河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1003民初2830号原告谢雪婷，女，住许昌县。委托代理人张万利，男，河南卓通律师事务所专职律师，委托代理权限为特别授权。被告陈建伟，男，住许昌县。第三人李力耕，男，住郑州市金水区。原告谢雪婷诉被告陈建伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法向原、被告送达了相关法律手续，李力耕在审理过程中申请作为第三人参加诉讼，本案由审判员李恒干依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢雪婷及其委托代理人张万利、第三人李力耕到庭参加了诉讼，被告陈建伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢雪婷诉称，2017年，原告谢雪婷通过许昌优信房产中介有限公司（以下简称优信房产公司）介绍购买被告陈建伟所有的位于许昌市××大道西××南侧××小区××东单元××西户的房屋（以下简称涉案房屋）。2017年9月28日，原告谢雪婷、被告陈建伟、居间方优信房产公司共同签订《房屋买卖合同》，合同约定被告陈建伟将上述按揭房屋以61.5万元（含该房屋未还贷款27.8万元）转让给原告，付款方式为：合同签订当日，原告向被告支付房款28万元；2017年10月30日前，原告支付房款1万元；2017年11月30日前，原告支付房款1万元；下余3万元在双方办理房产过户手续时付清；该房屋的按揭款由原告在每月20日前足额存入至被告指定的账户上。合同签订后，原告依约向原告支付购房款30万元，并履行了按期偿还银行按揭贷款的义务，但被告并未完全按照合同约定配合原告办理房屋过户手续。被告的行为已严重违反合同约定。为维护原告之合法权益，特提起诉讼。现请求依法确认原、被告双方于2017年9月28日签订的房屋买卖合同合法有效；判令被告继续履行交付涉案房屋的义务并配合原告办理房屋过户手续；同时由被告承担本案的诉讼费用。被告陈建伟未答辩。第三人李力耕述称，我起诉被告陈建伟在先，且我保全涉案房屋也在前，涉案房屋的权益应该归我，应该驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料有：1、谢雪婷、陈建伟的身份证复印件各一份，证明原、被告主体身份适格。2、个人住房（商业用房）借款合同、许昌县房地产抵押合同（按揭）、房屋分层分户平面图、销售不动产统一发票、契税发票各一份，证明被告陈建伟系涉案房屋的所有权人。3、房屋买卖合同一份、微信转账记录两份、收款收据三份、支付宝转账凭证五份，证明经优信房产公司介绍，被告陈建伟自愿将其所有的涉案房屋卖给原告谢雪婷，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，为合法有效的合同；原告已按照合同约定将购房款30万元支付给被告陈建伟。4、工商银行交易明细一份、建设银行交易明细两份、微信转账记录两份、支付宝转账凭证三份，证明原告已经按合同约定将涉案房屋按揭贷款按月支付给被告，已经完成合同约定的义务。被告陈建伟及第三人李力耕均未向本院提交相关证据材料。经庭审质证，对于原告提交的证据，第三人对证据1、2无异议；经审查，本院认为，因证据1、2来源正当、形式合法、内容真实，且与本案相关联，故本院均予以确认。第三人对证据3有异议，认为签订合同时其不在场，对合同签订的真实性不清楚；经审查，本院认为，因该证据形式合法、内容客观，且与本案相关联，故本院予以确认。第三人对证据4的真实性有异议，称其不予认可；经审查，本院认为，因该证据来源正当、形式合法，且与本案相关联，故本院予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及诉称与述称意见，依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院可以确认以下案件事实：2015年2月4日，被告陈建伟在许昌福兴房地产开发有限公司以按揭贷款方式从中国建设银行股份有限公司许昌分行贷款叁拾万元整购买位于许昌市××大道西××南侧××小区××东单元××西户价值为429960元（其中首付款129960元，贷款金额为30万元，贷款期限自2015年2月4日至2035年2月4日）的房屋一套，并办理了抵押登记手续。2017年9月28日，被告陈建伟作为甲方（出售方）、原告谢雪婷作为乙方（买受方）、优信房产公司作为丙方（居间方）签订房屋买卖合同一份，约定原告以61.5万元的价格（该价格包含房价款、现有的公共维修基金，室内不可移动之装修装饰、附属设施及三台空调及全部家电、家具，除个人衣物带走，其余全部留下）购买被告的上述房屋，其中被告陈建伟的该房屋未还贷款余额为27.8万元；支付方式为：签订合同当日，原告向被告支付房款28万元；原告在2017年10月30日前向被告支付1万元，2017年11月30日再向被告支付1万元，剩余3万元在双方办理房屋过户手续时付清，同时被告的未偿还贷款由原告继续偿还，并于每月20日前在被告指定的账户上存入足额的按揭款项；被告应及时主动配合原告办理房产过户及银行按揭手续，因房产原因造成无法过户的一切责任由被告承担并赔偿原告损失。合同另约定了其他事项。原、被告及优信房产公司均在该合同落款处进行了签字或盖章。2017年9月29日，原告谢雪婷向被告转款支付28万元（其中22.5万元系通过余额宝转账方式支付，5.5万元系通过微信红包方式支付）。当日，被告向原告出具收款收据一份，具体内容为“收款收据本人陈建伟身份证号码电话152××******是房屋坐落于：瑞贝卡大道西段南侧瑞丰苑********合同编号：许县20132789之合法业权人，现收到购买方谢雪婷交来承购该物业之购房款，款项人民币大写：贰拾捌万元整，小写（￥280000）。此据。（附被告陈建伟的身份证复印件正面）收款人：陈建伟日期：2017年9月29日”。2017年10月20日，被告向原告出具收款收据一份，具体内容为“收款收据本人陈建伟身份证号码：、联系电话152××******是位于瑞贝卡大道××小区××楼××楼西户物业之合法业权人。现收到买家/租客谢雪婷交来承购/承租该物业之购房款项人民币壹万元，（RMB￥10000.00元）。此据。收款人：陈建伟日期：2017年10月20号”。2017年11月16日，被告向原告出具收款收据一份，具体内容为“收款收据本人陈建伟身份证号码：、联系电话152××******是位于瑞贝卡大道××小区××楼东单元××楼西户物业之合法业权人。现收到买家谢雪婷交来承购/承租该物业之房款款项人民币壹万元，（RMB￥10000.00元）。此据。收款人：陈建伟日期：2017年11月16号”。2017年10月18日，原告通过余额宝转账方式向被告支付房贷款1983元；2017年11月16日，原告通过POS机刷卡方式向被告支付房贷款1980元；2017年12月18日，原告通过余额宝转账方式向被告支付房贷款1980元；2018年1月16日，原告通过微信转账方式向被告支付房贷款1980元；2018年2月16日，原告通过微信转账方式向被告支付房贷款1980元；2018年3月份，原告通过微信转账方式向被告支付房贷款1980元；2018年4月份，原告通过微信转账方式向被告支付房贷款1980元。另查明，2018年1月23日，第三人李力耕以民间借贷纠纷为由向本院提出对被告陈建伟及案外人陈建锋价值24.8万元的财产进行诉前保全的申请并提供了相应的担保。依据第三人李力耕之申请，本院于2018年1月23日作出（2018）许县枪民裁字第1号民事裁定书，并于2018年1月26日将被告陈建伟的涉案房屋（合同备案号为20132789）与案外人陈建锋的房屋（合同备案号为20132734）进行了查封。2018年1月26日，第三人李力耕将被告陈建伟及案外人陈建锋诉至本院，请求依法判决被告陈建伟偿还借款本金20万元及相应的利息（其中2016年12月20日至2017年12月20日期间的利息为4.8万元，剩余利息则计算至债务偿还完毕为止），被告陈建锋对该债务及利息承担连带责任，同时由被告承担本案的诉讼费用。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议内容“一、被告陈建伟于2018年12月31日前一次性偿还原告李力耕借款本金20万元及相应的利息（利息自2016年12月20日起按照月息2分计算至本金清偿完毕之日止）；二、被告陈建锋对上述债务承担连带偿还责任；三、原告李力耕与被告陈建伟、陈建锋之间的民间借贷纠纷经本次调解就此终结，双方均互不再究”，本院于2018年3月7日作出（2018）豫1003民初714号民事调解书对上述协议内容进行了确认。该涉案房屋现仍处于被查封状态。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另，在诉讼过程中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除非法律另有规定，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告谢雪婷与被告陈建伟均系完全民事行为能力人，且被告陈建伟系涉案房屋的合法所有权人，原、被告签订的涉案房屋买卖合同完全系双方真实的意思表示，合同内容也并未违反相关法律、行政法规的禁止性规定，且房屋成交价格亦符合当时当地的房屋交易市场价格，同时双方所签合同并不存在其他可撤销或者无效之情形，故双方之间的房屋买卖合同自签订之日起生效。因此，对原告请求确认其与被告陈建伟于2017年9月28日所签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求本院予以支持。第三人李力耕虽对原、被告所签之涉案房屋买卖合同提出异议，但并未举证证明该合同存在可撤销或者无效的情形，且其即便已因他案对涉案房屋实施保全措施，亦不影响原、被告之间房屋买卖合同的有效成立，故对于第三人的异议主张本院不予采纳。关于原告所提让被告继续履行交付涉案房屋的义务并配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求是否应予支持的问题。本院认为，因被告陈建伟与第三人李力耕之间的民间借贷纠纷，涉案房屋现处于查封状态，在解除查封措施之前，该房屋无法正常办理变更登记手续，换句话说原告的该项诉讼请求在该房屋解除查封措施之前在客观上无法实现，故对原告的该诉讼请求本院暂不予支持。原告可待涉案房屋解除查封措施后，再另行和被告协商办理房屋过户手续事宜或提起另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条及相关司法解释之规定，判决如下：一、原告谢雪婷与被告陈建伟于2017年9月28日签订的房屋买卖合同有效。二、驳回原告谢雪婷的其他诉讼请求。案件受理费100元、减半收取50元，财产保全费2020元，由被告陈建伟承担，暂由原告谢雪婷垫付，待执行时一并返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行生效判决所确定的内容，否则，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判员  李恒干二〇一八年十月二十四日书记员  车治理