广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6773号上诉人（原审原告）：蒋发军，男，1972年10月24日出生，汉族，住上海市嘉定区，上诉人（原审被告）：庞杨斌，男，1989年5月1日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钊扬，广东循理律师事务所实习律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风路****全层，统一社会信用代码9144000076494110XG。法定代表人：李耀智。上诉人蒋发军因与上诉人庞杨斌及原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋发军上诉请求：1.更正违约金计算起始日期及违约金金额；2.明确2018年4月20日后违约金及违约金计算公式。事实与理由：（一）2017年4月8日签订的《存量房买卖合同》（以下简称涉案合同）约定交易过户手续在合同签订后120天内完成，即最后交易日为2017年8月6日。网签合同及补充协议未对交易过户手续办理时间作明确约定，也未变更涉案合同约定的最后交易过户时间。所以违约金起算时间应该是2017年8月6日，而不是一审判决认定的2017年9月13日。违约金从2017年8月6日计算至2018年4月20日止共257天，为164480元（640元/天×257天）。（二）一审判决对2018年4月20日后的违约金未作处理。由于交易过户至今未完成，违约行为一直存在，请求认定该项违约金为640元/天×m天（m为2018年4月20日至交易过户日之间的天数）。针对蒋发军的上诉，庞杨斌的答辩意见同己方上诉意见。庞杨斌上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令庞杨斌无需支付违约金；2.本案诉讼费由蒋发军承担。事实和理由：（一）本案不存在庞杨斌迟延办理过户手续的违约情形，相反是合同成立后客观情况发生重大变化（庞杨斌被刑事羁押），以及蒋发军申请查封佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓2202房（以下简称涉案房屋）的状态一直存在，两者前后衔接导致房屋过户手续未能办理，庞杨斌对此不应承担违约责任。1.蒋发军主张违约金的依据是涉案合同第十一条，但庞杨斌因涉及虚开增值税发票（经济犯罪）刑事案件被羁押（2017年6月6日）九个月十五天不属于第十一条约定的违约行为，而是属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条所规定的“客观情况发生了重大变化”的情形。庞杨斌所涉案件并非一般暴力犯罪案件，案发在2014年，庞杨斌不是开票人，无法预见可能被羁押。即使被羁押，庞杨斌尚有可能被取保候审或不起诉，亦可能被判无罪或缓刑，案件发展及结果存在不确定性，不是庞杨斌自身可控和可预见的。2.庞杨斌一直在积极履约。签约后，庞杨斌积极向银行申请提前还贷并于2017年6月6日扣款成功。庞杨斌被羁押期间其配偶黄海兰于2017年7月10日配合蒋发军签署《家私电器清单》。刑事案立案后一审法院迫不得已中止审理，庞杨斌刑满释放时方才恢复审理。如按一审判决“预见”说，若庞杨斌服刑十年以上，则庞杨斌需支付远超过总房款的违约金，这是不符常理的。3.过户手续是双务行为，必须由庞杨斌和蒋发军共同前往登记机关办理。蒋发军于2017年7月3日起诉并申请财产保全，涉案房屋自2017年12月18日开始被查封，一直处于无法办理过户的状态。庞杨斌一审应诉答辩时已明确表态同意办理过户手续，但蒋发军却不申请解封。一审判决后，双方约定2018年5月30日办理，蒋发军仍不现身办理手续，可见房屋过户手续未办理不是庞杨斌违约造成的。（二）退一步讲，如庞杨斌构成违约，双方约定的违约金也明显过高，应依法予以降低；违约金计算时间错误，庞杨斌被羁押的时间与涉案房屋被查封的时间应予扣减，理由如下：1.按照一审判决确定的违约起止时间，违约金为140160元，即每月违约金19200元，远超过蒋发军损失的30%。根据中原地产网的信息显示，瑞安花园内与涉案房屋同座同面积的公寓租金仅3500元/月，即每月违约金已达到涉案房屋租金损失的5.49倍，违约金总额相当于蒋发军实际已付房款450000元的31.15%。2.涉案合同约定的迟延办理过户手续的违约金是以每日总房款1280000元的0.05%计算。但蒋发军仅支付过两期房款450000元，按总房款计算违约金明显过高。3.庞杨斌受羁押的时间（共九个月十五天）不应计算违约金，庞杨斌一审应诉答辩时（2018年4月20日）明确同意办理过户手续，此后的时间亦不应计算违约金，故违约金计算期间应仅为2018年3月20日（庞杨斌刑满释放次日）至2018年4月20日。（三）一审判决缺乏法理支撑，不能平衡当事人的利益和倡导社会正能量。1.涉案合同第十一条约定的违约责任明显违反公平原则。在庞杨斌明确提出异议及其法律依据时，一审判决未作调整，缺乏法律支撑。2.双方当事人于2017年5月17日签订网签合同，可见涉案房屋已在登记机关备案，不能办理过户手续的风险早已降低。虽蒋发军在庞杨斌被羁押期间确有担心而提起诉讼申请财产保全，但庞杨斌刑满释放后积极应诉答辩，明确表态同意办理过户手续，而蒋发军却仍不依不饶，不申请解封，不协同庞杨斌前往登记机关办理手续，造成拖延。由此可见，蒋发军诉讼的目的并非为确保房屋过户，而是变相追求高额违约金。3.过户时间虽已拖延，但涉案房屋的市场价值一路飙升，短短一年早已从约定的17000元/平方米升至超过20000元/平方米，房屋升值超过217200元，因此，蒋发军并无损失，反有获利，庞杨斌却损失严重，蒋发军提起本案诉讼违反诚实信用原则。一审判决忽略庞杨斌继续履行合同的诚意和蒋发军拖延时间的表现，未能作出倡导正面社会价值的判决。4.短短一年期间，蒋发军获得的利益约为140160元（高额违约金）+217200（房屋升值部分）=357360元，如以蒋发军支付的购房款450000元为基础计算，蒋发军获利79%，如以总房款1280000元为基础计算，庞杨斌损失了27.9%，双方利益无法平衡。（四）涉案合同约定的房屋过户手续是以蒋发军付清税费为条件，且只有蒋发军缴纳税费取得完税凭证后才能申请办理过户。蒋发军未缴纳税费，既不符合合同约定，也不符合过户的流程要求，无权要求庞杨斌支付违约金。蒋发军辩称，因庞杨斌被羁押且房产证涂销抵押手续的最后一步没有办理，无法去房管局办理过户和完税，庞杨斌应当支付相应的违约金。涉案房屋的房产证在2018年5月25日才办理涂销抵押手续。蒋发军提醒庞杨斌后，庞杨斌在2018年6月1日方微信通知涂销抵押已办理成功。蒋发军补充答辩意见称，（一）庞杨斌因虚开增值税发票被刑事拘留不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“客观情况发生了重大变化”，因庞杨斌虚开增值税发票属于可以避免克服的主观行为。订立合同的时间为2017年4月8日，庞杨斌应预见将被公安机关刑事拘留。（二）违约金计算日期应包含庞杨斌服刑日期。因该刑事案件应当与民事案件同步进行，一审法院跟案书记员曾与黄海兰联系，希望知道审理庞杨斌刑事案件的法官名字及联系方式，但黄海兰直至该刑事案件开庭之日仍推脱，要通过律师才知道上述信息。（三）庞杨斌在2018年3月18日出狱后，于2018年5月29日才办理涂销抵押，于2018年6月1日通过微信通知蒋发军涂销抵押办理成功。故蒋发军于2018年5月31日向一审法院申请解除财产保全，一审法院于2018年6月4日裁定解除查封。因此，庞杨斌涂销抵押与蒋发军申请解封同时进行，且均在上诉期内，足以证明蒋发军希望早日过户。（四）庞杨斌在2018年5月29日发短信称其于5月30日到房管局等蒋发军，问清楚如何解封过户，但其又于5月31日发短信称5月30日约好去房管局办理过户但蒋发军不到场，并拍照记录。而蒋发军已于5月31日提起上诉，并且短信通知庞杨斌。庞杨斌是制造伪证误导法院判决。（五）涉案房屋直至一审判决后仍未过户是庞杨斌单方所致。因庞杨斌只执行一审判决第一项，并对一审判决第二项提起上诉，蒋发军提出两个建议亦未得到庞杨斌认可。庞杨斌称若过户后蒋发军仍不支付尾款，将诉至法院要求支付违约金。因此，为避免二审宣判后无法得到违约金，蒋发军才于2018年7月12日申请财产保全，庞杨斌应支付违约金至实际过户之日。（六）庞杨斌被拘留期间亦属违约，理应按合同约定赔偿。（七）约定的违约金不足以弥补蒋发军的损失，不存在过高的问题。蒋发军的具体损失如下：1.迟延过户的违约金640元/天，从2017年8月6日至实际过户日；2.房租租金3200元/月，从2017年8月6日至实际过户日；3.2017年4月及6月，中国银行同意蒋发军申请的房贷830000元，期限10年，基准利率下浮10%，现银行房贷利率上浮20%，蒋发军将多支付61613.37元；4.诉讼费8165.76元，一审、二审财产保全费10000元；5.因涉案交易造成的精神损失费10000元；6.蒋发军丧失一年的交易机会，相关税收无法计算。（八）蒋发军得知庞杨斌被刑事拘留后，努力与黄海兰沟通以减少损失，但均未成功。1.蒋发军曾至广州市公证处、南方公证处咨询，公证处均建议黄海兰请公证员去中山市看守所办理委托书，黄海兰愿意配合，但最终没有公证员愿意去办理。2.蒋发军向黄海兰请求返还首付款450000元，但黄海兰以“借不到钱”为由未返还。3.蒋发军请求早点过户，但黄海兰称“如果给了房子还上诉意义不大”，且在蒋发军陈述害怕因刑事案件导致涉案房屋被罚没的情况下，黄海兰仍不交房。（九）银行已同意蒋发军的购房贷款，同贷书原件亦已交予庞杨斌，且根据网签合同第四条的约定，交房时间为庞杨斌收齐尾款当天，故庞杨斌收不到尾款830000元可以拒绝交房并起诉蒋发军违约，涉案合同约定的第二期房款830000元的支付时间不违反公平原则。（十）没有官方证据证明涉案房屋价格上涨，且根据涉案合同第二条的约定，成交价并不限于房地产价值、溢价，房屋价格涨跌是正常市场现象，不应由蒋发军承担。原审第三人中原地产公司没有陈述意见。蒋发军向一审法院提出诉讼请求：1.庞杨斌将涉案房屋过户至蒋发军名下；2.庞杨斌向蒋发军支付违约金（从2017年7月3日起至交易过户之日止，按照每日640元的标准计付违约金）；3.本案诉讼费由庞杨斌承担。一审法院认定事实：2017年4月8日，蒋发军（买方）、庞杨斌（卖方）、中原地产公司（经纪方）签订《中介服务三方协议》，约定：蒋发军、庞杨斌委托中原地产公司就买卖涉案房屋提供中介服务，涉案房屋市场参考价为1280000元，该价格仅供参考，最终以双方签署合同的成交价格为准；蒋发军须支付的咨询及中介服务费金额为25600元。同日，蒋发军（买方）与庞杨斌（卖方）签订涉案合同，约定：蒋发军以总价1280000元向庞杨斌购买涉案房屋；涉案房屋无户口，带租约，庞杨斌保证租户已放弃优先购买权并在交易过户后仍需协助蒋发军与租户办理后续事宜；蒋发军采用涂销抵押按揭付款支付购房款，其中签订合同时支付定金100000元，部分楼款450000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准），余款830000元由蒋发军申请以银行按揭贷款方式支付；交付涉案房屋的时间为庞杨斌收齐房款当天；涉案房屋已交存物业专项维修资金，庞杨斌同意该专项维修资金账户中的结余款10374.29元随房屋所有权同时过户给蒋发军；交易过程中产生的税费及遇政府及有关部门调整税费而产生的调整部分的税费均由蒋发军承担；庞杨斌如未能按合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向蒋发军支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，蒋发军有权解除合同，如蒋发军要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第四条约定的房地产交付使用日期第二日起至实际交付之日止，庞杨斌每日按总房款0.05%的标准向蒋发军支付违约金。同日，庞杨斌出具《收款收据》确认收取蒋发军支付的购买涉案房屋的定金100000元。次日凌晨，蒋发军分两次通过银行转账向庞杨斌转账支付了该100000元。2017年4月26日，中行越秀支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，向庞杨斌明确拟同意为蒋发军向庞杨斌购买涉案房屋提供贷款830000元，期限为10年，利率按放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率下浮10%，并明确该意向书的有效期为自出具之日起计2个月止。2017年5月10日，庞杨斌出具《收条》确认收取上述《同意购房抵押贷款意向书》。2017年5月17日，蒋发军、庞杨斌签订《补充协议》，对上述涉案合同补充约定：涉案房屋目前处于抵押状态，抵押权人是工行盐步支行，庞杨斌承诺2017年7月10日前还清贷款，办妥注销抵押登记手续，如遇政府政策、银行调整除外；蒋发军应于过户交易当天取得房地产交易中心收缴证件收据时支付450000元给庞杨斌；交易不成的违约责任为涉案房屋成交价20%，如遇政府政策调整或不可抗力除外。同日，蒋发军、庞杨斌还签署《补充协议（二）》，对上述涉案合同补充约定：蒋发军在2017年5月30日前支付首期（不含定金）350000元给卖方，该首期楼款仅用于卖方偿还银行赎契使用，卖方按照银行要求在2017年5月30日星期三前把其余所欠银行资金存入银行扣款账户；若卖方把该资金挪作他用或者赎契后不卖该房给买方（政府政策调整除外），则卖方退还350000元给买方，另赔偿350000元给买方；卖方承诺在买方支付350000元时由卖方支付5000元作为垫支费用；中原地产公司收取卖方的房产证直到过户完成。同日，第三人中原地产公司出具《收据》确认已收取庞杨斌持有的涉案房屋的房产证原件。2017年5月26日，蒋发军向庞杨斌转账支付购房首付款350000元。2017年5月27日，蒋发军出具《收据》确认收到庞杨斌支付的垫资费5000元。2017年6月22日，中行越秀支行重新出具《同意购房抵押贷款意向书》，向庞杨斌明确拟同意为蒋发军向庞杨斌购买涉案房屋提供贷款830000元，期限为10年，利率按放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率下浮10%，并明确该意向书的有效期为自出具之日起计2个月止。2017年7月3日，蒋发军提起本案诉讼。2017年7月15日，蒋发军与黄海兰签署了《家私家电清单》，显示涉案房屋家私家电情况如下：空调2台、洗衣机1台、电视机1台、冰箱1台、热水器1台、沙发1套、饭桌1台、椅子2张、电视柜1台、杂柜1台、衣柜1台、床2张、茶几1张、消毒碗柜1台、（固定的）抽油烟机1台、（固定的）电脑台1个、电磁炉1台、微波炉1台，有吊灯、窗帘。诉讼中，双方确认：庞杨斌在2017年4月8日向蒋发军支付了2000元，该款是庞杨斌支付给蒋发军的水电费、网络费等各项杂费的保证金，涉案房屋交接时，若庞杨斌拖欠该些费用，以该2000元支付，多退少补。蒋发军要求庞杨斌配合办理涉案房屋的过户手续，庞杨斌没有异议；蒋发军要求在办理过户、查验房屋无问题后两周内支付购房余款，庞杨斌不同意，认为蒋发军支付完毕购房款之后，庞杨斌才有义务交付涉案房屋，蒋发军后同意按照法院的判决支付购房余款，另查明截至2018年4月17日蒋发军在中国银行的账户（借记卡号62×××11）余额为857382.17元；庞杨斌确认其用于收取蒋发军支付的购房款的账户为其在中国工商银行开具的银行账户（卡号：62×××25）。另查明：1.蒋发军与案外人何仕雯于2007年10月30日登记结婚，于2010年9月13日登记离婚。根据佛山市房地产交易中心于2017年4月26日出具的《佛山市个人住房查询结果》显示，蒋发军在佛山市辖区范围内住房记录为0套。2.庞杨斌因涉嫌虚开增值税专用发票罪，于2017年6月4日被刑事拘留，于同月17日被逮捕，后中山市第一市区人民检察院于2018年2月7日以中检一区刑诉[2018]474号起诉书指控庞杨斌、廖明珠犯虚开增值税专用发票罪，向中山市第一人民法院提起公诉。该院经审理，于2018年2月28日依法作出（2018）粤2071刑初506号刑事判决，判决：一、被告人廖明珠犯虚开增值税专用发票罪，判处有期徒刑十个月十五日，并处罚金人民币二万五千元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年5月9日起至2018年3月23日止。罚金已缴纳。）二、被告人庞杨斌犯虚开增值税专用发票罪，判处有期徒刑九个月十五日，并处罚金人民币二万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年6月4日起至2018年3月18日止。罚金已缴纳。）3.庞杨斌的配偶黄海兰（女，1989年9月18日出生，汉族，住广东省××坡××区官渡××号，公民身份号码）向一审法院反映情况称：涉案房屋由庞杨斌于婚前购买，其对庞杨斌向蒋发军出售该房屋知情且同意。4.涉案房屋登记所有权人为庞杨斌，占有份额为单独所有，权利证号为0200500922，在2018年4月27日一审法院调查其登记情况时，该房屋除因本案被查封之外，无其他权利限制情形。一审法院认为，蒋发军、庞杨斌签订的涉案合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务，不得擅自变更、解除合同。本案中，蒋发军主张继续履行涉案合同，庞杨斌也没有异议，故合同应继续履行。蒋发军诉请庞杨斌配合履行办理将涉案房屋变更登记至蒋发军名下的相关手续，庞杨斌没有异议，一审法院予以支持。但基于公平原则，蒋发军应于办理过户登记之日将购房余款830000元（1280000-100000-350000）支付予庞杨斌。蒋发军要求在办理过户、查验房屋无问题后两周内支付购房余款，庞杨斌不同意，一审法院经审查认为，蒋发军该主张不符合双方约定，也不利于平衡双方利益，一审法院不予采纳。蒋发军诉请庞杨斌从2017年7月3日起至交易过户之日止，按照每日640元（即每日按成交价1280000元的0.05%计付）的标准计付违约金。一审法院经审查认为：首先，涉讼交易因为庞杨斌自身原因导致无法在涉案合同、《补充协议》、《补充协议（二）》约定的期限内完成，庞杨斌构成违约，依约应计付违约金予蒋发军。其次，关于违约金的计付标准，虽然庞杨斌主张其因另案被羁押导致无法实施本案交易，以致交易延迟，其不存在过错或者过错程度不大，一审法院认为，庞杨斌在交易之前实施了违法犯罪行为，则在交易过程中应有随时可能被采取羁押等强制措施的预期，基于此，庞杨斌以另案被羁押来主张其在本案交易过错程度不大理据不足，一审法院不予采纳。蒋发军主张庞杨斌从逾期之日起每日按成交价1280000元的0.05%计付违约金符合双方约定，也不存在过高的情形，一审法院予以采纳。第三，蒋发军主张从2017年7月3日起计付违约金，一审法院经审查认为，虽然双方对何时办理交易过户手续的时间未做明确约定，但根据涉案合同中交易过户手续需在合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）的约定来看，双方对交易过户设置了最迟完成的时间，即从2017年5月17日起计120天，为2017年9月13日。现双方未能按时完成交易，责任在庞杨斌，故庞杨斌应从逾期之日，即从2017年9月14日起计付违约金予蒋发军，蒋发军诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。最后，因截止庭审辩论终结之时，涉案房屋尚未办理过户手续，且存在不确定因素，蒋发军也未支付完毕全部购房款，基于此，一审法院判令本案中庞杨斌应支付予蒋发军的违约金计付至庭审辩论终结之日（2018年4月20日）止，至于此后的违约金，蒋发军可根据庞杨斌的实际履行情况另行主张权利，一审法院在本案中不作处理。综上，经核算，庞杨斌应支付2017年9月14日至2018年4月20日期间的违约金140160元（640元/天×219天）予蒋发军，蒋发军诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。第三人中原地产公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、庞杨斌应于判决发生法律效力之日起十日内协助蒋发军办理涉案房屋的不动产权变更登记至蒋发军名下的相关手续，蒋发军应于同日一次性向庞杨斌支付购房余款830000元；二、庞杨斌应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月14日至2018年4月20日期间的违约金140160元予蒋发军；三、驳回蒋发军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费16335.52元，减半收取计8165.76元，财产保全费5000元，合共13165.76元，由庞杨斌负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予蒋发军，一审法院不另收退。二审中，蒋发军向本院提交以下证据：证据1.2018年6月6日蒋发军到涉案房屋现场查看的照片，拟证明蒋发军确认检查涉案房屋的情况；证据2.一审宣判后蒋发军和庞杨斌的微信聊天记录和蒋发军、庞杨斌、中原地产公司的微信群聊天记录，拟证明蒋发军曾与庞杨斌沟通关于违约金、涉案房屋涂销抵押等事宜。庞杨斌向本院提交以下证据：证据1.中介发布的涉案房屋所在楼盘的租房信息照片、房屋价值评估报告、租金评估报告，拟证明涉案房屋在2018年6月的市场交易价格已大幅上涨，蒋发军在短短一年已获利300000元，合同约定的违约金高于蒋发军损失的30%；证据2.2018年5月28日至31日庞杨斌、蒋发军的聊天记录及2018年5月30日庞杨斌在行政服务中心现场等待蒋发军的照片，拟证明蒋发军未在双方约定过户的时间内到场办理，亦无提交完税凭证，因此无法过户的责任在于蒋发军；证据3.2017年6月9日至2018年3月7日黄海兰、蒋发军之间的微信聊天记录、通话记录，拟证明在庞杨斌被羁押期间，黄海兰尽力配合，穷尽办法履行合同，也愿意补偿蒋发军以便代办解除合同，但蒋发军以虚高的房价相胁不愿解除合同，以此获得高额违约金，其并无继续履行合同的意思；证据4.庞杨斌一方咨询中山、南海公证处的电话录音、视频两段，拟证明公证处无法到看守所办理委托公证；证据5.收据、涉案房屋房产证，拟证明庞杨斌已经将房产证交给中介机构，房屋涂销抵押日期为2017年6月23日；证据6.还款证明、借据、还清贷款证明书及房屋抵押注销证明书，拟证明庞杨斌在被羁押之前借钱偿还贷款，并于2017年6月6日还清贷款、办理注销抵押；证据7.房屋产权变更手续示意图，拟证明蒋发军需先交纳税费才能完成房屋的过户手续。中原地产公司没有提交证据。本院组织当事人进行了质证。经审查，蒋发军提交的证据1与本案讼争问题无关，不予采纳；证据2与庞杨斌提交的聊天记录相互印证，本院对其真实性予以确认。庞杨斌提交的证据1来源不明，蒋发军亦不予确认，本院不予采纳；证据2、证据3与蒋发军提交的聊天记录相互印证，本院对其真实性予以确认；证据4、证据5、证据6蒋发军无异议，本院对其真实性予以确认；证据7并非证明案件事实的证据，本院不予采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明：庞杨斌因刑事案件被羁押后，黄海兰与蒋发军从2017年6月9日至2018年3月7日期间一直保持微信沟通，协商如何继续履行涉案合同。一审判决后，蒋发军和庞杨斌均同意办理房屋的过户手续，但迄今仍未办理，原因是双方对于蒋发军应支付房款的数额发生争议：蒋发军要求在其应支付的剩余房款830000元中扣除一审判令庞杨斌支付的违约金140160元；庞杨斌对此不同意，认为其已对一审判令的违约金提起上诉，自己应否支付违约金及违约金数额尚未有定论，故过户时蒋发军仍应支付全部剩余房款830000元，违约金待二审判决后再行处理。涉案房屋的按揭贷款于2017年6月6日还清，涂销抵押日期为2017年6月23日。2018年6月4日，一审法院应蒋发军的申请裁定解除对涉案房屋的查封；同年7月16日，本院应蒋发军的申请裁定对涉案房屋再次查封。双方确认涉案房屋曾对外出租，每月租金3200元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：庞杨斌是否存在迟延办理涉案房屋过户手续的违约行为，如存在，其应承担的违约责任如何。根据涉案合同的约定，双方应在2017年4月8日签订合同之日起120天内完成交易过户手续。但因庞杨斌在签订合同前实施了犯罪行为，于2017年6月4日签订合同后被羁押，直至2018年3月18日刑满释放，导致双方无法在上述时间内办理过户手续，故庞杨斌的行为构成违约，应承担相应的违约责任。庞杨斌上诉主张其因刑事犯罪被羁押属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，其不应承担违约责任。对此，本院认为，该司法解释规定的情势变更原则适用于客观情况发生了不可预见且不可归责于双方当事人的重大变化，但庞杨斌被羁押系因其自身行为造成，亦属于其应预见之情形，不能适用该法律规定，故本院对庞杨斌的该上诉主张不予支持。关于庞杨斌应承担的违约责任。蒋发军主张根据涉案合同约定的每日按总房款0.05%的标准计付违约金，自2017年8月6日至实际办理过户之日止；庞杨斌则抗辩称约定的违约金过高，远超过蒋发军实际损失的30%，请求予以调整。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由该法律规定可知，在尊重当事人约定的情况下，法院对于民事合同双方当事人约定的违约金采取的是有限的干预主义，即一般情况下，由民事合同双方当事人依意思自治原则自主协商确定，但如果当事人一方主张该约定的违约金数额过分高于所造成的实际损失的，可以请求人民法院予以适当的减少，以此达到适当平衡当事人实际损失和违约金之间可能发生的巨大差额而导致双方利益失衡的问题。具体到本案，考虑到庞杨斌的违约行为的持续时间和程度、房屋总价款和蒋发军已支付房款数额、涉案房屋的租金价格、2017年和2018年房屋按揭贷款利率变化等情况以及双方在整个交易过程包括庞杨斌被羁押期间和一审法庭辩论终结后表现出的履约意愿和具体履行行为等情节，再结合蒋发军主张的损失，本院根据公平原则酌定庞杨斌按照房屋总价款的10%向蒋发军支付违约金128000元。一审判决按照合同约定的每日总房价款0.05%的标准计算2017年9月14日至2018年4月20日期间的违约金为140160元，明显过分高于蒋发军的实际损失，本院予以纠正。需要说明的是，双方在一审庭审中均同意办理过户手续，涉案房屋在蒋发军申请解封后亦不存在办理过户手续的障碍，双方本应尽快办理过户手续，防止损失继续扩大。庞杨斌承担违约责任并非办理过户的前提和必要条件。但是，蒋发军在双方对违约金均提起上诉、一审判决关于违约金的判项尚未生效的情况下，坚持要求在应支付的剩余房款830000元中扣除一审判决的违约金，导致双方发生争议至今未能过户，蒋发军对此存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本院对蒋发军关于从2018年4月20日起另行计算违约金的请求，不予支持。综上，庞杨斌的上诉请求部分成立，本院予以支持。蒋发军的上诉请求不能成立，应予驳回。本案因当事人提交新证据和一审后发生新的事实而改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9962号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9962号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9962号民事判决第二项为：庞杨斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金128000元予蒋发军；四、驳回蒋发军的其他诉讼请求。一审案件受理费8165.76元，由蒋发军负担708.44元，庞杨斌负担7457.32元，财产保全费5000元由庞杨斌负担；二审案件受理费3511.2元，由蒋发军负担677.23元，庞杨斌负担2833.97元，财产保全费5000元由蒋发军负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  张雪洁审判员  吴媛媛二〇一八年十月十日书记员  何泳怡