四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川20民终1118号 上诉人（原审原告）：谢玉清，女，1969年11月28日生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审原告）：廖海青，男，1963年5月29日生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：廖群英，女，住四川省资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：彭秀蓉，女，住四川省资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷**，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：明瑞玮，四川雁南飞律师事务所律师。 上诉人谢玉清、廖海青与上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（下称资阳得宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初2747号民事判决，本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢玉清、廖海青的委托诉讼代理人廖群英、资阳得宇公司委托诉讼代理人韩虹、明瑞玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢玉清、廖海青上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判由资阳得宇公司支付逾期办理不动产权证书的违约金34692元；2.一、二审诉讼费由资阳得宇公司负担。事实和理由：对一审判决认定的事实予以认可。但判决参照资阳市中级人民法院的批复，对上诉人要求的逾期办证违约金案40%进行判决，明显不公，违背了合同约定及相关司法解释的规定，请求二审法院依法予以改判支持上诉人的上诉请求。 资阳得宇公司上诉请求：撤销原判，依法改判资阳得宇公司支付被上诉人逾期办证违约金5000元。两审诉讼费用双方按比例分担。事实和理由：逾期办证违约金应考虑实际损失、过错程度、公平原则和偿付能力等因素确定合理的赔偿数额。本案资阳得宇公司基本按期交房，办证仅属于合同履行中附随义务，对被上诉人造成的损失微乎其微。一审判决资阳得宇公司承担过重的违约责任，严重侵犯了资阳得宇公司的合法权益。 双方对对方上诉意见的答辩均坚持已方的上诉意见。 谢玉清、廖海青向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告违约金34448元（以原告支付的总价款为基数，每日万分之一，按实际违约天数计算）；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年2月4日，原告谢玉清、廖海青与被告资阳得宇公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号201302040000905），约定原告以406105元价格购买被告开发的资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区6B幢6B（Z）2-5-1号的房屋，建筑面积104.56平方米。原告按约支付了购房款。合同第二十条（二）转移登记第2条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）见补充协议。”附件八第八条约定“对本第二十条的补充（产权登记）1、一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2、买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3、采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4、受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。5、自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。” 另查明，合同约定于2013年6月30日前向原告交付涉案商品房。于2017年11月3日办理了涉案商品房不动产权证书。该房屋实际面积115.93平方米，房屋实际总价款405755元。 一审法院认为，原告与被告资阳得宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未在约定期限内向原告交付不动产证书已构成违约，原告要求被告支付违约金，予以支持。原、被告约定违约金计算标准并未超过法律。原被告约定交房时间为2013年6月30日，原告提交了同楼盘其他房屋交房时间的相关证据，其与合同约定的交房时间相吻合；被告持有交房手续而未向本院提交，故应认定实际交房时间为2013年6月30日。被告认为违约金过高，请求调整，但未提供证据证明违约金过分高于原告的损失，也未举证证明逾期办证非被告原因所致，因此，应当依法承担逾期办证的违约责任。本案逾期办证违约金为：（2015年7月1日至2017年11月2日）855天×405755元×0.0001=34692元。 本案经审判委员会讨论决定，参照《四川省资阳市中级人民法院关于对原告彭端勇、唐明英等与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷系列案的批复》【（2018）川20民他3号】“二、如因四川省勇前房地产开发有限公司的原因造成逾期办证的：1.购房合同约定了违约金的，应当参照《合同法》司法解释（二）第29条第一款‘当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。’建议根据案件具体情况，按照约定违约金的30％左右或者5000元-6000元的金额予以支持。2.购房合同未约定违约金的，同一批案件同种情形下，参照第1种情形确定的数额支持违约金。”酌情认定逾期办证违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告谢玉清、廖海青支付逾期办理不动产权证书的违约金13877元；二、驳回原告谢玉清、廖海青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元，减半收取331元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担（案件受理费原告谢玉清、廖海青已垫付，被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起十日内支付原告谢玉清、廖海青案件受理费331元）。 在二审过程中，谢玉清、廖海青提交以下证据材料： 1.“关于春天半岛三区部分问题的联系函”回函。 2.关于春天半岛三区住宅“两证一票”办理的情况汇报。 两份证据拟证明资阳得宇公司故意违约，延迟办证与办证政策无关。 资阳得宇公司质证称：1.不符合证据形式，真实性存疑。2.是复印件，我方不予认可。 证据材料1，该回函的内容未载明逾期办证的原因，故不能达到买房人的证明目的，本院不予采信。证据材料2系复印件，资阳得宇公司对其真实性不予认可，买受人亦不能提交原件予以核对，故对其真实性不予确认，本院不予采信。 二审查明的事实与一审认定事实一致。 本案争议的主要焦点是一审酌情认定的违约金是否正确。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。本案中，资阳得宇公司未按照合同约定按期办理房屋不动产权证书构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案双方在合同中虽约定迟延办证违约金，但谢玉清、廖海青未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失。因此，一审法院综合考虑多方因素，对资阳得宇公司应承担的违约金酌情予以认定，并无不当。 综上，上诉人谢玉清、廖海青、资阳得宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由上诉人谢玉清、廖海青负担320元，上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一八年十月三十一日 书记员 官晓丹