安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0207民初3966号原告：苏涛，男，1992年9月15日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：季必梅，安徽兄弟律师事务所律师。被告：王亮亮，男，1983年9月2日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。被告：张新俊，女，1989年11月15日出生，住安徽省凤阳县。被告：王京明，男，1955年3月13日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。原告苏涛诉被告王亮亮、被告张新俊、被告王京明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人季必梅，被告王亮亮、被告王京明到庭参加了诉讼。被告张新俊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认2016年7月5日原告与三被告签订的《售房合同》合法有效；2、判令三被告共同协助原告办理位于芜湖市鸠江区鸠兹家苑西区202幢1单元1011室房屋所有权转移登记手续至原告名下，产生的相关税费由原告承担，税费优惠补助款归原告所有；3、判令三被告承担逾期办证的违约金4100元（以房价总款的2%的标准计算的违约金）；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年7月5日，经房屋中介的居间，原告欲购买以被告王京明为被拆迁人安置的芜湖市鸠兹家苑小区西区202幢1单元1101室房屋（建筑面积92㎡），被告王亮亮、被告张新俊以卖方的名义、被告王京明以合同监证方的名义，与原告苏涛签订了《售房合同》，约定房屋总售价205000元。合同第一条约定：“该房屋符合政府办理产权证、土地使用证时，甲方承诺在一个月内办理完毕（特殊情况除外）。甲方在协助乙方办理房屋产权证、土地使用证时，不得提出任何费用的要求，否则每逾期办理一日，需向乙方支付总房款2%逾期办证违约金”。第五条：“暂扣壹万元作为办理房产权证保证金（补充条件）”。《售房合同》签订之日原告委托案外人陈雪芹转至被告王亮亮的尾号为7106账户165000元，余下现金给付，三被告共同出具了收条，载明收到房屋价款195000元。同时拿到房屋钥匙，后装修以备结婚之需。2017年7月3日该房屋已具备办证条件。近期被告王亮亮在未通知原告的情况下，自行承担相应的税费办理房产证，无奈原告只得通过诉讼途径要求被告协助原告办理房屋过户手续，承担违约责任，望法院予以支持。被告王亮亮辩称，当时因为被告母亲看病，被告父亲才卖房，现被告全家无房屋居住，故被告不同意卖房，被告可以返还购房款及支付相应利息。被告王京明辩称，当时卖房因为家人生病急需用钱，通过中介将涉案房屋卖出，现家人无房屋居住，不同意卖房。要求原告返还房屋，被告返还购房款。经审理查明：2016年7月5日，原告苏涛（乙方）与被告王亮亮（甲方）、被告张新俊（甲方）签订《售房合同》一份，约定：1、甲方自愿将坐落于芜湖市鸠江区鸠兹家苑202幢1单元1101室的房屋（包括车库）出售给乙方，建筑面积92㎡，价款为205000元。2、待房屋符合政府办理产权证、土地使用证等条件时，甲方承诺在一个月内办理完毕（特殊情况除外），甲方应无条件配合乙方办理房屋产权证、土地使用证等各项手续，甲方不再收取任何费用。否则每逾期办理一日，需向乙方支付总房款2%逾期办证违约金。3、从合同签字生效之日起，合同双方当事人不得以房屋涨价、降价等理由收回房屋（退房）。甲方违约将以此房款售出后总售价双倍赔付给乙方，或者按银行当年贷款利息三倍赔付给乙方（由买方任选一种）。居住期间不存在支付甲方任何费用。如卖方违约需承担装潢费和搬家费等（赔偿金额按照市场价赔偿）。乙方违约，所缴纳的购房款甲方一律不退。该房屋在办理产权证、土地使用证以及过户变更时，所产生的一切税收等费用均由乙方承担。在办理房屋产权证、土地使用证时，如政府优惠费用由乙方享受，甲方不得干涉。4、房款由乙方通过银行转账到甲方账户，乙方暂扣房款10000元作为办理房屋产权证保证金，等待政府许可该房屋可办理产权证到乙方名下室，乙方应将10000元保证金无息退还给甲方。原告苏涛及被告王亮亮、被告张新俊在合同落款处签字，被告王京明作为监证方亦在合同落款处签字。双方签订合同当天，原告委托案外人陈雪芹向被告王亮亮转账支付165000元，剩余30000元现金支付,三被告就上述195000元购房款向原告出具收条一张,同时，三被告亦向原告交付了涉案房屋。因原、被告在涉案房屋办理产权登记以及转移登记过程中发生争议，原告诉至本院。另查明：1、涉案房屋原系三被告共同拆迁安置房，2011年9月3日，被告王京明与芜湖市官陡街道房屋征收办公室签订芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书一份。2、涉案房屋所在小区前期办证准备工作已完成，自2017年7月3日起受理办证。3、根据芜湖市财非税[2016]102号文件规定：如出卖人转让的拆迁安置房拆迁协议签订日期满2年，可以享受增值税“先征后补”政策，如满五年且为家庭唯一住房可享受个人所得税“先征后补”政策。上述事实，有原告提供的身份证复印件、《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》、收据、（2018）皖0207民初1516号民事判决书、《售房合同》、收条、银行转账凭证、12366税务热线税费补助咨询回复意见及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩观点，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《售房合同》是否合法有效；二、涉案房屋目前是否具备办理产权登记、过户登记的条件，原告诉请三被告协助办理房屋过户登记有无事实和法律依据；三、原告诉请三被告支付违约金有无事实依据；四、原告诉请税费优惠款归原告所有是否合法有据。对此，综合分析如下：一、原、被告签订的《售房合同》是否合法有效。依法成立的合同受法律保护。原告与两被告签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使合同权利，并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。涉案房屋虽系原集体土地房屋拆迁安置房，但现涉案房屋所在地的土地已经转为国有划拨土地，其所在地的拆迁安置房根据本地政策可以办理权利类型为国有土地的不动产权证，不再属于法律和行政法规规定禁止买卖的集体土地上的房屋。同时，虽然涉案房屋尚未取得不动产权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该法系行政管理性法律，前述规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范。故对原告提出的请求依法确认原告与三被告于2016年7月5日签订的《售房合同》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。二、涉案房屋目前是否具备办理产权登记、过户登记的条件，原告诉请三被告协助办理房屋过户登记有无事实和法律依据。本案证据表明，涉案房屋所在地的土地已经转为国有划拨土地，涉案房屋已具备办理产权登记和房屋所有权转移登记的条件，目前，原、被告间房屋买卖合同继续履行并不存在事实和法律上的障碍。依据合同约定，三被告负有配合原告办理房屋的变更、过户、办证等相关手续的义务，现原告诉请三被告办理鸠江区鸠兹家苑202幢1单元1101室房屋的产权登记手续，并在办理讼争房屋产权登记手续后协助原告将讼争房屋产权过户至原告名下，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。三、原告诉请三被告支付逾期办证违约金有无事实依据。原、被告在合同中约定三被告应在涉案房屋符合办理房产证条件时一个月内办理房产证，但三被告至今未协助原告办理涉案房屋产权登记，且被告当庭表示拒绝协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续，对此，三被告应当承担违约责任。原告诉请三被告支付违约金4100元，符合双方约定和法律规定，依法予以支持。四、原告诉请税费优惠款归原告所有是否合法有据。根据原、被告双方合同约定，办理涉案房屋所有权转移登记手续的相关税费均由原告负担，同时如政府有优惠费用等政策也由原告享有。现根据本市拆迁安置房买卖税收政策，拆迁安置房拆迁协议签订日期满两年即可享受增值税“先征后补”的优惠政策，本案涉案房屋拆迁协议签订时间为2011年9月3日，符合本市拆迁安置房买卖增值税优惠政策条件。但由于该税费将由政府部门直接补助返还给三被告，故原告诉请要求税费优惠款直接归原告所有不具有合理性，本院根据政府部门税费优惠政策依法调整为三被告在收到政府部门退回的税费款项后十日内全部返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合法法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏涛与被告王亮亮、被告张新俊、被告王京明于2016年7月5日签订的《售房合同》合法有效；二、被告王亮亮、被告张新俊、被告王京明于本判决生效之日起十日内协助原告苏涛办理坐落于芜湖市鸠江区鸠兹家苑202幢1单元1101室的房屋所有权转移登记手续，相关税费由原告苏涛承担；三、被告王亮亮、被告张新俊、被告王京明于本判决生效之日起十日内向原告苏涛支付违约金4100元；四、被告王亮亮、被告张新俊、被告王京明在收到政府部门关于涉案房屋的税费退费后十日内全部返还原告苏涛。减半收取的案件受理费2218元，保全费1565元，合计3783元，由被告王亮亮、被告张新俊、被告王京明共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇一八年十月十六日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。