上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终7676号上诉人（原审被告）：张兰英，女，汉族，1965年4月19日出生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：顾子乾，上海申如律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄华荣，男，汉族，1970年1月11日出生，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：朱群华（系黄华荣之妻），女，汉族，1973年4月5日出生，住浙江省温岭市。上诉人张兰英与被上诉人黄华荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初11004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭于2018年7月24日公开开庭审理了本案，上诉人张兰英及其委托诉讼代理人顾子乾律师，被上诉人黄华荣及其委托诉讼代理人朱群华到庭参加审理。本案现已审理终结。张兰英上诉请求：撤销原审判决第二、三项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付原审判决第二、三项所列的租金及违约金。事实和理由：第一，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺（以下简称涉案商铺）存在重大火灾隐患，被上诉人在出租时未告知上诉人，上诉人无法办理涉案商铺的营业执照。第二，涉案商铺曾进行消防整改，整改期间上诉人无法经营。第三，双方签订租赁合同之日至当年五月，涉案商铺未通电。综上，被上诉人违约在先，上诉人与被上诉人沟通无果后无奈搬离，故不应当继续支付租金并承担违约责任。黄华荣辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，涉案商铺具有产权证，系合法建筑，被上诉人没有接到过要求停业关闭的通知。就消防整改行为，《商铺铺位租赁合同》中已预先告知。第二，2017年4月，被上诉人通过微信询问过是否需要配合上诉人办理营业执照，上诉人表示不需要。被上诉人于2017年10月1日前往涉案商铺催讨租金时，上诉人亦未提及无法办理营业执照事宜。第三，上诉人根本违约，被上诉人多次催告后，上诉人仍擅自搬离系争房屋，应当承担违约责任。要求驳回上诉，维持原判。黄华荣诉至一审法院，请求判令：1、解除黄华荣与张兰英所签订的商铺租赁合同；2、张兰英立即向黄华荣支付2017年10月1日起至合同解除之日止的未付租金，净到手年租金人民币（以下币种相同）110,000元及每天3%的租金逾期支付违约金；3、张兰英支付租赁期间除租金外的其他费用（物业费每月14.36元/平方米、税费、管理费等）；4、张兰英支付违反合同的违约金50,000元，没收押金10,000元。一审诉讼中黄华荣明确第二项诉请为：租金自2017年10月1日起至2018年1月3日，月租金是9,166元，按照三个月多三天计算，故租金合计为28,403元，违约金金额是79,244元；另明确第三项诉请为：物业费是从2017年4月1日至2017年12月31日，物业费金额是6,919.20元，目前尚未支付。一审法院认定事实：黄华荣系涉案商铺的产权人之一。2017年3月1日由黄华荣作为出租人（协议甲方）、张兰英作为承租人（协议乙方）签订《商铺铺位租赁合同》一份，合同约定：一、铺位概况：甲方店铺坐落于上海市XX路XX弄XX幢XX室XX号，产证面积53.54平方米；二、铺位用途：该铺位用途为商业；除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；乙方承诺，服从市场统一管理、政府规定或作出的决定等；三、租赁期限：租赁期限三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日，铺位的年租金为110,000元，递增方式见补充协议。此租金为甲方净到手价格，有关税费、物业费、管理费等相关费用均由乙方负责；四、付款方式：本合同生效，乙方应向甲方支付10,000元作押金；每年度租金，乙方按照半年一付的方式，提前30天支付下一期租金，先付后用，逾期的租金按照每天3%的违约金，赔偿给甲方；乙方将租金汇入甲方银行卡内；……六、甲方产权承诺，乙方租赁承诺：合同正常终止日，押金不计息退还乙方；……九、铺位租赁期间的有关费用：铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税等税费均由乙方支付；乙方应按时向有关部门交纳费用，否则承担违约责任；交租金同时，乙方向甲方提交水、电、煤气、电话、物业管理费、租金税费（以甲方名字交付）交付凭证；……十一、终止合同约定：乙方拖欠交付租金一个月以上的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方赔偿损失；违约责任：租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任，违约金按50,000元；……十八、合同补充约定：1、如遇政府拆违，乙方予以积极配合，商铺经营相关的一切事务由乙方负责。合同终止之日起，乙方应清空财物，该铺位的一切财物视为废弃物，甲方有权自行开门并处置该财物；2、如市场统一安装消防设施所产生的费用由甲方承担；3、租金前二年（原审误写为前三年）不变，第三年递增10%；4、如遇水、电、煤、物业费商铺内部消防安全问题由乙方直接与市场管理沟通处理。甲方有义务配合乙方；5、如遇拆迁等政府性行为，导致合同终止的，双方互不违约；导致临时性歇业的，甲方不承担任何责任。合同签订后，黄华荣即将涉案商铺交付于张兰英使用，张兰英支付了自2017年4月1日起至9月30日的租金，之后的租金即未再支付。黄华荣于2017年11月29日向张兰英发出催讨租金的函件。张兰英一审庭审称其于2017年12月初即搬离了涉案商铺，黄华荣则称其于2018年1月3日收回了对涉案商铺的控制权。张兰英确认其并未支付过物业费，但支付过押金10,000元。一审法院认为，黄华荣与张兰英之间所签订的《商铺铺位租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。黄华荣与张兰英均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然张兰英在履行合同过程中迟延支付2017年10月起的租金，其行为已经构成违约，依据合同的约定，黄华荣作为守约方有权行使合同解除权。然张兰英辩称其于2017年12月初即搬离了涉案商铺，依据黄华荣的陈述，其于2017年12月初已通过物业方的告知，得知张兰英在进行商铺内物品的搬离，然其于2018年1月初才至涉案商铺实际收回商铺控制权，双方对于商铺的交接未能形成书面的交接手续。虽然黄华荣经常居住地不在上海，但是在明知张兰英已经提前搬离涉案商铺的情况下，作为黄华荣理应及时作出相应的措施，尽快收回涉案商铺，以免损失的进一步扩大；而张兰英在未与黄华荣协商好租赁合同解除事宜的前提下，擅自搬离涉案商铺的行为显然不当。故结合双方的履行行为，一审法院最终确认黄华荣与张兰英所签订的租赁合同于2017年12月31日解除，故张兰英理应支付的租金自2017年10月1日起至12月31日，金额为月租金9,166元X3=27,498元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，黄华荣可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于张兰英未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，黄华荣有权依据合同约定主张要求张兰英支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金。合同中约定了逾期违约金的计算标准为日租金的3%。同时，黄华荣亦根据合同约定的主张要求张兰英承担合同约定的违约金50,000元,并要求对张兰英交纳的押金予以没收。一审法院注意到引起合同被解除的原因是由于张兰英方的逾期付款之违约行为，故上述违约责任所对应的违约行为系相同的，即张兰英逾期支付租金的违约行为。而张兰英亦认为黄华荣所主张的违约金过高，要求一审法院予以调整。对此，一审法院认为黄华荣主张多项违约金显然不当，将酌情予以认定。张兰英确实存在一定的违约行为，但结合张兰英的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给黄华荣所造成的实际损失，兼顾到张兰英在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为黄华荣目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以20,000元计。合同解除后，黄华荣理应返还相应的合同保证金10,000元。至于张兰英所提出的黄华荣违约的辩称，由于缺乏足够的证据证明黄华荣的行为确实对张兰英的实际经营及企业注册构成实质性的损害，故对于张兰英的上述辩称，不予采信。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于2018年5月15日作出判决如下：一、确认黄华荣与张兰英于2017年3月1日所签订的《商铺铺位租赁合同》于2017年12月31日予以解除；二、张兰英于判决生效之日起十日内支付给黄华荣自2017年10月1日起至2017年12月31日的租金27,498元；三、张兰英于判决生效之日起十日内支付给黄华荣违约金以20,000元计；四、黄华荣于判决生效之日起十日内返还张兰英押金10,000元；五、驳回黄华荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,850元。由黄华荣负担850元，由张兰英负担1,000元。二审中，上诉人向本院提交3份证据材料：1、2017年8月15日XX路XX弄物业筹备办公室出具的《关于室内吊顶影响消防整改的通知书》，证明涉案商铺不符合经营要求，整改吊顶耗费5天，上诉人此期间关门歇业。2、2017年7月5日上海市闵行区公安消防支队出具的《重大火灾隐患整改通知书》，证明涉案商铺影响了上诉人办理营业执照。3、《个体工商户开业、变更需提交材料》，证明涉案商铺存在消防问题，影响上诉人办理营业执照，涉案房屋不符合租赁要求。被上诉人对此发表质证意见：证据材料1、2，确认其真实性，但不能证明对本案合同的履行产生影响，且合同明确约定因政府行为导致短期歇业的，被上诉人不承担责任。证据材料3，其系政府办事窗口提供的便民表格，与本案没有关联性。就上诉人提交的上述证据材料，因被上诉人对证据材料1、2的真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认。证据材料3，因上诉人并未出示原件，本院不予采信。被上诉人向本院提交4份证据材料：1、《建设工程竣工验收备案表》，证明涉案商铺系合法建造，租赁合同合法有效。2、2018年5月17日，上海XX有限公司出具的《关于XX路XX弄消防整改情况说明》，证明涉案商铺不影响使用。3、2017年11月22日，涉案商铺所在市场内其他商铺办理的营业执照2张，证明涉案商铺可以办理营业执照。4、光盘一张，系2017年11月2日，被上诉人前往涉案商铺现场催缴租金的视频2段，证明当时涉案商铺正常经营，上诉人未提出过办理营业执照的问题。上诉人就此发表质证意见：证据材料1，认可真实性及证明目的。证据材料2，认可真实性，但不清楚其中所记载事项，并且可见涉案商铺确有火灾隐患。证据材料3，不认可真实性。证据材料4，确认2017年11月2日被上诉人曾向上诉人催讨过租金，但视频没有连贯性，删除了上诉人要求办理营业执照的内容，且市场整改期间停办营业执照属于硬性规定。就被上诉人提交的上述证据材料，本院认为，因上诉人对证据材料1、2的真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认。证据材料3，因被上诉人未提交证据原件，故本院不予采信。证据材料4，因视频分为2段，无法完整反映被上诉人向上诉人催讨租金的全部过程，故本院对此不予采信。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于被上诉人是否向上诉人交付了适租的标的物，上诉人应否向被上诉人支付拖欠的租金并承担迟延支付租金的违约责任。上诉人主张被上诉人存在先行违约的情形，其理由主要在于：涉案商铺存在重大火灾隐患，致使上诉人无法办理涉案商铺的营业执照；该商铺曾进行消防整改，整改期间上诉人无法经营；2017年3月至5月涉案商铺未通电。对此，本院认为，从被上诉人提供的2018年5月17日上海XX有限公司出具的《关于XX路XX弄消防整改情况说明》显示，涉案商铺确实存在消防整改的情况，但2017年10月20日即整改完毕，且整改期间各营业区域均保持正常营业。因此，上诉人关于整改期间其无法经营的上诉理由不成立。鉴于上诉人亦未提供相关证据证明其曾办理过营业执照，并因被上诉人的原因无法办妥，故上诉人关于因涉案商铺存在重大火灾隐患而致使其无法办理营业执照的上诉理由，依据不足。至于2017年3月至5月商铺未通电的上诉理由，因上诉人亦未就此提供相关证据予以佐证，故本院无法采信。上诉人关于被上诉人存在先行违约的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。上诉人自2017年10月1日起拖欠租金已构成违约，理应就此向被上诉人支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。至于租金支付的截止日期，一审法院结合双方关于搬离涉案商铺时间的表述及各自的过错程度，酌情认定由上诉人向被上诉人支付截止于2017年12月31日之租金，尚属合理，本院予以认同。上诉人主张其2017年12月2日即搬离现场，但未能提供充分有效的证据予以佐证，故本院不予采纳。综上，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币487.45元，由上诉人张兰英负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 娄 永审判员 蒋庆琨二〇一八年十月八日书记员 朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……