福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初14340号 原告：叶婷，女，1991年9月12日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：杨朝玮，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连蓁，福建联合信实律师事务所律师。 被告：杨洪东，男，1983年4月1日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：刘陈忠，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪建宏，福建润金律师事务所律师。 第三人：陈福建，男，1961年10月18日出生，汉族，住福建省建阳市建阳区。 原告叶婷与被告杨洪东、第三人陈福建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶婷的委托诉讼代理人杨朝玮、连蓁及第三人陈福建均到庭参加诉讼。杨洪东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶婷向本院提出诉讼请求：1.杨洪东向叶婷支付2018年6月20日至2018年9月19日期间一季度的租金48000元；2.杨洪东向叶婷支付逾期支付租金的违约金（按照48000元的每日2%自2018年6月13日起计至实际付清租金之日）并有权没收押金16000元作为违约金。事实和理由：2018年3月10日，叶婷与杨洪东签订一份《房屋租赁合同书》，约定杨洪东向叶婷承租址于厦门市思明区局口街45号的商铺，租金每月16000元，租期自2018年3月20日至2020年12月17日。杨洪东应每季度向叶婷支付租金，下次付款应提前七日付清。杨洪东应交付16000元作为押金，如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金。杨洪东不得利用该房屋之便进行非法活动，如有发现，杨洪东缴纳的押金作为赔偿叶婷的违约金。合同还就双方的其他权利义务、违约责任等相关事项进行了约定。合同签订后，叶婷依约向杨洪东交付了房屋。杨洪东自第二期租金开始拒绝支付，已损害叶婷的合法权益。 杨洪东未作答辩。 陈福建陈述意见称，陈福建系讼争房屋的所有权人。陈福建将讼争房屋出租给案外人崔显平。经崔显平要求，陈福建同意崔显平将讼争房屋转租给杨洪东。与陈福建存在租赁合同关系的是崔显平，并非叶婷，叶婷并非适格原告。崔显平已拖欠陈福建租金96000元，崔显平及叶婷、杨洪东应共同承担支付陈福建租金及滞纳金的义务。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月10日，叶婷（甲方）与杨洪东（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将座落于厦门市思明区局口街45号房屋出租给乙方，租赁用途为商业之使用，租赁期限从2018年3月20日至2020年12月17日，每月租金为16000元；乙方应每季度向甲方交付64000元，合同签订之日交付16000元作为押金，合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第七条约定租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同第八条约定乙方不得利用该房屋之便利进行非法活动，如有发现，甲方有权提前终止合同，乙方所缴纳的押金则作为赔偿甲方的违约金，乙方要承担因违法活动而产生的一切民事、经济、法律责任，甲方概不负责。 合同签订后，叶婷将讼争房屋交付给杨洪东使用，杨洪东先后向叶婷支付了112000元，其中于2018年3月8日支付10000元，于2018年3月10日支付76000元，于2018年3月13日支付10000元，于2018年3月14日支付10000元，于2018年3月31日支付6000元。 杨洪东使用讼争房屋注册经营厦门市思明区叁洪旺旺通讯器材店。2018年5月14日，杨洪东通过微信向叶婷发送一份律师函，因此要求解除讼争合同，并要求叶婷退还剩余租金及押金合计80000元。同日，叶婷回复要求继续履行合同。2018年5月16日，杨洪东又向叶婷发送了三张房屋照片，并告知讼争房屋已经腾空，要求尽快办理交接事宜。叶婷于同日再次回复要求继续履约。 另查明，杨洪东亦因讼争合同于2018年8月8日将叶婷起诉至本院，认为双方租赁合同已于2018年5月14日其向叶婷发出解除合同的律师函之时解除，要求叶婷返还多支付的租金。杨洪东主张其已腾空讼争房屋，但因叶婷拒绝接收，讼争房屋尚未办理交接手续。该案庭审时，杨洪东亦表示愿意交接钥匙，叶婷仍坚持要求继续履行合同。 审理中，叶婷主张杨洪东已支付的112000元中包括押金16000元、一个季度租金48000元，其余48000元系转让费，双方曾口头约定转让费为56000元，作为讼争房屋此前已有装修及电冰箱的对价，杨洪东尚有8000元转让费未支付。为证明前述主张，叶婷提交以下证据：1.装修票据，拟证明叶婷因装修讼争房屋花费了十几万元；2.杨洪东与崔显平的通话录音、微信截图，拟证明杨洪东向叶婷朋友崔显平承认转让费为56000元。杨洪东否认双方曾约定转让费，主张已付款项系押金及两个季度的租金，对前述装修票据真实性不予确认，对通话录音、微信截图的真实性无异议，但认为在合同履行过程中虽曾与崔显平联系，但其并非合同相对方，录音中提及的“转让费”即指租金及押金，上述证据无法证明约定了56000元的转让费。另，杨洪东确认在讼争房屋处经营时，曾因违法行为被相关部门查处，后已整改。 本院认为，杨洪东与叶婷签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。杨洪东在不具备合同解除权的情形下单方于2018年5月14日发出解除合同通知缺乏依据，其主张租赁合同已经于2018年5月14日解除不能成立。鉴于杨洪东不愿意继续履行租赁合同，且多次要求交接租赁房屋，考虑到承租人使用租赁物不宜强制履行，杨洪东与叶婷的租赁合同目的已无法实现，杨洪东与叶婷之间的租赁合同应解除为宜。为减少讼累，降低双方当事人的损失，本院根据案件情况，认定杨洪东与叶婷之间的租赁合同于2018年8月8日杨洪东提起诉讼之时解除。对于杨洪东拒绝履行合同给叶婷造成的损失，叶婷可另行主张权利，作为出租人的叶婷亦负有减少损失扩大的义务。叶婷应尽快与杨洪东办理讼争房屋的交接手续。 根据叶婷所提交的录音内容，杨洪东曾多次提及转让费，且其实际付款情况也与合同约定租金系一季度一付的事实明显不符，因此本院认定杨洪东已支付款项中的48000元系转让费，余款为16000元押金及一个季度租金。如上分析，杨洪东应支付2018年6月20日至2018年8月8日期间的租金共计26667元（16000元+16000元/30天*20天）。杨洪东未依约支付租金构成违约，鉴于合同约定每日按欠付租金的2%支付滞纳金的违约金标准明显过高，本院酌定杨洪东按年利率6%的标准自2018年6月13日起计算滞纳金至实际支付之日止。杨洪东确认在讼争房屋处经营时曾因违法行为被相关部门查处，根据双方合同约定，叶婷要求没收押金16000元作为违约金的诉求于法有据，应予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告杨洪东于本判决生效之日起十日内向原告叶婷支付2018年6月20日至2018年8月8日期间租金26667元及逾期支付租金的滞纳金（以26667元基数，按年利率6%自2018年6月13日起计算至实际支付之日止）； 二、原告叶婷有权没收被告杨洪东交付的押金16000元作为违约金； 三、驳回原告叶婷的其他诉讼请求。 案件受理费940元，由原告叶婷负担458元，被告杨洪东负担482元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，原告叶婷及被告杨洪东可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘远萍 二〇一八年十月十日 代书记员 谢伟琴 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。