广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤02民终173号上诉人（原审被告）：梁泽新，男，1971年5月8日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：叶景春，广东永顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡泽雄，男，1992年5月7日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：杨文亮，广东周和律师事务所律师。上诉人梁泽新因与被上诉人蔡泽雄租赁合同纠纷一案，不服武江区人民法院（2020)粤0203民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁泽新的委托诉讼代理人叶景春，被上诉人蔡泽雄的委托诉讼代理人杨文亮已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁泽新的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回蔡泽雄的一审诉讼请求或发回重审；3、本案的诉讼费用由蔡泽雄承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。梁泽新与蔡泽雄于2018年5月25日签订的《房产租赁合同》，是蔡泽雄委托爱家天下中介公司员工袁鑫与梁泽新进行对接处理涉案房产的合同签订、代收押金、租金、中介费等相关事宜。庭审中蔡泽雄确认“蔡泽雄表示涉案商铺出租前，其系采用在商铺门口张贴广告的形式进行招租，房屋中介爱家天下的袁鑫借此了解其有出租涉案商铺的意愿后，通过电话与其联系，双方口头约定由袁鑫代为出租涉案商铺”。梁泽新将共计21600元租金、押金、押金及中介费款项支付给蔡泽雄的委托代理人袁鑫，蔡泽雄知晓并确认。上述事实足以证明蔡泽雄与袁鑫之间的委托代理关系，一审法院对该事实不予认定，属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。基于蔡泽雄与袁鑫之间的委托代理关系，梁泽新向袁鑫履行支付21600元租金、押金及中介费款项的义务，视为对蔡泽雄的履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”规定，梁泽新不存在延期支付租金的违约行为。一审判决认定梁泽新违约，属于适用法律错误。综上所述，一审法院在认定事实和适用法律方面均存在错误，请求二审法院依法查清事实，正确适用法律，依法支持梁泽新的上述诉讼请求。庭审时补充：蔡泽雄于2019年10月擅自对租赁物上锁违法，侵害了梁泽新的租赁权，导致梁泽新无法经营和重大经营损失；2019年8月水管破裂，蔡泽雄未能及时修缮，确保租赁物正常使用，蔡泽雄该行为属于严重违约，未能履行租赁物的修缮义务；从2018年10月至今，梁泽新一直与蔡泽雄、袁鑫沟通袁鑫收取押金10800元，定金2000元，中介费1600元以及2018年7、8月份租金7200元等相关抵扣事宜。被上诉人蔡泽雄辩称：如果梁泽新正常交租，就不存在上锁的情形，且梁泽新长期拖欠租金。从上锁至今蔡泽雄的损失更大，原因都是由梁泽新导致。水管破裂是室外破裂，不影响梁泽新经营。作为承租人，有义务进行修缮，再向出租人主张权利，而不是放任，故扩大的损失理应由梁泽新自行承担。蔡泽雄提供的租赁物是没有问题的。关于抵扣，首先，梁泽新没有提起反诉；其次，蔡泽雄并没有授权袁鑫收取上述费用，不存在抵扣的事实，且蔡泽雄也没有收到这些费用。蔡泽雄向一审法院起诉请求：1、判令梁泽新向蔡泽雄支付2018年8月至2019年10月拖欠的租金25600元；2、判令梁泽新向蔡泽雄支付租赁期间的物业费、水电费及因梁泽新过失导致水管损坏维修费计5758元；3、判令梁泽新向蔡泽雄支付违约金7200元；4、判令梁泽新将涉案房屋腾空返还给蔡泽雄；5、判令梁泽新向蔡泽雄支付房屋占有费用（以每月3600元为标准，从起诉之日起支付至涉案租赁房屋返还之日止）；6、本案所有诉讼费用由梁泽新承担。一审法院经审理查明：2018年5月25日，蔡泽雄将其名下位于韶关市武江区出租给梁泽新。蔡泽雄提交的《房产租赁合约》中载明“出租方（甲方）：蔡泽雄，身份证号码：440583199205××××，承租方（乙方）：梁泽新，身份证号码：44190097105××××。甲乙双方经经纪方介绍，在平等、自愿、合法的基础上达成以下条款：一、租赁物业：甲方同意将坐落于韶关市武江区，建筑面积54.71平方米（以下简称该物业）的房屋良好状态下出租给乙方使用。二、租赁期：1.租赁期为四年，从2018年5月25日起至2022年5月25日止。2.租赁期满，甲方有权收回该物业。乙方应如期交还，如甲方将该物业继续出租或出售，乙方在相同条件下享有优先权；三、租金：1.租金每月为3600元，每月租金于25日之前交付甲方。2.租金递增方式为每两年一次递增6%。3.押金：签定本合约之同时，乙方即时向甲方支付2个月押金和1个月租金，共计10800元交予甲方。4.租赁期间，乙方若将该物业分租必须事先得到业主的书面许可，每月的管理费、电视费、煤气费、清洁费、水电费、宽带费、室内设施的维修费等杂费，均由已（一审法院注：蔡泽雄提交的该合同复印件较为模糊，难以辨认该横线之间载明的系‘己’还是‘已’，蔡泽雄认为该横线中载明的系‘已’，但存在笔误，实际应系‘乙’）方支付。四、押金：1.合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清该物业一切管理费、电视费、煤气费、水电费等费用后，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。2.合同期满或合同解除后，乙方若仍有欠租或欠费的，甲方有权在押金里扣除相应租金或费用后将剩余部分退回乙方。五、双方责任及违约责任：1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之经济损失的，违约方应作出赔偿，赔偿金额应以实际损失为准……4.租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知。乙方如拖欠租金达十天……视为乙方违约，合同因违约而告终止，乙方须全部承担因违约所造成的责任。5.租赁期届满甲方要求收回房屋，应在租赁期满之日前30天书面通知乙方，甲方继续出租该房屋的，乙方在同等条件下有优先承租权……7.因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回物业，乙方须无条件立即退出该物业，如乙方不交回物业的钥匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己的房产内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用，若有余则由甲方没收。乙方保证履行合约规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理，同时保证不会提出任何异议……合同约定日期：2018年5月25日”，合同落款出租方处有“蔡泽雄”字样的手写签名，落款承租方处有“梁泽新”字样的手写签名。梁泽新认可合同落款承租方处的签名是其本人所签，但表示当时在中介处签订合同时，蔡泽雄未到场，出租方签名处系空白。蔡泽雄表示合同落款出租方处的签名是其本人所签。后在合同履行过程中，因梁泽新拖欠租金等费用，蔡泽雄于2019年10月31日委托涉案商铺的物业公司对涉案商铺上锁，涉案商铺被锁门后，梁泽新未再继续经营该商铺，该商铺门锁至今尚未打开，铺内仍存放有梁泽新的物品。蔡泽雄称梁泽新现仍未支付拖欠的租金等费用，经催收未果，遂提起本案诉讼。另查明，2019年8月，涉案商铺的表后管出现爆裂漏水的情况，蔡泽雄确认水管爆裂的位置在商铺门外且该水管至今尚未修复。关于梁泽新拖欠的费用，蔡泽雄主张梁泽新拖欠2018年8月至2019年10月租金合计25600元、2019年9月1日至2019年10月31日的物业管理费438元、2019年7月26日至2019年9月25日的公摊电费4.7元、2019年7月26日至2019年9月25日的水费2315.3元、水管损坏维修费3000元。梁泽新表示其对蔡泽雄主张的租金、物业管理费、公摊电费无异议，但不认可水费及水管损坏维修费，其认为水费系水管爆裂产生，而水管爆裂发生于商铺外，其不应承担水费及水管损坏维修费。梁泽新主张其并未违约，其未按时支付租金系因已合计支付21600元给蔡泽雄委托的房屋中介爱家天下的袁鑫，其中包含涉案商铺的押金7200元、三个月租金10800元以及中介费3600元，但之后无法联系到袁鑫；蔡泽雄不承认已收取押金，双方对于房屋中介爱家天下的袁鑫收取相关费用是否受出租方委托存在争议；同时，梁泽新认为水管爆裂后，出租方一直不予维修导致其无法经营，其并未违约。蔡泽雄表示涉案商铺出租前，其系采用在商铺门口张贴广告的形式进行招租，房屋中介爱家天下的袁鑫借此了解其有出租涉案商铺的意愿后，通过电话与其联系，双方口头约定由袁鑫代为出租涉案商铺，在袁鑫的牵线下，其与梁泽新签订了涉案租赁合同，但其未出具书面委托书委托中介袁鑫代为收取租金、押金，亦未收取涉案商铺押金。诉讼期间，蔡泽雄与梁泽新确认涉案《房产租赁合约》已于2019年11月解除。一审法院审理后认为:本案为租赁合同纠纷。虽然梁泽新签订涉案《房产租赁合约》时，蔡泽雄并未到场，但蔡泽雄及梁泽新均确认《房产租赁合约》上的签名系其本人签名，表明该《房产租赁合约》是双方的真实意思表示，该合同已实际履行且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。关于租金问题。蔡泽雄作为出租方，将涉案房屋交付给梁泽新使用，享有依法依约收取租金的权利，作为承租人，应依约向蔡泽雄支付租金。现蔡泽雄主张梁泽新拖欠2018年8月至2019年10月的租金合计25600元，梁泽新对此不持异议，该院对此予以确认。故梁泽新应向蔡泽雄支付拖欠的租金25600元。关于物业管理费、公摊电费的问题。梁泽新认可承租期间的水电费、物业管理费由其承担，且其对蔡泽雄主张的公摊电费及物业管理费并无异议，故对于蔡泽雄要求梁泽新支付物业管理费438元及公摊电费4.7元，该院予以支持。关于水费的问题，根据蔡泽雄提交的欠费清单显示，涉案商铺2019年7月26日至2019年8月25日的水费为2275.6元，2019年8月26日至2019年9月25日的水费为39.7元，梁泽新认为该水费是因水管爆裂产生，不应由其承担。对此，该院认为，涉案商铺的水管于2019年8月爆裂，该水管爆裂发生在商铺门外，现蔡泽雄并无证据证明系因梁泽新的过错或过失致使水管受损，故梁泽新作为承租人不应承担涉案水管爆裂产生的超出正常使用部分的水费，但其仍应支付该期间正常发生的水费，该院酌情认定梁泽新应向蔡泽雄支付2019年7月26日至2019年9月25日的水费合计80元。关于水管损坏维修费的问题，现蔡泽雄确认爆裂水管至今尚未维修，即蔡泽雄主张的水管维修费并未实际产生，故该院对该费用不作处理。关于违约金的问题。梁泽新拖欠2018年8月至2019年10月的租金25600元，已构成违约，根据《房产租赁合约》中“五、双方责任及违约责任：1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之经济损失的，违约方应作出赔偿，赔偿金额应以实际损失为准……”的约定，蔡泽雄要求梁泽新支付等额于押金金额的违约金7200元，有事实和法律依据，予以支持。至于梁泽新抗辩其未按时支付租金系因其与蔡泽雄对其支付给房屋中介爱家天下的袁鑫的费用存在争议以及水管爆裂致使其无法经营，且蔡泽雄自行委托物业公司将涉案商铺上锁造成其损失，该院认为，首先，即使双方对梁泽新支付给中介的费用存在争议，但仅涉及商铺押金及部分租金，梁泽新长期未按时支付租金且至今拖欠2018年8月至2019年10月的租金合计25600元，显属违约，其该项抗辩不足以对抗蔡泽雄要求其承担拖欠租金的违约责任的权利；其次，涉案水管爆裂及蔡泽雄委托物业公司对商铺上锁均系发生于梁泽新出现拖欠租金的违约行为之后，该抗辩亦不能成为其长期未按时支付租金的正当理由。综上，梁泽新应向蔡泽雄支付拖欠租金的违约金7200元。关于涉案商铺的腾退问题。蔡泽雄与梁泽新确认《房产租赁合约》已于2019年11月解除，合同解除后，承租人应当返还租赁物给出租人。蔡泽雄委托物业公司将涉案商铺上锁后，梁泽新已无法自行进入涉案商铺，即涉案商铺自此已实际由蔡泽雄控制，但因商铺内现仍放置了梁泽新的物品，梁泽新仍有义务将涉案商铺腾空给蔡泽雄，而蔡泽雄对此则负有协助义务，其应当打开涉案商铺门锁，配合梁泽新腾空商铺。关于房屋占用费的问题。如前所述，在蔡泽雄委托物业公司对涉案商铺上锁后，梁泽新已失去对涉案商铺的实际支配权，在此情况下，其并无自行腾空涉案商铺的客观条件，蔡泽雄作为涉案商铺的实际控制方，有义务主动启动商铺的腾空及配合梁泽新腾空商铺。虽然蔡泽雄在本案中通过诉请的方式通知梁泽新腾退涉案商铺，但并无证据表明其已做好有关配合义务,其亦确认涉案商铺的门锁至今尚未打开，故对于蔡泽雄诉请的自起诉之日起计算的房屋占用费，该院不予支持。一审法院经审理后于2020年11月13日作出（2020）粤0203民初2390号民事判决：一、梁泽新应于判决生效之日起十日内向蔡泽雄支付租金25600元、物业管理费438元、公摊电费4.7元及水费80元，合计26122.7元；二、梁泽新应于判决生效之日起十日内向蔡泽雄支付违约金7200元；三、梁泽新应于判决生效之日起十日内将韶关市武江区腾空给蔡泽雄，蔡泽雄对此负有协助义务；四、驳回蔡泽雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763.95元，减半收取计381.98元，由蔡泽雄负担65.45元，梁泽新负担316.53元。本院二审查明：梁泽新主张其已合计微信支付21600元给蔡泽雄委托的房屋中介爱家天下的袁鑫，其中包含涉案商铺的押金7200元、三个月租金10800元以及中介费3600元，梁泽新为此提供了其微信转账记录，显示梁泽新向“专业房产买卖”转账支付：1、2018年5月10日2000元；2、2018年5月16日12400元；3、2018年6月28日3600元；4、2018年8月4日3600元。蔡泽雄对于梁泽新提供的是述微信转账记录的三性均不认可，认为并非转款给蔡泽雄。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对上诉人梁泽新的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：蔡泽雄是否已授权委托房屋中介爱家天下的袁鑫收取梁泽新微信支付的21600元（涉案商铺的押金7200元、三个月租金10800元以及中介费3600元）。首先，蔡泽雄否认其授权委托房屋中介爱家天下的袁鑫收取梁泽新微信支付的上述款项，梁泽新亦不能提供证据佐证其微信支付给袁鑫的上述款项袁鑫已转交给蔡泽雄，庭审中蔡泽雄确认“蔡泽雄表示涉案商铺出租前，其系采用在商铺门口张贴广告的形式进行招租，房屋中介爱家天下的袁鑫借此了解其有出租涉案商铺的意愿后，通过电话与其联系，双方口头约定由袁鑫代为出租涉案商铺”的内容并不能等同于“双方口头约定由袁鑫代为收取涉案商铺的全部款项”。且从2018年5月25日蔡泽雄与梁泽新签订《房产租赁合约》中载明“甲（蔡泽雄）乙（梁泽新）双方经经纪方介绍，在平等、自愿、合法的基础上达成以下条款：…三、租金：1.租金每月为3600元，每月租金于25日之前交付甲方。…3.押金：签定本合约之同时，乙方即时向甲方支付2个月押金和1个月租金，共计10800元交予甲方。4.租赁期间，…每月的管理费、电视费、煤气费、清洁费、水电费、宽带费、室内设施的维修费等杂费，均由乙方支付。四、押金：1.合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清该物业一切管理费、电视费、煤气费、水电费等费用后，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。2.合同期满或合同解除后，乙方若仍有欠租或欠费的，甲方有权在押金里扣除相应租金或费用后将剩余部分退回乙方。”的内容显示，尽管双方的交易是经经纪方介绍，但仍由承租方梁泽新直接向出租方蔡泽雄交纳房屋租金、押金、水电费、物业费等费用并由双方进行结算，结合房屋中介机构一般只收取中介费的交易习惯及梁泽新举证不能的情况，本院对梁泽新主张蔡泽雄已授权委托房屋中介爱家天下的袁鑫收取梁泽新微信支付的21600元（涉案商铺的押金7200元、三个月租金10800元以及中介费3600元）不予采信。其次，本案蔡泽雄主张的是2018年8月至2019年10月拖欠的租金25600元，若按照蔡泽雄与梁泽新签订《房产租赁合约》约定“租金每月为3600元”计算，2018年8月至2019年10月共15个月应付的租金为54000元（3600元/月×15个月），而蔡泽雄主张的拖欠该期间的租金仅为25600元，即使梁泽新微信支付给袁鑫的21600元（涉案商铺的押金7200元、三个月租金10800元以及中介费3600元）袁鑫已转交给蔡泽雄作为已支付的租金，扣减该款后（54000元-21600元）该期间拖欠的租金仍达32400元，由此可见，蔡泽雄主张的拖欠该期间的租金仅为25600元亦已扣减了此款项，故梁泽新的该上诉理由同样不能成立。综上所述，上诉人梁泽新的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费763.95元，由梁泽新负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年四月六日书记员  罗稀蕾