文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0120民初5497号原告：李洁，女，汉族，1989年04月06日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：彭祖贵，重庆康通律师事务所律师。被告：重庆同景共好置地有限公司，住所地：重庆市璧山区奥康大道**，统一社会信用代码：91500227577193484F。法定代表人：袁军，董事长。委托诉讼代理人：王情操，男，汉族，1989年06月20日出生，住重庆市涪陵区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李凯，男，汉族，1989年06月19日出生，住内蒙古巴彦淖尔市磴口县，系该公司员工。原告李洁与被告重庆同景共好置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年08月03日受理后，依法由审判员张川适用简易程序独任审判于同年08月29日、09月14日、10月18日三次公开开庭进行了审理，第一次开庭原告李洁及其委托诉讼代理人彭祖贵与被告重庆同景共好置地有限公司的委托诉讼代理人王情操到庭参加诉讼；第二次开庭原告李洁及其委托诉讼代理人彭祖贵与被告重庆同景共好置地有限公司的委托诉讼代理人王情操、李凯到庭参加诉讼；第三次开庭原告李洁及其委托诉讼代理人彭祖贵与被告重庆同景共好置地有限公司的委托诉讼代理人王情操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洁向本院提出诉讼请求：1.被告退还因建筑面积减少1.7平方米而给付的相应房款33731.20元，并按照年利率6%支付自起诉之日至付清之日止的资金占用期间的利息；2.被告在三个月内为原告开通以原告为户名、直接向供电企业交费的一户一表，并支付接房至其将一户一表安装好期间的物业公司收取电费和供电企业收取电费的差价；3.确认被告与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》中关于物业服务的补充约定中的物业收费标准为被告销售工作人员承诺、同时也是市场价的4.0元/平方米(在第一次开庭时，原告增加请求，要求被告支付前期物业服务的期间案涉房屋物业服务收费5.8元/平方米与4.0元/平方米之间的差价1028.81元)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月30日，原告与被告签订了合同编号为CQ-212-x的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的璧山同景国际城D组团x号房，建筑面积为49.33平方米，套内建筑面积44.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.80平方米，建筑面积单价为19841.88/平方米。被告在销售商品房时未公布套内建筑面积及其价格。在购买该房时，其委托的售房人员在销售的过程中宣称是按建筑面积计价，商铺宣称册中也仅显示的是建筑面积，在被告的销售人员编制的置业预算表（商铺）中该房的实际建筑面积为47.63平方米。原告要求退还因建筑面积减少1.70平方米而给付的相应房款33731.20元，被告拒绝退付。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中在第11页的第十六条规定“该商品房系装修的，装修标准还应符合约定（附件四）的约定”。在第19也附件四D组团商业交房标准约定：“9、电：强电一户一表（单相电表户外单独计量），预留主接口到配电箱，三相电业主自理（不管单、三相强电均入户）”。2018年6月30日，原告接房时发现电表为集中供电、总表计量，物业公司收取的电费高于供电企业收取的电费，没有为原告开通以原告为户名、直接向供电企业交费的一户一表。原告要求其整改、开通，被告拒绝整改、开通。被告的销售人员在销售时口头承诺物业管理费为4元/平方米，该价格也符合市场价格。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定被告应将其与物业公司之间签订的《前期物业服务合同》的主要内容告知乙方，但被告未将《前期物业服务合同》提供给原告并予以说明，也未告知原告收费标准。直至原告2018年6月30日接房时才知晓物业管理收费为5.8元/平方米。原告要求确认物业费为4.0元/平方米，被告拒绝，为此特起诉来院，请求依法保护。被告重庆同景共好置地有限公司辩称，按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，约定“只对套内面积出现差异进行退补，建筑面积不属于争议范围”，且合同中并没有显示该套房屋是按建筑面积计价；合同中并无“一户一表”的约定，合同附件四中关于电的约定实际是在专用变电器接入分表单独计量，我方已按合同履行完毕该项义务，现在我公司并未向原告收取电费，原告的主张无从谈起；原、被告签订的《璧山同景国际城D组团临时管理规约》中对物业价格有明确约定，价格为5.8元/平方米，原告的该项请求也不应得到支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年12月30日，被告重庆同景共好置地有限公司(甲方)与李洁（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“……第三条，乙方所购商品房的基本情况……（四）本商品房建筑面积：49.33平方米，其中，套内建筑面积：44.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：4.80平方米。……（六）本商品房用途为非住宅，属于商服用房……第四条，购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为978800元整（大写：玖拾柒万捌仟捌佰元整），建筑面积单价为19841.88元/平方米，套内建筑面积单价为21980.69元/平方米……第六条面积确认及面积差异处理，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以由资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：……第十六条，商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。2、按合同附件五的相关约定执行。……第二十一条，甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。……第二十五条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”该合同附件四：房屋装修标准说明约定：“……9、电：强电一户一表（单相电表户外单独计量），预留主接口到配电箱，三相电业主自理（不管单相、三相强电均入户）。弱电（宽带、有线电视、电话）预留主接口到户内弱电箱。10、给排水：有预留卫生间的商铺给水一户一表，户外单独计量，户内预留DN25给水接口一个，具体位置以实际竣工为准。……”该合同附件五补充协议约定：“二、双方同意买卖合同第六条面积确认及面积差异处理条款变更如下：（一）本条款适用于商品房预售；（二）在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与买卖合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价做为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：……十六、关于物业服务的补充约定：……（一）根据国务院《物业管理条例》第二十五条的规定（《商品房买卖合同》应当包含前期物业服务合同规定的主要内容），故在此把甲方与物业服务公司之间签订的《前期物业服务合同》的主要内容告知乙方，乙方对物业服务公司提供的服务内容及物业服务费用已知晓和了解，并愿意接受物业服务公司为本小区提供物业服务以及收费标准。（二）乙方已阅读《业主临时管理规约》（以下简称“规约”）的内容，同意遵守规约内所列之规章、条例及守则，并愿意承担所述之责任、义务及因违反规章、条例而导致之后果。……二十一、其他约定：……3、甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、沙盘模型、置业预算等）仅供乙方购房时参考，并不视为正式要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与买卖合同及其附件内容不一致的，以买卖合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束，乙方亦不得以甲方或其工作人员口头表示要求甲方承担责任。”在庭审过程中，因原、被告双方对合同附件四载明的第9项“电：强电一户一表”的含义发生争议，本院向国网重庆市电力公司璧山供电分公司发出了工作联系函及专业意见咨询函，就1.“一户一表”的定义及有无国家规范，2.业主是否可以自行向电力部门申请安装“一户一表”，3.为原告安装以原告为户名直接向供电公司交纳垫付的“一户一表”的电力施工目前情况下是否可行，4.进行电力安装施工预估工程造价具体金额问题进行咨询，国网重庆市电力公司璧山供电分公司向本院的书面回复意见主要为：“1.按照电力工业部令(第8号)文《供电营业规则》第七十五条，城镇居民用电应实行“一户一表”。原则上就是指居民用户以住宅为单位，一个房产证明对应的住宅为一户。2.为原告安装以原告为户名直接向供电公司交纳电费的商业“一户一表”的电力安装施工不可行。按照“电力工业部令（第8号）文《供电营业规则》第七十五条，城镇居民用电应实行一户一表。”根据《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》（渝价【2012】181号）规定“居民用户原则上以住宅为单位，一个房产证明对应的住宅为一户”，供电企业根据居民用户住宅的房产性质，一个房产证明对应的住宅为一户安装居民一户一表，而商业门市用户不符合安装一户一表条件。重庆同景共好置地有限公司在报装D组团商业用电时按照整体规划向供电公司申请了1台12**kVA专用变压器统一对商业进行供电，璧山供电公司只和开发商有供用电关系，安装总表计量收费。该楼盘商业用电是在开发商安装的专用变压器总表后搭接的表后表用电，所以表后用电业主不可以自行向我司申请安装商业“一户一表”。3.我司不予受理开发商及商业门市用户的商业“一户一表”安装，所以不能预估工程造价具体金额。”另查明，涉案门市商业用水一户一表，系以原告为户名直接向自来水公司进行交费。被告销售的璧山县璧泉街道东林大道x号x幢x住宅的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-212-x)中，附件三14条约定“供电：一户一表，单相电入户，电表户外单独计量”。还查明，原告于2018年06月30日签署了《璧山同景国际城D组团临时管理规约》，该规约第三十四条第3项载明：“临街商业物业管理服务费标准：5.8月/平方米(建筑面积)，同时街区的公共设施设备使用的公共水电耗费由相应的全部门面按建筑面积据实分摊”。同日，原告向重庆同景物业服务有限公司预交物业服务费3315元。第一次开庭时，原告称涉案门市未交纳过电费，截止本案辩论终结时，原告亦未向本院提交涉案门市交纳电费的依据。上述事实，有原、被告双方的陈述、《重庆市商品房买卖合同》二份(合同编号：CQ-212-x，CQ-212-x)、国网重庆市电力公司璧山供电分公司的回函、物业费收据、《璧山同景国际城D组团临时管理规约》等证据在卷佐证，事实清楚，应予采信。本院认为，原、被告双方于2017年12月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。因双方在《商品房买卖合同》及其附件的补充协议中已明确约定按套内建筑面积和套内建筑面积单价做为面积差异的处理方式，现无证据表明原告购买的商业门市套内建筑面积与合同约定不符，故原告要求被告退还因建筑面积减少1.7平方米而给付的相应房款33731.20元，并按照年利率6%支付自起诉之日至付清之日止的资金占用期间的利息的主张，本院不予支持。关于物业费问题，双方在《商品房买卖合同》中亦有明确的约定，原告在2018年6月30日签署的《璧山同景国际城D组团临时管理规约》也已载明，故原告要求确认被告与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》中关于物业服务的补充约定中的物业收费标准为4.0元/平方米并退还差价的主张，本院不予支持。对“一户一表”问题，本院评判如下：从原告提交的被告与案外人签订的《商品房买卖合同》(销售住宅的合同)来看，对电的约定为“供电：一户一表，单相电入户，电表户外单独计量”，该约定的表述与原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（销售门市）对电的约定“强电一户一表（单相电表户外单独计量），预留主接口到配电箱，三相电业主自理（不管单相、三相强电均入户）。”并无较大差别，被告又无证据证明明确告知了原告住宅用电“一户一表”与商业用电“一户一表”的差别，这足以使原告相信，合同中约定的“一户一表”应与住宅用电“一户一表”相同。因此，本院认定双方在合同中对电“一户一表”的约定应认定为以原告为户名直接向电力公司交纳电费的“一户一表”。从国网重庆市电力公司璧山供电分公司回函内容来看，被告重庆同景共好置地有限公司在报装D组团商业用电时按照整体规划向供电公司申请了1台12**kVA专用变压器统一对商业进行供电，且该公司不受理开发商及商业门市用户的商业“一户一表”安装。因此，被告在向原告销售门市时就已知晓无法为原告安装以原告为户名直接向电力公司交费的“一户一表”，又未能明确告知原告，现该项约定无法实际履行，被告存在过错。因供电公司不予受理开发商及商业门市用户的商业“一户一表”安装，故原告要求被告为其安装以原告为户名的直接向供电公司交费的主张，因无法实际履行，本院不予支持。原告要求被告支付接房至其将一户一表安装好期间的物业公司收取电费和供电企业收取电费的差价的主张，因原告至今未能提供交费的依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李洁的全部诉讼请求。案件受理费减半收取322元，由原告李洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张川,二〇一八年十月十八日法官助理孙海月书记员胡亚玲