广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初9832号原告：广东灿灿实业集团有限公司，住所地广州市水荫路117号星光映景大厦31层01-05室。法定代表人：林子顺。委托诉讼代理人：宋珊，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一如，广东晟晨律师事务所律师。被告：广东树童教育顾问有限公司，住所地广州市番禺区桥南街福德路786、788号301。法定代表人：李小静。委托诉讼代理人：苏礼妍，女，该司员工，联系地址同上。委托诉讼代理人：林怡全，男，该司员工，联系地址同上。原告广东灿灿实业集团有限公司与被告广东树童教育顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王一如，被告委托诉讼代理人苏礼妍、林怡全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告、被告已于2020年5月6日解除《星光映景租赁合同》（合同编号：租20150103)。2、判令被告向原告支付2020年2月11日至2020年5月6日所欠租金（其中2020年2月11日至2020年4月10日按81088元/月计算；2020年4月11日至2021年4月10日按83521元/月计算）。3、判令被告向原告支付违约金，以欠付租金为基数，按日0.2%自欠付之日起计算至实际清偿之日止。4、判令被告向原告支付自2020年5月7日起计算至被告实际搬离并归还场地之日止使用费（每日按94005元/30日标准计算）；5、判令原告没收被告已经支付的保证金168152元。事实和理由：原告与案外人杜维于2017年1月17日签订《星光映景租赁合同》（以下简称租赁合同），约定杜维租用广州市越秀区水荫路119号“星光映景”商业写字楼3A层04、05、06、07单元（以下简称涉案房屋）作为商业用途使用，租期截止至2025年4月10日，合同对租赁期限、租金数额、付款方式、保证金、双方权利义务、违约责任等重要条款均有明确约定，同日，作为承租主体已经按照租赁合同第四条支付保证金168152元。每月租金于上月最后一个工作日结束前支付。2017年2月17日，原告、被告、杜维签订《星光映景商业中心03A层04-07单元补充合同》，约定由被告承受租赁合同中承租人全部的权利、义务。2020年2月15日，原告将《通知函》送达被告，告知其“疫情期间为了缓解被告资金压力实行弹性租金管理制度”，2020年2月15日至2020年2月25日，原告、被告之前有往来文件协商疫情期间租金交付事宜，对此双方未能达成一致意见。至2020年4月27日，因被告欠付的租金分文未交，原告向被告送达《通知函》，催告被告“支付2020年2月至4月的租金和违约金，为缓解被告压力，在未达成一致意见前，同意被告暂时按照原租金数额的50%支付”。后因被告既不履行支付租金义务，也不再回复原告通知与催告，原告于2020年5月6日向被告送达《解除合同及收回房屋通知书》，由被告员工签收。被告长期拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益，违反合同的诚实信用原则，为维护原告合法权益，故提出上述诉讼请求。经审理查明，2017年1月17日，原告（出租人、甲方）同案外人杜维（承租人、乙方）签订《星光映景租赁合同》，约定甲方同意将坐落广州市越秀区黄花岗街道水荫路119号“星光映景”商业中心3A层04/05/06/07单元出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积955.41平方米。双方约定租赁期限自2017年2月11日起至2025年4月10日，其中2019年4月11日至2020年4月10日租金为81088元/月，2020年4月11日至2021年4月10日租金为83521元/月。租金按月结算，由乙方在每月之前上月最后一个工作日前缴付给己方。乙方需在本合同签约的同时向甲方缴纳152866元租赁保证金及15286元管理费保证金。否则甲方按乙方单方终止本合同处理，甲方应在租赁期满后依照合同约定五日内将保证金退还乙方。乙方需按时交纳租金，逾期缴纳租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金的0.2%向甲方支付违约金，逾期七日未缴租金的，甲方可单方解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失。租赁期届满或合同解除，应将原承租房屋交回甲方，若逾期交还物业的，则乙方须另行按本合同最后一年月租金标准的双倍按实际逾期天数向甲方支付房屋使用费，同等条件下，乙方对该物业有优先承租权。乙方如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。在租赁期限内任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房屋租赁管理法律、法规导致合同无法履行，则对方有权提前解除本合同，造成损失由责任方承担。若乙方于租赁期内单方终止本合同，乙方已付之所有费用及保证金不予退还。同时乙方应于3个工作日内按本合同要求交回该物业，甲方保留向乙方索偿一切有关费用及损失的权利。若甲方于租赁期内单方终止本合同（因本条第4款及第十条原因终止合同除外），甲方将退回任何乙方已付租赁保证金同等金额作为违约金另行赔偿乙方。在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲、乙双方应按有关法律规定及时协商处理。2017年2月17日，原告（甲方）、被告（丙方）、杜维（乙方）签订《星光映景商业中心03A层04-07单元补充合同》约定，三方同意于2017年2月17日起将甲方、乙方于2017年1月17日所签订的星光映景租赁合同中承租人由乙方杜维变更为被告，原合同项下乙方的权利义务由丙方完全承受。2020年2月15日，原告向被告发出《通知函》载明：我司同属民营企业，星光映景大厦系由我司单独出资与军队合作建设的项目，巨大的投入（包括定期向军队及托管单位缴纳租金及银行还贷压力）与有限的回报期使本项目与市场上其他项目相比更具挑战性……作为投资方，租金是我们唯一的收入来源，如果在这资金链上出现问题，我司更要陷入资金困境。针对当前形势，我司相关工作人员已在催缴租金工作实行人性化的处理，请贵司履行合同协议缴纳租金的责任，使合作更加开放融洽。2020年2月21日，被告向原告发出《树童英语减免租金申请》载明：依据广州市教育局于2020年1月24日发布的《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》及国务院教育督导委员会办公室于2020年2月14日发布的《国务院教育督导委员会办公室关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》以及《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥办公室关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》等文件要求，由于疫情未得到有效控制，我司近期仍不能正常开展线下教育培训业务，导致我司经营收入已客观上遭受巨大亏损。根据《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任…….现特向贵司申请减免租赁合同中遭受疫情影响无法正常开展经营活动期间的租金，该期间具体为自2020年2月1日起至政府相关文件通知校外培训机构可正常恢复线下培训或授课之日止。2020年2月25日，原告向被告发出《关于贵司要求减免租金的复函》载明：虽然法工委回复本次疫情属于不可抗力，但应据《民法总则》、《合同法》之相关规定进行个案适用。贵我双方的租赁合同不存在因受疫情影响致使不能实现合同目的的情况，作为合同租赁方，我司已经完成为贵司提供消毒及防疫工作完成后可以使用租赁物业的义务，疫情期间，租赁物业仍承担为贵方容纳经营设施、提供线上办公场所、为公司保留后续经营所必须场所之作用，疫情过后该合同仍可以继续不受阻碍的无瑕疵履行。希望贵司与我方相互体谅，考虑疫情期间各方减少出行之情况，贵方预期的经营效果之贬损，我司相关工作人员已在催交租金工作上实行弹性延长一周以上期限催收等人性化处理。请贵司履行合同协议缴纳租金的责任，尽可能在本月底前缴纳租金。2020年4月27日，原告向被告发出《严重违约通知书》载明，截止到今天，经我司多次催交，贵司仍不支付租金329218元、违约金4510元，已经构成严重违约行为，令我司财政出现严重困难，严重影响本物业正常运营。请贵司尊重合同约定，共同建立良好的业主与租户关系，按合同约定内容享受及履行应有的权利与义务。如我司还没有收到以上款项，我司可随时收回该单元并对外出租，贵司所欠我司租金仍须偿还，否则我司将通过法律途径予以追讨。2020年4月28日，原告再次向被告发函载明：从贵司租金应缴日截止至今天已经超过近三个月，我司未收到贵司应缴的2020年2月至4月租金245688元及相关违约金。为响应国家关于新型冠状××疫情的相应政策，在贵我双方尚未就疫情期间租金减免事宜达成一致之前，贵司先按原租金标准的50%缴纳租金。望贵司于2020年4月30日前缴付122844元租金。否则，我司只能按双方签订的合同约定的违约条款处理（包括收回房屋及没收保证金）。2020年5月6日，原告向被告发出《解除合同及收回房屋通知书》载明：截止至今天贵司拖欠我司广州市越秀区黄花岗街道水荫路117号(原119号)“星光映景”商业中心3A层04至07单元2020年2月至4月租金及违约金。根据双方约定，逾期七日未交付租金的，甲方可单方解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失。现我司单方解除我司与贵司签订租赁合同，从即日起收回该物业，没收贵司保证金，并保留要求贵司赔偿我司损失的权利，贵司须在收到本通知书三日内与我司办理该物业相关退场交接手续及缴清相关费用后将属于贵司可移动办公设备物品搬离，否则我司将按合同第七条第4款的约定双倍收取贵司占用场地所产生的房屋使用费或把贵司所遗留物品视为废弃物处理。2020年5月6日，原告员工向被告员工（即本案被告代理人苏礼妍）通过微信发送上述《解除合同合同及收回房屋通知书》照片并要求对方派人来和其对接，被告员工苏礼妍回复“已经告诉总部”。2020年5月7日，原告员工再次向被告员工苏礼妍发送微信“若被告方再不来人对接原告方只能按约处理了”，被告员工苏礼妍回复“好的”。2020年5月8日，原告员工向被告员工苏礼妍发微信“你的意思是你们不管了”，被告员工苏礼妍回复“嗯嗯”。在本案庭审过程中，原告确认收到被告支付保证金168152元。原告表示因担心涉案场地内物品无人看管导致遗失，故于2020年5月8日对涉案房屋进行上锁。被告对此不予认可，租赁场地被告已经上锁，原告采取擅自进入涉案房屋上锁，胁迫被告缴纳租金已经构成根本违约。原告、被告双方确认一直未办理场地交接手续，原告于2021年1月1日将房屋另行出租。原告为证明被告一直占用涉案房屋向本院提交《申请书》、《放行条》、《复印机回收说明》及2020年12月17日拍摄场地占现状视频及照片，其中视频显示，2020年5月8日晚有人在涉案房屋进行教学。被告认为该证据与证明事实不符，教学系员工个人行为，公司未组织员工线上教学，原告上锁后被告不能正常使用房屋，《申请书》所写都是员工取回个人物资、供应商取回其拥有所有权的物品，被告物品至今仍未取出，原告主张其仍占有涉案场地与事实不符。本院认为，原、被告签订的《星光映景租赁合同》及《星光映景商业中心03A层04-07单元补充合同》是各方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应恪守履行。根据原、被告双方提交的证据以及庭审陈述，本院将本案争议焦点归纳为合同解除时点、被告是否需承担违约责任、租金计算标准及合同解除后房屋使用费的问题。现本院作评析如下：一、关于合同解除时点，鉴于《星光映景租赁合同》、《星光映景商业中心03A层04-07单元补充合同》系构成原告、被告租赁关系中为不可分割整体，现原告要求解除《星光映景租赁合同》实为解除双方租赁关系，故本院对此纠正为解除双方关于广州市越秀区黄花岗街道水荫路119号“星光映景”商业中心3A层04、05、06、07单元的租赁关系，因被告拖欠2020年2月起租金，原告于2020年5月6日向被告发出《解除合同及收回房屋通知书》，被告于当日签收该通知书后未作出同意解除租赁关系意思表示，仍继续使用房屋，原告于2020年5月8日通过上锁强制收回房屋，客观上合同目的已无法实现，故本院认为双方租赁关系应于2020年5月8日解除为宜。二、关于被告是否需承担违约责任,结合双方庭审陈述及证据材料可知，被告租赁涉案场地系用于开展教育培训活动。因新型冠状病毒××疫情影响，广东省商务厅自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，客观上被告经营难以为继，被告的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。被告曾于2020年2月21日向原告申请减免租赁合同中遭受疫情影响无法正常开展经营活动期间的租金，原告没有同意，双方未能就减租事宜协商一致，被告没有按时支付2020年2月11日起的租金属事出有因，并非恶意违约，故原告主张没收押金及逾期付款违约金有违公平，本院不予支持。三、关于租金的计算标准，本院认为疫情之下，各方应共克时艰，适当分摊疫情造成影响。根据原告向被告发函可知，涉案房屋系原告单独出资与军队合作建设的项目，原告亦承担着定期向军队及托管单位缴纳租金及银行还贷压力。考虑到原告、被告均承受着不同程度违约风险，故综合考量疫情严重影响持续的时间、涉案房屋的实际用途，本院酌情调整2020年2月11日至2020年3月10日的租金按原租金标准减半收取。2020年3月11日至2020年5月8日期间的租金仍按原租金标准收取。四、关于合同解除后房屋使用费，结合双方庭审陈述及原告、被告提交证据可知，原告于2020年5月8日晚对涉案房屋进行上锁，被告自2020年5月9日起客观上已无法继续使用涉案房屋，涉案房屋已由原告实际控制，现原告要求被告支付2020年5月9日起房屋使用费不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告广东灿灿实业集团有限公司与被告广东树童教育顾问有限公司关于广州市越秀区黄花岗街道水荫路119号“星光映景”商业中心3A层04、05、06、07单元的租赁关系于2020年5月8日解除。二、本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东树童教育顾问有限公司一次性向原告广东灿灿实业集团有限公司支付2020年2月11日起至2020年5月8日止的租金（其中2020年2月11日至2020年3月10日期间租金为40544元/月；2020年3月11日至2020年4月10日期间租金为81088元/月，此后租金按照83521元/月计算）。三、驳回原告广东灿灿实业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取6800元，由原告广东灿灿实业集团有限公司负担5410元，被告广东树童教育顾问有限公司负担1390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽蓉二〇二一年四月二十七日书记员  徐珮仪