广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初25692号原告：广州电器元件厂，住所地广州市天河区沙河长湴，统一社会信用代码91440101455352248E。法定代表人：杨郁腾，厂长。委托诉讼代理人：于波、林泽仍，均系广东正平天成律师事务所律师。被告：广州市天河区嘉福学校，住所地广州市长湴广州电子元件厂内，统一社会信用代码52440106725627484B。法定代表人：张旭辉，总经理。委托诉讼代理人：杨文周、左典娜，均系广东合邦律师事务所律师。原告广州电器元件厂诉被告广州市天河区嘉福学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于波，被告的委托诉讼代理人杨文周、左典娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空、交还租赁的场地并结清至实际腾空、交还租赁场地之日止的使用费、水电费；2.判令本案诉讼费均由被告承担。事实与理由：原、被告双方的租赁关系从1997年开始延续至今，双方最新一期的租赁合同是2017年3月21日签的《广州市房屋租赁合同》（下称“租赁合同”)。租赁合同签订后，双方均按合同约定执行。2019年5月29日，原告发函给被告，通知被告：因出现了租赁合同第五条第3款约定的情形（即，政府或上级主管部门收回本合同出租标的），原告现依约要求被告在接到通知之日起180天内将租赁的场地交回给原告。被告收到函件后，至今仍未腾空、交还租赁的场地给原告。原告认为：被告拒不腾空、交还租赁的场地的行为属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告有权要求被告立即腾空、交还租赁的场地并结清至实际腾空、交还租赁场地之日土的使用费、水电费等相关费用。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，望判如所请。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。双方约定的合同租赁期限至2022年7月31日，目前尚未到期，被告一直正常缴纳租金等相关费用，原告也一直正常收取，原告要求解除没有约定或法定理由，被告也不同意提前解除合同。被告为此投入了大量的资金、精力在建设学校教学环境上，如果提前解除合同，会严重影响教学导致大量学生无学可上，将导致67个教职工家庭人员失业。原告不能依据广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路160号土地使用权的通知就直接要求解除与被告之间的租赁合同，即使作出收回土地使用权通知也应由广州市国有资产管理局作出。关于水电费问题，经过核实，被告一直正常缴纳水电费、租金，目前缴纳至11月、12月，每个月交付上述费用的时间不是固定，原告将缴费通知单给学校后，学校后会立即进行支付，从未拖欠过。由于原告提出要求我方搬离场地，我方也不是完全不配合，一直在积极寻找其他场地，也希望可以平和解决涉案纠纷，但是目前为止都没有找到合适的场地。经审理查明：原告提供的不动产权证书（粤2019广州市不动产权第00222734号）记载，广州市民政局是案涉场地广州市天河区白沙水路160号地段的国有建设用地使用权的权利人。2000年5月25日，广州市国有资产管理局、广州市党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩工作领导小组办公室出具《关于接收广州市市直党政机关移交企业的通知》（穗国资[2000]101号），载明：含原告在内的84户企业的原主管机关为广州市民政局，从2000年5月31日起划转至广州市社会福利生产管理服务中心管理。2002年3月18日，广州市社会福利生产管理服务中心出具《场地使用证明》，载明：位于广州市天河区白沙水路160号是广州市民政局产权。根据市国资局《关于接收广州市市直党政机关移交企业的通知》精神，广州电器元件厂由原主管机关广州市民政局划转为我中心管理。现同意将该场地无偿划拨给广州电器元件厂使用或出租。2010年2月22日，经广州市机构编制委员会同意，广州市社会福利生产管理服务中心更名为广州市社会福利企业管理办公室。1997年起，被告开始租用原告位于广州市天河区白沙水路160号的部分场地作为办学用地，并在租赁合同约定“由于国家及上级部门征用场地，乙方必须无条件服从，但甲方需提前通知乙方，并在力所能及的条件下，尽量提供方便”。2017年3月21日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订最后一份房屋租赁合同即《广州市房屋租赁合同》，主要约定以下内容：甲方同意将坐落在天河区白沙水路160号的房地产出租给乙方作学校用途使用，建筑（土地使用）面积8521.3平方米。甲乙双方协定的租赁期限、年租金为：租赁期限2017年8月1日到2020年7月31日，1510604元/年；2020年8月1日到2022年7月31日，1586134元/年，租金按年结算，由乙方在每年的第10日前缴付租金给甲方。由于政府或上级主管部门收回本合同出租标的，甲方需提前180天书面通知乙方，乙方必须在接到书面通知书180天内无条件将场地交回甲方，否则，甲方有权采取强制措施收回本合同出租标的而不需要承担责任；乙方如需要退租须提前30天通知甲方，双方协商一致解除合同。水、电费须在甲方发出收费通知之日起3日内缴纳，如超过10天未有缴纳，从第11日开始每逾期一日，乙方须按当月费用金额的1%向甲方支付滞纳金。在政府或上级主管部门收回本合同出租标的时，乙方可搬移自有财产（房屋固有附属物除外）。甲乙任何乙方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2018年6月，原告与被告协商调整租金未果。2018年12月6日，原告向被告发出《广州电器元件厂关于清退广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》，载明：根据《广州市社会福利企业管理办公室关于清退广州市天河区嘉福学校租赁场地的函》（穗福管函〔2018〕17号）（附件1）、《广东岭南律师事务所律师函》（附件2）及广州工业发展集团有限公司在2018年3月19日召开民政企业物业经营管理不规范问题整改工作会议的相关精神，结合广州电器元件厂与广州市天河区嘉福学校2017年3月21日签订的房屋租赁合同第五条第3款“由于政府或上级主管部门收回本合同出租标的，甲方须提前180天书面通知乙方……”的约定，我厂正式通知贵校，请做好清退工作，并于2019年6月5日前清空场地交还我厂。原告于2019年1月16日向被告发出通知要求回函。2019年1月17日，被告向原告发出《广州市天河区嘉福学校关于广州电器元件厂要求我校回函的复函》，载明：一、请贵厂撤回2018年12月6日给我校广州电器元件厂《关于清退广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》。二、同意双方重新协商关于学校租金一事。2019年4月17日，广州市社会福利企业管理办公室出具《广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路160号土地使用权的通知》（穗福管发〔2019〕25号），载明：2019年2月市政府同意天河区白沙水路160号地块用于广州民政园项目建设，并已批准立项。为推动民政园项目拆迁工作顺利进行，经研究，我办决定正式收回天河区白沙水路160号土地使用权。2019年5月29日，原告出具《广州电器元件厂关于收回广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》，载明：根据《广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路160号土地使用权的通知》（穗福管发〔2019〕25号）要求，广州市社会福利企业管理办公室决定正式收回天河区白沙水路160号土地使用权，由于贵校与我厂于2017年3月21日签订的《广州市房屋租赁合同》中所涉的租赁场地在上级主管部门收回土地方位内，根据《广州市房屋租赁合同》第五条第3款约定……，请贵校自收到本通知书之日起180天内将租赁场地交回我厂，《广州市房屋租赁合同》同时终止……，后附《广州电器元件厂关于收回广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》。原告于2019年5月30日发出上述通知，被告于2019年5月31日签收。关于《广州市房屋租赁合同》约定的“上级主管部门”。原告主张：原告的上级主管部门为广州市社会福利企业管理办公室。被告主张：案涉场地的产权人为广州市民政局，并非原告主张的广州市社会福利企业管理办公室，产权人和上级管理部门应为同一个主体即广州市民政局。关于租金、水电费。被告主张其未拖欠原告的租金、水电费，并提供了部分水电费发票、租金发票。原告确认被告租金（占有使用费）已交至2021年4月（含4月），水电费已交至2021年3月。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方均应依约行使权利、履行义务。根据广州市国有资产管理局、广州市党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩工作领导小组办公室发出的《关于接收广州市市直党政机关移交企业的通知》（穗国资[2000]101号），原告的主管机关由广州市民政局转至广州市社会福利生产管理服务中心。2010年2月22日，广州市社会福利生产管理服务中心更名为即广州市社会福利企业管理办公室。故广州市社会福利企业管理办公室为原告的主管机关，可以确定为原、被告双方在《广州市房屋租赁合同》约定的“上级主管部门”。原、被告双方在《广州市房屋租赁合同》约定“由于政府或上级主管部门收回本合同出租标的，甲方需提前180天书面通知乙方，乙方必须在接到书面通知书180天内无条件将场地交回甲方”。原告的主管机关广州市社会福利企业管理办公室已于2019年4月17日出具《广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路160号土地使用权的通知》（穗福管发〔2019〕25号）决定正式收回天河区白沙水路160号土地使用权，属于上述合同约定的“上级主管部门收回本合同出租标”的情形。原告已于2019年5月30日向被告发出《广州电器元件厂关于收回广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》，告知被告广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路160号土地使用权事宜并要求被告自收到通知之日起180天内交回案涉租赁场地且《广州市房屋租赁合同》同时终止。被告于2019年5月31日签收。故原告已按照“甲方需提前180天书面通知乙方”的约定履行提前告知义务。原告要求被告交回案涉租赁场地并终止合同，即是根据合同约定行使合同解除权，《广州市房屋租赁合同》于被告收到原告通知后180天后即2019年11月30日解除，被告要求继续租用案涉场地缺乏合同依据。实际上，自被告于1997年开始租用案涉场地时就已经约定了“由于国家及上级部门征用场地，乙方必须无条件服从，但甲方需提前通知乙方，并在力所能及的条件下，尽量提供方便”类似条款，被告自始清楚可能面临原告的上级主管机关收回场地的风险而仍予租用。现原告的上级主管机关已决定收回案涉场地，被告应当依约交回场地。故原告要求被告腾空、交还案涉租赁场地的诉请具有合同依据，本院予以支持。《广州市房屋租赁合同》解除后，被告仍占用使用案涉场地，应向原告支付案涉场地的占有使用费。现原告确认被告已交纳租金（占有使用费）至2020年4月（含4月）且后续仍必然产生占有使用费，本院酌定被告按原有租金标准支付占有使用费，自2021年5月1日起计算至实际交付场地之日止，被告此后再行支付的部分应予扣除。至于水电费，因原、被告均确认被告未拖欠水电费，该费用不必然发生且无法确定计算标准，故原告要求被告支付水电费缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市天河区嘉福学校于本判决发生法律效力之日起六十日内，将广州市天河区白沙水路160号场地腾空交还给原告广州电器元件厂；二、被告广州市天河区嘉福学校于本判决发生法律效力之日起六十日内，向原告广州电器元件厂支付场地占有使用费（按1586134元/年的标准，自2021年5月1日起计算至实际交付场地之日止，此后再行支付的部分予以扣除）；三、驳回原告广州电器元件厂的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告广州市天河区嘉福学校负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方洪立人民陪审员  武慧峰人民陪审员  朱燊坤二〇二一年四月二十七日书 记 员  郑苗璇