湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0506民初1405号原告：谭东明，女，汉族，1964年3月8日出生，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：罗坚勇，湖北建和律师事务所律师，特别授权。被告：宜昌恒裕集团房地产开发有限公司，营业执照注册号420521000001457，住所地：宜昌市夷陵区三峡路**。讼诉代表人：金江，系宜昌恒裕集团房地产开发有限公司破产管理人组长。委托诉讼代理人:刘桂柱、于美娟，湖北普济律师事务所律师，特别授权。原告谭东明与被告宜昌恒裕集团房地产开发有限公司（以下简称恒裕房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年6月7日受理立案，同年7月10日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭东明的委托诉讼代理人罗坚勇，被告恒裕房地产公司破产管理人的委托诉讼代理人刘桂柱、于美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭东明向本院提出诉讼请求：请求判决确认原告与被告签订的商品房团购合同有效。事实和理由：2014年5月6日，原告谭东明与被告恒裕房地产公司签订《商品房团购合同》，原告订购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期住宅小区”C区8号楼8-1-2301号房屋一套，同日向被告交纳购房定金20万元；又于2015年1月6日签订《房屋定购协议》，双方的房屋买卖行为合法有效。同年12月2日，被告因资不抵债向夷陵区人民法院递交破产重整申请，法院于2017年9月3日裁定被告宣告破产，由公司破产管理人管理后续事务。2018年1月15日，公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户购房合同有效，将原告在内的其他购房合同予以否认。故原告特向人民法院提出诉讼，望判如所请。被告恒裕房地产公司的讼诉代表人辩称：1．原告所述2018年1月15日，被告公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户购房合同有效与事实不相符。平湖天下四期住宅小区C区商品房由于原公司法定代表人及公司涉嫌犯罪现正在区公安局立案侦查阶段，当时的法定代表人在没有取得C区的预售许可的情况下，私自进行了销售并收取了购房定金，原告所谓的宣布309户团购户有效是错误的；2．由于当时法定代表人在没有取得房地产预售许可的情况下进行预售，严重违背了房地产管理法第45条的规定及国务院行政法规相关条例第23条规定，最高人民法院司法解释关于商品房销售许可的相关解释，目前为止未取得C区的预售许可，C区的土地使用权证抵押在区国土局，这块地在破产前的法定代表人为了获取社会上的存款将这块地抵押给了荆门小贷公司，由于土地抵押没解封所以无法办理预售许可，C区仍然没有取得预售许可；3．团购户如何认定我们将通过债权人决议进行认定，由于原告的误解导致今天的诉讼，建议原告撤回起诉。原告谭东明为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证信息、被告企业营业执照（复印件）信息。证明原、被告主体资格。证据二、宜昌市夷陵区人民法院作出（2016）鄂0506民破2-1号《通知书》。证明被告因资不抵债被法院宣告破产。证据三、2014年5月6日，《商品房团购合同》一份。证明原告购买被告一套商品房屋的事实。证据四、2014年5月6日，《收款收据》一份。证明被告收到原告的团购房定金20万元的事实。证据五、2015年1月6日，《房屋定购协议》一份。证明原告购买被告商品房屋后，双方特别约定，卖方（被告）收到买方（原告）定金后，不得于2015年2月8日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方。同时还约定，买方缴付定金后，不得以任何理由要求退房，若违反本特别约定，买方缴付的定金归卖方所有。证据六、2018年1月15日，《公示公告》和《平湖天下四期C区团购房第一批公示名单（309户）》复印件各一份。证明被告公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户购房合同有效，将原告在内的其他购房合同予以否认的事实。证据七、2014年5月27日，《商品房团购合同》一份。证明王宗艳购买被告一套商品房屋的事实。该商品房为8号楼D户型即8-1-2301号房屋（面积约99.66平方米）。证据八、2014年5月6日，《收款收据》一份。证明被告收到朱国钰订购平湖天下四期商品房团购定金20万元的事实。证据九、2014年5月6日，《转账凭条》一份。证明朱国钰通过中国建设银行账户向被告汇款20万元的事实。证据十、2015年1月6日，《房屋定购协议》一份。证明朱国钰定购被告8号楼C户型即8-1-202号房屋（面积约101.49平方米），被告收到买方定金后，不得于2015年2月8日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方。同时还约定，买方缴付定金后，不得以任何理由要求退房，若违反本特别约定，买方缴付的定金归卖方所有。证据十一、2015年1月5日，王宗艳与朱国钰签订的《换房协议》一份。证明原告所起诉的标的房屋（房号：8号楼D户型即8-1-2301号房屋）原系王宗艳定购，朱国钰将其定购的房屋（房号：8号楼C户型即8-1-202号房屋）与王宗艳定购的上述房屋自愿调换。证据十二、王宗艳的《购房交款情况说明》一份。证明谭东明于2015年1月6日与被告签订平湖天下四期团购房协议，房号为８号楼8-1-2301室，其中20万元的认购金由王宗艳交纳（说明：王宗艳将房子卖给了谭东明，谭东明已将20万元认购金付给了王宗艳）的事实。被告恒裕房地产公司的讼诉代表人对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二的真实性均不持异议，但对所要证明的事项有异议。被告认为，合同违背了行政法规的规定，在未取得商品房许可的情况下擅自销售，该行为不受法律保护。另外，在“公示公告”里没有提到对309户的合同效力进行认定，并没有说这309户符合相关规定。被告恒裕房地产公司的讼诉代表人未向本院提供证据。本院对原告所举证据评定如下：原告向本院提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二，经过质证，本院认为上述证据真实、合法，且与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。结合原、被告的举证及质证情况，本院认定如下事实：1．2014年5月6日，朱国钰与被告恒裕房地产公司签订《商品房团购合同》一份。该合同约定，朱国钰订购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期”住宅小区C区8号楼C户型约139.88平方米住房一套，最终合同面积以房管局测量为准，具体购买房号以公开摇号产生。团购资格及价格：乙方（朱国钰）应缴纳诚意保证金20万元作为团购资格，签订本协议时一次支付。甲方（被告）取得预售许可证后，甲乙双方网签《商品房买卖合同》前，乙方有权对该房户主进行更名和更换户型。同日，朱国钰向被告交纳购房定金20万元。2．2014年5月27日，王宗艳与被告签订《商品房团购合同》一份。该合同约定，王宗艳选购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期”住宅小区C区8号楼D户型约99.66平方米住房一套。最终合同面积以房管局测量为准，具体购买房号以公开摇号产生。团购资格及价格：乙方（王宗艳）应缴纳诚意保证金20万元作为团购资格，签订本协议时一次支付。甲方（被告）取得预售许可证后，甲乙双方网签《商品房买卖合同》前，乙方有权对该房户主进行更名和更换户型。同日，王宗艳向被告交纳购房定金20万元。3．2015年1月5日，王宗艳与朱国钰签订的《换房协议》一份。该协议约定，甲（王宗艳）乙（朱国钰）双方均于2014年5月各自出资20万元在恒裕房地产公司所开发“平湖天下四期”C区定购团购房一套，并与恒裕房地产公司签订《商品房团购合同》，经双方协商，自愿调换房屋户型，并取得恒裕房地产公司同意。在正式签订《房屋定购协议》时按协商更换后的房号签订协议。更换后的房屋户型及房号为：王宗艳所定购房屋面积为133.8平方米，房号为8号楼8-1-2301室；朱国钰所定购房屋面积为101.49平方米，房号为8号楼8-1-202室。４．2015年1月６日，王宗艳将与朱国钰调换的房屋（8号楼8-1-2301室）卖给原告谭东明，在原告将20万元认购金付给王宗艳后，由原告与被告签订《房屋定购协议》一份，该协议约定，原告定购被告“平湖天下·世界城”8号楼8-1-2301号房屋一套，建筑面积约133.8平方米，房屋单价4209元/㎡，房屋总价563164元。该协议特别约定：“卖方（被告）收到买方（原告）定金后，不得于2015年2月8日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方。”同时还约定：“买方缴付定金后，不得以任何理由要求退房，若违反本特别约定，买方缴付的定金归卖方所有。”5．2016年12月2日，被告恒裕房地产公司因资不抵债向本院递交破产重整申请，本院于2017年9月3日裁定被告宣告破产，由公司破产管理人管理后续事务。6．2018年1月15日，公司破产管理人发布购房“公示公告”，宣布309房团购户“在公示结束后依法办理网签和预抵押等相关手续。”本案原告谭东明不在该“公示公告”中的309房团购户范围之内。原告在向被告反映诉求无果后，于2016年6月7日向本院提起前述之诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”从本案来看，由于被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，就与原告签订《商品房团购合同》和《房屋定购协议》，且原告尚未全部支付房屋价款，故原告诉请“确认原告与被告签订的商品房团购合同有效”的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，本案经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告谭东明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谭东明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  肖 杰人民陪审员  望西峨人民陪审员  李怀兵二〇一八年十月二十六日书 记 员  王 红