广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初12475号原告：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路****。法定代表人：邹立勇，副总经理。委托诉讼代理人：黄柏瑞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许灿新，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：冯文华，男，1986年4月9日出生，汉族，常住户口登记住址河南省叶县，原告广州市悦华物业管理有限公司与被告冯文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦华物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄柏瑞、许灿新，被告冯文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认我司与被告签订的《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租【2016】039号）于2018年1月1日正式解除；2.被告腾空租赁物业，并将物业恢复原状后交还给我司；3.被告向我司补缴欠付的租金（按每月588.6元的标准，自2018年5月起计至被告搬离房屋之日止）；4.被告向我司支付的租赁保证金1172.2元及水电周转金300元归我司所有；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，我司与被告签订了《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租[2016]039号），约定我司将位于广州市白云区新兴白云花园乐居北街59号（9号楼）首层B区的物业出租给被告使用，用途为仓库。租期为2016年7月1日起至2017年5月31日止，每月租金为588.6元。签订合同之日，被告向我司支付了首期租金588.6元和租赁保证金1172.2元及水电周转金300元。根据双方签订的《物业租赁合同》的约定及上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件要求，我司于2017年12月27日向被告致送《关于合同到期不再续约的通知》，告知《物业租赁合同》将解除，被告应在2018年1月15日前缴清租金及相关费用，腾空物业并将物业恢复原状后交还给我司。被告在签收上述通知后无实际行动，且自2018年5月开始拖欠租金，并违约占用上述物业，我司多次催促被告履行相应义务未果。我司认为，被告逾期并拒绝搬离租赁物业等行为已构成根本违约，我司已依法行使合同解除权。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告冯文华辩称，我愿意搬离租赁物业，希望原告能给予我多点时间处理搬迁事宜。欠付的费用我也是同意支付的。我对原告要求我向原告支付的租赁保证金和水电周转金归原告所有的诉请没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《授权委托书》、《证明》、《物业租赁合同》、《关于合同到期不再续约的通知》、《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》、《房地产权证》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居北街59号架空层（9号楼首层）属于广州市道路扩建工程办公室名下的房产。2012年7月19日，广州市道路扩建工程办公室出具《授权委托书》，主要内容为：因工作需要，兹委托广州市悦华物业管理有限公司为我办代理人。代理我办对我办代管的空置安置房进行管理、维护和临时性出租盘活。委托范围：限于计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房，包括住宅和非住宅。代理权限：对我办代管的、计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房进行管理、维护和临时性出租盘活。代理期限：2012年8月31日至2015年8月31日。2016年，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租【2016】039号），约定：甲方经物业业主方同意将前述物业的首层B区（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，出租物建筑面积为30平方米，约定用途为仓库（存放汽配）。乙方确认出租物的现状、用途及实际权属情况，并自行负责办理合法经营所需的一切证照，如无法取得合法证照的，不得经营；租赁期自2016年7月1日起至2017年5月31日止；租赁期限内，租金标准按每平方米建筑面积租金为19.62元，即每月租金588.6元，乙方必须在每月5日前缴付当月租金给甲方；为保证乙方对物业的合法正当使用，并作为遵守和履行本合同的担保，乙方须向甲方一次性缴付租赁保证金（押金）1172.2元，水电周转金300元；租赁期内，租赁保证金、水电周转金由甲方保管。租赁期满且乙方交清一切租金、水、电等由乙方产生的一切费用及清理场地并经甲方验收后，甲方于十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方，如乙方违约本合同规定义务，或因乙方原因造成本合同提前终止，则租赁保证金不予退回等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案物业，被告向原告支付了租赁保证金1172.2元和水电周转金300元。被告承租涉案物业后将涉案物业用作仓库存放货物使用。合同期限届满后，被告继续使用涉案物业，并继续向原告支付占用涉案物业的租金。2017年12月26日，广州市道路扩建工程办公室向包括涉案物业在内的承租户发出《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》，主要内容为：根据《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》（穗财局[2017]453号）、《关于进一步规范物业经营管理工作方案》（穗建财[2017]2021号）等文件要求，我办正积极推进落实我办所管物业的出租出借整改工作。凡我办（包括我办下属单位如广州市城建安置房事务中心或物业发展中心、广州市悦华物业管理有限公司，下同）在各个时期出租出借的物业，都必须严格按照上述文件精神和要求进行重新梳理规范。凡经核实不符合规定的出租出借物业，限期予以收回，并按照我市国有资产管理有关规定予以处理。具体措施如下：对于租赁期限已满、尚未收回的物业，我办将立即停止出租，按照规定对承租方进行清退。如承租方拖延或拒绝配合收回工作，我办将采取法律手段收回，并追索相关损失。对于租赁期未满、仍在履行合同的物业，我办将积极与承租户协商解除违规租赁合同事宜，若协商不成将立即启动法律程序等有力措施强制执行。其中属于租赁期限过长或合同存在显失公平的违规事项的，还将聘请第三方法律机构出具法律意见书，对合同的有效性进行评估等。2017年12月27日，原告向被告发出《关于合同到期不再续约的通知》，主要内容为：根据上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件要求（详见附件），我公司与贵方签订的合同已于2017年5月31日到期，合同到期后我公司不再与贵方续约，现就有关事宜通知如下：一、请贵方于2018年1月15日前清退腾空物业，恢复原状，并交清合同期内欠交的租金和所产生的水、电及物业管理等相关费用等。该通知于2018年1月1日由一名为刘元林的人代收。被告对此予以确认。被告收到上述通知后，继续占用涉案物业，并自2018年5月起未再向原告支付租金。另广州市道路扩建工程办公室于2018年5月17日出具的《证明》一份，主要内容为：我办曾委托广州市悦华物业管理有限公司对部分住宅和非住宅进行管理、维护和临时性出租盘活，现继续由广州市悦华物业管理有限公司负责对相关物业管理、维护、整改，并采用包括但不限于协商、诉讼或仲裁的方式对相关物业进行清退腾空、恢复原状，后交还给我办，同时将所收取的占有费继续按照规定上缴财政。本院认为，原告受涉案物业的产权人委托出租管理涉案物业，且对于超出委托期限后的出租行为亦已得到涉案物业产权人的追认，故原告与被告就涉案物业签订的《物业租赁合同》合法有效。上述《物业租赁合同》约定的租赁期限已于2017年5月31日届满，后双方未续签合同，被告自2017年6月1日起继续使用承租房屋并缴纳租金给原告，双方建立了事实上的租赁关系，但为不定期的租赁关系。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。因此，原告于2017年12月27日向被告发出不再续约的通知，要求清退腾空涉案物业等，该通知由刘元林于2018年1月1日代为签收，被告对此予以确认，故现原告要求确认双方的《物业租赁合同》于2018年1月1日予以解除有据，本院予以支持。租赁关系解除后，被告至今未向原告腾空返还涉案物业，故原告要求被告腾空返还涉案物业合理合法，本院予以支持。原告要求被告恢复原状后交还涉案物业，因合同中双方并未对交付涉案房屋时的原状作出明确约定，故原告要求恢复的原状无明确依据，本院不予支持。租赁关系解除后，被告继续占用涉案物业，其应向原告支付占用涉案物业期间的场地占用费，但被告自2018年5月起欠付占用涉案物业的费用，故原告主张被告欠付2018年5月后的费用应为场地占用费。原告要求被告参照原合同约定的租金标准588.6元/月支付自2018年5月起至实际腾空交还涉案物业之日止的场地占用费合理合法，本院予以支持。被告在占用涉案物业期间存在欠缴场地占用费的行为，现原告要求没收被告支付的租赁保证金和水电周转金被告亦表示无异议，故原告要求判令被告支付的租赁保证金1172.2元及水电周转金300元归原告所有有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市悦华物业管理有限公司与被告冯文华签订的《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租【2016】039号）于2018年1月1日予以解除；二、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告冯文华向原告广州市悦华物业管理有限公司腾空返还位于广州市白云区新兴白云花园乐居北街59号（9号楼）首层B区的物业；三、本判决发生法律效力之日起五日内，被告冯文华向原告广州市悦华物业管理有限公司支付自2018年5月起至实际腾空返还上述物业之日止的场地占用费（按588.6元/月计付）；四、被告冯文华向原告广州市悦华物业管理有限公司支付的租赁保证金1172.2元及水电周转金300元归原告广州市悦华物业管理有限公司所有；五、驳回原告广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告冯文华负担并于本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一八年十月二十九日书记员  陈玉梅