江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初4510号原告：常州泰盈环达通房地产开发有限公司，住所地常州钟楼经济开发区星港苑1号楼310室，统一社会信用代码91320400667601381K。法定代表人：ShmuelHibel（溪思淼），董事长。委托诉讼代理人：王滨，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉辉，江苏怀德律师事务所律师。被告：吴凯敏，男，1984年11月4日生，汉族，住常州市钟楼区。被告：王桂秀，女，1962年9月4日生，汉族，住常州市钟楼区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王笑，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。被告：孙一菲，女，1969年10月24日生，汉族，住常州市武进区。被告：徐鹏，男，1987年8月11日生，汉族，住常州市武进区。原告常州泰盈环达通房地产开发有限公司（以下简称泰盈公司）与被告吴凯敏、王桂秀、孙一菲、徐鹏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰盈公司的委托代理人王滨、王嘉辉、被告吴凯敏、王桂秀的委托代理人王笑到庭参加诉讼，被告孙一菲、徐鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查查明，2017年6月20日，本院对中国银行股份有限公司常州分行诉徐建林、孙一菲、徐鹏、泰盈公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0402民初915号民事判决：1、孙一菲、徐建林、徐鹏于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国银行股份有限公司常州分行贷款本金269024.62元、暂计至2017年6月1日的利息2852.48元并支付自2017年6月2日起至实际给付之曰止按合同约定利率计算的利息；2、孙一菲、徐建林、徐鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向中国银行股份有限公司常州分行支付律师费20210元；3、常州泰盈环达通房地产开发有限公司对上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任；4、担保人履行担保义务后则依法取得追偿权；5、驳回中国银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求。……判决生效后，泰盈公司履行了担保义务，并依法取得了追偿权。依据泰盈公司的申请，本院于2017年10月11日立案强制执行，案号为（2017）苏0402执2475号。2017年10月25日，本院作出（2017）苏0402执2475号执行裁定：冻结、划拨被执行人徐建林、孙一菲、徐鹏的银行存款315000元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院于2017年10月26日查封了孙一菲、徐鹏名下的坐落于常州市钟楼区的房屋。案外人吴凯敏、王桂秀于2020年8月14日向本院提起执行异议，请求中止对常州市钟楼区的执行并解除对该房屋的查封。本院于2020年8月27日作出（2020）苏0402执异69号执行裁定，中止对常州市钟楼区的执行并解除对该房屋的查封。原告泰盈公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令准许对常州市钟楼区的执行，并恢复对该房屋的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，常州市天宁区人民法院（以下称“天宁法院”）对中国银行股份有限公司常州分行诉徐建林、孙一菲（即被告三）、徐鹏（即被告四）、常州泰盈环达通房地产开发有限公司（即原告）金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0402民初915号民事判决，判决生效后，原告履行了担保义务，并依法取得了追偿权。依据原告的申请，天宁法院于2017年10月17日立案强制执行，并于2017年10月25日作出（2017）苏0402执2475号执行裁定。依据该裁定，天宁法院于2017年10月26日查封了被告三、被告四名下的坐落于常州市钟楼区的房屋。2020年8月4日，被告一、被告二对执行标的（常州市钟楼区）提出书面执行异议。天宁法院于2020年8月27日作出（2020）苏0402执异69号执行异议裁定：中止对常州市钟楼区的执行并解除对该房屋的查封。原告认为，天宁法院对涉案房屋采取查封措施符合法律规定；被告一、被告二提出执行异议所依据的法律文书系涉案房屋被查封后作出，不得对抗执行，且被告一、被告二的异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的金钱债权执行中房屋买受人有权排除执行的条件；同时，原告作为房地产开发企业对被告三、被告四的银行贷款承担了担保责任，对涉案房屋变价款有优先受偿的权利，应当受到法律保护。被告一、被告二提出执行异议不符合事实及法律规定，应当予以驳回。故特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告吴凯敏、王桂秀辩称，被告1、2与被告3、4在原告查封前已经签订合法有效的买卖合同，并交付了全部购房款，且实际占有使用至今，并非被告1、2的原因未能办理登记，符合执异复议规定第28条，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。被告孙一菲、徐鹏未出庭答辩，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：本院查明：2018年2月7日，常州市钟楼区人民法院受理原告吴凯敏、王桂秀诉被告孙一菲、徐鹏房屋买卖合同纠纷一案。2018年12月20日，常州市钟楼区人民法院作出（2018）苏0404民初823号民事判决：一、吴凯敏、王桂秀与孙一菲、徐鹏签订的《房屋买卖协议》继续履行，孙一菲、徐鹏于本判决生效之日起十日内协助吴凯敏、王桂秀办理八千里花园15幢乙单元2004室房屋所有权变更登记手续；因办理上述房屋所有权变更登记手续产生的相关税费由孙一菲、徐鹏承担。二、孙一菲、徐鹏于本判决生效之日起十日内向吴凯敏、王桂秀支付违约金246540元。该判决书事实认定部分载明：2012年12月21日，甲方（出卖人）孙一菲、徐鹏与乙方（买受人）吴凯敏、王桂秀订立《房屋买卖协议》一份。合同约定甲方将泰盈八千里15幢乙单元2004室（建筑面积120.61㎡，房屋所有权证号为××）房屋转让给乙方，成交价格为821800元。甲方在此确认：上述房款乙方已全部付清。甲方在2013年12月31日前办结房屋过户手续。甲方未能按照协议约定时间办理房屋抵押注销手续、房屋交付手续、房屋过户手续的，应承担违约金：为全部购房款的30%。本合同相关的税费由甲方承担。另查明，2012年12月10日，王桂秀向孙一菲支付购房定金50000元，孙一菲于当日出具收条一张，载明“今收到王桂秀人民币伍万元整。房款订金。收款人：孙一菲”。2012年12月14日，王桂秀向孙一菲支付购房款111800元，孙一菲于当日出具收条一张，载明“今收到王桂秀购房壹拾壹万壹仟捌佰元整。收款人：孙一菲”。2012年12月21日，王桂秀通过江苏农村商业银行向被告孙一菲的账户汇款660000元，两被告于当日出具收条一张，载明“今收到王桂秀购买八千里花园15幢乙单元2004室房款捌拾贰万壹仟捌佰元整，房款已全部付清。收款人：孙一菲、徐鹏”。再查明，八千里花园15幢乙单元2004室房屋登记在孙一菲、徐鹏名下，现由两原告居住使用。该判决现已生效。《房屋买卖协议》指向的买卖标的物就是案涉房屋。吴凯敏、王桂秀提交的由泰盈八千里物业服务中心出具《情况说明》载明：常州市钟楼区××花园××幢××单元××室的物业费，自2012年元月起由业主王桂秀女士实际缴纳至今。落款时间2021年2月21日。案涉房屋被本院查封之前，已有常州市新北区人民法院于2013年8月5日进行了查封，常州市武进区人民法院于2015年8月6日进行了查封等。吴凯敏、王桂秀于2018年7月11日向常州市新北区人民法院提出执行异议申请，该院于2018年8月22日作出（2018）苏0411执异91号执行裁定书，中止对常州市钟楼区××花园××幢××单元××室房屋的执行。2020年5月29日，吴凯敏、王桂秀向常州市武进区人民法院提出执行异议申请，该院于2020年6月9日作出（2020）苏0412执异43号执行裁定书，中止对常州市钟楼区××花园××幢××单元××室房屋的执行。上述两份裁定书均已生效。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于吴凯敏、王桂秀对案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，如果买受人以享有物权期待权排除执行的，必须同时符合上述四个条件，否则，其享有的权利不足以排除执行。综合本案情况，对照上述规定，具体分析如下：1、吴凯敏、王桂秀与孙一菲、徐鹏于2012年12月21日签订的《房屋买卖协议》不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。该合同签订的时间早于本院查封案涉房屋的时间（2017年10月26日），即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、（2018）苏0411执异91号执行裁定书、（2020）苏0412执异43号执行裁定书以及泰盈八千里物业服务中心出具的《情况说明》均表明吴凯敏、王桂秀在案涉房屋被查封前已合法占有该房屋。3、吴凯敏、王桂秀已支付了全部价款，该支付事实在（2018）苏0411执异91号生效执行裁定书、（2020）苏0412执异43号生效执行裁定书以及（2018）苏0404民初823号生效民事判决书中均已被认定。4、案涉房屋在法院查封前未办理过户登记系因房屋登记产权人未履行协助过户义务，吴凯敏、王桂秀也向常州市钟楼区人民法院提出了要求办理过户手续的诉讼请求，故案涉房屋不能过户并非买受人的原因。综上，吴凯敏、王桂秀对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，泰盈公司的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。孙一菲、徐鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，依法可以缺席裁判。据此，依照《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回常州泰盈环达通房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6025元，由常州泰盈环达通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴光前人民陪审员  张小平人民陪审员  吴志龄二〇二一年四月二十三日书 记 员  朱晓骁