宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终2764号 上诉人（原审被告）:贺晓春,男,1983年1月3日出生,汉族,个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：茹洋，宁夏天器律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:尹金嫣,女,1945年12月28日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市。 原审被告:宁夏暖程酒店公寓管理有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街东侧宝丰银座******。 法定代表人:郭永旺,该公司总经理。 上诉人贺晓春与被上诉人尹金嫣、原审被告宁夏暖程酒店公寓管理有限公司(以下简称暖程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2018)宁0106民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2018年9月19日公开开庭进行了审理，上诉人贺晓春的委托诉讼代理人茹洋，原审被告暖程公司的法定代表人郭永旺到庭参加诉讼；被上诉人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理，现已审理终结。 上诉人贺晓春向本院提出上诉请求：1.依法撤销银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初1131号民事判决第二、第三项内容，依法改判或将本案发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，程序违法。贺晓春既不是涉案租赁合同签订的主体，也不是履行主体。涉案房屋由案外人银川聚泓盛世酒店管理有限公司实际使用并向尹金嫣支付租金。上诉人提供证据证明以上事实。涉案《银川市房屋租赁合同》落款处贺晓春签字并非其本人所为，且并未按手印确认。 被上诉人尹金嫣经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原审被告暖程公司辩称，签订合同章子是盖的暖程公司的章，但是暖程公司不知情的情况下由上诉人盖上去的。虽然合同本身是生效，但是合同的履行是由贺晓春和尹金嫣之间履行的，并没有和暖程公司之间履行。 原告尹金嫣向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，责令被告搬离房屋并返还原告房屋;2.被告支付原告房屋租金39600元,违约金79200元,物业费、水费、垃圾处理费、暖气费及电梯费2896元,共计121696元(时间暂计算至2018年1月25日,判决至被告实际办理之日)；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2013年10月11日，原告尹金嫣与被告贺晓春、宁夏暖程酒店公寓管理有限公司签订《银川市房屋租赁合同》一份，约定二被告承租原告位于金凤区森林半岛、建筑面积45平方米的房屋一套。2013年11月18日，双方就上述森林半岛4号楼2826公寓房签订了一份《银川市房屋租赁合同》，约定租期从2013年12月1日至2018年11月30日，从租赁期第二年起租赁费按上年度年租金6%递增，租金每季度5400元，押一付三，提前一个月支付下季度租金，支付方式为银行汇款；合同同时约定被告不按照约定支付租金达15日或欠缴各项费用达5000元的，原告有权单方解除合同；双方任意一方违约，按月租金的200%支付违约金。另查明，被告租金支付至2017年3月。2018年2月26日原告自行缴纳了物业费及电梯费2146.8元。 一审法院认为，关于合同签订的主体问题，原告与二被告签订的合同，并将涉案房屋交付二被告使用，二被告主张合同主体已经发生变更，对此被告并无证据证实合同主体已经发生了变更。根据法律规定，合同变更需要双方的合意，虽然被告提交的银行流水系案外人向原告支付租金，但原告手中持有的合同并没有发生变更，原告有理由相信其收到租金的行为系二被告履行合同义务的行为，原告的信赖利益应当得到维护，故二被告应当承担付款责任。二被告与原告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告未按合同约定向原告缴纳2017年3月后的租赁费及物业费等费用，构成违约，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋，故原告请求解除双方签订的租赁合同、搬离房屋并返还房屋的诉讼请求，予以支持。原告主张2017年3月至2018年3月期间的租赁费21600元,予以支持。原告主张垫交的物业费及电梯费2146.8元，予以支持。虽然被告违约，但原告主张的违约金79200元计算过高，合同约定按月租金的200%计算违约金亦过高，酌情调整为每日万分之五，2017年3月至2018年3月期间违约金为5400元/季度×4个季度/年×0.0005×365天=3942元。2018年4月1日后的租赁费按上述标准继续计算，付至房屋实际返还之日；违约金按每日万分之五继续计算至判决确定的给付之日。原告主张的其他费用无证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告尹金嫣与被告贺晓春、暖程公司于2013年10月11日、2013年11月18日签订的《银川市房屋租赁合同》（合同编号：2826）；二、被告贺晓春、暖程公司于判决生效之日起十日内迁出银川市金凤区森林半岛4号楼2826公寓房，并将房屋返还给原告尹金嫣；三、被告贺晓春、暖程公司于判决生效后十日内支付原告尹金嫣租赁费21600元，物业费及电梯费2146.8元、违约金3942元，合计27688.8元；2018年4月1日后的租赁费按上述标准继续计算，付至房屋实际返还之日；违约金按每日万分之五继续计算至判决确定的给付之日；四、驳回原告尹金嫣的其他诉讼请求。案件受理费1417元（已减半收取），由被告贺晓春、暖程公司负担。 二审中，上诉人向本院提供如下证据： 明细表一份、机打发票一张，收费票据两张、收据两张、手工发票一张，均为原件，证明：涉案房屋由案外人银川聚泓盛世酒店管理有限公司实际使用，并由其缴纳物业费、水电费等，上诉人既不是涉案合同的签订主体，也不是涉案房屋的实际使用人。 原审被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据与本案没有关联性，证据不能证明是聚泓酒店缴纳的费用。 经审查，上诉人举证的证据达不到其证明目的，不予采信。 本院经审理认定的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，涉案的《银川市房屋租赁合同》由被上诉人尹金嫣签字，加盖暖程公司印章并由贺晓春签字。系当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。因上诉人贺晓春及原审被告暖程公司未按约履行交付租金及其他费用，构成违约，一审法院支持尹金嫣要求上诉人贺晓春及原审被告暖程公司支付租金、物业费等其他费用及违约金的主张，并无不当。对于上诉人称涉案房屋由案外人银川聚泓盛世酒店管理有限公司实际使用并支付租金，但其并未有证据证明涉案租赁合同主体发生变更，即承租人由贺晓春、暖程公司变更为银川聚泓盛世酒店管理有限公司。在双方未合意变更合同主体的情况下，上诉人举证案外人代为支付款项的行为，仍视为上诉人与暖程公司的行为。故上诉人称其并非合同主体，亦非租赁物的实际使用人的抗辩主张不成立。 被上诉人尹金嫣经本院合法传唤，无正当理由拒不到参加诉讼，视为放弃答辩、质证、举证、陈述等诉讼权利。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2834元，由上诉人贺晓春负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一八年十月二十五日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。