上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初11386号原告：上海祥荣医药科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄光伟，总经理。被告：王耀武，女，1966年10月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海祥荣医药科技有限公司(以下简称祥荣公司)与被告王耀武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥荣公司的法定代表人黄光伟，被告王耀武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥荣公司向本院提出诉讼请求：1、确认祥荣公司与王耀武签订的《上海市房屋租赁、商品房预租合同》(以下简称租赁合同)于2018年3月8日解除；2、王耀武返还预付的租金19,950元及租赁保证金6,650元；3、王耀武支付违约金13,300元；4、王耀武赔偿以下损失：换锁芯费用240元、职工陪同换锁人工费400元、联系搬场公司人工费400元、来回搬运电脑等物品的车辆及人工费4000元、联系网络公司人工费400元、另找场地人工费8,000元、停业损失10,000元，合计酌定主张10,000元。事实和理由：2018年3月1日晚，祥荣公司与王耀武就上海市虹口区中山北一路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同，租赁期限为1年，自2018年3月7日至2019年3月6日(合同上地址写成杨浦区以及租期截止日期写成2018年3月6日均系笔误)，月租金6,650元，押金6,650元,免租期27天，但未明确起止时间。2018年3月2日，王耀武将系争房屋钥匙交付祥荣公司法定代表人黄光伟，同日祥荣公司转账支付王耀武3个月租金19,950元。2018年3月5日，祥荣公司又转账支付王耀武押金6,650元，后黄光伟提出协商免租期起止时间，王耀武对免租期不予认可。另黄光伟于2018年3月2日即发现系争房屋断电，要求王耀武恢复供电，王耀武却以重新签订合同为条件，双方协商不成，供电一直未恢复。2018年3月6日，黄光伟短信通知王耀武同意解除合同。2018年3月7日，黄光伟通知王耀武交接房屋，王耀武未到场。2018年3月8日，王耀武派员工来办理交接手续，收回系争房屋，载明水电未使用，房屋无异样。祥荣公司认为系王耀武违约，房屋断电无法实现租赁目的，故诉至法院。被告王耀武辩称，王耀武起初将系争房屋出租给案外人沙某某，因沙某某要提前退租，其便找到祥荣公司，2018年2月27日，祥荣公司、王耀武及沙某某共同商谈租赁事宜，黄光伟表示愿意承租系争房屋，直接与王耀武签订租赁合同，合同版本直接使用的王耀武与沙某某的租赁合同，口头约定沙某某给予祥荣公司7天搬迁时间。2018年3月1日，祥荣公司、王耀武就系争房屋签订租赁合同，约定租赁期限为1年，自2018年3月7日至2019年3月6日(合同上地址写成杨浦区以及租期截止日期写成2018年3月6日均系笔误)，月租金6,650元，押金6,650元。2018年3月2日，祥荣公司转账支付王耀武两个月租金及押金合计19,950元，黄光伟电话联系王耀武称由于合同中约定了27天免租期，故少支付了一个月租金，王耀武当即提出27天免租期系与沙某某的约定，不同意再给予祥荣公司27天免租期，若有异议，可终止合同。当日，黄光伟、王耀武多次电话沟通，黄光伟后要求王耀武给予10天免租期，王耀武亦未同意，最后双方达成一致免租期为6天，并口头约定双方修改好合同后交由对方签字盖章。2018年3月5日,祥荣公司另转账支付了一个月租金6,650元，同日，王耀武委托朋友亲戚蒋某某将修改好的合同交由祥荣公司盖章，蒋某某电话联系黄光伟，黄光伟表示愿意修改合同，但当蒋某某到达系争房屋时，黄光伟不在，称已下班。2018年3月6日上午，蒋某某电话联系黄光伟，黄光伟仍表示同意修改合同，但中午便表示不同意，下午黄光伟发短信给王耀武提出终止合同，并要求王耀武支付违约金。2018年3月7日，黄光伟再次发短信表示终止合同，王耀武并未同意。2018年3月8日，王耀武短信回复黄光伟表示不同意终止合同，同日，蒋某某称黄光伟将系争房屋钥匙交还，王耀武认为交还房屋亦不代表合同终止。2018年3月9日，王耀武发短信给黄光伟，表示愿意返还扣除6天房屋使用费之外的租金及押金，但需退至祥荣公司账户并由祥荣公司出具盖章的收据，黄光伟不同意，坚持主张被告违约，双方未协商成功。不同意祥荣公司的诉讼请求。2018年7月，王耀武为减少损失已将系争房屋另行出租，即使祥荣公司、王耀武之间的租赁合同解除，也应系于另行出租之前解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：本市中山北一路XXX号XXX号楼XXX室房屋产权人为王耀武、夏南凯。2018年3月1日，王耀武作为出租方(甲方)、祥荣公司作为承租方(乙方)签订一份《租赁合同》(落款时间为2018年3月2日)，约定，甲方出租系争房屋给乙方(房屋地址误写为杨浦区)，房屋用途为办公；甲方于2018年3月2日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年3月7日至2019年3月6日(祥荣公司手中的租赁合同将租期截止时间误写为2018年3月6日)；月租金6,650元，乙方应于每季25日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的1.5倍支付违约金；乙方支付租金的方式为按叁个月为壹支付，每次支付房租需提前5日交纳；甲方给乙方提供27天免租期，乙方提前退房，要补付27天免租期租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即6,650元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意，由下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金：…(二)甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现合同目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回月的二倍向乙方支付违约金。2018年3月2日，王耀武交付系争房屋，祥荣公司转账支付王耀武19,950元。同日，黄光伟就租赁合同约定的27天免租期与王耀武交涉，王耀武发短信给黄光伟称，27天免租期沙某某已使用，如祥荣公司不按照三方谈判的内容执行合同，而一味索要免租期，系属违约，要与他人签订合同。2018年3月5日,祥荣公司转账支付王耀武6,650元。2018年3月6日，黄光伟发短信给王耀武称，因王耀武连续多天切断1511电源，并要求重新签订合同才恢复供电，对合同中27天免租期等问题上毫无协商余地，无法接受用断电的手段逼迫重新签订合同，现在通知王耀武不同意重签合同，同意王耀武3月2日所发短信，王耀武须在3月9日之前返还所有房款并按双方已签合同支付违约金。2018年3月7日上午，黄光伟发短信给王耀武，要求其当日至系争房屋进行交房，并再次要求王耀武在3月9日之前返还所有预付房款并按双方已签合同支付违约金，并称将黄光伟工商银行照片微信发送王耀武。同日下午，王耀武短信回复黄光伟称，3月6日已出差，其要求王耀武当日到达系争房屋不现实，另表示系争房屋后续工作交给小蒋跟进，黄光伟曾电话告知小蒋同意修订合同，现在系祥荣公司违约，鉴于黄光伟出尔反尔，不敢将钱款退至黄光伟卡上，应通过法院处理纠纷。后王耀武再次回复黄光伟，表示希望祥荣公司继续承租下去，若祥荣公司执意不租，应以书面形式通知，在第三方见证下搬离物品交接钥匙，小蒋可随时服务。2018年3月8日上午，黄光伟将系争房屋钥匙交给蒋某某，蒋某某出具书面材料，载明：“房屋全面检查无异样，收到钥匙一把，水表、电表已检查未使用，房屋交还不存在任何争议。”同日，王耀武发短信给黄光伟称：“黄老师，小蒋说您将钥匙还给他，也就是说你将房子还了，关于您交的房租的纠纷您看是协商还是怎么？”黄光伟短信回复王耀武，要求其在3月9日之前返还所有预付房款并按双方已签合同支付违约金，支付至祥荣公司或黄光伟账户。2018年3月9日，王耀武发短信给黄光伟称，同意归还祥荣公司支付的租金及押金，但要扣除6天的房租，且要原路退还至当时支付的账户，并要求祥荣公司提供盖章的收款收据。后双方协商未果，祥荣公司诉至法院。另查明，2017年9月7日，沙某某向王耀武承租系争房屋，双方签订一份《租赁合同》，约定租期自2017年9月1日至2018年8月30日止，免租期27天，月租金6,650元，租赁保证金6,500元。2018年2月中下旬，沙某某因故提前退租。审理中，王耀武申请证人蒋某某到庭作证。蒋某某称其是王耀武同事的亲戚，寄宿在系争房屋隔壁1510室。2018年3月5日，王耀武让其电话联系黄光伟商量修改合同的事宜，黄光伟起初是同意修改的，当日下午其到系争房屋欲将修改好的合同交换给黄光伟，再次电话联系黄光伟，黄光伟表示不在房屋内，后便不再接听电话。3月6日下午，其再次打电话给黄光伟，黄光伟表示不同意修改合同。3月7日其再次电话联系黄光伟，黄光伟亦表示不同意修改合同，并在电话中表示要求其于3月8日上午8点至系争房屋接收房屋。3月8日，其至系争房屋，黄光伟将系争房屋钥匙归还，并要求其查看水表、电表，当时水箱、电箱的门均未锁，查看后其应黄光伟要求签字确认，后其将系争房屋钥匙交给王耀武。审理中，夏南凯来院表示其对于王耀武将系争房屋对外出租无异议。沙某某向本院陈述，其系通过朋友认识王耀武，2017年9月7日，其与王耀武就系争房屋签订租赁合同，约定租期自2017年9月1日至2018年8月30日，免租期27天，月租金6,650元，租赁保证金6,500元，王耀武在8月20日左右交付了系争房屋，虽然约定了27天免租期，但实际王耀武并未给予相应的免租期。2018年2月15日，其短信通知王耀武要提前退租。2月27日，其在系争房屋整理物品时，黄光伟上门看中了系争房屋，询问租赁事宜，要求和其签订租赁合同，其便帮忙联系了王耀武，后三方一起协商租赁事宜，协商时说好月租金还是6,650元，也没有谈免租期，之后其再没有参与。3月初，祥荣公司与王耀武签好合同后因免租期发生争议，均电话要求其来承担祥荣公司免租期的费用，考虑自己系提前退租，其同意将祥荣公司免租期的费用从其在王耀武处的押金中抵扣，起初黄光伟要求其承担7天免租期费用，后来又要求其承担10天免租期费用，其均表示同意，之后祥荣公司与王耀武的纠纷就不清楚了，其在王耀武处的押金尚未退还。本院认为：祥荣公司与王耀武签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，祥荣公司于3月2日转账支付王耀武19,950元,并就租赁免租期与王耀武进行交涉，祥荣公司主张其支付的19,950元为三个月租金，王耀武则主张该笔钱款为两个月租金及相当于一个月租金的租赁保证金，祥荣公司因要求其给予27天免租期而少付一个月租金，根据双方租赁合同约定，系争房屋租金系按叁个月一付，租赁保证金应于交付房屋时支付，本案审理中双方均确认系争房屋交付时间为3月2日，故祥荣公司于该日支付的19,950元应为两个月租金及租赁保证金。后因王耀武不同意给予27天免租期，双方就免租期再进行协商，祥荣公司于3月5日又转账支付王耀武6,650元,表明其应系基于认可双方就免租期协商后达成的方案而补付第三个月租金，然祥荣公司在补付租金后遂于3月6日表示不同意重签合同，不应归责于王耀武。祥荣公司以王耀武连续多日断电，并以重新签订合同作为恢复供电条件为由主张其违约，而关于上述主张，祥荣公司仅提供了其法定代表人自制短信、电表数字及照片，上述证据并不能必然充分证明系王耀武持续多日断电并以重新签订合同作为恢复供电的条件，故本院难以采信，祥荣公司以此为由要求王耀武承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于祥荣公司主张的其他各项损失，因其未提供任何证据加以证明，本院不予支持。祥荣公司于3月8日交还系争房屋钥匙，王耀武通过短信确认该节事实同时要求就房租事宜进行协商，表明双方对于不再履行租赁合同达成一致，故本院确认双方的租赁合同于2018年3月8日解除。王耀武辩称双方租赁合同未解除，但其在知晓蒋某某收取系争房屋钥匙后并未将钥匙再返还原告，且现已将系争房屋另行对外出租，故对其辩称意见，本院不予采纳。合同解除后，王耀武应返还祥荣公司扣除6天房屋使用费之外的租金及租赁保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海祥荣医药科技有限公司与被告王耀武签订的《上海市房屋租赁、商品房预租合同》于2018年3月8日解除；二、被告王耀武应自本判决生效之日起十日内返还原告上海祥荣医药科技有限公司租金18,620元、租赁保证金6,650元；三、驳回原告上海祥荣医药科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,048.75元，减半收取计524.38元，由原告上海祥荣医药科技有限公司负担258.83元，被告王耀武负担265.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴燕二〇一八年十月二十三日书记员  顾逸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。