山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2021）晋0213民初554号原告：马丁，男，1989年10月25日出生，汉族，群众，山西同德兴华特钢有限公司员工，住大同市平城区。被告：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地：大同市南郊区平旺乡煤峪口村峪旺苑B区2号办公楼。法定代表人：李廷忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人；韩俊芳，山西阳和律师事务所律师。原告马丁与被告大同市正宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马丁、被告委托代理人韩俊芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丁向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告因迟延交房给原告造成的经济损失11000元（自2018年1月1日起，暂计算至2018年11月30日止，每月1000元，共计11个月）；2.本案各项诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的正德嘉苑小区XXX号房，付款方式为首付108650元，剩余21万元商业贷款，约定交房期限为2017年12月31日前。原告按照合同要求支付全部合同价款共计318650元，但被告未按照合同约定期限交房。被告于2018年5月28日出具承诺书，承诺“保证2018年7月底交4号楼，以上承诺若到期交不了，则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。但到期依然没有交付合格房屋，被告的行为属于严重违约并且基于被告的违约行为给原告造成了实际经济损失。原告无奈向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉求，维护原告的合法权益。被告大同市正宏房地产开发有限公司辩称，认可2016年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的正德嘉苑小区4幢1单元7层04号房，付款方式为首付108650元，剩余21万元商业贷款，约定交房期限为2017年12月31日前。认可收到全部购房款。被告于2018年5月28日出具承诺书，承诺“保证2018年7月底交4号楼，以上承诺若到期交不了，则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。答辩人认为，原告起诉要求答辩人给付原告迟延交房违约金11000元（自2018年1月1日起，暂计算至2018年11月30日止，共计11个月）没有任何事实和法律依据，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。原告以答辩人承诺每户每月补偿1000元、共计11000元补偿款为由提起诉讼没有道理。答辩人未延期交房，答辩人于2018年5月28日出具承诺书，承诺“保证2018年7月底交4号楼，以上承诺若到期交不了，则每月每户由正宏房地产开发公司补偿1000元整”，答辩人并未违背该承诺，答辩人于2018年7月中旬就通知1至4号楼业主领取钥匙并验收交房。至于原告出于何种原因未能及时领取钥匙并验收房屋，与答辩人无关。在大同市平城区人民法院受理的同类案件中，案号为2020晋0213民初532号案件中，王伟于2018年7月31日已领取钥匙并验收房屋，王伟购买了正德嘉苑小区4幢1单元7层705号房屋；案号为2020晋0213民初534号案件中，梁海东于2018年7月22日已领取钥匙并验收房屋，梁海东购买了正德嘉苑小区3幢2单元9层903号房屋；故答辩人已按照承诺书内容于2018年7月底交付了1至4号楼，并未延期交房。答辩人并未在最后承诺的时间内违约，在收条中，答辩人又承诺在规定的时间内交付1至4号楼的电梯及5、6号楼的房屋，此承诺并未违约。答辩人已给付了原告迟延交房的违约金，原告不应重复诉求答辩人再行给付原告迟延交房的违约金，该违约金应由代表第三人郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春支付。原告等业主曾因延期交房闹事，经派出所调解，答辩人于2018年9月9日与业主（2947户）代表郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春在派出所主持下达成协议，支付了所有业主没有如期交房的补偿款40万元现金，业主与答辩人再无纠葛。每户补偿款为135.7元。原告对补偿一事是知情的，法院再行判决属于重复支持，且交房后答辩人又减免了原告从通知交房到2019年1月1日期间的物业费，原告应当就该事得到了合理补偿，同时也在减免了物业费后不再因此事主张迟延交房的责任。通过系列案王艮枝、刘建云的庭审，人民法院当庭询问郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春，双方达成协议，答辩人补偿40万元，四位业主代表受托去派出所领取了补偿款。退一步讲，如果业主坚持未进行过维权，其迟延交房违约金也只是所收房款的万分之零点二，且应核减答辩人少收取原告从通知交房到2019年1月1日期间的物业费，每月每平方米1.5元，本案中，以原告所交房款108650元，按照合同约定迟延交房时间为7个月，应为456元，核减从2018年8月1日至2019年1月1日的期间的物业费为689元，违约金与减免的物业费相差233元，答辩人补偿给全体业主的40万元，分到原告手里为135.7元。综上，答辩人认为其与原告等业主已达成了协议，并已履行完毕，原告再行起诉，没有任何依据，全体业主没有收到该补偿款理应向业主代表提出请求，同时，答辩人已补偿了原告的迟延交房违约金，人民法院应当驳回原告的诉讼请求，或者人民法院应判决由代表第三人支付。作为维权业主，四位第三人作为代表参与协商收款，建了微信群，并在群里发布了相关事宜的公告，从我方提供的视频可知，四位代表所为是代表所有业主，是经过派出所处理，并且在派出所出具了收条，全程有派出所所长主持；原告提交的承诺书、收条，同样说明其认可已经处理完毕关于延期交房的相关事宜，系追认行为。依据合同相对性，原告应向四位第三人主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的正德嘉苑小区4幢1单元704号房，房屋总价为318650元，付款方式为首付108650元，剩余21万元通过商业贷款方式支付至被告。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得建筑工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任…1、按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。被告于2018年5月28日出具承诺书，承诺“保证2018年7月底交4号楼，以上承诺若到期交不了，则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。原告认可2018年7月底接到领取钥匙的通知。被告在2018年9月9日，郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春签名的收条，“在2018年9月15日之前，将正德嘉苑小区1、2、3、4号楼每单元交付正常使用的电梯一部”。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、购房收据、承诺书、收条以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。关于被告是否存在未按《承诺书》向原告迟延交付案涉房屋的问题。被告虽主张已依《承诺书》于2018年7月底通知原告交付房屋，并未延期交房，但2018年9月9日的收条中亦表明在2018年9月15日前电梯尚不能正常使用，其亦未提交证据证实交付的房屋已经过建筑工程竣工验收，故被告在原告领取案涉房屋钥匙时并未将符合交房条件的房屋交付原告。被告关于已按《承诺书》约定交付房屋的主张不能成立，其已构成迟延向原告交付案涉房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告却未按约向原告交付房屋，构成违约，应承担相应违约责任。依照合同约定“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”。因此从2018年1月1日起，被告应向原告支付违约金至房屋实际交付之日。2018年5月28日被告因不能如期交工，向业主作出承诺，保证2018年7月底四号楼如期交工，若到期交不了，则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整，原告也接受了该承诺，因此该《承诺书》应视为对违约金进行了调整，被告在出具承诺书之前的违约责任并不因此免除。故被告在2018年1月1日至2018年7月31日应按照商品房买卖合同约定的违约金计算标准，本院确认为1351（318650元×0.2×212天）元。由于被告在原告领取案涉房屋钥匙时并未将符合交房条件的房屋交付原告，故自2018年8月1日至2018年9月15日，应按《承诺书》每月补偿原告1000元的违约金，计1500元，以上违约金共计2851元。原告主张按每月1000元补偿自2018年1月1日起至2018年11月30日止的违约金的问题，原告只提交了《房屋租赁合同》，不足以证明其主张的相关事实，故对原告的该主张，本院不予采纳。对于案外人郝瑞雪、孟卓明、王亚东、罗青春四人收取了被告没有如期交房的租房补偿款40万元，原告陈述并未收到上述补偿款，被告未能举证40万元的租房补偿款中包括给付原告的补偿款，故被告辩称已经对原告补偿无据为证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条规定，判决如下：被告大同市正宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马丁违约金2851元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38元，由原告负担28元，被告负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 苏 艳二〇二一年四月十二日书记员 刘晓晔