福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0623民初1490号原告：陈志坤，男，1984年7月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。原告：薛育红，女，1986年6月24日出生，汉族，住福建省漳浦县。上列二原告的共同委托诉讼代理人：唐建新，福建一脉律师事务所专职律师。被告：福建聚宏房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦路金浦花园6号楼D03、D04室，统一社会信用代码91350623579288460E。法定代表人：张远辉，总经理。原告陈志坤、薛育红与被告福建聚宏房地产开发有限公司（以下称聚宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志坤、薛育红的共同委托诉讼代理人唐建新到庭参加诉讼，被告聚宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志坤、薛育红向本院提出诉讼请求：判令聚宏公司向陈志坤、薛育红支付逾期交付办理商品房权属登记有关文书的违约金99405元（自2015年9月7日至2020年12月10日），并从2020年12月10日起至实际交付之日止以517466元为基数按日利率0.01%向陈志坤、薛育红支付违约金。事实与理由：2015年6月17日，陈志坤、薛育红与聚宏公司签订《商品房买卖合同》，由陈志坤、薛育红向聚宏公司购买位于福建省漳浦县××镇××路××广场××号楼××号商品房，并支付了全部购房款517466元。聚宏公司于2015年7月7日向陈志坤、薛育红交付了案涉商品房。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，聚宏公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。聚宏公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给陈志坤、薛育红。因此，聚宏公司应按合同约定向陈志坤、薛育红支付相应的违约金。聚宏公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。陈志坤、薛育红提交了身份证复印件、企业信息、商品房买卖合同及附件、收款收据、个人购房抵押（保证）借款合同、房产验收确认书；聚宏公司未提交证据。上述证据经本院审查，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年6月17日，陈志坤、薛育红与聚宏公司签订编号为35062308006600229的《商品房买卖合同》及附件，由陈志坤、薛育红向聚宏公司购买址在福建省漳浦县××镇××路××广场××号楼××号××商品房××，房屋总价款517466元。其中，合同第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施大道设计要求条件；……。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第八条第1款约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始预登记后，则视同买受人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告／证明之日起，出卖人无需就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因，买受人不在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.05‰的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买受人已付款的0.5%。合同签订后，陈志坤、薛育红依约向福建聚宏房地产开发有限公司支付了全额购房款517466元，双方于2015年7月7日签订了房产验收确认书，陈志坤、薛育红接收案涉房屋。现聚宏公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，亦未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给陈志坤、薛育红。本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈志坤、薛育红与聚宏公司于2015年6月17日签订的编号为35062308006600229的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行相应的义务。本案争议焦点是对《合同补充协议》第八条约定和《商品房买卖合同》第十四条约定的适用问题。本案中，虽然讼涉《合同补充协议》第八条约定不适用《商品房买卖合同》第十四条，转为约定聚宏公司应当在讼涉商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（即将逾期办证的起算条件由“房屋交付使用”变更为“房屋取得竣工验收备案证明”），但综合本案具体情形，聚宏公司已于2015年7月7日向陈志坤交付了案涉商品房，即双方已经用实际履行行为变更了《商品房买卖合同》第八条第四款关于讼涉商品房在规定日期内未达到交付条件（包括竣工验收），买受人可拒绝接收房屋，由出卖人承担逾期交房违约责任的约定。换言之，由于讼涉商品房的违法交付，实体上聚宏公司已经无需承担逾期交房（包括逾期竣工验收）的违约责任。因此，在合同对聚宏公司积极履行房屋竣工验收义务已经失去约束的情况下，讼涉《合同补充协议》第八条将竣工验收作为逾期办证的起算条件，客观上造成聚宏公司因其违法交付行为，反而可以长期怠于履行协助办证义务而无需承担任何违约责任的后果，在实体上规避了聚宏公司作为商品房出卖人主要义务之一的协助办证义务，其与陈志坤签订讼涉《合同补充协议》具有明显的规避出卖人办证义务及违约责任的意图。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式合同无效：···（二）提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的规定，案涉《合同补充协议》系聚宏公司提供的格式合同，其第八条第一款（含转变逾期办证起算条件、将协助办证义务限缩为办理初始预登记、为逾期办证违约金设定上限等）具有免除聚宏公司协助办证义务及违约责任的情形，依法应认定为无效条款。故本案逾期办证的违约责任仍应根据讼涉《商品房买卖合同》第十四条的约定，由聚宏公司在案涉商品房实际交付（2015年7月7日）后90日即2015年10月5日起，每日按已付款的0.01%计付逾期办证违约金，截止2020年12月10日止逾期天数为1893日，违约金为517466元×0.01%×1893=97956.31元。综上所述，聚宏公司的行为违反合同约定，陈志坤、薛育红请求聚宏公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，有合同约定为据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、福建聚宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向陈志坤、薛育红支付逾期办理房屋权属登记违约金97956.31元（自2015年10月5日至2020年12月10日期间的违约金），并从2020年12月11日起至实际交付办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料之日止以517466元为基数按日利率0.01%向陈志坤、薛育红继续支付违约金。二、驳回陈志坤、薛育红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元，减半收取1142.5元，由福建聚宏房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 林旺成二〇二一年四月六日法官助理 蔡玉华书 记 员 陈妙芸