广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0103民初8187号原告：陈杰，男，1973年3月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：陈小云，女，1983年1月24日出生，汉族，住浙江省苍南县。两原告共同委托诉讼代理人：奚锦权，广西法严律师事务所律师。被告：廖威余，男，1977年3月27日出生，汉族，住广西贵港市港南区。案由：房屋租赁合同纠纷适用程序：简易程序（）普通程序（√）立案时间：2020年7月13日开庭时间：2020年12月9日、2020年12月25日当事人到庭情况：原告方：共同委托诉讼代理人奚锦权到庭被告方：到庭原告诉请要点一、被告向原告支付截至2020年10月1日所欠原告的租金122632元；二、履约保证金20000元作为违约金无须向被告返还；三、被告支付所欠的物业及水电费10202.8元（截至被告搬出之日即2020.10.1止）及因欠费产生的违约金7593.06元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩要点一、2018年以来，因经济低迷及市场变化原因，其一直与原告协商降低租金，原告均不予理会，故其就暂缓支付租金，原告在2019年12月至2020年9月间曾多次对案涉房屋停水停电、锁门，给其经营造成了巨大损失；二、履约金20000元原告一直未退，应抵扣其应付房租；三、在合同有效期内，其均依约交租，没有违约；四、原告请求支付物业及水电费没有法律依据；五、其于2019年12月3日还支付了20000元租金给原告，并于2020年10月1日搬离案涉房屋。事实认定原告提交的邕房权证字第××、02××80号房屋所有权证显示：坐落青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2408号房屋由陈杰与叶新爱共同共有，坐落青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2409号房屋由陈小云单独所有。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）曾签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：房屋坐落于南宁市航洋国际城2号楼2408、2409号，租赁期共36个月，自2014年2月15日起至2017年2月14日止，第一年（2014年2月15日至2015年2月14日）每月租金11397元，第二年（2015年2月15日至2016年2月14日）每月租金12212元，第三年（2016年2月15日至2017年2月14日）每月租金13026元，租金按季度缴纳，缴纳日期为每个季度提前10日支付；乙方在租赁合约生效后，支付甲方该房屋履约保证金20000元，合同期满后甲方无息退还给乙方；乙方必须依约交付租金，如拖欠租金达10日，甲方有权无条件收回房屋，并将乙方所付履约保证金作为违约金拒绝返还（第三条）；租赁期内该房屋水、电、管理等费用均由乙方缴付（第九条）。2014年2月19日，被告向原告支付20000元租房履约金。2020年9月6日，原告及案外人叶新爱、陈黄琴（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《解除协议书》，约定：乙方从2016年1月1日开始承租甲方位于南宁市青秀区，鉴于乙方自2020年第一季度（2019年第四季度尚欠18242元）后至2020年9月6日就一直拖欠不付甲方租金，并拖欠有物业费等费用，经双方协商一致，同意自本协议签订之日即2020年9月6日解除租赁合同关系，应乙方要求甲方同意乙方2020年9月30日之前必须搬离航洋国际城2号楼2419、2418、2408、2409号房，租金、水电费、物业费等费用计至乙方搬离之日，乙方须付清截止2020年9月30日之前所欠租赁期间的租金、水电费、物业费等费用，逾期按日万分之四承担违约责任。为证明被告拖欠的物业水电费用，原告提交了显示由广西南宁海派物业服务有限公司出具的《催款通知书》及两份《航洋国际城服务中心202010月缴费通知单》。其中，《催款通知书》载明：该公司为航洋国际城B座2408/09/18/19室的物业服务提供方，暂计至2020年8月6日，仍欠付各项费用共计33494.81元，其中本金欠费金额21316.37元，违约金12633.44元，截止2020年8月期间的物业服务费13604.09元、生活垃圾处理费392元、电梯维保费1651元、消防维保费1100.11元、专项维修基金1350.58元，截止2020年7月期间的代收水费645.84元、水费（损耗）38.7元、公摊水费36.8元、加压费94.6元、公摊电费1947.65元。两份缴费通知单均显示发往客户广西百源汇拍卖有限公司，分别载明：房号2408，楼栋2号楼，专项维修基金（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用24.1元、往月欠费337.4元，公摊水费（2019年7月1日-2020年6月30日）本月费用0元、往月欠费8元，公摊电费（2018年12月31日-2020年9月30日）本月费用35.84元、往月欠费463.13元，消防维保费（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用19.28元、往月欠费269.92元，物业服务费（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用241元、往月欠费3374元，生活垃圾处理费（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用8元、往月欠费112元，电梯维保费（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用28.9元、往月欠费404.6元；房号2409，楼栋2号楼，专项维修基金（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用24.74元、往月欠费321.62元，代收水费（2018年12月31日-2020年9月30日）本月费用23.92元、往月欠费263.12元，代收水费（损耗）（2018年12月31日-2020年9月30日）本月费用1.4元、往月欠费15.9元，公摊水费（2019年7月1日-2020年6月30日）本月费用0元、往月欠费8.2元，公摊电费（2018年12月31日-2020年9月30日）本月费用36.79元、往月欠费475.36元，加压费（2018年12月31日-2020年9月30日）本月费用3.2元、往月欠费38.2元，消防维保费（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用19.79元、往月欠费277.06元，物业服务费（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用247.4元、往月欠费3314.49元，生活垃圾处理费（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用8元、往月欠费104元，电梯维保费（2019年2月1日-2020年10月31日）本月费用29.7元、往月欠费415.8元。在庭审中，原被告一致确认以下事实：《合同》租期届满后，双方未再签订新的租赁合同，但口头协商一致同意继续由被告承租案涉房屋直至2020年10月1日，期间的租金约定按35658元/季支付，一个季度支付一次，每季度最后一日前支付下一季度的租金；2019年9月30日之前的租金已付清，2019年10月1日至2020年10月1日期间的租金合计共142632元，扣除2019年12月3日支付的20000元，被告尚欠122632元未付；双方之间的租赁合同于2020年9月6日解除，但被告实际使用案涉房屋至2020年10月1日。此外，原告否认其曾在2019年12月至2020年9月期间对案涉房屋进行停水停电、锁门，并声称已实际向物业交纳其所主张的物业、水电费及违约金，但未于限期内举证证明。被告辩称：缴费通知单上列明的收费项目应由其负担，但其不应承担2020年10月1日搬离案涉房屋后的物业及水电费，也不认可违约金；其承租案涉房屋是为了办公，疫情期间能正常使用该房屋，疫情对其办公也未产生影响，但因疫情时在航洋城有很多租户搬出，故其希望原告能降低租金，但原告一直未同意。判决理由原、被告在平等自愿协商一致基础上签订的《合同》系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据原被告的陈述，在《合同》租期届满后，双方口头达成续租合意，从而转为不定期租赁合同关系，至2020年9月6日经协商一致合同解除，被告于2020年10月1日搬离案涉房屋，故原告请求被告支付截至2020年10月1日止尚欠租金（房屋占用费）122632元，本院予以支持。根据现已查明的事实，合同系因被告未依约支付租金而解除，根据《合同》第三条之约定，原告主张履约保证金20000元转为违约金而无须返还，合法有据，本院予以支持。被告租赁期间拖欠的物业、水电费用，根据《合同》第九条约定应由被告承担，结合两份缴费通知单所载内容，在扣除不应由承租方负担的专项维修基金及被告搬离之后即2020年10月份的费用后，计得物业、水电费用合计共9644.93元，应由被告向原告支付，至于对应的违约金，因无证据证明原告已实际交纳，故本院不予支持。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告廖威余应向原告陈杰、陈小云支付截至2020年10月1日止尚欠租金（房屋占用费）122632元；二、原告陈杰、陈小云无须向被告廖威余返还履约保证金20000元；三、被告廖威余应向原告陈杰、陈小云支付截至2020年10月1日止尚欠物业、水电费用合计共9644.93元；四、驳回原告陈杰、陈小云的其余诉讼请求。案件受理费3509元，由原告陈杰、陈小云负担175元，被告廖威余负担3334元。上述金钱义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦伟杰人民陪审员  马海珍人民陪审员  梁春庆二〇二一年四月十九日书 记 员  韦杏蓓