贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3844号 上诉人（原审被告）：毕节市三江房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：吴明江，毕节市三江房地产开发有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610103995。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘显清，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：詹绍琼，女，汉族，1970年10月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。 委托诉讼代理人（特别授权）：王映，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。 上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称：三江地产）因与被上诉人詹绍琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔05民终2544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原告詹绍琼提起诉讼，请求判决：1.被告三江地产为原告办理“依山雅苑”第A幢一单元十八层08号（房号：1-1808）房屋权属证书并交付给原告；2.被告将原告向其缴纳的维修基金、契税等办理房屋权属证书的相关税费移交到相关部门；3.判决被告三江地产向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书、并交付买受人的违约金，违约金以已交购房款234533元为基数，按每日万分之三从2015年7月26日计算至实际交付房屋权属证书之日止；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2012年6月6日与被告三江地产签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于毕节市××城区××路“××”房××的房屋一套，合同约定该房屋总价款为234533元。原告在2012年6月6日将购房总款一次性付清。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，约定日期之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。”据此，被告应当于2015年7月26日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了234533元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，原告已经履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 原审被告三江地产答辩称：1原告诉请的违约金金额不准确，应当根据暂定金额补交案件受理费；2.合同约定的办证时间为2015年7月26日，原告的诉请已经超过了诉讼时效期间，即便违约金分段计算，2015年9月30日之前的违约金也已超过了诉讼时效；3.被告至今未办理房屋产权证，主要是因为房地产市场低迷，消防验收标准变严造成，并非被告主观因素所致；4.双方约定的违约金过高，即便被告应当支付违约金，请求判决按照万分之一的标准支付。 原审经审理查明：2012年6月6日，原告詹绍琼作为买受人与被告三江地产作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-154），约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××路依××单元××房，房号为1-1808；商品房总价款为234533元；买受人选择一次性支付全部购房款；出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。2012年8月12日，被告向原告出具发票，确认原告支付了购房款234533元。2015年5月22日，被告交付了维修基金、契税、登记费及土地使用证费用共计8299元。 原审认为：当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2015年7月27日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月1日。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告现尚不能履行办证义务，故违约金应计算至被告提交完毕办证的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 被告表示未办理房屋产权证，主要是因为房地产市场低迷，消防验收标准变严的因素造成，并非主观因素造成的抗辩理由，不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，故本院不予采纳。 关于被告主张违约金比例过高，请求予以调整的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。被告以约定违约金过高要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，故被告的调整违约金主张缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定的标准进行计算。庭审后，原告因被告现尚不能实际履行提交办证相关文书的义务，故申请撤回第一、二项诉请。原告的申请是对自己权利的处分，本院予以准许。原告可待被告能实际履行该项义务时，再行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告詹绍琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款234533元为基数，按日0.03%的标准从2015年10月1日起，计算至被告提交完毕办理毕节市新城区东升路“依山雅苑”第A幢1单元18层8号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告詹绍琼的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 原审宣判后，三江地产不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：消防部门执法标准不统一且过于严苛，是导致案涉房屋至今未通过竣工验收的原因。上诉人逾期办证系客观履行不能，依法应当减轻或者免除违约责任；被上诉人早已入住案涉房屋，其居住权利已得到保障，上诉人逾期办证未给被上诉人造成实际损失，不应按照合同约定的违约金标准承担违约金，本案违约金应考量被上诉人未遭受实际损失这一因素予以调整。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律不当。 被上诉人詹绍琼二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义。对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予尊重。本案违约金不符合相关法律规定的明显过高而应予调减的情形。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张对违约金进行调减，缺乏事实和法律依据，不予支持。上诉人另以消防部门执法标准不统一且过于严苛，是导致案涉房屋至今不具备产权证办理条件为由进行抗辩。对此本院认为，上诉人提出的该项抗辩事由缺乏事实依据，且该抗辩事由属于第三人原因，非不可抗力等法定的违约责任部分或者全部免除事由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人不得据此主张减轻违约责任。上诉人未能在约定期限内，将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付被上诉人，违约事实成立，应当依约支付违约金。 综上，上诉人三江地产的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十月二十九日 书记员  何婷婷