福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0703民初1032号 原告（执行案外人）：徐重兴，男，1973年9月30日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：游富华，福建心至律师事务所律师。 被告（申请执行人）：齐光阳，男，1972年2月7日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。 被告（被执行人）：王有洪，男，1976年4月2日出生，汉族，住南平市建阳区。 被告（被执行人）：黄建芳，女，1978年10月28日出生，汉族，住南平市建阳区。 原告徐重兴与被告齐光阳、王有洪、黄建芳案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告徐重兴及其委托诉讼代理人游富华，被告齐光阳的委托诉讼代理人林庆雄、被告黄建芳到庭参加诉讼，被告王有洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 徐重兴向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行王有洪、黄建芳坐落于南平市建阳区［房屋所有权证号:闽（2017）建阳区不动产权第0000119号］，并解除对该房屋的查封；2.请求判决确认2017年7月24日徐重兴与王有洪、黄建芳签订的《存量房买卖合同》合法有效，并确认讼争房屋归徐重兴所有。事实和理由：2016年12月19日，徐重兴与王有洪、黄建芳经协商一致签订一份购房合同，购买标的物是整幢房屋。2017年7月24日，到不动产登记中心办理过户登记时，按不动产登记中心的要求以每套房屋为标的物分别签订《存量房买卖合同》，约定王有洪、黄建芳将坐落在南平市建阳区［房屋所有权证号:闽（2017）建阳区不动产权第0000119号］以443000元出售给徐重兴。合同签订后，徐重兴委托裴璞明将购房款汇入黄建芳账户，王有洪、黄建芳已将房屋交付给徐重兴使用，于2017年8月3日双方到建阳区不动产登记中心办理过户登记手续，并依法交纳了税费，不动产登记中心通知徐重兴2017年9月1日到指定窗口领取证书。显然本案属于在法院查封前已订立合法有效书面买卖合同，并全额支付了对价款，且徐重兴合法占有该房屋，同时不是因为徐重兴的原因未办过户手续的情形，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，徐重兴享有权利能够排除执行。但因王有洪、黄建芳欠齐光阳的借款，由于齐光阳的申请，该房于2017年8月8日被建阳区人民法院查封，导致双方交易无法完成。2017年9月8日建阳区人民法院作出（2017）闽0703执1847号之一民事裁定拍卖该房屋，2017年11月7日徐重兴向建阳区人民法院提出执行异议，建阳区人民法院于2017年12月7日作出（2017）闽0703执异24号执行裁定书，以徐重兴是否全部支付购房款无法查清为由，驳回了徐重兴的异议请求。徐重兴不服向南平市中级人民法院申请复议，南平市中级人民法院经审查撤销（2017）闽0703执异24号执行裁定书，发回建阳区人民法院重新作出裁定，2018年3月12日建阳区人民法院作出（2018）闽0703执异10号执行裁定，驳回徐重兴的异议请求。徐重兴认为：徐重兴取得上述房屋系出于善意，并支付了对价款，且已到不动产登记中心办理过户登记手续，建阳区人民法院拍卖的上述房屋属于徐重兴合法财产，应受法律保护。综上，请求判如所请。 齐光阳辩称，1.徐重兴与王有洪、黄建芳不存在真实的房屋买卖关系。虽然签订了《存量房买卖合同》，但徐重兴未按合同约定在2017年7月24日支付购房款443000元。徐重兴提供的招商银行转账汇款电子回单及交易明细表，只能证明自2016年12月19日至2017年1月19日，裴璞明有通过银行转账2565410元给黄建芳，其中定金200000元、借款2000000元、房款365410元。但同时黄建芳在2017年5月15日汇款380000元、2017年5月26日汇款590000元给徐重兴，而徐重兴并没有汇过任何款项给黄建芳。因此，徐重兴与黄建芳、王有洪不存在真实的房屋买卖关系。2.建阳区人民法院对黄建芳、王有洪所有的房屋查封、拍卖的执行措施是正确的。根据《物权法》第十七条规定，案涉不动产登记在黄建芳、王有洪名下，人民法院有权查封、拍卖。综上，请求驳回徐重兴的诉讼请求。 黄建芳辩称，在法院执行之前很长时间就把房子卖给徐重兴了，转两笔钱给徐重兴是另外两套房子的钱，是替别人转的。 王有洪未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王有洪未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。徐重兴所举证据:1.（2017）闽0703执1847号之一《执行裁定书》,2.（2018）闽0703执异10号《执行裁定书》,3.《不动产权证书》,4.《存量房买卖合同》,5.招商银行转账汇款电子回单、招商银行账户历史交易明细表,6.房产/土地使用权权属转移涉税证明，7.《不动产登记申请受理通知书》、《不动产登记告知书》、《不动产登记申请材料退回通知书》，齐光阳对真实性无异议，黄建芳对上述证据无异议，本院予以确认；徐重兴所举的福建省政府非税收入票据系办理抵押登记时交纳的登记费用，与本案的房屋买卖无关联，本院不予确认；徐重兴所举的黄建芳出具的收条一份，所写权属证号与案涉房屋不一致，本院不予确认；徐重兴所举的证据8裴璞明证词，经本院向裴璞明询问，对裴璞明代徐重兴向黄建芳账户转账，其中2000000元系借给徐重兴的事实予以确认；徐重兴所举证据9委托公证书系相关部门依法出具，本院予以确认。本院依职权向南平市建阳区不动产登记中心调取《房屋分割说明》、《不动产登记信息证明》、《不动产抵押信息查询结果》、《抵押借款合同》、《南平市建阳区存量房信息备案表》及《存量房买卖合同》，上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：位于南平市建阳区系王有洪和黄建芳共同共有，于2017年1月9日办理不动产权证书，证号闽（2017）建阳区不动产权第0000119号。2017年7月19日，王有洪因事务繁忙，委托黄建芳办理房屋的转让手续，包括签订转让合同、不动产转移登记等。2017年7月24日，黄建芳代王有洪与徐重兴签订《存量房买卖合同》，约定徐重兴以443000元价款向王有洪、黄建芳购买案涉房屋。2017年8月2日，南平市建阳区地方税务局出具证明，证明案涉房屋转移已征税6645元。2017年8月3日，南平市建阳区不动产登记中心受理了案涉房屋的登记申请，2017年8月16日向徐重兴发出《不予登记告知书》，告知因房屋被法院查封决定不予登记，并将相关申请材料退给徐重兴。齐光阳与王有洪、黄建芳民间借贷纠纷一案本院于2017年6月20日作出（2017）闽0703民初1525号民事判决，判决王有洪、黄建芳应于本判决生效之日起十日内偿还齐光阳借款本金100000元及利息等内容，该判决于2017年7月5日发生法律效力。2017年6月21日，本院作出（2017）闽0703民初1525号民事裁定，查封王有洪、黄建芳所有的坐落于南平市建阳区，该民事裁定于2017年8月8日移送执行，本院于当日查封上述房屋。齐光阳于2017年8月17日向本院申请执行，本院于2017年9月8日作出（2017）闽0703执1847号之一执行裁定，拍卖该房屋。徐重兴于2017年11月13日向本院提出执行异议申请，本院于2018年3月12日作出（2018）闽0703执异10号执行裁定，驳回徐重兴的执行申请。 另查明，南平市建阳区童游街道崇阳北路590号1幢103单元（201#、301#、401#、501#、601#）为王有洪、黄建芳自建房，房屋所有权号为20158464号，土地使用权证号为潭国用（2015）第02881号，2016年12月30日，王有洪、黄建芳申请对房屋进行分割，2017年1月9日分别办理了闽（2017）建阳区不动产权第0000115号（601房）、闽（2017）建阳区不动产权第0000116号（501房）、闽（2017）建阳区不动产权第0000117号（401房）、闽（2017）建阳区不动产权第0000118号（301房）、闽（2017）建阳区不动产权第0000119号（201房）。裴璞明受徐重兴委托，于2016年12月19日14：49：59转账汇款200000元给黄建芳，注明用途为定金；同日14：52：49转账汇款2000000元给黄建芳，注明用途为借款；2017年1月19日转账汇款365410元给黄建芳，注明用途为房款。2017年1月18日，王有洪、黄建芳为借款人及抵押人与徐重兴为贷款人签订五份《抵押借款》合同，王有洪、黄建芳以南平市建阳区童游街道崇阳北路590号1幢103单元601房抵押向徐重兴借款1000000元，分别以201房、301房、401房、501房抵押向徐重兴各借款400000元，并办理了抵押权登记。2017年4月19日，王有洪、黄建芳将南平市建阳区童游街道崇阳北路590号1幢103单元301房出售给邹剑华、叶金妹，将401房出售给翁仕菊、陈然富。2017年5月15日，陈然富、邹剑华分别转账190000元给黄建芳，黄建芳当日转给徐重兴，黄建芳于2017年5月26日转账590000元给徐重兴。2017年7月24日，黄建芳与徐重兴签订《存量房买卖合同》，出售601房，产权证号20170000115，成交金额650000元。 本院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人提出执行异议的同时可一并提出确认其权利的诉讼请求。本案争议的焦点：一、徐重兴与王有洪、黄建芳在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同，徐重兴是否系案涉房屋的权利人；二、徐重兴所享有的权利能否排除执行。针对争议焦点一，因《存量房买卖合同》是否成立并生效是徐重兴享有权利的前提。因此，需先确认《存量房买卖合同》是否合法、有效。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，徐重兴与王有洪、黄建芳均具有完全民事行为能力，王有洪、黄建芳将案涉房屋出售给徐重兴是双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，因此，该《存量房买卖合同》自2017年7月24日签订时依法成立并生效，而法院查封时间在2017年8月8日，因此，徐重兴与王有洪、黄建芳在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。对徐重兴请求确认2017年7月24日徐重兴与王有洪、黄建芳签订的《存量房买卖合同》合法有效的诉讼请求，予以支持。徐重兴主张案涉房屋归其所有，系主张房屋的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋尚未转移登记至徐重兴名下，因此，对徐重兴的该请求，不予支持。针对争议焦点二，本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐重兴与黄建芳在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，徐重兴认为其在2016年12月19日支付给黄建芳的200000元和2000000元、2017年1月19日支付的365410元，共计2565410元，为购房款。齐光阳对此提出异议，认为其中2000000元为借款，徐重兴并未支付全部的购房款。从查明事实看，2000000元的转账用途明确注明借款，且徐重兴在2017年1月18日与王有洪、黄建芳签订五份《抵押借款合同》，徐重兴无法提供证据证明借款用于购房，从转账记录上购房款只有365410元，徐重兴未提供证据证明其履行了合同约定的支付购房款443000元的义务。徐重兴户籍地址在武夷山市，庭审中亦陈述经常居住地在武夷山，其未提供证据证明已合法占有案涉房屋。徐重兴陈述在2016年12月19日就与王有洪、黄建芳签订购房合同，但直到2017年7月才办理房屋过户登记手续，理由为无法找到王有洪，但王有洪在2017年4月办理了两套房屋的转让手续，房屋未办理过户登记的原因在徐重兴。因此，徐重兴所享有的系合同的债权，该权利不能排除强制执行。王有洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回徐重兴的诉讼请求。 案件受理费7945元，由徐重兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  钟金凤 人民陪审员  叶杏玲 人民陪审员  吴学勇 二〇一八年十月十二日 书 记 员  黄 艳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。