福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽民申2395号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：夏旭春，男，1979年1月20日出生，汉族，住福建省福安市。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：龚雪琴，女，1981年2月6日出生，汉族，住福建省福安市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建省菲格置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路洪山科技园科研楼****。 法定代表人：杨智帆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄慧，女，该公司职员。 再审申请人夏旭春、龚雪琴因与被申请人福建省菲格置业有限公司（以下简称菲格置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2017）闽09民终35号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 夏旭春、龚雪琴申请再审称：（一）一二审法院从2014年5月9日起计算逾期交房违约金，属认定事实错误。夏旭春、龚雪琴与菲格置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人。但菲格置业公司于2014年5月17日才向夏旭春、龚雪琴交房房产。因此，菲格置业公司的违约行为应当从2014年1月1日起算。另外，双方《商品房买卖合同》并无“买方未全额支付购房款，出卖方有权延期交付商品房”的约定。（二）一二审法院认定“夏旭春、龚雪琴并未能将购房余款53万元交付菲格置业公司，故夏旭春、龚雪琴已构成违约，为保障交易的安全，菲格置业公司等到夏旭春、龚雪琴交付全部购房款后再交付房屋，系行使不安抗辩权”缺乏证据证明，且适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条关于“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：㈠经营状况严重恶化；㈡转移财产、抽逃资金，以逃避债务；㈢丧失商业信誉；㈣有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，行使不安抗辩权，应有确切证据才能中止履行。显然本案中，菲格置业公司没有证据证明夏旭春、龚雪琴具有上述情形，因此，菲格置业公司不具有行使不安抗辩权的前提条件。同时，菲格置业公司行使不抗辩权，也应依据《中华人民共和国合同法》第六十九条关于“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”之规定，通知夏旭春、龚雪琴。二审法院认定菲格置业公司已告知中止履行，缺乏证据证明。（三）即便合同附件六《合同补充协议》第四条第4款关于“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60天内到达出卖人账户，逾期则按贷款总额的日0.05%的比例向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按合同总价款10%的比例支付违约金”之规定，对夏旭春、龚雪琴有约束力，那么《商品房买卖合同》备案时间为2013年11月5日，根据该款规定，夏旭春、龚雪琴支付余款时间为2013年11月6日起60日内即于2014年1月5日前付清。可知菲格置业公司是先履行一方，夏旭春、龚雪琴是后履行一方，即菲格置业公司交付商品房在先，夏旭春、龚雪琴支付余款在后。因菲格置业公司未交付商品房，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，夏旭春、龚雪琴有权行使先履行抗辩权，即有权拒绝支付余款。综上，请求撤销一二审判决，改判菲格置业公司向夏旭春、龚雪琴支付逾期交房违约金7434元。 菲格置业公司提交意见称：（一）本案已过再审申请期限。（二）一二审法院以“从2014年5月9日起计算”逾期交房违约金有事实依据。在合同约定交房日期前，该房屋已经竣工验收合格，具备交房的条件，不存在交付不能的情形。但因夏旭春、龚雪琴按揭款延迟到账，菲格置业公司为防止交房后的不利风险延期交房，该事实在二审庭审中双方均予以认可，延期交房的合法事由具有事实依据，因此，应从2014年5月9日计算违约金。（三）菲格置业公司延期交房属于适用不安抗辩权情形。夏旭春、龚雪琴按揭款到账时间为合同备案之日起60日内，按照交易习惯，一般按揭到账会在房屋交付之前，但因备案时间可能存在几天误差，如本案中的时间间隔仅为几天，按揭款金额为53万元，即未支付款项占购房款的总额近70%，已经实际影响到合同是否可以继续履行。夏旭春、龚雪琴与菲格置业公司交涉时，菲格置业公司已明确告知按揭款未到账无法交房，不存在未履行通知义务的情形。在夏旭春、龚雪琴无法一次性付款的情况下，菲格置业公司无法确定夏旭春、龚雪琴有能力履行债务。因此，菲格置业有限公司在预知按揭款延期甚至无法支付的情况下，为了防止贸然交房的不利后果中止交房，该行为符合行使不安抗辩权的情形。综上，请求驳回夏旭春、龚雪琴的再审申请。 本院审查查明：菲格置业公司一审提交的《福安市商品房买卖合同备案信息表》载明，讼争商品房于2013年11月5日通过福安市房地产信息网提交备案。依据《合同补充协议》第四条第4款关于“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60天内到达出卖人账户，逾期则按贷款总额的日0.05%的比例向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按合同总价款10%的比例支付违约金”之规定，按揭贷款应于2014年1月4日到达菲格置业公司账户。 根据《住房抵押贷款合同》体现，夏旭春、龚雪琴与中国银行福安支行是在2014年4月11日签订《住房抵押贷款合同》。其中第四条约定，贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等效力。根据《个人消费贷款款借据（收款通知）》（两张）记载，菲格置业公司于2014年5月8日提取了40万元公积金贷款、一手房贷款13万元。 本院认为：（一）关于夏旭春、龚雪琴的再审申请是否超过再审期限的问题。经查，福建省宁德市中级人民法院于2017年4月28日向夏旭春、龚雪琴送达了本案二审判决书，二审判决于2017年4月28日生效。夏旭春、龚雪琴于2017年10月25日向本院寄送了《再审申请书》，没有超过法定六个月。 （二）关于菲格置业公司是否有权行使不安抗辩权的问题。虽《商品房买卖合同》约定菲格置业公司应于2013年12月31日前交付讼争房屋给夏旭春、龚雪琴，《合同补充协议》约定夏旭春、龚雪琴办理的按揭贷款应于2014年1月14日前到达菲格置业公司，但夏旭春、龚雪琴与中国银行福安支行于2014年4月11日才签订《住房抵押贷款合同》，菲格置业公司于2014年5月8日才提取了40万元公积金贷款、一手房贷款13万元。故截至2014年5月8日，菲格置业公司有确切证据证明夏旭春、龚雪琴有可能丧失履行支付全部购房款766512元项下的53万元按揭贷款（占比69.1%）义务的情形，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条关于“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：㈠经营状况严重恶化；㈡转移财产、抽逃资金，以逃避债务；㈢丧失商业信誉；㈣有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，菲格置业公司有权拒绝交付房屋。故一二审判决从2014年5月9日起算至2014年5月17日实际交房之日计算逾期交房违约金，并无不当。二审庭审中，夏旭春、龚雪琴称“在约定交房时间的前后与销售人员联系，销售人员说银行贷款手续没有下来”，可以体现夏旭春、龚雪琴要求交房，菲格置业公司以“银行贷款手续没有下来”拒绝交房，菲格置业公司已履行了通知义务。至于夏旭春、龚雪琴申请调取菲格置业公司办理银行按揭贷款的相关材料，未说明其证明对象，且该证据对待证事实无意义，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条关于“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，不予准许。 综上，夏旭春、龚雪琴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回夏旭春、龚雪琴的再审申请。 审 判 长  林国新 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈志辉 二〇一八年十月三十一日 法官助理刘洁君 书记员宋瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。