江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终3003号上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富广场**金融**。法定代表人：陈尚生，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐垒，男，1985年1月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人唐垒商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒开公司的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回唐垒的一审诉讼请求。事实和理由：一、唐垒签订的《交房手续书》中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明双方变更了《商品房》买卖合同中关于违约责任的约定，唐垒放弃追究恒开公司的所有违约责任，包括逾期交房及逾期办证。一审法院应尊重双方当事人的意思自治，判令恒开公司无需承担违约责任。二、即使恒开公司应承担违约责任，一审法院判决的违约金数额也过高，且唐垒也未能提供证据证明其实际所受到的损失，故请求二审法院对于涉案违约金标准予以调整。三、因唐垒在承诺免除恒开公司违约责任后又反悔提起诉讼，唐垒本案起诉无事实及法律依据，一审法院应驳回唐垒提出的全部诉讼请求，故本案诉讼费用应均由唐垒承担。被上诉人唐垒辩称，涉案交房手续书既不是房屋买卖合同，也不是其补充合同，应属无效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐垒向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司支付唐垒逾期交房违约金、逾期办证违约金170000元（自2014年9月30日起按日万分之三计算至2017年12月30日止）；2.本案诉讼费用由恒开公司承担。一审法院认定事实：2012年12月17日，唐垒与恒开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由唐垒购买恒开公司开发的宿迁国际购物公园第1#A区1-1-116#号房。合同的第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用：住宅项目……非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表……”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人……买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。同时合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金。”一审法院另查明：唐垒于2014年6月11日与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司（以下简称奥莱公司）签订《委托经营管理合同》一份，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年，自2013年12月28日至2023年12月27日止。2014年8月22日，唐垒与恒开公司签订交房手续书，该交房手续书的底部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。一审法院还查明：恒开公司于2014年8月22日，向唐垒开具520000元购房款发票。2017年9月30日，涉案房屋所属建设项目取得竣工验收备案表。2018年2月1日，恒开公司完成办理产权证的初始备案登记。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，唐垒、恒开公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容关于本案的诉讼时效及违约金如何计算的问题。因双方约定的违约金是以日为单位累计计算违约金数额，即唐垒的违约金给付请求为继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，且因诉讼时效期间已于2017年10月1日起变更为3年，而唐垒未提供证据证明其在2018年3月27日前向恒开公司索要过逾期交房、逾期办证违约金，故唐垒于2018年3月27日起诉时，唐垒所主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，对此不予支持，唐垒主张的自2015年3月28日至2017年12月30日期间的逾期办证违约金，并不违反法律规定，予以支持。恒开公司另辩称因唐垒签署的交房手续书中约定“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，故应免除恒开公司的全部违约责任。因上述交房手续中载明的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容系格式条款，该条款免除了恒开公司的责任、排除了唐垒的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒唐垒注意，该条款属无效条款，故恒开公司关于其虽然存在违约行为，但唐垒签署交房手续书免除了恒开公司的违约责任，故恒开公司无需向唐垒支付违约金的主张没有法律依据，对此不予支持。关于恒开公司主张唐垒没有实际损失，违约金约定过高需要进行调整的辩解意见。因该违约金条款系双方自愿约定，真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且该合同中约定逾期办证违约金计算标准并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，鉴于违约金制度兼具惩罚性，故对恒开公司要求调低违约金的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、恒开公司于判决生效后十日内向唐垒支付逾期办证违约金157248元（以520000元为基数，自2015年3月28日起至2017年12月30日止，按每日万分之三计算）；二、驳回唐垒的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1850元（取整），由唐垒负担139元，由恒开公司负担1711元。鉴于双方当事人二审中对于一审判决认定的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：1.恒开公司应否支付逾期办证违约金，如应支付，则数额如何确定；2.恒开公司要求降低违约金的理由能否成立；3.一审法院确定诉讼费用承担比例是否适当。关于第一争议焦点。本院认为，恒开公司与唐垒之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年10月21日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其已经按合同约定履行了备案义务，其行为已构成违约，故恒开公司应按合同约定承担相应的违约责任。恒开公司另主张因唐垒签订的交房手续书中约定唐垒放弃追究恒开公司的所有违约责任，故恒开公司无需支付逾期办证违约金。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，唐垒签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司的责任、排除了唐垒的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒唐垒注意，故该条款无效，对于恒开公司的该项主张，本院不予支持。恒开公司另辩称唐垒所主张的逾期办证违约金应适用关于二年诉讼时效期间的规定。因《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，且该法律规定已于2017年10月1日起生效。故唐垒于2018年3月27日起诉时应适用三年的诉讼时效期间，一审法院认定自唐垒起诉之日起往前倒推三年都在诉讼时效的保护范围之内并无不当，恒开公司主张本案诉讼时效期间应按照二年计算，于法无据，本院对此亦不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，涉案逾期办证违约金的计算标准系双方协商一致后确定，且该计算标准也未超出法律规定的范围，应尊重双方当事人的意思自治，而恒开公司并未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故恒开公司提出降低违约金的理由不能成立，本院对此亦不予支持。关于第三争议焦点。本院认为，根据国务院颁布的《诉讼费用》第二十九条第二款的规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，因唐垒提出的诉讼请求未得到一审法院的全部支持，故一审法院根据上述《诉讼费用交纳办法》的规定确定唐垒与恒开公司关于诉讼费用的具体承担数额并无不当，对于恒开公司的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一八年十月二十三日法官助理孙笑书记员杨紫棋