云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0602民初3063号原告刘玉清（反诉被告），女，1961年11月29日出生，汉族，专科文化，居民，四川省成都市人，住四川省成都市。委托代理人田朝俊、邓菲，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。被告王明芬（反诉原告），女，1965年12月24日生，汉族，大专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人姜梅，云南言广律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉被告）昭通市昭阳区博翔房地产经纪有限公司昭阳分公司（以下简称博翔地产）。统一社会信用代码：91530602MA6K8LNC1H法定代表人：赛贤帅，系该公司经理。住所地：云南省昭通市昭阳区环西路北段******。委托代理人：马玉补，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。原告刘玉清(反诉被告）诉被告王明芬（反诉原告）、博翔地产（反诉被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法由审判员龚勋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘玉清委托代理人田朝俊、邓菲、被告王明芬及其委托代理人姜梅、被告昭通市昭阳区博翔房地产经纪有限公司昭阳分公司委托代理人马玉补到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉清（反诉被告）诉称，原告经被告二介绍，和被告一于2017年9月12日订立《房屋买卖合同》。合同约定原告将其购买的位于昭通市昭阳区商铺（建筑面积653.74平方米）出售给被告一。同时约定：被告一在签订合同之日付给原告20万元，并在2017年9月16日之内补足包括签订合同之日支付20万元合计50万元；在办理该房屋更名后支付第二笔购房款232.6万元；剩余全部尾款150万元双方约定在2017年12月31日前一次性支付。截止2017年11月13日，被告二未给付约定的第二笔购房款也未协商更名事宜，原告遂将房屋出售并将房屋产权变更登记在张毅、杨标、孔力、蔡明言名下，致房屋买卖合同事实上已不能履行，后原告将50万元退还给被告。另，在签订《房屋买卖合同》前，该房屋已经租赁给张毅等人管理使用。故为合法解决问题，提起诉讼，请求：一、请求判决解除原告与被告一签订的《房屋买卖合同》，并责令被告二返还中介服务费43260元给被告一。二、本案诉讼费由被告承担。被告王明芬（反诉原告）辩称，原告的诉求依法不能得到支持，1、被告方并无任何违约行为，原告刘玉清被告王明芬共同委托了被告博翔公司提供中介服务，被告王明芬支付500000万元的定金给原告，由博翔公司一直催促原告办理更名手续，但原告一直拒不办理，违约方应该是原告刘。2、原告在诉状中称已经将房屋卖给了杨标等人，已经将买卖合同进行了备案，但是合同备案不等于产权变更，这是两个截然不同的法律关系，只能证明原告一房二卖的不诚信行为。3、原告在诉状中称已将定金退给被告，但被告认为原告单方面将定金退回到被告账户是原告自身的单方行为，并没有得到被告的认可，被告一直在诉讼中寻求买卖合同的合法性，并已经得到了终审判决的确认，确保了买卖合同的效力。综上所诉，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告博翔公司（反诉被告）辩称，1、原告于王明芬和我公司签订的房屋买卖合同已经被判决确认有效，三方应按合同履行。2、我公司到目前为止尚未收到王明芬的中介费，不存在返还一说。3、原告与杨标等人签订的合同，是在与王明芬与我公司的合同之后签订，虽然已登记备案，但原告与杨标等人的行为属于恶意串通，损害第三人利益的行为，是无效的合同。4、原告不能向法院起诉要求解除合同，按照程序应当先书面通知合同相对人，如果相对人有异议，才能向法院起诉，综上所述，请求人民法院依法驳回原告方的诉讼。反诉原告刘玉清诉称，反诉人经被反诉人2介绍与被反诉人1刘玉清于2017年9月21日签订了《房屋买卖合同》，被反诉人将位于省耕山水小区1-3地块****商铺出售给反诉人，合同约定反诉人先支付20万元购房定金给被反诉人1,2017年9月16日之内反诉人1补足包括定金20万元在内合计50万元给被反诉人1，第二笔购房款232.6万元在办理房屋更名手续后支付，全部余款150万元双方约定于2017年12月31其前一次性支付。被反诉人1诉称“截止2017年11月13日，反诉人都未支付第二笔购房款，也未协商更名事宜”，这与事实不相符。本案事实是，反诉人依照合同约定向被上诉人1共计支付了含定金在内的50万元后，反诉人多次电话联系及通过被反诉人2联系被反诉人1办理更名手续，并且反诉人将全部购房款余款准备到位待更名后支付给被反诉人1，然而，每次联系被反诉人1办理更名手续，被反诉人1都一直找种种借口推延办理时间，后反诉人1告知该房屋已卖给杨标等人，杨标等人在明知该争议房屋刘玉清已出售给反诉人王明芬，杨标等人又以高价购买该房屋，该房屋买卖合同属无效合同。因此，反诉人并未违反合同约定，被反诉人1应当按双方签订的《房屋买卖合同》约定继续履行合同。上述，反诉人为维护自己的合法权益，依照相关法律规定，特向人民法院提起反诉，请求：1、请求人民法院判决被反诉人履行《房屋买卖合同》，将省耕山水小区1-3地块B1幢C09号商铺更名为反诉人王明芬，反诉人按约定支付购房款给被反诉人刘玉清。2、本诉及反诉的诉讼费用均判由反诉人刘玉清承担。反诉被告刘玉清辩称，1、反诉人与被反诉人签订的合同在法律上已经不能继续履行，因为合法登记备案在案外人名下；2、被反诉人与案外人不存在恶意串通，他们签订的合同已经经过法院的生效判决（2018）云0602民初1354号民事判决书确认为有效合同；3、定金是200000元而不是反诉方所说的500000元，综上所诉，请求驳回反诉人的请求。反诉被告博翔地产辩称，1、同意反诉原告继续履行合同的请求；2、我公司要求反诉原告以及反诉被告刘玉清共同向我公司支付43260元中介费。因为我公司已促成双方签订了合同，履行了相关义务；3、之前签定的合同依然能继续履行，因为房屋产权尚未办理，刘玉清辩称的已登记在案外人名下不是产权变更登记；4、刘玉清提供的1354号判决书更加确认刘玉清与杨标等人确实存在恶意串通行为，因为他们签订合同是早已明白房屋已经卖给了王明芬，综上请求法院支持反诉原告王明芬的诉讼请求。原告刘玉清（反诉被告）向本院提交如下证据：一、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。二、房屋买卖合同，证明原被告双方签订的买卖合同。三、房屋买卖合同，证明原告与案外人签订的买卖合同。四、备案登记表，证明涉诉房屋已经登记在案外人名下。五、房屋出租合同，证明房屋在与被告王明芬签订合同之前已经出租给案外人使用。六、银行交易明细清单，证明原告已经退还500000元房屋购房款给被告王明芬。七、昭阳区人民法院（2018）云0602民初1354号民事判决书，证明原告刘玉清与案外人签订的房屋买卖合同经判决书认定为有效合同的事实。经质证，被告王明芬（反诉原告）对原告刘玉清提交的证据一无异议；对证据二真实性无异议，但这份合同证实的是双方如何履行应尽义务，原告方刘未按照合同履行更名手续，作为违约方原告刘玉清无权提出单方面解除合同；对证据三，认为这是一份无效合同，这是案外人杨标等人与原告恶意串通，损害第三人利益的行为；对证据四，真实性无异议，但对证明目的有异议，与案外人的登记备案这只是对房屋合同进行了登记备案，不属于产权过户登记，如同刘玉清在购房时的房屋备案登记表一样，这份登记同样是可以撤销的，而且这份登记表是建立在无效合同的基础上，应当依法被撤销，不能证实原告主张的不能履行签订合同的观点；对证据五，真实性无异议，对证明目的有异议，这份合同证明了刘玉清把房屋租给杨标等人12年，但与王明芬签订购房协议时应当通知到承租方杨标等人，这正好证明了杨标等人与原告刘玉清恶意串通，损害第三人利益的事实；对证据六真实性无异议，但这只是原告单方行为并未征得被告同意，被告到现在都没有认可其单方解除合同的行为；对证据七，我们认为这份判决并不是一份生效判决，侵害了王明芬的合法权益。经质证，被告博翔地产对原告提交的证据一无异议；对证据二三性无异议，同时证实了博翔公司已经履行了合同；对证据三真实性有异议，签订时间来看，是在证据二签订之后，所以这份合同是无效的合同；对证据四真实性有异议，合同价格与登记表价格不一致，并且登记表上的付款日期日期是在原告购房之前，不能证明房屋产权已经登记在案外人名下的证据，我们认为登记表存在伪造嫌疑；对证据五，可看出案杨标杨彪明知房屋已经卖给王明芬；对证据六三性无异议；对证据七，无证据证明该判决已发生法律效力。本院认为，原告刘玉清提交的第一组证据能够证明原告的主体资格，本院予以采信；第二组证据能够证明原告刘玉清与被告王明芬之间的买卖关系，本院予以采信；第三、四、五组证据能够证明原告将本案涉案房屋于2017年3月1日租赁给案外人，2017年9月12日原告与案外人签订房屋买卖合同，2017年12月4日办理了商品房买卖合同登记备案手续，本院予以采信；第六组证据能够证明2017年12月28日刘玉清通过中国农业银行转款500000元到被告王明芬卡上，本院予以采信；第七组证据与本案无关，本院不予采信。被告王明芬（反诉原告）向本院提交如下证据：一、身份证原件一份，证明诉讼主体资格。二、房屋买卖合同一份，证明刘玉清将房屋卖给王明芬的客观事实和合同约定的权利义务，双方应当按照合同履行。三、民事判决书两份，证实1、双方签订的合同经两级法院确认属于有效的合同2、根据昭阳区法院认定的证据（微信聊天记录），博翔公司联系刘玉清办理合同手续的事实，证明了原告刘玉清是违约方；四、定金收条两份、付款凭证两份，证明本诉被告王明芬支付定金500000元的事实。经质证，原告刘玉清(反诉被告）对被告王明芬提交的证据一三性无异议；对证据二三性无异议，但需要明确的是合同定金是200000元而不是500000元，且被告未按合同约定给付第二笔购房款；对证据三三性无异议，但不能证明原告方存在违约情形；对证据四，真实性无异议，但这只能证明原告刘玉清收到的定金为200000元，其中300000元属于购房款，而不是定金。经质证，被告博翔公司（反诉被告）对被告王明芬提交的对上述四组证据均无异议。本院认为，被告王明芬（反诉原告）提交的第一组证据能够证明被告王明芬的主体资格及身份信息，本院予以采信；第二组证据能够证明原告刘玉清与被告王明芬之间签订的《房屋买卖合同》及其相关约定，本院予以采信；第三组证据只能证明原告刘玉清与被告王明芬之间因涉案房屋起诉本院，后上诉的相关情况，不能证明被告王明芬的证明目的，本院对其证明目的不予采信；第四组证据能够证明被告王明芬于2017年9月12日支付原告刘玉清20万元购房定金，于2017年9月16日转款30万元给原告刘玉清的事实，本院予以采信。被告博翔地产向本院提交如下证据：一、博翔公司营业执照，法人身份证明和身份证复印件，证明博翔公司主体资格及经营范围。二、房屋买卖合同一份，证明原被告双方应当支付中介费但至今尚未支付；三、商品房买卖合同登记备案表，证明刘玉清有权处理房屋，这份备案登记表与原告刘玉清和案外人的登记表相同；四、两份判决书，证明博翔公司已按合同履行了应尽的义务，原被告双方应当支付我公司中介费。经质证，原告刘玉清（反诉被告）对被告博翔地产提交的证据一三性均无异议；对证据二三性无异议；对证据三真实性合法性无异议，关联性有异议，因为这是刘玉清与省耕山水公司签订的，与本案无关联性；对证据四三性无异议。经质证，被告王明芬（反诉原告）对被告博翔地产提交的证据均无异议。本院认为，被告博翔地产提交的第一组证据能够证明被告的主体资格及相关信息，本院予以采信；第二、三、四组证据不能证明被告的证明目的，本院不予采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：原告刘玉清（反诉被告）和被告王明芬（反诉原告）于2017年9月12日订立《房屋买卖合同》。合同约定原告刘玉清将其购买的位于昭通市昭阳区商铺（建筑面积653.74平方米）出售给被告王明芬。被告博翔地产作为中介方。约定：被告王明芬在签订合同之日付给原告20万元定金，并在2017年9月16日之内补足包括签订合同之日支付20万元合计50万元；在办理该房屋更名后支付第二笔购房款232.6万元；剩余全部尾款150万元双方约定在2017年12月31日前一次性支付。合同签定当日，被告王明芬支付原告定金20万元，2017年9月16日，被告王明芬通过银行转账30万元给原告。2017年3月1日原告刘玉清将该涉案房屋租赁给案外人张毅等人，双方约定，如甲方（刘玉清）出售该房屋，须在一个月前书面通知乙方（案外人），在同等条件下乙方有优先购买权。2017年11月13日原告刘玉清将该房屋转让给案外人（张毅等人），售房款5008800元已经付清。并于2017年12月4日登记备案《商品房买卖合同登记备案表》。案外人张毅等人租赁该房屋后至今占有使用该房屋。现原告起诉来院，请求：一、请求判决解除原告与被告一签订的《房屋买卖合同》，并责令被告二返还中介服务费43260元给被告一。二、本案诉讼费由被告承担。被告王明芬反诉请求：1、请求人民法院判决被反诉人履行《房屋买卖合同》，将省耕山水小区1-3地块B1幢C09号商铺更名为反诉人王明芬，反诉人按约定支付购房款给被反诉人刘玉清。2、本诉及反诉的诉讼费用均判由反诉人刘玉清承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告刘玉清与被告王明芬签订了《商品房买卖合同》，被告王明芬按照约定支付了定金及第一笔款项，原告刘玉清应按照约定配合被告王明芬办理过户手续，但是原告刘玉清未与被告王明芬办理房屋过户手续，而是将该房屋出售给案外人（张毅等人），且案外人早于原告刘玉清与被告王明芬买卖该房屋之前就承租该房屋，且使用至今，原告刘玉清与案外人不仅签订了《房屋买卖合同》，而且将该买卖合同进行了备案登记，同时案外人已经实际占有使用该房屋，且购房款已经缴清。且原告刘玉清现主张解除合同，原告刘玉清以自己的行为表示不履行与被告王明芬签订的合同，且原告刘玉清的行为已经致使与被告王明芬签订的《房屋买卖合同》的目的不能实现，故原告刘玉清主张解除与被告王明芬签订的《房屋买卖合同》的主张，本院予以支持；原告刘玉清主张被告博翔地产返还中介服务费的主张，由于该中介服务费并未缴纳，且系另一法律关系，不是本案处理的范围，本院不予处理。反诉原告王明芬主张继续履行与反诉被告刘玉清签订的《房屋买卖合同》，本案涉案房屋已被反诉被告刘玉清出卖给案外人，且案外人已支付了全部房款并实际占有使用该房屋，同时反诉被告刘玉清与案外人的买卖合同进行了备案登记，反诉原告购买该房屋的目的已经不能实现，该房屋买卖已经不能继续履行，故反诉原告主张继续履行《房屋买卖合同》的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第二百三十一条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件有限购买的权利”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告刘玉清与被告王明芬2017年9月12日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告刘玉清的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王明芬的诉讼请求。本诉案件受理费882元，减半收取441元，由原告刘玉清承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告王明芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  龚勋二〇一八年十月二十五日书记员  徐伟