江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初4375号原告：仪征市英才文化教育培训中心，住所地仪征化纤环南路8号A栋。法定代表人：冯建强，该中心总经理。委托诉讼代理人：尤志明，江苏宗申律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜光伟，江苏宗申律师事务所律师。被告：光大金瓯资产管理有限公司，住所地温州市海事路17号205室。法定代表人：康龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱雁冰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴国桢，浙江双江湖律师事务所律师。第三人：仪征中源置业有限公司，住所地仪征市真州镇新河路69号。法定代表人：胥文凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁明，仪征市扬子法律服务所法律工作者。第三人：江红梅，女，1967年7月21日生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：包仁林（系江红梅丈夫），男，1968年1月12日生，汉族，住仪征市。第三人：倪梅珍，女，1971年9月3日生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：刘学平（系倪梅珍丈夫），男，1966年12月24日生，汉族，住仪征市。原告仪征市英才文化教育培训中心与被告光大金瓯资产管理有限公司、第三人仪征中源置业有限公司、江红梅、倪梅珍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人冯建强及委托诉讼代理人尤志明、杜光伟，被告光大金瓯资产管理有限公司委托诉讼代理人朱雁冰、吴国桢，第三人仪征中源置业有限公司委托诉讼代理人梁明，第三人江红梅委托诉讼代理人包仁林，第三人倪梅珍及其委托诉讼代理人刘学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2012年4月29日，浙江省衢州市柯城区人民法院对中国工商银行股份有限公司衢州衢化支行与衢州市盛菲化工有限公司、仪征中源置业有限公司、汪丽霞、谢晓峰借款合同纠纷一案作出（2012）衢柯商初字第110号民事判决书，判决：衢州市盛菲化工有限公司归还中国工商银行股份有限公司衢州衢化支行借款9517948.37元及利息（算至2012年2月13日止为131772.45元；自2012年2月14日起，按照借款本金9517948.37元，按照合同约定的利率计算至判决确定给付之日）；仪征中源置业有限公司在其所有的位于仪征市中源商贸城10幢1-19号、30-49号的房地产经折价或者以拍卖、变卖的价款最高额1824万元范围内，由中国工商银行股份有限公司衢州衢化支行优先受偿。谢晓峰、汪丽霞在仪征中源置业有限公司抵押财产经拍卖、变卖后不能清偿部分承担连带保证责任。该判决生效后，因衢州市盛菲化工有限公司、仪征中源置业有限公司、汪丽霞、谢晓峰未按生效法律文书履行义务，中国工商银行股份有限公司衢州衢化支行向本院申请执行。在执行过程中，中国工商银行股份有限公司衢州衢化支行将其享有的债权转让给了光大金瓯资产管理有限公司。2019年11月22日，本院发出（2019）苏1081执恢119号公告，内容：本院在执行中国工商银行股份有限公司衢州衢化支行与衢州市盛菲化工有限公司、仪征中源置业有限公司、汪丽霞、谢晓峰借款合同纠纷一案中，依法查封了仪征市中源置业有限公司名下坐落于仪征市的房地产，并依法网上拍卖。责令占用上述房地产的单位或个人于2019年12月30日前迁让出上述房地产。到期仍不迁让的，法院依法强制执行，并依法予以处罚。后本院变卖了被执行人仪征中源置业有限公司名下坐落于仪征市房地产[产权证号：仪房权证真州字第××；土地使用权证号：仪国用（2008）字第4139号]，买受人为江红梅、倪梅珍。原告仪征市英才文化教育培训中心向本院提出执行异议，要求本院停止在承租期限未到之前让其迁让出位于仪征市中源商贸城所租赁房屋的行为。2020年10月21日，本院作出（2020）苏1081执异91号执行裁定书，裁定驳回了仪征市英才文化教育培训中心的异议请求。原告仪征市英才文化教育培训中心向本院提出诉讼请求：要求确认原告享有承租权并排除原告所租赁的位于仪征市中源商贸城10-37、38、39、40、41、42、44、45、47、48、49、50、51、52、53、54号房屋的强制交付。事实和理由：原告于2009年8月1日开始陆续与第三人仪征中源置业有限公司签订租赁合同，承租仪征中源置业有限公司位于仪征市中源商贸城10-37、38、39、40、41、42、44、45、47、48、49、50、51、52、53、54号房屋，租赁到期日为2027年7月31日。期间原告作为承租人一直向第三人仪征中源置业有限公司按期交纳租金。原告所承租的房屋是在2010年12月30日才设立抵押权，租赁关系形成的时间早于抵押权设立时间。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告对仪征法院查封、拍卖上述房地产的行为并无异议，但责令原告在租赁期限未届满前迁出租赁房屋的行为不合法，侵犯了原告的承租权，（2020）苏1081执异91号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议缺乏事实和法律依据，故原告提起本次诉讼，要求法院支持其诉讼请求。被告光大金瓯资产管理有限公司辩称，本案所涉房屋已于2010年12月30日进行抵押登记，2012年2月法院依法对房屋进行了查封，2013年法院也对房屋进行了拍卖。原告提供的租赁合同系分多次进行签订，在抵押拍卖前签订的租赁合同已经到期，在抵押拍卖后续签的租赁合同系重新设定的租赁权负担，不得对抗本案执行，故原告的租赁不应受到保护。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人仪征市中源置业有限公司述称，原告自2009年8月开始承租第三人的房屋属实，原告受让债权也是事实，请求法院查明事实后依法认定处理。第三人江红梅、倪梅珍述称，第三人作为买受人是通过司法拍卖合法取得案涉房屋，第三人并不清楚原、被告之间的纠纷，第三人与原告交涉时原告也同意腾让房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告仪征市英才文化教育培训中心与第三人仪征市中源置业有限公司自2009年5月起签订了多份房屋租赁合同，分别为：1、签订时间2009年5月6日，租赁房屋中源商贸城10-47、48、49、50、51、52、53、54，租赁期限2009年8月1日至2012年7月30日，租金50000元，原告实际交纳租金35800元；2、签订时间2011年9月30日，租赁房屋中源商贸城10-40、44、45，租赁期限2011年10月1日至2012年7月30日，租金10000元，原告实际交纳租金10000元；3、签订时间2012年8月7日，租赁房屋中源商贸城10-40、41、42、44、45、46、47、48、49，租赁期限2012年8月1日至2013年7月31日，租金54000元，原告实际交纳租金54000元；4、签订时间2013年8月1日，租赁房屋中源商贸城10-37、38、39，租赁期限2013年8月1日至2014年7月31日，租金18000元，原告实际交纳租金72000元；5、签订时间2014年7月31日，租赁房屋中源商贸城10-37、38、39、40、41、42、44、45、46、47、48、49，租赁期限2014年7月31日至2015年8月1日，租金75000元，原告实际交纳租金75000元；6、签订时间2015年7月28日，租赁房屋中源商贸城10-37、38、39、42、44、45、46、47、48、49，租赁期限2015年7月31日至2016年7月30日，租金62500元，原告实际交纳租金56250元；7、签订时间2016年7月31日，租赁房屋中源商贸城10-37、38、39、42、43、44、45、46、47、48、49，租赁期限2016年7月31日至2017年7月30日，租金62500元，原告实际交纳租金56250元；8、签订时间2017年6月30日，租赁房屋中源商贸城10-37、38、39、40、41、42、44、45、46、47、48、49，租赁期限2017年7月31日至2027年7月31日，租金600000元，原告实际交纳租金6250元、6250元、52000元、180000元。另查明，2010年12月30日，第三人仪征市中源置业有限公司与中国工商银行股份有限公司衢州衢化支行签订了最高额抵押合同，用其名下位于仪征市的房地产为衢州市盛菲化工有限公司的借款在最高额1824万元范围内提供抵押担保。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否是权利人、该权利是否具有合法性与真实性以及该权利能否排除执行。根据物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，第三人仪征市中源置业有限公司用其名下位于仪征市的房地产订立抵押合同前，已与原告签订了部分房屋的租赁合同，原告也基本按约支付了租金，其中就10幢-47、48、49室房屋，双方通过续签合同的方式将租赁关系一直持续至今（原告虽未提供2013年期间的租赁合同，但已实际交纳了租金），原告也一直实际占有使用该房屋，就该房屋原告与第三人仪征市中源置业有限公司的租赁关系不受抵押权影响，该房屋被本院变卖后也不影响租赁合同的效力，原告享有阻止向买受人交付的民事权益；对原告主张的其他房屋，其租赁合同并非是在抵押合同订立前签订，或是在签订租赁合同后未能持续，故原告并不享有足以阻止交付的权利。综上所述，对原告要求排除所租赁的位于仪征市中源商贸城房屋强制交付的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、停止对位于仪征市中源商贸城10幢47、48、49室房屋的交付；二、驳回原告仪征市英才文化教育培训中心的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告负担，此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 余 雷人民陪审员 刘 洋人民陪审员 徐学军二〇二一年四月二十七日书 记 员 李紫瑶