四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民终1352号 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷**X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：明瑞玮，四川雁南飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈治兵，男，1987年3月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（下称资阳得宇公司）因与被上诉人陈治兵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初3843号民事判决，本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人资阳得宇公司委托诉讼代理人韩虹、明瑞玮，被上诉人陈治兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 资阳得宇公司上诉请求：撤销原判，依法改判资阳得宇公司支付陈治兵逾期办证违约金5,000元。两审诉讼费用上诉人与被上诉人按比例分担。事实及理由：逾期办证违约金应考虑实际损失、过错程度、公平原则和偿付能力等因素确定合理的赔偿数额。本案资阳得宇公司基本按期交房，办证仅属于合同履行中附随义务，对陈治兵造成的损失微乎其微。一审判决资阳得宇公司承担过重的违约责任，严重侵犯了资阳得宇公司的合法权益。 陈治兵辩称：一审认定事实清楚，判决结果不当。请求依法改判。 陈治兵向一审法院起诉请求：1．判令资阳得宇公司支付陈治兵违约金20,000元；2．诉讼费由资阳得宇公司承担。 一审法院认定事实：2012年5月18日，陈治兵与资阳得宇公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号201205180000019），约定陈治兵以281,689元价格购买资阳得宇公司开发的资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区9（Z）1-7-6号房屋，建筑面积83.34㎡，支付方式为贷款支付。合同第二十条第二款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）见补充协议。”《补充协议》第八条约定“对本《合同》第二十条的补充（产权登记）1．一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2．买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3．采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4．受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任”。 另查明，资阳得宇公司于2013年11月1日向陈治兵交付涉案商品房。2017年9月8日，该涉案房屋取得川（2017）资阳市本级不动产权第0029628号《不动产权证》，实际面积83.44平方米，房屋实际总价款282,027元。 一审法院认为，陈治兵与资阳得宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。陈治兵按约向资阳得宇公司支付了购房款，资阳得宇公司应按约在商品房交付的730日内为陈治兵办理房屋所有权证书。陈治兵与资阳得宇公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未明确约定逾期办证的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，陈治兵诉请按日万分之一计算，其主张低于法律认可的标准，应予以支持。资阳得宇公司既未举证证明逾期办证系因陈治兵自身未交齐办证所需资料和费用，也未举证证明逾期办证系因“政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响”，应当依法承担逾期办证的违约责任。资阳得宇公司于2017年9月8日为陈治兵办理了不动产权证书，故涉案商品房不动产权证书的办理时间应认定为2017年9月8日。陈治兵与资阳得宇公司均认可涉案商品房的交付时间2013年11月1日。故陈治兵主张资阳得宇公司支付逾期办证的违约金时间本应自2015年11月2日起算至2017年9月8日，本案逾期办证违约金应为：（2015年11月2日至2017年9月8日）676天×282,027元×0.0001=19,065元。本案经本院审判委员会讨论决定，酌情认定逾期办证违约金19,065元×40%=7,626元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈治兵支付逾期办理不动产权证书的违约金7,626元； 二、驳回原告陈治兵的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致。 本案争议的主要焦点是一审酌情认定的违约金是否正确。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。本案中，资阳得宇公司未按照合同约定按期办理房屋不动产权证书构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，本案双方在合同中未约定迟延办证违约金，陈治兵未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失。综上，一审法院综合考虑多方因素，对资阳得宇公司应承担的违约金酌情予以认定，并无不当。资阳得宇公司主张一审酌定的损失过高的上诉理由不能成立，依法不予支持。 综上所述，资阳得宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律得当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一八年十月三十日 书记员 官晓丹