江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0881民初641号原告：井冈山市映山红宾馆，住所地江西省井冈山市茨坪长坑路**，统一社会信用代码：91360881074256711E。法定代表人：陈旋，该宾馆总经理。委托诉讼代理人：刘威、缪宏涛，上海市锦天城（南昌）律师事务所执业律师。被告：段晓勇，男，1972年11月11日生，汉族，个体户，住江西省吉安市永新县，被告：刘三桂，男，1965年11月15日生，汉族，个体户，住江西省吉安市永新县，原告井冈山市映山红宾馆与被告段晓勇、刘三桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告井冈山市映山红宾馆到庭参加诉讼，被告段晓勇、刘三桂经传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本庭于2018年8月28日组织了庭前会议，原、被告双方对证据进行了交换且进行了质证。本案现已审理终结。原告井冈山市映山红宾馆向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与两被告之间的《映山红宾馆三号楼租赁合同》；2、判令两被告立即将租赁的位于井冈山市××镇长坑路××楼腾空并返还给原告；3、判令两被告向原告支付拖欠的房屋租金77.16万元；4、判令两被告向原告支付拖欠的水、电费4.5万元；5、判令两被告向原告支付逾期还房的房屋使用费（按30.72万元/年的租金标准计算，自2016年12月10日起计至实际返还租赁房屋之日止，目前暂计至起诉日为52.3万元）；6、判令两被告向原告支付违约金（1、逾期支付租金的违约金以欠付的租金数额为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准给付，自2013年12月11日计至实际清付欠付租金和房屋使用费之日止，目前暂计至起诉日为18.95万元；2、拖欠水、电费其他等违约行为违约金1万元）；7、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年，被告段晓勇与被告刘三桂因合伙做生意，共同找到原告协商租赁原告位于井冈山市××镇长坑路××楼。2011年12月10日，原告与被告之一的段晓勇签订《映山红宾馆三号楼租赁合同》（以下简称：《合同》），约定由被告租赁原告位于井冈山市××镇长坑路××楼，租期5年，即2011年12月10日中午12时零分起至2016年12月9日中午12时零分止；每年租金为30.72万元，租金按年支付，《合同》签订后被告向原告支付第一年的租金，以后每年的《合同》签订日（即12月10日）时被告向原告支付下一年的租金。《合同》第五条第2款约定：每年租金不包含水费、电费，水、电费按实际发生数结算费用，每月15-16日抄表，每月16-20日被告向原告交纳水、电费，根据现有市场收费标准电费1元/度、水费3.7元/吨。《合同》第八条还约定：被告拖欠租金一个月的，原告有权解除《合同》，收回三号楼，并有权依据《合同》要求被告承担违约责任；被告逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的5%；一方如果具有合同约定的其他违约行为的，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付1万元违约金。《合同》签订后，原告如约履行了《合同》，按时交付了该房屋，两被告亦对该房屋装修，并实际使用，在该房屋处合伙开了一家井冈山市茨坪映山红KTV足疗中心。但两被告在支付了部分房屋租金及部分水电费后，再没有按《合同》约定支付剩余的房屋租金及水、电费，原告期间多次催缴，并在该房屋处张贴通知，两被告依然不予履约，而且一直拖延腾空返还房屋给原告。原告认为两被告一系列的行为不仅违反《合同》约定，更给原告造成了损失，为此特诉至法院，请求法院维护原告合法权益。被告段晓勇、刘三桂未作答辩。原告井冈山市映山红宾馆为了证明自己的主张，向本院提供了3组证据：证据1：提供原告营业执照、法人身份证明书、法人陈璇身份证复印件、被告段晓勇和刘三桂户籍信息复印件各一张，证明原、被告的诉讼主体资格；证据2：提供《映山红宾馆三号楼租赁合同》、井冈山市市场和质量监督管理局出具的《证明》、井冈山市茨坪映山红KTV足疗中心《个体工商户营业执照》、《娱乐经营许可证》、《税务登记证》复印件各一份，证明1.《映山红宾馆三号楼租赁合同》中就已明确三号楼的用途及目的，即合同第三条第2款明确约定：乙方（被告）对三号楼的用途必须按宾馆的规定执行（只能用于KTV、洗浴足疗等方面）；2、被告段晓勇与刘三桂实际履行了《映山红宾馆三号楼租赁合同》，开了一家井冈山市茨坪映山红KTV足疗中心，进行了装修并实际使用，可知签订《映山红宾馆三号楼租赁合同》系被告段晓勇与刘三桂的共同意思表示；证据3：提供《江西省发展和改革委员会机关后勤服务中心》出具的《证明》、《关于省发改委直属机关党校（井冈山）改造项目的批复》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》各一份，证明租赁房屋映山红宾馆三号楼系原告合法所有，原告有权进行出租等处分，故《映山红宾馆三号楼租赁合同》合法有效，双方应依法遵守；证据4：提供原告出具的《水电费情况说明》、原告自2012年底至2016年底缴纳的水电费发票(部分)各一份，证明合同租赁期内的水电费一直由原告缴纳，租赁房屋映山红宾馆三号楼五年租赁期内共产生水电费用为137461元，减去被告已缴纳的92361元，被告仍拖欠45000元水电费用。经审查，因被告段晓勇、刘三桂在庭前会议中的证据交换中对原告提供的证据均无异议，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月10日，原告与被告段晓勇签订《映山红宾馆三号楼租赁合同》，《合同》第四条约定由被告租赁原告位于井冈山市××镇长坑路××楼，租期5年，即2011年12月10日中午12时零分起至2016年12月9日中午12时零分止。《合同》第五条约定：每年租金为30.72万元，租金按年支付，《合同》签订后被告向原告支付第一年的租金，以后每年的《合同》签订日（即12月10日）时被告向原告支付下一年的租金。每年租金不包含水费、电费，水、电费按实际发生数结算费用，每月15-16日抄表，每月16-20日被告向原告交纳水、电费，根据现有市场收费标准电费1元/度、水费3.7元/吨。《合同》第六条约定：设备押金100000元，大写人民币壹拾万元整。该押金用于保障楼房内的设备完好，如出现设备损坏的现象，原告有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。《合同》第八条约定：被告拖欠租金一个月的，原告有权解除《合同》，收回三号楼，并有权依据《合同》要求被告承担违约责任；被告逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的5%；一方如果具有合同约定的其他违约行为的，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付1万元违约金。《合同》签订后，原告如约履行了《合同》，按时交付了该房屋，两被告亦对该房屋装修，并实际使用，在该房屋处合伙开了一家井冈山市茨坪映山红KTV足疗中心。被告段晓勇虽为《合同》的签订者，但被告刘三桂认可系合伙人。俩被告在与原告签订《合同》后，依约交付了设备押金100000元。被告租赁原告的房屋期间共计使用137461元水电费；俩被告仅支付了2012年度、2013年度租金共计764400元及水电费92461元以及支付了2014年度部分租金150000元，剩余的771600元租金（2014年度拖欠157200元、2015年度拖欠307200元、2016年度拖欠307200元）及拖欠水电费45000元（共计使用水电费137461元核减俩被告已缴纳的92461元）一直拖欠之间未付。因原告与被告约定的租期为5年，至2016年12月9日中午12时止，《合同》到期后，被告至今未腾出房屋以及交付房屋使用费。《合同》签订的甲方江西省井冈山映山红宾馆与井冈山市映山红宾馆系同一法人。本院认为，被告段晓勇与原告签订的《映山红宾馆三号楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行义务。虽被告刘三桂并非《合同》的相对人，但被告刘三桂也在庭前证据交换中予以认可，其系该《合同》的合伙人，故被告刘三桂应与被告段晓勇共同承担本案的民事责任。合同签订后，原告已经依约向被告段晓勇交付了租赁的房屋，而被告段晓勇并没有依约向原告足额支付租金，已构成违约。现原告诉请解除与被告段晓勇签订的《合同》及支付租赁期间拖欠的租金771600元，合理合法，因俩被告尚有100000元设备押金在原告处，原告也未提出设备出现损坏的情况，理应在租金中予以抵扣，故俩被告应支付租赁期间拖欠的租金671600元（771600元-100000元）。《合同》于2016年12月9日履行期满，俩被告一直继续占有租赁房屋，不按约腾房，现原告诉请依双方签订的《合同》约定年租金307200元支付逾期腾房占有使用费（暂计算至起诉日为523000元），合理合法，本院予以支持。因《合同》中约定：每年租赁不包含水电费，水电费按实际发生数结算费用。俩被告在房屋租赁期间及占用期间理应按约支付水电费137461元，可俩被告仅支付了92461元水电费，尚拖欠45000元水电费，故原告诉请支付拖欠的水电费45000元，证据充分，合理合法，本院予以支持。关于本案的违约金计算问题。《合同》第八条第2款约定：被告逾期交付租金，除仍应补交的租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的5%。被告从2013年12月10日起支付2014年度租金，却逾期不支付2014年度的租金，甚至后面2015年、2016年的租金，故俩被告应承担相应的违约金，现原告自愿调整违约金的计算方式：以欠付的租金数额为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准给付。该计算方式，合理合法，本院予以确认。故原告诉请俩被告支付该部分违约金（暂计起诉日为189500元），此后该部分违约金以此方法计算至实际清付和房屋使用费之日止，合理合法，本院予以支持。同时，原告诉请俩被告支付有拖欠水电费等违约行为违约金10000元，因《合同》第八条第4款约定：如果具有合同约定其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿损失外，还应该支付1万违约金。该约定属于双方当事人自愿约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告井冈山市映山红宾馆与被告段晓勇签订的《映山红宾馆三号楼租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告段晓勇、刘三桂于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告井冈山市映山红宾馆位于井冈山市茨坪镇长坑路5号的三号楼；三、被告段晓勇、刘三桂于本判决生效之日起十日内向原告井冈山市映山红宾馆支付拖欠的房屋租金671600元（771600元-100000元）；四、被告段晓勇、刘三桂于本判决生效之日起十日内向原告井冈山市映山红宾馆支付拖欠的水电费45000元；五、被告段晓勇、刘三桂于本判决生效之日起十日内向原告井冈山市映山红宾馆支付逾期还房的房屋使用费（按307200元/年的租金标准计算，从2016年12月10日起至实际返还租赁房屋之日止，截止起诉之日为523000元）；六、被告段晓勇、刘三桂于本判决生效之日起十日内向原告井冈山市映山红宾馆支付违约金（1、逾期支付租金的违约金以欠付的租金数额为基准，按中国人民银行同期同类贷款块基准利率上浮50%的标准给付，从2013年12月11日起至实际清付欠付租金和房屋使用费之日止，截止起诉之日为189500元；2、拖欠水电费其他等违约行为违约金10000元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18651.90元，由被告段晓勇、刘三桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘春红审 判 员  刘 诠人民陪审员  彭 怡二〇一八年十月十日书 记 员  梁 君