江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初5551号原告：南昌福田物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区建设西路**千禧颐和园中林苑******，统一社会信用代码9136010072392096XM。法定代表人：李光斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：兰方菲，江西云龙律师事务所律师，执业证号13601201611421249。委托诉讼代理人：胡玉玲，江西云龙律师事务所律师，执业证号13601201811038267。被告：李某，男，1981年7月18日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市红谷滩新区。原告南昌福田物业管理有限公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南昌福田物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡玉玲、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌福田物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2011年1月1日至2018年4月30日期间共计88个月的物业费10650.82元及利息1706.26元（利息按逾期未缴纳物业费金额每日万分之一点二计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月12日，原告依据与名门世家小区业主委员会签订的《红谷滩新区名门世家小区物业服务合同》受委托负责南昌市红谷滩怡园路899号名门世家的物业服务管理工作。被告系XX栋X单元XXX室业主，房屋面积100.86平方米。《红谷滩新区名门世家小区物业服务合同》第七条约定，物业服务价格住宅普通多层0.8元/月/平方米，高层1.2元/月/平方米，小高层1.2元/月/平方米。被告XX栋X单元XXX室物业服务费单价为1.2元/月/平方米。原告依据法律规定及合同约定，向被告提供物业管理服务。被告自2011年1月1日起至2018年4月30日止计88个月一直未缴纳相应的物业管理费。原告多次催缴被告仍然不予缴纳。被告李某辩称，被告于2009年装修后因家中被盗更换了防盗门、门套及地板，经协商原告称最多只能赔偿3000元，原告方承诺物业费减免3000元并拿走了被告购买防盗门的发票，但没有给被告书面减免凭证。被告入住一年后，原告保安队长上门收取停车费1920元，后原告称保安队长将钱款卷走，要被告重新交了停车费。原告物业服务不到位：1.车辆管理服务不到位，小区路面停满了车辆，造成出入不便，被告车辆被划伤后连监控都调取不到，停车位的通风管道坏了也没有人员修理；2.原告被深圳彩生活收购后，业主需要拨打深圳彩生活的电话后再由总公司反馈给原告，这种方式造成沟通需求的滞后，且物业经理也更换比较频繁，导致沟通不便；3.二次供水经常出现故障，水压较小，物业公司也没有给出解释；4.被告家中有一面墙经常漏水，物业在质保期内一直拖延解决问题，一直到质保期满后也是组织业主通过维修基金解决的。经审理查明，被告李某系南昌市红谷滩新区怡园路899号名门世家XX栋X单元XXX室业主。2008年11月29日，原告南昌福田物业管理有限公司与被告签订《名门世家前期物业管理服务协议》，协议对原告应为名门世家小区提供的物业服务内容及标准进行了约定，并约定名门世家小高层、高层按每月每平方米建筑面积1.2元收取物业管理服务费，原告违反协议未达到管理服务质量标准的，被告有权要求原告限期整改，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应的法律责任，被告违反协议不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。2014年1月12日，南昌市红谷滩新区名门世家小区业主委员会与原告签订《名门世家物业管理服务合同》，合同约定原告为名门世家小区提供物业管理服务，物业管理服务内容包括共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理，电梯、智能系统、监控系统等设备的运行服务，环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶和停放秩序的服务、管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，为业主提供日常生活服务和便利，物业资料的查询服务和管理；合同还约定高层及小高层住宅按1.2元/月/平方米收取物业服务费，物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月的15日前履行交纳义务，合同为期三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，合同期限届满前三月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，原告应在合同期限届满起后三月继续履行本合同，南昌市红谷滩新区名门世家小区业主委员会应在此期间选聘新的物业管理企业。此外，合同以附件形式明确对原告提供共用部位及共用设施设备维护、公共区域绿化养护、公共区域的清洁卫生服务、公共区域秩序维护、物业使用禁止性行为管理等物业管理服务的标准进行了详细约定。上述协议及合同签订后，原告一直为名门世家小区提供物业服务，《名门世家物业管理服务合同》期限届满后，南昌市红谷滩新区名门世家小区业主委员会与原告未续签合同，但原告实际继续为名门世家小区业主提供物业服务。被告房屋建筑面积为100.86平方米，每月应交纳物业服务费121.03元，被告未向原告交纳2011年1月1日至2018年4月30日期间的物业费，经原告催缴后，被告仍未交纳。原告诉至法院，被告辩称是因物业未兑现承诺减免3000元物业费用于赔偿其更换防盗门的损失等原因未交物业服务费。上述事实有当事人陈述以及经审查确认的前期物业管理服务协议、名门世家物业管理服务合同、不动产产权情况表、入伙程序办理确认单、照片等证据予以证实。本院认为，被告系名门世家小区业主，其于2008年11月29日与原告签订的《名门世家前期物业管理服务协议》以及2014年1月12日南昌市红谷滩名门世家小区业主委员会与原告签订的《名门世家物业管理服务合同》对被告具有约束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。《名门世家物业管理服务合同》期满后双方虽未再续签合同，但原告作为被告所在小区的物业服务企业，一直在该小区继续提供物业服务，事实上双方仍存在物业服务关系，双方权利义务应参照《名门世家物业管理服务合同》确定。根据服务协议及服务合同的约定，被告李某应向原告交纳物业管理服务费，但同时，原告也应按照约定的标准提供物业服务。鉴于被告欠缴物业服务费的抗辩理由虽不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，但可认定原告履行物业服务合同存有瑕疵，其提供的物业服务未能达到约定的服务标准，综合本案具体情况，本院酌定被告向原告按70%的比例支付2011年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费7455.45元（121.03元/月×88个月×70%）。因原告存在违约行为，业主不是无故拖欠，对原告要求被告承担逾期未缴纳物业费利息的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告南昌福田物业管理有限公司自2011年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费7455.45元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费110元,减半收取55元（已由原告南昌福田物业管理有限公司预交），由原告南昌福田物业管理有限公司负担15元，由被告李某负担40元。本判决为终审判决。审判员  邬化雨二〇一八年十月二十四日书记员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。