江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0922民初2437号原告：中国工商银行股份有限公司滨海支行，住所地在滨海县阜东南路**。负责人：林正涛，该行行长。委托诉讼代理人：张冬生，该行员工。委托诉讼代理人：蔺爱民，该行员工。被告:潘海滨,男，1982年3月28日生，汉族，居民，住滨海县。被告：薛娣，女，1980年12月10日生，汉族，居民，住滨海县。被告：滨海新概念置业有限公司，，住所地在滨海县八滩镇八滩村**法定代表人：周建华,该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司滨海支行（以下简称工行滨海支行）与被告潘海滨、薛娣、滨海新概念置业有限公司（以下简称新概念公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月5日公开开庭进行了审理，原告中国工商银行股份有限公司滨海支行的委托诉讼代理人蔺爱民、被告潘海滨、薛娣到庭参加诉讼，被告滨海新概念置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司滨海支行向本院提出诉讼请求：1、潘海滨、薛娣立即归还借款本金191553.64元及截止2018年3月30日的利息20264.70元，以及至实际还款日按合同约定的利息及罚息；2、工行滨海支行对抵押房产享有优先受偿权；3、新概念公司对上述款项承担连带保证责任；4、潘海滨、薛娣、新概念公司承担诉讼费用及其他费用。在诉讼过程中，工行滨海支行将第一项诉讼请求变更为“要求潘海滨、薛娣归还截止2018年8月30日尚欠的本金186163.91元、利息19852.38元，并承担自2018年8月31日起至履行完毕之日止按照年利率6.37%计算的利息以及自2018年8月31日起至履行完毕之日止以186163.91元为基数按照年利率4.9%计算出的利息为基数按照年利率6.37%计算的复利。”事实与理由：2012年11月12日，工行滨海支行与潘海滨、薛娣、新概念公司签订《个人住房借款/担保合同》，约定向潘海滨、薛娣发放个人一手住房贷款225000元，并于同年11月15日向潘海滨发放了225000元，期限15年，按月等额还款。上述贷款以潘海滨、薛娣位于滨海县作为抵押，并对抵押房产办理了预抵押登记。自2016年10月，潘海滨、薛娣出现连续违约，截止2018年8月30日尚欠上述款项没有偿还。被告潘海滨、薛娣共同辩称，借款和担保情况属实。被告滨海新概念置业有限公司未作答辩。本院经审理查明，潘海滨、薛娣系夫妻，因购买滨海县房屋需要，于2012年11月12日和新概念公司共同与工行滨海支签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：工行滨海支行向潘海滨、薛娣发放个人购置住房贷款225000元，贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，贷款发放后如中国人民银行调整贷款利率，自每次调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的利率（如在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以最后一次调整的利率为准）执行新的利率；贷款一次性发放至新概念公司开立在工行滨海支行的账户（账号为11×××66）；还款方式为按月等额本息还款法，款项归还至潘海滨开立在工行滨海支行的账户；潘海滨、薛娣未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，工行滨海支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；潘海滨、薛娣未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任以及连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，均构成违约，工行滨海支行有权宣布借款合同项下未偿还的款项立即到期，要求潘海滨、薛娣立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；潘海滨、薛娣自愿将所购房屋为上述借款提供抵押担保；新概念公司作为保证人，保证方式为“阶段性连带责任保证”，即在合同约定的正式抵押权登记手续办理完毕，且滨海工行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，新概念公司对该项条件满足之日后到期的潘海滨、薛娣债务免除保证责任；保证责任范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行滨海支行实现债权的费用和潘海滨、薛娣所有其他应付费用。2012年11月15日，工行滨海支行按照合同约定向潘海滨、薛娣发放了贷款225000元。借款后，潘海滨、薛娣起初能够按照合同约定履行还款义务，后出现违约不能按时还款，截止2018年3月30日已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息。截止2018年8月30日，尚欠本金186163.91元、利息19852.38元。另查明，潘海滨、薛娣购买的滨海县房屋已办理预抵押登记，预告登记权利人为工行滨海支行，但未办理正式抵押登记。以上事实有潘海滨和薛娣的结婚证复印件、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、贷款账务交易明细表、预抵押登记证明以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，工行滨海支行与潘海滨、薛娣、新概念公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，各方应按照合同约定诚信履行各自的义务。工行滨海支行依约向潘海滨、薛娣发放贷款225000元后，潘海滨、薛娣未能依约履行还款义务，并累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定工行滨海支行有权宣布贷款立即到期，要求潘海滨、薛娣归还尚欠本息以及自2018年8月31日起按照合同约定计付罚息和复利。工行滨海支行主张对潘海滨、薛娣滨海县房屋优先受偿，但是该房屋仅向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行滨海支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。故对工行滨海支行的该项主张，本院不予支持。新概念公司自愿为潘海滨、薛娣滨上述借款提供阶段性连带责任保证，并约定连带保证责任在办理房屋抵押登记手续后免除，现房屋抵押登记手续未办理成功，按照合同约定，新概念公司应承担连带清偿责任。新概念公司在承担保证责任后，有权向潘海滨、薛娣滨追偿。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘海滨、薛娣于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司滨海支行贷款本金186163.91元并承担利息、罚息和复利（截止2018年8月30日结欠的利息19852.38元；自2018年8月31日起至履行完毕之日止，以186163.91元为基数按照年利率6.37%计收罚息；自2018年8月31日起至履行完毕之日止，按照年利率6.37%计收复利，复利的计算基数是自2018年8月31日起至履行完毕之日止以186163.91元为基数按照年利率4.9%产生的数额）；二、被告滨海新概念置业有限公司对被告潘海滨、薛娣上述付款义务承担连带清偿责任，被告滨海新概念置业有限公司承担保证责任后，有权向被告潘海滨、薛娣追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨海支行的其他诉讼请求。如未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4477元，由被告潘海滨、薛娣、滨海新概念置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费4477元（户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，帐号：52×××89）。审 判 长  郁光华人民陪审员  刘志祥人民陪审员  王军华二〇一八年十月三十日法官助理袁晶晶书记员叶青附录法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。3、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。4、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。