北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初25693号原告：北京市朝阳区朝外社区经济管理中心，住所地北京市朝阳区工人体育场东路**楼。法定代表人：赵青，经理。委托诉讼代理人：刘建华，北京维远律师事务所律师。被告：北京靖英美景物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李桂珍，总经理。委托诉讼代理人：罗宪民，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家佳，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。原告北京市朝阳区朝外社区经济管理中心（以下简称原告）与被告北京靖英美景物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘建华，被告之委托诉讼代理人王家佳、罗宪民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方之间的《房屋租赁合同》中租赁期限超过20年的部分无效；2.请求法院判令被告偿还原告拖欠的房屋租金1588万元；3.请求法院判令被告立即将位于北京市朝阳区某房屋腾退并交付原告；4.请求法院判令被告按照每日15643元的标准支付原告自2015年5月31日至实际腾退之日止的房屋占用费；5、请求法院判令被告返还原告物业管理、转租合同相关资料；6、请求法院判令被告支付腾退房屋之前所产生的水电费。事实和理由：1994年1月7日，原告的前身北京市朝阳区朝外大街街道生产服务合作联社与北京桃联投资咨询有限责任公司（以下简称桃联公司）签订了一份《房屋租赁合同》，将位于北京市朝阳区某房产出租给了桃联公司，约定租赁期限为30年。1995年5月22日，双方又签订了《补充合同》，约定房屋的起租日为1995年5月31日。1999年5月26日，桃联公司要求将承租方变更为被告，双方达成一致意见，被告承继桃联公司，成为涉案房屋的承租人。自合同签订后，被告没有按照约定足额缴纳房屋租金，被告已经累计拖欠租金高达近2600万元。另外，双方所约定的租赁合同期限违反了法律规定的最长期限为20年的强制性规定，所以合同自2015年6月1日起已经无效。被告无视法律和合同约定，长期拖欠原告租金，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，不违反法律强制性规定。原告诉讼请求没有事实和法律依据，应该驳回原告的全部诉讼请求。第一，原告主张双方租赁合同超过20年的部分无效，该主张没有法律依据。双方签署的《房屋租赁合同》不违反法律规定，当时的经济合同法对租赁合同的租赁期限没有效力性规定，双方约定合法有效成立。尽管1999年颁布的合同法对房屋租赁合同期限做了20年的规定，但是根据法不溯及既往，新合同法不能对其实施以前签订的合同进行效力规制，故原告主张超过租赁期限20年部分无效不能成立。第二，原告要求被告偿还2015年5月31日前拖欠的租金1588万元，该诉求缺乏事实和法律依据，与事实严重不符。双方约定租金每年200万元，但是在1999年市场涌现了众多新建公寓，对房屋出租市场形成了巨大冲击，被告与原告当时负责人尹惠萍协商，双方协商下调租金，自1999年6月1日至2003年5月31日，房屋租金调整为每年188万元。2003年6月，经与原告当时负责人武跃宗协商，双方对房屋租金再次进行调整，从2003年6月1日下调至180万元。在此前后，原告从未对该租金调整事项提出异议，并且在租金调整后，原告也一直以调整后的金额开具发票，即每10天5万元，充分说明了双方就原租赁合同租金做出了事实上的变更。被告及时缴纳房屋租金，未出现拖欠租金的情况，故原告诉求与事实不符，应该驳回原告该项请求。第三，双方租赁合同合法有效，合同应履行至2024年，故不存在腾退交付房屋的情形。第四，原告擅自发送律师函解除合同的行为没有法律依据，构成违约。关于房屋占用费的计算方式，原告主张按照评估标准计算，但是该评估结论不能适用。第五，双方合同并未约定承租方需要承担提供资料的合同义务，故原告该项请求没有任何事实和法律依据。第六，被告占有房屋期间的水电等费用，依据《房屋租赁合同》约定，该费用应由被告缴纳给相应费用的收费机关，而非原告，故原告请求没有法律依据。第七，根据《民法通则》和《民法总则》关于诉讼时效的规定，原告提起诉讼之日为2017年3月份，故纵使贵院判决被告向其支付任何租金，自2015年3月以前的租金也超过诉讼时效，应驳回原告的相应请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年11月7日，北京市朝阳区朝外大街街道生产服务合作联社（出租方、甲方）与桃联公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的为北京市朝阳区朝外大街街道生产服务合作联社综合办公楼，位于北京市朝阳区雅宾路燕都刺绣厂。租赁期限为三十年，租金第一至五年租金每年200万元，第六至三十年每年租金在上一年租金的基础上递增调高5%。乙方于第五年至第三十年租金每三个月交纳一次，每季度第一个月五日前交付，过节假日顺延。合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经合同双方共同协商作出书面补充规定，作为本合同附同。补充规定与本合同具有同等效力。1995年5月22日，北京市朝阳区朝外大街街道生产服务合作联社（甲方）与桃联公司（乙方）签订《补充合同》，乙方于95年5月31日起向甲方起租综合办公楼并认可盖楼装修质量。庭审中，原告提交《关于朝外街道建立企业发展中心的通知》、《关于成立区社区经济管理办公室的通知》、《关于各街道社区经济管理服务中心变更名称的通知》、《承诺书》以此说明原告及被告更名的事宜。原告及被告均认可双方实际履行1994年11月7日签订的《房屋租赁合同》及1995年5月22日的《补充合同》。原告提交《靖英美景历年房屋租金收缴情况》，以此说明被告存在欠缴房屋租金的情形。被告认可上述表格中租金交纳的数额，同时提交《申请》、发票，以此说明双方约定1999年6月1日至2003年5月31日期间房屋租金调整为188万元每年，2003年6月1日起将租金下调至180万元每年，且双方对房屋租金做出了事实上的变更，被告依约履行了交纳房屋租金的义务。原告对《申请》真实性不认可，认为这是被告单方面出具的说明，且时间是2005年5月16日，与被告所述从1999年降低租金标准相矛盾，合同变更不能以工作人员签发收到进行变更，需要进行书面的确认。关于原告开具发票载明的日期，原告称发票记载是公司财务处理的方式，不代表双方租金的变更，不能通过实际履行情况来推断合同的约定。发票记载的期间是该段期间部分的租金，被告未交清全部租金。庭审中，原告申请对涉案房屋2017年的年市场租金进行评估，北京北方亚事房地产土地评估有限公司于2017年12月19日出具《房地产估价报告》，估价结果为北京市朝阳区某2017年1月1日至2017年12月8日期间的房屋租金总额为528.75万元。原告为此次鉴定预交鉴定费5万元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人，承租人最主要的义务是按照约定交付租金。关于《房屋租赁合同》的效力，本案所涉租赁合同虽签订于《中华人民共和国合同法》施行前，但在《中华人民共和国合同法》实施前，当时适用的《中华人民共和国经济合同法》对租赁合同期限并没有法律规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定：合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的以外，适用当时法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。故本案关于租赁合同期限的约定应当适用合同法规定，即：租赁期限不得超过20年，超过部分无效。认定20年的有效期起算时间应从合同法实施日即1999年10月1日起计算，而不是从原告主张的租赁合同的起租日开始计算。因此涉案《房屋租赁合同》的租赁期间超过2019年10月1日的部分应属无效，在此之前若无合同解除事项，双方均应按照《房屋租赁合同》的约定履行。故本院对原告主张的要求被告腾房、支付房屋使用费、移交相关资料和结清水电费的诉求不予支持，案件鉴定费由原告自行负担。关于原告所主张的欠付租金一节，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告以双方已经就降低房屋租金标准达成一致意见进行抗辩，并提交《申请》、发票以此说明。首先，被告所提交的《申请》系被告单方面向原告作出，虽然有原告工作人员签收，但原告未作出同意该申请的意思表示。其次，依据双方签署的《房屋租赁合同》约定，双方若对租金标准发生变更，应签署书面的补充规定，现被告未举证说明双方存在口头或书面的补充规定。最后，承租人最主要的义务是按照约定交付租金，发票是会计账务的凭证，在双方不存在口头或书面的租金变更协议情况下，不能仅依据发票记载认定原被告双方存在租金变更的事实，且被告提交的发票仅2016年5月之后的发票记载了租金对应期间，其余发票并未记载交纳款项的性质。综上，本院对被告该抗辩意见不予采信，被告应按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋租金。关于原告主张的截止至2015年5月31日欠付的租金，原告称被告2015年5月31日之后交纳的租金均为补交之前所欠缴的租金，故要求被告支付2015年5月31日之前欠缴的租金。根据被告提交租金发票记载显示，双方未对2016年5月之前被告缴纳款项的性质进行约定，故本院确认被告于2016年5月之前所缴纳的款项为其支付的欠缴租金。根据《房屋租赁合同》的约定，本院核算截至2015年5月31日被告共欠缴房屋租金1713万元。被告以原告诉求超过诉讼时效进行抗辩，根据北京市高级人民法院在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中指出，房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日计算。本案中，《房屋租赁合同》尚未到期，故不存在被告所主张的超过诉讼时效的情形，本院对被告该项抗辩意见不予采信。关于2015年5月31日之后被告欠缴的租金，原告就该部分租金可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第四百二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告北京市朝阳区朝外社区经济管理中心与被告北京靖英美景物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》超过二○一九年十月一日的部分无效；二、被告北京靖英美景物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京市朝阳区朝外社区经济管理中心截止至二〇一五年五月三十一日前拖欠的房屋租金一千七百一十三万元；三、驳回原告北京市朝阳区朝外社区经济管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192600元，由原告原告北京市朝阳区朝外社区经济管理中心负担68020元（已交纳），由被告北京靖英美景物业管理有限公司负担124580元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内转交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡东方审判员  窦京京审判员  张佳琪二〇一八年十月十六日书记员  高 源