青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1311号上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁经济技术开发区昆仑东路**。法定代表人：刘燕，董事长。委托诉讼代理人：李建福，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋银萍，公民身份号码×××，女，汉族，1967年10月27日生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）因与被上诉人宋银萍商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1451号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭于2018年9月27日公开开庭审理了本案，上诉人泰阳公司的委托诉讼代理人李建福、被上诉人宋银萍的委托诉讼代理人马丽娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋银萍全部诉讼请求并由宋银萍承担诉讼费。事实和理由：双方签订的《商品房预售合同》约定，如果遇因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人能控制的因素和建设项目的设计、规划的调整和变更等原因时，除非双方协商同意解除合同或变更合同，否则可延期交房。泰阳房地产公司提交的证据显示，整个项目的《建设用地规划许可证》和5#、6#及5层裙楼《建设工程规划许可证》已于2011年7月19日被西宁市城乡规划局撤销，且自撤销之日起一直由西宁市人民政府协调各相关部门核发被撤销的两证。截至目前，仍由西宁市人民政府召开专题会议督促、协调相关部门核发该两证。同时，泰阳房地产公司提交的证据也足以证明已将延期交房的事实和理由告知了宋银萍。根据《中华人民共和国城乡规划法》第45条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”之规定，涉案房屋所在的整个项目是不得组织竣工验收的。而根据《中华人民共和国合同法》等法律，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。综上，涉案房屋在约定期限内未能竣工验收、未能交付是因政府对规划调整所致，而非泰阳房地产公司未积极组织工程验收所致。因此，除非双方协商解除合间，否则泰阳房地产公司应据实延期交房，而不是解除合同。根据《中华人民共和国合同法》，如要解除合同，宋银萍也应当提前三个月通知泰阳房地产公司，但宋银萍并无证据证明其已提前三个月就合同解除事宜通知泰阳房地产公司，因此合同无法解除。一审判决解除《商品房预售合同》属于认定事实错误、适用法律错误。如前所述，涉案房屋无法竣工验收以及未能按照约定的时间交付，是因政府对规划的调整所致，而非泰阳房地产公司违约行为所致，因此一审判决返还购房款不能成立，判令支付违约损失及利息更无事实根据和法律依据。泰阳公司已向宋银萍支付了租金14159元，应予以扣减。宋银萍以一审判决正确进行了答辩，但认可泰阳房地产公司已支付14159元租金。宋银萍向一审法院提起诉讼请求：1、依法解除宋银萍与泰阳公司签订的YS0076781号《商铺铺位确认书》；2、判令泰阳公司返还原告支付房款248508元及违约损失104638元；3、判令泰阳公司返还宋银萍已支付其他费用23081及利息7326元；4、案件受理费由泰阳公司负担。一审法院认定事实：2011年6月11日，宋银萍、泰阳公司就位于西宁市互助西路1号泰阳国际商贸城达成意向，签订了《商品房预售合同》。宋银萍购买了泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸城二层1-1597号商铺一间，面积26.45平方米，单价9395.39元／平方米，总价248508元。合同签订当天，宋银萍一次性付清全部房款，泰阳公司出具收据两张。依据合同约定，泰阳公司应当于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付宋银萍。2012年，泰阳公司通知宋银萍前去收房，宋银萍到现场看到购买的房屋尚不符合交付条件，故，双方未签订交房协议。宋银萍只是应泰阳公司要求支付了所购房屋的契税等各项费用23081元。2016年，泰阳公司给宋银萍支付违约金20000元，并承诺交房。时至今日，泰阳公司仍未向宋银萍交房。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳公司发出通知撤销了涉案工程《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。2014年8月4日，泰阳公司和相关部门达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，该案诉争的房屋尚未竣工验收，双方酿成纠纷，宋银萍诉至法院。一审法院认为，宋银萍、泰阳公司签订的《商品房预售合同》系双方意思表示真实，合法有效。宋银萍依约履行了合同项下支付房款的义务，泰阳公司理应有义务交付房屋。虽然双方在合同中约定“因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”的事由。但在2014年8月4日，泰阳公司和相关部门达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的事由已消除，泰阳公司至今未完成涉案房屋的竣工验收，不能按期交房，致使双方签订的合同的目的不能实现。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因。因此，泰阳公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应按合同约定的交付房屋期限届满的第二日起算，即违约金应从2011年8月31日起计算。宋银萍解除合同、返还购房款、违约损失等的诉求，因泰阳公司在合同签订后长达七年之久未予交付房屋的违约行为，以及宋银萍实际遭受损失的事实，其主张违约金以及要求赔偿已付房款的利息的诉讼请求，应参照银行同期贷款利率，按已付房款数额计算违约损失，泰阳公司应支付宋银萍违约损失100842.82元（自2011年8月31日计算至2018年7月3日止）；再减去宋银萍自认的2016年泰阳公司所支付的20000元违约金，泰阳公司应支付宋银萍违约损失80842.82元，宋银萍要求返还其已支付的办理房产证等的费用23081元并支付利息的请求亦应从按购房合同的约定；故宋银萍的诉讼请求予以支持。泰阳公司抗辩的存在合同约定的不可抗力和政府行为，驳回宋银萍诉讼请求的理由，不予采信。遂判决：一、宋银萍与青海泰阳房地产开发有限公司签订的关于泰阳国际商贸城二层1-1597号商铺一间的《商品房预售合同》依法予以解除；二、青海泰阳房地产开发有限公司于判决书生效后十日内退还宋银萍购房款248508元，并赔偿违约损失80842.82元；三、青海泰阳房地产开发有限公司于判决书生效后十日内返还宋银萍已支付其他费用23081元、利息7335.27元。二审中，泰阳公司提交银行转账凭证两张，拟证明泰阳公司于2016年12月9日通过银行转账的方式向宋银萍支付租金14159元。宋银萍认可收到上述款项，本院认为，对泰阳公司提交的上述证据的证明力应予以确认。对本案事实，本院认定如下：一审已经查明的事实属实，应予以确认。另查明：2016年12月12日，泰阳公司于2016年12月9日通过银行转账的方式向宋银萍支付租金14159元。本院认为，首先合同法以及相关司法解释并未规定解除合同需要提前三个月通知，相反却规定了依法主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，所以泰阳房地产公司所谓应提前三个月通知解除合同缺乏依据，此项辩称无法采信。宋银萍与泰阳房地产公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。宋银萍依约履行了支付购房款的义务，泰阳房地产公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。根据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同”，泰阳房地产公司未能交付房屋逾期超过30日，宋银萍享有合同解除权。泰阳房地产公司长达数年不能交付房屋，且明确表明房屋至今不具备交付条件。宋银萍作为履行合同的守约方要求解除合同符合合同法规定，对宋银萍主张解除合同的诉讼请求应予支持。泰阳房地产公司此项上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同并无不当，应予维持。依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，《商品房预售合同》中约定的“商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收，因此竣工验收不受《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》被撤销的影响。泰阳房地产公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因，因此泰阳房地产公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应从合同约定交付房屋的期限届满的第二日起计算，即违约责任应从2011年8月31日起算。泰阳房地产公司主张存在合同约定的政府行为，可以延期交房的理由与事实不符，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，宋银萍解除合同后有权要求赔偿损失。一审法院参照银行同期贷款利率，按已付购房款数额计算违约损失合理，但从付款之日开始计算违约损失不当。违约金应从合同约定交付房屋的期限届满的第二日起计算，即违约责任应从2011年8月31日起算。泰阳房地产公司应支付宋银萍违约损失为100842.82元（自2011年8月31日计算至2018年7月3日止）；扣除泰阳公司已支付的违约金20000元、租金14159元，泰阳公司还应向宋银萍支付购房款248508元、违约损失66683.82元、其他费用23081元及利息7335.27元。综上，泰阳公司主张存在合同约定的不可抗力和政府行为，逾期交房应完全免责的理由与事实不符，应予驳回，其主张的应扣除已支付租金14159元的上诉请求合理，应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决泰阳公司支付购房款248508元、其他费用23081元及利息7335.27元亦无不当，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1451号民事判决第一、三项，即：（一）宋银萍与青海泰阳房地产开发有限公司签订的关于泰阳国际商贸城二层1-1597号商铺一间的《商品房预售合同》依法予以解除；（三）青海泰阳房地产开发有限公司于判决书生效后十日内返还宋银萍已支付其他费用23081元、利息7335.27元。二、变更西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1451号民事判决第二项为：青海泰阳房地产开发有限公司于判决书生效后十日内退还宋银萍购房款248508元，并赔偿违约损失66683.82元。一审案件受理费3526元，由宋银萍负担；二审案件受理费7052元，由青海泰阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 张 磊审判员 王有林 二○一八年十月二十九日书记员 王维兵附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。