江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏03民终5089号上诉人（原审被告）：丰县雨润房地产开发有限公司，住所地丰县中阳大道延伸段北经一路西。法定代表人：葛玉琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：花一鑫，江苏苏安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘相坤，男，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：张保朝，江苏弘润律师事务所律师。上诉人丰县雨润房地产开发有限公司（以下简称丰县雨润公司）因与被上诉人刘相坤房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2017）苏0321民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丰县雨润公司的委托诉讼代理人花一鑫、李鹏，被上诉人刘相坤的委托诉讼代理人张保朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰县雨润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，缺乏事实依据，判决错误。首先双方合同第十二条是对涉案销售商品房没有权利瑕疵包括没有产权、债务纠纷的约定，并没有对逾期上房违约金标准的约定。其次，涉案合同所约定的逾期交房违约金是基于房屋能够交付这一前提，若上诉人已售的涉案房屋基于多种原因导致房屋无法完成最终交付，被上诉人只能以其他诉请主张权利。涉案房屋至今未建成，具体能否建成及具体完工交房日期都无法确定，在未办理上房及房屋权属登记手续前，涉案房屋所有权仍属于上诉人，上诉人与被上诉人只是债权债务关系，逾期交房违约责任的主体应是房屋所有权人，被上诉人在未取得涉案房屋完全所有权的目前，是不具备请求支付逾期违约金的条件。最后，涉案房屋最终可以交付，本案房屋逾期违约金的支付标准是以交付面积和时间为依据，与房款无关，即便存在逾期交房的违约行为，待房屋交付时才具备主张违约金。二、被上诉人尚有房款未按合同约定付清，按照涉案合同约定上诉人在房款未付清前有权拒绝交付房屋，被上诉人无权追究上诉人逾期交房责任。三、一审判决超出诉讼请求，程序违法。刘相坤辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应当驳回上诉，维持一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人诉称的事实和理由无事实和法律依据，双方之间对商品房买卖合同有明确约定，上诉人对违约金的计算方法也做出了明确的约定，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持一审判决。刘相坤向一审法院起诉请求：1、请求依法判令丰县雨润公司支付违约金38015.6元（从2016年11月15日暂计算至2018年1月15日）；要求计算至一审判决之日止。2、本案诉讼费用由丰县雨润公司承担。一审法院认定事实：2015年2月4日，刘相坤与丰县雨润公司签订商品房买卖合同，约定刘相坤购买丰县雨润公司开发预售的位于丰县雨润城2-1-1601室住宅一套。预测建筑面积共135.77平方米，商品房单价为每平方米4375.08元，房屋总价款为594005元。商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2016年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”第九条约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.出卖人按照20元/月/平米（参照同期同地段同档次商品房的租金）向买受人支付违约金。”上述商品房买卖合同签订后，刘相坤已按约向丰县雨润公司交纳了全部购房款，但涉案房屋至今未予交付。另查明，2016年10月31日丰县雨润公司向业主发出《关于丰县雨润城延期交付业主若干问题的明确》一份，内容为：“1、在合同有明确约定的初期三个月内，严格按合同规定的赔付条款执行（有10元/㎡/月和20元/㎡/月两种情况）。2、三个月以后的赔付标准统一到20/㎡/月执行，赔付结算周期按季度执行一次。3、我项目承诺1#、2#、5#、6#新定交房时间为2017年12月30日。4、针对部分业主未履行合同约定付清房款（包括未办理贷款手续；低首付未按期还款等）情况。在业主履行合同约定付清房款之日前，我项目不履行违约金赔付义务；在业主履行合同约定付清房款之日起，我项目开始计算违约金。”一审法院认为，刘相坤与丰县雨润公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。具体到本案中，根据双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定，丰县雨润公司应当在2016年8月15日前向刘相坤交付商品房。丰县雨润公司未能在上述时间交付刘相坤合同约定的房屋并办理权属登记手续，已构成违约。庭审中，丰县雨润公司抗辩因涉案房屋尚未建成，具体交房面积、平方数无法确定，无法独立形成可算债权，故违约金应待房屋交付时主张。双方在合同第十二条约定了逾期交房违约金的计算方法，亦明确约定了房屋面积，且刘相坤支付的房款是以约定的面积进行计算的，故对丰县雨润公司的抗辩，不予支持。刘相坤要求按照20/㎡/月计算违约金，符合双方签订的的商品房买卖合同及通知内容，则违约金数额应为50234.9元（135.77*20*18.5）。综上所述，丰县雨润公司逾期交房构成违约，应按约定支付刘相坤相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决如下：丰县雨润公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付给刘相坤逾期交房违约金50234.9元（违约金按照20/㎡/月，自2016年11月15日起计算至一审判决之日止）。案件受理费375元（刘相坤已预交，已减半收取），由丰县雨润公司负担（随案款一并支付给刘相坤）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人丰县雨润公司应当向被上诉人刘相坤支付逾期交房违约金。1.上诉人认可涉案房屋至今未完工且未交付。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交付房屋，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。上诉人主张房屋未交付未办理权属登记，但上诉人违反合同约定逾期交付房屋，亦应向被上诉人支付因违反合同义务而应承担的违约金。2.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人未按合同约定付清房款，但从被上诉人提交的付款发票所载明的金额，被上诉人已经按照合同约定付清了房款。上诉人不能提供被上诉人未付清房款的相关证据。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。依据上诉人2016年10月31日发出的《关于丰县雨润城延期交付业主若干问题的明确》载明，在业主履行合同约定付清房款之日起，我项目开始计算违约金。上诉人应当按照合同约定支付逾期交房的违约金。一审法院认定并无不当，本院予以确认。3.上诉人主张一审判决超出诉讼请求，程序违法。根据被上诉人的诉状及一审庭审笔录，被上诉人请求违约金计算至一审判决之日。一审判决并未超出诉讼请求。上诉人的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人丰县雨润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由丰县雨润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高艳华审判员  廖伟巍审判员  孟 娟二〇一八年十月十日法官助理杨淑娴书记员陆滢冰