广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15436号原告：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁顺源，职务董事长。委托代理人：梁玉笙，该司职员。被告：孙咏梅，女，1968年4月15日出生，汉族，住所地广州市海珠区。原告广州莱佛士物业服务有限公司诉被告孙咏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁玉笙、被告孙咏梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2006年4月原告与广州德和昌房地产开发有限公司签定《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》，约定原告为包括被告所购物业在内的广州市海珠区新港东路209-247号提供物业管理服务，并确定商铺管理费按每月每平方米3元收取；被告是新港商厦商铺324之业主，所购物业建筑面积共为93.04平方米；被告每月应交管理费合计为人民币279.12元；并约定若逾期缴交，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠商铺管理费2139.8元，楼层公摊电费13.3元，公摊电费7.7元以及至今违约金；经原告多次催收无果。现原告起诉请求：1、被告向原告清付拖欠的2013年11月至2014年6月20日的商铺管理费2139.8元；2、被告向原告清付拖欠的2014年6月1日-20日的楼层公摊电费13.3元；3、被告向原告清付拖欠的2014年6月1日-20日的公摊电费7.7元；4、被告向原告支付逾期付款违约金，从2014年6月21日暂算至2018年8月15日为3710.41元，实际计算至交清费用为止。（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用为止）；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：被告印象中相关费用一直有交付，被告难以核实相关拖欠费用情况。被告的居住地、个人手机从来没有变更，被告从未接到过清付拖欠费用的任何书面通知。涉案商铺的产权人为被告，实际使用人为广州高飞尔体育有限公司，该公司也表示未收到过清付拖欠费用的任何书面通知。被告同意支付原告的前三项诉讼请求的费用，但不同意支付违约金，即使有违约金，违约金也不应超过本金。经审理查明，原、被告确认被告孙咏梅是广州市海珠区新港东路**324铺的单独所有产权人。2006年11月1日，原告（乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同补充协议》，约定根据甲、乙双方于2006年4月10日签订的《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》内第三条的相关约定，会展领域新港商厦将于2006年12月15日正式交付使用，故双方同意上述合同之合同期限至2008年12月14日止。2007年1月9日原告（甲方）与被告(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为涉案房屋提供物业管理，乙方向甲方交纳物业管理服务费用；约定按照3.5元每月每平方米收取物业管理费用；每月1日前缴纳当月的物业管理费用，如果乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。诉讼过程中，原、被告均确认原、被告后口头约定商铺管理费按3元每月每平方米收取；被告每月应交管理费合计279.12元；水电费是这个月底收取上月的水电费。2008年12月4日，原告又与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同》，双方约定合同期限自2008年12月15日起至2010年12月14日止，为期两年；商场管理服务费用为每月每平方米3.00元。2010年12月15日，原告再次与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同补充协议》，约定双方同意上述合同期限顺延至2012年12月14日止。该补充协议约定期限届满后，原告没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行物业管理服务直至2014年6月20日。原告主张其于2014年4月向被告邮寄催款函催收过原告第一项诉讼请求中的的管理费用。2014年8月向被告邮寄催款函催收过原告第一、二、三项诉讼请求中主张的费用。2016年2月及2018年1月又再次向被告寄出了催款函，对此原告提交了EMS快递单的复印件，载明内件品名为律师函，收件人为被告，地址为广州市海珠区新港东路**商铺********，原告主张该地址包含在涉案商铺地址内。原告提交了该邮件的签收查询记录显示该邮件于2014年4月30日投递并签收。原告提交了EMS快递单的复印件，载明内件品名为律师函，收件人为被告，地址为广州市海珠区新港东路**6F，原告，地址为广州市海珠区新港东路**6F上填写的地址邮寄的及该邮件的签收查询记录，显示该邮件于2014年8月26日投递并签收。原告提交了EMS快递单的复印件，载明内件品名为新港商厦-缴付物业管理费及物业管理亏损费用事宜，收件人为被告，地址为广州市海珠区新港东路**303，地址为广州市海珠区新港东路**303铺广州高飞尔体育有限公司及该邮件的签收查询记录。原告提交了EMS快递单的复印件，载明内件品名为新港商厦-缴付物业管理费及物业管理亏损费用事宜，收件人为被告，地，地址为广州市海珠区新港东路**6F及该邮件的址为广州市海珠区新港东路**6F及该邮件的签收查询记录。被告表示从未收到过上述邮件，被告确认广州市海珠区新港东路1号6F的地址是其填写给原告的紧急联络地址，但主张这是其在2007年留的地址，被告后离开了该地址，也没有去原告处变更紧急联络地址。诉讼过程中，被告对原告主张的商铺管理费、楼层公摊电费、公摊电费的数额均没有异议，但表示不清楚上述费用有无缴纳，也没有证据证实上述费用已经缴纳。被告主张原告没有按照约定提供扶梯服务因此被告才没有缴纳物业管理费用，对此原告表示不清楚有无提供该扶梯服务，也没有约定原告需要提供该服务。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对原、被告均有约束力。上述协议签订后，原告已经为被告提供了物业管理服务，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，被告应向原告支付相应的物业管理服务费。根据原告与广州德和昌房地产开发有限公司签订的《新港商厦物业管理委托合同补充协议》中合同期限顺延为2012年12月14日止，此后原告虽然没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行实际的物业管理服务直至2014年6月20日。因此被告支付物业管理费的期限理应截止至2014年6月20日。被告对原告主张的商铺管理费（即物业管理费）、楼层公摊电费、公摊电费的数额均无异议，本院予以确认。被告未提交证据证实上述费用已向原告缴纳且在诉讼过程中表示同意支付上述费用给原告，并无不当，本院予以准许。故被告应向原告支付原告主张的商铺管理费（即物业管理费）、楼层公摊电费、公摊电费。关于违约金。根据原、被告的约定，被告应于每月1日前缴交当月的物业管理费用若逾期未缴纳应从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，现被告没有按时支付物业管理费给原告，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告从2014年6月21日起以每月欠缴物业管理费为本金，按每天0.1%的标准支付违约金有理，本院予以支持，但违约金不得超过本金。被告主张原告未提供扶梯服务，且被告未收到催款函不应缴纳违约金，对此本院认为被告并未提交证据证实原、被告就扶梯服务达成一致意见且被告提交的EMS快递单及签收查询记录证实被告已向原告催缴过物业管理费，至于被告主张其离开了紧急联络地址故未实际收到邮件，对此被告并未将联系地址发生变化的情况告知过原告，且该邮件也显示为签收状态，原告已履行了催收的义务，故被告的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告孙咏梅在本判决生效之日起10日内支付2013年11月至2014年6月20日所欠的物业管理费2139.8元给原告广州莱佛士物业服务有限公司,并从2014年6月21日起以每月实际所欠物业管理费为本金，按每日0.1%的标准计付违约金给原告至被告实际清偿所欠物业管理费之日止，但违约金不得超过本金；二、被告在本判决生效之日起10日内支付2014年6月1日至2014年6月20日的楼层公摊电费13.3元给原告；三、被告在本判决生效之日起10日内支付2014年6月1日至2014年6月20日的公摊电费7.7元给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担。本案的受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员 戴 璐二〇一八年十月三十日书记员 马智妍符佳冕