中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终366号上诉人（一审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行。住所地：云南省安宁市中华路133号。负责人：郭磊，该支行行长。委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：江妮伲，云南刘胡乐律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：龚行健，男，1995年1月9日出生，纳西族，住云南省昆明市西山区。一审被告、被执行人：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。法定代表人：张依依，该公司经理。一审第三人、被执行人：云南安宁金成矿业集团有限公司。住所地：云南省安宁市。法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。一审第三人、被执行人：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市。一审第三人、被执行人：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市。一审第三人、被执行人：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市。上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人龚行健及一审被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司）、一审第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（以下简称云南高院）（2019）云民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。农行安宁支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回龚行健在一审中的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由龚行健承担。事实和理由：一、一审法院适用法律存在错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条对所有类型的被执行人均可适用。本案房地产开发企业作为被执行人，未提供证据证明符合《执行异议复议规定》第二十九条的特别规定，其主张不能得到支持。二、一审法院认定事实存在错误。（一）认购协议及商品房购销合同签署时间存疑，昆都公司与回迁户等购房者之间有大量后补材料的情况。商品房购销合同合法性存在问题，没有进行网签及备案。（二）仅凭收据、其他人付款等无法充分证明已支付全部款项。（三）房屋和车位使用协议书形成时间存疑，签署协议不等于该协议实际履行。龚行健要证明在查封前进行了占有还需提供行政法规规定的房屋或车位接收的完整证据，且按时足额缴纳了物管费，否则不能证明在查封前已经合法占有了房屋或车位等。龚行健未作答辩。昆都公司、金成公司、蒋勇、陈树昆、梁夏未作陈述。农行安宁支行向一审法院起诉请求：1.请求撤销云南高院（2019）云执异202号执行裁定，继续查封、执行昆都公司名下位于云南省昆明市地块Ⅰ）Ａ2幢7单元Ｂ1-5号房产（以下简称Ｂ1-5号房产）；2.本案诉讼费用由龚行健承担。一审法院认定事实：龚会军与杨奕梅系夫妻关系，龚行健系龚会军与杨奕梅之子。2012年9月25日，龚会军尾号为3911银行卡向云南金成酒店有限公司转款53万元，2012年10月21日，龚会军尾号为3911银行卡刷卡支付B1-5号房产定金5万元，现金支付B1-5号房产定金2万元；2013年3月28日，龚会军尾号为3911银行卡刷卡支付465420元，尾号为8727银行卡刷卡支付143000元。2013年11月14日，龚行健与昆都公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定龚行健购买昆都公司建设的B1-5号房产，房产总价为2449010元，付款方式为龚行健于本合同签署当日付清全部房款。协议签订当日，龚会军尾号为8727银行卡刷卡支付40590元，杨奕梅账号尾号为3737银行账户向昆都公司转款120万元。上述付款金额共计2449010元。昆都公司于同日向龚行健开具《收据》，载明收到龚行健支付的B1-5号商铺款2449010元。2017年1月18日，昆都公司与龚行健签订《商品房使用协议书》，约定将B1-5号房产以现状移交龚行健使用。昆都公司于同日向龚行健出具《收据》，载明收到龚行健支付的B1-5号房产水电费预收款5000元。农行安宁支行诉金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，云南高院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定，查封、扣押、冻结金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限。云南高院随后作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一协助执行通知，查封了昆都公司名下位于云南省昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都公司名下位于云南省昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括Ａ48号房产。后龚行健提出执行异议，云南高院于2019年10月23日作出（2019）云执异202号执行裁定，认为龚行健提交的证据材料表明，龚行健与昆都公司就Ｂ1-5号房产在查封前签订了房屋买卖合同，并交纳了全部购房款，所购房产在查封前已经合法占有，同时未办理过户登记并非龚行健自身原因所致，从形式上看符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的物权期待权保护的条件，故龚行健对Ｂ1-5号房产享有物权期待权，可以排除法院对该房产的执行。裁定：中止对Ｂ1-5号房产的执行。农行安宁支行于2019年10月31日签收（2019）云执异202号执行裁定，并于2019年11月11日提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为龚行健是否对B1-5号房产享有排除执行的权利。农行安宁支行对B1-5号房产提出执行异议，云南高院作出（2019）云执异202号执行裁定，中止对B1-5号房产的执行。该裁定于2019年10月31日送达给农行安宁支行，农行安宁支行于2019年11月11日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，农行安宁支行起诉合法。本案中，龚行健明确其系依据《执行异议复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除B1-5号房产的执行。农行安宁支行认为，龚行健就B1-5号房产排除执行的异议成立，除满足《执行异议复议规定》第二十八条外，还应符合第二十九条第（二）项：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定情形。云南高院认为，因《执行异议复议规定》第二十八条系适用于买受人对“登记在被执行人名下的不动产”提出异议的情形，第二十九条系适用于买受人对“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”提出异议的情形，第二十八条为普适性条款，对于登记在所有类型的被执行人名下的不动产均可适用，而第二十九条是专门针对登记在被执行人为房地产开发企业名下用于居住的商品房而规定的特别条款，在被执行人为房地产开发企业，且执行标的为居住型商品房的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，在符合第二十八条全部规定情形或第二十九条全部规定情形的情况下，便可排除执行。农行安宁支行认为，B1-5号房产排除执行，需同时满足第二十八条全部规定情形及第二十九条第（二）项规定情形的主张，与上述法律规定不符，不予支持。龚行健的起诉若符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，则依法可以排除执行。1、合同订立。2013年11月14日，昆都公司（商品房出卖人）与龚行健（商品房买受人）签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定龚行健购买昆都公司建设的B1-5号房产，并对房款支付、交房期限、违约责任等内容进行了具体约定。虽农行安宁支行认为上述合同并非签订于人民法院查封B1-5号房产之前，但龚行健、昆都公司提交了合同原件、交款凭证、收据等证据对买卖合同签订并履行的事实予以佐证，农行安宁支行亦未提交足以推翻前述事实的相反证据，故云南高院对农行安宁支行上述异议不予采纳。《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的合同内容符合不动产买卖合同的法律特征，未违反法律法规效力禁止性规定，属依法成立、合法有效的合同。因《商品房购销合同》的签订日期在人民法院查封B1-5号房产之前，故龚行健在查封之前已与昆都公司签订了合法有效的商品房买卖合同。2、房产占有。2017年1月18日，昆都公司与龚行健签订《商品房使用协议书》，约定将B1-5号房产以现状移交龚行健使用；昆都公司于同日向龚行健出具《收据》，载明收到龚行健支付的B1-5号房产水电费预收款5000元；庭审中，龚行健与昆都公司对B1-5号房产已实际交付均予认可，故龚行健在查封之前已经合法占有B1-5号房产。3、价款支付。《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》签订前，龚行健之父龚会军，于2012年9月25日转款53万元，于2012年10月21日刷卡支付5万元、现金支付2万元，于2013年3月28日刷卡支付465420元、143000元；《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》签订当日，龚行健之父龚会军刷卡支付40590元，龚行健之母杨奕梅转款支付120万元。上述付款金额共计2449010元，与《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》约定的B1-5号房产总价款一致；昆都公司于合同签订当日向龚行健开具《收据》，载明收到龚行健支付的B1-5号商铺款2449010元；庭审中，昆都公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及龚行健已履行完B1-5号房产全部房款支付义务均予以认可，故龚行健在B1-5号房产查封之前已经支付完全部价款。4、未办理过户登记原因。昆都公司庭审中自认，由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故B1-5号房产尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非龚行健。综上，龚行健对涉案房产的权利完全符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。云南高院执行裁定认定事实清楚，裁定龚行健关于排除B1-5号房产执行的异议成立符合法律规定，农行安宁支行的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不予支持。综上所述，龚行健对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，农行安宁支行要求撤销执行裁定、并对涉案房产继续执行的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《执行异议复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决：驳回农行安宁支行的诉讼请求。案件受理费26392元，由农行安宁支行负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审法院查明，2012年8月30日，龚行健之父龚会军尾号为3911银行卡向云南金成酒店有限公司转款53万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：龚行健就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于查封前是否已签订合法有效买卖合同的问题。龚行健于2013年11月14日与昆都公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定龚行健购买昆都公司建设的B1-5号房产，并明确了房屋总价及支付方式等。2012年8月30日，龚行健之父龚会军尾号为3911银行卡向云南金成酒店有限公司转款53万元；2012年10月21日，龚会军尾号为3911银行卡刷卡支付B1-5号房产定金5万元，现金支付B1-5号房产定金2万元；2013年3月28日，龚会军尾号为3911银行卡刷卡支付465420元，尾号为8727银行卡刷卡支付143000元；2013年11月14日，龚会军尾号为8727银行卡刷卡支付40590元，龚行健之母杨奕梅账号尾号为3737银行账户向昆都公司转款120万元。上述付款金额共计2449010元。上述付款行为能够印证合同的真实性，一审法院据此认定龚行健与昆都公司在涉案房产查封前签订了合法有效的买卖合同，并无不当。农行安宁支行主张案涉《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》存在事后补签的嫌疑，但并未举示相应的证据予以证明。案涉《商品房购销合同》虽未办理网签或备案，但不影响合同的效力，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。二、关于查封前是否已合法占有房屋的问题。2017年1月18日，昆都公司与龚行健签订《商品房使用协议书》，约定将B1-5号房产以现状移交龚行健使用；昆都公司于同日向龚行健出具《收据》，载明收到龚行健支付的B1-5号房产水电费预收款5000元。前述事实足以证明龚行健在查封前已经合法占有涉案房产。农行安宁支行虽不认可交付证据的真实性，但也未能举示出相反的证据。一审法院结合案涉小区的实际情况，认定涉案房产在查封前已由龚行健占有并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。三、关于是否已支付购房款的问题。龚行健提交的银行卡刷卡相关凭证以及昆都公司的收款收据等证据可以证明，其已通过其父龚会军、其母杨奕梅代为刷卡等方式支付了2449010元。龚行健支付的总金额与《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》约定的B1-5号房产总价款一致，且与昆都公司开具的《收据》相互印证。一审法院据此认定龚行健在B1-5号房产查封之前已经支付完全部价款，并无不当。农行安宁支行虽不认可付款的相关证据，但也未能举示出相反的证据予以证明，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。四、关于法律适用问题。《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条分别适用于不同的情形，处于并列关系，符合其中任一条规定的情形均可排除执行。农行安宁支行主张案外人排除执行需同时具备第二十八条和第二十九规定的条件，没有法律依据。本案虽无证据证明龚行健名下无其他用于居住的房屋，不符合第二十九条规定的情形，但一审法院结合案件事实，认定龚行健对涉案房产的权利符合第二十八条规定的情形并足以排除执行，并不违反法律规定。综上所述，农行安宁支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26392元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖宝英审 判 员 张爱珍审 判 员 孙建国二〇二一年四月二十八日法官助理 梁瀚丹书 记 员 戚凤梅