广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初9359号原告：朱国才，男，1967年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市。委托诉讼代理人：曾莹，广东定海针律师事务所律师。被告：陈为众，男，1988年5月22日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县。委托诉讼代理人：刘芳，广东诺臣律师事务所律师。原告朱国才诉被告陈为众承包合同纠纷一案,本院于2018年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱国才的委托诉讼代理人曾莹，被告陈为众及其委托诉讼代理人刘芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱国才诉称：原告朱国才从原广州军区政治部白云区物业管理部（以下简称“部队”）承租了位于广州市白云区同和握山半路2号1楼的大厦1层及楼面。原告在部队同意的情况下，将承租的场地改建并以原告儿子朱鑫的名义开办了广州市白云区同和鸿通汽车维修服务部，主营：汽车美容、喷漆、沙板、机修等业务。2016年7月26日，原告将正在营业中的鸿通汽车维修部承包给被告经营，双方签订了承包协议合同书，预定承包期从2016年8月1日至2019年7月31日，承包费每月为30000元。现被告拖欠原告承包费175000元，为维护原告合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告向原告支付承包费175000元；2、被告向原告支付利息，利息以175000元为本金按年利率6%从2017年9月3日起计算至实际清偿之日止；3、诉讼费由被告承担。被告陈为众辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1、因军队停止有偿服务的政策，军队于2017年8月发出通知要求所有租户在2017年12月31日关停，原被告之间的合同因为军队政策原因无法继续履行，已于2017年12月31日终止。2、在2017年12月31日双方合同终止之日，被告已向原告支付了全部的租金，具体情况为：2016年8月到2017年8月的租金全部交清，2017年8月收到军队要求搬离的通知后双方协商2017年9月和2017年10月的租金用被告向原告支付的6万元押金予以抵扣每月3万元的租金，2017年11月的租金3万元被告陈为众分别于2017年10月20日、2017年11月21日、2017年12月15日直接交纳一万元给军队，用于代朱国才向军队交纳2017年9月、2017年10月、2017年11月的租金；2017年12月的租金构成为陈为众向朱国才支付1万元，代朱国才直接向军队支付1万元，朱国才在陈为众处修车﻿产生费用及其儿子保险费合计10070元，朱国才承诺从租金中予以抵扣，因此在2017年12月31曰合同终止时被告己向原告结清了所有的租金。3、合同终止后因使用了原告的设备已向原告支付一万元设备使用费：2018年1月1日开始陈为众与军队达成新的租赁合意，因军队的停止有偿服务政策对陈为众的生产经营产生严重的影响，陈为众需要时间来租赁新的办公场地，经与军队协商，同意其在2018年3月底搬离，陈为众按约向军队支付了1月份的租金1万元，且2018年2月和3月是军队给到租户的免租期，未向陈为众收取租金；2018年1月到2018年3月期间，因被告陈为众使用了原告的设备，己于2018年1月份向其支付了1万元的设备使用费，在陈为众搬离涉案物业的时候多次催告原告来清理设备，被告也曾表示愿意购买原告的设备，原告均不配合清理，直到2018年5月份才到被告的新店进行设备清理。综上，原被告双方的合同己与2017年11月31日终止，合同终止之时被告已经结清所有的租金；合同终止后，被告与军队达成新的租赁合意，同时因被告使用了原告的设备向原告支付了1万元的设备使用费。因此，被告不存在拖欠租金的行为，请求法庭依法驳回原告的经审理查明，2014年3月12日，“广州军区政治部白云物业部”（出租方、甲方）（以下简称“军区物业部”）与原告朱国才（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于广东省广州市白云区同和握山中路2号1楼1层及楼面的房屋建筑面积420平方米、场地面积515平方米出租给乙方使用；租赁用途：市场、仓库；租赁期限自2014年4月16日起至2019年4月15日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）年租金为180000元；租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币30000元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；等等。2015年11月18日，军区物业部向原告儿子朱鑫出具军队房地产租赁许可证，出租人为广州市军区政治部白云物业管理部，承租人为朱鑫，房地产位置为广州市白云区同和街握山中路1号院自编2号，租赁用途为汽车维修。2015年12月29日，广州市白云区工商行政管理局向广州市白云区同和鸿通汽车维修服务部核发营业执照，类型为个体工商户，经营场所为广州市白云区同和街握山**院**，经营者为朱鑫，经营范围为机动车、电子产品和日用产品修理业。2016年7月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承包协议合同书》，约定：“甲方同意广州军区政治部白云物业管理部物业位于白云区同和街握山中路自编2号鸿通汽车维修部（洗车美容、喷漆、沙板、机修、停车、仓库）正在营业中的厂房承包给乙方依法经营，为了明确双方的利益达成以下协议：1、承包期为三年，从2016年8月1日至2019年7月31日止。2、承包费每个月为叁万元（￥30000元）整，押金二个月为陆万元（￥60000元）整，每个月3号为交承包费、水电费、卫生管理费，若每月超过十五号没交清承包费水电费等其它费用，甲方有权收回该物业的一切及乙方投资的物业，押金没收，承包协议同时作废。4、承包期内：乙方实行盈亏自负，独立核算依法经营、遵纪守法、不能开展非法活动。违法犯罪活动，凡因乙方开展非法活动及违法犯罪行为报受的惩处，一切责任概由乙方承担，甲方不承担任何责任。5、承包期内：乙方须要办理其它证件，甲方提供资料给乙方，也可以协助乙方办理一切费用由乙方负责。7、承包期内：乙方必须服从部队政府及甲方的领导、部队政府有特殊情况及红头文件收回该物业，甲乙双方无条件服从。乙方停止交租，甲方无息退回押金给乙方。8、有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回承包物业并没收所交的押金：②乙方不按时缴纳租金并拖欠租金超过十五日的。”同日，被告向原告交纳押金60000元。上述协议签订后，原告与被告签订《鸿通汽车服务有限公司设备确认书》，该确认书具体载明洗车设备、机修设备、油漆、钣金设备、办公工具的数量，确认书甲方处有原告签名，乙方处有被告签名。其后，被告在涉案场地以广州市白云区同和鸿通汽车维修服务部的名义对外经营，并依约交纳合同约定的承包费3000元/月至2017年8月。2017年8月8日，军区物业部作出《关停收回出租物业通知》载明：“物业管理部所述属各单位，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神和《房地产租赁行业全面停止有偿服务活动试点政策指导意见》要求，原则上所有出租项目都必须尽快关停，解除合同，收回资产。现将具体事项通知如下：一、所有到期项目必须于今年8月底前关停，及时办理退租手续，腾退租赁场地；无正当理由拒不关停的，各单位可依法依归采取强制措施关停，由此造成的一切后果由租户承担。二、所有未到期项目也须秉承‘能停则停、应收尽收’的原则，提前做好租户沟通协商工作，务必于今年12月31前关停。”2017年10月20日，被告委托案外人陈深战代原告向军区物业部支付2017年9月租金10000元。银行自助终端凭条载明“九月份电费和租金”。2017年11月21日，被告委托案外人陈深战代原告向军区物业部支付2017年10月租金10000元。银行自助终端凭条载明“2017年10月份租金朱国才”。2017年12月15日，被告委托案外人龙新娃代原告向军区物业部支付2017年11月租金10000元。银行自助终端凭条载明“2017年11月份租金白云鸿通朱国才”。同日，被告通过微信向原告转账支付10000元，并注明“十二月租金”，当日的微信记录载明：原告“才收到一万元”，被告“十二月一万我上交租金”，原告“十一月份交了吗？”，被告“交了”。2018年1月18日，原告向军区物业部作出《项目关停承诺书》，承诺保证于2018年3月31日前关停并交还位于同和握山中路一号935㎡的涉案物业。项目关停承诺书下方用手写注明“免租费2018年2月至3月不收房租费，每月减壹万房租”。同日，被告通过微信向原告转账支付10000元，并注明“1月份的租金”。2018年1月22日，被告委托案外人龙新娃代原告向军区物业部支付2017年12月租金10000元，银行自助终端凭条载明“17年12月份租金鸿通汽修厂”。2018年3月9日，被告委托案外人龙新娃代原告向军区物业部支付2018年1月租金10000元，银行自助终端凭条载明“鸿通修理厂2018年1月份租金”。被告为证实涉案承包协议已经终止履行，其已向原告全额支付承包费，提交了如下证据：1、中国人民解放军通用收费票据收据联，付款单位显示为“朱国财”，收据出具日期分别为2017年3月13日、4月11日、5月4日、6月5日、7月3日、8月21日、8月30日，收据显示2月份至8月份每月租金为10000元，被告表示原告和军区物业部之间的租金实际为10000元/月。原告质证认为收费票据付款单位为朱国才，该租金从原告账号划扣，原告与军区物业部之间的租金与原告、被告之间的承包费金额无关。2、银行明细，显示龙新娃的账户于2017年11月28日、12月18日、2018年1月15日、2018年3月5日、2018年3月6日、2018年4月3日通过转账方式分别向军区物业部交纳了水电费2482元、2122元、2085元、2294元、1662元、1933元。被告表示其于2018年3月31日停止营业，2018年4月1日后不再发生水电费用和租金。原告质证认为，被告确实有交纳水电费，2018年4月3日支付的水电费是2018年3月份的，被告在2018年4月15日才撤场，2018年4月1日到2018年4月15日期间仍有发生水电费和承包费，其中2018年4月份的水电费1000元是原告退租时军区物业部直接在原告缴纳的保证金里扣除，原告代缴了该1000元水电费后，被告于2018年5月12日通过微信向原告的妻子转账支付1000元。原告于庭后提交了2018年5月12日其妻子与被告的微信聊天记录及军区物业部在2018年5月9日出具的收据联，收据联载明的收费项目名称为“自供电收入收4月份水电费1000元”，微信记录显示原告“陈老板你好，我帮你交掉的水电费1000元，打过来”，被告遂转账1000元。被告表示对该证据不予质证。3、微信记录，2018年1月13日，被告“你上次天籁维修费是2800元，凯美瑞的维修费是2600元，天籁这次的费用时670元”；2018年1月18日，被告微信转账10000元，注明1月份的租金，原告收取10000元，被告“你儿子的保险费是4000元”。被告表示涉案承包协议在2017年12月31日终止后，双方经协商确认由被告代原告向军区物业部支付2018年1月的租金10000元，被告向原告支付2018年1月的设备使用费10000元，由于原告拖欠被告维修费、保险费合计10070元，该费用用于抵扣2017年12月的租金10000元。原告确认被告代缴了2017年12月的租金10000元，并支付了10000元的承包费，2017年12月仍有10000元承包费尚未支付，原告在微信记录中对于被告提出的维修费、保险费等费用并未予以确认。4、维修单，客户姓名为老朱的维修单显示送修日期2017年9月、维修费为2800元，送修日期2017年11月20日、维修费680元；客户名称为朱鑫的维修单显示保险实收4000元，并手写注明“朱国才儿子买保险”；客户名称为李生维修单显示维修费实收2100元，并手写注明“和老朱谈好老朱支付”，上述维修单均无原告签名确认。被告表示其在承租涉案场地期间，存在原告将车辆交付被告进行维修，维修费抵扣承包费的情况，但2017年9月之前的费用已经抵扣完毕，至于保险费是因原告儿子的车辆需要购买保险，原告要求被告为其购买，并表示购买保险的费用直接抵扣承包费。原告对经质证对该证据三性不予确认，原告表示在之前抵扣的维修费单据中，均有原告本人的签名确认，但本案的维修单并无原告签名。5、设备确认书，该确认书涉及洗车设备、机修设备、油漆钣金设备、办公工具，被告表示涉案承包协议终止后，其曾提出购买涉案设备，但原告拒绝，被告遂要求原告到达涉案场地交还机器设备，但原告均不配合，直至2018年5月才对机器设备进行交接。原告经质证，确认于2018年5月15日签订收回设备确认书。庭审中，被告表示其在2017年8月知悉涉案场地应于2017年12月31日交回军区物业部后，就与原告进行协商，原告同意将60000元押金用于抵扣2017年9月、10月的租金，并由被告代原告向军区业务部支付2017年9月至2017年12月的租金，涉案承包协议已于2017年12月31日终止，双方达成新的协议，由被告向原告支付了2018年1月至3月的机器设备占有使用费10000元，并代原告向军区物业部支付2018年1月的租金，2018年2月、3日为军区物业部给予原告的免租金，故被告亦无需代原告支付2018年2月、3月的租金，由于涉案承包协议约定的承租期为3年，才经营了一年半就提前终止涉案承包协议，给被告造成很大损失，被告在此后基本没有正常营业，都是在找地方搬迁，被告于2018年3月31日正式停止营业，并于2018年4月陆续搬离涉案场地，2018年4月产生的水费应该是员工日常生活用水，相关的设备在被告的多次催促下于2018年5月交付原告。原告表示其从未同意押金用于抵扣承包费，原告与军区物业部之间的租赁协议与涉案承包协议无关，在军区物业部下发通知后，原告并未同意减免被告承包费，双方的承包协议一直履行至2018年4月15日被告撤场之日，原被告从未达成新的协议，即使军区物业部给予原告2018年2月、3月的免租期，该免租行为亦不及于被告，被告仍应足额交纳承包费，从2017年9月开始，被告的承包费支付情况为：2017年9月向军区物业部交纳10000元（尚欠20000元），2017年10月向军区物业部交纳10000元（尚欠20000元），2017年11月向军区物业部交纳10000元（尚欠20000元），2017年12月向军区物业部交纳10000元、向原告支付10000元（尚欠10000元），2018年1月向军区业务部交纳10000元、向原告支付10000元（尚欠10000元，2018年2月尚欠30000元，2018年3月尚欠30000元，2018年4月尚欠15000元，合计尚欠承包费155000元，由于被告从2017年9月就拖欠承包费，依据涉案承包协议的约定，原告有权没收被告已支付的押金60000元。关于涉案合同的性质，原告认为涉案合同属于承包合同，原告表示其将整个维修部包括设备一起发包给被告，被告是以鸿通汽车维修部的名义从事经营，被告独自经营管理，自负盈亏，该情形符合承包的要件。被告认为涉案合同属于租赁合同，被告是次承租人，该租赁合同为带设备的租赁，且承包合同为无名合同，也应该参照租赁合同。另，案外人朱鑫向本院出具《说明》，表示其在2016年7月16日将正在经营的广州市白云区同和鸿通汽车维修服务部委托父亲朱国才承包给陈为众经营，其同意朱国才以其名义与陈为众签订《承包协议合同书》，并由父亲朱国才收取承包费，其同意由朱国才提起本案诉讼，向陈为众追偿承包费及其利息。以上事实，有军队房地产租赁合同、承包协议合同书、设备确认书、项目关停承诺书、关停收回出租物业通知、收费票据、押金收据、证明、中国工商银行自助终端凭条、借记卡账户历史明细清单、微信转账记录、维修单、设备确认书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告朱国才与被告陈为众签订的《承包协议合同书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应恪守履行。涉案承包协议签订后，被告依约向原告交付押金60000元，原告将鸿通汽车维修部交付被告承包经营，被告确认其以鸿通汽车维修部的名义对外经营，涉案承包协议的约定及其履行情况符合承包合同的基本要件，故本院认定涉案承包协议的性质为承包合同。本案争议的焦点在于：（一）涉案承包协议的终止时间；（二）被告是否拖欠原告承包费及拖欠的金额。对于争议焦点（一），首先，涉案承包协议约定承包期限为2016年8月1日至2019年7月31日，在涉案协议履行过程中，军区物业部于2017年8月发出通知要求2017年12月31日前腾退场地，此时，因不可归责于原被告双方的原因，导致涉案承包协议应提前终止，涉案承包协议约定“承包期内乙方必须服从部队政府及甲方的领导、部队政府有特殊情况及红头文件收回该物业，甲乙双方无条件服从。乙方停止交租，甲方无息退回押金给乙方。”可见，双方对于该提前终止承包协议的客观情况均有预期，但涉案承包协议提前终止履行，对被告的经营必然产生影响，应给予被告必要的、合理的期限交还维修部并退场；其次，在军区物业部下发涉案通知后，本案无证据证实双方对于涉案承包协议的履行及终止时间进行协商，被告虽表示双方协商在2017年12月31日终止履行涉案承包协议并达成新的合意，但未提交证据予以证实，由原告签名的关停承诺书可知涉案场地的实际关停时间迟延至2018年3月31日，结合被告仍向军区物业部支付2018年1月份租金并向原告支付2018年1月租金的情形，本院认定涉案承包协议在2017年12月31日后仍继续履行；第三，依据被告的水电费交付明细及被告的陈述可知，被告仍继续使用涉案场地至2018年4月，原告虽表示被告于2018年4月15日才交还场地，涉案承包协议实际履行至2018年4月15日，但涉案承包协议因不可归责于原被告双方的原因而提前终止履行，从公平原则和诚实信用原则的角度考虑，应给予被告搬离场地的必要时间，本院认定，涉案承包协议于2018年3月31日终止。对于争议焦点（二），首先，被告明确表示2017年12月31日前的承包费均已足额交纳，具体交纳方式如下：2017年9月、10月的承包费用押金60000元抵扣，2017年11月的承包费系被告在2017年9月、10月、11月代原告向军区物业部交付的租金合计30000元抵扣，2017年12月的承包费系被告代原告向军区物业部支付12月租金10000元、被告向原告微信支付12月租金10000元、原告拖欠被告的维修费保险费10000元，原告虽对被告的上述陈述予以否认，但依据原被告双方的微信记录可知，被告向原告支付了2017年12月租金10000元及2018年1月租金10000元，原告在收到该租金时，并未对2017年9月、10月、11月的租金提出催收或提出异议，其仅在2017年12月15日的微信中向被告询问2017年11月的租金是否已交纳，被告回复“交了”，之后原告并未提出任何异议，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，在原、被告双方收到军区物业部提前收回场地的通知后，双方不可能不对涉案协议的履行问题进行协商，本案虽无证据证实双方协商的内容，但原告未提交证据证实其向被告催收2017年9月、10月、11月、12月四个月的承包费，在微信记录中亦未对被告交付2017年12月租金的金额及被告提出的维修费、保险费10070元（其中维修费2800元、2600元、670元，保险费4000元）提出任何异议，被告提交的证据虽未达到使合议庭对待证事实（押金抵扣承包费、维修费保险费抵扣承包费）确信只能如此的程度，但已经达到相信存在极大可能或非常可能如此的程度，故本院对被告的上述陈述予以采信，本院认定被告已足额交纳2017年9月、10月、11月、12月的承包费。其次，前述已经认定，涉案协议仍继续履行至2018年3月31日，即被告仍应向原告支付承包费，被告抗辩称双方达成合意被告无需支付2018年1月至3月的承包费，本院不予采信，但对于承包费的金额，依据2018年1月18日的项目关停承诺书可知，军区物业部已免去原告在2018年2月、3月的租金，原告虽表示其与军区物业部的租赁合同及租金交纳与本案无关，但涉案承包协议的提前终止及涉案场地的提前交还，已对被告的经营产生了重大影响，本院从公平原则及诚实信用原则出发，认定2018年2月、3月被告应支付的承包费相应减免10000元/月，故被告尚欠原告2018年1月承包费10000元、2018年2月承包费20000元、2018年3月承包费20000元，被告应向原告支付尚欠的承包费50000元。被告至今未向原告支付上述承包费，其行为构成违约，原告要求被告支付逾期利息合理，本院予以支持，逾期利息按年利率6%计算，以10000元为本金从2018年1月3日起计付至2018年2月2日，以30000元为本金从2018年2月3日起计付至2018年3月2日，以50000元为本金从2018年3月3日起计付至实际清偿之日止。另，被告在本案审理期间，申请追加军区物业部为本案第三人，本院认为，本案的处理结果与军区物业部并无法律上的利害关系，故对其申请，本院不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日，被告陈为众向原告朱国才支付承包费50000元及利息（利息按年利率6%计算，以10000元为本金从2018年1月3日起计付至2018年2月2日，以30000元为本金从2018年2月3日起计付至2018年3月2日，以50000元为本金从2018年3月3日起计付至实际清偿之日止）。二、驳回原告朱国才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1989.2元，由原告朱国才负担1425.7元，被告陈为众负担563.2元。本判决生效之日起五日内，原告朱国才、被告陈为众将其应承担的受理费向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 伍 璇二〇一八年十月二十三日书记员 翁向雯