广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终10318号 上诉人（原审被告）:简柑技，男，汉族，1978年5月2日出生，住所地:广东省紫金县。 委托诉讼代理人：赵华，广东华程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:吴荣忠，男，汉族，1962年9月9日出生，住所地：香港特别行政区。 委托诉讼代理人：吕春霞，广东启仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李士群，广东启仁律师事务所律师。 上诉人简柑技因与被上诉人吴荣忠房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 简柑技上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一二审诉讼费用全部由吴荣忠承担。 二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。该案于2017年11月30日第一次开庭，截至开庭辩论结束，吴荣忠从始至终没有变更诉讼请求。一审庭审结束后，却在2018年2月24日，简柑技收到一审法院受理了吴荣忠增加黎某及增加诉讼请求的通知及相关材料，并在2018年3月7日进行了第二次开庭。此举严重违反了民诉法解释第232条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。也即变更诉讼请求应在庭审辩论结束前提出。一审法院应根据第一次庭审中查明的事实依法裁判。吴荣忠如诉请错误应予以驳回，再另行起诉，一审法院不应再接受吴荣忠变更诉讼请求的要求并再次开庭，故其程序存在严重违法、显失公平。此外，根据诉讼中遵循原告自愿参与的原则，且根据合同相对性原则，与简柑技签署租赁合同的是吴荣忠，案外人黎某在吴荣忠起诉时直至现在并没有表示愿意参加诉讼，也不是必要诉讼参与人，追加其为原告对本案没有任何实质性的影响。吴荣忠申请追加原告的理由也不成立，涉案财产是否为夫妻共有财产，不影响租赁合同的成立，如果按照吴荣忠所说，涉案房屋租赁合同是由被追加人黎某授权吴荣忠单独签署，那么黎某才是适格的原告，该案应在一审驳回起诉，由真正有资格的黎某另行起诉。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护简柑技的合法权益。 吴荣忠答辩称：一、原审法院基于涉案房屋未取得相关行政部门颁发的准建手续及产权证为由，认定涉案房屋租赁合同无效，系认定事实清楚，适用法律正确。简柑技和吴荣忠虽然签署了涉案房屋租赁合同，但涉案房屋至今未取得相关行政部门颁发的准建手续及房地产权证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，由于涉案房屋未取建设工程规划许可证，故涉案房屋租赁合同当属无效，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。 二、涉案房屋租赁合同无效的情况下，简柑技应依法将涉案房屋返还给吴荣忠，原审法院适用法律正确。根据《合同法》第五十八条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》的解释第五条，在涉案房屋租赁合同无效的情况下，简柑技应当依法将涉案房屋返还给吴荣忠。因此，原审法院适用法律正确。 三、原审审理程序合法。虽然《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定了增加诉讼请求应当在法庭辩论结束前提出，但本案并非增加诉讼请求，而是变更诉讼请求，因此该项规定不适用于本案。反之，根据最高人民法院《关于民事证据的若干规定》第三十四条及第三十五条的规定，人民法院在诉讼过程中，可以自主决定是否告知当事人变更诉讼请求。本案原审法院在审理过程中，发现吴荣忠主张的民事法律行为的效力与其根据案件事实作出的认定不一致，主动告知吴荣忠变更诉讼请求，原审法院的这一行为不仅是正确的适用了法律，而且节约了司法资源，提高了司法效率，减少了当事人不必要的司法成本，更是对司法便民的良好践行。而且是否追加当事人参加诉讼，也是原审法庭的职权范围。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，恳请法院驳回简柑技的上诉请求，维持原判。 吴荣忠向一审法院起诉请求：1、确认吴荣忠与简柑技于2015年2月1日签订的关于深圳市龙岗区坂田街道XX村XX楼房屋的《房屋租赁合同》于2016年12月14日解除；2、简柑技立即搬离深圳市龙岗区坂田街道XX村XX楼房屋，并将该房屋交还吴荣忠；3、本案诉讼费由简柑技承担。一审诉讼过程中，吴荣忠变更第一项诉讼请求如下：确认吴荣忠与简柑技于2015年2月1日签订的关于深圳市龙岗区坂田街道XX村XX楼房屋的《房屋租赁合同》无效。 一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市龙岗区坂田街道大光勘村口古中楼，建筑面积约1200平方米，共7层，至今未取得建设规划行政主管部门的准建手续，由吴荣忠、黎某夫妇投资兴建，并占有、使用、收益。2015年2月1日，吴荣忠、黎某以吴荣忠的名义与简柑技签订《房屋租赁合同》，双方约定：吴荣忠将涉案房屋出租给简柑技；租期10年，自2015年2月1日至2025年1月30日，期满如租赁物未拆迁，简柑技在同等条件下有优先续租权；租金20000元/月，满三周年递增10%，以此类推；合同签订后，简柑技应向吴荣忠支付租赁保证金40000元（两个月租金），合同到期并结清水电欠费后，吴荣忠应在三天内退还给简柑技；合同有效期内，下列情形允许解除或变更合同，1、不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；2、政府房地产开发商征用、收购、回收或扣押租赁房地产；3、吴荣忠提前两个月通知搬迁，免租两个月作为简柑技搬迁费用，并将保证金免息退还简柑技，可不作任何补偿，解除合同；4、双方在按照国家或政府条例的合理赔偿条件下搬迁，简柑技因改变建筑物投资的经费，经双方协商后可作适量补偿给简柑技，如造成简柑技损失，吴荣忠应协助简柑技对拆迁部分争取合法补偿；5、双方协商一致。《房屋租赁合同》签署后，简柑技占有、管理涉案房屋，并将房屋分租给其他租户。2016年12月13日、2016年12月14日，吴荣忠亲自或通过代理律师向简柑技邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知简柑技解除《房屋租赁合同》，要求简柑技于2个月内搬离涉案房屋，2个月搬迁期内免收租金，保证金在简柑技搬迁并结清租金、水电费及其他欠款后无息退还。简柑技于2016年12月14日、2016年12月15日签收《解除房屋租赁合同通知书》。后吴荣忠又通过手机短信方式通知简柑技解除《房屋租赁合同》，敦促简柑技腾退租赁物，简柑技仍拒绝搬离涉案房屋，吴荣忠遂诉至一审法院。 一审法院认为，《房屋租赁合同》虽系当事人的真实意思表示，但因涉案房屋未取得相关行政主管部门颁发的准建手续、房地产权证，其约定违反了法律的强制性规定而归于无效，简柑技因合同无效占有的吴荣忠房屋，依法应予以返还吴荣忠。吴荣忠诉请确认《房屋租赁合同》无效并责令简柑技腾退租赁物合法有据，一审法院予以支持；简柑技辩解无事实和法律依据，一审法院不予采信。据上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认吴荣忠与简柑技于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、简柑技须于本判决生效之日起十日内搬离深圳市龙岗区坂田街道XX村XX楼房屋，并将房屋交还吴荣忠。一审案件受理费人民币100元，由简柑技承担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，亦未经行政主管部门办理批准建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，简柑技与吴荣忠签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。因《房屋租赁合同》无效，简柑技应将租赁房屋返还吴荣忠。由于涉案合同效力属于人民法院依职权主动审查的范围，一审法院向当事人行使释明权后接受当事人变更诉讼请求，并无不当，本院予以确认。简柑技主张一审法院程序违法，本院不予支持。 综上所述，简柑技的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人简柑技负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   睿 审判员 吴 春 泷 审判员 许 莹 姣 二〇一八年十月十五日 书记员 陈颖(兼)