广西壮族自治区浦北县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0722民初1542号原告：广西浦北县国贸市场管理有限公司，住所地：浦北县小江镇越兴街金浦华苑小区**铺**101-104商铺。法定代表人：闭锦龙，职务：总经理。委托诉讼代理人：周衡，男，广西浦北县国贸市场管理有限公司总经理助理。被告：李业武，男，汉族，1961年11月20日生，住所地：浦北县小江镇和平村委会北京田村中北京队号，经常居住地：浦北县。委托诉讼代理人：钟德锋，浦北县大成镇法律服务所法律工作者。原告广西浦北县国贸市场管理有限公司与被告李业武服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人周衡，被告李业武及诉讼代理人钟德锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西浦北县国贸市场管理有限公司（以下简称“国贸公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方于2015年4月26日签订的经营管理合同，被告立即迁出铺面，将铺面归还给原告。2、判决被告一次性支付尚欠房屋经营管理费22368元。（计算公式=932元/月×24个月，暂从2016年7月1日计至2018年6月30日止）。同时，自2018年8月1日起至实际清退撤场之日的经营管理费另计。3、请求依法判令被告一次性支付所欠经营管理费的违约金4935.42元。（按月息2%计算)4、请求依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：广西浦北县国贸市场管理有限公司受广西浦北旭日房地产开发有限责任公司（以下简称“旭日公司”）委托对浦北县越兴大道金浦华苑的商铺进行商业管理。2015年4月26日，李业武与旭日公司签订了《商铺租赁合同》，双方约定李业武租赁浦北县越兴大道金浦华苑的的22-105号商铺，面积74.56平方米，租期为2015年5月1日至2020年4月30日。同日，李业武与国贸公司签订了《经营管理合同》，双方约定国贸公司对李业武租赁的商铺进行经营管理，2015年5月1日至2015年11月31日期间每月管理费399元，2015年5月1日前交清。2015年12月1日起至2020年4月30日期间每月管理费932元,每三个月支付一次。合同签订后旭日公司交付了租赁商铺，李业武入驻经营后自2016年7月1日起拖欠原告管理费至今。国贸公司认为，原、被告双方签订的合同合法有效，李业武没有按约支付理费，拖欠管理费达24个月已构成根本性违约，李业武应当按照《经营管理合同》第四条第1款承担违约责任，援用旭日公司与被告签订的《商铺租赁合同》向国贸公司支付4935.42的违约金，并且清偿拖欠管理费。恳请法院判如所请，维护国贸公司的合法权益。李业武辩称，1、原告没有通知过被告要求解除合同；2、原告不是商铺的所有人，与被告签订的《经营管理合同》是无效合同，原告收取管理费没有法律规定，没有经过物价部门许可；3、原告不是商铺的出租人，请求被告支付水电费没有事实根据。本院经审理查明事实如下，国贸公司受旭日公司委托对浦北县越兴大道金浦华苑的商铺进行商业管理。2015年4月26日，李业武与旭日公司签订了《商铺租赁合同》，双方约定李业武租赁浦北县越兴大道金浦华苑的的22-105号商铺，面积74.56平方米，租期为2015年5月1日至2020年4月30日。同日，李业武与国贸公司签订了《经营管理合同》，双方约定国贸公司对李业武租赁的商铺进行经营管理，李业武经营管理期限为5年，即从2015年5月1日起至2020年4月30日止；2015年5月1日起至2015年11月30日止，每月经营管理费399元；2015年12月1日起至2018年4月30日期间每月管理费932元；2018年5月1日起至2019年4月30日期间每月租金979元；2019年5月1日起至2020年4月30日期间每月租金1028元；租赁保证金2500元由李业武在合同签订时向缴国贸公司交。所有的物业管理费用及使用时产生的相关费用（包括但不限于物业管理费、垃圾费、水电费、公摊水电费等），由李业武按规定向物业管理公司及其他相关单位缴纳。经营管理费交付方式为每三个月支付一次，每次经营管理费要提前15天交付（即先交经营管理费后使用）。2015年5月1日起至2018年4月30日经营管理费支付方式：第一次经营管理费2796元，使用期限2015年5月1日起至2015年11月30日，在2015年4月8日交清；第二次经营管理费2796元，使用期限2015年12月1日起至2016年2月29日，在2015年11月15日交清；以次类推。2018年5月1日起至2019年4月30日经营管理费支付方式：第一次经营管理费2937元，使用期限2018年5月1日起至2018年7月31日，在2018年4月15日交清；以次类推。2019年5月1日起至2020年4月30日经营管理费支付方式：第一次经营管理费3084元，使用期限2019年5月1日起至2019年7月31日，在2019年4月15日交清；以次类推。本案国贸公司请求李业武支付从2016年7月1日至2018年6月30日的经营管理费按每月932元计算。李业武实际欠费情况如下：1、从2016年7月1日至2016年8月30日实际欠费为:932元×2个月=1864元，约定缴费时间为：2016年5月15日，逾期之日为:2016年5月16日；2、从2016年9月1日至2016年11月30日实际欠费为:932元×3个月=2796元，约定缴费时间为：2016年8月15日，逾期之日为:2016年8月16日；3、从2017年12月1日至2017年2月28日实际欠费为:932元×3个月=2796元，约定缴费时间为：2017年11月15日，逾期之日为:2017年11月16日；4、从2017年3月1日至2017年5月31日实际欠费为:932元×3个月=2796元，约定缴费时间为：2017年2月15日，逾期之日为:2017年2月16日；5、从2017年6月1日至2017年8月31日实际欠费为:932元×3个月=2796元，约定缴费时间为：2017年5月15日，逾期之日为:2017年5月16日；6、从2017年9月1日至2017年11月30日实际欠费为:932元×3个月=2796元，约定缴费时间为：2017年8月15日，逾期之日为:2017年8月16日；7、从2017年12月1日至2018年2月28日实际欠费为:932元×3个月=2796元，约定缴费时间为：2017年11月15日，逾期之日为:2017年11月16日；8、从2018年3月1日至2018年4月30日实际欠费为:932元×2个月=1864元；约定缴费时间为：2017年2月15日，逾期之日为:2017年2月16日；9、从2018年5月1日至2018年6月30日实际欠费：932元×2个月=1864元，约定缴费时间为：2018年4月15日，逾期之日为:2018年4月16日。同时双方约定李业武按时支付经营管理费，否则视同违约。违约责任按李业武与旭日公司签订的《金浦华苑商业巷铺面租赁合同》第十一条约定，“若被告欠交租金及欠交租赁相关费用逾期超过一个月，原告有权解除合同，追收欠缴租金，并没收租赁保证金”。合同签订后国贸公司对商铺进行了管理，李业武入驻经营后自2016年7月1日起至2018年6月30日拖欠经国贸公司营管理费22368元。上述事实，原告广西浦北县国贸市场管理有限公司向法庭提交了原、被告的身份信息、《经营管理合同》、《房屋租赁合同》、《授权委托协议书》以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，国贸公司与李业武依法签订的《经营管理合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。在本案中，国贸公司与李业武约定李业武按时支付经营管理费，否则视同违约。从2016年7月1日起至2018年6月30日李业武拖欠国贸公司管理费22368元，并且国贸公司多次以书面形式向李业武催告缴纳经营管理费，李业武仍没有缴纳经营管理费，李业武已构成违约。违约责任按李业武与旭日公司签订的《金浦华苑商业巷铺面租赁合同》第十一条约定执行，“若被告欠交租金及欠交租赁相关费用逾期超过一个月，原告有权解除合同，追收欠缴租金，并没收租赁保证金。”因此，国贸公司请求解除与李业武签订的《经营管理合同》及支付尚欠管理费22368元，本院予以支持。违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。因此，国贸公司要求李业武支付违约金，本院予以支持。但由于双方对违约金的计算没有明确的约定，国贸公司要求按月2%计算违约金，本院依法予以进行调整，违约金的计算应以实际欠费数额从逾期之日起按银行同期贷款利率分段计算。对水电费问题，由于双方没有约定水电费由国贸公司收取，因此，国贸公司请求李业武支付拖欠在租赁期间的水电费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、广西浦北县国贸市场管理有限公司与李业武于2015年4月26日签订的《经营管理合同》于本判决生效之日解除；二、李业武于本判决生效后十日内向广西浦北县国贸市场管理有限公司支付尚欠经营管理费22368元（从2016年7月1日计至2018年6月30日，以后另计）；三、李业武于本判决生效后十日内向广西浦北县国贸市场管理有限公司支付违约金（计算方法：1、以1864元为基数从2016年5月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止；2、以2796元为基数从2016年8月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止；3、以2796元为基数从2016年11月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止；4、以2796元为基数从2017年2月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止；5、以2796元为基数从2017年5月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止；6、以2796元为基数从2017年8月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止；7、以2796元为基数从2017年11月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止；8、以1864元为基数从2018年2月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止；9、以1864元为基数从2018年4月16日起按银行同期贷款利率计至付清管理费之日止。）；四、驳回广西浦北县国贸市场管理有限公司的其他诉讼请求。如被告逾期不履行本判决所确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费482元，减半收取计241元，由李业武负担。如不服本判决，可在收到本判书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于钦州市中级人民法院。审判员 陈 杰二〇一八年十月二十三日书记员 王秀梅