文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终5568号上诉人（原审原告）：蒋志平，男，1972年10月23日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨良成，重庆周立太律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙祥勇，男，1972年5月24日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨良成，重庆周立太律师事务所律师。上诉人（原审原告）：熊华平，男，1969年8月15日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨良成，重庆周立太律师事务所律师。上诉人（原审原告）：贵晓芳，女，1963年11月23日，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨良成，重庆周立太律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托诉讼代理人：丁飞，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏金祥，重庆翰墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆美全置业有限公司，住所，住所地重庆市江**海尔路**社会信用代码91500105567892177E。法定代表人：袁源，总经理。委托诉讼代理人：杨青容，重庆开贤律师事务所律师。上诉人蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳与重庆美全置业有限公司（以下简称美全置业公司）及重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案受理后，于2018年8月27日进行了询问。上诉人蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳未在本院规定期限内向本院预交上诉案件受理费，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，按其自动撤回上诉处理。上诉人蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳的委托诉讼代理人周立太，美全物业公司的委托诉讼代理人晏金祥及美全置业公司的委托诉讼代理人杨青容到庭参加询问。本案现已审理终结。美全物业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，依法改判美全物业公司以银行同期贷款利率作为标准向蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳支付滞纳金；2、二审诉讼费由蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳承担。主要事实和理由：一审判决以银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金过高，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳的实际损失仅为租金收入的利息损失，过高的滞纳金将使美全物业公司的经营状况更加困难，也不利于涉案合同的继续履行。蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳辩称：请求驳回美全物业公司的上诉请求，支持蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳的上诉请求。美全置业公司述称：请求维持一审判决。蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳向一审法院提出诉讼请求：1.判决美全物业公司立即支付蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳2017年4月至2018年4月的租金297606.8元；2.判决美全物业公司立即支付蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳的滞纳金54313元（以欠付租金为基数，按照0.05%的标准从2017年4月1日计算至2018年4月1日共计365天）；3.判决美全物业公司立即支付蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳违约赔偿金595213.6元；4.判决美全置业公司对第1、2、3项诉讼请求承担连带责任；5.本案律师费10000元由美全物业公司、美全置业公司共同承担。一审法院认定事实，：2013年9月15日，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳与美全物业公司签订租赁协议。该协议约定，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳将自己拥有的位于重庆市江北区海尔路178号“美全22世纪”项目A塔楼3-商铺19号房屋出租给美全物业公司，建筑面积为130.42平方米（最终面积以产权证登记面积为准），租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。该协议第8条（双方权利义务）约定，在该物业租赁期间，美全物业公司按该物业原购置总额（不含费、税）的10%计算每年应交纳的年度总租金，同时美全物业公司按租金额度为基数计算并扣除应缴纳的国家相关费、税后支付给蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳，每3个月支付一次该季度租金，每季度末的25日前支付。该协议第9条（违约责任）约定，美全物业公司必须按照约定时间支付物业租金，否则，每逾期一天须向蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳支付所欠金额的0.05%作为滞纳金，逾期超过30天的，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳有权解除协议，美全物业公司擅自解除本协议或逾期30日未支付租金，经蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳书面催告后7日内仍未支付时，美全物业公司按总租金的两倍赔偿给蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳。2013年9月15日，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳与美全置业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳购买美全置业公司位于重庆市江北区海尔路178号A塔楼3-商铺19号房屋，建筑面积为130.42平方米，房屋用途为非住宅，属于商服用房。合同第四条（购房价款）约定：本商品房为清水房，总成交金额为2976068元。后蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳签订了关于涉诉房屋的《抵押贷款合同》及《购房借款/担保合同》。美全物业公司于2017年7月6日通过转账向蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳支付了2017年4月至6月半个季度（2017年4月至5月15日）的租金32476.34元，后未支付过租金。诉讼过程中，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳向一审法院提出保全申请，并缴纳了保全申请费5000元。一审法院认为，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳与美全物业公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。美全物业公司拖欠支付租金，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳有权要求美全物业公司支付租金及承担逾期支付租金的违约责任。因租赁合同中约定了租金的支付方式为每3个月支付一次季度租金，每季度末的25日前支付，故2018年4月的租金尚未到支付时间,2017年5月16日至2018年3月31日的租金数额应为227334.38元（32476.34元/1.5月×10.5月），关于蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳要求支付上述数额的请求部分，一审法院予以主张，超出该数额部分的请求一审法院不予支持。本案的立案时间虽在2018年2月，但美全物业公司至今尚未支付租金，关于美全物业公司主张蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳对计算至2018年3月31日的租金没有诉权的抗辩，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。租赁合同中对于逾期支付租金约定了每逾期一天应支付所欠金额的万分之五的滞纳金标准，以及逾期30日未支付租金，经书面催告后7日内仍未支付时，按总租金的两倍赔偿的计算标准。滞纳金系对于逾期支付租金违约责任的约定，其性质属于违约金。美全物业公司主张滞纳金及赔偿金均属违约金，提出了调低违约金的请求，结合租赁合同中有关赔偿的约定，综合考虑本案涉讼合同履行情况、纠纷的起因、过错等因素，一审法院采纳调低违约金的抗辩，认为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金已足以弥补蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳逾期收取租金的损失。关于滞纳金的数额，因每季度的租金数额为64952.68元（32476.34元×2），按照租赁合同的约定，逾期支付季度租金的滞纳金均应从该季度末的26日起计算，即应从2017年6月26日、9月26日、12月26日、2018年3月26日以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准分别计算至2018年4月1日。因美全物业公司在2017年7月6日已支付了2017年4月至6月半个季度的租金，该季度租金所产生的滞纳金以不同的基数分开计算，即以64952.68元为基数从2017年6月26日计算至2017年7月6日，以32476.34元为基数从2017年7月7日计算至2018年4月1日止，之后的滞纳金均以64952.68元为基数分别从2017年9月26日、12月26日及2018年3月26日计算至2018年4月1日止。关于蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳要求支付2017年4月1日至2018年4月1日上述数额滞纳金的请求，一审法院予以支持，超出该数额部分的请求，一审法院不予主张。蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳有关违约赔偿金的诉讼请求，实为逾期收取租金的损失赔偿，因关于逾期支付租金已在租赁合同中约定了违约金，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳并未举示违约金外其还存有其他损失的证据，故对其要求美全物业公司支付违约赔偿金的诉讼请求，一审法院不予支持。蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳要求美全置业公司对美全物业公司应付的租金、滞纳金及赔偿金承担连带责任，但其举示的公司基本情况、出资者（股东）情况、国民经济行业分类国家标准等证据并不足以证明两公司系关联企业，以及存在公司人格混同等情形，该项诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳主张律师费的诉讼请求，因租赁合同中对此并无约定，一审法院不予主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆美全商业物业管理有限公司于一审判决生效后十五日内向蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳支付从2017年5月16日起至2018年3月31日的租金227334.38元；二、重庆美全商业物业管理有限公司于一审判决生效后十五日内向蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳支付滞纳金（以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，以64952.68元为基数从2017年6月26日计算至2017年7月6日，以32476.34元、64952.68元、64952.68元及64952.68元为基数，分别从2017年7月7日、9月26日、12月26日及2018年3月26日计算至2018年4月1日）；三、驳回蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳的其他诉讼请求。二审审理查明的案件事实与一审相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳与美全物业公司签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。本案争议焦点为美全物业公司因其违约应承担的违约金是否存在过高的情形。本院认为滞纳金、双倍租金赔偿金均系违约金的具体表现形式，一审法院综合考虑本案涉诉合同履行情况、纠纷起因及过错等因素，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准计算滞纳金，既充分保障了蒋志平、孙祥勇、熊华平、贵晓芳作为守约方的利益，也对美全物业公司因其违约应承担的违约责任予以了适当调整，现美全物业公司认为滞纳金过高要求再进行调减缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立。综上所述，重庆美全商业物业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费181.49元，由重庆美全商业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫信良审判员  师玉婷审判员  郑 泽二〇一八年十月十二日法官助理张冀兮书记员冉梦云