北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初12152号原告（反诉被告）：刘明会，男，1940年12月1日出生。委托诉讼代理人：刘浩（刘明会之子），男，1972年3月27日出生。委托诉讼代理人：郭国增，河南隆翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙翠莲，女，1957年3月14日出生。委托诉讼代理人：刘国锋，河北信正律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈小博，男，1968年4月13日出生。被告（反诉原告）：陈雪梅，女，1973年12月6日出生。陈小博、陈雪梅的委托诉讼代理人：贺锋，北京敦德律师事务所律师。原告（反诉被告）刘明会与被告（反诉原告）龙翠莲、陈小博、陈雪梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理，刘明会的委托诉讼代理人刘浩、郭国增，龙翠莲及其委托诉讼代理人刘国锋，陈小博、陈雪梅的委托诉讼代理人贺锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘明会向本院提出诉讼请求：1.确认刘明会与陈洪志于2004年9月1日就北京市房山区xx镇xx村x区x号宅院签订的房屋买卖合同无效；2.判令龙翠莲将北京市房山区xx镇xx村x区x号宅院及房屋腾退后返还给刘明会；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：刘明会与陈洪志于2004年9月1日签订房屋买卖合同，合同约定原告将位于北京市房山区xx镇xx村x区x号宅院及所属房屋卖给陈洪志。几年前陈洪志去世，现该宅院由龙翠莲继承并占有和使用。刘明会因需要搬回居住，曾与龙翠莲协商归还该宅院及所属房屋，但龙翠莲不予返还。陈洪志及龙翠莲不是xx村集体经济组织成员，无权享有xx村集体经济组织的宅基地使用权，陈洪志与刘明会签订的房屋买卖合同无效。为维护原告合法权益，诉至贵院，请求依法判决。龙翠莲辩称：不同意原告的诉讼请求。刘明会与陈洪志签订的房屋买卖合同是双方自愿行为，房屋已经交付陈洪志16年之久，陈洪志与龙翠莲在使用过程中对该涉案房屋进行了三次装修改建投入各项费用共计200万元，刘明会要求确认合同无效，损害了龙翠莲的合法权益。请求法院驳回刘明会的请求。同时提起反诉：1.判令刘明会支付购房款26000元、房屋重置成新价138073元、设备、装修及附属物价格115610元、信赖利益损失401822元、鉴定费8000元，共计689505元。2.被告承担本案本诉、反诉费用。陈小博、陈雪梅辩称：房屋买卖合同是刘明会与陈洪志自愿签订应属有效。如法院认为合同无效，我方损失较大。诉争宅院房屋系陈洪志个人财产，应由龙翠莲、陈小博、陈雪梅继承。2015年10月19日，陈洪志、龙翠莲、陈小博、陈雪梅签订的协议书属于效力待定，提起反诉依照龙翠莲的反诉请求由刘明会赔偿龙翠莲、陈小博、陈雪梅各项经济损失689505元。刘明会针对反诉辩称：不同意反诉的全部请求。关于信赖利益损失即宅基地区位补偿款，涉案房屋不存在拆迁，该村系保留村，不可能拆迁。根据有关的会议精神，该项诉讼请求可不予处理。房屋重置成新价，因该房屋存在使用旧的客观事实且26000元的购房成本请依法予以减除。设备装修及附属物存在鉴定过高且已经使用折旧客观事实。双方签订的房屋买卖合同系无效合同，无效合同自始无效双方过错均等，请求法院依法裁决过错比例。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：刘明会在北京市房山区xx镇xx村x区x号有宅院一处（以下简称x区x号院）。2004年9月1日，刘明会（卖方）与陈洪志（买方）签订房屋买卖合同，约定将卖方将其所有的房屋及院、树卖给买方。全部售价26000元，合同生效后一次性付清，并对其他事项进行了约定。协议签订后，陈洪志交付给刘明会26000元，刘明会交付x区x号院由陈洪志居住使用。陈洪志购买x区x号院后对宅院房屋进行了装修、改建。陈洪志有一子一女，长子陈小博，长女陈雪梅。陈洪志与龙翠莲于2014年11月17日登记结婚，双方均系再婚，婚后无共同子女，婚后在x区x号院居住生活。陈洪志、龙翠莲、陈雪梅、均系北京市城镇居民，非xx村集体经济组织成员。2015年7月29日，陈洪志书写遗嘱一份，内容为陈洪志百年之后陈雪梅将x区x号院买卖协议交给龙翠莲，龙翠莲对其照顾。陈洪志决定将x区x号院交给龙翠莲处理。2015年10月19日，陈洪志（甲方）、龙翠莲（乙方）、陈小博（丙方）、陈雪梅（丁方）签订协议书一份，其中约定：甲方与乙方日常生活互相照顾，生活费用、身体健康问题发生的费用由甲乙双方自行解决，丙方和丁方在自愿及条件允许的情况下对甲方提供必要的照顾。如乙方依据本协议妥善照顾甲方的生活及健康直至其去世，丙方和丁方承诺放弃对甲方所有的xx镇xx村x区x号房产的继承权。同意上述房产的全部权利由乙方解除。并约定甲乙双方去世后，xx镇xx村x区x号房产归丁方所有。2015年12月30日陈洪志去世。现刘明会以农村房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求确认与陈洪志所签协议无效，龙翠莲返还房屋。经本院释明，龙翠莲认可双方签订的协议书无效，提起反诉要求刘明会赔偿损失，并申请对x区x号院区位补偿款、房屋及附属物价值进行评估。经北京京港房地产估价有限公司评估，x区x号院宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价：655505元，其中宅基地区位补偿价：399900元；宅基地超占面积区位补偿价：1922元；房屋重置成新价值：138073元、设备、装修及附属物价格115610元。龙翠莲支付评估费8000元。诉讼中，陈小博、陈雪梅表示要求作为继承人参加诉讼，主张权利，否认遗嘱效力。对有争议的事实，本院认定如下：双方认可诉争x区x号院房屋尚未拆迁，刘明会认为评估报告未考虑房屋、附属物使用折旧，应当予以减除。x区x号院尚未拆迁，龙翠莲无权主张宅基地区位补偿款。龙翠莲不予认可。对于陈小博、陈雪梅是否有权主张继承权利，刘明会不发表意见。龙翠莲认为其照顾陈洪志直至其去世，且陈洪志丧葬事宜由其出资办理，依据2015年10月19日协议书约定x区x号院房产由其继承，陈小博、陈雪梅无权主张继承，且x区x号院一直由其居住使用，刘明会赔偿的经济损失应归其所有。陈小博、陈雪梅认为x区x号院房产系陈洪志遗产，应由陈小博、陈雪梅、龙翠莲共同继承，2015年10月19日协议书效力待定，应另行解决。本院认为，宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。而宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，与特定的身份关系相联系，不允许任意向非集体经济组织成员转让。刘明会与陈洪志签订的农村房屋买卖合同必然涉及相应宅基地使用权的变更。陈洪志在购房时不是诉争房屋所在地集体经济组织成员，不享有相应的宅基地使用权。陈洪志去世后，龙翠莲、陈雪梅均非诉争房屋所在地集体经济组织成员，亦不享有相应的宅基地使用权。刘明会、陈洪志签订的合同违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。x区x号院系陈洪志与龙翠莲婚前购买应属陈洪志个人财产，现陈洪志已去世，x区x号院房屋财产权利应由龙翠莲、陈小博、陈雪梅继承。结合陈洪志、龙翠莲、陈小博、陈雪梅2015年10月19日签订的协议书，龙翠莲已履行协议约定义务，x区x号院房产应由龙翠莲继承，且龙翠莲一直居住使用x区x号院房产。合同无效后，龙翠莲应承担腾退宅院及房屋义务。刘明会与陈洪志签订的协议无效，刘明会要求龙翠莲返还x区x号院房屋、附属物的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。返还宅院房屋时间，本院酌情考虑。刘明会将x区x号宅院出卖给非集体组织成员的刘洪志，故对于合同无效，刘明会应承担主要责任（70%）。对于龙翠莲反诉主张的房屋、附属物重置成新价应按评估报告确定价值予以给付。上述款项已包括陈洪志购房款26000元，龙翠莲再次要求刘明会返还购房款的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。对于龙翠莲反诉主张的宅基地区位补偿价399900元，依据双方过错程度，刘明会应予以给付279930元。评估报告依据x区x号院房屋、附属物现值进行的评估，刘明会认为未考虑使用房屋导致折旧费用，缺乏事实依据，本院不予采纳。刘明会认为龙翠莲非xx村集体组织成员，无权使用x区x号院宅基地，x区x号宅院未涉拆迁，无权主张宅基地区位补偿款，结合房地一体的格局，该反诉抗辩理由，本院不予采信。双方各自要求过高部分，本院不予支持。陈小博、陈雪梅认为2015年10月19日签订协议书属于效力待定，可另行解决，反诉要求赔偿经济损失，无事实法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、刘明会与陈洪志于2004年9月1日签订的协议书无效。二、龙翠莲于本判决生效之日起九十日内返还刘明会位于北京市房山区xx镇xx村x区x号宅院房屋、附属物。三、刘明会于本判决生效之日起九十日内给付龙翠莲宅基地区位补偿价279930元、房屋及附属物重置成新价253683元，共计533613元。四、驳回刘明会的其他诉讼请求。五、驳回龙翠莲、陈小博、陈雪梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估鉴定费8000元，由龙翠莲负担2400元（已交纳），由刘明会负担5600元（于本判决生效后七日内交纳）。本诉案件受理费450元，由刘明会负担380元（已交纳），由龙翠莲负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10696元，由龙翠莲负担3208元（已交纳），由刘明会负担7488元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二一年四月十二日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜