湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终1768号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡祖义，男，1967年10月7日出生，汉族，湖南省道县人。委托诉讼代理人：熊剑，湖南苍松律师事务所律师(特别代理)。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾军明，男，1981年10月12日出生，汉族，湖南省道县人。委托诉讼代理人：顾分花（系顾军明之父），男，1953年9月22日出生，汉族，湖南省道县人。委托诉讼代理人：刘汉红，湖南金州（永州）律师事务所律师。上诉人胡祖义因与被上诉人顾军明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2018）湘1124民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。胡祖义上诉请求：1、对原判第一项予以改判，判令确认双方签订的房屋买卖合同为无效合同，终止房屋买卖合同；2、对原判第二项予以改判，判决驳回顾军明的该项诉讼请求；3、对原判第四项予以改判，要求判令顾军明承担迟延缴纳房屋款17日的违约金5.1万元，并且判令顾军明承担没有在规定时间内缴纳购房款致使目前过户需要另行增加的费用3万元。4、本案的一、二审的上诉、反诉等费用由顾军明承担。理由：一、一审程序违法。法院在房产局调取的房屋面积、有关办证的证据等均没有经过双方当事人进行质证就予以采信，审判程序违法，依法发回重审。二、房屋买卖合同无效，顾军明没有在合同上签字，房屋买卖合同没有实际生效。三、一审法院对房屋的面积完全依据房产证上记载的面积计算是错误的，房产证上记载的面积是经过房屋的各层业主协议，考虑到税费缴纳的问题就没有将公摊面积记载到房产证上，房屋的实际面积要比房产证上的面积要多些。顾军明的房屋总面积为150.95平方米，因此房屋总价格为301,900元，一审判决胡祖义返还多收取的购房款9120元是错误的。四、双方合同约定违约支付违约金，顾军明延迟17天交纳购房款，应当承担违约金5.1万元。五、顾军明没有按约交纳购房余款和配合胡祖义办理相关证件，导致过户费用增加，顾军明应当承担增加的过户费用。顾军明辩称，一、关于合同效力的问题，此合同签订以后，胡祖义接收了合同的款项，以允许顾军明装修和一直居住，所以胡祖义对合同真实情况是完全明知和同意的，不存在合同无效的情况。二、关于违约的问题，顾军明不存在违约行为，双方在合同中对违约的条件约定不明，应当认定为未约定。具体在本案中，对违约问题应当谁主张主举证，但是本案的证据恰恰证明顾军明未违约，因为在收款收据在2015年8月2日很明确，此时双方才确认房款30万元且已支付完毕。在2015年8月2日之前顾军明未提供任何房屋面积、房屋价格凭证，所以胡祖义举证不能。三、关于本案的程序问题，本案的审判过程依法进行的，未违法。四、关于房屋的面积问题，最终应当以房产部门认定的面积为准，本案不同楼层，相同面积的房屋已经证明该房屋实际面积多少，一审判决计算是正确的。顾军明向一审法院起诉请求：1、按合同约定由胡祖义将出售的房屋过户到顾军明名下；2、由胡祖义返还多收的购房款14,320元及其占用期间的利息给顾军明；3、由胡祖义出资修复房屋墙体的渗漏。胡祖义向一审法院反诉请求：1、顾军明没有在房屋买卖合同上签名，房屋买卖合同未实际生效而无效，请求确认双方的买卖合同无效；2、顾军明没有按合同的约定交纳所购房屋的余款，顾军明拖延了17日的时间交纳房屋余款，依约应承担违约金5.1万元（17日×30万×0.01=5.1万元）;3、顾军明没有按约履行交纳购房余款和协助答辩人办理相关证件，导致过户不能实现或者在实现过户的费用明显增加。因此，如果需要过户应由顾军明承担需增加的费用3万元。一审法院认定事实：胡祖义于2012年将位于道县西洲街道办事处城中社区阴阳一巷51号房屋进行改建（改建为8层楼房），改建后部分楼层对外出售。顾军明经人介绍与胡祖义达成了购买该楼房的第四层，顾军明于2012年3月3日预付了10万元购房款给胡祖义。2012年12月31日双方正式签订了一份《房屋买卖合同》，顾军明的父亲顾分花代顾军明在该房屋买卖合同书上签了名。该房屋买卖合同的主要内容为：1、甲方（胡祖义）自愿将座落在道县西洲街道办事处城中社区鸳鸯村西面的一栋八层楼房第四层套房卖给乙方（顾军明）。2、甲、乙双方商定该房屋的价格为每平方米人民币贰仟元（￥2000元）总价格按第四层的总面积加楼梯间的公摊面积（实际丈量面积）×2000元计算。3、甲方保证在三年内乙方房款付完后把第四层的房产证过户到乙方名下，乙方提供所需的证件，若需乙方本人亲自到场本人必须亲自到场，不需要乙方再负担所需税费。如因甲方原因不能办理房产过户手续，允许乙方退房，甲方在一个月内一次性按200％退还乙方交纳的全部购房款和装修费用。4、付款方式：本合同签订时，乙方交付贰拾万元（￥200,000元）房款给甲方，甲方把第四层房屋交给乙方使用，余款乙方在2015年7月16日前一次性交付甲方，否则，每逾期一日由乙方向甲方给付房产总价款百分之一的违约金，逾期超过一年，甲方有权收回房屋。双方还就房屋的水、电安装和其它事宜进行了约定。顾军明于签订房屋买卖合同的当天交了10万元购房款给胡祖义。双方签订房屋买卖合同后，胡祖义将第四层套房交给顾军明，顾军明在对所购房屋进行装修后约在2013年2月入住涉案房屋。顾军明于2015年8月2日交了10万元购房款给胡祖义，顾军明共计支付30万元购房款给胡祖义。此后，双方为房屋办理过户手续产生矛盾，胡祖义于2015年12月18日书面通知顾军明，请顾军明在收到通知后7日内到胡祖义处进行协商解决，否则，将视为顾军明自行放弃要求被告办理房屋过户手续。顾军明在接通知后于2016年1月6日书面通知胡祖义，要求胡祖义在15天内按合同的约定履行义务，否则，胡祖义将购房款、装修费、违约金退给顾军明。另查明：顾军明购买胡祖义的房屋现仍登记在顾军明名下，该套房屋的建筑面积和套内面积均为142.84平方米，阳台面积为2.6平方米，共计145.44平方米。胡祖义将自建的该栋房屋的三层、五层、六层分别出售给了秦某、胡某和于某，胡祖义于2017年1月20日为秦某、胡某和于某办理了房屋过户登记手续。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。在本案中，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定和损害他人的利益；顾军明因在外务工，委托其父顾分花代为签订购房合同，且依合同交了购房款给胡祖义，胡祖义当时并未提出异议，顾军明也将该套房进行了装修并已居住多年，故双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。顾军明诉请依合同约定由胡祖义为其办理所购房屋的不动产产权过户登记手续，于法有据，予以支持。关于顾军明诉请由胡祖义返还因多交的购房款共计人民币14,320元及利息给原告，顾军明所购房屋的建筑面积和阳台面积共计145.44平方米，依合同约定每平方米为2000元，该房屋的总价款为290,880元，胡祖义收取了房款共计300,000元，多收取了9120元，故胡祖义应将多收取的购房款9120元返还给顾军明。顾军明诉请该部分款项由胡祖义承担利息的请求，因双方对此未约定，故对顾军明的该项诉请不予支持，应予驳回。关于顾军明诉请由胡祖义出资修复房屋墙体的渗漏，顾军明的该项诉请在庭审中未提供相关的证据予以证实，应属其举证不能，对该项诉请不予支持，应予驳回。关于胡祖义辩称（反诉称）顾军明因延迟17天交纳所购房屋的余款，请求顾军明承担违约金5.1万元，双方虽在合同中约定了缴纳购房款余款的期限，因当时双方对房屋的实际面积是多少平方米，顾军明还需交付多少购房余款，双方在合同中均未明确约定，应属双方对此约定不明，故胡祖义的辩称理由不能成立，不予采纳，该反诉请求不予支持，应予驳回。关于胡祖义反诉因顾军明承担没有在规定时间内交纳购房款致使目前过户需要另行增加3万元费用的请求，胡祖义在与顾军明签订房屋买卖合同后，顾军明在2015年8月2日交纳购房余款后的两年多时间内，胡祖义未依合同约定为其办理房屋的过户登记手续，并且胡祖义在2017年1月还为其他购房户办理了房屋过户手续。故造成涉案房屋未办理过户登记手续的责任应在胡祖义，胡祖义的该项反诉请求法院不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限胡祖义在本判决生效之日起六十日内为顾军明所购的房屋办理不动产的过户登记手续；二、限胡祖义在本判决生效之日起十五日内返还多收取的购房款共9120元给顾军明;三、驳回顾军明的其他诉讼请求；四、驳回胡祖义的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。本案案件受理费158元，由胡祖义负担（胡祖义负担的案件受理费顾军明已预交，胡祖义在给付本案判决款项时一并支付给顾军明）。本案案件反诉费250元，由胡祖义负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的事实，本院认定如下：关于顾军明购买房屋面积的问题。因胡祖义二审提交了道县房屋产籍测绘事务所的房产测量报告，顾军明对此无异议，因该房屋并没有办理房产证，本院对该房产测量报告应予采信。故顾军明所购买的实际房屋面积为套内面积128.54㎡+阳台面积2.38㎡+分摊面积21.28㎡=152.2㎡。本院对一审法院查明的除“另查明：顾军明购买胡祖义的房屋现仍登记在顾军明名下，该套房屋的建筑面积和套内面积均为142.84平方米，阳台面积为2.6平方米，共计145.44平方米。胡祖义将自建的该栋房屋的三层、五层、六层分别出售给了秦某、胡某和于某，胡祖义于2017年1月20日为秦某、胡某和于某办理了房屋过户登记手续。”以外的其他事实予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点有：1、双方签订的房屋买卖合同是否有效；2、胡祖义是否多收取了购房款；3、顾军明是否迟延缴纳房款而构成违约；4、顾军明是否承担过户增加的费用；5、一审程序是否违法。关于焦点一，胡祖义与顾军明签订房屋买卖合同，虽然顾军明的名字是其父亲顾分花代签的，因其双方的父子关系，胡祖义也对代签事实知情，即便顾分花构成无权代理，顾军明事后也对此追认，顾分花代签行为有效，双方签订的房屋买卖合同有效。关于焦点二，根据胡祖义二审提交证据，双方均对该证据无异议，应认定顾军明购买的房屋面积为152.2㎡。按每平方米2000元计算，顾军明应付房款为304,400元，故胡祖义未多收房款，不予退还房款。关于焦点三，双方签订的房屋买卖合同约定购房余款顾军明在2015年7月16日前一次性交付胡祖义，实际上顾军明于2015年8月2日再次交纳10万元房款，确实延迟交款17天，但顾军明与胡祖义约定的逾期交房违约金过高，本院综合案情及延迟支付时间酌情考虑由顾军明承担2万元违约金较为恰当。关于焦点四，双方签订的房屋买卖合同约定胡祖义保证在三年内顾军明房款付完后把第四层的房产证过户到顾军明名下。顾军明虽延迟交付房款，其承担违约金即可，胡祖义不得以该理由拒办房产证，根据双方合同约定，胡祖义保证在三年内为顾军明办理房产证，且顾军明不需要负担所需税费，胡祖义一直未为顾军明办理房产证是其自身存在过错，其自已应承担增加的过户费用。关于焦点五，一审法院从房产证调取的证据未经双方当事人质证，该证据不能采信，一审法院程序存在瑕疵，二审对未经双方当事人质证的证据不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，但处理不当，对胡祖义的上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省道县人民法院（2018）湘1124民初355号民事判决第一项、第三项：（一）限上诉人胡祖义在本判决生效之日起六十日内为被上诉人顾军明所购的房屋办理不动产的过户登记手续；（三）驳回被上诉人顾军明的其他诉讼请求。二、撤销湖南省道县人民法院（2018）湘1124民初355号民事判决第二项。三、变更湖南省道县人民法院（2018）湘1124民初355号民事判决第四项为：驳回上诉人胡祖义的其他反诉请求。四、限被上诉人顾军明于本判决生效之日起十五日内支付给上诉人胡祖义20,000元违约金。一审案件受理费158元，由被上诉人顾军明负担，一审案件反诉费250元，由上诉人胡祖义负担。二审案件受理费250元，由上诉人胡祖义负担170元，由被上诉人顾军明负担80元。本判决为终审判决。审判长  张晓龙审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一八年十月十五日法官助理曾忞书记员邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。