广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24913号原告：佛山市裕能物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区南堤路**之****，统一社会信用代码91440604741720400X。法定代表人：洪雪衿。委托诉讼代理人：王恩慈，广东创顺律师事务所律师。被告：陈凤玲，女，汉族，1978年12月14日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李超洋，男，1976年12月21日出生，与被告陈凤玲系夫妻关系。原告佛山市裕能物业管理有限公司诉被告陈凤玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年10月8日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王恩慈、被告委托诉讼代理人李超洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费1238.29元、公用水电费310.75元及违约金185.74元；2、由被告承担本案诉讼费用。原告于庭审中明确第一项诉请请求的物业管理费包含：房屋物业管理费1178.61元，车位管理费59.68元。事实与理由：原告于2002年11月进驻被告所在的河畔明珠小区提供物业服务，与被告所在小区的业主委员会签订的最后一份《物业管理合同》期限为2017年7月1日至2018年6月30日。该合同约定：按以下标准收取物业服务费用：1、高层住宅、汽车位、摩托车位的物业服务费为1.18元/月/平方米；2、商用物业的物业服务费为2.4元/月/平方米；以上收费标准按房屋建筑面积计算，包括公用水电费分摊费用，公用水电费的分摊费用由小区业主共同承担分摊（住宅改办公、商用、仓库等的按双倍分摊。）小区业务管理费及公摊费用等相关费用于每月10日前缴纳，若小区业主/物业使用人不能按合同约定按时向原告支付物业管理费及公摊费用的，原告有权立即停止对其提供物业服务的同时有权自应交未交之日起开始每日按其应缴未缴的费用总额的1‰的标准向其收取违约金。合同签订过后，原告一直依照合同约定履行应尽的物业管理义务。被告是河畔明珠小区A座2206房的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应依照合同约定向原告按时足额支付物业管理费，但被告从2017年10月起，并未按照合同约定向原告支付物业管理费。原告认为被告拖欠物业管理费的行为已经影响了原告物业管理工作的顺利开展，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈凤玲答辩如下：对物业管理费、车位管理费的欠费金额及欠费期间无异议。但原告没有按照约定向业委会支付车位费作为维修基金。公摊水电费的具体分摊基数经常变动，被告有异议，被告要求原告明确计算分摊的基数及具体的计算方式是如何确定的；治安岗亭人员不作为，任何人可随便进出没有登记，保安巡逻的情况也不清楚，从未张贴过巡逻表，且保安的年龄超龄，很多保安都超过55周岁，晚上值班的时候也经常睡觉；摩托车停车场没有人打扫卫生，成了垃圾堆，也有火灾隐患。综上，被告认为原告没有尽到物业管理服务，因此被告没有缴纳物业管理费，原告要求被告支付违约金没有依据。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告人口信息查询。证明原、被告主体资格。2、物业管理委托合同（2002年）、物业管理合同（2017年）。证明原告是2002年进驻涉案物业，合同约定物业收费标准及收取违约金。3、公用电费水费公告、公摊水电费发票、催缴费通知单照片、抄表数。证明公用水电费的计算标准及原告已经垫付了水电费。4、不动产登记信息查询结果。证明被告为涉案房产的产权人。被告陈凤玲未提交证据。经质证，本院对原告提交的证据认证如下：原告的证据1系双方主体资料，本院经审查后予以确认；证据2、3均有原件核对，本院对真实性予以确认；被告对证据4无异议，本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2002年10月23日，原告（受托方、乙方）与佛山市明福房地产有限公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，主要约定甲方将河畔明珠小区委托乙方实施物业管理，住宅由乙方按物价部门批复文件的标准按建筑面积每月定期向业主收取。2017年6月30日，佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会（甲方、委托人）与原告（乙方、受托人）签订《河畔明珠小区物业管理合同》，约定：第一条、基本情况。1、物业名称：河畔明珠……第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任与义务。……注：物业公司负责服务内容中的养护、管理，如更换灯泡、清洁工具购买、绿化及工具购买，其余维修类项目由业主委员会负责。第二十一条、本合同有效期从2017年7月1日起至2018年6月30日止，合同期共一年。……第四十八条、甲乙双方约定按以下标准收取物业服务费用，具体为：1、高层住宅、汽车位、摩托车位的物业服务费为1.18元/月·㎡；2、商用物业的物业服务费为2.4元/月·㎡。注：以上收费标准按房屋建筑面积计算，不包括公共用水、用电分摊费用，公共用水用电的分摊费用由小区业主共同承担分摊（住宅改办公、商用、仓库等的按双倍分摊）。第四十九条、乙方于每月10日前向本物业的全体业主/使用人收取当月物业管理费及公摊费等相关费用……第五十五条、共有收益分配。1、甲方同意并委托乙方利用小区公共资源已规划临停小汽车位（小区南边、北边及A座、B座两侧通道）共105个，委托乙方经营管理，乙方每月固定交纳11000元临停车位公共收益给甲方，剩余作为乙方的管理费及停车场成本支出（含税金及停车场的车损等支出）。……第六十一条、小区业主/物业使用人不能按合同约定按时向乙方支付物业管理费及公摊费用的，乙方有权立即停止对其提供物业服务的同时，有权自其应交未交之日起每日按其应缴未缴费用总额的1‰收取违约金……。另查明，原告工作人员每两个月会抄录一次河畔明珠小区公共用水、用电的吨数和度数并制作相应的抄表记录，在原告实际代为垫付公共用水、用电产生的水电费后，原告会向小区业主发出公用电费公告、公用水费公告，具体列明水电分表的情况、相应的度数以及分摊计算方式、每户应分摊的费用金额。本案中，据原告发出的公用电费、水费公告显示：2017年8-9月公摊电费61.31元/户、公摊水费2.91元/户；2017年10-11月公摊电费60.64元/户、公摊水费2.31元/户；2017年12月-2018年1月公摊电费62.22元/户、公摊水费1.98元/户；2018年2-3月公摊电费57元/户、公摊水费2.23元/户；2018年4-5月公摊电费57.8元/户、公摊水费2.35元/户。再查明，被告陈凤玲系佛山市禅城区南堤路45号之一A座2206房、佛山市禅城区南堤路**之****车位的产权人，两物业建筑面积分别为110.98平方米、5.61平方米。原、被告一致确认原告已于2018年6月30日撤场。原告当庭陈述：2017年签订的物管合同中没有约定公用水电费的分摊方式，后原告与业委会亦未补充约定分摊方式，原告一直按户数分摊，小区住宅为340户，其中住改商的在分摊时按双倍分摊，计入分摊户数总额内，比如住改商为10户，分摊的分母则为350户，如由商业性质变回住宅，则相应的公用水电不做双倍分摊，绿化用水未纳入分摊范围。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会签订的《河畔明珠小区物业管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，原告以及作为该小区业主之一的被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请的物管费。本院分析如下：首先，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告抗辩原告提供的物业服务不合格，存在保安人员超龄、保安人员巡逻及出入小区人员登记等方面服务不到位的情况，但被告对此未提供证据证明，应承担举证不利的法律后果。其次，即使原告的管理存在某些方面的暇疵，但其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，业主不按时缴纳物管费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。此外，被告抗辩因原告未按《物业管理合同》第五十五条的约定向业委会支付临停车位公共收益，故被告有权拒交相关费用。本院认为，原告有无向业委会支付该公共收益与被告向原告支付物业管理费等相关费用分别属于两个不同的法律关系，如果业委会认为物业公司存在违约行为，完全可以通过行使诉权维护业主权益，被告作为业主据此拒交物业管理费等相关费用没有依据。综合以上几点，本院认定被告应按合同约定的标准向原告支付物业管理费。被告对欠费时段无异议，经核算，被告应向原告支付2017年10月至2018年6月2206房的物管费1178.61元（110.98㎡×1.18元/月·㎡×9个月）、M300号车位的物管费59.58元（5.61㎡×1.18元/月·㎡×9个月），以上合计1238.19元，原告诉请超出部分，本院不予支持。至于被告就公摊水电费提出的异议，本院分析如下：首先，物管合同并未明确约定具体的分摊方式，原告统一按户分摊并无不妥；其次，如前查明的公用水电费分摊过程可知，原告分摊费用的范围、方式固定且已及时向业主公告，并无证据显示小区业主对此提出过异议；再次，被告亦未举证证明绿化用水纳入了分摊范围，故被告的异议无事实根据，本院不予采纳。据前查明，原告已实际垫付公摊水电费，根据合同约定及水电费公摊明细，被告应向原告支付2017年8月至2018年5月的公摊电费298.97元、公摊水费11.78元。关于原告诉请的违约金。根据《物业管理合同》第四十九条、第六十一条的约定，业主应于每月10日前交纳当月物管费，未按时交纳的，原告有权按每日1‰收取违约金。鉴于上述违约金计付标准过高，综合原告的实际损失及被告的过错程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定被告以每月应缴物管费137.58元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%向原告支付违约金至清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈凤玲于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2017年10月至2018年6月的物业管理费1238.19元及违约金（以每月137.58元为本金，自欠费当月11日起按年利率24%分段累计至清偿之日止）；二、被告陈凤玲于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2017年8月至2018年5月的公摊电费298.97元、公摊水费11.78元，合计310.75元；三、驳回原告佛山市裕能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由原告佛山市裕能物业管理有限公司负担5元，被告陈凤玲负担20元。本判决为终审判决。审判员 肖 华二〇一八年十月十六日书记员 余柔敏