福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0623民初2682号 原告：漳浦县国土资源局，住所地漳浦县宾馆大院内，统一社会信用代码11350623003897351N。 法定代表人：杨振有，局长。 委托诉讼代理人：何春婷，福建品木律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晋安，漳浦县“148”法律服务所法律工作者。 被告：胡江水，男，1970年3月4日出生，汉族，住平和县。 原告漳浦县国土资源局（以下简称漳浦国土局）与被告胡江水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告漳浦国土局的诉讼代理人何春婷、谢晋安到庭参加诉讼，被告胡江水经公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 漳浦国土局向本院提出诉讼请求：1、判决解除漳浦国土局与胡江水于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》，责令胡江水返还承租的房屋；2、判决胡江水支付自2016年6月1日起至返还租赁物之日止的租金及违约金（其中，截至2018年5月2日为347149.53元）。事实和理由：2013年3月1日漳浦国土局与胡江水签订《房屋租赁合同》，约定漳浦国土局将址在漳浦县盘陀镇国土资源所办公用房出租给胡江水，租赁期限为10年；第一年租金72000元，从第二年开始，年租金在上一年租金基础上增加5%，承租人需提前一个月支付下一年度的租金，若逾期支付租金，每日按逾期支付租金的2‰支付滞纳金；逾期支付三个月租金的，漳浦国土局有权解除合同。合同签订后，漳浦国土局依约将出租的房屋交付胡江水使用，胡江水按合同的约定支付前三年度的租金，自2016年6月1日起未支付租金，逾期支付租金期限超过三个月，漳浦国土局解除合同条件已成就。 胡江水未作答辩。 漳浦国土局围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、漳浦县盘陀国土所办公楼十年期使用权租赁交易凭证1份，证明胡江水中标承租漳浦县盘陀国土所办公楼十年期使用权的事实；2、房屋租赁合同1份，证明漳浦国土局与胡江水于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》及各方权利义务的事实；3、催收函、EMS特快专递各2份，证明漳浦国土局多次向胡江水催讨租金及违约金的事实。 本院认证如下：因胡江水经公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证的权利，上述证据1系有关单位出具的文书，证据2有胡江水的签名，证据3系漳浦国土局通过EMS特快专递交付胡江水的文书，证据1-3能相印证，具有真实性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2013年2月6日，胡江水通过投标，中标承租漳浦县盘陀镇国土资源所办公楼，同年3月1日漳浦国土局与胡江水签订《房屋租赁合同》，合同约定漳浦国土局将址在漳浦县盘陀镇盘陀国土所办公楼出租给胡江水，租赁期限自2013年6月1日至2023年5月31日（其中，自2013年3月1日至2013年5月31日为装修期）；租金逐年支付，每年需提前一个月支付下一年度的租金，第一年度租金为72200元，第二年度租金为75810元，第三年度租金为79600元，第四年度租金为83580元，第五年度租金为87759元，第六年度租金为92148元，第七年度租金为96755元，第八年度租金为101593元，第九年度租金为106672元，第十年度租金为112006元；租赁期限届满后，乙方（特指胡江水）所有的二次装修的不动产均无偿归甲方（特指漳浦国土局）所有，乙方投入的动产如家具、空调、音响设备等归乙方，动产部分在租赁期满后三十天内必须搬走，逾期视为放弃，由甲方全权处理；乙方应按合同约定支付租金，逾期按日支付2‰滞纳金，逾期支付租金超过三个月，甲方有权解除合同，并处理乙方的动产设备作为租金，不动产部分无偿归甲方所有。《房屋租赁合同》签订后，漳浦国土局依约将出租的房屋交付胡江水使用，胡江水按合同约定支付漳浦国土局三年租金，胡江水自2016年6月1日起逾期支付租金，已逾期支付租金超过三个月，经漳浦国土局催讨，胡江水至今未能支付租金。 本院认为，漳浦国土局与胡江水签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，《房屋租赁合同》合法有效，因胡江水未能按《房屋租赁合同》的约定履行义务，构成违约的事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，漳浦国土局有权解除合同要求胡江水返还承租的房屋。漳浦国土局起诉要求解除《房屋租赁合同》，本院于2018年10月5日向胡江水公告送达起诉书，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，漳浦国土局与胡江水于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》，于2018年10月5日解除，截至2018年10月5日胡江水尚欠租金为202139.15元（其中，欠第四年度租金为83580元，第五年度租金为87759元，第六年度租金为92148÷365×122=30800.15元）。因胡江水未能按合同约定支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，漳浦国土局有权要求胡江水支付尚欠的租金及违约金。根据《房屋租赁合同》约定，乙方应按合同约定支付租金，逾期按日支付2‰滞纳金。该合同约定的滞纳金，从概念上讲滞纳金是行政管理中被管理人因违反行政管理规定而承担的行政责任形式，我国法律并未规定民事合同不得约定滞纳金，从《房屋租赁合同》关于滞纳金约定的内容分析，上述约定的滞纳金其实质是以逾期支付租金所体现的违约金。根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第十一条非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任的规定，漳浦国土局未能提供证据证明因胡江水的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，漳浦国土局请求胡江水每日按逾期支付租金的2‰计付违约金。漳浦国土局所主张违约金的诉讼请求偏高，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，应对漳浦国土局的违约金请求，予以调整理。胡江水未能按合同约定支付租金，导致合同被解除，胡江水应支付违约金，可调整为每月按逾期支付租金的2%计付违约金。胡江水经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上所述，漳浦国土局请求解除《房屋租赁合同》及返还址在漳浦县盘陀镇盘陀国土所附属楼的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持；漳浦国土局请求胡江水支付截至2018年5月2日尚欠房屋租金及违约金347149.53元的诉讼请求，证据不充分，部分支持部分不予支持。经查，原、被告于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月5日解除，截至2018年10月5日止，胡江水尚欠漳浦国土局租金为202139.15元（其中，欠第四年度租金为83580元，第五年度租金为87759元，第六年度租金为92148÷365×122=30800.15元），因胡江水逾期支付租金，违约金调整为每月按逾期支付租金的2%计付；依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认漳浦县国土资源局与胡江水于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》，于2018年10月5日解除； 二、胡江水应于本判决生效后十日内将其承租的漳浦县盘陀镇国土资源所办公楼腾出返还漳浦县国土资源局，并支付自2018年10月6日起至返还盘陀镇国土资源所办公楼之日止，按《房屋租赁合同》约定的年租金计付的房屋占用费损失； 三、胡江水应于本判决生效后十日内支付漳浦县国土资源局截至2018年10月5日止，尚欠的房屋租金202139.15元及每月按逾期支付租金的2%计算的违约金（其中，自2016年5月1日起至2017年4月30日止以尚欠的租金83580元为计算基数，自2017年5月1日起至2018年4月30日止以尚欠的租金171339元为计算基数，自2018年5月1日起至2018年10月5日止以尚欠的租金202139.15元为计算基数）； 四、驳回漳浦县国土资源局的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12881元，由漳浦县国土资源局负担1550元，由胡江水负担11331元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林文波 人民陪审员  李艺华 人民陪审员  李玉琴 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  苏 彦 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。