广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初3016号原告：张平英，女，汉族，1974年11月28日出生，住址：广西钦州市钦**。委托诉讼代理人：李加山，广东镇鼎律师事务所律师。被告：谢有先，男，汉族，1985年2月4日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。原告张平英诉被告谢有先房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐小波独任审判，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告张平英的委托诉讼代理人李加山、被告谢有先到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同，被告支付违约金25万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月14日，原被告双方签订《二手房买卖合同》，买卖位于惠阳区××号房住宅；合同第四条2、（1）约定，买方应于签署本合同之日起40日内付清首期款……。（2）约定，买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约。2018年1月31日，双方签订《个人交易资金托管协议》，托管期限至2018年3月31日，正常情况下30个工作日可完成，直到此期届满，被告也未支付房款；2018年3月27日，双方再次签订《个人交易资金托管协议》，托管期限至2018年5月27日，此期又满，被告仍未支付房款；6月12日，原告得知被告无法取得贷款，到起诉之日被告已逾期付款五个月，期间人民币对港币已贬值6%、利息损失以及原告支付的差旅费等损失，故请求人民法院依法裁决，解除合同，判令被告支付违约金25万元，以便原告将房屋出租或另售他人。原告对其陈述的事实提供如下证据：1、《二手房买卖合同》；2、《房产证》；3、《托管协议》（2018.1.31）；4、《托管协议》（2018.3.27）。被告谢有先答辩称，我认为原告的起诉和证据根本没有事实依据，原告说银行按揭没有通过，但我本人至今没有收到说未通过，银行回复我方也是正在审核中，我没有违约。被告对其陈述的事实提供证据如下：1、中国农业银行进账单；2、个人交易资金托管协议；3、中国农业银行业务凭证2份；4、托管资金转入凭证。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：2018年1月14日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》约定：原告将其名下位于惠州市惠阳区××号的房产以成交价125万元卖给被告，签署本合同之日被告向原告支付定金12万元；其中第四条约定付款方式为：被告按银行按揭付款方式支付剩余房款（1）被告应于签署本合同之日起40日（含当日内）付清首期款以银行凭证为准，并于前述日期届满之日向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，原告须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由原告提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；（2）被告无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；（3）被告应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费，贷款合同印花税等，否则视为被告违约；第五条约定款项监管：前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均由被告指定银行监管，原被告双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，被告须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。该款项按监管协议规定的程序操作。原被告双方另有约定的除外；第六条产权姿态及赎楼：该物业处于抵押状态。原告委托担保公司担保融资赎楼，原告须于签署本合同之日起以银行流程为准出具公证委托书给担保公司赎楼、过户等手续；被告须协助原告办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付对方、居间方或担保公司。原告不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；原告虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起7日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；第十条放款约定：房地产过户转让手续办理完毕，即被告领取被告名下的新房地产证后，由监管机构按监管协议的约定支付给原告。如被告选择银行按揭方式付款，则银行承诺贷款之金额由银行按照约定支付给原告；第十二条交房保证金约定：原被告双方协商同意在定金或其他房款中预留1万元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管。居间方在原被告双方办妥房地产交接手续后将该款退回原告，如原告未完成或前述交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵原告应支付的各项欠费，家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项；第十三条第一款约定原被告双方交房日期为原告收齐全部房款之日起7日内；第十四条约定买方违约责任：如被告未按照本合同约定的期限履行义务。原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，原告可要求被告继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止。也可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或没收被告已支付的定金；第十五条约定卖方责任：如原告未按照本合同约定的期限履行义务。被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，被告可要求原告继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还被告已支付的定金。2018年1月31日，原、被告及案外人中国农业银行股份有限公司大亚湾西区支行（以下简称“西区支行”）签订《个人交易资金托管协议》，约定被告在西区支行开立托管存款账户，并按协议约定将托管资金存入该托管存款账户，托管期限自本协议生效之日起至2018年3月31日止，托管期限届满，托管存款账户仍有余额的，托管期限视为自动延长；被告在签约时应将本协议约定的托管资金一次性存入在西区支行开立的托管存款账户；被告委托西区支行托管的资金为人民币45万元（计息）。2018年3月27日，原、被告及西区支行再次签订一份《个人交易资金托管协议》，约定托管期限自本协议生效之日起至2018年5月27日止，托管期限届满，托管存款账户仍有余额的，托管期限视为自动延长；被告委托西区支行托管的资金为人民币15万元（计息）。上述合同签订后，被告依约按时向西区支行托管账户转入约定的托管资金共计60万元并于2018年1月16日向居间方深圳市胜华顺房地产投资顾问有限公司支付12万元定金。因银行按揭手续审批过程需要时间，导致被告不能按约定的时间全面履行合同。原告方因未收到被告购楼的定金之外由银行支付的按揭款项，遂于2018年7月27日向本院提起诉讼。另查明，庭审中，涉案合同的居间方深圳市胜华顺房地产投资顾问有限公司的员工宋××作为证人到庭参加了诉讼，并作出证言如下：“我方作为中介方收到了被告交的12万元定金。原告提交的微信聊天记录中的聊天对象是我。我解释一下，签合同30日内客户按照流程做，但是之后上面没有写，因为银行政策的改变问题，银行审批慢，我就告知原告可能在很长一段时间内银行放不了款，并不是银行不放款，只是建议原告换一个银行，但原告并没有换一个银行；现在房地产市场的状况改变，银行政策变化快才导致这个事情，并不是哪一方做错事，但不能因为银行的原因，使得一方要承担责任。”本院认为，原告张平英与被告谢有先签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。房屋买卖合同签订后，被告按合同约定支付了购房定金并依托管协议的约定向资金托管账户转入60万元房款，被告已积极履行合同义务，原告没有证据证明被告存在故意拖延付款的违约行为，也未能证明被告无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的事实。现有证据表明，原告方不能及时收齐房款，是银行放贷审核流程所费时间的缘故，且原、被告双方签订的合同中亦无明确银行放贷期限。故原告请求解除合同，要求被告支付25万元违约金，本院不予支持。被告以涉案房产正在按揭银行办理购房款的放贷手续，请求驳回原告的诉讼请求，抗辩理由成立，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张平英的全部诉讼请求。本案诉讼费2525元，由原告张平英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一八年十月十九日书记员  张樱雅