广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终17586号上诉人（原审被告）：饶志伟，男，汉族，1981年5月11日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告）：徐涛，女，汉族，1983年7月15日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀琴，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦******A1，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：吴军强。原审第三人：陈春苑，女，汉族，1979年5月17日出生，住所，住所地：广东省深圳市宝安区div>委托诉讼代理人：熊乐，广东文功律师事务所律师。上诉人饶志伟因与被上诉人徐涛及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、陈春苑房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初3098号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。饶志伟上诉请求：撤销一审判决并依法改判，由徐涛承担本案的诉讼费。上诉理由：一、饶志伟无违约的故意。饶志伟在与徐涛签订《深圳市二手房买卖合同》时，确实不知道陈春苑已对涉案房屋进行了异议登记，涉案房产不能过户是饶志伟意料之外的事，饶志伟自始至终都是希望双方买卖能全面完成。而且，在发现涉案房屋已被异议登记后，饶志伟曾多次与世华地产中介和徐涛联系，表明愿意解除房屋买卖合同，但徐涛表明可以等到能过户为止（饶志伟对此仍存有信息聊天记录）。二、现在已消除了涉案房产产权过户的法律障碍，可办理产权过户手续。饶志伟与陈春苑之间的离婚纠纷案已审结，涉案房屋判归饶志伟所有，且该判决已发生法律效力，徐涛所购房屋已完全可办理产权过户手续，因此，徐涛要求解除《二手房屋买卖合同》的理由已消失，该合同应该继续履行，徐涛要求饶志伟支付违约金和退还定金的要求没有依据。三、退一步说，即使因不能办理过户手续而解除房屋买卖合同，依照担保法第八十九条的规定也只能是双倍退还已收的押金。但一审判决饶志伟既要向徐涛退回押金，又要按房价20%向徐涛支付违约金46万元。这一判决显然对饶志伟是极不公平的，也是错误的。徐涛辩称：一、饶志伟说的第一点事实和理由并不成立。饶志伟与徐涛于2016年8月10日签订房屋买卖合同之时，饶志伟已与其妻子存在纠纷，且饶志伟的妻子曾于2016年7月21日提出过产权异议登记。由此可知，饶志伟没有理由不知道涉案房产在过户过程中可能会再次遭到其妻子提出异议。事实是，在双方签订房屋买卖合同时，前一次异议登记已经失效，房产完全处于正常状态。而在9月13日饶志伟与徐涛在国土局签订网签合同时，发现涉案房产再次被其妻子异议登记了，从而导致交易没有完成，故饶志伟的过错十分明显，应承担违约责任。二、饶志伟的第二点理由不符合逻辑，涉案房产一审判决已经解除了合同，饶志伟没有理由再次要求徐涛配合履行合同义务。三、合同已经明确约定违约金的标准是按照房价的20%进行支付，因此，饶志伟所说的双倍返还定金没有任何依据。陈春苑述称:陈春苑确实是在2016年7月21日向深圳市不动产登记中心申请所有权异议登记，该登记不存在失效的说法。饶志伟与徐涛签订二手房买卖合同的时间是在该异议登记之后，而且，本案的二手房买卖合同有世华地产作为居间方，徐涛和世华地产完全知情该房产存在争议，在其交易前确实存在被异议登记的事实。因此，徐涛和世华地产在本案中也存在重大过错。陈春苑参加诉讼也是为了查明本案事实。世华地产未到庭，未陈述意见。徐涛向一审法院提出起诉请求：1、解除《二手房买卖合同》（编号为1530907）；2、饶志伟向徐涛返还定金2万元；3、饶志伟向徐涛支付违约金46万元；4、中介佣金及按揭服务费36000元由饶志伟承担，由于该费用已由徐涛支付，故现请求饶志伟径向徐涛支付该笔费用；5、本案诉讼费用由饶志伟承担。一审法院认定的事实：2016年7月21日，陈春苑向深圳市不动产登记中心申请所有权异议登记，主张其为涉案房产的共有权人。2016年8月10日，徐涛（买方）与饶志伟（卖方）签订《二手房买卖合同》约定买方向卖方购买深圳市xx镇广深公路东侧xx花园x座xx房产（房地产权证号码为50××**），转让成交价230万元；本次房产交易定金共计2万元，支付方式为买方于签署本合同时支付定金2万元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接首付的以实际交付方式为准；买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；该房屋处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起5日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产权证并按约定缴纳税费；本次交易涉及的全部税费由买方承担；买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；卖方保证对该房产享有完整所有权或处分权，买方已亲自检查该房产，并清楚了解深圳市房产交易的限购限贷限外政策，同时居间方已向买卖双方讲解交易流程、合同条款及交易风险；本合同约定附带3台空调、1台抽风机、1台煤气灶、1台热水器。2016年8月10日，徐涛交纳了定金2万元，饶志伟出了收据。2016年8月23日，徐涛在中国xx银行深圳市宝安xxx支行托管了首期款67万元。2016年9月7日，徐涛获得中国xx银行股份有限公司深圳xx支行出具的个人购房贷款承诺函，承诺贷款111万元。2016年9月13日，徐涛向世华地产交纳了居间费36000元。同日，徐涛、饶志伟双方在深圳市房地产权登记中心签署了《深圳市二手房买卖合同》并递交了递件过户手续，但涉案房产存在所有权异议登记，没有完成过户手续。陈春苑与饶志伟曾经存在夫妻关系，2016年12月6日，经深圳市宝安区人民法院审理，认定涉案房产为陈春苑与饶志伟的夫妻共有财产，陈春苑享有涉案房产的50%产权，并判决饶志伟将涉案房产50%的产权过户登记在陈春苑名下。2017年6月28日，经深圳市宝安区人民法院审理，判决陈春苑与饶志伟离婚，涉案房产归饶志伟所有。涉案房产始终登记在饶志伟名下。一审法院认为：徐涛、饶志伟双方签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。合同签订后，徐涛依约支付了定金、监管了首期款、取得了贷款承诺函，已经履行了全部付款义务。饶志伟履行了赎楼义务、并配合徐涛办理了资金监管和按揭贷款手续，且双方在深圳市不动产登记中心办理了递件过户手续，但因陈春苑在2016年7月申请了所有权异议登记，导致不能过户，涉案合同不能继续履行。饶志伟作为卖方，有义务保证涉案房产在买卖过程中对涉案房产享有完整的所有权。而签订涉案合同时饶志伟与陈春苑尚处于婚姻关系存续期间，饶志伟应当明知其房屋可能存在共有权人。现因涉案房屋存在所有权异议导致不能过户，应当归责为饶志伟，饶志伟构成违约。关于合同的解除，由于饶志伟构成违约，徐涛有权解除合同。结合本案起诉状送达的时间，一审法院确认涉案合同于公告期届满之日即2017年10月26日解除。关于定金，因合同已经解除，定金应当返还。经审查，定金2万元中有5000元托管于世华地产处，且世华地产明确表示可以依照一审法院判决处理上述定金。故世华地产应当向徐涛退还定金5000元。剩余定金15000元，由饶志伟予以返还。关于违约金，因饶志伟根本违约，徐涛有权依照合同约定请求饶志伟支付转让成交价20%的违约金。故对于徐涛请求饶志伟支付违约金46万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于佣金，佣金系世华地产提供居间服务的报酬，应当支付。徐涛已经支付的佣金损失，饶志伟应当赔偿。但考虑到违约金已经具备了部分补偿功能，且徐涛请求的违约金已经足以弥补徐涛所受的佣金损失，不应当重复补偿。故对徐涛请求饶志伟赔偿佣金36000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认徐涛、饶志伟签订的《二手房买卖合同》及补充协议于2017年10月26日解除；二、饶志伟于判决生效之日起十日内向徐涛支付违约金46万元；三、世华地产于判决生效之日起十日内向徐涛退还定金5000元；四、饶志伟于判决生效之日起十日内向徐涛返还定金15000元；五、驳回徐涛的其他诉讼请求。如饶志伟按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8960元和保全费3100元（上述费用徐涛已预交），由徐涛承担1056元，由饶志伟承担11004元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照约定履行合同义务。在合同签订后，徐涛已经按照约定支付了定金、首期款，并取得了贷款承诺函。而涉案房屋因陈春苑提出了所有权异议登记而无法办理过户手续，饶志伟未能按照约定将涉案房屋所有权转移登记至徐涛名下，构成根本违约。徐涛有权解除合同，并要求饶志伟承担违约责任。一审法院判决合同于2017年10月26日解除，饶志伟应向徐涛返还定金，并按合同约定向徐涛支付46万元违约金，符合法律规定。综上，饶志伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人饶志伟负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年十月三十日书记员 马雪梅（兼）书记员 庄  曼  青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。