湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初5280号原告：李芬尧，男，汉族，1987年10月04日出生，住湖南省临湘市。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地,长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，公司职员。原告李芬尧与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李芬尧、被告橘郡公司委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李芬尧提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告出示橘郡礼顿山D7区XXX号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；二、请求判令被告立即归还原告在购买房屋时交的押金1万元；三、请求判令被告向原告立即支付从2016年06月30日起至起诉之日（2018年7月31日）止共761日逾期交房违约金人民币48921.49元，并按照64.28元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；四、请求判令购买房屋合同中附件三补充条款第五点第9条中逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%无效；五、请求判令被告向原告支付从2016年06月30日至起诉之日按当地租房价格核算房租；六、本案全部诉讼费用由被告承担。橘郡公司答辩要点：一、双方签订的《长沙县商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，合法有效，若法院认定橘郡公司违约逾期交房，违约金不应超过总房款的2%；二、合同合法有效，不存在某一条款无效一说；三、李芬尧诉请的定金已抵扣房款，且已过诉讼时效，不存在返还问题。经审理查明，2014年10月9日，橘郡公司向李芬尧出具收款收据，收到李芬尧D7栋XXX房屋的定金10000元。同日，橘郡公司（出卖人）与李芬尧（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》及附件（合同编号：XXX）。约定：买受人购买橘郡公司开发的橘郡项目第D7幢XXX号房。建筑面积共99.99平方米，总金额648572元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款（含定金）194572元，剩余房屋450000元向银行申请贷款。出卖人应当在2016年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议约定：竣工验收合格是指该商品房按国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设单位签字或盖章确认的该商品房工程竣工验收合格时间为准。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已经依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，李芬尧向橘郡公司支付了购房款648572元（192858元+450000元），并支付了契税12971.44元、物业维修基金11091.7元等费用。另查明，目前涉案房屋尚未具备交房条件。以上事实有收款收据、《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、银行凭证、个人一手住房贷款合同、收据、庭审笔录等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，一、李芬尧要求立即向其出示橘郡礼顿山D7区XXX号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。二、关于房屋定金问题。普通民事诉讼诉讼时效为三年。李芬尧诉请定金的时效起算点应为其支付购房款而定金并未抵扣之日，故，李芬尧该诉请未过诉讼时效，且现李芬尧持有定金收据原件，橘郡公司亦未提交证据证明该笔定金已经抵扣房款，故橘郡公司应予返还定金10000元。三、关于迟延交房责任：其一，橘郡公司未于双方合同约定的2016年6月30日之前交付房屋。存在逾期交房行为；其二，违约损失以填补损失为原则。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际交付之日至，按日万分之一计算违约损失，该约定不高于国家规定标准，合法有效；合同补充协议约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失，本院对此不予采信。四、合同无效必须符合法律规定，本案中，李芬尧诉请确认合同补充协议第五条第9项无效，不符合法律规定无效条件，本院不予支持。五、关于赔偿租金损失的诉讼请求。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方约定了违约金计算方式，因此，对李芬尧要求支付房屋租金的损失本院不予支持。综上，橘郡公司应向李芬尧支付按已付房款648572元为基数，按日利率万分之一标准，从2016年7月1日算至房屋实际交付之日止的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李芬尧出示橘郡礼顿山D7区XXX号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李芬尧支付违约金（违约金以已付房款648572元为基数、按日利率万分之一的标准，从2016年7月1日算至房屋实际交付之日止）；三、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李芬尧返还定金10000元；四、驳回原告李芬尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1284元，减半收取642元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该受理费系原告李芬尧预缴，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告李芬尧。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  章富琼二〇一八年十月十五日代理书记员  张 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。