广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终522号上诉人（原审被告、反诉原告）：恩平盛林生态旅游有限公司，住所地：广东省恩平市。法定代表人：林夏南，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽霞，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：古通权，男，1972年4月22日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：刘慧珊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高笑真，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人恩平盛林生态旅游有限公司（以下简称盛林公司）因与被上诉人古通权房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判盛林公司无需向古通权支付利息（截至2020.11.20利息为16513.11元）；2.撤销一审判决第二项，改判古通权向盛林公司支付房屋使用费暂计30100元；3.由古通权承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：2016年9月21日盛林公司与古通权签署《山泉湾畔内部认购合同》，约定古通权购买位于恩平市，盛林公司与古通权签署《回购协议》，约定在古通权完成所有回购手续后，盛林公司可对房屋进行回购。根据回购协议第六条，古通权申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方已签订的所有法律文件的原件退回给盛林公司并完成过户手续，根据协议第二条的第二款，完成所有回购手续后15个工作日内盛林公司向古通权按本协议支付回购房款。因古通权购买的房屋已办理抵押登记手续，古通权并不满足回购协议第3条、第5条及第6条的约定，古通权申请回购时须将其持有所有合同及附件、补充协议及其他双方已签订的商品房所有法律文书的原件退还盛林公司并完成办理过户手续及办理解押手续。现因案涉房屋办理了抵押手续无法完成过户，我方不应向古通权支付回购款及利息。古通权自2016年12月25日收楼至今，仍在使用该房屋，期间其与深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定古通权委托深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司对该房屋进行出租经营，古通权按比例收取经营收入。现一审判决盛林公司对古通权进行回购并支付回购款，基于公平公正原则，古通权应向盛林公司支付房屋使用费，盛林公司酌情要求古通权自2017年2月1日起计算至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费。古通权辩称，一、盛林公司需要向古通权支付利息，理由：1.盛林公司要求古通权尽快签订关于提前申请回购的函，并向古通权支付回购款，盛林公司从未要求古通权向其交付合同原件等，具体可见古通权一审提交的证据；2.双方是先签订回购协议，后签订回购函，双方在回购函已经明确约定，盛林公司是同意回购房屋的，且双方就回购金额、回购款支付时间达成一致，双方就交付合同原件等条款已进行实质性变更，盛林公司的主张是为了拖延司法进度；3.退一万步来说，即便盛林公司向古通权提出交付合同原件，但交付合同原件的行为并非合同的主要义务，不构成盛林公司履行义务的对等义务，实际上古通权已支付完毕房屋款，可证明古通权已忠实履行合同义务；4.合同原件本身应该由双方当事人各保留一份，盛林公司在没有履行回购义务的情况下，要求古通权交付合同原件，极大损害古通权的合法权益，导致古通权无法通过司法途径维权。二、盛林公司向古通权主张房屋使用费没有依据。1.古通权没有入住涉案房屋，对涉案房屋没有事实上使用行为；2.古通权与盛林公司是房屋买卖合同关系，古通权作为涉案房屋的买方，是房屋的所有权人，根据物权法第三十九条，所有权人对自身的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。而合同中的回购条款不影响基础法律关系，就是房屋买卖合同关系；3.根据合同约定，双方签订的认购合同第五条明确约定，在该商品房交付后可以使用商品房，依据该约定，即便古通权使用，也无须支付使用费，具有法定即合同依据；4.房地产开发企业，回购是比较常见的，开发商赋予购房人化解商品房跌价风险的权利，本案中，认购合同及回购协议实际上是出售交易和回购交易两个交易行为，出售交易是双方签字盖章就生效，回购交易具备回购条件，古通权可以要求对方履行回购义务，因此本案中，不能因为双方在达成回购合议后而否认双方的基础法律关系即房屋买卖合同关系；5.盛林公司要求古通权支付房屋使用费的标准没有任何依据，也没有提供任何证据，其应该承担举证不能的法律后果。综上，请驳回盛林公司的上诉请求，维持原判。古通权向一审法院起诉请求：1.请求法院判令盛林公司向古通权支付商品房回购款392261元、利息7659元（利息以盛林公司所欠的回购款392261为基数，自2019年10月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，请求至支付全部款项完毕之日止，现暂计至2020年4月20日）；2.本案一审受理费、保全费由盛林公司承担。盛林公司向一审法院反诉请求：1.判令古通权向盛林公司支付房屋使用费暂计30100元(自2017年2月1日起计算至古通权实际向盛林公司交房之日止，按每月700元计算，暂计算至2020年8月31日为30100元)；2.本案一审反诉费由古通权承担。一审法院判决：一、恩平盛林生态旅游有限公司应在判决生效之日起十日内支付回购款392261，并支付利息(以392261为基数，自2019年10月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项清偿之日止)给古通权。二、驳回恩平盛林生态旅游有限公司的反诉请求。盛林公司如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。一审案件的本诉受理费3649.4元、诉前保全费2519.6元，合计6169元由恩平盛林生态旅游有限公司负担。一审案件反诉受理费276.25元，由盛林公司负担。二审期间，盛林公司向本院提交了《不动产登记证明》（复印件）、《个人购房借款／担保合同》（复印件）各一份，拟证明古通权为购买涉案房屋向中国工商银行股份有限公司恩平支行贷款218000元、贷款期限10年及古通权将该房屋设定抵押，于2016年12月22日办理抵押登记；古通权向本院提交中国工商银行股份有限公司恩平支行出具的《个人贷款结清证明》（复印件）、恩平市国土资源局出具的《不动产登记证明》（复印件）各一份及古通权持有的卡号62×××32《借记卡账户历史明细清单》，拟证明古通权已于2019年8月12日将涉案房屋的商业银行贷款还清、涉案房屋已于2021年3月5日办理抵押权注销登记。上述证据与本案事实有关联，并经二审当庭质证，本院予以采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对盛林公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.盛林公司应否向古通权支付回购款及利息；2.古通权应否向盛林公司支付房屋使用费。关于焦点1，根据古通权（乙方）与盛林公司（甲方）签订的《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》“一、在同时满足以下条件的情况下，甲方按所购该商品房原合同价95%回购：……3.乙方需完全缴清全部房款且未就该商品房设置阻碍甲方回购后行使房地产的各种权利，包括但不限于与第三方签订买卖、商业担保、抵押等。5.如已办理银行按揭贷款的，乙方负责在向甲方提出回购申请之前解除抵押，并如实缴清该商品房相关费用。6.乙方申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件的原件退回给上诉人并完成过户手续……”的约定，古通权在申请回购时需要如实缴清全部房款、解除抵押手续并将涉案商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件的原件退回给盛林公司，才满足盛林公司按所购该商品房原合同价95%回购的条件，古通权属于互负债务合同当事人先履行义务的一方，盛林公司属于后履行义务的一方。而根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在古通权未履行在先义务的情况下，盛林公司有权拒绝履行回购房屋的在后义务。本案中，盛林公司明知古通权在提出回购房屋申请时并未履行退回涉案商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件原件的合同义务的情况下，却仍然在古通权发出的《关于提前请求回购房地产的函》中出具“同意出函人提出的申请”的意见并盖章确认，盛林公司已然放弃了请求古通权承担在先履行合同义务的权利。一审法院基于经已查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定判令盛林公司向古通权赔偿相应的逾期支付利息损失理据充分、处理恰当。盛林公司以古通权未办理房屋抵押权登记、退回涉案房屋的全部法律文书、未完成所有的回购手续不满足回购协议相关约定为由，提出不应当支付房屋回购款及利息的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于焦点2，古通权基于与盛林公司签订的《山泉湾畔内部认购合同》取得案涉房屋的占有和使用的权利，无证据证明双方约定了房屋的使用费。双方签订的《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》也未对古通权合法占有使用房屋期间的费用有约定，且古通权在《关于提前请求回购房地产的函》中已明确表示将其与深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司签订的《物业委托管理经营合同》中甲方（古通权）的权利与义务转让给盛林公司，盛林公司也由此取得对涉案房屋的收益权利。盛林公司提出古通权应自2017年2月1日起计算至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费的上诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，盛林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965.33元，由恩平盛林生态旅游有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 柯小梅审 判 员 梅晓凌二〇二一年四月十六日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳赵金兰广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终522号上诉人（原审被告、反诉原告）：恩平盛林生态旅游有限公司，住所地：广东省恩平市。法定代表人：林夏南，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽霞，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：古通权，男，1972年4月22日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：刘慧珊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高笑真，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人恩平盛林生态旅游有限公司（以下简称盛林公司）因与被上诉人古通权房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判盛林公司无需向古通权支付利息（截至2020.11.20利息为16513.11元）；2.撤销一审判决第二项，改判古通权向盛林公司支付房屋使用费暂计30100元；3.由古通权承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：2016年9月21日盛林公司与古通权签署《山泉湾畔内部认购合同》，约定古通权购买位于恩平市，盛林公司与古通权签署《回购协议》，约定在古通权完成所有回购手续后，盛林公司可对房屋进行回购。根据回购协议第六条，古通权申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方已签订的所有法律文件的原件退回给盛林公司并完成过户手续，根据协议第二条的第二款，完成所有回购手续后15个工作日内盛林公司向古通权按本协议支付回购房款。因古通权购买的房屋已办理抵押登记手续，古通权并不满足回购协议第3条、第5条及第6条的约定，古通权申请回购时须将其持有所有合同及附件、补充协议及其他双方已签订的商品房所有法律文书的原件退还盛林公司并完成办理过户手续及办理解押手续。现因案涉房屋办理了抵押手续无法完成过户，我方不应向古通权支付回购款及利息。古通权自2016年12月25日收楼至今，仍在使用该房屋，期间其与深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定古通权委托深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司对该房屋进行出租经营，古通权按比例收取经营收入。现一审判决盛林公司对古通权进行回购并支付回购款，基于公平公正原则，古通权应向盛林公司支付房屋使用费，盛林公司酌情要求古通权自2017年2月1日起计算至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费。古通权辩称，一、盛林公司需要向古通权支付利息，理由：1.盛林公司要求古通权尽快签订关于提前申请回购的函，并向古通权支付回购款，盛林公司从未要求古通权向其交付合同原件等，具体可见古通权一审提交的证据；2.双方是先签订回购协议，后签订回购函，双方在回购函已经明确约定，盛林公司是同意回购房屋的，且双方就回购金额、回购款支付时间达成一致，双方就交付合同原件等条款已进行实质性变更，盛林公司的主张是为了拖延司法进度；3.退一万步来说，即便盛林公司向古通权提出交付合同原件，但交付合同原件的行为并非合同的主要义务，不构成盛林公司履行义务的对等义务，实际上古通权已支付完毕房屋款，可证明古通权已忠实履行合同义务；4.合同原件本身应该由双方当事人各保留一份，盛林公司在没有履行回购义务的情况下，要求古通权交付合同原件，极大损害古通权的合法权益，导致古通权无法通过司法途径维权。二、盛林公司向古通权主张房屋使用费没有依据。1.古通权没有入住涉案房屋，对涉案房屋没有事实上使用行为；2.古通权与盛林公司是房屋买卖合同关系，古通权作为涉案房屋的买方，是房屋的所有权人，根据物权法第三十九条，所有权人对自身的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。而合同中的回购条款不影响基础法律关系，就是房屋买卖合同关系；3.根据合同约定，双方签订的认购合同第五条明确约定，在该商品房交付后可以使用商品房，依据该约定，即便古通权使用，也无须支付使用费，具有法定即合同依据；4.房地产开发企业，回购是比较常见的，开发商赋予购房人化解商品房跌价风险的权利，本案中，认购合同及回购协议实际上是出售交易和回购交易两个交易行为，出售交易是双方签字盖章就生效，回购交易具备回购条件，古通权可以要求对方履行回购义务，因此本案中，不能因为双方在达成回购合议后而否认双方的基础法律关系即房屋买卖合同关系；5.盛林公司要求古通权支付房屋使用费的标准没有任何依据，也没有提供任何证据，其应该承担举证不能的法律后果。综上，请驳回盛林公司的上诉请求，维持原判。古通权向一审法院起诉请求：1.请求法院判令盛林公司向古通权支付商品房回购款392261元、利息7659元（利息以盛林公司所欠的回购款392261为基数，自2019年10月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，请求至支付全部款项完毕之日止，现暂计至2020年4月20日）；2.本案一审受理费、保全费由盛林公司承担。盛林公司向一审法院反诉请求：1.判令古通权向盛林公司支付房屋使用费暂计30100元(自2017年2月1日起计算至古通权实际向盛林公司交房之日止，按每月700元计算，暂计算至2020年8月31日为30100元)；2.本案一审反诉费由古通权承担。一审法院判决：一、恩平盛林生态旅游有限公司应在判决生效之日起十日内支付回购款392261，并支付利息(以392261为基数，自2019年10月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项清偿之日止)给古通权。二、驳回恩平盛林生态旅游有限公司的反诉请求。盛林公司如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。一审案件的本诉受理费3649.4元、诉前保全费2519.6元，合计6169元由恩平盛林生态旅游有限公司负担。一审案件反诉受理费276.25元，由盛林公司负担。二审期间，盛林公司向本院提交了《不动产登记证明》（复印件）、《个人购房借款／担保合同》（复印件）各一份，拟证明古通权为购买涉案房屋向中国工商银行股份有限公司恩平支行贷款218000元、贷款期限10年及古通权将该房屋设定抵押，于2016年12月22日办理抵押登记；古通权向本院提交中国工商银行股份有限公司恩平支行出具的《个人贷款结清证明》（复印件）、恩平市国土资源局出具的《不动产登记证明》（复印件）各一份及古通权持有的卡号62×××32《借记卡账户历史明细清单》，拟证明古通权已于2019年8月12日将涉案房屋的商业银行贷款还清、涉案房屋已于2021年3月5日办理抵押权注销登记。上述证据与本案事实有关联，并经二审当庭质证，本院予以采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对盛林公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.盛林公司应否向古通权支付回购款及利息；2.古通权应否向盛林公司支付房屋使用费。关于焦点1，根据古通权（乙方）与盛林公司（甲方）签订的《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》“一、在同时满足以下条件的情况下，甲方按所购该商品房原合同价95%回购：……3.乙方需完全缴清全部房款且未就该商品房设置阻碍甲方回购后行使房地产的各种权利，包括但不限于与第三方签订买卖、商业担保、抵押等。5.如已办理银行按揭贷款的，乙方负责在向甲方提出回购申请之前解除抵押，并如实缴清该商品房相关费用。6.乙方申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件的原件退回给上诉人并完成过户手续……”的约定，古通权在申请回购时需要如实缴清全部房款、解除抵押手续并将涉案商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件的原件退回给盛林公司，才满足盛林公司按所购该商品房原合同价95%回购的条件，古通权属于互负债务合同当事人先履行义务的一方，盛林公司属于后履行义务的一方。而根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在古通权未履行在先义务的情况下，盛林公司有权拒绝履行回购房屋的在后义务。本案中，盛林公司明知古通权在提出回购房屋申请时并未履行退回涉案商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件原件的合同义务的情况下，却仍然在古通权发出的《关于提前请求回购房地产的函》中出具“同意出函人提出的申请”的意见并盖章确认，盛林公司已然放弃了请求古通权承担在先履行合同义务的权利。一审法院基于经已查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定判令盛林公司向古通权赔偿相应的逾期支付利息损失理据充分、处理恰当。盛林公司以古通权未办理房屋抵押权登记、退回涉案房屋的全部法律文书、未完成所有的回购手续不满足回购协议相关约定为由，提出不应当支付房屋回购款及利息的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于焦点2，古通权基于与盛林公司签订的《山泉湾畔内部认购合同》取得案涉房屋的占有和使用的权利，无证据证明双方约定了房屋的使用费。双方签订的《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》也未对古通权合法占有使用房屋期间的费用有约定，且古通权在《关于提前请求回购房地产的函》中已明确表示将其与深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司签订的《物业委托管理经营合同》中甲方（古通权）的权利与义务转让给盛林公司，盛林公司也由此取得对涉案房屋的收益权利。盛林公司提出古通权应自2017年2月1日起计算至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费的上诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，盛林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965.33元，由恩平盛林生态旅游有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 柯小梅审 判 员 梅晓凌二〇二一年四月十六日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳赵金兰