广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7585号上诉人（原审被告、反诉原告）：周林勇，男，1971年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区杏坛镇。委托诉讼代理人：刘冬仁，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳伟业，广东晨诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何显顺，男，1971年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区杏坛镇。委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。上诉人周林勇因与被上诉人何显顺房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初18923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人周林勇上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判周林勇按18000元/月的标准向何显顺支付厂房使用费；2.何显顺承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：签订租赁合同时，何显顺告知周林勇场地面积约1600平方米，按12元/平方米计算租金，平台面积按一半计算约300平方米，按6元/平方米计算租金，合计租金21000元/月，具体面积以实际丈量为准。签订合同后，双方现场丈量场地的实际面积为1300平方米，平台面积按一半计算约300平方米，实际租金为18000元/月。何显顺违反合同约定，不以实际丈量的租金数额起诉周林勇支付租金，有违事实和公平。被上诉人何显顺答辩称，周林勇的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人何显顺向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.判令周林勇支付租金105000元（暂计至2017年10月，以后顺延至实际交还厂房之日止）及利息（利息从欠租之日即每月16日起计至实际清还之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；3.判令周林勇支付电费、电话费、电视费、管理费合共9415.71元。诉讼中，何显顺将诉讼请求变更为：1.判令周林勇交还厂房给何显顺；2.判令周林勇支付厂房占用费76500元（从2017年6月1日暂计至2017年10月，以后顺延至实际交还厂房之日止）及利息（从2017年7月16日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，计至实际清偿之日止）；3.判令周林勇支付电费、电话费、电视费、管理费合共9415.71元。上诉人周林勇向一审法院反诉请求：1.驳回何显顺的全部诉讼请求；2.确认双方签订的《厂房租赁合同》属无效合同；3.判令何显顺向周林勇返还合同保证金42000元、非法租金57000元；4.判令何显顺赔偿周林勇因合同无效受到的损失326869元。一审法院认定事实：2017年5月15日，何显顺与周林勇签订了一份《厂房租赁合同》，双方约定：一、何显顺将位于顺德区杏坛镇吕地工业区东升路××号的厂房（包括水、电设施）出租给周林勇使用，租赁期限自2017年5月15日至2019年5月14日；二、每月租金21000元，于当月15日前付清；三、周林勇需向何显顺支付合同保证金42000元，水、电、杂费、管理费由周林勇支付；四、租赁厂房期间，周林勇自负盈亏，与何显顺无关。《厂房租赁合同》签订后，周林勇于2017年5月17日通过银行转账的方式向何显顺支付了52500元（包括保证金42000元，2017年5月15日至同年5月31日期间的厂房使用费10500元），于2017年7月通过银行转账的方式向何显顺支付了厂房使用费28500元，于2017年11月支付了厂房使用费18000元，合共支付了厂房使用费57000元。另查明，本案法庭辩论结束前，涉案的厂房未取得建设工程规划许可证，周林勇的设备仍然存放于涉案厂房内。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案法庭辩论结束前，涉案的厂房未取得建设工程规划许可证，因此，何显顺与周林勇于2017年5月15日签订的《厂房租赁合同》无效，何显顺请求周林勇交还涉案厂房，应予准许。周林勇请求何显顺退还保证金42000元，理由充分，一审法院予以支持。但因周林勇拖欠何显顺厂房使用费，故该费用可进行抵减。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，何显顺请求周林勇支付厂房使用费，理由充分，一审法院予以支持。至于厂房使用费的计算标准，双方签订的《厂房租赁合同》中约定为每月21000元，周林勇主张双方曾就厂房使用费的标准进行过调整，何显顺予以否认，周林勇未举证予以证实，一审法院对周林勇的上述主张不予采信。根据双方的约定，厂房使用费为每月21000元，计至2017年10月31日，周林勇应向何显顺支付厂房使用费合共115500元（10500元+21000元/月×5个月），周林勇于2017年5月17日已经通过银行转账的方式向何显顺支付了2017年5月15日至同年5月31日期间的厂房使用费10500元，于2017年7月通过银行转账的方式向何显顺支付了厂房使用费28500元，于2017年11月支付了厂房使用费18000元，合共支付了厂房使用费57000元，另扣减周林勇在合同签订后支付的保证金42000元，周林勇还需向何显顺支付16500元。另因在本案法庭辩论结束前，周林勇的设备仍然存放于涉案厂房内，故周林勇还应从2017年11月1日起，至向何显顺交还涉案厂房之日止，按每月21000元的标准向何显顺支付厂房使用费。何显顺请求周林勇支付电费、电话费、有线电视费、管理费，因未提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。一审法院对何显顺的上述诉讼请求不予支持。周林勇请求何显顺退还非法租金，理由不充分，一审法院不予支持；周林勇请求何显顺赔偿其因合同无效而受到的损失326869元，因未提供证据予以证实，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、何显顺与周林勇于2017年5月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、周林勇于判决发生法律效力之日起三十日内，向何显顺交还涉案厂房；三、周林勇于判决发生法律效力之日起十五日内，向何显顺支付厂房使用费16500元（该款暂计至2017年10月31日，另从2017年11月1日起至周林勇交还涉案厂房给何显顺之日止，按每月21000元的标准计付厂房使用费）；四、驳回何显顺的其他诉讼请求；五、驳回周林勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2623.63元、财产保全费1100元，二项合共3723.63元，由何显顺负担3023.63元，由周林勇负担700元；反诉受理费3844.02元，由周林勇负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点为：周林勇应向何显顺支付厂房占有使用费的数额。周林勇主张厂房实际使用面积少于双方约定的计价面积，双方也曾协商变更租金标准为18000元/月，故其应按18000元/月的标准支付占有使用费。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，何显顺请求参照《厂房租赁合同》约定的21000元/月支付占有使用费具有法律依据，本院予以支持。因双方并未约定场地的计价面积，何显顺亦否认双方存在调整租金标准的口头约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，周林勇未提供证据证明其与何显顺就租金标准的变更协商一致，故本院对周林勇请求按18000元/月的标准支付厂房占有使用费不予支持。综上，上诉人周林勇的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212.5元，由上诉人周林勇负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  翁丰好二〇一八年十月三十日法官助理陈敏仪书记员赵敏琪