中华人民共和国北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初39013号原告：岳硕，男，1953年12月28日出生，汉族,住北京市海淀区。被告：岳颖，女，1956年4月19日出生，美利坚合众国国籍，原住美利坚合众国。第三人：吴彰，男，1958年2月4日出生，美利坚合众国国籍，住美利坚合众国宾夕法尼亚州。委托诉讼代理人：沈常勇，北京市东元律师事务所律师。原告岳硕与被告岳颖、第三人吴彰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日作出一审判决，吴彰不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2017年5月26日裁定撤销原判决发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳硕、第三人吴彰委托诉讼代理人沈常勇到庭参加诉讼。被告岳颖经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳硕向本院提出诉讼请求：1、判决岳颖、吴彰履行房屋产权转移登记义务，将现吴彰名下位于北京市海淀区×号房屋（以下简称×号房屋）转移登记至我名下；2、诉讼费由被告岳颖、第三人吴彰负担。事实和理由：岳颖与岳硕系兄妹关系。吴彰与岳颖原系夫妻，二人先后出国定居。1995年1月30日，双方签署财产分配协议约定：“双方在北京共同拥有一套公寓，这套公寓将成为岳颖独有的财产。”同年9月5日，岳颖与吴彰经美国法院判决离婚，判决书中明确：“该协议不与本判决融为一体，本判决未能生效时该协议依然有效。”2001年房改，由我全额出资以吴彰的名义购买了×号房屋，并由我及家人居住。2004年我与岳颖协议商定，由我以当年市值购买了这套房屋。随后我持岳颖及吴彰提供的有效身份证件向海淀建委申请办理了房屋买卖过户手续，取得京房权证海私移字第XXXX号房屋所有权证书。之后我依约向岳颖给付全部房屋对价款。2008年，吴彰在明知自己已实际丧失对×号房屋实质性权利的情形下，恶意提起行政诉讼，利用行政诉讼无法对房屋权属变化进行实质性审查的状况，将房屋登记变更回自己名下。后经过几次民事诉讼，法院认定了“×号房屋虽然登记在吴彰名下，但不动产物权的登记仅具有权利推定的效力，不具有绝对的证明效力。吴彰与岳颖约定，涉案房屋的权利归岳颖独有。”岳颖在向法院出具经公证的陈述意见中也明确认可与我之间就×号房屋买卖的事实，亦认可全额收到了我支付的对价款，并同意该房屋归我所有及房屋所有权证办理至我名下。现我和家人合法居住20年之久的房屋不能享有完整的所有权，合法权益受到严重侵害。被告岳颖、第三人吴彰应按照法定、约定履行过户义务，将登记在第三人名下的×号房屋所有权转移登记至我名下。被告岳颖未作答辩。第三人吴彰述称，第一，岳硕基于其与岳颖之间的房屋买卖合同将我列为第三人，显然属于主体不适格。岳硕要求与诉争合同无关的我承担法律责任，没有法律依据；第二，岳硕没有证据证明其与岳颖之间存在真实的买卖关系及支付购房款的事实；第三，岳颖与岳硕之间口头约定的房屋买卖合同不符合房屋买卖要式法律行为的约定，即使存在也是无效合同；第四，岳颖并非是×号房屋的所有权人，无权处分×号房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。岳硕与岳颖系兄妹关系，岳颖与吴彰原系夫妻关系。1983年2月8日，吴彰与岳颖登记结婚。1995年1月30日，岳颖与吴彰签订《财产分配协议书》。该协议书中除就双方在美财产及子女监护及探视权进行约定外，还就双方在京财产约定如下：“双方在中国北京共同拥有一套公寓。这套公寓将成为岳颖（YingYue）独有的财产。在必要的情况下，吴彰(ZhangWu)同意签署有关契据并将该房产的产权转让给岳颖（YingYue）。”同年9月5日，岳颖与吴彰经美国法院判决离婚，判决书中明确表示该协议不与本判决融为一体，本判决未能生效时该协议仍然有效。原位于北京市崇文区××号（以下简称××号）房屋系上世纪八十年代落实政策分配给吴彰的公有住房。1996年，吴彰委托岳硕将××房屋置换为北京市海淀区×号房屋。2000年底，吴彰再次委托岳硕办理了×号房屋的公有住房买卖手续，房屋所有权人登记为吴彰。2004年7月，岳硕持加盖吴彰印章的房屋买卖合同办理了×号房屋的权属变更登记手续，并取得了该房屋所有权证。2008年，吴彰以房屋买卖合同及委托书上的签字均非本人书写为由提起行政诉讼，要求撤销北京市建设委员会向岳硕核发的×号房屋所有权证。本院审理后作驳回吴彰诉讼请求的一审判决，吴彰不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院二审查明，岳硕向北京市建设委员会提交的申请文件均系其在未经授权情况下以吴彰名义签署，故终审撤销本院一审判决，撤销岳硕所持×号房屋所有权证。吴彰于2009年诉至本院，要求岳硕腾退并返还×号房屋及支付房屋占用费。本院经审理认为，“现诉争的×号房屋虽然登记在吴彰名下，但依据生效判决可知，吴彰与岳颖曾约定××号房屋的权利归岳颖独有，该意思表示亦适用于置换后的×号房屋。则在该约定未经法定程序予以终止履行的前提下，岳颖应为×号房屋的实际权利人，吴彰对×号房屋并不具有绝对的排他性权利。”据此驳回了吴彰的诉讼请求。吴彰不服本院判决提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后认为，“涉案房屋的所有权虽然登记在吴彰名下，但不动产物权的登记仅具有权利推定的效力，并不具有绝对的证明效力。根据查明的事实，诉争房屋是从××号房屋置换而来，吴彰与岳颖曾约定××号房屋的权利归岳颖独有。之前的生效判决虽然基于吴彰尚未履行约定将产权人变更为岳颖的事实，否认了岳颖将×号房屋出售给岳硕的行为的效力，但并未否定吴彰与岳颖之间关于房屋归属约定的效力。因岳颖同意岳硕居住使用×号房屋，在不能排除岳颖对诉争房屋权利的情况下，吴彰基于×号房屋所有权人的身份要求岳硕停止侵权、返还房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。”最终驳回了吴彰的上诉，维持原判。2010年，岳硕将岳颖、吴彰起诉至本院，要求确认×号房屋归其所有，本院审理后确认了×号房屋归岳硕所有，吴彰不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院经二审审理，虽然确认了×号房屋原为吴彰和岳颖的夫妻共有房产的事实，但以“吴彰并没有依照上述约定，将争议的房产过户至岳颖名下。现×号房屋的所有权仍然登记在吴彰名下，岳颖还没有取得×号房屋的所有权证书，岳颖目前还不是×号房屋的所有权人。在岳颖尚未取得×号所有权的情况下，岳颖不具有处分×号房屋的权利”为由，判决撤销本院一审判决，并驳回了岳硕的诉讼请求。在该案审理过程中，岳颖未出庭应诉，但提交书面陈述意见表示其作为房屋的实际权利人，于2004年初将×号房屋以163466元出售给岳硕，相关款项已全部收到，并同意×号房屋所有权归岳硕所有，所有权证应办至岳硕名下。对有争议的证据和事实，本院认定如下：岳硕提交2004年11月1日、2004年11月9日、2004年11月17日三张电汇凭证共计163466元，其上载明汇款用途为私用。吴彰对上述汇款凭证不予认可，岳硕对此提交了原件，本院对该证据予以确认。本院认为，一方当事人为外国公民，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系。本案中，岳颖、吴彰为美利坚合众国公民，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系，故适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》。当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，各方未选择合同适用的法律，而×号房屋在中国境内，故应当适用与该合同有最密切联系的中华人民共和国的相关法律审理。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。×号房屋的所有权虽然登记在吴彰名下，但不动产物权的登记仅具有权利推定的效力，并不具有绝对的证明效力。根据查明的事实，诉争房屋是从××号房屋置换而来，吴彰与岳颖曾约定××号房屋的权利归岳颖独有。现岳颖自认其与岳硕之间就×号房屋存在买卖合同关系，且已经实际履行。岳硕亦提供了其给案外人的汇款凭证，其给岳颖和吴彰的书信材料。上述材料呈现了购房的各个环节，形成证据链条证明岳硕与岳颖就×号房屋购买所形成的合意及履行情况。因此岳颖与岳硕就×号房屋形成了买卖合同关系，依法成立且合法有效。吴彰与岳颖关于××号房屋的归属约定及岳颖与岳硕之间的买卖合同关系分属于两个不同的法律关系，且合同具有相对性。现房屋登记在吴彰名下，岳颖未依据双方约定取得房屋所有登记前，该合同不具备履行条件，故本院对岳硕要求吴彰履行合同义务，将房屋转移至其名下的诉讼请求不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。岳颖经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：驳回原告岳硕的全部诉讼请求。公告费1950元，由原告岳硕负担，已交纳。案件受理费39562元，由原告岳硕负担，已交纳。如不服本判决，原告岳硕可在判决书送达之日起十五日内，被告岳颖、第三人吴彰可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  许 靖二〇一八年十月二十四日书 记 员  王成凤