江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0192民初897号原告：肖早花，女，1965年3月7日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：胡伟，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宝春，江西艾民律师事务所律师。被告：南昌市第六粮食仓库，住所地：江西省南昌经济技术开发区港口大道**。法定代表人：裘海园，该仓库主任。委托诉讼代理人：王涛，江西久保律师事务所律师。原告肖早花与被告南昌市第六粮库租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡伟、被告南昌市第六粮库的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖早花向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿毁损原告的建筑物、构筑物及附着物的损失720593元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系被告职工，2005年被告与原告协商，由原告租用被告的猪场养猪，但是，由于猪场年久失修破烂不堪，而且大部分已经倒塌了无法进行经营，故原告于2005年、2009年两次自行出资，购置材料，并聘请工人拆除平整场地，重新建成了猪圈、棚子、房间、机井等若干。原告作为房屋、猪圈、棚子、机井等建筑物、构筑物及附着物的合法建造者，对上述建筑物、构筑物及附着物具有合法物权。然而，被告在建筑物、构筑物附着的土地被征收拆迁时，径行拆除建筑物、构筑物及附着物，严重损害了原告的物权。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告南昌市第六粮库辩称：1、原、被告与肖早花订立了仓储服务合同，该合同中约定的仓库实际上就是本案的猪场。根据合同约定，原告及肖早花对猪场进行改建要经过被告书面同意，被告从未同意其改建猪场，同时，该合同明确约定，合同期满后改建增加的附属物权均无条件归属于被告，无权要求被告予以赔偿。合同到期后，被告已经明确通知原告不再续签合同，肖早花拒绝退场，后由经开区法院以（2016）赣0192民初723号民事判决返还猪场并限期搬离，根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，合同期满后猪场所有的构筑物均为被告所有，被告有权自行处置及拆除，并且拆除是经开法院执行局强制执行的结果，并非被告单方面拆除，综上，原告要求被告赔偿损失无事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所举第二组证据，《证明》三份，以证明原告2005年6月、2009年两次自行出资购置材料，新建了猪栏、房间等。该证据经证人谢某,4、宋某,4、吴某,4到庭作证，本院予以采信；原告所举第三组证据，《仓房租赁合同》、《仓储服务合同》、《南昌市第六粮食仓库出租场所综治、防火责任状》、收据、发票，以证明原告向被告承租了被告猪场并支付了租金、保证金。被告质证意见为：双方之间签署的真实合同是《仓储服务合同》，《南昌市第六粮食仓库出租场所综治、防火责任状》与本案无关，对发票三性无异议，对收据真实性、合法性无异议，证明目的有异议。经查，收据、发票均为被告收取原告租金后出具给原告的收款凭证，与事实相符，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；《南昌市第六粮食仓库出租场所综治、防火责任状》与本案无关，被告质证意见，本院予以采纳；《仓房租赁合同》和《仓储服务合同》是原、被告双方分别在2012年3月9日和2012年3月1日签订，均为有效合同。原告每年向被告缴纳了租赁费，被告也向原告出具了收据或发票，原告的证明目的，本院予以采纳。原告所举第四组证据，《协议书》，以证明被告被征收的土地及地上建筑物、构筑物及附着物获得了相应的补偿。经查，南昌济技术开发区住房保障与建设管理局证明，截止2018年10月24日，南昌市第六粮食仓库已得到收储总款50%，即2187.5万元。故，原告的证明目的，本院予以采信；原告所举第五组证据，《南昌经济技术开发区人民法院财物清单》，以证明原告建筑物、构筑物及附着物的数量，经被告申请，法院予以了强制拆除。该清单为法院现场登记制作，本院予以采信；原告所举第六组证据，《李赣生单项资产或资产组合评估报告>(编号：赣惠普评报字【2018】第006号)、李赣生结婚证、身份证，证明原告建造的建筑物、构筑物及附着物的评估价值为720593元。被告质证意见为：这是原告自行委托鉴定，评估是在拆除后没有实物的情况下进行的，评估价明显偏高。本院认为，鉴定机构采用重置成本法对李赣生（原告肖早花之夫）所有的13处建筑物、构筑物及附属物进行评估并无不妥，评估时间也不矛盾，但鉴于这些被鉴定物分别是2005年、2009年构建，且是比一般砖木简易结构更简单的猪舍，其投资成本和使用年限不能与一般砖木结构的房屋相比，评估价格明显偏高，拟参考当地同时期征地拆迁补偿方案为宜。被告的质证意见本院予以采纳。被告所举第一组证据，《仓储服务合同》、（2016）赣0192民初723号民事判决书、开庭笔录，以证明原、被告于2012年3月1日签订仓储服务合同，合同约定了合同期内修建、改建、装修，须经被告单位书面同意，原告未经被告单位同意修建、改建了建筑物、构筑物及附着物，合同还约定了合同到期后，这些建筑物等归被告单位所有，原告不得要求任何赔偿。在另一案件中，被告提起诉讼，要求原告搬离猪场，法院也认定了双方签订的是《仓储服务合同》，双方之间的租赁合同在2013年即到期解除，原告当时提起反诉，后撤诉。原告质证意见为：对其真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，仓储服务合同仅是对2012年-2013年合同期间的建筑物、构筑物及附着物归属作出约定，而原告修建、改建的建筑物、构筑物及附着物均是在2005年、2009年所建，况2012年3月9日，双方重新签订了一份租赁合同，后签订的这份合同，双方形成了新的合意，对以前的合同作出了变更，结合原告修建、改建的时间和使用情况，被告对原告的修建、改建是允许的，开发区要征收土地的风声传出后，被告与原告才为这些建筑物、构筑物及附着物归属发生争议。经查，原告是被告南昌市第六粮食仓库的职工，2005年开始租赁本单位猪栏养猪，头几年双方并未签订租赁协议，仅是口头约定租金，后每任领导上任均增加一点，直到2012年增至3100元/年。期间，原告为了养殖生产的需要，分别在2005年和2009年对猪栏等进行了修缮、扩建，（共修建、改建了13间猪栏、机井、房间），2012年原、被告就租赁被告的场地签订了两份合同，分别是2012年3月1日签订的《仓储服务合同》和2012年3月9日签订的《仓房租赁合同》，两份合同均为有效合同，虽然标的物相同，但内容不同，被告并没有为原告提供仓储服务，纯粹是被告提供原单位的旧猪栏给原告养猪。其中，2012年3月1日签署的《仓储服务合同》的租期自2012年3月1日至2013年2月29日止，合同约定签订期内原告增、扩建建筑物和附着物在合同终止时归被告南昌市第六粮食仓库所有；而在2012年3月9日签署的《仓房租赁合同》中，则没有就增、扩建部分进行约定，另，2012年3月9日签订的《仓房租赁合同》内容与2009年双方签订的《仓房租赁合同》一致。故，本院认为，原、被告2012年就同一标的物签订的两份租赁合同中，最后签订的合同即2012年3月9日签订的合同是对前一合同的变更，原告的质证意见，本院予以采信；被告所举第二组证据，法院工作笔录两份，以证明双方租赁合同约定的是猪场，拆除猪场是法院执行部门的强制措施，不是被告的行为。经查，南昌经济技术开发区决定收储被告土地后，被告即提起诉讼，要求原告撤出猪场并支付占用期间的费用。法院判决生效后，被告对原告所建建筑物、构筑物及附着物申请强制拆除。被告的证据既证明目的，本院予以采信。另，原告为支持其主张，申请了证人谢某,4、宋某,4、吴某,4出庭作证，以证明原告分别在2005年和2009年经被告单位同意，在被告废弃猪栏的基础上修建、扩建了房间、猪栏、棚子、机井等。原告的证据结合证人出庭作证和法院对原告修建、扩建物现场财物登记，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告肖早花与其夫李赣生均是被告南昌市第六粮食仓库的职工，都是九十年代下岗人员，2005年单位的书记宋福星找到李赣生说：“你妹妹在承包单位食堂，有泔水，不如你包下单位的猪栏养猪”，李赣生想想反正在家没事干，就答应下来。因单位猪栏已长期废弃不用，年久失修，大多已不能使用，原告为了养殖生产的需要，分别在2005年和2009年自筹资金清工人对猪栏等进行了修缮、扩建，（共修建、改建了13间猪栏、机井、房间），其中，房间185.12平方，简易猪栏1231.49平方，棚子403.43平方。原告与被告刚开始仅是口头约定，双方并未签订租赁协议，口头约定租金每年2800元/年，后每任领导上任均增加一点，直到2012年增至3100元/年。2009年双方签订了一份《仓房租赁合同》，2012年原、被告就租赁被告的场地签订了两份合同，分别是2012年3月1日签订的《仓储服务合同》和2012年3月9日签订的《仓房租赁合同》，两份合同均为有效合同，虽然标的物相同，但内容不同，被告提供给原告的仅是废弃的猪栏，并没有为原告提供仓储服务。其中，2012年3月1日签署的《仓储服务合同》的租期自2012年3月1日至2013年2月29日止，合同约定签订期内原告增、扩建建筑物和附着物在合同终止时归被告南昌市第六粮食仓库所有；而在2012年3月9日签署的《仓房租赁合同》中，则没有就增、扩建部分进行约定，双方为原告在被告废弃猪栏基础上修建、扩建的建筑物、构筑物及附着物拆迁是否应得到补偿和补偿归谁发生争议。另查明，双方就租赁关系，2013年后即未再签订合同，原告仍在原处养猪，被告未再收取原告租金。2016年，被告就原告占用猪栏提起诉讼，要求原告支付占用费并搬离猪场。后被告申请法院强制执行，拆迁之前，针对原告要求补偿，被告方告知原告去请评估公司对所建的建筑物、构筑物及附着物进行评估，按重置法评估后估值为720593元。还查明，南昌经济技术开发区为公益事业（修建高架桥）曾征收部分被告南昌市第六粮库的土地，其中同样涉及原告等住户的房屋，鸡棚，南昌经济技术开发区按有关政策标准进行了补偿，标准为：房屋（砖木），520元/平方；棚子，100元/平方；南昌经济技术开发区补偿简易猪牛栏143元/平方，机井每口3000元。再查明，目前南昌经济技术开发区收储被告南昌市第六粮食仓库的土地为综合商住用地，被告已得到南昌经济技术开发区50%的土地收储款，即2187.5万元。本院认为，原、被告之间的租赁关系真是存在，尽管刚开始双方是口头约定，但，双方一直按约定执行，2009年、和2012年的合同也进一步证明双方的租赁关系。本案双方争议的焦点为：一、原告所建的建筑物、构筑物及附着物在合同终止后归属；二被告申请拆除了原告的建筑物、构筑物及附着物后，原告是否应得到补偿，如果该补偿被被告所得，被告是否应赔偿原告。首先，原、被告双方自成立租赁关系后，并未约定原告建造的建筑物、构筑物及附着物合同终止后归属，直到2009年的书面合同仍未见约定，在2012年的两份合同中，2012年3月1日的注明了“合同期满后，装修、改建增加的附属物产权无条件属甲方（即被告）所有，乙方不得拆除、损坏，亦无权要求甲方（即被告）予以补偿”，而在2012年3月9日的合同中，并未对此进行约定。根据合同法有关规定，对同一事由先后签订两份存在冲突的合同，在均有效的前提下，后一份合同是对前一份合同的变更，即双方应履行后一份合同，也即双方没有对原告所建的建筑物、构筑物及附着物进行约定，况且在2012年3月1日的合同中，也仅是对2012年3月1日至2013年2月29日一年期间的约定，该年原告并未对猪栏进行修建、扩建。故原告所建的建筑物、构筑物及附着物在合同期满后，其物权应归原告所有。其次，原告是否应得到补偿？从现有证据分析，原告所建的建筑物、构筑物及附着物虽经被告单位同意，但未报相关部门批准，应属违法建筑，按照《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十四条规定，违法建筑不予补偿，但该条例是为维护公共利益而制定，南昌经济技术开发区收储涉案土地系综合商住用地，显然，原告的建筑物、构筑物及附着物不适用《国有土地上房屋征收补偿条例》，且原告的物权如是违法建筑还应经相关部门的法定认定程序才能确认。既然明确了原告的物权，拆除原告的建筑物、构筑物及附着物即应予以补偿，从南昌经济技术开发区以前征收同一土地的部分地块的处理也可看出，其拆除地上建筑是给以补偿的。现原告的物权遭拆除而未得到补偿，事实上补偿款被被告所得，所以，被告应对不当得利即原告的补偿应予返还，因原告申请对其建筑物、构筑物及附着物评估估值偏高，原告要求被告赔偿（实际应是返还不当得利）诉讼请求，本院予以部分支持。参考南昌经济技术开发区党工委管委会办公室文件洪经工管字【2015】40号补偿标准，具体返还的金额:房间185.12平方×520元/平方=96262.4元，棚子403.43平方×100元/平方=40343元，猪栏1231.49平方×143元/平方=176103.07元，机井两口2×3000=6000元。以上合计应返还的金额为318708.47元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十七之规定，判决如下：一、被告南昌市第六粮食仓库在本判决生效之日七日内返还原告肖早英征收补偿款人民币318708.47元。二、驳回原告肖早英其他诉讼请求。案件受理费11006元，减半收取5503元由被告南昌市第六粮食仓库负担3003元，原告肖早花负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李云根二〇一八年十月三十日书记员  詹智雯