北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初8632号原告（反诉被告）：段国镇，男，1970年11月10日出生，汉族，无业，户籍所在地辽宁省朝阳市。委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐双艺，男，1981年7月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省青田县。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）段国镇（下称姓名）与被告（反诉原告）徐双艺（下称姓名）租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。段国镇之委托诉讼代理人李双龙，徐双艺之委托诉讼代理人尚丽涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。段国镇向本院提出诉讼请求：1、判令徐双艺支付段国镇房屋使用费234992元、违约金35248.8元；2、判令徐双艺支付段国镇实际使用房屋产生的使用费（以每月19582.6元为标准，自2017年10月24日至实际腾退交付房屋之日止）；3、判令徐双艺将六间房屋（共计196平方米）腾退交付段国镇。事实和理由：2011年10月23日，段国镇（出租方）与徐双艺（承租方）签订《房屋租赁合同》约定：段国镇将位于北京市朝阳区老君堂市场A区超市北、原大门东的六间自建196平米门面房（下称涉案房屋）出租给徐双艺使用，租期10年自2011年10月23日至2021年10月23日止，租金年付，2015年10月23日至2016年10月23日的租金为213629元，乙方迟延交付租金的，应按每日千分之五支付违约金，迟交租金超过一个月，出租方有权单方终止合同，并立即收回原地原平米数的门面房。合同签订后，段国镇依约将涉案房屋交付徐双艺，在使用过程中，徐双艺对房屋予以翻建、改建。徐双艺应于2016年10月23日支付租金，但到期后徐双艺至今无故拒不缴纳租金。段国镇认为，双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应遵照履行。现徐双艺拒不支付租金，严重违反了合同该约定，侵犯了段国镇的合法权益。段国镇特依据相关法律规定，向法院提起诉讼，望判如所请。徐双艺答辩并反诉称：不同意段国镇的全部诉讼请求，请求法院1、确认双方于2011年10月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令段国镇返还徐双艺已支付的自2011年10月23日至2016年10月22日租金920691元。事实和理由：2011年3月18日，徐双艺与案外人杨X、孙X一起合伙与耿X签订了《转让协议书》，约定耿X将其与袁X签订的租赁合同项下的所有建筑物一次性转让给徐双艺，转让费用为300万元，后徐双艺在耿X的协助下与袁X直接签订了土地租赁合同。合同签订后，徐双艺在此经营青田联华超市。因袁X无力向老君堂村经济合作社支付租金并且老君堂村经济合作社也无法与袁X取得联系，故老君堂村经济合作社同意徐双艺代袁X继续履行租赁合同。2011年10月，徐双艺欲改造、扩建超市并且清理超市周边环境时，段国镇以其与老君堂村经济合作社有直接租赁合同关系为由，拒绝将涉案房屋交付徐双艺，徐双艺迫于无奈之下，于2011年10月23日与段国镇就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。合同签订后，为优化改造超市周边环境，将涉案房屋拆除并拓宽为马路。后经徐双艺多方核实，发现段国镇对涉案房屋没有占有使用的权利，老君堂村委会及老君堂村经济合作社也明确表示与段国镇无合同关系。徐双艺于2016年10月21日告知段国镇无权再收取租金，并且保留要求其返还租金的权利。综上，徐双艺认为虽然双方签订了租赁合同，但涉案土地归老君堂村集体所有，段国镇在未取得村集体同意的情况下，无权出租收益，该行为严重损害了村集体的利益。此外，涉案房屋系未取得任何审批手续、占用村公共道路建造的违章建筑，依照相关司法解释规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。就徐双艺提出的反诉段国镇答辩称：不同意徐双艺的全部反诉请求。涉案房屋与徐双艺承租的五亩土地并不重合，就涉案房屋段国镇具有合法权利来源，徐双艺理应支付使用费并且返还涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月23日，段国镇（出租方、甲方）与徐双艺（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区老君堂市场A区超市北，原大门东，六间自建196平米门面房，租赁给乙方使用；租期十年，自2011年10月23日至2021年10月23日，到期时，乙方立即归还甲方原处196平米门面房；租金计算方式为：2011年10月23日至2012年4月23日租金80000元，2012年4月23日至2012年10月23日租金80000元，2012年10月23日至2013年10月23日租金169600元，2013年10月23日至2014年10月23日租金181472元，2014年10月23日至2015年10月23日租金195990元，2015年10月23日至2016年10月23日租金213629元，2016年10月23日至2021年10月23日每年租金234992元；甲方在租赁期间提供220伏居民电表一块，乙方每年支付甲方现金2万元；乙方如改建拆除甲方196平米门面房，在拆除之前甲方把部分商户未到的租金退回，其他工作由乙方承担；如乙方拆除此房以后，因任何因素干扰，未建成乙方必须每年租金照付，如合同到期，乙方应提前把甲方原196平米门面房盖好归还，否则赔偿甲方现金80万元并归还原地；双方在合同中还对其他履行事项以及违约责任进行了约定。合同签订后，段国镇将涉案房屋交付徐双艺，后徐双艺将上述房屋拆除后进行了翻建。徐双艺共向段国镇交纳了2011年10月23日至2016年10月23日的租金920691元。经询，关于徐双艺翻建房屋的时间，段国镇称大概是在签完合同之后半个月左右，徐双艺称是在签完合同之后不久。庭审中，段国镇提交《北京市老君堂商业一条街房屋租赁合同》、收据、证明等证据材料，欲证明段国镇从案外人北京万佳阳光装饰设计有限公司（下称万佳阳光公司）处承租老君堂超市北零星场地，租期15年，自2009年1月8日至2024年1月7日，段国镇已依约向万佳阳光公司交纳了租金，并且在上述场地自建了涉案房屋出租给徐双艺。徐双艺对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。徐双艺称，涉案房屋并无任何建设审批手续，本案《房屋租赁合同》应属无效。庭审中，徐双艺提交万佳阳光公司（承租方）与北京市朝阳区十八里店乡老君堂村经济合作社（出租方）于2004年4月9日签订的《土地租赁合同》，欲证明包括涉案房屋在内的土地的第一手承租人系万佳阳光公司，段国镇对此予以认可。徐双艺提交《合作购房协议书》、《转让协议书》、《土地租赁合同》，欲证明徐双艺、孙X、杨X系合伙关系，经案外人耿X协调介绍，万佳阳光公司之法定代表人袁X（出租方）将位于老君堂村的五亩土地和地上物出租给徐双艺、孙X、杨X（承租方），涉案房屋所在土地包含在上述五亩土地之内。段国镇认可《合作购房协议书》的真实性，对其余证据的真实性、关联性以及证明目的均不认可，段国镇称涉案房屋与上述合同无关，不存在包含关系。徐双艺提交老君堂村经济合作社、老君堂村村民委会出具的《证明》，欲证明涉案房屋无任何建设审批手续，段国镇与集体土地所有权人没有任何合同关系，段国镇对此不予认可。经段国镇的申请，证人袁X到庭作证称，段国镇出租给徐双艺的涉案房屋与徐双艺另行承租的五亩土地是两个不同地块，不存在重合关系。徐双艺对袁X的证言不予认可。案件审理过程中，本院组织了现场勘查。经勘查所见，涉案房屋已由徐双艺进行了拆除和改建，原房屋已灭失，现状建筑物北临道路；段国镇称，徐双艺在拆除和改建过程中使用了原房屋的砖头等建材。经本院释明，段国镇不再坚持认为涉案《房屋租赁合同》有效，但称徐双艺应当参照合同约定支付房屋使用费，并且返还涉案房屋。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无任何建设规划审批手续，段国镇与徐双艺就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于涉案房屋无建设规划审批手续导致租赁合同无效应当承担同等过错，应当各自承担相应的损失。关于本诉部分，涉案房屋虽系段国镇自建，但段国镇并未提交有效证据证明其对涉案房屋所在土地具有合法使用权，涉案房屋亦在合同签订之后由徐双艺拆除，段国镇要求徐双艺继续支付房屋使用费并且将涉案房屋腾退返还的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，涉案租赁合同虽然无效，但合同签订后段国镇将涉案房屋交付了徐双艺，后徐双艺对涉案房屋进行了拆除改建并且进行了实际经营使用，徐双艺要求段国镇返还租金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认段国镇与徐双艺于2011年10月23日就位于北京市朝阳区老君堂市场A区超市北、原大门东，六间自建196平米门面房签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回段国镇的全部诉讼请求；三、驳回徐双艺的其他反诉请求。案件受理费5350元，由段国镇负担（已交纳），反诉案件受理费6500元，由徐双艺负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 罗 淼人民陪审员 方 猛人民陪审员 卢维东二〇一八年十月三十一日书 记 员 韦冠鹏