江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终5728号上诉人（原审被告）：朱有明，男，1962年7月15日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：马从志，江苏铸石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩勇，男，1973年9月15日出生，汉族，住江苏省新沂市。原审被告：江苏佳乐有限公司，住所地在江苏省新沂市新安街道锦绣华庭****。法定代表人：朱友法，该公司董事长。上诉人朱有明因与被上诉人韩勇、原审被告江苏佳乐有限公司（以下简称佳乐公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2016)苏0381民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱有明上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：涉案房屋被司法拍卖后，目前仍未完成物权转移手续，韩勇仍继续使用涉案房屋韩勇经营的超市虽然停业，但其转租部分仍在正常营业，故一审认定租赁合同已经实际解除错误。而韩勇经营的超市停业原因系其经营状况恶化所致，如果韩勇想继续经营，是可以和房屋竞得方进行磋商，一审法院酌情认定经营损失75万元没有事实依据。韩勇辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩勇向一审法院起诉请求：判令朱有明、佳乐公司返还租赁保证金50万元、赔偿装修损失210万元（已扣除一年使用期间）、赔偿营业损失659.2万元、支付违约金50万元，合计969.2万元。事实和理由：2015年5月15日，韩勇与朱有明签订租赁合同，租赁新沂市锦绣名苑4号楼一、二楼作为超市经营场所，租期为2015年5月15日至2020年9月15日，年租金150万元，佳乐公司为合同提供连带责任担保。合同签订后，韩勇按合同约定支付租赁保证金及相应的租金后，即投入资金对涉案房屋进行装修并购置大量配套设施、设备。2016年9月8日，江苏省徐州市中级人民法院在涉案房屋处张贴公告，对涉案房屋进行拍卖并要求韩勇于2016年10月15日限期搬离。朱有明与佳乐公司违背诚实信用原则，刻意隐瞒涉案房屋抵押在先的事实，给韩勇造成巨大损害，故提起诉讼。一审法院审理查明：2015年5月15日，朱有明（甲方）与韩勇（乙方）签订《场地租赁协议》一份，主要内容为：甲方将位于新沂市锦绣名苑4号楼一、二楼（建筑面积约4300平方米）出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2015年5月15日至2020年9月15日，经营范围为百货超市；商铺年租金为150万元，第4年起在上年基础上递增5%，首期租金支付日期为2015年5月15日，支付金额为150万元，以后每年6月1日交付租金，先交后用，每次交付租金的期限为起租日一个月前一次性付清，逾期每天应按租金的万分之五向甲方支付违约金，如拖欠一个月未交，甲方有权终止协议，并属乙方违约，甲方有权自行收回房屋，装潢无偿归甲方；乙方应在协议签订之日向甲方提供保证金50万元（先付20万元，余款30万元于农历8月15日付清），该保证金不计息，承租期满后，乙方按合同条款办理好交接，甲方须在90天内无息退还乙方，逾期甲方每天按保证金的万分之五赔偿给乙方；甲方给予乙方免租金装修期4个月，自2015年5月15日起计算（该免租期的租金平均分二次在两年租金中扣除），承租期内不再提供其他免租金装修时间。乙方负责添置一上二2部坡型电梯，甲方负责协调处理相关部门工作。租赁期间，如甲方确需收回商铺自用，必须提前12个月以书面形式通知，协商解除合同，甲方应支付给乙方违约金50万元。如乙方提前终止协议或出现本协议中的违约条款导致本协议无法履行，甲方除有权没收乙方已交的50万元保证金外，乙方还应支付甲方违约金50万元，并追究其造成的损失。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出所有设施，恢复原样。乙方未经甲方同意不得擅自将房屋整体转租、转让、转借、联营、入股或调剂交换。商铺在租赁期间因甲方发生房屋产权纠纷给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿乙方所有损失，如因乙方经营不善给甲方造成的损失,乙方承担责任并负责赔偿。佳乐公司为该协议提供担保，并在协议上担保单位处加盖印章。协议签订后，韩勇于2015年5月15日向朱有明支付租赁保证金25万元、租金150万元；朱有明并将涉案房屋交付韩勇装修、使用；后韩勇分多次支付租赁保证金25万元，并支付第二年租金63万元。一审法院另查明：2014年4月2日,根据交通银行股份有限公司徐州分行申请,徐州中院查封朱有明所有位于新沂市锦绣××楼××、××、××、××、××、××室房屋。2015年4月2日,该院作出（2014）徐商初字第00224号民事判决:一、朱有明、章建枫于判决生效后十日内向交通银行股份有限公司徐州分行偿还借款本金18582779.56元及利息。二、佳乐公司对朱有明的上述债务承担连带清偿责任；佳乐公司承担保证责任后，有权向朱有明追偿。三、驳回交通银行股份有限公司徐州分行其他诉讼请求。因朱有明、章建枫未履行生效判决确定的义务，交通银行股份有限公司徐州分行于2015年11月23日向徐州中院申请执行，案号为（2015）徐执字第00724号。在该案执行过程中，2016年3月10日，徐州中院在涉案房屋处张贴查封公告。2016年9月23日，该院作出（2015）徐执字第00724号协助执行通知书，要求韩勇暂停向朱有明、佳乐公司支付租金。2017年6月6日，徐州中院作出（2015）徐执字第00724号执行裁定，（2014）徐商初字第00224号民事判决书由一审法院执行，该院于2017年7月4日立案执行。执行过程中，该院于2017年8月14日作出（2017）苏0381执2405号执行裁定，变卖涉案房屋。后，涉案房屋以2368.512万元价款由案外人新沂市交通投资有限公司（以下简称交投公司）竞拍取得。拍卖成交后，韩勇与交投公司未就涉案房屋租赁事宜达成一致，其已从涉案房屋中搬离,关于搬离的具体时间,韩勇主张为2017年11月30日,朱有明、佳乐公司主张为2017年12月31日。一审审理过程中，根据韩勇申请，该院委托徐州仁和工程造价咨询有限公司对涉案场地装饰装修工程进行造价鉴定。2018年5月25日，徐州仁和工程造价咨询有限公司作出鉴定意见：对已形成附合的装饰装修工程造价认定为1601455.5元，其中土建工程59727.22元，装饰工程900058.46元，安装工程（包括一拖一天花机空调安装管线和经营用设备安装管线）641669.82元；单列部分1023679.88元，其中一拖一天花机空调内外主机119529.28元，经营用设备终端主机103003.57元，展示架、展示柜、厨具542050元，外租部分（棋牌室）259097.03元。一审法院认为：韩勇与朱有明订立的租赁合同是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定依法成立、生效。朱有明作为出租人负有按约定将租赁场地交付给韩勇使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋在出租之前即被法院查封，朱有明隐瞒涉案房屋已被法院查封的事实将涉案房屋对外出租,因涉案房屋被法院拍卖导致租赁合同无法继续履行，韩勇现已从涉案房屋中搬离，双方之间租赁合同已经实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同因朱有明原因无法继续履行，因此，朱有明应承担违约责任。关于租赁保证金返还问题。租赁保证金实质是履约保证金，是担保承租人按租赁合同履约的单方担保，在租赁期满后应当予以返还。涉案租赁合同因朱有明原因无法继续履行，韩勇按照法院要求暂停支付租金，其暂停支付租金的行为不构成违约，不属于《场地租赁》第七条第三款约定的情形，故对韩勇要求返还租赁保证金50万元的诉请，该院依法予以支持。关于装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装饰装修损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。对于未形成附合的装饰装修物，其所有权仍归承租人所有，可由承租人取回。据此，对于韩勇要求赔偿未形成附合的装饰装修物价值，该院不予支持。外租部分（棋牌室）目前仍由案外人使用，故对韩勇主张外租部分（棋牌室）装饰装修价值，该院暂不予支持，其可待条件成就后，另行主张。根据鉴定结论，涉案租赁场地已形成附合的装饰装修工程造价为160.14555万元。朱有明主张韩勇系2017年12月31日从涉案房屋中搬离，但未能提供充分证据证明，对其该主张，该院不予支持。据此核算，涉案租赁场地已形成附合的装饰装修残值损失应确定为89.681508万元〔160.14555万元-160.14555万元×（26.5个月/60个月）〕。关于违约金问题。《中华人民人和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金条款必须是合同中明确约定，涉案《场地租赁》第六条第二款约定：租赁期间，如甲方确需收回商铺自用，必须提前12个月以书面形式通知，协商解除合同，甲方应支付给乙方违约金50万元。朱有明隐瞒涉案房屋已被法院查封的事实将房屋对外出租，因涉案房屋被法院拍卖导致租赁合同无法继续履行，朱有明的违约行为并不属于《场地租赁》第六条二款约定的情形，故韩勇参照该条约定要求朱有明支付违约金，于法无据，该院不予支持。关于经营损失问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。租赁房屋用于商业用途的，承租人可以要求出租人赔偿其合理期间的经营损失，但最长不得超过六个月。该案中，因朱有明原因导致韩勇无法继续使用租赁场地进行经营，造成韩勇正常经营情况下的预期利益受损，故朱有明应赔偿韩勇合理期限内的经营损失。虽然，韩勇提供的证据不足以证实其经营收入情况，但涉案场地被法院拍卖，导致韩勇无法继续经营，客观上产生了经营损失。综合考虑韩勇经营的华联宜家超市规模、租金数额、合同履行情况、合同解除原因、双方过错程度、经营成本等因素，该院酌情认定经营损失为75万元。佳乐公司自愿提供担保，在提供担保时对保证方式没有明确约定，应视为提供连带责任保证担保。因此，佳乐公司应对上述债务承担连带清偿责任；在其承担保证责任后，有权向朱有明追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，判决：一、朱有明应于判决发生法律效力之日起十日内向韩勇返还保证金50万元并赔偿韩勇装修损失89.681508万元、经营损失75万元，合计214.681508万元；三、佳乐公司对上述债务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告朱有明追偿；三、驳回韩勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78569元，由朱有明、佳乐负担23975元，由韩勇负担54594元；财产保全费5000元、鉴定费55000元，合计60000元，由朱有明、佳乐公司负担。二审期间朱有明为证明其上诉主张，向本院提交新沂市人民法院（2017）苏0381执2405号民事裁定书一份，拟证明涉案租赁物直至2018年7月9日才被人民法院裁定确认所有权为案外人，朱有明在之前仍系涉案租赁物的所有权人，故涉案租赁合同并未解除。韩勇对该民事裁定书的真实性不持异议，但认为该民事裁定书仅是对产权移交手续的确认，不能证明租赁合同是否解除。本院认为，新沂市人民法院（2017）苏0381执2405号民事裁定书仅是对涉案租赁物执行结果的确认，与涉案租赁合同的解除与否没有关联性，故本院对该证据的证明效力，依法不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于涉案租赁合同是否解除的问题。因朱有明在签订涉案租赁合同时未向韩勇告知涉案房屋已被法院查封的事实，后该房屋被人民法院进行公开拍卖，法院张贴的公告责令承租人限期迁出房屋，导致涉案租赁合同已无法履行，现韩勇已配合法院执行迁出该房屋，双方之间的租赁合同已经实际解除。至于是否仍有棋牌室在涉案房屋中经营的问题，并不影响对韩勇与朱有明之间的租赁合同已解除的判断。二、关于韩勇的经营损失应当如何认定的问题。韩勇一审中提交两张损益表拟证明其经营超市的年净利润为160余万元，该金额虽未经过审计，但因朱有明的违约行为导致韩勇无法继续经营超市，客观上确实存在经营损失，故一审法院综合考虑韩勇经营的华联宜家超市规模、租金数额、合同履行情况、合同解除原因、双方过错程度、经营成本等因素，酌情认定经营损失为75万元并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人朱有明负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  汪佩建审判员  孟文儒二〇一八年十月二十四日书记员  刘思蒙