北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初9363号原告：王威，男，1990年8月24日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京盛远信诚房地产经纪有限公司，住，住所地北京市海淀区安宁庄东路******/div>法定代表人：李飞。原告王威与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称盛远信诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王威及其委托诉讼代理人唐容、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。被告盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王威向本院提出诉讼请求：1、要求绿地京纬公司返还原告购房款322757元并赔偿利息损失（利息损失以322757元为基数，自2016年3月7日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、要求绿地京纬公司赔偿原告已付购房款一倍的损失322757元；3、要求绿地京纬公司赔偿原告房屋差价损失51500元；4、要求绿地京纬公司及盛远信诚公司共同赔偿原告为购买房屋支付的服务费9万元及利息损失（利息损失以9万元为基数，自2016年3月10日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、诉讼费由二被告负担。事实和理由：绿地京纬公司是北京市密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣传定位为住宅用途。2016年4月2日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》，约定原告购买其绿地朗山项目中的X号房屋一套，建筑面积为56．51平方米，成交总价款为909190元，成交单价为16089．01元，协议还就其他条款进行了相应约定。协议签订后，原告依约履行合同，分别于2016年3月6日、3月12日、3月24日向绿地京纬公司支付房款2万元、70919元、181838元，绿地京纬公司向原告出具了收据，同时原告于2016年3月9日向盛远信诚公司支付14万元服务费。2017年5月，绿地京纬公司因以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，原告方知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证，原告认为绿地京纬公司与原告签署的选房确认单已经具备了商品房买卖合同的基本要素，双方构成了商品房预售合同关系，而在签订选房确认单时，绿地京纬公司并未取得预售许可证，原告与绿地京纬公司之间的商品房预售合同应无效。向盛远信诚公司支付的服务费系在绿地京纬公司的售楼处支付的，其中的5万元，原告认为系购房款的一部分，故绿地京纬公司应返还原告购房款322757元并赔偿原告已付购房款一倍的损失322757元。因绿地京纬公司虚假宣传及违规销售，还应赔偿原告房屋差价损失和剩余9万元服务费损失。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还原告已付款272757元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求；2、双方签订的选房确认单是双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实；3、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策的影响，双方均没有过错，因此，如法院认定支付利息，应该从合同解除后起算，不应从款项交纳之日起算；4、原告主张的一倍房款的赔偿没有合同和法律依据；5、本案涉案房屋价格发生了贬损，原告不存在预期利益损失，如法院认定存在损失，应按照原告所交纳的款项占总房款的比例进行确定损失；6、盛远信诚公司向原告收取的14万元信息费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，绿地公司没有没有返还上述服务费的义务，该服务费应认定为居间费用，结合房屋成交总价，该14万元服务费明显超过了市场行情，不能认定为原告的合理损失，不应由绿地京纬公司赔偿；7、原告在缴款时，仅拿到了盛远信诚公司向原告出具的收据，收款方和盖章的印章均为盛远信诚公司，原告在当时已明知上述情况，但没有提出异议，同时该14万元为整体，无法人为的区分，目前，相关证据不能证明14万元包括了5万元，用来抵扣房款8万元，因此，绿地京纬公司没有返还义务也没有赔偿义务。盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年3月6日，王威与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》，该确认单载明买受人王威，销售房号X，建筑面积56．51平方米，原总房价1057623元，成交单价16089．01元每平方米，成交总价909190元，享受折扣93折。该确认单还有如下约定：签署《定制开发协议书》于2016年3月16日，乙方（王威）向甲方（绿地京纬公司）支付房款270919元，付款比例30%。当日，王威通过POS机向绿地京纬公司交纳了2万元，绿地京纬公司为王威出具收据。2016年3月12日，王威通过POS机向绿地京纬公司支付70919元，绿地京纬公司为王威出具收据。2016年3月24日，王威通过POS机向绿地京纬公司支付181838元，绿地京纬公司为王威出具收据。2016年3月9日，王威通过POS机支付加现金支付的方式向盛远信诚公司交纳14万元，盛远信诚公司为王威出具收据，内容为：今收到王威交来“绿地朗山X团购信息费”14万元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》、绿地京纬公司出具的收据、盛远信诚公司出具的收据、评估报告等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告盛远信诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案第一个争议焦点系王威与绿地京纬公司签订的定制开发协议确认单是商品房预售合同还是商品房预约合同？对此本院认为，该确认单虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付时间、违约责任等内容，故该确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故王威与绿地京纬公司之间签订的确认单不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3．26购房政策，王威丧失购买涉案商业用房的资格，王威与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除。王威与绿地京纬公司之间系商品房预约合同关系，并不构成商品房预售合同关系，故王威认为双方之间系商品房预售合同关系，该确认单无效的诉讼意见，本院不予采信，其要求绿地京纬公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。本案的另一个争议焦点系王威所交纳的14万元服务费如何定性及选房确认单解除后该14万元服务费如何处理。根据王威提交的定制开发协议确认单中载明的房屋总价款与成交总价的关系，王威享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合王威在绿地京纬公司售楼处交纳款项等事实，王威有理由相信盛远信诚公司公司所收取的14万元中的5万元系涉案房屋的房款，盛远信诚公司与绿地京纬公司之间就该5万元购房款的收取构成表见代理关系，盛远信诚公司收取该5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该5万元应认定为王威所交纳的定购涉案房屋的房款，故王威要求盛远信诚公司返还该5万元服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持，该5万元应由绿地京纬公司返还。综上，王威要求绿地京纬公司返还322757元购房款并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。因上述购房款系王威分别于2016年3月6日、3月9日、3月12日和3月24日分别支付，故利息也应分别起算。对于王威向盛远信诚公司所交纳的除前述5万元之外的剩余9万元，本院认为，王威向盛远信诚公司支付费用，盛远信诚公司为王威寻找房源并促成王威与绿地京纬公司购房交易，故王威与盛远信诚公司之间亦存在居间合同关系，王威向盛远信诚公司支付的15万元中的9万元应为居间费用，但结合涉案房屋成交总价来看，该9万元居间费用明显超过了市场行情，故虽然绿地京纬公司在销售房屋时具有明显过错，应当对王威遭受的损失承担赔偿责任，但该赔偿应仅限于王威遭受的合理损失，王威向盛远信诚公司支付的9万元明显超出涉案房屋合理居间费用的数倍，故该9万元不应认定为王威的合理损失，不应由绿地京纬公司进行赔偿。综上，王威主张由绿地京纬公司赔偿该9万元，本院不予支持。根据前述，王威与盛远信诚公司之间应为居间合同关系，现王威未成功从绿地京纬公司购买房屋，故盛远信诚公司不应向王威收取居间费用，王威要求盛远信诚公司返还上述9万元并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，正当合理，本院予以支持。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与王威签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对王威因《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故王威有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，具体数额，本院将参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值酌情予以确定，王威主张过高部分，本院不予支持。。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王威购房款三十二万二千七百五十七元并支付利息（利息分为四部分：1、以二万元为基数，自二〇一六年三月六日起至实际给付之日止；2、以五万元为基数，自二〇一六年三月九日起至实际给付之日止；3、以七万零九百一十九元为基数，自二〇一六年三月十二日起至实际给付之日止；4、以十八万一千八百三十八元为基数，自二〇一六年三月二十四日起至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王威房屋差价损失四千六百九十元。三、被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王威居间费用九万元并支付利息（利息以九万元为基数，自二〇一六年三月九日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回原告王威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费八百六十元（系原告王威垫付），由被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告王威）。案件受理费一万一千六百七十元（原告王威已预交五千三百二十八元），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吕书义人民陪审员  郭桂华人民陪审员  金芙蓉二〇一八年十月二十四日法官 助理  唐汉玲书 记 员  龚满园-12--1-