湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初3824号 原告：朱莲，女，汉族。 委托诉讼代理人：刘久平，湖南湘北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文军，湖南湘北律师事务所实习律师。 被告：岳阳九顺房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：黎敏波，湖南金骏律师事务所律师。 原告朱莲与被告岳阳九顺房地产开发有限公司（以下简称“九顺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告朱莲的委托诉讼代理人刘久平、张文军，被告九顺公司的委托诉讼代理人黎敏波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告按购房款的日万分之二向原告支付延期交房期间的违约金6734元（计算至2018年6月15日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年10月10日签订商品房买卖合同，约定原告以204072元的价格购买被告开发的水韵巴陵项目第1001幢25层2501号商品房，被告应在2017年12月31日前向原告交付房屋，如逾期交付则按购房款日万分之二承担违约责任。协议签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未按约定向原告交付房屋，构成违约。双方为此纠纷未能达成一致，遂诉至法院。 被告九顺公司辩称，原告请求违约金自双方约定的交房日期2017年12月31日起计算至起诉之日2018年6月15日止，但日期数和金额有误。被告积极作为，努力践行合同义务，先后完成了管网工程、消防工程、环境保护、园林绿化等方面的竣工验收，截至开庭当日该公司已完成了最后的规划和质检等验收手续，延迟竣工验收的原因之一是政策发生变化，相关部门要求增加机械车位才给予验收，行政审批和验收进度不属于该公司的掌控范围，且房屋主体已验收完毕，仅仅是对配套设施逾期验收，只能构成瑕疵违约。部分购房者已接收房屋，涉案房产实质上已达到相应的指标和质量，能够满足基本的生活居住要求，该公司已尽力履约、规避损失，若原告存在损失，请求法院结合原告损害程度合认定违约金数额和范围。部分购房者延迟给付购房款存在过错，应承担违约责任，并与原告诉请相抵扣。对于已如期交付、接收房屋的购房者，应驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了收款收据、竣工验收情况公示、停车位整改示意图，被告提交了管网管理部门工程验收报告、消防验收报告、环保验收登记卡、建设项目附属绿地绿线验收书、规划红线核实情况图、建设工程竣工验收单、建设工程施工许可竣工核验单、商品房买卖合同（预售），对方对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交了商品房买卖合同（预售），拟证明双方存在买卖合同关系，原告已按合同约定交付购房款，被告应于2017年12月31日前交付房屋，但至开庭之日止涉案房屋仍不具备交付条件，被告的行为构成违约。被告质证称需对其真实性、合法性予以核实，但其至今未向本院反馈核实结果，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，视为被告认可该证据，本院对此予以采信。 2、原告提交了停止交付使用告知书，拟证明被告开发的涉案房屋未经验收即交付使用，其行为违反了相关法律的强制性规定，被主管部门责令停止交付。被告质证称未提交原件，不予质证。经审查，该份证据系岳阳市建设工程质量安全监督管理处向被告下达，证据原件由被告控制，经本院通知被告未于庭后向本院提交告知书原件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条的规定，并结合被告在涉案房屋未经竣工验收合格前即向购房者交付房屋的事实，本院对该份证据予以采信。 3、被告提交的交房缴费表、交房验收列表，拟证明部分购房者已接收房屋。原告质证称需对该组证据的真实性予以核实，但其至今未向本院反馈核实结果，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，视为原告认可该组证据，本院对该组证据予以采信。对于被告向部分购房者交付房屋行为的效力以及该交付行为是否能够免除被告的逾期交房违约责任的问题，本院将在下文具体予以阐述。 4、被告提交的业主收房、缴清房款情况登记详情表，拟证明部分购房者逾期缴清购房款，构成违约。原告质证称对该份证据的三性均有异议。本院经审查认为，该份证据系被告自行制作，属孤证，对于部分购房者交纳涉案房屋尾款的时间被告未提供其他证据予以佐证，该组证据不能达到证明部分购房者存在逾期交纳购房款行为的目的，但该组证据视为被告认可原告已支付全部购房款的事实。 本院根据采信的证据及庭审中双方当事人陈述，确认以下案件事实： 2016年10月10日，朱莲（买受人）与被告九顺公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，由朱莲购买九顺公司位于岳阳市巴陵东路北侧雷锋山社区鲁家组、名称为“水韵巴陵”项目的第1001幢25层2501号商品房一套，总价款204072元。合同具体条款约定如下： 第七条付款方式及期限约定，买受人应于2016年10月10日前支付首期房价款164072元，余款40000元向银行申请贷款支付。 第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合以下条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 第十一条交付时间及手续约定，九顺公司应于2017年12月31日前向买受人交付该商品房；交付时九顺公司应出示满足第九条约定的证明文件，不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，朱莲有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由九顺公司承担，并按照第十二条处理。 第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，九顺公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期未超过60日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付房款，并按累计已付房款1%向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金。 合同签订后，原告朱莲按约于当日支付了首期购房款、维修资金，尾款也已通过申请银行贷款向被告九顺公司付清。 2017年3月23日至2018年1月23日，被告九顺公司所开发的“水韵巴陵”工程先后取得岳阳市自来水公司出具的管网管理部工程验收报告单、岳阳市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书、岳阳市风景园林局出具的建设项目附属绿地绿线验收书。 2017年1月4日，原告朱莲接收由被告九顺公司交付的涉案房屋。2018年2月2日，岳阳市建设工程质量安全监督管理处向被告九顺公司下达《岳阳市房屋建设工程和市政基础设施工程立即停止交付使用告知书》，告知该公司所开发的“水韵巴陵”工程未经竣工验收现已交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，应按程序组织工程竣工验收，在该工程未经竣工验收合格之前必须立即停止交付使用。 2018年8月30日，被告九顺公司为其开发的“水韵巴陵”工程办理竣工验收手续，取得了岳阳市规划局出具的建设工程竣工验收单及岳阳市住房和城乡建设局出具的建设工程施工许可竣工核验单。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：一、依据现有证据能否证明截至2018年8月30日涉案房屋已具备交付条件；二、被告九顺公司向原告交付房屋行为的效力如何；三、被告九顺公司是否具有逾期交付房屋的违约行为，是否应按约定支付违约金。 一、对于依据现有证据能否证明截止2018年8月30日涉案房屋已具备交付条件的问题。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条“工程竣工验收应当按以下程序进行：……（四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，工程竣工验收备案是指建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理五方一致同意通过竣工验收合格，形成验收报告，再经规划、公安消防、环保等部门认可或准许使用，然后向备案机关报备。依据现有证据，被告九顺公司未举证证明其开发的“水韵巴陵”工程已经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格并完成建设工程竣工验收备案手续，取得了合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，故本院认为截至2018年8月30日涉案房屋尚不具备交付条件。 二、关于被告九顺公司向原告交付房屋行为的效力问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，截至2018年8月30日被告九顺公司开发的“水韵巴陵”工程尚未经验收合格，其于在此前向原告交付涉案房屋的行为违反了行政法规的强制性规定，应属无效，不能产生房屋交付的效力。被告九顺公司不得以原告接收房屋的行为对抗其应当承担的法定及约定义务，该公司依然负有对其开发的“水韵巴陵”工程办理完整的建设工程竣工验收合格报告、竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等手续，手续齐备后再向原告交付。 三、关于九顺公司是否有逾期交付房屋的违约行为、应否按约定支付违约金的问题。合法的买卖关系受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，合法有效受法律保护，原、被告均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据双方的合同约定，朱莲已依约向九顺公司交纳了全部购房款及相关费用，九顺公司负有在2017年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及相关设施、设备条件的商品房交付给朱莲的义务。但截至2018年8月30日，被告九顺公司开发的涉案房屋尚不具备交付条件，该公司于此前向原告交付房屋的行为无效，故被告九顺公司未按双方合同约定于2017年12月31日前将房屋交付给原告，构成违约，应承担违约责任。结合原告的诉讼请求，自最后交付期限的次日即2018年1月1日起至原告主张的2018年6月15日止，被告已逾期交房166天，九顺公司应当向原告支付逾期交房的违约金。被告九顺公司主张违约金过高，请求予以调整。本院认为，虽被告九顺公司存在逾期交付房屋的违约行为，但根据现有证据被告已履行了管网管理、消防、附属绿地等单项验收义务，建设工程竣工验收合格报告、竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等手续亦在逐步办理；部分购房者已实际接收房屋、对房屋进行装修，原告在诉讼过程中未提交相应的证据证实其实际损失，故对被告九顺公司关于原告主张的违约金过高、应予调整的意见，本院予以采纳，酌情统一调整为已付购房款的日万分之一向原告给付违约金。经计算，被告应支付原告的逾期交房违约金数额应为3387.60元（204072元×0.0001/天×166天）。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，判决如下： 一、被告岳阳九顺房地产开发有限公司支付原告朱莲自2018年1月1日起自2018年6月15日止的逾期交房违约金3387.60元。 上述金钱给付义务，限被告在本判决生效后六十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告岳阳九顺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李钰婷 审 判 员  卫 洋 人民陪审员  缪文文 二０一八年十月十六日 书 记 员  胡 凯