广东省江门市新会区人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0705执异25号案外人：林凤婵，女，1984年1月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。案外人：薛永光，男，1980年9月22日出生，汉族，住广东省江门市新会区。申请执行人：江门市蓬江建筑集团有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区水南会龙里155号三楼，统一社会信用代码：914407031939564706。法定代表人：钟四平。委托诉讼代理人：赵一帆，广东秉铨律师事务所律师。被执行人：江门市祥瑞房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城东门路三号1座105-1，统一社会信用代码：914407055744883755。法定代表人：徐康桂。本院在执行申请执行人江门市蓬江建筑集团有限公司（以下简称蓬江建筑公司）与被执行人江门市祥瑞房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司）建设工程施工合同纠纷一案[案号：（2020）粤0705执6002号]过程中，案外人林凤婵、薛永光向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人林凤婵、薛永光称，请求法院终止对江门市新会区小车位的执行，并解除查封。2018年12月12日，两异议人与祥瑞公司签订了《商品房买卖合同》，购买涉案车位，并于2016年12月12日支付全部购买款项。2019年7月，祥瑞公司交付涉案车位给异议人使用至今。两异议人也与物业公司签订了《祥瑞大厦车位服务协议》，按约定履行缴纳物业服务费的义务。2019年10月17日，祥瑞公司向两异议人出具了购买发票并通知交存涉案车位的住宅专项维修资金。两异议人依通知于2020年1月23日缴纳完毕。之后由于一直未收到祥瑞公司关于办理产权证的书面通知，加上两异议人住在该小区，一直使用该车位。两异议人便认定对涉案车位的物权享有排他性权利，工作繁忙之余也未催告祥瑞公司配合办理登记。后来经法院通知，了解到该车位因另案纠纷被执行查封，导致现无法办理产权登记。为维护异议人的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请法院终止对涉案车位的执行，并解除查封。案外人林凤婵、薛永光提供了如下证据：1.商品房买卖合同；2.增值税发票；3.车位服务协议；4.车位物业管理缴费证明；5.江门市住宅专项维修资金交存证明；6.商品房权属登记证明书。申请执行人蓬江建筑公司称，一、异议人陈述的理由及相关事实、所提供的证据，根据当时的《物权法》及现在的《民法典》都不足以导致物权变动，不能对抗法院的查封、执行行为；二、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的情形，异议人对不办理过户登记手续存在过错。涉案的祥瑞大厦在2018年10月19日办理综合验收手续即可办理产权证和过户手续。异议人在2018年12月12日才与祥瑞公司签订《商品房买卖合同（现售）》。从签订合同之日起，异议人应当知道标的物可以办理过户手续。但异议人到现在都不予办理过户手续。证明异议人在涉案标的物权变动过程中，存在过错。2020年，江门市中级人民法院依申请执行人的申请对涉案标的物采取查封措施，但异议人在查封之后没有提出异议。证明异议人对过户手续的办理存在过错。申请执行人于2020年向新会区人民法院申请执行，法院也作出一系列执行行为，异议人也没有提出异议，进一步证明异议人在标的物过户过程中存在过错。请法院认定异议人与被执行人所签订的相关合同以及相关行为不得对抗执行。本院查明，蓬江建筑公司与祥瑞公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年2月24日作出（2018）粤0705民初3675号民事判决：一、被告江门市祥瑞房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江建筑集团有限公司支付尚欠的工程款10552891.71元及逾期付款违约金（从2017年10月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利息计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至清偿日止，利率变更为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告江门市祥瑞房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告江门市蓬江建筑集团有限公司将坐落于江门市新会区铺位和位于江门市新会区办理不动产登记手续，将上述房产过户至原告江门市蓬江建筑集团有限公司名下。三、被告江门市祥瑞房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江建筑集团有限公司支付材料、设施转让款250000元及逾期付款违约金（从2015年3月5日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至清偿日止，利率变更为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告江门市蓬江建筑集团有限公司的其他诉讼请求。祥瑞公司上诉后，江门市中级人民法院于2020年9月27日作出（2020）粤07民终2051号民事判决：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初3675号民事判决第二项和第三项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初3675号民事判决第一项和第四项；三、江门市祥瑞房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向江门市蓬江建筑集团有限公司支付尚欠的工程款7251074.32元；四、驳回江门市蓬江建筑集团有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，本院根据蓬江建筑公司的申请，于2020年10月30日立（2020）粤0705执6002号案执行。在上诉期间，江门市中级人民法院根据蓬江建筑公司的财产保全申请于2020年5月6日冻结了祥瑞公司的两个银行账户、2020年5月19日查封了祥瑞公司的小车位（含涉案的196#小车位）及摩托车位共77个。涉案江门市新会区会城冈州大道中2号祥瑞大厦地下车库小车位196#是祥瑞公司开发，于2018年9月4日取得《商品房权属登记证明书》。2018年12月12日，祥瑞公司与薛永光、林凤婵签订《商品房买卖合同（现售）》，将涉案196#小车位以120000元出售给薛永光、林凤婵。2019年10月17日，对涉案196#小车位开具广东增值税普通发票。2020年1月23日，薛永光、林凤婵缴交涉案196#小车位的住宅专项维修资金660.2元。另薛永光、林凤婵与江门市新会区金沙物业管理有限公司签订《祥瑞大厦车位服务协议》，约定涉案196#小车位由江门市新会区金沙物业管理有限公司提供物业服务。该《祥瑞大厦车位服务协议》没有签署日期，薛永光、林凤婵在听证时称不记得签署的日期。对于车位交付的时间问题，薛永光、林凤婵在听证时也称记不清具体时间，只是记得从交物管费时开始使用。同时，提交了一份盖有江门市新会区金沙物业管理有限公司印章的《证明》“业主林凤婵购买地下车库196号的停车位从2019年7月至2021年2月份共缴管理费990元（每月49.5元）”。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人薛永光、林凤婵主张其购买了涉案的196#小车位。但是由于未办理产权登记而未取得涉案196#小车位的物权，要排除执行，必须满足上述四个条件且其权利能够排除执行。虽然薛永光、林凤婵提供了在查封前签订的《商品房买卖合同（现售）》和交付价款的发票，但是没有充足证据证明其已合法占有涉案车位，更是在2018年12月12日购买后，至今未办理过户登记，甚至未提出登记申请。因此，案外人薛永光、林凤婵主张对涉案车位排除执行，不满足上述规定的条件，不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第(一)项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下:驳回案外人薛永光、林凤婵的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  区洁芳审判员  陈晓建审判员  张钊平二〇二一年四月二十日书记员  叶雯玉