广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0303执异233号 案外人：夏均云，男，汉族，1969年11月13日出生，身份证住址：广州市萝岗区。 委托诉讼代理人：魏明雄，广东联翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁支雄，广东联翔律师事务所律师。 申请执行人：陈泽滨，男，汉族，1981年3月6日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：唐江涛，广东竹石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新英，广东竹石律师事务所律师。 被执行人：陈荣活，男，汉族，1971年1月10出生，身份证住址：广东省德庆县。 被执行人：龙秀香，女，汉族，1974年5月10日出生，身份证住址：广东省肇庆市端州区。 被执行人：肇庆市金基房地产有限公司，住所地：德庆县新圩镇圩镇（肇庆市金田房地产有限公司北起第一卡），统一社会信用代码：91441226068500693T。 法定代表人：龙秀香。 在本院执行（2018）粤0303执11248号申请执行人陈泽斌与被执行人陈荣活、龙秀香、肇庆市金基房地产有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人夏均云对本院执行位于广东省德庆县莫村镇XX房的房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人夏均云称：1、中止对广东省德庆县XX房的执行；2、解除对广东省德庆县XX房的查封。事实与理由：2017年9月18日，案外人与被执行人肇庆市金基房地产有限公司签订了《金基广场认购书》，约定：案外人购买被执行人肇庆市金基房地产有限公司将其开发建设的德庆县XX房商品房，成交总价为人民币375000元（大写：叁拾柒万五仟元）。付款方式为一次性付款，付款时间为2017年12月31日前。案外人于2017年10月31日一次性向被执行人肇庆市金基房地产有限公司付清全部购房款人民币375000元,同日，被执行人肇庆市金基房地产有限公司向案外人出具《收款收据》。因被执行人肇庆市金基房地产有限公司一直拖延办理上述房屋的产权登记事宜，未将上述房屋过户登记到案外人名下。案外人在法院查封前就向被执行人肇庆市金基房地产有限公司购买了上述房屋，且该房是案外人名下唯一住房，案外人已经付清全部购房款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，法院不能查封、执行上述房屋。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人向法院提出执行异议，请法院立即中止对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。 申请执行人陈泽滨辩称：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议的规定）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，对案外人的主张是否符合上述规定，申请执行人作以下分析：1、案外人提交的《金基广场认购书》不构成一份合法有效的房屋买卖合同。首先《金基广场认购书》约定“2017年12月31日前到德庆县肇庆市金基房地产有限公司签署《广东省商品房买卖合同》…”,因此该合同属于预约合同，并非商品房买卖合同。其次，《金基广场认购书》并未明确约定双方权利义务，也未约定交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设计和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记有关事宜等条款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购书不应当认定为商品房买卖合同。再次，根据《城市商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。本案中，法院应对案外人与金基房地产公司签订《金基广场认购书》时，是否已取得预售许可证，是否具备预售条件进行审查。若不符合预售条件，则不得订立买卖合同。最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，预约合同一方当事人违约的，另一方可请求违约方承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，即案外人依据《金基广场认购书》所享有的是债权请求权，不享有物权请求权。2、案外人未提供证据证明所认购的涉案房屋用于居住，也未证明名下无其他用于居住的房屋。3、案外人虽提供了收款收据，但所述房款高达37.5万元，属于大额支出，却未提供完整的银行付款凭证等证据予以辅证，完全有可能是说案外人与被执行人之间利用虚假的认购书、虚假的收据，阻碍法院的强制执行。因此不应只凭收款收据就认定案外人已支付的价格超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，案外人提出的执行异议不符合异议和复议的规定，不能排除执行。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行在查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人并未提供证据证明其是否已经实际占有金基广场A幢1402房的房屋，也未提供证据证明办理过户登记首先系肇庆市金基房地产有限公司的过错，且案外人对此没有过错。因此人民法院应当查封涉案房产。综上所述，本人认为案外人排除执行的理由不成立，请求法院驳回案外人的异议申请。 被执行人陈荣活、龙秀香、肇庆市金基房地产有限公司未提交答辩状，亦未质证、未举证。 本院查明，陈泽滨与陈荣活、龙秀香、肇庆市金基房地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院已于2018年5月14日作出（2018）粤0303民初6531号民事判决书，判决如下：一、被告陈荣活应于本判决生效之日起七日内向原告陈泽滨偿还借款本金1695万元及利息（按月利率2%标准，从2015年8月1日起计算至款项还清之日止）；二、被告陈荣活应于本判决生效之日起七日内向原告陈泽滨偿还借款本金20万元及利息（按月利率2%标准，从2017年12月1日起计算至款项还清之日止）。三、被告龙秀香、肇庆市金基房地产有限公司对上述判项承担连带清偿责任。四、驳回原告陈泽滨的其他诉讼请求。本案受理费213258元，诉前保全费5000元，均由三被告共同负担。判决生效后，原告于2018年7月3日向本院申请强制执行。执行中，本院决定对被执行人肇庆市金基房地产有限公司名下位于广东省肇庆市德庆县永丰镇圩镇的土地使用权及其项下房屋的产权依法进行评估拍卖，其中包括涉案房产德庆县XX房商品房。 另查，在本案审理中，案外人提供了其于2017年9月18日与被执行人肇庆市金基房地产有限公司签订的《金基广场认购书》，证明其向被执行人肇庆市金基房地产有限公司购买德庆县XX房商品房的事实。为证明上述事实，案外人除提供被执行人肇庆市金基房地产有限公司出具的《收款收据》之外，并未提供其他证据佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人主张本案符合上述情形，但除提供《金基广场认购书》及一份收款收据之外，并未提供证据证明上述认购的房产系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，亦未提供相应的银行付款凭证等证据证明支付的价款金额已超过合同约定价款的百分之五十的事实。因此，案外人提出的执行异议无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人夏均云的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 郑 有 培 审判员 杨 晓 玲 审判员 邱 昭 霞 二〇一八年十月八日 书记员 邹文（兼） 夏露露