山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终4956号上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路**。法定代表人：张士家，董事长。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于志义，男，1954年3月11日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王惠涛，山东君辰律师事务所律师。上诉人烟台新桥集团有限公司（以下简称新桥公司）因与被上诉人于志义商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新桥公司上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2244号民事判决书，依法改判被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所主张的权利已超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。本案中，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的约定，上诉人在2010年6月30日前将房屋交付给被上诉人。根据合同第十五条约定，上诉人应当在2010年8月30日前将办理产权登记所需的资料报送给房产管理部门，即上诉人承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2012年8月31日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。被上诉人请求上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应为2012年8月31日至2014年8月30日。但在此期间，被上诉人从未向上诉人主张任何的逾期办证违约金。按照上诉人于2018年2月26日才向芝罘区人民法院提起诉讼的时间来看，根据前述法律规定，被上诉人向上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求早已超过了法定的诉讼时效。因此，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。二、上诉人于2016年9月30日已依约履行了合同约定的义务，被上诉人无权再要求上诉人支付此后时间的逾期办证违约金。根据一审中上诉人提供的材料可以证明，上诉人已于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关材料报送给房产主管部门，只是由于国家正在推行不动产登记制度改革，房产部门与国土部门需进行业务、资料合并，只是政府部门停止办理不动产登记业务。因此，涉案房屋无法办理产权登记，不能完全归责于上诉人。事实上，上诉人已经履行了合同约定的报送办证资料的义务，因此，被上诉人无权再要求上诉人支付自2016年9月30日之后的逾期办证违约金。三、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人在合同中逾期办证违约金条款处打x处理，应当视为约定不给付违约金，而非一审法院所述的未作约定。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，合同第十五条中关于逾期办证违约金处，双方约定“如因卖方的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，卖方应按已付房价款的x%支付违约金。”该条明显约定的是上诉人出现逾期办证行为时，是无需向被上诉人支付违约金的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是房屋主管部门提供的强制性合同版本，也就意味着上诉人与被上诉人对合同条款均无法更改，只能在合同模板的范围内进行相应的约定。上诉人与被上诉人签订合同时约定的就是在上诉人出现逾期办证情形时，无需向被上诉人支付违约金，但是受限于合同形式，在该条款处，上诉人无法在横线的空格部分写“不支付”字眼，而只能选择打x处理，来代表不支付违约金，这是符合固定合同版本的书写习惯的。一审法院援引该合同说明部分“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打x，以示删除”来推论双方未作约定明显错误。该说明部分是包括双方打x视为未发生的约定的，也就是说实际上，上诉人与被上诉人在合同第十五条处关于逾期办证违约责任处打x应当是视为约定上诉人不向被上诉人支付违约金的。综上所述，请求二审人民法院在正确认定本案事实的基础上，支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。于志义向一审法院起诉请求：被告向原告支付自2015年9月30日起至2018年2月1日间以总房款638516.30元为基数按照银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金72099.60元，并自2018年2月2日起仍按上述标准计算逾期办证违约金至被告向产权登记部门提交办证资料之日止。一审法院认定事实：2009年10月13日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定；[]中选择内容，以√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除；原告购买被告开发建设的、建筑面积为86.11平方米的涉案房屋，总价款为631186.30元；被告应在2010年6月30前将经综合验收合格的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、（／）原告退房，被告在原告提出退房要求之日起日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的%赔偿原告损失；2、（／）原告不退房，被告按已付房价款的%向原告支付违约金；3、房证证办理：按合同第八条交付期限约定90日内开始办理初始登记。2010年5月24日，被告向原告交付了涉案房屋，至今涉案房屋未办理不动产权证书。为证明被告于2016年9月30日向房管部门递交了应由开发商提交的全部办证资料，被告提供了2009年12月7日新桥国际家园A1、B1-B5、C、1#-4#网点工程竣工验收备案表复印件一份。原告对真实性没有异议，但不能证明被告的观点。为证明涉案房屋产权登记手续停办及至今未办理产权证书的责任不在被告，被告提供了2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》复印件一份，表示因被告的其他工程项目违建，导致被告的所有工程规划手续均被相关部门停办。原告对上述函件的真实性有异议，但能证明涉案房屋无法办证的原因在于被告，且涉案小区2008年开盘销售时手续齐全，故被告所提交的函件中所述的停办被告所有规划项目审批手续不应包括涉案小区的相关手续。一审法院认为，（一）原、被告于2009年10月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。（二）原、被告签订的《商品房买卖合同》中商品房预（销）售合同说明中载明“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。该说明是合同的组成部分，说明当中对于打×的约定就是双方在实际情况未发生或不作约定时以示删除的表示，而／等同于×，因此涉案房屋买卖合同中“2、（／）买方不退房，卖方按已付房价款的%向买方支付违约金”应当视为双方未作约定，而非被告所称的无需向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告未在2010年5月24日交房后的约定期限内完成协助原告办理房产证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任，直至被告向产权登记部门提交办证相关资料之日止。因原、被告双方约定的逾期办证违约金属于继续性债权，现原告请求被告自2015年9月30日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款638516.30元为基数按银行同期贷款利率标准支付逾期办证违约金的主张，本院依法仅能支持被告自2015年10月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款638516.30元为基数按银行同期贷款利率的标准支付逾期办证违约金。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告烟台新桥集团有限公司于判决生效之日起10日内向原告于志义支付自2015年10月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款638516.30元为基数按银行同期贷款利率标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告于志义的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1602元，减半收取为801元，由被告烟台新桥集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审。本院认为，本案双方争议的焦点问题在于：一、上诉人是否已于2016年9月30日向有关部门提交了办证资料，应否免除上诉人此后的逾期办证责任；二、双方签订的《商品房买卖合同》中，对于逾期办证违约金的约定为“x”的含义；三、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于焦点一：上诉人是否已于2016年9月30日向有关部门提交了办证资料，应否免除上诉人此后的逾期办证责任。当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在一、二审中均提出其于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关资料报送给房产主管部门，但对此未能提供证据证明，应当依法承担举证不能的后果，上诉人未能依约完成协助被上诉人办理房屋产权证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任，本院予以支持。关于焦点二：双方签订的《商品房买卖合同》中，对于逾期办证违约金的约定为“x”的含义。本院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》中商品房买卖合同说明页第6条“……对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打x，以示删除；……”之约定，该《商品房买卖合同》第十五条第二款“买方不退房，卖方按已付房价款的x%向买方支付违约金”中的“x”应视为买卖双方不做约定，而非上诉人所主张的无需向被上诉人支付违约金。关于焦点三：被上诉人的诉讼请求是否已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而本案中双方签订的《商品房买卖合同》对违约金未做约定，因此上诉人与被上诉人之间的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，一审法院判令由上诉人向被上诉人支付自2015年10月1日起至上诉人向产权登记部门提交办证资料之日止的逾期办证违约金，于法有据，本院予以确认。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1602元，由烟台新桥集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一八年十月二十五日书记员  于佳昕