福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终2803号 上诉人（原审原告）：李丽莉，女，1965年9月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：刘金国，男，1959年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人李丽莉因与被上诉人刘金国房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2018）闽0211民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李丽莉上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人将厦门市集美区杏东路****房屋返还给上诉人；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人李丽莉于2016年7月、9月等多次通过微信要求被上诉人刘金国就讼争房屋办理贷款，逾期则应出售房屋，说明李丽莉已经知道撤销事由为由，认为上诉人已超过撤销权的行使期限。作为驳回依据的《微信聊天记录》中均未有被上诉人回复；与此相反的是，在提交的2017年7月、8月《电话录音》证据中，被上诉人皆有回应上诉人卖房事宜。在2017年7月的《电话录音》当中，上诉人问被上诉人说现在是要卖房子吗？上诉人回应“我都征求你的意见啊。”2017年8月的《电话录音》当中，被上诉人提及“我跟你讲，反正你搬出去咯，那我来处理，看处理的怎么样，如果能够剩的给你，如果不能剩的，那我也给你借你十万八万，给你去周转一下。”足以证明双方就房屋买卖还在进行协商，是银行贷款的具体补救措施。因而上诉人在此时不知道且不应当知道撤销权的行使权。直至2017年10月，被上诉人对上诉人停水、停电，上诉人方才深切明白到被上诉人侵吞其房产的事实，故2017年10月为上诉人行使其撤销权的起始日，上诉人并未超过撤销权的行使期限。 上诉人与被上诉人相识多年，曾经是朋友关系，2014年，上诉人向被上诉人借款100000元，月息6分。同年，上诉人向邱丽芬借款本利合计200000元。2015年9月，邱丽芬向上诉人催促还款，上诉人本想以自己的房产（集美区杏东路45号楼404室）作抵押向银行贷款，清偿邱丽芬与被上述人的债务。被上诉人建议上诉人将房产抵押给被上诉人，由被上诉人向银行贷款，贷款实现后，清偿邱丽芬及被上诉人的债务，银行贷款利息由上诉人承担；贷款实现前，上诉人仍须向被上诉人还本付息还债。被上诉人又说为顺利向银行贷款，上诉人须以买卖合同的方式将房产过户至被上诉人名下，被上诉人才能以房产作为抵押向银行申请贷款。上诉人对房产过户到被上诉人名下心存疑虑，担心房产过户后产权转移，自己的房产权有风险，要求与被上诉人对房产权过户的行为进行公证：公证证明上诉人向被上诉人过户房产明为买卖实为抵押，只是为了配合被上诉人申请银行贷款，同时也是对被上诉人债权的抵押担保；被上诉人与上诉人不是房产买卖关系，房产过户后，被上诉人未向上诉人支付任何数额的房款；贷款实现并清偿被上诉人的债务后，被上诉人应立即将房产过户回至上诉人名下。出自对被上诉人的信任，也出于尽快还清对邱丽芬的欠款，上诉人同意了被上诉人的安排，于2015年12月18日与被上诉人订立了房产买卖合同，将房产过户到被上诉人名下，由于房产过户只是抵押性质并无买卖意图，双方将房产成交价确定为350000元，远低于当时的市场行情价，而且350000元的数额就是针对上诉人对被上诉人所负的债务所确定。（被上诉人代上诉人向邱丽芬清偿债务200000元，上诉人向被上诉人的借款本金100000元，利息40000元，房产过户费10000元，债务总计350000元）房产过户后，上诉人向被上诉人出具350000元的欠条，被上诉人以月息6分计息。2016年2月份左右，被上诉人又借给上诉人50000元，上诉人向其出具400000元的欠条。2016年4月份左右，被上诉人让上诉人出具了520000元的欠条（本金400000元利息120000元，按月息6%计算）2016年7月份左右，被上诉人让上诉人出具了670000的欠条（本金520000元＋利息150000元，按月息6%计算）上诉人认为，被上诉人利用其与上诉人之间的朋友关系，使用欺诈手段，以“配合贷款、抵押担保为名”，诱使上诉人在违背真实意思情况下，以明显低于市场价格的350000元，与其订立了房产买卖合同，继而又不予办理银行贷款，继续向上诉人以6分利的月息高额收息，而且计算复利，企图侵占上诉人房产并获取不当利益，不仅违背了我国《合同法》的诚实信用原则，而且违背了社会的公序良俗，我国《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，我国《民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”，第一百五十一条规定：“一方利用对于处于危困状态，缺乏判断力等情形，致使民事法律行为成立时显是公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销”，所以，上诉人请予人民法院撤销上诉人被上诉人之间的《存量房买卖合同》（合同编号00449315）于法有据。上诉人认为，上诉人被上诉人之间本质是民间借贷纠纷，正因为双方存在借贷关系，上诉人急于清偿自身债务，而且缺乏法律意识和判断能力，才在被欺诈的情况下与被上诉人订立了房产买卖合同，又在被上诉人的高息盘剥下不堪重负。上诉人认可对被上诉人负债400000元，上诉人被上诉人之间对借款利息从未有过约定，更没有同意过被上诉人所强加的月息6%的高息。 刘金国辩称，一、2015年12月上诉人以676000元的价格将杏东路45号404室房屋卖给被上诉人，这个价格高出了当时的市场行情价十几万元（当时的市场行情价五十几万元），购房款以上诉人的借款抵扣（2015年12月7日上诉人出具借条，向被上诉人借款现金676000元）。上诉人所称的讼争房屋成交价350000元依据的是存量房买卖合同，但是根据上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖居间协议书第二条约定房屋成交总价676000元，双方向房管部门办理交易过户时的价格以房管部门指导价为准。因此存量房买卖合同上的成交价350000元是房管部门的指导价而不是实际成交价，实际成交价为676000元。房屋产权已经于2015年12月22日变更登记在被上诉人名下。以上事实一审判决已经查清，有房屋买卖居间协议书、借条、不动产权证书等证据可以佐证。 二、上诉人称讼争房屋不是卖给被上诉人而是抵押给被上诉人，让被上诉人向银行贷款给上诉人使用，这种说法没有任何依据。首先，上诉人知道房产抵押与房产买卖的区别。其次，上诉人之前已经有将讼争房屋抵押给邱丽锦、邱丽芬的经历，知道房屋抵押是不用办理房屋过户手续，只要办理公证后到房管部门办理抵押手续即可。第三，讼争房屋产权已变更登记在被上诉人名下，上诉人向被上诉人租赁讼争房屋，每月租金3000元，这也说明了房屋是买卖不是抵押。 三、本案不存在可以撤销房产买卖合同的情形。 被上诉人以高出市场价十几万元的价格向上诉人购买杏东路45号404室房屋，这一买卖行为是双方自愿的，不存在欺诈、胁迫、显失公平的情形。退一步说，假设存在可撤销的情形，上诉人与被上诉人的房产买卖合同已经履行完毕，房产证已变更至被上诉人名下两年多，撤销权已经消灭。从2015年12月18日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖居间协议书》、《存量房买卖合同》时起撤销事由随即产生。上诉人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。上诉人于2017年12月20日起诉要求撤销《存量房买卖合同》，已经超过撤销权的行使期间。 李丽莉向一审法院起诉请求：1.撤销00449315号《存量房买卖合同》；2.被告刘金国将厦门市集美区杏东路45号404室房产返还给原告；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月18日，由李丽莉作为卖方，刘金国作为买方，双方签订《存量房买卖合同》一份，约定：李丽莉将位于厦门市集美区杏东路45号404室房屋出售给刘金国，房屋建筑面积为62.10平方米，房产成交价为350000元，定金为20000元，买方并应于2015年12月18日前支付购房款330000元，房屋买卖过户涉及的所有税费由买方承担，并约定合同自买卖双方签字之日起生效，等等。双方就该房屋买卖另签订有一份《房产买卖居间协议书》，约定李丽莉同意将坐落于集美区杏东路45号404室房屋出售给刘金国，建筑面积62.1平方米，房产成交总价为676000元，约定协议签订当日刘金国支付李丽莉购房定金476000元，房产交易税费由刘金国负担，李丽莉应于2015年2月29日将房产交付给刘金国使用，等等，双方于同日办理了房屋权属转移登记至刘金国名下。原被告并就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定刘金国将上述房屋出租给李丽莉使用，租赁期限自2015年12月30日起至2016年12月29日止，每月租金为3000元。自2016年3月起，李丽莉多次就本案房屋买卖事宜通过微信向刘金国提出异议，其中2016年7月6日李丽莉向刘金国发微信称：“小刘、再过一个月时间，如果你真没法贷款、那房子我处理掉。会被你拖死了！当初说好抵押过户到你名下帮我贷款、贷款出来还掉小红、团的。结果到现在什么都没办成、还多了十几万利息。”2016年9月30日李丽莉向刘金国发微信称：“小刘、我的房子是抵押让你帮忙贷款的、不是卖给你的！34万元+南湾半岛4万+安全1万+过户费1万=总共40万。让你现在生利息27万！贷款还没办下来、我希望你说到做到！你是朋友！不会害我！”但刘金国均未予回应。现李丽莉以《存量房买卖合同》系受刘金国欺诈所签订为由诉至本院，主张撤销该合同、返还房屋。庭审时刘金国自认他向李丽莉购买的讼争房屋总价款为676000元。李丽莉提交的民事起诉状落款时间为2017年12月20日。以上事实，有原告李丽莉提供的《存量房买卖合同》、微信聊天记录、刘金国提供的《房产买卖居间协议书》、《房屋租赁合同》以及法庭笔录相互佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告李丽莉以被告刘金国使用欺诈手段，以“配合贷款、抵押担保为名”，诱使其在违背真实意思情况下以明显低于市场价格的350000元与其订立房产买卖合同，一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”以及第一百五十二条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……”撤销权自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。原被告于2015年12月18日以350000元的房产成交价格签订《存量房买卖合同》，同日办理房屋产权过户手续，撤销事由随即产生。原告李丽莉于2016年7月、9月等多次通过微信要求刘金国就讼争房屋办理贷款、逾期则应出售房屋，说明李丽莉已经知道撤销事由。李丽莉于2017年12月20日提起诉讼要求撤销《存量房买卖合同》，已超过撤销权的行使期间。撤销权的行使期间为除斥期间，不适用中断、中止及延长的规定，撤销权人没有在法定的一年内行使撤销权的，撤销权即为消灭，故对李丽莉要求撤销与刘金国签订的《存量房买卖合同》并返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一百四十八条、第一百五十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告李丽莉的诉讼请求。本案案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告李丽莉负担。 二审经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，李丽莉向本院提交以下证据：一、录音，证明2016年8月15日，讼争房屋并不是卖而是抵押给刘金国。二、缴交水电记录的微信截屏，证明我与刘金国关于讼争房屋是抵押关系，不是买卖关系。2017年8月份之前水电的名字都是登记我的名字，2017年9月份之后才变更为刘金国的名字。刘金国质证认为，一、这段录音已经在一审的时候播放过了，何时录音我不清楚，是我的声音，录音的内容不属实，实际上是我想各种方法来叫她搬出去。二、因为房子她在住，所以我不可能更名。她一直不搬出，2017年9月份左右我就把水电断掉。 二审中，刘金国向本院提交以下证据：一、欠条十五张，证明李丽莉从2013年开始就与我存在债权债务关系。二、邱丽芬、邱丽锦出具的情况说明及邱丽芬本人按手印的身份证复印件，证明我代李丽莉向邱丽锦偿还李丽莉欠邱丽锦的债款，在邱丽锦的见证下，在行政中心为李丽莉办理解押房产，并过户给我。三、李丽莉欠邱丽锦的欠条，证明李丽莉与邱丽锦存在债权债务关系。四、借款合同，证明2015年7月，李丽莉向石启祥借款一万元整。五、集美区法院做出的（2017）闽0211民初2400号的《民事调解书》，证明李丽莉与高压团存在债务债务关系，且李丽莉也未依约履行调解内容。六、借款合同，证明2015年8月11日李丽莉向石启祥借款3万元，且证明李丽莉于2015年12月22日本人出具的向我借款来偿还这笔欠款的事实。 李丽莉质证认为，证据一第1张借条是我写的，但是时间是2012年7月24日，不是2013年，被刘金国修改过。第2张高亚团的借条与本案无关，实际上我向高亚团借钱来还给刘金国的。第3、4张借条实际是2014年以前的借款。第五张借条是真实的。第6、7、8、9张借款是2015年12月7日同一天出具的，但与实际情况不符。第10张借条实际上是向刘金国借了40万元。第10张是我签的，但是这个金额已经包括在刘金国替我还的20万元里。第11、12、13张均在算账41万元的总额中。第14张借条是真实的，但已经另案处理了。第15张借条不是真实的，是因为刘金国以其车子抵押给厦门中介来将钱借出来代我还给邱丽芬，以这张借条作为向中介出示的手续，实际上目前为止也是我居住在房屋里。第16张实际上是包括在2015年12月27日的41万元的那张欠条中。第17张是我出具的，但包括在邱丽芬出具总归纳的20万元中。证据二不认可。证据三是我叫刘金国替我还的20万元。证据四、证据六属实。借款合同背面写的一行字，没有写借条的抬头，没有签名，也没有日期。证据五《民事调解书》是真实的，我每个月都在还钱，且与本案无关。 本院认为，本案李丽莉起诉请求为撤销双方签订的00449315号《存量房买卖合同》并返还讼争房屋。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……”撤销权自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，双方当事人于2015年12月18日签订《存量房买卖合同》，并于同日办理了讼争房屋产权过户手续。李丽莉于2016年7月、9月多次通过微信要求刘金国就讼争房屋办理贷款、逾期则应出售房屋。此时，李丽莉已经知道撤销事由，而李丽莉于2017年12月20日提起诉讼要求撤销《存量房买卖合同》，已超过撤销权的行使期间，一审法院据此判决驳回李丽莉的诉讼请求并无不当。李丽莉上诉主张本案系民间借贷关系而非房屋买卖关系，本案讼争房屋已变更登记至刘金国名下，但刘金国并未支付对价，刘金国所称的购房款676000元系李丽莉向刘金国的借款，且包含高额利息。对此，李丽莉可依刘金国未支付本案购房款另案请求解除讼争《存量房买卖合同》并返还房屋。李丽莉的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由李丽莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 柯艳雪 二〇一八年十月二十日 代书记员 韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。