河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0782民初3987号原告（反诉被告）：姚金朋，男，1975年12月1日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：李**，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凌志，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张运付，男，1958年4月23日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：高利俊，女，1961年5月5日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：李献宾，河南百泉律师事务所律师。原告姚金朋与被告张运付租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李**、朱凌志，被告张运付及其委托诉讼代理人李献宾、高利俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姚金朋向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2019年4月1日所签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被告向原告双倍返还履约定金20000元；3.被告赔偿原告房屋装修损失506226元，预期运营利益损失500000元及差旅费33500元，共计1059726元。事实与理由：2019年3月23日原告向被告支付履约定金10000元，确定租赁被告位于上八里镇八里沟的五间门面房和接待大厅门面三间房屋（以下简称租赁房屋）。2019年4月1日原被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将租赁房屋出租给原告，租赁期限20年，合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，支出装修费506226元。2019年6月和8月，因办理营业执照和特种行业许可证的需要，让被告提供租赁房屋合法产权证明，被告却不能提供，致使原告无法办理两证。2019年8月，消防验收也因无证没有通过，2019年10月30日，辉县市自然资源局和规划局把租赁房屋列为违章建筑，予以查封，导致原告无法经营。原告认为，被告出租给原告的房屋是违章建筑，租赁合同无效，原告无法经营，原告要求被告赔偿损失，被告拒绝赔偿，故提起租赁合同纠纷诉讼，请法院判如所请。被告张运付辩称：一、原告起诉认为《房屋租赁合同》无效，没有事实依据和法律依据。理由如下：（一）租赁房屋是1993年辉县市上八里镇政府招商引资的建设项目，1998年12月10日辉县市人民政府颁发辉政土（1998）108号文件，同意被告使用土地建设租赁房屋，因此，租赁房屋是合法建筑，并不是非法建筑；（二）辉县市自然资源和规划局在落实《国务院办公厅关于印发全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案的通知》中，只是被列为违建别墅查处范围，但是没有确认是违法建筑；（三）2016年10月曹占辉、刘亮亮诉张运付租赁合同一案中的租赁物与本案租赁物相同，法院确认租赁合同有效，因此，本案也应确认为有效租赁合同。二、原告以房屋租赁合同无效为由，要求被告赔偿其装修损失506226元，没有法律依据。理由为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同解释）第九条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除；原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，也不符合房屋租赁合同的第六项约定，其诉求不应得到支持。三、房屋租赁合同签订后，被告就为原告腾出房屋并交付使用，被告不存在不履行合同的违约行为和欺诈行为，被告不同意双倍返还定金。四、原告要求被告赔偿其预期运营利益50万元，既不符合本案事实，也不符合法律规定，被告不同意赔偿。五、原告所诉差旅费33500元，属于其正常经营开支，应由原告自负，况且原告也没有提供证据证明是被告造成其差旅费开支，故不同意原告诉求。六、因原告拖欠租金，被告已经按照租赁合同的约定，解除了房屋租赁合同，原告的各项诉讼请求，没有事实依据，不应支持。张运付向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判决《房屋租赁合同》有效；2.要求原告向被告支付2019年4月1日到2020年12月31日的租金38.5万元和违约金11.55万元并按照月租金标准支付2021年1月1日到解除合同之日的租金；3.如果法院认定《房屋租赁合同》无效，要求原告向被告支付2019年4月1日到2020年12月31日的占用费38.5万元并按照月租金标准支付2021年1月1日到原告腾房之日的租金；4.要求法院依法判决原告赔偿被告处理租赁房屋中原物品的经济损失259670元；5.要求原告支付被告为其垫付的电费175元；6.反诉费用由原告负担。事实与理由：2019年4月1日，原被告在《房屋租赁合同》中约定，原告应支付被告38.5万元租金，而原告拖欠至今没有支付。被告为履行租赁合同义务，变卖了租赁房屋中原有的全部物品，现在原告又不再租赁，原告还应赔偿被告变卖物品的损失。原告应支付被告为其告垫付的电费175元。原告对被告的反诉辩称：被告的反诉不能成立，应驳回被告的反诉请求。理由如下：1.根据租赁合同解释规定，被告出租没有建设规划许可证的房屋无效，因此，被告要求原告支付其2019年4月1日至2020年3月31日的租金，不符合法律规定；2.被告已经将原宾馆物品拆除、变卖，原物品已不存在，被告反诉要求原告赔偿，缺乏事实根据，原告不同意赔偿。3.175元电费，系原被告共同使用房屋期间产生的电费，不是原告租赁费房屋期间产生的电费，原告不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供了如下证据：第一组证据，1.原告姚金朋身份信息，2.被告张运付身份信息。证明：原被告诉讼主体适格。第二组证据，《房屋租赁合同》。证明1.原被告于2019年4月1日签订房屋租赁合同；2.租赁合同对租金交纳时间未明确约定，根据租赁行业习惯，被告应给原告不少于6个月的免租期；3.合同第五条，被告明确向原告承诺“对出租的房屋享有所有权”，现因没有建设工程规划审批手续，被认定为违法建筑，并导致合同无效，违反诚实信用原则，应承担缔约过失责任。第三组证据，三木酒店查封照片，定金支付凭证。证明：被告收取原告履约定金1万元，现因被告的原因，合同无法履行，故应双倍返还定金。第四组证据，辉县市八里镇松坪村委员会出具的《证明》及辉县市政府出具的《关于上八里镇马头村红松加油站等二十九个单位申请办理使用土地手续的批复》和非农业建设用地清查审批表。证明原告在签订合同及履行过程中一直要求被告提供租赁房屋的相关合法手续，被告虽承认有手续但是不能提供。原告履行了注意和审查义务，不存在任何过错，不应承担损失。第五组证据，通话录音两段。证明：被告未向原告如实告知租赁房屋权属状况，存在完全过错，应赔偿原告损失。第六组证据，辉县市自然资源和规划局查封租赁房屋的系列图片和责令停止违法行为《通知》。证明：被告租赁房屋因缺乏建设工程审批手续，被认定为违法建筑，房屋租赁合同因违反法律效力性强制性规定而无效，被告对本案租赁合同的订立存在完全过错，应承担对原告造成的所有损失。第七组证据，网线、监控安装费票据及监控设备存在的照片。证明：1.原告为酒店经营需要安装监控设备及网线，花费11850元；2.该部分费用因评估公司无法评估，未计入评估报告损失之列。第八组证据，酒店管理系统、软件电子发票。证明目的：1.原告为酒店经营需要安装酒店管理系统及软件，花费9000元，2.该部分费用因评估公司无法评估，未计入评估报告损失之列；3.原告所经营的宾馆房间总数为44间，评估机构仅评估了38间，漏评6间的事实。第九组证据，三木酒店防腐木装修费用收据。证明：原告为购买防腐木装修花费125000元，但评估报告仅评估65003元，少评估59997元，该部分损失应由被告赔偿。第十组证据，姚金朋电路改造费用收据。证明目的：1.原告为酒店经营需要进行电路改造花费8600元；2.该部分费用因评估公司无法评估，未计入评估报告损失之列。第十一组证据，花木、沙发、桌子、玻璃门费用收据，壁纸、闪灯、工钱购货清单，室内门、门套订货单收据，半圆、胶、仓板订货单收据，床（垫）、床板购货清单，藤子椅、桌订货单收据，美的空调、电子锁收据，电视机购货清单收据，台式机购货清单收据，浴巾、毛巾购货清单及收据，被套、床单、保护垫、床尾巾、枕芯购货清单及收据，被褥购货收据，被褥、枕芯、床垫等照片，烟灰缸、水杯、牙具、洗发水、沐浴液等酒店必备品购货清单收据及照片，垃圾桶、浴室置物架网上购买记录截图。以上证据共同证明：租赁合同签订后为酒店经营，购置的网线监控安装费、酒店管理系统及软件、防腐木、电路改造，购买花木、沙发、桌子、玻璃门、壁纸、闪灯、工钱、室内门、门套、半圆、胶、仓板、床（垫）、床板、藤子椅、桌子、空调、电子锁、电视机、台式机、浴巾、毛巾、被套、床单、保护垫、床尾巾、枕芯、被褥、枕芯、床垫、烟灰缸、水杯、牙具、洗发水、沐浴液、蚊香、风机、门牌垃圾桶置物架等物品凭证，因酒店查封导致的原告损失，应当由被告全部赔偿。第十二组证据，中新资产评估事务所有限公司的《资产评估报告》。证明：1.根据现场查看，原告物品损失已达304817元；2.评估报告少评项，包括空调内外机共计10200元、热水器8800元、床及床垫9750元、藤椅、茶几380元、防腐木59997元、门锁11070元共计100197元；3.评估报告未包含原告有票据证明，但未列入评估项目物品中，损失价值为173702元，属于因合同无效导致的原告直接损失，被告应予赔偿，101、102、1008、1009、1010、1011房间的物品漏记漏评，被告参照其他房间赔偿。第十三组证据，三木酒店一楼平面图及现场拍摄视频。证明目的：原告所承租的房屋一楼101、102、1008、1009、1010、1011号6间房屋，评估公司并未对该房屋进行登记、评估，存在疏漏，对于该6间房屋内的装修、室内设备损失，应参照一楼其他房间评估价，至少应为45126元，应当计入原告的损失范围内。第十四组证据，可得利益利润评估表。证明目的：原告在合同得以有效时，所能得到的履行利益至少为513216元，因被告欺骗导致合同无效，应由被告承担。第十五组证据，杨敬出庭证言，证言内容如下：我在原告租赁的房屋中干活，房间的基本情况都清楚。一楼101.102.1008.1009.1010.1011这6间房子里面都有热水器、空调、床上用品，原告给我发工资到2019年11月份。被告为证明其抗辩主张和反诉请求，提供了如下证据：第一份证据，2019年4月1日原被告签订的《房屋租赁合同》。证明目的：租赁合同不存在《合同法》第52条规定的无效的情形，应认定为有效合同。第二份证据，1998年12月10日，辉县市人民政府下发的“关于上八里镇马头口村红松加油站等二十九个单位申请办理使用土地手续的批复”辉政土（1998）108号土地管理文件。证明目的：辉县市人民政府同意原告办理租赁房屋的土地使用证。第三份证据，2004年10月21日国务院下发的国法【2004】28号文件和辉县市上八里镇上政【2019】64号政府文件各一份。证明目的:辉县市上八里镇人民政府文件中第二页，明确规定，2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国法【2004】28号）下发后新建的违章别墅，纳入清查整治范围，租赁房屋不属于该文件规定的清查别墅。第四份证据，2020年6月11日，时任松树坪村党支部书记张荣所出具的《证明》一份和2014年11月3日，被告和辉县市上八里镇松树坪村村民委员会签订的修路拆迁《协议书》一份以及2001年8月30日被告向辉县市上八里镇财政所交纳的完税证明一份。证明租赁房屋全部建成后，开设了老年公寓。2001年8月30日被告交纳了耕地占用税4900元，2013年新乡市南太行旅游有限公司在扩建和寺庵至八里沟道路时，需要拆迁被告的门面房.伙房.大门，被告积极配合拆迁，拆迁时经乡村两级政府双方协议研究决定，在不影响新乡市南太行旅游公司道路时，同意被告把门面房及伙房重新建起来，恢复老年公寓正常营业。第五份证据，2020年11月5日，辉县市上八里镇人民政府出具的《证明》一份，辉县市自然资源和规划局《情况说明》一份。证明目的：租赁房屋是1993年辉县市人民政府招商引资建设项目，经与辉县市土地利用总体规划数据库核对，被告所建房屋规划为允许建设区，符合上八里镇土地利用总体规划。第六份证据，2002年12月24日被告办理的“辉县市上八里镇石门度假村”《特种行业许可证》一份。2005年5月9日，被告在辉县市工商行政管理局办理的“辉县市上八里镇石门度假村”营业执照一份。2007年11月28日，被告在辉县市工商行政管理局办理了“辉县市上八里镇石门度假村”税务登记证一份。2010年2月26日，被告办理的“辉县市上八里镇石门度假村”组织机构代码证一份。证明目的：租赁房屋建成后，先后办理了营业执照、特种行业许可证、税务登记证、组织机构代码证等各种证件。证明租赁房屋能够办理各种经营所需的证件。第七份证据，2013年11月26日，辉县市民政局辉民字【2013】102号文件一份。2013年11月26日，辉县市民政局向被告颁发的《社会福利机构设置批准证书》一份。证明目的：租赁房屋不仅办理了“辉县市上八里镇石门度假村”的营业执照，还办理了“辉县市八里沟老年公寓”营业执照。第八份证据，辉县市人民法院（2016）豫0782民初4216号民事判决书、新乡市中级人民法院（2017）豫07民终2001号民事判决书、新乡市人民检察院《不支持监督申请决定书》共计三份，辉县市人民法院（2018）豫0782民初44号、新乡市中级人民法院（2018）豫07民终3944号民事判决书、河南省人民检察院《不支持监督申请决定书》共计三份。证明目的：2015年出租给刘亮亮、曹占辉的房屋与姚金朋租赁房屋是同一座房屋，辉县市人民法院和新乡市中级人民法院四次审理后，判决租赁合同合法有效。第九份证据，原告在涉案房屋设立“三木酒店”招牌照片，2019年5月份-2019年11月份的电费交费记录各一份。证明目的：原告以“三木酒店”的名义正常经营了七个月，说明原告根本没有打算自己办理营业执照，而是借用“三木酒店”名义进行营业。第十份证据，2019年9月7日，原告向被告出具的《保证书》一份。证明目的：原告承诺在2019年10月10日前向被告付清房租，否则按合同执行，即解除合同。第十一份证据，被告儿子张腾通过微信向原告催要租金的微信截屏六张和张腾出庭证人证言。证明目的：被告通过儿子张腾向原告催要租金，但原告一直躲避不接电话，无奈之下，被告只好于2019年10月26日通过儿子张腾的微信向原告下达最后的通知，内容为：“因你（姚金鹏）长期拖欠房租，电费，电话不接，也不照面，限你2019年10月31日前付清房租，如不付清房租，也不照面，解除合同，收回房屋。张运付2019年10月26日”。第十二份证据，八里沟老年公寓物品移交清单和张秀山出庭证言。证明目的：被告经营租赁房屋内的物品，本能正常使用，因原告以升级改造为由不予使用，被告以3万元出卖，因此，原告购买的所有物品均是对被告原物品的替代和补充，所以合同中第六条第三款约定：原告新装修的固定物品及新增的一些物品，如原告违约提前终止合同或被告违约合同，都应按合同要求执行并赔偿违约金，但所有物品全部归被告所有，装修不顶承包费，不得拆除。第十三份证据，中新资产评估事务所有限公司的《资产评估报告》。证明截止2020年12月10日原告投入租赁房屋中已形成附合的装饰装修物，现值损失102870元。第十四份证据，鉴定费票据1张。载明被告申请鉴定现值损失，支出鉴定费3000元。第十五份证据，照片15张，其中13张为原告所装修装饰的防腐木台，油漆脱落木台腐烂，不能使用，另外2张照片是城管局查封条，载明查封时间为2020年7月5日，不是原告主张的2019年10月30日。本院根据原被告的诉辩意见和质证意见以及法律规定，对原被告的证据综合认定如下：原告第一组证据被告无异议，本院予以认定。原告第二组证据与被告第一组，均为房屋租赁合同，合同有原被告签名，内容真实，与本案待证事实相关联，来源合法，可以证明原被告签订房屋租赁合同的事实，本院予以认定。第三组证据，被告认可收到10000元定金的事实，本院予以认定。第四组证据中，松树坪村委会证明可以证明租赁房屋原为石门景区招待所事实，辉县市人民政府出具的土地管理文件与被告提供的第二组证据均为国家机关依职权出具的文书，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称民事诉讼法解释）第一百一十四条规定，推定所记载的事项真实，可以证明租赁房屋土地审批事实，本院予以认定。第五组证据为照片、视听资料，与第六组证据的封条相互证明2019年10月30日租赁房屋被辉县市自然资源和规划局查封的事实，本院予以认定。第七组证据到第十三组证据、第十五组证据可以相互印证原告对租赁房屋进行的装装饰装修并配备旅店经营所需要的物品并经营的事实，原告提供购物凭证主张的尚有部分物品未鉴定或丢失，勘验结果存在的，本院予以认定，不存在不予认定。第十四组证据，为原告单方计算的损失，被告也不认可，况且不属于原告主张合同无效产生的缔约过失损失范围，不具有证据的关联性，本院不予采纳。被告提供的第二份至第七份证据与原告提供的第四组和第六组证据相互印证了被告根据上八里镇政府的招商引资政策，在上八里镇规划区内占用土地建设房屋的事实，以及办理了《营业执照》和《特种行业许可证》，开办了老年公寓的事实，也证明2019年在国家整顿违建别墅专项工作中，将租赁房屋予以查封，原告停止经营等事实，本院对这几份证据予以认定。原告提供的第八组证据为已经发生法律效力的判决书，可以证明被告曾经对租赁房屋出租给曹占辉、刘亮亮经营的事实，但是判决书未涉及认定租赁合同效力证据---《建设规划许可证》，故判决书不能作为本案租赁合同效力认定的事实依据，故不予采纳。第九份证据为物证，具有证明力，本院予以确认。第十、第十一份证据可以证明原告拖欠电费和租赁费，被告催促原告交纳的事实，本院予以认定，第十二份证据可以证明被告为履行房屋租赁合同腾出并变卖租赁房屋中原物品的事实，本院予以认定，但是不能证明原告要求被告赔偿其损失的依据，不予认定。第十三份证据为鉴定意见书，内容真实，鉴定程序合法，本院予以认定。第十四份证据，为鉴定费票据，载明了鉴定费数额，形式合法，本院予以认定。第十五份证据照片显示装饰装修物现状的事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年被告根据辉县市人民政府招商引资政策，在辉县市上八里镇松树坪村规划区内占地1517.8平方米，建造了房屋（包括西楼三层，东楼、南楼、北楼各二层）。1998年12月10日辉县市人民政府批复同意被告办理所建房屋土地使用手续。被告至今没有办理土地使用证和也没有取得建设规划许可证。被告先后利用所建房屋开办了“辉县市八里沟老年公寓”，“辉县市上八里镇石门度假村”，并办理了相应的营业执照和特种行业许可证。2015年10月将其房屋出租给曹占辉开办宾馆经营。2018年底原告得知被告有一处门面房可以出租开设宾馆。2019年3月23日，原告向被告支付定金10000元，被告为原告出具了一份定金收据，定金收据载明，每年22万元，10年不涨价，第二个10年底增2万元（每年24万元），工人工资、税收、工商管理、水电费、房屋维修费等都有（乙方）承租人承担，现收定金1万元。2019年4月1日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.被告自愿将其位于辉县院内东临公路五间门面房及接待大厅、门面三间一并出租给原告使用；2.租赁期限为20年；3.第一年装修原告资金紧张，第二年交租金的同时交押金5万元，前10年，年租金22万元，后10年，年租金24万元，租金一年一交，每年提前2个月支付下一年租金，如不能按时支付，本合同作废，被告可以解除合同；4.被告对租赁房屋享有所有权，并能将房屋交付原告使用；5.第一年因原告对租赁房屋升级改造，被告对租赁房屋中原所有物品如空调、电视、床、床单、被褥、鞋柜等物品自行处理；6.被告留下的物品登记造册交给原告；7.原告新装修的固定物品及新增的一些物品，如原告违约提前终止合同或被告违约，都应按合同要求执行并支付违约金，但所有物品全部归被告所有，装修不顶承包费，不得拆除；8.原告如需要对租赁房屋进行改造，需要征得被告同意后方能进行改造，被告有权对原告的改造监督，对影响房屋整体结构改造有权制止；9.如原告未书面征得被告的同意对房屋经行改造，被告可以单方解除合同，可以要求原告对房屋恢复原状，租金不予退还。合同签订后，被告将租赁房屋内的原物品包括电视机、空调各40多台，100多张床、被褥150多床、桌子几十张，软座凳子200-300个等物品，以3万多元的价格进行了变卖处理，并将租赁房屋交付给了原告，原告接受房屋后开始对租赁房屋进行了装饰装修，并购买了宾馆客人所需要的各类生活用品，包括空调、电视机、热水器、床上用、日用品商品等。原告装修后，没有办理营业执照，一直以“三木酒店”名义经营，因原告没有按照约定支付被告租金，被告通过其儿子向原告催要，2019年9月7日原告为被告出具了保证书，言明，“2019年10月10日内欠张运付房租全部付清，如付不清按合同执行，愿负法律责任”。2019年10月30日辉县市自然资源和规划局对租赁房屋进行了查封。2019年11月13日辉县市自然资源和规划局给被告发出通知，告知被告租赁房屋属于违章建筑，立即停止违法行为，接受处理，请于2019年11月18日前主动改正违法行为，逾期未改正的，将依法依规予以拆除或没收。原告随即就以被告对租赁房屋没有所有权、租赁合同违法等理由要求被告赔偿其损失，被告予以拒绝，原告提起了租赁合同纠纷诉讼。审理时，本院根据原告的申请委托中新资产评估事务所有限公司对装饰装修物和空调、电视机、床上用品、日用品等进行了勘验评估，价值为304817元。2020年12月10日被告向本院申请，要求对原告装饰装修物的附和部分的现值损失价值进行鉴定，本院委托中新资产评估事务所有限公司对涉案房屋中形成附合装饰装修物品的现值损失进行了评估，估价为102870元。未评估的101、102、1008、1009、1010、1011六间房屋的物品在第二次勘验笔录中记载。本院认为：关于房屋租赁合同的效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同解释）二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与原告订立了房屋租赁合同，依法确认为无效合同，故原告要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求，符合租赁房屋司法解释规定，本院予以支持。被告抗辩认为租赁合同有效，不符合租赁合同的司法解释的规定，对其抗辩不予采纳。关于房屋租赁合同无效的法律后果的问题房屋租赁合同无效的后果，包括承租人返还出租人依租赁合同取得的房屋，赔偿信赖利益的损失和装饰装修物的损失以及承租人支付出租人实际占有房屋期间所获取的占有利益等。根据本案查明的事实和法律及其司法解释的规定，结合原告的诉讼请求和被告的反诉请求，逐项评判如下：依据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案房屋租赁合同被确认为无效合同，因此，原告应当返还给被告，因租赁合同取得的租赁房屋。租赁合同合同无效后，当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，通常包括装饰装修费用、改扩建费用等损失，不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益，因此，原告基于合同无效，要求被告赔偿其合同履行后可以获得的预期运营利益损失50万元，不符合缔约过失责任的赔偿范围，故原告该项诉讼请求，不予支持。差旅费属于缔约损失赔偿范围之一，但是原告要求被告赔偿33500元，被告不认可，原告也没有提供证据证明缔约差旅费损失数额，依据《民事诉讼法》解释第九十条举证不能后果的规定，不予支持。原告要求被告双倍返还定金的请求，因双倍返还定金是有效合同的规定返还规则，本案房屋租赁合同被确认为无效，作为从合同的定金也无效合同，故依据《合同法》第五十八条无效合同责任的规定，被告应返还原告定金10000元，原告要求被告双倍返还20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其装饰装修物和购买宾馆用品损失506226元问题。租赁合同解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。房屋租赁合同载明，第一年原告装修，资金紧张，合同签订后，原告对租赁房屋进行装饰装修时，被告将租赁房屋中的原物品进行了变卖，腾空了房屋，被告还为原告介绍了部分装饰装修工程的装修人，原告装修时，被告有时也在场，没有反对原告装饰装修，据此，可以确认被告同意原告对租赁房屋装饰装修的事实。被告在庭审时陈述没有同意原告装饰装修，不符合本案事实，不予采纳。审理中，被告表示不同意利用原告装饰装修物品（包括形成附合的装饰装修物的油漆等和未形成附合装饰装修物的空调、热水器等）和宾馆旅客生活用品（包括床、床上用品、电视机、为宾馆旅客准备的生活日用品等）。原被告对此又不能达成协议，故本院依据租赁房屋解释的规定，作以下处理：对于未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除取走。对于形成附合的装饰装修物，根据原被告对房屋租赁合同无效导致的损失存在的过错，分担现值损失。在租赁合同中，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，被告将未取得建设工程规划许可证，不具备出租条件的房屋，出租给原告，是导致房屋租赁合同无效法律的直接原因，被告负有主要过错责任。原告在与被告签订房屋租赁合同时，没有严格审核租赁房屋的合法产权证明，对其损失具有一定的过错，根据民法过失相抵原则以及原被告对现值损失存在的过错和因果关系，本院确认被告承担现值损失的70%责任，即102870元×70%=72009元。原告承担现值损失的30%责任，即102870元×30%=30861元。原告在与被告签订房屋租赁合同后，一直以三木酒店名义经营了7个月，表明原告在签订合同时，没有审查房屋租赁合同效力瑕疵的建设工程许可证，故可以确认原告未尽到谨慎审慎义务，也具有一定过错。原告以被告存在违法行为由要求被告承担全部损失，不符合本案事实和法律规定，不予全部支持。对于原告为经营宾馆购置的床及其床垫、床单，被褥、电视机、洗衣机等旅客使用的生活用品的所有权不因租赁合同发生所有权转移给被告，故应归原告所有，由原告取走，原告要求被告赔偿上述物品损失，没有法律依据，不予支持。被告要求原告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的问题。依照物权法对占有的规定，出租人不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益。房屋租赁解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2019年10月30日租赁房屋被查封，原告不能经营，因此，原告应支付被告2019年4月1日到查封之时的房屋占有使用费128333.33元（年租金22万元÷12个月×7个月）。被告反诉要求原告支付占用费，不符合本案事实和法律规定，不予全部支持。被告反诉要求原告赔偿其处理租赁房屋中原物品259670元，因没有提供证据证明其损失依据，且物品已经不存在，无法通过评估确定损失价值，故依据民事诉讼法解释第九十条规定，不予支持。被告反诉要求原告支付为其垫付经营期间的电费175元，根据电费计量时间，这些电费是原告经营期间的电费，应有原告支付，被告代付，有权请求原告偿还由此支出的费用，被告反诉要求原告支付电费，符合法律规定，本院予以支持。经审判委员会讨论决定，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、2019年4月1日原告姚金朋与被告张运付签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告姚金朋于本判决生效后十日内将其存放在租赁房屋中物品取走【详见附件物品清单（一）、（二）】；三、被告张运付于本判决生效后十日内退还原告姚金朋定金10000元；四、被告张运付于本判决生效后十日内赔偿原告姚金朋现值损失72009元；五、原告姚金朋于本判决生效后十日内赔偿被告张运付使用费128333.33元；六、原告姚金朋于本判决生效后十日内支付被告张运付垫付的电费175元；七、驳回原告姚金朋的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告张运付的其他反诉请求。本诉案件受理费14338元，由原告姚金朋负担7169元，被告张运付负担7169元。鉴定费4500元，由原告姚金朋负担。案件反诉费5702元，由原告姚金朋负担702元，被告张运付负担5000元，鉴定3000元，由原告姚金朋负担900元，被告张运付负担2100元。如果原被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李启庆人民陪审员  王艳玲人民陪审员  王 奇二〇二一年四月十四日书 记 员  范玉芝附件：物品清单（一）1、二楼会议室物品有：22张床，挂式空调9台，柜机空调2台，电视机12台。2、2007房间有电视机12台，挂式空调1套，热水器1台。3、2008房间挂式空调1套，电视机1台。4、2009房间1套、电视机1台。5、312、313、316、315房间各一台热水器。6、666房间床15张、电视机6台、空调室内机14台,热水器1台，藤椅24个、茶几12个，空调室外机18台，垃圾桶10个。7、1001房间、1002房间、1003房间、1005房间、1006房间、1007房间各有热水器1台、床2张。8、餐厅柜机空调2台、木艺沙发1套、饮水机1台、全自动洗衣机1台、消毒柜1台、地板革2卷、椅子2台、电脑2台。物品清单（二）2006房间：被子2条，褥子2条，床围2条，枕头2个，烧水壶1个，置物架1个，热水器1个，空调1套。2007房间：被子41条，枕头27个，被罩9个，褥子26条，枕皮3个，床单5条，床围23条，烧水壶12个，挂烫机1个，毛巾2条，浴巾5条。2008房间和2009房间分别有被子1条，褥子1个枕头2个，烧水壶1个，床围1条。1008房间和1009房间分别有被子2条，褥子2条，床围2条，被罩2条。1011房间：被子1条，床单1条，褥子1条，烧水壶1个，床围1条，浴巾2条，毛巾1条，（热水器属于被告）。888房间：被子1条，被罩1个，床单1条，褥子1条，床围1条，枕头2个。666房间：被子31条，褥子31条，枕头31个，床围31条，烧水壶16个，浴巾2条，毛巾2条。101房间：置物架1个（空调属于被告）。102房间：置物架1个（空调属于被告）。1001、1002、1003、1005、1006、1007六间房间物品分别有：被子12条，褥子12条，枕头12个，床围12条。被告张运付老板住的房间有：浴巾50条，毛巾63条，枕皮79条，被罩90条，床单80条。1010和1011房间分别有：被子1条，褥子1条，床单1条，被罩1条，枕头1个，床围1条，烧水壶1个，浴巾2条。