浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6278号 上诉人（原审原告）：杭州船街餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道打石漾路**杭州市农副产品物流中心水产市场****。统一社会信用代码：913301103525195949。 法定代表人：汪理明，总经理。 上诉人（原审被告）：孙东高，男，1983年12月3日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：金建中，浙江沁地律师事务所律师。 上诉人杭州船街餐饮管理有限公司（以下简称船街公司）与上诉人孙东高因租赁合同纠纷一案，均不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初4731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2016年6月5日，船街公司（甲方）与孙东高（乙方）签订《“船街海鲜美食城”摊位租赁协议》，约定如下：甲方将位于勾庄杭州水产市场三楼的“船街”海鲜美食城摊位壹只，建筑面积256平方米，公摊系数为1.2，合计租用面积共307.2平方米（含公摊面积），按每天每平方米租用面积2元的租金标准，租赁给乙方作经营各类海鲜特色餐饮和传统特色小吃餐饮经营使用；租赁期限为贰年，自2016年6月5日其至2018年4月4日止，到期如果双方愿意续签则重新按年签订；首年摊位年租金为人民币贰拾贰万肆仟贰佰伍拾陆元（￥224256元），协议签订之日起3日内乙方须交纳定金壹万元，定金可抵首期租金费用，协议签订之日起的7日内全额交纳到位，则第二年减免10个月摊位费，若缓交一个月则免租优惠少一个月，以此类推……；首年减免12个月摊位管理费，次年自2017年6月起按每月每平方米租用面积10元的收费标准收取摊位年管理费，计人民币叁万陆仟捌佰陆拾肆元（￥36864），不足一个月按满月收取……；摊位水电费，按各自水电用量自行充卡缴纳；公用水电费（包括霓虹灯、广告灯用电）则所有摊位承租方各家均摊，由甲方每月统一收交代缴。合同签订后，船街公司依约交付案涉摊位，孙东高依约支付租金224256元，并于本案开庭前另行支付110000元。 原审法院另查明：孙东高承租该摊位后，同时占用了租赁合同所涉面积之外约75平方米（含公摊面积）的面积用作厨房使用。孙东高自认其于庭前支付的110000元中包含该75平方米面积的房租46666元（截至2018年5月4日）。船街公司因本案诉讼支出财产保全申请费2920元。 船街公司于2018年3月26日起诉至原审法院，请求判令：一、孙东高支付摊位管理费用、租金和公摊费用共计人民币398171元；二、孙东高承担延迟付款的利息损失人民币8510.6元；三、孙东高支付2018年2月、3月的公摊费用4732元；四、孙东高在判决生效后5日内搬空租赁的摊位，并按照2.2元每平米每天的标准支付从2018年4月5日开始到实际搬出之日止的租金，并按照原租赁合同约定的标准承担从2018年4月到实际搬空之日止的公摊费用；五、孙东高承担本案件的全部诉讼费用。 原审法院认为，船街公司、孙东高之间的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。船街公司、孙东高于租赁协议中约定租赁期限至2018年4月4日止，现双方并未就续签租赁合同事宜达成一致意见，故船街公司、孙东高之间的租赁合同因租赁期限届满而终止，船街公司诉请孙东高腾退租赁物及支付合同终止后占有使用期间的相关费用，理由充分，该院予以支持。租赁协议签订后，孙东高按约定支付了租期内首年摊位租金，船街公司应依约免除孙东高第二年的10个月租金。至于租赁协议约定的36864元的摊位管理费，孙东高已于开庭前向船街公司支付了110000元，该款项扣除孙东高自认的支付厨房场地的费用46666元后，抵扣该36861元的摊位管理费及合同终止后至5月4日的占有使用费19046.4元、摊位管理费3072元后还剩余2531.6元，故对于船街公司的该部分诉讼请求，该院不予支持。关于船街公司诉请中75平方米厨房场地的租金及摊位管理费用，船街公司并未举证证明双方就该场地的租金及管理费用等进行了约定，故船街公司关于该部分的诉讼请求，证据不足，但基于孙东高实际使用该场地及自认于庭审前支付了截至2018年5月4日的租金46666元的事实，该院参酌该支付标准（13个月支付46666元，每月约为3590元），对于船街公司的该部分诉请中涉及2018年5月5日之后的部分予以支持。关于船街公司诉请的公摊费用，船街公司、孙东高于租赁协议中约定了公用的水电费等由承租方各家分摊，孙东高应当承担相关的公摊费用，但本案中，船街公司并未提供有效证据证明该公摊费用的具体金额，故船街公司的该部分诉讼请求，证据不足，该院不予支持。至于船街公司诉请孙东高支付迟延付款的利息损失，因船街公司、孙东高并未约定摊位管理费的具体支付时间，故对于船街公司的该项诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年6月20日判决：一、孙东高于判决生效之日起三十日内腾退船街公司、孙东高双方于2016年6月5日签订的《“船街海鲜美食城”摊位租赁协议》所涉摊位（位于勾庄杭州水产市场**“船街”海鲜美食城）。二、孙东高支付杭州船街餐饮管理有限公司自2018年5月5日至实际腾退之日止的摊位占有使用费及摊位管理费（租赁面积为307.2平方米，租金标准为2元/天·平方米，摊位管理费标准为10元/月·平方米），于判决生效之日起三十日内付清。三、孙东高支付杭州船街餐饮管理有限公司自2018年5月5日至实际腾退之日止的厨房场地的占有使用费（按3590元/月计算，计算该部分费用时应扣除孙东高已经支付的2531.6元），于判决生效之日起三十日内付清。四、孙东高支付杭州船街餐饮管理有限公司因本案诉讼支出的财产保全申请费1460元，于判决生效之日起三十日内付清。五、驳回杭州船街餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3735元，由杭州船街餐饮管理有限公司负担1867.5元，孙东高负担1867.5元。 宣判后，船街公司与孙东高均不服，分别向本院提起上诉。 船街公司上诉称：一审法院对房屋租金、公摊面积费用、利息损失的认定上事实不清、证据认定错误，依法应予改判。首先，一审法院认定租赁协议签订后，孙东高按约支付了租期内首年租金，船街公司应免除其第二年的10个月租金，该部分属认定错误。孙东高在签订协议当日即向船街公司提出在原有面积上另行租赁75平米作为其厨房使用，孙东高在一审中亦自认实际使用该部分面积。故该行为应视为双方对租赁协议的面积予以更改，75平米面积的使用及相关权利义务应整体适用租赁协议。现孙东高虽支付了首年307.2平米摊位的租金，但并未支付75平米厨房面积的租金，不能视为协议中约定的全额缴纳，且其之后也并未补交，不应对第二年10个月摊位费予以减免。至于该75平米厨房面积的租金、管理费、占有使用费亦应适用该租赁协议的约定予以计算，而非一审法院认定的参酌支付标准。其次，一审法院认定船街公司未提供有效证据证明公摊费用的具体金额而对该部分诉请不予支持既是认定事实不清，又是对国家电力部门、已缴纳公摊费用的租户的不公。双方在租赁协议中已明确约定公用水电费由承租各方均摊，而孙东高实际经营店铺，每月产生公用水电费更是不容辩驳的事实。船街公司为此述提交了保洁协议、其他租赁户支付公摊费用的收据来证明费用的产生和依据，但一审法院在没有查明该事实的情况下予以驳回，导致孙东高无需支付公摊费用的做法是不合理法的。再次，孙东高亦未按照协议约定支付保证金，且拖欠第二年的摊位管理费、租金的做法严重损害了船街公司的利益。最后，孙东高未及时足额支付租金、摊位管理费的做法已损害船街公司的利益，船街公司主张其赔偿利息损失亦于法有据，应予支持。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法撤销杭州市余杭区人民法院(2018)浙0110民初4731号民事判决书第二、三、五项，改判：1、孙东高支付摊位租金、摊位管理费、公摊费、利息损失合计303177．3元；2、孙东高支付船街公司自2018年4月5日至实际腾退之日止的摊位占有使用费及管理费(面积为382.2平米，租金标准为2元／天·平米，摊位管理费为10元／月·平米)；3、由孙东高承担本案一审及上诉费用。 针对船街公司的上诉，孙东高答辩称：一、案涉75平方米的面积是船街公司提供给孙东高免费使用，当时在场的多人可以证明，二审中也已经提交了证人证言。二、船街公司起诉后，经案外人尤某协调，孙东高再支付110000元后，双方之间的一切民事争议了结，船街公司也承诺会向原审法院申请撤诉。但孙东高支付该110000元后，船街公司并未撤回起诉，反而提出了其他的要求。综上，船街公司的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回其上诉。 孙东高上诉称：一、一审判决认定：“被告承租该摊位后，同时占用了租赁合同所涉面积之外约75平方米(含公摊面积)的面积用作厨房使用。被告孙东高自认其于庭前支付的110000元中包含该75平方米面积的房租46666元(截止2018年5月4日)”，系认定事实错误。因开始营业时生意不好，该75平方米的位置也不好，难以出租，因此船街公司主动提出提供给孙东高用作厨房。因此，双方签订的房屋租赁协议已经包含了该75平方米用作厨房的面积，且系船街公司自愿提供给孙东高使用。此事实，尽管没有书面约定，但是多名在场人员均可作证。孙东高并未占用案涉房屋租赁合同所涉面积之外约75平方米（含公摊面积）作厨房使用。二、船街公司看到孙东高生意逐渐红火，反悔将租赁合同所涉面积之外约75平方米（含公摊面积）的面积免费交孙东高用作厨房使用，再三要求孙东高交纳租金等没有依据的费用的情况下，经杭州惠德实业有限公司法定代表人尤某等人协调，孙东高同意再支付110000元，即与船街公司之间的所有民事纠纷全部了结，船街公司撤回起诉。但孙东高支付协商确定的款项后，船街公司又再一次失信，既不撤回起诉；且继续追究孙东高的所谓“责任”，对此，尤某等参与协调人均可以作证。一审法院在没有查清事实真相的情况下，作出与事实不符的判决，是错误的。双方签订的房屋租赁协议仍然有效，孙东高并不存在腾退摊位及支付占用费的义务。一审判决认定事实错误，导致错判，请求二审法院在查明事实真相的前提下，依法撤销原审判决，改判驳回船街公司的诉讼请求。一、二审诉讼费用由船街公司承担。 针对孙东高的上诉，船街公司答辩称：尤某确曾给双方做过协调，但双方协商的内容并非11万元，当时上午商谈为18万，下午商谈的结果为14万元加电费，以及签订新的房屋租赁合同，但孙东高并未依约履行。因孙东高未依约支付租金，导致船街公司与产权人发生了纠纷。请求二审法院驳回孙东高的上诉。 二审中，船街公司未向本院提交新的证据。孙东高向本院提交下列证据：1、证人尤某、杨某的情况说明，以证明2018年5月左右，船街公司经杭州昌海实业有限公司尤某协调，同意在孙东高支付11万元之后，双方所有民事争议了结，船街公司撤回上诉；2、证人肖某、周某的情况说明，以证明2016年6月初，双方签订了房屋租赁协议，船街公司承诺将位置不太好的75平方米房屋免费给孙东高作为厨房使用的事实。船街公司认为，对于证据1，尤某确曾给双方做过协调，但双方协商的内容并非11万元，当时上午商谈为18万，下午商谈的结果为14万元加电费，以及签订新的房屋租赁合同，但孙东高并未依约履行；2、案涉厨房不存在免费使用的情况，船街公司支付租金后自产权人处租用，不可能免费交于孙东高使用，且船街公司的法定代表人与二人并不相识，属伪证。本院认为，孙东高二审提交的证据均为证人证言，但证人并未出庭作证，接受双方当事人的询问，不符合证据的有效形式，本院均不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉摊位租赁协议已经到期，船街公司要求孙东高腾退案涉房屋，原审法院予以支持，有充分的合同及法律依据。根据双方签订的摊位租赁协议第3.1条的约定，孙东高7日内全额交纳到位，则第二年减免10个月摊位费。此处全额缴纳到位所针对的摊位费应指该条规定的首年摊位租金224256元。根据查明的事实，孙东高已经依约支付该笔摊位费，故应当相应的减免10个月摊位费。船街公司主张孙东高应支付该期间的租金的理由不能成立，原审法院未予支持，并无不当。根据查明的事实，孙东高已经支付摊位费（租金）至2018年5月4日，对于此后的摊位使用费，孙东高仍应参照合同约定的租金支付。对于案涉75平方米的厨房，因双方并未就该面积签订书面的租赁合同，对是否支付租金及租金的具体数额各执一词。但本案一审审理过程中，根据孙东高的自认，其支付的110000元中包含了13个月共计46666元的厨房使用费，该费用已支付至2018年5月4日。故原审法院据此认定孙东高应按照该标准支付此后的厨房使用费，亦无不当。船街公司主张按照案涉摊位租赁协议约定的租金标准支付厨房使用费的理由不能成立，本院不予采信。对于船街公司主张的公摊费用，其并未提供充分有效的证据予以证明，原审法院未予支持，亦无不当。综上，双方当事人的上诉理由均不能成立，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6695元，由杭州船街餐饮管理有限公司负担4157元，孙东高负担2538元。（杭州船街餐饮管理有限公司、孙东高分别预交二审案件受理费5848元、7470元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费） 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一八年十月二十五日 书记员  姚丽萍