广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初6410号 原告：南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，住所地南宁市滨湖路**南湖公务员小区综合楼**。 法定代表人：李院海。 委托诉讼代理人：韦青桃，南宁经纬法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：梁华兴，南宁经纬法律事务所法律工作者。 被告：覃寿辉，男，1972年12月1日出生，壮族，住南宁市江**。 原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司与被告覃寿辉、许春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。庭审中，原告撤回对许春的诉请。原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人韦青桃，被告覃寿辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费1663.4元、垃圾处理费152元，公摊水电费123.6元，代收水费1692.7元，物业费违约金暂计2873元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在2011年5月18日向中房集团南宁房地产开发公司购买南宁市xxx号房，属经济适用房。按约定2012年3月8日双方完成交房。当时并未成立业主委员会，该小区物业就由中房集团南宁房地产开发公司代为管理。2015年4月9日中房集团南宁房地产开发公司与原告签订了《前期物业服务委托合同》由原告对该住宅楼物业进行管理服务，原告签订委托合同后尽心尽力做好小区的物业服务工作，被告之前也主动向原告交纳物业服务等相关费用。但被告从2015年3月1日-2016年11月3日就拒不交纳物业服务等相关费用。被告的行为已经导致原告的经济损失，原告多次追缴未果，遂向法院起诉，望判如所请。 被告覃寿辉辩称：1、原告主张的部分费用超过诉讼时效；2、原告未经正当的招投标的程序进驻小区，无权为小区从事物业服务；3、原告物业服务不当，违约在先；4、原告曾断过很多小区业主的水表；5、原告撤离小区时没有与新的物业公司进行交接，导致新物业不能正常服务；6、原告诉请的物业费违约金过高。 经审理查明：原告系具有一级资质的物业管理企业法人。原告的前身为南宁市中房物业服务公司，2015年2月4日变更为现名。 2011年6月7日，原告与被告签订了一份《前期物业服务合同》，合同主要约定：1.原告对小区进行前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止进行物业管理；2.被告所购房屋坐落于C-15栋2单元701号房，建筑面积88.45平方米；3.物业服务费用收取标准为：多层住宅物业服务费0.66元/月·㎡，小高层、高层住宅物业服务费0.99元/月·㎡（含电梯费、该费用包含物业公司对电梯的日常检查及小修的维保费、专业维保商的每月维保费、年检费，不含电梯电费），被告须在每月20日前缴纳下月的物业服务费，被告不按时缴纳物业服务费用，每逾期一天将收取5‰的违约金；4.若电费、水费已实施一户一表的，每月产生的户内水费、电费由业主自行向供水、供电部门缴纳；若电费、水费未实施一户一表的，每月产生的水费、电费则由物业公司按实际用电量+损耗分摊向业主收取；无论小区是否实施一户一表，绿化用水、二次加压产生的水、电费，电梯、楼道照明、庭院照明等公共用水、用电产生的费用均由小区业主分摊；5.城市垃圾处理费按8元/月·户收取，该费用暂由物业公司代收，如有变更，按政府相关文件执行；6.被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照每天5‰交纳违约金，逾期超过两个月的，原告将停止向被告提供服务。上述合同签订后，原告一直为小区提供物业服务至2016年10月底。 另查明，南府字〔2003〕18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，标准为2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，2007年7月10日起按8元／户·月收取。 被告认为原告服务不当，违约在先，故其拒绝交纳原告诉请的各项费用。 本院认为，关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题：物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，现原告于2016年10月底停止物业服务，于2018年8月11日起诉，并未超过诉讼时效，本院对被告的抗辩不予采信。 关于原被告签订的《前期物业服务合同》效力问题：原告与被告签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。关于被告抗辩开发商未采取招标方式确定物业公司问题，虽然《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”，但该规定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”中所特指的效力性强制性规定，该《物业管理条例》第二十四条规定的对物业公司采取招投标方式确定应属于管理性强制性规定，因此，违反上述规定并不必然导致合同无效。原告对小区进行了物业管理，被告作为小区业主，也应当交纳相关费用。 关于原告诉请的2015年4月1日—2016年10月31日物业服务费问题：根据《前期物业服务合同》的约定，小高层、高层住宅物业服务费0.99元/月·㎡收取，现原告按88.39㎡计算被告物业费符合约定，则每月的物业服务费为0.99×88.39=87.5元，从2015年4月1日—2016年10月31日（共计19个月）则物业服务费为：87.5×19=1662.5元。关于被告抗辩原告在履行物业合同过程中没有尽到物业管理义务的问题：一方面，从业主提供的照片看，小区仍在存在车辆停放不规范等瑕疵，物业公司并未提供证据证明其就车辆停放等瑕疵进行积极处理，故物业公司有不当之处。从另一方面看，物业管理属于一个长期的过程（包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清掏等项目），业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益，现被告未交物业费用，亦属不当。在物业服务的过程中，业主应对物业服务行为存在一定瑕疵给予一定程度的理解，主动交纳物业费用。物业公司在服务活动过程中，也应尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。从平衡当事人利益角度，本院酌定被告按照诉请期间应交物业服务费的90%交纳物业服务费，故被告应交纳的物业服务费为：1662.5×90%=1496元。 关于原告诉请的2015年4月1日—2016年10月31日生活垃圾处理费问题：根据2003年《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》规定，城市生活垃圾处理费以户为单位收取，从2007年7月10日起按8元∕户·月收取，则2015年4月1日—2016年10月31日（共计19个月）的垃圾处理费：8元∕户·月×19个月=152元，本院对此予以支持。 关于原告诉请的代收水费、水电公摊费用的问题：原告提供了相应的欠费明细，相应的数额与日常生活也较为相符，本院对代收水费1692.7元（2015年3月1日—2016年9月30日）、公摊水费19元（2015年3月1日—2016年9月30日）、公摊电费104.6元（2015年3月1日—2016年11月3日））予以支持。 关于原告诉请的物业费违约金问题：根据《前期物业服务合同》约定，业主未按合同约定按时交纳物业服务费用的，应按每日5‰的标准支付违约金。现被告未按期交纳物业服务费，已构成违约，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费用的违约金，有合同依据。结合本案实际情况，被告虽存在逾期交费的情况，但被告也提供了部分证据证明原告物业服务存在不当之处，并提出违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期交纳物业服务费用违约金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。合同约定物业服务费用按月缴纳，故被告应支付2015年4月1日—2016年10月31日物业服务费违约金为：以每月应交纳费用数额0.99×88.39×90%=78.8元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告覃寿辉向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2015年4月1日—2016年10月31日物业服务费1496元； 二、被告覃寿辉向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2015年4月1日—2016年10月31日生活垃圾处理费152元； 三、被告覃寿辉向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2015年3月1日—2016年9月30日的水费1692.7元； 四、被告覃寿辉向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2015年3月1日—2016年9月30日的公摊水费19元； 五、被告覃寿辉向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2015年3月1日—2016年11月3日的公摊电费104.6元； 六、被告覃寿辉向原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付2015年4月1日—2016年10月31日物业服务费违约金（违约金计算：以每月应交纳费用数额78.8元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算）; 七、驳回原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告覃寿辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  丘理 二〇一八年十月二十四日 法官助理周丽君 书记员敬敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。