海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2018）琼0105民初3931号原告：严兵，女，1966年6月16日生，汉族，住广东省湛江市。原告：曹秋安，男，1966年8月1日生，汉族，住广东省湛江市。两原告共同委托诉讼代理人：赵可青、施婷婷，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被告：海南隆欣房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道**天邑国际大厦**。法定代表人：张艳，执行董事。委托诉讼代理人：董学智，海南中邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，海南中邦律师事务所实习律师。原告严兵、曹秋安诉被告海南隆欣房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施婷婷、被告委托诉讼代理人董学智、刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严兵、曹秋安诉称：2011年3月，原、被告双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：原告以37万元的价格自被告处购得位于海口市南海大道145号湖南××公寓房的预售商品房，被告应当自房屋交付之日起365天内为原告办理房屋权属证书，同时，双方还约定，如被告不能在约定期限内为原告取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按房价款的万分之一向原告支付违约金。2011年4月，原告将购房款全部支付完毕，2012年2月19日，双方进行了商品房交付验收，然而，房屋交付365天内，被告没有按照合同约定为原告办理房地产权证，直至拖延至今依然没有为原告办理产权证，被告的行为已经构成违约，对此，双方多次沟通，至今无果。故原告向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金35446元（自2015年10月1日起至起诉之日即2018年5月16日，以购房款为基数，按照每日万分之一计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告海南隆欣房地产开发有限公司辩称：一、原告本案诉请已过诉讼时效，依法不应支持。被告于2012年2月19将涉案房屋交付原告，按照涉案合同第十五条第二款“出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书”的约定，被告应于2013年2月18日内为原告办理涉案房屋的不动产权证。原告主张逾期办证违约金诉讼时效应自2013年2月18日起算，依照《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，原告本案诉请已过诉讼时效，依法不予支持。二、原告诉请办证之后的违约金，依法不应支持。海口市不动产登记中心于2017年11月23核发原告教师公寓楼4号楼1单元3层3F房的不动产权证，故原告诉请支付2017年11月23日至起诉之日期间的逾期办证违约金，依法不应支持。三、原告过错或责任导致的迟延办证期间，被告不应承担违约责任。海口市不动产登记中心于2017年3月3日核发被告教师公寓楼4号楼1单元3层3F房的不动产权证后，被告于2017年3月30日向原告邮寄通知书，告知原告教师公寓楼已具备办理房屋不动产登记的条件，请原告于2017年4月6日起至30日止期间到被告，核对身份证并提交一份复印件，签署《房屋面积确认书》及《海口市不动产转移登记申请》，提交公共维修基金缴纳凭证。但原告收到后未在通知的期限内到隆欣公司办理上述手续。被告又于2017年8月25日向原告邮寄催告书，请原告收到催告书之日起7日内，到被告核对身份证，按被告时间安排到税务部门缴纳契税，提交公共维修基金缴纳凭证，但原告迟延致2017年10月30日才缴纳涉案房屋的契税。被告于2017年11月8日将办证资料呈递不动产登记中心，于2017年11月23日完成原告的权属登记。因此，2017年5月1日至2017年11月8的迟延办证期间，是原告的过错或责任所致，按照涉案合同第二十五条第五款“因买受人的原因，导致办理房屋所有权证迟延的，办证期限相应顺延”的约定，被告不应承担该期间的逾期办证违约责任。四、湖南××公寓楼）项目规划核实（验收）的迟延期间，被告不应当承担违约责任。位于海口市南海大道****地块（以下简称教师公寓楼用地），原在海南省汽车运输总公司的名下，海口市规划局于2001年12月核发《建设用地规划许可证》，许可证编号为2001220，规划用地性质为交通用地，规划用地容积率为1.2；海南省汽车运输总公司于2007年10月16日转让给被告，海口市国土资源局于2008年4月10日核发隆欣公司《国有土地使用权证》，证号为国用（2008）第002083号，地类，地类）为开发建设用地；海口市规划局于2008年9月核发隆欣公司《建设工程规划许可证》，编号为市规用[2008]025号，规划用地性质为商业、居住混合用地，规划用地容积率3.0；海口市国土资源局于2009年3月17日重新核发给隆欣公司《国有土地使用权证》，证号为海口市国用（2008）第011573号，地类，地类）为城镇住宅用地；海口市规划局于2010年1月19日重新核发隆欣公司《建设工程规划许可证》，编号为460XXXXXXXX0003，建筑容积率3.0；海口市住建局于2010年4月12日核发××××××号《建筑工程施工许可证》，于2010年12月14日核发[2010]海房预字（0092）号《海口市商品房预售许可证》。教师公寓楼项目竣工验收合格后，海口市建设工程质量安全监督站于2012年1月11日出具《建筑工程施工质量监督意见》，同意验收组“该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准”的质量验收结论。教师公寓楼项目消防、安防、市政市容、人防、环保等核验通过后，被告于2014年2月20日向海口市规划局申请规划核实（验收），海口市规划局承诺2014年3月10日领取审核结果，但迟延至2016年10月18日才出具《建设工程规划核实意见书》，核实教师公寓楼项目实建容积率2.9878，符合规划审批要求。教师公寓楼项目规划核实（验收）后，海口市住建局于2016年11月9日核发《建筑工程竣工验收备案证》，海口市不动产登记中心于2017年1月17日核发隆欣公司教师公寓楼4号楼不动产权证，于2017年3月3日核发隆欣公司教师公寓楼4号楼1单元3层3F房的不动产权证。1.政府规划部门是核定建设用地容积率的唯一法定单位。依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”建设部《建设用地容积率管理办法》第四条第一款“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。”的规定，政府规划部门是核定建设用地容积率的唯一法定单位。2.教师公寓楼项目建设符合规划许可的各项条件。教师公寓楼项目建设前，海口市规划局于2010年1月19日核发460XXXXXXXX0003号《建设工程规划许可证》，批准建筑容积率3.0，故海口市政府办公厅2016年9月26日[2016]314号《专题会议纪要》，议定教师公寓楼项目用地以市规划局首次批准的城镇住宅用地容积率3.0，作为该项目用地基准容积率。因此，教师公寓楼项目，不存在建设前未核定、批建规划用地容积率的问题。教师公寓楼项目竣工验收合格后，经海口市规划局核实，规划许可建筑容积率3.0，实建容积率2.9878，符合规划许可的各项条件。因此，海口市规划局于2016年10月18日出具《建设工程规划核实意见书》，核实教师公寓项目建设符合规划审批要求，不存在任何违反规划的情形。3.教师公寓楼项目规划核实（验收）的迟延期间，不是被告的原因或责任所造成，亦非被告能预见、能避免及克服，被告依涉案合同的约定或法律规定，均不应承担该期间的违约责任。上述事实清晰说明，教师公寓楼项目规划建筑容积率3.0，实建容积率2.9878，符合规划许可的各项条件，不存在任何违反规划的情形。海口市规划局承诺2014年3月10日出具核实意见，却迟延至2016年10月18日。该规划核实的迟延期间，既非被告的原因或责任所造成，亦非被告能预见、能避免及能克服，被告对规划核实的迟延期间，没有任何过错或责任。按照涉案合同第十五条第五款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，被告不应承担教师公寓楼项目规划核实迟延期间的违约责任。因此，原告诉请支付2015年10月1日至2016年10月18日期间的逾期办证违约金，依法不应支持。综上，原告本案诉请已过诉讼时效，原告主张办证之后的违约金，依法不应支持。原告过错或责任造成的迟延办证期间，被告不应承担违约责任。教师公寓楼项目规划核实的迟延期间，被告没有任何过错或责任，按照案涉合同的约定和依照相关法律的规定，被告不应承担规划核实迟延期间的逾期办证违约金。经审理查明：2011年3月，原、被告双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告将“湖南××公寓号房”出售给原告；房屋总价款为37万元，被告应当于2011年10月31日前将上述房屋交付给原告；被告应当自房屋交房之日起365日内为原告办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。被告应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。如因原告的原因导致办理房屋所有权证迟延的，办证期限相应顺延。包括但不限于：原告还款不良记录导致贷款银行不配合办证的；因原告提交相关证件不符合要求的；原告迟延缴交相关税费的；......合同签订后，原告分别于2011年3月11日、2015年11月10日支付购房款12万元、25万元给被告，被告于2012年2月19日将涉案房屋交付给原告。但一直未为原告办理房屋权属证。被告于2014年2月20日向海口市规划局申请办理项目竣工规划核实手续，海口市规划局承诺于2014年3月7日办结。2014年3月7日，海口市规划局秀英分局向被告致函，以“涉及土地变性及容积率问题需征询国土部门意见”及“未按批建图纸要求建设羽毛球场，须进行公示，征询相关权益人意见”为由，对被告的申请作退档处理。2014年3月25日，海口市规划局向海口市国土资源局致函，请海口市国土资源局核定。本案所涉教师公寓楼项目用地容积率情况。2015年3月29日，海口市国土资源局向海口市住房和城乡建设局致函，请海口市住房和城乡建设局明确教师公寓楼项目的实建建筑面积及实建计容面积。2015年3月11日海口市住房和城乡建设局向海口市国土资源局复函，建议对该项目的实建建筑面积及实建计容面积按海口市规划部门的意见处理。2016年9月26日海口市人民政府办公厅作出专题会议纪要，对湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目用地的问题进行研究，同意该土地用途核定为城镇住宅用地，并确定以市规划局首次批准的城镇住宅用地容积率3.0最为该项目用地基准容积率。2016年10月17日，海口市国土资源局向海口市规划局致函，核定涉案项目用地基准容积率为3.0。2016年10月18日，海口市规划局核发《建设工程规划核实意见书》。海口市不动产登记中心于2017年3月3日核发涉案教师公寓4号楼1单元3层3F房不动产权证，被告于2017年3月30日通知原告自2017年4月6日-30日到被告处提交办证资料，签署《房屋面积确认书》及《海口市不动产转移登记申请》，提交公共维修基金缴纳凭证，原告未按上述通知时间办理相关手续，被告又于2017年8月25日向原告邮寄《催告书》，要求原告在收到催告书之日起7日内提交办证所需资料。原告于2017年10月30日交纳涉案房屋的契税，被告于2017年11月8日将办证资料提交给不动产登记中心，于2017年11月23日为原告办理了不动产权证。原告于2018年5月16日向本院提起诉讼，要求被告支付自2015年10月1日至2018年5月16日的逾期办证违约金。另查明：湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目用地原在海南省汽车运输公司名下，规划用地性质为交通用地，规划用地容积率为1.2。2008年9月，规划部门对该项目用地重新核发用地规划条件，规划用地性质变更为商住混合用地，规划用地容积率变更为3.0。2009年3月，海口市国土资源局给隆欣公司重新办理了海口市国用（2008）第011573号《国有土地使用证》，注明地类（用途）为城镇住宅用地，土地面积20657.21平方米。2010年1月19日，市规划局对该项目用地核发《建设工程规划许可证》（编号：460XXXXXXXX0003），批建建筑面积为地上56811平方米，地下，地下11019平方米，计容面积55306.66平方米，按土地面积核算，容积率3.0。海口市中级人民法院在审理涉案小区系列案件期间，曾于2016年3月4日就隆欣公司提出的市国土资源迟延核定项目容积率，导致其迟延办证一事向海口市国土资源局发出《调查函》，海口市国土资源局复函称：“......2014年3月28日海口市规划局以《关于征询湖南师大附中海口中学教师公寓项目容积率意见的函》（海规秀函[2014]1号）来我局征询项目用地容积率情况。......我局初步核定该项目的用地基准容积率为1.2，并口头告知公司方。对此公司提出异议，并于2015年1月26日以《关于请求核定湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目基准容积率的报告》发文至市政府，恳请根据实际情况，对项目用地基准容积率进行核定。.....我局于2015年5月8日拟将核实的情况书面报告市政府。公司方得知后核实结果后，以需要与相关部门沟通为由，要求我局暂缓发送核实报告。从核实报告拟好至今公司方一直未主动与我局沟通相关事宜，而我局则多次主动和公司方联系，得到的回复均是：正在与相关部门沟通中，上报市政府的报告请暂缓发送。综上所述，隆欣公司称商品房未能办理房产登记，主要责任是我局未能核定该项目用地增加容积率所致，与事实情况不符。”在涉案小区系列案件庭审期间，经海口市中级人民法院征询双方当事人的意见，双方当事人表示对上述调查函的内容以及海口市国土资源局的回复内容都清楚。但被告认为涉案项目的土地性质并没有发生变化，不存在重新核定容积率的问题。上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《发票》、《商品房交付使用签收单》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工规划许可证》、《商品房预售许可证》、《工程竣工验收报告》、《建筑工程施工质量监督意见》、《建设工程消防竣工验收》、《项目建设国家安全验收》、《受理通知书》、《专题会议纪要》、《项目用地基准容积率问题函》、《建设工程规划核实意见书》、《竣工验收备案证》、《不动产权证》、《整付零寄交寄清单》、《关于提供办理房屋不动产登记资料的通知书》、《税收完税证明》、《催告书》等证据、双方当事人的陈述等证实，足以认定。本院认为：一、被告是否应承担逾期办证的违约责任。原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务，被告虽于2012年2月19日向原告交付了房屋，但依照合同约定，被告应当自房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后365日内向为原告办理土地使用权证。被告于2017年11月23日才为原告办理不动产权证，其行为已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。二、原告的起诉是否已经超过诉讼时效的问题。按日计算的逾期办证违约金债权属于连续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性，可分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推三年。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条的规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。因此，本案2015年10月1日之后的逾期办证违约金应适用三年的诉讼时效。本案原告的起诉并未超过诉讼时效，被告关于本案的起诉已经超过二年诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予采信。三、关于政府相关部门为被告办理涉案项目的规划核实手续期间，被告是否应承担违约责任的问题。被告提出政府规划核实迟延期间（2015年10月1日至2016年10月18日）属于不可抗力，其不应当承担该期间的违约责任。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据被告的陈述，其迟延办证的理由在于政府相关部门迟延给其核定项目用地的容积率，致其无法完成工程规划核实及验收手续，但核定容积率的问题属于项目在开始建设前即应完成的工作。本案被告虽然在2010年1月获得海口市规划局的建设工程规划许可证，但并未就容积率的调整及时到土地行政主管部门办理土地手续，导致其于2014年2月20日向海口市土地规划局申请规划核实时，海口市规划局就核定容积率一事向海口市国土资源局发征询意见函。而在此前海口市中级人民法院审理被告逾期办理房产证的案件中，海口市中级人民法院已经向海口市国土资源局就核定涉案项目容积率一事发出《调查函》，从调查函的内容可以看出，海口市国土资源局的初步核定项目用地的容积率为1.2，被告在得知该结果后，多次请求海口市国土资源局暂缓办理。由此可见被告系因土地用途、容积率调整，未能及时完善用地手续而导致其无法按时办理房屋产权登记手续。本案并没有不可抗力的情形，也并非政府原因导致被告迟延办证。被告抗辩主张2015年10月1日至2016年10月18日期间应当免除其违约责任的理由不成立，本院不予支持。四、关于原告没有按被告通知的时间提交相关办证材料、迟交公共维修基金、契税期间，被告是否应支付违约金的问题。原告提交相关办证材料、缴纳公共维修基金、契税是被告为原告办理房屋所有权证书时所应向房管部门提交的材料，被告于2017年3月30日通知原告自2017年4月6日-30日到被告处提交办证资料、公共维修基金缴纳凭证，原告未按上述通知时间办理相关手续，被告又于2017年8月25日向原告邮寄《催告书》，要求原告在收到催告书之日起7日内提交办证所需资料。原告于2017年10月30日才交纳涉案房屋的契税，比被告通知书的要求晚了182天，因此，2017年5月1日至2017年10月30日的迟延办证期间，是原告的过错或责任所致，根据双方合同约定，被告的办证期限可以顺延182天，即该182天的逾期办证责任不应由被告承担，被告的抗辩有事实和法律依据，本院予以采信。综上，本案原告主张被告向其支付2015年10月1日至起诉之日2018年5月16日的逾期办证违约金，但被告于2017年11月23日已为原告办理了不动产权证书，故违约金仅应计算至2017年11月23日，同时应扣除原告迟延提交办证资料、迟延缴纳相关税费的182天，即2015年10月1日至2017年11月23日期间，被告应支付逾期办证违约金的违约天数为：784天-182天=602天。据此，被告应当向原告支付逾期办证违约金为：370000元×602天×0.0001=22274元。原告起诉超过上述数额的部分，本院不予支持。原告起诉要求被告支付2017年11月23日之后的逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海南隆欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告严兵、曹秋安支付2015年10月1日至2017年11月23日逾期办理湖南××公寓房权属登记违约金22274元。二、驳回原告严兵、曹秋安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，由被告海南隆欣房地产开发有限公司承担431元，原告严兵、曹秋安承担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 黎 雪人民陪审员 陈华京人民陪审员 陈华祯 二〇一八年十月二十四日书 记 员 黄清海附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......