福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初309号原告：张海伦，女，1992年6月2日出生，汉族，住福建省宁德市福安市。委托诉讼代理人：刘德银，福建环三律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾广场**楼****，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛，总经理。被告：宁德市中维房地产开发有限公司，住所，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧**社会信用代码9135090258533198XB。法定代表人：冯德星，总经理。原告张海伦与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾公司）、宁德市中维房地产开发有限公司（以下简称中维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海伦的委托诉讼代理人刘德银到庭参加诉讼。被告泰禾公司、中维公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海伦向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司、中维公司连带支付张海伦暂计至2021年2月28日止的租金118781元及违约金（以购房价为基数，按日万分之一的标准计算，暂计至2021年3月16日为10000元）；2.判令中维公司对上述款项承担连带偿还责任。事实与理由：2017年12月-2018年10月，中维公司在“宁德泰禾红树林（微信号为：×××ｉｎ）”发布了多篇销售案涉商铺的促销广告，并多次使用“抢购商铺即享10年无忧托管，年7%回报”、“10年包租，年7%投资收益，无忧经营”、“宁德泰禾新天地全临街现铺，10年包租年7%无忧经营，小投入高回报，一铺赚翻全城。现已有大量品牌商家强力入驻，余铺有限，抢到即赚到！”等宣传用语，这些宣传用语对商铺的售价有重大提升作用，属于要约，张海伦正是基于中维公司的上述宣传，于2018年2月与中维公司签订《商品房买卖合同》；于2018年8月与泰禾公司签订《房屋租赁委托合同》，合同内容约定：张海伦所有的房屋（不动产权登记号：闽（2018）宁德市不动产权第001XXXX号，坐落位于泰禾红树木项目Ｓ-XX幢楼层XX号）交给泰禾公司出租，出租的期限为10年，自2018年9月1日至2028年8月30日，起租日为2018年9月1日。在委托期间，泰禾公司可将房屋按市场价出租给第三人，泰禾公司保证张海伦自起租日起可获得的租金为：每12月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同的总价7%），共计118781元（大写：壹拾壹万捌仟柒佰捌拾壹元整），共计10个年度，租金总额为1187810元，（大写：人民币壹佰壹拾捌万柒仟捌佰壹拾元整），如租金是否超出或不足上述约定数额的，均按合同约定的上述租金数额由泰禾公司支付给张海伦，支付方式为每三个月支付一次，泰禾公司在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给张海伦指定的银行账号。在泰禾公司的权利义务条款中约定泰禾公司不得单方解除合同，应及时向张海伦支付租金。若泰禾公司违反合同约定逾期支付租金，逾期超过30日的，每延迟一日，按购房款的日万分一向张海伦支付逾期违约金，并如数支付所欠付的租金。合同签订后，截止至2021年2月28日，泰禾公司仍欠付张海伦租金118781元。泰禾公司未按约定的时间和数额向张海伦支付租金的事实，泰禾公司与中维公司均构成合同违约，故向法院提起诉讼，请求判如所请。泰禾公司书面辩称，被告在客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁委托合同》。但因涉案房屋此前经原告同意出租给第三人，合同解除后，原告应继续维持与第三人的租赁关系，原告无权收回房屋。相关租金支付标准因受疫情影响，请求予以减免。违约金计算基数过高，请求法院予以调整，即使存在逾期租金，原告实际损失仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失。中维公司书面辩称：张海伦仅依据公司法第63条要求其为泰禾公司的债务和利息承担连带责任没有法律依据，张海伦主张其与泰禾公司存在人格混同应负举证责任。其与泰禾公司不存在人格混同，其不承担本案的合同责任。恳请依法驳回张海伦的诉讼请求。根据本院审查认定的证据，查明本案事实如下：2018年2月，张海伦与宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司签订《商品房买卖合同》，张海伦以1696877元的价格购买案涉房屋。张海伦（甲方）与泰禾公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定由乙方承租案涉房屋，委托期限为10年，从2018年9月1日至2028年8月30日止，甲方同意以2018年9月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计118781元，共10个租赁年度，租金总额共计1187810元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，泰禾公司支付租金至2020年2月止。上述事实有张海伦提供的《房屋租赁委托合同》、《商品房买卖合同》、银行交易明细、不动产权证书、增值税发票予以证明，泰禾公司、中维公司未到庭参加诉讼，又未书面提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据，具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，具有证明力，能够证明待证事实，本院予以采信，上述事实予以确认。本院认为，本案虽名为委托合同，但符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁合同的构成要件，故案涉合同性质应为房屋租赁合同。张海伦与泰禾公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案张海伦已依约交付案涉房屋给泰禾公司使用，泰禾公司却未能及时足额支付租金，已构成违约。故张海伦主张泰禾公司支付拖欠的从2020年3月1日起至2021年2月28日的租金118781元（9898.42元/月×12个月），于法有据，本院予以支持。泰禾公司书面抗辩其受疫情或者疫情防控措施的影响，要求减免租金，但其并未提供任何证据证明疫情或者疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故该抗辩理由依据不足，本院不予支持。根据案涉合同约定，泰禾公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，还应按房款总额的日万分之一向张海伦支付逾期违约金（日违约金为1696877元×0.0001=169.68元），而合同日租金为118781元÷365天=325.44元，经对比，考虑到该约定过分高于逾期支付租金给张海伦造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾公司应承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金（每三个月租金29695元）为基数，自逾期之日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，计算如下：（1）2020年3月1日至2020年5月31日的租金的逾期付款违约金为：从2020年6月15日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（2）2020年6月1日至2020年8月31日的租金的逾期付款违约金为：从2020年9月15日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（3）2020年9月1日至2020年11月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年12月15日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（4）2020年12月1日至2021年2月28日的租金逾期付款违约金：从2020年3月15日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。根据合同相对性原则，中维公司并非合同相对方，故《房屋租赁委托合同》对中维公司无约束力，张海伦要求中维公司连带支付租金及违约金的诉讼请求，不予支持。泰禾公司抗辩解除合同依据不足，不予支持。泰禾公司、中维公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向张海伦支付2020年3月1日起至2021年2月28日的租金118781元；二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向张海伦支付违约金（以欠付的季度租金29695元为基数，分别从2020年6月15日、2020年9月15日、2020年12月15日、2021年3月15日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回张海伦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2278元，减半收取计1139元，由被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  孙长斌二〇二一年四月十三日书记员  黄丽芳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。