广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1872号上诉人（原审被告）：清远市永华房地产有限公司，住所地广东省清远市新城。法定代表人：黄裕陶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何带喜，男，1962年8月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。上诉人清远市永华房地产有限公司（以下简称永华公司）与被上诉人何带喜因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永华公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判永华公司按照已付房款0.2%标准向何带喜支付逾期办证违约金；3、本案诉讼费由何带喜承担。事实与理由：原审法院对双方约定的逾期违约金支付标准进行更改，在约定未违反法律法规的情况下，实际上违反了当事人意思自治原则。鉴于双方当事人已经在合同中约定了逾期办证的违约金支付标准为已付房款的0.2%。根据办证期限720天的约定，永华公司应于2017年12月20日前办理涉案房屋的产权登记转移手续，现永华公司逾期天数较短，根据双方约定的按照已付购房款的0.2%标准计算违约金足以弥补损失。原审法院调整逾期办证违约金的标准，违背了当事人意思自治。何带喜答辩称：首先，永华公司所要求按照已付房款0.2%支付违约金过低，根据合同法114条第二款规定，合同约定违约金过低，有权要求增加违约金。另外，房屋买卖合同的出具方是永华公司，属于格式条款。其中约定的违约金为0.2%以及房屋交付后720天内办理房产证。该两个条款是属于免除或者部分免除永华公司的责任。根据合同法规定，应认定为无效合同。另外，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，我方可按照银行同期贷款利率以已付房款总额为基数，计算逾期办证的违约金。因此，无论在原审审理过程中，所约定支付0.2%的标准还是原判决中以1%计算违约金，对于永华公司都是不符合公平原则的。对于补充合同中约定的房屋交付后720天内出具房产证的条款,明显是违反了公平原则。虽然我方未提出上诉，但是希望法庭对永华公司提起的上诉请求，予以驳回。何带喜向原审法院起诉请求：一、判令永华公司从2016年1月1日起至办理该房屋房地产权属证书之日止，以已付购房款总额401755元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算向何带喜支付逾期办证的违约金（暂计至2017年4月22日的违约金为25726.63元）；二、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由永华公司承担。原审法院认定事实：2014年11月3日，何带喜与永华公司签订《商品房买卖合同》，约定何带喜向永华公司购买其开发建设的位于清远市清城区××新城××大厦××号房屋，套内建筑面积为81.05平方米，房屋总价款为401755元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人受用：1、该商品房经验收合格。”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第13条约定：“房屋交付后720天内出卖人负责办理房地产权证书到买受人名下（以房屋登记部门产权转移登记收件回执日为准）。逾期由出卖人按房价的百分之零点二支付违约金给买受人。买受人应当在出卖人通知的时间内提供办理房产证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延其延期办理其房产证的责任。”第15条约定：“本协议为购房合同不可分割的有机组成部分，与购房合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的或理解上有歧义，以本协议约定为准。”合同签订后，何带喜已向永华公司付清了房屋价款，永华公司也向何带喜交付了房屋。对于房屋交付的时间，何带喜并无明确，但永华公司认为何带喜在合同约定的交楼期限内收楼。2016年5月25日，涉案房屋所在的富景大厦建筑工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未经过清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案，何带喜也未取得涉案房屋的不动产权证书。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：一、永华公司是否存在逾期协助办证的违约行为；二、如果存在，对于何带喜主张的逾期办证违约金应如何计算。对于第一个争议焦点，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行各自义务。合同补充协议第13条只是对于合同第十五条永华公司协助办证期限进行了更改，但是该期限的更改并不足以被认定为免除了永华公司的主要责任、排除了何带喜的权利。因此，结合合同补充协议第15条的约定，对于永华公司履行协助办证义务的期限约定，应以合同补充协议第13条的内容为准。因此，永华公司应在房屋交付使用（由于双方均无证据证明实际交楼时间，视为何带喜在约定的交付期限内收楼，此处的交付使用时间以合同约定的交付时间2015年12月31日为准）后720天内将涉案房屋的产权登记至何带喜名下，即应在2017年12月20日前办理涉案房屋的产权转移登记手续，将涉案房屋的产权登记至何带喜名下。而何带喜尚未取得涉案房屋的产权证书，显然，永华公司逾期履行该义务已构成违约，应按照合同约定承担向何带喜支付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，合同补充协议第13条约定的违约金数额为已付房款的0.2%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，何带喜认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。虽然何带喜无举证证明其实际损失的数额，但由于永华公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。由于永华公司迟延协助何带喜办理房屋产权证的违约行为导致陈镜明不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。双方约定的逾期办证违约金为何带喜已付房价款的0.2%，是不变的金额，仅为803.51元，永华公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在永华公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，酌情调整逾期办证违约金为以何带喜已付房款401755元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从约定的协助办证期限届满次日起计算，即从2017年12月21日起计算。对于截止时间，应为永华公司履行了协助办证义务之日止，即永华公司办理涉案房屋的产权转移登记手续并取得房屋登记部门产权转移登记的收件回执之日止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,于2017年12月23日判决如下：永华公司于判决生效之日起10日内向何带喜支付逾期办证违约金（该违约金以401755元为基数，按照年利率1%的标准自2017年12月21日起计算至清远市永华房地产有限公司办理涉案房屋产权转移登记手续并取得房屋登记部门出具的产权转移登记收件回执之日止）。案件受理费444元，减半收取计222元，由永华公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合永华公司的上诉请求与何带喜的抗辩意见，归纳本案争议焦点：原判决对逾期办证违约金计算标准进行调整是否恰当。关于逾期违约金计算标准问题。本案中，永华公司对其逾期办证的事实无异议，但其认为原判决调整逾期办证违约金计算标准违反了当事人意思自治原则。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张调整违约金的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，在法律规定的框架内平衡双方当事人的利益，对违约金进行适度调整，与当事人意思自治并不冲突。原审法院基于何带喜调整违约金的请求，综合双方当事人的履约情况、过错程度以及逾期利益等因素，并参照本辖区内同类纠纷处理情况，对违约金进行调整并无不妥,本院对此予以维持。综上所述，永华公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由清远市永华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十月十八日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。