云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终4474号上诉人（原审原告）：云南俊盟置业有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北京路世纪俊园********。法定代表人：王学晓，总经理。委托诉讼代理人：林丽，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和慧莲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李梓硕，女，1975年7月18日出生，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：严建明，云南亚明律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：范红云，男，1971年4月10日出生，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：严建明，云南亚明律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南俊盟置业有限公司因与被上诉人李梓硕、范红云商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准扣除当事人庭外和解期间审理期限，现已审理终结。云南俊盟置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费、保全费等费用由被上诉人承担。事实和理由：自被上诉人2015年1月7日逾期偿还贷款后，银行多次向上诉人发出代偿通知，上诉人因履行担保责任已多次为被上诉人向银行代偿购房所借款项，因为被上诉人的违约行为，上诉人并未实际取得出卖房屋的对价，无法实现合同目的，依据双方签订的商品房购销合同及补充协议二第一条的约定以及合同法第九十三条的规定，上诉人有权解除涉案商品房购销合同。上诉人已于2015年1月7日发函通知被上诉人解除商品房购销合同，被上诉人在收到该通知书后也未提出异议，故双方签订的商品房购销合同已于2015年1月7日解除，双方还于2015年9月24日又签订了解除协议书，该情形并不违反法律、行政法规的强制性规定，应遵照执行。此外，被上诉人尚未办理产权登记，未享有涉案房屋的物权，执行中的预查封仅仅是对合同债权的查封，即退还购房款及相关利益的请求权，而非对不动产物权的查封，涉案房屋的所有权仍为上诉人享有，上诉人与被上诉人解除合同的行为并未存在规避执行的行为，原审第三人查封涉案房屋不影响上诉人确认合同解除的权利，商品房购销合同解除后，上诉人将从应退被上诉人的款项中扣除其尚欠银行的贷款，扣除上诉人代偿款项、利息、违约金及相关费用后将剩余款项划扣至人民法院，故上诉人诉请确认合同解除符合法律规定。一审法院认定事实不清，适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人李梓硕、范红云辩称，确认涉案商品房购销合同实际已经解除，但涉案房屋的物权仍归属于被上诉人。云南俊盟置业有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的金尚俊园写字楼1幢1902房屋《商品房购销合同》及补充协议已经解除；2、判令被告返还金尚俊园写字楼1幢1902房屋并在7日内无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续；3、判令本案的诉讼费、保全费等费用由原告承担。一审法院认定事实：2013年6月26日，原告与被告李梓硕签订《商品房购销合同》以及补充协议，并于2013年7月15日签订《商品房购销合同之补充协议二》，约定被告购买原告开发坐落于金尚俊园三期（1号地块）1幢19层1902号房屋，房屋总价款为2430195元，被告应当于2013年4月23日向原告支付房屋总价款的60.09%计1460195元，剩余970000元向建设银行云南省分行贷款，原告应当于2013年10月31日将经验收合格的房屋交付被告。如被告未按贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求原告承担连带保证责任的（含部分或全部承担连带责任的情况，以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），无论房屋是否交付，是否出租第三方，原告均有权解除合同，要求被告返还房屋，配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续。合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除（按合同约定寄出5日视为送达）。审理中查明，2013年9月24日，被告李梓硕、范红云与建设银行云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同中约定被告以购买金尚俊园三期1幢19层1901、1902、1903、1905号房屋申请贷款，贷款金额为4070000元，期限120个月，原告自愿为被告就该贷款提供抵押前阶段性保证，其中贷款支付了本案剩余房款970000元。庭审中，原、被告均认可本案涉案房屋的房款已支付完毕，房屋已交付被告使用至今。2016年6月27日，建设银行云南省分行昆明第四个人贷款中心向原告发出履行个人住房贷款担保义务的告知函。2017年7月11日，中国建设银行股份有限公司昆明第四个人贷款中心向原告出具代偿证明，说明截止2017年7月11日原告代被告偿还1501669.77元的按揭款项，其中含本案涉案房屋的按揭贷款。2015年9月24日，原告与被告签订《商品房购销合同》解除协议书，约定双方解除商品房购销合同，在被告协助原告办理撤销备案登记后，原告退回被告已经缴付的房款扣减原告代偿银行贷款本息的款项。另，原告曾于2016年11月14日向一审法院起诉，请求确认原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议一、二已经解除。后原告自愿撤诉并经一审法院裁定予以准许。本案涉案房屋已被昆明市中级人民法院予以先后两次查封，查封总期限2015年1月19日至2020年1月17日，查封内容为该房产停止办理变更、过户、抵押。庭审中，原告称2016年7月25日收到昆明市中级人民法院发出的协助执行通知书，随后向该院提出执行异议申请。2017年3月6日，云南国情拍卖有限公司受昆明市中级人民法院委托对该房产进行公开拍卖。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。本案从原告的两项诉讼请求内容看,原告依据原告、被告双方自愿签订的《解除协议书》,首先主张请求判令确认《商品房购销合同》及补充协议已经解除,其次请求解除《商品房购销合同》备案手续,再为请求被告返还金尚俊园写字楼1-1902房屋,而不是在合同解除后主张赔偿损失。涉案《解除协议书》的签订时间是在法院对该房司法查封之后,而司法查封内容为该房产停止办理变更、过户、抵押。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定:“审判机关在审理确权诉讼时,应对查清所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销判决书或调解书。”案涉房屋的房款(首付款、银行按揭贷款)已支付完毕,房屋已交付被告使用,双方之间房屋买卖关系的主要权利义务已基本履行完毕,被告对涉案房屋享有物权期待权,在尚未办理房屋产权证的情况下,该房由被告的债权人另案已申请法院执行查封、处置,房屋权属尚不清楚,属于事实上不能行使解除权,故对原告的两项诉讼请求,在法院执行查封、处置依然存在的情况下,本院不予支持。鉴于原告已提出执行异议申请,本院已告之原告可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、法发[2011]15号第26条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决驳回原告云南俊盟置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云南俊盟置业有限公司承担。二审中，上诉人云南俊盟置业有限公司向本院提交以下证据：1、财务凭证，欲证明自2017年7月12日至2018年6月25日上诉人代被上诉人向中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还了536015.23元；2、解除合同通知书，欲证明上诉人于2015年1月7日向被上诉人发出解除合同通知书，且被上诉人已于同日收到该通知书。经质证，被上诉人李梓硕、范红云对真实性没有异议。被上诉人李梓硕、范红云未向本院提交证据。本院对于上诉人提交的前述证据形式上的真实性予以确认，至于是否足以证明其诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。二审查明事实与一审一致，对于经一审法院审理确认的案件事实，本院予以确认。此外，本院二审补充确认以下事实：一、2013年7月15日，上诉人云南俊盟置业有限公司与被上诉人李梓硕签订《之补充协议二》，约定购销合同、补充协议及本补充协议二中约定甲方（即云南俊盟置业有限公司）行使合同解除权的，乙方（即李梓硕）的异议期为3日；二、云南俊盟置业有限公司于2015年1月7日向李梓硕送达《解除合同通知书》，主要载明因李梓硕怠于偿还银行的按揭月供，导致银行要求云南俊盟置业有限公司承担连带责任，为此，根据双方签订的《商品房购销合同》及补充协议的约定，现通知李梓硕解除涉案房屋的《商品房购销合同》，同时，李梓硕已付房款在扣除云南俊盟置业有限公司代偿的银行贷款和代李梓硕支付其他款项后的剩余金额，在涉案房屋购销合同登记备案注销手续办理完毕且在房管局系统内呈现可售状态后30日内退还李梓硕。综合各方诉辩主张，本案二审争议焦点为：人民法院对预售商品房预查封后，合同当事人能否基于约定解除条件的成就而协议解除商品房购销合同?本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人于2013年7月15日签订《之补充协议二》，明确约定如果被上诉人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求上诉人承担连带保证责任的（含部分或全部承担连带责任的情况，以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），则上诉人有权解除合同、要求被上诉人返还房屋并配合办理购销合同解除备案手续。被上诉人于2016年6月27日前即已拖欠贷款本息及其他费用，中国建设银行股份有限公司云南省分行经过催收程序后，向上诉人发出关于履行个人住房贷款担保义务的告知函，要求上诉人为被上诉人偿还拖欠的贷款本息，而事实上上诉人亦就涉案房屋的贷款本息存在代偿事实的情况下，由于上诉人与被上诉人所约定的前述合同解除条件已成就，故上诉人有权于2015年1月7日向被上诉人发出书面《解除合同通知书》，并于2015年9月24日与被上诉人签订《解除协议书》，虽然最终是以合意形式解除涉案商品房购销合同，但并不违背双方合同约定。此外，被上诉人李梓硕在一审中均确认双方2015年9月24日签订《解除协议书》的真实性及其效力，而对其二审听证前以书面《情况说明书》向本院作出该《解除协议书》是在房屋拍卖前应上诉人要求补签（落款时间不是实际签约日期）的陈述则未能举证证实，故，根据民事诉讼禁止反言的原则以及民事诉讼证据规定，本院对于被上诉人李梓硕二审提出的该不同意见依法不予采纳。与此同时，对于上诉人与被上诉人于2015年9月24日协议解除商品房购销合同之前，合同所涉商品房已经应被上诉人的债权人的申请由人民法院进行了预查封及另案进入执行阶段的问题，本院认为，预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其目的是为防止查封机关以外的主体（包括相关行政主管部门）对查封财产完成先期处置，其不能因此认定被上诉人对涉案预查封房屋即确定享有物权，同时，该查封行为亦与涉案商品房购销合同中有关约定解除权的合法行使不相冲突。本案中，《之补充协议二》于涉案房屋买卖之初即已约定了上诉人为被上诉人承担还贷保证责任后有权解除合同，条件成就时解除合同是购房人在房屋被预查封时即能预料到的风险，其中并无因合同解除而额外增加购房人（也即另案被执行人）合同利益减损的可能，故在上诉人承担代偿责任并就获取房屋对价的商品房购销合同的根本目的不能实现的情况下，其要求按约解除合同的行为无恶意阻却另案执行（含预查封）的主观恶意和客观实际，应当具有相应的法律效力。综上所述，本院依法确认涉案商品房购销合同及补充协议于2015年9月24日已解除。关于商品房购销合同解除的后果，本院认为，首先，被上诉人依法应向上诉人返还房屋并配合上诉人办理解除合同备案登记手续，对于上诉人该项诉讼请求本院予以支持，不再赘述。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”故上诉人在收回涉案房屋的同时，应将其收取的购房款对价（包括被上诉人实际支付的首付款和购房贷款）合计2430195元返还被上诉人。至于合同解除后有关涉案房屋的另案执行措施是否发生变更以及云南俊盟置业有限公司基于代偿之后的追偿权行使等问题均非本案审理范围，相关权利人可另行解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初4562号民事判决。二、上诉人云南俊盟置业有限公司与被上诉人李梓硕于2013年6月26日签订的合同编号为金尚俊园1-1902的商品房购销合同及合同补充协议于2015年9月24日解除。三、被上诉人李梓硕、范红云于本判决生效之日起七日内配合上诉人云南俊盟置业有限公司办理解除本判决第二项所涉商品房购销合同的登记备案手续。四、被上诉人李梓硕、范红云于本判决生效之日起七日内向上诉人云南俊盟置业有限公司返还本案所涉的位于云南省昆明市白云路与穿金路交叉口金尚俊园三期（1号地块）1幢1902号房屋。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人李梓硕、范红云负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 起 俊审判员 汪 佳审判员 钱晓燕二〇一八年十月十七日书记员 罗明珠