安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1204民初2224号原告:罗晓媛,女,1955年5月10日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李连健，安徽蓝邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪梅，安徽蓝邦律师事务所律师。被告:周瑜,女,1987年1月12日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：谌彬，安徽省众豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵复全，安徽省众豪律师事务所律师。原告罗晓媛与被告周瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告罗晓媛的委托诉讼代理人李连健、杨雪梅，被告周瑜的委托诉讼代理人谌彬、赵复全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗晓媛向本院提出如下诉讼请求，1、依法判令被告周瑜立即搬出原告所有的位于颍泉区中市街道新建社区慧湖路104室房屋;2、判令被告支付2015年5月6日起至2018年5月6日期间拖欠原告的房屋租金9万元,其后按每月2500元租金标准计算至被告搬出并将慧湖路104室房屋交还给原告之日止。本案诉讼费用等由被告承担。庭前，原告申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由:原告于2015年5月6日将自己单独所有的位于颍泉区中市街道新建社区慧湖路104室1间出租给被告周瑜,并签订《房屋租赁协议》一份,协议中对三年租期,年租金3万元,一年一交,先付后使用等均明确约定。而在该协议约定的租赁期间,被告却拒不按协议约定向原告支付房屋租金,后虽经原告数次向被告催要,被告至今仍拒不支付，期间,原告所有该房屋所在区域范围被颍泉区人民政府规划确定为棚户区改造项目,并于2017年11月10日发布《慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区、东关社区棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》及《慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区、东关社区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》,方案中明确要求原告最迟需于2018年1月12日前签订征收补偿协议,并需限期交出案涉被征收104室房屋。然而,被告拒不向原告支付房屋租金,且拒不搬出房屋,将导致原告在签订征收补偿协议规定期限内无法按期交房及造成原告征收政策奖励资金损失的巨大风险,原告亦将视被告违约情况暂保留向被告主张损失赔偿的权利。依据相关法律规定,被告拒不向原告支付房屋租金已严重违约,且在合同期限届满后仍拒不搬出房屋,不但已致原告不能实现合同目的,且在政府征收时拒不搬出房屋必将造成原告巨大政策奖励资金损失风险。为维护原告的合法权益,特向贵院具状起诉,请依法裁判为感。被告周瑜辩称，一、慧湖路103、104室是1997年由阜阳市渔船渔港监督管理站与阜阳柴油机总厂联合开发,1999年9月阜阳柴油机总厂退出开发，双方签订了《关于归还柴油机总厂赔偿渔场费用款的补充协议》,双方约定:“阜阳市渔船渔港监督管理站应于1999年10月30日归还阜阳柴油机总厂人民币25万元,如不能兑现阜阳市渔船渔港监督管理站愿以开发的门面房做抵押或折价付给乙方使用”。协议分别有时任阜阳市渔船渔港监督管理站法定代表人的陈光亮(原告丈夫)和时任阜阳柴油机总厂法定代表人的王侠民签字生效,从1999年9月14日至2018年7月5日,阜阳市渔船渔港监督管理站没有支付该笔赔偿款,慧湖路103、104室一直由阜阳柴油机总厂(现阜阳市机电工业投资控股有限公司)占有使用,答辩人是2016年初与阜阳市机电工业投资控股有限公司指定的管理人曹松波合作经营“颍泉区慧湖路瑜家粮油店”至2018年拆迁。二、原告罗晓媛提供的房产证显示其是2014年取得慧湖路103、104室所有权的,其不是原始取得,答辩人暂且不论罗晓媛是如何取得房屋所有权的,但原告知晓该房产存在着纠纷,其于2018年7月5日经社区调解代原阜阳市渔船渔港监督管理站(陈光亮)一次性支付给阜阳市机电工业投资控股有限公司(原阜阳柴油机总厂)人民币30万元后,原告罗晓媛才有权主张权利。三、答辩人周瑜同原告“2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》是2018年2月签订的”,由于答辩人的粮油店按政策属于应拆迁赔偿对象,但当时的房屋管理人没有产权证明,按政策规定拆迁赔偿款项应全部纳入到房屋登记所有权人的名下,在2018年2月经社区协调在社区签订的,签订的目的是原告罗晓媛为了尽快签订整体拆迁安置补偿协议,让答辩人搬出所使用的慧湖路103、104室,对答辩人作出的承诺(房屋租赁协议第9条约定“如遇政府规划,国家征用拆迁门面,甲方退还乙方未用完的租金。并且国家补偿装修费、搬迁费、营业损失费归乙方所有”),事实上根本就不存在从2015年5月答辩人租赁原告房屋的事实!原告据以起诉答辩人的《房屋租赁合同》属无效合同。同时该协议第8条约定“房租一年一交,先付款后使用”如果从2015年5月6日合同签订后答辩人一直没有支付租金的话原告现在才起诉既不合常理,其部分主张也超过了法律规定的诉讼时效!!!四、答辩人周瑜与另案被告曹松波按照经营面积应赔偿停产停业等各项损失人民币20余万元,在2018年2月答辩人和曹松波分别与原告签订《房屋租赁合同》后,两人就搬出了慧湖路103、104室,但原告罗晓媛没有将应赔偿给答辩人和另案被告曹松波的停产停业损失等支付给答辩人周瑜和另案被告曹松波,为此两人以“颍泉区慧湖路瑜家粮油店”为原告起诉了本案原告罗晓媛,后经社区和拆迁办主持协调,原告罗晓媛一次性支付两人人民币15万元(该15万元原告罗晓媛于2018年7月5日一次性支付到答辩人周瑜的账户上)。“颍泉区慧湖路瑜家粮油店”撤回起诉,贵院(2018)皖1204民初第1763号裁定书予以准许,如果答辩人和另案被告周瑜尚拖欠原告罗晓媛房租,其应当予以扣除,但其却没有扣除显然有悖常理。五、慧湖路103、104室在2018年2月双方签订“房屋租赁协议”后,答辩人周瑜和另案被告曹松波已搬出,该房屋现已拆迁,原告罗晓媛诉讼请求第二项“其后按每月2500元标准计算至被告搬出并将房屋交还给原告之日止”该项诉讼请求事实已不存在,依法应予驳回。六、答辩人认为:原告罗晓媛依据并不存在的答辩人周瑜和曹松波租赁其房屋并拖欠房租的事实起诉答辩人,意图通过诉讼谋取非法利益,涉嫌构成“虚假诉讼罪”,请人民法院査明事实,如构成应将本案移送公安机关,依法追究原告的刑事责任!上述答辩意见请法庭予以采纳为盼!当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告举证一身份证；证据三房产证；证据四（2018）皖1204民初1763号民事裁定书、民事起诉状、收条；证据五阜阳市中级人民法院2017皖12民终3717号民事判决书及颍州区人民法院2017皖12**民初786号民事判决书；被告证据一、被告的身份证；证据二企业信息、协议两份、证明一份，转账凭证一份，证据四颍泉区人民法院（2018）皖1204民初1763号民事裁定书、转账凭证一份、照片四张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据二房屋租赁合同一份，被告提出异议，认为是2018年补签，结合被告周瑜所举证据四及周瑜系颍泉区慧湖路瑜家粮油店的经营者的事实，其曾向罗晓媛主张瑜家粮油店房屋拆迁的装修损失、停产停业损失、搬迁费等主张，起诉状陈述的事实，在未有新证据反驳的情况下，可以印证房屋租赁合同的真实性，本院予以认定；被告举证二阜阳市机电工业投资控股有限公司出具的证明，证明慧湖路103、104室在2018年7月前由单位占有使用，2016年初本单位指派曹松波同志（系我单位下岗职工）管理此房。该证据虽然加盖单位公章，但无出具人或负责人签名，证明内容未有相关证据佐证单位系103、104门面房所有人或占有使用人的证据，且与原告罗晓媛享有物权占有、使用、收益、处分的法定权益相悖，不能达到被告证明效力，不予认定。经审理查明认定事实如下：2014年3月10日，罗晓媛办理颍泉区柴油机厂西侧慧湖路104室房产登记手续（房地权证阜字第**）。登记为单独所有。2015年5月6日，罗晓媛与周瑜签订“房屋租赁合同”，周瑜租赁罗晓媛位于颍泉区柴油机厂西侧慧湖路104室房屋用于经营“瑜家粮油店”，每年一交，先付款后使用，期限3年，每年租金3万元。如遇政府规划、国家征收拆迁门面，罗晓媛退还周瑜未用完的租金，并且国家补偿装修费、搬迁费、营业损失费归周瑜所有。双方签字确认。2017年11月10日，阜阳市颍泉区人民政府颁发泉政【2017】73号“关于慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区东关社区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定”，决定：对慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区、东关社区棚户区改造项目范围内的国有土地上房屋予以征收。原告罗晓媛出租的门面房属于该征收范围内。2018年6月7日，周瑜以颍泉区慧湖路瑜家粮油店名义提起诉讼，请求法院判决罗晓媛支付原告位于阜阳市颍泉区慧湖路瑜家粮油店所在房屋拆迁中的装修损失、停产停业损失及搬迁费等计20万元。审理期间，周瑜于7月2日提起撤诉，本院遂作出（2018）皖1204民初1763号民事裁定书，准许原告颍泉区慧湖路瑜家粮油店撤回起诉。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告颍泉区慧湖路瑜家粮油店负担。2018年7月4日，罗晓媛通过徽商银行科技支行转给周瑜（卡号62×××53）30万元，支付慧湖路经营户4间，经营损失，搬迁费。同时周瑜、曹松波、王健三人共同给罗晓媛出具收条。7月6日，周瑜将该款支付给王健145000元，支付给曹松波82500元。由周瑜获得72500元。2018年7月5日，原告罗晓媛通过建设银行给阜阳市机电工业投资控股有限公司转账30万元，用途为还款。经审理另查明，罗晓媛与陈光亮原系夫妻关系。1994年双方协议离婚并办理离婚手续。2012年双方办理复婚登记手续。1997年6月6日，阜阳市渔船渔港监督管理站（甲方）与阜阳柴油机总厂（乙方）签订《关于开发慧湖的协议》，约定，慧湖开发由甲方与开发商出面联系，并办理一切开发手续；一旦开发联系成功，甲方将乙方移给市水产养殖场的现金适用填垫停车场的费用计贰拾伍万元，归还给乙方；款不到位，慧湖不能开发使用，慧湖的使用权仍属柴油机总厂，甲方单位盖章，负责人陈光亮签名确认，乙方单位盖章，负责人签名确认。1999年9月14日，阜阳市渔船渔港监督管理站（甲方）与阜阳市柴油机总厂（乙方）签订“关于归还柴油机总厂赔偿渔场费用款的补充协议”，协议约定，甲方开发慧湖将乙方应支付给市水产养殖场即渔场的现金，连回填垫停车场的费用计贰拾伍万元归还给乙方。归还的时间为十月三十日，如不能兑现甲方用以开发的门面房作为抵押或给付给乙方使用。此协议签字后生效。甲方陈光亮，乙方王侠民分别签名确认。阜阳柴油机总厂现更名为阜阳市机电工业投资控股有限公司。该单位2018年8月1日出具证明，证明慧湖路103、104室，在2018年7月前由单位占有使用，2016年初我单位指派曹松波同志（系我单位下岗职工）管理此房。未提交曹松波是其单位职工的相关证据佐证。本院认为，原告罗晓媛对颍泉区柴油机厂西侧慧湖路104室房产拥有法定物权，享有占有、使用、收益、处分的权益，具有排他性。被告周瑜租赁该房用于经营“瑜家粮油店”，应按合同约定应支付租赁费用而未支付，原告要求被告支付使用期间的租赁费用的诉讼请求，本院予以支持；被告周瑜主张其使用的104室门面房屋系阜阳市机电工业投资控股有限公司（即原阜阳市柴油机总厂）抵押过来的的房产，应在罗晓媛归还阜阳市柴油机总厂欠款后享有权益，因陈光亮（即罗晓媛丈夫）代表阜阳市渔船渔港监督管理站与阜阳市柴油机总厂签订“开发慧湖协议”及“归还柴油机总厂赔偿渔场费用款的补充协议”，属于履行职务行为，该债务应由阜阳市渔船渔港监督管理站负担，其与阜阳市柴油机总厂的房产抵押或抵付行为，未明确具体门面房的位置、房号，未办理房产抵押登记，亦无证据显示上述抵押的门面房系本案争议的104门面房，被告无权以第三方的债权对抗罗晓媛的法定物权。被告主张本案争议的104室门面房屋是阜阳市机电工业投资控股有限公司指派曹松波管理此房，共同经营瑜家粮油店，因该瑜家粮油店的拆迁经营收益已经由周瑜、曹松波个人享有，个人给罗晓媛出具收款收据，未有证据显示该收益交付至阜阳市机电工业投资控股有限公司，不能印证其是代表阜阳市机电工业投资控股有限公司管理104门面房的主张，更未提交证据印证其是2016年4月租赁该门面房及租赁合同是2018年2月份补签的事实，其抗辩主张不能成立，本院不予采信。现案涉房屋被告已经搬迁，并已拆迁，返还房屋已经履行不能，原告诉请被告支付2018年5月6日以后每月2500元租金计算至被告搬出104门面房时止的诉讼请求，本院不予支持；综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决如下：一、被告周瑜于本判决书生效后十日内支付原告罗晓媛房屋租赁费用90000元（从2015年5月6日至2018年5月6日，每年租金3万元）；二、驳回原告罗晓媛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告周瑜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  周卫红二〇一八年十月三十日书记员  王梦雯