云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终1398号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖（系该公司职员），女，1990年10月21日生，汉族，住云南省昆明市呈贡县雨花片区**昆明理工大学，现住弥勒市。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张阳，女，1976年8月1日生，汉族，居民，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人云南昆润高宏投资有限公司因与被上诉人张阳房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云南昆润高宏投资有限公司上诉请求：1.依法撤销云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初999号民事判决，并依法改判；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1.租金的认定有误。一审认定由上诉人支付被上诉人2016年至2018年度租金共计90316.64元，上诉人认为是含税金的，应当由上诉人代扣代缴义务后再向被上诉人支付净租金。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的约定，由上诉人履行租金税款代扣代缴的义务，租金应扣缴税款后，再向被上诉人支付。不能因为上诉人尚未实际代缴税费，便将本应缴纳的税款一同支付给被上诉人。一审法院对于代扣代缴的事实并未查明。2.违约金计算有误。违约金计算时，一审法院以净租金和税费之和为基数进行计算，但上诉人支付的违约金应当是净租金为基数进行计算后的违约金。3.关于合同继续履行认定有误。一审庭审中，上诉人主张租赁该房屋的租金过高，法院类似判例中已确认与本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，继续履行合同对上诉人有较大困难且显失公平。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。上诉人认为本案被上诉人的实际损失是欠付租金同期银行贷款利率产生的利息，因此一审认定的违约金标准过高，高于被上诉人的实际损失，应予降低。张阳辩称，上诉人并没有进行代扣代缴的记录，也没有提交税率的标准，而且税金在不断的变化，税金的发生是在支付租金才发生，不应该在本案中扣除。上诉人将含税的租金支付被上诉人并不影响税金的交纳。违约金应按合同约定计算，当时购买房屋的价格远远高于当时的房价。张阳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017、2018年的房屋租金共计90316.64元；2.由被告支付原告自2016年4月1日起至2018年4月1日止的违约金15353.84元；3.由被告按日万分之五计算支付原告自2018年4月2日起至付清租金之日止的违约金，并依据支付租金时的税收政策，承担因被告迟延支付租金给原告增加的税款数额；4.本案诉讼费及财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月22日，原告张阳与被告云南昆润高宏投资有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于弥勒县县城西区生态园以东弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号第3幢第10层03号房屋，房屋建筑面积为78.81平方米，每平方米价格为7229.5元，房屋总价为569757元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期为三年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2015年9月8日，双方签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》中约定的租期进行延长，至2019年2月28日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2013年3月1日起至2016年2月29日止的租金被告已实际支付。现原告向一审法院起诉要求被告支付2017、2018年度租金，并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付2017、2018年度（即2017年3月1日至2019年2月28日）的房屋租金90316.64元（564479元×8%×2年）系按合同约定标准以实际购房款计算所得，被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。故一审法院支持由被告支付原告租金90316.64元。原告主张由被告支付自2016年4月1日起至2018年4月1日止的违约金15353.84元[564479元×8%×0.0005×（315天＋365天）]，并按未付租金金额的万分之五计算支付自2018年4月2日起至实际支付租金之日止的违约金，在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，原告关于违约金的计算标准及方法符合双方合同约定，一审法院予以支持。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决：由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告张阳自2017年3月1日起至2019年2月28日止的房屋租金90316.64元及截至2018年4月1日的违约金15353.84元，合计105670.48元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年4月2日起至上述租金付清之日止的违约金。案件受理费2414元，减半收取计1207元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人与被上诉人双方自愿签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，不违反法律及行政法规的规定，租赁合同合法有效。在合同履行过程中，上诉人未按照合同约定支付被上诉人房屋租金，违反了诚实信用原则，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决由上诉人支付被上诉人自2017年3月1日起至2019年2月28日止的房屋租金90316.64元及截至2018年4月1日的违约金15353.84元，合计105670.48元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年4月2日起至上述租金付清之日止的违约金并无不当，本院予以支持。上诉人提出应当在支付欠被上诉人房屋租金90316.64元扣除其代扣代缴的税费，因本案系上诉人违约在先，未履行支付租金及代扣代缴的义务，上诉人并非纳税义务人，且核定税率、税收征缴系税务部门的职权，不属于法院审理认定范畴，可在实际履行过程中由纳税义务人依法申报或由税务部门依法征缴，故对上诉人主张扣除代扣代缴的税费的请求，本院不予支持。上诉人认为本案约定房屋租金高于同地段房屋租金，合同显失公平且继续履行有困难，要求对合同进行变更或解除。显失公平的前提是一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平原则，本案中不存在上述显失公平情形，且本案的违约方是上诉人，其无权要求解除合同，而一审诉讼中上诉人也没有提出反诉，故上诉人要求变更或者解除合同的主张不成立，双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效，合同还在有效期内，双方仍然应继续履行。关于是否调整违约金的问题。上诉人认为违约金过分高于实际损失，但是并未提供证据证明被上诉人的实际损失，应当承担举证不利的后果。对上诉人要求调整违约金的主张，本院不予支持。上诉人认为法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，但没有提供证据,且与本案房屋租赁合同无关联。本案中的房屋是售后返租，被上诉人购买并出租房屋的行为具有投资性质，上诉人出售并返租房屋具有融资性质，双方基于各自的目的协商达成的房屋买卖价格高于当时的市场价格，根据权利义务对等的原则，上诉人既然享受了高房价的利润，就应按约定给付被上诉人租金，对上诉人认为一审认定租金过高的主张，本院不予支持。上诉人并没有代被上诉人缴纳税费，上诉人要求按扣除税费后的租金基数计算违约金没有事实依据。根据本案返租合同的履行情况、上诉人的过错程度以及被上诉人预期利益等综合因素判断，一审判决按双方约定的未付租金的日万分之五计算违约金并没有过分高于造成的损失。故对一审判决确定的违约金，本院不作调整。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2414元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  李 涌审判员  张 航二〇一八年十月二十五日书记员  蒋松琦