重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初9203号原告：重庆市鸿安物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**加州**1-1-3，统一社会信用代码91500116559009495U。法定代表人：梅忠红，总经理。委托诉讼代理人：朱代红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李智，重庆君策律师事务所律师。被告：代安莲，女，1972年8月14日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：漆邦平（系被告表弟），汉族，1973年3月7日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司（以下简称原告物业公司）与被告代安莲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人朱代红、李智，被告代安莲及其委托诉讼代理人漆邦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年10月至2018年6月期间物业服务费2696.20元（2014年10月至2016年1月：0.80元/平方米/月×85.16平方米×16月，2016年2月至2018年6月期间：0.65元/平方米/月×85.16平方米×29月）、电梯费2160元（48元/月×45月）、垃圾处置费337.50元（7.50元/月×45月）、消防费55元（2014年10月至2015年8月：5元/月×11月）、公共能耗费450元（10元/月×45月），共计5698.70元；2.依法判令被告向原告支付违约金（以每月所欠物业服务费为基数，从2014年10月26日起按日万分之三分段计算至付清物业服务费之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告是德高·某小区小区3-23-5房屋所有权人，原告系被告所在小区物业服务企业。根据原告于2013年7月19日与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发（集团）有限公司签订的《德高·某小区前期物业服务合同》约定，被告应于每月25日前按0.90元/月·平方米（不含电梯运行费）标准向原告交纳物业服务费，同时高层住宅电梯运行费应按每户三人计算，从第三层开始计收，按每月每户30元，每增加一层增加0.30元的标准向原告支付电梯费。双方还约定了交纳期限以及逾期交纳的违约责任。被告自2014年10月至2018年6月期间经原告多次催收，至今未向原告交纳物业服务费等相关费用，给原告造成严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告代安莲辩称，被告接房时与浩博物业公司签订前期物业服务合同，该合同到期时间为2015年10月31日，被告未与本案原告签订任何物业服务合同，未形成物业服务合同关系。被告与浩博物业公司签订的前期物业服务合同中未明确约定具体收费标准，属暂交。根据重庆市相关规定，房屋出售后，应当由全体业主选聘物业服务企业，而原告与开发商签订的前期物业服务合同未取得业主授权，属无效合同，对被告没有约束力。浩博公司解除的前期物业服务合同与被告持有的合同不一致，且解除合同的时间也不一致，因此被告持有的前期物业服务合同并未解除。原告与被告未依法签订合同的情况下在小区从事物业服务，被告出于人道主义可以给予适当补偿，否则请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系重庆市江津区鼎山街道滨江大道118号某小区3幢3单元23-5号房屋业主，该房屋建筑面积85.16平方米。2011年7月3日，被告办理接房手续。2010年10月，重庆市德高房地产开发有限责任公司、重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司与重庆市浩博物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，重庆市江津区处置德高公司问题领导小组资产处置组在该合同上作为鉴证人加盖印章，该合同到期时间为2015年10月31日。2013年6月9日，重庆市江津区处置德高公司问题领导小组资产处置组向某小区小区业主告示，将于2013年7月30日终止2010年8月28日签订的《德高·某小区前期物业服务合同》，重庆市浩博物业管理有限责任公司将于2013年7月30日退出德高·某小区小区的物业服务工作，处置组将通过招标的形式，重新选聘新的物业服务企业，签订新的《前期物业服务合同》；同日，重庆市德高房地产开发有限责任公司、重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司与重庆市浩博物业管理有限责任公司签订协议书，终止上述小区物业服务合同。此后，原告通过招投标取得被告所在小区前期物业服务管理项目，2013年7月19日，重庆市德高房地产开发有限责任公司、重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司与原告签订《德高·某小区前期物业服务合同》，重庆市江津区处置德高公司问题领导小组资产处置组在该合同上作为鉴证人加盖印章，并在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行备案。该合同约定原告为被告所在小区提供物业服务，其中高层住宅的物业服务费为0.090元/月·平方米，（建筑面积），电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始计收，按每月每户30元，每增加一层，每月每人增加0.30元。2016年2月1日起，原告自愿将上述小区每月物业服务费调整降低为0.65元/平方米。2014年10月至本案庭审时，被告未向原告按期交纳物业服务费、电梯费、垃圾处置费、消防费、公共能耗费，原告已通过张贴、邮寄等方式向被告进行了催收。审理中，原告自愿撤回向被告请求支付公共能耗费的诉讼请求。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告物业公司与重庆市德高房地产开发有限责任公司、重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司签订的《德高·某小区前期物业服务合同》的内容并不违反法律的禁止性规定，且已在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行备案登记，应属有效。原告按合同约定向案涉小区履行物业服务，被告作为该小区业主应当履行交纳物业服务费等义务，其不按合同约定向原告支付物业管理费、电梯费，应当承担民事责任。原告主张按0.80元/平方米/月计算2014年10月至2016年1月期间物业服务费，与其提供的物业服务基本相当，且被告未提出异议，本院予以支持，该期间物业服务费为1090.05元（0.80元/平方米/月×85.16平方米×16月）；原告自2016年2月起自愿将物业服务费降低为0.65元/平方米/月，不损害被告合法权益，本院予以支持，该期间物业服务费为1605.27元（0.65元/平方米/月×85.16平方米×29月），故本案中被告所欠物业服务费共计2695.32元。被告所欠电梯费为2160元（48元/月×53月）。原告请求2014年10月至2015年8月的消防费55元（5元/月×11月），垃圾处置费337.50元（7.50元/月×45月），均系原告代收代缴费用，应予以支持。关于原告诉请的违约金，通过庭审查明，被告并非恶意拖欠，故本院不予支持。综上，为维护双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告代安莲于本判决生效后五日内支付原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司2014年10月至2018年6月期间物业服务费2695.32元、电梯费2160元、消防费55元、垃圾处置费337.50元，共计5247.82元。二、驳回原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告代安莲负担，限其于本判决生效后十日内向本院交纳。原告预交25元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判员  王宝德二〇一八年十月三十日法官助理李芳书记员王亚飞