云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云23民终1251号上诉人（原审被告、反诉原告）：文学杰，男，1963年10月21日出生，住元谋县。委托诉讼代理人：安永明，云南楚安律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：元谋县交通运政管理所，住所地元谋县元马镇元通街，统一社会信用代码12532300431956709M。法定代表人：陶晓东，系该所所长。委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：何旭峰，男，1988年2月3日出生，现住元谋县。被上诉人（原审第三人）：中国电信股份有限公司元谋分公司，住所地：元谋县元马镇发祥路**，统一社会信用代码：91532328431957525L。负责人：董加明，系该公司经理。委托诉讼代理人：汤艳敏，该公司市场部主任。上诉人文学杰、元谋县交通运政管理所（以下简称运政所）因与被上诉人何旭峰、中国电信股份有限公司元谋分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服元谋县人民法院（2017）云2328民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人文学杰的上诉请求：一、请求撤销（2017）云2328民初579号民事判决第五项，依法改判由运政所赔偿上诉人损失费261490元；二、由运政所协调县棚改指挥部按照棚改相关安置补偿标准对上诉人进行补偿；三、一、二审诉讼费用由运政所承担。理由如下：一审法院认定文学杰与运政所签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》性质为房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。双方签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》违反法律的禁止性规定，属于无效合同，运政所用公开拍卖的方式对房屋进行拍卖，以收取出让金的方式收取文学杰42年租金，从而规避法律规定，应当对合同无效的后果承担责任。二、合同形成的全过程都是由运政所主导，文学杰作为一个平头百姓，只知道是通过拍卖竞标买房就应当是合法的，运政所作为一级政府机构，为什么只能租20年的房产，要出租42年呢？并且，拍卖成交价已经达到当时购买商铺的最高价格，运政所用公开拍卖出让的方式收取了上诉人42年的出让金。众所周知，这10多年来，物价翻了几番，运政所将文学杰的资金占用10多年，运政所是受益者，文学杰是受损害者。现在按照原交款金额返还文学杰出让金，有失公平原则。三、一审判决适用法律错误。本案合同属于部分无效，对无效部分不能与有效部分同样对待处理，对合同有效部分，可以根据合同约定进行解除，对合同无效部份应按《合同法》第五十八条处理。既然一审法院将案件性质确定为房屋租赁合同纠纷，并确认超过20年租赁期限部分无效，但对合同无效的过错责任以及给文学杰造成的损失并未依法进行评判处理。而本案导致合同无效的缔约过失责任完全在于运政所，依法应当对文学杰的损失进行赔偿。一审判决分析评判中关于“超过20年租赁期限的部分依法不受法律保护”的评述，与《合同法》第五十八条规定相悖。四、关于文学杰的损失计算问题，因为运政所当时拍卖房屋所得价款用于建盖办公楼，其通过公开拍卖这种看似合法的方式误导文学杰订立无效合同，违法收取文学杰超过20年租赁期限以上的巨额资金，文学杰的损失至少应当参照人民银行同期同类贷款利息进行计算。五、本案涉案房屋在棚改范围，文学杰竞买房屋的目的是用于经营，棚改前，该房屋也一直处于经营状态。虽然文学杰不是房屋所有权人，无权主张房屋价值的补偿，但根据《元谋县棚户区改造县城东南片区（二期）房屋征收补偿安置方案》规定，经营性用房的补偿费，除房屋价值的补偿外，还包含搬迁费、临时过渡安置费、停产停业补助费、棚改补贴、搬迁奖励等，该部分费用应当归属于文学杰，运政所放弃该费用的主张，损害了文学杰的合法权益。六、一审法院在开庭审理案件后，调取了棚改《房地产估价报告》进行质证，质证后针对上诉人提出的异议进行了现场勘查，还将关于二期棚改补偿标准的文件拿给上诉人看，问上诉人对该补偿标准是否有意见，上诉人考虑到支持政府的棚改工作，同时，也为了尽快解决案件，明确表示同意按照棚改补助标准进行补偿，法官还给文学杰作了笔录让文学杰签字认可，最后却对文学杰的相关补偿费用只字不提，这样的审判程序让文学杰实在不能理解。针对文学杰的上诉请求，运政所辩称:1、文学杰提出的赔偿金额没有事实依据，本案合同解除是依据双方签订的《房屋使用权竞价合同书》第12条约定，双方合同中没有约定运政所需要承担赔偿责任；2、文学杰使用运政所房屋获得超过百万的收益，不存在损失；3、文学杰要求运政所协调指挥部对其进行赔偿的要求没有法律依据，不能成立，本案因棚改解除合同，棚改的征收人是元谋县人民政府，元谋县棚户区2期改造补偿方案规定，补偿只针对产权人，不针对租赁方，涉及事实单位公有房屋补偿只补偿房屋价值，对安置补助费、补贴奖励、补偿一律不予补偿，所以文学杰的要求不成立；4、文学杰二审中提出的安置补偿费一审没有提出，二审提出来不属于本案审查范围。针对文学杰的上诉请求，何旭峰、电信公司辩称：同意文学杰的上诉请求，同时认为文学杰上诉请求第二项中接受补偿的主体中应包括何旭峰和电信公司。上诉人运政所的上诉请求：要求撤销元谋县法院（2017）云2328民初579号民事判决书第三至第四项，改判运政所不承担补偿费用，一、二审诉讼费用由文学杰、何旭峰、电信公司承担。理由如下：一、原判决认定事实部份错误，原判第8页认定相关费用中第2-3项不客观。二、原判第三项是不合理，是错误的。该房出租前就由运政所装修过，可以正常使用，该费用不应该由运政所赔偿。何旭峰、电信公司与我所之间没有直接的租赁关系，没有义务对其进行补偿。另外，本案我方也不是征收方，也不应该承担房屋征收补偿责任。针对运政所的上诉请求，文学杰辩称：运政所对涉案房屋装修费用应予补偿，依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，第十六条。被上诉人何旭峰、电信公司的答辩理由与文学杰的一致。运政所的一审诉讼请求：1、解除运政所、文学杰于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》；2、判令第三人电信公司、何旭峰于2017年7月5日前将四号租赁房屋腾空交还给运政所；3、由运政所退还文学杰交纳的租金237981.25元。文学杰的一审反诉请求：1、确认文学杰、运政所于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》中涉及拍卖、转让房屋使用权部分无效;2,判令运政所赔偿给文学杰经济损失536000元。一审法院认定的事实是：2002年12月31日，运政所、文学杰双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所将位于元谋县元马镇龙川街134号的办公楼一层第四号门面房出租给文学杰使用，租金为40.2万元，租赁期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止）。该合同第十二条约定：“在房屋使用期限内，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”合同签订后，双方均按约定履行了合同。文学杰取得房屋使用权后，立即将房屋转租给了他人。2017年3月14日，电信公司将该房屋从文学杰手中租赁过来后，交给与其有业务代理合作关系的何旭峰使用。运政所提出解除合同时，该房屋的实际使用人为电信公司和何旭峰。因元谋县实施棚户区改造，该房屋在改造范围之内，致使双方签订的合同无法继续履行。2017年5月25日，运政所向文学杰送达了《解除（门面出租）合同通知书》，要求文学杰于2017年6月3日前到运政所办理解除合同事宜，但文学杰至运政所起诉之日仍未办理，也未要求何旭峰腾退房屋，现该房屋已被拆除。另查明，在棚改期内，根据大多数棚改户的选择，元谋县人民政府将二期棚改工作统一委托给昆明正信房地产评估有限公司评估。经该公司评估及法庭现场核实，涉案房屋的商业用房装修价值为34537元（含法庭现场核实确认遗漏的铁门和铁窗价值485元），分水表分电表费用370元。但装修为何人完成无法查清。一审法院认定相关费用如下：1、文学杰未使用年限的使用费为264011.90元[402000元42年÷12个月×331个月（从2017年6月算至2045年1月）；2、涉案房屋的装修费用为：34537元；3、分水表分电表费用370元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，运政所与文学杰于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》系双方在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，没有损害国家、集体或第三人的利益，20年租赁合同期限内的权利义务合法有效，但超过20年租赁期限的部分依法不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因元谋县进行棚户区改造，导致双方的合同目的不能实现，继续履行合同已无必要。运政所请求按照合同第十二条约定解除合同，符合双方的合同约定和法律规定，应予支持。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”涉案合同名为《房屋使用管理权竞价成交合同书》，从其名称和内容均可看出，出让的是使用权而非所有权，符合租赁的法律特征，属租赁合同，涉案房屋的所有权人仍为运政所。运政所是该房屋征收补偿的主体。文学杰提出其取得房屋实际所有权的意见，一审法院不予采纳。《房屋使用管理权竞价成交合同书》第十二条约定：“在房屋使用期限内，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”本案中，文学杰取得使用权的基础是支付使用费。退还未使用年限的使用费，文学杰即丧失了取得使用权的基础。因此，该合同第十二条虽未明确约定解除合同，但已经自然包含了解除合同的内容。根据该约定，房屋被征收时，运政所只需退还未使用年限的使用费。涉案房屋的装修费，一审法院依法按昆明正信房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，结合现场核实情况予以确定，因本案中无法查清装修为何人完成，涉案房屋的装修费暂归文学杰和电信公司、何旭峰共有，至于双方之间如何分割，可以另案起诉。本案《房屋使用管理权竞价成交合同书》提前解除是因政府征收原因所致，不可归责于双方当事人，依照公平原则，运政所应对文学杰及何旭峰的装饰装修损失进行相应补偿，具体包括房屋装修费用34537元、分水表分电表费用370元，合计34907元。何旭峰提出运政所应当赔偿其装修损失费大概8万元的意见，因其未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。何旭峰提出运政所应当赔偿其转让费4.9万元的意见，没有法律依据，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”因出租房屋而缴纳相应的税费，是运政所作为出租人的义务，文学杰对提前解除合同并无过错，运政所要求在其退还未使用年限租金中扣除税费无事和法律依据，一审法院不予支持。在本案审理过程中，电信公司与何旭峰已经将涉案房屋腾空，现房屋已被拆除，运政所提出判令电信公司和何旭峰立即将房屋腾空交还给运政所的诉讼请求已经得到实现，再判令电信公司与何旭峰腾房已无意义，故该项诉讼请求不再处理。因运政所与文学杰之间转让的是房屋使用权，文学杰基于其取得房屋所有权而提出的反诉无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下:一、解除运政所与文学杰于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》；二、由运政所于本判决生效后三十日内返还给文学杰未使用房屋年限的使用费264012元；三、由运政所所于本判决生效后三十日内补偿给文学杰和电信公司、何旭峰装修和分水表分电表费用34907元；四、驳回运政所的其他诉讼请求；五、驳回文学杰的反诉请求。本诉案件受理费4870元，由运政所负担，反诉案件受理费4580元，由文学杰负担。对一审认定的事实，上诉人文学杰提出：对一审认定“租金为40.2万元，租赁期限为42年”有异议，应当认定为“转让金为40.2万元，转让期限为42年”。上诉人运政所对一审认定的装修费用22682元和分水表分电表费用550元有异议。被上诉人何旭峰、电信公司对一审认定事实无异议。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院认为，上诉人文学杰、运政所对本案所涉的法律关系为房屋租赁合同关系并无异议，一审依据该法律关系认定约定的租金为40.2万元，租赁期限为42年并无不当。对于一审认定的装修费用和分水表分电表费用系依据评估报告并结合现场情况核实确定，并无不当。综上，经过二审，二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人文学杰所主张的损失是否应支持？2、一审认定的涉案房屋装修费用和分水分电表费用是否合理？关于焦点一：本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部份仍然有效。”本案中，《房屋使用权出让合同书》约定房屋使用权出让年限为42年，违反了合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，该合同超过二十年的部分无效。其他部分应为有效。该合同十二条约定“在房屋使用期间，因城市规划，需整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”从该约定也可以看出双方对涉案房屋存在因拆迁而致合同无法履行的风险在签订合同即为明知，依据该约定，运政所应退还未使用房屋年限的使用费，对于损失并未约定。其次，虽然涉案合同存在部分无效的问题，但本案系因在合同有效期内元谋县进行棚户区改造而导致合同解除，涉案合同无效部分的问题并不影响本案实体处理。综上，对于文学杰要求赔偿损失261490元的上诉请求不能成立。《元谋县棚户区改造县成东南片区（二期）房屋征收被偿安置方案》十三、（十）中明确“对国家机关、事业单位和国有、集体企业被征收人，除给予房屋评估价补偿和地上附着物评估价补偿外，不给予房屋用地补偿、政策性补助、政策性补偿、政策性补贴、奖励。”按此方案，本案中所涉的房屋是没有以上所说的房屋用地补偿、政策性补助、政策性补偿、政策性补贴、奖励。故文学杰要求对以上项目进行补偿的请求无任何依据。关于焦点二：本院认为，一审认定的装修费用和分水表分电表费用系依据评估报告并结合现场情况核实确定，并无不当，上诉人运政所的上诉理由不能成立。综上，上诉人文学杰、运政所的上诉理由均不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人文学杰所预交的二审案件受理费5222元由其自行负担（已交），多交纳的3938元退回上诉人文学杰；上诉人元谋县交通运政管理所预交的二审案件受理费673元由其自行负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王红云审判员  苏天喜审判员  段雨函二〇一八年十月三十日书记员  杨 蕊