重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初9789号原告重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市经开区四公里新民园4F，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人张泽云，董事长。委托代理人高玉娟，重庆维祯律师事务所律师。委托代理人陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。被告梁强，男，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告梁强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人高玉娟、陈思杏，被告梁强均参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎诺公司诉称，原告系重庆南岸区某小区的物业管理单位，被告系该小区某号房屋业主，于2009年11月21日接房，并于2009年11月29日进场装修。截至2017年1月，被告尚欠原告物业管理费6905.60元及滞纳金、公摊水电费303.70元及上述资金占用费。上述费用经原告催收未果，故原告诉至法院，要求判令：一、被告支付拖欠原告的从2013年4月至2017年1月期间的物业服务费6905.60元、二、被告支付拖欠原告的从2013年4月至2017年1月期间的公摊水电费303.70元；三、被告支付上述费用的资金占用损失（以拖欠的金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。被告梁强辩称，被告是该小区业主属实，原告没有向小区提供物业服务，被告也没有看到有任何人向小区提供服务。被告没有与任何人签订物业服务合同，故没有缴纳物管费及公摊水电费。原告主张物业费没有法律依据，公摊水电费是原告单方主张的是虚假的，原告的诉求不成立，要求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，原告系南岸区某小区的前期物业服务企业。2008年3月31日，原告与重庆康恒置业有限公司签订《一期前期物业服务合同》，随后原、被告签订《物业服务协议》，约定内容包括：被告同意接受原告对该小区提供物业服务，服务期限三年（自某小区整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.20元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前缴纳当月物业服务费及其他应缴之费用；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告一直为某小区提供物业服务至今。被告系该小区A区4-20-2号房屋业主，该房屋建筑面积125.93平方米，被告于2009年11月下旬接房，并于2009年11月29日进场装修。经当庭询问被告是否认可原告主张的物业费计算标准，被告陈述对1.2元/㎡·月的标准不认可，对自己是否欠费、是否曾向任何物业服务单位缴纳过物业费及公摊水电费均称记不清。经释明后，被告未提交其曾缴纳物业费或公摊水电费的证据。另查明，2015年9月该小区业主甘宇玲以物业服务合同纠纷起诉鼎诺物业及涉诉小区的建设单位重庆康恒置业有限公司，要求确认该小区一、二、三期前期物业服务合同无效，本院以（2015）南法民初字第06369号民事判决书驳回了甘宇玲全部的诉讼请求，甘宇玲不服，提出上诉。重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05民终4157号民事判决书对甘宇玲上诉请求予以驳回，对本院一审判决予以维持，本院一审判决现已生效。某小区原业主委员会于2013年5月16日与重庆瑞庭物业管理有限公司签订了《物业服务合同》、2016年2月10日又签订了上述合同的《补充协议》。但该《物业服务合同》、《补充协议》经本院（2016）渝0108民初12278号民事判决书予以撤销，某小区原业主委员会不服，提出上诉。重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05民终3530号民事判决书对某小区原业主委员会上诉请求予以驳回，对本院一审判决予以维持，本院一审判决现已生效。2016年6月，某小区原业主委员会又以物业合同纠纷案由起诉被告重庆瑞庭物业管理有限公司至本院，要求确认《物业服务合同》、《补充协议》有效，本院以（2016）渝0108民初6724号之一民事裁定书驳回了原告的起诉。某小区原业主委员会于2017年7月27日作出业主委员会决议并在小区内公示，写明：……第三、业委会依据2016年2月1日生效的《业主大会议事规则》第十七条第（三）款之规定，于2016年2月12日解聘重庆鼎诺物业服务有限公司，明确该公司无权收取2013年5月16日的物业管理费，并要求该公司立即退出某小区物业管理区域，立即移交物业管理资料等。2017年9月4日，南坪镇人民政府作出通知，自2017年9月3日，某原业主委员会已不复存在。庭审中，被告举示《关于某小区重大事项的说明》、《承诺书》，拟证明原告于2017年9月15日向全体业主作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，如果有业主已缴纳，可以全部返还，同时还承诺2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务。原告对上述证据的质证意见为：对上述证据三性均不认可，该两份证据的用印不符合正常的用印程序，印章系在文字打印前已经加盖，不符合常理，且该两份文件的落款均是重庆鼎诺物业服务有限公司，但其加盖的印章却为原告物业服务中心，该物业中心仅作为原告的一个项目部，其无权代表原告作出公司重大权利的意思表示；从两份证据内容来看，文字表述内容涉及金额达1亿元，原告作为一个经营性企业作出长期免收、退收物业服务费的意思表示不符合常理。某业委会已于2017年9月3日被南坪镇人民政府确认为不复存在，因此原告也不可能再向已被确认为不存在的业委会作出任何承诺。综上，该两份证据形成方式违背常理，内容表述显失公平，不是原告真实意思表示，对原告不具有任何法律约束力。以上事实，有《三期前期物业服务合同》、交房流程确认表、房屋验收交接表、装修申请表、房屋登记信息查询证明、电梯巡查记录表、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会证明、水电公摊明细、2016渝01**民初6724号之一民事裁定书、2017渝05民终3530号民事判决书、2017渝05民终4157号民事判决书、南坪镇人民政府通知、关于移交物业资料和要求撤离的通知、要求说明的函、《承诺》、照片等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为，原告就涉案小区签订一、二、三期前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护且已经生效判决认可其效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力，原告依据前期物业服务合同与被告于2008年7月26日签订《物业服务协议》也是双方真实意愿表示，内容不违反法律规定，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务，被告抗辩合同虽是其本人的签名，但不是其真实意思表示，故不认可其内容于法无据，抗辩其认为房屋存在质量问题要求退房系其与开发商之间的房屋买卖合同关系，与本案无关，其称装修表和房屋验收表系其受原告胁迫签字但未提交相应证据，故本院均不予支持。2013年10月28日前期物业服务合同到期后，原告自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，某小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。现原告要求被告支付2013年4月至2017年1月期间拖欠的物业服务费，符合法律规定。对于被告辩解某小区原业主委员会于2017年7月27日作出业主委员会决议于2016年2月12日解聘重庆鼎诺物业服务有限公司，并明确该公司无权收取2013年5月16日的物业管理费。本院认为原业主委员会作出的该决议关系重大，但又未写明相关理由，对于该决议的合法性无法审查，故本院不予采信。对于被告提出前期物业服务合同已到期、前期物业服务合同系无效合同、小区业委会与新的物业服务企业签订了新的物业服务合同等辩解，现均已有生效法律判决予以阐明，本案不再赘述。对于被告辩解对于公摊水电费因系原告单方制作的证据材料，故不认可，本院认为原告就公摊水电费收取计算依据已经提交了相关材料，因公摊水电费的计算方及支付方均系原告，客观上该证据只能由原告制作并提交。且根据原告提交的证据，载明了用电区域、表号、起止度等关键信息，被告亦可自行核实。与此同时，原告诉请的公摊水电费在2013年4月至2017年1月的46个月期间，共计303.70元，折合每月约6.60元，亦属于合理范畴。故被告不认可该笔费用的辩解本院不采信，并确定2013年4月至2017年1月期间的公摊水电费为303.70元。关于被告提出的原告在合同到期后拒不撤离该小区，继续提供物业服务，且业主对物业服务不满意，本院认为，被告举示的证据，不能证明原业主委员会曾经全体业主大会授权而为该行为，被告也未举示涉案小区已经合法选聘新物业企业履行物业管理的相关证据，因此不能证明原告作为原物业服务企业，在合同到期后为该小区继续提供物业服务违反相关法律的规定。对于被告提出的原告于2017年9月15日作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务，由于该两份文件于原告公司关系重大，落款也是原告公司，但其文件上的印章系重庆鼎诺物业服务有限公司某物业中心加盖并非原告公司印章，物业中心的印章不能代表原告公司的行为，加之该两份文件本身内容也与原告提起诉讼要求被告及其他拖欠物业管理费的业主支付物业管理费的行为相矛盾，本院认为该两份证据拟证明内容有违常理，且对其合法性无法审查，故本院对该证据不予采信。对于被告提出的原告服务不合格，业主不满意，由于原告提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，被告虽然辩解业主对物业服务不满意，但每个人满意的标准实难统一，被告亦未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对该辩解不予采信。对于原告请求的逾期支付物业服务费的、水电公摊费的资金占用损失，被告逾期支付的行为已给原告造成了损失，原告要求按中国人民银行同期贷款利息计算资金占用损失的请求并无不当，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告梁强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2013年4月至2017年1月期间的物业服务费6905.60元并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失至付清时止；二、被告梁强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2013年4月至2017年1月期间的水电公摊费303.70元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失至付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁强负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告梁强于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 薛 莲二〇一八年十月十日书 记 员 张莹莹