福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初3835号 原告：黄睿，男，1980年2月2日出生,汉族,住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：贾雪双、林伟杰，福建汇德（平潭）律师事务所律师。 被告：张宝福，男，1977年1月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：郑彩虹，女，1978年2月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：张海洪，女，1982年5月26日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：平潭泛联房产经纪有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇东门庄**。 法定代表人：李兰英，该公司执行董事、总经理。 原告黄睿与被告张宝福、郑彩虹、张海洪、第三人平潭泛联房产经纪有限公司（以下简称泛联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄睿的诉讼代理人贾雪双、被告张海洪到庭参加诉讼，被告张宝福、郑彩虹、第三人泛联公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄睿向本院提出诉讼请求：1.解除黄睿与张宝福、郑彩虹、张海洪签订的《房产买卖合同》；2.判令张宝福、郑彩虹向黄睿立即返还购房款265551元并支付利息（以265551元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至款项还清之日止）；3.判令张宝福、郑彩虹赔偿黄睿中介佣金服务费、房价上涨的差价及律师费等各项损失共计123316元；4.判令张宝福、郑彩虹向黄睿支付违约金6万元；5.判令张海洪对张宝福、郑彩虹的上述债务承担连带偿还责任；6.诉讼费用由张宝福、郑彩虹、张海洪承担。事实和理由：2015年6月25日，黄睿通过泛联公司与张宝福、郑彩虹、张海洪签订《房产买卖合同》，约定张宝福、郑彩虹夫妇将张宝福名下位于平潭县金井纵二路与金井横一路交叉口西北侧雍景苑X幢X层XXX号的房产以656246元卖予黄睿，黄睿在签订合同时支付定金6万元；张宝福保证该房产不存在被司法机关和行政机关依法查封、冻结或其他方式限制权利和权属争议的相关问题，符合上市交易条件，所提供的权属资料真实有效；在合同履行过程中，若发生与房屋所有权人有关的产权纠纷及债务，由张宝福、郑彩虹负责处理并承担相应的法律责任，因此给黄睿造成的经济损失由张宝福、郑彩虹负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任；张宝福、郑彩虹保证该房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与张宝福、郑彩虹有关的产权纠纷或债务纠纷概由张宝福、郑彩虹负责，如因此造成合同履行障碍，视为张宝福、郑彩虹违约；双方签订合同后任何一方违约应支付等同于定金金额的违约金，同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费）等；张海洪同意为上述房屋买卖交易的张宝福、郑彩虹担保人，若发生与张宝福、郑彩虹产权人相关的债权债务纠纷，担保人愿意承担相关的法律责任，并赔偿对黄睿所造成的一切损失。合同签订后，黄睿按约先后支付了定金6万元、购房款147953元，共计207953元，自2015年7月8日起至2016年9月29日向张宝福的贷款账户存入还贷款项57700元。2016年10月黄睿发现银行贷款没有被扣划，经向银行咨询得知张宝福的贷款账户被冻结，黄睿遂停止还贷，并要求郑彩虹对相关债务进行清理并将房产解封，郑彩虹同意处理但未说明如何解决。因张宝福与他人债务纠纷，案涉房屋被平潭县人民法院于2018年3月6日拍卖成交，黄睿于事后得知，合同目的已无法实现，张宝福、郑彩虹已根本违约。黄睿为本次交易支付中介服务佣金6562元、公证委托代办服务费1000元，为实现本案债权支付律师费1万元，而且在合同签订后房屋价格上涨，由于张宝福、郑彩虹违约导致合同解除黄睿遭受差价损失105754元（房屋司法拍卖评估价762000元减去案涉合同约定的转让价格），张宝福、郑彩虹应予赔偿。张海洪作为担保人，应按《房产买卖合同》约定对张宝福、郑彩虹债务承担连带担保责任。 张宝福、郑彩虹未作答辩。 张海洪辩称，1.张海洪是其兄长，她确有在《房产买卖合同》上签字，但是当时泛联公司只是让她担保案涉房屋在张宝福名下；2.根据《房产买卖合同》约定，张海洪仅为张宝福相关的债权债务纠纷提供担保，并未为郑彩虹提供担保；双方未约定担保期间，故按法律规定担保期间应为六个月，而黄睿在2016年9月29日就已知道张宝福贷款账户被冻结并同时停止支付月供，但黄睿并未采取任何维权措施，也没有要求张海洪承担担保责任，从2016年9月29日起算，黄睿起诉要求张海洪承担担保责任，已超过保证期间，张海洪已免除保证责任。 泛联公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，张宝福、郑彩虹、泛联公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利，张海洪对黄睿提交的证据无异议，本院对黄睿提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月29日，张宝福与案外人平潭海峡如意城开发建设有限公司签订编号为MF-2007-01-NO.045XXXX的《商品房买卖合同》，约定张宝福向平潭海峡如意城开发建设有限公司购买位于金井纵二路与金井横一路交叉口西北侧雍景苑第X幢XX层XXXX号房。2015年6月25日，张宝福（卖方、甲方）、郑彩虹（卖方）夫妇、张海洪（卖方担保人）、黄睿（买方、乙方）签订《房产买卖合同》（以下简称合同），约定黄睿购买张宝福名下位于平潭县金井纵二路与金井横一路交叉口西北侧雍景苑3幢15层1408号房。合同第一条约定：该房产建筑面积80.03平方米（详见编号为MF-2007-01-NO.045XXX的《商品房买卖合同》）；甲方保证该房产系其本人所有并已征得配偶同意，乙方知悉该房产《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》暂时未办理（具体办理时间以该房产的房产开发商通知为准），并充分了解购买该房产可能存在的风险，但仍自愿购买上述房产；甲方保证该房产权属清晰，不存在被司法机关和行政机关查封、冻结或以其他方式限制权利和权属争议，符合上市交易条件，所提供的权属资料真实有效；在合同履行过程中若发生与房屋所有权人有关的产权纠纷及债务，由甲方负责处理并承担相应法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任。合同第二条约定：上述房产转让总价为656246元。合同第三条约定：在签订本合同时，乙方支付定金6万元交由第三方保管。合同第五条约定：甲乙双方于2015年6月26日前到公证处办理委托公证手续，双方同意房产交接时间为委托公证书生效后且甲方收到房款后当日。合同第六条约定：甲方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍视为其违约等。合同第七条约定：甲乙双方签订本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金，同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费）等。合同第十条约定补充条款，第一款约定甲方及配偶以委托公证形式出售上述房产给乙方，第二款约定“担保人张海洪身份证号码……同意作为上述房产买卖交易的甲方担保人，担保人保证所提供的材料真实合法有效，并在本合同和身份证复印件上签字盖章，若发生与甲方产权人相关的债权债务纠纷，担保人愿意承担相关的法律责任，并赔偿对乙方所造成的一切损失”，第三款约定，甲方按现状出售上述房产，上述房产现处于抵押状态。甲方另欠银行贷款约27万元，实际金额以甲方贷款银行出具的欠贷结算单为准，扣除银行贷款外，甲方应实收约386246元，甲方同意预留款186246元于乙方处作为上述房产《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变更手续的保证金，甲方实际收到房款约为20万元。第四款约定款项交付时间和方式，第五款约定预留保证金及支付时间、方式，第六款约定交付时间、方式，第七款约定“甲乙双方约定该合同签订之日起，甲方剩下的原银行贷款月供由乙方承担，乙方承诺于银行还款日前五个工作日内（即每月4日前）将上述房产的等额月供存入甲方的原贷款银行账户……若因乙方逾期还款或还款不足……”，第八款约定：待相关部门通知可办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》后，甲方办理权属证书及过户登记的义务、履行时间及其违约责任等。2015年6月26日，张宝福、郑彩虹按约至平潭县公证处办理委托手续的公证。2015年6月29日，郑彩虹向张宝福出具收款收据，载明张宝福、郑彩虹收到黄睿购买平潭县金井纵二路与金井横一路交叉口西北侧雍景苑第3幢15层1408号房的剩余购房款207851元，泛联公司向黄睿出具收据载明收到黄睿支付的服务费6562元、代办费1000元。此后至2016年9月29日，黄睿按约代张宝福偿还银行按揭贷款共计57700元。2016年10月，黄睿因代偿银行按揭贷款而发现张宝福的银行账户被冻结后，要求郑彩虹处理所欠债务并使案涉房产解除查封未果，遂成讼。 另查，位于平潭县金井纵二路与金井横一路交叉口西北侧的雍景苑第******房被本院查封后，于2018年3月6日司法拍卖完成，评估价76.2万元，成交价95万元。此外，黄睿为实现本次债权向福建汇德（平潭）律师事务所支付律师费1万元。 本院认为，黄睿与张宝福、郑彩虹、张海洪签订的《房产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同各方当事人应按合同约定履行各自的义务。案涉房产因张宝福与他人民事纠纷而被本院依法查封后，张宝福未能及时解决已违反合同约定，现案涉房产已被本院依法拍卖完成，合同目的已不可能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，黄睿诉请解除《房产买卖合同》，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，对于已履行的部分以恢复原状为原则，现黄睿诉请张宝福、郑彩虹返还购房款265551元并支付利息，于法有据，予以支持。对于黄睿请求张宝福、郑彩虹同时支付违约金和赔偿房屋上涨差价的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，同时主张违约金和赔偿房屋上涨的差价已超出张宝福、郑彩虹违约给黄睿造成的损失，同时主张本院不予支持；经本院释明后，黄睿明确其主张房屋上涨的价差，本院认为，本案中因张宝福、郑彩虹的违约导致合同无法继续履行，黄睿被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其以司法拍卖时的评估价76.2万元扣减《房产买卖合同》约定购房总价656246元后的房屋涨价损失105754元，应予支持。对于黄睿请求张宝福、郑彩虹赔偿其已支付的中介佣金服务费6562元、公证费1000元的主张，本院认为，上述款项系黄睿为签订和履行《房产买卖合同》所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本，黄睿已请求赔偿房屋涨价损失，其同时请求为签订及履行合同所支出的费用的，不予支持。对于黄睿主张的为实现本案债权支付的律师费1万元，符合《房产买卖合同》第七条第一款的约定，予以支持。对于黄睿请求张海洪对张宝福、郑彩虹上述债务承担连带偿还责任的主张，本院认为，《房产买卖合同》中担保条款仅有一条，约定若发生与卖方产权人有关的债权债务纠纷，担保人愿意承担相关法律责任并赔偿对买方造成的一切损失。上述内容未约定保证期间，担保的范围约定为“卖方产权人有关的债权债务纠纷”，而在《房产买卖合同》中作为卖方所承担的义务包括交付房屋并协助办理过户登记手续，该合同（P5）第8点约定：“由于上述房产尚未办理《房屋所有权证》《国有土地使用证》（以下简称两证），甲乙双方协商约定，待相关部门通知可办理两证后15个工作日内，甲方须至相关部门办理甲方名下两证，待甲方领取其名下完全产权即两证后15个工作日内，甲乙双方应积极配合办理上述房产至乙方名下的两证变更手续。”目前本案并没有证据证明案涉房屋在法院司法拍卖前，相关部门已经通知买方、卖方或中介中任何一方可以办理案涉房屋的产权登记手续。2016年10月，虽然黄睿知晓了案涉房屋因被司法查封存在过户障碍，但该房产因尚未处置在此时仍属于待定的状态，在此期间黄睿亦没有提出执行异议，无法判断其权利在此时就已经无法得以实现。因此，案涉房屋不能排除因卖方顺利清偿涉案债务而解除查封，从而确保本案的买卖合同得以继续履行。直至2018年3月6日，案涉房屋最终被司法拍卖并成交，至此可以认定黄睿已经无法实现对案涉房屋进行过户登记的目的，卖方应履行的主债务期限届满。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，2018年7月17日，黄睿提起本案诉讼向卖方及担保人张海洪主张权利，未超过六个月的保证期间，且因双方并未约定保证方式，故张海洪仍应按连带保证责任方式对前述所认定的债务承担保证责任。 其主张黄睿在保证期间未要求其承担保证责任，已免除保证责任，本院不予支持。张宝福、郑彩虹、泛联公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条规定，判决如下： 一、解除黄睿与张宝福、郑彩虹、张海洪于2015年6月25日签订的《房产买卖合同》； 二、张宝福、郑彩虹应于本判决生效之日起十日内向黄睿返还购房款265551元并支付利息（以265551元为基数自2018年7月17日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至款项还清之日止）； 三、张宝福、郑彩虹应于本判决生效之日起十日内向黄睿赔偿房屋涨价的损失105754元、律师代理费1万元； 四、张海洪应对上述第二、三项判决所确定的债务承担连带清偿责任，待其承担保证责任后，有权向张宝福、郑彩虹追偿； 五、驳回黄睿的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10362元，由张宝福、郑彩虹、张海洪共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  任宝彩 人民陪审员  陈美云 二〇一八年十月三十一日                                                                                                 法官助理    林海泽                                                                                                   书记员  丁炎珠