湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初5301号 原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路**今利园1、2座东头。 法定代表人：杨文波，董事长。 委托诉讼代理人：李芳，女，1985年8月8日出生，汉族。 委托诉讼代理人：文利平，女，1975年10月12日出生，汉族。 被告：雷丹，女，1983年10月28日出生，汉族。 委托诉讼代理人：熊浩宇，男，1970年9月16日出生，汉族。 原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告雷丹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人李芳、文利平，被告雷丹的委托诉讼代理人熊浩宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告保利物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，合计4648.78元；2、判令被告支付逾期交纳物业费的违约金2455.53元；物业费及违约金合计7104.31元；3、由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告是保利·天心嘉园的物业服务企业，保利·天心嘉园《前期物业服务合同》约定：甲方在物业管理区域内提供物业服务，乙方按照建筑面积交纳物业服务费。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下年首日及以后缴纳的视为逾期交纳逾期一日应按欠费总额千分之三向乙方支付违约金。被告系保利·天心嘉园二期2栋XX房业主，建筑面积共97.16平方米。2017年1月1日至2018年12月31日，被告共拖欠原告物业费4648.78元，应该按照合同约定向原告支付违约金2455.53元。原告多次催缴，被告拒不缴纳，故原告向法院起诉。 被告雷丹辩称，一、被告因所住楼栋的一楼住户违规改建以及油烟、噪音等问题向有关部门进行了投诉，原告却将被告的信息资料泄露给与被告有矛盾的业主及商铺经营者，导致被告的人身安全遭受威胁。二、原告管理懈怠，放任被告所住楼栋业主违规改建，破坏房屋结构，致使房屋建筑安全存在隐患，被告的财产安全无法得到保障。被告向原告多次反映，至今未得到回复。三、原告服务质量差，小区环境恶化。如小区连接道路人为阻断，造成消防安全隐患；小区路面发生塌陷，对行人、车辆造成严重安全隐患；物业公司办公室门前的道路沿线，经营性门面脏乱差现象严重、油烟排放影响环境卫生；地；地下车库出入口设计存在严重安全隐患告未向业主公开公共收益等。四、《前期物业合同》中所约定的每日千分之三逾期违约金明显高于国家标准，属于无效条款。五、原告应赔偿被告及家人精神损失费以及因太阳能热水器质量问题所造成的损失。 经审理查明：2012年2月16日，案外人长沙永峰房地产开发有限公司（出卖人）与被告雷丹（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110880503），约定：1、买受人购买出卖人建设的天心嘉园二期2栋XX号房，用途为住宅，建筑面积97.86平方米，总房价为586178元。2、出卖人以邀请招标的方式选聘湖南保利物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务的期限至本合同约定房屋所在小区业主委员会成立时止（业主委员会成立但尚未更换物业管理企业的，出卖人选聘的物业管理公司可以继续按前期物业管理合同约定履行义务和行使权利）。收费标准为：小高层住宅暂定每月2.0元每平方米。收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知后不配合交房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》（见附件五）。出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。（见附件六）。在该合同上被告雷丹签名确认。合同的附件五为案外人长沙永峰房地产开发有限公司（甲方）与原告保利物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，就前期物业管理服务主要约定如下：1、在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生。垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、本合同期限自甲乙双方签订之日起生效，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。3、本物业管理区域物业服务费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅（11层以下）：2元/月/平方米。4、业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。合同的附件六为被告雷丹签署《“保利·天心嘉园”临时管理规约》。 2013年5月8日，被告雷丹接收了前述商品房。2016年被告因其所住楼栋一楼业主违规改建一事与原告产生纠纷，遂未向原告交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。 另查明，原告在提供物业服务过程中存在管理服务不到位的情况。 上述事实有业主信息登记卡、商品房买卖合同、前期物业服务合同、房屋交接单、物业费催收函及当事人当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。长沙永峰房地产开发有限公司与原告保利物业公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告雷丹在内的全体业主及原告物业公司均具有约束力。本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业管理服务费。 被告辩称原告管理懈怠，放任被告所住楼栋一楼业主违规改建，致使房屋建筑安全存在隐患；原告泄露其个人信息，致使其人身安全得不到保障。本院认为，被告所住楼栋业主如确有违规改建等问题，系因相邻关系发生的纠纷，被告可另行处理。但原告作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等服务管理职能，在业主向其投诉时，应及时进行处理。现原告针对业主的实际情况未能及时处理，造成矛盾扩大，确存在物业管理服务上的瑕疵。同时被告辩称原告未达到相应物业服务标准，导致小区出现商铺门面脏乱、油烟排放严重、小区路面塌陷等问题，未提供相应的证据，本院不予采纳。综上，原告的物业服务还包括物业服务区域内的房屋管理、公共设施设备维修养护、绿化养护管理服务等多项其他服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳《前期物业服务合同》约定的相关费用的正当理由。被告同时要求原告赔偿其精神损失费及热水器质量问题而遭受的损失，不属于本案审理范畴，被告可另行处理。 本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少，确认被告应支付原告2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费3951.46元（4648.78元×85%=3951.46元）。原告要求被告支付逾期违约金2455.53元，本院认为，被告并非恶意拒交，而原告在物业服务工作中对如何加强与各业主的沟通、改善服务与被服务之间的关系上尚有提高完善之处，为此，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院不予支持。同时原告作为小区的实际物业服务人，应当根据法律规定及相关行业规定、合同约定，积极主动履行职责、改进服务质量，促使业主自觉缴纳物业管理服务费，以减少此类纠纷的发生。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十六条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告雷丹于本判决发生法律效力之日起10日内向原告湖南保利物业管理有限公司交纳物业服务费3951.46元； 二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告雷丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告雷丹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  向利 二〇一八年十月十九日 法官助理蔡远程 代理书记员  卢蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。