南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初605号 原告（反诉被告）：谢夏想，男，1983年5月8日生，汉族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：赖志权，广西谦行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西中骏房地产有限责任公司，住所地广西南宁市双拥路****。 法定代表人：肖汉金。 委托诉讼代理人：程家彬，该公司职工。 委托诉讼代理人：尹娜，该公司职工。 原告谢夏想与被告广西中骏房地产有限责任公司（以下简称中骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，中骏公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，于2017年9月18日、2018年6月21日公开开庭进行了审理。谢夏想及其委托诉讼代理人赖志权及中骏公司的委托诉讼代理人程家彬、尹娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢夏想向本院提起了诉讼请求：1.被告中骏公司返还租金176400元及保证金120000元；2.中骏公司赔偿装修损失等费用250448.5元；3.本案诉讼费由中骏公司负担。事实与理由：2017年2月22日，谢夏想与中骏公司位于南宁市青秀区东方国际商务港B座4层房屋签订《租赁合同》，约定中骏公司将该房屋出租给谢夏想“用于保健会所经营使用”。合同签订后，谢夏想按合同约定支付了首季度租金176400元及保证金120000元，并经中骏公司同意，着手进行了装修。后中骏公司随后提供办理经营相关审批手续所需的相关材料显示，房屋用途为住宅性质而非商业经营性质，与签订合同时被告承诺的该房屋可以“用于保健会所经营使用”不符。2017年5月20日，谢夏想依法向中骏公司邮寄送达《解除合同通知书》，解除双方于2017年2月22日签订的《租赁合同》，将承租房屋返还给被告，要求中骏公司接到通知后三日内返还房屋租金、租赁保证金，并赔偿全部损失。但中骏公司至今未返还租金及租赁保证金，也未赔偿装修损失。原告认为，中骏公司在合同签订时明知该房屋属于住宅性质用途，且明知原告承租房屋“用于保健会所经营使用”，却仍然隐瞒事实将房屋出租，致使签订合同的目的无法实现，构成了根本违约。为维护原告的合法利益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告中骏公司辩称：1.谢夏想在签订合同之前已经了解房屋的情况没有承诺该房屋可以作为保健会所进行使用；2.谢夏想对承租房屋进行装修没有经过中骏公司及物业公司的同意。 中骏公司向本院提起反诉诉讼请求：1.判令谢夏想将房屋及消防设备设施恢复原状；2.反诉诉讼费用由谢夏想承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年2月22日签订《租赁合同》，约定谢夏想承租中骏公司位于南宁市青秀区东方国际商务港B座4层用做保健会所使用，租期从2017年2月23日起至2027年2月22日止。合同签订之后，中骏公司如约将房屋交付给谢夏想使用。而谢夏想在对租赁房屋进行二次装修前未经中骏公司书面同意及向消防部门报备，私自将中骏公司已经安装并经消防验收的消防安全设施拆除，破坏了房屋原有的装修（包括租赁房屋地面及墙面等）。因谢夏想未按规定在装修前将消防图纸向有关部门报备就私自进行改造装修，造成房屋无法通过消防部门的备案，使房屋无法按合同约定使用。谢夏想为此单方向反诉原告发函终止合同。为此，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特提出反诉，请求法院判如所请。 反诉被告辩称：原告的装修行为是经过被告默认的，导致合同解除的原因是房屋性质。 本案的争议焦点为：1.《租赁合同》的是否有效；2.中骏公司是否明知谢夏想租赁涉案房屋的用途是经营保健会所；3.谢夏想进行装修是否经中骏公司同意；4.双方是否存在过错，如何承担责任？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.谢夏想提交的图纸深化合同及收据、房屋拆除及垃圾清理合同书及收据、石膏砌块隔墙工程施工合同及收据，仅有合同及收据，未提供发票及转账凭证，不能证实其已经实际支付了涉案房屋装修产生的费用，真实性无法确定，对其证明效力不予认定；2.中骏公司提交的住宅室内装饰装修管理协议及营业执照、复兴生活美容馆装修申请书、复兴生活美容馆施工申请书、南宁市复兴生活美容馆金湖店装修平面布置图、南宁市青秀公安消防大队关于南宁市复兴生活美容馆金湖店内部装修工程的消防验收意见书之间相互印证，能够证明涉案房屋曾在2008年用于经营南宁市复兴生活美容馆金湖店，并通过消防验收的事实,对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，谢夏想与中骏公司签订《租赁合同》，约定中骏公司将位于南宁市青秀区东方国际商务港B座4层房屋约定被告将该房屋出租给谢夏想用于保健会所经营使用。合同签订后，谢夏想按合同的约定支付了首季度租金176400元及保证金120000元，中骏公司向谢夏想交付房屋。随后，原告谢夏想着手对涉案商铺进行装修，并拆除了原有设施及装修，2017年3月1日，谢夏想向南宁吉湖物业服务有限责任公司交纳施工保证金1万元及水电周转金1万元，并向中骏公司程家彬出具承诺书，承诺“对在东方国际商务港B座停车场安装井架施工期间造成的安全问题负责。如因造成安全问题产生的经济损失赔偿纠纷，均由乙方（谢夏想）负责，产生的费用从交纳的租金及保证金中扣除作为赔偿”。后中骏公司向谢夏想提供办理经营相关审批手续所需的相关材料，房屋用途为住宅性质。2017年5月20日，谢夏想向中骏公司邮寄送达《解除合同通知书》，以承租房屋性质为住宅性质而非商业经营性质为由，解除双方于2017年2月22日签订的《租赁合同》，要求中骏公司在接到通知后三日内返还租金、租赁保证金，并赔偿损失。 另查明，2008年1月17日，东方国际商务港经南宁市公安消防支队验收合格。2008年9月24日，东方国际商务港获得南宁市规划管理局出具的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》备注“A座四层建筑面积714.98平方米及B座四层建筑面积1090.31平方米不予许可”。 再查明，2017年10月31日，南宁市规划局向本院复函，说明涉案房屋“因建设单位不按规划许可内容进行建设，擅自增加第四层建筑高度，已构成违法建设，故对其进行处罚，对增加的建筑面积不予规划许可”。 本案的争议焦点为：1.《租赁合同》的是否有效；2.中骏公司是否明知谢夏想租赁涉案房屋的用途是经营保健会所；3.谢夏想进行装修是否经中骏公司同意；4.中骏公司是否应当返还租金及保证金；5.中骏公司是否应当赔偿谢夏想装修损失；6.谢夏想是否应当将房屋恢复原状。 本院认为，关于《租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案租赁房屋所在的东方国际商务港B座4层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，构成违法建设，因此谢夏想与中骏公司2017年2月22日签订的《租赁合同》无效。 关于中骏公司是否明知谢夏想租赁涉案房屋的用途是经营保健会所的问题。虽然中骏公司在庭审过程中否认承诺涉案房屋可以用于经营保健会所，从双方提交的《租赁合同》明确记载：“甲方（中骏公司）将位于南宁市青秀区东方国际商务港B座4层房屋，建筑面积为1200平方米出租给乙方（谢夏想）用于保健会所经营使用”，且中骏公司在反诉事实中也表述“约定谢夏想承租中骏公司位于南宁市青秀区东方国际商务港B座4层用做保健会所使用”。因此，中骏公司对于谢夏想租赁房屋用于经营保健会所是明知的。 关于谢夏想进行装修是否经中骏公司同意的问题。谢夏想提出是经过中骏公司同意后进行装修，并向中骏公司出具了承诺书，中骏公司予以否认。中骏公司提出是在2017年3月1日发现谢夏想私自搭建井架进行装修，危及房屋及业主安全，才要求谢夏想出具承诺书，并向物业公司缴纳施工安全保证金1万元。经查，从本案证据来看，2017年2月22日签订的《租赁合同》第五条第二款约定：“一方需要对房屋进行装修，必须征得甲方同意，改装部分要符合东方国际商务港房屋使用说明的要求，装修方案必须经过物业服务公司审批同意，并按规定向有关部门办理相关手续后方能动工”；2017年3月1日谢夏想向中骏公司出具承诺书，记载“对在东方国际商务港B座停车场安装井架施工期间造成的安全问题负责。如因造成安全问题产生的经济损失赔偿纠纷，均由乙方（谢夏想）负责，产生的费用从交纳的租金及保证金中扣除作为赔偿”；2017年3月1日的施工保证金收据备注记载“施工结束，经物业工程部工作人员验收合格后，在三个月内凭原收据退款”。综合上述证据，承诺书以及缴纳施工安全保证金并非原租赁合同的约定，而是之后谢夏想在一定情形下作出的自愿承担义务的承诺，中骏公司提出是在发现谢夏想私自搭建井架进行装修，危及房屋及业主安全，才要求谢夏想出具承诺书，并向物业公司缴纳施工安全保证金1万元的意见，符合常理，本院予以确认。谢夏想提出是经过中骏公司同意后进行装修但未能举证证实的意见，本院不予支持。 关于中骏公司是否应当返还租金及保证金的问题。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”中骏公司基于《租赁合同》取得的租金176400元及保证金120000元应退还给谢夏想，对于原告谢夏想提出的返还租金176400元及保证金120000元的诉请，本院予以支持。 关于中骏公司是否应当赔偿谢夏想装修损失以及谢夏想是否应当将房屋恢复原状的的问题。《民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”由于谢夏想未能举证证实装修损失数额，中骏公司也无法提供涉案房屋在装修前的具体状态。因此，对于谢夏想提出的中骏公司赔偿装修损失等费用诉请以及中骏公司反诉提出的将房屋及消防设备设施恢复原状的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告广西中骏房地产有限责任公司向原告谢夏想发还返还租金176400元及保证金120000元； 二、驳回原告谢夏想的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告广西中骏房地产有限责任公司的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9269元（原告已预交），由原告谢夏想负担4245元，被告广西中骏房地产有限责任公司负担5024元。反诉案件受理费2525元（反诉原告已预交），由反诉原告广西中骏房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗 伟 人民陪审员  黄永红 人民陪审员  黄初珍 二〇一八年十月三十日 书 记 员  岳欣欣 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。