山东省济宁市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)鲁08民终4576号 上诉人（原审原告）:陈玉兵，女，1962年11月3日出生，汉族，住山东省汶上县。 委托诉讼代理人：张兴旺，山东圣泽律所事务所律所律师。 被上诉人（原审被告）:济宁龙灏置业有限公司，住所地山东省汶上县经济开发区。 法定代表人：吴万龙，董事长。 委托诉讼代理人：秦茂龙，山东民桥律所事务所律师。 原审第三人：赵相荣，女，1981年7月7日出生，汉族，住山东省汶上县。 上诉人陈玉兵与被上诉人济宁龙灏置业有限公司、原审第三人赵相荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院（2017）鲁0830民初4524号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈玉兵上诉请求：撤销一审裁定，本案由二审法院提审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系。赵相荣是姜明军与被上诉人以房抵借款的代理人，姜明军交给赵相荣一张60万元和一张100万元济宁龙灏置业有限公司的借条，让她去办理以房抵借款。赵相荣又是上诉人与被上诉人签订房屋认购协议书的委托代理人。且上诉人与被上诉人签订认购协议书，是签字前姜明军、济宁龙灏置业有限公司与陈玉兵经过多次协商才达成的一致意见，而且用借款顶购房款，还要上诉人放弃利息，借款只算本金，不算利息。二、赵相荣认可这三处房产折抵160万元借款是她经办，但赵相荣不认可是抵给她的，证实是抵的姜明军那边的账，抵房给了姜明军给的名单上的人。三、是否存在隆兴华府6号楼1单元13A02号房，不影响房屋认购协议书的效力，更不是确定上诉人是否具备本案原告主体资格的依据。四、赵相荣是上诉人与被上诉人签订2015年8月16日房屋认购协议书的委托代理人，不是该认购协议书的合同主体，因此赵相荣不具备本案主体资格，即不具备本案第三人主体身份资格。五、上诉人是本案房屋认购协议书的一方当事人，具备本案原告主体资格，一审裁定违背上述已经查清的案件基本事实，属于认定事实错误，适用法律错误。综上，请求二审法院依法予以裁决。 济宁龙灏置业有限公司答辩称：一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人与被上诉人之间不存在任何法律关系。1、赵相荣认可是应姜明军的要求，在认购协议书上替上诉人签字，上诉人没有到场签字，且在签订认购协议书近三年的时间内双方没有签订正式的商品房买卖合同，上诉人主张的房屋汶上县隆兴华府6号楼1单元13A02号商品房不存在，上诉人也没有去核实所谓的购买房屋的具体状况，可见双方并没有买卖房屋的合意，不存在房屋买卖合同法律关系。赵相荣和姜明军均主张购房款来源于姜明军的借款，姜明军认可上诉人是其一个储户，是上诉人借钱给姜明军，姜明军借钱给被上诉人，上诉人与被上诉人之间亦不存在民间借贷法律关系。根据合同的相对性原则，上诉人只能向姜明军主张权利，而不能向被上诉人主张权利。2、涉案认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。3、上诉人没有在认购协议书上签字，也一直没有到被上诉人处商谈购买房屋的事宜，上诉人一直没有出庭，上诉人购买房屋及起诉是否是上诉人本人的真实意思表示值得怀疑。二、本案不符合借款本息转化为购房款的条件。上诉人与被上诉人不是民间借贷的双方当事人，被上诉人是从姜明军处借款，现被上诉人与姜明军就借款存在争议，双方没有进行对账清算，且姜明军因非法吸收公众存款被提起公诉，因此不能认定被上诉人以涉案房屋抵偿了借款。三、被上诉人从未主张用房屋抵偿的姜明军的债务。在（2016）鲁0830民初1835号案中，被上诉人曾主张以三套房屋抵偿立国集团的债务，但是赵相荣作证说不是抵偿的立国的债务，是抵偿的姜明军的债务。被上诉人不认可是抵偿的姜明军的债务。不能以姜明军是否认可房屋是谁的，就认定是谁的。四、本案涉嫌非法集资犯罪，应当裁定驳回起诉。赵相荣和姜明军主张购房款来源于姜明军的借款，姜明军认可原告是其一个储户，是上诉人借钱给姜明军，姜明军借钱给被上诉人，可见本案是民间借贷纠纷引起的。因姜明军涉嫌非法集资，现已经被提起公诉，公安机关、人民检察院、人民法院在侦查、起诉、审理非法集资刑事案件中，发现与人民法院正在审理的民事案件属于同一事实，人民法院应裁定驳回起诉。因此，本案应依法驳回起诉。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原裁定。 赵相荣述称：同意上诉人的上诉意见。 陈玉兵向一审法院起诉请求：1、依法判决被告交付“隆兴华府”6号楼1单元13A02户商品房给原告；2、案件诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为被告向原告双倍返还购房款1166404元。 一审法院审理查明，2015年8月16日，第三人赵相荣与被告签订《隆兴华府认购协议书》，协议约定：“陈玉兵（乙方）购买被告（甲方）开发的隆兴华府6号楼一单元13A02户，主房价格为577067.28元，储藏室价格为21340元，房屋总价款为598407元。签订本协议时乙方向甲方支付人民币583202元。”同日，被告出具583202元的购房收据，原告主张该收据系用姜明军持有的被告出具的借条换取，原告并未实际向被告支付购房款。2018年5月22日，本院对姜明军作了调查笔录，姜明军陈述“陈玉兵好像是个储户，赵相荣是立国的销售经理，赵相荣给我办理过龙灏用三套房子抵借款一百六十万的手续，哪三套我记不清，好像有陈玉兵的一套，办的经过，就是我把一百六十万龙灏出具的借条给了赵相荣，然后赵相荣拿着一百六十万的借条去龙灏公司换的三套房子的手续。”另查明，2014年4月14日，济宁立国房地产开发有限公司起诉吴万龙、济宁龙灏置业有限公司，案号为（2016）鲁0830民初1835号，要求吴万龙、济宁龙灏置业有限公司返还借款。在该案件第三次庭审笔录第三页吴万龙提交了隆兴华府认购协议三份，证明2015年8月16日龙灏公司用隆兴华府小区三处房产，即2号楼二单元101室、1301室、6号楼1单元13A02室折抵赵相荣借款本金160万元，在该案件中赵相荣出庭作证，证明上述认购协议上面的字均是赵相荣所签，但三份认购协议与立国公司无关，是姜明军那边的账，姜明军与吴万龙有账目往来，姜明军说抵几套房子，给了赵相荣一份名单，由赵相荣替姜明军办了手续。在（2016）鲁0830民初1835号案件的判决结果中，本院未采信被告主张的用三套房子抵付立国公司借款160万。在本案庭审中，原告主张隆兴华府6号楼一单元13A02户在房管部门的备案号为隆兴华府6号楼一单元1-1402户，被告不予认可，被告主张隆兴华府6号楼一单元不存在，本院在汶上县不动产登记中心查询，汶上县不动产登记中心备案信息中没有隆兴华府6号楼一单元13A02户。 一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案《隆兴华府认购协议书》系赵相荣受姜明军委托与被告签订，非原告本人签订。原告主张涉案房屋的付款方式系用姜明军持有的被告借条抵的房款，即以房抵债，这种以房抵债成立有效的条件为：1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付房款，并经对账清算的不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。2、在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，房屋买卖合同具有法律效力。3、转化为已付购房款的借款本金及利息数额不得超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。本案中，原告与被告之间并不存在直接的借款债权债务关系，原告不是借款合同的一方当事人，对于姜明军与被告之间是否存在以房抵债协议等问题无法查清，且根据本案查明的事实，隆兴华府6号楼一单元13A02户不存在，涉案协议无法履行，如何处理涉案协议无法履行这一后果的选择权在债权人，原告无权要求处理。对于原告于2018年7月17日提出的变更诉讼请求的申请，根据本案审理情况及查明的事实，依法不予准许。综上所述，原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系。因此，原告作为本案原告，诉讼主体不适格，应驳回原告的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九、条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百四十条的规定，裁定：驳回原告陈玉兵的起诉。 本院认为，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。上诉人陈玉兵提供的隆兴华府认购协议书可以证明其作为乙方与济宁龙灏置业有限公司签订了认购协议，案外人姜明军在法院对其调查的笔录中陈述“赵相荣给我办理过龙灏用三套房子抵借我160万的手续，…好像有陈玉兵的一套”，且济宁龙灏置业有限公司认可公司借过姜明军的钱，并应姜明军的要求出具认购协议书和收据作为借款的担保。以上事实可以证明上诉人陈玉兵与本案有直接利害关系，其作为原告提起诉讼，诉讼主体适格。原审法院以陈玉兵作为原告主体不适格为由驳回其起诉不当，本院予以纠正。 综上，陈玉兵的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销山东省汶上县人民法院（2017）鲁0830民初4524号民事裁定； 二、本案指令山东省汶上县人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  李连芳 审判员  马 斌 审判员  张思平 二〇一八年十月八日 书记员  米 阳