陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕01民终8634号上诉人（原审被告）绿地集团西安置业有限公司法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：马乐，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）西安市高新区名豪音乐城登记经营者：刘洋实际经营者：朱世彪委托诉讼代理人：刘婷，北京市中银（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺调艳，北京市中银（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）西安永绿物业服务有限公司法定代表人：钱杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：马小方，陕西云德律师事务所律师。上诉人绿地集团西安置业有限公司（以下简称绿地集团）因与被上诉人西安市高新区名豪音乐城（以下简称名豪音乐城）、西安永绿物业服务有限公司（以下简称永绿物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人绿地集团之委托诉讼代理人马乐、被上诉人名豪音乐城之实际经营者朱世彪及其委托诉讼代理人刘婷与贺调艳、被上诉人永绿物业之委托诉讼代理人马小方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地集团上诉请求：撤销一审判决，改判驳回名豪音乐城的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决法律关系混乱，认定事实不清，证据不足。绿地集团与案外人王彦彦、王彦强因签订《商品房买卖合同》形成合同法律关系，本案是财产损害赔偿纠纷，不能按照商品房买卖合同纠纷认定法律关系并判决。根据合同相对性原则，名豪音乐城原告主体不适格。2、一审判决认定事实不清，没有认定侵权责任人。绿地集团并非供热管路的实际管理人或所有人。对案涉房屋的损害，绿地集团没有实施侵权行为，也没有过错，不应承担损害赔偿责任。3、一审判决判令绿地集团承担租金损失及物业费、电梯费、垃圾费等损失证据不足。名豪音乐城辩称，1、名豪音乐城作为案涉房屋的承租人，对案涉房屋依法享有占有、使用的权利，在其权利被侵害时，有权要求侵权行为人承担损害赔偿责任。2、案涉房屋系由于尚在保修期内的供暖系统发生漏水而遭受损失，故侵权责任应由案涉房屋的建设方即绿地集团承担。3、名豪音乐城于一审过程中所主张的损失均有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回绿地集团的上诉请求，维持原判。永绿物业辩称，1、一审法院判决永绿物业无需承担责任，认定事实清楚，适用法律正确。永绿物业是案涉房屋所在小区的物业服务方，对房屋及设备的质量不负有保证责任。漏水发生在供暖管道保修期内，应由建设单位负责。漏水发生后，永绿物业及时处理组织抽水，防止损失扩大，联系负有维修义务的绿地集团。作为物业服务方，其公司已尽到相应义务。2、一审法院支持名豪音乐城的物业费、电梯费和垃圾费损失，缺乏事实依据。名豪音乐城自2016年4月至今拖欠物业费、电梯费和垃圾费，名豪音乐城主张的2016年4月至2017年10月21日期间的物业费、电梯费和垃圾费损失，并未实际支出，且其公司已就名豪音乐城欠费一事另案起诉，一审法院在本案中不应处理该部分费用。名豪音乐城向一审法院起诉请求：1、依法判令永绿物业、绿地集团修理未修复受损房屋，承担相应修理费用；2、依法判令永绿物业、绿地集团向名豪音乐城赔偿前期装修费用383763.6元及装修期间不能营业导致的损失共计115724元；3、依法判令永绿物业、绿地集团向名豪音乐城赔偿从房屋漏水之日起至修复完好之日止的租金损失，暂计至2017年11月2日为191760.36元；4、依法判令永绿物业、绿地集团向名豪音乐城赔偿从房屋漏水之日起至修复完好之日止的经营损失，暂计至2017年11月2日为304800元；5、依法判令永绿物业、绿地集团向名豪音乐城赔偿从房屋漏水之日起至修复完好之日止的物业服务费、电梯费及垃圾费损失，暂计至2017年10月21日为12379.56元；6、依法判令永绿物业、绿地集团承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2015年11月8日高丽雅（甲方）与名豪音乐城经营者朱世彪、花金国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的西安市高新区丈八三路七克拉晶座8幢1单元10201号商铺（建筑面积为1653.21平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2013年9月2日至2019年9月1日，共计六年。押金为110000元，租金为115724元/月，约定付款方式为押一付六，提前一个月支付下阶段租金。合同第六条约定，甲方应于2013年9月2日前将房屋按约定条件交付乙方。双方在合同中对权利义务等其他事项进行了约定。合同关于租金约定，2014年9月2日至2015年9月2日租金为70元/平方米、2015年9月2日至2016年9月2日租金为80元/平方米、2016年9月2日至2017年9月2日租金为90元/平方米、2017年9月2日至2018年9月2日租金为100元/平方米。2016年3月22日高丽雅与朱世彪约定将承租方变更为朱世彪，原租赁合同约定其他事项不变。后朱世彪将承租房屋用于经营名豪音乐城，经营至2014年11月底时，名豪音乐城天花板出现漏水。名豪音乐城遂将漏水情况告知永绿物业，永绿物业安排维修工人进行检查，发现因暖气管道为焊管，未作防锈、保温处理，直埋于炉渣中，现管道严重腐蚀，无法承压导致破裂，遂出现漏水。永绿物业在进行抽水处理后未能解决问题，遂于2014年11月24日、2015年2月25日、2015年3月14日、2015年11月25日向绿地集团发出《工作联系单》，要求绿地集团尽快进行维修。2016年3月1日永绿物业向绿地集团发出《情况说明》，就漏水情况再次进行告知。后在绿地集团进行维修后于2017年8月起不再漏水，但003、005两个包间约69.47平方米因漏水严重，仍不能正常使用。庭审查明，名豪音乐城于2015年5月18日与陕西点将装饰工程有限责任公司签订《装饰工程合同书》，约定对案涉房屋进行装修。同时查明，2011年1月19日案外人王彦彦、王彦强与绿地集团签订《商品房买卖合同》，约定王彦彦、王彦强出资购买案涉房屋，合同约定房屋及配套设施的保修期自交房通知书约定的验收之次日起计算。《商品住宅质量保证书》约定屋面防水保修期为5年，供热、供冷系统和设备保修期为2个采暖期、供冷期。案涉房屋于2013年3月22日交付使用。2013年3月22日王彦彦、王彦强与永绿物业签订《前期物业服务协议》，约定物业费每月为4.5元/平方米，电梯费为每月0.5元/平方米，垃圾费为每月1元/平方米。另查明，绿地集团原名为上海绿地集团西安置业有限公司，后变更为绿地集团西安置业有限公司。在案件审理过程中，名豪音乐城申请对案涉房屋漏水原因进行鉴定，经陕西中房建筑工程司法鉴定所依法鉴定后，于2017年8月2日作出陕中鉴字[2017]50号司法鉴定意见书，认定因公共设备夹层内的供暖管道在供暖期发生漏水，加之设备夹层设置的隐蔽性，故发生漏水后没有被及时发现，在大量积水后最终导致2015年1月21日案涉房屋出现大面积漏水。庭审中，名豪音乐城提交其与陕西点将装饰工程有限责任公司签订的装修合同及相关收据，证明在漏水后其对案涉房屋重新进行了装修，花费383763.6元，并因漏水造成其营业损失115724元，要求永绿物业、绿地集团承担上述损失。一审法院认为，公民合法的财产受法律保护。名豪音乐城基于其经营者朱世彪与出租方签订的租赁合同而合法使用案涉房屋，在其使用期间因案涉房屋公共设备夹层内的供暖管道发生漏水，而对名豪音乐城造成损失。在发生漏水后，永绿物业及时进行处理，并将漏水情况及时告知绿地集团，其作为物业管理者已尽到义务，因此对于名豪音乐城要求其承担赔偿责任的请求，依法不予支持。漏水发生在房屋质量保修期内，因此名豪音乐城的损失应由绿地集团承担。对于名豪音乐城要求赔偿2015年1月21日至2017年11月2日期间租金损失的请求，因出现漏水致使名豪音乐城经营的KTV003、005包间不能正常使用，故此期间的租金损失应由绿地集团承担。对于租金数额的认定，因租赁合同中关于租金已作出约定，因此2015年1月21日至2017年11月2日期间租金数额为191760.36元。同理对于名豪音乐城要求赔偿自2015年1月21日至2017年10月21日期间物业服务费、电梯费、垃圾费等损失共计12379.56元的请求，依法应予支持。对名豪音乐城要求赔偿前期装修损失383763.6元的请求，因永绿物业、绿地集团对名豪音乐城装修花费不予认可，且名豪音乐城仅提供收据等证据，未能提交税票等有效证据证明其装修花费数额，因此对此不予处理。对于名豪音乐城要求赔偿经营损失及支付维修费用的请求，因其未提交证据证明损失金额及维修费数额，因此对此不予处理。对于上述未予处理的请求，若名豪音乐城有充分证据证明，可另案起诉处理。对于名豪音乐城要求永绿物业、绿地集团对受损房屋进行维修的请求，因名豪音乐城已主张维修费用，故对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安市高新区名豪音乐城支付2015年1月21日至2017年11月2日期间租金损失191760.36元；二、被告绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安市高新区名豪音乐城支付自2015年1月21日至2017年10月21日期间物业服务费、电梯费、垃圾费等损失共计12379.56元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安市高新区名豪音乐城其余的诉讼请求。本案案件受理费13876元、鉴定费30000元，由名豪音乐城承担23876元，绿地集团承担20000元。因名豪音乐城已预交，由绿地集团在支付上述款项时向名豪音乐城一并付清。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且均表示对一审判决查明事实无异议。结合双方当事人一、二审的举证及法庭调查情况，本院认定如下事实：一审判决查明事实属实。本院认为，名豪音乐城实际经营人朱世彪与案涉房屋所有权人签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋用于经营名豪音乐城。名豪音乐城在经营过程中，出现漏水事故，其中003、005两间租赁房屋因漏水严重，仍不能正常使用。名豪音乐城作为案涉房屋的承租方，在所承租房屋因漏水原因不能正常使用的情况下，对于因漏水给其造成的财产损失，有权提起诉讼主张权利。名豪音乐城与本案纠纷有直接利害关系，故名豪音乐城作为原告起诉主体适格。一审审理过程中，名豪音乐城对案涉房屋漏水原因申请鉴定，鉴定意见为因公共设备夹层内的供暖管道在供暖期发生漏水，加之设备夹层设置的隐蔽性，故发生漏水后没有被及时发现，在大量积水后最终导致2015年1月21日案涉房屋出现大面积漏水。绿地集团虽对上述鉴定意见不认可，但并未提交证据否定该鉴定意见书，故绿地集团应承担对其不利的举证责任。根据绿地集团与案涉房屋所有权人签订的《商品房买卖合同》的约定，供热、供冷系统和设备保修期为2个采暖季、供冷期。案涉房屋于2013年3月22日交付使用，漏水事故发生在2014年11月，属于合同约定的保修期内，绿地集团对于案涉房屋供热系统负有维修义务，故因供暖管道漏水导致名豪音乐城所承租房屋受损，绿地集团应承担损害赔偿责任。对于名豪音乐城主张的租金、物业费、电梯费、垃圾费损失，名豪音乐城提交了《房屋租赁合同》、《前期物业服务协议》，且永绿物业认可名豪音乐城主张的物业费、电梯费、垃圾费是按照其物业公司收费标准计算。故一审法院判令绿地集团承担名豪音乐城2015年1月21日至2017年11月2日期间的租金损失191760.36元以及2015年1月21日至2017年10月21日期间的物业费、电梯费、垃圾费损失12379.56元，符合实际情况，并不不当。综上所述，绿地集团的上诉请求不能成立，对一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4362元，由绿地集团西安置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  姬 钊二〇一八年十月十八日书记员  周媛媛