广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初2004号原告：黄兆业，男，1984年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈连志，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奕平，广东仲马律师事务所律师。被告：梁灏英，男，1971年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杜梓和，广东达声律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区容桂正宇房产中介服务部，住所地广东省佛山市。主要负责人：卢雅结。原告黄兆业与被告梁灏英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日受理，经被告梁灏英申请，本院依法追加佛山市顺德区容桂正宇房产中介服务部（以下简称正宇中介服务部）作为第三人参加诉讼。现本院依法组成合议庭，于2018年5月15日组织原、被告及第三人进行答辩及证据交换，于2018年6月15日、10月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈连志、陈奕平，被告委托诉讼代理人杜梓和，第三人正宇中介服务部主要负责人卢雅结到庭提出答辩意见及参加证据交换。原告委托诉讼代理人陈连志、陈奕平，被告梁灏英及其委托诉讼代理人杜梓和到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人陈连志、被告委托诉讼代理人杜梓和到庭参加第二次庭审，第三人正宇中介服务部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加前述庭审活动。本案现已审理终结。原告黄兆业起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金100000元；2、判令被告赔偿房产价格差价损失900000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年1月12日签订房地产买卖合同，原告于签订合同当日支付购房定金50000元，双方约定于2017年3月30日前办理过户手续。后因被告方原因导致无法办理后续手续，但被告却无中生有抢先解除合同，并称定金不予退还。被告违约解除合同，按合同约定应双倍返还定金，并赔偿原告的经济损失。为保护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告梁灏英答辩称，原告黄兆业在房地产交易过程中存在根本性违约，被告梁灏英没收其已付定金符合法律规定。具体事实及理由如下：原、被告双方于2017年1月12日签订房地产买卖合同，黄兆业向梁灏英支付50000元购房定金。合同约定双方于2017年3月30日前办理过户手续，梁灏英积极为过户准备相关手续，但黄兆业一直未与中介方前往银行办理按揭贷款手续，经梁灏英及中介方通过微信、电话多番催促无果，直至过户截止日前仍未出示或提供银行同贷书等有关手续证实其符合过户支付购房款的条件。梁灏英于2017年3月30日以微信方式告知黄兆业前述事实，并要求黄兆业一次性向其付清剩余购房款，但黄兆业仍然未能办妥，黄兆业未能符合合同约定的过户条件。梁灏英后于2017年4月1日通过邮政速递向黄兆业寄发解除合同告知书，要求解除合同并没收已交定金。因此，梁灏英在合同履行过程中未出现违约，相反，黄兆业长达数月仍未办理银行贷款手续，且经梁灏英、中介方多番催告仍消极怠于办理相关手续，导致涉案房产未能在约定期限内办理过户，黄兆业已构成根本性违约，梁灏英依约解除合同并没收定金有事实及法律依据。综上，请求驳回原告黄兆业的全部诉讼请求。第三人正宇中介服务部没有到庭及提供证据，但在证据交换时陈述意见如下，黄兆业与梁灏英互相认识且为邻居。涉案房地产交易系由黄兆业大哥联系正宇中介服务部协助签订合同而已。黄兆业称其已与梁灏英就房地产交易协商一致，并交纳定金50000元，黄兆业亦已联系佛山兴业银行办理按揭贷款手续，但兴业银行经审批的贷款金额无法满足黄兆业的贷款金额需求，黄兆业要求第三人正宇中介服务部协助其联系工商银行、农商银行进行评估取得相应贷款金额。第三人正宇中介服务部后与相关银行进行协商，但仍无法达到黄兆业所需贷款金额，正宇中介服务部将相关情况告知黄兆业大哥。第三人正宇中介服务部、梁灏英后多番催促黄兆业办理相关贷款手续，但黄兆业仍一直无法提供相应材料办理贷款。2017年3月28、29日，黄兆业大哥电话告知已联系贷款公司可一次性付款，但第三人当时暂时无法联系告知卖家梁灏英，第三人告知其可自行与梁灏英联系。直至前两个月，第三人才得知黄兆业起诉要求梁灏英赔偿。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：位于中山市南头镇南头大道**华辉花园纬华3路**房地产【原不动产证书：房产证号：Ｃ1××87、土地证号：国（2003）易0200**、房产登记字号：2003-易020068】原登记权利人为被告梁灏英，于2014年9月23日登记抵押权人为兴业银行股份有限公司佛山顺德容桂支行【他项权证号：粤房地他项权证中府字第**、最高额抵押、被担保主债权金额2000000元】。前述房地产于2017年4月25日注销上述抵押登记，且于注销抵押后已办理产权变更。2017年1月12日，作为甲方（转让方）的被告梁灏英与作为乙方（受让方）的原告黄兆业、作为居间方的第三人正宇中介服务部共同签订《房地产买卖合同》1份，合同部分约定：一、甲方将其位于中山市南头镇南头大道88号华辉花园纬华3路2号房地产出售给乙方，甲方出售房地产基本情况已载于编号为粤房地权证字第Ｃ1××87的房产权证中，中府国用（2003）第易020068号，独用面积403.6平方米、使用权面积403.6平方米、套内建基面积96.94平方米、建筑面积219.77平方米，双方拟定交易上述房地产之全部；二、成交价1800000元，具体付款方式：①签订合同时，乙方即向甲方交付定金50000元；②过户当日乙方支付50000元给甲方；③乙方向银行申请贷款金额为1700000元，如银行贷款金额不足部分过户时现金补足，多除少补，由银行直接划入甲方名下；④甲方于2017年7月30日前将该房屋内的户口迁移。付款凭证以甲方开出收据或银行转账回执为依据。合同成交价与过户时房管局所签的合同成交价不一致的，以本合同为准；三、签订合同后，甲乙双方必须在2017年3月30日前一起到房管部门办理过户手续（办理银行贷款手续按银行贷款时间程序办理，甲、乙方在10天内备齐贷款相关资料，签订合同后甲方即协助丙方办理宗地图测量手续不得拖延），任何一方逾期均属中途悔约，若甲方违约则甲方赔偿乙方双倍定金，若乙方违约则乙方所交付定金甲方不予退回，本合同即告解除；四、签订合同后，甲方决定中途不卖，作甲方中途悔约处理，甲方应在悔约之日起5日内双倍返还定金给乙方，本合同即告解除；乙方决定中途不买，作乙方中途悔约处理，乙方所付定金，甲方不予退回，本合同即告解除。若已办理过户手续，则由违约方赔偿所有过户费用及甲乙双方的中介佣金，并由违约方赔偿对方的所有经济损失费，若已交付购房款，甲方如数返还给乙方，本合同即告解除；五、过户当日甲方将上述房地产交付给乙方使用；六、甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在的任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。合同签订后，梁灏英将涉案房地产的土地使用权证、房地产权证、门牌编号通知书复印件等交付给黄兆业办理相关手续。2017年1月12日，黄兆业通过其尾号为7613的银行账户向李冰莲尾号为2454的银行账户转账支付50000元。同日，梁灏英签名捺印出具收据1份，确认收取黄兆业购房定金50000元。黄兆业未在2017年3月30日前取得银行贷款批复函（即同贷书），梁灏英亦未在2017年3月30日前付清涉案房地产所欠抵押贷款并注销抵押，双方亦未一道前往国土房管机关办理过户手续。2017年3月31日，梁灏英拟定《解除告知书》，梁灏英称黄兆业未能按时办理贷款手续及支付购房款，未能在2017年3月30日前办理房地产过户手续等，按照合同约定，黄兆业已构成严重违约，为此，梁灏英告知黄兆业自收取告知书之日解除合同，梁灏英按合同约定没收购房定金50000元，并保留追究其他违约责任等。李冰莲、梁灏英于次日通过邮政速递向黄兆业住址寄发前述告知书。梁灏英后注销涉案房地产抵押登记，并已将涉案房地产转卖给第三方。黄兆业以梁灏英违约为由于2018年2月2日诉至本院，提出上述诉讼请求。黄兆业现以梁灏英违约为由要求同时适用定金罚则及损失赔偿等要求梁灏英双倍返还定金及赔偿房屋差价损失。梁灏英否认存在违约行为，并反对黄兆业同时适用前述责任追究方式。黄兆业于2018年1月31日向本院递交房屋价格评估申请书，请求委托第三方机构对涉案房地产以起诉之日为时间基准日进行价格评估。本院后组织双方就第三方评估必要性、评估意见能否作为认定事实依据、评估机构选定及费用负担等进行充分说明。本院释明后，黄兆业仍坚持委托第三方评估机构进行评估，并确认知晓相应法律后果，梁灏英则明确反对进行司法评估。经摇珠后，本院委托中山市安平房地产评估有限公司负责本次司法评估。本院后于2018年7月20日组织双方及评估机构进行现场勘验，本院工作人员、评估机构人员以及黄兆业本人到场进行现场勘验，梁灏英一方经本院通知后未到场。2018年8月10日，中山市安平房地产评估有限公司出具编号（2018）中安房评字第07303AJ号房地产估价报告，评估机构采用市场比较法测定涉案房地产在估价时点2018年2月2日的市场评估价值为3032826元。黄兆业已向评估机构预缴评估费10082元，中山市安平房地产评估有限公司于2018年8月23日出具增值税普通发票予以确认。经质证后，双方对前述房地产估价报告真实性并无异议，亦确认无须重新鉴定或补充鉴定。梁灏英称即使认定其违约，但黄兆业损失亦早已在2017年4月1日确定，故对估价报告确定2018年2月2日作为估价时点有异议，并称应以2017年4月1日作为估价时点。黄兆业则称估价报告确定2018年2月2日作为估价时点符合事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《房地产买卖合同》经原告黄兆业、被告梁灏英以及第三人正宇中介服务部协商一致后签名盖章确认，各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性要求，应属合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。涉案房地产在约定过户期限届满时未注销抵押，黄兆业除定金外亦未在过户期限届满时支付其他购房款且未办妥银行贷款批复函，双方对以上事实并无异议，本院予以确认。现根据双方提供证据及陈述，本案争议焦点在于何方违约导致房地产买卖合同未能继续履行？黄兆业以梁灏英拒绝注销抵押导致无法办理过户为由主张梁灏英构成违约，梁灏英则以黄兆业未按约定期限办理银行同意贷款承诺函或一次性支付购房款为由主张黄兆业构成违约。本院认为，双方明知涉案房地产在出售前已抵押登记给第三方，但合同仅约定办理过户最后期限为2017年3月30日，但未明确订明如何注销抵押及期限等。合同另约定定金50000元、首期款项50000元由黄兆业现金给付，其余款项通过银行贷款方式支付，但除定金及首期款项确定付款期限外，银行贷款批复函何时办理及其期限未明确订明。同时，合同亦未明确注销抵押与办理银行贷款批复函的先后次序。因此，本案须对合同前后文约定条款进行理解分析，并结合其他证据确定注销抵押、办妥银行贷款批复函的最后期限以及两者之间先后次序。房地产在转让前有贷款抵押且买受人未能一次性付清购房款的情形下，按照房地产交易一般惯例要求，买受人必须先取得银行贷款批复函确定其支付能力后，出卖人才须清还所欠贷款及注销抵押。若出卖人先还清贷款及注销抵押，后才由买受人办理银行贷款批复函确定支付能力，则明显违背商业交易公平合理、等价有偿、诚实信用等原则。经查，合同约定“乙方向银行申请贷款金额为1700000元，如银行贷款金额不足部分过户时现金补足，多除少补，由银行直接划入甲方名下……签订合同后，甲乙双方必须在2017年3月30日前一起到房管部门办理过户手续（办理银行贷款手续按银行贷款时间程序办理，甲、乙方在10天内备齐贷款相关资料）……”，可见，虽然合同未约定银行贷款何时办妥审批手续，但双方将黄兆业办理银行贷款批复函一事在办理过户手续条款中进行特别约定，显然，双方均认可黄兆业能否办妥银行贷款批复函是办理过户的前提条件或必要条件。同时，中介方正宇中介服务部陈述确认黄兆业明知其须先行办理银行贷款批复函，且正宇中介服务部亦一直协助其办理相关贷款审批手续，但因无法达到贷款额度而无法办妥银行贷款批复函。正宇中介服务部亦确认其以及梁灏英一直催告黄兆业办理银行贷款审批手续。因此，以上事实可以证实原、被告双方及正宇中介服务部均认可黄兆业办理银行贷款批复函应在2017年3月30日前办妥，且先于梁灏英注销抵押登记。黄兆业现称因涉案房地产已办理最高额抵押贷款而无法办理按揭抵押贷款批复函，但黄兆业对其说法未能提供任何证据予以证明，能否办理按揭抵押贷款与黄兆业本人资信及还款能力有关，梁灏英早已提供涉案房地产的全部房产登记资料供黄兆业办理相关手续，故黄兆业不能以涉案房地产是否有最高额抵押贷款为由免除其取得银行贷款批复函的义务。何况，合同亦约定“如银行贷款金额不足部分过户时现金补足，多除少补”，即若黄兆业未能取得银行贷款则可一次性付清所有购房款，但黄兆业亦未付清购房款或让梁灏英有理由相信其可以付清购房款的情形。综上，即便合同未明确约定注销抵押及办妥银行贷款批复函的最后期限以及两者之间先后次序，但按照前述事实分析可以确定双方在合同履行过程中已确定办妥银行贷款批复函在先、注销抵押登记在后。黄兆业直至双方约定最后过户期限届满仍未取得银行贷款批复函已经构成违约,梁灏英依约即有权单方解除合同并追究相应违约责任。因此，梁灏英基于上述事实于2017年4月1日致函单方解除合同及没收定金等符合合同约定，并不存在违约，黄兆业不得向其要求双倍返还定金及赔偿损失等。虽然黄兆业申请对涉案房地产进行市场价值评估并支付鉴定费10082元，但黄兆业在合同履行过程中自身违约，梁灏英不构成违约，即评估报告作出的鉴定意见对证明待证事实并无意义，本院对鉴定意见现不予采纳，并认定鉴定费用由黄兆业自行负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄兆业的诉讼请求。案件受理费13800元，鉴定费10082元，由原告黄兆业负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  谢湘云审判员  陈觉天二〇一八年十月三十日书记员  黎素霞陈泳欣