云南省盐津县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0623民初1285号 原告：周飞，男，生于1990年1月15日，汉族，四川省筠连县人，城镇居民，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：孙中汉，云南达意律师事务所律师。 被告：侯远付，男，生于1963年5月2日，汉族，四川省高县人，农村居民，住四川省高县。 委托诉讼代理人：蒋佳，云南亨达律师事务所律师。 原告周飞诉被告侯远付商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，同年10月16日被告侯远付申请对双方争议的房屋面积进行司法鉴定，2018年9月8日收到云拓土科技有限公司房屋测绘报告。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周飞的委托诉讼代理人孙中汉，被告侯远付及其委托诉讼代理人蒋佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周飞向本院提出诉讼请求：由被告支付其购房款11,809.60元及过户费6,599元。事实及理由：原告在兴隆乡仁富社区建房。2013年2月21日，原告与被告签订了房屋转让协议，约定原告将其产权的房屋出售给被告，房屋位于原告与黄兴玖等人合作共建房屋的第二层1号，面积33平方米（以盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积为准），单价4,880元/平方米，总房款161,040元，被告分三期支付给原告，第一期80,000元与协议签订之日支付，第二期71,040元与件卷帘门钥匙之时支付，第三期10,000元交付房产证之日支付。协议同时约定，若盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积大于或者小于33平方米，房屋总价款按实际面积计算，单价4,880元/平方米，多退少补，并由被告承担3.5%的契约和印花税，房地产管理所产权登记费550元/本等。现原告已将房屋交付被告使用，被告向原告支付了第一、二期购房款151,040元。盐津县人民政府向原告颁发了盐房权证盐津县字第（2013）0573号房权证书。该房屋的实际建筑面积为35.42平方米，其中分摊面积2.80平方米，房屋套内面积32.62平方米被告应还支付原告购房款11,809.60元及承担的过户手续费6,599元，导致原告无法向被告办理过户手续。经原告多次催要，被告仍拒绝向原告支付上述款项，严重损害了原告的合法权益，为此，提起上述请求。 被告侯远付提出如下答辩意见：1、被告对原告主张买卖的房屋余款11,809.60元及过户费6,599元不持异议；2、原告交付给被告的房屋实际面积与产权证载明的面积不符，且原告在签订合同时称之没有分摊面积，但在房产证上却记载了分摊部分，据此，被告才未交付房价余款；3、要求原告办理过户手续，但原告至今未办理房屋过户手续，且房屋存在质量问题，原告方存在违约，故要求判决驳回原告的诉讼请求。 原告针对其诉讼主张，提供了如下证据： 1、购房统计表一份，证明被告向原告支付房价款的事实； 2、欠款详情表，证明被告差欠原告房屋余款11,809.60元的事实； 3、盐房权证盐津县字第（2013）0573号房屋产权证复印件1份，证明原告出面给被告的房屋实际建筑面积为35.42平方米，其中分摊面积2.80平方米，房屋套内面积32.62平方米的事实。 经质证，被告对原告提供的证据1、2证据均无异议，对证据3持有异议，则认为，该房产证登记的房屋面积与实际面积不符，应与云拓土科技有限公司房屋测绘报告为准。 被告就其抗辩主张向本院提供了云拓土科公司房屋测绘报告，证明原告交付被告房屋套内面积33.34平方米的事实。 经质证，原告对被告提供的证据1无异议，对证据2持有异议，则认为，云拓土科技有限公司房屋测绘报告并没有涉及公摊面积，过道和楼梯的公用面积。 本院认为：原告提供的证据1、2因被告方不持有异议，且证据来源合法，内容之间能相互印证，与案件具有关联性，予以采信。原告提供的证据3因由房地产行政主管部门确认登记，具有其特定的法律效力，本院予以采信。被告提供证据云拓土科技有限公司房屋测绘报告，属双方当事人共同申请鉴定机构作出的测绘报告，原告仅以该报告不涉及公摊面积为由提出异议，对房屋的套内面积并不持有异议，本院对该报告中涉及房屋的套内面积的事实予以采信。 根据庭审和证据，本院确认如下法律事实： 原告在兴隆乡仁富社区建房。2013年2月21日，原告与被告签订了房屋转让协议，约定原告将其产权的房屋出售给被告，房屋位于原告与黄兴玖等人合作共建房屋的第二层1号，面积33平方米（以盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积为准），单价4,880元/平方米，总房款161,040元，被告分三期支付给原告，第一期80,000元与协议签订之日支付，第二期71,040元与件卷帘门钥匙之时支付，第三期10,000元交付房产证之日支付。协议同时约定，若盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积大于或者小于33平方米，房屋总价款按实际面积计算，单价4,880元/平方米，多退少补，并由被告承担3.5%的契约和印花税，房地产管理所产权登记费550元/本等。现原告已将房屋交付被告使用，被告向原告支付了第一、二期购房款151,040元。盐津县人民政府向原告颁发了盐房权证盐津县字第（2013）0573号房权证书。该房屋的实际建筑面积为35.42平方米，其中分摊面积2.80平方米，套内面积32.62平方米。被告应还支付原告购房款11,809.60元及承担的过户手续费6,599元双方因房屋的实际面积与产权证登记的面积不符，发生争议，原告为此起诉至本院。2017年10月16日被告侯远付申请对双方争议的房屋面积进行司法鉴定，2018年9月8日收到云拓土科技有限公司房屋测绘报告，该报告仅测绘出房屋套内面积33.34平方米。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当严格履行合同约定的义务。本案双方的争议焦点为：一、本案涉及的房屋面积计算标准；二、原告和被告是否存在违约行为。 一、本案房屋面积计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定。本案按照双方合同约定，房屋的面积计算标准以盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积为准，若测绘办证的总建筑面积超出或者少于33平方米，房屋总价款按实际面积计算，单价4,880元/平方米，多退少补。并且，原告提交的房屋登记产权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，该凭证所记载的房屋面积是由房地产行政主管部门确认登记的，具有其特定的法律效力。故本案的房屋面积应以原告提供的房屋产权证所记载的为计算标准，既有双方约定的事实依据，也有法律依据。关于被告提出在买房时双方约定不包括分摊面积，但原告提交的房产证记载的面积却包括了分摊面积，要求本案涉及房屋面积仅以套内面积（以云南拓土科技有限公司的测绘报告）为准的抗辩主张。双方对房屋面积是否包括分摊面积，没有在合同中明确约定，根据商品房买卖的交易习惯，房屋面积应涉及分摊面积，且根据双方合同约定房屋面积最终以房产证登记的总建筑面积为准，据此，本案对被告的抗辩主张不予支持。 二、原告和被告是否存在违约行为。按照双方合同约定，被告在交付第三期房价余款时原告交付房产证，该交付的房产证应解释为由原告负责办理的已过户给被告的房产证，但原告只办理了登记在自己名下的房产证，并没有将其过户给被告。产权过户主要是双方积极配合到不动产登记机关办理，属于双方共同履行的义务，本案因双方房屋面积的计算标准发生争议，原告未办理过户登记，被告未交房价余款，且双方也未到不动产登记机关办理过户登记，双方均存在违约。故原告要求被告支付房价余款，被告要求原告交付已过户其名下的房屋产权证，本院均予以支持。被告提出原告交付的房屋存在质量问题，因未提供其相应的证据予以证明，本院对其抗辩主张不予支持。 综上所述，依双方合同约定，被告向原告购房总建筑面积为35.42平方米，房总价款172,849.60元，被告已支付151,040元，还欠21,809.60元，原告只起诉要求被告支付11,809.60元，本院予以支持。另外10,000元按双方约定在交付房产证时支付，原告未在本案中主张，本院不予处理。被告应还支付双方约定房屋过户费6,599元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 由被告侯远付在本判决生效后10日内一次性支付原告周飞房屋价款11,809.60元和房屋产权过户手续费用6,599元； 原告周飞和被告侯远付在本判决生效后10日内共同到不动产管理机构协商办理房屋产权登记的过户手续〖证号为盐房权证盐津县字第（2013）0573号〗，产权所有人过户为侯远付。 案件受理费260元，由原告周飞和被告侯远付各负担130元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审 判 长  刘明刚 人民陪审员  王远强 人民陪审员  钟世均 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  刘志洪 附件： 本案引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定后者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出百分之三。买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同面积约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。