河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2017)豫0122民初4429号原告（反诉被告）：刘小瑞，女，1985年12月10日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：田志民（刘小瑞之夫），男，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：赵国富，河南赵庆利律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘香惠，女，1982年10月4日生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告（反诉原告）：郭良琴，女，1957年5月19日生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告（反诉原告）：刘西峰，男，1989年10月3日生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告（反诉原告）：刘盼盼，女，1990年3月6日生，汉族，住郑州市高新技术开发区。四被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄荣士,河南尤扬律师事务所律师。四被告（反诉原告）委托诉讼代理人：宋子颖，河南尤扬律师事务所律师。原告（反诉被告）刘小瑞与被告（反诉原告）刘香惠、郭良琴、刘西峰、刘盼盼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘小瑞及其委托诉讼代理人田志民、赵国富，被告（反诉原告）刘香惠及刘香惠、郭良琴、刘西峰、刘盼盼委托诉讼代理人黄荣士到庭参加诉讼。刘小瑞向本院提出诉讼请求：1.依法确认其与刘水泉于2017年1月12日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决被告协助原告办理房屋不动产权过户手续及相关手续；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：经中介介绍，2017年1月12日，刘小瑞与刘水泉在中介处签订了《房屋买卖合同》，将刘水泉名下（实际购买人为刘香惠）中牟县××城××Ａ4-3-201房屋一套卖给刘小瑞，刘小瑞按合同约定支付中介5万元，即购房定金3万元、佣金2万元。2017年1月23日双方又签订房屋买卖合同补充协议，原告按该协议支付被告27万元首付款。由于被告购买的房屋还未取得房产证，房屋买卖合同第五条约定“甲乙双方应在甲方拿到不动产权证之日起30个工作日，共同到房管局立契并办理房产过户手续及相关手续。被告2017年7月6日拿到不动产证至今不协助原告办理，原告诉至法院。刘香惠、刘西峰、郭良琴、刘盼盼辩称，因刘小瑞自身行为拖延办理过户手续，构成逾期违约及合同约定的解除条件，双方合同应依法予以解除，还应承担3万元的违约责任，应依法驳回刘小瑞的诉讼请求。刘香惠、刘西峰、郭良琴、刘盼盼向本院提出反诉请求：1.依法解除刘水泉与刘小瑞签订的《商品房买卖合同》；2.判令刘小瑞承担违约金（定金）3万元；3.诉讼费由刘小瑞承担。事实与理由：2017年1月12日，刘水泉授权刘香惠作为其代理人通过中介与刘小瑞签订了《商品房买卖合同》。合同约定，刘小瑞购买刘水泉名下位于中牟县××城××Ａ4-3-201的房屋，约定房屋的价格为140万，佣金及定金共计5万元。根据合同约定，刘小瑞应该自涉案房屋不动产证办理完毕后30个工作日内共同到房管部门办理过户手续，刘水泉取得不动产证书后，刘香惠及时通知中介及刘小瑞要求按约定办理过户。但刘小瑞以多种理由不配合办理房产过户及相关手续，导致逾期未能办理过户。根据合同约定，刘小瑞的行为已经构成违约，视为其单方解除了合同。后因刘水泉去世，反诉人作为刘水泉的继承人认为刘小瑞的行为已构成违约，与刘水泉之间的《商品房买卖合同》应当依法解除。刘小瑞辩称，房屋在30日没有过户是反诉人的原因造成的，因为反诉人要求房屋涨价，并要求一次性支付房款，反诉人多次找原因不给被反诉人办理房屋过户手续。按照法律规定，卖方协助买方办理过户是卖方应尽的法律义务，不属于解除条件。请求依法驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证如下：当事人双方均提供了《房屋买卖合同》及补充协议，该证据客观真实，本院予以采纳；刘小瑞提供的收据、汇款凭单客观真实，和待证事实关联，本院予以采纳；刘小瑞提交的2017年9月4日的证明客观真实，和待证事实关联，本院予以采纳，2017年9月13日的证明，应结合其他证据，对待证事实做出综合认定；刘小瑞提供的微信聊天记录，刘香惠予以认可，本院予以采纳；刘小瑞提供的录音，客观真实，本院予以采纳；刘香惠一方提供的微信聊天记录，刘小瑞予以认可，本院予以采纳；刘香惠一方提供的中介公司的聊天记录，本院将结合其他证据，对待证事实做出综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月12日，刘香惠作为刘水泉（甲方）的代理人与刘小瑞（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定:第一条，房屋状况，甲方拥有位于中牟县××城××Ａ4-3-201的房产，房屋所有权人：刘水泉，建筑面积146.11㎡。乙方自愿购买甲方上述房产。第二条，总价款140万元。第三条，乙方于本合同签订时支付佣金及定金伍万元。其中佣金2万元，余额作为定金。第四条，付款方式，按揭贷款，甲、乙双方签订合同后，应共同到贷款银行办理按揭贷款手续，乙方在立契时，将首付款30万元交付甲方，剩余房款110万元由银行放贷之日向甲方支付。第五条，立契过户时间：甲乙双方应在甲方拿到不动产权证之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。第十一条，违约责任，第2项，乙方若违反本合同第五条的规定则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金。2017年1月23日，刘香惠作为刘水泉（甲方）的代理人与刘小瑞（乙方）又签订《房屋买卖合同》补充协议一份。主要内容如下：重要提示：2、甲、乙双方一定要共同到贷款银行办理还款手续，尽量要求房屋抵押银行当时扣款，对房屋进行解押。本补充协议若与2017年1月12日的《房屋买卖合同》不一致的，按本补充协议履行，《房屋买卖合同》的其他条款双方继续履行。一、甲、乙双方经过协商，乙方于2017年1月23日向甲方支付首付款27万元，由甲方用于偿还合同约定房屋的银行抵押贷款，如果用于其它用途，则视为甲方违约。而且在房产解押后因甲方主观原因导致房产无法过户，同样视为甲方违约。如果甲方违约，须在叁日内归还此款给乙方，另向乙方赔付与解押款相同金额的违约金。二、在甲方解押后，因乙方主观原因，不愿意进行此房产买卖合同相关后期手续，则视为乙方违约，即自愿放弃此房屋的购买权，并且无权向甲方索要支付的首付款，另向甲方按原《房屋买卖合同》支付违约金。2017年1月12日，刘小瑞支付3万元购房定金及交付中介2万元佣金；2017年1月23日，刘小瑞通过银行转账支付刘香惠27万元首付款用于案涉房屋解押。后刘水泉办理了解押手续。2017年7月6日，刘水泉取得涉案房屋的不动产权证。双方就涉案房屋过户不断沟通，但未达成一致意见。本案处理过程中，刘水泉去世，刘香惠、郭良琴、刘西峰、刘盼盼作为继承人参加诉讼，并依法提起了反诉。另查明，经刘小瑞申请，本院于2017年9月13日作出（2017）豫0122财保128号民事裁定：将案涉的位于中牟县滨河××、××楼××单元××号房屋予以查封，期限三年。本院认为，一、依法成立的合同，自成立时生效。本案中，2017年1月12日《商品房买卖合同》及2017年1月23日《房屋买卖合同》补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘小瑞与刘水泉的合同履行和本案处理中，刘水泉死亡，其继承人刘香惠、刘西峰、郭良琴、刘盼盼参加诉讼，承继合同权利，并在继承财产范围内承担义务。关于合同的履行和是否违约问题。刘小瑞依约支付了首付款30万元，刘香惠一方依约办理了房屋抵押权的解除，双方均履行了约定的部分义务，并无异议。双方的争议在于，刘香惠一方认为，应该在房屋过户前支付全部房款，2017年7月6日案涉房屋取得不动产权证书，2017年7月25日刘小瑞才以他人的名义办理银行抵押贷款，导致不能在取得不动产证30日内办理过户，刘小瑞违约，符合解除合同的条件；刘小瑞认为，申请抵押款双方共同协商，贷款审批时间较长，比30日迟延了4天，合同也未约定办理抵押后再办理过户，办理过户是刘香惠方的义务，不符合解除条件。双方《商品房买卖合同》第五条约定，双方应在卖方拿到不动产权证之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，第四条约定，剩余房款110万元由银行放贷之日向卖方支付，该两条约定是清晰明确的，即办理所有权转移登记不以支付剩余价款为前提，剩余的价款支付时间为以该房屋作抵押申请的贷款发放之日。在履行中，买卖双方的聊天记录等证据证明，刘小瑞在刘香惠通知取得不动产证书后30日内即申请贷款、筹款、要求办理房产手续，刘香惠取得不动产证书后即通知刘小瑞办理房产手续、支付剩余价款，双方就付款、办理房产手续在2017年7月、8月、9月一直保持沟通。本院认为，刘香惠一方主张应该在房屋过户前支付全部房款，与合同约定不相符；刘小瑞在约定的期间内申请贷款、筹款、要求办理房产手续，因刘香惠一方提出不符合合同约定的要求未果，责任不能归结为刘小瑞，不能认定刘小瑞违约。综上所述，刘小瑞要求确认《商品房买卖合同》有效，符合法律规定；要求协助办理所有权转移登记，符合双方的合同约定，于法有据，依法应予支持。刘香惠、刘西峰、郭良琴、刘盼盼抗辩称刘小瑞违约并反诉要求解除《商品房买卖合同》、承担违约金3万元，证据不足，缺乏事实依据，依法不予支持。诉讼中，刘小瑞愿意支付剩余购房款110万元，刘香惠、刘西峰、郭良琴、刘盼盼反诉中虽未提出该请求，但属于刘小瑞的法定义务，本院亦予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认刘小瑞与刘水泉于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同》有效；二、刘香惠、刘西峰、郭良琴、刘盼盼于本判决生效十日内协助办理（位于中牟县滨河路南、清阳街东绿城百合**楼******;不动产权证书,豫20**中牟县不动产权第0003271号）房屋所有权转移登记至刘小瑞；三、刘小瑞于本判决生效十日支付刘香惠、刘西峰、郭良琴、刘盼盼价款110万元；四、驳回刘香惠、刘西峰、郭良琴、刘盼盼的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，保全费5000元，反诉费275元，由刘香惠、郭良琴、刘西峰、刘盼盼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  陈 斌人民陪审员  窦春森人民陪审员  朱永安二〇一八年十月二十九日书 记 员  宋安宁