上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初10531号原告：张源康，男，1951年6月19日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。被告：徐文云，女，1929年5月11日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张培康(系被告徐文云之子)。被告：张雁，女，1949年8月12日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：张萍，女，1953年10月22日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吴伟刚，上海市振兴律师事务所律师。被告：张培康，男，1955年10月3日出生，汉族，住上海市普陀区。原告张源康与被告徐文云、张雁、张萍、张培康确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张源康及其委托诉讼代理人白青昕，被告徐文云的委托诉讼代理人即本案被告张培康、被告张雁、被告张萍及其委托诉讼代理人吴伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认被告徐文云与被告张萍就位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告张萍配合将系争房屋产权恢复至被告徐文云名下。事实和理由：被告徐文云与张福生系夫妻关系，婚后共生育了四个子女，即原告张源康以及被告张雁、张萍、张培康。系争房屋系由上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号的房屋拆迁安置而来，当时的安置对象为张福生、被告徐文云以及原告之子张磊，张福生于1996年12月11日报死亡，之后产权登记在被告徐文云名下。2018年5月27日，被告张萍与徐文云就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，并将房屋产权过户至被告张萍名下。原告认为，被告徐文云无完全民事行为能力，且系争房屋应为张福生与徐文云的夫妻共同财产，被告徐文云擅自处分共有财产，侵害了原告的合法权益。故原告诉至本院。被告徐文云辩称，不同意诉讼请求，原告无资格起诉，系争房屋的产权是我一个人的，张福生无份额，房产证上有明确记载。我将系争房屋卖给张萍系本人真实意思表示。被告张萍辩称，原告不具备起诉资格，系争房屋为被告徐文云所有，与原告无关。张福生于1996年12月去世，而系争房屋于1997年以后才取得，故系争房屋没有张福生的遗产份额，原告与本案无利害关系，应该驳回原告的诉讼请求。而且，原告认为被告徐文云年纪大了就无民事行为能力，无任何法律和事实依据，亦不符合逻辑。综上，原告起诉事实依据不存在，请求驳回原告诉请。被告张雁、张培康辩称，要求驳回原告诉请。系争房屋系徐文云所有，其有权处理自己的房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：张福生与徐文云系夫妻关系，原告张源康与被告张雁、张萍、张培康均系张福生与徐文云之子女。1996年4月13日，张福生(被拆迁人)就其居住的位于上海市长寿路XXX弄XXX号的房屋(系公房性质)与上海万众置业发展有限公司(拆迁人)签订《房屋拆迁安置协议》，约定了拆迁安置等相关事项。1996年10月27日，上海万众置业发展有限公司住房分配报批单上记载：张福生、徐文云、张萍、徐涛、王瑾、张磊、吉一鸣作为动迁分配对象，拟配三套房屋，具体安置地点为：丰庄北路XXX弄XXX号XXX室、丰庄北路XXX弄XXX号XXX室、丰庄北路XXX弄XXX号XXX室。1996年10月19日，上海万众置业发展有限公司作出的房屋产权赠予进户单记载：兹有被动迁人张福生，原住长寿路****，现因动迁安置到丰庄北路******，二室一厅，计居住面积26.51平方米，建筑面积58.4平方米。根据动迁安置协议，上述房屋产权赠予张福生，共同居住人有三人张福生、徐文云、张磊。房屋产权受赠人进户时应按规定向物业公司交纳有关费用，受赠人今后在办理产权登记时应向房地管理部门交纳规定的税费。1997年办理系争房屋进户时，因张福生已于1996年12月11日去世，上海万众置业发展有限公司在上述房屋产权赠予进户单上将共同居住人改为徐文云、张磊两人。之后，系争房屋登记于被告徐文云名下。2018年5月27日，被告徐文云(甲方)与被告张萍(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，内容为：甲方将位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积58.4平方米，双方同意上述房地产转让价款为人民币(以下币种同)1,800,000元。双方确认，在2018年6月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2018年6月1日，系争房屋登记于被告张萍名下。审理中，双方确认：1.被告张萍系尚未支付争房屋的购房款；2.张福生因长寿路XXX弄XXX号房屋动迁共分得三套房屋，其中系争房屋安置给张福生、徐文云、张磊(即原告之子)，丰庄北路XXX弄XXX号XXX室安置给被告张萍、王瑾(即被告张萍之女)、吉一鸣，丰庄北路XXX弄XXX号XXX室安置给徐涛(即被告张雁之子)。本院认为，本案的争议焦点为：被告徐文云与被告张萍签订的《上海市房地产买卖合同》效力问题。本案中，双方均确认系争房屋系因上海市长寿路XXX弄XXX号房屋动拆迁安置而来。根据房屋产权赠予进户单记载，系争房屋的产权赠予张福生，共同居住人为张福生、徐文云、张磊。虽在系争房屋安置进户时，张福生已去世，但其享有的安置份额并不当然消失，而应由其相关继承人依法继承。故系争房屋的登记权利人虽为徐文云，但其实际权利状态应为包含徐文云在内的多人共同共有。原告作为张福生与徐文云的子女之一，作为原告提起诉讼主体适格。根据相关法律规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告徐文云在未经所有共有权人同意的前提下将系争房屋出卖给被告张萍，事后也未取得所有共有权人的追认，属擅自处分共有财产的行为，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告张萍应将系争房屋予以返还给被告徐文云，并将系争房屋的登记权利人变更为徐文云。至于被告认为系争房屋的权利人为徐文云个人所有，其有权利自行处分的辩称意见，与本院查明的事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告徐文云与被告张萍就位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告张萍应于本判决生效之日起十日内将上述房屋的不动产登记信息变更至被告徐文云名下，被告徐文云应予以配合。本案案件受理费21,000元，减半收取10,500元，财产保全费5,000元，合计收取诉讼费15,500元，由被告徐文云、被告张萍各负担7,750元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一八年十月二十二日书记员  王鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。