.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2237号上诉人(原审原告)：康海东，企业法定代表人，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：亢军，单位职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘富玉，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李玉梅，单位职员，住呼和浩特市，与亢军为夫妻关系。委托诉讼代理人：刘富玉，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人康海东因与被上诉人亢军、李玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康海东，被上诉人亢军、李玉梅及共同委托诉讼代理人刘富玉、李文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康海东上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，发回重审或者改判。事实与理由：一审判决认为："康海东陈述亢军、李玉梅于2017年10月9日擅自涨价的行为构成违约，因康海东已经构成违约，康海东与亢军、李玉梅对房屋价格的协商，应认定为亢军、李玉梅与康海东对于房屋买卖合同的协商，对于康海东与亢军、李玉梅之间的协商行为，亢军、李玉梅并未构成违约。"对此判决的认定，康海东认为，一审判决对亢军、李玉梅擅自变更合同提涨房价违约过错的事实认定不清，适用法律不当，其理由是：1、在一审判决已对康海东与亢军、李玉梅2017年8月13日签订的房屋买卖合同认定为合法有效的前提下，合同所约定的房价240万元，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定就不得擅自变更，然而亢军、李玉梅不顾已订合同的法律效力，在收取康海东订金20万元和购房款80万元后，便于2017年10月9日采取相约对话的方式明确告知康海东将其房价提涨至300万元，否则，不予出卖，导致康海东准备支付的购房款被迫停付，造成了合同不能继续履行，合同目的不能实现的违约后果。一审判决对其亢军、李玉梅反悔合同的违约事实，未做认真调查研究，在明知有效房屋买卖合同已予约定的房价为240万元的情况下，竟然将其亢军、李玉梅擅自变更合同提涨房价的违约事实，认为是亢军、李玉梅与康海东对于房屋买卖的协商是错误的。二、康海东与亢军、李玉梅签订的房屋买卖合同第二条第一项中明确约定"康海东在2017年8月13日支付定金20万元，如果反悔定金不予退还"，在此合同第三条中又约定了"本合同经双方或代理人签字生效，并对双方都具有约束力，如有违约、违约方愿承担违约责任。"由此可见，该合同约定的定金不予返还，针对的只是康海东交付定金后，有其反悔合同的违约情形，在一审判决已认定双方合同约定了定金和违约金条款的情况下，由于康海东在履行合同的过程中没有反悔合同，只有交付购房款不符合约定的违约行为，因而适用承担的且违约责任的违约金而不是定金。一审判决混淆了定金和违约金的适用范围，判决亢军、李玉梅不予返还定金20万元显然是不正确的。三、一审判决认为："因康海东已经构成违约，应认定亢军、李玉梅提涨房价是对于房屋买卖合同的协商，亢军、李玉梅并未构成违约"，对此认定的理由，康海东认为，康海东虽有支付购房款不符合约定的违约行为，但不是亢军、李玉梅可以反悔合同提涨房价的违约理由。一审判决却以此理由，作为认定亢军、李玉梅反悔合同提涨房价是对房屋买卖价格的协商，而未构成违约，没有法律依据。亢军、李玉梅辩称，一、一审判决认定事实清楚、应当予以维持。康海东与亢军、李玉梅双方签订了《房屋买卖合同》，合同第二条明确约定：康海东如果反悔定金不予退还。康海东应在2017年8月13日支付定金20万元；应在2017年8月20日前需向亢军、李玉梅支付购房款180万元；应在2017年9月15日前康海东一次性向亢军、李玉梅付清购房款40万元。合同第三条约定，如有违约，违约方承担违约责任，并赔偿责任。康海东于2017年8月12日支付购房款1万元；8月14日支付9万元；8月15日支付10万元；8月28日支付40万元；9月19日支付29万元；9月22日支付11万元以上合计100万元。综上，康海东没有一笔款项是如约支付，已经构成根本违约。二、亢军、李玉梅如约履行合同义务，不构成违约。亢军、李玉梅与康海东交付定金后，便将小院和仓库腾出，交付给康海东占有、使用，表明了履行合同的诚意。但康海东不按期支付购房款，亢军、李玉梅无法继续履行合同。康海东称是因为亢军，李玉梅擅自对房屋进行涨价，导致合同目的不能实现，这是无任何事实依据的。假使康海东与亢军、李玉梅在2017年10月9日谈过房屋涨价问题，也是康海东在最后的付款履行期限（2017年9月15日）后，已经构成违约的前提下，双方对买卖合同的协商，该协商未果行为不能豁免康海东逾期付款行为的违约性。三、一审法院适用法律正确，应当予以维持。因康海东迟延履行债务致使合同目的不能实现，具备合同的法定解除情形。一审法院依据《中华人民共和国合同法》九十七条、一百零七条，要求康海东承担违约责任，并无不当。因康海东违约行为，其所付定金无权要求返还，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，一审法院判决并无不当。因此，康海东未依据合同履行约定，构成违约，双方均同意解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定以及双方签订的合同约定，康海东所支付的购房定金20违约，不予退还。康海东向一审法院起诉请求：1.判令解除康海东与亢军、李玉梅之间的房屋买卖合同；2.判令亢军、李玉梅返还康海东购房款80万元；3.判令亢军、李玉梅双倍返还康海东购房定金40万元；4.判令诉讼费用由亢军、李玉梅负担。李玉梅、亢军向一审法院变更后的反诉请求：1.依法判令解除康海东与亢军、李玉梅之间签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令亢军、李玉梅有权对收取康海东20万元定金不予退还；3.依法判令康海东赔偿占用亢军、李玉梅房屋期间产生的仓储费及保管费2万元（暂计至起诉之日起）；4.案件受理费、反诉费均由康海东负担。一审法院认定事实：2017年8月13日，康海东（乙方、买方）与李玉梅（甲方、卖方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于呼和浩特市××区东房屋卖给乙方所有，乙方愿接受甲方房屋。第一条房屋状况：房屋座落于呼和浩特市××区东，房屋产权号：呼房权证如意开发区字第2006049859号，产权面积234．94平方米，用途为住宅；第二条：甲乙双方商定成交价格为240万元，其中包括车库及小院。1.乙方在2017年8月13日支付定金20万元整，如果乙方反悔定金不予退还；2.乙方在2017年8月20日前需给甲方支付购房款180万元整，甲方收到以上购房款后，配合乙方过户；3.2017年9月15日前乙方需向甲方一次性付清购房余款40万元，定金抵充房款；4.甲方如期收到以上全部购房款后，于2017年10月1日前腾出房屋；第三条：本合同经双方或代理人签字生效，并对双方都具有约束力。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失；第四条：乙方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续，甲乙双方过户时所涉及到的所有税、费用全部由乙方承担。2017年8月12日，康海东向亢军、李玉梅付款1万元；8月14日支付9万元；8月15日支付10万元；8月28日付款40万元；9月19日付款29万元；9月22日付款11万元。以上合计人民币100万元。2018年6月12日，一审法院对李玉梅、亢军制作询问笔录，李玉梅、亢军自愿变更反诉请求，撤回对于康海东关于赔偿违约损失30625元的反诉请求。庭审中，康海东认可2017年8月20日左右，占用亢军、李玉梅房屋的车库及小院存放东西，现仍在使用，未腾退。一审法院认为，康海东与亢军、李玉梅签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效。康海东与亢军、李玉梅应按照合同约定履行各自的义务。康海东未按照合同约定向亢军、李玉梅支付购房款，已经构成违约，应当承担违约责任。康海东陈述称亢军、李玉梅于2017年10月9日擅自涨价的行为构成违约，因康海东已经构成违约，康海东与亢军、李玉梅对于房屋价格的协商，应认定为亢军、李玉梅与康海东对于房屋买卖合同的协商，因双方未达成一致，协商未果，对于康海东与亢军、李玉梅之间的协商行为，亢军、李玉梅并未构成违约；康海东诉称解除合同，亢军、李玉梅亦反诉请求解除合同，故对于解除康海东与亢军。李玉梅双方之间的《房屋买卖合同》的诉请，应予以支持；康海东违反合同约定，构成违约，因双方合同中约定了定金及违约金条款，亢军、李玉梅反诉请求适用定金条款，符合法律规定，故对于亢军、李玉梅反诉请求康海东支付的20万元定金不予退还的诉请，应予以支持；合同解除后，康海东支付的80万元购房款，应予以返还，康海东占用亢军、李玉梅的房屋应予以腾退，故对于康海东请求亢军、李玉梅返还购房款80万元的诉请，予以支持；对于亢军、李玉梅反诉请求康海东支付占用房屋期间的仓储费、保管费的诉请，因对于费用的数额，亢军、李玉梅未提交证据证明数额的计算依据，故对于其主张的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除康海东与李玉梅、亢军签订的《房屋买卖合同》；二、李玉梅、亢军于本判决生效之日起十五日内返还康海东购房款80万元；三、李玉梅、亢军收取的康海东支付的房屋定金20万元不予退还；四、驳回康海东的其他诉讼请求；五、驳回李玉梅、亢军的其他反诉请求。诉讼费：本诉案件受理费减半收取7800元，反诉案件受理费减半收取2150元，由亢军、李玉梅负担5200元，康海东负担4750元。本院二审期间，康海东新出示证据"微信聊天记录"，拟证明康海东一直在履行合同，支付购房款，不存在违约行为；亢军、李玉梅对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，假使存在这个微信记录，该时间也是9月29日，也已经超过双方签订的买卖合同的最后付款期限即2017年的9月15日。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是康海东在本案中是否存在违约，其请求亢军、李玉梅返还定金20万元的主张能否成立。因康海东未能按照与亢军、李玉梅签订的《房屋买卖合同》中的约定，向亢军、李玉梅履行支付购房款的义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。但因双方在合同中既约定了定金又约定了违约金，经一审法院释明亢军、李玉梅明确表示放弃了违约金条款，选择适用定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条即："当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"的规定，本案中，因康海东迟延支付购房款造成合同无法继续履行，且要求解除合同。康海东，无权要求返还定金，对其支付亢军、李玉梅20万元的定金不予退还。一审判决的此项认定符合法律规定，本院予维持。综上所述，康海东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由康海东负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹 二〇一八年十月二十九日书 记 员 贾沛然