北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初85983号原告（反诉被告）：沈天忠，男，1982年7月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯文飞，北京法昂律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘闯，男，1989年5月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：李龙，男，1988年9月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）沈天忠（以下简称姓名）与被告（反诉原告）刘闯、被告（反诉原告）李龙（以下分别简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沈天忠及其委托代理人侯文飞以及刘闯、李龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈天忠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年6月7日签订的《北京市房屋出租合同》（依据法定解除，合同目的无法实现，实际无法经营，我方承租涉案房屋后，2018年6月15日装修完毕开始经营，孙某找到我方，说他的租赁合同没有到期，并给我出示了他的租赁合同，是2018年5月到2019年5月，孙某交了5月到8月的房租，是孙某与刘闯、李龙签订的租赁合同。我之前去看房的时候，房屋是没有经营的，就放了两个铁板炉子，孙某说他经营不善所以停了两天；装修期间孙某来过，刘闯、李龙说没事，让我继续装修，后来开业了孙某又去了，不让我经营）；2、请求判令刘闯、李龙向我返还房租及押金2万元、赔偿装修费3170元、电器费4730元（冰箱一台18**元、保鲜台一台17**元、蒸饭车一辆1100元、运费130元，东西已经拉走了，但是不能再用了）。事实和理由：2018年6月7日我与刘闯、李龙签订《北京市房屋出租合同》，刘闯、李龙将其位于北京市朝阳区立清路8号院2号楼一层X号（以下简称涉案房屋）出租给我，租赁用途为外卖档口使用。该合同租赁期为自2018年6月15日至2019年6月14日止为期1年，月租金为5000元人民币，付款方式为押一付三。该合同签订后，原告按照约定于2018年6月11日向刘闯、李龙缴纳20000元房屋租金及押金。我收房后，为了经营使用，为该房装修支付了装修费3170元、为营业购置电器花费4730元，共计：7900元。我装修完毕准备开业经营时，被案外人告知涉案房屋与他人之间仍存在租赁关系，且仍在租赁期内，导致我无法营业，使得我承租该房屋的合同目的无法实现。我曾与刘闯、李龙多次协商，北京市朝阳区来广营派出所曾处理过此纠纷，均未得到解决，无奈，特故向法院依法起诉，请求法院依法支持我的诉求。刘闯、李龙辩称，第一，同意解除合同，解除理由和日期不同意。第二，收到了沈天忠交的房租和押金2万元，不同意退还，因为涉案房屋目前仍在租赁期内，从承租到解除之间的租金要收取，其他的可以退还。第三，沈天忠对色涉案房屋进行了简装，我们不知道沈天忠何时装修完营业的，不同意赔偿装修费用和电器费用。刘闯、李龙向本院提出反诉请求：1、请求判令沈天忠承担自租赁期起至合同解除之日的租金，按每日167元计算；2、请求判令沈天忠支付物业管理费、垃圾处理费（一年的物业管理费和垃圾处理费是1万多元，我们主张按照10000元计算，10000元/365天=每天27.4元，自租赁期起至合同解除之日）。事实和理由：自2018年6月7号，刘闯、李龙与沈天忠签订《北京市房屋出租合同》，刘闯、李龙将涉案房屋出租给沈天忠，该合同租赁期为2018年6月7日-2019年6月6日为期1年，月租金为5000元人民币，付款方式为押1付3，到期日为2018年9月6日，到期后沈天忠一直未按照双方签订合同支付下一季度房租，导致双方合同无法继续履行，由于沈天忠未按照双方合同第6条，第一项所签订的协议，一直未恢复装修固定的设施和房屋架构，导致刘闯、李龙无法继续承租他人，并且一直使用刘闯、李龙得营业执照和卫生许可进行线上外卖经营，所在期间发生的相关费用及损失由沈天忠承担。沈天忠对于刘闯、李龙的反诉辩称，我方实际没有使用房屋，原因是孙某导致我方无法经营，产生的费用与我方无关。涉案房屋总共有五家使用，一间房分了五块面积。当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年6月7日，刘闯、李龙（甲方、出租方）与沈天忠（乙方、承租方）签订合同，约定：刘闯、李龙将涉案房屋出租给沈天忠作为外卖档口使用，租期2018年6月7日至2019年6月6日，租金每月5000元，双方自签订本合同之日，沈天忠一次性向刘闯、李龙支付3个月的房租，沈天忠需一次性向刘闯、李龙支付押金5000元。承租区域内设施的使用，沈天忠向刘闯、李龙或第三方物业管理者支付水、电费及物业管理费。刘闯、李龙交给沈天忠房屋后，沈天忠在使用期间的装修及修缮由沈天忠自行负责。如沈天忠不再使用涉案房屋后，沈天忠须恢复已装修固定的设施及房屋构架。合同签订后，双方开始履行。2018年6月11日，刘闯、李龙向沈天忠出具《收条》载明：“今收到房租款（含押金）20000元整。”并注明“时间2018.6.15开始起租。”就孙某干扰经营一节，沈天忠称装修的时候（6月10日前后）孙某去过一次，6月17日开业时孙某又去了一次。他在沈天忠的经营场所拍桌子、说话带脏字，没有损坏物品，也没有打人。当时报了警，沈天忠称其在派出所也是这样陈述的。报警之后警察答复沈天忠“属于合同纠纷”，让沈天忠起诉解决，此后沈天忠也没有恢复经营，称“因为孙某的干扰，我一天都没有营业过。”庭审中，沈天忠要求法院调取出警记录，经本院询问，沈天忠表示无法联系上派出所，也不能提供民警的姓名或警号。刘闯、李龙则称，孙某是涉案房屋之前的租户，租赁期限是2018年4月22日到2019年4月22日，每月租金4500元，孙某交房租的时候是押一付二，付了13500元，2018年6月7日双方已经解除了合同，解除的时候刘闯、李龙从押金里扣除了1750元的垃圾费、水电费、物业管理费（合同中明确约定上述费用应该由孙某负担，实际费用发生后已经超过了1750元），之后通过微信转账返还了剩余的押金和6月7日到6月22日期间的租金共计5000元。就此，刘闯、李龙提交刘闯与微信名称“玉某”（刘闯、李龙称系孙某之妻）2018年6月9日的聊天记录打印件两张，其中部分内容如下：“玉某：我是四月22号签的，到6月7号转租出去的，你算好了转给我。”同日，玉某领取了刘闯转账5000元。沈天忠对于证据的真实性不予认可，称无法核实对方的身份。庭审中，沈天忠提交2018年6月7日孙某开具的收条一张，载明：“收到电表、油烟机款300元。”沈天忠称，“当时孙某说他不做了，就把油烟机、电表转给我了，我给了他300元。”就涉案合同的解除，沈天忠主张解除合同，刘闯、李龙表示同意。但法庭调查结束后，原告又称其认为合同解除的时间应为6月17日。就物业管理费、垃圾费，刘闯、李龙提交物业公司开具的证据一份，载明李龙于2017年9月17日缴纳了涉案房屋一年的物业费10791.59元。沈天忠不予质证，称其实际未使用涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现沈天忠主张因孙某的干扰致使其无法正常经营，其合同目的无法实现，故要求解除合同。但沈天忠未就存在案外人的干扰且已达到无法实现合同目的之程度举证，从沈天忠自述的孙某“干扰”次数、程度、具体行为以及实际后果看，即使孙某实际存在沈天忠所述行为也不足以致使本案原、被告之间的房屋租赁合同目的根本无法实现。若沈天忠因他人的行为无法达到租房经营的合同目的，其无法营业受到损失可以直接向侵权人主张权利，也可以依据合同向相对方主张违约责任，但在合同尚未达到法定解除条件的情况下，沈天忠主张提前解除合同无事实依据，本院本不应予以支持。但本案中刘闯、李龙明确表示同意解除合同，本院不持异议。沈天忠主张合同应自2018年6月17日解除，但未举证证明其于当日履行了通知义务，故本院对于沈天忠的主张不予采信。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。双方合同约定，除租金外，沈天忠还应负担物业管理费等费用，故刘闯、李龙要求沈天忠支付租赁合同存续期间的租金和物业管理费，本院予以支持。刘闯、李龙同意退还剩余租金和押金，本院不持异议。物业管理费的标准，刘闯、李龙同意按照每年10000元的标准计算，低于每年实际缴纳费用金额，本院不持异议。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。现沈天忠主张提前解除合同，刘闯、李龙对于合同的解除并无过错，沈天忠要求刘闯、李龙赔偿装修损失，本院不予支持。至于电器费损失，沈天忠认可其所购买的冰箱一台、保鲜台一台和蒸饭车一辆均已自行搬离涉案房屋，现沈天忠主张刘闯、李龙予以赔偿，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈天忠与被告（反诉原告）刘闯、被告（反诉原告）李龙于2018年6月7日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除。二、原告（反诉被告）沈天忠于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）刘闯、被告（反诉原告）李龙房屋租金（按照每月五千元的标准，自2018年6月15日起计算至本判决生效之日止）。三、原告（反诉被告）沈天忠于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）刘闯、被告（反诉原告）李龙租房期间的物业管理费（按照每日二十七元四角的标准，自2018年6月15日起计算至本判决生效之日止）。四、被告（反诉原告）刘闯、被告（反诉原告）李龙于上述第二项、第三项均履行完毕当日退还原告（反诉被告）沈天忠已收取的租金和押金二万元。五、驳回原告（反诉被告）沈天忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元，由原告（反诉被告）沈天忠负担（已交纳）。反诉案件受理费192元，由原告（反诉被告）沈天忠负担（刘闯、李龙已交纳，沈天忠于本判决生效之日起七日内支付刘闯、李龙）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一八年十月十日书记员 王泉丁