河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初7192号原告：李清文，男，1987年4月6日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：吴晓飞，河北张国庆律师事务所律师。被告：三河市禹燕房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊京哈路南侧燃料公司商业楼（燕灵路**），统一社会信用代码91131082MA07KL4A7B。法定代表人：李龙雨，经理。委托诉讼代理人：王素燕，河北梁雪冬律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄绪庆，河北梁雪冬律师事务所律师。原告李清文与被告三河市禹燕房产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李清文及其委托诉讼代理人吴晓飞，被告三河市禹燕房产经纪有限公司委托诉讼代理人王素燕、庄绪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李清文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还40000元电商款；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年12月24日，原告经被告销售人员介绍，意欲购买廊坊盛辉房地产开发有限公司开发的楼盘馨达园(又名高铁壹号)6-909号房屋。在与开发商签订合同前，被告的销售人员要求原告应先向被告支付电商款40000元才能有资格购买涉案房屋，该电商款折抵购房款的一部分。原告于当日通过刷卡的方式向被告支付了电商款40000元，并于2016年12月29日在售楼处签订购房协议书向开发商支付了154142元购房款。此后，由于开发商未取得房屋预售许可证所以不能交房，原告与开发商之间签订了解除协议，开发商将原告已付房款154142元全部退回给原告。原告要求开发商退还电商款时，开发商告知原告电商款是被告收取，与开发商无关。所以，原告找到被告要求退还40000元电商款，但是被告以各种借口不予退还。原告为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，请法院明察，判如所请。被告三河市禹燕房产经纪有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。1、原被告口头达成居间服务协议，原告自愿支付了居间服务费40000元，被告的居间服务也已经履行完毕，因此不存在任何退还理由。2、被告代理的楼盘五证齐全，不存在任何履行障碍，在此情况下，原告自愿与开发商私下达成解除协议是原告的单方行为，被告不知情，与被告也无关。3、被告为提供居间服务投入了大量人力、财力、物力，服务成本费用已经实际发生，也无法收回，服务也已经依约完成。基于以上几点原因，原告的全部诉讼请求不应被支持。针对原告的起诉和被告的答辩，本案有两个争议焦点：一、原、被告是否存在居间合同关系；二、被告应否返还原告支付的款项40000元。争议焦点一，原、被告是否存在居间合同关系。原告称，原、被告并不存在居间服务合同关系。从形式上，原、被告双方未签订居间服务合同，被告在收取40000元电商款时也未向原告出具居间服务费收据；在实质上，原告在通过被告销售员介绍购买涉案房屋的过程中，销售人员一直向原告表示其并不收取任何费用，免费带看房屋，免费提供交通工具等一系列承诺。该40000元是在被告要求下才支付的，支付的目的是被告向原告表示只有交纳40000元电商款才有资格购买涉案房屋，而40000元电商款折抵60000元房款，所以原告才交纳了40000元。原告认为该40000元是房款的一部分。而居间服务合同应当是有名合同，如果双方存在居间服务合同关系，应当签订明确的书面协议才能成立。基于以上理由原告认为双方之间并不存在居间服务合同关系。提交证据一，POS机签购单、广发银行股份有限公司账户交易历史，证据来源于原告，证明2016年12月24日原告向被告支付40000元电商款，被告已经实际收到该款。证据二，平安银行个人账户汇总信息清单、广发银行股份有限公司账户交易历史、POS机刷卡单两张复印件、购房协议书复印件、收据复印件，证据来源于原告，证明原告于2016年12月29日向本案开发商支付了154142元的购房首付款，与开发商签订了购房协议书，开发商向原告出具了房屋首付款的收据，证明开发商已经实际收到了原告支付的首付款。证据三，中信银行业务凭证，证据来源于原告，证明2017年12月21日由于涉案房屋没有预售许可证，导致涉案房屋无法办理房屋所有权证，所以要求开发商退款，开发商将首付款退回给原告，原告已经实际收到。证据四，生效判决一份和法规，证据来源于裁判文书网和发改委网站，证明（2018）冀1023民初148民事判决是在2018年2月27日由永清县法院作出，目前该判决已经生效，并在裁决文书网上公布，该判决中本案的开发商在答辩过程中自认涉案房屋（与本案房屋项目名称一致、楼号一致、仅楼层不同）在销售的时候是没有商品房预售许可证的。《商品房销售明码标价规定》第十三条、第十五条明确规定商品房不能在销售价格之外另行加价，所以被告收取的40000元电商款属于在商品房销售过程中销售价格之外的加价，应当退还给原告。被告质证意见，对证据一的真实性认可。被告确实收到了原告支付的居间服务费40000元。对证据二因原告与开发商的证据，与被告无关，而且证据是复印件，被告无法核实它的真实性。对证据三也是原告与开发商之间的证据情况，与本案无关。对证据四的真实性被告无法核实，现在楼盘五证是齐全的。被告收取的是居间服务费，不是销售价格之外的另行加价，所以对原告的证明目的不予认可。被告称，原、被告之间存在居间服务合同关系。虽然形式上未签订居间服务书面合同，但原告已自愿支付居间服务费，原告的起诉状以及当庭表述也证明是被告的销售人员介绍购买的涉案房屋，这就说明双方之间已经就居间服务的义务均已实际完成。被告也向原告出具了POS机小票，因此，被告认为原被告之间是成立居间服务合同关系的。提交商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证，以上证据均为复印件，证据来源于开发商。证明被告居间介绍的涉案楼盘属于五证齐全，现不存在任何履行障碍。因原告的单方行为与开发商的解除协议，与被告无关。被告的居间服务费不应退还。原告质证意见，对被告提交的五份证据真实性与本案关联性及证明目的不认可。1、该证据均是复印件，未提供原件。2、原告是在2017年12月21日收到本案开发商退回的房款，原告向法庭提交的参考判决书是在2018年1月份开庭审理，但是被告提交的预售许可证的发证时间是2018年7月13日。显然原告与开发商签订的合同无效在先，假使预售许可证是真实存在的，而在原告提交的参考判决书生效之时涉案房屋仍旧不存在合法的预售许可证。在2018年7月13日之前原告已收到开发商退回的房款，原告也向被告要求返还40000元电商款，所以被告提交的预售许可证时间与本案毫无关联。争议焦点二，被告应否返还原告支付的款项40000元。原告称，被告应当返还40000元电商款。1、原告与开发商签订的购房协议应当为无效的。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，所以开发商应将房款退回给原告。本案中40000元电商款是折抵房款的，所以理应也退还给原告。2、假使如被告所述，双方之间存在居间服务合同关系，那么被告作为有资质的居间方，应当向原告介绍五证齐全、手续合法的房屋，而不是介绍没有预售许可证的房屋，导致原告在购买房屋过程中产生损失。所以，被告的行为具有重大过错，导致原告没有达到合同目的。被告应当对其过错行为承担相应的责任。责任包括退还居间服务费以及向原告赔偿损失。3、根据发改委商品房销售明码标价规定第十三条明确规定商品房经营者不得在销售之外加价商品房，不得收取任何未标明的费用，第十五条商品房经营者不得使用虚假或不规范的价格标价方式误导购房者，不得利用虚假或使人误解的标价方式。所以原告向被告支付的40000元电商款属于被告的价格欺诈行为，应当予以退还。4、被告在法庭上表示其是代理涉案楼盘销售，根据商品房销售管理办法第二十八条规定，代理销售商品房的单位不能向购买者收取任何费用。基于以上观点，被告应当退还原告40000元电商款。没有证据提交。被告称，被告认为40000元居间服务费不应退还。原、被告之间的居间合同关系是真实合法有效的，居间服务已经履行完毕，原告也自愿交纳了40000元居间服务费，被告介绍的楼盘五证齐全，原告于8月22日起诉，商品房预售许可证早已在2018年7月13日下发，因此，原告起诉之时被告介绍楼盘没有任何问题。因此不应承担任何过错。本院查明认定事实如下：2016年12月24日，原告在被告工作人员的服务介绍下，选定购买廊坊盛辉房地产开发有限公司开发的楼盘馨达园（又名高铁壹号）6-909号房屋。2016年12月24日，原告通过POS机向被告支付40000元。2016年12月29日，原告与廊坊盛辉房地产开发有限公司签订了《购房协议书》。该协议书约定原告购买廊坊盛辉房地产开发有限公司出售的高铁壹号小区6楼909室。原告当日交纳了购房首付款154142元。对原告支付给被告40000元钱的性质，没有证据可以证实，原、被告又各执一词：根据原告说法，该40000元属于电商款，用于抵扣房款，但该款又没有打到廊坊盛辉房地产开发有限公司开发的账户，原告支付购房款时又没有进行抵扣；根据被告说法，被告认为原、被告之间存在居间服务合同关系，被告收取的是居间服务费，但该40000元费用又是在原告与廊坊盛辉房地产开发有限公司签订购房协议之前收取，原、被告之间又没有签订书面居间合同。廊坊盛辉房地产开发有限公司销售馨达园小区6号楼时，尚未取得《商品房预售许可证》。该小区6号楼《商品房预售许可证》于2018年7月13日下发。据原告的陈述和原告提供的证据证实，2017年12月21日，廊坊盛辉房地产开发有限公司将原告交纳的购房首付款退回原告，双方合同已经解除。庭审中，被告承认与廊坊盛辉房地产开发有限公司系代理关系，代理销售楼盘。服务内容是车接车送看楼盘，介绍成功向买家收取一定的服务费,购房款都交给开发商。本院认为：关于争议焦点一，原、被告是否存在居间合同关系问题。我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从上述规定可知，居间合同应为双务、有偿合同。虽然《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构提供房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，但是，法律上对居间合同的形式并未作出明确的规定，所以，居间合同又是不要示合同，当事人可以采取书面形式、口头形式等各种形式。对照本案，如果原、被告之间存在居间合同关系，原告应为委托人，原告是在被告的居间服务下与廊坊盛辉房地产开发有限公司达成购房协议后，取得了报酬。而本案情形并非如此。本案，被告虽对原告进行了服务，但根据被告所言的、被告与廊坊盛辉房地产开发有限公司存在代理销售的事实可以得出，被告对原告的服务主要不是来源于原告的委托，而是源于被告与廊坊盛辉房地产开发有限公司代理销售关系中的约定义务，所以，在被告收取原告40000元款项性质无法认定的情况下，原、被告之间的法律关系应认定为无名合同关系。关于争议焦点二，被告应否返还原告支付的款项40000元的问题。关于无名合同的法律适用，我国《合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”也就是说无名合同应类推适用法律。根据本案已查明的事实，被告为原告提供了服务，原告也支付了费用，类推适用居间合同法律规定比较适宜。根据我国《合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案，虽然被告收取40000元费用在先，涉案房屋买卖协议成立在后，但对涉案房屋的买卖协议的成立被告付出了一定的服务，因此，原告应当支付被告报酬。至于支付报酬的多少，由于原、被告之间没有签订书面合同，原、被告之间的权利义务无法确定，法庭辩论之前双方又无法达成一致意见，故本院酌定原告支付被告报酬3000元，被告收取原告的40000元款项剩余部分，被告应当返还原告。至于涉案房屋因没有《预售许可证》而导致原告没有实现合同目的，不影响本案的裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告三河市禹燕房产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还收取原告李清文的款项37000元；二、驳回原告李清文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元；由被告三河市禹燕房产经纪有限公司负担360元，由原告李清文负担40元（原告已预交，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  冯海峰二〇一八年十月八日书记员  高海霞