广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36387号原告：童拓，男，汉族，1995年7月12日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：梁东升，系广东君之杰律师事务所律师。被告：陈国夫，男，1986年6月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘平厚，系广东厚平律师事务所律师。原告童拓诉被告陈国夫物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告童拓及其委托诉讼代理人梁东升、被告陈国夫及其委托诉讼代理人刘平厚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童拓向本院提出如下诉讼请求：1.陈国夫立即搬离广州市天河区天源路1045号2梯801房；2.陈国夫支付房屋占用费（从2019年6月21日起计至实际交还房屋之日止，按每月租金2828元的标准计算，按照广州市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知，涉案房屋所在地的租金价格为每月每平方米29元，涉案房屋面积为97.5377平方米）；3.由陈国夫承担本案诉讼费用。事实与理由：陈国夫占用的位于广州市天河区天源路1045号2梯801房，是童拓2019年3月1日向广州佰兴投资顾问有限公司购买，2019年6月21日取得编号为（2019）广州市不动产权第02210907号《不动产权证书》，童拓取得所有权后，立即着手行使业主权利，但发现该房产被陈国夫占用，多次催促其搬离未果。被告陈国夫答辩称：不同意童拓的诉讼请求，涉案房屋是陈国夫出售给案外人广州佰兴投资顾问有限公司，双方就此签订了买卖合同，合同约定总价款为228万元，但广州佰兴投资顾问有限公司并未支付足额的购房款，该买卖合同约定广州佰兴投资顾问有限公司向陈国夫支付首期购房款55万元后，该买卖合同才生效，但广州佰兴投资顾问有限公司至今向陈国夫支付的款项仅为20万元，所以该合同并未生效，双方也没有到房管局办理任何的房屋产权转移登记手续，广州佰兴投资顾问有限公司就把属于陈国夫的房屋进行出售。涉案房屋属于广州市国营凤凰农工商联合公司的职工集资房，陈国夫于2010年8月向广州市国营凤凰农工商联合公司购买涉案房屋，并支付了相应的购房款。在陈国夫购房时涉案房屋属于无证的小产权房，所以广州市国营凤凰农工商联合公司并未为其办理房屋产权登记。其后涉案房屋的开发商广州佰兴投资顾问有限公司提出由购房职工补缴土地出让金及相应税费后办理商品房住宅的房屋产权证，但因所涉职工的集资房套数较多，2012年期间未能办妥产权证。2018年时广州佰兴投资顾问有限公司又提出新的办证方案，且陈国夫符合广州市的限购政策，但由于当时已有出售房屋的意向，故未办理产权登记，而是直接与广州佰兴投资顾问有限公司签订了房地产买卖合同，由开发商回购该房屋。经审理查明：广州市天河区天源路1045号2梯801房（以下简称“涉案房屋”）的登记权属人为童拓，房屋建筑面积为97.54平方米，登记时间为2019年6月21日。童拓为证明其主张，向本院提交以下证据：1.显示由童拓（乙方）与案外人广州佰兴投资顾问有限公司（甲方，以下简称“佰兴公司”）于2019年3月1日签订的《房地产买卖合同》[原件，约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意将合法取得的广州市国营凤凰农工商联合公司（以下简称“凤凰公司”）三宝墟职工集资房“龙吟居”广州市天河区天源路1045号、1047号B座801房权益转让给乙方，并签订如下协议，以资双方共同遵守；该房屋位于广州天河区天源路1045号、1047号B座801号；该房屋为框架混凝土九层，总建筑面积约10750平方米，该房屋土地权属为凤凰公司，土地使用性质为国有建设用地，不动产权登记号为粤（2017）广州市不动产权第00201924号；该房屋以前登记在凤凰公司名下，但甲方为凤凰公司认可的该房屋的实际产权人，有权处分该房屋；该房屋建筑面积约97.5377平方米（以房管局实测面积为准）；乙方在签订本协议时已对甲方将要转让的权益作了充分了解，并同意购买上述房屋权益；甲乙双方约定该房屋权益转让总价为1950000元；该房屋权益转让后，乙方拥有该房屋所有权等事项]；2.《广东增值税普通发票》（原件，显示购买方为童拓，销售方名称为凤凰公司，货物或应税劳务、服务名称为*不动产*住宅，单位为平方米，数量为97.537，单价为21338.2005，金额为2081279元，税率为5%，税额为104063.95元，价税合计2185342.95元，备注房屋地址为涉案房屋，合同金额为634010元）；3.《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》（打印件，显示天河区龙洞街其它区域居住用房电梯楼租金为29元/平方米/月）；4.显示由佰兴公司于2019年3月6日出具的《收据》[原件，显示收到三宝墟商住楼1045号2栋801房童拓购房款（注明：广州益拓投资管理咨询有限公司银行转账）1560000元]；5.银联商务签购单叁份（复印件，显示征收机关均为广州税务，纳税人童拓支付税款31219.18元，纳税人凤凰公司支付税款1040.6元、383850元，交易时间均为2019年5月29日）；6.显示填发日期为2019年5月29日的税收完税证明叁份（原件，显示凤凰公司缴纳土地增值税等383850元、缴纳印花税1040.6元，童拓缴纳契税31219.18元）；7.存量房交易价格计税核定通知书（原件，加盖国家税务总局广州市天河区税务局第一税务所税费业务专用章，显示存量房转让方为凤凰公司，存量房受让方为童拓，房屋坐落地址为涉案房屋等）。经质证，陈国夫对于上述证据1、3的真实性予以确认，确认涉案房屋为居住用房、电梯房，属于龙洞街的其他区域；对证据2的真实性不予确认，表示据其了解童拓仅支付购房款150余万元，并未全额支付购房款，发票的销售方为凤凰公司，但实际上涉案房屋是由佰兴公司出售，发票的出具存在不合理之处；对证据4-7的真实性无异议，但认为在其未转让涉案房屋产权时，童拓支付房款及税费与其无关。陈国夫为证明其相关答辩意见，向本院提交以下证据：1.情况说明（自制，载明简述：该房屋系本人于2010年8月通过原单位凤凰公司购买，期间多次被告知需要缴纳土地出让金办理房地产证，凤凰公司与佰兴公司均未兑现；拖至2019年，由于本人没有广州市房产购房指标，与刘刚达成购房意向，由于乙方刘刚并未按照双方签订的“房地产买卖合同”履行义务，导致合同并未成立；现如今，出现第三方童拓办理了本人名下房产的房产证，是在本人未知情的情况之下办理的，本人也从未收到凤凰公司，佰兴公司等任何公司或个人的任何形式的通知）；2.显示由陈国夫（乙方）与案外人广州粤稷实业投资有限公司（甲方，以下简称“粤稷公司”）于2010年8月17日签订的《“龙吟居”单位集资房权益转让协议书》[原件，约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意将合法取得的凤凰公司三宝圩职工集资房“龙吟居”B座D801号权益转让给乙方，并签订如下协议，以资双方共同遵守；该房屋为框架混凝土九层，总建筑面积约10750平方米，该房屋土地权属为凤凰公司，土地使用性质为国有划拨职工住房和商业用房；甲方拥有经凤凰公司认可的该房屋权益；该房屋建筑面积约为93.47平方米；乙方在签订本协议时已对甲方将要转让的房屋权益作了充分了解，并同意购买上述房屋权益；甲乙双方约定该房屋权益转让每平方米6000元，总价560820元整，此总价最终以国土房管测绘部门测绘结果计价为准，多退少补等。该合同附件三为显示由凤凰公司于2010年3月5日向广州福兴投资顾问有限公司作出的《关于三宝墟商住楼权益转让告知函的复函》，内容为三宝墟商住楼权益转让告知函已收到，我公司将协助粤稷公司或粤稷公司提供的个人名单办理职工集资建房产权证]；3.收款收据贰份（原件，显示由粤稷公司于2010年10月9日出具，内容为收到陈国夫交来涉案房屋房款50000元；显示由佰兴公司于2011年8月17日出具，内容为收到B座801房陈国夫交来三宝墟商住楼房款482779元）;4.显示由陈国夫（甲方）与佰兴公司（乙方）于2019年2月22日签订的《房地产买卖合同》[原件，约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意将合法取得的凤凰公司三宝墟职工集资房“龙吟居”广州天河区天源路1045号、1047号B栋801房97.5377平方米的商品房卖给乙方，并签订如下协议，以资双方共同遵守；该房屋位于广州天河区天源路1045号、1047号B栋801房97.5377平方米；该房屋为框架混凝土九层，总建筑面积约为10750平方米，该房屋土地权属为凤凰公司，土地使用性质为国有建设用地，不动产权登记号为粤（2017）广州市不动产权第00201924号；该房屋以前登记在凤凰公司名下，但甲方为经凤凰公司认可的该房屋的实际拥有人，有权处分该房屋；甲乙双方约定该房总价为228万元，其中该房尚欠土地出让金33万元，税金为34.8万元，房屋尾款5%为5.2万元，此部分小计73万元，由甲方承担，因此该房总价228万元-73万元=155万元，乙方支付甲方155万元；甲乙双方签订本协议后，乙方在十五个工作日内支付给甲方550000元……甲方收到第一笔房款后，该合同正式生效等]。经质证，童拓确认证据1、2、4的真实性，证据3的真实性由法院认定，陈国夫未取得涉案房屋所有权，且委托佰兴公司出售房屋，至于陈国夫与佰兴公司之间的经济纠纷或房款收取问题，与童拓无关。本案审理过程中，双方就童拓购买涉案房屋的经过作出如下陈述：童拓称涉案房屋系其母亲为其购买，其母亲开办房地产物业管理公司，认识佰兴公司的销售人员，其于2019年2月份在销售人员推荐下了解涉案房屋的销售信息，当时销售人员带着童拓的母亲到房屋内查看，房屋门口有人接待进入房屋内部，涉案房屋有人居住，居住人员表示房屋是佰兴公司的房屋，正在出售，经实地查看后，童拓与佰兴公司签订了买卖合同；陈国夫称在其与佰兴公司于2018年12月协商回购房屋的过程中，该公司一位孙姓工作人员与其约时间表示有一位客户要上门看房，童拓于2018年12月、2019年1月到涉案房屋查看，当时是陈国夫父母在涉案房屋内居住，由陈国夫的父母接待，在童拓查看房屋的过程中，双方简单交流，了解到童拓的父母是佰兴公司法定代表人刘刚的战友，有兴趣购买涉案房屋，但陈国夫对于佰兴公司与童拓的交易情况均不知情。另，童拓及陈国夫于庭审中均确认涉案房屋由陈国夫占有使用。本案审理过程中，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。本院认为：《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，第二百四十条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。童拓系涉案房屋的登记权属人，现其要求陈国夫搬离涉案房屋具有事实及法律依据，本院予以准许，上述搬离时间定为三十日为宜。另结合房屋的实际使用情况及产权登记情况，童拓另要求陈国夫按照租金参考价向其支付2019年6月21日起的占有使用费同理可予支持，即陈国夫应按照2828.66元/月（29元/平方米/月×97.54平方米）的标准向童拓支付涉案房屋自2019年6月21日起至其实际搬离房屋之日止的占有使用费，现童拓主张陈国夫按照2828元/月的标准计算上述占有使用费属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。故陈国夫应按照2828元/月的标准向童拓支付涉案房屋自2019年6月21日起至其实际搬离房屋之日止的占有使用费。至于陈国夫的相关抗辩，本案为物权保护纠纷，其提出的相关问题与本案纠纷并非同一法律关系，本院对此不予审查，陈国夫可另循法律途径处理。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈国夫于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离广州市天河区天源路1045号2梯801房；二、被告陈国夫于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告童拓支付上述房屋自2019年6月21日至实际搬离房屋之日止的占用费（按2828元/月的标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1455元，由被告陈国夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨春梅人民陪审员  粟丽萍二〇二一年四月二十九日书 记 员  谢丽军欧珊珊