解决，但迟迟未果。另双方在沟通处理噪音问题时，被告擅自断电，导致原告无法继续经营。鉴于被告提供的商铺根本不能正常经营，存在重大缺陷，危及原告及顾客的人身安全，且原告多次请求被告整改均未果，无法确保噪音消除，故原告已经于2018年4月23日向被告发送《合同解除通知函》，解除与被告的租赁合同并请求其赔偿原告遭受的损失，但迄今为止，被告仍拒绝对原告进行退赔。鉴于此，为维护原告的合法权益，原告根据相关法律之规定，特向贵院提起民事诉讼，诉讼请求：一、请求法院确认双方合同已经解除；二、请求法院判令被告退还原告已经交纳的保证金11904元；三、请求法院判令被告赔偿原告的装修费损失76400元、商品损失3807元；预期营业收益损失82518元，合计162725元；四、请求法院判令被告承担本案诉讼费鉴定费。 被告湖南百思特企业发展有限公司辩称，1、被告向原告提供了符合合同约定和法律规定的商铺，原告已经使用且已经装修开业，被告充分全面履行了合同义务，不存在违约行为，原告无权解除合同。2、原告存在违约行为，按照合同约定已缴纳的保证金不应予以退还。3、原告主张的各项损失缺乏相关事实和法律依据，依法不应当得到支持。4、原告并无充分证据证明商铺存在噪音，以及噪音的来源。即使原告能够证明商铺内存在噪音，也应当在查明噪音来源后向赔偿义务人主张。因此，由原告自身违约导致商铺停止营业与租赁合同终止所造成的相应损失应当由原告自己承担，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉人湖南百思特企业发展有限公司反诉称，2016年8月31日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》，双方约定被反诉人租赁反诉人位于长沙市开福区福元路河马公园项目一层编号为1008B号的商铺。合同签订前，被反诉人对于商铺即进行了考察，合同签订后，反诉人按约向被反诉人交付了符合合同约定的商铺并全面履行了合同约定的义务，被反诉人违反合同约定，未及时支付租赁费用的行为已经构成严重违约，给反诉人造成严重的经济损失，反诉人有权依约解除合同并要求被反诉人承担相应的违约责任。反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，请贵院判如所请。反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人签署的《租赁合同》于2018年4月30日解除；2、请求判令被反诉人向反诉人支付截止至2018年4月30日所欠的租金人民币37676.80元及滞纳金人民币50939.92元；3、请求判令被反诉人向反诉人支付截止至2018年5月15日的场地占用费共计人民币3488元；4、请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。 被反诉人刘伟姣辩称，1、双方的租赁合同已经于2018年4月23日正式解除。2、反诉被告不存在拖欠反诉原告租金的情况。反诉被告按照双方协商确定的金额及时间足额支付租金。反诉原告关于请求支付租金及滞纳金没有合同及事实依据。3、反诉被告在2018年4月22日邮寄合同解除函给反诉原告前已于2018年4月21日前通知反诉原告收回场地，并且已经完成场地的清除，不存在反诉原告诉求的支付2018年5月15日的场地占用费的情况。综上，反诉被告认为反诉原告的诉求缺乏事实与合同依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年8月31日，原告刘伟姣（承租方）与（出租方）湖南百思特金摩尔坊商业管理有限公司（后名称变更为被告）签订了《商铺租赁合同》，约定：商铺坐落在湖南省长沙市开福区福元路河马公园项目一层，编号为1008B号。租赁面积为16平方米。该商铺供承租方经营或销售渴霸泡菜。租赁期为自交付日起3年零20天，即2016年9月1日起至2019年9月20日止。出租方应于2016年9月1日或之前将商铺交付给承租方。如场地延迟交付、起租日按照实际交付场地时间顺延。商铺装修期自该商铺交付日起20天，即2016年9月1日至2016年9月20日。装修期内承租方无需向出租方支付租金。承租方应在2016年9月21日之前完成装修并开业。商铺的租金为保底租赁费用或提成租赁费用（取金额较高者为当月适用租金），第一个租赁年每月每平方米为人民币248元，月保底租赁费用为人民币3968元，或月提成租赁费用为承租方与该自然月营业额的7%。第二个租赁年与第一个租赁年相同。第三个租赁年每月每平方米为人民币267.84元，月保底租赁费用为人民币4285元，或月提成租赁费用为承租方于该自然月营业额的8%。该商铺每月保底租赁费用或提成租赁费用包含租金、经营管理费、物业费、空调费，其中经营管理费和物业管理费109元/平方米/月、空调费30元/平方米/月，合计139元/平方米/月。承租方应以每三个自然月为一期，于每期首月1日前向出租方支付当期保底租赁费用，承租方逾期支付租赁费用，出租方有权按欠交总额和每日3‰的标准向承租方收取滞纳金。商铺保证金为人民币11904元。商铺装修押金为1600元；装修期装修管理费为30元/平方米/月。合同的终止与解除，双方同意在租赁期内，发生下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回；2、该商铺因社会公众利益或城市建设需要被依法征用的；3、该商铺灭失、严重毁损或被鉴定为危险商铺，以致无法使用并且在90日内无法修复的。除非由于不可抗力原因，若承租方出现下列情形之一的，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，若前述违约金不足以抵付出租方损失的，承租方还应赔偿出租方损失与违约金的差额部分：1、承租方未根据出租方书面通知的交付日期前来办理商铺交付手续或办理了交付手续未进场装修，逾期达三十日；2、承租方未根据出租方书面通知的开业日或本合同约定的开业，逾期达三十日；3、逾期未足额支付租金、经营管理费或其他费用累计超过30日；4、承租方未经出租方同意，擅自中途退租的；5、承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业或未按照购物商场正常营业时间营业的……。若出租方出现下列情形之一的，承租方有权不经出租方同意而解除本合同：1、出租方未按时向承租方交付该商铺，经承租方书面催告后90日内仍未交付的；2、出租方交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；3、出租方交付的该商铺存在重大缺陷并危及承租人员安全的。 合同签订后，原告刘伟姣于2016年9月5日向被告支付了商铺保证金11904元。商铺装修押金为1600元。被告向原告交付了商铺，原告还与湖南米之兰建筑装饰有限公司签订《门面全包装修合同》，于2016年9月8日对该商铺进行装修，2016年9月28日装修完毕，支付装修价款为76400元。装修完毕后，原告开张从事泡菜经营，并交清了2016年12月27日前的商铺租赁费用。2017年6月9日，原告向被告交款2400元，其中抵扣装修押金1600元，原告实交800元，原告主张该款为双方经协商减免后的2016年12月29日至2017年5月27日的商铺租赁费用，被告主张该款为上述期间的经营管理费，未含租金。2017年8月1日，原告向被告支付了2017年5月28日至2017年7月27日期间的商铺租赁费用3968元（双方协商付一个月免一个月）。2017年11月27日，原告向被告支付了2017年7月28日至2017年11月27日期间的商铺租赁费用7936元，原告主张双方协商该期间付二个月免二个月，商铺租赁费用已支付完毕，被告主张只免一个月，原告还欠一个月商铺租赁费用。2018年1月29日，原告向被告支付了2017年11月28日至2017年12月27日期间的商铺租赁费用3968元。2018年1月29日，原告向被告支付了2017年11月28日至2017年12月27日期间的商铺租赁费用3968元。2018年2月26日，原告向被告支付了2017年12月28日至2018年2月27日期间的商铺租赁费用3968元（双方协商付一个月免一个月）。2018年4月10日，原告向被告支付了2018年2月28日至2018年3月27日期间的商铺租赁费用3968元。 2017年7月，原告向被告提出商铺存在噪音问题，要求被告处理，后双方协商就部分租金进行了减免。2018年4月10日，被告以原告未按期交纳租金为由对租赁商铺进行了断电，被告称断电不到一天就送了电，原告称后送了电但已给原告商品造成了损失。2018年4月21日，原告以商铺噪音问题未解决为由微信通知被告工作人员收回商铺，2018年4月25日，原告向被告发出《合同解除通知函》，通知被告解除合同并收回商铺。被告于2018年4月26日收到该《合同解除通知函》。2018年4月28日，被告向原告发出撤场通知，通知原告合同解除，并于2018年5月15日将原告遗留在商铺内的部分财产清出。2018年6月1日，被告将商铺另租他人。庭审中，原告称2018年4月22日即将钥匙交给被告工作人员，将商铺内财产搬出，2018年5月15日清出的财产为已损坏且不要的财产。 另查明，案外人刘优租赁编号为1008A号(与原告租赁的商铺隔壁)因商铺噪音问题曾向本院诉请解除合同，案外人刘优曾委托中国检验认证集团湖南有限公司对其商铺噪音进行过检测，相关噪音检测结果不符《社会生活环境噪声排放标准》标准。 本案在审理过程中，原告向本院申请对其租赁商铺进行噪音检测鉴定，双方协商由中国检验认证集团湖南有限公司进行噪音检测鉴定，本院委托给中国检验认证集团湖南有限公司后，中国检验认证集团湖南有限公司以其已无司法鉴定资质为由退回鉴定委托。2018年8月2日，原告委托了中国检验认证集团湖南有限公司对租赁商铺进行了噪音检测，2018年8月8日，中国检验认证集团湖南有限公司出具的《检验报告》室内噪声检测显示：倍频带声压级检测（昼间），63HZ、250HZ、500HZ结果为76dB、57dB、47dB均不符合《社会生活环境噪声排放标准》。原告为此花鉴定费2200元。 上述事实有《商铺租赁合同》、转账凭证、《门面全包装修合同》、设计图纸、装修款收据、装修照片、微信记录、进货单、退货单及受损商品照片、检验报告及发票、营业收益损失证明、《合同解除通知函》及邮政查询记录、撤场通知及快递单、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，被告应当交付符合约定用途的租赁物，并且在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，中国检验认证集团湖南有限公司虽然已无司法鉴定资质，其出具的检测结果不能单独作为认定事实的依据，但其具有司法鉴定资质时曾对原告隔壁商铺进行过噪音检测，其检测方法一致，且原、被告曾就租赁商铺噪音问题协商过租金减免，足以说明被告对商铺存在噪音问题予以认可，结合中国检验认证集团湖南有限公司出具的《检验报告》，应认定被告提供商铺确系存在不符合《社会生活环境噪声排放标准》的噪音，不符合合同约定的用途，存在违约行为。因被告的违约行为致使原告不能正常使用租赁物，不能实现合同目的，原告据此通知被告解除合同，被告亦回复原告合同解除，并收回租赁物另租他人，应确认双方所签订《商铺租赁合同》已于原告《合同解除通知函》送达被告时，即2018年4月26日解除。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还其交纳保证金11904元的诉讼请求，本院予以支持。原告对租赁商铺进行了装修，因被告违约导致合同提前解除，原告主张赔偿相应的装修损失，本院予以支持，但装修损失应为装修残值损失。原告提供的《门面全包装修合同》及装修款收据可以证明其装修投入了76400元，本院予以确认。庭审中，双方同意按合同实际履行期限和合同总期限的比例计算装修残值，本院予以准许。本案租赁期为3年零20天，实际租赁期从2016年9月1日起至2018年4月26日止计602天。具体计算为602天÷（3年×365天﹢20天）×76400元﹦41249元。因原告提供的证据不足以证明其因断电所造成的商品损失价值和预期营业收益损失，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三，关于反诉原告主张的欠租问题。本案中，双方就2016年12月29日至2017年5月27日期间和2017年7月28日至2017年11月27日期间的商铺租赁费用的支付存在争执。从反诉原告的提交的财务记账和反诉被告提交的费用清单来看，双方协商2016年12月29日至2017年5月27日期间的费用确为经营管理费，未包括租金，故反诉原告主张该期间租金，本院予以支持。具体为（248元/月/平方米－139元/月/平方米）×16平方米×5个月﹦8720元。经本院查明，合同履行期间，因考虑经营户压力及反诉被告提出的商铺噪音问题，双方确实就商铺租赁费用进行过多次协商减免，经本院查明，2017年5月28日至2017年7月27日期间，双方就按付一免一进行租赁费用支付，2017年12月28日至2018年2月27日期间也是按付一免一进行租赁费用支付，故反诉被告主张2017年7月28日至2017年11月27日4个月是按付二免二进行租赁费用支付的事实成立，反诉被告已付2个月租赁费用，应认定该期间反诉被告未欠租赁费用。但2018年3月28日至2018年4月26日合同解除时的租赁费用，反诉被告应向反诉原告支付，具体为3968元/月×（29天÷30天）﹦3836元。因租赁期内反诉原告一直未采取有效的措施解决噪音问题，造成反诉被告不能正常使用租赁物，故本院对反诉原告提出的支付滞纳金的诉求不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）刘伟姣与被告（反诉原告）湖南百思特企业发展有限公司所签订的《商铺租赁合同》于2018年4月26日解除； 二、被告湖南百思特企业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘伟姣返还保证金人民币11904元； 三、被告湖南百思特企业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘伟姣装修残值损失人民币41249元； 四、反诉被告刘伟姣在本判生效之日起10日内向反诉原告湖南百思特企业发展有限公司支付租赁费用人民币12556元 五、驳回原告刘伟姣的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告湖南百思特企业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3793元，鉴定费2200元，反诉受理费1051元，合计7044元，由原告刘伟姣承担2044元、被告湖南百思特企业发展有限公司承担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  陈辉伟 人民陪审员  李荣干 人民陪审员  刘艳红 二〇一八年十月二十二日 代理书记员  唐潇俊