山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0103民初6482号 原告：重庆融汇物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：陶承东，负责人。 委托诉讼代理人：丁庆师，男，1978年10月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市，男，1981年12月5日出生，汉族，该公司员工，住济南市，男，1955年3月27日出生，汉族，无业，住济南市，男，1986年6月20日出生，汉族，系其儿子，无业，住济南市，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司法定代表人陶承东的委托诉讼代理人丁庆师、被告胡方臣及其委托诉讼代理人胡振伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业费6626.76元（计算至2018年6月30日）；二、判令被告支付违约金9055.47元；三、判令被告以8283.45元为基数，自2018年6月26日至实际给付之日止，按日千分之三计算违约金；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月19日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定被告于每年度的6月25日前和12月25日前缴纳以后半年的物业服务费。但被告将物业费缴纳至2016年6月30日后再无缴费，经原告多次催要，被告始终拒绝缴费；根据原、被告签订的《前期物业服务协议》第十条第一款的约定，原告特诉至贵院以维护自身权益，望判如所请。 被告胡方臣辩称，1、物业不作为，我方所购买的2套商业用房交房时我方发现房屋南侧墙壁及入户门房顶位置存在大量房屋渗水、漏水等房屋质量问题，一并给验房师傅说明，验房师傅也在交房记录单中做了记录，物业迟迟不给维修，在此期间我们多次向物业保修，就是对我们业主的要求不予理会，物业怠慢履行维护修缮义务，几经答辩人催促才安排维修人员草草维修，还并没有达到妥善修复的目的，就第一次维修就拖延长达8个月之久，给我们造成了很大的经济收入损失，初步估算1号楼1单元负206房损失32000元，1号楼2单元负207房损失48000元，共计80000元整。2、答辩人把1号楼1单元负206房屋出租给租户，租户进行了非常细致的精装修，就在租户刚开业没多久，下了一场超级大雨，院里的雨水随即进入涉案房屋上一层（上一层为空房），就是因为物业原因未对涉案房屋与上一层没有进行防水工作，导致涉案房屋上一层进入大量雨水，并且涉案房屋房顶上有一下水孔没有堵死，随着雨水大量灌入房屋上层，大量雨水随即流向我们房屋，造成了租户全屋木地板、壁纸、经营设备等严重损失，租户与物业交涉，只简单了做了一下把漏水口堵死工作，租户提出赔偿要求也被物业驳回，不予补偿。物业不赔偿人家找房东，是我家拿出了20000元给租户做出的维修和经营损失的赔偿，希望法官大人给出公平、公正的裁决，这个赔偿费是不是应该物业了出？3、物业同意给我们业主赔偿，也让我们业主填写了赔偿申请单，写完之后就没有了音信，不了了之。那么为什么又补偿给了同样买商铺的其他人？4、物业维修房屋过于简单粗暴，正确的维修方法为把我们房屋南墙的外侧重新制作防水工艺以解决南墙渗水问题，但是房屋南墙的外侧是融汇爱都小区绿化，应把绿化去除，把埋土全部挖出重新制作外墙防水、保温等。物业就是为了减少开支，买了一桶号称是国外进口的防水胶刷在了我所购2套商品房的南墙内侧，说刷了这胶就不会渗水了，但是这种方法只是治标不治本，反反复复渗水问题！两次找物业，物业说质保期5年呢，你急什么，5年之内肯定会给你修好，物业迟迟不给维修处理。5、物业人员管理太差，在岗人员玩手机，睡觉等现象太频繁，管理不到到位，物业服务与物业收取费用价格相差甚远。（详见附件）6、我们在购买此商品用房时，我们门头房前面（北侧广场）沙盘为铺设广场砖的大型娱乐休闲广场，置业顾问等均表示为广场，然而现在是草地，并且种上了树木，我们要的广场不见了！并且直冲我们门头的那里有一进车口，现在也没有了，导致我们现在的门头房成为了死胡同，影响我们出租，影响我们的出租价格。涉案房屋北侧广场施工与设计、沙盘严重不符，通行严重不便。由此可见被反诉人提供的物业服务严重不符合合同约定的要求和水准，要求支付物业费缺乏事实证据。另外，因房屋漏水问题未能解决，致使涉案房屋墙皮发霉受损，给反诉人造成的损失远远大于被反诉人主张的物业费数额。7、2018年初，物业表示在现在的绿化处修一环形路，让门头房都能环起来，然而这一看起来对我们业主好的方案至今未实施。8、开发商于2016年1月19日交房，我方确认收房，但是物业费是从2016年1月1日开始计算的。9、小区公共区域广告费收入问题，以及物业自身支出问题。广告收入应归所有业主的呢，物业也没有明确表公示，收入的款项去哪里了？是我们业主的合法收益我们业主得要啊！请法官大人裁决让物业通过小区公共区域赚取的一系列收入分给所有业主。综上，被答辩人的诉求与实际严重不符，缺乏事实根据和法律依据，望依法驳回。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院依法组织了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下： 被告胡方臣系济南市市中区融汇爱都3号楼1单元207室业主，其房屋建筑面积为78.89平方米。该小区由山东融汇建设开发有限公司开发建设。 2016年1月29日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》一份，同日，原告与被告签订《临时管理规约》一份，上述两份协议约定由原告为被告所居住的小区提供物业服务。物业服务收费标准为高层住宅每平每月1.85元，物业费按季度交纳，业主应在每年6月25日前缴纳本年度下半年的物业服务费，每年12月25日前缴纳下一年度上半年的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日按日千分之三收取违约金。合同签订后，原告开始为融汇爱都小区提供物业服务至今。 原告主张，其为被告提供了物业服务，被告未向其交纳自2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业费6626.76元，故要求被告支付上述物业费。 关于滞纳金的计算，原告主张被告房未按照约定时间交纳物业费，已构成违约，按照合同约定应以其所欠物业费为基数，自自2016年7月1日至2018年6月30日止，按照日千分之三的标准分季度计算向原告支付滞纳金9055.47元。 另查明，涉案房屋存在漏水问题，涉案房屋门前至开庭时存在杂草丛生的现象。 被告为证明物业人员上班睡觉、玩手机不履行责任，提交照片六张。原告对上述证据的真实性及证明内容均有异议，认为首先该照片并不能证明照片中的人员是原告工作人员，其次，照片中人员睡觉与原告没有关联性。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。因物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节或个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能以此为由拒交物业服务费，否则会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业服务费业主的利益。本案中，根据双方举证并法庭查明情况，能够证明原、被告之间存在物业服务合同关系的事实，对此本院予以确认。案件审理过程中，被告主张原告未按约履行物业服务义务，但从其提交的证据来看，只能证明原告的服务存在一定瑕疵，不足以证实原告的物业服务存在重大过失或过错，被告不能以此为由拒交物业费。因此，对原告主张要求被告缴纳物业服务费的诉请，合法有据，本院予以支持。对原告主张被告支付滞纳金的问题，本院认为，原告在物业服务中确实存在一定瑕疵，被告并非无故不交物业费，因此对原告的该诉请本院依法不予支持。关于被告所述的案涉房屋质量问题及由此产生的财产损失，本院认为，房屋质量责任主体是房屋建设单位，相关法律关系为业主与建设单位之间的房屋买卖合同关系，与本案所涉物业服务合同纠纷非同一法律关系。综上所述，原告的部分诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告胡方臣于本判决生效之日起十日内支付原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司自2016年7月1日至2018年6月30日止期间的物业服务费6626.76元。 二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元，由被告胡方臣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  许 毅 人民陪审员  隋保贵 人民陪审员  尹翠美 二〇一八年十月三十一日 代理书记员  潘建永