广东省深圳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）粤03民终8883号 上诉人（原审被告）:深圳市溢兴顺实业发展有限公司，所在地：广东省深圳市罗湖区东乐花园****Ａ，组织机构代码：70848663-2。 法定代表人:崔伟国，经理。 委托诉讼代理人：黄奕平，广东民忻律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:崔伟国，男，汉族，1963年11月8日出生，住，住所地：广东省深圳市罗湖区/div> 上诉人（原审被告）:郑国均，男，汉族，1962年8月22日出，住，住所地：广东省深圳市龙岗区/div> 上诉人（原审第三人）:深圳市溢兴顺投资发展有限公司，所，所在地：广东省深圳市罗湖区爱国路深圳水库南东深局住宅楼**101一社会信用代码：91440300559869081Ｑ。 法定代表人:崔伟国，经理。 上述上诉人共同委托诉讼代理人：邹均城，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:广州创熙物业管理有限公司深圳分公司，所，所在地：广东省深圳市罗湖区沿河路**东深供水局办公楼**一社会信用代码：914403007979920774。 负责人:杨晨。 委托诉讼代理人：刘海舰，广东瀚诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡佳兴，广东瀚诚律师事务所实习律师。 上诉人深圳市溢兴顺实业发展有限公司（以下简称溢兴顺实业公司）、崔伟国、郑国均、深圳市溢兴顺投资发展有限公司（以下简称溢兴顺投资公司）因与被上诉人广州创熙物业管理有限公司深圳分公司（以下简称创熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均、溢兴顺投资公司上诉请求：予以改判，撤销一审判决第一项、第二项并判令本案一审、二审所有诉讼费用由创熙公司承担。 事实与理由:一、一审法院多处事实认定不清，且处理明显不公。（一）一审法院未查明涉案土地之上的房屋及构建物均建于2002年之前，仅存在2008年溢兴顺投资公司在涉案土地上搭建十几平方米的简易铁皮棚用作“车库”的事实。一审法院以“2008年有违法搭建行为”而以偏概全，并以此判令溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均、溢兴顺投资公司承担违约责任，显属不公。在一审判决书中第6页所称“2008年5月7日，创熙公司向溢兴顺实业有限公司发出《关于立即停止搭建房屋的通知》，内容为:创熙公司发现溢兴顺实业有限公司在涉案租赁土地上未经报批搭建房屋，要求立即停止搭建行为”系创熙公司以偏概全的表述，并非本案事实真相。涉案土地之上的房屋均建于2002年之前，此后仅存在由溢兴顺投资公司于2008年在涉案土地上搭建十几平方米的简易铁皮棚用作“车库”的行为。这一事实，有涉案土地原出租方“广东省东江一深圳供水工程管理局”于2008年12月27日出具的《证明》为证，而一审法院对此部分事实未调查清楚，仅是简单的作出“溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均在庭审中确认有收到该通知，但否认有搭建房屋的行为”的认定，以偏概全，给本案判决结果作出了错误的价值导向。（二）一审法院未查明涉案土地使用权人于2000年8月18日已经取得土地使用权的事实。涉案建筑依法应由涉案土地使用权人即“广东粤港供水有限公司”履行报批、报建手续及申请房产登记，溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均、溢兴顺投资公司之任何一方均无权申报办理。涉案土地己于2000年8月18日由权利人“广东粤港供水有限公司”取得土地使用权，此时，涉案建筑中除1＃七层宿舍楼仍未完工外，涉案土地上的其他建筑物均已经建成。根据法律规定，只有土地使用权人才有权凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记。故对于涉案建筑的报批报建手续依法应由“广东粤港供水有限公司”履行，而并非由土地承租人即溢兴顺实业公司履行。一审法院刻意忽视这一事实，故意偏袒创熙公司，认为应由溢兴顺实业公司履行报批报建义务，将导致涉案建筑物成为违法建筑的法律责任归咎于溢兴顺实业公司的做法，实属本末倒置。（三）一审法院未查明涉案建筑已于2010年6月由溢兴顺实业公司申报了“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普法申报的事实。在涉案建筑产权状况未明的情况下，一审法院不能直接要求溢兴顺实业公司将涉案土地“恢复原状”，拆除涉案建筑。因涉案土地权利人“广东粤港供水有限公司”及其指定的权利承接人即创熙公司迟迟未就涉案建筑提供合法的土地使用权手续，导致溢兴顺实业公司无法办理正式的开发建设手续。为了维护溢兴顺实业公司的合法权益，溢兴顺实业公司不得不于2010年6月向深圳市龙岗区南湾街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室申报了“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普法申报”。一审法院再次忽视这一事实，并且在未经土地监察机构诀定是否对涉案建筑予以拆除的情形下，直接作出“恢复原状”的处理系裁判权力的滥用。另外，溢兴顺实业公司与广东省东江——深圳供水工程管理局签订涉案合同的目的，就是在涉案土地上建房并进行相应的经营活动。可见溢兴顺实业公司在涉案土地修建房屋的行为并不违反合同目的，只是因为涉案土地使用权人没有履行报批报建的手续才导致上述房屋成为历史遗留违法建筑，溢兴顺实业公司本身是不存在任何违约和侵权行为的。“恢复原状”作为承担民事责任的方式之一，在合同纠纷中只适用于违约方或侵权，具体到本案，对溢兴顺实业公司显然并不适用。涉案建筑本身不仅存在极大的财产价值，而且又不是建筑在绿地或水源保护区禁止建筑的范围内（涉案土地位于南湾街道沙湾社区夏村居民小组居民住宅中心区域），从保护社会财产的角度看，也不应当将涉案土地“恢复原状”，造成社会财富的巨大浪费（涉案土地上共有建筑物建筑面积5135平方米）。（四）一审法院未查明涉案土地沿街商铺是否均具备相应的营业执照和行业经营许可证的事实。在一审判决书中第6页所称“崔伟国于2010年11月20日签收该函件”仅能证明溢兴顺实业公司于该日收到创熙公司发出的《关于要求按合同约定完善有关手续的函》文件，并不表示溢兴顺实业公司对该函内容的承认。事实是涉案土地沿街商铺均具备相应的营业执照和行业经营许可证，并无创熙公司所称“无证经营”的情形。上述商铺是否存在无照经营情形，只要到深圳市市场监督管理局官方网站查询即可得知。一审法院仅凭创熙公司的陈述就认定上述商铺“无证经营”，并由此判令溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均、溢兴顺投资公司承担责任，有失公允。（五）一审法院未查明溢兴顺投资公司自2005年2月1日之后成为本案真正的承租人的事实。因涉案租赁合同在履行过程中出现“乙方”（即原承租方溢兴顺实业公司）于2005年2月1日被吊销营业执照的情形，涉案租赁合同中“乙方”的义务此后全部由溢兴顺投资公司向创熙公司履行，创熙公司对此并无异议，涉案租赁合同的承租方由此发生变更，溢兴顺投资公司应自2005年2月1日之后成为了涉案租赁合同真正的承租方，故溢兴顺投资公司应系本案被告。而一审法院仍然无视此事实，对溢兴顺投资公司申请作为被告参加本案审理的请求置之不理，仅将溢兴顺投资公司列为第三人。一审法院的做法严重侵害了溢兴顺投资公司的诉讼权利。 二、一审法院法律适用错误，判令溢兴顺实业公司摄离涉案土地、拆除涉案建筑并将涉案土地返还给创熙公司、支付自一审判决生效之日起至实际返还涉案土地之日止的占用费的判项没有法律依据。请求二审法院查明事实，正确适用法律，撤销一审判决第一项、第二项。（一）本案并不存在合同解除的法定情形，合同履行过程中也未出现涉案租赁合同约定的合同解除情形，一审法院以创熙公司已经单方提出解除涉案租赁合同的要求为由，认为涉案租赁合同已经解除，从而判令溢兴顺实业公司搬离涉案土地、拆除涉案建筑并将涉案土地返还给创熙公司的判项没有法律依据。根据我国《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（1）因不可抗力致使不能实现合同目的;（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（5）法律规定的其他情形”之规定，当出现上述法定和约定情形时，方可解除合同。但自涉案租赁合同签订后，溢兴顺实业公司直积极履行合同义务，从未拖欠租金，不存在解除合同的法定和约定事由，至于“无合法报批报建手续”、“未能提交证据证明承租商铺的经营者具备相应的营业执照、行业经营许可证”、“未能证明其依约向创熙公司提供了每年的经营报表及营业执照年审资料”并不影响涉案租赁合同目的即收取土地租金的实现，创熙公司的权利实际没有受到任何侵害，创熙公司无权单方解除涉案租赁合同，一审法院认为涉案租赁合同已由创熙公司单方宣告解除并判令溢兴顺实业公司“搬离涉案土地”、“拆除涉案建筑”的判项没有法律依据。（二）涉案租赁合同应当在租赁期限内继续有效，溢兴顺投资公司应当按照合同约定向创熙公司支付土地租金，而并非由溢兴顺实业公司向创熙公司支付土地“占用费”。溢兴顺投资公司自2005年2月1日之后成为涉案租赁合同的真正承租方，在不存在任何根本违约行为存在的前提下，涉案租赁合同在租赁期限内继续有效，溢兴顺投资公司应当向创熙公司支付涉案租赁合同约定的土地租金，而并非由溢兴顺实业公司支付“占用费”，创熙公司无权要求溢兴顺实业公司搬离并返还租赁土地，也不应提出要求溢兴顺实业公司支付“占用费”的请求，一审法院也不应支持创熙公司的该项诉讼请求。 三、涉案租赁合同的土地租赁期限不应局限于《合同法》第二百一十四条规定的最长租期为20年的规定，而是可参照我国“国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知”，根据土地具体情况，最长可约定70年的土地租赁期限。尽管我国《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，但是过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。从本质上看，出租以出让方式取得的土地使用权，与直接租赁国有土地并无不同。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照国有土地租赁期限的有关规定。我国《规范国有土地租赁若干意见》规定第四条“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。”根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:（1）居住用地）居住用地七十年业用地五十年;（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;（4）商业、旅游、娱乐用地四十年:（5）综合或者其他用地五十年”之规定，我国将土地出租最高期限规定为最长可达70年。故涉案租赁合同将土地租赁期限约定为70年并无不妥。 综上所述，一审法院多处事实认定不清，法律适用错误，溢兴顺投资公司系本案真正的承租人，涉案土地不应当“恢复原状，涉案建筑不应拆除，涉案租赁合同合法有效且应继续履行，涉案土地租赁期限在70年内均合法有效。请求二审法院查明事实，对一审法院认定的事实不清、适用法律不当、处理不公的判决予以发回重审，或请求二审法院查明事实，依法秉公处理，予以改判，支持溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均、溢兴顺投资公司的全部诉讼请求。 创熙公司辩称，一、本案中已经确认了以下事实：1、在涉案土地上存在违章建筑，而且是溢兴顺实业公司所建。2、合同中明确约定办理建筑物报批手续的义务为溢兴顺实业公司，而东江深圳供水工程管理局仅为提供相关的报批所需的证明和文件。3、溢兴顺实业公司在合同履行过程中，确实存在诸多违约行为，例如未按约定提供经营报表营业执照原始资料，也未能提供证据证明其承租商铺的经营者具备营业执照、行业许可证明。4、创熙物业多年来多次向溢兴顺实业公司发送通知，要求其完善报批手续，规范商铺经营，提交年报表和年审资料，但溢兴顺实业公司从未提供。5、创熙物业以溢兴顺实业公司存在诸多违约行为，经催告后拒不改正为由，解除合同，合理合法。 二、关于溢兴顺实业公司提出的约定解除条件的事实，在我国合同法规定中，并不仅仅有约定解除的一种情形，而且有法定解除的情形，本案中合同解除的理由即为法定，而非按照双方合同的约定。 三、合同法司法解释中明确规定了在一方提出解除合同后，如对方有异议，应当在三个月的异议期内提出，否则丧失了提出异议的权利。 四、关于一审判决中所提到的溢兴顺实业公司被吊销营业执照后是否还有继续履行合同的能力，我方认为公司被吊销营业执照期间，虽然其主体还存在，但是已经不具有再从事任何经营活动的权利，因此我方认为溢兴顺实业公司在被吊销营业执照期间已经无法继续履行双方的租赁合同，我方以此作为解除合同的理由之一，也应当得到法律的支持。 五、关于崔伟国、郑国均是否应当就本案承担责任，我方认为崔伟国、郑国均作为溢兴顺实业公司的股东，在溢兴顺实业公司被吊销营业执照后，未能及时办理公司清算手续，理应对溢兴顺实业公司的债务承担连带责任。 创熙公司向一审法院起诉请求：1.溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均搬离位于布吉镇××村大窝口约3500平方米的租赁土地，拆除该租赁范围内自建的建筑物，将地块恢复原状并交回创熙公司；2.溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均支付从2015年1月1日起至实际交还土地之日止按同地段同用途房屋租金指导标准计算的占用费（暂计至2015年12月31日为630000元）；3.溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均之间承担连带责任；4.本案诉讼费用由溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均承担。 一审法院认定事实：1999年2月12日，东深供水局与溢兴顺实业公司签订《协议书》，约定东深供水局将位于深圳市龙岗区布吉镇××村大窝口约3500平方米的土地及土地上不动产出租给溢兴顺实业公司开发使用；年租金为210000元（按3500平方米算，即5元/月/平方米），第五年开始，每五年增加租金5%；合同签订后十五天内一次性支付扣除半年开发期后的首年租金，以后每年的交租期限为合同签订日；租赁期限70年，自协议签订之日起算；溢兴顺实业公司如拖欠租金，东深供水局按每天0.05%收取滞纳金；溢兴顺实业公司必须办理了有关合法的手续后才能进行开发，在租用的土地内兴办工厂必须依法设立和依法经营，否则相应的后果和损失由溢兴顺实业公司承担；在溢兴顺实业公司合法经营、按期交租的情况下，东深供水局不得中途收回土地，否则应按当时的评估价赔偿溢兴顺实业公司所兴建的不动产，支付搬迁费，按剩余租期租金总额的1.5倍进行赔偿；溢兴顺实业公司必须向东深供水局提供每年的经营报表和营业执照年审资料；溢兴顺实业公司在分立、合并、变更企业法人时应及时通告东深供水局。承租上述土地后，溢兴顺实业公司在土地上建造建筑物使用，但一直未办理报建手续。 2003年7月16日，深圳市东深物业管理有限公司（以下简称东深物管公司）作为受委托代管方，溢兴顺实业公司作为承租方，东控公司作为见证方，共同签订了《补充协议》并约定：前述《协议书》中的出租方已依法变更为东控公司，东控公司2002年1月1日将此项租赁业务委托给东深物管公司代管，并由其代表东控公司履行原土地租赁协议约定的出租方的一切权利义务；2003年2月28日，经溢兴顺实业公司提出减租请求，东深物管公司同意自2003年1月1日至2005年12月31日期间的租金标准为4.2元/㎡·月，即每年应缴租金为176400元，于每年2月12日前一次性付清；如拖欠租金，东深物管公司按日万分之五收取滞纳金；如逾期缴交租金达三个月以上，东深物管公司将终止本协议，按原协议执行。 2006年5月26日，东深物管公司向溢兴顺实业公司发出《交款通知》，同意溢兴顺实业公司的减租报告，即从2006年1月1日起暂按每月4.2元/平方米的标准收租。 2007年1月18日，东控公司向溢兴顺实业公司发出《通知》，内容为：双方于2003年9月2日签订的租赁合同及2005年9月25日签订的补充协议，其中甲方享有的权利和应尽义务，全部由创熙公司承接履行；并从2007年元月起，应交租金、管理费、水电等全部汇入创熙公司名下尾号为9282的建行账号。郑国均于2007年2月14日签收该《通知》。 2008年5月7日，创熙公司向溢兴顺实业公司发出《关于立即停止搭建房屋的通知》，内容为：创熙公司发现溢兴顺实业公司在涉案租赁土地上未经报批搭建房屋，要求立即停止搭建行为。该通知签收人为“崔伟强”，签收时间为“2008年5月9日”。溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均在庭审中确认有收到该通知，但否认有搭建房屋的行为。 2010年11月16日，溢兴顺投资公司向创熙公司发出《声明》称，溢兴顺实业公司更名为溢兴顺投资公司，与创熙公司租赁关系中的权利义务转由溢兴顺投资公司承接。 2010年11月18日，创熙公司向溢兴顺实业公司发出《关于要求按合同约定完善有关手续的函》，内容为：从2007年1月起，涉案土地已交由创熙公司管理，该事实已通知溢兴顺实业公司，自此创熙公司取代东深供水局作为租赁合同的出租方行使权利、承担义务；溢兴顺实业公司在承租涉案土地过程中存在诸多违法违约行为，包括其自建的七层楼房已投入使用多年但未办理报建、消防及验收手续，其沿街店铺的经营者均没有营业执照、行业经营许可证，其没有依约提供每年的经营报表及营业执照年审资料。创熙公司要求溢兴顺实业公司限期完善有关手续。崔伟国于2010年11月20日签收该函件。 2010年12月24日，创熙公司向溢兴顺投资公司发出《关于12月13日来函的复函》，要求溢兴顺投资公司整改消防设施不完善、无照经营商户等问题。2011年3月28日，创熙公司向溢兴顺投资公司发出《关于要求商户完善经营证照的函》，要求溢兴顺投资公司督促涉案租赁土地上的商户于2011年5月1日前办理经营证照。 2011年6月30日，创熙公司向溢兴顺实业公司发出《关于洽谈租赁合同履行事宜的函》，创熙公司认为除了2010年11月18日函件中提及的违法违约行为外，溢兴顺实业公司已于2005年被吊销登记，已缺乏履约实力，创熙公司据此主张解除合同。案外人崔伟强于2011年7月4日签收该函件。 2013年7月2日，创熙公司向溢兴顺实业公司发出《关于补收2011年1月1日以来应递增租金并提高租金标准的通知》，要求溢兴顺实业公司一次性补齐2011年1月1日至2013年7月31日期间的递增租金合计22785元，并告知自2013年8月1日起每月租金调整为4.41元/平方米。 2014年6月8日，溢兴顺实业公司向创熙公司及东深供水局发出《关于提前终止租地协议的复函》，内容为：如创熙公司同意赔偿溢兴顺实业公司房屋及厂房补偿、搬迁费、剩余租期损失合计55395000元，则溢兴顺实业公司同意提前终止双方的租赁关系。 2014年12月11日，创熙公司向溢兴顺实业公司、崔伟国邮寄《停工通知》及《关于解除租赁的通知》，认为溢兴顺实业公司已于2005年2月1日被吊销，故其已无权作为租赁合同的承租主体，基于该吊销情形及其他在前述函件中陈述的违法违约情形，创熙公司要求解除《协议书》、溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均搬离场地，将土地恢复原状交还给创熙公司。寄往溢兴顺实业公司工商登记地址的邮件显示“上门无此人，电联收件人‘崔伟国’要求退”，寄往崔伟国身份证地址的邮件显示“用户拒收”。 2015年2月12日，创熙公司向溢兴顺实业公司邮寄《关于要求书面回函确认汇入款项用途的函》称，创熙公司与溢兴顺实业公司之间的租赁关系已解除，创熙公司自2015年1月1日起不再向溢兴顺实业公司收取租金；创熙公司于2015年1月3日收到了付款人谢彩香存入的30870元，要求溢兴顺实业公司书面回函确认该款项是否谢彩香代其缴纳的部分占用费；如溢兴顺实业公司认为是租金则需通知谢彩香前往创熙公司处办理退款手续。 一审另查，涉案宗地号为XX-X土地的权利人为广东粤港供水有限公司，土地用途为供水用地，宗地面积4331.1平方米。2005年11月30日，广东省人民政府办公厅发出粤办函［2005］717号《关于同意扩大广东粤港供水有限公司经营范围的复函》，同意广东粤港供水有限公司的经营范围自粤海重组将土地注入该公司时起扩大至土地出租业务。2016年1月6日，广东粤港供水有限公司出具《声明及授权》，声明公司已将与上述租赁土地有关的所有权利授权给创熙公司，创熙公司以其自身名义开展与租赁物有关的各项活动，公司均予以认可。 一审再查，崔伟国、郑国均系溢兴顺实业公司的股东，崔伟国兼公司法定代表人，该公司于2005年2月1日登记吊销。庭审中，创熙公司与溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均及溢兴顺投资公司均确认涉案土地的占有使用费用已交纳至2017年12月底，其中2015年1月至2017年12月每月交纳的金额为15435元。 因创熙公司与溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均及溢兴顺投资公司双方就涉案租赁合同是否解除以及租赁物的返还未能达成一致意见，创熙公司诉至一审法院。案件审理过程中，就溢兴顺实业公司在租赁土地范围内自建的建筑物，一审法院组织双方进行了现场勘查，并形成勘查笔录及勘查图，双方予以确认。涉案土地位于深圳市龙岗区布吉沙湾夏村桂新三路，租赁土地范围内的建筑物从整体上形成一个封闭区域（详见现场勘查缩略图），按顺时针方向包括：1.七层宿舍楼（含家具店Ａ），系溢兴顺实业公司自建；2.二层宿舍楼，原有建筑物后经改建、装修；3.车库，系溢兴顺实业公司自建；4.办公室，原有建筑物后经改建；5.仓库，原有建筑物后经改建、装修，并向东北方向延伸加建了面积共约40㎡的两间小房；6.降压站，原有建筑物、现已废弃；7.矮房，原有建筑物，后向西南方向延伸加建了三小间卫生间；8.两层小食店，原有建筑物后经改建，并向东北方向延伸加搭了一小棚；9.仓库，原有建筑物后经装修；10.纸箱厂，创熙公司主张是原有建筑物后经改建，溢兴顺实业公司主张是拆除原有建筑物后重建的；11.原系水井，现已填平；12.家具店Ｂ，系溢兴顺实业公司自建。创熙公司在笔录中确认其第一项诉讼请求中要求恢复土地原貌即为拆除上述溢兴顺实业公司自建的七层宿舍楼（含家具店Ａ）、车库、仓库东北方向延伸加建的两间小房、矮房西南方向延伸加建的三小间卫生间、家具店（对应现场勘查缩略图中标注的1、3、5Ａ部分、7Ｂ部分、12）。 一审法院认为，溢兴顺实业公司分别与东深供水局、东深物管公司签订的《协议书》、《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，除了合同约定的租赁期限70年因超出法律规定的最长期限20年、超出部分无效外，其他合同内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。《协议书》、《补充协议》中描述租赁土地位于深圳市龙岗区布吉镇××村大窝口，面积约3500米，后经不动产权属登记，涉案土地登记位于深圳市龙岗区布吉沙湾，登记面积为4331.1平方米，宗地号为XX-X，一审法院予以确认。 关于涉案租赁合同中出租方与承租方的主体问题。东深供水局于1999年2月12日与溢兴顺实业公司签订《协议书》，东深物管公司、东控公司于2003年7月16日与溢兴顺实业公司签订《补充协议》后，自2007年1月起，租赁土地交予了创熙公司管理，上述合同所涉权利义务亦转让给了创熙公司，该转让事宜在2007年1月18日的《通知》中得到了溢兴顺实业公司股东之一即郑国均的签字确认，此后溢兴顺实业公司亦循该《通知》指示账户缴纳涉案土地的租金，溢兴顺实业公司于2014年6月8日《关于提前终止租地协议的复函》中亦确认了其与创熙公司之间的租赁关系，可以视为涉案《协议书》所涉出租人的权利义务概括转让给创熙公司，创熙公司承继东深供水局在上述《协议书》中所有的权利义务，涉案租赁合同关系中的出租方变更为创熙公司。溢兴顺实业公司在租赁合同签订时作为承租方当无疑义。创熙公司主张溢兴顺实业公司在合同履行过程中因2005年2月1日登记吊销而无权作为承租主体，溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均及溢兴顺投资公司则抗辩经过《声明》承租方主体已变更为溢兴顺投资公司。一审法院认为，吊销属于行政处罚手段，不产生主体资格消亡的法律后果，故对创熙公司该项主张不予采信，对溢兴顺实业公司、崔伟国、郑国均及溢兴顺投资公司该项抗辩亦不予采信。 关于合同是否解除的问题。《协议书》明确约定：“溢兴顺实业公司必须办理了有关合法的手续后才能进行开发，在租用的土地内兴办工厂必须依法设立和依法经营，否则相应的后果和损失由溢兴顺实业公司承担；……溢兴顺实业公司必须向东深供水局提供每年的经营报表和营业执照年审资料。”溢兴顺实业公司承租涉案土地后，在土地上建造建筑物使用，但无合法报批报建手续，涉案建筑物属于违法建筑。溢兴顺实业公司将涉案建筑物分别出租作为宿舍、办公室、商铺及仓库使用，未能提交证据证明承租商铺的经营者具备相应的营业执照、行业经营许可证，溢兴顺实业公司也未能证明其依约向创熙公司提供了每年的经营报表及营业执照年审资料。创熙公司多次通过函件往来方式催告溢兴顺实业公司完善报批报建手续、规范商户经营、提交年报表和年审资料无果，并据此主张合同解除，合法合理，一审法院予以支持。 关于合同解除的时间。创熙公司于2011年6月30日向溢兴顺实业公司发出《关于洽谈租赁合同履行事宜的函》，要求解除合同，该函件由案外人崔伟强签收，其后双方当事人依然遵照合同约定收交租金，根据溢兴顺实业公司2014年6月8日发出的《关于提前终止租地协议的复函》也可推知，期间双方当事人仍就合同解除事宜进行磋商沟通。创熙公司于2014年12月11日向溢兴顺实业公司、崔伟国邮寄《停工通知》及《关于解除租赁的通知》，再次主张解除合同，但创熙公司提交的证据显示其解除合同的意思表示并未到达溢兴顺实业公司、崔伟国。综上，一审法院依法认定合同解除的时间为本案民事诉状送达溢兴顺实业公司法定代表人即崔伟国的时间2016年1月20日。 合同既已解除，创熙公司要求溢兴顺实业公司搬离租赁土地、恢复原状并返还租赁土地，合法有理，一审法院予以支持。经现场勘查及双方指认，溢兴顺实业公司应拆除土地租赁范围内的七层宿舍楼（含家具店Ａ）、车库、仓库东北方向延伸加建的两间小房、矮房西南方向延伸加建了三小间卫生间、家具店Ｂ（分别对应现场勘查缩略图中标注的1、3、5Ａ部分、7Ｂ部分、12）。因涉案租赁土地一直由溢兴顺实业公司占有使用，创熙公司诉请溢兴顺实业公司支付相应的占用费，符合公平原则，一审法院也予以支持。一审法院参照溢兴顺实业公司交纳的最后一期租金的标准，酌情确定占用费按15435元／月的标准计算。如溢兴顺实业公司实际搬离并返还租赁土地的时间在2018年1月1日之前，则2017年12月份的占用费按15435元／月的标准、以实际占用天数计算，创熙公司将多收取的费用退回给溢兴顺实业公司；如溢兴顺实业公司实际搬离并返还租赁土地的时间在2018年1月1日之后，则溢兴顺实业公司于本判决生效之日起三十日内向创熙公司支付自2018年1月1日起至实际返还租赁土地之日止的占用费，占用费按15435元／月的标准计算。崔伟国、郑国均虽系溢兴顺实业公司的股东，但不是涉案《协议书》、《补充协议》约定的承租主体，创熙公司主张崔伟国、郑国均对公司的上述义务承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、溢兴顺实业公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市龙岗区布吉沙湾夏村面积为4331.1平方米的土地（宗地号为XX-X），将租赁土地范围内的七层宿舍楼（含家具店Ａ）、车库、仓库东北方向延伸加建的两间小房、矮房西南方向延伸加建的三小间卫生间、家具店Ｂ（分别对应现场勘查缩略图中标注的1、3、5Ａ部分、7Ｂ部分、12）予以拆除，并将该租赁土地返还给创熙公司；二、如溢兴顺实业公司实际搬离并返还租赁土地的时间在2018年1月1日之后，则溢兴顺实业公司于本判决生效之日起三十日内向创熙公司支付自2018年1月1日起至实际返还租赁土地之日止的占用费（占用费按15435元／月的标准计算）；三、驳回创熙公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10100元，由溢兴顺实业公司负担。 本院经审理查明，溢兴顺实业公司已于2010年6月就涉案土地上的五栋建筑物向深圳市龙岗区南湾街道进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。 本院认为，根据一、二审查明的事实，溢兴顺实业公司在承租涉案土地期间，在涉案土地上兴建了多处建筑物，其中已有五栋建筑物向相关行政主管部门申报了历史遗留违法建筑普查，正在等待处理。在行政主管部门对上述建筑作出认定和处理之前，法院不宜对其财产权益关系作出处理。一审判令承租人拆除相关建筑后返还土地有所不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2200号民事判决； 二、驳回广州创熙物业管理有限公司深圳分公司的起诉。 一审案件受理费10100元，退还创熙公司；上诉人溢兴顺实业公司预交的二审案件受理费10100元予以退还。 审判长 张   睿 审判员 聂   效 审判员 吴 春 泷 二〇一八年十月九日 书记员 陈颖(兼)