北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27274号原告（反诉被告）：刘颖，女，1991年11月18日出生，汉族，住河北省承德市承德县。委托诉讼代理人：冯树晨，北京莫庆民律师事务所律师。被告（反诉原告）：许文志，男，1988年5月19日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：杨东，北京舟之同律师事务所律师。委托诉讼代理人：常云苗，北京舟之同律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘颖（以下简称姓名）与被告（反诉原告）许文志（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》独任审理的要求，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人冯树晨，被告之委托诉讼代理杨东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘颖向本院提出诉讼请求：1判令解除我与许文志2019年8月21日签订的合作协议；2.判令许文志赔偿我房屋装修费100000元，财产损失40000元；3.判令许文志返还我进场费50000元，房屋押金和租金130000元。事实与理由：我与许文志于2019年8月21日签订的合作协议，由许文志将位于北京市朝阳区定福庄东街x号南x号的房屋租赁给我，在协议中第一项里的第七、第八条双方约定于2019年12月31日前签订正式房屋租赁合同和许文志提供相关材料给我办理工商执照，卫生许可证，协议中违约责任第一条中许文志如违约赔偿我装修费100000元，到期后许文志没有如期按约定提供相关材料，致使该协议不能正常履行给我带来了极大的损失，我就此事多次与许文志协商，许文志都以各种理由推脱，我只好诉至法院，望法院支付我的诉讼请求。许文志辩称，同意解除合同，但不同意刘颖请求解除的理由。不同意刘颖的第二项、第三项诉讼请求。因为刘颖不支付租金，合理催促后仍不支付，我于2020年6月24日发出解除通知，合同应于此日解除。合同解除系刘颖原因导致，我能够为刘颖办理营业执照，但是后续刘颖没有配合办理相关手续，刘颖的设备都在仓库里，我同意返还，但因为联系不上，无法返还，涉案房屋在2020年10月份才另行出租。同时，我提出反诉请求：1.刘颖与我2019年8月21日签订的合作协议于2020年6月24日解除；2.刘颖支付未付房屋租金59863元。事实与理由：我在与刘颖签订《合作协议》后依约将房屋交付给刘颖，但刘颖2019年12月14日提出撤店，双方未就撤店达成一致意见，刘颖仍旧占有使用涉案房屋。后2020年3月6日刘颖应当支付房屋租金，但刘颖迟迟未予支付，2020年6月24日我发出解除通知，至2020年6月24日，刘颖尚欠租金59863元，刘颖应当向我支付未支付的租金。刘颖针对反诉答辩称，不同意反诉请求。我认为租金应当从2019年12月31日起算，我在2020年1月21日即提起本案诉讼。我没有要求撤店。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月21日，刘颖作为甲方与被告作为乙方签订《合作协议》，约定乙方已经和业主方正在走租赁合同盖章流程，有权将位于北京市朝阳区定福庄东街x号南x号的房屋出租给甲方经营寻花吻茶奶茶店，现因乙方暂未办理相关手续，甲方急于进场装修，为确保双方能够顺利签订租赁合同，依据合同法等相关规定，遵循诚实信用原则，双方协商一致，就租赁合同中的重要条款和前期工作签订本协议，以资共同遵守。乙方承诺，乙方在2019年12月31日前取得业主方的书面同意，并将其作为签订本协议的附件给甲方备份一份复印件，租赁期限五年，自2019年9月5日至2024年9月4日，保证甲方有同等条件优先合作使用的权利，确保甲方持续性经营权，前二年租金20万元每年，第三年、第四年租金递增不超过8%，租金支付方式为每半年支付一次，押金为三万元，2019年9月5日前将房屋交付给甲方，确保具备水、电等相关设备设施等使用条件，2019年12月31日前提供甲方办理工商执照、卫生许可证等行政许可方面的相关资料，2019年12月31日前与甲方签订正式租赁合同；甲方承诺，在2019年8月21日前向乙方一次性缴纳进场费5万元，2019年8月21日前向乙方缴纳前半年租金10万元。乙方不履行第一条约定的承诺，逾期五日，甲方有权解除本协议，乙方应当退还甲方所有已经支付给乙方的款项，并赔偿甲方装修款10万元；甲方不履行第二条的承诺，逾期五日，乙方有权解除本协议，乙方不再与甲方签订租赁合同。合同签订后，刘颖向被告支付押金3万元，进场费5万元，半年租金10万元。关于刘颖使用涉案房屋的时间，许文志主张房屋系2019年9月5日之前交付给刘颖的，刘颖则称房屋系2019年9月5日之后一周才向其交付，并且认为营业执照办理之后才能算作交付。刘颖称，涉案房屋一直不能办理营业执照，期间房屋还被查封过，许文志还提出改变房屋结构，将三个门改为一个门的档口，只能办理整体的营业执照，我们不同意，所以才于2019年12月14日提出撤店，但其后许文志将房屋上锁，其无法拿出涉案房屋的物品，直至2020年8月才发现房屋内物品均被清空。许文志称，临街大门必须要改，刘颖在2019年12月14日提出撤店，2020年6月19日向刘颖微信催要租金，6月24日因刘颖仍未支付租金，提出解除合同，将房屋收回，将房屋内物品另行存放。查，刘颖分别在2019年12月14日和27日向许文志发出信息“许总，我们考虑了一下，这店我们就撤了，您看啥时候方便去把协议给销一下吧！”“许总，这几天您有空的话咱聊一下我撤店的事吧。”关于证照办理，刘颖主张许文志有办理营业执照的义务；许文志则称其只提供相关资料，推荐代办机构，费用由刘颖负担，许文志已将相关资料提供给代办机构。就此，许文志提交了《证明》《情况说明》、微信记录予以佐证。刘颖不认可《证明》《情况说明》，认可微信记录的真实性，但称不完整。许文志提交案外人公司的营业执照，证明与刘颖同期租赁的店铺在2020年1月就办理了营业执照，刘颖不撤店的话，也可以办理证照。刘颖不认可上述证据的证明目的，认为许文志应在2019年12月31日前办理营业执照，2020年1月办证已经超出了合同的约定。关于装修损失，刘颖提交装修合同、收据、微信转账记录等以证明其装修费用，其提交的装修合同和收据金额为113000元，但又称装修花费84000元，其中43000元系微信转账。另有41000元为现金支付。许文志对此不予认可。关于财产损失，刘颖主张其物品损失40000元，并称屋内小物件其不要了，另有其他设备均系定制，拆除之后也无法使用，故要求许文志赔偿物品损失。许文志则称，其物品均在仓库中保管。本院认为：刘颖与许文志签订的《合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘颖称许文志一直未提供办理证照的相关资料，后又提出要改变房屋结构，否则无法办理证照，故其向许文志提出撤店。从双方陈述来看，许文志确向刘颖提出过改变房屋门洞结构事宜，在双方已签订合同、刘颖基于经营需要选择房屋并装修后，许文志提出该项要求，违背了诚实守信的原则。在刘颖两次要求协商解决的情况下，许文志均未给予妥善回应和解决，此时距约定的12月31日仅剩几天时间，已影响到刘颖签订合同的预期。但对于证照办理与改变门洞是否存在必然联系，双方存在争议。之后双方也未再继续推进证照办理事宜，致使合同履行出现僵局，最终并未办理完毕证照并按照合同约定在2019年12月31日前签订正式租赁合同，合同实际已经解除，因此本院确定《合作协议》自2019年12月31日解除。对许文志提出合同在2020年6月24日解除的请求，本院不予支持。综上，综合考虑合同出现僵局的原因、合同的约定及双方的过错程度，许文志对合同解除负主要责任，刘颖负次要责任。关于合同解除后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房租和使用费，在双方均未提供证据证明刘颖接收涉案房屋时间的情况下，本院以刘颖自认的时间节点2019年9月12日起算租金，此后，刘颖并未提供证据证明曾主动将涉案房屋进行腾退，一直使用、占有房屋至2020年6月24日，刘颖应当支付该期间的租金和占有使用费。本院根据合同约定、履行情况、刘颖未实际营业使用及双方的过错程度，确定刘颖支付该期间租金和占有使用费共计75000元，根据刘颖已支付的租金数额，许文志需返还刘颖25000元，许文志再行要求刘颖支付房屋使用费，本院不予支持。刘颖要求许文志赔偿装修损失，本院根据双方在合同解除中的过错程度、刘颖提交的证据显示的装修情况，确定许文志支付刘颖装修损失30000元。关于其他财产损失，上述财产均系未与房屋形成附合的部分，刘颖亦表示不再要回上述物品，故刘颖主张未形成附和部分的财产损失，缺乏法律依据。关于押金，许文志应当予以返还。关于进场费，本院结合合同已经履行的期限等，酌情予以返还47000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘颖与被告（反诉原告）许文志于二〇一九年八月二十一日签订的《合作协议》于二〇一九年十二月三十一日解除；二、被告（反诉原告）许文志于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）刘颖押金30000元、租金25000元，进场费47000元，共计102000元；三、被告（反诉原告）许文志于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）刘颖装修损失30000元；四、驳回原告（反诉被告）刘颖的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）许文志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6100元，由原告（反诉被告）刘颖负担3584元（已交纳），由被告（反诉原告）许文志2516元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费648元，由被告（反诉原告）许文志负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 潇二〇二一年四月二十九日书记员 张宇鑫