江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0192民初605号原告：严，男，1991年10月17日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：顾文斌、程豪，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。被告：南昌恒强置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌经济技术开发区蛟桥镇办公楼406室，统一社会信用代码：91360108MA35PET144。法定代表人：罗荣祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：田雪霖，女，该公司员工。原告严与被告南昌恒强置业有限公司（以下至裁判主文前简称为恒强置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严的委托诉讼代理人顾文斌、程豪，被告恒强置业公司的委托诉讼代理人田雪霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严向本院提出诉讼请求：1、判令被告在三十日内完成商品房修理义务；2、判令被告完成商品房修复义务后立即办理房屋交接手续、并以优惠后的总房价款1469539元为基数，按日万分之一标准向原告支付逾期交房违约金；3、判令被告承担原告损失人民币30000元（依照月租金3000元的标准，自2020年2月1日起算，暂计至2020年11月1日，实际损失计至判决生效之日）。事实与理由：2019年8月14日，原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被告向原告出让坐落于南昌经济技术开发区；房屋面积102.46平方米，总价款1742958元（含装修款809434元）；被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房；如逾期，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。后双方在补充协议中（见附件十一第五第六项）约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总金额最高不超过房屋总价的2%；同时，该合同第十六条第三款约定：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决。合同签订后，原告按时履行支付购房款等义务，被告出具了购房发票。2019年12月31日，原告依照合同约定至商品房所在地办理房屋接受手续。验收房屋时，发现房屋装修存在诸多严重的质量问题，原告当场要求被告予以维修，并依照合同约定的维修期间（30日）内完成。被告（办理房屋交接手续的人员）同意维修。为此，双方就需维修部分进行了核验、确认。故，被告未向原告交付房屋，原告至今尚未接受房屋。事后，原告多次上门督促被告及时维修并履行交房手续。但被告至今未履行维修义务，导致房屋至今无法交付，故被告应当承担违约金人民币1.742958万元；因房屋无法入住，原告不得不在外租房，造成原告租金损失人民币30000元（依照月租金3000元的标准，自2020年2月1日起算，暂计至2020年11月1日，实际损失计至判决生效之日）。为维护原告的合法权益，特求判令被告在三十日内完成商品房修复义务后立即办理房屋交接手续、并承担逾期交房违约金人民币3.485916万元；判令被告承担原告损失人民币30000元（依照月租金3000元的标准，自2020年2月1日起算，暂计至2020年11月1日，实际损失计至判决生效之日）。被告恒强置业公司辩称，一、被告于2019年12月31日向原告寄出了收楼通知书，并未超出合同约定的交房时间。被告已取得了竣工备案表、商品房住宅使用说明书及住宅质量保证书，且案涉房屋符合法定的交付标准；二、案涉房屋的质量问题仅为瑕疵，不影响原告入住，被告并非逾期交房，原告诉请被告支付逾期违约金毫无事实及法律依据；三、案涉房屋的质量问题并非原告拒绝收房的理由。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原被告身份信息、付款凭证及发票、手机通知、《南昌市商品房买卖合同》，对被告提交的《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》、EMS邮寄单、跟单记录及收楼通知书、维修记录及微信截屏，经本院核查，予以确认。对原告提交的手机拍摄的案涉房屋现场照片及视频，因该证据系原告单方制作，被告亦提出了异议，真实性难以确认。根据本院确认的证据，结合庭审调查情况，认定本案事实如下：2019年8月9日，原告严与被告恒强置业公司签订一份《南昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发的坐落于经济技术开发区军民友谊路88号时代之光小区6#楼一单元1401室房屋一套，建筑面积102.46平方米，单价每平方米17011.11元，房屋总价款人民币1742958元，其中装修价为人民币809434元。被告为鼓励业主提前支付房款，对提前还款者给予价格优惠，案涉房屋优惠了273419元，实际只需支付1469539元。原告严力超分别于2018年2月8日向被告恒强置业公司支付定金20000元、2018年2月12日支付82958元，2018年5月4日分三笔支付916581元、50000元、400000元。共计支付1469539元。《合同》第九条约定，商品房交付条件为：已取得《建设工程竣工验收备案表》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件为：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、燃气：交付时燃气管道已敷设到户，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第3项需要买受人自行办理开通手续。《合同》第十一条合同约定，被告应在2019年12月31日前向原告交付案涉房屋。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。《合同》第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《合同》第十六条第三款装饰装修及设备标准约定，买受人在交楼日对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。《合同》附件十一第五条第五款约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。《合同》附件十一第十一条第一款约定，买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视为买受人所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。2019年12月30日，金碧物业有限公司南昌分公司向原告严寄送南昌恒大时代之光一期6栋-1401室收（验）楼通知书及收楼慰问信各一份。通知原告于2019年12月31日前往办理收（验）楼手续。寄送地址为江西省南昌市经开区庐山北大道107号南昌齿轮公司生活区，该地址与《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的原告地址一致。原告于2019年12月31日前往案涉房屋收楼，验收过程中原告认为案涉房屋存在大门关不上、锁不了、厨房液化气管道存在问题、房间门存在洞、门与墙体之间缝隙大概有3-4公分、厨房卫生间下水道地漏堵塞、墙体连接缝存在1-2公分缝隙、窗户玻璃存在2公分的裂缝、墙纸3处左右存在反折、起鼓等严重装修质量问题，遂拒绝收房，并要求被告对上述问题予以维修处理。被告认为其已完成了对案涉房屋质量的整改，并向本院出示了2020年5月24、25日对案涉房屋的修理记录。2020年6月7日，被告向原告发微信告知原告案涉房屋质量问题已整改完毕，可以验收，但原告未予回应，也未向本院提交验收结果的证据。原告至今未收房。另查明，被告恒强置业公司于2020年1月2日经竣工验收合格并取得《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。被告交付的商品房已经竣工验收合格，具备合同约定的商品房交付条件。根据原告陈述及维修记录等证据可证实原告房屋存在的质量问题并不严重影响其正常居住使用，属一般质量瑕疵，而非功能性质量问题，且双方在合同中约定原告不得以被告交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝收房，故一般房屋质量瑕疵不能成为原告拒绝受领房屋的理由，应将案涉商品房具备交付条件的日期视为交付日期。案涉房屋竣工验收合格的时间为2020年1月2日，该日案涉商品房已具备交付条件，应视2020年1月2日被告已将案涉商品房交付给了原告。又因被告通知原告收房的时间为2019年12月31日，而该日案涉商品房并不具备交付条件，故2019年12月31日至2020年1月1日被告构成逾期交房，应承担该期间逾期交房的违约责任，按照合同约定，被告应按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金，故逾期交房违约金为239.9元（1469539元*1/10000*2天）。视为被告于2020年1月2日已交付房屋，但并不免除被告所应承担的房屋质量整改和保修义务，参照原、被告对装饰、装修有关修理、更换重做的期限约定，30日修理、更换重做期限较为合理，被告超过了自通知交房之日（2019年12月31日）起30天的修理、更换重做期限，于2020年6月7日才告知原告整改完毕，故应该承担2020年1月31日至2020年6月7日期间相应的违约损失，因双方对修理、更换重做等违约损失未做约定，本院酌情被告按日赔偿原告全部房价款万分之零点五的违约损失，故该期间的违约损失为9478.5元（1469539元*0.5/10000*129天）。原告提出的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南昌恒强置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告严力超支付逾期交房违约金239.9元；二、被告南昌恒强置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告严力超违约损失9478.5元；三、驳回原告严的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1421元，减半收取计711元（原告已预交），由原告严负担211元，被告南昌恒强置业有限公司负担500元（于本判决生效之日起十五日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  曹小燕二〇二一年四月二十八日书记员  聂晓琴