广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2981号原告：卢健（LU，JIAN），男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：王娟，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：李其超，男，汉族，住广东省茂名市电白区。被告：李济宏，男，汉族，住广东省广州市海珠区。上列被告的共同委托诉讼代理人：吴玲，广东达盛律师事务所律师。原告卢健诉被告李其超、李济宏财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢健的委托诉讼代理人王娟，被告李其超、李济宏的共同委托诉讼代理人吴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢健向本院提出诉讼请求：1.两被告维修好广州市天河区华城路X号7XX房漏水并通过防漏水验收，排除对原告房屋的漏水妨害；2.两被告赔偿原告广州市天河区华城路X号6XX房因漏水而产生的墙壁和橱柜损失维修费用10000元；3.两被告承担由于侵权致使原告无法居住而造成的空置的租金损失（自2019年7月5日至两被告修复完7XX房不再漏水为止，按照每月20000元的标准计算）和物业管理费损失（自2019年7月5日至两被告修复完7XX房不再漏水为止，按照每月875.93元的标准计算）；4.两被告承担本案诉讼费用、评估鉴定费。事实和理由：原告为广州市天河区华城路X号6XX房（以下简称6XX房）的业主，两被告为广州市天河区华城路X号7XX房（以下简称7XX房）的业主。自2019年7月开始，6XX房厨房房顶出现了渗水、漏水的现象，原告了解到是7XX房的主卧卫生间水管存在问题导致上述漏水、渗水现象。由于无法联系两被告，原告只好通过物业公司通知两被告进行维修。两被告一直不积极配合处理，经过几个月的多方协商，两被告才同意找人维修，在简单做完补漏后，在未测试防水是否达到效果的情况下就草草了事，但这次维修并不彻底，渗水、漏水现象仍然存在，两被告却并不理会。由于7XX房漏水导致6XX房的顶板天花、橱柜斑迹变形、潮湿导致白蚁滋生等严重后果，并且因为漏水点位于6XX房的配电箱位置，导致原告根本无法居住或出租。为维护自己的合法权利，原告提起本案诉讼。被告李其超、李济宏辩称，1.原告的不配合是造成6XX房渗水的重要原因，我方在2019年8月6日得知6XX房厨房渗水后，我方立即与原告进行多次的沟通并在8月初就聘请维修师傅对7XX房进行初步检查。2019年9月7日维修师傅对7XX房渗水点进行了维修，并在当日完成维修任务。2019年9月8日在原告聘请的维修师傅及物业管理处工作人员共同见证下进行给了水管压力测试，显示水压已经在正常范围内，不会再出现渗水情况。但为了巩固维修质量，我方师傅提出如果在6XX房渗水点处钻孔将之前的渗水引流出来就可以解决历史积水问题，我方再将原告房屋钻孔部分恢复原状，这样就快速彻底解决该问题，但原告没有同意该方案。后原告要求在7XX房进行维修，并打开7XX房的沉砂池检查是否有积水，我方也同意原告的方案，但要求原告缴纳一定保证金给物业公司，到时原告将我7XX房恢复原状后由物业退还保证金，但原告对我方的合理要求又认为太麻烦又拒绝原告自己提出的方案。由此可见并非我方对6XX房发生渗水情况置之不理，而是原告不配合，不理睬造成今日的诉请。2.原告目前房屋若有渗水情况，是因为2019年12月份发生的污水回流事件，该事件发生后，物业公司就此事造成的原被告双方的损失已经同意赔偿，所以就这次事件造成的损失并非我方的责任，原告可以向物业公司主张相应的权利。3.目前我方已经对7XX房进行污水回流后造成的损害进行重新装修，为了再次确认是否是我方的沉砂池造成原告渗水的问题，我方在2020年4月14日再次打开沉砂池及地板砖发现沉砂池仍然是干燥的，因此，我方之前的维修已经达到了相应的结果，综上，正是因为原告的不理睬造成今日诉讼，请求驳回原告全部诉讼请求。4.对原告诉请1我方同意，但是需要原告的配合，按照我方之前提出的最优方案进行彻底的解决，若原告不配合我方无法单方完成。5.对原告诉请2我方同意若原告发生在2019年7月16日至9月7日的基于我方造成渗水行为发生的并有发票印证的费用由我方支出。经审理查明：6XX房为原告名下物业，建筑面积196.4535平方米，用途住宅；7XX房为两被告名下物业。由于6XX房漏水，原告委托广东南方福瑞德律师事务所于2019年7月30日向两被告发出《律师函》，要求两被告对7XX房的漏水问题进行修复。两被告确认于2019年8月6日收到上述律师函。广州越秀物业发展有限公司星汇云锦服务中心就6XX房和7XX房漏水情况分别于2019年10月24日、2020年4月12日出具了相应的说明，记载服务中心于2019年7月16日接到6XX业主家来电说，发现屋内厨房墙体漏水且有大量白蚁，服务中心于7月17日去到6XX业主家清除白蚁并发现墙壁的确有水渗出，服务中心将信息立即转达给楼上7XX业主家里查看是否有漏水情况，并希望其能够配合检查，由于7XX业主李生没有人居住在本单元，无法马上处理。7月20日联系上7XX业主并同意服务中心处安排师傅做打压检查，师傅于当日确定是7XX家热水管漏水，检查完毕后通知7XX李先生，随后一星期一直未联系上7XX业主。7月26日星汇云锦业委会向7XX发了一份漏水告知函，并告知尽快处理。7月30日，服务中心通过手机彩信的方式再次发送漏水告知函及6XX向7XX发出的律师函给7XX业主李先生。8月6日……服务中心于当日发送告知函给7XX单元李先生，并临时管控了7XX的生活用水。8月10日，与7XX业主委托代理人见面沟通后，7XX业主愿意配合维修，维修时间3日后确定……9月7日，7XX房自己请的师傅找到了漏水点，并于当天维修了漏水点，做了水压测试，水压正常，(物业、7楼师傅，6楼师傅在场）,但是楼下渗水问题仍未解决，6XX业主师傅阐述如果漏水问题已经解决了，7XX家还需要清理沉池的积水，如不清理干净，楼下渗水问题还是解决不了，7XX师傅回话说，等1-2周，积水会慢慢排走，渗水问题就会解决掉。6XX业主回复那没办法，只能再继续等等看。9月17日，6XX业主致电服务中心这边说他家墙壁渗水问题还未解决，并让服务中心转告7XX业主如果自己出钱请师傅去帮他们清理沉池，希望7XX业主能够配合，服务中心于当日将原话转告给7XX业主，7XX业主短信回复表示要与家人沟通商量。……9月21日，物业中心接到7XX代理人短信回复，让楼下业主再等等，因为楼上漏水问题已经解决好了，就不希望再次插开地砖来维修，接信后，服务中心于9月29日将7XX业主的意向转达给了6XX业主，6XX业表示不接受此回复，并让服务中心跟7XX业主沟通近期尽快解决处理好，因为这样遥遥无期的等待不知道需要等多久沉池的水才会干透，服务中心将信息转达给7XX业主，业主表示需与家人商量。9月23日，6XX业主表示还想希望通过街道与楼上业主沟通一下，是否愿意配合自己出钱维修，只需要7XX业主开门1-2小时配合一下就可以，接信后服务中心立即打电话给街道联系7XX业主，随后回复7XX业主电话未接通。10月7日7XX业主回复服务中心近两个星期左右会再次找自己的师傅上门查看。10月11日，服务中心与7XX业主联系未回复。10月14日，服务中心再次与7XX业主联系，询问是否有答复师傅具体上门时间，7XX业主于当日晚上回复。“问了师傅，沉池在家里未装修的情况下，正常情况下是不会堵塞的，让6XX业主继续等等，或找其他原因”，7XX业主说如果楼下要找师傅来他家维修，需要出承诺书和工程维修保证金交到服务中心，并且要恢复原样。如果可以，于当月底愿意配合维修，服务中心接信后于当日与6XX业主联系，6XX业主表示如果等这么久，还这么麻烦的话，就直接去法院起诉了，不想等下去了。10月22日，服务中心打电话给7XX业主李先生，李先生回复说他家的漏水问题已经解决好了，可能是楼上8楼或者9楼家有漏水的问题，让楼下业主去找找8楼9楼业主看看是不是楼上的业主家漏水导致的。星汇云锦服务中心与天河洗村街道办人员于2019年7月至10月先后与A4栋7XX户主沟通此漏水问题，截止至2019年10月24日，7XX业主解决了自己家里的漏水点的问题，但楼下业主墙体渗水原因还一直未得到妥善的解决。11月19日，7XX师傅到6XX业主家查看漏水情况，并提出在漏水处凿开查明原因，6XX业主提出不可以在楼下凿开墙体，因为楼上漏水应该在楼上查找原因，不应该凿开楼下的墙体。于当日7XX业主安排了自己的师傅对公卫沉池处打开一个约50×30cm左右的口查看沉池积水情况，并未发现沉池表面的颗粒物有水迹，于是否定了楼下渗水问题是沉池积水导致的。2020年2月28日，7XX业主再次提出在6XX业主家漏水处做补防水的方式来进行维修，6XX业主不同意此处理方式，因为6XX业主认为楼上漏水到楼下，应该从楼上查找原因，不应该只在楼下来处理。截止2020年4月10日，服务中心人员进入6XX业主家查看原漏水处情况，发现目前仍然存在渗水未干的状态。两被告认为6XX房现在的漏水是因为物业公司原因导致污水回流至7XX房，进而导致6XX房漏水，为此提供了其亲属与物业公司管家的微信聊天记录。2019年12月30日，两被告亲属向物业管家发送“受损受污染物品价值清单”。12月31日，物业管家回复“我将你的报价转保险工作人员及管家”“你们认为受损的家具和物品暂时不要丢，保险公司还会来核查的，而且你的报价清单说以根据市面同类产品报价，元旦后保险公司人员还会过来核查。”……经质证，原告认为不清楚上述微信聊天记录的双方身份，聊天内容涉及704房保险理赔的内容，与本案无关，原告在2019年12月中旬接到物业公司的通知发现6XX房主人房天花出现滴水，原来渗水的厨房位置没有扩大，物业公司承诺维修主人房天花漏水问题。为证明打开沉砂池后是干燥的情况及由于原告的不配合导致漏水问题没有解决，两被告申请证人黄某出庭作证。黄某的证人证言可总结为其为两被告聘请的维修7XX房的工人，没有从业资质，2019年9月7日到7XX房、6XX房检查漏水的问题，发现6XX房厨房立面墙壁有渗水，渗水十几厘米长，经过排查发现7XX房的主人房的浴缸龙头有松动渗漏的现象，之后买材料当天就修好了上述问题；于2019年9月8日约了物业公司的人员和6XX房的装修师傅对7XX房的水管试压，显示正常值；之后6XX房的师傅说7XX房的沉池还在漏水，我就建议在6XX房漏水的地方钻孔排空积水，再做下一步的防水处理。当场6XX房的业主不同意在楼下维修漏水；2019年10月份中旬，7XX房业主让我去现场重新勘察，当天去到了7XX房，打开了公共洗手间的沉砂池，发现里面是干燥的，没有积水现象，过了两三天我去6XX房看过，发现漏水问题比之前问题减少很多了，但是还是没有完全干，所以我方就怀疑是沉砂池漏水，就重点排查沉砂池的漏水问题，这也是6XX房业主要求的，但是经过排查，既不是沉砂池的问题，也不是二次排水管堵塞导致沉砂池积水，接着第2天我又约了物业公司和6XX房的装修师傅到现场观察沉砂池的情况，并建议按照原来的方案进行排水，当时6XX房的装修师傅同意我的方案，但是6XX房的业主不同意这个方案；2020年2月29日，7XX房的业主委托人通知我去做工，我准备去6XX钻孔，但是6XX的业主还是不同意；2020年4月14日，我去7XX房检查，挖开了公共洗手间的门口地面，发现里面是干燥的，没有积水现象，当时物业公司也有人员在场。经过质证，原告认为证人证言与物业公司提供的情况说明不一致，两被告根本没有提出过维修方案，原告于2020年2月28日接到两被告的维修方案是直接用水泥补6XX房的天花，由于该方案解决不了问题，所以原告没有同意。两被告对上述证人证言没有异议。当事人在庭审中确认，6XX房漏水的部位是厨房与主卧卫生间墙壁共立面处漏水。由于双方对6XX房的漏水原因存在争议，根据原告的委托，双方同意由广东汇建检测鉴定有限公司作为本案的鉴定机构。广东汇建检测鉴定有限公司于2020年8月31日出具《房屋漏水原因分析报告》，记载现场检查情况为6XX房厨房北墙西端与混凝土梁接合处有渗水痕迹，面积约0.15㎡，本次现场鉴定时可见明显渗漏；6XX房房1东南侧天花吊顶板板底有渗水痕迹，面积约0.16㎡，该房东南侧天花吊顶板上方设有一台空调。7XX房据悉本次现场检查时已有较长一段时间无人居住。鉴定结论为：6XX房厨房北墙西端与混凝土梁接合处渗水原因为7XX房公共卫生间存在积水，该卫生间防水失效或防水措施不当，致使该处出现渗水现象；6XX房房1东南侧天花吊顶板渗水原因为排除该处渗水水源自7XX房，该处渗水应为东南侧天花吊顶板上方空调管道出现渗漏水或天花吊顶板受潮所致。为此，原告支付鉴定费20000元。经质证，原告对6XX房厨房北墙西端与混凝土梁接合处渗水原因鉴定无异议，认为6XX房房1东南侧天花吊顶板渗水发生在本案诉讼之后，也未要求两被告对上述漏水进行维修和赔偿。两被告认为根据鉴定报告可知，6XX房本身是有渗水的缺陷存在的，12月份小区污水倒流事件是造成厨房渗水的重要原因。原告申请对6XX房和7XX房的维修方案和维修费用进行鉴定，本院通过摇珠程序选定广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司作为本案的鉴定机构。广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司于2020年12月14日出具《缺陷修复方案》和《工程造价鉴定意见书》，其中《缺陷修复方案》记载对6XX房厨房渗水区域楼板及墙体做止水补漏，重建原装饰面层及柜体，对7XX房卫生间做止水、防水处理，重建原装饰。《工程造价鉴定意见书》记载，6XX房和7XX房修复费用的工程造价合计14886.91元，为此，原告支付鉴定费17380元。经质证，原告对《缺陷修复方案》无异议，但认为鉴定出的工程造价过低。两被告对上述两份鉴定结论均无异议。关于6XX房和7XX房修复费用的工程造价具体金额，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具说明函，记载6XX房修复费用为2885.14元，7XX房修复费用为12001.77元。原告认为由于漏水位置在配电箱周边，为了安全起见，原告对6XX房进行了全屋断电，所以6XX房一直空置至今，产生了租金损失和物业管理费损失。为证明上述事实，原告提供了6XX房漏水的照片、网上打印的租金参考价截图及向广州越秀物业发展有限公司支付物业服务费的发票，其中发票显示2019年10月8日原告支付了604房2019年9月至10月的物业服务费1751.86元。经质证，两被告对上述证据均不予确认，认为由于原告的不理睬不配合导致纠纷的产生，原告主张的租金标准没有依据，物业服务费应当由原告自行承担。本院认为：原告为香港特别行政区居民，本案为涉港财产损害赔偿纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条的规定，因侵权行为地位于我国境内，故本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国民法典》第二百九十六条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害”。根据广东汇建检测鉴定有限公司出具《房屋漏水原因分析报告》的鉴定结论显示，604房厨房北墙西端与混凝土梁接合处渗水原因为7XX房公共卫生间存在积水，该卫生间防水失效或防水措施不当，致使该处出现渗水现象，故两被告应当对7XX房公共卫生间漏水问题进行修复。同时两被告也应对6XX房因此受损的厨房北墙西端与混凝土梁接合处渗水部位一并进行修复，但原告要求由其自行修复，本院从解决纠纷的角度，予以准许。根据广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》及说明函显示，6XX房的上述部位修复工程造价为2885.14元，故两被告应当支付2885.14元。两被告认为6XX房现在的渗水是因为2019年12月份7XX房污水反涌造成的，但原告认为上述污水反涌事件只造成6XX房主人房天花漏水的问题，并非60XX房厨房北墙西端与混凝土梁接合处渗水的原因，其在本案中亦未主张6XX房主人房天花漏水的维修问题。两被告对此并未进一步举证，原告于2019年11月13日提起本案诉讼，此时尚未发生污水反涌事件，故对两被告的上述抗辩意见本院不予采纳。关于损失赔偿的问题。根据原告提供的漏水图片及广州越秀物业发展有限公司星汇云锦服务中心就6XX房和7XX房漏水情况出具的情况说明所附的图片显示，6XX房的漏水部位位于配电箱周边，确实存在安全隐患，影响原告对6XX房的使用。参照同地段2019年和2020年广州市房屋租金参考价，同时考虑到之后6XX房的漏水状态有所减轻，故酌定两被告按照每月20000元的标准，向原告支付10个月的房屋租金损失200000元（20000元/月×10月）和物业管理费损失8759.3元（875.93元×10月），合计208759.3元。对于原告主张超出上述认定的部分，本院不予采纳。关于鉴定费37380元，考虑到《房屋漏水原因分析报告》中涉及6XX房房1东南侧天花吊顶板渗水原因与7XX房无关，故由原告承担鉴定费10000元，由两被告承担鉴定费27380元。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条，《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告李济宏、李其超应在本判决发生法律效力之日起十五日内聘请有资质的专业施工单位对广州市天河区华城路X号7XX房公共卫生间做止水、防水处理（具体施工方案以广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司于2020年12月14日出具《缺陷修复方案》为准），所需费用由被告李济宏、李其超负担；二、被告李济宏、李其超应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢健（LU，JIAN）支付广州市天河区华城路X号6XX房厨房北墙西端与混凝土梁接合处渗水的维修费用2885.14元；三、被告李济宏、李其超应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢健（LU，JIAN）赔偿损失208759.3元；四、驳回原告卢健（LU，JIAN）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1876元，由原告卢健（LU，JIAN）负担991元，被告李济宏、李其超负担885元。鉴定费37380元，由原告卢健（LU，JIAN）负担10000元，被告李济宏、李其超负担27380元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  关惠珍人民陪审员  朱立群二〇二一年四月七日法官 助理  贾清宸书 记 员  钟秀娟