江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0622民初1334号原告：鹰潭市百盛物业有限公司，统一社会信用代码360602210010874，住所地江西省鹰潭市月湖区环城路**。法定代表人：赵秧荣，职务执行董事。委托诉讼代理人：丁春燕、祝佳伟，江西融冰律师事务所律师。被告：刘卫忠，男，1970年1月23日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。委托诉讼代理人：吴文兆，江西华星律师事务所律师。原告鹰潭市百盛物业有限公司（以下简称百盛物业公司）诉被告刘卫忠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日受理后，适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告百盛物业公司的委托诉讼代理人丁春燕，被告刘卫忠及其委托诉讼代理人吴文兆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费1734元并支付自2016年8月1日起至2017年12月30日止按每日20元计算的违约金10380元；2、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2011年1月21日，被告与鹰潭市百盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告从鹰潭市百盛置业有限公司购买房屋一套，该房屋位于鹰潭市余江区百盛滨江国际广场1栋2单元1103室，房屋建筑面积为127.454平方米，交房时间为2012年10月30日前，双方签订补充协议第三条约定：“办理房屋交付手续时，买受人应接受出卖人选择的物业服务公司提供的初始物业服务，与之订立物业服务合同，交纳物业服务费用。”原告系鹰潭市百盛置业有限公司选择的初始物业服务公司，2012年8月14日，原告与被告签订了合同编号为11103的《物业管理服务合同》，该物业服务合同约定自被告办理入住手续当月起开始交纳物业服务费，住宅的服务费标准按照0.8元/m2/月计算，物业费应于每月5日前交付；若被告未按协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交欠交的物业费并从逾期之日起按20元/天交纳违约金。被告于2012年8月14日办理了收房手续。交房前期，被告尚能按照物业服务合同的约定交纳物业费，但自2016年8月1日以后，虽经原告多次催收，被告却并未再交纳分文物业费。综上，为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告刘卫忠辩称：1、原告要求被告支付物业费以及违约金没有事实和法律依据，原、被告双方在2015年6月10日物业服务合同权利、义务就已经终止，原告在物业合同终止后，没有为被告提供任何物业服务；2、原告在履行合同过程中，没有尽到自己的职责，造成了部分业主财产损害，原告擅自使用物业管理房，造成业主损失，原告可能涉嫌挪用专项维修基金，被告保留追诉的权利。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告百盛物业公司为支持其诉讼请求，在本院所规定的举证期限内提供的证据有：A1、原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；A2、商品房买卖合同（合同编号：GF-2000-0171018）、物业管理服务合同（编号：11103），证明商品房买卖合同约定被告购买的鹰潭市余江区百盛滨江国际广场1栋2单元1103室房屋建筑面积127.454平方米。2012年8月14日，原、被告双方签订《物业管理服务合同》，合同约定就被告购买的上述房屋由原告提供物业服务，物业服务费按照0.8元/m2/月计算，应于每月5日前交付，被告未按照约定交纳物业费，原告有权要求被告自逾期之日起按照20元/天交纳违约金；A3、百盛滨江国际广场交房结算单、收款收据三张复印件，证明被告房屋面积，被告应交物业费应按照测绘面积计算，被告于2012年8月14日办理了收房手续，并于同日交纳了当年的物业费612元，被告自2012年至2016年7月31日止均按照约定的收费标准交纳了物业费；A4、律师函、授权委托书，证明江西融冰律师事务所受原告委托向被告催收物业费及违约金的情况。被告刘卫忠为支持其答辩意见，在本院规定的举证期限内提交的证据有：B1、原告百盛物业公司的主体信息，证明原告主体已经消亡；B2、照片，证明原告没有为被告履行物业服务，导致业主房屋受损没有维修，造成严重损失。经庭审质证，被告对证据A1提出异议，认为该证据不具有合法性，原告物业公司已经注销；对证据A2中的商品房买卖合同没有异议，对物业管理服务合同提出异议，不具有合法性和关联性，该合同约定是要由建设单位选定的物业服务企业，违背国务院物业管理条例第56条规定，建设单位未经过招、投标的方式自行选定物业服务合同是违法的，物业合同有效期是三年，即有效期是2012年6月10日至2015年6月10日，合同已经到期，原告所主张的物业费和违约金是合同终止之后的。交纳物业费时间是每月5日前交付；对证据A3的关联性有异议，该组证据与原告主张没有关联，因为合同期内的被告方已经交纳物业费，至于被告多交纳的物业费，是被告在上当、受骗的情况下交纳的，违背了被告的真实意思表示，被告保留追诉的权利。另外即便是多交纳了物业费，到现在已经超过了三年；对证据A4的合法性、关联性提出异议，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释，应该是由物业书面催收，故以律师函的方式催收是不符合规定的，且律师函催收与本案也没有关联。被告百盛物业公司对证据B1提出异议认为原告主体并未消亡，尚处在存续期间；对证据B2的三性提出异议认为照片没有拍摄时间、、地点没有办法反映是否是被告所购买的房屋，漏水是什么时候形成的，也没有办法证明，且无法证明原告没有为小区业主提供物业服务。被告对证据A1的合法性有异议没有提供反驳证据，异议不成立；对证据A2、A3的关联性有异议不影响证据的采用；对证据A4的异议成立。原告对证据B1持有异议认为原告主体未注销，异议成立；证据B2系孤证，原告异议成立。因此对证据A1、A2、A3予以采信。本院对以下事实予以确认：2011年1月21日，被告与鹰潭市百盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定，被告购买房屋位于鹰潭市余江区百盛滨江国际广场1栋2单元1103室的房屋，房屋建筑面积为127.454m2。2012年8月14日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》约定自被告办理入住手续当月起开始交纳物业服务费，住宅的服务费标准按照0.8元/m2/月计算，物业费应于每月5日前交付；合同第十五条约定，若被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按20元/天交纳违约金。合同第十九条约定，本合同自双方或法定代表人或授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效，有效期为三年，自2012年6月10日至2015年6月10日。2015年6月10日该合同有效期满之后，双方就物业服务未续签合同。被告交纳物业服务费至2016年7月30日。原告以被告拒绝交纳2016年8月1日到2017年12月31日期间的物业服务费起诉到本院。本院认为：被告刘卫忠与原告百盛物业公司签订了物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，对原、被告双方均有约束力。被告按合同约定交纳了合同约定期间的物业服务费。本案中原、被告物业服务合同于2015年6月10日有效期满，物业合同期满后，物业服务企业应当通知业主委员会订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。2015年6月11日至2016年7月30日期间虽没有订立物业服务合同但被告按原来合同约定的标准交纳物业服务费属双方口头约定实际履行权利与义务，但不能视为原物业服务合同的自然延续，在被告等业主以物业服务质量不合格为由拒绝交纳物业费后，原告应当向业主委员会提出订立书面物业服务合同的要求。本案原告未向法院提供证据证明其向业主委员会提出订立书面物业合同的请求，也未提供证据证明自2016年7月30日之后其实际向被告提供了物业服务项目、物业服务数量，以及每月向被告催缴物业服务费的充分证据。因此，原告应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《物业管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：驳回原告鹰潭市百盛物业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告鹰潭市百盛物业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 许 健二〇一八年十月三十一日书记员 吴丽文