广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28877号原告（反诉被告）：广东万银投资担保有限公司，住所地广东省广州市天河区龙口西路****。法定代表人：林宏润。委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州天心真地农业有限公司，住所，住所地广东省广州市海珠区滨江东路宜利街**首层之**div>法定代表人；李林峰（即本案另一被告）。被告：谭炯玲，女，1980年7月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：李林峰，男，1979年5月3日出生，汉族，住浙江省仙居县。三被告共同委托诉讼代理人：胡诗蕙，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。原告广东万银投资担保有限公司诉被告广州天心真地农业有限公司（以下简称天心真地公司）、被告谭炯玲、被告李林峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林俏龙，被告谭炯玲及三被告共同委托诉讼代理人胡诗蕙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告天心真地公司支付2020年2月至2020年8月的房屋租金632030元及管理费32970元；2、判决被告天心真地公司支付滞纳金（以被告尚欠的租金、占用费总额为本金，从2020年2月1日起计算至被告实际支付完毕款项之日止，按每日1%标准计算）；3、判决被告天心真地公司向原告支付房屋使用费（按每月270870元计算，从2020年9月1日起计算至2020年12月18日止）；4、判决被告支付2015年7月1日至2015年8月15日租金120000元；5、判决被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：2015年6月25日，被告天心真地公司与原告签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区上渡路2号、宜利街10号的物业出租给被告天心真地公司，承租期限从2015年7月1日至2023年8月15日。合同约定，被告天心真地公司若逾期缴纳租金、管理费、水电费等费用，每逾期一天按欠缴金额的2%支付滞纳金，原告起诉时已主动调低滞纳金收费标准。如果被告天心真地公司未在合同届满之日迁出，则每逾期一天按三倍租金标准支付房屋使用费。合同签订后，被告天心真地公司于2020年2月起逾期支付租金、管理费等，经过多次催缴，被告天心真地公司依然未能交纳，已经构成了根本违约。原告于2020年8月27日发出《解除合同通知书》，被告天心真地公司于2020年12月18日交回涉案房屋。被告天心真地公司是一人有限责任公司，被告谭炯玲是被告天心真地公司原法定代表人及股东，被告李林峰是被告天心真地公司现法定代表人及股东，根据公司法的规定，应对公司债务承担连带责任。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告天心真地公司反诉及答辩称：被告天心真地公司无需向原告支付租金，租赁合同约定的租赁面积为785平方米，但原告实际交付的场地面积只有590平方米，因此租金、管理费应按实际承租面积进行折算。因受新冠疫情的影响，2020年2月、3月的租金应予以减免。2020年3月30日，被告天心真地公司因疫情影响，难以维系经营，向原告提出解除合同，并表达了希望尽快返回物业的请求，但原告口头予以拒绝，并通知物业公司扣留被告天心真地公司商铺内的全部财物，导致被告天心真地公司无法使用商铺，也无法搬走物品，应视为事实上的解除合同，因此2020年4月起的租金无需支付。被告天心真地公司不存在违约情形，原告主张滞纳金及免租期的租金，缺乏事实依据。原告未按合同约定交付符合条件的商铺，已经构成违约，故被告天心真地公司反诉要求：1、判决原告退还2015年8月16日起至2020年1月15日的租金1178409元及利息（利息从2020年2月1日起计算至实际返还款项之日止，以1178409元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）；2、判决原告退还2015年8月16日起至2020年1月15日的管理费61620元及利息（利息从2020年2月1日起计算至实际返还款项之日止，以61620元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）；3、判决原告退还履约保证金167850元；4、判决原告承担诉讼费。被告谭炯玲辩称：被告天心真地公司有规范的财产制度、独立的公司账户及独立的经营场所，不存在股东财产与公司财产混同的情况，因此被告谭炯玲无需对公司债务承担责任。被告李林峰辩称：被告天心真地公司的股东和法定代表人于2020年9月30日从被告谭炯玲变更为被告李林峰，变更时涉案商铺仍在原告的控制之下，被告天心真地公司当时已停业达半年，没有任何交易往来和资金流动。其余答辩意见与被告谭炯玲一致。原告对被告天心真地公司的反诉辩称：被告天心真地公司的反诉请求没有事实和法律依据，本案中原告起诉追讨的正是2020年2月1日起的租金及管理费，不存在退还的问题。原告从未扣留被告天心真地公司的任何财产。双方约定的租赁物为上渡路2号、宜利街10号铺，并不包含上渡路4号商铺，若包含上渡路4号商铺，总承租面积将达到818.85平方米，而涉案商铺的面积只有785平方米，可见并未包括上渡路4号商铺。经审理查明：根据粤房地权证穗字第**《房地产权证》记载，位于海珠区滨江东路宜利街**首层登记在原告名下，登记时间2010年3月25日，建筑面积389.37平方米，套内建筑面积373.37平方米，城市房屋规划用途：餐饮店。根据粤房地权权证穗字第**房地产权证》记载，，位于海珠区上渡路**首层登记在原告名下登记时间2009年6月17日，建筑面积429.48平方米，套内建筑面积411.84平方米，规划用途商业。2015年6月25日，林凯旋（甲方、出租方）与被告天心真地公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用位于广州市海珠区上渡路2号、宜利街10号铺，面积785平方米，乙方同意按现状交付；合同期限为8年，从2015年7月1日起至2023年8月15日止，其中2015年7月1日至8月15日为免租期，实际计租日从2015年8月16日开始；月租金80000元，管理费5元/平方米，月管理费3925元，月租金管理费合计83925元；履约押金167850元；本租赁物由第二年开始，每年租金递增6%;乙方必须在合同订立之日，将第一个月的租金83925元、履约押金167850元，合计251775元一次性缴交给甲方，以后每月5日前为当月租金及上月水电费等费用的缴交日期；履约押金的返还：1、租赁期满，经检查乙方租赁期内无违约及甲方所提供的或经甲方同意改动的各种设施无损坏，并且无拖欠应交款项，甲方应凭履约押金收款凭证于租赁期满退租一个月后将履约押金如数无息退还给乙方；2、非甲方原因乙方中途退租，履约押金100%贵甲方所有；甲方权利义务：4、……若乙方提前退租或因乙方原因解除租赁合同的，则甲方有权向乙方追讨原应收取的免租期间租金120000元；其他约定：3、租赁期满一个月前，甲乙双方开始协商签订新的租赁合同，……如在距本协议期满日30天谴，双方仍未能就是否续约达成协议，将视为乙方放弃续约，甲方有权与新的租赁者签订租赁合同，乙方不得提出异议，并必须在租赁期满日迁出；如乙方未在本合同租期届满日迁出，则每逾期一天，按原日均租金标准的3倍缴纳房屋使用费，并赔偿甲方因此而产生的损失，包括但不限于水电费、管理费、租金等；同时，甲方有权自行或聘请他人将乙方搬出，由此产生的一切费用由乙方承担，给乙方造成损失的，甲方不承担任何赔偿责任；违约责任：2、乙方逾期交纳租金、管理费、水电费、各项分摊费用等一切相关应缴费用，没逾期一天按欠交额2%加收滞纳金；逾期超过10天，甲方有权停止水电供应，所造成的损失由乙方负责；逾期超过15天，作为乙方违约处理，甲方有权解除本合同，将租出的租赁物收回、转租，所收押金不予退还；本合同中所留存的甲乙双方地址为有效送达通讯地址，根据本合同需要发出的全部通知及有关文件均须采用书面形式，乙方按照该地址以EMS方式寄送书面文件给对方的，即使EMS快件因无人签收等原因被退回，仍视为已送达且履行了告知义务；等。合同签订后，被告天心真地公司依约支付了履约押金167850元。被告天心真地公司主张其承租的面积与实际面积不符，但确认其在签订合同时已实际查看过场地；原告表示租金为一口价计算，且认为出租面积不可能按照套内面积计算，应涵盖公摊面积。原、被告均确认上渡路2-4号商铺实际没有打通使用，能够区分两个上铺的面积，但记载于同一本产权证书内。被告天心真地公司于2020年2月起未按时缴纳租金。被告天心真地公司称其承租场地作为茶馆使用，需要现场冲调茶饮，因新冠疫情影响，从2020年1月26日起停业后未再开业；原告对被告陈述的停业时间不予确认。被告天心真地公司提交微信聊天记录，聊天对象为被告谭炯玲及备注为“许（万银）”的人员，其中2020年2月6日，被告谭炯玲发送微信电子文档“免租申请（1）.doc”，并发送微信“许小姐，我们目前还在外地，没办法回广州，没办法盖章，寄申请，麻烦帮我递交一下申请吧！”；对方回复“你好谭小姐，我们是没有免租的，租金可以推迟月底交，反正你们也是月底才交的，没有什么区别”。该电子文档中载明的免租方案为2020年2月免租、2020年3月、4月租金减半。2020年3月31日，被告谭炯玲发送微信图片，显示为“退租申请”，载明“……因受疫情影响，本公司所承租经营的牛茶馆自1月22日停业以来一直没有开业。因公司一直以来处于经营亏损状态，……目前已无力继续承租店面，不得已向贵司退出退租申请……”。2020年4月1日，对方发送微信“你的退租申请要说明什么时候交回场地，及租金如何支付，这些都要写清楚”；被告谭炯玲回复“我等下再补一个。许小姐，我们要把图书送掉，需要先搬走，只拿图书，麻烦你给管理处说一下”；对方回复“不好意思，里面的任何东西现在都不能动的，除非费用全部结清了……你们要退租，那有确定什么时候可以交场地？拖一天就会算一天的租金”；被告谭炯玲回复“什么时候都可以。你们现在有答复吗？如果东西可以搬，我们马上就搬，如果不能搬，那你们给方案吧”，并再次发送了退租申请，载明“……希望贵公司，基于以上原因，同意我方立即撤场退租，并请安排工作人员来现场进行车场交接，具体时间由贵公司确定。关于2、3月份租金，本公司不是主动违约，……请贵公司同意退回租赁押金16万元，在此基础上，我方筹措补齐2、3月份租金总金额19万元的差额3万元整，并于撤场当天交付”；对方回复“你们写了两次申请都没有提什么时候交接场地，在没有结清费用之前，东西是不能搬走的。如果你们是先搬东西再交场地，那是不可能的”。2020年4月2日，被告谭炯玲发送微信“我不太明白你的意思，要不你现在过来，要我们怎么交场地，就怎么交”；对方回复“那你转租金了吗？”。2020年4月3日，被告谭炯玲发送微信“许小姐，我跟你确认一下，是你们公司安排海琴湾物业，不允许我们的客户拿走自己的私人物品的，是吗?”；对方发送微信图片“联络函”，载明“致海琴湾管理处：广州天心真地农业有限公司（牛茶馆）承租我司广州市海珠区上渡路2号、宜利街10号，由于该公司于2020年2月起至今未交缴任何费用，而且我方多次催缴，但对方一直未能按合同约定付款……按合同约定对方已经违约，对方未来我司结清费用办理离场手续前不能将承租场地内任何物品搬出。现以防物品丢失，不经我司同意，严禁场地内一切物品搬离现场”。被告谭炯玲回复“好的，谢谢！请你们保管好所有物品，特别是客户的物品，有任何损失，我们公司现在没有任何赔偿能力”。此后双方的微信记录围绕如何交接场地、能否搬走物品等进行。庭审中，本院通过核对被告谭炯玲的手机原件，查明还有以下微信聊天记录：2020年3月2日，“许（万银）”发送微信图片“付款通知单”及微信记录“如果一直这样拖着，我们公司可能会按违约处理”，被告谭炯玲回复“好的，我知道了”。2020年3月15日，“许（万银）”发送微信“你们是不是有什么想法？租或者不足，这样拖着没有意思”。2020年3月12日，“许（万银）”发送微信“公司出通知了，如果周五前没有交清2月、3月的租金就要计算滞纳金，还会采取别的措施，可能会收回场地，也可能会起诉”。2020年3月17日，“许（万银）”发送微信图片“催款函”，并发送微信“20号还没有转我们就要出律师函了”。原告对上述聊天记录的真实性予以确认。诉讼过程中，原告于2020年12月18日收回涉案房屋。被告李林峰提交《关于债权债务承担的说明》，载明其与被告谭炯玲达成约定，于2020年9月26日受让被告谭炯玲在被告天心真地公司的100%股权，受让前后被告天心真地公司的债权债务均由被告李林峰承担。根据被告天心真地公司的《企业信用信息公示报告》记载，被告天心真地公司是自然人独资有限责任公司；2020年9月30日，被告天心真地公司的法定代表人及股东由被告谭炯玲变更为被告李林峰。本院认为：原告出租涉案房屋给被告天心真地公司使用，双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。关于出租面积。根据《租赁合同》约定，结合原告、被告天心真地公司的庭审陈述，被告天心真地公司承租涉案房屋之前已实际查看过涉案房屋，且合同已经明确涉案房屋的租金并非按照每平方米的价格计算，而是按整体价格计算；双方的合同自2015年7月成立以来，被告天心真地公司在履约过程中，从未提出对承租面积的异议，故被告天心真地公司抗辩承租面积与合同约定面积不符，并以此为由反诉要求原告返还租金、管理费等，缺乏事实依据，本院不予采纳及支持。关于租赁关系的解除及租金的支付问题。被告天心真地公司自2020年2月起未支付租金，从原、被告提交的证据及庭审陈述来看，双方均未积极、主动的完成合同解除及场地交接事宜，未给予充分的信任和必要的配合，被告天心真地公司于2020年4月1日发出《退租申请（补充）》，原告自2020年4月2日起要求物业公司限制被告天心真地公司搬离物品，可见从2020年4月2日起双方的租赁合同已无法实际履行，合同目的无法实现，故双方的租赁关系已于2020年4月2日实际解除。考虑到被告天心真地公司承租涉案房屋是用于茶馆经营，在新冠疫情期间的经营会受到一定的影响，从公平角度出发，本院酌定被告天心真地公司应向原告支付2020年2月1日至2020年4月2日的租金96309元。原告主张管理费逐年递增，并无合同约定，应仍按每月3925元收取；考虑到疫情防控期间，原告对于涉案场地的管理义务有所加重，故被告天心真地公司应全额支付2020年2月1日至2020年4月2日的管理费给原告，即8111.67元（3925元/月×2个月+3925元/月÷30天×2天）。关于场地占用费。原告在诉讼期间已自行收回涉案房屋，但原告作为出租方，在被告天心真地公司已以实际行动表明不再履行租赁合同且催收无果时，应及时解除合同、收回场地，可以通过协商或诉讼等途径收回涉案房屋，减少损失。原告在被告天心真地发出《退租申请（补充）》后，没有及时收回涉案房屋，相反采取通过限制物品出入等方式并不利于纠纷的解决，对于原告及时收回涉案房屋、减少损失也无实际帮助，现原告直到2020年12月18日才收回涉案房屋，存在迟延收回涉案房屋、扩大损失的过错；被告天心真地公司虽有经营困难，但未支付租金已经构成了根本违约，综合考虑双方的过错程度，从公平原则出发，本院以合同解除后2个月为合理收场时间，酌定被告天心真地公司向原告支付2020年4月3日至2020年6月2日的占用费。原告主张占用费按租赁合同中租金标准的三倍计算，明显过高，应按原租金标准计算为宜，核定上述期间的占用费为180580元（90290元/月×2个月）。关于滞纳金、押金及免租期租金的问题。原告、被告天心真地公司作为出租方、承租方，在新冠疫情期间，本应共担风险、共渡时艰，被告天心真地公司在履约期间未按时支付租金，双方未积极协商化解矛盾，减少不必要的损失，故原告、被告天心真地公司对于合同履行均存在一定的过错。综合考虑双方的过错程度，从公平角度出发，本院酌定原告没收被告天心真地公司的押金167850元。考虑到滞纳金及没收押金均是针对被告天心真地公司未按时支付租金行为的双重惩罚方式，且原告没收押金已足以填补其损失，故本院对原告主张的滞纳金、支付2015年7月1日至2015年8月15日的租金12万元等请求不予支持。关于承责主体。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告天心真地公司为自然人独资有限责任公司，被告李林峰作为被告天心镇定公司现任股东，已提交证据证明其承接股东变更前公司的债权债务，但被告天心真地公司、被告李林峰均未提交充分证据证明股东财产独立于公司财产，故被告李林峰应对被告天心真地公司的债务承担连带责任。被告谭炯玲现不是被告天心真地公司的股东，故原告要求被告谭炯玲承担连带责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条的规定，判决如下：一、被告广州天心真地农业有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年4月2日期间的租金96309元、管理费8111.67元给原告广东万银投资担保有限公司。二、被告广州天心真地农业有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年4月3日至2020年5月2日的占用费180580元给原告。三、被告广州天心真地农业有限公司支付押金167850元由原告没收。四、被告李林峰对本判决第一、二项确定的付款义务承担连带责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告广州天心真地农业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费36228元（含本诉受理费27493元、反诉受理费8735元），由原告负担本诉受理费22680元，由被告负担本诉受理费4813元、反诉受理费8735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二一年××月××日本书记员 彭智媚莫敏琪