成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初3938号 原告：权太峰，男，1976年3月3日出生，朝鲜族，住成都市金牛区。 原告：朴明实，女，1952年5月17日出生，朝鲜族，住成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：廖崟，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都丽盛物业管理有限公司，住所地成都市青羊区鼓楼北三街。 法定代表人：李幼愚。 委托诉讼代理人：何娟，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，男，1973年3月8日出生，汉族，住成都市金牛区，员工。 被告：成都百联达商业经营管理有限公司，住所地成都市金牛区沙湾路。 法定代表人：周琼。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 被告：成都世纪园城投资开发有限公司，住所地成都市金牛区铁路新村。 法定代表人：孙斋亮。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 原告权太峰、朴明实与被告成都丽盛物业管理有限公司（以下简称“丽盛公司”）、成都百联达商业经营管理有限公司（以下简称“百联达公司”）、成都世纪园城投资开发有限公司（以下简称“世纪园城公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告权太峰、朴明实的共同委托诉讼代理人廖崟，被告丽盛公司的委托诉讼代理人何娟，百联达公司和世纪园城公司的共同委托诉讼代理人唐家节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告权太峰、朴明实向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还位于成都市金牛区沙湾路1号商铺并收回经营管理权；2、撤销2016年10月28日签订的《协议书》第二条及第五条约定；3、被告向原告支付固定收益84380元（固定收益计算至返还商铺止，现暂计至2018年3月16日）；4、被告向原告支付固定收益占用利息，利率按6%从2017年3月起计算至全款付清之日止，截至起诉之日暂计5062元；5、请求公示被告的房屋出租情况、租金结算表及双方建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2005年10月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市金牛区沙湾路的商铺。同日，原告与被告百联达公司签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，对委托经营管理期限、管理经营收入等事项作了详细约定，被告世纪园城公司为该协议书提供了担保。后被告百联达公司并未按照该协议约定按时向原告支付经营管理收入，并以经营不善为由，用莫须有的商铺面积抵扣了原告应得的收益，已构成欺诈。现该协议已经到期，双方并未续签，但被告不仅未足额向原告支付应得的固定收益，且协议到期后未将商铺的经营管理权归还原告。综上，被告的不诚信行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，诉至法院。 被告丽盛公司辩称，一、原告的商铺，开发商在销售时即按产权式商铺分割销售，原告在购买时即将商铺委托给百联达公司统一经营，原告系知晓并同意该经营模式。后因百联达公司无力经营，原告又与被告签订了四方《协议书》，由具备专业经营资质的被告进行统一经营，达到了商铺最大的经济价值，其权利必然受到一定的限制。二、《协议书》约定被告可代表原告延长商户的经营期限，现原告案涉商铺的租户也尚在租赁期间内，强制返还会损害被告、商户以及相邻业主的利益，最后只能导致原告方的商铺空置无法实现最大的经济价值，无法收取租金。三、原告所购买的产权商铺系开发商按面积划分为小格子销售，并无四至界限，各业主之间实际为一种按份共有关系，根据《物权法》第七十一条的规定，其权利的行使应受到一定的限制，现被告经营的产权商铺为1066户，共有757户业主授权被告继续经营，租金按照70元/平方米/月（一楼），30元/平方米/月（负一楼）标准统一进行返租，占所有业主授权的70%以上，因此，现原告主张返还商铺不具备可履行的条件。四、现汇龙湾广场超70%的业主均授权被告继续经营，系对被告对商铺统一经营效果的认可和对自己专有权进行了处分，根据《物权法》第七十一条的规定，现签订授权委托书的业主已经形成多数意见，原告行使权利必然受限于业主的共同决定，而多数业主作出的由被告继续经营的共同决定导致商铺难以返还。五、根据原告与被告签订的《协议书》，被告应当按照70元/平方米/月（一楼），30元/平方米/月（负一楼）对原告进行返租，被告均按期支付至2018年第三季度，不存在拖欠租金的情况，原告要求按照购房款的8%支付固定收益无事实和法律依据，依法应予驳回。综上，请求法院依法判决。 被告百联达公司、世纪园城公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求与被告二无关，因为委托经营协议已经到期，签订的四方协议其实是一个新的协议，原告与被告二、被告三已经没有委托关系；二、对于原告的第二项诉讼请求，根据民法总则第143条的规定，原、被告均具有完全民事行为能力，协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，被告没有欺诈行为，故签订的协议书不符合撤销的法律规定，且已经过了一年的撤销期限；三、四方协议签订后，被告三已按协议书约定向原告支付3万元，剩下的用以房抵债的方式抵扣；四、因被告三已按四方协议的约定履行完相应的合同义务，故不存在违约行为，也不欠付租金，故不存在第四项诉讼请求中的内容；五、协议书已约定原告与被告三截止到2016年12月31日对于未支付的固定收益按照约定履行后视为全部支付完毕。委托合同是原告与被告一签订，对于之后的出租行为，与被告二、被告三无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：朴明实、权太峰系金牛区沙湾路1号1栋1楼1137号（建筑面积12.83平方米）商铺（以下简称“案涉商铺”）所有权人，该商铺四至无樯体与相邻商铺区分，但具有明确的产权面积范围，并办理了独立的房屋所有权证书。2005年10月7日，百联达公司（甲方，下同）与权太峰、朴明实（乙方，下同），世纪园城公司（丙方，下同）签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，约定：乙方为案涉商铺的合法所有权人，该商铺建筑面积12.87平方米，总房价款336229元，乙方同意将案涉商铺交由甲方全权经营管理，并依约收取固定收益；协议有效期自2005年10月7日起至2015年10月6日止，乙方第一年固定收益为固定收益计算基数×7％即23536元，第二年固定收益为固定收益计算基数×8％即26999元，第三年固定收益为固定收益计算基数×9％即30261元，第四年至第十年甲方按照合同金额的8%向乙方支付固定收益；在本协议期内，由甲方在每年年末进行结算确定剩余租金，乙方可推选代表对上述剩余租金的结算进行监督，对于已确定的剩余租金，甲乙双方同意将按4:6的比例进行分红；丙方对甲方应支付的固定收益及延迟支付固定收益的违约金承担一般保证责任。2014年，因与百联达公司、世纪园城公司委托合同纠纷，权太峰、朴明实起诉来院，请求判令百联达公司向其支付拖欠的固定收益及违约金，世纪园城公司承担担保责任。本院于2014年12月1日作出（2014）金牛民初字第6438号民事判决书，判令百联达公司于判决生效之日起十日内向权太峰、朴明实支付2011年10月7日起至2015年10月6日的固定收益94676.88元及违约金（按94676.88元，从2013年8月9日起至付清之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算），世纪园城公司对上述债务承担一般保证责任，诉讼费1287.5元由百联达公司负担，世纪园城公司承担一般保证责任。上述判决作出后，权太峰、朴明实与百联达公司、世纪园城公司自行达成和解，双方确认对于上述判决中判令百联达公司应当向权太峰、朴明实支付的款项中，由世纪园城公司用成都市金牛区沙湾路1号首下0156号5.03平方米的房产冲抵其中53000元，其余款项已向权太峰、朴明实付清。本案诉讼中，权太峰、朴明实主张因世纪园城公司用于冲抵欠款的商铺不能办理独立产权，但双方在达成和解时世纪园城公司并未向其明确告知，存在欺诈行为，故请求撤销《协议书》第二条及第五条的约定，世纪园城公司对此不予认可，并明确表示案涉商铺具备办理房屋所有权证的条件，并主张系权太峰、朴明实不予配合。 另查明，2016年10月30日，权太峰、朴明实（甲方，下同）与丽盛公司（乙方，下同）、百联达公司（丙方，下同）、世纪园城公司（丁方，下同）签订了《协议书》，约定：甲、丙、丁三方一致同意于2005年10月7日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》于2016年12月31日解除，甲、丙、丁三方一致同意三方于2005年10月7日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》中截止到2016年12月31日止的未支付固定收益丙方在签约后支付30000元后再以位于成都市金牛区沙湾路1号首下0156号5.03平方米的房产冲抵后则视为全部支付完毕，同时甲方放弃要求丁方回购，且丙、丁双方在该协议书中对甲方的义务已全部履行完毕，丙、丁双方不再支付甲方任何费用；甲、丙、丁三方解除《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》后，丙丁方退出经营，由甲方委托乙方对甲方位于成都市金牛区沙湾路号的商铺进行经营管理，经营管理期限自2017年1月1日到2018年1月31日止，乙方经营期间一楼面积12.83平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积5.03平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款（自签约之日起支付租金），支付方式为按季支付；如到期后甲方未来协商乙方可代表甲方延长商户的经营期限，但延长期内商户实际支付的租金应全额归甲方所有。上述《协议书》约定的经营期限届满后，双方未就商铺续租事宜达成一致。因案涉商铺现仍由丽盛公司经营管理，丽盛公司已按照《协议书》约定的收益标准（一楼面积12.83平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积5.03平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款）向权太峰、朴明实支付了至2018年9月的固定收益。 另查明，案涉商铺所在建筑即金牛区沙湾路层，共有商铺1066户，其中584户的零星业主已向丽盛公司出具授权委托书，委托丽盛公司继续经营管理其商铺，另有173户商铺系世纪园城公司所有，现世纪园城公司已授权由丽盛公司继续经营管理。 以上事实，有双方当事人身份信息、房屋所有权证、协议书、商品房买卖合同补充协议、成都汇龙湾商业广场委托经营协议书、（2014）金牛民初字第6438号民事判决书、银行流水、发票、授权委托书、统计表等证据以及双方当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，一、关于案涉商铺经营管理权是否返还的问题。本院认为，案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙体与相邻商铺区分，商铺间无法独立分割，各商铺业主的利益具有整体性、一致性，因案涉商铺所在建筑一层已有超过70%的业主将商铺委托丽盛公司继续经营管理，金牛区沙湾路层商铺采用整体使用、整体经营的模式更符合大多数业主的共同利益。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本案权太峰、朴明实如单独要求丽盛公司返还商铺经营权会影响商场整体功能的发挥，损害其相邻业主的合法权益。且权太峰、朴明实在购买案涉商铺时就已经与百联达公司、世纪园城公司签订了《委托经营协议书》，将案涉商铺交由百联达公司全权经营管理，故其在购买案涉商铺时应当已知晓案涉商铺无法独立分割，需整体经营、统一使用的特殊性，其自愿购买案涉商铺就应当承担该特殊性带来的房屋所有权受限的后果，故对权太峰、朴明实请求丽盛公司返还案涉商铺经营管理权，本院不予支持。因权太峰、朴明实并未委托百联达公司、世纪园城公司经营管理案涉商铺，案涉商铺也未由百联达公司、世纪园城公司实际控制、占有，权太峰、朴明实请求百联达公司、世纪园城公司共同返还案涉商铺，于法无据，本院不予支持。二、关于权太峰、朴明实主张撤销《协议书》第二条及第五条约定的问题。本院认为，权太峰、朴明实作为具有完全民事行为能力的成年人，对于是否同意世纪园城公司用案涉负1楼商铺抵扣欠付款项应当有独立的判断能力，本案中权太峰、朴明实提交的证据不能证明世纪园城公司、百联达公司在签订《协议书》过程中具有欺诈行为，对权太峰、朴明实以案涉负1楼商铺无法办理独立产权为由主张撤销《协议书》第二条、第五条，本院不予支持。三、关于权太峰、朴明实主张的固定收益及利息问题。本院认为，虽然《委托经营协议书》约定固定收益的支付标准为房屋总价的8%，但各方于2016年10月30签订的《协议书》已经变更了《委托经营协议书》约定的内容，且明确约定《委托经营协议书》已于2016年12月31日解除，故对于委托经营管理期限内的固定收益，丽盛公司应当以《协议书》约定的标准向权太峰、朴明实支付，对权太峰、朴明实要求丽盛公司按《委托经营协议书》约定的标准支付固定收益，本院不予支持。因丽盛公司已经按照上述标准向权太峰、朴明实支付固定收益至2018年9月，故截至本案一审法庭辩论终结之日，权太峰、朴明实尚未实际产生固定收益利息损失，权太峰、朴明实的该项请求无事实依据，本院不予支持。四、关于权太峰、朴明实请求丽盛公司对房屋出租情况、租金结算表予以公示，并建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利的问题。本院认为，如前所述，案涉《委托经营协议书》已于2016年12月31日解除，权太峰、朴明实请求丽盛公司按照《委托经营协议书》的约定对房屋出租情况、租金结算表予以公示，并建立租金收取、支付共管账户，按约定分配剩余租金的60%作为红利于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回权太峰、朴明实的全部诉讼请求。 案件受理费2036元，因本案适用简易程序，减半收取1018元，由权太峰、朴明实负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  郭雅丽 二〇一八年十月八日 书记员  廖 蕾