广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9329号原告：广州乐驾无忧驾驶培训有限公司，住广东省广州市海珠区新港东路**自编之二。法定代表人：林锦强，总经理。委托诉讼代理人：王海丽，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洪宇，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：广州焜宝贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中**东圃加油站**。法定代理人：钟某，总经理。委托诉讼代理人：汪助干，广东格林律师事务所律师。原告广州乐驾无忧驾驶培训有限公司（以下简称“乐驾公司”）诉被告广州焜宝贸易有限公司（以下简称“焜宝公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2021年1月22日公开开庭进行审理。乐驾公司的委托诉讼代理人王海丽，焜宝公司的委托诉讼代理人汪助干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐驾公司向本院提出诉讼请求：1.确认乐驾公司与焜宝公司于2018年5月17日签订的《租赁合同》无效；2.焜宝公司向乐驾公司返还已缴纳租金510000元；3.焜宝公司赔偿乐驾公司损失202245.5元；4.焜宝公司返还乐驾公司押金80000元；5.焜宝公司承担本案诉讼费用。经本院释明涉案合作经营合同无效的法律后果，乐驾公司坚持原诉讼请求不变更，并清楚合同无效的法律后果。事实和理由：2018年5月17日，乐驾公司与焜宝公司签订《合作经营合同》，乐驾公司承租位于广东省广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底（大塱村旁）5000平方米场地。该场地合同约定可作停车场、教练场，合同租赁时间为2018年6月17日至2021年12月16日，焜宝公司收取乐驾公司押金80000元，约定每月租金40000元，合同约定后，乐驾公司将该场进行建设，并于2019年3月29日进行正式使用，并按照合同约定缴纳租金。乐驾公司将该场地用于教练场并投入运营后，广州市北二环交通科技有限公司于2019年6月8日向乐驾公司下发《告知函》，告知为非法占用上述租赁场地。后了解焜宝公司与广州市北二环交通科技有限公司租赁合同己经到期，焜宝公司向乐驾公司提供的焜宝公司与广州市北二环交通科技有限公司签订的《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》系伪造，伪造合同的租赁期为2011年9月15日至2026年9月14日止，经营用途为羽毛球或其他体育训练、教练场。而该原始合同的实际租赁期限为2011年9月15日至2016年9月14日止，实际经营用途为羽毛球或其他体育训练项目。《合作经营合同》中焜宝公司保证对该场地持有合法的使用权或处理权，而焜宝公司向乐驾公司出租该场地确系无权处分，致使乐驾公司承租该场地投入后无法正常使用，为欺诈行为。故要求确认《租赁合同》无效，并赔偿乐驾公司全部损失并返还押金以及租金。据此，向法院提起诉讼，望判如所请。被告焜宝公司辩称:1、乐驾公司与焜宝公司签订的《合作经营合同》应属无效，焜宝公司与广州市北二环交通科技有限公司签订的《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》因违反《公路法》和《公路安全保护条例》禁止性规定，属于无效合同。因此，乐驾公司与焜宝公司签订的《合作经营合同》也因此无效，建议驳回乐驾公司的第一项诉请及变更后的第一项诉请。2、焜宝公司无需向乐驾公司退还已经收取的租金，2011年6月14日，焜宝公司与广州市北二环交通科技有限公司签订《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》，该合同约定广州市北二环交通科技有限公司同意将广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地提供给焜宝公司管理和使用，焜宝公司投入巨资建设涉案场地，2012年6月29日，广深沿江高速K5+300米处发生一起交通事故，导致火灾。同日，广州市北二环交通科技有限公司责令焜宝公司暂停经营，同时，2013年至2018年广州市北二环交通科技有限公司因建设萝岗大桥出入口继续占用焜宝公司向其租赁的涉案场地。2018年3月份广州市北二环交通科技有限公司同意焜宝公司继续经营，2018年5月17日，乐驾公司与焜宝公司就广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场靠大塱村旁约5000米的场地与乐驾公司签订租赁合同，因此，焜宝公司具有涉案场地的使用权和管理权，焜宝公司把涉案场地转租给乐驾公司，乐驾公司应向焜宝公司支付相应租金。3、焜宝公司无需赔偿乐驾公司损失。乐驾公司作为驾驶培训机构，深知《公路法》《公路安全保护条例》禁止性规定，仍向焜宝公司租赁涉案场地经营，主观上具有显著过错，乐驾公司与焜宝公司签订的《合作经营合同》无效，即使造成乐驾公司的损失，也应由乐驾公司自行承担责任。其他的诉讼请求由法院依法处理。经审理查明:2018年5月17日，焜宝公司（甲方）与乐驾公司（乙方）签订了《合作经营合同》，约定，双方就甲方自有物业合作停车场、教练场事宜达成一致意见。甲方同意，在位于广东省广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底（大塱村旁）5000平方米场地用于双方合作经营项目场地使用。合作经营期限为2018年6月17日至2021年12月16日。合作经营期间，双方商定，经营管理由乙方负责实施，乙方保证第一年，每月固定支付给甲方租金40000元。第二年，乙方每月固定支付给甲方租金40000元。第三年起，乙方每月固定支付给甲方租金44000元。另外，甲方收取乙方押金80000元，若合同期满，乙方不再合作经营，则甲方需退还此押金。甲方保证对该场地持有合法的使用权或处理权。合同签订后，乐驾公司向焜宝公司缴纳了押金8万元，焜宝公司也将涉案场地交付给乐驾公司使用，双方无办理交接手续。乐驾公司在该场地进行了部分投入建设，并按照合同约定缴纳租金。焜宝公司共收取乐驾公司51万元，其中租金48万元，税金由乐驾公司支付。2019年6月8日，广州市北二环交通科技有限公司向乐驾公司发出《关于停止违法占用北二环高速公路萝岗大桥桥下空间经营教练场行为告知函》，该函称：我司为广州市北二环高速公路萝岗大桥桥下空间的管理单位，自2019年3月以来，贵司未征求我司意见，非法占用该处桥下空间用于教练场经营。要求收到函件后十个工作日内，退出、清空占用的桥下空间，并将清空的桥下空间交还我司。乐驾公司于2019年6月底将涉案场地交回广州市北二环交通科技有限公司。庭审过程中，乐驾公司陈述，合同签订后其进行了建设，没有办理交接手续，乐驾公司接收场地时场地上无建筑物和构筑物，至于场地的地面是泥土还是混凝土并不清楚，但是合同有涉及水泥施工。乐驾公司已经在广州市北二环交通科技有限公司发布《告知函》后开始陆续退场，在2019年6月份退场完毕，场地归还给焜宝公司，没有办理书面归还交接手续。焜宝公司陈述，涉案场地合作经营合同签订后，焜宝公司向乐驾公司交付涉案场地时办理了相关手续，但无办理书面的交付手续。焜宝公司从广州市北二环交通科技有限公司承租时的状况是裸地（没有任何建筑物）。焜宝公司投入巨资对上述场地进行建设，建设工程包括混凝土地面、围墙、屏风墙、用水系统、排水系统、用电系统、卫生系统等。有照片予以证明，而涉案场地只是上述场地中的一部分。焜宝公司向乐驾无忧公司交付涉案场地时，涉案场地已建好了上述建筑物。涉案场地目前仍在乐驾公司的控制之下，乐驾公司没有把涉案场地交还给焜宝公司。双方均同意以另一关联案件（2019）粤0112民初6220号的《鉴定报告》作为依据。广州德高价格评估有限公司2020年11月23日出具《关于广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底的羽毛球场地等建筑工程现值评估报告书》显示：次承租人乐嘉驾校建设部分项目（含争议部分）评估现值1180207元。其中包括无争议B区（1-3）项评估现值72380元（80422元×0.9），争议项B区(4-20)评估现值1080495元，争议项C2区评估现值27332元。争议项B区(4-20)重置全价如下:4.场地平整工程重置全价24915元、5.场地硬化工程1重置全价401389元、6.场地硬化工程2重置全价132673元、7.场地硬化工程（绿化）重置全价43487元、8.铁门1安装重置全价2216元、9.铁门2安装重置全价2923元、10.卷闸门安装重置全价4832元、11.防水槽安装重置全价41832元、12.屏风墙搭建重置全价61425元、13.围墙砌筑（双面批荡扇灰重置全价283005元、14.排水槽安装重置全价7434元、15.外墙砖铺贴重置全价7588元、16.外墙水渠建造重置全价2131元、17.室内水渠建造重置全价2503元、18.水电工程重置全价29920元，19.垃圾清运费重置全价28860元、20.屏风墙搭建重置全价123417元。评估现值是按重置全价乘以90%的成新率计算。争议项C2区重置全价如下：1.教练训练场斜坡建设38006元，地，地面标线铺设1040元估现值是按重置全价乘以70%的成新率计算。乐驾公司对《鉴定报告》意见：附表B区（乐嘉教练场）中第3、5、6、8、11、14、15项为乐驾公司为更好的经营所修建；关于乐驾公司损失问题，以乐驾公司提交的证据材料中所花费的建设费用为准。焜宝公司对《鉴定报告》意见：1.评估公司将B区建设工程（除了乐驾公司建设了教练场斜坡、地、地面标线内排水沟外）列为争议项，争议金额为1200549元，实属错误。B区争议项是焜宝公司建设。2.乐驾公司总使用B区（乐驾教练场）年限为2018年6月17日至2021年12月16日，即3.5年；实际使用B区（乐驾教练场）年限为自2018年6月16日至2019年6月30日，即1.04年；成新率为（3.5-1.04）÷3.5，即70%。次承租人乐驾公司在（2019）粤0112民初第9329号案中提交《合作经营合同》、交纳租金的《对账单》等可以证实。因此，评估公司计算乐驾公司建设工程的总使用年限为2.72年、实际使用年限为0.26年、成新率为90%，实属错误。3.乐驾公司租赁焜宝公司的场地是B区（乐驾教练场），并未租赁C2区（篮球场、羽毛球场旁）。评估公司却将C2区（篮球场、羽毛球场旁）中争议项“教练训练场斜坡建设、地、地面标线铺设”纳入乐驾公司建设部分的争议项属错误。C2区争议项是焜宝公司建设。4.评估公司评估教练场斜坡建设每立方米420元，价格虚高。评估公司并未实地勘查教练场斜坡的构造、使用材料，就确定教练场斜坡建设每立方米420元，缺乏事实依据。实际上，教练场斜坡周围是砌砖，里面填土，外面抹平水泥。如将评估公司评估教练场斜坡建设每立方米420元与评估乐驾公司建设场地平整工程每平方米4.5元相比，教练场斜坡建设每立方米420元价格明显虚高，显示公平。应将C2区部分予以剔除，不属于乐驾公司建设。乐驾公司主张202245.5元的损失包括：1.水泥地面工程施工合同10万元，支付时间2018年8月3日；2.标线标志牌施工工程，2018年8月20日支付5915.5元；3.场地水电工程合同57000元，首期款于2018年6月15日支付19000元，第二期2018年7月2日支付15000元，尾款于2018年8月3日支付23000元；4.场地招牌定金2019年1月16日1000元；5.2019年2月27日训练场招牌尾款9000元；6.2019年3月15日合作门店招牌费用1630元；7.2019年6月23日撤场产生的集装箱迁移费用2500元，与2500元的收据费用是同一笔费用；8.2018年7月19日建集装箱和厕所产生费用金额25200元。以上事实有《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》《合作经营合同》《收款收据》《关于停止违法占用北二环高速公路萝岗大桥桥下空间经营教练场行为的告知函》、现场照片、《责令停止违法行为通知书》和《通告》《关于加强北二环高速公路路桥管理的函》《场地测量及清点技术报告》《关于广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底的羽毛球场地等建筑工程现值评估报告书》等书证及当事人陈述予以证实。本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于北二环公司与焜宝公司涉及的租赁合同纠纷案件，对于双方签订的《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》已认定无效，因此，焜宝公司将涉案场地转租给乐驾公司，双方由此签订的《合作经营合同》亦应无效。合同无效，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方的过错程度，本院确定焜宝公司对合同无效导致的损失承担70%的责任，乐驾公司承担30%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，焜宝公司应将收取的押金80000元退还给乐驾公司。乐驾公司要求焜宝公司返还押金80000元有理据，本院予以支持。虽然合同无效，但乐驾公司实际使用涉案场地，应参照合同约定支付场地占用费。据此，乐驾公司要求焜宝公司返还已缴纳租金510000元缺乏依据，本院不予支持。关于损失的认定。双方均同意以另一关联案件（2019）粤0112民初6220号的《鉴定报告》作为依据。广州德高价格评估有限公司2020年11月23日出具《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底的羽毛球场地等建筑工程现值评估报告书》显示：次承租人乐嘉驾校建设部分项目（含争议部分）评估现值1180207元。其中包括无争议B区（1-3）项评估现值72379.8元（80422元×0.9），争议项B区(4-20)评估现值1080495元，争议项C2区评估现值27332元。根据双方对上述《评估报告书》的意见，结合双方举证情况，本院确定《关于广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底的羽毛球场地等建筑工程现值评估报告书》附表B区争议项中8、11、14、15项为乐驾公司所建设。该部分评估现值为53163元【铁门1安装重置全价2216元+防水槽安装重置全价41832元+排水槽安装重置全价7434元+外墙砖铺贴重置全价7588元）×90%】。焜宝公司认为B区建设工程（除了乐驾公司建设了教练场斜坡、地、地面标线内排水沟外），B区争议项均为其建设，但无提供证据证实，本院不予采纳。因此，乐驾公司建设投入的现值损失为125542.8元（B区无争议项72379.8元+争议项53163元）。根据上述过错责任的承担比例，焜宝公司应承担乐驾公司建设投入的损失87880元（125542.8元×70%）。其他损失应由乐驾公司自行承担。乐驾公司其余诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告广州乐驾无忧驾驶培训有限公司与被告广州焜宝贸易有限公司于2018年5月17日签订的《合作经营合同》无效；二、被告广州焜宝贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州乐驾无忧驾驶培训有限公司返还押金80000元；三、被告广州焜宝贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告广州乐驾无忧驾驶培训有限公司损失87880元；四、驳回原告广州乐驾无忧驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11722元，由原告广州乐驾无忧驾驶培训有限公司负担8206元，被告广州焜宝贸易有限公司负担3516元。负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  林杰倩人民陪审员  许琼玲二〇二一年四月二十二日书 记 员  林 婕