江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初4714号 原告：徐州华美物业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区华美生态园鼓北嘉园**。 法定代表人：沈洪文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：霍颖，江苏京楚律师事务所律师。 被告：徐州华美房地产开发有限公司，住，住所地徐州市泉山区矿山路**/div> 法定代表人：叶建平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，男，1981年3月30日生，汉族，该公司法务部职员，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴新海，江苏茂通律师事务所律师。 原告徐州华美物业管理有限公司（以下简易华美物业公司）诉被告徐州华美房地产开发有限公司（以下简易华美房地产开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易诉讼程序，由审判员袁雪柏独任审判，于2018年8月27日公开开庭进行了审理，于2018年10月18日进行证据质证。原告徐州华美物业管理有限公司的委托诉讼代理人霍颖、被告徐州华美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华美物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告华美房地产开发公司支付物业费101166元、公共能耗费15716元（自2009年3月18日至2015年12月31日止及2018年1月1日至2018年12月31日期间的费用）、违约金133682元；2、诉讼费由被告承担。后原告华美物业公司于2018年10月18日当庭变更诉讼请求：请求判令被告华美房地产开发公司支付物业费及公共能耗费共计112144元，违约金133254元，共计245398元（自2009年3月18日至2015年12月31日止）。 事实和理由：被告华美房地产开发公司为涉案华美润园小区开发商。2008年7月10日原被告双方签订了华美润园《前期物业服务合同》，原告方依约履行了相关物业服务义务。经原被告双方于2016年7月核算，截止到2015年12月31日被告拖欠原告物业费及公共能耗费112144元未付。同时根据原被告双方合同约定，被告华美房地产开发公司还应向原告华美物业公司支付违约金133254元。经原告方多次催告，被告方不愿支付，故起诉至人民法院请求判令支持原告的诉讼请求。 被告华美房地产开发公司辩称：1、原告华美物业公司的诉讼请求没有事实及法律依据。对双方签订的《前期物业服务合同》真实性虽无异议，但涉案小区内所有房屋被告均已出售给业主。根据双方签订的《前期物业服务合同》以及最高人民法院关于物业服务纠纷的审理意见，《前期物业服务合同》对业主具有约束力，故此，本案拖欠物业费的主体应是涉案小区的业主而不是本案被告，原告起诉被告主体不适格；2、原告华美物业公司对本案的主张也已超过诉讼时效的相关规定。3、原告华美物业公司主张的相关违约金数额过高，没有事实及法律依据。综上，原告相关诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回原告诉讼请求。 原告华美物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据并附理由说明： 1、原被告双方签订的《前期物业服务合同》1份，该合同约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者未能按时交给物业买受人的物业，其物业费由被告华美房地产开发公司全额缴纳。被告华美房地产开发公司如违反合同的相关约定，未能按时足额交纳物业费的，应按每天万分之五比例的标准向原告华美物业公司支付违约金。 2、徐州市建设局对涉案小区出具的交付使用验收合格证明的通知1份，证明：涉案小区已具备了上房的行政依据；原告主张前期物业费及公共能耗费的时间自2009年3月18日起算，该证明文件落款时间为2009年3月13日。 3、涉案小区华美润园小区物业费核对表1份，载明：物业公司主张开发公司支付物业费人民币96676元，公共能耗费15468元，合计112144元；开发公司审核后物业费用为人民币96697元、公共能耗费为人民币15460元，合计112157元；备注栏中注明双方对数额的真实性无异议。华美物业制表人为何洁，华美开发审核人为朱振宏，落款时间为2016年7月4日。在该核对表中华美房地产开发公司另出具意见，载明：根据《商品房买卖合同》第十一条“交接”中，“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方法处理：买受人应自出卖人发出上房通知15天内以书面形式告知出卖人，并经出卖人同意否则出卖人有权解除合同，买受人承担总房款2%的违约金。出卖人不解除合同的，从通知上房截止日起，视作买受人已上房，该房屋由出卖人指定的物业管理公司代理验收交接，代为管理同时买受人应承担相关费用”。去除15天，合计数109248元（其中：物业服务费94235元、公共能源费计15013元）。以上数据中6户未上房的小计数82128元（其中：物业服务费71206元，公共能源费计10922元）。徐价服【2014】200号《徐州市市区物业服务收费管理办法》第九条，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容，或同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容及收费标准予以约定。前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同中对此未约定的，由建设单位承担。《商品房买卖合同》第十一条补充规定：如由物业公司代管60日后仍未上房，出卖人有权解除合同，房屋由出卖人另当出售，买受人承担总房款30%的违约金及物管费用。由此可见，华美房地产开发公司认为以上欠费应由华美物业公司向小业主上房时收取。原告华美物业公司在该核对表华美房地产开发公司意见下亦出具书面意见，载明：根据徐价服【2014】200号《徐州市市区物业服务收费管理办法》第十六条，已竣工但尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位全额承担，不得向业主分摊，由此可见，原告华美物业公司认为以上费用应由建设单位即被告华美房地产开发公司交纳前期物业服务费及公共能耗费。 4、原告方制作的产权方即本案被告欠涉案小区华美润园服务费用汇总表1张及欠交付涉案小区物业服务费明细表3张，证明：原告主张的物业费及公共能耗费是截止至每一户业主确定上房日期前的相关前期物业服务费用。同时证明涉案润园小区业主上房时间为2009年3月19日至2015年12月31日不等，另尚有数户迄今未上房，物业买受人集中上房时间自2009年3月下旬开始。 被告华美房地产开发公司对原告提供的证据1-4项真实性均无异议，但其认为原告方所举列证据仅能约束涉案小区内的全体业主，且原被告双方核对的前期物业费、公共能耗费等物业费用被告已注明应由小区业主承担。 被告华美房地产开发公司为抗辩原告华美物业公司主张，向法庭补充提供证据如下： 商品房买卖合同2份（不完整），证明：该2份合同约定上房交付时间为2008年12月31日前、2009年12月31日前。2008年12月31日的该份合同实际上房延期76天，被告华美房地产开发公司已向该物业买受人支付了延迟上房违约金，正式通知上房时间应为2009年3月19日，故在2009年3月19日之后产生的物业费用应由该小区业主承担。 原告华美物业公司质证意见：被告房地产开发公司提供的该合同只抽取了其中的部分并不完整；且2份合同的业主上房时间相差1年，即便其中最早的一户业主上房时间根据被告提交的证据为：即2008年12月31日再加上76天的迟延上房时间也是在2009年3月16日以后了，且至该3月16日还不包括通知业主准备上房时间。 原告物业公司为反驳被告华美房地产开发公司的意见，向法庭继续提供证据质证并说明如下： 1、商品房买卖合同1份（完整），证明：该合同为涉案小区5号楼相关买卖合同，被告与物业买受人约定的上房日期为2008年12月31日，与被告华美房地产开发公司当庭所提供的合同3号楼上房时间是一致的，均能证明业主实际上房时间为2009年3月18日以后；同时该合同第11条约定的交接内容为：“出卖人应当向买受人发出上房通知。”由此也可以明确并非是被告华美房地产开发公司在庭审中陈述的由原告物业公司向买受人发出上房通知；根据房屋合同、商业交易习惯，物业服务公司并没有通知物业买受人上房的权利和义务。至于出卖人与买受人所约定的有关物业服务内容，作为原告的物业公司因不是该商品房买卖合同的当事人，该约定不能侵犯原告作为第三方的合法权益。本案中权利义务的调整应当以原告华美物业公司与被告华美房地产开发公司所签订的《前期物业服务合同》以及被告华美房地产开发公司与购房业主签订的《商品房买卖合同》等约定及房屋买受人接到被告华美房地产开发公司上房通知后实际上房的等节点为考量要素。 2、承诺书24份，证明：原告华美物业公司作为物业服务企业在小区业主上房时向业主发放服务公约，由该小区上房业主签署了上述承诺书，签署时间均为业主同意上房的时间。该24份承诺书系涉案小区中2号楼至5号楼部分业主实际上房时所签订的。原告华美物业公司在本案所主张的前期物业服务费也是2号楼至5号楼的相关前期物业服务费用，以上证据均能够证明小区业主集中上房时间为2009年3月18日之后，在该时间后原告华美物业公司才开始要求被告华美房地产开发公司承担业主未上房的前期物业服务费及公共能耗费。该时间节点距离被告华美房地产开发公司依约交付业主房屋的时间已迟延了70余天，原告华美物业公司对该70余天前期物业费等相关费用并未主张，也就是说原告华美物业公司向被告华美房地产开发公司收取前期物业服务费用已充分考虑到必要的通知时间。 被告华美房地产开发公司的质证意见是：对原告物业公司提供的商品房买卖合同无异议；对当庭提供的24份承诺书真实性无法确认。 经审理查明，2008年7月10日，原告华美物业公司与被告华美房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》。该合同主要约定：被告华美房地产开发公司选聘原告华美物业公司对涉案华美润园小区提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅0.5元/月·平方米、别墅0.8元/月·平方米、商业服务2.00元/月·平方米。关于纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由被告华美房地产开发公司全额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月十五日前履行本年交纳义务；被告华美房地产开发公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天万分之五比例的标准向原告华美物业公司支付违约金。华美房地产开发公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。该合同还约定了服务内容与质量等其他内容。 前期物业服务合同期限自2008年12月15日起至2011年12月16日止。因被告华美房地产开发公司未按前期物业服务合同约定在本合同期满前一个月另选聘新的物业管理企业，原告华美物业公司仍在涉案小区内继续履行物业管理服务至今。 2017年7月4日原被告双方就涉案华美润园小区争议的前期物业费、公共能耗费进行了数据核算，对具体的前期物业费、公共能耗费数据进行了确认。原告华美物业公司确认的前期物业费为人民币96676元、公共能耗费为人民币15468元，合计人民币112144元；被告华美房地产开发公司审核后认为拖欠前期物业费为人民币96697元、公共能耗费为人民币15460元，合计人民币112157元，双方并备注对上述数据的真实性无异议。但被告华美房地产开发公司与原告华美物业公司就由谁承担给付义务产生争议。原告在数据核对表中以诉称理由要求被告华美房地产开发公司给付相关前期物业费、公共能耗费。被告华美房地产开发公司也在该数据核对表中以辩称理由认为该欠费数额属实，但应由具体物业买受人承担以上费用。双方各持一词，协商调解未果，后原告物业公司以该涉案小区物业费核对表中相关确认数据本着就低不就高原则诉至本院。 审理中，原告华美物业公司明确说明本案诉请的物业费、公共能耗费共计112144元，是涉案华美润园小区业主上房前的相关前期物业服务费用及公共能耗费。 本院认为，在本案中，原被告双方签订的涉案前期物业服务合同内容并不违反相关法律、行政法规的规定，且系双方真实意思表示，真实有效，本院予以确认。综合全案证据可以证实，原告华美物业公司在对涉案华美润园小区实施相关前期物业管理服务过程中，依约履行、提供了相关物业管理服务；双方间前期物业服务合同期限自然届满后，被告华美房地产开发公司认可原告华美物业公司仍继续为涉案小区进行物业服务管理，应视为双方合同继续履行。故此，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原被告双方于2016年7月4日对涉案华美润园小区拖欠的前期物业费、公共能耗费所形成的核对表数据，因双方相关人员均已签字认可并备注对数据真实性无异议，且该核对表相关附件如华美润园服务费用汇总表、产权方欠润园未交付物业服务费明细均能对双方核对认可的相关数据予以佐证，故该核对表形成的数据系双方真实意思表示，本院予以确认。被告华美房地产开发公司委托诉讼代理人提出的本案诉讼时效问题，经查：原被告双方对争议的涉案前期物业服务费及公共能耗费于2016年7月4日进行账目核对，被告对原告要求其支付涉案华美润园小区拖欠的前期物业费、公共能耗费的数据真实性无异议，仅提出以上核对完毕的所欠费用应由原告方向小业主即房屋买受人上房时收取，并未对涉案诉讼时效提出任何抗辩。因此，原告华美物业公司对本案的起诉，根据法律规定并未超过诉讼时效，故被告华美房地产开发公司委托诉讼代理人的该点辩称意见并无事实和法律依据，本院不予采信。对被告华美房地产开发公司委托诉讼代理人提出的原告华美物业公司在本案中起诉被告华美房地产开发公司主体有误问题，经查：根据相关法律法规等规定，已竣工但尚未交付业主的，所涉及的物业及公共费用由建设单位全额承担，不得向业主分摊。在本案中，被告华美房地产开发公司并没有就自己的主张即涉案的相关前期物业管理费用及公共能耗费应由各上房小业主即物业买受人承担提供相关证据予以证实，故此点辩称亦无事实和法律依据，不予采信。如被告华美房地产开发公司认为涉案相关前期物业管理费用、公共能耗费用应由案外人即负有责任的涉案小区具体物业买受人承担，可另行收集证据依法维权。综上，原告华美物业公司在本案中依据双方前期物业服务合同的相关约定向被告华美房地产开发公司主张收取拖欠的自2009年3月18日至2015年12月31日期间的前期物业服务费、公共能耗费的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。对原告华美物业公司诉请的具体前期物业服务费、公共能耗费数额本院按双方核对表确认的数额予以调整。因被告华美房地产开发公司未按双方签订的物业服务合同履行相关给付义务，违反了双方前期物业服务合同的相关约定，已构成违约，依法应承担违约责任；但原告华美物业公司向被告华美房地产开发公司主张违约金133254元数额过高，明显超出了其应造成的损失，本院根据全案案情、证据及相关法律规定酌情予以调整。被告华美房地产开发公司委托诉讼代理人此点辩称意见有事实和法律依据，本院予以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告徐州华美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告徐州华美物业管理有限公司前期物业服务费及公共能耗费共计人民币112136元及违约金（以人民币112136元为基数，按中国人民银行规定的同期同档贷款利率的1.95倍计算，自2016年7月5日至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5060元，减半收取2530元，由被告徐州华美房地产开发有限公司负担。 审判员  袁雪柏 二〇一八年十月三十日 书记员  李 曼