广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初12419号原告：廖子凯，男，1976年6月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黄美琼，系广东明境律师事务所律师。被告：广州泽帆酒店管理有限公司，住所地广州市天河区软件路11号D栋10楼1001室，统一社会信用代码91440106094198782E。法定代表人：吴欣泽，执行董事。委托代理人：李国峰、黄伟国，均系广东天胜律师事务所律师。第三人：广州冠寓商业运营管理有限公司，住所地广州中新广州知识城九佛建设路333号264房，统一社会信用代码91440101MA59HYAU9Q。法定代表人：毛文斌。委托代理人：陈茂载，系该司员工。原告廖子凯诉被告广州泽帆酒店管理有限公司（以下简称泽帆酒店）及第三人广州冠寓商业运营管理有限公司（以下简称冠寓公司）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖子凯及其委托代理人黄美琼，被告泽帆酒店的委托代理人李国峰，第三人冠寓公司的委托代理人陈茂载到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖子凯诉称：2018年5月1日，在原告的促成下，被告及第三人签订了《房屋租赁合同》，约定第三人承租被告位于广州市海珠区纺织路2号1号楼、2号楼、自编3、4、5号楼用以经营长租公寓业务，租赁期限自2018年5月1日至2027年10月31日，租金共计48619423.89元等。合同签订后，被告及第三人均按约履行。基于原告提供的居间服务，被告于2018年4月27日出具了《服务收费确认书》，同意向原告支付中介服务费600000元。但之后被告未按《服务收费确认书》的约定向原告支付中介服务费，经原告多次催促无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的中介服务费600000元及利息（以600000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年5月1日起计至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告负担。被告泽帆酒店辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、事实上原告未为被告及第三人提供过居间服务，各方从未成立过中介服务合同关系。被告与第三人系直接磋商签订租赁合同的，与原告无关。实际上，是第三人的经办工作人员黄万新sunny在与被告签订租赁合同过程中，要求被告给予回扣，黄万新为了掩盖自己的违法行为，找来原告出面收取这60万元回扣，直至被告收到原告发出的律师函，被告都不认识原告，还是黄万新sunny给的电话号码。二、退一步讲，即使认为原告提供了咨询服务，也不应该支持其诉讼请求。首先，原告仅提供咨询服务，其要求60万元咨询费有违市场规则，权利义务不对等。其次，从《服务收费确认书》分三期付款的内容来看，原告有义务促成三期付款条件成就，才具备请款条件，仅提供咨询服务是不足以要求支付中介服务费的，而原告亦没有提供任何服务促成三期付款条件的成就。最后，原告在《服务收费确认书》出具时，属于广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）的员工，应受《房地产经纪管理办法》的约束，无权以其个人名义主张权利。第三人冠寓公司述称：第三人无意见发表。经审理查明：廖子凯持有显示由泽帆酒店于2018年4月27日出具的《服务收费确认书》，内容为就廖子凯在泽帆酒店出租位于广州市海珠区纺织路2号之物业（以下简称涉案物业）一事中已提供的咨询服务，泽帆酒店同意向廖子凯（经纪方）支付中介服务费600000元（该笔费用为非含税金额），作为经纪方已付出劳动之报酬，支付时间为三期。第一期：泽帆酒店收到出租涉案物业的首期租金、首期预提租金以及押金3101572元后五天内，泽帆酒店支付30万元；第二期：泽帆酒店收到出租涉案物业工程款4000000元后五天内，泽帆酒店支付25万元；第三期：泽帆酒店收到出租涉案物业预提租金1000000元后五天内，泽帆酒店支付5万元；泽帆酒店有权委托个人支付上述中介服务费给廖子凯。经质证，泽帆酒店表示其是迫于无奈才出具了《服务收费确认书》，其中提及的咨询服务是不存在的，当时是冠寓公司的经办人黄万新向泽帆酒店索要回扣，才借廖子凯的名义要求泽帆酒店作出书面承诺；且根据《服务收费确认书》的约定，廖子凯要求泽帆酒店付款的条件也不成就。冠寓公司则表示，黄万新确实曾是冠寓公司的员工，据黄万新的陈述，当时黄万新拿到涉案物业确实找了中介介绍，但冠寓公司明确告知其司是无法支付中介服务费的，要黄万新找物业方支付中介服务费，之后黄万新也没有将中介的事情告知公司；黄万新是知悉该份《服务收费确认书》的存在的。廖子凯为证明其已促成泽帆酒店、冠寓公司就涉案物业签订了租赁合同，且租赁合同亦实际履行，但泽帆酒店拒不支付中介服务费，向本院提交了：1、显示由泽帆酒店（甲方/出租人）与冠寓公司（乙方/承租人）签订的《房屋租赁合同》（复印件），约定甲方同意将广州市海珠区纺织路2号1号楼、2号楼、自编3号楼、自编4号楼、自编5号楼，1楼大堂部分及2楼以上的房屋出租给乙方以自有品牌“冠寓”经营长租公寓；建筑面积为5307平方米，租期为9年6个月，自2018年5月1日至2027年10月31日；租金共计48619423.69元，其中2018年5月1日至2018年5月31日为免租期，2018年6月1日至2021年5月31日的含税月租金为350262元；租金以3个月为一期支付一次，于每期之初的第5日支付本期的租金，第一期租金应在房屋交付后支付，第一期（2018.5）租金包括日常租金1050786元及预提租金1000000元；第六期（2019.6）租金包括日常租金1050786元及预提租金1600000元……本合同签订后且收到甲方提供的房屋权属文件复印件、产权人同意转租证明原件后十个工作日内支付押金1050786元等。2、廖子凯称其于2019年12月7日拍摄的照片三张，显示建筑物挂有“冠寓”的招牌。3、显示由广东明境律师事务所于2020年3月9日向泽帆酒店作出的《关于支付中介服务费的通知函》，主要内容为要求泽帆酒店在收到该律师函之日起五日内与廖子凯联系并支付完毕中介服务费600000元，否则廖子凯将采取相应的法律手段依法追究泽帆酒店的法律责任等；相应的邮寄证明显示泽帆酒店的签收时间为2020年3月13日。泽帆酒店对上述证据的真实性予以确认，但认为无法证明系廖子凯促成了涉案物业租赁合同的签订。冠寓公司对上述证据1的真实性予以确认，对证据2、3的真实性表示无法确认。又，泽帆酒店称廖子凯并未就《房屋租赁合同》的签订提供过中介服务，且在合同签订期间廖子凯系合富公司的员工，无权以其个人名义向泽帆酒店主张中介服务费；泽帆酒店向本院提交了如下证据：1、显示由合富公司于2020年6月22日向泽帆酒店出具的《回复函》，载明关于离职经纪人廖子凯以个人名义向泽帆酒店追收交易佣金一事，回复如下：①离职经纪人廖子凯在2017年1月10日入职合富公司，担任物业顾问，并于2019年1月1日以个人原因申请离职；②根据《服务收费确认书》内容，廖子凯在2018年4月27日为泽帆酒店出租涉案物业提供了中介服务，经泽帆酒店盖章确认，合富公司认为廖子凯在职期间是以合富公司中介名义参与本次交易的居间服务，并完成了全部服务手续，书面取得泽帆酒店认可；③合富公司及行业都有严格的规定“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”，故此，合富公司与泽帆酒店可签署有关上述交易的合作协议，并收取相应服务费用，开具合富公司有效的财务专用发票。2、显示由合富公司与廖子凯于2017年1月10日签订的《劳动合同》，载明合同期限为2017年1月10日至2020年3月31日。3、显示由廖子凯于2019年1月1日作出的《辞职信》，载明廖子凯因私人原因，申请于2019年1月1日离职，并经合富公司主管同意。4、泽帆酒店称其员工刘伟洪与廖子凯的电话录音；其中2020年3月16日的通话记录如下：刘伟洪说上周五收到以廖子凯名义寄出的律师信，现想了解一下情况；廖子凯回复当时是通过其本人关系介绍了客户（sunny）给泽帆酒店，客户租了涉案物业；刘伟洪询问当时是与公司哪个人联系的；廖子凯回复张卓霖；刘伟洪问廖子凯提出的条件及所述的60万，是廖子凯与张卓霖洽谈的吗；廖子凯回复称是与公司签的条件，且有盖章；刘伟洪继续问当时洽谈距离现在2年多，能否具体说说洽谈情况，因张卓霖已离开公司，当时廖子凯是先认识sunny还是先认识张卓霖，是怎样介绍的；廖子凯回复其和sunny认识很久了，sunny是其客户；刘伟洪问当时是谁委托廖子凯寻找的客户；廖子凯回复是龙湖公寓；刘伟洪问是龙湖公寓委托廖子凯找物业，还是张卓霖说有物业委托廖子凯去找客户；廖子凯回复龙湖需要找物业，其认识的张卓霖正好有；刘伟洪问确认书上写廖子凯提供了服务，具体提供了什么样的服务，60万金额不低，不符合正常的市场行规；廖子凯回复中介服务，收取的中介服务费符合行规，佣金不超过一年的月租金均属于正常费用，这是有明文规定的，其不会多收；刘伟洪说公司现存资料无法证明张卓霖当时与廖子凯有洽谈过此事，且张卓霖离职时的交接资料中并无提及此事，因此需要了解清楚；廖子凯问公司没有资料怎么会盖章；刘伟洪说据了解当时应该是sunny想拿这笔费用，因此使用了廖子凯的名字等。2020年3月19日的通话记录如下：廖子凯询问其已发律师函，泽帆酒店是否会支付中介费；刘伟洪说要取得中介费，必须说明廖子凯提供的中介服务内容、与sunny之间的关系；廖子凯说其与sunny属于客户关系，其是中介，sunny让其帮忙找物业；刘伟洪说据了解，此事并非如此，廖子凯只不过是sunny的替身，公司要了解清楚廖子凯是如何帮sunny与泽帆酒店提供中介服务的，整个过程需详细告知；廖子凯说其认识sunny很久了，因为其做中介多年了，sunny让其帮忙找物业，同时其也认识张卓霖，而张卓霖有物业可以出租；刘伟洪问张卓霖是如何认识廖子凯的；廖子凯说其作为中介需要找物业自然有办法，其可以在系统寻找；刘伟洪问当时廖子凯是在哪一家中介公司工作的；廖子凯回复称其是在合富公司做，但不是在合富公司找到的信息；刘伟洪问当时接触此业务时，廖子凯是否在合富公司工作；廖子凯回复是的；刘伟洪继续问那廖子凯是以公司的名义还是怎样；廖子凯回复不是以公司的名义接的，其当时在合富公司属挂名形式，虽然在合富公司上班，但其作为中介认识张卓霖，张卓霖告知有物业可以出租，其就发信息告知其客户，包括龙湖、魔方、万科等，其是靠此种方式生存，其肯定会向客户发散消息；刘伟洪问廖子凯和张卓霖很熟吗；为何从未听张卓霖提起此事；廖子凯回复有没有听说也是刘伟洪的说辞而已，其实整件事刘伟洪是清楚的，这笔钱如何支出的，资料公司也盖了章。泽帆酒店是不是不愿意支付中介费；刘伟洪说廖子凯根本没有提供过中介服务，廖子凯作为sunny替身拿钱风险是很大的，这是职务侵占行为；廖子凯说其做中介已经遇过很多这种情况，签约之后不认账，现在沟通无法达成一致，则按法律程序起诉等。经质证，廖子凯对上述证据1的真实性不予确认，对证据2-3的真实性予以确认，但认为与本案无关，对证据4的真实性予以确认，但不确认泽帆酒店想要证明的内容。冠寓公司表示其无法确认上述证据的真实性。庭审中，泽帆酒店陈述其是通过前员工张卓霖直接找到冠寓公司承租涉案物业，张卓霖与冠寓公司的黄万新相识，洽谈合作期间一直是黄万新到泽帆酒店来，从未见过廖子凯出现。冠寓公司则称根据其前员工黄万新的陈述，黄万新与廖子凯认识已久，黄万新将冠寓公司的租赁需求告知廖子凯，廖子凯就介绍了张卓霖给黄万新认识。廖子凯确认系黄万新将冠寓公司的承租意向告知其方，因其也认识泽帆酒店的张卓霖，所以介绍了双方认识，还约双方进行了洽谈，带冠寓公司到现场查看涉案物业等；泽帆酒店于2018年4月27日向廖子凯出具《服务费收费确认书》后，便于2018年5月1日与冠寓公司签订了租赁合同，在此期间泽帆酒店、冠寓公司均没有委托中介机构，所以是廖子凯以个人名义促成双方交易的。关于《服务费收费确认书》中所涉费用的支付情况，第一期费用即首期租金、首期预提租金及押金合计3101572元，冠寓公司、泽帆酒店确认已实际支付。第二期费用即工程款4000000元，泽帆酒店表示租赁合同中并无约定，故其并未收取；冠寓公司则称其就涉案物业有与广东亮宇建设工程有限公司签订过一份工程合同，合同金额为400万元，故冠寓公司并未向泽帆酒店支付过工程款400万元。第三期费用即预提租金1000000元，泽帆酒店表示其并未收取，冠寓公司则称虽其与泽帆酒店存在预提租金的约定，但不清楚这笔1000000元对应的是租赁合同中的哪一笔，预提租金是作为转让费支付给泽帆酒店的。廖子凯表示《服务费收费确认书》中的第二期费用即工程款实为顶手费，所以没有在双方的租赁合同中约定，而第三期的预提租金对应的是《房屋租赁合同》中约定的第六期（2019.6）租金。本案庭审后，泽帆酒店向本院补充提交了：1、显示泽帆酒店于2020年12月20日向冠寓公司发出的《关于廖子凯中介服务真实性的征询函》，泽帆酒店询问冠寓公司在《房屋租赁合同》签订过程中是否存在第三方介入，冠寓公司是否聘请、雇佣任何中介公司或者个人在承租涉案物业过程中提供过中介（居间）服务。2、显示冠寓公司于2021年1月18日向泽帆酒店作出的《的回复函》，主要内容为：①冠寓公司向泽帆酒店承租涉案物业系由两公司进行对接沟通并完成所有相关工作，并未雇佣第三人提供任何中介（居间）服务也未签署过任何相关的服务协议或类似文件。②关于泽帆酒店在《征询函》中提及“廖子凯”的相关情况，冠寓公司从未与此人取得任何联系也并不了解此人的情况，冠寓公司在涉案物业就承租相关事宜的沟通以及租赁合同磋商、签署的过程中并未要求此人提供任何服务，也未与此人达成任何协议或签署任何协议及类似文件。③关于泽帆酒店在《征询函》中提及的冠寓公司前员工黄万新收取回扣的相关事宜，冠寓公司对此并不知情，由于黄万新已于2020年3月从冠寓公司离职，泽帆酒店可直接与黄万新联系并要求其提供相关信息。经质证，廖子凯对上述证据的真实性不予确认，其中证据2系冠寓公司庭审后出具的，应以冠寓公司当庭陈述内容为准。冠寓公司未到庭就上述证据发表质证意见。另泽帆酒店亦未能按本院要求通知张卓霖到庭接受询问。本院认为：廖子凯确持有泽帆酒店出具的《服务收费确认书》，而该《服务收费确认书》所载内容亦与泽帆酒店、冠寓公司签订的《房屋租赁合同》，冠寓公司当庭陈述的合同签订、履行情况大致一致。虽泽帆酒店一再表示其前员工张卓霖系直接与冠寓公司沟通，并未接受过第三方包括廖子凯在内的中介服务，但泽帆酒店无法提供充分证据推翻其自身出具的《服务收费确认书》，故本院采信廖子凯有关其为泽帆酒店、冠寓公司签订《房屋租赁合同》提供了中介服务的主张。但另一方面，从廖子凯陈述的其为促成双方签订《房屋租赁合同》提供的服务以及《服务收费确认书》约定的付款条件来看，其现要求泽帆酒店支付中介服务费600000元确有违公平原则，故本院结合市场交易惯例，酌情调整该中介服务费为350000元。另廖子凯要求泽帆酒店自2018年5月1日起支付逾期付款利息，依据不足，本院不予采纳；本院酌情判令泽帆酒店自2020年3月13日起向廖子凯支付利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，计至清偿之日止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州泽帆酒店管理有限公司向原告廖子凯支付中介服务费350000元及利息（以350000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2020年3月13日起计至清偿之日止）。二、驳回原告廖子凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9820元，由原告廖子凯负担4078元，被告广州泽帆酒店管理有限公司负担5742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年四月十二日书记员  邱莉晶王丽仪本判决书已于2021年月日送达