湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初5528号 原告：戴斌，男，汉族。 委托诉讼代理人：张学军，男，汉族，岳阳市岳阳楼区站前路街道办事处铁路社区居委会推荐公民诉讼代理人。 被告：湖南宝德华一房地产开发有限责任公司，公司住所地：岳阳市岳阳楼区纺城中路宝德东堤湾**营销中心。 法定代表人：张东杰，经理。 委托诉讼代理人：蒋浩，湖南宝德华一房地产开发有限责任公司副总经理。 委托诉讼代理人：郑银鸿，广东亿商律师事务所律师。 原告戴斌与被告湖南宝德华一房地产开发有限责任公司（以下简称“华一房地产开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告戴斌的委托诉讼代理人张学军、被告华一房地产开发公司委托诉讼代理人蒋浩、郑银鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告按已支付购房款的万分之三/日向原告支付逾期交房违约金69115元（从2014年12月16日起算至房屋正式验收合格之日2016年5月2日止）；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告以总价款458020元的价格购买被告华一房地产开发公司开发的碧水香樟住宅区第*幢*层*05号房；合同第八条约定，被告应于2014年12月16日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；第九条第1款第（2）项约定被告逾期交房的，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。2014年12月12日，被告华一房地产开发公司虽登报刊登了交房公告，告知原告等购房户于2014年12月16日携带相关资料开始交房。但在交房过程中，业主发现碧水香樟住宅区房屋未经质监部门竣工验收，岳阳市质监站于2015年1月29日向被告下达了岳阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程立即停止使用告知书，要求被告应按程序组织竣工验收，在该工程未经竣工验收合格之前必须立即停止使用。2016年5月2日被告公司最终经岳阳市住建局质安处（质监站）验收完毕。碧水香樟部分业主已经通过仲裁、人民法院诉讼方式维权。原告认为被告进行没有工程质量监督机构监督的工程竣工验收，使用并公示被法院判决书认定没有效力的交房证明文件，违反了合同约定及法律规定，构成合同违约；请求人民法院依法判决被告华一房地产开发公司承担违约责任。 被告华一房地产开发公司辩称，原告在被告公司购房情况属实，但对于被告公司是否逾期交房构成合同违约，目前存在争议；原告主张违约金金额过高，请求人民法院依法公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告戴斌提交的涉案房屋商品房买卖合同与销售不动产统一发票复印件、来源于岳阳市住建局质监站的编号为岳质监告字（2015）第0101号《岳阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程立即停止使用告知书》、华一房地产开发公司《申请完善碧水香樟工程竣工验收程序的报告》、碧水香樟工程竣工验收备案表、岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终字149号民事判决书，被告华一房地产开发公司提交的岳阳仲裁委员会作出的编号为岳仲决字[2016]40号仲裁裁决书、岳阳市中级人民法院作出的编号为（2017）湘06民特6号民事裁定书，原、被告对彼此提交的证据的真实合法性均无异议，但对证明目的提出异议，上述证据经核对原件，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据采信的证据及庭审中双方当事人陈述，确认以下案件事实： 2012年10月13日，原告戴斌与岳阳华一房地产开发有限责任公司（现工商变更登记为湖南宝德华一房地产开发有限责任公司，即本案被告）签订了一份商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告开发的碧水香樟第*幢*层*05号建筑面积共124.81平方米的住房一套，房屋总价款458020元；被告应在2014年12月16日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告以其交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同的补充条款第二条第四项约定：买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在严重影响正常居住使用的质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋，但买受人接受房屋的，不视为出卖人所应承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在严重影响正常居住使用的质量问题，应当取得岳阳市质监站出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题。合同签订后，原告交付了全部购房款。 2014年12月12日，被告华一房地产开发公司在《岳阳晚报》上刊登交房公告，通知碧水香樟住宅区购房户于2014年12月16日携带相关资料收房。 在交房过程中，原告等业主认为碧水香樟住宅区的房屋存在电梯侯梯厅空间过度狭窄等质量问题，同时发现被告公示的建设工程竣工验收报告书质量监督机构人员一栏无人签名，各单位验收意见栏内没有签验收意见，也没有验收日期。原告等业主在向岳阳市住建局质监站反映上述问题时，得知被告在组织竣工验收时，违反房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定，没有提前一周书面通知质量监督机构人员到场监督验收过程，属于违规无效的竣工验收。 2015年1月29日，岳阳市住建局质监站向华一房地产开发公司下达了《岳阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程立即停止使用告知书》，告知被告开发的碧水香樟工程未经竣工验收已交付使用，严重违反了法律规定，要求被告应按程序组织竣工验收，该工程未经竣工验收合格前，必须立即停止使用。 2016年4月20日，被告华一房地产开发公司向岳阳市住建局质安处递交了《申请完善碧水香樟工程竣工验收程序的报告》。2016年5月2日，碧水香樟住宅区重新完成了竣工验收。 2015年11月20日，戴斌向岳阳仲裁委员会提出仲裁申请，要求与被告解除合同，并要求被告返还购房款、支付违约金。岳阳仲裁委员会于2016年9月29日作出编号为岳仲决字[2016]40号裁决书，裁决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，华一房地产开发公司返还戴斌购房款458020元，并支付违约金45802元。华一房地产开发公司不服该仲裁裁决向岳阳市中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请，岳阳市中级人民法院于2017年3月8日作出（2017）湘06民特6号民事裁定书，裁定撤销岳阳仲裁委员会岳仲决字[2016]40号裁决。 原告戴斌之后就本案纠纷提起民事诉讼。 另查明，碧水香樟部分业主采取了申请仲裁及民事诉讼途径主张华一房地产开发公司延期交房违约责任。 本院认为，原告戴斌与被告华一房地产开发公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该商品房买卖合同约定，华一公司应当在2014年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。具体竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。即竣工验收由建设单位组织其余的勘验、设计、施工、监理四方单位进行，由质监机构实施监督，因此竣工验收施行的市质监机构确认下的五方验收标准。本案中，被告华一房地产开发公司于2014年12月组织了竣工验收，但此次验收时并无岳阳市建设工程质监处的监督，直至2016年5月2日，岳阳市建设工程质监处才确认了诉争房屋竣工验收合格。因此，本案诉争房屋竣工验收合格的时间应为2016年5月2日。房屋经验收合格，才能由开发商通知买受人收房，华一房地产开发公司根据合同约定应于2014年12月16日将经验收合格的房屋交付原告，而涉案房屋直至2016年5月2日才验收合格，华一房地产开发公司已构成合同违约，原告要求被告华一房地产开发公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求，应予支持。按合同约定华一房地产开发公司应支付原告戴斌的违约金为（合同约定交付日次日2014年12月17日起算至房屋正式验收合格之日2016年5月2日止）房屋总价款458020元×0.0003×502天=68977元。由于本案经过了仲裁、诉讼过程，导致第二次验收时间延长至2016年5月2日，第二次验收延长有客观原因，且第一次验收是因程序瑕疵而无效，因此华一房地产开发公司承担的违约金可酌情予以减少。本院认为由被告华一房地产开发公司酌情赔偿原告戴斌购房违约金41386元（68977元×60%）较为合适。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 由被告湖南宝德华一房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日向原告戴斌支付延期交房违约金41386元。 案件受理费764元，由被告被告湖南宝德华一房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  袁 桦 人民陪审员  袁胡英 人民陪审员  韩秀清 二〇一八年十月三十一日 书 记 员  欧阳佳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。