四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初5193号 原告：梅凯，男，1978年5月3日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：周勇，宜宾市翠屏区权衡法律服务所法律工作者，执业证号32312021100003。 被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园****附**-1，统一社会信用代码91511500584242344M。 法定代表人：宋渊，董事长。 委托诉讼代理人：胡扬，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，系公司员工。 原告梅凯与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称：大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅凯的委托诉讼代理人周勇，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、仇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅凯向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金28979.62元（从2016年3月31日计算至2018年3月1日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的丽雅龙城3幢房，合同约定2015年3月31日前交房，被告于交房后365日内办理房屋产权证，即被告应当于2016年3月31日前为原告所购房屋办理房屋所有权证书，但直至2018年3月1日，原告才取得所有权证书。故为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告大地坡丽雅公司辩称：1、原告取得房屋所有权证的时间实际为2016年8月18日，并非其诉状所称的2018年3月1日。因原告已将原依法登记的房屋所有权证书更换为新的不动产登记证书，故2018年3月1日实为原告将原有房屋所有权证书更换为新的不动产登记证书的时间。 2、房屋所有权证、土地使用权证双证合一后，我公司为原告办证时间应当以合同约定的土地使用权取得时间为准。按买卖合同及补充协议约定我公司应当在原告取得房屋产权证书后1年内协助其向国土部门申请办理土地使用权证。但是人民政府实施不动产统一登记后，已停止办理土地使用权，按照不动产登记程序办理不动产权证书。鉴于原有取得房屋所有权证书、土地使用权证到现有取得不动产权证书，两种证书具有同等的法律效力，因此我公司为原告办理不动产权证书的时间应当于合同约定的土地使用权证登记时间为准。 3、原告取得房屋所有权证书的起始时间应自提交契税缴税资料之日起算，即2016年4月12日起算，我公司并未逾期办理房屋所有权证书。2016年2月17日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】**，依据该通知规定我公司分别于2016年3月20日、3月31日以电话、张贴《通知》的方式要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交相应资料。2016年4月12日，原告才向我公司提交了资料，据此，依照补充合同约定，应当将办证的起始时间由房屋交付后变更为提交齐全契税资料之日起算。 4、逾期办理初始登记并未给原告造成任何损失，其也没有提供证据证明因此而遭受损失，故原告主张的违约金不能得到支持。违约金的性质主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，本案中，我公司按合同约定交付房屋，原告完全占有房屋，实现了合同目的，初始登记的逾期办理并未给原告造成任何影响和损失。随着小区配套建设的完善，原告所购房屋增值巨大，且基于契税优惠政策享受了退税。综上，请驳回原告诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2013年12月2日，原告梅凯（买受人）与被告大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区3幢住宅一套，预测建筑面积117.09㎡，套内建筑面积97.09㎡，购房总价款827989元。《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，原告按约向被告付清了全部购房款。2015年6月26日，被告向原告交付了房屋，原告在接房当日依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税16559.78元、维修基金10538.10元等费用和办理房屋权属登记的其他资料。2016年8月18日，原告所购房屋的《房屋产权证》办理完毕（证号：宜宾市房权证翠屏区字第××）；此后，该《房屋产权证》由宜宾市不动产登记中心予以注销，并于2018年3月1日重新办理完毕该房屋的《不动产权证书》。 同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】**该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。2、个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。……”。原告依据该政策向被告预缴了契税16559.78元。 2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住、住房和城乡建设部上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】**通知载明：“……1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3、纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。……”。2016年3月，被告大地坡丽雅公司以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，原告结合自身享受契税减免优惠政策的条件，于2016年4月12日向被告提交了《购房人家庭唯一住房承诺书》等资料。2016年5月9日，相应地税机关向原告（纳税人）出具了《税收缴款书（税务收现专用）》，载明税种为契税，品目名称为住房买卖，计税金额为827989元，实缴金额12419.83元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 关于本案是否存在被告逾期为原告办理房屋所有权转移登记的违约行为。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“……如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”。本案中，财政部、国家税务总局、住房、住房和城乡建设部于2016年2月17日颁布财税【2016】**文件税政策进行调整，原告在收到大地坡丽雅公司通知后，于2016年4月12日按照新契税政策提交了《购房人家庭唯一住房承诺书》及相关资料，原告的上述行为，应当视为为了享受契税减免政策，重新提交办证资料。大地坡丽雅公司主张根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告取得房屋所有权证的时间应当自其按照新契税政策重新提交材料之日计算365日的理由成立，故大地坡丽雅公司应当在2017年4月12日前为原告办理完毕产权证书。原告诉请按照更换之后的不动产权证书办理时间2018年3月1日作为产权登记时间，因房屋所有权证书及不动产权证书均为有效的房屋产权登记证明，基于政策变动原因才由产权部门将房屋所有权证书更换为不动产权证书，被告实际已于2016年8月18日为原告办理完毕其所购房屋的产权登记，该时间未超过合同约定的办证时间，故原告诉请被告支付逾期办理转移登记违约金本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告梅凯的诉讼请求。 案件受理费524元，减半收取为262元，由原告梅凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 刘 晗 二〇一八年十月十二日 书记员 杨象婷