江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6482号上诉人（原审被告）：蒋鹏。被上诉人（原审被告）：徐礼华。原审原告：姚爱平。上诉人蒋鹏因与被上诉人徐礼华、原审原告姚爱平房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：蒋鹏与徐礼华签订的合同合法有效，姚爱平对转租情况是明知的，上诉人没有过错，不应对姚爱平承担赔偿责任；上诉人自2017年7月18日即不再经营，因此不应承担房屋使用费。徐礼华、姚爱平辩称，服从一审判决。姚爱平向一审法院起诉请求：徐礼华、蒋鹏支付2017年7月18日至归还房产期间的商铺租金（按每天1712.33元计算），并结清电费5000元。一审法院认定事实：苏州吴中经济开发区商城大街23、25号房屋登记为姚爱平、濮菊香共同共有，该房屋即苏州吴中经济开发区吴商雅苑42幢102室，房产证的分户平面图标注为42-2室。2014年7月3日，出租方（甲方）姚爱平与承租方（乙方）徐礼华签订《房屋租赁协议》。协议约定，甲方同意将吴商雅苑42幢101室和102室东边二间半约200平米左右续租乙方经营。租赁期三年，自2014年7月18日至2017年7月17日，乙方不得以任何形式转租，如违约甲方无条件收回门面。年租金105万元，先付后租，一年一付。租赁期间，乙方可以在本协议基础上转让，但需要甲方同意。到期后不续租要提前一个月通知对方。甲方不承担任何装修费用，乙方须将房屋复原完好归还甲方。2016年7月15日，出租方（甲方）徐礼华与承租方（乙方）蒋鹏签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方同意将商城大街21号约100平米房屋出租给乙方，租赁期自2016年7月18日至2019年7月17日，年租金54万元，先付后用，水电费由乙方承担。在上述合同履行过程中，徐礼华、蒋鹏房租租金均已支付到2017年7月17日。电费由蒋鹏交给徐礼华，再由徐礼华交给供电部门，平均每两个月电费7000元至9000元。2017年5月起，徐礼华、蒋鹏未再交纳电费，由姚爱平交纳。审理中，双方一致确认结欠电费5000元，涉案商铺已于2017年12月31日交还姚爱平。另，蒋鹏与徐礼华房屋租赁合同纠纷一案[（2017）苏0506民初6386号]，原审法院于2017年8月25日立案受理。经调解达成以下协议：一、双方一致确认：蒋鹏与徐礼华于2016年7月15日签定的《房屋租赁合同》于2017年12月26日解除。二、徐礼华支付蒋鹏装修赔偿款共计人民币40000元，分别于2018年1月15日前支付蒋鹏10000元，于2018年2月10日前支付蒋鹏30000元。三、如徐礼华未按照上述约定支付装修赔偿款，蒋鹏有权要求徐礼华按照其主张的装修损失124333元进行赔偿并申请执行。四、蒋鹏撤回租金差额的诉讼请求。五、诉讼费减半收取计人民币9690元，由蒋鹏负担。以上事实，由姚爱平提供的房屋所有权证、房屋租赁协议、电费发票，徐礼华提供的房屋租赁合同，法院调取的民事调解书，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。审理中，姚爱平还提供以下证据：1.商铺不再续租通知两份，主要内容：您的商铺签订的租赁合同将于2017年7月17日到期，合同期满后不再续租，请于合同期满后如期交还商铺。落款时间分别为2017年5月17日、2017年7月7日。姚爱平陈述，其于2017年5月17日、7月7日将上述通知放到涉案商铺的柜台上，明确表示到期不再续租，要求承租人搬离并返还商铺。2.涉案房屋平面图，蒋鹏使用房屋西面房屋由蔡统益租赁，东面两部分依次由敖小平、王亚中租赁。3.2017年6月30日姚爱平与蔡统益签订的《房屋租赁协议》，约定年租金50万元；2017年7月7日姚爱平与王亚中签订的《房屋租赁协议》，约定年租金15万元；2017年7月11日姚爱平与敖小平、黎子豪签订的《房屋租赁协议》，约定年租金62万元。姚爱平陈述蔡统益租赁2间房屋年租金50万元，每间25万元，蒋鹏租赁2.5间房屋，故每天租金为1712.33元（25万÷365天×2.5间）。经质证，徐礼华陈述，其没有见过商铺不再续租通知，对房屋平面图不清楚，对3份房屋租赁协议的真实性无法确认。蒋鹏陈述，其没有见过商铺不再续租通知，姚爱平称将该通知送到其经营的商铺，说明姚爱平明知涉案商铺已经转租。对房屋平面图真实性无异议，对3份房屋租赁协议的真实性无法确认。蒋鹏提供了以下证据：江首平、刘叶文分别出具证明并均到庭陈述，自2017年7月18日起蒋鹏经营的八五手机店就不再经营。经质证，姚爱平陈述蒋鹏经营的手机店在2017年7月18日关过，后来也开过。徐礼华表示不清楚蒋鹏是否在经营。一审法院认为，姚爱平与徐礼华签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁房屋。租赁房屋被转租的，出租人有权要求实际使用人返还房屋并支付房屋占有使用费，承租人承担连带清偿责任。姚爱平与徐礼华之间的房屋租赁合同到期终止后，双方未续签租赁合同，徐礼华也未继续交纳租金，故徐礼华应及时返还租赁房屋。因徐礼华将涉案房屋部分转租给蒋鹏，该转租行为未取得姚爱平同意，且转租期间超过了其剩余租赁期间，故姚爱平与徐礼华之间的房屋租赁合同到期终止后，蒋鹏无权继续占有涉案房屋，应当向姚爱平返还涉案房屋。涉案房屋已于2017年12月31日返还姚爱平，故蒋鹏应支付姚爱平2017年7月18日至2017年12月30日期间的房屋占有使用费，徐礼华承担连带清偿责任。参照姚爱平与徐礼华之间房屋租赁合同约定的租金标准核算上述期间房屋占有使用费为238767元。关于电费，姚爱平与蒋鹏一致认可姚爱平主张的电费金额为5000元，姚爱平已代交该期间电费，故此款应由蒋鹏直接支付给姚爱平。至于徐礼华要求姚爱平继续履行合同，承担违约金并赔偿损失，因徐礼华未提起反诉，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、蒋鹏于判决生效之日起十日内支付姚爱平房屋占有使用费238767元。二、蒋鹏于判决生效之日起十日内支付姚爱平代付的电费5000元。三、徐礼华对蒋鹏上述第一项付款义务承担连带清偿责任。案件受理费收取1284元，由蒋鹏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，出租方姚爱平与承租方徐礼华签订的《房屋租赁协议》约定，租赁期三年，自2014年7月18日至2017年7月17日，并约定徐礼华不得以任何形式转租。而徐礼华与蒋鹏签订《房屋租赁合同》约定租赁期自2016年7月18日至2019年7月17日。蒋鹏没有证据证明徐礼华与蒋鹏之间的转租行为得到了出租人姚爱平的同意，即使姚爱平对此明知，因徐礼华与蒋鹏之间转租期限超过了徐礼华的剩余租赁期限，因此超过部分的亦属无效。根据姚爱平与徐礼华《房屋租赁协议》约定，租赁期至2017年7月17日，租赁期限届满后，蒋鹏仍占有涉案房屋直至2017年12月31日返还姚爱平，故依法应支付逾期腾房占有使用费。蒋鹏上诉称自2017年7月18日即不再经营，因其无证据证明已返还房屋，故不构成拒付占有使用费的正当理由，本院不予采纳。综上所述，蒋鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由蒋鹏负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 叶 刚审判员 曾雪蓉二〇一八年十月十七日书记员 吴茂程