广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初1886号原告：培优佳分（广州）教育有限公司，住所地广州市花都区叶榕街6号之三十七号101房（部位：之一），统一社会信用代码91440101MA59RJPCOE。法定代表人：陈晓玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡金婷，广东埔穗律师事务所律师。被告：徐雄，男，1990年7月21日出生，汉族，住湖南省南县。原告培优佳分（广州）教育有限公司（以下简称培佳公司）与被告徐雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序于2021年4月16日公开开庭进行审理。原告培佳公司的委托诉讼代理人胡金婷到庭参加了诉讼，被告徐雄经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其作缺席审理。本案现已审理终结。培佳公司向本院提出诉讼请求：1.徐雄向培佳公司支付2020年11月租金10000元及逾期支付租金的违约金（以10000元为本金，从2020年11月2日起按日千分之五计算至实际清偿之日）;2.徐雄向培佳公司支付应补偿的租金24032元及利息（以24032元为本金，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；3.培佳公司向徐雄支付2020年5月1日至2020年11月30日的物业管理费1383.2元；4.徐雄向培佳公司支付2019年3月8日至2020年12月4日的水费1344.87元；5.徐雄已付的履约保证金29760元及水电周转金3000元共32760元归培佳公司所有；6.本案诉讼费用由徐雄承担。徐雄未作答辩、未提供证据。培佳公司围绕其诉讼请求及事实和理由提交了《租赁合同书》、《租金减免补充协议》、中国农业银行活期账户明细清单及个人明细对账单、物业费用明细表及POS签购单和增值税发票、水表读数照片及花都区水费收费标准网页截图、《解除合同通知书》及邮单和回执、短信记录、微信聊天记录等证据，培佳公司所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且培佳公司保证真实，本院经审查核证后予以认定，本院认定如下三项事实：一、案涉房屋的基本情况（一）位置：广州市花都区叶榕街6号之三十七。（二）面积：61.22平方米。（三）用途：商业、金融、信息。（四）权属人：培佳公司。二、案涉合同的签订及约定情况（一）《租赁合同书》1.签订时间：2019年11月25日。2.租赁期限：2019年11月30日至2021年12月30日。3.租金标准：2019年为每月9920元，2020年为每月10912元，2021年为每月12003元，每月1日支付下月租金。4.水电费：双方按补充协议计算收取。5.物业费：2019年3月起由徐雄支付。6.保证金条款：徐雄应支付履约保证金29760元，水电周转金3000元，租赁期限内徐雄违约的，培佳公司有权从履约保证金、水电周转金中扣除徐雄所欠的租金及违约金、水电费等所有应支付给培佳公司的款项。7.违约条款：包括（1）徐雄逾期支付租金则应向培佳公司支付按每日千分之五的标准计算的违约金；（2）徐雄逾期支付租金及其他费用超过15天的，培佳公司有权单方解除合同，在培佳公司书面通知徐雄之日起合同解除，培佳公司有权单方自行收回租赁场地并没收徐雄交纳的履约保证金、水电周转金。（二）《租金减免补充协议》1.签订时间：2020年6月1日。2.协议内容：（1）培佳公司减免徐雄2020年期间每月租金912元，即按每月1万元的标准收取；（2）培佳公司减免徐雄2020年1月至3月、6月至9月期间每月租金2000元，即上述月份按每月8000元的标准收取；如在原合同约定的租赁期内，由于徐雄的违约导致原合同提前解除或终止，则徐雄需按原合同约定承担违约责任，还应将本协议减免的租金一次性补偿培佳公司。三、案涉合同的履行情况（一）合同履行状态：1.解除与否：已解除。2.解除事由：徐雄拖欠2020年11月的租金至今未付。3.解除方式：培佳公司数次催收后，通过短信、邮寄的方式分别向徐雄发出《解除合同通知书》，邮件于2020年12月4日由徐雄本人签收。（二）场地交接情况：1.交付：2019年11月25日。2.收回：2020年12月4日。（三）履约保证金：培佳公司已收取29760元。（四）水电周转金：培佳公司已收取3000元。（五）租金：1.已付：2020年10月当月及之前的租金已付清。2.未付：2020年11月租金1万元（减免912元后）。3.减免：已减免2020年1月至11月期间的租金合计24032元（912元/月×11个月+2000元/月×7个月）。（六）物业管理费：徐雄欠付2020年5月至11月期间合计1383.2元（197.6元/月×8个月），培佳公司于2021年4月16日垫付。（七）水费：用水量为293度，培佳公司未垫付水费，其主张按商业自来水费及污水处理费标准合计每吨4.59元的标准收取。本院认为：培佳公司与徐雄签订的《租赁合同书》、《租金减免补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。结合查明事实可知，《租赁合同书》约定徐雄应于每月1日支付下月租金，徐雄拖欠2020年11月的租金至今，已超15日，构成违约，培佳公司在通知徐雄解除案涉合同后于2020年12月4日自行收回了案涉场地，现培佳公司要求徐雄支付2020年11月的租金1万元及自2020年11月2日起计算至清偿之日止的违约金，合理合法，本院予以支持，但培佳公司主张按每日千分之五计算的违约金标准过高，经折算达每年180%，因培佳公司所举证明不能证明其存在除孳息损失之外的其他损失，且其已同时主张没收徐雄支付的履约保证金，基于公平原则，本院对违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。培佳公司主张中超出部分，本院不予支持。关于补偿租金的问题。依据《租金减免补充协议》，培佳公司减免了租金24032元，因双方明确约定在徐雄违约造成合同解除时其需将减免的租金补偿给培佳公司，培佳公司要求徐雄向其补偿减免的租金24032元，符合双方之间的约定，本院予以支持。培佳公司要求徐雄支付该款自起诉之日即2021年1月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止的利息，合理合法，本院亦予支持。关于物业管理费和水费的负担问题。依照合同约定，徐雄应自行负担租赁期间的物业管理费，现培佳公司已为徐雄垫付2020年5月至11月期间的物业管理费1383.2元，培佳公司要求徐雄清偿该笔物业管理费，本院予以支持。至于水费，因未有证据显示双方之间对水费的支付方式及计算标准存在明确约定，徐雄应对其实际使用的水费自行负担，因培佳公司未实际垫付水费，其要求徐雄按每吨4.59元的标准向其支付水费，缺乏事实依据，本院不予支持。培佳公司可在实际垫付水费后再行主张权利。关于履约保证金和水电周转金的处理。《租赁合同书》约定培佳公司可在徐雄逾期支付租金达15天的情况下解除合同、没收履约保证金，现徐雄存在该违约行为，培佳公司要求没收徐雄支付的履约保证金29760元，合理合法，本院予以支持。至于水电周转金，虽《租赁合同书》约定在徐雄存在上述违约的情况下培佳公司可没收水电周转金，但结合合同中关于保证金的相关条款可知，水电周转金可用于扣除徐雄欠付的水电费，由此可知该款的性质为徐雄按时足额支付水电费的担保，现有证据不能证明徐雄存在逾期支付水电费的行为，培佳公司要求没收徐雄已支付的水电周转金3000元，本院不予支持。培佳公司应向徐雄退还该笔水电周转金，为避免当事人诉累，本院对该款与徐雄需支付的2020年11月租金中的相应金额进行抵扣，抵扣后徐雄还需向培佳公司支付2020年11月的租金7000元及相应利息。徐雄经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十八条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告培优佳分（广州）教育有限公司支付2020年11月的租金7000元及违约金（计算方法：以7000元为基数，自2020年11月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止）；二、被告徐雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告培优佳分（广州）教育有限公司补偿租金24032元并支付利息（计算方法：以24032元为基数，自2021年1月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止）；三、被告徐雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告培优佳分（广州）教育有限公司支付物业管理费1383.2元；四、原告培优佳分（广州）教育有限公司没收徐雄支付的履约保证金29760元不予退还；五、驳回原告培优佳分（广州）教育有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费769元，由原告培优佳分（广州）教育有限公司负担48元，由被告徐雄负担721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年四月二十九日书记员  陈晓敏高波