湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0626民初906号 原告：李江虹，女，1975年6月16日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：周放明，平江县弘正法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：李靖，男，1999年2月21日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：余冬根，平江县启明法律服务所法律工作者。 被告：夏梅芝，又名夏桂梅，女，1976年9月10出生，汉族，务农，住湖北省监利县。 原告李江虹与被告李靖、夏梅芝房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月16日立案受理后，依法由审判员朱田湘适用简易程序于2018年7月10日公开开庭进行了审理，在审理过程中，因本案房屋买卖合同签订时李靖尚未成年，对本案事实并不清楚，为查明本案事实，本院追加李靖母亲夏梅芝作为本案共同被告参加诉讼，并书面通知夏梅芝参加诉讼。本案依法转化为普通程序，并依法组成由审判员朱田湘担任审判长，与审判员王仲君、人民陪审员胡焕新参加评议的合议庭，于2018年8月14日再次开庭进行审理，原告李江虹及其委托诉讼代理人周放明、被告李靖及其委托诉讼代理人余冬根、被告夏梅芝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李江虹向本院提出如下诉讼请求：一、判决确认原告与被告李靖之父李龙玉于2006年8月签订的《房屋转让协议书》有效；二、判决被告李靖协助原告李江虹将《房屋转让协议书》中涉及的房屋产权过户到原告名下；三、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年8月9日原告与李靖支付李龙玉达成了房屋转让的合意，李龙玉将位于平江县天岳经济开发区的房屋以150000元的价格转让给原告，原告预先向李龙玉交付了50000元购房款，李龙玉向原告出具了收条。8月10日原告与李龙玉签订了书面的《房屋转让协议书》，对房屋转让的相关细节进行了约定，原告将剩余的购房款100000元以现金方式支付给李龙玉，李龙玉再次出具了收条，并将房屋钥匙及《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交付给了原告。为少交过户手续费，原告与李龙玉约定五年后再办理过户手续。2007年李龙玉因病行动不便，电话告知原告到其养病处办理过户手续，原告遂邀请房产局工作人员一同前往办理过户手续，但因李龙玉亲属阻扰，过户手续未办理成功。待原告再次找李龙玉要求其协助办理过户手续时，李龙玉已因病去世，原告又找到李龙玉的继承人要求其配合办理过户手续，但被告拒不协助，无奈原告只能诉诸法院，请求法院依法判准所请。 为支持其诉讼请求，原告李江虹向本院提交了如下证据： 1．原告身份证复印件、被告常口信息复印件，用以证实原、被告诉讼主体资格的事实； 2．李龙玉的户籍信息及亲属关系证明，以证明李龙玉系被告李靖父亲，李龙玉已于2007年11月因病身故； 3．《房屋转让协议书》、收条及房屋所有权证、土地使用权证，以证明李龙玉为本案所涉房屋的所有权人，李龙玉已将房屋转让给原告的事实； 4、结婚登记审查处理表及平江县民政局出具的证明，以证明李龙玉与夏桂梅（即被告夏梅芝）系夫妻关系； 5、原告代理人对三望冲村村主任何阳利的调查笔录，以证明李龙玉与原告签订的《房屋转让协议书》是李龙玉的真实意思表示。 诉讼中，原告申请证人付某、李某出庭作证，以证明李龙玉与原告签订的《房屋转让协议书》的过程中并未存在胁迫、欺骗的情形，两证人作为见证人在《房屋转让协议书》上签了字。 被告李靖答辩称，一、被告不是房屋买卖合同的当事人，原告提供的《房屋买卖转让书》与被告没有因果关系；二、《房屋转让协议书》签订时被告仅7周岁，属于无民事行为能力人，协议书上没有具体的日期，被告无法确认是否是被告父亲的签字，故对《房屋买卖转让书》的真实性无法确定；三、原告所提交的两份收条上的名字为“李光红”和“李江红”，均不是原告的名字，且收条的落款签名也无法确定是李龙玉的亲笔签名；四、被告未继承父亲李龙玉的任何遗产；因此，被告没有法定的义务协助原告办理房屋产权的过户手续。 被告夏梅芝答辩称：一、原告所提供的《房屋转让协议书》上没有具体的签订日期，无法确定是否系被告丈夫李龙玉亲笔签字，被告作为本案所涉房屋的共有权人，签订《房屋转让协议书》原告并未告知被告，被告亦没有签字同意出卖本案所涉房屋，故被告对原告提供的《房屋转让协议书》有异议，应认定为无效协议；二、原告提供的两份收条上名字为“李光红”和“李江红”均不是原告的名字，且收条上的落款无法确定是被告丈夫所签，因此，原告没有证据证明已支付购房款给被告丈夫；三、被告未继承丈夫李龙玉的任何遗产，而李龙玉生前因生病负债十多万元；综上所述，原告所提供的《房屋转让协议书》无效，被告没有义务协助原告办理房屋产权过户手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告李靖、夏梅芝未向本院提交证据。 经庭审质证，李靖、夏梅芝对证据1没有异议。对证据2中梅仙派出所出具的证明有异议，应盖派出所的行政章，照片不是李龙玉本人，但其他信息是相符的；对证据3的三性均有异议，认为《房屋转让协议书》约定签协议书时一次性付房款，但协议书没有具体日期，且被告无法确定协议书中签名是李龙玉本人所签；原告提交的两份收据上落款签字，被告无法确认是李龙玉本人签字，收条上签字是“李光红”和“李江红”，原告无证据证实李江虹有曾用名；对房产证及土地证真实性无异议，对关联性有异议，被告方不清楚当时是在什么情况下签的。对证据4的关联性有异议，结婚信息应由民政部门出具证明，原告无法确定被告母亲身份。 对原告提交的证据，本院认证意见如下：对原、被告均无异议的证据1本院予以采信；原告提交的证据2、证据4真实、合法，本院予以采信；原告提交的证据3、证据5及原告申请的证人付某、李某的证人证言能够相互印证，形成证据链条，证实李龙玉生前与原告签订了《房屋转让协议书》的事实，被告虽否认协议书中的签名为李龙玉本人所签、收条上的名字“李江红”和“李光红”并非原告本人的名字，但并未提供证据证实，故本院对证据3、证据5及证人付某、李某的证言予以采信。 根据采信的有效证据，结合本案当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：李龙玉与被告夏梅芝系夫妻关系，双方于1996年12月20日登记结婚，婚后生育一子，取名李靖（即本案被告李靖）。2006年8月9日原告与李龙玉达成购房合意，李龙玉将位于平江县天岳经济开发区的房屋以150000元的价格转让给原告李江虹，李江虹先行预交50000元的购房款给李龙玉，余款在签订转让协议时一次性付清，当日李江虹支付李龙玉50000元购房款，李龙玉向原告出具了收条。次日，原告与李龙玉签订了《房屋转让协议书》，协议中约定：一、住房转让总金额为：大写人民币壹拾伍万元整，约定于签字成交日用现金一次性付清；二、住房转让款结付当日，由甲方（李龙玉）将原房屋所有权证书和土地使用权证书一并交给乙方（李江虹），即房屋的所有权和土地使用权一并归乙方所有；三、房屋所有权证书和土地使用权证书转让手续由乙方自行办理，其所需费用也由乙方承担，但甲方必须配合，提供有关办证所需材料及证件复印件，如需甲方到场签字时甲方必须到场……。协议签订后，李江虹当场将未付的100000元购房款以现金的方式支付给了李龙玉，李龙玉当场向原告出具了收条，并将本案所涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证及房屋钥匙交付给了原告。为此，原告与李龙玉共同邀请付某、朱某、李某在内的7人作为到场人在协议书上签字。此后原告占有并使用该房屋至今，但房屋因故至今未办理过户登记手续。 2007年李龙玉病危，此时李龙玉将本案讼争房屋已出卖给原告的事实告知了夏梅芝，2007年11月李龙玉因病去世，原告找到两被告要求两被告协助办理本案所涉房屋的过户登记手续，两被告均予以拒绝。原告遂诉诸本院，要求本院确认原告与李龙玉签订的《房屋转让协议书》有效，并由两被告协助原告办理过户手续。 本院认为：本案争议的焦点为：一、原告李江虹与李龙玉签订的《房屋转让协议书》是否有效；二、被告李靖、夏梅芝是否有义务协助原告办理房屋产权的过户手续。 关于焦点一，本院认为，原告李江虹与李龙玉签订《房屋转让协议书》时，双方均是具有完全民事行为能力的人，其能够预见到自身行为产生的法律后果，因此，本案《房屋转让协议书》系李江虹、李龙玉的真实意思表示，且并未违法我国法律、行政法规的强制性规定，根据我国合同法的规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。被告李靖抗辩称其并非合同当事人，被告夏梅芝抗辩称李龙玉系其丈夫，其作为本案讼争房屋的共有权人，并未在协议书上签字，故本案中李龙玉与原告签订的协议书为无效合同，本院认为被告的抗辩理由不符合我国合同法第五十二条关于认定合同无效的法定条件，故本院对两被告的抗辩主张不予支持； 关于焦点二，李龙玉与原告签订的《房屋转让协议书》是有效合同，原告已向李龙玉全额支付购房款并已占有、使用本案讼争房屋至今，李龙玉亦将本案讼争房屋的房屋所有权证、土地使用权证交付给原告李江虹，则李龙玉应当协助被告办理房屋的过户手续，但在办理房屋过户手续之前，李龙玉因病身亡，则继承开始，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务…”，故本案两被告即李龙玉的继承人应当履行李龙玉生前的合同之债，即协助原告办理本案讼争房屋的过户手续；故原告要求两被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下： 一、原告李江虹与李龙玉签订的《房屋转让协议书》有效； 二、被告李靖、夏梅芝在判决书生效后三十日内协助原告李江虹将位于平江县开发区车站路阳光花园旁边第二栋第六层住房过户到原告李江虹名下。 本案受理费3566元，由原告李江虹负担。 如不服本判决可在送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  朱田湘 审 判 员  王仲君 人民陪审员  胡焕新 二〇一八年十月八日 法官助理张瑞芳 书记员刘鏖