湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0702民初2566号 原告（反诉被告）：文君。 委托诉讼代理人：李牧军，湖南协平律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：宋远航，湖南协平律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：常德大华房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处穿紫河社区紫菱路**。 法定代表人：杨建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄李桃，湖南经卫律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李益友，湖南经卫律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告（反诉被告）文君与被告（反诉原告）常德大华房地产开发有限公司（以下简称大华房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告文君的委托诉讼代理人李牧军、宋远航，被告大华房产公司的法定代表人杨建华及其委托诉讼代理人黄李桃、李益友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文君本诉请求本院判令：大华房产公司向文君支付自2017年4月1日起至2018年1月19日止的逾期办理房屋所有权证的违约金11014元并承担本案诉讼费。 大华房产公司本诉答辩要点：大华房产公司没有按合同约定时间办证有符合合同约定可以延期的情形，且没有给业主造成实际的损失，依据合同约定不应承担违约责任。 大华房产公司反诉请求判令：文君向大华房产公司支付逾期付款违约金1534元并由文君承担本案诉讼费。 文君反诉答辩要点：文君和大华房产公司签订的《合同》未明确约定支付购房款的期限，文君已经按《合同》约定时间配合大华房产公司向银行提供了全部贷款资料，资料也通过银行的审查，并且大华房产公司作为保证人也认可了银行的放款时间，最终取得银行的按揭款。依据《补充协议》的约定，文君需配合大华房产公司办理银行按揭手续，且文君提供贷款资料的时间是一个月，并非大华房产公司陈述的办完贷款手续立刻付款。综上，文君已履行合同约定的义务，大华房产公司的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回大华房产公司的反诉请求。 根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实： 2016年11月2日，文君与大华房产公司签订了《常德市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定如下主要内容：大华房产公司将位于湖南省常德市武陵区芙蓉路与沙港路交汇处开发建设的芙蓉国际公馆第2幢第12层12**号商品房出售给文君，此房屋预测建筑面积为79.2㎡，商品房单价为4828.65元／㎡，房屋总价款为382429元；买受人（文君）已付首期购房款122429元，余款260000元向银行申请贷款支付，买受人应在2016年11月8日前提供办理银行按揭所需全部资料、办理完毕银行按揭手续，以确保出卖人（大华房产公司）收到银行按揭贷款，若买受人提供的按揭资料不全或不符合要求，或银行按揭手续未能在上述期限内办妥，或买受人向银行提出的按揭申请被拒绝，则视为买受人违约（《合同》第九条）；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在30日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房价款万分之一的违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人自解除之日起15日将买受人已付房价款退还给买受人，买受人按累计应付房价款的3%支付违约金，出卖人不解除合同的，由买受人按日计算支付逾期应付房价款万分之一的违约金（《合同》第十条）；出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，但如遇建筑施工受天气变化或其他影响、受供电、供水、燃气配套施工进度影响等，延期180天交房，出卖方不承担违约责任（《合同》第十五条）；出卖人承诺在商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证（《合同》第十九条）；因出卖人责任，买受人未能在本合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房屋价款总额万分之一的违约金（《合同》第二十一条）。同日，双方签订了《补充协议》，约定买受人选择按揭贷款方式的，应在签订《合同》及《补充协议》三日内，买受人应向出卖人交清个人贷款所需的全部资料与办理银行按揭的全部费用，配合出卖人在一个月内办理完毕银行按揭手续到放款，如未能在前述时间内办理，则视为买受人逾期付款并承担逾期付款违约责任（按《合同》第十条处理）。《合同》签订后，2017年1月6日大华房产公司收到建设银行发放给文君的贷款260000元。2018年1月15日，大华房产公司发出《办证通知》，通知芙蓉国际公馆业主办理不动产证。 另查明，2015年12月8日，大华房产公司与案外人武陵区明通水电安装队签订了《工程施工合同》，由案外人武陵区明通水电安装队承包芙蓉国际公馆小区住宅、门面、物业管理、消防市政给水管网、二次供水管网及高层立管管道的安装工程及自来水公司一表一户、消防水表安装工程。 关于大华房产公司主张的芙蓉国际公馆给水工程，由于供水设计方案中途变更，导致工期延误了6个半月的事实，大华房产公司提交了武陵区明通水电安装队出具的《关于芙蓉国际公馆供水工程的证明》予以证实，对此文君不予认可，但文君没有提交足以反驳的证据予以证明，故本院对上述事实予以采信。 本院认为，本案争议的焦点是：一、大华房产公司是否有违约行为及违约金数额；二、文君是否有违约行为及违约金数额。 关于争议焦点一。文君与大华房产公司签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的权利义务。文君交付了购房款，大华房产公司应当在《合同》约定期限内交付房屋并办理房屋所有权证书。《合同》虽约定商品房交付时间为2016年12月31日前，但亦约定了项目施工受供水配套施工进度的影响，可延期180天交房，据此推算大华房产公司办理房屋所有权证书的时间可顺延至2017年9月27日。大华房产公司于2018年1月15日才发出《办证通知》，未按期办妥房屋所有权证书，违反《合同》约定，应承担违约责任。关于违约金数额，文君主张违约金计算至通知办证之日止即2018年1月15日，故违约金数额应为4207元（382429元×1‱×110天）。 关于争议焦点二。文君主张《合同》未明确约定支付购房款的期限，文君已经按《合同》约定时间配合大华房产公司办理银行按揭手续，已履行合同约定的义务，大华房产公司对此不予认可。本院认为，《合同》约定文君应在2016年11月8日前提供办理银行按揭所需全部资料、办理完毕银行按揭手续，以确保大华房产公司收到银行按揭贷款，但《补充协议》约定文君应配合大华房产公司在一个月内办理完毕银行按揭手续到放款，二者约定不一致，应视为《补充协议》对《合同》的内容进行变更，文君应在2016年12月2日前办理完毕银行按揭贷款手续到放款，文君未举证证明已履行上述义务，应承担举证不能的法律后果，依据《合同》约定，本院认定2016年12月2日为文君支付购房款的期限，大华房产公司于2017年1月6日才收到文君购房款，文君逾期35天支付购房款，违反《合同》约定，应承担违约责任，故违约金数额应为910元（260000元×1‱×35天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、常德大华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向文君支付违约金4207元； 二、文君于本判决生效之日起十日内向常德大华房地产开发有限公司支付违约金910元； 三、驳回文君的其他诉讼请求； 四、驳回常德大华房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由文君负担62元，由常德大华房地产开发有限公司负担38元；反诉案件受理费25元，由文君负担15元，由常德大华房地产开发有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  徐小恒 审 判 员  刘国英 审 判 员  莫晓晞 审 判 员  宋 霞 人民陪审员  龚治安 二〇一八年十月十八日 代理书记员  田 坤 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。