湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初1841号原告（反诉被告）：刘菊钗，女，1963午6月19日出生，汉族，住所地：湖此省孝昌县。委托诉讼代理人：钟声，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北民邦房地产开发有限公司，住所地：湖北省孝感市孝**董永路民邦槐荫东岸。法定代表人：曹志念，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宗毅，湖北锡爱律师事务所律师。原告刘菊钗诉被告湖北民邦房地产开发有限公司（以下简称民邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。审理期间，被告民邦公司提出反诉，本案的本诉和反诉合并审理，并于2018年6月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘菊钗及其委托诉讼代理人钟声和被告（反诉原告）民邦公司委托诉讼代理人李宗毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘菊钗向本院提出诉讼请求：1、请求被告承担违约责任，支付违约赔偿金2175000元。2、请求由被告承担诉讼费用。事实与理由：一、第一次购房。2014年10月，被告开发的楼盘“民邦槐荫东岸”开盘，原告到被告售楼处，签订七份合同，购买了六套住宅和一间商铺房，并于2016年12月29日左右先后给被告支付房款94万元。签约付款后，被告迟迟不能交房，也不能办理房产手续。2015年5月，被告通知原告，由于被告自身原因，把原应出售给原告的房屋已出售给第三方了，被告现在不能履行购房合同，想与原告协商解决违约问题。经多次沟通协商，双方于2015午6月3日达成一致：1、双方解除七份“购房合同”；2、被告退还全部已付的购房款、违约金、利息共109万余元；3、待将来被告的“民邦槐荫东岸二期“开盘销售时，被告按4000元每平方米销售给原告三套房，且原告有选房的优先权。被告向原告出具《承诺函》，被告负责人明琼波在《承诺函》上加盖公章井亲笔签名。当日，原告把自己持有的七份《购房合同》和收款收据退还给被告；次日，被告向原告支付109万余元退款。二、第二次购房。2017年9月，原告接到被告销售人员电话，告知“民邦槐荫东岸二期”即将开盘销售，原告每套房交5000元预付款即可预先选房。9月9日，原告向被告支付15000元（以刘菊钗名义付款10000元，以徐祝安名义付款5000元），选了三套房，为六号楼第17、19、21层，面积为145平方米每套。2018年1月29日，原告到被告售楼处签订正式购房合同时，被告实然反悔，说由于房价上涨，不能以原承诺的价格（4000元每平方米）销售，只能按市场价9000元销售，要求原告按市场价签订正式购房合同。原告表示不能接受，双方发生争吵，最后报警处理。三、原告的损失计算依据。根据《合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”被告的违反承诺的行为，给原告造成经济损失，故原告按照当前楼盘市场价与承诺价之间的价差计算损失，为2175000元。（当前市场价9000元-承诺价4000元）*145平方米*3套=2175000元。请求人民法院支诗原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）民邦公司答辩并向本院提出反诉请求：请求变更或撤销反诉原告于2015年6月3日所做的“同意按6#、12#楼成交均价4000元/㎡销售”承诺，确认该价格承诺无效。事实与理由：反诉被告刘菊钗在2014年民邦槐荫东岸二期认购了六套住宅和一间商铺并预交了94万元购房款，但未与反诉原告签订正式《商品房销售合同》。鉴于反诉被告以各种理由既不迟迟不签订《商品房销售合同》，又不缴齐购房全款，反诉原告将保留给反诉被告三套住宅销售，随后反诉被告以房源不符合认购书房号为由要挟反诉原告退款并赔偿损失，多次到原告售楼部找置业顾问扯皮，反诉原告为了平息事端、避免给售房带来负面影响，在反诉被告的一再坚持下，反诉原告全额退还了认购房预付款94万元并支付了15万元利息损失，且按反诉被告的要求于2015年6月3日向反诉被告作出了“同意按6#、12#楼成交均价4000元/㎡销售”的承诺，承诺价格是基于同地段楼盘成交均价预测，而此时规划开发中的6#、12#楼用地系民房，孝南区人民政府当时与住户未达成房屋拆迁征、土地征收补偿协议，反诉原告并未取得该宗地开发权。事实上，该地块【注：宗地编号孝南G(2017)156号】由孝南区政府2017年10月20日挂牌，反诉原告经过公开竞拍于2017年11月17日以41500万元高价获得开发权，土地成本地价高达3020元／㎡，2018年2月2日6#、12#开盘网签合同备案的成交均价为8000.92元/㎡，远远高于2015年1月29日民邦槐荫东岸二期网签合同备案成交价4082元/㎡，反诉原告对6#、12#楼土地摘牌时出让金、建设中钢材等原材料价格大幅上涨始料不及，毫无心理准备，承诺时的心里价位是按6#、12#楼开盘时成交均价销售，预测成交均价4000元/㎡系重大误解所致，反诉被告请求按4000元／㎡购买三套住宅显失公平。为此，根据《民法总则》第147条、《合同法》第54条规定，特请求人民法院变更或撤销《承诺书》中价格承诺，确认“同意按6#、12#成交均价4000元／㎡销售”的价格承诺无效，望人民法院依法裁决！原告（反诉被告）刘菊钗针对反诉辨称，一、“承诺函”不具备重大误解或者显失公平情形，合法有效，故不可撤销。1、“承诺函”不具备重大误解情形。《民通意见》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，井造成较大损失的，可以认定为重大误解。“承诺函”中，民邦公司对自己行为性质（为承诺销售房产）、对方当事人（为刘菊钗）、标的物的品种（为民邦槐荫东岸二期的房产），质量、规格、和数量（为按4000元每平方米销售三套）均表述准确，为民邦公司的本意。民邦公司表示“2015年预测2018年的成交均价4000元／平方米系重大误解所致”，预测上的失误并不能构成合同法上重大误解。原因很简单：如果这个理由可以成立的话，那炒股票、炒期货、买彩票就都没有风险了，只要投资者特有的投资品种的价格下趺，投资者都可以以重大误解为由去主张撤销合同、退货还钱了。2、“承诺函”不具备显失公平情形。显失公平规则只适用于双务合同中，单务合同无显失公平之说。本案的“承诺函”，是民邦公司在2014年签订售房合同违约后，对刘菊钗作出的违约赔偿承诺。在此“承诺函”中，民邦公司负有违约赔偿责任，不享有权利，所以此承诺函是单务合同，跟“显失公平”沾不上边。刘菊钗没有“利用优势或者利用对方没有经验”。双方于2015年6月对孝感市孝南区城区的几年后的房价各自作出判断。民邦公司是房地产开发商，刘菊钗是购房者。就从事房地产行业的经验来看，民邦公司专业人员众多，有拆迁、设计、采购、施工、会计、销售等专业人员，比刘菊钗更早知道搂盘的房屋拆迁成本、土地征收成本、建筑材料价格、融资成本、建设面积等信息，是具有信息优势的一方；从用于交易房产的市场价值或者资金量来看，民邦公司的资产比刘菊钗相差巨大，是具有资金优势的一方。所以，民邦公司比起刘菊钗更具备有优势和经验，民邦公司在反诉状中称“刘菊钗利用优势或民邦公司没有经验”，不能成立。“承诺函”在合同订立时是公平的。民邦公司出具“承诺函”时，孝感市房地产的均价大约3900元每平方米左右，“承诺函”中4000元每平方米的承诺，相比当时的市场行情差并不大，双方达成一致的时候，承诺函中作出的承诺是公平的。房产价格与股票、期货一样，市场行惰会由各种因素发生变化，这些因素有供求关系变化、原材料价格变化、政府政策变化、通货膨胀等，有可能涨也有可能跌。这个市场价格变化，不是哪一方能够操作的，是市场的固有跌涨变化。所以，只要是合同在订立时是公平的，合同就合法有效，至于几年以后的市场行情变化，合同一方继续履行合同约定会导致利益受损，也应当诚实守信，全面履行合同义务。2018午6月，民邦二期的房价涨到9000元，民邦公司继续履行“承诺函”，会形成亏损，但是这种亏损是民邦公司在2014年违约行为和这三年期间房产市场行情变化造成的，民邦公司在反诉状中的理由和借口（对6#、12#楼土地摘牌时出让金、建设中钢材等原材料价格大幅上涨始料不及，毫无心理准备），不能成为显失公平的理由。二、民邦公司先是故意违反2014年的购房合同，再以出具“承诺函”的方式取得购房者的不予追究，又干2018年再次故意违反“承诺函”拒绝销售房屋。两次恶意违约，应当承担严厉的民事责任。2014年，刘菊钗在民邦槐荫东岸一期认购了七套房产并预交了94万元购房款，签订购房合同后民邦公司毁约，把刘菊钗选定的房屋销售给第三方，形成纠纷。双方2015年达成违约赔偿方案后，刘菊钗把购房合同原件交还给民邦公司，自己只保留了“承诺函”原件，故在本案起诉时无法提交原槐葫东岸一期的购房合同。正是由于当时刘菊钗手中持有购房合同原件，民邦公司自知理亏，一旦刘菊钗起诉自己没有胜算，才同意退预付款94万元，支付利息15万元，作出“预留三套房，同意按6#、12#楼成交均价4000元／㎡销售”的承诺。2017年9月槐荫东岸二期开盘前，刘菊钗到民邦公司售楼处支付了三套房的订金共15000元，并选了三套房。但在2018年正式开盘时，民邦公司却再次毁约，以出具“承诺函”时有重大误解为由，拒绝按《承诺函》的承诺价格签订合同。在这三年期间，刘菊钗两次购房，两次支付购房款，民邦公司却一再违约，先是一房多卖，违反合同，后是有房却不肯按约定的价格销售，违反“承诺函”。民邦公司对同一客户两次恶意违约行为，丧失诚信，理应承担最严厉的违约责任。三、房屋差价损失属于可期待利益，并且可以预测，应当予以全额赔偿。《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”预期利益损失，是指守约方在合同履行后可以获得但因相对方违约末能获得的利益，或者指因违约导致守约方为获取替代履行而需多付出的差价等额外成本。本案中，刘菊钗在2014年交付购房款并签订购房合同时，无论其购房目的是用于投资升值还是用于居住，对于房屋的升值都属于其当然的期待，所以房屋的升值就是刘菊钗订立合同时的一种期待利益。房屋差价损失应相当于守约方在公开市场购买与涉案房屋最类似的替代房屋所需额外支付的代价，该价格可以通过比照最类似房屋的市场成交价确定。刘菊钗主张的违约损失为房屋差价损失，当前房屋市场价格与民邦公司“承诺函”中承诺的4000元每平方米价格存在差价，这个差价，就是守约方的在合同履行后可以获得的利益，也是双方在出具“承诺函”时应当能够预见到的。刘菊钗通过“安居客”房价查询软件了解到当前最类似的房屋成交价为9000元每平方米（民邦公司反诉状中自认当前房价已超8000元每平方米），因此，刘菊钗主张的违约损失赔偿数额在房屋差价损失的合理区间内，考虑到刘菊钗在购房过程中全程无任何过错，故刘菊钗的损失应当全部支持。四、守约方履行合同的程度，不应作为认定预期利益损失的影响因素。刘菊钗2014年首付购房价94万元，2018年支付订金1.5万元，两次都没有全额付款，但这并不影响刘菊钗主张全部违约损失。本案中，刘菊钗不论是仅支付了订金或首付款，还是已经支付了全部购房款，其对于合同履行利益的期待权利是不因此而损益的，其在公开市场购买与涉案房屋最类似的替代房屋所需额外支付的差价损失也不会因此而增减。如果2014年民邦公司完全履行合同，或者在2018年履行“承诺函”，刘菊钗当然会支付全部购房款，会取得房屋的所有权，房屋的物权利益和房屋升值的利益均归刘菊钗所有。依法律规定，该期待利益不以守约方己实际履行支付的价款为判决标准，本案中，由于民邦公司的恶意违约，拒绝履行双方签订的合同和《承诺书》，拒绝售房，也拒绝接收房款，刘菊钗虽然准备好全部购房款，但无法继续支付全部购房款，导致刘菊钗购买房屋合同的目的不能实现。刘菊钗要再购买房屋，只能以当前的市场价购入。由于当前的房屋市场价格已经上涨，订立合同时双方约定的房屋价款之间存差价，这种差价就是刘菊钗的合同利益损失，因此刘菊钗主张的赔偿损失有法律依据。综上所述，请求人民法院驳回民邦公司的反诉请求，支诗本诉原告刘菊钗的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）刘菊钗提交的证据三银行流水记录、证据四《承诺函》、证据五《支付请求函》、证据六的银行进账单、证据七的收款收据及礼品卡，因被告（反诉原告）民邦公司对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。被告（反诉原告）民邦公司提交的证据一是孝房网2015年1月30日和2015年7月15日的商品房销售发布公告、证据二《承诺函》、证据三是2013年6月10日和2017年11月17日孝南国土局国有土地使用权招拍挂出让成交公告、证据四是孝房网2018年2月5日商品房销售发布公告、证据五是槐荫东岸二期房屋成本的组成表,因原告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年10月民邦公司开发的楼盘“民邦槐荫东岸”开盘，刘菊钗到民邦公司售楼处签订七份合同，购买了六套住宅和一间商铺房。此后，由于民邦公司迟迟不能交房，2015年5月，民邦公司通知刘菊钗，因出售给刘菊钗的房屋已出售给第三方，民邦公司无法履行双方签订的购房合同，与刘菊钗协商解决违约问题。期间，刘菊钗先后已支付给民邦公司购房款94万元。经双方多次沟通协商，于2015午6月3日达成协议：1、双方解除七份“购房合同”；2、民邦公司退还刘菊钗已付的购房款、违约金、利息共计1097621.50元；3、待将来民邦公司的“民邦槐荫东岸二期”开盘销售时，民邦公司按4000元每平方米销售给刘菊钗三套房屋，且刘菊钗有选房的优先权。同日民邦公司向刘菊钗出具《承诺函》，承诺民邦公司为刘菊钗预留“民邦槐荫东岸二期”6﹟、12﹟楼认筹号01、02、03号，预留时间截止至该房源开盘前三天，开盘选定房源，公司同意按6﹟、12﹟楼成交均价4000元/㎡销售，若开盘成交价低于4000元/㎡，按开盘价销售。民邦公司负责人明琼波在《承诺函》上签字确认并加盖公章。当日，刘菊钗把七份《购房合同》和收款收据退还给民邦公司，次日，民邦公司向刘菊钗支付了1097621.50元退款。2017年9月，民邦公司销售人员通知刘菊钗“民邦槐荫东岸二期”即将开盘销售，刘菊钗遂于同年9月9日向民邦公司通过二张一卡通分别支付款项5000元，合计10000元，徐祝安通过一卡通支付款项5000元，上述款项均由民邦公司出具收款收据，但均未明确上述款项为预付购房款或购房定金。2018年1月29日，刘菊钗到民邦公司售楼处要求签订正式购房合同时，民邦公司以房价上涨，不能以原承诺的价格销售为由，要求刘菊钗只能按市场价9000元/㎡签订正式购房合同。刘菊钗表示不能接受，双方发生争执，此后，双方多次协商未果，原告刘菊钗具状诉至法院。另查明，刘菊钗与徐祝安系夫妻关系。本院认为，刘菊钗与民邦公司经协商解除双方于2014年签订的购房合同后，民邦公司就“民邦槐荫东岸二期”向刘菊钗出具的承诺函，仅是对刘菊钗认购“民邦槐荫东岸二期”的房源、栋号、价格等内容的承诺，是双方正式签订购房合同需列明的部分事项，因此，该份承诺函的性质应是双方后期签订商品房购房合同的预约意向书。民邦公司作为预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约，刘菊钗的期待利益也随之丧失，在本约未达成的情况下，亦导致刘菊钗的机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失，故民邦公司应承担实际履行或赔偿损失的责任。鉴于房地产价格的逐年上涨，并非民邦公司的行为所致，也不是其客观上能够预见的，且民邦公司所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与其出具承诺函时发生了重大的变化，因此刘菊钗诉请要求民邦公司赔偿承诺价款与现值的差价，因其诉请包含了合同有效成立的所有利益，显然超出了预约合同所应该保护的权益范围，其诉请显失公平，故不应全额得到支持。鉴于本案中并未对本约应签订时的所涉房产市场价格进行评估，综合考量商品房市场的价格变动过程以及刘菊钗已交纳的款项数额和双方提交的证据，本院认为应以民邦公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对刘菊钗的损失赔偿。根据2018年2月5日孝感房产公布的民邦槐荫东岸二期的均价为8000.92元/㎡，减去其房产成本价7059元/㎡，民邦公司获得的实际经济利益应为941.92元/㎡，因民邦公司出具的承诺函中，双方对购房面积并无明确约定，可酌定按300平方米予以赔偿，故民邦公司应赔偿刘菊钗损失282576元（941.92元/㎡×300㎡），并退还刘菊钗已支付款项15000元。民邦公司的反诉请求于法无据，依法不予支持。综上所述，刘菊钗的诉讼请求，依法予以部分支持，民邦公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北民邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）刘菊钗已支付的款项15000元。二、被告（反诉原告）湖北民邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘菊钗赔偿损失282576元。三、驳回被告（反诉原告）湖北民邦房地产开发有限的反诉请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24200元，减半收取12100元，反诉费500元，合计12600元，由被告（反诉原告）湖北民邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇一八年十月三十一日书记员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。