福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0521民初7965号 原告：庄黎颖，女，1971年8月11日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：杨玲玲、王梅霞，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：泉州华亿房地产开发有限公司，住所地惠安县螺城镇建设南街物资大楼**，统一社会信用代码91350521753135196F。 法定代表人：魏传瑞，总经理。 委托诉讼代理人：马悦，女，系公司职员。 被告：福州华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路**华联商厦**，统一社会信用代码91350100731855010X。 法定代表人：魏传银，总经理。 委托诉讼代理人：苏柳燕，女，系公司职员。 原告庄黎颖与被告泉州华亿房地产开发有限公司（下称华亿房地产公司）、福州华辰房地产有限公司（下称华辰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，被告华辰房地产公司在提交答辩状期间内提出管辖权异议，后撤回管辖权异议申请。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄黎颖的委托诉讼代理人杨玲玲，被告华亿房地产公司的委托诉讼代理人马悦，被告华辰房地产公司的委托诉讼代理人苏柳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄黎颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告华亿房地产公司支付原告自2017年1月1日起至实际交房之日止按已付购房款300552元的日万分之一点五的标准计算的逾期交房违约金（暂计至起诉之日止为27681元）；2、被告华辰房地产公司对被告华亿房地产公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2016年2月1日，原告与被告华亿房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201602010018）1份，约定原告向被告华亿房地产公司购买址在惠安县“君临世纪”3#1507号商品房（下称案涉商品房），总价300552元。合同第八条约定，出卖人应于2016年12月31日之前将符合法定及约定条件的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，逾期交房超过90日，买受人有权选择解除合同或者要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。合同签订后，双方办理了备案登记，后原告依约支付了全部购房款300552元。但被告华亿房地产公司至今未能将符合法律规定及合同约定的商品房交付给原告，其逾期交房的行为已经违约，应当向原告支付违约金。被告华辰房地产公司系被告华亿房地产公司的唯一股东，其应对被告华亿房地产公司的债务承担连带责任。 被告华亿房地产公司辩称，一、案涉商品房的实际权利人系福建省闽南建筑工程有限公司（下称闽南建筑公司），而非本案原告，原告仅是案涉商品房名义上的签约人。因此，原告并非适格的主体，无权提起本案诉讼。被告华亿房地产公司开发建设的惠安县“君临世纪”房地产项目3#楼、5#楼工程发包给闽南建筑公司施工。被告华亿房地产公司于2016年1月23日开始以“君临世纪”房地产开发项目中的3#楼部分住宅房产抵债给闽南建筑公司作为工程款。就“以房抵债”事宜，被告华亿房地产公司与闽南建筑公司于2016年10月20日签订了《工程施工补充合同》以及其他有关文件进行了确认，抵债房产包括案涉商品房。二、为了实现“以房抵债”目的，闽南建筑公司指定（借用）原告的名义与被告华亿房地产公司签订《商品房买卖合同》并进行备案。《商品房买卖合同》约定购房款为391622元，而原告在起诉状陈述及提供的支付票据体现购房款为300552元，由此能够证明案涉《商品房买卖合同》仅是闽南建筑公司为了实现“以房抵债”目的的一种协议安排，并非是原告与被告华亿房地产公司之间买卖商品房的真实意思表示，原告只是案涉商品房名义上的签约人，并非是真实的购房人。本案《商品房买卖合同》的签订及备案与普通市场上正常的商品房交易有着本质区别，本案《商品房买卖合同》中相关条款并非合同双方权利义务的真实意思表示及约定。因此，本案中关于交房以及逾期交房的违约责任等约定并不能适用。三、案涉商品房逾期交房的责任应由闽南建筑公司承担。导致案涉商品房逾期交房的原因系闽南建筑公司施工延期所致，另外根据被告华亿房地产公司与闽南建筑公司所签订的《工程施工补充合同》、《“以房抵款”具体操作流程协议》、《补充协议》、《“君临世纪”3#、5#工程问题监督与管控协议》等有关协议约定，本案的逾期交房责任应由闽南建筑公司承担。四、鉴于闽南建筑公司是案涉商品房所属房地产项目的施工方，逾期交房的原因系闽南建筑公司施工延期所致，因此基于“以房抵债”之精神，案涉《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约条款对被告华亿房地产公司、闽南建筑公司以及原告并无法律约束力。退一步讲，即便原告有权主张逾期交房违约金，那么责任也应当由闽南建筑公司承担。五、即便被告华亿房地产公司需要先行承担部分责任，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告华亿房地产公司因高考原因可据实延期交房2天，而且《商品房买卖合同》中约定延迟交房的违约金过高，应根据当地相同地段租金标准予以适当减少。被告华亿房地产公司虽然存在延迟交房的行为，但对原告所造成的损失也仅限于住房损失。《商品房买卖合同》中关于日万分之一点五的延迟交房违约金的约定，即每月的违约金高达1352.48元（300552元×0.015%×30天），明显高于当地同地段的租金标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告华亿房地产公司请求法院按照当地同地段的租金标准予以适当减少违约金标准,要求按原告主张的标准一半计算。若被告华亿房地产公司需要先行承担部分责任，依据《商品房买卖合同》第八条规定，因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，可据实延期交房，因高考原因可延期2天，其次因高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因也可据实延期交房。 被告华辰房地产公司辩称，被告华亿房地产公司有完整独立的财务制度，并经过审计相关报表亦符合会计准则，财务支付明晰且具有独立的办公经营场所，两被告之间并没有财产混同的迹象，可以证明两被告财产相分离的事实。因此，被告华辰房地产公司不应对被告华亿房地产公司的债务承担连带责任。 经审理查明，被告华亿房地产公司系以在惠安县城规划范围内对螺城镇旧城进行改造、开发、建设、出租、出售商住房等为经营范围的一人有限责任公司（法人独资），系被告华辰房地产公司的全资子公司。案涉惠安县“君临世纪”3#楼系被告华亿房地产公司开发建设，由闽南建筑公司承建。原告与被告华亿房地产公司曾签订《“君临世纪”房屋订购协议》，约定原告向被告华亿房地产公司订购位其开发的位于惠安县商品房，建筑面积50.86平方米，单价5909.4元/平方米，总价款300552元，定购金7552元。2016年2月1日，原告与被告华亿房地产公司签订合同编号为201602010018的《商品房买卖合同》一份（含附件1-6），约定原告向被告华亿房地产公司购买上述房产，单价7700元/平方米，房屋总价款391622元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因法律法规规章变更和当地行政部门政策性因素引起开发商自身无法控制的因高考、高温、台风暴雨等其他客观因素限制施工的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告已付清购房款，案涉商品房至今未交付原告使用，被告华亿房地产公司并确认案涉“君临世纪”项目尚未经过竣工验收。 以上事实，有原告提供的企业信用公示信息、《房屋订购协议》、《商品房买卖合同》、福建增值税普通发票、个人贷款支付凭证，两被告提供的营业执照副本，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为本案合同责任应由谁承担及原告主张的逾期交房违约金应如何确定的问题。 原告庄黎颖认为，《房屋订购协议》在《商品房买卖合同》签订前签订，是被告华亿公司提供给原告签订，被告华亿房地产公司销售人员说《房屋订购协议》约定5909.4元/平方米是毛坯房的价格，《商品房买卖合同》约定7700元/平方米是精装房的价格，案涉房屋实际是毛坯房。原告根据被告华亿公司的要求，以《房屋订购协议》约定的总价款即300552元付清购房款，售楼的工作人员说这是被告华亿公司的内部操作问题。被告华亿房地产公司作为案涉商品房的开发商与出售方，案涉《商品房买卖合同》是原告与被告华亿房地产公司的真实意思表示，双方均应按合同约定履行。《商品房买卖合同》第八条、第九条明确约定被告华亿房地产公司交付房屋的日期及逾期交房的违约责任，但被告华亿房地产公司至今未向原告交付案涉商品房，且案涉“君临世纪”项目尚未经过竣工验收，故被告华亿房地产公司应承担逾期交房的违约责任。被告华亿房地产公司辩称其与闽南建筑公司签订建筑案涉工程施工补充合同、补充协议、“以房抵款”具体操作流程等，相应的逾期交房责任应由闽南建筑公司承担，原告对此并不知情，且根据合同相对性原则，被告华亿房地产公司与闽南建筑公司之间的约定对原告不产生约束力。被告华亿房地产公司系被告华辰房地产公司的全资子公司，被告华辰房地产公司未能提供证据证明案涉商品房买卖发生时被告华亿房地产公司的财产独立于被告华辰房地产公司，根据公司法的相关规定，被告华辰房地产公司应对被告华亿房地产公司的债务承担连带责任。被告华亿房地产公司主张的高考2天若是在合同期限内可以顺延交房，但对于其他台风暴雨等合同第八条约定的标准并不明确，且没有作出进一步的具体说明，不应顺延。 被告华亿房地产公司认为，案涉房产是被告华亿房地产公司与闽南建筑公司“以房抵债”协议项下的财产，根据双方的约定，案涉房产的实际权利人是闽南建筑公司，至于闽南建筑公司借用第三方名义代持该房产或者由闽南建筑公司真实出售该房产，相关的出卖人义务均应由闽南建筑公司承担。被告华亿房地产公司与原告签订案涉《商品房买卖合同》以及配合原告办理合同备案手续等一系列行为均是为了配合闽南建筑公司实现“以房抵债”的目的。被告华亿房地产公司与闽南建筑公司就交房问题进行了约定，故逾期交房责任应由闽南建筑公司承担。退一步讲，如被告华亿房地产公司需承担逾期交房违约责任，原告请求的每日万分之一点五的违约金标准过高，应予以调减50%。被告华亿房地产公司相应提供证据1即建筑安装工程施工补充合同、建筑安装工程施工补充协议，以此证明2013年1月11日及2014年被告华亿房地产公司与闽南建筑公司签订补充合同、补充协议，以及补充合同、补充协议约定的内容。证据2即工程施工补充合同及附件《销售清单》，以此证明2016年10月20日，被告华亿房地产公司与闽南建筑公司签订《工程施工补充合同》及约定内容，案涉房产系被告华亿房地产公司抵债给闽南建筑公司的房产。证据3即“以房抵款”具体操作流程协议，以此证明2016年10月20日，被告华亿房地产公司与闽南建筑公司签订《以房抵债具体操作流程协议》及协议约定内容，根据该协议第二条特别约定，本案逾期交房的违约责任应由闽南建筑公司承担。证据4即补充协议，以此证明2017年1月，被告华亿房地产公司与闽南建筑公司签订补充协议及约定内容，根据该协议约定逾期交房责任在于闽南建筑公司。证据5即“君临世纪”3#、5#工程问题监督与管控协议及收条，以此证明2017年4月5日，被告华亿房地产公司与闽南建筑公司签订《“君临世纪”3#、5#工程问题监督与管控协议》，根据协议约定内容，逾期交房责任在于闽南建筑公司。证据6即《紧急通知函》，以此证明本案逾期交房责任在于闽南建筑公司。证据7即本院依被告华亿房地产公司申请调取的气象证明及泉州市人民政府、惠安县人民政府、惠安县住房和城乡规划建设局等政府部门的电报（明电）、汇报及有关领导讲话，以此证明被告华亿房地产公司在施工期间存在合同约定的台风、暴雨等情况。原告质证称：对证据1-6均有异议，上述证据是被告华亿房地产公司与闽南建筑公司之间协议、合同等资料，原告对此并不知情，上述证据与原告无关。根据合同相对性原则，案涉《商品房买卖合同》的主体是原告与被告华亿房地产公司，逾期交房的责任应由被告华亿房地产公司承担。至于被告华亿房地产公司与闽南建筑公司之间约定的责任承担方式与本案无关。证据7真实性无异议，双方签订的合同第八条规定仅笼统的概括为高考、高温、台风暴雨等因素，并没有具体的说明，标准并不明确，高考2天时间若是在合同期限内可以予以扣除，但是并非所有的降水及大风天气都会影响施工进度，且证据7中天气报告中有部分中雨天气与大风天气时间重合。被告华辰房地产公司质证称：对被告华亿房地产公司提供的证据1-6均无异议，证据7真实性无异议，该证据能够证明被告华亿房地产公司在施工期间存在合同约定的台风暴雨等影响施工的情形。 被告华辰房地产公司认为，两被告均是独立的法人，都有独立的办公场所以及独立的财务制度，原告无证据证明两被告存在财产混同的行为，其要求被告华辰房地产公司对华亿房地产公司承担连带责任不能成立。被告华辰房地产公司相应提供证据8即验资报告，以此证明华亿房地产公司的股东即被告华辰房地产公司已全部出资到位。证据9即审计报告，以此证明被告华亿房地产公司有完整独立的财务制度并经过审计，相关报表亦符合会计准则，且未见被告华亿房地产公司与股东个人财产混同的迹象，证实被告华亿房地产公司与被告华辰房地产公司财产相分离。原告质证称：对被告华亿房地产公司提供的证据8无异议。证据9，真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告华亿房地产公司提供的审计报告并不齐全，不足以证明被告华亿房地产公司与被告华辰房地产公司的财产是相互独立，该审计报告也无法证明被告华亿房地产公司的财产独立于被告华辰产房地产公司。被告华亿房地产公司质证称：对被告华辰房地产公司提供的证据均无异议。 本院经审查认为，被告华亿房地产公司提供的证据1，系被告华亿房地产公司作为发包方、闽南建筑公司作为承包方就惠安“君临世纪”3、5号楼工程施工签订的补充合同、补充协议，与本案无关。证据2-6，因闽南建筑公司并非案涉《商品房买卖合同》的合同当事人，即便被告华亿房地产公司与闽南建筑公司之间确有“以房抵款”之约定，该约定也仅对被告华亿房地产公司与闽南建筑公司具有约束力，并不能以此认定闽南建筑公司应对案涉商品房逾期交房承担违约责任。且被告华亿房地产公司与闽南建筑公司之间的“以房抵款”系在案涉商品房买卖之后，被告华亿房地产公司亦确认其并未告知原告“以房抵款”等相关事宜。被告华亿房地产公司主张逾期交房违约责任应由闽南建筑公司承担并申请追加闽南建筑公司作为本案第三人，依据不足，不予采纳。证据7，系本院根据被告华亿房地产公司的申请调取，真实性可以确认。该证据显示合同签订之日即2016年2月1日至约定交房之日即2016年12月31日期间，因暴雨可顺延的天数有：2016年3月13日、2016年3月23日、2016年7月9日、2016年8月11日、2016年8月13日、2016年9月27日、2016年9月28日，合计7天。因台风“尼伯特”2016年7月7日-2016年7月9日停工3天，因台风“妮妲”2016年8月1日停工1天，因台风“莫兰蒂”2016年9月14日至2016年9月15日停工2天，因台风“鲇鱼”2016年9月27日至2016年9月28日停工2天，因台风“海马”2016年10月20日至2016年10月21日停工2天。故被告华亿房地产公司因高考、台风、暴雨特殊原因可顺延的天数16天（高考2天、暴雨7天，台风扣除与暴雨重复的天数为7天）。合同约定最后的交付期限为2016年12月31日，可顺延交房时间为16天，故应自2017年1月17日即最后交付期限的第二天起支付原告逾期交房违约金。被告华辰房地产公司提供的证据8-9，经原告质证真实性无异议，本院予以确认。但被告华亿房地产公司并未提供公司完整的审计报告，特别是案涉商品房买卖合同签订后的审计报告。被告华辰房地产公司不能证明被告华亿房地产公司的财产独立于被告华辰房地产公司的财产，故其应对被告华亿房地产公司债务承担连带责任。 综上所述，本院认为，原告与被告华亿房地产公司签订的《房屋订购协议》，以及此后于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。原告已支付购房款300552元，但被告华亿房地产公司至今尚未将案涉商品房交付原告使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告请求被告华亿房地产公司按已付购房款300552元的日万分之一点五支付逾期交房违约金，依据充分，予以采纳。因存在合同第八条约定的高考、暴雨台风等特殊原因，故本案可顺延交房时间为16天，故逾期交房违约金应自2017年1月17日起算，计至实际交付案涉商品房之日止的。被告华辰房地产公司不能证明被告华亿房地产公司的财产独立于华辰房地产公司自己的财产，故应对被告华亿房地产公司的债务即逾期交房违约金承担连带责任。被告华亿房地产公司主张本案逾期交房违约责任应由闽南建筑公司承担，因闽南建筑公司不是案涉商品房买卖合同的出卖人，对外的合同责任应由出卖人即被告华亿房地产公司承担，故对被告华亿房地产公司的该主张不予采纳。被告华辰房地产公司主张两被告财产独立分离，其不应对被告华亿房地产公司的债务承担连带责任，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下： 一、被告泉州华亿房地产开发有限公司应按惠安县“君临世纪”3#1507号商品房总购房款300552元的日万分之一点五支付原告庄黎颖自2017年1月17日起至实际交付上述商品房之日止的逾期交房违约金(其中截至2018年9月7日的违约金应于本判决生效之日起十五日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算)。 二、被告福州华辰房地产有限公司对被告泉州华亿房地产开发有限公司上述应支付原告庄黎颖的逾期交房违约金承担连带责任。 三、驳回原告庄黎颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费492元，减半收取246元，由原告庄黎颖负担7元（多预交的485元予以退还），被告泉州华亿房地产开发有限公司、福州华辰房地产有限公司负担239元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇一八年十月二十五日 书记员  蔡少萍 速录员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。