广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2855号原告：刘纪，男，1969年1月6日出生，汉族，身份证住址河南省西华县，委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王好闯，广东粤鑫律师事务所律师。被告：广州金塬物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王政福，总经理。被告：周建英，女，1967年11月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告共同委托诉讼代理人：许勇全，广东四隆律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴灶伟，广东四隆律师事务所律师。原告刘纪与被告广州金塬物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘纪的委托诉讼代理人马转红、王好闯，被告广州金塬物业管理有限公司（以下简称金塬公司）、周建英共同的委托诉讼代理人许勇全、吴灶伟以及被告周建英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告支付装修费3670061元及利息（以3670061元为基数，按照中国人民银行公布的同业拆借利率计算，自法院受理之日起算至实际付清之日止）；2、被告支付原告装修评估费52000元；3、本案的诉讼费由被告承担；4、被告退还原告6-9层可移动物品（具体数目以评估报告为准）；5、被告支付原告6-9层可移动物品评估费5000元。审理中，原告将第四项诉讼请求变更为要求被告赔偿物品损失350317元。事实与理由如下：2015年，史展华与金塬公司签订租赁合同，约定金塬公司将广州市白云区永平街东平街口自编2号金塬大厦6-9层的毛坯场地（以下简称涉案场地）租赁给史展华使用。合同签订后，史展华对承租房屋进行全面装修。2020年5月，金塬公司在没有通知及催告的情况下，停水停电停电梯，导致史展华无法正常经营，并以合同无效为由将史展华诉至法院，要求史展华返还租赁物。史展华为涉案场地支出大额资金装修，无法继续使用对史展华造成巨大损失，2020年7月，史展华对涉案场地装修进行评估，并将装饰装修损失合同权利转让给原告。史展华与金塬公司签订的《租赁合同》应属无效，金塬应对装修损失进行赔偿。周建英是金塬公司股东，担任股东期间，多次以个人账户收取公司应收资金，其个人资产与金塬公司资产存在严重混同，应当对金塬公司债务承担连带责任。故提起本案诉讼。被告金塬公司辩称：1、涉案场地并非由史展华投资完成，2015年5月4日，金塬公司与案外人张杰签约，约定张杰于1个月内开始装修，4个月内装修完毕，并由张杰交付保证金325080元。后于2015年6月2日，张杰与金塬公司正式签订租赁合同承租涉案场地，并在完成全部装修后实际作为酒店进行经营。史展华是2018年6月20日经金塬公司同意，才从张杰处整体受让涉案场地的酒店经营。由此可见，张杰承租期间已经完成了经营所需的装饰装修，史展华接收的场地并非毛坯，故史展华并未投入装修不存在损失，装修损失求偿权不存在。史展华在本案前已将涉案场地其所经营的酒店整体转让给案外人彭晓兵、蔡召军，后者于2020年9月14日承继了上述主体后将公司登记更名为广州市润途酒店有限公司，目前正在经营。因为是整体转让，史展华转让标的包括原酒店的场地使用权以及相关附属设施，其接受的转让对价必然包含无法继续使用场地的实际使用权，不存在损失。2、即使法庭认为史展华存在一定的装修损失，但金塬公司出租涉案物业时已书面向史展华明示有关产权风险，史展华自行决定装修应自担风险，金塬公司对此并无过错，无需承担赔偿。史展华自认在2019年7月1日至2020年3月1日对涉案场地作了补漏处理和改建工程，但并未举证前述装修工程实际存在，也未举证金塬公司明确同意，故根据法律规定，未经金塬公司同意的装修导致的损失应由史展华自行承担。史展华无法继续使用涉案场地是其自身违约造成的，并非合同无效，其因自身过错造成无法使用的装修损失不应由金塬公司承担赔偿责任。3、史展华于2020年8月6日向金塬公司出具物业移交告知函，并于同月23日、24日搬离涉案场地，已将场地中电视机、空调机等可移动物品搬离，双方因此发生纠纷分别报警并由派出所出警处理后，史展华才搬走可移动物品彻底离场。史展华提交的证明可移动物品的评估报告，明确评估机构勘验现场的日期是2020年7月14日至17日，而同年9月11日的复勘史展华自认并未进入现场，可见该评估报告是根据史展华搬离前的情况作出，未能如实反映史展华已将可移动物品收回搬走的事实，该评估结论不能成为损失依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告周建英辩称：同意金塬公司的答辩意见。案外人罗一华向我方转账100000元是用于向广州金瀛物业管理有限公司（以下简称金瀛公司）支付租金，与本案无关。罗一华与金瀛公司签订合同，于2015年开始承租广州市白云区永平街东平街口自编2号金塬大厦二楼，在此过程中，金瀛公司委托我方代为收取部分租金，对于原告与金塬公司之间的租赁纠纷无任何关系。我方并非金瀛公司股东，金瀛公司委托我方代收部分合同款项是正常经营行为，更不涉及我方作为金塬公司股东以及财产混同的情形，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的债权转移协议书、租赁合同、民事判决书、政府信息公开申请告知书、债权转移通知书、客户存根及签收记录、评估报告、委托评估协议书、收据、可移动物品统计、业务凭证、结婚证、离婚证、报警回执及光盘、银行转账记录、有限公司股权转让协议书、微信转账记录、监控视频、报警回执、图片、微信记录、物业移交告知函、租赁合同附加协议及收据、一楼大堂装修合同、预算报价表、施工图、费用结清证明、电梯部件订购协议、企业信用信息公示报告、证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月2日，金瀛公司（甲方、出租人）与张杰（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案场地出租给乙方，租期自2015年6月2日至2028年6月1日，装修期为11个月免收租金，自2016年5月2日开始支付租金；等等。该合同落款处下方书写“本租赁合同经双方友好协商于2018年6月20日同等情况下转给史展华，现声明本合同作废”。2015年9月2日，史展华向张杰支付200000元，备注为酒店工程；2015年10月8日，史展华向张杰支付125473元。原告称上述付款均是史展华与张杰共同出资对涉案场地进行的装修。被告称该款项无法证实与涉案场地装修有关，且与原告主张的装修损失数额不一致，不予确认。2018年5月31日，史展华（乙方、受让方）与张杰、何国亮（出让方、甲方）签订《有限公司股权转让协议书》，记载甲方向乙方转让甲方合法持有目标公司80%的股权，股权转让价款为200万元，股权转让款分期支付；等等。2018年6月20日，金塬公司（甲方、出租方）与史展华（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区永平街东平街口自编2号金塬大厦6-9层约3600平方米场地租赁给乙方，租赁期限自2015年6月2日至2028年6月1日，租金在每月5日之前支付，乙方需向甲方缴纳325080元作为押金；2019年5月2日至2022年5月1日每月租金119196元；水费6元/立方米，电费1.5元/度，水电费在次月5日前缴清，如遇国家上调水电价格将同步上调；甲方已向乙方声明，租赁物业尚未办理产权手续，甲方提供街道的租赁备案手续用以办理营业执照，甲方不提供房屋装修，乙方知悉相关风险，乙方自行装修必须书面提供装修设计施工图，办理好施工进场的相关费用及手续后方可施工，装修费自理；乙方自行装修不得影响整体建筑结构，且必须符合国家相关安全要求，合同终止后，非移动设施归甲方所有（非移动设施包括地板、墙壁、落地玻璃门窗、天花板、电路及水管埋线等）；等等。2020年6月30日，金塬公司方人员取得广州市规划和自然资源局的《政府信息公开申请告知书》，记载未查到广州市白云区永平街东平村金塬大厦相关建设工程规划许可证信息。2020年8月1日，史展华（甲方、出让方）与刘纪（乙方、受让方）签订《债权转让协议书》，约定甲方将享有的对金塬公司主张装饰装修现值损失的债权全部转让给乙方，乙方同意受让该债权；关于甲方与金塬公司关于《租赁合同》的其他权利义务纠纷，与该转让的债权无从属性，均由甲方自行处理；等等。原告出示顺丰速运客户存根及查询记录，显示将债权转让通知邮寄至金塬公司住所地并被签收。2020年8月6日，史展华将涉案场地交还金塬公司并由史展华出具物业移交告知函，内容是涉案场地未经规划报建系违建，合同应属无效，现将涉案场地全部正式移交给被告金塬公司。2020年8月7日，广东信亚价格评估有限公司出具粤信价估[2020]095号评估报告书，记载委托人为史展华，评估基准日为2020年7月14日，现场勘验日为2020年7月14日至17日，标的概况记载涉案场地租赁时间从2015年6月2日至2028年6月1日，于2015年11月30日装修完工，史展华在2019年7月1日至2020年3月1日期间对涉案场地六至九楼做补漏处理和改建工程，现场勘验时涉案场地客房已全部空置，部分楼层房内物品凌乱，物业整体装饰装修至评估基准日2020年7月14日共使用4.84年，委托人对该物业做补漏和改建的这段时间2020年3月1日至2020年7月14日共0.44年，根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2018年）》对装修项目使用年限的规定，计算成新率后，涉案场地的重置总价为6885151.73元，评估总价为3670061元，其中成新率为51.6%的装修评估价为3415155元，加建电梯重置价格为120600元，评估价格为62230元；成新率为95.6%的防水防漏装修项目，包括贴瓷砖、不锈钢镜面装饰、铺地砖、天花造型吊顶、玻璃幕墙、电动钢化玻璃天窗、钢木旋转踏板楼梯及外墙酒店招牌，重置价格为266638.7元，评估价格为254906元。2020年11月9日，广东信亚价格评估有限公司出具信亚价估[2020]281号评估报告书，记载委托人为史展华，评估基准日为2020年7月14日，现场勘验日为2020年7月14日至17日，经评估人员现场勘查并记录、清点和委托人提供图纸及相关资料，确定评估项目主要包括双人床、电脑台（写字台）、木椅子、电视机、清洁多功能保洁车、双门衣柜等共135项，该物业于2015年12月5日对外营业，至评估基准日共4.72年，根据成新率得出可移动物品评估总价为350317元。另查，原告出示收款收据，显示由广东信亚价格评估有限公司盖章，分别记载收到评估费5000元至15000元不等，共计35000元。原告为证实史展华对涉案场地进行了装修，出示以下证据：1、微信转账记录，显示分别向“盈通万达天花卢生”、“A明亮批发部（宇航管材）不锈钢”、“大理石兴发石材工艺”、“平瓷砖线条”、“防水胶吴美艳”进行微信转账，原告自行统计款项共54623元。2、装饰装修材料淘宝订单，显示在淘宝购买南极人床罩、不不锈钢发光广告牌、美缝剂等，原告自行统计购买金额为109225.47元。3、微信转账记录，显示史展华自2019年8月开始支付工人工资，原告自行统计为120364.84元。被告对上述证据均不予确认，称微信付款记录无法显示对方身份，款项也无法显示与涉案物业有关，相关工人应是史展华酒店员工，并非装修工人，且史展华与工人之间还存在其他款项往来。原告为证实其物品未搬离，出示监控录像，显示搬离电器过程中被阻拦，后有警察到场处理，视频中并未显示继续搬离。被告对视频无异议，但主张原告在事后已另行将物品从涉案物业中搬离，并出示微信通信记录及通信记录中的视频，显示被告方在微信中称现场并无史展华物品，都已经搬走，且要求史展华支付遗留物品的清理费；视频还显示有吊车在涉案场地外作业。原告对微信通信记录的真实性无异议，但称视频不能反映原告将物品搬离。原告为证实周建英与金塬公司财产混同，出示转账记录，显示罗一华于2015年3月6日向周建英支付100000元，2015年3月8日向周建英支付138000元，2015年5月4日向周建英支付50000元。罗一华就此出具证明，写明上述第一笔100000元是受史展华委托支付的租金。被告称上述款项均是被告周建英与罗一华之间的其他款项，具体为罗一华于2015年起向金瀛公司承租了物业，而周建英则是代金瀛公司收取租金。被告金塬公司为证实涉案场地部分装修并非史展华所为，出示以下证据：1、合同书（附施工图及预算表），记载由案外人新悦装饰设计工程有限公司（乙方）与金塬公司（甲方）签订，落款时间为2014年11月25日，工程名称为金塬大厦大门口飘棚与大堂装修，工期30天自2014年11月26日至2014年12月26日，工程款总计706020元。2、证明，记载由新悦装饰设计工程有限公司于2014年11月25日出具，确认上述合同约定的装修已完成并验收完毕，金塬公司已付清工程款。3、电梯部件订购协议，合同号JZ20150507，记载由案外人广州市杰致电梯有限公司（供货单位）与金瀛公司（订货单位）签订，落款时间为2015年6月10日，内容是订购定2台TKJW1000/0.75-JX8层8站8门改为9层9站门所需的材料，价格130000元。4、证明，记载由广州市杰致电梯有限公司于2020年1月20日出具，合同号JZ20150507的原2台电梯设备使用地点为广州市白云区东平村口东平综合楼自编1号，部件已于2015年10月30日安装完毕，总价款130000元金瀛公司已付清。原告对上述证据1、2主张与本案无关，并非涉案场地；对证据3、4亦不予确认。被告金塬公司主张史展华将涉案场地再次转让给他人，出示企业信用公示报告，记载2020年9月14日，广州市卓正记酒店有限公司的法定代表人由史展华变更为彭晓兵；同日，广州市卓正记酒店有限公司将名称变更为广州市润途酒店有限公司。原告对企业信息公示报告真实性无异议，但主张工商登记信息的变更并未取得史展华的同意。史展华亦到庭陈述其并未就涉案场地的酒店收取彭晓兵费用，其将涉案场地酒店返还给被告金塬公司，再由金塬公司出租给彭晓兵，其有收取彭晓兵变更特营证的费用十万余元，并非是转让酒店的费用。审理中，原、被告均不申请对涉案场地的装修损失进行重新评估。本院认为，涉案租赁物业不具有合法产权或合法报建手续，史展华与被告金塬公司就租赁物业签订的《租赁合同》应属无效合同。关于装修损失，从现有证据查明，张杰从被告金塬公司处租赁涉案场地后为经营所需进行了装修，史展华从张杰处承接涉案场地的酒店，并向张杰支付酒店转让款，故涉案场地的装修价值已由张杰转让给史展华。史展华于2020年8月6日退出涉案场地停止经营，必然存在装修损失。被告金塬公司主张史展华已将涉案场地的装修价值转让给继续在涉案场地经营的彭晓兵，但未能提供充分证据证实；仅有工商登记信息变更不能证明史展华与彭晓兵就装修价值已达成转让协议；且结合史展华将涉案场地交还给被告金塬公司的情形，若史展华将涉案场地的装修价值转让给彭晓兵等人，则无需将涉案场地交还给被告，而是应将涉案场地交付给彭晓兵，故本院对被告金塬公司主张史展华从彭晓兵处取得装修损失的对价不予采纳。现史展华与原告签署债权转让协议书，将涉案场地的装修损失的债权转让给原告，原告有权据此提起本案诉讼。关于装修损失数额，因原、被告均未申请重新评估，故对于原告出示的评估报告记载的重置总价6885151.73元本院予以采纳。成新率为51.6%的装修项目的重置总价为6618513.03元（6885151.73元－266638.7元），应扣除被告金塬公司出示证据显示其进行的加装电梯项目，扣减后应为6497913.03元（6618513.03元－120600元）。对于成新率为95.6%部分的装修项目，原告出示微信转账记录、淘宝订单均显示是陆续支付及购买，无法显示是统一于2020年3月进行的装饰装修，故对于该部分装修项目评估机构采用成新率95.6%本院不予采纳，认定应与其他项目适用相同的成新率。因该评估报告记载的评估基准日为2020年7月14日，而史展华实际离场时间是2020年8月6日，距离评估报告所载的完工时间2015年11月30日共4年9个月6天，经计算成新率未超过评估报告所载的51.6%。故装修损失最终应为3352923元（6497913.03元×51.6%）。因合同无效，史展华与金塬公司均对合同无效具有过错，故该装修损失应由被告金塬公司承担50%即1676461.5元。关于利息，由于史展华在承租涉案场地时未谨慎审查租赁场地的规划报建，对于合同无效具有过错，相关利息损失应由原告自行承担。关于评估费，该费用属于原告提起诉讼所支出的诉讼成本，要求被告承担理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于可移动物品损失，原告出示监控录像显示涉案场地物品有搬离，虽然搬离过程中被阻拦，但监控录像并不完整，并不能反映最终涉案物品是否搬离，而被告亦主张原告已在之后将涉案场地物品搬离，故对于涉案场地中的可移动物品是否未能搬离无法查清，原告就此未能充分举证，故对于原告要求被告赔偿可移动物品损失，本院不予支持，予以驳回。据此，原告主张的可移动物品的评估费，本院亦不予支持，予以驳回。关于周建英是否承责，本院认为，周建英并非合同相对方，也非被告金塬公司的法定代表人，仅有代收款项不足以证实周建英需对金塬公司的债务承担连带清偿责任，故对原告要求被告周建英承担连带赔偿责任的诉讼请求不予支持，予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第二条、第九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州金塬物业管理有限公司向原告刘纪赔偿1676461.5元；二、驳回原告刘纪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19710元，由原告刘纪负担11606元，由被告广州金塬物业管理有限公司负担8104元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年四月十六日书记员  孔捷昕