湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂12民终390号上诉人（原审被告）：赵东，男，1972年12月5日出生，汉族，住通城县。上诉人（原审被告）：胡员，男，1972年3月10日出生，汉族，住通城县。上诉人（原审被告）：胡旭宇，男，1982年6月16日出生，汉族，住通城县。上列三上诉人的委托诉讼代理人：黎芹，通城县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘佳，女，1963年6月16日出生，汉族，住通城县。委托诉讼代理人：杨涛，湖北泰元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐金水，男，1958年1月24日出生，汉族，住通城县。被上诉人（原审被告）：戴映霞，女，1969年5月5日出生，汉族，住通城县。委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。上诉人赵东、胡员、胡旭宇因与被上诉人刘佳、徐金水、戴映霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2017）鄂1222民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵东、胡员、胡旭宇上诉请求：撤销通城县人民法院（2017）鄂1222民初1161号判决第三项，改判驳回被上诉人刘佳对三上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定徐金水、刘佳签订的《售房合同》仅对徐金水和刘佳具有法律约束力，三上诉人与刘佳起诉徐金水主张的房屋买卖合同无效并返还财产无权利义务关系。2.一审判决将戴映霞以房屋折抵工程款的发包行为认定为执行合伙事务的职务行为错误。一审判决在确认本案事实时认为“同月18日，被告戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇与被告徐金水签订《建筑工程承包合同》书”与事实不符，根据上诉人与戴映霞签订的《合伙协议书》，只授权合伙人戴映霞执行主管工程施工的合伙事务，合伙售房事务执行人为胡旭宇，以房屋折抵工程款属于售房事务并非工程施工事务，戴映霞出具承诺书的行为超出其执行合伙事务的权限，应认定为戴映霞的个人行为，对上诉人不产生法律约束力，只能由被上诉人戴映霞承担相应的过错责任。3.一审判决将被上诉人戴映霞出具《承诺书》的行为视为执行合伙事务的职务行为，对全体合伙人具有约束力错误。徐金水承包建筑工程施工后，只做完第三层就跑了，工程款也没有结算，戴映霞与徐金水签订的以五套房屋折抵工程款的发包合同因徐金水没有实际取得工程款，所以用五套房折抵工程款的条件没有成就，徐金水在取得五套房屋的条件未成就时与刘佳签订《售房合同》应认定为恶意协商，意在损害合伙人及刘佳的民事权益。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。刘佳辩称，1.《售房合同》虽是刘佳与徐金水所签，但依法突破合同相对性，直接约束刘佳与戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇。依据《合同法》第402条，受托人徐金水以自己的名义，在委托人戴映霞等的授权范围内与第三人刘佳订立的合同，第三人刘佳在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。2.《建筑工程承包合同书》的发包方主体是四合伙人，该合同第五条有以房抵工程款的约定以及戴映霞的书面承诺，对外表明徐金水售房行为并非徐金水个人行为，而是经四合伙人一致同意，不是工程完工后以房抵工程款条件才成就，而是不管承建商如何，通过以房抵工程款将资金压力转移到承建商。3.《合伙协议书》第二条责任分工第一项明确：戴映霞主管全盘，负责施工、安全、资金使用分配及调动。戴映霞承诺内容与《建筑工程承包合同书》内容一致，且徐金水卖房四合伙人均知情，书面承诺的内容是四合伙人原有的共同意思表示，未超出其职务行为范围，并非戴映霞的个人行为。4.四合伙人明知自身无开发资质，也无销售许可，明知代理人徐金水的行为不合法而不表示反对，根据《民法总则》第167条，应由代理人与被代理人负连带责任。从合伙角度和缔约过失角度，徐金水与四合伙人均应连带返还刘佳63万元购房款。请求驳回上诉，维持原判。戴映霞辩称，1.其没有提出上诉，并非对一审判决予以认可，而是以为三上诉人没有上诉，因此也没有提出上诉。2.购房款是徐金水收的，房子也是他卖出去的，戴映霞出具承诺时仅说协助刘佳办理相关手续，且与三上诉人是合伙关系，不应只由戴映霞承担责任。刘佳向一审法院起诉请求：确认售房合同无效；由徐金水偿还其购房款63万元；由戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇对上述款项承担连带清偿责任并承担本案诉讼费及律师费。一审法院认定事实：2013年9月16日，戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇4人签订《合伙协议书》，约定：4人各出资100万元共同经营通城县隽水镇雁塔村二组房屋开发。并明确各自分工，戴映霞主管全盘。同月18日，戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇与被告徐金水签订《建筑工程承包合同》书，将雁塔二组小区二栋房屋交由徐金水承建，并约定了结构形式、承包范围、价格、付款办法、工期等。在付款办法中，从基础工程至第一层套间房封顶时付15万元，余款以楼梯房4套加1层电梯房抵付工程款，并由戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇负责房屋办证。刘佳与徐金水相识，徐金水得知刘佳欲购房后引荐刘佳购买正在开发的楼梯房。于是刘佳相约朋友去看房、买房，后怀疑徐金水卖房的资格与房屋能否办证。2013年10月15日，戴映霞出具了承诺书，写明“位于通城县××水镇××组住宅楼××、××、××层归徐金水出售，承诺人配合其办理一切手续无异议”。在得到戴映霞的书面承诺后，次日，刘佳与徐金水签订《售房合同》，约定由徐金水将小区四、五、六层3套房出售给刘佳，收取刘佳购房款60万元。2014年1月13日，徐金水又收取车库定金3万元，并指定车库位置。上述收款徐金水均出具了收款收条。后徐金水未交付上述房屋，亦未向刘佳退款。一审法院认为，戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇4人未经审批合伙违法开发本县隽水镇雁塔社区二组小产权房；违法将上述违建房承包给徐金水建造；违法以房折抵工程款。上述4人的共同违法行为，直接损害国家利益，也直接侵害购房者的财产权益。戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇与徐金水签订的《建筑施工承包合同》无效，其约定以房抵付工程款，因违建房不具有法律意义上的物权，抵偿行为亦不具有法律效力。戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇合伙协议中约定由戴映霞主管全盘工作，出具承诺书系其有权的职务行为，且承诺并未超出与徐金水签订的《建筑施工承包合同》规定的内容，应认定为戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇的共同承诺行为。正因为戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇在明知其违建房不能办理权属证明的情况下，作出虚假承诺，使刘佳确信购买房屋交易安全，与徐金水签订《售房合同》，交付购房款，使刘佳的信赖利益受到损害，其行为已构成恶意欺诈。徐金水与刘佳签订的所谓《售房合同》归于无效，不具有法律约束力，徐金水应承担缔约过失责任，返还刘佳购房款项。戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇本应在徐金水承建违建房时支付相应工程款，却将风险转移给不特定的购房户。戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇应承担本案连带还款责任。徐金水辩称63万元实为40万元，且为借款，既没有相关证据来证实，且依据（2015）鄂通城刑初字第00184号刑事判决书对徐金水收取刘佳63万元购房款予以确认，对该抗辩理由不予支持。据此判决：一、确认刘佳与徐金水签订的《售房合同》无效；二、由徐金水在判决生效后十日内返还刘佳款项63万元；三、由戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇负本案连带偿还责任；四、驳回刘佳的其他诉讼请求。案件受理费10100元，由徐金水、戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，二审应针对当事人上诉的请求进行审理。本案二审争议的焦点为上诉人赵东、胡员、胡旭宇是否对徐金水应返还刘佳的63万元购房款承担连带偿还责任。本案中，戴映霞向刘佳出具承诺书的行为表明，其作为委托人已将案涉房屋销售交由受托人徐金水处理，进而由徐金水与刘佳签订的售房合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，该售房合同对戴映霞亦具有法律拘束力。对于刘佳因不能实现合同目的所产生的购房款损失，戴映霞应承担偿还责任。戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇四人签订的《合伙协议书》明确约定，戴映霞主管全盘并负责案涉楼盘施工、胡员负责出纳现金账目、赵东负责协调关系、胡旭宇负责售房和资金使用监督。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条的规定：“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”。第三十五条的规定：“合伙人对合伙债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”。戴映霞作为合伙事务执行人，其作出的承诺行为，非个人行为而是一种职务代理行为，对全体合伙人发生效力，应由全体合伙人承担责任。关于合伙人内部分工的约定，不能对抗合伙善意相对人。在刘佳与徐金水所签购房合同无效的情况下，依法应由戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇与徐金水共同向刘佳承担返还购房款的责任。戴映霞、赵东、胡员、胡旭宇在承担责任后可依法向徐金水追偿。至于合伙人赵东、胡员、胡旭宇认为合伙事务执行人戴映霞的行为侵犯了全体合伙人的权益，可另行主张权利。综上所述，赵东、胡员、胡旭宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由赵东、胡员、胡旭宇负担。本判决为终审判决。审判长  何云泽审判员  熊 泽审判员  孙 兰二〇一八年十月十二日书记员  熊 沁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；