湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0602民初540号 原告高皇新，男，汉族，1960年6月21日出生，住岳阳市岳阳楼区。 被告余胜君，男，汉族，1975年8月6日出生，住临湘市。 被告岳阳市新理念食品有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭村科美达路大屋组。 法定代表人余胜君。 委托代理人杨虎，湖南思阳律师事务所律师。 原告高皇新与被告余胜君、岳阳市新理念食品有限公司（以下简称岳阳新理念公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告余胜君、被告岳阳新理念公司委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高皇新诉称，2014年6月21日，被告余胜君与原告签订《租房协议》，从2014年7月10日起，被告租赁了原告位于岳阳经济技术开发区白石岭居民点第十栋第一层西边的三个门面及第二层约一个门面的房屋，并将所租房屋作为被告岳阳新理念公司的办公室和仓库。《租赁协议》载明和约定：乙方（余胜君）对所租房屋已充分了解，所有安全隐患都已清楚，对有安全隐患的地方，乙方要做好安全防护措施，所有安全事故责任、防火防水责任都由乙方承担。2016年2月18日8点32分和45分，被告岳阳新理念公司的员工付强分两次将2根香烟点燃后在起火房屋平台吸烟，并进入起火仓库。被告余胜君租赁的第一层和第二层发生火灾，造成房屋、门窗、装修、水电设施等部分毁损。被告第一年租金已经付清，第二年租金支付了15000元，相当于房屋租金已付至2015年12月28日。为维护原告的合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令解除原告与被告余胜君签订的《租房协议》，被告余胜君、岳阳新理念公司返还租赁房屋，并按照32000元/年的标准支付原告自2016年1月1日起至返还房屋之日止的租金，赔偿房屋损失62733元、鉴定评估费9882元，诉讼费由被告承担。 被告余胜君、岳阳新理念公司辩称，1、本案租赁合同的签订人为被告余胜君，签订合同时，被告岳阳新理念公司并未成立，实际使用人为被告岳阳新理念公司。2、被告并不拖欠原告的租金，因本案火灾事故起火点在负一楼，被告也另行起诉了原告，主张火灾损失。3、原告的主张没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 根据本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下法律事实： 2014年6月21日，原告（甲方）高皇新与被告（乙方）余胜君签订一份《租房协议》，约定甲方将位于白石岭居民点第十栋第一层西边的一套房屋（三个门面）及第二层梯级部分（约一个门面）租给乙方做仓库及办公室。乙方对所租房屋已充分了解，所有安全隐患都已清楚，对有安全隐患的地方，乙方要做好安全防护措施，所有安全事故责任、防火防水防盗责任都由乙方承担。乙方将房屋交回给甲方时，必须保持完好，房屋损坏、设施、装修损坏、家具家电损坏由乙方负责赔偿。租期自2014年7月10日起至2017年7月10日止。租金为32000元/年。第一年的房租及押金，签合同时一次性付清。第二年的房租2015年5月10日前付清。第三年的房租2016年5月10日前付清。乙方需付甲方押金3000元。合同到期后，若乙方未损坏甲方的设施，乙方交还房屋时，甲方一次性退还给乙方押金3000元。该《协议》签订后，被告岳阳新理念公司实际占有和使用该房屋，并无证据显示被告余胜君支付了押金3000元。2016年2月18日，本案租赁房屋发生火灾。岳阳市白石岭公安消防大队于2016年3月18日作出火灾事故认定书，内容如下“火灾事故基本情况：2016年2月18日9时05分，位于岳阳市经开区金凤桥管理处白石岭居民点高皇新私宅发生火灾，过火面积80平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失为705446.2元。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2016年2月18日8时30分许，起火部位位于高皇新私宅负一层（已出租作为沙发加工厂）和二楼（已出租作为食品仓库）内：起火点位于负一层沙发加工厂南侧中部楼梯间所有区域，距南墙0-6米、距中间隔墙往东0-2.9米的范围内。起火原因能排除防火、雷击、自然、生活用火不慎、电气故障等原因引起火灾，不排除外来火源引起火灾”。《火灾现场勘验笔录》部分内容显示：三、细项勘验：负一楼的位于东面的沙发加工区东南角东西长4米，南北长13.5米区域过火，东南角室内敞开楼梯口至中间门依次放有一些已做好的沙发木架和一套成品沙发，已被烧毁，仅有位于中间门洞附件的成品沙发剩余一些木架残留，呈现向南倒塌趋势，靠近内敞开扣题位置由南向北依次放有两堆沙发海绵、木架、纸板、木架等物品，其中靠近南面窗户的第一堆海绵有较多残留物，第二堆海绵残留物较少，距离南面墙6米，北面墙2.9米位置有一根立柱…，楼梯间中间平台上放有一堆沙发海绵，有过火痕迹，残留物呈上重下轻、北重南轻。四、专项勘验：…4、视频侦查：室外在南面的北端进入居民的入口处南北角一楼有一个，对着整个岳阳市经开区白石岭居民点高皇新私宅房屋的南面，视频探头完好。经侦查这个探头的视频录像，发现仅有岳阳新理念食品有限公司员工付强于2016年2月18日早晨8:32和8:45在起火部位窗户处上部一楼平台位置吸了两根烟的可疑行为。《火灾事故认定说明记录》对起火原因的认定第6条内容载明，不排除外来火源引起的火灾的可能，主要依据有：负一楼沙发加工区南面墙起火部位范围内南面墙上的窗户无玻璃。在火灾发生前，有人员在起火部位上部一楼平台位置有吸烟行为。 另查明，被告岳阳新理念公司于2014年7月7日成立，系自然人独资公司，被告余胜君为该公司股东及执行董事兼总经理。原告在诉讼中申请对本案房屋损失进行鉴定，经本院委托，岳阳市昌信司法鉴定所于2018年3月19日对本案负一层及一、二层高皇新房屋作出《房屋影响程度的鉴定意见书》，鉴定意见为：1、相对于该10栋房屋，高皇新房屋火灾损坏为局部结构受损，应对受损构件采取相应措施以保证房屋安全。2、高皇新火灾受损的房屋负一层楼梯间西侧混凝土柱、第一层楼梯歇台梁、板以及梯级板、构件受损程度评定为d级，应予加固或拆除更换。其余梁、板、混凝土柱构件评定为c级，应采取相应措施，以保证在工程使用年限内的使用安全。砖砌体受损程度评定为b级，可采取一般修补措施。湖南公立价格评估咨询有限公司于2018年4月16日对负一层高皇新房屋作出《价格评估结论书》，认定高皇新负一层房屋因火灾事故造成的损失为38830元、一层房屋因火灾事故造成的损失为49406元、二层房屋因火灾事故造成的损失为13327元。原告共计花费鉴定、评估费共计16000元。被告岳阳新理念公司自火灾后至今未使用租赁物。 双方对下列情况存在争议： 1、对本案火灾事故原因的争议。原告主张本案火灾是被告岳阳新理念公司员工的吸烟行为所引发。被告则主张其本案火灾事故发生在负一楼地下室，与其员工的吸烟行为无关。根据消防部门《火灾事故认定书》与《火灾现场勘验笔录》中关于火灾原因的认定内容，消防部门是在排除了通常情况下其他引发火灾的原因后，依据被告岳阳新理念公司员工于2016年2月18日早晨8:32和8:45时间，在起火部位上部一楼平台位置有吸了两根烟的可疑行为，而作出不排除外来火源引起火灾的起火的原因认定，虽然消防部门并未认定本案火灾事故的原因必定是被告岳阳新理念公司员工吸烟的外来行为所引发，但该吸烟行为的持续时间与本案起火时间非常接近，该项起火原因在排除其他众多原因力的提前下具有较高的现实可能性，根据逻辑判断、生活经验和高度盖然性的认证规则，本案可以从法律事实上认定起火原因与被告岳阳新理念公司员工吸烟行为之间存在关联。原告交付的租赁物中，地下室（由案外人戴德仁承租）楼梯间与**（由被告承租）楼梯间相通，原告用防盗窗将其阻隔，但起不到完全隔离的效果，不能完全阻挡外来火源的进入，存在一定的安全隐患，对本案火灾的引发也起到了一定的作用。 2、对本案已支付租金数额的争议。原告认为被告余胜君、岳阳新理念公司已经支付第一年租金，第二年租金仅支付了15000元，剩余租金未支付。被告则认为其在租赁期间的租金已经全部支付完毕。本院认为，租金支付的义务在被告，被告应当对其支付的情况承担举证责任，由于被告并无证据证明其实际支付租金的金额，本案租金可按照原告认可的数额进行认定。即被告已经支付第一年租金32000元和第二年租金15000元，剩余部分租金未支付。 3、对本案房屋是否返还的争议。被告主张本案租赁房屋在火灾发生后已无法使用，被告在火灾发生后的第3天将残留物运走，并在第5天将房屋钥匙交还给了原告。原告对此不予认可，仅认可被告余胜君在本案房屋损失鉴定过程中，即2018年3月7日左右曾提出过交付房屋钥匙的要求，原告以被告余胜君未按合同约定交付恢复原状的房屋为由拒绝接受，认为被告至今未交还门面。本院认为，在本案《租房协议》约定的租赁期限内，被告并无证据证明本案房屋在火灾发生后已达到无法实现合同目的程度，更无证据表明双方在火灾后已经协商一致解除合同，虽然被告主张已将本案房屋腾空，但原告提供的现场照片显示租赁物内仍有部分物品未清空，并无证据证明被告已经将房屋钥匙交付给了原告或存在其他交付行为，原告也未实际使用该租赁物，故对被告主张在约定的租赁期限内已经返还门面的主张，本院不予支持。在本案《租房协议》约定的租赁期限届满后，双方并未重新达成新的租赁合同，被告也未继续使用该租赁物，双方的权利义务终止，被告应当返还原告门面，但租赁期限到期并不等同于房屋自动交付，还须有被告的交付行为，并无证据证明被告在2018年3月7日前有返还本案房屋的行为，且并无证据证明本案房屋符合约定的交付条件并进行了腾空，故不能认定被告在2018年3月7日前完成了租赁物的交付行为。原告自认被告余胜君在2018年3月7日向其提出交付房屋钥匙的要求，距离本案约定的租赁期限届满已近8个月，原告亦明知被告在火灾后未继续使用该房屋，虽然房屋并未恢复到原状，但原告在接收房屋后就其损失可通过法律途径予以解决，原告亦有防止损失扩大的责任，故被告余胜君在2018年3月7日提出的交付钥匙的行为，可以认定为房屋的返还行为。 本院认为，被告余胜君与原告高皇新签订一份《租赁协议》，原告与被告余胜君之间形成了租赁合同关系。由于本案《租赁协议》在2017年7月10日已经届满租赁期限，双方并未重新达成租赁合同或形成事实租赁关系，该《租赁协议》已经自行终止，故对原告提出的要求解除该《租赁协议》的诉讼请求，本院不再处理。由于被告余胜君在2018年3月7日返还原告钥匙的行为视为履行了返还房屋的义务，故对原告提出的要求被告余胜君返还本案租赁物的诉讼请求，本院不支持。本院的关键在于被告余胜君是否应当支付门面租金以及具体数额，是否应当赔偿原告的房屋损失以及评估鉴定费，被告岳阳新理念公司是否应当承担责任。 一、对被告余胜君是否应当支付门面租金以及具体数额的认定。被告余胜君并无证据证明其已经完全履行了支付租金的义务，根据原告的自认，本案已付租金应当计算到2015年12月31日止。被告余胜君则应当支付火灾前（即2016年2月18日前）剩余未支付部分的租金7040元（32000元/年×0.22年）。虽然被告余胜君、岳阳新理念公司在火灾发生后未使用本案租赁物，但本案起火原因与被告岳阳新理念公司员工吸烟行为之间存在关联，被告余胜君作为被告岳阳新理念公司的法定代表人和实际控制人未能尽到管理责任，对本案火灾事存在过错，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条关于承租人可以要求不支付租金的规定，其仍应当具有支付相应租金的义务。由于原告在本案火灾事故中也存在一定责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告应当自行承担相应责任，考虑到原告并非租赁物的实际管理人和控制者，其在阻隔楼梯间方面的安全瑕疵，对本案火灾事故中的原因力相对较小，本院酌情认定原告自行承担10%的责任。根据合同纠纷的严格责任原则，被告余胜君仍应当按照28800元/年（32000元/年×90%）支付火灾后至租赁合同期满前即2017年7月10日前的租金44928元（28800元/年×1.56年）。本案租赁合同到期后，被告余胜君2018年3月7日交付房屋钥匙前，被告余胜君并无证据证明其已经返还租赁物，其仍应当参照28800元/年（32000元/年×90%）的标准支付原告自2017年7月10日至2018年3月7日的房屋占用费19008元（28800元/年×0.66年）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告也具有防止损失扩大的义务，被告余胜君在租赁期限已届满后近8个月的时间并未使用租赁物，其于2018年3月7日向原告交付钥匙的行为，应视为对本案租赁物的交付行为，故对原告提出的要求被告支付2018年3月7日之后的房屋占用费以及返还门面的主张，本院不予支持。 二、对被告余胜君应否赔偿原告的房屋损失以及评估鉴定费的认定。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定，本案租赁物并不属于按照国家工程建设消防技术标准必须进行消防设计的建设工程的范围，原告在出租之前并无法定消防设计义务，虽然《中华人民共和国消防法》第十九条第二款规定生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑屋内的，应当符合国家工程建设消防技术标准，但该义务并未明确为出租人义务，而依据实际控制风险规则，该义务的设定主要是基于租赁物的实际风险控制人，即生产、经营者在生产经营过程中应当承担的消防义务，而不应强加成为出租人的法定义务，该条也表明原告出租给被告从事食品经营仓储并不违反法律强制性规定，故本案《租赁协议》关于安全防护义务的实施者和火灾责任承担者均为被告的约定，合法有效，对双方当事人具有约束力。虽然本案火灾事故起火部位并非在本案租赁物内，但可以认定该次火灾事故与被告岳阳新理念公司公司员工的吸烟行为之间存在关联性，被告余胜君也无证据证明在其经营场所尽到了安全防护措施，故被告余胜君作为被告岳阳新理念公司的法定代表人和实际控制人未能尽到管理责任，对本案火灾事故存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定和本案《租赁协议》关于安全防护和责任承担的约定，被告余胜君应当对本案火灾所造成的原告房屋损失和评估鉴定费承担赔偿责任。本案的鉴定、评估经双方共同委托，主体适格，程序正当，结论客观合理，被告并未提出实际性异议，可以作为认定本案原告损失的依据。鉴定、评估费按照与另一关联案件损失比例（本案损失占总损失的62%）进行折算。由于原告在本案火灾事故中亦存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告应当自行承担相应责任，考虑到原告并非租赁物的实际管理人和控制者，其在阻隔楼梯间方面的安全瑕疵，对本案火灾事故中的原因力相对较小，本院酌情认定原告自行承担10%的责任。由于本案系租赁合同纠纷适用严格责任原则，故对原告提出的要求被告余胜君赔偿房屋因火灾事故造成的损失56459.7元［（49406元+13327元）×90%］、鉴定评估费8928元（16000元×62%×90%）的诉讼请求，本院予以支持。 三、对被告岳阳新理念公司是否应当承担责任的认定。原告在诉讼中主张是被告余胜君以其个人名义签订的合同，被告余胜君对此亦无异议，被告岳阳新理念公司则主张其在签订合同时并未成立，但实际使用人是被告岳阳新理念公司。本院认为，本案《租赁协议》的双方当事人应为原告与被告余胜君，并无证据显示被告余胜君是以被告岳阳新理念公司的名义与原告签订租赁合同，被告岳阳新理念公司在本案租赁合同签订时还没有成立，租赁物虽由被告岳阳新理念公司实际使用，但该使用行为不能替代租赁合同的承租人身份，故被告岳阳新理念公司并非本案租赁合同的当事人，故对原告提出的要求被告岳阳新理念公司承担责任的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百三十一条、《中华人民共和国消防法》第十九条第二款、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决如下： 一、被告余胜君支付原告高皇新租金51968元； 二、被告余胜君支付原告高皇新房屋占用费19008元； 三、被告余胜君赔偿原告高皇新房屋损失56459.7元； 四、被告余胜君赔偿原告高皇新鉴定评估费8928元； 以上一、二、三、四项，限被告余胜君在本判决书生效之日起七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 五、驳回原告高皇新的其他诉讼请求； 案件受理费2392元，由被告余胜君承担1926元，原告高皇新承担466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长 陈 军 人民陪审员 周 祥 人民陪审员 刘 璜 二〇一八年十月十二日 书 记 员 张小红