四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1702民初1989号 原告（反诉被告）：达州市清新物业管理有限责任公司，住所地：达州市通川区荷叶街**凤凰小区市政府办公楼**。 统一社会信用代码：9151170075972547ＸＱ 法定代表人：邹洪敏，总经理。 委托诉讼代理人：王其勇，男，1975年2月26日出生，住四川省达州市通川区，系原告经理。 委托诉讼代理人：韩德全，达州市通川区通达法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：崔治萍，女，1953年10月5日出生，汉族，住达州市通川区。 委托诉讼代理人：庞后江，达州市正大法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）达州市清新物业管理有限责任公司（以下简称清新物业公司）诉被告（反诉原告）崔治萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。清新物业公司委托诉讼代理人王其勇、韩德全，崔治萍委托诉讼代理人庞后江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）清新物业公司向本院提出诉讼请求：１、依法判令被告（反诉原告）崔治萍向清新物业公司交纳2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2700元和代收垃圾处置费144元；两项合计2844元；２、被告（反诉原告）崔治萍负担本案诉讼费。事实及理由：清新物业公司与达州市牡丹苑业主委员会于2015年5月10日签订了《达州市牡丹苑小区物业服务合同》（续聘），合同将服务期限、双方权利与义务等都作出了明确约定。崔治萍在该小区拥有所有权住宅面积150.53平方米，自2015年1月1日起至2017年12月31日止拖欠物业服务费2700元、垃圾处置费144元，合计拖欠2844元。物业公司工作人员多次电话、上门催收并委托通川区通达法律服务所代为书面催收，被告以“楼下业主损坏承重墙没有解决”为由，拒绝履行交纳物业服务费的义务。针对崔治萍的反诉，清新物业公司辩称，１、崔治萍要求判令清新物业公司恢复承重墙、恢复原状无法律根据。清新物业公司不是侵权人，况且清新物业公司对朱光友的行为已经制止，也向业主委员会作了报告，还向龙泉社区和达州市城建执法大队反映情况，崔治萍也认同清新物业公司于2014年4月和业委会及部分业主一起参与过制止。因此清新物业公司未违反《物业管理条例》第46条规定的义务，只有行政管理部门才能对朱光友的违法予以制止或依法作出处理。２、崔治萍请求判令清新物业公司履行法定职责和约定职责后才有资格向崔治萍收取物业管理费，该请求不具有独立的请求权，不能成立。况且清新物业公司已履行了制止、报告法定义务，小区也未发生因清新物业公司不履行合同约定对房屋及配套设施和相关场地的维修、养护、环卫清扫等管理义务给崔治萍造成损失。３、崔治萍请求判令清新物业公司因不履行法定职责而获得的利益违法，赔偿崔治萍的精神和物质损失10000元的请求不能成立。清新物业公司收取物业费有双方签订的《物业服务合同》的约定，也符合《物业管理条例》第七条第五项的规定，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物物费的，人民法院应予支持。”崔治萍请求赔偿其精神损害不符合最高人民法院关于《确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》规定，精神损害是对自然人人格权的损害赔偿，而不是对房屋结构的财产损害赔偿。业主朱光友改变房屋结构是否造成物质损失应用证据证明，但承担责任的主体与清物物业公司无关。４、崔治萍请求撤销《物业服务合同》第17条第6款第6项、第19条第2款第1项－3项、第26条，其不具撤销物业服务合同条款的资格，应经全体业主过半数同意，且该条款并不损害业主合法权益。 原告（反诉被告）清新物业公司提供以下证据： １、2014年5月10日签订的《物业服务合同》；２、2017年3月6日签订的《物业服务合同》；３、2015年5月18日清新物业牡丹苑物管处给朱光友的函告；４、牡丹苑业主委员会于2015年5月20日给朱光友的责令通知；５、清新物业公司与业主委员会、部分业主共同对朱光友的违规装修行为向达州市城建执法大队反映的函告；６、2016年1月21日上午龙泉社区组织召开对朱光友的违规装修处理的会议纪要；７、朱光友的承诺书；８、装饰装修管理协议；９、装修施工承诺书；10、2015年5月29日牡丹苑物管处和牡丹苑业委会共同向牡丹苑小区业主发出的通知一份；11、2016年3月17日牡丹苑物管处和牡丹苑业委会共同向牡丹苑小区业主发出的函告一份。 被告（反诉原告）崔治萍向本院提出诉讼请求：１、判令清新物业公司履行、制止、纠正租客住改商、已打承重墙、承重梁、恢复原状的法定职责和物业服务合同约定义务，停止侵害崔治萍的法定权益；２、判令清新物业公司履行法定制止职责和约定纠正违法住改商职责后才有资格向崔治萍收取物管费；３、判令清新物业公司因不履行法定的、约定的职责而获得的利益违法，赔偿崔治萍的精神和物质损失10000元；４、请求撤销《物业服务合同》第17条第6款第6项、第19条第2款第1项－3项、第26条；5、反诉、本诉案件受理费由清新物业公司承担。事实及理由：2015年2月左右，崔治萍住宅楼下住宅被一承租人改装为营业用房，打掉多处承重墙、梁，本单元三楼以上全体住户数次向清新物业公司反映，要求其制止违法装修和将住宅改为商业用房的行为，并将已打掉的多处承重墙、梁恢复原状。该司称其无执法权，无法制止。事后三楼以上住户到市信访办上访，市信访办将其转到市建设局，业主多次前去表达诉求无果，就要求清新物业公司代为催办，该司以职能部门不接洽等各种借口拖延至今无果。业主多次向清新物业公司有关负责人反映，要求履行制止违法装修行为，均以无执法权叫业主走司法程序，推卸应履行的法定和约定职责，造成二楼承重墙、梁被打，造成商业用房营业至今无人过问，导致整个单元业主长期处在房屋安全强度降低的惊恐之中，安全利益受损。《物权法》第77条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、第4条、第6条以及国务院《物业管理条例》第2条第35条、第45条、第52条等规定，清新物业公司在履行法定职责后才有权向业主主张物业费。清新物业公司与相关人员串通，是为了从中牟利。住宅的物业费用是每月每平方米0.5元，而住改商后的物业费用是每月每平方米2元，每月多收225元。崔治萍差欠物业属实，清新物业公司在履行法定和约定职责后，将二楼已改为商业用房的住宅、已打掉的多处承重墙、梁恢复原状，才应交纳物业管理费。同时，崔治萍同意交纳垃圾处置费，但清新物业公司要求与物业管理费一同交纳。 被告（反诉原告）崔治萍提供以下证据： １、责令通知复印件；２、信访事项程序性受理告知书复印件；３、两份《物业服务合同》复印件；４、房屋鉴定报告复印件。 本院经审理认定如下事实：2014年5月10日，原告清新物业公司（乙方）与达州市牡丹苑业主委员会（甲方，以下简称牡丹苑业委会）签订《物业服务合同》，合同约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将西外牡丹苑小区物业服务工作交付予乙方，乙方提供服务的受益人为本小区的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均对本《合同》享有相应的权利或承担相应的义务。第二章服务事项：第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条共同设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道（池）、共同照明、楼内消防设施设备。第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场。第七条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共同部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序，巡视执勤等安全防范工作。第十条公用绿化、花草等的养护管理。第十三条对业主和物业使用人违反《物业管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、停止等措施；造成财产、人身安全受到损害的，依据有关法律、法规由业主和物业使用人自行承担相关责任。第三章物业服务有效期限：共计3年，即2014年5月1日至2017年4月30日止。第四章乙方权利义务约定：对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。对业主和物业使用人违反《业主管理规约》的行为进行纠正和处理。负责按时向业主（物业使用人）收取物业服务费。业主和物业使用人装饰装修时，告知物业使用的有关规定，有关限制条件，订立书面约定，并负责监督，按约定收取装饰装修费用。合同第17条第6款约定的内容为护卫：（1）小区实行24小时值班、巡逻制度；夜间巡逻不定时，每夜不低于5次；（2）外来人员、车辆实行出入登记制度。早晨7：00点至晚上23：00点前护卫对可疑人员进行询问和盘查；晚上23：00点至次日早晨07：00点前凭有效证件登记出入小区；（3）大件物品搬出小区必须办理大件物品搬带表，由业主核实签字认可后，在门卫处核实登记放行；（4）负责小区安全防范工作，有重大安全问题向当地公安机关汇报；（5）发现紧急事故及时采取有效措施处理，同时上报主管部门；（6）不承担对业主及物业使用人的人身、财产的保管、保险义务（除另有专门《合同》规定除外）。第19条其他有偿服务费用约定：一、环卫处生活垃圾处理费，住宅4.00元/户/月收取，商业门市10.00元/户/月收取；二、小车车位使用费由乙方按下列标准车位向使用人收取：１、车位：业主停车100.00元/月/车（业主子女、父母车辆可享受业主待遇）（备注：车位使用费中有20.00元/月/车由甲方委托代收，乙方按实收车辆数量向甲方支付，用于院坝维护改造专款）。２、临时停车：2小时以下2.00元/次/车，2小时以上5.00元/次/车，过夜停车10.00元/次/车。３、摩托车：业主停车30.00元/月，非业主停车60.00元/月。以上收费，每年由乙方向甲方上交15000元作为场地使用费收入。执行时间从2015年1月1日起。三、特约服务费。第26条：小区发生业主（物业使用人）室内物品被盗，乙方按公安机关责任划分承担赔偿责任。如门窗被盗贼破坏，乙方应承担主要赔偿责任（注：室内小件物品由业主自行承担保管、保险责任）。第三十条：合同生效后，乙方向甲方交纳工作质量保证金3000.00元，合同到期后，甲方无息全额退给乙方。第三十一条：合同到期后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，经业主委员会同意，可续订合同。本合同自签字之日起生效。甲、乙双方分别在合同上加盖公章。合同期满后，原告清新物业公司与牡丹苑业主委员会于2017年3月6日续签《牡丹苑小区物业服务合同》，物业服务有效期限共计3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，牡丹苑业委会五个代表人在合同上签名，清新物业公司和业委会在物业服务合同上加盖公章。 同时查明，2015年3月17日，牡丹苑小区朱光友（乙方）与清新物业公司牡丹苑服务处（甲方）签订《装饰装修管理协议》。协议明确双方根据《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）、达州市府办[2006]122号文件和《业主〈临时〉管理规约》，制订本管理服务协议。协议第十条禁止乙方装修中的下列行为：１、在外墙、承重墙上开门、拆、打洞、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体、护栏；2、凿、挖地坪、顶面；。12、改变房屋原有的设计功能，在室内搭建建筑物或构筑物；13、其他影响建筑结构和使用安全的行为。十五、甲乙双方应共同遵守《物业管理条例》、《物权法》和《住宅室内装饰装修管理办法》等管理规定：。2、擅自改变房屋用途、结构、外观，对业主处违约金500－1000元，对装修企业处违约金1000－10000元，并责成其立即恢复原状，危及房屋安全的，移交有关部门处理。双方共同签署《业主装饰装修施工承诺表》。由于朱光友在装修中擅自进行门市穿洞的违规行为，牡丹苑业委会、物业服务处以及部分业主上门交涉，进行阻止。2015年5月18日，牡丹苑物业服务处向朱光友发出书面《函告》，指出朱光友装修房屋过程中破坏房屋主体结构，违反相关规定，造成安全隐患，并要求其立即停止施工并恢复原貌。2015年5月29日，牡丹苑业委会、物业服务处共同向朱光友发出书面《通知》，通知指出了朱光友违规装修给小区造成了较大的安全隐患，要求其立即停止一切施工，并对已拆除的墙体及二楼现浇穿洞及时进行恢复。同年6月4日，牡丹苑物业服务处、业委会以及该栋楼12名业主共同向达州市城管执法局反映朱光友的违法装修行为，并向该局提交书面函件进行反映。在牡丹苑物业服务处、业委会、其他业主以及相关职能部门的干涉下，朱光友停止装修。2016年初，朱光友再次装修该房屋。2016年1月21日，牡丹苑小区所属龙泉社区组织牡丹苑业委会、物管处、朱光友及C栋三单元部分业主就朱光友违规装修房屋门市的处理召开座谈会，形成会议纪要。会议纪要载明：朱光友违规装修，损坏门市及住宅的承重结构，将住宅改变为经营性用房，造成安全隐患，遭到全单元业主的一致反对，多次要求恢复原样。上届和本届业委会及业主代表多次制止，物业公司采取断电、停水措施，但仍我行我素，毫无整改之意，而是采取闭门施工、悄悄施工的做法，与此同时还找有关职能部门重新设计，强行施工，并对其进行质量安全鉴定。目前该持有《四川省建设工程质量（事故）鉴定机构能力确认书（达市建[2015]第116号）》、《牡丹苑墙体开洞加固设计施工图－加固处理》文本…… 2016年3月17日，牡丹苑物业服务处、业委会再次共同向朱光友发出书面《函告》，函告内容为：关于贵户房屋室内违规装饰、装修、住改商等行为严重违反国家住建部相关规定，引起了本幢楼业主强烈不满，期间虽经城管执法大队、龙泉社区、业委会及小区物业服务处多次与您进行沟通、劝阻，但您还是继续违规装修。现再次发此函请立即停止室内违规装饰、装修，并恢复原貌，若拒不整改，由此产生的一切责任将由您自行承担。 崔治萍提供经由朱光友委托作出的《朱光友门市及住宅装修是否影响西外金兰路牡丹苑C幢房屋结构安全的鉴定报告》（达市建鉴[2015]第116号），鉴定结论：1、朱光友门市及住宅装修，在房屋承重墙上开窗洞及拆除部分承重墙和自承重墙，对房屋结构安全有影响，应将承重墙上窗洞进行恢复施工；2、应委托有资质的施工单位按四川兴发规划建筑设计有限公司设计的加固图纸进行施工，经加固施工合格后不影响该幢房屋结构安全。 另查明，崔治萍系牡丹苑业主之一,愿意缴纳垃圾处置费，但拒不同意缴纳物业服务费，认可未交予缴纳从2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2700元和代收垃圾处置费144元，两项合计2844元。 本院认为，原告（反诉被告）清新物业公司与被告（反诉原告）崔治萍所在小区牡丹苑业委会先后两次签订《物业服务合同》，物业服务期限至2020年4月30日止。物业服务合同不违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应自觉履行合同。清新物业公司按合同约定向牡丹苑小区业主提供物业服务，崔治萍作为小区业主，应按物业服务合同缴纳物业服务费和垃圾处置费。崔治萍以牡丹苑业主之一朱光友违规装修造成安全隐患，清新物业公司未履行制止、纠正义务为由，拒不支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费2700元。根据本案查明事实，清新物业公司在朱光友的违规装修期间，与牡丹苑业委会和部分业主上门交涉进行阻止，先后多次发出通知或函件，要求该业主停止违规装修、恢复原样，并协同业委会、部分业主共同向城管执法局、龙泉社区反映，进而采取了停电、停水的措施以制止其违规装修。根据《物业管理条例》第四十六条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”以及第四十七条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”的规定，清新物业公司已依法、全面履行其职责。朱光友违规装修的行为以及是否存在安全隐患的后果，均不应由清新物业公司承担责任。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，崔治萍拒不交纳物业管理费的理由不能成立，其主张清新物业公司赔偿其精神和物质损失10000元，无事实和法律根据，本院依法不予支持。 《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”的规定，清新物业公司为牡丹苑小区提供物业管理、服务活动，所涉及的相关范围及内容有明确规定。清新物业公司与牡丹苑业委会签订的《物业服务合同》第17条第6款第6项约定“清新物业公司不承担对业主及物业使用人的人身、财产的保管、保险义务（除另有专门《合同》规定除外）”，符合物业服务的范围。合同第19条第2款第1项－3项对小区内小车车位使用交纳费用进行约定以及合同第26条约定“小区发生业主（物业使用人）室内物品被盗，清新物业公司按公安机关责任划分承担赔偿责任。如门窗被盗贼破坏，清新物业公司应承担主要赔偿责任”，合同约定的内容并不损害崔治萍合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”的规定，崔治萍请求撤销《物业服务合同》第17条第6款第6项、第19条第2款第1项－3项、第26条于法无据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第二条、第四十二条、第四十六条、第四十七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）崔治萍于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）达州市清新物业管理有限责任公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2700元、垃圾处置费144元，合计2844元； 二、驳回被告（反诉原告）崔治萍的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元由被告（反诉原告）崔治萍负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  何栀菊 人民陪审员  蒲家平 人民陪审员  薛 兰 二〇一八年十月十一日 书 记 员  刘又铭