山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初2055号 原告：朱敏，女，1972年4月18日出生，汉族，干部，住枣庄市台儿庄区。 委托诉讼代理人：王学良（特别授权），山东龙头律师事务所律师。 被告：马峄刚，男，1958年1月5日出生，汉族，退休干部，住枣庄市市中区。 被告：蔡红霞，女，1959年8月19日出生，汉族，退休工人，住址同上。 委托诉讼代理人：马峄刚（特别授权），男，1958年1月5日出生，汉族，退休干部，住枣庄市市中区。系被告蔡红霞的丈夫。 第三人：山东昂立房地产集团有限公司，住所地：枣庄市高新区长白山路西侧，统一社会信用代码：91370400779711411T。 法定代表人：王赞林，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李采薇、孟令新，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。 原告朱敏与被告马峄刚、蔡红霞、第三人山东昂立房地产集团有限公司（以下简称昂立公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告朱敏的代理人王学良，被告马峄刚，被告蔡红霞的代理人马峄刚，第三人昂立公司的代理人李采薇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱敏向本院提出诉讼请求：确认原告和被告签订的《房屋买卖协议》有效，位于枣庄市来泉山庄****1304（1204B）（合同编号AL01088）号房产为原告所有，被告及第三人协助原告去枣庄市城建开发拆迁管理办公室办理合同备案更名手续。诉讼过程中，原告朱敏明确办理备案更名手续就是办理房产登记过户手续。事实和理由：2011年8月29日，被告购买第三人位于枣庄市来泉山庄15幢13层1304（1204B）号房产，签订了《商品房买卖合同》（合同编号AL01088），并交清了全部房款。2017年6月17日，原告和被告签订了《房屋买卖协议书》，被告将上述房屋以56万元出售给原告，同日，原告手机银行转账给被告房款56万元，被告将其购买房产的所有原始凭证及房屋钥匙交付原告，原告自2017年7月30日入住至今、由于该房产一直不能办理不动产登记，该房产备案登记姓名仍然是被告，给原告的生活造成影响。综上，为了维护原告的合法权益，原告依法起诉至法院，请求依法判决。 被告马峄刚、蔡红霞辩称：原告诉状陈述属实，原告把钱给其后，其夫妻二人将购房合同、发票、房子都已经交付给原告，原告找第三人昂立公司更名，第三人要的更名费太高，所以原告没有更名，其二人与原告之间也签订了房屋买卖合同了。 第三人昂立公司述称，1、如果基于本案房屋买卖合同纠纷的案由，其公司不是本案适格的被诉主体，不应参加到原告和其他被告的房屋买卖合同纠纷案件中，因为其公司不是该房屋买卖合同的任何一方主体，且该买卖合同也不能对合同之外的第三方约定或设立相关义务，故其公司不具备承担责任的事实依据。2、如果基于原告诉状所列诉讼请求中“确认原告和被告签订的《房屋买卖协议书》有效，位，位于枣庄市来泉山庄****1304（**产为原告所有”的内容，本案应为确认之诉，而确认之诉是当事人诉请法院确认某种法律关系是否存在，不是确认具体的权利义务，鉴于原告与其公司之间不存在法律关系，其公司显然与本案无关，不应成为被诉主体。3、如果从被告作为一手购房人的角度分析，其公司仍然不负有配合办理合同备案更名手续的责任。根据其公司与马峄刚所签订的《商品房买卖合同》附加协议（司法局团购）附件七：合同补充协议第三条的约定能够看出，其公司和马峄刚早已约定买受人马峄刚不得以任何理由要求变更买受人姓名。鉴于该意思表示真实，并经当事人签名确认，故原告要求被告及其公司协助原告办理合同备案更名手续的诉请仍然不能成立。4、原告不具备诉权，根据原告与被告签订的房屋买卖协议可以看出双方明知所交易的房产没有房产权属登记，不具备办理房产登记及更名的前提条件，且双方约定被告负有义务是在房产具备办证条件30日内进行配合，故在目前条件不具备的情况下原告显然不具有主张权利的事实根据，因此原告的诉请不能成立，更何况原告与第三人没有合同关系，第三人不负有约定的义务，更不应承担任何责任。综上所述，请依法驳回原告对其公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：被告马峄刚、蔡红霞系夫妻关系。2011年8月29日，被告马峄刚购买第三人昂立公司的位于枣庄市来泉山庄15幢13层1304（1204B）号房产，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号AL01088），其中该合同的附件七的合同补充协议第三条约定：本合同签订后，买受人不得以任何理由要求变更买受人姓名。合同签订后，马峄刚交清了全部房款，第三人昂立公司将涉案房屋交付给马峄刚。2017年6月17日，原告朱敏（乙方）和马峄刚、蔡红霞（甲方）签订了《房屋买卖协议书》，被告马峄刚、蔡红霞将上述房屋以56万元出售给原告，双方约定了付款方式、交付期限、办理过户登记或更名手续时间及方式、违约责任。双方同时还约定：“在该房屋达到办理不动产登记条件30日内，甲方应办理不动产登记。办理上述登记后15日内甲方无条件协助乙方办理不动产过户登记手续；在办理不动产登记前，如办理更名手续的条件具备，甲方应在15日内无条件配合乙方更名，上述更名或过户费用由乙方承担。”；“因上述房屋办理不动产登记的时间不能确定，如果在办理房屋产权更名或登记之前，乙方将房产转移第三人，该协议中甲方的权利义务同样适用于第三人。”同日，双方履行了合同，原告朱敏通过手机银行转账给被告马峄刚房款56万元，被告马峄刚将其购买该房产的合同、付款收据等所有原始凭证及房屋、钥匙交付朱敏，朱敏自2017年7月30日入住至今、由于该房产一直不能办理不动产登记，该房产备案登记姓名仍然是被告马峄刚，没有办理更名过户手续。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据、银行卡流水明细清单等证据，并结合原、被告及第三人当庭陈述及质证意见予以证实。 本院认为，第三人昂立公司依据《商品房买卖合同》的约定，将涉案房产已经实际交付被告马峄刚、蔡红霞使用，二被告依法占有了位于枣庄市来泉山庄15幢13层1304（1204B）号房产，二被告又将该房产转让给原告朱敏属于新的房屋买卖合同关系。同时，原、被告就该房屋所签订的房屋买卖协议，就房屋价款、付款方式、交付时间、办理不动产过户登记时间及方式、违约责任等条款达成一致，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，但该合同中关于办理更名手续的约定应为无效约定，因为原、被告的房屋买卖行为实为二次交易，进行合同更名实质上是欲将两次交易变成一次交易，客观上有可能导致房地产交易税费的流失，故属于双方恶意串通损害国家利益的行为，因此该约定是无效条款。其次，原、被告就该房屋所签订的房屋买卖协议系双方之间的协议，根据合同的相对性原则，该协议为第三人昂立公司设立“直更名”义务对昂立公司不产生约束力。第三，根据昂立公司与马峄刚签订的《商品房买卖合同》附加协议七第三条的约定不得以任何理由要求变更买受人姓名的约定可以看出，第三人昂立公司不具有协助更名的义务。综上，原告要求被告及第三人协助原告去枣庄市城建开发拆迁管理办公室办理合同备案更名手续的诉请没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告朱敏请求确认位于枣庄市来泉山庄15幢13层1304（1204B）（合同编号AL01088）号房产为原告所有的请求，依照物权法规定，不动产所有权取得以登记为准。房屋作为最重要的不动产之一，房地产所有权的取得是以不动产所有权登记、取得不动产产权凭证为准，实际占有、居住都不是不动产所有权取得或转移的判断标准，不能简单以出资、占有、交付为判断标准，本院不宜直接判决确认涉案房屋所有权归原告所有，因此原告的该项请求依法不予支持。由于该房产目前未达到办理不动产登记条件，故一直不能办理不动产登记过户手续，二被告应依双方的合同约定，在该房屋达到办理不动产登记条件后，及时履行协助原告朱敏办理不动产证登记过户手续的合同义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告朱敏和被告马峄刚、蔡红霞签订的《房屋买卖协议》有效； 二、在该房屋达到办理不动产登记条件30日内，被告马峄刚、蔡红霞应办理不动产登记。办理上述登记后15日内协助原告朱敏办理不动产过户登记手续； 三、驳回原告朱敏的其他诉讼请求。 案件受理费7,150元，减半收取3,575元，由原告朱敏负担1,787元，被告马峄刚、蔡红霞负担1,788元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李运海 二〇一八年十月二十四日 书记员  杨 静