广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初2948号原告：邱啟根，男，1980年6月12日出生，汉族，住广西昭平县。委托诉讼代理人：杨庆、谭迪，广东合邦律师事务所律师。被告：广东古格控股股份有限公司（原广州市古格房地产有限公司），住广州市南沙区进港大道（南沙街）**第**首层，统一社会信用代码914401155876304301。法定代表人：罗明志。委托诉讼代理人：黎小莹，广东华誉律师事务所律师。第三人：刘文广，男，1988年2月19日出生，汉族，住，住广东省广州市增城区/div>原告邱啟根诉被告广东古格控股股份有限公司（以下简称古格公司）、第三人刘文广合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中发现案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱啟根的委托诉讼代理人杨庆、谭迪,被告古格公司的委托诉讼代理人黎小莹和第三人刘文广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱啟根诉称：原告经被告撮合，于2016年12月20日与刘文广签订《房屋买卖合同》，约定将刘文广所有的广州市南沙区环市大道西越秀滨海珺城X栋X房卖给原告，总房款1300000元。被告为达成交易，提出由三方签订《补充协议》，约定房款分两部分缴付，第一部分为现金缴付550000元，原告先向第三人刘文广支付100000元作为定金，房产证办出后，原告再向刘文广支付350000元，剩下100000元由被告垫资作为过桥贷款，买卖双方全权委托被告办理涉案房屋提前还贷事宜。被告草拟并提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》内容粗糙、约定不明确，导致买卖双方履行合同时产生争议，被告未积极协调买卖双方的争议。原告对此提起两次诉讼，支出诉讼费分别为4550元、9137.5元，支出诉讼保全费分别为3170元、1495元，支出保全保函费用分别为3900元、2000元，支出律师费为35000元。涉案房屋所在楼盘2018年4月房价约为20000元/平方米，与本案《房屋买卖合同》约定的房价的差值约为900000元，按20%计算为180000元。被告在本次交易中除作为经纪方促成买卖双方交易外，还承担了过桥借贷款的重要义务。被告作为经营房地产中介业务的专业公司，其提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》条款不明确，导致原告与刘文广产生争议，但其又未积极协调双方争议，未履行应有的义务，导致原告诉讼损失且未能取得涉案房屋的所有权。据此，原告请求判令：1.被告返还中介费10000元给原告；2.被告赔偿原告支出的诉讼费13677.5元、诉讼保全费4665元、财产保全保函费用5900元、律师费35000元，共计59242.5元；3.被告赔偿房屋价格差值180000元；4、诉讼费由被告承担。被告古格公司答辩称：原告的全部诉讼请求缺乏事实基础和法律依据。1.被告促成原告与第三人签订房屋买卖合同，委托人即应支付报酬，买卖合同当事人能否实现合同目的，要看买卖双方在履行买卖合同过程中是否完全履行合同义务，居间人促成买卖双方签订合同后并不能够确保合同履行；2.被告至今并没有收到第三人及原告无法履行合同的书面通知或告知，即便是原告和第三人达成了和解协议要解除本案的房屋买卖合同，根据合同第九条之三、四款的约定，如果买卖任意一方不履行合同，违约方需承担本次交易产生的全部咨询及中介费，守约方已支付的，中介方不另行退还，由守约方直接向违约方追偿。原告与第三人未经被告同意擅自解除买卖合同，买卖双方仍然需要按照合同约定支付本次中介费；3.原告提起的两次诉讼产生的诉讼费及支付相关费用均与被告无关，而且查明事实也充分显示被告有如实、及时告知原告与交易相关的信息；4.房屋差价损失属于房屋买卖关系中处理的问题，被告无论按照合同约定还是法律规定，都不应当承担房屋差价损失。合同签订后，被告也一直积极协助双方办理买卖房屋的相关手续，特别是原告与第三人就第三人自行办理提前还贷后支付首期款的条件是否成就发生分歧后，被告一直协调双方进行调解，希望可以妥善解决后续事宜。第三人刘文广答辩称：原告没有按时支付首期房款，造成了纠纷，第三人尽了通知中介方及原告的义务。经审理查明：2016年12月20日刘文广（卖方）、邱啟根（买方）、古格公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。《房屋买卖合同》约定：“第一条物业权属情况物业地址广州市南沙区南沙滨海珺城四期X栋（自编X栋）X房，产权证编号XXXXXX……第二条成交价该物业的成交价为1300000元……第三条购房定金100000元，买方应于2016年12月21日前支付给卖方，卖方收到款后自动转为部分楼款。第四条付款方式买卖双方同意按银行按揭付款【商业贷款】方式交收房款……3、剩余房款：850000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。……第八条中介服务费的支付基于买卖双方委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介服务费，详见《咨询及中介服务费确认书》。第九条其他约定一、卖方，3.签署本合同后卖方须在约定的时间内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约，在交易完成之前，卖方若无故单方终止履行本合同，视为违约。如卖方违约，卖方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给买方外，并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。4.卖方逾期交付该物业或未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期超过60天，则买方有权单方解除本合同，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。二、买方，2.买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同书约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金，逾期超过60天，则卖方有权单方解除本合同，买方应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金。三、买卖双方任一方不履行本合同的，违约方须承担本次交易产生的全部咨询及中介服务费。守约方已支付的咨询及中介服务费，经纪人不另行退还，由守约方直接向违约方追偿；任何一方违约的，守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费用及律师费）均由违约方承担。四、买卖双方未经经纪方同意擅自解除本合同的，买卖双方仍须按本合同约定向经纪方支付咨询及中介服务费。第十一条本合同及合同之附件取代买方、卖方及经纪方三方在过往谈判中作出的口头及书面声称、理解、承诺及协议，且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述条款之含义均明确理解并无异议。”《补充协议》约定：“……1.买卖双方同意并办理：全权委托古格公司办理该房产提前还贷事宜，买方应于银行通知提前还贷扣款前三天内交付首期款伍拾伍万元整，其中买方支付人民币肆拾伍万元整，剩余壹拾万元整采用过桥借贷，过桥垫资一个月费用3000元由买方承担，若占用垫资期限超过1个月所产生费用由古格公司承担。2.买方应于该物业出房产证三天内办理按揭申请并提交齐全全部贷款所需资料，卖方应提供齐全办理银行贷款所需资料及协助买方申请银行按揭。3.该房产交易定金为人民币壹万元整，买方分两期支付：2016年12月20日前支付壹万元，2016年12月21日前支付玖万元。”合同签订后，邱啟根向刘文广支付了购房定金100000元，于2016年12月21日向古格公司支付10000元中介服务费。刘文广未委托古格公司办理案涉房屋的提前还贷手续而是自行向银行办理提前还贷手续，于2017年2月18日、2017年3月6日以微信聊天方式通知了邱啟根和古格公司，并要求邱啟根支付购房首期款。邱啟根不予认可刘文广自行办理提前还贷手续的行为而拒绝支付首期款。2017年2月24日，古格公司分别向邱啟根、刘文广寄送《通知函》，载明由于刘文广自行向银行办理提前还贷手续，为妥善处理案涉房屋买卖事宜，通知二人于2017年2月28日亲临广州市南沙区街道办环市中滨海珺城三期X栋X铺商谈。2017年11月19日，古格公司分别向邱啟根、刘文广寄送《通知函》，通知二人于2017年11月20日亲临广州市南沙区金隆路35号保利绿地大都汇古格集团商谈案涉房屋买卖事宜。2017年11月21日，古格公司分别向邱啟根、刘文广寄送《知会函》，通知二人尽快履行房屋买卖合同义务。邱啟根与刘文广均确认收到上述三份函件，邱啟根认为虽然古格公司组织三方进行商谈，但仍未将合同中的付款条款解释清楚。邱啟根主张根据《补充协议》的约定，古格公司在案涉房屋买卖中承担“过桥垫资”100000元的义务，但古格公司并未如约履行该义务。古格公司认为《补充协议》并未约定由其承担“过桥垫资”的义务，且即使由古格公司垫资，由于邱啟根未向刘文广支付定金以外的任何费用，也没有与古格公司签订借款的协议，故古格公司不存在任何过错。另查明,当事人确认中介服务费为13000元，而邱啟根只支付了10000元，尚有3000元未支付。邱啟根曾就案涉房屋买卖合同纠纷以刘文广为被告、古格公司为第三人向本院提起诉讼，请求1.刘文广退还100000元购房定金；2.刘文广支付违约金130000元；3.刘文广支付涉案房屋自签约之日起至2017年6月27日的升值差价300000元；4.诉讼费由刘文广承担。刘文广提起反诉，请求1.邱啟根支付逾期付款违约金152100元；2.邱啟根一次性支付剩余房款1200000元；3.邱啟根协助办理涉案房屋过户登记手续；4.本案的诉讼费用由邱啟根承担。邱啟根与刘文广在该案诉讼中均同意继续履行合同。本院于2017年9月27日作出（2017）粤0115民初2906号民事判决书，认为刘文广已自行办理提前还贷手续，而邱啟根在得知后仍然坚持要求刘文广委托古格公司办理提前还贷手续已无必要，且不构成其拒绝支付购房款的理由，双方均同意继续履行合同而不解除合同，邱啟根、刘文广均应继续按照《房屋买卖合同》、《补充协议》的相关条款履行，判决驳回邱啟根的全部诉讼请求、邱啟根应于判决生效之日起十日内向刘文广支付自2017年2月21日起至2017年6月16日止的逾期付款违约金、驳回刘文广的其他反诉请求，本诉案件受理费4550元、财产保全费3170元，由邱啟根负担，反诉受理费8485元，由刘文广负担8342元，邱啟根负担143元。判决生效后，邱啟根仍未支付首期购房款给刘文广。2017年10月16日，刘文广向邱啟根发出《解除合同通知书函》，告知邱啟根因其逾期支付首期款构成根本违约，现解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。2017年11月28日，邱啟根再次就上述纠纷以刘文广、古格公司为被告向本院提起诉讼。2018年2月6日，邱啟根与刘文广达成《和解协议》，约定刘文广退还邱啟根100000元购房定金，邱啟根收到退款之日双方房屋买卖合同关系正式解除，刘文广放弃（2017）粤0115民初2906号《民事判决书》的全部执行要求，双方就案涉房屋买卖合同关系的权利义务互不追责，邱啟根认为造成纠纷的主要原因是古格公司提供的合同不完备且未尽到中介职责，造成邱啟根在对合同的理解上不一致，刘文广同意在遵守法律和事实求是的前提下，为邱啟根追究古格公司的相关责任提供必要的协助，包括在邱啟根对古格公司提起的诉讼及向相关部门投诉时作为证人提供事实情况。2018年2月11日，本院作出(2017)粤0115民初5590号之一民事裁定书，裁定准许原告邱啟根撤回起诉，诉讼费10522.5元（包括受理费9127.5元、保全费1495元）由邱啟根负担。邱啟根因（2017）粤0115民初2906号案诉讼支付诉讼费4550元、财产保全费3170元、财产保全保函费3900元，因（2017）粤0115民初5590号案诉讼支付诉讼费9127.5元、财产保全费1495元、财产保全保函费2000元、律师费35000元。邱啟根另提供了2018年1月存量房交易登记信息截图，以证明广州市南沙区2018年1月份住宅交易均价为13567元/平方米。广州市古格房地产有限公司于2018年7月20日经核准变更登记为广东古格控股股份有限公司。本院认为，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。关于古格公司应否向邱啟根返还10000元中介费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”古格公司作为居间人，促成了邱啟根与刘文广就买卖案涉房屋达成合意并签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，后因合同履行中发生纠纷，邱啟根与刘文广自行协商解除合同。依据案涉《房屋买卖合同》“买卖双方未经经纪方同意擅自协议解除本合同的，买卖双方仍须按本合同约定向经纪方支付咨询及中介服务费。”的约定，邱啟根仍应向古格公司支付中介费用。故邱啟根要求古格公司返还10000元中介费的请求与约定不符，本院不予支持。关于古格公司应否赔偿邱啟根诉讼费、诉讼保全费、财产保全保函费、律师费共59242.5元的问题。邱啟根与刘文广之间的纠纷，是因刘文广未按照合同约定的方式办理提前还贷手续引致。在纠纷发生后，古格公司向邱啟根与刘文广发函，组织双方进行磋商，已尽到了作为居间人的义务。邱啟根向本院提起诉讼后，本院已就其与刘文广之间的纠纷作出了判决，明确了双方的权利义务，驳回邱啟根的诉讼请求。邱啟根未履行生效判决确定的义务，刘文广向其发出解除合同通知书，邱啟根又提起诉讼，与刘文广达成合意解除合同后，提出撤诉申请，本院作出了民事裁定书，裁定准许原告邱啟根撤回起诉。本院根据邱啟根败诉情况，确定其负担上述案件受理费、保全费的金额，邱啟根要求古格公司赔偿该两案的诉讼费、诉讼保全费的依据不足，本院不予支持。同理，邱啟根要求古格公司赔偿其上述案件的财产保全保函费用、律师费的依据不足，本院亦不予支持。关于古格公司应否赔偿邱啟根房屋差值180000元的问题。邱啟根主张古格公司未履行“过桥出资”的义务造成了他的损失，但其提供的证据不足以证明，且案涉房屋买卖纠纷的起因亦非古格公司拒绝向其出借“过桥资金”造成。另邱啟根未提供证据证明古格公司在促成其与刘文广签订《房屋买卖合同》时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。邱啟根要求古格公司承担案涉房屋差价损失180000元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：驳回原告邱啟根的全部诉讼请求。本案受理费5038.6元由原告邱啟根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  陈润章二〇一八年十月二十九日书 记 员  钟秀娟书 记 员  梁凤茵