广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终13196号 上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市丰瑞祥文化发展有限公司，住所地：深圳市南山区南山大道**南山XX综合楼****，统一社会信用代码：914403001924101265。 法定代表人：李爱忠，执行董事。 委托诉讼代理人：吕志武，男，汉族，1974年9月20日生，住所，住所地：广东省深圳市罗湖区司员工。 委托诉讼代理人：冯霞，女，汉族，1982年8月2日生，住所，住所地：广东省深圳市南山区司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭武滔，男，汉族，1959年10月19日出生，住所，住所地：广东省深圳市南山区div> 委托诉讼代理人：龚志敏，广东礼磊律师事务所律师。 原审第三人：林俊龙，男，1969年7月24日出生，汉族，住所，住所地：广东省深圳市宝安区div> 原审第三人：罗洪柱，男，1973年8月11日出生，汉族，住所，住所地：广东省深圳市宝安区div> 原审第三人：林辉成，男，1967年3月9日出生，汉族，住所，住所地：广东省深圳市宝安区div> 原审第三人：林临发，男，1952年1月20日出生，汉族，住所，住所地：广东省汕头市潮阳区div> 原审第三人：洪建辉，男，1959年4月27日出生，汉族，住所，住所地：广东省深圳市宝安区div> 原审第三人：冯振琳，女，1976年1月20日出生，汉族，住所，住所地：广东省深圳市宝安区div> 原审第三人：冯振岳，女，1984年8月3日出生，汉族，住所，住所地：广东省深圳市南山区div> 原审第三人：冯振珊，女，1980年9月25日出生，汉族，住所，住所地：广东省深圳市南山区div> 原审第三人：冯桃娇，女，1958年3月4日出生，汉族，住所，住所地：广东省丰顺县div> 原审第三人共同委托诉讼代理人：廖彬，广东华商律师事务所律师。 上诉人深圳市丰瑞祥文化发展有限公司（以下简称丰瑞祥公司）因与被上诉人彭武滔、原审第三人林俊龙等人合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰瑞祥公司上诉请求：1、撤销（2016）粤0305民初2131号民事判决书；2、丰瑞祥公司与彭武滔于1994年10月9日签订的《合作建房合同》无效；3、彭武滔向丰瑞祥公司返还南山XX综合楼2栋首层9—15轴的房屋（建筑面积约464.2平方米）；4、本案受理费由彭武滔承担。 事实与理由：丰瑞祥公司与彭武滔于1994年10月9日签订的《合作建房合同》违反相关法律规定，依法应属无效，理由是：1、《合作建房合同》改变了土地的使用性质。涉案土地（XX-X）用途为畜牧加工用地，该地块上的建筑物为屠宰场及配套设施。彭武滔根据合作建房合同所取得涉案地块上的建筑物，并非作为畜牧加工用途，其改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，未征得出让方深圳市国土局同意和土地管理部门、城市规划部门批准，违反法律的强制性规定。2、彭武滔不具备房地产开发的经营资质，不能作为合作建房的主体。《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第九条规定，在特区内注册的房地产开发公司可出资与地方合作建房，没有房地产开发权的单位不得作为出资方与地方合作建房。《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》第2条规定，不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。因此，根据相关法律规定，彭武滔个人不能作为合作建房的主体，双方签订的《合作建房合同》依法应无效。3、所涉土地及综合楼不允许分割转让。涉案的宿舍楼及办公楼为南山XX综合楼的配套，只限整体转让。《合作建房合同》中约定将涉案办公楼的其中一部分分配给彭武滔，违反该禁止性规定。4、本案合作建房，未办理审批、土地使用权变更登记手续。涉案土地（XX-X）的使用权系减地价取得，依据相关规定，减收土地使用权出让金取得土地使用权的，土地使用者将用地出租、转让，以及以土地使用权与他人合资、合作建设的，应报经土地管理部门批准，重新签订出让合同。丰瑞祥公司、彭武滔之间合作建房至今未向城市规划、土地管理等相关部门办理审批并取得相关许可手续，也未取得任何许可证件。丰瑞祥公司认为，涉案综合楼的土地性质为畜牧加工用地，房产只限整体转让，丰瑞祥公司与彭武滔根据《合作建房合同》，将房产进行分配，没有进行备案、报批，该种行为违反了相关法律和行政法规的强制性规定，系无效的法律行为，双方所签《合作建房合同》依法应属无效；同时，彭武滔因此所分得的首层房屋也应予以退还丰瑞祥公司。综上，一审法院判决《合作建房合同》有效，缺乏法律依据，明显错误。丰瑞祥公司为维护自身的合法权益，特提起上诉，请求二审法院支持丰瑞祥公司的上诉请求。 彭武滔辩称：一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，丰瑞祥公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当全部予以驳回，维持一审判决。事实和理由：一、丰瑞祥公司诉称涉案合同改变土地的性质，与其在一审中的自认自相矛盾，没有事实和法律依据。是否改变土地性质并不是涉案合同的有效要件。二、丰瑞祥公司诉称彭武滔不具备房地产开发经营的资质，不能作为合作建房的主体，也是没有法律依据的，合同主体是否具备房地产开发经营资质不是涉案合同的有效要件。1、合作主体要具备房地产开发经营资质，不是涉案合同的法定有效要件，涉案合同的签订目的并不是为了进行房地产开发经营，而是解决丰瑞祥公司建设配套办公楼的问题，是普通的合建行为，合同主体不需要具备房地产开发经营的资质。2、涉案合同是在城市房地产管理法实施前签订并履行的。双方的合作行为就是普通的合建。签约当时只有民法通则、经济合同法、土地管理法等寥寥可数的相关法律，这几部法律均没有关于合作建房的当事人需要具备房地产开发资质的强制性、效力性规定。故涉案合同不存在合同无效的法定情形。三、关于丰瑞祥公司诉称涉案土地及综合楼不允许分割转让，是没有法律依据的。涉案房地产能否分割转让不涉及合同效力，不是涉案合同的有效要件。1、涉案房屋产权证上所描述的限整体转让属于物权变更的范畴，丰瑞祥公司是否或者能否为彭武滔办理房屋产权、变更登记是合同履行的问题，不涉及到合同效力，更不是合同的有效要件。2、法不溯及既往，依据丰瑞祥公司在2007年进行房屋产权登记时相关规定以及现行法律法规不能溯及22年前的合作建房行为。四、丰瑞祥公司诉称本案合作建房因未办理审批、土地使用权变更手续登记而无效，也是毫无法律依据的。1、审批不是涉案合同的法定有效要件。2、办理土地使用权转让登记手续是物权变更的范畴，不是合同的有效要件，更不涉及到合同效力。综上所述，涉案合同双方都是适格的合同主体，合同条款是双方自愿平等协商达成的合意，是双方真实意图的表示，并且内容没有违反法律法规强制性、效力性的规定。涉案合同自双方签字盖章之日起即发生法律效力，对合同双方均有约束力。其次，涉案合同的履行没有损害国家利益、社会公共利益和第三人利益，涉案合同备案、报批不是合同有效的法定要件。涉案房屋产权变更登记仅是物权变动的范畴，是否或者能否办理是合同履行的问题，不涉及到合同效力。基于法不溯及既往的原则，不能以现行法律法规去评价22年前的普通民事合同。对于丰瑞祥公司违背诚信原则，恶意隐瞒合建事实，私下将合建房屋进行整体产权登记的行为，彭武滔将通过另外的途径进行追诉。根据合同法解释（一）、（二）的相关规定，必须是违反了全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规的强制性、效力性规定才能导致合同无效。所以彭武滔认为涉案合建合同是有效合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持，驳回丰瑞祥公司的全部上诉请求。 原审第三人林俊龙等人共同答辩称：一、丰瑞祥公司所提起的上诉请求没有任何的事实和法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回丰瑞祥公司全部上诉请求。二、认可彭武滔的所有答辩意见。三、丰瑞祥公司以改变土地性质为由认为合同无效，没有事实依据，且与诉求无关。丰瑞祥公司认为彭武滔不具备房地产开发资质，不能作为合作建房的主体，此种观点是错误适用法律、无视合同签订的时间及当时情况而作出的错误判断。丰瑞祥公司以土地和综合楼不允许分割无由提出上诉，没有事实依据。综上，丰瑞祥公司与彭武滔以及原审第三人签订的《合作建房合同》解决了丰瑞祥公司建房时资金短缺等问题，房屋也依法建成，并且房屋也为原审第三人、彭武滔、丰瑞祥公司占有使用，合同并没有侵害他人和国家的利益，且满足了合同的有效条件，丰瑞祥公司现在违背诚信原则，要求认定合同无效，依法应当不予支持。 丰瑞祥公司向一审法院起诉请求：1.确认丰瑞祥公司与彭武滔双方于1994年10月9日签订的《合作建房合同》无效；2.判令彭武滔向其返还南山XX综合楼2栋首层9-15轴的房屋，建筑面积约464.2平方米。 彭武滔向一审法院反诉请求：1.确认丰瑞祥公司与彭武滔于1994年10月9日签订的《合作建房合同》有效；2.丰瑞祥公司继续履行《合作建房合同》，为彭武滔所享有的南山XX综合楼2楼首层9-15轴220平方米的房产办理不动产产权分户登记手续；3.丰瑞祥公司返还侵占彭武滔的房屋及从2014年5月至2016年4月的房屋租金，按市场价算至起诉之月共55.44万元，装修、押金（原租户）赔偿损失26万，两项合计共81.44万元；4.本诉和反诉的诉讼费用全部由丰瑞祥公司承担。一审庭后，彭武滔撤回了第2、3、4项反诉请求。 一审法院认定事实：1984年3月26日，深圳市南山区农牧公司注册成立。1991年6月21日，深圳市南头区农牧公司更名为深圳市南山区农牧公司。1993年7月10日，深圳市南山区农牧公司更名为深圳市南山区新龙基实业发展公司；1994年8月5日，更名为深圳市新龙基实业发展公司；2002年11月4日，更名为深圳市新龙基文化发展公司。2006年8月11日，更名为深圳市丰瑞祥文化发展公司2007年10月22日，更名为深圳市丰瑞祥文化发展有限公司，注册号为440301102941690。 1990年3月29日，深圳市南头区农牧公司与深圳市国土局签署《深圳经济特区土地使用合同书》［深第合字（XX）XX号］,约定深圳市国土局将涉案XX-X号地块的土地使用权一次性批给丰瑞祥公司，土地使用期限为30年，从1990年2月8日至2020年2月7日止。 1994年10月9日，深圳市新龙基实业发展公司（甲方）与彭武滔（乙方）签订《合作建房合同》，双方约定：由甲方出地，乙方出资合作兴建，房产分成；涉案办公综合楼位于南山区中山园XX厂XX地（宗地号XX-X）内，已经深圳市规划国土局批准兴建，建筑许可证号为“深规建许字（XX）XX号”；综合楼建成后，东段（9）-（15）的第一至五层楼房归乙方所有，建筑面积2372平方米，其余部分归甲方所有，乙方对所得部分房屋拥有产权及使用权，甲方给予承认；涉案综合楼使用期限从房产交付使用之日起至2020年2月7日止。合同还约定了其他内容。 1995年5月19日，深圳市新龙基实业发展公司（甲方）与彭武滔（乙方）签订《合作建房补充协议》，约定双方经协商建第六层仍按一至五层的分隔线第（9）轴为界归甲方所有，（9）-（15）轴归乙方所有。协议还约定了其他内容。 2002年10月30日，深圳市南山肉联厂（甲方）与彭武滔（乙方）签订《房屋转让合同》，合同约定：依据《合作建房合同》的约定，乙方获得南山肉联厂办公综合楼第一、二、三、四、五、六、七层（为加建层）9-15轴房产的所有权（其中，第四层9-15轴已于1998年11月转让给深圳市南岛实业开发总公司）。乙方将涉案南山区肉联厂综合楼第二、三、五、六、七层，总计建筑面积（以实际面积计）2612平方米，以每平方米2520元的价格转让给甲方。合同还约定了其他内容。 2007年2月6日，在涉案地块上（宗地号XX-XX）的南山XX综合楼1栋、南山XX综合楼2栋核准登记至丰瑞祥公司名下，房产证号为深房地字笫4000313270号，土地用途为“畜牧加工用地”，南山XX综合楼1栋、2栋的用途分别为住宅、办公，竣工日期分别为1993年12月30日、1996年6月1日，登记价分别为3504904.06元、5801870.76元；在房产证的“他项权利摘要及附记”中记载：“市场商品房，登记价不含用地价款1497300元，根据《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（XX）XX号）及《深圳市建设用地规划许可证》（深规许字XX-XX-XX号）的规定，宿舍楼及办公楼为南山XX综合楼的配套，限整体转让”。 彭武滔提交了《深圳经济特区土地使用合同书》、《深圳市南山区计划统计局文件》，以及深圳市南山区城市建设局、深圳市规划国土局深圳市规划和国土局南山分局分别出具的涉案综合楼工程的建设工程开工许可证、建筑许可证、建设工程建筑许可证等，证明丰瑞祥公司与彭武滔签订《合作建房合同》时的土地现状以及合作项目已经依法办理了批准手续，不存在导致涉案合同无效的情形。 一审法院认为，本案的争议焦点为：丰瑞祥公司与彭武滔于1994年10月9日签订的《合作建房合同》是否为有效合同。丰瑞祥公司以彭武滔不具备进行房地产开发的经营资质，不能作为合作建房的主体，同时涉案《合作建房合同》、《合作建房补充协议书》未在国土部门备案，丰瑞祥公司与彭武滔合作建房的行为没有办理合建审批、土地使用权变更登记手续，丰瑞祥公司与彭武滔在涉案合同中对合建房产约定产权分配违反了《深圳市工业楼宇转让管理办法》中关于“未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让”的规定等为由，主张涉案《合作建房合同》无效。然而，丰瑞祥公司的上述理由并不能作为认定涉案《合作建房合同》无效的依据。丰瑞祥公司、彭武滔签订的涉案《合作建房合同》，系双方作为平等的民事主体，在平等协商的基础上自愿进行的商事合作约定，双方意思表示真实，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形或者违反其他法律、行政法规规定的效力性强制性规定，故对于丰瑞祥公司主张涉案《合作建房合同》无效的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，丰瑞祥公司以合同无效为由进而主张彭武滔返还涉案房产的诉讼请求，一审法院亦予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、丰瑞祥公司与彭武滔于1994年10月9日签订的《合作建房合同》有效；二、驳回丰瑞祥公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费51000元，丰瑞祥公司已预交，由丰瑞祥公司负担；反诉案件受理费50元，由丰瑞祥公司负担，彭武滔已预交5972元，其中5922元一审法院予以退还。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，丰瑞祥公司与彭武滔签订的涉案《合作建房合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案房产经深圳市规划国土局批准而兴建，并取得了房地产证，系合法的市场商品房。丰瑞祥公司主张涉案《合作建房合同》无效，于法无据，本院不予支持。 综上所述，丰瑞祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51000元，由上诉人丰瑞祥公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   睿 审判员 吴 春 泷 审判员 许 莹 姣 二〇一八年十月九日 书记员 陈颖(兼)