湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1026民初962号 原告：汝城县井坡镇龙虎瑶族村村民委员会，住所地：汝城县井坡镇龙虎村村小学。 法定代表人：曾祥飞，职务：村主任。 委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。 被告：刘深山，男，1956年3月3日出生，瑶族，住汝城县。 原告汝城县井坡镇龙虎瑶族村村民委员会（以下简称龙虎村）诉被告刘深山租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙虎村的法定代表人曾祥飞、委托诉讼代理人朱的良、被告刘深山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙虎村向本院提出诉讼请求：1、确认原告以公告方式解除与被告签订的《租赁合同》合法，并责令被告立即将土地使用权退还原告；2、判决被告按照《租赁合同》第3条约定支付租用地基租金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：1986年3月5日龙虎村因公益事业需要与所辖龙塘组签订《关于龙虎村征收龙塘村小组的稻田协议书》，明确龙塘小组将村委会门口的八坵田(约1.64亩)提供给龙虎村使用，龙虎村支付了相应的款项及物资。2009年10月10日被告计划搬出村部居住，便与原告签订《租赁合同》，将村部门口地基出租给被告使用，约定了租金及“如果甲方需要规划使用地基，则乙方必须无条件拆除现有建筑物并将地基退还给甲方，甲方对乙方不作任何补偿。”2017年村委会响应汝城县政府号召(详见汝政办发[2017]34号文件)，改造提升公共设施，拟收回上述地基建文化广场。为此，原、被告多次协商处理退还地基事宜，但因被告提出种种无理要求无果。2017年11月4日龙虎村以张贴《公告》形式解除与被告签订的《租赁合同》，但被告仍然不予理会。原告认为:依据《租赁合同》约定“如果甲方需要规划使用地基，则乙方必须无条件拆除现有建筑物并将地基退还给甲方，乙方应当无条件将地基退还”。为维护全体村民的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。 龙虎村为主持其诉讼请求提交了如下证据： 证据1、户口信息表一份，拟证明被告是本村茶坪组人； 证据2、协议书两份，拟证明涉案土地源于村委会征收本村龙塘组与竹塘组的土地； 证据3、《租赁合同》一份，拟证明刘深山只是租用，不可长期占用，如村委会规划使用，刘深山须无条件退还； 证据4、会议记录一组、汝政办法[2017]34号文件、村文化广场规划设计图一组，拟证明涉案租赁土地属精准扶贫村文化广场规划用地，被告租赁物需收回做公益使用； 证据5、照片一组，拟证明龙虎村公告通知的形式告知被告刘深山。 刘深山辩称：请求考虑以人为本和谐发展的社会理念调解该纠纷，并要求村委会还答辩人一个正常的日常生活。答辩人原居住地自然条件恶劣，只能维持原始的耕作方式，难求生计，又得不到政策扶持，为求生活出路2007年卖掉家中的耕牛等牲畜及能值钱的家当，征得村委会同意在村部门口的废弃市场厂棚，与村委会以3元/m2的租赁形式拟建2间水泥砖房屋做小卖为生（为响应村委会拆除公告已被无偿拆除有事实可查），但由于地段较偏无法正常营业而没有经济效益。为改善经营条件，2010年通过多方筹借投入家中所有积蓄在距村部较远的公路边拟要求国土部门审批新建一幢永久性住宅以稳定生活，但由于因土地权属村委会与龙塘组有争议不予批准盖章，而国土审批部门以此为由不予审批，故答辩人申请审批无果。答辩人根据当时情况也未考虑较多便与龙塘组几户村民联系，当时答辩人建房处不在市场的厂坪范围内，其中有部分是龙塘组几户村民栽种的菜土。整个建房过程未曾收到任何制止、阻挠的情况，唯有公路局有关领导来现场办公要求按规划图建筑（故地图中也有该商店的标记），当时答辩人认为是时任村委领导考虑到答辩人实际需要的善意默许。现房屋已居住了快十年，与村民、邻里都相安无争，生产、生活都在这里。“改造提升公共设施，建文化广场”是好事，但村委会应实事求是、因地制宜为民办事，形象工程只会造成负面影响，并非答辩人对公共设施建设有抵触情绪，答辩人居住的房屋与原告公共设施建设没有冲突，拆除公告答辩人积极配合，该拆除的已无条件拆除，除了村部门口的两间水泥砖结构的两层楼房（当时造价近3万元是不可否认的事实），答辩人也将家庭的具体情况书面形式向村、镇、县几级领导反应过，并未得到回复，不能因为一纸公告就导致答辩人倾家荡产、无家可归，试问文化广场、老年活动中心的建设有无规划及设计方案，招投标方案也应该公布吧？公告了近一年村部建设并未进行，答辩人户籍所在的茶坪组只有一个老人居住，答辩人在茶坪组的房屋属老式土木结构，年久失修已成为危房，目前答辩人已是60多岁的人，多年来患有严重肺心病，靠药物为生，妻子亦有病，均无重体力劳动能力，女儿已外嫁，儿子尚在读书，每年的学费都靠筹集，家中的收入都靠店中支撑，如果拆了答辩人将一无所有。原告提供的合同证据是针对答辩人已被拆除的两间水泥砖屋签订的，与答辩人现在居住的房屋无关，属无效合同，现提供的合同是临时打印后签字和填写日期，答辩人的签字是模仿笔记。请求法院调解双方的合同纠纷。 针对龙虎村的举证，刘深山质证如下：对证据1无异议；对证据2认为确属村里征收其他组的土地，但认为该证据与被告无关；对证据3的真实性有异议，原告提交的合同被告并未签字，应以被告手中的为准；对证据4中的会议记录有异议，因为被告并未参会，对政府文件无异议，对村文化广场规划设计图无异议，但是第一次看到，涉案的土地确在规划设计图涵盖范围内；对证据5无异议表示认可，在看到公告后向上级领导反映了被告的实际情况。 刘深山为支持其诉讼主张，提交了如下证据： 证据6、《租赁合同》一份，拟证明原、被告所签订的合同应以该份合同为准，原告所提交的合同不对； 证据7、公路局规划图一份，拟证明被告建房时给公路局审批过； 证据8、书面报告两份，拟证明原告在公告后被告向领导反映实际情况的内容； 证据9、视频证据，拟证明在村委会公告后已经将涉案房屋拆除了部分，现在还有公路边100多㎡未拆除，被告所有的生产、生活都在这间房。 针对刘深山的举证，龙虎村质证如下：对证据6的真实性无异议，被告提供的租赁合同内容与原告提供的一致，乙方签字系刘深山本人所签；对证据7的真实性无异议，认为被告曾经尝试向有关部门对建房进行审批，正因为系租赁土地，才未得到审批，被拆前被告的建房属于违章建筑；对证据8认为属于被告陈述，不能作为证据使用；对证据9予以认可，被拆除的部分不仅有被告的部分，还有其他人的建筑，现除被告未拆除的100多㎡，其他均已拆除。 结合双方质证及当事人的陈述，本院对当事人无异议的证据1、证据4中的汝政办法[2017]34号文件及村文化广场规划设计图、证据5、证据6、证据9依法确认其证据效力，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：证据2可反映涉案土地的来源，经征收后归村委会所有；证据3中的合同内容与证据6一致，可反映原、被告租赁合同的内容；证据4中的会议记录系村委会制作，但并无相关参会人员出庭作证证实内容属实，记录内容的真实性应与其他有效证据相佐证；证据7仅可反映汝城县交通运输局路政大队在2009年10月20日对涉案土地进行过现场勘验；证据8系被告陈述，其所反映的内容应与其他有效证据相佐证。 审理查明：刘深山系龙虎村茶坪组人。村部门口原圩场地基属于龙虎村所有。因刘深山计划搬出村部居住，便与龙虎村签订《租赁合同》（刘深山提交的合同加盖有龙虎村公章），村委会将村部门口地基出租给被告使用。2009年10月10日，龙虎村（甲方）与刘深山（乙方）签订租赁合同，合同内容为： 为加强集体财产管理，经村委会研究决定，将村部门口原圩场地出租给乙方使用。现将有关事项签订如下合同: 被出租的地基属于甲方集休财产，甲方对其有支配权利，乙方只能在合同期限内租用，不能长期占为己有。 在甲方不需要使用该地基的情况下，乙方必须每年签订租用合同，如果拒签合同，则视为强占，甲方必须无条件收回租出的地基。 租用地基价格为每平方米每年3元，甲方按年收取，签订合同时一次性交清(按实际租用面积计算)。 乙方租用期间，要注意保护集体财产，不可从根本改变地基的原貌。如果甲方需要规划使用地基，则乙方必须无条件拆除现有建筑物并将地基退还给甲方，甲方对乙方不作任何补偿。 此合同一式二份，甲乙双方各执一份，签订合同之日期起生效。 签订合同后，刘深山在村部门口原圩场地搭建有简易水泥砖房及在2010年建筑了砖混结构房屋一套（面积有100多㎡，用于生产、生活使用），所建房屋并未得到土地行政管理部门的许可，无相关建房审批的任何手续。 2017年10月24日，汝城县人民政府以汝政办发[2017]34号文件即汝城县人民政府办公室关于印发《汝城县贫困集中区公共基础设施、公告服务和特色产业提升工程实施方案》的通知，其中龙虎村争得了综合服务平台（项目名称为村级综合服务平台建设，建设内容为含改造卫室在内的改造村级综合服务平台，资金投入30万元）、文体小广场（项目名称为小广场建设，建设内容为广场面积约1800平方米，资金投入50万元）、交通设施等项目。 2017年11月4日，龙虎村粘贴《公告》一份，该公告的内容为： 为把村部基础设施建设好，搞好村部环境，村部建设项目已获上级批准，经村支两委及组长、全体村民代表、党员大会研究决定，将村部门口集体空坪上的建筑物及符着物全部拆除，现向全体村民公告如下： 拆迁期限。自2017年11月4日起，至2017年11月15日止。在上述期限内，被拆迁人须将所属建筑物、构建物和附属物全部拆除清理完毕。 被拆迁人应服从村部规划、建设的大局，积极配合进行拆迁。凡是于2017年11月15日前未清理完毕，拒不拆迁的，强制拆迁，凡无理取闹、干扰拆迁工作顺利、辱骂、殴打工作人员的，后果自负。 该公告加盖有龙虎村公章，日期为2017年11月4日。刘深山对公告内容知晓。2017年11月15日，龙虎村对村部门口原圩场地中包括刘深山所建造的水泥砖简易房在内的建筑进行了拆除，按照刘深山的陈述系“为响应村委会拆除公告已被无偿拆除”，现仅有刘深山经营、生活的房屋（面积有100多㎡）未予拆除。 2018年5月，北京中夏建筑设计研究院有限公司对龙虎村的文化广场进行了设计，并制作了《井坡镇龙虎瑶族村文化广场——面层及绿化做法平面图》，该图纸经原、被告确认，该文化广场建设在村部门口原圩场地，其中刘深山尚未拆除的房屋（面积有100多㎡）在设计图纸中的“文化广场”中。 原、被告均认可刘深山尚有2700元租金未付。 本院认为，本案的争议焦点是原告主张以公告形式解除双方的“租赁合同"是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同的方式有两大类，一类是双方协商一致解除合同，对此类方式，是双方达成解除合同的合意为前提，而本案中，原告未提供双方有协商一致解除租赁合同，被告同意退还所租赁土地的证据予以佐证;另一类是单方解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十二规定:……符合以上几种情形，一方当事人可以单方提出解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定:……单方解除合同的应当通知对方当事人，合同自通知到达对方当事人时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确定解除合同的效力。因此，解除合同并非完全自解除合同的通知到达对方当事人时生效，而是自对方当事人认可达成合意或由法院或仲裁机构确定有效时才生效，对方当事人必须是合同相对方。另一方面，解除合同必须有明确的意思表示，内容必须明白清晰。本案中原告于2017年11月4日所粘贴的公告其内容是在确定拆迁范围（村部门口集体空坪上的建筑物及附着物）的基础上仅系针对拆迁行为本身（全部拆除...拆迁期限...拒不拆迁的，强制拆迁...后果自负），而对原、被告所签订的《租赁合同》只字未提，因此，原告单方解除合同的意思不明确，且针对的对象并非本案被告。再一方面，原告采用公告的方式送达解除合同通知不符合法律规定，根据法律规定只有对方当事人下落不明时，才能以公告的形式送达，本案中，被告刘深山租赁地基并建房后至今在现居住房屋（涉案地基上的建筑）中从事生产、生活，有数年之久，并非下落不明，纵然在租赁合同的履行过程中出现了符合龙虎村提出单方解除的条件（法定的或者约定的），其提出单方解除合同应当直接通知刘深山，而非采用公告形式。在庭审中并无任何有效证据证明刘深山收到龙虎村单方解除合同的通知，龙虎村粘贴公告的行为只是宣告村部门口集体空坪上建筑物、附着物的需限期拆迁，但并未达到龙虎村主张单方解除《租赁合同》并通知被告刘深山的目的，即龙虎村并未因为该粘贴公告而单方提出解除双方的《租赁合同》，其主张的以公告形式己解除双方签订的租赁合同的行为不符合法律规定，本院依法不予支持。 庭审中，双方确认刘深山有2700元租金未付，现龙虎村起诉请求支付该租金，符合法律规定，本院依法予以支持。 经本院组织调解，原、被告未能达成一致协议，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 由被告刘深山在本判决生效后五日内支付原告汝城县井坡镇龙虎瑶族村村民委员会未付租金2700元； 驳回原告汝城县井坡镇龙虎瑶族村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告刘深山承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  邓启章 二〇一八年十月十六日 书记员  李航宇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。