江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0214民初3660号原告：龙湖物业服务集团有限公司，统一社会信用代码915001129028684238，住所地重庆市渝**龙溪街道新南路**龙湖花园1-2（博德台）**。法定代表人：王光建，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杨，江苏金汇人律师事务所律师。被告：陆纪良，男，1958年1月18日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：陆月芬，女，1956年12月16日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：倪娟，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹震旦，江苏金渠律师事务所实习律师。原告龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖公司）与被告陆纪良、陆月芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托诉讼代理人张杨，被告陆纪良及其陆纪良、陆月芬的委托诉讼代理人倪娟、曹震旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令陆纪良、陆月芬向其支付2016年4月1日到2018年6月30日期间的物业服务费、车位费合计31470.57元及违约金6178.12元（以每季度欠缴的物业服务费、车位费为基数，自欠缴当季度首日起计算至2018年4月30日止，按每日万分之五的标准计算）；2、判令陆纪良、陆月芬支付其律师费5000元；3、本案诉讼费由陆纪良、陆月芬承担。事实和理由：其公司自2012年5月30日起为陆纪良、陆月芬所居住的龙湖滟澜艺墅小区提供物业服务。而陆纪良、陆月芬自2016年4月1日起一直未足额支付物业服务费、车位费。截至2018年6月30日，陆纪良、陆月芬结欠物业服务费29670.68元（3.40元/月/平方米*27个月*323.21平方米）、车位费2400元（50元/辆/月*2辆*24个月），扣掉2015年11月之前交纳的公共水电费结余600元，还结欠31470.68元，其现仅主张31470.57元。陆纪良、陆月芬辩称：其自2016年4月1日起没有缴纳物业服务费是有原因的。1、龙湖公司提供的物业服务不到位，小区内存在严重的私搭乱建的情况，公共绿地被侵占；2龙湖公司提供的物业服务达不到其收取的物业服务费的标准；3、其基于先履行抗辩权拒交物业服务费，故不应当承担违约金；4、龙湖公司主张的律师费过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）无锡嘉南置业有限公司与重庆新龙湖物业服务有限公司于2011年7月20日签订《前期物业服务合同》，约定由重庆新龙湖物业服务有限公司为龙湖滟澜艺墅提供前期物业服务，合同期限至业主大会选聘物业服务企业并授权业主委员会与之签署新的物业服务合同之生效之日止。（2）陆纪良、陆月芬于2012年5月30日购买了龙湖滟澜艺墅512单元102室房屋一套，建筑面积为323.21平方米。同日陆纪良、陆月芬与重庆新龙湖物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限至业主大会选聘物业服务企业并授权业主委员会与之签署新的物业服务合同之生效之日止。（3）重庆新龙湖物业服务有限公司于2016年5月23日变更名称为龙湖物业服务集团有限公司。上述事实，有双方当事人陈述及龙湖公司提供《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、企业信用信息公示报告等证据在卷佐证。诉讼中，龙湖公司提供了其与无锡龙湖滟澜艺墅（香颂）首届业主委员会（以下简称业委会）于2015年11月30日签订的《物业服务合同》以证明其自2015年12月1日起继续为龙湖滟澜艺墅（香颂500#-578#）小区提供物业服务以及相应的物业服务费、车位费的收取标准、违约后果，并提供无锡市物价局出具的锡价服函[2011]26号文件、收费概况公示照片以证明3.40元/月/平方米物业服务费收费标准的合法性。《物业服务合同》中载明：第七条双叠拼（下）的物业服务费为3.40元/月/平方米，车位服务费为50元/辆/月，该收费标准是参照无锡市“普通住宅前期物业公共等级服务标准（七级）”内容，以及物业实际运营情况作出的测算，与业委会协商达成一致；第八条物业服务费按每季度一次缴纳，每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前缴纳下季度的物业服务相关费用。逾期交纳的，将从缴费周期的首日开始，按日向业主加收应缴纳费用万分之五的合同违约金；第十三条第（五）点因追索物业服务费或代收代缴相关费用而提前支取的包括诉讼费、律师费在内的合理支出应由各业主和物业使用人承担；附件七中列明房号512-102的物业服务费标准为3.40元/月/平方米。陆纪良、陆月芬对《物业服务合同》不予认可，认为业委会成立后选聘新的物业公司应当经过全体业主的双过半同意，现龙湖公司没有提供证据证明其被选聘的合法性，故不予认可。认为锡价服函[2011]26号文件与本案无关，该文件是针对前期物业服务收费标准的，现龙湖公司主张的是物业服务合同期间的物业费。诉讼中，龙湖公司提供法律服务合同、收据以证明其为向陆纪良、陆月芬催讨物业服务费、车位费等聘请了江苏金汇人律师事务所，并支付律师费5000元。陆纪良、陆月芬对此不予认可。诉讼中，陆纪良、陆月芬辩称其不交物业服务费的原因是龙湖公司违反物业服务合同约定，没有尽到管理义务，导致小区内出现违章建筑，严重破坏了小区绿化，影响了其居住环境，为此提供意见函、责令整改通知书、违章建筑施工及完工照片，予以证明。龙湖公司对上述证据真实性予以认可，但称其对违建的业主进行过多次劝阻，并及时向城管部门进行了投诉，已经尽到了物业公司的义务，提供违章整改通知书、违建业主所写报告、工作记录、整改通知书、向城管部门投诉的录音、陪同城管部门上门查看的照片、与违建业主的微信聊天记录予以证明。陆纪良、陆月芬对上述证据不予认可，认为龙湖公司知晓有业主要违建的情况后仍放任违建发生，应当对此承担相应责任。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，陆纪良、陆月芬所有的房屋所在小区的业委会代表全体业主与龙湖公司签订了《物业服务合同》，约定由龙湖公司为龙湖滟澜艺墅（香颂500#-578#）小区提供物业服务，并明确了相关的权利义务，对物业服务费的收取标准及方法作出了明确的说明，对业主具有约束力。陆纪良、陆月芬系龙湖滟澜艺墅业主，亦实际享受了龙湖公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。关于陆纪良、陆月芬提出的小区内存在其他业主违建的问题，物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权以拆除违章搭建，现根据龙湖公司提供的证据可以证明龙湖公司曾对违建的业主进行过劝阻、制止、并向有关部门进行了投诉，已经尽到了《物业服务合同》约定的义务。如陆纪良、陆月芬认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能以此拒付物业服务费。况且，龙湖公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。陆纪良、陆月芬应当按照《物业服务合同》的约定交纳结欠的物业服务费。经核算，现陆纪良、陆月芬结欠龙湖公司2016年4月1日到2018年6月30日期间的物业服务费、车位费合计31470.57元，应予交纳。关于违约金和律师费，龙湖公司提供的证据并未证明其曾就物业服务费的交纳时间、违约后果向陆纪良、陆月芬进行过告知或达成了一致意见，故龙湖公司主张陆纪良、陆月芬向其支付违约金和律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陆纪良、陆月芬应于本判决发生法律效力之日起五日内支付龙湖物业服务集团有限公司2016年4月1日到2018年6月30日期间的物业服务费、车位费合计31470.57元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回龙湖物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费874元，减半收取计437元（此款已由龙湖公司预交），由龙湖公司负担114元，由陆纪良、陆月芬负担323元（龙湖公司同意其预交的案件受理费323元由陆纪良、陆月芬直接向其支付，本院不再退还，由陆纪良、陆月芬在本判决发生法律效力之日起五日内直接向龙湖公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  曹雪青二〇一八年十月二十九日法官助理牛文冉书记员杨帆本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。