四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初7414号 原告：李杰民，男，1978年6月8日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 原告：曾小娅，女，1982年3月20日出生，汉族，住济南市历下区。 共同委托诉讼代理人：曹婷，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：成都万科新都置业有限公司，住所地成都市新都区三河街道三河大道**。 法定代表人：冯兆臣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高洁，泰和泰律师事务所律师。 原告李杰民、曾小娅与被告成都万科新都置业有限公司（以下简称万科新都置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杰民、曾小娅的共同委托诉讼代理人曹婷，被告万科新都置业的委托诉讼代理人杨旭、高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李杰民、曾小娅向本院提出诉讼请求：1.万科新都置业承担自2017年1月4日起至2018年6月17日止，按日向李杰民、曾小娅支付全部房价款165万元的万分之三的违约金261855元；2.万科新都置业缴纳2018年6月17日前的物管费用，共计8957元。事实和理由：2016年10月4日，李杰民、曾小娅与万科新都置业签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，李杰民、曾小娅购买万科新都置业开发的坐落在新都区三河街道龙绣路89号的万科五龙山公园H地块的××号商品房，商品房实测建筑面积共165.87平方米，装修水平为全装，房屋总价款为165万元。合同还约定，万科新都置业应于2017年1月4日向李杰民、曾小娅交付使用，万科新都置业逾期交房的，李杰民、曾小娅要求继续履行合同的，合同继续履行，万科新都置业应按日计算向李杰民、普小娅支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议中约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因开发商原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发商全额缴纳。合同签订后，李杰民、曾小娅已按约支付首期房价款和每期房贷，但至2017年7月23日，万科新都置业才通知李杰民、曾小娅收房，李杰民、曾小娅在收房时发现购置房屋的装饰、设备部分并不符合合同约定，如厨房存在9处质量问题、客厅存在7处质量问题、书房及次卧存在7个质量问题、主卧及主卫存在6处质量问题等。李杰民、曾小娅与万科新都置业房屋陪同管家就上述质量问题进行了确认并签字。后万科新都置业于2018年3月23日再次通知李杰民、曾小娅收房，但案涉房屋经整改仍未达到收房标准。由于万科新都置业整改无法完成，交房时间一再拖延，也不按期向物业公司缴纳物业费，2018年4月18日，李杰民、曾小娅委托律师向万科新都置业发送《律师函》，限期万科新都置业整改完成并交付质量合格的房屋以及支付违约金、缴纳物业费。直至2018年6月17日，万科新都置业又再次通知李杰民、曾小娅收房，才终于向李杰民、曾小娅交付了质量合格的房屋。万科新都置业多次整改且逾期交房的行为，已构成严重违约。为维护李杰民、曾小娅的合法权益，故向法院提起诉讼。 万科新都置业辩称，李杰民、曾小娅的诉请没有事实和法律依据，请求予以全部驳回。理由一、万科新都置业已按约交付合格房屋，不构成逾期交付地行，不应承担违约责任；二、李杰民、曾小娅的举证未证明房屋存在的质量问题，足以达到拒收房屋的情形；三、物业管理费与本案不属于同一法律关系，需另案处理。且关于物业管理的合同当事人是李杰民、曾小娅和物业公司，交款义务人是李杰民、曾小娅，而非万科新都置业。 本院经审理认定事实如下：2016年10月4日，李杰民、曾小娅（买受人）与万科新都置业（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定李杰民、曾小娅购买万科新都置业开发的位于成都市新都区。该商品房实测建筑面积共165.87平方米。装修水平是全装。商品房总价款165万元，李杰民、曾小娅采取商业贷款方式付款。第十五条商品房交付条件载明“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。……（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”第十八条交付时间和手续载明“（一）出卖人在2017年1月4日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件材料买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（三）双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十九条处理。（四）交接程序……2.查验房屋状况。买受人有权对该商品房进行查验，……。买受人自行或委托第三方查验该商品房时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。（五）修复买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等2.管道堵塞；3.门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用；”第十九条逾期交房责任其中载明“买受人未按出卖人通知的时间办理交接手续的，包括但不限于买受人未在通知时间或本合同补充协议约定时间前往指定地点收房，或买受人无合同约定和法律规定的理由而拒绝收房的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付。”第二十条商品房质量其中载明“（二）其他质量问题1.该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。更换、修理成本过高，且不更换、修理未严重影响房屋的正常使用的，买受人仅能要求出卖人赔偿其因此遭受的损失。……。（三）装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修，装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2、不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理；……关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六。”同日，当事人并签订了《商品房买卖合同补充协议》，第十条对合同第十四条（交接手续）补充约定载明“1、买受人应在合同第十条约定的时间内或出卖人通知的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为本合同项下的房屋已按时交付。……4、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金及发生本协议约定的可迟延交付的情形外，出卖人应以挂号信或特快专递或媒体广告通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。……6、房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不应承担逾期交付的责任。7、出卖人设立的“装修示范单位”、“装修检验馆”或者其他展示单位是基于展示户型空间布局或者为买受人提供装修方案参考之目的，出卖人已经明示其不属于交付标准，交付标准以合同或者其他合同约定为准。”上述合同及协议签订后，李杰民、曾小娅按合同约定的方式向万科新都置业支付了购房款。在合同约定的交房期限届满时，李杰民、曾小娅与万科新都置业未办理房屋交付手续。后于2018年6月17日，李杰民、曾小娅与万科新都置业办理收房手续。 以上当事人无争议的事实，有当事人的当庭陈述及提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、客户钥匙/物品签收单等证据在卷佐证，本院予以确认。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.为证明诉争房屋存在质量问题，万科新都置业并未按约将房屋交付李杰民、曾小娅，万科新都置业存在迟延交房、多次整改的事实，李杰民、曾小娅提交了2017年7月23日验房房屋质量问题清单、2017年7月23日验房照片、2018年3月17日验收质量问题记录、2017年3月17日验房照片、2018年3月23日验收整改后的照片、微信聊天记录。房屋相关图片。万科新都置业对李杰民、曾小娅提交的上述证据的三性均不认可，万科新都置业不应承担逾期交房的责任，李杰民、曾小娅所认为的质量问题，仅属于保修的范畴，不构成李杰民、曾小娅拒绝收房的理由，且其所认为的质量问题，质量不是专业人员所检验出的，只是李杰民、曾小娅单方个人意见，且上述证据也不能证明万科新都置业认可了清单上所载问题的存在，也不能证明李杰民、曾小娅将其意见通知到了万科新都置业。本院认为，2017年7月23日验收房屋质量问题清单，仅是一份验收时的记录清单，签字确认人员，李杰民、曾小娅也未有证据证明系万科新都置业的相关人员，且已按合同约定书面将需整改的问题已书面的方式向万科新都置业提出，以及图片未有明确的拍摄时间，故对李杰民、曾小娅提交的上述证据本院不予采信，对李杰民、曾小娅提交上述证据欲证明的目的不予认可；2.为证明诉争房屋为现房，在出售给李杰民、曾小娅之前已达到交付条件，且已取得房屋权属的初始登记，万科新都置业提交了《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案书》、《四川省房屋面积测绘报告》、房屋所有权证。李杰民、曾小娅对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，对万科新都置业的证明目的不认可。本院认为，《建设工程规划合格证》取得时间是2014年6月10日，《竣工验收备案书》的时间是2014年6月20日，《四川省房屋面积测绘报告》取得时间是2014年6月3日，诉争房屋初始登记时间是2015年1月13日，而案涉合同签订的时间是2016年10月4日，故万科新都置业所提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，能证明在合同约定的交付期限前诉争房屋已达到合同约定的交付条件，本院予以采信。 本院认为，李杰民、曾小娅与万科新都置业签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，当事人争议的焦点是诉争房屋是否已达到合同约定的交付条件并按时交付，以及万科新都置业是否应承担违约损失的问题。对此本院评判如下：1.诉争房屋是否已达到合同约定的交付条件。当事人签订的合同中明确约定商品房的交付条件是商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和已取得房屋面积实测报告书，对于上述证明材料，万科新都置业举证证明在案涉合同签订前已取得，且已取得了诉争房屋的初始产权登记，故合同约定的商品房交付期限届满前，商品房的交付已满足合同约定的交付条件；2.按时交付问题。合同中明确约定交房时间为2017年1月4日，对于房屋的交付，当事人签订的补充协议明确约定“买受人应在合同第十条约定的时间内或出卖人通知的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为本合同项下的房屋已按时交付。”和“买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。”以及“房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。”根据上述约定，李杰民、曾小娅未有证据证明其在合同约定的交付期限届满前即2017年1月4日前要求万科新都置业履行房屋的交付义务，万科新都置业没有履行，且李杰民、曾小娅也没有充分证据证明万科新都置业交付的商品房存在严重影响正常使用功能的质量问题，致使诉争房屋逾期交付，且其合同中也明确约定了房屋如需要整改，但交房时间不顺延，因此根据上述合同约定，视为本合同项下的商品房已按时交付；3.万科新都置业是否应承担违约损失的问题。该问题的关键是诉争房屋是否存在影响房屋交付的质量问题，按照双方签订的合同约定，李杰民、曾小娅对质量问题应以书面方式向万科新都置业提出，万科新都置业并经核实确认，按照合同约定的方式解决。从李杰民、曾小娅提供的证据来看，其所称的质量问题应属于质量瑕疵问题，而非不能交付的地基基础和主体结构的质量问题，也非严重影响案涉商品房的正常使用功能，从而导致李杰民、曾小娅合同的根本目的不能实现的质量问题。 综上所述，李杰民、曾小娅所举证据不足以证明其事实主张，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回李杰民、曾小娅的诉讼请求。 案件受理费2681元（已减半收取），由李杰民、曾小娅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年十月二十二日 书记员  侯 毅