四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终14120号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都美和广告传媒有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳华新中街**。 法定代表人：丁伟信，董事长。 委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军成都军区政治部军事监狱。。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道正西街** 负责人：王伟成，监狱长。 委托诉讼代理人：范强，四川运逵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁扬，四川运逵律师事务所律师。 上诉人成都美和广告传媒有限公司（以下简称美和公司）因与被上诉人中国人民解放军成都军区政治部军事监狱（以下简称成都军事监狱）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 美和公司上诉请求：一、撤销双流区人民法院作出的（2018）川0116民初6880号判决第二项，改判支持美和公司的一审反诉请求；二、案件一、二审诉讼费用由成都军事监狱负担。事实和理由：一、一审法院认为“美和公司要求成都军事监狱补偿其转租损失无事实和法律依据，且美和公司提交的多数租赁合同均签订在《关于收回出租大楼的通知》之前，也未提交证据证明成都军事监狱在此之前曾口头向其提出过收回大楼，即不能证明租金金额的变更与《关于收回出租大楼的通知》之间存在必然的因果关系，故对于美和公司的该项诉讼请求，本院不予支持”属于认定事实错误，判决有误。1、成都军事监狱在中央军委于2016年2月16日下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》后的第一时间就口头通知美和公司要收回出租房屋，并在2016年5月21日正式书面通知美和公司要收回出租房屋。在接到成都军事监狱的口头通知后，承租一二楼商铺的商户纷纷要求解除原来与美和公司签订的长期租赁合同并减免租金及赔偿由此给商户造成的经济损失。迫于前述压力，美和公司与各商家达成一致意见，解除了原来双方签订的长期租赁合同，双方改成一年一签的短期租赁合同，同时大幅度削减租金。一审中，美和公司已经向法院提交了与转租商家签订的长期、短期《租赁合同》，足以证明因为成都军事监狱的通知导致转租商家与美和公司不敢继续履行合同和签订长期的租赁合同，只能改成一年一签的短租合同，并导致商家全部要求减少租金。直接给美和公司造成共计855万元的租金损失。为此，成都军事监狱的《关于收回出租大楼的通知》直接给美和公司造成了几百万的租金损失。该损失与成都军事监狱的收回租房通知之间有直接的因果关系。如果成都军事监狱不下发前述通知，一、二楼的诸多商家也不会要求美和公司减少租金，从而导致美和公司损失855万元的租金。虽然双方之间签订的《合作经营合同》中约定因军事需要，成都军事监狱可以解除合同，但是并没有约定因军事需要给美和公司造成损失的，不予赔偿或补偿。2、成都军事监狱在中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》后，曾在第一时间要求成都军事监狱转租的商家停业及关停商铺，等待通知，从而直接导致美和公司转租的商家关门停业几个月，故美和公司的转租商家便以此为由拒交租赁费，也给美和公司造成巨大经济损失。所以，一审法院认定“美和公司不能证明租金金额的变更与《关于收回出租大楼的通知》之间存在必然的因果关系，故对于美和公司的该项诉讼请求，本院不予支持”事实错误，美和公司要求成都军事监狱赔偿886.2万元的转租损失的反诉请求应当得到支持。二、一审法院认定“美和公司并未提供证据证明其因成都军事监狱未提供《军队房地产租赁许可证》遭受损失的具体金额，而仅酌情予以主张，缺乏事实依据，应当承担举证不能的后果”也属于事实认定错误。因为根据《中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第四条规定，以及《中国人民解放军总政治部总后勤部军队空余房地产租赁管理规定》第二十条规定，办理《军队房地产租赁许可证》是成都军事监狱的法定义务，但是成都军事监狱至今也未为美和公司办理《军队房地产租赁许可证》，从而导致美和公司至今无法办理营业执照，属于无证经营。无法向顾客开具发票，导致很多要凭票报销的客户和旅行团流失，无法入住美和公司的酒店。同时，为了吸引顾客入住，美和公司的酒店不得以采取降价方式以吸引散客入住，从而增加入住率。且美和公司经常被工商、消防等部门责令停业整顿。由此也给美和公司造成巨大经济损失。所以，一审法院完全可以酌情判决成都军事监狱赔偿美和公司的具体金额或者委托相关机构对成都军事监狱未提供《军队房地产租赁许可证》而给美和公司造成的损失的具体金额作出鉴定或评估。但是一审法院直接以美和公司应当承担举证不能的后果为由，驳回了美和公司的该项反诉请求。所以，一审法院关于前述事实的认定是错误的。美和公司请求一审法院判决减少2016年3月前租金总额的30%，共计613.8万元的反诉请求应当得到支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法判决。 成都军事监狱辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回美和公司的上诉请求。 成都军事监狱向一审法院起诉请求：1、判令美和公司向成都军事监狱支付欠付的2016年-2018年6月10日房屋租赁费856万元（2016年度未付租金100万元，2017年度未付租金504万元，2018上半年未付租金252万元）；2、一审诉讼费、保全费、鉴定费、评估费等费用由美和公司承担。 美和公司向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令成都军事监狱补偿美和公司转租损失855万元。2、请求人民法院依法判令成都军事监狱减收2016年3月前租金总额30％，即613.8万元。3、成都军事监狱承担本案全部费用。 一审法院认定事实：2011年12月9日成都军事监狱（甲方）与美和公司（乙方）签订一份《合作经营合同》，就合作经营成都军区政法干部培训基地事宜进行约定。其中2.1条约定：甲方同意以其拥有合法使用权的部分房屋（位于成都市双流县华阳镇正西街**的政法培训基地）及房屋占用的土地使用权作为合作投入，乙方同意以现金（其出资不低于2210万元）作为合作投入，共同合作经营政法培训基地；2.2条约定：甲方投入合作经营的房屋具体为：政法培训基地地上第1-3层、5-8层、地下室、1楼接待厅、附属楼。甲方投入共同经营的房屋仅限于本合同约定期限内的使用权，其所有权永远为甲方所有，双方解除合同、终止本合同或合作期限届满后，甲方无条件收回其投入合作经营的房屋；2.3条约定：乙方投入合作经营的资金为现金，包括用于政法培训基地大楼（不含四楼）内部共有部位、房间内部的装修、政法培训基地内酒店房间家俱、设施设备购买和正常经营的流动资金。乙方投入合作经营的资产包括后期自行投入再次装修的经费等资产；3.1条约定：双方一致同意合作经营期限为15年，自2011年12月10日起至2026年12月9日止；4.1条约定：双方一致同意由乙方负责具体经营管理，由乙方按本合同约定的固定数额向甲方支付合作经营费。乙方经营效益不影响乙方向甲方交纳的固定数额合作经营费；4.4条约定：自2011年12月10日起满4年后，乙方每四年向甲方上交合作经营费递增5%，即2015年12月10日至2019年12月9日，乙方每年向甲方上交合作经营费504万元（480万元×105%=504万元），每满半个经营年度一次性支付252万元……；4.5条约定：双方合作期间，乙方不得以经营亏损或经营利润少为由，少交或缓交甲方每年应得的合作经营费；7.1条约定：甲方保证用作出资的房屋符合军队房屋使用条件，权属清楚，与第三方没有所有权和使用权纠纷。如发生权属纠纷，由甲方负责解决；7.2条约定：甲方承诺按照本合同的约定保证与乙方的合作年限，积极配合乙方正常经营活动，维护乙方合法利益；7.3条约定：和乙方一起共同协调政法培训基地所在地工商、税务、消防等政府部门的关系（协调费用由乙方负责），为政法培训基地创造良好经营环境；8.1条约定：乙方依法独立（以乙方名义）经营管理政法培训基地，按时足额支付甲方的合作经营费；8.5条约定：乙方可以通过招商的方式寻找合作伙伴，但不得将政法培训基地整体转租给第三方；8.9条约定：在合作经营期满后，将甲方投入合作经营的房屋及按本合同约定归甲方的全部财产完好地无条件移交给甲方；9.1.1条约定：本合同在履行过程中如果情势发生变化，经双方协商一致可以解除本合同；9.1.2条约定：有下列情况之一，甲方可以单独解除本合同，并收回其投入到合作经营中的房屋：②军委、四总部或四总部职能部门（如总后勤部营房部等）和军区文件禁止性要求导致本合同目的无法实现的（如本合同中约定的合作方式直接或间接与军委、总部文件发生冲突）；9.3条约定：本合同在履行期间甲方因军事需要可以提前终止本合同。乙方应当自接到通知之日起30日内无条件将合作经营的房产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收经营收益；10.3条约定：甲方违反本合同第7条约定或本合同中的其他约定，乙方有权要求甲方在一定期限内予以改正，由此给乙方造成的损失由甲方承担。逾期未改正或履行的，乙方有权解除本合同；14.5条约定：本合同中的“军事需要”是特指下列情形之一：③因执行军委、四总部或军区命令、指示之需要（甲方需出示脱密后的书面文件）。 合同签订后，美和公司使用案涉房屋至今。2016年5月21日，成都军事监狱向美和公司发出《关于收回出租大楼的通知》，载明:根据上级全面停止有偿服务活动有关文件精神，成都军事监狱将最迟于2017年6月30日前收回出租给美和公司位于成都市天府新区华阳街道正西街136号（坐落号：成字第1266号）的政法干部培训基地大楼。 2018年5月3日，成都军事监狱（甲方）与美和公司（乙方）签订《整改协议》，约定2016年，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），要求军队和武警部队必须坚决贯彻落实习主席和中央军委决策部署，全面停止一切有偿服务活动。根据军委对案涉租赁项目处置意见，该租赁项目为委托管理。还约定甲乙双方同意对该租赁项目租期进行规范，同意自武警部队《军队全面停止有偿服务项目审核认定法》和《关于认真做好停偿项目复核和补报调整工作的通知》下发之日起（2018年4月13日），将双方于2011年12月9日签订的《合作经营合同》约定的租赁期限控制在10年以内，且不得超过原合同剩余租期，即从2018年4月13日起至2026年12月9日止，租赁期限8年8个月；租赁面积、租金按照2011年12月9日签订的《合作经营合同》执行。 截至2018年6月10日美和公司尚欠成都军事监狱合作经营费856万元（包含2016年12月9日前部分租金100万元、2016年12月10日至2017年12月9日租金504万元、2017年12月10日至2018年6月9日租金252万元）未支付。成都军事监狱经多次催收无果后遂起诉至一审法院。 另查明，2013年成都军事监狱就案涉房屋曾向上级部门申请办理《军队房地产租赁许可证》，但最终未办理成功。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：当事人身份信息、《合作经营合同》、《关于收回出租大楼的通知》、《整改协议》、缴纳租金凭证、催缴通知以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，成都军事监狱与美和公司于2011年12月9日签订的《合作经营合同》和于2018年5月3日签订的《整改协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方虽签订的是《合作经营合同》，但从内容看，成都军事监狱提供房屋给美和公司经营，美和公司向成都军事监狱固定支付合作经营费，双方之间实为房屋租赁合同关系。 关于成都军事监狱主张的租金856万元（包含2016年12月9日前部分租金100万元、2016年12月10日至2017年12月9日租金504万元、2017年12月10日至2018年6月9日租金252万元）。一审法院认为，成都军事监狱依约向美和公司提供了房屋，美和公司应当按照合同约定支付租金。一审审理中，双方对于美和公司尚欠租金856万元的事实均无异议，故一审法院予以确认，美和公司应当向成都军事监狱支付上述欠付的租金。 关于美和公司要求成都军事监狱补偿其转租损失855万元（2016年租赁房屋1-2层铺面对外出租合同变更租赁期限的租金损失）。一审法院认为，成都军事监狱于2016年5月21日向美和公司发出《关于收回出租大楼的通知》，系因军队上级关于全面停止有偿服务活动的要求。依据《合作经营合同》8.9条“在合作经营期满后，将甲方投入合作经营的房屋及按本合同约定归甲方的全部财产完好地无条件移交给甲方”、9.1.2条“有下列情况之一，甲方可以单独解除本合同，并收回其投入到合作经营中的房屋：②军委、四总部或四总部职能部门（如总后勤部营房部等）和军区文件禁止性要求导致本合同目的无法实现的（如本合同中约定的合作方式直接或间接与军委、总部文件发生冲突）”、9.3条“本合同在履行期间甲方因军事需要可以提前终止本合同。乙方应当自接到通知之日起30日内无条件将合作经营的房产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收经营收益”和14.5条“本合同中的“军事需要”是特指下列情形之一：③因执行军委、四总部或军区命令、指示之需要”的约定，美和公司自接到成都军事监狱的通知后应当无条件交还租赁房屋，现美和公司要求成都军事监狱补偿其转租损失无事实和法律依据，且美和公司提交的多数租赁合同均签订在《关于收回出租大楼的通知》之前，也未提交证据证明成都军事监狱在此之前曾口头向其提出过收回大楼，即不能证明租金金额的变更与《关于收回出租大楼的通知》之间存在必然的因果关系，故对于美和公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于美和公司要求成都军事监狱减收2016年3月前租金总额30％，即613.8万元。一审审理中，美和公司明确该项请求并非是对合同约定租金的变更，而是基于成都军事监狱不能向其提供《军队房地产租赁许可证》，导致其不能办理工商变更登记，税务登记以及卫生、特业许可登记等所造成的损失。一审法院认为，双方在《合作经营合同》中对于办理《军队房地产租赁许可证》并未进行明确约定，但结合《合作经营合同》7.1条“甲方保证用作出资的房屋符合军队房屋使用条件，权属清楚，与第三方没有所有权和使用权纠纷。如发生权属纠纷，由甲方负责解决”、7.2条“甲方承诺按照本合同的约定保证与乙方的合作年限，积极配合乙方正常经营活动，维护乙方合法利益”、7.3条“和乙方一起共同协调政法培训基地所在地工商、税务、消防等政府部门的关系（协调费用由乙方负责），为政法培训基地创造良好经营环境”的约定和军队关于军队房地产租赁相关政策，成都军事监狱出租的房屋应当办理《军队房地产租赁许可证》，其虽向上级申请办理过，但客观上并未办理成功，由此给美和公司造成的损失应当予以赔偿。但审理中，美和公司并未提供证据证明其因成都军事监狱未提供《军队房地产租赁许可证》遭受损失的具体金额，而仅酌情予以主张，缺乏事实依据，应当承担举证不能的后果。故一审法院对于美和公司的该项请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、美和公司于判决生效之日起十日内向成都军事监狱支付截至2018年6月9日所欠付的房屋租金856万元；二、驳回美和公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费35860元、反诉案件受理费54964元，共计90824元，由成都军事监狱承担10824元，美和公司负担80000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：美和公司提供4组证据：1.美和酒店情况说明及对比相邻酒店房价附表，拟证明因成都军事监狱未能办理《军队房地产租赁许可证》，导致美和酒店开业至今损失巨大；2.《长租合同变短租合同租金损失一览表》，拟证明因成都军事监狱下发《收回出租大楼的通知》，要求美和公司不得再与各转租商家签订长期合同，美和公司为配合军队停偿工作与各转租商家重新改签一年一签的短租合同，对比长租合同共计造成655万元租金损失；3.成都军事监狱前任领导熊炜、张伟、骆丰等人出具的《情况说明》，拟证明军事监狱曾在2016年2月份前口头通知过美和公司要收回案涉房屋；4.成都军事监狱现任政委胡汉权出具的《情况说明》，拟证明成都军事监狱一直未能给美和公司办理成功《军队房地产租赁许可证》；5.2010年4月1日签订的《合建和租赁合同》，拟证明成都军事监狱负有办理《军队房地产租赁许可证》义务。成都军事监狱对前述证据真实性均予以认可，本院对前述证据将在其后予以阐述。 本院认为，本案双方对于一审判决确认美和公司向成都军事监狱支付欠付房屋租金856万元的结果均不持异议，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.美和公司上诉请求判令成都军事监狱支付租金损失855万元的主张是否成立；2.美和公司上诉请求判令成都军事监狱支付未能办理《军队房地产租赁许可证》损失613.8万元主张是否成立。 二审中，成都军事监狱自认因军队有偿服务相关政策发生重大调整，在2016年2月份之前已经口头通知美和公司拟收回案涉房屋，并对美和公司为配合成都军事监狱停偿工作的开展，与各转租商家重新订立短期租赁合同，导致租金减少的事实均予以认可。对此本院认为，鉴于成都军事监狱与美和公司于2018年5月3日重新签订《整改协议》，仅对案涉《合作经营合同》进行了相应变更，双方并未解除《合作经营合同》，同时成都军事监狱对美和公司与各转租商家重新订立短租合同产生租金损失，以及美和公司二审中提交的《长租合同变短租合同租金损失一览表》均予以认可，故对于美和公司在本案中主张应由成都军事监狱赔偿其租金损失的主张，本院予以确认。综合考虑美和公司的租金损失，包括商业经营风险，整体经济环境等客观因素，加之美和公司在订立《整改协议》后，虽然会存在一定的空档期间，但仍可逐步将与各短租商家签订的短租合同期限予以适当延长，综合案涉合同的实际履行情况等因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌定成都军事监狱向美和公司支付租金损失550万元。 关于成都军事监狱是否应支付未能办理《军队房地产租赁许可证》产生的经济损失问题。本案一审及二审中，美和公司拟证明其实际损失的证据仅为情况说明及对比相邻酒店房价附表，成都军事监狱对前述证据真实性虽予以认可，但酒店房间定价显然要综合考量酒店装修水准、经营策略、地理位置、市场环境等各种内外部因素，仅凭前述证据显然不足以得出美和公司实际损失的具体金额，加之《军队房地产租赁许可证》的办理，也并未对美和公司将房屋进行转租产生影响，对于美和公司上诉请求判令成都军事监狱支付未能办理《军队房地产租赁许可证》损失的主张，本院依法不予支持。 综上所述，美和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6880号民事判决第一项，即“成都美和广告传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军成都军区政治部军事监狱支付截至2018年6月9日所欠付的房屋租金856万元”； 二、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6880号民事判决第二项，即“驳回成都美和广告传媒有限公司的全部反诉请求”。 三、中国人民解放军成都军区政治部军事监狱于本判决生效之日起十日内向成都美和广告传媒有限公司支付房屋租金损失550万元； 四、驳回成都美和广告传媒有限公司的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费35860元，由成都美和广告传媒有限公司负担，一审反诉案件受理费54964元，由中国人民解放军成都军区政治部军事监狱负担23400元，由成都美和广告传媒有限公司负担31564元。二审案件受理费109928元，由成都美和广告传媒有限公司负担63128元，由中国人民解放军成都军区政治部军事监狱负担46800元。 本判决为终审判决。 审判长  廖方 审判员  尹英 审判员  夏伟 二〇一八年十月三十日 书记员  马莉