福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初2251号 原告：方建华，男，1987年7月13日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。（暨原告蹇飞的委托诉讼代理人） 原告：蹇飞，女，1988年11月2日出生，汉族，农民，住所湖南省岳阳市岳阳楼区。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，1967年7月23日出生，住福建省莆田市荔城区，系该公司员工。 原告方建华、蹇飞因与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告方建华（暨原告蹇飞的委托诉讼代理人）、被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方建华、蹇飞向本院提出诉讼请求：1.海峡公司立即为方建华、蹇飞办理房屋不动产权证；2.海峡公司立即为方建华、蹇飞开具剩余的全部购房款80%的销售不动产统一发票；3.海峡公司支付逾期办理房屋不动产权证的违约金27674.45元；4.海峡公司立即为方建华、蹇飞设户外独立水表、电表并提供缴费账号；5.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由海峡公司承担。诉讼过程中，方建华、蹇飞增加诉讼请求：海峡公司按合同约定立即将办理权属登记所需的所有相关材料报送产权登记机关备案。事实和理由：方建华、蹇飞与海峡公司系商品房买卖合同关系。方建华、蹇飞于2015年9月19日与海峡公司签订商品房买卖合同，约定由方建华、蹇飞购买海峡公司开发建造的位于福建海峡国际商贸城D地块第10栋15层08号的一套商品房，该房屋总价款为553489元，方建华、蹇飞以一次性付款的方式于合同签订当日支付，合同还约定交房日期为2015年3月30日之前。合同签订后，方建华、蹇飞如约向海峡公司支付全部购房款等费用，海峡公司于2015年10月18日向方建华、蹇飞先期出具全部购房款的20%销售不动产统一发票并交房给方建华、蹇飞。根据双方在《商品房买卖合同》第二十条及附件十一补充协议第10条第5款的约定，直至今日海峡公司还未按合同约定将办理权属登记需由海峡公司提供的资料完整交付方建华、蹇飞，也未按合同约定将办理权属登记需由海峡公司提供的所有相关资料报产权登记机关备案，也未以任何形式通知方建华、蹇飞协助海峡公司办理权属登记，致使方建华、蹇飞至今不能通过海峡公司办理或者自行办理取得权属证书；另外海峡公司将《商品房买卖合同》第20条关于逾期办证的违约金条款由“每日按已付购房款的万分之一计算”擅自修改为合同补充协议的第10条“按已付购房款的万分之一计算”，此格式条款比原约定明显过低且未尽必要的说明提示义务，严重损害方建华、蹇飞的利益，故此条款关于违约金的约定应为无效。并且在附件十一：合同补充协议中第3条关于房屋权利状况的补充约定、第4条关于买受人逾期付款的补充约定、第5条关于该商品房交付条件与交付条件与交接手续的补充约定、第10条关于房屋登记的补充约定、第13条关于销售和使用承诺的补充约定却在格式条款中约定了：买受人按日千分之一、按日万分之三、按日万分之五等不等比率向出卖人计算违约金，在加重了方建华、蹇飞的合同责任的同时却明显减轻了海峡公司的责任，应予调整。另外《商品房买卖合同》附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定第9条约定:“水电供应在每户设户外独立水表、电表；给水系统在套内预留一给水点，支管由用户处理；每户设一个配电箱”。但是房屋交付使用后，海峡公司却迟迟未能向方建华、蹇飞设户外独立水表、电表，导致方建华、蹇飞无法直接向自来水公司及电力公司直接支付水电费用，需通过物业转交，给生活造成极大的不便。直至今日，海峡公司一直违反合同约定，未履行办理房屋不动产权证、开具剩余的全部购房款80%的销售不动产统一发票及设户外独立水表、电表的义务，导致方建华、蹇飞的权利无法实现。 海峡公司辩称，1.海峡公司暂无法为方建华、蹇飞办理房屋不动产权证。海峡公司为方建华、蹇飞办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证材料，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。目前海峡公司与中建海峡建设发展有限公司合同纠纷已在莆田市中级人民法院诉讼中。2.方建华、蹇飞主张海峡公司设户外独立水表、电表并提供缴费账号是不能成立的。根据《商品房买卖合同》约定，海峡公司销售给方建华、蹇飞的商品房为办公性质，海峡公司已经设立户外独立水表、电表，海峡公司已履行完成相关义务。其次方建华、蹇飞要求提供缴费账号，在双方合同中没有约定，与海峡公司无关。3.《商品房买卖合同》及附件十一《商品房买卖合同》之补充协议经政府相关单位核准备案，合法有效，并经双方一致同意认可合同及补充协议相关条款才签订的合同。根据《商品房买卖合同》及附件十一《商品房买卖合同》之补充协议约定，海峡公司明确在补充协议的第十条第5点，双方一致同意将本合同第二十条修改为（出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后的365日取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，该违约金累计不超过买受人已交付房价款（不含银行按揭款）的5%），并对附件十一《商品房买卖合同》之补充协议第二十条补充协议的效力做了明确约定，并经双方一致确认。综上所述，方建华、蹇飞的诉讼请求与《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议的约定不符，请求驳回方建华、蹇飞的诉讼请求。 方建华、蹇飞围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织海峡公司进行证据交换和质证。对海峡公司无异议的《商品房买卖合同（预售）》复印件1份、《商品房买卖合同备案信息》复印件1份、销售不动产统一发票（自开）复印件1份及物业管理费收款收据复印件2份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2015年9月19日，方建华、蹇飞与海峡公司签订合同编号为XXXXXXX的《商品房买卖合同（预售）》及《附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定》、《附件十一：补充协议》，约定：方建华、蹇飞以单价5459.55元/㎡，总价款553489元向海峡公司购买位于莆田市荔城区福建海峡国际商贸城XX地块第XX幢XXXXX号商品房一套（预测建筑面积为101.38㎡）；方建华、蹇飞应当在2015年9月19日前支付该商品房全部价款；海峡公司应当在2015年3月30日前向方建华、蹇飞交付该商品房。该合同第二十条关于房屋登记的约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）如因出卖人（即海峡公司）的原因，买受人（即方建华、蹇飞）未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款(不含贷款)的0.01%向买受人支付违约金，该违约金累计不超过买受人已付房款（不含贷款）的5%。该合同《附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定》第9条约定，水电供应在每户设户外独立水表、电表；给水系统在套内预留一给水点，支管由用户处理；每户设一个配电箱。《附件十一：补充协议》第十条关于房屋登记的约定，关于该商品房的房屋登记以本条约定为准。……5.双方一致同意将本合同第二十条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日内办理权属登记备案或取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该违约金最高不超过买受人已交付房价款（不含银行按揭款）的5%。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。《附件十一：补充协议》第十九条约定，……9.本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并自愿承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。后方建华、蹇飞向海峡公司付清涉案商品房的全部购房款，海峡公司于2015年10月18日向方建华、蹇飞出具发票一份，载明方建华、蹇飞已经支付福建海峡国际商贸城X地块XXXXX室商品房购房款113489元。涉案商品房于2015年9月19日由海峡公司交付给方建华、蹇飞使用。涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始登记。现因涉案商品房的权属证书至今未转移登记至方建华、蹇飞名下，致讼。案经审理，因方建华、蹇飞不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，方建华、蹇飞与海峡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定》、《附件十一：补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。方建华、蹇飞已交纳清楚涉案商品房的购房款，双方确认涉案商品房于2015年9月19日交付方建华、蹇飞使用。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，现方建华、蹇飞未能提供证据证实其已与海峡公司办理书面的代为申请办理权属证书的委托手续，故海峡公司与方建华、蹇飞之间尚未形成委托代为申请办证的关系。根据《附件十一：补充协议》第十条第5款的约定，双方一致同意将合同第二十条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日（即2016年9月18日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日内办理权属登记备案或取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该违约金最高不超过买受人已交付房价款（不含银行按揭款）的5%。即海峡公司负有将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案、办理商品房的房屋所有权初始登记及协助方建华、蹇飞申请办理涉案商品房的权属转移登记的《不动产权证书》的义务，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始登记，海峡公司未能在涉案商品房交付使用后365日内履行上述义务，致使方建华、蹇飞至今未能取得房屋权属证书，海峡公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故方建华、蹇飞请求海峡公司将办理权属登记所需的相关材料报产权登记机关备案，符合合同约定，本院予以支持。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同（预售）》第二十条与《附件十一：补充协议》第十条第5款均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准明显过低，对方建华、蹇飞不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为了平衡合同当事人的利益，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的每日按买受人已付购房款的0.01%计算违约金。即如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日（即2016年9月19日）起每日按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金（最高不超过方建华、蹇飞已支付房价款的5%，即553489元×5%=27674.45元）。因此，方建华、蹇飞请求海峡公司支付逾期协助办理房屋不动产权证的违约金27674.45元，符合合同约定，本院予以支持。方建华、蹇飞主张海峡公司为其设户外独立水表、电表并提供缴费账号，其实质系要求独立与供水供电公司建立供用水电关系、独立开设账户并进行结算，此属于另一法律关系，即需由方建华、蹇飞与供水供电公司另行订立供用水电合同以确认双方权利义务，而《商品房买卖合同（预售）》及其附件六在涉案商品房相关设备的约定中仅涉及独立水表、电表的设置，并未约定水表、电表立户等相关内容，故方建华、蹇飞请求海峡公司为其设户外独立水表、电表并提供缴费账号没有合同依据，本院不予支持。方建华、蹇飞诉称没有看到水、电表，但方建华、蹇飞与海峡公司已办理涉案商品房的交接手续，故对方建华、蹇飞的上述主张本院不予采纳。因方建华、蹇飞已付清涉案商品房的购房款，而海峡公司仅向方建华、蹇飞出具了购房款113489元的销售不动产统一发票，方建华、蹇飞请求海峡公司开具剩余的全部购房款80%的销售不动产统一发票，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，海峡公司应向方建华、蹇飞出具金额为440000元的销售不动产统一发票。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内将办理福建省莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第XX幢XXXXX号商品房的房屋权属登记需由福建海峡国际商贸城实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在方建华、蹇飞申请办理福建省莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第XX幢XXXX号商品房权属转移登记的《不动产权证书》之日起三十日内协助方建华、蹇飞办理，并提供必要的证明文件； 三、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给方建华、蹇飞逾期协助办理福建省莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第XX幢XXXX号商品房的《不动产权证书》的违约金27674.45元； 四、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向方建华、蹇飞出具福建省莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第XX幢XXXX号商品房的购房款金额为440000元的销售不动产统一发票； 五、驳回方建华、蹇飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  刘金水 二〇一八年十月二十七日 书 记 员  曾徐艳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -9-