福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0206民初629号原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司,住所地福建省厦门市思明区镇海路26号六楼Y区22单元。法定代表人：林敏泉，该公司总监。委托诉讼代理人：何晓忠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被告：厦门长鸿达投资管理有限公司,住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号Z267。法定代表人：吴志红，该公司执行董事兼总经理。原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行厦门分公司）与被告厦门长鸿达投资管理有限公司（以下简称长鸿达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安信行厦门分公司的诉讼委托代理人何晓忠,被告长鸿达公司的法定代表人吴志红参加诉讼。本案现已审理终结。安信行厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.长鸿达公司向安信行厦门分公司支付2017年1月至2017年9月的物业服务管理费4228.83元，公共维修金384.48元，共计4613.31元；2.长鸿达公司向安信行厦门分公司支付违约金17139.1元（以拖欠的物业管理费为基数按每日0.3%的标准计至2019年12月31日止，自每季度前十个工作日后第1日始计至2019年12月31日止）。事实与理由：安信行厦门分公司自2014年7月1日起开始为厦门鼎泰和国际金融中心提供物业服务，并与厦门鼎泰和金融中心开发有限公司（以下简称鼎泰和公司）就物业服务管理项目签订《厦门鼎泰和国际金融中心项目物业管理委托合同》。安信行厦门分公司依约为该物业提供物业服务，并根据物业管理委托合同约定的收费标准、收费时限等向该物业业主收取物业服务管理费、车位服务费等费用。物业管理委托合同另约定，如业主违反合同约定，未足额交纳前述物业服务费用的，则自逾期之日起每天应按应付物业服务费的0.3%向安信行厦门分公司支付违约金。长鸿达公司系该物业××号××区××单元的业主，其自2017年1月起未按物业管理委托合同约定向安信行厦门分公司交纳各项费用，计至2017年9月的物业服务管理费4228.83元，公共维修金384.48元，以上拖欠费用合计4613.31元。由于长鸿达公司逾期交纳上述费用，依约应按日加收所欠费用的违约金。安信行厦门分公司此前曾多次通过上门、书面送达、邮寄及委托发送律师函等方式催收，但迄今无果，故诉至法院，请求判如所请。长鸿达公司答辩称，长鸿达公司是湖里区××中路××号××单元的业主，房屋面积是85.43平方米。物业管理费每平方米每月5.5元，公维金是每平方米每月0.5元。长鸿达公司对物业服务费的期间有争议，长鸿达公司仅应承担从2017年6月13日开始的物业管理费，之前的费用不应由长鸿达公司承担。开发商在2017年1月2日电话通知长鸿达公司交房，长鸿达公司2017年1月3日到现场发现房屋存在质量问题不符合交房条件，要求开发商整改后才交房，开发商答应整改，所以长鸿达公司把钥匙交付给物业管家，让开发商进房整改。开发商于2017年6月10日左右通知长鸿达公司整改完毕，长鸿达公司在2017年6月12日拿到房屋钥匙办理房卡，所以长鸿达公司是2017年6月12日才收房。长鸿达公司认为2017年6月13日之后的物业管理费才应当长鸿达公司承担。长鸿达公司没有接到按安信行厦门分公司的任何关于缴纳2017年1月至9月物业管理费的通知，安信行厦门分公司的诉讼请求已经过了三年的诉讼时效。虽然安信行厦门分公司主张的所有物业管理费已经过了诉讼时效，但是2017年6月13日至2017年9月30日的物业费长鸿达公司仍愿意承担。长鸿达公司不同意支付违约金，违约金也不应当支持。长鸿达公司同意支付2017年1月至9月的公共维修金。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，鼎泰和公司与安信行厦门分公司签订一份《厦门鼎泰和国际金融中心项目物业管理委托合同》，约定：鼎泰和公司将位于厦门市××路××路交叉口厦门鼎泰和国际金融中心的物业委托安信行厦门分公司实行物业管理；委托管理事项为房屋建筑共用部位的养护和管理，共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集和清运，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序等；合同期限为2014年7月1日起至2021年2月28日；办公二商务领馆物业管理费标准为5.5元／平方米／月，公共维修金标准为0.5元／平方米／月；物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的首月十个工作日前；逾期未交纳有关费用的，安信行厦门分公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日千分之三缴交滞纳金；鼎泰和公司、业主或物业使用人违反约定未能按时足额交纳物业服务费的，应自应付之日起至实际支付日止按每日千分之三向安信行厦门分公司支付违约金。鼎泰和公司与安信行厦门分公司签订的前述合同于2014年8月11日向湖里区建设局进行备案。厦门市湖里区××中路××号××单元房产位于厦门鼎泰和国际金融中心内，所有权人为长鸿达公司，建筑面积为85.43平方米。鼎泰和公司于2020年8月4日就向本院提出本案诉讼请求，并申请诉前调解。以上事实，有《厦门鼎泰和国际金融中心项目物业管理委托合同及补充协议》、《物业合同备案证明》、不动产登记信息查询结果等证据以及当事人陈述和本案法庭笔录为证，足以认定。本院认为，安信行厦门分公司与鼎泰和公司签订了《厦门鼎泰和国际金融中心项目物业管理委托合同》，并依约提供了物业服务。合同约定，物业服务费用于每季度首月十个工作日前，即2017年1月至3月的物业服务费用应于2017年1月10日前支付，2017年4月至6月的物业服务费用应于2017年4月10日前支付，2017年7月至9月的物业服务费用应于2017年7月10日前支付。安信行厦门分公司于2020年8月4日提出本案诉讼请求，并未举证证明其此前向长鸿达公司催缴过前述物业服务费用。因此，安信行厦门分公司的诉讼请求已超过了三年的诉讼时效。长鸿达公司现自愿同意支付2017年6月13日至2017年9月30日期间的物业服务费以及2017年1月至9月期间的公共维修金，对该部分费用，应当予以支持。长鸿达公司应支付安信行厦门分公司2017年6月13日至2017年9月30日的物业服务费1691.52元、2017年1月至9月的公共维修金384.44元。安信行厦门分公司的其他诉讼请求，已超过诉讼时效，不应予以支持。本案法律事实发生于2021年1月1日前，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门长鸿达投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付北京安信行物业管理有限公司厦门分公司2017年6月13日至2017年9月30日期间的物业服务费1691.52元、2017年1月至9月期间的公共维修金384.44元；二、驳回北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担28元，由厦门长鸿达投资管理有限公司负担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 邓剑斌二〇二一年四月五日法官助理 吴晓莹书 记 员 陈霏雯附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。