湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1125民初2809号原告：谢小杰，男，1980年2月16日出生，汉族，住所湖北省浠水县，委托诉讼代理人：陈威，湖北华浩诚信律师事务所律师，执业证号14211201810016314，代理权限为特别授权：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代为签收有关法律文书等。被告：杨阳，男，1984年10月11日出生，汉族，住所湖北省浠水县，委托诉讼代理人：蔡林林，湖北文海律师事务所律师，执业证号14211201410494893，代理权限为一般代理。原告谢小杰与被告杨阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谢小杰及其委托诉讼代理人陈威、被告杨阳及其委托诉讼代理人蔡林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢小杰向本院提出诉讼请求：1、依法调解或判决被告返还购房款2万元及利息360元合计20360元（自2018年5月7日起，按银行同期贷款利率计算该款占用利息，暂算至2018年8月23日，以后顺延）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月7日，原告因急需购买房屋居住，被告提出其名下有房屋愿意出售，出售价格可低于市场价格。原告表示愿意购买，当即交付了2万元的购房定金。被告出具了收条一份：今收到谢小杰购杨阳位于经济开发区××还××小区××单元××号房屋定金款人民币贰万元整（小写：20000.00元）。（约定：房价3000元㎡，最终按开发区结算产权面积计算总房款，30日内签订购房合同，提供结算证明，协助相关过户手续，付清尾款。），但原、被告之间一直未订立正式房屋买卖合同。原告去浠水经济开发区管委会做购房前的房屋调查，经查上述房屋被告无权处分，因案涉房屋在开发区记载为杨浩骋。至此，原告才了解到被告向其出售的房屋不是自己名下产权登记的房屋。后原告以被告欺诈为由，要求被告返还购房款2万元。被告以已交付的定金不返还，要求原告加价继续购买该房屋。被告拒不退还购房款的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告利益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告的诉请不成立：1、原告交付的2万元是定金，不是购房款；2、被告将房屋登记在小孩杨浩骋的名下，但被告是杨浩骋的法定代理人，有权进行处分；3、被告和原告就房屋买卖形成了合意，被告并不是以欺诈为由进行卖房；4、被告在处分房屋时没有加价，原告诉状上的事实与理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告谢小杰为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1.原告的身份证，拟证明原告是适格的诉讼主体；2.被告的户籍证明（原件），拟证明被告是适格的诉讼主体；3.收条（原件），拟证明原告已交付定金2万准备购买被告位于经济开发区××还××小区××单元××号还建房屋，未订立正式房屋买卖合同的事实；4.关于发放还建房钥匙的通知单，拟证明浠水县经济开发区××还××小区××单元××号还建房屋系拆迁户杨浩骋所有，被告恶意欺诈，系无权处分的事实。经当庭质证，被告认为：对证据材料1、2无异议；对证据材料3真实性无异议，对证明目的有异议，定金与房屋买卖合同是两个法律关系，只能证明原告为购买房子交付了2万元定金的事实；对证据材料4真实性无异议，但对证明目的有异议，房子登记在被告孩子杨浩骋名下，被告有权处分，并不是恶意欺诈。被告杨阳为了支持自己的抗辩意见，向本院提交了以下证据材料：5.杨浩骋户籍证明，证明杨浩骋是杨阳的孩子且未成年的事实；6.浠水县经济开发区管委会通知单，拟证明被告已经取得还建房事实，对还建房有权占用、处分；7.杨阳与郭赛英的离婚证及离婚协议书，拟证明被告杨阳是杨浩骋的合法监护人。经当庭质证，原告认为：对证据材料5的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该还建房所有人为杨浩骋，而不是杨阳。同时被告的行为损害了房屋所有人杨浩骋的利益，并且杨阳作为杨浩骋的法定代表人不明确。对证据材料6的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，仅凭通知单不能证明房屋产权的性质，同时房屋系杨浩骋所有，杨阳无权处分。且无行为能力人不能对房屋买卖进行追认。对证据材料7的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，离婚协议书中未涉及原、被告争议的房屋，且杨浩骋的房屋是翟港还建小区1幢1单元2101室。本院认证意见如下：证据材料1、2，对方当事人无异议，本院予以采信；证据材料3、4、5、6、7，对方当事人对真实性无异议，本院对真实性均予以认定。根据上述举证、质证及认证意见，结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：2018年5月7日，原告谢小杰向被告交付2万元的购房定金，由被告出具收条一份，内容为“今收到谢小杰购杨阳位于经济开发区××还××小区××单元××号房屋定金款人民币贰万元整（小写：20000.00元）。（约定：房价3000元㎡，最终按开发区结算产权面积计算总房款，30日内签订购房合同，提供结算证明，协助相关过户手续，付清尾款。）”。浠水经济开发区管理委员会园区办于2018年6月19日发出《关于发放还建房钥匙的通知单》载明：我区拆迁户杨浩骋已结算完毕，其他事项按规定办理。办理完毕后请发放该户还建房钥匙。具体房号为：2号楼1单元2502室，权属登记面积114.15平米。由于被告未能在约定的30天期限内办理协助相关过户手续，且要求原告先行一次性全额付款，而原告认为双方未签任何手续，只同意先期付款20万元，双方因此不能达成合意，以致未能签订正式的房屋买卖合同。原告要求被告返还已给付的定金2万元，被告不予返还，双方因此产生纠纷，原告遂向本院提起本次诉讼。同时查明，被告杨阳与案外人郭赛英于2018年6月19日向浠水县民政局递交离婚协议书，并办理离婚登记。离婚协议书约定婚生女杨沛菡、婚生子杨浩驰、杨浩骋（2013年2月22日出生）抚养权均归被告杨阳享有。本院对本案争议焦点及法律适用问题分别论述如下：焦点一、如何确定合同效力。本院认为，1、本案原告谢小杰向被告交付购房定金2万元，由被告出具了收条，且原、被告双方在该收条中约定了“房价3000元/㎡，最终按开发区结算产权面积计算总房款，30日内日签订购房合同，提供结算证明，协助相关过户手续，付清尾款。”该约定是当事人为将来订立本约合同而先行订立的合同，属于预约合同。当事人订立预约合同的目的，是在本约订立之前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续磋商其他条款，直至本约订立。2、《中华人民共和国民法总则》第二条规定“不满八周岁的未成年人，为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”根据本案查明的事实，被告杨阳的次子杨浩骋系不满八周岁的未成年人，为无民事行为能力人，被告杨阳为其法定代理人，代理实施的民事法律行为是有效行为。原告提供浠水经济开发区管理委员会园区办于2018年6月19日出具的《关于发放还建房钥匙的通知单》以主张涉案的房屋不属被告所有，被告无权处分，但仅凭该通知单不能证明涉案房屋权属，对此主张本院不予支持。3、涉案房屋虽为还建房，但并非经济适用房，其交易买卖不违反国家法律法规禁止性规定。综上所述，该房屋买卖预约合同应认定为合法有效。焦点二、原告的诉讼请求能否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五条约定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件，而非直接通过预约合同完成商品房买卖交易，更非直接通过预约合同获利。在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违反，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中，因为被告未能在约定的30天内办理协助相关过户手续，被告将此情形告知原告后，原、被告继续进行磋商的行为应视为双方延长了订立本约的期限。后续磋商过程中，被告要求原告先行一次性全额付款，原告认为双方未签任何手续，只同意先付款20万元，双方因此未达成一致意见，最终未能签订本约合同。本院认为原告并非无故反悔，对双方未能签订本约没有过错。而被告要求原告先行一次性全额付款的行为，却否认了预约合同中的已决条款即办理相关过户手续后付清尾款，构成对预约合同的违反，应当承担预约合同中约定的违约责任。合同法第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据此，在本案中，如原告无故不签订本约合同，则无权要求返还定金；如被告无故不签订本约合同，则应双倍返还定金。通过本院上述对本案事实的认定和焦点的分析，可以确认本案被告因付款方式问题拒绝签订本约合同，违背了公平、诚信原则，属于合同法第一百一十五条规定的“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的情形，故原告可以要求被告双倍返还定金。但鉴于原告仅要求一倍返还，本院对原告的这种自愿有权处分行为不予干预。同时，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，原告关于利息的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，判决如下：一、被告杨阳于本判决生效之日起三日内向原告谢小杰返还定金2万元；二、驳回原告谢小杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元（原告已预交151元），减半收取151元，由被告杨阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  张乔二〇一八年十月十八日法官助理杨迪书记员孙稳