福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0524民初1022号原告：苏荣坡，男，1982年4日16日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。被告：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路22号。统一社会信用代码：913505245934693800。法定代表人：赖世炎，任公司经理兼执行董事。原告苏荣坡与被告安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏荣坡的委托诉讼代理人林家宝到庭参加诉讼，被告新湖房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏荣坡向本院提出诉讼请求：1.请求确认《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条关于产权登记的约定第2款：“出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若出卖人在合同第八条规定的交付期限前将商品房交付使用，则出卖人备案期限仍为合同第八条规定的交付期限后2年内。”（以下简称“争议条款”）的约定无效；2.判令新湖房地产公司向苏荣坡支付逾期办理房屋权属证书违约金35782.25元（按已付总房款402500元为基数，按照每日万分之一的标准自2018年5月27日起计至房屋权属证书办理完毕之日止，暂计至2020年10月31日为889天，暂计35782.25元）；并自2020年11月1日起至讼争房屋权属证书办理完毕之日止按年向苏荣坡支付逾期办证违约金；3.由新湖房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：苏荣坡于2017年9月21日与新湖房地产公司正式签订《商品房买卖合同》，订明：新湖房地产公司以出让方式取得位于安溪县××镇××号××的地块的土地使用权，规划用途为商住，在上述地块上建设商品房，现定名“蓝溪国际＊翠湖城”；苏荣坡以总价402500元向新湖房地产公司购买“蓝溪国际＊翠湖城”第1号楼幢四层502室；双方合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。签约后，苏荣坡已支付了全部的购房款，并于2018年2月26日接受房屋。新湖房地产公司逾期办理房屋权属证书，违反了合同的约定，应当依约向苏荣坡支付逾期办理房屋权属证书违约金。新湖房地产公司未作答辩。苏荣坡围绕诉讼请求依法提交了其身份证复印件、内资企业登记基本情况表复印件、商品房买卖合同、交款发票、入伙通知书复印件等证据。新湖房地产未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩和质证权利。本院对新湖房地产公司提交的上述证据审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，苏荣坡（买受人）与新湖房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20170907××××）。合同约定：苏荣坡向新湖房地产公司购买址在安溪县××镇××号楼幢××层××室，价款为402500元。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，苏荣坡向新湖房地产公司支付了全部购房款。2018年2月26日，新湖房地产公司将涉案房屋交付给苏荣坡使用。至今，新湖房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，苏荣坡也未能取得房屋权属证书。本院认为，本案中，苏荣坡与新湖房地产公司所签订的《商品房买卖合同》及其附件，所有条款均由新湖房地产公司提供，作为与不特定的购房者签订买卖合同而使用，应认定案涉《商品房买卖合同》及相关附件为格式合同。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”关于苏荣坡提出的《附件六：合同补充协议》第五条第二款的内容减轻了新湖房地产公司责任，应认定该条款无效的理由，本院认为，《附件六：合同补充协议》第五条第二款的内容，系双方对出卖人办理初始登记并提供办理权属登记资料的时间进行约定，虽变更了主合同确定的该义务履行期限，但并未减轻或免除新湖房地产公司的合同主给付义务，应当认定该变更系双方在平等自愿协商的基础上作出，不存在免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且不具有法律规定的无效情况，苏荣坡作为成年人，具有完全的民事行为能力，尤其是对与自身具有直接利害关系的合同条款，更应该持有审慎的注意义务，故该条款为双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应为有效。因此，苏荣坡主张《附件六：合同补充协议》第五条第二款无效的理由不能成立，本院不予支持。因本案的履行期限至民法典施行前已届满，故本案属于民法典施行前履行合同发生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，苏荣坡与新湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。新湖房地产公司已于2018年2月26日将涉案房产交付给苏荣坡，根据《商品房买卖合同》及其附件的约定，新湖房地产公司理应在2020年2月25日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付苏荣坡的合同义务，但新湖房地产公司未能依约履行上述义务，致苏荣坡至今未能取得房屋权属证书，且苏荣坡选择不退房，故新湖房地产公司理应承担向苏荣坡支付违约金的民事责任。现苏荣坡要求新湖房地产公司支付自2018年5月27日起计至房屋权属证书办理完毕之日止的逾期办证违约金，并无合同约定和法律依据，不予支持，但应支付自逾期之日即自2020年2月26日起至办理初始预登记之日止的逾期办证违约金。苏荣坡的诉讼请求合法部分，依法有据，予以支持。新湖房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理及判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应自2020年2月26日起按已付购房款402,500元的0.01%计算的金额向苏荣坡支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司办理初始预登记之日止；若未满一年按实际天数计算）；二、驳回苏荣坡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费695元，减半收取计347.5元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担50元，应在本判决生效之日起五日内缴交；由苏荣坡负担297.5元，其多预缴的397.5元予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林王敏二〇二一年四月二十八日书记员  谢亚锦附执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。