北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初8918号原告：刘振国，男，1964年9月12日出生，汉族，住吉林省蛟河市。原告：李生喜，男，1953年2月1日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。二原告委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。被告：北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司，住所地北京市东城区西花市南里新景家园单建人防汽车库**地面管理房。负责人：王冰，总经理。委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋艳，女，该公司职员。原告刘振国、李生喜与被告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司（以下简称华腾世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘振国、李生喜及委托诉讼代理人肖凡，被告华腾世纪公司的委托诉讼代理人王文辉、宋艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振国、李生喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付解除合同补偿款138075.84元（自2015年10月1日起至2017年9月30日止，按照租赁面积426.16平米，以每天每平米0.45元计算）；2、判令被告向原告支付留守期间的值班费56700元（自2015年10月1日起至2018年3月31日止，按照每月1890元计算）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年9月19日北京鸿兆德物业管理有限公司（以下简称鸿兆德公司）同二原告签署《租赁合同》，约定刘振国、李生喜向鸿兆德公司承租北京市东城区西花市南里新景家园西区×号楼××单元、东区×号楼××单元地下一层空间，面积426.16平方米，租赁期限为2012年1月1日至2022年1月1日，租赁期前五年租金为每天每平米0.8元，第二年开始递增0.02元，到第五年递增结束。后五年租金价格双方另议。签署合同后，鸿兆德公司将地下空间交付刘振国、李生喜使用，刘振国、李生喜投入资金868084元添置各种设施设备，将该地下空间隔成数十个单间对外出租。2012年7月1日，鸿兆德公司同被告签订移交管理权协议，由被告承担《租赁合同》出租方的权利义务。2015年8月13日，二原告清退了全部租户，且自此以后不再对外经营，之后又依被告的指示，在地下室为被告留守。二原告自2015年10月1日至今为被告值班留守，被告没有对原告刘振国、李生喜进行补偿，也没有支付值班留守期间的值班费。后被告向法院提起诉讼，经二审判决，法院解除了双方之间的房屋租赁合同并告知二原告可就解除合同后的补偿和支付值班费问题另案主张。现二原告认为，原、被告双方因行政部门联合发文导致合同无法继续履行，属于“准不可抗力”导致的合同解除，双方当事人对于合同解除均没有过错，此时应该依据公平原则确定双方的权利和义务。二原告租赁地下空间系用于出租经营，为此二原告投入大量资金用于房屋的装修，添置设备、支付转让费等，现双方合同提前解除，导致原告投资后的预期可得利益无法收回，被告应依据公平原则分担二原告的经济损失，二原告在综合考虑了双方解约的责任、二原告的装修设备投入、转让费用、履行合同的预期利益、双方的经济地位以及解除合同后对双方当事人的影响等因素，依据公平原则酌情确定了解除合同赔偿款。此外，在双方履行租赁合同过程中，二原告为被告看守涉案场地，双方实际上形成了委托管理的合意，被告应依据公平原则向二原告支付留守期间的值班费用。综上所述，望判如所请。被告华腾世纪公司辩称，不同意二原告的诉讼请求。被告对于解除合同没有过错。被告应政府的要求去制止二原告违法的散租行为，二原告没有合法使用地下空间，违反了地下空间使用用途，我方才解除的合同。2015年10月至2017年12月期间，诉争场地的水电费使用量明显超过家庭居住需求，根据社区居委会的证明，二原告仍然存在利用地下空间出租住人的情况。我方向对方发出公告要求对方留守是针对大阅兵期间，且意思仅仅是要求二原告在实际腾退房屋之前保证地下空间使用安全，且我方在2015年11月即提起诉讼要求对方腾退房屋，表明我方没有要求对方值守，综上不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定事实如下：2011年9月19日鸿兆德公司同二原告签署《租赁合同》，约定刘振国、李生喜向鸿兆德公司承租北京市东城区西花市南里新景家园西区×号楼××单元、东区×号楼××单元地下一层空间，面积426.16平方米，租赁期限为2012年1月1日至2022年1月1日，租赁期前五年租金为每天每平米0.8元，第二年开始递增0.02元，到第五年递增结束。后五年租金价格双方另议。签署合同后，鸿兆德公司将地下空间交付刘振国、李生喜使用，刘振国、李生喜添置了部分设备，将该地下空间隔成数十个单间对外出租。2012年7月1日，鸿兆德公司同被告签订移交管理权协议，由被告承担《租赁合同》出租方的权利义务。此后，华腾世纪公司与二原告继续履行《租赁合同》。2015年7月，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人；严格落实地下空间安全使用责任；加强人员居住地下空间日常管理，地下空间除散租住人外用于居住的，房间内人均使用面积不得少于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人；全面整改消防隐患。通告发布后，政府有关部门随即开始清理涉案地下空间，被告遂要求二原告将租住在涉案地下室的租户清退。2015年8月3日，被告出具《保证书》，保证书载明，经物业公司与各承租者协商，地下室承租者同意停止经营，由政府联合相关部门于2015年8月3日对新景家园地下室拆除；为保障广大地下室租户的利益不受损失，经被告与地下室承租者协商，达成以下协议：承租者保证地下室人员全部清空，租户押金租金全部退清，保证地下室设备完好，如果确认所有租户已经清退完毕并且没有欠费现象，被告将退还押金及剩余2015年8月、9月份租金。随后，二原告将租户清退。另，2015年7月、8月，消防部门先后向华腾世纪公司发出《责令限期改正通知书》和《责令立即改正通知书》，发现华腾世纪公司消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的现象，堆放大量可燃物，存在消防隐患。要求华腾世纪公司限期整改，确保消防安全。2015年9月22日，被告与鸿兆德公司向原告发出《关于解除新景家园地下室经营者出租合同的公告》，载明“根据北京市精神及东城区的利剑行动计划，特别是新景家园地下室由于违反规划、消防系统不合格等原因，华腾实际公司已经多次公示，拆除新景家园地下室，8月3日，已经停止了地下室的运行。经华腾世纪公司与鸿兆德物业公司协商，决定终止与各个地下室老板的合同，已经从8月3日起开始由华腾世纪公司代为支付已经收取的地下室经营者押金和租金。新景家园内所有地下一层均属设备层，内有水、电、气、暖等公共设备设施，为我公司管理范围，任何人不得将设备层进行封闭。现正式通知各地下室留守人员，必须保证24小时有专人值守，并保证物业管理人员随时出入设备层，如物业管理人员无法进入时，将采取强制手段，责任后果由该地下室留守者自负。为了维护地下室经营者的合法利益，华腾世纪公司同意予以地下室经营者合法的补偿，希望各位地下室经营者与我公司接洽相关补偿事宜。”另，2015年11月，被告曾起诉原告刘振国要求解除双方之间的房屋租赁合同，后撤回起诉。2017年7月7日被告再次提起诉讼要求解除原、被告之间的合同，支付拖欠的房屋租金及房屋使用费，并将房屋腾空后交还被告。本院于2017年11月28日作出一审判决如下：“一、解除原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司与被告刘振国、李生喜之间的《租赁合同》；二、被告刘振国、李生喜于本判决生效后十日内将北京市东城区西花市南里新景家园西区×号楼××单元、东区×号楼××单元地下一层面积为426.16平方米的空间腾空交还原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司；三、被告刘振国、李生喜于本判决生效后十日内按照每月5625元的标准给付原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司2015年10月1日至腾退之日期间的租金、使用费；四、驳回原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司其他诉讼请求。”一审判决作出后，刘振国、李生喜不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。二审于2018年3月29日作出终审判决如下：“一、维持北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12849号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12849号民事判决第四项；三、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12849号民事判决第三项为：刘振国、李生喜于本判决生效之日起10日内按照每月1440元的标准给付北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司2015年10月1日至腾退之日期间的房屋使用费；四、驳回北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司的其他诉讼请求。二审还指出合同解除后给原告造成的损失，原告未要求在该案中解决，其可另行主张权利。”被告向本院提交了涉案房屋自2015年至2017年水电费交费记录、西花市南里东区社区居委会2017年6月26日出具的证明、对其他案外人进行日常安全巡查时拍摄的录像资料，用以证明在上述期间内原告继续使用涉案房屋用于出租经营的事实。原告对水电费票据真实性认可，证明目的不认可，对于证明的真实性及证明目的均不予认可，对于录像真实性不认可，认为不是合法取证，证明目的不认可，同时表明对录像的原始载体不申请鉴定。庭审中，原告明确表示不就房屋内装修现值或者残值申请评估鉴定。原告就装修的具体费用提交了投入明细清单及部分单据复印件等，但未提交原件，被告对此不予认可。2018年9月29日，本院组织双方当事人勘验现场，经双方确认承租区域位于地下一层，通过隔断分成若干间，房间内部状况一致，内有简易床、桌椅等物品。承租区域内有消防系统两套、身份证识别仪两个、路由器2个，两处均有洗衣机、热水器、淋浴器、刷卡器、防盗门、开水机、监控设备、手机信号放大器、网络设备，另有电扇、排风机、抽湿机、冰箱、冰柜、鱼缸、水泵、灭火器等。本院认为，依据法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告均应明知地下空间用于出租经营存在着巨大安全隐患，2015年7月，北京市东城区公安、消防、安监等行政机构为加强地下空间安全管理、消除安全隐患、规范地下空间使用，联合发布通告，禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人，对地下空间除散租住人外用于居住的情形也提出了明确、严格的要求。上述通告发布之后，原、被告之间的租赁合同事实上已无法履行。对于合同解除，双方均有责任。至于被告主张原告在2015年10月1日至2017年12月仍旧在出租经营涉案房屋,前案二审对此已有认定,未采纳被告该项主张。原告主张基于综合考虑双方责任、装修设备投入、转让费用、履行合同的预期利益、双方的经济地位以及解除合同后对双方当事人的影响等因素，并依据公平原则，要求被告参照原合同租金的标准赔偿其损失的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，但原告的装修损失确实客观存在，鉴于原告不申请鉴定，故本院将结合涉案房屋内的装修设施情况、合同履行期限、双方当事人的过错程度等因素酌情确定赔偿数额。被告虽于2015年9月22日向二原告发出的《关于解除新景家园地下室经营者出租合同的公告》中，提及要求各地下室须有专人值守，并保证物业管理人员随时出入设备层，但上述表述不足以证明原、被告间形成了明确的看管协议或委托管理关系，且双方并未就值守期间费用问题进行约定，另综合考虑原告在值守期间将房屋用于家庭居住使用等情况，本院对于原告主张的值班费，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘振国、李生喜经济损失42616元；二、驳回原告刘振国、李生喜其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4716元，由原刘振国、李生喜负担3516元（已交纳），被告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司负担1200元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闫 薇审 判 员  崔 赟人民陪审员  周文志二〇一八年十月二十九日法官助理董亮书记员邵蕾