河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0523民初2187号原告：安阳市瑞马物业服务有限公司，住所地汤阴县城关光明路北段路西。负责人：马方方，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杜晋晓，河南华厚律师事务所律师。被告：秦延军，男，1971年10月16日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：贾永平，河南精忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：武飞，河南精忠律师事务所律师。原告安阳市瑞马物业服务有限公司（以下简称瑞马物业公司）与被告秦延军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞马物业公司的委托诉讼代理人张旭、杜晋晓，被告秦延军及其委托诉讼代理人贾永平、武飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞马物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告2015年10月1日至2018年9月30日的物业服务费用10603元及其滞纳金11610.285元，共计22213.285元。2.案件受理费及其他与案件有关的费用由被告承担。事实和理由：原告系汤阴县人和苑B区物业服务企业。被告系该小区业主之一，被告缴纳了2015年9月30日之前的物业服务费用。2015年10月1日至2018年9月30日物业服务费用为10603元，经原告对此催缴，被告拒绝缴纳，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告秦延军辩称，依据原被告签订的前期物业服务协议第十五条约定，及合同法第四十六规定，人和苑B区业委会于2015年11月28日成立，故前期物业服务协议已于2015年11月29日履行期限届满。2、2016年6月6日，该小区业委会征求业主意见，由业主委员会代表小区业主书面终止前期物业服务协议的履行，并通知全体业主停止向原告缴纳物业费。故原告要求被告支付案涉时间的物业费及滞纳金无事实和法律依据。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：证据1.中标通知书、公司变更名称、营业执照、证书等证明原告身份。证据2.人和苑物业服务五公开标准。证据3.前期物业管理服务合同，该协议约定了物业服务费标准、拖欠服务费计算滞纳金期间、标准。证据4.商品房买卖合同，证明被告在小区购房的事实。证据5.业主登记表、前期物业服务协议，证明原被告协议约定内容。证据6.备案证明，2016年12月17日签订物业服务合同的决议、公证书，证明业委会主任与原告签订协议合法有效。证据7、简报，证明签订协议已告知业主。证据8、收据，证明被告已缴纳物业费的依据。证据9.照片、征求意见表、管理规约。证明原告通知被告缴纳物业费，原告已为小区提供物业服务。被告对原告的证据均有异议。被告提交证据1.前期物业服务协议，证明物业服务约定的期限。证据2.备案证明，证明业委会成立时间。证据3.公告照片，证明业委会通知业主停止向原告缴纳物业管理费的通知。原告对被告证据有异议，对证明内容有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：被告秦延军于2013年7月22日，购买人和苑B区7号楼1单元1层103号房，用途为商业服务，面积230.1平方米。2014年11月13日，原告作为甲方，被告作为乙方签订前期物业管理服务协议，该协议约定第四条1：乙方应按缴纳的物业服务费按期拥有物业的建筑面积缴纳。每月294.5元／月／㎡，共计每月3534元／月；8.乙方未按前期物业服务协议，缴纳物业服务费的，甲方可以按日另收应缴总费用千分之一的滞纳金。第十五条：前期物业服务企业的服务期限至本物业管理区域具备成立业主大会并设立业主委员会时止。同日，被告向原告缴纳了2014年10月1日至2015年9月30日的物业费3534元，其中面积为230.1平方米，一楼单价为1.5元／月／㎡，合计2071元，二层单价为1.06元／月／㎡，合计1463元。并填写了入住声明。2015年11月28日，汤阴县人和苑B区业主委员会成立，并于2015年12月10日向汤阴县房产管理局备案，备案证明显示成员为9人，并可向公安部门申请办理印章刻制手续后，将印章式样报我局备案。2016年6月6日，人和苑B区张贴公告，公告内容为：业委会于2016年5月24日要求瑞马公司提供相应材料，瑞马未提供，并于5月28日进行满意度调查，同意更换物业公司，业委会决定小区实行自治，自公告之日，前期协议终止，告知全体业主暂停缴纳物业费，该公告加盖有业委会公章。2016年12月17日，该业主委员会委员6人签署关于签订物业服务合同决议，该决议内容显示，小区业委会代表与瑞马公司协商，并召开两次会议，审议协议文本草案，决议由主任陈和平代表业主委员会与瑞马物业公司签订物业服务协议。2016年12月21日，业委会主任陈和平与瑞马物业公司签订物业服务合同，第十二条：商业物业1.5元／月／㎡，二层为1.06元／月／㎡。第二十五条：业主违反约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务，应当按日1‰滞纳金的标准向乙方支付违约金。2018年6月19日，原告书面向被告催缴物业费。从2015年10月1日至2018年9月30日，案涉物业费为10602元。本院认为，原被告双方签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应合法有效。原告按照合同约定提供物业服务，被告作为该小区商铺的业主，应按照前期物业合同约定缴纳物业费。对于2016年12月21日，该小区业委会主任陈和平与原告签订的物业服务合同是否对原告有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。本案中，案涉小区业委会主任陈和平因内部公章管理，经业委会成员多数同意于2016年12月21日与原告签订物业合同，系其职务行为，且该物业公司经书面征求小区业主意见，符合相关法律规定，故该物业合同对案涉小区的业主具有约束力。原被告均应依据合同约定履行各自义务，原告作为该小区物业公司为该小区提供了物业服务，被告作为业主，应依据该合同约定向原告支付物业费，故原告要求被告支付物业费10602元，符合前期物业合同及物业服务合同约定的价格，应予支持。被告辩称其与原告签订的前期物业合同权利义务于2015年11月25日终止，且业主委员会公告通知不用向原告缴纳物业费，不应向原告缴纳物业费。原告作为物业公司在该期间均向该小区提供物业服务，故被告辩称理由本院不予支持。对于被告是否应支付滞纳金问题。依据前期物业服务协议及物业服务合同，双方并未约定明确的缴纳物业费的时间及滞纳金的起算时间。且该小区于2016年6月份以公告的方式告知业主因变更物业公司暂停缴纳物业费，并加盖业委会公章。被告作为业主，有理由相信业主委员会的行为，其未及时缴纳物业费非本人意志，故原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告从2015年10月1日至2018年9月30日物业费10602元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告秦延军于判决生效后十日内给付原告安阳市瑞马物业服务有限公司物业费10602元；二、驳回原告安阳市瑞马物业服务有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，减半收取计177.5元，由被告秦延军负担84元，原告负担91.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  郑海霞二〇一八年十月十一日书记员  刘文言