云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0127民初1780号原告：保丽萍，女，汉族，1979年8月4日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：张进国、李飞，云南进国律师事务所律师。特别授权代理。被告：保建兴，男，汉族，1981年8月10日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告：保丽江，女，汉族，1986年11月30日出生，红河州泸西县人，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。被告：宋和祥，男，汉族，1984年12月8日出生，昭通市永善县人，住云南省昭通市永善县。委托诉讼代理人：邵玉竹，云南大格律师事务所律师。特别授权代理。原告保丽萍与被告保建兴、保丽江、宋和祥确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理，原告保丽萍及委托诉讼代理人张进国、李飞，被告保建兴，被告保丽江、宋和祥及委托诉讼代理人邵玉竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月，原告父母（施菊莲、保文贵）对自有的坐落于嵩明县嵩阳镇东北街村委会赵家巷52号房屋拆旧建新，房屋建盖完毕后原告父亲保文贵于2011年3月28日因病去世，自此，原告取得该房屋中的部分继承权，该房屋一直未进行分割。2018年5月，嵩明县进行旧城改造，原告才知道自己享有共有权的房屋已经被被告保建兴卖给被告保丽江及宋和祥。被告保建兴处置原告财产的行为侵害了原告的合法权益，应当系无效处置行为。另外，三被告之间签订《房屋买卖合同》将农村的自建房出售给非本村的集体成员，该合同应属于无效合同。上述事实，有建房审批证明、《房屋买卖合同》等证据予以证实。三被告将原告享有共有权的房屋出售，且出售给非本村集体成员之外的人员，其处分房屋的行为系无效行为。为维护原告的合法权益，起诉请求：1、判令上述被告于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。2、诉讼费等费用由上述被告承担。被告保建兴辩称：这个房子当时我也不知道我姐还有一份，以为自己能处理，就私自处理了，没让她们知道。被告保丽江、宋和祥辩称：原告不是本案适格的主体，本案诉争的房屋是其母亲所有，原告没有所有权，其不是本案的利害关系人；房屋买卖合同的当事人是第一被告与第二被告签订的，并没有侵犯原告任何权利。请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、原、被告身份证复印件各1份。欲证明原被告主体资格适格。2、证明原件2份、房屋买卖合同复印件1份。欲证明原告父母对自有房屋拆旧建新，房屋建盖完毕后原告父亲去世，原告取得该房屋中的部分继承权，该房屋未分割就被被告保建兴出售给非本村集体成员，原告权利受到侵害的事实。经质证，被告保建兴对上述证据均无异议。经质证，被告保丽江、宋和祥对第一组证据中原告身份有异议，认为原告主体不适格，对被告的身份证没有异议；对第二组证据中的房屋修建申请证明真实性和合法性认可，但对证明内容不认可，不能证明原告对该房屋享有共有权，上面记载的事项仅是保文贵1人。第二个家庭关系证明虽然是客观事实，但不能证明原告对本案诉争的房屋享有共有权。对房屋买卖合同真实性、合法性予以认可，但对原告主张的证明内容不认可。被告保建兴未提交证据证明自己的主张。被告保丽江、宋和祥为支持其答辩主张，在举证期限内向本院提交如下证据：1、身份证复印件1份。欲证明被告的身份情况。2、集体所有权证复印件1份。欲证明原告母亲施菊莲于2012年取得集体土地使用权证并对该宅基地享有使用权和地上附着物的处分权，原告并非该土地及地上附着物的权利人。3、赠与协议复印件1份。欲证明案外人施菊莲的赠与行为真实自愿，受法律保护；被告保建兴接受宅基地使用权的赠与受法律保护；赠与协议中载明本案所涉房屋系案外人施菊莲个人所有，非夫妻共同财产，原告不是本案的利害关系人，主体不适格。4、房屋买卖合同复印件1份。欲证明被告保建兴因赠与取得该房屋土地使用权及地上房屋的所有权；房屋买卖合同是被告保建兴与被告保丽江之间的合同关系，原告不是合同相对人，且不是利害关系人。经质证，原告保丽萍对第一组证据三性均没有异议；对第二组证据中，集体土地使用权证的真实性、合法性予以认可，但认为本案诉争房屋的土地性质属于集体用地，集体土地上的房屋，依法只能在本村集体内流转，不能向本村以外第三人进行出售，同时，该集体土地使用权证有案外人施菊莲、保文贵两人，保文贵的名字被涂改过，农村宅基地是以户为单位所拥有，而不是个人所有，所以，对于被告的证明目的不认可；对第三组证据的合法性不认可，认为该赠与协议明显违法，农村宅基地是属于以户主为单位所享有，而施菊莲将属于其与其他人共有的房屋，进行了处分的行为，侵害了第三人的权益，所以，该协议是违法的，属于无效协议；对第四组证据的真实性、合法性不认可，认为该房屋的所有权人应该是被告保建兴和原告保丽萍以及施菊莲三人所共有。而该合同仅只是被告保建兴与被告保丽江所签订，签订房屋买卖合同的主体缺失，同时，农村集体土地上的房屋依法只能在本村集体里面流转，而买卖合同当中被告保丽江及宋和祥与被告保建兴不是同一个村民集体，所以，该买卖合同主体违反法律禁止性规定，系无效合同。经质证，被告保建兴对上述证据均无异议。本院对案外人施菊莲进行询问并制作了询问笔录，原被告质证后对询问笔录均无异议。本院对原、被告双方无争议的证据予以认定，对原、被告双方有争议的证据予以综合认定。本院经审理认定事实如下：案外人施菊莲与保文贵系夫妻关系，共生育原告保丽萍、被告保建兴二个子女。2010年7月，案外人施菊莲、保文贵出资对自有的坐落于嵩明县嵩阳街道办事处东北街居委会第六居民小组赵家巷52号房屋拆旧建新，房屋建盖完毕后，保文贵于2011年3月去世，该房屋一直未进行分割。2012年4月20日，该房屋集体土地建设用地使用证由保文贵变更为案外人施菊莲。2015年5月12日，因被告保建兴做生意急需垫本，需变卖房屋，案外人施菊莲将坐落在嵩明县嵩阳镇赵家巷52号一间三层房屋,使用权（占地面积）21.20平方米，地号：53012720110217-00009，地基用途：农村宅基地）赠与被告保建兴处分或管理使用，双方为此签订了赠与协议书。2016年3月7日，被告保建兴和被告保丽江、宋和祥夫妻签订房屋买卖合同，双方约定：交易房屋坐落于云南省嵩明县嵩阳街道办事处东北街社区第六居民小组赵家巷52号（土地使用证：嵩集用2012第00209号，该房屋原使用权人施菊莲于2015年5月12日将该房屋赠与保建兴，房屋面积113平方米）。被告保建兴自愿将该房屋出售给被告保丽江、宋和祥。房屋交易价格为198000元，合同签订之日由被告保丽江、宋和祥支付被告保建兴购房款98000元，余款100000元，被告保丽江、宋和祥保证于2017年1月25日前支付给被告保建兴。该价格包括该房屋使用所占土地使用费、砖混结构一间二层半住房一套的全部费用；被告保丽江、宋和祥支付完首期购房款98000元后，被告保建兴保证在2016年5月6日前将该房屋交付给被告保丽江、宋和祥。同时约定：被告保建兴对买卖房屋享有完整的处分权利，被告保建兴不得与任何第三人签订买卖协议，也不得因个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等对该房屋享有权利；房屋毁损、灭失的风险，自房屋正式交付给被告保丽江、宋和祥之日转移给被告保丽江、宋和祥，被告保建兴不得以任何理由妨碍或侵害被告保丽江、宋和祥对房产享有占有、处分、使用和收益的权利；被告保建兴侵犯被告保丽江、宋和祥的权利，造成被告保丽江、宋和祥无法继续占有、使用或处分房屋，被告保建兴除返还约定的全部购房款外，还应承担房屋总价款20%的违约金。该买卖房屋合同签订之前，被告保建兴应当将土地使用权证书向对方出示，并保证所有权归被告保建兴所有。购房款按双方约定支付后，在今后办理房产证、土地使用证的情况下，被告保建兴必须无条件配合被告保丽江、宋和祥将房屋产权证书和土地使用权证书的名字变更为被告保丽江、宋和祥的名字；如房屋使用或办理房产证、土地使用证的过程中遇国家征收、征用等政策性调整无法将房屋所有权证及土地使用权证过户给被告保丽江、宋和祥时，房屋及土地征收、征用补偿款项由被告保丽江、宋和祥享有，被告保建兴不得主张上述款项。被告保建兴在签完合同后就将该房屋的钥匙交给了被告保丽江，被告保丽江、宋和祥对购买房屋装修后，于2016年5月左右搬进该房屋居住至今，该房屋未过户，集体土地建设用地使用证也未变更。被告保丽江、宋和祥已于2017年4月10日前向被告保建兴支付清了全部房价款198000元，集体土地建设用地使用证已交付给被告保丽江、宋和祥持有。另查明：原告保丽萍于1979年8月4日出生，2004年，原告保丽萍到新平县妇幼保健院工作，并于2013年成为正式的国家事业编制人员。2006年，原告保丽萍出嫁后，一直住在丈夫家。被告保建兴于1981年8月10日出生，案外人施菊莲与被告保建兴系同一集体经济组织成员。被告保丽江与宋和祥系外地农村户口，与案外人施菊莲及被告保建兴不是同一集体经济组织成员。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条同时规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，原告与三被告发生争议的房屋属于建盖在农村宅基地上的房屋，建盖的房屋可以继承，该争议房屋系原告保丽萍与被告保建兴的父母出资建盖，原告的父亲死亡时，继承开始，原告作为第一顺序的法定继承人，享有继承权，原告以三被告之间买卖房屋的行为侵犯了原告的合法继承权为由，依据《中华人民共和国民法通则》第五条规定要求确认三被告之间的房屋买卖合同无效，但该条法律规定并不属于处理合同效力的直接规定，在出卖人一方对标的物没有所有权或无处分权人处分他人财产情形下，并不能以该行为侵犯所有权人财产权为由直接认定合同无效。本案中，原告不能提供证据证明三被告有恶意串通行为，损害了其合法权益，也不能证实转让的价格不对价且不合理，故原告以侵犯其合法继承权主张三被告之间签订的买卖合同无效的理由和法律依据不足，本院不予支持；原告主张被告保建兴将原告享有共有权的房屋出售给非本村集体成员之外的人员，其处分房屋的行为系无效行为，但原告既不是该合同的相对人，也不是买卖房屋的所有权人，更不是该合同的直接利害关系人，因此，原告的该请求本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告保丽萍的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告保丽萍承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  朱晓军二〇一八年十月三十日书记员  何孝平