河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0402民初1697号原告：贾云红，女，汉族，1963年4月2日出生，现住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：宗立英，河北群星律师事务所律师。代理权限：特别代理，代为和解、立案、承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、提起上诉、代收法律文书。被告：王世良，男，1959年2月27日出生，汉族，住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：李晨光，河北魏利律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：邯郸市金安房地产开发有限公司，住所：邯郸市邯山区滏园街**。统一社会信用代码：911304007651553546。法定代表人：王希志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柴如雪、李亚菲，北京德和恒（邯郸）律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更诉讼请求；代为和解、调解；代为上诉、反诉；代为立案；代收法律文书等。原告贾云红与被告王世良、第三人邯郸市金安房地产开发有限公司（以下简称金安公司）执行异议之诉一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告贾云红、委托诉讼代理人宗立英，被告王世良、委托诉讼代理人李晨光，第三人邯郸市金安房地产开发有限公司委托诉讼代理人李亚菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾云红向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于邯郸市××山区××与滏××交叉口金安公寓B栋2-1504号房产的强制执行。并解除对上述房产的查封，房屋价值360731元，实际价格以评估价格为准。2、判决确认原告贾云红与第三人于2007年8月17日签订的《金安公寓商品房认购协议书》为有效协议，并确认金安公寓B栋2-1504号房产归原告所有；3、判决第三人协助和配合原告办理金安公寓B栋2-1504号房产的产权过户登记；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与第三人于2007年8月17日签订了《金安公寓商品房认购协议书》协议书约定，由贾云红购买第三人开发的位于邯郸市××与××又口东北角××公寓××号房屋，建筑面积124.39平方米，单价2900/平米。原告按协议约定于2007年8月17日交购房款10万元，2014年6月25日交购房款10万元,2015年1月14日交购房款和维修基金167945.62元。原告已将购房款360731元全部付清，并交纳了7214.62元的维修基金。2017年9月18日原告向邯郸市为民物业服务有限公司交纳了物业费等，并接收了房屋由原告居住和使用至今。王世良与第三人民间借贷纠纷一案，邯山区人民法院于2011年5月23日作出(2010)邯山民初字第1078号民事调解书，邯山区人民法院于2015年7月1日以(2015)邯山执字第277号立案执行。邯山区法院于2015年8月19日以(2015)邯山执字第277号执行裁定书和协助执行通知书，将金安公寓B栋2-1504号房产予以查封，于2017年7月27日作出(2015)邯山执字第277-3号执行裁定书，裁定拍卖该房产，于2017年12月25日对该房产作出拍卖公告。原告于2018年1月16日向邯山区人民法院提出执行异议中请书，邯山区人民法院于2018年5月23日作出(2018)冀0402执异7号执行裁定书，裁定驳回贾云红的异议请求并明确告知原告可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为：原告和第三人签订的《金安公寓商品房认购协议书》是双方真实意思表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效。第三人应当协助和配合原告办理产权过户登记，原告购买该房产后，原告已依合同支付全部价款并占有之规定，原告取得涉案房产后，未登记但并不影响合同的效力，且原告在本案中无过错，故人民法院不得查封该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条，最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第304条、第305条、第312条规定以最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释第19条规定，原告特向法院提起诉讼，诉讼请求如前述，请依法公正判决。王世良辩称：1、请求法院驳回原告的诉请，原告与第三人未签订商品房买卖合同，买卖关系不能成立；2、原告主张的认购协议存在多处问题，不能认定为商品房买卖合同，协议并未履行，变更履行认购协议书的说法不成立；3、原告所举的证据真实性有异议；4、该房屋为第三人所有，还未交付，不存在居住和使用至今的情况。金安公司辩称：金安公司承认原告在本案中所主张的事实，承认原告的诉讼请求，第三人与原告签订认购协议书，属于有效的房屋买卖合同，第三人将房屋交付原告，也收取房屋款，因此该房屋应认定原告所有，第三人正在与被告协商调换其他房屋补偿所欠被告的债务，希望与被告协商解决问题。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、身份证，证明主体资格；2、金安公寓商品房认购协议书，证明购房协议真实有效，实际履行；3、结婚证复印件，证明贾云红与乔景善是夫妻关系；4、现金交款单，证明2015年1月14日证明原告向长城会计师事务所交167945.62元，该笔是购房款尾款；5、收款收据4张，证明2015年1月14日交付160731元，2015月1月14日交付7214.62元维修基金，2007年8月17日现金缴款10万元，2014年6月25日交房款10万元，证明已经将全部购房款交付，并交维修基金；6、收据3张，证明2015年9月18日向邯郸市为民服务有限公司缴纳物业费等，交房的时候收的物业费及其他费用，原告一直使用该房屋；7、建行流水一张，证明2013年6月25日贾云红转购房款到王莎莎账上；8、乔景善证明，证明乔景善与贾云红是夫妻，最后房产手续都改成贾云红名下；9、王莎莎邯郸市金安房地产开发有限公司证明，证明王莎莎是金安公司会计，转的帐是公司的帐；10、邯郸市金安房地产开发有限公司证明，证明原告与第三人之间缴款和签订合同的过程；11、邯郸市长城会计师事务所证明，证明第三人委托会计师事务所接受房款，并由第三人出具收据；12、申请书，证明被告申请解除对贾云红房产的查封；13、不动产登记查询信息，证明贾云红购房是实际居住且无其他房产；被告王世良质证意见：证据1真实性无异议，证据2真实性无异议，证明目的有异议，根据第三条第一项买受人已经退房，协议无效。缴款时间应该2007年8月24日交清房款，认购协议第三款已经退房，第三方涉及集资，不是购房款，因为损害第三人利益，变更是不能接受的。证据3关联性有异议，证据4、5、6、7、8日期不清，有的没有日期，真实性有异议，有后面加的内容，大量使用现金，有伪造的嫌疑。证据9没有王莎莎的签字，没有出庭作证，证言的真实性有异议。证据10金安公司出的证明，是两方编造的。证据11，真实性不认可，应该出庭作证。证据12不是我的真实意思。不动产只能证明现在没有，与本案没有直接关系。被告金安公司质证意见：对真实性、关联性、合法性均无异议，原告在第三人通知后及时缴纳购房款，并已交付房屋，该房屋属于原告所有。根据合同规定，双方实际履行中改变合同。被告王世良举证如下：2010邯山民初字第1078号民事调解书一份，证明被告申请强制执行是有法律依据的。原告贾云红质证意见：真实性有异议，应提供原件。合法性有异议，调解书违反法律规定，没有审查被告资金来源，关联性有异议，调解书拿门市抵顶，只能执行金安房产的门市不能执行原告的房产。金安公司质证意见：与原告质证意见一致。金安公司庭后举证：商品房预售许可证一份，证号为（2014）邯房预售字第00820，证明金安公司2014年8月28日取得案涉房屋的商品房预售许可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾云红与乔景善于1987年10月16日登记结婚，夫妻二人向金安公司购买房屋。2007年8月17日，金安公司为甲方、贾云红为乙方签订《金安公寓商品房认购协议书》一份，编号为JA2012。协议书约定认购房屋为“金安公寓”B栋2-1504号，房屋建筑面积为124.39平方米，单价2900元/平方米，总价360730元，乙方于2007年8月17日交予金安公司定金10万元，当日，金安公司为其出具了收据。2013年6月25日贾云红向金安公司会计王莎莎账号转款10万元，王莎莎将该款交给金安公司，金安公司补开了于2014年6月25日收款10万元的收款收据。乔善景于2015年1月14日向邯郸长城会计师事务所缴纳购房款160731元和维修基金7214.62元，长城会计师事务所出具证明，证明该所是受邯郸市金安房地产开发有限公司帮扶工作组委托收取购房人乔善景购房款及维修基金，该笔款项由2015年1月14日中信银行交款单及金安公司收款收据相互证明。至此原告已将购房款360731元全部付清。2017年9月18日金安公司委托邯郸市为民物业服务有限公司向贾云红交付涉案房屋，当日贾云红缴纳了物业费、装修保证金、水电费、电梯费等费用，在该房屋使用至今。2014年8月28日，金安公司取得上述房屋的商品房预售许可证，证号为（2014）邯房预售字第00820。2018年1月18日，邯郸市不动产中心出具邯郸市不动产登记查询结果一份，显示贾云红、乔景善名下现有不动产登记情况为：0套房产。另查明，王世良与金安公司民间借贷纠纷一案，2011年5月23日本院作出（2010）邯山民初字第1078号民事调解书，因金安公司未履行该调解书确定的义务，本院依王世良申请以（2015）邯山执字第277号立案执行。执行过程中，本院于2015年8月29日作出（2015）邯山执字第277号执行裁定书和协助执行通知书，查封了邯郸市陵园路与滏园街交叉口东北角金安公寓B栋2-1504号房产。本院于2017年7月27日作出（2015）邯山执字第277-3号执行裁定书，裁定拍卖该房产，并于2017年12月25日对该房产作出拍卖公告。贾云红于2018年1月16日向邯山区人民法院提出执行异议，邯山区人民法院于2018年5月23日作出(2018)冀0402执异7号执行裁定书，驳回贾云红的异议，贾云红不服提起诉讼，诉请如前。审理过程中，原告贾云红向本院申请放弃关于解除对金安公寓B栋2-1504号房产的查封诉请及要求第三人协助、配合办理房产产权过户登记的诉请。本院认为，审理案外人执行异议之诉，应依法确认贾云红的权利能否排除执行。因本案第三人金安公司为房地产开发企业，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查贾云红的权利能否排除执行。本案的焦点在于以下几点：第一，贾云红与金安公司签订的《金安公寓商品房认购协议书》能否视为合法有效的房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，因《金安公寓商品房认购协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且金安公司也三次收受了原告的购房款，该协议应当被认定为商品房买卖合同。关于合同效力的问题，因金安公司于涉案房屋被查封前已经取得了预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定该《金安公寓商品房认购协议书》可以认定为有效合同，贾云红依法依房屋买卖法律关系取得金安公寓B栋2-1504号房产的所有权。第二，关于贾云红是否已支付了合同约定总价款的50%以上。王世良虽对贾云红提交的证据提出异议，但原告举证邯郸长城会计师事务所证明、购房款收据等证据，证实贾云红已经交清全部购房款。第三，关于贾云红名下是否无其他用于居住的房屋且购买该房屋系用于居住。王世良认为房屋还未交付不存在居住和使用至今的情况，原告举证证明2017年9月18日金安公司委托邯郸市为民物业服务有限公司向贾云红交付涉案房屋，当日贾云红缴纳了物业费、装修保证金、水电费、电梯费等费用，应认定贾云红已合法占有使用该房屋。法律规定中表述为买受人名下无其他用于居住的房屋，即对该范围限定在登记于原告名下的房屋。邯郸市不动产中心不动产登记查询结果显示贾云红、乔景善名下现无不动产登记，本案证据可以证明原告购买该房屋系用于居住且贾云红名下无其他用于居住的房屋。综合分析上述焦点问题，可以确认案外人贾云红就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对贾云红提出停止对金安公寓B栋2-1504号房产的强制执行并确认金安公寓B栋2-1504号房产归原告所有的诉请本院予以支持。原告申请放弃关于解除对上述房产的查封及要求第三人协助、配合办理房产产权过户登记的诉请，系对自己民事权利的处分，本院予以准许。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、不得执行邯郸市陵园路与滏园街交叉口东北角金安公寓B栋2-1504号房产；二、确认邯郸市陵园路与滏园街交叉口东北角金安公寓B栋2-1504号房产归贾云红所有。案件受理费6711元，由被告王世良负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。本院(2018)冀0402执异7号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  邱永刚代理审判员  崔佳宾人民陪审员  吴建峰二〇一八年十月三十一日书 记 员  王新凯附：适用法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。