安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1525民初973号 原告：安徽徽安置业有限责任公司，住所地安徽省霍山县。 法定代表人：吕勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁立志，安徽天瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜铭，安徽天瑞律师事务所律师。 被告：霍山嘉利达小额贷款有限公司，住所地安徽省霍山县。 法定代表人：廖家祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙艳，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌德钰，安徽江淮律师事务所律师。 原告安徽徽安置业有限责任公司（以下简称徽安置业公司）与被告霍山嘉利达小额贷款有限公司（以下简称嘉利达小贷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月10日公开进行了审理。原告徽安置业公司的委托诉讼代理人鲁立志、杜铭，被告嘉利达小贷公司的委托诉讼代理人孙艳、凌德钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徽安置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付购房款人民币11858758元及逾期违约金6380026.33元（以11858758元为基数，按日万分之五自2015年6月25日暂计算至2018年6月5日，最终按此标准计算至全部购房款付清之日止〉，合计18239784.33元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月24日，原被告双方就被告购买原告开发的徽府山庄包括26栋102室等在内的27套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，合同对双方的相关权利义务进行了明确约定。其中，合同第六条约定买受人应于签订合同之日一次性支付购房款；第七条约定买受人逾期付款的则自应付款期限第二天起至实际金额支付之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同生效后，案涉27套房屋已经霍山县住房和城乡建设局备案。根据约定，被告应于2015年6月24日将27套房屋的购房款合计11858758元一次性支付原告。但被告并未依法付款，原告多次催要，被告以种种理由推脱，至今未果。被告的拖欠购房款的行为明显有悖于双方的约定，且严重损害了原告的合法权益。综上，为了维护自身的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十九条之规定具状贵院，恳请贵院查明事实公正判决。 被告嘉利达小贷公司辩称：1、原告的诉请不能成立，2015年6月24日原被告双方去签订买卖合同27份，真实目的是以资抵债，合同签订当天原告就向被告出具委托付款书，要求被告扣收27房屋的收房款，基于委托付款书的意思表示，我们认为原告无权向被告主张购房款的请求。2、原告与被告签订的商品房买卖合同实为以资抵债，被告与原告签订了协议，约定办理产权过户手续，实际交付房屋后实现双方以资抵债的约定，由于原告没有办理两证，造成房屋不能按时交付，因此约定不能成立。3、出卖人应在25天内办理两证，原告至今也没有办理，原告作为出卖方违反了约定。4、协议约定了原告与被告因为资产过户的需要，在房管局、国土局等机关另行签订的合同等法律文书均不能抵抗资产抵债协议。5、原告与被告签订的抵债协议约定，原告在约定的期限内将转让的资产全部过户办好两证至被告名下。6、原告因资金流转需要就将案涉房屋抵押给霍山嘉利达融资担保公司，原告在签订商品房买卖合同的时间时已经知道该房屋已经抵押给他人，但是仍然签订了协议。综上原告要求被告支付购房款以及违约金的诉请不能成立。 经审理查明：2013年10月30日，原告徽安置业公司与被告嘉利达小贷公司签订霍嘉借字2013第157号《借款合同》，约定：徽安置业公司向被告借款300万元，借款期限自2013年10月30日起至2014年10月29日止，月利率13.5‰。2014年1月22日，原告徽安置业公司与被告嘉利达小贷公司签订霍嘉借字2014年第29号《借款合同》，约定：徽安置业公司向被告借款500万元，借款期限自2014年1月22日至2015年1月22日，月利率13.5‰。2014年9月5日，徽安置业公司与被告签订霍嘉借字2014年第115号《借款合同》，约定：徽安置业公司向被告借款232.4万元，借款期限自2014年9月3日至2015年3月31日，月利率15‰。后因原告未按期归还借款，被告嘉利达小贷公司分别于2017年4月11日、2017年10月9日向霍山县人民法提起诉讼[案件分别为（2017）皖1525民初658号，（2017）皖1525民初1702号]。在上述二案审理过程中，本案的原告均向霍山县人民法院提出已同本案的被告达成以房抵债协议，但因本案的原告无法提供相关的抵债协议，霍山县人民法院未对原告的辩解予以采信，故遂判决本案的原告归还嘉利达小贷公司相应的借款本金、利息及违约金。2015年6月20日,被告嘉利达小贷公司与原告徽安置业公司签订《资产转让并抵付债务协议》，该协议约定：一、转让抵债的资产为本案讼争的27套商品房及所占土地，资产的价格为11858758元；二、转让抵债资产抵减时间为在原告于约定期限内将转让资产全部过户办好二证至被告名下后（原告保证被告完全取得资产实际控制权等），转让抵债资产价款由被告直接减抵原告等所欠被告债务本息，转让抵债资产按照前述抵减债务本息后，如有余额，则被告免于支付原告余额，未能清偿的债务余额仍由原告等继续向被告承担履行；三、转让抵债资产过户税费及追债等费用由双方依约各自承担；四、由原告、安徽霍山县永利商务有限公司、周扬、安徽徽安林业有限公司及其保证人等债务人与被告按照相关合同协议等文书、凭证确认执行，但若资产过户至被告名下等确权事宜在约定期限内未能实现的，概与被告无关，原告等债务人与被告方的法律关系不变；五、原告确保转让抵债资产拥有合法的产权和完全处分权，被告保证自本协议签订之日起90天内将转让抵债资产权属办理过户至甲方名下并将资产清场移交到位等；六、原告在约定的期限内完成本协议书项下资产的交付并确保办证过户至被告名下后以及被告真正拥有转让资产实际控制权和管理权后生效，否则抵债行为不生效；七、本协议第六款所确认的行为生效后，被告依据本协议消减原告、安徽霍山县永利商务有限公司、周扬、安徽徽安林业有限公司所欠债务，未能清偿的剩余债务仍按原相关合同、协议、法律文书等约定，由原告等债务人向被告进行履行；八、若原告未能在上述规定的期限内将转让抵债资产权属办理过户至被告等，则原告应另按转让抵债资产约定价款的20%违向被告承担违约责任等；若被告有意或不合理设置障碍或刁难资产办理转让过户的，则应按转让抵债资产价款的20%违向原告承担违约责任，但因产权登记部门不予办理的，被告不承担责任；九、特别约定：1.若本协议所约定资产转让抵债协议未生效，本协议对被告方不具有法律效力，被告有权按照原合同等约定向原告、安徽霍山县永利商务有限公司、周扬、安徽徽安林业有限公司及其保证人等债务人行使追索权；2.原、被告双方因资产过户需要，在房管局、国土局等产权登记机关另行签订的任何合同、协议等法律文书均不能对抗或推翻本协议；十、若协商不成，任何一方可向霍山县人民法院提起诉讼等方式解决；十一、本协议一式多份，甲乙双方至少各执一份，均具有相同法律效力；然后左下方是被告盖章，右下方是原告法定代表人签字及原告方盖章，签约日期为2015年6月20日。 2015年6月24日，原、被告双方就被告购买原告开发的徽府山庄包括26栋102室等在内的27套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，合同对双方的相关权利义务进行了明确约定。合同第四条约定了商品房的价款；合同第六条约定买受人应于签订合同之日一次性支付购房款；第七条约定买受人逾期付款的则自应付款期限第二天起至实际金额支付之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同第八条约定商品房的交付期限为2016年5月30日；合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任；合同第十一条约定了商品房的交接。2015年7月6日，讼争的27套房屋已在霍山县住房和城乡建设局网上备案。同日，原告徽安置业公司向被告嘉利达小贷公司出具委托付款书，要求被告将应付购房款11858758元及时扣收，用于原告代徽安置业公司、安徽霍山县永利商务有限公司、周扬、安徽徽安林业有限公司归还所欠被告贷款本息等债务。2016年3月12日，徽府山庄二期26#楼工程竣工验收合格。 另查明，2014年7月4日，原告徽安置业公司将含讼争的27套房屋的土地使用权抵押给霍山嘉利达融资担保有限公司。2015年1月5日，霍山嘉利达融资担保有限公司向霍山县房管局出《函》，同意对原告徽安置业公司已向其抵押的该宗土地【霍国用（2010）第1777号】在建工程办理商品房预售手续。2015年2月17日，原告徽安置业公司经向霍山县住房和城乡建设局申请，取得徽府山庄22#、24#、25#、26#楼的《商品房预售许可证》。2015年6月9日，霍山县清收嘉利达担保公司代偿款工作领导小组形成《会议纪要》。2015年6月17日，舒城县安泰资产评估事务所对含本案讼争的27套商品房在内的资产出具《资产评估报告书》，该27套房产的评估价为11858758元。2015年6月23日，被告嘉利达小贷公司向霍山县房管局出具《关于请求给予办理备案登记的函》，请求对原告徽安置业公司愿意抵债的在售房产办理备案登记。 以上事实，有《他项权利登记证书》、2015年1月5日的《函》、《商品房预售许可证》、《会议纪要》、《资产评估报告书》、《资产转让并抵付债务协议》、《商品房买卖合同》、《委托付款书》、《工程竣工验收合格》、（2017）皖1525民初658号《民事判决书》、（2017）皖1525民初1702号《民事判决书》、《建设工程规划核实合格证》等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点有三个，其一，原、被告之间达成的《资产转让并抵付债务协议》是否有效。根据原、被告之间签订合同后未实际履行抵付的事实，结合被告分别在2017年4月11日、2017年10月9日向霍山县人民法院向本案原告提起诉讼来看，该协议并未实际生效，且原、被告签订的该协议内容，已超出合同的相对方，按该协议履行，势必对本案原告的债权人利益造成损害，故该协议无效，双方应各自承担协议无效所致的损失。 其二，本案的《商品房买卖合同》是否成立、何时生效。在本案中，抵押权人霍山嘉利达融资担保有限公司于2015年1月5日向霍山县房管局出《函》，允许本案原告办理商品房预售，霍山县住房和城乡建设局于2015年2月17日向原告徽安置业公司颁发《商品房预售许可证》，故本案的原、被告基于2015年6月20日的以物抵债合意签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，该27套《商品房买卖合同》自双方签字盖章后成立。该27套房产买卖合同签订后，原告按上述合同约定网上备案。2016年3月12日，涉案的27套商品房已竣工验收合格。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，商品房的交付期限为2016年5月30日，由此综合本案的实际情况，本院认为讼争的27套商品房买卖合同应当自房屋交付时即2016年5月30日起生效。合同成立至合同生效期间的损失由双方各自承担。 其三、本案的逾期违约金如何计算。上述27套《商品房买卖合同》生效后，被告应按合同约定向原告支付购房款11858758元并接收所购房屋。商品房买卖合同生效后，被告未在合理期限内要求解除合同，也未向原告支付购房款，被告应按合同约定向原告支付逾期违约金，即以11858758元为基数，按日万分之五自2016年5月30日起计算至全部购房款付清之日止。至于被告辩称原告未能在规定期限内办理“二证”致使以房抵债不能实现，经查，本案的原告在签订合同并网上备案后，被告理应履行给付购房款的义务，如被告已支付购房款，原告不能履行办证义务，则被告可向本案原告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告霍山嘉利达小额贷款有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告安徽徽安置业有限责任公司购房款11858758元及逾期违约金（以购房款11858758元为基数，自2016年5月30日起至购房款付清之日止按日万分之5计算）； 二、驳回原告安徽徽安置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费131240元，由原告安徽徽安置业有限责任公司负担11240元，被告霍山嘉利达小额贷款有限公司负担120000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  赵前利 审 判 员  李庆树 人民陪审员  孟 玲 二〇一八年十月九日 书 记 员  刘纯倩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。