北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初7566号原告（反诉被告）季玉琨，男，1972年9月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人王月，北京市诚汇律师事务所律师。被告（反诉原告）杨建英，女，1974年2月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人潘伟宏，北京京创律师事务所律师。第三人曾宪龙，男，1963年8月6日出生，汉族，住北京市经济技术开发区**。委托代理人吴德志，北京英琪律师事务所律师。第三人刘源，男，1972年5月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人周梦筠，女，1980年8月24日出生，汉族，天地和庄园总经理。原告（反诉被告）季玉琨诉被告（反诉原告）杨建英、第三人曾宪龙、第三人刘源租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）季玉琨的委托代理人王月，被告（反诉原告）杨建英及其委托代理人潘伟宏，第三人曾宪龙及其委托代理人吴德志，第三人刘源的委托代理人周梦筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）季玉琨诉称：2013年9月3日，我与被告杨建英签订协议，约定我将天地和庄园除西北角的三排平房以外的天地和庄园内所使用的土地、房屋及配套设施设备、果园果树等有偿承租给被告经营使用，承租年限为15年。承租期内被告以天地和庄园的名义开展经营活动，我将天地和庄园的证照及公章、财务章、法人章等交由被告保管使用。协议约定被告应当于每年的2月底及8月底分别支付50%的年租金，如果被告不按约定时间交纳租金逾期超过30日，我有权解除协议，将视为被告违约并承担违约责任。按照上述约定被告应当于2017年2月底及8月底支付租金52．5万元及55万元。但被告至今未能如约支付上述租金，被告已经构成根本违约。本案起诉前，我得知被告将天地和庄园转包给第三人曾宪龙，曾宪龙又再次转包给刘源。我起诉至法院要求：1、解除我与被告杨建英于2013年9月4日签订的协议；2、判决被告及第三人立即腾退并返还天地和庄园内被告承租的土地、房屋及配套设施、果园果树等；3、判决被告立即支付我2017年4月1日至2018年3月31日期间剩余租金67．5万元；4、判决被告向我支付租金及占用使用费（按照承包协议第二条的标准计算，自2018年4月1日至被告及第三人实际腾退之日）；5、判决被告立即支付违约金100万元；6、判决自2013年9月3日起至《天地和庄园》承包协议解除之日止北京天地和旅游观光有限公司的债权债务由被告承担；7、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）杨建英辩称：我不同意原告的诉讼请求。我没有违约。我和原告的关系很好，只差12万元租金不会不给他钱。我交过40万租金，交到7月份。原告已经同意用经营补偿款中扣除没有交的租金，只是补偿协议中没有写。我只是暂停支付，并不是违约。本案中的建筑物没有土地证、建设用地规划许可等手续，现我提出反诉：1、确认我与原告签订的房屋租赁协议无效；2、反诉费由被告承担。原告（反诉被告）季玉琨针对反诉答辩称：我不同意被告杨建英的反诉请求，我和杨建英之间的标的物是被告的经营权和附带的房屋使用权，使用和规划不违反法律和行政法规的强制性规定，希望法院驳回被告的反诉请求。第三人曾宪龙辩称：原告季玉琨起诉被告杨建英的租赁纠纷主张的因为违约造成的解除合同的理由不能成立，杨建英是按照合同约定付款40万元，还没有到第二期交款时间，到6月份开始拆迁。原告取得了1300多万元的补偿款。根据原被告签订的租赁合同，原告应当将补偿款支付给杨建英和我，有停产停业损失、建筑物补偿等，这些足以抵偿租金，所以不存在违约问题。同时拆迁后，我遭受了重大损失，无法经营都拆了。我一直与原告沟通要求按照政府拆迁明细补偿。本案的诉争合同是无效合同。首先这块地是农用地，大北关村租赁给北京华投公司的承包合同中，写明用于农业建设，而原告却用于开发旅游用地，建饭馆、住房和娱乐设施，而不是农业建设。我经营中一直没有拿到建设规划使用证、房产证、消防证等，无法正常经营。我的初衷是延续经营，拆迁后发包方多次违约，我作为次承租人，足额缴纳租金，我没有过错。如果合同解除，需要赔偿我损失。被告杨建英的反诉请求符合法律规定。我有权利另行向季玉琨提起损害赔偿之诉。我希望以调解的形式化解纠纷。第三人刘源针对本诉和反诉辩称：我们的合同是建立在前两个合同基础上的，在合同签订时并不知道土地性质等，造成了我们的损失。关于损失，我们另案主张。经审理查明：2013年9月4日，季玉琨作为北京天地和旅游观光有限公司的法人（甲方）与杨建英（乙方）签订《天地和庄园承包协议》，其中约定：“第一条：承包经营的范围及内容1、承包范围：甲方将”天地和庄园”除西北角的三排平房以外的“天地和庄园”内所使用的土地、房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾镇大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。2、承包年限15年：2013年10月1日至2028年9月30日……第二条：承包金及相关费用约定1、2013年9月1日-2015年9月30日年承包金为一百万元整。2、2015年10月1日-2017年9月30日年承包金一百零五万元整。3、2017年10月1日-2019年9月30日年承包金一百一十万元整……第三条：协议履行1、协议签订后3日内，乙方向甲方支付第一年租金之50%五十万元人民币，自首笔支付之日起六个月内支付剩余50%租金五十万元人民币。2、第二年及以后为每年8月30日前付50%年租金，2月30日前再付50%年租金。3、协议签订后2日内，乙方即可进入天地和庄园并进行接管经营，20日内甲方移出非租物品，甲方将证照章交乙方保管使用……第五条：违约责任1、承包期内乙方不按约定时间交纳承包金逾期超过30日，甲方有权解除协议，将视为乙方违约，并承担违约责任。”2014年5月19日，杨建英作为甲方与曾宪龙、石绍辉作为乙方签订《天地和庄园承包协议》，其中约定：“第一条：承包经营的范围及内容2、承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日。5、承包期内乙方需在此地重新注册公司，甲方可参与为股东。8、承包期内承包范围内所产生的所有收益归乙方所有，甲方只获得本协议约定的承包金……”2016年8月20日，曾宪龙作为甲方与刘源作为乙方签订《天地和庄园合作协议》，内容为：“第一条：合作经营及内容3、合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。4、合作之前的一切债权债务，均有甲方承担，与乙方无关。7、在合作期间，乙方给甲方经营纯利润的15%的股权。第二条：相关费用的约定1、乙方交付甲方年租金200万元整（从第二年每年递增十万元整，最高租金不得超过260万元），租金每半年交付一次，甲方需给乙方提供有效的租金收据……”2017年6月16日，季玉锟作为甲方与杨建英作为乙方签订《补充协议书》，其中约定：“一、本次拆迁经营补偿款归乙方所有；二、乙方应该按此次拆迁规定的期限腾退出乙方所租用的拆迁区域，否则，乙方将负全部责任，并赔偿因未按期腾退给甲方带来的损失。五、拆迁后，原租金协议不变……”根据《天地和庄园承包协议》的约定，杨建英应于2017年8月30日前支付租金52．5万元。2017年3月3日，杨建英通过中国工商银行向季玉锟转账40万元，剩余12．5万元及其后租金未支付。庭审过程中，季玉锟未向本院提交涉案土地的建设工程规划许可证等相关审批手续。2018年9月17日，北京市规划和国土资源管理委员会开具（2018）第262号和（2018）第263号《答复告知书》，其中（2018）第262号《答复告知书》表明涉案土地权属性质为集体土地，土地利用现状包含耕地、林地、园地、城镇村及工矿用地、交通运输用地（公路用地、农村道路）和水域及水利设施用地（沟渠、坑塘水面）。该地块范围内土地规划初步判断为特交水建设用地、一般农地区和基本农田。其中（2018）第263号《答复告知书》载明北京市规划和国土资源管理委员会未受理过诉争土地上建筑物的建设工程规划许可证申请。2017年9月1日，北京市通州区张家湾镇人民政府作为搬迁人（甲方）与北京海达成科技有限公司作为被搬迁人（乙方）签订《通州区漷台路扩建工程（张家湾段）非住宅搬迁补偿协议》，约定将本案涉案土地使用面积3673．74平方米，经营性用房屋使用面积2818．59平方米进行搬迁。北京海达成科技有限公司的法定代表人为季树海。剩余部分的诉争土地现仍由第三人刘源占有使用中。以上事实，有《天地和庄园承包协议》、《天地和庄园合作协议》、《补充协议书》、《政府信息答复告知书》、《通州区漷台路扩建工程（张家湾段）非住宅搬迁补偿协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。任何单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据本案查明的事实，本案诉争土地上的建筑物并未取得相关审批手续，原告（反诉被告）季玉琨与被告（反诉原告）杨建英签订的天地和庄园承包协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，因属于无效合同。故对原告（反诉被告）季玉琨主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）杨建英主张合同无效的反诉请求，理由正当，本院予以支持。对原告（反诉被告）季玉琨主张腾退土地并返还地上物及设施的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。虽然租赁合同无效，但是杨建英确实实际占有使用诉争土地，应当参照双方签订的协议约定的租金标准并结合拆迁情况综合考虑占有使用费标准，故对原告（反诉被告）季玉琨主张杨建英支付拖欠租金（2017年4月1日至2017年9月30日12．5万元，2017年10月1日至2018年3月31日55万元占有使用费）的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，具体数额参照双方签订协议约定的租金标准及拆迁情况支付即60万元为准，对其主张过高部分本院不予支持。对原告（反诉被告）季玉琨主张被告（反诉原告）杨建英支付占有使用费的诉讼请求，理由正当，具体数额参照双方签订协议约定的租金标准计算自2018年4月1日至实际腾退之日止。对原告（反诉被告）季玉琨主张违约金的诉讼请求，因双方签订的租赁合同无效，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对原告（反诉被告）主张自2013年9月3日起至《天地和庄园》承包协议解除之日止北京天地和旅游观光有限公司的债权债务由被告（反诉原告）承担，与本案并非同一法律关系，原告（反诉被告）季玉琨可以另案主张。诉争土地及地上物、设施腾退后，如造成第三人损失的，第三人可以就该损失部分，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）季玉琨与被告（反诉原告）杨建英签订的《天地和庄园承包协议》无效；二、被告（反诉原告）杨建英、第三人曾宪龙、第三人刘源将承租的位于北京市通州区张家湾镇大北关村北的天地和庄园腾退给原告（反诉被告）季玉琨，并将天地和庄园内的地上物、设施返还给原告（反诉被告）季玉琨，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告（反诉原告）杨建英支付原告（反诉被告）季玉琨自二〇一七年四月一日至二〇一八年三月三十一日期间的占地使用费人民币六十万，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告（反诉原告）杨建英支付原告（反诉被告）季玉琨自二〇一八年四月一日至诉争土地实际腾退之日止的占地使用费（占地使用费的标准为每年人民币一百万元），于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）季玉琨的其他诉讼请求。案件受理费九千九百三十八元，由原告（反诉被告）季玉琨负担九百三十八（已交纳）。由被告（反诉原告）杨建英支付九千元，于本判决生效之日起七日起交纳。案件反诉费七十元，由原告（反诉被告）季玉琨负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 想人民陪审员  赵桂秋人民陪审员  钟玉文二〇一八年十月十二日书 记 员  王 倪