福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0681民初442号原告：黄树金，男，1970年1月21日出生，汉族，住厦门市海沧区，现住厦门市海沧区。原告：方淑茹，女，1976年10月8日出生，汉族，住址同上。上述二原告共同委托诉讼代理人：吴钟灵，福建磊达律师事务所执业律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：方志雄，福建磊达律师事务所执业律师。被告：佟明新，男，1990年3月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省依安县，现住厦门市湖里区。第三人：中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行，住所地漳州市漳州开发区兴江路3号涵碧楼花园D区1幢1-1、2-1号，统一社会信用代码：91350681060357538B。负责人：林志君，行长。委托诉讼代理人：李阿栋（该银行员工），男，住漳州市漳州开发区。原告黄树金、方淑茹与被告佟明新、第三人中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行（以下简称“工行开发区支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序。2021年1月11日，原告黄树金、方淑茹向本院提出财产保全申请，并以华安财产保险股份有限公司漳州中心支公司于2021年1月8日出具的担保金额为900000元的诉讼财产保全担保函提供担保。2021年1月15日,本院作出（2021）闽0681民初442号民事裁定：“查封漳州开发区××路××号××幢××室房屋，期限为三年。案件申请费5000元，由申请人黄树金、方淑茹负担”。后本院依法公开开庭对本案进行了审理。原告黄树金及二原告共同委托诉讼代理人方志雄、第三人工行开发区支行的委托诉讼代理人李阿栋到庭参加诉讼，被告佟明新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。黄树金、方淑茹向本院提出诉讼请求：1、判令准予原告黄树金、方淑茹行使涤除权，代被告清偿其基于2016年6月13日的《个人购房借款／担保合同》欠付第三人的全部款项，第三人在收到全部款项后三日内解除设定在漳州开发区××路××号××幢××室房屋（以下简称“案涉房屋”）上的抵押权；2、判令被告于第一项所指抵押权消灭后三日内协助原告黄树金、方淑茹办理案涉房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告黄树金、方淑茹名下；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2016年4月9日，被告与和美（漳州）房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份购买案涉房屋。2016年6月13日，被告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》一份，以上述案涉房屋为抵押物向第三人借款。2017年3月8日，被告与原告黄树金签订《房产买卖居间协议》一份，将案涉房屋出售给原告，总价90万元。2017年3月10日，被告与原告黄树金、方淑茹前往公证处，就案涉房屋买卖一事进行公证，并签订《房屋买卖预约合同》一份，同时被告将上述《商品房买卖合同（预售）》原件、《个人购房借款／担保合同》原件以及支付按揭贷款的银行卡及其密码交给原告存执。自此，由原告逐月向第三人支付按揭款。2018年9月4日，原告直接从和美（漳州）房地产有限公司处接收案涉房屋并入住，并与物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》一份。原告已经依约向被告支付了购房款433668.33元（10万元＋324668.33＋5000＋4000），仅依约留1000元未支付给被告。现案涉房屋已具备过户条件，被告未依约将房屋转移登记到原告名下。特提起诉讼，请求法院判如所请。佟明新在规定的期间内没有提交书面答辩意见和证据。工行开发区支行述称，（一）原告诉求与其无关联。第三人已严格履行应尽的义务，房产已于2018年12月5日办理正式抵押登记，贷款及担保合法有效。（二）原被告之间的房屋买卖，第三人在收到法院应诉通知书前，均不知情。被告的买房行为第三人也未同意，被告卖房行为属违约行为，该转让无效。法律后果应由原被告双方自行承担。（三）截止到2021年1月31日，被告名下贷款正常还款，未出现逾期。（四）第三人的贷款及担保合法有效，应得到法律保护，原、被告的争议不得损害第三人权益。（五）即使法院判决准予原告行使涤除权，代被告清偿欠第三人全部款项，即第三人全部收回案涉该笔贷款本息后，第三人办理解除抵押权的时限，应有正常合理的工作时间（7个工作日），而非原告所称的3日内，且解除抵押手续，只能移交给抵押人。本院经审理认定事实如下：原告黄树金、方淑茹系夫妻关系。2016年4月9日，被告佟明新作为买受人与出卖人和美（漳州）房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定以按揭贷款方式向出卖人购买案涉房屋漳州开发区××路××号××幢××室商品房。2016年6月13日，佟明新、和美（漳州）房地产有限公司与工行开发区支行签订一份《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［漳州］行［龙海］支行［2016］年［一手贷0001101］号），约定佟明新向工行开发区支行按揭贷款470000元用于购买案涉房屋，贷款期限为360个月。并约定开发商为贷款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证，且以案涉房屋作抵押并约定“抵押人转让抵押物、为第三人设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员”。后案涉房屋于2018年12月5日办理完成正式抵押登记。2017年3月8日，被告佟明新（甲方）与原告黄树金（乙方）在漳州开发区家居房屋中介所居间下签订一份《房产买卖居间协议》，约定：佟明新（甲方）将案涉房屋出售给黄树金（乙方），总价款900000元。付款方式为：乙方于2017年3月8日（协议签订当日）向甲方支付100000元（定金）；2017年3月15前支付284668.33元；上述房产不动产权证办出后30日内支付50000元；上述房产的银行按揭贷款尾款465331.67元由乙方每月向银行支付直到结清为止。并约定“乙方在过户上述房产过程中，如需甲方到相关单位提供本人及配偶的相关资料，甲方须无条件配合乙方，如因甲方原因导致上述房产无法正常过户到乙方名下，甲方须赔偿由此给乙方造成的一切相关经济损失”等。当日，黄树金向佟明新支付定金100000元。2017年3月10日，被告佟明新（甲方）与原告黄树金、方淑茹（乙方）在厦门市鹭江公证处公证下，就案涉房屋买卖一事签订一份《房屋买卖预约合同》。该预约合同主要条款与上述《房产买卖居间协议》约定相同，并增加约定“本合同签订之同时，甲方应向乙方出具经公证机关公证的《委托书》，将其对该房屋所享有的权利授权委托甲、乙双方共同认可的第三人——黄树海……行使”、“双方约定合同项下之房产交易按房产买卖的方式进行。届时由甲方的上述委托代理人黄树海与乙方到房地产管理部门在本合同基础上另行签订正式的房地产买卖合同”、“甲方应在本合同签订之日将购房合同、贷款合同及购房发票等房屋权利凭证原件交付给乙方保管”等。委托期限：即日起至二○二○年三月九日止。同日，被告将上述《商品房买卖合同（预售）》原件、《个人购房借款／担保合同》原件以及支付按揭贷款的银行卡及其密码交给原告存执。2017年3月14日，被告佟明新在厦门市鹭江公证处办理一份公证的《委托书》，委托黄树海办理案涉房屋房产交接、代还贷款、产权过户等相关手续。同日，佟明新出具一份《购房款收款收据》确认收到黄树金购房款424668.33元（含定金10万元）。后原告黄树金逐月向第三人支付案涉房屋的按揭款至今。2018年9月4日，原告直接从开发商和美（漳州）房地产有限公司处接收案涉房屋并入住，并与物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》一份。2019年8月7日，原告黄树金向被告汇款支付5000元；2020年1月20日，原告黄树金又通过微信向被告支付4000元。至此，原告黄树金共向被告佟明新支付合同约定的购房款433668.33元（100000＋324668.33＋5000＋4000），尚余1000元未支付（被告同意）。因第三人工行开发区支行明确要求提前还清房贷、解除抵押相关手续，须抵押人到场才能办理，且解除抵押手续，只能移交给抵押人，后二原告多次要求被告佟明新协助配合办理案涉房屋还贷解押、过户手续，但被告未依约协助配合。为此，二原告具状诉至本院。另查明，截至2021年1月31日，案涉房屋被告名下贷款正常还贷，尚有贷款本息余额434607.29元未还。上述事实，有原告黄树金、方淑茹庭审中提供的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》、《房产买卖居间协议书》、《房屋买卖预约合同》的《公证书》及《委托书》的《公证书》（各一份）、银行卡、《房屋交接单》、《前期物业服务合同补充协议》、《购房定金收款收据》及《购房款收款收据》(各一份)、黄树金的《借记卡账户历史明细清单》（二份）、黄树金与佟明新的微信聊天截图（五张）;有第三人工行开发区支行庭审中提供的《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、《商品房按揭登记证明书》及《不动产登记证明》、借款余额信息（还款明细），以及原告、第三人在庭审中的陈述等为据。被告佟明新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证权利，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》。关于本案原告黄树金与被告佟明新签订的《房产买卖居间协议书》、二原告与被告签订的《房屋买卖预约合同》两份合同的效力问题。根据《中华人民共和国民法典》四百零六条第一款“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条第二款“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。”的规定，上述两份合同，均系合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定均合法有效。第三人主张被告转让案涉房屋的行为无效，没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十四条“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”的规定，二原告请求行使涤除权代被告向第三人清偿案涉房屋的贷款并由第三人解除设定在案涉房屋上的抵押权，并不损害第三人的权益，应予准许。但应在合理时限内。被告佟明新未能按约履行《房产买卖居间协议书》、《房屋买卖预约合同》约定的协助配合办理房屋产权过户义务，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，二原告请求被告配合协助办理案涉房屋所有权转移登记手续，应予支持。二原告请求被告承担本案的保全费，因原、被告双方合同中没有明确约定，且本院财产保全裁定中明确申请费由二原告负担。故对二原告该项请求，不予支持。被告佟明新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃法律赋予其抗辩的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》四百零六条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、原告黄树金、方淑茹应于本判决生效后七日内代被告佟明新向第三人中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行清偿《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[漳州]行[龙海]支行[2016]年[一手贷0001101]号）中佟明新个人贷款本金和利息余额（以实际还款日贷款本金和利息余额为准）。二、第三人中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行应于上述贷款结清之日起七个工作日内对位于漳州开发区××路××号××幢××室房屋解除抵押登记。三、被告佟明新应于上述房屋抵押权解除之日起七日内协助原告黄树金、方淑茹办理上述房屋的房屋所有权转移，并登记至原告黄树金、方淑茹名下。四、驳回原告黄树金、方淑茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6644.9元，减半收取计3322.45元，由被告佟明新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 洪河根二〇二一年四月六日法官助理 卢铂浜书 记 员 黄文娟