广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终1969号上诉人（原审被告）：佛冈健桓旅游开发有限公司。住所地：广东省佛冈县。法定代表人：陈荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈俊杰，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林达文，男，1990年1月21日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：莫李施，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢昭明，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人佛冈健桓旅游开发有限公司（以下简称健桓公司）因与被上诉人林达文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院(2017)粤1821民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。健桓公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判健桓公司无须承担逾期交房违约金。二、本案诉讼费用全部由林达文承担。事实与理由：一、业主认购的商品房在合同约定的交付时间前(2016年12月31日)已通过验收合格，符合合同约定的交付条件，原审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。根据健桓公司与业主签订的《广东省商品房买卖合同》第八条“出卖人应于2016年12月31日，将经验收合格的商品房交付给买受人”约定，涉案商品房已于2016年12月31日通过已验收合格，符合合同约定的交楼条件。由于业主认为涉案商品房的交楼条件必须达到“取得建设工程竣工验收备案登记证”，认为健桓公司在2016年12月31日前不符合交付条件，拒绝收楼。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地开发主管部门提出竣工验收申请”的规定，竣工验收申请仅仅是相关的行政行业规范对房地产开发企业的要求，相关法律并没有明确规定办理竣工验收备案是房屋交付的标准。健桓公司没有依据相关的行政规范进行竣工验收备案，主管部门可以依法对健桓公司进行批评或处罚，但是健桓公司已依据合同约定在规定时间内完成验收合格。原审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。二、健桓公司根据《合同补充协议》第2条第1款的约定，主张涉案房屋应当顺延至2017年12月31日前交楼是存在事实和法律依据的，应予以支持。（一）在涉案房屋买卖合同纠纷系列案中一部分《合同补充协议》第2条明确约定“若买受人要求交房条件以该商品房经收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”，《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交楼条件“该商品房经验收合格”是指涉案商品房取得《建设工程竣工验收报告》，而《合同补充协议》第2条“若买受人要求交房条件以该商品房经验收合格为准”是以涉案商品房取得《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件。（二）另一部分的《合同补充协议》第2条明确约定“若买受人要求交房条件以《建设工程竣工验收各案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”。可见，《合同补充协议》第2条约定的意思均是指“若买受人要求交房条件以取得《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年，即健桓公司与业主对涉案商品房的交楼时间进行了变更，在业主要求“交房条件以该商品房经验收合格为准”或“交房条件以取得《建设工程竣工验收备案表》为准”时，交楼时间均应当顺延到2017年12月31日。由于以取得《建设工程竣工验收备案表》是比取得《建设工程竣工验收报告》更严格的交楼条件，以取得《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件增加了健桓公司的义务，且该条款并不属于健桓公司为“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，故应认定为有效条款。根据业主的起诉可知，业主要求的交楼条件为涉案商品房取得《建设工程竣工验收备案表》，故交楼期间应顺延至2017年12月31日，现业主已于2017年5月9日收取健桓公司发出的《交楼通知书》，因此，健桓公司不构成迟延交楼。三、本案交楼时间按照《合同补充协议》以及国家对建筑行业施工作业过程中的相关规定，六级以上的台风、中雨等恶劣天气阻碍施工进度，从而导致交楼时间相应顺延，健桓公司并未构成逾期交楼。根据《合同补充协议》“除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人于本合同约定的交楼日期后两个月内安排买受人收楼，”及“房屋出现以下情况，买受人不追究出卖人逾期交房的责任:(5)气象部门记录日降雨量达至中雨以上的”。可见，上述两个条款的约定是独立于不可抗力之外的条件，一旦条件成就，即可适用该条约定。健桓公司已经向原审法院提供《佛冈县中雨以上降雨日数统计表》予以证明2013年7月至2017年4月期间中雨以上降雨日数共225天。因此在计算逾期交楼天数时，应减去两个月及签订合同后佛冈降雨量达到中雨的天数225天。林达文答辩称：一、健桓公司主张涉案房屋在2016年12月31日前已通过验收合格的说法与其提交的证据自相矛盾。竣工验收备案表显示，涉案房屋于2017年4月21日通过勘查、涉及、施工、建立和建设单位同意验收，4月28日取得《建设工程竣工验收备案表》。合同约定的验收合格是指取得竣工验收备案。健桓公司2017年4月28日才具备交付条件，同年5月7日才以挂号信的方式向业主邮寄收楼交款通知书，此前未以任何形式通知业主收楼。二、健桓公司主张依据《合同补充协议》第2条的约定将交楼时间顺延一年以及扣除两个月是没有依据的。《合同补充协议》第2条是预先拟定的格式条款，免除提供格式条款一方的责任，加重了对方的责任，排除对方主要权利，健桓公司未对格式条款作出任何提示及说明，业主也未在《合同补充协议》上签名确认，该条款是无效条款。另，该条款文义混乱，逻辑不清，约定不明，不能视为对《广东省商品房买卖合同》的变更。三、健桓公司主张扣除降雨量达到中雨以上天数毫无理据。健桓公司的该项主张主要依据《合同补充协议》第2条的约定，该条款是无效条款，并且日降雨量达到中雨以上与实际施工延误并不具备必然的因果关系，健桓公司未提交降雨对施工造成影响的证据，也未通知业主顺延交楼，不能减轻或免除其违约责任。林达文向原审法院提出诉讼请求：1、判令健桓公司向林达文支付逾期交房违约金（以498363元为基数自2017年1月1日按每日万分之一计算至实际收楼之日2017年5月9日止为6428.9元）；2、本案诉讼费用由健桓公司承担。原审法院审理查明：健桓公司是佛冈县利鑫·圣菲康城花园的开发商，取得《商品房预售许可证》。2015年11月26日，林达文（买受人）与健桓公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：林达文向健桓公司购买佛冈县XX镇XX号XX栋XXX房，总价为498363元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、详见补充协议。延期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……另《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》全部内容均加有下划线，字体为宋体小五号字。该协议第2条约定：“买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。买受人同意出卖人在该商品房取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）……；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）……”。合同签订后，林达文依约向健桓公司支付购房款498363元。2016年6月20日，承包单位、勘察单位、设计单位、监理（建设）单位对利鑫圣菲康城的5、6、7、8号楼的主体结构工程分部工程、混凝土结构子分部工程和砖砌体结构子分部工程进行验收，四单位均在验收记录上签章确认验收。2016年7月25日，健桓公司取得广东电网有限责任公司清远佛冈供电局的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格。2016年12月29日，健桓公司取得清远市公安消防局的《建设工程消防验收意见书》，验收意见为复验合格。2017年3月29日、3月31日，佛冈县住房和城乡规划建设管理局质监部门对利鑫·圣菲康城5、6、7、8号楼的工程进行分户验收抽查，发现存在部分质量问题，认为该工程分户验收达不到合格标准，不得办理竣工验收，遂向健桓公司下发建设工程质量隐患整改通知单。2017年4月21日，佛冈县住房和城乡规划建设管理局质监部门对健桓公司的整改情况进行现场复查，认为健桓公司已基本整改完成，达到了竣工验收条件。同日，健桓公司组织施工、监理、设计、勘查单位举行利鑫·圣菲康城住宅5、6、7、8号楼、地下室工程的竣工验收会议，各方一致同意该工程竣工验收合格。佛冈县工程竣工验收备案办公室于2017年4月28日同意对上述工程予以备案。健桓公司于2017年5月7日向林达文寄送《收楼通知》。另，根据健桓公司提供的《佛冈县中雨以上降雨日数统计表》显示，2013年7月至2016年12月期间，佛冈县中雨以上降雨（24小时累积降雨量大于或等于10毫米）的天数为214天。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。林达文与健桓公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，当事人均应依约自觉履行。综合双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案的焦点问题如下：一、健桓公司是否存在违约行为，即其是否存在逾期交房行为。判定健桓公司是否存在逾期交房行为，需要解决以下问题：（一）涉案房屋的交付标准问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，健桓公司应将经验收合格的房屋于2016年12月31日前交付给林达文。对于“经验收合格”的理解，双方产生争议，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请……。”的规定及参照广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》：“商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的意见，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“经验收合格”应以健桓公司将涉案工程在建设行政主管部门办理竣工验收备案作为房屋交付标准。（二）健桓公司能否以《合同补充协议》第2条第1款的约定为依据延期至2017年12月31日前交楼的问题。《合同补充协议》第2条第1款约定“买受人同意出卖人在该商品房取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。”，对此，林达文认为，在签订合同时健桓公司未告知林达文该补充协议的约定。健桓公司认为，根据该约定，健桓公司取得建设工程竣工验收报告就可交楼，如果林达文要求取得《建设工程竣工验收备案表》才收楼的，那么房屋交付时间顺延至2017年12月31日。原审法院认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案房屋交付日期为2016年12月31日前，《合同补充协议》与前述约定的房屋交付日期及交付条件均不一致。而作为合同附件的《合同补充协议》与《广东省商品房买卖合同》系同日签订，对此，健桓公司为提供有效证据证明双方对房屋交付日期及条件进行了合意变更，在此情形下，涉案房屋交付日期和交付条件应以《广东省商品房买卖合同》的主文约定为准，健桓公司应按照主合同的约定履行交房义务。健桓公司在本案中援引该条款主张林达文同意延期至2017年12月31日前交楼，其不存在违约行为，事实和法律依据不足，不予支持。（三）关于本案天气因素能否作为健桓公司延期交房的免责事由的问题。健桓公司主张根据《合同补充协议》第2条第2款的约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，健桓公司可以据实延期交付房屋，林达文不追究其逾期交房责任。就此，原审法院认为，对于建设工期长短问题，健桓公司作为房地产开发商，应当可以预判，其在与购房者签订合同时应当预见到会有高温、台风、雨天等常见天气而影响施工进度，其作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气因素应有合理预期，预留足够的时间予以应对。且健桓公司仅提供《佛冈县中雨以上降雨日数统计表》不足以证明降雨原因对其工程的影响程度，其又未提交证据证明逾期交楼属于不可抗力导致，因此，对健桓公司要求计算逾期天数时应扣减施工期间佛冈降雨量达到中雨的天数，不予支持。综合上述分析，可以确定本案涉案房屋的交付时间为双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定的时间即2016年12月31日前。从本案查明的事实来看，涉案商品房项目在双方合同约定的交付日前尚未竣工验收，并不具备交付条件，而是迟至2017年4月28日才进行了竣工验收备案，健桓公司亦是在2017年5月7日才向林达文邮寄送达《收楼通知》，健桓公司的交付行为显然不符合双方合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。林达文有权要求健桓公司按合同约定自2017年1月1日起承担逾期交房的违约责任。健桓公司主张涉案工程在2016年12月31日前已验收合格并取得竣工验收报告，但其并未提供该竣工验收报告证明其主张，不能推翻《竣工验收备案表》和佛冈县住房和城乡规划建设管理局认定的涉案工程竣工验收日期为2017年4月21日的事实。因此，即使按健桓公司主张的取得竣工验收报告就符合交付条件，涉案工程在2017年4月21日才进行竣工验收，健桓公司在2016年12月31日前也未能依约将涉案商品房交付给林达文。二、关于违约金计算的截止时间。按照双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，健桓公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知林达文办理交付手续。健桓公司于2017年5月7日向林达文邮寄发出《收楼通知》，明确表达了通知林达文收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件，该通知送达之日，即视为交付，违约金的计算亦应截至该日止。健桓公司已于2017年4月28日取得涉案工程的竣工验收备案登记表，林达文主张逾期交楼违约金计算至健桓公司取得竣工验收备案登记之日，是其依法行使处分权的行为，无违反法律规定，也无损对方当事人的利益，予以支持。三、关于双方约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定了健桓公司逾期交房的违约金计算标准，即林达文要求继续履行合同的，健桓公司自该合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向林达文支付已交付房价款万分之一的违约金。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，应予遵循。综上，健桓公司应自2017年1月1日至2017年5月9日止，每日按总房价款0.01%的标准向林达文支付逾期交房违约金，经核算为498363元×0.01%×129天=6428.9元。林达文的请求有事实和法律依据，予以支持。原审法院于2017年12月28日判决：健桓公司于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金6428.9元给林达文。案件受理费50元，由健桓公司负担50元。本院二审期间，健桓公司提交如下证据：1、《佛冈县气象观测资料》，拟证明2013年7月至2017年4月期间，中雨以上降雨天数共225天，涉案工程吊装作业过程中六级以上大风天气共149天，混凝土作业过程中中雨以上天气共44天；2、《建筑起重机械安装（拆卸）告知表》，拟证明涉案工程塔吊安装时间为2013年12月14日，拆卸时间为2015年9月28日；3、《混凝土抗压强度检验报告》，拟证明涉案工程框架作业施工时间为2014年1月至2014年12月。本院依法组织双方进行了质证。本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：健桓公司的交房行为是否构成违约。关于健桓公司的交房行为是否构成违约的问题。认定健桓公司的行为是否构成违约，必须解决两个问题，其一是交付标准及交付期限的问题，其二是健桓公司提出的延期交付理由是否成立的问题。首先，关于交付标准及交付期限的问题。双方签订的合同中对于交付标准及期限的约定主要有两个条款，分别是《广东省商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第2条。《广东省商品房买卖合同》第八条约定交付标准为验收合格，交付期限为2016年12月31日前。而《合同补充协议》第2条对交付标准的约定为“买受人同意出卖人在该商品房取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年”。双方对于《广东省商品房买卖合同》第八条约定验收合格的理解存在分歧，原审判决对该节争议已做了详细的论述，且原审判决的认定标准与本地区同类案件的认定标准一致，本院对此不再赘述，该条款约定的交付标准应当认定为涉案商品房经竣工验收备案。双方对于交付标准及期限的另一个分歧在于《合同补充协议》第2条是否构成对交付期限的变更。如前所述，本院已经认定《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付标准为竣工验收备案，且该标准是本地区商品房交付的基础标准，即使合同约定的交付标准低于该标准，业主也可以要求开发商按照竣工验收备案的标准交付。鉴于此，既然《广东省商品房买卖合同》对于交付标准和交付期限约定明确，《合同补充协议》第2条所谓的顺延理由并未提高《广东省商品房买卖合同》约定的交付标准，而是在交付标准一样的情况下要求顺延。换句话说，《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定了同一个交付标准下两个不同的交付时间，但又不直接写明是对交付期限的变更，有违诚实信用的原则，导致普通购房者在签订合同时难以对交付时间做出清楚的判断。涉案的《合同补充协议》虽然不能简单的认定为格式合同，但确是由开发商一方提供的已经事先印制好的合同版本，且《合同补充协议》第2条的约定对业主一方的权利有重大影响，在双方对合同条款的理解出现分歧时，可以参照法律关于当事人对格式合同的理解出现分歧时的处理原则，作出不利于提供合同版本一方的理解。故健桓公司要求以《合同补充协议》第2条的约定顺延一年的理由，本院不予支持。健桓公司应当在2016年12月31日前将竣工验收备案的商品房交付给业主。其次，关于健桓公司提出的延期交付的理由是否成立的问题。健桓公司提出的延期交付的理由主要是天气原因，主要依据是双方在《合同补充协议》第2条第2款的约定，根据该条款约定，日降雨量达到中雨以上的，出卖人可以据实予以延期。健桓公司提交的气象资料包含了2013年至2017年整个施工期间的天气情况，而涉案的合同多数是在2016年底签订的，健桓公司在签订合同时确定的交付日期是建立在对施工进度的充分了解的基础上，故其要求扣除合同签订前的中雨天数没有任何事实依据。至于合同签订后发生的中雨天数应否扣除的问题，取决于中雨天气是否对健桓公司的施工造成影响。根据健桓公司在原审提交的《主体结构工程分部工程验收记录》、《混凝土结构子分部工程验收记录》、《砖砌体结构子分部工程验收记录》等证据，可以证明涉案商品房的主体工程在2016年6月20日前已经施工完成，其后的审批流程并不受天气的影响。且根据原审法院查明的事实，涉案楼盘因在验收过程中出现质量问题需要整改导致验收迟延，故健桓公司以天气原因为由要求延期交付理由不成立。综上，健桓公司未在合同约定的2016年12月31日前将竣工验收备案的商品房交付给业主使用，又无合理的延期理由，其行为已经构成违约。关于违约金计算的期限。鉴于《合同补充协议》第2条第2款明确约定买受人同意出卖人在约定的交房日期后二个月内安排买受人收房，买受人认可的出卖人安排交房的期间不应当作为健桓公司违约期间，故相应的违约金从约定的交楼期限（2016年12月31日）届满两个月后开始计算，即从2017年3月1日起计算至健桓公司实际交房之日2017年5月9日止，共计70日，违约金数额为3488.54元（498363×0.0001×70）。综上，健桓公司的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初790号民事判决为：限佛冈健桓旅游开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金3488.54元给林达文。二、驳回林达文的其他诉讼请求。一审案件受理费，按原审判决执行；二审案件受理费50元，由佛冈健桓旅游开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年十月三十一日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。