福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0623民初749号原告：漳州奥园置业有限公司,住福建省漳浦县绥安镇绥西村龙泉路**，统一社会信用代码91350623MA31UWHNOG。法定代表人：周科东，董事长。委托诉讼代理人：陈远锋，男，系公司职员。委托诉讼代理人：欧嫔，女，系公司职员。被告：方伟鸿，男，1990年4月30日出生，汉族，住福，住福建省云霄县押于厦门监狱。原告漳州奥园置业有限公司（以下简称奥园公司）与被告方伟鸿商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园公司的委托诉讼代理人陈远锋，被告方伟鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥园公司向本院提出诉讼请求：1.判令奥园公司与方伟鸿于2019年9月23日签订的《商品房买卖合同》及其附件于2020年8月9日解除；2.奥园公司全权办理上述商品房网签备案及预告登记的解除及注销手续；3.方伟鸿支付奥园公司违约金104652.6元。事实与理由：奥园公司与方伟鸿于2019年9月23日签订《商品房买卖合同》，约定由方伟鸿购买奥园公司开发的坐落于福建省漳浦县××镇××路××幢××号商品房，总价款为523263元。方伟鸿应于2019年9月29日前支付首期房价款113263元，余款410000元以商业贷款方式支付。合同附件四第三条约定：“买受人须在签订本合同同时／前应提交贷款所需的全部资料，并于收到出卖人通知之日起7日内办妥全部按揭手续（包括但不限于···），逾期办理和提交材料的，视为买受人逾期付款，买受人按本合同第八条约定承担逾期付款违约责任”；同时，合同第八条第2约定：“买受人未按照本合同及附件四的约定时间付款的，每逾期一日，按应付未付购房款的万分之二的标准向出卖人支付违约金。逾期超过90日的，出卖人有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时买受人应按该商品房总价款20%向出卖人支付违约金”。合同签订后，方伟鸿仅支付了首期款113263元，剩余购房款至今未付。奥园公司于2019年12月28日向方伟鸿寄发了《办理按揭通知函》，于2020年1月10日寄发了《催办按揭函》，要求方伟鸿在约定的时间内办理按揭贷款手续，但方伟鸿未按期办妥按揭手续。奥园公司于2020年8月9日向方伟鸿发出《解除函》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求方伟鸿配合办理合同解除的相关手续，但方伟鸿仍未能办理相关手续。方伟鸿辩称，方伟鸿在办理按揭期间出了事情，之后就没办法联系奥园公司。2019年11月6日，方伟鸿就被关到看守所，奥园公司后面寄的材料方伟鸿并不清楚。而且在关押前方伟鸿有在办理按揭事宜，也有交代父亲处理此事。方伟鸿不是故意违约，希望能适当减少违约金。现在方伟鸿人身自由受到限制，希望授权父亲与奥园公司协商处理此事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。奥园公司提交了《商品房买卖合同》、POS签购单、收款收据、商品房买卖合同网上备案申请书、通知函、解除函、EMS快递单、物流跟踪记录；方伟鸿未提交证据材料。上述证据经本院庭审查证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，奥园公司与方伟鸿签订编号为350623010001032019010303《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）及其附件，约定由方伟鸿向奥园公司购买址在福建省漳浦县××镇××路××幢××号商品房，面积104.03平方米，单价5029.92元，总价523263元。合同第七条第二款约定买受人应当于2019年9月23日前支付首期房价款113263元，余款410000元向中国银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。第八条第二项约定，买受人未按照本合同及附件四约定的时间付款的，双方一致同意，每逾期一日，按应付未付购房款的万分之二的标准向出卖人支付违约金。逾期超过90日的，出卖人有权单方解除合同，并将商品房另行出售，同时买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。第二十五条约定出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。买受人方伟鸿在合同中约定的通讯地址为福建省云霄县××乡××村顶厝102号，联系电话为151××******。合同附件四第三条约定:1.买受人须在签订买卖合同时／前应提交贷款所需的全部资料，并于收到买受人通知之日起7日内办妥全部按揭手续（包括但不限于办理公证、向贷款银行和／或住房公积金管理机构提交（补齐）贷款手续的全部资料、与银行签订个人住房借款合同、楼宇按揭贷款抵押合同及相关文件、足额交纳相应费用等），逾期办理和提交的，视为买受人逾期付款，买受人按合同第八条约定承担逾期付款责任。2.买受人采用按揭贷款方式付款的，应自收到出卖人通知之日起90日内办妥按揭贷款并放款至出卖人账户，否则视为买受人逾期付款，并承担逾期付款的违约责任。如银行批准的按揭额低于买受人的申请金额，差额部分买受人应于接到贷款机构或出卖人补缴首期款通知（两者以先到者为准）之日起7日内无条件予以补足，否则视为买受人逾期付款；如买受人的按揭申请全部未获银行批准，买受人同意更改为一次性付款方式，总价款保持不变。买受人需在收到出卖人通知之日起30日内一次性付清剩余房款，否则，视为买受人逾期付款，并承担逾期付款的违约责任。合同签订后，方伟鸿向奥园公司支付购房首期款113263元。2019年10月10日，漳浦县住房保障与房地产管理局根据当事人的申请，对涉案《商品房买卖合同》在网上备案。奥园公司分别于2019年12月29日、2020年1月12日按约定的文书送达地址通过快递向方伟鸿发出《关于办理贷款手续的通知函》、《催办按揭函》，要求方伟鸿于收到通知函之日起7日内办妥全部按揭贷款手续。但方伟鸿未给予回复，也未办理按揭贷款手续支付购房款或者以其他方式支付购房款。2020年8月9日，奥园公司再次按约定的文书送达地址通过快递方式向方伟鸿发出《关于解除的通知函》，通知解除与方伟鸿于2019年9月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，并要求其在收到通知后的7日内与奥园公司办理合同解除及款项结算的相关事宜，该邮件于2020年8月12日被拒收退回。另，方伟鸿因组织卖淫罪被判处有期徒刑五年六个月，于2020年12月22日被押送至福建省厦门监狱服刑。本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。奥园公司与方伟鸿于2019年9月23日签订的编号为350623010001032019010303《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，方伟鸿虽依照约定向奥园公司支付首期款113263元，但未能按双方约定办理按揭贷款支付购房款，也未与奥园公司协商变更履行支付购房款方式，方伟鸿的行为违反合同约定的付款期限，已构成违约。奥园公司按合同约定的文书送达地址向其邮寄了解除合同的通知函，该函于2020年8月12日被拒收退回，按合同约定应视为送达。因此，本院认定双方于2019年9月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件已于2020年8月12日解除。合同解除后，奥园公司请求方伟鸿配合办理合同备案登记注销等后续解除合同相关手续，有事实和法律依据，本院予以支持；奥园公司未提供有关商品房预告登记的证据，因此，奥园公司提出判决全权处理涉案商品房预告登记注销手续的诉讼请求没有事实依据，本院依法予以驳回。奥园公司请求方伟鸿按合同总价款20%即104652.6支付违约金，虽有合同的明确约定，但明显偏高，可根据本院审判实践酌情调整为按总价款10%即52326.3元支付违约金为宜（可从方伟鸿已付购房款中直接扣除结算），超出部分本院不予支持。本院合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，在直接扣除方伟鸿应支付的违约金后，奥园公司应向方伟鸿返还已付首期款、公维金、团购费等各种已收取款项的余额（双方可另行结算）。综上所述，奥园公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件已解除、方伟鸿协助配合办理涉案合同备案注销手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；请求方伟鸿按涉案商品房总价款的20%支付违约金偏高，予以酌情调整后支持。请求判决奥园公司全权办理涉案商品房预告登记注销手续没有事实依据，全院予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条规定，判决如下：一、确认漳州奥园置业有限公司与方伟鸿签订的编号为350623010001032019010303《商品房买卖合同（预售）》及其附件于2020年8月12日解除；二、方伟鸿应于本判决生效后10日内向漳浦奥园置业有限公司支付违约金52326.3元（该款直接从已付购房款中扣除）；三、方伟鸿应于本判决生效后10日内协助漳浦奥园置业有限公司办理涉案合同备案登记注销等后续解除合同相关手续；四、驳回漳州奥园置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9032.6元，减半收取计4516.3元，由方伟鸿负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 林旺成二〇二一年四月二十八日法官助理 蔡玉华书 记 员 陈妙芸