福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初604号 原告：中国邮政集团公司福州市分公司，住所地福州市晋安区茶园街道斗门水头路**，统一社会信用代码9135010009139370XY。 负责人：肖雯，总经理。 委托诉讼代理人：庹政享，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈颖，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：福建星光建材有限公司，，住所地福州市晋安区连江北路**万事利花园****楼连接体一二层商场，统一社会信用代码91350111073241016F。 法定代表人：陈建铃，总经理。 委托诉讼代理人：郑益强，福建翰坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭倩彬，福建闽润律师事务所律师。 被告：福州金榕桥贸易有限公司，住所地，住所地福州市晋安区连江路**东华苑**楼01店面会信用代码9135011176615058X8。 法定代表人：陈建铃，总经理。 第三人：福州皓俊家居用品设计有限公司，住所地福州市，住所地福州市晋安区连江北路**万事利花园****楼连接体**商场**代码913501115692924072。 法定代表人：陈增重，总经理。 委托诉讼代理人：陈奇，福建吴浩沛律师事务所律师。 原告中国邮政集团公司福州市分公司（以下简称“邮政福州公司”）与被告福建星光建材有限公司（以下简称“星光建材公司”）、福州金榕桥贸易有限公司（以下简称“金榕桥贸易公司”）、第三人福州皓俊家居用品设计有限公司（以下简称“皓俊设计公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告邮政福州公司的委托诉讼代理人庹政享，被告星光建材公司的委托诉讼代理人郑益强、郭倩彬，第三人皓俊设计公司的委托诉讼代理人陈奇到庭参加诉讼，被告金榕桥贸易公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮政福州公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告星光建材公司之间的房屋租赁合同于2017年11月29日解除；2．被告星光建材公司立即将房屋腾空并返还给原告；3．被告星光建材公司的履约保证金429,884元归原告所有；4．被告星光建材公司立即支付原告拖欠的自2016年10月16日起至2017年11月30日止的租金2,313,226.69元，并按拖欠租金的1‰/日计算支付自逾期之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；5．被告星光建材公司按192,028.07元/月支付原告自2017年12月1日起至实际腾空交付房屋之日止的房屋占用费，并按该费用的1‰/日计算支付利息损失；6．被告金榕桥贸易公司对被告星光建材公司上述第4、5项债务向原告承担连带责任。事实和理由：2013年6月，被告金榕桥贸易公司承租原告位于晋安区连江北路312号的门店，作为被告星光建材公司的营业场所，此后被告金榕桥贸易公司向原告出具《申请报告》，申请将该店面签约主体变更为被告星光建材公司，并由其为被告星光建材公司支付租金的义务向原告提供担保，为此原告与被告星光建材公司重新签订了落款时间为2013年5月16日、编号为MY-20131094的房屋租赁合同，租期自2013年4月16日起至2019年10月15日止。合同第四条约定，第一租赁年度租金为150,459元/月，此后每个租赁年度的租金在上一租赁年度的基础上上调5%，租金按季结算，被告星光建材公司应在每季第一个月10日前支付当季度租金。合同第八条约定，若被告星光建材公司逾期支付房租，每逾期一日按月租金的5%向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权终止合同，并没收被告的履约保证金。房屋租赁合同履行期间，被告星光建材公司的租金均由被告金榕桥贸易公司直接向原告支付。但自2016年10月份起，被告开始陆续拖欠原告租金，截至2017年10月31日，被告星光建材公司累计拖欠原告租金2,311,139.26元，原告曾多次催告，但被告均不予理会，为此，原告于2017年11月28日向被告星光建材公司邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告星光建材公司解除房屋租赁合同，并要求其腾房。但被告星光建材公司于2017年11月29日收到该通知书后，至今未结清拖欠的房屋租金，并继续占有该房屋。 被告福建星光建材有限公司辩称，一、经其委托专业测量机构测量，租赁房屋的实际面积仅为2124.3平方米，远小于合同约定的租赁面积2482.58平方米，其多支付的租金应用于抵扣未支付的租金。其在发现面积误差后曾向原告发出协商函，但问题未得到合理有效解决。二、原告主张没收履约保证金违反合同约定和法律规定。履约保证金系为保证债权的实现而要求另一方提供的保证金，当出现逾期支付租金等违约情形时，履约保证金作为债权担保可以直接扣收当做支付租金的对价。双方未约定履约保证金为定金性质，根据担保法的规定，原告无权要求没收履约保证金。三、原告主张的拖欠租金数额有误。如前所述，因合同约定的租赁面积远大于实际承租面积，原告多收取的租金及该部分租金产生的利息应用于抵扣被告星光建材公司拖欠的租金，扣除之后的欠付租金仅为818,188.84元，且其仍向原告支付2016年10月之后的租金。四、其于2018年3月5日已经向原告交还了租赁房屋，原告的第二项诉讼请求已无请求权基础，且房屋占用费应该为156,475元/月，而非192,028.07元/月。五、原告未提供符合约定面积的房屋已构成先行违约，且在被告星光建材公司就租赁面积提出异议后并未加以妥善处理，加之原告主张的违约金金额过高，因此，原告的违约金请求应被驳回。 被告金榕桥贸易公司提交答辩状辩称，一、同意被告星光建材公司的答辩意见。二、其仅对拖欠的租金部分承担连带责任，原告主张的违约金、房屋占用费等与其无关。三、本案的担保期限为主债务届满之日起6个月，原告未提供被告星光建材公司还款记录，无法证明涉案欠付租金在保证期间和保证责任范围内，应由原告承担不利后果。 第三人皓俊设计公司述称，其于2015年3月起向被告星光建材公司承租位于福州市晋安区连江北路312号万事利花园4#-6#楼连接体一、二层商场A区房屋用于经营。2017年11月，其得知原、被告之间的房屋租赁纠纷后，即积极与原告沟通，于2017年11月14日即原、被告解除房屋租赁合同之前就将三个月租金直接交付原告，截至现在，一共支付了两季度租金共计463,050元，第三人要求继续承租A区店面至2019年10月15日止，同时要求被告星光建材公司返还其缴纳的押金21万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于无争议的事实，本院确认如下：原告系由福州市邮政局更名而来。2013年5月17日，被告金榕桥贸易公司与福州市邮政局签订合同向其租赁坐落于福州市晋安区连江北路312号门店。后被告金榕桥贸易公司向福州市邮政局出具报告，请求将承租人变更为被告星光建材公司，由被告星光建材公司与福州市邮政局重新签订合同，并由被告金榕桥贸易公司担保被告星光建材公司准时支付租金。福州市邮政局同意了被告金榕桥贸易公司的请求，与被告星光建材公司签订一份编号为ＭＹ-20131094的《房屋租赁合同》，合同记载的签订时间为2013年5月16日，合同约定：被告星光建材公司向福州市邮政局租赁坐落于福州市晋安区商场作为经营灯饰的场所，租赁房屋建筑面积约2482.57平方米，租赁期限自2013年4月16日起至2019年10月15日止；租金为150459元／月，按季支付，于每季的第一个月的10日前支付，自下一个租赁年度起每年上调5%；承租人须于合同签订当日向出租人支付相当于三个月的租金即429884元作为履约保证金，若承租人违约，出租人有权直接扣收保证金以优先实现债权。合同第七条第2款约定：承租人向出租人交房时，出租人应将履约保证金无息退还承租人，如承租人有欠缴的租金及其他未结清的费用，则出租人将履约保证金折抵后剩余部分退还承租人。合同第八条“违约责任”第3款约定：承租人逾期支付房租，每逾期一日按月租金的5%向出租人支付违约金，逾期30日不支付房租的，出租方有权终止合同，承租人除支付违约金外，出租人不予返还保证金。合同第九条约定“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同、收回房屋，因此造成的损失由承租人负责赔偿。1、将承租的房屋擅自转租、分租的……”合同签订后，双方开始依约履行。在合同履行过程中，被告星光建材公司将部分租赁房屋转租给包括第三人在内的其他人。2017年11月28日，因被告星光建材公司拖欠租金，原告向其发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告星光建材公司已拖欠原告2016年10月15日至2017年10月31日的租金2311139.26元，因其已根本违约，特通知其解除双方签订的编号为ＭＹ-20131094的房屋租赁合同，并将租赁房屋腾空返还，立即支付拖欠的租金和相应的违约金。2017年11月14日，第三人通过银行转账向原告支付231525元，转账汇款对账单的备注为“凡宫11.12.1”；2018年2月11日，第三人又通过银行转账向原告支付231525元，转账汇款对账单的备注为“凡宫布艺（福州皓俊）2.3.4月”。2018年9月30日，原告向本院确认被告星光建材公司已于2018年3月5日归还了诉争租赁房屋。 对有争议的事实，本院认定如下：一、原告何时向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》。原告主张于2017年11月29日送达，仅提供其自行打印的邮件跟踪进度信息单为证，该信息单内容的真实性和关联性无法认定，因此本院对原告该主张不予采信。庭审中，被告星光建材公司确认于2017年11月30日收到该通知书。故本院认定原告于2017年11月30日向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》。二、被告星光建材公司是否支付原告自2016年10月16日起的租金。被告星光建材公司主张其曾向原告支付过，但未提供任何证据证明，故本院不予采信。 诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院裁定予以准许，并查封了被告星光建材公司放置于租赁房屋内的灯具，冻结了被告金榕桥贸易公司在交通银行股份有限公司福建省分行账号为351008020018000660077账户内的存款，冻结了被告金榕桥贸易公司名下闽Ａ×××××号和闽Ａ×××××号汽车的所有权变更、转移及抵押登记手续。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。被告星光建材公司主张其曾于2017年间就租赁房屋实际面积小于合同约定面积向原告提出异议，原告未予妥善处理。根据双方的合同约定，租金标准为固定数额，与租赁面积并无直接关系，且原告依约向被告星光建材公司交付了该房屋，被告星光建材公司在房屋交付使用后三四年内均未提出异议，现抗辩实际面积不符约定要求扣减相应的租金，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同约定逾期30日不支付房租或擅自转租、分租的，出租方有权终止合同。被告星光建材公司拖欠原告自2016年10月16日起的租金，逾期远超过30日，且未取得原告同意将部分租赁房屋转租他人，原告有权依约解除合同，解除合同的通知于2017年11月30日送达被告星光建材公司，因此，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除。原告于2018年3月5日接收了租赁房屋，原告再行请求被告星光建材公司腾空并返还租赁房屋及自2018年3月5日之后的占有使用费，已无依据，本院不予支持。租赁合同约定，租金自第二个租赁年度起每年递增5%，即自2016年4月16日起至2017年4月15日止每月租金应为174,175元（150,459元×105%×105%×105%），自2017年4月16日起至2018年4月15日止每月租金应为182,884元（174,175元×105%），因此，被告星光建材公司拖欠原告2016年10月16日至2017年11月30日的租金总额应为2,416,680元（174,175元/月×6月＋182,884元/月×7.5月）。房屋租赁合同解除后，原告请求被告星光建材公司参照合同约定的租金标准支付自2017年12月1日起至2018年3月5日止的房屋占有使用费，本院予以支持。如前所述，被告星光建材公司占有使用期间的租金标准应为182,884元/月，故被告星光建材公司应支付原告房屋占有使用费为579,133元［182,884元/月×（3月＋5天÷30天/月）］。第三人向原告支付的“租金”可视为其代被告星光建材公司支付相应月份的租金或占有使用费，根据转账汇款对账单上的备注，可认定第三人代为支付了2017年11月1日起至2017年11月30日止的租金77,175元（231,525元÷3月×1月），自2017年12月1日起至2018年3月5日止的占有使用费244,387.5元［231,525元÷3月×（3月＋5天÷30天/月）］。因原告于2018年3月5日收回租赁房屋，第三人支付的其余款项与被告星光建材公司无关。综上，被告星光建材公司仍应再实际支付原告租金2,339,505元（2,416,680元-77,175元），占有使用费334,745.5元（579,133元-244,387.5元）。 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案租赁合同分别在履约保证金条款、第七条第2款和第八条“违约责任”的第3款涉及履约保证金，前两处约定保证金可用于抵扣拖欠的租金等欠款，第八条约定“承租人逾期支付房租……承租人除支付违约金外，出租人不予返还保证金”，根据上述约定，可认定该履约保证金具有定金的性质。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告同时请求给付违约金及不予返还履约保证金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告现已收回租赁房屋，被告星光建材公司拖欠租金的违约行为给原告造成的损失主要表现为应收租金及其利息损失，参考民间借贷可保护利率（24%/年），原告主张按1‰/日（换算成年利率约为36%）计算逾期付款违约金，过分高于其损失，被告星光建材公司主张应予调整，本院予以支持。本院酌情将逾期支付租金的违约金计算标准调整为0.06%/日（约为22%/年），至2018年3月5日止，拖欠的各期租金的逾期付款违约金为497,111.46元（详细计算过程见后附的计算表），已高于履约保证金，且逾期付款违约金可计至被告星光建材公司实际支付租金之日止，因此选择适用违约金对原告更为有利。双方约定“承租人向出租人交房时，出租人应将履约保证金无息退还承租人，如承租人有欠缴的租金及其他未结清的费用，则出租人将履约保证金折抵后剩余部分退还承租人”，因此，履约保证金可直接充抵上述逾期付款违约金，即被告星光建材公司仍应实际支付原告逾期付款违约金67,227.46元（497,111.46元-429,884元），并应以2,339,505元租金为基数，按0.06%/日计算支付原告自2018年3月6日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。双方的租赁合同于2017年11月30日解除，原告主张被告星光建材公司支付合同解除后租赁房屋占有使用费的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。 被告金榕桥贸易公司向原告出具报告，承诺担保被告星光建材公司准时交付房租，视为自愿为被告星光建材公司支付租金的义务向原告提供保证担保，该承诺未明确保证方式，应视为连带责任保证，保证范围应仅及于拖欠的租金。原告请求被告金榕桥贸易公司对被告星光建材公司拖欠的租金承担连带责任，本院予以支持。原告请求其对被告星光建材公司的违约责任和占有使用费承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案原告与被告金榕桥贸易公司未约定保证期间，因此保证期间应为主债务履行期届满之日起六个月。租赁合同约定按季支付租金，故每期租金的保证期间自每季度第一个月的第十一日起算。原告于2018年1月26日起诉请求被告金榕桥贸易公司承担相应债务，即被告金榕桥贸易公司应对2017年7月26日之后应付租金197,151元（274,326元-77,175元，详见后附的计算表）承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、确认原告中国邮政集团公司福州市分公司和被告福建星光建材有限公司签订的编号为MY-20131094的《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除； 二、被告福建星光建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司福州市分公司拖欠的租金2,416,680元（已支付77,175元，尚需支付2,339,505元）和计至2018年3月5日止的逾期付款违约金497,111元（已支付429,884元，尚需支付67,227元），并以2,339,505元租金为基数，按0.06%/日计算支付自2018年3月6日起至实际支付之日止的逾期付款违约金； 三、被告福建星光建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司福州市分公司房屋的占有使用费579,133元（已支付244,387.5元，尚需支付334,745.5元）； 四、被告福州金榕桥贸易有限公司在被告福建星光建材有限公司拖欠的租金197,151元范围内对原告中国邮政集团公司福州市分公司承担连带责任； 五、驳回原告中国邮政集团公司福州市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46,733元，由原告中国邮政集团公司福州市分公司负担11,148元，由被告福建星光建材有限公司负担35,585元；诉讼财产保全申请费5,000元，由被告福建星光建材有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  苏俊宇 人民陪审员  蔡智光 人民陪审员  王锦容 二〇一八年十月十日 书 记 员  梁 枫 附：计算表格 拖欠租金的租期拖欠租金的金额（单位：元）最迟应付款日逾期天数（计至2018年3月5日止的拖欠天数）每期租金的逾期付款违约金（单位：元） 2016年10月16日至2017年1月15日5225252016年10月10日511160206.17 2017年1月16日至2017年4月15日5225252017年1月10日419131362.79 2017年4月16日至2017年7月15日5486522017年4月10日329108303.90 2017年7月16日至2017年10月15日5486522017年7月10日23878347.51 2017年10月16日至2017年11月30日2743262017年10月10日14624030.96 支付租金771752017年11月14日111-5139.86 合计：497111.46 说明：每期租金的逾期付款违约金＝拖欠租金的金额×逾期天数×0.06%，并相应扣减2017年11月14日支付的77175租金按上述公式计算出的逾期付款违约金。 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。