湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0321民初953号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司湘潭分公司。住所地湘潭县天易示范区创业大厦****。法定代表人：陈宇辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王庆琛，男，1988年4月23日出生，汉族，江苏省东海县人，公司客服经理，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：周志华，男，1982年10月27日出生，土家族，湖南省龙山县人，公司项目经理，住湖南省龙山县。被告：余佳烨，女，1987年9月3日出生，汉族，湖南省湘潭市人，居民，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：彭新宇，男，1989年7月17日出生，汉族，湖南省湘潭市人，居民，住湖南省湘潭市雨湖区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湘潭分公司诉被告余佳烨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日受理后，依法适用普通程序，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湘潭分公司的委托诉讼代理人王庆琛、周志华、被告余佳烨的委托诉讼代理人彭新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湘潭分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费42256.06元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金(按逾期应付款每日百分之零点一计算)，暂计至2018年3月18日为10816.47元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告余佳烨购买了湘潭碧桂园房地产开发有限公司开发的位于湖南省湘潭市湘潭县天易示范区商品房。原、被告双方并于2013年11月25日签订了《湘潭碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月1186.97元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2015年1月1日至2018年3月18日一直未支付物业服务费，欠款金额高达53072.53元，原告多次向被告催收被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《湘潭碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约，请求依法支持原告的诉讼请求。被告余佳烨辩称：在前期服务的过程中，实际房屋使用人为原告方，原告将样品房的杂物、垃圾堆放至被告家中，被告并不知情，原告将杂物堆放至被告家中的行为属于侵权行为和违反合同行为，明显违反法律法规，原告方对被告方的侵权行为应该承担赔偿责任，原告方从未找被告进行处理该事宜。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、被告身份信息；2、余佳烨的母亲申勤与原告广东碧桂园物业服务有限公司湘潭分公司签订的《湘潭碧桂园前期物业服务协议》；3、湘潭市湖湘公证处（2013）湘潭湖证内民字第1282号公证书；4、余佳烨的婚姻登记记录证明；5、《商品房买卖合同》；被告对原告所提交的证据质证意见如下：对证据1、3、4、5、没有异议；对证据2湘潭碧桂园前期物业服务协议真实性无异议，但原告没有按照合同履行义务；原告也没有按照服务协议中16条的规定追索物业服务费用；被告余佳烨为支持自己的答辩主张，向本院提交如下证据：照片17张、光盘一张、碧桂园美食节网页截图，拟证明在原告方的物业服务期间未经被告方的同意私自占用或准许他人占用被告房屋的事实及房屋前坪的管理不到位的事实；美食节的主办方是原告，与本案有关联性；原告对被告所出示的证据发表如下质证意见：被告提供的照片是3栋201号房屋，被告购买的房屋是2栋201号房屋，与本案没有关联。本院对双方所提交的证据认证如下：1、对原告所出示的证据，被告对原告所出示的证据的真实性没有异议，本院对原告所出示的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2、对于被告所出示的证据，该证据的照片、视频所发生的情形并不是发生在原告所购买的房屋内，因此，被告所出示的证据并不能证明原告未经被告同意占用被告的房屋堆放杂物，但是，被告所出示的证据可以看出原告在进行物业服务的过程中存在物业服务不全面的问题。本院经审理认定事实如下：被告余佳烨于2013年11月25日购买了湘潭碧桂园房地产开发有限公司开发的位于湖南省湘潭市湘潭天易示范区商品房，并约定于2014年12月1日之前由湘潭碧桂园房地产开发有限公司将房屋交付给被告余佳烨使用。同时，原、被告双方于2013年11月25日签订了《湘潭碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应当自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，根据合同的约定，被告应按每月715.62元的标准向原告缴纳物业服务费，合同签订后,被告从2015年1月1日起至2018年3月18日止一直未支付物业服务费,欠款金额为27909.18元，原告多次向被告催收被告均无理拒绝缴纳。本院认为：1、被告余佳烨作为湘潭天易示范区天易大道**的钻石郡******房产的所有权人，系湘潭碧桂园商品住宅区的业主，原告与被告余佳烨签订《湘潭碧桂园前期物业服务协议》对原、被告均具有约束力，被告余佳烨应当按照物业管理服务合同的约定缴纳物业费，原告的诉讼请求符合法律规定,依法应予支持。但是根据双方签订的前期物业服务合同的约定，被告余佳烨每个月应当缴纳的物业服务费的金额为715.62元，因此，对于物业服务费的计算应当按照合同约定的标准进行计算。2、原告要求被告支付从应付款期限的第二天起按每日0.1%计算至实际全额支付应付款之日起的违约金，因原告履行前期物业服务合同的义务不全面，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。3、被告辩称，原告未经被告同意占用被告的房屋堆放杂物，应当承担赔偿责任，由于被告所出示的证据并不能证明原告实施了上述行为，如果被告认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，被告可以另行提起诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告余佳烨在判决生效后十日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湘潭分公司从2015年1月1日起至2018年3月止所欠物业服务费共计27909.18元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1128元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司湘潭分公司负担544元，被告余佳烨负担584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周劲风人民陪审员  赵京平人民陪审员  胡红卫二〇一八年十月十八日代理书记员  谭 焕附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。