西藏自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）藏执异95号 异议人（案外人）：杨保刚，男，汉族，1976年5月21日出生，浙江省临海市人，现住浙江省临海市古城街道巾山西路****，身份证号：4301051976********。 申请执行人：西藏银行股份有限公司。住所地：西藏拉萨市民族北路**。 被执行人：西藏杰集金属矿产有限公司。住所地：西藏拉萨市空指路尼威小区公寓楼******。 法定代表人：张波，该公司董事长。 被执行人：浙江博大科工贸有限公司。。住所地：浙江省杭州市西湖区古墩路** 法定代表人：卜宪保，该公司董事长。 被执行人：赵保华，男，汉族，1975年4月28日出生，河南省郑州市人，住浙江省杭州市西湖区古墩路**，身份证号：4101031975********。 被执行人：陈发将，男，汉族，1973年6月9日出生，浙江省苍南县人，住，住浙江省苍南县龙港镇站前路**份证号：3303271973********。 本院在执行申请执行人西藏银行股份有限公司与被执行人西藏杰集金属矿产有限公司、浙江博大科工贸有限公司、陈发将金融借款合同纠纷一案中，案外人杨保刚于2018年10月18日向我院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨保刚称，本案被执行人浙江博大科工贸有限公司位于杭州市西湖区三墩镇古墩路673号瑞博国际写字楼（房屋所有权证：杭房权证西字第12422181号；土地使用权证：杭西国用（2012）第100085号）已通过淘宝网司法拍卖平台为浙江霖梓控股有限公司拍得，根据（2017）藏执1号执行裁定书，浙江霖梓控股有限公司已取得该房产（建筑总面积36957.84㎡）的全部所有权，并可持该执行裁定书办理产权过户登记手续。对此，案外人杨保刚认为，西藏自治区高级人民法院该执行裁定书的内容无视案外人杨保刚的权利，陷案外人杨保刚的合法权利于被侵犯之境地，应予中止。理由如下： 一、申请人（异议人）对被执行标的享有合法权利。申请人（异议人）于2010年9月14日与被执行人浙江博大科工贸有限公司签署2份《合同书》，“以租代售”购买博瑞国际写字楼A座502室一间房屋。根据2份《合同书》，承租方（买受人）享有对标的房屋47年多（自2010年9月29日至2057年12月27日）的实际使用权，其中前20年名义为承租，后27年名义系被执行人无偿赠送（购房款合计66.12万元已经一次性偿付给被执行人）。此外，根据《合同书》的约定，承租方（买受人）作为事实上的业主，对瑞博国际写字楼的地下部分以及其他公共部位享有免费使用的权利，并依约享有获得相关物业服务的权利。 二、买受人权利在事实上的有效性、局限性。根据淘宝拍卖的附件国宏信（藏?拉萨）（评）字2017第004号的《价格评估报告书》，博瑞国际写字楼的整体（36957.84㎡）评估价格为598708000元（不考虑已出租情况的价格），以此为基础，该写字楼内未出租部分（7794.66㎡）的评估价格为122921000元。且该评估报告指出，该次价格评估的标的为瑞博国际写字楼的未出租部分（即7794.66㎡）。同时，西藏自治区高级人民法院的《变卖公告》指出，虽然此次拍卖为整栋写字楼拍卖并能取得整栋楼房的所有权，但是基于该楼大部分面积已经出租的现状，故变卖价为7840万元，买受人浙江霖梓股份有限公司最终以1.02亿元拍得。由此可见，买受人虽然取得了博瑞国际写字楼名义上的所有权，但事实上拍得的仅是写字楼未出租部分7794.66㎡，否则完全背离了民事活动公平、等价的基本原则。倘若能够单独办理产权，买受人应该仅对7794.66㎡办理产权过户登记手续。由此可见，买受人浙江霖梓股份有限公司对瑞博国际写字楼所拥有的所谓的“所有权”应该是受限制的，其作为写字楼的业主，地位，地位并不优于申请人人），如果同申请人（异议人）有所差异，仅在于其所拥有的物业面积大大超过申请人（异议人）。 三、（2017）藏执1号执行裁定书及其后的公告缺乏对买受人所有权的限制。如上所述，一方面，申请人（异议人）作为小业主，根据《合同书》不仅享有对该写字楼确定部分（A座502室）的长期使用与支配权，也享有对写字楼公共部分、地下、地下建筑的免费使用权根据《物业管理条例》，还享有参与物业管理的权利。另一方面，买受人浙江霖梓股份有限公司虽然作为写字楼名义上的所有权人，其权利显然是受到限制的这种限制表现在：第一、对申请人（异议人）实际使用的物业（A座502室）没有任何处置权，包括转让、抵押、出租等；第二、对申请人（异议人）实际使用的物业（A座502室）没有收益权和占有权；第三、对公共部分和地下建筑没有独占权；第四、对写字楼整体没有垄断的管理权。但是，（2017）藏执1号执行裁定书，既缺乏对申请人（异议人）合法权利的合理保护，也缺乏对买受人所有权的必要限制。这最终必将导致买受人以所有权人的名义侵犯申请人（异议人）的合法权利，以致新的争讼。显然，这种结果的出现既不符合司法定纷止争的功能，也不符合司法执行维护权利人财产利益的宗旨。 四、申请人（异议人）权利目前正在面临侵害。贵院执行公告要求物业公司也参与同买受人浙江霖梓控股有限公司进行交接，事实上，瑞博国际物业管理与大楼所有权变更根本是两种法律关系，物业管理本应是全体业主的权利与职责。本案的执行基础判决书并没有涉及物业管理的内容，因此，执行公告内容已经超越了基础判决书的范围。而目前，浙江霖梓控股有限公司已经开始强行要求交接物业管理。显然，该公司提出交接物业管理的要求，正是基于其不受限制的所有权人地位。一旦其接管物业，申请人对物业的使用将完全受到该公司的控制和左右。 综上，申请人（异议人）认为，西藏自治区高级人民法院应该中止（2017）藏执1号执行裁定书的执行，在其实施执行之前，应该明确对申请人（异议人）合法权利的保护采取必要的措施，并对买受人浙江霖梓股份有限公司就瑞博国际写字楼所享有的所有权做出明确的限制。 申请人西藏银行股份有限公司答辩称，2015年5月12日对瑞博国际写字楼办理抵押登记时，浙江博大科工贸有限公司是瑞博写字楼的房屋所有人，产权没有争议，抵押合法有效。案外人杨保刚与被执行人浙江博大科工贸有限公司签订的是房屋租赁合同。 被执行人浙江博大科工贸有限公司称，法院查封坐落于杭州西湖区三墩镇古墩路673号的房产确实登记在我公司名下，我公司与案外人杨保刚签订的是房屋租赁合同，合同样式就是案外人杨保刚提供的样式。 本院查明，原告西藏银行股份有限公司与被告西藏杰集金属矿产有限公司、浙江博大科工贸有限公司、陈发将金融借款合同纠纷一案，于2016年10月30日诉至我院，诉讼中原告西藏银行股份有限公司申请财产保全，我院于2016年10月17日依法查封了浙江博大科工贸有限公司名下的坐落于杭州西湖区三墩镇古墩路673号房产（房屋所有权证：杭房权证西字第12422181号，土地使用权证：杭西国用（2012）第100085号）。2017年2月13日，我院做出（2016）藏民初7号民事判决书。判决内容如下： 一、被告西藏杰集金属矿产有限公司归还原告西藏银行股份有限公司借款本金90000000.00元，支付利息1156000.34元，并支付自2016年12月24日起至实际履行日止按合同约定的利率计算罚息、复利（不包括对借款逾期利息或复利计收的复利），于判决生效之日起五日内付清； 二、被告西藏杰集金属矿产有限公司偿付原告西藏银行股份有限公司为实现债权而支付的律师费1100000.00元、保全费5000.00元、差旅费112649.46元，于本判决生效之日起五日内付清； 三、被告浙江博大科工贸有限公司、陈发将对上述债务承担连带清偿责任； 四、若被告西藏杰集金属矿产有限公司未按期清偿前述第一、二项付款义务，原告西藏银行股份有限公司可以与被告浙江博大科工贸有限公司协议，以被告浙江博大科工贸有限公司名下坐落于杭州西湖区三墩镇古墩路673号的房产（房屋所有权证：杭房权证西字第12422181号；土地使用权证：杭西国用[2012]第100085号）折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价，或者拍卖、变卖后，其价款超过上述优先受偿债权数额（以本判决第一、二项确定的债务金额）的部分归被告浙江博大科工贸有限公司所有，不足部分由被告西藏杰集金属矿产有限公司、浙江博大科工贸有限公司、陈发将继续清偿； 五、如上述款项被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 六、案件受理费493673.44元，财产保全申请费5000.00元，合计498673.44元（原告西藏银行股份有限公司已预交），由被告西藏杰集金属矿产有限公司、浙江博大科工贸有限公司及陈发将共同负担。 2017年3月29日，因三被执行人未履行义务，申请执行人西藏银行股份有限公司向我院申请强制执行，申请内容为“申请以拍卖、变卖抵押物被执行人浙江博大科工贸有限公司名下坐落于杭州西湖区三墩镇古墩路673号的房产（房屋所有权证：杭房权证西字第12422181号；土地使用权证：杭西国用【2012】第100085号）所得价款优先受偿；不足部分由三被执行人继续清偿。”我院当日受理该案件，案号列（2017）藏执1号。执行过程中，本院依法对该房产进行了评估。之后，在淘宝网进行两次公开拍卖，两次拍卖均因无人报名参与拍卖而流拍，最后在淘宝网进行变卖，于2018年7月7日，由买受人浙江霖梓控股有限公司以1.02亿元竞得。 本院另查明，一、坐落于杭州西湖区三墩镇古墩路**的房产登记的唯一所有权人是浙江博大科工贸有限公司，有房屋所有权证（杭房权证西字第12422181号）、土地使用权证（杭西国用[2012]第100085号）和房屋他项权证书（杭房他证字第158149**）为证。二、异议人（案外人）杨保刚与被执行人浙江博大科工贸有限公司就坐落于杭州西湖区三墩镇古墩路写字楼A座502室签订的合同为租赁合同，有异议人（案外人）杨保刚提交的《合同书》为证。三、本案财产保全的标的物、评估的标的物、变卖的标的物、确认成交的标的物均为坐落于杭州西湖区三墩镇古墩路673号的房产（房屋所有权证：杭房权证西字第12422181号；土地使用权证：杭西国用[2012]第100085号），有民事裁定书（2016）藏财保1号之二、价格评估报告书国宏信（藏·拉萨）（评）字2017第004号、变卖公告、执行裁定书（2017）藏执1号之六为证。四、执行过程中，法院就财产移交进行了公告，公告内容有现场拍摄图片和案卷留存原件为证。 本院认为，案外人杨保刚提出的异议请求不能支持其异议成立。 一、案外人杨保刚提出“对被执行标的享有合法权利”的请求。案外人杨保刚提供的合同书为租赁合同，非买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，该房产所有人应为被执行人浙江博大科工贸有限公司。案外人杨保刚提出“对被执行标的享有合法权利”的请求，其提供的证据证实该项权利属承租权，而法院的执行并没有影响其相关权利的实现，该异议不成立。 二、案外人杨保刚提出“买受人权利在事实上的有效性、局限性”的请求。西藏自治区高级人民法院在拍卖过程中，根据房屋产权证、土地使用权证等相关证据，拍卖浙江博大科工贸有限公司的财产，是对浙江博大科工贸有限公司的现有财产权益进行处置，对承租方的权益变卖公告也说明了“部分存在租赁，买受人将取得整栋楼房的所有权”的情况，履行了充分的告知义务，保护了承租方基于合同书而取得的利益，没有扩大或缩小买受人权利的事实，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定，“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”案外人杨保刚提出的“买受人权利在事实上的有限性、局限性”之请求不属于异议请求情形。 三、杨保刚提出“（2017）藏执1号执行裁定书及其后的公告缺乏对买受人所有权的限制”的请求。经调查，案外人杨保刚所指的（2017）藏执1号执行裁定书事实上是（2017）藏执1号之六裁定书，该裁定是针对执行程序作出裁定，确认的是浙江霖梓控股有限公司通过竞买取得的所有权，并不解决争议中的实体问题。根据“买卖不破租赁”的原则，案外人杨保刚基于租赁合同而产生的相关权利，受法律保护，但对合同书内容存在的争议不是本次执行应当解决的内容，（2017）藏执1号执行裁定书当然不能对其进行随意改变。如果案外人杨保刚认为买受人可能会对《合同书》有不同的理解，可以通过诉讼程序解决，因此案外人杨保刚提出“（2017）藏执1号执行裁定书及其后的公告缺乏对买受人所有权的限制”的请求与案外人异议的相关规定不符。 四、杨保刚提出“申请人权利目前正在面临侵害”的请求。西藏自治区高级人民法院在2018年8月29日就财产移交进行公告，其中第四条为“原产权人浙江博大科工贸有限公司和物业公司应当依法向买受人进行完整交接，处理好遗留问题，以保障租户的合法权益。如有拒不交接、抗拒交接等行为，将承担相应法律责任。”由于浙江博大科工贸有限公司已经不是瑞博国际的所有权人，该条公告目的是要求浙江博大科工贸有限公司和浙江霖梓控股有限公司进行物业交接，处理好二者之间与物业公司的关系，并不能涉及第三人，也没有改变业主的权利与职责。部分当事人提出此项异议后，西藏自治区高级人民法院已经责令浙江霖梓控股有限公司依法进行交接，不得损害第三方合法权益。如果浙江霖梓控股有限公司的行为侵犯了案外人杨保刚的合法权益，阻碍正常执行工作，案外人杨保刚在向法院进行举报的同时，还可以通过相应的诉讼程序或者其他合法程序进行维权。 综上所述，案外人杨保刚提出的异议理由都是基于对其同浙江博大科工贸有限公司签订的《租赁合同》在合同当事人变更后能否实现而产生的顾虑和抗辩，在权利受到侵害时，可以通过诉讼程序维护合法权益，不属于执行异议的受理范围。本院(2017)藏执1号执行案件查封的财产、委托评估的财产、变卖的财产、成交确认的财产均为坐落于杭州西湖区三墩镇古墩路673号的房产（房屋所有权证：杭房权证西字第12422181号；土地使用权证：杭西国用[2012]第100085号），房产所有人为被执行人浙江博大科工贸有限公司，且变卖程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人杨保刚的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝银钟 审判员  常仕洪 审判员  贾未存 二〇一八年十月二十九日 书记员  赵益浩