广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初3709号原告：许琪，男，1983年5月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。原告许琪与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，2021年2月4日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用小额诉讼程序审理的情形，2021年3月23日裁定转为简易程序审理。原告许琪的委托诉讼代理人王美舟到庭参加诉讼。被告云梯公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许琪向本院提出诉讼请求：1.判令云梯公司向许琪支付延迟交楼违约金暂计25200元（以总房款1050000元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自2019年12月31日起计至实际交付房屋之日止，暂计至起诉之日）；2.诉讼费用由云梯公司负担。许琪于2021年2月4日变更诉讼请求为：1.判令云梯公司向许琪支付延迟交楼违约金42105元（以总房款1050000元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自2019年12月31日起计至2021年2月4日止）；2.诉讼费用由云梯公司负担，迳付许琪。事实和理由：许琪和云梯公司于2018年12月13日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），约定：许琪购买云梯公司开发的坐落于花都区××街××（××）××房。云梯公司应于2019年12月30日前，将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气的房屋交付给许琪使用。许琪已履行合同全部义务。云梯公司于2017年通知许琪延迟交楼，至今没有通知收楼。原告许琪为证明主张，提供证据：1.《商品房预售合同》；2.发票；3.收据。被告云梯公司没有提交书面答辩意见及证据。经审理查明：机场开发公司委托广州颐和房产策划代理有限公司代理。机场开发公司（甲方，卖方）与许琪（乙方，买方）于2018年12月13日签订《商品房预售合同》及其附件一至七，约定：乙方购买广州市花都区颐林九街1号（K1K2型）819房，建筑面积118.26平方米，套内面积74.63平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，每平方米14069.41元，总金额1050000元。乙方自本预售合同网上签订之日起0日内，支付总房价款的40%，金额420000元，2018年12月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付剩余房款630000元。第十条关于逾期付款违约责任，第3款约定：如乙方未能按照本合同第八条约定的期限，将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。第十二条关于交房条件，约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条关于房屋交付，约定：甲方应当在2019年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条关于延期交房的违约责任，约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止或者达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条关于房屋交付时的有关资料，约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：㈠规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；㈡建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；㈢消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或者备案凭证；㈣供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；㈤人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；㈥《房地产（住宅）质量保证书》；㈦《房地产（住宅）使用说明书》；㈧《临时管理规约》或者《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同另约定其他事项。附件七是本合同补充协议。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1.商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：⑴按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；⑵付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；⑶乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2.无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条约定：双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：㈠《商品住宅交楼书》；㈡《房地产（住宅）质量保证书》；㈢《房地产（住宅）使用说明书》；㈣《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修专项资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。广州颐和房产策划代理有限公司于2018年12月13日向许琪出具收据，收取维修基金12417元。许琪于2018年12月14日向机场开发公司转账支付400000元。机场开发公司向许琪开具发票，2018年12月24日420000元，2019年7月16日630000元。在诉讼过程中，许琪主张：云梯公司至今未通知收楼，因逾期交楼造成其租金、贷款利息、误工费、子女入学、装修及人工费上涨的损失。《商品房预售合同》第十四条约定的逾期交楼违约金低于实际损失，上限2%违反公平原则，请求调整。另查明：本院于2020年10月23日作出（2020）粤0114民初12302号民事判决，已发生法律效力，审理查明，机场开发公司于2020年5月14日变更名称为云梯公司。云梯公司于2020年9月22日在法庭调查过程中，确认颐林九街3号所在区域尚未取得竣工验收备案表，尚未办妥永久用电。本院认为：云梯公司与许琪于2018年12月13日签订的《商品房预售合同》及其附件，依法成立，具有法律拘束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”许琪主张云梯公司支付自2019年12月31日至2021年2月4日止的逾期交房的违约金，持续至民法典于2021年1月1日起施行后，应适用民法典的规定。关于云梯公司逾期交房的违约责任认定问题。许琪主张，云梯公司至今未通知收楼，保证陈述真实，没有相反证据予以反驳，本院予以认定。《商品房预售合同》约定，云梯公司应于2019年12月30日前交付房屋。云梯公司未在约定期限届满前交付，符合法定交付条件的房屋，违反合同约定，应自2019年12月31日起向许琪支付逾期交楼的违约金。许琪主张调整逾期交楼的违约金计算标准，具有事实及法律依据，本院予以支持。具体理由如下：1.商品房买卖合同，是以出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款为主要权利、义务内容的，平等民事主体之间的合同。《中华人民共和国民法典》第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《商品房预售合同》约定，卖方逾期交楼违约金以总房价款的2%为限，买受人逾期付款的违约金没有上限。该约定的双方权利和义务，不符合公平的原则。2.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。云梯公司出售的房屋，至今未通知收楼，不能确定何时符合法定的交付条件，如以总房价款的2%为限计算逾期交房的违约金，明显不足以弥补云梯公司持续违约，并将继续违约，给许琪造成的损失。经核计，以总房价款1050000元为基数，按照每日0.01%的标准，自2019年12月31日至2021年2月4日（共402天），违约金数额为42210元（1050000元×0.01%×402天）。许琪主张延迟交楼违约金42105元，没有超出计算标准，本院予以支持。云梯公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许琪支付2019年12月31日至2021年2月4日的逾期交楼违约金42105元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426.5元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担，迳付原告许琪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年四月二十一日书记员  刘雄燕