四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终11495号 上诉人（原审被告）：陈世建，男，1984年12月10日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：罗美玲，四川东驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何朝阳，四川东驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张恒，男，1973年9月22日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：周正惠，四川法典（彭州）律师事务所律师。 上诉人陈世建因与被上诉人张恒房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2018）川0182民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈世建上诉请求：1.依法撤销四川省彭州市人民法院（2018）川0182民初2046号民事判决；2.依法改判令张恒向陈世建付清房款后，陈世建协助办理土地证变更登记；3.本案一审、二审诉讼费、公告费、保全费由张恒承担。事实和理由：1.双方协商约定，支付部分价款后即对案涉房屋进行房产证过户，待尾款付清后进行土地证过户。2.张恒未一次性支付购房款，而是分期支付了97800元。2011年至2018年，陈世建多次催收未果，张恒以经济困难要求延后支付。3.若张恒足额支付了购房款，其7年间不主张土地证过户登记不符合常理。4.根据《最高人民法院的理解与适用》第五条的规定，张恒应当对其已足额支付购房款承担证明责任。5.一审法院仅凭格式合同《房地产买卖契约》认定张恒已足额支付购房款错误，《房地产买卖契约》中部分情况与事实不一致，且并无买受方足额支付购房款后出让方不必出具收条的约定。6.陈世建通过多个辅证证明其向张恒出具过房款收条。 张恒辩称，1.《房地产买卖契约》系倒签，双方就案涉房屋于2001年建立买卖关系。《房地产买卖契约》签订之前合同款已履行完毕。2.《房地产买卖契约》上载明陈世建已足额收取购房款，陈世建也予以确认，张恒已完成支付全部购房款的举证义务，再无证明已支付全部购房款的证明责任。张恒认为，应当由陈世建承担张恒未足额支付购房款的举证责任。3.《房地产买卖契约》系格式合同，前后所述定金与购房价格一致，并无冲突。4.张恒曾多次催促陈世建办理土地证过户，陈世建找各种理由推诿。陈世建所述案外人的房地产买卖，与本案无关联。 张恒向一审法院起诉请求：1、判令陈世建立即协助张恒办理不动产登记证书变更登记手续；2、判令陈世建承担张恒聘请律师费用5000元。 一审法院查明，2011年3月23日，陈世建与张恒、案外人黎晓玲签订房地产买卖契约，约定陈世建将案涉房屋作价163140元出卖给张恒、黎晓玲。合同载明“由于甲方（陈世建）已收到乙方（张恒、黎晓玲）预付的购房定金（大写）壹拾陆万叁仟壹佰肆拾元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在致和镇萧公路（空白）单元39号的房地产（房屋建筑面积163.14平方米；土地使用面积（空白）平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已在于本契约附件一。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾陆万叁仟壹佰肆拾元；￥163140元。乙方由2011年3月23日前（空白）次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：三、……”合同签订后，陈世建将案涉房屋的房屋所有权证书登记过户至张恒和黎晓玲名下。2015年3月13日，因张恒与黎晓玲离婚，案涉房屋的房屋所有权证书变更登记至张恒个人名下。另查明：2002年10月16日，陈世建取得了包括案涉房屋在内的国有土地使用权证书。 一审法院认为，张恒、陈世建对双方间业已建立的房屋买卖合同合同关系成立并生效并无异议，双方的争议焦点在于张恒是否向陈世建缴纳全部购房款。本案中，双方争议系集中于《房地产买卖契约》载明之内容能否证明张恒已向陈世建支付全部购房款的事实。陈世建认为，《房地产买卖契约》存在多处瑕疵，且张恒主张支付购房款，应当提交支付购房款的凭证，同时陈世建援引《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于民间借贷关系的成立应当由出借人提供出借的凭证予以证明的规定。一审法院认为，对于《房地产买卖契约》中表述陈世建已经收到与购房款金额相当的定金是否能确认张恒已经支付全部购房款，应从以下几个方面来分析：一是，从合同性质看，民事合同是指平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是民事主体意思表示一致的外在表现。因此，合同的内容能反映出订立合同的民事主体之间对于某一项或多项权利、义务的一致的认识。本案中，合同中：“由于甲方（陈世建）已收到乙方（张恒、黎晓玲）预付的购房定金（大写）壹拾陆万叁仟壹佰肆拾元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。”的表述，即明确了张恒、陈世建订立合同的事实基础，亦确认了张恒已经向陈世建支付与购房款金额相当款项的事实，文字并无歧义，自陈世建在该合同中签字时，即表示认同该事实并同意承担该事实所引发的法律后果。二是，本案中是否能援引《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》要求张恒提交支付购房款的其它证据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》引言部分，该司法解释的适用范围“为正确审理民间借贷纠纷案件”，故该司法解释对房屋买卖合同纠纷案件并不适用。三是，对于陈世建提出的合同存在多处瑕疵问题，根据张恒、陈世建当庭确认的事实，案涉房屋在订立《房地产买卖契约》前即已交付使用，而所使用的《房地产买卖契约》从形式看应属于格式化合同范本，因此张恒、陈世建仅能在合同空白处进行填写，但由于张恒、陈世建合同属于倒签合同，不同于一般性交易，因此在确认已支付款项时，未对合同首部印刷的“定金”字样予以变更，才导致合同定金与购房款金额一致的情况。综合上述三点，张恒所提交的证据证明了张恒已经向陈世建支付全部购房款的事实，而陈世建提交的证据均不能对张恒所提交证据形成有效反驳。同时，一审法院认为，合同是社会经济活动中民商事交易的基础，在合同合法成立并生效的情形下，合同载明之内容均应得到合同缔结双方的认可及遵守，在不具有法定的条件的情况下，合同已确立的权利义务关系不得随意调整。本案中，张恒、陈世建在合同中已经确认了陈世建收到足额购房款的事实，从而建立了陈世建应当依约为张恒办理案涉房屋的房屋所有权和国有土地使用证的变更登记义务，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，陈世建应当提供足以反驳张恒业已证明之事实的证据。但陈世建所提交之证据均为旁证，且所主张之事实均系陈世建根据旁证所进行的推测，未能达到民事证据的高度盖然性，因此对陈世建的辩称意见，一审法院不予支持。对于张恒提出将案涉房屋的不动产权证书办理至其个人名下的问题，虽合同签订中，买受人为张恒和黎晓玲，但根据张恒的陈述，其已于黎晓玲离婚且对案涉房屋的归属进行了约定，且提供了已办理在其个人名下的案涉房屋所有权证书，可以证明其所主张之事实。如张恒与黎晓玲就案涉房屋的归属发生纠纷，双方可另案主张。 对于张恒主张律师费的诉请，一审法院认为，张恒、陈世建并未在合同中约定律师费的负担，且张恒也未提供证据证明该费用已经实际发生，故对张恒的该项主张，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、陈世建于判决生效之日起十日内协助张恒办理位于四川省彭州市致和镇萧公路39号附19号3层房屋的不动产登记证书变更登记至张恒名下；二、驳回张恒的其它诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈世建负担（此款已由张恒垫付，陈世建于判决生效之日起十日内支付张恒）。 二审中，双方均无新证据提交。二审另查明，《房地产买卖契约》第十一条印制的内容是“双方约定的其他事项：”，并有留白位置，但契约中没有相应手写约定。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人陈世建的上诉请求和被上诉人张恒的答辩意见，本案二审的争议焦点是：张恒是否足额向陈世建支付了案涉房屋的购房款。本院对此综合评述如下： 《房地产买卖契约》签订于2011年3月23日，陈世建作为完全民事行为能力人，应当认定其能够正确理解合同条文的含义。虽然陈世建主张案涉合同系房管部门印制的格式合同，但该合同第十一条明确印制了“其他约定事项条款”，故卖方和买方可以就未尽事宜进行约定，但本案中双方并无相关约定。故即使案涉合同系根据房管部门提供的样本签订，但并不因此影响合同效力，应当认定《房地产买卖契约》系陈世建与张恒、黎晓玲的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据该合同第一条和第三条载明的内容，可以认定卖方（即陈世建）已经收到款项的情况，案涉房屋的购房款总计163140元，买方2011年3月23日前付清，购房定金冲抵付款。故一审法院认定张恒和黎晓玲在签订《房地产买卖契约》时已经实际支付完毕了案涉房屋的全部价款并无不当。陈世建在一审中提交与案外人的收条，与本案没有关联性，不能据此反证陈世建关于张恒未全额支付房款的主张。张恒已经提交了办理在其个人名下的案涉房屋所有权证书，故一审判决并无不当。 综上所述，陈世建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人陈世建负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一八年十月十日 书记员 余海洋