河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初8304号原告（反诉被告）：提凯凯，男，1992年7月16日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：马飞，河南紫鼎律师事务所律师。被告（反诉被告）：河南尚诺房地产营销策划有限公司，住所地:郑州市**淮河路五彩小区**楼**，社会统一信用代码：914101033994479540。法定代表人：李鹏，经理。委托诉讼代理人：张松峰，河南金杞律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玥玥，女，1988年11月22日出生，汉族，住河南省光山县。被告（反诉原告）：宋国强，男，1953年12月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：景翠红，女，1958年11月20日出生，汉族，住郑州市金水区。原告提凯凯与被告河南尚诺房地产营销策划有限公司（以下简称尚诺房产）、宋国强房屋买卖合同纠纷一案，本案立案受理后，被告宋国强在提交答辩状期间提起反诉，本院依法组成合议庭，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告提凯凯及其委托诉讼代理人马飞，被告尚诺房产的委托诉讼代理人张松峰、朱玥玥，被告宋国强及其委托诉讼代理人景翠红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提凯凯向本院提出的诉讼请求：一、请求依法判令被告河南尚诺房地产营销策划有限公司返还原告缴纳的购房定金、佣金及代办费人民币20000元，办理房屋手续费人民币30000元，共计50000元及利息损失（自起诉之日起，以50000元为基数，按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；二、请求依法判令被告宋国强返还购房定金10000元及利息损失（自起诉之日起，以10000元为基数，按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，原被告在河南尚诺房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告宋国强所有的位于郑州市二七区庆丰街35号院3号楼3单元38号的房产一套，签订合同当天，原告支付定金、佣金及代办费30000元，被告宋国强从中拿走10000元。2017年12月19日又向被告公司交付办理房屋手续费30000元人民币，共计支付50000元人民币。签订《房屋买卖合同》前，原告明确告知被告河南尚诺房地产营销策划有限公司，涉案房屋系原告为其母亲购买，原告母亲系外地户口，需要贷款买房，被告河南尚诺房地产营销策划有限公司承诺可以贷款购买，另交人民币30000元房屋手续费就可以在郑州购房。遂原告与被告签订涉案《房屋买卖合同》约定贷款购房。现该涉案房屋无法进行贷款，合同已经履行不能，合同目的无法实现。因此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告河南尚诺房地产营销策划有限公司答辩称：第一点，原告主体不适格，原告是为其母亲来购买房屋，那么委托人应该是他母亲。作为本案原告提凯凯因为属于受委托人，受委托人这个行为应当由委托人来承担，所以本案原告应当是其母亲。第二点，原告要求尚诺房地产返还定金，原告要求返还购房定金没有依据，定金并非房地产公司拥有，而是经尚诺公司转给被告宋国强所有。根据双方协议约定，房地产公司只是代收，房地产公司是合法的中介公司，因本案涉案房屋买卖，原、被告双方合法签订合同，房地产公司有权收取佣金和代办费用原告要求办理房屋手续等费用，要求退还3万元也没有依据根据国家的政策不是郑州市户口的，外地人要想在郑州购房，必须符合两种条件：要么迁户口要么缴纳个人所得税。本案原告只同意交纳个人所得税，所以缴纳3万元代办费用由尚诺房的房地产公司代为办理，并收取相关费用。在个人所得税缴纳之后，房地产公司多次催促本案原告及其母亲到房管部门办理房产过户手续及贷款手续，而本案的原告及其母亲以种种理由不予配合。导致个人所得税超期，如果办理还得重新缴纳税款，按照约定本案涉案的房屋年限35年以内的可以贷款，后到2018年4－5月份更改为30年。2018年4－5月份后因涉案房屋超过30年，所以涉案房屋不能办理贷款，这一切后果都是本案原告自身原因导致其行为。应当由其自身来承担。被告宋国强答辩称：原告主张的诉讼请求无事实法律依据，应予以驳回。（一）被告积极履行义务，不存在违约行为。2017年12月1日，原被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告宋国强将其位于二七区庆丰街35号院3号楼3单元38号的房屋出售给原告提凯凯，房屋总价款为515000元，支付方式为银行按揭。合同签订后，被告积极配合原告提凯凯、被告尚诺公司办理房屋过户手续，有我方与尚诺公司客户经理的聊天记录、尚诺公司客户经理与提凯凯的聊天记录、中国光大银行政七街支行办理银行按揭贷款手续材料等证据加以证明，因此被告不存在违约行为，不应予以退还定金，应驳回原告的诉讼请求。（二）原告提凯凯存在严重违约行为。2017年12月8日上午9点30分，被告夫妇应尚诺公司通知前往郑州市政七街光大银行配合原告提凯凯办理银行贷款手续。在办理银行贷款手续中，银行工作人员告知原告提凯凯提供的贷款申请材料（无首付款凭条）不齐全，需要进一步完善贷款材料并缴纳房屋评估费用，但直到2018年7月26日止原告仍未向银行提交完善的贷款手续及缴纳房屋评估费用，致使银行贷款未办理下来而并不是原告在其起诉状中述称的：“签订《房屋买卖合同》前，原告明确告知被告河南尚诺房地产营销策划有限公司，涉案房屋系原告为其母亲购买，原告母亲系外地户口，需要贷款买房，被告河南尚诺房地产营销策划有限公司承诺可以贷款购买，”故合同不能履行的原因是因原告提凯凯自身原因未能及时办理房产贷款手续才致使合同履行不能，与被告无关，原告的行为已构成违约。依据合同第十四条第二款、第三款规定，原告无权要求被告返还定金1万元。二、原告向被告支付违约金103000元并支付剩余定金2万元。根据《房屋买卖合同》第十四条第三款、第十五条第二款约定，原告的行为构成违约，应向被告支付10300元的违约金，另外，合同定金为3万元，被告仅收到10000元，剩余20000元原告至今未支付。因此，原告向被告支付违约金103000元并支付剩余定金20000元。综上所述，原告的诉讼请求是无事实法律依据，应依法驳回其诉讼请求。被告宋国强向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被反诉人河南尚诺房地产营销策划公司、提凯凯返还剩余房屋定金20000元整；2、请求依法判令被反诉人提凯凯承担违约金103000元并赔偿损失；3、本案反诉诉讼费用由二被反诉人承担。事实与理由：2017年12月1日，反诉人与二被反诉人签订《房屋买卖合同》，合同约定反诉人宋国强将其名下位于二七区庆丰街35号院3号楼3单元38号的房屋（房产证号**××**）出售给被反诉人提凯凯，房屋总价款为515000元；定金为3万元，若买卖双方任何一方违约，导致合同无法履行或终止的，违约方应再向守约方支付总房款20％的违约金。合同签订后，反诉人将房屋交付于被反诉人提凯凯，积极履行约定的义务，现由于被反诉人提凯凯自身原因办理不成按揭贷款手续，被反诉人不再继续履行合同，且被反诉人提凯凯破坏房屋内的设施，其行为构成违约，另外，反诉人仅收到定金10000元，现被反诉人的行为侵犯反诉人的合法权益，被反诉人应承担违约责任并赔偿损失。故，故原告提起反诉。原告提凯凯辩称：第一点，根据三方签订的房屋买卖合同第四条约定，乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办代办费共计3万元。而反诉人主张购房定金3万元明显没有依据。该3万元包含的有定金、佣金及代办费。第二点，被反诉人提凯凯并未构成违约，涉案房屋交易不成的原因是银行政策调整及尚诺房产未能解决其母亲购房资格，此系被告尚诺公司及其他不可控制的原因导致，属于最高人民法院关于适用合同法解释二第26条规定的情势变更的情形。第三点，被反诉人提凯凯在2018年1月17日至2018年7月17日。租赁反诉人宋国强的房屋也就是涉案房屋，并且缴纳六个月的租金。在2018年6月被反诉人提凯凯已经退房，不在房屋内居住。剩余的租金反诉人宋国强也没有退还。被反诉人提凯凯没有给反诉人孙国强造成任何的损失，不构成违约，也不应承担违约责任。被告尚诺房产辩称：反诉人宋国强要求返还房屋定金20000元是不正确的，中间包含代办费用，应当扣除代办费用，剩余是被告的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月1日，原告作为买方与被告宋国强作为卖方以及被告尚诺房产签订《房屋买卖合同》一份，约定被告宋国强将其位于二七区庆丰街35号院3号楼3单元38号的房屋出售给原告提凯凯，房屋总价款为515000元，支付方式为银行按揭；原告应在签订合同时支付定金、佣金及代办费共计30000元（其中佣金及代办费13300元，余额作为上述房产的定金），在签订合同时，原告向被告尚诺房产支付佣金10300元；在合同履行过程中，如因原告与被告宋国强任意一方违约或者双方违约而导致本合同解除、终止，被告尚诺房产不承担佣金返还责任；原告与被告宋国强共同委托被告尚诺房产代为办理房屋交易所有相关手续，并商定于签订合同时，由原告向被告尚诺房产支付代办费用30000元；原告同意本合同规定的叁万元定金由被告尚诺房产保留贰万元，被告宋国强拿走壹万元整；同时在第九条付款方式约定，按揭贷款的，原告确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，原告与被告宋国强于签订本合同后叁拾个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭手续，根据政策要求，如需网签和资金监管，原告应在网签当日将网签合同约定的首付款按银行规定存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款按银行规定由放款银行于放款当日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户。2017年12月6日，被告宋国强收到原告定金10000元。2017年12月7日，被告尚诺房产向原告出具收据，显示收到涉案房屋定金、佣金及代办费共计20000元，其中。2017年12月19日，被告尚诺房产再次向原告出具收据，显示收到原告房屋手续费30000元。2018年3月23日，原告的首付款尚未到位。2018年6月5日，被告尚诺房产跟原告母亲打电话约其第二天履行合同尽快办理手续，原告母亲表示要回老家办不成，于此同时跟原告打电话，原告表示第二天其母亲有时间可以办理手续。另查明，原告在与二被告签订《房屋买卖合同》时表示其是为其母亲赵秀英购买涉案房屋，并且其母亲当时并不具备郑州市的购房资格。原告为此向被告交纳30000元房屋手续费以委托其完善其母亲的购房资格。被告尚诺房产于2017年12月22日完成了原告的委托事项。本院认为：1、原、被告双方签订房屋买卖合同，内容真实，系双方当事人的真实意思表示，受法律保护，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，从原、被告提交的证据显示，原告提凯凯在合同签订后并未按照涉案合同的约定在签订合同后及时将首付款支付到位，由于原告提凯凯的违约行为导致涉案合同未能继续履行，故对原告要求被告尚诺房产返还原告缴纳的购房定金、佣金的诉讼请求本院不予支持；对原告要求被告宋国强返还定金10000元的诉讼请求，本院亦不予支持；关于原告要求被告尚诺房产返还房屋手续费30000元的诉讼请求，因原告委托被告尚诺房产完善购房资格而产生的纠纷与本案原被告之间的居间关系不是同一法律关系，故在本案中对该30000元本院不予处理，原告可另行处理。因被告尚诺房产并未进行相应代办事项，故对原告要求被告尚诺房产返还代办费3000元的诉讼请求，本院予以支持。2、关于被告尚国强要求被告支付定金的诉讼请求，因涉案合同约定原告应在签订合同时支付定金、佣金及代办费共计30000元（其中佣金及代办费13300元，余额作为上述房产的定金），故原告支付的佣金及代办费共计13300元，剩余16700元为原告交付的定金，因被告尚诺房产已经交付被告宋国强定金10000元，故剩余定金6700元被告尚诺房产应当亦交付被告宋国强；关于被告宋国强要求原告提凯凯支付违约金的诉讼请求，因定金不予退还已经是对原告违约行为的惩罚，现再要求主张103000元的违约金明显不当，故对被告宋国强的该项诉讼请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告河南尚诺房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告提凯凯代办费3000元；二、被告河南尚诺房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内交付被告宋国强剩余定金6700元；三、驳回原告提凯凯的其他诉讼请求；四、驳回被告宋国强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由原告提凯凯负担；反诉案件受理费650元，由被告河南尚诺房地产营销策划有限公司负担600元，被告宋国强负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉至河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王香玲人民陪审员  李 玲人民陪审员  李红梅二〇一八年十月二十日书 记 员  张继伟