福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初2738号 原告:福建金帝物业有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区洪山镇梅亭路**大儒世家花园****，统一社会信用代码91350000772938357T。 法定代表人：李雄虎，执行董事。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 被告：吴高佳，女，汉族，1986年11月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建金帝物业有限公司诉被告吴高佳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福建金帝物业有限公司的委托诉讼代理人杨清到庭参加诉讼，被告吴高佳经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建金帝物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令被告向原告支付自2015年11月至2017年8月的物业服务费17716.16元及违约金（从初始欠费日按月2％的标准支付逾期违约金至实际结清全部物业管理费止）;2.请求贵院判令被告向原告支付原告垫付的自2015年10月至2017年8月的公摊电费380.9元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告（2010年4月21日由福建省仁信物业管理有限公司变更为福建金帝物业有限公司）所管理的大儒世家绿园小区?归壹墅7#105单元业主。2009年6月1日，原告与福建仁文建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同己于2010年8月20日在福州市鼓楼区房管局备案[编号：鼓物合备（2010)051号]。合同约定业主自交房之日起缴纳物业服务费，公共水电费用由小区全体业主共同公摊，业主应在每月10日前交纳物业管理费，逾期付款从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。被告每月应交物业费805.28元，被告共拖欠自2015年11月至2017年8月的物业服务费17716.16元。另外，被告还欠原告代缴自2015年10月至2017年8月的公摊电费380.9元。经原告工作人员多次催促未果，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告吴高佳未作答辩。 经审理查明，2009年6月1日，原告与福建仁文建设有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，福建仁文建设有限公司将其福州市鼓楼区梅亭路50号梅亭北地块大儒世家建筑面积67225.99平方米的小区交由原告管理，其中高层带电梯住宅35170.63平方米，低密度别墅住宅32055.36平方米，合同期限自2009年6月1日起至业主委员会成立之后代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。约定：前期物业服务期间，原告按包干制收费形式确定物业服务费，高层住宅按建筑面积每月1.5元/平方米向业主收取物业费，低密度别墅住宅按建筑面积每月2.8元/平方米向业主收取物业费，业主自交房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前交纳物业管理费，公共水电费用按实由业主分摊。 另查明，根据《福建省物业服务收费管理办法》第九条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定”。 另查，被告吴高佳系福州市鼓楼区梅亭路50号仁文大儒世家梅亭北地块7#105复式单元业主。该房产建筑面积为287.6平方米，每月应缴物业费为287.6平方米×2.8元/平方米=805.28元。自2015年11月1日至2017年8月31日止，被告未缴纳该店面的物业服务费共计805.28元/月×22个月=17716.16元。 本院认为，《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与福建仁文建设有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，并自2009年至今为包括被告在内的仁文大儒世家小区业主提供物业服务，被告应依约履行交纳物业管理费的义务。本案被告拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告缴纳物业费的诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付违约金，违约金按月利率2%标准计算，但未提供相关证据证实，本院不予支持。 关于公摊电费，依据《福州市物业管理若干规定》第二十七条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊”之规定，被告应依法支付原告代垫的水、电公摊费用。但原告并未向本院提交已经代为缴纳公共电费的凭证，亦未能举证证明公摊电费的计算方式及依据，该项诉请无证据证明，本院不予支持。被告吴高佳未到庭，本院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吴高佳于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付2015年11月1日至2017年8月31日的物业管理费17716.16元； 二、驳回原告福建金帝物业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费250元，由被告吴高佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  韦信钱 审判员  黄昌杰 审判员  黄丽珍 二〇一八年十月三十日 法官助理邱玲燕 书记员杨艺端 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。