山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1324民初1419号原告：孙磊，男，1979年11月20日出生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：岳永平，山东兰陵律师事务所律师。被告：张艳英，女，1983年6月7日出生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：韩松，山东兰郡律师事务所律师。被告：张小玉，女，1987年2月16日出生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：韩松，山东兰郡律师事务所律师。第三人：段广荣，女，1978年6月11日出生，汉族，居民，住兰陵县。原告孙磊与被告张艳英、张小玉、第三人段广荣房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，本院于2021年4月19日追加段广荣为本案第三人参加诉讼。原告孙磊及其委托诉讼代理人岳永平、被告张艳英、张小玉共同委托诉讼代理人韩松、第三人段广荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙磊向本院提出诉讼请求：判令张艳英、张小玉返还孙磊购房款177000元及利息（自2020年5月19日起按年息6%计算，利随本清）。事实与理由：2020年5月19日，孙磊在张艳英经营的恒丰地产公司购买兰陵县房产一套，经协商，张艳英安排员工以张小玉的名义与孙磊签订兰陵县存量房屋买卖合同一份。孙磊按照合同约定向张艳英支付涉案房产首付款177000元，合同约定，张小玉对涉案房产包改名，更改至孙磊名下，现房产无法更名，致使合同目的不能实现，且被告又将该房产出售他人。孙磊多次向被告索要涉案款项首付款，双方协商不成，酿成此纠纷。张艳英辩称，张艳英不是本案当事人，也不是合同当事人，不应承担责任，张艳英是孙磊与张小玉的居间方，已经完成居间任务。张小玉辩称，第一，本案177000元中150000元为购房款，20000元系定金，7000元中介费；第二，本案的过错在孙磊，其没有按照合同约定完成义务，款项不应予以返还；第三，双方没有约定利息，不应予以支持；第四，孙磊私自配制涉案房屋钥匙和门禁给开发商造成了损失，应当予以赔偿。段广荣庭审中未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙磊提交如下证据：1.《兰陵县存量房屋买卖合同》；2.收据（NO1140377）及转账凭证；3.收据（NO114035）及转账凭证；4.民事裁定书；5.刘井冈的证人证言。张艳英、张小玉质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能证明孙磊支付的款项为购房款170000元，且孙磊未在一个月内办理完成贷款手续，违约在先；对证据2的真实性无异议，该20000元属于定金，150000元为购房款；对证据3、4无异议；证据5刘井冈的证人证言与本案没有关联性。段广荣质证认为，孙磊提供的证据与自己无关，自己只是借给孙磊150000元。张小玉提交如下证据：1.《订购协议书》；2.兰陵开元置业发展有限公司出具的《收据》2份；3.（2020）鲁瑞纳律函第046号律师函；4.《买卖定金协议书》；5.《兰陵县存量房屋买卖合同》。孙磊质证认为，对证据1、2的真实性无异议，该订购书虽系张小玉签订与开元四季签订，但张小玉系张艳英所在公司的职工，是公司以张小玉名义购买，其实际所有人应系公司；对证据3无异议；对证据4买卖定金协议书真实性无异议，对证明目的有异议，备注内容结合买卖合同第15条特别约定，可以看出是被告违约；对证据5无异议。庭审过程中，本院对第三人段广荣进行了调查，段广荣陈述，其丈夫刘井冈要买房，让先后两次给张艳英汇款共计17万元，具体房子是谁的不清楚，是刘井冈办理的，合同在孙磊那里。且段广荣在调查中明确表示涉案17万元由孙磊代为主张权利，其本人不主张权利。本院对上述证据综合认定如下：对孙磊提交的证据1、2的真实性予以认定，对证据3、4予以认定，对证据5，结合第三人段广荣的调查意见，予以认定。对于张小玉提交的证据1、2、4的真实性予以认定，对证据3、5的真实性予以认定。对于段广荣的调查笔录，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年4月7日，张小玉（乙方）与兰陵开元置业发展有限公司（甲方）签订《订购协议书》，约定：乙方购买甲方位于兰陵县，单价4901元／ｍ2，售价615811元，车库／库位1-104，单价3680元／ｍ2，售价87584元，合计703395元；乙方签订协议时交付购房定金10000元；乙方未按约定支付购房款的，甲方有权单方解除合同，并从乙方已交定金中按总房款的1%扣除违约金。张小玉与兰陵开元置业发展有限公司签订上述《订购协议书》后，分别于2020年4月7日交付定金10000元，2020年6月4日支付车库（首付）128265元。2021年5月19日，张小玉（甲方）与孙磊（乙方）签订《兰陵县存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定：张小玉所售房屋位于兰陵县，车库约23.8ｍ2；该房屋为商品房；未设定抵押；未出租；成交价710000元；双方采用商业贷款方式进行交易，孙磊于2020年5月22日前向张小玉支付首付款，首付款不低于170000元；合同履行过程中，房产过户所缴纳各项税费、居间服务费、贷款代办费由孙磊承担；双方签订合同后，因出卖人的原因造成合同无法继续履行，由出卖方赔偿买受人房屋成交价的50%作为违约金，并退还买受人所支付全部购房款，及赔偿买受人因本次交易所支付的居间服务费用及各项服务费，由于买受人的原因造成合同无法继续履行，买受人赔偿出卖人房屋成交价的50%作为违约金，并承担因本次交易所产生的居间服务费及各项费用；特殊约定：涉案房产张小玉包改名，孙磊在30个工作日内做一手房贷款，甲方配合乙方改名至乙方或乙方指定人名下，改名费由甲方承担。同日，张小玉（甲方）与孙磊（乙方）签订《买卖定金协议书》，约定购房定金为20000元，若甲方违约应双倍返还定金并支付本协议房屋成交额的1.5%作为中介费，乙方违约则定金不予返还并支付本协议房屋成交额1.5%作为中介费。房屋买卖合同签订后，孙磊分别于2020年5月19日通过微信转账方式向兰陵县恒丰地产支付20000元，2020年5月22日向通过微信转账方式向恒丰地产支付7000元作为中介费，2020年5月22日通过段广荣账户向张艳英转账150000元。随后恒丰地产、张艳英分别将20000元、150000元交付张小玉，张小玉共计收到涉案款项170000元。7000元中介费由恒丰地产收取。另查明，2020年7月12日，因张小玉未按订购协议书约定履行付款义务，兰陵开元置业发展有限公司解除双方签订的《订购协议书》。再查明，本院根据孙磊的诉前保全申请，于2021年1月14日作出（2021）鲁1324财保28号民事裁定书，冻结张艳英的存款183000元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当遵循信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案涉案标的为房产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。张小玉与兰陵开元置业发展有限公司仅仅签订了《订购协议书》，并未就涉案房产进行登记或预告登记，故其在出卖涉案房产时并未取得该房产所有权，进而也无权对涉案房产进行处置。在此基础上，孙磊与张小玉之间签订的《房屋买卖合同》至本案纠纷提起诉讼时，张小玉仍未就涉案房产取得权利人（即兰陵开元置业发展有限公司）追认或取得该涉案房产处分权，故涉案《房屋买卖合同》系无效合同。主合同无效的，从合同当然无效，故《买卖定金协议书》亦为无效协议。合同无效的，因该合同而取得的财产，应当予以返还，故张小玉应返还孙磊购房款及定金170000元。孙磊要求支付利息，因双方未约定，本院不予支持。关于中介费。该7000元系由临沂恒丰房产经纪有限公司兰陵分公司收取，张小玉不认可收到临沂恒丰房产经纪有限公司转交的该笔款项。该部分款项，孙磊可向临沂恒丰房产经纪有限公司另行主张。关于法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同系签订于民法典施行前，且双方并未有关于适用民法典的约定，故本案适用《中华人民共和国合同法》。综上所述，孙磊要求张小玉返还购房款170000元的诉讼请求，本院予以支持，其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告张小玉返还原告孙磊购房款170000元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告孙磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3840元，减半收取1920元，保全费1435元，合计3355元，由原告孙磊负担1511元，被告张小玉负担1844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  季长春二〇二一年四月二十二日书记员  张 宁