广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初48号原告（反诉被告）：罗向东。委托诉讼代理人：王俐琴（罗向东的配偶，也是本案原告之一）。原告（反诉被告）王俐琴。被告（反诉原告）：章素丹。委托诉讼代理人：刘健（被告的配偶），联系地址。原告罗向东、王俐琴诉被告章素丹房屋租赁合同纠纷一案，本案适用简易程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。两原告、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付从2020年12月1日起至被告搬离之日止的房租（每日按4700元/月÷30日=156.7元计算）；2、被告支付从2020年12月1日起至被告搬离之日止的房租违约金（每日按4700元×2%计算）；3、诉讼费用等由被告承担；4、被告赔偿原告因此产生的从岳阳至广州的交通费373.5元×4=1494元、2020年12月请事假产生的误工费4000元；5、被告赔偿其承租期间造成“脏乱差”情况的损失40955元（包括地面砖的维修、墙面的恢复）。事实和理由：2018年3月26日，原告与被告签订租房合同，合同约定租期至2021年3月31日日止，月租金4700元。但被告于2020年8月23日提出提前退租要求，原告回复依合同办理，同时原告也积极再寻租客，但被告不满并找理由从2020年12月起停止缴纳租金。原告多次讨要无果，特依法诉至法院。被告辩称：被告向原告承租位于七星岗路××大院××房，属于部队房产，没有房产证。但原告提供的租赁房产固有附属设施（瓷砖空鼓开裂）不符合合同约定，被告三年内几次向原告协调维修，并不履行维修义务，违约在先，且在租赁期间拒绝以书面形式说明瓷砖问题不是被告的责任。2018年4月份，被告接收租赁房产后，发现瓷砖有少数空鼓开裂现象，存在质量和安全问题。为此，被告多次通知原告，请求原告予以修缮。原告王俐琴曾来过房屋两次查看，都以推诿形式拒绝维修，被告考虑一家老小搬家实在太累，无奈只能先住下。2019年期间，被告发现瓷砖空鼓开裂现象越来越多，被告再次通知原告予以修缮，被告王俐琴再次来过房屋查看，又以同样的说法拒绝维修，并口头表明以后不会追究被告的责任，因此被告本着相互信任的诚信态度接受了。2020年8月，被告向原告提出想提前退租的想法，希望与原告协商能退回被告两个月的房屋押金，但原告表示拒绝。经双方协商后，原告同意以转租形式来处理。2020年11月初，中介公司表示有顾客想承租原告其房屋，并与原告己协商好租期与租金，顾客要求是维修好瓷砖，但最后原告却因维修瓷砖的费用过高，推诿和拒绝维修，顾客王小姐最后放弃租赁原告房屋。为避免租凭合同到期时与原告造成一些不必要的纠纷，被告多次表示让原告先维修好瓷砖再交租金，或者以书面形式表明瓷砖不是被告的责任再交房租，确保租凭合同到期时原告不会以瓷砖的问题来扣除押金，但原告表示拒绝，让被告把房屋维修好滚蛋，并表示收不到租金就停水停电，带人来撬锁等。2020年12月5日原告到家里大吵大闹，恐吓孩子，并未经同意录视频，导致被告及孩子的正常生活受到惊吓。2020年12月8日原告到被告工作单位张贴字条造谣并威胁，也未经同意录下视频等等威胁行为，导致被告在工作单位受到领导的批评，以致名誉受损。2021年1月15日，被告女儿在家走路时，不慎被起鼓的瓷砖边绊倒，直接摔在一块木板上，导致鼻梁摔出一道1公分长的口子。孩子摔伤后，被告决定马上搬家，并于2021年1月31日搬出房屋，并告知原告，被告并未要求退回两个月押金。被告以原告违约为由向本院提出反诉请求：原告退还押金9400元。两原告反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。因为被告违约，保证金应予以没收。经审理查明：两原告于1989年登记结婚。2017年12月12日，两原告（乙方、购房方）与李昶、赵芳（甲方、卖房方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其拥有的位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗七星岗××号大院××栋××××房，面积168.4平方米的房产出售给乙方；等。2018年1月15日，桔利公司物业管理处出具《证明》，确认七星岗1号F东1301房转让给两原告。2018年3月26日，广州穗鹏置业有限公司向原告罗向东出具出租涉案房屋中介服务费3000元的《收款收据》。原告罗向东（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）与广州穗鹏置业有限公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有座落在七星岗××号大院××座××××房出租给乙方作居住使用，房屋的建筑面积为160平方米；甲乙双方议定该物业月租金为4700元，租赁期从2018年4月1日起至2021年3月31日止；租金按月计算，以转账方式支付给甲方；没经过甲方同意，乙方不得推迟交租，否则每推迟一日缴付，则按月租金2%作为滞纳金；超过七天未缴清，则视为乙方违约，甲方有权停止供水、供电，收回该物业，终止合同，没收保证金；甲乙双方签署合同时，乙方应向甲方交付租房押金（保证金）9400元，乙方在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，押金（保证金）不得于租赁期满前抵付租金；（第五条）租赁期内，甲方承担下列责任：1、在付清水电费、煤气费、电话费、管理费等费用后将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用；（第六条）租赁期内，乙方承担下列责任：1、按时交纳租金和押金，逾期交纳需得到业主同意；6、要爱护和正常使用房屋及其设备、发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿；同时因为设备使用不当或人为损害造成房屋或原配置的设备损坏，乙方应负责赔偿和修复；8、合同终止时，乙方应迁出该物业，并把自置物品搬走，交还钥匙给甲方；若乙方在合同终止后三天内不把自己物品搬走，视乙方对余下物品放弃权利，乙方同意甲方不须经有关部门许可，在有人作证情况下进入该房屋，并将物品出售或自行处理，出售所得款归甲方；（第七条）租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方；甲方要求提前解除合同，须退还押金并支付等额于押金金额作为违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等。2020年8月26日，被告发送微信内容给原告罗向东，称：我们家刚买了房子，估计可能要提前退租，然后您这边也可以挂到中介啊，还是说我帮您挂都可以；罗：我想知道您搬家的具体日子，关于租房事宜，具体按合同办理；2020年10月12日，被：到时候我们提早搬的话，您那个押金会退给我们的吧；罗：关于租金，合同好像有条款的，按此办理即可；2020年12月2日，被：关于房屋里瓷砖的问题，你们想什么时候处理？刚住进来时瓷砖就有空鼓开裂的现象，也与您说过，要求过你们维修，但您夫人来了后却让我们将就用着，期间我们自己买地瓷胶修复过，这些本应由你们来承担，费用我们也自己承担了，但时间一长，瓷砖又再次起鼓开裂，新租客也要求你们处理的，但你们听到需要材料和人工一共2000费用时，却说只出300，是不是有些不合理？新租客也因为受不了你们这样处理方式，也不愿租你们的房子，瓷砖的维修问题本应该就是房东的责任，如果你们不维修，我是有权合理要求退租的。罗：我听我老婆说300元修地砖是你提出来的，而且是你事先和管理处商量好的价格，我老婆半分钱价都没讲，也没说半个不字，你又涨到2000是否太过分？是否转租不是新租客说了算，你若提前退租一切按合同办！2020年12月5日，被：我做这些只因为王姐说过当时租房时只有几块瓷砖坏了，现在这么多，是我造成的，这样的说法我们是不接受的，我们只想分清楚责任，以免以后又因此事扯皮争议，如果你们没有想过要以瓷砖来扣我们押金，那就给我个保证，我也会给你们保证，绝不会因记恨故意人为破坏你们的房子；罗：我们房子租给你时只有一片瓷砖有松动，且没坏，几个中介都可作证。被：我提前退租你不退租金，我认为是合理合法。2021年2月8日，被：我们上月底已搬走，卫生方面也已请了阿姨这两天搞定，至少钥匙和水电卡我如果交予你们？是交予管理处？还是龙叔？2021年3月23日，被告在法院主持下将涉案房屋的水电卡一张和钥匙两把归还给原告。原告就其主张还提交了以下证据：1、2018年3月24日中介拍摄的房屋出租前的房屋状况照片；2、租客停交租金后王俐琴催缴租金时于2020年12月5日拍摄的房屋状况照片；3、2021年2月24日被告未搬完的房屋状况照片；4、2021年3月19日拍摄被告搬完后的房屋状况照片；5、原告王俐琴误工收入减少证明，短信显示1月7日网银代发（岳阳市岳阳洞氮医院）收入4820元；6、原告王俐琴的银行卡复印件。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议；证据2-4的真实性不予确认，双方尚未交接房屋的情况下原告多次单方上去涉案房屋，也无任何人陪同原告上去涉案房屋，原告在涉案房屋内做了什么手脚我方不清楚，包括墙面以及地面的情况，之前在我方承租期间是没有该情况的；对证据5-6真实性、合法性、关联性不予确认。诉讼中，原、被告一致确认以下事实：原告于2018年3月26日将房屋交付给被告；原告已收取了被告9400元的租赁保证金；被告向原告缴纳租金至2020年11月；被告搬离涉案房屋后还遗留以下物品：破的床头柜、茶几、装饰柜、两个衣柜、多个抽屉、一个储物柜、厨房的净水器（安装在墙面上）、净水器的对面还在墙面钉了架子、房间墙壁上还有两幅字画。还有一张单人皮椅子、写字台在西阳台放着，西阳台还存在被告钉在墙面的大架子。被告表示：因为2020年11月双方就协商瓷砖维修的问题无果，其就拒绝支付租金，并于2021年1月31日未通知原告的情况下搬离涉案房屋，当时将一把钥匙交至管理处，自己留存了一把；同意本案中将保证金抵扣被告所欠的租金，但不能抵扣原告主张的房屋修复费用。原告表示：涉案房屋是部队和地方合作开发的房产，不清楚有无领取建设工程施工许可证明。2021年3月18日庭审时，被告表示涉案房屋内的剩余物品不需要了，同意原告自行处理，本院向原告释明尽快收回房屋止损的法律后果，但原告仍拒绝接收涉案房屋。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告未能提供涉案房屋合法的产权证明及是否取得建设工程规划许可证，故原告罗向东和被告签订的《房屋租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告向原告交纳了保证金9400元，故租赁合同被认定无效后，被告反诉要求原告退还租赁保证金，合法有据，本院予以支持。原告要求没收保证金的意见，本院不予采纳。上述司法解释第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。租赁合同虽然无效，但被告实际占有使用了涉案场地，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。原、被告均确认被告缴纳租金至2020年11月，故对该事实，本院予以确认。现原告要求被告支付从2020年12月起至实际搬离之日止的租金，合理有据，本院予以支持。但被告自述已于2021年1月31日搬离涉案房屋且留存一把涉案房屋的钥匙在管理处，2021年3月18日庭审时也明确表示其放弃涉案房屋内遗留的物品，此前提下，原告应及时收回房屋止损。但原告在本院释明法律后果后仍坚持不同意收回涉案房屋，由此扩大的损失应由原告自行承担，故本院认定被告应向原告缴纳的房屋租金至2021年3月18日。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行绗维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告抗辩由于原告违约在先，其有权拒绝支付租金的意见无理，本院不予采纳。被告同意原告应退还的保证金抵扣其所欠租金，故抵扣后，被告需向原告支付租金7429元。从原告罗向东和被告的微信往来内容可知，双方从2020年12月初开始就涉案房屋内瓷砖开鼓问题的责任及修复费用的承担产生争议，被告以此拒交租金事出有因，故原告要求被告支付迟交房租的违约金，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张涉案房屋内的地砖是被告损坏的，但就此未能提交证据予以证实，本院对该事实不予确认。根据原告罗向东在与被告往来的微信内容中自认的事实，结合涉案房屋地砖是上鼓且连片的照片及生活常识，对于地砖是自然开裂的事实，本院予以确认。原告据此要求被告赔偿地砖维修的请求，证据不足，本院不予支持。同理，原告还要求被告赔偿交通费、误工费及损失款项的请求，证据不足，本院也不予支持。但根据原、被告确认的被告搬离后涉案房屋的状况，被告承租期间确实造成部分涉案房屋墙面的损坏，且搬离时还遗留部分物品，故本院酌定被告应赔偿原告相应的维修及清理费用共2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告章素丹在本判决生效之日起10日内向原告罗向东、王俐琴支付租金7429元（已抵扣租赁保证金）。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告罗向东、王俐琴支付房屋维修及清理费用共2000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费578元，由两原告负担474元，由被告负担104元。本案反诉受理费25元，由两原告负担。上述受理费已经由原、被告各自预交，原、被告均同意由对方在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年四月三十日书记员  招佐文冯琬晴