中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初15216号原告：唐拥军，男，1964年1月1日出生，汉族，无业，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李金华，北京市京徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海涛，北京市京徽律师事务所实习律师。原告：许木同，男，1955年2月1日出生，汉族，无业，住福建省政和县。委托诉讼代理人：陈浮，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嗣雯，北京市通商律师事务所律师。被告：李仁煌，男，1956年7月1日出生，台湾居民，顺嘉宝农业科技发展有限公司总经理，现住北京市顺义区，台湾居民来往大陆通行证号XXXXX。委托诉讼代理人：张延华，北京市京德律师事务所律师。原告唐拥军、许木同（以下各称姓名，合述称二原告）与被告李仁煌（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。唐拥军委托诉讼代理人王奎、许木同委托诉讼代理人陈浮，李仁煌及其委托诉讼代理人张延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方《合作承包合同》于2017年1月20日解除；2、请求判令被告给付两原告赔偿金350万元。事实和理由：被告为北京家昀家具有限公司的法定代表人，2016年5月26日，被告与二原告签订《合作承包合同》，被告将位于北京市来广营新北工业区XXX号院内约1万平米的建筑物及场外道路（北京家昀家具有限公司院内库房、办公楼、别墅及场外空地道路）承包给二原告经营使用，由原告改建公寓楼及其他商业设施。合同签订次日，二原告依据合同第三条第3款之约定，向被告首付承包金200万元，被告将建筑物房屋交付二原告装修改造。在二原告投入几百万资金着手对承租的标的物进行改建过程中，2016年7月1日，二原告收到北京市朝阳区来广营乡人民政府下发的《责令停止建设通知书》。此时，二原告己完成整个项目的水管、电线、网线的铺设，原库房、别墅的公寓楼改建也初步完工。同时，二原告从北京市朝阳区来广营乡人民政府了解到，被告承包给二原告的土地及房屋，依据《北京市总体规划》，属政府拆迁腾退范围之内，且相关部门在此之前已多次向被告发放过拆迁腾退通知并与被告就拆迁补偿事宜进行过反复多次地商谈。鉴于此背景，二原告停止了改建项目的施工，并开始找被告商谈善后处理事宜。由于被告与拆迁部门就腾退补偿协议一直无法达成一致，2017年1月20日，拆迁部门将所有的房屋建筑物进行了强制拆除。被告在明知对外承包的房屋土地早己纳入政府拆迁腾退范围之内，对二原告隐瞒这一重要事实，与二原告签订虚假《合作承包合同》，骗取承包金200万元并同时给二原告造成因装修改造而产生巨大财产损失。在二原告多次催讨之下，2017年2月25日，被告与二原告签订《协议书》，同意退还二原告交纳的承包金200万元，但对于因此给二原告造成的巨大财产损失，无法达成赔偿意见。因承包合同中所有建筑物已被政府部门强制拆除，二原告与被告签订的《合作承包合同》事实上己不能履行，依据双方合同第五条第2款第1项之约定，合同自行解除，被告方退还二原告所交的押金及承包金，并应赔偿二原告350万元。现因被告方拒不履行合同之约定，特依法提起诉讼。被告辩称，一、我与二原告签订的《合作承包合同》成立但未生效。1、依据双方所签订的合同第八条约定“……自双方签字后且乙方的第一年承包金全额支付甲方后，合同即行生效。”，该条款为涉案合同所附生效条件。协议签订后，二原告支付了200万元的款项，其中100万元为押金，另100万元为部分租金。但二原告就剩余租金250万元一直没有付清，正是由于其自身的原因，未按合同约定履行，所以双方所签订的合同并未生效。2、依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同未生效的法律后果为，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”除此外合同中的其他条款的约定对于签订合同的双方是不具有约束力的。二、双方所签订的《合作承包合同》已经解除。1、双方己于2017年2月25日另行签订《协议书》，该《协议书》中明确表述“现因标的物（来广营新北工业区X号）被政府强行拆除，致使原合同双方无法继续履行”，据此，可以认定符合《合同法》九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的的”是可以解除的，此时双方合同已经解除。2、按照《中华人民共和国合同法》规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，事实上我己将收取的200万元的款项退还给了二原告。三、二原告诉称与事实不符。1、我从未隐瞒过出租的房屋等已经纳入了政府拆迁腾退范围。首先，我的厂区已经纳入被拆迁范围已有六年多的时间，但是政府一直迟迟没有落实，实施拆迁。其次，在签订合同前我己经向二原告说明了厂区早己纳入拆迁的事实，并将政府的《腾退通知》复印件，当着在场见证人赵某，分别给付了二原告，已经充分的尽到了风险告知义务。2、二原告只是对房屋进行了部分内部改造，并没有达到水、电、网改建全部完工的程度。按照《北京市朝阳区来广营乡政府谈话通知》中记载“经人举报，因建设改建砖混结构房屋”，也就是此时，二原告正在进行房屋内部砖混结构的改建，即打隔断等施工项目，并没有涉及水、电、网等其他部分施工。按照“谁主张谁举证”的原则，二原告对其建设情况应予举证。另外，按照双方所签订的合同约定“施工中如政府城管或者地方干预导致工程不能顺利进行的，造成停工，停建等损失，由双方共同承担。”3、政府部门责令二原告停止施工的原因是，对砖混结构房屋改建未经过建设规划以及行政审批，而与出租标的物是否纳入拆迁范围是没有任何关系的。综上所述，双方签订的《合作承包合同》成立但未生效。因此，请求法院查清案件事实，驳回二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，本院予以确认：2004年7月1日，北京市朝阳区来广营农工商实业总公司作为甲方与乙方北京家昀家具有限公司（被告系北京家昀家具有限公司法定代表人）签订《经济协作合同书》，约定：双方合作期限29年，自2004年7月1日至2033年6月30日，甲方负责提供北京市朝阳区来广营乡新生村北工业基地45亩和来广营西路南侧工业基地3亩，共计48亩，作为该企业经营场所；乙方负责企业所需资金的投入，包括地上物设施建设，机器设备的购置安装及流动资金的筹措，每年向甲方上缴两个厂区的保底利润每亩1.5万元，计72万元，每经营5年递增10%。2010年5月24日，北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室向新北工业区各相关企业、单位发出《来广营乡城乡一体化建设非住宅房屋腾退通知》，内容为：腾退范围为来广营乡新生村新北工业区（东至来广营北路，西至北苑东路，南至京包铁路，北至乡界），腾退期限自2010年5月25日至2010年6月24日零时，受委托的腾退服务单位为北京安居拆迁服务有限公司、北京银通安泰房地产评估有限公司、北京嘉士德拆除有限公司。2015年7月13日，北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室发出《致被腾退单位的一封信》，内容为：继续启动土地储备范围内新北工业区、新生村、来广营村的非住宅房屋腾退工作，腾退期限为2015年7月13日至2015年8月14日。2016年5月26日，被告作为甲方与乙方唐拥军、许木同签订《合作承包合同》，约定：双方确认位于北京市朝阳区来广营新北工业区X号原北京家昀家具有限公司院内东库房及现有办公楼及别墅在内的约一万平方米的建筑物以及场外的空路（以附件图）为准承包给乙方使用，双方同意由乙方改建东库房为公寓楼，乙方在承包期内，享有使用权与经营权；合作承包期限自2016年6月1日至2026年6月1日止，共计10年；每年承包金为350万元，押金为100万元，每五年递增10%；第一年付款方式为本合同签订时乙方首付甲方200万元，于7月18日付250万元（其中100万元转为承包押金，合同解除时甲方返还乙方）；合同签订之日起，甲方给予乙方的装修期到当年8月28日止，改装时间内，甲方免收乙方承包金；乙方有权对自己承包的房屋内合理合法进行改造及新装修，所需费用由乙方自己投资，由甲方负责配合协调工作；如遇国家政府拆迁征地属政府行为，双方必须无条件执行，赔偿款与乙方无关，承包合同自行解除，但甲方必须按以下条件赔偿乙方：（1）如在2016年8月28日起至2017年2月28日期间内政府拆迁，甲方在退返乙方所交的押金及承包金，另按约定赔付350万元给乙方；（2）如在2017年2月28日起至2018年2月28日期间内政府拆迁，甲方赔付245万元给乙方；（3）如在2018年2月28日起至2019年8月28日期间内政府拆迁，甲方赔付122.5万元给乙方；乙方在承包房屋内所增建、改造、装修，在合同解除后无偿归甲方所有。合同另约定本合同自双方签字后且乙方的第一年承包金全额支付甲方后，合同即行生效。合同签订后，二原告组织人员进行建设装修活动。2016年6月16日，北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室发出《通知》，称该乡于2015年7月13日再次启动土地储备范围内新北工业区、新生村、来广营村的非住宅房屋腾退工作，特通知：一、未搬迁企业接到本通知即日起，请于2016年6月30日之前到来广营农工商实业总公司、来广营村委会办理解除协议事宜，结算相关费用；二、未搬迁企业尽快与乡腾退办洽谈拆迁事宜并签订补偿协议，按时搬家；三、因地区绿化需要，本地区将于2016年6月30日不再提供水电路等供应服务，请各企业收到本通知即日起，配合腾退工作，逾期未搬企业所造成的一切经济损失自行承担。2016年7月1日，北京市朝阳区来广营乡人民政府向北京家昀家具有限公司下发《责令停止建设通知书》，称该公司在朝阳区来广营北路6号正在建设的改建砖混结构房屋工程未能出示乡村建设规划许可证等行政审批手续，责令立即停止建设，另下发《北京市朝阳区来广营乡人民政府谈话通知书》，通知北京家昀家具有限公司于2016年7月1日14时到相关部门接受调查。接到上述通知当日，二原告停工。二原告称在此之前其已完成了大部分建设，基本完工。2017年1月20日，涉案合同所涉地上建筑物均被拆除。2017年2月25日，二原告作为乙方与甲方被告签订《协议书》，双方因合作承包合同的标的物（来广营新北工业区X号）被政府强行拆除，致使原合同无法继续履行，协商如下：甲方于2016年5月27日收到乙方二人共付200万元（其中收到唐拥军50万元，许木同150万元），甲方于本协议书签订后将乙方二人已交纳的200万元于3日内退还给唐拥军50万元及许木同50万元，15日内将剩余款100万元退还给许木同，2016年5月26日乙方改造部分双方协商解决，协商不成，提交法院诉讼解决。协议签订后，被告退还二原告已付款200万元。2017年6月20日，北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室作为腾退人（甲方）与被腾退人（乙方）北京家昀家具有限公司签订《来广营乡城乡一体化建设非住宅房屋腾退补偿协议书》，约定对朝阳区来广营乡新北工业区建筑面积19027.8平方米腾退，甲方向乙方一次性支付综合补偿费共计47569500元。该次腾退由北京银通安泰房地产评估有限公司进行房屋拆迁评估，评估结果为：1号房建筑面积132.74平方米，结构及装修价为114379元；2号楼房建筑面积977.32平方米，结构及装修价为1399467元；3号房建筑面积4385.04平方米，结构及装修价为7152833元；4号房建筑面积12168平方米，结构及装修价为33829325元；5号房建筑面积95.88平方米，结构及装修价为104138元；6号房建筑面积119.38平方米，结构及装修价为114034元；7号房建筑面积22.08平方米，结构及装修价为24763元；8号楼房建筑面积1127.36平方米，结构及装修价为2057606元；房屋设备及附属物共计2772955元。北京银通安泰房地产评估有限公司于2018年6月24日出具《关于北京市家昀家具有限公司评估补偿面积的说明》，称：“我公司2010年6月对北京家昀家具有限公司进行了入户调查评估，对其建筑面积进行了现场测量，该建筑面积也经过了区财政和区土储的复核和审核，正式评估报告也是依据入户调查的建筑面积为准。入户后新建的建筑面积我公司不予认定和补偿。”北京安居拆迁服务有限公司亦于2018年6月24日出具证明一份，称该公司于2017年6月20日根据北京银通安泰房地产评估有限公司出具的评估报告与北京家昀家具有限公司签订了腾退补偿协议，北京家昀家具有限公司入户后新建的一切建筑面积不予认定和补偿。经二原告申请并随机确定评估机构，本院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对位于北京市朝阳区来广营新北工业区X号院内施工改造的工程造价进行评估，该公司于2018年7月3日出具工程造价鉴定意见：1、已施工完成工程造价鉴定金额为1982337.31元；2、大仓库给排水埋地管道鉴定金额为171208.39元；3、已备料未安装的材料费鉴定金额为177783.14元（其中，瓷砖材料费按照150平方米，6000元计入，原告主张按照112000元）；4、防盗门采购鉴定金额为100800元；5、大仓库楼板调试费金额为82000元。许木同预交鉴定费32000元。鉴定中，许木同向评估机构提交其绘制的建筑平面图，被告对该平面图真实性不认可，认为不是有设计资质的机构出具的主体机构图，该建筑物主体结构是被告施工的，原告施工内容仅为主体结构内进行房间非承重墙的隔断施工，对于所谓的改水改电，无法实际勘查。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于被告有无向二原告隐瞒涉案土地列入拆迁范围。庭审中，二原告向本院提交2010年5月24日《来广营乡城乡一体化建设非住宅房屋腾退通知》、2015年7月13日《致被腾退单位的一封信》和2016年6月16日北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室《通知》的复印件，称上述复印件来自朝阳区来广营乡人民政府。经查，上述2016年6月16日北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室《通知》的复印件右下方标注“6.23日取”字样。被告提交上述文件的原件，其中2016年6月16日北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室《通知》的右下方亦标注“6.23日取”，被告称二原告的上述文件复印件均来自被告，其中《通知》上标注的日期“6.23日取”是被告的妻子亲自标上的，被告已经向二原告出示上述文件，并在签订合同时已经向二原告出示了2004年7月1日《经济协作合同书》，也将拆迁规划告知二原告，未隐瞒涉案土地列入拆迁范围的事实。本院认为，二原告称2016年6月16日北京市朝阳区来广营乡腾退安置办公室《通知》的复印件系其从政府部门取得，其并未提交相应证据，从二原告提交的该《通知》复印件的内容来看，上标注的“6.23日取”与被告保存的该文件的原件相关标注相同，故本院有理由认为二原告系从被告处取得。鉴于二原告未如实陈述相关事实，本院作出不利于二原告的认定，认定被告在签约时已如实告知二原告涉案土地列入拆迁范围的事实。二、关于二原告装修范围。庭审中，二原告称其对上述评估报告中的2号楼、3号楼和8号楼进行了改造和装修，未建造主体结构。被告称二原告承租的是2号楼、3号楼和8号楼，但改造仅仅针对3号楼，只是做了隔断和装修。二原告提交如下证据证明其装修改建情况：1、唐拥军与孙某于2016年5月27日签订的《改建装修承包合同》，约定承包项目为“别墅及办公楼改造及精装修”，施工期限为90天，施工造价为1088000元；2、孙某于2016年12月8日出具的收到工程款和人工费共计450000元的收条一张。3、唐拥军与李某2于2016年5月27日签订的《施工改建承包合同》，约定承包范围为“砌砖、隔断、抹灰、刷白吊顶、地板及墙砖粘贴、楼道喷涂及门窗安装”，施工总面积“7020平方米+1220平方米=8240平方米”，施工总造价为2838000元，施工期限为60天，工地负责人闫某、李东某。4、李某2、闫某、李东某出具的收到唐拥军工程款1425100元的收据。5、李某2、闫某、李东某于2017年2月28日出具的收到唐拥军后续工程款400000元的收条。6、唐拥军与陈某于2016年6月15日签订的《防盗门加工合同》，约定安装防盗门420樘，总计货款336000元，签订合同后2日内付100800元定金。7、唐拥军于2016年6月28日支付垃圾清运费45360元的收据。8、周某于2016年6月10日出具的收到窗户安装款5万元的收条。9、唐拥军银行卡账户明细及借记卡账户明细，显示其于2016年6月5日向周某汇款20000元，于2016年7月3日向闫某汇款50000元，于2016年7月4日向闫某汇款50000元，于2016年7月8日向李某2汇款330000元，于2016年8月5日向李某2汇款300000元，于2016年9月5日向李某2汇款20000元，于2017年1月6日向李某2汇款260000元，于2017年1月7日向李某2汇款20000元，于2017年5月27日向李某2汇款50000元。10、送货单、材料款收据若干，证明其支出瓷砖、旧砖款518045元、五金钢材款317914元、水泥沙子款135840元，另通过现金方式支出大量施工改造款。被告对银行账户明细真实性认可，不认可关联性，其他证据的真实性和关联性均不认可。本院认为，就二原告具体装修的准确范围，双方均未提交充分证据证明，二原告提交的唐拥军与李某2于2016年5月27日签订的《施工改建承包合同》，有相关银行汇款明细佐证，本院对该证据真实性予以确认，根据该合同约定，其施工范围包含两个区域共计8240平方米，故本院对被告所称仅针对3号楼隔断和装修的意见不予采信，并对二原告的装修房屋酌予认定。二原告称至2016年7月1日停工时其装修已完成大部分，基本完工，根据其与相关施工人员签订的合同约定的工期，至停工时相关合同或刚过一半工期或尚未达到一半工期，故本院对二原告所称完成大部分装修且基本完工的意见不予采信。三、关于二原告停工的原因。二原告称其被责令停工是因为拆迁原因，审批没有通过也是因为涉案土地早已被列入拆迁范围。被告认为责令停工是因为二原告改建未办理审批手续。本院认为，根据2016年7月1日北京市朝阳区来广营乡人民政府向北京家昀家具有限公司下发的《责令停止建设通知书》，责令停工系因未能出示乡村建设规划许可证等行政审批手续，本院对此予以认定。本院认为，二原告与被告签订的《合作承包合同》实系租赁合同，该合同租赁房屋无建设规划审批手续，应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，现二原告要求确认该合同解除，本院不予支持。双方签订合同时明知土地列入拆迁范围，仍签订合同约定由二原告进行装修改建，二原告在未取得相关审批手续的情况下擅自动工建设，故对于二原告因建设导致的损失，双方均存在过错，考虑到被告系出租方，对房屋性质等情况更为了解，本院酌定被告承担60%的责任，二原告承担40%的责任。关于二原告的损失，本院综合二原告签订的相关装修合同、已付款情况、工期进展情况及评估意见酌定二原告损失为200万元，被告根据其责任比例应赔偿二原告120万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第十四条之规定，判决如下：一、被告李仁煌于本判决生效之日起七日内赔偿原告唐拥军、许木同损失一百二十万元；二、驳回原告唐拥军、许木同的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由原告唐拥军、许木同负担14800元（已交纳），由被告李仁煌负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费32000元，由原告唐拥军负担6000元（于本判决生效后七日内交纳），由原告许木同负担6000元（已交纳），由被告李仁煌负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蔡 峰人民陪审员  史文军人民陪审员  王胜太二〇一八年十月三十日书 记 员  马 悦