四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民终742号 上诉人（原审原告）：蒲大伟，男，1973年1月24日出生，汉族，住河南省。 上诉人（原审原告）：刘清华，女，1972年6月28日出生，汉族，住四川省安岳县。 二上诉人委托诉讼代理人：王宗军，四川博鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省勇前房地产开发有限公司。住所地：四川省安岳县岳阳镇沱街**。 法定代表人：吴伟，总经理。 委托诉讼代理人：刘刚，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨建国，该公司工作人员。 上诉人蒲大伟、刘清华因与被上诉人四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2018）川2021民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人王宗军、被上诉人四川省勇前房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘刚、杨建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人蒲大伟、刘清华上诉请求：1．撤销原审判决，改判由被上诉人给上诉人办理并交付所购商品房不动产权证书；2．改判由被上诉人支付上诉人逾期办理和交付转移登记房权证违约金（以311926元为基数，按年利率6%自2015年10月1日起计至房屋权属证书实际交付之日止），以上暂计30000元；3．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、本案系被上诉人的原因未能办理转移登记房权证书，上诉人没有过错，被上诉人应当承担违约责任。（1）被上诉人未缴纳土地滞纳金，只要被上诉人向职能部门缴纳其拖欠的国有土地出让金和违约金及税费，是完全可以及时办证的。（2）民族星城小区已经修建有消防通道，民族星城一、二、三期楼栋均取得了初始登记房屋权属证书，能够证明该部分楼栋的各项手续齐全，经过了竣工验收合格，符合建设规划，不存在被上诉人所说的违章搭建情况，且民族星城部分业主已办理了转移登记房权证书。2、一审法院判罚的违约金违反了法律规定。双方在《商品房买卖合同》中约定的违约责任不违反法律规定，系双方真实意思表示，应受到法律保护。3、一审法院对上诉人主张的办理和交付房屋权属证书虽表面给予了支持，但实际上不可履行。 被上诉人四川省勇前房地产开发有限公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 上诉人蒲大伟、刘清华向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告交付购买房的权属证书；2．判令被告支付原告逾期交付转移登记房权证违约金（自2014年12月30日起每年按311926元的6%计至权属证书交付之日止）。 一审法院认定事实：2005年8月2日，安岳县人民政府将位于安岳县社处的集体土地征收为国有。2008年6月、2009年4月，安岳县国土资源局（以下简称安岳国土局）先后将普州大道南段西侧的岳47号地（面积28821㎡）、南段雕雷坡的岳69号地（面积29614.9㎡）出让给姚堂荣和安岳县正兴建筑公司（以下简称正兴公司），并同意在交付土地时达到现状土地条件。后被告与姚堂荣和正兴公司合作，以岳47号、岳69号地为基础共同开发建设“民族星城”小区，被告负责后期建设资金及开发销售。2009年2月至2010年7月期间，被告与姚堂荣共同缴清了岳47号地土地出让金，但未缴完土地滞纳金，国土部门为姚堂荣办理了21681㎡的《国有土地使用证》。2011年4-7月期间，被告与正兴公司共同缴纳了岳69号地土地出让金905万元，余款905万元未缴纳，国土部门为正兴公司办理了13953.17㎡的《国有土地使用证》。2014年2月，安岳国土局完成岳69号地内蒋易才、杨定珍等住户房屋的拆迁征收工作。现岳69号地上仍有部分村民的房屋未能拆迁，设计于该地块上的“民族星城”小区消防通道未能修建。 被告于2007年8月1日登记设立，经营范围为房地产开发经营等，注册资本2800万元。二原告分别于2010年2月26日、2011年1月25日向被告预交购房款93239元、5114元。2011年3月12日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买坐落于安岳县；预测建筑面积125.04㎡，单价2570元/㎡，总价款321352.8元；付款方式为分期付款方式付款；被告在2012年6月30日前交房；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，处理方式未约定；原告使用商品房期间，不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同签订当日，二原告向被告补交购房款204188元；2015年4月15日，原告刘清华向被告交纳款项（其中房款9385元、代收费6570元、玻璃费1281元）17236元。至此，二原告共向被告实交购房款311926元。被告于2013年8月22日办理“民族星城”一期7号楼的初始登记，于当年10月为一期8号楼两套房屋办理了转移登记，但至今未办理及向原告交付购买房的权属证书。“民族星城”小区部分业主接房后擅自搭建构筑物，被告与小区物管部门要求擅自搭建业主拆除构筑物；未果。“民族星城”小区部分业主曾要求相关部门督促被告解决逾期交房、办证及支付违约金等问题，市级部门曾于2013年1月回复业主依法维护自身合法权益。部分业主随后诉讼维权，被告因此承担违约赔偿金约3000万元。现原告提起本案诉讼。 一审法院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告未能办理并向原告交付房屋权属证书，原告因此要求被告交证并承担迟延交证违约金，被告抗辩不应承担或仅适当承担违约赔偿金，双方争议焦点有四：一是被告应否及时向原告交证；二是迟延办理并交证的责任应否由被告承担；三是被告应承担多少迟延交证违约金；四是原告主张逾期交证违约金是否已过诉讼时效。现分述如下： 一、关于被告应否及时向原告交证的问题。双方所签买卖合同约定“被告在2013年12月30日前交房”及原告应“在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书”；被告在交房时向原告收取办证契税和工本费，表明其负有为原告办理房屋权属证书的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告至今未办理并向原告交证当已违约，应承担及时向原告交证的义务。 二、关于迟延办理并交证的责任应否由被告承担的问题。被告承担迟延办理并交证违约责任的前提条件，应为该后果系被告行为所致。现被告未能办理并交证的原因，并非被告具备办证条件却不作为，而是在于没有完成综合验收致办证不能。造成综合验收至今未能完成的原因，一是“民族星城”小区建设用地所涉的岳69号地规划有进入小区的消防道路，该地块由于至今未能完成农房拆迁，致消防道路不能修建，该后果既非被告造成，也非被告自己能够消除；二是小区部分业主接房后擅自改变房屋结构或用途进行搭建，虽经被告及物管部门阻止未果，造成房屋验收障碍；三是被告及其合作人未全额缴清土地出让金和滞纳金影响了拆迁工作，未完成验收即行交房等也为随后的验收障碍埋下隐患。上述原因的综合作用，造成小区房屋权属证书至今不能办理和交付。综合分析至今未能办理并交证的责任，应不能完全归咎于被告，其中既有被告责任，也有被告以外的责任；被告为自身行为造成的后果承担相应责任既与合同约定相符，也与法律规定一致，但对非自身行为造成的后果不应承担责任。 三、关于被告应承担多少迟延交证违约金的问题。由于原、被告签订的买卖合同未约定迟延交证违约金，原告亦未举证证明迟延交证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。在损失数额不能确定情形下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽有“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定参照，但该规定是“可以”参照，而非必须参照，即法律适用者应根据具体案情决定是否适用该标准及适用的额度。鉴于至今未能办证既有被告原因，也有被告之外原因，而原告接房后即装修入住，未获权属证书不会影响使用、收益等权利，安岳房屋价格变化状况也表明，原告不会因未获权属证书致限制处分权利而遭受多少财产损失；同时，被告注册资金2800万元，已决同类诉讼案件依法律文书已负担违约赔偿金约3000万元，现诉讼中案件300余件，以及仍有不少未诉案件，由此可见，被告在与购房人签订出卖合同时，应当没有预见或者预见不到会承担如此大额的违约赔偿金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告仅应就订立合同时预见到或者应当预见到的违约赔偿金承担民事责任。 四、关于原告主张逾期交证违约金是否已过诉讼时效的问题。原告在约定期限届满时未获房屋权属证书即应知道自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点；由于原告主张的转移登记违约金属继续性债权，依照法律及司法解释规定，2015年10月1日前的转移登记违约赔偿金部分已过诉讼时效，此后部分未过诉讼时效，法律应予保护。 综上所述，依据合同法可预见性规则和补偿性违约金规则规定，以原告可能存在的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约后果的可预见性、当事人过错程度、诉讼时效规定等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，酌情确定被告承担的违约赔偿金数额。因此，对原告要求被告交付房屋权属证书并承担相应违约赔偿金主张符合法律规定部分予以支持，对违约赔偿金主张过高部分不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款规定，判决如下：一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司在安岳县岳阳镇普州大道“民族星城”一期9号楼完成竣工验收之日起六十日内向原告蒲大伟、刘清华交付该号楼1单元第13层1-13-4号商品房的不动产权证书；二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒲大伟、刘清华逾期办理房屋转移登记权属证书违约赔偿金5500元。 本院二审期间，上诉人提交了《关于安岳县民族星城项目建设存在问题的报告》一份，用以证明被上诉人知道案涉土地不能及时拆迁，是分批拆迁的。被上诉人质证认为，该证据材料无单位印章和出处，对其真实性、关联性和合法性不予认可。该份报告系复印件，且不完整，对其真实性勇前公司亦不予认可，故对该证据材料本院不予采信。 本院二审查明，本案的土地滞纳金当事人双方认可未缴纳，消防通道未能按规划修建。二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。 本院认为，一、关于被上诉人因违约应承担的违约金数额问题。在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。本案中，当事人双方签订商品房买卖合同时未约定迟延交证违约金，上诉人亦未举证证明迟延交证给自己造成的财产损失。故原判综合考虑多方因素，对被上诉人应承担的违约金酌情予以确定，并无不当。二、关于办理商品房权属证书的时间问题。完成竣工验收是办理房屋不动产权证书的前提条件，故原判判令被上诉人在房屋“完成竣工验收之日起六十日内”向上诉人交付不动产权证书并无不当。 综上所述，上诉人蒲大伟、刘清华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人蒲大伟、刘清华负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗文利 审判员  周 群 审判员  王旭东 二〇一八年十月八日 法官助理孙祖亮 书记员龙艳