北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初3033号原告：陈铭，男，1955年11月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱文平，北京融一律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨学春，北京融一律师事务所律师。被告：王兴云，男，1941年11月26日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：王群英（王兴云之妻），女，1964年6月4日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：杨思思，女，1988年9月27日出生，汉族，西藏恒信天地影视有限公司员工，住北京市昌平区。原告陈铭与被告王兴云租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员汪霞、路新生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈铭及其委托诉讼代理人朱文平，被告王兴云及其委托诉讼代理人王群英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈铭向本院提起诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2016年10月8日签订的土地转让协议；2、判令被告支付原告租金4万元及利息0．53万元；3、判令被告搬离位于昌平区小汤山镇赴任辛庄村的原租赁土地；4、判令被告腾退所有的分租人；5、判令被告赔偿原告围墙及大门损失10万元；6、判令被告恢复租赁土地原状，并拆除其自建房屋；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告曾签订协议，约定原告将位于昌平区小汤山镇赴任辛庄村1亩土地转租给被告，租赁期限为13年，自2001年4月至2013年4月。合同履行期限内，被告拒绝支付原告租金，并拆除原告原有设施。合同期限届满后，双方并未继续签订租赁协议，但被告仍继续使用，经多次催要，并未支付租金。2016年10月8日，经原、被告协商，商定被告支付原告100万元，原告将租赁土地转让给被告。后被告拒绝履行上述协议约定，经原告催告无效。原告为维护自己的合法权益诉至法院，判如所请。被告王兴云辩称：1、同意解除双方之间的土地转让协议。2、关于租金问题，双方签订合同后，我就向原告支付了第一年的租金，当时双方约定过几天将5年的租金补齐；被告亦承诺帮忙以18万元的价格将涉案土地转租，但后连续10年未见到过原告，我也一直无法向其交付租金。10年合同到期后，原告出现并找到我协议合同续签了2年，对此我没有过错，也不同意支付其租金和相应利息。3、我们双方签订协议后，我承租了1亩土地后，在此搞养殖，但由于不通水电，导致养殖条件极差，最终亏损倒闭。我没有拆除原告建设的围墙和大门，故不同意原告要求我赔偿其大门和围墙损失10万元。地上物我自行拆除，土地还给原告。本院经审理认定如下事实：1998年10月29日，陈铭与原昌平县小汤山镇赴任辛庄村民委员会（以下简称赴任辛庄村）签订土地租赁合同，约定陈铭租赁赴任辛庄村所属的位于沙顺路北、赴任辛庄村东的农村集体所有土地，土地用途为经营种养殖开发，合同期限为50年，自1999年1月9日至2049年1月9日，土地面积为4亩；陈铭同意不改变土地使用性质，赴任辛庄村允许在土地上建围墙，以每亩10%的面积作为建筑用地，但高度不得超过地面9米，并协助办理有关建房手续；在合同期内，陈铭享有土地的经营、收益权、转让权等。如遇国家征地，按国家有关规定予以补偿等。陈铭基于上述租赁合同取得了合同中约定的土地使用权。2001年4月8日，陈铭（甲方）与王兴云（乙方）签订《协议书》，双方就转租土地事宜达成如下协议：甲方同意以优惠价将其租赁的位于昌平区小汤山镇赴任辛庄村总面积为6．4亩土地中的1亩转租给乙方；租赁期限为10年，自2001年4月8日起至2010年4月7日止（实际此租赁期间为9年）；1亩土地的租金，前5年每年2000元，后5年每年3000元，10年共计2．5万元；甲方同意乙方利用其北墙修建乳鸽饲养房，保证水电供用。乙方在本协议租赁期满后将酌情处理其地上建筑物。签订该协议书后，王兴云交付陈铭第一年的土地租金2000元，之后王兴云并未交付陈铭租金。陈铭认可当初交付王兴云涉案1亩承租土地时为空地。王兴云陈述此后10年一直无法联系到陈铭；陈铭亦未举证证明其向王兴云主张过租金。王兴云在使用上述涉案土地时，未经相关行政职权部门审批，于2003年左右自行在承租的1亩土地上建设了二层楼房一栋；同时王兴云在承租的1亩土地上还建设了平房6间及卫生间（2间）、厨房（1间）、库房（1间）。2010年12月12日，陈铭与王兴云协商一致，上述2001年4月8日签订的《协议书》续签2年。2016年10月8日，陈铭与王兴云签订《协议》，就昌平区小汤山镇赴任辛庄村土地转让约定，土地转让的总金额为100万元，其中50万元由王兴云在2016年10月31日之前支付陈铭，其余50万元在房屋和土地拆迁时支付。签订该协议后，因王兴云未能按时凑齐转让款项，该协议并未实际履行。诉讼中，王兴云提起反诉，要求陈铭赔偿其建房损失180万元及因陈铭租赁合同违约损失2万元。经法院释明后，王兴云提起司法鉴定申请，要求对其承租的1亩土地上建设的建筑面积约500平方米的房屋进行价值评估。经北京市高级人民法院摇号确定北京东华天业房地产评估有限公司作为鉴定机构，经鉴定，王兴云承租1亩土地上承建的二层楼房（建筑面积607．91平方米，其中砖混结构部分543．55平方米、塑钢结构部分64．36平方米）、平房（建筑面积160．93平方米，其中砖瓦结构部分110．68平方米、塑钢结构部分50．25平方米）在价值时点2017年7月13日的重置成新价价值为人民币844306元。王兴云预交鉴定费用6000元。庭审中，王兴云要求撤回反诉请求。同时，王兴云陈述其在涉案土地上建设的房屋已由赴任辛庄村进行了评估，但具体的评估数额不清楚。上述事实，有农村集体所有制土地租赁合同、协议书、2016年10月8日协议、评估报告书及原、被告当庭陈述予以佐证。本院认为：原、被告于2016年10月8日签订的《协议》系双方真实意思表示，但该合同签订后双方并未按照该协议实际履行，现原告要求解除该协议，被告亦同意解除，对此本院不持异议。原告依据1998年10月29日的土地租赁合同取得了涉案土地的使用权，同时涉案土地的性质为农村集体所有土地，土地用途为经营种养殖开发。原、被告于2001年4月8日签订的《协议书》，虽系双方真实意思表示，但被告在承租使用涉案1亩土地过程中，未经规划审批手续，建设了二层楼房及其他平房等建筑物，改变了土地的性质和用途，故原、被告于2001年4月8日签订的《协议书》应属无效。虽合同无效，但被告一直占有使用涉案1亩土地，除了交付第一年的使用费2000元外，并未交付后续使用期间的费用，被告应该参照协议书中约定的租金标准支付原告相应的土地使用费。租赁期限超过五年后的使用费标准仍按3000元计算，截止到原告提交起诉状之日，被告应支付原告土地使用费39750元，故原告主张2002年6月1日至起诉日的占有使用费，于法有据，合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告支付占有使用费的利息，但因原告并未举证证明其曾向被告主张过租金，故原告主张利息，依据不足，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，原、被告就涉案1亩土地签订的《协议书》无效，被告应该腾退并搬离涉案土地，被告同意将土地返还对此本院不持异议。关于原告要求被告自行拆除在涉案土地上建设的房屋，恢复租赁土地原状，被告亦同意自行拆除地上物，对此本院不持异议。鉴于经本院释明后，被告提起反诉要求原告赔偿其相关损失后又撤回了反诉，对此被告可以另行解决。关于原告要求被告腾退所有分租人，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿其围墙和大门损失10万元，根据查明的事实，原、被告一致认可，当初交付涉案1亩土地时上为空地，表明原告当时并未在该1亩土地上建有围墙和大门；同时原告也未举证证明其围墙和大门系被告损坏，故原告此项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈铭与被告王兴云于2016年10月8日签订的《协议》。二、被告王兴云于本判决生效后十日内支付原告陈铭昌平区小汤山镇赴任辛庄村1亩土地自2002年6月1日至2017年1月3日期间的占有使用费39750元。三、被告王兴云于本判决生效后三十日内自行拆除在昌平区小汤山镇赴任辛庄村涉案1亩土地上的建筑物，将土地恢复原状后腾退返还给原告陈铭。四、驳回原告陈铭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3206元，由原告陈铭负担2329元（已交纳）；由被告王兴云负担877元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费6000元，由被告王兴云负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李炜鑫人民陪审员  路新生人民陪审员  汪 霞二〇一八年十月二十二日书 记 员  陈 曦