贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初3064号原告：蒋健，男，1985年5月5日生，汉族，湖南省衡阳县人，住安顺市西秀区。原告：伍雪飞，女，1987年9月22日生，汉族，湖南省衡阳县人，住安顺市西秀区。委托代理人：蒋健，男，1985年5月5日生，汉族，湖南省衡阳县人，住安顺市西秀区。代理权限：特别授权。住所地：贵州省安顺市西秀区中华西路翠麓大厦****。法定代表人：彭东。委托代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告蒋健、伍雪飞诉被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序将本案与陈家艳、毛林高、周建波、向明艳、沈宽云，陈登云、陈善义、张燕，吴文丽、文武斌与被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司商品房预售合同纠纷共6案公开开庭进行了合并审理。原告蒋健、伍雪飞、被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司的委托代理人彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺市××××大街印象安顺C栋12-4商品房房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告已付购房款总额238050元为基数，按日万分之0.1支付原告从2015年6月30日（约定时间）起至2015年11月14日（实际交房时间），逾期天数为137天，逾期交房违约金326元；3、判令被告已付购房款总额238050元为基数，按日万分之0.1支付原告从2016年12月21日起至2018年7月5日，逾期天数为562天，逾期办证违约金1337元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；4、判令被告三个月内办理房产证；5、判令被告负担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告双方于2014年5月17日签订商品房买卖合同，合同编号为YXAS-C1-12-4，原告所购商品房位于安顺市××××大街印象安顺C栋1单元12层4号，所购房屋面积为75平方米，该房屋按建筑面积每平方米3174元，房屋总价238050元，原告于2014年5月17日在被告售楼部签订商品房买卖合同，并支付了购房全款238050元，契税、维修基金、四通费及其他14641元。该房屋于2015年6月30日交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告双方签订的商品房买卖合同中，约定被告在2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移的有关文书交付给原告。综上所述，被告逾期办证构成违约，侵害了原告的合法权益，为此，原告特提起诉讼，请法院依法判决。被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司辩称：被告认可二原告起诉的事实，被告存在逾期办证的违约行为，但二原告诉请的的逾期交房的时间有误。被告向二原告交房的时间于2015年10月8日，请法院审查逾期交房、逾期办证是否过诉讼时效。逾期交房违约金已通过支付物业费的形式履行完毕，原告诉求逾期交房违约金无事实依据。另外二原告已实际收到房屋，未给二原告造成任何实际损失，请人民法院结合本地经济水平、物价水平等因素，将违约金降低。另外被告不能协助二原告办理不动产权证的原因是相关部门停办一年、规划部门因机构调整导致工作衔接出现问题，不能办理规划验收进行备案。经审理查明：原、被告于2014年1月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的安顺市××××大街印象安顺·财富中心第C幢1单元12层4号房屋，建筑面积75平方米。按照套(单元)计算，该商品房总房价款为238050元。双方约定在2015年6月30日前交房。合同第八章房屋登记第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”；第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同签订后，原告于2014年5月17日向被告支付购房款238050元、产权代办费595元、契税3571元、维修基金4875元、四通费5600元。该房屋于2015年10月8日交付原告使用。后原告向被告主张逾期办证违约金及退还契税未果，致成诉讼。庭审中，被告认可该商品房尚未申请办理商品房现房备案，目前尚不具备办理不动产权属证书的条件；同意退还原告契税。上述事实有原、被告陈述，原告提供的原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件、被告出具的收款收据复印件5张；被告提供的营业执照复印件及法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、钥匙放行通知书复印件；法院依职权调取的“查询情况”等证据材料在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应该按合同的约定履行各自义务。二原告诉请被告三个月内办理所购房屋的不动产权属证书交付给原告，因房屋不具备办理不动产权属证书的条件，且何时具备不确定，故本院暂不予支持，二原告可待具备办证条件后，另行主张。二原告诉请被告支付逾期交房违约金，因合同约定的交房时间是2015年6月30日前，被告向二原告实际交房日为2015年10月8日，已构成违约。被告抗辩部分违约金已过诉讼时效，因对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，原告未提供证据证明在约定交房日期后两年内向被告主张过权利，故2015年10月1日前的逾期交房违约金已过诉讼时效，本院依法只保护2015年10月1日至2015年10月8日期间共8天的违约金，即：238050元×8天×万分之0.1=19元。被告辩称该逾期交房违约金已冲抵原告的物业管理费，但未提供证据证实，对其辩称主张，本院不予采信。二原告诉请被告支付逾期办证违约金1337元，根据《商品房买卖合同》第十一条、第二十二条的约定内容，因房屋实际交付的时间为2015年10月8日，故逾期办证违约金的起算时间应从此时起扣减180日办理初始登记和360日办理转移登记（共计540天），从201７年４月1日起算，二原告主张暂计至2018年7月5日，共计461天，按合同约定违约金应为：238050元×461天×万分之0.1=1097元，之后的违约金因办证时间不确定，二原告可据实另行主张。被告辩称主张违约金过高，要求调整，无事实理由依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司在本判决生效三日内向原告蒋健、伍雪飞支付至2015年10月8日止的逾期交房违约金19元；二、被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司在本判决生效三日内向原告蒋健、伍雪飞支付至2018年7月5日止的逾期办理不动产权证违约金1097元；三、驳回原告蒋健、伍雪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币200元，减半收取人民币100元，由原告蒋健、伍雪飞承担50元，由被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司承担50元（该诉讼费原告承担部分已预交，被告在本判决生效之日起三日内支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  龙永辉二〇一八年十月八日法官助理谌静书记员  余素雪