云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终5030号上诉人（原审原告）：绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区学府路**金鼎科技园内**平台******。法定代表人：侯光军，执行董事。委托诉讼代理人：杨红芳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马睿翎，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：秦小林，男，汉族，1987年9月6日生，身份证住址重庆市忠县。被上诉人（原审被告）：曹仙仙，女，彝族，1996年6月6日生，身份证住址云南省临沧市永德县。上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司因与被上诉人秦小林、曹仙仙商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决适用法律错误。本案双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应受违约责任条款的约束，双方已经在合同中明确了我方有权单方解除本合同另行出售该房屋并由购房人赔偿我方全部损失，且须按照总房价款的10%支付违约金，故我方有权主张支付违约金和损失赔偿；二、一审认为上诉人主张的损失系因《个人购房担保借款合同》产生与本案无关，属于适用法律错误。本案双方签订的《合同补充协议》内容已经明确我方有权主张全部损失，虽然《个人购房担保借款合同》是向银行承担担保责任而产生的损失，但上诉人之所以承担此担保责任是基于双方的《商品房购销合同》且双方自愿将权利义务约定在补充协议中，该约定合法有效；三、一审不应强制改变双方约定的合理解除买卖合同登记备案时间，同时对于被上诉人逾期办理的，应由其承担违约责任是合同约定内容；四、本案所涉的诉讼费用应由被上诉人承担，同时上述费用应明确可以在被上诉人已付购房款内直接扣除。被上诉人秦小林、曹仙仙未到庭陈述答辩意见。绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》解除；二、判令被告支付原告44331.40元（443314元×10%）的违约金；三、判令被告支付原告因向银行代偿欠款的损失2203.63元；四、判令被告在判决后7日内与原告共同办理解除合同及注销登记手续，逾期办理的，每逾期一天按商品房总价的万分之五承担赔偿责任；五、判令确认被告所应支付给原告的费用在其已付原告的购房款中直接予以扣除；六、判令被告承担本案诉讼费、律师费（3000元）、鉴定费、调查取证费、评估费等。一审经审理查明：2016年4月12日，原告（即出卖人，甲方）与两被告（即买受人，乙方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定乙方购买甲方位于昆明市绿地香树花城（C地块）8号楼1层103号房产，建筑面积71.22平方米，总金额443314元；乙方首期支付购房总价的20.15%，即89314元，付款日期为2016年4月12日，其余价款354000元，向银行贷款支付；乙方采用贷款付款，则乙方应当自《商品房购销合同》签署之日起一个月内完成贷款审批手续，并向甲方支付相应房款，甲方若推荐银行为乙方提供贷款支付，则乙方应自签署本合同之日起7日内备齐按揭所需资料到甲方推荐银行办理相关手续，否则，每逾期一日，乙方应当向甲方支付100元作为违约金，逾期超30天，甲方有权单方解除合同；甲方担保期内若因乙方拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致甲方代为偿还的，乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内全额返还甲方代付款及承担该费用10%的违约金，若乙方未按时间支付的，甲方有权选择要求乙方直接支付并承担200元/日的违约金或单方面解除《商品房购销合同》另行出售该房屋并由乙方赔偿甲方全部损失；乙方逾期支付款项（含首付款）不超过5日的，每逾期一天，甲方有权要求乙方按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行，乙方逾期支付款项超5日的，甲方有权解除合同，如甲方解除合同的，乙方须按总房价款的10%向甲方支付违约金，甲方可在乙方已付房款中扣除，余额无息退还，若造成甲方损失的，乙方还应全额赔偿，乙方逾期支付款项超5日后，甲方在不放弃解除合同权利的前提下，亦可要求乙方继续履行合同，且乙方须按逾期天数每日向甲方支付应付未付房价款部分万分之五的违约金直至付清全部房价款之日；乙方逾期付款，甲方解除合同权利的行使期限自解除合同的条件成就之日起叁年，甲方解除合同的，乙方应承担合同总价10%的违约金，若造成甲方损失的，乙方还应全额赔偿；如一方无正当理由（“正当理由”系指法律明确规定或合同明确规定方可以解除合同的情形）要求解除合同的，即使同意支付违约金，也必须取得另一方的书面同意，另一方有权不予同意并要求继续履行合同；无论因甲方原因或是乙方原因导致合同解除的，乙方都应在收到甲方通知后的7个工作日内与甲方共同办理解除合同及注销登记手续，乙方逾期办理的，每逾期一天应该按商品房总价款的万分之五承担赔偿责任，且在乙方配合办理完毕注销合同网上备案手续之前，甲方有权不向乙方退还任何应退还款项，直至乙方配合办理完毕；无论因甲方原因或是乙方原因导致合同解除的，乙方特此同意，甲方应返还的款项中，对于乙方尚欠按揭贷款银行的按揭贷款及利息，甲方有权直接返还给按揭贷款银行；《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的损失包括：（1）合同约定的房价与解除合同时该房屋市场评估价之间的差额，（2）甲方为追究乙方的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等；买卖合同正文条款与补充条款不一致的，以补充条款的规定为准等主要内容。2016年4月12日，原告与两被告签订的上述《商品房购销合同》及《合同补充协议》进行了网上备案登记，合同登记号为KM2016041219828。2016年4月19日，招商银行股份有限公司昆明分行（贷款人，以下简称招商行昆明分行）、两被告（借款人）及原告（保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》，约定两被告向招商行昆明分行贷款354000元，用于购买位于昆明市五华区普吉街道办事处绿地香树花城（C地块）Ⅰ第8号楼第1层103号房屋，即上述涉案房屋，贷款期限为360个月，预计自2016年4月19日起至2046年4月19日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准，贷款利率为浮动利率，签订合同时的执行年利率为4.9%，按合同约定的次年对应日进行调整，逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，还款方式为等额本息还款；两被告以其购买的上述涉案房屋为贷款提供抵押担保；原告为两被告的上述贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，保证范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、付息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。上述合同签订后，两被告于2016年4月12日向原告支付购房首付款89314元，招商行昆明分行亦向原告账户转入两被告贷款款项354000元。涉案房屋至今未办理房屋产权证，未办理抵押登记手续，且原告未向两被告交房。2017年8月28日，因两被告未按约归还贷款，原告向招商行昆明分行支付两被告向原告的剩余贷款本息及逾期本息等共计356203.63元。同日，招商行昆明分行向原告出具《个人贷款结清证明》，载明：借款人秦小林（身份证号：5002331987********）的一笔金额为35.4万元整的一手楼住房按揭贷款，期限360个月，用于购买昆明市五华区普吉街道办事处绿地香树花城C地块I第8号楼1层103号房，该笔贷款已由绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司于2017年8月28日代偿结清。2018年1月12日，原告通过顺丰快递向两被告邮寄《通知函》（邮寄地址两被告提供的身份证地址），函称：“你们于2016年4月12日与我公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（以下简称“合同”），购买我公司开发建设的绿地香树花城C地块8号楼103号房，总房价为443314元，其中354000元，你们是通过招商银行办理了按揭贷款支付。因你连续拖欠数期贷款未归还，导致招商银行要求我公司于8月28日向招商银行代你偿还了356203.63元。基于以上事实，根据法律规定及合同约定，特向你们发出此函：1、请你们于收到本通知之日起10日内全额返还我公司代你向招商银行支付的356203.63元，并向我公司支付35620.36元的违约金，共计391823.99元；2、若你们未按时履行第1项义务，则我公司有权解除合同，你们应向我公司支付总房价10%的违约金，并向我公司支付我公司由此所受的全部损失”。上述寄送被告秦小林的邮件因联系不到收件人，于2018年1月31日被作废；寄送曹仙仙的邮件因联系不到收件人，于2018年1月27日被退回。另查明，原告在本案中支出的律师代理费为3000元。一审经审理认为：原告与两被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。两被告作为买受人及贷款人未按期归还银行贷款的违约行为，致使原告作为出卖人及担保人承担了相应的保证责任，原告承担保证责任后依据《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定向两被告填写的有效地址邮寄《通知函》，要求两被告于收到《通知函》之日起10日内全额返还原告代付款并承担违约金，虽邮寄被告秦小林的邮件被作废，邮寄被告曹仙仙的邮件被退回，但根据《合同补充协议》第十一条的约定，两被告提供的个人资料均系真实有效的信息，原告可按此采用挂号或特快专递邮寄或直接送达，若以挂号或特快专递邮寄两被告，则在投邮后第五日视为已送达两被告。故应视为原告寄出的两份《通知函》已送达两被告；邮件分别于2018年1月31日作废，2018年1月27日退回，自2018年1月31日起10日内两被告仍未向原告返还代付款并承担违约金，故根据双方合同约定，原告单方解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权根据双方合同约定解除与两被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同解除后，两被告有配合原告注销该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，但原告需要给两被告合理的准备时限。原告主张的违约金44331.4元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人刻意要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，故对原告的该项主张依法不予支持。原告主张的损失2203.63元，系两被告违反《个人购房担保借款合同》约定所产生的逾期利息等，该损失系原告在担保法律关系中履行保证人责任而产生，与本案诉争法律关系无关，故一审不予以支持。至于原告主张要求由两被告承担逾期办理注销登记的赔偿责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审亦不予支持。对原告要求法院确认被告应支付原告的费用在其已支付原告的购房款中直接予以扣除的诉讼请求，因一审对原告主张的所有费用均未支持，故不存在需抵扣的费用，故一审对原告的该项诉讼请求依法不予支持。原告主张的律师费3000元，系原告向两被告主张权利支出的合理费用，且双方在合同中对该费用的承担进行了明确约定，故原告的该项诉请，一审予以支持。原告主张的鉴定费、调查取证费、评估费，因未实际产生，故一审依法不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决：“一、解除原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司与被告秦小林、曹仙仙于2016年4月12日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：C8-103、登记合同号：NKM2016041219828）；二、被告秦小林、曹仙仙于本判决生效之日起三十日内协助原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司办理《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：C8-103、登记合同号：KM2016041219828）的备案注销手续；三、原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司为主张权利而支出的律师代理费3000元，由被告秦小林、曹仙仙承担，并由被告秦小林、曹仙仙于本判决生效之日起三十日内支付原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司；四、驳回原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”经二审查明的法律事实与一审确认案件事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司主张的解除合同的损失及违约金是否应当给付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方通过签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》明确了购买商品房及相关款项给付的权利义务，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应得到双方当事人的认真履行。通过本案查明的案件事实，被上诉人秦小林、曹仙仙确逾期未按约定向银行归还贷款，导致了上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司根据《个人购房担保借款合同》以担保人的身份向银行连带偿付了款项356203.63元的客观事实，而就此因双方在《合同补充协议》第一条第1.1（2）明确了上诉人享有要求被上诉人承担违约金或有权选择单方面解除合同另行出售该房屋的约定，故现上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司请求解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的请求具有事实和法律依据，而对于上诉人上诉主张认为应按10%给付违约金的观点，本院认为，在上诉人已经选择解除合同的情况下，其再主张违约金的请求不能成立，本院不予支持。至于上诉人在银行偿付贷款过程中产生的利息损失2203.63元符合事实，且亦是由于被上诉人秦小林、曹仙仙未及时归还贷款而产生，故该损失依法应当由被上诉人秦小林、曹仙仙予以承担，本院应予支持。另外就上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司主张的损失部分，因其一、二审中均未能提交证据证实，故本院不予支持。最后，本案《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后，双方所涉合同权利义务消灭，故在注销本案所涉房屋备案登记的同时，对于被上诉人秦小林、曹仙仙支付的房款89314元亦应予以返还，一审对此未予处理不当，本院予以纠正。综上，一审认定事实清楚，但对上诉人主张的损失处理不当，本院予以纠正；对于上诉人上诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9799号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司与被告秦小林、曹仙仙于2016年4月12日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：C8-103、登记合同号：NKM2016041219828）；二、被告秦小林、曹仙仙于本判决生效之日起三十日内协助原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司办理《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：C8-103、登记合同号：KM2016041219828）的备案注销手续；三、原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司为主张权利而支出的律师代理费3000元，由被告秦小林、曹仙仙承担，并由被告秦小林、曹仙仙于本判决生效之日起三十日内支付原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司”；二、由被上诉人秦小林、曹仙仙于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司偿付贷款损失2203.63元；三、由上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人秦小林、曹仙仙返还购房款89314元；四、驳回上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计2076元，由上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司负担1557元，由被上诉人秦小林、曹仙仙负担519元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  宋光玉审判员  吕 强审判员  罗增龙二〇一八年十月十日书记员  武 婕