广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初222号原告（反诉被告）:广州暨南大学出版社有限责任公司，住所地广州市天河区暨南大学西门离退休教职工活动综合楼5-9楼，统一社会信用代码91440101890421842Q。法定代表人：张晋升，职务：社长兼党总支书记。委托诉讼代理人：胡鹏翔，广东正大方略律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市扬子物业管理有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金阳一路199号101，统一社会信用代码91440113MA59D0KP76。法定代表人：邓礼，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。原告（反诉被告）广州暨南大学出版社有限责任公司（以下简称暨南大学出版社）与被告（反诉原告）广州市扬子物业管理有限公司（以下简称广州扬子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）暨南大学出版社的委托诉讼代理人胡鹏翔，被告（反诉原告）广州扬子公司的委托诉讼代理人曾凡星、陈敬贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告暨南大学出版社向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还原告押金人民币（币种下同）129237元及逾期退还押金利息（利息以129237元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年10月1日起计至押金及利息还清之日止）；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年8月18日，原被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于广州市番禺区化龙镇金阳一路199号三号厂房五楼建设面积2500平方米的房租给原告使用，租赁期从2017年9月1日至2020年9月30日止；每月租金含税为43079元，该租金包括租金、公共卫生费、空地使用费、保安费、电梯费等费用以及租赁税金；原告需一次性向被告缴交相当于三个月的租金为押金129237元，并约定合同期满，在原告付清租金、公共卫生费、空地使用费、保安费、电梯费以及水电费后，被告将押金无息退还原告。合同租赁期内原告一直按合同约定向被告交付租金和使用厂房，原告将租赁厂房退还给被告。按合同约定，被告应于2020年9月30日将上述押金退还原告，但被告至今未将上述押金退还给原告。原告为此提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）广州扬子公司答辩并反诉称：我方与原告签订案涉租赁合同后，依约将厂房交付给原告使用，直至2020年6月，我方现场检测租赁物时，发现原告超负荷使用该楼层承重，造成该楼层地面出现裂缝，危及下层以及承重主梁。我方从2020年6月9日起多次向原告发函要求其进行整改，要求原告在楼层设计的承重范围内使用租赁物，但原告一直未能按照要求在楼层承重范围内合理使用租赁物。2020年7月，因原告一直拒绝整改，并继续超负荷使用租赁物，我方为了求证楼层开裂的原因、查证原告有否违反合同的情形，在2020年7月由广东建准检测技术有限公司对涉案租赁物的楼层地板进行鉴定。经鉴定，原告使用案涉厂房时，已远远超过厂房建设时规定可使用承重范围的400Kg/㎡，原告在使用厂房时的承重负荷已达到530Kg/㎡。由于原告在使用租赁物期间，造成租赁物破损，按合同约定，原告应当承担修复义务，但原告在我方向业主广州市煌美工贸有限公司番禺分公司垫付维修费后，至今未向我方返还，故我方有权扣押原告押金。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1.反诉被告向反诉原告支付检测费30000元及利息（以30000元为基数，自2020年8月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至清偿之日止）；2.反诉被告向反诉原告支付修缮费98270.44元及利息（以98270.44元为基数，自2020年9月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至清偿之日止）；3.反诉被告向反诉原告赔偿因修缮加固楼层期间造成的一个月租金损失45702.51元及利息（以45702.51元为基数，自2020年11月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至清偿之日止）；4.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告暨南大学出版社就反诉答辩称：一、我方依法不应承担反诉中的损失，我方按照合同约定及租赁目的使用租赁物，从未违反约定使用。我方在占有租赁物的时间里按合同约定使用租赁物将其用作存放书籍，期间反诉原告从未对书籍存放提出任何异议，这说明我方对租赁物的使用是符合约定的。二、反诉原告提供不符合要求的租赁物，不仅应承担租赁物的损耗，同时还应对我方损失承担责任。反诉原告给我方提供的租赁物没有达到要求，从2020年6月起反诉原告一直不让我方存放书籍，已构成违约，应承担赔偿损失的责任。综上，反诉请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：位于广州市番禺区化龙镇金阳一路199号物业是案外人广州市煌美工贸有限公司番禺分公司名下物业。广州扬子公司向该分公司承租上述物业后，于2017年8月18日与暨南大学出版社签订《厂房租赁合同书》。合同主要约定：广州扬子公司将上述物业中建筑面积为2500平方米的三号厂房五楼（以下简称“租赁场地”）出租给暨南大学出版社使用。租赁期限从2017年9月1日起至2020年9月30日止。暨南大学出版社装修免租期为2017年9月1日起至2017年9月30日止，免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由暨南大学出版社按规定缴纳。合同期内，租金每年递增3%，即2017年10月1日至2018年9月30日期间，每月含税租金43079元；2018年10月1日至2019年9月30日期间，每月含税租金44371.37元；2019年10月1日至2020年10月31日期间，每月含税租金45702.51元。暨南大学出版社在每月10个工作日前缴清当月含税租金。如暨南大学出版社不按时缴交租金及其他应付费用的，如超过预计缴纳租金5个工作日的，超期每日按0.1‰加收滞纳金。广州扬子公司于2017年9月1日前将租赁场地交付给暨南大学出版社使用。交付租赁场地时，双方应在租赁场地现场，暨南大学出版社对租赁场地状况有异议的，应当场提出，协商解决。暨南大学出版社在合同签订之日起三个工作日内，需一次性向广州扬子公司缴纳相当于三个月租金，即129237元作为押金和预缴计租期第一个月含税租金43079元，两项合计172316元。租赁场地出现不归责于暨南大学出版社的建筑建构问题，由广州扬子公司负责并承担相关费用。暨南大学出版社发现租赁场地出现不归责于暨南大学出版社的建筑结构问题时，应采取适当措施防范损失并及时通知广州扬子公司。暨南大学出版社租赁期满需要继续租赁的，应当在租赁期最后三个月之前书面通知广州扬子公司，广州扬子公司应当在租赁期最后两个月之前向暨南大学出版社书面答复。在同等条件下，暨南大学出版社享有优先承租权。暨南大学出版社在租赁期最后三个月之前不通知广州扬子公司的，视为放弃优先承租权。双方同意继续租赁的，应当在合同期满前重新签订租赁合同。租赁期满，双方没有重新签订租赁合同的，暨南大学出版社应在合同期满后三天内将租赁场地完好归还给广州扬子公司，不得擅自拆除或者破坏租赁场地的固定装修，如有破坏或擅自拆除，广州扬子公司有权扣押暨南大学出版社所交押金等值部分。在暨南大学出版社付清租金、公共卫生费、空地使用费、保安费、电梯费及水电费后，广州扬子公司将押金无息退还给暨南大学出版社。广州扬子公司违反合同在租赁期内收回租赁物的，应赔偿暨南大学出版社三个月的租金并退回押金。暨南大学出版社违反合同在租赁期内退租的，广州扬子公司不退还所收押金等等。合同签订后，广州扬子公司依约将租赁场地交付给暨南大学出版社使用，并每月派员至租赁场地进行安全检查。暨南大学出版社亦依约于2017年8月22日支付了押金129237元，并依约结清租赁期限的租金和水电费用。因发现包括租赁场地在内的案涉物业第二层和第五层地面有断裂缝，讼争双方在2020年6月9日至2020年11月10日期间针对租赁场地地面出现裂缝归责、减载整改等问题多次进行书面沟通。主要内容是：1.关于租赁场地地面出现裂缝归责的问题，广州扬子公司认为经现场检测，租赁场地承重已远超且数倍于物业原设计承重400Kg/㎡，故租赁场地地面出现裂缝是暨南大学出版社超载使用所致，要求暨南大学出版社多次减重整改。而暨南大学出版社则认为其一直恪守履行合同，未有违约行为，广州扬子公司以超负荷为由要求其搬走大部分图书，为大家友好合作，即使在租赁期限届满前其力所能及将部分图书搬走；2.关于委托第三方检测鉴定的问题，广州扬子公司告知暨南大学出版社，案涉物业业主广州市煌美工贸有限公司番禺分公司已委托第三方现场检测，待检测结果出来后，要求三方共同处理。而暨南大学出版社则认为第三方检测活动自始至终为广州扬子公司单方面告知，并非与该出版社协商后得到该出版社认可的活动，该出版社从未参加过任何现场检测的相关事宜，故不确认检测过程和结论的公正性和合理性。2020年9月29日，暨南大学出版社将租赁场地交还给广州扬子公司，双方签订《物业验收确认书》，确认租赁场地的设施、设备、钥匙于2020年9月29日进行交接，视为暨南大学出版社正式退出租赁场地。《物业验收确认书》中注意事项中记载场地地面存在裂缝情况，并在之前有函件通知原告，裂缝位置在之前的安全检查中已有拍照确认裂缝位置。2020年11月10日，广州扬子公司向暨南大学出版社发出《告知函》，内容是，“广州煌美工贸有限公司”在2020年7月15日委托第三方鉴定机构“广东建准检测技术有限公司”进行检测，并按2020年7月27日的检测结论，于2020年9月15日进行加固处理。2020年10月15日修缮完成。为此支出检测费用60000元、修缮费用250000元，合计310000元，其中95000元由暨南大学出版社承担，加上修缮加固期间（约一个半月）的租赁物空置租金损失45702.51元，扣减押金129237元，暨南大学出版社需要向广州扬子公司支付11465.51元。对此，暨南大学出版社没有作书面回复。为证实租赁场地地面出现裂缝是因暨南大学出版社超载使用导致的，广州扬子公司提供了由广州煌美工贸有限公司番禺分公司委托广东建准检测技术有限公司于2020年7月27日出具的建准鉴字[2020]1101号《房屋楼板结构安全性鉴定报告》。该《鉴定报告》的鉴定类别为结构安全性鉴定，鉴定结论是：按当前使用荷载530Kg/㎡，抽检的楼板支座承载力除二层1/1～2×A～B板、五层18～19×1/F～G板满足安全使用要求外，其余抽检楼板的支座承载能力均不满足530Kg/㎡（此荷载已超出了设计荷载400Kg/㎡）的结构安全使用要求，楼板出现的裂缝宽度最宽处在0.40-1.08mm范围，部分裂缝宽度已超出规范《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）表5.2.5的允许值0.7mm，应对楼板进行加固处理。上述《鉴定报告》载明，楼面计算荷载530Kg/㎡是由委托方提供，其真实性由委托方保证。暨南大学出版社认为上述《鉴定报告》是广州扬子公司单方组织进行的，该出版社没有参与检测和鉴定过程，且《鉴定报告》没有对租赁场地地面出现裂缝的成因进行鉴定，因此，对该《鉴定报告》不予认可，对广州扬子公司凭该《鉴定报告》要证明的事实不予认可。为证实实际支出了鉴定费、房屋修缮加固费等费用，广州扬子公司提供了如下三组证据材料：1.《账户交易明细回单》，显示广州扬子公司于2020年8月15日向广州市煌美工贸有限公司番禺分公司转账60000元，交易用途为安全监测报告；2.广州扬子公司与广州市煌美工贸有限公司番禺分公司签订的《补充协议》和《账户交易明细回单》，显示广州扬子公司与广州市煌美工贸有限公司番禺分公司在2020年9月14日签订了《补充协议》，约定包括租赁场地在内的案涉物业第二层和第五层的修缮费（包含厂房修复后的检测费用）250000元，由广州扬子公司承担。及后广州扬子公司于2020年9月18日向广州市煌美工贸有限公司番禺分公司转账250000元，交易用途为地板修缮费用；3.广州市煌美工贸有限公司番禺分公司分别与广东建准检测技术有限公司签订的《技术服务合同书》、与广东多特建筑结构技术有限公司签订的《加固工程施工合同》、与广东中青建筑科技有限公司签订的《房屋承重安全鉴定合同》以及广州煌美工贸有限公司番禺分公司向上述公司转账的银行付款凭证。银行付款凭证显示，广州煌美工贸有限公司番禺分公司分别于2020年7月31日和2020年8月24日向广东建准检测技术有限公司支付了检测费合计60000元，广州煌美工贸有限公司番禺分公司分别于2020年9月16日和2020年11月11日向广东多特建筑结构技术有限公司支付了工程款合计196904.63元，广州煌美工贸有限公司番禺分公司分别于2020年9月25日和2021年1月21日向广东中青建筑科技有限公司支付了鉴定费合计22020元。上述合同和银行付款凭证均为复印件，广州扬子公司解释称原件由广州煌美工贸有限公司番禺分公司保存，但该分公司不同意提供原件。广州扬子公司主张其向广州煌美工贸有限公司番禺分公司支付了60000元鉴定费用，由地面出现裂缝的租赁场地承租方，即暨南大学出版社以及案涉物业第五层的承租方各承担30000元，修缮费用250000元则由上述场地承租方按承租面积比例分摊，计得暨南大学出版社应承担98270.44元。暨南大学出版社对广州扬子公司提供的上述材料以及广州扬子公司持上述材料所主张的事实均不予认可，对广州扬子公司所主张的上述费用的分摊方法亦不予认可。庭审中，广州扬子公司承认在签订《厂房租赁合同书》时已知道暨南大学出版社租赁场地用于储存图书，确认场地目前已完成修缮加固。对于广州扬子公司在签订《厂房租赁合同书》时有没有告知暨南大学出版社案涉物业设计荷载的问题，广州扬子公司称曾向暨南大学出版社出示案涉物业施工图纸和砼结构说明，告知案涉物业设计承重，但没有留下证据；而暨南大学出版社否认广州扬子公司有出示施工图纸和砼结构说明，也不知道案涉物业设计承重，称是其在2020年4月时发现租赁场地有裂痕从而告知广州扬子公司，双方开始就此事协商，之后也配合搬离了部分书籍，但广州扬子公司之前每月安全检查时均没有发现问题，为此提供了截止至2020年6月的《企业必消除隐患检查表》及《安全生产检查表》证实。对于暨南大学出版社是否参与建准鉴字[2020]1101号《房屋楼板结构安全性鉴定报告》检测过程的问题，暨南大学出版社称整个检测鉴定过程，该出版社均不知情，也没有参与，广州扬子公司提供的《厂房裂缝现场登记表》没有暨南大学出版社工作人员的参与和签名；广州扬子公司则称暨南大学出版社的工作人员都现场，暨南大学出版社不可能不知情，只是其工作人员不愿意在《厂房裂缝现场登记表》中签名确认。另查明，广州扬子公司将案涉物业三号厂房第二层建筑面积为3860平方米的场地出租给广州中山大学出版社有限公司。广州中山大学出版社有限公司以广州扬子公司为被告提起诉讼，要求广州扬子公司退还押金及赔偿损失。本院立案受理[案号为（2021）粤0113民初376号]，案件正在审理过程中。讼争双方因租金支付、案涉场地地面出现裂缝的归责、违约责任归责及承担问题等发生争议，引致纠纷。本院认为：暨南大学出版社与广州扬子公司签订的《厂房租赁合同书》是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对签约双方均有法律约束力。关于租赁场地地面出现裂缝是否暨南大学出版社超荷载使用所致，该出版社是否应当承担责任的问题。广州扬子公司提供了建准鉴字[2020]1101号《房屋楼板结构安全性鉴定报告》，主张租赁场地地面出现裂缝是暨南大学出版社超荷载使用所致，该出版社应当承担因鉴定检测和修复加固场地而支出的费用，并赔偿因修复加固场地导致租赁场地闲置的租金损失。对此，本院认为，首先，该《鉴定报告》仅对案涉物业的结构安全性进行鉴定，并提供加固处理意见，没有对租赁场地地面裂缝的成因进行鉴定。况且，该《鉴定报告》载明的楼面荷载数据（530Kg/㎡）来源于委托方（广州煌美工贸有限公司番禺分公司），广州扬子公司又未能提供证据进一步证实上述楼面荷载数据的检测获取过程得到暨南大学出版社的认可并参与其中，在本案庭审中本院要求广州扬子公司对该数据予以说明，广州扬子公司未有书面回复，从而佐证上述楼面荷载数据的客观性和真实性。再者，该鉴定报告是将二层和五层两层损耗一起鉴定，每层楼的裂缝情况不一样，部分裂缝也是满足安全使用的要求，无法准确推定地面裂缝造成的原因。因此，在暨南大学出版社对该《鉴定报告》检测过程及鉴定结论均不予认可的情况下，仅凭该《鉴定报告》不足以证实租赁场地地面出现裂缝是因暨南大学出版社超荷载使用所致。第二，退一步来说，即使暨南大学出版社在使用租赁场地过程中确实存有超荷载使用造成场地受损的情形，广州扬子公司作为租赁场地的出租方，相对于承租方，应更为熟知案涉物业包括楼面承重能力等状况。在明知暨南大学出版社租赁场地用于储存图书的情况下，广州扬子公司应当在签订案涉《厂房租赁合同书》时明确告知暨南大学出版社案涉物业设计荷载，并对暨南大学出版社明示使用场地荷载要求。但广州扬子公司未能举证证实其已履行了相关告知义务，且在租赁期间每月派员到租赁场地进行安全检查时也未对暨南大学出版社使用租赁场地储存图书的情况提出异议。虑及暨南大学出版社在接到广州扬子公司减载要求后已采取减载措施，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十条关于“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”的规定，在没有证据证实暨南大学出版社未按约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物的情况下，对于租赁场地地面出现裂缝，暨南大学出版社无需承担赔偿责任。第三，广州扬子公司主张因检测鉴定和修复加固包括租赁场地在内的案涉物业第二层和第五层而总共支出了鉴定费60000元和修复加固场地费250000元，并要求暨南大学出版社与案涉物业第五层承租方对半分摊鉴定费和按承租面积比例分摊修复加固场地费。暨南大学出版社对广州扬子公司主张的上述费用及费用分摊方法均不予认可。而广州扬子公司提供的证据显示，其向案外人广州煌美工贸有限公司番禺分公司支付的上述费用高于广州煌美工贸有限公司番禺分公司为此实际支出的款额，且广州煌美工贸有限公司番禺分公司与收款单位签订的合同均为复印件，不能佐证相关费用实际支出的完整过程。因此，广州扬子公司提供的证据不足以证实租赁场地加固修复实际需时以及因租赁场地实际支出了鉴定费30000元、修复加固费98270.44元。综上所述，广州扬子公司要求暨南大学出版社承担因鉴定检测和修复加固租赁场地而支出的费用，并赔偿因修复加固租赁场地导致场地闲置的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于广州扬子公司应否退还合同押金给暨南大学出版社的问题，案涉《厂房租赁合同书》约定，合同期限届满后，暨南大学出版社结清租金等费用后，广州扬子公司应无息返还合同押金给暨南大学出版社。现双方租赁期限已满，暨南大学出版社结清费用并将租赁场地交还广州扬子公司管业，因此，广州扬子公司应当依约将合同押金129237元无息退还给暨南大学出版社。暨南大学出版社要求广州扬子公司自2020年10月1日起支付押金占用期间的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市扬子物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州暨南大学出版社有限责任公司退还押金129237元；二、驳回原告（反诉被告）广州暨南大学出版社有限责任公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州市扬子物业管理有限公司的全部诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1455元，反诉受理费1890元，均由被告广州市扬子物业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二一年四月二十八日书记员  李紫鑫