广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初6222号原告：广州经建物业管理有限公司，住所地广州市越秀区广卫路**之一。法定代表人：陈达文，职务董事长。委托代理人：涂洪刚，广东凡立律师事务所律师。委托代理人：杨贤华，男，1970年11月5日出生，该公司职员。第一被告：深圳市前海宾汇投资管理有限公司，，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******法定代表人：龚汉红。第二被告：深圳市前海宾汇投资管理有限公司广州分公司，住所，住所地广州市海珠区新港东路******：之一）。负责人：龚汉红。委托代理人：廖丽偲，女，1988年12月31日出生，该公司职员。原告广州经建物业管理有限公司诉第一被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司、第二被告深圳市前海宾汇投资管理有限公司广州分公司租赁合同纠纷一案，本院2018年6月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂洪刚、杨贤华，第二被告的委托代理人廖丽偲经本院公告，期限届满后到庭参加了诉讼。第一被告经本院公告，期限届满没有参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与广东助行投资有限公司于2013年9月16日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由该司承租广州市海珠区新港东路137号、137-1号101、137-2号201房、137-7号202房，租赁期从2013年12月15日至2018年12月14日。租赁期间，2016年7月1日，该司与第一被告签订《房屋租赁转让协议》，约定由该司转让上述房屋和租赁权给第一被告，租期自2016年7月1日至2018年12月14日，租金等条款不变。第一被告出具承诺书，承诺继续承担原承租人的权利义务。2017年1月1日，两被告出具承诺函及申请书，要求将新港东路137号、137-1号101的承租人变更为第二被告。2017年6月12日，两被告出具具结书，承诺在2017年6月19日前一次性交清拖欠的租金和违约金等。经原告多次追收，两被告才交齐部份欠款，但从2018年2月起的租金、物管费、水电费等，至今仍未支付，故起诉请求判令：1、确认解除原被告之间的《广州市房屋租赁合同》；2、第一被告向原告支付欠交的租金共计198780元（暂计至2018年5月，以每月49695元为标准，计算至被告搬离原告物业之日止）；3、第一被告预付的合同保证金92000元由原告收取；4、第一被告向原告支付欠交的物业管理费共计31292元（暂计至2018年5月，以每月7823元为标准，计算至被告搬离原告物业之日止）；5、第一被告向原告支付欠交的水电费共2407.32元（暂计至2018年5月，要求计算至被告搬离原告物业之日止）；6、第一被告赔偿租金违约金41743.8元（暂计算至2018年5月31日，以49695元为基数，以日千分之三的标准计至被告付清全部款项止）；7、第一被告赔偿管理费违约金1460.29元（暂计至2018年5月31日，以7823元为基数，以年利率24%的标准计算至被告付清全部款项之日止）；8、第二被告对上述债务承担连带责任；9、两被告承担本案全部诉讼费用。第一被告没有提交答辩意见及证据。第二被告辩称：涉案的物业确实由我司承租，从2016年7月1日起一直使用至2018年4月30日。期间，从2018年2月1日起未付租金。由于原告自2018年5月在大门上加了一把锁，故我司自此已不能使用房屋，故不能计付2018年5月后的租金费用。我司同意将2018年4月底前的租金等欠费清偿给原告，希望继续承租涉案房屋。经审理查明：位于广州市海珠区新港东路****之**，新港东路137之**（证载建筑面积分别是187.31平方米和403.99平方米）房屋，登记的产权人为广州市农业科学研究院。2013年9月，广州市农业科学研究院将上述物业出租给原告。2013年9月16日，原告与广东助行投资有限公司(下称助行投资)签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告将广州市海珠区新港东路137号、137-1号101、137-2号201房、137-2号202房出租给助行投资；租赁期从2013年12月15日至2018年12月14日；其中2017年12月15日至2018年12月14日的月租金是49695元，租金按月结算，在每月第5日前支付；助行投资在签订合同后10天内交纳保证金92000元，租赁期满或解除合同之日，在助行投资无拖欠租金的前提下原告应将保证金无息退还；助行投资逾期交付租金，每逾期一天，须按当月租金额的0.3%支付违约金；租赁期间，助行投资自付水电、卫生等费用，如拖欠上述费用，给原告造成损失的，原告可视为助行投资违约并有权解除合同，保证金不予退还等。2016年7月1日，助行投资与第一被告签订《房屋租赁权转让协议》，约定助行投资转让上述房屋的租赁权给第一被告，租期自2016年7月1日至2018年12月14日，原合同商定的租期、租金及物业管理情况不变。同日，第一被告向原告出具《承诺函》，承诺继续承担助行投资承租合同的权利义务。2017年1月1日，第一被告、第二被告分别向原告书面申请，要求将新港东路137号、137-1号101的承租人变更为第二被告。因被告拖欠租金，2017年6月12日，两被告向原告出具《具结书》，承诺在2017年6月19日前一次性交清拖欠的租金和违约金等。之后，两被告仍然拖欠从2018年2月1日起的租金、水电费、管理费等。原告遂提起本案诉讼。本案诉讼中，第二被告确认其是涉案房屋的实际承租人，原告对此不持有异议。原告确认已收取第二被告合同保证金92000元，并要求租金和管理费及违约金、水电费计付至2018年10月6日止，金额为647700.92元。第二被告表示由于原告自2018年5月起在大门上加了一把锁，故其自此已无法使用承租房屋，为此，还提供了2018年9月11日、13日的报警回执，证明与原告交涉未果而报警。原告确认2018年9月11日双方均有报警，但否认出租房大门此前上锁是其所为，经报警后，第二被告已取回了电脑、保险柜等物品，自此其司才在大门上加了一把锁。本院认为：原告与第二被告间的租赁合同关系合法有效。被告方在2016年7月1日签订《房屋租赁权转让协议》，承接助行投资承租房屋时，承诺原租赁期限、租金、及物业管理情况不变；同时，结合原告此前已收取被告方管理费，并开具发票(金额每月7823元)的实际情况，第二被告作为承租人，第一被告于2017年6月12日向原告具结，承诺对第二被告的承租费用承担付款责任，故两被告有义务向出租方缴纳租金、水电费、管理费等费用。第二被告庭审中确认未付从2018年2月1日起计算的租金，管理费，但辩称原告自2018年5月起在大门上加了一把锁，导致其无法使用承租房屋，故相关费用只能计算至2018年5月。对此，原告提出了异议，否认在出租房屋大门上加锁。由于被告方对其主张不能举证证明，其所提供的报警回执也只反映被告方直至2018年9月11日才对承租房屋的使用主张权利，没有证据证明被告方此前曾对使用房屋存在障碍提出异议。因原告已于2018年9月11日在出租房屋上加锁，被告方此时已无法使用涉案房屋，故原告请求的租金、管理费应计算至2018年9月11日止。据此，被告方应将2018年2月1日起至2018年9月11日止的租金366086.5元、管理费57629.43元支付给原告。原告主张两被告未付的水电费是2407.32元，第二被告没有异议，故该款也应清偿给原告。关于违约金。租金方面，原告要求从2018年2月6日起分别按照每月欠付租金金额以每天0.3%的标准计算。对此，虽然合同中约定“逾期交付租金，每逾期一天，须按当月租金额的0.3%支付违约金”，但原告并未举证证明其因被告方违约所导致的损失，现被告方提出抗辩，认为宜按照每天0.2%标准计算，本院予以采纳。租金违约金的起算时间可从双方约定的每月租金交纳期限届满日的次日起分别计算。管理费方面，原告要求按照年利率24%计算，但未举证证明双方有此约定，故宜按照银行同期贷款基准利率计算。另因双方并未约定管理费的支付时间，原告亦未举证证明其何时向承租方追讨管理费并遭到拒绝，故原告起诉前发生的管理费的违约金，起算时间宜按照原告起诉主张权利之日即2018年6月7日起计算。对于起诉后发生的管理费，宜分别从次月的1日起分别计算违约金。因被告方违约，原告要求解除合同，有理，可予支持。第二被告提出续租要求的意见，本院不予采纳。由于双方合同约定当承租方违约时，保证金不予退还，故原告要求没收保证金92000元，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告与第二被告间的租赁合同关系。二、第一被告、第二被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金366086.5元及违约金(分别从2018年2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起，每月均以租金49695元计算，另从2018年9月6日起，以租金18221.5元计算；上述各项均计至租金实际付清日止，都按照每日0.2%的标准计算；但违约金的总额以366086.5元为限)。三、第一被告、第二被告在本判决生效之日起10日内向原告支付管理费57629.43元及违约金(从2018年6月7日起以管理费31292元计；另分别从2018年7月1日、8月1日、9月1日起，每月均以管理费7823元计；再从2018年10月1日起以管理费2868.43元计；上述各项均计至管理费实际付清日止，都按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率计算；但违约金的总额以57629.43元为限)。四、第一被告、第二被告在本判决生效之日起10日内向原告支付水电费2407.32元。五、原告没收两被告已交纳的保证金92000元。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10277元，由原告负担787元，由两被告负担9490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  李绮文二〇一八年十月二十三日书 记 员  徐 萍陈韵怡