湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0506民初629号原告：周长虹，女，1971年3月4日出生汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：潘勇，湖北七君律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：张凯，男，1976年8月3日出生汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：曹湘宇、翟志翔，湖北三峡律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：代洪涛，男，1975年9月1日出生汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：曹湘宇、翟志翔，湖北三峡律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：宜昌市城市凯景大酒店有限公司（以下简称城市凯景酒店公司，统一社会信用代码6142050683704T），住所地宜昌市夷陵区港虹路**。法定代表人：张萍，女，1974年5月7日出生城市凯景酒店公司总经理，住宜昌市西陵区。原告周长虹与被告张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用普通程序于2018年7月6日、8月9日、9月7日公开开庭进行了审理。原告周长虹的委托诉讼代理人潘勇、被告张凯、代洪涛的委托诉讼代理人曹湘宇、翟志翔以及被告城市凯景酒店公司的法定代表人张萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周长虹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的房屋租赁合同，被告立即腾退占用原告的房屋。2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金82650.38元（暂计至2018年2月28日）；并以拖欠的租金为基数，按照人民银行同期贷款基准利率向支付自2018年3月1日起至付清拖欠租金之日止的利息。3、判令被告向原告支付违约金19420元（以拖欠租金为基数，按照年利率24%计算至2018年2月28日）。4、判令被告按照合同约定的租金标准向原告支付从2018年3月1日起至被告腾退房屋之日止期间的房屋占用费。5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年10月30日，原、被告签订《商业用房租赁合同》，约定原告将位于宜昌市夷陵区港虹路8号1号楼的商业用房整体出租给被告，租赁期限为10年，租金支付方式为先付后租，按季度支付。合同履行过程中，被告并未依约向原告足额支付租金，截止2018年2月28日共拖欠租金82650.38元。后经原告多次催要，被告至今仍未履行。根据合同约定，原告有权解除合同，被告应无条件的迁出承租房屋，并向原告支付迟延期间的房租和违约金。现提起诉讼，请求判如所请。被告张凯、代洪涛辩称，1、2012年10月30日签订《商业用房租赁合同》时，被告城市凯景酒店公司正在筹备阶段，张凯及代洪涛作为成立公司的员工在合同上签字，租赁房屋实际是被告城市凯景酒店公司使用，张凯、代洪涛不应承担支付租金的义务；2、拖欠租金的具体数额有待原告与被告城市凯景酒店公司对账核定后确定；3、合同履行过程中，原告私自向被告转租的一楼租户收取租金，原告也存在违约行为，被告不应支付违约金；4、拖欠租金是因为被告城市凯景酒店公司资金出现困难，判令解除合同、腾退房屋会给公司造成巨大损失，不同意解除合同。被告城市凯景酒店公司辩称，1、我公司成立之前，张凯、代洪涛系作为成立公司的员工与原告签订的《商业用房租赁合同》；2、2015年开始拖欠租金后，我公司与原告签订了补充协议，将租金的标准下调为21元/㎡，应该按照下调后的标准计算拖欠的租金；3、拖欠租金属实，但未构成根本违约，我公司也在积极筹措租金，现不同意解除合同。经审理查明，2012年10月30日，原告周长虹及其他7名房屋出租人（刘浪、周洋、秦姜艳、张发琼、蒋东、蒋丽宁、余彬）一起作为出租方与被告张凯、代洪涛（承租方）签订《商业用房租赁合同》一份，合同约定：1、出租方将位于宜昌市夷陵区港虹路8号1号楼，总建筑面积为6240.38㎡的商业用房整体出租给承租方使用；2、租赁期限为10年，即从2012年11月1日起至2022年10月31日止；3、计付租金起始日期为2013年4月1日，标准为第一、二年为每月25元/㎡，第三至七年为每月27元/㎡，第八至十年为每月30元/㎡；4、租金支付方式为先付后租，按季度支付；5、出租方同意承租方在租赁期内分租或转租承租房屋，分租或转租时应向物业报备。合同同时约定，承租方迟延支付租金，应向出租方支付每日1%的违约金，迟延支付时间达20日时，出租方有权单方解除合同，承租方无条件迁出承租房屋，并支付迟延时间的房租和违约金。前述《商业用房租赁合同》另附房屋平面图及租金明细表，其中租金明细表显示，本案原告周长虹在该合同中出租房屋的面积为256.19㎡。合同签订后，包括原告周长虹在内的8名房屋出租人依约将租赁房屋整体交付使用。2013年1月31日，被告张凯注册成立了被告城市凯景酒店公司，工商注册登记的公司性质为有限责任公司（自然人独资），营业场所为本案租赁房屋所在地宜昌市夷陵区港虹路8号，法定代表人为张凯。其后，被告城市凯景酒店公司使用租赁房屋开办城市凯景酒店，被告张凯负责酒店的经营管理。2016年5月1日，包括原告周长虹在内的8名房屋出租人与被告张凯、代洪涛签订《房屋租赁合同调整协议书》一份，协议书中确定了房屋承租人拖欠租金的事实，约定将租金标准原核定的单价27元/㎡调整为21元/㎡，同时特别约定在签订协议书的当日由承租人向房屋出租人支付人民币50万元后，协议书成立生效。协议书签订后，三被告仍未依约按时交纳租金，原告周长虹及其他7名房屋出租人（另案处理）均诉至法院，请求判令解除合同，要求三被告腾退房屋并支付拖欠的租金、利息、违约金及房屋占用费。同时查明以下事实，一、《商业用房租赁合同》履行过程中，包括原告周长虹在内的8名房屋出租人已经收取的房屋租金中，部分租金系通过被告张凯的个人银行账户支付的，还有部分款项系通过被告城市凯景酒店公司财务人员邹远丽的个人银行账户支付的，还有部分系案外其他人代为支付的。案件审理过程中，包括原告周长虹在内的8名房屋出租人与被告张凯、城市凯景酒店公司就欠付租金的数额进行了对账，并共同签订《对账确认单》。本案中，原告周长虹与被告张凯、城市凯景酒店公司对账确认如下事实：1、截止2016年12月底，欠付周长虹租金19612元；2、2017年5月8日至2018年1月18日共支付5笔，共计36000元，双方确认无误；3、2018年至今未支付租金；4、张凯称已支付的2016年12月17日金额10000元、2017年3月31日金额10000元、2017年9月5日金额10000元、2017年10月29日金额14000元，以上四笔待进一步核实。对账后，包括原告周长虹在内的8名房屋出租人向本院出具《情况说明》，表示同意按照《房屋租赁合同调整协议书》调整后的租金标准即每月21元/㎡计算欠付的租金。同时，本案原告周长虹在《情况说明》中对《对账确认单》中待核实的上述四笔款项予以认可。二、《商业用房租赁合同》履行过程中，被告城市凯景酒店公司将涉案房屋的一楼部分门面予以转租。因被告拖欠租金，包括原告周长虹在内的8名房屋出租人于2018年4月至7月期间，先后向该部分次承租人代收房租共计93892元。案件审理过程中，包括原告周长虹在内的8名房屋出租人向本院出具《情况说明》，一致同意前述代收的房租93892元从周洋（另案处理）收取的租金、房屋占用费、违约金等款项中予以扣减。三、2015年2月15日，被告城市凯景酒店公司办理工商变更登记，公司的出资人、法定代表人由被告张凯变更登记为张萍（系张凯之姐）。2015年6月12月，被告城市凯景酒店公司再次办理工商变更登记，公司的出资人由被告张萍变更登记为张萍、粟海东、李雨亮、张新涛。上述事实，有原告周长虹提供的身份证复印件、房屋所有权证、《商业用房租赁合同》、《房屋租赁合同调整协议书》、《对账确认单》、《情况说明》、被告张凯提供的身份证复印件、企业基本信息、城市凯景酒店公司变更信息、银行交易流水以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告周长虹及其他7名房屋出租人与被告张凯、代洪涛于2012年10月30日签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案争议的焦点主要有三个方面：一是本案《商业用房租赁合同》产生的合同责任由谁承担的问题；二是被告拖欠租金的行为是否构成根本违约，本案租赁合同是否还有继续履行的可能；三是违约金的承担问题。本院分别评述如下：一、本案《商业用房租赁合同》签订后，被告张凯以该租赁房屋为营业场所注册成立了被告城市凯景酒店公司，公司使用该租赁房屋开办经营城市凯景酒店至今。合同履行过程中，被告张凯及城市凯景酒店公司陆续向包括原告周长虹在内的8名房屋出租人交纳租金，并在案件审理过程中与8名房屋出租人一起进行了对账。结合以上一系列事实，本院认定，被告张凯、代洪涛在公司成立前，以自己名义与8名房屋出租人签订了《商业用房租赁合同》，系租赁房屋的签约承租人；被告城市凯景酒店公司在成立后实际使用租赁房屋开办经营城市凯景酒店至今，系租赁房屋的实际使用人。首先，被告张凯、代洪涛作为承租人在合同及合同调整协议书上签字，就应该依约履行合同义务。合同实际履行过程中，被告张凯多次以个人名义交纳了租金，并在不再担任公司法定代表人后仍然继续履行了部分交纳租金的义务，包括原告在内的8名房屋出租人现要求被告张凯、代洪涛作为签约承租人承担合同义务，基于合同相对性原则，该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。其次，被告城市凯景酒店公司在使用租赁房屋期间将部分一楼门面进行转租用以收取租金，并用公司会计的账户向房屋出租人交纳了部分房屋租金，并在本案审理过程中与房屋出租人对拖欠的租金进行对账，鉴于被告城市凯景酒店公司前述实际履行租赁合同义务的行为，结合房屋出租人对被告城市凯景酒店公司交纳的部分租金均予以受领之事实，可判定被告凯景酒店公司作为诉争房屋的实际使用人与房屋出租人对本案租赁合同产生的合同债务达成债务加入的合意，该债务加入合意系当事人真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，亦未损害他人合法权益，依法成立并生效，且被告城市凯景酒店公司在庭审中亦表示愿意承担支付拖欠租金的义务，包括原告周长虹在内的8名房屋出租人现要求被告城市凯景酒店公司对本案租赁合同产生的债务承担连带责任的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。被告张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司辩称张凯、代洪涛系公司员工，张凯交纳租金是履行职务行为，应由公司承担合同义务，为此，其提交了张凯的劳动合同书、银行交易流水、单位职工参加社保申报表证据，本院认为，银行交易流水仅能证明被告张凯用个人账户支付租金的事实，其并未提供公司向被告张凯支付款项用于交纳租金的相关证据，其提供的前述证据并不能证明被告代洪涛系公司员工，也不足以证明被告张凯在不再担任公司法定人后继续用其个人账户交纳租金系履行职务行为。故三被告的该项辩称理由不能成立，本院不予采信。二、房屋租赁合同是指房屋出租人将租赁房屋交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。本案《商业用房租赁合同》履行过程中，三被告自2015年起即没有按合同约定的先付后用方式及时足额的交纳租金。案件审理过程中，双方对账确认截止2016年12月底，欠付原告周长虹租金19612元，2017年5月8日至2018年1月18日共支付36000元，2018年至今未支付租金。后原告周长虹出具《情况说明》认可被告张凯还支付了租金44000元。本院依照原、被告双方确认调整后的租金标准每月21元/㎡计算，截止2018年2月28日，三被告拖欠原告周长虹的租金数额达14931.86元（19612元+256.19㎡×21元/㎡×14个月-36000元-44000元）。综上，三被告在合同履行过程中存在长期拖欠租金的事实，致使原告周长虹通过出租房屋收取租金获取利益的合同目的不能实现，已经构成根本违约。三被告辩称拖欠租金属实但未构成根本违约，不同意解除合同。为此，本院在8月9日、9月7日两次庭审后均要求三被告积极筹措资金、履行给付拖欠租金的义务，以利于合同继续履行，但三被告并未支付此前欠付的租金，亦未就欠付的租金提出具体的履行计划和解决方案，无继续履行合同的诚意。综上，原告周长虹现起诉要求解除《商业用房租赁合同》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。《商业用房租赁合同》解除后，三被告应当立即将其承租的原告周长虹256.19㎡房屋予以腾退、返还，支付截止2018年2月28日已欠付的租金14931.86元，并自2018年3月1日起至实际腾退之日止按照月租金21元/㎡的标准支付房屋占用费。三、本案中，三被告长期拖欠租金构成违约，理应承担相应的违约责任。《商业用房租赁合同》中约定，承租方迟延支付租金的，应向出租方支付每日1%的违约金，原告周长虹现要求三被告以拖欠的租金为基数，按照年24%的标准计算违约金至2018年2月28日，其已经对合同约定的违约金标准进行了调整，本院认为《商业用房租赁合同》中约定的违约金标准明显过高，本院根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告可能获得的预期利益等综合因素，酌定三被告应以拖欠的租金14931.86元为基数，自2018年3月1日起按照年利率6%的标准支付违约金至租金付清之日止。被告张凯、代洪涛辩称房屋出租人私自向一楼转租户收取租金也存在违约行为，被告不应支付违约金，本院认为，在三被告长期拖欠租金的情形下，房屋出租人为避免损失的扩大，向次承租人收取租金系维护自身权益的合理救济措施，不构成违约，故该项辩称理由不能成立，本院不予采信。关于包括原告周长虹在内的8名房屋出租人先后向部分一楼次承租人代收的租金93892元，因前述房屋出租人在案件审理过程中向本院出具《情况说明》，一致同意代收的房租93892元从房屋出租人周洋（另案处理）应收取的款项中扣减，本院予以确认。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周长虹与被告张凯、代洪涛于2012年10月30日签订的《商业用房租赁合同》。被告张凯、代洪涛、宜昌市城市凯景大酒店有限公司于本判决生效后10日内将位于宜昌市夷陵区港虹路8号1号楼面积为256.19㎡的房屋腾退并返还给原告周长虹。二、被告张凯、代洪涛于本判决生效后10日内支付原告周长虹截止2018年2月28日所欠租金14931.86元；自2018年3月1日至实际腾退房屋之日止按照月租金21元/㎡的标准支付房屋占用费（面积256.19㎡）；并以欠付租金14931.86元为基数，自2018年3月1日起至所欠租金实际付清之日止按年利率6%的标准支付违约金。被告宜昌市城市凯景大酒店有限公司对前述给付义务承担连带清偿责任。三、驳回原告周长虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2341元，由被告张凯、代洪涛、宜昌市城市凯景大酒店有限公司共同负担。应由被告负担而已由原告预交的诉讼费用，由被告在履行本判决确定的给付义务时一并转付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  王 婴审 判 员  汪青青人民陪审员  望西峨二〇一八年十月九日书 记 员  王忠丹