广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂1323民初1357号 原告：广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司，住所地广西武宣县武宣镇城北路**。 负责人：邓亚保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗佳丽，女，系该公司员工。 被告：罗兴燕，女，1975年11月4日出生，汉族，住贵州省。 原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司与被告罗兴燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的委托诉讼代理人王丽娟、罗佳丽，被告罗兴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业服务费2398.3元、电梯维护费580元、电梯电费425元、水费468.93元、电费185.54元、城市垃圾处理费70元，共计4127.77元。2.判决被告向原告支付违约金2374.84元(违约金以4127.77元为基数，按年利率24%计算，从2016年3月20日起暂计至2018年7月31日，之后违约金计至法院判决确定的履行期限届满之日止)。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月7日，被告与原告签订了《裕达·绿水仙城-钻石华府小区前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告所购的钻石华府小区5栋1单元2601号房提供前期物业服务，双方对前期物业服务的费用种类、费用标准、支付方式、违约责任等进行了约定。自2016年3月至2018年7月，被告已拖欠原告物业管理服务费、电梯维护费、电梯电费、水费、电费、城市垃圾处理费共计4127.77元。原告多次催款无果，截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付拖欠的费用。按服务合同与委托合同约定被告逾期支付物业服务费或有关费用每逾期一日按逾期缴纳金额5‰支付违约金，现原告自愿按年利率24%计算违约金，从逾期之日即2016年3月20日起暂计至2018年7月31日，被告应向原告支付拖欠上述各项费用违约金2374.84元。原告认为，原告与被告签订的合同真实、合法、有效，合同双方均应严格遵守。原告依据合同约定履行了义务，但被告未按合同约定支付物业管理服务费等各项费用已构成根本性违约，除应支付拖欠的费用外，还应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业服务收费管理办法》等相关规定向人民法院提起诉讼，希望人民法院能判如所请。 罗兴燕辩称，涉案的楼盘没有达到交房条件，根据建筑法规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告的房屋没有房屋质量验收合格证也没有实际交付被告使用，被告至今没有接收涉案房屋，故不需要交物业费。被告房屋存在严重质量问题，即存在多处漏水，导致无法居住。被告多次要求原告处理，但原告至今没有解决。原告的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.原告营业执照，证明原告主体资格适格；2.被告身份证，证明被告主体资格适格；3.《前期物业服务合同》，证明原告向被告提供物业服务，双方对物业管理服务费、电梯维护费等费用的支付方式、违约责任等进行了约定；4.来宾市物价局来价格［2015］40号《关于加强物业服务收费监管的通知》、柳州市恒泰物业服务有限责任公司武宣分公司圣湖豪庭前期物业收费公示牌、南宁市锐宝物业服务有限公司置宝华府小区物业收费公示牌、广西武宣冠和物业管理有限公司瑞中新城物业收费公示，证明原告按照物价局规定，按照市场调节价合法收取0.6元/㎡/月的物业费，符合法律规定及合同约定；5.委托书(2017)，证明武宣县环境卫生管理站委托原告代收城市垃圾处理费；6.武宣县物价局武价费［2008］4号文件《关于武宣县城镇生活垃圾费征收标准的通知》，证明原告根据武宣县物价局核定的标准代环卫站收取城市垃圾处理费；7.涉案小区物业管理费等各项费用收取标准公告，证明原告在涉案小区对物业管理费等各项费用收取标准进行了公告；8.2016年9月至2017年12月用户用水清单、业主水表抄表记录本，证明原告依据自来水公司收费标准向被告收取水费，被告从2016年11月20日至今未支付原告代缴的水费；9.广西电网销售电价表、业主电表记录本，证明原告依据广西电网收费标准向被告收取电费，被告从2017年3月20日至今未支付原告代缴的电费；10.涉案小区5栋1单元左梯2017年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区5栋1单元左梯2018年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区5栋1单元右梯2017年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告、涉案小区5栋1单元右梯2018年曳引驱动电梯(有机房)监督检测报告，证明涉案楼栋的电梯一直在正常运行，被告一直享受原告提供的电梯服务但未按约定缴纳电梯电费；11.限期缴费通知单，证明原告多次且连续向被告催缴所拖欠的费用；12.委托书(2018)，证明武宣县环境卫生管理站委托原告收取涉案小区2018年的生活垃圾处理费；13.用户用水清单，证明原告自2016年6月至2018年10月按照武宣县自来水公司的收费标准和小区产生用水量按时支付涉案小区的水费给供水公司；14.房款结清凭证，证明被告交清房款并接收房屋。 罗兴燕对原告提供的证据质证意见如下：被告没有与原告签订过物业服务合同，被告尚未接收房屋。原告欺骗被告先签装修申请，被告才在装修申请书上签字。对于原告所举的全部证据，被告均不认可，不予质证。 被告罗兴燕向本院提供证据如下：告知书及业主(住户)入住验房表，证明原告多次通知被告去收房，因房屋质量问题，被告均没有接收；原告曾承诺帮处理，但至今还没有处理。 原告对被告提供的证据质证意见如下：对被告提供的证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，房屋质量问题是房开公司与业主之间的关系，与原告无关。 对原告所举的证据，虽然被告不予质证，但被告无相反证据予以否认且这些证据与双方诉辩事实具有关联性，故本院采信原告所举的证据作为定案的依据。对被告所举的证据，虽然原告认为没有关联性，但与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院采信被告所举的证据作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉案绿水仙城-钻石华府小区5栋1单元2601号房屋的业主，该房屋建筑面积为137.76平方米。2016年10月7日，被告与广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司签订《裕达·绿水仙城-钻石华府小区前期物业服务合同》，合同约定由广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司给该小区提供物业服务，前期物业服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止；合同同时约定原告向被告收取的物业管理服务费为每月每平方米0.6元，由被告每月20日前缴纳下月的物业服务费用，每逾期一天将收取5‰的违约金，电梯维护费按规定2层以上(含2层)每月每户收取20元，电梯电费根据实际用量平均分摊给受益业主。原告自进驻裕达·绿水仙城-钻石华府小区后进行物业服务后，对业主投诉等处理不及时，管理服务上有瑕疵。被告接收房屋并进行装修时，发现房屋多处漏水，曾要求原告处理，但原告至今未能处理，致使被告无法装修并入住。被告2016年10月起拒绝交纳物业服务费、电梯维护费、水费；自2017年4月起拒交电梯电费；自2017年2月起拒交电费；自2017年7月起拒交城市垃圾处理费。至2018年8月，被告尚欠原告的物业服务费2005.6元、电梯维护费460元、电梯电费425元、城市垃圾处理费70元；至2018年7月，被告尚欠水费468.93元；至2017年6月，被告尚欠电费185.54元；总合计尚欠3615.07元。原告曾书面向被告催交拖欠的物业服务费等，但被告仍拒绝交纳物业服务费等费用。 本院认为，被告与具有物业服务资质的原告签订《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告按照协议的约定对被告所在的小区进行了物业服务，被告应依约向原告交纳相关物业费用。现被告未依约交纳物业服务费等，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付尚欠的物业服务费等费用共计3615.07元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据已查明的事实，原告在提供物业服务期间对小区存在一些管理服务不到位的问题、对业主反映的问题未能及时处理等情形，根据《物业管理服务协议》第二条、第三条的规定，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，违反了协议约定的义务，即原告提供的服务存在瑕疵，故对其要求被告支付违约金部分的请求不予支持；原告主张被告自2016年4月起应缴交物业服务费及电梯维护费，没有提供相关证据证实被告于2016年4起已签订物业服务合同及领取房屋钥匙，本院根据本案实际确定被告于2016年10月起才拖欠物业服务费及电梯维护费。被告以原告未提供楼房验收合格证等为由不足以成为拒交物业服务费的理由，被告房屋质量有问题是被告与房开公司之间的买卖关系，商品房买卖关系与物业服务关系不能混同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗兴燕于本判决生效后十日内给付尚欠原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司物业服务费2005.6元、电梯维护费460元、电梯电费425元、城市垃圾处理费70元、水费468.93元、电费185.54元，合计3615.07元。 二、驳回原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序依法减半收取25元，由被告罗兴燕承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  黄鸿环 二〇一八年十月三十日 法官助理王景山 书记员江宇玉