重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初15231号 原告家利物业管理（重庆）有限公司。住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500103753052913L。 法定代表人徐建东，董事长。 委托代理人邹菊红，北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。 被告王晓东，女，1976年11月9日出生，无业，住重庆市江津市。 原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利公司”）诉被告王晓东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家利公司的委托代理人邹菊红，被告王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家利公司诉称，原告家利公司系“珊瑚水岸”物业管理公司，负责对“珊瑚水岸”进行物业管理，被告系“珊瑚水岸”业主。根据法律法规规定及被告签署的《关于珊瑚水岸前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、珊瑚水岸物业服务合同相关规定，被告应当按月交纳物业服务费等费用，但被告自2015年12月起拒绝缴纳物业服务费、公摊水电费。原告物业部多次催收未果，故起诉至本院，请求判令1.被告立即向原告支付欠交的2015年12月-2018年3月31日的物业服务费9338.76元、公摊水电费374.02元；2.被告立即向原告支付自欠交物业服务费、公摊水电费之日起至付清之日止的违约金（违约金以被告欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算，截止2018年3月15日，该违约金暂计为10806.77元）。 被告辩称，2015年我们家被偷了，也报警了的，我要原告方给我一个说法，但是原告方一直没有解决，因此，我从此事发生后一直没有交物管费。我家被偷一事，物管的工作人员也来了的，承诺给我一个说法，但是直到现在都没有解决，我去找物管公司的领导，但是其领导避而不见，都让物管公司的工作人员来搪塞我，我认为原告方应该承担一定的责任。我要求原告方承担我家被偷经济损失的一半，然后我就交物管费。 经审理查明，2006年12月30日，原告与建设单位和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市南岸区滨江路与宏声路交汇处“重庆珊瑚水岸一期”提供物业服务，期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日。协议约定了物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、违约责任等事项。合同还约定住宅物业服务费按照建筑面积计算，2.00元/月/平方米（不含业主需承担的公摊水电费），物业服务费按月交纳，业主或非业主合法使用人应于每月10日前缴纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，业主或非业主合法使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告方支付违约金。《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》到期后，由于该小区未成立业委会，亦未选聘新的物业服务企业，原告以该合同约定标准继续为重庆珊瑚水岸一期项目小区提供物业服务至今。但被告未依约定缴纳物业服务费及水电公摊费。从2016年1月1日至2018年3月31日的物业服务费9338.76元（2.00元/月/平方米×172.94平方米×27个月）元、2015年12月1日至2018年3月31日的水电公摊费据实分摊374.02元。庭审中，被告对原告诉求的欠费时间及金额均无异议，被告认为原告提供的服务不到位，以及被告家被盗，但未提交任何证据予以证实。 另查明，家利公司系具有贰级资质的物业服务企业，被告王晓东系重庆市南岸区房屋（建筑面积172.94平方米）业主。 上述事实，有资质证书、《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、关于珊瑚水岸前期物业服务和业主临时公约的承诺书、房产证复印件、房屋登记信息查询证明、挂号信及EMS存根、发票、电梯定期维护养护表、人员巡查表、收费公示图片、收支公示等证据及原、被告陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，原告与建设单位和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司于2006年12月30日签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原告与建设单位和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订的《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》对包括被告在内的全体业主均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。合同到期后，被告所在小区未作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2006年12月30日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，珊瑚水岸一期小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行相应的义务。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，逾期支付的，应当承担违约责任。对于被告提出的被告家被盗一事，故拒交物管费，要求原告承担其一半的损失，被告并无损失依据。对于被告认为原告提供的物业服务不到位、公共收益没有进行公示的问题，原告提供的物业服务包括小区物业共同部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运等内容，原告提供的物业服务是项长期性、持续性的工作，且原告并未怠于履行物业服务职能，故对被告提出的该项辩称理由，本院不予采纳，但原告在此后的物业服务中应加以改善，对业主提出的意见应虚心采纳。故对原告要求被告支付从2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费9338.76元、2015年12月1日至2018年3月31日的水电公摊费据实分摊374.02元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于违约金，《前期物业服务合同》约定业主或非业主合法使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交费用的每日千分之三交纳违约金，标准过高，本院酌情予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告王晓东于本判决生效之日起十日内支付家利物业管理（重庆）有限公司从2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费9338.76元、2015年12月1日至2018年3月31日期间的公摊水电费374.02元，共计9712.78元，并以欠费金额为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金（自欠费之日起计算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取163元，由被告王晓东承担（此款由家利物业管理（重庆）有限公司垫付，被告王晓东支付上述款项时一并付清）。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 张 翔 二〇一八年十月二十五日 书记员 詹睛宇