广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1226民初922号原告:仇志流，男，1965年10月5日出生，汉族，住佛山市南海区。原告:吴吉婵，女，1975年4月11日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：上列原告仇志流，系原告吴吉婵丈夫。被告：德庆县驰润房地产开发有限公司，住所地德庆县德城大桥村委会甘塘开发区。法定代表人：钟文雄。委托诉讼代理人：钟凌志，系被告员工。原告仇志流、吴吉婵与被告德庆县驰润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告仇志流、吴吉婵，被告德庆县驰润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟凌志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇志流、吴吉婵向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付从2016年11月1日起计算至2018年8月29日的延迟交楼违约金22517.39元（之后以购房价款总额按日万分之一计算至实际交楼日止）；二、判令被告向原告支付从2017年2月5日起计算至2018年8月29日的延迟办证违约金22517.39元（之后以购房价款总额按日万分之一计算至实际办证日止）；三、判令被告向原告返还因不符合收楼条件而支付的物管费2662.50元；四、本案受理费由被告负担。事实和理由：一、2015年10月30日，原告向被告支付首期购房款155725元，同年11月15日付清剩余房款200000元，总购房款为355725元。房屋买卖合同约定交房时间为2016年11月1日，延期交楼按购房总金额每日万分之一赔偿原告违约金；被告延期办证按购房总金额每日万分之一赔偿原告违约金。被告违反上述约定，被告需按购房总款每日万分之一计算，直到被告履行为止。暂计至2018年8月29日，被告需支付上述两项违约金共22517.39×2=45034.78元。二、被告在没有条件交楼的情况下强行要求原告在2017年8月15日收楼，由此日开始收取原告物业管理费2662.5元应当退回（计至2018年12月31日）。被告德庆县驰润房地产开发有限公司辩称，被告不存在逾期交楼、逾期办理房屋权属证书的违约责任；也不存在返还物业管理费的责任；恳请贵院查清事实后依法驳回其诉讼请求。一、被告不存在逾期交楼的违约责任。按照《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年11月1日前将房屋交付原告使用；同时约定，遇特殊原因，交楼可据实予以延期，包括：1、遭遇不可抗力，且在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的；3、水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误或因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误、及其他非被告所能控制的因素。实际上，因水电设施安装延误等原因，被告未能在2016年11月1日交楼，但被告在完善水电设施安装后，原告已于2017年8月15日办理了收楼手续，并签署了《房屋验收书》、《收楼物品签收书》、《东海湾〈临时管理公约〉承诺书》、《东海湾〈前期物业服务协议〉》等收楼文件，原告也按物业公司规定缴交了物业管理费。原告于2017年8月15日收楼时，并未向被告提出有关收楼的任何异议。因此，原告已经同意收楼。二、被告不存在逾期办证的违约责任。被告目前正在办理该楼宇的验收手续，办妥后即为客户办理房产证。按照《商品房买卖合同》约定，被告不存在逾期办证的违约责任。三、被告不存在返还原告物业管理费的责任。原告于2017年8月15日办理了收楼手续，签署了收楼文件，并与物业管理公司签署了《东海湾〈前期物业服务协议〉》，也按该协议规定缴交了物业管理费。收取物业管理费的主体是物业管理公司，并非被告。本院经审理认定事实如下：被告在德庆县××街道大桥村委会甘塘开发区开发商品房项目“东海湾”，并取得商品房预售许可证：德预许字第2014006。但该项目至今未办理竣工验收手续。2015年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定主要条款：一、由被告向原告出售上述“东海湾”第三幢建筑面积114.75平方米的9层901单元商品房；价款355725元；2015年10月30日付首期房款155725元；2015年11月15日付清房款200000元。二、被告应当在2016年11月1日将符合下列条件的上述901单元商品房交付原告：1、该商品房经验收合格；2、该“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。同时约定，遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的；3、水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误或因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误、及其他非被告所能控制的因素。延期交楼，从逾期第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交购房价款万分之一违约金。三、被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，由双方协商办理房地产权证书的时间。合同之《附件四：合同补充协议》第四点约定：办理产权证的“规定期限”是指：该幢楼宇单体验收且买受人已按本合同约定缴付办证税费及提供完整相关资料之日起一年内。原、被告合同签订后，原告于2015年10月30日向被告付清商品房价款355725元,并同时支付契税10671.75元、住房专项维修基金6311元、水电初装费3800元及其他办证费1000元。2017年8月15日，原告办理了收楼手续，签署了收楼文件：《房屋验收书》，表示对房屋建筑质量及初装修情况无任何异议；2、其他收楼文件。并与肇庆市臻美物业服务有限公司签署了《东海湾〈前期物业服务协议〉》。同日，原告接收房屋并占有该房。原告收房后，于2017年8月15日至2018年8月29日，分四笔合共支付物业服务费2662.52。另外，被告交房后，至今未为原告办理房地产权属证书。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。争议焦点：一、被告是否逾期交房、逾期办理房地产权属证书，从而承担违约责任，支付违约金问题；二、原告请求被告返还物业服务费是否有依据问题。本案中，原告与被告签订的原、被告签订《商品房买卖合同》《合同补充协议》，自愿合法，是有效合同，原、被告应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应当在2016年11月1日将经建设行政主管部门验收合格的买卖标的901单元商品房交付原告。但被告于2017年8月15日才交房，且该房没有工程竣工验收备案手续。诉讼中，被告没有证据证明其可据实予以延期交房的下列情形：1、遭遇不可抗力；2、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的；3、水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误或因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误、及其他非被告所能控制的因素。显然，被告已构成违约。由于原告2017年8月15日收房当天签署了《房屋验收书》，表示对房屋建筑质量及初装修情况无任何异议，且其实际占有该房屋，故该日为实际交楼日。被告应从逾期交房的第二天（2016年11月2日）起至实际交付之日（2017年8月15日）止，以已付房355725元为本金按日（酌计为286天）向原告支付已交购房价款日万分之一违约金10173.74元。依合同《合同补充协议》第四点约定：办理产权证的“规定期限”是指：该幢楼宇单体验收且买受人已按本合同约定缴付办证税费及提供完整相关资料之日起一年内。再根据合同“被告应当在2016年11月1日将经建设行政主管部门验收合格商品房交原告”的约定，结合原告已于2015年10月30日缴付了办证税费。被告应依约于2017年11月1日前为原告办理房屋权属证书。被告至今未为原告办理房地产权属证书显属违约。由于合同没有约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，被告应从逾期办证之日（2017年11月2日）起至实际办证之日止，按照已付购房款总额355725元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告计付违约金。但原告请求以低于“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准”的日万分之一计算违约金，是依法处分其权利，符合法律规定，应予准许。至于原告请求被告返还物业服务费是否有依据问题。原告收楼时与肇庆市臻美物业服务有限公司签订《东海湾〈前期物业服务协议〉》，并支付物业服务费2662.52元。由此可见，返还物业服务费问题为原告与肇庆市臻美物业服务有限公司之间的物业服务合同纠纷，属另一个法律关系，本院不合并审理，原告可案外另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告德庆县驰润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告仇志流、吴吉婵支付逾期交付房屋违约金10173.74元。二、被告德庆县驰润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告仇志流、吴吉婵支付按照已付购房款总额355725元，从2017年11月2日起至实际办证之日止，以日万分之一计算的逾期办理房屋权属证书违约金。三、驳回原告仇志流、吴吉婵其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费992.56元，减半收取计496.28元，由原告仇志流、吴吉婵负担50.00元，被告德庆县驰润房地产开发有限公司负担446.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁绍汉二〇一八年十月三十一日书记员  龙劲鸿