湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂03民终2163号上诉人（原审被告）：桂千芳，女，1978年12月22日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（原审被告）：张环记，男，1971年11月16日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（原审被告）：王成国，男，1972年3月28日出生，汉族，住湖北省郧西县。三上诉人共同委托诉讼代理人：李顺志，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：王中，男，1975年12月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审原告）：易纯，男，1971年3月16日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：金忠山，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。原审第三人：十堰市万隆基房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路**。法定代表人：余清泰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钱良友，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加调解，签收法律文书。上诉人桂千芳、张环记、王成国因与被上诉人王中、易纯及原审第三人十堰市万隆基房地产开发有限公司（以下简称万隆基公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂千芳、张环记、王成国及其委托诉讼代理人李顺志，被上诉人易纯及其委托诉讼代理人金忠山，原审第三人万隆基公司的委托诉讼代理人钱良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂千芳、张环记、王成国上诉请求：请求二审法院依法改判，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：根据我国物权法相关规定，房屋预告登记的目的是保障请求权得以实现。上诉人的预告登记时间在前，预告登记真实、合法、有效；王中、易纯与万隆基公司之间的以房抵工程款合同签订时间在后，未经预告权利人登记同意，转让行为依法无效。王中、易纯未提交书面答辩状，庭审时辩称：被上诉人与万隆基公司的房屋买卖合同依法成立且生效；涉案房屋在查封前，被上诉人已经付清购房款并装修入住；上诉人与万隆基公司是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，上诉人于2013年办理的预告登记不是真实意思表示，应属无效；一审法院适用法律正确。万隆基公司庭审时述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；万隆基公司与被上诉人买卖合同真实、合法、有效，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王中、易纯向一审法院起诉请求：1.停止对位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××鼎盛××单元××、××号房屋的执行；2.确认位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××鼎盛××单元××、××号房屋属王中所有；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：万隆基公司将位于十堰市茅箭区天津路的十堰市第二养老公寓消防工程项目发包给江西建安消防工程有限公司湖北分公司（以下简称江西建安湖北分公司）施工，双方于2012年5月11日签订《消防安装工程施工协议书》（孔庆明、易纯系江西建安湖北分公司十堰项目部签拟该协议书的委托代理人），约定此协议签订后一周内江西建安湖北分公司需将1000000元质量、安全保证金打入万隆基公司指定账户等。后易纯分3次共向万隆基公司交纳上述工程保证金共计800000元（后万隆基公司退还了700000元）。江西建安湖北分公司对十堰市第二养老公寓消防工程进行了施工（根据工程建设方后来向江西建安湖北分公司出具的增值税专用发票显示，江西建安湖北分公司施工的上述消防工程的工程款共计1700000元）。在施工过程中，由于万隆基公司无力支付工程款，经协商，万隆基公司同意以该公司位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××鼎盛××（74.12㎡）、2-30-6号（61.25㎡）房产（复式楼，共135.37㎡）抵顶江西建安湖北分公司的部分工程款。2014年6月3日，万隆基公司法定代表人余清泰在该公司工作人员出具的《关于鼎盛阁29层135.37㎡户型复式楼房款抵老年公寓消防工程款的报告》上签署意见：同意按7800元／㎡抵扣工程款，收款收据要由江西建安湖北分公司出具，同意将抵扣工程款的房屋办到签订合同人的名下。江西建安湖北分公司于2014年6月3日向万隆基公司出具了结算收据。2014年6月5日，万隆基公司、江西建安湖北分公司以及王中、易纯共同签订《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：鉴于江西建安湖北分公司承包万隆基公司老年公寓施工项目，经万隆基公司、江西建安湖北分公司一致同意，以万隆基公司所有的鼎盛阁29层复式楼（即涉案房屋）抵部分工程款，江西建安湖北分公司指定王中、易纯为购买人；涉案房屋价格为7800元／㎡，总价1055886元；房款支付方式约定为：将万隆基公司应付而未付给江西建安湖北分公司的955886元工程款直接转为王中、易纯的购房款，将万隆基公司应退还而未退还的100000元保证金直接转为王中、易纯的剩余购房款，万隆基公司向王中、易纯出具房屋购房款的收款收据时，万隆基公司即确认已收到全额购房款，同时，万隆基公司欠付江西建安湖北分公司的955886元工程款及应退还的100000元保证金共计1055886元的债务了结；万隆基公司承诺将根据该合同约定的购房内容与王中、易纯另行签订《商品房买卖合同》用于房屋管理部门备案，万隆基公司直接向王中、易纯办理房屋交付、登记等事宜，江西建安湖北分公司对此无异议；万隆基公司签订房屋备案合同的具体对象由王中、易纯内部商定，商定后通知万隆基公司（王中、易纯商定后不得变更），万隆基公司即与该对象办理相关手续直至办理产权证件，王中、易纯内部之间以及王中、易纯与江西建安湖北分公司之间的法律关系由相关方另行约定，与万隆基公司无关等。2014年6月5日，万隆基公司出具了收到涉案房屋房款1055886元的收据，交款单位注明为王中，收款方式注明为：易纯领保证金抵购房款100000元，工程款抵购房款955886元。后万隆基公司向王中出具了关于涉案房屋的接房通知书。2014年6月9日，万隆基公司向涉案房屋所在的物业公司出具了入伙通知书，通知物业公司为业主王中办理关于涉案房屋的入伙手续。王中实际入住了涉案房屋，并自2014年6月9日开始交纳与涉案房屋有关的费用。另查明：万隆基公司向张环记、桂千芳、王成国借款，因万隆基公司需为其债务提供担保，2013年12月10日，涉案房屋被办理了预告登记，预告登记权利人为桂千芳，预告登记证明号为十堰房预茅箭区字第074488号，预告登记义务人为万隆基公司。张环记、桂千芳、王成国与万隆基公司、余清泰民间借贷纠纷一案，本院应张环记的财产保全申请，于2016年6月14日作出（2016）鄂0302民初1579号民事裁定书，裁定对万隆基公司、余清泰价值1215万元的财产或债权予以查封、扣押、冻结等，并依据上述文书于2016年6月15日在十堰市不动产登记中心对涉案房屋进行了查封。本院于2016年7月5日作出（2016）鄂0302民初1579号民事判决书，判决万隆基公司分别偿还张环记、桂千芳、王成国借款2975000元、2975000元、1975000元，并分别支付利息。上述判决书生效后，张环记、桂千芳、王成国向本院申请执行。本院在执行张环记、桂千芳、王成国与万隆基公司、余清泰民间借贷纠纷一案过程中，作出（2016）鄂0302执2209号执行裁定书，裁定拍卖万隆基公司位于十堰市朝阳中路9号的涉案房屋等。王中、易纯向本院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。本院于2018年1月22日作出（2018）鄂0302执异32号执行裁定书，裁定驳回王中、易纯的执行异议。王中、易纯不服上述裁定，在法定期限内向本院起诉，引起诉讼。一审法院认为,本案争议焦点是：王中、易纯对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。预告登记制度设置的目的，是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。张环记、桂千芳、王成国与万隆基公司之间系民间借贷关系。涉案房屋虽然被办理了预告登记，预告登记权利人为桂千芳，但桂千芳的真实目的并不是为了取得涉案房屋的所有权，而是通过办理涉案房屋的预告登记，从而为其与万隆基公司之间的民间借贷关系提供担保。桂千芳与万隆基公司之间并非是以获得涉案房屋所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。在这种情况下，桂千芳已不是涉案房屋的受让人，故本案并不符合适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第三十条规定的根本前提。本案中，江西建安湖北分公司与万隆基公司之间存在着建设工程施工合同关系。在涉案房屋被查封之前，万隆基公司、江西建安湖北分公司以及王中、易纯通过共同签订《房屋买卖合同》（属于以房抵工程款协议），约定用涉案房屋抵顶万隆基公司应支付给江西建安湖北分公司的部分工程款，江西建安湖北分公司指定万隆基公司直接向王中、易纯交付涉案房屋。上述以房抵工程款协议属于当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。王中、易纯依据上述以房抵工程款协议的约定，从而享有对涉案房屋的交付请求权和登记请求权。王中自2014年6月9日开始交纳与涉案房屋有关的费用，能够证明在涉案房屋被查封之前，万隆基公司已向王中交付涉案房屋，王中亦实际入住涉案房屋。综上，王中对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对涉案房屋的执行，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未被依法登记至王中名下，在涉案房屋未被办理房产登记前，王中主张涉案房屋属于其所有，缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路9号1幢2-29-6、2-30-6号房屋；二、驳回原告王中、易纯的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告桂千芳、张环记、王成国负担。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。根据桂千芳、张环记、王成国的上诉请求、理由及被上诉人王中、易纯的答辩意见，本院确认本案争议的焦点是：王中、易纯对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，因万隆基公司无力支付江西建安湖北分公司工程款，万隆基公司、江西建安湖北分公司以及王中、易纯通过共同签订《房屋买卖合同》，约定用涉案房屋抵万隆基公司应支付给江西建安湖北分公司的部分工程款，江西建安湖北分公司指定万隆基公司直接向王中、易纯交付涉案房屋。上述以房抵工程款协议，即以物抵债协议属于当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。这种以物抵债协议实质是以消灭金钱债务为目的，物的交付仅是以物抵债的实际履行方式，如果已经办理了不动产登记，则受让人成为不动产所有人；如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人从而享有对抵债标的物的交付请求权和登记请求权。故在完成不动产法定登记前，该以物抵债协议不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生物权期待权。万隆基公司向张环记、桂千芳、王成国借款，万隆基公司为债务提供担保于2013年12月10日将涉案房屋办理了预告登记。根据我国物权法有关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。万隆基公司未经预告登记的权利人同意，处分涉案的已办预告登记的房屋抵偿给江西建安湖北分公司（王中、易纯），不发生法律效力。因此，王中、易纯对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，桂千芳、张环记、王成国的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初773号民事判决；二、驳回王中、易纯的诉讼请求。一审案件受理费80元，由王中、易纯负担。二审案件受理费80元，由王中、易纯负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇一八年十月二十四日书记员 付 余