文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0826民初4428号原告：淮安市祥安物业管理服务有限公司，住所地清华苑小区****。法定代表人：桂玉梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐斌，该公司员工。被告：淮安新港建设有限公司，，住所地涟水县红日路北侧金轮路东侧（客商服务中心）。法定代表人：王秀夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：程伟伟，该公司员工。委托诉讼代理人：嵇大勇，江苏捍华律师事务所律师。原告淮安市祥安物业管理服务有限公司（以下简称祥安物业公司）诉被告淮安新港建设有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法由审判员王丽适用简易诉讼程序，于2018年7月23日公开开庭进行了审理，原告祥安物业公司的委托诉讼代理人徐斌，被告新港公司的委托诉讼代理人嵇大勇、程伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥安物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告新港公司给付原告祥安物业公司清华苑小区空置房屋物业管理服务费104586元。事实与理由：原告负责涟水县清华苑小区物业服务，原、被告签订物业管理服务委托合同，原告按约履行了合同，被告没有按合同约定给付2010年12月31日至2018年5月31日的空置房屋物业管理费用，经多次催要无果，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告新港公司辩称，1.原、被告双方于2009年10月12日签订了涟水县新港清华苑小区前期物业管理委托合同，该合同第12条仅约定对未出售的房屋物业费用及相关费用按照淮安市（物业）服务收费管理设施细则，淮价服（2005）32号文件第15条规定由甲方缴纳即被告缴纳，但该合同及细则都没有对物业服务费用的标准进行具体约定，被告认为应考虑到该房屋系未出售的房屋，也就是未使用的房屋，其物业服务的成本应低于已售出使用的房屋，所以不能参照已出售房屋的物业服务收费标准缴纳，应按照成本+税费+合理利润进行计算；2.原告诉请的物业费104586元，即使是参照已售出房屋物业标准进行计算，也是过高的，综上请求法庭依法判决。经审理查明：2009年9月，被告新港公司关于“新港清华苑”前期物业管理招标文件规定：物业规模建筑面积159689㎡，其中，一期建筑面积72427.39㎡，二期建筑面积87261.61㎡。物业服务费：多层0.26元/㎡/月至0.3元/㎡/月、小高层0.35元/㎡/月至0.45元/㎡/月范围之间，商铺0.6元/㎡/月至0.8元/㎡/月范围之间。小区业主大会成立后由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工交付尚未出售或交付的物业，由开发建设单位按照物业管理费100%的标准交纳。物业买受人未居住的空置物业由物业管理公司管理，业主按照相关规定的标准交纳。2009年10月12日，原告祥安物业公司（乙方）经过招投标中标后，与被告新港公司（甲方）签订“新港清华苑”小区前期物业管理委托合同，约定：甲方将新港清华苑小区委托乙方实行前期物业管理，总建筑面积159689㎡。委托管理期限自2009年10月12日至本项目结束为止。委托管理事项：乙方负责房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、小区秩序维护、停车场及车辆停放管理、消防、按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。甲方为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的关系；承担合同约定的前期物业管理补贴费用；提供建筑面积2263平方米的社区服务和物业办公用房（产权归全体业主所有）；负责处理有关工程建设遗留问题；甲方负责协助乙方制定《业主临时公约》，在销售房屋过程中，同时协助乙方与购房者签订《前期物业管理服务协议》，并将其作为房屋销售合同的附件。关于物业管理服务费：已出售的房屋从甲方通知业主领取钥匙时起，物业管理费用由业主承担，每一年收取一次，未出售房屋（含甲方自留房屋）物业管理费及相关费用按照《淮安市服务收费管理实施细则》淮价服【2015】32号文件第十五条规定由甲方交纳。本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取：多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.3元（不含生活垃圾处置费、共用水电费），小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.45元（不含电梯、二次供水泵运行电费、电梯检测费、维护费、水泵维护费、共用水电费、生活垃圾处置费），营业用房按建筑面积每月每平方米0.70元（不含营业性垃圾处置费、共用水电费等）。甲方向乙方支付前期物业补贴费用164266元，合同签订后5日内一次性付清。另查明，《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：“已竣工尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担”。还查明，2011年10月8日，原告祥安物业公司向涟水县物价局申请变更清华苑小区物业收费标准，涟水县物价局批复：多层按0.35元/㎡/月、高层按0.58元/㎡/月。再查明，淮安市物价局和淮安市房产管理局联合下发的淮价服【2005】32号文件第十五条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳”。以上事实，有招标文件、前期物业管理委托合同、涟水县物价局批复等证据予以证明，本院予以确认。审理中，原告自愿撤回部分诉讼请求，要求被告支付物业费84601元。本院认为，原、被告双方签订的新港清华苑前期物业管理委托合同，不违反国家有关法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行自己的权利与义务。关于未出售房屋的收费标准，双方在合同当中约定：未出售房屋（含甲方自留房屋）物业管理费及相关费用按照《淮安市服务收费管理实施细则》淮价服【2015】32号文件第十五条规定由甲方交纳，而该文件规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳”，故对原告要求被告全额支付物业费84601元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解，空置房的物业费应按照成本+税费+合理利润进行计算，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告自愿撤回部分诉讼请求，属原告的诉讼权利，本院照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告淮安新港建设有限公司在判决生效后十日内给付原告淮安市祥安物业管理服务有限公司关于涟水县清华苑小区空置房2010年12月31日至2018年5月31日期间的物业管理服务费84601元如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1196元，由被告淮安新港建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，收款账号：62×××33）。审判员  王丽二〇一八年十月十二日书记员  钱泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。