河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0311民初3843号原告：王可秀，男，1968年10月24日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：王雪飞，男，1994年3月18日出生,汉族，住洛阳市涧**，系原告之子，特别授权。被告：洛阳天明置业有限公司，地址：洛阳市伊滨区新源路**(北院)。法定代表人：肖景剑，总经理。委托代理人：刘钢亮，男，1989年12月12日出生，汉族，住河南省睢县，系该公司职工，特别授权。原告王可秀诉被告洛阳天明置业有限公司（以下简称天明公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。原告王可秀的委托代理人王雪飞，被告天明公司的法定代表人肖景剑及其委托代理人刘钢亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王可秀向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告告知原告房屋实际面积并出示房地产测量部门出具的测量报告；2、请求被告接受原告支付的面积补差款9614.29元并继续履行合同为原告出具办理房产证所需材料；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第1项诉讼请求，明确第2项诉讼请求为2、请求被告继续履行合同并接受原告支付的面积补差款9614.29元，为原告出具办理房产证所需材料，包括购房正式发票、补充协议、房产分户图、测绘图纸。事实与理由：2013年6月18日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的第1-11幢1单元1-202号商品房，建筑面积91.23平方米，商品房单价为每平方米3512.84元，总金额320476元整。原告按照合同约定全额支付了购房款。现房屋预售面积与实际面积出现误差，根据双方签订的《商品房预售合同》第五条约定：2、双方同意按以下原则处理：……面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。被告拒绝接受原告的房屋面积补差款，导致原告无法办理房屋产权证书。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告天明公司辩称：首先，被告已多次告知原告其订购房源实测面积，并出示相应房管局测量数据，并书面要求原告补交面积差异款，但原告一直不按合同约定履行付款义务；已构成逾期付款；其次，原告诉求与双方签订的《商品房预售合同》不符，合同没有约定被告须向原告出示测量报告，原告若对面积测量有异议可向房管部门申请查看；第三，原告要求按合同约定面积3%补面积差款，根据双方签订的《商品房预售合同》第五条：以产权登记面积为准，……据实结算房款，多退少补，原告诉求明显违反合同约定，依法应当予以驳回；第四、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第十条第4项约定，原告应向被告交纳暖气，燃气等城市基础设施配套费，电力配套费，有线电视等公用设施相关费用；原告至今仍未缴纳暖气，天然气，电力，有线电视等公用设施，以及物业费，维修资金，契税等相关费用，符合《商品房预售合同》附件四合同补充协议第一条约定的其他符合条件解除本合同解除条件，原告应当配合被告解除双方签订的《商品房预售合同》；第五、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第二条约定，被告多次以电话，并以EMS书面形式通知原告按照合同约定补交面积差异款，被告至今未收到原告应交的房款，根据《商品房预售合同》约定，原告已构成逾期付款，存在违约行为，符合《商品房预售合同》约定的解除合同的条件，我公司有权选择解除双方签订的《商品房预售合同》，收回房屋另行出售；综上，被告不存在违约行为，原告的诉求违反合同约定，没有法律依据，依法应当予以驳回，我公司已向原告发出解除合同通知函，被告将依照合同，依法解除并注销双方签订的《商品房预售合同》。经审理查明：2013年6月18日原告与被告签订合同编号为：YS0176312的《商品房预售合同》（含附件：房产分户图）第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，按本合同第四条第1款约定单价据实结算房款，多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”另查明，《商品房预售合同》载明商品房单价为3512.84元，面积为91.23㎡。洛阳市房兴房产测绘有限公司测绘得出商品房实际面积为96.63㎡。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行中双方对《商品房预售合同》中第五条理解发生争议，第五条第一款“1.双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，按本合同第1条约定单价据实结算房款，多退少补。”与第二款“2.双方同意按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房”虽不一致且内容相冲突，但合同第五条中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理”即双方签订确认的对面积确认及面积差异的处理意见是明确选择的：“1”该选择内容具体、明确即“按第1种方式进行处理”的同时排除条款2适用，不存在原告提出“该合同条款属于格式条款。按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的事实，不是《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的适用范围，故原告对此提出的主张本院不予采纳。据此本院认定合同双方的面积补差款应为18969.34元：（96.63-91.23）㎡×3512.84元/㎡。原告提出面积补差款为9614.29元计算有误，原告以此为由未支付面积补差款系违约，故对原告提出被告继续履行合同并接受原告支付的面积补差款9614.29元的诉讼请求中，合理部分被告继续履行合同的要求本院予以支持，其不合理部分，本院不予支持；对原告提出被告为原告出具购房正式发票的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中原告在未向被告支付面积补差款之前，被告有权拒绝为原告出具购房正式发票，故原告的此项诉讼请求与法律规定不符，本院不予支持；被告异议成立，本院予以支持；《商品房预售合同》（含附件：房产分户图）与《补充协议》原、被告双方签订并分别持有，其中内容对测绘图纸交付未做约定，故原告提出被告为原告出具补充协议、房产分户图、测绘图纸的诉讼请求，与事实不符、于法无据，本院不予支持。对被告提出“原告已构成逾期付款，存在违约行为，符合《商品房预售合同》约定的解除合同的条件，我公司已向原告发出解除合同通知函，被告将依照合同，依法解除并注销双方签订的《商品房预售合同》”的答辩意见，本院认为，从最大限度维护当事人的合法权益和遵循合同全面履行原则考虑，在合同履行过程中一方当事人存在一般违约行为，但未给对方当事人造成重大损失，对于这种情形不分情况是否特殊均予以解除，将不利于市场经济的发展和社会财富的增加。合同的法定解除必须具备实质要件和形式要件，实质要件是要求具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的行使法定解除权的条件，形式要件是依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，并非一切违约行为都能使合同相对方行使法定解除权，只有一方当事人的行为构成根本违约，以致合同目的无法实现时，另一方当事人方可行使相关解除权，一般违约行为不构成行使解除权的条件。本案中，原告按照《商品房预售合同》与《补充协议》约定全款购房并交付了房屋的全部价款，被告收取房款并交付房屋，双方的主要义务均已履行完毕，原告对面积补差款为9614.29元计算有误，并以此为由未支付面积补差款系一般违约，双方发生争议但并未影响诉争房屋的交付使用，没有达到使合同目的无法实现的程度，故被告不具备实行合同解除权的实质要件，其发出的解除合同的通知亦因缺乏行使解除权的基础而无法达到解除合同的目的，在为维护合同解除制度的严肃性、鼓励交易和保护合同当事人的权益与利益以及促进社会经济繁荣的需要，被告提出双方当事人签订的合同已经解除的答辩意见不成立，本院不予采纳。综上原告诉讼请求，合理部分，本院予以支持，其不合理部分，与事实不符，于法无据，本院不予支持；被告答辩意见，合理部分，本院予以采纳，不合理部分与事实不符、于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告洛阳天明置业有限公司继续履行与原告王可秀签订的《商品房预售合同》与《补充协议》；二、驳回原告王可秀的其他诉讼请求。本案适用简易程序，案件诉讼费250元，减半收取125元，由原告王可秀负担75元，被告洛阳天明置业有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 张 乐二〇一八年十月九日书记员 高晓曼