湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2828民初696号原告：李冬梅，女。委托诉讼代理人：邹太宇，湖北硒都律师事务所律师。被告：恩施州保利企业管理服务有限公司。法定代表人：莫学龙，系公司执行董事兼总经理。被告：咸丰县博雅置业有限公司。法定代表人：黎海平，系公司董事长。委托诉讼代理人：莫明亮，男。委托诉讼代理人：李学明，湖北新理念律师事务所律师。原告李冬梅与被告恩施州保利企业管理服务有限公司（以下简称保利公司）、咸丰县博雅置业有限公司（以下简称博雅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李冬梅的委托诉讼代理人邹太宇、被告保利公司的法定代表人莫学龙、被告博雅公司的委托诉讼代理人莫明亮、李学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李冬梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令保利公司和博雅公司依约向李冬梅支付商铺租金67683元；2、请求判令保利公司和博雅公司支付李冬梅所购买的商铺总价款10%的违约金84603.1元；3、本案诉讼费用由保利公司和博雅公司承担。事实与理由：李冬梅于2015年5月3日与保利公司签订《产权商铺委托经营协议》，约定李冬梅购买的位于鹤峰县容阳半岛林业小区B栋一层第B-119号商铺自该协议签订之日起正式委托给保利公司经营，委托经营期限为12年，由保利公司每年按购房合同总价款的比例向李冬梅支付租金（具体租金支付办法在附表中列明）。第一年、第二年的租金由保利公司委托博雅公司直接从李冬梅应付的购房款中按每年6%直接抵扣，第三年开始由保利公司以银行转账的方式向李冬梅支付租金并列明了李冬梅接受该租金的指定银行账户，本协议所涉租金，保利公司必须在每年的4月8日前一次性支付给李冬梅。同时协议第九条约定了保利公司违反本协议约定逾期给付租金的违约责任，即拖欠三个月未支付的，保利公司应向李冬梅支付总房款10%的违约金。本协议签订后，前两年的租金抵扣房款后，第三年的租金实际支付人系博雅公司。另，李冬梅与保利公司签订上述委托经营协议时，李冬梅便知晓博雅公司与保利公司之间系委托代理关系，但截止本诉状递交之日，保利公司仍未给付李冬梅2018年应付租金。基于保利公司与博雅公司的关系，在保利公司不按约履行合同义务时，博雅公司理应承担连带责任。现保利公司与博雅公司的违约行为已经致使李冬梅的利息遭受严重损失，故诉至法院，请求判如所请。保利公司辩称，保利公司是为博雅公司服务的公司，前几年租金均是通过博雅公司支付，近两年没有收到租金，无法向李冬梅支付租金。现在租金由保利公司委托博雅公司收取，且保利公司的公章和营业执照都放在博雅公司。保利公司认为，应当由博雅公司来承担责任。博雅公司辩称，1、《产权商铺委托经营协议》是李冬梅与保利公司签订的，法律后果应当由合同双方当事人享有和承担，博雅公司不是合同相对人，不应当承担责任；2、李冬梅是委托保利公司代为经营管理其商铺，并与第三方签订有《商铺租赁合同》，是李冬梅与保利公司建立的委托民事法律关系，承租方的租费均已支付给保利公司；3、《产权商铺委托经营协议》约定委托经营的租赁费由保利公司给付，2017年的租赁费事实上也是由保利公司支付；4、保利公司和博雅公司是两个独立承担民事责任的法人主体。因此，李冬梅在未委托博雅公司经营其商铺的情况下，要求博雅公司支付商铺租金和承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，请求驳回李冬梅对博雅公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，博雅公司与李冬梅签订《商品房买卖合同》，约定博雅公司将其开发的容阳半岛林业小区B栋一单元一层B-0119号商品房出卖给李冬梅，房屋总价款为744507元。2015年5月3日，李冬梅与保利公司签订《产权商铺委托经营协议》，约定李冬梅购买的位于鹤峰县容阳半岛林业小区B栋一层第B-0119号商铺自该协议签订之日起正式委托给保利公司经营，委托经营期限为12年，由保利公司每年按购房合同总价款的比例向李冬梅支付租金（具体租金支付办法在附表中列明），租金总额为846031元。第一年、第二年的租金由保利公司委托博雅公司直接从李冬梅应付的购房款中按每年6%直接抵扣，第三年开始由保利公司以银行转账的方式向李冬梅支付租金并列明了李冬梅接受该租金的指定银行账户，本协议所涉租金，保利公司必须在每年的4月8日前一次性支付给李冬梅。同时协议第九条约定了保利公司违反本协议约定逾期支付租金的违约责任，即拖欠三个月未支付的，保利公司应向李冬梅支付总房款10%的违约金。协议签订后，李冬梅已将约定的商铺交与保利公司经营管理，第一年、第二年的租金由保利公司委托博雅公司从李冬梅应付购房款中按每年6%直接抵扣，第三年租金由博雅公司股东莫明亮预留20%后以出具借条的形式抵扣了保利公司应付的租金，2018年应付租金67683元保利公司至今未付，故李冬梅诉至本院，请求判如所请。另查明，博雅公司成立于2010年3月31日，系经营房地产开发及经营的有限责任公司。保利公司成立于2014年10月29日，为自然人莫学龙独资的有限责任公司。保利公司法定代表人莫学龙在保利公司成立前系博雅公司出纳，其父莫淋森系博雅公司法定代表人。保利公司成立后，与博雅公司同在博雅公司开发的容阳半岛林业小区售楼部办公，莫学龙兼任博雅公司出纳直至2016年9月。本院认为，李冬梅与保利公司之间签订的《产权商铺委托经营协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，李冬梅已将约定的商铺交与保利公司经营管理，保利公司即应于每年4月8日前向李冬梅一次性支付当年度租金，但保利公司在依约支付了前三年的租金后，至今未向李冬梅支付2018年度租金，其行为已构成违约。根据协议约定，保利公司拖欠当年委托经营租金3个月仍未支付的，应向李冬梅支付总房款10%的违约金作为补偿。现保利公司拖欠当年度租金已超过3个月，故李冬梅主张由保利公司支付2018年的商铺租金67683元及商铺总价款10%的违约金有事实依据，本院对此予以支持。但李冬梅所主张的违约金是以商铺12年的租金总额为依据计算，而双方约定的是以商铺总房款的10%为依据进行计算，按照总房款的10%计算，保利公司应承担的违约金为74450.7元，故对李冬梅所主张的违约金中超出此数额的部分本院不予支持。本案的争议焦点为：博雅公司在本案中是否应当承担连带责任？根据双方所提交的证据以及庭审中查明的事实，可以认定保利公司与博雅公司之间存在关联公司人格混同。首先，保利公司法定代表人莫学龙在保利公司成立前系博雅公司出纳，其父莫淋森系博雅公司法定代表人，保利公司在2014年10月29日成立后，莫学龙同时兼任博雅公司出纳，两家公司之间存在人员混同；其次，保利公司与博雅公司同在博雅公司开发的容阳半岛林业小区售楼部办公，保利公司法定代表人莫学龙同时兼任博雅公司出纳。在保利公司与李冬梅签订的《产权商铺委托经营协议》中，明确约定第一年、第二年的租金由保利公司委托博雅公司直接从李冬梅应付购房款中按每年6%直接抵扣，第三年租金则是由博雅公司股东莫明亮预留20%后以出具借条的形式抵扣了保利公司应付的租金，两家公司之间存在业务混同和财务混同，以至于李冬梅无法分清是与哪家公司进行交易活动。上述情形，足以认定保利公司与博雅公司之间具有关联公司人格混同的基本特征。由于公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。只有在财产分离的情况下，公司才能以自己的财产独立地对其债务负责。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。因此，关联公司人格混同、逃避债务的行为违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，博雅公司应对保利公司的债务承担连带责任。综上所述，保利公司应支付李冬梅2018年的商铺租金67683元并承担商铺总价款10%的违约金74450.7元，博雅公司对上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告恩施州保利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李冬梅2018年的商铺租金67683元及违约金74450.7元；二、被告咸丰县博雅置业有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告李冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3345.72元，减半收取1672.86元，由原告李冬梅负担102元，被告恩施州保利企业管理服务有限公司和咸丰县博雅置业有限公司共同负担1570.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱华忠二〇一八年十月十日书记员  罗 丹附：本判决所援引的法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。