河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终11691号上诉人（原审原告）：张晓盈，男，汉族，1963年4月15日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王建华，国浩律师（郑州）事务所律师。委托诉讼代理人：郭海涛，国浩律师（郑州）事务所律师。上诉人(原审被告)：河南省商务厅机关服务中心，住所地河南省郑州市金水区。法定代表人：杨建林，该服务中心主任。委托诉讼代理人：徐震，河南中州律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鹤，河南中州律师事务所律师。原审被告：肖月阳，女，汉族，1970年6月3日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王洪杰，河南金色阳光律师事务所律师。上诉人张晓盈因与上诉人河南省商务厅机关服务中心（以下简称服务中心）、原审被告肖月阳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初21461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张晓盈的委托诉讼代理人王建华，上诉人服务中心的委托诉讼代理人徐震，原审被告肖月阳及其委托诉讼代理人王洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓盈上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判服务中心向张晓盈返还租金180.3万元及利息（以180.3元万元为基数按银行同期贷款利率支付自2015年3月3日至实际还款之日）；2.肖月阳对服务中心欠张晓盈租金180.3万元及利息（以180.3元万元为基数按银行同期贷款利率支付自2015年3月3日至实际还款之日）的债务承担共同还款责任；3.服务中心、肖月阳逾期履行以上债务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；4.确认张晓盈对郑州市文化路与任寨北街西北角的文化嘉园一期1-3楼营业房具有优先承租权，并判令服务中心按照与张晓盈签订的《房屋租赁合同》第九条约定与张晓盈续签并履行《房屋租赁合同》；5.一、二审的诉讼费用由服务中心和肖月阳全部承担。事实和理由：一、一审认定服务中心支付张晓盈租金82.4万元数额及事实错误，服务中心应当返还张晓盈租金180.3万元。根据2005年3月4日服务中心与张晓盈签订的《房屋租赁合同》，张晓盈应支付1216.8万元房租，根据2005年4月12日张晓盈与肖月阳签订《房屋租赁合同》约定，肖月阳应支付1214.6万元房租。租赁期间，服务中心因在肖月阳处用餐或使用餐券而指令张晓盈少收肖月阳租金，同时由服务中心给张晓盈减少相应租金。根据服务中心指示及肖月阳的要求，张晓盈共给肖月阳减少租金424.3万元，但服务中心仅认可给张晓盈减少244万元的租金。因此服务中心应当归还张晓盈租金为180.3万元。二、服务中心应当支付以180.3万元为基数按银行同期同类贷款利率支付2015年3月3日至实际还款之日的利息。因为根据张晓盈与肖月阳签订合同约定，肖月阳应当在2014年3月11日前缴纳最后一次租金。三、肖月阳与服务中心应当共同向张晓盈支付租金180.3万元，并承担以180.3万元为基数按银行同期同类贷款利率支付2015年3月3日至实际还款之日的利息。张晓盈少收180.3万元租金是因受服务中心指令少收肖月阳租金导致。所以，二者应当共同向张晓盈承担归还租金及利息的责任。四、服务中心违约，其应当按照与张晓盈签订合同第九条的约定续签并履行合同。服务中心未向法庭出示将涉案房屋出租的证据，如果出租，也要为履行不能向张晓盈承担违约责任。服务中心辩称，不存在多收租金的问题。该案审理程序违法，张晓盈主张的租金违背生活常识。将张晓盈付给肖月阳的款项视为多收租金，认定错误。张晓盈的上诉无事实和法律依据，应予驳回。原审被告肖月阳述称，一审判决肖月阳不承担责任、驳回张晓盈的其他上诉请求是正确的，二审应予维持；张晓盈在二审请求中的第二项、第三项、第五项中有关肖月阳承担责任的请求，均不符合法律规定，也无事实依据。二审应驳回张晓盈对肖月阳的诉讼请求。理由：一、在张晓盈与肖月阳租赁关系中，不能仅依据《房屋租赁合同》约定标准确认肖月阳应向张晓盈支付的租金数额；事实是双方已两次协商变更了原约定租金标准，肖月阳也按照变更后的标准足额支付了租金，不拖欠张晓盈任何租金。从2006年6月26日和2006年7月27日的收据可证明双方将房屋租金标准变更为110万元。从张晓盈书写的收据，钱某、李某证言，原二审庭审笔录，张晓盈与肖某的聊天记录可证明经钱某、李某协调，自第三年至第五年租金按照每年100万元标准支付，第六年至合同结束每年按照110万元标准支付。原审对此认定错误。二、张晓盈要求肖月阳对服务中心的债务承担共同还款责任，不符合法律规定，依法不成立。如张晓盈根据服务中心指示少收肖月阳租金，其应向服务中心主张权利；如张晓盈按肖月阳要求少收肖月阳租金，视为双方协商一致降低了租金标准。肖月阳已经按照降低后的标准支付全部租金，张晓盈不能反悔再次要求肖月阳支付减免的租金。肖月阳与服务中心不存在共同承担责任的情形和约定。三、张晓盈仅将承租服务中心房屋的一部分转租给肖月阳，两个租赁关系中的租金不具有可比性和关联性，一审将两个租赁关系的租金合并处理并不妥当。服务中心上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张晓盈的一审诉讼请求。事实和理由：一、张晓盈拖欠租金事实清楚。根据双方签订合同约定，租金每3个月为一个交费期。自2010年开始服务中心与张晓盈及肖月阳之间存在用部分餐费冲抵租金事实，冲抵租金数额共计244万元，其中2010年30万元，2012年64万元，2013年86万元，2014年64万元。上述数额服务中心均提交有完成的财务凭证。二、一审法院将餐券抵扣款认定为403.2万元，认定服务中心多收租金82.4万元错误。1.张晓盈主张抵扣424.3万元除陈述外无任何证据。2.一审将肖月阳未按照合同约定支付租金123.2万元和张晓盈向肖月阳所打两笔共计36万元的款项均认定为餐券抵扣数额无任何证据，属逻辑错误。张晓盈也未主张其支付的款项系冲抵餐券。3.餐券抵扣租金应为三方一致确认才可。本案三方无异议的数额为244万。三、一审判决适用法律错误。1.一审认定冲抵餐券数额424.3万元，违反谁主张、谁举证的证据规则。2.一审判决将服务中心与张晓盈，张晓盈与肖月阳之间的法律关系混同，混淆了法律关系。张晓盈辩称其少收到424.3万元租金是基本事实,是因为服务中心和肖月阳的消费关系造成，服务中心应当共同承担相应责任。原审被告肖月阳述称，一审判决肖月阳不向张晓盈承担责任、驳回张晓盈的其他诉讼请求正确，二审应予维持。对服务中心的上诉请求，应当查明事实后依法裁判。肖月阳认可服务中心关于抵扣餐费共计244万元的主张。2012年6月15日张晓盈向肖彩杨转款14万元是因为2012年的年租金标准为110万元，肖月阳支付了60万元现金（2012年5月17日的收据为证），加之冲抵了64万元餐费，共计124万元。因肖月阳多承担了14万元，张晓盈才退还该14万元。2013年8月5日张晓盈向肖彩杨转款22万元，是因为2013年租金标准为110万元，肖月阳支付46万元现金（2013年5月15日的转款凭证为证），加之冲抵了86万元餐费，共计132万元，肖月阳多支付了22万元，张晓盈才退还22万元租金。以上事实也可印证肖月阳与张晓盈已协商将合同约定租金标准进行变更的事实。服务中心与张晓盈和张晓盈与肖月阳之间是两个租赁关系，涉及的租金不具有可比性和关联性，原审将其一并处理不当。张晓盈向一审法院起诉请求：1.服务中心返还多收取张晓盈的租金180.3万元，并支付自2015年3月3日至实际还款之日的利息（按银行同期同类贷款利率计算，暂计算至2015年12月3日利息为80615元）；2.肖月阳对服务中心应当返还张晓盈180.3万元租金承担共同还款责任（或判令肖月阳支付张晓盈租金180.3万元），并支付自2015年3月3日至实际还款之日的利息；3.确认张晓盈对郑州市文化路与任寨北街西北角的文化嘉园一期1-3楼营业房具有优先承租权，并判令服务中心按照与张晓盈签订《房屋租赁合同》第九条的约定与张晓盈续签并履行《房屋租赁合同》；4.一、二审的诉讼费用由服务中心和肖月阳全部承担。一审法院认定事实：1、2005年3月4日，张晓盈与服务中心签订房屋租赁合同一份，约定服务中心将所属位于文化嘉园一期一至三层营业房（建筑面积约2660㎡左右，位于文化路××××交叉口西北角）租给张晓盈使用。租赁期限为10年，自2005年3月4日起至2015年3月3日止。本合同签署生效后当日，服务中心应交付张晓盈租赁房屋，装修期限为90天（自2005年3月4日至2005年6月1日止）。装修期张晓盈不承担房租。但张晓盈装修期内提前营业的，按营业之日起交纳租金，起租日自装修期过后的次日起计算至满本合同租赁期；租金及支付方式为，2005年6月2日起至2010年6月1日共5年，每年租金为120万元，2010年6月2日起至本合同期满，每年租金为130万元。租金每次交3个月为一交费期，先交费后使用。本合同签订当日，张晓盈向服务中心缴纳首期租金30万元。以后提前10日交下三个月的租金；张晓盈于合同签订日向服务中心缴纳租赁保证金和水、电费周转金共10万元，合同期满，结清各项费用，办妥房产退交手续后，无息退还给张晓盈。租赁期间，张晓盈不得迟交、少交、拒交房租和各项费用。如因特殊原因不能按时足额缴纳应交费用，需征得服务中心同意，且按逾期天数向服务中心缴纳应付费用总额1%作为滞纳金。逾期超过20天的，服务中心有权提前解除本合同。合同另对其他内容进行了详细约定。2、服务中心提交的8份现金缴款单、12份现金存款凭证及11份银行贷记通知显示，自2005年6月2日至2015年6月1日，张晓盈以现金方式向服务中心支付租金590万元，张晓盈以转账方式向被告服务中心支付租金306万元，另服务中心认可冲抵餐券244万元。3、2005年4月12日，张晓盈与肖月阳签订房屋租赁合同一份，主要约定，张晓盈将位于文化路××××交叉口西北角“文化嘉园”一期一至三层营业房提供给肖月阳有偿使用，肖月阳负责装修，费用自理，双方建立合作关系，合作期为十年。本合同签字生效后，张晓盈于2005年4月12日前将房屋使用权交付给肖月阳使用，有效期2005年4月12日至2015年4月11日止。前五年每年租金为120万元，自第六年起每年为130万元，张晓盈给肖月阳免费提供60天装修期。合同签订当日，肖月阳向张晓盈缴纳首期房屋使用权益金，共计120万元。以后房屋使用权益金每一年交付一次，肖月阳需提前30天缴纳。房屋租赁合同涉及所有税款由肖月阳承担。4、1、2006年6月26日，张晓盈向肖月阳出具收条一份，载明：“今收到肖月阳交来第二年度房款的部分伍拾万元整。余款于2006年6月27日付清。”2、2006年7月27日，张晓盈向肖月阳出具收条一份，载明：“今收到肖月阳交来商务厅文化路××××交叉口第二年度剩余房租陆拾万元整。至此，第二年度全清。”3、2007年5月21日，张晓盈向肖月阳出具收条一份，载明：“今收到2007年6月10日至2008年6月10日全年租金壹佰万元整（1000000.）”4、2008年5月19日，张晓盈向肖月阳出具收条一份，载明：“今收到肖彩杨交来萧记烩面文化路××××交叉口商务厅门面房2008年至2009年度房租，具体时间以合同时间为准。共计1000000.壹佰万元整。”5、2009年5月22日，张晓盈向肖月阳出具收据一份，载明：“今收到肖彩杨交来房屋租赁合同约定金额壹佰万元整，以合同时间为准。”6、2010年5月26日肖彩杨向张晓盈转账60万元，2010年6月4日，肖彩杨向张晓盈转账20万元，2010年6月4日，张晓盈向肖月阳出具收据一份，载明：“今收到肖月阳交来房屋租赁合同约定金额捌拾万元整。（时间：2010年6月12日至2011年6月11日。）另有叁拾万房租冲抵餐券。”7、2011年5月26日，肖彩杨向张晓盈转账80万元，2011年6月9日，肖彩杨向张晓盈转账30万元，2011年6月9日，张晓盈向肖月阳出具收据一份，载明：“今收到肖彩杨交来房屋租赁合同约定金额壹佰壹拾万元整（一年）。（时间：2011年6月12日至2012年6月11日。）（备注：2011年5月26日收到捌拾万元，2011年6月9日收到叁拾万元，共计壹佰壹拾万元。）”8、2012年5月17日，肖彩杨向张晓盈转账497000元，2012年5月17日，张晓盈向肖月阳出具收据一份，载明：“今收到肖彩阳交来房屋租赁合同约定金额陆拾万元整。其中拾万在一本同由肖彩阳银行转至我卡上。（时间：2012年6月12日至2013年6月11日。）”2012年5月23日肖彩杨向张晓盈转账10万元。9、2013年5月15日，肖彩杨向张晓盈转账46万元，张晓盈向肖月阳出具收条一份，载明：“肖彩杨交来2013年6月至2014年6月（以合同为准）应收房租、壹佰壹拾万元（110万元），含商务厅冲抵餐费陆拾肆万元整，余实收：肆拾陆万元整。”10、2014年5月20日，肖彩杨向张晓盈转账30.6万元。以上收条及转账凭证证明张晓盈实际收到租金为736.6万元，另载明冲抵的餐券为94万元。张晓盈认可其收到2015年6月12日至2016年6月11日租金110万元。5、自2005年6月12日至2015年3月3日肖月阳应向张晓盈支付的租金为1213.8万元（120万元×5年+130万元×4年+130万元÷12个月×8个月+130万元÷365天×20天≈1213.8万元）。6、2012年6月15日张晓盈向肖彩杨转账14万元；2013年8月5日张晓盈向肖彩杨转账22万元。6、张晓盈和服务中心之间的合同到期，服务中心已经将涉案房屋收回，涉案房屋已经另出租给他人。7、肖月阳曾委托肖彩杨向张晓盈支付租金。一审法院认为，张晓盈与服务中心、肖月阳之间签订的两份房屋租赁合同均系各方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，合议庭依法认定张晓盈与服务中心之间存在房屋租赁合同关系。张晓盈、服务中心各方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，服务中心已经按照合同约定向张晓盈交付了涉案房屋，张晓盈又将上述房屋转租给肖月阳，且肖月阳已实际使用了涉案房屋，合同租赁期限到期，服务中心已经将房屋收回，且已经租赁给他人使用，故合议庭对于张晓盈关于请求确认其与服务中心签订的房屋租赁合同的涉案房屋具有优先承租权，并继续履行该合同的主张，因实际履行不能，合议庭依法不予支持。肖月阳应按照合同约定向张晓盈支付租金，张晓盈亦应按照合同约定向服务中心支付租金。依据合议庭查明的事实，自2005年6月12日至2015年3月3日肖月阳应向张晓盈支付的租金为1213.8万元（120万元×5年+130万元×4年+130万元÷12个月×8个月+130万元÷365天×20天≈1213.8万元）。张晓盈与服务中心、肖月阳均认可存在冲抵餐券的事实，服务中心、肖月阳认可冲抵餐券的数额为244万元。庭审中张晓盈称冲抵餐券的数额为424.3万元，但其提交的证据不足以证明该主张。张晓盈起诉要求服务中心退还其多缴纳的租金的主要理由即服务中心未如实足额履行双方约定的以餐券扣减租金的行为，故张晓盈应承担证明服务中心应履行扣减租金具体数额的证明责任，但其提交的证据不足以证明其主张。另肖月阳称张晓盈向其出具的收条记载的租金数额与合同约定不符是因为与张晓盈就租金的减免达成了一致意见，但其提交的证据不足以证明其该项主张。且涉及2007年6月11日之后的租金时张晓盈所出具的收条均未明确表示收条记载的金额即为所有租金或肖月阳的租金已经支付完毕，故合议庭认为涉及2007年6月11日之后的租金时，张晓盈所出具的收条仅为实际记载张晓盈收到租金的数额。综合本案实际情况，合议庭认为除服务中心、肖月阳认可的244万元餐券抵扣数额外，肖月阳未按照合同约定支付的租金共计123.2万元（1213.8万元-846.6万元-244万元=123.2万元）及张晓盈向肖月阳所打的两笔共计36万元款项亦应为餐券抵扣数额，故本案中餐券抵扣款项应为403.2万元。张晓盈及服务中心均认可张晓盈向服务中心支付的现金租金为896万元，双方签订的合同约定租金数额应为1216.8万元，该数额双方在庭后提交的代理词中均予以认可。综合张晓盈所支付现金896万元及应抵扣餐券403.2万元共计1299.2万元，超出部分82.4万元系张晓盈超额支付的租金，服务中心应予以返还。张晓盈要求肖月阳承担连带返还责任的诉求于法无据合议庭不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南省商务厅机关服务中心于本判决生效后十日内返还张晓盈租金82.4万元。二、驳回张晓盈的其他诉讼请求。案件受理费24269元，由河南省商务厅机关服务中心负担9500元，张晓盈负担14769元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实除与原审法院查明事实相一致外，另查明：1.2017年4月27日一审法院庭审时，证人钱某、李某出庭证明肖月阳在2007年5月初通过二人向张晓盈要求每年减少租金，张晓盈在提出每年5万元免单权的条件后同意其该项请求；2.在张晓盈和肖月阳的短信来往记录中张晓盈也多次向肖月阳提及每年降低20万房租和签单卡的事情及钱某、李某就此事为双方做担保；3.根据张晓盈向肖月阳出具的各年度租金收条显示：2007年6月10日至2008年6月10日全年租金为壹佰万元整（1000000.）、2008年至2009年度房租共计壹佰万元整、2009年至2010年合同约定金额为壹佰万元整、2010年至2011年合同约定金额为110万元（其中含叁拾万元餐券冲抵）、2011年至2012年合同约定金额壹佰壹拾万元整（一年）、2013年至2014年应收房租壹佰壹拾万元（其中含陆拾肆万元餐券冲抵）。本院认为，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。本案与服务中心诉张晓盈、第三人肖月阳房屋租赁合同纠纷一案，所涉虽然为两个独立的租赁关系，但在合同履行过程中因涉及使用餐费抵扣租金而发生涉案纠纷，故一审将其合并审理并无不当。根据各方诉辩，本案争议焦点主要有两个，一为张晓盈和肖月阳是否就《房屋租赁合同》约定年租金标准的变更达成了合意；一为合同履行过程中用以抵扣租金的餐费数额。关于张晓盈与肖月阳是否就年租金标准进行变更的问题。根据张晓盈与肖月阳2005年4月12日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁费用为前五年每年120万元，自第六年起每年为130万元整。张晓盈给肖月阳免费提供60天的装修期。肖月阳主张于2006年开始，双方对房租变更，2006年为110万，2007年-2009年为100万，自2010年后房租递增至110万。同时，每年由肖月阳给张晓盈5万元免单消费权。针对该主张，肖月阳提供张晓盈所发短信，案外人钱某、李某证言，张晓盈书写的房租收到条予以佐证。根据张晓盈向肖月阳出具的各年度租金收条内容显示，肖月阳向张晓盈支付租金的标准与其该主张相一致，张晓盈在其向肖月阳出具的收条中也注明收到的上述款项金额系合同约定金额。另，张晓盈在肖月阳欠付其租金的情况下于2012年6月和2013年8月两次向肖月阳转款共计36万元的事实与肖月阳主张年租金在《房屋租赁合同》约定基础上减少20万元的主张也可相互佐证。结合钱某、李某的证言及张晓盈和肖月阳之间短信来往记录，本院认定张晓盈与肖月阳之间就租金减少已达成合意并已经实际履行。关于合同履行过程中所涉餐费抵扣租金数额问题。张晓盈主张抵扣数额为424.3万元，但根据张晓盈与肖月阳就租金标准减少达成合意并实际履行的事实，结合肖月阳向张晓盈支付租金和张晓盈向服务中心支付租金数额的差额，张晓盈的该项主张因无相关证据支持不能成立。综合上述事实和服务中心与肖月阳认可数额，以餐费抵扣租金的数额应为244万元。依此，张晓盈请求服务中心和肖月阳返款租金及利息的诉讼请求不能成立，本院不予支持。按照《房屋租赁合同》约定，租赁期间，欠付租金和其他费用逾期超过20天，服务中心有权提前解除合同，张晓盈请求确认其对涉案房屋享有优先承租权的主张不能成立，本院不予支持。服务中心的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，经本院审委会研究决定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初21461号民事判决；二、驳回张晓盈的诉讼请求。一、二审案件受理费各24269元，由张晓盈负担。本判决为终审判决。审判长  杨玉梅审判员  李 黎审判员  秦 宇二〇一八年十月十八日书记员  林宁宁