河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初9424号原告：黄磊，男，回族，1986年10月14日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：郭丽、许武钊（实习），河南书平律师事务所律师。被告：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市**航海路北、兴华南街西升龙城**院**楼****。法定代表人：谢珊雅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智、王振威（实习），河南荟智源策律师事务所律师。原告黄磊与被告郑州骏龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄磊的委托诉讼代理人郭丽、许武钊，被告郑州骏龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告违约金20731.50元（以727421元为基数，按日万分之0.5计算，时间自2017年1月7日起至实际支付之日止，现暂计算至起诉之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年10月13日签订了编号为130××××****的《商品房买卖合同》。原告购买位于郑州市××区航海路北、××南街西××单元××号房屋（以实际交付房号为准），交房时间约定为2016年11月6日前，且被告需于2017年1月6日（房屋交付使用60日内）前，将应有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。如未按约定时间报送，需按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。原告依约支付房屋总价款共计727421.00元，而被告未履行合同相关义务，构成严重违约。双方多次协商未果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告辩称：一、原告依据“初始登记”时间限制的合同条款，要求被告对“首次登记”所用时间承担赔偿责任，没有合同约定依据《商品房买卖合同》中约定的是“房屋交付使用后60日内向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属‘初始登记’资料”:但2016年8月24日房屋局取消了“初始登记”业务，该登记已不存在。新成立的郑州市不动产登记中心受理的是不动产权属“首次登记”，并不是房屋权属“初始登记”:“初始登记”和“首次登记”并非同一行政机关的行政行为。原告依据“初始登记”的时间限制条款，要求被告对“首次登记”所用时间承担赔偿责任，没有合同约定依据。二、涉案地块2018年6月前，需要土地合并后，才能完成“首次登记”，被告对此没有过错，不应承担赔偿责任。涉案房屋所在地块，按照规划许可包含两宗土地，虽然土地使用权人均是被告，但2018年6月前需要先进行土地合并，才能符合“首次登记”办理条件。上述两宗土地未合并前，不符合“首次登记”条件，属于不动产“首次登记”的特除要求，“初始登记”时并无此障碍。被告对此没有过错，不应承担赔偿责任。三、2018年5月涉案地块可以办理“首次登记”后，被告及时递交、完成了“首次登记”。2018年6月前，郑州市“首次登记”和“首次转移登记”均要求规划土地上建筑跨界时，先行办理跨界土地使用权的注销，再办理跨界土地使用权的合并，然后才能进行不动产的“首次登记”和“首次转移登记”。但土地使用权注销、合并的程序繁琐，不仅仅被告，包括已取得房产证的产权人在内，均无法完成。2017年3月7日郑州市人民政府发布“郑政(2017)6号文件”，明确了已经办理过“房产证”、更换“不动产证”时涉及土地越界的可以直接办理:但该文件并未适用于不动产“首次登记”和“首次转移登记”。虽经多方努力，涉案土地使用权的注销、合并，确实无法完成。被告无奈，只能将已有“首次登记”资料递交，后被以“土地未合并”为由退件。2018年5月被告听说，郑州市政府已开会解决“首次登记”中存在的各部门冲突问题，并及时和不动产中心联系，经确认“首次登记”不再要求涉案地块的土地使用权注销、合并，但不动产登记中心告知，在正式文件未出台前，只能先接收5、6号楼的“首次登记”材料。2018年6月21日郑州市人民政府印发了郑政(2018)33号文件，明确了楼盘越界占地，只要符合《建设工程规划许可》《规划核实报告》可以直接办理“首次登记”，不需要先注销土地使用权、再合并土地使用权的流程。同时该文件还规定，涉案楼盘占用的两宗土地的使用权人均是同一权利人的，不影响“首次转移登记”。上述“首次登记”和“首次转移登记”障碍消除后，被告及时完成了涉案不动产的“首次登记”，现正在办理“首次转移登记”。四、涉案楼盘符合首次登记条件后，被告积极递交了“首次登记”资料，并未给原告造成任何损失。2018年6月21日郑州市政府文件公布前，被告已将涉案楼盘的5、6号楼“首次登记”资料报送;2018年6月21日后申请完成了7、8号楼的“首次登记”。按照建设规划许可，涉案楼盘横跨两宗土地，2016年6月前地上建筑均无法办理不动产“首次登记”和“首次转移登记”。2018年5月被告听说郑州市政府会议精神后，及时到不动产中心办理了涉案不动产的“首次登记”，并未给原告造成任何损失。综上，原告“依据初始”登记时间限制的合同条款，要求被告对“首次登记”所用时间承担违约责任，没有合同约定依据。2018年6前，涉案土地不符合“首次登记”条件，并非被告过错。郑州市政府文件以及涉案宗地至今也未合并的客观事实，均可以证明。涉案土地可以进行“首次登记”后，被告及时进行了办理，并没有造成原告任何损失。原告要求被告赔偿，即没有法律依据，也不合情理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：2013年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州市××区航海路北、××南街西××单元××号房屋，合同总价款727421元。同时，该合同附件四约定买受人应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修资金，原告委托被告代交。买受人在房屋交付使用前将上述款项交付出卖人，出卖人自收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证。被告应于2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。原告缴纳了全部购房款和契税，并于2016年3月11日缴纳了专项维修资金。2017年6月8日郑州市物业维修基金管理中心为被告出具关于位于二七区航海中路106号院的《郑州市商品房屋产权初始登记环节交存维修基金证明》载明：根据郑州市人民政府令第186号《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第九条“商品房开发建设单位，应在办理产权初始登记时交清全部未出售房屋的维修基金”的规定，该单位已交清上述房屋的维修基金。并注明：本证明仅适用于开发企业申请办理商品房屋产权初始登记时有效。2018年5月31日，郑州市不动产登记中心出具《不动产登记受理凭证》载明于2018年5月15日收到被告提交的首次登记材料。双方由此引发纠纷。另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，郑州市国土资源局为郑州市不动产统一登记行政机构，郑州市不动产登记中心受郑州市国土资源局委托，具体承担郑州市主城区不动产登记的事务性工作。自2016年8月20日，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再办理房屋所有权等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪[2017]1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘确认表并出具确认单后，再由建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政[2017]6号）明确了郑州市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内国有建设用地上不动产登记相关工作问题，该文件的处理范围是：已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。2018年6月21日《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政[2017]33号）明确了房屋越界超占问题的处置意见，郑州市国土资源局、郑州市住房保障与房地产管理局在政策解读中明确该文件的出台背景为：郑政[2017]6号文件发布实施后，在后续业务办理中，登记机构又发现存在“国有建设用地上，因经适房配建商业部分未办理商业用地手续、越界超占、房地权属不一致等问题，不动产机构无法为房地产企业或购房群众办理不动产权证书”，妥善解决历史遗留问题，维护社会稳定，对五类未办理房屋权属登记的遗留问题提出解决办法。被告所开发的涉案房地产位于航海路北、兴华街西的升龙城8号院涉及郑国用（2012）第0274号、（2013）第0017号土地使用权证，该两宗土地只有一个规划许可证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方在合同中约定被告应于2017年1月6日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程事项符合情势变更原则。缴纳维修基金等系提交原初始登记所必需的事项，该事项对被告来讲，主观上能够预见、客观上可以履行，被告未在合同约定的时间内提交该部分应当承担违约责任；同时申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记申请还是首次登记申请被告均应当履行。2018年6月21日《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》明确了房屋越界超占问题的处置意见，从该文件的政策解读中可以看出在该文件出台之前确实存在用地越界超占无法办理不动产登记的情况，被告所开发的升龙城8号院涉及两个土地使用权证，该两宗土地只有一个规划许可证。因此本院对被告关于在此之前不能办理首次登记的主张予以采信，被告办理首次登记新增流程事项所需期限在本案中应予以扣除。2018年6月21日《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》明确了房屋越界超占问题的处置意见，因此本院对被告关于在此之前被告不能办理首次登记的主张予以采信。被告办理首次登记新增流程事项所需期限在本案中应予以扣除。综上，被告的违约时间应当计算到2017年6月7日，被告应当支付152天的违约金5528元（727421×0.00005×152）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄磊支付违约金5528元。二、驳回原告黄磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，减半收取159元，由被告郑州骏龙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘政伟二〇一八年十月二十六日法官助理刘鸽书记员王星童