河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初676号原告：楚天，男，汉族，1987年11月14日出生，住河南省三门峡市湖滨区。委托代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道****101，统一社会信用代码：914103007850917736。法定代表人：许××董事长。委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。原告楚天诉被告洛阳宝龙置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告楚天的委托代理人李三勇、被告洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）的委托代理人许文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告返还原告一半购房款308867元及利息；二、判决被告赔偿原告损失76968元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求第二项为：退还一半契税款12354.68元；退还一半维修基金9266.01元。事实与理由：2009年11月14日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》（以下简称“合同”），该合同约定：被告将位于洛阳新区定鼎门街与牡丹大道西北角宝龙城市广场批发中心1单元1-173号房（共104.67平米）预售给原告，层高为6米，建筑层数地上3层，商品房价款共计617734元，原告已按合同约定如期交付房款。后双方签署补充协议，约定经房管局实测建筑面积为104.83平米，原告向被告另行支付面积差款并已支付完毕。原告于购房后发现，所购商铺发现层高为6米的商铺中间加了一层隔断，隔断层的面积算在建筑面积中，不符合合同中约定的“层高为6米，建筑层数地上3层，建筑面积为104.83平米”；被告在宣传页中宣传的“独立产权”、“买一层送一层”优惠、“税收三免两减半”、“千余户商家已签约”、“投资三年稳赚21%”、“全球第一大型室内主题游乐场”、“3/7共赢模式（被告仅出售案涉地商铺30%，其余70%自持）”、“每年百万推广费用”、“统一招商，统一推广、统一运营、统一服务管理”、“洛阳市招商局与被告联系对外招商”在原告购房后并未兑现，构成欺诈行为；该合同名为“商品房预售合同”，实际为“变相返本销售合同”，违反强制性法律规定，且合同中含大量格式条款，并未采取合理的方式提醒原告。根据合同法相关规定，原告诉至贵院，请求依法判决。被告宝龙公司辩称：原告以广告宣传欺诈、商品房预售合同委托第三人进行商业统一规划、租赁三年违反强制性法律规定为由，主张合同无效不成立。理由如下：一、河南省洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终1419号判决书，终审判决确认《商品房预售合同》、《委托租赁协议》合法有效。二、依据合同法第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。首先被告不存在欺诈，即使存在也只能要求撤销合同，因原告订立合同至今已经近十年、河南省洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终1419号终审判决，可以证实原告对双方订立的《商品房预售合同》以及与河南华龙商业地产管理有限公司订立的《委托租赁协议》的合法有效性也一直认可，并在委托河南华龙商业地产管理有限公司租赁三年到期，收到总房款21%租金后，长期诉讼要求河南华龙商业地产管理有限公司继续承租；以及原告现在又将商铺委托洛阳春之龙物业管理有限公司出租十年的事实，足以证实请求确认合同无效，也已经超过诉讼时效。原告请求撤销合同，明显已过除斥期间。另外原告所诉所谓被告欺诈的事实，不存在。三、被告出售给原告的房屋交付后，因原告购买的是约3000户商铺之一，不可能自行随意经营，原告将商铺委托河南华龙商业地产管理有限公司统一进行商业规划、租赁三年左右，没有违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定。另外我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据最高法院关于合同法司法解释二第14条规定，合同法五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，原告依据的《商品房销售管理办法》属于部门规章，不是行政法规，且被告没有违反该规定。综上所述，原告诉讼请求没有事实法律依据。请求法院驳回其诉讼请求以维护法律的尊严。经审理查明：2009年10月22日，原告楚天与被告宝龙公司签订《商品房预订书》一份，约定楚天自愿预定洛阳宝龙城市广场国际批发中心第00幢01单元01层73号房产，性质为商业，建筑面积为104.67㎡，总房款805959元。预订人特别声明：本人已经对本项目做了充分了解，充分了解项目及所预定房产的全部情况，并充分了解本预订书全部条款的含义及可能导致的法律后果，充分了解本人应当承担的全部义务，充分了解相关法律规定，并自愿签署本预订书。2009年11月14日，原告楚天与被告宝龙公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告楚天购买被告宝龙公司开发的宝龙城市广场批发中心第0幢1单元1-173号商业用房一套，层高6米，建筑层数地上3层，地，地下**房屋建筑面积104.67㎡（房管局实测为104.83㎡），每平方米5901.73元，总金额617734元，付款方式为一次性付款；合同第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。另附件三关于商铺装修标准中载明：夹层墙面：涂料；夹层天棚：乳胶漆；夹层地面：水泥沙浆地面。附件四补充协议第一条：《商品房买卖合同》签订时，买受人已现场了解其所购房屋及所在项目的全面情况，并了解整个项目经审批的规划情况。第十四条第6项约定，若该房屋为商业用房的，买受人保证该房屋的商业用途符合出卖方的整体商业规划，并保证于签订购房合同时，应按出卖人的要求与出卖人或出卖人指定的第三方签订《业主自营承诺函》或《商业店面委托租赁协议》或类似文件。原告向被告交付了购房款，2010年8月11日，被告宝龙公司向原告开具了金额为617734元的购房款发票。另原告向相关部门交纳了契税等费用。2009年11月7日，原告与河南华龙商业地产管理有限公司签订《委托租赁协议》一份，将上述房产委托河南华龙商业地产管理有限公司按照市场整体商业布局和业态设置统一进行招租和管理，委托期限为本协议签署之日起至2013年2月28日。2009年12月20日，原告楚天与河南华龙商业地产管理有限公司办理了商铺验收交接手续。商铺验收交接后，该商铺实际由河南华龙商业地产管理有限公司管理和经营。合同到期后，双方未续签委托租赁协议。2014年6月9日，原告楚天与洛阳春之龙物业管理有限公司签订《商铺委托租赁合同》，原告将案涉商铺委托给洛阳春之龙物业管理有限公司出租，委托期限为10年，从2013年8月1日至2023年7月31日。现原告主张案涉房屋存在夹层，认为被告宝龙公司宣传不实，存在欺诈行为，要求退还一半购房款及一半契税款、维修基金等。另查明，2010年9月3日，案涉房屋办理了洛房权证市字第**房屋所有权证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中原告主张案涉《商品房预售合同》名为“商品房预售合同”实际为“变相返本销售合同”，且认为合同中有大量的格式条款，但原告该项主张不符合前述法律规定的合同无效情形。原被告双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于原告对所购买的房屋存在夹层结构是否知悉的问题，双方签订的《商品房预售合同》第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，且附件三中明确载有关于对商铺夹层墙面、天棚、地、地面装修标准的约定内容商品房预售合同》第十三条的约定内容与附件三的约定内容能够相互印证。另附件四第一条载明“《商品房买卖合同》签订时，买受人已现场了解其所购房屋及所在项目的全面情况，并了解整个项目经审批的规划情况”，且双方在签订《商品房预售合同》时，原告楚天有条件了解所购房屋的结构情况，其作为一个理性的、正常的购买人，应当负有对所购房屋的坐落、朝向、面积、结构等基本情况进行了解注意的义务，现原告认为夹层约定只在附件中体现，以不知道该房屋存在夹层为由，主张被告存在重大欺诈，证据不足，本院不予采纳。现原告主张退还一半购房款308867元及利息的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告退还一半契税款及维修金的诉求，因上述费用并非被告收取，且双方合同合法有效，原告已办理房产证，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告楚天的诉讼请求。本案受理费7088元，由原告楚天承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李 雪代理审判员  李改飞代理审判员  曹艳敏二〇一八年十月十九日书 记 员  焦靖杰