河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0703民初302号原告：新乡市美满房地产经纪服务有限公司统一社会信用代码:91410700317374406A法定代表人：章备住所：新乡市委托代理人:扈文静,河南联盟律师事务所律师被告：陈河汁,女,汉族,1989年11月12日出生,住河南省济源市,委托代理人:陈愿峰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师委托代理人:杨书途，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司诉被告陈河汁合同纠纷一案,本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司委托代理人扈文静,被告陈河汁委托代理人陈愿峰、杨书途均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司诉称：2017年5月21日，原、被告双方签订《房地产速销代理协议》，协议约定被告将其所有位于绿地迪亚上郡13号楼1单元4层401室的房屋委托给原告独家代理销售，委托代理期间为2017年5月21日至2017年8月31日，若被告违约则应向原告支付委托房价款2%的违约金。2017年7月4日，被告无故拒绝原告看房并拒绝履行代理协议。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法做出公正的判决。诉讼请求：1、判令被告支付违约金15200元整；2、本案诉讼费用由被告负担。被告陈河汁辩称：被告陈河汁与原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司签订的《房地产速销代理协议》已经终止，陈河汁在履行协议过程中积极配合，不存在违约情形。第一，陈河汁为配合原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司完成代销事宜，将案涉房屋钥匙交付新乡市美满房地产经纪服务有限公司。2017年5月21日，陈河汁与原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司签订了《房地产速销代理协议》，该协议约定被告陈河汁在2017年5月21日至2017年8月31日期间找到潜在买受方，否则甲方可不返还乙方已支付的服务保证金。由于陈河汁在上海工作，为了方便原告随时带领买方实地查看案涉房屋，陈河汁于协议签订当日将案涉房屋的钥匙交给新乡市美满房地产经纪服务有限公司，且新乡市美满房地产经纪服务有限公司向陈河汁出具了《钥匙收据》。第二，陈河汁在代销协议履行过程中积极与银行联系办理解押事宜。2017年7月4日，新乡市美满房地产经纪服务有限公司告诉陈河汁有好几个买方愿意购买案涉房屋，让陈河汁向银行申请解押。当天正值周一，陈河汁多次向银行打电话，都因坐席忙无法接通。但新乡市美满房地产经纪服务有限公司误以为陈河汁不想解押，对陈河汁进行了言语攻击。后该事情经陈河汁的男朋友从中沟通，新乡市美满房地产经纪服务有限公司的员工李军化向陈河汁道歉，并就案涉房屋的买卖问题进行了下一步协商。第三，陈河汁在代销协议履行过程中，按时到达新乡市美满房地产经纪服务有限公司指定的地点签订房屋买卖协议（因买方未到场导致协议未签订），并就房屋买卖事宜办理了委托公证。2017年7月10日，新乡市美满房地产经纪服务有限公司告诉陈河汁已有买方就案涉房屋签订了《房屋买卖居间协议》，让陈河汁于2017年7月14日与买方签订《房屋买卖居间协议》，故陈河汁于2017年7月13日从上海回来，当时没有直达车票，陈河汁是通过补票的方式一路从上海站票回来。2017年7月14日早上，陈河汁与其姐姐到了原告的办公室，原告让陈河汁看了刘宇静与新乡市美满房地产经纪服务有限公司签订的成交价为76万元的《房屋买卖居间协议》，但该协议上第六条约定陈河汁要向原告支付房价的百分之一作为佣金，而陈河汁与新乡市美满房地产经纪服务有限公司签订的《房地产速销代理协议》第三条3.1明确约定陈河汁不承担中介费，售价超出76万元部分全部作为中介服务费。原告称其再和买方商量一下，等会儿买方就到，并向陈河汁推荐了办理委托公证的人，催促陈河汁先去办理委托公证。陈河汁办理委托公证后再次到达原告办公室，这时买方仍未到场，在陈河汁询问原因时，新乡市美满房地产经纪服务有限公司避开不谈，反而让陈河汁先去银行办理贷款手续。一方面陈河汁没有见到买方，另一方面依照常理，去银行办理贷款手续需要买卖双方同时到场，因此，陈河汁不同意自己单方去银行。于是，原告又称陈河汁可以先支付佣金，后期再返还给陈河汁，并拿出了买方刘宇静就案涉房屋签订的成交价为78万元的又一份《房屋买卖居间协议》。陈河汁等到下午三点多仍未见到买方，且新乡市美满房地产经纪服务有限公司短时间内拿出了同一个买方签字的两份价款不一致的《房屋买卖居间协议》，陈河汁无法辨别真伪，亦不理解新乡市美满房地产经纪服务有限公司意欲何为，故直接离开了新乡市美满房地产经纪服务有限公司的办公室并返回上海。此后，新乡市美满房地产经纪服务有限公司就7月14日发生的事情向陈河汁道歉，并称其会继续为陈河汁寻找买方。但是，直到双方签订的《房地产速销代理协议》委托期限到期，新乡市美满房地产经纪服务有限公司也没有为陈河汁找到买家，由于案涉房屋的钥匙还在原告处，陈河汁就案涉房屋一直没有出售，原告的行为给陈河汁急于出售案涉房屋造成了极大的障碍。综上所述，陈河汁在履行《房地产速销代理协议》过程中，不存在违约情形。而新乡市美满房地产经纪服务有限公司在履行《房地产速销代理协议》过程中，存在欺瞒情形，陈河汁将另行主张。因此，新乡市美满房地产经纪服务有限公司的诉请无事实及法律依据，请求贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司向本院提交的证据材料：第一组证据：1、《房地产速销代理协议》一份；2、《服务保证金收据》一份。以上证明该协议是陈河汁本人亲自签署，是陈河汁的真实意思表达，并且陈河汁收取了500元的服务保证金，《房地产速销代理协议》合法有效。按照《速销协议》第七条第一款约定，被告事实上构成违约行为，应向原告支付违约金。第二组证据：1、身份证复印件一份；2、契税发票复印件一份；3、银行卡复印件一份；4、房产证复印件一份。证明以上证据材料均是陈河汁在签订《房地产速销代理协议》时提供的，该协议合法有效。第三组证据：1、刘宇静与原告签署的《房屋买卖居间协议》一份；2、佣金确认书一份及刘宇静的身份证复印件一份；3、意向金收据及意向金退回单。以上证明原告在速销代理协议期间内找到意向客户，将被告的房屋出售给刘宇静，并且刘宇静已经支付了10000元意向金，但是由于被告未在《房屋买卖居间协议》上签字，导致该协议未生效。第四组证据：看房协议16份，合同签订之后，原告带领的16位客户对于案涉房屋进行查看，证明原告为出售房屋付出了劳动。第五组证据：1、李军化、陈河汁及其男友的群聊微信截图16份；2、李军化与陈河汁的微信聊天记录。以上证明原告公司为出售案涉房屋付出的劳动以及与被告之间多次联系商议出售房屋事宜。原告于2017年7月4日告知被告及其男友案涉房屋以760000元出售以后，被告向原告明确表示房价卖低了，不想卖房，证明被告违约的事实。被告陈河汁向本院提交的证据材料：第一组证据：1、《房地产速销代理协议》一份两张；2、《钥匙收据》一张。证明原告与被告之间存在真实有效的代销关系，且原告已收到案涉房屋的钥匙。第二组证据：1、2017年7月4日被告与其男友的微信聊天截屏五张；2、2017年7月4日被告通话记录截屏一张。证明被告在履行协议过程中，积极配合原告办理银行解押事宜。第三组证据：1、2017年7月10日被告与其男友的微信聊天截屏一张；2、2017年7月13日被告与其男友的微信聊天截屏一张；3、2017年7月14日被告与其男友的微信聊天截屏一张；4、2017年7月13日被告购买火车票的邮箱通知两张、订单一张、2017年7月14日嘀嘀打车行程单一张；5、公证书一份七张；6、刘宇静与原告签订的两份《房屋买卖居间协议》四张；7、2017年7月14日原告与被告的录像一份（光盘一张、纸质版一页）；8、证人证言一份。证明被告及时返回新乡配合原告签订买卖协议，并办理委托公证，被告不存在违约情形；同时原告在履行《房地产速销代理协议》过程中，恶意欺瞒被告，造成被告损失，被告将另行主张。经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原被告双方签订的协议真实有效，但被告并没有发生原告所说的协议中第七条第一款的违约情形。该条款明确约定买售方已同意约定的交易条件，而原告提供的刘宇静签订的两份房屋买卖居间协议与房地产速销代理协议存在矛盾。对第二组证据真实性和证明目的均无异议。对第三组证据1真实性有异议，原告庭审提交的该份协议约定的成交价是760000元，而原告在居间过程中向被告提交了两份居间协议，一份是760000元，一份是780000元，且该居间协议没有签约日期，无法核实真实性。第三组证据2真实性有异议，该确认书载明成交价是780000元，而原告提交的居间协议760000元，两者矛盾。对证据3真实性有异议，该收据上的付款日期无法证明刘宇静真实的付款日期是2017年6月30日，且与佣金确认书的日期不一致，该收据付款时间涉嫌伪造。对退款单的真实性有异议，系复印件，无法核实真实性。结合原告提交的李军化的微信聊天记录2017年7月14日，被告认为刘宇静并不是真正的买方，原告将10000元退还买方时间不合理，情况不属实。对第四组证据的真实性有异议，无法核实看房人的信息，同时出现了三份刘宇静的看房协议，时间分别是2016年6月27日，成交价780000元；2017年6月26日成交价780000元；2017年6月29日，成交价800000元，且载明已成交。这三份看房协议均系被告的房子，同一个买方不可能在2017年7月26日不接受780000元的价格，而在过了三天接受了800000元的价格。足以证明原告并没有为居间服务做出努力，而是存在伪造证据甚至欺瞒被告，严重违约。对第五组证据真实性有异议，微信聊天记录可以删改，且不会留下删除痕迹。该聊天记录复印件与原件并不吻合，应从2017年5月20日连续打印到2017年7月4日早上8点26分。该证据中2017年7月3日的聊天记录足以证明被告积极配合原告办理银行解压事宜。2017年7月4日陈河汁将电话的通话记录截屏发给了原告。微信截图少了2017年5月20日到2017年6月29日晚上19点17分。第五组证据2应从2017年7月5日连续打印到2017年8月29日，从2017年7月5日到2017年7月8号的聊天记录原告与被告关于涉案房屋的买卖事宜进行沟通，被告明确告知原告依据《速销协议》不应当支付中介费，且被告积极按照原告所说在2017年7月14日回来办理了委托公证。整个聊天记录中被告从未表示不愿意出售房屋，如果被告在7月4日不愿意出卖房屋，不可能在7月14日办理公证，且原告也不可能再与被告沟通办理公证等事项。原告对被告提交的第一组证据真实性及证明目的均无异议,速销代理协议第五条明确约定，“乙方可代甲方签订居间协议”，说明原告在与刘宇静签订协议的过程中给双方提供了服务工作，并且充分尊重双方的意见，没有根据《速销协议》代理陈河汁签订房屋代销协议，避免了陈河汁的违约成本扩大。对第二组证据1真实性、关联性、证明目的均有异议，这是陈河汁及其男友的聊天记录,与原告无关，且从双方聊天记录中，双方已经达成一致意见为难原告的工作人员，并不是积极配合。对第二组证据2真实性及证明目的有异议，认为与本案无关。对第三组证据1、2、3、4，认为与本案无关，也不能证明被告积极配合的事实。对第三组证据5真实性无异议，但对关联性有异议，委托书是被告委托陈柚仿办理房屋交易的事实，并不能证明是案涉房屋与刘宇静的买卖协议。对第三组证据6的真实性无异议，原告认为无论是760000元的房款还是780000元的协议，均可以证明被告违约的事实。对第三组证据7有异议。对第三组证据8的真实性及证明目的均有异议，陈柚仿是陈河汁的姐姐，具有利害关系。本院对原告提交的第一组证据1、2，第二组证据1、2、3、4，以及被告提交的第一组证据1、2，认为其形式合法，内容真实，与本案案件事实有关，可以作为定案依据，本院予以认定。原告提交的第三组证据1、2、3，第五组证据1、2,被告均提出异议,本院对其真实性予以认定,但认为与本案不具有关联性,本院不予认定。被告提交的第二组证据1、2，第三组证据1、2、3、4、5、6、7、8，原告提出异议，本院对其真实性予以认定,但认为与本案不具有关联性,本院不予认定。原告提交的第四组证据不符合证据的真实性、合法性、关联性，本院不予认定。依据上述有效证据及庭审调查，可以认定以下事实：原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司与被告陈河汁于2017年5月21日签订《房地产速销代理协议》，协议约定，被告陈河汁将其单独所有的位于劳动南街560号绿地﹒迪亚上郡（上海新城）13号楼1单元1401室，建筑面积124.97平方米，房产证号为新乡市字第××的房屋一套，委托原告代理销售，委托代理期限自2017年5月21日至2017年8月31日。被告净到手房价为760000元，被告不承担中介费，原告售价超出760000元的部分全部作为原告中介服务费。被告还授权原告可代为收取潜在买受方购买该房地产的购房定金，原告可代替被告签订居间协议。双方约定的违约责任包括：潜在买受方已同意本协议约定的交易条件并已签署居间协议及支付购房意向金，甲方拒绝签署相关协议及收取款项的，被告应承担违约责任，向原告支付相当于委托房价款的百分之二作为违约金，同时返还服务保证金。后被告陈河汁于2017年7月14日到达原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司,但截至委托期限(2017年5月21日至2017年8月31日)届满,原告未曾促成买房人刘宇静与被告陈河汁见面。另查明，被告陈河汁于2017年5月21日收到原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司交纳的服务保证金500元。原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司于2017年5月21日收到被告陈河汁交付的案涉房屋钥匙一把。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司与被告陈河汁签订的《房地产速销代理协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告诉称被告存在违约行为，未提供相应证据证明自己的主张，且原告自愿放弃《房地产速销代理协议》中被告授权原告可代替被告签订居间协议的权利，致使《房屋买卖居间协议》未能成立。故原告要求被告支付违约金15200元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司的诉讼请求。案件受理费180元，由原告新乡市美满房地产经纪服务有限公司负担。如不服本判决，应于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  李正新审 判 员  邹 媛人民陪审员  赵玉霞二〇一八年十月八日书 记 员  宋 程