广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2695号上诉人（原审被告）：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店**，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈焕满，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新强，广东励而德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵雪鹏，男，1982年2月1日出生，汉族，住，住河南省新野县/div>委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝尚华，广东翔宇律师事务所律师助理。上诉人中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（以下简称大龙嘉盛公司）因与被上诉人赵雪鹏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初20317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人大龙嘉盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人延迟取得不动产权证书是因为中山市人民政府办理商品房转移登记政策改变的原因所致，属于不可抗力事实，上诉人不存在任何怠于履行合同义务的行为，不应承担任何违约责任。上诉人已完成涉案商品房所有权的初始登记，且已履行完毕向产权登记机关递交办理登记备案手续的义务，即已履行完毕商品房买卖合同第十四条约定的办证义务。二、若法院认为由于政府政策原因导致上诉人逾期办证也需上诉人承担违约责任，但其违约金也应当计至上诉人向产权登记机关递交办理不动产权证登记备案手续义务之日止，而非计算至房产证出证之日止。一审法院扩大加重了上诉人的合同义务与责任。三、商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，因此违约责任的计算方式应当严格按照双方的合同进行，即应按已付房价款的千分之一支付违约金。一审法院认定涉案合同为格式合同，并认为合同第十四条极大地免除了上诉人自身的违约责任、限制被上诉人权利，从而调高违约金，属法律适用错误。双方在签订合同时对合同各条款均知悉与解读，被上诉人也并未就违约金过低向一审法院提供任何证据，上诉人也积极履行合同义务，被上诉人如今也已实际取得房地产权属证书，期间对被上诉人并未造成任何损害后果，故一审法院调高违约金没有任何事实和法律依据。被上诉人赵雪鹏二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、上诉人称因中山市房产市场政策变动导致逾期办证，但涉案房屋约定办证之日在政策出台之前，二者无必要联系。二、《中华人民共和国物权法》规定业主取得不动产权的日期为出证日。三、上诉人逾期办证事实存在，应承担违约责任。由于合同第十四条约定的违约金过低，免除了上诉人的责任，故该条款属格式条款，应属无效。赵雪鹏于2017年10月27日向一审法院起诉请求：大龙嘉盛公司向赵雪鹏支付违约金21965.05元（以542626元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年10月1日开始算至赵雪鹏收取房地产权属证书止，暂计至2017年9月1日）。一审诉讼期间，赵雪鹏变更诉讼请求，将计算违约金的期限变更为2016年11月30日起至拿到房产证的时间止。一审法院认定事实如下：1.2013年1月29日，赵雪鹏作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定赵雪鹏向大龙嘉盛公司购买位于中山市火炬开发区××路××房的预售商品房，总价为542626元；出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付赵雪鹏；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，赵雪鹏向大龙嘉盛公司支付了542626元的购房款。2.2017年2月16日，案涉房产所在的中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园1幢的商品房产权权属证明书办出。2017年4月28日，赵雪鹏所有的位于中山市火炬开发区××路××房的不动产权证书办出。3.2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用《不动产登记申请表》替代原使用的《商品房抵押登记申请表》。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系赵雪鹏与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。大龙嘉盛公司逾期办证的行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金，按照该标准计算的违约金为546.262元（542626元×1‰）。而涉案合同系大龙嘉盛公司制作的格式合同，该条款极大地免除了大龙嘉盛公司自身的违约责任，限制了赵雪鹏的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故一审法院认定该条款无效。赵雪鹏主张按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，符合法律的规定，一审法院予以支持。关于逾期办证支付违约金的期间。案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。根据商品房买卖合同约定大龙嘉盛公司应于2013年12月31日前向赵雪鹏交付案涉房产，计算720个工作日，则赵雪鹏应于2016年11月30日前取得房地产权属证书。故逾期办证期间的起算时间为赵雪鹏应取得房地产权属证书的次日，即2016年12月1日。至于逾期办证期间的截止日期，大龙嘉盛公司主张按照取得涉案商品房产权权属证明书之日，即2017年2月16日。大龙嘉盛公司取得案涉房产所在的裕龙花园1幢的商品房产权权属证明书之日作为赵雪鹏取得房地产权属证书之日，显然与合同约定不符。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，赵雪鹏自不动产权证书办出之日起取得房产产权。赵雪鹏的不动产权证书目前尚未办出，故逾期办证期间的截止时间应计算至涉案房产的不动产权证书实际办出之日，即2017年4月28日。大龙嘉盛公司逾期办证应向赵雪鹏支付逾期办证违约金（计算方式：以542626元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年12月1日起计至2017年4月28日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、大龙嘉盛公司于一审判决生效之日起七日内向赵雪鹏支付逾期办理不动产权证书违约金（计算方式：以542626元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年12月1日起计至2017年4月28日止）；二、驳回赵雪鹏的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取为175元，由赵雪鹏负担10元,大龙嘉盛公司负担165元（该款大龙嘉盛公司于一审判决生效之日起七日内径付赵雪鹏）。二审中，当事人没有提交新证据，并对一审查明认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案中山市商品房买卖合同系大龙嘉盛公司与赵雪鹏的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。根据大龙嘉盛公司的上诉，现本案二审争议焦点在于逾期办证责任的负担问题。首先，对于办证期限，大龙嘉盛公司与业主在商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。依照上述合同约定，大龙嘉盛公司应于2013年12月31日前向赵雪鹏交付案涉商品房，自此计算720个工作日，即大龙嘉盛公司应于2016年11月30日前将办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。虽大龙嘉盛公司未提交证据证实其履行该合同约定递件义务的日期，但经查赵雪鹏至2017年4月28日才取得案涉房屋的不动产权证书，由此能够反映大龙嘉盛公司履行递件义务的日期显然与合同约定不符，故应承担相应违约责任。一审法院认定逾期办证期间从2016年12月1日起计至2017年4月28日并无不妥，本院予以维持。另外，大龙嘉盛公司辩称逾期办证系因中山市人民政府办理商品房转移登记政策变更所导致，但其提交的证据并不足以证实该主张，且即使该主张成立，上述政府政策变更事实也发生在合同约定的办证期限届满之后，故本院对大龙嘉盛公司上述主张不予支持。其次，对于逾期办证责任，双方在合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。对于业主逾期付款责任，合同中则约定，业主如未按期付款、大龙嘉盛公司选择继续履行合同的，则业主应按日支付逾期应付款万分之二的违约金。本院认为，一方面，前述逾期办证违约金的封顶条款并未与大龙嘉盛公司的违约时限相联系，且远低于业主逾期付款所产生的违约金数额；另一方面，因大龙嘉盛公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，因此买受人因大龙嘉盛公司的违约行为所受到的损失是客观存在的。故涉案合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的千分之一为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，不足以体现大龙嘉盛公司作为违约方应承担的相关责任，亦不足以弥补业主作为守约方的经济损失。在作为守约方的业主要求调整违约金标准的情况下，一审法院结合本案实际将违约金酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相背，本院亦予以维持。综上所述，上诉人大龙嘉盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人大龙嘉盛房地产开发有限公司已预交），由上诉人大龙嘉盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十月十日书记员  谭俏芬