福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终2299号 上诉人（原审被告）：阮梅香，女，1979年6月28日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。 上诉人（原审被告）：吴建明，男，1964年9月11日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告）：卓德芳，男，1954年9月7日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告）：苏建文，男，1968年11月23日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。 上诉人阮梅香、吴建明因与被上诉人卓德芳、苏建文房屋租赁合同纠纷一案，不服城厢区人民法院（2018）闽0302民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 阮梅香、吴建明上诉请求：一、撤销莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初749号民事判决书第三、四、五项的判决。二、依法判决阮梅香、吴建明与卓德芳、苏建文按市场价格双方重新协商该房屋租赁的租金及被告提前腾出的投资损失事宜。三、依法判令卓德芳、苏建文承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决书第4页19行：“2012年10月30日为装修期（后延期1个月）免收租金。”房屋租赁合同内哪来（后延1个月），原告这是画蛇添足，这证据连原告都难圆其说。二、一审判决书第6页20行：“吴建明在催讨房租的通知背面签名并承诺还款，其对上述债务知情。”一审法院这段造句，其目的何为？三、一审判决书第7页3行：“阮梅香、吴建明辩称与卓德芳就房租变更达成口头协议，但未能提供证据证实，本院不予采信。”从一审判决书的每月租金付款情况表变动的情况事实证明了从第三年度开始，该房租金已不按原合同递增7%租金执行，并形成了证据链相互印证。四、一审判决书第6页26行起至第7页3行至：“阮梅香、吴建明对苏建文收回的6层小套的租金应按2000元/月计算（自2015年12月1日每年递增7%）有异议，阮梅香、吴建明签发应通知后并提出异议，且该租金未明显低于市场价格，故阮梅香、吴建明的该辩解缺乏依据。本院不予采信。”这是混淆是非、强盗逻辑。五、一审判决书第7页5行“阮梅香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。”阮梅香早已一并委托丈夫吴建明全权处理该案件全过程。 卓德芳、苏建文辩称，一、合同合法有效。二、变更合同没有法律依据。三、阮梅香、吴建明无凭无据、凭空捏造，严重歪曲事实。四、阮梅香、吴建明无中生有、故意编造谎言。综上，为维护卓德芳、苏建文合法权益，恳请法院驳回上诉，维持原判。 卓德芳、苏建文向一审法院起诉请求：判令解除卓德芳与阮梅香于2012年5月21日签订的《房屋租赁合同》，并由卓德芳、苏建文没收押金12万元；判令阮梅香在《房屋租赁合同》解除之日起十日内将承租的房屋腾空并还给卓德芳；判令阮梅香、吴建明共同支付租金247181元（其中2017年8月1日至2017年11月30日每月租金51043.46元，扣除苏建文自住房屋租金2289.9元，共欠租金195014.64元；2017年12月1日起至2017年12月30日每月租金为54616.5元，扣除苏建文自住房屋租金2450元，共欠租金52166.5元；2018年1月1日起至房屋返还之日止按每月52166.5元计算。）及自2018年1月1日起至上述房屋交还之日止的租金；判令阮梅香、吴建明共同支付拖欠租金产生的违约金15万元；本案的诉讼费等有关费用由阮梅香、吴建明负担。 一审法院查明，阮梅香与吴建明于2002年6月5日登记结婚。2012年5月21日，卓德芳、苏建文与阮梅香签订《房屋租赁合同书》一份，约定：卓德芳、苏建文（甲方）将坐落于莆田市城厢区荔城中大道938-942号的自有房屋商住楼地下室及1-5层和大套6-7层出租给阮梅香（乙方）经营酒水类产品，小套6层苏建文自住3年后无偿给阮梅香使用[卓德芳用于出租的房屋登记在其妻卓秋治名下，产权证号码为闽（2016）莆田市不动产权第CX07157号，登记坐落地址为莆田城厢区号；苏建文用于出租的房屋登记在其本人名下产权证号码为莆房权证字第××号号，登记坐落地址莆田市城厢区路；上述合同中所称“大套”即为卓秋治名下房产，“小套”即为苏建文名下房产]；租期自2012年5月15日起至2022年10月30日止；2012年6月1日起至2012年10月30日为装修期（后延期1个月），免收租金；2012年11月1日起至2014年10月30日止，每年按50万元收取租金，2014年1月1日起至2022年10月30日止，租金每年按7%递增；全年租金按月分摊，以千元为单位取整数，每月10日支付，最后1月付清剩余房租，若逾期交租每天收取滞纳金1000元；若超过1个月未交纳房租，甲方有权取消押金并中断合同；甲方负责投资安装电梯一部，产权归甲方所有等。此后，上述房屋交付给阮梅香使用，至2014年11月30日止的租金阮梅香均已足额支付。2014年12月1日至2015年11月30日，阮梅香共支付租金468746元；2015年12月1日至2016年11月30日，阮梅香共支付租金36万元；2016年12月1日起至起诉之日，阮梅香共支付租金21万元（详细付款情况见附表）。2016年5月20日，卓德芳向阮梅香发送催讨房租的通知,通知阮梅香交纳第二年度尚欠的租金54254元[第二年度的租金535000元-已付租金468746元-12000元(即苏建文收回的6层小套自2015年6月1日起至2015年11月30日止按每月2000元计算的租金)=54254元]和第三年度暂计至2016年5月的租金93360元[第三年度的租金为572450元，即47700元/月，扣除苏建文收回的6层小套的租金2140元/月，应付租金为45560元/月，即第三年度暂计至5月尚欠的租金为45560元/月×6月=273360元-已付租金18万元=93360元]。吴建明在该通知背面备注：“计划国庆前解决余款，商计租金。”2016年12月18日，卓德芳再次向阮梅香发送催讨房租的通知，要求其支付第二年度尚欠租金54254元和第三年度尚欠租金186770元（第三年度租金总额572450元-已付租金36万元-苏建文收回的6层小套第三年度按每月2140元计算的租金共计25680元=186770元）。后卓德芳、苏建文以吴建明、阮梅香拖欠租金为由向本院提起诉讼，该案审理过程中，阮梅香向本院提起反诉，要求对上述合同约定的租金及违约金进行调整，本院于2017年11月2日作出（2017）闽0302民初3430号民事判决，判令阮梅香、吴建明支付至2017年7月止尚欠的租金4201050元及违约金93800元，并驳回阮梅香的反诉请求。阮梅香、吴建明不服该判决向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院于2018年4月13日作出（2018）闽03民终546号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年1月15日，卓德芳、苏建文就2017年8月1日后的租金等诉求再次向法院提起诉讼。 一审法院认为，卓德芳、苏建文与阮梅香签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按该协议履行义务。根据上述合同的约定，阮梅香若超过1个月未交纳租金，卓德芳、苏建文有权中断合同，而阮梅香拖欠租金已超过1个月，故卓德芳、苏建文要求解除合同并判令阮梅香腾空交还房屋，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。卓德芳、苏建文要求判令阮梅香支付自2017年8月1日起至2017年12月31日止的租金247181元及自2018年1月1日起至房屋腾空交还之日止按每月54616.5元计算的租金，符合双方的约定，本院予以支持，合同解除后相应的占用费参照租金计算。卓德芳、苏建文同时要求没收押金12万元，并要求阮梅香、吴建明支付违约金15万元，由于本案双方约定的押金亦具备违约金性质，卓德芳、苏建文主张的该主张已明显超出其实际损失，结合卓德芳、苏建文的实际损失及本院在（2017）闽0302民初3430号民事判决已支持违约金93800元的情况，本院酌情认定阮梅香应再支付违约金26200元，对卓德芳、苏建文主张的其余违约金及没收押金的请求，本院不予支持。上述债务发生在阮梅香、吴建明夫妻关系存续期间，吴建明在催讨房租的通知背面签名并承诺还款，其对上述债务知情，且承租房屋确实用于其夫妻二人家庭共同经营，故本案债务为阮梅香、吴建明的共同债务，卓德芳、苏建文要求吴建明共同承担还款责任有理，本院予以支持。阮梅香、吴建明辩称电梯逾期安装及房屋逾期交付故租金应予以相应扣除，但未能提供相应证据予以证实，本院不予采信。阮梅香、吴建明辩称双方已协商变更租金缺乏证据证实，本院不予采信。阮梅香、吴建明对苏建文收回的6层小套的租金应按2000元/月计算（自2015年12月1日每年递增7%）有异议，阮梅香、吴建明签收相应通知后并提出异议，且该租金未明显低于市场价值，故阮梅香、吴建明的该辩解缺乏依据，本院不予采信。阮梅香、吴建明辩称与卓德芳就房租变更达成口头协议，但未能提供证据证实，本院不予采信。阮梅香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除卓德芳、苏建文与阮梅香于2012年5月21日签订《房屋租赁合同书》；二、阮梅香应于本判决生效之日起三十日内将坐落于莆田市城厢区荔城中大道938-942号的自有房屋商住楼地下室及1-5层和大套6-7层的房屋{即卓秋治名下位于莆田城厢区号的房产[产权证号码为闽（2016）莆田市不动产权第CX07157号]的地下室及1-7层，以及登记在苏建文名下的位于莆田市城厢区的房产(产权证号码为莆房权证字第××号)的地下室及1-5层}腾空返还给卓德芳、苏建文；三、阮梅香、吴建明应于本判决生效之日起三十日内支付给卓德芳、苏建文违约金26200元；四、阮梅香、吴建明应于本判决生效之日起三十日内支付给卓德芳、苏建文自2017年8月1日起至2017年12月31日止的租金247181元及自2018年1月1日起至房屋腾空交还之日止按每月52166.5元计算的租金、占用费；五、驳回卓德芳、苏建文的其他诉讼请求。 本院二审期间，阮梅香、吴建明提供照片4张，欲证明其于2018年7月已将涉案房屋腾出，及2018年7月28日卓德芳将电梯的电关闭造成租户被锁。卓德芳、苏建文对照片的真实性没有异议，但辩称他们是过去清理垃圾，从照片可以看出他们手上提着垃圾。对于照片的真实性本院予以确认，但该证据无法证明阮梅香、吴建明所要证明的内容。 一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，阮梅香与卓德芳、苏建文签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。阮梅香每月支付30000元租金后，卓德芳在催讨租金通知书中明确告知按双方租赁合同约定阮梅香拖欠租金的情况，并进行催讨，吴建明在催讨通知书的背面签字，可见双方并没有达成每月按30000元支付租金的约定。不管吴建明在通知书背面签的是“商讨租金”还是“商计租金”，均是吴建明单方的意思表示，不影响卓德芳、苏建文向其催讨租金的事实，阮梅香、吴建明也未提供其他证据证明双方达成降租的约定，应承担举证不能的不利后果。阮梅香、吴建明主张被逼迫在催讨通知书上签字，但没有提供证据予以证实。根据六楼苏建文自用房屋的面积，卓德芳、苏建文每月扣除2000元租金，并按双方约定的递增比例予以扣除是合理的。且在催讨通知书中扣除租金时，阮梅香、吴建明也未提出异议。因阮梅香、吴建明将部分涉案房屋另租他人，其主张于2018年7月已将涉案房屋腾出，没有事实依据，阮梅香、吴建明应将涉案房屋全部腾空后返还给卓德芳、苏建文，并承担占用期间的占用费。 综上所述，阮梅香、吴建明的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9664元，由上诉人阮梅香、吴建明负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 寒 审判员 林 勇 审判员 柯萍萍 二〇一八年十月十日 书记员 程 金 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -2-