广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初8270号原告（反诉被告）：蔡树发，男，1970年8月22日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：张纯杰，广东广健律师事务所律师。被告（反诉原告）：许祈安，男，1972年9月22日出生，汉族，住广东省东莞市，被告（反诉原告）：许祈高，男，1978年11月21日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告的共同委托诉讼代理人：许嘉敏，广东品峰律师事务所律师。原告蔡树发与被告许祈安、许祈高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，被告许祈安、许祈高于庭审辩论终结前提出反诉，本院亦予以受理。案件依法适用简易程序，于2018年7月13日、9月25日公开开庭进行了审理。原告蔡树发的委托诉讼代理人张纯杰以及被告许祈安、许祈高两次均到庭参加诉讼；两被告的共同委托诉讼代理人许嘉敏参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告蔡树发向本院提出诉讼请求：1.被告退还《厂房租赁合同》押金31000元，并支付逾期退还利息（利息以31000元为基数，从起诉之日起按人民银行同期同类贷款利息计付至实际退还日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2008年1月29日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于东莞市新安社区横岗头工业区内一栋厂房作为汽车维修厂使用，租期10年，从2008年5月1日至2018年4月底，押金为50000元。双方为此合同在东莞市法律服务所办理了见证[（2008）东长法见字第055号见证书]。合同签订后，被告依约缴纳押金50000元。合同期满前双方对续租未达成协议，对于合同期满前2018年4月租金19000元在押金50000元里抵扣。现合同期已履行完毕，原告要求退还抵扣后的押金31000元，但被告以种种理由不予退还。原告故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告许祈安、许祈高共同辩称：1.原告未支付案涉合同中2018年4月份租金，该费用应当在押金中扣除。2.原告使用案涉房屋期间，因其使用不当，导致案涉房屋的柱、地面以及窗户不同程度毁坏；双方在合同到期前未对续租达成协议，故被告要求原告对案涉房屋毁坏特别严重的地方进行修补，如无法自行修补的，则被告可另行委托装修公司修补，费用由原告承担；现被告已委托东莞市康创空间装饰工程有限公司对毁坏特别严重的地方进行修补，包括7条柱、130平方米的地面以及一扇窗户，修补费用合计24870元；因考虑到双方系多年房东与租户关系，故被告仅要求原告承担一半的修补费用（即12435元）。3.合同到期前，被告多次向原告明确如延迟交付，需按照新签合同标准支付使用费，故原告应当按每月60000元的标准向被告支付迟延交付案涉房屋三天的使用费共6000元；且因原告迟延交付，导致被告迟延交付给下一手租户，而现租户已扣减被告3天的租金合计6000元，该损失应由原告承担。综上，被告仅需在扣减2018年4月租金19000元、修补费用12435元及迟延交付房屋期间使用费6000元后，再向原告退还押金12565元。被告许祈安、许祈高向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付房屋损坏维修费12435元。2.原告向被告支付迟延交付房屋期间的损失6000元（2018年5月1日至2018年5月3日）；3.本案本诉、反诉费用由原告承担。事实和理由与前述答辩意见一致。两被告明确第2项诉讼请求中的损失如果在法院认定租赁合同无效的情况下，变更为原告向被告支付迟延交付房屋期间的占有使用费6000元。原告蔡树发对被告许祈安、许祈高的反诉辩称：1.原告同意扣减2018年4月份租金。2.原告租赁期间并未造成房屋毁坏，反而在租赁之前花费大量金钱对被告并未成型的地面进行装修，且通常情况下房屋建设装饰由承租方承担，故被告关于其将房屋租赁给案外人袁晓后花费20000多元聘请公司进行装修显然是虚假事实。3.原告认可延迟交付3天，但延迟交付是被告造成，在合同期满前一两个月原告提出续租，但是被告要求租金涨到每月30000元，属于漫天要价，直至2018年4月底，原告知道续租无望，才被迫到处另寻他处安排搬迁，实际上是被告隐瞒与他人早于2018年2月签订合同，延迟交付3天的责任应由被告承担；根据被告与案外人袁晓签订的《厂房租赁合同》，2018年5月属于免租期；且若该合同属实，则案外人袁晓应于当月5日前缴纳租金，但被告提供的案外人袁晓2018年7月6日汇款记录中附言“扣五月延交三天租”，显然是应对本次诉讼做的证据。4.案涉房屋未取得房产证或建设规划许可证等，应视为违章建筑，案涉合同属于无效合同。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明事实如下：一、见证书、收款收据。原告提交该证据证明其向被告租赁厂房，被告于2008年1月29日收取原告押金50000元。两被告确认证据的真实性，亦确认收到原告押金50000元。二、照片及视频。两被告提交该证据以证明2018年5月3日原告仍在拆卸案涉租赁房屋内物件，尚未将租赁房屋交回被告，主张原告承租期间损坏租赁房屋窗户、地板及主要梁柱的事实。原告庭审中一开始否认延迟交付，后来确认至2018年5月3日搬离租赁房屋，延迟三天交付房屋，主张可按原合同租金标准支付使用费1900元，并认为被告早于2018年2月底就与他人签订租赁合同，违背原告承租优先权。三、修补工程报价单、收据。两被告提交该证据以证明其修补原告使用租赁房屋期间损坏的柱体、地面及窗户的费用合计24870元（其中柱体已实际维修，维修费1820元；地面及窗户暂未维修，仅是报价费用，报价分别为22750元、300元）。原告不确认证据的真实性，认为两被告将案涉房屋出租按惯例无需进行装修，且原告搬离前房屋状态比十年前租赁状态要好很多。原告确认窗户损害的情形，并同意承担窗户的维修费300元。四、厂房租赁合同、客户业务回单、个人账户汇总信息清单、交易详情。两被告以此主张其与案外人袁晓签订租赁合同，承租案涉房屋，租赁期自2018年5月1日起，租金每月60000元，原告逾期交付租赁物三天，导致被告无法按时向案外人袁晓交付租赁房屋，并已实际造成损失6000元，该款由袁晓于2018年7月6日支付2018年7月份租金时进行扣除。原告对是否延迟三天扣款的真实性不确认，认为是被告与案外人袁晓为应对本案诉讼做的虚假证据，并认为根据该厂房租赁合同约定，2018年5月份租金及延迟三天交付扣款应在2018年5月5日前完成，而不是拖到2018年7月6日。另查明，案涉租赁房屋未办理建设工程规划许可证或房产证。两被告于2018年7月19日向本院申请对案涉租赁房屋地板的修补方案及修补费用进行鉴定，后以案外人袁晓催促其在较短限期内完成修补，其不够时间进行鉴定为由而放弃鉴定申请。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方确认案涉租赁物未办理建设工程规划许可证或房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告双方于2008年1月29日签订的《厂房租赁合同》依法应认定为无效合同。合同无效后，双方之间的权利义务关系，应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定进行处理，因原告已向两被告交还案涉房屋，两被告应向原告返还押金50000元，因双方确认2018年4月份案涉房屋占有使用费19000元在押金中予以抵扣，故两被告实际应向原告返还押金31000元，对原告的该项请求，本院予以支持。关于两被告反诉请求原告支付案涉房屋损坏维修费用12435元的问题。第一，两被告提交修补工程报价单、收据以证明其支付原告使用案涉房屋期间损坏的柱体维修费1820元，本院认为两被告就该项反诉请求提交的证据足以证明其已就柱体实际维修并支出相应维修费，故对两被告的该项反诉请求，本院予以支持，对原告关于该证据的抗辩意见，本院不予采纳。第二，两被告主张案涉房屋窗户损坏维修费用300元，因原告在庭审中确认同意支付，系原告自身真实意思表示，本院对此予以确认。第三，两被告主张案涉房屋地面损坏维修费用22750元，但因地面未实际维修，且两被告放弃对地面修补方案及修补费用的鉴定申请，故对两被告的该项反诉请求，本院不予支持，两被告可在实际发生后再另行主张。第四，两被告在答辩意见中明确仅要求原告承担一半的修补费用，系两被告处分自身民事诉讼权利的行为，不违反法律规定，本院予以确认，即原告应向两被告支付案涉房屋损坏维修费共计（1820元+300元）÷2=1060元。关于两被告反诉请求原告支付迟延交付案涉房屋期间的占有使用费6000元的问题。虽然原、被告之间签订的租赁合同无效，但原告依法仍需向被告支付其使用房屋期间的占有使用费。双方确认原告推迟了三天归还租赁物，故该三天的占有使用费原告应当向两被告支付。关于支付的标准，参照两被告提交的厂房租赁合同、客户业务回单、个人账户汇总信息清单和交易详情，应当以两被告与案外人袁晓所签订的厂房租赁合同的租金标准支付，即该三天的占有使用费为6000元。原告主张该三天的占有使用费按照案涉租赁合同的标准支付，本院不予采纳。故对两被告要求原告支付迟延三天交付的占有使用费6000元的反诉请求，本院予以支持。此外，因双方就本案纠纷互负返还、支付义务，对原告要求两被告支付逾期退还利息的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告蔡树发与被告许祈安、许祈高之间于2008年1月29日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告许祈安、许祈高于本判决发生法律效力之日起三日内向原告蔡树发返还押金31000元；三、限原告蔡树发于本判决发生法律效力之日起三日内向被告许祈安、许祈高支付房屋损坏维修费1060元；四、限原告蔡树发于本判决发生法律效力之日起三日内向被告许祈安、许祈高支付延迟交付房屋期间的占有使用费6000元；五、驳回原告蔡树发的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告许祈安、许祈高的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费288元，原告蔡树发已预交，由被告许祈安、许祈高负担；反诉受理费130元，被告许祈安、许祈高已预交，由原告蔡树发负担50元，由被告许祈安、许祈高负担80元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李佩玲二〇一八年十月三十日书记员  叶倩莹麦葵芳附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。