福建省武夷山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0782执异7号异议人（被执行人）：邱芳，女，1979年2月2日出生，汉族，住武夷山市。异议人（被执行人）：朱泉忠，男，1973年9月10日出生，汉族，住武夷山市。申请执行人：福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司，住所地武夷山市清献大道189号B8幢18号，统一社会信用代码913507000622744371。法定代表人：郑松，董事长。委托诉讼代理人：钟文华，福建启悟律师事务所律师。第三人：王威，男，1986年5月22日出生，汉族，住武夷山市。委托诉讼代理人：占雄伟，男，1983年4月8日出生，汉族，住武夷山市。本院执行的申请执行人福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司（以下简称华兴小额公司）与被执行人邱芳、朱泉忠金融借款合同纠纷一案，异议人邱芳、朱泉忠对本院作出的执行裁定书不服，向本院提出书面异议，本院于2021年3月24日立案受理。受理后，依法另行组成合议庭进行审查，于2021年3月25日举行了听证。异议人邱芳、朱泉忠，申请执行人华兴小额公司的委托诉讼代理人钟文华参加了听证，第三人王威及其委托诉讼代理人占雄伟经依法传唤未参加听证，但提交了书面意见。本案现已审查终结。异议人邱芳、朱泉忠称，请求法院撤销对坐落于武夷山市XX西路XX号（原福聚得大酒店）5层501室，6层601、7层701房产的拍卖及相关执行裁定。事实和理由：1.异议人于2015年10月12日经武夷山市住房保障和城乡规划建设局局务会议纪要（武建会纪〔2015〕18号）研究同意，取得了对武夷山市XX西路96号（原福聚得大酒店）进行合法分户改造批准文件，随后用近2年时间办好相关审批手续，自筹巨资陆续对原福聚得大酒店墙体、水电、宽带、电梯、消防等设施设备改造，将原福聚得大酒店3451.08平方米合法分户成39套房产6个店面。2019年4月法院执行局对原福聚得大酒店6层601、7层701房产拍卖，否认异议人已分户改造完成的事实，拒绝按分户改造现状进行拍卖，导致6层601、7层701房产拍卖远低于实际市场价值，仅以460多万元成交；2.XX西路96号6层601、7层701改造后的现状面积结构和原状发生了变化，7层701改造后面积增加了43.03平方米，7楼的天台位置被改造成约60平方米的茶室，不应在执行腾空范围内，但法院却在2021年1月14日对此违法强制腾空，没有事实和法律依据；3.法院在处理5层和6、7层楼房产时，执行拍卖用不同的方式，对501室购房者不闻不问，既不考虑退定金，也没有让501室购房者和买受人协商，而且将6层601、7层701房产拍卖弃拍保证金30万元用于补偿6楼的住户，明显是违法执行；4.从2018年以来，异议人对501室房产执行多次提出异议，包括501、601、701评估报告及拍卖公告的异议，但执行局并没有答复；5.朱泉忠已于2018年11月同邱芳离婚，但在6层601、7层701房产拍卖过程中，朱泉忠没有收到执行法官的任何通知，没有参加任何拍卖文件的签署，也未委托任何人，剥夺了朱泉忠的知情权、评估价值复议权和执行异议权。综上，请法院支持异议人的请求。申请执行人华兴小额公司称，2015年，经武夷山市人民法院出具（2015）武民初字第54号民事调解书确认，邱芳、朱泉忠应当偿还华兴小额公司借款本金及计至2014年12月20日止的利息4355952.8元，以及自2014年12月21日起至还清借款之日止按合同约定标准计算的利息；若邱芳、朱泉忠未能按约还款，则华兴小额公司有权申请拍卖其二人用于抵押担保的坐落于武夷山市××路××号××号房产，所得款项优先受偿。由于邱芳、朱泉忠未在调解书确定的期限内偿还债务，华兴小额公司于2015年2月2日向法院申请强制执行，又于2018年7月2日再次申请恢复执行。法院依照华兴小额公司的申请发布拍卖公告（拍卖公告中特别提醒标的物存在瑕疵，需以实物现状为准），启动拍卖程序，拍卖邱芳、朱泉忠抵押的原福聚得大酒店6、7层房产，并不存在违法情况，法院的执行行为是维护华兴小额公司作为申请执行人合法权益的正义之举。此外，法院在执行过程中，按照601、701房屋的现状进行腾空交付并无不当。相反，邱芳、朱泉忠在本案一审调解结案后直拖延、逃避、拒绝履行债务，使得华兴小额公司不得不申请法院强制执行，法院对XX西路96号601、701号房屋的查封、拍卖并无不当，邱芳、朱泉忠的执行异议没有相关证据支持，其二人请求撤销此案拍卖及相关执行裁定，不能成立，应予驳回。第三人王威提交书面意见称，1.本人根据法院的拍卖公告于2019年7月16日通过公开竞买取得XX西路96号6层601、7层701产权，支付了全部价款并依法办理了产权证；2.案外人刘芳静等人于2018年11月9日就对法院的拍卖提出过书面异议，但经法院审查于2019年1月25日裁定驳回其异议请求；3.法院对XX西路96号6层601、7层701房产的执行行为已经结束，邱芳、朱泉忠的异议请求已经超出了最高人民法院规定的提起期限；4.邱芳、朱泉忠自2015年起始终未向债权人履行还款义务，其所主张的分户改造并未取得合法产权证，因此，法院对该案抵押物按原产权证执行拍卖并无过错。综上，应驳回邱芳、朱泉忠的异议请求。本院查明，申请执行人华兴小额公司与被执行人邱芳、朱泉忠金融借款合同纠纷一案，执行依据为（2015）武民初字第54号民事调解书，该调解书确认：邱芳、朱泉忠应偿还华兴小额公司借款本金及计至2014年12月20日止的利息4355952.8元，以及自2014年12月21日起至还清借款之日止按合同约定标准计算的利息；若邱芳、朱泉忠未能按约还款，则华兴小额公司有权申请法院拍卖其二人用于抵押担保的坐落于武夷山市××路××号××层××层××房产（该房产抵押登记时间2013年8月14日），所得款项优先受偿等。后因邱芳、朱泉忠并没有按照调解书履行义务，华兴小额公司遂于2015年2月4日向本院申请强制执行，案号为（2015）武执字第165号，2015年7月20日因华兴小额公司同意，终结本次执行程序。2018年7月2日，华兴小额公司向本院申请恢复执行，案号为（2018）闽0782执恢139号。执行中，本院于2015年3月31日作出（2015）武执字第165号执行裁定书，裁定：查封被执行人邱芳、朱泉忠共同所有的坐落于武夷山市××路××号××层××层××房产，由邱芳、朱泉忠负责保管该查封的房产，在查封期间不得转移该房产，不得对该房产设定权利负担，并且限邱芳、朱泉忠在房产被查封之日起三十日内履行生效法律文书所确定的义务，逾期不履行本院将对查封的房产评估、拍卖，用于清偿债务。2015年10月10日上午，武夷山市住房保障和城乡规划建设局召开局务会，对相关事项进行研究，并形成武建会纪〔2015〕18号武夷山市住房保障和城乡规划建设局局务会议纪要，纪要中对关于福聚德大酒店分割事宜载明：（1）在用地性质不变的前提下，业主对该建筑进行优化改造；（2）由产权人提供有相应资质设计单位的设计方案图，上报会议研究；（3）应进行相应的结构安全鉴定，并提供相应质量及消防鉴定材料；（4）业主在改造过程中必须确保房屋建筑质量安全，满足消防安全要求。之后，邱芳、朱泉忠对坐落于武夷山市XX西路XX号（原福聚得大酒店）进行分割改造，于2016至2018年间对XX西路XX号6层601分户后向王国富出售603、605室，向张弦出售602室，向柯婷英出售606室，向王兆礼出售607室，向陈忠出售608室，向刘芳静出售609室，并分别签订《存量房屋买卖合同》，收取售房定金，但该款并未用于清偿所欠华兴小额公司债务。2016年6月17日，华兴小额公司出具《证明》，主要内容为：“我司知悉邱芳正对武夷山市XX西路XX号整栋房产进行改造并对外销售。在邱芳清偿我司贷款后，我司同意解押相应楼层”。后因邱芳、朱泉忠未能清偿债务，华兴小额公司不同意解除对武夷山市××路××层××层××的抵押，并向本院出具报告要求拍卖该抵押物以清偿债务，故本院委托福建永和资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称永和资产评估公司）对案涉坐落于武夷山市××路××号××层××层××房产进行评估。2018年5月30日，永和评估公司向本院出具福永评（2018）资Ｗ016号《邱芳、朱泉忠资产评估报告》，载明“经评估人员现场勘察、调查、分析和估算，按照评估目的、评估对象的特点和市场交易状况，委托评估的资产采用市场法评估时，在满足全部评估假设和限制条件下，在评估基准日2018年5月9日的公允参考现值为人民币5218000元，（房屋总建筑面积为919.64㎡）”。2018年6月7日，本院向邱芳送达该福永评（2018）资Ｗ016号评估报告，并制作执行笔录，明确告知如对评估价格有异议，应于十日内向本院提交书面报告。2018年9月18日，本院约谈华兴小额公司和邱芳，华兴小额公司提出“她将抵押给我们的6、7楼房产自行抵债及租赁给他人的几套我们不能认可，申请法院将抵债及租赁予以剔除进行拍卖”，本院亦此次约谈的执行笔录中，明确告知各方华兴小额公司申请执行邱芳、朱泉忠金融借款合同纠纷一案，申请执行金额为4355952.8元及调解书确定的利息，现在准备进行网络拍卖福聚德6、7房产。2018年10月22日，本院在淘宝平台上发布拍卖公告，对坐落于武夷山市××路××号××层××层××房产进行第一次拍卖，起拍价为4435300元（按评估价5218000元的85%计），公告中特别提醒：“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请自行到实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。标的物瑕疵（一）房产目前现状已分割但未办理分户，购买者可先向相关部门咨询购买后是否能予以分割办证。（二）部分房产存在租赁及抵债情况，但租赁及抵债的房产不得对抗抵押权。（三）房产产权虽未分户但存在分割出售情况（602、603、605、606、607、608、609七套房产）他人已支付部分定金及加盖费，并签订认购书（认购书本院已留存），如购买人成交确认后待可分户办证时可以向上述七套购房者收取未支付购房款（收取金额及争议解决以各自认购书为准）或与七套签订认购书人员自行协商房产权属”。后因案外人王国富、张弦、柯婷英、王兆礼、陈忠、刘芳静提出执行异议，本院进行异议审查，依法撤回了该拍卖公告。2019年1月25日，本院对案外人王国富等人提出的执行异议，分别作出（2019）闽0782执异2～7号执行裁定书，在裁定书本院认为中载明“就福聚德六层、七层的分割、改造并分户出售事宜，华兴小额公司是知晓并默认邱芳进行，但其是有条件的同意，其条件就是分户受让的购房户应将购房款支付给华兴小额公司，以履行邱芳、朱泉忠抵押的贷款债权”，“由于购房户的按揭贷款手续无法完成，故华兴小额公司所提出的条件没有得到满足，华兴小额公司有权拒绝，并主张案外人与邱芳、朱泉忠的购房协议，不能对抗其抵押权”。据此，分别裁定驳回案外人王国富、张弦、柯婷英、王兆礼、陈忠、刘芳静的执行异议请求。2019年4月4日，本院再次在淘宝平台上发布拍卖公告，继续对坐落于武夷山市××路××号××层××层××房产进行第一次拍卖，起拍价仍为4435300元。2019年5月6日，该房产由彭国通以最高价7405300元竞买成交。因本次拍卖限定的尾款缴纳时间为2019年5月21日前，但彭国通未能在此期限前缴纳尾款，故本院于2019年5月28日向彭国通制作执行笔录，其陈述：这套房产当时竞拍的价格太高了，现在武夷山房产分户又暂缓了，确实没办法买来，否则我的损失会更大，确定放弃这次竞拍。彭国通亦同意其30万元保证金扣到法院账户，留待补偿下次拍卖成交的差价。2019年6月11日，本院继续在淘宝平台上发布拍卖公告，再次对坐落于武夷山市××路××号××层××层××房产按照一拍进行拍卖，起拍价同样为4435300元。2019年7月16日，该房产由詹玲以最高价4655300元竞买成交，在拍卖前王威于2019年7月13日向本院提交委托拍卖书，授权詹玲代为参加竞拍。另在该房产拍卖成交后，根据淘宝平台记录显示，此次拍卖共有詹玲等8位竞买人交付了保证金，且詹玲与郑某某2位竞买人系经过23轮竞价，最终由詹玲以最高价竞买成交。拍卖成交后，为妥善解决邱芳、朱泉忠对6层601分户出售的王国富、张弦、柯婷英、王兆礼、陈忠、刘芳静的腾房问题，本院于2019年9月29日向华兴小额公司制作执行笔录，华兴小额公司同意从彭国通弃拍的30万元保证金中支付上述住户的腾房安置费用。2019年10月9日至14日，本院陆续向王国富、张弦、柯婷英、王兆礼、陈忠、刘芳静支付腾房安置费用292600元，其余款项扣除诉讼费、执行费后，本院已向华兴小额公司支付案款4597311元。2019年10月17日，本院约谈邱芳和买受人王威，要求邱芳将原福聚得大酒店5层（已另案拍卖）和6层、7层腾空交付，买受人王威亦同意给予邱芳6个月的自行腾空期限，但邱芳以拍卖存在买标围标及改造费用、附加增值部分没有得到补偿等为由，拒绝腾空交付7层701。2020年3月24日，本院向邱芳、朱泉忠送达腾房通知，之后又多次在7层701现场张贴腾房公告，但均遭拒绝。2021年1月14日，本院组织实施强制腾房行动，依法将7层701腾空交付给买受人王威。另查明，坐落于武夷山市××路××号××层××层××房产，原产权人为聂远华、吴红，于1999年办理初始登记，权证号为990546号，该二层房屋建筑面积919.64平方米。2010年，邱芳、朱泉忠向聂远华、吴红购买，上述房产变更登记权利人为邱芳、朱泉忠，权证号为××号，房屋建筑面积919.64平方米。之后，邱芳、朱泉忠在7层天台位置自行搭建约60平方米的露台茶室。2019年10月24日，王威在竞买成交后持本院执行裁定书办理了房产过户手续，权利人变更登记为王威，权证号闽（2019）武夷山市不动产权第001XXXX号，房屋建筑面积仍为919.64平方米。2020年6月19日，王威通过南平市网上信访服务窗口投诉邱芳、朱泉忠在环岛西路96号七楼有违章搭建，网上投诉编号为南信网诉（2020）775号，主要内容：该房屋坐落于沿街一类路段，顶楼的违章建筑不仅影响市容市貌，还严重影响整栋房屋的结构安全，特向武夷山市行政执法局申请拆除。2021年3月19日左右，王威自行将邱芳、朱泉忠在7层搭建的露台茶室拆除。又查明，2018年5月15日，邱芳、朱泉忠对本院执行拍卖其XX西路XX号5层501室房产提出书面异议，本院受理后依法另行组成合议庭进行审查，并于2018年6月27日作出（2018）闽0782执异46号执行裁定书，该裁定书认为：“该房屋抵押在先，邱芳、朱泉忠在未经抵押权人南平农商行武夷山支行同意的情况下，擅自分割、改造、出售抵押财产在后，违反法律规定，不予支持”“本院评估、拍卖邱芳、朱泉忠所有的抵押物的程序合法，并无不当”，并据此裁定驳回异议人（被执行人）邱芳、朱泉忠的执行异议请求。邱芳、朱泉忠不服该裁定，于2018年7月31日向本院提起执行异议之诉，本院另行组成合议庭审查后，于2018年8月21日作出（2018）闽0782民初1602号民事裁定书，裁定驳回邱芳、朱泉忠的起诉。该民事裁定书作出后，邱芳、朱泉忠未提起上诉，已经发生法律效力。再查明，邱芳、朱泉忠于2008年2月18日登记结婚，于2018年11月21日登记离婚。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，邱芳、朱泉忠主张自筹巨资对原福聚得大酒店进行分户改造，合法分户成39套房产6个店面，但未办理不动产变更登记，不具有物权效力。其所提供的规划平面图、丈测报告及不动产权籍调查配号凭证等，虽然是办理不动产变更登记所需材料，但并不能代替不动产变更登记；其次，武建会纪〔2015〕18号武夷山市住房保障和城乡规划建设局局务会议纪要，亦明确要求对该建筑进行优化改造，应进行相应的结构安全鉴定，并提供相应质量及消防鉴定材料，但邱芳、朱泉忠未能提供上述材料，尚不满足该会议纪要提出的要求；第三，永和评估公司的评估人员经现场勘察、调查、分析和估算，出具福永评（2018）资Ｗ016号《邱芳、朱泉忠资产评估报告》，该评估报告于2018年6月7日向邱芳送达并制作执行笔录，明确告知如对评估价格有异议，应于十日内向本院提交书面报告。但在该期限内，邱芳未对评估价格提出异议。2018年9月18日，本院约谈华兴小额公司和邱芳时，明确告知邱芳，华兴小额公司申请执行的该案，要网络拍卖其福聚德6、7房产。2018年10月22日，本院即在淘宝平台上发布了拍卖公告，公开拍卖信息，确定起拍价为评估价的85%，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款的规定。而此时，朱泉忠还未与邱芳离婚，且华兴小额公司贷款并未清偿，其对法院评估拍卖上述房产应是明知的；第四，已经发生法律效力的（2018）闽0782执异46号执行裁定书认为“该房屋抵押在先，邱芳、朱泉忠在未经抵押权人南平农商行武夷山支行同意的情况下，擅自分割、改造、出售抵押财产在后，违反法律规定，不予支持”。（2019）闽0782执异2～7号执行裁定书亦认为“华兴小额公司所提出的条件没有得到满足，华兴小额公司有权拒绝，并主张案外人与邱芳、朱泉忠的购房协议，不能对抗其抵押权”；第五，坐落于武夷山市××路××号××层××层××房产，本院于2015年3月31日作出（2015）武执字第165号执行裁定书，予以查封，并限在查封期间不得转移该房产，不得对该房产设定权利负担，但邱芳、朱泉忠在此之后不仅进行分割改造，而且向王国富等人出售分户后的房产，所收取的售房定金亦未用于清偿所欠华兴小额公司债务，其行为涉嫌非法处置已被司法机关查封、扣押、冻结的财产；第六，2019年7月16日的拍卖系通过淘宝平台公开进行，竞买时詹玲代理王威与郑某某经过23轮竞价，由詹玲以最高价竞买成交，且在竞价过程中，网络竞买页面实时显示的是竞买代码及其出价信息，并不能够确认竞买人的真实身份，而邱芳、朱泉忠目前提供的仅为邱芳与王兆礼和彭国通的录音证据，无法证明竞买人之间有恶意串通，故其主张尚不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的撤销拍卖情形。因此，本院评估、拍卖邱芳、朱泉忠所有的武夷山市××路××号××层××层××房产，合法有效，并无不当。关于彭国通弃拍的30万元保证金。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”规定，该款应扣除拍卖费用后，用于补偿重新拍卖差价，加上之后王威竞买成交的4655300元，由华兴小额公司优先受偿，而华兴小额公司同意从中支付王国富、张弦、柯婷英、王兆礼、陈忠、刘芳静的腾房安置费用。据此，本院陆续支付上述人员腾房安置费用292600元，并无不妥。关于邱芳、朱泉忠主张的超范围腾空701及露台茶室。本院认为，武夷山市××路××号××层××层××房产，在邱芳、朱泉忠所有时房屋建筑面积为919.64平方米，变更为王威所有后房屋建筑面积仍为919.64平方米，并没有增加。邱芳、朱泉忠所谓由于功能改变、技术规范、公摊计算导致各个楼层的面积与原房产证有增或有减，不影响本院将6层601、7层701腾空交付。而露台茶室本就为701的天台，亦应当一并腾空交付，何况本院在拍卖公告上特别提醒“本院不承担本标的瑕疵保证”，王威在接收房产后，也已自行将701露台茶室拆除，并未对其占有使用。关于邱芳、朱泉忠主张多次提出执行异议。事实上，邱芳、朱泉忠于2018年5月15日就对本院拍卖XX西路XX号5层501房产提出过书面异议，本院另行组成合议庭进行审查。本次邱芳、朱泉忠再提出执行异议，本院亦另行组成合议庭进行审查。除此之外，邱芳、朱泉忠对本院执行有进行信访，但均不是执行异议，故本院依法保障了邱芳、朱泉忠的异议权利。本次异议中，邱芳、朱泉忠关于请求撤销武夷山市XX西路XX号（原福聚得大酒店）5层501房产拍卖的异议，本院已另案处理。综上，邱芳、朱泉忠提出的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一项规定，裁定如下：驳回邱芳、朱泉忠的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南平市中级人民法院申请复议。审判长 徐 欢审判员 范仪华审判员 姜 欢二〇二一年四月六日书记员 周军军本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第十七条第一项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；第二十一条第一项当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；三、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。