广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12778号原告：广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市坦州镇乐怡路**锦绣盈翠苑**A02首层，统一社会信用代码91442000668236726X。主要负责人：王荣林，总经理。委托诉讼代理人：黄环斌，该公司员工。委托诉讼代理人：邹永学，该公司员工。被告：郭惠东，男，1951年7月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称完全物业中山分公司）诉被告郭惠东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄环斌、邹永学到庭参加了诉讼，被告郭惠东经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。完全物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告缴纳自2010年2月1日起至2018年2月28日止的物业管理费合共47899.57元。2.被告自逾期之日起至给付日止每日按欠物业管理费用的千分之一承担违约金，暂计至2018年02月28日止，违约金691172.9元。违约金采取不大于本金原则，实收47899.57元。事实与理由：被告郭惠东系位于中山市××镇长××海湾城××海××房（以下简称涉案房屋）业主。2009年1月1日，原告与锦绣海湾城开发商中山市国利房地产有限公司(以下简称国利公司)签订《前期物业服务合同》，接受开发商的委托，为海湾城二期提供物业管理服务。被告于2009年7月28日购买涉案房屋，按被告签订《前期物业服务协议》约定涉案房屋自交付使用之日至本物业业主委员会与新物业服务企业签订《物业服务合同》期间，由原告提供物业管理服务，被告应自商品房交付次日起缴纳物业管理费，物业管理费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2.2元计算，缴纳时间为每月的十五号。原告在履约期间已按约提供物业管理服务，但被告自2010年2月起至今未按约缴纳物业管理费，经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费用。被告的行为已构成违约，严重损害原告的利益。根据《前期物业服务协议》第十一条第二款约定，原告有权要求被告自逾期之日起每日按应缴费用千分之一承担违约金。郭惠东辩称，一、涉案房屋尚未交付郭惠东使用，原告无权主张郭惠东支付物业管理费。国利公司于2010年1月底通知郭惠东收楼，郭惠东在查验涉案房屋时发现存在如下问题：1.小区二期、三期之间的小区道路变更为市政道路，致使小区围墙与案涉房屋之间的缓冲带取消，案涉房屋围墙成为小区的围墙，小区出入大门后移后，与案涉房屋相邻；2.小区出入大门与案涉房屋外墙相邻，使用了案涉房屋的外墙面，损害被告的利益；3.大门的景观池与案涉房产左侧墙体相邻，且景观池呈阶梯状，可通过景观池进入案涉房屋二楼，存在严重安全隐患；4.由于大门后移，第三人将原规划该区域的景观树种植在案涉种植在房屋的私人花园内，既妨碍了采光，严重影响案涉房屋的使用。在郭惠东提出上述问题后，国利公司及完全物业中山分公司同意被告暂不收楼，案涉房屋钥匙由完全物业中山分公司保管。事后，郭惠东多次催促国利公司、完全物业中山分公司整改解决上述问题，但至今未予以解决。案涉房屋没有向郭惠东交付。郭惠东与国利公司签订《前期物业服务协议》约定的物业服务费用支付条件尚未成就，原告无权主张物业服务费用。二、完全物业中山分公司在承接案涉小区物业过程中和物业服务过程中存在严重过错，没有就共用设施部分不符合规定的情形要求国利公司解决，也没有将物业承接查验备案情况下书面告知业主。2011年1月3日，在郭惠东的强烈的要求下，完全物业中山分公司签收郭惠东起草的《畅海园113栋104房业主收楼意见》，并表示会尽快解决。2011年10月22日，郭惠东再次在《业主意见调整表》中明确表示希望开发商与物业中心能尽快解决问题，保障被告的合法权益。但完全物业中山分公司一直未予以处理或回复，未能尽职责履行物业服务，其主张被告支付物业服务费没有依据。三、即使案涉房产已交付，完全物业中山分公司主张的滞纳金事实依据不足，计算标准严重过高，应予以调整。完全物业中山分公司仅认为郭惠东应支付违约金，但对于郭惠东每月应缴物业费用以及违约金计算金额未能提供证据或其他数据予以说明，事实依据不足。综上，国利公司没有将案涉房屋实际交付郭惠东，郭惠东支付物业服务费用的条件尚未成就，完全物业中山分公司向郭惠东主张物业费用没有事实和法律依据。郭惠东恳请人民法院查明事实，驳回完全物业中山分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年6月12日，完全物业中山分公司接受国利公司的委托，为海湾城二期一区提供物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》。2009年7月28日，郭惠东与国利公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：一、郭惠东向国利公司购买涉案房屋，建筑面积为223.93平方米。二、由于郭惠东未按《商品房买卖合同》约定时限或国利公司通知时限办理商品房的交接手续，该商品房的风险责任自上述时限届满之次日起由国利公司转移给郭惠东。三、郭惠东要求国利公司交付的商品房应当符合的条件是指该项目设计、地质勘察、施工监理、建设单位就涉案房屋所在楼宇已发出建筑工程竣工验收报告。四、国利公司应在2010年1月16日前，将涉案房屋交付郭惠东使用或国利公司通知时限自行到国利公司售楼部联系并办理商品房的验收交接手续，如郭惠东逾期未办理的，视为国利公司按时交付。同日，双方还签订了《前期物业服务协议》，主要约定：一、住宅按建筑面积每月每平方米2.2元收取；二、业主从办理收楼手续的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月十五号。三、业主、非业主使用人在逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。国利公司于2015年1月15日取得了锦绣海湾城二期一区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且在该月通知郭惠东收楼，但是郭惠东至今尚未收楼。完全物业中山分公司委托广东智涛律师事务所先后于2013年6月、2014年11月、2016年6月、2017年7月郭惠东发律师函，要求郭惠东缴纳拖欠的物业服务费。郭惠东至今未向完全物业中山分公司支付物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否已交楼；二、违约金的计算标准。关于涉案房屋是否交楼。国利公司已取得了涉案房屋所在楼宇的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，符合交楼的条件，且已通知郭惠东进行收楼，虽然郭惠东至今尚未办理收楼手续，但是根据《商品房买卖合同》的约定可视为国利公司按时向郭惠东交付涉案房屋。故完全物业中山分公司要求郭惠东支付2010年2月1日起至2018年2月28日的物业服务费47899.57元（224.46平方米×2.2元×98个月，合理有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准。本院认为《前期物业服务合同》约定的滞纳金实为违约金，该违约金的计算标准过分高于完全物业中山分公司的实际损失，本院依法将其调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。完全物业中山分公司主张违约金不大于本金原则，实收47899.97元，故违约金的金额应以47899.97元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告郭惠东于本判决生效之日起七日内向原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司支付自2012年2月至2018年2月的物业服务费47899.57元及违约金（以每月实欠物业管理费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年2月17日起，分段计算至付清之日止，且该违约金应以47899.57元为限）；二、驳回原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，减半收取为1097元（原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告郭惠东负担（被告郭惠东于判决生效之日起七日内迳付原告广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何明伟二〇一八年十月十二日书记员  罗 鑫陈芷云