宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0591民初820号原告（反诉被告）：宜昌市种子监督站，住所地宜昌市港窑路，统一社会信用代码：12420500420179254X。法定代表人：张弩，该站站长。委托代理人：高国文，宜昌市种子监督站工作人员。委托代理人：慎先进，湖北民基律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜昌市邦力达农业生产资料有限公司，住所地宜昌开发区港窑路**。法定代表人：熊健，该公司经理。委托代理人：杨长洪，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。委托代理人：宋秀兰，女，汉族，系熊健之妻。原告（反诉被告）宜昌市种子监督站（以下简称种子站）与被告（反诉原告）宜昌市邦力达农业生产资料有限公司（以下简称邦力达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，邦力达公司于2018年9月2日提起反诉，本案依法适用简易程序，于2018年9月3日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人高国文、慎先进，被告（反诉原告）的委托代理人杨长洪、宋秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）种子站向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方2016年5月30日签订的《国有资产（房屋土地）租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金及租赁合同期满的占用费74844元（支付至被告实际腾退涉案房屋之日止）；3、被告立即腾退所占用的原告的房屋；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月30日，原宜昌市种子管理局与邦力达公司签订了《国有资产（房屋土地）租赁合同》，约定种子站将其所有的位于宜昌市西陵区港窑路10号的33平方米的房屋租赁给邦力达公司。赁期限从2016年5月1日至2017年4月30日止，年租金21384元。因实施棚户区改造项目建设，伍家岗区政府决定对涉案房屋进行征收。收到政府的公告后，种子站多次要求邦力达公司配合政府征收解除双方之间的租赁合同腾退房屋并结算租金和补偿款项，但邦力达公司以种种借口为理由既不支付房屋租金也不腾退房屋，严重侵害了原告的合法权益。被告（反诉原告）邦力达公司辩称：1、邦力达公司竞拍的房屋租赁期限是三年，但种子站强行要求合同一年一签，是不合理的，合同的期限应至2019年4月30日，所以种子站以租期届满，要求邦力达公司支付3倍租金和占用费的请求不合理，而且种子站的行为属于提前解除租赁合同，是违约行为，应赔偿邦力达公司相应的损失；2、种子站在公开场合承诺从2017年5月1日起不续签合同，不收取租金，现在又出尔反尔；3、自从2016年10月政府发布拆迁公告后，邦力达公司就无法正常经营，实际上双方的房屋租赁合同应在征收决定公告后就已解除，合同解除了，不应再收取租金；4、种子站要求邦力达腾退房屋，应同时解决拆迁补偿款事宜。邦力达公司据此还提出如下反诉请求：1、种子站支付邦力达公司违约金4427元；2、种子站合计支付邦力达公司155542元（退还2016年10月28日至2017年4月30日期间的租金10319元；赔偿拍卖佣金2138元；赔偿装修补偿费8766元、搬迁费495元、停产停业补偿费3963元、宽带380元、空调200元，合计13804元；赔偿两年经营可得利益100000元；退还多交的租金39600元）。种子站针对邦力达公司的反诉请求辩称:1、征收公告发布后，邦力达公司一直在占用并使用该房屋，租赁合同不可能已经解除，种子站也不应退还租金；2、合同只签一年，双方对房屋可能被征收的情况都是有预见的，不存在种子站提前解除合同的情况；3、拍卖佣金是拍卖公司收取的，与种子站没有关系；4、装修补偿费等根据征收补偿政策据实计算；5、关于可得利益等经济损失，没有事实依据和法律依据，不应被支持。经审理查明，种子站（原宜昌市种子管理局）与邦力达公司于2016年5月30日签订《国有资产（房屋土地）租赁合同》，约定将种子站（甲方）位于宜昌市西陵区港窑路**面积33平米的房屋出租给邦力达公司（乙方），以作乙方销售种子之用。合同约定租赁期限从2016年5月1日至2017年4月30日，到期如乙方有续租意愿，甲方优先与乙方签订续租合同，年租金为人民币21384元，每半年支付一次，先交租金后使用。房屋租赁期内，因政策变化或市政建设等公共利益要求需要拆迁的，乙方应无条件服从，及时迁出，归还租赁物，甲方不另行给乙方安排房屋，合同自行终止。在2016年5月1日至2019年4月30日期间，周年租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知甲方，甲方在租赁期满前20日内出具正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同（未予答复视为不同意续租）。租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，月租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。租赁期间，任何一方提出解除合同的，需提前3个月书面通知对方，双方协商一致后，可以解除合同。同时合同明确港窑路10号已纳入宜昌城市发展规划，随时面临拆迁，若在租赁期内发生征收行为，由此给乙方带来的损失与甲方无关，为减少双方纠纷，正式合同每年签订一次。经公开拍卖，甲乙双方共同约定，如无拆迁等甲方不可控情况发生，甲方原则上同意将本案房产与乙方签订3年租赁意向，即从2016年5月1日至2019年4月30日，每年签订一次正式合同，合同租金按当年签订正式合同时的市场价格协商确定，相关约定以每年签订的正式合同为准。合同还对其他事项作了约定。合同订立后，种子站收取了2016年5月1日至2017年4月30日的租金31284元。合同履行至2016年10月27日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字（2016）9号《房屋征收决定书》，并于同日进行公告，决定对包括案涉房屋在内的港窑路种子站区域房屋进行征收，自公告之日起实施。征收公告发布后，种子站在2016年12月开会时告知邦力达公司房租交到2017年4月30日，5月份交房。但邦力达公司一直未向原告交付房屋。2017年9月12日、12月6日种子站两次向邦力达公司发函催缴房租及水电费，称合同一年有效期满，继续使用该房屋，原合同依然有效，且为不定期租赁合同关系，逾期不缴纳房租及水电费将终止不定期租赁合同关系，但在两次发函通知中对邦力达公司所欠房租仍按原租金标准计收租金。邦力达公司经催收后，未缴纳租金。2017年12月份，案涉房屋被停水；2018年7月份被停电,并在其租赁房屋外面的主干道上由征收部门修建了围墙。2018年4月4日，种子站又给邦力达公司送达了《关于办理房屋租赁合同终止有关手续的告知书》，邦力达公司未提出异议。同时查明，在2016年5月24日,邦力达公司参与湖北地源拍卖有限公司的竞拍，竞得所承租房屋三年租赁权。在该房屋征收过程中，鉴定部门对案涉房屋的部分价值鉴定为：装修补偿款8766元、搬家费495元、停产停业3952元、空调200元、宽带380元，合计13477元。另查明，原宜昌市种子管理局2017年11月变更为宜昌市种子监督站。本院认为：1、关于合同双方签订的《国有资产（房屋土地）租赁合同》的效力与解除。2016年5月30日签订的《国有资产（房屋土地）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，依法成立有效。虽然邦力达公司参与拍卖竞得所承租房屋三年租赁权，但双方签订的《国有资产（房屋土地）租赁合同》明确租赁期限为一年，即从2016年5月1日至2017年4月30日止。同时，在合同中明确告知港窑路10号已纳入宜昌市城市发展规划，随时面临拆迁。在租赁期内，因政策变化或市政建设等公共利益要求需要拆迁的，乙方应及时迁出，归还租赁物，合同自行终止。种子站和邦力达公司签订了该合同，即应受该合同效力的约束。在政府决定对该区域房屋进行征收后，种子站于2016年12月开会时告知邦力达公司房租交到2017年4月30日，5月份交房；但至2017年9月、12月又告知邦力达公司原合同依然有效且按不定期租赁合同关系履行（原合同对期满不归还房屋的，约定为不定期租赁合同关系，租金为原合同约定的3倍），租金实际仍按原合同标准计算执行,逾期不缴纳房租及水电费将终止不定期租赁合同关系。邦力达公司经催收后，未缴纳租金。至2018年4月4日，种子站又给邦力达公司送达了《关于办理房屋租赁合同终止有关手续的告知书》，正式书面告知办理终止租赁合同关系，因种子站已在2017年12月告知邦力达公司逾期不缴纳房租及水电费将终止不定期租赁合同关系，系在合理期限之前通知了邦力达公司，故至2018年4月4日双方签订的《国有资产（房屋土地）租赁合同》已经解除。2、关于种子站主张的租金及租赁合同期满的占用费。种子站已收租金至2017年4月30日，政府征收实施后，种子站不应再续签租赁合同，但在决定征收至征收行为实施完毕之前，尚有调查摸底、征求意见、制订补偿方案、补偿资金到位等具体程序实施要经历一段时间，兼之合同约定租金收至2017年4月30日，故种子站租金收至2017年4月30日，既符合合同约定也不违反法律的强制性规定。2017年5月1日至2018年4月4日，双方依据合同约定属不定期租赁合同关系；2018年4月4日后至今，双方的租赁合同已经解除，邦力达公司应即腾退房屋，否则属占用行为；因而此期间应给付相应的租金和腾退之前的占用费。虽然种子站在2017年9月、12月的通知中确定不定期租赁合同关系期间租金仍按原合同标准执行，但决定征收后，对邦力达公司的正常经营行为确有一定影响，加之之后的停水、停电、建围墙造成基本不能正常经营，仍按原合同租金标准来确定租金和占用费对邦力达公司而言并不公平，故本院依据公平原则，将2017年5月1日至邦力达公司腾退房屋之前的租金和占用费调整确定为按原合同确定的租金标准的40%执行。3、关于种子站主张的水电费。在开庭审理时，邦力达公司已经支付了所欠的水电费，种子站的该项请求已经实现。4、关于邦力达公司主张的征收补偿款。《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人排除在被征收人和补偿协议签订人之外，但在征收补偿中又有承租人应得的装修补偿、搬迁补偿、经营（停产停业）损失等应得的份额，房屋所有权人（被征收人）领取后仍应给予承租人。本案中邦力达公司作为承租人，征收部门确认其没有经营（停产停业）损失，但应得装修补偿款装修补偿款8766元、搬家费495元、停产停业3952元、空调200元、宽带380元，合计13477元。故种子站作为被征收人在得到征收部门给付的该款项后，应即给付邦力达公司。5、关于邦力达公司主张的违约金、退还租金、拍卖佣金和经济损失。征收公告发布后，邦力达公司仍实际使用案涉房屋，故其要求退还租金的请求没有事实依据，其主张合同于征收公告发布之日即解除的理由，亦不能成立。邦力达公司支付的拍卖佣金系其与拍卖公司之间的法律关系，其要求种子站返还的请求，本院不予支持。邦力达公司主张的经济损失没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)宜昌市种子监督站与被告（反诉原告）宜昌开发区永泰种子种苗经营部2016年5月30日签订的《国有资产（房屋土地）租赁合同》已于2018年4月4日解除。二、被告（反诉原告）宜昌开发区永泰种子种苗经营部于本判决生效之日起五日内将其占用的位于宜昌市西陵区港窑路10号面积33平米的房屋腾退交付原告(反诉被告)宜昌市种子监督站。三、被告（反诉原告）宜昌开发区永泰种子种苗经营部于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）宜昌市种子监督站按每年8553.6元的标准计算的自2017年5月1日起至腾退交付之日止的房屋租金和占用费。四、驳回原告(反诉被告)宜昌市种子监督站的其他本诉请求。五、原告(反诉被告)宜昌市种子监督站在收到房屋征收部门支付的房屋征收补偿款后即行支付被告（反诉原告）宜昌开发区永泰种子种苗经营部13477元。六、驳回被告（反诉原告）宜昌开发区永泰种子种苗经营部的其他反诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费839元（原告已预缴），由原告负担；反诉案件受理费1748元（反诉原告已预缴），由反诉被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  刘青春二〇一八年十月二十九日书记员  蔡慧丽