广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终13782号上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市前海华宏盛投资有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区，统一社会信用代码：xxxx。法定代表人：梁夏，执行董事。委托诉讼代理人：苏斌斌，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晶，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：许佳仪，女，1994年6月1日出生，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：林俊荣，广东益人律师事务所律师。上诉人深圳市前海华宏盛投资有限公司（以下简称“华宏盛公司”）因与被上诉人许佳仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华宏盛公司上诉请求：1、判令撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初4411号民事判决；2、判令华宏盛公司无需退还许佳仪保证金132000元；3、判令许佳仪承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、押金的性质并非租赁保证金，而是违约金，原审法院错误认定押金的性质。许佳仪的一审诉求为退还押金，而一审法院判令华宏盛公司退还保证金与许佳仪的诉求不符。一审法院错误认为押金的性质为租赁保证金，只有华宏盛公司以许佳仪拖欠租金为由要求解除合同的情形下，押金才能作为违约金予以扣除。但是在本案中押金的性质显然为违约金，对此华宏盛公司与许佳仪均无异议，本案一审的庭审过程中也未对押金的性质存有争议。根据《担保法》第二十一条的规定，“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用”，即保证金的范围通常包括主债权及利息、违约金等。双方《房屋租赁合同书》第五条约定“……乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，拖欠租金10天以上的，甲方可以提前解除合同，收回房屋，并有权追回所拖欠的租金及滯纳金，另扣除押金”，此处的“租金及滞纳金”的性质应为主债权和利息，“押金”的性质应为违约金，否则将无法解释出租方在扣除押金的同时也可以继续追回拖欠的租金和滞纳金。因此，一审法院认定押金为租赁保证金有误。另外，“解除合同”是华宏盛公司针对许佳仪违约行为可采取的补救措施之一，而非追究许佳仪违约责任的前置条件。由于双方的合同事实上也即将到期，因此华宏盛公司当时无需另行通知解除合同，但这并不等同于华宏盛公司放弃追究许佳仪的违约责任。二、按照双方合同约定，许佳仪迟延支付租金超过十日，华宏盛公司即有权不予退还押金。合同中违约责任的约定系华宏盛公司与许佳仪的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格履行。一审法院既然已经认定许佳仪存在拖欠房租的行为，那么按照合同约定，许佳仪即应承担违约责任。况且，双方就违约金的约定，属于民事主体意思自治的范围，在一方违约的情况下扣除押金也是房屋租赁市场的交易习惯，法院不宜主动调整。按照《合同法》第141条的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在案件的审理过程中，许佳仪并未曾请求增加或者减少违约金，因此，一审法院不应主动依职权调整，更不应要求华宏盛公司另行法律途径解决许佳仪违约一事，这将给华宏盛公司造成不必要的诉累。综上，民事主体之间的行为应当以遵守主体双方的意思为原则，在不违反法律法规强制性规定的情况下，法院不应过多干涉，更不应为了所谓的实体正义牺牲守约方的合法权益，这样不利于促使交易双方遵守合同约定，也将给交易行为带来不良的示范效应。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判，维护华宏盛公司的合法权益。许佳仪辩称，一、华宏盛公司与许佳仪签订的《房屋租赁合同书》履行期满终止。许佳仪已付清租赁期限内的租金，并按期完好交换涉案房产。华宏盛公司扣留许佳仪的押金依法无据，理由不成立。根据一审查明的事实，《房屋租赁合同书》到2017年12月9日期满，租金已全部付清，房产已按期交还，由于电费是隔月支付，所以就欠了，这个款许佳仪可以支付给华宏盛公司，也可以在许佳仪已交的押金中抵扣。可见许佳仪已经履行了合同中约定的支付租金、搬离涉案房产的义务。华宏盛公司依法有退还押金的法律义务。本案争议的焦点在于对《房屋租赁合同书》押金性质的理解，本案《房屋租赁合同书》约定的是押金，华宏盛公司开出的收据也写明是收到了押金。押金是许佳仪抵押给华宏盛公司的一笔财产，其目的是为了担保许佳仪能够在承租期间足额支付租金，也可以担保许佳仪要完好的使用租赁房屋，不能有损坏，有损坏就要赔偿。无论是基于法律的规定，或是本案《房屋租赁合同书》的约定，押金既非定金，也非违约金，其所有权仍属于许佳仪。本案中，许佳仪是付清了租金，交还了房产，华宏盛公司也没有提供任何合法有效的证据证明因为许佳仪迟延支付租金所造成的财产损失。所以华宏盛公司扣留许佳仪押金依法无据，理由不成立。二、华宏盛公司没有任何理由扣留押金。我国合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意，免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。本案中合同第五条约定“如有拖欠租金，拖欠租金达10天以上甲方可以提前解除合同，扣除押金”。华宏盛公司作为提供格式合同的一方，既然在其提供的格式合同中有扣留押金的意思，华宏盛公司依法就有义务提醒许佳仪注意，特别是在收据中应当注明这一条款。但是华宏盛公司并没有履行这个提醒义务。也未在收据中作合理的说明。所以我方认为这个条款是不合理的，是不生效的。2017年12月9日租赁期满，许佳仪未拖欠租金，也完好的返还涉案房产，尽管许佳仪是经营资质周转困难，但是还是足额支付了租金。许佳仪迟延支付都有事先与华宏盛公司委托的代表通过微信沟通达成共识。华宏盛公司也从未就这个向许佳仪提出过异议。本案中，华宏盛公司并未在《房屋租赁合同书》履行期间以许佳仪迟延支付租金为由要求解除合同，因此，华宏盛公司不存在扣留押金的前提条件。华宏盛公司没有任何理由扣留押金。综上所述，原审认定本案事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。许佳仪向一审法院起诉请求：1、华宏盛公司退还许佳仪租房押金132000元（人民币，下同）及利息（自2017年12月10日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类货款利率计算）；2、本案诉讼费用由华宏盛公司承担。华宏盛公司向一审法院反诉请求：1、许佳仪向华宏盛公司支付11月份至12月9日期间的电费2230元；2、许佳仪承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月30日，许佳仪（承租人、乙方）与华宏盛公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区高新南四路泰邦科技大厦xxx号房屋（涉案房产）出租给乙方使用；乙方租用房屋时间自2016年12月10日起至2017年12月9日止；签订合同时乙方须向甲方缴纳房屋押金132000元；押金属乙方所有，如乙方违反甲方经济损失，甲方有权从押金中扣除，租约期满结算后退回给乙方；交租方式基本为每月交一次，每次交租为当月5日前缴纳房租；乙方必须依约交付租金，交付方式双方约定，如有拖欠租金，拖欠租金达10天以上的，甲方可以提前解除合同，收回房屋，并有权追回所拖欠的租金及滞纳金，另扣除押金；租赁期间，每月的管理费、水费为甲方负责，电费为乙方负责；及其他内容。该合同乙方签章处有“深圳市云端迪卡科技有限公司”（以下简称云端迪卡公司）的盖章。2016年12月16日，华宏盛公司向云端迪卡公司出具收款收据，载明收到押金13200元。许佳仪提交网上银行电子回单13份、华宏盛公司开具的收款收据11份，以证明许佳仪向华宏盛公司转账支付了押金和合同期内的租金。华宏盛公司确认许佳仪已支付了租赁期内的租金，但表示许佳仪经常拖欠。电子回单显示，自2016年12月至2017年11月期间，许佳仪按月向华宏盛公司支付了租金，但支付时间并未按双方合同约定的每月5日前支付，均存在迟延。许佳仪另提交12份电费的收款收据，以证明许佳仪已付清2017年11月之前的电费，并表示2017年12月份的电费还未支付。经查，华宏盛公司于2017年12月9日出具收款收据，载明2017年11月至2017年12月9日期间的电费为2230元。庭审中，双方均确认涉案租赁合同的承租方为许佳仪，云端迪卡公司为实际使用人；双方确认租赁合同已于2017年12月9日终止，许佳仪已搬离涉案房产。一审法院认为，许佳仪和华宏盛公司签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据租赁合同的约定，电费应由许佳仪承担。许佳仪确认最后一个月的电费尚未支付给华宏盛公司，故对于华宏盛公司要求许佳仪支付2017年11月至2017年12月9日期间的电费2230元的反诉请求，原审法院予以支持。对于许佳仪要求华宏盛公司退还租赁保证金的诉讼请求。因涉案租赁合同已终止，许佳仪已搬离涉案房产，且许佳仪已付清承租期间的租金，故华宏盛公司应退还许佳仪租赁保证金。对于华宏盛公司提出的许佳仪存在拖欠租金的违约行为，故华宏盛公司有权没收租赁保证金的抗辩理由，原审法院认为，许佳仪虽存在拖延支付租金的事实，但根据合同约定，租赁保证金属于许佳仪所有，如许佳仪违约，则华宏盛公司有权从租赁保证金中扣除相关损失；并约定如许佳仪迟延支付租金达10天以上，华宏盛公司可提前解除合同并扣除押金；因此，只有在许佳仪迟延支付租金且华宏盛公司以此全部或部分解除合同的前提下，保证金才转为违约金由华宏盛公司予以扣除。而本案中双方一直在履行租赁合同直至租期届满，华宏盛公司并未以许佳仪拖欠租金为由要求解除合同，故租赁保证金转为违约金予以扣除的前提并不成立，许佳仪要求没收租赁保证金缺乏合同依据。同时，因许佳仪拖延支付租金给华宏盛公司造成的损失（利息或滞纳金），华宏盛公司亦可另行法律途径解决。对于许佳仪主张的利息，因租赁合同明确约定保证金系不计息退还，故许佳仪的该项诉求于法无据，原审法院不予支持。一审法院判决：一、华宏盛公司于本判决生效之日起十日内向许佳仪退还保证金132000元；二、许佳仪于本判决生效之日起十日内向华宏盛公司支付电费2230元；三、驳回许佳仪的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2230元，许佳仪已预交，由华宏盛公司负担；反诉案件受理费50元，华宏盛公司已预交，由许佳仪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华宏盛公司与许佳仪签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合同有效正确，本院予以维持，当事人应严格遵守合同约定之条款。本案二审争议的焦点：华宏盛公司主张合同约定房屋押金132000元不予退还的理由是否成立。该公司据以主张的合同依据为第五条，即承租方许佳仪“拖欠租金10天以上的，甲方（华宏盛公司）可以提前解除合同，收回房屋，并有权追回所拖欠的租金及滞纳金，另扣除押金。”自该条款文义解释，应视为在华宏盛解除合同的情况下有权同时没收押金。结合合同第四条，“押金属乙方（许佳仪）所有，如乙方违反甲方（华宏盛公司）经济损失，甲方有权从押金中扣除，租约期满结算后退回给乙方；……”本院认为，合同另行约定了在合同履行至租约期满的情况下，如存在承租方违约造成出租方损失，出租方可采取从押金中扣除经济损失的方式获得救济。而本案中，华宏盛公司在未行使合同解除权的情况下主张没收全部押金，缺乏合同依据，本院不予支持。许佳仪虽然存在迟延支付租金的违约行为，但华宏盛公司未明确其因此造成的经济损失数额，亦未主张将损失从押金中予以扣除，原审判决华宏盛公司退还许佳仪支付的“保证金”132000元，虽然对合同约定的“房屋押金”文字表述欠准确，但不影响本案实体处理结果正确，本院仅对该表述予以变更。综上所述，华宏盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初4411号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初4411号民事判决第一项为：深圳市前海华宏盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内向许佳仪退还房屋押金人民币132000元。二审案件受理费2984.6元，由上诉人深圳市前海华宏盛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年十月二十二日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。