贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终389号上诉人（原审原告、申请执行人）：遵义通达建设工程有限公司，住所地：遵义市红花岗区海尔大道万方商住楼****。法定代表人：雷开兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：冯发江，男，1977年2月23日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告、被执行人）：遵义市仁达房地产开发有限公司，住所地：遵义市香港路中段（瑞港****）。法定代表人：王道庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：江耘，该公司员工。上诉人遵义通达建设工程有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人冯发江、遵义市仁达房地产开发有限公司（以下简称仁达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）黔03民初183号民事判决，向本提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通达公司上诉请求：一、依法判决撤销原判决；二、依法判决许可对仁达公司开发的位于遵义市海尔大道“绅达广场”小区B栋3-21、9-1、9-2、9-3、9-21、18-4、18-5、18-6、18-21、19-11、19-12、19-13、19-14、19-15、19-16、19-17、19-18、19-19、19-20号房屋的执行；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：遵义市海尔大道“绅达广场”小区B栋3-21、9-1、9-2、9-3、9-21、18-4、18-5、18-6、18-21、19-11、19-12、19-13、19-14、19-15、19-16、19-17、19-18、19-19、19-20号房屋属于仁达公司开发建设，该房产的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等均记载属于仁达公司所有。且以上房产现已办理房屋所有权初始登记，登记所有权人也为仁公司。且根据登记，以上房产均属于商业用房，不属于住宅。冯发江也未实际占有使用以上房产。原判决适用法律错误,认定事实错误,恳请二审法院判允上诉人请求。冯发江、仁达公司二审未提交答辩意见。通达公司向一审法院起诉请求：依法判决许可对仁达公司开发的位于遵义市海尔大道“绅达广场”小区B栋3-21、9-1、9-2、9-3、9-21、18-4、18-5、18-6、18-21、19-11、19-12、19-13、19-14、19-15、19-16、19-17、19-18、19-19、19-20号房屋的执行；二、本案诉讼费用由冯发江、仁达公司承担。冯发江答辩称：争议房屋属冯发江所有，不应予以执行。仁达公司辩称：1、答辩人与冯发江签订商品房买卖合同时，已取得了房屋预售许可证，该买卖合同真实有效。2：由于B栋建筑物是在建工程抵押，因答辩人没有资金解押，导致房屋不能进行房产登记。进入产权程序后不用备案，可直接办理产权；3、在建工程不影响合同的真实性和合法性；4、车库在预售许可范围内，可以进行分割，由于通达建设公司原因，没有进行产权分割。请求法院支持购房人的请求。一审法院认定事实：2012年1月5日，冯发江与仁达公司签订绅达广场建筑施工合同，约定冯发江以包工包料的方式为仁达公司修建绅达广场A、B栋附属，第二楼外装及A、B栋外装。2013年6月12日，双方结算工程款为5,817,047元。经双方审核，扣除需修复的质量缺陷及隐患部分的争议，最终双方同意按总工程款494万元给付。因仁达公司无力支付工程款，遂以本案诉争房屋作价抵偿。2013年8月3日，冯发江就本案争议房屋与仁达公司签订商品房买卖合同，仁达公司同日向冯发江出具了购房款收款收据。同日，仁达公司（甲方）与冯发江（乙方）签订购房补充协议，该协议约定：“绅达广场”商品房开发项目在施工期间，由于金融风暴各类矛盾交织，致使工程进度延迟，导致“问题楼盘”。经遵义市红花岗区人民政府卡萨国际项目协调服务工作组的协调，现A、B栋工程水、电、电梯已通，已达交房装修条件。甲乙双方达成共识相互谅解，同意不追究迟延交房违约责任。乙方在缴清购房欠款后，甲方将商品房交付给乙方购房人所有。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，工作组一份。乙方购房号按购房合同约定。冯发江现已将涉案房屋出租给他人使用。2014年9月，一审法院依据遵义仲裁委员会（2013）遵仲裁经字第16号裁决书，依法受理了通达公司申请执行仁达公司建筑工程施工合同纠纷一案。在执行过程中，一审法院作出（2014）遵市法执字第79号执行裁定，于2014年11月13日、2015年12月16日查封了包括本案争议房屋在内的，由被执行人仁达公司开发的位于遵义市红花岗区××道××房产××广场××房屋及车位。在执行过程中，冯发江以其购买涉案房屋，其对涉案房屋享有所有权为由向一审法院提出执行异议。一审法院以（2016）黔03执异81号执行裁定书中止了涉案房屋的执行。通达公司遂提起本案诉讼。一审法院另查明：仁达公司在开发遵义市海尔大道绅达广场项目的过程中，因资金链断裂，造成不能按期交房、按期办证、按期支付工程款等系列问题。对此，红花岗区人民政府成立了“遵义市红花岗区政府卡萨国际项目协调服务工作组”，统一解决前述问题。仁达公司与冯发江于2013年8月3日签订的购房补充协议，系在“遵义市红花岗区政府卡萨国际项目协调服务工作组”的组织下签订。一审法院认为，冯发江与仁达公司在诉争房屋被查封前签订的《商品房买卖合同》，实质是仁达公司以本案诉争房屋抵偿其所差欠的冯发江的工程款。2013年8月3日，仁达公司已在遵义市红花岗区政府卡萨国际项目协调服务工作组的见证下，将本案争议房屋移交给冯发江。冯发江已享有诉争房屋的物权期待权，该权利虽然处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和不确定第三人的物权效力，人民法院无权对诉争房屋进行查封。判决：驳回遵义通达建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由遵义通达建设工程有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：冯发江是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案,冯发江在法院查封涉案房屋之前就已签订《商品房买卖合同》，并且在“遵义市红花岗区政府卡萨国际项目协调服务工作组”双方签订了《购房补充协议》，该协议的签订，实质是政府对冯发江对仁达公司的工程款债权转化为购房款事实的认可，冯发江也实际占有涉案《商品房买卖合同》所涉房屋，故冯发江享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，通达公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元由遵义通达建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱仕芬审判员  刘珊涌审判员  罗 二二〇一八年十月八日法官助理田宇书记员肖亮