北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14535号原告（反诉被告）：北京洪泰盛世科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路10号1幢A座710室。法定代表人：盛英泰，总经理。委托诉讼代理人：王盛伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：董英男，女，北京洪泰盛世科技有限公司员工。被告（反诉原告）：国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司，住所地北京市朝阳区，经营场所：北京市北京经济技术开发区凉水河二街5号院4号楼3层316室。法定代表人：林汉平，董事长。委托诉讼代理人：孙金波，北京雪莹律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琳，北京雪莹律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京洪泰盛世科技有限公司（以下简称洪泰盛世公司）与被告（反诉原告）国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司（以下简称国信南瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。洪泰盛世公司的委托诉讼代理人王盛伟、董英男，国信南瑞公司委托诉讼代理人孙金波、郭琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）洪泰盛世公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除洪泰盛世公司与国信南瑞公司签署的房屋租赁合同；2.请求判令国信南瑞公司支付洪泰盛世公司租金37062.2元（自2020年4月10日至2020年5月29日期间）；3.请求判令国信南瑞公司支付洪泰盛世公司拖欠租金所产生的滞纳金（以欠付租金为基数，按日千分之三的标准，自2020年3月25日起计算至实际付清租金之日止）；4.本案诉讼费由国信南瑞公司支付。事实和理由：2018年9月10日,洪泰盛世公司与国信南瑞公司签订房屋租赁合同,由国信南瑞公司承租洪泰盛世公司位于北京市北京经济技术开发区凉水河二街5号院4号楼3层316号房屋,合同期限为两年,年租金为270554.06元（含物业费），房租每半年支付一次，并应提前10个工作日支付下期租金。按照双方所签租赁合同的约定，国信南瑞公司应在2020年3月25日支付下期租金，洪泰盛世公司工作人员于也通过微信将付款事宜告知了国信南瑞公司，国信南瑞公司收到付款通知后，表示希望延期一段时间付款，洪泰盛世公司同意了国信南瑞公司的要求。2020年4月7日，国信南瑞公司表示不打算继续承租，希望解除合同。洪泰盛世公司表示如果不承租就发一份正式的书面解除合同的申请。之后国信南瑞公司一直没有回复，直至4月14日，国信南瑞公司才发一份《终止合同约定书》，并坚持要洪泰盛世公司签章，但《终止合同约定书》是国信南瑞公司单方制作，故洪泰盛世公司没有同意签章。在洪泰盛世公司多次沟通和说明下，国信南瑞公司才于5月10日向洪泰盛世公司发送了《终止合同申请书》，正式提出解除合同的申请。5月29日，国信南瑞公司将所有办公家具从承租房屋中搬出。国信南瑞公司在整个解除租赁合同过程中，完全没有顾及洪泰盛世公司所面临的经营压力和困难，既没有按合同约定提前三个月告知国信南瑞公司解除合同，也没有向洪泰盛世公司提前说明疫情的影响，反而在申请能否延期支付租金过程中，所付租金用完租期之日，突然提出解除合同，并且动辄以不可抗力为由理直气壮地推卸自己的违约责任。洪泰盛世公司是产业园区经营者，园区房屋均是承租而来，疫情期间既承担者政府要求的管控职能，又面临着自身的经营压力，本身就非常困难。国信南瑞公司的行为导致洪泰盛世公司无法带人看房，多次错过签约机会，严重损害了洪泰盛世公司的合法权益，洪泰盛世公司为维护自身合法权益，故诉至法院，被告（反诉原告）国信南瑞公司辩称，一、国信南瑞公司依据合同约定向洪泰盛世公司交纳了租金及保证金，并且经其同意对涉案房屋进行了装修。国信南瑞公司与洪泰盛世公司于2018年9月10日建立租赁合同关系，约定洪泰盛世公司将位于北京市北京经济技术开发区凉水河二街5号院出租给国信南瑞公司使用，同时约定了租金数额、缴纳方式以及保证金费用。为了改善经营环境，国信南瑞公司于2018年9月8日开始对所承租的房屋进行装修，共花费120500元。承租涉案房屋后，国信南瑞公司将公司物品逐渐搬至涉案房屋内并添置了工作设备。二、2019年底至2020年上半年，国信南瑞公司受疫情影响严重，属于出现了合同约定的不可抗力情形。2020年1月23日中央政府发布《武汉市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部通告（第一号）》宣布自2020年1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停云运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。国信南瑞公司大部分员工居住地在湖北武汉，公司无法正常经营，受此疫情严重影响，构成了合同约定的不可抗力情形。三、2020年3月30日，国信南瑞公司与洪泰盛世双方已经确认疫情不可抗力事实存在，双方租赁合同于2020年3月30日终止。2020年3月30日国信南瑞公司向洪泰盛世公司提供情况说明，并向其表示因疫情原因公司无法正常经营。经双方确认，存在房屋租赁合同约定的不可抗力情形，房屋租赁合同终止。2020年4月7日，洪泰盛世公司工作人员表示解除租赁合同需要走流程，于是向国信南瑞公司发送微信文件《终止合同申请书》并要求国信南瑞公司按照该文件模板提交材料，但因模板条款极度不合理，国信南瑞公司对该模板进行修改，鉴于此，双方无法就此流程事项达成一致。但并不影响双方真实意思表示，双方租赁合同已于2020年3月30日解除。四、洪泰盛世公司未经国信南瑞公司同意，私自将公司办公室大门加锁，阻碍国信南瑞公司将财物搬离房屋，无法将房屋腾空交还给洪泰盛世公司，由此产生的财产损失以及房屋使用费应由洪泰盛世公司承担。2020年4月国信南瑞公司员工到办公室清理物品，发现办公室大门被洪泰盛世公司加锁锁住，无法进入。就此事项，双方多次协商，直至2020年4月21日才在国信南瑞公司的监督下进入办公室内部，同时洪泰盛世公司表示国信南瑞公司仅能将办公物品及私人物品搬走，其他大件物品现阶段不能搬走。经清点发现公司财物丢失，同时观赏鱼（五条黄金龙鱼）因无法即时更换过滤净水而导致养了一年多的黄金龙鱼全部死亡，市场价值初步估计31600元。2020年3月30日，双方已经达成一致，依据房屋租赁合同7.2.2、8.1、9.1条款，双方已确认出现合同约定的不可抗力情形，合同已经解除。后因洪泰盛世公司未经国信南瑞公司同意私自将办公室大门加锁，导致国信南瑞公司无法及时将财物搬离，导致物品丢失或损坏，由此给国信南瑞公司造成的损失，洪泰盛世公司应当予以赔偿。经洪泰盛世公司同意，国信南瑞公司对涉案房屋进行了装修，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，洪泰盛世公司应当对国信南瑞公司装修残值予以补偿。被告（反诉原告）国信南瑞公司向本院提出反诉请求：1.请求判令洪泰盛世公司与国信南瑞公司签署的租赁合同于2020年3月30日解除；2.请求判令洪泰盛世公司退还保证金45092.34元；3.请求判令洪泰盛世公司对国信南瑞公司对涉案房屋总价120500元的办公用品及装修损失进行折价补偿；4.请求判令洪泰盛世公司赔偿国信南瑞公司观赏鱼死亡损失60631元；5.请求判令洪泰盛世公司配合国信南瑞公司将316号办公室现有财物全部搬离；6.本案本诉与反诉的诉讼费用由洪泰盛世公司承担。事实与理由：一、国信南瑞公司与洪泰盛世公司于2018年9月10日建立租赁合同关系，约定洪泰盛世公司将位于北京市北京经济技术开发区凉水河二街5号院出租给国信南瑞公司使用，同时约定了租金数额、缴纳方式以及保证金费用。为了改善经营环境，国信南瑞公司于2018年9月8日开始对所承租的房屋进行装修，共花费120500元。承租涉案房屋后，国信南瑞公司将公司物品逐渐搬至涉案房屋内并添置了工作设备。2020年1月23日中华人民共和国中央人民政府发布《武汉市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部通告（第一号）》文件，宣布自2020年1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，火车站、机场等离汉通道暂时关闭。国信南瑞公司大部分员工居住地在湖北武汉，受此疫情严重影响，2020年3月30日向洪泰盛世公司提供情况说明，并表示因疫情原因，无法正常经营。2020年4月1日，洪泰盛世公司提出要求解除房屋租赁合同，国信南瑞公司表示同意。2020年4月7日，洪泰盛世公司工作人员表示，解除租赁合同需要走流程，于是向国信南瑞公司发送微信文件《终止合同申请书》并要求按照该文件模板提交材料，但因模板条款极度不合理，国信南瑞公司对该模板进行修改，鉴于此，双方无法就此流程事项达成一致。2020年4月国信南瑞公司员工到办公室清理公司财物时发现，洪泰盛世公司未经国信南瑞公司同意，私自将公司办公室大门加锁，阻碍国信南瑞公司将财物搬离房屋，无法将房屋腾空交还给洪泰盛世公司，由此产生的财产损失以及房屋使用费应由洪泰盛世公司承担。就此事项，双方多次协商，直至2020年4月21日才在国信南瑞公司的监督下进入办公室内部，同时洪泰盛世公司表示国信南瑞公司仅能将办公物品及私人物品搬走，其他大件物品现阶段不能搬走。经清点发现公司财物丢失，同时国信南瑞公司观赏鱼（五条黄金龙鱼）因无法即时更换过滤净水而导致养了一年多的黄金龙鱼全部死亡，市场价值初步估计31600元。国信南瑞公司认为，2020年3月30日，双方已经达成一致，依据房屋租赁合同7.2.2、8.1、9.1条款，双方已确认出现合同约定的不可抗力情形，合同已经解除。后因洪泰盛世公司未经国信南瑞公司同意私自将办公室大门加锁，导致国信南瑞公司无法及时将财物搬离，导致物品丢失或损坏，由此给国信南瑞公司造成的损失，洪泰盛世公司应当予以赔偿。经洪泰盛世公司同意，国信南瑞公司对涉案房屋进行了装修，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，国信南瑞公司应当对洪泰盛世公司装修残值予以补偿。原告（反诉被告）洪泰盛世公司针对反诉辩称，一、双方的租赁合同并未解除。从国信南瑞公司提出终止申请书的内容看，其表达的意思有两点：第一，国信南瑞公司申请于2020年4月9日即解除合同，并同意扣除保证；第二，如果洪泰盛世公司同意第一条意见，国信南瑞公司可于2020年5月16日结清相关费用后返还房屋。从上述内容看，国信南瑞公司显然并未提出单方解除合同，而只是在征求洪泰盛世公司的意见。在洪泰盛世公司不同意的情况下，租赁合同并未解除。并且，该洪泰盛世公司一直正常管理该办公室，并未对外出租，该办公室的锁一直由国信南瑞公司掌管。国信南瑞公司只是与物业公司办理了交接，并未与洪泰盛世公司终止租赁协议。二、退还保证金没有依据。首先，租赁合同并未解除，国信南瑞公司现提出终止租赁协议，属于单方违约行为，根据双方签订的合同，洪泰盛世公司不应返还。其次，新冠疫情虽然是一种不可抗力，但并不适用本租赁合同。原因有三：第一，新冠疫情并未导致国信南瑞公司无法继续履行合同，洪泰产业园的企业都在正常运营，没有一家企业因为新冠疫情而出现无法履行合同的情况，而只有在新冠疫情导致无法履行合同时，才可以解除合同并退还保证金。第二，国信南瑞公司坚持其员工全部在武汉不能来北京这种几乎不可能的理由能否成立，武汉在2020年4月8日零时就已宣布全面解封，疫情不会影响员工来京上班。第三。新冠疫情早在2020年1月24日出现，国信南瑞公司在2020年3月30日仍在表态希望延期支付租金，4月7日之前双方一直在协商延期支付房租问题，国信南瑞公司并未提出解除合同。因此，其之后改变注意要求解除合同显然不是新冠疫情的原因，国信南瑞公司即使提出解除合同也是一种违约行为，根据双方合同约定，不得要求退还保证金。三、对房屋添附进行折价补偿找不到任何依据。根据最高院审理房屋租赁的司法解释第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。而双方的租赁合同中并没有进行补偿的约定。因此，作为承租人的国信南瑞公司没有理由要求洪泰盛世公司对其装修费用进行补偿。四、洪泰盛世公司并未阻碍国信南瑞公司搬家，也不存在观赏鱼死亡一说。作为园区企业的管理方，园区的任何企业要搬走物品，在没有任何手续的情况下，是不可能允许搬走任何物品的，否则，既是失职也是违约。而国信南瑞公司的经办人员提供合法手续后，早就搬走了所有物品。另外，国信南瑞公司的观赏鱼是通过洪泰产业园区的保洁员共卖给他人，价格是1000元，故不存在国信南瑞公司所称的物品丢失，观赏鱼死亡。五、关于物品丢失，国信南瑞公司早就搬离了所有物品，并与物业进行了交接，交接单上已经明确物品搬离完毕。双方当事人围绕各自诉求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪泰盛世公司曾用名北京亦城盛世科技有限公司。2018年9月10日，洪泰盛世公司（出租方、甲方）与国信南瑞公司（承租方、乙方）签订了编号为外YCSS20180910的《房屋租赁合同》（以下简称《租房合同）》，约定如下：1.1甲方合法拥有坐落于北京市经济技术开发区凉水河二街5号院4号楼3层316室的房屋，建筑面积332.28平方米（以下简称涉案房屋），甲方同意将涉案房屋租予乙方。1.3涉案房屋只限于乙方办公、研发之用。2.1承租期限：本合同承租期自2018年9月10日起至2020年10月9日止。装修期从2018年9月10日至2018年10月9日，如甲方通知提前进场，也纳入装修期计算。装修期内免收租金，但乙方仍需按照实际使用量向甲方缴纳物业费（含空调）、电费、水费、电话费等相关费用。2.2装修期内首期租金及房屋保证金确认付款后，甲方应于2018年9月10日前将承租房屋交付给乙方。3.1.1租金按建筑面积计算：月租金=日标准×365/12×建筑面积，其中2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金单价为2.3元/平方米/天，年租金270554.06元，半年租金135277.03元。3.1.2租金每6个月支付一次。乙方应在上一期租金到期10个工作日前向甲方全额一次性支付下期租金。3.1.5经甲方同意乙方提前解除租赁合同的，乙方须按3.1.1条款约定的标准租金，按实际承租日期将差额补齐。3.1.3自签订本合同2个工作日内，一次性向甲方缴纳首期租金、物业费等款项人民币140178.37元。3.1.6如乙方未能按时向甲方支付当期租金，每逾期一日，乙方须按逾期款项的千分之三向甲方支付滞纳金（即实际拖欠租金的自然天数计算直至甲方全数付清其所应付的租金之日为止）。因特殊情况造成延误，经甲方同意可免除滞纳金。3.1.7如乙方逾期支付租金超过30天，甲方除有权提前收回承租房屋外，还有权要求乙方按照前述第3.1.6条支付滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。3.2.1乙方同意，自签订本合同2个工作日内，一次性向甲方缴纳保证金45092.34元（相当于两个月租金），作为乙方履行本合同的保证。3.2.3承租期内，如乙方拖欠租金、电费、水费等费用时，甲方有权在书面通知乙方后自保证金中扣除相应款项。乙方应于五日内补齐保证金。3.2.3承租期届满且乙方不再续租时或合同终止后，在乙方全部履行本合同各项条款，结清所有费用（包括但不限于租金、费用以及乙方应承担的违约赔偿责任）后10个工作日内，甲方将保证金的剩余部分（如有）无息退回乙方。7.2合同解除、终止7.2.2因不可抗力致使本合同无法继续履行时，双方确认本合同可以终止。7.2.4甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：a未按约定时间交付承租房屋达5日的，或甲方在租赁期内维护不及时造成乙方无法使用的。……。7.2.5乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并不予退还保证金和剩余期限合同租金，乙方应结清全部费用：a.擅自改变承租房屋用途的；擅自转租承租房屋的；拆改变动或损坏房屋主体结构的；b.利用承租房屋从事违法活动……；c.乙方破产、清算或者进入破产清算程序时剩余租期超过3个月的；d.其他致使合同目的无法实现的情形；e.由乙方造成的经济纠纷案件，造成甲方所在园区秩序混乱的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并不予退还保证金和剩余期限合同租金，乙方应结清全部费用。7.2.6本合同签订之日起如非因第7.2.4条原因，乙方单方面解除合同的，应提前3个月以书面形式向甲方提出，在此期间乙方应允许甲方带新客户看房；退房前，乙方与甲方应结清全部费用。8.1本合同的任何一方在遇到不可抗力及自身过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，但必须采取一切补救措施以减少损失并提供证据证明，负责应对扩大的损失进行赔偿。8.2在本合同有效期内，承租房屋如因不可抗力的原因导致毁损或给一方造成损失的，双方互不承担违约及赔偿责任。8.3乙方如未按本合同第三章约定时限支付租金及其他费用，甲方除有权按照第7.2.5条解除合同外，还有权采取合法的、必要的维权措施，以避免损失继续扩大，由此乙方违约引起的任何损失及连带责任，均由乙方自行承担。9.2如发生不可抗力事件致使本合同约定的某条款不能执行，双方均应尽可能及时通知对方，并积极采取补救措施，减少双方损失，需免责一方应向另一方提供免责书面函（需提供证明材料），在其证明得到证实后，可不计违约责任。上述合同签订后，洪泰盛世公司向国信南瑞公司交付了涉案房屋，国信南瑞公司支付了保证金45092.34元，并将租金支付至2020年4月9日。2020年3月30日，洪泰盛世公司员工董英男向国信南瑞公司时任总经理荆玉平发送《催款通知书》，载明：“依据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》，贵司已逾期3日未缴纳如下款项[2020.04.10-2020.10.09]租金及物业费合计135277.03元。请贵公司收到催款通知书后，于2日内向我公司缴纳上述费用，逾期仍未缴纳，我公司将按与贵司签订的《房屋租赁合同》进行相关处理。”当日，荆玉平向董英男发送了《情况说明》，载明：“由于新冠疫情影响，我公司在职工作人员均系外地籍员工，武汉籍占大部分，因受新冠疫情控制和交通管制措施的影响，加之北京市人民政府和北京市新冠疫情防控指挥部2020年2月14日发布的关于湖北籍返京人员需要在住所内居家隔离14天的要求（武汉籍除外），且武汉市尚未正式解除封城和大交通管制解除，我公司主要工作人员无法返京复工，致使我公司办公处在停滞状态，人员复工受到了极大的影响，进而打乱了我公司整体复工复产工作计划，……由于我公司办公人数较多，办公区域人员密度大，再加上防护用品完全没有准备，短期内无法正常办公运营。请尽情谅解为盼。”董英男收到《情况说明》后于2020年3月31日发送消息称：“荆总我刚也把情况说明发给公司了，反馈说需要您注明具体时间哦，比如说什么时候可以付款或者延期到什么时候这样子”，荆玉平回复：“好的，这事我要跟我们领导汇报一下，我一个人做不了主。”2020年4月7日，双方协商解除《租房合同》事宜后，董英男向荆玉平通过微信发送了《终止合同申请书》模板，并称：“您改下可搬离家具的时间盖章发给我PDF的就可以了”，荆玉平通过微信回复了意为“OK”的表情后又称：“由于北京暂时不允许我们湖北和武汉籍工作人员返京，办公用品及其它家具等暂时无法搬走，在疫情防控措施的当前，我们实在是无法抗力。”2020年4月14日，国信南瑞公司向洪泰盛世公司发送了其单方加盖公章的《终止房屋租赁合同约定书》，其上载明：“甲方：意爱科（北京）物业管理有限公司，乙方：国信南瑞公司；1、甲乙双方合同约定，乙方承租甲方目标房屋为北京经济技术开发区凉水河二街5号院4号楼3层316室为贵公司办公用途。2、按甲乙双方签订的合同约定，乙方应在4月9日前承付甲方第二季度房屋租金。3、由于本次新型冠状病毒属于不可抗力，而导致乙方不能正常复工复产……”董英男于2020年4月16日通过微信回复荆玉平称：“公司回复我们会按照合同正常法律流程去走，合同付款时间未正常付款就属于违约，另合同提前终止或者申请提前解除合同均属于违约，保证金不退还，另需按实际使用日期支付房租及物业费用直至搬离园区，还请贵公司尽快处理。”对此，荆玉平提出因国信南瑞公司员工多为湖北籍，应适用不可抗力条款免责。2020年4月29日，荆玉平向董英男发送微信称：“我这边听说你们不让我们搬公家具和用品？”，董英男回复：“没有哈，但是咱们现在在合同纠纷状态还希望咱们积极解决哈，已经快要一个月了，建议您还是公函沟通或者可以和我们领导沟通一下”，荆玉平员工回复：“什么原因，我公司已经提交解除租赁合同，您这边也是知道的”，董英男称：“您提交的是协议，我们没办法同意哈，建议您走公司公函哈”，荆玉平回复：“怎么还有合同纠纷？如果不是疫情期间我会到现场，但是现在北京还是要隔离14天”2020年5月10日，国信南瑞公司向洪泰盛世公司发送《终止合同申请书》,其上载明：“甲乙双方签署的租房合同编号：外(YCSS20180910)外(YAK20180910)因国内疫情造成我方无法依照合同约定继续承租目标房屋北京市北京经济技术开发区凉水河二街5号院4号楼3层316室，特向贵方提出于2020年4月9日前终止合同的申请，并依照合同规定扣除保证金合计45092.34元。如贵方同意，我方可于2020年5月16日前依照双方协商约定，乙方向甲方返还目标房屋，其结清相关费用在目标房屋保证金中扣除。”2020年5月13日,洪泰盛世公司向国信南瑞公司发送了编号为htssgh20200513的《公函》，其上载明：“我公司已于2020年5月10日收到贵公司电子函件终止合同申请书一份，现就贵公司所提出的情况做如下回复：1、依据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》编号为（外YCSS20180910）以下简称原合同的第3.1.6条规定贵司已逾期31日未缴纳如下款项：2020.04.10-2020.10.09租金合计135277.03元，已产生滞纳金12580.76元，请贵司收到回函后于2020年5月16日前予以支付。2、依据贵司与我司签订的原合同第3.1.5条规定贵司需按照实际逾期31支付房租22978.56元并于2020年5月16日前予以支付后，我司同意解除原合同。3、依据原合同第7.2.5条7.2.6条规定由乙方提出的提前解除合同甲方可不予退还保证金，保证金金额为45092.34元。4、因贵司仍注册在原合同规定的办公地点请于合同解除后10日内将注册至该地址（北京市经济技术开发区凉水河二街5号院4号楼316/317）的公司予以迁出，如因未迁出而造成的损失由贵司承担。5、依据合同第3.1.7条规定贵司已经逾期超过30日，我方有权单方面收回房屋，因此自即日起对该房屋做收房处理，室内所滞留物品我司将不予保管。请贵司收到公函后，于2020年5月16日前向我司缴纳上述费用并将贵司物品搬离园区。”对该《公函》，国信南瑞公司于2020年5月14日向洪泰盛世公司发送了编号Guosen2020-0514-003为《公函回复》，其上载明：“我司从租赁凉水河5号北门316室办公用房至今未与洪泰盛世公司产生任何法律有效的合同关系，所以对贵司的所谓公函对我司来说无法律依据和约束力。……8、由于我司于2020年3月30日通过微信号×××告知贵司因疫情原因不能回北京复工复产提出该房屋租赁的终止要求，所以我司不接受贵司htssgh20200213公函第2条强制收取滞纳金一说。”2020年5月15日，洪泰盛世公司向国信南瑞公司发送了编号为htssgh20200515的《公函》，其上载明：“1、贵司单方发给我方一个解除合同协议就让我方签字，这显然是不合适。我们一直告诉贵司，如果要解除租赁合同，应先发一个正式的解除租赁合同的函件，但贵司一直到5月10日才发给我们解除函；2、贵司如果要跟我司解除合同，应当支付拖欠的房租并承担违约责任，但贵司一直以不可抗力为由不愿承担违约责任，也不支付拖欠的租金；……4、我司现正式通知贵司，请尽快搬走办公物品，搬家人员应带好授权委托书等一切合法手续。否则，贵司仍应继续支付占用房屋期间的租赁费。”对于该《公函》，国信南瑞公司于2020年5月18日向洪泰盛世公司发送编号Guosen2020-0518-005的《复函》，其上载明：“……3、我司于2020年4月14日就同意与贵司解除房屋租赁合同，由于贵司提供的解除房屋租赁合同书我司进行了修改并发给贵司后一直没有得到回复，怎么能够强词夺理说是我司于2020年5月10日才发给贵司解除函呢？4、依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，我司不同意并拒绝支付贵司单方面提出的拖欠房租和违约事宜……”同日，洪泰盛世公司回复了编号为htssgh20200518的《公函》，载明：“现我公司再次函告贵公司，请尽快搬走位于北京市北京经济技术开发区凉水河二街5号院4号楼316/317室的室内物品，另外贵公司的搬家人员需带好授权委托书等一切合法手续。”对此，洪泰盛世公司称，国信南瑞公司未及时搬离涉案房屋，应当支付房屋占有期间的租金。国信南瑞公司称洪泰盛世公司将涉案房屋门上锁导致其无法进入并搬运公司物品，损害了其合法权益，洪泰盛世公司辩称因疫情期间有不明身份人员进入国信南瑞公司，作为出租方为履行管理和保卫职责才于2020年4月21日加锁保护，并且从未限制过国信南瑞公司人员进入。同时，洪泰盛世公司要求如办理涉案房屋退租交接手续，需国信南瑞公司员工携带相应授权委托书。国信南瑞公司于2020年5月22日通知洪泰盛世公司，会有人员带授权委托书前往涉案房屋办理搬离房屋事宜。2020年5月29日，洪泰盛世公司与国信南瑞公司开始办理搬离交接手续，双方与物业公司签署了《租房单元退房单》，其上显示：“项目”栏载有：“门锁、户门/门牌、照明开关、灯具……水电表读数”；国信南瑞公司员工陈慧玲在“验收结果”栏写明：“验收完毕，房屋交付”；在“房屋接受情况汇总”栏写明：“国信南瑞已于2020年5月29日进行搬家处理，室内物品于今日19:00前搬离完毕，房屋交回物业。”对此，洪泰盛世公司称，国信南瑞公司已于2020年5月29日将涉案房屋内所有物品都进行了搬离，且双方完成退房交接手续。国信南瑞公司辩称，2020年5月29日陈慧玲准备搬离涉案房屋，洪泰盛世公司要求陈惠玲签署《租房单元退房单》后才准许进入核验，且当天只搬走了部分小件物品，大件办公物品均未搬走，且后来才从保洁人员处得知洪泰盛世公司私自搬离了大件物品。庭审中，国信南瑞公司称其主要业务为肽保健产品研发及销售，共有员工25人，均在涉案房屋内办公；2020年春节时，员工均返乡，又因疫情导致公司无法复工复产，同时造成产品积压无法履行买卖合同，现员工已经离职了，此后公司一直未实际经营，故其因不可抗力无法履行租房合同。同时，国信南瑞公司提交了居住湖北员工名单、社会保险缴费记录予以证明，其上显示，国信南瑞公司为其6名湖北武汉籍员工缴纳社会保险费用分别至2019年1月、9月。国信南瑞公司称涉案房屋室内装修及玻璃隔断费用为56800元；顶灯费用为438元；办公家具及用品费用7220元；定做隔断费用是10000元；安装隔断完工费用11500元。为证明该项主张，国信南瑞公司提交了《供货合同书》、《订货合同单》、《欧普照明销售清单》、《收据》、《POS签购单》。其中《供货合同书》显示，合同签订日期为2018年9月8日，定做玻璃隔断，总造价为21500元；编号为0031481的《收据》载明：“2018年9月21日，今收到国信南瑞装修室内办公玻璃隔断以及装修费用56800元，收款单位杨洁，收款人杨洁，交款人林汉平。”国信南瑞公司还提交了观赏鱼照片以及丢失物品清单，欲证明因洪泰盛世公司将涉案房屋上锁，国信南瑞公司工作人员无法进入而导致其价值31600元的观赏鱼死亡以及财物丢失。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月23日10时，武汉市离汉通道暂时关闭；2020年1月24日，北京市政府、湖北省政府均启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应；2020年4月8日0时，武汉市解除离汉通道管控。本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。洪泰盛世公司与国信南瑞公司签订《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约行使权利、履行义务。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，国信南瑞公司租赁涉案房屋进行商业经营，2020年春节期间确有部分湖北籍员工因疫情无法返京，国信南瑞公司亦未开展经营活动，对本案而言属于不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，属于不可抗力。但在2020年4月8日，随着离汉通道解除管控以及北京市、湖北省疫情防控取得显著成效，社会秩序逐步恢复稳定，企业复产复工加速推进，因此，疫情或疫情防控措施虽对合同履行产生困难，但此种困难并不必然导致合同目的无法实现，国信南瑞公司并无合同解除权，故本院对国信南瑞公司主张的《租房合同》已于2020年3月30日解除的抗辩意见不予采纳。庭审中，双方均认为《租房合同》已解除，但对解除时间各执一词。根据审理查明的事实，洪泰盛世公司于2020年3月向洪泰盛世公司催缴房租，双方随后就房租支付、合同履行及解除等情况进行协商，综合双方沟通记录，本院酌情认定《租房合同》于2020年5月13日解除。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。洪泰盛世公司主张2020年4月10日至2020年5月29日期间的租金或占有使用费，本院仅支持计算至2020年5月13日，超过此期间的不予支持。经核算，该部分金额为25202.3元。关于洪泰盛世公司主张延迟支付租金滞纳金的诉讼请求。根据《租房合同》的约定，国信南瑞公司未按合同约定时间向洪泰盛世公司支付房屋租金的，国信南瑞公司须按逾期款项的千分之三向洪泰盛世公司支付滞纳金。现国信南瑞公司未按约支付租金，其应承担相应的违约责任，洪泰盛世公司据此向国信南瑞公司主张滞纳金，有合同依据，本院予以支持，但双方约定的滞纳金标准过高且洪泰盛世公司主张的起算时间有误，本院依法予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年3月26日起算。关于国信南瑞公司主张洪泰盛世公司退还保证金的反诉请求。根据《租房合同》约定，国信南瑞公司如未按约定支付租金，洪泰盛世公司有权按照第7.2.5条解除合同，保证金不予退还，洪泰盛世公司于合同解除后不退还保证金符合合同约定。但国信南瑞公司确因疫情导致合同履行困难，本院综合合同履行情况、疫情影响程度等因素，按照公平原则，酌定洪泰盛世公司退还保证金22546.17元。关于国信南瑞公司要求洪泰盛世公司对添附进行折价补偿的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”本案中，因国信南瑞公司违约导致合同解除，且洪泰盛世公司在庭审中明确表示不同意利用装饰装修，故本院对国信南瑞公司要求补偿装饰装修残值损失的反诉请求不予支持。关于国信南瑞公司主张的办公家具及用品、灯具等折价补偿、物品丢失损失、观赏鱼死亡损失以及要求洪泰盛世公司配合搬离的反诉请求。本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，双方于2020年5月29日进行退租交接，《租户单元退房单》已明确注明室内物品搬离完毕，验收完毕及房屋交付，国信南瑞公司称尚有物品未搬离，但并未举证证明，应承担不利后果，故国信南瑞公司要求折价补偿上述物品以及要求洪泰盛世公司配合搬离的主张，无事实基础，本院不予支持。此外，国信南瑞公司称因洪泰盛世公司阻碍其搬离物品导致财物丢失，并提交财物丢失清单一份，但针对清单中财物并未提交任何证据，且财物丢失纠纷并非人民法院案件受理范围，本院不予处理。如国信南瑞公司认为财物失窃造成财产损害，可另行通过其他合法途径解决。再次，关于观赏鱼损失，国信南瑞公司仅举证房门上锁以及观赏鱼死亡的照片，该证据尚不足以证明观赏鱼死亡与洪泰盛世公司的出租人管理行为存在因果关系，故国信南瑞公司的该项主张，无事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京洪泰盛世科技有限公司与国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除；二、国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司于本判决生效后十日内向北京洪泰盛世科技有限公司支付租金25202.3元；三、国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司于本判决生效后十日内向北京洪泰盛世科技有限公司支付滞纳金（以25202.3元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年3月26日计算至实际清偿之日止）；四、北京洪泰盛世科技有限公司于本判决生效后十日内向国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司退还保证金22546.17元；五、驳回北京洪泰盛世科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费363元，由国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2347元，由国信南瑞（北京）生物科技股份有限公司负担2113元（已交纳），由北京洪泰盛世科技有限公司负担234元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二一年四月五日书记员  张瑞瑞