湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0102民初973号 原告（反诉被告）：湖南百盛企业有限公司。 法定代表人向少丰，总经理。 委托代理人谭红武，湖南鉴庭律师事务所律师。 委托代理人向红勇，湖南犀城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李智。 委托代理人孙勇，湖南辰邦律师事务所律师。 原告湖南百盛企业有限公司与被告李智房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李智提出反诉，本院依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南百盛企业有限公司的委托代理人向红勇，被告（反诉原告）李智的委托代理人孙勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）湖南百盛企业有限公司请求判令：一、解除原被告之间的《房屋租赁合同》；二、李智向湖南百盛企业有限公司支付2017年8月1日至2018年1月31日六个月期间的房屋租金300000元；三、李智支付逾期违约金146700元（暂计算至2017年12月31日，此后发生的一并计算至实际给付之日）；四、李智立即腾退所占用的房屋；五、李智承担本案诉讼费用。作为反诉被告辩称：1李智在合同履行期间没有按合同的约定支付租金，违反合同约定，湖南百盛企业有限公司依约要求解除租赁合同并要求支付违约金合理合法；2李智履行抗辩权不成立，湖南百盛企业有限公司无过错，李智的损失与湖南百盛企业有限公司没有法律上的因果关系。租赁合同中第三条第4款已明确提示经营期间不得噪音扰民，不得对其他经营商户和业主造成影响，否则，承租方自行处理并承担一切责任。 被告（反诉原告）李智辩称：租赁合同具有继续履行的必要和可能，李智要求继续履行；拖欠房租属实，但湖南百盛企业有限公司隐瞒重要事实没有履行告知义务，没有协调我方与业主的关系，业主投诉致使李智经营的酒吧无法经营，李智没有违反合同约定；滞纳金约定违法，应予以驳回，合同对违约金另有约定。作为反诉原告请求判令：1.判令继续履行房屋租赁合同2.免除房屋租金300000元，并赔偿李智损失300000元；3.湖南百盛企业有限公司承担本案的诉讼费用。 查明事实 根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证等情况，本院确定如下事实： 2016年10月14日湖南百盛企业有限公司（简称甲方）与李智（简称乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、湖南百盛企业有限公司将位于长沙市芙蓉区蔡锷南路48号天心华庭一层按现状出租给李智，面积576.43平方米，租期为2016年11月1日至2026年11月1日，每月租金为5万元，其中免租期3个月，租金半年一付，提前十日支付；2、乙方租赁房屋用于经营主题清吧；3、甲方有权要求乙方按期交付租金；甲方有权对乙方经营活动是否合法进行监督；甲方必须尊重乙方的经营权利；乙方自行办理经营、装修发生的申报批准手续，甲方给予协助；乙方负责消防设施的并确保租赁期内消防设施符合要求；4、乙方在经营期间，不得有噪音扰民，不得对其他经营商户和业主造成影响，否则，乙方自行处理并承担一切责任；5、若一方违约致使另一方无法实现合同目的，守约方有权解除合同，并要求对方赔偿损失；6、如乙方拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的千分之三加收滞纳金，如拖欠超过10日，甲方有权单方解除合同并收回门面，造成甲方的所有损失，均由乙方承担；7、合同还对其他事项进行了约定。 租赁房屋附近业主投诉李智在居民楼经营酒吧严重扰民，社区居委会于2016年12月13日就该矛盾进行过协调，但协调无果，李智经营的酒吧无法正常经营。李智拖欠2017年8月1日至2018年1月31日的租金。湖南百盛企业有限公司于2018年1月29日向本院提起诉讼。租赁房屋现在仍是李智占有使用。 判决的理由和结果 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。 按约缴纳租金是承租人的法定义务，李智未按照合同的约定支付房租，严重违反了合同约定，构成违约，应承担约定的违约责任。李智拖欠租金已超过10日，湖南百盛企业有限公司主张解除双方之间的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。李智拖欠2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金属实，湖南百盛企业有限公司主张李智支付2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金30万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。租赁合同解除，李智无权继续占有使用原租赁房屋，故湖南百盛企业有限公司主张李智腾退芙蓉区蔡锷南路48号天心华庭一层的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。湖南百盛企业有限公司与李智对违约行为约定了滞纳金及违约责任，双方对滞纳金每日按拖欠租金千分之三计算，该标准明显违反法律规定，但李智拖欠租金给湖南百盛企业有限公司造成了实际的利息损失，合同约定违约方给守约方造成损失的，由违约方负担，故本院确认李智按中国人民银行同期贷款利率支付拖欠租金的利息。合同约定租金应提前十日支付，李智应支付2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金时间为2017年7月1日前，故利息应从2017年7月1日开始计算。 李智反诉主张湖南百盛企业有限公司未履行告知义务，未协助协调与业主的关系，请求继续履行合同并免除租金，赔偿损失。本院认为，李智经营酒吧的合同目的未能实现的原因主要是噪音扰民，业主的投诉造成的，而双方已在租赁合同中约定不得噪音扰民，不得对其他商户和业主造成影响，湖南百盛企业有限公司对李智的酒吧无法正常经营不存在过错，湖南百盛企业有限公司亦不存在违约行为。李智经营的酒吧无法正常经营的情况在2016年12月13日之前就已经发生，而李智从2017年8月1日才开始拖欠租金，在此期间，李智有比较充足的时间与湖南百盛企业有限公司进行协商解除租赁合同或是降低租金等事项，予以降低湖南百盛企业有限公司的损失以及自身的损失，故李智对给湖南百盛企业有限公司造成租金损失存在过错。综上，李智的全部反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除湖南百盛企业有限公司与李智之间的《房屋租赁合同》； 二、李智于本判决生效后十日内向湖南百盛企业有限公司支付租金30万元及利息（利息以30万元为基数，从2017年7月1日开始按中国人民银行同期代理利率计算至实际清偿之日止）； 三、李智于本判决生效后十五日内腾退所占用的长沙市芙蓉区蔡锷南路48号天心华庭一层的房屋。 四、驳回湖南百盛企业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回李智的全部反诉请求。 上述第二项判决确定的金钱给付义务，李智应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费8001元，因适用简易程序，减半收取计4000.5元，由李智负担；本案反诉受理费4900元，由李智负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  杨孟庭 二〇一八年十月三十日 书记员  梁芸哲 附适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。