四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民再448号 上诉人（原审被告）：晏怡，女，1957年11月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱东德，男，1958年8月6日出生，台湾地区居民住台湾地区，现住四川省成都市锦江区。 原审被告：黄锐，男，1968年1月13日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原审被告：范良彦，男，1972年1月26日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审被告：杨海波，男，1970年11月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 原审被告：戴璇，女，1972年12月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 原审被告：马宗，男，1970年7月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 原审被告：蒋瑛，女，1969年2月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 原审被告：李力君，男，1955年11月26日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 原审被告：成都青羊可达房屋发展有限公司。住所地四川省成都市青羊区顺城大街**冠城广场**。 法定代表人：洪清宜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋梦元，女，1990年10月3日出生，汉族，系成都青羊可达房屋发展有限公司员工，住四川省成都市锦江区。 原审第三人：四川中原物业顾问有限公司。住所。住所地四川省成都市锦江区大业路**青石桥南街财富中心******div> 法定代表人：庄泽宝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋燕，女，1984年2月24日出生，汉族，系四川中原物业顾问有限公司员工，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：赵青梅，女，1989年10月22日出生，汉族，系四川中原物业顾问有限公司员工，住四川省南部县。 上诉人晏怡与被上诉人邱东德、原审被告黄锐、范良彦、杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、李力君、成都青羊可达房屋发展有限公司（简称可达公司）、原审第三人四川中原物业顾问有限公司（简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，四川省成都市中级人民法院作出（2012）成民初字第1155号民事判决。该判决发生法律效力后，晏怡向本院申请再审。本院于2014年9月4日作出（2014）川民申字第1797号民事裁定，指令四川省成都市中级人民法院再审本案。四川省成都市中级人民法院审理后作出（2015）成民再初字第5号民事判决。晏怡不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人晏怡，被上诉人邱东德，原审被告杨海波、马宗、李力君及晏怡、杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、李力君的委托诉讼代理人魏有志，原审被告可达公司的委托诉讼代理人蒋梦元，原审第三人中原公司的委托诉讼代理人蒋燕到庭参加诉讼。原审被告黄锐、范良彦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 晏怡不服原审判决，上诉请求：1.判决撤销原审判决，驳回邱东德的诉讼请求；2.判决邱东德负担本案原审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.原审法院认定涉案《房屋转让合约》有效是不当的。邱东德系台湾居民，根据国家住房和城乡建设部、国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》和《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例》的相关规定，其属于限购对象。前述限购规定属于行政规章和地方性法规，从表面上看，均不属于我国合同法第五十二条第（五）项规定的“法律、行政法规”的范畴。但是，它们属于国家政策的层面，涉及到国家利益和社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”第7条规定:“民事活动应当遵守社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。”违反国家政策实施的法律行为，实质上是损害了国家利益和社会公共利益，其行为应当是无效的。因此，涉案《房屋转让合约》是无效的；2.原审法院认定邱东德支付定金100万元的依据不足。《房屋转让合约》第2-1条约定，邱东德于2010年6月30日或之前支付定金50万元。原审庭审中，邱东德未提供直接证据证明支付50万元定金事实的存在。中原公司陈述2010年6月30日邱东德以现金的方式向其支付了50万元定金，该公司将款存入银行，但其提供的银行交易清单并未载明该款的性质是定金，故不能认定邱东德支付了50万定金；《补充协议》第3-1条记载：定金100万元已在签署《物业房屋转让合约》时付清，现托管于经纪方。2012年11月21日，邱东德向原审法院提交的《陈述状》则称:“补充协议签订后，买方按约支付了定金100万元予经纪方。”对此前后时间不一致的疑点，邱东德未作出合理解释；3.如涉案《房屋转让合约》有效，邱东德主张的赔偿数额过高，应酌情减少。第一，签订《房屋转让合约》时，晏怡未预见到或应当预见到涉案房屋价格会过快上涨；第二，邱东德没有支付房款；第三，补充协议约定了因开发商或房管局的原因不能如期办证的，卖方不承担违约责任。本案有证据表明未如期办证的原因是开发商未按当初备案的原状售房，导致房管局不能按照备案的测绘资料和图纸办理产权登记，晏怡不得已通过诉讼的方式与其解约，因此，晏怡是无过错的。退万步说，即使有错也是轻微的；第四，缔约时，邱东德知道其向晏怡购买的是合同房，也知道开发商未按备案原状出售，存在办证障碍。 邱东德辩称，1.依涉案《房屋转让合约》的约定，在签署正式的成都市房地产买卖合约时，卖方允许买方以任何第三方名义签署。邱东德虽属台湾地区居民，但房屋转让合约已明确约定该房屋允许未来以邱东德以外任何第三方签署登记，因此并不涉及所谓国安审查报告。晏怡以此为由，否认涉案《房屋转让合约》的效力，显属无理。国家住房和城乡建设部、国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》和《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例》，属于部委规章与地方政府规章，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的“违反法律、行政法规”的范畴。晏怡提出合同无效的理由，显亦不符合上述法律的规定；2.《补充协议》第3条第1项第1款即载明定金100万元已在签署《房屋转让合约》之时付清，现托管于经纪方。黄锐、杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、晏怡、李力君等人（简称晏怡等人）均在该协议上签字予以确认；3.晏怡等人要求邱东德签约，经邱东德给付订金50万元后，继则又以无法于限期内办妥房屋所有权证及国土证为由请求延期，并要求邱东德对原签订之合同续签补充协议，且买方须将定金改为100万元。后邱东德仍遵约付清定金。嗣后，晏怡等人因见房价上涨甚多，竞反悔而以诸多不当理由拒绝履约。买卖合同总售价为499万元，2012年原审法院委托鉴定公司鉴定房屋价值为824万元，此为不争之事实。直至2018年初，已值1782万元。晏怡等人已获得暴利，竟仍不依约给付少数之违约金。请求：判决驳回上诉，维持原判；由上诉人晏怡负担本案原审、二审、再审等全部诉讼费用。 杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、李力君述称，同意晏怡的意见。 可达公司述称，涉及可达公司的协议已全部解除，可达公司也已经履行了全部义务。 中原公司述称，晏怡等人与邱东德签订的合同真实有效，中原公司分别于2010年6月、8月共计收到邱东德支付的100万元定金，并于2011年3月退还定金。 邱东德向原审法院起诉请求：判决黄锐、范良彦、杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、晏怡、李力君、可达公司向邱东德赔偿因无法履行合同而造成的损失300万元，并连带向邱东德返还定金100万元、支付违约金99.8万元。诉讼中，经原审法院释明，邱东德在定金条款和违约金条款之中选择适用定金条款。 原审法院原审认定事实：邱东德为台湾地区居民。2010年6月29日，邱东德与晏怡等人在中原公司的中介下，签订《房屋转让合约》，约定：晏怡等人将位于成都市青羊区顺城大街308号冠城广场大厦1-1座37层A、B、C1、H2单位之物业，建筑面积244.85、244.85、111.59、111.59平方米，共计712.88平方米房屋出售给邱东德；双方均清楚该物业目前为合同房，已进行房管局备案，卖方有银行贷款，未领房产证及国土证；房屋价格499万元，邱东德在2010年6月30日前付50万元作为定金，于2010年8月10日前付149万元，其余300万元由邱东德向银行贷款支付；晏怡等人负责自行偿还银行贷款并承诺自签署合约40天内办出房屋所有权证、国土证并注销抵押借款，否则视为卖方违约，邱东德有权向中原公司取回定金50万元，晏怡等人须承担违约责任；双方须于晏怡等人取到房产证及国土证3个工作日内提交按揭贷款资料，如在2010年9月20日前晏怡等人未收到银行贷款，邱东德应以现金支付房款；签署本合约以邱东德的名义，在签署正式的成都市房地产买卖合约时，允许买方以任何第三方的名义签署；该物业为黄锐购买，登记为杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、晏怡、李力君6人所有，黄锐须负责办理6人之房屋所有权证和国土证。 2010年9月28日，晏怡等人与邱东德签订《补充协议》，协议载明：鉴于C1、H2无法办理房屋所有权证及国土证，对交易流程进行变更；晏怡等人实际出售的物业位于成都市青羊区顺城大街308号冠城广场大厦1-1座37层A1、A2、B1、B2、C1、H2号；前述6套物业为统一且不可分割的交易标的，晏怡等人对整个交易承担连带责任；房价款499万元，定金100万元已在签署该物业房屋转让合约时付清，现托管于经纪方；晏怡等人须于2010年10月31日或之前注销该物业的借款抵押手续并办出该物业的房屋所有权证及国土证；在晏怡等人将该物业的房屋所有权证及国土证的原件交予中原公司3个工作日内，中原公司将定金100万元放款于晏怡等人；晏怡等人须在办理出该物业的房屋所有权证和国土证后3个工作日内，与邱东德、中原公司一起到成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续；邱东德应在办理前述手续当日，向黄锐支付99万元；其余房款300万元由邱东德向银行贷款支付；如晏怡等人不依约将该物业全部售予邱东德，或者未按本补充协议约定协助邱东德在约定时间内办理出房屋所有权证和国土证的，晏怡等人须双倍返还邱东德定金；中原公司无须经过晏怡等人同意便可将托管的定金退回，合同继续履行；同时，晏怡等人另须赔偿成交价的20%给邱东德作为违约金；如因该物业开发商或者房管局原因导致晏怡等人不能在约定的时间内办理出房屋所有权证及国土证的，则邱东德不予追究晏怡等人的违约责任，合同继续履行；若在此后的合同履行过程中，开发商或房管局已明确能够办理产权证及国土证，而晏怡等人拒绝或拖延办理，晏怡等人须赔偿该物业成交价的20%给邱东德作为违约金。 《补充协议》签订后，晏怡等人并未按约定注销涉案房屋的借款抵押手续并办出房屋所有权证及国土证。 2011年4月12日，邱东德向晏怡等人发出违约通知函，称对方未注销所售房屋的抵押贷款手续，已违反约定，要求对方承担违约责任。晏怡等人于2011年4月29日向邱东德和中原公司发出“关于冠城广场交易延期的函”，称开发商因产权的面积划分及测量等诸多因素，未办理完毕产权证及国土证，其正督促开发商办理，要求双方的交易相应延期。 2011年3月，中原公司将托管的定金100万元返还给了邱东德。 涉案冠城广场大厦的房屋由可达公司开发。2003年5月，杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、晏怡、李力君分别与可达公司签订商品房买卖合同，约定：该6人分别向可达公司购买冠城广场大厦1-1座37层A1、A2、B1、B2、C1、H2号房屋，可达公司在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案。上述商品房买卖合同均于2003年5月在成都市房地产管理局办理了签约备案。可达公司于2003年向杨海波等人交付了房屋，但此后未协助杨海波等人办理房屋所有权证和国土证。 2011年11月，杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、晏怡、李力君以可达公司为被告，以中国工商银行股份有限公司成都东大支行为第三人，分别向成都市青羊区人民法院提起诉讼，以可达公司未按约为杨海波等人办理房屋所有权登记为由，要求法院判决：解除双方于2003年5月签订的商品房买卖合同；可达公司返还已付购房款、支付杨海波等人自办理按揭之日起至付清贷款时止的利息、参照银行计收逾期贷款利息的标准赔偿杨海波等人购房款的资金占用利息。经成都市青羊区人民法院调解，6案双方当事人全部达成调解协议，主要内容为：解除杨海波等6人与可达公司签订的商品房买卖合同；杨海波等人尚欠工商银行的借款及利息，由可达公司直接退还给工商银行；杨海波等人向政府主管部门申请撤销商品房买卖合同的备案登记；可达公司将原收到杨海波等人的购房款，扣除代返还给银行的款项及相关费用后，返还给杨海波等人。成都市青羊区人民法院出具了调解书，对上述调解协议进行了确认。 2012年1月，邱东德发现杨海波等人与可达公司的商品房买卖合同在成都市房地产管理局的签约备案已被注销，遂与晏怡等人产生纠纷，后起诉到原审法院。 原审诉讼中，原审法院根据邱东德的申请，委托四川信合房地产估价有限公司对涉案合同标的物，即成都市顺城大街308号冠城广场大厦1-1座37层A1、A2、B1、B2、C1、H2房屋2012年1月的市场价进行评估。四川信合房地产估价有限公司于2012年12月28日出具评估意见：以2012年1月15日为估价时点，上述房屋的评估价值分别为154.20万元、129.12万元、154.20万元、129.12万元、129.12万元、129.12万元，评估总值共计824.88万元。 原审诉讼中，原审法院根据晏怡等人的申请，到成都市房管局调查了解涉案房屋办理所有权证的相关情况，房管局工作人员答复称，因该房的开发商并未按当初备案的原状售房，而将备案的整套房屋分割出售，导致房管局不能按照备案的测绘资料和图纸办理房屋产权登记，因此在开发商申请办理房屋买卖过户登记时，房管局会要求开发商提交新的测绘资料和图纸，这些资料交齐后，可以办理房屋产权登记。 原审法院原审审理认为：1.案件管辖和法律适用。邱东德是台湾地区居民，本案是涉及台湾地区当事人的合同纠纷案件。最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第五条规定，涉及台湾地区当事人的民商事案件的管辖，参照涉外民商事案件诉讼管辖的规定处理。上述司法解释第一条第一款第(二)项规定，第原审涉外民商事案件可由省会所在地中级人民法院管辖。故原审法院对本案有管辖权。最高人民法院《关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条规定：“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的规定。”《中华人民共和国合同法》第一百二十六条规定：“涉外合同当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。”本案当事人未选择处理合同争议所适用的法律。涉案合同订立地和履行地均在四川省成都市，故本案应适用中华人民共和国大陆地区法律和司法解释的规定。 2.邱东德与晏怡等人签订的房屋转让合约的效力。涉案《房屋转让合约》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。针对晏怡等人主张合同无效的几个理由，原审法院认为，首先，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此杨海波等人在未取得房屋所有权登记的情况下与邱东德签订房屋转让合约，并不影响合同效力。第二，虽然涉案的房屋存在被拆分销售的情况，但只要按房屋产权登记机关的要求提交新的测绘资料和图纸，可办理房屋产权登记，因此涉案的买卖标的物并非权属不明或客观上不能办理权属证明，不属于《城市房地产管理法》第三十七条规定的不得转让的房地产，也不属于合同法第一百三十二条规定的“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物”。第三、国家住房和城乡建设部、国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》以及《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例》，属于行政规章和地方性法规，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的“法律、行政法规”的范畴，违反上述规定可导致房屋买卖合同的买受人不能办理房屋产权过户登记，合同不能履行，但不影响合同效力。因此，邱东德是否获得了购房安全审查不影响合同效力，原审法院对晏怡等人要求法院到国安局调查相关情况的申请，不予准许。综上，晏怡等人关于房屋转让合约无效的主张不成立。 3.晏怡等人是否构成违约及是否应承担违约责任。《房屋转让合约》和《补充协议》明确约定，所售房屋为黄锐购买，登记为杨海波等6人所有；卖方7人对整个交易承担连带责任，因此晏怡等人均作为合同一方当事人对邱东德承担责任。晏怡等人不仅未按约注销所售房屋的借款抵押手续并办出房屋所有权证及国土证，反而与可达公司协商解除了商品房买卖合同，导致晏怡等人与邱东德的房屋转让合约不能履行。晏怡等人构成违约，应承担违约责任。晏怡等人辩称，《补充协议》约定，如因开发商或房管局原因不能在约定时间办理出房屋所有权证及国土证，买方不追究卖方违约责任。现因可达公司不能为杨海波等人办理房屋所有权证，导致双方解除商品房买卖合同，故邱东德与晏怡等人之间的房屋转让合约不能履行的责任不在晏怡等人，晏怡等人不构成违约。对此原审法院认为，《补充协议》约定了因开发商或房管局原因不能如期办证的，卖方不承担违约责任，同时也约定了这种情形下合同应继续履行，待将来能办证时继续办理过户手续。现杨海波等人不仅未积极催促可达公司履行协助办理产权证的义务，而且在商品房买卖合同并非客观不能履行的情况下，与可达公司协商解除了商品房买卖合同，导致其与邱东德的房屋转让合约无法继续履行。因此杨海波等人主观上有过错，不能免除违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”邱东德选择适用定金条款，原审法院予以支持。因邱东德已取回100万元定金本金，故晏怡等人应根据定金罚则，再向邱东德支付100万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，邱东德因晏怡等人违约而不能取得所购房屋，至2012年1月邱东德确定地知道合同因对方违约不能履行，房屋市场价已增加了325.88万元（824.88万元－499万元），该差价属于因对方违约所造成的损失。邱东德主张赔偿损失300万元并支付定金100万元，两项共计400万元，已超过邱东德的损失，故原审法院将损失赔偿额调整为225.88万元。 4.范良彦与可达公司是否应承担责任。范良彦与可达公司均非房屋转让合约的当事人，不应承担合同责任。邱东德关于范良彦、可达公司与晏怡等人合伙欺诈的事实主张，因缺乏证据，不能认定。故邱东德要求范良彦与可达公司承担责任的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。 据此，原审法院于2013年3月15日作出（2012）成民初字第1155号民事判决：一、黄锐、杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、晏怡、李力君在本判决生效之日起15日内，向邱东德支付定金100万元、赔偿损失225.88万元。二、驳回邱东德的其他诉讼请求。原审案件受理费46784元，评估费26100元，共计72884元，由邱东德负担8884元，黄锐、杨海波、戴璇、马宗、蒋瑛、晏怡、李力君共同负担64000元。 原审法院再审中，因各方当事人对原审认定的事实均无异议，故原审法院予以确认。 原审法院另查明，邱东德分别于2010年6月30日和2010年8月6日向中原公司交款各50万元，作为对晏怡等人购房定金。 原审法院再审认为，由于各方当事人对原审判决认定的案件事实均不持异议，同时对本案的管辖及法律适用问题也没有不同意见，故本案再审中各方当事人争议焦点为：涉案合约及《补充协议》是否有效？邱东德是否全额交付了定金100万元？各方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为？是否存在实际损失？ 第一，涉案合约及《补充协议》是否有效问题。再审中，晏怡提出邱东德作为台湾籍居民，并不具备购买涉案非住宅房屋的主体资格，《房屋转让合约》应属无效。对此，本院再审同意原审判决意见，即虽然邱东德系台湾地区居民，但国家住房和城乡建设部、国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》和《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例》，属于行政规章和地方性法规，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的“法律、行政法规”的范畴，违反上述规定可导致房屋买卖合同的买受人不能办理房屋产权过户登记，合同不能履行，但不影响合同效力。因此，邱东德是否获得了购房安全审查不影响合同效力。涉案的《房屋转让合约》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 第二，邱东德是否全额交付了定金100万元问题。再审中，晏怡对邱东德是否已全额交付定金提出质疑。原审法院再审认为，依据邱东德和中原公司提交的银行交易信息记录，邱东德分别于2010年6月30日和2010年8月6日向中原公司交款各50万元，结合晏怡等人与邱东德于2010年9月28日签订的《补充协议》载明的“定金100万元已在签署该物业房屋转让合约时付清，现托管于经纪方”的内容，足以认定邱东德已足额交纳了定金100万元。 第三，各方当事人在履行合同过程中是否存在违约问题。再审中，晏怡提出邱东德提前于2011年3月22日收回定金的行为已率先违约。原审法院再审认为，涉案《房屋买卖合约》的相对人为购房人邱东德及卖房人晏怡等人，在双方签订合同后，各方当事人不仅享有约定的权利，同时有按照约定履行各自义务责任。依据《房屋转让合约》和《补充协议》的约定，晏怡等人不仅未按约注销所售房屋的借款抵押手续并办出房屋所有权证及国土证，反而与可达公司协商解除了商品房买卖合同，导致晏怡等人与邱东德的房屋转让合约不能履行，晏怡等人构成违约，应承担违约责任。相反，依据查明的事实，邱东德通过中介公司返还定金100万元的时间是2011年3月22日，而晏怡等人与可达公司的诉讼发生于同年11月，上述返还定金的行为确实发生在晏怡等人与可达公司的诉讼之前，但依据《补充协议》的约定，邱东德有权在“晏怡等人不依约将该物业全部售予邱东德，或者未按本补充协议约定协助邱东德在约定时间内办理出房屋所有权证和国土证”时，请求双倍返还定金，中原公司无须经过晏怡等人同意便可将托管的定金退给邱东德。因此，在晏怡等人不能按合同约定时间履行其全部售房或者协助邱东德办理出房屋所有权证和国土证情况下，邱东德通过中介公司返还定金，系其依法行使合同权利的行为，并无不当。 第四，是否存在实际损失问题。晏怡在再审中还提出，涉案《房屋转让合约》约定逾期损失上限等于定金金额，《补充协议》也未变更该内容，且本案并无其他实际损失。原审法院再审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，因当事人一方违约而使对方遭受的损失，不仅包括现有财产的损失，同时包括可得利益的损失。本案原审过程中，邱东德既提出了双倍返还定金请求，又提出了支付违约金请求，由于约定违约定金与违约金在目的、性质及功能等方面具有相同性，故邱东德只能在适用定金条款或者违约金条款中选择其一，经原审法院释明后，邱东德已将支付违约金请求予以放弃。在此情况下，在认定邱东德已取回定金本金100万元，确定晏怡等人应再向邱东德支付100万元，并无不当。同时，邱东德因晏怡等人违约而不能取得所购房屋，至2012年1月邱东德确定地知道合同因对方违约不能履行，房屋市场价已增加了325.88万元（824.88万元－499万元），该差价属于邱东德可以获得的利益，属于因晏怡等人违约而给邱东德造成的损失范围。原审过程中，邱东德在提出双倍返还定金请求的同时，又提出了赔偿损失300万元的请求，上述请求的提出符合法律规定，但因其请求的数额总和超过了邱东德的损失，故将损失赔偿额调整为225.88万元。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。虽然在程序上存在瑕疵，但该程序问题在再审中已得到解决。据此，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决：维持四川省成都市中级人民法院（2012）成民初字第1155号民事判决。 本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，关于晏怡等人与邱东德签订的《房屋转让合约》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，晏怡并未提交能够证明涉案《房屋转让合约》有违反法律、行政法规效力性强制性规定的依据，而其在申请再审时所引用的国家住房和城乡建设部、国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》和《四川省涉外建设项目国家安全事项管理条例》，均不属于法律、行政法规的范畴。原审法院认定涉案《房屋转让合约》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，晏怡等人提出的涉案房屋转让合约无效的主张不成立，并无不当。故上诉人晏怡诉称涉案《房屋转让合约》无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于邱东德是否实际交付定金100万元问题。本院认为，依据邱东德和中原公司提交的银行交易信息记录，邱东德分别于2010年6月30日和2010年8月6日向中原公司交款各50万元，结合晏怡等人与邱东德于2010年9月28日签订的《补充协议》载明“定金100万元已在签署该物业房屋转让合约时付清，现托管于经纪方”的内容，原审法院认定邱东德已足额交纳了定金100万元并无不当。上诉人晏怡诉称邱东德仅交付定金50万元的理由因与本案查明的事实不符，不能成立，本院不予支持。 关于原审判决赔偿损失金额是否过高的问题。经查，涉案《房屋转让合约》和《补充协议》明确约定，所售房屋为黄锐购买，登记为杨海波等6人所有；晏怡等人对整个交易承担连带责任，因此晏怡等人均作为合同一方当事人对邱东德承担责任。晏怡等人不仅未按约注销所售房屋的借款抵押手续并办出房屋所有权证及国土证，反而与可达公司协商解除了商品房买卖合同，导致晏怡等人与邱东德的房屋转让合约不能履行。晏怡等人的行为已构成违约，理应承担违约责任。邱东德因晏怡等人违约而不能取得所购房屋，至2012年1月邱东德确定地知道合同因对方违约不能履行，此时房屋市场价已增加了325.88万元，该差价属于邱东德可以获得的利益，属于因晏怡等人违约而给邱东德造成的损失范围。原审法院认为，邱东德提出赔偿损失300万元的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，但因其请求的数额总和超过了邱东德的损失，将其损失赔偿额调整为225.88万元，并无不当。上诉人晏怡诉称如涉案《房屋转让合约》有效，邱东德主张的赔偿数额过高，应酌情减少的理由不能成立，本院亦不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人晏怡提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46784元，由上诉人晏怡负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 斌 审判员 冯一平 审判员 曾 蕾 二〇一八年十月十一日 书记员 李 静