江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6679号上诉人（原审被告）：江苏福田物业管理有限公司，住所地苏州工业园区星海国际商务广场****。法定代表人：连汉才，总经理。委托诉讼代理人：姜振华，江苏昆亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏华东天工投资有限公司，住所，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路西侧路北侧。法定代表人：妞荣林，总经理。委托诉讼代理人：田国强，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪涛，江苏立泰律师事务所实习律师。上诉人江苏福田物业管理有限公司（以下简称“福田公司”）因与被上诉人江苏华东天工投资有限公司（以下简称“华东公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人福田公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决福田公司向华东公司返还水电费2009552.16元证据不足。1、福田公司不承担收取水电费的义务。双方未约定由福田公司对水电费进行收取，华东公司也没有证据证实福田公司应当承担代收代缴水电费的义务。按照行业惯例，水电费应由业主或物业使用人直接向水电供应商缴纳。由于华东公司未办妥相关手续，导致业主或者物业使用人无法直接向水电公司缴纳水电费，故代收代缴义务应由华东公司承担。2、华东公司未能证明福田公司已代收全部业主或物业使用人的水电费及具体金额。3、仅凭三位业主水电费收据不足以认定华东公司实际收取业主的水电费达到2009552.16元（水费2074547.7元，电费1802097.46元）。另有生效判决认定华东公司应当向福田公司支付交房以来所有代收部分费用，包括物业费、垃圾清运费、公共能耗费、水电周转金、装修押金，上述证据证明华东公司利用自身优势向业主收取包括水电费在内的各项费用，不排除其在2015年11月13日后仍向业主收取包括水电费在内各项费用的可能性。4、天工大厦业主委员会（以下简称业委会）2017年6月9日出具的证明不具有证明效力。首先，该业委会是在2016年底成立，无法证明2015年3月开始的情况。其次，其不了解实际情况，与福田公司存在利用利益冲突，而提供虚假证明，该情况说明不具有证明效力。5、福田公司一审中已举证部分物业或物业使用人不向福田公司缴纳水电费的情况，一审认定全部业主或业主使用人的水电费均由福田公司收取，依据不足。6、生效判决认定福田公司自2015年3月15日开始提供物业服务，一审法院认定2015年2月12日开始缺乏依据。7、华东公司提供的十张电表读数图，不能证明其全部用电情况，该证据仅能证明其部分用电情况。且其在底层的售楼处等处的使用水电情况亦未排除。二、一审法院认定福田公司应向华东公司返还电梯维保费费用合计30059.51元，承担保全担保费5000元，依据不足。被上诉人华东公司答辩称：一、福田公司事实上负有收取水电费的义务。对于公共部分的水电费、电梯维保费用，在双方的合同中约定由福田公司代为收取。关于小业主和租户的水电费，福田公司在上诉状中认可了业主和租户无法自行交纳水电费的事实原因在于涉案小区为商住性质，不能像普通住宅小区一样由业主和租户自行交纳水电费。从福田公司出具给业主和租户的部分收费凭证可以证明业主和租户的水电费事实上由福田公司在收取，这种操作方式在昆山与涉案小区同样商住性质的小区均是这样操作的，符合行业惯例，也可由小区业委会出具的证明材料及福田公司张贴的公示公告相互印证。二、华东公司一审起诉的案由是不当得利，案由由一审法院改为物业服务合同纠纷，但本案实质仍属于不当得利。华东公司作为开发商，在福田公司未转付水电费及电梯维保费的情况下，代为缴纳，则福田公司自己扣留其收取的水电费、电梯维保费没有合法根据，构成不当得利，应返还华东公司。华东公司只需证明自身有多少经济损失，就完成了相应的举证责任和义务。福田公司作为物业公司，有专门抄表人员和收费人员，按照法律规定建立有专门的数据和财务档案，该证据华东公司无法获得。且福田公司在2017年10月31日撤场时未移交包括数据档案在内的物业服务资料。福田公司对华东公司所提出的水电费数额有异议，应提供反证证明，不能举证要承担举证不能的后果。三、前案由福田公司起诉华东公司，涉及公共能耗和水电周转金，是华东公司作为开发商在销售房屋时向部分业主代收的固定数额费用，与本案诉请费用性质不同。四、业委会的委员系小区业主，熟知小区内水电费的收取情况，其与华东公司分属两个不同的主体。业委会的证明与福田公司出具给业主和租户的缴费凭证以及福田公司张贴的公示公告相互印证，证明福田公司实际收取业主和租户水电费。如果存在福田公司向业主及租户少收费用的情况，可另案向业主及租户进行主张。五、关于物业服务的开始时间，双方交接证据证明了福田公司实际的进场时间。关于华东公司自用水电费的情况，华东公司自愿认可一审法院以当时的数据作为福田公司撤场时的数据来进行认定与扣减。关于电梯维保费，合同明确约定福田公司收取，该两部分费用均应由福田公司予以返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告华东公司向一审法院起诉请求：1.福田公司支付代为支付的水费150448.5元、电费1372000元、电梯部分60617元、外聘物业费用16093.8元，合计1745159.3元；2.福田公司支付华东公司利息66467.32元（以每笔水电费代付款项为本金，自付款之日以同期银行贷款利率暂计算至2017年6月9日，实际应计算至福田公司支付之日止）；3.福田公司承担本案诉讼费、保全费。诉讼中，华东公司增加诉讼请求：1.福田公司支付华东公司立案后新产生的水费57622.2元、电费513194.98元、电梯维保费6372.51元及相应自付款之日按同期银行贷款利率计算至实际支付之日的利息；2.案件保全担保费5000元由福田公司负担。一审法院认定事实如下：2013年5月9日，华东公司（甲方）与福田公司（乙方）签订《昆山市前期物业管理委托合同》，该合同第一条约定物业名称为天工国际大厦，座落位置在昆山市花桥镇××路西侧，光明路南侧，物业类型为商业，总建筑面积为71993.73平方米，地上，地上总建筑面积为61305平方米（以最终测绘面积为准）；其中A幢建筑面积为26506.83平方米，B幢总建筑面积为27771.97平方米，C幢建筑面积为7026.74平方米，物业用房为298.40平方米。第二条，委托管理服务期限是自合同签订之日起至业主委员会成立之日止。业主大会成立后业主委员会与所聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第四条，乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续（具体参照住建部的交接查验条例执行），并到昆山市住建局物业管理科备案。第五条，本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法>等规定执行。设施设备保修期以开发商与施工方签订的时间为准。在各项工程及设备设施安装完毕后经开发商、监理、施工、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定和开发商与施工方的约定，对所完成的工程、设备设施进行外观、调试和运行等方面的检查测试合格后，经物业盖章确认之日起为保修的起始日期，保修期内各项设备设施的维修、养护、年检等所有责任及费用与乙方无关。保修期结束，甲方需乙方办理全面、规范的验收交接手续，并报昆山住房和城乡建设局物业管理科备案；在未达到验收条件的情况下，乙方有权拒绝接收，所有维修、养护、年检、管理等所有责任均由甲方负责，与乙方无关……本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在专项维修资金中支出或由产权人（业主）承担。在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用方式处理。本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担。业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。第六条，在物业交付使用后，乙方提供以下物业管理服务事项，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的养护和管理（保修、维修、更新、改造等非日常维护除外）；包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等本物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、养护和管理（保修、维修、更新、改造等非日常维护除外）……物业其他共同事务的管理服务等。第九条，在前期物业管理阶段，实行物业公共服务费用包干制，物业公共服务费按月计算、按年度收取，实行先缴费后服务。乙方按房产证记载的建筑面积向业主收取物业服务费（与业主或使用人对该费用负担另有约定的，从其约定），商业用房(商铺、办公用品等)的物业公共服务费：3.5元/月·平方米；代收代缴费按照“苏住建规【2011】14号”文件执行，代收代缴费包含：电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、维修、公共照明、公共用水等相关费用。第十四条，项目楼道等共用部分共用照明、水电、水系、室外照明、霓虹灯等运行及公共设施设备的维护保养、年检等费用纳入物业代收代缴费。双方另就其他事宜进行了约定。2015年11月13日，福田公司昆山分公司（乙方）与华东公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：一、乙方已于2015年11月4日向甲方出具《天工国际大厦现场物业服务管理方案及服务承诺》。二、甲方承诺此份协议签订后一日内按照乙方提供的表格格式，汇总2015年3月8日至现在，业主收楼时代收物业费及相关费用明细表，并提供给乙方。三、甲方付款分三个阶段：（1）2015年11月20日前，向乙方支付交房以来所有代收部分费用（包括物业费、垃圾清运费、公共能耗费、业主户内周转金、装修押金）共计669985元；双方另就其他事宜进行了约定。2015年11月4日，双方负责人签署《会议纪要》，载明：一、截止2015年11月6日前已经交付业主使用并由开发商代收的管理费、水电周转金等各项费用，由开发商根据双方协商好的表格进行汇总，并于2015年11月10日前提供给福田物业（要求数据真实、准确）。二、B楼暂未销售、未交付业主或未出租部分的空置管理费，依据合同面积及《江苏省物业管理条例》，开发商与福田物业项目经理于2015年11月10日前核对完毕。三、以上两项费用核对无异议后，开发商于2015年11月15日前支付福田物业。双方另记录了其他事宜。双方当事人就物业费等事宜产生纠纷，福田公司起诉要求华东公司支付自2015年3月15日起的相应物业费用，法院就该案审理后判决华东公司支付福田公司的款项中包括代收物业费及相关费用653129元。2015年2月12日，福田公司与华东公司签署《物业共用设备移交查验表》，其中共用设备包括电梯11台，查验结论合格。《共用部位查验表》记载开工时间2011年9月6日，完工时间2015年2月12日，保修期2015年2月12日至2017年2月11日。福田公司为涉案物业区域提供物业服务至2017年10月31日，之后撤出。庭审中，福田公司述称根据生效判决认定其于2015年3月15日开始提供物业服务，物业交接时间不代表实际入驻服务时间；华东公司述称入驻时间应为交接时间。华东公司提交银行业务回单一组、供电公司关于用户编号“6622557503”预收金额明细（2015年1月27-2017年10月25日）、自来水厂关于用户编号“24640”水费缴纳明细（水费月份为2015年2月至5月）、2017年6月至10月水费明细，水电公司记账日期与银行业务回单日期、金额基本一致，日期偶尔或有一两天左右的延迟，回单中并附代物业支付水费或电费，水费金额总计208070.7元、电费金额总计1885194.98元；电费预收2015年1月27日3万元、2月6日7万元、3月25日1000元，4月至6月均未再预收，7月21日预收2万元，2017年10月25日预收68500元。华东公司主张的水费自2015年9月起算，电费自2015年2月起算。华东公司另提交银行业务回单、产品买卖合同、维保合同等，产品买卖合同（电梯）记载产品质量保修期为合同设备经当地政府负责特种设备安全监督管理部门验收合格之日起的24个月，但最迟不超过合同约定最终交货日期的30个月；合同交货日期为空白。华东公司主张代福田公司支付电梯维保费用2015年11月16日1800元、2016年8月12日2万元、3月23日15130元、2017年3月22日16787元、6月6900元、7月21日2300元、9月20日1200元、9月28日2872.51元。2017年6月9日，江苏昆山花桥经济开发区天工大厦小区第一届业主委员会出具证明，内容为福田公司自2015年3月交房入驻天工国际大厦至今，业主负担的公共部分水电费、电梯维保检修等代收代缴费用，包括每户业主户内自用的水电费均是由福田公司收取，上述费用每户业主也都是交给了福田公司。福田公司不认可该证明的真实性、关联性。华东公司提交并出示福田公司出具的收据一组，显示2016年3月5日收取写字楼B座业主许岩平电费2519元、水费70元，5月22日又收取该业主电费445元、水费51元；2016年9月20日收取商铺C座6业主华东公司，刘光军电费1475.28元、水费13元；2016年12月15日收取刘光军电费1589元、水费96元；2016年10月26日收取商铺C座11业主华东公司电费2468元、水费84元；收取商铺C座10业主华东公司电费1924元；2017年9月8日收取商铺C座11业主华东公司电费1559元、水费196元。华东公司另提交其与上海泰同物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，主张因福田公司服务不能满足业主需求，其在业主的要求下与其他物业公司签订了关于安保、保洁等方面的物业服务合同，由其他物业公司提供此类服务，支出外聘物业服务费162093.8元。庭审中，华东公司提交2015年3月1日至2018年6月26日其自用的电表号1917-1921、2017-2021号电量，计算金额为14597.52元，水表读数154立方米，按4元/立方米计算为616元。其述称同意按上述读数计算的金额从福田公司应返还的水电费中进行扣减，其自用部分的水电费未缴纳给福田公司，上述收据中显示其名字的业主支付的水电费其实为出租给他人的物业使用人所支出。另查明，华东公司为本案诉讼向一审法院申请财产保全，由此支付豪易胜（苏州）诉讼保全担保有限公司诉讼保全担保费5000元，一审法院经审查受理了其财产保全申请并实际采取了保全措施。庭审中，华东公司、福田公司述称因涉案物业区域为商业性质，业主各户内的水电费不能直接向供水、供电公司缴纳，需以开发商名义缴纳。以上事实，由华东公司提交的物业服务合同、移交查验表、联系函、银行业务回单、水电公司缴费记录、收据、发票、支付凭证、保全担保合同、福田公司提交的民事判决书等证据以及双方当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。双方物业服务合同中虽无约定福田公司对水电费的收取进行服务或管理，但根据华东公司提交的福田公司所出具的水电费收据，可以印证业主或物业使用人实际向福田公司支付水电费的事实，结合业主委员会出具的证明，根据交易习惯，可以证实对业主的水费、电费进行收取系福田公司提供物业管理服务的一部分。结合华东公司实际支付水电费情况、水电公司出具的缴费明细，可印证华东公司已实际向供水、供电公司支付了天工大厦的水、电费，而福田公司收取业主或物业使用人支付的相关费用后并未支付给供水、供电公司或支付给华东公司，故华东公司要求福田公司予以返还应予支持。生效判决支持了福田公司自2015年3月15日起的物业费请求，但并未明确福田公司系从何时开始交接入驻涉案物业区域，根据华东公司、福田公司物业移交资料所示，双方自2015年2月12日签署交接单，华东公司要求福田公司返还自该日起的电费及自2015年9月起的水费一审法院予以支持。因双方未对电表读数进行交接，电费显示为预收，2015年1月27日、2月6日预收3万元、7万元，而4月至6月无预收记录，故预收的电费应持续使用至下次预收时间即2015年7月21日左右，若按此期间平均月用电量计算，在2015年2月12日交接之前使用的电费也未超出华东公司在2015年1月27日预交的3万元，故华东公司主张福田公司返还自2015年2月6日起预交的电费一审法院予以支持。华东公司预交的2017年10月25日电费68500元系之后使用，因双方也未对退场时的读数交接，一审法院酌情对该笔予以扣减。另华东公司同意其自使用至2018年6月下旬的水费616元、电费14597.52元予以扣除，一审法院予以确认。综上，福田公司应返还华东公司代付的水费207454.7元、电费1802097.46元。关于电梯维保费用，根据《物业管理条例》第三十一条的规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。另根据电梯买卖合同、物业移交资料，福田公司已在2015年2月12日接收包括电梯部分的物业共用等设施，保修期自2015年2月12日起算2年，根据合同约定，保修期内的维修、养护等与福田公司无关，超过保修期的，由福田公司负责养护和维修，按照有关部门的规定，在专项维修资金中支出或由产权人承担。故华东公司主张福田公司支付电梯保修期内的维保费用一审法院不予支持，但福田公司应支付超过保修期即自2017年2月12日起至2017年10月31日的维保费用。根据华东公司提交的维保合同、支付凭证，电梯在该期间发生的维保费用合计为30059.51元，应由福田公司予以返还。福田公司返还华东公司代缴代付的上述费用后可另行向相关责任人主张权利。关于利息请求，华东公司主张分别自其支付费用之日起算，但华东公司未举证其有向福田公司建议缴纳费用或提供维保服务的记录，以及主张返还该费用的记录，一审法院酌情认定给予福田公司一定合理的期限，以上述应返还费用合计2039611.67元为基数计算利息，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率从福田公司退场次日即2017年11月1日起计算至实际支付之日止。关于外聘物业服务费，华东公司未举证证实福田公司提供物业服务存在相应未达服务标准之处，及服务水平足以达到需外聘其他物业公司加强服务的地步，一审法院对该部分请求不予采信支持。关于保全担保费，华东公司在本案诉讼中提出了财产保全申请，并已实际支付担保公司相应担保费5000元，该费用系华东公司主张权利支出的合理必要费用，与福田公司未及时支付华东公司相关费用具有因果关系，华东公司主张由福田公司承担该损失一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十一条、第三十六条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、江苏福田物业管理有限公司于判决生效之日起10日内返还江苏华东天工投资有限公司代付的水费207454.7元、电费1802097.46元、电梯维保费30059.51元，并支付华东公司以2039611.67元为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率从2017年11月1日起计算至实际支付之日止的利息。二、江苏福田物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付江苏华东天工投资有限公司保全担保费5000元。三、驳回江苏华东天工投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25951元、财产保全费5000元，合计30951元，由江苏华东天工投资有限公司负担3272元、由江苏福田物业管理有限公司负担27679元。二审中，福田公司提供以下证据：1、华东公司和天工小区业委会在2017年4月28日出具的情况反映，该情况反映是华东公司在（2017）苏05民终1689号案件中作为证据向法院提交，证明业委会已经在福田公司和华东公司纠纷中表明了态度，依附于华东公司，不具备独立性，业委会在2017年6月9日证明中做了虚假陈述，不具有证明效力。2、解除通知书一份，系华东公司在（2017）苏05民终1689号案件中提交，证明业委会已经参与到福田公司与华东公司的纠纷中，不具备证人的独立性，2017年6月9日证明不具有证明效力。华东公司对以上证据发表质证意见为：该两份证据不属于二审新证据，即便属实，在情况反映中，体现了福田公司职责履行不到位的情况，达不到福田公司的证明目的。业委会的委员均系案涉小区业主，对小区内水电费的收取情况是熟知的，业委会与华东公司分属两个不同的主体，福田公司提交的所谓证据不足以推翻业委会证明内容的真实性。且业委会的证明材料与福田公司出具给业主和租户的水电费缴费凭证、福田公司张贴的公示公告相互印证,形成了证明福田公司在实际收取业主和租户水电费的证据锁链。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。1、关于福田公司开始提供物业服务的期间，本院认为，福田公司于2015年2月12日签收物业共用设备验收移交表，应认定该日期为进场日期。前案福田公司向华东公司主张物业费的开始日期为2015年3月15日，系其自行处分权利，该案生效判决支持了2015年3月15日起至2015年12月31日止、华东公司欠付的物业服务相关费用，但未认定福田公司进场日期即为2015年3月15日，且2015年12月31日也非福田公司的实际撤场日期，故前案生效判决对本案认定的福田公司进场日期并无既判力意义上的影响。2、关于福田公司是否存在代收天工大厦小区业主自用的水电费后未进行代缴的事实。对此本院认为，华东公司与福田公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》中未约定福田公司负有代收代缴天工大厦业主或租户自用的水电费义务，但根据涉案天工大厦小区第一届业委会出具的证明内容与福田公司代收部分业主及租户自用的水电费收据相印证，证明福田公司事实上存在前述水电费代收事实。且天工大厦总电表、总水表户名均在华东公司名下，由物业公司按分表代收后统一代缴，符合行业惯例。现华东公司已提供代缴凭证，故福田公司应返还华东公司代缴的水电费用。福田公司虽对华东公司主张的用水、用电情况提出异议，但未提供反证，且福田公司应掌握天工小区的用水、用电情况的资料，现其不予提供，应承担相应不利后果。福田公司二审提供的解除通知书系天工大厦业委会于2017年4月1日向福田公司发送，要求与福田公司解除物业服务合同并限期福田公司撤场、移交相关物业管理资料。2017年4月29日情况反映系华东公司就福田公司未尽物业管理职责问题向业委会作的情况说明，该两份证据非二审新证据，且对福田公司的上诉请求缺乏证明力，本院不予采纳。3、关于电梯年检、维保、维修费用及保全担保费两项费用，本院认为，涉案《昆山市前期物业管理委托合同》约定福田公司代收代缴小区电梯年检、维保、维修费用，福田公司未履行该项合同义务，由华东公司代为缴纳的该部分费用应由福田公司返还。华东公司在本案诉讼中向担保公司交纳的诉讼保全担保费用5000元，系华东公司向福田公司主张权利支出的合理必要费用，华东公司主张由福田公司承担该部分损失，应予支持。综上，福田公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25951元，由上诉人江苏福田物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 叶 刚二〇一八年十月二十二日书记员 黄 婷