大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0204民初5063号 原告：中海物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市高新技术产业园区。 法定代表人：刘益民，总经理。 委托诉讼代理人：宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。 被告：王一光，女，1974年12月6日出生，汉族，无职业，住大连市沙河口区。 原告中海物业管理有限公司大连分公司与被告王一光物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人宫新立、被告王一光均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的自2015年4月至2017年12月31日的合计33个月的物业费20289.24元；2、判令被告承担自2015年4月至2017年12月逾期支付物业费的违约金2528.92元（自应交之日起按欠交物业费的日千分之三计算过高，现仅主张2528.92元，暂计算至2017年12月31日）；3、请求判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告系中海英伦观邸小区的物业服务企业，被告系中海英伦观邸小区D1-03号房屋的业主，房屋建筑面积为204.92平方米。根据被告与原告签署的《中海英伦观邸前期物业服务协议》的约定，中海英伦观邸别墅区住宅物业标准为3元/月/平方米，被告应于每季度首月1-10日内，按其房屋建筑面积向原告足额缴纳该季度的物业费，如果逾期，被告应补缴并从逾期之日起按欠交月费用每日0.3%的标准缴纳滞纳金。被告自2015年4月至今未交纳过物业费，截止至2017年12月31日，被告欠交的物业费为人民币20289.24元，根据约定，被告还应该向原告承担逾期缴纳的物业费的滞纳金2528.92元。经过原告多次电话及书面催缴，被告始终未能履行义务，严重侵害了原告的利益，为了维护原告自身的合法权利，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，不同意支付物业费，因为原告没有按合同约定履行职责。共用部分存在很多问题，如门口挡车杆没有维修，门岗无人值班，小区门口和小区内部道路随意停车占用停车位，路灯不亮、跳闸一周无人处理，路面结冰清理不及时，进户门长年无人打扫，家门口多个井盖破损报修多年没有维修，小区设施损坏后没有清除完善、导致我家人被绊倒受伤，小区内多家多次被盗，业主投诉后物业没有及时处理，小区内私搭乱建现象严重。我家房屋常年漏水，物业一直知道此事，但维修多次都没有修好。本案中，2015年4月至7月的物业费已超过诉讼时效，原告不应主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无争议的原告提供的商品房买卖合同及补充协议、前期物业服务协议、前期物业服务合同、提请及时缴纳管理费专函、再次提请及时交纳管理费专函，催缴律师函及EMS邮寄单及被告提供的照片20张，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告王一光系大连市沙河口区绿清北园14号D1幢3单元1、2、3、-1层1号房屋业主，该房屋为住宅，建筑层数地上3层、地下**。2010年8月26日，大连中海地产有限公司与被告王一光签订《房屋买卖合同》两份，其中与本案物业服务合同有关的约定为：被告购买的D1幢3单元1、2、3层1号房屋，建筑面积204.92平方米，别墅住宅按照每月每平方米3元收费，半年的物业费约3688.56元，物业服务费首次交费按半年预交，以后按季度收取，业主应在每季度首月的1-10日内履行缴纳义务，物业使用人拖欠物业服务费用的，业主承担连带责任；物业使用人未按时交纳物业费，自逾期之日，应按应交金额的千分之三按日交滞纳金。合同双方当事人在合同上加盖印章、签字。 原告与被告签订了《中海·英伦观邸前期物业服务协议》，协议约定：由建设单位大连中海地产有限公司采取协议的方式选聘原告为中海英伦观邸小区提供物业管理服务，物业类型为住宅小区；原告方的权利、义务：房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护、修缮、服务与管理；制定物业的公众管理制度；健全物业服务档案；制止违反本物业的公众管理制度的行为；可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；收取物业费；公布物业服务费收支情况；开展装修管理服务；向业主提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务；根据需要开展社区文化活动和多种经营业务；及时通知有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；物业管理服务费，多层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元向业主收取，小高层住宅和高层住宅按建筑面积每月每平方米2元向业主收取，别墅按建筑面积每月每平方米3元向业主收取；合同还约定了业主的权利和义务、公共区域物业服务的内容与质量标准、违约责任等其他内容。合同双方当事人在合同上加盖盖章、签字。 原告当庭提交了2017年2月8日向被告邮寄催缴物业费律师函的EMS邮递详情单及2016年10月、2017年6月催收物业费的专函，被告表示从未拒收上述邮件，也没有看到过催缴物业费的专函。被告当庭提供了案涉小区的实景照片，以证明小区物业服务在公共设施维护、冬季积雪清理、绿化、私家车占道等方面存在瑕疵。 庭审过程中，被告当庭陈述：其抗辩主张中所称的路灯、井盖等问题，已经维修完毕，但井盖仍有裂缝，没有完全修好；家人因小区设施不完善摔倒致伤，物业赔偿了1000多元，并要求不再追究物业责任的书面声明；2015年4月至7月的物业费已超过诉讼时效，原告不应再主张；我家中有四处位置从买房的时候就开始漏水，开发商曾经维修，但第二年雨季仍然漏水，后来物业也维修了几次，始终没有修好。 对于被告提出的物业服务瑕疵情况，原告表示，小区门口存在社会车辆乱停放的现象，虽然不属于小区管理范围，但原告会尽量协调，给业主出行方便；小区内部业主私自停车，原告也会与业主沟通，但这是个别业主的个人素质问题，仅靠原告不能完全避免；公共设施损坏，原告都已及时维修；小区冬季除雪，鉴于公司人力有限，不能在几个小时内将小区清扫完毕，只能先清理主干道，再逐步清理其他区域；小区绿化较好；被告欠费期间，原告曾发律师函催缴，至于被告是否拒收，不影响诉讼时效的中断；被告房屋确实存在漏水的问题，物业曾经出工出物维修，也曾被告提供材料，原告出人给她维修，被告未缴纳物业费期间也曾积极为被告维修房屋；小区确实曾有业主家中失窃，因为家中无人，物业发现了失窃现象而主动报警，说明原告履行了物业服务；案涉小区业主较多，大多数业主均已缴费，存在个别业主因对原告公司不满意或其他原因不缴费，对于业主提出的物业服务中存在的一些不足之处，公司愿意在日后的服务中及时改进。 本院认为，原告大连中海物业管理有限公司大连分公司与被告王一光签订的《中海·英伦观邸前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及全体业主具有约束力。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。故对原告要求被告给付物业费的主张，本院予以支持。被告应当按合同约定的物业费标准（即建筑面积3元/月·平方米）向原告交纳2015年4月至2017年12月的物业费20287元（204.92平方米×3元/月·平方米×33个月）。 关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告的该项主张，本院不予支持。 关于被告称物业服务瑕疵的问题，个别业主私自停车是个别业主的个人素质所致；路灯、井盖等小区设备设施的损坏，原告都已维修完毕；被告家人摔倒致伤，原告已进行赔偿，双方不再存在纠纷；小区其他业主家中失窃现象，是第三人的侵权或犯罪行为，并不代表物业公司没有履行职责；被告欠费期间，原告进行了书面催缴，案涉诉请未超过诉讼时效；被告所居住的别墅，整体均属于自有部分，原告已多次协助被告对漏雨部位进行了维修。原告在物业服务的履行过程中，不存在重大过失，即使存在个别瑕疵，亦未在整体上影响物业服务合同目的的实现，被告不应以此作为拒绝缴纳物业费的理由。原告的服务对象为广大业主，并非被告一人，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量。同时，原告也表示针对业主反映的问题愿意及时协调解决，不断提高服务质量，故被告以此拒绝交纳物业服务费，显系不妥。原、被告应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾和纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王一光于本判决生效之日起三十日给付原告中海物业管理有限公司大连分公司2015年4月至2017年12月31日的物业费20287元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费370元（原告已预付），减半收取185元，由被告负担，给付时间同上，退回原告185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  李倜然 二〇一八年十月十二日 书记员  赵家艺 附：《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。