江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0602民初1621号原告：中铁城建集团南昌建设有限公司，住所地江西省南昌市西湖区二七南路**，统一社会信用代码91360100125367865Q。法定代表人：邓胜兵，执行董事。委托诉讼代理人：倪军，男，1969年9月6日出生，系原告公司员工。委托诉讼代理人：苑德闽，江西豫章律师事务所律师。被告：桂和祥，男，1964年7月12日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：陈光明，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王肃，江西华星律师事务所律师。原告中铁城建集团南昌建设有限公司（以下简称中铁公司）与被告桂和祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告中铁公司委托诉讼代理人倪军、苑德闽，被告桂和祥委托诉讼代理人陈光明、王肃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还其租赁原告坐落于原××钢筋班（鹰潭市××）的房屋；2.判令被告向原告支付占用上述房屋的使用费暂定5000元（使用费按租金计，从2018年2月1日起算，暂计算至2018年4月30日，使用费计算至被告实际搬离之日为止；不足一个月的，按天算，元/天=元/月÷30天)，向原告支付未按合同约定交还租赁物的违约金2000元（双倍租金)；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：就被告承租原告坐落于鹰潭市××队钢筋班的房屋，被告与原告中铁公司鹰潭管理中心于2017年1月1日订立了《房屋租赁合同》，该合同约定租期为自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租金为每月1000元；被告退租时不得拆除装修或安装物品，其添附物归原告所有。但如果原告要求被告拆除，被告应按原告要求以拆除；被告应按月向原告交纳水电费，并根据合同约定交纳房租；被告租赁期满时，应将租赁物及时完好地交还原告，原告有权根据需要决定是否续租；被告逾期交还租赁物，被告按本合同约定租金双倍收取。鉴于鹰潭市市政府需要收回上述房屋的土地，原告已分别在2018年1月25日和2018年3月8日通知被告，要求其在2018年2月28日和2018年3月20日内搬离上述房屋和场地。合同租期届满后，原被告双方至今未签订过任何的合同和达成过任何协议，依法在原告首次通知被告限期搬离上述房屋之前租赁合同为不定期合同，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。在原告首次向被告通知其限期搬离上述房屋之后，租赁合同即已解除，被告应返还原告上述房屋，故诉至法院，请求判如所请。被告桂和祥辩称，1.本案案由不是房屋租赁合同纠纷，是征地补偿纠纷，被告租赁该房屋很久了，因为政府征收导致原、被告租赁合同终止而产生，按照规定，被告应当获得一些费用；2.被告在租赁期间，没有任何违约，租金交至2018年2月，卫生费交至2018年6月，原告要求支付占用房屋的使用费没有理由；3.租赁合同的终止既不是原告的责任也不是被告的责任，而是政府的征收，在政府征收后，原告已没有该土地的物权，原告无权要求被告返还，也无权主张权利，因此原告诉讼请求不应得到支持；4.被告愿意配合政府的征收行为，但被告的权利应当得到保护，原告已经得到政府的相关补偿，已经支付给原告，原告应当支付给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中铁公司提交了五组证据：一、原告的营业执照复印件、《公司变更通知书》、《法定代表人身份证明》各一份，证明公司主体资格；二、2017年1月1日原告中铁公司鹰潭管理中心与被告桂和祥签订的《房屋场地租赁合同》复印件一份，证明原、被告之间有租赁关系，被告应按约定支付租金及返还租赁物；三、2018年1月25日和2018年3月8日，原告中铁公司鹰潭管理中心分别通知承租户限期搬离承租房屋的《通知》复印件各一份，证明政府要征收土地，原告中铁公司通知被告原告要依法收回租赁物；四、原告中铁公司鹰潭管理中心在2017年6月至2018年1月间开具的房租费《收据》复印件共八份，证明被告确实租用了原告的场地并缴纳租赁费；五、鹰房权证月湖字第**房产证复印件一份，证明租赁物的产权是属于原告的。被告桂和祥质证对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但认为该租赁合同实际在一年后成为了不定期租赁合同；对证据三真实性无异议，但认为证据三说明原、被告就征收补偿问题进行过协商，原告也同意过支付补偿款，但一直未支付，而且在政府支付了补偿款后仍未支付；对证据四真实性无异议，但2018年1月的收据表明在土地明确要征收后，原告中铁公司依旧向被告收取租赁费，证明原、被告之间的租赁关系是不定期的；对证据五的真实性无异议，合法性有异议，认为该土地已经被国家征收，原告对该土地不享有物权，自国家征收之日起，原告对该房产已不享有任何权利。被告质证认可原告所提交的一、二、三、四组证据的真实性、合法性，故本院上述四组证据的真实性、合法性予以确认。证据五系政府产权登记管理机关所颁发，该租赁房屋土地虽属原告与鹰潭市土地储备中心签订的土地置换合同范围，但该土地置换合同并未履行完毕，原告至今未将土地交付给鹰潭市土地储备中心和办理权属变更登记或注销登记，目前原告仍系涉案房屋及房屋所涉土地的法定权利人，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告桂和祥提交了三组证据：一、身份证复印件一份，证明被告身份；二、2018年2月27日房屋租赁费清洁费收据两份，证明被告桂和祥依照双方约定，按时向原告中铁公司缴纳房租、水电费等，原、被告之间是合法有效的租赁关系；三、通知两份、评估结果汇总表一份、空白协议书一份，证明因案涉房屋场地被政府征收，原告中铁公司要求被告桂和祥限期搬离，原告中铁公司单方要求按照国土资源局的评估结果进行补偿，双方没有达成合意。原告中铁公司质证认可被告所提交证据的真实性、合法性，不认可其证明目的。本院对该三组证据的真实性、合法性予以确认。本院应被告桂和祥的申请向鹰潭市国土资源局调取了一组证据：原告中铁公司与鹰潭市国土资源局签订的《国有建设用地使用权收回补偿协议书》及估价结果预评表。原告中铁公司质证认可该组证据的真实性，但其认为与本案没有关联性，协议书虽系2018年1月签订，但协议约定土地要到2018年底才交付，鹰潭市国土资源局也只支付了部分土地差价款，在土地交付前仍由原告中铁公司负责处理收回土地范围内的权属、抵押、租赁等与该土地相关的一切法律关系。被告质证认可该组证据的真实性、合法性、关联性，其认为负责征收在2018年1月已经结束，物权已经发生变化，政府也对地上附着物作了补偿，被告桂和祥应当得到相应补偿。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告中铁公司鹰潭管理中心（甲方）与被告桂和祥（乙方）签订了一份《房屋场地租赁合同》。租赁合同约定，原告中铁公司将其名下的坐落于其公司原二队钢筋班的房屋（鹰潭市月湖区岱宝山路1号，房产证号为：鹰房权证月湖字第**）出租给被告桂和祥，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租金为每月1000元；乙方如需对承租房屋进行装修或在承租房屋内安装水电、门窗等设施，应征得甲方同意，费用由乙方自理，并不得对甲方租赁物有所损害，乙方退租时不得拆除装修或安装物品，其添附物归甲方所有，但如甲方要求乙方拆除，乙方应按甲方要求予以拆除；乙方租赁期满时，应将租赁物及时完好地交还甲方，甲方有权根据需要决定是否续租；乙方逾期交还租赁物，甲方按本合同约定租金双倍收取等内容。合同到期后，原、被告双方未再继续签订书面的租赁合同，但被告桂和祥继续使用该租赁房屋。2018年1月25日，原告中铁公司书面通知被告桂和祥要求其必须在同年2月28日前搬离租赁房屋。2018年2月27日，原告中铁公司收取被告桂和祥2018年2月份房屋租金1000元。2018年3月8日，原告中铁公司再次书面通知被告桂和祥要求其必须在同年3月20日前搬离租赁房屋，但被告桂和祥一直未搬离。另查明，2018年1月29日，原告中铁公司与鹰潭市国土资源局签订了《国有建设用地使用权收回补偿协议书》。收回补偿协议书约定，鹰潭市国土资源局回收原告中铁公司名下四宗国有建设用地使用权；收回补偿方式采用土地置换和地上建筑物给予货币补偿；原告中铁公司负责处理好收回土地范围内的权属、抵押、租赁、借贷、担保等与被收回标的相关一切的法律关系，并承担因处理上述法律事宜所发生的一切责任和费用；收回补偿协议还对土地收回置换地块及差价款、停业停产损失等内容进行了约定。本案所涉租赁房屋属于土地使用权收回范围。本院认为，本案的争议焦点为：（一）原告中铁公司主体是否适格；（二）本案案由是房屋租赁合同纠纷还是土地征收补偿纠纷；（三）原告中铁公司的诉请是否能得到支持。（一）关于原告中铁公司主体是否适格问题。原告中铁公司系被告桂和祥租赁房屋的所有权人，虽然原告中铁公司与鹰潭市国土资源局签订了《国有建设用地使用权收回补偿协议书》，但根据该协议书的约定，原告中铁公司负责处理好收回土地范围内的权属、租赁等与被收回标的相关一切的法律关系等事宜，且目前租赁房屋的所有权和土地使用权尚未办理变更、注销登记手续，原告中铁公司仍系诉争房屋的所有权人，因此，原告中铁公司作为原告主体适格。故被告桂和祥辩称原告中铁公司并非诉争房屋的所有权人，不能向其主张权利的意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于本案案由是房屋租赁合同纠纷还是征地补偿纠纷问题。原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告中铁公司亦依据双方签订的《房屋场地租赁合同》主张要求被告返还租赁房屋和支付占有房屋使用费，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，国有土地上房屋的征收补偿对象为被征收房屋所有权人即本案原告，而非本案被告；原、被告之间亦不属于土地征收与被征收的主体关系或房屋拆迁人与被拆迁人的主体关系。关于被告桂和祥主张的征收补偿问题，因被告未提起反诉，亦不属于本案的审理范围，被告桂和祥可另行主张权利。（三）关于原告中铁公司的诉请能否得到支持问题。原、被告签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原、被告双方在租赁期限届满后未继续签订租赁合同，被告桂和祥继续使用租赁物，原告中铁公司也未提出异议，故双方之间依法形成不定期租赁关系，原告中铁公司可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知被告。现原告中铁公司两次通知被告桂和祥限期搬离，给予了被告桂和祥合理的搬离时间，但被告仍未搬离。因此，原告中铁公司要求被告桂和祥返还租赁房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。租赁期间届满后，因被告桂和祥未将租赁房屋及时返还给原告中铁公司，原告中铁公司依法有权要求被告桂和祥支付房屋占有使用费，该占有使用费计算标准应参照双方签订的《房屋场地租赁合同》约定的租金标准，故对原告中铁公司要求被告桂和祥按租金标准支付房屋占有使用费的诉请，本院予以支持，但因被告桂和祥已支付2018年2月份的租金，故占有使用费应从2018年3月1日开始计算。关于原告中铁公司要求被告桂和祥按照双倍租金支付违约金2000元的诉请，因双方签订的《房屋场地租赁合同》中约定“乙方逾期交还租赁物，甲方按本合同约定租金双倍收取”，该约定只是双方对逾期交还租赁物期间租金的约定，而双方对违约金并无约定，现原告中铁公司主张的逾期腾房占有使用费，即逾期交还租赁物期间租金已确定为每月1000元，故原告中铁公司的该诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：一、被告桂和祥应于本判决生效之日起十日内腾退原告中铁城建集团南昌建设有限公司所有的位于原二队钢筋班（鹰潭市月湖区岱宝山路1号，房产证号为：鹰房房权证月湖字第**）房屋；二、被告桂和祥应于本判决生效之日起十日内向原告中铁城建集团南昌建设有限公司支付逾期腾房占有使用费（按照每月1000元的标准，自2018年3月1日起计算至实际退还房屋之日止）；三、驳回原告中铁城建集团南昌建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（原告已预交），由原告中铁城建集团南昌建设有限公司负担100元，由被告桂和祥负担4800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  汪生权人民陪审员  林云红人民陪审员  林晓蓉二〇一八年十月三十一日法官助理倪春晖书记员雷丽华附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。