湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终7953号上诉人（原审原告）：孙百友，男，1952年12月10日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亮，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：肖厚英，女，1959年2月27日出生，汉族，住湖北省广水市，委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亮，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区花山镇特**。法定代表人：王明远，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人孙百友、肖厚英因与被上诉人武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月7日公开开庭进行了审理，上诉人孙百友、肖厚英的委托诉讼代理人肖军文、陈亮，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人王一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙百友、肖厚英上诉请求：撤销一审判决，改判碧桂园公司向孙百友、肖厚英支付逾期交房违约金16191元，本案一、二审诉讼费由碧桂园公司承担。事实和理由：一、一审法院故意剔除双方所确认的事实，认定事实错误。一审法院曾组织双方进行庭前会议对相关事实进行确认，但一审判决书中，剔除了如下事实：2015年10月30日，武汉市住房保障和房屋管理局作出《关于夏新华等反映碧桂园生态城二期（观澜）项目开发企业交房相关问题的处理意见书》，告知相关人员碧桂园公司开发建设的碧桂园生态城二期（观澜）项目不具备交房条件，正式供电证明2015年8月底取得；2015年11月24日，武汉市住房保障和房屋管理局出具《政府信息公开告知书》，明确说明碧桂园生态城二期项目于2015年8月27日才完成送电工作。二、碧桂园公司应承担“诉讼时效的起算及届满”的举证责任，一审法院推定孙百友、肖厚英应当知道其权利被侵害证据不充分，逻辑混乱。碧桂园公司故意隐瞒房屋未达到交付条件的事实，在未向孙百友、肖厚英出示证明文件的情况下，违规交房。根据武汉市住房保障和房屋管理局作出的处理意见和告知书以及（2016）鄂0111民初1668号民事判决书，孙百友、肖厚英最早知晓碧桂园公司以临时用电代替正式用电违约交房的时间是2015年12月1日。根据合同约定，向孙百友、肖厚英出示全部证明文件系碧桂园公司的义务，碧桂园公司主张已履行该义务并认为孙百友、肖厚英在合同约定的交付时间知道其权利被侵害，应由碧桂园公司承担举证责任。三、一审法院依据《中华人民共和国民法通则》之规定驳回孙百友、肖厚英的诉讼请求属于适用法律错误。碧桂园公司没有履行出示证明文件的义务，孙百友、肖厚英不知道涉案房产是否具备交付条件，也不知晓房产何时具备交付条件，所以诉讼时效并未起算。双方合同仅约定违约金的计算方法，没有约定支付期限，孙百友、肖厚英可以随时主张，只有碧桂园公司明确表示不履行（明确拒绝交房）时，才能认定孙百友、肖厚英知道或者应当知道权利受到侵害，因此，合同约定的交房当天诉讼时效并未起算。碧桂园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙百友、肖厚英主张的权利超过诉讼时效，已丧失胜诉权，请求驳回上诉，维持原判。孙百友、肖厚英向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司向孙百友、肖厚英支付逾期交房违约金（从2015年7月1日起按已交付房价款的日万分之三计算至2015年8月27日止）；2、本案诉讼费由碧桂园公司负担。一审法院查明：2014年8月14日，孙百友、肖厚英（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称《合同》）。《合同》约定：买受人孙百友、肖厚英向出卖人碧桂园公司购买碧桂园生态城二期（依云）项目第1幢1单元2层3号商品房一套，……。第九条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。l、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过相关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；×；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有线电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述第l-4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5-8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；10、×。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起×日内书面告知买受人。第十一条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”另，根据《合同》附件六补充协议书载明，《商品房买卖合同》第十二条约定的“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人”的内容，变更为“商品房达到交付条件后，出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按约定的交付日期自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房，若因出卖人的原因导致买受人未能按期办理交楼手续的，出卖人承担逾期交楼的责任。2015年6月18日，碧桂园生态城二期（依云）1#-9#楼项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。后双方办理了案涉房屋的交接手续。2015年8月27日，碧桂园生态城二期项目供电经国网武汉供电公司验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。一审法院另查明：孙百友、肖厚英于2018年1月31日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，孙百友、肖厚英与碧桂园公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。碧桂园公司虽在合同约定的交房时间前取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件。但碧桂园公司在合同约定的交房时间仅提供了临时供电，于2015年8月27日才达到合同约定正式供电条件，碧桂园公司构成违约，此时，孙百友、肖厚英应当知道其权利被侵害。因孙百友、肖厚英主张的逾期交房违约金的事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前即2017年10月1日之前，且诉讼时效期间在2017年10月1日前已届满《中华人民共和国民法通则》规定的二年时效，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效期间的规定，孙百友、肖厚英于2018年1月向法院提起诉讼，已超过法定的二年诉讼时效期间。对孙百友、肖厚英要求碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回孙百友、肖厚英的诉讼请求。一审案件受理费减半收取102元，由孙百友、肖厚英负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，武汉市住房保障和房屋管理局针对夏新华等人的信访，于2015年10月30日作出《关于夏新华等反映碧桂园生态城二期（观澜）项目开发企业交房相关问题的处理意见书》，其中载明“碧桂园生态城二期（观澜）项目合同约定的交房时间分别为2015年3月15日和5月30日，实际交付当天该项目为临时用电，不具备交房条件。正式供电证明于8月底取得，9月初才完成所有竣工验收手续”。武汉市住房保障和房屋管理局于2015年11月24日依据相关信息公开申请作出《政府信息公开告知书》，其中《关于武汉生态城碧桂园投资有限公司正式供电证明》载明：“‘碧桂园生态城二期’项目已于2015年8月27日完成送电工作，具体送电范围为：（观澜苑的1号—9号楼、依云苑1号—16号、18号、19号楼，户数3098户）。该项目公用供电配套设施按设计要求建成，并经供电部门验收合格，符合正常使用条件。”本院认为，本案应围绕上诉人孙百友、肖厚英的上诉请求进行审理。关于孙百友、肖厚英主张碧桂园公司承担逾期交房违约责任是否超过诉讼时效问题，本案中，碧桂园公司在合同约定的交房时间仅提供临时供电，后于2015年8月27日才达到合同约定的正式供电条件，孙百友、肖厚英知道或应当知道其权利受到损害。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起生效，而孙百友、肖厚英于2018年1月31日才向碧桂园公司主张权利，时间超过两年，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于二年诉讼时效的规定，诉讼时效已经届满。一审以孙百友、肖厚英的诉讼请求超过诉讼时效为由，驳回其要求碧桂园公司承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据。关于孙百友、肖厚英上诉认为其从武汉市住房保障和房屋管理局相关材料及信息公开中才知晓涉案房屋不符合交付条件问题，因相关政府部门材料及信息公开内容仅能确认涉案房屋的客观情况，并不能否定孙百友、肖厚英知道或应当知道其权利受损的时间，该项主张本院不予支持。综上，孙百友、肖厚英的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204元，由孙百友、肖厚英负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张 红审判员 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年十月十六日书记员 肖宇晴