河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民再66号再审上诉人（原审被告）固安县城关供销合作社。住所地固安县张家场村北。法定代表人：陈胜利，该社主任。委托诉讼代理人：谷贺东，固安县贺东法律服务所法律工作者。再审被上诉人（原审原告）：吴双，女，1984年10月10日出生，汉族，现住固安县。委托诉讼代理人：李建伟，河北敬民律师事务所律师。再审被上诉人（原审被告）：固安县万泰房地产开发有限公司。住所地固安县城玉井路西侧**。法定代表人：祝永刚，该公司经理。委托诉讼代理人：丁兰芹，固安县温泉园区法律服务所法律工作者。再审上诉人固安县城关供销合作社（以下简称城关供销社）与再审被上诉人吴双、固安县万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，河北省固安县人民法院2016年7月20日作出（2016）冀1022民初1562号民事判决，已经发生法律效力。吴双不服，向本院申请再审。本院于2017年5月11日作出（2017）冀10民申35号民事裁定提审本案。2017年11月22日本院作出（2017）冀10民再107号民事裁定，撤销河北省固安县人民法院（2016）冀1022民初1562号民事判决，将该案发回重审。河北省固安县人民法院于2018年6月19日作出（2018）冀1022民再1号民事判决。城关供销社不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人固安县城关供销合作社委托诉讼代理人谷贺东、再审被上诉人吴双及其委托诉讼代理人李建伟、再审被上诉人万泰房地产公司委托代理人丁兰芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审上诉人城关供销社上诉请求，依法撤销河北省固安县人民法院（2018）冀1022民再1号民事判决的第一项，由万泰房地产公司承担赔偿责任，或发回重审。事实和理由：1、城关供销社与万泰房地产公司签订的房屋置换协议是双方真实意思表示，合法有效。该协议约定“双方同意以各自上述房屋面积进行置换，在置换后，城关供销社负责将其置换门店租户清退将办公用房腾清。双方的工作均在2012年9月底完成，如延期另行协商”。其中，延期另行协商属于双方协商性质，不带有强制性。城关供销社履行协议没有出现违约。2、涉案门店购置协议的签订城关供销社并不知情，且城关供销社与万泰房地产公司签订的门店置换协议约定该房屋使用权为40年，并没有允许出售该门店的规定。故门店购置协议应属无效。3、涉案门店是在万泰房地产公司明知出租事实存在的情况下私自出售给吴双，吴双明知所购买门店正在出租仍然购买，二被上诉人对此行为造成的后果应承担全部责任。二被上诉人自行约定的违约责任应自行承担，与城关供销社无关。再审被上诉人吴双辩称，万泰房地产公司与吴双签订的协议合法有效，双方均应按约定履行。现万泰房地产公司未履行协议约定应赔偿吴双的损失，原审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的诉请。再审被上诉人万泰房地产公司辩称，既然上诉人认可与万泰房地产公司签订的房屋置换协议合法有效，那么上诉人就应在合同约定的时间内清退置换门店的租户，将办公用房腾清。上诉人在约定的2012年9月底没有清退租户，也没有跟万泰房地产公司协商，故没有清退的责任在上诉人，万泰房地产公司不应承担连带给付责任。原审原告吴双向一审法院诉称，2013年4月1日原、被告签订门店购置协议，约定：原告购买被告所有的位于固安县××南侧××供销社小区××＃××号门店，于2013年4月17日前给付被告首付款伍拾万元人民币，被告收到付款后立即配合原告办理房产证等相关手续，被告在原告办理完房产证后六个月向原告交付所购置门店，如被告违约给付原告违约金，每天按伍拾万元的万分之四给付并承担相关法律责任，合同签订后，原告依约交付首付款并于2013年5月9日办理了固房权字第**房屋所有权证，然而被告却违约没有在约定的时间内向原告交付房屋，虽经多次催促仍未交付，给原告经济上造成了很大的损失，要求判令被告交付房屋并给付违约金，诉讼费用由被告承担。原审被告万泰房地产公司辩称，认可原告对该房屋具有所有权，原告没有实际占有该房屋的事实。原告在购买该房屋时知晓该房屋的状况。2012年9月6日我公司与城关供销社签订的置换协议，城关供销社负责将涉案房屋清理完毕交付房屋，但至今多次找不到供销社的人，县供销社原主任张俊岭称叫上许凤明主任一起商量但至今没有结果。因此造成我公司无法向原告交付房屋，责任在城关供销社，损失应由城关供销社承担。原审被告城关供销社辩称，城关供销社没有向原告交付房屋的义务，原告也陈述说是由万泰房地产公司交房，原告所说的违约金也与我单位无关。涉案门店是城关供销社与万泰房地产公司互换使用的，期限40年，是不允许出售的，被告万泰房地产公司出售门店的行为我单位不知情，其行为也是无效的。涉案门店已经被我单位出租给邢亚军使用，租期20年。一审法院认定事实：2012年9月6日，被告万泰房地产公司与被告城关供销社签订房屋置换协议书：一、置换方式：以房屋置换房屋；二、置换条件：现房置换，双方必须保证所出具的置换房屋使用权为四十年；三、双方置换的房屋面积及位置：……2、城关供销社所出具的置换房屋：玉井商住小区商住楼1#---12#首层门店及院内东房小二层原城关供销社办公用房。城关供销社小区临街商住楼东一、东二首层门店。面积：约876.22㎡。四、双方同意以各自上述房屋面积进行置换，在置换后，城关供销社负责将其置换门店租户清退将办公用房腾清。双方工作均在2012年9月底完成，如延期另行协商。2013年4月1日原告吴双与被告万泰房地产公司签订门店购置协议，约定：原告购买被告万泰房地产公司所有的位于固安县××南侧××供销社小区××＃××号门店（此门店为城关供销社与万泰房地产置换后门店，面积88.96平方米，单价14000元/平方米），原告于2013年4月17日前给付被告万泰房地产购置此门店的首付款50万元，被告万泰房地产收到付款后立即配合原告办理房产证等有关手续，被告万泰房地产公司于原告办理完房产证后（以从固安县房管局取得房产证之日开始计算），六个月之内向原告移交所购置门店；原告在收到被告万泰房地产公司移交的门店及相关手续后（万泰房地产公司向原告移交门店即目前门店实际使用人即承租人同意与原告重新签订承租协议或搬离门店），原告于10个工作日付清万泰房地产公司所有余款；如万泰房地产公司未按时向原告移交此门店以及原告未按时向万泰房地产公司付清余款，违约方向另一方按每天伍拾万元的万分之四支付违约金并承担相关的法律责任。合同签订后，原告依约向被告万泰房地产交付首付款500000元，并于2013年5月9日办办理了固房权字第**屋所有权证。另查明，2008年5月1日，邢亚军与被告城关供销社签订了房屋租赁协议，租赁期限20年，租赁费10万元，邢亚军已向被告城关供销社付清租赁费。该租赁房屋即为本案涉案房屋。被告城关供销社未能按约定将置换门店租户清退腾清，致使被告万泰房地产未能在2013年11月9日前向原告移交所购置门店。一审法院认为，被告万泰房地产公司与被告城关供销社签订的房屋置换协议书及原告吴双与被告万泰房地产公司签订的门店购置协议均是双方真实意思表示，合法有效。本案涉案房屋在被告城关供销社与被告万泰房地产公司签订房屋置换协议中承诺置换后于2012年9月底负责将置换门店租户清退，但未实际清退。被告万泰房地产公司2013年4月1日将涉案房屋售与本案原告吴双，吴双于2013年5月9日依法取得房屋产权证书。被告城关供销社已将该房屋出租给邢亚军未收回。被告万泰房地产公司未能向原告吴双移交所购置门店。综上原告吴双未取得该房屋使用权的直接责任应归责于被告城关供销社，被告城关供销社应该赔偿原告吴双因此造成的损失，赔偿标准参照原告吴双与被告万泰房地产签订的门店购置协议的违约条款按每日200元计算。被告万泰房地产公司对该损失承担连带赔偿责任。被告城关供销社已将该门店房出租给邢亚军，目前无法收回。原告吴双诉请被告万泰房地产公司交付房屋的诉讼请求目前无法实现，只能等邢亚军的租赁合同到期后再行主张，故该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原审被告固安县城关供销合作社于本判决生效后五日内赔偿原审原告吴双经济损失188000元。二、原审被告固安县万泰房地产开发有限公司对上述损失的赔偿承担连带给付责任。三、驳回原告吴双其他诉讼请求。案件受理费3000元，由被告固安县城关供销合作社负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院二审认为，城关供销社与万泰房地产公司签订的房屋置换协议，虽然没有允许房屋置换后进行出售的约定，但置换房屋本质应属房屋所有权的变更，万泰房地产公司依法享有处分涉案房屋的权利，万泰房地产公司与吴双签订房屋买卖协议不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。导致万泰房地产公司未能按合同约定向吴双履行交付房屋构成违约的直接原因，在于城关供销社不履行置换协议约定的清退租户义务，城关供销社应向涉案房屋所有权人吴双承担赔偿责任。城关供销社的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。再审案件受理费4060元，由再审上诉人城关供销社负担。本判决为终审判决。审判长  崔邦庆审判长  刘润涛审判员  马艳侠二〇一八年十月二十三日法官助理魏俊国书记员张曦