海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终4131号上诉人（原审被告）：中国人民解放军92830部队第二招待所，住所地海南省海口市五指山路**。负责人：李海江。委托诉讼代理人：崔可枫，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桃，海南大兴天泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴巧兰，女，1983年1月3日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：贾迪，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立冠，海南外经律师事务所律师。上诉人中国人民解放军92830部队第二招待所（以下简称92830部队第二招待所）因与被上诉人吴巧兰房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初9954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。92830部队第二招待所上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回吴巧兰的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由吴巧兰承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。吴巧兰拖欠租金，出现违约行为在先，根据双方签订的《92830部队第二招待所长包房协议书》第十一条第二款的规定，92830部队第二招待所有权解除租赁合同并收回承租房屋。所以解除租赁合同并非是因92830部队第二招待所下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》所致，吴巧兰无权要求赔偿。二、一审判决对吴巧兰所主张的各项经济损失未依法进行鉴定，严重违反法定程序。吴巧兰主张的装修损失没有任何合同及支付凭证，系吴巧兰单方制作，但一审法院将本案合同不能继续履行的原因归结为不可抗力，没有对吴巧兰主张的各项损失进行鉴定，直接认定92830部队第二招待所承担70%的责任，属认定事实错误，且违反法定程序。三、一审判决以民事调解书作为认定案件的依据，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十七条的规定，当事人为达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。一审法院不能将92830部队第二招待所在前案中为尽快解决矛盾而与对方达成的调解协议作为证据进行案件事实认定。吴巧兰答辩称，一、吴巧兰不存在任何违约行为，92830部队第二招待所并无合同解除权。92830部队第二招待所认为吴巧兰存在逾期缴付房租等相关费用的违约行为的主张并不成立。吴巧兰未及时缴纳部分租金费用是由于租赁场地的卫生间频繁出现故障，严重影响吴巧兰的正常经营，92830部队第二招待所同意租金暂缓缴纳。吴巧兰一审提交的证据《关于旷火锅配套卫生间使用事宜函》可以证明该事实。故吴巧兰的行为不构成违约，92830部队第二招待所不能依此获得合同解除权。二、根据海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3461号民事调解书确定的事实可知，合同解除的原因是92830部队第二招待所执行中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。92830部队第二招待所突然解除合同的行为给吴巧兰造成了严重经济损失，吴巧兰依约有权要求赔偿。根据双方签订的《92830部队第二招待所长包房协议书》第九条的约定，“甲方因军事需要提前解除合同的”，应当“按照未履行的合同期限占总的合同期限的比例适当补偿乙方的装修改造损失”。吴巧兰已经举证证明装修改造产生的相关费用，一审法院依照双方的合同约定判决92830部队第二招待所对吴巧兰予以赔偿并无不当。三、司法鉴定并非经济损失确定的必经程序，吴巧兰已经举证证明装修设备损失，92830部队第二招待所未能提供任何证据推翻吴巧兰证据所证明的事实，也未向一审法院提出司法鉴定的书面申请。且双方于庭审次日对装修和设备现场进行勘查时92830部队第二招待所亦未提出任何异议。故一审法院依据吴巧兰提交的在案证据认定吴巧兰的装修及设备损失，并无不当。四、民事调解书属于法院依法作出的具有法律效力的法律文书，法院以此作为在案证据并无不当。即使调解书的内容存在92830部队第二招待所基于和解目的作出妥协的可能性，但92830部队第二招待所并未在一审提交任何证据推翻该民事调解书所确定的事实。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回92830部队第二招待所的上诉请求。吴巧兰向一审法院起诉请求：1.判决92830部队第二招待所向吴巧兰赔偿因92830部队第二招待所违约行为造成的吴巧兰“山城旷火锅”店铺损失，包括吴巧兰承租涉案房屋时支付的转让费230000元，“山城旷火锅”店铺的装修损失581877.55元，店铺设备损失32866元，因停止经营该店铺而向员工支付的解除劳动合同赔偿金共78900元，总计923643.55元；2.判决92830部队第二招待所向吴巧兰赔偿因92830部队第二招待所违约行为造成的吴巧兰“一品醉鹅”店铺损失，包括吴巧兰“一品醉鹅”店铺的装修损失508672.29元，店铺设备损失97000元，因停止经营该店铺而向员工支付的解除劳动合同赔偿金共58300元，总计663972.29元；3.判决92830部队第二招待所承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月29日，吴巧兰与92830部队第二招待所签订《92830部队第二招待所长包房协议书》,约定由吴巧兰租赁92830部队第二招待所位于海口市××区号招待所主楼第一层3间房屋(面积为120㎡)用于经营“山城旷火锅”，租赁期限自2015年7月30日至2020年7月30日。该协议第八条第三项约定，承租人不得对长包房屋项目进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得出租人的书面同意，费用自理，权属归出租人所有，协议期满后或者承租人违约导致中途解除协议时，应当无偿移交给出租人；协议第十条约定，如出租人无法定或约定理由提前解除合同或者其他违约行为导致合同无法继续履行的,应当返还定金,并核算承租人合同剩余期限的预期利润损失和承租人折旧后资产,给予经济补偿。期间，因上述房屋由案外人庞某租赁使用（合同期限至2016年12月31日届满），吴巧兰于2015年12月19日与案外人签订《店铺转让合同》，以230000元受让案外人在营的店铺（含装饰、装修及设备）。2016年1月15日，吴巧兰与合伙人申请核准成立海口山城旷火锅管理有限公司。2016年6月28日，吴巧兰以海口山城旷火锅管理有限公司的名义与海南翔逸装饰工程有限公司签订《装饰装修工程承包合同》，以总价款1056000元、包工包料的方式将经营场所的室内装饰装修工程发包给该公司施工。2016年9月13日，92830部队第二招待所因关停的原“一品汤”存在“脏乱差”现象，基于现有的财务现状不能进行整改，与吴巧兰签订《山城旷火锅合同补充协议书》，约定由吴巧兰出资进行整改后，场地作为山城矿火锅的外场扩展经营使用，原租金标准由103680元/年调整为180000元/年。2016年7月10日，吴巧兰以“海口一品醉鹅餐饮管理有限公司”的名义与海南诺美艺装饰工程有限公司签订《装修工程合同书》，将拟经营的海口一品醉鹅店的家居装饰装修工程以923146元的合同价、半包（人工及辅料）方式发包给该公司施工。吴巧兰在装修完毕后随即使用涉案房屋进行山城旷火锅店、一品醉鹅店餐饮经营，并依约履行交付租金义务至2018年1月。2018年2月12日，92830部队第二招待所因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，向吴巧兰发出解除租赁关系的通知，并向一审法院起诉请求判令解除合同、返还租凭房屋，并支付拖欠的费用。经一审法院主持调解，双方确认解除合同，吴巧兰于2018年4月30日前向92830部队第二招待所返还租赁的房屋，并承诺于2018年5月15日前付清拖欠的租金及水电费计196955.6元。2018年7月19日，吴巧兰就解除租赁合同造成的损失向一审法院起诉，诉讼请求如上所述。诉讼中，吴巧兰提供《店铺转让合同》、《收条》、《装饰装修工程承包合同》、转账凭证、五指山固定资产折旧明细表（含照片）、解除劳动关系协议书，主张解除合同造成其火锅店转让费损失230000元、装修损失581877.55元、2016年3月1日购买的设备（TCL柜式空调5部、TCL挂式空调4部、实木火锅桌椅20件、六门冰柜、四门冰柜、厨房水槽及不锈钢厨台、TCL挂式电视2部、玻璃展示台和厨台）损失32866元，支付员工解除劳动合同赔偿金78900元，合计923643.55元；提供《装饰装修工程承包合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、设备估值统计表（含设备照片）、协商解除劳动关系协议，主张解除合同造成其一品醉鹅店装修费损失508672.29元、设备（桌椅板凳、雨棚、消毒柜、制冷喷雾系统估值30000元、空调柜机3部、空调挂机1部估值12000元、冰柜4台估值10000元、厨房抽风设备2套、炉具2套估值45000元）损失97000元、支付员工解除劳动合同赔偿金58300元，合计663972.29元。吴巧兰称，涉案租赁物使用期自2016年7月1日至2020年7月30日（共49个月），已使用至2018年4月30日，尚剩余27个月，山城旷火锅店的装修损失计算方式为581877.55元（1056000元÷49个月×27个月），一品醉鹅店装修损失计算方式为508672.29元（923146元÷49个月×27个月），山城旷火锅的设备以原价按5年折旧年限计算残值，一品醉鹅店设备按预估计算残值。92830部队第二招待所经质证，对涉装饰装修、设备残值、支付解除劳动关系赔偿金的证据的真实性不予认可。吴巧兰与92830部队第二招待所于一审庭审的次日对现场进行了勘查。一审法院认为，吴巧兰与92830部队第二招待所签订的《92830部队第二招待所长包房协议书》、《山城旷火锅合同补充协议书》，为双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。2018年2月12日，92830部队第二招待所因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，解除与吴巧兰之间的租赁关系，该“停偿”通知属于政策性文件，双方的合同不能继续履行，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。92830部队第二招待所将房屋进行有偿服务，出租给吴巧兰用于经营，放任或商定由吴巧兰投资对租赁物进行装饰装修，虽然因不可抗力解除合同，但不能全部免除责任，仍应承担部分责任。吴巧兰的装饰装修根据合同及付款凭证所示，山城旷火锅店装修费用为1056000元，一品醉鹅店为923146元，已使用经营尚剩余的期限为27个月，山城旷火锅店可利用的装饰装修残值为581877.55元（1056000元÷49个月×27个月），一品醉鹅店装饰装修残值为508672.29元（923146元÷49个月×27个月），吴巧兰拟装修用于经营的期限仅有49个月，花费巨额资金对经营场所进行装饰装修，对其潜在的风险没有进行合理的评估，也应承担部分责任，因此，对于92830部队第二招待所收回租赁物所造成的经济损失的残值部分，吴巧兰承担30%的责任，92830部队第二招待所承担70%的责任，即92830部队第二招待所应当赔偿吴巧兰的山城旷火锅店装修经济损失为407314.29元、一品醉鹅店装修经济损失为356070.6元；吴巧兰对山城旷火锅店、一品醉鹅店购置的设备未举证证明其购置价，亦应承担举证不能的不利后果，基于吴巧兰因经营客观上存在购置设备的需要，其提供的照片也证实存在主张的设备，一审法院根据吴巧兰主张的设备残值，酌定其山城旷火锅店的设备残值为26292.8元（32866元×80%），一品醉鹅店的设备残值为77600元（97000元×80%），合计103892.8元。该设备残值在处置后客观上存在一定的贬值，92830部队第二招待所应承担30%的责任，即须向吴巧兰支付设备经济损失31167.84元。吴巧兰为取得经营场所的租赁使用权，向前承租人支付转让费230000元，属其从事民事行为的个人意思表示，对92830部队第二招待所没有约束力。吴巧兰作为承租人在解除合同后有义务将涉案租赁物交给92830部队第二招待所，对交接期间产生的费用应当由其负担。吴巧兰诉求的转让费损失、解除合同后支付给员工的经济赔偿金，该损失不属于92830部队第二招待所因不可抗力解除合同给其造成的直接经济损失，不应由92830部队第二招待所承担，故对吴巧兰主张的该部分损失赔偿的诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、92830部队第二招待所于本判决生效之日起十日内赔偿吴巧兰山城旷火锅店铺装修损失407314.29元、一品醉鹅店铺装修损失356070.6元，设备残值损失31167.84元，合计794552.73元；二、驳回吴巧兰的其他诉讼请求。一审案件受理费19088.54元，减半收取9544.27元，由吴巧兰负担3672.27元，92830部队第二招待所负担5872元。二审期间，92830部队第二招待所无新的证据向本院提交。吴巧兰向本院提交以下证据：1.微信聊天照片一张，证明：一审判决后，吴巧兰在92830部队第二招待所鉉斌所长的要求下已将部分的装修物品拆除；2.海南诺美艺装饰工程有限公司出具的付款说明，证明吴巧兰已按该公司的指示将装修款支付至该公司负责人王德松的个人账户。92830部队第二招待所质证称，对微信聊天记录的真实性、合法性无法确认，因为微信的聊天主体并不能确定是部队的负责人，也无法代表92830部队第二招待所的意思表示，且该份证据对于装修残值的评估价格关联性不大。对海南诺美艺装饰工程有限公司出具的付款说明的真实性无法确认，因该份证据系吴巧兰与第三方装修公司单方出具的说明，没有客观中立的有公信力的中介机构予以证明。经审查，证据1中与吴巧兰通信的鉉斌所长的身份无法确认，且该份证据与涉案店铺的装修残值数额计算并无关联，故本院对该份证据的真实性与证明效力不予确认。证据2可证明吴巧兰为装修一品醉鹅店向海南诺美艺装饰工程有限公司支付了工程款的事实。二审另查明，吴巧兰与92830部队第二招待所签订的《装饰装修工程承包合同》、《装修工程合同书》分别约定，山城旷火锅店的装修工期为2016年7月至11月，一品醉鹅店的装修工期为2016年7月12日至8月27日。经双方确认，山城旷火锅店的经营面积为300平方米，一品醉鹅店的装修面积为560平方米。本院经审理查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩陈述，本案争议的焦点问题为，92830部队第二招待所应否向吴巧兰补偿损失，如需要补偿，该数额应如何确定。一、关于合同效力问题。92830部队第二招待所与吴巧兰签订的《92830部队第二招待所长包房协议书》、《山城旷火锅合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,应受法律保护。二、关于92830部队第二招待所应否适当补偿吴巧兰损失的问题。首先，92830部队第二招待所因军队与武警部队重大政策调整而无法继续履行合同，该政策性变化具有不可预见、无法抗拒和不可避免的特征，故一审认定涉案合同系因不可抗力而解除正确，本院予以维持。92830部队第二招待所上诉称涉案合同系因吴巧兰违约在先，其有权予以解除的依据不足，本院不予支持。其次，合同解除后，吴巧兰交还给92830部队第二招待所的房屋包含因装修产生的不可拆除的添附财产，92830部队第二招待所因此获得利益，而吴巧兰存在损失，不给予适当补偿有违公平原则。因此，92830部队第二招待所主张其不应向吴巧兰补偿损失的理由本院不予采纳。三、关于损失补偿的数额问题。第一、吴巧兰对其损失数额虽出示了装修合同及银行转账凭证等证据予以证明，但92830部队第二招待所对此不予认可，且吴巧兰未能提供山城旷火锅店装修费用支出的具体项目及收费标准，故不能直接依据吴巧兰提供的证据认定其损失的具体数额。况且，吴巧兰因经营需要对涉案房屋进行装修、购置设备及物品并因此获得利益，而房屋交还92830部队第二招待所后，由于使用用途发生变化，原装修价值无法充分实现，其使用价值亦存在相应折减。故综合考虑吴巧兰的损失、92830部队第二招待所的获益及本院勘查现场的情况等因素，参照装修工程市场中同类房屋装修费用的标准，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条规定的公平原则、诚实信用原则，本院酌定山城旷火锅店房屋的装修部分原值为2000元/平方米×300平方米=600000元，一品醉鹅店房屋的装修部分原值为1000元/平方米×560平方米=560000元。92830部队第二招待所出租给吴巧兰的房屋原为部队的招待所，本应用于部队的后勤服务，却将其出租给地方个人用于餐饮经营，具有过错；而吴巧兰在进行投资经营时未谨慎考虑承租房屋的性质，自身亦负有部分责任。因此，双方虽因不可抗力解除合同，但双方对合同解除后所产生的损失仍应承担相应的责任。本院根据上述法律规定的公平原则、诚实信用原则确定涉案资产因合同解除而产生的损失由吴巧兰、92830部队第二招待所平均承担。从山城旷火锅店、一品醉鹅店开始装修至合同约定租赁期届满时止的期间为2016年7月1日至2020年7月30日止，共49个月。吴巧兰实际使用涉案房屋至2018年4月30日，为22个月，尚剩余27个月，故山城旷火锅店可利用的装修部分净值为330612元（600000元÷49个月×27个月），一品醉鹅店可利用的装修部分净值为308571元（560000元÷49个月×27个月）。综上，本院认定涉案房屋的装修损失为330612元+308571元=639183元。92830部队第二招待所应按50%的责任向吴巧兰赔偿损失319591.5元。吴巧兰请求92830部队第二招待所向其赔偿损失超出上述本院认定范围的部分于法无据，本院不予支持。第二、因吴巧兰购置的设备及物品可以搬离再次利用，且吴巧兰对上述设备及物品的购置价及折旧后的价格未能举证予以证明，故该部分设备及物品的价值不应认定为涉案财产损失而由92830部队第二招待所承担赔偿责任。综上，92830部队第二招待所的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初9954号民事判决；二、限中国人民解放军92830部队第二招待所自本判决生效之日起十日内向吴巧兰赔偿损失319591.5元；三、驳回吴巧兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9544.27元，由吴巧兰负担7635.27元，中国人民解放军92830部队第二招待所负担1909元。二审案件受理费11745.5元，由吴巧兰负担9396.4元，中国人民解放军92830部队第二招待所负担2349.1元。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 杨 曦审判员 王春芬 二〇一八年十月十八日书记员 江冬梅速录员 梁 静附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。