湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1302民初822号原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行，住所地娄底市娄星区乐坪西街**。负责人许卫东，系该行行长。委托代理人杨建军，系该行员工。被告戴文贤，男，汉族，1965年4月2日出生，户籍所在地湖南省双峰县。被告邓康安，女，汉族，1968年2月24日出生，户籍所在地同上，系被告戴文贤之妻。被告娄底市凯泉房地产开发有限公司，，住所地娄底市娄星区湘阳街北侧吉星路东侧（凯泉湾小区**）。法定代表人刘凯林。原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行（以下简称农业银行娄星支行）与被告戴文贤、邓康安、娄底市凯泉房地产开发有限公司（以下简称凯泉房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告农业银行娄星支行的委托代理人杨建军到庭参加了诉讼，被告戴文贤、邓康安、被告凯泉房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行娄星支行诉称：1、解除中国农业银行股份有限公司涟钢支行与被告戴文贤、邓康安签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告戴文贤、邓康安偿还原告借款本金260915.01元（截止至2018年1月9日）及至清偿日止的全部利息（含罚息、复利等）；3、被告凯泉房地产公司对被告戴文贤、邓康安的债务承担连带保证担保责任；4、原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；5、被告承担本案全部诉讼费及其它相关费用。被告戴文贤、邓康安、凯泉房地产公司未应诉、未答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年11月11日，农业银行涟钢支行作为贷款人与抵押权人，被告戴文贤作为借款人，与被告邓康安作为共同抵押人，被告凯泉房地产公司作为保证人，共同签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：“借款人借款金额为33万元，用于购买位于娄底市万宝新区产，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息还款。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告凯泉房地产公司的账户。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定从借款到期之日起按预期借款利率计收复利。保证人凯泉房地产公司为借款提供连带责任保证，保证期限自借款到期日或债务被贷款人宣布提前到期的，贷款宣布提前到期日起二年；借款人以所购房产做抵押的，由约定的保证人凯泉房地产公司提供阶段性担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续,为借款提供连带保证责任。保证担保和抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。当借款人未按约定按期足额偿还借款时，贷款人有权限期纠正违约行为、有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。”双方并在合同中就其他有关事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告戴文贤指定的账户发放了借款33万元，出具了借款凭证，根据该借款凭证，借款日期为2014年11月14日，到期日为2024年11月13日，执行利率7.53250%，逾期利率11.29875%。2014年11月12日，被告戴文贤、邓康安将提供抵押担保的房产办理了抵押预告登记（证号为娄房预娄底字第XX号）。被告戴文贤、邓康安借款后，按约偿还了部分借款本息。自2017年9月开始，二被告未按双方合同约定按时还款。截止至2018年9月13日，二被告尚欠原告借款本金共为254489.96元，利息罚息共计13481.26元。被告凯泉房地产公司与农业银行涟钢支行签署了《一手住房贷款业务银企合作协议》，协议约定被告凯泉房地产公司对原告向购房人发放的个人住房贷款承担阶段性连带责任保证担保。阶段性担保的时间自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。另查明，2014年10月20日，被告邓康安向农业银行涟钢支行出具共同还款承诺书，承诺涉诉债务系共同债务并对该债务承担连带清偿责任。2018年3月，中国农业银行股份有限公司娄底分行向本院出具了《关于诉讼主体变更的说明》，内容为：“中国农业银行股份有限公司娄底分行下发《关于对娄底分行城区机构进行调整的通知》（农银娄发〔2017〕33号）文件，于2017年4月份对辖区城区机构管理职能进行调整，原春园支行、涟钢支行的个贷业务已划转至娄星支行。原春园支行、涟钢支行起诉的部分案件已由娄星支行管理。”经原告多次催收后，被告仍未按期足额偿还借款，原告于2018年3月14日诉至本院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，本案属农业银行涟钢支行的个贷业务，2017年4月经中国农业银行股份有限公司娄底分行调整，由原告管理相关业务,故原告主体资格适格。债务应当及时清偿。本案中，农业银行涟钢支行与被告戴文贤、邓康安签订了《个人购房担保借款合同》，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定向被告戴文贤发放了借款33万元，被告戴文贤、邓康安作为借款人，应当按照约定还款。但被告戴文贤、邓康安借款后，仅偿还了部分借款本息就未再按约定还款，已构成违约，原告依照合同约定有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。被告戴文贤、邓康安提供的房产抵押担保，仅办理了抵押预告登记，至今仍未办理抵押登记，优先受偿的条件未成就，因此原告无权就该抵押物优先受偿。关于保证担保的问题，原、被告三方在签订的《个人购房担保借款合同》中，对保证责任进行了约定，故被告凯泉房地产公司作为承担连带保证责任的保证人，应当承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第二十六条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行与被告戴文贤、邓康安签订的《个人购房担保借款合同》；二、由被告戴文贤、邓康安于本判决生效起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行借款本金254489.96元，截止至2018年9月13日利息罚息为13481.26元，并自2018年9月14日起以254489.96元借款本金为基数按年利率11.29875%支付利息至清偿之日止；二、被告湖南娄底凯泉房地产有限公司对上述第一条中的债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后就其偿还的借款本金及利息向被告戴文贤、邓康安追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5214元（原告已缴纳2607元，减半收取），由被告戴文贤、邓康安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长 王 庆人民陪审员 廖 瑛人民陪审员 喻日光二〇一八年十月十一日书 记 员 樊宏慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。