福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初6739号 原告：福建省南安市物资有限公司，住所地南安市成功街成功新村**。 法定代表人:郑宗热，系该公司总经理。 原告：福建省南安市洪濑物资公司，住所地洪濑镇江滨东路**。 法定代表人:刘明忠。 共同委托诉讼代理人：王界红、陈鸿纬，福建伟盛律师事务所律师。 被告：张荣伙，男，汉族，1962年12月25日出生，住福建省南安市。 被告：南安市洪濑镇华猛电动车经营部，，住所地南安市洪濑镇郊一路 经营者：林华猛。 第三人：张一平，男，汉族，1967年3月25日出生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄小强、陈珊珊，福建求达律师事务所律师。 原告福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司与被告张荣伙、南安市洪濑镇华猛电动车经营部、第三人张一平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司的共同委托诉讼代理人王界红、被告张荣伙、第三人张一平的委托诉讼代理人黄小强、陈珊珊到庭参加诉讼，被告南安市洪濑镇华猛电动车经营部经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司与张荣伙之间址在南安市洪濑镇交一路109号、111号、113号店面的租赁关系；2、判令张荣伙、南安市洪濑镇华猛电动车经营部立即将址在南安市洪濑镇交一路109号、111号、113号店面腾空、交付给福建省南安市洪濑物资公司；3、判令张荣伙、南安市洪濑镇华猛电动车经营部支付福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司址在南安市洪濑镇交一路109号、111号、113号店面自2015年1月1日起至实际腾空、交付店面之日止，按每年8500元计算的租金、占用费（租金、占用费暂计至起诉之日约为30458元）；4、本案诉讼费、保全费由张荣伙、南安市洪濑镇华猛电动车经营部承担。事实与理由：福建省南安市物资有限公司系原告福建省南安市洪濑物资公司的主管部门，1998年起，福建省南安市洪濑物资公司将址在南安市洪濑镇交一路109号、111号、113号店面交由福建省南安市物资有限公司经营、管理，并经福建省南安市洪濑物资公司同意，一直以来由福建省南安市物资有限公司出租上述店面并收取相应租金。1999年左右，福建省南安市物资有限公司将址于南安市洪濑镇交一路109号、111号、113号店面出租给张荣伙，年租金逐年上涨,2014年度租金为8500元，租金在每个租期年的年底前付清，双方未约定具体租赁期限。自2015年1月1日起，张荣伙未再缴纳租金，福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司多次催讨未果。张荣伙在未经福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司的许可下，将上述三间店面转租给南安市洪濑镇华猛电动车经营部，现由南安市洪濑镇华猛电动车经营部经营销售电动车等。福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司多次要求张荣伙、南安市洪濑镇华猛电动车经营部将上述店面腾空、交付给福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司并缴纳尚欠租金、占用费，但张荣伙、南安市洪濑镇华猛电动车经营部均对此置之不理。 张荣伙辩称，一、福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司提供的证据《国有土地使用证》显示，诉争房屋土地使用者为南安物资局洪濑物资公司（即福建省南安市洪濑物资公司）。该证书记载南安物资局洪濑物资公司享有土地使用权，但南安市洪濑物资公司没有原件，其房屋已经设定抵押权，并由张一平受让债权取得诉争房屋的占有担保物权。张一平持有的《土地使用权抵押证明书》原件证明了诉争房屋实际控制人为张一平。因此福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司无权主张解除答辩人的租赁关系。二、本案诉争房屋物权实际控制人系张一平，答辩人已经向张一平全面履行支付租金的义务，并未拖欠租金。根据证据显示，福建省南安市洪濑物资公司于1996年9月、1997年2月向工商银行借款并将涉案土地使用权抵押，2005年7月28日中国工商银行福建省分行将上述债权转让给中国长城资产管理公司福州办事处，2012年4月5日中国长城资产管理公司福州办事处将上述债权转让给张一平。三、本案已超过诉讼时效，依法应驳回福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司要求支付租金、占用费的诉讼请求。福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司诉称答辩人自2015年1月1日起拖欠租金、占用费，根据我国民法通则、民法总则及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释等规定，本案明显超过法律规定的诉讼时效，且福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司未提供证据证明本案诉讼时效存在中断、中止事由，应承担不利的法律后果。根据最高人民法院关于使用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条之规定，应判决驳回福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司的诉讼请求。综上，本案诉争房屋实际控制人为张一平，福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司无权主张解除答辩人的租赁关系，福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司诉请缺乏事实和法律根据，且超过诉讼时效，依法应予驳回福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司的全部诉讼请求。 南安市洪濑镇华猛电动车经营部未作答辩。 张一平述称，第三人向张荣伙收取租金是经过福建省南安市物资有限公司同意的，第三人也实际收到租金了（2015年1月1日至2022年12月30日，年租金8500元，总共八年的租金68000元），2017年年底福建省南安市物资有限公司的法定代表人郑宗热与办公室主任陈文清陪同第三人向张荣伙收取租金，当时是说以诉争店面租金抵偿债权。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于诉争房屋权属的问题，福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司主张诉争房屋系福建省南安市洪濑物资公司所有，并提供南安县编制委员会《关于县物资局、外贸局改为公司的通知》复印件、《南安市人民政府关于同意成立福建省南安市物资总公司的批复》复印件、《名称变更登记通知书》复印件、《国有土地使用证》复印件欲以证明，对此，张荣伙称三性均无异议，但要求提供国有土地使用权证原件，张一平对南安县编制委员会《关于县物资局、外贸局改为公司的通知》复印件、《南安市人民政府关于同意成立福建省南安市物资总公司的批复》复印件、《名称变更登记通知书》复印件均无异议，但对《国有土地使用证》复印件真实性、合法性有异议，称《国有土地使用证》原件在中国工商银行。对于南安县编制委员会《关于县物资局、外贸局改为公司的通知》复印件、《南安市人民政府关于同意成立福建省南安市物资总公司的批复》复印件、《名称变更登记通知书》复印件，张荣伙、张一平均无异议，故予以认定。对于《国有土地使用证》复印件，系南安市不动产登记中心出具并标明“与原件相符”，故对其真实性予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，均以登记生效，而非以产权证书交付于何人手中或不动产交付于何人控制而发生变更，根据《国有土地使用证》复印件及其宗地草图，本案诉争房屋所属用地的国有土地使用权登记权利人为福建省南安市洪濑物资公司，诉争房屋权属应为福建省南安市洪濑物资公司所有。 关于诉争房屋租金交付情况的问题，张荣伙主张其为诉争房屋的承租人，大概1999年至2000年间就开始向福建省南安市洪濑物资公司承租了，租金一年一次，最早应该是4000元，到2015年开始就是8500元，对于租赁期限没有约定，对此，福建省南安市洪濑物资公司无异议，故本院予以认定。张荣伙主张2015年1月1日之前的租金其付给南安市物资公司，2015年1月1日至2022年的租金全部付给了张一平，对此，福建省南安市洪濑物资公司称2014年12月31日前的租金福建省南安市洪濑物资公司全部收到，张一平称2015年1月1日至2022年12月30日的租金张一平有全部收到，故本院对该情况予以确认。张荣伙主张与林华猛合伙经营南安市洪濑镇华猛电动车经营部的情况，鉴于张荣伙未提供任何证据予以证明，故不予认定。张荣伙主张2017年年底，福建省南安市洪濑物资公司的法定代表人与张一平来找张荣伙要收取租金，对此，福建省南安市洪濑物资公司予以否认，鉴于张荣伙未提供证据予以证明，故不予采信。综上，福建省南安市洪濑物资公司作为诉争房屋权属所有人系本案租赁合同的出租方，张荣伙作为承租人应负有按时交纳租金的义务，双方自1999年至2000年间发生租赁关系，未签订租赁合同，也未约定租赁期限，应视为不定期租赁，张荣伙交纳租金至2014年12月31日，后未再向福建省南安市洪濑物资公司交纳租金，对此，本院予以认定。 关于本案福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司要求张荣伙支付租金、占用费的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，张荣伙主张关于租金及占用费的诉求已过诉讼时效，鉴于庭审过程中，张荣伙自认租金支付的时间点为每年年底前支付，故本案租金诉讼时效最早起算时间应为2016年1月1日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，本案在民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，故本案福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司要求张荣伙支付租金、占用费的诉讼请求未超过诉讼时效，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1984年1月12日，经南安县委常委研究决定南安县物资局改为南安县物资公司。1994年3月18日，南安市物资公司改为福建省南安市物资总公司，县改市之后，直接将县改为市，“洪濑物资公司”隶属福建省南安市物资总公司管理，由总公司直接向市财政承包经营。县改市后，洪濑物资公司改为福建省南安市洪濑物资公司。2018年5月24日，福建省南安市物资总公司名称变更为福建省南安市物资有限公司。福建省南安市物资有限公司系福建省南安市洪濑物资公司的主管部门。1999年至2000年间开始，福建省南安市洪濑物资公司经福建省南安市物资有限公司同意将其所有的址在南安市洪濑镇郊一路109号、111号、113号店面出租给张荣伙使用，双方约定年租金逐年上涨，每年年底前付清，至2015年房租涨至每年8500元。双方没有约定具体的租赁期限，也没有签订书面的房屋租赁合同。张荣伙支付租金至2014年12月31日，自2015年1月1日起，张荣伙未再支付房租。 另查明，张荣伙称将自2015年1月1日至2022年12月30日的租金按每年8500元共计68000元已支付给张一平，张一平称确实收到了该笔款项。现部分诉争房屋实际由南安市洪濑镇华猛电动车经营部控制使用。 综上事实，本院认为,福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司与张荣伙之间的房屋租赁关系系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行义务。福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司已履行交房的义务，张荣伙理应按约按时交付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方未约定租赁期限，张荣伙未按约按时支付房屋租金，福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司要求解除双方租赁关系，于法有据，本院予以支持。租赁关系解除后，张荣伙继续使用讼争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将讼争房屋返还给福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司。鉴于部分讼争房屋现在实际由南安市洪濑镇华猛电动车经营部使用，故南安市洪濑镇华猛电动车经营部亦负有迁出返还的义务。福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司要求张荣伙、南安市洪濑镇华猛电动车经营部按8500元／年的标准向福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司支付自2015年1月1日起至实际腾空、交付店面之日止的房屋租金及占用费，张荣伙作为诉争房屋的承租人，自2015年1月1日起的房屋租金未能支付，明显违约，福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司要求张荣伙按2015年租金标准即8500元／年支付租金并无不妥，具有事实和法律依据，本院予以支持，张荣伙如未能及时腾空、交付店面，必然给福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司造成经济损失，福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司要求张荣伙支付占用费的请求，于法有据，应予支持；根据合同相对性的原则，南安市洪濑镇华猛电动车经营部并非诉争房屋的承租方，关于福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司要求南安市洪濑镇华猛电动车经营部与张荣伙共同支付上述费用，于法无据，不予支持，鉴于福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司的所属关系，张荣伙可将租金和房屋占用费交付给福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司任一方。张荣伙关于张一平受让债权取得诉争房屋的担保物权并且是诉争房屋的实际控制人，原告无权解除租赁关系的主张，缺乏事实和法律依据，故不予支持。张荣伙主张其已向张一平全面履行支付租金义务，并未拖欠租金，根据合同相对性的原则，本案出租房权利人登记为原告而非第三人，故对张荣伙的该主张不予支持。张荣伙主张关于租金及占用费的诉求已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案诉讼时效尚未届满，故不予支持。张一平述称，张一平向张荣伙收取租金是经过原告同意的，张一平也实际收到租金（2015年1月1日至2022年12月30日，年租金8500元，总共八年的租金68000元），2017年年底原告的法定代表人郑宗热与办公室主任陈文清陪同张一平向张荣伙收取租金，当时是说以诉争店面租金抵偿债权，对此，福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司认为张一平所述原告与其协商用租金抵扣债权没有事实与法律依据，原告从未与张一平协商，张一平所谓的抵押以及债权转让跟本案没有关系，在张荣伙将房租交给张一平之前，实际已由张荣伙租赁原告的房屋，对于张一平的叙述，鉴于其未提供证据予以证明，故不予采信。南安市洪濑镇华猛电动车经营部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定判决如下： 解除福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司与被告张荣伙之间址在南安市洪濑镇交一路109号、111号、113号店面的租赁关系； 被告张荣伙、南安市洪濑镇华猛电动车经营部立即将址在南安市洪濑镇交一路109号、111号、113号店面腾空、交付给福建省南安市洪濑物资公司； 三、被告张荣伙应支付给原告福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司按照8500元/年标准计算的自2015年1月1日起至实际腾空、交付店面之日止的租金、占用费，款项应于本判决生效后十五日内一次性付清； 四、驳回原告福建省南安市物资有限公司、福建省南安市洪濑物资公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币562元，减半收取为人民币281元，由张荣伙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙承海 二〇一八年十月二十七日 法官助理孙承海 书记员傅玉华 一、本案适用的法律条文、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。