广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初259号原告：周劲强，男，1963年8月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托代理人：陈思龙，广东玉成律师事务所律师。被告：中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司，统一社会信用代码：91440400707957842N，住珠海市吉大情侣南路**全球通大厦。法定代表人：熊勇。委托代理人：刘征秋，广东常成律师事务所律师。委托代理人：魏朝立，广东常成律师事务所实习律师。原告周劲强与被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周劲强的委托诉讼代理人陈思龙，被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司的委托诉讼代理人刘征秋、魏朝立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周劲强向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告租金96000元；2、请求被告支付原告违约金94680元(以每期所欠租金为基数，按日千分之一计算，从租金应付之日开始计算，暂计至2018年1月1日，详见违约金计算表)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月5日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于珠海市××区××东××房楼顶，租赁期为5年（从2012年10月20日起至2017年10月19日至止），每月租金2000元，租金每年支付，同时合同第7.2条约定逾期支付按日千分之一计算违约金。被告于2012年11月21日向周劲强先生支付第一年租金24000元，剩余的四年租金均未向周劲强先生支付。经计算，第二年租金24000元，违约金36816元（起算时间从每年10月20日，暂计算至2018年1月1日，以下均按照上述日期计算）；第三年租金24000元，违约金28056元；第四年租金24000元，违约金19296元；第五年租金24000元，违约金10512元；经统计，直至2018年1月1日，被告共原告租金96000元，违约金94680元，以上合计190680元。原告认为，原告与被告签订的《租赁合同》真实有效，被告拖延支付租金的行为已经违反合同约定及相关法律规定，被告应当根据约定支付原告租金及违约金。被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司辩称：1、被答辩人不具有签订《租赁合同》主体资格，该《租赁合同》属于无效合同。2012年11月5日，答辩人与被答辩人签订《租赁合同》，约定答辩人租赁珠海市斗门区乾务镇乾南中路东-401的楼顶（以下简称租赁物），用途是在楼顶安装移动通信设备及架设移动通信天线，租赁租期5年自2012年10月20日至2017年10月19日止，每年租金2000元，年度支付。合同签订后，答辩人于2012年11月21日向被答辩人支付第一年度的租金24000元。合同第五条第5.1款约定甲方即被答辩人保证对该租赁物拥有所有权或处分权，第十一条第11.1款约定：（甲乙双方）保证具有签订本合同的主体资格。但是，被答辩人不具有签订租赁合同的主体资格，因为被答辩人对租赁物即楼顶不具有所有权或处分权，没有征得其他业主的同意，答辩人认为双方签订的《租赁合同》属无效的合同，根据法律规定，无效的合同双方无需履行。2、被答辩人提供的租赁物不符合合同约定，答辩人按照法律规定享有抗辩权。答辩人在楼顶安装通信设备过程中受到部分其他业主和其他村民的阻挠，答辩人已将该情况电话通知被答辩人。按照《租赁合同》第十一条11.5款约定，即“甲方（即被答辩人）应确保合同的正常履行，避免因第三方投诉等问题导致乙方（即答辩人）无法正常使用房屋，因第三方引发纠纷，甲方应积极协商解决，协商不成导致合同无法继续履行的，乙方可终止合同，并同意不追究甲方违约责任”。被答辩人没有解决其他业主、村民与答辩人因安装通信基站产生的纠纷，导致答辩人最终没有安装通信基站，即使双方签订的《租赁合同》有效，因被答辩人提供的租赁物不符合合同的要求，按照法律规定答辩人享有抗辩权，有权拒绝支付剩余的租金。3、答辩人对超过1年诉讼时效的租金及违约金享有抗辩权，被答辩人诉请的违约金计算方式没有依据。即使支付租金及违约金，答辩人对超过1年诉讼时效的租金和违约金可不予支付。《租赁合同》第七条7.2款约定：“乙方逾期交房屋租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方加收违约金”。合同约定违约金的计算方式按照月租金额的千分之一计算，而被答辩人起诉状中违约金的计算方式显然没有依据。综上，答辩人之所以不再交纳租金，是因为被答辩人不具有签订合同的主体资格，被答辩人没有解决其他业主、村民阻挠答辩人在楼顶建设安装通信基站产生的纠纷，答辩人享有抗辩权。答辩人对超过1年诉讼时效的租金及违约金可不支付，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对被告提交的证据3即2018年1月23日书面证词，因该证据不符合法定形式，不具有合法性，不予采信。对原、被告提交的其他全部证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准。本院经审理认定事实如下：2012年11月5日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《租赁合同》，合同约定：被告向原告租赁珠海市××区××东××房楼顶用于安装移动通信设备及架设移动通信天线的简易机房，租赁期为5年（从2012年10月20日起至2017年10月19日至止），每月租金2000元；租金每年首月15日前以现金方式一次付清本年度所用的租金；甲方保证对该房屋拥有所有权或者处分权；合同终止前，乙方在搬走前，须对甲方对房屋进行一次全面的整修，尽量恢复房屋原状；擅自变更或终止本合同的，守约方有权要求继续履行合同并向违约方收取本合同总金额20%的违约金；本合同生效后，未经对方书面同意，任何一方不得擅自变更或终止本合同；乙方逾期交付房屋租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方加收违约金；甲乙双方保证具有签订本合同的主体资格，甲方对本合同约定的房屋具有合法的产权或处分权；甲方应确保合同的正常履行，避免因第三方投诉等问题导致乙方无法正常使用房屋，因第三方引发纠纷，甲方应积极协商解决，协商不成导致合同无法继续履行的，乙方可终止合同，并同意不追究甲方违约责任。2012年11月21日，被告向原告支付2012年10月20日至2013年10月19日的租金24000元。原告依约向被告提供了安装简易机房的场所，被告进行了施工。被告没有支付剩余租赁期限的租金96000元。另查明，原告具有案涉珠海市斗门区乾务镇乾南村中路东-401房的所有权。本院认为，案涉《租赁合同》只约定“甲方对合同约定的房屋具有合法的产权或处分权”，并没有明确要求原告对该房屋顶层拥有完全的所有权。即使将该处的“房屋”理解为合同标的即房屋顶层，根据合同全文语意，此处约定的“处分权”显然不是所有权四项权能中的处分权，而是指原告具有“实际控制、使用”该房顶的权益，该项权益并非必须直接基于所有权，原告只需基于占有即可实现。被告主张原告未经其他业主的同意，但既没有证明该房屋顶层为其他业主共有，又未证明其他业主不同意，事实上，原告实际提供了案涉房屋顶层供被告使用，且被告没有提供任何证据证明存在第三方异议的情况和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。故本院认定，原、被告签订的《物业租赁合同》，系各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。案涉《租赁合同》约定，未经对方书面同意，不得解除合同。被告没有提交证据证明其在进行施工时存在村民阻挠或者第三方投诉导致无法确保合同履行的情况，也没有得到原告的书面同意，故被告不具有解除合同的权利，依约应当支付剩余四年的租金96000元。延付租金，提起诉求的诉讼时效确为一年。案涉《租赁合同》虽约定每月租金为2000元，但要求被告每一年年初集中支付租金，则据此可以推定，原、被告是将五年租期的租金作为整体，作为同一债务分五期进行履行的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条之规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，故原告诉请租金的诉讼时效期间，应从最后一期租金约定支付之日即2017年1月15日起算。原告于2018年1月5日提起诉讼，故诉讼时效未届满。关于逾期支付租金违约条款的问题。原、被告约定“乙方逾期交付房屋租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方加收违约金”，但该条款没有明确说明本案这种四期租金未支付属于一次逾期还是四次逾期，在约定案涉租金按年支付的情况下，逾期支付租金的行为显然是欠付某一年的租金，但该条款却出现“月租金额的千分之一（即每日2元）”的概念，与上下文意显然不符，该约定应当认定为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，应该根据合同上下文以及交易习惯确定违约金条款。该条款的上一条款为“擅自变更或终止本合同的，守约方有权要求继续履行合同并向违约方收取本合同总金额20%的违约金（即24000元）”，显然案涉合同对于违约行为约定了严厉的违约责任，如果将逾期支付租金的违约金条款理解为违约金系每日2元，与合同整体不相协调，且逾期支付租金的行为与“变更、终止”合同等拒不履行合同义务的行为性质相当，都是根本违约行为，但违约责任相差异常悬殊，这也与合同关于违约责任的本意不相一致。根据交易习惯，交易主体在对逾期付款行为约定违约责任时，习惯是将逾期付款的数额大小、逾期付款的时间长短与违约后果相结合，原告主张逾期支付租金的违约条款中的“月租金额”系笔误，应理解为“（欠付的）年租金额”，符合交易习惯，本院对该主张予以采信，故本院确定，原、被告约定的案涉《租赁合同》的逾期支付租金的违约金标准是，以欠付的年租金额为基数，从逾期之日，按照每日千分之一计算至清偿之日。被告主张，该违约金标准过高，请求按照同期同类银行存款利率调整，本院认为，虽然该违约金标准为原、被告合同本意，但是按照该标准计算违约金显然过分高于原告的实际损失，被告要求调低有事实依据，本院根据被告的违约程度、原告的损失情况、市场利率、其他违约条款等因素，酌定本案按照年利率10%计算违约金。综上，至2018年1月15日，被告应付租金为96000元，被告因逾期支付租金应支付违约金为24000元，被告还应支付自2018年1月15日起的违约金。原告的诉讼请求部分于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周劲强支付租金96000元及其违约金（违约金分为两部分：第一部分为2018年1月15日之前的违约金共计24000元；第二部分为2018年1月15日之后的违约金，以96000元为基数，按年利率10%的标准，从2018年1月15日计至款项还清之日）；二、驳回原告周劲强的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  马雁峰二〇一八年十月三十日书记员  李慧敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。