河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0703民初948号原告：李军，男，汉族，1966年04月04日出生，住新乡市，委托代理人：韩守让，河南新商律师事务所律师委托代理人：张鹏，河南新商律师事务所律师原告：李书荣，女，汉族，1965年04月07日出生，住新乡市，委托代理人：韩守让，河南新商律师事务所律师委托代理人：张鹏，河南新商律师事务所律师被告：新乡荣祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码：法定代表人：黄志明，该公司董事长委托代理人：刘国辉，河南国豪律师事务所律师委托代理人：丰雁，河南国豪律师事务所律师原告李军、李书荣诉被告新乡荣祥房地产开发有限公司（以下简称荣祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告特别授权委托代理人张鹏，被告特别授权委托代理人丰雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：原被告于2015年10月20日签订房屋买卖合同，原告按照合同约定履行了570000元房款的交付义务，合同约定2017年04月30日前交付房屋，同时约定被告逾期交付超过90日，自第91日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。至今原告从未收到被告的房屋验收合格以及交付房屋的通知，为此原告要求被告继续履行合同、尽快交房，并要求被告承担逾期交付的违约金。在交房到期时原告发现被告提供的格式房屋买卖合同部分条款违约，明显侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、被告继续履行合同，尽快交付房屋。2、被告支付原告违约金6982.5元（该数额暂从2017年07月29日计算至2018年03月31日，每日按已付房价款万分之零点五），违约金计算至实际交房之日为止。3、确认合同第十一条第（三）款第2项第（5）；附件十一补充协议的第6-8行、第12-14行、第20-22行、第24-26行；附件十一补充协议第六条第一款、第九条第四款无效。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告要求变更诉讼请求，变更为：撤销第一、三项诉讼请求，原告已于2018年05月31日接收了房屋；第二项诉讼请求金额变更为8721元（截止至2018年05月31日）；第三项诉讼请求变更为：要求被告完善消防直至验收合格，办理燃气手续直至符合通气条件，建造小区暖气供热系统，2018年11月15日前符合供热配建标准，纳入城市供电网络并正式供电。综上，原告的诉请为：1、被告支付原告违约金8721元（自2017年07月29日至2018年05月31日止，每日按已付房价款万分之零点五计算）。2、要求被告完善消防直至验收合格，办理燃气手续直至符合通气条件，建造小区暖气供热系统，2018年11月15日前符合供热配建标准，纳入城市供电网络并正式供电。3、本案诉讼费由被告承担。被告荣祥公司辩称：认可原告是在2018年05月31日实际接收的涉案房屋。1、涉案的房屋已经于2017年12月18日完工，被告在2017年12月19日向原告发出接收房屋的通知，被告又在2018年01月23日再次向原告发出接收房屋的通知，原告于2018年05月31日接收了房屋，并领取了钥匙，办理了相关交接手续。根据合同的约定，原被告交接房屋应当视为完成；2、本案中虽然存在延期交房的事实，但被告符合合同约定的延期交房条件，故延期交房不视为违约，不承担违约责任；3、被告已向原告提供可正常使用的供电，燃气和暖气供应设施已完善，能否具体接通，需要到供应部门开通且达到一定的比例，据了解，燃气、暖气开通需要达到一定的开通比例；4、合同中并未对交房时消防设施进行相关约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。二原告向本院提交的证据材料有：1、房屋买卖合同一份。2、购房契税发票一份。3、销售不动产统一发票一份。4、现场照片三张及录像一份。5、新乡市公安消防支队展示的“建设工程消防验收意见书”样板文本一份、“建设工程消防设计备案情况登记表”样板文本一份、“建设工程消防设计凭证”样板文本一份。6、“新乡市建设工程竣工验收备案表”一份；“河南省建设工程质量监督申请表”一份；新乡市住房和城乡建设委员会“行政审批书”一套；“建筑工程合同价款结算备案书”一套；工程质量终身承诺责任书一份。7、录音证据一份。以上证据材料证明原告主张成立。被告向本院提交的证据材料有：1、新乡市住建委、新乡市城乡建设执法检察支队、新乡市公安局、新乡市定额站、新乡市大气污染防治办公室等单位下达停止施工的指示、指令、文件等各一份。2、新乡市气象局证明、暴雨大风日数统计表、气象资料服务合同一份、2018年06月13日河南省新乡市专业气象台出具的2015.8-2017年底暴雨大风日数及出现日期一份。3、河南省建设工程竣工验收意见书一份。4、被告分别于2017年12月19日、2018年01月23日向原告邮寄发出交房通知书各一份。5、建筑工程施工许可证一份。以上证据材料证明被告主张成立。经庭审质证，被告对原告提交的证据1-3真实性无异议，对该证据的真实性本院予以认定。对原告提交的证据4-5真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该照片及录像仅是一栋楼的情况，不能反映二期工程1、3、5号楼的所有情况。本院认为消防问题系应当由其他机关处理的争议，不属于人民法院民事受案范围，对该证据本院不作认定。对原告提交的证据6-7有异议，本院认为该证据不能证明原告的主张，本院不予认定。原告对被告提交的证据1-2的证据形式内容及证明目的等均有异议，本院认为：停工原因中属于可预见的因素不应扣除，属于事先不可预见的天气自然因素及社会因素应予扣除。应扣除的天数由本院根据证据及相关情况综合予以确定。对被告提交的证据3真实性有异议；对被告提交的证据4真实性无异议，对其证明目的有异议，本院认为，被告提交的证据3-4真实合法有效，与本案有关，可以作为定案依据。对被告提交的证据5也有异议，认为被告提供的证据均不足以抗辩延期交房的理由，本院认为该证据合法有效，本院予以认定。依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2015年10月20日，原告李军、李书荣与被告新乡荣祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将新乡市凤凰名都5号楼1单元11层11101室的房屋以570000元的价格出售给原告；被告于2017年04月30日前向原告交付房屋。合同第九条约定，房屋交付条件为经验收合格。合同第十条约定，基础设施设备包括供水、供电、供暖、燃气等。供电的交付条件为供电在交付时纳入城市供电网络并正式供电，但小区建设规划需要统一并网或供电部门对并网另有要求和计划的，以小区建设规划和供电部门计划实施并网、供电，未并网期限内保证用电。供暖的交付条件为交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，但小区建设规划需统一供暖或城市集中供暖尚未达到供暖条件的，顺延至小区建设规划符合统一供暖条件或城市集中供暖达到供暖条件。燃气的交付条件为：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。合同约定如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，买受人有权要求出卖人在合理期限内履行完善义务，出卖人拒绝或逾期完善的，买受人有权向建设部门投诉或向司法、仲裁机构请求强制出卖人履行完善义务。合同第十一条约定，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。不能满足合同第九条约定条件（即该商品房经验收合格）时，买受人有权拒绝接受。由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，逾期交付责任为，逾期不超过90日出卖人免责，合同继续履行；逾期超过90日，自第91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同附件十一第六条第二款约定，以挂号信邮方式发出的，寄出后第七日为收悉日。合同签订后，原告依约将房款570000元付清。被告在约定期限内未交房。2017年12月18日凤凰名都2期1、3、5号楼的建设、监理、施工、设计、勘察单位在竣工验收意见书上盖章，意见书上载明验收结论为符合设计及施工规范规定。被告于2017年12月19日以挂号信向原告发出交房通知书。原告在2018年05月31日实际接收涉案房屋。本案审理过程中，截止至2018年09月12日，凤凰名都二期消防设施配置完毕。凤凰名都二期用电是从凤凰名都一期引来的市政供电。被告已经向供电部门申请并网。原告称暖气的入户管道已铺好，但小区内其他暖气设施未修好。经查，小区内需要建热力交换站，热力交换站已经规划建在凤凰名都三期，需要等三期建成后才能建热力交换站。2018年08月凤凰名都二期燃气已经开通。本院认为：原被告之间存在房屋买卖合同关系。原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。违约金问题合同约定逾期交付房屋，应承担违约金。被告存在逾期交房，应按合同约定承担赔偿违约金的责任。原告要求被告支付违约金理由成立，本院予以支持。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当于2017年04月30日交付涉案房屋，被告于2017年12月19日以挂号信的方式向原告发出了接收房屋的通知，依据《商品房买卖合同》附件十一第六条第二款：“以挂号信邮方式发出的，寄出后第七日为收悉日。”合同第十一条第二项“出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”据以上约定原告应于2018年01月04日前办理涉案房屋交付手续，故本院认定2018年01月04日为原告应接收房屋日期。综上，被告延期交房的时间段为合同约定交房日期2017年04月30日至原告应接收房屋日期2018年01月04日，合计249日。被告称因合理的原因停止施工333.5日，应从中扣除。原告不认可。本院认为，被告所称的停工原因中部分属于可预见的因素，在合同工期里被告应考虑在内，不应扣除。属于事先不可预见的天气原因如2016年07月09日本市百年不遇的暴雨；社会因素方面包括纪念抗日战争胜利及中、高招期间；环境治理方面对建筑工地的施工要求等，本院酌定合计118天，应予扣除。合同中逾期交付责任为“逾期不超过90日出卖人免责，合同继续履行；逾期超过90日，自第91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。”合同中有90日的免责期。被告因不可预见的天气及社会因素停工118日应从工期中予以扣除，大于90日的免责期，应据实按118日从延期交房时间中扣除。被告应支付逾期交付房屋违约金的天数为249日-118日=131日。被告应付违约金为：原告已付房款570000元×0.00005×131日=3733.5元。2、消防、供电、供暖、燃气设施问题1）本案审理过程中，截止至2018年09月12日，凤凰名都二期消防设施已配置完毕。涉案房屋的合同中没有关于消防方面的约定。原告所称消防问题，依法应当由其他机关管理和监督，不属于人民法院民事受案范围，本案不予处理。2）供电问题，合同第十条约定供电在交付时纳入城市供电网络并正式供电，但小区建设规划需要统一并网或供电部门对并网另有要求和计划的，以小区建设规划和供电部门计划实施并网、供电，未并网期限内保证用电。被告已经向供电部门申请并网，涉案房屋用电能够正常使用。本院认为，原告要求供电纳入城市供电网络并正式供电，不符合合同约定，本院不予支持。3）暖气问题现小区二期暖气管道已经铺设入户，热力交换站已经规划建在凤凰名都三期工程中，小区三期工程正在进行中。需要三期工程建成后才能建热力交换站。原告在签合同时明知购买的涉案房屋是二期工程，第三期工程尚未完工。合同第十条规定小区建设规划需统一供暖或城市集中供暖尚未达到供暖条件的，顺延至小区建设规划符合统一供暖条件或城市集中供暖达到供暖条件。原告要求被告建造暖气供热系统，在2018年11月15日符合供热配建标准，不符合合同约定，本院不予支持。4）燃气问题合同第十条规定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。凤凰名都二期燃气已于2018年08月开通。被告已完成己方的合同义务，管道敷设完毕，并已接通燃气管网。现原告要求被告供应燃气的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会研究，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新乡荣祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李军、李书荣违约金3733.5元。二、驳回原告李军、李书荣关于供电、暖气和燃气的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告新乡荣祥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  谢红梅审 判 员  胡文兵人民陪审员  乔晓嵩二〇一八年十月九日书 记 员  李 珺