江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初2026号 原告：张涵文（曾用名张旎），女，1989年8月16日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋建章，江苏晟则律师事务所律师。 被告：苏州生隆昌商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷**平安坊****。 法定代表人：刘国有，总经理。 委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。 第三人：苏州汇聪商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷**平安坊** style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：柴成祥。 原告张涵文与被告苏州生隆昌商业管理有限公司（下称生隆昌公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2018年5月9日、5月29日公开开庭进行了审理。审理中，原告张涵文向本院申请追加苏州汇聪商业管理有限公司（下称汇聪公司）为本案第三人，本院予以准许。后因第三人汇聪公司下落不明，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告张涵文的委托诉讼代理人张振华三次开庭到庭参加诉讼。被告生隆昌公司的委托诉讼代理人于巧杭第一次、第二次开庭到庭参加诉讼，委托诉讼代理人王玉莲第三次开庭到庭参加诉讼。第三人汇聪公司经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张涵文向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失11.77万元(自2016年1月1日至2018年2月28日的租金损失)；2.被告承担本案评估费4080元；3.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告张涵文增加一项诉讼请求为：请求依法判令被告停止侵权，并将位于苏州市商铺返还给原告。事实与理由：2013年4月3日，原告取得位于苏州市姑苏区，建筑面积为40.41平方米的商铺的所有权。2016年1月，被告开始接管本案所涉商铺所在的整个观前文化市场，要求包括原告在内的所有业主与其签订委托合同，约定租金四六分成，因原告不同意而未与其签订租赁合同。尽管如此，被告依然自2016年1月起占用本案所涉的商铺，将本案所涉商铺重新隔断后对外出租，原告无法收回房屋。2016年10月30日，原告与苏州耀兴盛商业管理有限公司签订商铺租赁合同，但由于被告占用商铺的事实，苏州耀兴盛商业管理有限公司（以下简称耀兴盛公司）无法使用本案商铺，租赁合同未能履行，原告也无法另行出租。被告长期占用原告所有的商铺至今，造成了原告的实际损失，经鉴定，自2016年1月1日起至2018年2月28日，案涉商铺的租金价值为11.77万元。原告遂诉至法院，望判如所请。 被告生隆昌公司辩称，被告系根据已签订的委托招商管理合同的业主委托，对已委托业主的铺位对外招商、对商场日常运营进行维护，但被告对商场已委托业主履行合同义务不代表被告占有并使用商场包括原告在内的所有业主的铺位；事实上，自2016年至今，商场从负一层至三层，均有业主自行出租或委托被告以外的商业管理公司对外出租商铺，被告对此从未干涉；原告先将其1026号铺位出租给耀兴盛公司，后被汇聪公司出租使用至今，故被告从未侵犯原告1026号铺位的物权，相反，被告自2016年以来一直在承担商场的运营成本，原告将其铺位出租、赚取租金的同时，应当分摊被告运营商场所支出的成本；2016年上半年，商场入驻苏州新鸿源商业管理有限公司，与部分业主商谈招商出租事宜，2016年10月份耀兴盛公司入驻商场，并与原告在内的几家业主签订了商铺租赁合同，原告将商铺出租给了耀兴盛公司；2017年4月开始至今，原告铺位部分所在的1A2号商铺被汇聪公司出租给案外承租人适用，原告的铺位能够顺利出租，正是建立在被告维护整个商场正常运营并支付商场运营成本的基础之上的，因此，原告称其1026号铺位被被告长期占用并主张租金损失无事实依据，被告不存在侵犯原告涉案商铺物权的事实，不应承担损害赔偿责任；被告并未占用本案所涉商铺，故不存在返还问题；张涵文曾起诉苏州金乌商业运营管理有限公司（以下简称金乌公司），要求其支付涉案商铺的租金，法院的生效判决已明确金乌公司需向张涵文支付至2016年7月15日期间的租金，该部分租金不应在本案中重复主张；综上，请求法院驳回张涵文的诉讼请求。 第三人汇聪公司未作答辩。 经审理查明：苏州市姑苏区非居住房屋，建筑面积40.41平方米，系开放式无间隔商铺，张涵文于2013年4月3日取得该房屋所有权。2014年，张涵文（甲方）就其商铺与金乌公司（乙方）签订商场租赁合同，约定甲方考虑到观前文化市场公司经营现状，在发生观前文化市场公司无法运营商场、无法继续支付租金之时，甲方委托乙方独自招商并且经营商场，招商期满，由乙方承租商场，支付租金。合同第四条约定租赁期限自合同生效之日起10年（含招商期180日）；2018年12月31日前的年租金为55430.40元，2018年12月31日之后的年租金为83145.60元。双方签订合同之后，金乌公司于2014年5月29日向原告支付租金27715.20元，嗣后未再支付租金且下落不明。2015年12月10日，生隆昌公司成立。2016年1月，生隆昌公司陆续与部分业主签约并进场，由生隆昌公司负责观前文化市场运营管理并承担运营成本，但张涵文并未与生隆昌公司签订委托管理合同。 2016年7月12日，汇聪公司成立。2016年7月21日，生隆昌公司（甲方、出租方）与汇聪公司（乙方、承租方）就苏州市乔司空巷27-33号平安坊18-38号商场部分商铺出租事宜签订租赁合同，约定甲方向乙方出租的商铺，是甲方受业主委托，取得招商权，有权利代业主进行租赁和签订租赁合同的商铺，自2016年8月20日起，甲方将商铺及商铺附属设施设备移交给乙方经营管理，并将与业主签订的管理合同中所有有关商铺的权利和义务过渡给乙方；乙方行使商场经营权，代业主与商户签订租赁合同，出租商铺的租金由乙方代业主收取，按照乙方向商户所收取租金的60%计算，乙方每月5号以前将商铺租金打入甲方指定账户，商户租金的40%由乙方取得，用于商场的运营和维护；甲方经营商场期间签署的与商场运营维护有关的合同，或应履行的义务，乙方予以承认和履行。 关于涉案商铺，张涵文（出租方、甲方）曾于2016年10月30日与耀兴盛公司（承租方、乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的物业坐落在（裙楼）商场部分第一层1026号商铺,出租面积40.41平方，合同租赁期限为2016年10月30日至2021年10月29日止，年租金为甲方购置房原始价的10%计55430.4元，支付方式为先付后租；租金逾期30天不能支付，合同自动终止。本案审理中，张涵文表示其铺位一直被生隆昌公司侵占，耀兴盛公司无法收回商铺，也未支付过租金，该合同未实际履行。 另查明：2016年7月13日，张涵文将金乌公司诉至本院，要求解除双方签订的商场租赁合同，金乌公司支付截至2016年7月15日期间的租金55430.40元以及违约金。该案审理中，金乌公司未应诉也未提供证据。本院于2016年11月24日作出民事判决，判令张涵文与金乌公司签订的关于本市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1026室商铺的商场租赁合同自2016年10月15日起解除；金乌公司于判决生效之日起10日内向张涵文支付前述商铺自2015年7月15日起至2016年7月15日止的租金55430.40元，并按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍支付逾期付款违约金（以55430.40元为本金，自2016年7月1日起计算至实际支付之日止）。该判决已生效。张涵文表示，金乌公司并未按照判决内容支付过租金，其向金乌公司主张租金系依据租赁合同，向生隆昌公司主张财产损害赔偿系依据侵权行为。 再查明：2016年期间，陈森琪（观前文化市场业主之一）就其所有的观前文化市场三个商铺的权利受损问题向本院提起诉讼，分别为：（2016）苏0508民初6145号返还原物纠纷、（2016）苏0508民初6147号返还原物纠纷、（2017）苏0508民初103号财产损害赔偿纠纷。（2016）苏0508民初6145号案件中，陈森琪要求生隆昌公司返还观前文化市场1027号商铺并赔偿损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1027号商铺位置无法确定，生隆昌公司并未占用该商铺，不存在返还商铺及赔偿损失。本院作出民事判决，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失27263元（2016年1月1日至2017年7月31日期间的租金损失），驳回陈森琪要求返还商铺的诉讼请求。（2016）苏0508民初6147号案件中，陈森琪要求生隆昌公司返还观前文化市场1034号商铺并赔偿损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1034号商铺位置无法确定，生隆昌公司并未占用该商铺，不存在返还商铺及赔偿损失。本院作出民事判决，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失26420元（2016年1月1日至2017年7月31日期间的租金损失），驳回陈森琪要求返还商铺的诉讼请求。生隆昌公司未对该两案判决上诉，陈森琪不服该两案判决提起上诉后未缴纳上诉费，苏州市中级人民法院于2017年10月27日作出民事裁定书，按陈森琪撤回上诉处理，该两案判决已发生法律效力。（2017）苏0508民初103号案件中，陈森琪要求生隆昌公司赔偿观前文化市场1048C商铺的租金损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1048C商铺经测绘与商场的过道完全重合，生隆昌公司并未占有铺位，不存在返还之说。本院作出民事判决，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失12074.4元（2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金损失）。陈森琪对该案提起上诉，该案二审时双方当事人达成调解协议，约定陈森琪授权生隆昌公司自2018年1月1日起对外招商，对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金标准按照一审判决的标准计算。苏州市中级人民法院于2018年1月25日作出（2017）苏05民终10679号民事调解书予以确认。上述三案中，陈森琪就涉案商铺1027、1034、1048C号与耀兴盛公司签订过商铺租赁合同，其内容与本案中张涵文与耀兴盛公司签订的合同基本一致。 本案审理中，生隆昌公司陈述：2016年1月份生隆昌公司进驻观前文化市场，该市场已经被之前的经营者进行了改造和分隔，每个业主商铺的位置只能够大概确定在哪一区域，但无法确定哪一间是谁的。期间生隆昌公司陆续取得了大部分业主的授权，业主的授权范围和时间均不一致，至2018年5月24日，共有202个业主授权给生隆昌公司管理，其中负一楼共有77个铺位授权生隆昌公司对外招商，二楼共有53个铺位授权生隆昌公司管理，三楼的铺位是由业主、承租人、生隆昌公司签订三方协议，生隆昌公司是提供物业管理，不收取租金。张涵文所涉商铺在一楼，一楼共有40个铺位授权生隆昌公司管理，只有健生源药店所在的铺位是业主自行出租的。汇聪公司是由部分与生隆昌公司签订委托管理合同的业主设立的。2016年7月21日，生隆昌公司与汇聪公司签订租赁合同，将相应权利转让给汇聪公司。汇聪公司对外出租的商铺，该公司向承租户收取租金后，将应当付给业主的租金转至生隆昌公司，再由生隆昌公司转给业主。2018年1月以后，因汇聪公司股东不愿意继续管理公司，汇聪公司逐渐退出商场的管理，生隆昌公司继续接管。张涵文所涉商铺被分割成1A2室和1A3室。1A2室在2017年4月1日至2017年12月30日期间由汇聪公司出租给案外人张广祥，2018年1月1日至2018年6月30日出租给案外人梁友举。1A3室被耀兴盛公司占用出租。张涵文表示，观前文化市场一直由生隆昌公司经营管理，即使生隆昌公司与汇聪公司之间租赁合同是真实的，相应的法律责任亦应由生隆昌公司承担；对汇聪公司与张广祥等人之间租赁合同的真实性不认可。 关于张涵文1026号商铺可能获得的租金，张涵文提交其委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的房地产租赁估价咨询报告以证明其商铺的租金损失为11.77万元（2016年1月1日至2018年2月28日期间）。张涵文提交了苏州健生源医药连锁有限公司与张芸芳（1001A、1001B号商铺业主）就健生源药店签订的租赁协议、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，以证明1026号商铺周边的1001A、1001B号商铺租金收取情况；另提交案外人赵旭峰、周小萍与生隆昌公司不当得利纠纷一案民事判决书，以证明与涉案1026号铺位相近的1048B号铺位的月出租价格为299元/平方米。生隆昌公司表示，评估报告系张涵文单方委托，评估方法与现状不符，对结论不认可；张芸芳的租赁协议由业主自行出租，与我公司无关，租金亦不具有参考性；赵旭峰案为不当得利纠纷，1048B号铺位位置决定了其租金对本案没有参考性。（2016）苏0508民初6145号生效法律文书中对于1027室商铺的月平均租金单价按照每平方米29元计算。根据房产分层分户平面图显示，1027号商铺与张涵文商铺的距离较近。 以上事实，由房屋所有权证、房产分层分户平面图、企业登记信息、协议、租赁合同、合同转让声明协议、委托管理协议、商铺租赁合同、商户授权情况表、委托招商管理合同、（2016）苏0508民初233号民事判决书、（2016）苏0508民初6145号民事判决书、（2016）苏0508民初6147号民事判决书、（2017）苏05民终9502号民事裁定书、（2017）苏05民终9503号民事裁定书、（2016）苏0508民初103号民事判决书、（2017）苏05民终10679号民事调解书、（2017）苏0508民初6419号民事判决书、（2017）苏05民终5448号民事判决书、中国银行国内支付业务收款回单、中国银行客户借记回单、租赁协议、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、照片、评估报告、评估费发票及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，张涵文系苏州市商铺所有权人，在涉案商铺物权受到侵害时，其有权主张保护物权所有人的权利。但是，张涵文对其购买的商铺所享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权有所区别，表现在其商铺虽然在空间上具有一定面积，但缺乏房屋的空间隔断设施，不具有构造上的独立性；业主之间的空间权利无法严格区分，处于交织、变化的状态，商铺整体上具有不可分性，张涵文等业主购买商铺的目的在于投资收益，而并非直接占有使用商铺，故整体出租商铺更符合整体利益，而对于整体利益的判断，则应根据《物权法》第76条的规定。 关于生隆昌公司在观前文化市场的地位，综合本案的证据，本院分析如下：1、（2016）苏0508民初6145号、（2016）苏0508民初6147号、（2017）苏0508民初103号等案件中，生隆昌公司均陈述其自2016年1月进驻后取得了大部分业主的授权，该事实亦得到了（2016）苏0508民初6145号、（2016）苏0508民初6147号民事判决书的确认。2、生隆昌公司与汇聪公司签订的租赁合同约定生隆昌公司将相应权利转让给汇聪公司，该合同属于双方的内部约定，对未授权的业主没有约束力，生隆昌公司亦陈述部分业主收取的商铺租金仍由其支付并提供了相应的支付凭证，可见生隆昌公司并未因签订了上述租赁合同而退出观前文化市场的管理，其对业主事实上承担了支付租金的义务。3、生隆昌公司未提供证据证明耀兴盛公司出租过商铺以获取收益或者管理过商场，亦未提供充分的证据证明耀兴盛公司实际占有使用过涉案商铺。综合以上情况，本院认定生隆昌公司是整个商场的运营管理者。 关于张涵文要求收回涉案商铺的诉请请求。本院认为，虽然生隆昌公司提交的证据并不能证明其目前运营管理商场符合全体业主的整体利益，但是，以张涵文为代表的业主个体，在对涉案商铺行使权利时，应当服从业主的共同利益，而不是简单地要求生隆昌公司腾空。业主之间对管理商铺发生争议的，应根据《物权法》第76条的规定进行决策并据此判断是否符合全体业主的整体利益，即根据多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意的方式来行使业主的权利。在此之前，鉴于整个商场目前由生隆昌公司运营管理中，且根据现有商场格局，如恢复原状确定业主商铺的具体位置成本过高，并侵害其他业主的利益，故对于张涵文要求生隆昌公司腾空并交付涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于张涵文要求生隆昌公司赔偿损失的诉讼请求。本院认为，生隆昌公司在既未与张涵文签订委托招商管理合同，又未获得业主委员会授权的情况下，擅自使用涉案商铺所在区域，侵害了张涵文的财产权益，其应当向张涵文承担赔偿损失的责任。生隆昌公司作为商场的实际经营管理者应该对受到侵权的业主承担赔偿责任，涉案商铺所在区域由生隆昌公司通过租赁合同授权后以汇聪公司的名义对外出租，不能免除生隆昌公司的责任。张涵文在审理中明确表示不要求汇聪公司承担赔偿责任，系其自行处分相应权利，不违反法律规定，本院予以准许。生隆昌公司取得租金收益是基于对整个商场进行运营、管理，其根据与其他业主签订的委托招商管理合同向业主支付租金并非以商铺实际出租为前提条件，故涉案商铺处于空置状态或经改造为公用过道等情形，不影响生隆昌公司的赔偿责任。张涵文主张的损失主要系租金损失，其中2016年1月1日至7月15日的租金损失主张的依据系生隆昌公司的侵权责任，该部分责任与金乌公司在另案中承担的支付租金的合同责任构成不真正连带责任，生隆昌公司在张涵文另案中未受清偿的情况下仍有承担赔偿责任的义务。张涵文依据自行委托评估公司作出的评估报告作为损失的计算依据，证据不充分，本院不予采纳，相应的评估费用应由其自行承担。张涵文提供了健生源药店及赵旭峰商铺的租金标准，但健生源药店由业主自行出租，赵旭峰的商铺是租赁商户向出租方支付的租金标准，不同于管理公司支付给业主的租金标准，故前述两种租金标准不能认定为计算本案损失的依据。参考生效法律文书判决的生隆昌公司支付给与涉案商铺邻近的1027号陈森琪商铺的月平均租金单价每平方米29元，本院酌情认定张涵文1026号商铺在2016年1月1日至2018年2月28日期间的租金损失为30469.14元（29元/平方米/月×40.41平方米×26个月）。其中2016年1月1日至2016年7月15日的租金损失为7617.29元（29元/平方米/月×40.41平方米×6.5个月），2016年7月16日至2018年2月28日的租金损失为22851.85元（29元/平方米/月×40.41平方米×19.5个月）。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州生隆昌商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张涵文2016年1月1日至2016年7月15日的租金损失7617.29元。如今后原告张涵文在（2016）苏0508民初4483号一案中2016年1月1日至2016年7月15日期间的租金得到偿付，则本案判决第一项中与原告张涵文受偿金额相同的债务消灭。 二、被告苏州生隆昌商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张涵文2016年7月16日至2018年2月28日的租金损失22851.85元。 三、驳回原告张涵文的其他诉讼请求。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2736元，由原告张涵文负担2051元，被告苏州生隆昌商业管理有限公司负担685元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈 瑾 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  谢建国 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  周苏彦