广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初14986号原告：王猛，男，1984年2月5日出生，汉族，住长春市二道区，委托诉讼代理人：谢佩娜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓妃，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：伦慧琳，女，1978年11月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：林军（系被告的丈夫），住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：曾新谊，男，住广东省珠海市香洲区，由珠海市香洲区狮山街幸福社区居民委员会推荐。第三人：中山长宜房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**海伦花园****，统一社会信用代码91442000076682888M。法定代表人：刘建成，总经理。委托诉讼代理人：朱红山，该公司工作人员。第三人：中山市东家房地产代理有限公司，住所地，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**汇翠山庄红塔水晶园**14卡会信用代码91442000MA4ULGW97M。法定代表人：刘建成，总经理。原告王猛与被告伦慧琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依原告申请追加中山长宜房地产代理有限公司（以下简称长宜公司）、中山市东家房地产代理有限公司（以下简称东家公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序分别于2017年12月26日、2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告王猛及其诉讼代理人谢佩娜、陈晓妃，被告伦慧琳诉讼代理人林军、曾新谊，两第三人法定代表人刘建成及第三人长宜公司诉讼代理人朱红山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王猛向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告、第三人长宜公司签订的房地产买卖（居间）合同；2.被告向原告双倍返还定金100000元；3.被告赔偿原告损失（实际损失以房屋评估与原告购房价的差价为准，暂计440000元）；4.被告承担原告的律师费15000元。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：被告赔偿原告损失为房屋差价361005元。事实与理由：原告经第三人东家公司的工作人员肖萍，于2016年8月22日，原告与被告及第三人长宜公司签订了房地产买卖（居间）合同。合同约定原告向被告购买被告名下的中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园5座1103房，房屋面积为95.63平方米，总楼价为980000元。原告按照合同第三条约定于2016年8月22日向被告支付购房定金50000元。同年9月，原告、被告及第三人长宜公司的会计李某，三人到中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行办理个人二手房贷款手续，邮政银行于10月25日审批通过原告申请的二手房贷款690000元，且于2017年1月13日，原告向第三人东家公司支付涉案房屋的律师评估费3500元。但是，被告却一直未履行协助原告办理过户手续的义务，经原告多次催告被告老公（被告留给原告的联系方式系被告老公的电话号码）还清房屋贷款和协助办理过户手续，在2017年1月18日，双方约定在第三人长宜公司的海伦堡分店见面，被告同意在2017年3月30日前办理过户手续，2017年1月18日先把涉案房屋交付原告使用。但直至今日，被告仍未按合同的第三条第一款约定履行其还清房屋贷款义务，导致原告不能正常办理过户手续，实属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条及合同的第七条第一款、第三款规定，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金100000元和承担原告律师费15000元。同时，被告在签订合同时并未告知涉案房屋存有查封情况，直至2017年7月21日，原告委托代理人至中山市国土局代为查询才知晓涉案房屋存在查封情况[查封文号为：（2016）粤0402民初3719号]，查封日期为2016年5月26日，该查封日期早于合同签订日期2016年8月22日。被告明知房屋存在查封后不能交易却与原告签订购房合同，故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实。并且，随着中山市的楼价不断上升，经Q房网上的房价查询可知，2017年同一地段、面积、楼层的二手房楼价约为1420000元，与2016年签订合同时的总楼价980000元差价为440000元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，被告系可以预见因其自身原因而导致原告不能正常办理过户的，且原告需要多支付440000元才能购买同等房屋，给原告造成预期利益的损失。因此原告仅要求被告双倍返还定金不足以弥补原告的损失，原告有权要求被告赔偿房屋涨跌差价440000元。综上，根据原告与被告签订的合同及《中华人民共和国合同法》的相关规定，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告伦慧琳辩称，1.原告对合同不能履行存在一定过错，亦须承担部分责任。原告明知案涉房屋存在抵押查封状况，其仍与被告签订合同，存在一定的过失，因此原告须对合同无效且履行不能承担一定的民事责任，被告仅能依合同无效的相关法律规定返还定金给原告。2.原告主张的损失已过分超过被告签订合同时预见到的因违约可能造成的损失，依法不能予以支持。楼市波动是市场经济活动影响，被告不能预见。原告称被告在订立合同时即可预见因违约可能造成的损失，不合情理。3.原告的损失已有定金罚则所保护，该部分能足额弥补原告损失。且涉案房屋也由原告占有使用至今，期间的租金也算是被告应该收益，原告在主张返还定金的同时，还主张其涨跌差价，不符合合同法过错填补的原则。在定金罚则已能填补原告所有损失的情况下，其主张的涨跌差价不能予以支持。4.原告并未有实际损失发生，其主张的差价损失均为原告现如今面对当时难以预见的房价所臆想，亦不能得以支持。原告在与被告签订合同之后，并未与其他人就案涉房屋有转手卖出的意向及实际行动，则在本合同履行不能时，原告也未遭受实际经济损失。5.律师费及本案全部诉讼费均由被告承担的主张，律师费15000元偏高，不应全部由被告承担，恳请法院考虑原告对于合同履行不能亦存在的过失责任而评判。第三人长宜公司述称，对原告的起诉没有意见。第三人东家公司述称，对原告的起诉没有意见。本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，原、被告及第三人长宜公司签订一份房地产买卖（居间）合同，约定被告将其位于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园5座1103房的房产售予原告，总成交价为980000元。付款方式：定金50000元作为第一部分楼款于合同签订当天支付，首期楼款（不含定金）200000元于办理赎契还款当天支付，楼价余款730000元按揭支付。涉案房产现状为带装修、有抵押状态。被告应在签订本合同后60天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起3天内还清贷款。原被告双方同意于2017年3月30日前办理过户手续，于2017年1月18日将涉案房产交付给原告使用。若被告或原告违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发生之日起五天内退还。若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费等。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告支付购房定金50000元，第三人长宜公司出具收据予以确认。2016年10月25日，原告取得中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书，获批贷款690000元。2017年1月13日，原告向第三人东家公司支付律师评估费3500元，第三人东家公司出具收据予以确认。中山市不动产登记资料证明表（2017年7月21日打印）显示，涉案房产为被告单独所有，于2016年5月26日被珠海市香洲区人民法院查封。2017年7月17日，原告因其与被告房地产买卖合同纠纷一案，与北京市中银（珠海）律师事务所签订委托代理合同，约定律师费15000元，北京市中银（珠海）律师事务所出具广东增值税普通发票确认收取原告律师服务费15000元。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托中山市经纬土地房地产评估有限公司就涉案房地产在2017年8月10日的市场价值进行评估，该公司于2018年4月9日出具（2018）中经房评字第032903号房地产估价报告，估价结果：涉案房地产在估价时点的市场价值为1291005元。原告为该评估事项预付评估费5728元。被告对于该评估报告提出异议，认为：1.原告的主张过分超过双方订立合同可预见的损失，无需对涉案房产进行评估；2.评估报告定价不合理、没有合法依据；3.经济市场变幻莫测，评估报告具有极强的时间局限性。中山市经纬土地房地产评估有限公司于2018年7月10日出具关于伦慧琳对估价报告提出异议的答复，称：本估价报告中评估价值为价值时点2017年8月10日的房地产市场价值，与异议人在评估报告异议书中提出的三点异议无关。庭审中，原、被告双方确认，涉案房产已于2017年1月18日交付给原告使用。被告述称，其不同意退还定金，原告一直在房屋内居住，其支付的50000元定金应当作为租金。第三人长宜公司及东家公司述称，同意解除房屋买卖合同，但不同意解除居间合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法查封以及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该条款属于管理性规定而非效力性规范，不影响合同效力。原告与被告及第三人长宜公司签订的房地产买卖（居间）合同是各方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，原告依约支付购房定金并办理贷款手续，但涉案房产在签订合同前因被告的另案纠纷已被法院查封至今未解封，被告至今未按约定履行其为涉案房产办理提前还贷及过户手续的义务，应当由被告承担违约责任。被告称在签订合同之时原告已经知晓涉案房产被查封的事实，但其未提供任何证据予以证明，故对于该抗辩理由，本院不予采纳。关于违约责任的承担方式，合同明确约定，若逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。本案中，被告隐瞒涉案房产已被查封的事实，且至今未履行其为涉案房产办理提前还贷及过户手续的义务，违约逾期超过十天，原告有权依据上述约定要求解除合同并由被告双倍返还定金100000元，故对于原告的上述两项主张，本院予以支持。关于差价损失，根据涉案合同约定的房屋价款及中山市经纬土地房地产评估有限公司就涉案房地产出具的房地产估价报告，涉案房产确实存在差价损失，且该差价损失是被告违约行为所致，仅仅依据合同约定由被告双倍返还定金100000元已不足以弥补原告全部损失，故被告应对该差价损失予以合理赔偿。就具体赔偿数额，考虑到被告已于2017年1月18日将涉案房产交付给原告实际占有使用至今的事实，及本院已支持原告要求被告双倍返还定金主张的情形，参照房地产估价报告，本院酌定被告应当另行赔偿原告差价损失200000元。关于律师费15000元，有委托代理合同及正式票据为凭，且合同明确约定由违约方承担，故对于原告要求被告承担其律师费15000元的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告王猛与被告伦慧琳关于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园5座1103房的房屋买卖合同；二、被告伦慧琳于本判决生效之日起七日内向原告王猛双倍返还定金100000元；三、被告伦慧琳于本判决生效之日起七日内支付原告王猛差价损失200000元；四、被告伦慧琳于本判决生效之日起七日内支付原告王猛律师费15000元；五、驳回原告王猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8440元（原告已预交），由原告王猛负担2855元，被告伦慧琳负担5585元；评估费5728元，由被告伦慧琳负担（被告负担的案件受理费及评估费于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一八年十月二十三日书 记 员  陈 燕吴晓芳