广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7439号原告：广州市番禺区市桥城区房地产管理所，住所地：广州市番禺区市桥街东涌路**。法定代表人：陈学谦，所长。委托诉讼代理人：方倩玲，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧燕萍，广东百健律师事务所实习律师。被告：孙春佳，男，1984年2月1日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：周东升，广东经国律师事务所律师。原告广州市番禺区市桥城区房地产管理所（以下简称市桥房管所）与被告孙春佳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市桥房管所的委托诉讼代理人方倩玲，被告孙春佳的委托诉讼代理人周东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市桥房管所向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除原告与被告于2017年7月14日签订的编号为S20170288《商铺租赁合同》；2.请求判令被告立即腾空位于广州市番禺区市桥街东涌路××、××号的商铺并交还原告管业；3.请求判令被告向原告支付2017年8月1日起至实际归还商铺之日止的租金（租金标准：2017年8月1日至2018年7月31日每月租金为10377元；2018年8月1日至2019年7月31日每月租金为10481元；2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为10586元，暂计算至2018年8月30日为135005元）；4.请求判令被告向原告支付滞纳金（滞纳金按照所欠费用总额每天万分之五的标准，自2017年8月21日起计算至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日为10999.62元）；5.请求判令被告向原告支付因处理本案所产生的律师费20000元；6.请求判令被告所交纳的租赁保证金31131元归原告所有；7.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是位于广州市番禺区市桥街东涌路××、××号商铺的产权人。2017年7月，原告通过公开招租投标的方式出租涉讼商铺。被告投标并中标。2017年7月14日，原告与被告签订了编号为S20170288《商铺租赁合同》。合同第四条约定，在签订合同当天，被告向原告缴纳31131元作为合同的履约保证金。自2017年8月1日起计租，首年租金为10377元/月，之后租金每年按照1%的标准递增。被告应在每月20号前缴纳当月租金。合同第六条约定，被告不能按时交纳租金等费用的，除必须补交外，每逾期一天按所欠费用总额的万分之五向甲方支付滞纳金。被告超过30天不能交齐费用的，原告有权解除合同并收回商铺，已交的保证金归原告所有。合同第九条约定，违约方应承担守约方因处理租赁合同纠纷所产生的律师费等一切费用。合同签订后，原告将涉讼商铺交付被告使用，被告在签订合同当天支付了履约保证金。但被告自2017年8月1日起没有交纳租金。2017年8月31日，原告向被告寄送《租金催缴通知》，但被告已无法联系。原告认为，根据《合同法》等法律法规的规定，原告与被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告超过30天没有交纳租金应构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请判如所请。被告孙春佳辩称：1.双方签订的《商铺租赁合同》已于2017年9月10日解除，双方在合同中约定租金迟交30天，原告有单方解除合同的权利，而我方从签订合同后从未缴纳租金，所以原告在2017年8月31日行驶单方解除权通知我方解除合同，所以实际上双方合同已经在2017年9月10日解除，本案不存在判令解除合同的问题。2.实际上合同约定是先交租后使用，但我方签订合同后由于家人反对不能租赁该商铺，所以我方没有交租，原告也没有把商铺交给我方管业，我方从未使用，而且商铺的锁是坏的，相当于没有锁，室内的物品也不是我方所有，不存在腾空问题。3.《商铺租赁合同》已经于2017年9月10日解除，我方从未使用涉讼商铺，因此我方不存在拖欠原告租金的问题。我方也提交了证据证明原告在2018年8月14日重新委托律师事务所进行再次公开招租，可以看出原告自认合同已经解除。4.我方没有拖欠原告租金，合同已经解除，即使有拖欠租金，但滞纳金标准过高，我方曾向原告交付过三万多元的履约保证金，该费用相当于承担了违约责任，原告再要求我方支付滞纳金，等于要我方承担双重的违约责任，该请求没有事实和法律依据。5.本案标的只有十几万元，根据相关规定，该律师费过高，而且没有证据证明原告已经实际缴纳该律师费，所以即使我方要承担相关费用，也不应按照原告的主张支付。6.合同约定的是履约保证金，该费用本身就是违约金，鉴于我方从未使用涉讼商铺，并在合同签订短时间内就解除合同，所以原告主张扣除所有保证金属于责任过重，应当适当扣减，而不是全部扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街东涌路××、××号物业（以下简称为涉讼商铺），登记权属人为市桥房管所，上述物业总建筑面积为411.6平方米（221.4平方米+190.2平方米），产地产权证号分别为粤房地证字第20×××09、20×××04号。2017年7月7日，广东金本色律师事务所作为招标代理机构，向孙春佳发出《中标通知书》，称市桥房管所委托该所就涉讼商铺进行公开招租投标，该所按约定于2017年7月7日召开投标会，孙春佳于2017年7月3日前缴纳了投标保证金31131元，依据投标规则规定，孙春佳以租金10377元/月，租赁期限为5年，第二年起租金每年在上年租金标准基础上递增1%，履约保证金为31131元的条件中标，请孙春佳接到此通知之日起7日内按照招标文件的《租赁合同》格式文本以及本次中标条件，与产权单位签订正式的《租赁合同》，缴纳履约保证金，原投标保证金转作全部或部分履约保证金。2017年7月14日，市桥房管所作为出租方（甲方），与孙春佳作为承租方（乙方）共同签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺租赁给乙方作商铺使用，租赁面积约411.60平方米；乙方确认在签订本合同时已完全清楚涉讼商铺的性质以及状况（包括但不限于该商铺位置、商铺性质、产权状况及周边环境等），并同意甲方按照现状将涉讼商铺交付给其使用，对此不存在任何异议；涉讼商铺出租期限共五年，即自2017年8月1日起至2022年7月31日止，租金自双方签订本合同之日起计收；本合同签订当天乙方须向甲方交纳31131元作为本合同的合同履约保证金；若乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权不退回合同履约保证金并有权另行向乙方追讨所欠租金等费用及违约金；涉讼商铺在租赁期限内第一年月租金为10377元，之后租金每年递增一次，增幅为上一年租金的1%；前三个月的租金按中标价在签订租赁合同之日起三日内一次性付清，此后租金按月缴纳；2017年8月1日至2018年7月31日每月租金为10377元，2018年8月1日至2019年7月31日每月租金为10481元，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为10586元，2020年8月1日至2021年7月31日每月租金为10691元，2021年8月1日至2022年7月31日每月租金为10798元；前三个月租金按中标价在签订租赁合同之日起3日内一次性付清，此后租金按月缴纳，在每月的20号前缴纳当月的租金（先交租后使用），租金以转账形式支付；甲方在本合同签订之日起1日内向乙方按现状交付商铺，如甲方不能按期交付商铺的，则起租期作相应顺延；乙方如不能按时交纳租金、水电费、清洁费等应缴费用的，除必须补交应缴费用外，每逾期一天按所欠费用总额的万分之五向甲方交纳滞纳金（计算至实际偿还之日止的总和）；租赁期内，如乙方逾期30天仍不能交齐租金、水电费、清洁费等与使用该商铺相关费用的，作乙方根本性违约处理，甲方有权单方面解除本合同并收回该商铺，乙方已交的合同履约保证金归甲方所有，若甲方因此而蒙受其他经济损失的，乙方还应依法承担相应的赔偿责任；乙方空置物业3个月或以上，甲方有权终止本合同，按现状收回物业，由此造成的损失由乙方负责；本合同一经签订，对双方即具有法律约束力，任一方不得随意变更或者解除；甲乙双方因履行本合同事宜发生争议，应友好协商解决，协商不成的，任何一方均可依法向广州市番禺区人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切费用。同日，市桥房管所向孙春佳开具了《广东省行政事业单位资金往来结算票据》，确认孙春佳支付租赁保证金31131元。2017年8月31日，市桥房管所向孙春佳邮寄了一份《租金催缴通知》，该通知称孙春佳自2017年8月1日起至今仍未按照合同约定条款依时缴纳租金，截至本通知发出当天已拖欠租金金额为10377元，请孙春佳在2017年9月10日前到市桥房管所办事服务大厅清缴相关费用，逾期不缴纳的，视为放弃续租资格，市桥房管所将终止租赁关系，依法收回房屋所有权。该快递后被退回。2018年8月7日，市桥城管所以孙春佳未按期缴纳租金构成违约为由，诉至本院，请求解决。庭审中，双方当事人均确认均确认孙春佳已缴付租赁保证金31131元，以及从未缴纳过租金。孙春佳表示该保证金是由之前的投标保证金转入的。但双方当事人对于以下问题存在争议：一、涉讼商铺的交付使用情况。市桥房管所主张在双方签订《商铺租赁合同》当天即2017年7月14日已将涉讼商铺以及商铺钥匙交付给孙春佳使用，此也符合该合同第五条第一点关于“甲方在本合同签订之日起1日内向乙方按现状交付商铺”的约定，现涉讼商铺内也有孙春佳的物品，因此导致其方无法自行收回商铺。孙春佳对此不予确认，认为由于合同约定先交租后使用，而其从未交租，所以市桥房管所没有向其交付商铺，而且因为其签订合同后存在资金问题，所以不想继续承租，也没有要求市桥房管所交付涉讼商铺，其不清楚涉讼商铺内有何物品，而且物品也不是其所有，其从未使用过商铺，代理人后来去涉讼商铺现场调查发现商铺门锁损坏，任何人都可进入。二、双方签订的《商铺租赁合同》是否已经解除以及孙春佳应否向市桥房管所缴纳租金的问题。孙春佳主张其从未接收、占有使用过涉讼商铺，也从未缴纳过租金，市桥房管所在其没有按照合同约定支付租金逾期达一个月后，向其发出解除合同通知，明确告知其合同解除，因此《商铺租赁合同》已于2017年9月10日解除，而且市桥房管所已于2018年8月14日再次对涉讼商铺公开招租，亦可反映双方的《商铺租赁合同》已经解除，房管所随时可以收回商铺，其没有义务腾空商铺，也无需缴纳租金；双方没有协商过解除合同，只是市桥房管所法通知，以及其通过电话告知市桥房管所不再承租；此外市桥房管所对涉讼商铺一直空置的状态是知情的，出于减少损失的目的，市桥房管所应自行招租或安排其它使用，所以市桥房管所要求其支付租金至交还商铺之日没有事实依据，扩大的损失应由市桥房管所自行承担。孙春佳对此提交了《招租公告》网页打印件证实其上述主张。市桥房管所该证据不予确认，并对孙春佳的上述意见不予认可，认为其方于2017年8月31日只是向孙春佳发出租金催缴通知，没有明确任何解除合同的表述，因此孙春佳主张该通知为解除合同通知没有事实和法律依据，因租赁期间其方有与孙春佳进行协商，并制作了解除合同的协议，但孙春佳一直以回了老家为由拖延而没有签字，才导致其方通过本案诉讼途径解除合同，因此涉案《商铺租赁合同》尚未解除；孙春佳未向其方缴纳租金，其物品一直存放于涉讼商铺内，导致其方无法自行收回商铺，因此其方主张孙春佳支付自2017年8月1日至归还商铺之日止的租金；即使其方发了《招租公告》，但也没有人中标，而且因此涉案《商铺租赁合同》没有解除，新的租赁合同是不能成立的。三、应否没收租赁保证金和计算滞纳金的问题。市桥房管所称孙春佳已构成违约，其方有权根据合同约定主张没收孙春佳缴纳的租赁保证金31131元，此外孙春佳未向其方缴纳租金，因此应按照所欠费用总额为本金，以每日万分之五的标准，从逾期之日计付滞纳金至实际清偿之日止；因双方约定的保证金不属于定金性质，因此不存在重复使用定金罚则和违约金条款的问题。孙春佳则认为其不存在支付租金的问题，因此更无须缴纳滞纳金，而且滞纳金和租赁保证金属于重复主张，市桥房管所主张没收租赁保证金就不应再主张滞纳金；其在签订合同后已经表明不再交纳租金，市桥房管所应采取措施减少损失，而且其从未接收使用商铺，从公平角度出发，市桥房管所也应当适当返还保证金。四、关于市桥房管所主张的律师费。市桥房管所主张因孙春佳未支付租金构成违约，其方为诉讼支付的律师费20000元属于孙春佳违约产生的实际损失，应由孙春佳承担。市桥房管所对此提交了《民事委托代理合同》证实其上述主张。孙春佳确认该合同的真实性，但认为收费标准过高，没有按照相关规定收取律师费，而且市桥房管所没有提供收费发票或转租记录，无法证明该费用已经实际支付或发生。本院认为，市桥房管所与孙春佳就涉讼商铺签订的《商铺租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。对于涉讼商铺是否已经交付给孙春佳使用以及应付租金的计算问题。市桥房管所主张其方已于2017年7月14日双方签订《租赁合同》当日即将涉讼商铺及钥匙交付给孙春佳使用，而孙春佳对此予以否认。而根据双方签订的《商铺租赁合同》约定市桥房管所在签订合同之日起1日内将涉讼商铺交付给孙春佳使用，该约定与市桥房管所主张的当日已交付商铺的意见较为相符。而孙春佳在庭审中亦已明确表示，其在签订合同后即表示不同意继续履行合同承租商铺，因此也没有要求市桥房管所交付商铺，可见无论市桥房管所是否在前述时间交铺，孙春佳已以其行为明确拒绝接收商铺并且表示不再承租使用商铺，其行为已构成根本违约。鉴于双方当事人在当时尚未解除《商铺租赁合同》，故此，孙春佳均应自合同约定的计租日期即2017年8月1日起支付租金给市桥房管所。至于作为出租涉讼商铺一方的市桥房管所，在孙春佳未按合同约定日期缴纳租金，且市桥房管所发出《租金催缴通知》后孙春佳亦未按通知缴纳租金后，市桥房管所理应在合理期间内采取适当措施防止损失扩大，而市桥房管所直至2018年8月7日才提起本案诉讼要求解除《商铺租赁合同》以解决双方之间的租赁合同纠纷，未能提供充分证据证实其在该段期间曾采取相关措施避免损失扩大，亦存在一定过错，故对扩大损失的责任应由其自负。综合双方过错责任，本院认为，市桥房管所理应在合理期限内采取适当措施避免损失扩大，该合理期限应确定至2017年10月31日止为宜，即孙春佳未缴纳8月份的租金，市桥房管所理应在2017年10月31日前解除双方签订的《商铺租赁合同》并及时收回商铺管业，故孙春佳应向市桥房管所支付自2017年8月1日至2017年10月31日止的租金，共计为31131元（10377元/月×3个月）。至于市桥房管所主张孙春佳支付的自2017年11月1日至交还商铺之日止的租金。属于扩大损失范围，本院不予支持。鉴于孙春佳逾期支付租金以及拒绝承租商铺，已构成根本违约，市桥房管所诉请解除与孙春佳之间的《商铺租赁合同》，理据充分，本院予以支持。合同解除后，鉴于孙春佳明确表示其未使用涉讼商铺且商铺内的物品并非其所有，市桥房管所作为出租人可自行收回涉讼商铺管业，无需再作判决处理交还。对于租赁保证金31131元，市桥房管所以孙春佳违约为由主张没收，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于市桥房管所主张的滞纳金，鉴于本院已支持了市桥房管所没收保证金的诉请，市桥房管所的损失已得到弥补，故该滞纳金的诉请，本院不再予以支持。至于律师费，同理，本院已支持了市桥房管所没收孙春佳已缴纳的保证金31131元，市桥房管所没有证据证实其损失已超过该金额，且市桥房管所亦未能提交已支付律师费的相关凭证，未能证实该费用确已发生，故对市桥房管所的该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州市番禺区市桥城区房地产管理所与被告孙春佳于2017年7月14日就位于广州市番禺区市桥街东涌路××、××号物业所签订的《商铺租赁合同》；二、被告孙春佳缴纳的租赁保证金31131元归原告广州市番禺区市桥城区房地产管理所所有；三、被告孙春佳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区市桥城区房地产管理所支付自2017年8月1日起至2017年10月31日止的租金31131元；四、驳回原告广州市番禺区市桥城区房地产管理所的其余诉讼请求。如被告孙春佳未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5176元，由被告孙春佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡淑慧二〇一八年十月二十五日书记员  罗嘉敏