.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初9513号原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑**新隆街**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张会，该公司总经理。委托代理人：鄂军克，男，满族，1991年8月4日出生，住辽宁省彰武县彰武镇解放大街1-107，身份证号码：×××。委托代理人：冯超，女，汉族，1991年8月2日出生，住辽宁省阜新市海州区新华路155-3侧-101，身份证号码：×××。被告：樊喜杰，女，汉族，1970年1月26日出生，住沈阳市皇姑区。委托代理人：盖军鹏，系辽宁敦正律师事务所律师。被告：田穆，男，汉族，1966年4月19日出生，住沈阳市皇姑区。委托代理人：盖军鹏，系辽宁敦正律师事务所律师。原告沈阳万科物业服务有限公司（以下简称"万科物业公司"）诉被告樊喜杰、田穆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人鄂军克、冯超，被告樊喜杰、田穆的共同委托代理人盖军鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，原告是为万科霍尔寓所小区提供物业服务的专业公司，为包括被告在内的所有万科霍尔寓所业主提供专业的物业服务。原告已按《沈阳霍尔寓所物业服务合同》的约定履行了合同义务，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费，但被告自2015年10月1日起至2017年12月31日止未交纳物业服务费，虽经原告多次催讨并多次与被告进行沟通，被告仍拒绝支付，故原告起诉至人民法院。诉讼请求：1、判令被告立即交纳所欠物业服务费8,980.74元，并支付违约金1,681元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告樊喜杰、田穆辩称，原告起诉期间的物业服务费，我方确实没有交，未缴费的原因如下：1、物业服务合同是原告和社区签订的，不符合法律规定的物业合同主体要求，该物业合同对我方没有约束力；2、我方房屋长期漏水，漏水后均报物业予以处理维修，物业公司均以房屋质量为由，不承担房屋漏水的维修义务和协助维修义务；3、我方房屋系门市房，房屋楼顶在我方不知情的情况被修建了违章建筑，物业公司并没有制止其他业主修盖违章建筑，并且由于违章建筑的修建导致我家房屋漏水，物业公司未尽到物业管理职责，所以我方要求物业服务费予以酌减。经审理查明，被告樊喜杰、田穆系位于沈阳市和平区龙泉路93号1层，建筑面积118.79平方米房产的所有权人。原告沈阳万科物业服务有限公司系被告所在园区的物业服务公司。2015年9月30日，沈阳市和平区南湖街道彩塔社区委员会（甲方）、沈阳万科物业服务有限公司（乙方）与沈阳坤和房地产开发有限公司（丙方）签订《关于沈阳万科物业进场代管霍尔寓所物业服务协议书》，协议约定，原告沈阳万科物业服务有限公司于2015年10月1日进驻涉案房产所在园区即"霍尔寓所"小区提供物业服务，物业服务费收费标准住宅为2.8元/平方米/月，该协议自2015年10月1日生效，至业主大会成立签订正式物业服务合同止。2016年5月16日，沈阳市和平区南湖街道彩塔街社区委员会（甲方）与沈阳万科物业服务有限公司（乙方）签订《沈阳霍尔寓所物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对霍尔寓所提供物业服务，合同期限自2016年5月5日起至2019年12月31日止，物业服务费收费标准多层住宅（含电梯费）为2.8元/月.平方米，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。业主应按其拥有物业的建筑面积,交纳物业服务费。现被告樊喜杰、田穆未缴纳2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。上述事实，有商品房买卖合同、房屋电子登记（薄）查询证明、关于变更霍尔寓所小区物业服务单位的公告、霍尔寓所物业服务协议书、关于霍尔寓所首次业主大会表决结果公示、中标通知书、物业服务合同等证据以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，原告沈阳万科物业服务有限公司与涉案房产开发商、沈阳市和平区南湖街道彩塔社区委员会签订的《关于沈阳万科物业进场代管霍尔寓所物业服务协议书》及原告沈阳万科物业服务有限公司与沈阳市和平区南湖街道彩塔街社区委员会签订的《沈阳霍尔寓所物业服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。原告万科物业公司基于上述物业服务协议书和物业服务合同对被告樊喜杰所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利，现二被告未履行缴费义务，应承担民事责任，故对原告万科物业公司要求二被告支付2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告樊喜杰、田穆需要支付的物业服务费的数额问题。庭审中，被告辩称涉案房产物业服务费的计算面积应以套内建筑面积计算。经查，《沈阳霍尔寓所物业服务合同》第五章第十五条明确载明物业费应按照业主拥有物业的建筑面积交纳，故对于被告的上述答辩意见本院不予采纳。涉案房产的建筑面积为118.79平方米，被告樊喜杰、田穆需要支付的物业服务费的具体数额为8,980.52元（118.79平方米×2.8元/平方米/月×27个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出的涉案房产楼顶存在违章建筑问题。庭审中，原告出示了向行政执法部门上报园区违建问题的邮件，可说明原告物业公司已尽到了物业服务合同中约定的"制止业主实施妨害物业服务与管理行为"的义务，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的楼顶违建致其房屋漏水问题。庭审中，被告提供的证据无法证实漏水问题系物业公司服务存在瑕疵所致，且其自述涉案房产仍在保修期内，被告应在确认房屋漏水原因并明确责任主体后协商或另行诉讼解决。另，原告万科物业公司为涉案园区提供物业服务至今，如被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于上述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告樊喜杰、田穆于本判决生效后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费8,980.52元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元（已减半收取），由原告沈阳万科物业服务有限公司负担8元，由被告樊喜杰、田穆负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张伟 二0一八年十月二十二日书记员 黄妍本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。