云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初6401号 原告:昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城**6b，统一社会信用代码9153011266264645XF。 法定代表人：李云波。 委托代理人：崔美月，女，系昆明尊园房地产经纪有限公司工作人员。特别授权代理。 被告：董民，女，1961年7月6日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市西山区。 被告：李燕，男，1964年4月20日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区。 第三人：杜灿梅，女，1994年12月8日出生，白族，云南省大理市人，居民身份证住址云南省大理白族自治州大理市。 委托代理人：董泽标，男，1973年2月6日出生，白族，云南省洱源县人，居民身份证住址云南省大理白族自治州洱源县，一般授权代理。 原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产公司”）与被告董民、李燕居，第三人杜灿梅间合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理。原被告双方及第三人申请庭外和解60天，并申请扣除审限60天。后本案依法适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。尊园地产公司的委托代理人崔美月，董民，李燕，杜灿梅的委托代理人董泽标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 尊园地产公司向本院提出诉讼请求：一、董民、李燕向尊园地产公司支付佣金7920元，及该款自2018年2月15日起至实际付清之日止按日千之一计算的利息（暂计至起诉之日为400元）；二、董民、李燕承担本案诉讼费。事实及理由：2015年9月16日，李燕经昆明市住房和城乡建设局核准登记为白马**园丁花园********房屋所有权人。2018年2月6日，经尊园地产公司居间撮合，董民、李燕、杜灿梅与尊园地产公司三方签订了《房屋买卖暨居间服务合同》，约定：董民、李燕、杜灿梅通过尊园地产公司买卖出售及购买白马西区园丁花园9幢1单元2层501室房屋，成交价格为446000元；尊园地产公司向双方报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现已促成了签署本合同的事实，尊园地产公司有权收取居间报酬，李燕同意支付佣金7920元；若本合同签订后，买卖双方一方单方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述标准向原告支付居间报酬。上述合同签订后，董民、李燕不配合办理相关手续，导致合同未能履行，董民、李燕已构成违约，故尊园地产公司诉至本院，请求判令如前诉请。 董民答辩称，董民在履行本案所涉居间合同中没有违约行为，本案所涉居间合同为无效合同。 李燕答辩称，李燕并未在本案所涉居间合同中进行签字，亦不追认董民的签字行为，本案所涉居间合同为无效合同。 李燕答辩称，尊园地产公司诱骗李燕签订了本案所涉居间合同，且未提供相应的居间服务，仅安排其一次实地查看本案所涉房屋，及组织买卖双方协商房屋转让款。本案所涉居间合同签订后，李燕多次明确向尊园地产公司表示不购买所涉房屋，尊园地产公司答复会处理，但尊园地产公司却提起了本案诉讼。 尊园地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料： 一、房权证一份。欲证明，李燕系本案所涉房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。 经质证，董民对该组证据材料的真实性认可，但提交给尊园地产公司的时间是在本案所涉居间合同签订后。 经质证，董民、杜灿梅对该组证据材料真实性认可。 二、房屋买卖暨居间合同一份。欲证明，2018年2月6日，尊园地产公司促成了董民、李燕与杜灿梅之间房屋买卖合同的成立，有权收取约定的佣金7920元。因董民、李燕违约导致买卖合同未能履行，应向尊园地产公司支付约定佣金。 经质证，董民认为其签订合同时未向尊园地产公司提交其与产权人李燕之间的身份关系证明，及出示本案所涉房屋的权属证明，该合同为无效合同。 经质证，董民认为其签订合同时并不在场，对真实性不知情。 经质证，杜灿梅对该组证据材料真实性认可。 董民、李燕、杜灿梅未向本院提交证据材料。 本院认为，民事诉讼证据是指能够反映案件真实情况的客观材料，其特征为真实性、合法性、关联性，三者相互联系，缺一不可。尊园地产公司提交的证据材料一、证据材料二，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，故对于该部分证据材料，本院予以确认。 综上，结合庭审调查，本院认定本案法律事实如下： 2015年9月16日，座落于白马**园丁花园********房屋登记所有权人李燕。 2018年2月6日，李燕（购买方、乙方）与尊园地产公司（经纪方、丙方）签订编号为0055789的《房屋买卖暨居间服务合同》，约定主要内容为：“甲乙双方通过丙方出售及购买位于白马西区园丁花园9幢1单元5层501号房屋。该物业成交价格为446000元整。甲乙双方约定于2018年2月14日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，乙方签订本合同时支付购房定金10000元；扣除定金之后的房屋款的付款方式，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款106000元。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署合同，乙方同意于2018年2月14日向丙方支付佣金7920元。由买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准共同补偿丙方。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。”上述居间合同中甲方、出售方一栏记载人员为“李燕董民代”，该部分签字及捺印均系董民所为。 2018年2月6日，董民向杜灿梅出具定金收条，确认收到杜灿梅购买本案所涉房屋定金10000元。上述定金由尊园地产公司托管。 本院认为，通过当事人举证、质证，结合法庭调查，本案争议焦点应为：一、违反《房屋买卖合同暨居间服务合同》义务的主体？二、本案违约金应如何确定？ 针对第一个争议焦点：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”在本案中，董民代李燕在本案所涉居间合同中进行签字，且董民在本案审理中明确表示拒绝追认董民代其签字及捺印的行为，故董民代李燕签字的行为对李燕不发生法律效力，所产生的法律后果应由董民承担。 尊园地产公司与董民、杜灿梅签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》是系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，尊园地产公司作为居间人向董民、杜灿梅报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，有权根据约定获取相应的居间报酬。根据上述合同约定，董民、杜灿梅违约时，由违约方向尊园地产公司支付约定佣金。现尊园地产公司主张董民、杜灿梅违约，经审理查明，董民代李燕签订本案所涉居间合同，且李燕不追认董民的代签及捺印的行为，在此情形下，显然无法按居间合同的约定履行房屋买卖合同，故本院认为尊园地产公司主张董民违约具有高度可能性，对该事实予以确认。即李燕应根据居间合同的约定，向尊园地产公司承担违约责任。 针对第二个争议焦点：尊园地产公司作为提供专业服务的居间人在提供居间服务时，在董民并非本案所涉房屋登记所有权人的前提下，应当对于董民就本案所涉房屋是否有处分权，及董民是否得到了房屋所有权人的合法委托等事项进行居间前的审查，但尊园地产公司仅仅只是引导董民、杜灿梅签订了合同，也未能将居间人应提供的跟进买卖双方交易、公证、过户等一系列居间服务履行完毕。尊园地产公司未全面履行居间义务的根本原因在于房屋登记所有权人对居间合同不予追认，本院结合尊园地产公司在促成本案所涉居间合同签订时未尽到全面审查义务的事实，及其提供的具体居间服务内容，酌情确定董民应支付的居间报酬为约定居间报酬的40%，即3168元。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”在本案中，尊园地产公司与董民、杜灿梅签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》中约定逾期支付居间报酬按日千分之一标准计算违约金，但该约定标准换算为年利率已达36%，本院认为该约定计算标准过高，故本院根据董民的违约行为、居间报酬的具体金额及支付时间，酌情确定违约金为应付未付的10%，即317元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、董民于本判决书生效之日起三日内支付昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬3168元、违约金317元； 二、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司对李燕的全部诉讼请求； 三、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元（此款昆明尊园房地产经纪有限公司已预交，为已减半金额），由昆明尊园房地产经纪有限公司承担15元，由董民承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。 审判员  罗玮 二〇一八年十月十五日 书记员  何莉