云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2503民初519号原告（反诉被告）：张竹仙，女，1952年2月1日生，汉族，居民，住蒙自市。委托诉讼代理人：孙自刚，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张耀，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：红河万达房地产开发有限公司。住所地：蒙自市护国路与园区**路交叉口西北侧万达景苑小区。法定代表人：代秀英，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷彬，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡丽梅，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）张竹仙与被告（反诉原告）红河万达房地产开发有限公司（以下简称红河万达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张竹仙的委托诉讼代理人张耀、孙自刚，被告（反诉原告）红河万达房地产公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张竹仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房（截止2017年2月1日）违约金11498.15元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，原告向被告购买由被告开发的蒙自市万达景苑小区（以下简称万达景苑小区）2－2－604号商品房。《商品房购销合同》及《补充协议》约定，被告应于2015年12月31日前将经质检、规划、消防、人防、环卫等部门验收合格的商品房交付给原告。逾期交房，被告应自交房期满后的次日起至实际交房之日止30天内按30元／天向原告支付违约金，逾期30天后按原告已付款的0.01﹪乘以逾期天数向原告支付违约金。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但至今被告未向原告交房，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）红河万达房地产公司辩称，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的万达景苑小区2－2－604号商品房，并约定被告于2015年12月31日向原告交房是事实，但由于万达景苑小区施工方及相邻的龙城欣都小区违章施工导致万达景苑小区在施工过程中发生支护挡墙多次坍塌，造成工期延误，未能在2015年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付给原告，后被告于2016年3月30日对房屋进行初步验收并对初验发现的问题进行整改后，自2016年4月1日起通过电话陆续通知原告等业主接房，接房时间为2016年6月1日，但原告却拒绝接房。因此，被告愿意承担相应的违约责任，逾期交付的违约金计算时间应为2016年1月1日至2016年5月31日，且原告实际支付购房款与合同约定的购房款不符，现原告以合同约定的购房款为基数计算违约金，与事实不符，故请求人民法院依法公正判决。被告（反诉原告）红河万达房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付逾期付款违约金3735元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年8月27日，反诉原告为甲方，反诉被告为乙方，签订《商品房购销合同》，约定反诉被告向反诉原告购买万达景苑小区2－2－604号商品房，合同第六条约定“乙方于2015年8月27日前交总房款50%计144784元，于2015年8月31日前支付总房款的30%计86870元，2015年12月31日前支付总房款20%计57913元”；第八条约定“乙方逾期付款的，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，反诉被告仅如期支付首付款，剩余分期款项拖延至2016年4月14日才付清。因此，提起诉讼，请求支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）张竹仙辩称，首先，反诉被告已按照合同约定向反诉原告支付首付款。其次，双方签订《商品房购销合同》后，对缴款方式已进行实际变更，反诉被告每次支付购房款均是按照反诉原告的通知进行支付。不存在违约行为，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）张竹仙提交的《身份证》复印件一份，被告（反诉原告）红河万达房地产公司提交的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》复印件各一份以及双方均提交的《商品房购销合同》、《补充协议》复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告（反诉被告）张竹仙提交的以下证据：第一组：《云南省地方税务局通用机打发票》复印件二份，欲证实其已按约定向被告（反诉原告）支付购房款，已履行支付购房款的义务。第二组：蒙自市房地产管理处作出的《关于蚕科所职工反映红河万达房地产开发有限公司强行要求接房的信访答复》，欲证实被告（反诉原告）于2016年6月1日通知原告（反诉被告）接房时，房屋尚未验收合格，不符合《商品房购销合同》的约定。第三组：《商品房购销团购意向协议》复印件一份，欲证实双方对付款方式在《商品房购销团购意向协议》中进行过约定。二、被告（反诉原告）红河万达房地产公司提交的以下证据：第一组：《会议纪要》、《整改报告》复印件各一份，欲证实2016年3月30日，被告（反诉原告）组织各部门对竣工的商品房进行了验收，并于2016年5月13日进行整改验收，已经具备交房条件。第二组：《交房通知》复印件一份，欲证实被告（反诉原告）于2016年4月1日通知原告（反诉被告）于2016年6月1日接房。第三组：《收据》五份，欲证实原告（反诉被告）未按《商品房购销合同》约定期限足额交纳购房款。第四组：《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证明》、《建设工程竣工验收备案表》复印件各一份，欲证实被告（反诉原告）已具备向原告（反诉被告）销售商品房的条件，所售商品房经消防、质检等部门验收，并于2017年10月16日备案。经审核，本院认为，一、原告（反诉被告）张竹仙提交的第一组证据具有真实性、合法性、关联性，能够证实被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）的购房款金额；第二组证据具有真实性、合法性、关联性，能够证实被告（反诉原告）于2016年6月1日通知原告（反诉被告）交房时，房屋尚不具备交房条件；第三组证据与被告（反诉原告）提交的第二组证据能够相互印证，对该证据的真实性予以确认，但不能证实原告（反诉被告）欲证实的证明目的。二、被告（反诉原告）红河万达房地产公司提交的第一、二组证据具有真实性，但不能证实被告（反诉原告）的证明目的；第三组证据具有真实性、合法性、关联性，能够证实原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购房款的时间及金额；第四组证据具有真实性、合法性、关联性，并能证实涉案商品房经质检、消防等部门验收后，已于2017年10月16日进行备案登记的事实。本院经审理认定事实如下：2012年6月15日，红河万达房地产公司作为甲方，云南省农业科学院蚕桑研究所个人联合购房团作为乙方，云南省农业科学院蚕桑研究所作为丙方，签订《商品房购销团购意向协议》，约定云南省农业科学院蚕桑研究所职工及退休职工参加被告（反诉原告）开发的蒙自市万达景苑小区团购房屋活动，原告（反诉被告）参与了该团购房屋活动。2015年8月27日，被告（反诉原告）即甲方与原告（反诉被告）即乙方共同签订《商品房购销合同》，约定：“第一条、项目建设依据。甲方以出让方式取得位于蒙自市护国路与园区L8号路交叉口西北侧编号K-（12）-22的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。土地使用权证号：蒙国用（2013）第408号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，[项目名称]万达景苑商住小区。建设工程规划许可证号：红建第532500201406001号……第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：第2幢第2单元第6层604号房，属钢混结构。该商品房建筑层数为地上7层，，地下**……第四条计价方式与价款。甲乙双方约定按第1种方式计算该商品房价款：1.按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为82.72平方米，单价为人民币每平方米3500.57元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额贰拾捌万玖千伍佰陆拾柒元整……第六条、付款方式及期限。乙方按下列第3种方式付款：1.一次性付款……2.乙方于2015年8月27日前支付总房款50%房款合计人民币￥144784元，剩余房款分两次付清：2015年8月31日前支付总房款的30%合计人民币￥86870元，2015年12月31日前支付总房款20%合计人民币￥57913元。3.其他方式。第七条、交付期限。甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。第八条、乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同第六条的约定付款：按下列（一）种方式处理：一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按下列（2）种约定承担违约责任。1……2.乙方按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。第九条、甲方逾期交付的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按（一）种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列（2）种约定承担违约责任。1.……2.甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条、交接。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条第一项执行……。”合同签订后，原告（反诉被告）分别于2014年12月22日、2015年1月5日、2015年7月23日、2015年9月30日、2016年1月14日向被告（反诉原告）支付购房款29300元、20000元、81484元、78470元、52313元，共计261567元。被告（反诉原告）收到款项后，分别向原告（反诉被告）出具《收据》五张，对其收到的购房款予以确认。2016年11月16日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具《云南省地方税务局通用机打发票》，确认收到原告（反诉被告）支付购房款289567元，并将其出具给原告（反诉被告）的《收据》予以收回。2016年4月1日，被告（反诉原告）通过电话等方式通知原告（反诉被告）等参与团购房屋活动的业主接房。2016年9月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）等发出《红河万达地产开发有限公司关于蒙自万达景苑小区蚕蜂所职工团购房交房的通知》，通知原告（反诉被告）等业主交房时间确定为2016年6月1日，物业管理费从2016年6月1日计收，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）等参与团购房屋的业主支付2016年1月1日至2016年5月31日期间的违约金。2016年11月8日，蒙自市房地产管理处作出《关于蚕科所职工反映红河万达房地产开发有限公司强行要求接房的信访答复》，内容为：万达景苑小区因未经质检、规划、人防、消防等验收，蒙自市房地产管理处已于2016年10月13日向被告（反诉原告）下发了《关于停止交房的通知》，建议原告（反诉被告）等业主等项目验收合格后再办理接房手续。2017年10月16日，万达景苑小区经质检、规划、人防、消防等验收，并对竣工验收备案文件进行备案。另查明，双方当事人一致认可云南省农业科学院蚕桑研究所在此次团购活动中，根据原告（反诉被告）等业主在其单位的职称等情况给予相应补助，补助款由云南省农业科学院蚕桑研究所分期、分批统一直接支付至被告（反诉原告）账户内。在诉讼过程中，反诉原告补充陈述称其反诉主张的违约金按照首付款逾期的天数、金额为依据进行计算。本院认为，本案双方当事人的争议焦点有二。一、原告（反诉被告）主张的违约金计算基数及违约金计算起止时间如何认定；二、原告（反诉被告）应否承担逾期付款违约责任。针对争议焦点，本院评判如下：一、关于原告（反诉被告）主张的违约金计算基数及违约金计算起止时间如何认定的问题：本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经协商，自愿签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人在《商品房购销合同》第七条已约定被告（反诉原告）应于2015年12月31日前将房屋交付原告（反诉被告），但万达景苑小区于2017年10月16日才具备交房条件。被告（反诉原告）的行为已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。对违约金的计算基数，根据双方当事人陈述，原告（反诉被告）所支付的购房款虽有部分系云南省农业科学院蚕桑研究所直接代为向被告（反诉原告）支付，但被告（反诉原告）已实际收到。至于云南省农业科学院蚕桑研究所的代付行为的性质，不属于本案的审理范围。故本院认定以被告（反诉原告）实际收到的购房款即289567元为基数计算违约金；对违约金计算起止时间，万达景苑小区于2017年10月16日才经质检、规划、人防、消防等相关部门验收，现原告（反诉被告）仅要求被告（反诉原告）支付截止至2017年2月1日的逾期交房违约金，系其对自己权利的处分，对此，本院予以尊重。故，本院确定违约金的计算时间为2016年1月1日至2017年2月1日，共计396天。综上，根据合同约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付的违约金为900元+[289567元×0.01%×（396天－30天）]＝11498.15元。二、关于原告（反诉被告）应否承担逾期付款违约责任的问题。根据被告（反诉原告）的反诉主张及在庭审过程中的补充陈述，其主张逾期付款违约责任的依据是首付款，根据查明事实，原告（反诉被告）已于2015年8月27日前向被告（反诉原告）支付购房款130784元，虽未按合同约定足额支付首期付款，但根据双方陈述，原告（反诉被告）应支付的购房款中有部分由云南省农业科学院蚕桑研究所分期、分批统一代为直接支付给被告（反诉原告），故被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）违约的证据不充分，被告（反诉原告）对此应承担举证不能的法律后果，故对被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）红河万达房地产开发有限公司于判决生效后三十日内一次性支付原告（反诉被告）张竹仙违约金11498.15元。二、驳回被告（反诉原告）红河万达房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87元，由被告（反诉原告）红河万达房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）红河万达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  何红芬审 判 员  李 蓓人民陪审员  岳 含二〇一八年十月二十六日书 记 员  张 晶书 记 员  沈 楠