湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初2882号原告：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：周栋兵，行长。委托诉讼代理人：刘亮，男，中国建设银行股份有限公司浏阳支行职员。委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。被告：易树霞，男，1960年8月20日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告：李小艳（系易树霞之妻），女，1964年1月6日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路****。法定代表人：焦念宝，董事长。原告中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建设银行）与被告易树霞、李小艳、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人李静虎到庭参加诉讼，被告易树霞、李小艳、谦信公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2、判令被告易树霞、李小艳共同偿还原告未到期借款本金54350.23元、逾期借款本金42734.97元、利息16940.22元、罚息10047.33元（利息及罚息暂计算至2018年4月3日止，以后的利息及罚息按合同约定计算至清偿日止）；3、判令原告对被告易树霞、李小艳提供抵押的位于浏阳市湖山国际山庄3栋104号的房产在上述债权范围内享有优先受偿权；4、判令被告谦信公司对被告易树霞、李小艳的债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。被告易树霞、李小艳无答辩。被告谦信公司无答辩。本院经审理认定事实如下：2006年1月22日，被告易树霞作为买受人与被告谦信公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中约定：1、易树霞购买谦信公司开发的位于浏阳市湖山国际山庄第3区1层104号房产，该房产建筑面积为45.87平方米，套内面积为27平方米，总价款为221000元；2、付款方式为签订合同时支付首期房款71000元，其余房款150000元办理银行按揭；3、谦信公司应于2006年11月20日前将该商品房验收合格，并交付给易树霞使用；4、逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止按总房款的日万分之三支付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人向买受人支付自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按已支付房款的万分之五的违约金（不小于总房款的万分之三）；5、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同时，《商品房买卖合同》中还对其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，易树霞作为出租人、案外人浏阳华天酒店管理有限公司（以下简称华天酒店）作为承租人、谦信公司作为担保人还签订了《客房租赁经营合同》，由易树霞将自己向谦信公司购买的第3区1层104号商品房出租给华天酒店经营。2007年3月19日，易树霞、李小艳承诺用易树霞向谦信公司购买的第3区1层104号房产作抵押向原告建设银行借款150000元后，易树霞作为借款人、谦信公司作为保证人、易树霞及李小艳作为抵押人、建设银行作为贷款人共同签订了《个人住房借款合同》，该合同分为普通条款1-24条和特别签订条款25-41条两部分，《个人住房借款合同》中约定：1、易树霞向建设银行借款150000元，指定划款至谦信公司在建设银行处设立的账号为43×××87账户上；2、贷款利率为月利率5.925‰，每年1月1日调整一次，逾期利率在约定贷款利率基础上上浮50%；3、借款期限为180个月，即从2007年3月至2022年3月；4、采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1357.48元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5、采取抵押加担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市产，连带担保人为谦信公司；6、借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用，解除与借款人的借贷关系等。同时，《个人住房借款合同》中还对其他事项进行了约定。2007年3月29日，浏阳市房屋产权管理局为易树霞、李小艳承诺抵押的房产办理了浏房期押字第7197号《个人购房贷款抵押登记备案证》，《个人购房贷款抵押登记备案证》中记载的抵押权人为建设银行，抵押人为易树霞，建设单位为谦信公司，存续期限为2007年3月29日至2022年3月29日。2007年3月30日，建设银行根据约定将易树霞所借的150000元借款划转至谦信公司在建设银行处设立的账号为43×××87账户上。建设银行发放贷款后，每月都根据约定在易树霞的账户上扣收了借款本息，但从2014年6月开始，因易树霞账户上的存款余额不足，建设银行未能收回当月应收的借款本息，2016年5月30日，建设银行在易树霞的账户上扣收了借款本金124.45元后再未扣收过借款本息，至2018年4月3日止，易树霞共欠建设银行未到期借款本金54350.23元、逾期借款本金42734.97元、利息16940.22元、罚息10047.33元未还。因易树霞未能按约偿还借款本息，建设银行遂诉至本院。另查明：1、浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套；2、从谦信公司与业主签订的系列《商品房买卖合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经过测量于2017年9月6日向谦信公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017518、0015706号产权证书，其中第0017518号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0015706号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。目前有部分房产未办理分户的产权证书。因建筑过程中，谦信公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，且也无从知晓易树霞是否有房子。本院认为，被告谦信公司在开发西湖山国际山庄过程中，与被告易树霞签订的《商品房买卖合同》、与案外人华天酒店及易树霞共同签订的《客房租赁经营合同》，以及与原告建设银行、易树霞及被告李小艳共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由易树霞通过按揭贷款方式向谦信公司购买房产并返租给华天酒店获取租金收益，因此，上述《个人住房借款合同》、《客房租赁经营合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因谦信公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有将实有的房产产权办至易树霞名下，故在不变更合同的前提下，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，已经无法实现合同目的，应当予以解除。因衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《个人住房借款合同》、《客房租赁经营合同》的解除，由于借款合同系实践性合同，借款一经交付，出借方即完全履行了其合同义务，但借款方即易树霞的还款义务至今并未履行完毕，因此解除借款合同必然会给出借方造成借款本金及利息无法收回的损失，该损失系谦信公司违约造成，且建设银行发放的借款也实际用于了谦信公司的房产开发，因此，建设银行未收回的借款及利息由谦信公司负责偿还更符合公平原则，本案中，建设银行虽请求由易树霞、李小艳偿还借款本息，由谦信公司承担连带责任，但因责任主体的担责方式变更，并非对其诉讼请求的实质变更，故本院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对建设银行要求解除借款合同、偿还借款本息的诉求予以支持。易树霞、李小艳并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，故建设银行要求易树霞、李小艳偿还借款本息的诉求，本院不予支持。易树霞、李小艳在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。借款合同中约定抵押担保，但一直未办理正式抵押登记，抵押权尚未形成，故建设银行要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，本院对此不予支持。易树霞、李小艳、谦信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司浏阳支行与易树霞、李小艳、湖南谦信置业有限公司签订的《个人住房借款合同》；二、湖南谦信置业有限公司在本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金97085.2元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：至2018年4月3日止的利息、罚息为26987.55元，此后的利息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；三、驳回中国建设银行股份有限公司浏阳支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2781元，公告费560元，合计3341元，由湖南谦信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  胡德贵人民陪审员  毛金华人民陪审员  卢彦章二〇一八年十月二十三日书 记 员  王 雅附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。7、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。8、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。9、《中华人民共和国担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。10、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。11、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。12、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。13、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。14、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。