湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1002民初4507号 原告（反诉被告）：李艳娥。 委托诉讼代理人：李继军。 被告（反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。 法定代表人：曾楷峰,该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓伍军。 委托诉讼代理人：江新春。 第三人：郴州美世界商业管理有限公司。 法定代表人：唐琼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李梅。 原告（反诉被告）李艳娥诉被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告美世界公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2018年1月17日裁定驳回其管辖权异议。被告美世界公司于2018年2月11日以原告李艳娥作为反诉被告提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序，于2018年4月18日公开开庭进行了审理，郴州美世界商业管理有限公司向本院申请追加其为本案第三人，本院予以准许，于2018年7月16日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李艳娥及其委托诉讼代理人李继军、被告（反诉原告）美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军、江新春、第三人郴州美世界商业管理有限公司的委托诉讼代理人李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李艳娥本诉请求判令：1、被告及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的***号房给原告。2、被告支付逾期交付上述房屋的违约金32885元给原告（违约金暂时算至2017年7月31日，后续违约金算至实际交房之日止）。3、被告承担本案诉讼费、保全费等费用。 被告（反诉原告）美世界公司针对本诉的答辩要点：1、被告不能按时交房是由于不可抗力因素导致，依据合同约定被告可以据实延期并不承担违约责任；2、根据原告与第三人之间签订的协议约定，本案商铺迟延交付产生的损失或收益均由第三人享有或承担，原告并不具备诉请被告向其交付违约金的主体资格；3、原告并无实际损失，其诉请的违约金计算标准显然无事实和法律依据。 被告（反诉原告）美世界公司反诉请求判令：1、被反诉人向反诉人支付房款200000元。2、被反诉人承担逾期支付房款的违约金15600元（以200000元为基数，按照每日万分之二的标准，自2016年12月30日起，暂计至2018年1月24日止，后续违约金算至实际交清款项之日止）。以上合计金额215600元。3、本案的诉讼费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）李艳娥针对反诉的答辩要点：本诉被告（反诉原告）反诉的事实和理由是不成立的，没有事实根据和法律依据。 第三人郴州美世界商业管理有限公司述称要点:李艳娥已将其所购买的商铺委托给第三人进行统一经营管理，李艳娥前三年的商铺投资租金收益已冲抵其购买的相应商铺21％的购房款。李艳娥与第三人的委托经营管理协议中明确约定，李艳娥不再收取商铺前三年的租金收益，商铺全权交由第三人进行招商、运营、管理，同时约定在此期间，如商铺延期交房，收益和责任归第三人享有。第三人根据与李艳娥的约定，已经投入大量的人力、物力和金钱进行商铺的统一招商、宣传、运营和管理，美世界公司也已经将商铺实际交付第三人进行管理和招商，部分商家已经进驻商场进行交叉施工、装修。美世界公司不存在延期交付商铺的违约行为，即便存在，相应的延期交铺违约赔偿，也应当归属第三人享有，与李艳娥无关。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： （一）2016年10月11日，李艳娥作为买受人与美世界公司签订一份编号为***的《郴州市商品房买卖合同》，约定李艳娥购买美世界公司开发的位于***号商铺房，约定总房价为1081766元。 合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计781766元，余款300000元向交通银行股份有限公司郴州分支行申请贷款，并在2016年10月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后/日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起5日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。 合同第六条约定：买受人未按本合同的约定时间付款，逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。 （二）李艳娥于2016年6月18日、6月29日分别向美世界公司支付购房款30000元、241766元。2016年10月11日，李艳娥向美世界公司借款510000元用于支付首期购房款。李艳娥在签订上述合同时，已付清首期购房款。剩余房款300000元通过银行贷款，现购房款已经支付完毕。 （三）上述合同第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2017年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。 （四）上述合同第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。 （五）上述合同补充协议第十四条第3点约定：买受人同意将该房屋委托第三人经营管理并与第三人在签署本《郴州市商品房买卖合同》的同时签订《商铺委托经营及管理协议书》，将本买卖合同项下办理房屋交付手续的权利全权委托给第三人，并依据《商铺委托经营及管理协议书》的约定缴纳相关商业管理费用。 （六）2016年6月29日，李艳娥与第三人签订了一份《商铺委托经营管理协议书》，约定李艳娥将其购买的商铺委托第三人统一进行商业规划及经营管理。委托经营管理的期限是2016年10月1日起至2024年9月30日止。第三人自第四年开始向李艳娥支付相应委托经营收益。李艳娥特别授权第三人在该商铺出卖人美世界公司公告的交付日期后三日内代为李艳娥办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由第三人承担或享有，李艳娥如有拖欠任何应向开发商、政府缴纳的相关费用，第三人有权从后续应付给李艳娥的任何款项中扣除。 （七）美世界公司在案涉“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，案涉房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给李艳娥。上述合同约定是2017年3月1日前交付，至2017年7月31日，美世界公司已逾期交房152天。 （八）美世界公司与第三人的企业登记信息表显示住所地为同一地址，且股东存在同一情形。 判决的理由与结果 本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，本案实际案由为商品房销售合同纠纷。依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当各自履行合同所确定的义务。现对双方当事人争议的问题评判如下： （一）李艳娥是否具备诉请美世界公司交付违约金主体资格的问题 美世界公司辩称据李艳娥与第三人之间签订的《商铺委托经营与管理协议书》约定，本案商铺迟延交付产生的损失或收益均由第三人享有或承担，李艳娥不具备诉请美世界公司向其交付违约金的主体资格。李艳娥认为《郴州市商品房买卖合同》及《商铺委托经营及管理协议书》关于由第三方第三人收房的约定属排除房屋买受人主要权利的格式条款，美世界公司与第三人有欺骗行为，应为无效。本院认为，作为房屋买受人的李艳娥系《郴州市商品房买卖合同》的相对方，在其已支付合同对价的前提下，接收经验收合格的商品房是其主要权利，而《商铺委托经营及管理协议书》是依附于商品房买卖合同的，其委托经营管理的起始时间早于合同约定的收房日期，没有收房就不存在委托。如果买受人不是收房主体，就会存在既不能向开发商主张逾期交房违约责任又不能向第三方第三人主张租金的情形，显然业主的权益受到了侵害。故，《郴州市商品房买卖合同》关于由第三方第三人收房的约定属排除房屋买受人主要权利的格式条款，应为无效，本案中收房主体应为李艳娥，李艳娥主体适格。而《商铺委托经营及管理协议书》与本案不属同一法律关系，依法不予理涉。 （二）李艳娥的第一项诉讼请求应否支持的问题 双方当事人均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，李艳娥诉请美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，本院予以支持。因美世界公司开发的案涉房屋尚未通过综合验收备案，案涉房屋还未达到交付条件，而且案涉房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此李艳娥诉请美世界公司交付合格的案涉房屋，本院不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，李艳娥可另行主张权利。 （三）美世界公司应否对李艳娥承担逾期交房违约责任及逾期交房违约金确定的问题 美世界公司辩称其不能按时交房是由于强降雨雪的恶劣天气、郴州市创建文明城市等不可抗力原因导致，依据合同约定可以据实延期并不承担违约责任，李艳娥对此不予认可。本院认为，美世界公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司提出的上述抗辩理由，本院不予采信。李艳娥依约支付了全部购房款，美世界公司至今未履行交房义务，已逾期一年以上，且美世界公司也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界公司逾期交房已构成违约，李艳娥要求美世界公司承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 美世界公司辩称李艳娥并无实际损失，其诉请以总房款为基数，万分之二每日为标准计算违约金显然过高，无事实和法律依据。本院认为，上述合同约定的计算“逾期交房违约金”和“逾期付款违约金”的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，并未超出法律保护范围，故美世界公司认为李艳娥无实际损失不应支付违约金，本院不予支持。美世界公司按每日万分之二支付李艳娥逾期交房期间的违约金为32885元（1081766元×0.0002×152天，暂从2017年3月2日计算至2017年7月31日，以后另行计算至案涉房屋交付之日止）。 （四）李艳娥应否对美世界公司承担逾期付款违约责任及逾期付款违约金确定的问题 美世界公司反诉称李艳娥尚有购房款200000元未支付，但从美世界公司提供的证据可以证实，李艳娥已经支付完毕购房款，至于李艳娥与美世界公司的借贷关系，系另一个法律关系，美世界公司可另行主张权利。故美世界公司要求李艳娥承担逾期付款违约责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）李艳娥签订的编号为***的《郴州市商品房买卖合同》。 二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李艳娥逾期交房违约金32885元（2017年7月31日之后的违约金以1081766元为基数按每日万分之二的标准计算至实际交房之日止）。 三、驳回原告（反诉被告）李艳娥的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费622元，财产保全费420元，反诉受理费2267元，合计3309元，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  谢小兰 人民陪审员  李一庆 人民陪审员  吴 进 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。