广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2323号上诉人（原审被告）：邓强（TANG,KEUNG），男，1961年10月5日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：匡腊光，广东维纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市汇富金属表面处理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇工业大道**，统一社会信用代码442000000744253。法定代表人：冯顺聪。委托诉讼代理人：郑焕明，广东森德律师事务所律师。上诉人邓强因与被上诉人中山市汇富金属表面处理有限公司（以下简称汇富公司）民间借贷纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初7083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓强上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：（一）我方不存在未足额缴纳保证金的违约行为。1.我方与上一手租户签订的厂房租赁意向书约定我方只需缴纳150000元保证金，涉案租赁合同虽约定我方需缴纳300000元保证金，但基于我方与上一手租户约定的保证金为150000元，被上诉人同意我方只需缴纳150000元保证金。从我方提供的电子邮件证实双方已将保证金的金额从原约定的300000元变更为150000元，因此我方不存在未足额缴纳保证金的违约行为。2.广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第798号（以下简称第798号案）判决只是在“本院认为”部分认定我方未足额缴纳保证金，但“本院认为”部分不属于生效判决认定的事实，不能直接作为认定本案事实的依据。3.第798号判决的结果是支持我方返还保证金的请求，我方对该判决提起上诉是由于该判决认定我方未足额缴纳保证金的行为构成违约，但二审法院在开庭后也认为我方违约不属于判决认定的事实，故我方才撤回该案的上诉。4.我方在向被上诉人缴纳150000元保证金后，被上诉人只是回复收到，之后并未提及过任何关系保证金的事情，被上诉人称分期支付保证金不符合事实。（二）我方不存在单方无故解除合同的行为。1.我方在第798号案中以环保未合格不符合厂房交付条件为由提出解除合同，被上诉人在第798号案中答辩称同意解除合同，应视为双方已就合同解除达成一致意见，不存在我方无故解除合同的行为。2.本案租赁合同的租赁物用途为电镀加工，交付租赁物需提供环评报告是被上诉人的法定义务（我方在第798号案中提交过三同时制度的相关规定），租赁物经消防验收不能证明环保合同，被上诉人至今未提供其环保已合格的证据，且美鑫公司没有通知我方收取租赁物，故我方有权单方解除合同。汇富公司答辩称，（一）上诉人未足额支付保证金的行为已构成违约。1.双方2014年10月16日签订的厂房租赁合同合法有效，双方应履行合同义务，合同的第2.2条规定，上诉人应在合同签订的同日缴纳300000元保证金，而上诉人只支付150000元保证金已构成违约，且生效的第798号民事判决书对此违约事实也已确认，上诉人与美鑫公司签订的合同约定150000元保证金与本案无关。2.上诉人通过电子邮件要求先行支付150000元的保证金，被上诉人只是同意其分期支付，双方没有变更2014年10月16日签订的合同，上诉人仅支付150000元保证金已明显，应当承担违约责任。3.我方在2015年3月13日的微信聊天记录中亦表示我方将向上诉人收取欠交的150000元保证金，表明双方并未变更租赁合同的约定。（二）上诉人无故解除合同已构成违约。1.我方已举证证明2014年7月9日租赁物已完成消防备案，符合交付条件，涉案合同的签订时间是2014年10月16日，上诉人应当知道租赁物已具备交付条件。2.我方整个厂区都已经通过环评，符合环保手续，且涉案租赁合同并未约定交付条件需有环评报告。3.我方提交的微信记录反映，2015年3月7日上诉人是因为没有办理营业执照和办理相关环保手续不接收厂房，我方还以微信形式再次通知对方接收厂房和支付租金，上诉人因自身原因不接收厂房，应当支付租金和违约金给我方。上诉人的不作为并以《合同法》第二百一十二条来逃避租金明显构成违约，一审法院判令上诉人违约并支付三个月租金有法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。汇富公司向一审法院起诉请求：1.邓强立即支付租赁期的租金260608.5元（从2015年3月15日计至2015年7月）、工程防腐费83330元、基本电费63183元给汇富公司；2.邓强立即支付解约金173739元给汇富公司。一审法院认定事实：坐落于中山市小榄镇工业大道**的土地使用权人为美鑫公司，该土地上建设项目已取得建设工程规划许可证，建设项目名称为美鑫工业厂区1-5#厂房、附属楼，建设单位为美鑫公司。美鑫工业厂区电气工程已通过质量竣工验收、电气设备送电验收，并于2014年7月9日完成消防备案。2014年9月30日，汇富公司与美鑫公司签订物业租赁合同，约定美鑫公司将位于中山市小榄镇工业大道南3号的物业出租给汇富公司，汇富公司可将物业部分转租，直至全部转租完毕。2014年10月16日，汇富公司、邓强签订厂房租赁合同。合同约定：邓强承租位于中山市小榄镇工业大道南3号美鑫电镀工业园区厂房第贰号楼，第四层厂房，面积共1844.96平方米；租赁期自2014年9月30日至2023年9月30日止，从2014年10月1日起计租，至2014年11月1日前为免租期（如因汇富公司原因导致邓强未能排水，汇富公司延长邓强免租期），免租期间汇富公司免收邓强租金，但园区产生的公摊费用按楼层分摊，本合同规定的双方权利义务从签订本合同之日起生效；该厂房在租赁期内，厂房租金为55348.8元，分摊租金2565元（不含楼顶、园区通道及车位租金）合共总租金为57913.8元/月。邓强须于每月5日前缴交当月租金和所有应付费用，租金每三年（含免租期）递增8%；由于车间防腐所需，须在厂房地面使用8公分的碎石混凝土作为厂房的地面保护层，该防护层工程已由美鑫企业管理有限公司建设完成且由汇富公司垫付2000000元工程款，各承租人须于本合同签订后1年内按楼层分摊偿还汇富公司该工程款，邓强每月向汇富公司偿还8333元/层；双方签订本合同一天内，邓强向汇富公司交纳300000元/层作为本合同的保证金；汇富公司提供用电负荷、安装电源线到物业旁边，并将物业内原有的消防及供水、供电设施提供给邓强使用；邓强是使用厂房的实体经营者，必须向工商或市场安监部门领取营业执照，必须严格按照国家政策缴交各种税收；汇富公司未按合同约定的条件向邓强提供租赁物，邓强可单方解除合同，并有权要求退还保证金；合同期内，双方应全面履行本合同所约定各项义务，除按本合同规定可以解除合同的情况外，双方不得无故解除合同。一方确有特殊需要解除合同的，需提前三个月书面通知对方。汇富公司无故解除，退还邓强保证金，赔偿设备损失，另支付当期月租金的三倍解约金。邓强解除的，应征得汇富公司同意，并付清所有费用，邓强另支付相当于当期月租金的三倍解约金给汇富公司。合同签订后，邓强于2014年10月21日支付150000元给汇富公司。2015年3月12日，邓强向汇富公司发出解除合同通知，载明：“时至今日，贵司仍未向本人交付物业，也未达到合同约定的物业交付条件。本人曾于2014年11月份和2015年1月27日敦促贵司早日交付物业。鉴于贵司的行为已违反了合同的约定，本人依据合同约定行使合同解除权，同时要求贵司向本人返还合同保证金15万元….”。2015年4月27日，广东维纳律师事务所向汇富公司发出律师函，载明其受邓强委托，催促汇富公司“自收到本函之日起3日内向委托人返还保证金15万元”。后邓强于2015年5月21日起诉至一审法院，要求：1.确认其2015年3月12向汇富公司发出的解除合同通知于2015年3月13日生效，双方于2014年10月16日签订的厂房租赁合同于2015年3月13日解除；2.汇富公司向其退还保证金及逾期利息。后一审法院作出生效的第**民事判决，该判决经审理认为：汇富公司已举证其消防备案完成，具备交付条件，反之，从合同履行情况看，邓强未依约向汇富公司足额支付保证金，其行为已构成违约。在邓强违约的情况下，其不具有合同解除权，因此邓强发出的解除合同通知不发生法律效力。因诉讼中，汇富公司表示同意解除合同，表明双方就解除合同的问题达成一致，一审法院予以确认。庭审中，汇富公司、邓强双方均确认在第798号案中双方签订的厂房租赁合同已解除，邓强没有实际使用过厂房。但对于租赁物有无交付和违约责任有所争议，汇富公司称其已通知交付，但邓强拒绝办理接收手续，合同签订即视为交付，邓强已违约。邓强称汇富公司未通知过交付且一直没有交付租赁物，邓强没有违约。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。现汇富公司、邓强对租赁物有无交付和违约责任有所争议，如上查明事实可见，汇富公司、邓强均确认邓强尚未实际控制、使用涉案厂房，且对于汇富公司有关邓强一直以各种借口拒绝接收涉案厂房的主张，未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，承租人支付租金须以出租人将租赁物交付其使用、收益为前提。为此，在涉案厂房未实际交付给邓强的情况下，汇富公司要求邓强支付租金、工程防腐费、基本电费，于法无理，一审法院不予支持。另，在生效的第798号民事判决已查明，邓强并不具有合同解除权，但其无故无理要求解除合同，其行为已构成违约，为此，汇富公司要求邓强支付违约金有理，一审法院予以支持。违约金应按合同约定为月租金的三倍即173739元（57913元/月×3个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、邓强于判决生效之日起三日内向汇富公司支付违约金173739元；二、驳回汇富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9609元，保全费3180元，合计12789元，由汇富公司负担10231元，由邓强负担2558元(该款已由汇富公司预交，邓强于上述付款期限内一并支付给汇富公司，一审法院不另行收退)。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，邓强提供证据如下：1.第798号案的诉讼材料及调查笔录等卷宗材料，拟证明“邓强未足额支付保证金已构成违约”不属于生效裁判文书认定的事实；2.电子邮件，拟证明汇富公司在签订合同以后以电子邮件形式明确保证金为150000元，邓强已足额支付保证金；3.邓强与上一手租户之间签订的《解除协议书》，拟证明邓强与上一手租户约定的保证金也是150000元。经质证，邓强确认上述证据1的真实性，不确认其他证据的真实性。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：在第798号案的诉讼过程中，邓强以汇富公司未交付物业为由要求解除涉案租赁合同，汇富公司表示同意解除合同，但提出邓强需按合同约定将未足额支付的300000元保证金及公摊费用、分摊租金、垫付工程款等费用付清。本院认为,本案系涉港房屋租赁合同纠纷，因双方当事人均同意适用内地法律审理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案应适用内地法律来处理本案纠纷。本案的争议焦点是邓强是否存在违约行为，应否向汇富公司支付173739元违约金。涉案厂房租赁合同明确约定汇富公司无故解除，退还邓强保证金，赔偿设备损失，另支付当期月租金的三倍解约金。邓强解除的，应征得汇富公司同意，并付清所有费用，邓强另支付相当于当期月租金的的三倍解约金给汇富公司。本案中，邓强以租赁物环保不合格不具备交付条件为由单方提出解除合同，因涉案租赁合同并未约定需提供环评报告等环保审批材料，故汇富公司提供的租赁物已符合交付条件，邓强单方解除合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判令邓强支付三倍月租金的违约金给汇富公司正确，本院予以维持。至于邓强认为汇富公司同意解除合同，其不构成违约的问题，本院认为，汇富公司在第798号案中虽表示同意解除涉案合同，但提出邓强需按合同约定支付相关费用，即汇富公司同意解除合同是附带条件的，并非无条件同意解除合同，因此涉案租赁合同即使最终被解除了，亦不影响邓强另支付相当于当期月租金的的三倍解约金给汇富公司之违约责任的承担，邓强的该项抗辩意见缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人邓强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3775元，由上诉人邓强负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇一八年十月二十三日书记员 洪朗妮