江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣09民终1745号上诉人(原审被告）：丁宗国，男，1971年12月27日出生，汉族，江西省高安市人，现住高安市，委托诉讼代理人：施远涛，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西华硕实业投资有限公司，住所地：江西省高安市桥南市河路以东月亮湾，统一社会信用代码：91360983778835404Q。法定代表人：王志洪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢文斌，江西瑞州律师事务所律师。原审被告：刘章辉，女，1980年10月14日出生，汉族，湖南省长沙市人，现住高安市，上诉人丁宗国与被上诉人江西华硕实业投资有限公司（以下简称华硕公司）、原审被告刘章辉房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2018）赣0983民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年10月10日公开开庭进行了审理，上诉人丁宗国及其委托诉讼代理人施远涛与被上诉人华硕公司委托诉讼代理人谢文斌到庭参加诉讼，原审被告刘章辉经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人丁宗国上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回华硕公司的起诉；2、本案一、二审诉讼费用均由华硕公司负担。事实与理由：一审认定华硕公司是本案一审适格诉讼主体，并据此判决丁宗国应向华硕公司支付租金及违约金，缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决并改判驳回华硕公司起诉。华硕公司辩称：丁宗国上诉的主要理由是认为华硕公司主体不适格，行使权力应当由高安市华晨贸易有限公司（以下简称华晨公司）。租赁期间发生主体变更租赁合同依然有效，发生任何问题应该是由新主体与原主体自行协商解决。一审判决中认定2017年11月17日支付的500000元属于重复计算。请求二审法院驳回上诉。刘章辉未进行答辩。华硕公司向一审法院起诉请求：1、依法解除房屋租赁合同并确认房屋设施、设备的所有权；2、判令丁宗国、刘章辉共同归还租金4992068元（截止2018年4月1日）；3、丁宗国、刘章辉共同支付至合同被判决解除时止的租金；4、丁宗国、刘章辉共同支付违约金704993；5、丁宗国、刘章辉共同负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月2日，华硕公司与丁宗国签订了一份《房屋租赁合同》，华硕公司作为合同的“甲方”在合同上盖章，丁宗国作为合同的“乙方”在合同上签字。该份《房屋租赁合同》第二条第二款约定出租房屋为华硕财富广场地上一、二、三层（属一楼前面八个店面，住宅使用的通道及楼梯电梯间除外）面积共约10600平方米；第三款约定该房屋现有装修及设施、设备情况，华硕公司出租的房屋内为毛坯房，地面为装修的地砖、砼墙、梁、板、柱不粉刷，未作装饰处理，水、电、电话、网络、闭路线接至户内进口处，房屋消防设施由消防部门验收合格，华硕公司提供一层至三层的货物运送电梯。第四条第一、二款约定该房屋租赁期共壹拾年，约自2009年10月1日起至2019年9月30日止。丁宗国向华硕公司承诺，租赁该房屋仅作为商场使用。第五条第一款约定该房屋每年租金为2900000元，五年后，第六年按每年租金5%递增，第七年按每年租金5%递增，每年以此类推，到合同期满；第二款约定房屋租金支付方式如下：双方签订合同时，丁宗国支付华硕公司定金1000000元，丁宗国接收房屋开始装修之前支付1000000元保证金。正式交付营业后180天之内，丁宗国付清全年租金，保证金及定金同时转为租金，以后每年在租金到期时按季度支付当年租金。华硕公司收款后应提供给丁宗国有效的收款凭证。第六条第一款第一项约定租赁期间，房屋和土地的产权税由华硕公司依法交纳；第二项约定租赁税收及费用由华硕公司承担。第八条第一款约定租赁期间，华硕公司有权依照法定程序出售该出租的房屋，出售后，本合同对新的房屋所有人和丁宗国继续有效。第九条第三款约定房屋租赁期间，丁宗国有下列行为之一的，华硕公司有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经原告书面同意，整体转租、转借承租房屋；（2）未经华硕公司书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在华硕公司提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经华硕公司书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由丁宗国交纳的各项费用，已经给华硕公司造成严重损害的；（7）拖欠房租三个月以上。第十条第三款约定丁宗国应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还华硕公司；第五款约定合同期满后，如丁宗国不再续租，丁宗国投入装修设施、设备（如地板、吊顶、空调附设施、电灯、电线及消防器材等）归华硕公司所有，丁宗国不得拆除（除电梯、空调主机双方可洽谈价格买卖，谈不成丁宗国可拆除）。第十二条第一款约定租赁期间，丁宗国有下列行为之一的，华硕公司有权终止合同，收回房屋，丁宗国应按照合同年租金的20%向华硕公司支付违约金。若支付的违约金不足弥补华硕公司损失的，丁宗国还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）未经华硕公司同意拖欠房租三个月以上的。上述《房屋租赁合同》对华硕公司与丁宗国的其他权利、义务还进行了详细的约定。华硕公司与丁宗国签订房屋租赁合同后，华硕公司按照约定向丁宗国交付了租赁房屋（华硕财富广场地上一、二、三层），丁宗国将租赁房屋承租后便开办了“高安市良品购物广场”进行经营。此后，丁宗国在经营该商场的过程中，分批陆续向华硕公司支付了部分房屋租金，但其所支付的租金也并没有严格按照租赁合同上所约定的时间进行支付。期间丁宗国存在拖欠华硕公司的租金超过三个月，为此华硕公司多次以多种方式向丁宗国进行催讨，但丁宗国仍然未向华硕公司支付所欠房屋租金。截止到2018年4月1日，丁宗国尚欠华硕公司房屋租金4492068.5元及相应的违约金671422.5元。另查明，刘章辉并没有在《房屋租赁合同》上签字。丁宗国所承租的华硕财富广场地上一、二、三层为华硕公司投资开发的，现登记于华晨公司名下，华硕公司庭审中提供了华晨公司的一份授权委托书。一审法院认为，华硕公司与丁宗国所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的，应受到法律的保护。该份租赁合同对双方的权利、义务进行了详细约定，华硕公司作为出租人，丁宗国作为承租人，均应按照租赁合同的约定履行自己的权利和义务。丁宗国所承租的华硕财富广场地上一、二、三层为华硕公司投资开发的，虽然现在登记于华晨公司名下，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，华硕公司与丁宗国所签订的《房屋租赁合同》仍然合法有效，华硕公司与丁宗国均是该租赁合同的当事方。华硕公司是上述《房屋租赁合同》的出租人，华硕公司具有合法的诉讼主体资格，对丁宗国所辩称的华硕公司不是本案适格原告的理由不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；第五条第二款规定对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。依据上述法律规定，本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，属于合同纠纷，丁宗国作为房屋的承租人应当按照租赁合同的约定向华硕公司履行交付租金的义务，丁宗国负有举证证明其已经向华硕公司付清了所欠租金的责任。若丁宗国提供的证据不足以证明其已向华硕公司付清了所欠租金，则应承担不利后果。华硕公司诉请要求丁宗国支付2015年至2016年上浮租金166220元、2017年全年租金3357112.5元、2018年（截止2018年4月1日）部分租金1468736元，丁宗国作为履行义务方则应承担举证证明其已经向华硕公司支付了所欠租金的责任。但是，本案庭审中丁宗国并没有提供其已全部付清所欠租金的证据。在第一次庭审中，一审法院已明确要求丁宗国提供相应的证据，而丁宗国仅在第二次开庭时提供了2013年1月6日之前所支付租金的证据，并没有提供其已向华硕公司支付了2015年至2017年上浮租金、2017年全年租金、2018年（截止2018年4月1日）部分租金的证据，故丁宗国应承担举证不能的责任。对于丁宗国提供的2013年1月6日之前的支付租金凭证，华硕公司没有提出异议，予以认定。华硕公司提供了丁宗国已支付部分租金的明细账目，对该账目予以认可，而丁宗国并没有提供2013年1月6日以后所支付租金的全部证据。但是，丁宗国所提供的2017年11月17日向华硕公司出纳支付的500000元转账凭证，并未记载在华硕所出示的租金明细账目内，该500000元应计算在丁宗国已付租金内。因此，截止到2018年4月1日，丁宗国尚欠华硕公司的房屋租金为4492068.5元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。华硕公司与丁宗国所签订的《房屋租赁合同》第十二条第一款约定租赁期间，丁宗国有下列行为之一的，华硕公司有权终止合同，收回房屋，丁宗国应按照合同年租金的20%向华硕公司支付违约金。若支付的违约金不足弥补华硕公司损失的，丁宗国还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）未经华硕公司同意拖欠房租三个月以上的。上述租赁合同约定的违约金符合法律的规定，丁宗国尚欠华硕公司的房屋租金已超过三个月以上，故丁宗国应按上述合同的约定向华硕公司支付相应的违约金，应向华硕公司支付一年租金的20%的违约金，即671422.5元。丁宗国辩称其应与华晨公司对房屋租金进行结算，但是华硕公司才是《房屋租赁合同》的出租人，丁宗国与华硕公司所签订的《房屋租赁合同》也是合法有效的，而华晨公司并不是租赁合同的当事方。并且，华硕公司庭审中明确表示认可丁宗国所支付给华晨公司的部分租金。华硕公司在庭审中出示了一份华晨公司所出具的《授权委托书》，该委托书载明了华晨公司委托华硕公司以其名义行使包括诉讼权利在内的所有合法权利，故对丁宗国的该辩称理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。华硕公司与丁宗国所签订的《房屋租赁合同》第九条第三款约定房屋租赁期间，丁宗国有下列行为之一的，华硕公司有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租三个月以上。丁宗国拖欠华硕公司的租金已长达三个月以上，故根据上述法律规定及租赁合同的约定，华硕公司可以解除合同，对华硕公司要求解除与丁宗国签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。华硕公司与丁宗国所签订的《房屋租赁合同》第十条第三款约定丁宗国应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还华硕公司；第五款约定合同期满后，如丁宗国不再续租，丁宗国投入装修设施、设备（如地板、吊顶、空调附设施、电灯、电线及消防器材等）归华硕公司所有，丁宗国不得拆除（除电梯、空调主机双方可洽谈价格买卖，谈不成丁宗国可拆除）。上述租赁合同约定，均是约定在房屋租赁期满后，丁宗国不再续租的前提下对于房屋内设施、设备的处置，并没有明确约定在合同解除的情形下房屋内设施、设备的归属，故对华硕公司要求确认房屋设施、设备所有权的诉讼请求不予支持。刘章辉并没有在《房屋租赁合同》上签字，刘章辉并不是该租赁合同的当事方。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条之规定，刘章辉也未向华硕公司出具任何欠款凭证，华硕公司也未能举证证明丁宗国所负债务用于了其夫妻共同生活。因此，对于华硕公司要求刘章辉共同承担支付租金及违约金责任的诉讼请求不予支持。华硕公司诉请要求丁宗国支付2018年4月2日至租赁合同解除之日止的租金，华硕公司可以通过其他诉讼途径向丁宗国进行主张。对于丁宗国辩称的华硕公司存在不向其开具税务发票的行为，因税费征缴是国家税务部门的行政行为，丁宗国可以向税务征收部门进行反映，但是这并不能成为丁宗国不向华硕公司交付租金的抗辩理由。对于丁宗国在庭审中所辩称的华硕公司对其造成了大量的经济损失，丁宗国可以另行通过其他诉讼途径向华硕公司进行主张。一审判决：依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除江西华硕实业投资有限公司于2008年10月2日与丁宗国所签订的《房屋租赁合同》。二、丁宗国应向江西华硕实业投资有限公司支付所欠房屋租金4492068.5元（截止至2018年4月1日），限丁宗国在本判决生效后十日内向江西华硕实业投资有限公司付清。三、丁宗国应向江西华硕实业投资有限公司支付违约金671422.5元，限丁宗国在本判决生效后十日内向江西华硕实业投资有限公司付清。四、驳回江西华硕实业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费51679元，由江西华硕实业投资有限公司承担4840元，由丁宗国承担46839元。本院二审期间，华硕公司提交朱明生出具的《关于由江西华硕实业投资有限公司行使诉权的说明》，用以证明华晨公司对于华硕公司向丁宗国主张权利没有异议。丁宗国经质证认为，该份证据不能证实华硕公司系本案适格的诉讼主体。丁宗国、刘章辉二审期间未提供证据。本院对华硕公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，丁宗国上诉认为华硕公司不具有诉讼主体资格，而华硕公司认为其具有诉讼主体资格，故本案的争议焦点为华硕公司是否具有诉讼主体资格。华硕公司为证实其具有诉讼主体资格，一审期间提供了其与丁宗国签订的《房屋租赁合同》、华晨公司出具的《授权委托书》，二审期间提供了朱明生出具的《关于由江西华硕实业投资有限公司行使诉权的说明》。从双方签订的《房屋租赁合同》看，华硕公司系合同当事人，是出租方；从《授权委托书》及《关于由江西华硕实业投资有限公司行使诉权的说明》看，华晨公司同意华硕公司以华硕公司的名义向丁宗国主张权利。虽然《房屋租赁合同》第八条第3项约定“甲方（华硕公司）出售房屋，须在二个月前书面通知乙方（丁宗国），乙方与购买人自签定新的合同文本，合同内容甲方保证原双方合同内容不变”，但华硕公司与华晨公司的法定代表人为同一人，系关联公司，华硕公司将涉案房屋变更登记至华晨公司名下并未通知丁宗国，华晨公司与丁宗国亦未签订新的房屋租赁合同，故华硕公司与丁宗国签订的《房屋租赁合同》仍为有效合同，则华硕公司作为合同相对方，有权向丁宗国主张权利。自华硕公司将涉案房屋变更登记至华晨公司名下后，丁宗国向华硕公司和华晨公司均支付过租赁费，这足以说明丁宗国认可华硕公司与华晨公司均可以收取租赁费。不管是向华硕公司还是向华晨公司支付，丁宗国逾期支付租赁费是事实。一审判决丁宗国向华硕公司支付租赁费等费用，则华晨公司不能再向丁宗国主张权利。综上，上诉人丁宗国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46839元，由上诉人丁宗国负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 黄若凡审判员 高胜敏二〇一八年十月十一日书记员 刘海烨