文书内容江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1003民初619号原告：张瑞文，男，1994年2月22日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：黄敏，江苏琼宇仁方律师事务所律师。被告：扬州金域房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街道何桥村立新组1号。法定代表人：焦杨，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁亮，江苏擎天柱律师事务所律师。原告张瑞文与被告扬州金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，先依法适用简易程序，于3月16日公开开庭进行了审理，后组成合议庭适用普通程序于4月28日公开开庭进行了审理。原告张瑞文的委托诉讼代理人黄敏，被告金域公司的委托诉讼代理人袁亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞文向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付延期交房的违约金81405.97元(自2018年11月1日至2019年3月21日止，按日万分之三计算）；2.判令被告返还房屋及车库、车位面积减少部分的房款4494元及利息559.69元（暂计算至2020年9月7日，自2018年1月25日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）。事实和理由：2018年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：CLF-02402，合同约定房屋、阁楼、车库、车位合计总价款为1924491元。原告已足额支付房款，被告应于2018年10月31日前交付房屋，然被告房屋直至2019年3月20日交付使用备案公示期满方满足交房条件。涉案房屋预测建筑面积112.67平方米，实际建筑面积为112.56平方米；阁楼预测建筑面积60.87平方米，实际建筑面积为60.88平方米；车库预测建筑面积33.95平方米，实际建筑面积为33.37平方米；车位预测建筑面积36.49平方米，实际建筑面积为36.19平方米。被告金域公司辩称，被告作为开发商开发了长乐府小区，原告经施工方鸿发公司的介绍提出购买被告涉案的房屋，被告基于对鸿发公司的信任才与原告签订了买卖合同，并配合后续的开票、产权办理手续，但原告并未实际支付购房款项。原告主张违约金是依据合同条款，但原告并未依约履行支付购房款义务，根本上违反了合同约定。本案没有任何支付房款的相关证据，原告主张的返还房屋、车库等面积减少对应的房款也无事实和法律依据。综上，原告无权向被告索要违约金和面积差额。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，原告张瑞文与被告金域公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买长乐府XXX（预测建筑面积112.67平方米，每平方米9400元，总价款为105908元）、车库06号（预测建筑面积33.95平方米，每平方米3800元，总价款为129010元）、车位13号（预测建筑面积36.49平方米，每平方米4500元，总价款为164205元）、阁楼XXX（预测建筑面积60.87平方米，每平方米9400元，总价款为572178元）。房屋及车库、车位、阁楼合计总价款为1924491元。付款方式一次性付款，原告应当在2018年1月25日前支付全部价款。合同为格式合同，第八条约定“逾期付款责任”，买受人未按约定付款，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率不应低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条“面积差异处理”约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同签订后，原告以工程款抵扣了全部价款。长乐府项目一期工程交付使用备案公示期为2019年3月11日-2019年3月18日。2019年12月11日，被告开具了江苏增值税发票，价税合计1919997元。2019年12月11日，被告就案涉房屋、车库、车位、阁楼向扬州市不动产登记中心递交转移登记申请，后原告领取了苏（2021）扬州市不动产权第XXX号不动产权登记证书。实际交付的房屋的面积为112.56平方米，实际交付的车库面积为33.37平方米，实际交付的车位面积为36.19平方米，实际交付的阁楼面积为60.88平方米。本案的争议焦点为：1.原告是否已履行付款义务，其有无权利主张延期交房违约金、面积差异房款；2.如原告有权主张，违约金应如何计算。针对争议焦点1，本院认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，当事人均应按约履行各自义务。双方合同约定原告应于合同签订当日即2018年1月25日前一次性支付房款，原告主张双方系以工程款抵扣的方式结清房款，被告对于原告已履行付款义务不予认可，原告提交了增值税发票、转移登记申请等证据证明自己的主张，现并无证据证明被告在2018年1月25日后向原告主张给付房款，且被告在合同签订后已开具购房发票、交付房屋、配合办理不动产权转移登记等行为继续履行合同，据此，可以认定原告已按约支付了房款，有权向被告主张延期交房违约金、面积差异房款等。针对争议焦点2，本院认为，房屋不能交付的原因系未达到法定交付条件，属被告根本违约。此前，因房屋客观上无法交付，原告只能通过要求支付违约金的方式弥补损失，而无法通过要求被告立即交付等继续履行的方式行使合同权利。对此，合同的第十二条中明确约定了逾期交付房屋的计算方法：按逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2018年11月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中即60日的比率，第八条中的比率亦为万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同即60日）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。被告主张逾期应适用合同第十二条的180日进行计算，而不是适用第八条中的60日，且应按照日万分之二的标准进行计算。因案涉的买卖合同系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，案涉合同第十二条中“按照逾期时间，分别处理（1）、（2），不作累加的约定”按通常理解应解释为逾期在60日以内的，违约金应按照日万分之二计算，超过60日的即全部按万分之三计算，（1）与（2）的适用“不作累加”只能择一适用。即便按照被告的解读有两种以上解释的，依法仍应作出不利于提供格式条款一方的解释，即因房屋已经超过约定日期的60日交付，应从逾期交付之日开始按万分之三计算违约金。但考虑到全部按总房价日万分之三的标准支付违约金，显然过分高于原告产生的实际损失，导致双方权益明显失衡，且与法律规定的精神不符。本院酌定调整为60日内按照每日万分之二的计算标准计算违约金，超过约定日期60日的，按每日万分之三计算。按上述方法计算，按日万分之二的标准计算60日的违约金为23093.89元；故超过60日后的违约金，按合同约定的万分之三每日计算至2019年3月21日为45610.44元，即截止2019年3月21日被告金域公司应支付原告的违约金为23093.89+45610.44=68704.33元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告迟延交付应依约承担违约责任，但原告主张过高的违约金，应依法予以调整。交付的面积与合同约定的差异，据实结算后被告应按合同约定返还原告4494元。至于原告主张的面积差的相应款项的利息，双方未作约定返还时间及利息，本院对此不予支持。据此，因案涉争议发生于民法典施行前，故仍应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张瑞文逾期交房违约金68704.33元、返还面积差价款4494元，合计73198.33元；二、驳回原告张瑞文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元，由原告张瑞文负担332元，由被告扬州金域房地产开发有限公司负担1630元（此款原告张瑞文已预交并同意本院不再退还，由被告扬州金域房地产开发有限公司履行判决义务时直接支付原告张瑞文1630元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  瞿森斌人民陪审员  李 晖人民陪审员  陈红梅二〇二一年四月三十日书 记 员  陈芳园附件：违约金计算表            计息本金              ¥1924491元                  起算日期              2018年11月1日                  终止日期              2018年12月31日                  利率类型              日利率                  利率              万分之二                  计息天数              60                  计算公式              利息=本金×实际天数×日利率                  利息计算结果              ¥23093.89元                  逾期超过60日后                  起算日期              2019年1月1日                  终止日期              2019年3月21日                  利率类型              日利率                  利率              万分之三                  计息天数              79                  计算公式              利息=本金×实际天数×日利率                  利息计算结果              ¥45610.44元