河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终13108号上诉人（原审被告）：河南长实置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路********。法定代表人：张帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘胜，河南恪法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海亚楠，女，1988年1月2日出生，回族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：张瑜，河南惠发律师事务所律师。上诉人河南长实置业有限公司因与被上诉人海亚楠房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南长实置业有限公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9280号民事判决第一、二、四项；2.依法变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9280号民事判决第三项为河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内向海亚楠支付逾期办理房屋权属初始登记违约金25951.9元（已扣除海亚楠应向河南长实置业有限公司支付的逾期付款违约金1519.8元）；3.一、二审诉讼费用由海亚楠承担。事实与理由：一、一审法院滥用自由裁量权，随意变更合同当事人双方约定事项，判决河南长实置业有限公司于判决生效后三十日内协助海亚楠办理房屋所有权证错误。根据《商品房买卖合同》附件四第六条第2项约定“出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证”，由此可知，河南长实置业有限公司协助海亚楠办理产权证的前提是取得商品房初始登记，期限为300天。一审庭审中，河南长实置业有限公司称正在准备初始登记报送材料，但一审法院却认定河南长实置业有限公司已经报送材料，在未查明事实的情况下，随意变更合同约定内容，在不具备协助办理产权证的情况下判决河南长实置业有限公司承担协助义务，且滥用自由裁量权，随意将河南长实置业有限公司协助办理所有权证的期限变更为60天，加重了河南长实置业有限公司的合同履行义务，此判项没有合同和法律依据，应予以撤销。二、一审法院认定以河南长实置业有限公司未取得《商品房竣工验收备案表》，不符合合同约定的交付条件为由，认定河南长实置业有限公司交付房屋的行为不构成有效交付，进而判决河南长实置业有限公司承担逾期交房的违约责任错误。1.根据法律规定，房屋经验收合格后就可交付使用，河南长实置业有限公司交付的房屋已经五大主体验收合格，符合法律规定的交付条件，是有效交付。《建筑工程质量管理条例》属于行政法规，该条例所规定取得《商品房竣工验收备案表》系规范性规定，目的是为规范建筑行业的管理，该条款并非法律的强制性、禁止性规定，故不能以此认定河南长实置业有限公司的交付行为不构成有效交付，判决河南长实置业有限公司承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。基于以上现行法律、法规规定：五大主体验收合格是法律规定的交付条件，即建设工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收即可。竣工验收备案只是行政机关要求建设单位进行的行政备案，目的是规范而便于管理建设单位，不能将竣工验收备案等同于五大主体验收合格。因此，竣工备案表并非是五大主体验收的标准，也并非是交付的先决条件。一审法院对此理解错误。从而导致判决错误。由此可见，《竣工备案表》均不是法律的强制性规定，即便交付房屋时没有备案登记，也不能否认房屋已合法交付的事实;2.一表两书并非法律规定的交房的强制性规定，买受人在签订《商品房买卖合同》及《房屋托管意向协议》时，明确知道涉案房屋的现状，同意签署合同，接收房屋并将房屋托管第三方代为出租给富士康公司。河南长实置业有限公司交付房屋，买受人接收并托管房屋的行为，属于双方对《房屋买卖合同》中房屋交付条件的变更，且双方变更交房条件的行为并不违反现行法律的强制性规定，法院应当予以认可。根据《商品房买卖合同》约定，一表两书是交接房屋的随附义务，没有两书并不能改变房屋交接的事实，同时也并未免除河南长实置业有限公司对房屋质量的保证、维修、服务责任，买受人在没有两书的情况下接收房屋并未对其占有、使用、出租、收益等权利造成任何影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，买受人已经占有房屋并出租收益，河南长实置业有限公司的交付义务已经完成，不应承担逾期交房的违约责任;3.河南长实置业有限公司已经将涉案房屋合法交付给买受人，且买受人已将涉案房屋托管给第三方，已收取租金实际获利。如果在买受人已经实际占有房屋，托管房屋，并已按月收取租金的基础之上，再判决让河南长实置业有限公司承担逾期交房的违约责任，即意味着买受人对涉诉房屋双重收益，一审法院此种判决对河南长实置业有限公司极为不公，与违约金为补偿性质的立法本意相违背，与民事诉讼最基本的公平、公正原则相违背！三、一审法院认定买受人存在逾期付款的违约行为，却将顺延办理产权初始登记的时间计算错误，且并未按照合同约定将买受人需要向河南长实置业有限公司支付的违约金1519.8元予以扣减，其做法错误。根据合同第七条、附件四《补充协议》第八条约定，买受人逾期付款应支付逾期付款违约金，违约金的计算方式为：逾期付款天数×逾期付款金额×万分之一。且因买受人的违约行为，应减轻河南长实置业有限公司应承担的违约责任，河南长实置业有限公司顺延提交办理产权初始登记资料的时间应为买受人迟延付款的时间51天，买受人应向河南长实置业有限公司支付违约金1519.8元，且买受人应承担的逾期付款违约金和河南长实置业有限公司应承担的逾期报送产权初始登记资料违约金性质相同，属于法院审查的范围，即便河南长实置业有限公司在一审中未提反诉，但是系合同关于双方违约责任的约定，法院在审查买受人一审诉求时应一并审查买受人是否存在违约行为、其违约行为应减轻河南长实置业有限公司的违约责任及因其违约行为应承担的违约责任，为避免诉累，一审法院在查明案件事实的基础之上应将两项违约金抵消和扣减。四、河南长实置业有限公司已将涉案房屋合法交付买受人，不应当承担逾期交房的违约责任。1.河南长实置业有限公司和买受人协商一致变更《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件，合法有效。买受人在购买房屋时明确知道，房屋要托管出租，买受人购买房屋的目的是为了出租收益。双方对房屋交付条件的变更并不影响买受人购买房屋出租收益的目的，买受人已将涉案房屋托管，实际收取租金收益，无权向河南长实置业有限公司主张逾期交房违约金。本案涉案房屋所属“富士康昇阳花园”项目工程系经开区政府指定为富士康公司建造的职工公寓项目，该项目主要目的是为了安置富士康员工，政府要求开发商必须带租约销售。河南长实置业有限公司出售房屋时明确告知买受人需要和物业公司签订租赁托管协议，租期五年。买受人在充分了解房屋的情况后，与河南长实置业有限公司签署了《商品房买卖合同》。之后，买受人与物业公司签署了《房屋托管意向协议》，委托物业公司接收房屋并代为出租给富士康公司。河南长实置业有限公司交付房屋，买受人接收并托管房屋的行为，属于双方对《房屋买卖合同》中房屋交付条件的变更，且双方变更交房条件的行为并不违反现行法律的强制性规定，也不违背双方签订合同的目的，更不影响买受人购买房屋出租收益的目的，河南长实置业有限公司已经全面履行了房屋交付义务，不应当承担逾期交房的违约责任；2.涉案房屋没有完成竣工备案的原因系河南长实置业有限公司与工程总承包方因工程款结算事宜产生分歧，导致总承包方不配合河南长实置业有限公司办理竣工验收备案手续，并非河南长实置业有限公司房屋不符合法律规定的交付条件。本案中，按照《商品房买卖合同》约定，在未取得“两书一表”的情况下，买受人可以拒绝接房；买受人选择了接收房屋并委托第三方代租，是双方对合同约定房屋交付条件的变更，对双方均有约束力。五、本案涉案房屋所属的整个项目已经全部交付使用，河南长实置业有限公司前期已与一千六百多户业主就迟延办理产权初始登记问题达成和解协议，并已积极履行和解协议。2017年至今，业主起诉至郑州高新技术产业开发区人民法院的一百多个案件，仅有牛建平和张芳杰两个案件二审法院最终判决，牛建平案件仅支持逾期办理产权初始登记违约金，张芳杰案件因证据不足被驳回诉讼请求，其余案件均以河南长实置业有限公司支付逾期办理产权初始登记违约金和解结案。现在如果法院支持买受人逾期交房违约金，不仅对河南长实置业有限公司不公，且势必会导致前期已签署和解协议的业主撕毁协议，前期仅起诉逾期办理产权初始登记的业主也会再次起诉逾期交房违约金，增加大量诉累，产生不稳定社会因素。河南长实置业有限公司从始至终都在积极协调解决纠纷，并积极与工程总承包方结算，以便其配合办理竣工验收备案登记，现前期问题均已解决，九月份即可完成竣工验收备案房屋初始登记。海亚楠针对河南长实置业有限公司的上诉辩称：一、一审法院认定事实及适用法律均正确，河南长实置业有限公司的上诉理由不能成立。河南长实置业有限公司称依据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在取得商品房初始登记后300日内，取得买受人的房屋所有权证。法院将河南长实置业有限公司办理产权证的期限变更为60天，没有合同及法律依据，滥用自由裁量权。依据合同的约定，河南长实置业有限公司应当在2016年2月1日前，完成商品房产权初始登记，然在本案中，时至本案2018年6月26日一审判决下达之日河南长实置业有限公司已经违约876天。即使依据河南长实置业有限公司所述，完成商品房产权初始登记后300日内取得房屋所有权证，那么河南长实置业有限公司也己超出了合同约定期限，并且己超出约定期限600余天。法院正是基于合同约定与实际情况，判决河南长实置业有限公司于判决生效后60日内办理产权证，正充分展现了法院自由裁量权的效用，维护了法律应有的公平与正义。二、依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。依据管理条例的相关规定，对房地产开发项目的交付有明确规定：主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，明确规定了取得行政主管部门竣工备案表，是房屋交付的先决条件，并在《商品买卖合同》第8条、11条也明确约定了河南长实置业有限公司交付房屋必须提供竣工备案表以及两书，并签署房屋交接单。河南长实置业有限公司在一审过程并未提供相应的竣工备案表，足以证实河南长实置业有限公司的房屋时至今日尚未达到法定的与约定的交付条件。同时，在一审过程中河南长实置业有限公司明确表示没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》也未与海亚楠签属房屋交接单，足以证实河南长实置业有限公司并未依法、依约交付房屋。三、河南长实置业有限公司称海亚楠于签订商品房买卖合同当天已经接收房屋，故此河南长实置业有限公司不应承担逾期交房的违约责任。河南长实置业有限公司依据签订合同当天，河南长实置业有限公司强势并强制要求海亚楠签订托管协议。托管协议规定，每一户所有的托管期限均为五年，而且月租金均为960元，不分面积，足以体现了河南长实置业有限公司的强制约定，该霸王条款不能作为本案的证据使用。依据《商品房买卖合同》第二条的约定，海亚楠购买的预售商品房，合同签订当日房屋还尚未建成，海亚楠是如何验收接收房屋呢。现如今以此为据来逃避其逾期交房的违约责任，这足以说明河南长实置业有限公司在欺压弱势群体方面的良苦用心，为逃避责任而预先埋下伏笔。四、河南长实置业有限公司以发票时间滞后而主张海亚楠违约，应当扣除相关违约金，实属无赖之举。在本案中，海亚楠的贷款事宜是按照河南长实置业有限公司的要求，由河南长实置业有限公司统一代海亚楠办理的，海亚楠也缴纳了相关的手续费，贷款何时办好，什么时候到账，完全由河南长实置业有限公司掌控。同时在本案中也出现了海亚楠缴款在先，河南长实置业有限公司故意延后开发票的情况。同时本案中的相关发票都是河南长实置业有限公司开出的，河南长实置业有限公司自己能自由掌控开发票时间。河南长实置业有限公司以此为据来追究海亚楠的违约责任，对此行为希望法院给予公正的裁决。请求依法驳回河南长实置业有限公司的上诉，维持原判。海亚楠向一审法院起诉请求：1.判令河南长实置业有限公司支付海亚楠逾期交房违约金29898.525元（暂计从2015年12月2日-2018年1月1日，25个月共计750天，其后继续履行至河南长实置业有限公司交房条件完全达到之日止），并向海亚楠交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.判令河南长实置业有限公司向海亚楠支付逾期办理房屋权属初始登记违约金27506.643元（暂计2016年2月1日－2018年1月1日计23个月共690天）；1与2两项费用合计为57405.2元；3.依法判决河南长实置业有限公司在本合同纠纷一案的裁判生效后60日内办结房屋权属初始登记；4.河南长实置业有限公司立即为海亚楠完善办理房屋所有权证；5.本案诉讼费由河南长实置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2015年12月28日，海亚楠、河南长实置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：J150××××****），约定海亚楠购买河南长实置业有限公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房，建筑面积共62.71平方米，套内面积41.86平方米，总房款共计398647元。约定2015年12月28日前支付首付款100647元，以贷款形式于2016年1月11日前支付余额298000万元；河南长实置业有限公司应当在2015年12月1日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理意见实施，并符合本合同约定的商品房交付海亚楠使用；在海亚楠未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，河南长实置业有限公司有权利推迟交付房屋；除合同约定的特殊情况外，河南长实置业有限公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付海亚楠使用，逾期超过90日后，海亚楠要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，河南长实置业有限公司按日向海亚楠支付已交付房价款万分之一的违约金；河南长实置业有限公司应当在约定的期限内办理合同信息备案手续，河南长实置业有限公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理初始权属登记需由河南长实置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案，河南长实置业有限公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向海亚楠支付总房款的0.01%违约金。2016年1月12日河南长实置业有限公司开具100647元的首付款发票。2016年3月1日中国建设银行个人贷款支付凭证显示：借款人海亚楠，借款金额298000元，收款人河南长实置业有限公司，借款人处由海亚楠签字，并由中国建设银行盖章。2016年6月28日河南长实置业有限公司开具298000元的房款发票。该系列案经庭审询问，河南长实置业有限公司称《竣工验收备案表》及房屋初始登记材料已经报送，尚未完成备案、初始登记。该院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，海亚楠、河南长实置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定河南长实置业有限公司向海亚楠交房的时间为2015年12月1日，约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成，前期物业管理已经实施”，同时约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从海亚楠提供的证据中可以认定河南长实置业有限公司收到全部房价款的日期为2016年3月1日，超过了约定的最后付款时间50日，根据合同约定河南长实置业有限公司可相应顺延交房时期，故河南长实置业有限公司应交房时间顺延至2016年1月20日。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但河南长实置业有限公司并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，不能构成有效交付，河南长实置业有限公司应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据合同约定，河南长实置业有限公司应于2016年1月20日向海亚楠交付房屋，关于海亚楠请求河南长实置业有限公司支付海亚楠逾期交房违约金29898.525元（从2015年12月2日起计算至实际交付之日，现暂计算至2018年1月1日，合计750天）的诉讼请求，因海亚楠于2016年3月1日付清全部房款，该项诉请部分内容不符合合同约定，故逾期交房违约金应自2016年1月21日起算至实际取得竣工验收备案表止。根据合同约定，河南长实置业有限公司应于房屋交付使用后60日（即2016年3月20日）前持办理初始权属登记需由河南长实置业有限公司提供的资料到产权登记机关备案，河南长实置业有限公司在约定时限内未报上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向海亚楠支付总房款的0.01%违约金，截止庭审时河南长实置业有限公司仍未完成涉案房屋的初始登记，因初始登记是办理产权登记的一部分程序，关于海亚楠要求河南长实置业有限公司向其支付逾期办理房屋初始登记违约金27506.643元（暂计2016年2月1日-2018年1月1日计23个月，共690天），该项诉请部分内容不符合合同约定，故河南长实置业有限公司应向海亚楠支付逾期办理房屋初始登记违约金25951.9元(2016年3月21日起至2018年1月1日止,共计651天）。故对于涉案房屋初始登记完成后，河南长实置业有限公司能否及时办理房屋所有权证，属于尚未发生的事情，该院不作处理，在此予以释明。海亚楠主张要求河南长实置业有限公司于裁判生效后60日内办结房屋权属初始登记，河南长实置业有限公司庭审时称涉案房产的初始登记材料已经报送，尚未审批，该院予以确定，但因办理房屋所有权证及房屋权属初始登记系行政机关的职权范围，河南长实置业有限公司负有协助办证义务，对此该院据实支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南长实置业有限公司于本判决生效后三十日内协助海亚楠办理房屋所有权证；二、河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款398647元为基数，按日0.01%向海亚楠支付自2016年1月21日起算至河南长实置业有限公司实际取得《商品房竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金；三、河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内向海亚楠支付逾期办理房屋权属初始登记违约金25951.9元；四、河南长实置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向海亚楠交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1235元，减半收取618元，由河南长实置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。河南长实置业有限公司提交如下证据:第一组证据为《河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》、《河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司鉴定报告》各一份，拟证明河南长实置业有限公司的施工过程从设计图纸到主体结构检测均是严格按照规定执行，主体结构经过河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司检测完全符合设计要求，主体结构安全；第二组证据为《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、消防工程网上备案信息各一份，拟证明涉案房屋己经五大主体单位验收合格，且消防工程已经竣工验收备案，河南长实置业有限公司交付的房屋符合法律规定的交付条件，应认定为有效交付，河南长实置业有限公司不应当承担逾期交房的违约责任。海亚楠质证称：1.该证据不属于新证据；2.河南长实置业有限公司提供的证据并不能免除其违约责任。依据《商品房买卖合同》第11条的约定，两份证据只是该条约定的其中一项必要条件，同时还要提供两书一单。而在本次庭审过程中河南长实置业有限公司并未提供相关证据。故不能免除河南长实置业有限公司的违约责任，河南长实置业有限公司应当承担违约责任，支付违约金；3.关于工程竣工验收备案表，对该证据的真实性有异议。在本证据中备案管理部门的处理意见中是空白，并未加盖相关公章，不能证明河南长实置业有限公司已经取得了工程竣工验收备案表，不能作为本案证据使用。海亚楠未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为河南长实置业有限公司提交的第一组证据与本案具有关联性且已经相关行政部门予以确认，本院予以认可；河南长实置业有限公司提交的第二组证据中《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》虽经五大主体予以确认，但相关行政主管部门尚未予以确认，且消防工程网上备案信息为网络截图，真实性无法核实，本院均不予采信。本院经审理查明，海亚楠于《商品房买卖合同》签订之日，与广东宏德科技物业有限公司郑州分公司签订了《房屋托管意向协议》，委托广东宏德科技物业有限公司郑州分公司将其购买的房屋代为对外出租及进行与出租有关的管理，委托期限为2015年12月1日至2020年12月1日。2015年12月28日，广东宏德科技物业有限公司郑州分公司一次性支付海亚楠上述委托管理期间的房租租金57600元，用于支付海亚楠购买涉案房屋的首付款；同日，海亚楠向广东宏德科技物业有限公司郑州分公司出具了收条。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。关于限期办理涉案房屋所有权证问题。涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于转移登记部分约定：出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。现涉案房屋的初始登记尚未完成，出卖人尚未取得该商品房初始登记，买受人关于逾期办理权属证书的条件尚不具备，一审判决出卖人河南长实置业有限公司承担逾期办理涉案房屋权属证书无合同依据，故河南长实置业有限公司关于撤销三十日内协助买受人办理涉案房屋权属证书的上诉理由，本院予以认可。关于出卖人是否逾期交付房屋、是否应当向买受人支付违约金问题。涉案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。河南长实置业有限公司二审提交的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》勘察、设计、施工、监理及建设单位均已经“同意竣工验收，验收合格”的意见并加盖有相应单位印章，虽然备案管理部门尚未出具处理意见，但不影响备案表的效力。买受人亦未提交证据证明涉案房屋实际交付时出卖人未按照合同约定内容完成配套的基础设施和公共设施。同时，买受人接受涉案房屋后，与广州宏德科技物业公司郑州分公司签订《房屋托管意向协议》并将租金一次性作为首付款予以折扣，应当认定出卖人河南长实置业有限公司已经按期向买受人交付了涉案房屋。同时，买受人明知涉案房屋交房手续不齐全而接受涉案房屋、河南长实置业有限公司在未办理齐全相关交房手续资料的情况下交付涉案房屋，双方均存在过错，但由于买受人实际接收涉案房屋后已经委托第三方出租并将五年租金冲抵首付款，其主张的损失已经得到补偿，买受人关于逾期交房违约金的诉讼请求应当不予支持，但并不因此免除河南长实置业有限公司完善交付房屋相关手续的责任。故河南长实置业有限公司关于不应当承担逾期交付涉案房屋违约金的上诉理由成立，本院予以认可。关于交付涉案房屋的竣工备案表、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，河南长实置业有限公司应当取得竣工备案表并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故河南长实置业有限公司应当向买受人提供上述证明文件，其该项上诉理由本院不予认可。综上所述，河南长实置业有限公司的上诉请求部分成立，其上诉请求成立部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9280号民事判决第三、四项，即：河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内向海亚楠支付逾期办理房屋权属初始登记违约金25951.9元；河南长实置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向海亚楠交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9280号民事判决第一、二项；三、驳回海亚楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1235元，减半收取618元；二审案件受理费1235元，均由河南长实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  扈孝勇审判员  黄跃敏审判员  谢宏勋二〇一八年十月二十五日书记员  景慧洁