重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0120民初5978号原告：重庆市昊泰物业管理有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧城街道文星路**2-6-2，统一社会信用代码915002275567928163。法定代表人：杨金柱，总经理。委托诉讼代理人：陈红，系公司员工，女，生于1981年4月30日，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈利，女，生于1982年12月29日，汉族，住重庆市北碚区。被告：孙健，男，生于1986年9月8日，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司（以下简称昊泰物管公司）与被告孙健物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)公开开庭进行了审理。原告昊泰物管公司委托诉讼代理人陈红、被告孙健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊泰物管公司向本院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费3849.74元、公摊费780元，合计4629.7元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为被告居住的“渝康花苑”住宅小区的物业管理公司，与被告签有《物业管理委托合同》。在合同履行过程中，被告为“渝康花苑”xx的业主，拖欠2014年6月至2018年4月物业服务费共计3849.74元（该物业建筑面积为83.69平方米，合同约定物业服务费住宅为1元/月/平方米）。2014年1月至2017年公摊费共计720元，2018年1月至4月公摊费共计60元。被告拖欠费用导致原告经营困难，严重损害原告及其他业主利益。经多次催收未果，故原告起诉至法院。庭审中，原告变更诉讼请求第1项为：被告支付拖欠的2014年8月1日起至2018年4月30日止的物业服务费及公摊费共计4441.05元。被告孙健辩称，2014年7月31日前的物业服务费（含公摊费）被告已经全部交纳。物业服务合同于2017年底到期，2018年原告没有与被告小区签订物业服务合同。被告在2018年前没有在家居住，二次供水的费用应该减少。原告在服务期间有不作为的行为，收费标准应该调整降低。2018年4月原告在小区公告栏张贴的催收单被告知晓，在此之前未向被告进行过催收。原告请求的2015年8月之前的欠费已超过诉讼时效，对该部分欠款被告拒绝交纳。经本院审理查明，2010年10月31日，重庆市宏康置业有限公司与昊泰物管公司签订《前期物业服务合同》，合同约定昊泰物管公司对渝康花苑小区提供物业管理服务，物业服务费用标准为：住宅1元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应在前七日内履行交纳义务。2014年6月12日渝康花苑住宅小区业主委员会（甲方）与昊泰物管公司（乙方）签订《渝康花苑住宅小区物业管理委托合同》，合同对物业管理服务内容、委托物业管理形式（按合同约定的收费标准，自负盈亏）、合同期限（3年，自2014年6月12日起至2017年6月11日止）、物业管理服务费用（物业服务费：住宅1元/月/平方米，公共能耗费0.1元/月/平方米，二次供水费据实分摊，车位管理费50元/个/月）和住宅公共维修基金、双方权利义务、合同更改补充与终止等事项进行了约定。该合同未对物业服务费的交纳时间进行约定。同日，双方签订补充协议，约定：1、甲方将渝康花苑小区公共区域投放商业经营的所有区域委托由重庆市昊泰物业管理有限责任公司代理经营收费，每年提取或每笔经营收入提取收款总额的20%作为委托代理经营费；2、渝康花苑公共区域公摊费因据实分摊将会缺少监督，易引起小区矛盾纠纷，经协商达成共识，同意乙方依据小区7层及以下楼层无二次供水电费按120元每户每年，8层及以上楼层含二次供水电费按180元每户每年的标准进行收取。合同期满后，双方未续签物业服务合同，昊泰物管公司继续为该小区提供物业服务。2018年4月3日璧山区璧泉街道渝康花苑第二届业主委员会向昊泰物管公司发出“解聘重庆昊泰物业管理有限公司通知函”，内容为：鉴于贵司与渝康花苑小区服务合同已于2017年6月18日到期，且到期后和新业委会对物业服务项目未达成一致，并未签订相关服务合同，且在2017年6月至2018年4月默认服务期间服务不到位，另多次因未及时缴纳公摊电费费用导致小区公共区域停电，造成部分业主停水，现渝康花苑小区业委会通过走访业主是否同意更换重庆昊泰物业管理有限公司，走访同意更换票数过半，现渝康花苑小区决定终止重庆昊泰物业管理有限公司的服务，并在2018年4月30日与业委会做好交接工作，且整改好撤场之前的遗留问题。昊泰物管公司对业主委员会发出“关于渝康花苑小区物业公司撤场的工作复函”，同意于2018年4月30日正式撤离“渝康花苑”小区。同时提到业主委员会陈述的小区过半业主投票决定解聘昊泰物管公司未提供合法合规的业主投票材料及任何文件，另小区存在的设施设备未整改问题是因业主委员会不配合、不支持、不协助造成的，整改项属大修基金使用范畴，并不是昊泰物管公司服务不到位，物业公司历来建议利用公区收益的费用逐项整改。庭审中，昊泰物管公司提交照片五张，拟证明其于2017年10月6日以公示方式对孙健欠付费用进行了催收，照片内容模糊，不能清晰显示公示内容，孙健否认曾进行该次催收，认可2018年4月昊泰物管公司曾张贴催收公告。另查明，孙健系“渝康花苑”小区业主，其所有的房屋位于重庆市璧山区璧泉街道璧青北路xx，房屋面积为83.69平方米。孙健已交纳2014年7月31日前的物业服务费（含公摊费）。上述事实，有原、被告的陈述，，地方局档案信息解聘重庆昊泰物业管理有限公司通知函、关于渝康花苑小区物业公司撤场的工作复函、物业委托合同、补充协议、关于渝康花苑小区投诉信件的复函等证据，经庭审举证、核证，足以认定。本院认为，原告昊泰物管公司与被告孙健所在小区业主委员会签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对被告孙健具有约束力。原告昊泰物管公司在合同期间以及合同到期后默认服务期间按照合同约定提供了物业服务，被告孙健应该按照合同约定交纳物业服务费。被告孙健辩称原告昊泰物管公司服务期间服务不到位。本院认为，原告昊泰物管公司在物业服务期间对小区共用设施设备进行了日常维修、养护，对业主委员会提出的整改问题也积极进行回复并提出整改意见，已按照物业服务合同履行了相应的义务，因此被告孙健的辩称不能成为其不交纳物业服务费的理由。对被告孙健辩称的2015年8月前的物业服务费请求已超过诉讼时效的问题。本院认为，2017年10月1日前欠付物业服务费的诉讼时效为两年，原告昊泰物管公司有权对诉讼时限内的欠费予以主张。2014年6月12日渝康花苑住宅小区业主委员会与昊泰物管公司签订的《渝康花苑住宅小区物业管理委托合同》虽未对物业服务费交纳时间进行约定，但昊泰物管公司在该合同前已为该小区提供服务，《前期物业服务合同》约定每月前七日交纳物业服务费，双方的交易习惯应为每月交纳。原告昊泰物管公司举示的催收照片内容不清晰，不能确定公示内容，且被告孙健对该次催收予以否认，本院对原告昊泰物管公司已于2017年10月6日进行有效催收不予采信。被告孙健辩称2018年8月前的物业服务费已超过诉讼时限符合法律规定，本院予以支持。综上，被告孙健应给付原告昊泰物管公司2015年8月至2018年4月物业服务费（含公摊费）共计3256.77元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定的规定，判决如下：一、被告孙健于本判决生效之日起五日内向原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司给付2014年8月至2018年4月的物业服务费（含公摊费）共计3256.77元；二、驳回原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费25元，由被告孙健负担。（此款原告已垫付，限被告在给付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决审判员  刘泽念二〇一八年十月三十一日书记员  杨 帆