广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9194号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区雅智家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇。法定代表人：苏永锋。委托诉讼代理人：张海峰，广东海迪森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广东顺德顺北物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇。法定代表人：曹炯棠。委托诉讼代理人：李政均，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区雅智家具有限公司（以下简称雅智家具公司）因与被上诉人广东顺德顺北物业管理有限公司（以下简称顺北物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初7731号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雅智家具公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回顺北物业公司的各项请求；2.一、二审诉讼费用由顺北物业公司负担。事实和理由：（一）案涉厂房系雅智家具公司自行出资建设，权属人并非顺北物业公司，顺北物业公司不是本案的适格原告，应依法驳回其起诉。本案中，案涉厂房系雅智家具公司在2006年从佛山市顺德区北滘镇土地储备发展中心（以下简称北滘土储中心）租得1.42亩土块（期限三十年）后自行出资兴建。由于案涉土地属不规整边角地，土储中心有关负责人明确表示，该土地受其地形影响不会进行开发利用，让雅智家具公司放心使用。雅智家具公司相信相关领导的承诺，举债兴建了现在的三层厂房，因此案涉厂房的权属人为雅智家具公司。顺北物业公司对案涉厂房不享有任何权利，无权向雅智家具公司提出主张，应驳回其起诉。（二）案涉厂房的权属至今仍为雅智家具公司享有。2015年初，北滘土储中心采取欺诈方式声称政府需征收征用案涉土地，并承诺对雅智家具公司兴建的地上建筑物进行评估，按评估价格对雅智家具公司进行补偿。此时，距雅智家具公司建设和使用厂房不到十年，雅智家具公司误以为是土地整体利用规划需征收案涉厂房，被迫接受，但至今未获得任何补偿。经雅智家具公司多方了解，政府当初根本没有下发任何文件需征收案涉土地，故案涉厂房的权属仍应归雅智家具公司享有。（三）案涉厂房的租赁关系是北滘土储中心与顺北物业公司采取欺诈方式致使雅智家具公司在违背真实意思表示的情况下建立。雅智家具公司完全是受顺北物业公司及北滘土储中心的欺诈与蒙蔽，误以为案涉土地被征收，只是短期内具体用地规划还未出台，故而顺北物业公司尚可将案涉厂房对外短期租赁。雅智家具公司正是基于上述因素才与佛山市顺德区北滘镇怡兴物业管理有限公司（以下简称怡兴公司）签订《物业租赁合同》，但该合同因租赁物属违法建筑而归于无效，对合同双方不具有任何拘束力。（四）即使顺北物业公司享有诉权，因租赁合同无效，相关合同条款对雅智家具公司不具有约束力。雅智家具公司仅需按照实际所使用的面积即300平方米向顺北物业公司支付该部分场地占用期间的占用费，超出该占用费以外的其他各项费用主张均不应得到支持。顺北物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对雅智家具公司的无理诉求，应予驳回。截至目前，双方之间未办理租赁物的移交手续，租赁物作为一个完整的整体，不存在可分割交付或分离使用的情形，雅智家具公司对于租赁物的非法占有，已严重影响顺北物业公司对物业的整体规划及经营。顺北物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认编号为H-HE-ZL-1511-67-01《物业租赁合同》于2017年1月1日终止；2.雅智家具公司立即返还位于佛山市顺德区北滘镇****钢混结构及星棚结构的租赁标的物，地上建筑物（含雅智家具公司投资建设部分）按现状交付顺北物业公司，并从2017年1月1日起按原合同租金标准（30万元/年）的3倍计付占用费至实际交付之日止；3.雅智家具公司赔偿顺北物业公司因追诉所造成的律师费损失14400元；4.雅智家具公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案涉土地位于佛山市顺德区北滘镇****，属顺德区北滘镇政府可经营性的公有物业，案外人怡兴公司受北滘土储中心委托负责经营管理该案涉土地。案涉土地原由雅智家具公司承租使用，2015年7月31日，雅智家具公司向怡兴公司出具一份《承诺书》，载明：为配合位于**（土名）的1.42亩土地租赁项目发展，在政府没有收回该租赁地块前，本公司意向继续承租使用该租赁地块，经与怡兴公司协商，特作出以下承诺：自愿参与租赁地块在2016年公开交易中的投标，并至少竞价一次，若雅智家具公司未竞得租赁地块，雅智家具公司承诺按照怡兴公司的通知要求无偿交还租赁地块及地建筑物。2015年11月16日，雅智家具公司在佛山市顺德区北滘镇公共资源交易中心经竞投获得案涉租赁物的租赁权。怡兴公司、佛山市顺德区北滘镇公共资源交易中心及雅智家具公司三方签订了《交易成交确认书》，载明：2015年11月16日9：30在北滘镇公共资源交易中心进行北滘镇***（原雅智家具公司）物业租赁竞投项目投中，雅智家具公司竞得**物业租赁权，现将有关事项确认如下：资产名称：**（原雅智家具公司）物业，建筑面积2514.61平方米，合同期限1年，成交单价30万元一年；竞得人应于2015年11月26日前，持本《交易成交确认书》与发包方签订交易合同，不按期签订合同，视竞得人放弃竞得资格。2015年12月2日，雅智家具公司与怡兴公司签订一份《物业租赁合同》，载明：怡兴公司将位于佛山市顺德区北滘镇***（原雅智家具公司），钢混结构及星棚结构的物业租赁给雅智家具公司使用，该物业的用地面积946.94平方米，建筑总面积2514.61平方米，该物业用地产权属北滘土储中心所有，未办理相关证照，雅智家具公司确认已知悉上述情况并自愿承担其后果，同意不以此为瑕疵向怡兴公司提出任何异议及诉求；雅智家具公司租用的物业由怡兴公司受北滘土储中心委托对该物业进行出租管理，该物业按照现状出租；本合同项下地块只可作家具制造及办公、仓储用途，不得擅自改变，否则对此承担全部经济责任；租赁期自2016年1月1日至2016年12月31日，物业交付时的状况以交付日物业的实际状况为准；年租金30万元/年，租赁期内因雅智家具公司租赁而导致怡兴公司所产生或增加的税费均由雅智家具公司负责，租金按每半年收取，2016年1月31日前交当年上半年租金，2016年7月31日是前交当年下半年租金；如雅智家具公司中途自行退租或违反本合同有关条款，则怡兴公司有权没收全部合同履约保证金及已交租金，并有权单方终止合同，地上建筑物（含雅智家具公司投资建设部分）按现状归怡兴公司所有，因此造成经济损失由雅智家具公司自行负责；租赁期满后，地上建筑物（含雅智家具公司投资建设部分）按现状归怡兴公司所有，雅智家具公司不得拆除；租赁期满时，本租赁合同即自动终止，租赁期届满后，怡兴公司继续出租该物业的，在同等条件下，雅智家具公司享有优先承租权，如雅智家具公司有违约行为未处理的，则雅智家具公司不享有优先承租权；本合同期限届满前或已提前3个月通知雅智家具公司终止合同，合同期满前雅智家具公司应做好腾还承租物业的准备，并保证在租赁合同期满或终止时将承租物业移交怡兴公司，雅智家具公司必须在租赁期满或终止时，无条件清理完毕承租物业内物资并交还案涉租赁物业，若雅智家具公司逾期交还物业的，每逾期一日，雅智家具公司应按当年的租金标准的3倍向怡兴公司支付该物业占用费，逾期10天后，视为雅智家具公司自动放弃该物业内的一切物资；雅智家具公司未按合同约定按期交纳租金的，怡兴公司有权对雅智家具公司加收日息0.5%（以当年租金为基数计算）的滞纳金，逾期交纳租金达60天的，则视作雅智家具公司严重违约，怡兴公司有权单方终止合同，收回上述物业并没收保证金，雅智家具公司在租用物业上所搭建的构（建）筑物和建设的设施归怡兴公司所有，怡兴公司要求雅智家具公司拆除的除外；雅智家具公司违反本合同约定的,怡兴公司有权单方终止合同并有权没收履约保证金及已交租金，地上建筑物（含雅智家具公司投资建设部分）按现状归怡兴公司所有，因此造成的经济损失由雅智家具公司自行负责。合同签订后，雅智家具公司承租案涉租赁物进行经营。2016年11月23日，顺德区北滘镇公有资产监督管理办公室作出《北滘镇公有资产监督管理办公室关于同意将怡兴公司公有物业移交顺北物业公司进行经营管理的批复》，将原由怡兴公司管理的公有物业移交顺北物业公司进行经营管理，优先移交原由政府委托怡兴公司管理的可经营性公有物业，相关物业收入、费用等预算纳入顺北物业公司管理，物业产权不作变更，首批物业移交在2017年5月10日前完成（案涉租赁物业属首批移交物业）。2016年12月31日租赁期限届满后，顺北物业公司、雅智家具公司双方未续签新的租赁合同，雅智家具公司亦未退还租赁物业给顺北物业公司，占有使用案涉租赁物至今，且雅智家具公司自2017年1月1日起未向顺北物业公司支付租金。顺北物业公司经催促无果，于2018年4月26日诉至一审法院。另查明，案涉地上建筑物未办理规划报建手续。顺北物业公司因本案委托广东华登律师事务所律师代为提起诉讼，双方签订《委托代理合同》，约定顺北物业公司需支付律师费14400元。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据双方当事人诉辩意见，本案主要争议焦点为：一、顺北物业公司是否是适格主体；二、《物业租赁合同》的效力问题；三、雅智家具公司的责任承担问题。关于顺北物业公司是否适格问题。案涉物业原由怡兴公司负责管理，后移交顺北物业公司进行经营管理，顺北物业公司依法取得对案涉租赁物的经营管理权，亦依法享有案涉《物业租赁合同》权利，故顺北物业公司主体资格符合法律规定，予以确认。关于《物业租赁合同》效力。案涉土地原由雅智家具公司承租经营，后雅智家具公司与怡兴公司重新签订《物业租赁合同》，租赁物为钢混结构及星棚结构，未办理相关报建审批手续，且在一审法庭辩论终结前仍未取得相关规划许可证或经过主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，应认定《物业租赁合同》无效。顺北物业公司诉请确认《物业租赁合同》终止，不予支持。关于雅智家具公司的责任承担问题。雅智家具公司主张案涉土地上建筑物由雅智家具公司出资建设，但根据《交易成交确认书》载明，竞投租赁物业建筑面积2514.61平方米，明显包括地上建筑物，案涉《物业租赁合同》亦载明出租给雅智家具公司的物业为钢混结构及星棚结构，且明确载明该物业受北滘土储中心委托进行出租管理，应认定雅智家具公司与怡兴公司及北滘土储中心已对案涉地上建筑物的权属作出约定，故雅智家具公司主张对案涉地上建筑物享有权属，证据不足，且案涉地上建筑物并未办理报建手续，一审法院对雅智家具公司该主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故顺北物业公司主张雅智家具公司返还案涉租赁物即位于佛山市顺德区北滘镇***钢混结构及星棚结构物业，符合法律规定，予以支持，案涉地上建筑物应按现状交还给顺北物业公司（含雅智家具公司投资建设部分）。因合同无效，顺北物业公司主张按合同约定要求雅智家具公司按原租金标准的3倍支付占用费，不予支持。但雅智家具公司应按《物业租赁合同》约定的每年30万元的租金标准向顺北物业公司支付占用期间的占用费，雅智家具公司自2017年1月1日起未再支付租金，故占用费应自2017年1月1日起计至雅智家具公司实际返还案涉租赁物业之日，其中计至2018年6月30日止的占用费为45万元。雅智家具公司主张其并未全部占用案涉物业，但雅智家具公司承租案涉物业时是根据《物业租赁合同》约定面积承租使用案涉物业，且案涉物业为一整体，而雅智家具公司亦未能举证证明其与顺北物业公司就减少使用承租面积或减免租金达成协商，故雅智家具公司主张按300平方米支付占用费，证据不足，不予采纳。因案涉合同无效，顺北物业公司诉请雅智家具公司支付律师费14400元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条规定，判决：一、雅智家具公司于判决发生法律效力之日起三十日内将《物业租赁合同》项下位于佛山市顺德区北滘镇***的钢混结构及星棚结构的租赁物业返还给顺北物业公司；二、雅智家具公司于判决发生法律效力之日起十日内向顺北物业公司支付占用费45万元（暂计至2018年6月30日止，2018年7月1日起至雅智家具公司实际退还物业之日止的占用费，按合同约定30万元/年的标准计算）；三、驳回顺北物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3758元（顺北物业公司已预交），由顺北物业公司负担2458元，雅智家具公司负担1300元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，因涉案租赁建筑物未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同应认定为无效，但不影响顺北物业公司要求雅智家具公司支付占有使用费的权利。雅智家具公司上诉主张顺北物业公司不是本案适格原告，缺乏法律依据，本院不予支持。至于占用使用费的数额问题。雅智家具公司上诉提出其在2017年1月1日之后仅占用300平方米的建筑物，只应按该实际占用面积支付占用期间的使用费。经审查，顺北物业公司是将涉案地上建筑物整体出租予雅智家具公司，在租赁合同约定的期间内，雅智家具公司也是整体使用并按合同约定标准支付占有使用费，故因涉案租赁合同解除、期满或无效等情形而需要返还租赁物时也应整体返还。虽然双方当事人对租赁物返还问题进行过协商，但在顺北物业公司不同意部分返还也没有实际接收的情况下，雅智家具公司主张已部分返还并按其实际占有部分计算使用费，理据不足，本院不予支持。综上，一审法院判令雅智家具公司参照合同约定的租金标准向顺北物业公司支付占有使用费正确，本院予以维持。雅智家具公司上诉还提出涉案地上建筑物的权属问题，因该建筑物并未依法取得建设工程规划许可证，对其权属的认定不属于法院审理范围，应属于国家有关行政机关的职权范围，当事人可以先向相应行政机关申请处理，再另行就建筑物补偿主张权利。综上所述，雅智家具公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由佛山市顺德区雅智家具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  徐允贤审判员  吴媛媛二〇一八年十月二十六日法官助理梁启星书记员王娣