广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初9174号原告：广州市骏益物业服务有限公司，住所地广州市花都区新华街滨江东路湖畔花园**,统一社会信用代码91440101749909419X。法定代表人：龙玉华。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雯茵，广东解法律师事务所职员。被告：吴伟，男，1966年8月12日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州市骏益物业服务有限公司（以下简称骏益公司）诉被告吴伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告骏益公司的委托诉讼代理人王云松、杨雯茵，被告吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理费4649元及至实际给付日的违约金，暂计至起诉之日为2500元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为花都区龙珠路侨滨苑别墅E008房的业主。服务期间，原告一直积极履行协议约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区实施了规范、完善的物业服务。但自2014年11月起，被告—直未按约定交纳物业服务费用，截至2017年6月共欠缴物业费4640元。原告多次催促被告履行交费义务，但被告却以各种理由拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、原告没有管理案涉侨滨苑小区的资格。原告提供了“华侨花园”物业管理合同，但华侨花园和案涉房屋所在的“侨滨苑”并不属于同一小区。案涉小区一直处于无管理、无监管的状态。二、原告存在管理不善，损害业主合法权益的情况。1.小区管理人员不足，门卫形同虚设。侨滨苑小区共有三大出入口，但长期以来，原告仅开启其中的南门和北门，并以经费不足为借口，将中门消防车通道作为停车位使用并收取停车费。2.小区没有设立巡查岗哨、没有设立到访人员登记制度，平时没有保安巡查，只是在出入口有年纪较大的门卫值班。案涉小区周边没有安装监控摄像头，该小区经常发生入室盗窃案件。业主因担心财产安全而养狗防盗，狗叫声影响到邻居生活，但原告对此并不进行管理。3.被告家里于2015年12月31日被入屋盗窃，损失首饰和现金。2016年冬至晚上，被告房屋的窗口又被撬裂。由于家里被盗两次，我方与物业公司多次协调，我认为物业公司对此也负有责任，要求其减免3年的物业服务费，但物业公司认为与其无关，不同意减免，因此我方拒绝缴纳物业服务费。被告邻居二街14号的房屋也由于被盗两次而不敢继续在该小区居住。案涉小区几乎每户都被盗过，十分不安全。4.原告对小区公共设施不但不进行维护，还恶意损坏。小区内街原来一直有路灯照明，原告接管后一直没有对路灯进行维护，路灯损坏严重无法使用，且曾发生业主触电事故。原告对小区绿化也从不进行维护。5.案涉小区秩序混乱，车辆乱停乱放，卫生状况也很差。三、原告随意对物业服务费进行提价，属违法收费。根据有关规定，物业服务费提价必须经过业主“双过半”同意。侨滨苑小区在委托管理初期，别墅住户物业服务费是按每户每月100元标准计收，2013年，原告擅自将收费标准提高至每户每月130元。2014年，原告见提价后业主反映意见不大，又故伎重演，将标准提高到每户每月150元。原告对上述两次提价既无公示，也未征得业主同意。此外，原告从不提供合法的收费发票，涉嫌违法收费。四、原告主张物业服务费已超过诉讼时效的规定，不应支持其诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街建侨路5号侨滨苑侨滨二街16号（原被告均确认涉案房屋所在地块编号为侨滨苑别墅E008），权属人为吴伟，该房屋由吴伟向广州市花都区华侨房地产开发公司（以下简称华侨房地产公司）购买取得。案涉房屋属于侨滨苑小区。诉讼中，原告提供以下证据证明其自2005年7月至今为侨滨苑小区提供物业管理服务，因此有权向被告收取物业服务费：证据一、华侨房地产公司（甲方）与骏益公司（乙方）签订的《“华侨花园”物业管理合同》，约定由骏益公司对“华侨花园”物业管理区提供物业管理服务，管理期限自2011年7月15日至2018年7月14日。被告认为华侨花园与侨滨苑属于不同小区，原告不能以华侨花园物业管理合同向被告主张权利。证据二、2018年3月26日，广州市花都区新华街银菊社区居民委员会（以下简称银菊居委会）出具的《证明》一份，内容为：华侨商业城、侨滨苑小区的物业管理服务工作自2005年7月至今一直由广州市骏益物业服务有限公司承担。证据三、2017年12月11日，华侨房地产公司出具的《“华侨商业城”“侨滨苑”物业小区管理情况说明》，显示该说明系提供给区住建局物业科，载明：华侨商业城小区和侨滨苑小区是该公司开发的项目，并于2005年7月1日委托骏益公司实行物业管理，至目前，华侨商业城、侨滨苑小区还由骏益公司实行物业管理……物业管理服务费用为别墅按每户每月100元计算……以上收费标准是2005年7月所确定的，以后的收费标准由骏益公司根据相关物业管理办法执行。证据四、2017年12月、2018年1月份《住户费用收费单》若干份（内容为通知华侨新城的业主/住户缴纳水费或物业管理费等），自来水公司收费确认单一份、污水处理费发票若干份、供电局发票若干份等证据，证明侨滨苑小区业主与原告形成事实上的物业服务合同关系。证据五、2005年6月29日，华侨房地产公司（委托方、甲方）与骏益公司（受托方、乙方）签订的《“华侨新城”物业管理区委托临时管理合同》，约定：由华侨房地产公司开发建设完成的“华侨新城”项目，其管理区物业管理原由骏德屋宇管理有限公司管理，由于其公司产生变化，转为骏益公司管理；华侨房地产公司为更好地为住户服务，完善管理，共同搞好小区管理工作，决定重新委托骏益公司对管理区余下管理时间实行临时物业管理；委托临时管理期限自2005年7月1日起至2006年12月31日止……原告解释华侨新城小区包括侨滨苑、华侨花园、华侨商业城三个区域，侨滨苑又包括建桥楼、康桥楼和别墅区，案涉房屋属于侨滨苑中的别墅区。关于物业服务费的标准。原告主张2015年7月份之前按每户每月130元标准计算，之后按每户每月150元标准计算。关于物业服务费标准，原告提供以下证据：一、原告单方制作的《侨滨苑业主欠费明细表》，拟证明被告欠费情况。二、2011年6月22日，原告单方出具的《通知》及2015年5月13日，原告单方出具的《通知》各一份。其中2011年的《通知》载明：由于物业服务管理公司成本逐年上升，员工的工资，小区的小修小补，供、排水等增幅不少，使公司收支无法达到平衡，为更好地管理好小区各项工作，现决定将侨滨苑的物业管理费进行调整……别墅物业管理费从以前每月100元调升至每月130元……2015年的《通知》关于调价事由与2011年《通知》一致，调价幅度则是将别墅物业管理费从以前每月130元调升至每月150元。被告认为原告未对侨滨苑小区提供物业管理服务，但未提供该小区由其他公司提供物业管理服务的证据予以证明。被告确认其在欠费之前是按每月130元的标准缴纳物业服务费，由于案涉房屋于2014年至2015年间被盗两次，其与物业服务公司协商未果，故不再缴纳物业服务费。庭审中，本院询问被告之前的物业服务费是交给谁时，被告陈述其将物业服务费支付给小区门口保安，但对于保安具体由谁聘请其并不清楚。被告确认案涉小区有保安及保洁人员提供服务。被告确认其之前缴费后保安有向其开具收据，但没有加盖公章。对此，被告提供四张《住户费用收费单》予以证明。该四张收费单内容为通知“华侨新城吴伟”缴交别墅区E008的管理费及电费。原告确认上述收费单由其出具，收费单上的查询电话“020-8697****”为其公司电话。被告认为原告管理不善，损害了业主利益，对此，被告提供以下证据证明：一、照片若干，拟证明存在小区管理人员值班时睡觉、小区治安差，管理人员未对小区街灯、绿化等进行维护，小区车辆停放混乱等情况。二、2018年3月26日，银菊居委会出具的《证明》一份，载明：自2013年至2017年以来，多次多位业主向居委会投诉侨滨苑小区存在保安员人手不够、年龄偏大、责任心缺失；小区设施设备没有维护，曾发生路灯灯柱漏电侵害业主现象；小区公共秩序混乱，车辆停放无序，缺乏有效管理等情形。居委会多次跟物管公司协调，督促其整改，但物管公司没有整改到位，业主不满意。三、2013年10月13日及2016年1月22日的《报警回执》各一份，证明小区业主及被告房屋因被盗而报警的事实。诉讼中，根据被告的申请，本院依法向广州市花都区住房和建设局发函调查华侨新城小区及侨滨苑小区物业管理服务的相关情况。该局复函内容为：经核查，侨滨苑和华侨新城小区未在我局办理合同备案，华侨新城小区在管物业公司现为广州市花都骏德屋宇管理有限公司。2018年5月23日，广州市花都骏德屋宇管理有限公司出具说明一份，载明：本公司与华侨房地产公司于2001年12月26日签订《“华侨新城”管理区物业管理承包合同》，承包期限为2002年1月1日至2006年12月31日，其中“华侨新城”物业管理区域包括侨滨苑小区；由于本公司经营政策的调整，经协商后，本公司于2005年6月30日退出“华侨新城”物业区域（包括侨滨苑小区）的物业管理工作，因骏益公司已与华侨房地产公司签订前期物业管理承包合同，所以自本公司退出之日起，“华侨新城”物业区域（包括侨滨苑小区）的物业管理工作由骏益公司接管，本公司于2005年7月1日前已经与骏益公司完成交接工作。被告2014年11月起未缴纳物业服务费，原告遂提起本案诉讼，要求被告缴交2014年11月至2017年6月期间的物业服务费4640元。本院认为：关于案涉小区的物业服务实际提供者问题。原告提供的2005年6月29日其与华侨房地产公司签订的《“华侨新城”物业管理区委托临时管理合同》、华侨房地产公司出具的《“华侨商业城”“侨滨苑”物业小区管理情况说明》、银菊居委会出具的《证明》等证据均证明了原告为案涉侨滨苑小区提供物业管理服务的事实。原告也确认被告提供的四张《住户费用收费单》系其出具，该证据也证明了被告之前向原告支付物业服务费的事实。案涉小区一直以来都有保安及保洁人员等提供物业管理服务，被告在欠费之前曾缴纳了物业服务费，现被告否定原告为案涉小区提供物业管理服务，但其未明确其之前是向哪个主体缴纳服务费，也未提供证据证明案涉小区由其他主体提供物业管理服务的事实。因此，本院认可侨滨苑小区自2005年7月起由原告提供物业管理服务的事实。原被告之间虽未签订具体的物业管理服务合同，但原告为案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，依据公平原则，被告应向原告支付物业服务费。关于物业服务费的计收标准问题。被告确认其在2014年11月之前是按每月130元的标准缴纳物业服务费。原告要求自2015年7月1日起，将物业服务费由每月130元调整为每月150元。原告针对提价主张而提供的2015年5月13日的《通知》为其单方出具，无证据证明原告已将该《通知》中的提价事项告知小区业主以及业主的赞成或反对情况；原告提供的其他证据也无法充分证明案涉小区过半数业主已同意按涨价后的标准缴纳物业服务费。关于物业服务费的涨价程序，《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上……（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上……。依据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告要求按每月150元的标准收取物业服务费，但未提供充分证据证明其提价行为符合法定程序。原告要求被告自2015年7月1日起按每月150元的标准缴纳物业服务费，依据不足，本院不予支持。案涉房屋的物业服务费应按原告确认的每月130元标准计算。关于诉讼时效问题。原告未提交曾向被告主张过权利的证据。被告提出诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳。物业服务费通常按月缴纳，在原被告双方无明确合同约定的情况下，各月物业服务费最迟应于当月最后一天缴纳。原告于2017年11月6日提起本案诉讼，因此对2017年10月1日之前的物业服务费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从2017年10月1日向前倒推两年，即2015年9月份以前的物业服务费已超过诉讼时效的规定，本院不予保护。对于2015年10月份以后的物业服务费，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告要求被告支付2015年10月份以后的物业服务费未超过诉讼时效的规定，本院予以支持。因此，被告应向原告支付2015年10月至2017年6月期间共21个月的物业服务费共2730元（130元×21）。对原告主张未超出2730元的部分，本院予以支持。原被告之间并未签订具体的物业服务合同，且被告提供的证据也证明了原告在提供物业服务时，存在诸多管理不善的情形，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吴伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏益物业服务有限公司支付2015年10月至2017年6月期间的物业管理服务费共2730元；二、驳回原告广州市骏益物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吴伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  高 媛人民陪审员  骆国贤二〇一八年十月八日书 记 员  邓国靖