开远铁路运输法院 行 政 判 决 书 (2018)云7102行初183号 原告开远市渝景花园小区业主委员会，住所地云南省开远市。 负责人兰舒文，业主委员会主任。 委托代理人赵峰，云南睿信律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托代理人杨莹，云南睿信律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告开远市国土资源局，住所地云南省开远市。 法定代表人李钢，该局局长。 委托代理人孙丽娟，开远不动产登记中心主任。代理权限为一般授权代理。 委托代理人杨新力，云南杨新力律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。 第三人红河州恒兴房地产开发经营有限公司，住所地云南省个旧市。 法定代表人成文举，公司董事长。 委托代理人李凌，云南李凌律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 开远市渝景花园小区业主委员会（以下简称渝景花园业委会）与被告开远市国土资源局（以下简称开远国土局）、第三人红河州恒兴房地产开发经营有限公司（以下简称恒兴公司）房屋登记管理行政登记行政诉讼案。本院于2018年5月10日立案受理，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书等相关法律文书，被告、第三人于答辩举证期内向法院提交了答辩状及相关证据。本院依法组成合议庭适用普通程序审理，于2018年8月7日与本院因属于同一小区、同一性质的行政登记行为立案受理的一百八十三案合并公开开庭进行了审理。原告渝景花园业委会负责人兰舒文及其委托代理人赵峰、杨莹，被告开远国土局出庭应诉代表人副局长张亚，委托代理人孙丽娟、杨新力，第三人恒兴公司的委托代理人李凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渝景花园业委会诉称：原告系开远市渝景花园小区（以下简称渝景花园）全体业主共同选举，并经相关部门核准备案的小区业主委员会。渝景花园位于开远市景山路北侧，由第三人在2007年12月5日以出让方式取得该宗住宅用地。经红河州规划局于2009年5月15日通过规划审批，项目总建筑面积为92623.2平方米，规划车位为411个。该项目于2010年1月1日开工建设，2011年12月7日Bl、B2、B3栋竣工验收面积为43323.25平方米；2012年1月9日Al、A2、A3栋竣工验收面积为62481.8平方米，合计竣工验收建筑面积为105805.05平方米。但在2011年12月19日至2012年3月19日期间，经被告下属的开远市房地产交易服务中心测绘，该小区建筑面积为111092.29平方米。该项目自批准规划后，建筑规划面积发生多次改变，未经变更审批，第三人擅自就地上一层停车位向被告提出所有权登记。原告自2017年5月15日知晓后，经查询得知第三人在未按照《中华人民共和国物权法》规定，提供登记事项权属证明材料的情况下，被告径行向其颁发产权证。原告认为被告向第三人颁发的产权证对应地块属于原告共同共有，被告依申请将该地块登记在第三人名下，严重损害了全体业主的共同利益，特提起行政诉讼。 原告诉讼请求：1、请求依法撤销被告向第三人颁发的201406136号房屋所有权证。2、本案诉讼费、送达费由被告承担。 原告向本院提交了以下证据： 1.渝景花园小区成立业主委员会备案申请书（2016年9月12日）、开远市渝景花园业主委员会备案登记表（2016年9月18日）和小区业主对车位提起行政诉讼的意见收集及缴费表（2017年3月14日），欲证实原告诉讼主体资格，经合法选举产生，行政诉讼征得业主同意。 2.红河州建设用地规划设计条件通知单（2008年9月16日）、渝景花园规划图、车位规划图和建设工程规划许可证（2009年5月15日）复印件，欲证实规划内411个车位是小区的配套附属设施，并非第三人独享，且车位与规划不符。 3.车位分摊面积表和开远市房产登记薄查阅摘抄表（2017年5月16日）复印件，欲证实一层车位经过全体业主共同分摊面积，政府将车位登记于第三人名下不合法，且有车位登记不一致。 4.《开远市发改局关于对红河州恒兴房地产公司建盖渝景公寓申请基建投资计划的批复》开发改投资（2018）14号复印件，欲证实小区建筑面积与实际不符。 5.车位现场相片，欲证实车位标准不达国家标准，设计不合理。 6.昆明铁路运输中级法院（2017）云71行终31号行政裁定书，欲证实原告之前提起行政诉讼的事实。 被告开远国土局依法提交了答辩状，并当庭辩称：1.原告将开远国土局列为被告的做法，与昆明铁路运输中级法院（2017）云71行终31号行政裁定书相抵触，属于重复起诉。2.恒兴公司合法取得土地使用权，经规划许可开发建设渝景花园小区，该建设工程竣工经行政主管部门验收合格并予以备案。政府职能部门为第三人恒兴公司办理渝景花园小区房屋及半地下车库初始登记，以及之后半地下车库分割变更登记的行为符合法律规定，不存在将属于原告共同共有的地块登记在第三人名下的问题，原告诉请撤销向第三人恒兴公司颁发的183份房屋所有权证的主张，缺少事实根据和法律依据。3.原告诉称被告向第三人颁发的所有权证对应地块属于原告共同共有的土地权属主张，属于民事权属争议，而不是行政争议。原告并未向法院提出解决民事争议的请求，亦未对自己的主张提出证据加以证明，原告关于“被告向第三人颁发的产权证对应地块属于原告共同共有”的主张无事实根据和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告向本院提交了以下证据： 1.国土局统一社会信用代码证、法定代表人证明，欲证实被告的身份及诉讼主体资格。 2.开远市房地产管理局出具的证明和法律依据，欲证实提交的渝景花园小区半地下车库产权登记材料与原件一致和颁证适用的主要法律依据。 3.初始登记的相关证据复印件。(1)房屋所有权初始登记申请书（2012年10月10日），开远市房地产管理局产权收件收据（2012年10月31日）。欲证实第三人恒兴公司提交四份车库初始登记申请情况。(2)恒兴公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、委托书，开国用（2008）第264号《国有土地使用权证》，《开远市发改局关于对红河州恒兴房地产公司建盖渝景公寓申请基建投资计划的批复》（2008年3月19日），建设用地规划许可证（2008年7月17日），建设工程规划许可证（2009年5月15日），开远市渝景花园总平面图，建筑工程施工许可证(一标段、二标段，2010年1月28日)，开远市人民防空办公室的民用建筑防空地下室建设许可证（2009年1月16日），开远市建设项目竣工规划验收合格证（2012年6月13日），建设工程竣工验收备案表（一标A1A2A3、二标B1B2B3各一份），开远市房地产交易服务中心《房屋测量报告》（渝景花园商铺及AB幢停车场、渝景花园A1幢、渝景花园A2幢、渝景花园A3幢），开远渝景花园地形图及一层平面图。欲证实第三人恒兴公司车库初始登记申请所依据的相关资料。（3）初始登记的实地查看表（2012年10月19日），开远市房屋所有权登记审批表（四份）。欲证实第三人恒兴公司初始登记房屋所有权证：开房权证字第201210379、201210380、201210381和201210382号的办证情况。 4.变更登记的相关证据复印件。（1）开远市房地产管理局产权收件收据（2014年4月24日），恒兴公司的企业法人营业执照及组织机构代码证，初始登记《房屋所有权证》，开远市房地产交易服务中心的《房产测绘报告》等。欲证实第三人恒兴公司申请将4本房屋产权证分割变更登记的情况。（2）房屋所有权变更和注销登记申请书（2014年2月19日），开远市房屋所有权登记审批表等。欲证实经审查，依申请将原4个产权证分割变更登记为183个产权证的情况。 第三人恒兴公司当庭辩称：1.行政机关依职权颁发渝景花园183个车位房屋所有权证程序合法。渝景花园竣工后，公司依法提交相关资料，经颁证机关实地查看并审核后发放了半地下停车场产权证书。此后，公司又申请分户，变更登记为183本产权证。2.行政机关颁证行为适用法律正确。渝景花园的停车场为规划内独立建筑体，由公司独立投资建设、分开测绘面积，车位面积不计入小区容积率、没有计入小区的共有面积分摊。不存在原告所诉未按《中华人民共和国物权法》提交登记材料的事实。综上所述，原告的诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据，依法应予驳回。 第三人向本院提交了以下证据： 1.企业法人营业执照及法定代表人身份证明书复印件。欲证实第三人的主体资格。 2.《国有土地使用权证》开国用（2014）第0902号复印件，欲证实公司取得渝景花园土地使用权的事实。 3.红河州建设用地规划设计条件通知单及建设用地规划许可证复印件，欲证实渝景花园的车位经规划批复的事实。 4．渝景花园小区立面图、小区半地下停车场平面图复印件，欲证实渝景花园的规划总楼层无改变，停车场从规划时起即属于单独建筑主体。 5.建设工程竣工验收备案表及开远市建设项目竣工规划验收合格证复印件，欲证实渝景花园半地下停车场已经竣工验收合格。 6.半地下停车场初始登记、变更登记的房屋所有权初始登记申请书、实地查看表、规划许可证等相关材料，欲证实车位初始登记、变更登记的资料齐全、手续合法。 7.恒兴公司向红河州城乡规划局提出的《申请》（2017年2月14日）及该局作出的《回复》（2017年2月28日），欲证实渝景花园的半地下停车场、人防及辅助用房的建筑面积不计入容积率计算的事实。 8.建筑工程施工合同（2009年12月25日），欲证实渝景花园的半地下停车场系由公司单独投资建设。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的证据三性无异议，但除证据1外均不认可原告的证明目的。第三人对原告提交的证据质证意见基本与被告意见相同。 原告对被告提交的证据1、2的真实性认可，对证据3、4的三性和证明目的均不认可，双方产权存在争议，与规划不相符，规划建筑面积变更不合法，初始登记及变更登记的发证行为违法。第三人对被告提交的证据1、2、3、4的三性和证明目均认可。 原告对第三人提交的证据1、2、3、8的三性无异议，但不认可证据3、8的证明目的，对证据4、5、6、7的三性及证明目的均不认可，且半地下停车场的表述不客观，实际为地面一层，红河州规划局的《回复》系单方申请。被告对第三人提交的证据三性均无异议，除许可证外的证明目的均认可。 本院对上述证据综合认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6，被告提交的证据1、2，第三人提交的证据1、2、3、8，各方当事人对真实性无异议，证据真实、合法，且与本案待证事实相关，本院均予以采信。对被告提交的证据3、4，第三人提交的证据4、5、6、7，虽然原告三性均不认可，但却无相反证据提交，上述证据客观真实，取证程序合法，且证据间能相互印证，故本院予以采信。 经本院审理查明，原告渝景花园业委会于2016年9月成立，并经开远市景山社区居民委员会和开远市房地产管理局登记备案。第三人恒兴公司于2000年1月26日注册成立。 2008年3月7日，恒兴公司以出让方式取得开远市景山路北侧14737.77平方米的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地。 2008年7月17日，恒兴公司取得《建设用地规划许可证》，用地项目名称渝景花园，拟建建筑面积94485平方米。 2009年1月16日，恒兴公司取得《民用建筑防空地下室建设许可证》，防空地下室面积3127平方米。 2009年5月15日，恒兴公司取得《建设工程规划许可证》。 经规划部门审批，渝景花园规划总建筑面积92623.20平方米，小区共6幢，A1、A2、A3三幢为27层、下设防空地下室，B1、B2、B3三幢为19层，住宅总套数**，停车位411个（含一层室内停车位301个），商业建筑面积3905.2平方米。另，半地下停车库和人防及辅助用房，规划标明“不计入总建筑面积”。 2010年1月28日，恒兴公司取得《建设工程施工许可证》，A1、A2、A3幢为一标段和B1、B2、B3幢为二标段。 2011年I2月7日，二标段工程竣工；2012年1月9日，一标段工程竣工。开远市房地产交易服务中心分别出具了《房产测量报告》。2012年6月13日，经开远市住房和城乡建设局验收合格。 2012年10月10日，恒兴公司向开远市房地产管理局分别提出A、B幢停车场，Al幢车库，A2幢摩托车、自行车库，A3幢摩托车、自行车库的房屋所有权初始登记申请，并提交了申请所需相关资料。开远市房地产管理局依法审查后，于2012年11月26日向恒兴公司颁发了A、B幢停车场5351.73平方米（开房权证字201210379号)，Al幢车库374.42平方米（开房权证字201210382号)，A2幢摩托车、自行车库632.91平方米（开房权证字201210381号)，A3幢摩托车、自行车库528.73平方米（开房权证字201210380号)的《房屋所有权证》。 2014年2月19日，恒兴公司又向开远市房地产管理局提出房屋所有权变更登记申请，欲将上述四个《房屋所有权证》进行分割，并提交了办理分割变更所需相关资料。开远市房地产管理局依法审查后，于2014年5月8日将开房权证字201210379号A、B幢停车场变更登记为174个车位《房屋所有权证》，将开房权证字201210382号Al幢车库变更登记为4个车位《房屋所有权证》，将开房权证字201210381号A2幢摩托车、自行车库变更登记为3个车位《房屋所有权证》，将开房权证字201210380号A3幢摩托车、自行车库变更登记为2个车位《房屋所有权证》。 另查明，依2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》相关规定，国家实行不动产统一登记制度，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。 本院认为，本案被诉行政登记颁证行为，系房屋所有权变更登记行为。本案的争议焦点是：1.原告是否重复诉讼，被告是否适格。2.政府职能部门依行政职权对车位房屋所有权的变更登记行为是否违法，应否撤销诉请车位的房屋所有权证。 关于原告是否重复诉讼，被告是否适格问题。 原告于2017年5月16日以开远市房地产管理局、开远市国土资源局为被告、恒兴公司为第三人，向本院提起行政诉讼，本院审查后裁定驳回起诉。原告不服提出上诉，昆明铁路运输中级法院于2017年12月8日裁定驳回上诉，维持原裁定。今年，原告再次向本院提起行政诉讼，本院依2018年2月8日起施行的《最高人民法院关于适用的解释》第二十条、第二十三条的规定，审查后依法分别立案。开远市不动产登记中心于2016年7月1日起统一受理和办理开远市的不动产登记业务，开远市不动产登记中心属于开远市国土资源局的下属机构。故，本院认为被告认为其不是适格被告，原告重复诉讼的答辩观点不成立。 二、关于政府职能部门依行政职权对诉请车位房屋所有权的变更登记行为是否违法，应否撤销诉请车位的房屋所有权证问题。 第一、《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，渝景花园的半地下停车库的车位，属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库，具有构造上和利用上的独立性，且规划时标明不计入总建筑面积；没有占用业主共有道路或者其他共有场地；也不属于利用人防地下室停放汽车的车位车库。 第二、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条规定，城市地下工程由开发利用的建设单位或使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。恒兴公司作为负责规划车位及配套设施的投资方，在未与业主对涉案车位的权属作出约定的情况下，申请将投资车位申请登记，并不违反相关法律、法规的规定。原告认为诉争车位作为小区公共配套设施，产权应属于全体业主的主张，本院不予采纳。 第三、从开远市房地产交易服务中心分别出具的《房产测量报告》中的面积汇总表、建筑面积计算表、分户面积结果表，可以看出小区的室内停车场、车位，测算时分别注明“非住宅、产权开发公司、面积不分摊”。原告主张讼争车位面积纳入业主住宅公摊面积的观点，仅为单方推断，无相应证据证实，缺乏事实根据，本院不予采纳。至于原告主张的恒兴公司多次更改规划，规划变更审批手续违法的观点，因规划审批与房产登记属于不同行政机关依职权做出的不同行政行为，本案是对房屋登记行为的合法性进行审查，故规划变更审批的合法性问题，不属于本案的审查范围。原告主张与第三人存在权属争议，经当庭释明却不能提供相应证据证明，且土地、房产的权属争议属于民事确权的范畴，原告可依民事诉讼另行解决。 第四、恒兴公司提出初始登记申请，并依法提交相关的资料手续，开远市房地产管理局依《中华人民共和国房地产管理法》、《房屋登记办法》等相关法律法规，经实地查看并依法审核，且不存在《房屋登记办法》第二十二条不予登记的情形，于2012年11月26日向恒兴公司颁发4个车位初始登记的《房屋所有权证》的行政登记行为合法。2014年2月恒兴公司提出分割车位变更登记的申请，并依法提交相关的资料手续，开远市房地产管理局依法审核后，符合《房屋所有权证》同一所有权人分割、合并房屋可申请房屋所有权变更登记的规定，于2014年5月8日向恒兴公司变更登记183个车位的《房屋所有权证》（含本案诉请撤销的201406136号房屋所有权证）的行政登记行为合法。 综上所述，政府房产职能部门依行政职权对第三人作出的本案变更房屋登记行为资料齐全、权属明确、程序合法、适用法律法规正确。本案原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下： 驳回原告开远市渝景花园小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告开远市渝景花园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明铁路运输中级法院。 审判长 朱华荣审判员马劲森审判员胡会东 二〇一八年十月三十日 书记员 马       骏       驰