湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1125民初205号原告（执行案外人）：陈英，女，1976年10月23日出生，汉族，湖北省浠水县人，住所浠水县，委托诉讼代理人：许正威（系原告陈英之夫），1974年5月20日出生，住所浠水县。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解。被告（申请执行人）：湖北浠水农村商业银行股份有限公司，住所浠水县清泉镇车站大道**，统一社会信用代码914211003434796827。法定代表人：黄爱平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓文，湖北全成律师事务所律师，执业证号14201200610888989。代理权限为：代为出庭、质证、辩论，代为承认、变更或放弃诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书等。被告（被执行人）：湖北国兴置业有限公司，住，住所浠水县清泉镇双桥南路一社会信用代码91421125795915115R。法定代表人：汪中喜，该公司经理。委托诉讼代理人：艾正朋，该公司员工。代理权限为一般代理。原告陈英与被告湖北浠水农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、被告湖北国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈英及其委托诉讼代理人许正威、被告农商行的委托诉讼代理人王晓文、被告国兴公司的委托诉讼代理人艾正朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈英向本院提出诉讼请求：1.解除对位于浠水经济开发区道人桥四组宏威小区二期（宏威华府）1单元1107、2单元602、1604三套房屋的查封扣押并停止执行；2.确认原告与被告国兴公司签订的三份购房合同有效，原告享有所有权。事实和理由：2015年2月22日，原告与被告国兴公司签订了三份购房合同，原告购得被告国兴公司开发的宏威小区二期（宏威华府）1单元1107、2单元602、1604三套房屋，原告已交清房款，取得了被告国兴公司开具的购房款收据。该楼盘竣工后，2015年5月16日，被告国兴公司将房屋交付给了原告，原告在交付的房屋上安装了防盗门并进行了装修。2017年7月30日，被告农商行以被告国兴公司欠其款项为由将原告购得的三套房屋予以查封，现已进行执行，在执行过程中，原告提出执行异议，浠水县人民法院裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与被告国兴公司签订的购房合同合法有效，被告国兴公司的开发、承建、预售都予以许可，且已经将房屋交付给原告，原告已经取得了上述三套房屋的所有权，被告农商行无权申请查封原告财产。现原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请法院作出公正处理。被告农商行辩称，原告所诉不能排除执行。我公司对案涉房屋享有抵押权，并对该房屋依法处置后的价款享有优先受偿权，上述权利已为生效的法律文书即（2015）鄂浠水民初字001472号民事判决书所确认；我公司为实现债权向人民法院申请强制执行，人民法院采取的强制措施合法；案涉房屋至今未竣工验收，不具备交房条件，原告占有该房屋是非法占有；原告对案涉房屋是否享有所有权并未经人民法院依法确认，其对案涉房屋的权利不足以排除执行。原告有权解除房屋买卖合同，并要求国兴公司赔偿相关损失。故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告国兴公司辩称，我公司是宏威小区项目开发的业主，其手续合法。宏威小区的购房者没有在浠水县房地产管理局办理登记备案手续的，我公司一律不予认定，其与个人签订售房合同和收取购房款，均属个人行为，由购房者自已承担责任。故请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年4月24日，国兴公司取得浠水县房地产管理局颁发的浠水经济开发区道人桥村××组宏威小区二期住宅楼的商品房预售许可证。2015年2月22日，原告陈英与国兴公司签订了商品房买卖合同三份，合同编号分别为000069、000070、000071，合同分别约定：陈英购买国兴公司开发的上述宏威小区二期第1幢1单元1107-E号、2单元602-G1号、2单元1604-H号商品房各一套，建筑面积分别为154.92㎡、100.53㎡、83.99㎡，单价均为2000元/㎡，总价款分别为309840元、201060元、167980元，付款方式均为2015年2月22日一次性付清，出卖人应于2015年8月31日前向买受人交付经验收合格的商品房。原告陈英于合同签订当日向国兴公司交清了购房款，共计678880元。2017年7月17日，陈英以其与国兴公司存在房屋买卖合同纠纷为由，向本院提出诉前财产保全的申请，请求本院查封其购买的上述1单元1107-E号、2单元1604-H号商品房。本院于7月20日作出民事裁定，预查封了上述二套房屋。2017年8月16日，陈英以国兴公司为被告，就房屋买卖合同纠纷诉至本院，现该案正在审理过程中。2014年11月25日，国兴公司与农商行签订了《固定资产借款合同》和《抵押合同》各一份，约定国兴公司向农商行借款2000万元，并以国兴公司开发建设的位于浠水经济开发区道人桥村××组的土地使用权和在建工程作为借款抵押物。双方随后办理了抵押登记。后农商行以国兴公司未按期归还全部本息为由诉至本院。本院于2016年4月5日作出（2015）鄂浠水民初字第001472号民事判决，判令国兴公司向农商行偿还借款本金1960.32万元，支付利息469645.32元，支付律师代理费6万元，农商行对国兴公司名下的浠水经济开发区道人桥村××组的土地使用权（证件号码001814075）及在建工程（面积为15421.62㎡）享有抵押权，有权在该土地使用权和在建工程依法处置后的价款中在本判决债权和案件受理费范围内优先受偿。上述民事判决生效后，农商行向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2017年7月30日作出（2017）鄂1125执恢139号执行裁定，裁定查封国兴公司位于浠水经济开发区道人桥村××组的土地使用权［土地证号：浠水国用（2014）第1401**］和国兴公司所开发的浠水经济开发区道人桥村××组宏威小区二期住宅楼的相关房产，查封期限均为三年（查封清单上的房产包含本案原告陈英购买的房屋三套）。陈英得知该情况后，以案外人的身份向本院提出执行异议，认为陈英已经与国兴公司签订合法有效的购房合同，付清全部购房款，并占有了该三套房屋，请求解除对该房屋的查封。本院于同年11月13日作出（2017）鄂1125执异31号执行裁定，认为本院执行中的查封是防止国兴公司转移财产的查控措施，未违反法律规定，陈英的权利尚不能排除执行，裁定驳回了陈英的异议请求。陈英不服该执行裁定，故而向本院提起本案执行异议之诉。本院认为，执行异议裁定是执行异议之诉的前置条件。执行异议之诉是审判程序，而非执行程序，应当与执行异议审查适用不同的标准。执行程序的价值理念是效率优先，兼顾公平，而审判程序的价值理念是公平优先，兼顾效率。案外人提起执行异议之诉后，人民法院应当对与执行标的相关的基础性法律关系和案外人的权利进行实体审理，而不能简单地根据权利外观和程序性法律进行审查。执行异议裁定是否最终生效，案外人异议能否成立，应交由执行异议之诉判断。对于案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”故此，执行异议之诉的核心内容是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据当事人的诉辩意见，本案须审理的两项内容，也即争议的焦点是：一、原告是否对案涉房屋享有所有权；二、原告是否享有比被告农商行的抵押权更优先的实体权利。关于焦点一，原告是否对案涉房屋享有所有权问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，本案原告虽与国兴公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，并占有了房屋，但因未经依法登记而未取得所有权。关于焦点二，原告是否享有比被告农商行的抵押权更优先的实体权利问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。据此，在法律适用上，可以得出如下结论：对于符合《执行异议复议规定》有关条款所列排除执行异议条件的，执行异议能够成立；对于虽不符合《执行异议复议规定》有关条款所列排除执行异议条件，但符合其他法律、司法解释排除执行异议条件的，执行异议同样能够成立。被告农商行关于本案是执行异议案件，只能适用《执行异议复议规定》，不能适用其他法律、司法解释的辩解意见，明显与《执行异议复议规定》第二十七条规定不符，本院不予采纳。对未取得所有权的房屋买受人而言，属于《执行异议复议规定》或其他司法解释中能够排除执行异议的规定至少有以下四项：一、《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”二、《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”四、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述四项规定，实质上是分别明确了尚未取得所有权的房屋买受人在具备一定条件时即享有一种足以排除强制执行的实体性权利。这意味着，即使有普通债权人、抵押权人、建设工程价款优先权人或其他法定优先权人申请人民法院对该房屋采取执行措施，人民法院也不得采取；即使人民法院采取执行措施，买受人也可以此规定相对抗。具体到本案，本院认为本案原告符合上述四项规定中的两项，足以排除强制执行。第一，本案原告符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，具体体现在：(一)原告在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告国兴公司认为案涉商品房买卖合同不真实、不合法，是汪中喜的个人行为，不是公司的行为。被告农商行认为，罗田县人民法院以未经抵押权人同意，抵押人擅自处置抵押物为由已判决确认原告与国兴公司的买卖合同无效。本院认为，首先，罗田县人民法院的相关判决已被黄冈市中级人民法院裁定撤销，因而不能作为本案的定案依据。其次，从形式上看，合同的尾部有被告国兴公司的公章和原告陈英签名，合同系双方的真实意思表示，国兴公司已取得商品房预售许可证，合同内容也未违反法律行政法规强制性规定，应认定其真实、合法、有效。至于合同是否在浠水县房地产管理局办理登记备案，并不影响合同的效力；(二)原告在本院查封之前已合法占有该不动产。被告农商行认为案涉房屋未竣工验收，不具备交房条件，原告对案涉房屋的占有属于非法占有。本院认为，根据案涉商品房买卖合同交房期限的约定，出卖人应于2015年8月31日前向买受人交付经验收合格的商品房，但该商品房至今未经竣工验收，对此原告并没有过错，其过错在被告国兴公司。原告基于合法的商品房买卖合同，在约定的房屋交付期限已过后占有案涉房屋是合法占有，不是非法占有；(三)原告已依合同约定支付了全部价款。被告农商行和国兴公司认为原告交付的购房款未支付到公司的账上，而是支付到个人的账上。本院认为，从原告提交的三份收据来看，其收据上均盖有湖北国兴置业有限公司宏威项目部的公章，房间号、收款金额均与合同约定完全一致，宏威项目部是被告国兴公司的内设机构，其收取购房款应视为被告国兴公司收取购房款，而非个人行为；(四)非因原告自身原因未办理过户登记。该商品房因至今未经竣工验收，未办理初始登记，故不具备过户登记条件，在此过程中，原告并没有过错，其过错仍然在被告国兴公司。第二，本案原告还符合《查封扣押冻结规定》第十七条规定，即原告在本院查封之前已签订了合法有效的商品房买卖合同，交清了全部购房款，并实际占有房屋，且原告对未办理过户登记手续没有过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，根据现有证据，应当认定原告陈英就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，但其关于解除对房屋查封扣押的请求，不应在本案诉讼程序中处理，而应在该案执行程序中处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、不得执行原告陈英从被告湖北国兴置业有限公司处购买的位于浠水经济开发区道人桥村四组的宏威小区二期住宅楼1单元1107-E号、2单元602-G1号、2单元1604-H号商品房；二、驳回原告陈英的其他诉讼请求。本案受理费10588元（原告陈英已预交），由被告湖北浠水农村商业银行股份有限公司负担。本院（2017）鄂1125执异31号执行裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  何志勇人民陪审员  高 亮人民陪审员  韩建军二〇一八年十月十九日书 记 员  余 平