四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1323民初1891号 原告：兰小朋，男，汉族，1972年8月3日出生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：王天勇，男，汉族，1971年7月3日出生，住四川省蓬安县。系蓬安县河舒镇竹林村村委会推荐。 被告：雷新菊，女，汉族，1966年1月3日出生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：周通良，男，汉族，1941年9月17日出生，住四川省蓬安县。 原告兰小朋与被告雷新菊农村建房施工合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰小朋及其委托诉讼代理人王天勇、被告雷新菊及其委托诉讼代理人周通良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兰小朋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付我的建房工程欠款3，401元；2、请求判令被告至核算之日起按年利率24％支付利息至债务清偿之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：为了搞好蓬安县河舒镇尖峰村八组的农户聚居点建设工程，原告通过竞争性谈判的形式取得了该工程的承包权。2011年6月18日原告与尖峰村八组推选的建房小组代表签订了《河舒镇尖峰村新农村民房建设工程承包合同》，合同约定工程单价520元／平方米，由原告（即乙方）包工包料、按图施工、按施工进度支付工程款，总价款以房屋实际面积结算。同一天原告还与河舒镇人民政府签订了民房建设工程保证金监管协议。2011年7月10日又与建房户推选的建房小组代表签订了民房建设工程补充合同。合同签订后，原告按时进场施工并确保了工程顺利完工。2013年3月5日该工程通过了蓬安县建设质量安全监督管理站的质量监督检查。结论是工程地基基础、主体承重结构不存在安全隐患，同意继续投入使用。2013年7月28日经与建房小组代表和建房户核算，被告雷光玉的房屋面积为275.5平方米，总价款143，260元，已支付139，859元。故被告实际尚差工程款计3，401元。原告在施工期间和竣工验收后多次找被告索要工程欠款，被告均以各种理由拖延拒不支付。迫于无奈，原告也多次向尖峰村村委会、河舒镇人民政府反映情况请求支持，被告至今仍不履行。原告认为被告拒不支付工程尾款的行为已构成违约并极大的损害了原告的合法权益。故依据《民事诉讼法》、《合同法》的规定向人民法院起诉，请求依法审理并支持原告的诉讼请求。 被告辩称：与雷发光案答辩意见一致。即：1、建房欠款3，401元属实，但具体金额需要与原告进一步核对；2、原告修建的房屋存在质量问题和面积差异，我方因此拒绝支付尾款。 本院经审理认定事实如下：2011年6月18日原告（合同乙方）与河舒镇尖峰村建房领导小组（合同甲方）签订了《蓬安县河舒镇尖峰村新农村民房建设工程承包合同》。建房小组代表雷发光、雷建生、雷时佐、雷时权、雷跃明、雷俊华在合同上签字捺印，蓬安县河舒镇尖峰村村民委员会作为监证单位在合同上签字盖章。合同对工程价款的约定为：工程单价为520元／平方米，总价款以最后房屋实际面积进行结算。付款方式为：房屋基础完工付建房总金额的20％；底楼完工付建房总金额的40％；主体完工付建房总金额的30％；房屋全面竣工经甲方验收合格后再付建房资金的8％，余下2％作为质保金由建房小组和村委会共同监管，一年后房屋无质量问题则支付给乙方。该《承包合同》还就其他事项进行了约定。当日，原告还与河舒镇人民政府签订了《蓬安县河舒镇尖峰村集中聚居点民房建设工程保证金监管协议书》。该协议书约定：乙方在报名招标前应向甲方缴纳1.5万元的建房保证金。其中工程质量及房屋外观保证金5，000元；工程进度保证金5，000元；安全责任金5，000元。工程竣工后如乙方在工程质量、工程进度、工程施工安全等方面达到协议要求方可全额退还建房保证金。2011年7月10日原告又与河舒镇尖峰村八组（合同甲方）签订了《蓬安县河舒镇尖峰村新农村民房建设工程补充合同》。甲方代表雷发光、雷时佐、雷时权、雷跃明、雷俊华在合同上签字捺印，蓬安县河舒镇尖峰村村民委员会作为监证单位在合同上签字盖章。该补充合同就工程概况、承包范围、合同工期、违约责任等进行了约定。上述合同签订完毕后兰小朋即进场施工。项目完工后，诉争房屋在没有验收的情况下，本案被告及其他建房户即陆续入住新建房屋。2013年3月上旬，原告兰小朋委托蓬安县建设工程质量安全监督管理站对新建房屋进行了质量检查，结论意见为：1、该工程地基基础、主体承重结构不存在安全隐患、同意继续投入使用；2、住户在进行外装修施工中，不得随意破坏主体结构，加强房屋使用功能的维修和管理。2013年7月中旬，原告委托蓬安县相如房产测绘所有限责任公司对新建民房的套内、分摊、建筑面积进行了测绘，测绘所并分别以户型为单位出具了测绘报告。后因建房户对房屋测绘面积及计算方式存在争议，2013年7月23日原告兰小朋与建房户代表经河舒镇人民政府、尖峰村村委会的调处达成了《尖峰村八组集中建房调处意见》。镇、村参与调处的领导以及原告兰小朋、部分建房户在调处意见上进行了签名确认。调处意见约定：1、房屋主体按共同结算面积为准；2、一楼门斗、三楼阳台（未纳入计算面积部分）按50％结算；3、雨棚三楼部分不算、二楼雨棚按30％结算；4、未完工门窗按500元一户在工程总价中减扣；5、房屋增高等问题不再讨论，不补任何差价；6、房屋总共结算面积为：大户边350㎡、大户中335.8㎡、中户边275.5㎡、中户中266㎡、小户187.5㎡、独立户113.5㎡。2015年1月10日，原告兰小朋与建房小组代表就项目工程价款、账务收支情况等进行了清算。清算表明确：新农村建房住户所差余款由建房小组代表协助原告收取。因部分建房户一直拒付建房余款，原告经追索未果。2018年8月，原告起诉来院。 另查明：河舒镇尖峰村新农村民房建设工程采用的模式为以政府为主导、以各建房户为主体的方式。政府负责统一规划、各建房户自筹资金。为保证项目顺利进行，成立临时性的建房领导小组。建房领导小组受建房户的委托，代表众多建房户管理、监督、协调项目实施以及款项收支、账务管理等事宜。尖峰村新农村民房建设工程共分为两期，二期合同于2012年4月6日签订，均由原告承建。二期项目除建房单价比一期略高外（550元／平方米）,其余项目实施模式、情形与一期大致相似。尖峰村新农村民房建设工程参与建房的约40余户，大多数建房户已依约付清全部款项，存在尾款给付争议的仅10余户。各户所欠金额不一，但额度均不大。 同时查明：本案被告选建的户型为“中户边”，已付建房款139，859元。按照《调处意见》确认的“中户边”面积275.5㎡以及520元／㎡的单价结算，则被告尚差原告建房款3，401元。本案欠款金额系2015年1月10日原告兰小朋与建房小组代表核实账目后按上述计算方式得出。另在诉讼中，被告未在本院要求的时限内对所建房屋的质量问题和面积差异申请鉴定和测绘。 本院认为，本案系新农村建设背景下引发的农村建房施工合同纠纷。尽管各户拒付尾款理由不一而足，但主要集中在以下三个方面：一是认为原、被告不是本案适格主体；二是不认可测绘所测绘的面积以及后来《调处意见》确认的户型面积；三是新建房屋存在质量问题，比如未按图纸施工有偷工减料的现象，还有就是房屋存在渗漏、墙面屋顶开裂等情形。因此案涉纠纷的核心问题有二：一是被告拒不支付建房尾款的抗辩理由是否成立；二是结合案件实际情况以何种方式解决本案纠纷较为妥当。现逐一进行评述。关于本案原、被告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”以及参照《村庄和集镇规划建设条例》、《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》的有关规定，农村自建两层（含两层》以下的住宅，其承建方并不需要施工资质。即便原告兰小朋不具有承建资质而导致其与尖峰村建房领导小组签订的《建房合同》无效，但依据《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”之规定，原告兰小朋作为承建方也有权要求建房户支付余下价款。至于新建房屋是否竣工验收合格的问题在有关房屋质量问题的评述中再予以释明。与原告兰小朋签订系列建房合同的相对方是尖峰村建房领导小组的建房代表，因该建房领导小组系代表众多建房户而组建的临时性的群众自治管理机构，不具有法人资格，其签订的合同涉及的权利义务当然及于各建房户。因此，本案原、被告主体适格。关于新建房屋的实际面积如何计算的问题。诉讼中原告兰小朋为支持自己的诉讼主张出示了蓬安县相如房产测绘所有限责任公司对新建民房的套内、分摊、建筑面积的测绘报告以及事后与大部分建房户达成的《调处意见》。该《调处意见》系在《测绘报告》的基础上经镇、村领导组织调解的情形下达成的，大部分建房户亦在《调处意见》上签字确认。原告庭审中出示的《调处意见》为复印件，此项证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第十条“当事人向人民法院提供证据应当提供原件和原物”的相关规定。为查明案件事实，庭审后本院向个别参与调处的镇、村领导进行了核实，确认了《调处意见》的真实性。尽管被告对房屋面积持有异议，但案件审理中经本院释明，被告未在限定时间内就房屋面积申请重新测绘。在被告既不申请重新测绘也不认可《调处意见》确认的面积的情况下，依据证据优势原则并结合本案实际情况，本院认为原告基于《调处意见》确认的的户型面积向被告主张欠款并无不当。关于房屋质量。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础和主体结构质量承担民事责任。”的规定以及已经查明的案件事实，本院认为新建房屋的地基基础、主体承重结构不存在安全隐患。其理由如下：1、原告兰小朋出示有蓬安县建设工程质量安全监督管理站对新建房屋进行质量检查的《检查意见》，被告虽对《检查意见》不认可，但未提供证据予以反驳；2、河舒镇人民政府已早在诉讼前就已退还原告工程保证金的事实（以此反证）；3、被告在新建房屋未经验收的情况下即已入住（或实际交付）的事实；4、被告未就房屋存在质量问题举证的事实；5、被告未在本院限定时间内对房屋存在质量问题申请鉴定的事实。尽管被告认为房屋未经验收即入住并非被告的本意其行为也不应视为对新建房屋的质量认可，但本院对此的理解是新农村集中建房确有其特殊性，但在入住（或交付）事实既成的情况下，被告仍可通过申请质量鉴定的方式进行维权。无论是在诉讼发生之前还是在诉讼过程中，被告均完全放弃了这一救济渠道。本院基于上述理由认为新建房屋的地基基础和主体结构不存在安全隐患，但原告本人对部分诉争房屋存在渗漏以及墙面、屋顶开裂的情形系知情并且也和部分建房户就此类问题的解决方式进行过协商。本案被告下欠的建房尾款金额并不大，但由于涉及户数较多，如不追索欠款，则对原告不利。但在部分诉争房屋存在渗漏以及墙面、屋顶开裂的情形下，如不对诉争房屋存在的显而易见的瑕疵进行任何方式的救济，亦对建房户有失公允。综上所述，考虑到新农村集中建房的特殊情况，结合本案证据以及查明的客观事实，本院对原告要求被告支付建房尾款的诉讼主张依法予以支持。因与本案情形相似的案件数量较多，各户房屋存在渗漏以及墙面、屋顶开裂的情形又不一而足（在未举证或者所举证据存在瑕疵的情况下不排除部分房屋并无渗漏以及墙面、屋顶开裂的情形）。为衡平各方诉求且有利于纠纷得到解决，本院认为原告应在一定程度扣减部分建房尾款以便于被告对房屋进行维护、管理和使用。另需说明的是诉讼中因未对本案及他案诉争房屋进行质量方面的鉴定，因此无法判定部分房屋渗漏以及墙面、屋顶开裂等情形系何种原因造成；同时也无法判定上述情形是否会危及房屋整体安全、以及如何进行修复、修复费用应为多少等。综合考虑各户情况本院酌定扣减额度以“小户、独立户型”500元、“中户中”650元、“中户边”700元、“大户中”850元、“大户边”1000元为宜，同时原告要求的逾期付款利息损失本院一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告雷新菊于本判决生效后十日内支付原告兰小朋建房尾款2，701元； 二、驳回原告兰小朋其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元由被告雷新菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  胡文波 二〇一八年十月三十日 书记员  胡 昕