广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018)粤13民终4135号 上诉人（原审被告）惠州大亚湾泰达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头新澳大道三街****。 法定代表人：叶志忠。 委托诉讼代理人：彭建华，广东怀明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李雪莉，女，汉族，1989年X月X日出生，住河南省沈丘县， 委托代理人：王坤，男，汉族，1989年X月X日出生，住河南省沈丘县，系李雪莉丈夫。 上诉人惠州大亚湾泰达实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区（2018）粤1391民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人惠州大亚湾泰达实业有限公司请求：请求二审法院依法撤销原审法院判决第一项，判令上诉人按照每日万分之一以下的标准支付逾期交房违约金。事实与理由：一、既然被上诉人认为因《商品房买卖合同》第十二条与第八条中有关违约责任的比例不一致而违反了《合同法》第三十九条、第四十条规定，则说明该两个条款中关于违约金支付比例的内容均属无效条款，被上诉人要求按每日万分之五标准支付逾期交楼违约金就没有合同依据。《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款，需要向出卖方支付每日万分之五的违约金，而出卖方逾期交楼，则只需向买受人支付每日万分之一违约金，存在不对等，属于“加重原告责任，减轻被告责任”情形，则依据《合同法》第四十条、《〈合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，上述第八条第1（1）项、第1（2）项以及第十二条第1（1）项、第1（2）项条款，应均为无效条款。既然无效，则该条款约定的比例就不能作为计算答辩人逾期交楼违约责任的依据。因此，被上诉人要求答辩人每日承担万分之五的违约金没有合同依据。二、按每日万分之五的计算违约金，属于约定违约金过高情形，即使违约金条款有效，也应该依法降低至每日万分之一标准以下。逾期交房给被上诉人造成的损失就是租金损失，而该地段租金，同类面积房产月租不足1500元，如果按万分之五计算违约金，则每月违约金金额是租金的六倍之上，远远超出实际损失。依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”、十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”规定，也应当将违约金予以降低至每日万分之一以下。三、退一步说，即使本案逾期交楼违约金条款有效，因逾期交楼已超过180天，也只能依据《商品房买卖合同》第十二条第1（2）项约定认定出卖方的违约责任，而该项中的“万分之一”的违约责任的约定是明确的，不存在理解发生争议问题。第十二条对逾期交楼的违约责任，就逾期180天之内和之外，分别约定了不同内容的违约责任。本案交楼逾期时间已经超过180日，所以，应该依据本条的第1（2）项认定违约责任，而不是依据本条的第1（1）项认定违约责任。在本条的第1（2）项中，就违约金比例的约定，并没有“违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比例”的括弧说明内容。所以，依据该条以“万分之一”比例计算违约金，是明确的，没有任何异议理解。原告认为依据《合同法》第四十一条规定得出违约金的比例为万分之五，是不能成立的。事实上，买卖合同第十二条第1（1）项中之所以出现“违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比例”内容，乃是因为该合同是网签合同格式，在网络设置上，不能作删除处理而导致。买受人对接受该条万分之一的比例是其真实意思表示的。四、一审法院就同样案件，做出不同的判决，难以服众。该楼盘购房者起诉上诉人，目前共有16人之多，一审法院已经审结的案件，其合同文本与本案完全一致，然而一审法院均是以每日万分之一标准计算，唯独该5个案件，却按每日万分之五计算。难免给当事人造成无法适应影响。请二审予以更正。 被上诉人答辩称：请求二审法院驳回上诉人的一切上诉请求，维持一审法院判决。 原告李雪莉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付延期交房违约金暂定自2017年6月至12月共计违约金72800元；2、请求法院依法判决由被告承担本案诉讼产生的全部费用。 一审法院认定事实：被告泰达实业公司登记成立于2006年7月19日，经营范围包括房地产开发。2016年5月20日，原告李雪莉作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：一、物业情况（第一条、第三条、第六条），买受人购买出卖人开发建设的位于惠州××头××“××”××房，该房建筑面积77.91平方米，按套出售，总金额为580000元；二、付款方式及期限（第七条），买受人应当于2016年5月20日前支付首期房价款人民币213399元，占全部房价款的30%。余款人民币480000元向中国农业银行惠州大亚湾支行（贷款机构）申请贷款支付；三、逾期付款的违约责任（第八条），除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。四、商品房交付条件（第九条），该商品房交付时已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。满足其他双方另行约定的交付条件。买受人已经交清全部房款或银行房款后并付清所有应付款项。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；五、商品房相关设施设备交付条件（第十一条），（一）基础设施设备：交付时供水、排水配套设施齐全并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。交付时完成室内燃气管道的建设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意出卖人在90天内大道约定交付标准，（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：小区内绿地率、非市政道路、规划的车位和车库、物业服务用房等在2017年5月31日达到竣工验收标准，以上设施未达到上述约定条件的，双方同意按竣工验收标准整改；六、交付期限（第十一条），出卖人应在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；七、逾期交房的违约责任（第十二条），除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。 上述合同签订后，原告按合同约定于2016年6月13日前向被告付清了购房款693399元，被告于2016年6月13日向原告出具了金额为693399元的购房发票。但至本案审理终结前，被告未按合同约定的期限将符合约定的商品房交付原告，原告以被告逾期交付为由，向本院起诉并提出前述诉讼请求。 本案审理过程中，原告明确其请求被告支付逾期交房违约金的期间为自2017年6月1日至12月28日止，之后产生的违约金再行起诉。 以上事实，有原告的庭审陈述，原告提交的购房发票、《商品房买卖合同》等证据经庭审核实，足以认定。 一审法院认为：原告李雪莉与被告泰达实业公司签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信行使权力和履行义务。 关于被告是否存在逾期交房的认定。原、被告在合同中约定被告于2017年5月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，但被告至今未交付，存在逾期交房的违约事实，被告应向原告承担相应的违约责任。因此，原告请求被告向其支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于逾期交房违约金的计算起止时间及标准的认定。一、逾期交房违约金的计算起止时间。被告至今未交房，应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止向向原告支付逾期交房违约金，故原告请求被告向其支付自2017年6月1日至12月28日止（共211天）的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。二、逾期交房违约金标准的认定。原、被告在合同第八条约定，原告逾期付款应“按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。双方在合同第十二约定，被告逾期交付在180日之内应“按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”，超过180日后合同继续履行则被告“按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。上述约定致使原、被告双方在一方违约时应向对方承担的违约责任不对等。该合同第十二条虽约定被告在逾期交付的情况下“按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，但又在括弧内载明“该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率”，该十二条条文内容与该条括弧内说明的内容矛盾。因《商品房买卖合同》文本由被告提供，被告应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务，在合同条文内容存在矛盾的情况下，应当作出不利于提供合同文本的被告方的解释，故被告应承担的逾期交付的违约金根据合同第八条的约定确定，即被告应当自2017年6月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。综上，被告应支付的逾期交房违约金计为73153.6元（693399元×0.0005×211天）。之后产生的违约金，原告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告惠州大亚湾泰达实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告李雪莉支付逾期交房违约金73153.6元； 二、驳回原告李雪莉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1620元，由被告惠州大亚湾泰达实业有限公司负担。 本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉，本案的关键是采纳何种标准计算违约金。双方当事人签订了商品房买卖合同，上诉人的主要义务是交付商品房，被上诉人的主要义务是支付购房款。对于违约责任，双方约定，被上诉人逾期付款的“按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，上诉人逾期交付商品房的“按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”，上诉人认为应当按照日万分之一计算违约金。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，政府房管部门提供的格式合同中，上诉人在被上诉人逾期付款违约金栏目中约定违约金是日万分之五，而在上诉人逾期交房栏目中约定违约金是日万分之一，但对于合同中括弧部分，即违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率，也就是逾期交房违约金比率不得低于逾期付款的违约金比率，该格式合同的目的在于确保双方的权利和义务公平，避免开发商利用自身优势地位确定不公平的违约责任条款。事实上，上诉人约定逾期交房违约金是日万分之一，而约定的被上诉人逾期付款的违约金是日万分之五，违背了公平原则，但又不能否认括弧部分的硬性约束，即约定的逾期交房违约金比率不得低于逾期付款的违约金比率，因此，从合同的整体解释角度，原审按照日万分之五的标准计算违约金公平有据。原审判决认定的违约金标准和日期正确，予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费1620元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  卫书平 审判员  曾 莹 审判员  寇 倩 二〇一八年十月二十三日 法官助理梁丽欣 书记员严倩