福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终217号上诉人（原审原告）：陈荣生，男，1963年4月29日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：张炜，福建博益律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地福建省泉州市经济技术开发区德泰路XX号，统一社会信用代码91350502591714020D。负责人：赵桂阳，行长。委托诉讼代理人：罗静岑、程致远，福建力涵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地龙岩市新罗区九一北路116号，统一社会信用代码91350802857881281K。负责人：张如初，行长。委托诉讼代理人：卢仁彩、苏尚葵，福建向远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈应权，男，1966年5月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：周龙辉，男，1982年10月5日出生，汉族，居民，住龙岩市。被上诉人（原审被告）：陈东湖，男，1980年5月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：傅阿熹，男，1969年9月2日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：罗琴花，女，1970年11月14日出生，汉族，龙岩铁山中学老师，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：曾健，男，1971年1月2日出生，汉族，新罗区教师进修学校老师，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：黄再健，男，1966年8月29日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：毛雪丽，女，1971年8月20日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：邓元强，男，1972年2月21日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：赖蓉清，女，1954年8月24日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：池建太，男，1982年12月30日出生，汉族，个体户，住龙岩市。被上诉人（原审被告）：林丽钦，女，1984年10月8日出生，汉族，居民，住龙岩市。被上诉人（原审被告）：卢浩生，男，1965年10月31日出生，汉族，农民，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：戴寿广，男，1975年2月4出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：王旭标，男，1977年1月16日出生，汉族，居民。被上诉人（原审被告）：林燕，女，1981年8月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：彭玉英，女，1984年4月22日出生，汉族，住福建省上杭县。被上诉人（原审被告）：包小平，男，1980年11月20日出生，汉族，电气工程师，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈天英，女，1978年11月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈应顺，男，1974年3月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈小琴，女，1975年12月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：刘桃荣，男，1975年6月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：丘德香，女，1978年9月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：蓝录勤，男，1974年6月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：谢小琴，女，1975年4月7日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：方秋燕，女，1989年7月2日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：寿永锋，男，1982年4月24日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：徐胜威，男，1984年8月20日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈玉文，男，1973年9月4日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈如珍，女，1980年8月12日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：邱木银，男，1969年9月26日出生，汉族，装修工人，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：童文玉，女，1980年2月17日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：林彬荣，男，1985年5月15日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈启龙，男，1977年10月11日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。被上诉人（原审被告）：官林生，男，1976年11月18日出生，汉族，居民，住福建省连城县。被上诉人（原审被告）：谢添祥，男，1961年5月27日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。被上诉人（原审被告）：赖冬兰，女，1962年11月8日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。被上诉人（原审被告）：郭永健，男，1975年6月29日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：黄**香，女，1983年10月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：阮小钊，男，1965年5月25日出生，汉族，居民，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：罗玉明，女，1968年4月4日出生，汉族，居民，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：陈辉泉，男，1963年10月10日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：林丽红，女，1966年11月04日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：詹玉钗，女，1969年6月17日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：苏金文，男，1960年9月12日出生，汉族，住龙岩市永定区。被上诉人（原审被告）：余晶晶，女，1990年8月8日出生，汉族，个体户，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：杨庆荣，男，1977年10月31日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：游丽莲，女，1984年8月13日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：胡汉鹏，男，1981年11月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：胡少斐，女，1982年6月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：郭振深，男，1972年9月6日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈群峰，女，1969年8月2日出生，汉族，个体户，住福建省莆田市荔城区。被上诉人（原审被告）：黄桂春，女，1976年5月20日出生，汉族，住福建省上杭县。被上诉人（原审被告）：陈莉平，女，1981年1月19日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：邱建铨，男，1988年3月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：黄莉珍，女，1989年5月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：袁健荣，男，1968年10月20日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈蓝蓉，女，1977年9月16日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：赖沛峰，男，1985年4月22日出生，汉族，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：祁文桢，女，1984年11月20日出生，汉族，居民，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：江晓天，男，1988年2月15日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：张灿丰，男，1984年12月25日出生，汉族，个体工商户，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：谢秋香，女，1985年7月9日出生，汉族，居民，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：姚俊杰，男，1987年1月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：林璋钦，男，1972年8月9日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：吕月龙，男，1970年10月2日出生，汉族，住福建省漳平市。被上诉人（原审被告）：廖蕾，女，1984年8月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈香娇，女，1959年12月27日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：叶庆东，男，1976年8月1日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：吴宇梁，男，1989年3月10日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。被上诉人（原审被告）：张夏薇，女，1983年7月10日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：赖仲文，男，1962年9月10日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：林瑜，女，1970年4月29日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：刘桂，男，1969年1月14日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：周三连，女，1971年10月10日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：张永新，女，1971年4月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被告：陈志兰，女，1979年12月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：魏富生，男，1977年8月1日出生，汉族，居民，住福建省永定区。被上诉人（原审被告）：陈卓勋，男，1986年4月23日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：詹笑妹，女，1987年1月30日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：罗诚超，男，1988年7月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈树养，男，1983年10月25日出生，汉族，居民，住福建省武平县。被上诉人（原审被告）：钟兰燕，女，1982年10月5日出生，汉族，居民，住福建省武平县。被上诉人（原审被告）：刘飞燕，女，1984年11月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：林目松，男，1976年7月23日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：詹怡章，男，1979年6月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：詹巧村，女，1980年6月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：蔡永芳，男，1964年5月5日出生，汉族，住福建省连城县。被上诉人（原审被告）：谢亮，男，1982年7月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：陈晓芬，女，1984年8月21日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：刘传淼，男，1974年8月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：麻泰泉，男，1975年1月15日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：黄阳霞，女，1976年2月1日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：吴丽梅，女，1976年2月21日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：廖桥英，女，1984年6月12日出生，汉族，乒乓球教练，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：傅文华，女，1960年5月2日出生，汉族，退休员工，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：傅薇，女，1986年7月8日出生，汉族，教师，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：包汉祯，男，1984年9月12日，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：李富华，女，1987年3月17日出生，汉族，小学教师，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：季恺斌，男，1980年12月25日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：邓美琴，女，1977年7月16日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：林雄章，男，1972年3月17日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：张卫东，男，1968年7月21日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：林莉莉，1968年11月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：苏敏，女，1978年2月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行，住所地福建省龙岩市新罗区九一南路47号，统一社会信用代码91350800857820841Y负责人：钱斌，行长。被上诉人（原审被告）：何启坤，男，1980年5月10日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：兰秀金，女，1984年12月2日出生，畬族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：龙岩市新罗区南城街道溪南社区居民委员会，住所地龙岩市新罗区南城溪南路2号溪南大厦，组织机构代码B3349715-6。法定代表人：邱汉成，主任。被上诉人（原审被告）：赖富煌，男，1984年8月18日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：游秀骞，女，1970年11月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：福建省惠五建设工程有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇新霞社区世纪大道东侧危房改造安置工程C区15号楼302、303室，统一社会信用代码9135052115622043XN。法定代表人：张佳伟，董事长。被上诉人（原审被告）：福建省资龙贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区商务板块B幢405，统一社会信用代码913508006765271608。法定代表人：邬萍萍，经理。被上诉人（原审被告）：杨苗，女，1973年10月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：林小清，女，1981年6月15日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：张江平，男，1976年5月12日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：梁万英，女，1970年6月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审第三人）：龙岩市贯日房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区XX路“南城社区服务大楼”五层南侧，统一社会信用代码913508006668866299。法定代表人：王挺，执行董事兼总经理。上诉人陈荣生因与被上诉人泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（下称泉州农商银行经开区支行）、中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（下称农业银行新罗支行）、周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行（下称工商银行岩城支行）、何启坤、兰秀金、龙岩市新罗区南城街道溪南社区居民委员会（下称溪南居委会）、赖富煌、游秀骞、福建省惠五建设工程有限公司（下称惠五公司）、福建省资龙贸易有限公司（下称资龙公司）、杨苗、林小清、张江平、梁万英，被上诉人龙岩市贯日房地产开发有限公司（下称贯日公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈荣生上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人陈荣生的一审诉讼请求即判令不得执行龙岩市贯日房地产开发有限公司名下坐落于龙岩市新罗区××路××号××（原XX社区商住苑）X幢XXＡ、XXＢ房屋及ＣXX号地下车位；二、判决由全体被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决未能正确理解相关司法解释规定及九民纪要会议审判精神，直接导致适用正确的法律依据却作出错误的裁判结果。一审法院已经认定上诉人在人民法院查封之前已就本案涉诉房产及车位签订了合法有效的书面买卖合同。这里不再赘述。一审法院以上诉人不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的要件和上诉人已支付的购房款不符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的要件为由判决驳回原告的诉讼请求的是错误的。上诉人陈荣生原拥有一套位于新罗区××路××大厦××层××室房产。该房产是位于7楼的楼梯房，上诉人陈荣生膝盖受损上下楼爬楼梯十分困难。本案案涉小区为小高层电梯房，位于各项配套均十分成熟的XX人居板块，小区周边商业综合体夏商百货、菜市场、幼儿园、XX小学、XX中学等配套设施。上诉人为改善自己的居住条件才向本案第三人贯日房地产公司购买本案涉案房屋。作为改善型需求的购房行为本身也是政府主导和鼓励的理性消费行为，是符合我国社会主义市场经济价值理念的消费行为。2015年10月16日房屋交付后，上诉人陈荣生对房屋进行装修，装修完成后于2016年10月入住至今。上诉人陈荣生一家搬到新房居住后便将原隆基大厦702的楼梯房委托房屋中介对外出售，因一时无人购买于2018年4月24日才办理产权变更登记手续。本案案涉房产虽然于2017年2月4日办理了查封冻结手续，但是直到2020年初上诉人陈荣生作为利害关系人才得知了案涉房产被查封的消息。此后，上诉人陈荣生于2020年1月8日向新罗区人民法院执行局提出执行异议。上诉人陈荣生收到新罗区人民法院（2020）闽0802执异12号执行裁定书（落款时间2020年1月13日）后于2020年1月21日向新罗区人民法院提起本案诉讼。上诉人陈荣生因居住改善型需要购买了案涉房产及车位，在2020年初得知房产被查封及提出执行异议时名下已无其他可以居住的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，但该条款并未明确买受人名下无其他用于居住的房屋的具体时间节点。九民纪要会议对此时间节点也未进行明确。上诉人作为利害关系人，在人民法院的查封冻结裁定未送达到上诉人之前，若以此为时间节点，对于上诉人而言显然是不公平的。上诉人于2020年1月初才知道本案涉案房产及车位被查封。在此时，上诉人名下已无其他用于居住的房屋。因此，本案上诉人完全符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的异议要件。上诉人陈荣生已经向开发商支付30.54%的购房款316516元，剩余购房款72万元，在书面执行异议申请书中及当庭回答法庭提问时上诉人均明确表示同意按照人民法院的要求将该72万元款项交付人民法院执行。根据2019年11月8日召开的全国法院民商事审判工作会议纪要（以下简称九民纪要）第125条的精神，上诉人陈荣生符合上述执行异议司法解释第二十九条第三款规定的情形。最高人民法院执行庭编纂的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的理解与适用》认为，司法解释第二十九条第三款已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十是为了回应建设工程司法解释大部分购房款这一不规范用语，并认为既然消费者物权期待权保护体现了对消费者生存权的倾斜，只要其缴纳的购房款超过50%，就应保护。但这并不等于缴纳的购房款未超过50%的就一定不予保护。同时还认为消费者保护的标准，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体上比较宽泛。2019年11月8日召开的全国法院民商事审判工作会议纪要也再次重申和明确了这一观点。《九民纪要》第125条最后一段，对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。上诉人陈荣生向开发商支付的购房款金额316516元（占购房总价款1036516元的30.54%）是履行双方认购协议书约定的支付义务，剩余购房款72万元根据约定是通过银行按揭贷款进行支付。这也是住宅商品房买卖的市场惯例。剩余69.46%的购房款因开发商未能将在建工程解除抵押导致无法办理房屋按揭贷款，其过错和责任完全在于开发商，上诉人陈荣生并无任何过错。即使是根据异议形成条件更为严格的执行异议司法解释第二十八条的规定，上诉人陈荣生的执行异议也完全符合该条款的四个条件。泉州农商行开发区支行辩称，陈荣生的上诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回上诉，维持原判。其理由为：一、上诉人陈荣生对坐落于龙岩市新罗区××路××号××X幢XXＡ、XXＢ室房产及ＣXX号车位（以下简称“案涉不动产”）不享有足以排除执行的民事权利。根据相关法律规定和司法实践的认识，关于“足以排除强制执行的民事权益”的理解，主要包括所有权、部分定限物权以及能够排除强制执行的法定特殊债权。但首先，陈荣生不是案涉不动产的所有权人。我国实行不动产物权登记生效主义，《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因案涉不动产并未登记在陈荣生名下，且其也不是土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可中的权利人，故陈荣生显然不享有案涉不动产所有权。其次，陈荣生也不享有能够排除执行的法定特殊债权。最后，陈荣生对案涉不动产也不享有定限物权。案涉不动产的建设用地使用权人为贯日公司，且未设定其他用益物权，而泉州农商行为案涉不动产第一顺位的抵押权人，对建设用地使用权及在建工程享有担保物权。故陈荣生对案涉不动产不享有能够排除执行的民事权利。陈荣生请求排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条、二十九条的规定，没有事实和法律依据。二、上诉人陈荣生不是商品房消费者，也不符合无过错买受人物权期待权的保护条件，不得对抗泉州农商行对案涉不动产依法享有的担保物权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》可知，能够优先于抵押权实现的物权期待权，仅限于满足一定条件时的商品房消费者，而根据《执行异议和复议规定》第二十九条，及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）第一百二十五条关于商品房消费者身份的认定标准，陈荣生并不属于商品房消费者，理由如下：1.陈荣生未与贯日公司签订合法有效的书面买卖合同，其不符合《执行异议和复议司法解释》第二十九条第一、三款的要件。2.陈荣生名下有多套住房，不符合唯一住房的规定。结合龙岩市不动产登记中心核查的陈荣生不动产登记信息及其自认，陈荣生在龙岩市新罗区范围内拥有其他住宅，不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求。而且，根据九民会议纪要第125条关于案外人系商品房消费者的认定中，上诉人还应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，才完成《执行异议和复议案件若干问题规定》第29条第（二）项的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的证明责任，而本案中，上诉人名下有其他住宅，且亦未完成举证。3.陈荣生支付的购房款项仅达30%，不符合接近于百分之五十的要求。即使对于《执行异议和复议司法解释》第29条的支付数额不作机械的理解，陈荣生支付的款项远远未达到50%，而且泉州农商行对于案涉房产享有的是物权，即其享有的权利应当及于涉案房产的增值部分及利息。在支付款项上，应当严格把握支付价款接近于50%的相关规定，陈荣生并不符合该条款的规定。泉州农商行对案涉不动产享有抵押权这一担保物权，而上诉人享有的仅仅是要求贯日公司将涉案房屋过户到其名下的债权，物权优先于债权是民法上的一项基本原则，不能任意突破。因此在适用《执行异议和复议规定》第二十九条时应当严格把握，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。综上，陈荣生并不是商品房消费者，不享有物权期待权，其对于案涉不动产不享有能够排除强制执行的民事权利，无法阻却法院对案涉不动产的强制执行。农行新罗支行辩称，上诉人陈荣生对案涉房产不享有足以排除执行的权益，一审判决正确，应维持原判，驳回上诉。其理由为：一、上诉人陈荣生不享有对涉案房产的物权，法院查封贯日公司的房产合法有据。2014年10月15日上诉人陈荣生与原审第三人龙岩市贯日房地产开发有限公司（以下简称“贯日公司”）签订《“XX苑”客户购房认购单》，仅支付30%的首付款，而且上诉人与贯日公司未签订合法有效的商品房买卖合同、未办理不动产网签备案登记或者产权登记手续。根据法律规定，物权的设立必须经过登记。所以，上诉人陈荣生对涉案房产不享有物权。二、上诉人陈荣生不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对涉案房产不享有物权期待权。1.答辩人认为，上诉人与贯日公司在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。虽然一审法院认定“双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但答辩人认为，认购单与正式的商品房买卖合同还是有所区别的。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。该项规定明确了商品房买卖合同的必备条款。与前述规定相比，上诉人的“XX苑”客户购房认购单明显欠缺多项内容，而且双方当时的意思表示也是日后要签订商品房买卖合同的，所以认购单不应认定为正式的商品房买卖合同。2.上诉人陈荣生购买房产时名下有位于龙岩市新罗区××路××大厦××房产，不符合名下无其他用于居住的房屋的要件。另外，答辩人认为，执行异议和复议规定旨在保护消费者基本生存权，所以“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。车位虽然是供业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能认定为居住性房屋。3、上诉人仅仅是向第三人贯日公司已支付了30%的购房款，未超过总价款的50%。陈荣生向一审法院起诉请求：判令不得执行贯日公司名下坐落于龙岩市新罗区××路××号××（原XX社区商住苑）X幢XXＡ、XXＢ房屋及ＣXX号地下车位。一审法院认定事实，2014年10月14日，陈荣生（买受人）与贯日公司（出卖人）签订《“XX苑”客户购房认购单》，主要约定：买受人向出卖人认购4#XXA、B单元、CXX号车位；房屋面积130.37平方米、每平方米6800元，房屋总价886516元，车位15万元，购房总价1036516元；认购人已付款（认购金额）14.5万元，按揭首付30%为316516元，实际首付（除认购金）还应支付171516元，余款70%为72万于银行办理按揭支付；认购时间为2014年10月14日，约定3天内于2014年10月17日签订《商品房买卖合同》；买受人未按规定的时间签订该套商品房买卖合同的视为违约，出卖人有权没收买受人所预付的购房款并抵作违约金归开发商所有，同时取消买受人的认购资格，此认购单自然失效；需办理住房按揭贷款的客户在签订《商品房买卖合同》之前须提供以上按揭首付款存款凭证（需买受人姓名）及复印件一份并且提交完整所有办理按揭贷款的相关资料方可签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后于2014年10月17日买受人去银行签订《个人住房借款合同》…，若因买受人原因造成无法提供相关的按揭资料而使其套房的按揭贷款无法按时办理，合同无法按时签订则开发商有权将该套商品房收回另行销售，并将买受人签订的认购单中所预付的购房认购定金抵作违约金归开发商所有。认购单签订当日，陈明英（系陈荣生之妻）通过银联POS机向贯日公司支付145000元，贯日公司向陈荣生出具收款收据一份，载明收到4#XXAB定金145000元。2014年10月22日，陈明英再次通过银联POS机向贯日公司支付171516元，贯日公司向陈荣生出具收款收据二份，载明收到4#XXAB房款171516元。陈荣生共向贯日公司支付购房款316516元。陈荣生与贯日公司未依约签订《商品房买卖合同》。2015年10月16日，贯日公司向陈荣生出具《收款收据》一份，载明收到陈荣生4#XXAB、CXX车位的房产证登记费240元（代办）、土地证登记费300元（代办）、预缴水费50元（代办），合计590元。2015年10月16日，贯日公司向陈荣生交付前述商品房。此后，陈荣生对前述房屋装修并于2016年入住使用。陈荣生曾于2005年5月25日取得龙岩市新罗区××路××大厦××室房屋所有权并办理登记，该房屋性质为集资建房，建筑面积为126.63平方米，于2018年4月24日因移转登记注销。另查明，泉州农商银行经开区支行与贯日公司申请实现担保物权一案，一审法院于2016年10月26日立案受理后，于2016年11月25日作出（2016）闽0802民特308号民事裁定书，裁定：一、对贯日公司坐落于福建省龙岩市新罗区XX北路X号［XX苑（原XX社区商住苑）］在建工程（见抵押物清单）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，泉州银行对变价后所得款项在6841万元的范围内享有优先受偿权；二、本裁定生效后，贯日公司逾期未履行债务的，泉州银行可以向人民法院申请强制执行。该裁定生效后，贯日公司未能履行生效法律文书确定的义务，泉州农商银行经开区支行向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年1月13日作出（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人贯日公司的银行存款或财产，并于2017年2月4日向福建省龙岩市不动产登记中心送达（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书及协助执行通知书，要求协助查封属贯日公司所有的坐落于福建省龙岩市新罗区××路××号××号楼××房屋及地下车位ＣXX与其他房屋、车位。陈荣生于2020年1月8日向一审法院提出书面异议，请求解除对XX苑X幢XXＡ、XXＢ室房屋及地下车位ＣXX的查封并停止执行，一审法院于2020年1月13日作出（2020）闽0802执异12号执行裁定，裁定驳回案外人陈荣生的异议请求。一审法院依法送达前述执行裁定书后，陈荣生在法定期限内向一审法院提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，本案中查封的案涉房产系陈荣生向贯日公司于2014年10月14日认购，双方签订《“XX苑”客户购房认购单》，随后陈荣生将案涉房产价款的30.53%支付给贯日公司，贯日公司向陈荣生出具《收款收据》。此后，一审法院于2017年2月4日查封案涉房产。虽然陈荣生与贯日公司没有签订正式的《商品房买卖合同》，但双方签订的认购协议书对合同的主要条款均有约定，因此，应当认定双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，陈荣生于2005年5月25日取得位于龙岩市新罗区××路××大厦××室房屋，该房屋面积为126.63平方米，于2018年4月24日因移转登记注销。陈荣生于2014年10月14日向贯日公司购买案涉房产并于2016年入住案涉房产居住至今。陈荣生所购案涉房产系用于居住，但不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的要件。再次，陈荣生向贯日公司支付的案涉房产的购房款仅占合同约定总价款的30.53%，不符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，泉州农商银行经开区支行对案涉房产依法享有对抗案外人的抵押权，案涉房产并未过户登记至陈荣生名下，陈荣生未取得案涉房产的物权，其对案涉房产仅享有基于商品房买卖合同产生的债权。根据物权优先于债权的原则，泉州农商银行经开区支行对案涉房产享有的物权优先于陈荣生对案涉房产享有的债权。综上，陈荣生对执行标的不享有足以排除人民法院强制执行的权利，陈荣生现对一审法院查封登记在贯日公司名下的案涉房产的行为提出异议，并要求不得执行案涉房产，不予支持。被告周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、工商银行岩城支行、何启坤、兰秀金、溪南居委会、赖富煌、游秀骞、惠五公司、资龙公司、杨苗、林小清、张江平、梁万英，第三人贯日公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回陈荣生的诉讼请求。案件受理费14988元，由陈荣生负担。二审中，当事人未提交新证据。泉州农商银行经开区支行、农业银行新罗支行对一审认定的“陈荣生对前述房屋装修并于2016年入住使用”的事实有异议外，其他事实无异议。陈荣生对一审认定的事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。泉州农商银行经开区支行、农业银行新罗支行认为一审认定陈荣生于2016年入住案涉房屋的事实没有证据予以证明。本院经审核认为，陈荣生在一审时提供的用电申请表、自来水收费清单、历月电费明细、购买装修材料的销售单据等证据可以证实，上述证据已经过一审庭审质证，足以认定。本案二审的争议焦点在于:陈荣生对案涉房产是否享有足以排除强制执行的合法权益。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。陈荣生向贯日公司认购案涉房产，该房产登记于贯日公司名下，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。首先，陈荣生在一审时提交了其与贯日公司签订的《“XX苑”客户购房认购单》，但该认购单欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付条件、装饰设备标准、公共配套建筑的产权归属、产权登记、面积差异的处理、违约责任等主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据该规定，该认购单缺乏商品房买卖合同应当约定的主要内容，故该认购单不能认定为合法有效的书面买卖合同，一审法院认定双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，属认定事实错误，应予纠正。其次，陈荣生至今仅支付了316516元购房款，未达到认购单约定的案涉房产价款的50%。因此，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，陈荣生不享有足以排除执行的民事权益。综上，本院认为，陈荣生的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14988元，由陈荣生负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 杨志炜审 判 员 詹跃忠审 判 员 许培清二〇二一年四月二日法官助理 黄晓燕书 记 员 庄 鹂附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；