江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6280号上诉人（原审原告）：刘轩，男，1982年7月13日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘书钧（系刘轩之父），男，1951年9月14日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：崔轩诚，男，1992年3月25日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：卢婷婷，女，1991年5月18日生，汉族，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡铭，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人刘轩因与被上诉人崔轩诚、卢婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘轩上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审。二、一、二审案件诉讼费用由崔轩诚、卢婷婷承担。事实和理由：崔轩诚、卢婷婷在接收涉案房屋后拒不支付剩余房款，已经构成合同违约。1.合同约定，刘轩在拿到全款时正式交付房屋，而刘轩已于2017年8月1日按崔轩诚、卢婷婷的要求将涉案房屋交付给崔轩诚、卢婷婷，但崔轩诚、卢婷婷在接收房屋当天没有支付剩余房款，并且对涉案房屋进行装修。刘轩交房后多次要求崔轩诚、卢婷婷支付剩余房款，崔轩诚、卢婷婷拒绝支付，直到2017年12月18日，刘轩才收到崔轩诚、卢婷婷应支付的剩余房款，崔轩诚、卢婷婷的行为已经构成严重违约。一审法院错误地认为“双方以实际行为变更了《南京市存量房交易合同》中关于房屋交付时间的约定”，刘轩在2017年8月1日己经交付房屋，崔轩诚、卢婷婷当天接收了房屋并开始装修，涉案房屋的交付时间为2017年8月1日，所以不存在变更房屋交付时间的行为。2.《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。双方当事人没有对合同约定进行过变更。刘轩履行了合同义务将涉案房屋交付给崔轩诚、卢婷婷，崔轩诚、卢婷婷就应当按合同约定支付剩余房款。一审法院认为崔轩诚、卢婷婷未构成违约，完全与事实不符。崔轩诚、卢婷婷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求本院依法驳回刘轩的上诉请求，维持一审判决。刘轩向一审法院起诉请求：判令崔轩诚、卢婷婷支付50572元违约金（以68万元为基数，按照每天万分之五的标准自2017年8月1日起计算至2017年12月17日止；以4.8万元为基数，按每天万分之五的标准自2017年8月1日起计算至2017年12月16日止）。一审法院认定事实：2017年7月20日，刘轩与崔轩诚、卢婷婷签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，该合同主要约定：刘轩将其所有的位于南京市玄武区曹后村邮电宿舍6幢108室的房屋（不动产权证书号为玄转字第××号，以下简称案涉房屋）出售给崔轩诚、卢婷婷，房屋面积为52.73平方米，房屋转让总价款为1378000元，其中包含50000元定金和48000元尾款；双方同意将其中600000元房款不存入监管账户，于过户当日由双方自行给付，另外680000元由崔轩诚、卢婷婷向银行申请住房抵押贷款，并由银行划入资金监管账户；尾款48000元在房屋交付时由双方自行交割；刘轩在拿到全款时正式交付房屋，若崔轩诚、卢婷婷逾期支付价款的，每逾期一天，按应付到期价款的万分之五支付违约金。合同签订后，崔轩诚、卢婷婷向刘轩支付了50000元定金。2017年7月26日，刘轩与崔轩诚、卢婷婷在南京市房地产交易中心办理了房屋过户手续，当日，崔轩诚、卢婷婷向刘轩支付首付款600000元。2017年8月1日，崔轩诚、卢婷婷以房屋装修为由与刘轩协商房屋交付事宜，刘轩同意并将房屋交付给崔轩诚、卢婷婷。2017年12月17日，刘轩收到崔轩诚、卢婷婷支付的48000元房款尾款，2017年12月18日，刘轩收到存量房资金监管账户转入的680000元房款。一审法院认为，刘轩与崔轩诚、卢婷婷签订的《南京市存量房交易合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行义务。合同履行中，经协商一致，双方可变更合同约定的内容。本案中，刘轩与崔轩诚、卢婷婷虽然在《南京市存量房交易合同》中明确约定刘轩在崔轩诚、卢婷婷支付房屋全部价款时交付房屋，但刘轩在明知崔轩诚、卢婷婷申请了银行贷款且贷款未下款的情况下，仍愿意将案涉房屋提前交付给崔轩诚、卢婷婷，并办理了房屋交接手续，双方以实际行为变更了《南京市存量房交易合同》中关于房屋交付时间的约定。崔轩诚、卢婷婷在银行贷款下款前一天即向刘轩支付了房屋尾款，现崔轩诚、卢婷婷已履行了付款义务，崔轩诚、卢婷婷未构成违约。刘轩要求崔轩诚、卢婷婷支付违约金的主张依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决驳回刘轩的诉讼请求。一审案件受理费1064元，由刘轩负担。一审法院查明的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。二审中，刘轩提交新证据如下：一、落款日期为2017年12月14日的履行合同催告函、EMS面单以及微信记录打印件各一份，用于证明崔轩诚、卢婷婷在2017年8月1日强占涉案房屋后，其多次向崔轩诚、卢婷婷要求支付剩余的全部房款，但崔轩诚、卢婷婷不予理睬，故其在2017年12月14日向崔轩诚、卢婷婷发出履行合同催告函。二、个人二手住房贷款网页打印件两张、房屋登记簿复印件一份，用于证明购买涉案房屋不可能获得银行贷款。崔轩诚、卢婷婷质证认为，履行合同催告函、EMS面单及微信记录打印件不属于新证据，且刘轩在催告函中自认于2017年8月1日交付房屋，故催告函不能证明刘轩所称的强占房屋，相应微信记录显示，2017年9月12日，崔轩诚、卢婷婷曾向刘轩发送信息，但刘轩不予理睬，2017年12月25日，刘轩直接发送了催告函。二、二手住房贷款网页打印件和房屋登记簿复印件与本案无关，且登记簿的查询时间为2016年，又非原件。个人二手住房贷款网页打印件的真实性其无法确定，且崔轩诚、卢婷婷实际已通过银行贷款的方式向刘轩支付了部分房款。二审中，本院询问刘轩，其称从2017年8月底开始要求崔轩诚、卢婷婷支付4.8万元，但其提交的微信记录显示，其直至2017年12月15日才向崔轩诚、卢婷婷提出支付72.8万元的主张，其是否有证据可以证明其在2017年8月底开始向崔轩诚、卢婷婷催款。刘轩陈述，没有其他证据，也不记得具体时间了。其提交的微信记录显示了其与崔轩诚、卢婷婷间微信联系的全部过程，没有删减。本院询问刘轩，其在2017年12月17日出具4.8万元尾款收条时，是否对该4.8万元的给付时间提出过异议。刘轩陈述，口头提出过，要求对方支付违约金。崔轩诚、卢婷婷陈述，刘轩并未提出。以上事实，有履行合同催告函、EMS面单、微信记录打印件、二手住房贷款网页打印件、房屋登记簿复印件以及本院询问笔录在案为凭。本院认为，本案中，双方当事人虽在《南京市存量房交易合同》中约定了尾款48000元在房屋交付时由双方自行交割、涉案房屋的交付时间为刘轩拿到全部房款之时，但刘轩亦在合同履行期间同意于2017年8月1日交付涉案房屋，此时，距双方签订《南京市存量房交易合同》仅10天，刘轩应当知晓崔轩诚、卢婷婷通过银行贷款方式给付的680000房款不可能在2017年8月1日前到账，其仍愿意提前交付房屋并实际办理了水电表读数登记等交付的涉案房屋手续，其亦无证据证明其在交房时曾向崔轩诚、卢婷婷主张尚未支付的728000元余款，否则不予交房，在此情况下，一审法院认定双方当事人已用实际行为变更了《南京市存量房交易合同》中的相应条款，并无不当。综上所述，刘轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人刘轩负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一八年十月九日书记员  戴 苗