福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0526民初339号原告：福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司，住所地：福建省德化县浔中镇浔中村西墩内洋。法定代表人：黄钟宏，公司董事长。委托诉讼代理人：刘志民，福建泉中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴显列，福建泉中律师事务所律师。被告：苏家华，男，1972年7月27日出生，汉族，住福建省德化县。原告福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司（以下简称鸿发公司）与被告苏家华租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法由审判陈志群适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2021年4月13日转为普通程序，由审判长陈志群与人民陪审员支烦燕、陈采怡组成合议庭进行审理。原告鸿发公司的委托诉讼代理人吴显列到庭参加诉讼，被告苏家华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿发公司向本院提出诉讼请求：一、判令苏家华立即将址在德化县浔中镇浔中村西墩11-4厂房和11-3厂房恢复原状、腾空交付给鸿发公司；二、判令苏家华支付给鸿发公司自2018年7月20日起至2020年12月13日止的租金计1112311元；三、判令苏家华向鸿发公司支付自2020年12月14日起至实际腾空、交付租赁厂房之日止的占用费(按每季度租金11.6万元计算），并支付自2020年12月14日起至交付厂房之日止按日以月租金标准1‰计算的违约金；四、判令鸿发公司无需返还苏家华履约保证金10万元；五、判令苏家华承担本案的诉讼费用(包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全费等)。事实与理由：2014年1月10日，鸿发公司、苏家华双方签订一份《厂房租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》）。该《租赁协议书》约定：苏家华向鸿发公司租赁厂房，租赁面积约4000平方米，具体为第二个通道起至第三幢厂房(幢号11-4)1-3层所有建筑面积；租赁时间自2014年2月15日起至2019年2月1日止；租金每季度96000元，全年合计384000元；签订合约时乙方(即苏家华)先预付壹拾万元作为履约保证金并支付第一季度租金96000元，之后每季度月初支付一次租金，以此类推；乙方应准时足额缴纳相关水电费等因使用租赁物产生的相关费，否则，所产生的滞纳金由乙方承担；乙方逾期缴纳租金超过一个月或以乙方的名义做违法犯罪行为及因乙方过错发生重大责任事故行为的，视为乙方违约，甲方(鸿发公司)有权解除本协议，同时取消保证金，所产生的一切损失均由乙方自行承担；如乙方违约，应在接到甲方解除通知(书面、短信或者电话通知均有效)之日起五日内搬出租赁场所，将承租场地移交给甲方；协议期满后，乙方继续使用租赁物的，按实际使用时间支付租金，若甲方通知搬离，则应在五日内将承租场地移交甲方；如乙方逾期搬出，除支付占用期间的使用费(按租金标准计)外并按日以月租金的千分之一支付违约金；乙方归还租赁物时，应将甲方厂房、生产工具和设备需恢复原样，如有损坏照价赔偿。协议书还对双方的权利义务等事项作了约定。《租赁协议书》签订后，鸿发公司即将《租赁协议书》项下厂房交付给苏家华使用。同年2月10日，双方又签订一份《厂房租赁补充协议书》(以下简称《补充协议》)。该《补充协议》约定，苏家华再租赁鸿发公司第二幢厂房(幢号11-3)，租赁面积约1300平方米，租赁期限自2014年3月12日起至2019年2月1日止，租金每季度20000元签订合约时支付第一季度租金20000元，之后每季度月初支付一次租金，以此类推。补充协议书关于双方的权利义务、水电等费用的负担、违约责任、协议期满继续使用租赁物的租金负担、占用期间使用费计算及标准租赁物返还等的约定与《租赁协议书》一致。《补充协议》签订后，鸿发公司按约将第二幢厂房交付苏家华。苏家华自2018年7月起开始拖欠租金，并在租赁期限届满后仍继续占用租赁厂房。鸿发公司曾多次要求苏家华支付租金，并交还租赁的厂房，苏家华置之不理。2020年12月8日，鸿发公司微信通知苏家华应于5日内将厂房恢复原状、腾空返还给鸿发公司，并付清所欠租金及违约金。但苏家华至今未将厂房恢复原状、腾空交付给鸿发公司，其行为已构成严重违约，除应当将厂房交付给鸿发公司，并支付拖欠的租金和占用费外，还应按《租赁协议书》第六条第3项和《补充协议书》第六条第2项的约定，承担取消履约保证金、支付违约金等违约责任。苏家华未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年1月10日，鸿发公司作为甲方、苏家华作为乙方，双方共同签订一份《租赁协议书》。该《租赁协议书》约定：苏家华向鸿发公司租赁厂房。其中，《租客协议书》第一条约定：租赁面积约4000平方米，具体为第二个通道起至第三幢厂房1-3层所有建筑面积；第二条约定：租赁时间：自2014年2月15日起至2019年2月1日止；第三条约定：租金每季度96000元，全年合计384000元，包含房产税及土地使用税；第四条约定：租金给付办法：签订合约时乙方先预付10万元作为履约保证金并支付第一季度租金96000元，之后每季度月初支付一次租金，以此类推；第六条约定：违约责任：1、甲方未征得乙方同意提前中止合约，除退还10万元保证金外还需赔偿乙方的所有经济损失。2、乙方提前中止合约，甲方有权取消履约保证金。3、乙方逾期缴纳租金超过一个月或以乙方的名义做违法犯罪行为及因乙方过错发生重大责任事故行为的，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，同时取消保证金，所产生的一切损失均由乙方自行承担；如乙方违约，乙方应在接到甲方解除通知(书面、短信或者电话通知均有效)之日起五日内搬出租赁场所，将承租场地移交给甲方；协议期满后，乙方继续使用租赁物的，按实际使用时间支付租金，若甲方通知搬离，则应在五日内将承租场地移交甲方；如乙方逾期搬出，除支付占用期间的使用费(按租金标准计)外并按日以月租金的千分之一支付违约金；乙方在承租场地所有物品视为乙方遗弃物，甲方有权予以处理，甲方因处理乙方遗弃物所支付的费用由乙方承担。2014年2月10日，鸿发公司作为甲方、苏家华作为乙方，双方又签订一份《补充协议》。该《补充协议》约定，苏家华再租赁鸿发公司第二幢厂房。其中，《补充协议》第一条约定：租赁面积约1300平方米，即现有的第二幢厂房的全部建筑面积。第二条约定：租赁期限自2014年3月12日起至2019年2月1日止；第三条约定：租金每季度20000元，包含房产税及土地使用税。第四条约定：租金给付办法：签订合约时乙方支付第一季度租金20000元，之后每季度月初支付一次租金，以此类推。第六条约定：1、甲方未征得乙方同意提前中止合约，赔偿乙方的所有经济损失。2、乙方逾期缴纳租金超过一个月或以乙方的名义做违法犯罪行为及因乙方过错发生重大责任事故行为的，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，所产生的一切损失均由乙方自行承担。如乙方违约，乙方应在接到甲方解除通知(书面、短信或者电话通知均有效力)之日起五日内搬出租赁场所，将承租场地移交给甲方；协议期满后，乙方继续使用租赁物的，按实际使用时间支付租金，若甲方通知搬离，则应在五日内将承租场地移交甲方；如乙方逾期搬出，除支付占用期间的使用费(按租金标准计)外并按日以月租金的千分之一支付违约金；乙方在承租场地所有物品视为乙方遗弃物，甲方有权予以处理，甲方因处理乙方遗弃物所支付的费用由乙方承担。《租赁协议书》签订后，苏家华向鸿发公司支付履约保证金10万元。自2018年7月起，苏家华开始拖欠租金。上述事实，有鸿发公司提供的营业执照副本复印件、身份证复印件；国有土地使用证复印件、房屋权属证书复印件、《厂房租赁协议书》、《厂房租赁协议补充协议书》及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，一、苏家华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见，法庭视为其自动放弃答辩的权利，应自行承担相应的法律后果。鸿发公司提供的营业执照副本复印件、身份证复印件、国有土地使用证复印件、房屋权属证书复印件、《厂房租赁协议书》、《厂房租赁协议补充协议书》、微信聊天记录等证据材料来源客观、合法，本院对上述证据材料予以确认。二、本案的房屋租赁合同系《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行前成立的合同，且本案的当事人系在《民法典》施行前履行房屋租赁合同时发生争议。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，本案适用发生争议时的法律、司法解释。三、鸿发公司和苏家华签订的《租赁协议书》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同，当事人应当按照合同的约定履行。根据《租赁协议书》和《补充协议》的约定，苏家华向鸿发公司承租的房产每季度所产生的租金共计116000元（96000元+20000元）。根据《租赁协议书》和《补充协议》的约定，双方的房屋租赁合同关系截止至2019年2月1日。但根据当事人的陈述，租期到期以后，苏家华仍继续占有使用所承租的厂房。对此，鸿发公司并未提供证据证实其在2020年12月8日前提出异议，故双方的租赁合同关系继续有效。双方当事人也均未提供证据证实双方重新约定租赁期限，所以租赁期限为不定期。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”。所以，在鸿发公司与苏家华之间的不定期租赁合同履行期间内，鸿发公司有随时要求解除合同的权利。根据鸿发公司提供的微信聊天记录，鸿发公司于2020年年12月8日向苏家华表示，因苏家华拖欠租金，要求苏家华“在接到本函之日起五日内搬离租赁场所”。即，鸿发公司已于2020年12月8日作出了解除双方之间的房屋租赁合同的意思表示。所以，鸿发公司与苏家华之间的房屋租赁合同关系存续到2020年12月13日。结合苏家华自2018年7月起即拖欠租金这一事实。鸿发公司要求苏家华支付自2018年7月20日起至2020年12月13日止的租金的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。2018年7月20日至2020年12月13日期间共产生2年又4个月又24天的租金，共计(116000元/季度÷3个月/季度）×[12个月/年×2年+4个月+24天÷30天/月）]=1113600元。现鸿发公司要求2018年7月20日至2020年12月13日期间的房租按1112311元计付系其对自己民事权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。鸿发公司与苏家华的房屋租赁合同被解除后，苏家华已无任何法律依据可继续使用承租厂房。所以，苏家华应将所承租的厂房腾空并交付给鸿发公司，但因鸿发公司未能提供证据证实案涉厂房的原状，所以鸿发公司要求苏家华恢复厂房的原状的诉讼请求缺乏证据佐证，本院不予支持。鸿发公司要求苏家华支付自2020年12月14日起至所承租的厂房实际腾空交付日止，以116000元/季度计付房屋占有使用费的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，因苏家华自2018年7月起未再支付租金的行为已构成违约。根据《租赁协议书》第六条第3点之约定“3、乙方逾期缴纳租金超过一个月或以乙方的名义做违法犯罪行为及因乙方过错发生重大责任事故行为的，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，同时取消保证金，所产生的一切损失均由乙方自行承担；如乙方违约，应在接到甲方解除通知(书面、短信或者电话通知均有效)之日起五日内搬出租赁场所，将承租场地移交给甲方；协议期满后，乙方继续使用租赁物的，按实际使用时间支付租金，若甲方通知搬离，则应在五日内将承租场地移交甲方；如乙方逾期搬出，除支付占用期间的使用费(按租金标准计)外并按日以月租金的千分之一支付违约金”。所以，鸿发公司要求取消履约保证金10万元有事实依据，本院予以支持。鸿发公司要求取消履约保证金10万元和以所拖欠的租金为基数，按日1‰计付违约金的诉讼请求均是要求苏家华承担违约责任。本院认为，案涉合同对违约责任既约定取消履约保证金，又约定按日1‰计付违约金，明显超过苏家华的违约行为给鸿发公司所造成的损失。鉴于本案已支持鸿发公司取消履约保证金10万元的诉讼请求，鸿发公司的损失已得到合理弥补。所以，对鸿发公司要求以所拖欠的租金为基数，按日1‰计付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，鸿发公司的诉讼请求予以部分支持。苏家华未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、苏家华应于本判决生效之日起十五日内将其向福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司承租的址在福建省德化县浔中镇浔中村西墩11-4厂房和11-3厂房腾空后交付给福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司；二、苏家华应于本判决生效之日起十日内向福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司支付2018年7月20日至2020年12月13日的租金1112311元；三、苏家华应于本判决生效之日起十日内向福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司支付房屋占有使用费（自2020年12月14日起至腾空交付之日止，按116000元/季度计付）；四、福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司无须向苏家华退还履约保证金100000元；五、驳回福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15913.9元，由苏家华负担15905.4元、福建省德化县鸿发陶瓷工艺品有限公司负担8.5元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈志群人民陪审员  支烦燕人民陪审员  陈采怡二〇二一年四月十六日书 记 员  郑雅婷附：本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。4、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。