广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6727号原告：温抗美，女，1946年10月16日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：韦志韫，原告的女儿。委托诉讼代理人：朱越勇，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州中惠置业有限公司，住所地广州市海珠区南田路中惠雅苑雅惠街**首层。法定代表人：关家敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘统一，该公司员工。原告温抗美诉被告广州中惠置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦志韫、朱越勇，被告的法定代表人关家敏及其委托诉讼代理人刘统一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将广州市海珠区南田路雅惠街14号2901房（以下简称2901房）交付给原告回迁安置使用；2.被告协助原告办理2901房的不动产权证的登记和领取手续，并承担相应的办证登记费用；3.2901房超过约定回迁面积38.51平方米部分的面积121.8994平方米按以下价格计算房价款：（1）5平方米及2901房公共分摊面积之和部分的面积37.3031平方米，按每平方米1700元计算；（2）扣除5平方米及2901房公共分摊面积之和部分余下的面积84.5963平方米，每平方米按2005年5月7日时点同地段包装修的商品房价格计算；4.被告按每月693.18元的300%为标准向原告支付从2016年8月1日起至实际交付回迁安置房房屋之日止的延期补助费；5.被告按原告临时搬迁补助费（即693.18元）的3%为标准，从2016年8月1日起每日向原告支付补偿金至实际交付回迁安置房屋之日止；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落在广州市同福中路龙田龙南四巷**房是原告母亲许佩珍的自有产业。原告是许佩珍与温国平生育的女儿。原告与广州市升平房地产开发有限公司（以下简称升平公司）于1999年10月15日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、于1999年11月9日签订了《广州市房屋拆迁安置协议》。2016年7月，原告向海珠区人民法院起诉升平公司及被告，要求二者履行交付回迁房屋、支付临迁费、延期补助费及补偿金等拆迁人协议义务[案号（2016）粤0105民初5083号]，海珠区人民法院经审查认定上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所产生的未履行事项，均由被告承接，并判决被告向原告支付临迁费、延期补助费、补偿金至2016年7月2日止。被告不服一审判决结果，提起上诉，广州市中级人民法院作出维持原判的判决结果[案号（2017）粤01民终6533号]。上述判决作出以来，被告仍未按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》约定向原告交付座落在海珠区××龙田街新建回迁楼第十七层南向的自有房屋（现对应的房屋为广州市海珠区南田路雅惠街14号1701房），也不向原告计付延期补助费、补偿金等款项。经了解，广州市海珠区南田路雅惠街14号1701房已登记在他人名下，故要求被告将目前尚登记在其名下、朝向也为南向的2901房交付给原告回迁安置使用，请求支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、被告对原告没有回迁安置补偿义务。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》（以下简称安置协议）是原告与升平公司签订，双方约定由升平公司对原告进行回迁安置，相同情况下包括原告在内的被拆迁户多达几十家，仅原告在内的5家选择新建房屋回迁，原告在自主选择拆迁补偿形式时理应预估升平公司无力开发导致其回迁不能的潜在风险。现因升平公司无力开发导致地块烂尾，其违约责任应由升平公司承担，被告至始至终未与原告签订任何协议，双方之间没有任何法律关系，故原告诉请被告交付2901房给原告回迁安置使用没有任何法律依据。二、原告选择2901房作为回迁安置使用有损被告的合法权益。被告通过公开竞招方式获得涉案烂尾地块的开发权并自主开发建设，无论是户型还是建筑面积，均与其双方签订安置协议时大不相同，并且被告对开发建设的房屋进行了高价值的精装修，与其双方约定的回迁毛坯房亦差距甚大。由此可见，原告与升平公司签订的安置条件不当然适用于被告，故原告无权单方面选择2901房作为回迁安置使用。且2901房建筑面积为160.4094平方米，原告被拆除房屋面积仅为38.51平方米，二者相差四倍有余，即使原告有权选择一套房屋回迁，在没有同面积房屋可选的情况下，应选择与被拆除面积最接近的房屋进行回迁，而不能仅凭原告单方意愿随意选择。三、原告要求超拆迁面积的补偿计算方式没有法律依据，且对被告极为不公。安置协议由原告与升平公司签订，其内所有条款均对被告没有法律约束力，包括面积的补偿约定，故原告诉请中针对5平方米及公摊面积之和37.3031平方米按1700元/平方米计算没有法律依据。原告被拆除房屋面积为38.51平方米，即使法院认为被告应承担安置协议项下的义务，原告也应根据该套房屋的市场价格向被告支付增大面积房屋价款，因为超过38.51平方米的面积为被告合法合理所有，非作补偿、安置用途，况且被告在本案中并无任何过错，原告无权要求按2005年同地段包装修的商品房单价计算。被告所有开发物业在新建成时均投入高价钱进行了精装修，鉴于该装修价值非原告补偿、安置利益，即使法院认为被告应向原告承担安置义务，原告需向被告返还该装修价款。四、被告同意用更适合的房屋给原告回迁安置。经查询，2901房并非南向，而为北向，被告所有的广州市海珠区南田路雅惠街14号2404房（以下简称2404房），建筑面积119.725平方米，朝向为南向，无论从面积差距合理性还是条件的符合性，均比原告主张的2901房更为合适。被告同意以2404房作为原告的回迁安置用房，但对于超出拆迁面积部分差价原告需按开庭当日为基准日的评估单价予以支付，同时对被告的装修投入需一并向被告返还。五、原告要求被告支付其延期补助费和补偿金，并由被告承担诉讼费用的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。经审理查明：原告曾向本院起诉升平公司及被告，要求被告安置原告回迁坐落在广州市海珠区××龙田街新建回迁楼第十七层南向房一套，建筑面积50平方米给原告回迁，并要求被告支付临迁费、延期补助费、补偿金等。本院于2016年11月1日作出（2016）粤0105民初5083号民事判决书，认为许佩珍与升平公司就征用拆迁位于海珠区地块的涉案原址房屋而签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，是签约双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。许佩珍死亡后，原告经法院生效法律文书继承了该房屋《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的权利义务，故原告有权主张该房屋《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》项下的权利。房管部门因升平公司闲置用地而无偿收回该地块，随后房管部门为解决该地块拆迁遗留问题，将该地块挂牌公开出让，被告竞得该地块。房管部门在挂牌公告中已明确该地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作，而作为地块的竞得人，被告理应承担该地块的拆迁遗留问题。该地块的拆迁遗留问题应包含上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的未履行事项，故因上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所产生的未履行事项，均由被告承接。被告在参与竞拍时，通过查阅房管部门公示的挂牌公告及相应资料，理应对该地块的状况及挂牌出让的原因有充分了解，被告认为其司当时对升平公司是否已安置或补偿原告的情况完全不知情的抗辩意见，不符合常理，本院不予采信。原告主张升平公司、被告至今未安排其回迁，没有支付临迁费、延期回迁补助费、补偿金，升平公司、被告对此没有提出否定抗辩和提交相反证据予以反驳，对此应承担不利的法律后果，故本院对原告主张的该事实予以采信。原告要求被告按每月693.18元的标准支付从2001年2月至2016年7月止的临迁费、按每月693.18元×2的标准支付从2012年7月3日起至2016年7月2日止的延期补助费、按每日693.18元×3%的标准支付补偿金，符合《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的相关约定，故本院予以支持。并判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内按每月693.18元的标准向原告支付从2001年2月起至2016年7月止的临迁费共128238元；二、被告在本判决生效之日起10日内按每月693.18元×2的标准向原告支付从2012年7月3日起至2016年7月2日止的延期补助费共66545元；三、被告在本判决生效之日起10日内按每日693.18元×3%的标准向原告支付补偿金共15180元。上述民事判决书查明如下事实：原告母亲许佩珍是原广州市海珠区××××号房屋的产权人。1999年10月15日，许佩珍（乙方）与升平公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定乙方同意甲方拆除位于海珠区××××号房屋，该房屋混合砖木结构，建筑面积38.51平方米；甲方将自有的位于海珠区××龙田街新建回迁楼（框架结构）第十七层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积为38.51平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为38.51平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的房屋为38.51平方米，甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的拆迁人按原临时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加补助费的3%支付补偿金；回迁房所需分摊的楼梯、走廊面积乙方以建筑成本价1700元/平方米向甲方购买；回迁房面积不少于原合法产权面积38.51平方米，该面积不包括楼梯公共分摊面积；等。该合同经广州市房地产管理局备案。1999年11月9日，许佩珍（被拆迁人、乙方）与升平公司（拆迁人、甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，其中约定甲方经广州市房地产管理局以（1999）房拆许字49号房屋拆迁许可证批准，拆除海珠区××××号的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积38.51平方米，有正式户口的实际居住人口3人；乙方同意1999年10月30日前迁出原址房屋；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按原使用面积每月补助693.18元；三、回迁办法：1、甲方应于2005年5月7日前，在海珠区××龙田街新建回迁楼（框架结构）第十七层楼南向产权属于自有房屋，建筑面积38.51平方米，其中房、厅、独立厨、厕、阳台规划设计安置给乙方回迁居住；乙方原合法产权面积38.51平方米，乙方回迁房所需分摊的楼梯、走廊面积以建筑成本价向甲方购买，该款在乙方接到回迁通知时一次付清；乙方自己临迁，临迁费693.18元/月，甲方按月发放。甲方违反本协议第三条（1、2项）的，应按每超一天赔偿新文件的标准，向乙方承担违约赔偿责任。等。该协议经广州市公证处公证。签订上述协议后，许佩珍将原址房屋交给升平公司拆除，升平公司从2001年2月起停发临迁费。2006年1月25日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，其中载明该局将公开挂牌出让天河区及海珠区两宗土地的国有土地使用权；地块基本情况……海珠区地段地块，土地用途为商住楼，用地面积为9364平方米，建筑面积为61623平方米，等；龙田直街地块需拆迁房屋产权面积约为9885平方米，全部为住宅，地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作（以上拆迁面积是依据广州市房地产档案馆查册产权情况统计，只供参考，并不是实际拆迁安置的数据，在拆迁过程中仍按实际情况由买受人负责全部补偿安置）；有关出让地块的详细资料及挂牌文件可于本公告发布之日起到交易登记中心306室索取或在国际互联网上浏览；等。2006年8月2日，被告向包括××-20#门牌号的业主发出《敬告函》，内容主要为：业主朋友；我们广州中惠置业有限公司已于2006年2月28日通过拍卖依法取得本地块的9364平方米的土地使用权（见拍卖确认书），即将对红线区域内房屋实施拆迁，具体门牌号为：××-20#等，为了保障您的合法权益，请至今尚未将相关的合法资料提交我公司的业主，于本月10日前尽快将资料送到龙凤街龙田社区居委会办公室，以便我们进行面积的核实。感谢您的配合。2006年12月31日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房拆字〔2006〕40号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，其中载明：拆迁地点和房屋为海珠区地段（详见本拆迁公告附图拆迁地点和范围）；拆迁人为广州中惠置业有限公司；等。2011年10月26日，广州市城市房屋拆迁管理办公室出具穗房拆结字〔2011〕13号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》，其中载明：海珠区地块属我市141宗烂尾地块之一，经我局《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》（穗拍出〔2006〕第05号）及《建设用地批准书》（穗国土建用字〔2006〕第328号）批准，由广州中惠置业有限公司使用，建设项目为商品住宅用地(R1)，用地面积9364平方米；2006年12月31日，我局核发《房屋拆迁许可证》(拆许字〔2006〕第40号)，同意对上述地块进行拆迁；经查，该项目房屋拆迁总建筑面积为9743.2987平方米，均为住宅面积，拆迁总户数为135户；截止2011年10月14日，该项目已完成拆迁公告范围内门牌房屋的拆迁补偿安置手续，拆迁范围内房屋均已作价补偿或永迁安置完毕，无回迁安置面积；等。2016年5月5日本院作出（2015）穗海法民一初字第2014号民事调解书，内容主要为：关于广州市海珠区××××号房屋的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的权利义务由原告继承。诉讼中，由于原告没有提供具体的回迁地址，又撤回了第一项判决被告立即安置原告回迁坐落在广州市海珠区××龙田街新建回迁楼第十七层南向房一套，建筑面积50平方米给原告回迁的诉讼请求；等。后被告不服上述一审判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年8月17日作出（2017）粤01民终6533号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告于2019年2月15日提起本案诉讼。另查明，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室2014年5月27日出具的《关于中惠雅苑二期项目预售工作问题的函》记载，为保障被拆迁户利益，我单位根据中惠公司的申请，已锁定中惠雅苑二期20套住宅房屋不予预售，待该公司解决地块拆迁遗留问题后方同意解除锁定（见附件），等。该函的附件《20套房屋清单》包含2901房及2404房。据查册时间为2019年3月6日的《广州市不动产登记查册表》反映，2901房权属人为被告，建筑面积160.4094平方米，套内建筑面积128.1063平方米，分摊建筑面积32.3031平方米，登记时间2015年7月9日。据查册时间为2019年7月8日的《广州市不动产登记查册表》反映，2404房权属人为被告，建筑面积119.725平方米，套内建筑面积95.6149平方米，分摊建筑面积24.1101平方米，登记时间2015年7月9日。根据原、被告提交的涉案楼盘销售资料中的户型图显示，2901房朝向为东南向，2404房朝向为东北向。诉讼中，根据原、被告的申请，本院依法委托广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司（以下简称衡鼎公司）对2901房、2404房的房地产价值以及委托中量工程咨询有限公司（以下简称中量公司）对2901房、2404房的装修工程造价进行评估。原告向衡鼎公司支付了评估费45000元，向中量公司支付了鉴定费52382.77元。被告向衡鼎公司支付了评估费15000元，向中量公司支付了鉴定费45607元。据衡鼎公司出具的《资产评估报告》反映，2901房2019年2月15日的市场法单价为45940元/平方米，2014年5月27日的市场法单价为26290元/平方米，2005年5月7日的市场法单价为6570元/平方米（说明：价值咨询对象于价值咨询基准日2005年5月7日尚未建成，本次价值咨询结论是假设价值咨询对象于价值咨询基准日建成完工前提下的价值）；2404房2019年2月15日的市场法单价为46260元/平方米。据中量公司出具的《海珠区雅惠街14号2901房及2404房装饰装修工程司法鉴定书》反映，2901房按照2015年9月30日计算工程造价为504306.32元，按照2019年2月15日计算评估造价为423459.71元；2404房按照2019年2月15日计算评估造价为350587.92元。经质证，原、被告对上述报告的真实性、合法性无异议。原告认为2404房的评估结论与本案无关。被告认为2901房基准日为2005年5月7日、2014年5月27日的评估结论与本案无关。再查明，被告确认涉案楼盘第17层楼所有户型已经售出，无房屋可供回迁安置。原告表示2404房为北向，与约定朝向不符，其不同意回迁2404房，也不同意选择货币补偿，其坚持要求回迁2901房，并表示对超面积部分的房价款有支付能力。原、被告确认被告自2016年8月1日起未支付延期补助费。本院认为：已经发生法律效力的（2016）粤0105民初5083号民事判决书、（2017）粤01民终6533号民事判决书已认定原告有权主张《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》项下的权利，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所产生的未履行事项均由被告承接，本案不再赘述。根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》约定，升平公司应于2005年5月7日前，将海珠区××龙田街新建回迁楼（框架结构）第十七层楼南向产权属于自有房屋，建筑面积38.51平方米安置给原告回迁居住。升平公司未依约安排原告回迁，构成违约。被告作为涉案地块的竞得人，应继续履行回迁安置义务并承担相应违约责任。现被告确认协议约定的第十七层楼已无房屋可供回迁安置，原告提交的证据反映其主张的2901房的朝向符合协议约定，故原告要求被告交付2901房给其回迁安置使用，合法合理，本院予以支持。被告主张提供2404房给原告回迁安置使用，虽然2404房的面积与协议约定的面积较为接近，但朝向与协议约定不符。被告在明知应承担回迁安置义务的情况下，未预留朝向、面积符合约定的房屋供原告回迁安置使用，具有明显过错，而原告在合同履行过程中并无过错，其作为守约方，应尊重其选择，故对被告的该项主张本院不予采纳。关于超出产权调换面积部分的差价结算问题。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定“回迁房所需分摊的楼梯、走廊面积乙方以建筑成本价1700元/平方米向甲方购买；回迁房面积不少于原合法产权面积38.51平方米，该面积不包括楼梯公共分摊面积”。现原告要求被告交付的2901房建筑面积为160.4094平方米，套内建筑面积128.1063平方米，分摊建筑面积32.3031平方米，超过约定的回迁安置面积。根据2901房套内建筑面积与分摊建筑面积的比例计算，原合法产权面积38.51平方米对应的分摊面积为9.7平方米，该9.7平方米应按建筑成本价1700元/平方米计算。另《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定：“人均居住面积不足5平方米或因补偿的房屋不宜分割须增大补偿面积的，补偿的建筑面积超过原建筑面积5平方米以下（含本数）的，按建筑成本价结算，超过5平方米的部分，按商品房价结算”，根据该规定，2901房超过原合法产权面积及对应分摊面积外的5平方米应按建筑成本价1700元/平方米计算。剩余的107.2平方米（160.4094平方米-38.51平方米-9.7平方米-5平方米），根据公平合理、等价有偿原则，综合考虑双方当事人的过错程度，本院酌情确定按原告起诉时的评估单价45940元/平方米乘以90%计算。经核算，原告需支付超出产权调换面积部分房价款为4457281.2元[1700元/平方米×（9.7平方米＋5平方米）＋45940元/平方米×90%×107.2平方米]。关于回迁房屋装修价款的结算问题。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》对于交付的回迁房是否应装修及装修的标准、要求等没有进行明确具体的约定。鉴于涉案房屋为豪华装修，根据公平合理原则，因装修添附产生的价值增值部分理应由原告负担。本院综合考虑涉案房屋的实际情况及双方各自责任等因素，酌情确定由原告向被告支付装修价款381113.74元。关于延期回迁补助费和补偿金问题。被告自2016年8月1日起未支付延期补助费，原告要求被告按每月693.18元×300%的标准支付从2016年8月1日起至实际交付回迁安置房屋之日止的延期补助费，以及按每日693.18元×3%的标准支付从2016年8月1日起至实际交付回迁安置房屋之日止的补偿金，符合《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，本院予以支持。关于办理不动产权证问题。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定“甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责”，现原告要求回迁2901房的请求已得到本院支持，其要求被告协助办理2901房的不动产权证的登记和领取手续，并承担相应的登记费用合法有据，本院亦予以支持。但因2901房面积与协议约定面积相差悬殊，而原告一再表示其有支付能力，为平衡双方当事人利益，基于公平原则，应由原告在被告交付房屋当日支付超面积差价款及装修价款给被告，再由被告协助原告办理过户登记手续。关于评估费和鉴定费问题。虽然被告作为涉案地块的竞得人，应承担该地块的拆迁遗留问题，但在过错责任划分上有别于拆迁协议项下的拆迁人。原告经本院释明后仍坚持要求评估2901房2005年5月7日的房地产价值，因该时点涉案房屋尚未建成，被告也尚未竞得该地块，故对该时点的房地产价值评估所产生的评估费15000元应由原告负担，其余费用由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州中惠置业有限公司在本判决生效之日起15日内将广州市海珠区南田路雅惠街14号2901房交付给原告温抗美回迁安置使用；二、原告温抗美在被告广州中惠置业有限公司履行第一项判决当日支付超出产权调换面积部分房价款4457281.2元给被告广州中惠置业有限公司；三、原告温抗美在被告广州中惠置业有限公司履行第一项判决当日支付装修价款381113.74元给被告广州中惠置业有限公司；四、被告广州中惠置业有限公司在本判决生效之日起15日内按每月693.18元×300%的标准支付从2016年8月1日起至实际交付回迁安置房屋之日止的延期补助费给原告温抗美；五、被告广州中惠置业有限公司在本判决生效之日起15日内按每日693.18元×3%的标准支付从2016年8月1日起至实际交付回迁安置房屋之日止的补偿金给原告温抗美；六、第一、二、三项判决履行后15日内，被告广州中惠置业有限公司协助原告温抗美办理广州市海珠区南田路雅惠街14号2901房的不动产权证的登记和领取手续，并承担所需的登记费用；七、驳回原告温抗美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46731元，由被告广州中惠置业有限公司负担。本案2901房评估费45000元及鉴定费52382.77元，由原告温抗美负担15000元，被告广州中惠置业有限公司负担82382.77元。被告广州中惠置业有限公司在本判决生效之日起10日内将应负担的上述费用直接支付给原告温抗美。本案2404房评估费15000元及鉴定费45607元，由被告广州中惠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  钟永华人民陪审员  陈振梅二〇二一年四月二十七日书 记 员  陈慧云幸妙倩