河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初1148号原告：张幸雅，女，1991年5月9日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：苏乃义，河南安多律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南安多律师事务所执业律师。被告：孙丽娟，女，1975年8月18日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：孙俊峰，男，系孙丽娟丈夫。委托诉讼代理人：李风林，河南一得律师事务所执业律师。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兴邦，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王波，男，系该公司员工。原告张幸雅与被告孙丽娟、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称“懿皇公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张幸雅及其委托诉讼代理人苏乃义、刘慧峰，被告孙丽娟的委托诉讼代理人孙俊峰、李风林，被告懿皇公司的委托诉讼代理人刘兴邦、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张幸雅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令孙丽娟向原告支付违约金98000元；3、判令懿皇公司和孙丽娟连带承担返还原告向懿皇公司所交居间服务费9800元；4、诉讼费、律师费由二被告承担。事实和理由：原告经懿皇公司介绍，于2017年12月11日与孙丽娟签订了原告购买孙丽娟位于洛阳市西工区××大道××院××单元××房，建筑面积为62.57平方米的《房屋买卖居间合同》。该合同中约定买卖成交价格为49万元。孙丽娟在该合同中填写了该商品房预售合同编号及房屋，权属登记受理通知单，合同约定：以贷款方式履行该合同。合同中还约定：甲方（孙丽娟）目前未办理房屋产权证，甲方承诺自签订合同之日起10天内将此房屋产权证办理完毕，并交于丙方（懿皇公司）后续之用。合同中还约定了违约责任。2017年12月11日签订《房屋买卖居间合同》的当时，原告依合同约定向懿皇公司交付了居间服务费9800元，然而2017年12月12日，原告在懿皇公司处得知孙丽娟不卖该房了，原告立即询问质疑其为何违约，孙丽娟发短信说：孙丽娟的房子与别的公司签有独家委托售卖协议，并称原告和孙丽娟签订房屋买卖协议中没有约定定金，且是格式合同，签订房屋买卖协议没有和爱人商量，所以不卖了。原告认为孙丽娟是完全民事行为能力人，原告和孙丽娟所签的《房屋买卖居间合同》意思表示真实。签订合同后孙丽娟以种种理由为借口坚决不同意出卖该房屋，属于根本违约。故原告提起诉讼，以维护原告合法利益。孙丽娟辩称，原告的起诉无事实根据和法律依据，原告在本次合同中存与懿皇公司恶意串通欺诈孙丽娟，同时本次合同的签订也是张幸雅与懿皇公司明知而恶意违反《房地产经济管理办法》签订的的合同，其目的是恶意占有被告的房源出售信息，以扰乱正常的二手房市场秩序。张幸雅与懿皇公司恶意违反法律、法规的行为，不应受法律保护，因此，应当依法驳回原告全部诉讼请求。1、张幸雅实际为懿皇公司升龙店房产经纪人，其和懿皇公司在与孙丽娟签订房屋买卖（居间合同）时，二者恶意串通，隐瞒该事实真相，存在严重的欺诈行为。懿皇公司和张幸雅表面上与孙丽娟签订购房合同，其实际上是为了占用孙丽娟房源出售信息，以扰乱市场秩序。张幸雅作为懿皇公司升龙店的房产经纪人，其与升龙店店长王波受到懿皇公司授权，二者在明知违法、违规的情况下冒充购房人与孙丽娟恶意磋商签订违规合同。张幸雅与懿皇公司的行为已经违反了《房地产经济管理办法》第二十五条之规定，不应受到法律保护。2、孙丽娟不存在违约的事实。正是由于签订合同时张幸雅和懿皇公司恶意串通的行为，懿皇公司王波在签订合同时故意将孙丽娟一再强调的一次性付款的要求，写成了贷款合同。并且约定1万元房屋定金，王波在书写合同时未告知孙丽娟故意划去，致孙丽娟方也未收到张幸雅任何房屋定金。而且在签合同时懿皇公司一再承诺孙丽娟可以一次性拿到房款后，然而懿皇升龙店王波在写合同时却偷梁换柱将合同写成贷款合同，并且在签订合同后以着急下班为由不让孙丽娟查看合同。懿皇公司与张幸雅的上述行为充分说明二者恶意串通欺骗孙丽娟的事实。同时懿皇公司和张幸雅与孙丽娟签订的合同也违反《房地产经济管理办法》第十七条的规定。合同签订第二天孙丽娟及其丈夫查看合同时发现上述情况后立即以电话和短信方式委婉（不想道破）的表达了不再将房屋出售给张幸雅的意愿。然而懿皇公司及张幸雅采取威胁、胁迫、限制孙丽娟人身自由的方式在市房管局明目张胆抢夺房屋证件（长春路派出所出警处理），报警后才得以脱身。也充分印证了懿皇公司与张幸雅恶意串通，欺骗孙丽娟，并强买强卖的事实，其行为违反《房地产经济管理办法》第二十五条之规定，不应受到法律的保护。3、懿皇公司与张幸雅恶意串通，欺诈孙丽娟，其二者不存在任何损失。懿皇公司与张幸雅恶意串通，合同约定中介服务费并未实际支付，而且在第二天孙丽娟及其家人发现懿皇与张幸雅之间的恶意串通后就通过电话和短信方式告诉了懿皇公司和张幸雅。二者并无任何实际损失，反而是二者串通欺诈孙丽娟，给孙丽娟及其家人造成严重经济损失。并且懿皇公司和张幸雅串通提供的格式合同约定的违约金，张幸雅和懿皇公司事先并未征得孙丽娟的同意，签合同时也并未告知孙丽娟，也未作特别标注。因此该条款对于孙丽娟应属无效条款。综上，张幸雅作为懿皇公司房产经纪人冒充客户与懿皇公司恶意串通欺诈孙丽娟，其行为已经违反了房地产经纪管理办法规定，其违法违规行为不应收到法律的保护，请贵院查明事实，依法驳回张幸雅的全部诉讼请求。懿皇公司辩称，1、2017年12月11日在我公司居间中介基础上张幸雅与孙丽娟签订《房屋买卖（居间）合同》买卖孙丽娟所有位于西工区××大道××（××广场××区）15幢9-2707房屋，合同约定价格为49万元，张幸雅以银行贷款方式购买该房屋。我公司收取张幸雅中介费9800元（以收费票据为准）。该合同为当事人真实意思表示，不违背法律强行性规定及社会公众利益，为有效合同。请求法庭依法予以确认该合同的法律效力。2、该合同约定卖方孙丽娟办理完毕该房屋产权证后交付我公司办理后续之用。但孙丽娟取得该房屋产权证后，拒绝交付我公司，并明确表示不再出售该房屋。我公司及时告知买方张幸雅，孙丽娟拒绝出售该房屋的事实。买卖双方发生纠纷，致使该合同无法继续履行。张幸雅请求解除该合同，我公司无异议。3、根据《合同法》426条规定，我公司已经促成该房屋买卖合同有效成立，收取中介费具有法律依据及合同依据。张幸雅请求返还中介费9800元，没有法律及合同依据。4、连带责任是加重的民事责任，承担连带责任应当有法律规定或者当事人约定。《民法总则》178条规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。法律对合同责任没有连带责任的规定，合同没有买卖任何一方违约由我公司承担连带责任的规定。我公司既不是共同违约亦不是共同侵权，张幸雅请求我公司承担连带责任，没有法律及合同依据。5、法律对违约责任有明确规定，合同对违约责任有明确约定，谁违约，谁应当依据法律的规定及合同约定承担违约责任。请求法庭根据本案事实、证据、法律规定、合同约定，依法作出裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明：2017年12月11日，卖方孙丽娟（甲方）、买方张幸雅（乙方）、居间方懿皇公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，孙丽娟（甲方）将坐落于西工区王城大道268号院15幢9-2707号房屋以现状出卖给张幸雅（乙方）。合同中约定：“三、1.该房屋买卖成交价格为49万元整；八、1.由于甲方的原因致使该房屋所有权无法转移登记，甲乙双方可解除本合同，甲方赔偿乙方因无法办理该房屋所有权转移登记造成的全部损失；4.本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定，应按照该房屋成交价格每日万分之十向乙方支付违约金，逾期30日，甲方应退还乙方已交付的所有款项，乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。甲方因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的，乙方有权解除本合同并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任；6.由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由相对方承担”。合同签订当日，张幸雅向懿皇公司缴纳居间服务费9800元，合同签订后次日孙丽娟表示不再出售涉案房屋，张幸雅因与孙丽娟协商未果遂诉至本院，引发本案纠纷。张幸雅在本次诉讼过程中委托河南安多律师事务所苏乃义、刘慧峰作为其民事诉讼代理人，向河南安多律师事务所缴纳律师费用5000元。在本案审理过程中，2018年4月24日孙丽娟将懿皇公司、张幸雅诉至本院，请求1、撤销三方之间签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、张幸雅和懿皇公司连带赔偿原告损失30000元；3、张幸雅和懿皇公司承担本案的全部诉讼费用及律师费。本院2018年6月26日的（2018）豫0303民初1787号民事判决书判决驳回孙丽娟的诉讼请求。该判决下发后孙丽娟上诉，洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终5212号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本院认为，张幸雅、孙丽娟、懿皇公司在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖（居间）合同》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自成立时生效，对各方均具有约束力，各方应按照合同约定履行自己的义务，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。依照《房屋买卖（居间）合同》第八条“违约责任”第4项中的约定，卖方因其他原因因而不将房屋出售给买方的，买方有权解除本合同并有权向卖方追究该房屋成交价格20%违约金的责任，第6项约定由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由相对方承担。本案中孙丽娟在合同签订后第二天提出不再出售涉案房屋，拒绝继续履行合同，构成根本违约，有明显过错，现张幸雅主张解除合同，懿皇公司亦表示没有异议，本院予以支持。合同解除后，张幸雅主张按该房屋成交价的20%要求违约金98000元，符合《房屋买卖（居间）合同》的约定，本院予以支持。孙丽娟主张违约金过高，但未提供证据相关证据，本院对其主张不予采信。因孙丽娟的违约行为，张幸雅与其协商未果，诉至法院产生律师费用5000元，有相关证据为证，本院予以支持。关于居间服务费9800元，经懿皇公司居间介绍，孙丽娟与张幸雅之间的房屋买卖合同已生效成立，因此懿皇公司收取居间费用符合法律规定。造成本案买卖合同不能履行的原因系孙丽娟的单方违约，因孙丽娟的违约行为造成了张幸雅该项费用的损失，故该居间服务费用损失应由孙丽娟赔偿给张幸雅。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除孙丽娟、张幸雅与洛阳懿皇房产经纪有限公司于2017年12月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、孙丽娟于判决生效后十日内向张幸雅赔偿违约金98000元。三、孙丽娟于判决生效后十日内向张幸雅赔偿居间服务费9800元。四、孙丽娟于判决生效后十日内向张幸雅赔偿律师费5000元。五、驳回张幸雅的其他诉讼请求。如孙丽娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2456元，由被告孙丽娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对上当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  刘伟国审判员  杨晓宇陪审员  王晓冬二〇一八年十月二十四日书记员  王 琮