广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20089号原告（反诉被告）：广州宏城广场房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路212、214、216、218、220号，统一社会信用代码914401015544192339。法定代表人：谢越华，总经理。委托代理人：余剑光、何雪莹，均系广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海百秋新中间科技有限公司，住所地上海市嘉定区真新街道金沙江路3131号5幢J643室，统一社会信用代码91310114MA1GU39P74。法定代表人：刘志成，董事长。委托代理人：钱英，系广东广格律师事务所律师。原告（反诉被告）广州宏城广场房地产开发有限公司（以下简称“广州宏城公司”）与被告（反诉原告）上海百秋新中间科技有限公司（以下简称“上海百秋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。广州宏城公司的委托代理人余剑光、何雪莹，上海百秋公司的委托代理人钱英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广州宏城公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年1月至2020年5月租金本金766455元及租金滞纳金（其中：2020年1月租金标准160700元/月、2月租金标准104455元/月、2020年3月至5月的租金标准167100元/月，从当月次日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；2、被告向原告支付2020年1月至2020年5月推广费本金10000元及推广费滞纳金（推广费为2000元/月，从当月次日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付2020年1月至2020年5月管理及空调费本金55000元、管理及空调费滞纳金（管理及空调费为11000元/月，从当月次日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；4、被告向原告支付2019年12月至2020年5月电费本金4558.79元及滞纳金（其中：2019年12月电费为1019.35元，2020年1月电费为1112.77元，2020年2月电费为600.52元，2020年3月电费为659.12元，2020年4月电费607.40元，2020年5月电费560.13元。2019年12月电费滞纳金从2020年2月2日起算，2020年1月的电费滞纳金从2020年3月2日起计，均按每日千分之一的标准计算至被告实际付清之日止）；5、被告向原告支付因聘请代理律师所支出的律师费30000元；6、本案案件受理费、财产保全费全部由被告承担。事实与理由：2019年3月1日，被告与原告签订了《广州市房屋租赁合同》和《关于广州市天河区天河路天环广场负二层B264号商铺之租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”），由被告向原告承租由原告开发建设的天环广场B264号商铺（以下简称“案涉商铺”），用于经营鞋履配饰零售。根据《租赁协议》7.03条及《租赁协议》附表三第1部分-租金的约定，被告应按月向原告（及或《租赁协议》约定的物业服务企业）支付基本租金或营业租金（两者取其较高者作为该日历月的租金）、管理及空调费、推广费及水电费、通讯费用（如有）。逾期超过7日，原告有权以被告欠款为基数按每日千分之一的标准向被告计收滞纳金，滞纳金的计算期自前述各项费用应付之日期开始计算，直至被告付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用。《租赁协议》7.03条还约定，倘被告拖欠支付租金、管理及空调费、推广费、水电费等各项费用超过15日，原告有权通过民事诉讼的方式追讨前述费用，由此产生的诉讼成本费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）由被告承担。2019年3月1日，原告向被告交付了案涉商铺，被告并己实际开展经营活动，但被告未能遵守《租赁协议》约定向原告（及或《租赁协议》约定的物业服务企业）支付租金、推广费、管理及空调费、电费，虽经原告多次催促，被告仍拒绝履行支付义务。为此，原告曾于2020年4月13日委托律师向被告发出《催费律师函》，要求被告在收到函件后3日内向原告（及或《租赁协议》约定的物业服务企业）支付前述应付款项及其他到期应付未付款项，但被告收到该函后并未在限时内支付相应款项。2020年4月24日，原告委托律师向被告发出《再次催缴欠费之律师函》，催促被告支付应付未付的款项，并明确告知原告正着手采取法律行动，向法院提起诉讼。但遗憾的是，被告仍不予理会。原告委托案外人广州市启胜物业管理有限公司（以下简称“启胜公司”）对案涉商铺进行物业管理，被告实际享受了启胜公司提供的物业管理服务。启胜公司出具《情况说明》，同意由原告直接向被告追偿管理及空调费、电费及被告应缴纳的滞纳金。因此，被告应当向原告支付租金、管理及空调费、推广费、电费及滞纳金。被告拒不支付的违约行为导致原告合法利益严重受损，原告认为，被告应当依照合同约定及法律规定承担违约责任。为此，原告特诉至贵院，恳请法院判如所请，以维护原告的合法权益和法律的权威。上海百秋公司就本诉辩称：一、根据租赁协议第34页特殊条款第2.01条，被告从2019年3月开始一直经营收入均没有达到30万元，每月的租金高达16万元，对于被告而言，是无法承受的，因此于2019年11月29日向原告提出撤柜的申请，协商解除合同。尽管如此，为使案涉合同能继续履行，被告一直积极与原告就租金减免问题进行协商，包括2020年新冠疫情期间，被告向原告提出减免1至3月的租金，根据民法总则第180条，合同法第117条、第118条的规定，新冠疫情属于不可抗力，被告希望在疫情期间给予免租的优惠政策，但原告不予回复。根据合同法第119条，从被告2019年11月29日开始提出撤柜的申请之后，原告就应该对被告后续解除合同及采取适当的措施来防止其损失。从被告支付的保证金的50万元抵扣被告所欠原告的相关租金、推广费及水电费用。二、从原告向被告发出的律师函，我方认为本合同应该从2020年4月13日开始解除，在被告解除合同之后进行商铺的清点和收尾工作，正好于2020年5月31日关闭涉案商铺。三、鉴于租赁协议没有一条被告有解除合同及终止合同的权利，根据《民法总则》第6条，《合同法》第5条规定的“公平原则”，《租赁协议》中有关违约金、滞纳金，特别是没收保证金的条款应认定为无效条款，被告认为原告没收被告的保证金条款是显失公平的，该保证金可以抵扣被告拖欠的相关的费用。四、被告同意支付2020年4月至5月租金、水电费、物业费。被告按照原告《付款通知书》支付相关费用，被告支付时间完全取决于原告发《付款通知书》的时间，从被告已支付相关费用的时间来看，已经以实际行为改变了双方合同约定的租金等相关费用的支付时间和方式，因此，即使被告违约，所应承担的违约责任的时间截点应该按实际履行的时间点计算才公平。上海百秋公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告签订的《广州市房地产租赁合同》、《关于广州市天河区天河路天环广场负二层B264号商铺之租赁协议》在2020年4月13日解除；2、反诉被告退还保证金540300元；3、反诉原告无需向反诉被告支付2020年1月至2020年3月租金432255元，推广费本金30000元，管理及空调费本金33000元，合计495255元；4、反诉被告协助返还商铺内的全部物品。事实与理由：2019年3月1日，反诉原、被告签订了《广州市房屋租赁合同》和《关于广州市天河区天河路天环广场负二层B264号商铺之租赁协》(以下简称“《租赁协议》”)，反诉原告承租天环广场B264号商铺(以下简称“案涉商铺”)，用于经营鞋履配饰零售。案涉《租赁协议》是反诉被告的格式合同，合同中反诉原告完全没有合同的解除权。在合同订立之初，由于反诉被告夸大了商场拥有大量高端VIP客户及商场内相邻店铺月经营额达百万的不实宣传，反诉原告对将来的营收情况产生误判，从而同意支付合同约定的高昂租金及各类管理费用，签订案涉《租赁协议》。但一年来的实际情况却是，自反诉原告入驻天环商场以来，天环商场却长期处于客流稀少、商业氛围惨淡的状况。反诉原告在承租案涉商铺近一年多的时间内己尽力按合同约定按时缴纳租金及各项推广管理费用，但最终仍因商场经营不善导致反诉原告长期处于亏损状态而无以为继，最终于2020年1月起因疫情影响，无力再支付合同约定高昂费用。尽管如此，因反诉原告没有合同解除权，为使《租赁协议》能继续履行，反诉原告一直积极就租金减免问题与反诉被告进行协商，包括在2020年的新冠病毒疫情防控期间，反诉原告也多次发邮件，希望免除疫情期间的租金，但反诉被告置之不理。《租赁协议》第34页特殊条款第2.01条"承租人平均营业总收入未能达到人民币30万元则出租人有权提前终止本合同"，反诉原告从2019年3月开始至2019年12月一直营业总收入从未能达到人民币30万元。2019年11月29日，反诉原告就以邮件的形式向反诉被告提出撤柜申请，希望协商解除合同。2020年的新型冠状病毒感染的××疫情防控期间，反诉原告更受影响严重，从2020年1月起就无力再支付高昂租金及各类管理费用。2020年2月25日开始反诉原告就发邮件多次要求反诉被告减免1-3月份的租金。2020年4月13日，反诉被告向反诉原告发出《催费律师函》，律师函中明确表示因反诉原告欠费违约，宏盛公司有权依照合同约定追究贵公司违约责任包括但不限于向贵公司收取违约金，滞纳金解除合同并向贵公司追偿一切损失等。2020年5月31日案涉商铺关闭。鉴于《租赁协议》基本免除了反诉被告责任、加重反诉原告责任及排除反诉原告主要权利，根据《民法总则》第6条，《合同法》第5条规定的“公平原则”，反诉原告认为：《租赁协议》中有关违约金、滞纳金，特别是没收保证金的条款应认定为无效条款。反诉原、被告双方签订的《租赁协议》应于律师函发出之日起，即2020年的4月13号解除。反诉被告应全额退还反诉原告的保证金540300元（物业管理费押金33000元，租金501300元，推广费押金6000元)。根据民法总则第180条，合同法第117条、118条的规定，由于新型冠状病毒感染的××疫情防控，导致合同不能履行，属于不能预见不能避免，并不能克服的不可抗力。反诉原告于2020年2月25日向反诉被告发邮件，提出疫情防控期间减免1-3月租金，但反诉被告不予回复。因此，反诉原告认为，反诉被告应免除2020年1月至3月疫情期间的租金432255元，推广费本金30000元，管理及空调费本金33000元。三项合计:495255元。综上，请法院支持反诉原告的反诉请求，以保护反诉原告的合法权益。广州宏城公司就反诉辩称：上海百秋公司的全部反诉请求缺乏事实及法律依据，恳请法院予以驳回。具体理由如下：一、广州宏城公司与上海百秋公司签署的租赁合同并非格式文本，而系由双方在平等协商并达成一致意见的基础上签订的，本案不存在导致合同条款无效的情形，该合同对双方均具备法律约束力。二、上海百秋公司请求贵院确认双方签署的租赁合同于2020年4月13日解除，并无事实及法律依据，法院应依法予以驳回。三、现时双方间的租赁合同仍合法有效，上海百秋公司要求广州宏城公司退还保证金，缺乏履行基础。退一步讲，即使案涉租赁合同因上海百秋公司单方恶意违约而无法继续履行，广州宏城公司亦无须退还上海百秋公司已支付的保证金。四、2020年1月份至3月份，上海百秋公司实际使用了案涉商铺并对外开展营业活动。上海百秋公司请求法院判决其无须向广州宏城公司支付2020年1月至2020年3月租金、推广费、管理及空调费，显然脱离了实际情况并违反了诚实信用原则及公平原则，其诉请不应得到法院支持。相反，上海百秋公司不仅需要向广州宏城公司支付租金、推广费等费用本金，还应当承担因逾期付款所产生的违约责任。五、早于新冠××疫情发生之前，上海百秋公司就已基于自身原因向广州宏城公司提出希望提前终止租赁合同关系。现时上海百秋公司以新冠××疫情为借口，擅自中止店铺经营并试图逃避租金、推广费及管理费等费用的支付义务，属于恶意违约，严重损害了广州宏城公司的合法权益，恳请法院依法驳回其全部反诉请求。综上所述，广州宏城公司认为，上海百秋公司的反诉请求明显缺乏事实及法律依据。敬请法院在审查后依法采纳广州宏城公司的答辩意见，以维护司法尊严及广州宏城公司的合法权益。经审理查明：2019年3月1日，广州宏城公司（出租人，甲方）与上海百秋公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定：（第二条）甲方同意将坐落在天河区天河路218号负二层B264号房（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方作商业用途。（第三条）甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2019年3月1日至2021年2月28日，月租金额：2019年3月1日至2020年2月29日为160700元/月；2020年3月1日至2021年2月28日为167100元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按划账或支票付款方式缴付租金给甲方。（第四条）乙方向甲方交纳人民币501300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。（第八条）其他约定：详见双方另行签署的租赁协议，如本合同项下的条款与租赁协议项下的条款有任何不一致或相互抵触之处，双方同意以租赁协议的条款为准。同日，双方签订《租赁协议》，约定：（第7条）租金、管理及空调费、推广费、公共事业费……7.03（a）基本租金、管理及空调费和推广费的支付时间除本合同另有规定外，在整个租赁期内，承租人须于每个日历月的首日或之前向出租人预缴当月的基本租金、管理及空调费和推广费。（b）其他费用的支付时间本租赁协议附表三第4部分所列的其他费用，包括但不限于通讯费用（如有）、水费（如有）、电费等均由承租人承担，承租人须按承租单元独立记录表或其他能显示承租单元内通讯设施、水、燃气或电的实际用量的相关设备所录数据而得的计算结果，或物业服务企业向承租人提供的账单所示金额，在收到账单后七日内按出租人指定的收款方式向本商场物业服务企业支付该等其他费用。（d）滞纳金倘承租人向出租人/物业服务企业拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、空调费、推广费、其他费用等各项费用超过七日……出租人/物业服务企业有权要求承租人按逾期天数支付滞纳金，滞纳金每日以应交款项之千分之一计。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始起算，直至承租人付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。（e）诉讼成本费用倘承租人向出租人及/或物业服务企业拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理及空调费、推广费、其他费用等各项费用超过十五日……由此产生的诉讼成本费用（包括但不限于案件受理费、律师费等、均由承租人承担）。（第8条）保证金……8.02出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同的时候，抵扣承租人向其支付的承租单元保证金……承租人在此确认授权出租人可在其认为有需要时，从保证金中扣除承租人应向物业服务企业缴纳的管理及空调费、其他费用及其滞纳金、违约金、赔偿金……（第19条）合同的终止和解除……19.04出租人提前终止合同的权利……出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何事件提前终止本合同并合法地提前收回承租单元：（a）承租人未能按本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其他费用的日期后的十五天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其他费用（无论出租人及/或物业服务企业是否已经向承租人作出任何形式的催付）……19.05承租人擅自终止合同若承租人未经出租人事先书面认可擅自提前终止本合同的，则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭受的一切损失。（第23条）通知23.01按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，应按照本合同附表一所列的地址、传真或根据本条的规定而变更的地址、传真发送……如以快递的方式送达该等文件或通告……如双方在中国不同城市，则于投送快递后第三个工作日将被视为已送达收件人……（第24条）全部协议……24.02承租人确认出租人已采取合理方式提请承租人注意本合同中免除或者限制出租人责任的条款，承租人并确认出租人已按照承租人要求对相关条款予以说明。本合同的所有条款，特别是对免除或者限制出租人责任的合同条款，承租人已经充分理解并愿意接受这些约定。本合同是在承租人明确知悉其权利义务及法律后果的基础上自愿签署的。附表三第1部分-租金：承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴交基本租金……A基本租金：2019年3月1日至2020年2月29日，每个日历月基本租金为160700元；2020年3月1日至2021年2月28日，每个日历月基本租金为167100元……。第2部分-管理及空调费：每个日历月为11000元。承租人须根据本租赁协议第7.03条的规定向出租人或根据出租人指示向物业服务企业支付承租单元的管理及空调费……。第3部分-推广费：每个日历月为2000元。承租人须根据本租赁协议第7.03条的规定向出租人支付承租单元的推广费……。第4部分-其他费用：承租单元内由承租人发生的通讯费用、水费、电费及其他增值、有偿服务的实际金额、承租人根据本合同的规定应支付的所有款项、承租人作为承租人或承租单元的占有人或与本合同相关而被政府有关部门可能收取的所有登记和相关费用、及有关国家、地方规定应由承租人缴纳的费用。第5部分-保证金：……在本合同签订时，承租单元的保证金为人民币540300元。案涉合同及《租赁协议》签订后，上海百秋公司向广州宏城公司支付了保证金540300元。2020年4月13日，广州宏城公司委托广东广大律师事务所向上海百秋公司发出《催费律师函》，主要内容：……截止2020年4月9日，上海百秋公司拖欠广州宏城公司（及或合同约定的物业服务企业）租金本金599355元、推广费本金8000元、管理及空调费本金44000元、水电费本金2732.14元……上海百秋公司拒绝支付租金、管理及空调费、水电费显属违约，广州宏城公司有权依照合同约定追究上海百秋公司的违约责任，包括但不限于向上海百秋公司收取违约金、滞纳金，解除合同并向上海百秋公司追偿一切损失等……请上海百秋公司在收到函件后3日内向广州宏城公司（及或合同约定的物业服务企业）支付前述应付款项及其他到期应付未付款项。2020年4月26日，广州宏城公司再次委托广东广大律师事务所向上海百秋公司发出《再次催缴欠费之律师函》，继续对2020年4月13日向上海百秋公司发出的《催费律师函》里面的款项进行催缴。上海百秋公司庭审中确认收到上述两份函件，其认为广州宏城公司在2020年4月13日的《催费律师函》向其提出了解除案涉合同，案涉合同已于2020年4月13日解除。2020年11月5日，广州宏城公司按照《租赁协议》附表一中上海百秋公司的“注册地址/身份地址：上海市嘉定区真新街道金沙江路3131号5幢J643室”及“通讯地址：上海市长宁区临虹路128弄2号楼”、“法定代表人：刘志成，电话（86）186××××3799”邮寄落款日期为2020年11月5日的《解除合同函》，该函件主要内容为：因上海百秋公司自2020年1月起拖欠广州宏城公司的租金、推广费、管理及空调费、电费，经多次催促，上海百秋公司仍拒绝履行支付义务，鉴于此，正式通知上海百秋公司解除与广州宏城公司签订的租赁合同，租赁合同自该函件送达或视为送达之日正式解除，并要求上海百秋公司于2020年11月18日之前将案涉房屋恢复至租赁合同约定的状态并将案涉房屋交还给广州宏城公司。庭审过程中，双方共同确认以下内容：1、上海百秋公司从2020年1月开始拖欠租金及水电、管理费。2、广州宏城公司收取上海百秋公司保证金540300元。广州宏城公司为证明自己的主张，提交了以下证据：1、其向上海百秋公司开具的《付款通知书》（显示每月推广费为2000元，2020年1月租金为160700元、2月租金为104455元、3月、4月、5月租金均为167100元，1月发单日期为2020年1月10日，2月发单日期为2020年2月10日，3月发单日期为2020年3月31日，4月、5月发单日期为2020年4月20日），证明上海百秋公司拖欠其2020年1月至2020年5月租金及推广费；2、广州市启胜物业管理有限公司向上海百秋公司开具的2020年1月至2020年5月的管理及空调费《付款通知书》（显示每月管理及空调费本金为11000元，其中1月发单日期为2019年12月10日，2月发单日期为2020年1月9日，3月发单日期为2020年2月19日，4月发单日期为2020年3月10日，5月发单日期为2020年4月14日）、2019年12月至2020年3月电费《付款通知书》（显示2019年12月电费为1019.35元，发单日期为2020年1月9日；1月电费为1112.27元，发单日期为2020年2月19日；2月电费为600.52元，发单日期为2020年3月10日；3月电费为659.12元，发单日期为2020年4月14日）；3、广州市启胜物业管理有限公司于2020年9月4日出具的《情况说明》（显示截止2020年6月1日上海百秋公司拖欠其管理及空调费本金55000元，管理及空调费滞纳金5027元，电费本金4558.79元，电费滞纳金282.73元，其同意由广州宏城公司向上海百秋公司追讨拖欠的上述费用）；4、《民事案件委托合同》及发票（显示广东广大律师事务所于2020年8月13日向广州宏城公司出具了收取30000元*法律咨询*民事案件律师费的广东增值税专用发票），证明为维护自身合法权益，广州宏城公司聘请律师代理本案，为此支出了律师费。经质证，上海百秋公司对上述证据1、证据2、证据3、真实性、合法性予以确认，不确认证据3中本金及滞纳金的计算；证据4和本案无关，广州宏城公司聘请律师属于其自身的行为，不应该由上海百秋公司承担该费用，如果要求其承担律师费，那么对其聘请律师是否也需要广州宏城公司承担该律师费。上海百秋公司为证明自己的主张，提交了以下证据：1、2019年3月至2019年12月租金水电支付明细表。2、国内支付业务付款回单2019年3月至2019年12月租金、推广费。3、国内支付业务付款回单（物业费和水电费），上述证据共同证明上海百秋公司按照广州宏城公司及物业管理公司发出的付款通知支付相关费用。4、国内支付业务付款回单（显示上海百秋公司于2020年9月9日向广州市启胜物业管理有限公司支付案涉房屋在2019年12月1日至2020年5月31日期间的电费4558.79元）。经质证，广州宏城公司对上述证据1-4真实性、合法性、关联性予以确认，确认其向上海百秋公司发付款通知单的时间会比合同要晚，实际上并没有变更付款时间，确认收到上海百秋公司支付的2019年12月1日至2020年5月31日期间的电费，但认为上海百秋公司未支付迟延支付电费的滞纳金。本院认为：案涉合同及《租赁协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于上海百秋公司主张案涉合同及《租赁协议》的相关条款属于格式合同的问题。本院认为，根据已查明的事实，广州宏城公司在《租赁协议》第24条已对相关条款予以说明。签订合同属重要民事法律行为，上海百秋公司应对相关条款予以重视。即使依上海百秋公司所述，承租人处于弱势地位，签约时没有和出租人协商的条件，但签约行为截至广州宏城公司提起本案诉讼前的一年多时间内，上海百秋公司既未证明其曾向广州宏城公司要求对免责条款予以说明，亦未证明其曾主张撤销相关免责条款进行权利救济，现其以广州宏城公司在案涉合同及《租赁协议》的相关条款属于格式合同主张免责条款无效，缺乏依据，本院依法不予支持。关于新冠疫情是否属于不可抗力的情形的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合案涉房屋所在位置，合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系、疫情发生后原、被告是否以最大谨慎和最大努力仍不能防止疫情对合同履行造成了根本性障碍分析。本院认为，上海百秋公司承租案涉房屋主要用于销售鞋子，其庭审中亦确认其承租案涉房屋后生意一直不好，所以在疫情之前，其就要求和广州宏城公司解约，结合疫情发生后，广州宏城公司及广州市启胜物业管理有限公司在租金缴纳及电费缴纳上均给予了一定的减免，疫情影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，案涉合同仍可继续履行，合同目的可以实现。因此，新冠疫情在本案中不属于导致合同目的不能实现的不可抗力情形。关于案涉合同及《租赁协议》解除时间及责任归属问题。首先，上海百秋公司主张案涉合同及《租赁协议》因广州宏城公司在2020年4月13日的《催费律师函》向其提出了解除案涉合同，故案涉合同及《租赁协议》解除时间为2020年4月13日。广州宏城公司主张双方合同解除时间应依据《租赁协议》第23.01条“按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，应按照本合同附表一所列的地址、传真或根据本条的规定而变更的地址、传真发送……如以快递的方式送达该等文件或通告……如双方在中国不同城市，则于投送快递后第三个工作日将被视为已送达收件人”的约定确定，其于2020年11月5日向上海百秋公司邮寄《解除合同函》，双方合同关系应于2020年11月10日解除。本院认为，2020年4月13日的《催费律师函》只是向上海百秋公司催缴其欠缴的相关费用及告知其未及时缴费可能需要承担的相关法律后果，并未达到解除合同的效果，本院对上海百秋公司关于案涉合同及《租赁协议》于2020年4月13日解除的主张不予采纳。其次，关于案涉合同及《租赁协议》的解除权，经查明，上海百秋公司自2020年1月开始拖欠案涉房屋的租金、水电费及物管费，经广州宏城公司多次催告后无正当理由拒不履行合同义务，且于2020年5月30日擅自关闭案涉房屋的经营，该行为已经构成根本违约，上海百秋公司的违约行为是导致合同目的无法实现的主要原因，广州宏城公司依据《租赁协议》第19.04条向上海百秋公司提出解除案涉合同及《租赁协议》，于法有据。广州宏城公司于2020年11月5日向上海百秋公司“注册地址/身份地址”和“通讯地址”分别邮寄《解除合同函》，该函件中已明确告知自函件送达或视为送达之日发生合同解除的效果，而本院经查询，寄往上海百秋公司“注册地址/身份地址”的邮件于2020年11月11日被退回妥投，寄往上海百秋公司“通讯地址”的邮件于2020年11月7日被签收。根据日常经验法则，本院认为邮件被退回妥投属于“视为送达”，邮件被签收之日属于“送达之日”。据此，本院认为，案涉合同及《租赁协议》解除的时间应以邮件送达之日发生合同解除效果，即案涉合同及《租赁协议》的解除时间应为2020年11月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于广州宏城公司要求上海百秋公司支付2020年1月至2020年5月租金766455元、推广费10000元及逾期支付租金、推广费的滞纳金的诉讼请求，符合《租赁协议》第7条的约定，具有合同依据，本院依法予以支持。关于滞纳金起算日期，广州宏城公司主张每月的滞纳金以当月次日开始计算，综合双方提交的《付款通知书》及上海百秋公司自使用案涉房屋后的缴费方式均是在收到广州宏城公司及物业管理公司出具的《付款通知书》后进行缴纳，且广州宏城公司及物业管理公司均未对上海百秋公司未按案涉合同及《租赁协议》约定在每月1日前缴纳租金及相关费用提出过异议的实际情况以及《租赁协议》第7.03条关于其他费用支付时间和滞纳金的约定。本院认为，广州宏城公司及物业管理公司对租金、管理及空调费和推广费的缴费方式的合同约定已经进行了实际的变更，即上海百秋公司按照广州宏城公司及物业公司出具的《付款通知书》所示金额，在收到该账单后七日内向出租人及物业管理公司进行缴费。根据广州宏城公司向上海百秋公司开具的2020年1月至2020年5月租金及推广费的《付款通知书》的发单日期，本院认为，上海百秋公司向广州宏城公司支付逾期支付租金及推广费的滞纳金的起算时间为：2020年1月的起算时间为2020年1月17日，2月的起算时间为2020年2月17日，3月的起算时间为2020年4月7日，4月及5月的起算时间均为2020年4月27日。据此，本院判令上海百秋公司向广州宏城公司支付2020年1月至2020年5月逾期支付租金及推广费的滞纳金（其中1月租金滞纳金以160700元为本金、推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年1月17日起计算至付清之日止；2月租金滞纳金以104455元为本金、推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月17日起计算至付清之日止；3月租金滞纳金以167100元为本金、推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月7日起计算至付清之日止；4月及5月租金滞纳金均以167100元为本金、推广费滞纳金均以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月27日起计算至付清之日止；上述各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。关于上海百秋公司请求将其缴纳的保证金540300元用于抵扣拖欠的租金主张，综合本案案情，结合案涉合同第四条及《租赁协议》第8.02条关于保证金的约定，在本院已经支持了广州宏城公司要求上海百秋公司支付滞纳金的诉讼请求及广州宏城公司未提交证据证明其实际损失的情况下，本院根据公平原则，对上海百秋公司该主张予以采纳。因此，上海百秋公司需向广州宏城公司支付的租金金额为226155元（766455元-540300元=226155元）关于广州宏城公司要求上海百秋公司支付2020年1月至2020年5月管理及空调费55000元及逾期支付管理及空调费的滞纳金的诉讼请求。广州宏城公司提交了广州市启胜物业管理有限公司于2020年9月4日出具的《情况说明》，同意由广州宏城公司向上海百秋公司追讨拖欠的上述费用。本院认为，虽然该诉请与本案不属于同一法律关系，而上海百秋公司在答辩意见中亦同意支付2020年4月及5月的物业费，为节约司法成本，避免当事人讼累，本院对上海百秋公司与广州市启胜物业管理有限公司在本案中涉及到的物业服务合同的法律关系在本案中一并处理。因此，广州宏城公司该项诉请，符合《租赁协议》第7条的约定，本院依法予以支持。关于管理及空调费的滞纳金的起算时间，如前所述，本院已认定物业管理公司与上海百秋公司已就付款方式进行变更，根据广州市启胜物业管理有限公司向上海百秋公司开具的2020年1月至2020年5月管理及空调费的《付款通知书》显示，1月发单日期为2019年12月10日，2月发单日期为2020年1月9日，3月发单日期为2020年2月19日，4月发单日期为2020年3月10日，5月发单日期为2020年4月14日，上海百秋公司向广州宏城公司支付管理及空调费的滞纳金起算时间应为：1月起算时间为2019年12月17日，2月起算时间为2020年1月16日，3月起算时间为2020年2月26日，4月起算时间为2020年3月17日，5月起算时间为2020年4月21日。现广州宏城公司主张上述滞纳金起算时间均按照每月第二日开始起算，属于对自身权利的处理，本院依法予以准许。综上，本院认为，上海百秋公司应向广州宏城公司支付逾期支付2020年1月至2020年5月管理及空调费的滞纳金（各月均以11000元为本金，均自当月2号起计算至实际付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。关于广州宏城公司要求上海百秋公司支付2019年12月至2020年5月电费本金4558.79元及滞纳金的诉讼请求。关于电费本金，上海百秋公司庭后提交的《国内支付业务付款回单》显示其已于2020年9月9日向广州宏城公司支付上述电费本金，广州宏城公司亦确认收到该款项，广州宏城公司该项诉请已实现，本院不再另行判决支持。关于电费滞纳金，上海百秋公司逾期支付电费构成违约，广州宏城公司该项诉请具有合同依据，本院依法予以支持。关于滞纳金的起算时间，广州宏城公司提交的电费《付款通知书》显示，2019年12月电费为1019.35元，发单日期为2020年1月9日；1月电费为1112.27元，发单日期为2020年2月19日；2月电费为600.52元，发单日期为2020年3月10日；3月电费为659.12元，发单日期为2020年4月14日，关于2020年4月、5月电费的付款通知，广州宏城公司在本案开庭当天（2020年9月7日）才向上海百秋公司明确主张4月电费607.4元、5月电费560.13元及相应滞纳金。如前所述，本院已认定物业管理公司与上海百秋公司已就付款方式进行变更，本院认为，上海百秋公司支付2019年12月至2020年5月电费滞纳金起算时间应为：2019年12月的起算时间为2020年1月16日，2020年1月的起算时间为2020年2月26日，2020年2月的起算时间为2020年3月17日，2020年3月的起算时间为2020年4月21日，2020年4月、5月的起算时间为2020年9月14日。结合上海百秋公司已于2020年9月9日向广州宏城公司支付4月、5月电费本金的客观情况，广州宏城公司要求上海百秋公司支付2020年4月、5月电费滞纳金缺乏理据，本院依法不予支持。广州宏城公司要求上海百秋公司支付2019年12月电费滞纳金的起算时间为2020年2月2日，2020年1月电费滞纳金起算时间为2020年3月2日，属于对自身权利的合法处分，本院依法予以准许。广州宏城公司要求2020年2月、3月电费滞纳金起算时间以当月2号起计算的主张，缺乏理据，本院不予支持。综上，本院认为，上海百秋公司应向广州宏城公司支付逾期缴纳2019年12月至2020年3月电费的滞纳金（其中2019年12月电费滞纳金以1019.35元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月2日起计算至付清之日止；2020年1月电费滞纳金以1112.27元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月2日起计算至付清之日止；2020年2月电费滞纳金以600.52元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月17日起计算至付清之日止；2020年3月电费滞纳金以659.12元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月21日起计算至付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。关于广州宏城公司要求上海百秋公司支付聘请律师所支出的律师费30000元的诉讼请求，广州宏城公司提交了相关证据证明该项损失，本院认为，广州宏城公司该项诉请符合《租赁协议》第7条关于诉讼成本费用的约定，本院依法予以支持。关于上海百秋公司第一项反诉请求。如前所述，本院已认定案涉合同及《租赁协议》的解除时间为2020年11月7日，上海百秋公司该项反诉请求于法无据，本院依法不予支持。关于上海百秋公司的第二项、第三项反诉请求。如前所述，导致案涉合同及《租赁协议》解除的责任在上海百秋公司，且疫情不属于不可抗力情形。因此，其要求广州宏城公司退回保证金540300元及免除其2020年1月至2020年3月的租金、推广费、空调及管理费的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于上海百秋公司要求广州宏城公司返还案涉房屋内的全部物品的反诉请求。因上海百秋公司庭后确认已于2020年11月18日取回货品。据此，上海百秋公司该项反诉请求已经实现，本院不再另行判决支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付自2020年1月至2020年5月拖欠的租金226155元及逾期支付上述期间租金的滞纳金（其中1月租金滞纳金以160700元为本金，按每日千分之一的标准自2020年1月17日起计算至付清之日止；2月租金滞纳金以104455元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月17日起计算至付清之日止；3月租金滞纳金以167100元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月7日起计算至付清之日止；4月及5月租金滞纳金均以167100元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月27日起计算至付清之日止；上述各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付自2020年1月至2020年5月拖欠的推广费10000元及逾期支付上述期间推广费的滞纳金（其中1月推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年1月17日起计算至付清之日止；2月推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月17日起计算至付清之日止；3月推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月7日起计算至付清之日止；4月及5月推广费滞纳金均以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月27日起计算至付清之日止；上述各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付自2020年1月至2020年5月拖欠的管理及空调费55000元及逾期支付上述期间管理及空调费滞纳金（各月均以11000元为本金，均自当月2号起计算至实际付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付逾期缴纳2019年12月至2020年3月电费的滞纳金（其中2019年12月电费滞纳金以1019.35元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月2日起计算至付清之日止；2020年1月电费滞纳金以1112.27元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月2日起计算至付清之日止；2020年2月电费滞纳金以600.52元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月17日起计算至付清之日止；2020年3月电费滞纳金以659.12元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月21日起计算至付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付律师费30000元。六、驳回广州宏城广场房地产开发有限公司的其他诉讼请求。七、驳回上海百秋新中间科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13191元，反诉受理费7150元，保全费5000元，均由上海百秋新中间科技有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  霍小冰二〇二一年四月三十日书 记 员  神晓琳庞慧明