广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初16769号原告（反诉被告）：忻勤，女，汉族，1979年1月26日出生，住浙江省宁波市鄞州区，委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告忻勤诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案于2018年8月6日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付违约金33514.40元（按每月每平方米46元，建筑面积47.31平米计算，从2017年4月1日，暂计至2018年7月12日，并请求计至实际交付楼房之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月26日,原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的佛山市禅城区季华四路68号二座2913室房产，用途为办公，建筑面积47.31平方米，总房款为497823元；被告需于2017年3月31日前交付房屋；若被告逾期交付房屋超过合同约定期限90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告需自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取有《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（3）已经按照本迄今为止，被告未支付任何违约金，也没有按合同约定向原告出示房屋测绘报告。合同第十一条的规定出示相关文件的。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，但被告却未按期交付案涉房屋。至今为止，被告尚未向原告发出收楼通知，也未出示合同第十一条约定的相关文件。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告雄盛王府公司辩称：1、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理原告逾期付款与被告逾期交房的违约问题。根据原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号1601012519）和《商品房买卖合同补充协议书》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2913房，建筑面积为47.31平方米，价款为497823元；原告应在2016年4月26日前支付首期款257823元，商业贷款240000元于2016年5月11日前结算；原告逾期支付购房款应按欠付款额每日向被告支付万分之五的违约金，原告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），被告有权不予办理交房或办理房产证的手续，且被告不承担本合同约定逾期交房及逾期办证责任，原告无权向被告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿；约定被告在2017年3月31日前（双方均按合同约定，全面、适当履行合同义务时：“交付期限”），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。2、因原告逾期支付购房款，至今仍未向被告支付逾期违约金，根据《买卖合同》及《补充协议》约定，在原告未向被告支付完违约金之前，被告有权不予办理交房或办理房产证等手续，并不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。原被告双方是经过充分协商，在平等自愿的基础上签订《买卖合同》及其《补充协议》，双方理应遵守。原告依约于2016年4月26日前支付了首期款257823元，余款240000元于2016年8月6日（见付款单据）才付清，逾期87天支付，应按逾期总金额日万分之五的标准向被告支付违约金10440元，原告至今仍未向被告支付逾期违约金。根据《买卖合同》第八条第一款及《补充协议》第五条第三款的约定，在原告未向被告支付逾期付款违约金之前，被告有权依法采取先履行抗辩措施（视为合同约定的交房条件尚未成就，被告有权不组织原告办理交房手续），原告无权向被告主张逾期交房的违约责任及赔偿。综上所述，根据本案证据的证据和事实，被告无须向原告支付逾期交房违约金及违约金利息，原告的诉求超出了合法保护范围，没有事实依据，请求法院依法应予以驳回。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、原告支付逾期付款违约金10440元；2、确认因原告尚未支付逾期付款违约金，被告不承担逾期交房的违约责任；3、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：原告与被告于2016年4月26日签订《广东省商品买卖合同》(合同编号1601012519)及商品房买卖合同补充协议书，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2913室，建筑面积47.31平方米，价款497823元，原告于2016年4月26日前支付首期款257823元，商业贷款240000元于2016年5月11日前结算。被告在2017年3月31日，将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告；原告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；原告逾期支付购房款的，被告有权不予办理交房或办理房产证的手续，且被告不承担本合同约定逾期交房及逾期办证责任，原告无权向被告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。合同签订后，原告依约支付了首期购房款257823元，但剩余购房款240000元于2016年8月6日才付清，逾期87天，应承担违约责任，且依照合同约定，原告亦无权向被告主张逾期交房的违约赔偿。综上所述，原告应承担支付逾期付款违约金10440元（240000元×万分之五×87天＝10440），故特向法院提起诉讼。原告针对被告的反诉请求辩称：1、2016年5月11日是办理按揭贷款手续的时间而非按揭款到账时间，合同签订后短短15天内，按照现有的政策及银行办事流程，按揭款是不可能到账的；2、签订商品房买卖合同当日，原告按照雄盛王府公司的要求去其指定的银行申请按揭贷款，且一次性完成资料的提交，积极履行办理按揭贷款的合同义务；3、原告提交按揭贷款资料后，需银行审核，审核通过后需过段时间才放款，且该款项直接发放到雄盛王府公司账户当中，并非原告所能控制，参照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23的规定，因不可归责于原告的原因造成按揭款迟延发放的，不属于原告违约，不应当承担违约责任；4、退一步讲，根据合同补充协议第4条约定，雄盛王府公司应在得知按揭款未及时发放至其账户时，负有及时通知原告的义务，原告有能力使用其他方式支付，正是由于雄盛王府公司怠于通知才致使反诉纠纷的出现。5、原告、被告与银行签订的个人按揭贷款合同也明确约定，如果按揭款未及时发放，被告必须及时通知，如只是短时间内按揭款没及时到账，违约金的数额也很少，原告完全有能力支付，而被告不仅不履行及时通知义务，直至今日才提出，责任应由被告承担。诉讼中，原告就本诉与反诉一并举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。证明原、被告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》。证明双方存在买卖合同关系。：3、增值税发票。证明原告已履行义务。4、佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准。证明原告主张的46元/月/平方米是完全合理的。诉讼中，被告就本诉与反诉一并举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效及合同的具体约定。3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。4、《房屋租赁合同》3份、房租收据2份、房产证2份。证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告本人拒收邮件，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担，因邮寄时间超出半年后无法打印查询结果，需通过邮政公司查询，根据退回的邮件显示该邮件原告拒收，邮戳日期是2018年1月23日，根据合同的约定这也是有效的送达。7、购房款支付凭证。证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第七条约定承担违约责任。为查明案件事实，本院于2018年9月6日向中国建设银行股份有限公司佛山市分行出具《调查函》，以核实原告为购买涉案房屋申请按揭贷款的情况。该行于2018年9月7日向本院出具《回复函》。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院对原告提交证据的真实性予以确认；被告提交的证据1-3及5、7，原告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认，对于被告提交的证据4、6，有原件核对，本院对该两组证据的真实性予以确认。中国建设银行股份有限公司佛山市分行出具的《回复函》系本院依职权调取，程序合法，本院对该《回复函》予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年4月26日，原告为购买禅城区季华四路68号二座2913室与被告签订《商品房买卖合同》，约定房屋预测建筑面积为47.31平方米，商品房价款为497823元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：以现金方式支付首期款257823元，约定日期：2016年4月26日；以商业贷款方式支付240000元，约定日期：2016年5月11日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。2（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。（3）如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第四大点是对《商品房买卖合同》第六条的补充和修改：买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。买受人采用按揭方式付款的，若银行批准的贷款不足以支付除首期款外的剩余房款的，买受人应在接到银行或出卖人通知后的七日内将上述不足部分的款项支付给出卖人；若银行未能批准买受人按揭贷款申请的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7天内通过其他方式支付全部剩余房款。若买受人不履行上述义务，则出卖人可要求买受人按照本合同第七条及其他相关条款约定承担逾期付款的违约责任。第十六大点第6项约定：鉴于佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。原告于2016年8月6日以刷卡的方式向被告支付购买涉案商品房的剩余房款24万元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址“浙江省宁波鄞州区东钱湖镇黄隘村居43号”通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》，该邮件于2018年1月24日退回。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。为查明案件事实，本院于2018年9月6日向中国建设银行股份有限公司佛山市分行出具《调查函》，以核实原告为购买涉案房屋申请按揭贷款的情况。该行于2018年9月7日向本院出具《回复函》，载明：我行没有受理客户忻勤购买佛山市禅城区季华四路68号二座2913室的贷款申请。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。本案中，双方对逾期交楼的事实并无争议，根据原、被告的诉辩意见，本诉部分的争议焦点为逾期交房违约金的计付标准以及截止时间如何确定。对此，本院分析如下：关于逾期交房违约金计付标准问题。合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据（2017）粤0604民初5088号民事判决书，涉案小区一座715房的租金标准为44.41元/月/平方米。本案为毛坯交房，结合本案实际情况，本院酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。原告主张按46元/月/平方米计算违约金，没有合同依据，本院对其主张不予采纳。关于违约金的计算截止日期。本院分析如下：首先，根据涉案合同第八条关于“交付期限”的规定，出卖人向原告交付的房屋只需具备竣工验收合格即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的条件，被告主张的取得竣工测绘报告书并非合同约定的出卖人向买受人交付商品房的约定条件。其次，根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《质量保证书》及《使用说明书》，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，应承担举证不利的法律后果。此外，原告抗辩从未收到被告或物业公司邮寄的任何收楼资料，因被告已经举证证明其向原告在合同中载明的地址邮寄收楼相关材料。根据补充协议第十八大点关于送达的约定，本院确定被告关于收楼通知的送达为有效送达，送达日期为寄出后第五日，也即2018年1月24日。综合以上几点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，也即涉案物业的交付时间为2018年1月29日。经核算，自2017年4月1日至2018年1月29日，被告应向原告支付逾期交房违约金为14382.24元（30元/㎡×47.31㎡÷30天×304天），原告主张超出部分，本院不予支持。针对被告的反诉请求，本院分析如下：首先，经审查，涉案《商品房买卖合同》第七条第二款第（3）项及《补充协议》第五大点第3项均系雄盛王府公司提供的格式条款。在该条款中约定了买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或房地产证的手续，且出卖人不承担合同约定的逾期交房及逾期办证责任。由于买受人支付违约金是其逾期支付房款所应承担的违约责任而非合同义务，在买受人已履行全额支付购房款这一合同主要义务的情况下，出卖人以买受人未承担违约责任为由拒绝履行交付房屋这一合同主要义务，属于免除己方责任、排除对方主要权利，有违公平原则，且现有证据未能证明雄盛王府公司已采取合理的方式提请原告注意免除雄盛王府公司责任的条款，因此该条款中关于“如买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”的约定无效。在雄盛王府公司逾期交房的情况下，应承担相应的违约责任。被告反诉请求第二项没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，合同对按揭款的支付时间并未进行明确约定，合同的签订日期为2016年4月26日，因商业贷款需经申请、审批、发放三个阶段，如将合同约定日期2016年5月11日解释为商业贷款的发放日期则显然对买受人及按揭银行均过于严苛，本案合同约定日期2016年5月11日宜解释为买受人向按揭银行申请贷款的日期。本案中，根据本院调查的事实可知，贷款银行未受理原告购买涉案房屋的贷款申请，且原告亦未提供证据证明其已经于2016年5月11日前办理银行按揭申请，也即原告作为买受人未举证证明其已按合同约定办理按揭贷款手续，应承担举证不利的法律后果。本案中，原告直到2016年8月6日才付清尾款240000元，逾期87天，应按合同约定向被告支付逾期付款违约金10440元（240000元×万分之五×87天），被告对此主张合法有据，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告忻勤支付逾期交楼违约金14382.24元；二、原告忻勤在本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付逾期付款违约金10440元；三、驳回原告忻勤的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司的其他反诉请求。如果本判决确定的付款义务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费319元，由原告忻勤负担130元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担189元；本案反诉受理费31元，由原告忻勤负担30元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年十月三十日书记员 余柔敏