广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初9933号原告：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：颜景辉，该行行长。委托诉讼代理人：梁楚楚，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敬凯，广东至高律师事务所律师助理。被告：邹保兰，女，汉族，1979年2月27日出生，住广西都安瑶族自治县。被告：佛山市南海万盛房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇。法定代表人：李亚辉。委托诉讼代理人：张路路，广东科韵律师事务所律师。上述原告与被告金融借款合同纠纷一案，本院2018年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁楚楚、周敬凯，被告佛山市南海万盛房地产开发有限公司（下称万盛公司）的委托诉讼代理人张路路到庭参加了诉讼，被告邹保兰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告邹保兰向原告偿还计算至2018年5月17日止的借款本金263758.25元、利息7855.91元、罚息383.77元、复利159.16元，以及从2018年5月18日起至法院向被告邹保兰送达应诉材料之日止，按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率计算的利息和复利，从法院向被告邹保兰送达应诉材料之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率上浮50%计算的罚息和复利；2.判令原告对被告邹保兰提供抵押的佛山市南海区xxx3××1004房（合同登记号20141108002602）处置得款在上项债权及本案诉讼费范围内享有优先受偿权；3.判令被告邹保兰按照合同约定配合原告向房地产登记管理机构办理佛山市南海区xxx3××1004房房产的他项权证；4.判令被告万盛公司对上述第1项债务承担连带清偿责任。本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2014年12月8日，原告与两被告签订编号为44020120140108668的《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告邹保兰提供借款34万元，期限120个月，利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率，遇基准利率调整的，在次年1月1日调整；被告邹保兰未按期还款的，从逾期之日起在原利率基础上上浮50%计收罚息，对不能按期支付的利息按约定计收复利；被告邹保兰以其购买的佛山市南海区xxx3××1004房房产为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用等。被告万盛公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起至被告邹保兰取得房地产权属证明书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告邹保兰的债务承担连带保证责任，保证期为两年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等原告为实现债权的一切费用。2014年12月24日，原告及被告邹保兰就上述房产在房管部门办理了抵押权预告登记，并取得相关权利证书。2015年1月1日，原告向被告邹保兰发放了贷款34万元，借款期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，扣款日为每月1日。从2017年11月起，被告邹保兰未能按期足额还款。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告邹保兰提前偿还全部贷款本息及相关费用，并有权提前行使担保物权。特提起本案诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告在庭审中补充陈述，截至2018年10月11日，被告邹保兰尚欠借款本金263758.25元（其中未到期本金232693.09元、已到期本金31065.16元）、正常利息12581.03元、罚息1102.69、复利447.25元。从2018年10月12日起至实际清偿日止，应以上述本金按照中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率上浮50%计收罚息，以正常利息12581.03元按照罚息利率计收复利。被告邹保兰未作答辩。被告万盛公司辩称，被告万盛公司仅为本案的阶段性保证人，债务人被告邹保兰本身提供了房产作为担保物，根据物权法的相关规定，债权人应当先就债务人自己提供的担保物来实现债权，不足部分再要求担保人承担担保责任，而不应直接要求担保人直接承担担保责任。原告在诉讼中提供了以下证据材料：1.原告营业执照、金融许可证（复印件，各1份），原告的负责人身份证明书（原件，1份），被告邹保兰身份证、万盛公司的公示信息查询（复印件，各1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.《个人信贷业务申请表》《个人购房担保借款合同》（原件，各1份），用以证明原告与被告邹保兰的借款合同关系、与万盛公司的保证合同关系；3.《预抵押登记证书》（原件，1份），用以证明2017年1月18日，原告及被告邹保兰对涉案提供抵押的房产在房管部门办理了抵押权预告登记，并取得了相关的权利证书；4.个人借款凭证（原件，1份），用以证明2015年1月1日原告依约向被告邹保兰发放借款34万元；5.本息清单（原件，1份），用以证明截至2018年10月11日，被告邹保兰尚欠借款本金263758.25元（其中未到期本金232693.09元、已到期本金31065.16元）、正常利息12581.03元、罚息1102.69、复利447.25元。两被告未提供证据材料。被告邹保兰经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证的权利。经庭审质证，被告万盛公司对原告提供的证据均无异议，本院认定其证据效力，并对原告所主张的案件事实予以认定。另查明，1.《个人购房担保借款合同》约定，本合同的还款方式为等额本息还款法；借款期内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定的执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放的贷款，提前行使担保权。2.《预抵押登记证书》载明，房屋坐落：佛山市南海区xxx3××1004房，预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，预告登记义务人：邹保兰。3.两被告确认涉案房产目前尚未办理登记在邹保兰名下的房地产权证。本院认为，原告与两被告之间的《个人购房担保借款合同》合法有效，各方应按约定履行义务。原告依约向被告邹保兰发放了贷款，已履行合同义务。被告邹保兰连续多期未按期还款，已构成违约，原告主张合同项下的借款提前到期，并要求被告邹保兰提前偿还所欠的全部借款本金、利息以及因逾期还款所产生的罚息、复利，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。本案所涉的抵押担保房产办理的是抵押预告登记手续，并非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案抵押担保房产的抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。因此，原告主张其就本案债权对涉案抵押担保房产的价款享有优先受偿权，条件尚未成就，本院不予支持。原告可待条件成就后另行主张该项权利。又因涉案房产目前尚未办理登记在被告邹保兰名下的房地产权证，办理以原告为抵押权人、被告邹保兰为抵押人的正式抵押登记手续的条件也尚未成就，原告直接请求被告邹保兰配合原告办理他项权证缺乏基础条件，本院对原告该项诉讼请求也不予支持，原告可在条件成就后另行主张权利。被告万盛公司在合同中承诺为被告邹保兰的本案借款提供阶段性连带保证担保，担保期限自借款发放之日起至被告邹保兰取得房地产权属证书并办妥原告为抵押权人的抵押登记手续。因目前被告邹保兰并未取得涉案房产的房地产权属证书，更未办妥正式抵押登记手续，本案债务仍属于被告万盛公司的担保期间，被告万盛公司应对本案债务承担连带清偿责任。又因双方在合同约定被告邹保兰的本案债务无论是否存在物的担保或其他保证担保，原告均有权要求被告万盛公司承担保证责任，且目前原告就抵押房产尚未取得现实的抵押权，被告万盛公司主张原告应先就担保物来实现债权，不足部分再由被告万盛公司承担担保责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告邹保兰经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹保兰应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还计算至2018年10月11日的借款本金263758.25元、利息12581.03元、罚息1102.69、复利447.25元，以及从2018年10月12日起至实际清偿日止，以上述本金按照中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率上浮50%计算的罚息、以利息12581.03元按照罚息利率计算的复利予原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；二、被告佛山市南海万盛房地产开发有限公司对上项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费收取5382.36元、财产保全费1880.78元，合共7263.14元（原告已预交），由两被告负担，两被告应于给付上述款项时一并直接支付给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄立勋人民陪审员  李彩云人民陪审员  张淑莉二〇一八年十月二十六日书 记 员  周玲宇