上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初4267号原告：南昌市君沣原实业有限公司，住所地江西省南昌市。法定代表人：舒淑芬，董事长。委托诉讼代理人：刘挽澜，北京市京大(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金艳韬，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告：曾还斌，男，1982年8月11日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：奚益余，上海儒君律师事务所律师。第三人：吴同相，男，1963年4月27日生，汉族，住上海市梅川路。原告南昌市君沣原实业有限公司(以下简称“君沣原公司”)诉被告曾还斌、第三人吴同相房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。因第三人吴同相下落不明，本案转为普通程序，并于2018年9月26日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人金艳韬、被告的委托诉讼代理人奚益余均到庭参加诉讼。第三人吴同相经本院公告传唤拒不到庭，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。原告君沣原公司向本院提出诉讼请求：1、解除被告和第三人于2016年6月21日签订的《物业租赁合同》；2、被告支付原告2017年6月26日至2018年1月9日期间的房屋使用费42,033元；3、被告支付原告2018年1月10日至2019年1月9日期间的房屋使用费78,000元，如被告于2019年1月9日前搬离房屋，则使用费计算至实际搬离之日止；4、被告支付原告物业费17,536.8元；5、被告搬离上海市松江区泗泾镇泗陈路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。事实和理由：2017年5月3日，原告君沣原公司同第三人吴同相签订系争房屋的买卖合同。2017年6月26日，原告获得系争房屋所有权。被告曾还斌知晓该买卖事宜。之后原告多次要求被告支付租金，被告均以合同出租人为第三人吴同相为由拒绝。之后，原告多次向被告发送《房租催款通知》，被告均拒收催款邮件。于是2018年1月17日原告向被告发出解约通知，该函件仍被拒收。原告认为，被告未能按约支付房租和相关费用，故诉至本院，请求判如所请。被告曾还斌辩称，其不同意解除合同，不同意搬离房屋。被告未支付租金系由于原告和第三人并未做好交接手续，被告在第三人处还有租金和押金。本案第三人要求被告暂缓支付租金，并非被告不愿意支付。被告已经向第三人支付租金至2018年1月9日。被告诉请要求支付2018年1月10日至2019年1月9日期间的房屋使用费同原告解除合同的主张相矛盾。就物业费主张，之前物业费均由第三人支付，故原告无权要求被告支付物业费。综上，被告不同意原告全部诉请。第三人吴同相未发表陈述意见。经审理查明：2007年1月26日，第三人吴同相和案外人郭鑫淼登记为系争房屋所有权人。2016年6月2日，第三人吴同相作为甲方、出租方，被告曾还斌作为乙方、承租方，双方签订《物业租赁合同》。该合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期从2016年7月10日至2019年7月10日，共249,000元。租金每月半年(39,000元)付一次，每次付款提前一个月付清半年房费，押金39,000元在签订合同时支付。合同第七条“费用负担”内容为空白。合同第九条“双方义务”甲方义务第二条约定，甲方按时支付由甲方承担的费用，保证乙方的正常使用，由此给乙方造成的损失，由甲方据实赔偿。乙方义务第四条约定，乙方按时支付由乙方承担的费用，并保留相关票据，如有逾期则承担相应违约金。不得将押金作为房租或相关费用等的抵扣。合同第十条约定1、对于各方未尽上述义务或严重违反本合同宗旨的，对方有权发出书面催告其改正，经对方书面催告7日内仍未改正的，对方有权单方终止合同并要求赔偿相应违约金，并书面通知对方，自该通知发出之日7日内对方未提出异议，合同即时解除。该合同对双方权利义务及违约责任进行了约定。该合同后附第三人农行绍兴虞中支行的账户信息。2017年5月3日，原告君沣原公司同第三人吴同相签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买系争房屋。2017年6月26日，原告君沣原公司登记为系争房屋的所有权人。2017年6月11日，案外人(手机号码为XXXXXXXXXXX，被告称该号码为第三人吴同相女儿持有，以下简称“吴小姐”)向被告发送短信，载明“曾先生，你好，房租费打到财务卡上，姓名：汪贝。银行：邮政储蓄银行卡号XXXXXXXXXX********。费用按每年增加5,000元，只给你增加一半2,500好了，一共是41,500元整。谢谢曾先生。”被告回短信：“谢谢！收到。我是半年一交的。增加的部分全年先交了吗”。吴小姐回复“嗯嗯，是的，曾先生，那这个也是对的，按爸爸说的意思是：每次交房租增加5,000，我说那就不要那么多，费用每年增加5,000好了。就是每次交房租减掉一半，我说曾先生人也满熟的，可以少一点，我爸说，那好的。没关系。所以就是39,000+2,500=41,500，也不多。那500就算了，你就打个整数：41,000好了。你看，还有什么问题吗？”被告回复“可以的，现在上海生意很难很难做，也多理解。”2017年6月12日，原告向案外人汪贝转账20,000元。当日，被告转账11,000元至财付通支付科技有限公司客户备付金，被告称系通过微信方式支付上述款项。2017年6月15日，吴小姐向被告发送短信“曾先生你好，今天礼拜四了，你今天什么时间转过去，财务电话早上已经打给我了。”“曾先生，你好，房租费剩下的1万打到财务卡上，姓名：汪贝。银行：邮政储蓄银行卡号XXXXXXXXXX********。”当日，被告回短信称：“吴小姐，钱已经转过去了。”后对方称已经收到。当日，被告向案外人汪贝转账支付10,000元。2017年12月19日，上海圆外物业管理有限公司出具收费凭证，载明被告代缴系争房屋2017年1月至12月物业管理费17,536.8元。2017年12月15日、2017年12月20日、2018年1月12日，原告均向被告系争房屋租赁地址发函，但上述函件均被退回。2018年1月4日，原告公司工作人员询问被告何时三方协商租金事宜。被告曾还斌回复说昨天刚到柬埔寨，10号回来，回来定时间。2018年1月10日，被告通知该工作人员，“我今天回国，你约吴总15号前这几天我们见面，15号以后我要回福建。”2018年1月17日，原告向被告发函，仍被退回。后原告向本院提起诉讼要求解除被告同第三人签订的租赁合同。审理中，被告提供了其同第三人吴同相的电话录音，该录音载明被告表示要交下一期房租，不确定应当将费用交给第三人还是原告。第三人告知被告先不交，交的时候第三人将电话被告。被告要求第三人及时同其沟通，因为合同是同第三人签订的。原告对该录音真实性不予认可。审理中，被告提供微信记录，证明其支付的物业费系第三人委托其支付，该费用应当抵做房租。原告对该证据真实性不予认可。审理中，被告表示自愿将2018年1月10日至2019年1月9日期间的房屋租金支付至本院。本院向其开具代管款通知后，被告未予以缴纳。本院询问被告是否缴纳上述期间的租金，被告称目前被法院查封的账户有存款30,000元左右，另被告支付了押金并代付了物业费，故不同意再行支付租金。本院明确告知被告，在合同继续履行的情况下押金(如有)不应当作为租金抵充，另被告未提出物业费的反诉主张在本案中亦无法直接抵充。在此情况下，被告仍坚持不支付该期应付租金。审理中，被告表示如合同解除，则就押金和已经垫付的物业费将同原告和第三人协商，协商不成另案主张。以上事实，有上海市房地产权证、《物业租赁合同》、微信记录、转账记录、催款通知、EMS邮递凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，系争房屋在租赁期限内由原告获取了房屋产权，根据合同法的规定，不影响被告承租人的身份地位。现原告以被告欠付2017年6月26日至2019年1月9日的租金为由要求解除合同。被告提出2017年6月26日至2018年1月9日的租金已经支付，之后的租金由于三方结算事宜应第三人要求暂缓支付的抗辩理由。本院认为，根据庭审查明事实，被告已经在原告取得房屋产权之前支付了2018年1月9日前的租金，该期间租金支付应当有效，如原告认为其利益受损应当向第三人吴同相主张，故对原告要求被告支付2018年1月9日之前租金的主张，本院不予支持。就2018年1月10日之后的房租，被告明确知晓房屋权利人已经变更为原告，原告亦多次以各种形式催讨租金，但被告均未支付。审理中，在法庭明确下期租金支付期间届满的情况下，被告仍表示不支付租金。综上，被告的逾期付款行为已经严重违反合同约定。本院确认原告的合同解除权成立。合同解除后，被告应当搬离系争房屋，并应当参照合同标准支付2018年1月10日开始至实际搬离之日止的房屋使用费。本案中原告仅主张到2019年1月9日止，如实际搬离时间晚于1月9日，就剩余部分的使用费原告可另行主张。就系争房屋的物业管理费，租赁合同仅约定被告应当承担租金，并未约定物业费由被告负担。而原告并未举证证明之前的物业费应由被告支付，据此原告要求被告支付物业费的主张，本院不予支持。就房屋租赁合同的其他解除后果，双方未提出，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告南昌市君沣原实业有限公司继受的第三人吴同相与被告曾还斌于2016年6月21日签订的《物业租赁合同》；二、被告曾还斌于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区泗泾镇泗陈路XXX弄XXX号房屋；三、被告曾还斌于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市君沣原实业有限公司自2018年1月10日至实际搬离之日止的房屋使用费，按每年78,000元计算(以上费用计算至2019年1月9日为止)；四、驳回原告南昌市君沣原实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,211元，财产保全申请费1,208元,合计诉讼费用4,419元，由原告南昌市君沣原实业有限公司负担2,391元(已付)，由被告曾还斌负担2,028元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  吕荣珍人民陪审员  黄坤生二〇一八年十月三十日书 记 员  李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。