广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终7596号上诉人（原审被告）：白鹏，男，1988年5月16日出生，汉族，住陕西省丹凤县。被上诉人（原审原告）：佛山市耀轮物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁国伟。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。上诉人白鹏因与被上诉人佛山市耀轮物业管理有限公司（以下简称耀轮公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初14231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白鹏上诉请求:1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费用由耀轮公司承担。事实和理由：（一）耀轮公司对户外广告灯箱负有维修、保障适用的义务，但其未完全履行该义务，导致白鹏支付多笔重新制作广告的费用。耀轮公司的行为已经构成违约。《某铁城商铺租赁合同》第五条第5款约定，合同期内甲方（耀轮公司）同意将本商场自编X号广告位以及XX号广告位提供给乙方（白鹏）使用，广告制作及用电费用由乙方承担。《补充协议》第2条约定，合同期内甲方（耀轮公司）需保障本商场自编X号广告位以及XX号广告位给予乙方（白鹏）正常使用。2016年3月始，自编X号灯箱广告牌开始出现灯管损坏。白鹏向耀轮公司申请维修，耀轮公司直到2016年6月才着手维修。因灯箱广告牌维修需拆除原广告，拆除的广告不能重复使用，因此本次维修造成白鹏1300元的广告制作费支出。2016年8月，该广告牌再次损坏，导致白鹏为重新上画支出1850元广告制作费。2016年9月，该灯箱广告牌被城管以违建为由强制拆除，直至2016年10月27日才能重新上画，该次上画导致白鹏产生1000元的广告制作费支出。2016年4月始，6A号灯箱广告牌开始出现灯管损坏。因广告牌边框为木制边框且已腐烂，无法固定广告，导致广告画面严重损坏。在白鹏申请维修后，耀轮公司未予答复，也未进行后续的维修。该广告牌直至白鹏撤场，仍然无法使用。由双方签订的合同约定可知，耀轮公司对户外广告灯箱负有维修、保障适用的义务，该保障适用的内涵不仅仅是灯箱广告应当处于可以正常使用的状态，该使用还应当是合法的。首先，耀轮公司对两广告牌仅进行简单的维修，未根本解决广告牌损坏的问题，未完全履行维修义务。其次，自编X号广告牌因违建而被强拆，属于未履行保障适用义务。耀轮公司的上述违约行为，不仅导致白鹏多次支付广告制作费，而且属于严重的违约行为。（二）耀轮公司存在断水断电的行为，严重影响白鹏的正常经营，导致合同根本目的无法实现。前述两灯箱广告牌损坏事宜属于耀轮公司在先违约。白鹏要求耀轮公司支付广告制作费，耀轮公司拒绝支付，双方未能就该事项达成一致意见。因此，白鹏认为耀轮公司未尽到其管理职责而拒交管理费。耀轮公司自2017年1月开始频繁中断涉讼租赁物的水电，导致白鹏无法正常经营。从白鹏在一审中提交的费用统计表可以看出，自2017年1月起，涉讼租赁物产生的水电费明显低于此前水平，2017年1月、3月无水费产生，2017年3月无电费产生，2017年2月的电费金额仅为13.65元。由此可以证明，由于耀轮公司的断水断电行为，涉讼租赁物无水电可用。耀轮公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。耀轮公司向一审法院起诉请求：1.判令耀轮公司依法有权没收白鹏上述商铺的保证金、2个月商铺综合服务费28012元；2.判令白鹏向耀轮公司支付从2016年12月1日起至2017年4月30日止按每月2801.2元计算的租金14006元；3.判令白鹏向耀轮公司支付从2016年9月1日起至2017年4月30日止按每月11204.8元计算的管理费89638.4元；4.判令白鹏向耀轮公司支付拖欠2016年11月1日至2017年4月30日水电费1625.2元；5.白鹏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：耀轮公司和白鹏签订《某铁城商铺租赁合同》，约定耀轮公司出租位于佛山市南海区大沥镇黄岐某海路一号的某度名苑商业裙楼的商场南区第二层编号B014号商铺予白鹏，建筑面积560.24平方米。经营范围为拳馆。租赁期限从2015年8月1日至2017年9月30日。租金每月2801.2元，商场综合服务费每月11204.8元。白鹏须于每月5日前缴纳当月租金和商场综合服务费。合同签订之日起7个工作日内，白鹏向耀轮公司一次性付清租赁保证金5602.4元、综合服务费22409.6元（将在合同期满后无息退回）、水电周转金8403.6元。白鹏须于每月5日前付清上月水电费用。白鹏没有按合同规定时间和金额缴纳租金、商场综合服务费及其他应付费用，每逾期一天，按拖欠款项总额的0.1%支付滞纳金；逾期20天以上，视为白鹏单方违约，耀轮公司有权解除合同收回商铺，履约保证金不作退还。合同期内，如白鹏违约或单方毁约，则白鹏将履行合同的保证金和两个月的商场综合服务费赔偿给耀轮公司，且耀轮公司有权要求白鹏赔偿直接损失。合同期内耀轮公司同意将本商场自编X号广告位及6A号广告位提供给白鹏使用，广告制作及用电费用由白鹏负担。2015年7月18日，耀轮公司和白鹏签订《商铺交接验收表》，耀轮公司将涉讼商铺交付给白鹏。2016年7月14日，耀轮公司和白鹏签订《补充协议》，约定合同期内，耀轮公司保障商场自编X号广告位及XX号广告位给予白鹏正常使用，若由于耀轮公司原因造成广告画被强拆，耀轮公司负责广告画重新上画的相关费用；如因白鹏上画导致损坏广告位，由白鹏负责维修整改。白鹏没有及时维修广告画导致广告框架或内部灯管设备受损的，需由白鹏负责维修，相关费用由白鹏负责。截止该协议签订之日止，白鹏仍欠耀轮公司租金、物业管理费、水电费共计19106.52元，于签订协议之日起1日内付清给耀轮公司，否则白鹏应当根据《租赁合同》向耀轮公司承担违约责任。耀轮公司和白鹏共同陈述，白鹏占用涉讼租赁物至2017年4月底。耀轮公司在诉讼中陈述，白鹏支付至2016年11月30日的租金和至2016年8月31日的管理费。白鹏在诉讼中陈述，白鹏承租期间有记载的7个月中，水电费最低支出是每月366.03元，平均每个月水电费支出522.51元。一审法院认为，耀轮公司和白鹏签订的《某铁城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方确认白鹏于2017年4月底已实际搬离涉讼租赁物，双方的租赁合同关系于白鹏搬离及耀轮公司收回租赁物时已实际解除。耀轮公司主张白鹏没有支付2016年12月1日起的租金、2016年9月1日起的管理费及2016年11月1日起的水电费，白鹏没有有效证据证明已支付相应租金费用，白鹏应支付2016年12月1日至2017年4月30日的租金14006元（2801.2×5）和2016年9月1日至2017年4月30日的综合管理费89638.4元（11204.8×8）予耀轮公司。白鹏进行经营活动必然需发生水电支出，耀轮公司已支付涉讼租赁物水电费并主张涉讼租赁物2016年11月1日至2017年4月30日发生水电费1625.2元未支付，耀轮公司主张的水电费金额符合白鹏提供的既往交费记录，证明耀轮公司主张的水电费未超出白鹏日常经营习惯应发生的水电费金额，白鹏应支付耀轮公司主张的水电费1625.2元予耀轮公司。白鹏辩称已向耀轮公司提出支付租金费用，耀轮公司不同意接收，但白鹏没有提供任何证据予以证明。关于白鹏是否有合理理由抗辩支付租金费用，涉讼合同及补充协议约定广告牌正常使用的上画费用由白鹏负担，白鹏没有举证证明广告牌存在应由耀轮公司修复的损坏，因耀轮公司没有修复导致白鹏垫付了相关费用或未能正常使用；白鹏也没有举证证明耀轮公司实施断水断电等影响白鹏正常使用涉讼租赁物的行为，一审法院对白鹏以耀轮公司断水断电或广告牌问题可抗辩支付租金的意见不予采纳。白鹏主张耀轮公司未开具已付款的发票予白鹏，涉讼合同并未约定白鹏可以耀轮公司是否开具发票抗辩支付租金，白鹏抗辩支付租金没有约定依据。耀轮公司签订涉讼合同的合同目的是收取租金费用，白鹏的合同目的是占有使用涉讼租赁物，白鹏如认为耀轮公司未依法开具发票，可向税收行政主管部门反映，但不能据此拒绝履行白鹏作为承租人应履行支付租金费用的主要合同义务。综上，白鹏没有合理理由抗辩支付租金费用，已构成违约，耀轮公司请求没收租赁保证金5602.4元和两个月的商铺综合费22409.6元，合计28012元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、白鹏已支付的租赁保证金5602.4元和两个月的商铺综合费22409.6元合计28012元归耀轮公司所有；二、白鹏于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年12月1日至2017年4月30日的租金14006元、2016年9月1日至2017年4月30日的综合管理费89638.4元、2016年11月1日至2017年4月30日的水电费1625.2元予耀轮公司。如果白鹏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1482.82元，由白鹏负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方签订的《某铁城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为白鹏拖欠耀轮公司租金、综合管理费、水电费是否有合法事由。白鹏上诉主张，其拖欠耀轮公司租金、综合管理费及水电费，有合法事由，依法不应承担违约责任。本院对此作出如下分析：第一，关于户外广告灯箱的问题。白鹏上诉主张，耀轮公司未完全履行维修、保障户外广告灯箱适用的义务，导致白鹏多次支出更换广告制作费用，白鹏有权迟延交纳租金及综合管理费。本院认为，首先，补充协议仅约定，若由于耀轮公司原因造成广告画被强拆，耀轮公司负责广告画重新上画的相关费用，并未约定在耀轮公司未能向白鹏提供适于使用的广告灯箱的情况下，白鹏有权拒绝支付租金及综合管理费。其次，耀轮公司维护、保障户外广告灯箱适用的义务也不构成白鹏支付租金等费用的对待给付义务。故白鹏主张其迟延支付租金、综合管理费有合法事由，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。第二，关于断水断电的问题。其一，白鹏自2016年9月起逾期支付综合管理费、自2016年12月起逾期支付租金，但白鹏并未主张上述期间存在断水断电情况。其二，虽然涉讼租赁物在2017年1-4月间产生的水电费明显低于此前水平，但白鹏在本案中举交的证据均无法证明耀轮公司实施了断水断电的行为。综上，白鹏以耀轮公司对涉讼租赁物实施断水断电为由，上诉主张逾期支付租金和综合管理费有合法事由、其行为不构成违约，理据不足，本院不予支持。白鹏逾期支付租金、综合管理费及水电费的行为构成违约，一审法院根据合同约定，判令白鹏应向耀轮公司支付2016年12月1日至2017年4月30日的租金14006元、2016年9月1日至2017年4月30日的综合管理费89638.4元、2016年11月1日至2017年4月30日的水电费1625.2元，白鹏已支付的租赁保证金5602.4元和两个月的商铺综合费22409.6元合计28012元归耀轮公司所有，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，白鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2965.63元，由上诉人白鹏负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年十月二十五日法官助理黎嘉鸿书记员何智峰