河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初4373号原告：某公司，住所地石家庄市新华区太保路**。法定代表人：闫书法，董事长。委托诉讼代理人：李延辉、刘坤，系公司员工。被告：张某某，男，1969年8月11日生，汉族，现住石家庄市。委托诉讼代理人：高蕊、王海，北京市京大律师事务所石家庄分所律师。第三人：冶某某，男，1968年10月7日生，回族，现住石家庄市长安区。原告某公司（以下简称：某公司）与被告张某某、第三人冶某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司委托诉讼代理人李延辉、刘坤、被告张某某委托诉讼代理人高蕊、王海、第三人冶某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1、终止2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告所经营的芭芬鞋店及私自租赁给第三人冶某某经营的兰州拉面馆所有物品搬出所租房屋，恢复原貌；3、被告承担2017年4月1日至起诉之日期间的应缴的租金11612元；4、被告承担2017年4月1日至起诉之日期间违约造成的损失2106元；5、本案的诉讼费全部由被告承担。在庭审过程中，原告增加诉讼请求：从起诉之日至恢复原貌之日期间的租金及违约金。事实和理由：原、被告于2016年12月15日签订《房屋租赁合同》，双方按照合同实际履行了相关内容。在签订合同时，我司经办人曾经要求张某某把天津芭芬鞋业有限公司的营业执照复印件提供一份，张某某声称：其没有带着天津芭芬鞋业有限公司的营业执照复印件，其本人是公司的法定代表人、执行董事，代表公司办理各个地方的营销店，以后再给原告提供。按《房屋租赁合同》第三条，被告应于2017年3月25日前缴纳第二次的下季度租金，可是至今被告没有缴纳。我方曾催促被告，被告以各种理由推辞至今。按《房屋租赁合同》约定被告逾期15天不缴纳租金，我方有权终止合同，被告缴纳的押金不予退还。2017年4月11日我方派人前去涉案房屋，发现被告把房屋一分为二，一半由被告继续经营芭芬鞋店，另一半由第三人冶某某经营兰州拉面馆。张某某与冶某某签订《房屋租赁合同》，这种不按照合同约定缴纳租金，又违反《房屋租赁合同》第五条第五项“房屋出租期间不允许转租”，对我方是一种严重侵权行为。根据以上事实，被告严重违反《房屋租赁合同》约定，致使我司房屋失去使用权，因此，我方有权终止合同，被告有义务排除妨害立即把涉案房屋内的物品搬出、恢复原貌、归还我司房屋使用权。由于被告的种种原因导致我方不能收回房屋使用权及由此产生的一切后果，被告应承担。为此，依据相关法律法规，诉至贵院，望判如所请。被告张某某辩称，一、答辩人不存在违法转租行为。2014年10月23日，答辩人与被答辩人签订租赁合同，其中电费、房租费都是由被答辩人的员工李国平收取，与租赁事务有关的也是与李国平联系。2016年3月由于租赁房屋费用压力过大，经双方协商口头约定，租金从月租金11000元降为9000元，之后租金是按照此约定履行。2016年10月答辩人与被答辩人协商分租事宜，我方告知被答辩人只想租一半房屋，被答辩人派公司装修改造人员过来查看现场，认为改造过程太麻烦，且费用过高，就没有改造装修。后来李国平告诉答辩人被答辩人领导同意答辩人自己改动分割面积转租。2016年12月冶某某找到答辩人打算租赁涉案房屋5年，租赁期限超过了答辩人与被答辩人约定的租赁期限，于是答辩人联系到被答辩人，经商定后约定答辩人与冶某某签订租赁合同期限为2年，并于2016年12月15日答辩人与被答辩人重新签订合同，延长租赁时间到2018年12月31日。随后答辩人与冶某某签订合同，租赁期限为2016年12月23日至2018年12月22日。合同签订后，冶某某经营兰州拉面馆，办理营业执照需要房产证复印件。将情况告知李国平后，被答辩人便提供了房产证复印件。此后，李国平依旧每月来到店里收取电费、租金。由此可知：1、答辩人转租行为是被答辩人同意的，并且被答辩人还为此与答辩人重新签订了合同；2、李国平每月都会到店里收取费用，是知道答辩人转租的事情的，与被答辩人所述事实不符。因此，答辩人的转租行为是被答辩人同意的。二、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》于2017年4月10日已经解除，不应当承担被答辩人诉求的“2017年4月1日至起诉之日的租金11612元及违约造成的损失2160元”。根据被答辩人向我方出具的《关于和平路商业店铺租赁问题的答复》中第三条明确写明：本月25日，请续交下一季度房屋租赁费，逾期不交，按2016年12月15日签订的合同第三条执行，如需提前解除合同，请面谈。因此，2017年4月10日合同已经解除，答辩人也不要求被答辩人退还我方押金。综上所述，答辩人认为答辩人不存在违约转租行为，被答辩人要求恢复原貌、支付租金、违约费用及庭审中增加的诉讼请求并无事实支持，应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人冶某某辩称，对原告陈述的事实认可。我与被告签订合同后投资了18万元，因种种原因没有赚到钱，而且还损失了很多钱。所以，被告张某某要赔偿我的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。甲方某公司（出租方）与乙方张某某（承租方）于2016年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于和平东路332号某公司宿舍一层商业网点一套出租给乙方；二、租赁期间暂定：自2017年1月1日至2018年12月31日止；三、租金为每月9000元，按季度收取。乙方签订合同后需缴纳押金9000元，并缴纳下季度租金，以后每季度末25日前缴纳下季度租金，乙方逾期缴纳租金每日加收季度租金的千分之二滞纳金，逾期15日不缴租金甲方有权与乙方终止租赁合同，乙方所缴押金不再退还；四、因甲方原因不再出租须提前终止合同时，应提前一个月通知乙方，甲方减收一个月房租并退还押金，不再给乙方任何补偿；五、因乙方原因不在承租须提前终止合同时，应提前一个月通知甲方，经甲方验收后方可搬出，所收押金不再退还；六、房屋出租期间不允许转租。合同签订后，原告将上述房屋出租给被告张某某，被告张某某将房屋用于经营芭芬鞋店，并按期缴纳租金至2017年3月份。甲方张某某（出租方）与乙方冶某某（承租方）于2016年12月23日签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁期限暂定二年，自2016年12月23日至2018年12月22日止；二、甲方出租此房屋月租金为7000元。甲方按季度收租金。本合同签订后，乙方交押金7000元，并缴下季度租金。其余合同条款同上述《房屋租赁合同》条款。合同签订后，被告张某某将上述房屋的一半转租给了第三人冶某某，另一半自己继续承租。第三人冶某某将房屋用于经营兰州拉面馆，并按期向被告张某某缴纳房租至2017年3月份。另查，某公司于2017年3月15日向张某某出具《关于和平路商业店铺租赁问题的答复》,内容：一、你方与楼上的居民纠纷不是因我方造成的，反对你方提出的经济赔偿；二、辖区派出所已经介入解决你方与楼上居民的矛盾，我方就不再重复解决；三、本月25日，请续交下一季度房屋租赁费，逾期不交按2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》第三条执行。如需提前解除合同，请面谈。张某某于2017年3月23日向冶某某邮寄《催收租金通知书》，内容：您应予2017年3月23日前支付下一季度的租金。根据合同约定逾期15日不支付租金，我方有权解除合同。现告知您，我们双方签订的《房屋租赁合同》自动解除。以上事实有房屋租赁合同、房屋所有权证、关于和平路商业店铺租赁问题的答复、催收租金通知书、录音等证据存卷证明。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》与被告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行合同义务。第三人冶某某实际使用房屋后，原告知情后未反对，视为默认，故本院认定被告与第三人的转租行为有效。原告主张终止2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》，被告辩称合同已终止，因双方均同意终止，本院予以支持。原告申请被告与第三人将其所有物品搬出所租房屋，恢复原貌，后原告称涉案房屋现已清空，故对其此项主张本院不再处理。原告提交照片，证明被告于2017年3月份搬离房屋，第三人于2018年1月份搬离房屋，被告租金支付至2017年3月份，因被告向其交付押金9000元，同意抵一个月的租金，现主张被告支付其自2017年5月份至2018年1月份，共九个月的租金。原告称第三人于2018年1月份搬离房屋，根据其提交的证据，本院予以釆信。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告搬离房屋前应提前一个月通知甲方，经甲方验收后方可搬出。但被告搬离房屋前并未提前告知原告且经原告验收，故被告应再支付原告一个月的租金。自2017年5月份至2018年1月份，共计十个月，故本院支持原告九个月租金的主张。被告自2017年3月份已搬离房屋，冶某某实际占有涉案房屋的一半，故本院酌定租金为4500元。根据合同相对性，冶某某租赁房屋产生的租金应由被告向原告支付。故被告应向原告支付租金9个月*4500元/月=40500元。原告主张被告承担给其造成的损失，因《房屋租赁合同》中并无违约金或赔偿金的约定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告某公司与被告张某某于2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告张某某于判决书生效之日起十日内支付原告某公司租金40500元；三、驳回原告某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，减半收取71.5元，由被告张某某负担（原告已预交案件受理费143元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢燕津二〇一八年十月三十一日书记员  邵 华