河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1419号上诉人（原审被告、再审申请人）：程松锋，男，1978年1月17日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：郭会政，河南博同律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕银果，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、再审被申请人）：河南东方置地有限公司，住所地洛阳经济开发区镇北路3号管委会办公楼301号。法定代表人：王莉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海钰，河南中冶律师事务所实习律师。原审第三人：赵燕霞，女，1971年3月18日出生，住河南省洛阳市涧西区，现住洛阳市洛龙区。上诉人程松锋因与被上诉人河南东方置地有限公司（以下简称东方置地公司）及第三人赵燕霞追偿权纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民再21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人程松锋及其委托诉讼代理人郭会政、吕银果、被上诉人东方置地公司的委托诉讼代理人张丹丹、张海钰、第三人赵燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程松锋上诉请求：1.依法撤销洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民再21号民事判决书第二、第三项判项,依法改判驳回被上诉人的原审第一、第二项诉讼请求;2.一、二审诉讼费、保全费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误,再审审理的基本事实应仅限于原审法庭辩论结束前存在的事实并依据该事实认定上诉人对案涉《商品房预售合同》是否构成根本违约,原一审判决后新发生的事实和法律关系,不应作为上诉人对合同履行是否违约的证据和考量范围,也不属于再审审理范围。二、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》附件四第十七条不违反法律的禁止性规定,为有效合同条款,系认定事实错误,适用法律错误。第一,被上诉人提供的《商品房预售合同》中单方终止合同权利的条款系格式条款,排除了上诉人的主要权利、加重了上诉人的责任,且未向上诉人提示说明,该条款无效。第二、被上诉人提供的《商品房预售合同》中规定的单方终止合同权,本质上属于“流押条款”,内容违反法律强制性规定,属于无效条款,依法不能作为裁判依据。第三、该条款为被上诉人利用其优势地位,肆意违约,侵害业主合法权益,大开方便之门,被上诉人可依据该条款,乘业主形式上的轻微违约之机,不计情势变更因素,遇房屋价格上涨时,动辄主张解除合同,通过损害业主利益,以肥己利;遇房价下跌时,通过行使追偿权,以维护其既得利益。三、原审法院判决解除案涉《商品房预售合同》,返还案涉房屋的判决结果错误,被上诉人不享有单方合同解除权,案涉《商品房预售合同》依法不能解除合同。第一、上诉人和被上诉人就涉诉房屋交易已经完成,房屋买卖合同的主要权利义务已经履行完毕,案涉《商品房预售合同》依法不能解除。第二、上诉人逾期支付银行贷款14911.79元的行为不构成根本违约,且上诉人与被上诉人购房合同目的早已实现,被上诉人不享有法定解除权。第三、贷款人中国银行洛阳分行在上诉人逾期还款时应当优先以案涉房产行使优先受偿权,作为保证人的被上诉人无权解除案涉《商品房预售合同》。四、上诉人在被执行阶段知悉涉诉后积极与贷款和被上诉人沟通,要求偿还代偿款和继续履行贷款付款义务被拒绝。被上诉人在明知上诉人向洛阳市中级人民法院申请再审并被受理立案情况下,与第三人恶意串通以明显远低于市场价格且低于房屋原销售价格进行交易,被上诉人之行为严重损害了上诉人利益,应自担房产转让的不利后果。五、依据《商品房预售合同》规定条款,被上诉人没有向上诉人发出“告知函”,其无权解除合同。六、本案再审一审判决结果存在严重逻辑矛盾,被上诉人主张的房屋保全费为恶意滥用诉权的产物,应由被上诉人自担保全费。东方置地公司辩称，1.洛龙法院(2020)豫0311民再21号民事判决书认定事实正确，上诉人程松锋混淆了再审申请程序和再审程序的概念和审查的对象，片面地理解了法律，导致其认为原审法院认定事实错误。洛龙法院再审过程中根据双方及第三人提供的证据，对东方置地与上诉人程松锋之间的商品房预售合同的履行情况、程松锋的违约情况、涉案商品房的现状也就是本案事实作了全面的调查，关于代偿金额，洛龙法院再审查明的事实为：东方置地于2017年6月27日代偿本息14911.79元，2017年7月27日代偿本息4950.08元，2017年9月29日，东方置地代程松锋偿还中行洛阳分行4963.22元和4962.94元，2018年1月29日代偿四笔分别为4962.94元、4992.50元、5025.84元、5012.52元，2018年2月6日东方置地代偿608796.00元本息。但洛龙法院并未以上述事实作为裁判依据，而是以2017年3月以后上诉人程松锋多次逾期未偿还银行贷款而导致东方置地代偿为依据，根据（2017）豫0311民初4335号案件庭审中的举证、质证情况，判决解除了双方签订的《商品房预售合同》，并判决程松锋支付河南东方置地有限公司2017年6月27日代偿本息14911.79元，而非支持东方置地的全部代偿数额。由此可见，洛龙法院作出的判决并未超出法律规定的范围，也未超出东方置地的诉讼请求。2.预售合同附件四第十七条不违反法律的禁止性规定，是为有效的合同条款，原审对此认定完全正确。（一）关于上诉人程松锋所称附件四第十七条为格式条款。《合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房预售合同的合同文本为河南省工商行政管理局和河南省建设厅联合制定，由开发商与买受人协商填写，主文框架和条款双方均无权进行调整；正文第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；附件部分即为买卖双方对未尽事项进行的协议补充，上述条款为当事人之间充分留有协商的余地，且附件四系东方置地与上诉人程松锋补充约定后所签订，并非格式条款，况且对双方送达地址进行约定，并非法律所禁止，程松锋的送达地址由其本人填写，也由其本人签字，其作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当知道合同条款的意思，相应的法律后果应当由其本人承担。（二）东方置地与程松锋之间不存在抵押关系，也就不可能约定“流押条款”。东方置地自2013年因建设取得涉案房屋的所有权，此后房屋所有权未曾发生移转，一直由东方置地所有，房屋的预售登记并不引起涉案房屋所有权的变更，被上诉人程松锋始终不曾得到过涉案房屋的所有权，预售登记只是赋予买受人将来要求开发商办理不动产登记的债权请求权，而非因预售登记而取得房屋的所有权。在签订预售合同之后，程松锋以该房屋进行预抵押，与中行洛阳分行签订了贷款合同，程松锋与中行洛阳分行之间形成了预抵押关系，而非与东方置地形成了预抵押关系，所以不存在所谓的所有权保留条款，也就不存在流押条款，更不存在借助所谓的“流押条款”取得涉案房屋所有权的问题。（三）关于上诉人程松锋所称东方置地利用优势地位，恣意侵犯业主合法权益。东方置地认为：保证人在保证合同中处于弱势地位。保证人“易担责，难追偿”已是当下普遍现象，东方置地作为连带保证人为上诉人程松锋提供阶段性保证，并未处于合同的优势地位。况且，在本案中，东方置地将涉案房屋以原价出售给第三人，并未从中获益，也未与第三人恶意串通。涉案房屋在2019年才开始涨价，上诉人程松锋一直主张东方置地利用房价上涨的机会，以高价出售涉案房屋获利，但并未提交任何证据证明东方置地与第三人恶意串通以及2018年房价上涨至10000元/平方米的事实，也没有任何证据证明东方置地将涉案房屋出售给第三人并从中获利的事实，纯粹是在主观臆测。3.被上诉人东方置地享有单方合同解除权，预售合同可以被解除，原审判决解除预售合同，判令上诉人程松锋返还涉案房屋并无不当。东方置地与上诉人程松锋在预售合同中约定了东方置地在承担阶段性保证责任后，即享有单方解除权，并未约定只有上诉人程松锋构成根本性违约后东方置地才享有单方解除权。2017年3月上诉人程松锋即停止偿还银行贷款本息，导致东方置地从2017年6月开始承担阶段性担保责任。上诉人程松锋逾期还款的违约行为导致东方置地承担阶段性担保责任，双方约定的合同解除条件成就，东方置地行使解除权符合合同约定和法律规定。4.东方置地将涉案房屋出售给第三人赵燕霞的行为系有权处分，此处不存在“受让人是否善意取得”的问题。涉案房屋自东方置地因建设取得其所有权之日起未曾发生过所有权变动，仅进行过预售登记，东方置地通过诉讼及执行程序，将涉案房屋预售登记解除，东方置地为涉案房屋的所有权人的权利主体地位自始未变，其将涉案房屋出售给赵燕霞时，是涉案房屋的合法所有人，有权对涉案房屋进行处置。上诉人程松锋也并未提交任何证据证明东方置地与第三人恶意串通以明显低于市场价格及原销售价格进行交易，其上诉主张不能成立。按照上诉人程松锋的说法，不能以一审判决后新发生的事实来作为再审审理的依据，那么，东方置地将涉案房屋出售给第三人以及2019年以来房屋涨价的事实也就不能在本案中认定东方置地存在恶意、损害业主利益的依据。5.预售合同没有约定出卖人向买受人发送告知函系提起诉讼的前置程序，且告知函送达不能应当归责于上诉人程松锋。由于上诉人程松锋变更通信地址未按照合同约定通知东方置地，导致东方置地按照约定的通信地址无法将告知函邮寄至上诉人程松锋处，相应的法律后果应当由上诉人程松锋自行承担。综上，东方置地认为本案洛龙法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人程松锋的上诉理由没有事实依据、合同依据、法律依据，应当予以驳回。赵燕霞述称，上诉人关于被上诉人与第三人恶意串通的说法没有事实依据，完全是其主观臆断。关于定金第三人向东方置地公司交付了2万元是事实。东方置地公司向原审法院起诉称，东方置地公司已于2013年4月30日将房屋交付给程松锋使用；由于程松锋未按贷款合同约定向中行洛阳分行偿还贷款，至2017年6月27日，东方置地公司已代程松锋偿还贷款本息人民币19861.87元（分两次14911.79元+4950.08元），至诉讼中的2017年9月30日东方置地公司又替程松锋向银行代偿人民币9935.34元，共计代偿24847.13元；另在所购上述房屋具备办理权属转移登记条件后，程松锋不到房屋权属登记部门办理房屋权属变更登记，造成至今没法完成抵押登记。请求：1、判令解除东方置地公司、程松锋双方签订的编号为YS0111475的《商品房预售合同》，2、判令程松锋将已预售的东方今典观澜小区第1幢1单元1-1901号房屋返还给东方置地公司；3、判令程松锋偿还东方置地公司为其代付的银行贷款本息19861.879元；4、判令程松锋赔偿东方置地公司因追究其违约责任支付的律师费15000元、保全担保费1687元；5、本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用由程松锋承担。原审认为：东方置地公司、程松锋签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。程松锋逾期归还银行借款，东方置地公司在履行保证责任后，有权按照合同的约定向程松锋追偿，也有权根据约定行使合同解除权，因此东方置地公司要求解除合同、返还房屋、偿还东方置地公司为其代付的银行贷款本息的诉求，应予支持。东方置地公司只主张前两次代偿款本息人民币19861.879元，但其只提交了2017年6月27日代偿本息14911.79元的银行贷款还款回单，对其代偿款14911.79元予以支持。东方置地公司要求程松锋支付律师费15000元、保全担保费1687元，属于程松锋违约责任承担范畴，亦系东方置地公司实现债权的合理费用，证据充分，予以支持。对东方置地公司的其他诉求，证据不足，不予支持。程松锋未到庭，视为对自己民事抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四条、第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院作出（2017）豫0311民初4335号民事判决：一、解除河南东方置地有限公司与程松锋于2011年6月22日签订的《商品房预售合同》；二、程松锋于本判决生效后十日内将已预售的位于洛阳市洛龙区房屋一套返还给河南东方置地有限公司；三、程松锋于本判决生效后十日内支付河南东方置地有限公司代偿款本息人民币14911.79元；四、程松锋于本判决生效后十日内支付河南东方置地有限公司律师费人民币15000元、保全担保费1687元；五、驳回东方置地公司的其他诉讼请求。受理费6753元，保全费5000元，共计11753元，由程松锋承担。判决生效后，程松锋申请再审，请求：1.依法撤销洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4335号民事判决书，对本案进行再审，依法改判；撤销该判决第一项和第二项，驳回被申请人对涉案房屋的诉讼请求；撤销该判决第四项和第五项，对申请人是否享有追偿权及数额进行重新审理。2.原审诉讼费等费用由被申请人承担。事实和理由：一、原审判决审理过程违背法定程序，剥夺了申请人的程序参与权。原审判决在审理过程中，依据被申请人提供的送达地址，向申请人邮寄送达诉讼文书，而该地址错误，致使送达不能，原审法院依据非法送达回执认定程序合法错误。（一）申请人因2018年3月16日银行卡账户资金被扣划才知道在洛龙区人民法院涉诉并被申请执行，到洛龙区人民法院交涉，才接收到注明“送达日期2017年11月4日”字样的原审判决。（二）申请人在原审立案审理期间及之前已经在洛宁县主任，户籍所在地为该村。原审法院向申请人邮寄送达应诉、出庭等法律文书的地址既非申请人户籍所在地，又非申请人的经常居住地，且卷宗中邮寄送达回执中的签收人与申请人素不相识。二、原审判决在申请人不知涉诉情况下作出缺席判决，该判决非法剥夺了申请人质证权和辩论权，被申请人向法庭提交的所谓证据依法不能作为定案证据。三、申请人已经依据商品房预售合同的约定完全履行了主合同付款义务，原审原告也依据合同约定对合同标的物进行了交付占有并做了预告登记，不享有涉案买卖合同的解除权，该合同应当继续履行，原审原告也依法应当履行相关后合同义务。综上所述，原审违背法定程序，采用错误的送达回执证据，剥夺了申诉人的程序参与权，从而剥夺了申请人的庭审质证和辩论权，未经质辩的所谓“证据”作出缺席判决，从实体和程序上均存在错误。根据民事诉讼法第一百九十九条、第二百条第一款第（四）、（六）、（九）、（十）项之规定，该判决应依法予以撤销，望裁如所请。再审庭审中，程松锋提出再审补充意见：第一、申请人和被申请人就涉诉房屋交易已经完成，房屋买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，案涉《商品房预售合同》依法不能解除。第二、申请人逾期支付银行贷款14911.79元的行为不构成根本违约，且申请人与被申请人购房合同目的早已实现，被申请人不享有法定解除权。第三、被申请人提供的《商品房预售合同》中单方终止合同权利的条款系格式条款，排除了申请人的主要权利、加重了申请人的责任，且未向申请人提示说明，该条款无效。第四、被申请人提供的《商品房预售合同》中约定的单方终止合同权，内容违反法律强制性规定，属于无效条款，依法不能作为裁判依据。第五、原审依据的被申请人提供的《个人一手房贷款合同（2011版)》（编号：2012洛个房字2493号）中的保证条款应对被申请人不发生法律效力，被申请人不经诉讼抗辩即主动履行保证责任，存在恶意。第六、被申请人因履行担保责任享有的是追偿权，法律已经保障了其合法权益。第七、原审判决采用简易程序审理违背法律规定。东方置地公司再审辩称：应当以再审申请书上的请求事项予以审理，并非以当庭补充意见为准，如以当庭提交的补充意见审理，则剥夺原审原告合法的举证期和答辩期，除坚持在再审提交的答辩意见外补充答辩如下：1.商品房预售合同合法有效，原审被告在该合同上签字按指印视为对商品房预售的认可，合同中所有条款包括但不限于解除条款对合同双方均具有约束力，各方应按合同约定严格履行合同义务，合同约定有解除权的行使条件，原审原告依法行使合同解除权有合同依据和法律依据，没有任何一条法律规定商品房预售合同不能解除。2.双方合同并未约定在原审被告构成根本违约的情况下才能解除合同，原审原告购房合同的目的未能实现，因原审被告逾期偿还银行贷款导致原审原告进行代偿，符合合同附件四第17条约定的解除合同的条件，该条合同约定并未规定根本性违约原审原告才能解除合同，约定的是买受人未按期向银行偿还到期借款本息，出卖人即有权单方面解除合同、法律诉讼等权利。3.原审被告作为一个完全民事行为能力人在商品房预售合同上签字，相关的合同权利义务及法律后果应由其本人承担，且原审被告也未提供证明附件四第17条系格式条款，商品房预售合同由房管局制定，但附件及补充合同为双方当事人自行约定，是双方自愿签署应由当事人自行承担法律后果。4.商品房预售合同中约定的合同约定解除权，符合我国法律规定，根据物权法相关规定，不动产的物权依登记生效，商品房的预售登记不产生法律意义上的物权变更，商品房预售登记后买受人享有的是债权请求权及要求出卖人交付房屋的权利，并不意味着取得物权所有权，在未办理不动产登记前涉案房屋的所有权人应是原审原告，对于该房屋来说原审原告系所有权人，而非原审被告今天所主张的出质人、担保人、抵押权人这一角色，也就不符合原审被告在补充意见4所陈述的各项法律规定，不能认定合同约定解除权属于无效条款，双方也没有约定所有权保留条款。5.不能认定原审原告不经诉讼抗辩即主动履行保证责任存在恶意，预售房贷款合同系原审原被告双方与中国银行签订的三方合同，对各方当事人均发生法律效力，原审原告在中国银行开设有保证金账户，根据贷款合同约定，原审被告一旦出现逾期，中国银行有权从原审原告账户中直接划扣，因此不能证明原审原告存在恶意，且由于原审被告程松锋的违约行为导致原审原告除代偿本金之外向中国银行多支付利息以及提前还款的违约金，原审原告将涉案房产在解除与程松锋预售合同时，仍按原价进行销售，没有盈利也没有恶意。6.原审原告履行保证责任后依据双方合同行使合同解除权，符合合同约定和法律规定，原审原告解除合同系因原审被告的违约行为导致，其法律后果应当由原审被告自行承担。7.没有任何一条法律规定商品房预售合同纠纷以及被告缺席的案件不能使用简易程序，原审被告第七点补充意见不能成立，预售合同明确约定了原审被告的送达地址，按照最高人民法院关于民事送达的意见规定，当事人在诉讼所涉及往来函件中，以约定的地址为送达地址，根据民诉法第88条规定，原一审过程中以双方约定送达地址向原审被告邮寄送达，程序合法，因此原审原告认为原审被告应对自己签署的合同之法律效力及法律后果承担责任，原一审程序合法认定事实清楚，适用法律正确不应被撤销。补充两点：一、由于原审被告程松锋的违约行为目前已导致其应付的贷款本息已由原审原告全部予以清偿，并且将涉案房屋以相同的价格出售给第三方，并已办理法律手续，因此解除合同是符合双方合同以及三方合同规定的。二、关于原审被告向我方预交的首付款我们同意予以退还，但应扣除我们多支付的利息，补偿金及有关费用，剩余部分款项我们同意退还给原审被告。赵燕霞再审述称：一、购买房屋的事实经过。第三人于2016年11月已向东方置地公司观澜小区售房部支付了2万元定金，订购该小区商品房一套，因售房部把第三人订购的房屋卖给了他人，第三人对此不予认可，售房部承诺小区有空房子时另换一套房子出售给第三人。一直等到2018年7月，售房部告诉第三人说现在通过法院执行回来一套房子，可以出售给第三人。2018年8月29日，第三人与东方置地公司签订了商品房买卖合同（合同编号ＸＳ0100303），购买该公司开发的洛阳市洛龙区商品住宅（房屋代码85088），合同约定：房屋总价款1058664元，付款方式为一次付清；该房屋现状为未出租、未抵押、没有出售给除本合同买受人以外的其他人、没有司法查封或其他限制转让的情况。支付房款后，2018年9月14日，第三人持商品房买卖合同和购房发票到洛阳市不动产登记中心办理了登记手续，依法缴纳了各项税费，取得了不动产登记证书，证书编号为豫（2018）洛阳市不动产权第10638808号。购得该房屋时，房屋状况为毛坯房，2018年9月开始，第三人对该房屋进行了装修，装修过程历时八个多月，总计花费45万元，至2019年4月完工，第三人于2019年5月入住至今。二、第三人通过等价有偿的方式善意取得房屋，无论本案当事人程松锋与东方置地有何争议，都不得要求第三人返还已取得所有权的房屋。根据以上事实，第三人通过签订合同合法购买了房屋，该房屋的用途为自住，非投资用房，这也是第三人名下唯一一套住房；为购房、装修，第三人耗费了全部积蓄、大量时间和精力，至今仍欠外债60余万元。第三人购房后及时缴纳税费并办理了不动产登记，已合法取得了该房屋的不动产完全所有权。之后东方置地及程松锋已对该房屋不再享有所有权，他人不得对第三人名下的该房屋提出任何不合法的诉求。综上所述，为维护交易安全和稳定性，保护第三人的合法权益，请求人民法院保护第三人对于东方今典观澜小区1幢1单元1901号住宅的房屋所有权，驳回程松锋的不当诉求。再审查明：2011年6月22日，东方置地公司（出卖人）与程松锋（买受人）签订编号为ＹＳ0111475的《商品房预售合同》一份，合同约定程松锋购买东方置地公司开发的位于洛阳市洛龙区，建筑面积为182.91平方米，该商品房总价款1060345元。约定程松锋按按揭贷款方式按期付款，首付款320345元整，剩余740000元整办理30年（应为20年）银行按揭贷款。该《商品房预售合同》附件四第17条约定，如出卖人为买受人提供阶段性贷款担保（即在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前，为买房人偿还银行贷款提供担保），若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）以及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于营销人员佣金、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。同时出卖人有权采取包括但不限于单方面终止合同、法律诉讼等权利，由此造成的损失与责任由买受人全部承担。第19条、依据《合同》所赋有的通知义务，均应采用书面形式。该书面通知，均以手递或特快专递的方式送达，乙方提供的送达地址：河南省洛宁县，买受人（收件人）程松锋，电话137××××1116。买卖合同双方以本补充协议所确定的地址和联系方法为准。买受人承诺所提供的地址和联系方式方法真实无误，并可以随时接受信函、邮件；买受人变更地址或联系方法，应及时书面通知出卖人，否则由此产生的后果由买受人全部承担。双方在附件四下方加盖各自印章并有程松锋签名。2012年4月26日，程松锋为借款人、中行洛阳分行为贷款人、东方置地公司为担保人签订编号为2012年洛个房字2493号《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，合同约定：中行洛阳分行为程松锋所购涉案房屋提供740000元个人购房贷款，贷款期限240个月，从2012年4月26日至2032年4月26日止，按月等额本息还款，每月10日为还款日和付息日。借款合同第十八条约定：本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的借款人应自本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记。保证人开发商提供阶段性连带责任保证，全程连带责任保证。该合同附件一：个人一手房贷款合同通用条款第三条借款人违约事件及处理约定，借款人出现未按期归还贷款本息等12项违约事件，贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成了损失、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任等。开发商保证条款约定，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。2012年4月26日，中行洛阳分行支付程松锋740000元贷款，2012年5月4日，办理了编号为洛房预市字第××号的预购商品房抵押权预告登记，涉案房产预告登记义务人程松锋，预告登记权利人为中行洛阳分行。从2012年5月10日至2017年3月15日，程松锋共计偿还中行洛阳分行贷款本息319461.83元，其中本金109414.78元，利息210023.22元。之后未按月还本付息，由保证人东方置地公司于2017年6月27日代偿本息14911.79元，2017年7月27日代偿本息4950.08元，2017年8月14日，东方置地公司向原审法院提起本案诉讼，并申请财产保全，原审法院查封了涉案房产，并于2017年9月11日以法院专递方式向程松锋邮寄送达起诉书、开庭传票等法律文书，经三次投递，2017年9月16日由黄娟签收，法院专业快递邮件详情单显示“收件人程松锋，联系电话137××××1116、139××××6186、152××××9473，地址洛宁县城关镇教育委员会家属院”，该单上未注明收件人与签收人黄娟的关系。原审法院审理后作出（2017）豫0311民初4335号民事判决，于2017年10月30日以法院专递方式向程松峰邮寄送达，经三次投递，于2017年11月4日由马家心签收，法院专业快递邮件详情单显示“收件人程松锋，联系电话137××××1116、139××××6186、152××××9473，地址洛宁县城关镇教育委员会家属院”，该单上未注明收件人与签收人马家心的关系。又查明，原审审理期间，2017年9月29日，东方置地公司代程松锋偿还中行洛阳分行4963.22元和4962.94元。2017年11月17日原审判决生效，2018年1月29日代偿四笔分别为4962.94元、4992.50元、5025.84元、5012.52元。2018年2月6日，东方置地公司代偿608796.00元本息，涉案房产贷款全部清偿完毕。2018年3月27日，东方置地公司向原审法院申请执行，2018年6月1日，原审法院向洛阳市不动产登记中心发出（2018）豫0311执483号《协助执行通知书》，解除涉案房产的查封，解除东方置地与程松锋于2011年6月22日签订的合同编号为YS0111475《商品房预售合同》，2018年7月10日将程松锋执行款1174.09元由申请人东方置地公司领取。另查明，中行洛阳分行以程松锋和东方置地公司为被告向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，提交的2017年6月28日诉状称：合同履行前期,程松锋尚能如约履行，后期开始停止月供，经多次催要，仍不履行，已构成根本违约，宣布本合同项下的全部贷款提前到期，请求判令程松锋一次性结清剩余全部借款本息，判令中行洛阳分行有权对涉案房屋实现抵押权，并以拍卖、变卖抵押物所得价款优先偿还程松锋所欠原告的上述债务。判令东方置地公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年3月30日，洛阳市西工区人民法院作出（2018）0303民初107号民事裁定书，准许中行洛阳分行撤诉。再查明，2018年8月29日，赵燕霞向东方置地公司交付了1058664元的房款，购买了案涉房屋，双方签订了日期为2014年4月的《商品房买卖合同》（签订日期显示为2018年8月29日），赵燕霞于2018年9月7日交纳了税款和住房专业维修基金，对案涉房屋进行了装修，入住至今。上述事实由东方置地公司提交的《商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》、中行洛阳分行出具的贷款还款回单六份、中行洛阳分行民事诉状、西工区人民法院（2018）豫0303民初107号民事裁定书、原审支付律师代理费发票、担保函、程松锋所欠物业管理费证据、与赵燕霞签订的《商品房买卖合同》,程松锋提交的涉案房贷还款明细清单，赵燕霞提交《商品房买卖合同》及发票、涉案房产不动产权证书、住房专项维修基金发票、交税凭据、装修凭据和交纳物业、水电费票据,原审法院调取的西工区人民法院（2018）豫0303民初107号民事卷宗、原审法院原审财产保全和原审判决执行材料等证据在卷佐证。再审认为：东方置地公司与程松锋签订的《商品房预售合同》以及东方置地公司为程松锋提供担保的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》均不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。2017年3月15日后，因程松锋违反合同约定，不履行按月还本付息的合同义务，导致贷款人中行洛阳分行向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，宣布合同借款提前到期，并要求担保人东方置地公司承担连带保证责任，进而又导致东方置地公司向原审法院提起对程松锋的诉讼，造成上述连环诉讼的根本原因在于程松锋的违约行为。东方置地公司在已发生代偿和被提起诉讼的情况下，依据与程松锋签订的《商品房预售合同》和提供担保的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，提出解除合同，返还房屋，并追偿代偿的借款本息及为此支付的费用之诉讼请求，符合合同约定和法律规定，原审法院再审予以支持。合同解除后，东方置地公司依合同从程松锋处取得的房款等应当返还给程松锋，经原审法院主持调解双方未能达成一致意见，因再审案件的判决不能超出原审诉讼请求，故程松锋在合同解除后的财产返还可以另案起诉。程松锋辩称2015年2月其经常居住地发生变更，但没有提供证据证明已通知合同相对人东方置地公司，东方置地公司在诉状中所列明的程松锋姓名、地址和通讯方式与合同一致。原审法院在邮寄送达过程中，按诉状所列被告人姓名、地址和通讯方式经三次投递才被签收，再审中程松锋辩称与签收人素不相识，因签收人没有注明与收件人程松锋的关系，送达存在不符合法律规定情形，再审认为，原审判决因程序不当应予纠正，但原审认定事实清楚，理由充分，适用法律正确。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第六十四条，《最高人民法院关于适用二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，东方置地公司与程松锋签订的《商品房预售合同》以及东方置地公司为程松锋提供担保的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。因程松锋违反合同约定，不履行按月还本付息的合同义务，导致东方置地公司被起诉要求承担连带保证责任。东方置地公司在代偿后，依据与程松锋签订的《商品房预售合同》和提供担保的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，提出解除合同，返还房屋，并追偿代偿的借款本息及为此支付的费用之诉讼请求，符合合同约定和法律规定。东方置地公司与程松锋之间不存在抵押关系，《商品房预售合同》附件四第17条关于解除合同的约定，不属于“流押条款”，为有效条款。东方置地公司主张解除合同，乃是基于双方合同的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。原审法院再审时在全面查明案件事实的基础上，以原审期间认定的事实为依据作出判决，并未超出再审的审理范围。综上所述，河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民再21号民事判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。程松锋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6105元，由上诉人程松锋负担。本判决为终审判决。审判长 殷 萍审判员 宋梁凤审判员 杨保国二〇二一年四月二十日书记员 张怡炜