山西省霍州市人民法院   民事判决书   （2018）晋1082民初427号   原告：孟国平，男，汉族，1963年4月28日出生。   委托诉讼代理人：孟淑梅，陕西德伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：梁志新，陕西德伦律师事务所律师。   被告：张子堂，男，汉族，1956年10月2日出生，现住霍州市。   委托诉讼代理人：张彤，山西律动律师事务所律师。   第三人：临汾力基房地产开发有限公司。   法定代表人：王辉职务：董事长。   地址：临汾市尧都区秦蜀路益民西巷。   委托诉讼代理人：郭顺旺，陕西贺宝虎律师事务所律师。   原告孟国平与被告张子堂、第三人临汾力基房地产开发有限公司执行异议之诉一案，2017年7月3日由本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理后作出（2017）晋1082民初461号民事判决书，原告孟国平不服上述判决上诉至临汾市中级人民法院，临汾市中级人民法院经审理后作出（2018）晋10民终162号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序由审判员郭建峰担任审判长，人民陪审员武卫东、王建勋重新组成合议庭于2018年8月14日公开开庭进行了合并审理。原告孟国平的委托诉讼代理人孟淑梅、梁志新，被告张子堂及其委托诉讼代理人张彤，第三人临汾力基房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭顺旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孟国平向本院提出诉讼请求：1、请求撤销霍州市人民法院（2016）晋1082执76号执行案中有关查封霍州市月亮湾小区23号楼1单元501房屋的强制执行，并解除查封措施；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月25日，霍州市人民法院在执行本案被告张子堂与本案第三人临汾力基房地产开发有限公司合同纠纷一案中，作出（2016）晋1082执76号之二执行裁定书，认为包括本案涉及的××区房屋在内的24套房屋由本案第三人开发建设，依本案被告张子堂申请查封该24套房屋。原告于2016年11月6日看到霍州市人民法院张贴的查封公告后，于2016年11月8日向霍州市人民法院提出了案外人执行异议申请，请求立即停止执行并解除对月亮湾小区23号楼1单元501房屋的查封。霍州市人民法院于2017年5月31日作出了（2016）晋1082执异12号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为执行裁定驳回原告的执行异议，认定事实错误，适用法律错误。理由如下：一、在霍州市人民法院查封上述24套房屋之前，原告已与第三人临汾力基房地产开发有限公司签订案涉房屋的书面购房合同，交付了全部购房款，并已实际占有该房屋。二、霍州市人民法院查封的房屋未办理产权过户登记手续是因为作为开发商的第三人资金短缺，后续手续未办理完毕，导致无法办理房屋产权证，原告对此无过错。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，霍州市人民法院无权在执行张子堂与临汾力基房地产开发有限公司合同纠纷一案中查封原告购买的月亮湾小区房屋。综上所述，霍州市人民法院作出驳回原告执行异议申请的裁定认定事实与事实不符，适用法律错误，请依法公正判决，支持原告诉讼请求。   被告张子堂辩称：1、原告孟国平是代李鹏持有房屋，说明其认为实际权利人是李鹏，故孟国平不具备本案诉讼主体资格。2、原告没有取得本案争议房屋的所有权。原告和第三人签订了房屋买卖合同并在霍州市房地产管理局办理了备案登记，但是并没有办理产权过户手续，因此到目前为止，所争议房产仍在第三人名下，属于第三人的房产。3、涉案24套房屋于2014年9月28日第三人向被告借款时已向被告提供抵押，房屋钥匙一直由专人（刘某）保管，原告并未实际交付房款，也未实际占有该房产，不能对该房产享有权利。   第三人临汾力基房地产开发有限公司辩称，第三人开发的房屋已经取得了商品房预售许可证，完全符合销售条件。霍州市人民法院作出查封裁定前，第三人与李鹏通过以房抵债及指定代持的形式与本案原告建立了商品房买卖合同关系，而且经过当地房管部门的备案登记，我公司已根据合同约定交付了房屋办理了交房手续，第三人对涉案房屋已不再享有权利。因此我们认为法院的执行裁定是不合法的。   原告为支持自己的主张，提供的证据有：1、商品房买卖合同一份；2、收款收据复印件一份；3、2016年1月29日交房清单；4、2014年12月1日借款合同一份、转款凭证四张、2015年5月18日房屋抵债协议一份、2015年8月17日房屋抵债补充协议一份、2015年7月1日债权转让协议一份；5、（2017）晋10民终2048号等18个系列案件判决书。拟证明，李鹏基于马颖的债权转让及马颖与第三人以房抵债协议，指定原告与第三人签订商品房买卖合同，并在房管部门办理了备案登记，并由第三人向原告出具交房清单，成为案涉抵债房屋的代持买受人。（2017）晋10民终2048号等18个系列案件判决书中对于原告与第三人签订的商品房买卖合同的效力已经做出有效认定。   被告张子堂对原告所提供的证据发表质证意见如下：1、商品房买卖合同不是真实的，签订房屋买卖合同的时间是2015年7月20日，马颖和李鹏签订的债权转让合同时间是2015年7月1日，第三人给原告开具的收据时间是2015年5月23日，收据和合同时间是矛盾的。买卖价格是虚假的，抵债协议是1800元，买卖合同写的是2800元；收款收据是虚开的。2、交房清单是虚假的，案涉房屋是由被告和第三人共同雇佣的刘某在看管，原告并没有拿到房屋钥匙。3、对借款合同、转账凭证等证据真实性不予认可。4、对（2017）晋10民终2048号等判决书未发表质证意见。   第三人对原告提供的证据均予以认可。   被告张子堂提供的证据为：1、证人刘某出庭作证；2、被告与第三人借款合同复印件一份。拟证明，案涉房屋第三人在向其借款时作为借款合同的抵押保证，并由第三人聘用的证人刘某持有钥匙，管理看管。据此反驳原告并未实际占有案涉房产。   原告代理人对被告所提供的证据发表质证意见如下：证人刘某没有受雇于第三人，而是由被告张子堂雇佣并支付报酬，期间，证人刘某受人指使，已将包括案涉房屋在内的42套房产的防盗门全部卸掉，为此，原告曾向霍州市公安局报过案，因此证人与被告有利害关系，其证言依法不予采信。被告张子堂对案涉房产没有办理抵押登记，没有合法占有。   第三人代理人对被告所提供的证据发表质证意见如下：证人刘某与第三人公司没有聘用合同、委托书、授权书，不是第三人公司的雇员，其证言不应采信。   第三人未提供证据。   经审理查明，2014年9月26日至2015年2月11日期间，马颖向本案第三人临汾力基房地产开发有限公司提供了1800万元借款，并在双方签订的借款合同中约定如到期不能还款应以房抵债。2015年5月18日，马颖与本案第三人通过结算确认第三人应偿还马颖借款本息2100万元，并经双方协商终止借款合同关系达成以房抵债协议，同年7月份马颖将债权转让到李鹏名下，李鹏基于与马颖的债权转让协议与本案第三人之间产生债权债务关系。2015年7月，原告孟国平作为李鹏指定的房产代持人与本案第三人临汾力基房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，合同编号为YLW2015-078，对应的房号为月亮湾小区23-1-501。合同签订后，第三人为原告在霍州市房产管理局办理了上述房屋的合同备案手续。2016年1月29日第三人向原告出具了交房清单。   2016年10月25日霍州市人民法院在执行本案被告张子堂与本案第三人合同纠纷一案中，作出（2016）晋1082执76号之二执行裁定书，认为包括本案案涉房屋在内的24套房屋由本案第三人开发建设，依本案被告张子堂申请查封该24套房屋。原告于2016年11月8日向霍州市人民法院提出了案外人执行异议申请，请求立即停止执行并解除对月亮湾小区23-1-501房屋的查封，霍州市人民法院于2017年5月31日作出了（2016）晋1082执异12号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告依法提起执行异议之诉，2017年7月3日由本院受理该案，经审理后作出（2017）晋1082民初461号民事判决书，原告不服上述判决上诉至临汾市中级人民法院，临汾中级人民法院经审理后作出（2018）晋10民终162号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。为本案事实。   另查明，涉案房屋为第三人临汾力基房地产开发有限公司开发的商品房，已于2013年6月14日取得商品房预售许可证。   本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定进行审查，本案争议的焦点为：1、原告孟国平作为房产代持人提起执行异议之诉是否主体适格；2、原告孟国平对于涉案执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。   关于争议焦点1即原告孟国平作为房产代持人提起执行异议之诉是否主体适格的问题：债权人李鹏基于自愿以房抵债以及指定他人代持房产的行为并不违反法律及行政法规强制性规定，属合法有效。本案案涉商品房买卖合同系在此基础上签订的，系由李鹏为实现以购房方式抵销债权而为的民事行为，孟国平基于李鹏的指定代持作为商品房买卖合同的相对人享有接受合同履行的实体权利，应属于本案的适格主体。   关于本案争议焦点2即原告孟国平对于涉案执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题：原告在本案中主张，其通过李鹏的债权转让及以房抵债协议，作为李鹏指定的房产代持人与第三人签订有合法的商品房买卖合同，并已实际接受房屋交付，对执行标的享有排他性的民事权益。据此，原告孟国平并非以购买自住为目的的一般商品房买受人，而为债权代物清偿权利人指定代持人，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。   （一）关于案涉商品房买卖合同是否合法有效的问题   借款合同履行过程中，合同当事人经协商一致，并经对账结算，将借款本息转化为已付购房款，从而终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，不违反物权法及担保法上禁止流押规定，属于当事人嗣后变更法律关系一致达成的意思表示，系当事人意思自治民事法律行为，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应属有效民事法律行为（最高人民法院72号指导案例裁判判观点）。本案中，马颖与本案第三人建立借款合同，后又终止借款合同建立商品房买卖合同，李鹏基于债权转让，与第三人形成借款合同关系，之后由本人及指定代持房产人孟国平与第三人签订商品房买卖合同，且本案原告与第三人签订的《商品房买卖合同》已经在霍州市房产管理局登记备案，并已于2016年1月29日交付房屋，故该合同合法有效。   （二）关于房款交纳的问题   李鹏基于债权转让，成为第三人的新债权人，同时继受取得第三人向马颖进行代物清偿（以房抵债）的权利，其后以本人及指定代持房产人孟国平与第三人签订商品房买卖合同，且在霍州市房产管理局登记备案，并实际接受第三人的交房清单。故李鹏依据以房抵债协议，已通过抵消债权的方式向第三人支付本人及指定代持房产人所购商品房全部购房款，不再以合同中列明的代持买受人另行支付购房款为条件。故该收款收据所载时间并不影响商品房买卖合同成立。   （三）关于案涉房屋交付和实际占有的问题   案涉商品房买卖合同属于备案登记合同，商品房预售合同备案属于一种特殊的不动产登记，是国家为防止不动产买卖领域内可能发生的“一房多卖”的行政规制措施，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。该登记行为使得买受人的请求权具有了阻止第三人登记行为的效力，具有排他性。本案中，第三人与李鹏及其指定的代持人签订的商品房买卖合同业经霍州市房产管理局备案登记，并发出交房清单，房产交付法律行为已经完成，原告对于案涉房屋已经合法占有。   （四）案涉商品房没有办理过户登记原告是否存在过错问题   庭审中，本案第三人对原告所述因第三人资金短缺没有办理产权登记事实予以认可，被告亦认可由于开发商相关费用没有交齐，导致2012年以后房产证均没有办理。故涉案房屋未办理房产过户登记手续以及房屋产权证，原告并无过错。   综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定孟国平就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告孟国平提出的诉求成立。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：   停止对霍州市月亮湾小区23号楼1单元501室房屋的执行。   案件受理费100元，由被告张子堂承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。   审 判 长 郭建峰   人民陪审员 武卫东   人民陪审员 王建勋     二〇一八年十月十八日   书 记 员 刘玉叶