云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云29民终985号上诉人（原审被告）：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司，住所地大理市大理经济开发区满江片区洱海国际生态城。法定代表人：刘曲，董事长。委托诉讼代理人：邓世刚、王寸绿，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：饶曙民，男，1965年9月25日生，汉族，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司因与被上诉人饶曙民商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院作出的（2018）云2901民初1319号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。大理洱海金沙旅游度假置业有限公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人不承担违约责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。因被上诉人个人炒房、暂不明确将涉案房屋登记于谁名下，其为规避房产过户产生税费，暂时不愿办理房屋产权登记手续而要求上诉人暂缓办理，故被上诉人一直未向上诉人出具委托办理产权登记手续的委托书，导致该争议房产一直未办理产权证。未办理产权证的责任在被上诉人，上诉人并无过错，不应担承担违约责任。饶曙民辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，应予维持。被上诉人已向上诉人提交了办理产权登记的授权委托书，而上诉人因土地使用权抵押在银行，无法为被上诉人办理产权登记的责任在上诉人，故因按照合同约定由上诉人承担相应的违约责任。上诉人关于被上诉人炒房一说无事实依据。被上诉人购买该房屋系用以投资旅游居住所需，并非炒房。饶曙民向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金人民币50929.2元(2013年12月23日起2018年4月22日)，违约金付至办理房屋产权登记手续之日止（违约金标准按年息6%计算）。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年2月5日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发建设的位于大理经济开发区房屋，房屋总价款为254646元，被告应于2012年3月30日前将房屋交付给原告。在达到以下条件后，被告在120个工作日内为原告办理产权登记手续：1、原、被告已办理完毕房屋交接手续；2、原告已向被告支付全部购房款以及维修基金、契税、配套费、工本费等相关办理产权登记的代收费用；3、原、被告已签订原告委托被告办理产权登记手续的委托书；4、原告已向被告交付代办产权登记手续的资料（购销合同、购房发票、购买人身份证件等）。原告于2010年2月5日向被告支付全部购房款254646元。2013年4月20日，被告将房屋交付给原告，原告于交房当日支付给被告契税及维修基金6366元、办证费500元、办理房产证及土地证相关费用1227元。被告至今未为原告办理房屋权属登记手续。在商品房买卖交易习惯中，如果买受人需要出卖人代办产权登记手续，则在向出卖人交纳契税、维修基金、办证费用以及代办费用的同时出具委托出卖人办理产权登记手续的委托书给出卖人，且通常情况下买受人不会索取、出卖人亦不会给予已出具该委托的凭证。本案中，原告已向被告交纳了契税、维修基金、办证费用以及代办费用，被告称原告未出具委托办理产权登记手续的委托书，显然不符合交易习惯，故本院对被告的该主张不予认可。综上，一审法院认定，原告交纳契税、维修基金、办证费用以及代办费用的同时向被告出具了委托被告办理产权登记手续的委托书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。由于出卖人原因，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告已经按合同约定履行了其义务，被告应当在2013年4月20日后的120个工作日内为原告办理产权登记手续，但被告未在约定的期限内履行该义务，故应承担逾期办理产权登记的违约责任，现原告请求由被告为原告办理房屋权属登记手续及由被告从2013年4月20日后的120个工作日届满起至办理房屋产权登记手续之日止支付违约金，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、限被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内为原告办理洱海国际生态城第5幢2单元13层1309号房屋的权属登记手续。二、由被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司从2013年10月8日起至办理房屋产权登记手续之日止以总房价款254646元按中国人民银行同期贷款利率支付原告饶曙民逾期办理房屋权属证书的违约金。截止至本判决生效之日的违约金，于生效之日起五日内付清；本判决生效之后每月的违约金，于每月末日前付清。案件受理费1073元，减半收取536.5元，由被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司承担（原告已垫付，由被告直接支付给原告）。二审中，除上诉人认为一审错认定被上诉人已于接房当日向上诉人出具了委托其办理产权登记手续的委托书，被上诉人认为一审漏认定未办理产权登记的原因系上诉人将土地使用权证抵押到银行外，双方当事人对一审认定的其余事实均无异议。被上诉人向本院提交证据A1《不动产首次登记公告》一份,欲证明大理市不动产交易中心公告要求上诉人提交国有建设用地使用权、房屋所有权证，但上诉人至今未提交导致被上诉人无法办理产权证；证据A2《大理洱海国际生态城办理不动产权证办理的情况说明》照片影印件一份，欲证明上诉人已承认其将《土地证》抵押在银行,导致被上诉人所购房屋无法办证。经质证，上诉人对证据A1的三性予以认可，但证明方向不予认可，对证据A2三性不予认可，对证明方向也不予认可。本院认为，证据A1内容上并未涉及逾期办证的原因，与本案无关，不予采信。证据A2系照片影印件，无法核实其真实性，且上诉人不认可，本院不予采信。被上诉人关于未办理产权登记的原因系上诉人将土地使用权证抵押到银行的异议主张，因其提交的证据无法证明该事实，故本院不予确认。上诉人关于被上诉人并未向其出具委托办理产权登记手续的委托书的异议主张，该主张不符合商品房交易习惯和常理，一审根据在案证据综合认定被上诉人已完成委托办理产权登记相关手续正确，上诉人的该主张不成立，本院不予支持。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方均认可被上诉人已于接房当日向上诉人交纳了契税、维修基金、办证费用以及代办费用等相关款项，在案亦无证据证明被上诉人存在故意拖延出具委托书的情形，二审中，上诉人亦自认其并无催办委托书的事实，结合以上事实及商品房买卖交易习惯，一审认定被上诉人已于接房当日向上诉人出具了委托上诉人办理产权登记手续的委托书并无不当。上诉人关于被上诉人未出具委托书导致无法办理产权登记的主张不成立，本院不予支持。在案亦无证据证明被上诉人要求上诉人暂缓办理房屋产权登记手续，故上诉人关于未办理产权证的责任在被上诉人，不应由其承担违约责任的主张不成立，本院不予支持。关于违约金计算的问题，虽双方当事人在《商品房购销合同》中没有约定，但结合该合同中关于买受方逾期付款及出卖方逾期交房的违约金均以每日0.005%的标准计的约定，本院认为，就同一合同关系双方当事人权利义务应对等，上述违约金系双方当事人对履行该合同违约而约定的，故本案适用该违约金标准确定上诉人的违约责任较为适宜。即逾期办证违约金按总房款每日0.005%的标准计算符合本案实际，对一审法院确认的逾期办证违约金，本院予以改判。综上，大理洱海金沙旅游度假置业有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1319号民事判决第一项；二、撤销云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1319号民事判决第二项；三、变更云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1319号民事判决第二项为“由大理洱海金沙旅游度假置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付饶曙民逾期办理房屋产权登记手续的违约金（违约金自2013年10月8日起至办理房屋产权登记手续之日止，以总房价款254646元的0.005%为基数，乘以逾期天数计算）”；四、驳回饶曙民的其他诉讼请求。一审案件受理费89元，减半收取44.5元；二审案件受理费89元，均由上诉人大理洱海金沙旅游度假置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  左丽梅二〇一八年十月十八日书记员  李裕昌