四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川06民终1152号 上诉人（原审原告）：赖孝健，男，1969年12月14日出生，汉族，住中江县。 委托诉讼代理人：钟勇，中江县宏泰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：德阳中凯房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市中江县凯江镇小东街**会展中心**。 法定代表人：郭辉，执行董事。 委托诉讼代理人：王明远，四川智派律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹国文，四川智派律师事务所律师。 上诉人赖孝健因与被上诉人德阳中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2018）川0623民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赖孝健的委托诉讼代理人钟勇，被上诉人中凯房产公司委托诉讼代理人王明远、詹国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赖孝健上诉请求：撤销（2018）川0623民初2288号民事判决，改判被上诉人支付上诉人违约损失65万元。事实及理由：1.因被上诉人违约给上诉人造成的损失远高于合同约定的违约金，一审判决按合同约定支付违约金，不能弥补违约给上诉人造成的实际损失，该判决是错误的。首先，涉案合同载明逾期交房按已付房款日万分之一支付违约金，而逾期支付房款则按日万分之五计付违约金，逾期交房违约金明显偏低，与逾期交付房款违约金相比显失公平。第二，涉案房屋属营业用房，具有投资属性，上诉人购房目的系投资餐饮行业，被上诉人逾期交房致上诉人未能实现餐饮投资目的。即便涉案房屋不用于餐饮行业，也可出租获利。一审中上诉人提交所在区域房租反映出该区域房租平均日租金达1.5元/㎡，可见无论经营损失，还是租金损失，均远高于合同约定逾期交房的违约金，故上诉人请求按实际违约损失赔偿有充足的事实依据。2.被上诉人逾期交房存在主观故意，严重违背诚实信用原则，应予惩罚。涉案房屋是现房交易，被上诉人不存在逾期交房的正当理由。3.一审法院不准许上诉人的损失鉴定申请是违法的，涉案房屋逾期交房，客观上存在损失，双方当事人对损失多寡有争议，应当通过司法鉴定科学的确定损失。一审法院仅以涉案房屋目前处于未经营状态，就否定投资损失的存在，不符合案件事实认定规则。 被上诉人中凯房产公司答辩称，1.上诉人未提交证据证明其存在直接经济损失，其上诉请求没有事实和法律依据。2.上诉人购买房屋的用途与本案没有关系，其提出的租金损失亦无法律依据。3.双方对购房款一直存在争议，上诉人没有足额支付购房款，因此被上诉人拒绝交房。4.关于鉴定，被上诉人认为营业损失无法鉴定也没有必要鉴定。5.上诉人以低价购买涉案房屋不存在任何损失。 赖孝健向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿违约损失65万元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2015年5月5日，原告赖孝健（买受人）与被告中凯房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》4份，其中约定：中凯房产公司将其开发的位于中江县（预测绘建筑面积共369.32㎡）、1﹟栋第1层-14号（预测绘建筑面积共207.28㎡）、1﹟栋第1层-15号（预测绘建筑面积共110.10㎡）、1﹟栋第1层-16号（预测绘建筑面积共199.96㎡）以6000元/㎡的价格出售给赖孝健，4处门面房预测建筑面积共计886.66㎡，总售价共计5319960元。《商品房买卖合同》第十一条对交付条件约定为：“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条对逾期交房责任约定为：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和（2）不作累加](1)逾期在30日之内……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”原告在该条约定中第1种方式的“1”及万分之1的“1”均添加有下划线。第十四条对面积差异处理约定为：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理……3、双方自行约定按照实测面积结算房款，多退少补。”此后，被告向原告以转账等方式交付购房款5319960元，2015年6月9日，原告向被告出具《收据》4张，主要载明：收到赖孝健交的中凯一号门面房款5319960元。 因被告未按约定向原告交付门面房，原告于2017年4月7日向一审法院提起诉讼要求被告交付门面房，审理中，被告辩称其未交付房屋是因为原告未足额支付购房款。一审法院作出（2017）川0623民初1145号民事判决：由被告将前述约定的门面房4个交付给原告。宣判后，被告不服，向德阳市中级人民法院提出上诉。德阳市中级人民法院作出(2017)川06民终1371号民事判决，其中认为：双方之间所签订的《商品房买卖合同》合法有效；关于面积差异的处理，双方合同第十四条约定按照实测面积结算房款，多退少补，中凯房产公司可在交付房屋后，根据房屋实测面积或者权属登记面积，依合同约定另行主张权利。并于2017年8月29日判决：驳回上诉，维持原判。2017年10月20日，中凯房产公司将案涉房屋交付赖孝健。案涉房屋尚处于闲置状态。 2017年11月7日，被告向一审法院提起诉讼要求原告支付剩余购房款。一审法院作出（2017）川0623民初3285号民事判决：原告支付被告剩余购房款1522860元。宣判后，原告不服，向德阳市中级人民法院提出上诉。德阳市中级人民法院作出(2018)川06民终320号民事判决：驳回上诉，维持原判。原告至今未履行剩余购房款的给付义务。因被告逾期交付房屋，原告遂向一审法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案原、被告之间签订的4份《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。原告在合同签订后依约向被告履行了支付购房款的义务，被告就应当依约向原告履行交付房屋的义务。被告逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告辩称未依约交房系因原告未依约足额支付购房款。一审法院认为，《商品房买卖合同》明确约定被告应当在2016年6月30日前向买受人交付房屋，未附加其他条件。且原告已依约支付合同已明确的全部购房款，对于面积差异的处理双方约定为按照实测面积结算房款，多退少补，未将补清房款约定为交房条件。因此，被告该辩称不成立，一审法院不予采纳。关于原告主张违约损失的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,原、被告在合同中约定逾期交房超过30日后，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。原、被告约定交房时间为2016年6月30日，被告于2017年10月20日向原告交房，实际逾期交房超过30日，一审法院认为,被告未按约交房，违反合同约定，应当承担违约责任。原告主张约定的违约金低于造成的餐饮营业损失，请求以餐饮营业损失确认违约损失。一审法院认为，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，案涉房屋在交房后一直处于闲置状态，原告主张的营业损失并非实际损失，且在合同签订时被告对该损失亦不可预见。原告请求增加违约金、以餐饮营业损失确认违约损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告主张的违约损失以合同约定的违约金进行确认为宜。原、被告约定交房时间为2016年6月30日，被告于2017年10月20日向原告交房，实际逾期交房超过30日，原告全部已付款为5319960元，违约金应按合同约定以全部已付款5319960元为基数以日万分之一为标准从2016年6月30日起计算至2017年10月20日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告德阳中凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告赖孝健逾期交房违约损失254294.09元；二、驳回原告赖孝健的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赖孝健向本院提交两份房屋租赁合同的复印件。1.第一份租赁合同载明，出租方为中凯房产公司，承租方为案外人罗某，合同约定中凯房产公司将涉案小区的第4号门面房出租给罗某，租金为每年人民币140000元。2.第二份租赁合同载明，出租方为案外人廖某，承租方为阳光财产保险股份有限公司德阳中心支公司（以下简称阳光财产德阳公司），合同约定廖某将房屋出租给阳光财产德阳公司，房屋建筑面积为146㎡，租金为每年89000元。上诉人赖孝健提交以上两份证据，拟证明与诉争房屋属同一小区的房屋月租金约50元/㎡，上诉人所购房屋实际面积为1140.47㎡，十六个月的房屋租赁损失达90多万元。 被上诉人中凯房产公司质证认为，以上两份证据形成于一审庭审之前并非新证据，且均为复印件，故对该两份证据的真实性、关联性均有异议。 本院经审查认为，上诉人赖孝健提交的两份证据系复印件，且为案外人之间的房屋租赁合同，与本案无直接关系。故对该两份证据不予采信。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人的上诉请求不成立，理由如下： 首先，上诉人赖孝健与被上诉人中凯房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》第十三条约定，中凯房产公司逾期交房超过30日，应当按日计算向赖孝健支付全部已付购房款万分之一的违约金。因此，一审法院判决违约金以赖孝健已付购房款5319960元为基数，以日万分之一为标准，从约定的交房时间2016年6月30日计算至实际交房时间2017年10月20日并无不当。 第二，关于上诉人赖孝健提出因被上诉人违约给其造成损失远高于合同约定的违约金，要求按实际损失给予赔偿的主张，本院认为，上诉人赖孝健未对其损失远高于合同约定违约金的主张提供充足证据予以证明。并且上诉人赖孝健与被上诉人中凯房产公司就涉案房屋的价款及交付一直存在争议，争议期间中凯房产公司未按约定交付房屋，虽存在违约行为，但无明显主观恶意性，一审法院要求其以《商品房买卖合同》约定的违约金承担违约责任并无不当。 综上所述，上诉人赖孝健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7236元，由上诉人赖孝健承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 家 审判员 陈洪斌 审判员 陈书娟 二〇一八年十月九日 法官助理杨婧乎 书记员张晶