青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初4997号原告：青岛天一仁和房地产集团有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道正阳路****，组织机构代码：72400673-1。法定代表人：魏平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。被告：乔淑琴，女，汉族，1955年8月5日生，住山东省即墨市。原告青岛天一仁和房地产集团有限公司与被告乔淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛天一仁和房地产集团有限公司的委托诉讼代理人曲颂菊到庭参加了诉讼，被告乔淑琴经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，并办理备案登记和预告登记的撤销手续；2、被告按照合同约定承担自逾期付款之日起至判决生效之日止的违约责任，违约金每日按未付款金额的万分之一计算；3、被告按照合同约定支付原告赔偿金17347.50元；4、本案诉讼费由被告承担。后庭审中原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：原告与青岛统帅房地产有限公司合作开发建设城阳区春阳路以南、国城路以东住宅楼项目（即本案涉案房屋所属项目），双方约定将涉案房屋所在的楼座由原告投资开发、销售。2007年12月18日，原告将涉案房屋出售给被告，签订了《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，合同明确约定了被告交纳购房款的时间及逾期支付的违约责任等，但被告至今没有付清房款，被告的行为已构成根本违约，故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告乔淑琴未答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院认定如下：1，名称变更登记信息查询结果1份，证明原告名称的变更情况。2，（2009）城民初字第2712号、（2011）青民一终字第2186号民事判决书2份，证明法院已依法查明原告与青岛统帅房地产有限公司就涉案房屋所属项目是合作开发房地产关系。3，《联建协议》1份，证明2004年1月15日，原告与青岛统帅房地产有限公司就联合开发建设城阳区春阳路以南、国城路以东住宅楼项目（即本案涉案房屋所属项目）签订协议，约定第三人独立开发7、8、9、11、12、13、14号楼，原告独立开发1、2、3、4、5、6、10号楼，合作项目的房屋由甲、乙双方各自管理，自行销售，各自出具销售发票及收据等，原告开发的房屋销售后所得归原告所有。4，《合作开发“统帅花苑”项目协议书》2份，证明2005年，原告与青岛统帅房地产有限公司签订《合作开发“统帅花苑”项目协议书》，约定甲方（即统帅）提供合作项目内的6#、7#、8、9、11#（涉案房屋所属楼座）、12#、13#、14#楼按规划要求所需的建设用地供乙方（即原告）投资开发，结合证据三证明原告对涉案房屋所属楼座，包括涉案房屋的建筑属合法建造；根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，因此涉案房屋实际所有权人为原告。5，《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》各1份，证明2007年12月18日，第三人、原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》（以下简称合同），合同约定将位于城阳区房屋出售给被告，合同附件一对付款时间及付款金额进行了明确的约定，原告虽然名义上是青岛统帅房地产有限公司的委托代理人，却是涉案房屋实际的出售人，也是合同的实际签订主体，青岛统帅房地产有限公司是代售行为；结合证据二-四，原告作为涉案房屋的实际所有权人，是合同权利义务的连带责任主体，因此对涉案房屋的权利义务有权处分，本案诉讼主体适格。6，通知3份、照片8张、户籍证明1份，证明原告依据被告户籍住址向被告发送限期履行通知，由于被告逾期未支付相关款项，因此原告发函解除了双方签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，原告已采取留置送达的方式将上述通知送达被告，被告已无意且无力继续履行合同，导致原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》规定，原告要求解除上述《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，于法有据，且自原告送达被告解除通知已超过3个月，被告在此期间未提出任何异议，因此原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》已依法解除。7，收款收据2份，证明被告已付款情况。8，计算明细表一份，证明因被告违约应承担的违约责任的计算方法及结果。被告经本院合法送达，未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院依法确认原告所提交证据1-7的真实性、关联性及合法性，对原告提交的证据8，应结合其他证据作为认定案件事实的证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告青岛天一仁和房地产集团有限公司原名称为青岛市城阳区天一建筑技术开发有限公司，于2001年3月10日变更为青岛天一建筑技术开发有限公司，2009年9月15日再次变更为现名称。2004年1月15日，青岛统帅房地产有限公司（甲方）与青岛天一建筑技术开发有限公司（乙方）签订《联建协议》，约定双方联合开发建设城阳区春阳路以南，国城路以东住宅楼项目，合作方式为甲方独立开发春阳路边三幢11层的小高层住宅，分别是7、8、9、11、12、13、14号楼，建筑面积约41000平方米，其中1、2、3、4、5、6、10号楼由乙方投资建设、销售，建筑面积约计30000平方米，合作范围内的项目开发建设必须以甲方名义进行，各项审批手续均以甲方名义报批，甲方负责办理到《建设工程规划许可证》，此前除由双方均摊费用外，工程建设费用全部由乙方投入，相关税费也全部由乙方承担；乙方建筑工程按国家规定竣工验收后（以验收报告为准），所建的楼房销售结束后即交付甲方，并由青岛统帅房地产有限公司负责其全部物业管理工作（乙方按国家现行物业管理有关规定提出物业管理费留付甲方）；乙方开发的面积按每平方米1080元的标准向甲方支付费用，房屋销售后所得归乙方所有（以房产处核算面积为准），煤屋、阁楼按开发面积销售价格的150元/㎡交给甲方；合作项目的房屋由甲乙双方各自管理，自行销售，各自出具销售发票及收据等，独立核算，自负盈亏，待工程竣工，乙方移交甲方全部竣工资料；乙方全面负责该项目乙方开发的房屋建设及售房前、售房中、售房后发生的所有责任。2005年10月17日，青岛统帅房地产有限公司（甲方）与青岛天一建筑技术开发有限公司（乙方）签订《合作开发“统帅花苑”项目协议书》，约定双方合作项目坐落于青岛市城阳区，甲方提供合作项目内的6、7、8、9、11#楼按规划要求所需的建设用地供乙方投资开发，甲方将地上网点和地下网点以成本价格1700元/㎡的价格购回，将6#楼东单元1-6层共计12套楼房约计1400㎡，按成本价1550元/㎡计算购回；自本协议签订之日起，本合作项目《建设工程规划许可证》以前的费用（含全部土地费用及大配套费等）由甲方承担，建设工程规划许可证以后的所有费用由乙方全部承担，乙方自行开发的房屋建安工程费、绿化亮化配套等费用由乙方承担，房屋销售收入全部归乙方所有，本合作项目的11号楼施工内容一并移交给乙方，并由乙方负全责，并承担全部费用。2005年11月2日，青岛统帅房地产有限公司（甲方）与青岛天一建筑技术开发有限公司（乙方）签订《合作开发“统帅花苑”项目协议书》，约定双方合作项目坐落于青岛市城阳区，甲方提供合作项目内的12、13、14#楼按规划要求所需的建设用地供乙方投资开发，乙方支应付给甲方如下项目费用：合作项目费用12#楼按1600元/㎡结算，即856万元，13、14#楼按1400元/㎡结算，即1274万元，煤屋及阁楼费用按150元/㎡结算，即37.5万元；自本协议签订之日起，本合作项目《建设工程规划许可证》以前的费用（含全部土地费用及大配套费等）由甲方承担，建设工程规划许可证以后的所有费用由乙方全部承担，乙方自行开发的房屋建安工程费、绿化亮化配套等费用由乙方承担，房屋销售收入全部归乙方所有。2008年5月9日，青岛统帅房地产有限公司、青岛天一建筑技术开发有限公司与被告乔淑琴签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：200800020686），约定被告购买位于青岛市城阳区瑞麟公馆44号楼1单元901户房屋，建筑面积116.25平方米，每平方米房屋建筑面积单价5000元，总房价款暂定为581250元；被告若未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，原告如行使解除合同权的，应当书面通知被告。原告定于2008年10月30日向被告交付房屋，交付条件为：依照国家法律规定，商品房综合验收完毕且被告各种款项付清；合同第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；合同附件一：付款方式为分期付款，贷款方式商业贷款，被告于2007年12月18日与原告签约，并付首付款181250元，于2008年5月30日前应支付房款400000元。被告在合同中写明的地址为：山东省即墨市普东镇福海路38号内10户，联系电话130××******。同日，青岛天一建筑技术开发有限公司与被告乔淑琴签订《补充协议》，约定房屋配套费包括集中供暖初装费57元/平方米*房屋建筑面积116.25平方米，总价款6627元，管道天然气初装费2600元/户，有线电视初装费350元/户，可视对讲门1000元/户，共计10577元全免，该协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。2007年12月18日，被告向原告支付房款178700元，余款402550元至今未付。2017年3月21日，原告向被告发出《通知》，载明被告购买了位于城阳区商品房（以下简称两处房屋），价款分别为581250元、174900元，合同明确约定应于2007年12月18日支付首付款，于2008年5月30日前付清全部房款，但截止目前，被告共支付房款255900元，余款至今未付，为避免损失扩大，现通知自接到本通知后10日内至公司财务部办理相关款项的清结手续，支付违约金并赔偿全部损失，逾期将按照合同约定，依法解除双方签订的两份《青岛市商品房预售合同》及两份《补充协议》。同年4月5日，原告再次向被告发出《通知》，载明此前已书面通知如不履行付款义务，将依法解除双方签订的合同及协议，但被告至今仍未将款项结清，因此通知依法解除双方签订的两份《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，自接到本通知后10日内至公司财务部办理相关款项的清算手续，并协助办理备案登记和预告登记撤销手续，逾期不履行，将通过诉讼途径解决双方的纠纷，届时，不但要承担败诉的风险，赔偿公司的损失，还要额外支付诉讼费、保全费等费用。上述两份通知原告均张贴于被告在《青岛市商品房预售合同》中所留地址山东省即墨市普东镇福海路38号内10户。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行。本案中，根据青岛统帅房地产有限公司与原告青岛天一仁和房地产集团有限公司签订的《合作开发“统帅花苑”项目协议书》约定，涉案房屋即青岛市城阳区瑞麟公馆44号楼1单元10层阁楼层01户房屋由原告负责开发建设并自行销售，销售收入归原告所有，因此，原告有权对该房屋进行处分。青岛统帅房地产有限公司、原告青岛天一仁和房地产集团有限公司与被告乔淑琴签订的《青岛市商品房预售合同》及原告青岛天一仁和房地产集团有限公司与被告乔淑琴签订的《补充协议》，是双方真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2007年12月18日与原告签约，并支付首付款181250元，剩余房款400000元应于2008年5月30日前支付，但被告仅支付房款178700元，余款402550元至今未付，根据双方合同约定被告逾期付款超过60天后，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，原告因此于2017年3月21日向被告发出催款通知书，并于2017年4月5日向被告发出解除合同通知书，故对原告要求解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议的主张本院予以支持，被告应协助原告办理涉案房屋的合同备案及预告登记，并应支付原告解除合同赔偿金17437.50元（581250元×3%）。被告已支付房款178700元，在扣除上述赔偿金17437.50元后，剩余房款161262.50元（178700元-17437.50元）原告应返还给被告。被告未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除青岛统帅房地产有限公司、原告青岛天一仁和房地产集团有限公司与被告乔淑琴于2008年5月9日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：200800020686），并解除原告青岛天一仁和房地产集团有限公司与被告乔淑琴于2008年5月9日签订的补充协议；二、被告乔淑琴于本判决生效后十日内协助原告青岛天一仁和房地产集团有限公司办理上述《青岛市商品房预售合同》的备案及预告登记撤销手续；三、被告乔淑琴应支付原告青岛天一仁和房地产集团有限公司赔偿金17437.50元；四、在扣除上述第三项款项后，原告青岛天一仁和房地产集团有限公司应于本判决生效后十日内返还被告乔淑琴购房款161262.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9613元，公告费600元，由被告乔淑琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一八年十月三十日书 记 员  刘 锋