贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0523民初671号原告：刘学生，男，汉族，1972年4月7日出生，重庆市巴南区人，户籍地重庆市巴南区，现住贵州省毕节市金沙县。原告：范真琴，女，1974年11月20日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地重庆市巴南区，现住贵州省毕节市金沙县。共同委托诉讼代理人（特别授权）：赵应芳，系贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码91520523080696799F。法定代表人:袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）:张主红，女，1969年5月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，系该公司员工。原告刘学生、范真琴与被告贵州建安房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称建安公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘学生、范真琴及其共同委托诉讼代理人赵应芳及被告建安公司的委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学生、范真琴向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；二、判决被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日违约金约为45079.00元(违约金计算标准为：从2017年3月28日起，按日支付已支付房款324313.00元的万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止)；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年5月19日，原告与被告建安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以324313.00元的价格购买被告开发的金沙县鼓场街道建安壹号小区第1栋16层2号商品房，房间号为1-16-2。《商品房买卖合同》约定被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在规定的期限内完成合同约定的义务，逾期30日按照已付房款的万分之一承担违约责任，逾期30日后，自约定日期起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同签订前，原告于2016年5月19日向被告支付首付款97313元，并依照约定办理银行按揭贷款，银行已于2016年7月5日将227000.00元按揭款全部支付给被告，且原告已向被告交付了办理不动产权的费用及代办理资料，原告已按照合同履行全部义务，但至起诉之日被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关的转移登记。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，特起诉至法院请求判决支持如前诉请。被告建安公司辩称，一、本案已超过诉讼时效期间。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中双方签订的商品房买卖合同约定被告应于2017年3月28日前将办理转移登记的有关文书移交给原告，由此可见，原告应于2017年3月29日知道或者应该知道其权利受到损害，截至2021年1月21日原告向法院起诉，本案的诉讼时效期间已经届满。二、被告不应承担超出实际损失以外的赔偿责任。本案中，被告并无主观、恶意违约，即使应该承担违约责任，也应根据法律的规定，按照实际损失承担违约责任。本案虽然被告存在延期办证的违约事实，但由于案涉商品房的买卖是采用银行按揭贷款，而且买卖双方约定即便是按时办理了商品房产权证书，也是由商品房出卖人直接移交给银行作为抵押物，无论什么时候办理产权证书对于商品房买受人都没有造成实际损失，因此被告应当承担的违约责任应以实际损失发生额为准，不应当承担实际损失以外的责任；三、被告从未与原告之间协商过迟延办证违约金。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年06月25日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13，631平方米。2016年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第1幢1单元16层2号房屋，建筑面积97.51平方米，套内建筑面积80.84平方米，房屋总价款324313.00元，合同签订当日交付首付款97313.00元，余款227000.00元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。原告于2016年5月19日向被告支付了首付款97313.00元、代收费11784.00元，余款227000.00元原告向公积金中心申请贷款已发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。为此，原告向本院起诉，请求判决支持其诉讼请求。被告以本案已超过诉讼时效，不应承担超出实际损失以外的赔偿责任为由请求驳回原告的诉讼请求。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》等证据予以证明，这些证明具有证明效力，可作为定案依据。因同类型案件，本院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。对被告称依据双方约定，即便办理该商品房所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失的答辩意见不予采纳。关于被告是否违约的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条转移登记中“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，结合中国人民银行关于逾期贷款利率的规定，本案被告应向原告支付违约金。违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。原告于2021年1月21日向本院起诉，2018年1月21日以前的违约金已超过三年的诉讼时效，不受法律保护。因此从2018年1月22日起的违约金未超过诉讼时效，应受法律保护。自2018年01月22日起，以购房款324313元为基数，按照日利率0.01%计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。对被告提出的本案已超过诉讼时效期间的辩解理由，部分成立，其合法部分予以支持，不合法部分不予采信。原告要求被告履行合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续的主张，因被告目前不具备办理不动产权证的条件，故对该主张本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合法，其合法部分予以支持，不合法部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告刘学生、范真琴违约金，以购房款324313.00元为基数，按日利率0.01%，自2018年1月22日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告刘学生、范真琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币580.00元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担380元，由原告刘学生、范真琴负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  柴地忠二〇二一年四月一日书记员  胡 帅