内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2017）内2201民初4959号原告：苑振友，男，1958年3月出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：刘清林，内蒙古匡维律师事务所律师。被告：内蒙古金沙房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区战备路金沙大厦**。法定代表人：沙汝拉，董事长。被告：内蒙古金沙房地产开发有限责任公司乌兰浩特分公司，，住所地内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市欧洲风情**门市负责人：逯兵，经理。委托诉讼代理人：高凤艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：董春生，内蒙古湖格金律师事务所律师。原告苑振友诉被告内蒙古金沙房地产开发有限责任公司、内蒙古金沙房地产开发有限责任公司乌兰浩特分公司（以下简称金沙乌兰浩特分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告苑振友及其委托诉讼代理人刘清林、被告金沙乌兰浩特分公司的委托诉讼代理人高凤艳、董春生到庭参加了诉讼。内蒙古金沙房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苑振友向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告金沙乌兰浩特分公司于2009年9月16日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》；2、要求被告金沙公司、金沙乌兰浩特分公司双倍返还购房款401000.00元，并从2012年1月1日起，按每平方米每月16元的标准给付50平方米的临时安置补助费至401000.00元付清之日止。事实与理由：2009年9月16日，原告与金沙乌兰浩特分公司签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》一份，约定被告拆除原告的房屋，并于2010年12月31日将欧洲风情三期3号楼3层1-XXX室房屋回迁给原告。金沙乌兰浩特分公司支付了2011年和房租补助，但未能依约交付房屋。经查，欧洲风情三期三层根本未建成住宅，原告故诉至法院。被告金沙公司未作答辩。被告金沙乌兰浩特分公司辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，被告同意交付欧洲风情三期3号楼XXX室（面积47.24平方米）；不同意双倍给付购房款，同意按被拆迁房屋面积31.43平方米，以16.00元/平方米/月的标准给付临时安置补助费至交付房屋之日止。本院经审理认定事实如下：2009年9月16日，苑振友与金沙乌兰浩特分公司签订城市房屋拆迁产权调换协议书一份，约定将其所有的位于乌兰浩特市和平街59区2段6幢房屋（建筑面积为31.41平方米、无证房面积为12.5平方米，用途为住宅，结构为砖木）交付给金沙乌兰浩特分公司拆迁。金沙乌兰浩特分公司回迁给苑振友位于乌兰浩特市欧洲风情三期三号楼三层的1-XXX号住宅房屋（建筑面积为50平方米）。双方同时约定过渡期为2009年9月16日至2010年12月31日，房屋面积以产权测绘为准，正负3平方米互不找差价。协议签订后，苑振友将房屋交付给金沙乌兰浩特分公司拆除，金沙乌兰浩特分公司向苑振友支付临时安置补偿款至2012年1月1日。现因回迁安置房屋所在位置上的一、二、三层均设计建设为商业用房，被拆迁人的回迁目的无法实现，故苑振友具状诉至本院。另查明，在本院审理的（2017）内2201民初5034号王继广等原告与金沙公司、金沙乌兰浩特分公司拆迁安置补偿合同纠纷一案中，王继广等原告与本案原告因同一事由，相邻位置回迁房屋（苑振友回迁位置为乌兰浩特市欧洲风情三期三号楼三层的1-301号，王继广等四原告回迁位置为乌兰浩特市和平街欧洲风情三期四号楼301、302室）与被告发生争议诉至本院。另案诉讼中，王继广等四原告向本院申请对回迁位置上现有房屋价格进行评估，本院委托通辽鑫博资产评估事务所作出通鑫评字[2018]第50号评估报告，评估结论为乌兰浩特市和平街欧洲风情三期四号楼三层住宅每平方米评估值为4010.00元。该评估价格被另案判决采信，且判决已生效并进入执行程序。苑振友同意以另案评估价格作为其回迁位置上房屋价格主张权利。上述事实有原告提供的房屋拆迁调换协议书1份、评估报告1份以及原、被告的当庭陈述在卷为证。经本院对证据审查认为，原告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，对其证明效力，本院予以确认。本院认为，金沙乌兰浩特分公司与苑振友签订的城市房屋拆迁产权调换协议书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告金沙乌兰浩特分公司作为《城市房屋拆迁产权调换协议书》的一方当事人，在拆迁原告房屋后，应按合同约定履行交房义务，其未能如期交付房屋的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。因金沙乌兰浩特分公司作为分公司不具备法人资格，亦不具备独立付款的能力，金沙公司应与金沙乌兰浩特分公司共同承担民事责任。（一）关于原告要求解除合同的主张。本案涉案回迁位置上的第三层为商业用途，并无协议约定的回迁安置住宅房屋，苑振友回迁目的已无法实现。被告提出以504室（面积47.24平方米）作为回迁房屋予以安置，但该房屋的位置、面积均于协议约定不符，原告未能同意调整。针对被告上述违约行为，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，要求解除合同，并主张相应损失赔偿。故对原告要求解除《城市房屋拆迁产权调换协议书》的主张，本院予以支持。（二）关于原告要求给付回迁房屋价款损失的主张。因原告回迁目的无法实现，其有权要求被告按回迁房屋价值予以赔偿，原告要求给付回迁房屋价值款200500.00元（4010.00元/平方米×50平方米）的主张，系基于同等回迁位置上的评估价格，按照回迁面积计算得出，该价值符合客观情况，本院予以支持。（三）关于原告要求按双倍房屋价值进行赔偿的主张，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”；按照上述司法解释第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。上述规定系房地产开发领域中的惩罚性赔偿条款，其立法目的是为了有效制裁和遏制商品房一房二卖的销售欺诈行为，确立诚实守信的正常交易秩序。该惩罚性赔偿条款对违约方苛以重责，其适用也严格受到相应条件限制。经审查，原告对本案城市房屋拆迁产权调换协议书无法履行所主张权利依据的理由系涉案回迁房屋并未建成住宅，而不存在建成后由开发商二次销售给他人的情形，不符合上述司法解释规定的一房二卖情形。原告要求双倍赔偿的主张并无法律依据，本院对此不予以支持。（四）关于原告要求被告按照回迁房屋面积给付临时安置补助费的主张。按照乌兰浩特市城市房屋拆迁补偿安置相关政策性文件规定，相关补偿标准在新的办法公布之日起施行，施行前已取得房屋拆迁许可证或政府已下发征收决定的项目，继续适用原规定办理。涉案房屋被拆迁时，应按照按照《乌兰浩特市人民政府关于进一步明确城市房屋拆迁过渡安置补助费标准的通知》（乌政发[2010]91号）文件规定予以补偿，按照上述文件规定，2008年10月28日前核发《房屋拆迁许可证》的项目如回迁户自行安排周转房过渡的，拆迁人应在过渡期内，按照每月每平方米3.5元的标准补助；逾期至2009年12月31日仍未安置的，给予双倍补助，即每月每平方米7元；逾期至2010年1月1日仍未交付使用的，参照《内蒙古自治区人民政府办公厅关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知》（内政发[2008]66号）精神执行，即自2010年1月1日起，按照每月每平方米8元的双倍补助。自过渡期满之日（2011年1月1日）起，应按双倍标准予以补偿。原告主张按回迁安置面积予以补偿，但因补偿标准在逾期安置后已调整为双倍，再行按回迁面积计算补偿款加重了被告责任，故对原告主张的补偿款计算方式，本院按被拆迁房屋面积31.43平方米予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告苑振友与被告内蒙古金沙房地产开发有限责任公司乌兰浩特分公司与于2009年9月16日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告内蒙古金沙房地产开发有限责任公司、内蒙古金沙房地产开发有限责任公司乌兰浩特分公司于本判决生效后十日内给付原告苑振友房屋损失价款200500.00元；并自2012年1月1日起，按16元/月/平方米的标准给付原告苑振友31.43平方米房屋的临时安置补助费至上述损失价款付清之日止；三、驳回原告苑振友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8155.00元由原告苑振友负担3319.00元，由被告金沙公司、金沙乌兰浩特分公司负担4836.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长 黄 耀 坤审判员 周 宝 勇审判员 傅  颖 二〇一八年十月十五日书记员 敖乌丽罕附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。