广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初973号原告：劳兆鹏，男，1980年6月7日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：吴许坤，广东开邑律师事务所律师。被告：龙敏成，男，1986年7月13日出生，汉族，住广东省怀集县。原告劳兆鹏与被告龙敏成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告劳兆鹏及其委托诉讼代理人吴许坤、被告龙敏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劳兆鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2020年10月26日所签订的《房屋买卖合同》（合同编号为0000255，合同价值为378000元）；2.判令被告返还因前述《房屋买卖合同》所收取的原告定金20000元，并同时按“定金双倍返还原则”另行赔付原告20000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年10月26日签署《房屋买卖合同》（下称“前述合同”）一份，约定：1、经开平市长沙汇业房地产信息咨询服务中心（下称“服务中心”）作为经纪介绍并促成交易，被告将登记在第三人周润东名下的、被告承诺交易标的物的产权实际归属被告并由被告享有完全处分权的、坐落在开平市长沙街道办事处东兴大道人民西路3号204房的房产出售给原告；2、被告保证对前述房屋拥有完整处分权，保证该房屋没有被司法机关查封……否则造成该房屋不能办理交易过户手续的，由被告承担全部责任；3、前述房屋按套交易，交易价格为378000元，在前述合同签订当日，原告需支付20000元给被告作为定金……。前述合同签署后，原告按前述合同约定分别在2020年10月26日、2020年11月1日分两次共支付定金20000元给予被告（被告仅于2020年10月26日收到的定金10000元出具《收款收据》一份，对于2020年11月1日收到的定金10000元却一直拖延不予出具《收款收据》）。至此，原告业已完成了合同的前期义务。反观被告，先是采取虚构其为涉案房产的实际处分权人并骗取原告定金，其后在前述房产因周润东个人原因被开平市人民法院查封、拍卖导致前述合同所涉交易履行不能后，虽经原告多次敦促，被告一直未能退还前述定金，原告无奈，特向贵院提起诉讼并判如所请。被告龙敏成辩称，1、我认为双方的房屋买卖合同在2021年1月15日已经解除；2、我认为原告是明知我刚通过他人购买房屋，尚未过户到我名下并且知道涉案房屋被法院查封，就通过第三方想要我手中刚购买的房屋，可见原告是知道购买该房屋是有风险的，当时双方协商好交易不成，没有任何违约责任；3、本来原告跟我和中介三方协商好由我通过拍卖来购买涉案房屋后，再将房屋过户给原告，后来原告主动放弃购买涉案房屋，理由是原告知道房屋被法院查封并贴了封条，认为不吉利，原告提出放弃购买并要求我将定金20000元退回给原告，所以我们约好2021年1月15日在汇业地产协商解除合同及退定金，当日三方已经协商房屋买卖合同是作废。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的收款收据和微信聊天记录截图，被告对上述证据的真实性予以确认，且被告亦确认已收取原告定金20000元，与上述证据能相互印证，本院予以采纳；2、对于被告提交的微信聊天记录截图打印件五张，该证据内容无法证明被告所述的待证事实，本院不予采纳；3、对于被告提交的欠条及被告当庭提交的微信聊天记录截图打印件两张，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月26日，原告劳兆鹏作为买方、被告龙敏成作为卖方、开平市长沙汇业房地产信息咨询服务中心（以下简称汇业地产）作为经纪方共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000255），约定被告将开平市人民西路3号1幢204房（以下简称涉案房屋）出售给原告。合同约定：第一条：买卖之房屋地址为开平市人民西路3号1幢204房，建筑面积为98平方米；第三条：卖方持有该物业之权属证明，同时卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；第四条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为378000元；第十一条第二款：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法卖出该物业的，应向买方支付该物业成交价的20%或双倍定金作违约金……；合同附件第2条（1）：签订本合同时买方支付20000元作为定金。被告在合同“卖方”一栏签名并捺指模，劳兆鹏在“买方”一栏签名并捺指模，汇业地产在经纪方一栏盖章。签订合同当天，原告通过微信转账方式向被告支付定金10000元，被告出具《收款收据》一份给原告收执。2020年10月28日，原告通过微信转账方式向被告支付余下的定金10000元，被告于当天将该定金10000元予以退还。2020年11月1日，原告再次通过微信转账方式向被告支付余下的定金10000元，被告于当天收取了该定金10000元。另查，签订合同时，开平市长沙街道办事处东兴大道人民西路3号204房即涉案房屋的登记权属人为周润东，产权份额为单独所有，房屋建筑面积为97.47㎡，不动产权证号为粤房地权证Ｆ开平字第××号。涉案房屋已于2021年1月31日通过司法拍卖成交，竞买人为罗培伟。另，根据原、被告的微信聊天记录截图显示，被告于2020年10月26日向原告发送了周润东及被告本人的身份证照片，于2020年10月28日向原告发送了涉案房屋的购房发票（付款方为周润东）及房产证照片。另查明，2021年1月15日，原、被告在汇业地产协商解除涉案房屋买卖合同事宜，被告签订了《欠条》一张交原告收执。《欠条》内容如下：“本人龙敏成4412241986××××××××由于购房取消合同编号0000025事情，于2021年1月15日欠劳兆鹏4407831980××××××××人民币20000元整，大写：贰万元整。经双方协商，欠款期间的利息按照年利率的10%计算，龙敏成承诺于2021年1月23日前还清。双方约定由劳兆鹏住所地人民法院管辖，劳兆鹏因为追偿此债务产生的律师费、诉讼费、仲裁费、交通费、误工费等费用或其他损失，由龙敏成承担，特立此据！微信转帐收到后，合同作废。”被告龙敏成在《欠条》落款处“欠款人”一栏签名并捺指模。被告主张《欠条》内容是由汇业地产的中介人员按照原告的意思书写并由其签名捺印的，欠条上的合同编号与房屋买卖合同的编号不一致是笔误；原告则表示其对欠条内容有异议并否认该中介人员是按照其意思书写欠条内容。庭审中，被告表示其同意解除涉案合同，但其认为涉案合同已于2021年1月15日解除。被告亦同意按《欠条》约定退还20000元给原告，并同意从2021年1月15日起至原告起诉日前止按年利率10%计付利息给原告。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，该《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应认定上述合同合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面、诚实地履行各自的义务。本案中，涉案房屋已由案外人通过拍卖竞得，涉案《房屋买卖合同》已不具备继续履行的可能性，原告据此请求解除上述《房屋买卖合同》，被告对此亦表示同意，本院予以认可。对于被告主张《房屋买卖合同》已于2021年1月15日解除，根据其提交的《欠条》内容显示：“本人龙敏成4412241986××××××××由于购房取消合同编号0000025事情，于2021年1月15日欠劳兆鹏4407831980××××××××人民币20000元整……微信转帐收到后，合同作废”，可见，原、被告确于2021年1月15日就解除合同一事进行协商，但从上述《欠条》内容可知，合同解除的前提是“微信转帐收到后”，被告尚未履行上述《欠条》的义务，故被告的上述主张，理据不足，本院不予采纳。关于被告应否双倍返还定金20000元给原告的问题。本案中，原告主张其分别于2020年10月26日和11月1日通过微信转账方式向被告支付定金各10000元，合共20000元。被告也确认其已收取原告定金20000元。现原告主张由于涉案房屋已被法院查封、拍卖，被告无法按合同约定出售涉案房屋，导致合同履行不能，故应双倍返还定金20000元；被告则抗辩是原告不想继续购买涉案房屋，并且双方已于2021年1月15日协商解除合同及退还定金。对此，本院认定如下：首先，从被告提交的《欠条》内容来看，该《欠条》应为原、被告双方就购房定金20000元协商一致达成的结算或补充协议，是双方对自己权利义务的合法处分和真实意思表示，属于形成新的债权债务关系，双方应当依约履行。原告虽对《欠条》内容有异议，但从其收取《欠条》这一行为，并结合《欠条》的签订过程和内容来看，原告对《欠条》是同意并认可的。故此，被告应按《欠条》的约定返还定金20000元及支付利息（以20000元为基数，从2021年1月15日起至款项清偿之日止按年利率10%计算）给原告。其次，退一步而言，即使原告对《欠条》有异议，但综合原、被告履行涉案购房合同的情况、各自对于合同无法继续履行的过错程度和原告因本案导致的实际损失等情况来看，原告主张被告双倍返还定金20000元的诉请亦难以支持。本案中，原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，均没有履行审慎注意的义务，对合同无法继续履行均存在过错。被告在尚未取得涉案房屋产权的情况下即与原告签订房屋买卖合同，其后因涉案房屋已被查封和拍卖，是导致合同无法继续履行的一方面原因。另一方面，原告作为购房人，在购买房产并签署购房合同前应积极主动勘察房产现状、查看权属证书、向房产管理部门了解房屋的权属登记、是否存在抵押、查封等权利瑕疵、查看签署主体的身份材料或委托代理材料是否齐全等，以此全面了解所购房产的坐落、面积、规划用途、权属情况、合同签署主体的合法性等内容，以确定是否进行交易。且原告作为兼职从事房产中介工作的人员，其对房屋出售应具备的合法手续和条件等应有十分清楚的认识，但原告在清楚涉案房屋产权人并非被告的情况下，仍与被告签订房屋买卖合同，其应能够预见合同存在履行不能的风险，但其仍向被告支付定金，其怠于履行审慎注意的义务，对合同无法继续履行也具有一定的过错。故此，原告主张被告双倍返还定金20000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款和第二款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告劳兆鹏和被告龙敏成于2020年10月26日签订的合同编号为0000255的《房屋买卖合同》；二、被告龙敏成应在本判决生效之日起10日内返还购房定金20000元及支付利息（以20000元为基数，从2021年1月15日起至款项清偿之日止按年利率10%计算）给原告劳兆鹏；三、驳回原告劳兆鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3635元（原告已预交），由原告劳兆鹏负担1454元，由被告龙敏成负担2181元。原告劳兆鹏多预交的受理费2181元由本院予以退回，被告龙敏成应向本院补缴受理费2181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李佩瑶二〇二一年四月十五日书记员  谭晓玲广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初973号原告：劳兆鹏，男，1980年6月7日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：吴许坤，广东开邑律师事务所律师。被告：龙敏成，男，1986年7月13日出生，汉族，住广东省怀集县。原告劳兆鹏与被告龙敏成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告劳兆鹏及其委托诉讼代理人吴许坤、被告龙敏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劳兆鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2020年10月26日所签订的《房屋买卖合同》（合同编号为0000255，合同价值为378000元）；2.判令被告返还因前述《房屋买卖合同》所收取的原告定金20000元，并同时按“定金双倍返还原则”另行赔付原告20000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年10月26日签署《房屋买卖合同》（下称“前述合同”）一份，约定：1、经开平市长沙汇业房地产信息咨询服务中心（下称“服务中心”）作为经纪介绍并促成交易，被告将登记在第三人周润东名下的、被告承诺交易标的物的产权实际归属被告并由被告享有完全处分权的、坐落在开平市长沙街道办事处东兴大道人民西路3号204房的房产出售给原告；2、被告保证对前述房屋拥有完整处分权，保证该房屋没有被司法机关查封……否则造成该房屋不能办理交易过户手续的，由被告承担全部责任；3、前述房屋按套交易，交易价格为378000元，在前述合同签订当日，原告需支付20000元给被告作为定金……。前述合同签署后，原告按前述合同约定分别在2020年10月26日、2020年11月1日分两次共支付定金20000元给予被告（被告仅于2020年10月26日收到的定金10000元出具《收款收据》一份，对于2020年11月1日收到的定金10000元却一直拖延不予出具《收款收据》）。至此，原告业已完成了合同的前期义务。反观被告，先是采取虚构其为涉案房产的实际处分权人并骗取原告定金，其后在前述房产因周润东个人原因被开平市人民法院查封、拍卖导致前述合同所涉交易履行不能后，虽经原告多次敦促，被告一直未能退还前述定金，原告无奈，特向贵院提起诉讼并判如所请。被告龙敏成辩称，1、我认为双方的房屋买卖合同在2021年1月15日已经解除；2、我认为原告是明知我刚通过他人购买房屋，尚未过户到我名下并且知道涉案房屋被法院查封，就通过第三方想要我手中刚购买的房屋，可见原告是知道购买该房屋是有风险的，当时双方协商好交易不成，没有任何违约责任；3、本来原告跟我和中介三方协商好由我通过拍卖来购买涉案房屋后，再将房屋过户给原告，后来原告主动放弃购买涉案房屋，理由是原告知道房屋被法院查封并贴了封条，认为不吉利，原告提出放弃购买并要求我将定金20000元退回给原告，所以我们约好2021年1月15日在汇业地产协商解除合同及退定金，当日三方已经协商房屋买卖合同是作废。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的收款收据和微信聊天记录截图，被告对上述证据的真实性予以确认，且被告亦确认已收取原告定金20000元，与上述证据能相互印证，本院予以采纳；2、对于被告提交的微信聊天记录截图打印件五张，该证据内容无法证明被告所述的待证事实，本院不予采纳；3、对于被告提交的欠条及被告当庭提交的微信聊天记录截图打印件两张，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月26日，原告劳兆鹏作为买方、被告龙敏成作为卖方、开平市长沙汇业房地产信息咨询服务中心（以下简称汇业地产）作为经纪方共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000255），约定被告将开平市人民西路3号1幢204房（以下简称涉案房屋）出售给原告。合同约定：第一条：买卖之房屋地址为开平市人民西路3号1幢204房，建筑面积为98平方米；第三条：卖方持有该物业之权属证明，同时卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；第四条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为378000元；第十一条第二款：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法卖出该物业的，应向买方支付该物业成交价的20%或双倍定金作违约金……；合同附件第2条（1）：签订本合同时买方支付20000元作为定金。被告在合同“卖方”一栏签名并捺指模，劳兆鹏在“买方”一栏签名并捺指模，汇业地产在经纪方一栏盖章。签订合同当天，原告通过微信转账方式向被告支付定金10000元，被告出具《收款收据》一份给原告收执。2020年10月28日，原告通过微信转账方式向被告支付余下的定金10000元，被告于当天将该定金10000元予以退还。2020年11月1日，原告再次通过微信转账方式向被告支付余下的定金10000元，被告于当天收取了该定金10000元。另查，签订合同时，开平市长沙街道办事处东兴大道人民西路3号204房即涉案房屋的登记权属人为周润东，产权份额为单独所有，房屋建筑面积为97.47㎡，不动产权证号为粤房地权证Ｆ开平字第××号。涉案房屋已于2021年1月31日通过司法拍卖成交，竞买人为罗培伟。另，根据原、被告的微信聊天记录截图显示，被告于2020年10月26日向原告发送了周润东及被告本人的身份证照片，于2020年10月28日向原告发送了涉案房屋的购房发票（付款方为周润东）及房产证照片。另查明，2021年1月15日，原、被告在汇业地产协商解除涉案房屋买卖合同事宜，被告签订了《欠条》一张交原告收执。《欠条》内容如下：“本人龙敏成4412241986××××××××由于购房取消合同编号0000025事情，于2021年1月15日欠劳兆鹏4407831980××××××××人民币20000元整，大写：贰万元整。经双方协商，欠款期间的利息按照年利率的10%计算，龙敏成承诺于2021年1月23日前还清。双方约定由劳兆鹏住所地人民法院管辖，劳兆鹏因为追偿此债务产生的律师费、诉讼费、仲裁费、交通费、误工费等费用或其他损失，由龙敏成承担，特立此据！微信转帐收到后，合同作废。”被告龙敏成在《欠条》落款处“欠款人”一栏签名并捺指模。被告主张《欠条》内容是由汇业地产的中介人员按照原告的意思书写并由其签名捺印的，欠条上的合同编号与房屋买卖合同的编号不一致是笔误；原告则表示其对欠条内容有异议并否认该中介人员是按照其意思书写欠条内容。庭审中，被告表示其同意解除涉案合同，但其认为涉案合同已于2021年1月15日解除。被告亦同意按《欠条》约定退还20000元给原告，并同意从2021年1月15日起至原告起诉日前止按年利率10%计付利息给原告。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，该《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应认定上述合同合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面、诚实地履行各自的义务。本案中，涉案房屋已由案外人通过拍卖竞得，涉案《房屋买卖合同》已不具备继续履行的可能性，原告据此请求解除上述《房屋买卖合同》，被告对此亦表示同意，本院予以认可。对于被告主张《房屋买卖合同》已于2021年1月15日解除，根据其提交的《欠条》内容显示：“本人龙敏成4412241986××××××××由于购房取消合同编号0000025事情，于2021年1月15日欠劳兆鹏4407831980××××××××人民币20000元整……微信转帐收到后，合同作废”，可见，原、被告确于2021年1月15日就解除合同一事进行协商，但从上述《欠条》内容可知，合同解除的前提是“微信转帐收到后”，被告尚未履行上述《欠条》的义务，故被告的上述主张，理据不足，本院不予采纳。关于被告应否双倍返还定金20000元给原告的问题。本案中，原告主张其分别于2020年10月26日和11月1日通过微信转账方式向被告支付定金各10000元，合共20000元。被告也确认其已收取原告定金20000元。现原告主张由于涉案房屋已被法院查封、拍卖，被告无法按合同约定出售涉案房屋，导致合同履行不能，故应双倍返还定金20000元；被告则抗辩是原告不想继续购买涉案房屋，并且双方已于2021年1月15日协商解除合同及退还定金。对此，本院认定如下：首先，从被告提交的《欠条》内容来看，该《欠条》应为原、被告双方就购房定金20000元协商一致达成的结算或补充协议，是双方对自己权利义务的合法处分和真实意思表示，属于形成新的债权债务关系，双方应当依约履行。原告虽对《欠条》内容有异议，但从其收取《欠条》这一行为，并结合《欠条》的签订过程和内容来看，原告对《欠条》是同意并认可的。故此，被告应按《欠条》的约定返还定金20000元及支付利息（以20000元为基数，从2021年1月15日起至款项清偿之日止按年利率10%计算）给原告。其次，退一步而言，即使原告对《欠条》有异议，但综合原、被告履行涉案购房合同的情况、各自对于合同无法继续履行的过错程度和原告因本案导致的实际损失等情况来看，原告主张被告双倍返还定金20000元的诉请亦难以支持。本案中，原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，均没有履行审慎注意的义务，对合同无法继续履行均存在过错。被告在尚未取得涉案房屋产权的情况下即与原告签订房屋买卖合同，其后因涉案房屋已被查封和拍卖，是导致合同无法继续履行的一方面原因。另一方面，原告作为购房人，在购买房产并签署购房合同前应积极主动勘察房产现状、查看权属证书、向房产管理部门了解房屋的权属登记、是否存在抵押、查封等权利瑕疵、查看签署主体的身份材料或委托代理材料是否齐全等，以此全面了解所购房产的坐落、面积、规划用途、权属情况、合同签署主体的合法性等内容，以确定是否进行交易。且原告作为兼职从事房产中介工作的人员，其对房屋出售应具备的合法手续和条件等应有十分清楚的认识，但原告在清楚涉案房屋产权人并非被告的情况下，仍与被告签订房屋买卖合同，其应能够预见合同存在履行不能的风险，但其仍向被告支付定金，其怠于履行审慎注意的义务，对合同无法继续履行也具有一定的过错。故此，原告主张被告双倍返还定金20000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款和第二款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告劳兆鹏和被告龙敏成于2020年10月26日签订的合同编号为0000255的《房屋买卖合同》；二、被告龙敏成应在本判决生效之日起10日内返还购房定金20000元及支付利息（以20000元为基数，从2021年1月15日起至款项清偿之日止按年利率10%计算）给原告劳兆鹏；三、驳回原告劳兆鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3635元（原告已预交），由原告劳兆鹏负担1454元，由被告龙敏成负担2181元。原告劳兆鹏多预交的受理费2181元由本院予以退回，被告龙敏成应向本院补缴受理费2181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李佩瑶二〇二一年四月十五日书记员  谭晓玲