黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初6076号原告：李卉，女，1968年3月11日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：赵奇盈，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人：郝思齐，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告：邵岩，男，1969年4月30日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：马起飞，黑龙江新时达律师事务所律师。原告李卉与被告邵岩返还购房款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵奇盈及被告委托代理人马起飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年2月1日，案外人王井双因投资需要向被告借款600万元，借款期限自2011年2月1日起至2011年3月1日是（后又延长至2011年4月1日）。借款当日，原告以其所有的位于哈尔滨市××天顺街××层房产为案外人王井双借款600万元借款提供担保，并公证委托被告以原告的名义办理房屋买卖，后原告给付被告部分利息。2011年3月31日，被告以原告名义将原告担保房产出卖给案外人任雁，交易价格为850万元，交易完成后，被告未将交易价款与借款间的差额部分250万元返还原告。原告多次向被告索款，被告拒付。为此，原告起诉，提出如下诉讼请求：一、被告返还原告购房款250万元及利息（自2011年3月31日起至给付之日止按年利率6%计算）。二、案件受理费由被告负担。被告辩称：1、根据双方约定原告于2011年3月1日前可以解除房地产买卖合同，但至3月底原告仍未退还购房款，同时，被告得知原告因涉嫌经济犯罪被羁押，为追回购房款，被告多次找到原告父亲商谈，如原告亲属退还600万元，被告将房产交回原告，但未得到解决。无奈，被告将原告的房产以650万元出售，被告的行为符合双方约定，不违返法律规定，合法有效。被告未获得不当利益，原告的诉讼请求没有法律依据。2、本案已超过诉讼时效，被告取得售房款已七年有余，在此期间，原告从未向被告主张权利。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、询问笔录，证明被告以850万元将原告的抵押房产出售给案外人任雁，被告在笔录中自认案外人王井双向被告借款600万元，案外人王井双已向被告支付利息不低于48万元。证据二、（2016）黑0103民初472号民事判决书，证明原告以位于哈尔滨市××天顺街××层房产为案外人借款600万元借款提供担保。2011年3月31日，被告以原告名义将原告担保房产出卖给案外人任雁，交易价格为850万元。证据三、（2011）哈证内民字第1166号公证书，证明原告委托被告买卖争议房屋的事实。证据四、房产证，证明原告于2011年3月31日前为争议房产合法产权人。证据五、房屋买卖合同，证明该合同是房地局备案合同，该房产出售价格为850万元。被告对原告的证据质证意见如下：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，被告向原告支付的600万元中的大部分是被告以高利贷的借贷方式取得的，被告资金压力大，又得知原告被羁押，原告家属不同意偿还600万元，再此情况下，被告不得不以650万元的价格出售原告的房产，除缴纳40万元的交易税外，收回600万元的本金，该笔录是查办原告经济犯罪的办案人找到被告，被告为防止公安部门追赃为由收回房屋，故向公安机关称房屋以850万元出售。另外，因房产原始取得价款为808万元，税务部门要求计税价格必须高于取得价，因此，在办理产权手续时填写850万元价格，实际上，在如此短的时间以850万元价格出售房产是不可能的。对证据二不予认可，该案件被告未到庭，属于缺席判决，该判决是依据原告的证据认定的事实，本案中，被告出示了相关证据，该证据不应被采纳。对证据三、四予以认可。对证据五真实性予以认可，对证明问题不予认可，被告所举示的证据可以证明该房产出售价格为650万元，850万元是房产交易中心评估价值，交易税金额不能低于评估价，这不是双方真实价格。被告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、房地产买卖合同，证明2011年2月1日原、被告签订房地产买卖合同，约定：原告将哈尔滨市南岗区天顺街6号1-4层房产转让给被告，转让价款为600万元，原告可于2011年3月1日前全额退还购房款并解除合同。证据二、收条，证明原告于2011年2月1日向被告收条，确认收到房屋转让款600万元。证据三、银行卡查询单，证明因原告未在约定的期限内解除房地产买卖合同，被告于2011年4月将涉案房屋以650万元售给购房人任雁，购房人任雁通过银行转款500万元，其余150万元以现金方式支付给被告。证据四、契税完税证，证明房产管理部门及税务部门的要求，被告按照计税金额850万元，缴纳交易税425000元。原告针对被告的证据质证意见如下：对证据一有异议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案中买卖合同实际为借款合同提供担保，该条款明确规定了借款双方均不得对该买卖合同的履行主张任何权利，应以借款的数额为准。对证据二不予认可，该收条与房屋买卖合同合并成为借据的一种担保行为，其它质证意见同证据一。对证据三不予认可，被告自认以850万元的价格出售给购房人任雁。对证据四不予认可，原告并没有向被告借款600万元，仅就600万元借款本金进行担保，被告将原告的房产以850万元出售，被告应将差额部分250万元归还原告。本院对原、被告的证据真实性予以采信。分析当事人的举证、质证及陈述、辩论意见，本院确认如下事实：2011年2月1日，案外人王井双向被告借款600万元，借款期限自2011年2月1日起至2011年3月1日是（后又延长至2011年4月1日）。2011年2月1日，原、被告签订房地产买卖合同，合同约定：原告以其所有的位于哈尔滨市××天顺街××层房产出卖给被告，转让总价款为600万元，原告须在签订本合同30日内向房地产管理机关申请办理更名过户手续，该房地产新产权证由被告领取。原告授权被告办理与本合同所涉解除抵押、更名等事宜，授权内容以经公证的《授权委托书》内容为准，被告无异议。2011年2月1日，原告为被告出具委托书，并对该委托书办理了公证。委托书内容如下：原告名下位于哈尔滨市××天顺街头××层房产（建筑面积1009.62平方米，房屋所有权证编号：哈房权证开字第**），原告特委托被告作为代理人，全权负责办理上述房产的如下事宜：1、到房地产部门办理上述房产的抵押登记、出现场、评估、领取房屋所有权证和他项权利证书；2、查询档案、归还银行或信用社贷款、取他项权利证书、注销抵押登记、取房屋所有权证；3、解除抵押后在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押等情况下出售；到房地产管理部门办理交易、更名过户、代收房款、代缴税务、代为登记、签订转让协议、协助买房人办理房屋所有权证和土地使用权证。被告在授权范围内签署的相关文件，原告均予以承认。原告保证上述委托内容属实并愿承担法律后果，如不属实愿承担全部法律责任。委托期限自2011年2月1日至2012年1月31日。2011年2月1日，原告为被告出具收条，写明:今收到被告购买原告位于哈尔滨市××天顺街××层房产××款600万元。案外人王井双仅支付原告部分利息，未按约定支付原告借款本金，经协商，被告同意借款延期至2011年4月1日。借款到期后，案外人王井双未偿还原告借款本金。原告于2011年3月被公安机关羁押。被告向案外人王井双及原告索款未果。2011年3月31日，被告根据原告为其出具的委托书与案外人任雁签订房屋买卖合同，合同约定：卖方为原告，委托代理人为被告，买方为案外人任雁，原告同意将位于哈尔滨市南岗区天顺街6号1-4层卖给案外人任雁，成交价为850万元。2016年1月原告得知该房产出售后，于2016年1月8日起诉要求解除与被告签订的房屋买卖合同，在该案件审理过程中，原告得知被告将该房产出售价为850万元，原告认为。出售购房款850万元冲抵原告为案外人王井双担保借款600万元，被告应返还原告差价款250元。为此，原告起诉。本院认为：鉴于2011年2月1日案外人王井双向被告借款600万元；同时原、被告签订的房屋买卖合同；同时原告为被告出具的委托书，原、被告的上述行为可以确认，借款合同的终止时间为2011年4月1日，此时该房屋买卖合同并非为借款合同履行提供担保，而是借款合同到期债务人难以清偿债务时，通过将原告所有的房屋出售给被告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案应尊重当事人变更法律关系性质的一致的意思表示，确认双方法律关系转化为房屋买卖关系，故被告依据房屋买卖合同取得原告的房产。鉴于借款本息转变为购房款600万元，被告依据原告出具的委托书有权将房产出售给他人。被告将房产出售给他人所得的差价不应返还原告。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告李卉诉讼请求。案件受理费26800元，由原告李卉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘慧颖人民陪审员  陈东梅人民陪审员  姜淑艳二〇一八年十月三十日书 记 员  唐娇雪