北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初1310号原告（反诉被告）：丁秋慧，女，1979年8月6日出生，回族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈艳芳，北京智光律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。被告（反诉原告）：李宏毅，男，1969年1月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。第三人：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**汉威大厦26A1-2。法定代表人：寇海龙，董事长。委托诉讼代理人：何亚萍，女，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务专员。原告（反诉被告）丁秋慧与被告（反诉原告）李宏毅、第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁秋慧的委托诉讼代理人曾宪湘、被告（反诉原告）李宏毅、第三人安信瑞德公司的委托诉讼代理人何亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁秋慧向本院提出诉讼请求：1.李宏毅返还丁秋慧购房款本金500000元及利息（该利息以500000元为基数，自2017年4月1日起至全部付清之日止，按照年利率6%计算）；2.李宏毅支付丁秋慧装修涉案房屋费用21000元；3.本案诉讼费用由李宏毅承担。事实和理由：丁秋慧和李宏毅双方于2017年2月23日签订了“北京市存量房屋买卖合同”，双方约定李宏毅将其所有的位于大兴区××路9号院4号楼18层1808室（以下简称1808室）出售给丁秋慧，1808室的建筑面积为61.76平方米，房屋规划设计用途为办公，双方约定总价款为1950000元；原、被告双方与安信瑞德公司于同日签订了“补充协议”，丁秋慧依约支付了购房定金100000元和购房款400000元；同时李宏毅同意将房屋提前交由丁秋慧进行装修，丁秋慧支出了装修费用21000元。2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目进行监管，限制个人购买商办类房屋；因此政策原因，丁秋慧没有资格购买涉案房屋，原、被告双方签订的“北京市存量房屋买卖合同”及“补充协议”无法履行。后，原、被告双方及安信瑞德公司一起商谈解决此事，李宏毅同意退还丁秋慧所有款项，但事后反悔，借故一拖再拖不予返还。为维护自身合法权益，丁秋慧诉至法院，请求判如所请。李宏毅辩称，同意退还定金100000元及首付款400000元，合计500000元；对于利息不同意赔偿；对于装修费用也不同意赔偿；不是李宏毅的原因造成合同不能履行，是因为政策变化的原因，所以除购房款本金外不同意赔偿。安信瑞德公司述称，本案与安信瑞德公司无关，安信瑞德公司没有意见；安信瑞德公司认为合同不能履行的主要原因是新政策出台，从2017年3月15日对房屋解除抵押到2017年3月26日新政实施，在此期间没有办理完成过户属正常情况，因为过户需要一定的时间，所以安信瑞德公司没有过错。李宏毅向本院提出反诉请求：1.丁秋慧承担房屋损失43000元（含丁秋慧因装修造成房屋损失20000元及修复费用23000元）；2.丁秋慧支付李宏毅租金损失60000元（自2016年11月9日至2017年11月8日止，合计12个月，按每月5000元计算）；3.反诉费用由丁秋慧承担。事实和理由：2017年2月23日，李宏毅与丁秋慧、安信瑞德公司在大兴区西红门××广场4号楼309室用安信瑞德公司提供的合同书签订了“北京市存量房屋买卖合同”及“补充协议”，由于李宏毅及丁秋慧不懂相关房屋交易手续，因此应安信瑞德公司的要求在“补充协议”中将安信瑞德公司签为居间方，安信瑞德公司为体现在房屋买卖方的专业性，由王×（证书编号：京房??11-01-0407）及杨××（证书编号：京房??11-01-0407）在该“补充协议”上签字；在此前李宏毅委托安信瑞德公司出售1808室，因此已经事先将所有相关过户手续提前交给安信瑞德公司审查留存，李宏毅与安信瑞德公司签订“房屋出售/出租委托书”，于2016年11月9日与原租户解除了租房合同；在李宏毅与丁秋慧于2017年2月23日签订“北京市存量房屋买卖合同”及“补充协议”时，李宏毅就将房屋钥匙交给丁秋慧，之后约在2017年3月1日丁秋慧安排工人入场拆除原有装修，而安信瑞德公司一直没有约李宏毅去办理相关手续，直至1个月后，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，安信瑞德公司也没有在该公告通知截止过户之日前通知李宏毅去办理相关手续，直至错过2次办理过户节点，以致无法办理相关过户手续，其后丁秋慧将原来李宏毅正常出租的房屋拆的不堪入目，在房屋未经任何修复的情况下交还李宏毅，李宏毅为减少损失只得再找施工队，用时2个月对1808室进行恢复、装修，共花费43000元；直至2017年11月8日才将1808室出租出去，产生房租损失60000元。综上所述，李宏毅认为，在此次纠纷中，李宏毅已经尽到了相关合同义务，致使合同不能完成的原因是丁秋慧和安信瑞德公司怠于行使自己应尽的义务，特别是安信瑞德公司作为专业机构在得到相关政策变动后也没有积极推动合同的履行，本案的违约人不是李宏毅，李宏毅在本案中蒙受了最大的损失；为维护自身合法权益，李宏毅提起反诉，请求判如所请。丁秋慧针对李宏毅的反诉辩称，不同意李宏毅的全部反诉请求；李宏毅的损失与丁秋慧没有关系，合同无法履行是因为新政策的出台；在2017年2月23日签订合同后，经李宏毅同意将诉争房屋交付给丁秋慧进行装修；丁秋慧所主张的装修支出21000元是添附在房屋之中的，不是对房屋进行了损坏，是对房屋进行了小的改动，所以李宏毅所主张毁坏损失是不存在的；对2016年11月9日之后的租金损失不同意赔偿，丁秋慧是在2017年2月23日与李宏毅签订的合同，之前的租金损失不应由丁秋慧承担，且在合同不能履行后，丁秋慧及时将诉争房屋交还给李宏毅，且因为丁秋慧对房屋的改动，李宏毅从之前的租金每月5000元增加到到现在的租金每月6000元，李宏毅是从中获益的，所以丁秋慧不同意赔偿所谓的租金损失。安信瑞德公司对李宏毅的反诉述称，因为李宏毅的反诉请求与安信瑞德公司无关，且安信瑞德公司未参与房屋装修等履行事宜，不了解具体情况，故不发表意见。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，李宏毅（出卖人）与丁秋慧（买受人）签订“北京市存量房屋买卖合同”，双方约定李宏毅将1808室出售给丁秋慧，1808室的房屋建筑面积为61.76平方米，该房屋规划设计用途为办公，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年5月1日前办理抵押注销手续，房屋成交价款为1950000元；关于“房屋的交付”，双方在合同书第六条约定：“出卖人应在2017年6月30日前将该房屋交付给买受人……”；关于违约责任，双方在合同书第七条约定：“（一）逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在15日之内的，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日，买受人有权退房……（二）逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理：[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在15日之内的，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日，出卖人有权解除合同……”；关于“权属转移登记”，双方在合同书第十条约定：“（一）当事人双方同意，该房屋的过户时间以《补充协议》为准。（二）买受人未能2017年6月30日前取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1.如系出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起15日内向买受人支付”；关于不可抗力，双方在合同书第十一条第一款约定：“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明”。同日，李宏毅（甲方、出卖人）、丁秋慧（乙方、买受人）、安信瑞德公司（丙方、居间人）签订“补充协议”，各方约定交易房屋为1808室，房屋成交价格为1950000元，该价格包括：“房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修；关于“具体付款方式及期限”，各方约定：“（1）乙方于2017年2月22日向甲方支付购房定金人民币壹拾万元整……（3）乙方于2017年3月2日前向甲方支付购房款人民币肆拾万元整……（4）乙方于2017年4月20日前向甲方支付购房款人民币肆拾伍万元整……（5）乙方于过户前2日内将购房款壹佰万元整……存入资金监管账户，甲乙双方选择的资金监管方式为：通过建委做资金监管”；关于“抵押登记注销”，各方约定：“甲方应于2017年5月1日办理该房屋的抵押登记注销手续”；关于过户，各方约定：“买卖双方约定，当满足下列第2条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：……（2）自该房屋办理注销抵押登记之日起30日”；关于违约责任，各方在第三条约定“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的……3.乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取的不予退还”；各方同时约定，该补充协议一式三份，具有同等法律效力，如该补充协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致，以补充协议为准。2017年2月22日，丁秋慧给付李宏毅1808室的定金100000元，由李宏毅向丁秋慧出具定金收条；2017年3月5日，通过从丁秋慧丈夫姜×的银行账户向李宏毅的银行账户内转账汇款的方式，丁秋慧给付李宏毅购房款400000元。房屋买卖合同及补充协议签订后，李宏毅向丁秋慧交付1808室，由丁秋慧对房屋进行装修；关于房屋交付时间，丁秋慧主张为在2017年3月17日装修人员从安信瑞德公司处拿到钥匙后即入住装修，李宏毅则主张其在合同签订后将房屋钥匙交给安信瑞德公司，自2017年3月1日装修人员入住装修。关于1808室的腾退时间，即交还钥匙时间，丁秋慧主张系在2017年3月底将钥匙交还安信瑞德公司，李宏毅则主张交还钥匙的具体时间不能确定，但最早也是在2017年4月底。2017年3月10日，姜×（发包人、甲方）与北京××装饰工程有限公司（承包人、乙方）就1808室的装修事宜签订“装饰装修工程承包合同”，双方约定承包方式为包工包料，总价款为43000元；关于“工程价款及结算”，双方在合同书第五条约定“合同签订后，甲方支付总价款的50%，计21500元；室内墙、地面修补完毕后，甲方支付总价款的40%，计17200元；室内玻璃隔断工程结束后，甲方支付总价款的10%，计4500元；尾款甲方应在本工程竣工验收合格后2017年5月1日内一次付清”。装修合同所装修清单载明，装修费用包括附属工程费用12280元，含施工垃圾清运费300元、消防备案8000元、地板保护200元、楼梯护栏1980元、消防包管1800元；装修费用包括拆除项目费用1200元，含原有玻璃隔断拆除1000元、铝制U型吊顶拆除200元；装修费用包括装修项目费用25604元，含墙顶面喷漆3364元、水泥砂浆1050元、钢结构15840元、楼梯踏步2520元、二层地面找平（人工费）1155元、墙面刮腻子1675元；装修费用还包括弱电线路铺设及插座支路铺设（材料费）3500元、电路设备及人工辅料费用315元。因受商业办公用限购政策影响，在未完成全部装修项目的情况下装修项目停工；经买卖双方及装修人员等人员现场确认，确认已完成装修工程费用包括施工垃圾清运费300元、消防备案（不含改造）2000元、空调外机机位拆除1600元、钢结构15840元、拆除隔断1000元、吊顶拆除200元，合计20940元；2017年4月24日，姜昊给付上述装修公司装修款21000元（含1000元现金及20000元银行转账款）。2018年9月21日，在本院主持下对1808室进行勘验现场；1808室目前室内建有钢结构隔断，将房屋分成上下2层，该钢结构隔断是丁秋慧所安装，现场房屋内1层、2层通行楼梯、护栏均系李宏毅后续安装。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），其第五条规定：“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续缴纳社会保险或者缴纳个人所得税”；在于2017年3月5日收到首付款400000元后，李宏毅在次日办理了1808室不动产抵押登记解除事宜，其随即将不动产登记证书等材料交与安信瑞德公司，由安信瑞德公司等协调办理房屋所有权转移登记，在2017年3月26日商办房限购新政实施当日，尚未完成1808室的所有权转移登记；因在购买1808室时，丁秋慧名下已有其他商办类房产，故丁秋慧不符合购买1808室的政策条件;对于针对1808室所签订房屋买卖合同及补充协议的效力，丁秋慧、李宏毅均主张合同目前已经解除。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。丁秋慧与李宏毅于2017年2月23日所订立房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行期间的2017年3月26日，北京市出台商办类房产限购政策，该限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响；本案中，买卖双方在主合同书中约定的买受人取得房屋所有权证书的时间为2017年6月30日前，在补充协议中约定的抵押登记注销时间为2017年5月1日，产权过户时间为办理注销抵押登记之日起30日内，即在限购政策实施之日，并未超过买卖双方约定的办理产权过户时间，故买卖双方及居间人均不存在违约行为；此情况系在合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记之情形，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人可以解除合同。对于非因归责于当事人原因导致合同解除的，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。本案中，买卖双方及居间人均认可合同已解除，对此本院不持异议；在丁秋慧已将1808室返还李宏毅后，对丁秋慧要求李宏毅返还购房款500000元的诉讼请求，本院予以支持；对丁秋慧要求李宏毅返还利息，即承担违约责任之诉讼请求，本院不予支持。在合同履行期间，丁秋慧确已对1808室进行装修改造，并支出装修费用；在合同履行期间，为出卖房屋，李宏毅确已将房屋交与丁秋慧，因此丧失一定期间内的租金收益；因受限购影响，丁秋慧未完成1808室的装修，在丁秋慧返还房屋后，为便于再行出租，李宏毅需对房屋进行修缮，并支出装修费用；上述情况表明原、被告均因合同解除而遭受损失，但双方之间损失尚未到严重失衡之程度，故对丁秋慧要求李宏毅支付房屋装修费用21000元的本诉请求，以及李宏毅要求丁秋慧赔偿租金损失60000元、房屋损失43000元的反诉请求，本院均不予支持，双方均应自担相应损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、李宏毅于本判决生效后十日内返还丁秋慧购房款五十万元；二、驳回丁秋慧的其他诉讼请求；三、驳回李宏毅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千零一十元，由丁秋慧负担二百一十元（已交纳），由李宏毅负担八千八百元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千一百八十元，由李宏毅负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  蔡连会二〇一八年十月十九日法官助理印鹏书记员张思竹