山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终3474号 上诉人（原审被告）：高玉花，女，1966年1月9日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：张超（高玉花女儿），女，1987年11月26日出生，汉族，住山东省胶州市。 被上诉人（原审原告）：韩瑞莲，女，1978年6月1日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘炳勇，胶州阜安法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行，住所地山东省胶州市郑州东路**。 法定代表人：孙毅，行长。 委托诉讼代理人：郑晓来，男，1986年10月13日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省胶州市。 原审第三人：张广晨，男，1963年9月4日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：张超（张广晨女儿），女，1987年11月26日出生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人高玉花因与被上诉人韩瑞莲、被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行、原审第三人张广晨房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初6404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高玉花上诉请求：撤销一审判决或发回重审。事实和理由：一审判决超出韩瑞莲的诉讼请求，严重违反“不告不理”的诉讼原则。一审判决第二项，韩瑞莲的诉讼请求中并没有体现，但一审却超出该案的审理范围，严重违反“不告不理”的诉讼原则。二、涉案房屋系高玉花与张光晨的夫妻共同财产，高玉花未经张光晨同意，属于无权处分。根据《合同法》51条、《物权法》97条规定，张光晨没有对该房屋买卖合同进行追认，且明确表示不同意出售该房屋，自始至终没有授权或者委托高玉花或者张超买卖该房屋。一审认定房屋买卖合同有效。严重侵犯了张光晨的合法权益。三、上诉人在庭审结束后，发现本案关键证据，便邮寄给一审法院，一审收到材料后，拒绝安排质证，程序违法。 韩瑞莲辩称，一、一审时，答辩人主动要求代上诉人偿还贷款，且部分抵消答辩人应支付的剩余房款，以便实现涉案房产所有权变更登记的条件。一审法院并未超出诉讼请求范围审理，并不违反“不告不理”的诉讼原则。二、双方签订合同后，答辩人根据合同约定履行全部合同义务，已经达到房屋过户条件，因房价上涨，上诉人要求涨价，导致答辩人不能实现购房目的，一审查清事实，公正判决，维护了公平正义。 中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行述称，希望法院依法判决。 韩瑞莲向一审法院起诉请求：1、依法判令高玉花继续履行“二手房买卖合同”；2、判令高玉花协助办理房屋所有权变更登记确权手续。 一审法院认定事实：2016年11月15日，韩瑞莲（乙方）与高玉花(甲方)签订二手房买卖合同一份，约定乙方购买甲方所有的位于胶州市蓝水假期21号楼3单元201户住宅房产（毛坯房，房权证为胶私转字第××号），房屋价款为535000元，合同签订之日，乙方向甲方支付10000元作为购房定金，合同签订七日内支付首付款（含定金）150000元，甲方需要把房屋产权证原件、甲方及代理人身份证复印件、甲方房屋钥匙及单元门钥匙等相关物品质押在乙方处，在此期间甲方需保证房屋产权证及身份证的有效性，并保证房屋产权不得有其他经济纠纷。剩余房款在房地产交易中心缴交税费及配合买方办好过户手续当日于产权交割完毕当日付给甲方185000元。韩瑞莲和高玉花分别在该二手房买卖合同购买方（乙方）、出卖方（甲方）签字捺印并填写身份证号码。2016年11月4日，韩瑞莲向高玉花交付购房定金现金10000元，并由高玉花之女张超出具收到条一份，高玉花在该收到条落款处签字并捺印；同年11月15日，韩瑞莲通过其夫赵恩全的银行账户向高玉花转账140000元，张超出具收到购房款的收到条一份，高玉花在该收到条落款处签字并捺印；同年12月29日，韩瑞莲通过其夫赵恩全的银行账户向高玉花转账200000元，张超出具收到购房款的收到条一份，高玉花在该收到条落款处签字并捺印。后张超将涉案房屋的房屋所有权证、钥匙、住宅专项维修资金专用票据、税收缴款凭证等重要书证的原件交付韩瑞莲。2017年5月28日，张超向韩瑞莲索回涉案房屋的房屋所有权证并在打印的借用条中签字，借用条内容为“今从韩瑞莲（房屋买受人）处取走胶州市蓝水假期21号楼3单元201房产证原件壹本（房权证胶私转字第××号），用于办理该房屋的银行抵押解除手续，以期尽快办理同韩瑞莲（房屋买受人）就该房屋的过户手续”。韩瑞莲、高玉花均认可是通过高玉花之女张超联系涉案房屋买卖事宜。涉案房屋位于胶州市蓝水假期21号楼3单元201户，于2015年5月19日登记于高玉花名下，高玉花系房屋所有权人。2015年5月21日，高玉花（借款人、抵押人）与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行（贷款人）签订个人购房／购车借款及担保合同一份，约定高玉花以其购买的涉案房屋提供抵押担保向第三人贷款500000元，贷款期限为2015年5月21日至2031年5月21日。2015年5月22日，涉案房产办理抵押登记手续，抵押权人为第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行。截止到2017年11月10日，高玉花尚欠贷款人借款本息共计447405.06元。高玉花与第三人张广晨于1986年9月登记结婚，二人婚后生育一女张超。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、韩瑞莲与高玉花之间签订的二手房买卖合同是否有效。二、涉案二手房买卖合同能否继续履行。关于争议焦点一，高玉花及张广晨均主张涉案房屋系高玉花及张广晨夫妻共同财产、涉案二手房买卖合同系高玉花无权处分、该二手房买卖合同系无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据此规定，即使张广晨对涉案合同的签订并不知情，涉案合同亦不因此而无效。因高玉花与张广晨系夫妻关系，庭审中并未提交证据证实高玉花与张广晨存在夫妻感情破裂等情况，在二手房买卖合同中，高玉花承诺甲方保证房屋产权证及身份证的有效性并保证房屋产权不得有其他经济纠纷，现高玉花以未征得丈夫张广晨同意出卖房屋为由主张合同无效，前后矛盾，高玉花未作出合理解释。、根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”，且涉案房屋权利证书上登记的权利人为高玉花，高玉花亦在二手房买卖合同第三条中做出承诺保证房屋产权的有效性，并收取了大部分购房款及将涉案房屋钥匙、住宅专项维修资金专用票据、税收缴款凭证等重要书证的原件交付给韩瑞莲，韩瑞莲有理由相信高玉花出卖涉案房产的行为是经过夫妻共同协商的结果。高玉花自认出售涉案房屋系委托其女儿张超具体经办，张超作为高玉花与张广晨之女，明知该房产系夫妻共同财产，在未征得其父同意出售的情况下，仍然接受其母亲委托并代为办理联系出售事宜，并在韩瑞莲交付购房款时分别书写收到条，明显不符合常理；庭审中，韩瑞莲、高玉花均认可双方均有买卖房屋的真实意思表示，并实施了实际的买卖行为，并非虚假买卖，双方之间系真实的房屋买卖行为，张广晨未提交证据证实韩瑞莲与高玉花之间的房屋转让行为存在恶意串通的情况，故不存在恶意串通行为。高玉花、张广晨均陈述张广晨于2017年5、6月份回胶州后得知房屋出售一事遂让张超告知韩瑞莲不想卖房了，这与韩瑞莲与张超之间于2017年6月25日的录音中张超的陈述有矛盾之处，录音中张超告知韩瑞莲张广晨过完年后得知卖房一事，其因房价上涨不同意出卖并提出现价85万元的解决方案，该录音中始终未体现其父因其母单方处分房产未追认而要求确认合同无效。且张超早在2016年5月9日在QQ群持续发布涉案房屋出售信息至2016年11月15日双方签订二手房买卖合同至2017年5月28日张超收回涉案房屋房产权证，期间张广晨一直不知情，显悖常理。基于以上分析，韩瑞莲与高玉花签订的二手房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律或者行政法规等强制性规定，为有效合同，双方当事人均应诚信履行。高玉花及张广晨以高玉花签订涉案二手房买卖合同系无权处分行为继而主张该合同无效的抗辩主张于法无据，该项理由不能成立，不予支持。关于争议焦点二，涉案二手房买卖合同签订后，韩瑞莲按照合同的约定陆续履行了给付350000元购房款的义务，高玉花亦将涉案房屋钥匙住宅专项维修资金专用票据、税收缴款凭证等重要书证的原件交付给韩瑞莲，双方应当继续履行该合同。高玉花辩称二手房买卖合同第三条显失公平，认为交付全部购房款后才能办理过户手续，其辩解无事实及法律依据，不予采信。涉案合同对办理过户手续履行期限未有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应该给对方必要的准备时间。现高玉花认可联系卖房事宜均是由张超经办，韩瑞莲与张超于2017年6月2日、6月9日之间的微信记录中显示韩瑞莲多次催促办理过户手续，并在高玉花未予协助办理解押及过户手续后于2017年6月28日提起诉讼，视为韩瑞莲已就过户手续履行期限给予高玉花必要的准备时间。另，因高玉花就涉案房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行办理房屋贷款抵押合同，现中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行对涉案二手房买卖合同未提出异议，截止庭审结束，涉案房屋尚有贷款未偿还，因涉案房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行处办理抵押登记，涉案房屋尚处于抵押状态，应待涉案房屋贷款还清办理抵押涂销手续后，高玉花再行协助韩瑞莲办理房屋所有权转移登记手续。现韩瑞莲自愿表示代高玉花偿还涉案房屋贷款，因截止到2017年11月10日，高玉花尚欠借款本息共计447405.06元，韩瑞莲剩余购房款为185000元，相互折抵后，韩瑞莲不再承担向高玉花给付购房款的义务，折抵后韩瑞莲代付贷款款项，可另案向高玉花主张。韩瑞莲向中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行代偿的贷款本息具体数额，应以中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行出具的还款明细为准。涉案房屋贷款还清后，高玉花应当配合办理抵押涂销手续。因韩瑞莲代偿的涉案房屋贷款已经包含剩余购房款185000元，故此时韩瑞莲给付购房尾款的义务已经完成，高玉花应当按照合同约定配合韩瑞莲办理涉案房屋的房屋产权转移登记手续。涉及本案房产的税费问题，由相关行政部门根据税收政策处理。判决：1、韩瑞莲与高玉花继续履行韩瑞莲、高玉花于2016年11月15日签订的二手房买卖合同；2、韩瑞莲于判决生效后十日内代高玉花向中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行支付涉案胶州市蓝水假期21号楼3单元201户房屋的按揭贷款（具体数额以第三人出具的还款明细为准）；3、在韩瑞莲履行上述第二项后，高玉花、中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行协助办理涉案胶州市蓝水假期21号楼3单元201户房屋房屋抵押涂销手续，高玉花协助办理涉案胶州市蓝水假期21号楼3单元201户房屋房屋所有权转移登记手续。 二审中，高玉花提交胶州市不动产登记中心不动产登记信息查询结果证明一份，予证明涉案房屋系高玉花唯一住房。韩瑞莲质证称，对证据真实性没有异议，上诉人即便只有一套住房，也不能抗辩房屋买卖合同中交付房屋的义务。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案上诉人高玉花对与被上诉人韩瑞莲签订的“二手房买卖合同”没有异议，该涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵约履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，高玉花在签订房屋买卖合同后，又以涉案房屋系其与张光晨的夫妻共同财产，未经张光晨同意，属于无权处分为由主张该买卖合同无效于法无据，一审不予支持并无不当。高玉花提交胶州市不动产登记中心不动产登记信息查询结果证明一份，证明涉案房屋系高玉花唯一住房，但涉案房屋是否系高玉花唯一住房，并不影响房屋买卖合同效力的认定。因高玉花就涉案房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行办理房屋贷款抵押合同，且尚有银行贷款未还清，为了顺利办理房屋过户手续，韩瑞莲主动要求代高玉花偿还银行贷款，且中国邮政储蓄银行股份有限公司胶州市支行并未表示反对，因此，一审判决韩瑞莲代高玉花偿还银行贷款并无不妥。该判决系韩瑞莲代高玉花履行义务，并未判决韩瑞莲享有权利，亦未加重高玉花的义务，因此，高玉花主张一审判决超出韩瑞莲的诉讼请求，严重违反“不告不理”诉讼原则的理由不能成立，本院不予支持。经审查，一审程序并无违法之处。高玉花主张一审程序违法的理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，高玉花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人高玉花负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇一八年十月二十三日 书记员 阚玉龙 书记员 庞连捷