上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初6394号原告：戴孝安，男，1948年11月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：焦玉玲，女，1991年5月16日生，汉族，住河南省焦作市。原告戴孝安与被告焦玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序审理。因被告焦玉玲下落不明，本案转为适用普通程序，并于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告戴孝安到庭参加了诉讼。被告焦玉玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴孝安向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《不动产租赁合同》，被告返还位于上海市松江区九亭镇庄家村XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令被告向原告支付自2017年12月1日起至返还系争房屋之日止的租金(按照每月8,300元的标准计算)；3、判令被告支付原告违约金22,410元；4、判令被告将系争房屋恢复原状；5、判令被告支付原告物业费、电费、水费。庭审中，原告变更诉请为：1、判令确认原、被告之间签订的《不动产租赁合同》无效；2、判令被告搬离并返还系争房屋；3、判令被告支付原告拖欠的截止2018年8月31日止的房屋占有使用费4,200元以及自2018年12月1日起至实际搬离并返还系争房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月8,600元计算)；4、判令被告支付原告代偿的2018年8月电费1,649.7元、滞纳金3.3元、2018年9月电费1,068.7元。事实与理由：2015年11月13日，原、被告签订《不动产租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年3月1日起至2021年2月28日止，每月租金8,000元，每年递增300元，租金每3月支付一次，然此后被告未按约及时支付租金，且擅自改变系争房屋外观，原告与之协商未果，遂涉诉。被告焦玉玲未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《不动产租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年3月1日起至2021年2月28日止，月租金为8,000元，每年递增300元，租金每3月支付一次，即人民币24,000元整，每次租金于到期日前10日支付，先付后用。合同第八条约定，系争房屋在租赁期间内所需缴纳的税费，由甲、乙双方按国家有关规定各自承担。另外，系争房屋租赁期间内应由甲方承担的费用有：不承担费用；应由乙方承担的费用有：水、电、煤、有线、宽带。合同第十一条其他事项处，手写有“甲、乙双方协商，房租自第二年起每年递增人民币300元整。甲方原定于2016年2月1日交房，若逾期超过一周时间，甲方同意起租时间顺延至实际交房时间”的字样。合同另对其他相关事项进行了约定。另查明，原告已代被告缴纳了系争房屋2018年8月电费1,649.70元、2018年9月电费1,068.70元。再查明，2000年5月30日，原告与案外人上海市松江区九亭镇庄家村村民委员会签订《新建住房建设工程综合协议书》一份，就建造系争房屋等相关事宜进行了约定。2003年2月22日，原告与案外人吴某某签订《翻建住房竣工验收补充协议》一份，对系争房屋验收等相关事宜进行了约定。本案审理过程中，因系争房屋未取得产证及建设工程规划许可证，故本院向原告释明，其与被告就系争房屋签订的租赁合同为无效合同。原告表示，合同无效后果处理即为诉请。庭审中，原告自认，被告的占有使用费支付情况为：合同签订后支付三个月占有使用费及押金共计32,000元；2016年6月初，支付24,000元；2016年9月初支付24,000元；2016年12月初支付24,000元；2017年3月初、6月初、9月初各支付24,900元；2017年12月初应付的24,900元一直到2018年5月12日、13日才付清；2018年3月初应付的25,800元直到2018年6月2日支付了24,000元，尚欠1,800元未付；2018年6月初应付的25,800元直到2018年6月7日才支付23,400元，尚欠2,400元；2018年8月31日支付25,800元。故原告认为，被告尚欠2018年3月1日至2018年8月31日的剩余占有使用费4,200元，除此之外，被告已将占有使用费支付至2018年11月30日。原告另提供收款凭证一组，以证明其就建造系争房屋支付了配套设施费、押金等费用。以上事实，有不动产租赁合同、新建住房建设工程综合协议书、翻建住房竣工验收补充协议、电费缴纳凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的系争房屋，不具有合法批准建造手续，故原、被告之间签订的《不动产租赁合同》应当认定为无效。原告要求确认双方间租赁合同无效的诉请于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当搬离并将系争房屋返还给原告。双方租赁合同无效后，被告作为承租人，仍应参照约定的合同标准支付其占有使用系争房屋期间的占有使用费用。根据原告陈述，租期内被告尚有2018年3月1日至2018年8月31日期间的占有使用费4,200元未支付，故被告应履行相应的付款义务。而原告主张被告应按照每月8,600元的标准支付自2018年12月1日起至被告实际搬离并返还系争房屋之日止的上述费用，亦无不当，本院予以支持。对于原告主张的水、电费，鉴于双方合同对此已作明确约定，且原告已代为缴纳，故原告有权向被告追讨2018年8月至9月的电费共计2,718.40元，然原告主张的滞纳金3.3元缺乏相应代付凭证，故本院不予支持。被告焦玉玲未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告戴孝安与被告焦玉玲于2015年11月13日签订的《不动产租赁合同》无效；二、被告焦玉玲于本判决生效之日起十日内搬离并向原告戴孝安返还位于上海市松江区九亭镇庄家村XXX号房屋；三、被告焦玉玲于本判决生效之日起十日内支付原告戴孝安2018年3月1日起至2018年8月31日止的剩余房屋占有使用费4,200元；四、被告焦玉玲于本判决生效之日起十日内支付原告戴孝安2018年12月1日起至搬离并返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月8,600元的标准计算)；五、被告焦玉玲于本判决生效之日起十日内支付原告戴孝安2018年8月至9月的电费共计2,718.40元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，公告费560元，诉讼费用合计690元，由被告焦玉玲负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  沙 莎人民陪审员  陆为明二〇一八年十月十七日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。