青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2018）青0103民初1785号   原告：西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：西宁市城中区新民街**。   法定代表人：蒲天秀，该公司总经理。   委托诉讼代理人：许涛，该公司职员。   委托诉讼代理人：刘显青，青海同光律师事务所律师。   被告：贾燕，女，汉族，1975年12月13日出生，户籍所在地：西宁市，住西宁市。   原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司与被告贾燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司的委托诉讼代理人许涛、刘显青到庭参加了诉讼。被告贾燕经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告给付自2017年5月15日至实际退还房屋的租金；3、判令被告腾退其租住的公共租赁房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告给付自2017年5月15日至2018年9月15日的房屋租金9925.44元（16个月×620.34元）。事实和理由：原、被告于2016年11月15日签订了公共租赁住房租赁合同，合同约定：原告将坐落于西宁市××区，建筑面积50.64平方米的住宅一套，租赁给被告，租期一年，月租金为620.34元，每六个月交纳一次租金；并且约定在租赁合同签订时由被告交纳相当于六个月的租金租房保证金；被告逾期2个月不交纳租金的，原告可依约解除合同。合同履行后被告自2017年5月15日至2018年9月15日已拖欠租金9925.44元，被告已经违约，经原告多次与被告联络，均因无法取得联系催交未果。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法裁判。   被告贾燕未作答辩。   原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了房屋租赁合同，证明被告欠付租金的事实。   被告贾燕经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，未对上述证据进行质证，也未提交证据。   本院经审查认为，原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明其与被告签订房屋租赁合同的事实以及合同约定的相关条款，被告未到庭参加诉讼，放弃对上述证据进行质证的权利，对原告提交的证据，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：（第一条）甲方将位于西宁市××区，建筑面积50.64平方米的公共租赁住房一套租赁给乙方。（第二条）房屋租赁期限自2016年11月15日起至2017年11月14日止，租赁期限共12个月。（第三条）该房屋按建筑面积计算租金，月租金为620.34元，乙方须向甲方缴纳租房保证金3722.04元（租房保证金金额为6个月租金）。房屋租金每6个月缴纳一次，乙方必须在签订合同前一次性将6个月租金及租房保证金支付给甲方，以后租赁期的租金乙方须在上次租金缴纳期限到期前20日内支付，以此类推。本合同终止时，甲方收取的租房保证金扣除本合同约定应由乙方承担的全部费用后，在返还房屋后10个工作日内无息付给乙方，如乙方承担的全部费用超过甲方收取的房屋租赁保证金总额时，乙方必须10日内支付差额部分费用。（第七条）本合同租赁期限届满，乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期限届满前90日向西宁市住房保障管理部门提出续租书面申请，经西宁市住房保障管理部门重新进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方签订该房屋租赁合同续订书。（第九条）乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房，并有权要求乙方赔偿损失：……（四）未按本合同约定，逾期2个月不支付租金的；（八）承租人无正当理由连续空置该房屋6个月以上的；（第十三条）承租人在租赁期间联系方式发生变化的，必须及时通知甲方，否则由此而导致的一切后果均由承租人承担。双方还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金3722.04元及6个月的租金共计7444.08元，原告将房屋交付给被告承租使用。但在合同履行过程中，被告未向原告支付2017年5月15日之后的租金，也未向原告说明理由，原告按被告预留联系方式也无法联系到本人，无奈诉至本院。   本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，原告依约向被告交付了承租的房屋，但被告只是在签订合同时向原告交纳了6个月的房屋租金及租房保证金，截至2017年5月15日之后再未向原告交纳租金。合同约定，承租方如需继续租赁该房屋的，应于租赁期限届满前90日向西宁市住房保障管理部门提出续租书面申请，经西宁市住房保障管理部门重新进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方签订该房屋租赁合同续订书。双方合同约定的租赁期限为12个月，至2017年11月14日届满，被告并未按照合同约定向有关部门提出续租书面申请并经相关部门重新进行资格审核，原告也未收回房屋，涉案房屋仍由被告继续占有使用，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方自此形成不定期租赁关系。双方在合同中约定，承租方未按本合同约定，逾期2个月不支付租金的，出租方可书面通知承租方解除本合同，但被告下落不明，原告也无法向被告发出解除租赁关系的书面通知。被告自2017年5月15日起开始欠付租金，应视为以其实际行为表明不再履行合同约定的主要债务，故原告主张解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。双方签订的房屋租赁合同解除后，被告即无权继续占有使用该房屋，其应将涉案房屋腾退给原告。原告据此提出由被告腾退房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。被告自2017年5月15日起未向原告支付租金，而房屋一直由被告占有使用，其应向原告支付自2017年5月15日至2018年9月15日期间的房屋租金9925.44元，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。有关原告主张的由被告向其支付截止到实际腾退房屋时止的租金的请求，因被告实际腾退的时间不能确定，对此原告可另行主张解决。被告在与原告签订房屋租赁合同时，向原告交纳了租房保证金，被告虽未到庭参加诉讼，也未对此提出请求，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定的合同权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力之规定，以及当事人双方在房屋租赁合同中约定的“本合同终止时，甲方收取的租房保证金扣除本合同约定应由乙方承担的全部费用后，在返还房屋后10个工作日内无息付给乙方，如乙方承担的全部费用超过甲方收取的房屋租赁保证金总额时，乙方必须10日内支付差额部分费用”条款，原告应当在双方租赁关系终止时退还被告所支付的租房保证金3722.04元，该款可顶抵被告欠付的房屋租赁费。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司与被告贾燕之间的不定期租赁关系。   二、被告贾燕于本判决发生法律效力后十五日内支付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司自2017年5月15日至2018年9月15日期间的房屋租赁费9925.44元。   三、被告贾燕于本判决发生法律效力后十五日内将位于西宁市××区(建筑面积50.64平方米)住宅**，腾退给原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司。   四、原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司本判决发生法律效力后十五日内，退还被告贾燕租房保证金3722.04元。   上述判决第二、四项折抵后，由被告贾燕给付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司房屋租赁费6203.40元。   如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元、公告费260元，由被告承担（该款原告已预交，被告应随上述款项一并支付给原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 长 顾 慧   人民陪审员 盛永忠   人民陪审员 金 辉     二〇一八年十月十五日   书 记 员 吴茸茸     附：《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。