湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2506号原告:湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司，营业场所长沙市岳麓区茶场村六组，统一社会信用代码：91430104582783198W。负责人：曾明芳,经理。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。被告:李亮桦，男，1986年12月25日出生，汉族，住湖南省会同县。被告：廖海霞，女，1985年12月1日出生，汉族，住湖南省江永县。原告湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“天元物业公司”）诉被告李亮桦、廖海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谷海涯独任公开开庭进行了审理，法官助理周佳怡兼书记员担任本庭记录。原告天元物业公司的委托诉讼代理人桂伟、被告李亮桦即被告廖海霞的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天元物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李亮桦、廖海霞支付原告物业服务费1891元及违约金（以所欠物业服务费1891元为基数，按每日千分之三的标准从2018年10月28日起计算至物业服务费付清之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系位于长沙市岳麓区文轩路479号天元·涉外景园Ｃ区××栋××号房的业主，房屋建筑面积为94.59平方米。2016年2月21日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告应按建筑面积1.6元／月／平方米的标准向原告交纳物业服务费；自通知交房之日起，按半年每次交纳物业服务费及各类公摊费用；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金。2019年11月8日天元涉外景园Ｃ区业主委员会发布了《关于终止向湘潭天元物业有限公司长沙分公司缴纳物业费的告知函》，约定天元涉外景园Ｃ区全体业主向天元物业缴纳物业费至2019年11月11日。原告依照约定为被告提供了物业管理服务，但被告为赵约定支付物业服务费，应支付自2018年10月28日起至2019年11月11日的物业服务费1891元，虽经原告多次催收，被告仍拒不支付。被告的行为已经严重违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，望法院依法裁决，维护原告的合法权益。被告李亮桦、廖海霞共同答辩称：一、从2015年底交房到2018年10月物业费到期，本人业主都未拖欠天元物业公司的物业费。说明本人业主在缴纳物业费问题上，诚信没有问题。二、天元物业服务合同于2019年10月27日已终止服务合同，物业费也应该计算到2019年10月27日，并非2019年11月11日。三、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、天元物业公司从2018年10月份到2019年10月27日终于服务合同，于2019年11月11日离场，在离场之前这一年里天元涉外景园C区9栋、10栋、11栋过道下水道多次喷粪，10栋和11栋最严重，导致小区卫生极其恶劣，使本人在精神上和食欲上受到严重影响，导致现在每次经过10栋、11栋过道都会出现轻微反胃现象。并且当时还对小区10栋、11栋公共过道绿化环境也造成无可挽回的破坏，小草上面存在下水道的脏东西。小区业主及本人在小区微信物业群反馈问题，但天元物业公司并未及时回复以及解决处理，一拖再拖，反馈给社区和打12345服务热线之后几个星期后最终才能表明解决。请问天元物业公司服务的服务质量在哪？2、家中客厅、主卧卫生间朝向马路边外墙渗水原因，导致内墙壁发霉变黑掉墙灰。外墙渗水从本人房屋装修好之后，每年雨季多的时候，内墙就会受到渗水导致墙漆发霉脱落，也跟天元物业公司反馈问题，天元物业公司工作人员只是敷衍说会处理，第一年本人看损坏面积越来越大，最后自行直接找装修公司进行维修，第二年缴纳物业费之后也出现同样外墙渗水问题，又跟天元物业公司工作人员反馈问题，但跟天元物业公司反馈一年都未及时解决，最后2018年10月之后就未缴纳物业费，每次天元物业公司工作人员上门收取物业费，本人都及时再次反馈外墙渗水问题，工作人员都没有证明回复问题或反馈给开发商，当时上门收取物业费的工作人员也在现场查看本人业主渗水导致内墙壁损坏情况，也告之本人会登记问题反馈上去，但结果也未告知本人和回复本人，只是未提出缴纳物业费之事就出门了，我也直接电话联系过物业公司的工作人员，结果也是不了了之。3、2020年8月26日，天元物业公司通过协调员当面沟通物业费一事，在讨论过程中只是要求业主们缴纳物业费，并没有在服务态度和质量方面提出正面问题回复，并且还是要求在场业主们要相信天元物业公司。4、原告并未按照合同约定每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目。原告未按照合同约定执行。5、天元物业公司违规占用小区区域开设湖南安耐尔智能科技有限公司。四、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告的生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求，并请求法院对未缴纳物业费进行减免。经审理查明：2015年3月29日，案外人湖南天元美居乐房地产开发有限公司（出卖人）与被告李亮桦（买受人）、廖海霞（共有人）签订合同编号为ＸＤ1401981706的《长沙市商品房买卖合同》约定买受人购买位于高新区××路××号××栋××层××号房屋，建筑面积：94.60㎡。出卖人依法选聘湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司为前期物业服务企业。同日原告天元物业公司（甲方）与被告李亮桦、廖海霞（乙方）签订了一份天元•涉外景园（Ｃ区）《前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务，物业服务内容、质量、费用以及违约责任等内容作了明确约定。其中：该合同第一条第一款“甲方的权利义务”第1向约定“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。”第6项约定“依据本协议向乙方收取物业服务费用和其他有偿服务费用”；第二款“乙方的权利义务”第4项约定“依据本协议向甲方交纳物业服务费用”。第四条第一款“物业服务及公摊费用”第1项约定“高层住宅物业服务费：1.6元／月／平方米（按建筑面积计）”；第六款约定“交纳费用时间：自通知交房之日起，按半年每次交纳物业服务费用及各类公摊费用”。第十条“违约责任”第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金”李亮桦、廖海霞于2016年2月21日接收涉案房屋。上述物业服务合同签订之后，原告天元物业为被告李亮桦、廖海霞所住的天元•涉外景园小区提供了保洁、公共设施设备维修及养护等方面的物业管理服务。2019年11月8日天元涉外景园Ｃ区业主委员会出具景园Ｃ业字［2019］065号《关于终止向湘潭天元物业有限公司长沙分公司缴纳物业费的告知函》载明请全体业主终止向天元物业缴纳2019年11月11日之后的物业费。被告李亮桦、廖海霞拖欠原告自2018年10月28日起至2019年11月11日止的物业管理服务费，原告催要无果，形成本诉，诉至本院。被告李亮桦、廖海霞为证明原告天元物业公司存在服务不到位的问题向本院提交了物业服务不到位的相关材料其中包括小区下水道喷粪、墙体渗水以及包括李亮桦在内的几位市民在湖南省统一互动交流平台上投诉天元涉外景园C区商铺下水道堵塞问题，该网站就其中几个投诉回复“我区麓谷街道社区网格长与城管专干、网格员、召集物业公司就污水堵塞情况进行现场勘查，排查发现因文轩路市政主网污水管道严重堵塞，导致天元涉外景园小区C区内几个小水管的网污水无法外排导致污水外溢。”“同时经社区了解，造成天元涉外景园16栋沿线污水管道长期堵塞外溢的情况，除了有外围市政管网堵塞的原因外，其主要原因是由于天元涉外景园C区污水管道口径偏小，随着商铺餐饮门店的增加，导致污水排量过多，管道排污不顺畅。”上述事实有到庭当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的天元•涉外景园（c区）《前期物业服务合同》、《天元涉外景园（c区）业主临时管理规约》、《承诺书》、《长沙市商品房买卖合同》、《入伙手续书》、《房屋移交书》、《物业缴费通知函》照片、《物业函》照片、《律师函》、EMS快递底单、《长沙市公共性物业服务收费公示牌》、《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》等证据以及被告提交的证明原告物业服务不到位的相关材料等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的天元•涉外景园（Ｃ区）《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。原告为被告所住的小区提供了保洁、公共设施设备维修及养护等方面的物业管理服务，但被告李亮桦、廖海霞自2018年10月28日起未按约支付物业服务费，违反上述合同约定，应承担违约义务。关于被告李亮桦、廖海霞以原告物业服务不到位为由进行抗辩，本院认为，物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性以及服务标准无法计量等特点，被告提交的下水道喷粪的照片、墙体渗水发霉脱落照片以及在湖南省××小区的下水道堵塞，且对于下水道堵塞问题市长信箱也予以了回复系文轩路市政管网堵塞以及天元Ｃ区污水口径偏小所导致，不能充分有效证明原告物业服务公司存在物业服务不到位。故原告有权向被告李亮桦、廖海霞主张自2018年10月28日起至2019年11月11日止的物业服务费1891元［（1.6元／月／平方米）×94.59平方米×12个月15天］。虽然两被告没有按时交纳物业管理服务费，存在违约行为，应当承担支付违约金的责任，但依据法律的相关规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故在本案原告未提交证据证实其实际损失的情况下，其损失应为资金占用期间的利息损失。故本院酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业服务费的违约金90元（计算至2019年11月11日）。对原告主张的超出部分，本院不予支持，之后的违约金以被告所欠物业费为基数按年利率3.85%的标准计算至实际清偿之日止。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李亮桦、廖海霞在本判决生效之日起七日内向原告湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司支付2018年10月28日起至2019年11月11日止的物业服务费1,891元及违约金90元（后续违约金以欠付物业服务费1,891元为基数，按年利率3.85%的标准自2019年11月12日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李亮桦、廖海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谷  海  涯二〇二一年四月二十日法官助理 周  佳  怡书 记 员 周佳怡（兼）附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。