重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初14555号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园**科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：王琦，董事长。委托诉讼代理人：王文远，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元嘉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：黄文莉，女，1979年12月2日出生，汉族，住重庆市合川区。原告中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）与被告黄文莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人朱元嘉、被告黄文莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2012年9月至2017年8月的物业服务费14334.35元及2012年8月至2017年8月的公摊电费540.22元；2.判令被告向原告支付所欠费用10%的违约金。事实和理由：2007年10月28日，原告与中海地产重庆有限公司签订《中海·北滨1号前期物业服务合同》，合同约定，由原告向中海地产重庆有限公司开发的小区（中海·北滨1号）供物业管理服务，并按照合同和相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用，该合同还约定了收费标准、缴费时间。被告系中海·北滨X号X幢X-X号房屋业主，物业面积为132.78平方米，被告未按照合同约定缴纳物业服务费和公摊电费。原告多次催告未果，为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。被告黄文莉辩称，被告对原告起诉的物业服务费的期间和公摊电费的期间无异议，但对物业服务费和公摊电费的金额有异议。原告作为物业服务的提供者，应当按照物业服务合同约定的标准提供物业服务，但原告存在多项违约行为，未尽到物业管理、安全保障、卫生维护等义务，物业服务不到位，存在重大瑕疵。如区域管理混乱，将天赐龙都划入同一管理区域；擅自分区管理，侵犯业主人身自由；私自改变小区物业用房用途且对外出租；未对小区实际封闭式管理；擅自改变共有部分土地的用途，公共绿地变菜地；对共有部位及设施设备未及时维护维修；对公共区域的环境卫生维护未尽义务；未按照合同约定组织消防演练，小区存在严重的安全隐患。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告不应当支付违约金，且违约金的标准过高。2012年原告开具的收据上只有物业服务费，实际上物业服务费包含了公摊电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《中海·北滨1号前期物业服务合同》及备案证明、前期物业管理服务协议、临时管理规约、物业服务企业资质证书、重庆市物业服务收费价目表和备案表、登记信息查询结果、质量保证书、使用说明书、入住成员登记表、明细表，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：消杀记录、消防系统维护保养记录、工程值班记录、电梯日巡检记录、公共部位设施维护保养记录、出入证发放回收记录表、来访人员登记表、入户维修回访公示表、客户沟通记录、来电来访记录、巡逻记录表、日检记录、物业管家客户主任工作日志，上述证据均系原件，本院予以确认；催费短信截图，其真实性无法核实，缺乏可证明该记录中的短信已送达被告的证据，本院不予确认；物业服务费交纳通知书、催款函、律师函均系原告单方制作，本院不予确认；EMS邮寄凭证，未显示签收信息，本院不予确认；妥投证明，系案外人出具，且案外人未出庭作证，本院不予确认；照片，虽显示为涉诉小区的现状，但并无形成时间，且被告并未举证照片的原始载体，本院不予确认；报告、备案证明系原件，本院予以确认；培训记录、消防演练记录、消防照片，均系原告单方制作，缺乏其他证据相互印证，本院不予确认；会议纪要、图纸均系复印件，其真实性无法核实，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告系中海•北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系重庆市江北区滨江路中海•北滨X号X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积132.78平方米。2007年中海地产重庆有限公司与原告签订《中海•北滨1号前期物业服务合同》，合同约定由原告为中海•北滨1号提供物业服务。合同第三条约定原告提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯房（井）、楼内化粪池、垃圾通道、垃圾中转站、污水管（井）、雨水管（井）、物业管理用房。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、室内装饰装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层电梯住宅物业服务费1.8元/月/平方米；小高层物业服务费2元/月/平方米。”合同第七条约定：“小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人缴纳。共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。专项设备运行费用指电梯、二次供水专用设备设施等发生的运行电费、日常维护保养费、年检费、检测费。”合同第八条约定：“物业服务费用（含车位服务费等）按季度缴纳。业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以原告通知时间为准）将四个季度的费用全部缴清。逾期将按每日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。”合同第二十六条约定：“本合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”。小区未成立业主委员会。本院认为，《中海·北滨1号前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据合同的约定，业主负有按时缴纳物业服务费的义务。原告举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告也应按约支付物业服务费。被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供的物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累到少交或者拒交物业服务费的程度，故被告不能以此拒绝缴纳物业服务费。关于诉讼时效的问题。原告虽举示物业服务费缴纳通知书、催款函、律师函及EMS邮寄凭证，但因原告起诉的欠费时间较长，原告作为催收业主物业服务费的物业服务公司，与业主相比具备证明发出上述通知及函件时间的举证能力，但原告未举证证明被告收到上述函件的时间。原告举示的催费短信截图系其单方制作，并不能达到催缴物业服务费的短信已送达被告的证明目的，并不能引起诉讼时效的中断。关于被告针对诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。2012年9月至2015年9月的物业服务费，在《中华人民共和国民法总则》施行前就已过两年的诉讼时效，对于原告上述期间的请求部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付2015年10月至2017年8月期间（共计23个月）的物业服务费5497.09元（132.78平方米×1.8元/月/平方米×23个月）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以主张。原告作为物业服务企业本案中并未举证证明已尽到了合同义务，且在被告反映物业管理中的问题时未能有效沟通反馈，在双方长达数年的费用纠纷中存在一定的工作疏漏和日常管理方面的瑕疵，关于对原告有关违约金的请求，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。因前期物业服务合同中并无公摊电费的约定，仅约定小区共用部位、共用设施设备的用水、用电费用需据实分摊由业主或使用人缴纳，以及电梯、二次供水专用设备设施等发生的运行电费，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，而原告举示的明细表系其单方制作，且并未举示其已实际缴纳了前期物业服务合同中约定的电费和电费明细表已在小区内公示的证据，明细表本身并不足以证明原告已代被告缴纳前期物业合同中约定的电费以及电费的数额，关于原告要求支付被告公摊电费540.22元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄文莉于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司2015年10月起至2017年8月的物业服务费5497.09元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取85.93元，由被告黄文莉负担。本判决为终审判决。审判员  王中申二〇一八年十月十一日法官助理郑成帅书记员刘培