文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终4639号上诉人（原审原告）:赵定伟,男,汉族,1982年7月11日出生。委托诉讼代理人:焦文科,重庆金蝉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆田源商业管理有限公司,住所地重庆市经开区学府大道**江南国际新城**车库栋（-1）号，统一社会信用代码91500108MA5U6GNP0C。法定代表人：代宗全。被上诉人（原审被告）:代宗全,男,汉族,1985年3月25日出生。被上诉人（原审被告）:肖银,女,汉族,1982年1月23日出生。上诉人赵定伟因与被上诉人重庆田源商业管理有限公司（以下简称田源公司）、代宗全、肖银房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初8103号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年7月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵定伟上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判。事实和理由：根据《租赁合同》第一条第2项约定，田源农贸超市正式开业时才开始计算租金，而截止超市停水停电之日，超市并未正式营业，一直处于招商试营业期，且一直未进行消防安全检查，不具备正式营业的条件。一审法院对于二位所谓证人的询问，未经过质证，并且该二人所称超市2016年8月6日开业并非《租赁合同》约定的“正式开业”，而是试营业。故田源公司应退还赵定伟全部租金27500元，不应扣除相应租金。本案违约金应按《租赁合同》第五条的约定，按赵定伟交纳的保证金金额2500元计算。一审在违约方未抗辩违约金过高的情况下，不应主动调减，且双方约定的违约金并不存在过高的情况。田源公司作出减资决议后，未通知债权人，致使赵定伟丧失了要求其清偿债务或提供担保的权利，而其减资后以自身财产清偿债务的能力下降，代宗全和肖银作为公司股东，应当在减资范围内承担补充责任。代宗全、肖银既未履行对田源公司注册资本300万元各自认缴的出资义务，也未履行田源公司减少注册资本为10万元时的出资义务，应当在未出资范围内对田源公司债务承担补充赔偿责任。肖银辩称，赵定伟已实际使用了的对应的租金应当扣除；一审判决对于违约金的认定正确；肖银将出资金额交给了代宗全，不应承担补充责任；请求人民法院依法判决。田源公司、代宗全未作答辩。赵定伟向一审法院起诉请求：一、解除赵定伟与田源公司于2016年7月30日签订的《租赁合同》；二、田源公司返还赵定伟租金27500元；三、田源公司退还赵定伟履约保证金2500元；四、判决田源公司支付赵定伟违约金2500元；五、判决代宗全、肖银在未出资及收回出资本息范围内对田源公司所负前述第二至四项债务承担补充赔偿责任；六、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2016年5月9日，被告代宗全作为乙方与重庆市明发房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）作为甲方签订了《房屋租赁合同》，约定明发公司将当时其所有的南岸区学府大道2号江南国际新城一期车库栋-（-1）号商业用房租赁给被告代宗全用于经营农贸超市，整栋物业水、电、燃气等能源费用及损耗量所产生的能源费用均由被告代宗全向物业公司缴纳，具体收费标准以物业管理协议为准。租赁期间，未经商管公司报明发公司批准，被告代宗全不得对承租物业进行任何形式的转租、分租、合作经营和联营。被告代宗全如欲转租承租物业，应将该转租申请及新承租人全套资料交与明发公司及商管公司审核，如明发公司同意转租的，将由明发公司与新承租人另行签订租赁合同。合同签订后，被告代宗全于2016年6月17日，以该租赁场地[重庆市经开区学府大道2号江南国际新城一期车库栋-（-1）号]为住所，注册成立了被告田源公司，被告代宗全和被告肖银该公司股东，被告代宗全任法定代表人。该公司经营范围为一般经营范围，包括商业管理、市场管理、房屋租赁、摊位出租、商铺及设施租赁服务、商务信息咨询。2016年7月30日，被告田源公司作为甲方与原告赵定伟作为乙方，签订了《重庆田源商业管理有限公司合同书》，合同约定被告田源公司将重庆市南岸区四公里江南国际新城田源农贸超市内23#、24#号摊位/铺位另附配套设施出租给原告赵定伟，经营副食、蛋类。租赁期限为2016年8月5日至2018年8月4日，租期为2年，以被告田源公司正式开业之日起计算租金。租金标准为每个摊位/铺位人民币1250元/月，租金不含市场管理费、垃圾处理费和水、电公摊费用。租金按年以现金或转账方式支付。双方签订合同时，原告应向被告田源公司支付首年租金27500元。签订合同后三个工作日内未交纳租金则合同作废。原告向被告田源公司缴纳人民币2500元作为履约保证金。租期未满被告田源公司不退还保证金；租赁期满后原告退还摊位及设施，完清所有费用，被告田源公司验收后30个工作日内退还履约保证金（不计息）；原告退场时，场内的装修及配套设施不能损坏，拆除，并保证场地完整，如有人为破坏造成设施等损坏的原告负责赔偿，否则履约保证金作为违约金不予退还。被告田源公司需向原告提供日常经营的基本条件和相关设施，同时须加强对日常设施的保养和维护。被告田源公司负责对出租场地及其提供的设施的正常维修，但被告田源公司对原告自行安装的设施、设备和装修装饰部分不承担修缮义务。原告对承租的摊位进行日常的管理服务和消防安全监督。市场办负责对原告每月所产生的水、电等费用和垃圾处置费代收、代缴。原告在经营过程中所产生的水、店、税等费用由原告承担。租赁期内，原告和被告田源公司必须遵守合同、守信用，违反本合同的规定，违约方将以保证金金额作为违约金赔偿给对方，其他条款有约定的遵照其他条款执行，其他条款没有约定的遵照本条款执行。合同签订后，原告于2016年8月3日向被告田源公司支付了副食摊位23#、34#的保证金2500元和上述二摊位2016年8月5日至2017年8月4日的租金27500元，被告田源公司出具了相应收据。2016年8月3日，被告田源公司将涉案二摊位交付原告赵定伟。另查明，重庆市南岸区四公里江南国际新城田源农贸超市位于南岸区学府大道2号江南国际新城一期车库栋-（-1）号。2016年8月6日，田源农贸超市正式开业。2017年3月，由于欠缴水电费，田源农贸超市整体停水停电并一直未恢复，原告租赁的摊位无法正常营业，2017年3月4日，原告彻底撤离该二摊位。庭审中，原告陈述田源农贸超市因为没有经过消防检查导致无法经营，故商场一直没有正式营业，但并未提交相应证据予以证明。被告肖银陈述，是由于原告等商户不缴纳水电费导致田源农贸超市被物业公司停水停电，但并未提交相应证据予以证明。原告在庭审中提交了被告田源公司的工商登记档案，拟证明被告田源公司在2017年2月减资，由3000000元减到100000元，但并未通知作为债权人的原告。被告田源公司在减资时向工商局提供的股东担保声明书，声明书上的内容“向其他债权人清偿了相应债务并提供了担保”与事实不符合，因为他们没有通知原告。被告田源公司章程上写的出资时间是2036年3月17日，所以被告田源公司的股东被告代宗全、被告肖银并未实际出资，故原告要求被告代宗全、被告肖银在未出资及收回出资本息范围内对被告田源公司所负债务承担补充赔偿责任。被告肖银提交了2016年12月30日的重庆商报，拟证明被告田源公司在该报纸第B12版登载了减资公告。原告对被告提交的该证据的真实性认可，但认为当时被告并未通知原告，故被告并未履行相应的程序。一审法院于2017年11月9日对涉案租赁场地的小区物业管理企业的员工刘余、原田源农贸超市保安张学辉（男，汉族，1961年10月19日生）进行了走访询问。刘余陈述，田源农贸超市在2016年8月上旬开业，并提供了涉案租赁场地2016年8月和9月的电费流水（刘余陈述，由于现在场地已经换人租赁，故电费流水的抬头为现有公司，但实际为被告代宗全租赁期间的收费情况；该电费流水8月收取7月的电费，9月收取8月的电费），表明2016年8月该场地电费激增，以此予以佐证。张学辉陈述，其于2016年7月19日就在田源农贸超市担任保安，田源农贸超市在2016年8月6日开业。一审法院认为，明发公司与被告代宗全签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，对该合同的效力予以确认，双方应依照合同约定全面履行合同义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同约定，被告代宗全对租赁的涉案场地用于经营农贸超市，未经商管公司报明发公司批准，被告代宗全不得对承租物业进行任何形式的转租、分租、合作经营和联营。故明发公司可以另案提起诉讼，要求被告代宗全承担相应的责任。虽然明发公司并未同意转租涉案房屋，但被告田源公司和原告于2016年7月30日签订的《重庆田源商业管理有限公司合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同相对性原则，该合同合法真实有效，对该合同的效力予以确认，原告与被告田源公司均应依照合同约定全面履行合同义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，2016年8月3日，被告田源公司将涉案二租赁摊位交付原告使用，用于经营副食、蛋类。而田源农贸超市亦于2016年8月6日正式开业，故根据原告与被告田源公司的合同约定，涉案二租赁摊位的租金从2016年8月6日起正式起算，租金标准为每个摊位1250元/月。田源农贸超市于2017年3月，因长期停水停电，而无法正常经营。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告田源公司作为出租人，其有义务保障租赁摊位能够用于正常经营。虽然被告肖银在庭审中陈述，是由于原告等商户不缴纳水电费导致田源农贸超市整体停水停电的，但其并未提交证据予以证明，该院对被告肖银的该项抗辩不予采纳。涉案二摊位因田源农贸超市整体长时间停水停电而无法正常经营，被告田源公司不仅没有积极解决该问题，反而去向不明，被告田源公司的行为已经构成违约，其导致原告租赁摊位进行经营的合同目的无法实现。因此，原告有权解除该《重庆田源商业管理有限公司合同书》。故对于原告请求解除原告与被告田源公司于2016年7月30日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于合同解除的时间，原告依法主张与被告田源公司的租赁合同解除，应当通知对方，合同至通知到达被告田源公司时解除。本案中，原告由于被告田源公司去向不明而未通知被告田源公司解除合同，其原因不能归咎于原告。且原告与被告田源公司的租赁合同是由于合同目的无法实现导致解除的，故将租赁摊位所在田源农贸超市整体长期停水停电无法经营之日确定为双方合同解除之日较为适宜，即2017年3月4日。关于原告要求被告田源公司退还其缴纳的摊位租金27500元的诉讼请求。从田源农贸超市2016年8月6日开业，至2017年3月4日双方的租赁合同解除，共211天。期间原告在使用涉案二摊位，被告田源公司可以收取涉案二摊位的租赁费用，共计17342.47元（1250元/月×12月÷365天×211天×2间）。原告于2016年8月3日向被告田源公司支付了涉案二摊位的租金共计27500元，扣除被告田源公司应取得的租金17342.47元，余款10157.53元应当退还原告。关于原告请求被告田源公司退还2500元保证金的诉讼请求。由于《重庆田源商业管理有限公司合同书》因被告的过错而解除，且被告田源公司亦未举证证明原告存在合同约定的不应退还保证金的行为，故该2500元保证金被告田源公司应当退还原告。对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告请求被告田源公司支付原告违约金2500元的诉讼请求。一审法院认为，因被告田源公司的原因，导致原告和被告田源公司之间的《重庆田源商业管理有限公司合同书》解除，被告田源公司存在过错。应当承担相应的责任。根据原告和被告田源公司签订的《重庆田源商业管理有限公司合同书》关于违约责任之约定，被告田源公司应当支付原告违约金。对于违约金的金额，原告请求的金额过高，应以被告田源公司需返还原告的金额为基数按照同期银行贷款利率计算违约金为宜，从判决生效之日起计算至付清之日止。关于原告请求被告代宗全、被告肖银在未出资及收回出资本息范围内对被告田源公司所负前述债务承担补充赔偿责任的请求，一审法院认为，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人以其全部财产独立承担民事责任。本案中，被告田源公司系有限责任公司，是具有民事权利能力和民事行为能力的法人，其依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。原告与被告田源公司签订合同的行为，系被告田源公司依法行使自身的民事权利，产生的法律后果和民事责任均应由被告田源公司承担。故对于原告的该项诉讼请求不予支持。被告田源公司、被告代宗全经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证及抗辩之权利。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：“一、原告赵定伟和被告重庆田源商业管理有限公司之间的《重庆田源商业管理有限公司合同书》于2017年3月4日解除。二、被告重庆田源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵定伟退还租金10157.53元、保证金2500元，以上费用共计12657.53元；并以12657.53元为基数，按照同期银行贷款利率向原告赵定伟支付违约金，从判决生效之日起计算至付清之日止。三、驳回原告赵定伟的其他诉讼请求。案件受理费612元，公告费600元，共计1212元，由被告重庆田源商业管理有限公司负担（此款已由原告赵定伟垫付，被告重庆田源商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告赵定伟）。”肖银在二审中举示了支付宝转账电子回单3张、中国工商银行凭证1张，拟证明其于2016年5月31日、2017年11月23日分四次向代宗全转账共48000元，加上给付现金2000元，共出资50000元。赵定伟质证后认为，以上转账不能证明是肖银向公司出资，公司验资报告没有关于肖银出资的记录。本院二审还查明，重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初8101号民事判决于2018年7月28日生效，该判决查明：2016年6月17日田源公司注册成立时，公司注册资本为300万元，公司股东为代宗全和肖银，实缴出资额为0元；2017年2月16日，田源公司注册资本变更为10万元，认缴出资时间为2025年5月21日，其中代宗全认缴出资额6万元，肖银认缴出资额4万元，实缴出资额均为0元。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，赵定伟和田源公司于2016年7月30日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。赵定伟与田源公司签订的《租赁合同》中对“正式开业”并未作出特别约定，根据本案已查明的案件事实，赵定伟所承租摊位的重庆市南岸区四公里江南国际新城田源农贸超市于2016年8月6日已开业，赵定伟也实际使用摊位从事了经营，故一审在处理退还租金问题时对赵定伟实际承租期间应付租金作出扣减并无不当，赵定伟要求退还全部租金的理由不能成立。田源公司作为案涉摊位的出租方，有按照合同约定的用途保证承租人赵定伟正常使用该摊位的合同义务，因田源公司的原因导致田源农贸超市于2017年3月因长期停水停电致使赵定伟无法正常经营，应认定田源公司已构成违约，应当承担违约责任。赵定伟与田源公司签订的《租赁合同》约定“违约方将以保证金金额作为违约金赔偿给对方”，田源公司未在一审中抗辩并举证证明违约金过高，一审对双方约定的违约金金额径行予以调减不当，且考虑到赵定伟租赁摊位经营副食、鸡蛋过程中存在备货行为，田源公司违约导致租赁合同不能履行必然给赵定伟造成损失，赵定伟要求田源公司按合同约定支付违约金理由正当，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”，田源公司成立时以及注册资本变更后，代宗全和肖银作为该公司股东均未实际履行出资义务，赵定伟要求其二人在各自未出资本息范围内对本案中田源公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任理由正当，本院予以支持。综上所述，赵定伟的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院根据二审中新查明的案件事实予以改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初8103号民事判决第一项；二、撤销重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初8103号民事判决第二项、第三项；三、重庆田源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向赵定伟退还租金10157.53元、保证金2500元，并支付违约金2500元，代宗全、肖银在各自未出资本息范围内对上述债务承担补充赔偿责任；四、驳回赵定伟的其他诉讼请求。一审案件受理费612元、公告费600元、二审案件受理费612元，均由重庆田源商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 周 舟审判员 夏兴芸二〇一八年十月十七日书记员 余文韬