宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2018）宁0105民初3651号   原告：袁启超，男，1986年5月31日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：勉丽娟，宁夏昊诺律师事务所律师。   被告：宁夏建设投资集团房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市高新技术开发区中央大道**路**。   法定代表人：白云程，该公司总经理。   委托诉讼代理人：贾金贵，男，该公司职工，住宁夏银川市西夏区同心南路嘉宝花园**楼****。   原告袁启超与被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告袁启超的委托诉讼代理人勉丽娟、被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告袁启超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告退还已付购房款300013元、支付已付银行按揭贷款的利息8211元（暂计至2018年7月15日，以判决时原告实际偿还的金额为准）、支付违约金13955元（暂计至2018年7月17日）；赔偿原告提前偿还银行按揭贷款的损失730元，以上合计322909元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月17日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市××区,建筑面积为14.33平方米，总价款为300013元。合同约定，被告应于2017年9月30日前向原告交付该商品房，如逾期超过90日，原告有权解除合同。合同签订后，原告向被告全额支付购房款，其中15万元购房款是以原告向银行贷款方式支付。原告按约定履行了付款义务，但被告未按约定如期交房。原告自2018年初开始多次要求解除购房合同关系、退还购房款均被拒绝。原告认为，被告应依约向原告交付房屋，逾期交付行为构成违约，符合双方约定的合同解除条件。故原告诉至法院，请求判如所请。   被告辩称，原、被告于2017年7月17日签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同第十二条第二款第四项约定："逾期超过90日后，如买受人在15日内不提出退房申请，则视为买受人不退房，继续履行此合同"。而原告在15日内未向被告提出退房申请，被告视为履行此合同，且原告在2017年10月10日与文化宫售楼部销售人员和商管公司人员三方对涉案房屋进行房屋验收，并签字确认接收了涉案房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2017年7月17日，原告、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位××区商品房，该商品房预测建筑面积为14.33㎡，单价为20936元/㎡，总价款为300013元，原告应当于2017年7月17日前支付该商品房首付款150013元，余款15万元向银行申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房......，第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：......2.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日90日内退还已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。......（4）逾期超过90日后，如买受人在15日之内不提出退房申请，则视为买受人不退房，继续履行合同。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告未能按合同约定如期交房。原、被告于2017年10月10日就涉案房屋进行了验收交接，原告在涉案商铺提前装修验收交接表上签字确认。现原告认为被告逾期交房，其已于2018年1月8日向被告口头提出退房申请，要求解除涉案房屋买卖合同。   另查明，2017年9月5日，宁夏建工集团房地产开发有限公司企业名称变更为宁夏建设投资集团房地产开发有限公司。被告在原告起诉前已取得涉案房屋测绘报告及工程竣工验收备案证明文件。被告对原告以口头方式向其提出退房申请的主张不予认可，原告对其该主张也未提交证据予以证明。   上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》1份、收据2张、中国银行借款借据（借款人回单）1份，被告提交的宁阳文化商业广场《地下负一层商铺提前装修验收交接表》1份及双方当事人陈述在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定   本院认为，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告虽逾期交房，有违约行为，但原告的诉讼主张不能成立，理由如下：一、双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应于2017年9月30日前向原告交付涉案商品房。合同第十二条关于逾期交付责任中约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，但逾期超过90日后，如买受人在15日之内不提出退房申请，则视为买受人不退房，继续履行合同。由此可知，原、被告对解除涉案房屋约定了期限。原告称其于2018年1月8日向被告口头提出退房申请，被告对此不予认可，原告也未提交证据证明其主张，故本院认定原告未在双方约定的期限向被告提出解除涉案合同的申请。2018年7月30日原告起诉要求解除涉案合同，双方约定解除涉案合同的期限已过，原告的解除权消灭；二、庭审中原告称其在涉案房屋提前装修验收交接表签字时该房屋未达到约定的交付条件，因此表原告签名处明确注明"此房已验收本人同意接受此房"，故不存在原告在此表签字时有误解或不知情的情形。原告自愿接收涉案房屋是对被告交付行为的认可，应视为双方对涉案房屋交付条件的变更，且被告在原告起诉前已取得涉案房屋测绘报告及工程竣工验收备案证明文件，证明涉案房屋事实上已达到交付条件；三、被告不同意解除涉案合同，原告也未提交证据证明该合同存在法定解除事由，故涉案合同不具备解除条件,原告要求被告返还购房款、支付利息的主张不能成立；四、被告有违约行为，但原告依据双方约定的解除合同条款主张违约金，其主张不符合合同约定，也无法律依据，本院不予支持。   综上所述，原告的诉讼主张无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告袁启超的诉讼请求。   案件受理费6144元，减半收取3072元（实收3072元），由原告袁启超负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 马宏斌     二〇一八年十月十五日   书记员 张 静   附本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。   法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。