山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初8460号原告：王佃强，男，1964年6月14日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：李健，山东锐镜律师事务所专职律师。被告：日照市天德房地产开发有限公司，统一社会信用代码913711007433987857，住所地山东省日照市东港区海曲中路286号。法定代表人：胡善国，总经理。委托诉讼代理人：胡善桂，男，系被告日照市天德房地产开发有限公司副经理。委托诉讼代理人：胡彦玉，山东德与法（日照）律师事务所专职律师。原告王佃强与被告日照市天德房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“天德房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王佃强的委托诉讼代理人李健，被告天德房地产公司的委托诉讼代理人胡善桂、胡彦玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王佃强向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房的违约金2360180元。诉讼中，原告申请变更诉讼请求的数额为146766.10元，本院已口头裁定予以准许。事实与理由：2014年5月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其位于日照市房产以823049元的价格出售给原告。合同第八条载明“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，第九条载明“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理…（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告未按期交房，被告已构成根本违约，故诉至法院，要求处理。被告天德房地产公司辩称，原告诉讼请求已超过诉讼时效，且原告已于2016年1月28日发出短信通知原告所购房屋已达到办公条件，按照合同约定至2016年3月3日，已经视为接收房屋。原告没有按合同约定时间支付购房款，按照合同约定，应承担逾期付款及于2019年6月提出要求退房的违约责任，被告保留向原告追究违约责任的权利。当事人双方围绕诉讼请求，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王佃强提交了如下证据：证据1、《商品房买卖合同》一份，证明原告以823049元购买了位于被告日照市海曲东路以南、环湖路以西天德海景城第001幢1单元01-1201号房屋。根据合同第八条、第九条的规定，被告逾期交房应当按照合同约定向原告支付违约金。证据2、《收据》16份，证明原告已履行付款义务。证据3、《建设工程竣工验收备案表》一份，证明涉案楼房的竣工验收时间为2018年4月13日，竣工备案时间为2019年11月27日。证据4、《日照市人民防空办公室文件》[日人防竣字（2019）20号]一份，证明涉案楼房防空地下室于2019年1月15日竣工验收，2019年11月4日备案。被告天德房地产公司经质证认为：对证据1无异议，合同的第八条约定出卖人应当在2015年10月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，且原告提起诉讼的时间已超过诉讼时效。证据2真实性无异议，但该16张收款凭证无法证明涉案房屋的具体交款数额。证据3无异议。对证据4无异议，被告亦按照139××××5175的电话向原告发出短信，要求其于2016年1月28日至2月3日，携带有关手续到被告处办理收房手续。原告收到该短信后并未到被告处办理接房手续，根据合同第十一条约定，此后的风险应由买受人承担，即使被告违约，违约时间亦只能计算至2016年3月3日。被告天德房地产公司提交如下证据：短信通知打印件一份，证明2016年1月28日被告短信通知原告于2016年1月28日到2月3日期间，携带有关手续，到被告处办理交房手续，但原告接到短信后，并未按照其要求的内容接房。原告王佃强经质证认为：被告提交的证据为复印件，无法证实其真实性，对复印件不予质证。同时根据合同第11条约定，被告应当是书面或电话通知原告办理相关手续，并且是在商品房达到交付使用条件后，才有权通知办理接房。通过原告提交的证据来看，在2016年1月28日被告就涉案房屋达不到合同约定的交付条件。经审查，原告提交的证据均与待证事实相关联，且被告对真实性予以认可。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证，对证明内容本院将结合审理查明的事实予以分析认定。对于被告提交的证据，原告对其真实性有异议，上述证据的证明内容，本院将结合已查明的事实及关联证据予以确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月21日，原告王佃强（买受人）与被告天德房地产公司（出卖人）签订合同编号201405210025的《商品房买卖合同》，合同主要内容载明：第一条出卖人以出让方式取得位于海曲东路以南、环湖路以西、编号12-52-12的地块的土地使用权。土地使用权证号为日国用（2007）第0××9号。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第001幢1单元01-1201号房。该商品房的用途为办公，属钢混结构，层高为3米，建筑层数上56层，地下3层。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共81.49平方米，其中，套内建筑面积51.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.54平方米。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10100元，总金额（人民币）捌拾贰萬叁仟零肆拾玖圆整。第六条，付款方式及期限。买受人按照分期付款的方式付款，买受人在购房合同时已交房款413049元（含已交定金），剩余房款于2015年5月30日前全部交齐。第八条，交付期限。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。买受人须在出卖人发出交房通知30日内办理接房手续，30日后则视为交接完成，其后的风险由买受人承担。合同还对其它内容作了约定。被告抗辩涉案房产房款已经付清，但存在逾期付款的情况。另查明，原告自被告处购买多处房产，包括案涉房款823049元在内共缴纳房款13862544元。原告曾于2019年8月5日，以房屋买卖合同为由诉至本院要求解除其与被告签订的合同编号为201405210042、201405210044房屋买卖合同，经本院调解，双方达成调解协议，约定合同解除。2020年5月28日，原告以房屋买卖合同为由诉至本院要求解除其与被告签订的合同编号为201405210035、201405210039、201405210045、201405210053的房屋买卖合同，后原告撤回起诉，本院出具（2020）鲁1102民初4173号民事裁定书予以准许。诉讼中，被告抗辩2016年1月28日被告按照原告在合同中预留的139××××5175的手机号向其发送短信，告知被告所购房屋已达到办公使用条件，要求原告按照本通知预约时间（2016年1月28日-2月3日、2016年2月24日后）携带购房合同、交款收据、本人身份证及房款7%的费用（契税、维修基金等）到被告处办理收房手续，原告未在被告发出通知后的30日内办理接房手续，按照合同约定30日后即视为交接完成，其后的风险应由买受人承担。原告否认收到该群发短信。截至法庭辩论终结之日，原告仍未与被告办理房产交接手续。涉案房产竣工验收日期为2018年4月13日，备案日期为2019年11月27日。人防验收日期为2019年1月15日。原告于2020年8月27日向本院立繁简案号，于2020年10月12日立正式案号，原告以被告未按合同约定时间交付验收合格房屋为由，要求被告支付逾期交付第001幢1单元1201号房产违约金146766.10元，按照823049元（总房款）×1486天（违约天数自2015年11月1日起至2019年11月27日止）×0.00012（每日违约金计算基数）计算。本院认为，原告王佃强与被告天德房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。原告按约交付了《商品房买卖合同》中约定的购房款，被告亦应按《商品房买卖合同》约定，于2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付原告。本案争议焦点：一、本案是否已超诉讼时效；二、违约金如何计算。结合本案查明事实，本院分析如下：被告于2016年1月28日向原告预留的手机号码发出接房通知，该号码原告未提供证据证实已经更换，原告向该号码发出通知，视为原告已经收到，原告应于2016年3月3日前办理接房手续。然原被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付期限为2015年10月30日前，交付条件为房屋经验收合格，而竣工验收系法律对建设工程的强制性规定，必须予以遵照适用，被告并未向原告交付房屋竣工验收合格的证明文件，涉案房屋实际于2018年4月13日才完成竣工验收，被告单方承诺的“已达到办公条件”不能视为被告已完成“经验收合格的商品房”的交付。被告自2018年4月13日起才具备向原告交付经验收合格房屋的能力，在此之前，被告的违约行为一直持续，本案诉讼时效应自被告有能力向原告交付经验收合格房屋之日起即2018年4月13日起计算3年，原告于2020年8月27日诉至本院，未超出诉讼时效。被告天德公司在通知原告交付房屋时，竣工验收未达到合格标准，不符合法律规定的交房条件，构成延期交房，应当向原告支付违约金。对于2016年3月3日前的违约金为按照823049元（总房款）×124天（违约天数自2015年10月31日起至2016年3月3日止）×0.00012元（合同约定每日违约金）计算为12247元。对于2016年3月3日后至2018年4月13日竣工验收日，原告未按被告的通知接受房屋，亦未提交证据证实因被告违约给其造成的实际损失，结合本地区房地产经济实际，按照违约金补偿性的理念，根据公平原则及诚实信用原则，酌定将合同约定的逾期交房违约金调整为按照已交房款日万分之0.3计算，违约金应按照823049元（总房款）×770天（违约天数自2016年3月4日起至2018年4月13日止）×0.00003元计算为19012元，上述违约金合计为31259元。对原告主张超出的部分，本院不予支持。另，对被告提出原告逾期缴纳房款的抗辩意见，因被告未提反诉，亦与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利，本院不予处理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告日照市天德房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王佃强逾期交房违约金31259元；二、驳回原告王佃强本案的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3235元，由原告王佃强负担2546元，由被告日照市天德房地产开发有限公司负担689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李隆财人民陪审员  贺 见人民陪审员  王 勇二〇二一年四月九日书 记 员  匡姗姗