云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2901民初2106号原告：赵某某，男，1952年1月30日出生，白族，住大理市。被告：大理市某某有限责任公司，住所地大理市凤仪镇凤中路口。统一社会信用代码：XXXXX。法定代表人：杨某，职务总经理。委托诉讼代理人：杨某，云南某律师事务所律师，特别授权代理。原告赵某某与被告大理市某某有限责任公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某、被告某某公司的法定代表人杨某及委托诉讼代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告赔偿违约金28,000元；2.判决被告向原告赔偿工厂损失费100,000元；3.判决被告向原告尽快付清租金160,000元；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年7月24日，原、被告签订租赁协议，被告租用原告的木材加工厂，期限为十年，协议中已明确约定每年的租金在9月份一次性付清，被告却在2015年和2016年两年间拖欠租金，借口是资金困难，于租期届满的2016年8月11日写了一张16万元的欠条给原告。2016年原告与大理市凤仪镇凤鸣村委会凤翥一组（以下简称凤翥一组）的租地合同已到期，原告向一社递交了继续租用场地的申请书。被告对原告当时的情况和经济条件了解的很清楚，原告没有能力垫付所欠一社两年16万元的租金，原告曾多次向被告催付欠款，被告就找各种借口久拖不付。后来一社社委开会决定：原告虽有优先租用场地权，因为最后两年的租金16万元未付，不能继续租用了。该场地原是一社的一块停车场，原告租用后，全靠借贷资金一百多万元，在上面建了木材加工厂，至今贷款还未还清。被告于2017年租下了原告所建的加工厂，期限二十年，并向一社提前预付了96万元的租金。因被告极其严重的违约行为，使原告对建厂投资的回收彻底断绝，造成了无法弥补的重大经济损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》，以及双方之间的协议第八条的约定，恳请依法支持原告的全部诉讼请求。被告某某公司辩称，1.对于原告的诉主3，我方认可尚欠租金16万元，从租赁协议中确认作为被告在租期内应支付给原告的租金，2011年9月1日至2016年8月31日这段期间内总的租赁费是每年14万元，支付方式是每年九月份支付，其中直接支付原告6万元，代原告支付给凤翥一组8万元，由原告开具支付给凤翥一组的发票后就支付款项，因原告迟迟未开具发票，导致被告无法支付应该代原告支付给凤翥一组的两年租金16万元，只要原告出具发票，我方可立即支付16万元。2.对于原告诉请1，本案中并不存在被告违约的基本事实，只要原告出具发票，我方就可以立即支付，虽然合同第八条约定了违约责任，并不存在违约，也不存在向原告支付违约金的事实及法律依据，请求驳回原告该项诉请。3.关于原告诉请2，并无事实和法律依据，原告在2010年与凤翥一组签订的合同书所约定的是“来时建，去时丢”的原则，原告与被告2006年7月24日签订的租赁协议中也是同样的约定，被告在租赁期间建设的不动产建筑或构筑物，租赁期满后无偿归原告，原告建设的无偿归凤翥一组，所以并不存在损失。合同履行完毕后，凤翥一组在2016年年底通过招投标，又把涉案十亩土地由凤翥一组直接租赁给被告，所以原告所提及的诉请2无事实依据，而且原告也提不出所谓损失的依据，即使提出，按照原告和凤翥一组的合同，也是归凤翥一组所有。虽然明确约定了违约条款，原告以想当然的损失向被告主张，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告从1997年起即向凤翥一组租赁位于320过道西侧、凤翥村东侧面积约十亩的村集体所有的停车场，原告租赁场地后将该场地建为木材加工厂。2010年5月原告与凤翥一组续签了租赁合同。2006年7月24日，经出租人凤翥一组同意，原告将场地转租给被告，双方签订一份《租赁协议》，主要约定：租赁期限为10年，即从2006年9月1日至2016年8月31日止；租金为每年120,000元，付款期限为每年的9月份一次性付清。2011年9月1日至2016年8月31日的租金为每年140,000元；任何一方违反该协议约定，需承担年租金的20%的违约责任，如造成任何一方损失，需赔偿损失。合同签订后，双方即按约履行，原告将场地交付给被告使用，被告逐年支付租金，2014年之前的租金已付清。从2010年起，原、被告与凤翥一组达成一致意见，由被告代原告将租金直接支付给村民小组，即将租金中的80,000元代付给凤翥一组，余款交付给原告。被告以原告未开具发票为由，未交付2015和2016两个年度的租金160,000元，经原告追索，被告于2016年8月11日向原告出具一份欠条，载明：今欠到赵某某场地租金160,000元。本案的争议焦点是：被告延期支付租金是否构成违约？对此，原告认为被告未按合同约定的期限支付2015、2016两个年度的租金，已构成违约，并提交被告出具的欠条予以证实。被告认可未支付租金的事实，但提出未支付租金的原因是原告未能开具发票，其以大理市凤仪镇凤鸣村委会出具的“证明”载明的“租金由大理市某某有限责任公司直接支付凤翥一组，由赵某某开具发票”的内容和发票一张（交付2012年至2014年的租金共计240,000元）证明其主张。经当庭质证，双方对对方出具的证据均无异议。本院认为，按常理，付款和开具发票的先后顺序应为先付款后开票，即被告支付租金是先履行义务，不能以是否开具发票作为付款的前提条件。被告在2015年9月即应当支付该年度的租金，至今未支付，且未支付两年的租金。另外被告亦未按三方之间的约定向村民小组支付租金，而是向原告出具了欠条，说明双方已认可租金应当支付给原告的事实，故被告所主张的支付租金的条件是原告开具发票的主张与事实不符，本院不予采信，即被告应承担逾期支付租金的违约责任。本院认为，原、被告在征得出租人同意之后，将租赁场地进行转租，双方据此签订的《租赁协议》系真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在合同履行过程中，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告交付2014年之前的租金，到此双方均按照合同约定履行了相应的合同义务。后被告未按合同约定的期限向原告支付2015、2016年度的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，被告欠付的租金160,000元应予支付，本院对原告的该项诉请予以支持。依据合同约定：“任何一方违反该协议约定，需承担年租金的20%的违约责任，如造成任何一方损失，需赔偿损失。”原告主张的违约金28,000元合法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿工厂损失费100,000元的主张，未能举证证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大理市某某有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵某某租金160,000元。二、被告大理市某某有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵某某违约金28,000元。三、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元，减半收取2810元，由原告赵某某负担985元，被告大理市某某有限责任公司负担1825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  马泽二〇一八年十月十五日书记员  张涵