广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2213号上诉人（原审被告）：何锡恒，男，1979年7月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:中山市黄圃镇文明社区第八股份合作经济社，住所地广东省中山市黄圃镇文明社区。主要负责人：王标明，村民小组组长。委托诉讼代理人：梁海欣，广东昌联律师事务所律师。原审第三人：中山市黄圃镇文明社区第七股份合作经济社，住所地广东省中山市黄圃镇文明社区。主要负责人：吴鉴仔，村民小组组长。上诉人何锡恒因与被上诉人中山市黄圃镇文明社区第八股份合作经济社（以下简称第八经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何锡恒上诉请求：撤销一审判决，依法驳回第八经济社的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误认定何锡恒2016年7月21日签收由中山市黄圃镇文明社区第八股份合作经济社在2016年7月20日所发出的《催收租金通知》。1.《催收租金通知》中“何锡恒”签名与何锡恒的日常签名完全不一样，这是肉眼可以分辨出来的。2.何锡恒由始至终认为《催收租金通知》中“何锡恒”签名是虚假的，也在一审中当庭否认并记录在案。3.因《催收租金通知》中“何锡恒”签名的真伪涉及到追索租金的诉讼时效问题，何锡恒在上诉状中向二审法院提出笔迹鉴定申请，并提交书面申请书。如鉴定“何锡恒”签名是虚假的，则追索租金已过诉讼时效。4.一审法院查明2016年2月2日，何锡恒一次性向第七经济社缴纳2016年1月至7月份新丰路边地租32875.5元，即2016年1月至7月份的租金，何锡恒已经向第七经济社结清，那么第七经济社没有依据向何锡恒要求支付2016年1月至7月份的租金。因此，第七经济社、第八经济社在2016年7月20日联名向何锡恒发出《催收租金通知》是不合常理的，是虚假、伪造的。二、一审法院错误认定因双方均未发出书面解除通知而推定何锡恒一直在使用涉案场地。1.2016年1月，第八经济社突然以何锡恒修建的上盖物为违章建筑为由要求何锡恒立即搬迁，并威胁对该经营场所停水停电，也不配合办理任何的租赁税费手续，更组织村民到涉案场所进行围堵、拉横幅等手段来迫使何锡恒搬迁。试想一下，何锡恒自2001年起投入巨资在土地上在修建上盖物并用于经营，牵涉到几十人的工作和生活，谁愿意搬走。2.后来第七经济社提出协助何锡恒与第八经济社协商解决，何锡恒在2016年2月将第七经济社的租金缴清。3.双方协商到2016年4月，但仍没有达成一致。2016年4月15日，在村委人员的带领下，中山市黄圃镇清理违法建设领导小组办公室向何锡恒发出《关于限期自行拆除违法建设（建筑物、出租屋）的通知书》，责令何锡恒必须在2016年4月21日自行拆除涉案土地的上盖物。4.面对村委联合政府的强大力量，再加上村民的无理干扰，何锡恒无法正常经营，唯一出路就是搬迁。于是，何锡恒另觅场地搬迁，并在通知限定的时间搬离涉案场地。5.在新的经营场地完善后，何锡恒将中山市黄圃镇品高汽车修配厂的经营场所变更到新场地。6.2016年9月14日，何锡恒将原场地的水电表注销。7.在2016年4月何锡恒搬离后，第八经济社知晓这个情况，也将上述场地转交坤利彩瓦使用，坤利彩瓦将该场地用于停放车辆、堆放货物等经营用途，该情况有现场照片为证。第八经济社将涉案场地交给案外人员使用的行为，直接证明了何锡恒与第八经济社双方于2016年4月份就已经解除了租赁合同关系，根本不存在拖欠2016年4月之后租金的事实。因此，2016年4月，双方事实解除合同后，何锡恒就没有再使用涉案场地，也不需要支付租金。三、一审法院错误认定何锡恒需要缴纳2016年1月份至2016年4月份的租金。1.在合同的有效期内，由于第八经济社自身的原因，导致何锡恒不能正常使用涉案场地，致使合同目的不能实现，何锡恒有权拒付租金。2.按照租金1年的追诉时效，2016年1月份至2016年4月份的租金已经超过追诉时效，不应获得法律的支持。综上所述，二审法院撤销一审判决，依法驳回第八经济社全部诉讼请求。二审期间，何锡恒补充上诉理由：何锡恒一审提交了黄圃镇清理违法建设领导小组办公室《关于限期自行拆除违法建设（建筑物、出租屋）的通知书》，要求何锡恒2016年4月21日自行拆除上盖物，与何锡恒4月底搬离厂房的时间相吻合。第七经济社2016年2月2日已经收取了2016年1-7月份的土地租金，因此后来要求向何锡恒催收是不符合常理的。被上诉人第八经济社答辩称，何锡恒后期提交的《关于限期自行拆除违法建设（建筑物、出租屋）的通知书》、询问调查通知书，这两份通知书是行政行为，第八经济社作为出租方不清楚其存在。一审期间，在国土局黄圃分局出租的地块是建设用地，出租物是777方，与第八经济社903方不一致，不排除涉及第七经济社的土地上的违章建筑。何锡恒既然于2016年2月2日已经支付2016年1-7月的地租，那么其称4月份搬离涉案厂房的说法不能成立。双方签订的合同第四条第三款规定自负营亏，所以不应作为何锡恒不支付租金的理由，后果应由何锡恒承担。对于催收租金通知是否其本人签名，一审当庭法官已询问过，何锡恒也没有要求鉴定，二审要求申请鉴定是何锡恒故意拖延支付租金的行为。原审第三人第七经济社未陈述意见。第八经济社向一审法院起诉请求：1.何锡恒支付2016年1月1日至2017年4月30日期间的土地承包款合计263682.22元、违约金79104.67元，合计342786.89元；2.解除双方于2011年3月17日签订的《土地承包合同》；3.何锡恒承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2001年2月16日，第八经济社、第七经济社（甲方、发包方）与何锡恒（乙方、承包方）签订《承包合同》1份，何锡恒承包第八经济社及第七经济社位于新丰路地段面积为1150平方米的土地，每月承包款为3680元，承包时间为2001年2月16日至2006年2月15日止。何锡恒于2001年3月18日经中山市黄圃镇文明村民委员会及中山市黄圃镇建设委员会同意在该土地上新建建筑面积为371平方米的临时星棚作临时商铺使用。2017年8月31日，中山市国土资源局黄圃分局向第八经济社出具回复函，确认涉案土地在《黄圃镇土地利用总体规划（2010-2020年）》中为建设用地，2011年地类为建制镇。2011年3月17日，第八经济社、第七经济社（甲方、发包方）与何锡恒（乙方、承包方）再次签订《土地承包合同》1份，合同部分内容如下：一、甲方经公开投包同意将所属的位于新丰路边土地面积1172平方米（其中七队263.7平方米，八队908.3平方米）发包给乙方，发包期限为9年，即由2011年4月1日至2020年3月31日止；二、承包款计算及缴交办法：合同签订之日乙方交定金10000元整给甲方，待合同期满乙方无违约的，该定金由甲方归还乙方（不计利息）。承包期间，承包款计价为每月每平方米13.7元，即每月租金16056.4元，其中七队占3612.7元，八队占12443.7元。每三年递增30%，第四年至第六年每月20873.3元，其中七队占4696.5元，八队占16176.8元；第七年至第九年每月27135.3元，七队占6105.5元，八队占21029.8元，乙方每月缴交一次承包款，乙方必须在每月30日前缴交当月租金，逾期缴交则按日加罚千分之五滞纳金，逾期一个月以上则属违约论处；三、违约责任：承包期内如乙方中途违约，丢荒弃包或者拖欠承包款的，则甲方有权终止合同，收回土地及在地财物（包括工棚、厂场及机械产品电器设备等），全部归甲方所得作抵偿甲方的经济损失（包括定金），并有权追讨乙方所欠的租金；如甲方中途违约，随意无故收回该土地的（除上级国土部门征用外）则要赔偿乙方的当年投资损失……合同另约定其他事项，甲方代表由冯锡添、黄荣根、梁志坚等人签字并加盖第八经济社、第七经济社公章，乙方代表由何锡恒签字确认。2011年8月9日，中山市黄圃镇文明社区居委会向何锡恒出具证明一份，该证明内容如下：兹有中山市黄圃镇品高汽车修配厂，自建位于中山市××××号的厂房，该厂房使用面积为1172平方米，该处的土地产权属文明社区第七、八股份合作经济社所有，厂房产权属何锡恒所有，厂房不在农田保护区，可作汽车维修用途，同意投入使用。何锡恒于2012年4月5日成立中山市黄圃镇品高汽车修配厂，登记住所为中山市××××号，后于2016年8月5日经中山市工商行政管理局变更登记住所为中山市××××号，并于2016年9月14日注销涉案土地上的水电表。2016年2月2日，何锡恒向第七经济社缴纳2016年1-7月份新丰路边地租32875.5元，但未支付第八经济社2016年1月-7月31日租金合计146113.1元。为此，第八经济社、第七经济社共同向何锡恒发出催收租金通知，要求其于2016年7月31日前交清所欠租金，何锡恒于2016年7月21日签收上述催收租金通知。何锡恒否认催收租金通知的签名真实性，但未能提供证据予以反驳，经一审法院询问是否需要委托第三方机构对其签名的真实性进行司法鉴定，其未在指定期限内提交书面申请。后何锡恒一直未向第八经济社缴交租金，该款经第八经济社多次追讨，何锡恒仍拒绝支付，第八经济社遂于2017年5月4日起诉至一审法院，请求判如所请。另查，庭审中第八经济社、何锡恒双方均确认第八经济社未发出书面通知要求解除涉案合同，但何锡恒认为第八经济社相关人员于2015年年底至2016年初围堵涉案场地，导致其无法使用涉案场地被迫另行寻找场地经营，何锡恒于2016年4月将涉案场地交还第八经济社，第八经济社已将涉案场地另行出租给第三方使用，并提供照片予以证明，故何锡恒无需支付2016年1月起的租金，该租金也超过诉讼时效。第八经济社则否认其已收回涉案土地，另行出租第三方使用。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。2011年3月17日的《土地承包合同》经第八经济社、第七经济社及何锡恒签字及盖章确认，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按合同约定享有各自权利并履行各自的义务，否则需承担相应的违约责任。何锡恒以第八经济社于2015年年底至2016年初围堵涉案场地，导致其被迫另寻找场地经营，并于2016年4月交还涉案场地为由拒付2016年1月起租金。经查，虽然何锡恒于2016年8月5日将中山市黄圃镇品高汽车修配厂的经营场所予以变更登记，并于2016年9月14日注销水电表，但何锡恒未提供充分有效的证据证明第八经济社存在妨碍其使用租赁物的情形，亦未提供充分证据证明第八经济社、何锡恒双方已办理租赁物交接手续或第八经济社现已占有、使用涉案租赁物，故对何锡恒关于涉案租赁物已交还给第八经济社的抗辩意见不予采纳。因此，何锡恒仍须向第八经济社缴付2016年1月起至交还租赁物之日止的租金。第八经济社于2016年7月20日发出催收租金通知，并由何锡恒签名确认，故第八经济社提起诉讼未超过诉讼时效。虽何锡恒否认催收租金通知单上签名的真实性，但未提供证据予以反驳，经释明是否进行司法鉴定后仍未在指定期限内答复，故何锡恒应承担举证不能的不利后果，对何锡恒关于超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。何锡恒未依约支付2016年1月起租金，故第八经济社有权解除合同、追讨2016年1月起至交还租赁物之日止的租金及其逾期付款违约金等。涉案合同由第八经济社及第七经济社作为共同发包人，第七经济社现未作为共同原告提起本案诉讼，但一审法院已依职权追加其作为有独立请求权的第三人，其实体权利已得到依法保护。虽然第七经济社对是否解除合同未发表意见，但第八经济社仍可基于何锡恒违约行为有权自行提出解除合同。《土地承包合同》已订明第八经济社与第七经济社租金分别计付，故第八经济社现有权向何锡恒主张其应收租金份额等。《土地承包合同》约定“承包期间，承包款计价为每月每平方米13.7元，即每月租金16056.4元，其中七队占3612.7元，八队占12443.7元。每三年递增30%，第四年至第六年每月20873.3元，其中七队占4696.5元，八队占16176.8元；第七年至第九年每月27135.3元，七队占6105.5元，八队占21029.8元”，何锡恒自2016年1月起未付承包租金至今，故何锡恒应计付2016年1月1日至2017年4月30日期间租金263682.22元及2017年5月1日起至交还土地之日止的租金（其中2017年5月1日起至2018年3月31日止租金按16176.8元/月标准计付、2018年4月1日起按21029.8元/月计算）。《土地承包合同》又约定“乙方每月缴交一次承包款，乙方必须在每月30日前缴交当月租金，逾期缴交则按日加罚千分之五滞纳金”，因何锡恒自2016年1月起未付租金，第八经济社现要求以未付租金的30%支付违约金不超过法律所允许的范围，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、第八经济社、第七股经济社与何锡恒于2011年3月17日签订的土地租赁合同于判决生效之日立即解除；二、何锡恒于判决生效之日立即向第八经济社支付自2016年1月1日至2017年4月30日期间租金263682.22元、2017年5月1日起至交还土地之日止的承包租金（其中2017年5月1日起至2018年3月31日止承包租金按16176.8元/月标准计付、2018年4月1日起按21029.8元/月标准计算）以及上述租金按30%计算的逾期付款违约金。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6442元，由何锡恒负担。(该款第八经济社已预交,何锡恒于本判决生效之日起7日内迳付给第八经济社,一审法院不另收退)本院二审期间，第八经济社没有新证据提交。何锡恒提交两份证据，分别是：证据一，《关于限期自行拆除违法建设（建筑物、出租屋）的通知书》，证明中山市黄圃镇清理违法建设领导小组办公室在2016年4月15日向何锡恒发出限期拆除通知，要求在2016年4月21日前拆除；证据二，《询问调查通知书》，证明2016年4月15日中山市城管局向何锡恒发出询问调查通知书。第八经济社确认上述两份证据的真实性、合法性，不确认关联性。何锡恒在接到拆除通知及调查通知时没有通知第八经济社，也没有就解除土地承包合同进行协商，第八经济社作为出租方不清楚何锡恒是否搬离涉案土地，涉案土地一直有人在使用。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，第八经济社向一审法院起诉的诉讼请求第一项为：何锡恒支付第八经济社土地承包款人民币263682.22元（2016年1月1日起暂计至2017年4月30日止，全部租金计算至土地承包合同解除、何锡恒返还土地之日为止），违约金79104.67元，二项合计342786.89元。一审于2017年9月29日开庭时已向何锡恒释明其是否需要对催收租金通知上的签名进行司法鉴定,并明确告知何锡恒应在7个工作日内书面回复一审法院，逾期将按不申请司法鉴定处理。但其后何锡恒仍未向一审法院作出书面回复或鉴定申请。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、何锡恒拒付2016年1月起的租金理由是否成立；二、涉案的土地承包合同能否解除；三、何锡恒何时交还涉案土地。争议焦点一，关于何锡恒拒付2016年1月起的租金理由是否成立的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，该法第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。何锡恒以第八经济社于2015年年底至2016年初围堵涉案场地，导致其被迫另寻找场地经营，并于2016年4月交还涉案场地为由拒付2016年1月起的租金。但何锡恒却未能就第八经济社初围堵涉案场地，导致其无法经营的上述主张提供任何证据，应承担举证不能的不利后果。二审期间，何锡恒虽然提交了中山市黄圃镇清理违法建设领导小组办公室《关于限期自行拆除违法建设（建筑物、出租屋）的通知书》，但该通知书是中山市黄圃镇清理违法建设领导小组办公室要求何锡恒自行拆除违法建筑物，而第八经济社租赁给何锡恒的为土地，何锡恒亦不能以此为由拒付土地租金。故何锡恒拒付2016年1月起的租金理由不成立。争议焦点二，关于涉案合同能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《土地承包合同》约定，承包期内如乙方（何锡恒）中途违约，丢荒弃包或者拖欠承包款的，则甲方（第八经济社、第七经济社）有权终止合同。现何锡恒拖欠了第八经济社从2016年1月起的租金，故第八经济社有权约依请求解除合同。但由于第八经济社和第七经济社对出租的涉案土地是按份共有人，合同标的1172平方米土地中，第八经济社占908.3平方米，第七经济社占263.7平方米，各方也是按份分割计算和各自收取租金的，故第八经济社仅可就涉案合同中的自有部分土地（908.3平方米）主张解除合同，一审法院在第七经济社未有提出相应解除其出租部分的请求，在诉讼中亦未作出同意解除的意思表示情形下，直接一并处分第七经济社的合同权利义务部分，一并判处整体解除涉案合同不当，本院予以纠正。争议焦点三，关于何锡恒何时交还涉案土地的认定问题。何锡恒称已于2016年4月交还涉案场地，但第八经济社对此否认，对此本院认为：第一，何锡恒未提供证据证明其已向第八经济社明确作出交还涉案土地的意思表示；第二，何锡恒在涉案土地上建筑物被行政机关认定为违法建筑并要求自行拆除，即使何锡恒的汽车修配厂已搬离，但涉案土地上的违法建筑并未拆除，涉案土地仍被何锡恒所占用。故本院认定何锡恒仍未交还涉案土地，一审法院对此认定正确，本院予以维持。即何锡恒应向第八经济社支付自2016年1月1日至2017年4月30日期间租金263682.22元、2017年5月1日起至交还土地之日止的租金（其中2017年5月1日起至2018年3月31日止承包租金按16176.8元/月标准计付、2018年4月1日起按21029.8元/月标准计算）以及上述租金按30%计算的逾期付款违约金。至于二审期间何锡恒又要求对《催收租金通知》中“何锡恒”签名进行司法鉴定。经查，一审期间，法院已明确对是否进行鉴定的事宜及相应法律后果向何锡恒予以了释明，但何锡恒仍无正当理由在指定期限内仍不提出鉴定申请，应视其已放弃相应权利，由其自行承担举证不能的法律后果。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”之规定，本院对二审期间何锡恒又要求进行司法鉴定主张不予准许。由此本院不予采纳其主张第八经济社追索租金已过诉讼时效的抗辩理由。综上所述，何锡恒的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，除一并判处解除涉及第七经济社的合同部分不当，本院予以纠正外，其余实体处理结果正确，本院可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初5123号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初5123号民事判决第一项为：解除中山市黄圃镇文明社区第八股份合作经济社、中山市黄圃镇文明社区第七股经济社与何锡恒于2011年3月17日签订的《土地租赁合同》中涉及由中山市黄圃镇文明社区第八股份合作经济社出租给何锡恒的908.3平方米土地的合同部分；三、驳回中山市黄圃镇文明社区第八股份合作经济社的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6442元，由何锡恒负担(该款中山市黄圃镇文明社区第八股份合作经济社已预交,何锡恒于本判决生效之日起7日内迳付中山市黄圃镇文明社区第八股份合作经济社,一审法院不另收退)；二审案件受理费6442元，由何锡恒负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一八年十月十八日书记员  古莉娟