中华人民共和国上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初8395号原告(反诉被告)：STANLEYWONG(中文名：王亦外)，男，1950年6月22日生，现住美国加州卡诺加帕克哈特街**。原告(反诉被告)：EILEENWONG(中文名：王亦芳，女，1953年1月12日生，现，现住美国纽约州汤普金斯县/div>共同委托诉讼代理人：李大泓，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。共同委托诉讼代理人：黄敏，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：莊雪梅，女，1940年1月19日生，汉族，住，住上海市嘉定区/div>委托诉讼代理人：吴鸣明，上海市震旦律师事务所律师。第三人：上海静安投资有限公司，住所地上海市静安区西康路******。法定代表人：姚方敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾军。原告(反诉被告)STANLEYWONG、EILEENWONG与被告(反诉原告)莊雪梅、第三人上海静安投资有限公司委托合同纠纷一案，本案于2018年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)STANLEYWONG、EILEENWONG的共同委托诉讼代理人李大泓律师、黄敏律师，被告(反诉原告)莊雪梅的委托诉讼代理人吴鸣明律师，第三人上海静安投资有限公司的委托诉讼代理人顾军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)STANLEYWONG、EILEENWONG向本院提出诉讼请求：1、判令终止被继承人王升元于1997年9月19日给被告莊雪梅的房屋委托管理，并判令被告向原告移交所涉上海市新闸路XXX号底层房屋、园地等的管理及占有；2、判令被告返还自1997年9月19日至2012年3月23日止的租金1,740,000元，及给付原告自2012年3月24日至今的租金1,429,667元，和2013年5月4日之后租金，并作为基数按照银行同期贷款年利率6%计算的相应利息，及判令被告将已收取第三人的租房押金40,000元转交原告；3、判令第三人上海静安投资有限公司将《新闸路XXX号底层房屋、园地等租赁协议》的出租方变更为原告；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：王升元系上海市新闸路****房屋及园地的权利人。1997年9月19日，王升元出具房屋管理函委托被告莊雪梅代为管理上述房产。2012年2月23日，被告与第三人签订租赁协议，将涉案房屋出租给第三人办公使用，月租金人民币19,000元，租期至2017年3月23日。王升元于2013年5月4日死亡，王升元的妻子HELENAI-LENWONG于2015年5月2日死亡，本案原告(反诉被告)STANLEYWONG、EILEENWONG系王升元夫妇的法定继承人。因委托人王升元死亡，委托合同已经终止，故原告诉至法院，要求莊雪梅归还房屋、返还租金，同意第三人继续履行房屋租赁合同，并变更租赁主体。被告(反诉原告)莊雪梅辩称，2012年2月23日之前的租金没有依据，律师费及诉讼费应该由本诉原告自行承担。不同意本诉原告的全部诉讼请求，认为房屋不应当由两原告继承。审理中，莊雪梅向本院提起反诉请求：判令反诉被告支付上海市新闸路XXX号底层及园地的管理费500万元，并承担反诉的诉讼费。事实和理由：系争房屋是王升元委托莊雪梅管理，双方虽没有约定报酬，但亲属间不支付报酬没有法律依据，可以按照市场价予以支持。同意第三人继续履行房屋租赁合同，认可租金确实由莊雪梅收取，但认为己方付出远远大于租金收入，故不应当返还租金。第三人上海静安投资有限公司述称，因为租赁合同尚未到期，希望合同继续履行。新闸路XXX号底层房屋、园地的租金支付明细：2012年2月24日至2017年3月23日每月支付19,000元，2017年3月24日至2018年9月23日每月支付21,000元，2018年9月26日一次性支付(至12月23日)63,000元。原告STANLEYWONG、EILEENWONG为证明其诉请主张，向本院提交如下证据：1、上海市高级人民法院于1996年4月22日生效的(1992)沪高民上字第4号民事判决书，证明坐落于上海市新闸路XXX号房屋底层西前间、西小间、东卫生间、西后间、中前间、东前间、中后间、北卫生间、二层搁、玻璃棚、平台、东后间由王升元和王霞青共有。房屋中园地由王升元与王霞青共同使用，园地的围墙归王升元、王霞青、王剑青、王亦令、王亦民共有；2、王霞青的赠与书，证明立书人王霞青于1992年8月17日书面表示：自愿将本人继承其父王子崧的遗产(包括上海市新闸路不动产及其他动产)可得部分完全赠与王升元永归受赠人所有，一切权利义务均归受赠人王升元承受。王子崧遗产继承案件的案号为上海高院审理的(1992)沪高民上字第4号；3、房屋管理函，王升元于1997年9月19日给莊雪梅的函，内容为：我请你代表我管理我新闸路XXX号及我大姊霞青给我的一份，你代我收租金存我户中，及可以在无时间通知我情形可支付不超过2,000元的费用，请详细记账。证明被告受王升元委托对涉案的房屋进行管理的事实；4、新闸路XXX号底层房屋、园地等租赁协议，证明被告莊雪梅将王升元委托其代为管理的房屋、平台、卫生间等面积116.165平方米，底层园地面积116.03平方米出租给第三人上海静安投资有限公司，约定2012年3月24日至2017年3月23日期间的月租金为19,000元，2017年3月24日至2022年3月23日期间的月租金为21,000元，房屋租金及押金40,000元已由被告莊雪梅收取；5、上海市浦东公证处于2017年10月10日出具的(2017)沪浦证字第12947号公证书，证明：1、坐落于上海市新闸路**房屋**西前间、西小间、东卫生间、西后间、中前间、东前间、中后间、北卫生间、二层搁、玻璃棚、平台、东后间由SUNGYUENWONG(中文名：王升元)和王霞青共有房屋产权，应由SUNGYUENWONG(中文名：王升元)所有；2、房屋中园地由SUNGYUENWONG(中文名：王升元)与王霞青共同使用，故园地使用权应归SUNGYUENWONG(中文名：王升元)的继承人承继；3、园地的围墙归SUNGYUENWONG(中文名：王升元)、王霞青、王剑青、王亦令、王亦民共有，园地的围墙归王霞青所有的部分产权亦由SUNGYUENWONG(中文名：王升元)受赠；4、依照《中华人民共和国继承法》和《中华人民共和国婚姻法》的有关规定，上述属于SUNGYUENWONG(中文名：王升元)的房屋产权、园地的围墙产权系SUNGYUENWONG(中文名：王升元)与妻子HELENAI-LENWONG的夫妻共有财产，被继承人生前未曾分割。被继承人SUNGYUENWONG(中文名：王升元)于2013年5月4日在美国死亡，被继承人HELENAI-LENWONG于2015年5月2日在美国死亡，故被继承人SUNGYUENWONG(中文名：王升元)、HELENAI-LENWONG的上述遗产依法应由他们的儿子STANLEYWONG(中文名：王亦外)、女儿EILEENWONG(中文名：王亦芳)二人共同继承。被告莊雪梅对于证据1民事判决书没有异议，对于证据2王霞青赠与书的证明内容不认可，对于证据3房屋管理函认可，对于证据4租赁协议没有异议，对于证据5认为公证书是无效的。本诉中，被告莊雪梅向本院提交如下证据：证据1、税收缴纳书，证明本案房屋出租给第三人后需缴纳税款的事实，税率按照5%计算，月租19,000元扣除缴纳的营业税为950元；证据2、民事判决书、申诉状、聘请律师合同等，证明被告因维护系争房屋权益产生的相关费用154,780元；证据3、施工协议书、委托施工协议书等，证明被告为系争房屋委托相关装饰公司对该房屋进行修缮所产生的费用，其中2001年支付装修费28,300元，2008年支付装修费50,490元、垃圾清运费250元、水费和检测费1,428元、电话费初装费700元、电表费600元，2014年房顶修缮费2,500元，以上合计84,268元，要求由原告承担；证据4、壁葬证、合同书等，证明被告1997年为王升元父母办理购买墓地及缴纳管理费等相关手续共花费了8,842元，其父的墓碑刻制费用668元、管理费8,160元，其母的墓碑刻制费682元、管理费2,400元，以上合计20,752元，要求由原告承担。原告STANLEYWONG、EILEENWONG对上述证据的质证意见：证据1真实性没有异议，同意扣除按照5%税率每月需缴纳的营业税，证据2认可，证据3没有异议，证据4虽与本案无关，但是愿意在本案中折抵相关费用。反诉原告莊雪梅在反诉时增加如下证据：1、房屋管理函及圣诞贺卡，证明莊雪梅被委托及王升元对其祝福的事实；2、莊雪梅的门急诊记录册，证明莊雪梅为管理房屋的事务奔波劳累生病的情况。反诉被告STANLEYWONG、EILEENWONG的质证意见：1、对房屋管理函及圣诞贺卡的真实性无异议，但没有提到房屋管理费用的内容，贺卡中写骨灰事明年再说，与本案也毫无关联；2、莊雪梅的门急诊记录册的内容，与其证明目的没有任何关系，故关联性不认可。本院经审理认定事实如下：被继承人王升元通过遗产继承及其姐王霞青的赠与，取得上海市新闸路XXX号房屋底层西前间、西小间、东卫生间、西后间、中前间、东前间、中后间、北卫生间、二层搁、玻璃棚、平台、东后间、部分围墙的所有权，及园地的使用权。1997年9月19日王升元将上述财产委托莊雪梅进行管理，2012年3月24日，莊雪梅将新闸路XXX号底层房屋、平台、卫生间等面积116.165平方米，底层园地面积116.03平方米出租给第三人上海静安投资有限公司，约定2012年3月24日至2017年3月23日期间的月租金为19,000元，2017年3月24日至2022年3月23日期间的月租金为21,000元，租房押金为40,000元，上述房屋租金(需扣除按照5%税率缴纳营业税，实际至2018年12月23日)及押金均由莊雪梅收取。2013年5月4日王升元因病死亡。另查，被继承人王升元的妻子HELENAI-LENWONG于2015年5月2日在美国死亡，夫妻俩共生育子女两人，即本案原告(反诉被告)STANLEYWONG及EILEENWONG，两人系被继承人王升元和HELENAI-LENWONG的法定继承人。本院认为，委托合同以受托人为委托人处理委托事务为目的。受托人莊雪梅自愿按照委托人王升元的指示处理委托事务，双方委托合同关系依法成立，均应严格按照合同约定或者依照法律规定履行义务。本案中，委托人王升元死亡，委托合同终止。涉及的遗产管理事项，依法应适用遗产所在地法律。自被继承人王升元死亡时遗产继承开始，受托人莊雪梅理应将受王升元委托管理的上述房产，归还委托人的继承人。HELENAI-LENWONG、STANLEYWONG及EILEENWONG系王升元的法定继承人。被继承人HELENAI-LENWONG于2015年5月2日死亡。STANLEYWONG、EILEENWONG系被继承人王升元、HELENAI-LENWONG的法定继承人，故莊雪梅应将上述房产归还STANLEYWONG、EILEENWONG。自委托人王升元死亡后，受托人莊雪梅处理委托事务取得的财产，作为遗产应一并返还。2013年5月4日至2018年12月23日止，莊雪梅已实际收取的房屋租金(已扣除缴纳的5%营业税)为1,260,895.16元，租房押金为40,000元。在本诉中，对莊雪梅已经支付的维护系争房屋权益的费用154,780元、房屋修缮产生的费用84,268元、购买墓地及缴纳管理费20,752元，以上合计259,800元，STANLEYWONG、EILEENWONG同意自莊雪梅的返还款中折抵，本院予以支持。上述费用，莊雪梅在反诉中再次主张，因系重复诉讼，本院予以驳回。因委托合同对履行期间的利息、报酬等均无约定，且无其他证据予以证实，故对于STANLEYWONG、EILEENWONG在本诉中提出利息的主张，及莊雪梅在反诉中提出管理费的主张，本院均不予支持。在反诉中，莊雪梅提出的医疗费，未证明系履行委托事务产生的合理费用，故本院难以支持。至于第三人上海静安投资有限公司要求房屋租赁合同继续履行的请求，可与权利人自行协商解决。STANLEYWONG、EILEENWONG未证明被继承人王升元死亡前，在莊雪梅处有尚未处置的遗产，故对本诉原告的其他诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三百九十六条、第四百零四条、第四百一十一条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条第一款、第二十三条之规定，判决如下：一、被继承人SUNGYUENWONG(中文名：王升元)与被告(反诉原告)莊雪梅的委托合同自2013年5月4日起终止；二、被告(反诉原告)莊雪梅应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)STANLEYWONG(中文名：王亦外)、EILEENWONG(中文名：王亦芳)移交上海市新闸路XXX号房屋底层西前间、西小间、东卫生间、西后间、中前间、东前间、中后间、北卫生间、二层搁、玻璃棚、平台、东后间房屋的所有权，及园地的使用权，园地的围墙归STANLEYWONG(中文名：王亦外)、EILEENWONG(中文名：王亦芳)、王剑青、王亦令、王亦民共有；三、被告(反诉原告)莊雪梅应于本判决生效之日起十日内将向第三人上海静安投资有限公司实际收取的自2013年5月4日起的房屋租金返还原告(反诉被告)STANLEYWONG(中文名：王亦外)、EILEENWONG(中文名：王亦芳)，其中至2018年12月23日止莊雪梅已实际收取的房屋租金(扣除已缴纳5%的营业税)为1,260,895.16元；四、原告(反诉被告)STANLEYWONG(中文名：王亦外)、EILEENWONG(中文名：王亦芳)应给付被告(反诉原告)莊雪梅259,800元，该款自上述第三项莊雪梅的返还款中予以折抵；五、被告(反诉原告)莊雪梅应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)STANLEYWONG(中文名：王亦外)、EILEENWONG(中文名：王亦芳)租房押金40,000元；六、驳回本诉原告STANLEYWONG(中文名：王亦外)、EILEENWONG(中文名：王亦芳)的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告莊雪梅的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,944元，减半收取16,472元，由本诉原告STANLEYWONG(中文名：王亦外)、EILEENWONG(中文名：王亦芳)承担9,567.50元，本诉被告莊雪梅承担6,904.50元；反诉案件受理费48,000元，减半收取24,000元，由反诉原告莊雪梅自行承担。如不服本判决，原告(反诉被告)STANLEYWONG(中文名：王亦外)、EILEENWONG(中文名：王亦芳)可在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)莊雪梅可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨惠平二〇一八年十月二十二日书记员  张 顺附：相关法律条文