河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终12493号上诉人(原审被告)：方天兵，男，1957年1月28日出生，汉族，住郑州市，系方楠父亲。委托诉讼代理人：高勇建，河南裕达律师事务所律师。上诉人(原审被告)：方楠，男，1984年1月6日出生，汉族，住郑州市，系方天兵儿子。委托诉讼代理人：范亚伟，河南卿缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董鹏，男，1982年5月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王明闯，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾嫚玉，河南良承律师事务所实习律师。原审第三人：郑州鑫之源置业有限公司，住所地郑州市郑东新区博学路与育翔路交叉口东北角**楼**。法定代表人：秦朋立，董事长。委托诉讼代理人：郭艳丽，河南中亨律师事务所律师。上诉人方天兵、方楠因与被上诉人董鹏及原审第三人郑州鑫之源置业有限公司（以下简称鑫之源公司）合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初6531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方天兵上诉请求：一审判决认定事实错误，方天兵无权转让方楠的购房指标，涉案团购房指标不允许转让，方天兵与董鹏口头转让行为无效；一审判决适用法律错误，方天兵与董鹏达成的口头转让行为，未得到方楠的授权和追认。请求撤销一审判决，驳回董鹏的诉讼请求。方楠上诉请求：一审判决认定事实错误，方楠从未将涉案购房指标转让于董鹏；涉案团购房指标不允许转让，董鹏不具备购房资格；一审判决适用法律错误，董鹏与方天兵口头达成的购房指标转让行为未经方楠授权和认可是无效的。请求撤销一审判决，驳回董鹏的诉讼请求。董鹏辩称，一审判决认定事实清楚、证据确凿；方天兵与董鹏口头达成的购房指标转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，方天兵主张协议无效没有法律依据；方天兵所在单位关于购房的规定不能对抗方天兵与董鹏达成的购房指标转让协议；一审判决适用法律正确，团购房指标的实际取得人是方天兵，方楠已对方天兵转让行为予以追认，方天兵、方楠拒绝履行转让协议构成违约；董鹏具备购房资格。请求驳回上诉，维持原判。鑫之源公司述称，同意一审判决，鑫之源公司不存在过错，无需承担任何责任和义务。董鹏向一审法院起诉请求：1.方天兵、方楠继续履行《房屋指标转让协议》，协助董鹏将方楠与鑫之源公司签订的《商品房买卖合同》的购房人变更为董鹏；2.诉讼费用由方天兵、方楠承担。一审法院认定事实：方天兵与方楠系父子关系。董鹏与田思系夫妻关系。董鹏诉称其与方天兵曾口头达成购房指标转让协议，双方约定方天兵将其享有的阳光和苑购房指标转让给董鹏，并提供了董鹏与方天兵分别于2016年9月9日、17日、18日、19日、21日通话的录音六份，录音中显示：董鹏与方天兵多次提到房子、房子涨价、签合同、签合同交钱、退钱、转让、方楠写委托书等内容，方天兵明确向董鹏表示，不是不想卖关键是涨的太多、统战部的房子你争取别要了，我绝对不是说为了升值挣钱，关键是房子价钱说多说少都不得劲等。2016年3月4日，董鹏向方天兵转账68万元，并在转账时备注了“阳光和苑购房款”等内容，董鹏称68万元包括购房预付款435200元、阳光和苑车位预付款75000元合计510200元及指标转让费169800元。方天兵将鑫之源公司出具的购房、车位预付款的收据原件两份交给了董鹏。董鹏提交了阳光和苑团购房预付款、阳光和苑车位预付款收据原件两份，分别载明：鑫之源公司收到方楠交来的阳光和苑团购房预付款435200元、阳光和苑车位预付款75000元。董鹏提交了方楠于2016年8月20日签名确认的《授权委托书》，主要载明：鑫之源公司，由于委托人方楠自身原因不能亲自参与阳光和苑项目团购房选房，兹委托田思，与委托人关系为（系委托人之亲属）代理委托人在你公司办理选房事宜，由该受托代理人全权代理委托人选购相应商品住宅与车位，委托人对以上受托代理人的行为效力完全认可并承诺依照履行。如若发生与选房有关争议纠纷以及造成你公司损失的，概由委托人与受托代理人及委托人单位共同承担全部后果与责任包括赔偿，鑫之源公司免除承担任何责任，本委托书有效期限为自出具之日至2016年8月22日。董鹏提交了阳光和苑房源确认单、车位确认单原件各一份，分别载明：客户姓名方楠选定房号5号楼西单元18层东户、户型为三室两厅两卫、面积约128平方米、单价6910元／平方米、总房款884480元，车位号E区E102号、总价款14.5万元；两份确认单的客户确认处均显示田思代方楠签名捺印、签约日期均为2016年8月21日，上面均加盖有鑫之源公司印章。2016年12月29日，方楠向鑫之源公司出具了一份《声明与承诺》，载明：本人方楠于2014年8月4日支付阳光和苑团购房预付款435200元（对应收据编号8001407）和支付阳光和苑车位预付款75000元（对应收据编号8001408），现因本人保管不善将上述款项收据原件及相对应的阳光和苑5-2-1804号房屋的《阳光和苑房源确认单》、阳光和苑E区E102号车位《阳光和苑车位确认单》丢失，特此声明作废，本人方楠在此承诺，若有发生与上述收据与款项及房屋及车位有关的任何争议纠纷，概由本人承担全部后果与责任，与贵公司无关，若因有关争议纠纷给贵公司造成损失的，由本人承担全部赔偿责任。2017年1月5日，方楠向鑫之源公司交纳了第二次房款、车位款及维修基金。2017年1月5日，被告方楠与鑫之源公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买的商品房为郑东新区薛夏南街南、薛岗街东5幢2单元18层1804号房，户型为三室二厅，该商品房合同约定建筑面积共126.69平方米，其中套内建筑面积96.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为29.73平方米；买受人一次性付款，约定金额875428元，付款方式为现金，约定付款时间2017年1月5日，交纳比例100％等。庭审中，方楠称完全不认识董鹏及其妻子田思，董鹏出具的授权委托书是方楠签名后交给了方天兵，因方天兵说要找专业人士去选房，同时方楠把收据原件交给了方天兵。方天兵称其与董鹏是朋友关系，其选房时把收据原件交给了董鹏。审理中，方天兵认可收到了董鹏的68万元款项，但称不清楚是什么款项。上述《声明与承诺》的出具、交纳房款等相关费用及《商品房买卖合同》的签订事宜，方天兵、方楠均未通知董鹏。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。董鹏提供的录音显示，董鹏、方天兵之间口头达成了涉案房屋的指标转让协议，该协议系双方真实意思表示，且不属于法律、行政法规规定必须采用书面形式的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。方天兵与方楠系父子关系，方天兵与董鹏达成指标转让协议后，收取了董鹏的68万元，并将鑫之源公司出具的购房、车位预付款的收据原件两份交给董鹏，后在选房时向董鹏提供了方楠签名的《授权委托书》，使董鹏得以选房选车位，选房后，董鹏持有阳光和苑房源确认单、车位确认单原件。在此期间方楠均未提出任何异议。方楠辩称方天兵无权转让购房指标，但综合上述事实，从一般的社会认知和常理来看，董鹏有理由相信方天兵作为方楠的父亲，其转让房屋指标的行为是有权代理方楠的行为，其代理行为有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。董鹏向方天兵转账68万元、方天兵将相关收据原件交予董鹏，方楠向原告出具授权委托书，并由董鹏选房选车位后保有房源确认单、车位确认单原件的行为，均是双方实际履行指标转让协议的行为，方天兵、方楠应当依约继续履行指标转让协议，同时，董鹏亦应当向方天兵、方楠付清已交的第二次房款、车位款及维修基金。董鹏的诉讼请求，合理有据，予以支持。方天兵、方楠的答辩意见，理由不成立，不予采纳。鑫之源公司述称不得变更团购房买受人，但这属于鑫之源公司与统战部服务中心的约定，不得对抗作为合同当事人之外的董鹏。现涉案房屋（位于郑东新区薛夏××、××东××单元××号房）购房款已结清，董鹏要求更名是保障自己权利的表现，并不损害鑫之源公司的合法利益，鑫之源公司无权干预董鹏、方天兵之间指标转让协议的履行。因此，鑫之源公司的述称意见，理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：被告方天兵、方楠继续履行《房屋指标转让协议》，于判决生效后二十日内协助原告董鹏将被告方楠与第三人郑州鑫之源置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中的购房人变更为原告董鹏。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，诚实信用原则是公民在民事交往活动中应遵循的基本原则。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，对待他人诚信不欺，对自己的承诺应信守不怠。方天兵与董鹏口头达成了购房指标转让协议，该协议在形式上不属于法律、行政法规规定的必须采用书面形式的合同，在内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示。关于该合同的效力，我国法律规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案方天兵系方楠的父亲，方天兵与董鹏达成指标转让协议后，收取了董鹏包括转让指标169800元和预付房款435200、车位预付款75000元共计68万元，并将鑫之源公司出具的收到方楠购房、车位预付款的收据原件两份交给董鹏。且董鹏提供了方楠签名的委托董鹏妻子田思选房的《授权委托书》，现董鹏持有阳光和苑房源确认单、车位确认单原件。以上情形表明方楠以其行为对其父亲方天兵的行为予以追任并认可，且双方已经部分履行了转让协议,方天兵、方楠现以方天兵的转让行为没有经方楠授权或追认为由，主张购房指标转让协议无效的上诉理由不成立，本院不予采信。鑫之源公司与统战部服务中心之间的约定，不得对抗作为合同当事人之外的董鹏。方天兵、方楠应依约继续履行购房指标转让协议，同时，董鹏应向方楠付清已交的第二次房款、车位款及维修基金。方天兵、方楠违反民事交往活动中最基本的诚实信用原则，系违约行为，应承担相应违约责任。方楠、方天兵的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，方天兵、方楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由方天兵、方楠各负担5300元。本判决为终审判决。审判长  刘颖超审判员  邓先理审判员  邢彦堂二〇一八年十月十日书记员  王玺凯