天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初47089号原告：优居美家物业服务有限公司天津市分公司。住所地：天津市滨海新区旅游区湖滨路力高阳光海岸雍海苑**楼1-301。法定代表人：黄鹏，职务：总经理。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：于安娣，女，1993年2月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于健，男，1967年3月26日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：谭红娟，女，1967年11月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告优居美家物业服务有限公司天津市分公司与被告于安娣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法于2018年8月31日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，后因案情需要，转为简易程序审理。原告的委托诉讼代理人高志成，被告于安娣委托诉讼代理人于健、谭红娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费19092.51元，违约金57.28元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为雍海苑物业服务单位。被告系雍海苑53-1栋业主，物业面积为558.26平方米。其未缴纳2017年2月至2017年10月期间的物业服务管理费19092.51元，产生违约金57.28元。被告辩称，被告未办理雍海苑53-1栋房产的入住手续，未与原告签订物业服务合同，不应当承担物业服务费用。原因为，2016年4月28日被告按照雍海苑开发商力高（天津））地产有限公司邮寄的《入伙通知书》的要求到原告处办理入住手续时发现该房屋存在多处严重质量问题，遂未签订物业合同。天津润居科技有限公司做了现场勘验，并出具了《房屋查验咨询报告》，该报告指出房屋存在多处质量不合格，该报告已交付开发商，开发商也同意维修。被告告知物业将房屋维修完毕后，通知被告，被告再去收房。针对地下室渗水、屋顶漏水开发商也进行了维修，但地下室渗水问题开发商的维修措施不能解决施工缺陷。外墙面损坏、屋顶瓦片破损等情况截止到2018年3月仍未维修。至今未接到开发商的收房通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述、本院现场勘验及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月24日，被告与力高（天津））地产有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》合同编号：2015-0000605），被告购买了坐落于天津市滨海新区。该合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用。甲方（雍海苑开发商力高（天津））地产有限公司下同）于2015年5月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（被告，下同）使用；第八条约定，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任；第十一条约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；第十四条约定，甲方已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。该合同附件六补充协议第8条约定，买受人在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担维修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由；第15条约定，物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积3.80元交纳。2012年12月25日力高（天津））地产有限公司与江西恒丰行物业服务有限公司天津分公司签订了《天津阳光海岸**物业管理服务协议》该合同约定，由原告（以下释明）为雍海苑小区业主提供物业服务，物业管理服务费采取包干制的形式收取，别墅每月每平方米3.5元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用，别墅每月每平方米0.3元，被告缴纳物业管理服务费自开发建设单位通知本物业入伙之日其计算，应于每月5日前缴纳物业服务费用及其他费用，被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并计入自逾期之日其每日千分之三的违约金。2017年3月30日，天津市市场和质量监督管理委员会核准原告名称变更为优居美家物业服务有限责任公司天津分公司，原告现在持续服务中。被告收到《入伙通知书》后按照开发商要求于2016年4月28日办理验房入住手续时，认为该房屋存在严重质量问题，不能入住，并邀请第三方验房机构做出了《房屋查验咨询报告》，该报告认为该房屋存在严重质量问题。被告认为至今地下室渗水问题未得到彻底解决，外墙损坏部分和屋顶破损瓦片未予恢复。天津市滨海新区中新天津生态城雍海苑53-1别墅系被告于安娣单独所有，建筑面积558.26平方米。本院认为，被告与力高（天津））地产有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》力高（天津））地产有限公司与江西恒丰行物业服务有限公司天津分公司签订的《天津阳光海岸**物业管理服务协议》均合法有效对各方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”该前期物业服务合同对业主具有约束力，各方应遵照约定全面履行。被告辩称至今未办理入住手续，房屋存在质量问题，根据现有证据，力高（天津））地产有限公司向被告邮寄了《入伙通知书》被告也按《入伙通知书》要求去办理入住手续，力高（天津））地产有限公司与被告签订的《天津市商品房买卖合同》对于商品房交付及物业费的交纳已经做出了明确约定被告如认为房屋存在质量问题可另案主张权利。原告起诉要求被告给付其服务期间的物业费，亦通过书面形式向被告进行了催收，故其该项诉讼请求，于法有据，予以支持。对于被告应交纳物业费的金额，依据被告房屋建筑面积、双方约定的收费标准及欠费时间计为19092元。对于原告主张的违约金，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告于安娣于本判决生效后十日内给付原告优居美家物业服务有限公司天津市分公司2017年2月至2017年10月期间的物业管理服务费19092元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币139元，由被告于安娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈志强二〇一八年十月二十三日书记员  李 月附：法律释明《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。