广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初479号原告：肖**容，女，1982年1月14日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：于俊波，原告肖**容的丈夫。委托诉讼代理人：李娜，广东理奥律师事务所律师。被告：赵桂坚，男，1967年1月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郭晓竹、魏玉宾，均系广东骏道律师事务所律师。被告：赵端龙，男，1988年12月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。第三人：广州国大豪景综合超市有限公司，住所地广东省广州市天河，统一社会信用代码91440106598312171M。法定代表人：吴辉明。原告肖**容与被告赵桂坚、赵端龙，第三人广州国大豪景综合超市有限公司（下简称国大公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖**容的委托诉讼代理人于俊波、李娜到庭参加了诉讼，被告赵桂坚、赵端龙及第三人国大公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖**容诉称：国大服装市场504号档口的所有人为第三人，第三人将上述档口及其他一些档口出租给被告赵桂坚。被告赵桂坚将租赁的档口交由被告赵端龙统一对外出租，并以被告赵端龙的名义与承租人签订租赁合同，租金亦由被告赵端龙收取。多年来，国大服装市场的承租人都认为被告赵端龙是出租人，服装市场管理处的工作人员也都认可被告赵端龙，被告赵桂坚的所有租赁合同都是由被告赵端龙签字领取合同。被告赵端龙与原告于2018年5月1日签订租赁合同，约定国大504号整档的租赁事宜。原告向被告赵端龙的银行账户共转账支付了255000元租赁费用，但两被告至今未向原告履行交付租赁档口的义务，被告的行为构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与两被告签订的国大服装市场504号档口租赁合同；二、两被告退还原告国大服装市场504号档口的租赁费255000元及利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、本案诉讼费由被告承担。被告赵桂坚未到庭参加诉讼，但庭后提交了书面意见辩称：一、本案所涉的《租赁合同》是原告与被告赵端龙之间的私人行为，与被告赵桂坚无关。首先，原告与被告赵端龙签订的《租赁合同》的日期为2018年5月1日，而根据原告提供的付款凭证显示，其付款时间分别为2018年3月29日、2018年4月3日，即在签订合同的一个多月之前原告已经完成了付款，显然不符合常理。其次，从被告赵端龙的交易记录来看，原告与被告赵端龙之间存在多笔交易往来，有入账的，也有出账的，二人之间并非简单的租赁合同关系，原告提供的付款凭证的用途并非对应本案《租赁合同》的租金，被告赵桂坚有理由怀疑二人之间存在恶意串通行为，损害被告赵桂坚的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。由于被告赵端龙存在私自收取租金的行为，本案《租赁合同》的租金返还义务应由被告赵端龙承担。再次，根据租赁档口的交易习惯，合同是农历春节前到期，到期后原承租人有优先承租权，当其明确表示不愿续租时，才会开始放租。而本案合同的签订时间为农历三月十六日，即合同才刚履行了三个月，还远未到下一个承租周期，在此情况下就开始放租，明显损害了原承租人的优先承租权，也明显不符合交易习惯。同时，从放租的价格来看，原告明知本案档口之前的租金为395000元/年，却以几乎一半的价格（即245000元）购取，明显违背了市场交易规律。最后，诉讼发生后，原告已经与被告赵端龙私下达成协议，原告同意在被告赵端龙向其支付200000元后就撤销对被告赵端龙的起诉。后被告赵端龙履行了承诺，向原告退回了200000元租金，但原告却没有撤诉，在主张金额中也没有将该金额予以扣除，同时也未提及还款之事，明显在故意隐瞒实情，请法院依法查明上述事实。二、在签订合同时，被告赵端龙未得到被告赵桂坚的授权。本案的租赁合同是被告赵端龙私自与原告签订的，是被告赵端龙与原告的私人行为，被告赵桂坚对合同的签订及履行情况均不知情。据事后了解，被告赵端龙当时急需用钱，因此在无任何授权的情况下，将档口以极低的价格私自对外放租，从而达到在短时间内迅速敛财而不被发现的目的。对于本案档口，被告赵桂坚并未授权被告赵端龙对外出租，原告也未有证据证明在2018年5月1日前被告赵端龙得到过授权。三、在签订合同时，被告赵端龙的行为也不能构成表见代理。原告在起诉状中以“历年来，该国大服装市场的承租人都认为被告赵端龙是出租人”为由来主张在交易时虽然不知道被告赵端龙是否按照法律规定被授权，但是大家都认为被告赵端龙有代理权而与其进行交易，即原告认为被告赵端龙的行为构成表见代理。对于被告赵端龙的行为能否构成表见代理，被告赵桂坚认为，首先，原告明知道租金过低，为了150000元的差价仍然相信被告赵端龙，原告的行为存在重大过错，不能构成善意第三人。其次，在被告赵端龙未尽到善良的代理义务、原告又明知被告赵端龙的代理行为存在重大瑕疵的情况下，该代理行为对被代理人即被告赵桂坚不发生法律效力。四、在案发数月之后原租赁合同到期，被告赵桂坚准备将房屋对外出租时才发现被告赵端龙假称对档口有权出租而对外放租，在招租过程中以极低的价格对外抛售来达到在短时间内大量敛财。为了防止被告赵端龙继续假借自己名义对外放租致使更多租户上当受骗，被告赵桂坚才出具《特别声明》。该《特别声明》的对象是未来可能被骗的租户，目的是警示，而并非意在说明被告赵端龙是否有代理权的问题，只是由于代书人不专业，没有将被告赵桂坚的意思表达清楚，才会出现原告所理解的意思。五、判断被告赵端龙是否有代理权限，判断的立足点应当是签订合同时，而不应当是在签订合同后。合同签订后才出现的证据不能作为定案的关键证据。《特别声明》的出具时间是2019年3月1日，而《租赁合同》签订时间为2018年5月1日，《特别声明》的出现不可能对《租赁合同》签订时被告赵端龙是否具有代理权产生影响。被告赵端龙未答辩。第三人国大公司未陈述意见。经审理查明：2018年5月1日，赵端龙（出租者/甲方）与肖**容（承租者/乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将国大*档出租给乙方使用，年租金245000元，租期自农历2019年1月1日至农历2019年12月30日止；押金10000元，合同期满后，交还钥匙，一切事宜后退回押金等。现肖**容主张赵端龙并未将国大*档交付给其使用，并以此为由提起本案诉讼。诉讼过程中，肖**容主张其与赵端龙达成租赁国大*档的合意并已向赵端龙支付了255000元（国投130档与国大*档的租金是一起支付，共计支付租金510000元），并提交了以下证据：一、支付宝转账电子回单，显示肖**容于2018年3月27日向赵端龙转账支付了5000元；中国银行交易流水明细清单，客户姓名为肖**容，显示于2018年3月28日向赵端龙转账支付50000元，于2018年4月3日向赵端龙分别转账支付50000元、50000元；中国银行交易流水明细清单，客户姓名为于俊波，显示于2018年4月3日向赵端龙转账支付50000元；中国农业银行个人明细对账单，户名为肖娟丽，显示交易日期为2018年3月29日，交易金额为50000元，对方户名为赵端龙；《证明》，由肖娟丽于2020年8月17日出具，内容为肖娟丽与肖**容系姐妹关系，肖**容租赁国大*档口、国投130档口，肖娟丽代为支付租金210000元，其中国大*档口于2018年3月29日代为支付50000元，国投130档口于2018年3月28日代为支付160000元；肖娟丽的身份证及中国农业银行银行卡。二、微信聊天截屏，内容显示肖**容与赵端龙就130档、*档的租赁事宜进行协商，双方确定肖**容以490000元的价格承租130档与*档，加上20000元的押金，肖**容共向赵端龙支付了510000元；2018年4月3日，肖**容表示“转过去了7万”，赵端龙回复“收到了，全收齐”，肖**容回复“嗯嗯，51万付齐了”，赵端龙回复“好”。对于证据一，赵桂坚认为交易双方是肖**容和赵端龙，其并非交易的当事人，因此对上述证据的真实性无法确认，但从付款时间来看，肖**容与赵端龙签订《租赁合同》的日期为2018年5月1日，而付款凭证显示的付款时间在签订合同的一个多月前，这显然不符合常理，且从交易记录来看，肖**容与赵端龙之间存在多笔交易往来，有入账的，也有出账的，因此二人之间并非简单的租赁协议关系，肖**容提供的付款凭证的用途并非对应《租赁合同》的租金，其有理由怀疑二人之间存在恶意串通损害其利益的行为。对于证据二，赵桂坚认为该证据并非完整，肖**容只筛选提交了对其有利的部分。肖**容主张赵桂坚在2019年3月1日前一直将国大*档委托给赵端龙打理出租，并提交了《特别声明》（复印件）作为证据。该《特别声明》显示由赵桂坚、许春波等于2019年3月1日出具，内容为赵桂坚、许春波等拥有B21、B22、B23、B24、A01、218、249、253、106、130、150、152、153等档口，以上档口一直以来委托给赵端龙打理出租，现由于赵端龙个人原因无法打理以上档口，因此赵桂坚、许春波等自2019年3月1日开始委托授权给赵容萍签订2019年档口到期后的合同，以上档口出租或者续租必须经过受托人赵容萍，私自与其他人签订的合同一概无效（包括原委托人赵端龙），期间产生的经济纠纷概由承租人自行负责等。赵桂坚对该证据的证明内容不予认可，认为《特别声明》是在原租赁合同到期，其准备将房屋对外放租时才发现赵端龙假称自己有档口出租权对外招租，在招租过程中以极低的价格对外抛售来达到在短时间内大量敛财，为防止赵端龙继续假借自己的名义对外放租致使更多的租户上当受骗，其才出具《特别声明》；《特别声明》的对象是未来可能被骗的租户，目的是警示而非说明赵端龙是否有代理权，之所以出现肖**容所理解的意思，是因为代书人不专业，没有将其意思表达清楚。庭审后，赵桂坚提交了赵端龙银行卡的交易记录（复印件，以证明在签订《租赁合同》前后，肖**容与赵端龙之间就存在多笔交易往来，肖**容提交的交易记录并非对应租金转账，而是赵端龙与肖**容的私人交易），赵端龙的微信转账记录及赵端龙与肖**容的微信聊天记录（证明本案纠纷是肖**容与赵端龙的私人纠纷，双方已经私下协商解决，赵端龙已经向肖**容退回了租金，与赵桂坚无关）。肖**容认为赵端龙银行卡的交易记录均未加盖公章，无法证明该证据的真实性，且该证据中多笔转账与赵端龙提交的280000元转账是重复的，该证据显示的转账是肖**容向赵端龙支付253档口、150档口、152档口、249档口、*档口等的租金。肖**容对赵端龙的微信转账记录的真实性不予确认，认为法院已于（2020）粤01民终6802号、6803号判决中认定为赵端龙向肖**容退还253档口的租金。肖**容对赵端龙与肖**容的微信聊天记录的真实性不予确认，认为该聊天记录并未显示日期，且该聊天发生在（2020）粤01民终6802号、6803号案件的诉讼过程中，赵端龙找肖**容和解，但后来赵端龙并未退回租金，双方未达成和解，法院进行判决，该微信聊天记录与本案无关。庭审后，赵端龙提交了中国农业银行股份有限公司广州翠城花园支行的交易明细，以证明赵端龙已将280000元租金返还给了肖**容。肖**容对该证据的真实性予以确认，但认为该转账是赵端龙归还253档口的租金，与本案无关。另，在本院（2019）粤0106民初10075号民事判决中，本院查明赵桂坚曾于2019年5月5日向本院起诉赵端龙【案号为（2019）粤0106民初15497号】，赵桂坚于该案中表示其自2016年起便口头委托赵端龙将档口以不低于指定价格对外放租，后赵端龙为提前收取租金而提前半年或一年时间以低于其指定出租价与商户签订租赁合同并直接收取租金，收取的租金未能及时交还赵桂坚，赵桂坚发现上述情形后双方就租赁情况和租金数额进行清点，赵端龙并出具欠条，赵桂坚认为其委托赵端龙代为出租档口，赵端龙接受委托，双方间形成委托代理关系等；赵桂坚于该案中诉请要求赵端龙一次性补偿租金差额1174900元。该案中，赵桂坚提交了其与国大公司签订的《租赁合同书》作为证据。又，对于肖**容在签订租赁协议前是否知道赵端龙是受赵桂坚委托的问题，肖**容表示整个市场都知道赵端龙是赵桂坚外甥，赵桂坚、游富新、许春波、许思娜等委托赵端龙以自己的名义对外出租档口并收取租金。肖**容于2016年开始租赁赵桂坚等人的档口，对赵端龙非常信任，根据肖**容提交的与赵端龙的微信聊天记录可以证明，赵端龙向肖**容推荐了国大*档等几个档口，肖**容进行对比后觉得可行，双方在微信中协商好档口及价格，赵端龙便催促肖**容付款，称自己有急用，肖**容就按照赵端龙的要求向其支付了租金，于2018年4月3日付清了国投130档、国大*档的租金，故出现付款时间在租赁协议签订之前的情况。本院认为：根据已查明的事实可知，国大*档是由赵桂坚承租后再出租，赵桂坚虽抗辩称其未委托赵端龙对外出租上述商铺，但结合赵桂坚及其他众出租人出具的《特别声明》的内容可知，赵桂坚作为上述商铺的出租方一直以来委托赵端龙打理出租上述商铺的事宜，其自2019年3月1日开始才委托案外人处理商铺出租事宜；因赵端龙与肖**容签订《租赁合同》在前述《特别声明》之前，该《特别声明》亦可视为赵桂坚对赵端龙代理出租国大*档的追认，《租赁合同》实际约束赵桂坚及肖**容。根据肖**容提交的证据显示，其与赵桂坚的委托代理人赵端龙签订了国大*档的《租赁合同》后，向赵端龙支付了共计255000元。但赵端龙及赵桂坚至今未将商铺交付给肖**容使用，《租赁合同》的目的已无法实现，因此，现肖**容要求解除《租赁合同》的诉讼请求合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”赵端龙是接受赵桂坚的委托签订《租赁合同》并收取租金，在肖**容已明确得知赵端龙与赵桂坚之间代理关系存在的前提下，赵桂坚作为委托方，应承担合同解除所导致的法律责任。因此，现肖**容要求赵桂坚退还租赁费255000元并支付利息（从起诉之日即2020年1月7日起计至实际清偿之日止）的诉讼请求合法有据，本院予以支持，该利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。赵端龙作为赵桂坚的受托人，其代理行为所产生的后果应由赵桂坚承担，肖**容诉请要求赵端龙返还租赁费及支付相应利息缺乏依据，本院不予支持。对于赵桂坚、赵端龙的抗辩意见，肖**容提交的付款凭证显示的付款时间、金额和其与赵端龙的微信聊天记录内容相吻合，故本院对于肖**容主张其已向赵端龙支付了国大*档的租赁费255000元的事实予以采信；相反，根据双方当事人确认的事实可知，肖**容与赵端龙签订了多份租赁合同，承租了多个档口，在此情况下，赵桂坚、赵端龙提交的证据并未能证明其向肖**容退还了国大*档的租赁费，故本院对其抗辩不予采纳。赵桂坚、赵端龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决；国大公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告肖**容与被告赵端龙签订的《租赁合同》；二、被告赵桂坚自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告肖**容返还租赁费255000元并支付利息（以255000元为本金，自2020年1月7日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回原告肖**容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5125元，由被告赵桂坚负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘国旗人民陪审员  何晓芬二〇二一年四月十六日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇