文书内容湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终1976号上诉人（原审被告）：唐伟，男，1979年9月3日出生，汉族，现住祁阳县浯溪镇。被上诉人（原审原告）：黄喜宝，男，1955年7月29日出生，汉族，住湖南省祁阳县浯溪镇。委托诉讼代理人：周峰岚，祁阳县群联法律服务所法律工作者。上诉人唐伟因与被上诉人黄喜宝租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2018）湘1121民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。唐伟上诉请求：撤销原判第二项、第三项判决，改判唐伟不须腾空早已于2017年12月31日就已经终止了的租赁房屋内的并不属于唐伟的物资及早已交还给了黄喜宝租赁房屋的门面钥匙、不须支付黄喜宝自2018年1月1日起至一审发生法律效力之日止按年租金4.6万元支付租赁合同解除前的房屋租金。理由：一、黄喜宝未提供充分证据证明租赁房屋内尚有货架等物资未搬走和门面钥匙未交还、导致黄喜宝将房屋一直在闲置中，一审法院判决第二项没有事实依据。二、本租赁合同纠纷因唐伟违约理应承担相应的民事责任，但不能放大承担责任范围。当唐伟于2017年12月4日明确表示不再承租房屋、且没有继续支付租金又与黄喜宝协商未果时，唐伟按租赁合同规定承担违约责任合理合法。一审判决继续支付租金不能成立。黄喜宝辩称，一、双方签字的租赁合同是合法有效应当受法律的保护。二、唐伟在合同履行中违反了合同的第一条和第二条和第十二条的约定，应当承担违约责任。请中级人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黄喜宝向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋出租合同》；2.唐伟腾空租赁房屋内的物资；3.唐伟支付租金4.6万元；4.唐伟支付违约金3000元；5.唐伟承担租赁期间的水、电费；6.唐伟交还门面钥匙或赔偿黄喜宝更换钥匙的费用；7.唐伟赔偿租赁期间损坏黄喜宝基础设备的修复费用；8.本案诉讼费由唐伟承担。一审法院认定事实：2016年12月31日，黄喜宝与唐伟签订了《房屋出租合同》，其中约定：1.黄喜宝所有的位于县城平安西路126号一楼两个门面出租给唐伟经营电子产品，租期3年，第一年租金4.38万元，第二年租金4.6万元，第三年租金5.06万元，第一年租金在签订合同时付清，第二年租金在2017年12月1日前付清；2.租赁期间的水费由唐伟负责，电费由黄喜宝、唐伟各自负责；3.唐伟不再租房时应在合同期满前2个月提出终止合同；4.合同履行过程中，若唐伟违约，交给黄喜宝的押金3000元不退，另按造成的损失赔偿。签订合同后，唐伟向黄喜宝支付了第一年租金4.38万元，并交付押金3000元。2017年12月4日，唐伟向黄喜宝提出解除《房屋出租合同》。因双方多次协商未果，黄喜宝于2018年5月诉至法院。另查明，唐伟在租赁期间尚有水费45.98元、电费38.45元未支付；租赁房屋内尚有唐伟的货架等物资未搬走，导致黄喜宝将该房屋一直在闲置中，同时唐伟亦未将门面钥匙交还给黄喜宝。一审法院认为，双方签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。唐伟单方解除合同，现黄喜宝诉请解除合同，致使合同目的不能实现，故双方签订的《房屋出租合同》应予解除，唐伟应支付合同未解除前所产生的租金，并负有腾空租赁房屋内物资和交还门面钥匙的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对黄喜宝要求被告支付第二年租金4.6万元的诉讼请求不予全额支持。同时唐伟擅自解除合同的行为，因违反合同约定，应承担违约责任。黄喜宝主张违约金3000元，符合法律规定，予以支持。对于租赁期间产生的水费45.98元、电费38.45元，合计84.43元，唐伟按照约定仍负有支付的义务。另黄喜宝主张唐伟赔偿租赁期间损坏基础设备的修复费用和唐伟辩称已腾空租赁房屋并交还黄喜宝门面钥匙，因双方均未提供充分证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：一、解除黄喜宝与唐伟于2016年12月31日签订的《房屋出租合同》；二、唐伟在本判决发生法律效力后三日内腾空上述租赁房屋内的物资，并交还黄喜宝租赁房屋的门面钥匙；三、唐伟支付黄喜宝自2018年1月1日起至本判决发生法律效力之日止，按年租金4.6万元支付租赁合同解除前的房屋租金；四、唐伟支付黄喜宝违约金3000元；五、唐伟支付黄喜宝水、电费84.43元；六、驳回黄喜宝的其他诉讼请求。上述款项扣除3000元押金后，余款限唐伟于本判决发生法律效力后三日内付清（款可付至祁阳县人民法院收费处标的款账户，账号********，开户行湖南祁阳农村商业银行股份有限公司，行号XXXXXXXX）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，减半收取512.5元，由黄喜宝负担12.5元，唐伟负担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的事实，本院认定如下：唐伟申请证人出庭作证，证人陈述的事实是一审已经查明的事实，本院对此不予认定。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，唐伟于2017年12月份搬走未再经营。该事实双方当事人均予以认可。本院认为，本案的争议焦点有：1、唐伟是否腾空租赁房屋内的物资并交还门面钥匙；2、唐伟是否支付搬走后的租金。关于焦点一，经审查，唐伟称租赁房屋内的物资不是其所有，黄喜宝作为房东可以自由处分租赁房屋内的物资，而不是非得要求唐伟进行腾空。唐伟上诉称门面钥匙已交还给黄喜宝，黄喜宝称并未交还，则该门面钥匙交还与否无法查清，双方又均未提交证据证实，作为房东黄喜宝可以重新配制门面钥匙，故唐伟无须腾空租赁房屋内的物资和交还门面钥匙。关于焦点二，唐伟已在2017年12月底搬走，未再继续租赁门面，一审法院判决要求其按合同约定支付门面租金至判决生效为止不公。黄喜宝自唐伟搬走后完全有权处分房屋内物资，门面钥匙黄喜宝亦可自行更换。黄喜宝不能以此为由继续要求唐伟继续承担房屋租金，其作为房东可以自唐伟搬走后即将门面另行出租或作为他用。此外，双方在《房屋租赁合同》中约定，合同履行过程中，如唐伟违约，交给黄喜宝的押金3000元不退，一审判决第四项“唐伟支付黄喜宝违约金3000元”意思表述不清，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但处理不当，故对唐伟的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省祁阳县人民法院（2018）湘1121民初912号民事判决第一项、第五项、第六项即：（一）解除被上诉人黄喜宝与上诉人唐伟于2016年12月31日签订的《房屋出租合同》；（五）上诉人唐伟支付被上诉人黄喜宝水、电费84.43元；（六）驳回被上诉人黄喜宝的其他诉讼请求。二、变更湖南省祁阳县人民法院（2018）湘1121民初912号民事判决第四项为：上诉人唐伟交付被上诉人黄喜宝的押金3000元不予退还。三、撤销湖南省祁阳县人民法院（2018）湘1121民初912号民事判决第二项、第三项。上述款项限上诉人唐伟于本判决发生法律效力后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费512.5元，由被上诉人黄喜宝负担212.5元，上诉人唐伟负担300元。二审案件受理费1025元，由被上诉人黄喜宝负担。本判决为终审判决。审判长  张晓龙审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一八年十月二十六日法官助理曾忞书记员邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。