北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初58509号原告：刘剑钊，男，1981年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张永杰。被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪。原告刘剑钊（以下简称原告）与被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张永杰，被告之委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月15日，被告的工作人员熊某（时任百子湾店B组店经理）向原告推荐了陶某梅所有的位于北京市朝阳区百子湾南*路*号院*号楼*层*单元2001号房屋（含车位），其称该房屋系“满五唯一”，有800万元的抵押贷款未还清。在被告的居间服务下，原告与陶某梅签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价为1085万元，买受人先支付100万元定金，其余房款分批支付。同日，原告与被告、陶某梅签订了《居间服务合同》，约定原告向被告支付居间服务费238700元。同日，熊某还代表被告与原告、陶某梅签订了《补充协议2》，约定若此次交易中产生的税费超出36万元，超过部分由被告承担。之后，原告通过爱人赵某薇分两次向陶某梅支付了100万元定金。因熊某多次催促原告准备首付款，2014年12月至2015年2月，原告在被告的居间服务下，出售了家庭所有的全部两套房屋，被告合计收取居间服务费182000元。后被告告知原告，因陶某梅无力偿还北京银行800万元的抵押贷款，合同无法继续履行。被告提出方案，称陶某梅可从被告合作的担保公司借款，但需要先解除网签备案，将房屋抵押给担保公司。原告当时名下已经无房，担心解除网签备案后可能无法获得该房屋，就同意提前付款800万元给陶某梅，让其偿还该房屋在北京银行的抵押贷款。2015年5月26日，原告支付了600万元，但陶某梅并未将该款项用于偿还北京银行的抵押贷款。原告询问被告和陶某梅才得知，陶某梅早在2014年11月14日就已经将涉案房屋二次抵押借款300万元，收到原告的600万元后，陶某梅仅偿还了二次抵押贷款300万元，至今尚欠北京银行的800万元抵押贷款无法偿还。被告一直未将存在二次抵押的情况告知原告，给原告提供的房产证复印件只显示了2009年的一个抵押，而且该房屋也不是“满五唯一”。近日，熊某又告诉原告，在原告购买该房屋之前，陶某梅的爱人徐某晖通过被告出售了一套房屋，买方自行向其支付了400万元用于解押，但是被徐某晖挪作他用，最后买方不得不自己支付了300万元才办理了解押手续，所以劝原告自认倒霉，之后再去找陶某梅追偿。因陶某梅无法偿还贷款，抵押权人北京银行己申请朝阳法院将该房屋查封。原告与被告、陶某梅多次协商未果，无奈之下只得将陶某梅诉至北京市朝阳区人民法院，要求其将房屋过户给原告。根据相关规定，原告想要取得房屋所有权，必须先偿还北京银行的抵押贷款本金和其他费用800余万元，而陶某梅己无其他财产，因此原告需要多支出至少415万元才能将房屋过户。被告作为专业的房产中介机构，为了收取佣金，允许无资格人员从事房地产经纪活动，提供虚假信息，故意隐瞒房屋的抵押情况和陶某梅的诚信问题，使原告违背真实意思作出本不该发生的交易，客观上给原告造成了巨额经济损失。被告虽已退还了全部居间服务费，但仍应赔偿原告的经济损失。另外，被告为了经济利益，还作出虚假承诺引诱原告进行交易，在明知交易存在巨大风险的情况下，仍催促原告出售自己的两套房屋，有与陶某梅串通的嫌疑。故原告起诉，要求被告赔偿经济损失565万元。被告辩称：原告诉请的损失并未实际发生，且没有事实依据，也没有法律依据；即使原告主张的损失能提供客观证据证明，但该损失并非被告原因导致，原告要求被告承担无事实和法律依据。在生效判决中，明确原告的损失系陶某梅造成，由陶某梅负责退还其多支出的钱款，并由陶某梅向原告承担违约金。已经认定非被告造成的原告的所谓损失。对于原告主张损失部分除与陶某梅原因有关外，原告对其也应承担责任。对签约时未见到房屋所有权证原件，原告是默认的，且在被告告知房屋存在二次抵押后，原告仍为获得高额利息自愿将钱款出借给陶某梅，故对其扩大损失部分其自身有不可推卸的责任。原告通过被告在公平自愿的基础上签署了《北京市存量房屋买卖合同》等相关文件。陶某梅联系被告有房屋出售，原告有购房需求，被告工作人员带原告进行多次看房，不限于带看过诉争房屋，但最后原告与陶某梅在仅见到房屋所有权证书复印件的情况下自愿签署房屋买卖合同。房屋的800万抵押，系陶某梅出示房屋所有权证书复印件，被告转述给原告，签约时，被告将上述房屋情况均告知原告，原告对上述情况表示理解并知晓。且签约合同时，约定解除抵押的义务系陶某梅，保障原告的交易安全。签署完毕合同后几日，陶某梅告诉被告房屋还存在第二个抵押，被告转述原告。原告知晓房屋存在第二个抵押的事实。当时谈的是陶某梅自行解押。后合同履行过程中，陶某梅未按时解除抵押，被告曾建议陶某梅处置自己的其他资产等途径筹集钱款解押或者可以通过其他担保公司等途径借款解除抵押，但担保公司需要收取部分费用。原告知晓房屋存在两个抵押事实的前提下，表示自己有资金，与其向担保公司等借款支付利息等费用，不如支付给自己。于是自愿将600万元整借给陶某梅，经被告百般劝说仍执意为之，且被告经办人不止一次劝说不要为之，但原告不顾劝说，坚持己见。签署合同时，陶某梅向原告做出房屋系满五年唯一的承诺，签署了相关协议，并非被告。对于原告提出的被告隐瞒抵押情况与事实不符，被告根据陶某梅提供的房本信息转述给原告，并在陶某梅告知存在其他抵押后，再次告知，不存在隐瞒的情况，原告出售自己的房屋，系其自愿与他人签署，不存在被告虚假引诱。原告提出因陶某梅无力偿还贷款房本被查封，原告想要取得房屋需支付额外钱款才能过户，要被告承担于法无据。原告已知晓并明确系陶某梅原因导致自己无法将诉争房屋过户，并非被告，故原告要求被告承担赔偿责任，没有法定、约定的依据。退一步讲，即使被告居间服务存在瑕疵，原告主张数额过高，被告不同意给付，请求法院酌减。经审理查明：2014年11月15日，原告作为买受人、案外人陶某梅作为出卖人、被告作为居间方签订《居间服务合同》。约定：买卖双方委托居间方就买卖坐落于北京市朝阳区百子湾南*路*号院*号楼*层*单元2001号房屋（以下简称涉案房屋）提供居间服务；居间服务范围：提供房屋买卖市场行情咨询、寻找、提供并发布房源、客源信息、引领买受人看房、协助出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向、协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同；买卖合同成立时，居间服务完成，支付方应按本合同约定向居间方支付居间服务费；买受人向居间方支付居间服务费238700元；居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；居间方为买卖双方提供与本次交易相关的流程办理及法律政策咨询；请您仔细阅读《重要事项告知书》，签署本合同，证明您已知晓所提示的内容。该合同载明被告的经纪人是吴文博、王连清。当日，被告向原告、陶某梅提供《重要事项告知书》，该告知书中载明“确保您资金安全，请您优先选择以资金托管方式支付购房款。签约前，请您务必查看权属资料、身份资料及《委托书》（代理人签约）等材料原件”等内容。原告、陶某梅在落款处签字。2014年11月15日，原告与陶某梅签署《北京市存量房屋买卖合同》及附件，约定原告向陶某梅购买涉案房屋，房屋成交总价格为1085万元；原告应于签订合同附件当日支付定金100万元，签约后3日内支付80万元，剩余20万元于2014年12月20日之前支付；解押款，陶某梅应于2015年3月1日前向抵押权人北京银行申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由陶某梅自行清偿；原告拟贷款200万元；原告通过银行资金托管的方式于2015年3月1日支付陶某梅购房款780万元；物业交接保证金5万元；买卖双方应于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，原告于2014年11月17日委托其妻赵某薇向陶某梅招商银行账户汇款80万元；于2014年12月20日委托赵某薇向陶某梅汇款20万元。审理中，被告主张签约时陶某梅称房产证在银行抵押，无法提供原件，当时陶某梅出示了房产证复印件。根据陶某梅提供的房产证复印件显示，房屋存在一次抵押。后陶某梅未向北京银行清偿800万元的抵押贷款。2015年5月25日，原告与陶某梅、陶某梅之夫徐某晖签订二份《借款合同》，分别约定陶某梅向原告借入600万元、200万元，借款1个月，用于解押涉案房屋，陶某梅收到原告470万元贷款后1日内偿还原告290万元。当日，原告与陶某梅签订《补充协议5》，约定原约定定金100万元、银行按揭200万元、以资金监管方式支付首付款780万元、自行交接方式支付物业保证金5万元，现变更为定金100万元、银行按揭470万元、自行交接方式支付首付款510万元、自行交接方式支付物业保障金5万元，被告不用承担任何资金风险责任。审理中，被告主张其曾多次催促陶某梅偿还北京银行借款，陶某梅想向其他人借款筹资，被告提出可通过被告的合作单位北京金诚丰担保公司借款，但陶某梅提出借款存在利息和其他费用，当时原告也到场洽商，因借款需撤网签，故双方没有立即达成协议；后原告与陶某梅达成自行借款的协议，被告已向原告告知风险，但被告无法阻拦。2015年5月26日，原告向陶某梅账户转账600万元。陶某梅收到该款后，未向北京银行办理贷款清偿手续。2015年8月8日，原告与陶某梅签订《补充协议6》，陶某梅承诺于2015年8月19日前将北京银行的贷款还清，还清贷款后2个工作日内取得北京银行出具的结清材料和结清证明，办理完解押手续，在办理完解押手续后7个工作日内申请办理交税和权属转移登记手续。后陶某梅未履行承诺。另查，2014年11月14日，陶某梅以涉案房屋作为抵押向北京首创融资担保有限公司借款300万元，2015年7月1日陶秀敏办理该抵押注销登记手续。审理中，被告主张在原告给付陶某梅定金100万元后，陶某梅告知被告房屋存在二次抵押，被告得知后，以电话方式向原告告知该情况，当时陶某梅说可以自行办理该抵押登记注销手续，后原告与陶某梅就借款800万元签订借款合同。原告曾主张其在2015年5月签订借款协议前得知陶某梅另行存在300万元的抵押借款，双方商量由陶某梅自行办理该抵押登记注销手续，后原告变更陈述，主张其于2015年8月得知涉案房屋存在二次抵押。2016年7月，原告将陶某梅、徐某晖、北京银行股份有限公司天桥支行、被告起诉至本院，要求陶某梅、徐某晖继续履行房屋买卖合同及补充协议、办理涉案房屋过户手续、支付违约金、退还多支付的款项5818403.40元、办理涉案房屋解抵押手续。该案在审理过程中，原告于2017年4月14日代陶某梅、徐某晖偿还北京银行借款本金及利息共计9668403.40元。2018年2月12日，本院作出（2016）京0105民初42669号民事判决书，判决原告与陶某梅继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，陶某梅配合原告办理完毕涉案房屋过户手续，陶某梅、徐某晖赔偿原告违约金217万元、退还购房款5818403.40元等。该判决发生法律效力后，原告于2018年8月2日取得涉案房屋的所有权证。原告主张因陶某梅、徐某晖未履行生效判决，其于2018年7月申请法院强制执行，但陶某梅、徐某晖无可供执行的财产，已被计入失信被执行人。审理中，原告主张被告存在违反居间义务的行为，被告虽已退还全部居间服务费，但被告造成原告额外支付购房款的经济损失。原告主张被告存下如下行为：房屋买卖合同内署名的二名经纪人未出面；签约前被告没有核验涉案房屋信息，造成原告对陶某梅于2014年11月14日将房屋二次抵押不知情；被告催促原告尽快完成交易，导致原告出售了自有房屋2套，在原告名下无房后，为减少损失，不得不继续履行购买涉案房屋的房屋买卖合同；被告隐瞒徐某晖存在签约后将房屋抵押导致买受人无法过户的行为；被告没尽到风险提示和安全保障义务。被告主张在房屋买卖合同内署名的二名经纪人是后期接手的经纪人，前期由经纪人熊某负责，熊某具备经纪人从业资格；自2016年6月起朝阳区才实行房屋交易房源核验政策，2014年11月没有核验要求，只能在签约时依据产权人本人承诺；原告出售其名下房屋由原告决定，被告没有催促；被告对徐某晖的其他售房行为不知情；被告在双方签署的《重要事项告知书》中以字体加粗方式告知购房款交接以资金监管方式进行，且解除抵押义务在陶某梅，被告已尽到合同义务。被告向本院提供了熊某的经纪人资格证等证据。审理中，被告提交《交易款项支付提示函》，该提示函内容为：被告提示买卖双方优先选择“资金托管”服务，签署资金托管协议，自行交付交易款项可能导致出卖人无法取得全部房款，交易无法履行时，存在买受人无法追回全部已付房款的可能；买卖双方已充分阅读上述提示信息，并明确知晓未选择资金托管将面临的风险，现双方确认，该房屋成交价格为1085万元，以资金托管方式支付780万元，拟贷款200万元，剩余105万元放弃托管，由双方自行交接。在提示函落款处分别有“刘剑钊”、“陶某梅”签字字样。原告对该签字的真实性不予认可，并提出鉴定申请。本院委托北京民生物证科学司法鉴定所对上述提示函中“刘剑钊”签名与原告签名的同一性进行鉴定。经鉴定，北京民生物证科学司法鉴定所出具鉴定文书，鉴定意见为：“检材上‘刘剑钊’签名与样本上刘剑钊签名不是同一人书写”。原告支付鉴定费2700元。以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：原告与被告之间签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，被告应依约尽职提供居间服务。根据查明的事实，原告与陶某梅签约时，陶某梅称房屋所有权证原件存放在他处，但被告作为专业房屋经纪机构，应当对房屋权属状况及抵押登记等事项进行积极调查，但被告未审查涉案房屋的所有权证原件，亦未将在该情形下签约的风险向原告全面告知，在陶秀敏仅提供了房屋复印件的情况下，便促成原告与陶某梅签约，并造成签约时原、被告对房屋存在二次抵押均不知情，对此被告存在过错；且被告的房地产经纪人吴文博、王连清在合同签署过程中仅为挂名，未实际从事居间服务，该行为存在瑕疵。但原告作为购房人，在得知陶某梅未向银行清偿800万元的抵押贷款后，放弃资金监管支付购房款的方式，决定以自行交接的方式向陶某梅出借款项600万元，故原告应对资金风险自行承担责任。结合被告提供服务的情况以及过错程度，再考虑到被告已全部退还原告居间服务费之情节，故本院酌情确定被告赔偿原告经济损失的数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘剑钊经济损失三十万元。二、驳回原告刘剑钊其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51350元，由原告刘剑钊负担45550元（已交纳），由被告北京麦田房产经纪有限公司负担5800元（于本判决生效后7日内交纳）。鉴定费2700元，由被告北京麦田房产经纪有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  邱 凡人民陪审员  张燕琴二〇一八年十月二十四日书 记 员  杨 琳