北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初15504号原告：任六雄，男，1972年8月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王万利，北京市高通律师事务所律师。被告：北京市朝阳区小红门乡敬老院，住所地北京市朝阳区鸿博家园******楼。法定代表人：张子元。委托诉讼代理人：赵春英，女，1960年7月2日出生，汉族，北京市朝阳区小红门乡敬老院院长，住北京市朝阳区。原告任六雄（以下简称姓名）与被告北京市朝阳区小红门乡敬老院（以下简称敬老院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。任六雄及其委托诉讼代理人王万利、敬老院的委托诉讼代理人赵春英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任六雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除任六雄与敬老院签订的《房屋租赁合同》；2、判令敬老院退还已交租金、押金、网费、空调费共计34037元；3、判令敬老院补偿停业后的老人餐费665元；4、判令敬老院赔偿损失65163元。事实与理由：任六雄与敬老院于2016年3月15日签订了《房屋租赁协议》，约定任六雄承租敬老院X房屋（下称涉案房屋）开餐馆经营使用。租赁后，任六雄对涉案房屋进行了装修并添加了大量设备用于餐馆经营，但在经营中发现，该房屋不能办理营业执照，且排烟是对窗户外直排，对楼上业主造成影响，附近居民多次举报油烟气味扰民，2017年10月22日朝阳区食品药品监督管理局已责令关门停业。任六雄认为，由于敬老院隐瞒事实，提供房屋不具备经营餐饮条件，致使合同目的无法实现，故诉至法院。敬老院辩称，不同意任六雄的诉请。敬老院与任六雄之间是租赁关系，任六雄采购的东西是为了赚钱而购买的,且都已经使用了一年多，该拆走的都拆走了。另外任六雄不能经营是朝阳区食品药品监督管理局发的通知，不是敬老院不让其经营。任六雄不能经营是因其经营期间喧哗、排烟不畅引起居民不满，在经营期间与附近居民产生了矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月30日，甲方敬老院与乙方任六雄签订《房屋租赁协议》，约定甲方同意将涉案房屋租用给乙方开餐馆经营使用，总面积150平米；租赁期限自2016年3月15日至2019年3月14日止；租金每年120000元，并交纳押金3000元，每年2月份缴纳下一年租金；租用底商内有2台全新电视、3台全新空调折合现金10000元支付甲方（8月份支付甲方）；甲方保证底商具备租赁条件；乙方保证按时向甲方缴纳相关费用；乙方负责甲方职工、入住老人的早、中、晚餐饮服务，甲方按每人每天25元支付乙方餐费;由于地震、风灾、水灾、火灾等自然灾害以及其他不可抗力因素造成本合同无法继续履行的，甲乙双方承担各自损失。合同签订后，敬老院向任六雄交付了涉案房屋。任六雄向敬老院交纳了押金3000元。因抵扣7位入住养老院老人的餐费，任六雄按每年56125元的标准支付了2016年3月15日至2018年3月14日期间的租金。任六雄还向敬老院支付了三年的网费1875元及空调款8000元。审理中，任六雄称因敬老院无法提供营业执照，餐厅一直处于被监管举报的状态无法正常营业，故于2017年10月22日停业，后其于2017年11月11日将燃气卡、电卡返还给敬老院并于2017年11月18日从涉案房屋内搬出，并提交电话录音，证明其与敬老院沟通解除合同事宜的情况。敬老院称餐厅是由于油烟直排的环保问题导致执法部门进行检查无法经营，认为双方并没有交接，任六雄的物品并没有全部搬走。任六雄及敬老院均确认双方租赁关系于2017年11月11日解除。就任六雄主张的财产损失，其提交《厕所合同书》及收据、《招牌订做合同书》及收据，证明其在涉案房屋内修建厕所花费6410元、为餐馆订做招牌花费10000元。敬老院认可任六雄修建厕所、订做招牌，但认为这是任六雄为经营餐馆的花费，与敬老院无关；任六雄还提交收据、照片若干张，证明其购买麻将机800元，购买豆浆机、绞肉机、炸锅1250元，购买气泵80元，购买展柜260元，购买1.4米前台9**元，购买餐饮用具947元，购买快递电动车8000元，购买旧蒸炉、旧和面机、新压面机、二连池、货架共3900元，购买保温桶150元，购买小碗菜保温台7**元，购买水池200元，购买圆桌椅子等4240元，购买餐饮用具207元，购买抽烟净化器24000元，购买炒勺盘子等331元，购买蒸笼等208元。敬老院认为上述物品均是任六雄为经营餐厅购买，但称与敬老院无关。经询问，任六雄认可除厕所、招牌、油烟净化器外其余物品已经全部搬走。敬老院提交照片，据此证明涉案房屋内仍然有任六雄的物品。提交2017年7月18日北京市朝阳区环境保护局的听候处理通知，证明餐厅油烟直排的环保问题导致执法部门进行检查，但任六雄未予以整改。提交2017年10月19日的朝阳区食品经营安全告知书、证明、邻里民事调解协议书，证明就任六雄经营餐厅的扰民问题，敬老院多次予以从中调解。任六雄称因涉案房屋内原有油烟机噪音大，不适用餐饮，故其购买了新的抽烟净化器并进行了更换。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，任六雄与敬老院签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方提供的证据和当事人当庭陈述，任六雄无法继续经营的原因系餐厅油烟直排问题，审理中敬老院称涉案房屋原系敬老院的内部食堂，为节省开支，故将涉案房屋租赁任六雄经营餐厅，据此本院认为，根据双方合同约定，敬老院应提供符合经营条件的房屋给任六雄经营餐厅，同时，任六雄亦应对涉案房屋进行考察，以确认该房屋是否具备经营条件，现该房屋并不符合经营餐厅的条件，已被相关部门作出处理，故敬老院应对此承担主要责任，任六雄亦有一定责任。现该合同已实际不能履行，庭审中，双方均确认合同于2017年11月11日解除，对此本院不持异议。任六雄称于2017年11月18日自涉案房屋内搬出，敬老院虽对任六雄搬出时间持有异议，但根据双方录音，任六雄在停业之后既已告知养老院因无法继续经营，要求双方对此进行处理，但养老院未予积极配合，且在2017年11月11日任六雄已将燃气卡、电卡返还敬老院，此时任六雄已无法继续使用该房屋，此后至任六雄所称的2017年11月18日搬离该房屋系属合理期限，故本院对任六雄主张的搬离时间予以采信。对任六雄多支付的房租，敬老院应当返还，但任六雄主张自停业之日起退还租金没有依据，敬老院应退还任六雄自2017年11月19日至2018年3月14日期间的租金。任六雄要求敬老院退还押金3000元的诉讼请求符合法律规定，本院准许。任六雄要求敬老院退还其已支付但未使用期间的网费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于空调费，该空调系敬老院安装，在任六雄承租房屋之时折价转让给任六雄，但任六雄之所以购买该空调系基于租赁涉案房屋，现该房屋已经双方同意解除，则任六雄基于租赁涉案房屋需要而购买的空调的费用敬老院应予以返还，本院根据任六雄使用时间进行折算。就任六雄主张原告赔偿经济损失的诉讼请求，其中对于厕所、招牌、油烟净化器的费用，因在双方《租赁协议》中已明确其租赁房屋的目的系经营餐厅，因此任六雄基于经营餐厅需要对房屋进行改造，视为已获得敬老院的同意，现对于该合同解除双方均有责任，因此对上述费用在扣除任六雄已经使用期间的费用后，由本院依据双方的责任予以酌定。对于原告要求敬老院补偿其停业后老人餐费及其他损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告任六雄与被告北京市朝阳区小红门乡敬老院于2016年1月30日签订的《房屋租赁协议》于2017年11月11日解除；二、被告北京市朝阳区小红门乡敬老院于本判决生效之日起七日返还原告任六雄房屋租金17991元、押金3000元、网费872元、空调费5000元；三、被告北京市朝阳区小红门乡敬老院赔偿任六雄原告损失20000元；四、驳回原告任六雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2234元，由原告任六雄负担1262元（已交纳），由被告北京市朝阳区小红门乡敬老院负担972元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 楠人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇一八年十月十五日书 记 员  李国龙