山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初2542号 原告：段素芹，女，1983年4月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：温然，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。 被告：宋云龙，男，1988年12月29日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：宋祯祥，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。 原告段素芹与被告宋云龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告段素芹的委托诉讼代理人温然，被告宋云龙及其委托诉讼代理人宋祯祥到庭参加诉讼。审理期限到期后，原、被告同意继续适用简易程序进行审理。经院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告段素芹向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告宋云龙双倍返还定金2万元，赔偿原告段素芹利息损失4800元、中介服务费损失6万元；3.依法判令被告宋云龙赔偿原告段素芹房屋差价款损失；4.依法判令被告宋云龙支付原告段素芹违约金73236元（以房屋总价款为基数，计至2018年4月9日）；5.依法判令诉讼费由被告宋云龙承担。事实与理由：2018年1月19日，原、被告签订《房产买卖合同》一份。合同约定，被告宋云龙将其坐落于济南市历城区某小区X号楼X号房产以1436000元的价格出售给原告段素芹，定金为1万元，付款方式为按揭贷款，原告段素芹于过户当日将首付款436000元支付给被告宋云龙，余款100万元在银行发放贷款之日由银行直接支付给被告宋云龙。合同签订当日，原告段素芹向被告宋云龙支付房产买卖定金1万元。合同签订后，原告段素芹积极筹措好了购房首付款项，并通过中介向银行成功申请了约定数额的购房贷款，然而此时被告宋云龙却百般推脱，拒不协助原告段素芹去房管局办理涉案房产的过户手续，也不同意收取原告段素芹的购房款。被告宋云龙的违约行为有违基本的诚信原则，应当承担相应的违约责任。本案立案时，原告段素芹的诉讼主张是判令被告宋云龙继续履行合同，协助原告段素芹办理网签及房屋产权过户手续，故在起诉的同时，原告段素芹依法向法院提出了诉讼保全申请。现根据法院保全执行部门的反馈，被告宋云龙已将涉案房屋另行售卖给了第三方，并已完成过户。被告宋云龙一房二卖的行为，属于根本违约，且有违民法诚实信用的基本原则，应当承担违约责任，并赔偿原告段素芹的全部经济损失。现原告段素芹请求依法变更本案的诉讼请求，望判如所请。 被告宋云龙辩称，原告段素芹所诉与事实不符。原、被告于2018年1月19日签订房产买卖合同后，原告段素芹因其自身原因迟迟未获准银行购房贷款，导致房产买卖合同无法履行，违约在先，其无权向被告宋云龙主张违约、赔偿等责任。之后，被告宋云龙为避免损失，将存放在中介处的房屋所有权证取回，并告知房屋无法出售给原告段素芹。因此，涉案房产买卖合同已解除，原告段素芹无权要求返还已交付的定金1万元，且无权主张利息损失、中介服务费损失、房屋差价损失、违约金等，请求依法驳回其全部诉讼请求。一、《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。该条规定已对定金罚则做了明确规定，不存在双倍返还定金并支付利息损失的责任依据。且原告段素芹购房资金所产生的其他利息问题与购房纠纷无关，是购房者为购房行为自行进行判断使用资金的行为。该利息损失无法得到支持。二、根据《房产买卖合同》第六条约定，中介佣金应于合同签订当日支付，现原告段素芹主张中介服务费用损失，应举证其在2018年1月19日向济南鲁朋房地产咨询有限公司支付佣金的合法凭证。否则，其所提交的在纠纷发生后产生的凭证不具有合法性和真实性，明显存在串通损害被告利益的情形，也与房产买卖合同约定不符。合同第十条第6款规定“甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金”。原告段素芹在认为被告宋云龙违约后，还向中介方支付佣金明显违反合同约定、违背交易习惯和逻辑常识。原告段素芹无权主张所谓的中介服务费，中介服务费的权利方为济南鲁朋房地产咨询有限公司。原告段素芹诉请的中介服务费损失6万元既没有合同依据，金额又明显高于行业规范标准和市场交易行情。根据国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知【计价格[1995]971号】有关规定，房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费按成交价格的0.5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。三、原告段素芹无权诉请赔偿房屋差价损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。在原告段素芹违约无法履行合同的情况下，被告宋云龙不得已于2018年3月16日将该房屋另行销售给案外人，并非恶意一房二卖，原告段素芹无权主张被告宋云龙赔偿损失。同时，被告宋云龙再行出售的价款为1446000元，与本案房产买卖合同约定价款基本相同，且期间为两个月，该期间房地产市场平稳，不存在房屋增值及司法鉴定的基础和必要。四、原告段素芹无权诉请违约金，该请求缺乏法律根据和合同依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该条款的规定，定金与违约金无法同时适用，只能选择其一适用。定金和违约金都是对违约方的惩罚性条款，如果同时适用，对违约方不公平。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据上述条款的规定，违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的，违约金属于对损害赔偿总额的预定，故对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿。综上，原告段素芹的诉讼请求应予驳回。 经审理，本院对以下事实予以认定： 2018年1月19日，原告段素芹（买受人、合同乙方）与被告宋云龙（出卖人、合同甲方）在济南鲁朋房地产咨询有限公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区X小区X号楼X室房产给乙方；房屋所有权证书号为历城字第xxxxxx，房屋所有权人为宋云龙，产别为私有房产，房屋建筑面积为73.51平方米，房屋无抵押，无租赁；房屋成交价格为1436000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元；付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方于过户当日将首付款436000元支付给甲方，100万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲乙双方应于本合同签订当日向丙方支付佣金；甲乙双方同意，甲方于首付款当日通知乙方进行房屋验收交接；违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失；若甲乙任何一方违约，造成合同无法履行的，由违约方承担丙方中介佣金。其他约定事项为甲乙双方不得违约，否则由违约方承担违约责任。被告宋云龙在甲方处签字捺印予以认可，原告段素芹在乙方处签字捺印予以认可，济南鲁朋房地产咨询有限公司在丙方处加盖公司公章。 合同签订当日，原告段素芹向被告宋云龙支付定金1万元，被告宋云龙向原告段素芹出具定金收到条一份。合同签订后，被告宋云龙配合原告段素芹至浦发银行办理按揭贷款手续，但因原告段素芹的原因未能申请贷款成功。后被告宋云龙又于2018年3月10日左右配合原告段素芹至北京银行办理按揭贷款手续，2018年3月20日左右原告段素芹的贷款申请被审批通过。 2018年3月16日，被告宋云龙从居间人济南鲁朋房地产咨询有限公司处将房产证原件收回，并于当日与案外人王君子另行签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给了王君子，房屋价款为1446000元。被告宋云龙与王君子于2018年4月4日在房产管理部门办理了房屋过户手续，王君子于2018年4月9日取得房产登记。 关于中介服务费，原告段素芹于2018年1月24日向中介人员王鲁朋转账2万元，于2018年1月25日转账1万元，于2018年2月4日转账3000元，于3月27日转账27000元。居间人济南鲁朋房地产咨询有限公司于2018年3月27日向原告段素芹出具收到6万元的佣金确认单。 关于违约责任问题，双方存在争议，均主张对方违约。原告段素芹认为被告宋云龙在未与原告段素芹解除合同的情况下将房屋另行出售给他人，构成违约。被告宋云龙认为其已经配合原告段素芹办理了贷款手续，至2018年3月中旬距离签订合同已经两个月的情况下，因原告段素芹自身原因未能通过银行贷款审批，且其在2018年3月16日从中介处将房产证取回时已经告知中介工作人员解除房屋买卖合同，另卖的房价也未高出原房价多少，故其将房产另行出售并不构成违约。原告段素芹提交的被告宋云龙与中介工作人员的微信聊天记录显示，2018年3月21日中介公司工作人员王鲁朋向宋云龙询问：“弟弟，怎么样了，你们那边。客户贷款昨天通过了已经”，宋云龙回复：“怎么联系银行？我咨询一下，然后再问问家里”。王鲁朋：“我给你办贷款经理的电话弟弟”，宋云龙：“好”。王鲁朋：“1xxxxxxxxx。杨”，宋云龙：“怎么跟他说”，王鲁朋：“你就问他，段那个贷款过没过，贷款多少就行弟弟，其他的都是咱的首付，客户首付款一直就位，随时给咱们”。2018年3月23日，王鲁朋又向宋云龙发信息：“弟弟怎么样了？明天就可以去房管局”，宋云龙：“你给我的银行客户经理联系不上，电话没人接”，王鲁朋：“这样，我把你的电话给他，让他给你去电话”。经质证，被告宋云龙对上述信息的真实性无异议，但认为被告宋云龙在2018年3月16日就从中介处取走了房产证原件，并告知中介不再卖房，故上述信息不能证明原告段素芹的证明目的。原告段素芹另提交借条及打款、收款记录一宗、还款及利息支付协议及利息支付凭证一宗，拟证实其为保证合同的顺利履行向案外人刘玉峰等四人合计借款13万元，后因被告宋云龙违约，其于2018年5月下旬偿还了上述借款，产生利息损失4800元。经质证，被告宋云龙对上述证据的真实性均有异议，认为上述证据系针对被告宋云龙单独制作的，且与本案无关，不应由其承担。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方在居间人的居间服务下自愿达成的协议，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。本案争议焦点问题是违约方的确定以及违约责任的承担问题。关于哪方违约问题，根据被告宋云龙与中介工作人员的微信聊天记录，至2018年3月23日，被告宋云龙并未明确表示房屋不再出售给原告段素芹，未提及解除合同事宜，而在2018年3月16日却已经与案外人王君子签订了房屋买卖合同，另行出卖了房屋，故被告宋云龙辩称其已经于2018年3月16日通知中介要求解除合同，无证据证实，且与原告段素芹提交的证据不符，故本院对此不予采信。原告段素芹虽第一次申请银行按揭贷款没有成功，但被告宋云龙并未依法解除合同，合同仍应继续履行。被告宋云龙配合原告段素芹办理了第二次银行按揭贷款申请手续，在审批结果尚未明确的情况下，被告宋云龙也未依法解除合同即另行出卖房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋已经由被告宋云龙出卖给案外人王君子且已经办理了房产转移登记手续，原、被告之间的房屋买卖合同已实际无法继续履行，故原告段素芹要求解除双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。因合同解除，被告宋云龙因此取得的定金1万元应予以返还。关于违约责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据上述规定，违约责任应当以违约造成的损失为基础，综合合同履行情况及过错程度等因素予以考量，且原告段素芹同时主张定金罚则及违约金不符合法律规定。因原、被告约定的违约金过高，本院对此予以调整。因原告段素芹原因导致第一次银行按揭贷款申请未能审批通过，致使房产不能及时过户，在合同签订后近两个月的时间内被告宋云龙未取得首付款及按揭贷款，交易流程明显拖延，该因素应当考虑在内。根据原告段素芹仅交付被告宋云龙定金1万元的情况，考虑双方的过错程度及被告宋云龙另行出卖的价格，以及自2018年上半年济南房价趋于平稳的情况，本院酌定被告宋云龙支付原告段素芹违约金3万元。对于原告段素芹另要求被告宋云龙赔偿房屋差价损失、利息损失的诉讼请求，因原告段素芹未能证实违约金数额不足以弥补其损失，且本院在酌定违约金时已对上述情况予以综合考虑，故本院对此不予支持。关于原告段素芹主张的中介服务费，因合同约定该费用由违约方承担，故被告宋云龙应当承担相应的中介服务费。因合同对费用的具体数额没有明确约定，原告段素芹主张的中介服务费6万元数额过高，2018年3月27日原告段素芹支付的27000元系在纠纷发生之后，且原告段素芹在此之前实际支付的33000元基本符合行业收费标准，故本院支持原告段素芹的中介服务费33000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告段素芹与被告宋云龙于2018年1月19日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告宋云龙于本判决生效之日起十日内返还原告段素芹定金1万元。 三、被告宋云龙于本判决生效之日起十日内支付原告段素芹违约金3万元。 四、被告宋云龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告段素芹中介服务费33000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告段素芹的其他诉讼请求。 案件受理费3460元，减半收取1730元，由原告段素芹负担930元，被告宋云龙负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一八年十月八日 法官助理许静 书记员王汝瑶