广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0105民初610号原告：许程程，男，1992年8月16日出生，壮族，户籍地广西上思县，现住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：黄文薇，广西昊弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珍侦，广西昊弘律师事务所律师。被告：广西乐之家市场管理有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路58-2号南湖街道办事处琅东九组三产综合楼A栋七楼720号，统一社会信用代码91450100MA5KERJY3T。法定代表人：陈春兰，执行董事。委托诉讼代理人：许琳，女，1980年9月9日出生，汉族，广西乐之家市场管理有限公司经理，住南宁市青秀区。原告许程程与被告广西乐之家市场管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后,依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎珍侦、被告的委托诉讼代理人许琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年5月20日签订的《合作建房合同》无效；2.被告返还原告购房款106479元及利息（计算方式：以106479元为基数，按一年期贷款市场报价利率四倍计算，自2019年12月26日起计至被告实际清偿之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年5月20日签订《“同乐悦世华府”合作建房合同》，约定原告以合作建房的方式购买被告开发建设的位于南宁市江南区，建筑面积68.51平方米，单价为3398元／平方米，总价款为232797元；合同约定的首付款为116399元。在合同签订当日及2019年12月26日，原告分两次支付共计162958元。然而，该项目自2020年初以来处于停滞状态，原告追问被告，被告同意返还购房款，并于2020年8月29日返还原告56479元，至今仍有106479元尚未返还。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.涉案合同为双方在公平公正的条件下平等协商后签订的，对于涉案地块的土地性质、合作建设房屋性质、双方在合作建房中的权利义务等事项，被告均已通过销售人员介绍及合同条款告知原告，故不存在合同无效或可撤销的事由。2.2020年4月8日，被告因自身资金不足以支付第三、四期合作建房款为由，向被告申请终止合同并声明自行承担按合同约定的违约金5万元，2020年4月17日，被告同意了原告的该申请。原告共向被告支付了162958元合作建房款，在扣除违约金5万元及被告已经退还给原告的56479元后，还余56479元未退还，故而，原告诉请的利息也应按56479元为基数，按银行同期1年期贷款利率计算。3.在被告同意原告终止合同的申请后，已经不关乎合同是否有效的问题，双方合作建房的关系已经终止，而转变为新的债的关系，故本案应按款项退还的债的纠纷进行审理。经审理查明：2019年5月20日，原、被告签订《同乐悦世华府合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同》），双方约定，南宁市江南区沙井街道办事处同乐村15、33队（以下简称：同乐村15、33队）以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市江南区侧处地块用于和被告合作联营开发；原告签订合同时已充分了解、知悉被告与土地所有人同乐村15、33队的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按合同约定支付合作建房款，并按约定享有约定房屋在约定年限内的使用权，使用权期限自房屋交付之日起至2060年1月30日止。双方合作建房的房屋为同乐悦世华府第1号楼10层05号房屋，建筑面积68.51㎡，单价为3398元／㎡，总价款为232797元。还约定，原告按分期付款的方式向被告支付合作建房款，于签订合同时交纳总价款的50%作为首期款，即116399元，2019年9月30日交纳总价款的20%，即46559元……若原告单方面终止履行合同，原告必须向被告支付（80平米以下）违约金5万元，（80平米及80平米以上）违约金6万元，原告已付合作建房款的，该违约金被告直接从原告已付款项中扣除。合同还约定，被告应当在2020年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付原告使用；今后如涉案项目所占之集体建设用地的物业可以上市交易的，在原告承担相关税费及其他所有费用，并取得南宁市江南区沙井街道办事处同乐村15、33队和其他相关政府部门同意的情况下，在国家政策允许下，被告应为原告办理相关手续和相关证件，具体费用等事宜由原告负责。合同还对使用期内，未取得房屋产权证前如遇政府拆迁，所获拆迁补偿款的分配进行了约定。原告于2019年5月20日及2019年12月26日分别向被告交付了首付款116399元及二期款46559元，共计162958元，被告向原告出具《收据》予以确认。2020年4月16日，原告向被告递交《同乐悦世华府特殊申请表》（以下简称《特殊申请表》），载明：因资金不足支付三、四期款而自愿终止合同并愿意承担由其单方终止合同产生的违约金。2020年4月17日，罗丽明在《特殊申请表》中项目经理意见处签名并注明同意退房并扣除单方终止合同产生的违约金5万元，余款按合同规定退回。2020年8月29日，被告通过银行转账的方式向原告退还56479元，用途载明为：退许程程购悦世华府1号楼1005号房款。另查明，南宁市江南区沙井街道同乐村15队、33队于2019年4月19日取得《建设工程规划许可证》（建字第450105201900051、450105201900052），载明建设位置南宁市江南区沙井大道西侧、定津路北侧，建设项目综合楼1号楼及2号楼。本院认为：一、关于涉案合同的性质。原、被告签订的《合作建房合同》名为合作建房，但合同并未体现双方合伙经营、利益共享、风险共担的内容，而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等作了具体约定，合同还对办理相关证件以及取得产权证前，所获拆迁补偿款的分配进行了约定。可见双方签订合同的目的并非合作建房而系买卖。原告以出资方式得到房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作建房合同》实为房屋买卖合同。二、关于涉案合同的效力。被告向原告销售的房屋属于未取得商品房预售许可证明的房屋，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故原、被告签订的《合作建房合同》属于违反我国法律强制性规定的合同，该合同应属无效。三、关于涉案款项的返还及利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效的法律后果是返还财产、赔偿损失，而合同解除及承担违约责任的前提是合同有效。本案《合作建房合同》无效，合同中的违约条款亦当然无效，双方于《特殊申请表》中再次对无效合同的违约责任进行约定亦属无效，被告据此主张原告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。本案中，被告因无效合同取得的涉案款项162958元应返还原告。现被告已将56479元退给原告，双方对此均无异议，本院予以确认。原告主张被告返还余款106479元，合法有据，本院予以支持。被告未取得《商品房预售许可证》而将房屋出售给原告，原告主张被告赔偿已交付的购房款的资金占用利息损失，合法有据。但原告主张按照一年期贷款市场报价利率四倍的标准计付利息损失缺乏依据，本院依法予以调整。利息损失计算为：以106479元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月26日起计算至本案债务实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）之规定，判决如下：一、原告许程程与被告广西乐之家市场管理有限公司于2019年5月20日签订的《同乐悦世华府合作建房合同书》无效；二、被告广西乐之家市场管理有限公司返还原告许程程购房款106479元；三、被告广西乐之家市场管理有限公司向原告许程程赔偿购房款的利息（利息计算方法：以106479元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月26日起计算至本案债务实际清偿之日止）。上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费3258元，由被告广西乐之家市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 庞 丽二〇二一年四月七日书记员 苏小凯附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。