黑龙江省绥芬河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1081民初541号 原告：冯晓英（反诉被告），女，1985年3月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：韩淑芹（系原告的母亲），住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：王彦明，黑龙江省王彦明律师事务所律师。 被告：绥芬河市宝旗房地产开发有限公司（反诉原告），住所地黑龙江省绥芬河市观湖悦景小区物业用房内。 法定代表人：王国安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张延江，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吴宝金，男，该公司项目经理。 原告冯晓英与被告绥芬河市宝旗房地产开发有限公司（以下简称宝旗公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯晓英及其托诉讼代理人韩淑芹、王彦明，被告宝旗公司的委托诉讼代理人张延江、吴宝金到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告冯晓英申请鉴定，被告提出反诉。本案现已审理终结。 冯晓英向本院提出诉讼请求：1.判决被告将原告所购买的绥芬河市观湖悦景小区D栋10单元501室（价值246662元）南侧向院内所开的门前台阶修好，并将修好后的房屋交付给原告；2.判决被告承担逾期交付房屋的违约责任，赔偿违约金177595．20元（2013年10月1日至2018年4月30日，以购房款246662元为基数，按日万分之五计算）；3.判决被告按日万分之五赔偿原告自2018年5月1日起至实际交付房屋日止的违约金。事实和理由：2013年6月28日，原、被告达成协议，原告购买被告开发建设的绥芬河市观湖悦景小区D栋10单元501室，该房屋总价为246662元，被告于2013年10月1日前交付房屋，如被告不能按期交房，按原告已付房款的日万分之五计算给付违约金。合同生效后至今，被告违约未能将原告所购买的房屋建好，亦未达到安全使用标准，现原告所购买的案涉房屋门前（南侧）与地面落差近3米，原告无法入住，一直在外租房，产生了很大的经济损失。原告多次找被告解决案涉房屋存在的问题，被告推脱至今，为此，原告诉至法院。 宝旗公司辩称，一、在原、被告双方约定的交房日期之前，被告已将原告所购买的房屋安装好了进户门（北侧），且已具备安全使用、方便入住的条件，但原告额外要求被告另行增加一个进户门（南侧），属违法、无理要求，依法应不予保护；二、原告已按约定实际接收了其所购买的房屋，被告亦通知原告入住，并按约定向原告实际交付了房屋，且签订了合法、真实、有效的《入住合同》、《交房屋证明》、《欠费证明》（已经鉴定意见证实），被告不存在逾期交房问题，原告虚假诉讼，应驳回其诉讼请求；三、原告无证据证实被告逾期交付房屋，应承担举证不能的法律后果；四、原告的诉讼请求，已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。 宝旗公司向本院提出反诉请求：1.判令冯晓英给付首付款66662元；2.判令冯晓英赔偿宝旗公司逾期付款损失28264.69元（2014年1月2日起至2018年5月31日止，按人民银行同期同类贷款利率计算），并按上述标准赔偿被告自2018年5月31日之后的逾期付款损失；3.判令冯晓英承担本案的反诉案件受理费。 冯晓英辩称，原告至今未向被告支付66662元购房款，是因为被告未按合同约定向原告交付房屋，原告并未违约。在购房时，因原告没钱交首付款，被告为了销售楼，故同意原告在被告交房时再交首付款。为此，原告先交了10000元首付款后，双方签订了购房合同。被告为原告出具了收据，原告也向被告出具了欠据，在收据及欠据中均注明了剩余66662元购房款的交付时间。双方约定，被告交房时间是2013年10月1日，原告交付购房款66662元的时间是2013年12月末，即2014年1月1日前。因被告所建设的楼房始终未经验收合格，且原告所购买的楼房进户门与地面落差近3米，所以原告拒绝接收房屋，并为此拒付所欠的66662元购房款，故请求法院驳回宝旗公司的反诉请求。 本案争议的焦点： 一、被告是否存在违约行为，逾期交房是否有正当理由，是否应支付逾期交房违约金； 二、原告迟延支付购房首付款是否有正当理由，是否存在违约行为，是否应支付逾期付款违约损失； 三、原告主张被告为原告所购买的房屋门前（南侧）修建台阶，是否有依据； 四、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据： 证据一、购房合同一份。欲证明：1.原告在被告处购买了住宅一栋，面积为59.01平方米；2.被告交房日期是2013年10月1日前，交房条件是楼房经验收合格；3.合同约定，被告逾期交房，被告按原告已付购房款的日万分之五支付违约金。 经质证，被告对该证据的形式要件无异议，对原告所要证明的问题有异议。被告认为，虽然双方签订了买卖合同，但该合同对交房违约责任并未作出明确、具体的约定，并未写明是经过综合验收合格。 本院认为，虽然被告对该证据的形式要件无异议，但是该证据具有客观性、合法性、关联性，能够证明原告欲证明的问题，本院予以采信。 证据二、照片5张。欲证明：被告违约，未将销售给原告的楼房建设好，该楼房不具备正常安全使用条件。 经质证，被告对该组证据的形式要件及证明的问题均有异议。被告认为，原告所购买的房屋为观湖悦景D栋10单元501室，按照工程设计图纸上的要求，D栋所有单元进出门均朝向北侧开门；被告在施工时已经按照施工图纸及施工标准进行施工，D栋北侧单元进户门和入住门在竣工前，早已建好；该组照片的来源不具有真实性，证明不了证据中所体现的门是10单元501室的进户门，也不能证明被告未为原告案涉房屋建进户门。 本院认为，虽然被告对该组证据提出异议，但结合本院2018年5月17日所作的现场勘查笔录佐证，该证据具有客观性、合法性、关联性，能够证明原告欲证明的问题，本院予以采信。 证据三、收据一份。欲证明：2013年6月26日，被告收原告10000元房款，并要求原告将剩余66662元在2013年12月末交付。 经质证，被告对该证据的形式要件无异议，对原告所要证明的问题有异议。被告认为，如果被告收到原告的首付款，那么被告应在该收据盖上财务收款公章，而该份收据被告并未加盖公章。 本院认为，虽然被告对该证据提出异议，但结合被告自认及其提供的欠据佐证，且被告认可收据上的签收人系被告的出纳员，该证据具有客观性、合法性、关联性，能够证明原告欲证明的问题，本院予以采信。 证据四、司法鉴定意见书两份、鉴定费票据一张。欲证明：虽然鉴定意见是，三份书证中原告的签名系原告本人所签，但该鉴定意见是错误的，原告的签名并不是原告亲自书写的。 经质证，被告对该组证据的形式要件及证明问题无异议。 本院认为，虽然原告对该两份司法鉴定意见提出异议，但未提供证据佐证，尚不足以推翻该组证据的真实性、合法性，且被告对该组证据均无异议，该组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 证据五、证人韩某1的证言。欲证明：大约2018年5月20日，被告在原告所购买的案涉房屋北侧通向楼梯间的方向新开了一个门。 证人韩某1陈述：证人系原告的姨。2018年，大约在本次庭审开庭前一个多月，证人到家住观湖悦景小区的朋友家玩，在观湖悦景小区南侧一楼最东侧的单元门楼里，看见有人在原告所购房屋北侧扒门（开某），所开的门是通向入户的单元门方向。证人对原告所购买的案涉房屋的具体楼层并不清楚，只是认为是原告所购买的房屋。 证据六、万某、杨军的证言。欲证明：1.在原告购房时，被告同意原告交10000元定金，剩余购房首付款在2013年年末交纳；2.2018年5月20日左右，即在原告起诉后，被告在案涉房屋北侧开了个门；3.原告曾多次找被告要求交付房屋，原告的诉讼请求不超过诉讼时效。 万某陈述：证人与原告系朋友关系。2013年，证人去被告公司买房，证人因购房资金不够，被告公司的售楼员允许证人可以先交10000元，剩余购房尾款在被告交房时交纳，当时，原告的委托诉讼代理人韩某2也去买房。2018年5月20号左右，经韩某1提议，证人与韩某2、潘某、韩某1（韩某2的妹妹）、老杨5个人一起去的现场看原告所购买的房屋，老杨开的车，看到了有人在原告所购房屋的北侧扒门（开某）。 杨军陈述：2013年，证人听说观湖悦景小区地势好，证人也想在观湖悦景小区买房子，于是证人和韩某2等几个人一起去的（经询问，又称证人与其他人无意中碰到），其他的人我记不清了。售楼员说可以先交10000元定金办理贷款，剩余的钱在被告交房时交清。证人是亲眼看到扒门（开某），所被扒的门是在靠近电梯北侧。当时证人正好在观湖悦景小区那溜达，自己是单独走着去的，他们（韩某2等）先到的，当时韩某2还用手机录着（现场）。 综合对证据五、六质证，原告认为，韩某1、万某、杨军三位证人的证言相互印证，能够证明原告所要证明的问题，应当予以采信。被告认为，上述三位证人证言不具有客观性、真实性，不应予以采信：1.本案三位证人的陈述与其所要证明问题的前后自相矛盾，不具有真实性和可信性；2.本案三位证人与原告既有亲属关系又是朋友关系，出于维护亲情、友情等利害关系，上述三位证人所作证言具有偏袒性，故意歪曲事实，作虚假陈述，其证言不能作为定案的依据；3.上述三位证人所证明的事实真伪难辨，个别证人所陈述的并不是证人在现场获得的直接证据，是传来证据。 本院认为，证人韩某1系原告的亲属，证人万某与原告系朋友，与原告存在利害关系，且证人韩某1对原告购买的涉案房屋的坐落位置并不清楚，证人万某与杨军的陈述存在相互矛该三位证人的证言不具有客观性，本院不予采信。 被告围绕其反诉请求、辩解主张依法提交了如下证据： 证据一、观湖悦景小区D栋工程设计图纸一份、单元进户门照片一张。欲证明：1.原告所购买的房屋位于观湖悦景小区D栋10单元501室。建筑设计单位的工程设计图纸表明，D栋所有单元的进户门（包括10单元）均朝向北侧开门（即朝向院内开门），图纸上并未设计南侧开门，被告是按照工程图纸和施工标准施工的；2.对原告所购买的房屋，被告是按照工程图纸上的施工要求，修建好了进出台阶，具备安全使用、进出方便的入住条件。原告额外提出在南侧另行增加进户门，属无理要求；3.案涉原告购买的房屋南侧窗外的下面是下层屋顶的防水雨达，图纸上并未在南侧设计单元进户门；4.被告在《买卖合同》约定的交房日期（即在2013年10月1日）之前，已经按约定为原告安装好了进户门。 经质证，原告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议。原告认为，被告提交的该份图纸是假的，与原告在规划局调取的图纸不符。本组证据照片所显示501室门并不是原告所购买的房子，门牌号挂错了。该组证据不能证明被告所要证明的问题。 本院认为，原告对该组证据的形式要件及证明的问题均有异议，且被告未提供其他证据佐证，该组证据不具有客观性、合法性，本院不予采信。 证据二、《交房入住公告》一份、《入住通知书》一份、入住公告照片九张。欲证明：1.宝旗公司已按约定向全体业户（包括冯晓英）发布了公告，被告已经实际履行了按期交房的公告义务；2.被告于2013年的9月1日电话通知原告前来办理入住手续，于2013年9月8日向原告邮寄了《入住通知书》，被告已经实际履行了电话通知和邮寄送达的法定告知义务。 经质证，原告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议。原告认为，该组证据系被告单方制作持有，且原告并未接收房屋，不能证明其欲证明的问题。 本院认为，该组证据系被告单方制作，且原告对该组证据的形式要件及证明的问题均有异议，被告亦未提供其他证据佐证，该组证据不具有客观性、合法性，本院不予采信。 证据三、被告与佟宛珊签订的《商品房买卖合同》、《入住合同》、《交房证明》各一份。欲证明：佟宛珊购买的房屋与原告所购买的案涉房屋系在同一单元、同一个年度及月份，佟宛珊接到《入住通知书》后，于2013年9月25日与被告签订了《入住合同》和《交房证明》，并于当日领取了房门钥匙，办完了交房手续，且已实际占有使用。被告已按约定向全体业户交付了房屋，并不存在逾期交房的问题。 经质证，原告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议。原告认为，该组证据并非原、被告双方签订，与本案无关，不能证明其欲证明的问题。 本院认为，该组证据系被告与第三人之间签订的，与本案不具有关联性，本院不予采信。 证据四、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房销售备案登记表》、《入住合同》、《交房证明》、《欠费证明》各一份。欲证明：1.买卖合同中未规定被告应当给原告另增加南侧进户门，亦未对出卖人逾期交房的违约责任作出明确、具体的约定。原告要求被告为其额外增加一个进户门，并要求被告承担违约责任，无事实依据和法律依据；2.原告在签订合同的当天，应当一次性支付给被告首付款76662元，原告只向被告支付了首付款10000元，尚欠首付款66662元；3.双方签订了入住合同及交房证明，被告已按约定将房屋及时交给了原告，房屋交接手续已经履行完毕，原告已经对房屋实际占有使用，被告不存在逾期交房和赔偿违约金等问题，原告已无权对被告逾期交房主张任何权利；4.原告拖欠被告的物业费、电梯费及二次供水加压费，共计1366元，原告承诺在2013年11月30日前一次性还清上述欠费。 经质证，原告对《商品房买卖合同》、《商品房销售备案登记表》的形式要件无异议，对《入住合同》、《交房证明》、《欠费证明》的形式要件有异议，原告认为，《入住合同》、《交房证明》、《欠费证明》上的原告签名，并非原告本人所签，该组证据不能证明被告所要证明的问题。 本院认为，虽然原告认为《入住合同》、《交房证明》、《欠费证明》签名并非原告所签，但结合原告申请所作出的鉴定意见，该组具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 证据五、欠据一张。欲证明：原告仅支付了10000元首付款，至今尚欠被告66662元首付款。原告承诺于2014年1月1日前还清，被告有权向原告主张从2014年1月2日起至首付款全部还清之日止的逾期付款损失。 经质证，原告对该证据的形式要件及证明问题均无异议。 本院认为，该证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 为了审理案件需要，避免损害社会公共利益及他人的合法权益，本院依职权对涉案房屋现场进行勘查，制作了勘查笔录一份；调取了绥芬河市城乡建设档案馆备案的图纸两份。 关于勘查笔录，原告认为，该份笔录真实反映了现场情况，且能够证明被告提交的设计图纸是假的，应予以采信。被告认为，该笔录记错了，当时被告工作人员（张延江）说错了，也没有细看，故被告对该笔录不认可。 关于从规划局调取的图纸，原告认为，该图纸反映了本案原告所主张的案涉房屋进户门的真实情况。被告认为，绥芬河市城乡建设档案馆存放的图纸并不是规划局审批科的图纸，且规划局审批科的图纸将来必须和被告的竣工图纸是一致的。如果图纸有变更，被告在验收阶段向绥芬河市城乡建设管理局报备，最后以规划局认定的验收后的竣工图为准。该份图纸是规划局所做的规划草图，只是项目意向，规划局对项目的规划主要侧重于项目的高度、密度、容积率、用地范围等综合性大指标，至于房间的开向，门的宽度等这些具体的数据，最后都由牡丹江市消防支队建设科和验收科规定，并不以规划图纸中所标示的门的开向为最终依据。 本院认为，虽然被告对该组证据提出异议，但勘查笔录是法院依法制作的，并经双方签字确认，图纸系在政府相关部门所调取，该组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月28日，原告与被告签订商品房预售合同，双方约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的绥芬河市观湖悦景第180幢D栋10单元501号住宅，房屋建筑面积59.01平方米；该房屋每平方米4180元，总价246662元；签订商品房买卖合同当天支付首付款76662元，签订商品房买卖合同后由银行支付170000元；买受人逾期付款的，逾期超过15日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当于2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期超过15日后，要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，等等。 2013年6月26日，原告向被告交付了10000元购房定金，被告在收据中注明，剩余首付款66662元2013年12月末前交付。 2013年9月27日，原告与被告签订了《交房证明》、《观湖悦景入住合同》、《欠费证明》。双方确认：宝旗公司同意冯晓英当日将房门钥匙取走，双方房屋的交接手续已办理完毕，冯晓英取得钥匙后，即视为已经对房屋实际占有使用；自双方签订入住合同之日起，冯晓英认同宝旗公司前期所有的义务已履行完毕，认同宝旗公司不存在逾期交房违约责任等。在诉讼过程中，原告辩称，其并未与被告签订《交房证明》、《观湖悦景入住合同》、《欠费证明》。经鉴定，鉴定意见为：送检的《交房证明》、《观湖悦景入住合同》、《欠费证明》三份材料上“冯晓英”的签名字迹与冯晓英样本签名字迹是同一人书写。2013年12月末，原告未向被告支付剩余首付款66662元。 另查明，原告所购买的绥芬河市观湖悦景小区第180幢（D栋）10单元501号住宅，在绥芬河市城乡建设档案馆备案的图纸显示，仅在该住宅南侧设计进户门，北侧并未设计进户门。2018年5月17日，本院现场勘查时，原告与被告工作人员确认，此时，原告所购买的案涉房屋北侧并未开通进户门，仅在南侧开通了进户门，该进户门距离地面较高且无进户台阶，该房屋无法正常使用。被告向原告交付的案涉房屋尚未经竣工验收合格。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系在自愿、合法基础上达成的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，双方在自愿、合法的基础上对合同的履行顺序、期限、违约责任进行了变更，亦合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。原、被告约定，被告应于2013年10月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，因原、被告在签订商品房预售合同时，在相关管理部门备案公示的设计图纸显示，案涉原告购买的房屋仅在南侧设计了唯一的进户门，原告有理由相信该门就是进户门，即案涉房屋的南侧进户门应具备正常使用功能。原告要求被告将其所购买的案涉房屋南侧向院内所开的门前台阶修好，符合被告在政府相关部门所备案公示的设计图纸要求及双方签订商品房预售合同时的真实意思表示，但原告应于其确认接收房屋之日起（知道或应该知道权利被侵害之日起）两年内，即自2013年9月28日起至2015年9月27日止期间内，主张该项权利。现被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效，即要求被告为原告所购买的房屋南侧向院内所开的进户门修建台阶的诉讼请求已超过诉讼时效，辩解理由成立，本院予以采信。故本院对原告要求被告为案涉房屋南侧向院内所开的进户门修建台阶的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，因原、被告于2013年9月27日签订了交房证明、入住合同、欠费证明，原告确认已接收了案涉房屋，并放弃要求被告承担逾期交房的违约责任的权利，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应履行要求。”原、被告约定，被告应在2013年10月1日前向原告交付经验收合格的房屋，原告应2013年12月末前给付被告剩余66662元购房款，即被告有先履行交房的义务，而原告给付剩余购房款的义务在后。因被告向原告交付的案涉房屋尚未经竣工验收合格，且未按约定在案涉房屋南侧向院内所开的门前按规定的标准建设能够安全使用的台阶，致使原告所购买的案涉房屋的功能受到影响，被告在先履行的义务不符合约定，原告未支付剩余66662元购房款并未违约，故在被告尚未为原告建设好案涉房屋南侧向院内所开的入户门台阶前，原告有权行使先履行抗辩权，拒绝给付相应的剩余66662元购房款及逾期付款损失。被告反诉主张原告给付66662元购房款及逾期付款损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回冯晓英的诉讼请求； 二、驳回绥芬河市宝旗房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费7663.86元、鉴定费5000元，合计12663.86元，由冯晓英负担，反诉案件受理费1086.58元，由绥芬河市宝旗房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  姚田文 审 判 长  陈怡波 人民陪审员  徐景财 二〇一八年十月八日 书 记 员  张煜瑷