江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5610号上诉人（原审原告）：张健，男，1979年2月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：章秋香，江苏同心园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宗桂平，女，1955年9月10日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：张丽娟，女，1980年8月6日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。上列两被上诉人委托诉讼代理人：薛莺，江苏品迈律师事务所律师。上诉人张健因与被上诉人宗桂平、张丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张健上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由宗桂平、张丽娟承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。双方当事人于2016年8月28日在中介公司居间下签订房屋买卖合同。宗桂平作为代理人将张丽娟名下的案涉房屋出售给张健。当时张丽娟在外出差，故通过电话授意宗桂平协商房屋买卖具体事宜。张丽娟对案涉房屋产权年限、出售价格、定金及首付款数额等均进行了确认。宗桂平收取张健定金5万元，并承诺张丽娟将于9月17日来办理过户登记手续。后张健于9月17日向中介公司询问张丽娟是否回来，被告知其去新疆出差，承诺国庆节后办理过户手续。在此期间，溧水地区房价呈跳跃式增长，两被上诉人一直未表态。直至2017年10月中旬，中介公司才告知张健两被上诉人反悔的事实。一审法院在无证据证实的情况下，认定宗桂平于2016年9月1日通过电话告知中介方张丽娟不同意出售房屋，是错误的。2、一审法院适用法律错误。无权处分的合同并不当然无效。宗桂平与张健签订房屋买卖合同系负担行为（债权行为），并非处分行为（物权行为），即使其不具有处分权，也不影响行为效力。根据《物权法》第十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，应当依法认定上诉人张健与被上诉人宗桂平所签的房屋买卖合同是有效的，被上诉人宗桂平及张丽娟没有按照合同履行，根据相关法律规定应该承担赔偿损失的责任。宗桂平、张丽娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状中所陈述的事实与一审庭审中双方当事人陈述均不符。本案系无权代理情形，而非无效合同。上诉人所提出的负担行为与处分行为的分类，在我国现行法律下并不被认可。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张健向一审法院起诉请求：1、解除张健与宗桂平、张丽娟于2016年8月28日签订的房地产买卖中介合同；2、判决宗桂平、张丽娟向张健返还购房定金5万元及利息（利息从2016年8月28日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款实际给付之日止）；3、判决宗桂平、张丽娟向张健支付违约金（房屋差价损失）共计276000元。一审法院认定事实：2016年8月28日，宗桂平以张丽娟的名义（出售方、甲方）与张健（买受方、乙方）、委托人南京逸家房地产经纪有限公司（中介方、丙方）签订一份房地产买卖中介合同，由宗桂平将张丽娟所有的涉案房屋（建筑面积181平方米）以138万元的价格出卖给张健。合同约定乙方定于本合同签订时向甲方支付定金人民币伍万元整，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交由丙方保管，作为对房屋真实性提供担保。甲方该房屋的总房价为人民币壹佰叁拾捌万元整等内容。该合同由宗桂平在委托代理人处签字，并在甲方处代签张丽娟的姓名。乙方张健签名。南京逸家房地产经纪有限公司作为中介方在丙处盖章。本案在审理过程中，经一审法院释明要求张健追加南京逸家房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼，以便查清案件事实，但张健坚决不同意追加南京逸家房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼，并认为南京逸家房地产经纪有限公司在本案中不承担责任。合同签订当日，张健交付宗桂平购房定金人民币5万元整。但宗桂平并未将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交付中介方即丙方保管。2016年9月1日宗桂平电话告知中介方张丽娟本人并不想出售涉案房屋。并要求退回购房定金5万元，但无果。2017年12月11日，张健委托江苏同心园律师事务所的律师章秋香向宗桂平、张丽娟发出律师函，提出观点如下：因你方宗桂平与张健签订《房地产买卖中介合同》时并未提交你方张丽娟出具的授权委托书，至今也未得到你方张丽娟本人的追认，根据《合同法》第51条规定，无权处分的合同效力未定的合同，经权利人追认的，合同有效。《合同法》第47条、48条规定，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。据此，本律师要求你方张丽娟在收到本律师函之日起1月内对合同追认，如在上述期限之内不予追认，则你方宗桂平与张健于2016年8月28日所签订的《房地产买卖中介合同》为无效合同。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，你方宗桂平明知没有代理权而处分他人房产，并隐瞒事实真相一再向委托人承诺自己享有代理权，而使委托人与其签订了《房地产买卖中介合同》，致使委托人现以相同价格无法在同一地段购买同种类型和面积的房产，造成了委托人预期利益的损失，结合房价上涨幅度，你方宗桂平应承担的过错责任，现向你方宗桂平主张损失为人民币276000元及返还定金50000元，合计326000元。另查实，涉案房屋已由张丽娟出卖给韦建美，并于2017年7月24日办理不动产权属变更登记。本案在审理期间宗桂平将5万元定金交付给张健，但张健拒收。庭审中宗桂平自愿表示愿支付5万元定金及相应的利息。一审法院认为，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。2016年8月28日合同签订当日，宗桂平是以涉案房屋所有权人张丽娟作为出售方，自己仅以委托代理人的身份签的合同，张健未见到涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，在明知宗桂平不是房屋所有权人，也未见到房屋所有权人张丽娟的授权委托而与宗桂平签订房地产买卖中介合同并交付购房定金5万元。签订合同后宗桂平于2016年9月1日电话及时告知张丽娟不愿出卖涉案房屋，并要求退回购房定金5万元，但无果。故在该房屋买卖的过程中所造成的损失张健应承担过错责任。宗桂平已尽到相应的义务，不承担责任。宗桂平应返还张健给付的购房定金50000元。庭审中宗桂平表示自愿支付5万元定金及相应利息的观点，一审法院予以支持。一审法院据此判决：一、被告宗桂平在本判决生效之日起十日内一次性返还给原告张健定金50000元及利息（利息从2016年8月28日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款实际给付之日止）；二、驳回原告张健的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人张健围绕上诉请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张健提交其妻李怀祖与南京逸家房地产经纪公司负责人刘正巧、顾俊于2018年5月31日的电话通话录音一份，以证明签订合同当天，宗桂平多次联系女儿张丽娟核实房屋是否出售及产权年限、价格等情况，以及中介公司在9月1日并未接到宗桂平告知其女不愿意出售房屋的电话。经质证，宗桂平、张丽娟对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法核实，从内容来看也是因为张健的妻子挑唆才导致刘正巧有此表达。且该份证据形成于一审判决之后，不属于民事诉讼法规定的新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实中，除“2016年9月1日宗桂平电话告知中介方张丽娟本人并不想出售涉案房屋。并要求退回购房定金5万元，但无果。”外，均属实，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，张健于2016年8月28日与宗桂平签订买卖协议，宗桂平在协议中以产权人张丽娟的代理人身份签字，但宗桂平签订协议前并未取得张丽娟的授权，协议签订后张丽娟亦未作出追认，故该份《房地产买卖中介合同》对张丽娟不发生效力。关于张健上诉提出的案涉协议系负担行为，并非处分行为，故应当有效的意见，本院认为，宗桂平系以张丽娟代理人的名义签订买卖协议，而非以本人名义签订协议，张健所述合同效力规则与本案事实不符，本院对此不予采信。关于赔偿损失，宗桂平在尚未取得张丽娟授权的情况下即与张健签订协议，张健亦在明知张丽娟系案涉房屋产权人，未见张丽娟授权即签订协议，双方对此均有过错。关于宗桂平在庭审中抗辩其在协议签订后第四日即2016年9月1日即通过电话告知张丽娟不愿出卖案涉房屋的事实，宗桂平对此负有举证责任。但宗桂平在一审中仅提供了其自行列出的手机拨出及拨入号码情况，不足以证明其所主张的事实。本院对宗桂平主张的该事实不予采信，张健在二审庭审中自认系于2016年10月经中介告知后知晓张丽娟不愿出卖房屋的事实，本院对此予以确认。综合双方过错程度，张健知晓张丽娟不愿出卖房屋的时间、张健实际损失等因素，本院酌定宗桂平双倍返还张健定金，共计100000元。综上所述，上诉人张健的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初6584号民事判决第一项；二、宗桂平于本判决生效之日起十日内向张健双倍返还定金共计100000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6190元，由张健负担4292元，由宗桂平负担1898元；二审案件受理费5440元，由张健负担4455元，由宗桂平负担985元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一八年十月八日书记员  朱亚芳