广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初39197号原告：广州南粤物业管理有限公司，住所地广州市天河区沙河燕都路32号103铺之一。法定代表人：黄学军。委托诉讼代理人：吴海燕，系该司职员。被告：广州市天河区雅心幼儿园，住所地广东省广州市天河区南环街13号。法定代表人：简斯达。委托诉讼代理人：朱柏润，广东信德盛律师事务所律师。被告：广州城投住房租赁发展投资有限公司，住所地广州市越秀区流花路117号内自编22号5层511室。法定代表人：刘宇。委托诉讼代理人：刘艺，北京盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璇，北京盈科（广州）律师事务所实习人员。被告：广州市住房保障办公室，住所地广州市豪贤193号。法定代表人：王宏伟。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。原告广州南粤物业管理有限公司（以下简称“南粤公司”）与被告广州市天河区雅心幼儿园（以下简称“雅心幼儿园”）、广州城投住房租赁发展投资有限公司（以下简称“城投公司”）、广州市住房保障办公室物业服务合同纠纷一案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。原告南粤公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告雅心幼儿园支付2018年11月至2020年12月的物业管理费133948.1元（按每月5151.85元计，共计拖欠26个月），违约金51106.4元（以每月5151.85元为本金，按每日千分之一计，从次月1日开始计算，暂计到2020年12月31日，实际计算到付清之日为止），两项合计人民币共185054.5元。2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告广州市天河区雅心幼儿园系广州市天河区车陂路广氮南环街13号(简称“上述物业”）的租户，被告广州市住房保障办公室系上述物业的业主方，被告广州城投住房租赁发展投资有限公司受被告广州市住房保障办公室的委托对上述物业进行管理，该物业建筑面积为3553平方米，原告广州南粤物业管理有限公司为被告物业所在小区提供物业管理服务，自被告广州市雅心幼儿园入住上述物业起就应该按每平方米1.45元的标准向原告交纳物业管理费，但被告广州市天河区雅心幼儿园拒绝缴费，从2018年11月30日起拖欠物业管理费至2020年12月31日共计133948.1元，产生违约金人民币51106.4元，两项合计人民币共185054.5元。原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告雅心幼儿园辩称：一、根据《广氮花园前期物业服务合同》的约定，广氮花园小区公共用房的物业使用人无须交纳物业服务费，因涉案物业是公共用房,故雅心幼儿园无须交纳物业服务费。南粤公司与城投公司分别于2018年10月30日与2019年10月签署了《广氮花园前期物业服务合同》，于2020年10月21日签署了《物业服务合同》的补充协议。上述两份《广氮花园前期物业服务合同》第六条均约定：“乙方按上述标准收取的物业服务费，己包含本小区公共用房（包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房等）的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用。”上述补充协议也未对该约定进行修改。根据前述约定，因涉案物业是广氮花园小区的公共用房，故雅心幼儿园无须向南粤公司交纳物业服务费。二、根据《广氮花园前期物业服务合同》的约定，南粤公司所主张的物业服务费收费标准仅适用于住宅，而涉案物业显然不属于住宅,南粤公司以此标准主张物业服务费没有合同依据。《广氮花园前期物业服务合同》第六条约定：“物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有产权或使用物业的建筑面积直接向乙方交纳，具体标准如下：（1）住宅：1.45元/平方米/月，《广氮花园前期物业服务合同》第六条将住宅明确为“己交付使用的住房(包括经适房及公租房)”。如上所述，因涉案物业不属于住宅，故南粤公司以此标准主张物业服务费没有合同依据。三、事实上南粤公司并未向雅心幼儿园提供物业管理服务，据此，雅心幼儿园无须向南粤公司交纳物业服务费。两份《广氮花园前期物业服务合同》第二条均约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，并建立运行档案；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，化粪池的清淤及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、消防、安全防范等事项的管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、及时做好水、电等公共费用的分摊工作”.但在事实上，南粤公司根本没有为雅心幼儿园提供过上述服务。涉案物业的消防、安全防范是由雅心幼儿园委托广东检安消防技术有限公司负责的。涉案物业的垃圾的收集、清运，是由与雅心幼儿园另行委托广州市天河区车陂街市容环境卫生管理站负责的。涉案物业的公共秩序维护及安全防范，是由雅心幼儿园委托的物业管理公司和聘请的保安人员负责的，南粤公司在幼儿园上学、放学期间都没派保安到幼儿园门口协助维持秩序，其他时间也没派保安在涉案物业周边进行巡查。综上所述，雅心幼儿园恳请贵院依法驳回南粤公司的全部诉讼请求。被告城投公司辩称：城投公司不是涉案物业所有权人，也不是涉案物业使用权人，不是本案适格的主体。根据住保办于2018年6月1日向城投公司出具《授权委托书》、2018年6月22日出具《通告》，城投公司受住保办委托，对涉案物业进行日常管理和运营。根据2016年9月5日住保办与广州市天河区教育局签订的《广州市保障房住宅小区配建的教育设施移交接收协议书（广氮花园保障性住房项目/配套幼儿园）》，住保办已将涉案物业移交广州市天河区教育局。且广州市天河区教育局与广东涞馨实业投资集团有限公司于2017年1月3日就涉案物业签订了《广州市天河区教育局天河区车陂路地段广氮新区新社区配套幼儿园承办租赁合同》，合同约定由幼儿园或广东涞馨实业投资集团有限公司缴纳物业服务费。请求法院驳回原告提出的诉讼请求。被告广州市住房保障办公室辩称：一、幼儿园是教育配套设施，广州市住房保障办公室建好，符合使用条件之后，以及与天河区教育局签订了教育配套设施移交接收的协议书，并且已经实际于2016年9月5日交付给了天河区教育局。二、天河区教育局已经将该场地公开出租给了广东涞馨实业投资集团有限公司开办雅心幼儿园。三、根据前期物业服务合同第六条的约定（详见该条），幼儿园移交给天河区教育局之后就不再属于广州市住房保障办公室公共用房范围之内。四、天河区教育局与广东涞馨公司签订的合同明确约定配套幼儿园的物业服务费用由幼儿园和涞馨公司承担，即由实际使用人来承担。五、从原告提供的现有证据来看，原告确实为整个小区里面提供了清洁卫生、秩序维护、治安管理、消防设施、公共设施设备的维护，提供了相关的物业服务，那么提供的服务之后，物业的使用人应当支付相应的服务费用。经审理查明：生效法律裁判文书（2018）粤0106民初27710号民事判决书查明：广州市天河区广氮南环街13号（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2019年8月23日的《广州市不动产登记簿查册表》载明：涉案房屋建筑面积为3596.7964平方米；登记附注显示涉案房屋的规划用途为幼儿园、托儿所，该房屋属于公建配套。2015年12月24日，南粤公司与案外人广州市保障性住房事务中心（甲方，以下简称“保障房中心”）签订《广氮花园（一期）前期物业服务合同》（以下简称《合同》），约定：双方就甲方选聘乙方对广氮花园（一期）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；物业名称：广氮花园（南环街1、2、3、4、5、6、8号楼，肉菜市场，幼儿园、托儿所、垃圾站、商业，以下简称“涉案小区”）；（第六条）物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.45元/平方米/月；商业：3.50元/平方米/月；乙方按上述标准收取的物业服务费，已包含小区公共用房（包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房等）的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一天按应付未付金额的千分之一向乙方支付违约金；本合同期限自2015年11月1日起至2018年10月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止等。被告雅心幼儿园在（2018）粤0106民初27710号案中称其为非营利法人，且原告并未提供相关物业服务，并提交以下证据：1、《民办非企业单位登记证书》，载明被告的业务范围为学前教育等；2、显示广州市天河区教育局与广东涞馨实业投资集团有限公司签订的《广州市天河区教育局天河区车陂路地段广氮地区新社区配套幼儿园承办租赁合同》，约定广州市天河区教育局将天河区车陂路地段广氮地区新社区配套幼儿园（地址：广州市天河区广氮南环街13号）出租给广东涞馨实业投资集团有限公司，用于举办普惠性民办幼儿园等，被告称广东涞馨实业投资集团有限公司是其举办单位；3、相关照片，显示被告有独立的区域等；4、发票多张，显示被告缴纳了相关垃圾处理费等。原告对上述证据质证称被告使用的垃圾清运场所是原告公共的垃圾清运的场所，没有分开的独立使用，对被告的专有垃圾清运不在原告的物业服务范围之内等等。原告另提交《灭鼠杀虫服务合同书》、《消防系统维护保养合同》、《广氮花园生活垃圾清运协议》及发票等证明其有提供相关物业服务。被告对上述证据质证称原告所提供的服务是在生活小区里面，不涉及到被告。原告另提交资质证书证明其具有物业服务资质。在（2018）粤0106民初27710号案中，原、被告双方均确认以下事实：涉案小区没有成立业主大会及业主委员会，涉案房屋在涉案小区范围内，产权属于保障房中心，被告从2017年4月11日开始使用涉案房屋，被告并无向原告支付物业管理费。本院在（2018）粤0106民初27710号案审理过程中向广州市规划和自然资源局发函调查以下事项：涉案房屋是否属于涉案小区的小区公共用房？广州市规划和自然资源局于2019年10月16日向本院回函称：涉案房屋规划用途为幼儿园、托儿所，为公共服务设施，属于小区规划配建的公建配套。本院于2019年12月4日作出（2018）粤0106民初27710号民事判决，驳回原告南粤公司诉讼请求。南粤公司上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终12039号民事判决，对于城投公司出具的《关于广氮花园南环街13号幼儿园情况说明的复函》拟证明雅心幼儿园不属于涉案小区公共用房的范畴，认为该复函属于证人证言性质，不予采纳。对一审法院查明的事实予以确认。认为雅心幼儿园承租的部分后续是否需要交纳物业管理费，应由后续服务合同确定。判决：驳回上诉，维持原判。又查明，2018年6月22日，广州市住房保障办公室发出《通告》，决定由城投公司负责包括广氮花园以下业务：1.政策性住房的出租、出售、回购及日常管理，包含合同签订、租金及保证金收缴、安排入住、组织销售、维修养护、日常巡查、物业管理服务等工作；2.政策性住房配套经营性物业的经营管理，包含物业招租、物业转让、合同签订、租金及保证金收缴、维修养护、日常巡查、物业管理服务等工作。…。再查明，南粤公司（乙方）与城投公司（甲方）于2018年10月30日签订了《广氮花园前期物业服务合同》，第六条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有产权或使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.45元/平方米/月；商业：3.50元/平方米/月；乙方按上述标准收取的物业服务费，已包含小区公共用房（包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房等）的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用。2016年9月5日，广州市住房保障办公室（甲方）与案外人广州市天河区教育局（乙方）签订《广州市教育配套设施移交接收协议书（广氮花园保障性住房项目/配套幼儿园）》，约定就甲方开发建设的广氮花园保障性住房住宅小区配套幼儿园建成后移交给乙方。其中第三条约定“甲方于该幼儿园正式移交乙方后即开始办理该幼儿园的房地产权证，签订协议后两年内办妥给乙方。…”2020年11月18日对涉案物业广州市不动产登记查册结果未载明产权人登记情况。本院于2021年4月16日再次询问各方当事人，各方确认涉案物业至今尚未办理产权人登记手续，仅有规划用途登记。本院认为：根据国务院《物业管理条例》第二十一条，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，可选聘物业服务企业进行物业管理。南粤公司与保障房中心于2015年12月25日签订的《广氮花园（一期）前期物业服务合同》、城投公司与南粤公司于2018年10月30日签订了《广氮花园前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告双方确认涉案小区并未成立业主大会及业主委员会，且被告为涉案小区内物业的使用人，该合同应对原、被告具有约束力。2015年12月25日南粤公司（乙方）与保障房中心（甲方）签订的《广氮花园（一期）前期物业服务合同》约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，乙方收取的物业服务费，已包含小区公共用房（包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房等）的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用。关于涉案房屋是否属于小区公共用房，本院向广州市规划和自然资源局进行发函调查。广州市规划和自然资源局于2019年10月16日回函称：涉案房屋规划用途为幼儿园、托儿所，为公共服务设施，属于小区规划配建的公建配套。《合同》已明确约定原告向涉案小区业主或物业使用人收取的物业服务费已包含小区公共用房（包括属保障房中心产权的公配用房等）的管理费用，原告不向物业使用人收取小区公共用房的管理费用。城投公司（甲方）受广州市住房保障办公室要求对涉案小区进行管理，于2018年10月30日与南粤公司（乙方）签订《广氮花园前期物业服务合同》，第六条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.45元/平方米/月；商业：3.50元/平方米/月；乙方按上述标准收取的物业服务费，已包含小区公共用房（包括非机动车库、设备房、专变电房、公厕、地下室及属甲方产权的公配用房等）的管理费用，不再另向甲方、业主或物业使用人收取小区公共用房管理费用。并未对小区公共用房“不再收费”做出新的约定。根据2019年8月23日的《广州市不动产登记簿查册表》、广州市规划和自然资源局于2019年10月16日回函可证明，涉案物业在移交给广州市天河区教育局之后的公建配套性质并未发生变化。至庭审当日也未有证据证明涉案物业的发生权属变动或公建配套性质变化。综上，根据2015年12月25日签订的《广氮花园（一期）前期物业服务合同》和2018年10月30日签订的《广氮花园前期物业服务合同》约定以及未有新的不动产登记资料证明涉案物业公建配套性质发生变化，原告诉请被告支付涉案房屋的物业管理费及逾期支付物业管理费的滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州南粤物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费4001元，由原告广州南粤物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年四月二十日书记员  梁怡筠