成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初9371号 原告：金世官，男，1960年8月18日出生，朝鲜族，住湖南省张家界市武陵源区。 原告：千海玉，女，1963年10月11日出生，朝鲜族，住湖南省张家界市武陵源区。 二原告委托诉讼代理人：刘雨诺，四川蜀正律师事务所律师。 被告：成都普菲特企业管理有限公司，住所地成都市双流区东升街道三强南路一段******。 法定代表人：于堂坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告金世官、千海玉与被告成都普菲特企业管理有限公司（以下简称“普菲特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。金世官、千海玉的委托诉讼代理人刘雨诺，普菲特公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金世官、千海玉向本院提出诉讼请求：1、判令普菲特公司立即向金世官、千海玉支付其位于成都“美国城”商铺的租金共计117886.5元(2016年7月31日计算至2018年7月79日)；2、判令普菲特公司立即向金世官、千海玉支付违约金16952元（违约金数额以租金为基数，按照每日万分之二的标准，从2016年7月31日起计算至2018年7月19日止）；3、判令普菲特公司按照合同约定期限、金额以此类推继续向金世官、千海玉履行支付房屋租金。事实与理由：金世官、千海玉于2013年7月30日与四川环福置地有限公司签订《商品房买卖合同》后与普菲特公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，将其购买的位于成都市双流区东升街道双楠大道666号“美国城”1幢3层31292号、面积为50.64平方米的商铺委托给普菲特公司使用，期限为十五年，租金自第四年开始支付，第四至第十五年租金于每个合同年度的第一个月和第七个月分两期予以支付，如未按约支付租金，每逾期一日，应按逾期款项的万分之二支付违约金。但截止起诉之日，普菲特公司未向金世官、千海玉支付租金。金世官、千海玉为维护其合法权益，特向法院提出如上诉请。 普菲特公司辩称：1、普菲特公司基于金世官、千海玉的委托对商铺进行管理，双方建立的是委托合同关系，而非租赁合同关系；2、因普菲特公司实际未招商未开业经营，事实上无法继续履行合同，在此情况下要求普菲特公司继续支付委托经营管理费用显失公平；3、委托经营管理合同约定，普菲特公司向金世官、千海玉支付费用的前提是普菲特公司实际收取了租金并在扣除10%的管理费后支付，普菲特公司并未实际收取到租金，也无扣除10%管理费的事实，向金世官、千海玉支付费用的前提条件不具备，不应向金世官、千海玉支付费用；4、金世官、千海玉未提交租金核算单，双方未对费用进行结算，不应支付费用；5、金世官、千海玉并未举证证明其损失，其请求的违约金过高，应予调整。 本院经审理，认定事实如下：2013年7月30日，金世官、千海玉与四川环福置地有限公司签订《商品房买卖合同》，约定金世官、千海玉购买四川环福置地有限公司开发的位于双流区东升镇葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）1幢3层31292号房屋，测绘建筑面积共50.64平方米，总价款630616元。同日，金世官、千海玉与普菲特公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：金世官、千海玉将位于成都美国城1幢3层31292号商铺委托给普菲特公司使用或租赁；为确实维护成都美国城业态经营的整体性和统一性，普菲特公司受托后，可以根据成都美国城规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺出租或使用，出租时普菲特公司无需再另行通知金世官、千海玉；委托期限为十五年，自该商铺的买卖双方签订《商品房买卖合同》且金世官、千海玉所有款项支付完毕，普菲特公司开具《委托经营管理起始时间通知单》之日起算；该商铺前三年不产生收益，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付，且普菲特公司确保第四至第六年每年租金金额不低于人民币59845元，第四至第十五年期间，普菲特公司根据当时租金情况，提留上述对应每个年份普菲特公司确保租金的高出部分的10%作为管理费用；租金于每个合同年度的每一个月和第七个月分两期予以支付；若普菲特公司未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向金世官、千海玉支付逾期款项万分之二的违约金；除本合同另有约定外，双方均不得擅自终止本合同；合同执行过程中一方通知另一方需以书面形式通过邮寄、传真或快递送达。 另查明，2015年1月20日，四川环福置地有限公司向金世官、千海玉开具销售不动产统一发票，载明“不动产项目名称：成都美国城一期（大型购物中心），销售的不动产楼牌号：1-3-31292，建筑面积：50.71平方米，金额（元）：630616”。2015年1月23日，四川环福置地有限公司向金世官、千海玉开具收据，载明金世官、千海玉已交纳房屋契税、房屋维修基金、产权证办理费用。 庭审中，普菲特公司陈述，起始时间通知单一般在业主交纳完毕购房款、契税、维修基金后即开具。 上述事实，有双方当事人的一致陈述及金世官、千海玉提交的《商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据等在卷为证。 本院认为：金世官、千海玉与普菲特公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，双方的争议焦点是：1、金世官、千海玉与普菲特公司建立的是房屋租赁合同关系还是委托合同关系？2、普菲特公司是否违约，应否承担违约责任？对此，本院评判如下： 1、关于金世官、千海玉与普菲特公司建立的是房屋租赁合同关系还是委托合同关系的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。委托合同是指委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。其最基本的特征是受托人以委托人的名义实施代理行为，代理行为的效果直接归属于委托人。本案中，金世官、千海玉与普菲特公司双方在合同中约定：“金世官、千海玉将商铺委托给普菲特公司使用或租赁；普菲特公司可以根据美国城规划布局及商品品种的统一规定，选择相应的经营者，将该商铺出租或使用，出租时无需再另行通知金世官、千海玉；普菲特公司确保相应年份的租金金额不低于59845元，租金于每个合同年度的第一个月和第七个月分两期予以支付。”上述约定，均反映出普菲特公司是以自己的名义而非金世官、千海玉的名义实施相应的法律行为，其经营的风险和后果并非由金世官、千海玉承担而是自行承担。故根据合同中对双方权利义务的约定来看，金世官、千海玉与普菲特公司建立的实为租赁合同关系而非委托合同关系。在合同尚未解除，亦无其他证据证明实际不能履行的情况下，普菲特公司不能拒绝支付租金。故，普菲特公司以其实际未招商未收取费用，继续支付费用显失公平的辩称理由无事实和法律依据，本院不予采纳。 2、关于普菲特公司是否违约，应否承担违约责任的问题。本院认为，金世官、千海玉与普菲特公司签订的合同并未解除，普菲特公司逾期支付租金违约，应承担违约责任。金世官、千海玉与普菲特公司在合同中约定，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付，且普菲特公司确保第四至第六年每年租金金额不低于59845元，在第四至第十五年期间，普菲特公司根据当时租金情况，提留上述对应每个年份普菲特公司确保租金的高出部分的10%作为管理费，上述约定的字面意思为普菲特公司确保第四至第六年的租金不低于59845元，对超出该租金的部分收取10%作为管理费，故并无以实际收取到租金并在提取10%的管理费后再行向金世官、千海玉支付租金的意思，故普菲特公司的该项辩称意见不能成立，本院也不予采纳。因金世官、千海玉未提交《委托经营管理起始时间通知单》，根据《商铺委托经营管理合同》的约定，“商铺的委托期限自该商铺的买卖双方签订《商品房买卖合同》且金世官、千海玉所有款项支付完毕，普菲特公司开具《委托经营管理起始时间通知单》之日起算”，结合普菲特公司关于起始时间通知单一般在业主交纳完毕所有款项后开具的陈述，本院认为，本案中涉案商铺的委托经营期限应当从四川环福置地有限公司向金世官、千海玉开具收据之日即2015年1月23日起开始计算。根据委托经营管理合同的约定，从第四年开始支付租金，故普菲特公司应从2018年1月23日起的一个月内支付租金。具体为应于2018年2月22日前支付第四个合同年度的第一期租金29922.5元（59845元÷2）。金世官、千海玉主张计算至2018年7月19日，为59845元÷365天×178天=29184.68元。金世官、千海玉主张从2016年7月31日起算租金的诉讼请求没有事实依据，本院仅支持29184.68元。金世官、千海玉与普菲特公司是否对租金进行核算不影响普菲特公司按照合同约定支付租金，故普菲特公司辩称金世官、千海玉未提交租金核算单，不予支付租金的理由不能成立，本院不予采纳。对于以后的租金是否继续履行，因以后的租金为金世官、千海玉并未确定的预期利益，故本案不作处理。金世官、千海玉主张按日万分之二的标准计算违约金并不过高，普菲特公司主张降低无事实依据，本院不予采纳。但违约金应从逾期之日起即2018年2月23日起计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、成都普菲特企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付金世官、千海玉租金29184.68元； 二、成都普菲特企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付金世官、千海玉违约金（违约金以29184.68元为基数，按日万分之二的标准，从2018年2月23日起计算至付清之日止）； 三、驳回金世官、千海玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1498元，由成都普菲特企业管理有限公司负担1000元，金世官、千海玉负担498元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐海英 二〇一八年十月二十三日 法官助理沈健诚 书记员何湘