江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0903民初3866号原告：盐城同德营销策划有限公司,住所地在盐城市经济开发区希望大道**。法定代表人：刘璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：张坤，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张志阳，江苏一正律师事务所律师。被告:盐城壹瀚置业有限公司，住所地在盐城市盐都区盐龙街道办事处黎明路**尚海滩花园售楼部。法定代表人：王淑娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈跃祥、张发建，江苏行真律师事务所律师。原告盐城同德营销策划有限公司（以下简称同德营销公司）与被告盐城壹瀚置业有限公司（以下简称壹瀚置业公司）委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同德营销公司的法定代表人刘璐及其委托诉讼代理人张坤、张志阳，被告壹瀚置业公司的委托诉讼代理人陈跃祥、张发建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同德营销公司向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付房屋销售代理费1670528.6元及逾期付款的滞纳金902085元（暂从2018年1月10日起计算至2018年7月1日，按日千分之日三计算，截止实际付清之日），并承担违约金50000元以及前期销售费用60000元，合计2682613.6元。事实和理由：2017年7月14日，原、被告签订《尚海滩项目营销代理销售合同》，约定：被告委托原告销售其开发的尚海滩项目房产，被告背着原告又与第三人签订销售协议，导致原告无法正常履行合同，被告的行为构成违约。截止原告撤场前，原告共计销售房屋159套，代理费为1670528.6元，前期销售费用为60000元，被告至今未付，依约应当承担逾期给付的滞纳金和违约金。被告壹瀚置业公司辩称：1、原告在代理销售期间共计签约159套房源，其中未网签的有4套，网签后又变更的有4套，另有部分客户的房款是被告负责收回的，原告并未全部完成合同约定的代理销售行为，应适当扣减其代理费。2、原告签约的159套房源全部都是被告的自有客源，其中有147套是在原告代理销售之前已经与被告签署了认筹协议或交款联系单的客源，另有12套也是被告公司销售人员前期预约的客户，根据合同约定，属于被告自有客源的房屋代理费应当按照约定标准的50%计算。3、关于滞纳金和违约金问题。按照合同约定，原告应每月上报上月的销售确认单和代理费数额，经被告核准后双方签字确认，并由原告出具税务发票后，方才支付。而原告直到撤场后于2018年6月13日才向被告提供有关销售明细表，且拒绝提供代理费结算明细表，导致代理费无法结算的责任在原告，代理费的付款条件尚未成就，故被告不存在违约情形，无须承担滞纳金和违约金。另外，原告撤场是经双方协商一致的，不存在被告单方解除合同的情形。原告主张的滞纳金和违约金均是违约责任的表现形式，其计算标准明显过高，如认定被告存在逾期付款情形，则请求法院依法降低标准。4、根据合同约定，对于被告前期自行销售产生的已经支付的销售人员的佣金805510.73元，均是案涉159套房源产生的佣金，应当在原告的代理费中予以扣除。原告对签约的159套房源，未做好客户的交房入住手续，根据合同约定，房屋的交付入住是原告应当完成的工作。以目前市场价格每套房屋的交房费用为1500元，共计238500元，亦应在原告的代理费中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2017年7月14日，壹瀚置业公司（甲方）与同德营销公司、华策营销公司（乙方）签订《尚海滩项目营销代理销售合同》，约定：甲方委托乙方对其开发的尚海滩项目进行独家销售代理，营销代理范围为甲方委托项目中所有住宅、别墅、车位、车库及商业等可出售物业形态的销售，本代理合同订立时前期已签订了认购协议的房源及甲方已定向去化的房源，待乙方接手现有案场人员的工作、人事关系后，结合原佣金方案进行优化调整，上报合理执行处置方案（含前期销售佣金发放标准及代理费用标准），另行签订补充协议予以认定，以总费用不突破1.1%为原则；合同履行期限从合同签订之日起至全部物业销售达95%止；甲方在开盘前的守盘蓄客阶段，每月补助乙方2万元前期营销服务费，于开盘并形成实际销售后一次性核发，开盘当月即停止补助。代理费用的计提标准：住宅、车库、车位为总销售金额的1.1%，别墅、商业为总销售金额的1.3%，溢价额按甲方80%乙方20%分成；乙方应于每月的第一个工作日向甲方上报上月的销售确认单及代理费数额，甲方应在10个工作日内出具核准结果，核准结果经双方签字确认后，甲方于每月20日前向乙方支付上月可计提的代理费，支付前，乙方需提供正式税务发票。从第一次结算代理费开始，甲方每月提取5万元直至提取到10万元作为项目保证金，项目代理期完成后1个月内付清。结算条件：客户签订《商品房买卖合同》并全款到账，视为该房屋已完成销售，乙方可计取代理费。“工抵房”（抵工程款的房源）销售均须按正常销售程序进行，并计入乙方销售业绩，此类房源如需全权委托乙方销售，委托方按本合同第四（2）条款[应为第五（2）]向乙方支付代理费用，如委托方自有客源需乙方完成收客签约，委托方按本合同第四（2）条款[应为第五（2）]约定标准的50%向乙方支付代理费用；甲方须为该项目投入营销推广费用，应控制在总销售金额的1%以内，营销推广费用由甲方按实承担；乙方负责协助甲方收取定金、房款及催收欠款等，乙方人员不得经手款项，房屋交付入住时，乙方协助做好房屋交付入住工作；违约责任：本合同经双方签字盖章生效，任何一方不得提前终止合同，否则视为违约，违约方应承担违约责任，向对方支付违约金5万元。在本合同履行期间，甲方另行委托第三方进行销售的，视为甲方违约，甲方应按约支付违约金。甲方延迟支付代理费超过30天后，应按日支付延付费用总额0.3%的滞纳金，逾期超过60天，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应按约承担违约金；以及其他内容。2017年7月14日当日，壹瀚置业公司（甲方）与同德营销公司、华策营销公司（乙方）签订《补充协议》，约定：在乙方团队正式进场，甲方与现有销售团队成员解除劳动关系，乙方协助甲方处理相关人员问题，同等条件下，乙方优先录用甲方销售团队成员，一经录用须遵守乙方的各项管理制度。原销售人员已在甲方领取的佣金部分计入乙方提成标准内；以及其他事项。嗣后，乙方销售团队进场。同德营销公司、华策营销公司对外宣传尚海滩花园洋房于2017年9月开盘。2017年9月13日，壹瀚置业公司取得尚海滩花园7#、8#、15#、18#、25#、30#及地下车库2幢《预售许可证》。2017年10月23日，壹瀚置业公司取得尚海滩花园6#、9-13#、17#、23#、24#楼《预售许可证》。2017年11月8日，壹瀚置业公司取得尚海滩花园1#楼《预售许可证》。2017年12月10日，壹瀚置业公司与同德营销公司、华策营销公司协商一致，同德营销公司、华策营销公司撤出尚海滩项目销售场所，双方终止了代理销售事项。在代理销售期间，同德营销公司、华策营销公司共签约159套商品房，总销售金额为142429541元，其中：住宅、车库、车位销售额为89083934元，商铺销售额为23074858元，别墅销售额为29970748元。在撤场时，同德营销公司、华策营销公司将销售台账明细移交给壹瀚置业公司。2018年5月3日，华策营销公司向壹瀚置业公司发出《关于尚海滩花园项目销售佣金结算的联系单》，主要内容：应结款项为：1、销售佣金1667194元，2、前期费用2个月计4万元；诚意承担以下费用：1、周荣等置业顾问的销售佣金43.95万元，2、已售房源交房服务费用100元/套，共159套，计15900元；综上，应结款项为1251794元。壹瀚置业公司收件后未盖章确认予以回复。同德营销公司、华策营销公司的股东均为刘璐、张坤夫妇，法定代表人均为刘璐。华策营销公司将案涉合同的权利转让给同德营销公司，由同德营销公司作为原告行使权利。关于壹瀚置业公司主张其自有客源的房屋代理费应当按照约定标准的50%计算，同德营销公司认为合同约定“工抵房”的代理费为约定标准的50%，而本案并非“工抵房”。对壹瀚置业公司主张的其公司销售人员前期销售的佣金805510.73元和交房费用238500元，同德营销公司只认可前期销售人员佣金286200元，对交房费用只认可15900元。审理中，经本院释明后，被告壹瀚置业公司对其主张扣减的费用问题，表示不提起反诉，只作为抗辩。同德营销公司表示对其认可的费用部分同意予以扣除。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。被告壹瀚置业公司与原告同德营销公司及华策营销公司之间签订的《尚海滩项目营销代理销售合同》及《补充协议》，是合同双方当事人的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案争议的焦点主要是：一、原告主张的代理费是按照合同约定的标准计算，还是按照合同约定标准的50%计算。二、被告是否构成违约，是否应当按照约定标准承担违约金和滞纳金。三、被告主张的费用是否正当，是否应予扣减。合同中关于代理费用的计提标准约定：住宅、车库、车位为总销售金额的1.1%，别墅、商业为总销售金额的1.3%。合同中关于“工抵房”（抵工程款的房源）代理费用的计提标准：此类房源如需全权委托销售的按本合同约定标准支付，如委托方自有客源需完成收客签约的按本合同约定标准的50%支付。这里的自有客源应当是“工抵房”中的自有客源，而非被告主张的签订了认购协议的房源，而且合同第一条对已经签订了认购协议的房源进行了约定，“以总费用标准不突破1.1%为原则”，原告销售的159套房屋中并没有“工抵房”情形。故本案原告主张的代理费应当按照合同约定的标准计算。如此，案涉住宅、车库、车位的销售代理费为：89083934×1.1%=979923.27元，别墅、商铺的销售代理费为：（23074858+29970748）×1.3%=689592.88元，合计代理费为1669516.15元。关于前期营销服务费问题，合同约定在开盘前每月补助2万元，案涉尚海滩花园最早于2017年9月13日取得部分楼盘《预售许可证》，对外宣传于2017年9月开盘，原告主张实际于2017年10月18日开盘，未能提供充足证据，原告于2018年5月3日向被告发出的《关于销售佣金结算的联系单》中亦认可2个月计4万元的前期费用，故本院认定原告主张的前期营销服务费为4万元。关于合同终止的原因。原告认为被告在其代理销售期间另行委托第三方进行销售，从而导致原告撤场，是被告单方面的原因造成的，应视为被告违约。对此，原告未能提供证据证明自己的主张，被告亦不予认可，事实上，原告是在双方协商一致后撤场并终止销售代理的，故不足以认定被告构成上述违约。因此，原告以被告构成此项违约要求其承担违约金5万元的诉讼请求，本院不予支持。合同中关于代理费的支付约定，原告每月上报上月的代理费数额，由被告核准后经双方签字确认，并由原告提供税务发票，再由被告于每月20日前支付，还要提取10万元作为保证金。原告在代理销售期间并未按照上述约定履行，不能确定每月应付给原告的代理费数额，故不能认定被告在合同代理销售期间构成迟延支付的违约。原告在撤场时向被告移交了销售台账明细，此时，双方的代理关系终止，但双方对代理费未经结算，直到2018年5月3日，原告向被告发出佣金结算联系单，才明确应付代理费用的数额，被告未在合同约定时间内予以核准确认，至此，被告应当知道应付代理费的数额，并应在当月20日前向原告支付代理费。然而，被告至今未向原告支付代理费用，应当承担逾期付款的违约责任。原告主张按照合同约定迟延支付超过30天后，以延付费用的总额按日0.3%标准支付滞纳金，并承担违约金5万元。本院认为，违约金具有补偿性兼顾惩罚性，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告主张的违约金和滞纳金均属于违约责任的范畴，按日0.3%标准，折算年利率为108%，超过了有关民间借贷年利率不超过24%的法律保护限度，被告亦认为违约金偏高，请求予以调整，故对原告主张的超出年利率24%以上部分的滞纳金以及5万的违约金，本院不予支持。关于被告主张扣除的费用问题，经本院释明后，被告表示不提起反诉，仅作为抗辩主张，但原告认可被告前期销售人员佣金286200元及交房费用15900元合计302100元，并同意予以扣减，本院予以准许。对被告主张的其余费用，本案不予一并处理，如被告另行主张，对本案已扣减的部分，不得重复主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城壹瀚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告盐城同德营销策划有限公司支付代理费、前期营销服务费计1407416.15元，并承担从2018年6月20日起至实际给付之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金。二、驳回原告盐城同德营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28261元，减半收取14135.5元，由原告盐城同德营销策划有限公司负担6719.5元，被告盐城壹瀚置业有限公司负担7416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，帐号：52×××89）。审判员  黄约平二〇一八年十月二十三日书记员  吴 帆附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。