河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1102民初2677号原告：宋鑫，男，汉族，1993年1月1日生，住漯河市郾城区。委托代理人：刘忠辉，河南铭高律师事务所律师。被告：河南开心置业有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路未来公寓****，统一社会信用代码91411100071371263Q。法定代表人：周伟平，总经理。委托代理人：马惠民、王刚毅，河南强人律师事务所律师。原告宋鑫与被告河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告宋鑫的委托代理人刘忠辉，被告开心置业公司的委托代理人王刚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金48056.76元，暂计至2018年7月5日，全部违约金按总房款的日万分之三计至实际交付房屋之日止；3、为房屋加装新风系统；4、为小区安装集中供暖管道设备；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2016年8月25日与被告开心置业公司签订合同，购买被告开发的位于漯河市源汇区长江路的长江国际楼盘4号楼1102号房，购房金额400473元，并已经按照合同约定履行付款义务，按照合同第八条约定，被告应当于2017年5月26日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；同时合同第十二条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知，被告也没有向原告书面说明未按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工，前期各项小区配套设施均未落实到户，构成虚假宣传；购房合同第八条约定，逾期付款不超过30天，买受人每日按房款的千分之一支付违约金，逾期超过30日出卖人有权单方解除合同，第十二条约定，逾期交房不超过90日，在合同约定的交房期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人交付已支付房款的万分之零点一的违约金，逾期超过90日，合同继续履行的话，出卖人按时向买受人支付已支付房款万分之零点一的违约金，根据合同法第三条平等原则，合同各方的法律地位平等、权利义务对等，购房合同约定的买受方违约金和出卖方违约金相差100倍，明显有失公平，该合同是出卖方提供的格式条款，原告签订合同时对违约金条款有异议，但被告知合同是制式条款，不能够更改，原告提出拒签合同，被告提出如不签合同，前期交纳的定金不退，原告迫于无奈签订合同，出卖方为减低风险约定过低的违约金，该违约金不足以弥补买方的损失；为合理维护买方利益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第16条规定，违约金数额可以调整，即“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，同时，该解释第17条规定了“违约造成的损失”的计算标准，即“逾期交房的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”；反不正当竞争法第21条第1款规定，经营者利用广告和其他办法，对商品作引人误解的虚假广告的，监督检查部门应责令停止违法行为，消除影响，广告法第38条规定发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使其合法权益受到损害，广告主应负担民事责任；原告认为，被告迟延交房既不存在法定免责事由，也不存在约定免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害原告利益，且原被告签订的购房合同对违约金的约定明显过低，被告逾期交房的成本基本可以忽略不计，该违约金不足以弥补原告损失；原告现诉至法院请求根据合同法第107条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第16条规定。判令被告立即履行交付义务，并按照日万分之三的比例，支付违约金48056.76元。被告开心置业公司辩称：原告诉请没有事实依据和法律依据，房屋现已交付，交付日期顺延并非归责于被告，按照合同约定，被告不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证：1、原被告均提供了《商品房买卖合同》。原告宋鑫认为被告应按合同约定在2017年5月25日前交付房屋，但至今未交付，合同约定的逾期交房违约金过低，不能弥补原告的损失。被告开心置业公司认为合同约定没有市政集中供暖，出卖人不承担该项义务，还约定因政府政策、极端天气等原因导致逾期交房的，以及非因出卖人自身原因导致约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，出卖人不承担责任。2、原告宋鑫提供购房发票、契税缴纳凭证、银行还贷明细单，用以证明原告已经按合同约定履行义务，支付了全额房款400473元，被告未按约定交付房屋。被告开心置业公司对证据真实性没有异议，但认为涉案房屋已经交付。原被告对该证据的真实性均没有异议，本院经审核后对以下无争议事实予以认定：原告宋鑫2016年8月25日与被告开心置业公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款400473元；房屋交付条件为商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件，商品房已取得房屋测绘报告，出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；房屋相关设施设备交付条件为出卖人负责办理供水、排水、供电开通手续，因无市政集中供暖，出卖人不承担交付供暖系统义务，约定期限内基础设施未达到交付条件，出卖人承担逾期交付责任，非因出卖人自身原因导致基础设施在商品房交付时不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任，出卖人有义务协调有关单位解决问题，直到达到使用条件；出卖人应当在2017年5月25日前向买受人交付商品房，如遇政策调整导致交付延迟，遇到连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期，或其他出卖人不能预防控制的因素导致逾期交付的，出卖人不承担逾期交付责任，出卖人逾期交付超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本同约定的最后交付期限的第二日起按时向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金；原告宋鑫已经按照合同约定全额交付购房款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告开心置业公司提供入住手续进程确认书、房屋校验单、房屋装饰装修管理服务协议，用以证明2017年11月24日，经原告验房，被告将涉案房屋交付给原告，原告接收房屋后进行装修。原告宋鑫对证据真实性没有异议，但认为不应将原告领钥匙的时间视为交房时间，该房屋并不符合交房条件，被告没有提供相关竣工验收证明文件，建筑法规定建筑工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，而且房屋没有正式通水通电，并不能正式入住。本院经审核后认定，被告开心置业公司没有提供水电开通手续、工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告等商品房符合合同约定交付条件的证据，即便被告向原告交付了房屋主体，也不能证明被告按照合同约定已经履行了交付义务，故对该组证据的证明目的，本院不予认定。2、被告开心置业公司提供政府扬尘治理等政策文件及极端天气情况等材料，用以证明除市政基础设备原因外，政府环保、扬尘治理等政策要求及极端天气原因造成工期延后，按照合同约定，被告不承担责任。原告宋鑫对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据均系复印件，真实性无法核实，也不符合合同法规定的不可抗力的表现形式，被告没有提供事实上停工的证明，被告应当能够合理预见降水、降雪等当地正常天气现象和中高考等因素，合理安排工期，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，村民堵门是被告自身原因造成，不属于不可抗力，政策文件关于停工的要求不全部跟被告的项目有关，其中治理臭氧层跟被告的工程施工没有任何关联性，政策文件也不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，建筑行业遵守环保政策及制定相应措施来控制污染是其份内职责，应当提前预计到并合理安排工期。本院经审核后认定：1、被告开心置业公司所述市政基础设备原因导致工期延后，没有提供证据证明，本院对该项意见不予认定。2、被告开心置业公司提供历史天气网络截图，要求对工期中所有出现雨雪、阴天、冰雹等天气的天数不承担逾期交付责任；（1）该证据的来源是否具有权威性没有提供证据证明，该证据的真实性无法认定；（2）《商品房买卖合同》约定连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的，出卖人不承担逾期责任，但对连续多少天阴雨、什么程度的大雪或冰雹属于严重恶劣天气未作明确界定，既可以解释为所有雨雪、阴天、冰雹等非晴朗天气均属于严重恶劣天气，也可以理解为超出当地历史天气状况的签订合同时双方均不可预见的超长时间阴雨天气、超大强度或超长持续时间的大雪或冰雹才构成严重恶劣天气，该《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，该证据并不能证明自原被告签订合同之日起至约定交房之日出现了超出当地历史天气状况的不可预见的超长时间阴雨天气、超大强度或超长持续时间的大雪或冰雹，故对该组证据的证明效力，本院不予认定。3、被告开心置业公司要求对政府政策等原因导致的停工天数不承担逾期责任；（1）原被告签订合同之前的停工天数，在原被告签订合同时被告对此是明知的，不应当作为被告延期交房的依据；（2）自原被告签订合同之日起至约定交房之日期间的停工天数，被告提供的漯政办明电[2016]27号文件、漯扬尘办[2016]51、63、64号文件要求建筑行业停止施工天数共计34天（[2016]27号文件为2016年8月25日至2016年9月6日共13天，[2016]51号文件为2016年11月21日至24日共4天，[2016]63号文件为2016年12月20日至31日共12天，[2016]64号文件为2017年1月1日至5日共5天），符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，被告要求对该34天期间不承担逾期责任的主张，本院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数本院不予认定。3、原告宋鑫提供宣传页、被告微信公众号内容、项目宣传视频，用以证明被告宣传中均提到涉案小区有新风系统和地暖设施，实际上均未体现，被告应承担相应责任并采取补救措施，应承担违约责任。被告开心置业公司对证据的真实性有异议，认为原被告之间的权利义务应当以书面合同为准，微信号并非由被告管理运作，且宣传内容在商品房买卖合同中予以明确，供暖设备被告不承担铺设义务，2018年7月20日拍摄的视频与本案无关，视频内容不能体现被告承诺设置新风系统。经询问，被告开心置业公司称广告宣传视为广告要约邀请，原告购买房屋的价格，与相邻或类似房地产毛坯房的价格相当，原告提出的所谓新风系统并非原被告签订合同时做出的约定，被告没有对此做过宣传，若广告代理人蓄意做出宣传既不是被告的真实意思也不构成合同约定内容。本院经审核后认定：首先宣传页均是复制件，没有原件，对该证据的真实性无法认定；其次宣传内容中没有载明涉案商品房将会在什么区域安装什么品牌什么型号的智能新风系统，对该智能设施所作的说明和允诺并不具体确定，该宣传内容不是原被告签订的《商品房买卖合同》的有效组成部分，被告未安装智能新风系统不构成违约；关于地暖系统，原被告签订的《商品房买卖合同》已经有明确约定，应当以合同约定为准，故对该证据的证明效力，本院不予认定。4、原告宋鑫提供网站截图和预售商品房买卖合同，用以证明根据漯河市政府要求，涉案房屋应采用新版合同，根据新版合同约定，逾期交房违约金计算标准不应低于逾期付款违约金计算标准，本案应当调整违约金计算标准。被告开心置业公司认为，该证据与本案无关，该合同没有原被告签字确认，对双方不具有约束力。5、原告宋鑫提供租房合同、收条，用以证明被告逾期交房期间，原告租房居住并承担每月租金500元，合同约定违约金计算标准根本不足以弥补原告的损失。被告开心置业公司对该证据的真实性没有异议，但认为租金支付应当提供相关支付凭证予以佐证，否则不足以证实原告存在损失。本院经审核后认定：原告认为合同约定逾期交房违约金过低，要求增加违约金数额；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定逾期交房违约金数额或损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，可以认定逾期交房给买受人造成的损失以同地段同类房屋租金标准确定，经法院对涉案房地产同地段三居室租金标准向漯河市源汇区价格认证中心进行咨询，逾期交房给原告造成的损失应以每月1000元为计算标准。结合当事人提供的证据和陈述，本院对有争议的事实综合认定如下：1、涉案商品房至庭审结束时仍未符合合同约定的交付条件，被告开心置业公司对工期内因政府政策原因导致停工的34天不承担违约责任，其他非因合同约定原因导致的逾期交房，被告应按交房逾期时间以每月1000元为计算标准向原告支付逾期交房违约金；2、被告开心置业公司没有安装新风系统和供暖系统的义务。本院认为，原告宋鑫与被告开心置业公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。原告宋鑫已经按照合同约定，全面履行支付价款义务。被告开心置业公司未按照合同约定履行交房义务，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故对原告要求被告继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，本院予以支持。原被告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过分低于给买受人造成的损失，原告申请增加违约金，本院予以准许，但增加后的违约金数额不应超过实际损失。被告开心置业公司对工期内因政府政策原因导致停工的34天不承担违约责任，故交房期限应当延长至2017年6月28日，被告开心置业公司应自2017年6月29日起按每月1000元租金标准向原告支付违约金至房屋符合合同约定的交付条件之日止。合同约定因无市政集中供暖，出卖人不承担交付供暖系统义务，故对原告要求被告安装集中供暖管道设备的诉讼请求，本院不予支持。根据原被告提供的证据，被告开心置业公司没有安装智能新风系统的义务，故对原告要求被告为房屋加装新风系统的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告宋鑫的诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金48056.76元，暂计至2018年7月5日，全部违约金按总房款的日万分之三计至实际交付房屋之日止；3、为房屋加装新风系统；4、为小区安装集中供暖管道设备；5、诉讼费由被告承担；本院对第一项予以支持，对第二项予以部分支持，对第三、四项不予支持；对第五项予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十四条第三款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南开心置业有限公司继续履行合同约定的交房义务；二、本判决生效后十日内，被告河南开心置业有限公司向原告宋鑫支付自2017年6月29日起至房屋符合合同约定的交付条件之日止的逾期交房违约金（按每月1000元租金标准计算）；三、驳回原告宋鑫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由原告宋鑫负担360元（已交纳），由被告河南开心置业有限公司负担140元（限本判决书生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判员  李笑寒二〇一八年十月十一日书记员  颜利丹