江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0302民初760号原告：闵艳清，男，1994年8月28日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：邬敏，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：许和林，男，1991年10月9日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：罗园花，北京雍文（萍乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖凌峰，北京雍文（萍乡）律师事务所实习律师。原告闵艳清与被告许和林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闵艳清及委托诉讼代理人邬敏、被告许和林的委托诉讼代理人罗园花、廖凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵艳清向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠房租至实际搬离之日并解除《房屋租赁合同》，拖欠房租截止起诉之日（2021年1月）为止，总计26600元；2.判决原告有权收取被告押金3800元；3.判决被告将房屋恢复原状并缴清所有房屋应缴费用（水费、电费等）；4.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2020年3月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于萍乡市开发区房屋租赁给被告作洗衣店使用，租赁期限为一年，房屋租金每月3800元，租金每月支付一次，在到期前20天交付下月租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告将租赁房屋用于开设洗衣店。租赁期间被告只向原告支付了4-6月份三个月的房租（其中4月份房租因疫情原因原告已减免1800元），自2020年7月份起至今尚欠原告7个月房租共计26600元未支付，也未将租赁物返还给原告，被告开设洗衣店的工具、用品等现仍堆满原告房屋。根据《房屋租赁合同》第六条约定：被告若提前终止合同，原告有权不予退还押金。如果被告拖欠房租10日，原告有权将合同自行解除。合同自行解除、协商解除及租赁期满之日起60日内，被告负责腾退房屋，如未腾退，视为被告放弃房屋内物品所有权。原告有权对被告剩余物品自行处理，由此产生的费用及损失由被告承担。第九条约定：被告未按合同约定交付租金或未按时缴纳水费、电费的，超过半个月原告均有权无条件解除合同。原告多次催告被告缴纳剩余租金及水电费，但被告一直拖延拒绝支付租金，被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉之法院，请求判如所请。被告许和林辩称：1.答辩人不需要向被答辩人支付房租26,600元，应当解除房屋租赁合同；2.被答辩人无权收取答辩人的押金3,800元；3.2020年7月份涉案房屋内的水电应当由被答辩人自行承担；4.本案诉讼费用应当由被答辩人自行承担；5.请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。理由如下：答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》用于经营干洗店，答辩人应当交付给答辩人符合合同约定以及法律规定的店铺给答辩人，但是2020年7月17日该房屋内消防喷淋系统大量喷水，导致答辩人洗衣店内洗衣设备、衣物、家具、装修等财产损失，店铺也无法经营，致使答辩人经营干洗店的合同目的无法实现，因此应当解除《房屋租赁合同》。答辩人不需要向被答辩人支付26,600元租金。在2020年7月17日前，答辩人正如起诉状所述，2020年7月份之前房租未拖欠，7月份之后的房租之所以未交，是因为答辩人行使同时履行抗辩权，即“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”，因此答辩人有权拒绝支付在消防喷淋系统损坏且导致答辩人财产损失的前提下，有权拒绝其相应的履行请求。因此，不需要再支付2020年7月至今的房租，2020年7月份涉案房屋内的水电费应当由被答辩人自行承担。另外，根据原、被签订的《房屋租赁合同》约定，第六条规定“乙方若提前终止合同，甲方不退押金”。但现《房屋租赁合同》的解除系因被答辩人交付的房屋不符合合同目的，致使合同目的无法实现导致的。因此，被答辩人无权收取答辩人的押金3,800元，本案诉讼费用应当由被答辩人自行承担。本院经审理认定事实如下：原、被告对于如下事实无异议：1.原、被告于2020年3月29日签订《房屋租赁合同》，原告将其位于法莱德国际广场2-110房屋有偿租赁给被告用作洗衣店，租赁期1年，自2020年4月1日至2021年3月30日，每月租金3,800元，每月支付一次。合同经双方签字生效后当即交付押金3,800元，被告若提前终止合同，原告不退押金，租赁期满结清所有费用后退还押金，如被告拖欠房租10日，原告可以自行解除合同。2.被告交纳了押金3,800元。3.被告未支付自2020年7月起的房租。4.经原告同意，被告2019年12月直接向案涉房屋的上任租户承租了该房屋，并代上任租户支付了2019年12月至2020年3月的房租。5.租赁房屋内的喷淋系统于2020年7月出现故障，导致被告财物受损。6.原、被告均主张解除合同。对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的如下事实，本院认定如下：原告交付的房屋是否符合合同要求。被告认为，原、被告于2020年3月29日签订的《房屋租赁合同》第七条第1项约定，“租赁期间……甲方（原告）有权对租赁物及房屋内相关设施（包括但是不限于墙体、水电设施等）进行管理和监督。”被告认为喷淋系统发生故障系原告未履行管理责任，属于原告没有交付符合合同约定的房屋给被告，原告认为租赁物的日常使用是由被告负责，房屋已经出租给被告，原告即使作为出租方，也不可能未经被告的同意，擅自出入该租赁房屋，原告的监督和管理责任只是尽量保证被告不存在违法犯罪的事实。本院认为，合同中未对所交付的房屋需达到的要求作出具体约定，仅约定了管理监督责任。被告自2019年12月开始使用案涉房屋，2020年3月29日与原告正式建立租赁合同关系，即自2019年12月起即享有了对房屋的使用权，原告已将租赁物及房屋内设施移交给被告使用，虽然双方没有办理清点移交手续，但喷淋系统属于房屋内附属设施，属于被告的使用范围，本案中，喷淋系统是在被告使用半年多后发生故障，现无证据证明该系统发生故障是该系统本身存在质量问题还是在使用过程中自然磨损，被告在使用过程中，应履行日常检查管理维护职责。故本院认定原告交付的房屋符合合同要求。被告应否支付欠付的房租。本案中，原、被告均认可被告自2020年7月起未交房租，被告至今仍占有案涉房屋，故被告应向原告交纳租金。且本院已认定喷淋系统发生故障不属于原告交付标的不符合合同要求。虽然被告提出故障发生后，原告作为业主应该积极配合被告与相关部门沟通协调的辩解意见，但是在本案中，被告自认消防喷淋系统出现问题系物业责任，且双方均认可是由被告独立向物业交纳物业管理费，现被告产生的问题是基于其与物业之间的物业合同关系，本案原告作为房东具有情理上的协助被告与物业沟通解决的义务，但是缺少合同上的协助义务，且对于其所受损失，被告已通过诉讼方式进行维权，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采纳。对于原告主张被告按合同约定交纳租金及缴清所有房屋应缴费用的请求，本院依法予以支持。原告是否有权没收押金3,800元。《房屋租赁合同》第六条约定，“本合同经甲乙双方签字后生效，乙方当即交付押金，乙方若提前终止合同，甲方不退押金，租赁期满结清所有费用后退还押金。如果乙方拖欠房租10日，甲方可以将合同自行解除。”本案中，被告自2020年7月起未付房租，但未向原告提出提前终止合同的要求，原告亦未行使自行解除合同的权利，故原告要求没收被告押金的请求不符合双方约定，本院不予支持。关于原告要求被告将房屋恢复原状并缴清所有房屋应缴费用（水费、电费等）的请求，由于被告已于2021年3月16日向本院提交了起诉状，要求原告及萍乡市法莱德实业有限公司赔偿其租赁期间的损失，并提交了评估鉴定申请，该现场尚待评估，且原告亦未提供证据证明案涉房屋的原状，故原告该请求现无履行的可能性，本院不予支持。原告要求被告缴清所有房屋应缴费用（水费、电费等）的请求，由于原告未提供证据证明被告存在欠缴合同中约定需由被告负担的费用的事由，故对原告该请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告闵艳清与被告许和林于2020年3月29日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告许和林于本判决生效之日起一个月内向原告闵艳清支付拖欠房屋租金26,600元以及后续租金（后续租金以每月3,800元为标准，自2021年2月起至被告实际搬离之日止）。三、驳回原告闵艳清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由被告许和林负担510元，原告闵艳清负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  文玮二〇二一年四月二十九日法官 助理  严琴代理书记员  彭娟