湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终6969号上诉人（原审原告）：何正群，男，1966年12月8日出生，汉族，住湖南省安乡县。上诉人（原审原告）：陈翠华，女，1968年7月16日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：易啸，湖南恒昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市桃园置业有限公司，住所地长沙市雨花区洞井镇桃花村**。法定代表人：邹理。委托诉讼代理人：邓龙、陈亚，湖南吟正律师事务所律师。上诉人何正群、陈翠华因与被上诉人长沙市桃园置业有限公司（以下简称桃园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何正群、陈翠华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判桃园公司以427269元为基数按日万分之一的标准自2014年8月6日起支付违约金至办妥不动产权证之日止。事实与理由：双方当事人签订的合同对逾期办证的违约金有明确具体的约定，而逾期办证系桃园公司的过错，一审法院主动调整违约金没有事实与法律依据，且其主动适用诉讼时效错误。因此，应当依双方当事人的合同约定确定违约金。桃园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何正群、陈翠华向一审法院提出诉讼请求：1.确认雨花区万家丽南路一段39号第3、4栋8层801号房屋属于何正群、陈翠华所有；2.确认前述房屋国有土地使用权归何正群、陈翠华所有；3、判令桃园公司立即为何正群、陈翠华办理上述房屋的房屋所有权证与土地使用权证；4.判令桃园公司支付违约金53125.26元（违约金暂计算至2018年1月1日，此后按照已付房款的万分之一每日计算至实际办妥土地使用权证之日止）。一审法院认定事实如下：2012年10月10日，双方当事人签订《长沙市商品房买卖合同》，约定何正群、陈翠华（买受人）购买桃园公司（出卖人）开发建设的长沙市雨花区万家丽南路一段39号古潭家园第3、4栋801房，建筑面积97.96平方米，总价款427269元；出卖人应当在2013年2月28日前将房屋交付买受人，出卖人在商品房交付后360个工作日内，办妥买受人的房屋所有权证，540个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人责任，未能在规定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。双方当事人分别在该合同的尾部签名、盖章。合同签订后，何正群、陈翠华按照约定向桃园公司支付完全部购房款427269元，并缴纳了契税8545元和房屋专项维修资金11755元。桃园公司于2013年2月28日向何正群、陈翠华交付了涉案房屋。因桃园公司未按合同约定为何正群、陈翠华办妥涉案房屋的权利证书，何正群、陈翠华于2018年1月22日诉至法院，请求判如所请。另查明，1.涉案房屋所属的古潭家园项目建设用地系长沙市雨花区洞井镇桃花村村委会于2003年10月取得的集体生活安置用地中的一部分。2006年，长沙国土资源局报经省国土资源厅同意后，经市政府同意，在长沙市雨花区进行农民集体所有两安用地流转试点。由于土地管理法规对集体所有建设用地流转限制较严，试点并不顺利。为解决雨花区桃花村古潭商住楼项目遗留问题，2010年9月，长沙市人民政府市长办公会议（2010）71号纪要议定，该宗地征收为国有土地后按程序协议出让给桃花村。该宗地于2011年经省人民政府批准农用地转用和土地征用。2.根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。已发放了房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响依法办理变更登记、转移登记等事项。一审法院认为，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。桃园公司于2013年2月28日向何正群、陈翠华交付了涉案房屋，应在360个工作日内，即应于2014年8月12日前办妥房屋所有权证，桃园公司未按约定办妥，构成违约。桃园公司辩称因何正群、陈翠华提供的材料不齐导致其房产证未办下来，未提交证据予以证明，不予采信。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，雨花区范围内实施不动产统一登记，何正群、陈翠华主张桃园公司办理涉案房屋的房屋所有权证与土地使用权证，与上述房产政策不符，但桃园公司应当办理涉案房屋的不动产权证。桃园公司辩称已于2018年4月4日将办理不动产权证材料递交长沙市国土资源局，提交的证据无法证明，不予采信。另一方面，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。自桃园公司逾期办理房屋所有权证之日起，何正群、陈翠华就应当知道其权利受到损害及义务人，且其未提交证据证明在本案诉讼前存在诉讼中断或中止的事由，故何正群、陈翠华对起诉之日三年前（即2015年1月22日之前）的违约金提起诉讼请求，已超过诉讼时效。综上，桃园公司应向何正群、陈翠华支付的违约金的起算日应为2015年1月22日。何正群、陈翠华主张违约金按日万分之一的标准计算，但该标准过高，综合桃园公司的违约原因、何正群、陈翠华的实际损失等因素，依法酌情调整为按日万分之零点五的标准计算，即桃园公司应向何正群、陈翠华支付的违约金为：以427269元为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年1月22日起计算至桃园公司将办理涉案房屋的不动产权证所需的全部资料提交产权登记机关之日止。对何正群、陈翠华超过部分的主张，不予支持。何正群、陈翠华主张确认长沙市雨花区万家丽南路一段39号第3、4栋8层801号房屋归其所有、上述房屋的国有土地使用权归其所有，因涉案房屋尚未办理不动产权证，该两项主张无法律依据，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：（一）长沙市桃园置业有限公司于本判决生效之日起30日内将何正群、陈翠华购买的长沙市雨花区万家丽南路一段39号古潭家园第3、4栋801房办理不动产权证所需的全部资料提交产权登记机关；（二）长沙市桃园置业有限公司于判决生效之日起10日内向何正群、陈翠华支付违约金（以427269元为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年1月22日起计算至将涉案房屋办理不动产权证所需的全部资料提交产权登记机关之日止）；（三）驳回何正群、陈翠华的其他诉讼请求。本案受理费1128元，因适用简易程序减半收取的564元，由长沙市桃园置业有限公司负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，虽然双方当事人签订的合同约定逾期办证违约金的标准为日万分之一，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，一审法院根据本案案情，酌情将合同约定的日万分之一的违约金标准调整为万分之零点五，并未违反法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费464.4元，由上诉人何正群、陈翠华负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  王勇二〇一八年十月十一日书记员  杨蓓