重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初14863号原告（反诉被告）：冯洪，男，1985年5月5日出生，汉族，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：杨小凤，重庆远博律师事务所律师。被告（反诉原告）：周强，男，1987年11月27日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：裴仕伟，重庆金渝律师事务所律师。原告（反诉被告）冯洪与被告（反诉原告）周强合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯洪及其委托诉讼代理人杨小凤，被告（反诉原告）周强及其委托诉讼代理人裴仕伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告转让费20000元；2.判令被告支付原告违约金15000元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告承租了位于重庆市渝北区的商铺。2017年5月1日，原告经商铺所有权人黄光华同意，将该商铺转租给被告使用。同时，双方约定将店铺中的现有装修、装饰等所有设备全部转让给被告使用，合同期满，被告对全部设备享有所有权，被告应当向原告支付50000元转让费，该费用分期支付。被告已于2017年4月15日支付给原告定金3000元，后于2017年7月1日支付费用27000元。被告还应于2017年12月1日支付剩余转让费20000元，但被告至今未付，违反了转让合同约定，其还应按合同约定承担违约金。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）周强辩称，原告于2017年5月6日将其租赁的商铺租赁给被告并签订《转让合同》，合同签订时原告告知被告转租商铺已经出租人黄光华同意；合同签订后，被告按约完全履行了自己的义务，但后来黄光华以原告转租商铺未经其同意为由，不再将商铺租赁给被告，并将该商铺重新出租给他人，且原告与黄光华签订的租赁合同中明确约定，未经甲方（黄光华）同意，乙方（冯洪）不得将所租赁房屋转租或与第三方共同使用，否则甲方有权单方终止合同。本案中，原告擅自转租所租赁商铺属于无权处分，事后又未取得黄光华的追认，故原被告签订的《转让合同》应为无效，原告应将所收取的30000元转让费返还给被告。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。被告（反诉原告）周强向本院提出反诉请求：1.确认原被告于2017年5月6日签订的《转让合同》无效；2.判令原告退还被告转让费30000元；3.反诉费由原告负担。事实和理由：2017年5月6日，原告将其租赁的黄光华位于重庆市渝北区的商铺转租给被告并签订《转让合同》，对转让费等相关事项进行了约定。2018年3月，黄光华以原告转租商铺未经其同意为由不再将商铺租赁给被告，并重新出租。在签订《租赁合同》时，原告告知被告称转租已经产权人黄光华同意，现在租赁期限未到期的情况下，商铺被另租他人，致使合同目的无法实现，并给被告造成经济损失。被告为维护合法权益，依法提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）冯洪辩称，转让合同不违反法律规定，合法有效，原告不应返还被告转让费30000元。转租是经过黄光华的同意的，事后也得到了黄光华的追认，且被告从签订转让合同之日起已经向业主支付了租金，从被告的反诉状自认租期从2017年5月至2018年3月共计11个月，黄光华在收取租金后6个月内并未提出异议，因此转让合同应当履行。原告的转租、转让行为有效，黄光华应当继续履行房屋租赁的义务。被告自述系因黄光华以转租未经其同意为由不再租赁给被告，原告认为即使如此也是因黄光华的原因导致合同目的不能实现，不是原告的原因，同时也不排除被告在履行过程中存在过错。2017年5月至2018年3月期间被告是正常承租，三方无任何争议，转让合同约定的转让余款2万元应当在2017年12月1日支付给原告，被告反而以合同目的无法实现而拒绝支付，明显是故意为之。转让合同第三条约定是将案涉房屋内的装饰装修、打印机、机顶盒等所有设备转让给被告使用，并约定了归属，转让费是弥补原告转让损失的，与黄光华无任何关系，因此收取转让费的行为并不需要黄光华的同意。综上，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2016年11月25日，以黄光华为甲方（出租人），冯洪为乙方（租赁人），签订《世茂·茂悦府商铺租赁合同》，主要约定：1.乙方向甲方承租门面，承租期为60个月，自2017年1月1日至2021年12月31日，自甲乙双方办理完该房屋的交接手续当日起算承租期。2.租金标准：2017年1月1日至2017年12月31日期间年租金为14376元，2018年1月1日至2018年12月31日期间年租金为43128元，2019年1月1日至2019年12月31日期间年租金为46572元……若乙方未按时向甲方支付保证金、租金、物业管理费或其他费用的……逾期支付超过三十日的，甲方有权单方面终止本合同。4.乙方需在承租期内向甲方或甲方委托的管理机构支付物业管理费，标准为每平方米每月5元。5.承租期间乙方不得进行下列行为：……（b）未经甲方书面同意，将本合同项下承租房屋全部或部分转租给第三方或让第三方使用或与第三方共同使用……乙方若发生上述行为，甲方有权即刻单方终止本合同，乙方缴纳的全部款项不予退还。该合同尾部手写注明了黄光华的收款银行账户。2017年5月6日，以冯洪为甲方（转让方），周强为乙方（受让方），签订《转让合同》，约定：第一条甲方于2017年5月1日前将商铺转让给乙方使用。第二条该店铺所有产权为黄光华，黄光华与甲方签订了租赁合同，合同到期时间为2021年12月31日，店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方履行租赁合同，每月交纳该合同约定由甲方交纳的房租和水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，押金归乙方所有。第三条该店铺现有装修、装饰、电脑、电视、打印机所有设备全部转给乙方使用，该合同期满后，不动产归黄光华所有，其他归乙方所有。第四条乙方向甲方支付转让费用共50000元，于2017年4月15日已交定金3000元，双方约定剩下的分两次交清，2017年7月1日交27000元，2017年12月1日交20000元。第六条乙方逾期未交付转让金，乙方每日还需向甲方交付转让费的违约金，逾期30天，甲方有权解除合同，乙方按转让费的30%向甲方支付违约金。第七条遇国家征用店铺，有关赔偿归乙方。2017年4月15日，周强通过微信转账给冯洪9000元。2017年7月16日，周强通过微信分两笔转账给冯洪共计10000元。2017年8月17日，周强通过微信转账给冯洪6000元。周强另还通过手机银行转账给冯洪10000元（时间不详）。以上共计35000元。庭审中，周强申请了证人孙某、包某出庭作证。孙某陈述了以下内容：1.我以前与周松在同一个分公司工作，周强是电信的代理商，我是他手下的业务员，我以前在周强租赁的商铺办理业务，我是在他租赁商铺后才去的，大概是2017年8、9月份；2.2018年春节后我来上班看到周强的商铺经常关起门的，偶尔在经营，据周强称是房东不允许租了，因为转让在扯皮；3.2018年过年后，我见过房东来过商铺一次，说房子被转租出去了，具体的原因不清楚，房东称不让周强租了，要收回去；4.租金是一个季度付一次，是周强支付的，具体如何支付我不清楚；5.我知道周强转租过来的商铺要支付5万元的转让费，付了一部分，剩下的没有支付，金额和原因不清楚；6.周强现在在金科时代中心那里做电信业务，现在的租金标准不清楚。包某陈述了以下内容：1.我是在周强的门市隔壁经营，周强比我先租，是经营电信业务的；周强是2018年3月份不租了的，我是2017年12月份装修的，装修了3个月，2018年2月开始营业，我经营不久周强就不做了；2.周强的门市现在是经营的一家烧烤店；3.我不认识周强所租商铺的房东，不知道黄光华是谁；4.据周强称，其不再租赁原来商铺的原因是因为房屋漏水，去找房东，房东不理他，其他原因我就不清楚了。冯洪对孙某的证言质证认为，证人陈述的转让合同及转让费5万元可见周强将此事告诉了他人，周强应当履行转让合同义务；对包某的证言质证认为，真实性无异议，根据证人陈述是因为房屋漏水导致周强不再承租，并非是因为转租的原因。周强对孙某的证言质证认为，真实性无异议，可以看出是黄光华因商铺转租的原因不再租赁给周强；对包某的证言质证认为，对证人陈述的周强不再承租的原因有异议，其他部分无异议，证言能够证明周强原租赁商铺现在已经经营烧烤店。庭审中，冯洪举示了录音三段（2018年4月23日两段，2018年8月2日一段，冯洪称系其与黄光华的通话录音），拟证明其将案涉房屋转租给周强是经过了黄光华的同意，事后也进行了追认，是周强本人不再承租并自己搬出房屋，故意拖欠租金及物业费。在2018年4月23日一段录音中，冯洪称让黄光华写情况说明，在不减少租金的情况下，可以让冯洪转租，黄光华称弄起麻烦。另一段录音中，冯洪问“他房租已经交了几个月”，黄光华称“交到6月的”，后冯洪向黄光华介绍了将门市转让给周强的情况，并称其“需要一个书面的可以让我们转让合同”，黄光华称“那个没问题”，后黄光华称“你可以转，但是租金要继续走撒，你都租半年了，意思是你租赁了半年不租了，给我造成损失，然后我找哪个”。2018年8月2日录音中，黄光华称其没有赶周强走，称周强不交房租一个多月，还欠物管费，就应该交回钥匙，还称“他跟我没有任何关系……我是跟你（冯洪）签订的合同，我就跟你有关系，跟他没有什么关系，我只认你不认他”“你当时租的时候就应该和我商量撒，你也不跟我商量，合同上也写了，所以你们该怎么和他扯皮和他去，我也不会和他协商”。周强质证认为，对三段录音真实性均无法确认，通话人员身份不明。关于周强支付给冯洪的共计35000元款项，周强陈述均是支付的转让款，冯洪称其中30000元为转让款，另有5000元是设备的货款，不包含在转让给周强的设备中。冯洪对其陈述的其他设备买卖未举示证据证明。关于转让和转让后的情况，冯洪陈述：转让时约定是周强直接向业主支付租金，物业费向物管公司支付；我与周强签订转让合同后两天左右就完成了交接。周强陈述：转让时冯洪告知还欠转让前的物业费，我缴纳后与冯洪结算；租金是按季度直接向合同载明的账户支付，当时冯洪将与黄光华签订的租赁合同给我了；签订转让合同后，我是2017年5月底接的钥匙，当天完成了所有交接，没有书面交接手续；我接手后，物业费物管公司没有来收取，2017年5月至6月租金是冯洪已经交了的，6月至9月属于免租期，我是从2017年10月开始支付租金，9月底打了一次租金，电话告知黄光华称我已经将门市租金打过来了，2018年1月时黄光华问我怎么回事，我称是冯洪转让给我的，转让费5万元，黄光华称冯洪未经其同意将房屋转让赚取转让费，给我三个月时间让我搬走，我是2018年3月搬走的，搬走前的租金都是交了的，物管费没交是因为物管公司没有来收，水电费因为表有问题也一直没有收。以上事实有《世茂·茂悦府商铺租赁合同》、《转让合同》、微信及手机银行转账记录、证人孙某和包某的证言及当事人当庭陈述在案为据。冯洪举示的录音三段，因通话对方身份不明，对其真实性本院不予确认；周强举示的录音一段，因无法核实原始记录，对其真实性本院不予确认；周强举示的黄光华与韦霞的租赁合同复印件，真实性无法确认，本院不予采纳；周强举示的门市照片，与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：冯洪与周强自愿签订《转让合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行各自义务。《转让合同》明确约定，冯洪将案涉商铺现有装修、装饰、电脑、电视、打印机所有设备全部转给周强使用，合同期满后除不动产外归周强所有，另约定周强代冯洪履行与黄光华的租赁合同，周强按租赁合同约定支付房租和水电费等费用。《转让合同》签订后，冯洪已按约定将店铺连同装饰装修及相应物品交付给周强，履行了合同约定的义务，周强应按约支付转让费。周强认为转让未经房东黄光华同意，导致黄光华以此为由要求其搬离，冯洪构成违约，则周强应对其主张的上述事实承担举证责任。就证据而言，冯洪与黄光华的租赁合同虽然约定未经黄光华书面同意不得转租，但不能当然证明黄光华要求周强搬离的原因就是因为冯洪转租未经其同意。周强申请出庭的证人孙某和包某的证言，也不能说明周强所主张的事实，且证言缺乏其他证据佐证；周强举示的录音，无原始记录，真实性也无法确认。冯洪举示的三段录音，虽然真实性无法确认，但录音中对方所称的是因为拖欠租金及物管费才将房屋收回，并非不同意转租。综上，周强认为冯洪构成违约的意见，证据不足，周强应承担举证不力的不利法律后果，对该意见本院不予支持。关于转让费及违约金。《转让合同》约定转让费共计50000元，周强应于支付2017年12月1日支付剩余转让费20000元，该期限已届满。但周强此前已支付给冯洪共计35000元并主张均属于转让费，冯洪认为其中5000元系购买其他设备的货款，但未举示证据证明其他设备的买卖关系，故对其该项意见本院不予支持。据此，周强还应支付冯洪转让费15000元，对冯洪主张的其余转让费本院不予支持。周强逾期支付剩余转让费构成违约，但冯洪并未主张解除合同而是要求继续履行，不符合转让合同中约定的按转让费的30%支付违约金的适用条件；同时，转让合同对逾期支付转让费的违约金未约定标准，应视为双方对该情形下的违约金没有约定。据此，对冯洪要求周强支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于周强的反诉请求。因《转让合同》有效且冯洪已按约履行约定的转让义务，周强要求确认《转让合同》无效及要求冯洪返还转让费30000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周强在本判决生效后三日内支付原告冯洪转让费15000元；二、驳回原告（反诉被告）冯洪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由原告（反诉被告）冯洪负担195元，由被告（反诉原告）周强负担145元；反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）周强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一八年十月九日书记员  杨如玉