湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初2253号原告：武汉武铁桥隧有限公司（原武汉铁路局武汉桥隧段），住所地武汉市武昌区老车站路**。法定代表人：吴铁华，经理。委托诉讼代理人：袁振凤，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄邦铁，部门经理。被告：杨来富，男，1957年12月28日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：雷咸梅，女，1985年1月19日出生，汉族，住湖北省丹江口市均县，委托诉讼代理人：黄英兵（雷咸梅丈夫），1979年9月16日出生，汉族，住湖北省丹江口市均县，第三人：武汉江腾铁路工程有限责任公司武昌分公司，，住所地武汉市武昌区武珞路**负责人：钱雄英，总经理。委托诉讼代理人：袁振凤，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄邦铁，武汉武铁桥隧有限公司部门经理。原告武汉武铁桥隧有限公司（以下简称武铁公司）与被告杨来富、被告雷咸梅、第三人武汉江腾铁路工程有限责任公司武昌分公司（以下简称江腾武昌分公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年2月13日受理后，依法适用普通程序，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告武铁公司及第三人江腾武昌分公司的共同委托诉讼代理人袁振凤及黄邦铁、被告杨来富、被告雷咸梅的委托诉讼代理人黄英兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武铁公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退所占原告位于武汉市武昌区武路路200号房产的第5栋第一层4号的门面房屋(见附表，面积约45.79平方米)。2、判令被告杨来富向原告赔偿2012年8月1日至2017年8月31日期间的房屋占用费305000元(每月5000元×61月)，2017年8月31日以后以每月5000元房屋占用费支付至实际腾退之日止;3、被告雷咸梅在55000元(2016年9月30日至2017年8月31日)范围内与杨来富承担连带清偿责任，2017年8月31日以后以每月5000元为标准与杨来富承担连带清偿责任;4、判令由两被告共同承担本案的诉讼费。事实和理由:原告系武汉市武昌区武路路**名下**房产的所有权人，房产所有权证号为武房房自字05第0773号。2003年始，原告委托第三人江腾武昌分公司将前述房屋租赁给被告杨来富使用，租赁期至2012年7月31日届满。租赁期届满后，杨来富一直占用该房屋，未向原告或第三方交付任何房屋租金，并将第5栋第一层4号面积约为45.79平方米的临街门面非法租赁给被告雷咸梅从事商业经营，收取租金。原告多次向两名被告要求返还上述门面房，均遭被告拒绝，两名被告继续强占前述房屋从事经营活动。原告认为:杨来富未经原告许可将第5栋第一层4号面积约为45.79平方米的临街门面非法租赁给雷咸梅使用至今，给原告造成了较大经济损失，两被告应当立即腾退本案前述门面房，并向原告赔偿房屋占用费用。综上所述，原告为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼，望判如所请。被告杨来富辩称，该房子以前签的合同如果生效，杨来富按合同约定承担其责任。租赁合同到期后，双方曾协商续租事宜并交纳租金，因江腾公司领导不同意在合同上盖章后,杨来富要回租金，不是杨来富拖欠租金。关于供电供水方面原告违约。被告雷咸梅辩称，没有意见。第三人江腾武昌分公司述称，没有意见。原告武铁公司为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：房屋所有权证、房屋查询信息单、企业法人核准登记注册通知、房产（经营场所）证明、企业变更通知书、企业（企业集团）名称变更核准通知书、登记核准通知书、企业名称变更核准通知书、企业法人营业执照、租赁合同（2011武铁多经租字第3号）、被告身份证复印件、房屋租赁合同、门面照片、公告、房屋腾退通知书、通知书（录音）、照片。被告杨来富、被告雷咸梅、第三人江腾武昌分公司均未提交证据。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：武昌区武珞路200号房屋所有权人系武汉铁路分局武汉桥隧工程段，共14幢，建筑面积共计13249.84平方米。1991年4月8日，郑州铁路局武汉铁路分局作出武铁分劳（91）第156号《关于将武昌工务段划分为武昌北、武昌工务段并将武汉桥隧工程段合并到武昌工务段的通知》，载明“决定将武汉桥隧工程段合并到武昌工务段，由武昌工务段统一管理。对外保留武汉桥隧工程段”。1991年4月13日，郑州铁路局武汉铁路分局作出武铁分劳（91）第172号《关于下达武昌北、武昌工务段机构定员编制的通知》，载明“武昌桥隧工程段划归武昌工务段管理，为武昌工务段的分段”。1995年1月12日，武汉铁路分局、武汉铁路分局党委作出武铁分劳（95）第010号《关于武汉线路工程段等单位易名的通知》，载明“将武昌工务段管理的武汉桥隧工程分段易名为武汉桥隧分段，对外称武汉铁路分局武汉桥隧段”。1996年9月27日，武汉铁路分局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准登记注册。2005年8月26日，武汉铁路分局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准变更登记为武汉铁路局武汉桥隧段。2018年7月2日，武汉铁路局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准变更登记为武铁公司。武汉江腾铁路工程有限责任公司系武铁公司大股东，武铁公司委托并认可江腾武昌分公司出租案涉房屋。2012年7月24日，江腾武昌分公司（甲方、出租人）与杨来富（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其座落于武汉市武昌区武珞路300号（应为200号，原武路路二巷顺达不夜城）一楼门面(二个车库，一个二楼的门面通道除外)的租赁物及附属设施出租给乙方用作经营(仅限于经营、服务等国家法律允许范围内的行业);租赁期限暂定壹年，甲方从2011年8月1日起将租赁房屋交付乙方使用，至2012年7月31日收回。合同期满后，乙方应如期交还租赁物，如甲方仍继续租赁，同等条件下，乙方享有优先权。租赁物的年租金为60000元，租赁物租金在合同签订后一次性缴纳。合同签订后，江腾武昌分公司向杨来富交付了约定的租赁房屋。杨来富取得房屋后，将房屋进行了转租。杨来富向江腾武昌分公司支付了2011年8月1日起至2012年7月31日止的租金。合同期满后，江腾武昌分公司未就续租事项与杨来富重新签订书面合同，亦未收取房屋租金。杨来富称双方曾协商续租事宜并交纳租金，因江腾武昌分公司领导不同意在合同上盖章后要回租金，但未提交证据证明。2016年9月30日，杨来富（甲方）与雷咸梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将武昌区武珞路二巷门面1间租赁给乙方经营旺旺餐馆。甲方从2016年9月30日起至2017年9月30日，共计12个月，将符合使用要求的房屋交付给乙方使用，乙方应予合同初始十日前支付房屋租金每月5千元，一年共计6万元，按年度付清房租。合同签订后，杨来富向雷咸梅交付了约定的租赁房屋。雷咸梅在租赁房屋经营旺旺餐馆。雷咸梅向杨来富房屋交租金交到了2018年1月。2017年8月16日，武汉铁路局武汉桥隧段向旺旺酒店发出《房屋腾退通知书》，载明，载明：本公司为武汉市武昌区武珞路**房屋的唯一合法所有权人。从未以任何形式授权任何人将该房屋对外出租，更未授权任何人对外签订房屋租赁合同、收取房屋租金……为维护本公司合法权益，本公司决定立即将门面房屋收回自用，限你在收到本通知后，将门面房屋清空、腾退并归还本公司，自行结清水、电费等相关费用。雷咸梅签收了该通知书。截至2018年9月5日庭审之日，雷咸梅仍在租赁房屋经营旺旺农家菜。杨来富未实际占有使用房屋。武铁公司及江腾武昌分公司称一直在要求杨来富腾退，但是口头协商，未提交相关证据证明。武铁公司向本院提交了武铁公司2017年8月25日作出的通知杨来富腾退的通知书及2017年9月4日送达该通知书的录音光盘、录音记录。杨来富称未收到上述通知书，录音光盘在庭审中无法正常播放。本院认为，本案系返还原物纠纷，不动产的权利人可以请求无权占有人返还原物。杨来富及雷咸梅均提出了承租使用权抗辩。本案争议焦点在于：一、杨来富及雷咸梅的承租使用权抗辩是否成立；二、房屋占有使用费的认定与承担。一、杨来富及雷咸梅的承租使用权抗辩是否成立关于杨来富的承租使用权。江腾武昌分公司于2012年7月24日与杨来富签订的《租赁合同》于2012年7月31日到期。杨来富称双方曾协商续租事宜并交纳租金，因江腾武昌分公司领导不同意在合同上盖章后要回租金。故江腾武昌分公司拒绝续租的意思表示到达了杨来富。双方《租赁合同》期满终止，杨来富丧失了案涉房屋承租权，应当返还租赁房屋。杨来富未返还租赁房屋并出租房屋获取收益，武铁公司作为江腾武昌分公司的委托人及案涉房屋的所有权人，请求杨来富腾退案涉房屋于法有据，本院予以支持。关于雷咸梅的承租使用权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。江腾武昌分公司与杨来富《租赁合同》2012年7月31日期满终止，故杨来富与雷咸梅的《房屋租赁合同》因超过杨来富的剩余租赁期限无效。雷咸梅占有使用案涉房屋于法无据，房屋所有权人武铁公司请求雷咸梅腾退房屋本院予以支持。二、房屋占有使用费的认定与承担武铁公司请求杨来富赔偿2012年8月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。江腾武昌分公司与杨来富合同到期后，杨来富继续转租房屋获取收益于法无据，应承担侵害物权的赔偿责任。武铁公司与杨来富之间就占有使用费无明确约定，考虑到杨来富使用收益房屋系基于其与江腾武昌分公司的《租赁合同》，可参考该合同的租赁费用标准计算占有使用费。武铁公司主张参照杨来富与雷咸梅《房屋租赁合同》租金标准计算占有使用费于法无据，本院不予采信。《租赁合同》虽约定了年租金60000元，但所涉房屋系包含案涉房屋在内的武汉市武昌区武珞路300号一楼多个门面。武铁公司未提交证据证明案涉房屋所占《租赁合同》标的面积或租金比例，无法确定案涉房屋的占有使用费标准，故本院不予支持，武铁公司待出现新的证据可另行主张。武铁公司还请求雷咸梅在55000元范围内与杨来富承担连带清偿责任，杨来富与雷咸梅的《房屋租赁合同》无效，雷咸梅占有使用案涉房屋于法无据，应连带赔偿占有使用费，但由于应连带赔偿的占有使用费金额无法确认，故本院不予支持，武铁公司待出现新的证据可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告杨来富、被告雷咸梅于本判决生效之日起十日内迁出武汉市武昌区武路路200号第5栋第一层4号门面房屋，并将上述房屋返还给原告武汉武铁桥隧有限公司；二、驳回原告武汉武铁桥隧有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7350元，由被告杨来富、雷咸梅共同负担（此款项原告已垫付，由两被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  金 勇人民陪审员  徐绪秋人民陪审员  詹忠革二〇一八年十月二十九日法官助理贾心曌书记员贾心曌