广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终7922号上诉人（一审被告）：东莞市四方房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇红棉路****，统一社会信用代码：9144190057014644XJ。法定代表人：唐桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：高领威，广东方中天律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：何玲，女，1987年2月13日出生，汉族，住址：四川省阆中市。委托诉讼代理人：钟沛桦，广东瑞轩律师事务所律师。一审被告：东莞市茶山镇房地产开发公司，住所，住所地：广东省东莞市茶山镇茶园路**社会信用代码：91441900198029721N。法定代表人：陈锦明，该公司总经理。委托诉讼代理人：高领威，广东方中天律师事务所律师。上诉人东莞市四方房地产开发有限公司（以下简称四方房地产公司）因与被上诉人何玲、一审被告东莞市茶山镇房地产开发公司（以下简称茶山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人四方房地产公司的委托诉讼代理人高领威、被上诉人何玲的委托诉讼代理人钟沛桦、一审被告茶山房地产公司的委托诉讼代理人高领威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、东莞市茶山镇房地产开发公司、东莞市四方房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向何玲支付逾期交房的违约金13708.87元；二、驳回何玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费138.53元，由何玲负担39.01元，东莞市茶山镇房地产开发公司、东莞市四方房地产开发有限公司负担99.52元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4368号民事判决书。四方房地产公司上诉请求：（一）请求本院依法撤销一审判决第一项要求四方房地产公司支付逾期交房违约金的判决，改判为驳回何玲要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。（二）二审诉讼费由何玲承担。事实和理由：1.四方房地产公司与何玲与《商品房销售合同》约定了具体得交楼时间，系因为70%以上的业主要求四方房地产公司增加相关公共部分的工程，并以政府信访的形式使四方房地产公司与其签订《补充协议》，实施公共部分工程导致我方不能按期对案涉工程实施整体验收工作，导致《商品房销售合同》约定的合同基础即交楼时间发生客观情况。从主观上、责任上来说，四方房地产公司在订立合同时不可预见业主要求增加公共部分的工程，双方在心态上均不存在过错。从结果上，因增加工程导致四方房地产公司受损，何玲也明显得益、获利，按照原来约定交楼时间履行明显显失公平。2.四方房地产公司履行《补充协议》导致不能如期交付房屋是事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款规定，四方房地产公司应得到法律上对逾期交房违约责任的免除。3.实施公共部分的增加工程，系我方与70%共同业主约定，延期交楼也是与70%业主的共同约定，本案应将70%签署《补充协议》的业主追加为第三人。一审法院明显遗漏诉讼当事人。4.何玲在一审时主张四方房地产公司延迟交楼的事实与理由为案涉房屋燃气没有开通，并以其要求四方房地产公司承担逾期交房的违约。但经一审法院查明，燃气未能开通的责任不在四方房地产公司，何玲应当承担举证不能的责任，故此一审法院没有驳回何玲的诉讼请求而存在错误。5.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，决定前款第五款、第六款的规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定请款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。四方房地产公司认为事后在茶山政府调解下与业主签订的协议对全体业主具有法定的约束力及溯及力，因此四方房地产公司根据与业主大会决定的事项而签署的补充协议导致延期交付房屋，四方房地产公司是不存在过错的。即使存在着责任，也应该由四方房地产公司与所有签署协议的业主共同承担。何玲辩称：一审判决中涉及违约金的赔偿判决事实清楚，适用法律正确，请驳回四方房地产公司的诉讼请求。理由：1.四方房地产公司所称的公共部分的工程是其应该承担的合同义务，是开发商过程严重逾期根本无法按期合同约定的质量标准履行准时交付义务，而逼业主签订《补充协议》，业主通过上访的渠道来解决问题，但四方房地产公司却认为是导致履行合同的重大异变情况。2.《补充协议》中阐述的内容也是合同义务，且何玲从始至终不知道协议的签订，即使从中获益也是合同该有的合法利益，非凭空利益。合同中的第二项内容至今未履行，导致房屋飘雨致使渗水的情况存在。3.《中华人民共和国物权法》第七十六条，约束全体业主，是因为全体业主成立了业主委员会所作出的决定，是对全体业主可以约束。但是本案中没有到成立业主委员会和业主会议，仅是四方房地产公司与部分业主达成的协议，何玲并不知道该协议的达成，且非合同的相对方。何玲并非《补充协议》的相对方，因此该协议对其无约束力。一审中是逾期交楼的违约责任，而非审查《补充协议》是否合法有效。只要业主代表大会的成立按照法律规定成立了业主大会并选举产生的业主委员会，在重大事情上三分之二的业主通过协议才能代表权全体业主的意愿。而案涉小区并未成立业主大会或者业主委员会，且何玲并没有签名同意将交楼日期延后的补充协议。因此，违约时间应定为合同约定交楼时间，从2017年8月31日起计算。4.四方房地产公司以燃气未开通的一个违约责任来覆盖延迟交楼的责任，是错误的，因为延期交楼是合同的交楼日期为2017年8月31日，而2017年12月1日-2018年2月9日期间确切无法供应燃气，因此这里并不存在覆盖的问题，不能代替。茶山房地产公司述称的意见与四方房地产公司的意见一致。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人的上诉和答辩意见，本案的二审争议焦点是：四方房地产公司是否需要承担逾期交房的违约金。经查，何玲与茶山房地产公司、四方房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同。茶山房地产公司、四方房地产公司与其他70%以上的业主达成变更收楼时间的补充协议并无何玲的签名。四方房地产公司认为根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，该变更收楼时间的补充协议对何玲产生约束力。但《中华人民共和国物权法》第七十六条的内容为：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从该条款不能得出茶山房地产公司、四方房地产公司与其他70%以上的业主达成变更收楼时间的补充协议对何玲存在约束力的结论。茶山房地产公司、四方房地产公司未按合同约定的时间交楼，存在违约。关于违约金计算的起止时间和计算标准，一审法院结合本案证据进行了详细的分析论述，其处理正确，本院予以确认，在此不再赘述。综上所述，四方房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142.72元，由东莞市四方房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 许 鹏审判员 杨 浩审判员 陈加雄二〇一八年十月九日书记员 刘敏超