广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终3621号 上诉人（原审被告）：柳州市某某置业发展有限公司，住所：广西柳州市阳和工业新区和润路南。统一社会信用代码：9145XXXXXXX6686。 法定代表人：何喻，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦银娜，广西超仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗希泉，广西超仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖某和，男，1971年12月5日出生，壮族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：龙麟，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周振华，广西汇力律师事务所律师。 上诉人柳州市某某置业发展有限公司因与被上诉人廖某和合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初4902号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭于2018年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人柳州市某某置业发展有限公司的委托诉讼代理人韦银娜、被上诉人廖某和的委托诉讼代理人龙麟、周振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人柳州市某某置业发展有限公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初4902号民事判决并依法改判驳回被上诉人诉请。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定上诉人存在逾期交付车库的事实错误，应当予以改判。一、纵观本案，上诉人并不存在逾期交房的情形。上诉人与被上诉人双方签订的《官塘小苑停车位使用权购买合同》附属于双方签订的《商品房卖合同》，其所逾期交房可顺延的情形应参照《商品房买卖合同》第八条第二款的规定：即“如遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力；2、政府行为因素影响；3、正常或非正常的停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成的工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”那么结合本案，根据上诉人提供的证据显示，因雨天(中雨以上)以及高温天气造成的停工就达251天，停水、停电造成的停工达58天，政府原因造成的停工达33天，因非正常原因(因施工方拖欠工人工资，致使工人闹事、拉匝导致停电)停工达115天，合计天数达到457天，设计变更123天，合计可顺延583天。以此顺延天数计算，上诉人是不存在逾期交房的情形的。二、在被上诉人向法庭提交的证据中均可体现，确实不是因为上诉人之原因造成的工期延误，均是因为施工单位的原因所致。因此，上诉人认为，农民工拉匝停电造成工期延误的属于合同中约定的“非因正常原因造成的停电”，其因此所延误的天数应当予以在本案中扣除。三、本案约定违约金明显高出法律的规定，不应得到支持。根据法律的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础适当降低违约金，而一审法院却以双方约定的权利义务对等为由而未就明显高于法律规定的违约金予以降低，这是违背立法本意的。综上，为了维护上诉人的合法权益，恳请二审法院在查清事实后依法改判。补充：双方约定的违约金过高，认为应参照主合同约定的每日万分之三计算为宜。关于违约金违约天数的计算也参照购房合同来计算。 被上诉人廖某和辩称，1、车位合同和购房合同是完全独立的合同，二者之间完全不存在从属关系，上诉人要求本案按照购房合同的约定来履行和承担违约责任是没有任何法律依据的。上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 廖某和向一审法院起诉请求：1、柳州市某某置业发展有限公司向廖某和支付逾期交停车位违约金9000元（此金额是每日按60000元的千分之三，计算了2016年7月1日至2016年8月19日期间的违约金。2016年8月19日以后也按同样的标准支付违约金至实际交付停车位之日）；二、判令本案的诉讼费用由柳州市某某置业发展有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年2月10日，廖某和与柳州市某某置业发展有限公司签订《官塘小苑停车位使用权购买合同》一份，合同约定：廖某和向柳州市某某置业发展有限公司购买位于柳州市鱼峰区仁和路1号“官塘小苑”负二层191号停车位，该停车位使用权的价款为人民币60000元。合同对双方应履行的义务及违约责任作出如下约定：廖某和须为已经购买“官塘小苑”5号楼2单元1208号房的业主，并须出示《官塘小苑认购协议》；柳州市某某置业发展有限公司应当在2016年6月30日前，将该车位交予廖某和使用；柳州市某某置业发展有限公司逾期交付该停车位在30日内的，每日应当承担停车位价款3‰的违约金，逾期超30日，廖某和有权解除合同。柳州市某某置业发展有限公司应就全部逾期交付行为承担总共不超过停车位价款15%的违约赔偿金；廖某和未按合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担该款项3‰的违约金，逾期达30日，仍未全额交纳的，柳州市某某置业发展有限公司有权解除合同，廖某和并应承担停车位价款15%的违约赔偿金。合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，廖某和依照合同约定向柳州市某某置业发展有限公司支付了车位使用权价款60000元。现廖某和认为柳州市某某置业发展有限公司未按合同约定的期限交付停车位，应承担违约责任，因双方协商未果，廖某和遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 另查明，柳州市某某置业发展有限公司于2017年9月1日在《柳州日报》及官塘小苑小区内张贴交房公告，通知业主于2017年9月8日起即可办理收房手续；但涉案房屋，于2018年1月4日方取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方共同出具建设工程竣工验收备案表，柳州市某某置业发展有限公司于2018年1月6日再次在《柳州日报》上刊登交房公告，通知业主于2018年1月6日起办理交付手续。 一审法院认为，一、关于大富置业公司是否逾期交停车位的问题。双方在平等自愿基础上签订的《官塘小苑停车位使用权购买合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。廖某和所购买的停车位与其所属的商品房应视为一个整体，双方所签的《商品房买卖合同》中对涉诉房屋的交付的约定是须经勘察、设计施工、监理、建设单位五方验收合格。柳州市某某置业发展有限公司于2017年9月1日通知业主于2017年9月8日起即可办理收房手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”对于上述约定也应适用于《官塘小苑停车位使用权购买合同》中。本案中，涉案工程于2018年1月4日方取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方共同出具建设工程竣工验收，认定工程质量合格，此时涉案房屋具备法定交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，2017年9月1日时涉案房屋尚未经相关部门进行竣工验收，其并不符合合同约定的房屋交付的条件。涉案房屋具备法定交付条件后，柳州市某某置业发展有限公司于2018年1月6日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2018年1月6日开始办理收房手续，此时间点方视为柳州市某某置业发展有限公司交房及车位的时间。依照《官塘小苑停车位使用权购买合同》约定交付停车位的时间为2016年6月30日，柳州市某某置业发展有限公司于2018年1月6日交付停车位已经逾期。 二、关于大富置业公司逾期交停车位的违约金如何计算。根据《商品房买卖合同》约定，遭遇不可抗力，并且柳州市某某置业发展有限公司在发生之日起60日内告知廖某和；政府行为因素影响，廖某和未付清所有应付款（含违约金）；正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准，柳州市某某置业发展有限公司可以依法顺延交房。对于上述约定也适用于《官塘小苑停车位使用权购买合同》中。本案中，降雨天一般不适宜进行工程施工，对于合同约定不能进行工程施工正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更及政府行为因素的天数统计，应当根据相关部门作出的证明合理扣减。然根据庭审查明的事实及双方的约定，合同约定的交付停车位之日至柳州市某某置业发展有限公司实际向廖某和交付停车位之日即便扣除合理天数，也已远远超过了30天，而合同约定“逾期超过30日，柳州市某某置业发展有限公司应就全部逾期交付行为承担总共不超过停车位价款15%的违约赔偿金”，因此，柳州市某某置业发展有限公司应该按照合同约定向廖某和支付违约金。柳州市某某置业发展有限公司辩称双方签订的合同对逾期交停车位违约金的约定过高，应当予以调整。该院认为，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案的《官塘小苑停车位使用权购买合同》是由柳州市某某置业发展有限公司预先制定的格式合同，作为从事房地产开发建设及商品房销售的专业法人主体，柳州市某某置业发展有限公司在订立合同之前应当对逾期交付停车位违约金的标准有一定的预先判断和考量，同时该合同对廖某和逾期交款的违约责任也是对等的，根据合同约定柳州市某某置业发展有限公司逾期交付的行为应承担的责任总共不超过停车位价款15%的违约赔偿金的约定，则柳州市某某置业发展有限公司应支付给廖某和逾期交停车位违约金9000元（60000元×15%），廖某和主张超出部分，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、柳州市某某置业发展有限公司应支付给廖某和逾期交停车位违约金人民币9000元；二、驳回廖某和的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，保全费110元，合计人民币135元（廖某和已向该院预交160元），由柳州市某某置业发展有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据,本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人是否逾期交付停车位及逾期的天数；2、合同约定的违约金是否过高的问题。 针对争议焦点1：双方当事人在平等自愿基础上签订的《官塘小苑停车位使用权购买合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，故本院确认为有效合同。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 上诉人主张其已按照《官塘小苑停车位使用权购买合同》中的约定按期交付涉案停车位。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第一项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”之规定，上诉人应对自己的主张有义务提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利的诉讼后果。 本案中，合同约定交付停车位日期为2016年6月30日前，上诉人主张交付停车位的时间为2017年9月1日，同时主张在施工过程中因雨天（中雨以上）以及高温天气造成的停工就达251天，停水、停电造成的停工达58天，政府原因造成的停工33天，因施工方拖欠农民工工资，其拉闸造成停电致使暂停施工达115天，合计天数达到457天，设计变更123天，合计可顺延583天，以此顺延天数计算，上诉人不存在逾期交房的情形。对此本院认为，双方签订的《官塘小苑停车位使用权购买合同书》中并无上述可顺延交付车位的约定，该合同与《商品房买卖合同》是相互独立的，并不存在参照适用的情形，因在《官塘小苑停车位使用权购买合同书》中没有可以顺延交付停车位的约定，故上诉人的前述主张不成立，本院不予支持。 综上，上诉人未按期交付涉案停车位且逾期交付已经超过30天。 针对争议焦点2：上诉人主张合同约定的逾期交付车位违约金是过分高于实际损失，应参照《商品房买卖合同》中逾期交房的违约条款计算违约金。首先，停车位与商品房在购买的价格、使用价值等方面差异较大，双方当事人在《官塘小苑停车位使用权购买合同》中明确约定了不同于逾期交房违约责任的逾期交付停车位的违约形式，符合市场交易习惯，应适用《官塘小苑停车位使用权购买合同》中关于逾期交付停车位的违约条款计算违约金；其次，上诉人主张合同约定的逾期交付车位违约金过分高于实际损失，应由主张违约金过高的一方当事人承担举证责任，但上诉人未能举证说明约定违约金高于被上诉人的实际损失。 综上，一审法院根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，判令上诉人向被上诉人支付停车位价款的15%的违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人柳州市某某置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元（上诉人柳州市某某置业发展有限公司已预交），由上诉人柳州市某某置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯雪山 审判员  黄 昕 审判员  谭皓匀 二〇一八年十月二十九日 法官助理覃永慧 书记员刘秋琼