辽宁省朝阳市龙城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1303民初1040号 原告：张某某，女，1977年2月7日出生，汉族，无业，住址朝阳市双塔区友谊大街。 委托诉讼代理人：宋某某，朝阳市某某法律服务所法律工作者。 被告：李某某，男，1969年8月16日出生，蒙古族，无业，住址辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县大城子镇。 委托诉讼代理人：邢某某，女，1971年11月6日出生，汉族，无业，住址辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县大城子镇。 被告：朝阳某某房地产开发经营有限公司，住所地朝阳市龙城区黄河路。 法定代表人：舒某，总经理。 委托诉讼代理人：关某，女，1993年5月29日出生，满族，该公司员工，住址朝阳市双塔区红旗街。 原告张某某诉被告李某某、朝阳某某房地产开发经营有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人宋某某，被告李某某的委托诉讼代理人邢某某，被告某某公司的委托诉讼代理人关某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的位于龙城区兴中路某某单元房屋30万元（产籍号为11-28-2-51C1601）的强制执行，并解除查封；2.判决确认原告与汪某某、某某公司签订的房屋转让合法有效，并归原告所有；3.由二被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年8月14日，原告从汪某某处购买该商品房119.3㎡，先付10万元，剩余款项用砖折抵完毕，并由某某公司出具了收款收据，在此同时，原告又向该公司交纳了取暖费、物业费、电梯费，并领取了该楼房的钥匙。由于该公司的原因未办理房产登记手续，但该房已经由原告占有。2017年李某某与某某公司因施工合同拖欠款作出了（2016）辽1303民初1294号民事判决，由该公司付给拖欠的工程款938455元，并于2018年3月9日立案执行，于3月26日作出（2018）辽1303执212号执行裁定书，将原告购买的争议房屋予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《物权法》第15条，原告对房屋有所有权，查封房屋侵害我合法权益，应立即解除并确认该房屋归我所有。 被告李某某辩称，应驳回原告的全部诉讼请求。本案被执行人是某某公司，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，原告在法院查封前没有同房地产企业签订合法有效的书面买卖合同，且原告名下还有其他用于居住的房屋，不符合该条的规定。 被告某某公司辩称，具体事情不清楚，我们是开发公司，我们将涉案房屋抵给汪某某的工程款。 原告围绕其诉讼请求向本院提交证据及二被告质证意见： 1.《房屋转让确认协议书》，第二被告作为甲方，汪某某作为乙方，原告作为丙方，证明房屋准确位置及面积和权利义务关系。 被告李某某质证意见：真实性有异议。 被告某某公司质证意见：没有异议，这个房子是原告从汪某某手里买的，查封张某某的房子是不应该的。 2.某某业主物业前期交费明细，证实购房人向物业公司交纳维修基金、取暖费等各种费用。 被告李某某质证意见：有异议，不能辨别证据真假。 被告某某公司质证意见：没有异议。 3.收款收据，证明原告已经交纳维修基金、取暖费等费用。 被告李某某质证意见：真实性有异议。 被告某某公司质证意见：没有异议。 4.专用收款收据，证明原告向汪某某交纳定金10万元，且收据记明了房屋重要信息，具有签订书面房屋买卖合同的意思表示。 被告李某某质证意见：真实性有异议。 被告某某公司质证意见：汪某某把房子转给谁是他的权力，我方无异议。 5.证明，证明涉案房屋款项已经交清可以拿钥匙了，汪某某给某某公司出具证明。 被告李某某质证意见：真实性有异议。 被告某某公司质证意见：没有异议。 6.收款收据，证明原告向汪某某提供砖抵顶房款229,553.5元。汪某某向某某结算，某某给出具了这份收据。 被告李某某质证意见：真实性有异议。 被告某某公司质证意见：没有异议，我们公司欠汪某某工程款，涉案房屋是抵顶给汪某某的。 被告李某某向本院提交证据，原告及被告某某公司质证意见： 房屋登记信息查询结果，证明张某某在朝阳市双塔区凌河街四段某处还有一套住宅，说明涉案房屋不是原告唯一住宅房屋。 原告质证意见：真实性没有异议。但此份证据与本案涉案房屋没有因果关系，我有多少套房屋是我个人财产，是我方的权利，与本案争议房屋无关。 被告某某公司质证意见：没有异议。 本院对当事人提交的证据认定如下：对于原告提交的证据1、2、3、4、5、6，本院对真实性予以确认。对于被告李某某提交的证据，原告与被告某某公司均没有异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月20日，本院受理李某某与某某公司建设工程施工合同纠纷一案。2017年4月20日，本院作出（2016）辽1303民初1294号民事判决书，判决如下：“一、被告朝阳某某房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内给付原告李某某尚欠工程款938,455元；二、被告朝阳某某房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内给付原告李某某违约金281,536.5元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的反诉请求。”李某某与某某公司均不服该裁判，上诉至朝阳市中级人民法院。2017年11月7日，朝阳市中级人民法院作出（2017）辽13民终1858号民事判决书，判决如下：“驳回上诉，维持原判。”2018年3月9日，李某某向本院申请执行。2018年3月26日，本院作出（2018）辽1303执212号执行裁定书，裁定如下：“查封被执行人名下的坐落于朝阳市龙城区兴中路某某单元六套房屋（产籍号为Ⅱ-28-2-51C1401、1501、1601、1701、1801、1901）查封期限为三年。”2018年5月14日，案外人张某某对执行裁定书中查封被执行人某某公司名下的坐落于朝阳市龙城区兴中路某某单元601室房屋（产籍号为Ⅱ-28-2-51C1601）提出书面异议。2018年5月21日，本院作出（2018）辽1303执异20号执行裁定：驳回案外人张某某的异议请求。 另查明，2011年8月14日，原告从汪某某处购买坐落于朝阳市龙城区兴中路某某单元房屋（产籍号为Ⅱ-28-2-51C1601），面积119.3㎡。双方约定先付10万元，剩余款项用砖折抵，并由某某公司出具了收款收据。2016年11月16日，某某公司与汪某某、张某某签订《房屋转让确认协议书》，载明：“甲方：朝阳某某房地产开发经营有限公司乙方：汪某某丙方：张某某鉴于1、甲方将抵付乙方工程款的1号楼1单元601层面积119.3㎡号房屋（以下简称”标的房屋“）已经抵付乙方；2、乙方将标的房屋转让给丙方；……第五条因标的房屋发生的争议处理丙方从乙方处购得标的房屋，房款交于乙方，乙方、丙方承诺本协议签订之日起关于标的房屋的一切经济纠纷与甲方无关。丙方不得向甲方提出退房、换房或索取其他赔偿等要求，否则由此给甲方造成的全部损失由乙方承担赔偿责任……”2016年12月28日，张某某向朝阳某某房地产开发经营有限公司交纳了取暖费、临时电费等费用，向朝阳某某物业管理有限公司交纳了物业费、电梯费等费用，取得了房屋钥匙并进行了装修。因某某公司的原因致使张某某无法办理房屋所有权手续。 原告名下有坐落于朝阳市双塔区凌河街四段247号233C号4单元4302室房屋一户，产权证号为R1518218，建筑面积为92.15，用途为住宅，登记时间为2015年12月12日。 本院认为，本案的争议焦点在于张某某是否符合法律规定具有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以使用普通条款，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。 根据查明的事实可知，在本院查封涉案房屋之前，张某某、汪某某与某某公司已经签署了书面买卖合同，张某某持有钥匙并交纳物业费、取暖费等费用，说明其已实际控制、合法占有了涉案房屋。根据原告提供的证明和收款收据，均证实涉案房屋的房款已经付清。因某某公司的原因致使张某某无法办理房屋所有权手续。故张某某符合第二十八条的条件，具有排除执行的权利。原告对于立即停止对原告购买的位于龙城区兴中路某某单元房屋（产籍号为Ⅱ-28-2-51C1601）的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。原告主张确认原告与汪某某、某某公司签订的房屋转让合法有效，并归原告所有，可在涉案房屋产权登记后另行处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 不得执行原告张某某购买的位于朝阳市龙城区兴中路某某单元房屋（产籍号为Ⅱ-28-2-51C1601）。 案件受理费5,800元，由被告李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。 本院（2018）辽1303执异20号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  唐晓东 人民陪审员  孙玉珍 人民陪审员  于亚秋 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  徐 岩