江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0622民初1243号原告：熊民贵，男，1972年7月27日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江区，原告：俞秀琴，女，1971年1月3日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江区，委托代理人：陈高平、刘伟，江西玉臬律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：鹰潭明大置业有限公司，住所地江西省余江区工业园区，统一社会信用代码91360622309294924E。法定代表人：赵莹，职务经理。原告熊民贵、俞秀琴与被告鹰潭明大置业有限公司（以下简称“明大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告熊民贵及原告委托代理人陈高平、刘伟到庭参加诉讼、被告鹰潭明大置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊民贵、俞秀琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行房屋买卖合同；二、判令被告向原告支付80000元购房优惠款；三、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金8112元，违约利息788.67元，并计算违约金及利息到被告依法交付房屋为止；四、确认原告依法接受房屋后免交两年的物业费；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月29日，原告与被告签订了2份《余江县商品房买卖合同》（合同编号分别为YJ2016006509、YJ2016006510），购买了由被告开发建设的明大余江万商城18#楼127室、130室商铺两间。合同第七条约定：被告应于2016年12月31日前将竣工验收合格并取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房按期交付给原告。合同第八条规定：被告未能如期交付房屋给原告，应按银行同期活期存款利率向原告支付利息，被告还应按购房款的日万分之一计算违约金直到房屋交付之日止。当天，原告支付了127室全部房款158000元、130室全部房款180000元，被告出具了相应的购房票据。2016年1月28日，原告与鹰潭万商汇物业有限公司签订了《自营户管理合同》，依据该合同原告属于自营户。购房合同生效后原告按时缴清了房款。经双方协商被告于2016年10月20日向原告（包括所有明大万商城自营户）出具《承诺函》，承诺“1.所有自营户购买商铺价格每间在原有的基础上优惠10000元（优惠时间期限：2017年2月28日之前交清所有房款，即可享受）；……3.所有自营户和租铺商户免贰年物业服务费；4.本公司承诺在2016年12月31日交付给所有自营户和租铺商户进行装修……，如未按期交付给所有业主进行装修，给予各自营户每间店铺30000元的优惠。”被告出具承诺书后还是没有按约定时间向原告交付房屋。2017年1月17日，被告与各购房户共同达成一项《补充协议》，承诺在2017年7月20日向客户交房，但被告再一次爽约，没有按时交付房屋。2017年7月22日，被告与明大商城各购房户达成另一《补充协议》，约定于2017年12月31日前交房，且对2017年1月1日至2017年12月31日的违约金等事项达成协议并提供了房产担保（2017年1月1日至2017年12月31日之间的违约金原告按2017年7月22日补充协议执行，本次起诉不主张）。时至今日，被告既未交付商铺，也未按合同及《承诺函》承担违约责任。被告的行为构成严重违约，应按购房合同的约定和承诺函承诺向原告支付优惠款80000元（其他商户已直接从房款中扣除）及2018年1月1日至2018年8月31日购房款利息788.67元（127室商铺：购房款180000元×银行活期存款利率0.35％÷360×240天=420元；130室商铺：购房款158000元×银行活期存款利率0.35％÷360×240天=368.67元）、2018年1月1日至2018年8月31日违约金8112元（127室商铺：购房款180000元×0.1‰×240天=4320元；130室商铺：购房款158000元×0.1‰×240天=3792元），并要求上述利息及违约金一直计算至房屋依法交付时止。同时要求确认原告依法接受房屋后免交两年的物业费。原告多次向被告提出上述合理请求均遭到拒绝，现原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定向贵院提起诉讼，并恳请判如所请。被告明大公司未答辩。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：A1、原告身份证、营业执照复印件各1份，被告企业信息单一份，证明事项：原、被告的身份信息及诉讼主体资格；A2、商品房买卖合同复印件2份，收据2份，证明事项：1、原告与被告之间存在商品房买卖合同关系；2、合同约定被告应于2016年12月31日前交付房屋，除不可抗力原因外如逾期交付房屋超过30日需继续履行合同，同时按银行同期活期存款利率计算利息，并应按已付房款的日万分之一支付违约金；3、2016年1月29日，原告已支付全部房款；A3、自营户管理合同1份，证明事项：1、2016年1月28日原告与被告所属的鹰潭万商汇物业有限公司签订物业服务合同；2、合同约定开业之后原告需交纳物业管理费；3、原告是自营户；A4、被告承诺书一份，证明事项：1、2016年10月20日，被告向原告作出承诺支付优惠款80000元，并免除两年物业费用等事实。经庭审质证，原告提交的证据可以证明其主张的事实，且上述四组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，并在卷佐证。本院对以下事实予以确认：2016年1月29日，原告与被告签订了2份《余江县商品房买卖合同》（合同编号分别为YJ2016006509、YJ2016006510），购买了由被告开发建设的明大余江万商城18#楼127室、130室商铺两间。合同第七条约定：被告应于2016年12月31日前将竣工验收合格并取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房按期交付给原告。合同第八条规定：被告未能如期交付房屋给原告，应按银行同期活期存款利率向原告支付利息，被告还应按购房款的日万分之一计算违约金直到房屋交付之日止。2016年1月29日，原告支付了127室全部房款158000元、130室全部房款180000元，被告出具了相应的购房票据。2016年1月28日，原告与鹰潭万商汇物业有限公司签订了《自营户管理合同》，依据该合同原告属于自营户。购房合同生效后原告按时缴清了房款。经双方协商被告于2016年10月20日向原告（包括所有明大万商城自营户）出具《承诺函》，承诺“1.所有自营户购买商铺价格每间在原有的基础上优惠10000元（优惠时间期限：2017年2月28日之前交清所有房款，即可享受）；……3.所有自营户和租铺商户免贰年物业服务费；4.本公司承诺在2016年12月31日交付给所有自营户和租铺商户进行装修……，如未按期交付给所有业主进行装修，给予各自营户每间店铺30000元的优惠。”被告出具承诺书后仍未按约定时间向原告交付房屋。2017年1月17日，被告与各购房户共同达成一项《补充协议》，承诺在2017年7月20日向客户交房，但被告再一次爽约，没有按时交付房屋。2017年7月22日，被告与明大商城各购房户再次达成另一《补充协议》，约定于2017年12月31日前交房，且对2017年1月1日至2017年12月31日的违约金等事项达成协议并提供了房产担保（2017年1月1日至2017年12月31日之间的违约金原告按2017年7月22日补充协议执行，本次起诉不主张）。另查明，被告于2018年8月31日向原告交付了房屋。本院认为，原、被告之间签订的《余江县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应予全面履行。原告已按照约定支付了购房款，合同约定被告应于2016年12月31日前，将竣工验收合格并取得建筑工程合格证明文件的商品房按期交付给原告，但被告未按约交付，后经原、被告双方多次协商，最终约定于2017年12月31日前交房，但被告仍未按约定交付房屋，属违约，应承担违约责任。原告未主张自2017年1月1日至2017年12月31日之间的违约金，系当事人意思自治范围。故对原告诉请被告承担自2018年1月1日至2018年8月31日的逾期交房利息及违约金予以支持；根据原、被告签订的商品房买卖合同及被告的承诺函，对原告要求被告支付购房优惠款80000元及免交两年的物业服务费的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告熊民贵、俞秀琴与被告鹰潭明大置业有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，继续履行；二、被告向原告支付购房优惠款80000元；三、被告鹰潭明大置业有限公司支付给原告逾期交房利息788.67元（127室商铺：购房款180000元×银行活期存款利率0.35％÷360×240天=420元；130室商铺：购房款158000元×银行活期存款利率0.35％÷360×240天=368.67元）及2018年1月1日至2018年8月31日违约金8112元（127室商铺：购房款180000元×0.1‰×240天=4320元；130室商铺：购房款158000元×0.1‰×240天=3792元）；四、原告熊民贵、俞秀琴自2018年8月31日起至2020年8月30日止免交物业费。上述应付款项限判决生效后十日支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1011.3元由被告鹰潭明大置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 许 健二〇一八年十月十二日书记员 吴丽文