辽宁省庄河市人民法院民事判决书（2018）辽0283民初2875号原告：赵忱，男，1971年12月5日出生，汉族，住辽宁省庄河市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：乔万学，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：大连雍鑫房地产开发有限公司，住所地：庄河市世纪大街一段**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张雍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李明恩，男，1959年10月11日出生，汉族，系该公司法律顾问，住庄河市。原告赵忱与被告大连雍鑫房地产开发有限公司（以下简称雍鑫公司）商品房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵忱的委托诉讼代理人乔万学、被告雍鑫公司的委托诉讼代理人李明恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房的违约金149845元。2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年11月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的状秀苑小区13号3单元4层1号商品房，建筑面积93.06平方米，房屋总价款386199元。《商品房买卖合同》第八条约定，商品房交付期限为2015年7月31日前；第九条约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了义务，被告至今未交付商品房。本次诉讼主张2015年8月1日起至2018年4月30日止期间的违约金149845元（386199元×0.04%×970天）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。逾期交房并非被告自身原因所致，而是因为政府原因导致状秀苑小区内的一块林地的土地性质没有变更，导致小区内相关的水、电、暖、外围道路等设施没有配套，所以小区一直未能竣工验收。原、被告在合同第八条第二款第3项约定，因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期（政府行为导致出卖人无法主导的延期），出卖人可据实予以延期交房。同时，双方在合同附件四中约定，本合同第八条交付期限如遇特殊原因延期交付使用，特别是属于政府行为和由于基础设施没按时配套导致延期的，出卖人不承担任何违约责任和连带责任。状秀苑小区相关设施未能配套系因政府原因所致，该事实有庄河市人民政府市长办公会议纪要为证，所以依据合同约定，被告对于逾期交房不承担违约责任。被告已经在交付期限届满前电话通知原告领取房屋钥匙，系原告个人原因未领取。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的状秀苑小区13号3单元4层1号商品房，建筑面积93.06平方米，房屋总价款386199元；合同第八条约定出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖人组织监理与承包单位共同验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人，但如因市政配套设备接通延误或市政府规划变更导致的延期（政府行为导致出卖人无法主导的延期）及其他非出卖方原因造成的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，其中首付款116119元，银行贷款27万元。被告至今未交付房屋。上述事实有双方签订的商品房买卖合同及销售不动产统一发票等为证，且双方对上述事实没有争议，本院予以确认。被告称，案涉小区水、电等相关设施未配套，但其已经在期限届满前电话通知原告领取房屋钥匙，但原告对被告所称该事实不予认可，被告亦未能提供证据予以证明。被告为证明案涉房屋逾期交房系政府原因所致，提交了落款日期为2017年1月23日的《庄河市人民政府市长办公室会议纪要》（复印件,未加盖出具单位公章）作为证据，内容为：会议审议并原则同意了市国土局《关于状秀苑小区有关问题的请示》，对市政府定向收购大连雍鑫房地产公司开发的状秀苑小区房源事宜，会议明确如下：1、在经济下行压力大、房地产企业经营不景气的情况下，市政府按照应急救企、量力而行的原则，从保产业、保市场、保企业、保稳定的角度出发，并考虑政府外配套工程建设和林地手续办理迟缓对企业销售造成影响等因素，采取救急收购的方式帮助企业度过难关，维护社会大局稳定，决定定向收购大连雍鑫房地产公司开发的状秀苑小区房源，收购均价为4300元/平方米，总价控制在1000万元以内。2、由大连旭阳水利建设开发有限公司作为收购方实施收购行为，1月24日启动收购程序，要按照高中低挡合理搭配的原则选取收购房源，严格履行收购手续，做好登记封存；市财政局、市国土局要抓紧拿出政府收购房源的处理意见，确保国有资产保值增值。3、由副市长牵头，市规划建设局负责，相关部门配合，抓紧推进状秀苑小区外配套工程建设，原则上2017年年底前完成所有配套工程。4、市林水局负责，相关部门配合，以我市林业总体规划修编为契机，积极争取上级林业部门支持，研究落实小区建设项目和配套路网建设项目林地手续办理事宜。因相关部门前期未及时将该地块纳入林地修编规划进行林地性质变更，并至今仍未办理，市监察局要依法追究相关部门负责人、经办人的行政责任。5、大连雍鑫房地产开发有限公司要讲政治、顾大局，理解政府应急救企、维护稳定的收购初衷。一是确保政府所支付的购房资金依法依规使用，优先用于解决农民工工资、企业员工工资等民生事项上，保障企业运行需要，严禁用于与政府应急收购初衷无关的其他事项；二是不再追究政府在土地供应、项目配套等方面存在的其他责任；三是在企业经营条件允许的情况下可以以政府收购同等的价格回购这些房源。在与开发商签订购房协议中，市财政局、市国土局、大连旭阳水利建设开发有限公司要进一步加强资金管控，确保资金切实用于解决实际问题。会议纪要要求，各相关部门要切实增强大局意识，充分认识到此次定向收购房源对维护社会稳定和行业发展的现实意义。要举一反三，加强行政责任落实，认真梳理各行各业尚未解决的历史遗留问题，严禁因部门行政责任落实不力而导致政府被动的现象再次出现。原告对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，其认为，该证据系复印件，来源不清，同时该证据并未载明政府因被告所述原因采取任何执法行为让被告停止施工，亦未载明案涉房屋水、电、暖均未配套及房屋未能竣工验收系被告所述原因所致。原告为证明被告未能如期交房系被告的原因向本院提供了庄河市城乡规划建设局2018年8月8日作出的针对崔世海等人因状秀苑小区遗留问题信访事项的《处理意见书》庄规建信处字[2018]23号，内容为：我局于2018年3月27日收到中央第六巡视组交办的你们去访反映状秀苑小区遗留问题信访事项，经审查，受理该事项。经调查，现就你们反映的事项处理如下：状秀苑小区项目位于庄河市锦绣路和疏港路交叉口东南角，开发建设单位是大连雍鑫房地产开发有限公司，项目占地面积6.7万平方米，规划总建筑面积为17.26万平方米。该项目于2013年5月开工建设，施工手续齐全，目前工程主体全部完工，楼内部分门窗、电梯、电气安装工程未完成，目前，签订购房合同的准业主已有300户。状秀苑小区配套工程有关信访问题最早出现在2016年8月，庄河市政府高度重视，主动作为，先后多次召开会议研究解决群众反映的问题，大力推进该项目配套工程建设，相关工作已经取得突破性进展，目前，供热、污水和燃气管线已经接入小区内，供水、供电已于2017年11月份配套至小区外红线处。制约交房的焦点问题有：一是水电等相关配套工程。由于开发商未缴纳基建水费、用电配套费用等，只是小区红线内外供水管网未完成对接，正式用电未接入小区内；二是未完成竣工验收。竣工验收是由建设单位会同设计、施工、监理等相关部门对已完工的项目进行验收，由于该项目工程未全部完工，不具备竣工验收条件。我局围绕群众诉求，坚持问题导向，积极主动化解矛盾，解决问题，确保早日交房，切实维护群众切身利益，维护社会稳定。关于供水、供电配套问题。我局将督促大连雍鑫房地产开发有限公司尽快办理相关手续，补交相关费用。待完成缴费后，尽快完成供水管线对接工作。关于竣工验收问题，我局将协调督促开发建设单位加快工程进度，尽快完成工程施工。待工程施工完成后，将积极主动介入，帮助企业完善工程竣工验收相关手续，尽早通过竣工验收。据了解，你们已经到庄河市人民法院起诉，可依法维护自身合法权益。庄河市城乡规划建设局在该《处理意见书》上加盖公章。被告对该证据的真实性没有异议，但认为这只是庄河市城乡建设规划局针对案涉小区的业户因被告逾期交房上访事项作出的处理意见，该处理意见的内容不能推翻被告提供的庄河市政府的会议纪要的内容。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，原告已按合同约定履行了付款义务，被告亦应按合同约定的时间将房屋交付给原告，被告至今未向原告交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任即按原告已付房款自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之四计算的违约金，原告本次诉讼仅主张将违约金计算至2018年4月30日按970天计算，系原告对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以确认。故，被告应承担的违约金数额为149845元（386199元×970天×0.0004/日）。被告提出的其未按期交付房屋系政府原因所致的辩解意见，因其提供的会议纪要为复印件，未经出具单位盖章确认，且从内容看也未能体现逾期交房系政府行为所致，亦不存在合同约定的可据实延期及免除违约责任的情形；相反，原告提供的庄河市城乡规划建设局2018年8月8日作出的针对崔世海等人因状秀苑小区遗留问题信访事项的《处理意见书》庄规建信处字[2018]23号，明确载明被告未能按期交房系其自身原因所致，故本院对被告的该辩解理由不予采纳。被告辩称已经电话通知原告交付房屋，系原告自身原因未领取钥匙，但其未提供证据予以证明，且被告自认案涉小区水、电等相关配套工程未完成，亦未竣工验收，未能达到合同第八条约定的“该商品房经出卖人组织监理与承包单位共同验收合格”的交房条件，即便原告拒绝接收房屋，亦不能免除被告的违约责任，因此对被告的此项辩解理由，本院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告大连雍鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告赵忱逾期交房违约金149845元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，由被告大连雍鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 赵日荣 二○一八年十月二十二日书记员 李晓凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，由书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不理后果。