山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终6407号上诉人（原审被告）：济南市长清区卫生和计划生育局，住所地济南市。法定代表人：翟贵祥，局长。委托诉讼代理人：高建永，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文婷，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐龙，男，1971年10月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：齐民，山东天齐律师事务所律师。上诉人济南市长清区卫生和计划生育局（以下简称长清区卫计局）因与被上诉人齐龙房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长清区卫计局上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回齐龙的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由齐龙承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。1、一审判决依照的规定适用于房地产开发企业，并不适用于长清区卫计局。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条之规定“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；(四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县。”该法条明确的对房地产开发企业进行了法律上的定义，显然长清区卫计局并不属于房地产开发企业的范畴。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条之规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”也将该司法解释的适用范围确定在了房地产开发企业与买受人之间的合同。在本案中一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定来判决长清区卫计局承担违约金，显然系法律适用错误。2、一审判决根据《城市房地产开发经营管理条例》计算长清区卫计局的办证期限，但该条例在本案并不适用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第一条之规定“为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。”以及第二条之规定“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”该条例的一、二条都将该条例适用范围进行了明确的说明，由于长清区卫计局并非系房地产开发企业，所以涉案楼房的建设与出售并不属于房地产开发经营，自然不适用该条例，那么依据此条例认定逾期办证时间也不合理。二、一审法院认定的部分事实不清。1、长清区卫计局并非违反规划、超面积建设。2003年12月3日，在该商办楼建设初期，区委、区政府等主要领导及相关部门领导到原区计生委现场办公，就相关工作进行了研究和部署，就大厦建设问题提出了规划、施工图抓紧调整的指示，并且根据相关会议内容上报相关材料对规划进行了调整，并由济南市规划局出具了规划确认函，但是规划局确认规划函前未到实地进行查看，直接使用了原规划面积，出现问题。长清区卫计局认为如今问题所在并不能将此后果计算在长清区卫计局处，这是对长清区卫计局的不公平，这是历史遗留问题。2、办理房产证问题根据合同约定长清区卫计局属协助义务，长清区卫计局已经履行合同义务，一审判决却将办理房产证的主义务分配给了长清区卫计局。根据长清区卫计局与齐龙签订的合同，明确约定长清区卫计局的办证义务系协助，且我局提供了相关材料并协助齐龙解决历史遗留的问题。因此长清区卫计局并不存在违约情况。三、一审判决未听取长清区卫计局的意见。四、长清区卫计局系政府单位，在诉讼进行中，积极与齐龙协商调解，制定方法来协助齐龙办理证书，后仍调解未果。五、齐龙的请求已经完全超过了法律规定的诉讼时效。六、长清区卫计局保留解除合同的诉讼权利。综上所述，请求法院依法裁判。齐龙辩称，一、一审判决适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，适用法律正确。1、首先，长清区卫计局与齐龙签订的《商品房买卖合同》符合我国现行法律规定。根据合同法第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。长清区卫计局虽系行政机关，但与齐龙签订商品房买卖合同的行为属平等主体之间的民事行为，符合合同法的调整范围。根据合同法第五十二条，有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。但长清区卫计局与齐龙之间商品房买卖合同，完全不存在以上五种情形，属有效合同。根据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。齐龙要求长清区卫计局履行协助办证的义务，具有法律依据。齐龙与长清区卫计局签订《商品房买卖合同》的形式符合法律规定，齐龙是通过竞标方式中标以后与长清区卫计局签订合同的，且竞标过程有区政府、区国资局、区纪委现场监督，区公证处现场公证。齐龙相信政府机关的公信力，且有理由对长清区卫计局公开出售行为产生信赖。2、一审判决援引法律规定正确。根据合同法第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。一审判决完全可以根据本条规定，适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。《城市房地产转让管理规定》第三条，也有同样的规定。根据以上两项法律规定，双方签订商品房买卖合同主体适格，且上述法律规定并未限制房地产权利人只能是房地产开发企业。《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》三项法律规定，主要针对房地产开发企业，尽管没有明确规定可以适用于房地产开发企业以外的对象，但以上三项法律规定是目前我国仅有的调整商品房销售的法律规定，且《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对出卖人逾期办证及相应的违约责任作出的明确规定，长清区卫计局作为房地产权利人出卖商品房，与房地产开发企业出售商品房，两者之间具有相同的本质，在我国目前对前者没有明确法律规定的情况下，适用合同法的一般规定及城市房地产管理法的一般规定，并参照适用针对房地产开发企业出售商品房的上述三项法律规定，并无法律上的冲突，也符合合同法第一百二十四条的规定。二、一审判决认定事实清楚。1、长清区卫计局未按规划要求建设，是不能办理房屋产权证书的直接原因。在2014年9月17日长清区卫计局向济南市规划局递交的关于调整规划的申请报告中，以及2017年4月14日长清区卫计局向济南市解决城市建设历史遗留问题联合办公室递交的申请中，长清区卫计局均对不能办理产权证书的原因作出了详细的说明。长清区卫计局未按原规划许可要求建设，在未经事前调整规划的情况下加建一层，导致面积与原规划不符，长清区卫计局对违反规划建设的行为具有不可推卸的责任，对因此不能办理产权证书的后果具有直接的过错。2、长清区卫计局不履行协助办证合同义务，一直处于违约状态。尽管法律规定长清区卫计局属协助办证义务，但长清区卫计局自身就因为规划问题不能办理房屋产权证书，完全就没有可能履行协助办证义务，履行协助义务的前提，是长清区卫计局不存在违法建设行为，自身可以办理房屋权属登记，而后给齐龙办理转移登记。因长清区卫计局自身不能向房地产登记机关提供合法的登记材料，对齐龙的协助义务就无法完成，因此，长清区卫计局的违约行为，一直处于持续状态。综上所述，一审判决援引法律正确，认定事实清楚，请依法驳回长清区卫计局上诉请求。齐龙向一审法院起诉请求：1.请求判令长清区卫计局履行商品房买卖合同，协助办理房产证义务；2.判令长清区卫计局自2007年4月17日起至履行合同义务之日止，以已付购房款102万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向齐龙支付逾期办理房产证利息，暂计为10000元；3.诉讼费由长清区卫计局承担。诉讼中，齐龙明确起诉之日前的违约金为96.69万元。一审法院认定事实：长清区卫计局原为长清区人口与计划生育局，2004年长清区卫计局建设长清区灵岩路中段西侧济南市长清区计划生育局综合楼一栋，简称“长清人口大厦”。房屋竣工后，长清区卫计局向长清区国有资产管理局请示将该栋楼房的一、二层商业用途的沿街房出售变现，长清区国有资产管理局作出长国资[2004]2号文件《关于长清区计划生育局出售“长清人口大厦”商品房请示的批复》，内容为：“长清区计划生育局：你单位关于出售长清人口大厦商品房的请示受悉，经研究同意将该处资产出售变现。但必须做好以下几个方面的工作：（一）面向社会公开竞价销售。（二）出售程序及价格由公证机构予以公证。（三）及时履行长清人口大厦使用土地的评估、登记手续。（四）做好政府投资及办公楼净收益的国有资产产权登记工作。二00四年三月三十一日”。2006年12月长清区卫计局依据上述文件向社会公开发布招标公告，招标公告载明了竞买房产的位置、投标起始价、竞买时间、竞买地点、竞买方式等内容。齐龙参加竞买并中标，双方于2007年1月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：“甲方:长清区人口计划生育局乙方：齐龙根据区国资局“长国资(2004)2号”文件精神,将坐落于灵岩路中段路西(国泰大厦南邻)的济南市长清区计划生育局商办楼的一、二层商业用途的沿街房,通过竟标方式出售给乙方,为明确权利义务,双方达成以下协议：一、在区政府、区国资局,区公证处工作人员的监督下,乙方以竟标的方式,竞得甲方一、二层商品房自北向南数第壹套房屋,竞标数为人民币壹佰零贰万元；二、付款方式:本合同签订后,乙方必须于2007年元月十六日前,到长清建行支行营业室交款,帐号为3700************7083，将全部房款足额交付甲方,由甲方交付乙方商品房钥匙,否则合同作废,保证金不予退还,责任由乙方负责。三、甲方协助乙方办理房产证和土地使用证等相关手续、提供相关证明,办理房产证和土地使用证其面积按有关部门确定的为准……九、本合同自签字之日起生效，任何一方不得违约，否则由违约方承担给对方造成的经济损失。十、本合同未尽事宜，由双方协商解决。十一、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，区济南十城圣泰招标咨询公司一份，存档一份”。上述合同签订后，齐龙于2007年1月16日一次性足额交清购房款1020000元，长清区卫计局当天将涉案房屋交付齐龙使用。另查明，涉案房屋所在的长清人口大厦由长清区计划委员会于2002年3月26日批复同意建设，于2003年11月20日取得建设工程规划许可证，载明“建设单位济南市长清区计划生育局项目名称沿街商办楼建设位置灵岩路中段西侧建设规模4720.30平方米”。2005年12月30日济南市规划局作出济规管[2005]707号文件，文件名称为“关于对济南市长清区计划生育局综合楼项目予以规划确认的函”，内容为：“济南市长清区计划生育局：你单位位于灵岩路中段路西的综合楼一栋，地上**，一层为商业，二层为宿舍，三至八层为办公，建筑面积4720.3平方米。2003年11月长清规划分局颁发《建设工程规划许可证》（200301-07-033），该综合楼现已竣工。鉴于该项目是在长清撤县设区时期经长清区规划领导小组研究同意办理的项目，现我局审查，符合城市规划要求。予以规划确认。”但长清人口大厦竣工验收后，经房管局测绘中心初步测定建筑面积为5190.42平方米，与原规划许可面积不符，致使整栋大厦及涉案房屋至今未取得房屋产权证书。长清区卫计局就办理房屋产权证书问题也一直与相关部门沟通协商，2017年4月14日长清区卫计局曾就该问题将相关材料上报济南市解决城市建设历史遗留问题联合办公室请求予以解决，但至今未取得明确进展。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是在长清区卫计局对外公开招标、齐龙竞标中标的基础上签订的，且经过公证处公证，是平等主体之间从事的民事法律行为。从该合同内容可以看出，双方意思表示真实、明确，也不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效。合同生效后，对双方当事人均产生法定约束力，双方当事人均应当按合同约定履行合同义务。对此，齐龙作为买受人按约定付清了房屋价款，长清区卫计局作为出卖人也有义务及时交付房屋并办理相应的房屋产权证书。长清区卫计局及时履行了房屋交付义务，但是就涉案房屋的产权证书却至今未能办理，虽然双方合同中未明确约定办理房屋产权证书的期限，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：出售商品房为现房的，购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；出卖人应当协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案涉案房屋为现房，在合同未约定办理房屋产权证书期限的情况下，双方应当在上述规定的90日内完成相关的房屋所有权变更手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，涉案房屋所在的长清人口大厦因违反规划、超面积建设致使涉案房屋至今未能取得房屋产权证书，属于上述司法解释列明的情形，长清区卫计局应当承担违约责任。关于逾期办证违约金计算问题，一审法院认为，涉案房屋因违反规划、超面积建设无法在法律规定的期限内取得房屋产权证书，则意味着买受人取得涉案房屋产权登记的合同目的不能完全实现，在此情况下，买受人应及时向出卖人主张权利并要求出卖人承担相应违约责任，以阻止损失的无限扩大，但齐龙直至2017年12月13日才向一审法院提起诉讼，其主张自2007年4月17日起开始计算逾期办证违约金的诉讼请求，因部分超过诉讼时效的期间，一审法院不予全部支持。鉴于逾期办证的违约事实一直持续至《民法总则》实施日之后，诉讼时效应适用三年的计算标准，故仅对2017年12月13日齐龙起诉之日前三年的逾期办证违约金，一审法院予以支持。对于起诉之后的逾期办证违约金，诉讼中经一审法院向齐龙释明可以选择行使合同解除权，但齐龙仍坚持要求继续履行合同，因此出于公平原则及止损原则，对起诉之后的逾期办证违约金，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金的具体计算方式，因双方合同第九条并未约定具体的计算标准，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，一审法院酌情认定以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准予以计算。关于齐龙要求长清区卫计局协助办理房产证的诉讼请求，诉讼中，长清区卫计局明确表示同意继续积极协助办理房产证手续，但涉案房屋因属于长清区城市建设历史遗留问题，相关材料也已经上报有关部门进行研究，鉴于何时能够办理房屋产权证书的时间尚不明确，齐龙又不选择行使合同解除权，其可待涉案房屋符合办理房屋产权证书条件时另行主张权利。案经调解未果，判决：一、由济南市长清区卫生和计划生育局于判决生效之日起十日内向齐龙支付逾期办理房屋产权证书的违约金，以1020000元为基数，自2014年12月13日起至2017年12月13日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算；二、驳回齐龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13440元减半收取6720元，由齐龙、济南市长清区卫生和计划生育局各负担3360元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。长清区卫计局提交如下证据：证据1.长清区卫计局关于人口大厦房产证办理问题会议资料一宗，欲证明1.自2008年至今，长清区卫计局领导数次召开会议，协调各级相关主管部门，积极协助齐龙办理案涉房产的房产证事宜；2.2017年5月份，长清区卫计局召开2017年第十六次党委会会议，会议研究决定将案涉房屋的房产证办理问题，作为区遗留问题处理，同意上报济南市解决城市建设历史遗留问题联合办公室进行审批。截至目前区领导小组办公室已接受长清区卫计局的全部材料并按要求上报，同时出具了初审意见，可见济南市解决城市建设历史遗留问题联合办公室始终没有否定给案涉房屋相关业主办证这一要求的合理性和可能性，因此，案涉房屋达成办证的目标始终是存在的、可行的;3.长清区卫计局积极履行了案涉《房屋买卖合同》约定的协助办证义务，并不存在违约行为，不应当承担任何责任。证据2.58同城网站案涉房屋同地段同类型房屋出租信息截图两份,欲证明2018年9月，现阶段案涉房屋所在的人口大厦同地段同类型房屋对外出租的租金标准约为0.6元-0.7元每平方米每天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条规定的租金标准，即按照案涉房屋同地段同类型的房屋租金标准，长清区卫计局应支付三年的逾期交房违约金约为10万元，按照一审法院判决，长清区卫计局向齐龙支付逾期办证违约金约20万元，远高于同期的逾期交房违约金，因此不应参照逾期贷款利息标准计算长清区卫计局应当承担的违约金。经质证，齐龙对证据1不予认可，认为长清区卫计局是否开会研究过房产证的办理问题，与履行协助办理义务完全是两回事，不能证明长清区卫计局履行了协助义务。对证据2不予认可，长清区卫计局法律适用不正确，本案是逾期办证问题，并不是逾期交房问题，可以适用商品房司法解释第十八条，参照第十七条处理，事实前提不相匹配，且长清区卫计局主张适用每平方0.6-0.7元的租金缺乏事实和法律依据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2014年9月17日，济南市长清区人口和计划生育委员会向济南市规划局提交《关于调整规划的申请报告》一份，载明：“……现该办公楼经过房管局测绘中心初步测定面积为5190.42平方米，该商办楼超与原规划许可面积不符……”。2017年4月14日，长清区卫计局向济南市解决城市建设历史遗留问题联合办公室提交的申请中，自认由于长清区人口大厦超出原规划许可面积，房产证至今未办理。以上事实由长清区卫计局在一审提交的证据、一审庭审笔录等在案为凭。本院认为，齐龙与长清区卫计局签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点为：一、本案是否应当适用《最高人民法院关于审理商品商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》；二、长清区卫计局是否应承担逾期办证的违约责任；三、本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。理由为：1.上述司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该司法解释调整的范围为商品房买卖合同。房屋按其价值属性分为商品房和非商品房，本案长清区卫计局建设的涉案房屋在向社会公众公开销售之前不属于非商品房。2.法律调整的对象在于行为而非主体身份，故只要从事商品房开发、销售行为，都应遵守房地产管理法、合同法等相关法律，自然也应当适用上述司法解释。长清区卫计局虽然为政府管理部门，不是房地产开发企业，但在本案中，该局经请示国有资产管理部门批准后，面向社会公众公开竞价销售涉案房屋，涉案房屋因公开对外出售具备了上市流通条件，因此而转化为商品房的属性。3.从当事人签订的合同来看，双方使用的格式文本，无论从合同的内容上，还是从形式来看，均体现为商品房买卖合同。综上，一审适用《最高人民法院关于审理商品商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定调整本案双方之间的房屋买卖行为，适用法律并无不当。长清区卫计局关于其不属于房地产开发企业故本案不应适应《最高人民法院关于审理商品商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的上诉主张于法无据，本院不予采信。关于焦点二，依法生效的合同具有法律约束力，双方均应依照合同约定或法律规定履行各自的义务。根据涉案商品房买卖合同第三条的约定，长清区卫计局有义务为买受人办理房屋产权证书等相关手续，虽然双方并未在合同中明确约定办理房屋产权证书的期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。涉案房屋买卖合同于2007年1月15日签订，齐龙于2007年1月16日一次性交清购房款，长清区卫计局于当日将涉案房屋交付齐龙使用，但长清区卫计局至今未能办理房屋权属登记，构成逾期办证违约，依法应当承担相应违约责任。关于涉案房屋是否存在未按规划要求建设问题，2005年12月30日济南规划局作出确认函，确认涉案楼房规划建筑面积4720.3平方米，而根据房屋竣工后房管部门初步测定建筑面积为5190.42平方米，该面积与原规划面积不符，济南市长清区人口和计划生育委员会在2014年9月17日向济南市规划局递交的申请报告，以及长清区卫计局在2017年4月14日向济南市解决城市建设历史遗留问题联合办公室递交的申请中，均自认涉案房屋不能办理产权证书的原因系因房屋现测定面积与原规划面积不符。现长清区卫计局又上诉主张涉案房屋并不存在违反规划面积问题，与事实不符，本院不予采信。因长清区卫计局上述违反规划建设房屋，导致至今未能办理产权登记证书，责任在于长清区卫计局。长清区卫计局二审提交的相关会议资料并不能否认其违反合同约定的协助办理房屋权属登记的客观事实，本院对此不予采信。关于逾期办证违约金问题，在合同对此并无明确约定的情况下，一审根据上述司法解释规定，酌情参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以计付逾期办证违约金，并无不当。长清区卫计局主张应按照同地段、同类型房屋租金标准约为0.6-0.7元每平方米计算违约金，并无事实和法律依据，本院不予采信。关于焦点三，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。民法总则开始施行时间为2017年10月1日，齐龙于2017年12月13日起诉，依照上述司法解释的规定，齐龙关于逾期办证违约金的主张应当适用三年的诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。据此，长清区卫计局应支付逾期办理房屋产权证书的违约金应自2015年10月1日起至2017年12月13日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算。一审按照三年期间计算违约金，即自齐龙起诉之日倒推三年，未能依法扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分，适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，长清区卫计局的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初4529号民事判决；二、上诉人济南市长清区卫生和计划生育局于本判决生效之日起十日内向被上诉人齐龙支付逾期办理房屋产权证书的违约金（以1020000元为基数，自2015年10月1日起至2017年12月13日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；三、驳回被上诉人齐龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13440元，减半收取6720元，由上诉人济南市长清区卫生和计划生育局负担4853元，被上诉人齐龙负担1867元；二审案件受理费13440元，由上诉人济南市长清区卫生和计划生育局负担9706元，被上诉人齐龙负担3734元。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 黄宏伟审判员 李 静二〇一八年十月二十四日法官助理王金鹏书记员朱俞颖