广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2338号原告：广州巷子餐饮管理有限公司，住所地广州市天河区棠东横岭一路9号102房，统一社会信用代码91440101MA5CBA5A8G。法定代表人：刘磙，总经理。委托代理人：冯颖仪、陈杏芳，均系广东胜伦律师事务所律师。被告：广州越众实业有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中第307号2401A房，统一社会信用代码91440101MA59H07E68。法定代表人：邱耿喜，总经理。委托代理人：莫观培，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告广州巷子餐饮管理有限公司（以下简称巷子公司）诉被告广州越众实业有限公司（以下简称越众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巷子公司的委托代理人冯颖仪，被告越众公司的委托代理人莫观培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巷子公司诉称：原告于2019年9月17日与被告签订《租赁合同》，约定原告承租天河区棠东村横岭二路3号1楼10A房（以下简称涉案场地）作厂房使用，租期为2019年10月1日至2020年9月30日。2019年9月16日，原告向被告预付了首期租金1.5万元；9月17日，原告向被告预付了租赁保证金3万元；被告亦向原告开具了相应的收据。2019年9月25日，涉案场地的产权方广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社（以下简称棠东三社）因旧村升级改造，向被告发出了《解除合同通知函》，通知解除双方的租赁合同并要求被告搬离涉案场地。被告收到上述《解除合同通知函》后隐瞒情况，仍通知原告交接涉案场地。2019年9月29日原告到达现场后方知悉涉案场地纳入了旧村升级改造范围，故当场拒绝接收场地。2019年9月30日，原告通过微信告知被告中止执行双方签订的《租赁合同》，被告一直消极回应，也没有提供相应担保。2019年10月14日，原告以电子邮件形式向被告指定联系人发送了《解除合同通知书》，要求解除合同，退还款项；但被告予以拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认双方签订的《租赁合同》于2019年10月14日解除；二、被告返还原告租赁保证金30000元、首期租金15000元并支付资金占用期间的利息（以45000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年10月14日起计至付清之日止）。三、被告承担原告支出的律师费3800元。四、本案诉讼费由被告承担。被告越众公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告所述的解除合同事由均是棠东三社及其上级总社所为。因被告与业主的租赁合同尚未达到合同约定的解除条件，棠东三社在解除通知函中所述的村改造经核实不属于法定的村改造和合同约定的村改造。因此，被告与业主的租赁合同合法有效、尚未解除，也没有经过司法确认，涉案场地是可以继续使用的，原告解除合同缺乏事实依据。经审理查明：2019年10月1日，被告（出租方/甲方）与原告（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案场地出租给乙方作厂房使用，甲方按现状交付给乙方，乙方同意并无异议。每月租金15000元，由乙方在每月25日前缴付下月租金。乙方租赁甲方涉案场地的期限为2019年10月1日至2020年9月30日，免租期为2019年10月1日至10月5日。合同签订之日，乙方付给甲方30000元作为租赁保证金，及交纳首月的租金15000元；甲方收到租赁保证金后开具收据给乙方作为收款凭证。租赁期内，甲方依合同将厂房、宿舍、场地交付乙方使用，乙方已知甲方厂房属村集体土地，尚未办理产权证。逾期交付租金达三十日以上的，甲方有权单方解除合同，收回场地，没收乙方所交的保证金，并追讨乙方所欠租金及追究乙方的违约责任。如甲方中途违约，甲方双倍返还保证金给乙方；如乙方中途违约，甲方没收乙方保证金外，乙方另应给甲方保证金同等金额的违约金。如在租赁合同期间遇国家征收土地时，双方互不承担违约责任，属乙方投资的可动产乙方可自行搬走及处理，本合同自然终止。因乙方违约双方诉讼至法院的，所产生的诉讼费用、律师费由乙方承担。除本合同租赁物业地址外，本合同联系地址亦为双方有效送达地址。甲方指定联系人杨洁，电子邮箱为794×××＠ｑｑ.ｃｏｍ等。原、被告确认，原告已于2019年9月16日、9月17日向被告支付了涉案场地的首期租金15000元、租赁保证金30000元。《租赁合同》签订后，原告称其在2019年9月29日通过中介了解到棠东三社已于2019年9月25日向被告发出了《解除合同通知函》（内容为因棠东三社需对被告租赁物所在地的横岭片区进行旧村升级改造，故根据合同约定单方解除合同，要求被告在2019年11月25日前搬出广州市天河区棠东横岭二路3、5号的物业等），故原告立即与被告进行了沟通，提出中止合同，但被告一直消极回应，也没有提供相应的担保，原告便于2019年10月14日向被告送达了解除合同通知。原告为证明其所述情况，向本院提交了如下证据：1、原告称其与被告指定联系人杨洁的微信聊天记录，载明：2019年9月29日，原告方约杨洁第二天谈涉案场地的问题。2019年9月30日，原告方询问杨洁和公司沟通了吗，因为明天就是1号了，看今天这事能不能处理好，也不要影响到公司可以继续放租；杨洁称公司的回复是节后会谈，谈完之后会回复；原告方遂询问双方合同是10月1日生效，因为这个拆迁通知的原因，原告方要先暂停执行双方的合同，等被告给了具体的回复后，双方再来商讨合同怎么处理；杨洁回复暂停执行其没有办法承诺；原告方表示现因拆迁问题，原告方这段时间也不能进场了，不是说马上让被告答复退租的问题，但等待被告答复期间，希望暂停执行合同。2019年10月8日，杨洁回复称上午已经问了公司，正在跟村那边约时间；原告方表示其急着用仓库的，没办法等下去了。2019年10月14日，原告方称要交一份书面报告给被告。2019年10月20日，原告方询问杨洁《解除合同》已经给了5天了，什么时候能回复。2019年10月21日，杨洁回复公司意见是不同意原告提前解除合同，原告正在使用涉案场地，建议按双方签订的合同正常履行；原告遂质问涉案场地能否正常用到合同期满，被告的场地已被通知撤离，原告也没能交付使用，实际也无法进场使用，原告将走法律途径等。2、原告称其与被告员工杨洁、郑总等人在2019年10月9日、10月11日的谈话录音，其中10月9日的谈话录音中原告一方表示其无法再等下去，希望马上和负责人直接商谈合同的解决方案。10月11日的谈话录音中，郑总表示被告正在与村里商谈，目前被告没有收到政府的文件，涉案场地是可以正常使用的，基于双方的前期商谈情况，将延长原告免租期至10月12日；原告方提出，如要履行合同，被告要与原告签署补充协议，如原告租用期间发生拆迁，由被告赔偿原告的装修损失，如被告不能保证的，基于原告现在还没有进场，现在解除合同可以将损失控制到最小；郑总表示被告是不会和原告签补充协议的，也不同意原告提前解约。3、原告称其于2019年10月14日向被告指定联系人杨洁的电子邮箱794×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送的邮件《解除合同通知书》（主要内容为2019年9月25日棠东三社已发函给被告解除合同，解除原因是村改造，要求被告撤离；原告知悉后于2019年9月29日向被告提出解除合同、返还款项，双方一直交涉，没有办理涉案场地的交接；现再次申请与被告解除合同，被告退回款项，否则原告将通过法律途径解决等）。4、原告称其委托律师于2019年10月28日向被告邮寄发出的《律师函》，内容为：原告2019年9月29日到达涉案场地后知悉涉案场地已纳入旧村升级改造范围，当场表示拒绝接收场地；2019年9月30日，原告要求中止执行双方签订的租赁合同，被告一直消极回应，也没有提供相应担保；2019年10月14日，原告以电子邮件形式发送《解除合同通知书》至被告，要求解除合同，返还款项；基于涉案场地的产权方提出解除合同，要求被告撤离场地，会导致原告的租赁合同目的不能实现，原告提出解除合同合法有效，故告知被告，双方租赁合同已于2019年9月30日中止履行，并于2019年10月14日解除，请被告安排退款等。5、原告委托律师代理本案纠纷的《委托律师代理民商事案件合同》及原告支出律师费3800元的转账凭证及发票。6、显示被告于2019年12月6日向原告发出的《回函》，内容为：被告作为双方《租赁合同》的出租方，从未向原告发出解除合同的书面通知；广州市天河区东圃棠东经济发展总公司声称场地将要拆迁，但目前仍属沟通协商阶段，被告仍能正常将场地提供给租户使用；原告于2019年10月14日向被告发出《解除合同通知书》，并拒绝按合同约定于2019年10月25日前交付11月的租金，原告已明确表示并以自己行为表明不再履行合同，故被告也同时停止了物业服务，双方事实上解除了合同；综上，《租赁合同》已由原告单方违法解除，被告除没收原告所交的租赁保证金外，还有权要求原告支付违约金等。经质证，被告对上述证据1的真实性予以确认，但认为原告只是截取了对其有利的部分；对证据2的真实性不予确认，因无法核实谈话人的身份；对证据3的真实性不予确认，因无法核实收、发件人的身份；对证据4的真实性予以确认，但函件中的内容不属实；对证据5的真实性予以确认，但双方并未约定过律师费的承担问题；对证据6的真实性予以确认，原告单方解除合同属违约，应承担违约责任。另被告表示，原告已于2019年9月28日领取了涉案场地的钥匙，即涉案场地已交付原告使用。被告就此提交了：1、《交楼确认书》，显示系原、被告于2019年10月1日签订，双方确认涉案场地于2019年10月1日正式交付原告使用，其中电表读数未填写。2、被告称其与原告的微信聊天群记录，显示2019年9月28日谭小姐询问杨洁仓库是否搬好；杨洁回复差不多了，谭小姐有空可找保安叔拿钥匙；谭小姐回复好的，等会叫同事拿。2019年10月25日，杨洁向原告发出《付款通知书》，称已延长7天的免租期，需对方尽快支付租金。3、显示被告于2019年11月4日向原告发出的《催款函》，称原告至2019年11月4日拖欠租金、管理费及其他费用共计9876.77元，如原告未在2019年11月5日前缴付费用的，被告将追究原告的违约责任等。原告对上述证据的真实性予以确认，但称包括《租赁合同》、《交楼确认书》实际都是在2019年9月17日预签署的，当时双方约定要等正式交接时把电表读数填上才算完成交楼手续，现《交楼确认书》并未填写电表读数，可印证涉案场地未交接的事实；另被告确实发出过《催款函》、《回函》，可见双方的租赁合同已解除，原告也多次要求被告退款。对此，被告表示其确与原告在2019年9月30日商谈了拆迁搬迁的问题，被告也多次向原告表示，双方的《租赁合同》可以继续履行，棠东三社不能随意解除合同，涉案场地也未纳入村三旧改造的计划；故当天经原告现场考察周围租户都在正常使用场地后，原告与被告签订了《租赁合同》和《交楼确认书》，因原告已在9月28日拿到了钥匙，而签约地点在办公室，看不到电表读数，所以没有填写电表读数；因距离起租日10月1日只有1日，所以就把《租赁合同》的签订时间写为了10月1日；截至2019年10月14日原告发出解除合同通知以前，原告并未向被告提出提供担保的请求，且原告租赁涉案场地用作仓库，并不存在什么装修损失，即便日后真的发生拆迁导致原告不能使用涉案场地，原告搬走也不会有什么实质的经济损失；故此，原告解除合同缺乏依据。又查，2020年4月，棠东三社向本院提起诉讼，要求确认其与被告签订的《天河区农村集体资产交易物业租赁合同》（约定租赁物业为广州市天河区棠东横岭二路3、5号自有厂房、宿舍及空地；租赁期限为2018年9月5日至2024年9月4日；在租赁合同期内如遇政府征收、征用标的，或遇到国家或政府对该物业发展重建或村改造，自出租方通知其搬迁之日起该租赁合同自动解除，自出租方发出搬迁、解除合同通知之日起2个月内，承租方应无条件搬迁完毕……；该物业产权属出租方历史遗留物业，尚未取得政府部门颁发的产权证、建设工程规划许可证……）已于2020年4月3日解除，并要求被告将广州市天河区棠东横岭二路3、5号的厂房、宿舍及空地等物业返还棠东三社等。本院以（2020）粤0106民初11679号案（以下简称11679号案）立案受理。11679号案中，被告答辩称棠东三社确于2019年9月25日以旧村改造为由向其发出过《解除合同通知函》（与原告在本案中提交的《解除合同通知函》一致），被告遂于10月11日与棠东三社进行了协商，并于12月5日向棠东三社发出《关于要求提供“村改造”法定文件及要求中止缴纳租金函》，主张棠东三社解除合同的“村改造”条件尚未成就，棠东三社张贴解除合同通知、要求租户搬迁的口头或书面通知等行为属于明示方式拒不履行合同主要义务，构成根本违约，被告有权中止缴纳租金，故棠东三社现以被告拖欠租金为由要求解除合同亦缺乏依据等。11679号案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询广州市天河区棠东横岭二路3、5号的厂房、宿舍等物业的产权和规划报建、规划验收情况，该局后回复称未查询到上述物业的建设工程规划许可、建设工程规划验收信息，查有天河区棠东横岭二路5号相关产权信息，查无棠东横岭二路3号相关产权信息等。棠东三社亦在该案中提交了显示工程地点为棠东横岭的《建筑工程许可证》以及天河区棠东横岭二路5号的《不动产权证书》（载明建筑面积为516.08平方米，权利人为棠东三社、广州市天河棠东经济发展有限公司），并提交《情况说明》确认其在该案中拥有合法产权的建筑物面积为516.08平方米。因现有证据未显示涉案场地取得建设工程规划许可证，本院向原、被告释明：双方签订的《租赁合同》应属无效，原告可变更诉讼请求。原告表示其撤回第一项诉讼请求，由法院依法认定《租赁合同》的效力；但坚持原告的其他诉讼请求。本院认为：原告撤回其第一项诉讼请求，系原告自行处分权，并无不妥，本院予以照准。因涉案场地未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。现原告要求被告返还租赁保证金30000元，应予支持；另就原告要求被告返还首期租金的问题，因被告提交的证据可映证原告已接收涉案场地的事实，故综合原、被告的交涉情况，以及原告已于2019年10月14日向被告发出书面通知要求终止合同，本院根据公平原则，酌情判令被告向原告返还首期租金11613元，原告诉请超出部分，本院不予支持；被告在2019年10月14日后未及时收回涉案场地的责任应由其自行承担。据此，对原告要求被告支付上述应退还款项利息的诉请，本院亦予支持，利息应以41613元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2019年10月15日起计至清偿之日止。因《租赁合同》无效是因涉案场地未取得建设工程规划许可证，而双方的《租赁合同》已明确载明“乙方已知甲方厂房属村集体土地，尚未办理产权证”，原、被告在明知上述问题的情况下仍订立《租赁合同》，双方对《租赁合同》无效均负有过错。据此，原告要求被告承担律师费理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州越众实业有限公司向原告广州巷子餐饮管理有限公司返还租赁保证金30000元、首期租金11613元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州越众实业有限公司向原告广州巷子餐饮管理有限公司支付上述返还款项的利息（以41613元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2019年10月15日起计至清偿之日止）；三、驳回原告广州巷子餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1022元，由原告广州巷子餐饮管理有限公司负担150元，由被告广州越众实业有限公司负担872元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  李宝玉人民陪审员  杨慧芬二〇二一年四月十五日书 记 员  邱莉晶本判决书于2021年月日送达