广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初13427号原告：梁月华，女，1975年9月7日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。被告：冯桂全，男，1974年9月1日出生，汉族，身份证住址中山市，委托诉讼代理人：吴子雄，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。第三人：陈桂坤，男，1967年3月13日出生，汉族，住中山市，原告梁月华诉被告冯桂全确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法追加了陈桂坤作为本案第三人参加诉讼，并由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁开健，被告的委托诉讼代理人吴子雄，第三人陈桂坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁月华向本院提出诉讼请求：一、确认原告的委托代理人陈桂坤与被告签订的《转让土地使用权合同》无效；二、判令被告向原告返还支付的转让款500000元及利息损失（自2018年2月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；三、判令被告赔偿原告损失款项66100元。事实和理由：2018年初，原告从陈桂坤处得知被告打算对外转让其位于中山市民众镇沙仔村上围幼儿园以北的土地使用权，该土地使用权3333.35平方米（折合5亩）。被告委托陈桂坤代理该土地使用权的出让事宜，原告也有意愿受让该土地使用权，于是，原告与陈桂坤于2018年1月4日签订《受让方交易及佣金承诺书》，由原告委托陈桂坤代原告向被告受让该土地使用权，转让价款250万元。2018年2月，陈桂坤以自己的名义与被告签订《转让土地使用权合同》，就土地使用权出让事宜进行书面约定。《中华人共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”上述合同虽然以原告的受委托人陈桂坤名义与被告签订，但被告知道原告是实际的交易相对方，被告也通过向原告出具收款收据的方式确认其知晓原告是实际的交易买受人，因此原告有权主张合同的相关权利。在合同签署后，原告总共向被告支付了转让款50万元，其中原告自己付款10万元，通过陈桂坤的妻子罗凤明分别两次付款各20万元。另外原告为履行合同对上述土地进行开发投入各项成本66100元，含填土费用53000元，测量费2300元，电杆、车费1800元，路铺石粉6000元，钩机费3000元。后原告要求办理土地使用权的过户手续时才发现，上述土地使用权是被告通过向中山市民众镇沙仔村委会通过所谓的“出让”方式而来的，至今未取得合法的用地手续，也没有办理土地使用权证，则合同无效，被告应承担相应的法律责任，向原告返还支付的转让款并赔偿原告全部损失。被告冯桂全辩称，1.原告起诉主体不适格，因本案合同相对方不是原告，而是陈桂坤，收款也是收陈桂坤的款项，陈桂坤的老婆代付40万元，原告代付10万元，因此原告起诉主体不适格，应驳回其起诉。如果陈桂坤参加诉讼，原告也只能是本案第三人，不是原告的地位，陈桂坤才是原告。2.土地已经交给了陈桂坤，土地是被告在村里租用回来的，再把租用的土地使用权益交给陈桂坤，从原告提交的证据来说，也是陈桂坤投入了少量资金，但土地的填土工程是被告出资。第三人陈桂坤述称，我同意原告意见。经审理查明：2008年2月25日，冯桂全（乙方）与中山市民众镇沙仔村委会（甲方）签订《土地出租合同书》约定，甲方愿将位于中山市民众镇沙仔村××幼儿园以北××一块土地出让给乙方开办香蕉加工流通市场用，面积约6亩，因该地块暂未有指标，所以还未有征用，乙方自行办理用地规划及用地指标，费用由乙方负责；甲方同意按每亩10万元，合计592290元，该款在乙方取得用地指标后全额交给甲方，甲方收到款后开始办理征地及签订正式土地出让合同；该地乙方按有关手续办理并取得使用权后，使用年限按国家批准土地使用证时间为准。2017年12月20日，冯桂全（委托方、甲方）与陈桂坤（受托方、乙方）签订《物业独家委托书》约定，甲方委托乙方代理转让中山市民众镇沙仔村上围幼儿园以北的土地使用权，面积3333.35平方米（折合5亩），转让价格33万元/亩，委托时间从2017年12月20日至2018年2月20日止；甲方指定乙方为该物业的转让之独家代理人，在委托代理期间，委托人不得擅自终止委托或拒绝出售，不得与其他第三方另签订代理协议，保证不会自行出售该物业，乙方接受甲方委托后，应积极为甲方联系客户，若乙方的客户同意按甲方委托条件交易的，甲方应积极配合乙方完成交易，不得拖延时间或借故不进行交易。2018年1月4日，梁月华（受让方）与陈桂坤（代理人）签订《受让方交易及佣金承诺书》约定，经代理人介绍并受让方经实地查看，拟受让代理人代理位于中山市民众镇沙仔村××幼儿园以北××一块土地的物业之土地使用权，受让人完全知悉该物业情况，现委托代理人作为中介方向该物业使用权人（出让方）提出如下成交签约条件：面积3335.35㎡(折合5亩)，单价50万元/亩，转让款250万元；交易条件为该土地出让方保证全力配合协助该土地基建房屋四层给受让方使用；按该土地原状交易，修通村路及通水、电各一个总表；分期付款（具体如出让方与受让方签定的相关合同）；佣金4万元，签定《转让土地使用权认购意向合同》当天支付，由代理人自由支配，代理人指定收款账号：户名罗凤明，账号62×××02；受让方承诺，一旦土地出让方同意上述价款及规定的条件出售，受让方确认交易成立，由代理人安排与出让方签定支付合同约定款项，否则视为违约。当日，冯桂全向梁月华出具《收款收据》确认梁月华交来中山市民众镇沙仔村上围幼儿园以北的土地（折合5亩）之土地转让使用权意向金10万元，收款方式为转账至冯桂全名下62×××64的银行账户。2018年2月2日，冯桂全（甲方）与陈桂坤（乙方）签订《转让土地使用权合同》约定，甲方按土地495元/平计算，转让土地使用权面积约3333.3平方米（折含5亩），合计总金额165万元转让位于中山市民众镇沙仔村××幼儿园以北××一块土地，使用年限按甲方与中山市民众镇沙仔村委会签订的《土地出租合同书》的使用权年限一致；甲乙双方签署本合同后当即支付地款50万元整，剩余款115万元在甲方配合乙方办理通水、通电、修通水泥路后的10个工作日内，乙方必须付清；此后，甲方正式把土地使用权转让给乙方使用，乙方可在该土地上基建工商业用途或转让给第三方使用。2018年2月4日，冯桂全向罗凤明出具《收款收据》确认其交来中山市民众镇沙仔村上围幼儿园以北的土地（折合5亩）之转让土地使用权地款20万元，收款方式银行转账（略）。2月12日，冯桂全向罗凤明出具《收款收据》确认其交来中山市民众镇沙仔村上围幼儿园以北的土地（折合5亩）之土地使用权之转让款20万元，收款方式银行转账（略）。之后，受让方对上述地块进行建设。梁月华提供的5张收据分别载明：2018年2月26日收到沙仔测量5亩地2300元；2018年3月7日收到港口陈桂坤交来沙仔村冯桂全六亩地块与苏华洪鱼塘地块交界少河占用苏华洪地块及苏华洪负责用泥填满小河及改出水道费用补偿53000元；2018年3月14日收到港口镇陈桂坤交来铺建中山市民众镇沙仔村××幼儿园以北××一块土地的沙仔钱6000元；2018年3月20日收到陈桂坤给沙仔五亩用地费用、电杆、车费，黄伟强经手做，1800元；2018年3月20日收到陈桂坤给沙仔五亩勾机费3000元。梁月华并提供罗凤明向苏华洪汇款48000元的银行回单拟证明其的建设投入。冯桂全对金额为53000元及48000元的单据不确认，对其它4张单据予以确认。庭审中，梁月华、冯桂全均确认涉案土地系农村集体用地，未进行确权，未办理产权证。梁月华认为冯桂全承诺涉案地块可作工商业用途，但梁月华在进行土地排水管的建设过程中，村民就进行阻止，梁月华通过向镇政府及村委了解得知，该地块不能作为工商业用途，因无产权证，更加不能规划报建，并且，土地管理法第63条规定农民集体所有的土地不能出让、转让或者出租用于非农业建设，2018年2月2日签订的《转让土地使用权合同》因违反该法律规定而无效。冯桂全认为合同转让的是土地使用权的用益权，而非土地使用权的所有权；并且合同并未约定办理更名过户手续，也未约定使用年限，不存在违反法律规定的情形。以上事实，有梁月华提供的《转让土地使用权合同》、《受让方交易及佣金承诺书》及若干收据，冯桂全提供的《土地出租合同书》及三方当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、梁月华是否有权提起本案诉讼；二、《转让土地使用权合同》是否无效。关于焦点一，冯桂全认为《转让土地使用权合同》系其与陈桂坤签订，与梁月华无关。梁月华及陈桂坤认为，陈桂坤是受梁月华委托以陈桂坤名义与冯桂全签订合同的，冯桂全知晓梁月华与陈桂坤的代理关系。本院认为，在《转让土地使用权合同》签订前，冯桂全委托了陈桂坤代理转让涉案土地使用权，梁月华也委托了陈桂坤代理受让冯桂全转让的涉案土地，且冯桂全收取了梁月华支付的转让意向金10万元至今未退还，该一系列证据能够形成证据锁链，可以初步证实梁月华及陈桂坤所陈述的案件事实，在冯桂全缺乏证据证明自身主张及反驳梁月华主张事实及证据的情况下，本院对梁月华所陈述的案件事实予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本院确认梁月华受《转让土地使用权合同》约束，有权提起本案诉讼。关于焦点二，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因涉案土地是农民集体所有的土地，故该土地使用权不得转让或出租用于非农业建设，现陈桂坤与冯桂全签订《转让土地使用权合同》约定受让人可在该土地基建工商业用途明显违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“[合同无效的法定情形]有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”当属无效。又根据前法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同被确认无效后，冯桂全应向梁月华返还土地使用权转让款50万元，并需就其过错向梁月华赔偿资金占用期间利息损失（从冯桂全收齐50万元的次日即2018年2月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清日止）。对于梁月华主张的开发土地投入损失66100元，冯桂全对其中的53000元不予确认，且梁月华提供的单据不足以证明其主张，本院对此不予采信；至于冯桂全确认的13100元，因梁月华对签订违反法律强制性规定的无效合同亦存在过错，故该部分损失应由其自行承担。法信超链：国家法律5篇地方法规7篇案例18篇裁判10011篇期刊61篇×综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认第三人陈桂坤与被告冯桂全于2018年2月2日签订的《转让土地使用权合同》无效；二、被告冯桂全于本判决生效之日起七日内向原告梁月华返还转让款50万元并赔偿原告梁月华利息损失（以50万元为基数，自2018年2月13日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告梁月华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9461元，减半收取为4731元，诉讼保全费3351元，合计8082元，由原告负担4041元，由被告负担4041元（被告负担部分，原告已预付，被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一八年十月四日书记员 郑诗琳