山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4523号 原告：济南市天桥区天房房地产物业管理中心，住所地济南市天桥区。 法定代表人：李波，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建军，山东圣义律师事务所实习律师。 被告：周军，男，住济南市天桥区。 原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心（以下简称天房物业公司）与被告周军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天房物业公司的委托诉讼代理人刘振起、杨建军到庭参加诉讼，被告周军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告天房物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业管理服务费1596.8元及违约金（违约金计算方法：自2016年7月1日起至被告实际清偿之日止，以1569.8元为基数，按照日万分之六计算，放弃2015年4月1日至同年12月31日的违约金）；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告位于济南市天桥区某室房产提供物业服务。被告自2015年4月1日起，未按照合同缴纳物业管理费。原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，希望法院判如所请。 被告周军辩称：一、小区物业服务不达标，业次经常被困电梯。照明、电梯排风扇损坏后维修不及时；二、小区系开放式小区，物业管理不善，导致被告多次丢失财物，被告要求看录像时，原告却答复录像设备已损坏；三、小区内绿化被个别业主私自改成菜园，物业未予纠正；四、小区楼顶也被个别业主私自占用，物业未予纠正。综上，被告不同意原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告在诉讼过程中未提交证据。本院组织双方进行了质证，对原、被告无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告周军系济南市天桥区某室（以下简称涉案房屋）的业主。2012年12月18日，周军与济南市旧城改造投资服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定由济南市旧城改造投资服务有限公司对涉案房屋提供物业服务，物业服务内容包括：绿化及养护管理；环境卫生；房屋共用部位的维修与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。还约定物业服务费为：非住宅按建筑面积每月每平方米0.85元。自开发商通知业主入住之日起，业主开始交纳物业服务费，每年交纳两次，办理入住手续时预交半年物业服务费，以后每次交费应于上一个交费期最末一个月的月初开始。后，济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会选聘原告天房物业公司对包括涉案房屋在内的北刘新区提供物业管理服务，并与原告签订了《北刘新区前期物业服务合同》。该合同约定，天房物业公司为北刘新区提供前期物业服务，物业管理区域四至为：东至三职专；南至更明街；西至明湖西路；北至经一路。合同第二条约定，天房物业公司提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；装饰装修管理服务；物业档案及物业服务档案保管。天房物业公司接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：对其物业的专有部分进行维修、维护（服务价格双方另行商定）；其他特约服务另行商议。合同第四条约定，原告提供的前期物业服务质量，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的一星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准。合同第五条约定，物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，（小）高层住宅：0.85元/月/平方米。物业服务费每半年交纳，业主或物业使用人应提前半月履行交纳义务。该合同还约定了业主未按时足额交纳物业服务费时应承担违约责任。上述物业服务协议签订后，周军向天房物业公司缴纳了2015年3月31日之前以及2016年1月至同年6月的物业费。此后，周军以原告提供的物业服务不到位以及原告未赔偿其被盗损失为由未再缴纳物业费。周军对天房物业公司向其提供物业服务无异议，对天房物业公司主张的物业费数额及欠费期间亦无异议。现，原告以被告未缴纳2015年4月1日至2015年12月31日期间及2016年7月1日至2018年5月31日的物业服务费为由诉至法院，请求法院判令：1.被告支付拖欠原告物业管理服务费1596.8元（58.74平方米×0.85元/平方米/月×32个月）及相应违约金；2.判令被告承担全部诉讼费用。 另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋建筑面积为58.74平方米，物业服务协议约定涉案房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.85元标准收取。 本院认为，被告周军作为涉案房屋的业主，认可由原告天房物业公司向其提供物业服务，并在事实上接受了天房物业公司提供的物业服务，周军亦应按照物业服务合同的约定履行付费义务。结合原告天房物业公司与北刘新区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告天房物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于周军抗辩的财产被盗问题，物业服务企业与业主之间并不存在财产的保管合同关系，物业服务企业提供的安保义务是协助维护小区治安，不能取代公安机关的职能。如周军确有证据证明其财产被盗，且物业服务企业提供的安保服务存在瑕疵或不足，可另行主张权利。故，原告天房物业公司要求被告周军支付2015年4月1日至2015年12月31日及2016年7月1日至2018年5月31日期间的物业服务费1596.8元（58.74平方米×0.85元/平方米/月×32个月），符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，结合原告天房物业公司与同小区其他业主的物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告天房物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，原告天房物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，再要求业主承担相应的违约责任，本院难以支持。故，原告天房物业公司要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告周军于本判决生效之日起10日内支付给原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心物业服务费1596.8元； 二、驳回原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告周军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 梁 艳 二〇一八年十月二十九日 书记员 范玉保