福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初3678号 原告：石狮骏诚房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市八七路****，统一社会信用代码9135058106227658XE。 法定代表人：陈元来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，1986年3月19日出生，汉族，该公司职员，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：施幼薇，女，1989年9月30日出生，汉族，该公司职员，住福建省晋江市。 被告：纪荣彪，男，1980年10月10日出生，汉族，住福建石狮市。 原告石狮骏诚房地产开发有限公司（下称骏诚公司）与被告纪荣彪、洪惠锦商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，骏诚公司撤回对洪惠锦的起诉，本院作出（2018）闽0581民初3678号民事裁定，予以准许。本案依法适用普通程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。骏诚公司的委托诉讼代理人蔡晓迎、施幼薇到庭参加诉讼。纪荣彪、洪惠锦经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏诚公司向本院提出诉讼请求：1.解除骏诚公司与纪荣彪签订的合同编号为00006812号的《商品房买卖合同》；2.纪荣彪向骏诚公司支付违约金247583.8元；3.纪荣彪于商品房买卖合同解除后，三日内将位于“中骏·天誉”项目第6幢14层1401号房产返还给骏诚公司；4.纪荣彪承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，骏诚公司撤回上述诉讼请求的第3项。事实和理由：2014年11月7日，就纪荣彪购买骏诚公司“中骏·天誉”项目第6幢14层1401号房屋（下称案涉商品房）事宜，骏诚公司与纪荣彪签订合同编号为00006812号的《商品房买卖合同》（下称案涉合同）。合同约定，总价款为1237919元，纪荣彪于签订购房合同时付清首期款377919元，余款86万元办理银行按揭贷款；如按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房，买受人应承担的违约金数额为该商品房总价款的20%。合同签订后，纪荣彪支付首期款377919元，余款86万元申请银行按揭贷款，并与中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行)、骏诚公司签订《个人住房借款合同》(下称借款合同)，约定骏诚公司作为纪荣彪、洪惠锦的保证人，保证方式为阶段性担保；骏诚公司对借款合同项下全部贷款本金、利息包括（复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证责任至抵押登记已办妥且抵押产财的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交对无误、收执之日为止。在合同履行过程中，因纪荣彪、洪惠锦拖欠按揭贷款本息，建行石狮分行要求骏诚公司承担保证责任，强制从骏诚公司银行账户划拨款项（于2015年9月29日至2018年5月26日共扣划236621.86元），且将纪荣彪与骏诚公司诉至本院。本院作出（2015）狮民初字第4891号民事判决，解除借款合同，纪荣彪偿还借款本金838500.02元及相应利息、罚息。为此，骏诚公司已多次书面通知纪荣彪及时返还该垫付款项，但纪荣彪一直拒绝返还。根据案涉合同约定及有关法律规定，骏诚公司有权解除案涉合同，并追究纪荣彪的违约责任。 纪荣彪在法定答辩期间内未作答辩。 骏诚公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。纪荣彪未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对骏诚公司提供的证据认定如下：1.营业执照副本，组织机构代码证，由国家有权部门公布，能够证明骏诚公司的基本情况以及诉讼主体资格；2.居民身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件，由纪荣彪、洪惠锦提交骏诚公司收执和建行石狮分行收执，能够证明纪荣彪、洪惠锦的身份情况以及纪荣彪、洪惠锦的夫妻关系；3.商品房预售许可证，由原石狮市住房和城乡规划建设局颁发，编号为（狮）预售[2014]第013号，能够证明骏诚公司取得“中骏·天誉”项目预售许可的事实；4.商品房买卖合同及六个附件，由骏诚公司、纪荣彪签名、捺印、盖章，能够证明骏诚公司与纪荣彪于2014年11月7日签订编号为00006812的商品房买卖合同及其附件，约定纪荣彪向骏诚公司购买由骏诚公司开发建设的案涉房屋，用于居住，总金额1237919元，以及双方的具体权利义务；5.合同备案证明、预购商品房预告登记证明各一份，由原石狮市房产登记交易中心出具，能够证明骏诚公司、纪荣彪于2014年11月7日办理购房合同备案登记和预告登记；6.个人住房借款合同一份，由建行石狮分行作为贷款人，纪荣彪、洪惠锦作为借款人，骏诚公司作为保证人，分别由当事人签名、捺印、盖章，能够证明各方当事人于2014年12月22日签订借款合同，约定纪荣彪、洪惠锦在骏诚公司提供保证担保下，向建行石狮分行按揭贷款86万元用于支付购房款；7.个人贷款还款凭证二十九份、单位客户专用回单三份、个人贷款对账单一份，由建行石狮分行出具，能够证明因纪荣彪、洪惠锦逾期支付按揭贷款本息，自2015年9月29日至2018年5月26日，建行石狮分行于要求骏诚公司承担保证责任，并扣划骏诚公司账户资金合计236621.86元用于垫付纪荣彪、洪惠锦拖欠的按揭款项，以及截止至2018年5月26日，纪荣彪、洪惠锦尚欠建行石狮分行的贷款本金余额716666.8元；8.民事判决书一份，案号为（2015)狮民初字第4891号，由本院作出，能够证明因纪荣彪、洪惠锦拖欠按揭贷款本息，石狮建行分行将纪荣彪、洪惠锦和骏诚公司诉至本院，本院判决解除借款合同，纪荣彪、洪惠锦偿还借款本息，骏诚公司承担连带保证责任等内容；7.民事裁定书一份，案号为（2017）闽0581民初6280号，由本院作出，能够证明骏诚公司于2017年11月3日诉至本院，后撤诉，本院裁定予以准许。前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力。对此，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 骏诚公司系从事房地产开发与经营、租赁及物业管理的有限责任公司，开发建设址于福建省石狮市宝岛路南侧长福地段“中骏·天誉”项目，依法取得商品房预售许可，预售许可证号为（狮）预售[2014]第013号。2014年11月7日，纪荣彪与骏诚公司签订编号为00006812的《商品房买卖合同》，合同约定纪荣彪向骏诚公司购买“中骏·天誉6幢1401单元”；买受人性质为个人，买受人为纪荣彪；用途为住宅，建筑面积共143.93㎡，单价为8600.84元/㎡，总金额为1237919元；纪荣彪应于2014年7月26日签订购房合同并同时付清首期款377919元，余款86万元办理银行按揭贷款；若因纪荣彪未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限归还按揭银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的……无论如何，按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房；出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的20%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息及其他相关费用（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人。合同签订后，纪荣彪支付骏诚公司首期购房款377919元。2014年11月7日，骏诚公司与纪荣彪共同办理商品房买卖合同的备案登记和预告登记手续。2014年12月22日，建行石狮分行作为贷款人，纪荣彪、洪惠锦作为借款人，骏诚公司作为保证人，签订《个人住房借款合同》，约定纪荣彪、洪惠锦在骏诚公司提供保证担保下，向建行石狮分行按揭贷款86万元用于支付购房款。建行石狮分行依此向骏诚公司支付86万元。但因纪荣彪、洪惠锦未能按期支付建行石狮分行按揭贷款本息，自2015年9月29日至2018年5月26日，建行石狮分行于要求骏诚公司承担保证责任，并扣划骏诚公司账户资金合计236621.86元用于垫付纪荣彪、洪惠锦拖欠的按揭款项。2015年9月18日，本院受理建行石狮分行与纪荣彪、洪惠锦、骏诚公司金融借款合同纠纷一案，并于2016年6月12日作出（2015）狮民初字第4891号民事判决，判决解除上述个人住房借款合同等。2017年11月3日，骏诚公司对纪荣彪、洪惠锦提起诉讼，后因故撤诉，本院作出（2017）闽0581民初6280号民事裁定，予以准许。2018年5月30日，骏诚公司同再次诉至本院。 本院认为，骏诚公司与纪荣彪于2014年11月7日签订的编号为00006812的《商品房买卖合同》及相关附件主体适格，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为合法有效，对当事人具有法律约束力。根据上述合同约定，纪荣彪未能按期足额支付建行石狮分行按揭贷款本息，导致建行石狮分行（按揭银行）解除个人住房借款合同并要求骏诚公司承担保证担保责任。纪荣彪的行为违反了合同约定，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，承担合同约定的违约责任。因双方在合同中约定“按揭银行解除个人住房按揭贷款合同或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房”，骏诚公司有权解除案涉合同。因双方在合同中约定“出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的20%）”，纪荣彪还应向骏诚公司支付该商品房总价款20%的违约金，即1237919元×20%＝247583.8元。据此，骏诚公司关于解除其与纪荣彪签订的案涉合同、支付违约金247583.8元的诉讼请求，具有法律和合同根据，本院予以支持。因骏诚公司并未向纪荣彪交付案涉房产，骏诚公司撤回关于返还案涉房产的诉讼请求，系其对自己诉讼权利和实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。 综上所述，骏诚公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除石狮骏诚房地产开发有限公司与纪荣彪于2014年11月7日签订的编号为00006812的《商品房买卖合同》； 二、纪荣彪应于本判决生效之日起十日内支付石狮骏诚房地产开发有限公司违约金247583.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15941元，由纪荣彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  洪天恩 人民陪审员  陈冰冰 二〇一八年十月十七日 书 记 员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、引用的主要法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2.《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下就统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。