广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终12965号上诉人（原审被告）：张弘，男，1974年11月5日出生，汉族，住所地河南省光山县。上诉人（原审被告）：祝霞，女，1979年7月13日出生，汉族，住所地河南省光山县。两上诉人共同委托诉讼代理人：谭小波，广东华商律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：马丽，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄艳珍，女，1986年8月26日出生，汉族，住所地湖南省炎陵县。委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅林，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：吴梅，女，系该公司员工。上诉人张弘、祝霞因与被上诉人黄艳珍及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初23723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张弘、祝霞上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判张弘承担购房价款20%的违约金；2、判令本案的全部诉讼费用黄艳珍承担。事实和理由：1、一审法院未全面查明案件事实，在按照评估价与成交价的差额认定为黄艳珍的损失时，漏查了涉案合同如果得到履行时黄艳珍应当按照买卖合同的约定支付的税费，以及其偿还银行按揭贷款所需偿还的本息。2、我国合同法关于违约责任以弥补损失为原则，除了法律有明文规定外，并没有惩罚性原则，法院也不应当以惩罚性原则判令违约责任。本案中黄艳珍并没有提交任何证据证明其因本案遭受的损失或者提交证据证明其遭受的损失高达一审法院判令的人民币70万元（以下货币均为人民币）。在张弘同意按照买卖合同约定承担成交价20%的违约金后，黄艳珍的损失足以得到弥补，一审法院以评估价格与成交价差额认定为黄艳珍的损失并据此判令违约金，没有事实和法律依据。3、一审法院按评估价与成交价的差额判令违约金，没有考虑涉案合同的履行情况，本案的违约情形应当区别于那种买方已经取得银行贷款承诺函、仅差办理过户手续的违约情形，本案是在涉案合同签署后因张弘的配偶的反对而未继续履行，黄艳珍仅支付了定金5万元后，涉案合同中黄艳珍后续的一系列义务均未履行，黄艳珍并没有办理期款的监管、没申请银行贷款承诺函、甚至没有提供购房资格等等，换言之，黄艳珍仅仅支付了定金5万元，没有办理资金监管，没有占用黄艳珍的购房资金，就获得一审判决高达70万元的违约金，其收益率高达4倍，且张弘还需要将定金5万元返还给黄艳珍，造成上诉人与黄艳珍之间的权利义务极不对等，请求二审法院按照同类案件处理惯例，考虑涉案合同的履行情况及合同性质，依法调低一审法院判令的违约金，以平衡双方的利益。一审法院只考虑了合同履行后黄艳珍可以获得的利益，却没有考虑涉案合同如果得到履行时黄艳珍应当支付的成本，对于黄艳珍未支付的成本，请求二审法院在判令违约金时予以扣除。一审法院在判令上诉人承担违约责任时，没有综合考虑黄艳珍及中原地产公司的过错，将合同无法履行的全部责任归责于张弘，对上诉人不公平，请求二审法院综合考虑各方的过错，调整违约金数额。4、一审法院判令违约责任时，只考虑了黄艳珍合同履行后可以获得的利益，但未考虑张弘在订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，进而错误判决本案，请求二审法院依法纠正。5、黄艳珍作为守约方有义务采取措施防止损失的扩大。本案涉案的《〈二手房买卖合同〉补充协议》签订于2015年7月10日，黄艳珍于2015年8月14日委托律师向上诉人发送律师函，2015年8月19日即向一审法院提起诉讼，案号为（2015）深宝法民三初字第1803号，黄艳珍在短短一个月的时间内就已经判定了上诉人违约后并采取了诉讼途径，此时黄艳珍已经知道上诉人违约无法履行，黄艳珍就已经负有防止损失扩大的法定义务。但是，黄艳珍在（2015）深宝法民三初字第1803号案件诉讼过程中，即使在张弘的配偶加入该案诉讼，且经一审法院明确释明后仍然拒绝变更诉讼请求，导致其继续履行合同的诉讼请求被一、二审法院判决驳回。因此，在黄艳珍明知上诉人已经违约后未采取措施防止损失扩大的损失应当由黄艳珍自行承担。6、本案为房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，祝霞根本不知道张弘出售涉案房产，在知悉后也明确拒绝出售房产，本案的违约完全是张弘的个人行为，该违约责任也不是在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，一审法院的判决明显违反《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》中关于夫妻共同债务认定的规定，也违反了合同的相对性，严重损害了祝霞的合法利益，请求二审法院依法纠正，改判祝霞无需承担违约责任。7、黄艳珍根本就不是真实的买房人，其本人也没有任何经济实力来买房，只是把买房资格卖给另案段良艳，其出的2万元钱也是段良艳在中介公司刷卡的，其本人只是把买房资格卖给段良艳使用，其根本就没有买房的意思表示，也不存在任何损失。黄艳珍在2015年就知道张弘的配偶不同意销售该房产，黄艳珍当时也聘请两个专业律师为其提供法律服务，完全不影响其继续买房。另外，黄艳珍当时只交了5万元给中介，也没办理任何后续手续，没有办理资金监管占用黄艳珍的购房资金，完全不影响其买房。被上诉人黄艳珍辩称：一审法院程序合法、认定事实正确、适用法律正确，应予以维持。一审法院依据涉案房产于2016年10月8日评估时间点的市场价值计算差价损失，已充分考虑张弘的利益，对可预见规则、减损规则等原则进行了充分的衡量，且评估报告系法院委托具备资质的评估机构依据合法程序作出，对评估结果应当予以采纳。原审第三人中原地产述称其答辩意见与一审一致。黄艳珍向一审法院起诉请求判令：1、解除黄艳珍与张弘签署的《二手房买卖合同》；2、张弘向黄艳珍返还定金5万元，祝霞对此承担连带返还责任；3、张弘向黄艳珍支付违约金15万元（按合同成交价的20%承担违约责任），祝霞对此承担连带责任；4、张弘另行增加支付违约金币55万元，祝霞对此承担连带责任；5、判令张弘、祝霞承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2005年1月19日，张弘与祝霞登记结婚。2011年3月28日，案涉深圳市××区××街道×××××花园（×期）×栋单元×号房屋房地产登记至张弘名下，房地产证号码为深房地字第**，房产证核准登记时间为2015年7月6日。2015年4月13日，黄艳珍与张弘签订《二手房买卖合同》，约定张弘将其所有的位于深圳市××区××街道×××××花园（×期）×栋单元×号房屋（（深房地字第**转让予黄艳珍，转让成交价900,000元；买方应于合同生效之日起2日内交付卖方定金30,000元，定金交由买卖双方约定的第三方监管；买方须于2015年5月5日前将定金、交楼押金之外的剩余首期款200,000元支付至买卖双方指定的银行监管账户或其他第三方的监管账户，并向按揭银行申请贷款，卖方应予配合；若银行承诺贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内补足，如多于合同成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最迟不得迟于2015年7月5日；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他中原地产公司出具办理赎楼的公证委托书，买方予以配合办理；卖方虽有担保公司担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法赎楼的，卖方应当自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；涉案房产未附有租约；按规定买卖双方须支付的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息，均由买方自愿承担；因法律法规、政策原因所新增的税费，由法律法规和政策规定的缴纳方式缴纳；卖方应当于收到全部房款时将房屋交付买方，并结清水电费、有线电视费、物业管理费等费用；双方协商同意在定金或首期款中预留5,000元作为交楼押金，该款在卖方实际交付房屋时结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月13日，黄艳珍支付定金30,000元，张弘开具了《收款收据》，该款由中原地产公司托管。2015年5月17日，黄艳珍与张弘再次签订《二手房买卖合同》，在原有合同的基础上，变更约定转让成交价为750,000元、买方应于合同生效之日起2日内支付定金50,000元、买方应于2015年7月10日前办理首期款175,000元资金监管手续并申请按揭贷款、最迟过户日期不得迟于2015年9月10日，其余合同内容不变更。上述合同落款日期为“2015年4月13日”。2015年5月17日，黄艳珍与张弘及中原地产公司签订一份《资金托管协议》，约定黄艳珍与张弘委托中原地产公司托管定金50,000元、交楼押金5,000元。该协议落款日期为“2015年4月13日”。同日，黄艳珍支付定金20,000元，张弘开具《收款收据》。该款由中原地产公司托管。2015年8月12日，黄艳珍委托律师向张弘邮寄送达了《律师函》，主张张弘以房产证尚在办理为由未办理公证委托赎楼，并催告张弘于2015年7月8日到中国工商银行深圳宝安支行配合办理首期款资金监管和银行按揭贷款申请手续。2015年，黄艳珍曾就涉案房产买卖纠纷起诉至我院，要求张弘继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，将涉案房产过户至黄艳珍名下，并按约定交房，祝霞主张涉案房产为夫妻共同财产，其对于张弘出售涉案房产并不知情亦不同意，要求确认黄艳珍、张弘签订的买卖合同无效。我院作出（2015）深宝法民三初字第1803号民事判决书驳回黄艳珍诉请。后黄艳珍上诉至深圳市中级人民法院，该院作出（2016）粤03民终11012号民事判决书，判决驳回黄艳珍上诉，维持原判。本案审理过程中，一审法院依张弘申请委托深圳市城市房地产土地评估有限公司对案涉房产的市场价值进行评估，案涉房地产在2015年8月19日、2016年3月16日、2016年4月12日、2016年10月8日的市场价值分别为1,435,800元、1,770,820元、1,722,960元、1,818,680元。一审法院认为，黄艳珍与张弘签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。合同签订后，黄艳珍已按照合同约定支付了两笔共计5万元的定金，张弘亦应履行其作为卖方的合同义务。2015年7月10日，黄艳珍与张弘签订《＜二手房买卖合同＞补充协议》，约定“卖方办理房产证之日到银行办理按揭手续”，同时补充约定，若最迟办理递件过户时间超过2015年9月10日，买卖双方另行协商约定过户时间。根据一审法院查明的事实，张弘已于2015年7月6日办理涉案房产的房产证，但张弘未将此情况告知黄艳珍及中原地产公司，并以未办理好房产证为由拒绝配合黄艳珍办理银行按揭贷款手续，张弘的行为已经构成根本违约，黄艳珍作为守约方有权解除合同，并要求张弘返还定金、支付违约金。关于定金返还。因案涉合同已解除，中原地产公司托管定金50,000元即没有合同依据，中原地产公司应将定金50,000元返还给黄艳珍。关于违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，黄艳珍有权诉请调高违约金数额，一般情形下，调高之后的违约金数额不应超过守约方所遭受的损失。本案中，在涉案合同履行过程中，张弘未如实将涉案房产已经办理房产证的情况告知黄艳珍，其行为已经构成根本违约。且在本案一审过程中，张弘亦未向法庭披露过案涉房地产系其与祝霞的夫妻共有财产，及案涉房屋买卖合同不能履行的原因系祝霞不同意出售案涉房地产，足以说明张弘在本案一审诉讼存在隐瞒案件事实的不诚信行为，该行为直接导致黄艳珍未能及时行使合同解除权，而是选择了继续履行合同，黄艳珍对此并无过错。案涉房地产自签订合同之日起至2016年10月8日期间的差价系黄艳珍因张弘违约所遭受的损失。结合评估机构出具的评估结论，该差价损失数额为1,068,680元（1,818,680元-750,000元）。而合同约定的违约金数额为转让成交价75,000元的20％即150,000元，该违约金数额明显低于黄艳珍所遭受的损失1,068,680元。据此，黄艳珍要求张弘支付违约金15万元及另行增加违约金55万元的诉讼请求，一审法院予以支持，张弘应支付黄艳珍违约金共计700,000元。关于祝霞的责任承担。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条明确规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。祝霞与张弘系夫妻关系，本案债务发生在张弘、祝霞夫妻关系存续期间，张弘、祝霞未能提供证据证实存在夫妻约定债务归属于一方的约定且为黄艳珍知晓，故本案债务应当认定为张弘、祝霞夫妻共同债务，祝霞应对张弘负担的本案债务承担共同偿付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除黄艳珍与张弘签订的《二手房买卖合同》；二、张弘、祝霞于本判决书发生法律效力之日起五日内支付黄艳珍违约金700,000元；三、中原地产公司于本判决书发生法律效力之日起五日内返还黄艳珍定金50,000元。案件一审受理费5,650元、保全费4,270元、评估费25,337元，由张弘、祝霞负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人黄艳珍与上诉人张弘签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。根据（2016）粤03民终11012号生效判决认定的事实，上诉人张弘对涉案房产的处分构成无权处分，且其未按《＜二手房买卖合同＞补充协议》的约定将已于2015年7月6日办理涉案房产的房产证情况告知被上诉人黄艳珍及原审第三人中原地产公司，一审法院认定上诉人张弘构成根本违约，并应承担违约责任，认定正确，本院予以维持。上诉人张弘的配偶2015年就提出了不同意履行涉案合同，但此时双方对能否继续履行合同产生争议，继而诉至一审法院并经两审终审，直至2016年9月18日本院做出（2016）粤03民终11012号民事判决认定双方买卖合同无法继续履行，双方争议的事实方予以解决。一审法院以2016年10月8日的评估时点作为计算损失的参考依据，与（2016）粤03民终11012号民事判决书生效时间接近，并无不妥，本院予以维持。至于上诉人主张的税费等交易成本，按其主张应由买方承担，同理，涉案合同如能继续履行，所谓的交易成本被上诉人黄艳珍也能在出售房产时予以收回，因此，其所主张的交易成本并不能降低房屋升值收益，加之，被上诉人黄艳珍所主张的损失金额低于评估价与成交价的差价，上诉人再以税费等交易成本抗辩违约金较高，没有事实依据，本院予以驳回。另，涉案合同不能继续履行的原因就是上诉人祝霞对上诉人张弘签署《二手房买卖合同》不知情且不同意追认，加之《二手房买卖合同》产生的债务亦非日常生活需要所负债务，因此上诉人张弘对《二手房买卖合同》构成根本违约产生的债务非夫妻共同债务，一审法院认定共同债务，认定错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人张弘、祝霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初23723号民事判决第一、三项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初23723号民事判决第二项为张弘于本判决书发生法律效力之日起五日内支付黄艳珍违约金700,000元；三、驳回黄艳珍其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费5,650元，由张弘负担6350元，由黄艳珍负担300元；保全费4,270元、评估费25,337元，由张弘负担；二审受理费9300元，由张弘负担9000元，由黄艳珍负担300元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 许  莹  姣二〇一八年十月十一日书记员 伍圣权（兼）附录相关法律条文：《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。