福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15897号 原告：厦门市特房筼筜开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区展鸿路**特房波特曼财富中心裙楼**C/D/E/**，统一社会信用代码91350200154991601E。 法定代表人：罗永祥，董事长。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：陈棼生，男，1968年2月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市特房筼筜开发有限公司（以下简称特房筼筜公司）与被告陈棼生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案，于2018年4月28日作出（2018）闽0203民初2804号民事裁定驳回特房筼筜公司的起诉。特房筼筜公司不服上诉，厦门市中级人民法院于2018年8月24日作出（2018）闽02民终4384号民事裁定撤销（2018）闽0203民初2804号民事裁定并指令本院审理。本院于2018年9月7日重新立案，依法适用简易程序公开审理。原告特房筼筜公司的委托诉讼代理人郑晋、蒲梦，被告陈棼生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 特房筼筜公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈棼生立即向特房筼筜公司返还槟榔东区110号201室房屋；2.判令陈棼生立即向特房筼筜公司支付房屋占有使用费（按同地段同类型房屋租金市场价2000元/月计算，自2017年9月1日计算至被告实际交还房屋之日止）；3.判令本案诉讼费用由陈棼生负担。事实和理由：槟榔东区110号201室房屋原由被告之父陈奕集与原告签订租赁合同租赁使用。被告与陈奕集一同居住在案涉房屋，其父陈奕集去世后，案涉房屋由被告继续使用。2012年9月1日，被告与原告签订了《住宅租赁合同》，向原告续租案涉房屋。租赁合同约定，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日。2017年5月27日，原告向被告发出《租赁期满通知函》，通知被告在租赁到期之日的次日（即2017年9月1日)将讼争房屋腾空并搬离，并将讼争房屋交还原告。并告知租赁期满后，原告将参照《厦门市人民政府国有资产监督管理委员会有关规范国有企业资产出租管理的指导意见》的有关规定，在原告、厦门特房集团、厦门国资委网站进行案涉房屋新一轮的招租事宜。2017年9月27日，原告再次向被告发出《关于租赁期限届满后返还厦门市思明区槟榔东里110号201室单元房屋的通知函》，要求被告务必于收到该函之日起五日内将房屋腾空并搬离，并将房屋交还原告。并告知原告有权向被告收取占用期间的房屋占用费，占用期间费用按照同地段同类型房屋市场租金标准收取。但截至原告起诉之日，被告仍继续占有案涉房屋，拒不返还。庭审中，原告明确依据房屋租赁合同提起本案之诉。 陈棼生辩称，其父亲陈奕集生前是福建省粮油食品厦门进出口公司的职工，其家原来在福建省粮油食品厦门进出口公司宿舍。当时福建省粮油食品厦门进出口公司宿舍所在的土地要征用建设滨北工商银行大厦，其一家就被拆迁安置到槟榔东里110号201室。原来住的宿舍是单位的福利房，是其父亲向福建省粮油食品厦门进出口公司租的，租金最早是0.67元每月每套，后来根据市政府的相关规定一直涨，1995年上涨到167元每月每套。1995年第一次房改和1999年第二次房改，其一家都申请要购买槟榔东里110号201室，但原告提出要以福建省粮油食品厦门进出口公司的名义购买再出售给职工个人。当时福建省粮油食品厦门进出口公司已经倒闭了，根本没有人来处理这件事情，就一直搁置至今。2000年，其向原告询问这个事情怎么处理，如果拒不出售槟榔东里110号201室，其想永远承租房屋。原告的工作人员回应他个人不可以承诺，租赁合同只能五年一签。2017年6月，其接到原告通知要终止租赁关系。槟榔东里110号201室房屋给其带来很多麻烦，房改的时候因为其一家承租这套房屋就不能享受其他住房福利政策。其母亲生前是双十中学的老师，为了要承租这套房屋，把她当时承租的双十中学的房屋退掉了。其现在处于失业状态，原就职于柯达公司。槟榔东里110号201室目前由陈棼生及其妻子、儿子居住。2018年2月，陈棼生妻子拨打市长热线反应上述问题。2018年3月，陈棼生也拨打了市长热线。其后，市国资委的人员打电话给陈棼生，称要帮助其处理问题，但是目前仍未解决。收到原告发送的解除通知函后，其于2018年2月去申请了解困房。其一家住了这么久特房筼筜公司都没有异议，为何在今天有异议呢？其不是特房筼筜公司的员工，之所以特房筼筜公司愿意将房屋出租给其三十年，是因为房屋是东渡工商银行大厦的拆迁安置房屋。当时有6户跟其一样情况都安置在槟榔东区，其中4套已经出售给了当时的被拆迁人，只有其这套和陈坤明那套没有办理房屋产权登记。房改时其一家两次申请，特房筼筜公司都不愿意卖。因为当时拆迁安置是特房筼筜公司与福建省粮油食品厦门进出口公司在协商和办理，相关的资料都是在他们手中。虽然其不是被拆迁房屋的产权人，但是其一家长期租住被拆迁房屋，相关承租权也应延续到讼争房屋。 围绕诉讼请求，特房筼筜公司提交了《准予变更登记通知书》《住宅租赁合同》、被告缴款证明、《租赁期满通知函》与快递底单、回执、《关于租赁期限届满后返还厦门市思明区槟榔东里110号201单元房屋的通知函》与快递底单和回执、厦政（1983）综7号文件、用地申请表、出租资产明细作为证据。围绕辩论意见，陈棼生提交了陈奕集公积金支取利息单、现金交款单、伍某住宅租赁合同、伍某名下槟榔东里120号601室房屋产权证作为证据。本院依职权调取了槟榔东里120号601室房屋权属登记资料作为证据。证人伍某、郑某到庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区槟榔东区110号201单元房屋（以下简称讼争房屋）于上世纪八十年代由特房筼筜公司开发建成，迄今未办理产权初始登记。1987年起，陈奕集（陈棼生的父亲，原为福建省粮油食品厦门进出口公司职工）承租居住于讼争房屋，租金参照公房标准支付。2012年9月1日，陈棼生以已故父亲陈奕集的名义与特房筼筜公司签订一份《住宅租赁合同》，约定房屋租金依据《厦门市公有住房租金标准》核定，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日，月租金165.11元。2017年5月27日、2017年9月27日，特房筼筜公司先后向陈棼生发出书面通知要求腾空交还讼争房屋。陈棼生主张讼争房屋系其父亲单位福利房的拆迁安置房不愿腾退，并陆续向有关行政部门反映问题。截至本案法庭辩论终结，陈棼生支付租金至2017年12月底。 另查明，证人伍某、郑某原系省粮油厦门公司职工，其中伍某1977年入职，郑某1985年入职。1987年1月，省粮油厦门公司向特房筼筜公司购买槟榔东里120号601室房屋，其后将该房屋以公房标准出租给伍某居住使用。1995年房改期间，省粮油厦门公司将该房屋出售给伍某，该房屋遂过户至伍某名下。省粮油厦门公司于2000年前后改制为私营企业。 本案庭审中，证人伍某陈述：其是陈棼生父亲陈奕集、陈坤明父亲陈天乞的同事。其1977年到省粮油厦门公司参加工作至1999年下岗，工作地点是现滨北工商银行大厦所在地方。这个地方原是仓库，其和陈天乞都是仓库管理员。其与陈奕集、陈天乞都住在东渡的职工宿舍。宿舍没有门牌号，有家庭的一人一套，面积大概四五十平米。宿舍就在仓库边上，走路就三分钟。1986年仓库和宿舍被拆迁要建设工商银行大厦和外贸大楼，其就被安置到槟榔东里120号601室。当时每个月房租3元多，交给省粮油厦门公司，其现在还保存着房租收据和租赁合同。1995年房改时其向省粮油厦门公司买了这套房屋。当时是省粮油厦门公司通知其要不要买，其同意买，先交了定金一万元，总房款是两万八千多元。大概过一年左右其拿到产权证，是省粮油厦门公司办好交给其的。当时在来户职工，被拆迁后有的被安置到槟榔，有的被安置到莲花。陈奕集和陈天乞被拆迁后也是安置到槟榔居住，他们住在其隔壁栋，陈天乞住一楼，陈奕集住二楼。省粮油厦门公司1999年改制，其下岗后就没再关心公司的情况。陈奕集、陈天乞住的槟榔的房屋跟其买下的槟榔东里120号601室的性质是一样的，其不清楚他们后来有没有买下安置房屋。下岗后大家各走各路讨生活，也很少相互走动。 证人郑某陈述：其及其父亲与陈坤明父亲陈天乞、陈棼生父亲陈奕集是省粮油厦门公司的同事。其父亲与陈天乞当时都是省粮油公司下属包装厂的职工，其父亲退休后其于1985年补员进入省粮油厦门公司工作。其当时居住在东渡包装厂的宿舍，与陈棼生一家和陈坤明一家是邻居。宿舍位于现外贸大厦所在地块，原是省粮油厦门公司下属包装厂的产业。当时外贸大厦所在地块是一个加工厂，其就住在仓库工厂内的集体宿舍里。一间宿舍大概20多平方，职工有分到一间也有分到两间的。省粮油厦门公司是省外贸集团下属公司，主管单位是省经贸委。1986年省外贸集团要建外贸大厦，选址在上述地址。省外贸集团召集了下属十几家在厦企业，要求有钱出钱、有地出地。省粮油厦门公司就提供了上述土地。外贸大厦建成后省外贸集团分给省粮油厦门公司第8至第10层办公楼。其与邻居被拆迁后被安置到槟榔和莲花等地，安置房源是省粮油厦门公司向筼筜开发公司与东区开发公司购买的，一开始以出租的方式安置给其居住，在房改前其一家都是向省粮油厦门公司交租金。一九九零年代厦门第一批房改时，省粮油厦门公司通知其一家可以购买安置房屋，其一家就购买了思明区观远里6号201室房屋。陈天乞、陈奕集居住的房屋都是当时省粮油厦门公司向特房筼筜公司以及东区开发公司购买的用于安置现外贸大厦地址上原省粮油厦门公司下属包装厂职工宿舍住户的安置房。至于陈天乞、陈奕集为何没有在房改时购买上述房屋，按常理应该是因为家庭经济原因而选择不购买但继续租住。1999年省粮油厦门公司改制打包出售给私人，整个过程十分复杂。现在要再去找改制前的资料十分困难。讼争房屋是省粮油厦门公司的，产权不属于特房筼筜公司。特房筼筜公司只是讼争房屋的开发商。至于讼争房屋产权证为何没有办理，这是由于省粮油厦门公司改制后管理混乱，没有人再愿意管这些事。陈坤明及陈棼生是有权继续按公房的标准承租他们现在住的房屋的。否则特房筼筜公司怎么可能把房屋出租给不是自己员工的人长达三十年？ 本院认为，在案证据表明讼争房屋系对陈奕集一家原租住的省粮油厦门公司职工宿舍的拆迁安置房屋这一事实具有高度可能性，陈奕集一家长达三十年居住讼争房屋高度可能是接受拆迁人租赁型安置的结果，但以目前证据难以准确查实省粮油厦门公司和特房筼筜公司谁是拆迁安置义务人。若原、被告关于从陈奕集被安置到讼争房屋时特房筼筜公司便是出租人的陈述属实，那么特房筼筜公司系拆迁安置义务人有高度盖然性，否则无法解释其为何长达三十年未办理讼争房屋产权初始登记且将讼争房屋以公房标准出租给非其职工的陈奕集一家居住。但由于在案客观证据并无法直接证明从陈奕集被安置到讼争房屋时特房筼筜公司便是出租人，存在原、被告对上述情况共同认识错误的可能。另一种可能的事实是：拆迁安置义务人为省粮油厦门公司，基于某种现已未知的原因（例如省粮油厦门公司向特房筼筜公司购买讼争房屋用于安置陈奕集，但款项未结清），特房筼筜公司于后者改制后（或者是其他时点）接手讼争房屋成为出租人。然而，无论客观事实属于上述哪一种情况，都无法改变讼争房屋拆迁安置房的属性，陈奕集一家对讼争房屋享有的公房性质承租权具有保障居住权的功能。另一方面，特房筼筜公司关于其对讼争房屋享有完整的所有权这一主张并不为在案证据所支持，如上所述现有证据反而表明讼争房屋附着拆迁安置义务负担，讼争房屋所有权属于省粮油厦门公司抑或特房筼筜公司仅就讼争房屋对省粮油厦门公司享有某种债权具有较大可能性。在陈奕集一家明确的居住权与特房筼筜公司存疑的财产性权利交汇于讼争房屋之上并发生冲突时，应优先保护前者。综上，本院认定原、被告之间的房屋租赁关系来源于拆迁安置，应参照公房租赁标准认定双方权利义务。除非陈棼生自愿放弃承租，或存在转租、转借、空置等居住需求消失情形，抑或发生恶意欠租等特定事由，一般不解除租赁关系。在陈棼生仍有居住需求和意愿且不存在上述特定事由的情况下，特房筼筜公司无权解除租赁关系收回房屋，对特房筼筜公司第一项诉讼请求不予支持。双方租赁关系继续存续，陈棼生应依约支付租金。特房筼筜公司基于合同解除而主张房屋占用费于法无据，但出于减轻当事人讼累的考虑，本院在其第二项诉讼请求金额范围内判令陈棼生按照合同约定标准支付租金。考虑到存在政府调整公有住宅租金的可能，租金暂计至本判决作出当月。判决作出后特房筼筜公司与陈棼生的法律关系已明确，建议双方尽快就讼争房屋订立书面租赁合同，保障自身合法权益。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 一、陈棼生于本判决生效之日起十日内向厦门市特房筼筜开发有限公司支付租金1651.1元（按每月165.11元的标准，自2018年1月1日起计算至2018年10月31日止）； 二、驳回厦门市特房筼筜开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由特房筼筜公司负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一八年十月二十五日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。