广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初9883号原告（反诉被告）：深圳市嘉泽汇资产管理有限公司，住所深圳市龙华区民治街道梅龙路**鑫海公寓****，统一社会信用代码91440300326512890K。法定代表人：成亮。委托代理人：钟琼武，湖南琼武律师事务所律师。委托代理人：李静，湖南琼武律师事务所律师。被告（反诉原告）：王文倩，女，汉族，1988年10月20日，住址广东，住址广东省深圳市罗湖区v>委托代理人：陈立胜，广东海埠律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日受理后，被告在法定期间内对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告提出的异议后，被告不服该裁定，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2018年7月24日依法作出（2018）粤03民辖终1973号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。之后被告又提出反诉，本院依法受理后，组成合议庭，于2018年10月12日对本诉及反诉进行了合并审理。原告的委托代理人钟琼武、李静，被告的委托代理人陈立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月5日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：原告租赁被告位于深圳市福田区××路××中心广场（××）B栋1804、1805的房屋；房屋租赁面积为378平方米，房屋月租金为65000元，租赁期限为2017年4月15日至2018年4月14日，租赁房屋用途为办公；原告应于2017年4月15日前交付首期租金65000元；原告于每月15日前交付租金；并约定被告交付租赁房屋时，向原告收取13万元的租赁保证金。2017年4月15日，原告委托深圳前海环城投资咨询有限公司（法定代表人与原告法定代表人均为成亮）向被告交纳13万元租赁保证金，并交付首期租金后，被告将房屋钥匙交给原告。原告自此在该房屋内办公，并每月按时向被告交纳房租。2017年12月7日，原告公司员工来上班，却被被告派来的人在门口挡住不让进去，并声称房子已经出租给别人，不再租给我方。12月10日，原告方发现该房屋已有工人在进行装修，房锁也被换掉。原告随后与被告联系，要求被告退还房屋押金13万元和2017年12月7日至2017年12月15日的房屋租金。但被告均不予理睬。原告认为，原被告签订的房屋租赁合同还未到期，也不欠付房租，但被告却在未征得原告同意的情况下私自将房屋转租给他人，明显违反了双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》。基于此，根据相关法律法规，向贵院起诉，请求判令：1、依法解除原被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2、被告返还原告房屋租赁押金13万元；3、被告退还原告租金18870元（从2017年12月7日至2017年12月15日）；4、诉讼费由被告承担。被告口头答辩称，原告租赁被告房屋后未按合同约定履行，根据合同的第十条和合同第十八条，被告有权不返还原告的租赁保证金，目前来讲，原告还欠付被告部分租金。被告反诉称，2017年4月5日，反诉人与被反诉人双方签署的《深圳市房屋租赁合同书》，被反诉人租反诉人位于深圳市福田区××路××中心广场（××）B栋1804、1805的房屋，租赁面积为378平方米，租金每月为65000元，租赁用途为办公。2017年12月15日之日起，被反诉人一直未如约缴纳合同约定的租金，致使反诉人造成了严重的经济损失。被反诉人严重拖欠租金，致使反诉人造成了严重的经济损失。被反诉人严重拖欠租金等行为严重违反了双方签署的《深圳市房屋租赁合同书》且反诉人有权不返还被反诉人缴纳的房屋租赁押金。综上所述，被反诉人严重的拖欠租金问题给予反诉人造成了巨大的经济损失，请求法院判令：1、解除反诉人与被反诉人双方签署的《深圳市房屋租赁合同书》；2、被反诉人支付反诉人租金236173元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。庭审时，被告明确其主张的租金为2017年12月17日至2018年4月3日期间的租金。原告答辩称，一、原告无任何违约行为。原告与被告于2017年4月5日签订《深圳市房屋租赁合同书》。随后，原告依约支付押金、每月租金，没有任何违约行为。二、被告自身违约。原告一直正常缴纳房租，但自2017年12月起，被告就不断阻挠原告正常办公。2017年12月7日，被告禁止原告员工入内，并声称房屋已经租给了别人，并且私自更换了门锁，重新装修。双方因此发生争执，无奈之下，原告报警处理，但未果。被告这一行为剥夺了原告合同存续期间合法的租赁权，构成违约。三、被告的诉请无任何事实依据。原告与被告之间的租赁合同，因被告擅自转租行为而使得合同不能继续履行，被告对原告应承担违约责任，退还原告多交的房租及押金。被告现已收取原告的租金与押金，又拒不履行合同义务、拒不给付原告租赁权，还要求继续支付所谓租赁费，自身违约，却颠倒黑自称原告违约。这种歪曲事实的诉请断不会得到法律和法院的支持。综上，希望贵院在查清事实的基础上，驳回被告的全部诉讼请求，并依法判决反诉人承担全部诉讼费用。经审理查明，2017年4月5日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区××路××中心广场（××）B栋1804、1805的房屋（下称涉案房产）出租给乙方使用，租赁面积共计378平方米，月租金为65000元，乙方应于每月15日前向甲方交付租金，租赁期限自2017年4月15日至2018年4月14日，租赁房屋用途为办公，甲方可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金130000元，租赁期满、结清所有费用、不损坏办公装修的情况下，甲方向乙方返还租赁保证金，否则不予返还。租赁期间，乙方承担租赁房屋的水电费、物业管理费等使用租用房屋产生的其他费用。乙方拖欠租金达5天以上，甲方可不予退还租赁保证金，有权提出变更合同条款或解除合同。甲方无正常理由单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可请求甲方退还租赁保证金，提出变更合同或解除合同。合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好。上述合同签署后，深圳前海环成投资咨询有限公司代原告向被告支付了租赁押金130000元，被告向该公司开具了等额的《收据》。之后，原告正常向被告支付租金至2017年12月15日。原告为证实被告于2017年12月5日将涉案房产的大门上锁并另行出租，向本院提交了《来访人员登记表》及照片予以佐证。福田区梅林街道人民调解委托会驻梅林派出所调解室作出的《来访人员登记表》记载，来访时间为2017年12月7日，来访人为马军、王丹丹，备注：“2017年12月7日是14时许，在上梅林卓越2期1座1804，因房屋租赁产生纠纷报警，现双方自愿向梅林街道驻梅林派出所调解申请，嘉泽汇派员工过来派出所谈不了，让嘉泽汇老板过来或再约时间。”照片显示的拍摄时间为2017年12月10日，照片可见房间内无人办公，正门内存放装修的工具。庭审时，原告称发现涉案房产门被锁后电话联系被告未果，之后报警，去调解时被告亦未到场。本院询问被告代理人原告实际何时搬离涉案房产、被告何时实际收回涉案房产、涉案房产目前的现状，代理人均称不清楚，本院遂责令被告代理人庭后三个工作日内核实并向法庭作出书面回复，但被告在三日后提交的《情况说明》里仍未对上述问题作出正面回应。本院认为，原告与被告签署的《深圳市房屋租赁合同书》意思表示真实，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。本案的争议焦点为谁违约。原告称因被告于2017年12月5日将涉案房产的大门上锁，其员工无法进入，原告因此报警，但公安机关并未就此进行详细调查，相应的《来访人员登记表》记载原告因租赁上梅林卓越2期1座1804房产生纠纷报警，但并未记载纠纷的详情，相应的照片亦不能证实涉案合同终止履行的原因在于被告，对原告陈述的涉案合同不能履行的原因在于被告阻止原告进入涉案房产，本院不予采信。原告在涉案合同约定的租赁期限未届满的情况下即以搬离涉案房产的行为表示不履行合同，原告已构成根本违约。被告可单方解除涉案合同。《来访人员登记表》虽未载明纠纷详情，但就租赁双方就涉案房产的租赁产生纠纷并报警时，派出所接警并将相关人员约至调解室进行调解时，必然会联系涉案房产租赁双方进行询问，即被告对此是知情的，但在法庭要求被告对原告实际搬离涉案房产的时间、其实际收回涉案房产的时间及涉案房产的现状等问题作出回复时，被告仍不不作正面回答，结合原告陈述的2017年12月5日未进入涉案房产办公、2017年12月7日《来访人员登记表》的时间及照片，本院认定被告实际于2017年12月7日前收回涉案房产并实际进行装修。如上所述，原告构成违约，涉案租赁合同自被告实际收回房产时即告解除，依据合同约定被告有权没收原告支付的租赁押金130000元，原告实际支付租金至2017年12月15日，被告未举证证实因原告违约给其造成了空置期损失，在本院确认被告有权没收原告支付的租赁保证金130000元的情况下，对被告要求原告支付的租金，本院不予支持，同理，对原告多支付的2017年12月7日至2017年12月15日期间的租金18870元，被告应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、确认原告深圳市嘉泽汇资产管理有限公司与被告王文倩于2017年4月5日签署的《深圳市房屋租赁合同》已解除；二、被告王文倩应于本判决生效之日起十日向原告深圳市嘉泽汇资产管理有限公司返还租金18870元；三、驳回原告深圳市嘉泽汇资产管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告王文倩的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3277元（已由原告预交），由原告负担2862元，被告负担415元；反诉受理费2421元（已由被告预交），由原告负担100元，被告负担2321元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  吴日莲二〇一八年十月二十五日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。