北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初10097号原告：张岩，男，1985年5月24日出生，汉族，无业，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。被告：大兴区西红门镇第肆村村民委员会，住所地北京市大兴区西红门镇第四肆村。法定代表人：李桂明，村主任。委托诉讼代理人：尚晓威，北京兴展律师事务所律师。被告：北京宝祥居物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇四村民生路**东七条**。法定代表人：郑国彬，职务不详。被告：郑国彬，男，1966年7月5日出生，汉族，北京宝祥居物业管理有限公司法定代表人，住内蒙古自治区赤峰市元宝山区。被告：段连宇，男，1972年4月9日出生，蒙古族，职业不详，住内蒙古自治区赤峰市。原告张岩与被告大兴区西红门镇第肆村村民委员会（以下简称:肆村村委会）、被告北京宝祥居物业管理有限公司（以下简称：宝祥居公司）、被告郑国彬、被告段连宇（以下简称:四被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张岩的委托诉讼代理人刘蕾、被告肆村村委会的委托诉讼代理人尚晓威到庭参加诉讼。被告宝祥居公司、被告郑国彬、被告段连宇经本院公告送达起诉书及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岩向本院提出诉讼请求：1.要求四被告退还张岩宝祥居A335的20年租金70000元、宝祥居A528的20年租金60000元；2.要求四被告退还张岩宝祥居A335过户费3000元、宝祥居A528过户费1500元；3.要求四被告赔偿张岩财产损失10000元；4.要求四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年10月11日，张岩受让了位于北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东七条宝祥居5号A单元528号（以下简称:528室）的20年承租权的公寓1套，支付了20年租金转让费60000元、过户费1500元。2010年5月1日，张岩受让了位于北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东七条宝祥居5号A单元335号（以下简称:335室）的20年承租权的公寓1套，支付了20年租金转让费70000元、过户费3000元。张岩装修后即全家在此居住至2017年1月12日。在宝祥居居住期间西红门派出所为张岩及家人多次办理了以张岩持有的“宝祥居廉租公寓租赁合同”（以下简称:租赁合同）的地址为暂住地的暂住证。这让张岩相信宝祥居为合法建筑，可以在今后20年放心居住。2017年1月12日凌晨3点半，段连宇和肆村村委会率领两百多人闯入宝祥居，用斧子砸开张岩公寓的大门，将张岩及其家人从被窝里直接拖到大街上，并用灭火器四处喷洒，每人都由几名壮汉挟持，不能打电话，不能回房间拿东西。张岩及家人被限制人身自由至当天上午9点才恢复自由，这时宝祥居已经被强拆完毕，张岩家里的全部财务均被埋在废墟之下。之后段连宇和肆村村委会主任组织张岩及其他受害人一起进行了会谈，协商赔偿及善后处理事宜，并同意承担赔偿责任。经查，宝祥居公司因企业未年检，于2012年10月9日被吊销营业执照，其系个人独资企业，投资人为郑国彬，收益归其个人所有，企业风险也应由其个人承担。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。郑国彬应以其财产对公司债务承担无限责任，故要求郑国彬对本案承担连带责任。经查，宝祥居公寓并未在规委备案，属于违章建筑。宝祥居公寓在建设过程中用地归属于被告肆村村委会，肆村村委会对于这种违建行为，既不阻止也未作管理。又因肆村村委会主任和段连宇组织张岩及其他受害人开会时，段连宇承认其负责清退房屋和处理善后事宜，故要求段连宇和肆村村委会对本案承担连带责任。现张岩为维护合法权益诉至法院，请与准许。被告肆村村委会辩称，张岩所起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，肆村村委会不是合同相对方，也不是涉案房屋的建设主体，也没有参与过实际的经营管理，也没有收取过任何人的租金和过户费，同时也从未实施过强制拆除的行为，肆村村委会不应该承担责任也不应该为本案的被告；涉案房屋没有相关的建设审批手续，根据最高院关于审理房屋租赁合同纠纷的相关司法解释，涉案租赁合同应属无效，所以张岩已经使用期间的租金不应当退还，根据张岩提交的证据也能够表明宝祥居公司、郑国彬、段连宇也都主动要求过退还；由于合同的相对方是宝祥居公司，郑国彬和段连宇的主体身份与宝祥居公司具有何种关联性肆村村委会并不清楚，肆村村委会认为因其他被告均为公告送达，相关案件事实难以查清，肆村村委会作为无责任一方，也难以通过自己了解的情况证明本案的相关事实；财产损失缺少证据证明；根据北京市大兴区人民法院其他关于大兴区西红门镇类似的小公寓因拆除腾退发生的诉讼案件的结果，村委会在相关的所有诉讼案件中均不承担责任，都是由合同相对方承担相应的法律责任，这一点请求法庭予以参考。被告宝祥居公司、郑国彬、段连宇未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年11月20日，宝祥居公司（甲方、出租人）与张岩（乙方、承租人）签订“北京市廉租公寓租赁合同”，双方约定甲方将位于北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东七条5号“宝祥居公寓”的A单元335号房屋租赁给乙方；房屋的建筑面积为30平方米；租赁期限为20年，自2010年5月1日至2030年4月30日；房屋租金共计63000元。双方还在合同中约定，乙方在租赁期内，如遇政府占地、拆迁、城市建设等原因，乙方所承租的房屋需要建设改造时，甲方将按居住年限扣除租金，剩余租赁金额全部返还给乙方。合同内附宝祥居公司于2009年11月20日出具的收据1张，载明：“今收到梁光文交来A-335#房租赁20年租金人民币陆万叁仟元整。”张岩主张该房屋系从他人处受让而来，其支付转让费70000元、过户费3000元，均未提交相关证据。2010年8月8日，宝祥居公司（甲方、出租人）与张岩（乙方、承租人）签订“北京市廉租公寓租赁合同”，双方约定甲方将位于北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东七条5号“宝祥居公寓”的A单元528号房屋租赁给乙方；房屋的建筑面积为28平方米；租赁期限为20年，自2010年8月8日至2030年8月8日；房屋租金共计30000元。双方还在合同中约定，乙方在租赁期内，如遇政府占地、拆迁、城市建设等原因，乙方所承租的房屋需要建设改造时，甲方将按居住年限扣除租金，剩余租赁金额全部返还给乙方。合同内附宝祥居公司于2010年8月8出具的收据1张，载明：“今收到徐文琪已过户张岩（宝祥居物业）交来A-528#租赁20年租金人民币叁万元正。”张岩主张该房屋系转让而来，其支付转让费60000元、过户费1500元，提交2010年10月11日的金额为1500元的收据1张与其主张相佐证。收据上未加盖宝祥居公司财务专用章。庭审中，张岩提交照片打印件1张及询问笔录3份，照片打印件显示西红门镇信访办公室张贴“关于西红门四村‘小公寓’承租户提出相关问题的情况说明”，告知“四村‘小公寓’承租户”西红门镇四村“小公寓”属于拆除腾退范围及相关政策和停水停电问题，落款时间为2015年7月7日；询问笔录系宝祥居公寓住户在房屋强拆后的报警问话，以证明强拆时间为2017年1月12日。张岩陈述称，“宝祥居公寓”建于集体土地上，因未取得相应准建手续，2015年就通知腾退了，因未谈租金的事情，一直未腾退，后“宝祥居公寓”于2017年1月12日被强拆，张岩家里的全部财务均被埋在废墟之下，故主张财产损失10000元，但无相关证据，强拆后肆村村委会主任李桂明和段连宇组织大家开会告知退钱一事，段连宇认可房子归其所有，而肆村村委会对该违建行为管理不善且应有盈利，其二人应对本案承担连带责任，并主张郑国彬系宝祥居公司的法定代表人，应以其财产对该个人独资企业的债务承担无限责任。另查，宝祥居公司于2012年10月9日被北京市工商行政管理局大兴分局处以吊销当事人营业执照的行政处罚，目前尚未注销工商登记。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案宝祥居公司、郑国彬、段连宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。虽然张岩与宝祥居公司所订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，但本案租赁楼房未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故张岩与宝祥居公司所订立的房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上文司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在张岩居住使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，对未能有效使用房屋期间的已交纳房屋租金，宝祥居公司应予退还，即335室应退的房屋租金期间为2017年1月12日（张岩自述强拆之日）至2030年4月30日（租赁期限到期日），共计4854日；528室应退的房屋租金期间为2017年1月12日（张岩自述强拆之日）至2030年8月8日（租赁期限到期日），共计4954日。张岩主张其支付了335室转让费70000元、528室转让费60000元，但未提交证据予以证明，对其该主张，本院不予采纳。经核算，335室应退租金金额为41890.68元，528室应退租金金额为20356.12元，共计62246.80元。对张岩主张的财产损失，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。对张岩主张的528室过户费，因该费用收据上无宝祥居公司印章，不能证明宝祥居公司系该费用的收款方，故对张岩要求宝祥居公司退还其528室过户费的诉讼请求，本院不予支持。对张岩主张的335室过户费，因其未提交证据予以证明，本院亦不予支持。因本案系房屋租赁合同纠纷，郑国彬、肆村村委会、段连宇并非本案租赁合同的相对方，且宝祥居公司系自然人独资有限责任公司，并非个人独资企业，亦无证据证明郑国彬的个人财产与公司财产混同，故对张岩要求上述三方承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告北京宝祥居物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张岩房屋租金六万二千二百四十六元八角；二、驳回原告张岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百九十元，由原告张岩负担一千八百三十四元（已交纳），由被告北京宝祥居物业管理有限公司负担一千三百五十六元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费五百六十元，由被告北京宝祥居物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  李秋生人民陪审员  丰永志二〇一八年十月二十六日法官助理赵宝维书记员陈鹏廷