福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽09民终1305号 上诉人（原审原告、执行案外人）：王依宝，男，1969年2月4日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人:张金水，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司古田县支行，住所地：福建省古田县城东街道解放路**。 负责人：林辉，行长。 委托诉讼代理人：林旺，福建之秀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈明旦，男，1974年9月26日出生，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：陈昊宇、蔡守明，福建智德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：叶祖亨，男，1976年8月18日出生，住福建省古田县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：林雪琴，女，1979年3月4日出生，住福建省古田县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：叶春花，女，1975年2月1日出生，住福建省古田县。 上诉人王依宝因与被上诉人中国农业银行股份有限公司古田县支行（下称“农行古田支行”）、陈明旦、叶祖亨、林雪琴、叶春花案外人执行异议之诉一案，不服古田县人民法院（2017）闽0922民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王依宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.一审事实认定错误，适用法律错误。根据物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。一审已认定涉案租赁合同合法有效，其签订时间为2015年7月10日，而抵押登记时间为2015年7月31日，租赁合同签订在先。因此，上诉人依法取得对抗抵押权的实体权利。而一审认为涉案厂房于2015年11月才交付，不能对抗抵押权，与事实不符，缺乏事实与法律依据。事实上，租赁合同签订后，陈明旦、叶春花即陆续向上诉人交付厂房，上诉人也陆续进行装修和入住，之所以于2015年11月28日才支付租金，是因为双方约定有装修免租期。这些事实能够与合同中约定的租期起始时间相印证。2.一审既已认定陈明旦、叶春花收取了上诉人依约支付的租金和保证金，双方之间的《租赁合同》于2015年7月10日依法成立并履行，并无异议，就应当支持上诉人的诉讼请求。综上，上诉人依法签订合同、享有租赁权利，足以对抗抵押权并排除执行。 农行古田支行辩称，1.原审对双方所签订的落款时间为2015年7月10日的租赁合同，没有作出有效性确认，所以该份合同的真实性有待验证；2.虽然没有对该份合同作出有效性确认，但是有做了变通的判决，确认房屋确实没有由王依宝合法占有，所以该点我方认同陈明旦的答辩意见；3.叶春花、陈明旦诉王依宝租赁合同纠纷一案，宁德市中级人民法院在2018年9月26日作出了（2018）闽09民终1352号民事裁定书，裁定该案发回重审，就有关事实由法庭依法确认。 陈明旦辩称，上诉人实际使用、占有厂房时间为2015年11月份，并非对方主张的签订租赁合同时。租赁的承租权应当从实际占有租赁物之日起，不管合同是哪一天签订的都与本案无关，本案的关键在于上诉人是何时占有租赁物。 叶祖亨、林雪琴、叶春花未答辩。 王依宝向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）闽0922执异17号《执行裁定书》;2.对（2016)闽0922执1057号执行一案陈明旦、叶春花名下位于古田县莲桥工业园的工业用地使用权及地上厂房予以中止执行，并依法保护其作为承租人的合法租赁权和优先购买权。 一审法院认定事实： 1.2015年7月10日，王依宝与陈明旦、叶春花签订《租赁合同》，约定王依宝向陈明旦、叶春花租赁古田县莲桥工业园区厂房，租赁期限自2015年11月1日至2030年10月31日止；2015年11月28日，王依宝通过汇款向陈明旦交付2050000元； 2.古田县莲桥工业园区的工业用地使用权及地上的厂房已于2015年7月31日用于叶祖亨向农行古田支行申请贷款6000000元本金提供抵押担保，并办理抵押登记，他项权证号：古房他证古田字第××号； 3.福建福瑞发制品有限公司租赁案涉厂房的期限自2013年3月11日至2016年3月10日止；福建福瑞发制品公司实际于2015年10月搬出；陈明旦、叶春花于2015年11月向王依宝交付案涉厂房； 4.2017年5月18日古田法院以公告告知，将对案涉厂房进行处置，并要求陈明旦、叶春花及厂房内的承租户在2017年6月30日迁出；王依宝于2017年6月27日向法院提出执行异议，法院于2017年7月7日作出驳回异议申请的（2017）闽0922执异17号《执行裁定书》。 一审法院认为： 案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王依宝与陈明旦、叶春花在2015年7月10日签订了《租赁合同》，但陈明旦、叶春花实际于2015年11月才将案涉厂房交付王依宝占有使用，在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致的情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记为准，房屋租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权。王依宝在案涉房产设定合法有效的抵押权后才取得案涉厂房的租赁权，根据《物权法》第一百九十条的规定，不能对抗成立在先的农行古田支行的抵押权。王依宝所举证据不足以证明其对案涉厂房享有足以排除强制执行的民事权益。古田法院（2017）闽0922执异17号《执行裁定书》裁定不支持王依宝请求中止对本案争议厂房强制执行的处理并无不当，王依宝关于撤销上述执行裁定、中止强制执行的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。案涉厂房经抵押登记后即产生对外公示、公信的效力，设立在后的租赁权不能对抗成立在先的抵押权，故王依宝诉请要求保护其租赁权之主张，不予支持；倘其因丧失租赁权而遭受经济损失，可依租赁合同对出租方另行提起违约之诉来寻求救济。房屋的优先购买权须在房屋租赁合同关系存续期间，房东出售房屋时，承租人才能享有的权利。不存在承租人的房屋优先购买权被侵害的情形下，王依宝即主张该权利缺乏事实与法律依据，对其该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款规定，判决：驳回王依宝的诉讼请求。案件受理费22800元，由王依宝负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。对一审查明的事实，除涉案租赁合同签订时间及租赁物交付时间有异议外，其余事实双方均无异议。本院对双方无争议事实予以确认。 二审另查明： 1.陈明旦欠案外人魏茂枝债务，无法清偿，约定由魏茂枝寻找承租人租赁涉案厂房，后魏茂枝就找到王依宝出租涉案厂房。 2.二审中，上诉人放弃其第一项诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点在于，王依宝对涉案厂房是否享有足以排除执行的实体权利。从王依宝的主张来看，系认为其享有租赁权，且成立在抵押权之前。对此，需分析王依宝该主张是否成立。租赁权要对抗抵押权，需租赁权设定在先。而租赁权的成立以占有为要件，所以租赁权要对抗抵押权须占有发生在抵押权设立之前。因此，王依宝不仅需证明涉案厂房在抵押前已签订租赁合同，还需证明其已实际占有使用厂房。王依宝主张其在2015年7月10日就占有涉案厂房，对此应承担相应的举证责任。首先，一审时，王依宝申请魏茂枝作为证人出庭作证，但王依宝承租涉案厂房正是由于魏茂枝的撮合，且魏茂枝的目的是为了将王依宝所支付的租金用于偿还陈明旦欠其的债务，因此，魏茂枝与王依宝之间存在着特殊利害关系，其所作证言可信度较低。其次，从王依宝提交的《租赁合同》来看，租期是从2015年11月1日起算，王依宝主张的支付租金的时间也是在2015年11月28日。对此，王依宝主张其在7月份就占有涉案厂房，与涉案合同约定的租期及租金支付时间不符。王依宝主张双方约定三个月的免租期，但是涉案合同并未体现有此约定，不予支持。再次，福建福瑞发制品公司原已承租涉案厂房，于2015年10月才搬离。综上，王依宝主张其于2015年7月份即已占有使用涉案厂房，依据尚不充分，应承担举证不能的不利后果。因此，王依宝不能证明其在抵押权设立前已占有涉案厂房，对此其并未取得租赁权，不得对抗抵押权。 综上所述，王依宝上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人王依宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一八年十月三十一日 法官助理刘菊平 书记员龚冬平 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。