广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20488号原告：张朋辉，男，1975年10月11日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：李蔓，广东中祺国御律师事务所律师。被告：黄继编，男，1946年11月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：丁阿娣，女，1952年10月2日出生，汉族，住广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：刘亚芬，广东华璟律师事务所律师。原告张朋辉与被告黄继编、丁阿娣债权债务概括转让合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告张朋辉的委托诉讼代理人李蔓，被告黄继编及黄继编、丁阿娣的共同委托诉讼代理人刘亚芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张朋辉向本院提出诉讼请求，请求判决：1.原告与黄继编、丁阿娣之间的房屋租赁合同关系无效；2.黄继编、丁阿娣向原告返还已收取的房屋租金65万元、利息50295.75元（按照人民银行同期同贷利率自2019年2月14日暂计至2020年12月10日，以此标准计算至款项还清之日止），赔偿原告经济损失75600元（按每月4200元的租金标准自2019年3月20日暂计至2020年9月19日，以此标准计付至房屋租金实际退还之日止）；3.本案诉讼费由黄继编、丁阿娣承担。事实与理由：2017年9月11日，黄继编、丁阿娣与案外人广州市鑫龙业物业管理有限公司（以下简称鑫龙业公司）签订《物业租赁合同》，合同约定由两被告向鑫龙业公司承租位于广州市番禺区大石街礼村新光快速路大石地铁站B出口自编1号的We公馆C502A号房屋，租赁期限20年。2019年2月13日，经鑫龙业公司书面同意，黄继编、丁阿娣将涉案房屋转租给原告使用，原告向黄继编一次性支付了房屋租金共65万元。但原告租用后仅一个多月，涉案房屋便在2019年3月22日被当地政府部门认定为违法建筑，并对房屋采取了停水停电等措施，导致房屋无法使用，涉案房屋目前已被拆除。原告认为，两被告明知涉案房屋不符合法定出租条件，在即将被拆除前恶意将其转租给原告，违反了国家法律禁止性规定，不仅损害了国家利益和社会公共利益，也损害了原告的合法权益，因其重大过错，给原告造成重大经济损失，双方的租赁合同关系依法应当认定为无效，两被告应当赔偿原告经济损失，为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告黄继编、丁阿娣辩称，被告不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1.原告提起房屋租赁合同纠纷的主体不适格，原告与被告之间不存在房屋租赁合同关系。2017年9月11日，被告与鑫龙业公司签订了《物业租赁合同》，该合同约定由被告承租鑫龙业公司建设的位于广州市番禺区大石街礼村新光快速路大石地铁站B出口自编1号的We公馆项目中的C号楼5层502A号物业，并约定了租金、装修价值、租赁期限、租赁用途等内容。2019年1月，原告通过中介公司找到被告，希望购买该物业的使用权和收益权，双方同意转让价款为65万元，并报备鑫龙业公司同意并办理了转让手续，原告在《同意转租证明》中承诺承继物业租赁合同载明的所有条款，承诺遵守《We公馆临时管理规约》。原告通过其委托的房产中介郭海宏于2019年1月30日支付了定金1万元。双方按照《租赁意向书》的约定应当于2019年2月17日前去鑫龙业公司办理权利义务转移的备案手续，2月12日原告从外地来到广州，委托双惠房地产中介郭海宏通知被告于2月13日上午到We公馆物业管理公司办理转让手续。双方于2019年2月13日到We公馆物业管理处办理了权利义务转移手续，鑫龙业公司向被告收取了2000元转让服务费。原告通过其中介郭海宏也于当天支付了剩余购房款64万元，并由被告出具《收据》，载明“本人黄继编，收到张朋辉转租广州市番禺区大石街礼村新光快速路大石地铁B出口1号We公馆C座5层502房房款陆拾伍万元整。”从该证据内容可以看出，双方转让是基于被告与鑫龙业公司签订的物业租赁合同的全部权利义务关系，包括了房屋的装修价值和全部租金。并不是属于被告转租，是被告转让该房屋的使用权和收益权，该租赁合同关系变成了原告与鑫龙业公司，他们才是租赁关系主体，原告应当按照物业租赁合同中约定的被告与鑫龙业公司的权利义务关系来向鑫龙业公司主张合同权利，并不能向被告主张房屋租赁合同纠纷。2.2019年1月30日，原告与被告双方签署了《租赁意向书》，根据该租赁意向书第六、第七条的约定，“乙方知悉We公馆为村集体物业以及相关的法律关系；已经实地查看，对该物业的建筑面积、设施设备、座落位置、毗邻关系已清楚了解，无异议、并意向承租。”“乙方对拟办理的转租手续已清楚了解且不会提出任何异议。”原告对于所购入房屋的状况非常清楚，对于目前房屋出现的风险在购买之时已经非常清楚。现风险出现后，又企图通过法律诉讼来规避风险，这显然是有违诚实信用原则的，不应认可和支持。《物业租赁合同》第六章“6.1乙方知悉该物业土地使用权性质为集体用地，该项目依据规划许可证由甲方建设并出租，乙方愿意承租”，原告在受让之初已经非常清楚该物业的状态，对于该物业会出现的风险也非常清楚，对于被告这种恶意诉讼的行为，被告不能认同。三.原告当初购买房屋之时，是通过公开市场，通过双惠房地产中介来询价并购买的，所有手续均是在中介的陪同下，委托中介代为办理的，双惠房地产中介郭海宏在完成交易后还收取了4万元中介费，本案之交易是在原告及中介的积极促成下完成的，并不存在原告所谓的“恶意转租”的情况，况且，该公寓房屋转让使用权和收益权的情况非常多，并不是只有原告与被告这一宗交易，该转让手续也经过鑫龙业公司的同意并协助办理，并为被告出具了《同意转租证明》，原告也承诺承继被告与鑫龙业公司签订的租赁合同载明的所有条款，承诺遵守《We公馆临时管理规约》。该合同及发票原件和公寓物品、房门钥匙、使用交付表等已经全部移交给原告，原告应当向鑫龙业公司主张权益。4.原告与被告之间的关系名为转租，实为转让房屋的使用权和收益权，基于《物业租赁合同》上的所有权益，原告已经全部转让给了被告，被告无权向原告主张租赁合同纠纷以及无权要求原告退还房屋使用权和收益权的转让费。双方当事人围绕本案相关事实提供了证据，本院经依法组织当事人质证，确认本案事实如下：2017年9月11日，鑫龙业公司与黄继编、丁阿娣签订了一份《物业租赁合同》，约定黄继编、丁阿娣向鑫龙业公司承租位于广州市番禺区大石街礼村新光快速路大石地铁B出口自编1号的We公馆C号楼5层502A号物业，租赁期限20年，自物业按照装修标准交付之日起计算，租赁期限届满后，再赠送物业使用权至2044年12月30日，赠送使用期内，乙方无需支付租金，但仍需遵守合同其他约定，租金标准122300元，附带的装修价值537700元；专项维修资金3000元由承租人承担；8.4条：经甲方同意，乙方可以将本合同权利义务全部转让给第三方，但转让前必须与甲方结清全部应缴费用，并促成第三方与甲方签署《物业租赁合同》、促成第三人与甲方指定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》等系列物业管理文件，办妥合同权利义务转让的全部手续，就上述转让手续事宜，每个《物业租赁合同》甲方向乙方收取2000元手续费，乙方应当在办理相关手续过程中一并缴纳；8.5条：本合同履行期内，如乙方将该物业转租给第三方，应与第三方共同到物业管理公司办理转租备案手续，并促成第三方与甲方指定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》等系列物业管理文件；等。2017年9月12日，鑫龙业公司将涉案房屋交付给黄继编，双方签订公寓使用交付表。鑫龙业公司向黄继编、丁阿娣出具了12张发票，载明收到黄继编、丁阿娣交来涉案房屋的租金共66万元。2019年1月30日，郭海宏代理张朋辉作为乙方、承租方，与黄继编作为甲方、出租方签订了《租赁意向书》，约定：乙方有意向甲方承租涉案房屋的租赁期限为2019年2月20日至2029年2月19日，上述租赁期限届满后，甲方赠送该物业使用权给乙方至2044年12月30日，双方约定房屋交接状态为精装修；乙方选择一次性方式向甲方支付租金，租金为65万元，乙方知悉办理转租手续时须一次性向甲方支付租金65万元；甲乙双方签署本意向书时，乙方须支付定金1万元，在办理转租手续后转为租金；乙方知悉We公馆为村集体物业以及相关的法律关系，已经实地查看，对物业的建筑面积、设施设备、坐落位置、毗连关系已清楚了解、无异议、并意向承租；乙方对拟办理的转租手续已清楚了解且不会提出任何异议；乙方应在2019年2月17日前与甲方办理转租手续；等。乙方落款处由郭海宏代张朋辉签名。同日，郭海宏代张朋辉支付了定金1万元。2019年2月13日，鑫龙业公司出具《同意转租证明》，载明：同意黄继编与丁阿娣将承租的涉案房屋转租给张朋辉，同意并认可张朋辉自2019年2月13日起，在我司与黄继编、丁阿娣签订的物业租赁合同租赁期限内拥有涉案房屋完整的使用权和收益处分权；黄继编、丁阿娣与张朋辉承诺因转租涉案房屋所产生的债权债务、法律关系等均与我公司无关；张朋辉承诺承继我司与黄继编、丁阿娣签订的租赁合同的所有条款，承诺遵守《We公馆临时管理规约》。同日，鑫龙业公司收取了涉案房屋的转租服务费共2000元。同日，郭海宏代张朋辉转账支付了租金64万元。黄继编、丁阿娣出具收据载明收到张朋辉转租涉案房屋的房款65万元。黄继编于同日向张朋辉移交了涉案房屋的物业租赁合同、物业装修合同、物业管理服务合同、发票12张、物业维修金收据、公寓使用物品交付表、广州礼贤物业管理有限公司的《确认书》等物品，双方签订了移交清单。2019年2月21日，郭海宏代张朋辉与案外人邵婉签订《房地产租赁合同》，约定张朋辉将涉案房屋出租给邵婉，租赁期限自2019年2月20日至2020年2月19日，每月租金4200元。2019年3月22日，广州市番禺区城市管理和综合执法局作出《限期拆除违法建设公告书》（穗综番强拆公字[2012]J227号），主要内容为：“经调查，位于广州市番禺区大石街新月明珠花园东侧自编2号兴建的一幢地下1层、地上7层（另设夹层）的商务楼（WE公馆），违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2019年3月20日作出《违法建设行政处理决定书》（穗综番违建处字[2012]）J227号），责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设。现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本执法机关对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。”张朋辉于2019年4月19日向邵婉退还押金3800元。庭审中，1.双方确认没有签订正式的租赁合同。2.对于房屋的使用情况，张朋辉主张因涉案楼宇被公告要拆除后，经常停水停电，房屋一直空置。张朋辉主张已于2019年4月后通知黄继编退租退款，但黄继编、丁阿娣予以否认。另，双方签订的《租赁意向书》、《We公馆公寓使用交付表和材料移交清单》及相应的移交材料，张朋辉仅将《物业租赁合同》的复印件作为证据提交，其余材料均未向法庭提交。黄继编、丁阿娣提交了《We公馆公寓使用交付表和材料移交清单》的原件及其余材料的复印件。本院认为，本案争议焦点在于张朋辉与黄继编、丁阿娣之间的法律关系如何认定。1.从张朋辉、黄继编、丁阿娣交易的形式来看，双方仅签订了一份《租赁意向书》，在张朋辉足额支付全部款项后，双方没有签订正式的租赁合同，而黄继编、丁阿娣将承租涉案房屋的《物业租赁合同》、《装饰装修合同》、《物业管理服务合同》、租金发票12张、物业维修金收据、公寓使用物品交付表、广州礼贤物业管理有限公司的《确认书》等材料、单据全部移交给张朋辉，以上行为均不符合一般转租的交易习惯。2.黄继编、丁阿娣与鑫龙业公司签订的《物业租赁合同》中，8.4条、8.5条分别列明了承租人可以转让合同权利义务、及可以转租的内容，关于转让合同权利义务应先结清全部费用并促成第三方与鑫龙业公司签订《物业租赁合同》、与物业管理公司签订《物业管理服务合同》，办妥手续后，由鑫龙业公司收取2000元手续费；而转租给第三方的，只需由承租人与第三方共同到物业管理公司办理转租本案手续、并由第三方与物业管理公司签订《物业管理服务合同》。本案中，从鑫龙业公司出具《同意转租证明》的内容来看，鑫龙业公司证明“张朋辉承诺承继《物业租赁合同》载明的所有条款”，如张朋辉与黄继编、丁阿娣仅为一般转租行为，张朋辉仅需履行与黄继编、丁阿娣之间的租赁合同，而无需承继与黄继编、丁阿娣与鑫龙业公司的租赁合同。且根据合同约定，如果承租人转租物业的，鑫龙业公司仅需对承租人的转租备案，而无需收取手续费，鑫龙业公司向黄继编、丁阿娣收取了2000元的服务费，证明鑫龙业公司认同黄继编、丁阿娣与张朋辉之间的行为是合同权利义务的转让。综上，虽然张朋辉、鑫龙业公司尚未签订《物业租赁合同》，但结合上述张朋辉与黄继编、丁阿娣的交易形式，鑫龙业公司出具的证明、收取的服务费，表明三方真实意思为黄继编、丁阿娣将《物业租赁合同》承租人的权利义务全部转让给张朋辉，鑫龙业公司对此予以认可。因此，张朋辉与黄继编、丁阿娣之间的法律关系并非转租，应认定为合同权利义务转让，且该转让经鑫龙业公司同意，《物业租赁合同》的承租人实际由黄继编、丁阿娣变更为张朋辉。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案物业未取得建设工程规划许可证，故鑫龙业公司与黄继编、丁阿娣签订的《物业租赁合同》无效，三方关于合同权利义务的转让行为亦属无效。1.黄继编、丁阿娣与鑫龙业公司之间租赁合同无效，根据合同无效的法律规定，黄继编、丁阿娣应返还租赁物，鑫龙业公司应扣除相应使用期间的费用后返还剩余租期的使用费。黄继编于2017年9月12日收楼，按合同约定租赁期限至2044年12月30日，则合同期内每月租金为2014.47元（66万元/327.63个月）。合同承租人主体由2019年2月13日变更为张朋辉，则黄继编、丁阿娣实际使用期间的占有使用费应为34442.64元（2014.47元×16个月+2014.47天/30天×19天+2014.47元/28天×13天），黄继编、丁阿娣实际应获得鑫龙业公司返还的剩余租金为625557.36元。黄继编、丁阿娣将合同剩余租期的权利义务转让给张朋辉，并收取了66万元的对价，因合同权利义务转让行为无效，黄继编、丁阿娣不得因无效行为而获利，故应将超过其因合同无效而应取得的债权数额部分退还给张朋辉，即应退还34442.64元（66万元-625557.36元）。张朋辉就其成为涉案房屋承租人后已支付的剩余租期的对价，应向鑫龙业公司主张。张朋辉主张的利息、经济损失等，因张朋辉对转让行为无效亦存在过错，故对其该项请求，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：一、确认原告张朋辉与被告黄继编、丁阿娣就转让广州市鑫龙业物业管理有限公司与黄继编、丁阿娣签订的《物业租赁合同》的权利义务无效；二、被告黄继编、丁阿娣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张朋辉退还34442.64元；三、驳回原告张朋辉的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11470元，由原告张朋辉负担5735元，被告黄继编、丁阿娣负担5735元；诉讼保全费4355元，由原告张朋辉负担4162元，被告黄继编、丁阿娣负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年四月十二日书记员  陈冬