湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初3788号原告：欧阳锐，男，1989年2月2日生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：旷斌斌，湖南本义真元律师事务所律师。被告:凌红，女，1992年6月21日生，汉族，住湖南省衡阳县。被告:李银华，男，1988年10月4日生，瑶族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：金伟，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐银，北京德恒（长沙）律师事务所实习律师。原告欧阳锐（以下简称原告）与被告凌红、李银华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人旷斌斌，被告李银华及其委托诉讼代理人金伟、唐银到庭参加诉讼，被告凌红经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，两被告退还原告已交的购房款共计500000元；2、本案的诉讼费用由两被告承担。原告当庭变更诉讼请求为:1、撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，两被告退还原告已交的购房款共计500000元，以及从起诉之日起按每月2%的利率支付占用资金期间的利息，一直计算到归还为止；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年1月，原告由于工作调动，从广州来到长沙工作。同年3月原告在一网站上看见了被告凌红售卖房屋的广告，原告与其取得了联系。被告凌红全权委托被告李银华处理和原告的房屋买卖事宜。在2018年3月19日原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告凌红将自己所有，坐落于长沙市雨花区万家丽中路二段**湘核佳苑**602的房屋出售给原告，售价为1498000元，其中包括地下车位一个，购房款分三次给付，由被告凌红在原告给付了第二笔购房款以后，办理房屋过户手续。在2018年3月31日原告通过银行转账给被告李银华第二笔购房款以后，原告就一再催促被告凌红去办理过户的事宜。同年的4月17日，被告李银华通过微信联系原告，要求原告准备好户口之类的文件，准备办理房屋过户手续。但是原告将资料交给被告后，其并没有办理过户手续。之后被告李银华又要求办理财产公证，双方前往公证机构后，公证机关告知双方不能对房产办理公证。然后在被告李银华的一再要求下在同年的4月20日，原、被告又签订了《房屋买卖补充合同》。因为《房屋买卖补充合同》新增了条款，所以原告在当日签字后就在网上查询了长沙市房地产过户的政策。发现《长住建发[2017]151号》文件规定，从2017年9月23日起，长沙市的商品住房（包括二手房）在取得不动产权属证书之日起3年内不得上市交易。两被告明知原告购房的目的和要求就是在付完约定的房款后就要立即办理房屋过户手续的，但是两被告在和原告商量卖房以及如何办理房屋过户的过程中都刻意隐瞒了这一事实。被告凌红出售的房屋取得房产证的时间是2016年7月26日，所以，就算是原告全额给付了购房款，被告凌红也不可能在约定的时间内办理过户手续，也就不可能实现原告的购房目的。所以在4月20日的当天，原告就通知两被告协商退款，但是两被告拒不退款。之后原告又多次找到两被告，要求其退还原告已经缴纳的购房款共计500000元，未果。综上，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特诉至法院，望判如所请。被告李银华辩称：依据双方签订的《房屋买卖合同》第6条，在2018年4月17日前原告需代被告凌红归还完全部房贷，从银行赎回房产证，交由被告凌红办理过户并出具公证，因原告违约在先，之后查明长沙市房屋过户政策，在双方了解该政策情况下签订了《房屋买卖补充合同》，第4条约定：被告凌红在符合长沙市房屋过户政策情况下一个月内无条件办理过户手续；因此双方约定的过户时间为2019年7月27日至2019年8月26日。两被告并不存在违约行为，要求继续履行合同。被告凌红未到庭答辩，亦未提交书面答辩状或证据。经审理查明：涉案房屋位于湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段359号湘核佳苑4栋602号（长房权证雨花字第**），建筑面积为164.12平方米，所有权人系被告凌红，登记时间为2016年7月26日。2018年3月17日，原告（乙方、买方）与被告凌红（甲方、卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：1、甲方将涉案房屋出售给乙方；2、成交总价为1498000元，定金即首付共500000元，分三次付清：第一次为签订协议当天支付50000元，第二次为2018年3月21日之前去房产局打印不动产登记情况表，只要甲方名下确有涉案房屋，则当日签订购房合同并支付250000元，第三次在2018年3月31日之前付200000元，以上定金不退。在2018年4月17日之前乙方需替甲方将上述房屋抵押在长沙银行的剩余贷款（大概700000元左右）还清，赎回房产证，并于当日公证。乙方须在过户后一个月内付清剩余尾款；3、由甲方负责过户，除过户由甲方负责外，其余的赎楼、贷款等事项均由乙方负责，甲方协助办理。上述协议由被告李银华作为被告凌红的代理人签字。同日，原告向被告凌红支付50000元。2018年3月19日，经被告凌红申请，长沙市不动产登记中心出具《长沙市不动产信息查询证明》，大致内容为：经查询，被告凌红截止至2018年3月19日止，在长沙市不动产登记中心业务系统内，共有一条信息：权证号716219633，登记类型为现房，登记日期为2016年7月26日，不动产坐落为雨花区万家丽中路二段359号湘核佳苑4栋602，登记状况为有效。同日，原告（乙方、买方）与被告凌红（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将涉案房屋以1498000元的成交总价出售给乙方。乙方于2018年3月21日之前支付定金300000元，2018年3月31日前支付首付款200000元，2018年5月31日前支付尾款99.8万；2、乙方需在2018年4月17日前替甲方把上述房屋抵押在长沙银行的剩余贷款（大概700000元左右）还清，赎回房产证，并于当日公证；3、合同一方未按本合同条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付1200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十五日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。上述协议由被告李银华作为被告凌红的代理人签字。2018年3月20日，原告向被告凌红支付250000元；2018年3月31日，原告向被告凌红支付200000元。2018年4月20日，原告（乙方、买方）与被告凌红（甲方、卖方）签订《房屋买卖补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，长沙市房地产的相关政策规定，甲乙双方就房屋买卖相关事项在原合同的基础上，签订补充合同。甲方向乙方借款把抵押在长沙银行所剩贷款（约700000元）还清，赎回房产证，并无条件办理房产证过户手续。甲方在符合长沙市房屋过户政策一个月内必须无条件的办理过户手续，因甲方原因造成该房屋不能办理产权过户的，乙方有权终止购房，甲方必须向乙方一次性支付三十万的违约金。上述合同由原告、被告凌红及被告李银华三方签字、捺印确认。同日，被告凌红向被告李银华出具《授权委托书》，授权李银华就涉案房屋出售事宜与原告签订房屋买卖合同，并协助办理房屋过户手续。2018年5月14日，原告诉至本院，望判如所请。在本案审理过程中，原告主张其系因被告隐瞒长沙市房屋产权过户政策导致其产生重大误解而要求撤销涉案合同。另查明，1、2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发[2017]151号《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》（以下简称长住建发[2017]151号《通知》），其中载明：在本市购买的商品住房（含二手住房）需取得不动产权属证书满3年方可上市交易；2、被告凌红已将涉案房屋钥匙交付给原告，涉案房屋现用于放置原告的物品，但原告并未入住。以上事实，有《房屋买卖协议》、《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》、《房屋买卖合同》、《长沙市不动产信息查询证明》、《房屋买卖补充合同》、《授权委托书》、《收据》、房屋产权登记证明及当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，原告主张两被告向其隐瞒了房屋过户政策使其产生了重大误解。本院认为，长住建发[2017]151号《通知》发布于2017年9月22日，原告与被告凌红签订《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《补充合同》三份书面协议的时间均晚于该《通知》。原告作为购房人，应该对购买房屋所在地的相关房产政策予以充分的了解，尽到买房人的注意义务，故并非被告故意隐瞒。另，涉案《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》未对过户的具体时间进行约定，而《补充合同》则约定了在涉案房屋符合长沙市房屋过户政策一个月内办理过户。结合涉案合同的签订时间及《补充合同》中载明的“根据长沙市房地产的相关政策规定”、“符合长沙市房屋过户政策一个月内办理过户手续”等内容，可认定原、被告双方在签订涉案合同时均知晓长住建发[2017]151号《通知》相关内容的事实，即本案不存在重大误解的情况。现原告以重大误解为由要求撤销《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告欧阳锐的诉讼请求。本案受理费8800元，保全费3520元，公告费560元，共计12880元，由原告欧阳锐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭 靖人民陪审员  刘光亚人民陪审员  陈 婷二〇一八年十月二十三日法官助理钟梦琳书记员皮丽附：《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十一条行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。