山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初1505号 原告：高宝蕾，女，1977年5月20日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：彭伟，山东纵横家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建军，山东纵横家律师事务所律师。 被告：李战峰，男，1975年9月1日出生，汉族，居民。 被告：苏俊花，女，1974年12月11日出生，汉族。 两被告共同委托诉讼代理人：李宁，山东一衡律师事务所律师。 原告高宝蕾与被告李战峰、苏俊花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宝蕾及其委托诉讼代理人彭伟，被告李战峰及被告李战峰、苏俊花共同委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高宝蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付滨州市某户房屋一套（合同约定价值28万元），并履行不动产过户手续；被告双倍返还定金6万元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求为：解除原被告双方签订的房屋买卖合同，被告赔偿原告损失301100元并双倍返还定金60000元。事实和理由：原被告双方于2016年12月17日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于滨州市某户房屋一套，房屋价款为28万元，原告于当日向被告支付定金2000元。2017年3月9日，双方又重新签订房屋买卖合同，将定金数额变更为30000元，确定能过户时被告解押并办理过户手续，过户当天结清剩余房款。原告于当日向被告补交定金28000元。现房屋已经能办理过户手续，但被告迟迟不履行合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告李战峰、苏俊花均辩称，1.涉案房屋已于2014年8月1日抵押给兴业银行股份有限公司滨州分行，该房屋不具备过户条件；2.涉案房屋属于两被告夫妻共同财产，且两被告仅有一套房产，现两被告子女已经成人，同时被告苏俊花患有宫颈癌，被告李战峰患有乳腺癌，被告李战峰在出售该房屋时，被告苏俊花不知情，现在被告苏俊花不同意出售涉案房屋；3.涉案房屋一直由两被告居住，如果两被告出售涉案房屋将没有住处，会流离失所，因此两被告同意与原告友好协商，解除涉案合同，依据2017年3月9日原被告双方签订的房屋买卖合同履行违约责任；4.原告仅支付涉案房屋定金30000元，涉案房屋双方约定的价值是28万元，即原告仅向被告支付涉案价款的九分之一多，因此被告按照合同约定履行违约责任；5.原告主张的房屋溢价损失301100元，无事实根据和法律依据。第一，违约损害赔偿的范围，不应包括房屋溢价款损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和间接损失，直接损失是指财产上的直接减少。间接损失又称所失利益，是指失去的可以预取得的利益可以获得预期的利益，该预期利益是指利润，而不是营业额。原告主张的房屋溢价损失，不属于预期的可得利益损失，不属于间接损失，更不在违约赔偿损失的范围内。原告高宝蕾购买该房的目的和初衷是为了居住，不是为了炒卖，原告诉求被告赔偿其房屋溢价损失，缺乏法律依据。第二，原被告签订合同时，不可能预见房屋溢价损失，该溢价损失不属于预期可得利益。如果被告能够预见房屋涨价如此之快，就不可能与原告签订售房合同了。买卖合同虽然订立，该房屋的物权也没有转移，涉案房屋并没有交付，涉案房屋的所有权人仍是被告李战峰和苏俊花。此时，房屋的价值收益更不应由原告享有，房屋溢价款属于被告的物权收益。房屋溢价款不属于原告的间接损失，原告无权要求被告李战峰赔偿。第三，直接损失与间接损失的属性是补偿性，而非惩罚性。原告主张的房屋溢价损失301100元，不属于因违约造成的间接损失，违背了公平的原则，也更与违约赔偿损失的补偿性原则相违背。原告主张的房屋溢价损失就没有客观存在，是原告自己假设而来的利益损失，没有实际发生。结合本案房屋买卖而言，房屋价格的涨跌是受市场调节的，具有不确定性。原告主张的房屋溢价的存在具有或然性，不是必然可以得到利益。原告将这种不确定的利益作为间接损失向被告索赔，属于原告超出了原告高宝蕾与被告李战峰的预见范围，也违背了商业惯例。第四，原告在履行合同过程中，存在过错，应当承当相应的过错责任；房屋溢价即使存在，也属于扩大损失部分，原告无权要求被告赔偿。2016年12月17日、2017年3月9日，原告高宝蕾与李战峰分别签订的房屋买卖合同，被告苏俊花对被告李战峰与原告高宝蕾签订该两份合同的行为均不知道，关于合同内容的约定更不知情，苏俊花不认可该两份合同的效力。2017年10月20日之前，涉案房屋也不具备办理过户的政策条件，原告在明知在房屋不具备过户条件并且存在抵押的情况下，原告仍然与被告李战峰签订房屋购买合同，本身存在过错，依法应当承当相应的过错责任。2017年10月20日后，涉案房屋可以办理过户条件。2017年11月25日，原告高宝蕾与被告李战峰第三次签订房屋买卖合同，即原告向提交的由被告苏俊花签字同意出售房屋声明等证据，被告苏俊花认可该份合同的效力，该份合同才是被告苏俊花的真实意思表示，该合同房屋的价格确定为436000元，首付款131000元，余款305000元，违约金10000元，原告高宝蕾予以签字认可。同时该合同还有第三方工商银行为见证方。被告李战峰与原告高宝蕾签订的前两份合同确定的价格280000元，因原告高宝蕾与被告李战峰、苏俊花签订合同确定价格为436000元，而丧失法律效力。双方在2017年11月25日签订的合同较前两份更全面，且时间在以后，其对双方具有真实的法律效力，应该以该合同作为认定原告高宝蕾与被告李战峰、苏俊花的事实根据。房屋溢价款即使存在，也属于扩大损失部分，原告无权要求答辩人赔偿。第五，原告用涉案房屋评估价格来对照前两次仅有被告李战峰签订的效力待定合同的价格诉求被告赔偿房屋溢价损失301100元，不合理合法又显失公平。综上，请求依法驳回原告对被告李战峰、苏俊花的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：房屋买卖合同、收条、律师调查令、调查令回执、同意出售声明、滨州市国土资源局网站公告公示打印件、中国建设银行客户回单、鉴定费发票、房产买卖合同打印件、不动产登记资料查询、结婚登记证复印件、房屋产权证书复印件、2017年11月25日房屋买卖合同、录音、银行转账凭证、估价报告书、询问笔录、说明，本院认定事实如下： 被告李战峰与被告苏俊花系夫妻关系。2016年12月17日，原告高宝蕾（乙方）与被告李战峰（甲方）签订房屋买卖合同，约定，甲方同意将所拥有的滨州市某房产出售给乙方，建筑面积96.05平方米，储藏室6平方米；如因甲方原因导致解押不成及房屋资料不符合银行规定者，或甲方刻意隐瞒有关此房的一切相关事实真相，甲方应在当日退还已付房款；房屋交易成交价为28万元；签合同当日，乙方交给甲方2000元定金，甲方配合乙方办理贷款手续，过户当日，乙方一次性付清甲方剩余房款。甲方落款处李战峰签字捺印，乙方落款处高宝蕾签字捺印予以确认。 同日，原告高宝蕾向被告李战峰支付购房定金2000元。被告李战峰出具了收条。 2017年3月9日，原告高宝蕾（乙方）与被告李战峰（甲方）就涉案房屋再次签订了房屋买卖合同，约定，房屋交易成交价为28万元；付款方式：签合同当日（2016年12月17日）乙方交给甲方2000元定金于2017年3月9日补交定金28000元，合计30000元；确定能过户时，甲方办理解押手续，解押结束后7天办理过户手续，并在过户当天结清剩余房款；签订合同到确定过户期间，甲方不再向乙方索要其他费用，因甲方个人原因造成该房屋无法交易时（国家政策除外）视甲方违约，甲方须三倍偿付乙方购房定金，若乙方违约，甲方不退还购房定金；在交易过程中产生的费用于买方承担，甲方不承担任何费用；交房之前水费、电费、物业费由房主结清。 同日，原告高宝蕾向被告李战峰支付房屋定金28000元。至此，原告高宝蕾共向被告李战峰支付购房定金30000元。 2017年11月25日，按照中介要求，原告高宝蕾用中介的款项向被告李战峰转款131000元，该款项已转回中介。同日，原告高宝蕾与被告李战峰再次就涉案房屋签订房屋买卖合同，载明总价款为436000元，首付款131000元，余款305000元。同日，被告李战峰、苏俊花向中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行出具同意出售涉案房屋的声明。原告高宝蕾与被告李战峰再次签订房屋买卖合同，约定，交易价格为436000元，高宝蕾2016年12月29日付给李战峰房屋首付款131000元，剩余305000元由高宝蕾通过银行贷款。落款日期显示2016年12月29日。上述事项均是为办理银行贷款手续而操作。 2017年10月12日，涉案房屋所在小区可以办理不动产登记手续。 后被告未办理解押手续，也未配合原告办理过户。2018年4月10日，原告高宝蕾与被告李战峰电话协商，被告李战峰明确表示不再出售涉案房屋，双方协商未果。 审理过程中，原告申请对涉案房屋价值进行评估。本院依法委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司以2018年4月10日为基准日对涉案房屋价值进行评估，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司作出估价报告书，评估总额为581100元。原被告对该估价报告的真实性均无异议。原告因此支出评估费4640元。 2018年5月17日，原告高宝蕾当庭变更诉讼请求为解除涉案合同，被告亦同意解除。 本院认为，原告高宝蕾与被告李战峰就涉案房屋分别于2016年12月17日、2017年3月9日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。而原告高宝蕾与被告李战峰于2017年11月25日签订的房屋买卖合同及落款日期显示2016年12月29日的房屋买卖合同，系双方当事人为向银行贷款而签订，对该合同中约定的房屋价款，不能作为定案依据。 2018年4月10日，被告李战峰向原告明确表示不再履行房屋买卖合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。根据原告主张及被告的答辩，本院确认原、被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同于原告变更诉讼请求要求解除合同且被告同意解除之日即2018年5月17日解除。合同解除后，被告应当退还原告购房定金30000元。 关于原告主张的损失赔偿问题。被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。关于可得利益损失，此系保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于可得利益损失。 关于如何确定可得利益损失的范围问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条，本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案原告主张的房屋损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益以及必要的交易成本。 自减损规则来说，被告李战峰于2018年4月10日明确表示房屋不再出售，原告应及时采取措施防止损失扩大，原告作为理性的购买人，可以通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买的方式维护自己的合法权益，故本案鉴定时间节点为2018年4月10日。 根据合同约定，原告应在房屋过户时付清房款。涉案房屋自2017年10月12日可办理房屋过户手续，至2018年4月10日被告明确拒绝履行合同，原告仅依约支付购房定金3万元，余款25万元未支付。考虑必要的交易成本，原告应承担以25万元为基数，自2017年10月12日起至2018年4月10日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的利息，金额为5437.50元。 涉案房产经本院依法委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋在2018年4月10日的市场价值进行评估，价值为581100元。本案房屋买卖合同履行中原告并无违约情形，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院。故根据鉴定意见，本院确定原告损失赔偿金额为295662.50元（581100元-280000元-利息损失5437.50元）。该损失赔偿额足以弥补原告主张的双倍定金主张，故对原告主张双倍定金的主张，本院不予支持。 关于被告苏俊花的责任承担问题。被告李战峰与被告苏俊花系夫妻关系，且被告苏俊花亦同意出售涉案房屋，被告苏俊花应对上述债务承担共同还款责任。被告辩称应以2017年11月25日双方签订的436000元的合同为依据。本院经审查认为，该合同系双方为贷款而签订，非当事人的真实意思表示，其该项辩解，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告高宝蕾与被告李战峰签订的房屋买卖合同于2018年5月17日解除； 二、被告李战峰、苏俊花于本判决生效后十日内返还原告高宝蕾购房定金30000元； 三、被告李战峰、苏俊花于本判决生效后十日内赔偿原告高宝蕾损失295662.50元； 四、驳回原告高宝蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6716元，减半收取计3358元，财产保全费1920元，鉴定费4640元，共计9918元，由原告高宝蕾负担974元，被告李战峰、苏俊花负担8944元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  孙春华 二〇一八年十月二十三日 法官助理  孔琳雪 书记员 唐梦瑶