河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终3736号上诉人（原审被告）：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地：新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义,执行董事。委托诉讼代理人：邓琦，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭秀菊，女，1956年11月30日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：胡光红，河南豫北律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永荷，河南豫北律师事务所实习律师。上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人郭秀菊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫隆公司上诉请求：1、撤销判第一、二项，驳回郭秀菊的诉讼请求；2、本案诉讼费由郭秀菊承担。事实与理由：一、原审认定案件性质错误，本案应为团购房销售合同纠纷。涉案小区系定向开发，全部房屋系由新乡市牧野区委、区政府组织全区干部职工以远低于市场商品房价格团购的商品房，销售给特定群体，而非销售到公众市场。由新乡市牧野区委、区政府依法设立的新乡市牧野区团购房工作协调办公室（以下简称团购办）与鑫隆公司协商具体购房价格、签订购房协议，由团购办负责选房、设立账户收取房款并向鑫隆公司支付房款等团购事宜。因此，本案并非单一的房屋买卖合同纠纷，而是团购房销售合同纠纷。二、原审对团购办不具备民事诉讼主体资格认定错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括其他符合本条规定条件的组织。团购办依据牧野区委、区政府牧办文[2009]49号文件依法设立，开立独立的银行账户，团购人员将购房款打入该银行账户，团购办自行支配其账户资金。团购办有自己独立的公章，与鑫隆公司签署有购房协议，参与牧野花园小区的工程建设，独立承建小区道路、绿化工程，独立将工程进行分包施工且均签署相应协议。团购办以自己的名义对外实施多种民事法律行为，有一定的组织机构和工作人员，这些特征已充分说明其具备民事诉讼主体资格，故原审认定团购办不具备民事诉讼主体资格错误。三、原审对团购办是否是郭秀菊的购房代理人的认定错误。郭秀菊一审庭审期间认可团购办存在将购房款均交给团购办，鑫隆公司提交证据证明团购办代郭秀菊等特定主体的团购人员与其协商购房价格并签订购房协议的事实。在实际购房过程中，郭秀菊与鑫隆公司没有实际接触，均由团购办与鑫隆公司进行具体事宜的协商操作。团购办刻制印章、开立银行账户、确定团购人员名单、确定远低于市场价的房屋价格、收取房款、确定户型等，郭秀菊对此并无任何异议，双方已实际形成代理关系。原审并未认定新乡市牧野区团购房工作协调办公室系郭秀菊购房代理人错误。四、涉案房屋延期交付的责任不在鑫隆公司，而在郭秀菊的代理人团购办。团购办与鑫隆公司签署协议约定团购办自行建设牧野花园小区内道路、绿化项目，由团购办直接向其委托的建设单位支付费用，费用从郭秀菊等团购户向团购办交付的房款中支出，该部分施工项目与鑫隆公司无关，鑫隆公司不应就该部分施工项目承担责任。该部分施工项目至今未竣工验收，涉案房屋的交付需要整体验收合格，涉案房屋在正式通电后仍没有完全达到交房条件的责任在于团购办，鑫隆公司不应因此向郭秀菊承担违约责任。牧野花园小区的地下人防工程和地下车库工程由团购办指定河南银马建设有限公司（简称银马公司）进行投资建设，银马公司直接收取费用，鑫隆公司不参与该部分的投资建设及收费，该部分工程至今未竣工验收的责任也在团购办，不应由鑫隆公司承担违约责任。五、鑫隆公司施工期间存在因政府行为等不可抗力导致中途停工的情形，属于合同约定的可以延期的情形。鑫隆公司施工期间，新乡市建设监察支队等部门多次因扬尘防治、环保部督察等原因要求工地停工，导致工期延期。根据鑫隆公司与团购办签署的购房协议第十条第2款“因甲方原因或不可抗拒原因造成工期延误，总工期顺延”的约定，上述情形属于合同约定的可以延期情形。综上，牧野花园小区的部分工程是由团购办自行负责建设，小区商品房的交付需经综合验收合格，由于团购办自行建设部分工程未竣工验收导致交房及办理手续时间延期，不应由鑫隆公司向郭秀菊承担违约责任。原审认定事实错误，请二审法院查明事实，支持鑫隆公司的上诉请求。郭秀菊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、原审认定案件性质正确，本案就是房屋买卖合同纠纷。二、原审认定诉讼主体正确，牧野区团购办不具备法人资格。三、原审认定团购办是鑫隆公司代理人正确。因鑫隆公司为了促销房屋，其让团购办帮其卖房，团购办应属于鑫隆公司的代理人，而不是郭秀菊的代理人。四、延迟交房是鑫隆公司的责任，与他人无任何关系，双方应当按照合同约定，履行义务。五、不存在政府行为导致的不可抗力。六、郭秀菊按照双方约定已经支付完全部房款，不存在任何违约责任。郭秀菊向一审法院起诉请求：判令鑫隆公司立即向郭秀菊交付房屋并办理房屋产权证等相关手续；2、鑫隆公司承担逾期交房违约金47669元（以已交房款261200元为基数，按日万分之五计算至房屋实际交付之日，即自2016年2月25日计算至2017年2月25日，暂计算365天）。3、由鑫隆公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：郭秀菊（××）与鑫隆公司（出卖人）2013年8月7日签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定如下：一、房屋位置位于新乡市××号牧野花园18号楼1单元7层1701号；二、房屋价款261200元；三、鑫隆公司应当在2014年4月30日之前将验收合格的商品房交付郭秀菊使用，如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鑫隆公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知××的；2、因××原因造成交付时间延误；3、因市政道路，管网等配套设施造成交付时间延误；四、关于出卖人逾期交房的违约责任（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后…××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.05%向××支付违约金。××要求继续履行合约的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金；五、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，新乡市人民政府2015年11月10日《关于110KV东干变电站控规调整问题的批复》中载明:“…该项目属于市政基础设施项目…同意新乡市110KV东干变电站控规调整论证报告，请你局抓紧组织编制控制性详细规划修改方案…”。河南新乡菱亚电力设备有限公司2015年11月16日关于牧野花园小区供电的说明载明：“我公司于2013年9月4日承接的牧野花园供配电工程的施工项目…当时周边无电源点可接，必须新建一座35KV变电站才能满足用户之需，经规划确定建设东干变，因拆迁受阻…至今未完成…经开发商和区政府协调…在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行扩容扩建…于2015年11月15日正式送电”。涉案房屋于2017年9月21日交付郭秀菊。在案件审理过程中，鑫隆公司申请追加新乡市牧野区团购房工作协调办公室为第三人。一审法院认为，根据合同法的相关规定，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，郭秀菊依照合同约定向鑫隆公司支付购房款，鑫隆公司应当按照合同约定的时间将房屋交付给郭秀菊，双方约定交房时间为2014年4月30日前，同时约定因市政道路、管网等配套设施造成交付时间延误的，可据实予以延期。因市政原因，涉案工程2015年11月15日正式送电，此后，合同约定的可以延期的情形已经消除，参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关惯例，酌定延长3个月，即2016年2月15日，实际交付日期为2017年9月21日，郭秀菊请求逾期交房违约金47669元(261200元×0.05%×365天=47669元)少于应给付数额，一审法院予以支持。根据合同法规定和双方合同约定，鑫隆公司作为出卖人应当向原告交付房屋不动产权属证书，郭秀菊要求鑫隆公司为其办理房产证的请求一审法院予以支持，但郭秀菊诉求中要求的“等相关手续”不明确，一审法院不予支持。关于鑫隆公司的追加申请和相关辩解，根据民法总则的相关规定，我国民事主体包括三类，分别为自然人、法人和非法人组织。其中法人应当依法登记，有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费；非法人组织应当依照法律的规定登记，非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。由此可知，鑫隆公司申请追加为第三人的“新乡市牧野区团购房工作协调办公室”非民事主体。其次，根据合同的相对性原则，本案审理的房屋买卖合同的双方当事人为郭秀菊和鑫隆公司，鑫隆公司因履行合同与他人之间产生的权利义务关系与本案无关，故鑫隆公司关于逾期交房责任在于团购办因此不向郭秀菊承担违约责任的辩解一审法院不予采纳。再者，鑫隆公司称“新乡市牧野区团购房工作协调办公室”系郭秀菊购房代理人也无事实和法律依据。综上，鑫隆公司的追加申请一审法院不予准许。鑫隆公司称2015年11月已满足交房条件、2016年1月通知团购办交付业主的辩解无证据证明，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第五十八条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百一十四条的规定，一审判决：一、新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为郭秀菊办理新乡市××号牧野花园18号楼1单元7层1701户房屋的不动产权属登记证书；二、新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向郭秀菊支付逾期交房违约金47669元;三、驳回郭秀菊的其他诉讼请求。案件受理费990元，减半收取计495元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，郭秀菊与鑫隆房地产公司双方签订了商品房买卖合同，双方形成了商品房买卖合同关系，故鑫隆公司上诉主张原审认定案件性质错误，本案应为团购房销售合同纠纷的上诉理由不能成立，本院不予支持。鑫隆公司上诉主张原审对团购办不具备民事诉讼主体资格认定错误，但其并不能提供团购办符合民事主体资格的证据，故其该上诉理由本院不予支持。郭秀菊与鑫隆房地产公司双方签订了商品房买卖合同明确约定了出卖人为鑫隆公司，××为郭秀菊，并未约定团购办为郭秀菊的代理人，鑫隆公司也无充分证据证明团购办为郭秀菊的代理人，故鑫隆公司上诉主张原审对团购办是否是郭秀菊购房代理人的认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。鑫隆公司与郭秀菊约定交房时间为2014年4月30日前，同时约定因市政道路、管网等配套设施造成交付时间延误的，可据实予以延期。因市政原因，涉案工程2015年11月15日正式送电，一审认为此后合同约定的可以延期的情形已经消除并无不当，一审参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关惯例，酌定延长3个月，即2016年2月15日。一审上述认定及处理办法并无不当，鑫隆公司上诉主张鑫隆公司施工期间存在因政府行为等不可抗力导致中途停工的情形，属于合同约定的可以延期情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费992元，由上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋克洋审判员  张军委审判员  孙莉环二〇一八年十月二十三日书记员  郑 琦