西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初9754号原告：张胜荣，男，汉族，1981年3月3日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：韦雅宁，陕西瑞森律师事务所律师。委托代理人：陈嘉棋，陕西瑞森律师事务所实习律师。被告：陕西欣源置业有限责任公司，统一社会信用代码：9161000073797028XU，住所地：陕西省西安市雁塔区长安中路**阳明国际大厦**。法定代表人：杨淑珍，系该公司董事长。委托代理人：王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人：曹莹，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：供销大集集团股份有限公司，统一社会信用代码：91610102220603356T，住，住所地：西安市解放路**/div>法定代表人：张伟亮，系该公司董事长。委托代理人：蔺凯，男，汉族，1984年10月25日出生，住西安市未央区，系该公司员工。委托代理人：刘蔓，女，汉族，1989年2月28日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告张胜荣诉被告陕西欣源置业有限责任公司、供销大集集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张胜荣的委托代理人韦雅宁、陈嘉棋、被告陕西欣源置业有限责任公司的委托代理人曹莹、被告供销大集集团股份有限公司的委托代理人蔺凯、刘蔓均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张胜荣诉称，原告与两被告在2014年12月签订了《租赁合同书》，约定将原告所有的位于西安市雁塔文化新天地1幢2单元-2层2F229号商铺出租给两被告，租赁期限为2015年7月1日至2024年12月31日，租金78元/平方米每月，被告一补齐差价。同时约定2015-2017年间租金由两被告共同承担，2017年至2024年的租金由被告二承担。其中，被告一以其全资子公司西安新天地文化管理有限公司（现已注销）的名义签订合同，但租金由被告一实际支付，并约定由房屋所在地人民法院管辖，但合同签订后，二被告至今未将《租赁合同书》返还给原告。原告在合同签订后积极履行义务，但两被告未按合同约定向原告支付2017年租金，且被告二以《解除合同函告》的书面通知明确表示不再继续履行三方签订的《租赁合同书》。故诉至法院，请求：1.依法判令解除原告与两被告于2014年12月签订的《租赁合同书》；2.判令二被告共同向原告赔偿因解除合同而受到的损失共计78736.32元；3.判令第一被告向原告出具自2008年起至今所代缴的房屋租赁税发票；4.本案诉讼费用由两被告承担。被告陕西欣源置业有限责任公司辩称，一、本案租赁合同不应被解除。1.协议三方并未就合同解除协商一致。2014年12月，被答辩人、西安新天地商业文化管理有限公司（以下简称“新天地”）、民生集团签订的《租赁合同书》约定，由被答辩人将其所有的西安市雁塔文化新天地****的商铺出租给答辩人、民生集团。租赁期限分为两阶段:第一阶段:2015年7月1日至2017年12月31日，由答辩人进行承租；第二阶段为2018年1月1日至2024年12月31日，由民生集团进行承租。2015年8月7日，新天地被注销，答辩人自愿承担新天地承租期限内的租金支付义务。第一阶段租金支付方式为每年12月31日前支付当年的全年租金。本案民生集团曾单方向答辩人、被答辩人致函要求解除租赁合同，答辩人始终未同意，答辩人与民生集团、被答辩人始终未就租赁合同的解除达成合意。2.本案未发生合同约定的解除事由。《租赁合同书》第4.2.5条约定，本合同可在下列情况下终止或解除:（1）甲乙丙三方协商一致并达成书面协议的情况下提前解除。（2）因不可抗力（仅限于自然灾害战争及政府行为）的原因导致本合同不能履行，本合同自行终止，双方互不承担法律责任，善后事宜根据公平原则协商处理。如答辩人前述所述，答辩人、被答辩人、民生集团三方并未就合同解除协商一致，本租赁合同在履行过程中也未发生导致合同不能履行的不可抗力事由。3.本案租赁合同不符合法定解除条件。涉案合同为三方协议，答辩人一直按照《租赁合同书》如约、足额地向被答辩人支付租金，2017年的租金答辩人也将在2017年12月31日前如期支付，被答辩人也未因答辩人的任何行为遭受任何损失。虽然民生集团曾致函要求解除合同且对被答辩人存在违约行为，但本案租赁合同为三方协议且为分阶段履行，答辩人在与已方有关的履行阶段内无任何违约行为，本案不存在致使合同目的不能实现的情形。故，被答辩人也不享有《合同法》第九十四条所规定的法定解除权。二、答辩人无任何违约行为，不应赔偿被答辩人解除合同的损失。如前所述，本案合同不应该被解除。答辩人在整个租赁合同的履行过程中无任何违约行为，已经按照合同约定履行了支付2015年、2016年、2017年租金的支付义务，被答辩人请求答辩人赔偿自己因解除合同所遭受的损失，无任何事实、法律依据。三、被答辩人、民生集团要求解除租赁合同的行为对答辩人不发生任何效力。同时，答辩人在涉案租赁合同中已经全部履行完毕。一方面，如果被答辩人与民生集团自愿在2017年12月31日前解除合同，则该意思表示对答辩人无约束力，答辩人作为守约方，不应承担合同违约方对于答辩人的违约责任，答辩人仍将继续履行合同；另一方面，如果被答辩人与民生集团自愿在2017年12月31日后解除合同，由于答辩人此时依据租赁合同已经退出整个租赁关系，租赁合同的当事人仅剩被答辩人与民生集团两方，被答辩人与民生集团是否继续履行租赁合同，属对自己合同权利义务的自由处置，与答辩人无关。综上所述，答辩人在整个租赁合同的履行过程中无任何违约情形，被答辩人请求解除租赁合同并要求答辩人赔偿解除合同的损失无事实、合同和法律依据，请求人民法院驳回被答辩人诉讼请求。被告供销大集集团股份有限公司辩称，一、答辩人认为双方的《租赁合同》早已于被答辩人收到解除函之日解除。答辩人与被答辩人及陕西欣源置业有限责任公司（下称欣源公司）就答辩人与欣源公司承租被答辩人雁塔新天地-2层2F229号商铺事宜签订相关《租赁合同》。《租赁合同》签约目的已无法实现，故于2016年9月17日向被答辩人发送解除函告。根据《合同法》第94条（二）之规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同”，函告被答辩人已收到，但未提出异议也在收到后三个月立即向法院提起诉讼。根据《关于适用＜合同法＞司法解释（ニ）》第24条之规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。故答辩人认为该《租赁合同》早已于2016年9月17日解除函发送之日就解除，并且已将租金支付至2016年12月31日，同时答辩人已于2016年9月13日腾空场地并未再使用获利，做到了解除提前告知并给被答辩人一定招商准备期的工作。二、答辩人不应再向被答辩人支付未履行部分的租赁费用。答辩人早在2016年6月29日，就在雁塔文化新天地项目外部张贴了《通知》，告知商户撤场。另外，答辩人在2016年9月17日已经书面函告被答辩人明确表示解除《租赁合同书》，并且还多次电话通知被答辩人解除合同及收房事宜。所以涉案《租赁合同书》已经于2016年9月17日解除，依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，所以被答辩人无权要求答辩人支付未履行期间的租金。三、被答辩人未能及时收房，造成实际上的租赁房屋闲置期限增长，属于因自身原因造成损失扩大，对此答辩人不应赔偿。被答辩人称答辩人单方解除《租赁合同》而遭受的损失，被答辩人应当举证证明，否则其要求答辩人进行损失赔偿的请求应当予以驳回。同时，《合同法》第119条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，答辩人早在2016年6月就已经张贴公告告知全体业主撤场的消息，并于2016年9月正式函告被答辩人并多次要求被答辩人接收场地，但自2016年6月至今，被答辩人置之不理，造成实际上的租赁房屋闲置期限增长，属于因自身原因造成损失扩大，对此答辩人不应赔偿。综上所述，答辩人认为与被答辩人及欣源公司之间的《租赁合同》早已于被答辩人收到解除函之日解除，答辩人不仅尽到了合理的期限提前告知，并且腾空场地，已支付的租金作为损失补偿。故答辩人认为被答辩人的诉讼请求应予以驳回。经审理查明，原告（出租方、甲方）与供销大集集团股份有限公司（原西安民生集团股份有限公司）（丙方、承租方）、西安新天地商业文化管理有限公司（乙方、原承租方）签订了《民生雁塔项目负二层租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》）。合同约定，甲乙丙三方达成合意，由甲方按本协议约定将原出租给乙方的位于陕西省××区长××路××号雁塔文化新天地负2层2F229号，建筑面积为21.04平方米的租赁商铺出租给丙方，甲方作为出租人，丙方作为新的承租人履行本租赁合同相关事宜。三方就原租赁合同主体及租赁条件变更事宜约定如下:1、《原租赁合同》中剩余的租赁期限，即自2015年7月1日起至2017年12月31日止，前述租赁期限届满后，乙方退出本合同，甲方同意《原租赁合同》到期乙方退出合同后，继续将该商铺出租给丙方用于商业经营用途，租赁期限自2018年1月1日起至2024年12月31日止。甲丙双方同意，在租赁期内商铺租金起始标准为人民币78元/月.平方米，自2018年租金递增8％，以后每两年递增一次，每次在前一年租金基础上递增8％。在租赁期限的第一阶段（即2015年7月1日起至2017年12月31日止），前述约定的租金标准与按照《原租赁合同》约定之租金标准的差额，由乙方向甲方予以补齐，直至《原租赁合同》履行完毕，乙方自动退出本协议。在第一阶段，首期租金由丙方于商铺交付确认后的10个工作日内支付给甲方，剩余各期，于每期租期届满前10个工作日内支付于甲方，乙方支付部分按照《原租赁合同》约定的标准及时间由乙方补足差额部分。在租赁期限的第二阶段（即自2018年1月1日起至2024年12月31日止），甲丙双方继续履行本协议，租金按年支付，丙方于每期租期届满前10个工作日支付甲方。三方还约定，甲丙双方应按照本租赁合同约定的租金标准及租赁条件的相关约定履行合同，甲乙双方有关租金中乙方部分的相关履行，应由甲方直接向乙方主张。合同约定，租赁期内，甲方应缴纳的房屋租赁税由丙方代为缴纳，丙方以2元/月/平方米从支付给甲方的租金中扣缴；在合同租赁期届满后，丙方应按购房合同要求恢复商铺交铺条件交付甲方，并以地钉形式对各铺之间进行标示。任何一方在非本合同约定的情况下单方面终止或解除本合同，均构成违约，并承担违约责任。上述合同中约定乙方应当负责在本协议约定的起租时间按期如约向丙方交付商铺，保证出租商铺及配套设施权属的合法性、有效性，保证租赁商铺无抵押、买卖等权利瑕疵，并配合丙方提供相关质量完成房屋租赁备案，并保证交付房屋能正常使用。合同还约定：本合同可在下列情况下终止或解除：（1）三方协商一致并达成书面协议的情况下提前解除；（2）因不可抗力（仅限于自然灾害、战争及政府行为）的原因导致本合同不能履行，本合同自行终止，双方互不承担法律责任，善后事宜根据公平原则协商处理合同签订后，供销大集公司按照合同约定，取得了涉案商铺的租赁使用权。供销大集公司、欣源置业公司均如期向原告支付了2015年、2016年的租赁费。后供销大集公司因经营不善致亏损严重，2016年6月29日，其在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》，告知商户在规定时间内撤场。2016年9月，其向原告发出《解除合同函告》，原告已收悉。该函告载明:我司与贵方签订的2015年7月1日至2024年12月31日的租赁合同，现由于外部原因，我司决定从贵方收到本函件之日起，与贵方解除上述租赁合同。庭审中，欣源置业公司称，原合同中承租方已经实际注销，所有合同权利义务由欣源置业公司承担。再查，供销大集公司原名称为西安民生集团股份有限公司，2017年2月23日变更为现名称供销大集集团股份有限公司。上述事实，有《民生雁塔项目负二层租赁合同书》、《解除合同函告》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告、供销大集公司、欣源置业公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，供销大集公司及欣源置业公司亦如期支付了2015年、2016年的租金。后由于供销大集公司经营不善，致使租赁场所停业无法继续经营，其通过签订合同所希望达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时没有预料也不希望出现的结果。供销大集公司于2016年9月向原告发出《解除合同函告》后从租赁场所整体撤场，并自始明确表示且以自己的行为表明不再继续履行合同，客观上亦无继续履行的实际基础。现原告起诉主张合同解除，表明双方对于解除合同没有争议。由于合同是三方签订，欣源置业公司答辩时称合同不符合解除条件，首先，纵观整个《租赁合同》内容，欣源置业公司在合同中几乎是纯义务一方，而作为相对权利方的原告及供销大集公司均认为合同应当解除，双方对于各自合同权利的处置是自由的，不应当以义务方单方辩称而受到阻碍；其次案涉租赁场所位于闹市区，现在因故被撤场闲置，这种状况不仅使当事人的利益受损，还造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果继续履行合同，其继续履约所需的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。故从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益出发，结合诚实信用和公平原则，涉案租赁合同应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”供销大集公司虽已自行撤场，并向原告支付租金至2016年12月，但并未将案涉房屋移交给原告，故供销大集公司仍应向原告支付2017年1月至2018年10月的租金36491.78元。供销大集公司因经营亏损自行撤出租赁场所，系其单方行为，不属于双方合意解除合同的情形，供销大集公司作为违约一方向原告发出《解除合同函告》并不发生解除合同的法律效力。因此，对供销大集公司关于双方租赁合同已于2016年9月解除的意见，本院依法不予采纳。涉案合同解除，系供销大集公司的单方违约行为所致，该行为严重违反了诚实信用原则。同时，这种随意以可期待利益的无法实现而大量解除合同的行为，也不利于营造稳定公平透明、可预期的市场营商环境。对于出租方来讲，其行为不仅造成原告未来确定利益的减少，同时也使原告丧失了其他可寻求利益。因此，应当就供销大集公司的违约行为对原告所造成的损失给予合理充分的赔偿。关于供销大集公司应如何给予原告合理赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。所谓公平原则，是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的，平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。本案中，导致供销大集公司停止在承租商铺内继续经营存在诸多方面的因素，在认定守约方原告所受损失金额时，应平衡好双方当事人的利益。供销大集公司自2016年6月30日撤场至今虽未在租赁场所经营仍需支付租金的法律后果，系供销大集公司因违约而付出的代价，且原告在收回房屋后经过相应的合理空置期间亦可出租收益，综合以上原因并结合本案实际情况，本院酌情确定供销大集公司赔偿原告自案涉合同解除之日起6个月的租金损失为宜。关于原告要求被告欣源置业公司出具自2008年起至今所代缴的房屋租赁税发票一节，该诉请不属于人民法院民事诉讼的受案范围，本院依法不予处理。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张胜荣与被告陕西欣源置业有限责任公司、供销大集集团股份有限公司签订的租赁地点位于陕西省××区长××路××号雁塔文化新天地负2层2F229号的《民生雁塔项目负二层租赁合同书》予以解除；二、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张胜荣支付租金36491.78元；三、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张胜荣支付赔偿款10381.98元；四、驳回原告张胜荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4843元，由被告供销大集集团股份有限公司承担2421.5元，由原告承担2421.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郝 杰人民陪审员 李 真人民陪审员 吴 静二〇一八年十月二十日书 记 员 王景涵打印：相丽华校对：王景涵2018年月日送达