江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0103民初2401号原告：世茂天成物业服务集团有限公司南昌第二分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1996号世茂天城10#楼1层01-11号，统一社会信用代码：913601250871031913。负责人：彭萍，该公司经理。委托代理人：黄征宇，该公司员工。被告：黎如伦，男，汉族，1975年10月12日生，户籍地江西省南昌市西湖区，现住江西省南昌市西湖区。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌第二分公司（以下简称世茂天成物业）与被告黎如伦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业的委托代理人黄征宇到庭、被告黎如伦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告世茂天成物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的南昌世茂大观一期3栋1单元104室商品房物业服务费10871.8元;2.判令被告支付至实际给付之日的违约金（按合同约定的日万分之五标准计算，截至2020年7月31日违约金为1600.28元）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月,被告购买南昌世茂新发展置业有限公司开发的世茂大观一期3栋1单元104室，面积：163.46平方米。原告与被告签订了《前期物业协议》一份，约定原告为被告购买的世茂大观一期3栋1单元104室，建筑面积为163.46平方米的房屋提供物业管理服务，物业管理费3.5元/平方米/月，被告于每季度首月的5号前履行交纳义务，如被告未按时足额缴纳物业管理费，从逾期之日起按逾期金额每日的千分之三收取违约金。协议签订后，起初被告也能正常缴纳物业管理费，原告依约提供了相应的物业管理服务。但被告自2019年1月1日起拖欠物业管理费，至2020年7月31日止，被告共计拖欠物业服务费10871.8元，违约金1600.28元，原告多次催收未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉请。原告世茂天成物业提交了如下证据：证据一：原告营业执照复印件，负责人身份证明书、负责人身份证复印件。证明目的：证明公司合法经营。证据二：原、被告之间签订的《前期物业服务协议》。证明目的：证明被告已签属前期物业服务合同。证据三：业主身份证复印件。证明目的：证明被告身份信息。证据四：南昌市不动产登记信息查询结果。证明目的：证明被告产权为该房号下面。证据五：楼宇交接表。证明目的：证明被告已接收此房屋。证据六：微信催费记录。证明目的：证明物业对该业主进行微信催费。证据七：原告向被告邮寄的催收函、律师函复印件，邮政回单复印件。证明目的：物业对该业主进行律师函发送。证据八：服务照片打印件18张。证明目的：证明物业在各方面进行服务。证据九：2019年6月13日电子邮件打印件一份。证明目的：已多次向地产沟通业主家里的情况。被告黎如伦辩称：1、原告的事实不符。2、答辩人所购房屋被侵权在先。3、原告不能按物业合同约定提供物业服务违法在先。4、答辩人主张履行抗辩权，在原告纠正错误前，有权拒绝支付物业服务费。5、请求法院驳回原告诉请。2017年3月19日在南昌世茂新纪元置业有限公司购买了位于南昌世茂大观南苑3栋1单元104室的成套住房，住房地面三层地下室一层，附带前后两个院子。同年8月12日我发现所购房屋的地下室北面墙体被打破，穿设管线，造成墙体浸透，地面积水，经查法院所属北面院子靠房屋处地面被开挖，地下墙体被强行开洞，铺设管线，地下室积水系水顺破损处流下导致，发现被侵权后立即找到原告，反映问题，并电话告知置业顾问魏琴，请其关注并协调解决问题，得到的回复是“会修复”。同年9月份因问题未解决，电话向世茂客服部负责人徐云清投诉反映问题，要求查明事由后予以同年12月，世茂物业通知我收房，因侵权问题没有得到解决，不同意收房，当时世茂物业的程（音）经理表示问题会解决，先收下房钥匙，但不要在验房合格上签字就行，同时看在物业的面子上先交，物业方会尽快解决此事，还出主意让我在世茂物业办公室手写了一份《关于世茂大观南苑3-1-104地下室墙面被损问题的诉求书》交至世茂的物业工作人员黄燕存档，为不影响和物业的关系，指望物业能解决问题，我就听从了程经理的主意，无奈之下交清了当时的物业费。同月一天，我到世茂地产，找到世茂客服负责人徐云清当面交涉，徐答应会由世茂客服部召集有关相关部门研究此事，划分责任，给我一个说法，至今也没有人给我一个答复。2019年7月4日我书写《敦促世茂大观开发商及其物业承担侵权责任业主维权催告函》，2019年7月9日将函分贝挂号邮寄给世茂地产总经理吴江南、世茂物业总经理黄小蓉，2019年7月10日将函当面送达给世茂物业负责人黄燕（此前程经理已经调离）。世茂方面仍没有实质性反应，反而开始狡辩。后续我陆续找过物业给我解决问题，，物业称我的房屋维保即将到期一直未给予答复，2020年8月10日我找工人在自家北面院子靠房屋处开挖，发现原先世茂方侵权开挖过的地方没有有效回填，造成地下部分空心，地下漏水管破裂，导致长年流水，因为有空洞，又有流水，导致我家房屋地下室外墙破损处长年积水渗漏，发现世茂方曾开挖过我北面院子的证据后，找到世茂物业管家小苏及世茂物业郭经理，物业方面仅是拖拖拉拉，不情不愿的于半个月后更换了漏水管而已，并没有对地下外墙破损处做任何补救处理。同年10月底我将上述问题反映给“12345”热线，未果，同年12月10日西湖区桃花法庭组织调解，因我提出合理诉求世茂方不予解决，调解未果。我所购房屋是完好无损的现房，购房时并没有得到任何提示房屋后期会有因铺设管线而需破墙开洞施工的告知。被侵权后，原告方不但没有向我提供侵权方的情况，甚至否认开洞铺线之事。我了解世茂地产和世茂物业虽为独立法人公司，实则为一家公司。被告黎如伦提交了如下证据：证据一：身份证。证明目的：被告人身份。证据二：商品房买卖合同二张复印件。证明目的：卖房人公司名称。证据三：短信截图及照片。证明目的：2017年8月12日发现房屋地下室墙被开洞铺设管线。证据四：微信截图及照片共4张。证明目的：世茂大观南苑售房后存在开挖、破墙、铺管线行为。证据五：诉求书。证明目的：2017年12月21日已将问题书面向世茂方提出诉求。证据六：EMS邮寄凭证。证明目的：《敦促世茂大观开发商及其物业承担侵权责任业主维权催告函》已寄给吴江南、黄小蓉。证据七：当面送达《业主维权催告函》照片。证明目的:《敦促世茂大观开发商及其物业承担侵权责任业主维权催告函》已当面送达给世茂物业，我是采取张贴和当面送达的方式。证据八：2019年6月23日拍摄照片。证明目的：墙体渗水问题解决。证据九：短信截图及照片。证明目的：1、房屋质量。2、墙体渗水原因。3、地面曾经被开挖。证据十：通话记录的截图。证明目的：给徐云清打过电话，但是从未接到过徐云清的任何回应。证据十一：12345诉求记录。证明目的：向12345投诉反映过问题。证据十二：一份情况说明。证明目的：桃花法庭调解时我手写的书面材料。本院经审理查明确认事实如下：2017年3月，被告黎如伦购买南昌市世茂大观一期3栋1单元104室的房产。2017年8月，被告黎如伦发现，在其不知情的情况下，房屋地下室墙面被开发商开洞铺设管线，致墙体漏水。2017年12月21日，原、被告签订了《世茂大观前期物业服务协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，在协议第三条物业管理服务费用收费标准中，双方约定叠联别墅物业管理费单价为每月每平方米3.5元，交纳物业服务费时间：第一次预交3个月全额物业服务费，以后可每季度首月五号前预交一次（业主自愿缴纳的除外），在协议第八条中违约责任中约定，如若逾期未交原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期金额每日3‰收取违约金。被告黎如伦系南昌市西湖区桂殿路266号世茂大观一期3栋1单元104室的业主，建筑面积为163.46平方米，每月应缴物业管理费574元。之后双方因被告地下室漏水未能妥善解决，双方发生纠纷。其后，被告黎如伦自2019年1月1日至2020年7月31日期间，未缴纳物业管理费。为此，原告诉至本院，提出如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，庭审笔录及原、被告提交的证据所证实。本院认为，原、被告签订的《世茂大观前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，对双方具有法律约束力,双方均应按约履行。合同订立后，原告进驻小区服务，履行了自己的义务，有权向被告收取物业管理费。但被告黎如伦地下室墙面自2017年确实存在漏水情形，且多年未完全得到有效整改，虽然漏水原因并非原告造成，但结合原告漏水拖延解决等问题，根据一般生活经验，本院认为原告管理服务确实存在瑕疵，对业主生活亦产生了一定影响，故对于原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院不予以全部支持，酌定对物业服务费予以减免20%，即2019年1月1日至2020年7月31日的物业服务费为8697.44元（10871.8元×80%）。业主和物业服务企业之间在合作当中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业服务企业而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要及时做好解释和疏导工作；就业主而言，对物业服务企业存在的问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务服务费的消极方式来对抗。综上，被告未能按约缴纳物业管理费，应承担相应责任，但于违约金部分主张，考虑到原告存在物业服务瑕疵，本院不予支持。而对于房屋漏水问题，被告黎如伦可另行向相关责任方主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黎如伦于本判决生效之日起十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌第二分公司物业服务费8697.44元。二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌第二分公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费112元，减半收取计56元，由原告承担11元，被告承担45元（随上述款一并偿付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  马超二〇二一年四月二十九日书记员  付丹