广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终2069号上诉人（原审被告）:肇庆市鸿伟房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区**祥福路南侧（肇庆市鸿伟房地产开发有限公司办公楼）。法定代表人：李志鸿，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：慕容翘，男，1956年2月16日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：简涛，广东兆鹏律师事务所律师。上诉人肇庆市鸿伟房地产开发有限公司（以下简称鸿伟公司）因与被上诉人慕容翘商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鸿伟公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回慕容翘的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由慕容翘承担。事实和理由：一、关于逾期交楼违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款，双方对于延期交楼已经有明确的约定，即逾期交楼超过90日的按照已付房款的1%交付违约金，该约定是双方的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应该按此约定履行。二、关于逾期办证的违约金，根据涉案合同第十五条的约定，导致不能在规定的期限内取得房地产权属证书并非鸿伟公司责任，再者，慕容翘并未因此造成任何损失，故慕容翘的该项请求没有依据。综上，慕容翘的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。慕容翘辩称：一、关于逾期交楼违约金的计算问题。根据涉案合同第九条的约定，若出卖人逾期交房超过90日的，逾期交房的违约金应分两部分：1.逾期不超过90日的，以已交付的房价款按万分之一计付违约金；2.逾期超过90日的，以已交付的房价款的1%计付违约金。本案中，自合同约定的交房之日次日（2016年5月31日）至慕容翘实际收楼之日（2016年11月18日），逾期交房的时间已远远超过90日，一审判决将涉案房屋的违约金分为两部分计付并调整违约金的计算方法符合法律规定，体现了公平、公正。二、关于逾期办理房地产权属证书违约金的计算问题。在涉案合同关于产权登记事项双方约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：出卖人在超过规定时间180天后，必须按买受人累计已付款项1%向买受人支付违约金，合同继续履行。在一审中，鸿伟公司确认直至2017年9月才补充完毕办理权属登记的资料报产权登记机关备案，明显超过合同约定的240天时间，故鸿伟公司已构成违约，应依合同约定承担相应违约责任。慕容翘向一审法院起诉请求判令：1.鸿伟公司向慕容翘支付逾期交楼违约金12899.5元（以购房款537483元为基数，从2016年5月31日至2016年11月18日，其中逾期90天之内的违约金按每日万分之一计算，为4837.3元；逾期90天之后按照每月千分之五计算至实际交楼之日止，为8062.2元）；2.鸿伟公司向慕容翘支付逾期办理房地产权属证书违约金24885.46元（从2016年12月1日计算到实际取得房地产权属证书之日即2018年3月8日止共计463天，以购房款537483元为基数，违约金按照每日万分之一计算）；3.本案受理费由鸿伟公司承担。一审法院认定事实：2014年10月25日，慕容翘与鸿伟公司签订了《商品房买卖合同》，约定慕容翘购买鸿伟公司位于肇庆市××州区××路南侧××、××房，该商品房建筑面积104.98平方米，其中套内建筑面积83.72平方米，分摊建筑面积21.26平方米，总金额537483元。此外，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付款额的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人在超过规定时间180天后，必须按买受人累计已付款项1%向买受人支付违约金，合同继续履行。签订上述合同后，慕容翘依约向鸿伟公司支付购房款，但鸿伟公司未能依约向慕容翘交付标的房屋及办理房地产权属证书。经多次协商无果，慕容翘遂诉至该院。诉讼中，慕容翘与鸿伟公司亦确认案涉商品房已于2016年11月18日交付使用。另查明：鸿景悦园商住小区1、2幢于2016年11月14日在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。2018年3月8日，慕容翘领取了案涉商品房的不动产权证书。在庭审中，鸿伟公司称其已于2016年12月份将办理权属登记材料提交给房产管理部门，但由于资料不齐全及需缴交税费，直到2017年9月份才补充完毕材料。一审法院认为：慕容翘与鸿伟公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性规定，是合法有效合同，应受法律保护。针对慕容翘与鸿伟公司在本案中的争议，评述如下：（一）关于逾期交楼违约金计算的问题。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金，合同继续履行。因此，根据上述条款，若出卖人逾期交房的时间超过90日的，逾期交房的违约金应分为两部分：1、逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金；2、逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的1%计付违约金。自合同约定的交房之日次日（2016年5月31日）至慕容翘实际收楼之日（2016年11月18日），逾期交房的时间已远远超过90日。因此，涉案房屋的违约金应分为两部分计算：1.对逾期不超过90日的违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，鸿伟公司应当以慕容翘支付房款的金额537483元为基准，从2016年5月31日起按照日万分之一的标准计算至2016年8月28日。因此，慕容翘要求鸿伟公司支付2016年5月31日至2016年8月28日的违约金4837.3元（537483元×0.01%×90=4837.3元）理据充分，该院予以支持。2.对逾期超过90日的违约金，根据合同约定的标准，以已交付的房价款的1%的标准计付违约金即5374.83元。慕容翘主张按照每月千分之五计算至实际交楼之日止，慕容翘的主张实际上是请求调增逾期超过90日部分违约金。鸿伟公司逾期交楼的时间已经远超过90日，但是根据《商品房买卖合同》的约定，违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，以致约定的违约金低于因违约造成的损失，损害了购房者的合法权益，有违公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。该院依法对逾期交楼超过90日部分的违约金予以调整。该院根据公平原则，按照双方签订的《商品房买卖合同》对违约金的约定、鸿伟公司的违约责任、过错程度等综合考虑，确定超过90日的违约金按已交付的房价款即537483元为基准，从2016年8月29日起按每月千分之五的标准计付至慕容翘实际收楼之日止（即2016年11月18日），该部分违约金为7244.98元（537483元×6%÷365×82=7244.98元）。慕容翘要求鸿伟公司支付违约金的诉求，合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。鸿伟公司的抗辩意见，该院不予采纳。（二）关于逾期办理房地产权属证书违约金计算的问题。根据《商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人在超过规定时间180天后，必须按买受人累计已付款项1%向买受人支付违约金，合同继续履行。在庭审中，鸿伟公司称直至2017年9月才补充完毕办理权属登记的资料报产权登记机关备案，明显超过合同约定的240天时间，因此鸿伟公司已构成了违约，理应对此承担违约责任。按照合同约定，鸿伟公司需向慕容翘支付逾期办证违约金5374.83元（537483元×1%=5374.83元）。慕容翘诉请该违约金按照日万分之一计算的请求没有事实依据和法律依据，该院不予支持。鸿伟公司的抗辩意见，该院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、鸿伟公司应在判决生效之日起七日内向慕容翘支付逾期交房违约金12082.28元；二、鸿伟公司应在判决生效之日起七日内向慕容翘支付逾期办证违约金5374.83元；三、驳回慕容翘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币372元（慕容翘已预交），由慕容翘负担200元，鸿伟公司负担172元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.逾期交楼违约金的计算问题；2.鸿伟公司应否承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。关于逾期交楼违约金的计算问题。双方签订的商品房买卖合同约定出卖人应于2016年5月30日前将符合条件的商品房交付给买受人，但鸿伟公司作为出卖人在2016年11月18日前并未履行该义务构成违约，故买受人向鸿伟公司主张自2016年5月31日至2016年11月18日期间的违约金合法有据，应予支持。至于违约金的计算方法,双方签订的合同约定两种情形，出卖人逾期交房不足90天的按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，而超过90天的只需按累计已付房款的1%支付违约金。该约定第二种情形未将违约金的计算方法与违约时间或程度等因素相关联，实际是固定了最高额违约金，不管交房时间逾期多长，都只按这一确定标准支付违约金。若出卖人逾期交房不足100日，则违约计算标准与前一种情形大致相同，但若逾期交房超过100日，则出卖人无需支付更多的违约金，这与合同法规定违约金的补充性和惩罚性功能相悖。本案中，至2016年11月18日肇庆鸿伟公司共违约172天，超过了100日，应承受更严重的违约责任，而不是相反，一审根据买受人的请求将超过90天的违约金调整为按照每月千分之五计算，略高于90天以内的违约金计算标准，该处理结果相对合理，二审予以维持。关于鸿伟公司应否承担逾期办理房地产权属证书的违约责任的问题。鸿伟公司在一审中也确认在2017年9月才补充完毕办理权属登记的资料报登记机关备案，虽然其诉称不能在规定期限内取得房地产权属证书并非其责任，却没有提供相应的证据证实是非鸿伟公司方面的原因所导致的，对此本院予以驳回。鸿伟公司没有对一审认定的逾期办理房地产权属证书违约金提出异议，本院对此不再审查。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，鸿伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元，由肇庆市鸿伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张秀丽审判员  任喜跃审判员  唐 强二〇一八年十月二十九日法官助理范小敏书记员李毓