福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终1174号 上诉人（原审被告）：黄华英，女，1975年5月10日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：王福生，福建升恒律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告)：黄国燕，女，1982年6月5日出生，汉族，农民，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：吴冰静，女，1975年3月18日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审被告）：姚志强，男，1977年2月14日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 上诉人黄华英因与被上诉人黄国燕、吴冰静、姚志强案外人执行异议之诉一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄华英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄国燕的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由黄国燕负担。事实和理由：一、一审认定事实和适用法律错误。1.一审判决登记在吴冰静名下的位于莆田市城厢区的房屋属于黄国燕所有，实属错误。该讼争房屋仍登记在吴冰静名下，依照《物权法》的相关规定，不动产物权的权属以登记为准，且登记具有对抗效力。2.一审认定黄国燕与吴冰静签订的房屋买卖合同合法有效是错误的。本案讼争房屋早已完成装修并长期对外出租，在2015年2月黄华英对吴冰静、姚志强提起其他诉讼期间，黄华英就多次到本案讼争房屋查看，甚至应吴冰静的请求，黄华英还帮助一起带着有购房意向的朋友到本案讼争房屋查看，但吴冰静实际上根本就不是真正想出卖讼争房屋。本案不存在黄国燕对讼争房屋进行装修或黄国燕已经占有讼争房屋的事实。黄国燕与吴冰静之间交付购房定金及讼争房屋钥匙等，均是吴冰静、姚志强为逃避债务恶意转移财产的串通行为。3.一审认定“虽然讼争房屋至今仍未过户给黄国燕，但因应该房屋至今未办理所有权证书致无法过户，黄国燕对此没有过错”是错误的。本案讼争房屋买受人仍为吴冰静，并无作网签或备案的改变，即使因为开发商的原因无法办理不动产权登记或变更，但却完全可以先在开发商那里办理购买人变更手续，并办理网签或备案手续。事实上，黄国燕、吴冰静均知道本案讼争房产已经被查封的事实，为此特意找一家房产中介居间买卖，而且黄国燕、吴冰静双方均无法提供中介居间费发票。4.一审认定黄国燕至本案诉讼期间每月通过银行转账或现金存款方式向兴业银行偿还按揭贷款是错误的。如果黄国燕真实买卖本案讼争房屋，那必须要到按揭贷款银行办理按揭贷款人的变更和核查手续，否则将来房屋的不动产权证就无法办理，但黄国燕与吴冰静之间在买卖合同完成的一年多时间里，却未办理任何登记、变更或申请手续。二、一审判决黄华英承担诉讼费用没有事实和法律依据，是错误的。1.黄华英先是作为原告申请财产保全，之后作为申请执行人依据生效判决申请法院执行，其作为债权人向吴冰静、姚志强主张还款是合法权利，但一审的判决结果却是黄华英不但没能成功讨得借款，反而莫名奇妙承担一笔一万多元的诉讼费用。2.吴冰静、姚志强现已无财产可以执行，黄华英依法讨债却得到这样的结果，实在令黄华英无法接受。 黄国燕答辩称：一、本案黄国燕与吴冰静双方之间的房屋买卖合同是在法院查封之前签订的，有证人对整个交易过程进行见证，双方存在真实的房屋买卖合同关系，双方之间的房屋买卖合同是合法有效的。二、黄华英主张黄国燕与吴冰静双方之间系恶意串通缺乏事实和法律依据，且黄华英也没有任何证据证实其主张，应不予采信。三、黄国燕于2015年4月8日对涉案房屋进行装修并入住，也提供了之后交纳物业管理费、水费及银行按揭贷款的凭证，均可以证实涉案房屋由黄国燕占有使用至今的事实。四、虽然涉案房屋未办理产权过户登记手续，但在签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未办理产权登记，因按揭贷款及法院查封等原因导致无法办理产权转移登记，黄国燕不存在过错。五、讼争房屋的产权登记与实际产权人并不一致，吴冰静仅是形式上的产权人，其不享有任何实体权利。黄华英主张不动产登记查询及银行按揭贷款主体未变更等，房屋实体权利人仍为吴冰静的主张不能成立。六、本案是黄华英与吴冰静、姚志强的民间借贷引起，故上诉费应由黄华英负担。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 吴冰静、姚志强未作答辩。 黄国燕向一审法院起诉请求：1.确认其与吴冰静于2015年4月8日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.确认位于莆田市城厢区产归黄国燕所有；3.停止对上述房产的执行并解除查封；4.诉讼费用由黄华英、吴冰静、姚志强承担。 一审法院认定事实如下：2011年3月26日，吴冰静和案外人港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司签订编号为MF-2007-01-NO.0242206的《商品房买卖合同》一份，约定吴冰静向港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司以人民币456911元购买位于莆田市城厢区产。后吴冰静依约支付首付款并向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行按揭贷款17万元，借款期限自2011年12月1日起至2021年12月1日止,还款日为每月11日。吴冰静、姚志强于2000年8月2日结婚，于2009年4月2日离婚，后于2014年7月23日又登记结婚。吴冰静、姚志强因拖欠黄华英借款，于2015年被黄华英诉至一审法院。该案诉讼期间的2015年4月8日，一审法院根据黄华英的财产保全申请作出（2015）城民初字第1066号民事裁定书，裁定查封上述房产。同月10日一审法院将该民事裁定书及协助执行通知书送达莆田市房地产管理中心。2015年12月2日，一审法院作出（2015）城民初字第1066号民事判决书，判决：一、姚志强、吴冰静应于判决生效之日起十日内偿还黄华英借款25万元及该款自2014年6月9日起至还清之日止按月利率20‰计算的利息；二、姚志强应于判决生效之日起十日内偿还黄华英借款20万元及该款自2014年6月8日起至还清之日止按月利率20‰计算的利息，吴冰静对该借款本息承担连带偿还责任。判决生效后，因吴冰静、姚志强未能履行还款义务，黄华英向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年7月4日作出（2016）闽0302执346号之一执行裁定书，裁定：一、预查封被执行人吴冰静所有的位于莆田市城厢区的房产及其应份土地使用权[商品房合同编号为：0242206]……。后黄国燕对此执行标的提出异议。2017年1月16日，一审法院作出（2017）闽0302执异2号执行裁定书，裁定驳回黄国燕的异议。2016年2月14日，黄国燕向一审法院提起诉讼。 2015年4月6日，黄国燕支付给吴冰静2万元，吴冰静向黄国燕出具收条一份，载明收到黄国燕购名邦豪苑13号楼604室购房定金现金20000元。2015年4月8日，黄国燕和吴冰静在案外人莆田市城厢区新时代房产中介店的居间介绍下签订《房屋买卖协议书》一份，约定：吴冰静自愿将位于莆田市城厢区产以总价人民币76.8万元出售给黄国燕；黄国燕支付的购房定金2万元自本协议签订之日起转为购房款；房屋门牌证编号为莆城字0020051112060019，商品房销售合同备案登记号为201131448，商品房买卖合同编号为MF-2007-01-NO.0242206；黄国燕应于2015年4月12日前支付第一期购房款519190元；待房屋办理出产权证后，双方办理过户时，黄国燕再支付吴冰静购房余款10万元；吴冰静在兴业银行自2015年4月11日起至2021年12月1日的按揭贷款余额128809元，在未办理出房产证前每月由黄国燕负责通过吴冰静在兴业银行的扣款银行账号62×××14还款；待房产证办出后，由黄国燕一次性付清贷款余额用于解押，等待过户；吴冰静应在2015年4月8日将房屋钥匙及《商品房买卖合同》复印件交付给黄国燕，黄国燕可入住并有权自由使用房屋；吴冰静应在2015年4月12日前将房内的衣柜、床铺等物品搬出，否则黄国燕有权自行处理；双方各付购房款的1%作为中介费给中介方；初次办理产权证的费用由吴冰静负担，之后产权过户交易的所有费用由黄国燕负担；本协议自双方签字起生效，一式三份，由黄国燕、吴冰静和中介方各持一份等内容。该合同附移交清单一份，包括购房发票、商品房买卖合同、个贷还款计划书、身份证复印件、户口簿、吴冰静结婚证复印件、门牌××的银行卡等。当日黄国燕分别向姚志强、吴冰静各汇款36万元和159190元，后吴冰静在莆田市城厢区新时代房产中介店的经营者陈明雄的见证下出具《收条》2份和《购房款收条》1份确认收到黄国燕支付的第一期购房款519190元。后黄国燕对本案讼争房屋进行装修，并至本案诉讼期间每月通过银行转账方式或现金存款方式向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行偿还前述按揭贷款。 本案讼争的位于莆田市城厢区产，于2011年4月18日进行预购商品房预告登记，权利人为吴冰静，义务人为港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司，并变更房屋坐落地址为莆田市城厢区；后又于2015年11月13日进行商品房初始登记，所有权人为港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司。 一审庭审时，黄国燕表示愿意将剩余的购房款交至一审法院。并已于2017年10月6日将剩余购房款（含按揭贷款）交至一审法院。 一审法院认为，黄国燕与吴冰静签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，黄国燕已支付给吴冰静购房款539190元，并按期向银行偿还按揭贷款。因《房屋买卖合同书》约定的吴冰静应在2015年4月8日将房屋钥匙交付给黄国燕，且黄国燕已于该日接收了吴冰静的房屋权属相关的《商品房买卖合同》、购房发票、门牌证、还贷银行卡等材料，之后又对房屋进行装修，故应认定黄国燕已经占有本案讼争房屋。虽然讼争房屋至今仍未过户给黄国燕，但因该房屋至今未办理所有权证书致无法过户，黄国燕对此没有过错。现黄国燕已将剩余的购房款交付法院执行，其对本案讼争房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其要求中止对位于莆田市城厢区的房产及应份土地使用权的强制执行，并解除查封，实际上就是要求一审法院不得执行该执行标的，而因其就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院不应继续执行该讼争的房产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，黄国燕对于本案讼争房屋享有物权，故其要求确认该诉争房产的所有权归其所有，合法有据，一审法院亦予以支持。黄华英的辩解缺乏依据，一审法院不予采纳。吴冰静、姚志强经一审法院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：一、确认黄国燕与吴冰静于2015年4月8日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、确认坐落莆田市城厢区室的房产所有权归黄国燕所有；三、不得执行黄国燕与吴冰静签订的《房屋买卖协议书》项下莆田市城厢区室即莆田城厢区室的房产。案件受理费人民币11580元，由吴冰静、姚志强、黄华英负担；公告费720元，由吴冰静、姚志强负担。一审法院（2017）闽0302执异2号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本院二审期间，吴冰静、姚志强没有提交新证据。黄华英向本院申请证吴某涵姚某明出庭作证，用于证实：1.本案房屋不存在重新装修的情形；2.黄国燕与吴冰静签订协议之前讼争房屋已经抵债给黄华英，当时双方在协商状态。黄国燕对上述证据质证认为：证人证言反而可以证实吴冰静、姚志强有要卖房的事实，黄华英也清楚这个事实；可以证实吴冰静要以房抵债给黄华英但黄华英不接受；黄国燕一直都承认房屋本身是有装修的，黄国燕只是对房屋进行改装后入住；至于吴冰静卖房后将卖房款用于何处不是本案的焦点。 本院经审查认为，黄华英申请的证人只能证实吴冰静因为与黄华英之间债务欲出卖涉案房屋的事实，不能证实黄国燕知道吴冰静与黄华英之间债务的事实，故不予采信。 黄国燕向本院提交物业专用收款收据、兴业银行账户流水明细及中国工商银行借记卡账户历史明细清单，用于证实：1.房屋自交付后一直由黄国燕使用，物业费、水费、电费均由黄国燕交纳；2.涉案房屋的银行按揭贷款部分一直由黄国燕按月向银行偿还的事实。黄华英质证认为：1.缴款凭证中有“吴冰静”的字样，说明房屋产权人仍是吴冰静，缴纳物业、水电费也不一定非要房屋产权人交纳，不排除讼争房屋存在租赁的关系；2.房屋的按揭贷款也是黄国燕把欠款打到吴冰静的账户由吴冰静缴纳，不能说明房屋是黄国燕的。本院经审查认为，物业专用收款收据、兴业银行账户流水明细及中国工商银行借记卡账户历史明细清单能够提供原件核对，真实性可以确认，上述证据可以证实黄国燕缴纳物业费、水电费及代还银行按揭贷款的情况，可以采信。 经审理查明，黄华英对一审认定的事实异议如下：1.一审未明确认定黄华英起诉欠款的时间；2.根据居间合同约定，吴冰静与黄国燕应各支付1%的居间费用，但一审未对支付方式进行认定，也未有票据进行证明，故不能确定是在居间介绍下签订的房屋买卖协议；3.对中介介绍等有异议，对中介陈明雄的相关资质也有异议，一审认定该事实没有依据；4.本案讼争房屋已经装修，黄国燕称的装修也只是购买家用电器，并非重新装修。黄国燕对一审认定的事实没有异议。对一审认定的事实中到庭接受庭询的双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄国燕与吴冰静之间的《房屋买卖协议书》是在一审法院查封讼争房屋之前签订的，黄华英主张黄国燕与吴冰静存在恶意串通、恶意转移财产的行为，但提供的证据不足以证实其主张，应承担举证不能的不利后果。该协议不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。根据合同约定，吴冰静在2015年4月8日将涉案房屋钥匙交付给黄国燕，该日黄国燕也接收了吴冰静的房屋权属相关的《商品房买卖合同》、购房发票、门牌证、还贷银行卡等材料，其后黄国燕又对房屋进行改装，可以认定黄国燕已经占有本案讼争房屋。黄国燕依照合同约定支付了第一期的购房款，其在房屋产权转移登记之前按合同约定代为偿还银行按揭贷款也符合交易习惯，黄国燕也将剩余的购房款交付法院执行。讼争房屋于2015年11月才初始登记在港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司名下，故讼争房屋未办理过户登记并非因为黄国燕自身原因造成，黄国燕对此没有过错，故黄国燕的一审诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。综上所述，黄华英的上诉请求不能成立。因对讼争房屋的查封均系因吴冰静、姚志强的债务引起的，故本案诉讼费用应由其二人负担。关于本案实体审理部分，一审判决并无不当，本院予以维持，但一审对诉讼费用负担的决定部分不合理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费11580元、公告费720元，二审案件受理费11580元，均由吴冰静、姚志强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一八年十月八日 书记员  黄慧萍 附注：引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。