广东省深圳市福田区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0304执异278号 案外人王立鸣，男，汉族，1982年10月21日出生，住址西安市莲湖区。 委托代理人高建芬，陕西泽诚律师事务所律师。 委托代理人王新，陕西泽诚律师事务所律师。 申请执行人陈灵知，女，汉族，1979年6月7日出生，住址深圳市福田区。 委托代理人肖盼盼，广东广和律师事务所律师。 被执行人陕西锦泰置业发展有限公司，住所地陕西省西安市末央区龙首北路西段**都市桂苑**，统一社会信用代码91610000681599273A。 法定代表人李永成。 被执行人李永成，男，汉族，1957年3月6日出生，住址陕西省汉中市汉台区。 被执行人罗娜，女，汉族，1971年10月21日出生，住址陕西省南郑县。 被执行人孔祥玉，男，汉族，1964年9月6日出生，住址西安市碑林区。 上列被执行人共同委托代理人陆喜艳，系陕西锦泰置业发展有限公司员工。 本院在执行上列申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案中，案外人对（2018）粤0304执36641号《执行裁定书》执行被执行人陕西锦泰置业发展有限公司（以下简称锦泰公司）名下位于西安市未央区纬二十七街枣园公寓楼盘2单元22001室（以下简称涉案房产）提出书面异议，主张已购买上述涉案房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，2009年年底，陕西省教育建筑设计研究院与锦泰公司就其开发建设的枣园公寓签订了《团购商品房认购协议》，案外人通过团购购买了涉案房产。案外人向开发商支付了全部购房款并办理收房手续后装修、入住使用至今。深圳市福田区人民法院作出(2016)粤0304民初16185号《民事裁定书》，就该案件原告陈灵知诉被告锦泰公司、李永成、罗娜、孔祥玉民间借贷纠纷案件，对涉案房产采取了财产保全措施，并在西安市房产局办理了查封登记手续，现又在执行阶段进行拍卖涉案房产。案外人认为上述执行措施认定事实不清、适用法律错误。一、涉案房产已经为案外人购买并占有使用。2015年10月8日，案外人已经按照锦泰公司要求交清了购房款，于2015年7月才实际交付，后因查封无法办理后续手续。二、锦泰公司于2015年10月18日已向案外人送达了房屋交接及物业登记手续的通知，也确认房款已全部交清，涉案房产具备完备手续，案外人购买并无不当。三、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人已经付清全部房款，也合法占有房产，没有办理过户登记并没有过错，法院执行涉案房产违反上述法律规定。请求终止对涉案房产的执行并解除对涉案房产的查封。 申请执行人辩称，一、本案应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查。案外人在涉案房产查封前仅与锦泰公司签订认购书,未签订合法有效的书面买卖合同，也未证明涉案商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也没有提供银行转账凭证明确已足额向锦泰公司支付购房款。（一）案外人参与团购的陕西省教育建筑设计研究院（以下简称设计研究院）与锦泰公司签订的《团购商品房认购协议》不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，仅为预约合同，并非正式的商品房买卖合同。案外人也没有按照认购协议规定另行签订商品房买卖合同。（二）案外人未提供证据证明购买涉案房产系用于居住，且未证明名下不存在其他用于居住的房屋，其异议请求不成立。（三）案外人提供的收据也不能证明其已向锦泰公司支付购房款。案外人未提供银行付款凭证证明已向设计研究院支付了购房款及具体金额，也没有证据证明设计研究院将收到的涉案房产的购房款全部支付给了锦泰公司；就锦泰公司向案外人开具的收据，案外人未提供其向锦泰公司支付购房款的银行付款凭证，不能证明案外人实际已支付购房款的事实。二、即使本案依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对本案的执行异议进行审查，案外人也不符合该规定的情形，应不予支持。综上所述，请求依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，上列申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，本院（2016）粤0304民初16185号《民事判决书》已发生法律效力。诉讼过程中，本院于2016年9月8日查封了涉案房产。因被执行人没有履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人已向本院申请强制执行，案号为（2018）粤0304执36641号。执行过程中，案外人向本院提出执行异议，主张其向涉案房产的权利人。案外人提交了收据收款等证据材料。申请执行人提交了锦泰公司和陕西景泰置业发展有限公司共同作为出卖人（甲方）、陕西省教育建筑设计研究院作为买受人（乙方）签订的、落款日期为2009年12月21日的《团购商品房认购协议》，主要内容为：“1、鉴于乙方经教育厅委派代表教育厅为厅属事业单位团体购买商品房，经过一年多时间的调研商谈，目前枣园公寓项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，并已实施项目高层住宅楼桩基础工程施工；2、出卖人陕西景泰置业发展有限公司、陕西锦泰置业发展有限公司为同一实际控制人所有、管理、经营，两公司将实际完成项目开发。3、出卖人已与项目所有人西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室达成《项目联建协议书》，并就项目开发具体方式达成一致。现已就乙方代为团体购买枣园公寓项目商品房一事达成如下约定，以资共同遵守：第一条项目概况“枣园公寓”系甲方与西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室联建的房地产项目，坐落在西安市未央区纬二十七街以北、文景路南段西侧……共计196户……甲方与西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室应于2010年10月30日前完成枣园公寓的项目安置用房批准销售及项目招拍挂手续，2010年12月30日前取得预售许可证，确保枣园公寓成为可依法上市交易具有全产权的商品房。第二条团购范围1、甲方与西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室愿意将其联建开发枣园公寓西单元2-28层整体、东单元5-9层B、C、E户型出售给乙方，共计商品房96套，建筑面积约13099平方米，乙方统一负责所购房屋的分配事宜。……3、产权证办理：工程竣工验收合格交付使用后，甲方应尽快按照乙方提供的住户名单办理产权证（产权证必须是全产权房产证，面积与建设方案相符，最终以房管部门实测面积为准）……第四条价格与资金结算支付1、甲方以商品房每平方米3200元将“枣园公寓”西单元2-28层整体、东单元5-9层B、C、E户型出售给乙方……乙方不承担房价以外一切开发建设规费，包括但不限于土地出让金、报建费、文物勘探费、项目建设费、市政配套费等。2、本协议签订后，乙方向甲方支付团购定金不低于800万元，该款项直接转入甲、乙双方为“枣园公寓”项目共同指定的专用账户，自团购资金进入该账户视为甲方收到定金，本协议即时生效……。该款项转入乙方开立的专用基建账户中，依据本协议约定使用于“枣园公寓”项目，项目获得安置用房批准销售手续取得预售许可证后，甲方与乙方指定的定向买受人分别签订《商品房买卖合同》，按照合同约定由乙方统一收取购房款并按照本协议约定支付甲方使用；定金于应收房屋首付款中抵除，但未取得房屋产权证前乙方定向买受人支付的房款不得超过70%。3、除定金外乙方需根据项目实施进度，支付预付款。在甲方完成项目招拍挂、取得预售许可证并与乙方具体买受人签订购房合同之前，乙方按照项目支付的包含定金、预付款在内的总费用不超过乙方团购房屋总价款的30%（房屋单价按3200元/平方米）。4、付款方式：（1）按建安形象进度付款。（2）先施工后付款，压一期支付工程款。具体支付形式为，形象进度至正负零工程完成时支付正负零以下工程款，之后分阶段按形象进度支付工程款，至出卖人与买受人签订正式商品房买卖合同后即按合同约定付款。……第六条项目交付及特殊情况处理1、甲方保证在本协议签订，并支付项目定金之日起二十个月内将经竣工验收合格且具备全产权商品房属性的“枣园公寓”项目属乙方的房屋整体交付乙方……第八条签订购房合同甲方应严格按照本协议第一条的时间要求完成项目土地出让招拍挂手续、取得项目土地证后，办理预售许可证并依据与乙方共同确定的《商品房买卖合同》文本，与乙方具体买受人签订《商品房买卖合同》。第九条违约责任1、甲方违反本协议约定，拒不将“枣园公寓”约定商品房出售给乙方具体买受人，乙方有权单方解除本协议，乙方具体买受人有权解除其与甲方签订的《商品房买卖合同》，甲方与本协议解除之日起十日内无条件返还乙方全部已付资金，并按照房屋总价的同期银行贷款利息的3倍向乙方具体买受人支付违约金。2、甲方拒不将“枣园公寓”约定商品房出售给乙方具体买受人，乙方有权选择依据本条上款解除本协议或继续履行。乙方选择继续履行本协议，甲方退还乙方具体买受人已付款项，并按照房屋总价的同期银行贷款利息的3倍向乙方具体买受人支付违约金……” 另查，涉案房产商品房预售许可证发证日期为2013年8月28日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。……。本案中，涉案房产登记在被执行人锦泰公司名下，本院予以执行上述房产符合法律规定。 案外人主张其对涉案房产享有权利，可以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，对案外人的主张是否符合上述规定应作以下分析：第一，落款日期为2009年12月21日的《团购商品房认购协议》是否构成一份合法有效的房屋买卖合同：首先，根据《城市商品房销售管理办法》第九条的规定，开发经营企业进行商品房销售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》……未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。涉案项目是在2013年8月28日取得预售许可证，《团购商品房认购协议》订立时，该项目不符合预售条件，不得订立买卖合同。其次，根据前述法律规定以及该《团购商品房认购协议》中关于“该项目应尽快完成安置用房批准销售及项目招拍挂手续，待完成后再与乙方指定的买受人分别签订《商品房买卖合同》，以及如未能获得安置用房批准销售并完成项目招拍挂手续过户如何清理双方权利义务等事项的安排”等约定，该协议应认定为预约合同。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，预约合同一方当事人违约的，另一方可请求违约方承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿；即，案外人依据《团购商品房认购协议》所享有的是债权请求权，但该协议尚未能构成合法有效的房屋买卖合同。第二，案外人提供的证据也未能证明其名下无其他用于居住的房屋。 综上，案外人提出的执行异议，依照前述法律规定不符合排除执行的条件，本院不予支持。案外人若主张与锦泰公司之间因相关纠纷而存在债权债务关系，可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人王立鸣的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  霍云波 审判员  王 飞 审判员  徐海玉 二〇一八年十月十八日 书记员  周煜坚