江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终2872号上诉人（原审被告）：沭阳天成置业有限责任公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道无锡路**。法定代表人：赖友夫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵光雨，男，1968年7月15日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：纪修胜，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。上诉人沭阳天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）因与被上诉人赵光雨商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初7540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天成公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回赵光雨的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由赵光雨承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，即该房屋通过单位工程质量竣工验收就符合交付条件，且该《商品房买卖合同》经过备案，已发生法律效力，故涉案房屋只要通过单体验收就已符合交付条件。因涉案房屋已通过单体验收，且天成公司已通知赵光雨前来办理相关交房手续，但因赵光雨自身原因导致该房屋无法交付，故天成公司不应承担相应的违约责任。此外，鉴于涉案房屋早已符合交付条件，天成公司希望赵光雨尽快领取房屋。二、本案中，由于政府原因导致涉案房屋逾期交付，如判令天成公司按照合同约定的计算标准支付违约金，将给天成公司造成更大的经济损失，故天成公司要求降低违约金有事实及法律依据。三、赵光雨购买汽车位时签订的订购单中并未约定相关的违约责任和违约金计算标准，故一审法院将购买汽车位的款项计算在本案违约金基数内无事实依据。被上诉人赵光雨辩称，一、涉案房屋虽已取得工程质量竣工验收，但仅表明该房屋主体验收质量合格，尚未经过政府相关部门备案登记，不符合双方签订《商品房买卖合同》的合同目的，该房屋不能交付赵光雨使用。因双方约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，但赵光雨至今未收到天成公司任何书面交房通知。二、涉案《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金按照每日万分之一计算，即年利率3.5%，与中国人民银行同期贷款基准利率基本相仿，并不明显过高，且双方自愿签订该《商品房买卖合同》，其约定也不违反法律规定，故天成公司要求降低违约金的理由不能成立。三、双方签订的汽车位订购单中约定，本订购单为《商品房买卖合同》附件五，具有同等法律效力，表明违约责任及违约金计算标准应与涉案房屋的约定一致，故赵光雨购买汽车位的款项应计算在本案违约金基数内。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵光雨向一审法院起诉请求：判令天成公司给付赵光雨逾期交房违约金55696元（以685915元为基数，从2016年3月2日起按每日万分之一的标准计算至2018年5月22日止）。一审法院认定事实：2015年5月8日，赵光雨、天成公司签订商品房买卖合同一份，约定赵光雨购买天成公司开发的沭城一品小区5-1-2205号房屋，房款为627915元。赵光雨还向天成公司购买了593A号车位，价款为58000元。合同第八条交付期限约定为2016年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，赵光雨如约履行了支付全部购房款义务，天成公司至今未将经综合验收合格的房屋交付赵光雨使用。一审法院认为，赵光雨、天成公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。赵光雨向天成公司购买涉案房屋，且已经向天成公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，天成公司作为出卖人，应如约将符合约定条件的房屋交付赵光雨使用。虽然涉案房屋已于2017年4月24日经验收合格，但天成公司至今未能按照商品房买卖合同第十一条的约定书面通知赵光雨办理房屋交接手续，应如约向赵光雨履行延期交房的违约责任。天成公司虽辩称其已经向赵光雨履行通知义务，但赵光雨予以否认，天成公司也未提供证据加以证明，对于天成公司的该项辩解意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：天成公司于判决发生法律效力之日起十日内给付赵光雨逾期交房违约金55696元（以685915元为基数，自2016年3月2日起按照日万分之一计算至2018年5月22日）。案件受理费1148元，减半收取574元，由天成公司负担。鉴于双方当事人二审中对于一审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：天成公司应否支付逾期交房违约金；如应支付，则天成公司应支付违约金的计算基数如何确定，且天成公司要求减少违约金的理由能否成立。关于天成公司应否支付逾期交房违约金的问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，天成公司与赵光雨签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵光雨依约向天成公司支付房屋价款后，天成公司应按合同约定的交付期限、交付条件及交付方式履行交付房屋的义务，但天成公司并未在约定期限向赵光雨交付符合交付条件的房屋，且不存在双方约定的出卖人可延期交房的情形，故赵光雨在天成公司逾期交房超过90日后，要求继续履行合同，并主张天成公司按照合同约定支付逾期交房违约金至2018年5月22日有事实及法律依据，本院予以支持。天成公司虽辩称涉案房屋已经单位（子单位）工程质量竣工验收合格，并已通知赵光雨前来办理相关交房手续，赵光雨主张的逾期交房违约金应计算至涉案房屋经单位（子单位）工程质量竣工验收合格之日止，但因赵光雨对此不予认可，而天成公司也未能提供证据证明其已在2018年5月22日前履行了通知交房义务，故天成公司提出的该项辩解意见，依据不足，本院对此不予支持。关于天成公司应支付违约金的计算基数如何确定的问题。天成公司主张赵光雨购买汽车位时签订的订购单中并未约定相关的违约责任和违约金计算标准，故涉案汽车位款不应计算在本案违约金基数内。对此，本院认为，涉案汽车位订购单中载明“本订购单为《商品房买卖合同》附件五，具有同等法律效力”，应认定《商品房买卖合同》中约定的内容对订购单同样具有约束力，且从赵光雨购买汽车位的目的来看，显然也是为了将来居住在涉案房屋时一同使用，其对于天成公司按照房屋交付时间一并交付汽车位具有合理的期待性。因此，双方签订的汽车位订购单虽对于汽车位的交付期限及逾期交付的违约责任未作出明确约定，但结合汽车位系涉案房屋附属设施的事实，且天成公司也未能提供证据证明汽车位的违约责任按照房屋逾期交付违约金标准计算时将导致显失公平的情形，赵光雨要求该汽车位按照《商品房买卖合同》约定内容履行，将汽车位款计入涉案违约金基数内的主张并无不当，本院予以支持。关于天成公司要求减少违约金的理由能否成立的问题。本院认为，涉案逾期交房违约金的计算标准系双方协商一致后确定，且该计算标准也未超出法律规定的范围，应尊重双方当事人的意思自治，而天成公司既未提供证据证明涉案房屋未能按时通过单位（子单位）工程质量竣工验收合格及验收合格后，该公司未及时通知赵光雨办理交房手续系由于政府原因导致，也无证据可证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故天成公司提出降低违约金的理由，不能成立，本院对此亦不予支持，一审法院判令天成公司向赵光雨支付逾期交房违约金55696元有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148元，由上诉人沭阳天成置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一八年十月十六日法官助理孙笑书记员叶甜甜