江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初4661号 原告：上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司，住所地江苏省太仓市城厢镇东古路**，统一社会信用代码91320585682989281U。 负责人：张岚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨涛，该公司员工。 被告：陈黎丽，女，汉族，1983年4月28日生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师。 原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司诉被告陈黎丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法由审判员朱旖雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司的委托诉讼代理人杨涛，被告陈黎丽及其委托诉讼代理人李永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费23640.48元（2015年1月1日至2018年12月31日）及滞纳金36640.04元（2015年1月1日至2018年6月30日），合计60280.52元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为太仓市经济开发区****产权人，建筑面积201.73平方米，，地上面积18438平方米，原告是被告物业所在区域的物业服务企业。自2015年1月1日起，被告未再向原告交纳物业服务费。原告先后于2016年9月28日、2017年11月29日向被告发送了《物业费催缴函》。截至2018年12月31日，被告共计拖欠物业服务费23640.48元。为了维护原告的合法利益，故诉至法院。 被告陈黎丽辩称：1、被告对原告主张的被告从2015年1月1日起拖欠物业费的事实没有异议，但事出有因。2014年6月左右，被告房屋8号车库所在的整个停车库区域的排水泵坏了，有业主反映，但原告一直没有维修。2015年6月17日凌晨，天降暴雨，原告没有提前提醒，也未采取任何措施，加上水泵不能有效排水，导致被告车辆所在区域的车库全部淹没，被告才买一年的保时捷跑车全部泡水，直至当天下午四点才将车拖出，损失惨重。2018年8月又遭遇暴雨天气，该车库仍有冒水现象，虽未造成财产损失，但也能看出原告一直没有解决该车库的排水问题。原告作为提供物业服务的企业，没有履行其应尽的维修管理义务，故被告有权拒绝交纳物业费。2、被告从未收到过原告书面催缴物业费的材料，原告催缴物业费不符合法律规定的形式要件，故请求不应被支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告与开发商太仓景瑞置业有限公司共同制定《业主临时规约》，写明物业基本情况：物业管理企业为本案原告，物业名称为XXX，位于太仓市。该规约第二十九条约定“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按时足额交纳物业管理公共服务费用。（一）物业管理公共服务费为叠加别墅2.4元/月/平方米；车位服务费为50元/月/辆。（二）缴付时间：物业管理公共服务费按半年度交纳，业主应在每年1月5日前缴付本年上半年度物业管理公共服务费；每年7月5日前缴付本年下半年度物业管理公共服务费。”第三十六条约定，“本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止”。 被告陈黎丽系太仓系太仓市经济开发区****的产权人。0年9月28日，被告陈黎丽在上述《业主临时规约》的承诺书上签字同意遵守该规约并同意承担违反该规约的相应责任。同日，被告签收了原告下属的XX物业客户服务中心制作的《车位服务协议书》一份，约定车位服务费为50元/月。 被告于2015年1月1日起欠付物业管理公共服务费（包含物业服务费及车位服务费），截至2018年12月31日，被告共计欠付原告物业管理公共服务费（包含物业服务费及车位服务费）23640.48元（（地上面积18438平方米×2.4元/平方米/月×48个月+50元/月×48个月=23640.48元）。 为证明原告所提供的物业服务存在缺陷，被告向本院提交气象证明、涉案房屋开发商太仓景瑞置业有限公司出具的XXXX号车库积水解决方案、新闻媒体报道及照片等。其中，气象证明中记载2015年6月17日凌晨太仓地区降雨量达173.5毫米，属于大暴雨；开发商出具的积水解决方案中称8号车库地势低洼，如遇暴雨天气主干道两边雨水往车库流，容易积水。2015年6月20日，物业在8号楼东面车库旁增加一个排水泵将雨水引向小区人工湖，但如遇暴雨效果不理想，仍会有积水现象，并分析积水原因：1、暴雨时市政水位高于小区水位导致倒灌；2、车库地下排水速度跟不上雨水积聚速度；3、塌陷导致集水井失效，排水沟与深水井管道无法有效衔接，并提出了相应的解决方案。被告认为，此分析报告中可以看出，涉案车库的积水问题长期存在，原告却没有在暴雨前采取有效措施防止损害结果。原告没有采取有效的预防措施，此为缺陷一。新闻媒体报道中反映：1、物业人员表示涉事车库本身配备了排水泵，但由于雨量过大，水来不及抽出；2、事发一年前，有业主发现车库抽水泵损坏没人处理；3、事发当天，直至天亮后，原告才放置了3个抽水泵排水，导致损失进一步扩大。被告认为原告失职管理、未及时采取有效措施，此为缺陷二。被告另称，因此次积水造成被告新买的跑车长时间泡在水中，造成被告严重的损失，共花去修理费14万元左右，还造成了车辆的贬值，虽该费用已通过保险受赔，但损失的造成与原告的失职有直接的因果关系。 对此原告称，原告也调取了2015年6月的气象走势，该预报中并没有显示6月17日有暴雨，在气象部门都没有提示有暴雨的情况下，原告是无法预测当天的降雨量的。对于被告车辆因积水被泡造成损失的事实没有异议，但积水的主要原因是被告所在的8号车库地势较低，且路口路面向8号车库倾斜，故一旦下雨，水就会直接向8号车库流去。遇到大暴雨时排水泵根本来不及抽水，才会造成积水。另外，小区的河道建设是由开发商设计的风格，规划的是小区内的河道统一汇入小区内的湖中，该湖与小区外市政的水相连。2015年6月天降大暴雨时，市政水位急剧上涨，小区的地势低洼，就会引起倒灌水，使多数地下车库及地下室进水。这些都是开发商规划设计不当造成的，原告作为物业公司无法改变。关于被告称原告失职管理，没有尽到对小区排水管道进行维修养护的义务，原告不予认可，平时原告都会派专人进行排查、疏通，每次汛前，原告都会对业主进行短信和微信的提示，并在前期做好防洪的准备工作，比如堆放消防沙、清理下水道、增加水泵抽水等。2015年6月17日凌晨，原告安排值班人员巡逻，发现积水后，第一时间通知了被告移车。当晚原告公司中所有男员工全部加班抢险，但由于水势实在太大，原有的排水泵根本来不及排水，才会造成了严重积水。原告认为这是由于天气自然灾害造成的，原告作为物业服务企业仅能在原有的设施基础上添加水泵，做好防范工作，将风险及损失降到最低。为此，原告提供了小区湖水倒灌的照片及防洪准备的照片等。另称，在2015年6月大面积积水后，小区开发商按照其出具的解决方案进行了改造，使得积水得到了缓解。被告对原告已做的工作不持异议，但认为原告的这些工作不起作用，且直至今年涉案车库仍有冒水现象，8号车库出入口一直放有大量沙包，可见原告并没有彻底解决该问题。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、业主临时规约、承诺书、车位服务协议、照片，被告提供的气象证明、开发商积水解决方案、媒体报道、照片、车辆保险理赔及原被告的庭审陈述等证据佐证。 本院认为：原告系XXX小区的物业管理企业，为该小区提供物业管理服务。被告作为入住该小区的业主在入住时签收并同意了关于物业管理的临时规约及车位服务协议，该临时规约及车位服务协议合法有效，受法律保护。关于被告辩称原告未能尽到相应的物业服务责任，造成车库积水，被告车辆受损，故被告无需支付物业费的意见，本院认为，从此次积水的原因来看，开发商在积水解决方案中写明，积水原因与涉案车库的地势、、地下排水设计及地面塌陷有关该些原因并不在作为物业服务企业的原告的可控范围。天降暴雨系各方均无法预测之天灾，原告作为物业服务企业，其职责主要为事前做好设备维护及防范；事后积极救助。在被告举证的新闻报道中虽有业主反映设备损坏一直未修的情况，但未申请证人出庭作证，不符合法定的证据形式，且其陈述未针对涉案车库，在被告未能进一步提供证据予以证明的情况下，本院碍难采信；另，从原被告的陈述中也可以看出，事发后，原告也在其能力范围内进行了积极的抢险，但因水势太大，成效缓慢，对此在开发商出具的方案中也有提及，仍是由于上述积水原因造成。现原告已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，被告作为该物业服务范围内的业主理应按照约定承担交纳物业服务费的义务。即使如被告所述原告在物业管理服务过程中存在其他瑕疵，被告也可以依据相关约定或法律规定，通过要求物业服务企业限期整改或提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。若以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵，既无合法依据，也非明智之举。根据临时规约中物业管理公共服务费按半年度交纳的约定，本院对原告要求被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业公共管理服务费23640.48元的请求依法予以支持。因原告未能提供已向被告催款的有效书面凭据，故本院对原告主张的滞纳金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告陈黎丽于本判决生效后10日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业公共管理服务费23640.48元。 二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1308元，减半收取654元，由原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司负担398元，被告陈黎丽负担256元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  朱旖雯 二〇一八年十月二十九日  书记员  谢玉凤