文书内容重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初14906号原告：重庆渝凰物业管理有限公司，住所地重庆市江**鱼嘴镇工农路**（政府大楼）1层6间，统一社会信用代码9150000005649728XL。法定代表人：包胜芬，总经理。委托诉讼代理人：冷伟，男，1974年6月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系该公司员工。委托诉讼代理人：何静，重庆依斯特律师事务所律师。被告：吴勇，男，1990年3月25日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆渝凰物业管理有限公司（以下简称渝凰公司）诉被告吴勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告重庆渝凰物业管理有限公司的委托诉讼代理人何静、被告吴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝凰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴勇支付2016年2月1日至2018年7月31日的物业服务费、水电公摊费5736元；2.判令被告吴勇支付原告滞纳金，滞纳金从逾期之日起每日按应缴费金额的千分之三支付至付清时止。事实及理由：2014年3月29日，原告与被告签订《巨龙·江山国际前期物业服务合同》，约定由被告委托原告对巨龙·江山国际小区实行物业管理，委托期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止或者业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，高层物业服务费由原告按建筑面积每月1.6元每平方米向业主收取，花园洋房物业服务费由原告按建筑面积每月2.2元每平方米向业主收取。原告按照约定向被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告仅支付了部分物业服务费及水电公摊费。截至2018年7月31日，被告拖欠的物业服务费及水电公摊费共计5736元及滞纳金。被告的行为已经严重违约，给原告造成重大经济损失，原告多次催收未果，遂诉至法院。被告吴勇辩称，对欠费金额没有意见，但滞纳金标准过高；门卫的门经常坏，最近才将门修好；路边的餐馆油烟全部排在小区内；电梯门经常坏，电梯内顶部不规范，照明灯一直裸露，存在安全隐患，电梯内长期有异味；电梯内有广告，物管对该费用没有明确的用向；所住的5栋楼顶有违章建筑。本院经审理认定事实如下：2014年3月29日，被告吴勇（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《巨龙·江山国际前期物业服务合同》约定，根据有关法律、法规的规定，在自愿平等协商的基础上，甲方将巨龙·江山国际小区委托于乙方实行物业管理；物业名称为巨龙·江山国际一期，物业类型为商住楼，座落于重庆市江**鱼嘴镇和煦路**，建筑面积为89612.11平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；甲方委托乙方管理的事项包括以下几方面：1.房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护，2.道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护，3.公用绿地、花木等养护和管理，4.公共环境卫生，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，5.交通与车辆停放秩序的管理，6.维护公共秩序，巡视、门岗执勤，7.管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料；委托管理期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止或业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；甲方代表和维护产权人、使用人的合法权益；甲方按《重庆市住宅小区物业管理条例》向乙方提供物业管理用房，其用途用于物业管理和服务；甲方应每月或每季度按时向乙方交纳物业管理等其他费用；业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费应承担违约责任，甲方协助做好思想工作，帮助乙方催缴相关费用；乙方对业主和物业使用人违反法律规章的行为，提请有关部门处理；乙方按《重庆市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“叁级服务等级标准”实现目标管理，详见附件；高层物业服务费由乙方按建筑面积每月1.6元每平方米向业主收取，花园洋房物业服务费由乙方按建筑面积每月2.2元每平方米向业主收取，车位物业服务费由乙方按每月50元每个车位向业主或使用人收取，公用水电费（如楼道、走廊、庭院、路灯电费、材料费；花园、景观绿化用水费用）由乙方向业主或物业使用人分户据实分摊收取；空置房屋的管理服务费，按全额收取（已装修未入住的），业主接房后，如未及时装修，且水电气三表均未使用（读数为零）物业管理服务费按50%收取；业主和使用人逾期未缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三支付滞纳金；本合同之附件均为合同有效组成部分。前述合同的附件为《重庆市普通住宅小区三级物业管理指导标准》，前述标准明确以下内容：物业公司与业主签订有物业管理合同，责权利关系明确；小区各项管理制度完善，制订有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、治安、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准；小区内无违章建筑，房屋的公共楼梯、走道等无随意堆放杂物和占用，公共设备设施整洁完好、标识清楚；小区内的房屋完好率达到80%以上，维修质量合格率达到85%以上，小修两小时内维修人员到达现场处理或联系预约处理，急修15分钟之内维修人员到达现场处理，特殊急修工程须与客户约定时间完成；小区公共地段每天清扫，公厕设专人管理，化粪池、窖井等定期清理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到85%以上；小区配备安全保卫人员，协助公安机关搞好安全防护，减少各种案件及事故的发生，尽可能的消除各种安全隐患，火灾、刑事和交通事故年发率不超过2.5‰；小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途，给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营基本正常，减少发生故障；房租、水、电、气等各项费用实行便民统一收取，书信、报刊代收代发；保持小区已经设置的绿化风格，草坪、花木生长良好；车辆停放有序，保持小区内车畅通，限制车辆行驶速度，禁止鸣号，减少噪音污染；建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度，住户评议满意率达到70%以上。2014年3月29日，被告吴勇办理巨龙·江山国际X期X栋X-X号房屋的接房手续，并对房屋进行了验收。原告确认物业符合购房合同约定的条件和要求，并正式接房，自愿委托被告对物业进行管理并承诺遵守本小区的有关物业管理规定。巨龙·江山国际X期X栋X-X号房屋的建筑面积为113.22平方米。2017年9月1日，江北区违法建筑整治工作指挥部办公室、重庆市规划局两江新区分局、重庆市江北区鱼嘴镇人民政府作出关于集中整治巨龙·江山国际小区违法建筑的通告，对巨龙·江山国际小区内的违章建筑依法进行整治，要求相关业主限期拆除违章建筑或接受处理。庭审中，原告与被告均确认小区尚未成立业主委员会，巨龙·江山国际小区5栋存在违章建筑，公共区域水电公摊费每月10元。原告陈述物业服务费的缴纳方式为当月缴纳当月的物业服务费，现电梯内的广告收入是统一存放的，待业主委员会成立后在再行移交。另查明，原告成立于2012年5月30日，系具有物业管理企业三级资质证书的有限责任公司。被告为证明原告提供物业服务的小区内电梯顶棚安装不规范、照明灯裸露，路边的餐馆油烟排放至小区，电梯内有广告向法庭举示三张照片，原告经质证认为被告举示的照片不能显示拍摄的时间和地点。上述事实，有《巨龙·江山国际前期物业服务合同》、物业服务费欠费截屏、江北区违法建筑整治工作指挥部办公室、重庆市规划局两江新区分局、重庆市江北区鱼嘴镇人民政府关于集中整治巨龙·江山国际小区违法建筑的通报、照片以及当事人的法庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人均有约束力。原告是合法的物业管理企业，原告与被告签订的《巨龙·江山国际前期物业服务合同》对双方当事人均有约束力，当事人应当依约履行各自的义务。根据《巨龙·江山国际前期物业服务合同》的约定，被告每月应交纳的物业服务费为181.15元（113.22平方米×1.6元/平方米）、水电公摊费10元，原告主张被告未交纳2016年2月1日至2018年7月31日（共计30个月）期间的物业服务费及水电公摊费，被告也未举证证明其已经交纳前述期间的物业服务费及水电公摊费，且被告对前述期间的物业服务费及水电公摊费无异议，对此本院予以确认。被告辩称巨龙·江山国际小区内有违章建筑，但物业公司已经举证证明相关职能部门对违章建筑的问题进行了处理，被告亦可依法另行维护自己的相关权利，故对被告的该项辩称本院不予采纳。被告提出原告对电梯内的广告收入用向不明确，原告已当庭陈述对广告收入系统一存放，待业主委员会成立后再行移交，故对被告的该项辩称本院不予采纳。被告提出路边的餐馆油烟排放小区以及电梯顶棚安装不规范、照明灯裸露的意见，其举示的证据不能明确拍摄的时间和地点，且即便该证据属实，但被告举示的照片反映出原告在实施物业管理中存在一定瑕疵，此瑕疵需原告改进和完善，以便更好的服务全体业主，但不属于重大服务质量问题，不能成为被告拒绝交纳物业服务费的正当理由。被告的其余辩称，其并未提供证据予以证明，本院亦不予采纳。综上，原告的请求符合法律规定及当事人约定，本院予以支持，根据被告欠付物业服务费的期间及相关标准，被告应支付的物业服务费及水电公摊费用为5734.5元（181.15元/月×30月+10元/月×30月）。关于原告主张的滞纳金，根据《巨龙·江山国际前期物业服务合同》的约定，业主未按时足额交纳物业服务费及其他费用的，应自逾期之日起按应缴纳金额每日3‰（每月9%）的标准缴纳滞纳金。被告未按合同约定交纳物业服务费及相关费用，构成违约，应向原告支付滞纳金，被告抗辩滞纳金标准过高，对被告的辩称本院予以采纳，对滞纳金的标准本院依法予以调整，按照年利率24%予以主张。当事人约定的物业服务费缴纳方式为“被告应每月或每季度按时向原告交纳物业管理等其他费用”，原告主张按月交纳物业服务费，但其并未提供证据予以证明，根据当事人的约定，被告既可以按月缴纳，也可以按季度缴纳，本院以有利于被告的缴纳方式作为计算滞纳金的依据，结合计算滞纳金的标准及计算的期间，截至2018年7月31日的违约金为1548.32元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二之规定，判决如下：一、被告吴勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝凰物业管理有限公司2016年2月1日至2018年7月31日期间的物业服务费及水电公摊费5734.5元；二、被告吴勇于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝凰物业管理有限公司支付滞纳金（截至2018年7月31日的滞纳金1548.32元；以应付未付的物业服务费、水电公摊费5734.5元为基数，自2018年8月1日起至付清时止，按照年利率24%计算）；三、驳回原告重庆渝凰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告吴勇负担。本判决为终审判决。审判员  范登虎二〇一八年十月三十一日书记员  关 超