上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初17348号原告顾英秀，女，1969年12月29日出生，汉族，住上海市。原告王志勤，男，1970年4月23日出生，汉族，住同上。原告王厚泽，男，2005年4月25日出生，汉族，住上海市。法定代理人王志勤。原告共同委托代理人孙岱泓，上海博和律师事务所律师。被告祝成成，男，1991年8月10日出生，汉族，住安徽省。原告顾英秀、王志勤、王厚泽与被告祝成成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾英秀、王志勤、王厚泽的共同委托代理人孙岱泓，被告祝成成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾英秀、王志勤、王厚泽诉称，原告于2017年7月与被告签订了租赁合同，将本市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋向被告出租，但被告取得房屋后擅自群租并严重扰民，原告发现后多次要求被告停止未果。2018年5月，相关部门在告知被告执法程序的情形下对其群租行为采取了强制措施，被告曾要求继续支付租金，但原告认为其已延迟支付2018年5月的租金且合同应当解除，故予以拒绝。2018年7月18日，双方通过警署调解，最终未能达成合意，原告未接受被告欲以2万元了结纠纷的方案，但仍作为装修损失的赔偿收取了该钱款。此后，在收到被告搬离并在现场留置房门钥匙的通知后，原告于2018年7月24日收回了房屋，但房屋内包括沙发、木椅、吊灯、卧室床铺、洗衣机、空调均已灭失，墙面、地板亦应被告的群租及不合理使用行为被破坏，损坏的部分无须进行评估可由法院酌定。上述财产折旧后估算的损失为3万元，扣除被告已支付的2万元后，尚欠1万元未付。上述事实由租赁合同、执法告知书、现场照片、当地物业书面证词等证据予以证实，现提起诉讼，请求判令：一、原被告之间的租赁合同于本案起诉日，即2018年7月6日解除；二、被告支付自2018年5月1日起至2018年7月6日止的租金及2018年7月7日起至2018年7月24日止的占用费32200元(月租金按合同约定的11500元计，使用费则参照租金)；三、被告支付违约金23000元；四、被告赔偿装修及物品损失10000元；五、被告支付未结清的水费655.50元、燃气费852.70元。此外，原告向被告收取的押金11500元可用于抵扣上述欠费。被告祝成成辩称，被告通过中介向原告租房，曾告知原告该房屋将由被告及其亲属、友人等共同居住，原告仅要求被告做到不影响邻里即可。居住期间，邻居曾以噪音为由与被告进行过交涉，但被告未对房屋进行装修及隔断，房屋的实际居住状况为：房屋的主卧由被告及其配偶居住、次卧由被告亲属居住、小次卧及客厅由被告的数名友人居住，上述居住人需支付的房租被用于直接冲抵被告对居住人负有的债务，故被告与居住人之间就租房无经济往来。自2018年4月5日始，原告以其女儿结婚为由多次催促被告搬离，遭被告拒绝后采取了更换房门锁匙、切断水电供应等手段，被告通过警方协调无果，遂自2018年5月起停止支付房租，在此过程中，相关部门在租赁现场张贴了告知书并在被告不在场的情形下根据原告的陈述采取了单方面的执法措施，将房屋内的四张床铺破坏。此后双方多次调解，原告坚持要求被告搬离并拒收房租，2018年7月18日在警署的调解过程中，被告以当场支付的现金2万元及已付押金11500元冲抵了全部租金，并签署了笔据一张，承诺被告于2018年7月23日搬离房屋且双方互不欠费，但该笔据留存于警署且原告未签字。2018年7月23日，被告携全部个人物品搬离房屋后将钥匙留置于门外并致电原告。根据以上事实，被告认为：一、被告并未将房屋群租不构成违约，亦不再欠付原告房租及占用费，合同系原告单方解除且违约金的主张数额过高，原告作为业主与物业公司相熟，故对物业的证明不认可；二、除沙发已被被告更换外，原告主张的空调、洗衣机等家居设备在被告离场时均保持原状，被告还保留了新添置的沙发、电视柜、茶几等且未破坏房屋的地板与墙面，原告无法证实其家居设备的成色新旧与房屋有损坏的痕迹，故对其主张的财产损失不认可；三、如认定被告欠费，则同意以押金进行冲抵，对诉请中水电煤等公用事业费的诉请不持异议，但2017年8月1日前应由原告支付的公用事业费系被告垫付。综上所述，对原告诉请不能同意。经本院释明，被告于庭审后表示，如被告关于已付2万元之性质的观点得不到采信，则同意将该笔钱款冲抵租金或其他费用，对此费用的返还不提起反诉。经审理查明，系争房屋产权人为王志勤、王厚泽，用途为居住。原告顾英秀与被告签订《租赁合同》一份，主要约定的内容有：被告承租系争房屋仅作为居住使用，租期自2017年8月1日起至2019年7月31日止；月租金为11500元，每三个月结算一次，租期届满后押金11500元在结清费用后无息退还；原告保证房屋产权明晰无纠纷，被告保证在租期内的房屋使用符合法律及管理规定、不侵扰邻里，否则原告有权单方终止合同；被告应爱护房屋不得改变结构与装修，不得转租分租，损坏房屋及设施须赔偿或修复；如有违约行为的则向对方支付违约金23000元；如被告在租赁期内违反政府行政部门制定的“租赁条款”则与原告无关，由被告“承担及处理”；原告向被告提供空调、电视、沙发、床柜等家具家电。租赁过程中，房屋所在地区的基层组织曾向业主发送告知书，认为系争房屋的居住状况与相应的法律法规不符并提出限期整改要求。2018年5月1日起，租赁双方停止租金结算；2018年7月6日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。在此后的协商过程中，被告向原告支付了钱款2万元并通过电联的方式告知原告，其已自行搬离房屋并将钥匙留置于现场，原告于2018年7月24日将房屋收回。诉讼中，当事人就各自主张的、互欠的水电煤等公用事业费的冲抵达成一致，原告遂撤回与此费用相关的诉请。本院认为，王志勤、王厚泽作为房屋产权人，对顾英秀出租房屋不持异议，涉案租赁合同之内容与形式亦无违反法律规定之处，故对合同的效力可予以认定。同时，顾英秀与被告作为合同当事人对王志勤、王厚泽以原告的身份参与诉讼并与出租方共同主张合同权利均未提出异议，故对王志勤、王厚泽于本案中的诉讼地位予以确认。租赁合同既已成立，当事人应遵循约定履行各自义务并对违约行为承担法律责任。根据被告对房屋使用情况的陈述，其承租房屋后供多人居住并彼此间“以房租冲抵债务”的行为显然属于违反合同约定的变相转租行为，原告据此要求解除合同于法有据，本院予以支持。关于解约后对权利义务的结算问题，本院认为：一、当事人对房屋交接的表述基本一致，可确认该日期为2018年7月24日，尽管纠纷产生后当事人之间发生了数额为2万元的钱款给付，但并无确凿证据证实双方就解约结算问题已达成了一致以及上述钱款的具体性质，故对原告认为该钱款用于物损赔偿及被告认为该钱款用于租金冲抵均不予采信，因目前钱款由原告占有，而被告经本院释明未就此钱款主动提起返还之诉，本案对此不作处理；二、当事人既未就解约结算达成一致，则本院对此结合法定、约定及原告诉请作出认定，解约日以原告起诉日为准，违约金数额则按被告请求结合案情予以酌定。被告在合同解除前作为承租方应自2018年5月1日起按约结清尚未支付的租金、在合同解除后至房屋交还日止作为房屋的实际使用人应参照上述租金标准支付占用费，当事人对押金支付数额无异议且均同意用于冲抵欠费，本院一并予以判明；三、为避免合同风险，出租方在收回租赁物前，有权要求承租方配合对租赁物及其附属进行清点、检验，以便于发现并固定财产损害或灭失的现状而进一步主张赔偿。本案中，原告在接被告离场通知后自行收回房屋表明其以实际行动回应了被告提议的交接方式——即出租方对交还房屋及其附属设施设备的现状予以接受并免除承租方配合验收的义务，这一行为可能在租赁物的价值贬损方面为原告带来风险，但也可能在及时回收租赁物方面为原告赢得更大的收益，故应视为原告经利益权衡后作出的理性选择——否则其完全可以拒绝接收未经验收的房屋，既然如此，其于收回房屋后再要求被告赔偿损失于理不合，且其主张的财产价值依据不足，本院对该诉请难以支持。原告撤回部分诉请与法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告顾英秀与被告祝成成签订的关于上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租赁合同》于2018年7月6日解除；二、被告祝成成应于本判决生效之日起十日内向原告顾英秀、王志勤、王厚泽支付2018年5月1日起至2018年7月6日止的租金(按月租金人民币11500元计，已支付的押金人民币11500元可用于冲抵)；三、被告祝成成应于本判决生效之日起十日内向原告顾英秀、王志勤、王厚泽支付2018年7月7日起至2018年7月24日止的房屋使用费(按每月人民币11500元计)；四、被告祝成成应于本判决生效之日起十日内向原告顾英秀、王志勤、王厚泽支付违约金人民币15000元；五、对原告顾英秀、王志勤、王厚泽的其余诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币1125元，减半收取，计人民币562.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹 彬二〇一八年十月三十一日书记员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。