湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初12217号原告：高小乔，女，1958年10月27日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉**，委托诉讼代理人：王丽华，湖北成和诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉军，湖北成和诚律师事务所律师。被告：武汉市武昌区大润文化用品商店（个体工商户），住所地武汉市武昌区解放路**。经营者：李大润，男，1955年9月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：武汉市武昌区文化用品有限责任公司，住，住所地武汉市武昌区民主路**/div>法定代表人：董光华，总经理。委托诉讼代理人：黄文胜，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉诚信拆迁事务有限公司，住所地，住所地武汉市武昌区三道街**iv>法定代表人：方黎明，总经理。委托诉讼代理人：潘建庭，员工。原告高小乔与被告武汉市武昌区大润文化用品商店（以下简称大润商店）、被告武汉市武昌区文化用品有限责任公司（以下简称武昌文化用品公司）、被告武汉诚信拆迁事务有限公司（以下简称诚信拆迁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高小乔的委托诉讼代理人王丽华、王辉军，被告大润商店的经营者李大润，被告武昌文化用品公司的委托诉讼代理人黄文胜，被告诚信拆迁公司的委托诉讼代理人潘建庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高小乔向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告高小乔与被告大润商店签订的《租赁合同》；2、判令三被告共同向原告高小乔支付装饰装修价值补偿110000元、停产停业损失170688元、搬迁费1000元、临时安置补偿费11000元及其他相关费用5000元，共计297688元；3、由三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月1日，高小乔与大润商店签订《租赁合同》一份，约定由大润商店将武昌区解放路雄楚楼147-148号门面出租给高小乔经营使用，租赁期限为2015年3月1日至2019年3月1日，租金为每年44000元，每季度一付，约定若政府征收，则补偿款项由高小乔享有。合同签订后，高小乔经工商注册“武汉市武昌区靓之堂美容店”进行实际经营，并按约支付租金。武昌文化用品公司作为案涉房屋的公房承租人，对高小乔与大润商店的租赁关系知晓并已认可。因案涉房屋被纳入武昌区人民政府征收范围，高小乔被迫停止经营，遭受巨大经济损失，但大润商店、武昌文化用品公司、诚信拆迁公司均拒绝向高小乔支付应得的装饰装修价值补偿和停产停业损失。高小乔为维护自身合法权益，诉至本院，要求判如所请。被告大润商店辩称，李大润原是武昌文化用品公司印刷厂厂长，于2000年公司改制之日起，经公司决定将解放路147-148号（原印刷厂门面）承包给李大润管理，李大润与武昌文化用品公司之间签订有房屋租赁合同，管理期间同时向武昌文化用品公司缴纳租金及房管所的公房租金。在2015年12月31日前，武昌文化用品公司直接与李大润签订房屋租赁合同，合同第九条约定：租赁期内，李大润对承租房屋进行装修改造的部分，在下列情况下，无权要求武昌文化用品公司进行补偿或赔偿：租赁期内，非武昌文化用品公司或李大润主观原因，导致合同不能继续履行时（如政府拆迁征地，不可抗力原因等）。第十四条约定：租赁期内，如所出租的房屋遇到政府拆迁征地，不可抗力事件的发生，非主观原因导致合同不能继续履行时，任何一方不得以此为由称对方违约，要求损害赔偿及补偿。第十五条约定：租赁期内，如所出租房屋遇到政府拆迁开发导致本合同无法履行时，本合同自然终止。李大润因于2015年到退休年龄，于是武昌文化用品公司在2016年1月1日以后将案涉房屋转租给案外人管作峰，李大润从管作峰手中再承租案涉房屋，并签订租赁合同，合同内容与原合同一致。李大润在与高小乔签订租赁合同时，没有照抄原合同，因出租面积均不大，租金也不多，租赁时间不长，内容比较简单，未向武昌文化用品公司及管作峰报告合同内容。根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定：被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定：被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿、装饰装修价值补偿费。即出租人与承租人有特别约定的，根据当事人意思自治原则，以双方当事人约定为准，因李大润与武昌文化用品公司、管作峰存在上述不予补偿或赔偿的特别约定，故武昌文化用品公司及管作峰没有给予大润商店任何拆迁补偿。虽然高小乔与大润商店签订的租赁合同中第九条约定：如果政府征用，应该由政府赔予高小乔，与大润商店无关。但是因政府没有给大润商店任何补偿，故大润商店也无法给予高小乔任何补偿，政府是否补偿高小乔也与大润商店无关。故请求法院驳回高小乔对大润商店的全部诉讼请求。被告武昌文化用品公司辩称，武昌文化用品公司未直接与高小乔签订房屋租赁合同，双方不存在商铺租赁合同关系，根据合同相对性原则，高小乔无权向武昌文化用品公司主张任何权利。案涉房屋系房管所公租房，由武昌文化用品公司长期承租使用。2015年12月31日前，武昌文化用品公司曾将案涉房屋转租给李大润，该租赁合同第七条约定：租期内，如李大润要求对所承租房屋进行装修改造，应事先将房屋及效果图交武昌文化用品公司审核，经武昌文化用品公司书面同意后方可实施，否则武昌文化用品公司有权要求李大润恢复原状或赔偿损失，直至终止合同收回房屋。由此给李大润造成的损失，武昌文化用品公司概不负责。第九条约定：租赁期内，李大润对承租房屋进行装修改造的部分，在下列情况下，无权要求武昌文化用品公司进行补偿或赔偿：租赁期内，非武昌文化用品公司或李大润主观原因，导致合同不能继续履行时（如政府拆迁征地，不可抗力原因等）。第十四条约定：租赁期内，如所出租的房屋遇到政府拆迁征地，不可抗力事件的发生，非主观原因导致合同不能继续履行时，任何一方不得以此为由称对方违约，要求损害赔偿及补偿。第十五条约定：租赁期内，如所出租房屋遇到政府拆迁开发导致本合同无法履行时，本合同自然终止。在与李大润合同到期后，武昌文化用品公司于2016年1月1日将上述房屋转租给案外人管作峰，并与承租人管作峰签订房屋租赁合同，合同第十条约定：租赁期内，管作峰对承租房屋进行装修改造的部分，在下列情况下无权要求武昌文化用品公司进行补偿或赔偿：租赁期内，非武昌文化用品公司或管作峰主观原因，导致合同不能继续履行时（如政府拆迁征地，不可抗力原因等）。第十五条约定：租赁期内，如所出租的房屋遇到政府拆迁征地，不可抗力事件的发生，非主观原因导致合同不能继续履行时，任何一方均不得以此为由称对方违约，要求损害赔偿及补偿。无论时第一个合同期内还是第二个合同期内，李大润或管作峰均未向武昌文化用品公司提交房屋装修改造方案及效果图，武昌文化用品公司也从未书面同意李大润或管作峰事实房屋装修改造，而且两份合同均约定如遇政府拆迁征地导致合同不能继续履行时，任何一方不得以此为由向对方要求损害赔偿及补偿。根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定：被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定：被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿、装饰装修价值补偿费。即出租人与承租人有特别约定的，根据当事人意思自治原则，以双方当事人约定为准，而武昌文化用品公司与李大润或管作峰有上述不予补偿或赔偿的特别约定。李大润或管作峰承租房屋后，其再次转租时，转租合同内容必须在原租赁合同约定的租赁时间、条款内容等范围以内，否则其与第三人所签合同内容和条款对答辩人不产生法律效力。本案中，李大润或管作峰承租案涉房屋后，其再次转租时与高小乔是否签订房屋租赁合同、合同内容如何约定，武昌文化用品公司均不知晓，更未同意，故李大润或管作峰承租案涉房屋后再次转租所签租赁合同对武昌文化用品公司没有法律约束力。故请求法院驳回高小乔对武昌文化用品公司的全部诉讼请求。被告诚信拆迁公司辩称，根据2016年11月16日武昌区人民政府发布的征收公告，结合本案案情，武昌文化用品公司是案涉房屋承租人，被征收人实际是房管部门，诚信拆迁公司只对被征收人和公有房屋承租人，高小乔不是公有房屋承租人，诚信拆迁公司无义务向高小乔支付其所要求的费用，诚信拆迁公司已经与武昌文化用品公司签订拆迁补偿协议，并已履行。诚信拆迁公司与高小乔没有直接的利益纠纷，请求法院驳回高小乔的诉讼请求。本院经审理认定法律事实如下：武汉市武昌区雄楚楼147-148号房屋（建筑面积321.34㎡，5层中第1层，8-15间）、武汉市武昌区解放路147-148号房屋、武汉市武昌区解放路513号房屋、武汉市武昌区解放路534号房屋、武汉市武昌区解放路446号房屋为同一地址。上述房屋系武汉市城镇公有房屋，由武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所出租给武昌文化用品公司使用。武昌文化用品公司与李大润均陈述，2015年之前，武昌文化用品公司将武汉市武昌区雄楚楼147-148号房屋出租给李大润使用，李大润承租时只有隔断，是毛坯房屋，李大润未予装修，并将案涉房屋转租他人。2015年3月1日，高小乔与大润商店签订《租赁合同》，约定大润商店同意将解放路雄楚楼147、148号印刷厂门面房出租给高小乔经营使用，租赁期限为2015年3月1日至2019年3月1日，租金为每季度11000元，租赁期间三年租金不变，租赁第四年该门面房屋递增8%-10%，以市场为准，随行就市；租金每季度一付，第一个月5日之前支付；高小乔以现金形式向大润商店缴纳5000元押金（用于水电费的保证金），押金途中不退，高小乔在承租期满无违约责任，大润商店如数退还押金；高小乔在租赁期间自行办理工商税务执照、自行依法纳税，经营中发生的一切经营活动由高小乔承担责任；高小乔在租赁期间，大润商店不能收回门面，如果政府征用，应该由政府赔予高小乔，与大润商店无关；双方并约定了其他权利、义务。合同签订后，大润商店依约将上述房屋交付高小乔，高小乔为经营需要对上述房屋进行了装修。2015年12月6日，武昌文化用品公司与管作峰签订《租赁合同》，约定武昌文化用品公司将武昌区解放路446号房屋出租给管作峰经营使用，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日止；2016年1月1日至2018年12月31日的年租金为110000元，租金每季支付一次，每季前月20日前将下季租金以现金方式支付至武昌文化用品公司财务部门，1-3季度每季度租金为28000元，4季度为26000元；本协议签订之日，管作峰向武昌文化用品公司交押金10000元；租期内，如管作峰要求对承租房屋进行装修改造，应事先将方案及效果图交武昌文化用品公司审核，经武昌文化用品公司书面同意后方可实施，否则武昌文化用品公司有权要求管作峰恢复原状或赔偿损失，直至终止合同收回房屋，由此给管作峰造成的损失，武昌文化用品公司概不负责；租赁期内，管作峰对承租房屋进行装修改造的部分，在下列情况下无权要求武昌文化用品公司进行补偿或赔偿：租赁期内，非武昌文化用品公司或管作峰主观原因，导致合同不能继续履行时（如政府拆迁征地、不可抗力）；租赁期内，如所出租房屋遇政府拆迁征地导致本合同无法履行时，任何一方均不得以此为由称对方违约，要求赔偿，本合同自然终止；管作峰应在拆迁规定时间内腾退承租房屋，拒不腾退给武昌文化用品公司造成拆迁损失的，管作峰负责赔偿；双方并约定了其他权利及义务。双方在合同上签字盖章。同日，管作峰与李大润签订《租赁合同》，将武昌区解放路446号房屋转租给李大润，合同条款未变。嗣后，武昌文化用品公司、管作峰、李大润按合同约定履行权利及义务。2016年10月20日，高小乔以武汉市武昌区解放路534号房屋为经营场所注册武汉市武昌区靓之堂美容店（个体工商户）。2016年11月16日，武汉市武昌区人民政府作出武昌征决字[2016]21号《房屋征收决定》，并发布公告。案涉房屋属该决定征收范围内。2017年3月18日，武汉市武昌区房屋征收管理办公室、诚信拆迁公司与武昌文化用品公司签订《武昌区国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定武昌文化用品公司被征收房屋坐落于武汉市武昌区雄楚楼147-148号，房屋权属份额70%，建筑面积321.34㎡，房屋征收补偿款项包含：房屋价值补偿10797024元，房屋附属设施补偿465720元（装修补偿449876元、构建物补偿10764元、电表迁移费1780元、水表迁移费500元、空调移机费2000元、热水器拆装补偿800元），搬迁补偿1000元，停产停业损失补偿771216元，搬迁奖励40000元，住改非无证面积209856元，总计12532740元。武汉市武昌区房屋征收管理办公室、诚信拆迁公司在本协议书约定的补偿款项经相关审计单位审核出具审计报告后7个工作日内一次性全额支付给武昌文化用品公司。诚信拆迁公司已经按照上述协议约定向武昌文化用品公司支付相应款项。2017年3月，高小乔因案涉房屋拆迁打围停止经营。高小乔为维护自身合法权益，诉至本院，要求判如所请。上述事实由原告高小乔提交的《租赁合同》、营业执照各一份，证明、《租赁合同》复印件各一份，照片五张，收据两份；被告武昌文化用品公司提交的《租赁合同》两份，通知函一份；被告诚信拆迁公司提交的《武昌区农讲所片旧城改建项目房屋征收补偿方案宣传手册》一份，武汉市城镇公有房屋非住宅租约一份，《武昌区国有土地上房屋征收货币补偿协议书》一份，及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，武昌文化用品公司与管作峰签订的《租赁合同》，管作峰与李大润签订的《租赁合同》，两份合同中权利义务条款一致，系各方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效。高小乔在明知上述合同权利义务内容的情况下与李大润经营的大润商店签订《租赁合同》，虽系双方真实意思表示，但合同内容不应损害武昌文化用品公司的权利和利益。此合同条款与李大润、管作峰、武昌文化用品公司签订的《租赁合同》内容不一致，即高小乔与大润商店所签《租赁合同》的租赁期限为2015年3月1日至2019年3月1日，超出李大润、管作峰、武昌文化用品公司签订的《租赁合同》的租赁期限2个月（2018年12月31日至2019年3月1日）；高小乔与大润商店所签《租赁合同》约定“如果政府征用，应该由政府赔予高小乔”，该内容超出了李大润、管作峰、武昌文化用品公司所签《租赁合同》中“如遇政府拆迁征地导致合同不能继续履行，任何一方不得以此为由称对方违约，要求损害赔偿及补偿，并且此时，本合同自然终止”的约定，上述超出部分均应属无效，故高小乔与大润商店之间房屋租赁合同的租赁期限应为2015年3月1日至2018年12月31日，共计46月，并且因政府征用案涉房屋，大润商店、武昌文化用品公司按照约定均无需对高小乔承担赔偿责任。但考虑到武昌文化用品公司、李大润均未对案涉房屋进行装修，高小乔对案涉房屋进行了装修，但未提交装修合同及支付凭证，仅提交收据二份证明装修费用80600元，本院不予采信。现因政府征用案涉房屋，高小乔于2017年3月停止经营。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，本院酌情决定武昌文化用品公司应补偿高小乔装饰装修残值损失22000元；关于搬迁费1000元，大润商店将承租的房屋分租给4户，本院酌定高小乔的搬迁费为250元（1000元÷4），由武昌文化用品公司补偿高小乔搬迁费250元；关于停产停业损失、临时安置补偿费是诚信拆迁公司赔偿武昌文化用品公司的，与高小乔无关；高小乔要求其他相关费用5000元，无证据证明，本院不予支持。现案涉房屋被征收，高小乔与大润商店所签《租赁合同》目的无法实现，高小乔主张解除合同，本院予以支持。高小乔要求诚信拆迁公司承担赔偿责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：解除原告高小乔与被告武汉市武昌区大润文化用品商店于2015年3月1日签订的《租赁合同》；被告武汉市武昌区文化用品有限责任公司于本判决生效之日起十日内补偿原告高小乔装饰装修残值损失22000元；被告武汉市武昌区文化用品有限责任公司于本判决生效之日起十日内补偿原告高小乔搬迁费250元；驳回原告高小乔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5765元，减半收取2883元，由原告高小乔负担2705元，被告武昌文化用品公司负担178元（此款原告高小乔已垫付，由被告武昌文化用品公司随同上述款项一并付给原告高小乔）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  李永明二〇一八年十月十八日法官助理李士杰书记员王慧