沈阳市沈北新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0113民初02587号 原告：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库县。 统 法定代表人：仪雪东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘冰（系该公司员工），女，1991年11月28日出生，，住址沈阳市大**。 委托诉讼代理人：冯竹（系该公司员工），女，1990年5月20日出生，住址辽宁省西丰县。 被告：高秀昆，男，1965年3月28日出生，住址沈阳市大**。 委托诉讼代理人：齐玉辉，系辽宁欣合律师事务所律师。 原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司与被告高秀昆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法由本院审判员巨丹适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。辽宁瑞泰联行物业服务有限公司的委托诉讼代理人冯竹、刘冰，被告高秀昆的委托诉讼代理人齐玉辉到庭参加终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2010年1日至2018年4月30日期间的物业费34576元；2.本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告高秀昆系九如溪谷小区D14-102室的业主。原告是为该小区提供物业服务的企业。被告于2009年10月29日入住小区，并于当日与原告签订了《沈阳泰盈“九如溪谷”物业管理临时公约》。现原告已经按照公约约定提供了物业服务，被告却一直未缴纳2010年11月起至今的物业服务费。原告多次致电致函催缴，但被告至今未缴纳，截止至2018年4月30日，被告共计拖欠原告物业费34576元。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院。 被告辩称，1、原告起诉超过诉讼时效；2、原告收取2元物业费无法律依据，原告应提供收费标准；3、原告按照195平收取192.09平的物业费。房屋屋顶漏水、雨水倒灌、质量不合格，没有烟道，无法居住，无法做饭。4、供暖存在问题，供暖公司退费，物业公司未通知我方领取。5、园区内物业服务不到位。6、因房屋漏水，原告向我方赔偿3万元，该笔损失不包括外墙裂缝等损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 原告提供的《营业执照》、企业变更登记、《中标通知书》、《资质证书》、《前期物业服务合同》、《收费许可证》，《物业管理公约》、《ems邮寄单》、催费单、被告提供的收费收据、照片，双方当事人对于真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对于被告向本院提交的房屋存在问题的清单、《协议书》，原告认为系房屋质量问题，与本案无关，本院对原告的质证意见予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2008年2月1日，经公开招投标，沈阳泰盈物业管理有限公司中标为沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司开发建设的“九如溪谷”小区提供物业服务，中标物业费为住宅1.6元、别墅2.1元。2008年2月1日，沈阳泰盈物业管理有限公司与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为“九如溪谷”提供物业服务。其中，住宅物业费1.6元/月/平方米；别墅2.1元/月/平方米；每季度前5天交纳本季度费用，合同期限自2008年2月1日起至2012年1月31日止，合同对物业基本状况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用维修、违约责任等进行了约定。2009年6月1日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，即本案原告。2010年1月1日，辽宁瑞泰联行物业服务有限公司与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由辽宁瑞泰联行物业服务有限公司为“九如溪谷”小区的住宅及别墅提供物业服务。其中，住宅物业费1.6元/月/平方米；别墅2.1元/月/平方米；已缴费期（年）首月的10日前交纳本季度费用，合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，合同对物业基本状况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用维修、违约责任等进行了约定。2013年1月1日，2016年1月1日上述双方又签订了《前期物业服务合同》，合同约定的服务期限为到业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订物业服务合同生效时为止，至今该小区未成立业主委员会。原告按照住宅1.5元/月/平方米、别墅2.0元/月/平方米的标准实际收取物业费。 另查明，被告高秀昆系该小区D14-102室的业主，房屋建筑面积共计192.09平方米，被告自2010年11月1日起拖欠物业费至2018年4月30日。2009年10月29日，原告收取被告5000元装修押金，尚未返还，原告同意在欠付物业费范围扣除。当日，被告向原告交付物业费4700元，原告代收水费200元，电费200元，垃圾清运费380元。另被告与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司于2016年11月26日签订《协议书》，约定因房屋质量问题，沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司向被告赔偿35000元。 本院认为，本案原告经招投标与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。原告提供了物业服务，被告作为业主负有向原告交纳物业费的义务，故本院对原告主张的物业费予以支持。 对于被告所述诉讼时效问题，物业服务具有持续性，且原告提供向被告主张物业费的邮寄单及催缴单，应认定原告并未放弃其权利。被告所述房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。被告办理入住时向原告交付（原告代收）的水、电费，垃圾清运费，符合生活常理，本院予以确认。被告房屋一年物业费金额应为192.09平方米×12个月×2元，即4610.16元，被告收取2009年至2010年物业费金额4700元，剩余89.84元，应予返还。被告向原告交付的5000元装修押金，应予退还，原告同意在物业费中扣除，本院予以确认。其他原告服务中存在的问题，原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定及内容，切实增强服务意识，改善服务质量，加强与业主之间沟通联络、明确物业职责范围，改善服务质量，加强与业主之间的沟通联络、进一步提高广大业主满意度。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下： 被告高秀昆于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2010年11月01日至2018年4月30日期间的物业服务费29486.16元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费664元，由被告高秀昆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  巨 丹 人民陪审员  刘晓岩 人民陪审员  卞新娜 二〇一八年十月十日 法官助理欧阳曼 书记员梁睿 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。