贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终5510号上诉人（原审原告、案外人）：龙岗，男，苗族，1969年4月20日出生，住贵州省铜仁市。委托代理人：邓资林，贵州泽富律师事务所律师。委托代理人：孟维慧，女，汉族，1946年11月12日出生，住贵州省铜仁市。系龙岗之母。被上诉人（原审被告、申请执行人）：贵州长城融资担保有限公司，住所：贵州省贵阳市云岩区中华中路**龙港国际中心******。法定代表人：谢晖，该公司总经理。委托代理人：杨佳、何美，贵州钝初律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：贵州交泰房地产开发有限公司，住所，住所：贵州省铜仁市五显庙路**div>法定代表人：付柯文。委托代理人：何忠奎，贵州泽行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：贵州黔德房地产开发有限公司，住所：，住所：贵州省贵阳市南明区新华路**富中国际广场**iv>法定代表人：张广科。被上诉人（原审被告、被执行人）：付柯文，男，汉族，1969年10月17日出生，住贵州省贵阳，住贵州省贵阳市云岩区委托代理人：何忠奎，贵州泽行律师事务所律师。上诉人龙岗因与被上诉人贵州长城融资担保有限公司（以下简称长城公司）、贵州交泰房地产开发有限公司（以下简称交泰公司）、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。龙岗上诉请求：1、依法撤销贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7652号民事判决书，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在人民法院查封以前已经签订了合法有效的书面买卖合同、支付了一半以上的购房款并合法占有、使用涉案房屋长达十年的时间；上诉人与交泰公司之间互负债务，双方也愿意相互抵偿；涉案房屋至今未办理房产证的原因是被执行人交泰公司将涉案房屋“一房二卖”用于融资，该责任不在上诉人一方；2、上诉人在涉案房屋中已经生活居住长达十年之久，且上诉人名下也没有其他用于居住的房屋；3、虽然涉案房屋预售登记在案外人曾盛的名下，但实际上曾盛并未支付购房款，且曾盛对涉案房屋也明确表示放弃主张权利，故涉案房屋应属上诉人所有。综上，上诉人的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。长城公司辩称：1、上诉人龙岗的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定。首先，上诉人龙岗是对登记在案外人曾盛名下的不动产提出异议，并非针对登记在被执行人交泰公司名下的房屋提起执行异议；龙岗并未向交泰公司支付全部购房价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；龙岗也未合法占有涉案房屋；其次，龙岗所购的商品房性质是仅作商铺经营使用，并非用于居住；再次，龙岗在一审中并未提供支付购房款的银行凭证。2、上诉人龙岗并没有能与交泰公司相互抵销的债权。交泰公司与下南门招待所之间存在债权债务，但龙岗与下南门招待所之间是两个不同的主体，现龙岗、下南门招待所、交泰公司之间恶意串通，下南门招待所将其对交泰公司的债权转让给龙岗以抵销龙岗欠该公司的部分房款，并另行支付该公司款项，并未按照人民法院的要求交付执行，严重损害了申请执行人长城公司的利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。交泰公司及付柯文辩称：1、经生效法律文书确认，案外人铜仁碧江区下南门招待所对被上诉人交泰公司享有到期金钱债权216710元，案外人已将前述到期债权书面转让给了上诉人龙岗，故龙岗取得对被上诉人交泰公司的债权合法有效；2、龙岗将其取得的对被上诉人的前述到期债权与其应付被上诉人的剩余房款进行抵销，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，龙岗无需再将该剩余房款交付人民法院执行，也并未损害任何第三人的权利。且上诉人龙岗根据现行房价向被上诉人交泰公司补缴了违约金及适当补偿等共计12万元，符合法律规定，应当认定上诉人龙岗已经支付完毕购房款；3、涉案房屋虽预售登记在案外人曾盛的名下，但本案一审判决中已经查明曾盛向一审法院承诺放弃对涉案房屋主张实体权利，且商品房预售登记只具有行政管理效果，并不能引起物权变动；4、上诉人龙岗一家居住、使用涉案房屋至今长达十年之久，在用于开办招待所的同时也用于一家人共同居住，从保障公民的生存权、居住权的目的、居住权的目的出发议请求。龙岗向一审法院起诉请求：1、依法判决立即停止对原告购买的铜仁碧江区解放路花鸟市场C3、C4栋2-2、2-3号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、依法确认原告与被告贵州交泰房地产开发有限公司于2008年7月30日签订的《商品房买卖合同》合法、有效，并确认铜仁碧江区解放路花鸟市场C3、C4栋2-2、2-3号房屋归原告所有；3、判令被告贵州交泰房地产开发有限公司为原告办理上述房屋的产权登记；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月30日，原告龙岗与被告交泰公司签订《商品房买卖合同》，约定该公司将其开发建设的位于铜仁市××区××花鸟市场××、××幢房屋出售给原告，在合同中双方未明确房屋编号及面积。购房价为每平方米2000元，共计485420元。首付50%，余款240000元办理银行按揭。交付期限为2008年8月10日前。出卖人在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同的同日，该公司向原告出具了收到原告交来门面购房款245420元的收据，并将出售的上述房屋交付给原告使用，但并未给原告办理房屋的商品房预售备案登记手续。原告取得涉案房屋后，用于开办招待所并以其弟龙清的名义办理了相关营业执照。后原告未能办理剩余购房款的银行按揭手续，被告交泰公司也未通知原告交清剩余的购房款。2009年2月25日，被告交泰公司与案外人曾盛签订《商品房买卖合同》，约定该公司将位于铜仁下南门“锦江花都”C4幢2层2-1（建筑面积为129.12平方米）、2-2（建筑面积为129.12平方米）房屋两套出售给曾盛，总面积为212.68平方米，购房价为每平方米3400元，共计723112元。付款方式为签合同时一次性付清，交房时间为2009年5月1日前。合同签订后，曾盛并未实际向该公司支付购房款。该公司虽然为曾盛办理了商品房预售备案登记手续，但并未将出售的房屋实际交付给曾盛使用。2010年，曾盛因借款纠纷向贵阳市中级人民法院起诉被告交泰公司及该公司法定代表人被告付柯文，请求二被告连带支付其欠款6407653元及利息。2012年，经贵州省高级人民法院调解，双方达成调解协议，协议共四条，其中第四条的内容为：曾盛在付柯文、贵州交泰房地产开发有限公司付清借款本息及补偿金之日起十日内，解除与贵州交泰房地产开发有限公司于2009年2月27日签订的7份《商品房买卖合同》并解除相应的备案登记。双方因本案所涉民间借贷（含借款合同、借据、欠据）及商品房买卖合同（购房款）发生的债权、债务关系清结。解除和登记产生的一切费用由付柯文承担。非因曾盛方的原因导致解除备案登记工作不能完成，相关责任由付柯文或其指定的第三人办理解除上述房产备案登记手续。2011年，长城公司向一审法院起诉交泰公司、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文、贵阳驰骋房地产开发有限公司金阳公司及曾盛、张军、贵州大家园林工程有限公司，请求判令贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文、贵阳驰骋房地产开发有限公司金阳公司返还该公司14100000元、资金占用费3500000元并赔偿经济损失2979453.29元，并判令被告交泰公司、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文承担连带责任。该院于2013年3月27日作出（2013）南民商初字第260号民事判决书，判决：一、贵阳驰骋房地产开发有限公司金阳公司于本判决生效后十日内返还转让款4710000元给被告贵州长城融资担保有限公司；二、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文于本判决生效后十日内返还转让款10200000元给被告贵州长城融资担保有限公司；三、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文于本判决生效后十日内支付上述10200000元的利息给被告贵州长城融资担保有限公司；四、贵州交泰房地产开发有限公司对上述第二、三项判决承担连带保证责任；五、驳回被告贵州长城融资担保有限公司的其余诉讼请求。判决生效后，在执行过程中，该院于2016年6月24日查封了登记在曾盛名下的位于贵州省××市锦江花都B1B2B3幢2-1、2-2、C5C6幢2-1、2-3、2-4、2-5、2-6号房屋，2016年11月18日查封登记在曾盛名下的位于锦江花都C3C4幢2-2、C3C4幢2-3、C3C4幢2-4、C3C4幢2-1、C5C6幢2-7、C5C6幢2-8、C7C8幢2-2、C7C8幢2-3、C7C8幢2-4号房屋。2017年4月10日，该院在上述被查封的房屋处张贴了查封公告。原告遂向该院提出执行异议。2017年7月13日，该院作出（2017）黔0102执异43号执行裁定书，以本案涉及的锦江花都C3C4幢2-2、C3C4幢2-3两套房屋系商业用房，该房的预售备案登记在案外人曾盛名下，曾盛已向本院承诺其不对该两套房屋主张权利，房屋仍为被告交泰公司所有，且仅凭原告提供的收据不能证明其已支付完购房款等为由，裁定驳回原告的异议。原告收到裁定书后不服，遂提起执行异议之诉。在一审过程中，被告交泰公司认可本案中被查封的锦江花都C3C4幢2-2、C3C4幢2-3两套房屋，确系2008年7月30日该公司与原告签订的《商品房买卖合同》中出售给原告的房屋。一审另查明，2017年3月1日，原告之弟龙清以铜仁市碧江区下南门招待所的名义向贵州省铜仁市碧江区人民法院起诉秦锦秀、谢承芬、秦云及交泰公司，请求判令四被告支付住宿费228000元、违约金28000元。该院于同年5月4日作出（2017）黔0602民初521号民事判决书。判决认定秦锦秀、谢承芬、秦云系被告交泰公司安排入住铜仁碧江区下南门招待所，并判决被告交泰公司支付铜仁碧江区下南门招待所住宿费214310元，秦锦秀、谢承芬、秦云支付铜仁碧江区下南门招待所住宿费20955元，驳回铜仁碧江区下南门招待所的其余诉讼请求，该判决现已生效。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，仅凭原告提供的收款收据，无其他证据佐证，且虽然根据法院生效判决，被告交泰公司要向铜仁碧江区下南门招待所支付住宿费214310元，对于该款能否抵扣原告剩余的购房款，双方并未达成合意，不足以证明原告已向被告交泰公司支付了全部购房款。即使原告提供的收据是真实的，也仅能证明其已支付的价款超过了合同约定的总价款的百分之五十。原告所购的商品房系商业用途，原告并非使用该房屋进行居住。原告与被告交泰公司签订的《商品房买卖合同》，虽系合法、有效的，但因不符合上述法律规定的全部条件。原告对本案涉案房屋所享有的物权期待权，并不足以排除人民法院对涉案房屋采取的执行措施，故对原告的诉请不予支持。因原告尚未付清全部购房款，且未办理相应的备案登记手续，对原告请求确认涉案房屋归其所有的诉请亦不宜支持。另对原告要求确认合同效力并判令被告交泰公司为原告办理涉案房屋产权登记的诉请，不属执行异议纠纷审理的范围，原告可另案向该公司主张权利。诉讼中，被告贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回原告龙岗对本案的全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告龙岗承担。本院二审期间，上诉人龙岗围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。第一组证据：1、执行和解协议；2、贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602执392号执行裁定书、执行费发票、执行工作局收据；3、视频截图及光盘。拟证明：上诉人龙岗已与交泰公司达成执行和解协议，并由碧江区人民法院作出（2018）黔0602执392号执行裁定书，上诉人龙岗已经支付完毕全部购房款。故涉案房屋应当由交泰公司积极为上诉人办理备案登记及房产证。长城公司质证认为：1、对于执行和解协议的真实性、合法性、关联性均有异议。该执行和解协议证实了上诉人龙岗在提起执行异议之诉前并未向交泰公司支付完毕全部购房款，并且也没有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；该执行和解协议是龙岗与交泰公司恶意串通，在被上诉人不知情的情况下并在本案执行法院即贵阳市南区人民法院之外达成，龙岗将涉案房屋的剩余价款支付给交泰公司，严重损害了被上诉人长城公司的利益。且龙岗与交泰公司的商品房买卖合同并未约定房号、面积，也没有提供支付款项的凭证，下南门招待所也是在2014年9月25日注册成立，涉案房屋并非是由龙岗从2008年10月26日使用至今；2、对于贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602执392号执行裁定书、执行费发票、执行工作局收据、房屋现场视频截图及视频光盘的真实性无异议，但对其证明目的有异议。涉案房屋现仍登记于案外人曾盛的名下，龙岗与交泰公司之间针对涉案房屋仅存在债权，不具有物权，且本案执行异议之诉尚未审结，交泰公司也不能为龙岗办理备案登记手续和房产证；3、现场视频证实了龙岗与交泰公司之间恶意串通，并未将房屋剩余价款按照人民法院的要求交付执行。交泰公司及付柯文质证称上诉人已经补交了12万元购房款，对于上诉人付款的事实是认可的，房款也真实收到，上诉人已经支付完涉案房屋的全部购房款。第二组证据：铜仁不动产登记中心《证明》、铜仁碧江区市中街道办事处南门社区居委会《证明》、上诉人龙岗之父龙松柏工作单位出具的证明及《诊疗证明书》、出院记录、住院发票、上诉人龙岗之母孟维慧工作单位出具的证明及《诊疗证明书》、出院记录、住院发票、邻居张路的《证明》、邻居李玉珍的《证明》、邻居张建英的《证明》、上诉人与其父母共同居住在涉案房屋的视频光盘及视频截图、水电费发票、欠费停电通知书。拟证明：1、上诉人龙岗名下没有房屋权属登记信息，涉案房屋是其唯一住房；2、因上诉人父母年老多病，为了照顾和赡养父母，龙岗从2008年10月26日至今一直与父母居住在涉案房屋内。长城公司质证认为：1、对于铜仁不动产登记中心《证明》的真实性无异议，但该《证明》只能只能证明龙岗在铜仁无房屋登记信息，不能证明龙岗在铜仁市××房改房权属信息以及在××市以外是否有房屋；2、对于社区居委会以及龙松柏、孟维慧的单位证明、邻居的证明、视频光盘及截图的真实性、合法性、关联性均有异议，经被上诉人长城公司向案外人曾盛核实，在曾盛与交泰公司签订购房合同时，涉案房屋无人居住；居委会的证明没有明确房号，邻居的证明与（2018）黔0602执392号执行裁定书载明的龙清的住址相矛盾；上诉人提交的视频及截图没有具体的制作时间，不能证明该视频及截图中的房屋就是长城公司申请执行过程中查封的房屋。交泰公司及付柯文对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三组证据：贵州省行政事业单位资金往来结算收据。证明上诉人龙岗已经将涉案房屋的剩余价款按照人民法院的要求交付执行。长城公司对前述收据的真实性无异议，但认为涉案房屋登记在案外人曾盛的名下，不属于龙岗所有；交泰公司及付柯文对前述收据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院查明事实与一审一致，故对一审认定事实予以确认。本院另查明，二审期间，经询问上诉人龙岗，上诉人表示愿意将涉案房屋的剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2018年10月8日，上诉人龙岗已按照本院要求将涉案房屋的剩余价款24万元交至贵阳市南明区人民法院执行专户。本院认为：人民法院审理案外人执行异议之诉，应当审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，结合本案审理查明的案件事实和证据，本院认为上诉人龙岗就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：第一，上诉人龙岗与被上诉人交泰公司针对涉案房屋于2008年7月30日即已签订了《商品房买卖合同》，该《合同》的签订时间远早于涉案房屋的查封时间。本案现有证据亦不能证实该《合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故该《商品房买卖合同》合法有效；第二，上诉人龙岗在人民法院查封之前已合法占有、使用涉案房屋。本案中，被上诉人交泰公司在与上诉人龙岗签订《商品房买卖合同》后，即将涉案房屋交付上诉人龙岗占有使用。上诉人龙岗在接收涉案房屋后，将该房屋用于开办铜仁下南门招待所，并以其兄弟龙清的名义向铜仁公安消防大队提交申请，申请对该招待所进行开业前的消防安全检查。2008年12月12日，铜仁公安消防大队派员对铜仁下南门招待所进行消防安全检查后，同意该招待所开业经营。2009年11月23日，铜仁下南门招待所在铜仁碧江区市场监督管理局市中分局办理了个体工商户营业执照。2014年9月25日，铜仁下南门招待所将其营业执照换照后，名称变更为“铜仁碧江区下南门招待所”。综上，应当认定上诉人龙岗早在2008年12月起既已占有、使用涉案房屋至今；第三，根据本案在案证据证实，上诉人龙岗已经在购买涉案房屋时支付了部分购房款，并将涉案房屋的剩余价款人民币24万元按照人民法院的要求交付执行；第四，因被上诉人交泰公司在将涉案房屋出售给上诉人龙岗后，又在并未发生真实商品房交易关系的情况下与案外人曾盛签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋备案登记在案外人曾盛的名下，导致涉案房屋未能办理过户登记。故涉案房屋未能办理过户登记非因买受人自身原因所导致。综上所述，上诉人龙岗所提停止执行涉案房屋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对其该项诉请应予支持。至于上诉人龙岗一审所提“依法确认铜仁碧江区解放路花鸟市场C3、C4栋2-2、2-3号房屋归原告所有、判令被告贵州交泰房地产开发有限公司为原告办理上述房屋的产权登记”的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，不动产物权以登记为准。本案中，涉案房屋现仍未过户登记在上诉人龙岗名下，故依法不能直接确认该房屋属于上诉人所有。上诉人龙岗可依据其与交泰公司签订的《商品房买卖合同》的约定，依法要求被上诉人交泰公司协助办理涉案房屋的产权变更登记。故对于上诉人龙岗所提该项诉请，本院依法不予支持。综上，上诉人龙岗对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其所提上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7652号民事判决；二、不得执行贵州省××市碧江区解放路花鸟市场锦江花都C3C4幢2-2、2-3号房屋；三、驳回上诉人龙岗的其余诉讼请求。一审案件受理费60元，由被上诉人贵州长城融资担保有限公司、贵州交泰房地产开发有限公司、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文负担；二审案件受理费60元，由被上诉人贵州长城融资担保有限公司、贵州交泰房地产开发有限公司、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一八年十月十八日书记员 龙真扬