福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初3162号 原告：福州民天集团有限公司，住所地福州市广达支路**，统一社会信用代码9135010015438094XN。 法定代表人：林慈，董事长。 委托诉讼代理人：许攀，福建闽天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈松强，福建闽天律师事务所实习律师。 被告：郑主立，男，汉族，1972年12月23日出生，住福建省福州市台江区。 原告福州民天集团有限公司（以下简称“民天公司”）与被告郑主立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告民天公司的委托诉讼代理人许攀、陈松强，被告郑主立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 民天公司向本院提出诉讼请求：1.确认民天公司、郑主立之间的不定期租赁合同关系于2018年1月26日解除；2.判令郑主立立即腾空、搬离福州市台江区XX商都XX期住宅XX室房屋（以下简称“租赁房屋”），并将该租赁房屋及钥匙完好地交还民天公司；3.判令郑主立向民天公司支付自2018年1月11日至2018年1月25日期间拖欠的租金1305.5元及逾期付款违约金9856.5元（该违约金按照逾期付款总额的5%/日的标准计算，自2018年1月26日起暂计至2018年6月25日止，此后继续按此标准计算至郑主立实际付清拖欠的全部租金之日止）；4.判令郑主立向民天公司支付逾期交还租赁房屋占用费15481.9元（该占用费按新一轮公开招租中标单价17元/月•平方米标准计算，自2018年1月26日起暂计至2018年6月25日止，此后的占用费继续按该标准计算至郑主立实际交还租赁房屋之日止）；5.判令郑主立向民天公司支付逾期交还租赁房屋违约金30200元（该违约金按《房屋租赁协议》约定的标准200元/日计算，自2018年1月26日起暂计至2018年6月25日止，此后的违约金继续按该标准计算至郑主立实际交还租赁房屋之日止）；6.本案诉讼费用由郑主立承担。事实和理由：2013年9月9日，民天公司与郑主立签订了一份《房屋租赁协议》（下称“租赁协议”），约定：民天公司将所属的坐落于福州市台江区XX商都XX期住宅XX室的房屋(建筑面积约为182.14平方米，下称“租赁房屋”)出租给郑主立，租赁期限三年，自2013年9月11日起至2016年9月10日止；2013年9月11日起至2014年9月10日止,每月应付的租金合计为2368元，第二年起至租期结束，月租金按上年月租金的5%逐年递增；郑主立应于每月11日前将应付的租金主动及时存入民天公司委托的账户；如郑主立未依约缴纳租金的，每逾期一天，应按逾期付款总额的日5%向民天公司支付逾期付款违约金等。租赁期限届满的，郑主立应当无条件于租赁期限届满日前腾空租赁房屋，并在租赁期限届满日起三天之内将租赁房屋及其钥匙交还民天公司，郑主立逾期搬迁、腾空和向民天公司交还租赁房屋的，郑主立除了向民天公司支付当月的租金外，自租赁期限届满日起，每逾期一日，应按200元/日向民天公司支付违约金等。租赁协议约定的租赁期限届满后，郑主立继续使用租赁房屋，双方未签订新的房屋租赁协议。2017年9月份，民天公司通过福州海峡电子纵横平台对租赁房屋进行公开招租，最终由案外人林钰墉以17元/月•平方米中选成交（郑主立未报名参加）。2017年12月15日，福州民天集团有限公司资产管理分公司向郑主立送达《催搬通知》，要求郑主立腾空、搬离租赁房屋，但未果。因郑主立迟迟未搬离租赁房屋，故民天公司于2018年1月18日向郑主立送达《关于解除租赁合同的通知函》（下称《通知函》），正式通知郑主立，双方之间的租赁关系将于2018年1月26日解除，郑主立应于2018年1月26日前腾空、搬离并向民天公司交还租赁房屋，并结清拖欠的租金、水电费等。郑主立在收到该《通知函》后，未提出异议，也未理会。此后，民天公司还多次催促郑主立搬离，并向郑主立送达《律师函》等，但郑主立均未理会。民天公司认为，上述租赁协议履行过程中，郑主立存在以下违约行为：（一）自2018年1月11日至2018年1月25日期间，郑主立未依约向民天公司支付租金1305.5元，构成违约。根据《房屋租赁协议》第十条第2款约定，郑主立未依约缴纳租金，每逾期一天，应按逾期付款总额的日5%向民天公司支付逾期付款违约金。从2018年1月26日起暂计至2018年6月25日止（共151天），郑主立应向民天公司支付逾期付款违约金约9856.5元，2018年6月26日起的逾期付款违约金继续按照该标准计算至郑主立实际支付拖欠的全部租金之日止；（二）租赁期限届满后，郑主立未依约腾空、搬离租赁房屋，构成违约。根据《房屋租赁协议》第十条第4款的约定，郑主立逾期搬迁、腾空和向民天公司交还租赁房屋的，郑主立除了向民天公司支付当月的租金外，还应当按200元/日向民天公司支付违约金。因此，民天公司参照新一轮公开招租结果（即中标单价17元/月•平方米）标准计算，自2018年1月26日起暂计至2018年6月25日止，郑主立应向民天公司支付占用费15481.9元，此后的占用费仍应按该标准计算至郑主立实际交还租赁房屋之日止。同时，郑主立拒不腾空、搬离租赁房屋，民天公司根据租赁协议约定的200元/日标准计算，从2018年1月26日起暂计至2018年6月25日止（共151天），郑主立应向民天公司支付逾期搬离租赁房屋违约金30200元,此后的逾期搬离租赁房屋违约金仍应继续依约计算至郑主立实际交还租赁房屋之日止。为此，民天公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 郑主立辩称：郑主立承租讼争房屋后，将该房屋用于给其开办公司的员工居住。民天公司所述的内容基本不属实，郑主立不接受民天公司提出的诉请。根据《房屋租赁协议》第十条第3款约定，2016年9月租赁期届满后，民天公司的一位陈姓经理来交涉移交讼争房屋事宜，郑主立表示同意。民天公司需要通过招租平台继续招租，因价格偏高，没能成功出租。2016年9月后，郑主立公司的一名员工一直居住在讼争房屋内，租金照交。直至2017年11月份，民天公司将竞标价格降低为按17元/平方米·月重新招租，有人中标。郑主立未中标，但没人找其进行移交事宜。郑主立愿意返还讼争房屋，并且原居住于讼争房屋内的员工已于2018年2月28日搬离。对于拖欠租金事宜，如果查实郑主立确实欠租，其愿意支付。对于逾期支付违约金，郑主立无法接受。对于占用费，郑主立不认可，按照《房屋租赁协议》第十条违约责任第3款约定，民天公司有权以任何方式方法接管租赁物；对于逾期交还违约金，郑主立不接受，郑主立始终愿意返还房屋，但民天公司没派人来办理交接手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 台江区XX街道XX洲XX号XX商都XX#楼XX单元（以下简称“讼争房屋”）所有权人为福州民天集团有限公司（榕房权证Ｔ字第××号），建筑面积182.14平方米。 2013年9月9日，民天公司（出租人、甲方）与郑主立（承租人、乙方）签订了一份《房屋租赁协议》（租赁网点编号：部2-1040，合同编号：205），主要内容为：第一条出租房屋的状况甲方将所属房屋座落于福州市台江区XX商都XX期住宅XX室（以下简称“租赁物”）出租给乙方按本协议约定的用途使用，租赁物的建筑面积约182.14平方米，乙方已对租赁物的现状做了充分了解，愿意承租该租赁物。第二条用途租赁物的用途为住宿。……第三条租赁期限租赁期限三年：自2013年9月11日起至2016年9月10日止。……第四条租金、费用及支付方式乙方承租租赁物，应向甲方支付租金，并承担与租赁物有关的其他费用。（一）乙方应支付的租金，按租赁物的面积每平方米每月13元计算，1.2013年9月11日起至2014年9月10日止，每月应付的租金合计为2368元；2.第二年起至租期结束，月租金按上年月租金的5%逐年递增。（二）租金及费用支付方式1.乙方应于9月1日前一次性将第一年第一季度应付的租金、物业管理费主动及时地存入甲方委托的账户。2.自第一年第四个月起至租期结束，乙方应于每月11日前将应付的租金、物业管理费主动及时地存入甲方委托的账户。……第十条违约责任……2.如乙方未依约交纳租金或水电费、物业管理费等费的，每逾期一天，应按逾期付款总额的日5%向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期30天未交租金的，甲方可要求解除本协议，收回该房屋。3.租赁期限届满或因任何原因本协议被提前终止，乙方应当无条件地于租赁期限届满日前或提前终止日前腾空租赁物，并在租赁期限届满日或因提前终止日之次日起三日内将租赁物及其钥匙交还甲方。乙方逾期不搬迁、腾空和交还租赁物的，甲方有权以自己认为合适的任何方式、方法、手段立即接管租赁物。届时，租赁物里的所有余物，均将被视为乙方放弃所有权的、无任何价值的废弃物，甲方有权自行处置而不必向乙方支付任何费用或承担任何责任。4.租赁期限届满或因任何原因本协议被提前终止，乙方逾期搬迁、腾空和向甲方交还租赁物的，在甲方未按本协议的约定接管租赁物前，乙方除了向甲方支付当月的租金外，自租赁期限届满日或者提前终止日之次日起，每逾期一日，乙方应按200元/日向甲方支付违约金。……第十三条文件往来1.本协议项下的任何文件往来若以书面形式按本协议落款盖章处记载的地址邮寄送达对方，受送达方签收之日视为送达之日。2.因受送达方签订协议时提供或者重新确认的送达地址不准确不详细、联系电话无人接听或受送达方拒绝签收等原因，导致文件未能被受送达方实际接收的，邮件回执上注明的退回之日视为送达之日。3.如本协议任何一方的送达地址发生变动，有义务到相对方重新签订新地址确认书，否则，按原地址邮寄送达相关文件有法律效力，一切后果由受送达方承担。……第十四条其他约定……4.甲方委托所属福州民天集团有限公司资产管理分公司收取保证金、租金、水电费、物业管理费及物业税，并进行财务核算。上述协议还就其他事项进行了约定。民天公司在该协议落款“甲方”处加盖公章，郑主立在落款“乙方”处签名，提供的送达地址为“福建省福州市台江区XX路XX号XX城XX座XX”。《房屋租赁协议》签订后，郑主立向民天公司支付了履约保证金4736元，民天公司依约将租赁房屋交付郑主立使用。2016年9月10日，合同约定的租赁期限届满，郑主立并未搬离讼争房屋，并且继续支付租金至2018年1月10日。 2017年10月9日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心向民天公司发出《电子竞价结果告知书》，内容为：“福州民天集团有限公司：贵司委托我平台公开招租的资产标的（标的名称：南台商都2#楼205单元，项目编号：170401623）的竞价结果公告已于2017年10月9日结束。按照《国有资产公开招租办理规程（试行）》规定，该标的最终以单价租金17（元/月/平方米）成交，承租人为林钰墉（身份证号码：3501251977××××××××），该竞价结果有效。请贵司在收到经我方签章的《电子竞价结果确认函》后尽快安排与承租人签订资产租赁合同。” 2017年12月15日，福州民天集团有限公司资产管理分公司在讼争房屋大门上张贴《催搬通知》，内容为：“郑主立租户：根据贵方与我司于2013年9月11日签订的位于福州市台江区XX商都XX期住宅XX单元（面积：182.14平方米）《房屋租赁协议》约定，该协议于2016年9月10日到期，到期后于2017年9月26日在海峡纵横电子竞价平台上公开招标，贵方未能中标。请你务必在2017年12月31日前腾空、搬离房屋，并按规定及时将租赁物完好无损交还我司，逾期未办的，我司将严格按照与贵方签订的《房屋租赁协议》约定执行，由此产生的一切法律责任和后果均由贵方承担。”对于该《催搬通知》，郑主立表示其居住于讼争房屋内的员工有看到并向其告知。2018年1月18日，民天公司通过挂号信（邮件编号XA30954464335），按照郑主立在《房屋租赁协议》中提供的地址福建省福州市台江区XX路XX号XX城XX座XX，向郑主立邮寄了一份《关于解除租赁合同的通知函》，正式通知租赁关系将于2018年1月26日解除，并要求郑主立务必于2018年1月26日前腾空、搬离并向我司交还租赁房屋，并结清拖欠的租金、水电费等。该邮件于2018年1月19日被签收。2018年1月25日，民天公司通过挂号信（邮件编号XA30954539135），向郑主立邮寄了一份《律师函》，再次通知了合同结束事宜，并要求郑主立腾还租赁物，支付拖欠的租金、水电费、逾期搬离占用费及违约金，并赔偿民天集团由此造成的经济损失。该邮件于2018年1月26日被签收。对于《关于解除租赁合同的通知函》，郑主立表示民天公司的某经理曾在双方通过电话沟通时提到过民天公司将向其发函通知解除租赁合同，但其并未收到该通知函，亦未收到《律师函》。 诉讼中，民天公司、郑主立均确认租金支付至2018年1月10日止。郑主立陈述1.2017年12月其已与民天公司的“陈真敏经理”商量过完春节再移交，但春节后并未有人前来移交；2.郑主立的员工确实实际居住该房，但在2018年2月28日已经实际搬离了租赁房屋，此后民天公司并未向其催讨租金。民天公司对于郑主立所述的其员工已经搬离的情况不予认可，并补充提交了民天公司员工与郑主立员工的微信聊天记录和中国工商银行网上银行电子回单，认为郑主立的员工一直居住在讼争房屋之内，并按照民天公司的通知缴纳水电费用。郑主立质证对于证据的真实性有异议，并确认微信聊天记录上的是其公司员工叶红，但其从未授权叶红与民天公司在合同期限之外聊天，而缴纳水电费用票据上的“魏权”、“李创发”其并不认识，对于水费的缴纳其并不知情；另外，合同成立情况下才存在水电费的缴纳，现合同已经到期，而民天公司如果让其缴纳水电费，就代表同意续租。本院认证，上述微信记录已经当事人核实，真实性可予以认可，从微信内容可以确定，郑主立承租的房屋在2018年2月之后，仍在缴纳水电费用，而民天公司在招投标之后，在2018年2月、3月、4月时向郑主立催收的“租金（占用费）”标准均为2611元/月。 庭审之后，郑主立于2018年10月30日派员工与民天公司办理了租赁物的返还交接手续。民天公司亦确认其于2018年10月30日收回租赁物。此外，民天公司表示其同意将郑主立已经交纳的履约保证金用于抵扣郑主立拖欠的租金、占用费和违约金。 综上事实，本院认为，民天公司与郑主立签订的《房屋租赁协议》系立约双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均需依约履行。《房屋租赁协议》约定的租赁期限于2016年9月10日届满，此后郑主立继续承租并支付租金，双方转为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。《房屋租赁协议》中约定承租人应当于租赁期限届满日之次日起三日内将租赁物腾空并交还出租人，民天公司已于2018年1月16日向郑主立发出《关于解除租赁合同的通知函》，通知其双方就讼争房屋的租赁关系于2018年1月26日解除，且庭审中郑主立也确认其员工已经告知其此事，应当认定解除合同的通知已经送达给郑主立。因此，本院对于民天公司提出的确认其与郑主立的租赁关系于2018年1月26日解除的请求予以支持。郑主立当庭表示愿意向民天公司返还讼争房屋，并最终已将房屋返还，故对于民天公司要求郑主立立即腾空、搬离讼争房屋的诉请，本院予以支持。 郑主立在庭审中陈述其已于2018年2月28日搬离讼争房屋，但民天公司未与其办理交接手续。对于该陈述，民天公司予以否认，并提供了郑主立员工与民天公司员工之间关于缴纳水电费用的微信聊天记录和转账凭证，证明郑主立的员工尚未搬离。本院认为，郑主立作为承租人负有在合同解除后腾空办理租赁物的义务，由于郑主立未举证证明其已经在2018年2月已经履行该腾还房屋的义务，且郑主立对于民天公司补充的相关微信聊天记录和水电费缴纳材料也无法做出合情理的说明，因此，本院对郑主立关于其员工已经于2018年2月28日搬离租赁房的陈述不予采信。庭审后，民天公司确认其已于2018年10月30日与郑主立完成租赁房屋的交接，故本院认定郑主立实际占用租赁房屋至2018年10月30日。郑主立仅向民天公司支付租金至2018年1月10日，民天公司与郑主立之间的不定期租赁关系于2018年1月26日解除，故郑主立应当按照《房屋租赁协议》届满时的租金标准每月2611元【2368元×（1+5%）2=2611元】向民天公司支付2018年1月11日至2018年1月26日的租金1347元（2611元÷31日×16天），并继续支付占用费至2018年10月30日（其腾还租赁物之日）止。民天公司主张房屋占用费应当按照新一轮公开招租中标单价17元/月·平方米的标准计算。对此，本院认为：其一，民天公司作为出租人，在前一租赁合同期限届满尚未收回租赁物的情况下，即进行招租的招投标，为的就是多收取空档期的租金收益，招投标结束之后，民天公司并未举证证明其已及时告知郑主立新的租金标准；其二，民天公司向本院提供的民其员工与郑主立公司员工之间的微信聊天记录表明民天公司在2018年2月、3月、4月时向郑主立催收的“租金（占用费）”标准均为2611元，民天公司诉求按照中标的租金标准计算占用费，明显高于其中标后催收的占用费的标准，超出了合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；其三，本案合同解除时间为2018年1月26日，而民天公司直到2018年8月10日才提起本案诉讼，存在内部管理的疏漏，在权利的主张上亦有所迟延，由此导致的损失扩大部分，应由其自行负担。鉴此，本院判定郑主立应支付的占有费应参照租赁期限届满时的租金标准计算，自2018年1月27日起至2018年10月30日止，为23836元（2611/31天×15天+2611×8个月+2611/31天×20天），民天公司主张的占用费超出上述金额的部分，本院不予支持。 民天公司还诉请郑主立按逾期付租总额的日5%标准支付逾期支付2018年1月11日至2018年1月25日期间租金的违约金。对此，本院认为，在不定期租赁期间，租赁双方都享有随时解除合同的权利，但并不表示承租人可以不按时付租。本案中，郑主立未按时付租虽有不当，但民天公司主张的每日5%的违约金标准过高。本院考虑到逾期付租导致的主要是资金占用损失且双方此时为不定期租赁关系，故酌情将逾期付租违约金调低为以1347元为基数，按应付而未付租金数额的年利率24%的标准，自2018年1月26日起计算至郑主立实际腾还交接房屋之日止，为246元（1347×24%/365天×278天）。民天公司该项诉请超出上述金额的部分，本院不予支持。 对于民天公司提出郑主立应按200元/日的标准支付逾期腾房违约金一节，由于郑主立逾期返还房屋造成的主要是占用费损失，有关占用费的诉讼请求，前文已予以裁判，民天公司又同时主张200元/日的逾期腾房的违约金，已属重复，且该标准明显过高，与民天公司员工通过微信向郑主立催收的“租金（占用费）”标准差距较大，本院不再予以支持。 另，民天公司确认其已收到郑主立支付的履约保证金4736元，并同意该款用于抵扣郑主立拖欠的上述租金、占用费和违约金，本院对此予以照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福州民天集团有限公司与郑主立就福州市台江区XX商都XX期住宅XX室房屋的不定期租赁关系于2018年1月26日解除。 二、郑主立应向福州民天集团有限公司腾空并返还坐落于福州市台江区XX商都XX期住宅XX室的房屋。（已履行） 三、郑主立应于本判决生效之日起十日内向福州民天集团有限公司支付租金1347元、占用费23836元及逾期付租违约金246元（郑主立已经支付的履约保证金4736元可用于抵扣上述租金、占用费和违约金）。 四、驳回福州民天集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1321元，减半收取计661元，由福州民天集团有限公司负担365元，由郑主立负担296元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林铃 二〇一八年十月三十一日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。