海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初1318号 原告:李玉忠，男，1965年6月9日出生，汉族，北京市石景山区人，住该区××××号。 被告：魏少武，男，1968年10月7日出生，浙江省嵊州市人，住该市××××房。 被告：赵萍，女，1969年6月4日出生，浙江省嵊州市人，住该市××××房。 第三人：文昌安亿房地产营销有限公司。住所地：海南省文昌市文城镇清澜中南森海湾E2/3-112商铺。 法定代表人：李文斌，总经理。 委托诉讼代理人：胡琼玉，系该公司职员。 原告李玉忠与被告魏少武、赵萍及第三人文昌安亿房地产营销有限公司（以下简称安亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李玉忠及第三人安亿公司委托诉讼代理人胡琼玉到庭参加诉讼。被告魏少武、赵萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告李玉忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年1月29日签订的房屋买卖定金协议；2.被告魏少武、赵萍向原告李玉忠退回购房定金50,000元；3.被告向原告支付违约金68,000元。诉讼过程中，原告变更部分诉讼请求，放弃主张第三项的违约金，要求主张二被告双倍返还购房定金，即第二项诉讼请求变更为被告魏少武、赵萍向原告李玉忠双倍返还购房定金100,000元。事实和理由：2018年1月29日，原告和被告签订了《房屋买卖定金协议》，原告以成交价680,000元，购买两被告名下位于文昌市文城镇高隆路9号平海.逸龙湾9栋907号房一套。协议签订后，原告委托居间方文昌安亿房地产营销有限公司（安亿公司）法定代表人李文斌将购房定金款50,000元交予被告。被告因路途遥远，与安亿公司签订了委托书，委托该公司签订上述房屋定金买卖协议，并承诺已征得其不动产共有人的同意。协议第六条约定，该不动产于2018年4月23日内签订网上存量房买卖契约并办理资金托管手续，被告也在委托书上承诺于2018年4月23日前，来海南办理过户手续。但由于涉案房屋房价上涨，虽然居间方多次与被告联系，约定签订网上存量房买卖契约时间，但被告一直不予明确答复。2018年4月17日，居间方工作人员胡琼玉与被告约定前来办理不动产转移登记手续，被告明确答复我老婆不肯卖。2018年4月22日，原告赶到文昌市，但被告没有来到海南文昌，构成违约事实。下午19时19分，居间方工作人员再次电话被告，被告魏少武再次明确表示该不动产不卖了，可请求到法院解决。根据房屋买卖定金协议第十三条三方对违约责任进行了约定，如甲乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方按本协议第二条确定的房屋实际成交价的百分之十作违约金。实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。由于被告未及时办理解约手续，同时未把定金按约定退还，更未支付违约金，导致原告永久错失了在海南省购房的资格，理应承担违约责任，赔偿原告的损失。原告认为，二被告分别于2018年4月17日和同年4月22日19时19分明确表示不动产不卖，毁约在先，而海南省办公厅的限购政策在2018年4月22日20时42分59秒通过海南日报客户端发出，不可抗力因素在后，海南省进一步稳定房地产市场的通知并不能作为被告毁约或拒不履约的理由。综上，二被告的行为侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告魏少武、赵萍书面答辩称，1.二被告的房产于2018年4月23日才满5年，双方同意满5年后交易。2.被告与居间方的通话及微信聊天记录并不能说明二被告违约，因实际交易时间并没有到最后期限，只说明被告的内心想法。3.在双方约定的最后期限2018年4月23日前一天即4月22日，海南省政府出台了新的购房政策，4月23日被告电话与居间方咨询原告有无购房资格，得到否定答复。4.原、被告之间自始至终没有碰面也没有任何其他信息沟通，交易过程中均为第三人安亿公司与原告之间发生，定金也是安亿公司所付，被告并不知道交易内情。如果原告有什么损失，应向安亿公司主张赔偿。5.二被告认为应解除房屋买卖定金协议，并同意返还定金50,000元，因二被告没有违约，为此请求法院驳回原告请求支付违约金的请求。 第三人安亿公司陈述，在海南省政府没有出台限购政策之前即2018年4月9日，涉案房屋已满五年。第三人有及时通知被告让其来办理过户手续，但被告均予以拒绝。第三人有微信及录音证据予以证实上述事实。被告在海南限购政策出台之前已违约，拒绝履行合同，且被告在4月17日明确用微信表示“我老婆不肯卖了，我把定金退还给你。”。因此，我司同意解除合同，被告违约应依法承担违约责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《房屋买卖定金协议》；2.中国工商银行股份有限公司转账凭证两张及第三人出具的《收据》一张；3.第三人与被告魏少武于2018年1月29日的微信聊天记录及魏少武出具的《委托书》；4.第三人与被告魏少武的微信聊天记录截图十三张；二、原告及第三人共同提交的证据：被告魏少武与第三人公司员工于2018年4月22日晚19时19分的通话记录光盘；三.本院依职权前往文昌市住房和城乡建设局调取的证据：文昌市房屋他项权利登记申请表及原、被告的结婚证。 第三人提交的复印件证据，本院认定如下：1.涉案房屋的《房屋所有权证》复印件，结合本院前往文昌市住房和城乡建设局调取的房屋他项权利登记申请表相互佐证，证实涉案房屋登记在被告魏少武及赵萍名下的事实；2.房地产过户税收证明、购房款发票及税收电子转账专用完税证，上述证据为复印件，真实性无法确认，本院不予确认。 根据原告的陈述、被告答辩、第三人陈述及本院认定的证据，确认案件事实如下：涉案房屋位于文昌市文城镇高隆路9号平海.逸龙湾××××号房，该房屋所有权于2013年9月6日办理登记至被告魏少武、赵萍名下，二被告系夫妻关系。二被告意欲出售涉案房屋，经第三人公司员工胡琼玉与被告魏少武联系，被告魏少武将房屋现状及欲出售的价位等告知第三人，第三人作为居间方联系到原告，原告同意被告魏少武提出的出售价格。涉案房屋的买卖均由第三人公司员工胡琼玉分别与原、被告进行微信及电话联系沟通。2018年1月28日，被告魏少武向第三人公司的法定代表李文斌出具委托书，该委托书载明：本人委托文昌安亿房地产营销有限公司的李文斌代表被告办理签署涉案房屋买卖定金协议及代为收取购房人的购房定金款并转交本人。委托期限自2018年1月28日至该房产完成全部销售手续为止。该房屋的成交价为本人净收650,000元（若2018年1月29日未收到定金，该委托无效）。本人同意承诺该房屋有抵押、有贷款、无查封，在海南届满五年唯一住房，已征得共有人同意，本人同意出售该房屋，若发生与委托人有关的权属纠纷或债务纠纷导致受托人和买房人签订的房屋买卖定金协议无法履行，由委托人负责解决并承担相关违约责任。本人将于2018年4月23日前来海南办理过户手续，经约定，买房人交来购房定金款50,000元，若本人违约则赔偿买房人双倍定金100,000元，若买房人违约则定金不退，违约方承担中介方全部中介费。原告委托第三人公司员工符冠伟、第三人公司法定代表人李文斌代被告与第三人(居间方)于2018年1月29日签订《房屋买卖定金协议》（以下简称《定金协议》）。该协议约定：1.房屋的成交价格为680,000元，原告于2018年1月29日向被告支付定金50,000元，定金最终冲抵房款，余下房款于原、被告双方办理不动产转移登记手续之日一次性付清，办理房屋转移登记所产生的税费由原告承担；2.原、被告约定本定金协议生效后2018年4月23日内签订本市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续；3.若该定金协议签订之前，该房屋已抵押他人，被告须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押；4.如原、被告一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的10%作违约金；5.非不可抗力或不可控制的原因所致被告违约的，被告应双倍返还原告定金100,000元，原告违约的，则定金不予退还。 该《定金协议》签订后，原告于2018年1月29日将购房定金50,000元转至李文斌，同时第三方安亿公司出具收据予以确认。李文斌于当日将代收的房屋定金50,000元转至被告魏少武账户。第三人公司员工胡琼玉于2018年4月17日微信通知被告“原告已定机票于2018年4月22日来海南办理过户，根据约定您这边要如约来海南过户”。被告魏少武回复：“我老婆不肯卖。”。胡琼玉微信告知被告魏少武“可是您收了定金了”，被告魏少武回复“我把定金退给你。”。胡琼玉再次告知被告魏少武“双倍赔偿定金哦”。被告未明确表示是否同意双倍退还定金，原告于2018年4月22日已来到海南文昌，而被告并未按时到场办理注销房产抵押及转移登记手续。第三人胡琼玉于2018年4月22日晚19时19分电话联系被告魏少武，明确向其告知原告已依约来海南办理转移登记手续，被告如不履约应双倍返还定金，被告魏少武答复与原告没有任何关系，仅跟中介有委托关系，原告如主张其返还可向法院提起诉讼。2018年4月22日20时，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅正式印发实施《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，该通知自发布之日起施行，在海南省实施严格的全域限购，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。原告以被告未依约办理房屋转移登记手续导致限购政策出台致使其丧失在海南购房资格为由，向本院提起诉讼。被告于2018年5月14日作出的书面答辩状中同意解除与原告签订的《房屋买卖协议》并返还定金50,000元，但不同意承担违约责任。截至诉前，涉案房屋未注销抵押登记，二被告未向原告退还已收取的购房定金50,000元。 本院认为，本案的争议焦点是：1.二被告是否构成根本违约；2.原告要求二被告双倍返还定金100,000元的主张是否应予以支持。 1.关于二被告是否构成根本违约的问题。涉案房屋登记在被告魏少武、赵萍名下，第三人安亿公司从文昌市住房和城乡建设局的房产证备案资料中核实二被告系夫妻关系及双方系房屋共有权人的事实，且被告魏少武出具的委托书中载明其授权委托行为得到共有人的同意，原告及第三人有理由相信魏少武代表二被告作出共同委托授权的意思表示，二被告在向本院提交的答辩状中对授权委托安亿公司代为销售签订《房屋买卖定金协议》的事实予以认可。故，被告魏少武出具的授权委托书应视为二被告的共同意思表示。原告对其委托第三人公司员工符冠伟代签涉案《房屋买卖定金协议》的行为予以确认，该合同对原、被告均具有约束力，系原、被告的真实意思表示。涉案房屋在原、被告签订《定金协议》时为抵押状态，该房屋的转让虽未经抵押权人同意，但该合同中明确载明二被告应在签订房屋买卖合同前还清贷款，办理注销抵押登记，故，该合同未侵犯其他债权人的合法权益，为有效合同。原告主张解除《定金协议》，二被告的书面答辩状及第三人在2018年8月2日庭审中均同意解除涉案合同，本院照准。原告以二被告根本违约而主张解除合同，二被告辩称涉案房屋买卖合同不能签订及未能办理转移登记手续系因海南政府出台限购政策，二被告与第三人的通话及微信聊天记录仅代表其内心想法，双方约定的交易时间未到最后期限，不应视为被告违约。《定金协议》中明确约定二被告须于办理资金托管手续前即2018年4月23日前偿还债务，注销房屋抵押登记，但二被告并未依约还清贷款，办理注销抵押。被告魏少武在2018年4月17日对第三人通知其依约来海南文昌办理转移登记手续的答复中明确表示另一共有人不同意出售涉案房屋，在第三人告知其已收取对方定金应履行合同义务后，其再次回复同意退还定金，在第三人于2018年4月22日19时19分即限购政策出台前再次电话联系被告魏少武如不履行合同应双倍赔偿的问题时，被告魏少武要求原告提起诉讼予以解决。因此，二被告未依合同约定办理房产抵押注销登记，并在海南出台限购政策前与第三人的聊天记录中明确表示同意退还定金，足以认定二被告以自己的行为表明其不履行合同约定的义务，二被告的行为已构成根本违约，对二被告的辩解，本院不予采信。 2.对原告主张二被告双倍返还购房定金100,000元是否应予以支持的问题。二被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，《定金协议》中既约定违约金又约定定金，原告选择适用定金条款，于法有据，本院予以支持。二被告应向原告双倍返还购房定金100,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告李玉忠与被告魏少武、赵萍及第三人文昌安亿房地产营销有限公司于2018年1月29日签订的《房屋买卖定金协议》于2018年8月2日予以解除； 二、被告魏少武、赵萍应双倍返还购房定金100,000元给原告李玉忠，限于本判决生效之日起五日内一次性付清。 如果被告魏少武、赵萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2660元（该款项原告已预交），由原告李玉忠负担250元，由被告魏少武、赵萍负担2410元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；对原告多预交的受理费2410元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                            审 判 长 符 娟             人 民 陪 审 员 林 明 干             人 民 陪 审 员 周 昌 颖                                                 二〇一八年十月十七日                         书 记 员 吴清岳