广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1592号 原告：广西某某房地产开发有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：高某某，董事长。 委托诉讼代理人：陈宇，广西中龙律师事务所律师。 被告：杨某，男，汉族，1984年11月12日出生，住重庆市巴**，现住北海市海城区。 第三人：中国某某银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地广西北海市。 负责人：钟某某，行长。 委托诉讼代理人：黄某，男，汉族，1987年4月4日出生，住广西合浦县，系该公司员工。 原告广西某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房地产公司”）诉被告杨某、第三人中国某某银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“工行北海云南路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月11日受理后，依法适用普通程序于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告某某房地产公司的委托诉讼代理人陈宇、第三人工行北海云南路支行的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。被告杨某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某某房地产公司向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YHLBW-2幢2单元2103号房）；2、被告偿还原告因被告拖欠月贷而承担阶段性还款担保责任，截止2018年3月份，共计58276.4元（以后按银行实际扣收数额计至法院判决生效之日止）；3、被告协助原告撤销北海市屋的备案登记和抵押登记；4、第三人在上述房屋抵押债权得到全部清偿时予以配合办理注销上述房屋的抵押登记；5、被告支付原告为解决上述纠纷和追索上述款项而支付的律师代理服务费5000元；6、被告承担本案诉讼费用和公告费。事实及理由：2015年4月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YHLBW-2幢2单元2103号房）一份，约定被告以银行按揭贷款方式付款购买原告开发的位于北海市。因而原、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。上述合同签订后，被告不按约定向第三人偿还按揭贷款，导致第三人按《个人购房借款/担保合同》约定要求原告承担阶段性连带担保责任，直接从原告保证金账户抵扣共计58276.4元（至2018年3月份止），因被告违约导致银行于2018年4月10日解除三方所签订的《个人购房借款/担保合同》，被告拖欠银行月供款的行为已经损害原告合法权益。为此原告依据双方签订的《商品房买卖合同》相关附件的约定，特向法院起诉，提出以上诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提交的证据有：1、被告身份证，证明被告主体资格和基本情况；2、《商品房买卖合同》，证明原、被告约定被告采用银行按揭贷款方式付款购买涉案房屋等事宜；3、《个人购房借款/担保合同》，证明被告采用银行按揭贷款方式支付购房款，原告系该笔贷款的阶段性连带责任担保人；4、中国某某银行借款凭证，证明银行已按约发放贷款；5、付款业务回单、还款凭证，证明被告不按约偿还月供款，原告作为阶段性连带责任担保人，已被扣的款项；6、《北海市房地产抵押登记证明书》，证明涉案房屋已办理合同备案和抵押登记手续；7、提前还款函，证明名为《提前还款函》实为银行解除《个人购房借款/担保合同》的解除通知书，因被告违约导致银行解除《借款合同》；8、《委托代理合同》和收据，证明原告为解决双方房屋买卖合同纠纷而支付了律师代理服务费5000元；9、邮政专递信封和邮件全程跟踪查询结果，证明银行已向被告送达解除贷款合同的通知，因被告违约致贷款合同被银行解除。10、2018年4月-7月份付款业务回单，证明被告不按约偿还月供款，原告作为阶段性连带责任担保人，于2018年4月至7月份已被扣的款项共计9322.71元。 第三人工行北海云南路支行述称，对原告的诉讼请求及证据均无异议。 被告杨某未作答辩，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利，原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据予以确认。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2015年4月27日，原告某某房地产公司与被告杨某签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YHLBW-2幢2单元2103号房）一份，主要约定被告购买原告开发的位于北海市商品房，该商品房单价为每平方米7666.45元，建筑面积共79.39平方米，房屋总价款为608639元；付款方式为银行按揭贷款，被告须在签订《商品房买卖合同》前按合同总价款的30%支付首期款即182639元，其余购房款426000元以银行按揭贷款方式支付给原告。如根据信贷政策及原告与贷款银行签订的保证合同（或保证条款）的约定，原告就被告向银行申请的按揭贷款提供连带责任保证的，在原告保证期间内，被告未能按期偿还贷款本息而造成原告损失的部分由被告赔偿。若因被告违约导致银行解除《借款合同》的，原告有权解除与被告之间的商品房买卖合同，被告应赔偿原告因此所受的全部损失，该商品房由原告收回并另行处理。并约定双方在履约过程中发生争议的，应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向人民法院提起诉讼，诉讼费用及对方律师的代理费用，由败诉方承担。 2015年6月19日，原告某某房地产公司与被告杨某、第三人工行北海云南路支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2015年0993号）一份，主要约定第三人向被告发放个人购置住房贷款426000元，用于被告购买坐落于，贷款期限为30年，执行年利率为5.67%。并约定第三人将贷款一次性划入原告方账户，被告采用等额本息还款法偿还贷款。被告以其购买的为案涉借款作抵押担保，原告作为保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 合同签订后，双方当事人就案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（备案登记号：559-0163）及预购商品房抵押登记（抵押登记号：北房地交押字[2015]第11403号）。 2015年6月30日，第三人工行北海云南路支行依约将贷款426000元划入《个人购房借款/担保合同》约定的原告某某房地产公司的账户。 因被告杨波未能按约归还贷款，为此第三人工行北海云南路支行于2018年4月13日向原、被告出具一份《提前还款函》，载明“杨某：截止至2018年4月13日，你已经连续1个付款期限未按时偿还贷款本息，累计25个付款期未按时偿还我行贷款本息，现有贷款余额408671.85元，已严重损害我行合法权益。我行根据借款合同的第十四条（14.1-14.2）约定，宣布解除借款合同，并限你在收到本函十天内，清偿所欠我行全部贷款本息（含未到期贷款本金）。否则，我行将向人民法院提起诉讼，而无须为正当行使前述权利所引起的任何损失负责”。原告某某房地产公司于2018年4月16日签收该《提前还款函》。 2016年3月25日至2018年7月25日期间，原告某某房地产公司就案涉合同承担保证责任代被告杨某偿还贷款本息合计67599.11元。 另查明，原告为本案诉讼支出律师代理服务费5000元。 本院认为：原告某某房地产公司与被告杨某签订的《商品房买卖合同》及原告某某房地产公司与被告杨某、第三人工行北海云南路支行三方签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均系合法有效的合同，各方应恪守履行。被告未按借款合同履行还款义务进而导致第三人解除该合同的行为，满足原、被告在买卖合同中约定的合同解除的情形，故原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 另因被告未按约履行还款义务，原告依约向第三人承担保证责任至2018年7月25日，且已代被告偿还贷款本息合计67599.11元，根据双方的合同约定，被告应将上述费用返还给原告，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。2018年7月25日后的代还款，因原告未能举证证实该款已实际发生，且数额无法确定，若后期原告继续向第三人履行保证责任的，由原告另行起诉主张权利。 案涉《商品房买卖合同》解除后，合同项下的权利义务应当终止，因此，对原告请求被告协助办理注销案渉房屋的备案登记手续的诉请，本院予以支持。另第三人工行云南路支行虽然同意在第三人就上述房屋抵押债权得到全部清偿时予以配合注销上述房屋的预购抵押权登记手续，但因案涉房屋能否清偿完第三人工行云南路支行的债权，如足够清偿后剩余价值是多少均尚未确定，为此原告请求被告以及第三人协助办理注销预购抵押权登记手续的诉求，本院不予支持。 对原告主张的律师代理服务费，因已超过《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》中规定的收费标准，对未超过部分（争议标的67599.11元×5%=3378元），本院予以支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西某某房地产开发有限公司与被告杨某于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YHLBW-2幢2单元2103号房）； 二、被告杨某偿还贷款本息67599.11元给原告广西某某房地产开发有限公司； 三、被告杨某须协助原告广西某某房地产开发有限公司注销商品房买卖合同（合同编号：YHLBW-2幢2单元2103号房）； 四、被告杨某支付律师代理服务费3378元给原告广西某某房地产开发有限公司； 五、驳回原告广西某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1381.9元，公告费43元，两项合计1424.9元，由被告杨某负担（该费用原告已预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1381.9元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  龙起明 二〇一八年十月二十二日 法官助理温柠 书记员苏钇方