黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终6186号上诉人（原审被告）：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**上院小区会馆**。法定代表人：王宏宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春光，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张仟，男，1968年7月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：石建荣，黑龙江申度律师事务所律师。上诉人哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）因与上诉人张仟商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2017）黑0109民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人众诚置业公司委托诉讼代理人刘晗，上诉人张仟及其委托诉讼代理人石建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众诚置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回张仟的逾期办证损失的诉讼请求。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，众诚置业公司依约履行，不构成违约，不应支付逾期办证违约金。首先，《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办证时业主的权利，即业主可以选择“退房即0.5%的赔偿”，也可以选择“不退房”、由众诚置业公司继续办理产权登记，现张仟自愿选择“不退房”条款，其无权主张违约金。其次，《商品房买卖合同》第十五条、《补充协议》第六条对办证期限作出了明确约定，在众诚置业公司办理完毕预转销手续和大产权后通知业主办证，业主交齐全部办证材料后才开始起算办证期限。众诚置业公司应在此后的120天内为业主办理完毕产权登记手续，若众诚置业公司未能在此后的120天内为业主办理产权证才构成违约，并非张仟所认为的入户后的180天，故众诚置业公司并未违约，无需支付违约金。二、张仟未能举示任何有效证据证明其曾向众诚置业公司主张过逾期办证违约金，其诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。张仟辩称，关于上诉人众诚置业称其不构成违约、张仟无权主张逾期办证违约金问题。《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办证时，业主可以先择不退房，但没有约定不退房就放弃逾期办证违约金。因双方在合同中没有约定不退房时，逾期办证违约金的计算方法，所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期间限内未取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或损失数额难以计算划的，按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。众诚置业公司于2014年2月11日向张仟交付商品房，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，众诚置业应于180日内即2014年8月10日办理产权证书；逾期未办理，买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内即2014年11月10日前办理完毕。被申请人于2018年3月16日才通知张仟办理产权登记，从2014年11月10日计算，逾期3年零3个月，众诚置业已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。众诚置业公司称至今未达到约定期限，众诚置业公司不存在违约问题。双方的《补充协议》第六条并没有变更合同十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记”的规定期限。《补充协议》第六条约定的内容是：“合同书第十五条“在规定期限内”买受人交齐所有房款（含按揭借款）并接受该商品房且交齐办证资料和税费之日起120日内，如发生买受人迟延交纳办证资料或迟延签署办证资料等非因出卖人原因影响办证的，则办证时间相应顺延”。此处根本没有上诉人所说的在众诚置业办理完毕预转销手续和大产权后通知业主办证，业主交齐资料后再起算办证期限的约定。该条约定的是如果在合同十五条约定的期限内，因买受人不交齐房款、迟延交付办证资料和税费等原因导致办证迟延的，出卖人的办证时间相应顺延，并没有变更“商品房交付180日内办证”的规定期限。所以，众诚置业公司称至今尚未达到约定的办证期限，显然是错误的。而且，本案根本不是因买受人不交办证资料、不交税费而不能办证，是众诚置业在2018年3月5日前不具备办证条件所致，众诚置业公司应依约依法承担违约责任。关于众诚置公司主张的诉讼时效问题。张仟于2014年2月11日进户，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，众诚置业公司至迟应于2014年11月10日前为张仟办理产权证书，所以张仟主张逾期办证违约金案的诉讼时效应从2014年11月11日起计算。在本案一审中，张仟已经举示了2015年7月5日上院小区业主代表代理小区所有业主主张权利的证据、2016年9月8日、2016年9月13日、2017年6月18众诚置业公司同意履行办证义务的证据，根据《民法总则》第195条规定，权利人向义务人提出请求、义务人同意履行义务的，诉讼时效中断。据此，张仟于2017年10月17日提起诉讼，不超诉讼时效。张仟向一审法院起诉请求：众诚置业公司支付逾期办理房产证违约金125,369.10元（696,495元×3年×6％）。一审法院认定事实：2013年12月16日，张仟与众诚置业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定张仟以公积金方式购买众诚置业公司位于哈尔滨市××与规划××交口××单元××号房屋，房屋总价款为696,495元，首付款421,495元，公积金贷款275,000元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”。同日，张仟向众诚置业公司缴纳首付款421,495元。此后，众诚置业公司收到贷款275,000元。2014年2月11日，众诚置业公司将该房屋交付张仟。2016年9月8日，众诚置业公司承诺理顺好上院小区资料后，在第一时间内为上院小区所有业主办理产权手续。2016年9月13日，众诚置业公司承诺在相关工作顺利开展的情况下，预计于2017年6月30日前完成A3标段大确权工作，届时将安排工作人员集中为A3标段业主办理不动产登记。2017年6月18日，众诚置业公司承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件。至庭审时，张仟尚未取得案涉房屋不动产权属证书。另查明，案涉房屋于2018年3月5日起可办理不动产权属登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《商品房买卖合同》虽为通用制式合同，但其约定内容可由当事人自愿约定、选择，其合同约定均系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，当事人应依约履行。商品房买卖合同中，出卖人的主要权利为获取房屋价款，主要义务为依约交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记于买受人。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十五条，分别对出卖人逾期交房和逾期办证的违约责任均进行了约定。合同第九条中对众诚置业公司逾期交房的违约责任明确约定了张仟有两种处理方式：第一种是逾期交房不超过90日，众诚置业公司按日向张仟支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二种是逾期交房超过90日，张仟有权解除合同。张仟解除合同的，众诚置业公司自解除合同通知到达第二日起90日内退还已付房款并给付已付房款2％的违约金；张仟要求继续履行的，众诚置业公司自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向张仟支付已付房款万分之一的违约金。合同第十五条对因众诚置业公司的责任导致张仟不能在规定期限内取得房地产权属证书时也明确约定了张仟有两种处理方式：第一种为张仟选择退房时，众诚置业公司将张仟已付房款退还张仟，并按已付房价款的0.5％赔偿张仟损失；第二种为张仟选择不退房时，众诚置业公司继续办理产权登记事宜并在90日内完成。张仟选择了不退房的处理方式，既符合双方订立合同的本意，也能够实现双方合同目的，还有利于维护交易稳定性，故其作为守约方的合法权益应当得到保护。该种处理方式情形下，双方约定了众诚置业公司继续履行协助办证义务并在90天内完成，但众诚置业公司未能在该90天内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众诚置业公司的逾期办证行为导致张仟在约定期限内未能取得房屋所有权属证书，其房屋所有权属证书的缺失必然导致张仟存在损失，故对众诚置业公司不承担违约责任的抗辩观点不予采纳。根据双方合同约定，对众诚置业公司逾期交房且张仟选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的2％给付违约金；对众诚置业公司逾期办证且张仟选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的0.5％赔偿损失。即在张仟选择解除合同的情况下，众诚置业公司逾期交房与逾期办证之违约责任即损失赔偿数额相较之比例为4：1。以上约定说明，双方一致认可并约定因逾期交房产生之损失明显高于逾期办证之损失，逾期交房之违约责任亦应明显重于逾期办证之违约责任。张仟主张众诚置业公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以年利率6％的标准承担违约责任，该主张与前述逾期交房应承担较重的违约责任所对应的违约金数额相比，超过一方订立合同时能够预见的损失并与双方约定出卖人违约时承担的责任标准不符，且该司法解释第十八条系“可以”参照并非强制性规定。现涉案房屋市场价格已较购买时有较大幅度增长，综合本案案情，在张仟未能举证证实其损失具体数额的情况下，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，参照双方合同第九条约定的张仟选择不退房的损失赔偿计算标准，结合逾期交房与逾期办证之违约责任相较之比例，确定逾期办证之损失赔偿计算标准应为按日支付已付房款的万分之0.25。因逾期办证损失赔偿标准为按日累计而成，即每违约一日则计算一日的损失，属继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。众诚置业公司虽分别于2016年9月8日、2016年9月13日、2017年6月18日，向上院小区全体业主公告承诺办理不动产登记手续，并在2017年6月18日告知函中承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件，但上述履行承诺仅针对办理不动产权属登记问题，其承诺内容并无涉及逾期办证违约金的意见。张仟要求众诚置业公司协助办理不动产权属登记系独立请求，众诚置业公司对办理产权登记的承诺并不及于逾期办证的损失赔偿款，不必然引起请求赔偿逾期办证损失的诉讼时效的中断。本案中，众诚置业公司的逾期办证期间应自逾期之日即2014年11月9起计算至该房屋能够办理产权登记之日即2018年3月5日止，因张仟于2017年10月17日提起诉讼，故张仟符合诉讼时效的权利期间为自2015年10月1日起至2018年3月5日止，故众诚置业公司的时效抗辩主张一审法院予以部分支持，该公司应赔偿因其逾期办证造成张仟的损失15,444.78元（696,495元×日万分之0.25×887天），对张仟诉请超过上述金额的部分，一审法院不予支持。判决：一、哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日赔偿张仟逾期办证损失15,444.78元；二、驳回张仟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元（张仟已预付），由张仟负担1231元，由哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司负担173元，此款哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十五日内给付张仟。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。综合双方当事人的诉辩主张，本院确定本案争议焦点是：一、张仟的逾期办证损失的请求是否超过诉讼时效期间；二、众诚置业公司是否构成违约，应否承担违约责任；如应承担，一审判定结果是否正确。本院认为：关于本案争议焦点一。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定了众诚置业公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案的期限，众诚置业公司在此期限内未履行此项约定义务，构成违约，且该种违约行为一直处于持续状态，每违约一日则造成一日的损失，按日累计，属继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。一审根据诉讼时效的法律规定，结合继续性债权时效的计算方式，认定张仟的诉讼请求部分超过诉讼时效期间，并根据法律规定，对张仟超过诉讼时效期间的请求未予支持、仅支持其未超过诉讼时效期间的部分请求并无不当。众诚置业公司主张张仟的请求全部超过诉讼时效期间，无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案争议焦点二。如前所述，众诚置业公司构成违约，应承担违约责任。关于一审对违约责任确定是否得当的问题。张仟与众诚置业公司签订的案涉《商品房买卖合同》对标的物、合同价款、给付时间、给付方式、违约责任等合同主要条款进行明确约定。在处理当事人争议时，应对合同具体内容及各相关内容之间的关联度予以综合考量。由于案涉合同对逾期交房和逾期办证的违约责任均进行约定，此二者之间的关联度较高，一审根据相应约定，结合二者相较之比例，确定的案涉逾期办证损失赔偿计算标准并无不当。综上所述，哈尔滨众诚置业地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由哈尔滨众诚置业地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇一八年十月二十二日书记员  于文娟