黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑01民终6832号 上诉人（一审被告）：王长胜，男，1984年6月1日出生，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：张长红，黑龙江张长红律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：哈尔滨珠江物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区朝阳村**。 法定代表人：别秀华，总经理。 委托诉讼代理人：徐晓红，女，哈尔滨珠江物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。 上诉人王长胜因与被上诉人哈尔滨珠江物业管理有限公司(以下简称珠江物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院(2018)黑0110民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘洋洋及其委托诉讼代理人张长红，被上诉人珠江物业公司的委托诉讼代理人徐晓红、冯海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王长胜上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院(2018)黑0110民初646号判决第一项，改判减免30%物业费；2.一审、二审诉讼费由珠江物业公司承担。事实与理由：珠江物业公司陈述的事实与客观事实严重不符，因珠江物业公司履行义务存在重大瑕疵，导致业主请求整改，珠江物业公司拒不整改，珠江物业公司没有按照协议约定履行100%服务义务，提供的物业服务具有严重瑕疵，而非一般瑕疵。一审的证据均表明珠江物业公司长期怠于服务，小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，已经严重影响到全体业主的正常生活，属于重大瑕疵。应按实际服务工作量判决按70%交费。珠江物业公司没有履行合同义务：①房屋漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打扫。②侵占本属于业主的小区广告收益。③小区出入口门禁失灵，没有保安队伍，安全问题严重失控，导致业主玻璃被砸坏。④小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当。⑤业主曾要求珠江物业公司承担违约责任的事实，珠江物业公司违约存在，一审法院对此没有判决减少物业服务费数额。一审认定前期《物业服务协议》已经过期，且未通过法定程序，按此合同收费依据不足。珠江物业公司服务并没有完成四级服务工作任务，小区物业服务多数处于不作为状态。珠江物业公司根据的哈价联[2013]39号文件和哈价经法[2011]220号文收费依据失效。珠江物业公司收费无事实和法律依据。2016年1月16日前的物业费超过诉讼时效，不应支持。一审已经认定服务存瑕疵，但并未减去未提供服务的合同内容部分，珠江物业公司违约不履行义务，多项物业服务不作为，应当承担违约责任。珠江物业公司不应当收取未提供服务部分的物业费。综上所述,珠江物业公司通过无效的《物业服务协议》和部分服务内容向业主主张100%物业费没有事实依据和法律依据，应予改判，减去未完成服务的物业费30%。 珠江物业公司辩称，不同意王长胜的上诉请求。案涉业主主张物业服务不完善、存在瑕疵与事实不符，房屋漏水等问题与物业服务无关，如业主认为玻璃被砸坏与物业有关，应依照《物业管理条例》另行诉讼，不是拒绝缴纳物业费的理由。房屋漏水、渗水是工程质量问题，与珠江物业公司无关。门禁失灵等问题业主应举证哪个门禁失灵导致小区人员混乱。小区封闭是物业公司一直要做的事情，几次封闭都被人将门禁折断，开车将物业工作人员脚压伤，小区未封闭责任不在物业公司。该小区每天早晚两次清理垃圾、楼道内卫生、住户垃圾清运，业主提供照片视频是某一时间点垃圾状况，不具有持续性，如要证明物业不清理垃圾，应提供24小时的证据。收费依据是按照物价局审批和物业公司提供服务内容综合测算，符合相关规定，业主进户时已经与物业公司签订物业服务合同，合同对双方权利义务和缴费依据有约定，业主以物价局审批文件超期作为拒绝支付物业费的理由没法律依据。物业为业主服务是入户以来持续进行的，业主没有拒绝物业公司的服务，该小区3000多户业主，不交物业费的60多户，可见物业服务的条件和标准得到90%以上业主认可。案涉业主以极小的代表性作为拒绝支付物业费没事实依据。物业服务具有持续性和不间断性，不属于诉讼时效提到的中止中断情形，与供暖公司收取供暖费不存在诉讼时效保护的规定一样。综上，请求驳回上诉，维护珠江物业公司权益。 珠江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王长胜立即交纳2013年10月22日至2017年10月22日物业费8596.24元、违约金9412.88元，合计18009.12元；2、诉讼费由刘洋洋承担。 一审法院认定事实：王长胜购买了哈尔滨市香坊区旭升街绿海华庭小区1栋2单元301号房屋一处，建筑面积为111.93平方米，成为该房业主。2012年9月23日办理进户手续时，珠江物业公司作为甲方、王长胜作为乙方签订了《物业服务协议》，珠江物业公司在甲方处加盖公章，王长胜在乙方处签名。该协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造）、特约有偿服务费用、维修资金的管理与使用、违约责任等。其中第四条物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积每平方米每月1.6元收取、多层住宅按建筑面积每平方米每月1.5元收取、商服按建筑面积每平方米每月1.8元收取、地、地下车位管理服务费每车位每年1800元收取立车库管理服务费按建筑面积每平方米每月1.5元收取。王长胜按照该协议约定的建筑面积每平方米每月1.6元的物业服务费标准，于进户当日向珠江物业公司缴纳2012年9月22日至2013年10月22日的物业费。一审法院认为，根据珠江物业公司与王长胜的诉辩主张、当庭陈述和举证、质证情况以及辩论意见，双方之间的争议焦点是1、珠江物业公司与王长胜之间签订的物业服务协议的效力；2、珠江物业公司收取物业管理费的依据；3、珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务，王长胜的抗辩理由是否成立。关于珠江物业公司与王长胜之间签订的《物业服务协议》的效力问题，该协议系珠江物业公司与王长胜于2012年9月23日签订，有珠江物业公司公章、王长胜签名，王长胜对其签名的真实性无异议，该协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王长胜抗辩该协议并非其自愿签订，但王长胜系完全民事行为能力人，应自行尽到审慎的注意义务，且王长胜没有提交证据证实该协议具有《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的情形，故王长胜抗辩《物业服务协议》无效的理由不成立，不予采纳。关于珠江物业公司收取物业服务费的依据问题。王长胜举示的哈尔滨市物价监督管理局哈价经发[2011]220号文件确系2011年12月6日下发之日开始执行，有效期两年至2013年12月5日执行完毕。经向哈尔滨市发改委价费管理处征询，此文件是物价部门对绿海华庭小区业主未进户时的前期物业服务收费的批复，该批复的有效期较短也是为了敦促业主进户后尽快成立业主委员会。经庭审核实，珠江物业公司与王长胜均承认绿海华庭小区没有成立业主委员会。故业主应与地方政府以及物业主管部门积极沟通协调，通过合法途径成立业主委员会后，由业主委员会具体负责物业服务企业的选聘和确定物业服务内容及收费标准。该文件有效期满后，珠江物业公司与王长胜签订了《物业服务协议》，王长胜已按协议约定建筑面积每平方米每月1.6元标准向珠江物业公司交纳了一年的物业管理服务费，珠江物业公司为王长胜出具的物业费收据可以证实，可视为王长胜对珠江物业公司收费标准的默认。珠江物业公司收取物业服务费的标准是依照双方之间签订的《物业服务协议》，而不是依据已经失效的哈价经发[2011]220号文件，王长胜抗辩珠江物业公司收取物业服务费依据无效的理由不成立，不予采纳。关于珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务、王长胜抗辩理由是否成立的问题。王长胜举示的哈价联发（2013）39号文件后附的《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》是物业服务的参考标准，而非强制性规定，具体物业服务内容和标准应以双方签订的协议为准。部分业主抗辩墙体开裂、房屋漏水等问题属于房屋建筑质量问题，不属于珠江物业公司物业管理公共维修的服务内容，王长胜应另行主张权利。关于王长胜举示的录像视频资料中垃圾未及时清理、楼道灯损坏、门禁失灵、车辆乱停乱放、堵塞消防通道等问题，虽然业主提供的图像不能直接证明待证事实，但能说明珠江物业公司对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，双方没有做到有效沟通理解。综合业主陈述可以认定珠江物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故王长胜以此作为拒缴物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。关于王长胜抗辩珠江物业公司诉请超过诉讼时效的问题，因珠江物业公司已在合理期限内向王长胜发出了催缴物业费的通知，视为诉讼时效中断，故王长胜此项抗辩理由亦不成立，不予采纳。综上，珠江物业公司与王长胜之间签订的《物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。珠江物业公司对整个绿海华庭小区提供了物业服务，投入了相应的人力、物力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业服务费的权利，且珠江物业公司对王长胜拖欠物业服务费的行为在合理期限内进行了催缴，故珠江物业公司向王长胜主张给付拖欠物业费的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。因珠江物业公司的物业服务存在一般瑕疵，故对珠江物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、王长胜于本判决生效之日给付珠江物业公司2013年10月22日至2017年10月22日物业管理服务费8596.22元；二、驳回珠江物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由珠江物业公司负担200元，王长胜负担50元。 本院二审期间，王长胜围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王长胜举示的视频(光盘)、照片虽能反映珠江物业公司服务管理的小区垃圾箱旁，在某一时间存在堆放生活垃圾和装修垃圾的事实，但对于是否持续堆放而无人清理的事实，没有其他证据佐证，对该证据本院不予采信。珠江物业公司举示的《垃圾清运合同》系一审诉讼中签订，不能证明珠江物业公司欲证明的待证事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案的焦点集中在：1.王长胜以珠江物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由请求减免30%物业费的主张能否成立；2.珠江物业公司请求给付物业费的主张是否超过了法律规定的诉讼时效期间。 关于王长胜以珠江物业公司提供的管理服务存在瑕疵为由请求减免物业费的主张应否支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。具体到本案中，根据王长胜、珠江物业公司订立的《物业服务协议》第二条约定内容，珠江物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维护管理、清洁卫生等八项合同义务，自该协议订立至本案诉讼，小区物业运营正常。诉讼中，王长胜所举示的证据不足以证明珠江物业公司未按约定履行全部合同义务，影响其作为该小区业主的利益。王长胜要求减免物业费的请求，事实依据不足，本院不予支持。此外，没有证据证明案涉小区的大多数业主拒绝履行缴纳物业费的合同义务，王长胜以珠江物业公司服务标准瑕疵为由拒交物业费，一定程度上会损害已交费业主的利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营。且一审法院在考虑珠江物业公司服务水平不高的情况下，免除王长胜逾期缴纳物业费的违约责任，已趋于公平合理，并无不当。但作为物业服务企业，珠江物业公司应当对其服务质量进一步提升，为全体业主提供完善的服务环境。王长胜应当与全体业主共同商议，尽早依法成立业主委员会，监督促进物业服务单位改善服务措施。 关于珠江物业公司的请求是否超过诉讼时效期间问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算，而本案中，双方的物业服务合同处于履行状态，不存在时效问题，王长胜关于珠江物业公司已超过法律规定的诉讼时效期间的主张，法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，王长胜的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王长胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑兴华 审判员  王爱军 审判员  刘 春 二〇一八年十月二十六日 法官助理刘向坤 书记员张春天