四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川20民终1004号 上诉人（原审原告）：邱远英，女，1969年12月29日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：廖群英，女，住四川省资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：彭秀蓉，女，住四川省资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司。住所地：四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷**，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 上诉人邱远英因与四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人邱远英的委托诉讼代理人廖群英、彭秀蓉与被上诉人得宇房产公司的委托诉讼代理人韩虹到庭接受询问。本案现已审理终结。 邱远英上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判由得宇房产公司支付逾期办理不动产权证书的违约金22,343元；2.一、二审诉讼费由得宇房产公司负担。事实及理由：对一审判决认定的事实予以认可。但判决参照资阳市中级人民法院的批复，对上诉人要求的逾期办证违约金案40%进行判决，明显不公，违背了合同约定及相关司法解释的规定，请求二审法院依法予以改判支持上诉人的上诉请求。 得宇公司答辩称：违约金判决过高，请求调整至5000元。 邱远英向一审法院提出诉讼请求：原告向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告违约金22,372元（以原告支付的总价款为基数，每日万分之一，按实际违约天数计算）。 一审法院认定事实：原告与被告于2011年10月11日签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发位于资阳市雁江区花果山春天半岛的房屋，价款290,174元。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前交付该商品房，交房后730日内办理转移登记。被告在交房后2017年8月17日才为原告办理权属证书，被告违约应当向原告支付违约金。原告要求被告支付违约金，被告未支付，故诉至法院，请求判决如诉请。 一审法院认为，被告得宇房产承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未在约定期限内向原告交付不动产证书已构成违约，原告要求被告支付违约金，予以支持。原、被告未约定违约金计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；原告在诉讼中请求按日万分之一计算，其低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，视为原告对民事权利放弃。原、被告约定交房时间为2013年6月30日，原告提交了同楼盘其他房屋交房时间的相关证据，其与合同约定的交房时间相吻合；被告自制表格上记载的交房时间不能确认为实际交房时间；故认定交房实际为2013年6月30日。被告向原告交付不动产证书逾期770天，原告要求自2015年7月9日起计算违约金，予以认可。被告认为违约金过高，请求调整，但未提供证据证明违约金过分高于原告的损失。本案逾期办证违约金应为：（2015年7月9日至2017年8月17日）770天×购房价款×0.0001=22,343元。本案经一审法院审判委员会讨论决定，参照《四川省资阳市中级人民法院关于对原告彭端勇、唐明英等与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷系列案的批复》【（2018）川20民他3号】“二、如因四川省勇前房地产开发有限公司的原因造成逾期办证的：1.购房合同约定了违约金的，应当参照《合同法》司法解释（二）第29条第一款‘当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。’建议根据案件具体情况，按照约定违约金的30％左右或者5000元-6000元的金额予以支持。2.购房合同未约定违约金的，同一批案件同种情形下，参照第1种情形确定的数额支持违约金。”酌情认定逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告邱远英支付逾期办理不动产权证书的违约金8973元；二、驳回原告邱远英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取180元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 在二审过程中，邱远英提交以下证据材料： 1.“关于春天半岛三区部分问题的联系函”回函 2.关于春天半岛三区住宅“两证一票”办理的情况汇报，两份证据拟证明得宇房产公司故意违约，延迟办证与办证政策无关。 得宇房开司质证称：1.公司不可能故意违约，以前是两证一票，现在是一证，需要业主重新提交，办证与政策是有关的；业主已经入住，办证只是小瑕疵。2.是复印件，我方不予认可。 证据材料1，该回函的内容未载明逾期办证的原因，故不能达到买房人的证明目的，本院不予采信。证据材料2系复印件，得宇公司对其真实性不予认可，买受人亦不能提交原件予以核对，故对其真实性不予确认，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。 本案的争议焦点：一审判决确定的违约金金额是否正确。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。本案中，邱远英与得宇房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。得宇房产公司未在约定期限内为邱远英办理转移登记已构成违约，故得宇房产公司应就此对邱远英承担违约责任。因双方当事人并未对逾期办证的违约责任如何承担进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，邱远英可以选择法律规定的方式要求得宇公司承担违约责任，案涉商品房买卖合同中，买卖双方当事人并未约定得宇房产公司逾期办证应向买受人支付违约金，故根据邱远英的诉讼请求，其要求支付的违约金应理解为要求得宇房产公司承担赔偿损失的违约责任，但因邱远英未举证证明逾期办证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。现邱远英主张按自约定取得房屋所有权证期限届满之日起至实际取得之日止，得宇房产公司按日向买受人支付已交房屋价款万分之一的计算方式支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。房屋的基本功能是居住，本案中当事人双方签订商品房买卖合同时未约定逾期办证违约金，邱远英亦未举证证明逾期办证影响其居住及给自己造成的财产损失。故一审法院综合考虑多方因素，对得宇房产公司应承担的违约金酌情予以确定，并无不当。 综上，上诉人邱远英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费135元，由上诉人邱远英负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘彤 审判员  张斌 审判员  梅波 二〇一八年十月三十日 法官助理陈艳 书记员卓浩军