中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终3261号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海壮品投资有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：苏军，总经理。委托诉讼代理人：王宗琦，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海悦食餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈伊(CHENYI)，董事长。被上诉人(原审被告)：赵旭，男，1983年10月14日出生，汉族，住上海市静安区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈伊(CHENYI)，女，1975年3月6日出生，现住上海市静安区。上诉人上海壮品投资有限公司(以下简称“壮品公司”)因与被上诉人上海悦食餐饮管理有限公司(以下简称“悦食公司”)、赵旭、陈伊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初16981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人壮品公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判悦食公司支付己方60天免租期租金人民币(以下币种均为人民币)236,000元，改判悦食公司支付己方2017年1月26日至2017年2月25日期间的租金132,000元，改判陈伊、赵旭对上述支付义务承担连带责任。事实和理由：(一)一审判决认定己方存在违约行为缺乏依据，事实认定错误。第一，己方通过短信方式向悦食公司进行催告并无不妥，是穷尽合同中约定的送达形式后采取的方式，且手机短信发送通知严格意义上也没有违反双方的合同约定。第二，己方已给予悦食公司充分的支付租金的时间，短信催要后还宽限了4天。第三，短信中解除合同的意思表达清楚，如1月25日不来交费，则将强行收回租赁物。第四，己方在系争房屋上加锁、收回房屋并处置滞留物品的行为亦不构成违约。(二)一审判决明显不公平，对双方权益的照顾不平衡。第一，悦食公司违约在先，且违约情形更严重，相比之下，己方即使存在违约，该违约情形也较为轻微。第二，悦食公司有充足时间收回滞留的物品，其因自身原因不取走，不能要求损害赔偿，另外，合同亦未约定装修和物品损失的赔偿问题，因此己方对此无需赔偿。第三，己方的损失均由悦食公司的违约行为引起，因此该损失不应归责于己方。第四，判决不应“各打五十大板”，而应明确由悦食公司依违约赔付装修免租期租金。第五，双方合同于1月25日解除，但是悦食公司未向己方交出钥匙或者返回房屋，直到己方强行收回房屋，房屋占用费应当依法获得支持。被上诉人悦食公司、赵旭辩称，壮品公司在合同履行过程中存在明显的违约行为。壮品公司没有对涉案的合同提出解除的意思表示，更没有行使过合同解除权。壮品公司在2016年4月11日诉状中没有要求法院确认或判决合同解除；壮品公司在诉状的事实和理由中称因悦食公司退租致使其损失60天免租期的租金和预期租金收益，可见壮品公司没有对涉案合同提出过解除的任何意思表示。故因涉案合同没有解除或撤销，则该合同对双方当事人具有约束力，壮品公司没有权利对系争房屋的房门上锁封门、强行收回系争房屋、擅自处分己方在系争房屋内的物品。壮品公司要求己方支付60天装修免租期租金、2017年1月26日至2月25日租金缺乏事实和法律依据。综上，尊重一审判决，请求予以维持。被上诉人陈伊未作辩称。壮品公司向一审法院起诉，要求判令：一、悦食公司支付2015年11月26日至2016年1月25日期间的房屋租金余额2万元；二、悦食公司支付到期应付租金26.4万元；三、悦食公司支付免租期租金26.4万元；四、悦食公司支付水电费2万元；五、悦食公司支付自2016年1月26日起至工商注销之日止的房屋使用费(按每月13.2万元的标准计算)；六、悦食公司支付违约金39.6万元；七、陈伊、赵旭对悦食公司上述付款义务承担连带清偿责任。悦食公司提出反诉，要求判令：一、确认壮品公司与悦食公司就上海市静安区愚园路XXX号第1层1区1号房屋(现为上海市静安区愚园路XXX号房屋，以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》于2016年1月25日解除；二、壮品公司返还租赁押金39.6万元；三、壮品公司支付违约金39.6万元；四、壮品公司赔偿物品损失321,300元；五、壮品公司赔偿装修损失255,934元。一审法院认定事实如下：上海九百(集团)有限公司为系争房屋权利人，壮品公司向其承租系争房屋并经其许可进行转租。2014年7月24日，陈伊、赵旭出具《股东/法定代表人承诺函》，载明：本人作为承租壮品公司愚园路XXX号商铺的经营主体的股东/法定代表人，现按照《租赁合同》的约定，承诺以个人名义为该经营主体(或租赁合同的乙方)，就租赁合同的全部法律及合同义务，向壮品公司承担担保责任；特此承诺。同月28日，陈伊、赵旭就其承租系争房屋与壮品公司签订租赁合同。嗣后，赵旭与案外人签订装修合同对系争房屋进行装修。2014年9月24日，上海悦世实业有限公司成立(以下简称“悦世公司”)，法定代表人为赵旭，赵旭亦为公司股东之一。嗣后，悦世公司就其承租系争房屋与壮品公司签订租赁合同。2015年1月4日，壮品公司(甲方)与陈伊、赵旭(乙方)签订《补充协议》，约定：双方同意由甲方给予乙方增加26天免租期，租金实际起算日由2014年11月1日修改为2014年11月27日。2015年7月28日，悦食公司成立，公司股东包括悦世公司与陈伊，法定代表人为陈伊，住所为上海市静安区愚园路**。嗣后，壮品公司(出租方、甲方)与悦食公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：乙方作为次承租人，将从甲方承租位于上海市静安区愚园路XXX号第1层1区域第1号房屋。该房屋现已由上海公安局核发新的门牌号为愚园路XXX号，建筑面积约为145平方米。租赁标的物用途为citydinner的品牌自营业务，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，其中包括60天的装修免租期。免租期内除租金外，其他费用不免，基本年租金为1,584,000元。租赁押金计396,000元，不得以任何理由冲抵租金。乙方应在本合同签订之时将租赁押金交付甲方，在本合同签约后5个工作日内，乙方应将第一期租金计132,000元交付甲方。租金每1个月支付一次，自第二期租金开始，乙方应在前一期租金对应的租期结束的10日前支付下一期租金。本合同的租金起算日为2014年10月31日，第一年(2014年9月1日-2015年8月31日)的月租金为132,000元，第二年租金保持不变，从第三年起，年租金每一年递增5%。当乙方在租赁期内发生根本性违约情况时，乙方在接到甲方书面通知或有关部门的整改通知后未及时改正或履行的，甲方有权采取措施停止乙方继续经营，有权单方终止合同，所产生的一切后果及经济损失全部由乙方承担。乙方无正当理由超过10日不缴纳租金或物业管理费，经甲方书面催款后，仍没有主动缴纳应缴费用的，视为乙方发生根本性违约。乙方应按时足额支付水、电、煤、通讯、网络等公用事业等费用。除本合同另有约定，甲方违反本合同项下的约定，无法补救，或经乙方催告后仍不能在15日内采取补救措施的，或虽采取补救措施，但在30日内仍不能成功补救的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方返还乙方已支付的租赁押金及乙方已支付而相应租期尚未开始的租金，并承担如下违约责任，包括本合同签署之日起3年时间以内解除本合同的，甲方应向乙方赔偿相当于三个月租金的违约金和乙方首次装修尚未折旧的部分。除本合同约定的违约金、装修补偿外，乙方放弃主张其他赔偿的权利。甲方赔偿乙方未折旧的装修费用(仅限于乙方的首次装修，乙方的装修费用自2014年9月1日起3年平均折旧完毕)。乙方装修投入的金额以租赁标的物所在地的区国资委认可的专业审计评估公司评估为准。甲方单方面解除合同的，按上述约定执行。乙方不能按时足额向甲方支付租赁押金、租金、物业管理费等款项的，每延迟一日，应按照应缴费用的5‰向甲方支付违约金。除本合同另有约定外，乙方违反合同项下的约定或法律规定，无法补救，或经甲方催告后仍不能在15日内采取补救措施的，或虽采取补救措施，但在30日内仍不能成功补救的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，并要求乙方承担如下违约责任，包括本合同签署之日起的3年时间以内解除本合同的，乙方应向甲方赔偿合同中规定享有的装修免租期的租金以及相当于三个月租金的违约金。除本合同约定的违约金、补交免租期租金外，甲方放弃主张其他赔偿权利。合同期满或乙方违约导致合同被解除后，乙方不能在30个工作日内交还租赁标的物的，甲方有权直接进入租赁标的物。乙方滞留在租赁标的物内的所有物品都视为遗弃物品，由此造成乙方经济损失的由乙方承担。合同期满或乙方违约导致合同被解除后，乙方不能在30个工作日内交还租赁标的物的，甲方也没有强行收回租赁标的物的，乙方应按每日租金的两倍支付租赁标的物占用费，直至乙方交还租赁标的物、结清全部房屋占用费为止。乙方书面通知甲方交还租赁标的物，并清空租赁标的物内所有人员、物品，交还全部钥匙并签完交接备忘协议后，方可证明乙方已交还租赁标的物。乙方应向甲方出具乙方股东承诺函，由乙方股东对乙方在本合同项下的责任义务予以担保。乙方先以个人名义与甲方签订租赁合同，后又改为以公司名义与甲方签订租赁合同，或将合同相关权利义务全部自个人转移至公司的，则该个人和该公司法定代表人共同对租赁合同相关义务承担连带担保责任。合同期满或合同提前终止之后，乙方应注销在租赁标的物上注册登记的所有证照或服务，包括但不限于营业执照。在执行本租赁合同过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达和签收。上述合同尾部签署日期载明为2014年7月28日，双方地址一栏均未填写。壮品公司(甲方)另与悦食公司(乙方)签订《物业管理合同》，约定：甲方出租经营场所给乙方经营，并向乙方提供物业管理服务。甲方享有依法向乙方收取物业管理费、公共设施维修基金、经营行为保证金、公共能源及相关费用等权利。乙方违反本合同的有关义务性约定，甲方可以视严重程度向乙方发出书面警告或整改通知。在甲方两次书面警告或整改通知后，乙方仍拒绝配合或履行义务的，视为乙方构成对租赁合同的根本违约，乙方应按照甲乙双方签订的租赁合同中约定的根本违约条款承担违约责任。悦食公司另在上述《补充协议》乙方签章栏加盖公章。悦食公司履行上述《租赁合同》期间，未能按时支付每一期租金，2015年11月26日至2016年1月25日的租金尚欠2万元未支付。2016年1月8日，悦食公司停止在系争房屋内的经营。同月21日，壮品公司工作人员向悦食公司工作人员及赵旭发送短信，载明：致西餐厅(赵旭)，因你餐厅连续一个多星期处于停业无人看管的状态，且一直拖欠部分房租和水电费等，为保证租赁物安全，我司明日起将会锁住餐厅大门。请你们务必1月25日前联系我司结清拖欠费用和办理缴纳新一期租金或退租解约等工作，否则，我司将强行收回租赁物，你们滞留在店内的任何物品将作为废弃物处理。特此通知！壮品投资，2016年1月21日。次日，壮品公司在系争房屋房门上加锁。2016年2月20日，系争房屋内部分物品被搬出。同月26日，壮品公司将系争房屋内剩余物品予以处理。同月29日，壮品公司与上海鼎心餐饮管理有限公司(以下简称“鼎心公司”)签订《租赁合同》，约定鼎心公司向壮品公司承租系争房屋，租赁期限自2016年3月1日起。截至2017年8月24日，悦，悦食公司的住所未发生变更/div>一审另查明，陈伊曾书写纸条一份，载明：愚园路XXX号1-1前间补充条款；自2015年3月1日起，付款方式更改为每2月支付一次，押金不变；乙方陈伊，日期2014.7.28。一审中，双方当事人均确认系争房屋内原有装修已不存在，陈伊、赵旭及悦世公司分别与壮品公司签订的两份租赁合同中的权利义务现已转移至悦食公司。壮品公司处现有悦食公司的押金共计40万元，其中4,000元已用于抵扣水电费用。一审法院认为,悦食公司要求确认其与壮品公司签订的《租赁合同》于2016年1月25日解除，壮品公司要求悦食公司支付租金余额2万元、水电费2万元，因各方当事人均不持异议，一审法院予以确认。陈伊、赵旭鉴于其已出具书面承诺，应对悦食公司的支付义务承担连带责任。本案的争议焦点为导致上述合同解除的违约责任在于哪一方。悦食公司在上述合同履行期间多次逾期支付租金，截至2016年1月21日，其仍拖欠当期租金2万元及下一期租金26.4万元，已构成违约，且其不缴纳租金超过10天。若经壮品公司书面催款后，悦食公司仍未能缴纳租金的，应认定悦食公司根本性违约，壮品公司有权解除租赁合同。然而，壮品公司未采用合同约定的信使、邮寄、传真或快递方式进行书面催款，其工作人员仅在2016年1月21日发送的短信中要求悦食公司办理支付租金或退租解约的手续。上述短信既不符合合同约定的通知形式，也未给予悦食公司合理时间支付租金，且其未明确系解约通知，故壮品公司的催款及解约行为不符合合同约定，存在明显瑕疵。壮品公司此后擅自在系争房屋上加锁，后又强行收回系争房屋，并将房屋内剩余物品予以处理，亦应认定其存在违约。因此，对于上述合同的解除，双方均有过错，应各自承担相应的违约责任。鉴于双方均存在违约情形，壮品公司要求悦食公司支付免租期租金、违约金，悦食公司要求壮品公司支付违约金、赔偿物品损失及装修损失，一审法院均不予支持。上述合同解除后，壮品公司要求悦食公司支付到期应付租金及房屋使用费，缺乏合同依据，且壮品公司已另行出租系争房屋并获取租金收益，故上述两项诉讼请求，一审法院难以支持。考虑到上述合同已经解除，且双方均有过错，悦食公司欠付费用也已在本案中予以处理，故壮品公司应返还悦食公司支付的租赁押金。一审法院判决：一、上海壮品投资有限公司与上海悦食餐饮管理有限公司就上海市静安区愚园路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2016年1月25日解除；二、上海悦食餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海壮品投资有限公司租金余额20,000元；三、上海悦食餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海壮品投资有限公司水电费20,000元；四、陈伊(CHENYI)、赵旭应对上海悦食餐饮管理有限公司上述第二、第三条主文的付款义务承担连带责任；五、上海壮品投资有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海悦食餐饮管理有限公司押金396,000元；六、驳回上海壮品投资有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海悦食餐饮管理有限公司其余诉讼请求。二审中，壮品公司提供上海市中企物业管理公司(以下简称“中企物业”)2018年3月10日出具的证明，证明系争房屋水电费和物业管理费等，是由中企物业的物业管理人员上门送达《付费通知单》进行提示支付和催收，而悦食公司欠费欠租次数较多，2016年12月至2017年1月间，中企物业多次在壮品公司的陪同下上门送达《付费通知单》。2017年1月8日悦食公司租赁的西餐厅关门停业，2017年1月25日在中企物业人员陪同下壮品公司张凌云、蔡雄在餐厅无人大门紧锁的情况下将《应付款项催缴函》贴在其玻璃上。对此，悦食公司认为，该份证据不符合《民事诉讼法》司法解释第一百一十五条的规定，属于无效证据，且该份证据所述说的所谓事实与客观事实有很大出入。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于壮品公司是否违约。在本案中，根据壮品公司提供的证据，其催要房屋租金均通过手机短信方式、单方解约通知亦通过手机短信方式。根据双方租赁合同第二十六条约定，相关通知均应以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递方式送达和签收。壮品公司通过手机短信即电子数据方式通知，不符合双方合同约定，该电子数据不具备解除合同的法律效力。根据租赁合同约定，悦食公司无正当理由超过10日不缴纳租金或物业管理费，经壮品公司书面催款后，仍没有主动缴纳应缴费用的，视为悦食公司根本性违约。根据查明的事实，悦，悦食公司住所至双方纠纷发生前未发生变动，壮品公司完全有条件向其住所寄送书面催告通知据在案证据，并无壮品公司根据前述约定向悦食公司进行书面催告之依据，悦食公司单方解约构成根本性违约。壮品公司另与悦食公司签订《物业管理合同》约定由壮品公司向悦食公司提供物业管理服务。中企物业证明表明其亦为包括系争房屋在内的物业提供管理服务。前述事实说明中企物业与壮品公司之间存在利害关系，其所作证明无其他确实可信的书面依据可供佐证，本院对此难以采信。一审根据双方过错对于案件涉及的免租期租金、违约金、装修损失、物品损失、押金的处断意见，并无不当，本院予以认同。上诉人壮品公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,960元，由上诉人上海壮品投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 王晓梅二〇一八年十月三十日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……