河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初4692号原告陈园园，女，1987年5月17日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托代理人杨顺利，男，1986年5月13日出生，汉族，住址同上，系原告陈园园的丈夫。委托代理人彭玉霞，河南法正律师事务所律师。被告信阳宋基华锐置业有限公司，住所地信阳市浉河区金牛山管理区十里河村**，统一社会信用代码914115006688529914。法定代表人苏东建。委托代理人牛艳玲，该公司员工。委托代理人查君舰，河南文赢律师事务所律师。原告陈园园诉被告信阳宋基华锐置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾宪菊独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈园园的委托代理人杨顺利、彭玉霞，被告信阳宋基华锐置业有限公司的委托代理人牛艳玲、査君舰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈园园诉称，原告与被告信阳宋基华锐置业有限公司系商品房买卖合同关系，原告于2015年2月3日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于信阳市浉河区红军一路总部花园项目3号楼2单元303商品房一套，原告在2015年1月底之前交完首付款，2月底之前办理完银行按揭及一切手续，原告依据合同中的约定履行了应尽的付款义务。根据《商品房买卖合同》第8条约定，该商品房应于2015年12月31日前验收合格并交付使用，但被告却迟迟因各种理由不予交房，被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。因被告一直推迟交房时间，原告于2016年12月2日又同被告签订了一份附加补充协议，若被告2016年12月30日不交房，则须按照总房款的日万分之四的标准赔付给原告违约金。在这两年半的时间里，原告多次按合同约定向被告提出交房要求及赔付违约金的要求，都遭到被告拒绝，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告信阳华锐置业有限公司答辩称，1、延期交房并非被告过错，2016年5月31日信阳市政府下发《信阳市建筑工地扬尘综合治理方案》，要求市区内的工地按照更严格的标准进行防尘，导致被告工地工期延误。2、2016年因信阳市政府为本案原告诉称房屋所在土地发了两个土地证，一个发给了被告，一个发给了第三人邢世军，导致第三人为维权而封堵工地施工大门，且持续时间较长，在纠纷解决之前不允许被告进行施工，造成工期延误时间较长，后经南阳市中级人民法院审理确定第三人邢世军土地证为无效，撤销其土地证。3、被告已经于2017年2月9日与原告达成了交房协议，原告也以实际行为接受了该房屋，领取了房屋钥匙且装修入住，所以2月9日以后被告不承担违约责任。4、若法院认定2017年2月9日被告没有实际交付房屋，那原告装修入住的行为则侵害了被告的财产权益。综上所述，被告延期交房属于国家政策原因，为不可抗力，应依法驳回原告的诉讼请求。原告陈园园为证明其主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：1、购房发票，证明原告交付了全部购房款。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》和补充协议，证明被告没有交付给原告符合合同约定的房屋，我们要求被告分别按照合同内容支付违约金。3、照片一组，证明原告的房屋不符合居住条件，电梯、水电都没有通，楼梯道电梯内都是垃圾，无法使用。被告信阳宋基华锐置业有限公司质证称：1、对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该发票恰恰证明了房屋已经通过法律形式确定陈园园为业主，达到了实际交房效果。2、对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告向法庭提交了房屋买卖合同，证明原告应收到符合合同规定的商品房，但原告在明知该房屋不具备合同约定条件的情况下，仍于2017年2月9日与被告达成了交房协议，领取钥匙，说明原告以实际行为接受了该房屋的交付，即使交付有瑕疵，但是原告以实际行为表示接受，被告不应承担2017年2月9日以后的违约责任。3、对证明目的有异议，从原告提供的照片来看，不能证明被告所交的房屋不符合居住条件，至于照片上所显示的状况与本案无关，这是物业方面的问题，与交房无关，而且大部分垃圾都是装修垃圾。被告信阳宋基华锐置业有限公司为证明其主张向法庭提交了以下证据：1、2017年2月9日原告的丈夫杨顺利向被告出具的收条，证明2017年2月9日被告已经将房屋的实际控制权交给原告。2、原告购买房屋的两张照片（内容显示门口铺有地毯，安装有防盗窗等）、还有水电表、水号开户的回执单，证明原告在2月9日领取钥匙后就已经对房屋进行装修且实际入住。3、南阳市中级人民法院（2015）南行初字第00096号行政判决书。4、南阳市中院出具的法律文书生效证明。5、（2017）豫13行初65号行政赔偿判决书，查明的事实中有显示从2015年3月13日开始被告施工工地大门被堵。6、现场堵门的照片。7、停工通知单两份，证明停工时间。8、《信阳市建筑公司扬尘污染综合整治专项工作方案》、《关于重污染天气企业错峰生产管控的通知》，这是针对信阳市所有工地下发的通知，为了配合政府的扬尘治理标准导致工期延长。以上3-8组证据证明被告自2015年3月13日到2016年3月2日这段时间因为政府的行政行为无法正常施工导致工期延误，属于不可抗力。原告陈园园质证称：1、对证据的真实性没有异议，但只能证明原告拿了一把钥匙，不能证明被告交付的房屋符合合同约定的条件。2、对证据的真实性没有异议，虽然水电通了，但是消防没有做好，即使房子装修了也不能掩盖被告房屋不具备交付条件的事实情况。3、该证据与本案没有关联性，判决书只能说明被告和第三人有行政纠纷，但不是不可抗力因素。4、对证据的真实性没有异议，但不能说判决书没有生效或纠纷没有解决被告就不能施工，没有任何单位向被告下达通知不允许施工。5、该案件是被告和第三人的行政纠纷，且当时只堵了工地的北门，南门并没有堵，所以不影响被告施工，而且堵门也只堵了一个月，纠纷完全可以通过沟通解决，不是不可抗力。6、照片不能看出是其他人堵门，不能说明堵门问题。7、对2015年12月10日的通知真实性无异议，但通知上写的是本月17日后方可复工，所以在2015年12月17日以后被告可以正常施工。关于2017年11月14日的停工通知，两个停工之间差了两年，合同约定的交房日期是2015年12月31日，如果被告按合同约定按时交房，就不会有后面的和第三人纠纷和停工，所以被告延期交房是因被告自身过错造成，两份停工通知加起来的停工时间只有四个月七天。8、通知只说了施工时注意环境污染，没有规定不让施工。经审理查明，原告陈园园于2015年2月3日与被告信阳宋基华锐置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于信阳市浉河区红军一路的河南宋基物流产业孵化园项目3幢2单元303号房屋，合同约定出卖方应在2015年12月31日前按商品房五大责任主体验收后交付房屋，但若遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期。另双方又于2016年12月2日签订了补充协议，并约定了违约金赔付标准。原告于2015年2月3日向被告交纳首付款95861元，2016年11月30日交纳22万元。2017年2月9日原告从被告处领取房屋钥匙，2月13日领取水电卡。另查明，2015年12月10日金牛物流产业集聚区管委会向被告下达停工通知，通知载明至12月17日后方可复工。后因信阳市政府重复发放土地证的行为，导致第三人邢世军自2015年3月13日起持土地证封堵被告施工工地大门，2015年12月25日南阳市中级人民法院作出（2015）南行初字第00096号行政判决书，撤销信阳市人民政府给第三人邢世军颁发的国有土地使用证，该判决书于2016年2月2日生效。2017年11月15日金牛物流产物集聚区管委会又向被告下达停工通知，为实施“封土行动”，2017年11月15日至2018年3月15日停工。本院认为，原告陈园园与被告信阳宋基华锐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议基于双方当事人真实意识表示，合法有效，本院对此予以采信。根据庭审查明的事实，自2015年3月13日起至2016年2月2日因第三人邢世军封堵被告施工工地大门导致被告无法正常施工，封堵时间约为11个月，2015年12月10日至2015年12月17日金牛山管委会下发停工通知，停工时间为7天，2017年11月15日至2018年3月15日金牛山管委会再次下发停工通知，停工时间为4个月，以上停工时间共计15个月7天，该段时间为不可抗力因素，被告不能预见且不能避免，根据双方合同约定，由于不可抗力造成的延期交付被告不应承担违约责任，故被告的交房时间可延后15个月7天，即可延至2017年3月份。原告于2017年2月9日领取房屋钥匙，原、被告双方同时办理交房手续，原告又于2月13日领取水电卡，已实际装修入住，故被告的交房时间即应认定为2017年2月9日。原告称被告交房时电梯不通、垃圾未清除等属于未达到双方约定的居住要求，原告可要求被告整改或诉至法院另行解决。综上所述，被告由于不可抗力导致延期交房时间已超过逾期交房时间，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈园园的诉讼请求。本案受理费2007元，由原告陈园园承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审 判 长  曾宪菊审 判 员  顾 威人民陪审员  王保琴二〇一八年十月二十六日书 记 员  王卫华