贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终2016号上诉人（原审被告）：梁占文，男，侗族，1954年2月17日出生，住贵州省黎平县。上诉人（原审被告）：吴化昌，男，侗族，1969年9月10日出生，住贵州省黎平县。被上诉人（原审原告）：吴阳珍，女，侗族，1976年1月9日出生，住贵州省黎平县。上诉人梁占文、吴化昌因与被上诉人吴阳珍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁占文上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、梁占文只有一处宅基地，不能转让；2、吴化昌己有一处宅基地，不符合受让；3、吴阳珍是外嫁女，不具有本村组集体经济组织内部成员身份，不符合条件受让；4、该协议只转让木质房屋不转让宅基地，房地分离，合同无效；5、该房屋未经办理登记过户手续，合同无效；6、出卖房屋的主体必须是该房屋的所有人，非所有人出卖他人房屋的买卖行为无效；7、根据相关法律规定，农村村民转让买卖的只有房屋，而不是宅基地，房屋的产权为数人共有的必须征得共有人同意，才能出卖，该协议没有共有人的妻子、儿女签名同意协议无效。吴化昌上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与梁占文双方签订的协议中约定只是转让房屋，不转让土地；2、上诉人转给吴阳珍的也就是只转让房子，当然土地的使用权也只是移交给对方保管而已，并不代表土地的转移；3、上诉人与父亲吴德胜同一个家庭成员，已经拥有一处宅基地，不符合条件转让，同样，吴阳珍也与父母同一家庭成员，已经拥有一处住房和宅基地，何况如今已出嫁，已经不具有本村组经济组织成员。违反了法律、行政法规的强制性规定，不能受让，原审法院判决该协议有效是不合法的；4、一审法院对被上诉人提供的证据与会议记录复印件和该协议书的签字与印章，予以采信是错误的，会议记录复印件和协议书的签字印章都是伪证；5、两次房屋转让原件是没盖公章的，现在两次房屋转让据复印件上都盖有假证公章文字，应为无效的协议。被上诉人吴阳珍未作答辩。吴阳珍向原审法院起诉请求：1、确认原告吴阳珍与吴化昌的房屋转让协议有效；2、请求判令二被告履行协助办理原告买受房屋所有权转移登记过户手续义务；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：1985年，被告梁占文经德凤镇矮××组群众代表会议同意，在矮××组地名“段家塝”的大田埂旁修建木质房屋居住。1997年11月，被告梁占文办理了集体土地建设用地使用证，证号为黎土集建（97）字第001388号。2001年农历五月初四，经自愿协商，被告梁占文将自己居住的位于矮××组地名“段家塝”大田埂旁的房屋及相关的附属设施（包括猪栏、牛圈和前后果树等）以人民币11008元转让给德凤镇矮××组村民吴化昌。2004年农历10月12日，德凤镇矮××组村民吴化昌将房屋及附属设施又转让给本组村民吴阳珍居住使用。房屋在转让过程中，出卖人均将集体土地建设用地使用证原件随房屋移交给买受人，并在房屋转让协议中写有“永久使用”字样。2018年1月，矮枧村民委通过会议决定认可原告取得位于矮××组地名“段家塝”的大田埂旁的宅基地。后因原告翻建房屋需要二被告协助办理集体土地建设用地使用证的相关手续，双方协商不成，诉至法院。案经该院调解无效。原审法院认为，本案双方争议的焦点为：1、原告吴阳珍在矮××组是否有取得一处宅基地的资格；2、农村房屋买卖是否涉及宅基地转让的问题；3、房屋转让后，出卖方是否具有协助购买人办理房屋产权或者集体土地建设用地使用证过户的义务。黎平县德凤街道矮枧社区居民委员会（原矮枧村民委员会），有会议记录证明村集体同意将集体所有的本案涉案的宅基地收回，另行发包给原告作为宅基地使用，加上原告系本集体经济组织成员，原在矮××组没有宅基地，没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“一户一宅”的规定。故该院认为，原告吴阳珍具有取得涉案宅基地的资格。关于农村房屋买卖是否涉及土地转让的问题。2001年农历五月初四，本案被告梁占文将其在矮××组地名“段家塝”的大田埂旁的木质房屋及猪、牛圈等附属设施转让给矮××组的吴化昌，双方并签订了房屋转让协议。同时，梁占文将其黎土集建(97)字第001388号《集体土地建设用地使用证》原件交给吴化昌，并写明“永久使用”字样。合同签订后，双方均已按照合同约定履行完毕，即支付了购买价款和交付房屋；2004年农历10月12日，德凤镇矮××组村民吴化昌又将该房屋及附属设施转让给本组村民吴阳珍居住使用。房屋在两次转让过程中，出卖人均将集体土地建设用地使用证原件随房屋移交给买受人，并注明“永久使用”字样，且交易时间已有十多年。该院认为，结合农村房屋买卖“地随房走”的交易习惯，双方在签订房屋买卖合同时，已一并将房屋及附属设施下的土地使用权一并转移给了买受人。故梁占文辩称只是房屋转让并不涉及土地问题的辩论意见该院不予采信。关于房屋转让后，出卖方是否具有协助购买人办理房屋产权或者集体土地建设用地使用证过户的义务。该院认为，被告梁占文经矮枧村集体同意利用该集体土地修建房屋，并办理了土地权属证书，对地上房屋享有所有权，对已确权的土地享有占用、使用的权益。现被告梁占文将房屋和房屋下的土地转让给土地所属集体经济组织成员吴化昌，吴化昌又转让给本集体经济组织成员原告吴阳珍，两次房屋买卖均未违反相关法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因该案房屋没有办理房屋产权证，只办理黎土集建（97）字第001388号集体土地建设用地使用证，该土地使用者的登记人为被告梁占文，被告梁占文对其出卖标的物具有协助买受人办理转移宅基地使用权手续的义务。而被告吴化昌与梁占文购买该房屋后，又转让给原告吴阳珍，故二被告均有协助原告吴阳珍办理集体土地建设用地使用证过户手续的义务。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、原告吴阳珍与被告吴化昌签订的房屋转让协议合法有效；二、被告梁占文、吴化昌于本判决生效后30日内协助原告吴阳珍办理证号黎土集建（97）字第001388号集体土地建设用地使用证的过户手续。如果未按本判决指定的期间履行协助的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费60元，减半收取30元，由原告吴阳珍负担。本院二审期间，梁占文提交的证据为：1、会议记录，拟证明吴阳珍提交的伪证事实；2、《证明》，拟证明吴阳珍造伪证的事实；3、2001年《房屋转让据》，拟证明吴阳珍造假的事实；4、矮枧社区书记姚西元出具的证明书，拟证明吴阳珍造假的事实；5、相片，拟证明吴阳珍违章建筑的事实；6、集体土地建设使用证，拟证明吴化昌已有宅基地的事实；7、2004年《房屋转让据》，拟证明吴阳珍造假的事实。吴化昌提交的证据为：1、会议记录，拟证明吴阳珍造假的事实；2、《证明》，拟证明吴阳珍造假的事实；3、集体土地建设用地使用证，拟证明上诉人有一处宅基地的事实；4、2001年《房屋转让据》，拟证明吴阳珍造假的事实；5、2004年《房屋转让据》，拟证明吴阳珍造假的事实。经审查，梁占文提交的1、3、5、7号证据、吴化昌提交的1、4、5号证据，吴阳珍在原审时已提交，不属于新证据，本院不作重复认证。本院认为，梁占文提交的2、4、6号证据、吴化昌提交的2、3号证据无法达到二上诉人的证明目的，故本院对其证明目的不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉的两份《房屋转让据》是否有效；2、吴阳珍是否有权受让本案所涉的宅基地。一、关于案涉的两份《房屋转让据》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定为管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效。梁占文与吴化昌于2001年签订的《房屋转让据》，系双方真实意思表示，即便是梁占文和吴化昌二人都只有一块宅基地，二人之间仍然可以转让宅基地，并不因此导致二人在2001年所签的《房屋转让据》无效，同理吴化昌与吴阳珍2004年所签的《房屋转让据》也并不因此而无效。梁占文与吴化昌签订《房屋转让据》时，转让据上明确载明经两家协商同意转让，吴化昌有理由相信梁占文已征得其他共有人的同意。因此，案涉的两份《房屋转让据》有效。二、关于吴阳珍是否有权受让本案所涉的宅基地的问题。虽然吴阳珍是外嫁女，但是其出嫁后，户籍一直保留在矮枧村，其并没有宅基地，其在矮枧村有权受让他人转让的宅基地。根据“房地一体”的原则，案涉房屋及附属设施在两次转让的过程中，该房屋及附属设施的土地使用权均随之一并转移给受让人。因此，梁占文、吴化昌应协助吴阳珍办理土地使用权过户手续。综上所述，梁占文、吴化昌的上诉请求均不能成立，均应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由梁占文和吴化昌各负担30元。本判决为终审判决。审判长  杨再幸审判员  吴竹春审判员  龙 恺二〇一八年十月二十九日法官助理章杰书记员杨兰