广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24151号原告：佛山市美家苑物业服务有限公司，住所地佛山市顺德区陈村镇绀现村委会佛陈路绀村路口之六，统一社会信用代码91440606574496869F。法定代表人：陈书凯。被告：陈杏，女，汉族。委托诉讼代理人：庞亮本，男，汉族。系被告陈杏的丈夫。原告佛山市美家苑物业服务有限公司诉被告陈杏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员罗婉文独任审判，于2018年10月17日公开开庭进行审理。原告的法定代表人陈书凯、被告的委托诉讼代理人庞亮本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付嘉和邨7座1703房2017年7月1日至2018年5月31日的物业管理费2643.95元；2.被告向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金（以银行同期同类贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。根据原告提供的欠费明细表显示：被告拖欠2017年7月至2018年5月的物管费为2038.74元、车位管理费为275元、公摊水电费为330.21元。事实和理由：原告经公开招投标成为弼唐嘉和邨的物业服务企业，并从2013年11月1日进驻嘉和邨为业主提供物业管理服务，并按照约定价格收取物业管理费及其他费用，2018年5月31日撤离嘉和邨。被告是嘉和邨7座1703房的业主，被告从2017年7月1日起至今一直欠缴物业管理费及其他相关费用。原告每月向被告派发催费通知，多次催收未果，为了保障原告的合法权益免受侵害，根据国家法律的规定，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、被告与原告不存在物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定，业主与物管服务企业建立服务合同关系应当订立书面合同，但被告与原告从未订立任何书面合同委托原告对物业进行管理。二、佛山市禅城区张槎街道弼唐村民委员会（下称弼唐村委会）的公告不能作为被告与原告已建立物业服务合同关系的依据。《物业管理条例》规定，签订物业管理合同的主体是业主，业主大会授权的业主委员会，村委会无资格代表业主选择物业公司及签订物业服务合同。《佛山市物业管理条例实施办法》也明确村民委员会在物业管理活动中的职责是对辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。因此弼唐村委会的公告违反行政法规的强制性规定，其公告上招标行为是无效的。三、原告主张被告向其支付物业管理费用和滞纳金没有事实和法律依据。2003年11月13日国家发改委建设部发布的《物业服务收费管理办法》第七条规定，具体服务收费标准由业主与物业管理企业服务合同中约定。被告与原告没有签订物业服务合同，没有约定物业服务费用，更没有约定滞纳金。因此，原告的主张是没有事实和法律依据的。四、原告所称的物业管理行为是无效的民事行为。原告是从事物业服务的企业，应当知道施行物业服务活动时，首先要签订物业服务合同，明确服务内容和收费标准。原告在不签订书面合同即投入所谓的物业管理活动，是直接违反行政法的强制性规定，是导致管理行为的原因。按照《合同法》第58条的规定，原告应将已收取的管理费返还被告。五、在村民不知情的情况下，弼唐村委会单凭一个公告就引入原告作为物业管理公司，原告没有经过合法的程序，没有经过招投标，弼唐村委会的公示并没有任何人签名，只是加盖了弼唐村委会的公章，没有加盖经联社的公章，故被告对该公告是有异议的。六、原、被告双方没有签订任何协议、合同，且被告也不清楚原告提供了什么物业服务，故原告没有依据向被告主张管理费。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、被告人口信息查询。证明原、被告主体资格。2.2013年11月25日的公告、2013年11月5日的公告。证明原告经过村委会的招投标成为案涉小区的物业服务公司，且说明了原告的收费标准。3.日常管理部分图片。证明原告对案涉小区进行日常管理及维护。4.抽签分户确认登记表、房屋屋主情况表。证明案涉小区没有产权，属于集体产权，登记在村委名下，案涉被告对案涉物业有使用权。5.证明、物业管理交接声明。证明2013年11月1日开始管理涉案小区，原告代付公共水费分摊日期从2013年6月16日开始，电费是从2013年8月4日开始。6.发票、用水清单、电费清单。证明原告垫付了涉案小区的公摊水电费。7.快递单。证明原告经过书面催收，但被告拒绝缴纳物业管理费。被告在诉讼中未提供证据。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2、5、6，原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未能举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据3为照片，对能反映拍摄为涉案小区的照片的真实性予以确认，其余没有参照物，无法反映拍摄所处位置，被告亦有异议，本院不予采纳；证据7，为快递寄出单据，因未能反映被告已收取邮件，被告亦有异议，本院不予采纳。结合本院采信的证据及庭审中原、被告陈述，本院确认以下事实：2013年11月5日，弼唐村委会出具《公告》，上载：“1、经公开招聘物业管理公司并按我村委会的要求，现有五家物业管理公司报名，并将有关该公司应聘资料以招标形式交到村委会。2、经村支两委会议，对五家公司的资料分析、对比，各公司的各项收费标准，所管理的项目，人员配置等，从各方面的审核，其中佛山市美家苑物业服务有限公司从各项收费报价，比较优胜（详细看表格）。其中电梯年审费略降，并超出村委会的要求外，该物管公司还主动交纳2万元的诚意保证金和接管后无条件出资2万元维护好现有设施。会议确定，聘任佛山市美家苑物业服务有限公司管理嘉和邨……报名简介表记载:原告的收费标准为住宅1.10/月/平方米，汽车为25元/月，电梯年审80元/户/年。”2013年10月31日，案外人佛山市绿茵物业管理有限公司（下称绿茵公司）及原告出具《弼唐嘉和邨物业管理交接声明》，上载：“弼唐嘉和邨物业管理工作已于2013年10月31日下午16时，由佛山市绿茵物业管理有限公司向佛山市美家苑物业服务有限公司移交，移交后一切管理责任与佛山市绿茵物业管理有限公司无关。”2013年11月18日，绿茵公司出具《证明》，确认其代垫弼唐村农民公寓的公共电费至2013年8月3日、公共水费至2013年6月15日。随后，原告在该《证明》上回复：“经双方协商村委见证下，嘉和邨的公共水电费2013年8月3日—10月31日期间的公共电费由我公司支付并按规定分摊给业主，2013年6月16日—2013年10月31日的公共水费也由我公司支付并分摊给业主。”2013年11月25日，原告、弼唐村委会、弼唐嘉和邨临时业主委员会出具《公告》，上载：“自从美家苑物业管理公司接手嘉和邨的管理后，为进一步加强小区的管理，村委会召开村支两委、生产队长、监事会主席会议研究小区管理的最好办法，使小区业主、管理公司、业主委员会进行三方沟通，必须做到物管公司自觉接受业主委员会及业主监督，业主委员会及物管公司认真听取业主所反映的问题进行改进；业主在管理工作中，也须要配合物业管理公司开展工作……二、业委会成员职责：……3、对物管公司收取的所有公共分摊水、电等费用的核查、核对并确认……”另查明，根据《弼唐村民公寓（嘉和邨）抽签分户确认登记表》显示，被告是7座1703房及车位号233号的业主，7座1703房建筑面积为168.495平方米。根据原告提供的电费清单及用水清单显示，原告分别缴纳了2013年8月至2018年6月期间的电梯及梯灯、防火分区、消防控制中心等公摊电费，2013年6月至2018年6月期间的公摊水费。再查明，原告于2011年5月12日登记成立，经营范围为物业管理、智能化工程、清洁服务、绿化养护。本院受理原告诉嘉和邨住户物业服务合同纠纷系列案合共59件案。同系列案中，部分被告提供《证明》一份，由弼唐村委会于2018年10月26日出具的，内容如下：“弼唐村委会于2013年11月25日出具的关于《自从美家苑物业管理公司接手嘉和邨的管理……》的公告，盖有‘佛山市禅城区张槎街道弼唐村民委员会’公章，经查，我村委会没有使用公章登记”。原告陈述：2013年11月1日，原告通过弼唐村委会招投标的形式获得嘉和邨的管理权，但没有与弼唐村委会或被告签订物业服务合同。原告已为嘉和邨提供消防管理、保安管理、卫生、电梯保养、电房保养、公用设施的维护等物业服务，合计派驻了21-25个工作人员，其中负责搞卫生的有8人，保安10至12人，电工1人，绿化工2人，经理1人，管理人员1人。根据弼唐村委会出具的公告，原告按照1.10元/月/平方米计算房屋物业管理费，25元/月/个计算汽车位管理费。原告于当月5日收取上一个月的物业管理费用。2018年5月31日下午，原告与弼唐村委会及泰联物管公司进行交接，原告撤出嘉和邨的物业管理。原告提交的欠费明细表的汇总情况存在计算误差，应以各项实际欠费的数据累计为准。被告陈述：嘉和邨是由村民自筹资金建设，房屋所属土地是集体用地，故被告的房屋没有办理房产证，但被告有认购合同、收据。被告不清楚原告何时开始对嘉和邨进行物业管理，但认为原告没有向嘉和邨提供过物业服务，搞卫生的人是弼唐村委会的人而不是原告的人，虽然平时有安保人员，但被告不清楚该安保人员是原告的人还是弼唐村委会的人。被告从2017年7月开始没有向原告缴纳物业管理费。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。据前查明，原告虽未与弼唐村委会或被告签订物业服务合同，但原告已向被告提供物业服务，故原、被告双方成立事实物业服务合同关系。关于物业服务费。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行以下义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告应向原告支付管理费。原告主张被告拖欠2017年7月至2018年5月的物业服务费等费用，被告亦确认从2017年7月开始没有向原告支付物业服务费，故本院对此予以确认。根据弼唐村委会出具的公告记载住宅为1.10元/月/平方米、车位为25元/月/个计算，因同系列案件的其他业主按照上述标准交纳物业服务费，且该标准未超出政府制定的指导价格标准，故本院对原告主张的计算标准予以支持。经计算，被告应向原告支付物业服务费2038.74元（2017年7月至2018年5月，1.10元/月/平方米×168.495平方米×11个月）、车位管理费为275元（2017年7月至2018年5月，25元/月/个×11个月），原告诉请有理，本院予以支持。关于公摊水电费。原告举证证明已代为垫付相关水电费，且被告对拖欠的时间段并无异议，故本院对原告诉请被告支付2017年7月起至2018年5月的公摊水电费330.21元予以支持。关于滞纳金。如前所述，原告并未签订物业服务合同，故原告该项诉请无合同依据，本院不予支持。关于被告抗辩认为弼唐村委会于2013年11月25日公告的公告违反了行政法规的强制性规定，其公告上招标行为是无效的意见。同系列案中，部分被告提供弼唐村委会的证明用以证明被告的上述抗辩意见，因该《证明》未否认2013年11月25日出具的公告的真实性，且原告提供的证据能够形成证据链，证明原告已向嘉和邨提供物业服务，故本院对原、被告之间形成事实的物业服务合同关系予以确认。被告的意见属于对村委会就物业公司招投标是否有效进行抗辩，与本案的争议焦点不具关联性，本院不予审查。综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈杏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市美家苑物业服务有限公司支付2017年7月至2018年5月的物业服务费2038.74元及车位管理费275元；二、被告陈杏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市美家苑物业服务有限公司支付2017年7月至2018年5月期间的公摊水电费330.21元；三、驳回原告佛山市美家苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告负担7元，被告负担18元。本判决为终审判决。审判员  罗婉文二〇一八年十月三十日书记员  黄帼文附引用法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。