西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书（2021）藏0102民初662号原告（反诉被告）：西藏国龙投资有限公司，住所地西藏自治区拉萨市城关区林廓路国龙大厦，统一社会信用代码915400000957706644。法定代表人：郭国钦郭某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇陈某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：平措桑姆平某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所（实习）律师。被告（反诉原告）：洛绒降泽洛某，男，1995年 8月16日出生，藏族，经商，现住四川省道孚县，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：索朗次仁索某，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐桑旺姆唐某，西藏珠穆朗玛律师事务所（实习）律师。原告（反诉被告）西藏国龙投资有限公司与被告（反诉原告）洛绒降泽洛某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）西藏国龙投资有限公司的委托诉讼代理人陈勇陈某，被告（反诉原告）洛绒降泽洛某及其委托诉讼代理人索朗次仁索某、唐桑旺姆唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西藏国龙投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令洛绒降泽洛某支付租赁期间拖欠的房租978 030.14元并承担违约金293 409元；3.判令洛绒降泽洛某15日内归还房屋；4.本案诉讼费用由洛绒降泽洛某承担。事实和理由：2019年6月1日，西藏国龙投资有限公司与洛绒降泽洛某签订的《房屋租赁合同》约定：由洛绒降泽洛某承租位于拉萨市林廓东路八廓商城美食街位于拉萨市××路（9幢1-39、2-39）的房屋面积为645.12平方米的商业用房，商铺租金为每季度174 180元，租金按季度支付，每季度的租金应于上个季度的最后7天支付。直至起诉之日，洛绒降泽洛某尚拖欠2019年9月1日至2020年12月31日的租金共计978 030.14元未交纳。按照双方签订的《房屋租赁合同》第四条第 1款约定：“乙方必须按约定时间向甲方交纳租金和各项费用，逾期甲方有权按欠交额的每日千分之五收取违约金，超过7天不交纳约定费用的，甲方除有权解除合同、继续追缴乙方所欠费用和违约金外，还有权停止供电、供水，直至乙方将租赁房屋交还甲方之日，由此造成的一切经济损失均由乙方自行承担。”根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。洛绒降泽洛某辩称，之前双方就办理证件及经营问题有协商，对方同意在解决问题之前不交租金，故不构成违约；由于涉案房屋没法办理娱乐经营许可证，租赁物不符合经营酒吧用途，无法正常经营，故不应缴纳房租；因为疫情，对方享受了上家出租方的减免租金政策，故应当减免原告的租金；认为拖欠的租金金额计算有误。洛绒降泽洛某向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.请求人民法院依法判令由反诉被告退还反诉原告自承租日起至今缴纳的案涉房屋租金255 464元；3.请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告返还商铺押金80 000元及装修押金10 000元，以上二项共计90 000元；4.请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告赔偿案涉酒吧转让费损失980 000元；5.请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿案涉酒吧装饰装修损失2 671 951元、员工工资损失42 048元、其他损失25 615元，以上四项共计金额为3 719 614元；6.请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告支付预期利益损失1 239 871元；7.请求人民法院依法判令反诉被告承担反诉原告因本案产生的律师费110 000元；8.请求人民法院依法判令由反诉被告负担全部的诉讼费用。事实和理由：反诉原告为了经营酒吧目的，与案外人何克林及反诉被告间经过反复协商后，从案外人何克林处受让了该案外人自反诉被告处承租的位于拉萨市林廓东路八廓商城美食街位于拉萨市××路9幢1-39号位于拉萨市××路的位于拉萨市××路、2-39号房屋，并向案外人何克林支付了900 000元的转让费（注：其中的700 000元转让费由反诉原告支付给了反诉被告，作为案外人欠付反诉被告的房屋租金，余下的200 000元由反诉原告直接支付给了案外人何克林），并代反诉被告向该案外人退还了反诉被告从该案外人处收受的租赁押金80 000元。反诉被告则从中收取了转让费10%的费用作为变更手续费。三方谈妥了房屋转让事宜后，2019年6月1日，反诉原告与反诉被告间正式签订了一份《房屋租赁合同》，约定反诉原告取得位于拉萨市林廓东路八廓商城美食街位于拉萨市××路9幢1-39号位于拉萨市××路、2-39号房屋的承租权，经营项目为酒吧。《房屋租赁合同》签订后，反诉原告于2019年6月4日向反诉被告缴纳了第一季度（即2019年6月1日至2019年8月31日）的商铺租金191 598元，另反诉原告还曾于2019年5月23日向反诉被告缴纳了商铺装修押金10 000元。与此同时，反诉原告及时开展了酒吧营业前的装饰装修、雇员招聘等一系列筹备工作，并依照相关规定着手办理酒吧相关的营业执照、食品卫生许可、消防手续以及娱乐业经营许可证等证照。2019年6月25日，反诉原告取得了原拉萨市工商行政管理局城中分局颁发的酒吧营业执照，登记字号为“乐巢派对酒吧”，并陆续取得了自治区排污许可证、食品经营许可证以及消防安全检查合格证等证照。但2019年11月反诉原告前往城关区文化和旅游局办理酒吧营业所需娱乐经营许可证时却被告知酒吧所在区域不符合办理条件，并驳回了反诉原告的办证申请，导致反诉原告开设的乐巢派对酒吧从一开始就未能开展正常的经营活动。鉴于此，反诉原告先后多次与反诉被告间进行交涉，请求反诉被告出面予以解决，反诉被告亦多次表示会进行处理，并且双方间针对反诉原告酒吧未取得娱乐经营许可证事宜给反诉原告造成的酒吧停业损失等问题探讨了相关解决方案。2020年1月9日，尽管酒吧娱乐经营许可证的问题依然没有得到解决，但是反诉原告依旧向反诉被告支付了一个月的租金63 866元。紧接着，史无前例的“新冠疫情”爆发使得反诉原告酒吧更是陷入了数月的关门歇业状态。疫情逐渐得到控制后，反诉原告继续与反诉被告之间进行交涉，并提出了因酒吧不能营业给反诉原告造成的经营损失及装修损失等。反诉被告则再次表示将继续与反诉原告一道解决办证事宜，并表示若最终仍不能办理相关证照，双方可再协商解决相关问题。然而，令反诉原告万万没想到的是，反诉被告不但没有兑现其承诺，相反于今年初将反诉原告一纸诉状起诉到了人民法院。反诉原告认为反诉被告在租赁商铺无法取得娱乐经营许可证的前提下，仍旧将商铺出租给反诉原告从事酒吧行业，并且在明知反诉原告向商铺原承租人支付了高额转让费的前提下仍不进行提示和说明，反而从中收受所谓变更手续费，其行为不仅有违租赁房屋出租人应尽的适租义务的法律责任，还严重违反了合同当事人所应尽到的诚实信用原则。并且，在反诉原告因所开立的酒吧不能取得娱乐经营许可证的前提下，仍不积极解决问题、从而使反诉原告蒙受了包括酒吧装修损失、停业损失等在内的巨额经济损失。综上所述，为了维护反诉原告自身合法权益，反诉原告现特诉至贵院，恳求贵院依法支持反诉原告的全部反诉请求。西藏国龙投资有限公司针对洛绒降泽洛某的反诉辩称，转让费与本案无关；该方并无合同约定或者法律规定的替对方办理娱乐经营许可证的义务；办理上述证件系行政机关的行政行为，不是该公司能够解决的；上述事项也不属于房屋适租义务的应有内容，故要求驳回全部反诉诉讼请求。对于当事人无争议的与本案有实质关联的证据和事实，本院认定如下：2019年6月1日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定由洛绒降泽洛某承租西藏国龙投资有限公司享有出租权益的位于拉萨市林廓东路八廓商城美食街位于拉萨市××路（9幢1-39、2-39）的房屋。合同约定商铺租金为每季度 174 180元，并约定了租金的递增比例和支付比例，合同还约定了违约金条款等其他内容。上述合同签订后，洛绒降泽洛某于2019年6月4日向西藏国龙投资有限公司缴纳了2019年6月1日至2019年8月31日的商铺租金191 598元，并于2020年1月9日支付了租金63 866元，上述支付共255 464元。双方确认截止2020年12月31日尚有977 164.14元租金未缴纳。除上述支付外，洛绒降泽洛某向西藏国龙投资有限公司缴纳了装修押金10 000元、房屋押金80 000元。承租房屋后，洛绒降泽洛某注册了酒吧的相应营业执照及其他证件，投入资金进行装修，并进行了一定程度的酒吧经营。洛绒降泽洛某因经营被投诉向周边住户发放了承诺书，承诺不扰民、在凌晨两点准时停止播放音乐。双方确认因经营过程中的办理娱乐经营许可证等事项，双方进行过交涉。洛绒降泽洛某为本案事宜，委托律师进行应诉和反诉，支出了律师代理费110 000元。本院确认上述各方认可的事实并采信与上述事实相对应的房屋租赁合同、收据、执照等证据，但对于上述证据所载的与本案无实质关联的其他内容及其他证明目的，本院不做进一步确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：西藏国龙投资有限公司一方对洛绒降泽洛某提交的录音资料的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院审查后认为上述录音资料缺乏相应的通话主体身份的辅助证明等证据，内容亦无其他证据辅助，无法单独作为本案的定案证据、无法实现洛绒降泽洛某的证明目的。洛绒降泽洛某提交的有关装修投入等一组证据，因与本案双方诉请最终的实质关联性不足，本院在此不再细致分析认定，具体关联性和证明目的问题后文分析。双方提交的其他证据及证据的证明目的本院予以参考。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效，双方均受到合同约束，应依法按照合同约定诚信履行合同义务。双方争议的焦点在于涉案房屋是否达到了适租程度、适租问题能否成立并且形成有效的违约抗辩；双方有无放任损失扩大的责任；合同履行中有无其他应予考虑的减免责任的因素。针对涉案的房屋是否达到了适租条件、洛绒降泽洛某关于适租义务的抗辩能否有效成立且能够阻却欠租违约事宜，本院分析认定如下：一、提供适合租赁用途的租赁物是出租方的法定义务，关系到承租方合同目的的实现。根据双方合同的约定，洛绒降泽洛某承租房屋的用途（经营项目）在合同中明确予以了体现和确定，即经营酒吧。本案中能够确定洛绒降泽洛某已经实际承租了涉案房屋、进行了装修并办理了酒吧的营业执照等经营证件，实际已经营了酒吧。二、洛绒降泽洛某认为因房屋本身的问题导致其经营的酒吧不能取得娱乐经营许可证，故而房屋不适租。但洛绒降泽洛某就其主张，其至少在如下方面没有尽到应由其负担的法定证明义务：经营酒吧是否以办理娱乐经营许可证为必要条件；假如洛绒降泽洛某无法取得娱乐经营许可证的事实成立，则无法获取娱乐经营许可证的原因是什么，相关机关对上述办证的有效答复是什么；如何能够确定不能办理上述证件就是出租房屋本身的问题导致的而能够彻底排除其他因素。三、洛绒降泽洛某就自己的上述主张提供的证据仅为交涉录音及所谓的对行政机关具体工作人员的录音。录音资料的证明效力问题前文已分析过，其所谓的对行政机关具体工作人员的录音资料的真实性无法确定，是否穷尽了法定的救济措施也无法认定。上述证据远不足以支持其主张。四、从适租义务本身考虑，法律对民事主体的行为课以义务亦不能明显超出一般人的注意程度，除非当事人有特别约定，故不能对适租义务以超越一般人的认知程度进行扩大解释。除了上述证件问题导致的适租义务外，洛绒降泽洛某未提出其他抗辩，本案中亦无其他相应证据，本院尊重当事人的权利处分行为，不越权予以审查。综上所述，本院认定洛绒降泽洛某关于适租义务的抗辩并不能有效成立并阻却欠租违约，亦不能支持其向西藏国龙投资有限公司提出的全部反诉要求，具体说明如下：一、洛绒降泽洛某要求解除合同，基础是对方违约。但其主张的对方适租义务的违约并不成立，也缺乏其他主张和证据，故其基于对方违约要求解除合同的诉请无法得到支持。二、洛绒降泽洛某既已实际使用涉案房屋，并且不适租的抗辩主张不成立。缴纳租金是其合同义务，无任何有效成立的抗辩，故其要求退还已经付租金的诉请无任何实质依据。三、因洛绒降泽洛某主张的对方合同违约并不成立，其除主张对方在适租义务方面违约外，未提出其他的商铺押金及装修押金已经达到了退还条件的主张，故本院尊重其对权利的处分，不做进一步审查，不支持其诉讼请求。如其能够进一步证明商铺押金及装修押金已经达到了合同约定的退还条件，可继续主张自己的权利。四、转让费的支付若成立，也仅系洛绒降泽洛某与案外人的权利义务争议的范畴，洛绒降泽洛某代履行的是案外人的义务，西藏国龙投资有限公司的领受亦基于案外人的履行。洛绒降泽洛某替代案外人向本案西藏国龙投资有限公司履行的行为如若成立且存在争议，也应由被替代人进行主张。五、既然洛绒降泽洛某主张的对方适租义务的违约并不成立，本院也认定其不具有合同解除权，故赔偿损失及律师费的全部诉请均缺乏任何事实依据和法律依据，不具有任何成立和得到法院支持的可能性。关于租金欠付违约方面的其他事宜，本院认定分析如下：一、洛绒降泽洛某辩称，之前双方就办理证件及经营问题有协商，对方同意在解决问题之前不交租金，故不构成违约，西藏国龙投资有限公司对此不予认可。本院审核后认为，录音资料因缺乏辅助证据并存在自身可信度和证明力度不足的问题，其真实性和证明目的均不足以确认。即使上述录音资料的真实性能够被确认，审查相应的通话内容也仅能够确认双方存在一些交涉，并不足以确认在相应主体之间形成了新的合意而改变了合同约定的内容，尤其是合同价款等基本合同要素，故其辩称无法成立或至少现有的证据不足以证明其成立。二、双方确认截止2020年12月31日尚有977 164.14元租金未缴纳。如上所述，洛绒降泽洛某对此没有有效成立的抗辩阻却违约、阻止支付请求。洛绒降泽洛某在庭审过程中就疫情影响提出减免租金的要求，本院审核后认为，涉案租赁区域整体经营餐饮服务业，因疫情受影响实属客观情况，此情形构成不可抗力，在租金减免方面应予考虑，但上家是否因疫情减免了西藏国龙投资有限公司应给上家支付的房租，并不构成本案必须要考虑减租的强制性因素；经询问，西藏国龙投资有限公司针对区域内的其他商户实际减免了2020年上半年两个月的房租，本案洛绒降泽洛某一方亦应有要求平等对待的权益，故本院认定洛绒降泽洛某有关疫情不可抗力的辩称有一定的合理性，支持扣减两个月的租金127 733.76元。在进行上述扣减后，洛绒降泽洛某应当向西藏国龙投资有限公司支付拖欠的租金849 430.38元。三、双方在合同中约定了违约金条款，目前洛绒降泽洛某欠缴租金构成根本违约，合理的部分本院已支持了扣减，且洛绒降泽洛某并无其他有效成立的抗辩；洛绒降泽洛某拖欠房租金额较多、时间较长，违约情况较为严重；西藏国龙投资有限公司主张的违约金标准亦未超过双方合同约定的标准，本院亦尊重当事人的约定，尊重当事人对自己权利的处分；本院以认定的欠缴部分849 430.38元为基准数，支持洛绒降泽洛某向西藏国龙投资有限公司支付欠缴金额30%的违约金254 829.11元。洛绒降泽洛某未履行其主合同义务即按时足额缴纳房屋租金，并且迟延履行其主合同义务的金额较大、时间较长，构成根本违约，致使西藏国龙投资有限公司的合同目的不能实现，也达到了双方合同约定的解除合同的条件，故西藏国龙投资有限公司有权诉请解除双方之间的租赁合同。涉案租赁合同解除后，洛绒降泽洛某应腾空所租赁的房屋并将房屋按照合同约定的状况返还给西藏国龙投资有限公司，故本院支持西藏国龙投资有限公司要求解除双方之间租赁合同和返还房屋的诉讼请求。就本案涉争事宜，双方在出现争议后应当及时锁定原因，及时止损，而不是在出现无法弥合的分歧后仍然持续放任致使损失扩大。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下：一、解除原被告双方于2019年6月1日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）洛绒降泽洛某于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西藏国龙投资有限公司返还位于拉萨市林廓东路八廓商城美食街（9幢1-39、2-39）的面积为645.12平方米的商业用房；三、被告（反诉原告）洛绒降泽洛某于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）西藏国龙投资有限公司支付拖欠的房租849 430.38元；四、被告（反诉原告）洛绒降泽洛某于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）西藏国龙投资有限公司支付违约金254 829.11元；五、驳回原告（反诉被告）西藏国龙投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）洛绒降泽洛某的全部反诉请求。如义务人未按本判决书指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16 242.95元（西藏国龙投资有限公司已预交），减半收取计8121.48元，由西藏国龙投资有限公司负担1067.88元，由洛绒降泽洛某负担7053.60元。反诉案件受理费24 852.32元（洛绒降泽洛某实际预交了28 282.32元），由洛绒降泽洛某负担。对于西藏国龙投资有限公司多预交的案件受理费15 175.07元，本院将在本判决生效后退还；洛绒降泽洛某多预交的反诉案件受理费3430元，本院亦将在本判决生效后退还；应由洛绒降泽洛某负担的本诉案件受理费7053.60元，限其于本判决生效之日起三日内向本院缴纳，逾期不缴本院将依法强制执行追缴。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审  判  员   高 振 军二〇二一年四月二十五日法 官 助 理   巴  桑书  记  员   扎巴桑珠1>