云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0302民初3621号 原告朱丽娟，女，汉族，1979年5月8日生，大专文化，公司职员，住重庆市九龙坡区。 委托代理人刘泉生，曲靖市麒麟区司法局众擎法律服务所法律工作者。（特别授权） 原告杨胜，男，汉族，1977年3月1日生，大专文化，公司职员，住重庆市九龙坡区，现住址同上。 委托代理人刘泉生，曲靖市麒麟区司法局众擎法律服务所法律工作者。（特别授权） 被告程福华，女，汉族，1986年5月5日生，湖北省汉川市人，高中文化，自由职业者，住湖北省汉川市，现住麒麟区。 被告曲靖恒工达置业有限公司。 法定代表人熊敏，董事长。 统一社会信用代码：91530300MA6K840X03。 地址：云南省曲靖市西城街道人民工社剑桥中心18幢9楼。 委托代理人孙久晴，公司法务人员。（特别授权） 原告朱丽娟、杨胜诉被告程福华、曲靖恒工达置业有限公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘泉生，被告程福华及被告曲靖恒工达置业有限公司的委托代理人孙久晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，两原告系合法夫妻关系。第一被告是第二被告招聘的正式员工，职务为商品房销售部置业顾问。2017年5月初，原告的一位重庆籍朋友王华琴到被告处购买房子。回到重庆后就向原告极力推荐，购买的房屋在办理产权登记前，购房者不论何原因随时可申请退房，2017年5月5日，原告按照王华琴提供的联系方式与被告程福华取得联系。通过双方的反复沟通和洽谈，原告意向性的选定了“曲靖恒大绿洲小区”第16幢第10层1002号房。建筑面积79.30平方米，套内面积66.24平方米，总价为486693.00元。双方确认未办理产权登记前不论任何时间、任何原因，原告方均享有无理由退房的权利，被告退还原告所交纳的全部款项；被告方根据上述具体内容制作《曲靖恒大绿洲商品房认购书》、《曲靖恒大绿洲项目房款减免确认函》和《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》并署名、盖章后以微信方式首先转发给原告核对作为收存样本。 2018年5月9日下午18点48分，原告的丈夫杨胜签收了被告邮寄的快递，发现邮件中并没有前期所述的四份文件，只有四份空白的《商品房购销合同》。原告便要求被告程福华重新邮寄前述四份文书。2018年5月12日中午11点左右，原告收到后发现邮件中有一份空白的《无理由退房协议书》，一份盖有公司印章，无手写内容的《无理由退房承诺书》，另外还有两份《房款减免确认函》、《商品房认购书》，但内容与被告程福华之前以微信方式转发的文本内容不相一致。 被告在谛约过程中隐瞒有条件退房的重要事项，导致原告按其要求缴付了定金和一部分首付款，其行为违反了法律的规定，请求人民法院判令两被告共同返还原告24335元，并按月利率0.057%承担自2018年5月7日至实际返还止的资金占用费；两被告连带赔偿原告差旅费、伙伴补助费、误工费、制作证据的材料费、代理费等经济损失7151.98元；案件受理费由两被告共同承担。 被告程福华辩称，我所有的销售过程以及邮寄送达均按照公司章程操作，不应该承担相应责任。原告采用微信支付方式转款10000元给我是事实，原告先转给我5000元，在我帮被告出资5000元，将10000元转到公司账户后，原告再次把5000元转给我。 被告曲靖恒工达置业有限公司辩称，被告程福华在与原告缔约过程中属公司员工。被告程福华邮寄无理由退房协议书、无理由退房承诺书、房款减免确认函、商品房认购书都符合公司规定，是正常的销售过程，没有任何诈骗。公司规定定金不能直接转入公司账户，2018年5月6日，公司收到被告程福华转款10000元定金。原告缴付的14335元是认购书约定的分期付款的第一期款项。两笔款项公司确已收到，也向原告开具了票据。原告缴付的10000元是定金。交完定金再远程签订相应的认购书，我方认为原告与公司已经订立了合同关系。我们没有恶意串通，原告朱丽娟是通过老业主王华琴的介绍买房，通过老业主可以享受1%的优惠，优惠前的房价521493元、优惠后的价格516693元，最后减免30000元，实际成交价486693元，王华琴放弃其按成交价享受的1%返点，转给朱丽娟享受，可以在总房价中予以减免。王华琴和程福华、朱丽娟达成一定的信任关系，并且朱丽娟知道王华琴通过程福华购房的事实，且王华琴与程福华双方没有利益关系，所以朱丽娟才可能以微信转账的方式让程福华代缴10000元的定金，我们没有欺诈行为。程福华微信发出的认购书所确定的金额516693元，第二次给的认购书所确定的是减免3万元后的认购价，即486693元。5月6日交定金，5月7日交14335元，5月8日程福华将四份合同邮寄给朱丽娟进行签订，叮嘱原告需要签字盖章再邮寄回来。同时在5月9日朱丽娟要求将无理由退房协议书、无理由退房承诺书邮寄给她，于是我方将无理由退房协议书、无理由退房承诺书予以邮寄。无理由退房协议书是格式条款，所邮寄的退房协议书和微信发过去的内容完全一致的，无理由退房协议书是合同以外签订的，并非是合同，公司有相关的规定。认购书签订的过程，因两原告不在曲靖本地，为了及时购房，朱丽娟交完定金后，朱丽娟、杨胜的签字是程福华代写的，是两原告认可后签的。签订认购合同后双方已经构成事实买卖关系，商品房购销合同最终没有签订，是朱丽娟个人原因导致的，我公司没有任何过错。根据认购书第5条之约定，原告没有在约定时间内签署相应商品房购销合同，所以朱丽娟所交的全部款项不予退还。 原告针对其诉讼请求向本院提交了如下证据： 1、身份证2份（复印件），证据的第1-2页，证明二原告的主体资格。 2、结婚证1份（复印件），证据的第3页，证明两原告是夫妻关系。 3、身份证1份（复印件），证据的第4页，证明第一被告主体资格。 4、统一社会信用代码（截屏），证据的第5页，证明第二被告的基本情况。 5、微信聊天记录（截屏），证据的第6-119页，证明缔约经过。 6、《曲靖恒大绿洲商品房认购书》样本（微信聊天记录截屏），证据的第120页，证明是双方当事人欲签约的文件样本，已填写了相关内容。 7、《无理由退房协议书》样本（微信聊天记录截屏）证据的第121页，证明是双方当事人欲签约的文件样本，已填写了相关内容。 8、《无理由退房承诺书》样本（微信聊天记录截屏），证据的第122页，证明是双方当事人欲签约的文件样本，已填写了相关内容。 9、《云南公司曲靖恒大绿洲项目房款减免确认函》（微信聊天记录截屏），证据的第123页，证明是双方当事人欲签约的文件样本，已填写了相关内容。 10、《商品房购销合同》，证据的第124-139页，证明被告以欺诈手法第一次邮寄了未签名、未盖章的空白合同，构成了违约。 11、邮件签收底单，证据的第140-141页，证明邮件运行及签收时间。 12、《无理由退房承诺书》，证据的第142页，证明被告邮寄复印件，构成了欺诈。 13、《无理由退房协议书》，证据的第143-145页，证明被告邮寄未签名、未盖章的空白协议书，构成欺诈。 14、邮件签收底单，证据的第146-147页，证明邮件运行和签收时间。 15、曲靖恒大绿洲商品房认购书2份，编号0002857、0002471（被告于2018年5月13日交给原告），证据的第148-149页，证明两被告单方制造了假合同。 16、收款收据（复印件，被告于2018年5月13日交付给原告），证据的第150页，证明被告向原告出具了收款收据。 17、被告收到原告的转款依据（微信聊天记录截屏），证据的第151-153页，证明被告程福华收取原告支付的款项。 18、电子回单，证据的第154页，证明被告收取了原告支付的款项。 19、损失清单和各类支付收据28张，证据的第155-173页，证明被告的过错行为给原告造成损失。 20、收入证明，证据的第174-175页，证明原告的误工费损失情况。 21《投诉终止调解通知书》，证据的第176页，证明原告于2018年5月15号前到被告处处理纠纷不成而向相关部门予以投诉。 22、与程福华通话记录、录音一份，证明两被告存在过错。 原告向本院申请调取曲靖市开发区公安局巡特警大队巡逻防控部门的报警记录和相关笔录，本院调取报警记录一份（无其他笔录），经质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。 经质证，被告对证据1、2、3、4无异议。证据5（第6页至119页）的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据43页之前的内容与朱丽娟购买房有关，第50页的内容证明程福华将公司账户告知朱丽娟，并说明定金由程福华代收转交给公司，定金10000元由程福华代为转交给公司，有朱丽娟明确的授意，14335元是由朱丽娟转账到公司的。第62页、第63页、第65页到第73页的内容证明双方在微信中约定由朱丽娟先支付5000元给程福华，待事情办好，再转5000元给程福华。程福华于5月6日转款10000元至公司账户，并将刷卡单发给朱丽娟，朱丽娟将另外5000元转给程福华。当中还包括把减少1%认购金额为516693元的认定书、房款30000元减免函发给朱丽娟。第71页的内容证明程福华已经明确将无理由退房协议条款发给朱丽娟本人。第87页证明被告就两份认购书的认购金额不一样进行明确解释。第97页证明原告已经将14335元款项付给公司。第98页至第101页证明程福华告知朱丽娟如何签订及邮寄合同的过程，5月8日邮寄了四份合同。第105页的内容证明5月9日朱丽娟收到全部合同，并且向程福华索要公司地址，并承诺当天寄回。第107页的内容证明朱丽娟要求程福华将无理由退房承诺书、无理由退房承诺函邮寄给她，同时程福华向对方提醒合同要在当天邮寄返回，我们要盖章进行备案。第115页的内容证明朱丽娟明确表示如果不买房需要办理哪些手续，可以看出朱丽娟有不想购买房子的意愿及合同没有正常签订的原因。证据6的三性无异议，是微信转发的第一份认购书，订购价是没有减免30000元的价款，并就购买房屋的位置、单价、付款方式、违约责任进行明确约定。证据6的第5条明确约定朱丽娟需要在规定的期限到曲靖恒工达置业有限公司营销中心签订合同、交首付款，否则视为放弃购房，所缴款项均不予退还。证据7的三性无异议，退房条款内容采用微信发给朱丽娟，朱丽娟已知晓，请法庭注意第一条规定约定的无理由退房条件，是在签订商品房合同后才享有无理由退房，与朱丽娟声称任何时间退房不一致。证据8、9内容真实，无异议。证据10的真实性无异议，该合同未签字、盖章，在微信中已告知对方，是符合公司办理流程，商品房购销合同需要购房人签字确定购买，出卖人再予以签名、盖章。证据11、12、13、14的真实性、合法性无异议。无理由退款承诺书、无理由退款协议书和我们发出的微信内容一致，什么条件符合无理由退房是明确约定的，与合同签订流程一样，需要购房人签字邮寄返回后，我们在进行盖章。朱丽娟收到后，也询问了退房应当办理什么手续，表示其有退房的意愿。证据15的真实性、合法性没有异议，被告程福华代原告签名是经过朱丽娟授意的，是在原告支付定金后签的，认定书是减免30000元前后的两份。两份认购书确实存在的，其中0002471编号的认购书是通过微信方式发给对方的，内容清晰可见，就房屋位置、价格均有约定。0002857编号的认购书原件我方没有，原告来我们公司索要后没有退还。发给朱丽娟的是没有减免30000元的认购书，减免30000元后的房价是486693元，所以存在两份认购书。在微信聊天中我方已经明确，公司不存在造假。证据16的真实性、合法性无异议。证据17、18无异议。证据19即没有签名的合同，没有签订是原告的原因导致的，真实性予以认可，关联性不予认可。证据20即收入证明的真实性不予认可，不能证明误工费损失情况，也不能证明其实际收入。证据21即投诉终止调解书，有原告投诉的事实存在。证据22的真实性认可，但与本案无关联性。 被告曲靖恒工达置业有限公司针对其辩解理由向本院提交了如下证据： 1、程福华和王华琴、朱丽娟的微信记录，证明朱丽娟通过老业主王华琴推荐买房及整个销售过程，包括朱丽娟5月6日交付定金及邮寄合同的事实。 2、收款收据，证明我公司收到朱丽娟、杨胜交付的定金10000元、第一期付款14335元。 3、无理由退房协议书、无理由退房承诺书、房款减免确认函、商品房认购书，用以证明程福华的销售行为均是正常的销售行为。 经质证，原告对证据1即微信记录中的第1页至第10页的内容无异议，但涉及王华琴的聊天记录与本案无关联性，不予质证。第11页至第65页，不能证明被告方的证明目的，只能证明双方缔约过程中被告提供虚假信息。第66页至第67页的内容没有意见。第68页至第69页证明被告存在虚假承诺。0002471商品房认购书就是微信转发确认的那份，有被告的签名，没有原告的签名，没有意见。24335元的收款收据没有意见，只是被告主没有给我们原件。房款减免确认函没有意见。无理由退款协议书、退房承诺书没有意见，是在我方要求下，被告第二次邮寄给我们的，内容与微信内容不一致。 经质证，双方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性无异议，被告对原告提交的证据的关联性也无异议。本案涉及案外人王华琴享受的返点转给原告享受，所以，被告提交的涉及王华琴的录音与本案有关联性。双方所提交的证据，本院予以确认为定案的依据。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2017年5月5日，原告的朋友王华琴与被告程福华联系，声称其朋友即原告朱丽娟欲购买房屋，希望给予优惠，并承诺享受的返点（按被告方规定，介绍他人购买房屋成交的，可按成交价的1%予以返现）转给原告。王华琴把被告程福华的联系方式告知原告朱丽娟，原告朱丽娟于5月5日、6日两天与被告程福华在微信平台上就购买房屋达成购房意向，欲购买被告曲靖恒工达置业有限公司开发的“曲靖恒达绿洲小区”第16幢10层1002号房屋，总价486693元；原告先缴付定金10000至被告程福华私人账户，再由被告程福华转给被告曲靖恒工达置业有限公司；原告于2017年7月7日缴付首期款14335元后在总房款的基础上减免30000元；在接房以前可享有无理由请求退房，所交款项予以全部退还。2017年5月6日，原告朱丽娟按要求向被告程福华缴付定金10000元，5月7日向被告曲靖恒工达置业有限公司缴付首期款14335元。被告程福华在原告朱丽娟的微信平台发出了《曲靖恒达绿洲商品房认购书》、《曲靖恒达绿洲项目房款减免确认函》、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，原告接受后对退房协议书第三条规定的无理由退房提出异议，便向被告程福华再次确认承诺全额退款是否是指所缴的全部款项，被告程福华再次确认缴多少退多少。同时，原告向被告程福华提出减免确认函没有签署时间。5月8日被告程福华将四份空白的商品房购销合同邮寄给原告朱丽娟，希望两原告予以签订，并要求原告几天后将签订的合同寄回，原告次日收到后认为不妥，便于5月9日要求被告程福华邮寄《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》。原告于5月12日收到《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》。5月12日，被告程福华要求原告必须于5月15日前将签订好的合同寄回。原告朱丽娟以被告方未在购房合同及退房协议书上予以签名盖章而认为被告存在欺诈行为，提出不想买房，并要求退款。被告程福华回复须先签订购房合同寄回后再办理退款和退房手续，且只能退还所缴款项的一半。原告认为被告在缔约过程中没有将“按时签约时间”作为退房退款的限制条件。双方发生争执，原告于5月13日从重庆坐飞机至昆明后再坐高铁到曲靖找被告方理论退款事宜，用去差旅费2458.66元。原告在双方不能协商处理后向消费者协会予以投诉，但被告拒绝调解。 被告方向原告邮寄提供的《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，明确了退房条件、退还金额，即“履行认购书、商品房买卖合同的各项义务，则自签订商品房购销合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前均可无理由退房”、“退房时应扣除兼职销售人员佣金或老业主物业管理费奖励金额”。 被告方提供的编号0002857、0002471号两份《曲靖恒达绿洲商品房认购书》，有两原告的“署名和指纹”。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房认购书、订购、预订等协议具备……商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的“收受房款”，应当理解为收受总房款。本案被告方收受的仅是定金和一部分首期款，且原告对被告主张的“代原告签名是原告的授意行为”予以否认，所以被告主张应当将认购书确认为商品房买卖合同的观点不成立，本院不予采纳。 被告程福华在与原告缔约过程中承诺的“购房人在接房以前可无理由请求退房，所退款项为购房人所缴款项”与其邮寄给原告有关无理由退房内容（将退房的时间、退款金额进行了限制）不一致，被告方的行为应当理解为其事先提供了虚假情况，隐瞒了与订立合同有关的重要事实（购房人享受无理由退房有无条件、条件是什么、享受多少退款金额）。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项之规定，被告隐瞒重要事实和提供虚假情况的行为违反了法律的规定，应当对原告造成的损失承担赔偿责任。原告请求按所缴款项全额退款，被告应当遵守事先承诺，予以全额退款。 被告程福华的涉案行为为其所在公司即被告曲靖恒工达置业有限公司的行为，产生的后果由被告曲靖恒工达置业有限公司承担，原告要求被告程福华承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。 原告所主张的损失除差旅费处，其余均不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第（一）项之规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十三条第（二）项之规定，判决如下： 一、由被告曲靖恒工达置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告朱丽娟、杨胜返还所缴款项24335元，赔偿损失2458.66元。 二、驳回原告朱丽娟、杨胜的其他诉讼请求。 案件受理费604元，由被告曲靖恒工达置业有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为两年。 审 判 长 ：龚占金 人民陪审员 ： 刘 瑛 人民陪审员 ：姜兆荣 二〇一八年十月十七日 书 记 员 ：高吉瑞