安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初1411号 原告：张子民，男，1953年5月4日出生，汉族，淮北矿业集团职工，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘明，安徽华翰律师事务所律师。 被告：淮北市新中原置业有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路**城市广场大厦**。 法定代表人：任嵬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时宾宾，安徽北方之光律师事务所律师。 原告张子民与被告淮北市新中原置业有限责任公司（以下简称新中原公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告张子民及其委托诉讼代理人刘明，被告新中原公司的委托诉讼代理人向亚勇到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2018年6月13日裁定转为普通程序，于2018年8月6日及9月13日公开开庭进行了审理。2018年8月6日，原告张子民及其委托诉讼代理人刘明，被告新中原公司的委托诉讼代理人向亚勇、时宾宾到庭参加诉讼。2018年8月13日，原告张子民及其委托诉讼代理人刘明，被告新中原公司的委托诉讼代理人向亚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张子民向本院提出诉讼请求：1、判令新中原公司按协议交付回迁安置房；2、判令新中原公司支付张子民逾期的临时安置补助费68870元（62×20×73）（自2012年2月9日截至2018年2月9日），自2018年2月20日以后按1240元/月的标准支付到交房之日止；3、判令新中原公司支付张子民安置房屋减少面积差价180000元（10000×2×9）；4、判令新中原公司给付张子民赔偿金77040元；5、本案的诉讼费用由新中原公司承担。诉讼过程中，张子民将第2项诉讼请求变更为判令新中原公司支付张子民逾期的临时安置补助费81320元（62×10×24+62×20×71）（自2010年2月1日计算至2018年1月31日），自2018年2月1日以后按1240元/月的标准支付到交房之日止。事实与理由：张子民原居住淮北市相山区洪山路B2-13-606室。2008年下半年新中原公司要对张子民住地实施土地开发与房屋改造，遂于2010年2月9日与张子民签订了《淮北市城市房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定拆迁补偿方式为产权调换。双方就该协议书在安徽省淮北市国信公证处进行了公证，公证书的编号为（2010）皖淮国公证字第795号。双方签订的协议约定“过渡方式：乙方自行过度；临时安置期限：乙方自搬迁腾空其房屋，并交付甲方其计算24个月；临时安置补助费（按10元/月·㎡）一次性支付；逾期的临时安置补助费按协议标准的2倍向乙方支付”。协议签订后，张子民按协议履行了自己的约定义务。依据双方签订的协议约定，新中原公司应该于2012年2月9日向张子民交付回迁房屋。但新中原公司一直到2016年年初与张子民联系，说置换房屋已竣工，要求张子民回迁。但张子民到已建楼盘实地观察才发现，新中原公司并未按新中原公司宣传时承诺的施工设计图施工，不但变更了房屋的结构，同时房屋面积也较宣传时承诺的施工设计图面积少了9㎡。新中原公司的设计规划由变更，首先要经过国家规定的权力部门许可，其次要通知张子民，以便张子民重新行使对回迁房屋的选择权。但时至今日，新中原公司在未履行任何相关告知义务的情况下，就贸然强使张子民回迁，分明就是一种欺诈行为。根据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第112条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条第二款还规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。新中原公司逾期交房并擅自改变房屋施工设计行为致使张子民在签订协议时所预期的房屋状况与新中原公司交付房屋的状况出现差异，新中原公司的行为已构成实质上的违约，应当承担相应的赔偿责任。张子民本想就上述问题与新中原公司友好协商，达到一个双赢效果，无奈新中原公司一直态度强硬，拒绝张子民的合理提议，从而给张子民带来了精神和经济上的双重压力。为维护张子民的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 新中原公司辩称，1、新中原公司一直同意交付房屋，未交付房屋的结果并非新中原公司一方的过错。2016年年初，新中原公司即已经通知张子民房屋已经竣工，并达到交付的标准，同意将房屋交付于张子民，但张子民一直以房屋面积与户型示意图面积不符为由，拒不接收房屋，且对于新中原公司按照合同提出的解决方案不予认可，提出无端请求，导致房屋至今无法交付。2、新中原公司同意支付逾期的临时安置补助费至新中原公司通知张子民交付房屋时止。首先，对于拆迁安置协议约定的逾期安置补助费，新中原公司同意按照协议约定的标准对张子民进行补助。其次，对于新中原公司通知张子民交付房屋后，因张子民拒绝接收导致交付不能，之后的逾期安置补助费应由张子民自行承担，故逾期的临时安置补助费应当计算至2016年1月24日，而并非2018年1月24日。再次，张子民要求新中原公司以1240元/月的标准支付合同约定的条件到交房日无任何的法律和事实依据。3、房屋面积可能存在差异的事实已经事先告知张子民，并不存在欺诈及擅自改变设计的情形。首先，当时在房屋的宣传图册上已经注明“本图册所示图文资料以政府最后批准法律文件及双方签订的买卖合同为准”，已明确告知了房屋户型及面积可能会存在部分差异，履行了告知的义务。且在设计时未考虑供电、暖气、排水等管道设计，而此类设计需在实际施工中方能合理的布局安置，故并不存在未告知拆迁人，擅自改变设计的情况。其次，在《拆迁补偿安置协议书》其他事项中第4条明确约定了安置房面积与产权面积有差异的，以产权登记的为准，并约定了差额补偿，说明新中原公司在签署《拆迁补偿安置协议书》时，已将房屋面积可能存在差异的情况书面告知了张子民，并且张子民也予以认可，张子民诉称新中原公司存在欺诈行为无任何事实和法律依据。再次，虽然新中原公司对于房屋面积差异部分无任何过错，但如果法院认定新中原公司应当予以赔偿，也应当以协议约定为准，张子民的计算方式无法律依据。综上，张子民要求的赔偿金无事实依据，更缺乏法律支持，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、张子民提交的协议书、公证书，证明双方的合同权利义务、过渡期、逾期安置费的赔偿标准、交房时间。新中原公司对其真实性、关联性无异议，但认为双方对房屋面积差价做了及逾期安置费做了约定，新中原公司仅应按照约定将安置费支付到2016年年初。本院经审查对该组证据的真实性、合法性、关联性及其证明力予以确认。2、张子民提交的宣传册、设计图，证明新中原公司虚假宣传、恶意宣传、擅自变更设计、影响采光等。新中原公司对其真实性无异议，但认为实际拆迁的时候只能提供初步设计的图纸，让被拆迁人进行选择，实际宣传和交付完工的结构没有改变，户型没有改变，此项证据达不到张子民的证明目的。本院经审查对该组证据的真实性、合法性、关联性及其证明力予以确认。3、张子民提交的关于城市广场二期拆迁安置问题的诉求及回复，证明新中原公司恶意虚假宣传，是明知行为。新中原公司对诉求的真实性及关联性均有异议，认为诉求内容是张子民的主观想法，是张子民的单方主张，与本案的待证事实没有关联性；回复真实性无异议，能够证明新中原公司对房屋已经有了答复，也同意按照约定进行补偿，因张子民原因导致纠纷未解决，新中原公司通知张子民交付房屋后的损失应有张子民自行承担，且答复达不到张子民的证明目的，这个房屋的面积到现在也未经过房屋登记部门进行确认，最终以办产权证得到房屋的测绘面积，才能进行互补结算，张子民的主张跟现实差别太大。本院经审查对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但对其证明目的不予确认。4、张子民提交的房屋拆迁补充协议，证明本地段的房屋实际价格。新中原公司对其真实性无异议，但认为该协议没有新中原公司法定代表人签名，达不到张子民的证明目的；只是同意张子民如果不要房屋了可以按照市场价进行回购，即使杨怀林能够代替公司进行签名，也只能是张子民一个人跟公司签字，不能代表其他当事人的意思表示。本院经审查认为该补充协议约定的是张子民行使解除权的情形，但本案中张子民主张继续履行合同，与该补充协议约定的不是同一情况，本院对其关联性不予确认。5、张子民提交的淮北市商品房预售销合同登记备案证明，证明新中原公司应当按照该三份售房价格的最高价格予以计算应当赔偿的基数，基于这份价格的备案证明，综合向法庭提交的房价，说明新中原公司严重背离了诚实信用原则。新中原公司对其真实性无异议，但认为这三份销售行为均发生在2014年，不是现在的成交价格，现今的成交价格是新中原公司随后举证的商品房销售价格，该备案证明与本案争议的焦点无关联性，双方应按照拆迁补偿协议的约定进行找补差价、据实结算。本院对其真实性予以确认，但与本案无关，对其关联性不予确认。6、新中原公司提交的竣工验收报告（复印件）两份，证明房屋在2016年就已经竣工验收，已经通知过各张子民。张子民对其真实性、合法性均有异议，认为两次提供的工程竣工验收报告不一致，时间内容相互矛盾。本院经审查认为，该组证据仅有复印件且两次内容不一致，本院对其证明目的不予确认。7、新中原公司提交的房屋交接单、两份申请书，张子民对其真实性无异议。本院经审查认为，该组证据客观真实，予以采信。8、新中原公司提交的商品房买卖合同两份，证明涉案房产并非如张子民所称均价已经超过万元，2018年5月和6月经过淮北市房管局备案出售的同一栋房屋的价格也只是在5000元上下。张子民对其真实性有异议，认为房屋买卖合同是有选择性的，不能到达其证明目的。本院对其真实性予以确认，但与本案无关，对其关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2010年2月9日，新中原公司（甲方）与张子民（乙方）签订了《淮北市城市房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：被拆迁人原房屋位于相山区洪山路B2-13-606室，证载面积62㎡；拆迁补偿方式为产权调换，回迁安置房屋为城市广场二期806室，面积126㎡；乙方应付甲方差价款5万元，上述差价款乙方应于回迁公告发布会十日内一次性支付给甲方；过渡方式：乙方自行过度；临时安置期限：乙方自搬迁腾空其房屋，并交付甲方其计算24个月；临时安置补助费（按10元/月·㎡）一次性支付14880元；乙方应于2008年11月25日前搬迁腾空房屋，搬迁补助费620元；逾期的临时安置补助费按协议标准的2倍向乙方支付；本协议约定回迁安置房屋面积与交房后产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意面积差额部分按每平方米4280元互找差价；乙方24个月房租、搬家费、奖励费、装修补偿费用全部冲抵房款差价，剩余差价款5万元待新房回迁时一次性支付给甲方。上述房屋拆迁安置补偿协议书于2010年3月8日经安徽省淮北市国信公证处公证，并出具（2010）皖淮国公证字第795号公证书。张子民的房屋于2010年2月初强制拆除。其后张子民领取了逾期临时安置补助费21600元。 双方在签订拆迁安置补偿协议书时，张子民根据新中原公司提供的宣传册，选择了回迁安置房屋城市广场二期806室，D户型建筑面积126㎡，该宣传册的封底底部用小号字体标明：“本图册所示图文资料以政府最后批准之法律文件及双方签订的买卖合同为准”。后新中原公司变更了涉案房屋的建筑面积，在实际施工时按照建筑面积117.06㎡进行设计施工。涉案房屋于2015年年底经过竣工验收。2016年年初，新中原公司通知张子民收房时，张子民经了解发现涉案房屋面积比其签订的拆迁安置补偿协议书约定的面积少了约9㎡，张子民以涉案房屋未经验收合格、房屋面积与约定不符等拒绝涉案接收房屋。 2016年10月24日，张子民等五人就涉案房屋面积减少等问题向淮北市房地产管理局投诉，2016年11月6日，新中原公司对张子民等人的《关于城市广场二期拆迁安置问题的诉求》进行书面答复。双方就涉案房屋面积差额款项等问题未达成一致，致本案纠纷发生。 本院认为，张子民与新中原公司签订的《淮北市城市房屋拆迁安置补偿协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行合同义务。 关于交付房屋。双方约定的张子民的回迁安置房屋为城市广场二期806室，现涉案房屋已经建成，且已经具备交付条件，张子民主张继续履行合同，故张子民要求新中原公司交付回迁安置房的诉讼请求，本院予以支持。 关于临时安置补助费。双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书约定，超过24个月的临时安置补助费按协议标准（10元/月·㎡）的2倍支付，张子民自2010年2月搬迁。故自2012年2月1日起，张子民的临时安置补助费按协议标准应按20元/月·㎡支付。鉴于双方签订的拆迁安置补偿协议书约定，2010年2月至2012年2月1日期间的临时安置补助费已经冲抵了购房差价款，张子民再主张该期间的临时安置补助费，本院不再予以支持。鉴于涉案回迁安置房屋于2015年年底经过竣工验收，且张子民也称新中原公司于2016年年初通知其收房，因房屋面积发生重大差异而未收房，其后与新中原公司多番交涉，至2016年11月份经淮北市房地产管理局协调处理仍未达成一致。合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，在2016年年初涉案房屋已经建成，面积已经确定且无法变更的情况下，张子民应当在合理期限内及时接收房屋防止损失的扩大。因张子民没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故涉案临时安置补助费本院予以酌情计算至2016年年底即2016年12月31日。涉案拆迁房屋自2012年2月1日按照62平方米20元/月的标准计算至2016年12月31日临时安置补助费为73160元，扣除张子民已经领取的逾期临时安置补助费21600元，新中原公司仍应向张子民支付临时安置补助费51560元。 关于房屋面积减少的差价。双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书约定，回迁安置房屋面积与交房后产权登记面积有差异的按每平方米4280元互找差价，但该约定应为房屋设计面积与实际施工面积之间出现误差的情况下，按照4280元互找差价。新中原公司实际施工时变更设计，将原设计面积变更为设计面积为117.06㎡进行施工，已经超出双方签订合同时所能预见的范围，故按照4280元互找差价并不符合该情形，本案应按法律规定的标准计算房屋的差价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出３％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，实际施工的设计面积为117.06㎡，与约定的126㎡的面积误差为8.94㎡。按照上述规定计算，误差在３％以内的价款为16178.4元（3.78㎡×4280元/㎡），误差在３％以外的价款为44169.6元（5.16㎡×4280元/㎡×2），合计为60348元。张子民主张按照每平方米2万元的单价计算房屋面积差价款没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于赔偿金。张子民要求中原公司给付赔偿金77040元，系主张因新中原公司实际设计施工的回迁安置房面积与约定存在重大差异的违约行为的违约责任。但本院对该面积差异行为已经予以支持了房屋面积差价款60348元，该面积差价款已经包含了因新中原公司违约而按双倍的单价计算面积差价的违约责任，张子民再主张因房屋面积减少而产生的违约赔偿金77040元，属重复主张，本院不予支持。 综上，新中原公司应向张子民支付临时安置补助费51560元，房屋面积差价款60348元，合计111908元。因双方签订的协议书约定，新中原公司向张子民交付房屋时，张子民也应当向新中原公司支付拆迁协议书约定的购房差价款5万元，二者皆为金钱给付义务，为减少诉累，应当予以抵销。二者相互抵销后，新中原公司应向张子民支付临时安置补助费、房屋面积差价款合计61908元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告淮北市新中原置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张子民交付城市广场二期806室房屋； 二、被告淮北市新中原置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张子民支付临时安置补助费、面积差价款等合计61908元； 三、驳回原告张子民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6375元，由原告张子民负担3000元，被告淮北市新中原置业有限责任公司负担3375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  陈桂荣 人民陪审员  张 芳 二〇一八年十月八日 书 记 员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。