安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖01民终7108号 上诉人（原审被告）：王成亚,男,1991年10月1日出生,汉族,住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：王琪,安徽皖正律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：王倩,女,1990年5月3日出生,汉族,住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人:章俊岭,安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴月华,安徽天禾律师事务所律师。 上诉人王成亚因与被上诉人王倩房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王成亚上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法改判王成亚无需支付王倩违约金200000元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）王成亚与王倩对于首付款30万元的具体用途已经进行约定，而一审法院却未查明该事实。（二）王成亚已经举证证明自己按照合同的约定去进行银行预约还款，因此，王成亚不存在违约行为。（三）王成亚自始至终，从未看到王倩有能够履行合同的资金实力。因此王成亚不排除王倩在合同签订后并没有按照合同约定履约。二、一审法院要求王成亚支付20万元违约金明显过高，不符合本案实际情况。本案与一般的二手房买卖合同纠纷存在不同之处。本案中，王成亚并没有将涉案房屋一房二卖，也没有实际获利。王成亚在房产市场非常火爆的时间段内，都没有将涉案房屋出卖，更能看出王成亚是一直想要与王倩履行双方签订的协议。王倩并没有提供充分的证据证明自己的损失情况。因此，应当由王倩承担举证不能的法律责任。 王倩辩称：一、首先，王成亚与王倩签订有书面的《存量房买卖合同》及其《补充协议》，双方应当按照合同约定履行合同义务和享受合同权利。合同附件三第一条约定王成亚应当在合同生效后十日内提交相关材料申请提前还贷，王倩自愿以购房30万元帮王成亚偿还“房屋抵押贷款”。王倩从未同意将首付款给王成亚用作经营生意或清偿其他个人债务，并坚持要求将首付款用于偿还房屋剩余按揭贷款。其次，合同并未约定30万元首付款的具体支付时间，但合同第五条及补充协议第二条明确约定双方应当在合同生效180日内备齐包括房产证在内的相关资料及首付款等共同向房产部门申请产权过户，也即双方应当同时准备好交易过户的前提条件“房产证”和“首付款”。在王成亚未取得“房产证”并声称资金困难要求将首付款挪作他用的情况下，王倩都当然有权拒绝王成亚进一步支付首付款的无理要求。实际上，2017年底，案涉房屋的市场价每平米已经上涨5000元左右，在王倩多方打听得知王成亚取得房产证后便立即要求其继续办理按揭贷款提前偿还手续并交易过户，但王成亚拒绝继续交易并明确表示不再出售房屋给王倩，从而解除了合同。最后，王成亚提供的录音证据仅是截取了双方谈话的部分内容，既不完整也不连续。在双方谈话中王倩也没有认可曾承诺将首付款给王成亚用于经营生意或清偿其个人其他债务。双方签订合同的2016年五月份，案涉房屋所在小区的房屋价格也仅为10000元左右，双方的交易价格系正常的市场价，并不存在其声称的低价出售房屋给王倩的情形。实际上，王成亚是在王倩加价20000元的情况下才签订的《合同》。 王倩向一审法院起诉请求：一、确认《存量房买卖合同》(合同编号0003187)及《补充协议》已经解除;二、判令王成亚立即返还王倩购房款100000元;三、判令王成亚支付王倩违约金321000元。 一审法院认定事实：2016年5月9日，王倩（乙方）、王成亚（甲方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定，王成亚将其所有的合肥高新技术产业开发区梧桐语花园小区18幢1806室的房屋（建筑面积91.77平方米）以总价1070000元的价格出售给王倩。合同约定：“甲乙双方应于本合同生效后180日内备齐相关资料、房款或首付款及过户税、费，共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续”、“乙方自愿用购房款300000元帮甲方偿还，此款冲抵总房款，不足部分由甲方自行偿清”。同日，双方签订《补充协议》，约定：“乙方自本协议生效当日直接向甲方支付定金100000元，定金由甲乙双方自行交接”、“合同签订后，甲乙双方任意一方违约，应赔偿对方总房款30%作为违约金”。后王倩向王成亚支付定金100000元。 根据王倩、王成亚的聊天记录，王成亚在签约后提出因急需资金，其要求王倩将包含定金在内的共300000元首付款直接交由王成亚使用，王倩予以拒绝。 因案涉房产不动产权证办理迟延，双方合同约定的期限内，案涉房产并未登记至王成亚名下，在合同约定时间内转移登记不能。2017年底，王成亚拒绝继续履行《存量房买卖合同》。 一审法院认为：王倩、王成亚签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。王成亚要求王倩将全部购房首付款交予其进行资金周转，不符合合同约定，且依据王成亚的资金情况，首付款用于偿还个人生意债务而非提前还贷不利于合同目的的实现，故王倩的拒绝行为并非违约。王成亚称其已经向银行预约还款，王倩拒绝前往，但其并未举证证明王倩拒绝共同前往提前还贷，且该陈述并未获得王倩认可，故其声称王倩拒绝提前还贷无相关证据予以佐证，该院不予采信。但王成亚于2017年底，在王倩并未违约的情况下，拒绝继续履行合同，故王成亚构成违约。王倩诉请确认双方签订的《存量房买卖合同》已经解除，该院予以支持。关于返还购房款100000元，因王成亚构成违约，故其应将定金100000元予以返还。关于违约金，双方约定违约方应按总房款的30%进行赔偿，该标准过高，结合双方违约情形、交易进度及案涉房产价值，该院酌定违约金为20万元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、确认王成亚、王倩签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》已经解除；二、王成亚应于判决生效之日起十日内向王倩支付购房款100000元；三、王成亚应于判决生效之日起十日内向王倩支付违约金200000元；四、驳回王倩的其他诉讼请求。本案一审案件受理费7615元，由王成亚负担。 二审中，王成亚提供电话录音一份，用以证明其在一审庭审后与中国农业银行黄山路支行办公电话记录表示提前还贷不需要书面手续，可以电话预约。王倩质证意见：三性均有异议，该证据形成于一审庭审后，过了举证期限，无效证据；该通话录音仅能反映通话时的情况，不能反映合同约定义务履行期间的银行还款政策情况；通话内容中，对方说现在预约要到下个月才能提前还款，与王成亚声称的即时预约即时还款的情形矛盾；无法核实通话对方的真实身份；通话内容反映电话只是预约，提前还款手续需要本人带相关材料到银行柜台办理，王成亚始终没有通知我方共同前往银行还款，而是主张将首付款给其个人经营支付其他债务。 对于一审法院认定的、双方无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，王倩、王成亚签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力。根据协议书的约定，王倩用购房款300000元帮王成亚偿还银行贷款。针对王成亚此后关于王倩将全部购房首付款交予其进行资金周转的要求，因与合同约定不符，王倩有权予以拒绝。且依据王成亚自述的存在多处债务的资金情况，首付款用于偿还个人生意债务而非提前还贷不利于合同目的的实现，原审法院认定王倩的拒绝行为并非违约并无不当，本院予以维持。王成亚称王倩拒绝与其前往银行还贷，缺乏证据证明，且与其要求王倩将款项交于其个人生意使用的陈述相互矛盾，本院不予采信。原审法院认定王成亚在未有证据证明王倩存在违约的情形下，拒绝王倩要求继续履行合同的行为构成违约，应承担返还购房款、支付违约金的法律责任并无不当，本院予以维持。关于违约金的数额问题，双方合同约定的违约金数额为总房款的30%即312000元，原审法院就王成亚关于违约金标准过高的主张，结合双方违约情形、交易进度及房产价值等因素，对于违约金的数额通过行使自由裁量权已行合理调整，王成亚上诉关于违约金数额过高的主张，本院不予支持。 综上所述，王成亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4300元，由王成亚负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 勇 审判员 董江宁 审判员 王 莉 二〇一八年十月九日 书记员 贾柏轩 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。