福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0781民初1452号 原告：福建沪华置业投资有限公司，住所地邵武市张三丰大道**。 法定代表人：李国恩，总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 被告陈翠连，女，1979年12月3日出生，汉族，住邵武市。 原告福建沪华置业投资有限公司（以下简称沪华置业公司）与被告陈翠连商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沪华置业公司的委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼，被告陈翠连经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沪华置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除该公司与陈翠连签订的《商品房买卖合同（预售）》，陈翠连协助该公司办理注销合同的预告和备案登记手续；2.陈翠连立即返还该公司代偿的按揭贷款本息7075.59元，并支付自2018年3月22日起至起诉之日2018年6月5日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息；3、被告支付原告违约金(从2018年6月6日起计算至清偿之日止以代偿本息7075.59元，按日万分之五计算)。 事实和理由：2016年12月27日，沪华置业公司（出卖人）与陈翠连（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：陈翠连购买该公司开发建设位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡5幢1703室商品房，房屋总价350500元，首期款70500元于合同签订日前付清，余款280000元以银行按揭贷款方式支付；买受人在获得贷款后，应按约定归还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人归还之日止按日万分之三计算的利息，逾期仍未归还，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金；在房屋权属证书办理完毕前，买受人未按贷款合同约定的期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同（预售）》，收回商品房，买受人所交款项不予退还等权利。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，陈翠连支付了首期款70500元。2017年1月13日，原告作为保证人与陈翠连、中国工商银行股份有限公司邵武支行（以下简称邵武工行）签订《个人购房借款/担保合同》，该公司作为保证人对陈翠连的借款（280000元）提供阶段性连带责任保证。2016年12月27日，邵武工行将陈翠连按揭款280000元汇入该公司账户。自借款起至2017年11月18日前，陈翠连均按邵武工行的要求如期归还贷款本息，之后陈翠连再未归还贷款本息。邵武工行多次向陈翠连催讨无果，于2018年3月22日直接从该公司账户内扣划7075.59元用以清偿陈翠连拖欠的本息。同日，该公司电话通知陈翠连还款，但陈翠连至今未还。综上，陈翠连的行为已构成违约，该公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求陈翠连承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 陈翠连未作答辩。 在诉讼中沪华置业公司提供证据3组： 证据1.《商品房买卖合同（预售）》及附件、商品房买卖合同备案信息表、增值税普通发票，拟证明：沪华置业公司与陈翠连对购房款的支付方式和按揭贷款的偿还方式作了约定；《商品房买卖合同（预售）》已登记备案；陈翠连于合同签订当日支付了首期款70500元。 证据2.《个人购房借款/担保合同》，拟证明：沪华置业公司为陈翠连向邵武工行按揭贷款280000元提供阶段性连带责任保证，并已收到该担保款项。 证据3.邵武工行个人一手住房购置贷款流水及业务回单，拟证明：沪华置业公司为陈翠连偿还按揭贷款本息共计7075.59元。 本院认为，陈翠连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。沪华置业公司所举证据1、2、3的来源和形式均合法，内容真实，且与本案存在关联，可以作为本案定案的证据，本院对上述证据的证明力予以采信。 在诉讼中，陈翠连未提供证据。 根据审查确认的证据和当事人陈述，本院对案件法律事实确认如下：2016年12月27日，沪华置业公司（出卖人）与陈翠连（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：201605658)及其附件。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：陈翠连购买沪华置业公司开发建设位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡5幢1703室商品房，预测建筑面积共88.72平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米3950.63元，总价款为350500元；签订合同前买受人已支付定金30000元，余款280000元向贷款机构申请贷款支付；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式；本合同及附件共47页，合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。双方在附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”中约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金；在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同（预售）》，收回该商品房。合同还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同（预售）》于2016年12月27日在邵武市房地产交易管理所备案。在《商品房买卖合同（预售）》签订当日，陈翠连支付了首期房价款70500元（含之前预付的定金30000元）。2017年1月13日，陈翠连（借款人）与邵武工行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额280000元，贷款用途为购买住房，贷款期限20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人同意贷款人将贷款一次性划入沪华置业公司账户；借款人按月等额本息还款（按月计息）；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；沪华置业公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止，保证期间为本合同项下贷款到期之日起二年；本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效。合同还对其他事项作了约定。2017年1月18日，邵武工行根据借款合同的约定，将陈翠连的借款280000元直接划入沪华置业公司的账户。2018年3月22日，因陈翠连未能按借款合同的约定归还借款本息，邵武工行从沪华置业公司的账户内扣划了7075.59元，用以清偿陈翠连拖欠的借款本息。之后，陈翠连既未偿还沪华置业公司被邵武工行扣划的款项，也未继续按期归还邵武工行的借款本息。 另查明，沪华置业公司尚未将位于邵武市城南大道东侧工业大道北侧皇庭新世界·澜郡5幢1703室商品房权属转移登记给陈翠连。 本院认为，本案沪华置业公司与陈翠连签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”沪华置业公司与陈翠连在附件四中约定“在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同（预售）》，收回该商品房。”鉴于陈翠连未能按借款合同的约定归还借款本息，并导致沪华置业公司承担了保证责任，沪华置业公司解除《商品房买卖合同（预售）》的条件已成就，故对沪华置业公司要求解除该公司与陈翠连于2016年12月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》，陈翠连协助办理合同注销预告和备案登记手续的诉讼请求，本院予以支持。陈翠连未按时归还贷款本息而导致银行从沪华置业公司账户内直接扣划相应款项用以清偿其的借款本息，沪华置业公司要求被告归还代偿的借款本息，并支付自银行扣款之日起至起诉之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。沪华置业公司与陈翠连在附件四中约定，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内到出卖人处归还代偿款项；在上述时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金，鉴于原告未提交证据证明其在起诉前有向被告陈翠连发出了在10日内归还代偿本息的通知，故起诉之日视为其主张之日，因此被告因原告代偿按揭贷款本息7075.59元未及时归还应承担的违约金应自起诉之日起第11日开始起算至还款之日止。对原告超出本院支持部分的诉请予以驳回。陈翠连经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福建沪华置业投资有限公司与被告陈翠连于2016年12月27日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201605658)； 被告陈翠连应于本判决生效后十五日内协助福建沪华置业投资有限公司办理注销《商品房买卖合同》(合同编号:201605658)的备案和预告登记手续； 二、被告陈翠连应于本判决生效后十日内归还原告福建沪华置业投资有限公司代偿的款项7075.59元，并支付自2018年3月22日起至同年6月5日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息； 三、被告陈翠连应于本判决生效后十日内支付原告福建沪华置业投资有限公司逾期还款违约金(自2018年6月15日起至还款之日止以代偿的7075.59元按日万分之五计算)。 四、驳回原告福建沪华置业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6558元，公告费300元，由福建沪华置业投资有限公司负担20元，陈翠连负担6838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  余发根 人民陪审员  周玉贞 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  王丽妹 本案依据的主要法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。