湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初2638号原告（反诉被告）：冷云生，男，1984年9月15日出生，住湖南省永顺县。委托诉讼代理人：钟海燕、张凯，湖南大鲲律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南省乐商商业经营管理有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道联诚花园**。法定代表人：朱滔，董事长。委托诉讼代理人：谢兆佳、熊宇，湖南仁润律师事务所律师。原告（反诉被告）冷云生与被告（反诉原告）湖南省乐商商业经营管理有限公司（以下简称乐商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷云生及委托诉讼代理人钟海燕、张凯，被告湖南省乐商商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人谢兆佳、熊宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷云生向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告赔偿原告损失暂计120605元（装修损失暂定10万元，租金损失一个月为20605元）。2、请求判令被告修缮屋顶全部排水管道。3、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告冷云生于2011年8月22日与被告湖南省乐商商业经营管理有限公司签订《经营管理合同》，合同约定被告将位于长沙市望城县的门面出租给原告用于经营溜冰场，租期自2011年9月1日起至2019年8月31日止，2018年度租金20605元/月，原告已经支付2018年4月份租金。2018年4月3日，溜冰场突然漏雨，由于溜冰场地板全是特别定制，遭雨水泡发后起鼓并且损坏，无法使用。原告遭受了巨大装修损失，无法继续经营还要支付门面租金，为此多次与被告协商解决，但双方无法达成一致。综上所述，被告作为出租方应承担保持房屋质量、排除房屋质量瑕疵的义务，原告损失应当由被告赔偿，故原告依法起诉至贵院，请求贵院支持原告全部诉讼请求。被告湖南省乐商商业经营管理有限公司辩称，渗水属实，但渗水后及时进行了处理；渗水并非是屋顶排水管损坏造成的；原告场地被雨水浸泡，可由物业公司或者开发商承担责任；申请对溜冰场能否正常经营、不能经营的原因、进水面积、溜冰场木地板现有价值进行鉴定。反诉原告乐商公司诉称：1、请求判令冷云生立即支付从2018年5月起至2018年10月份期间经营管理费和经营服务费共103025元，每日按欠缴费用总额千分之一另支付滞纳共计9272.25元；2、请求判决反诉的诉讼费用由冷云生承担。2018年10月30日反诉原告乐商公司撤回反诉，本院口头裁定准许反诉原告乐商公司撤诉。为支持主张，原告冷云生提供证据：1、经营管理合同，证明原告与被告存在租赁关系，被告应保证交付门面无质量瑕疵，并承担维持义务，保证原告正常使用。2、、地板泡发照片及问责书溜冰场地板更换预算报价表、排水管及天台现场照，证明漏水泡发地板系房屋设计或质量问题，与原告的使用无关，且地板泡发给原告造成巨大损失。3、转账记录，证明原告在2018年4月1日支付20605元租金，漏水导致停止经营，租金应由被告承担。被告乐商公司提出异议：证据1经营管理合同的真实性无异议，对证明目的有异议；证据2的相片、更换预算报价表等材料，认为不符合法律规定，照片未注明拍摄时间及拍摄人，无法核实真实性，报价表是由原告单方经手，对三性及证明目的均有异议；证据3不能证明支付租金的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议，且同时作为证据提交的经营管理合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的第二组证据中的照片、问责书、更换预算表，能证明事发当日冷云生经营的溜冰场进水，但不足以证明造成的损失金额，冷云生申请对装修受损的修复费用和修复时间进行鉴定，但未在规定期限内提供中介机构要求的资料，中介机构以资料不全、无法做出相关结论为由退回鉴定申请，本院仅对其证明溜冰场进水的事实予以采信；2、原告提交的第二组证据中的排水管及天台现场照，虽未标注时间、拍摄人等基本情况，但结合当事人庭审陈述和法庭现场核实照片，能证明事发现场基本情况，其证明力本院予以采信；3、原告提交的转账记录与双方当事人当庭陈述的，溜冰场管理费已交至2018年4月30日的陈述相符，其证明力本院予以采信；4、被告提交的售电信息查询统计一览表、电表抄表数、威胜仪表集团预付管理系统记录，结合当事人当庭陈述，能证明冷云生一直管理涉诉场地，涉诉场地自2018年4月3日开始断断续续经营至6月，生意与往年同期相比有较大下滑，7月完全停止经营至今的事实，本院对其证明力予以采信。经审理查明，2011年8月22日，甲方乐商公司与乙方冷云生签订《望城步行街商铺经营管理合同》，约定：冷云生经营长沙市望城区高塘岭路望城步行街A区A8栋402房开办溜冰场，经营期限自2011年9月1日起至2019年8月31日止，冷云生按照每月16663元的标准向乐商公司交纳经营管理费（即租赁费、折旧费、营销费），经营管理费逐年递增，另按照1851元/月的标准交纳经营服务费。合同期满，乙方对该铺面所投入的装修按照“来装去留”的原则，归乐商公司所有。原告冷云生已交纳2018年4月的经营管理费等20605元。2018年4月3日，望城区普降大雨，冷云生经营的领航溜冰场出现漏雨，溜冰场部分地面积水，冷云生及时组织人员清理积水，因溜冰场木制地面吸水较快，，地面存在不同程度的损毁双方酿成纠纷。2018年4月至6月，溜冰场陆续开门营业，经营期间水、电消耗远低于去年同期，原告陈述为地面起鼓影响经营，被告陈述为原告经营不善影响生意，双方均未提交充分证据证明。2018年7月至今，溜冰场关门停业。2018年8月28日，冷云生申请对涉诉门面因漏水造成的装修修复费用、修复时间进行鉴定，湖南中天华资产评估有限公司（以下简称中天华公司）接受委托进行评估、鉴定，期间要求冷云生提供资料，冷云生在规定期限内未提交，10月17日，中天华公司以资料不全、无法评估鉴定为由退回鉴定。2018年9月8日，乐商公司申请对冷云生租赁的溜冰场能否继续经营、使用进行鉴定，2018年10月30日撤回鉴定申请。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。原告冷云生与被告乐商公司签订《望城步行街商铺经营管理合同》，被告向原告提供经营场地、收取管理费、不参与经营，实际上具有租赁合同的性质，原告关于管理合同为租赁合同的观点本院予以支持。合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应按照合同约定全面履行义务。乐商公司作为实际出租人、管理人，应当保障租赁房屋的正常使用，原告就房屋漏水造成损失的金额、停业时间的长短，未提供充分证据，应承担相应法律后果，原告要求被告赔偿损失120605元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告修缮屋顶全部排水管道的诉讼请求，原告未提供充分证据，证明屋顶排水管道是造成漏水的主要原因，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冷云生的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取1356元，由原告冷云生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  贾长俐二〇一八年十月三十日代理书记员  何 靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。