宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初2727号原告：李芳，女，汉族，1972年2月11日出生，山西省运城市人，高中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：刘俊（系原告李芳丈夫），男，汉族，1972年11月25日出生，身份证号码×××，山西省运城市人，高中文化，南风化工集团公司工人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区德胜西路**，统一社会信用代码91640000715083794X。法定代表人：马金明，该公司董事长。委托诉讼代理人:马钊旭，男，回族，1983年12月8日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区同心县人，硕士研究生，宁夏亘元房地产开发有限公司法务，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：马文韬，宁夏天纪律师事务所律师。原告李芳与被告宁夏亘元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李芳的委托诉讼代理人刘俊、被告宁夏亘元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马文韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理土地证等相关证件违约金95570元（房屋自2012年6月1日起算，至2017年7月1日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都太阳城B区XXX的商品房一套。合同约定原告于合同签订前向被告支付216382元，剩余300000元向银行申请贷款支付；被告交付的商品房应当符合下列条件：l、该商品房己经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》以及合同对该商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件等均作了明确约定。被告应当于2011年11月30日向原告交付房屋，同时合同第17条约定被告应当在上述房屋交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理权属证书的，原告有权要求被告继续履行合同并要求被告自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后原告已按照合同约定按时足额支付了房款，遗憾的是被告一直未能为原告办理土地证等证件向有关政府部门提供相关的手续与资料，导致原告一直无法办理土地证，而原告为此事在2012年至2017年五年时间里，曾多次找过被告，要求被告为原告办理土地证等相关证件，并尽快向有关政府部门补充完整的必要的手续与材料，被告告知原告不能办理土地证的原因是因为贺兰县政府建设用地批超了，没有用地指标，所以造成土地证等证件不能正常办理，让原告再等等。至到2016年l0月份，宁夏回族自治区开始实行不动产证，原告由于没有土地证，无法办理不动产证，再次找到被告，被告依然把全部责任推至有关政府部门。追于无奈，原告所在的太阳城B区业主于2017年向人民法院提起诉讼，要求被告尽快履行合同约定的义务。被告迫于压力在向政府部门交纳一定数额的土地出让金后，原告才被告知于2017年7月份可以办理不动产证。被告的行为明显违反了合同约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，1.原告关于违约金的部分主张已经过了诉讼时效，根据最高院2017年颁布的指导判例，按日计算违约金的诉讼时效从主张违约金之日起倒推两年，另外，根据《民法总则》中规定，诉讼时效由原来的两年调整为三年，也就是说原告从2018年5月2日倒推三年至2015年5月2日，又因为诉讼时效在2017年10月份进行了调整，也就是说2015年10月1日以前，原告主张的违约金应该按照两年的时效计算，违约金的起算点应从2015年10月1日起算，2015年10月1日之前的违约金均已过诉讼时效，涉案房屋具备办证条件是在2017年5月份，违约金的截止日期应当计算至2017年5月份；2.逾期办证是由于法律法规政策等客观原因导致，要求被告突破客观因素的限制履行合同，明显有失公平,可以适用情势变更的规则，对合同的部分条款进行修订，因此恳请法庭结合诉讼时效和客观因素对合同履行的阻碍来减少违约金的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提交的证据本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》原件一份、土地使用权出让收入专用票据原件一份，销售不动产专用发票复印件两份，被告对上述证据的真实性、合法性予以认可，上述证据与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信；被告提交的1.宁夏回族自治区统一收据复印件一份（共11页）、占地协议及补充协议复印件一份（共5页）、土地使用证复印件两份，该组证据虽系复印件，但与客观事实相符，本院对上述证据予以采信；2.关于太阳城业主办理土地证情况说明一份，该证据虽系原件，且由贺兰县国土资源局出具，但该情况说明无具体出具人员的签字，且其内容真实性无法核实，对该情况说明，本院不予采信；3.贺兰县权属登记查询结果单18份、银川市商品房买卖合同8份，该组证据内容真实、形式合法，能够证明被告的有关抗辩事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对事实部分，本院认定如下：2004年10月20日，案外人贺兰县国土资源局与被告签订占地协议，协议约定：案外人贺兰县国土资源局将已征用土地移交给被告使用，用地位置××县，东靠银新干沟、西南靠石中高速公路、北靠丰庆沟，土地面积2947亩，土地及地面附着物补偿金共计6274万元。2004年-2005年，被告取得5份国有土地使用证，共计取得国有土地使用权2500亩。被告取得上述国有土地使用权后开发建设贺兰县望都·太阳城项目。2011年6月7日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都·太阳城B区第XX幢X单元XXX号房，房屋实测建筑面积为126.71㎡，原告实际支付购房款为515203元，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：......2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，被告将房屋交付给原告。因被告没有足额交纳土地出让金，涉案房屋一直未能办理房屋权属证书。2017年7月1日，被告为原告交纳了涉案房屋的土地出让金，但原告至今未办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，该合同依法成立并有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据涉案《银川市商品房买卖合同》约定，因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，被告应当按照约定向原告支付违约金。涉案房屋虽具备办理房屋产权证的条件，但不具备办理国有土地使用权证的条件，使原告无法取得完整的产权，被告的行为应属违约，应当承担违约责任。对于原告主张的违约金数额，被告请求降低违约金，对于被告的该抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋在不动产登记政策实施前能够正常办理房屋产权证且不影响交易，而在不动产登记政策实施后，被告能够积极协调解决包括原告在内几千户业主的办证问题。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为按原告已付房价款计算,由被告按日万分之零点三向原告支付逾期办证违约金。根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》的约定，逾期办理产权证书的违约责任为以日为单位累计计算违约金数额，原告的违约金给付请求权属继续性债权，诉讼时效计算应自原告知道或者应当知道被告逾期之日起计算，而在原告接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定向被告主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。此外，被告在审理中亦自认原告的违约金应从2015年10月1日开始计算至被告具备办理不动产登记证的条件之日。被告的该自认不违反法律规定，本院予以采纳。故原告主张涉案房屋的逾期办理产权证书违约金的诉讼时效应自2015年10月1日起计算，计算至2017年7月1日（原告李芳取得土地出让金发票之日），违约金计算为9876元（515203元×0.00003×639天≈9876元），故原告要求被告支付未能按期取得涉案房屋权属证书的违约金95570元的诉讼请求，本院予以支持9876元，超出部分因原告未向本院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下：被告宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李芳违约金9876元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095元(已减半收取)，由原告李芳负担982元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二○一八年十月十六日法官助理 柯玉平书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。