上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终9385号上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处，住所地上海市杨浦区。负责人：田晓东，处长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：邵云利，男，1963年3月7日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。委托诉讼代理人：陈心俊，上海市劉和王律师事务所律师。上诉人中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处(以下简称“空军上海房管处”)因与被上诉人邵云利房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初10418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人空军上海房管处上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判驳回邵云利一审的反诉请求。事实和理由：根据己方与邵云利签订的《军队房地产租赁合同》，属于不可抗力原因致使租赁合同无法履行的情况，双方均不承担责任。现因部队停偿的政治任务，双方提前终止租赁合同，是不可抗力的行为。故一审法院判决己方补偿邵云利房屋土建工程款缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以改判。被上诉人邵云利辩称：同意一审判决，请求予以维持。空军上海房管处向一审法院起诉，要求判令：1、邵云利立即腾空位于上海市国权北路XXX号场地，并将上述场地立即交还给空军上海房管处；2、邵云利支付2017年1月1日至2017年8月31日的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)13,000元。邵云利提起反诉，要求判令空军上海房管处按照每平方米1,500元造价计算或者重新委托司法评估得出的价格进行补偿。一审法院认定事实如下：2014年8月22日，空军上海房管处(出租方、甲方)与邵云利(承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》，由邵云利承租空军上海房管处位于上海市杨浦区国权北路XXX号，场地面积140平方米；租赁用途为建材仓储堆场；租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日；租赁总金额为100,000元，年租金为20,000元，乙方于每年的10日前交付甲方，付款方式现金或支票；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；附加条款：1、乙方租赁该房地产为自用，非经甲方书面同意，合同期间不得转租转借或对外从事生产经营活动。2、经乙方书面申请，甲方同意乙方自建两层共计280平方米的库房，费用由乙方自理，权属归甲方，合同到期后无偿移交甲方。甲方未向乙方收取保证金。2014年10月20日，中国人民解放军空军房地产管理局审核意见：空军后勤部后房(2014)57号批复，同意出租。期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。租期内因军事需要，承租方应无条件将所承租的房地产交还军队。合同签订后，邵云利于2015年3月在租赁的场地上建造了建筑面积408平方米的三层楼房屋(以下简称“系争房屋”)。2015年9月1日，邵云利(出租方、甲方)与案外人高某某(承租方、乙方)签订《空军房地产租赁转分租合同》，约定：本合同项下房地产属军队房地产，管理单位：空军上海房地产管理处。甲方与军队签订的《军队房地产租赁合同》约定租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止，用途为办公商贸；经本合同项下房地产管理单位同意(以盖章为准)，甲方将上海市杨浦区国权北路XXX号三层房屋建筑面积408平方米，整体转分租给乙方使用；转分租用途：汽贸服务；转分租期限自2015年9月1日起至2019年12月31日止；租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费)玖拾捌万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；甲乙双方约定的权利、义务和租赁用途，不得违背和抵触《军队房地产租赁合同》条款内容，不得超过《军队房地产租赁合同》约定的终止日期。……。该转分租合同经空军上海房管处盖章确认。2013年12月30日，上海市杨浦区房地产交易中心接受空军上海房地产管理处的委托，出具的《房屋土地权属调查报告书》认定总土地面积96,895.2平方米，本项目根据沪房地杨字(1998)第003965号房地产权证、申请单位申请及附图、D2011-011地籍界变更报告书认定土地范围，在遵循合理用地的基础上，采用图解法确定界址点坐标并计算土地面积。2017年8月25日，空军上海房管处、邵云利就系争房屋签订《租赁合同终止协议书》，其中约定：甲乙双方原签订的《军队房地产租赁合同》于2017年8月25日终止；在乙方腾空房屋并签订移交单顺利进行的情况下，按照军队停止有偿服务工作有关文件精神，视情减免租金，给予30天腾退期，拔付补偿经费；乙方在规定时间内全部无条件撤离该租赁场所(含分租户、转租户)，将房屋及附属设备完好无损交还甲方……。2017年8月25日，邵云利在一份《腾退承诺书》上签名，承诺与空军上海房管处的租赁关系于2017年8月25日解除，在腾退期间，一切安全责任由本单位(个人)自行负责，并按时缴纳水电费用和其他费用。承诺于2017年8月30日签订清退补偿协议和移交单，在约定的腾退期内完成腾退清空工作，将房地产无偿交还空军上海房管处。后因双方对补偿费用未达成一致，空军上海房管处提起诉讼。一审中，空军上海房管处变更诉请要求邵云利腾空并返还房屋、支付租金13,000元。邵云利另称系争房屋已腾空，同意支付13,000元租金，但要解决补偿。一审另查明，空军上海房管处起诉时已委托宝业恒(北京)土地房地产资产评估咨询有限公司对系争房屋进行评估，评估公司于2018年6月4日出具报告，结论为，邵云利装修改造及承租人权利价值损失为152,600元。邵云利对此评估报告不予认可。双方同意由法院委托司法评估，经一审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋的工程造价以及现有残值进行评估，结论为：上海市杨浦区国权北路XXX号房屋的土建工程的造价为793,676.88元，根据房屋折旧年限计算残值为639,386.09元。双方对该评估报告无异议，但空军上海房管处认为，本案属于停偿，不同意给予补偿。评估费20,000元由空军上海房管处预付。一审法院认为,空军上海房管处与邵云利就杨浦区国权北路XXX号场地签订的《军队房地产租赁合同》和《租赁合同终止协议书》均是双方真实意思的表示，合法有效，应当得以履行。现空军上海房管处要求邵云利腾空并交还系争房屋，邵云利也同意返还，应予准许。双方确认邵云利尚欠付租金13,000元，邵云利同意支付，一审法院准许。鉴于双方合同约定租赁的是场地，后经空军上海房管处的同意，邵云利在此场地上建造了房屋，合同终止后，该房屋的使用价值尚存在，故对邵云利主张空军上海房管处按照评估价格补偿房屋的土建工程残值，具有一定的合理性，一审法院应予准许。一审法院判决：一、邵云利应予判决生效之日起十日内将上海市杨浦区国权北路XXX号房屋腾空并交还中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处；二、邵云利应予判决生效之日起十日内支付中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处上述房屋租金13,000元；三、中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处应在邵云利交还上述房屋后三日内补偿上述房屋土建工程款639,386.09元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，空军上海房管处与邵云利之间的租赁合同提前解除，邵云利应将系争房屋返还空军上海房管处。系争房屋经一审法院委托鉴定尚有价值。根据公平原则，空军上海房管处应根据鉴定结果对于系争房屋土建工程残值予以补偿。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 余 艺二〇一八年十月十八日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……