湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初4155号原告：朱伟，男，汉族，1967年2月7日出生，住长沙市黄浦区。委托诉讼代理人：周哲，湖南华湘律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地,长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，公司职员。原告朱伟与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱伟委托诉讼代理人周哲、被告橘郡公司委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱伟请求判令：一、请求判令被告将位于暮云镇西湖村、高云村长沙产交付给原告，并为原告办理该诉争房屋产权证书；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金817275.27元（以交付房款4688888为基数，按每日万分之一的标准从2013年4月1日起暂计算至2018年1月28日止的违约金），并按上述标准支付自2018年2月1日起至实际交付之日止的逾期违约金；三、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金846936.89元（以交付房款4688888为基数，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算，自2014年10月1日起至2018年4月16日止的违约金），并按上述标准支付自2018年4月17日起至实际办妥房屋产权证书之日止的违约金；四、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中朱伟变更诉讼请求，第二项变更为以交付房款4688888为基数，按每日万分之一的标准从2013年4月1日起暂计算至2018年1月28日止的违约金），并按上述标准支付自2018年2月1日起至实际交付之日止的逾期违约金。橘郡公司答辩要点：一、答辩人已于2013年3月31日通知被答辩人前来办理收房相关手续，已经履行了通知交房的告知义务。是被答辩人自身原因一直迟迟未来办理交付手续，不存在逾期交房一说。且被答辩人于2018年4月19日才向法院主张该权利，也已经过了诉讼时效。二、合同第十八条“关于产权登记的约定”明确约定，出卖人应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。该约定是界定办理房地产权属证书的期间，故“商品房交付使用”是代表一个时间点，即商品房实际交付使用的时间。答辩人已按约定时间通知被答辩人收房，是被答辩人自身原因未办理收房手续，因此办理房地产权属证书的期间未开始计算，也就是说，答辩人根本不存在逾期办证的行为。三、答辩人已于2018年4月4日办妥了涉案房屋的栋证，现只需被答辩人配合办理完善相关手续即可办妥房屋不动产证。四、若答辩人需支付逾期办证违约金，也应依据双方签订的附件四合同补充协议第三条第三点第二小点：出卖人向买受人支付已付购房款万分之一每天但最多不超过已付房价款的1%的违约金，即46888.88元。经审理查明，2011年10月30日，橘郡公司作为出卖人，朱伟作为买受人，双方签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：2011017002，以下简称买卖合同）。买卖合同约定：由买受人购买橘郡公司橘郡项目第B58幢02号房，建筑面积共341.85平方米，总金额4688888元，约定由买受人向橘郡公司一次性支付房款。买卖合同第七条规定，出卖人应当在2013年3月31日前，将验收合格的商品房交付使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买卖合同第十条规定，由于出卖人原因逾期交房的，逾期在180日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买卖合同第十八条规定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记(即买受人个人的房产证)办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意如下处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。朱伟与橘郡公司签订买卖合同后，朱伟依约履行义务。根据买卖合同约定，橘郡公司应当在2013年3月31日前将验收合格的商品房交付给朱伟使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，朱伟也未向橘郡公司要求收房。其次，根据买卖合同约定，橘郡公司应当于2014年9月27之前，为朱伟办理个人房屋产权登记。以上事实有《长沙县商品房买卖合同》、发票、收据、不动权属证书、庭审笔录等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。朱伟依约支付购房款和税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权属登记，否则应承担违约责任。其一，依据双方合同约定，橘郡公司应于2013年3月31日之前交付房屋。橘郡公司提交证据证明已经通知朱伟收房，但房屋的实际竣工时间为2013年4月19日，故该房屋达到交房条件的时间为2013年4月19日，橘郡公司现提出诉讼时效抗辩的请求，主张诉讼时效经过，根据民法总则之规定，普通民事诉讼时效为三年，朱伟诉请橘郡公司逾期交房已超过诉讼时效。朱伟的诉讼请求，本院不予支持。其二，依据合同约定，橘郡公司从标的房屋交付使用后365日内，向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始产权登记后180日内，双方共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记（即买受人个人的房屋产权证）办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管机关办理买受人个人的国有土地使用证。其三，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权证、国有土地使用证双证合一为不动产登记簿。橘郡公司应依法依约为朱伟向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿，申请办理时间以双方约定的房屋产权证办理时间为宜。其四，根据合同约定橘郡公司应当于2014年9月17日前向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄。橘郡公司仍未履行该义务，其行为构成违约，应继续履行申请办理不动产登记薄之义务，并赔偿给朱伟造成的损失。其五，违约损失以填补损失为原则。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定不高于国家规定标准，合法有效；双方约定逾期办理不动产权属登记违约金按已付房款万分之一每日计算，该约定合乎法律规定，本院予以支持，橘郡公司应向朱伟支付以已付购房款总额4688888元为基数、按万分之一每日的标准计算自2014年9月27日至橘郡公司向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄之日的违约金，原告请求计算标准自2014年10月1日起，该请求符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内为原告朱伟办理位于橘郡项目中第B58幢02号房的不动产登记簿；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告朱伟支付违约金（违约金按已付房款4688888元为基数、按日利率万分之一标准，从2014年10月1日算至房屋不动产登记簿办妥之日止）；三、驳回原告朱伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19778元，减半收取9889元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  章富琼二〇一八年十月八日书记员  张 娜附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。