云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0302民初4027号 原告曲靖市恒基物业服务有限公司。 统一社会信用代码：91530302741489253Y。 法定代表人付兆雪，系公司总经理。 地址：曲靖市子午路延长线南苑小区东门物管楼。 委托代理人赵丹楠、周路平，系公司员工。（特别授权代理） 被告曾受百，男，汉族，1937年12月29日生，麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。 委托代理人曾素敏，系被告曾受百之女。（一般授权代理） 原告曲靖市恒基物业服务有限公司诉被告曾受百物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭审理了本案。原告曲靖市恒基物业服务有限公司委托代理人赵丹楠、周路平，被告曾受百委托代理人曾素敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告与云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂于2017年1月1日签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向林苑小区提供物业管理服务，服务期限自2014年12月31日至2017年12月31日，物业管理费为每月每平方米0.5元。被告的住房位于该小区内，房屋面积为70平方米，自2015年1月1日至2017年12月31日共欠物业服务费及垃圾清运费1656元。原告与云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂签订的《物业管理服务合同》不违反法律法规的规定，合法有效。被告在接受物业服务后应当按照合同的规定缴纳物业服务费，被告未交纳已构成违约，应承担民事责任。为此依法向人民法院起诉，请求判令：1、由被告支付自2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费1260元，垃圾清运费396元，合计1656元；2、由被告承担本案诉讼费用。 被告辩称，房屋系自己购买，购买后于2016年12月由被告女儿曾素敏入住，而非2015年1月1日入住。入住后被告未与任何人、公司签订过物业服务合同；原告的收费标准过高，且服务不到位。 原告为支持其诉讼请求，依法向人民法院提交如下证据： 1、营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、法定代表人身份证明复印件、物业服务企业资质证书复印件各一份，用于证明原告诉讼主体资格； 2、收据复印件两份，用于证明本案所涉房屋系被告所有； 3、物业服务合同复印件两份，用于证明原告与云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂签订的合同有效，由原告对林苑小区进行物业管理； 4、物业服务痕迹资料及图片十张，用于证明原告对小区进行了物业管理服务； 5、公共用水用电缴费发票复印件两份，用于证明原告在进行小区物业服务时对公共部分用水用电缴费； 6、生活垃圾清运协议复印件一份，用于证明原告与环卫处签订过生活垃圾清运协议； 7、账单查询列表两份，用于证明被告下欠物业费； 8、告知书及邮局回执各一份，用于证明原告向被告送达过缴费告知书； 9、催收工作表一份，用于证明原告对被告进行过催缴； 10、住户验收交接表复印件一份，用于证明被告已经接房； 11、装修协议书及承诺书复印件各一份，用于证明被告已签过装修协议； 12、维修服务派工单两份，用于证明原告对小区公共部分进行过维修； 13、欠费总表一份，用于证明被告所欠费用明细。 经质证，被告对证据1、2、9、13均不予认可；对证据3因合同签订时被告未入住，故未签过字，对合同约定的收费标准不予认可，原告的义务既未公示，也无人告知；证据4中的备案执勤事项不清楚，也未公示过；证据5不清楚，未公示；证据6中被告于2017年入住后对垃圾进行了清运，但收费标准不清楚；证据8不予认可，因被告2015年未入住，未与原告签订过合同，告知无效；对证据10接房是事实，但门禁卡钥匙没有交给被告；对证据11装修是事实，予以认可；证据12不清楚。 本院认为，原告提交的13组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告为支持其抗辩，向本院提交如下证据： 1、照片一张，用于证明原告服务不到位。 2、情况说明一份，用于证明被告女儿曾素敏于2017年入住小区，2015年、2016年在宣威。 3、证人证言一份，用于证明小区内部没有值班人员。 4、证明一份，用于证明小区另一名业主代家生的住户车子被刮后无人处理的事实。 经质证，原告认为证据1与本案无关，因该照片系开庭前拍照，而原告于2017年12月31日已撤出小区；证据2、3、4均与本案无关。 本院认为，被告提交的证据1系被告庭前所拍，与本案无关，本院不予采信；对证据2与本案无关，不予采信；证据3、4的均形成于2018年，与本案无关，本院不予采信。 经庭审和质证，本院确认以下法律事实： 曲靖林苑小区系云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂棚户区改造房，2014年12月31日，云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂作为建设方与原告曲靖市恒基物业服务有限公司签订了《曲靖市林苑小区委托物业管理服务合同书》，服务管理期限自2015年1月1日至2016年12月31日。合同到期后，双方又于2017年1月1日签订了《曲靖市林苑小区委托物业管理服务合同书》，服务管理期限自2017年1月1日至2017年12月31日。两份合同约定原告向曲靖市林苑小区提供物业管理服务，物业管理服务费的执行标准为单元房按建筑面积每月每平方米0.5元，垃圾代运处置费为每年每户132元。被告曾受百系林苑小区1幢1单元301室业主，房屋面积为70平方米，房屋从云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂处购买，于2014年1月15日开始装修。被告自2015年1月1日至2017年12月31日共欠物业管理服务费1260元（70平方米×0.5元/月/平方米×36个月）、垃圾代运处置费396元（132元/年×3年）。另查明，曲靖林苑小区至今未成立业主委员会，由云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂统一管理。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。原告于2014年12月31日、2017年1月1日与小区统一管理单位云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂签订了《曲靖市林苑小区委托物业管理服务合同书》，该合同系双方真实意思的表示，且未违反法律的禁止性规定，系有效合同。被告作为小区业主，即应依照协议履行缴纳物业管理费等的义务。其抗辩未与任何单位签订过物业服务合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，因此作为建设方及统一管理单位的云南省南盘江林业局曲靖木材加工厂与原告签订的合同对作为业主的被告具有约束力，被告即应依照合同履行相应义务。另2014年1月15日被告曾受百及其女儿曾素敏出具的《承诺书》，承诺书载明已详细阅读《临时管理规约》，同意遵守该规约并承担违反规约的相应责任。该承诺书第十一条也对未按规定交付物业服务费进行了规定。因此本院对原告要求被告曾受百交纳物业服务费1260元、垃圾代运费396元的主张，本院予以支持。 综上所述，根据中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业服务管理条例》第七条的规定，判决如下： 被告曾受百于本判决生效之日起三十日内向原告曲靖市恒基物业服务有限公司缴纳物业管理费、垃圾代运费1656元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾受百承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  张朝波 二〇一八年十月十日 书记员  张路娟