湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1102民初1308号原告：徐敏，女，汉族，1991年10月13日出生，黄冈市人，住址：湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：张阳，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：武汉联投物业有限公司。住所：武汉经济技术开发区19C2地块工程科技大楼**。统一社会信用代码：91420100574934072L。法定代表人：张方明。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张玲尉，湖北得伟君尚律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：武汉联投物业有限公司黄冈分公司，住所，住所：黄冈市黄州余家湾村王家仓屋****社会信用代码：914211023097585226。负责人：魏涛。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张玲尉，湖北得伟君尚律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告徐敏与被告武汉联投物业有限公司、武汉联投物业有限公司黄冈分公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐敏及其委托诉讼代理人张阳、被告武汉联投物业有限公司（以下简称“武汉联投”）的委托诉讼代理人陈婷婷、张玲尉、武汉联投物业有限公司黄冈分公司（以下简称“联投黄冈分公司”）的委托诉讼代理人陈婷婷、张玲尉到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决两被告赔偿原告各项经济损失75814元。2.本案诉讼费由两被告承担。被告武汉联投、联投黄冈分公司辩称：1、原告此次起诉构成重复起诉，其请求权已消灭。2、根据原、被告签订的《前期物业服务协议》，其应承担的义务为定期巡查，对维修事项才进行维修，原告主动告知提出问题才进行维修，被告已积极履行义务，不存在违约行为。3、原告主张的赔偿数额没有事实与法律根据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2016年5月12日，原告徐敏与联投置业（黄冈）有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定原告购买位于黄冈市××号（联投国际城）第G4幢2单元2层2-204号房屋一套。2016年7月31日，原告与被告联投黄冈分公司签订了《前期物业服务协议》，协议对双方的权利义务等均进行了约定，其中被告联投黄冈分公司的义务有：1、全面履行《联投国际城前期物业服务协议》，……6、制定完善的设备保养、检修制度、及时维修，保证设备运行良好。物业服务内容：…第二条房屋共用设施及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共有的上下水管道，落水管，水箱，加压水泵、市政连接设施、污水、垃圾处理设施…。2017年10月8日，原告接到对面邻居电话，说其家中污水漫出，遂向被告报修，被告对其进行第三方改管道维修。造成原告家中污水漫出的原因为卫生间排水管堵塞。2018年1月，原告以侵权损害赔偿纠纷为由将被告诉至法院，本院作出的（2018）鄂1102民初87号裁定认为，原告提出的证据不能证明两被告系事实上的侵权人，裁定驳回原告徐敏起诉。2018年5月原告以合同纠纷为由将被告起诉至法院，本院依法予以受理。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实1、原告是否构成重复起诉？依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，本院审查认为：原告方改变了起诉的案由，当事人诉争的法律关系由侵权损害赔偿纠纷改变为合同违约纠纷，两次诉讼的标的不同，故原告再次起诉不构成重复起诉，故被告辩称意见不成立。2、原告徐敏是否为房屋所有权人，物业费发票能否作为被告收取物业费的收据？原告主张被告联投黄冈分公司未尽到定期维修服务义务，庭审时提交了如下证据：原告的身份证、被告的营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、物业费发票及收款收据。两被告对原告提供的上述证据认为：对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但认为商品房是不动产，其权属确定应以不动产登记为准。仅依据《商品房买卖合同》无法证明原告是房屋所有权人；物业费发票是原告装修的一笔费用，不能作为被告收取物业费的收据。本院审查认为：对原告提供的《商品房买卖合同》的真实性属实，予以采信。原告向本院提交的物业费发票及收款收据系缴纳物业费的收款收据，盖有武汉联投公司的财务专用章及联投黄冈分公司的发票专用章，且注明为物业费、垃圾清运费、服务费，且被告亦未提供证据予以反驳，故被告辩称物业费发票、收据仅能证明原告装修费用的意见不成立，对该证据予以采信，对2016年8月3日，原告徐敏向被告武汉联投缴纳了物业费1820元（物业服务期为2016年8月1日至2017年7月31日）；同年8月26日，原告徐敏向被告联投黄冈分公司缴纳了服务费及垃圾清运费370元的事实，本院予以确认。3、被告是否尽到定期维修的服务义务？原告主张两被告未按照《前期物业服务协议》约定履行维修服务义务，造成了原告的经济损失。庭审时提交了如下证据：《评估报告书》、工时损失清单、鉴定费发票、《房屋租赁合同》、出租人的不动产产权证明、出租人的身份证复印件、租金收据。两被告对原告提交的上述证据认为:对工时清单真实性有异议，原告并未提交任何票据证实其清单所列的项目；对房屋租赁合同的真实性有异议，认为租赁合同的期限过长，租金过高，与实际损失不符。原告卫生间蹲便器中的污水喷涌造成新家具毁损，是原告自身使用不当造成的。对《评估报告书》有异议，对鉴定费发票有异议。本院认为，关于原告提交的《评估报告书》，虽被告书面申请重新鉴定，但未向鉴定部门缴纳鉴定费致鉴定无法进行，故对原告提供的《评估报告书》、鉴定费发票予以采信。工时损失清单系原告单方书写，不符合证据形式要件，不予采信；对《房屋租赁合同》、出租人的不动产产权证据、出租人的身份证复印件、租金收据的真实性予以采信，但原告在事发前并未入住，该损失不是必然发生，与本案没有关联性，故对该证据的关联性、证明目的不予采信。两被告为反驳原告的诉讼请求，庭审时提交了如下证据：《民事裁定书》、《前期物业服务协议》、《房屋检查保养记录表》。原告对两被告提供的《民事裁定书》、《前期物业服务协议》的真实性无异议，对证明目的有异议，对《房屋检查保养记录表》真实性、证明目的均有异议。检查人员、施工单位上面只是一个方式，检查人员、维修人员、维修项目以及地点均不清楚，不能证实被告履行了合同规定的管理义务。本院认为，对被告提供的《民事裁定书》、《前期物业服务协议》的真实性属实，予以采信；《房屋检查保养记录表》认为不符合证据形式要件，不予采信。4、原告损失的具体项目与数额？原告主张被告应当赔偿的项目与数额如下：财产损失费55664元；工时损失费8150元；租房费用：9000元；鉴定费3000元，共计75814元。本院认为，原告向本院提交的湖北兴正资产评估有限公司做出的进水损失评估报告书，系第三方资产评估公司依法作出，被告对其公正性存疑，提出了重新鉴定的申请，但被告方未向鉴定部门交纳鉴定费，导致鉴定无法进行，应自行承担鉴定不能的法律后果，故对原告提出的财产损失费55664元，予以确认。原告主张的工时费8150元不符合证据形式要件，故对原告的该项损失，本院不予确认。原告主张的9000元租金损失，因原告在事发前并未入住，且该损失并非房屋受损造成的必然、直接损失，故对该项损失本院不予确认。本院认为，原告与被告联投黄冈分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，合法有效，且未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，对双方具有法律约束力。被告联投黄冈分公司对小区公共设施设备负有日常维护、养护、管理和运行服务的义务，其中包括对小区下水管道定期清理疏通，本案中被堵塞管道的部位为业主共同使用的排水排污管道，属公共设施，被告联投黄冈分公司提供的证据不足以证明其已尽到物业管理服务义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，被告怠于履行《前期物业服务协议》约定的物业管理服务义务，应承担违约责任。被告联投黄冈分公司应承担原告的损失58664元（财产损失55664元+鉴定费3000元）。关于原告主张的工时损失费、租金损失，不予支持。被告武汉联投对被告联投黄冈分公司应承担的上述损失承担补充清偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告武汉联投物业有限公司黄冈分公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告徐敏财产损失费55664元及鉴定费3000元，共计58664元，被告武汉联投物业有限公司对上述债务承担补充清偿责任。二、驳回原告徐敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取849元，由被告武汉联投物业有限公司黄冈分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  龙婷二〇一八年十月八日书记员  陈妍