福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0427民初695号 原告：福建省和润物业管理有限公司，住所地沙县一品江山小区。 法定代表人：郑子霖，总经理。 委托诉讼代理人：赖桂姬，女，1973年5月17日出生，系该公司的工作人员。 被告：卢田海，男，1979年2月6日出生，汉族，住福建省沙县。 被告：罗爱清，女，1979年5月20日出生，汉族，住福建省沙县。 原告福建省和润物业管理有限公司（以下简称和润物业公司）与被告卢田海、罗爱清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和润物业公司的委托诉讼代理人赖桂姬到庭参加了诉讼，被告卢田海、罗爱清经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 和润物业公司向本院提出诉讼请求：1.卢田海、罗爱清支付2014年4月1日至2017年3月31日的物业费2518.2元；2.卢田海、罗爱清支付公摊费37.2元；3.卢田海、罗爱清支付违约金500元；4.卢田海、罗爱清负担案件受理费。事实与理由：2014年3月31日，和润物业公司与沙县罗布家园业主委员会签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准及支付方式、违约责任等。卢田海、罗爱清共拖欠2014年4月1日至2017年3月31日物业费2518.2元及公摊费37.2元。 为此，和润物业公司提交如下证据：1.营业执照、内资企业登记基本情况表、物业服务企业资质证书；2.沙县罗布家园物业服务合同、沙县住房和城乡规划建设局的沙县罗布家园业主委员会备案证明和物业服务合同备案证明；3.沙县不动产登记中心所有权证查询单；4.罗布家园未交物业服务费明细表；5.罗布家园共用水、电表分摊结算一览表、公摊一览表及部分水电费明细；6.欠费催缴通知单、公告、照片；7.和润物业公司福和物函（2016）012号、三和物函（2014）013、015号报告、函件和书面提示、沙县人民政府文件《沙政[2013]59号》；8.沙县住房和城乡规定建设局的沙建（2016）166号、沙建（2016）4号、沙建（2015）11号文件、照片；9.违约金明细表。 卢田海、罗爱清未作答辩。 经审理查明： 1.沙县罗布家园业主委员会于2011年10月12日成立，于2012年2月13日在沙县住房和城乡规划建设局备案登记，任期3年。 2.和润物业公司原名为三明市和润物业管理有限公司，于2015年4月15日经有权机关核准更名为现在名称。 3.2014年3月31日沙县罗布家园业主委员会与三明市和润物业管理有限公司签订物业服务合同，约定该物业公司为罗布家园提供物业服务，期限为2014年4月1日至2017年3月31日，物业服务费标准为每月每平方米多层住宅0.55元、高层住宅0.75元、商业物业1.0元（其中0.05元为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会）。合同并对物业服务事项、计费方式、双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。该合同于2014年4月15日经沙县住房和城乡规划建设局备案。 4.和润物业公司合同期内为沙县罗布家园小区提供物业服务，于合同期满退出。 5.卢田海、罗爱清系沙县罗布家园1幢202室房屋（属多层住宅）的所有权人，产权面积为127.18平方米。 本院认为,沙县罗布家园业主委员会依法成立，其在任期内与和润物业公司签订物业服务合同，主体合法，意思表示真实，合同合法有效。我国物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故该合同对卢田海、罗爱清具有约束力。根据法律规定，物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务。和润物业公司在合同期内为小区提供了物业服务，服务虽存在瑕疵，但尚在合理范围内，其享有收取相应费用的权利。物业服务费的认定问题。合同约定涉案房屋收费标准为每月每平方米0.55元，但其中每月每平方米0.05元为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司在服务期间仅能以代理人身份向业主收取工作经费，而无权以原告身份主张实体权利。现和润物业公司继续主张该部分费用，于法无据，不予支持。扣除该部分后和润物业公司实际可收取的物业费为每月每平方米0.5元。故卢田海、罗爱清的按建筑面积为127.18平方米，应交物业费为2289.24元（127.18×0.5×36）。公摊费认定问题。因和润物业公司仅提拱其单方制作的明细表及部分水电费清单，证据不足，不予支持。违约金问题。因和润物业公司服务存在一定瑕疵，故其要求违约金的主张，不予支持。卢田海、罗爱清应诉未作答辩，视为放弃举证和抗辩的权利。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、卢田海、罗爱清应于判决生效后10日内向福建省和润物业管理有限公司支付物业服务费2289.24元； 二、驳回福建省和润物业管理有限公司要求卢田海、罗爱清支付公摊费的诉讼请求； 三、驳回福建省和润物业管理有限公司要求卢田海、罗爱清支付违约金的诉讼请求; 四、驳回福建省和润物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由福建省和润物业管理有限公司负担12元，由卢田海、罗爱清负担38元。公告费600元，由卢田海、罗爱清负担。卢田海、罗爱清负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  刘礼友 审 判 员  张爱林 人民陪审员  邱惠珍 二〇一八年十月九日 法官助理王彩霞 书记员黄馨 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《业主大会和业主委员会指导规则》 第四十二条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。 工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务 为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。