陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕04民终1680号 上诉人(原审被告)曾扬安（曾用名曾阳安），男，汉族，1981年11月9日生。身份证住址：陕西省紫阳县。现住三原县。 委托诉讼代理人周亚娟，女，陕西秦隆律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)周斯录，男，汉族，1953年10月1日生，身份证住址：三原县。 委托诉讼代理人陈静，女，陕西池阳律师事务所律师。 上诉人曾扬安因与被上诉人周斯录确认合同无效纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院(2018)陕0422民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾扬安上诉请求：1、撤销陕西省三原县人民法院(2018)陕0422民初140号民事判决，依法改判本案《房屋买卖契约》有效，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费有被上诉人承担。事实和理由：1、原判认为双方违反了物权法、土地管理法而裁决买卖协议无效，原判适用了《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，但这些条款规定的是土地所有权问题，法律并没有禁止村民之间的房屋买卖；2、上诉人妻子王艳户籍所在的双桥村与房屋所在的南仵村已经合并，上诉人与王艳作为夫妻共同生活在南仵村涉诉房屋里且没有在其他农村集体组织享有宅基地，符合一户一宅的规定，应受法律保护；3、因本案房屋买卖涉及土地使用权争议，依法应由人民政府先行处理，故应驳回被上诉人的起诉；4、被上诉人因听闻南仵村要修铁路，为获取拆迁补偿利益，恶意诉讼，破环公平交易原则，不应得到法律支持；5、如果认定合同无效，被上诉人不仅应退还房款，还应赔偿房屋修缮费、装修费、房屋增值等损失。 周斯录答辩称：1、涉案房屋系答辩人所有，答辩人具有其诉的资格；2、被答辩人购买涉案房屋违反土地管理法和物权法的相关规定，买卖合同应为无效；3、涉案房屋并不存在拆迁补偿问题。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 周斯录向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告2005年10月18日签订的《契约》无效；2、依法判令被告限期从原告所有的三原县××村××组砖瓦房中腾出；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2005年10月18日原的弟弟以代理人名义与被告签订《契约》，内容为：“三原县独李镇南仵村村民周斯录于二零零五年公历十月十八日，情愿出卖自己的砖瓦房一院。四界分别是东为张新来，南为路、西为周秀臣、北为路。出卖人周斯录严明房价为人民币壹万伍仟元整。购买人为曾阳安，买卖双方于当日面价业两清，各无意议说，换证契之后，如有亲族以及邻居起争执和其他争议纠纷，由出卖人周斯录负责，与买主曾阳安无关。空口无凭，立此契约为证。本契约一式三份，双方各执一份，中间人一份。”有土地登记申请书、提地登记审批表、村民宅基地登记表佐证。2017年11月原告起诉至三原县人民法院要求判令合同无效，返还房屋，在其自愿撤诉后再次起诉至法院要求确认合同无效并返还房屋。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条第一款规定，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理，故原告具有诉权。原告周斯录出卖的宅基地系农村集体所有的土地，买卖房屋造成集体所有土地使用权相应转让的结果。被告曾阳安非本村村民，其购买三原县独李镇南仵村集体经济组织所有的宅基地上的房屋，违反了土地管理法、物权法的相关规定，故双方签订的买卖契约无效。无效的民事行为，自行为开始起就没有法律约束力，因该合同取得的财产予以返还。故原告应当返还被告购房款及其他花费，被告应当返还原告房屋。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，原、被告双方对造成契约无效均有一定责任。本院在审理中询问原、被告，是否对该房屋的价值及损失进行鉴定评估，但在规定的期限内，原被告均未对房屋价值的评估提出申请，因此对双方因此造成的损失无法认定，故对损失一节，原、被告可以另行起诉。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告周斯录与被告曾阳安签订的《房屋买卖契约》无效；二、被告曾阳安于判决生效后30日内将其现在居住的位于三原县独李镇南仵村的房屋腾空后返还给原告周斯录；三、原告周斯录于被告曾阳安返还房屋的同时，返还被告购房款15000元，修路款750元、自来水设备安装费用200元；诉讼费100元，原告周斯录负担50元，被告曾阳安负担50元。 本院二审期间，曾扬安提供以下证据：1、曾扬安与王艳的结婚证、户口本各一份、南仵村村委会证明两份；2、三原县人民政府三政发（2018）16号文件、《三原县2018年行政村撤并情况统计表》、双桥村一组村民王鹏身份证、王鹏南仵村委员当选证书各一份，证明曾扬安与王艳2002年登记结婚，婚后生育子女两人，户籍均登记在三原县独立镇双桥村，购买房屋后，全家人一直居住于该房屋，曾扬安2005年与周斯录签订契约，是基于夫妻关系共同意思的家事代理行为；王艳原所属的双桥村与南仵村合并为南仵村，王艳与子女三人现为南仵村集体经济组织成员，在其他农村经济组织没有享有宅基地，不违反一户一宅的规定，现因客观情形发生变化，曾扬安签订的涉案房屋买卖合同应为有效合同。 周斯录提供南仵村村委会《证明》及周斯录宅基地申请各一份，证明周斯录卖了房屋后向村上申请宅基地。 周斯录对曾扬安提供的证据的真实性不持异议，认为王艳系出嫁女，不具备本村购买房屋的条件，曾扬安是合同主体与王艳没有关系，购买房屋超越家事代理权限，对其证明目的不予认可。曾扬安对周斯录提供的证据真实性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，双方提供的证据均能客观真实的反映本案事实，对双方所提供的证据及证明目的予以确认。 本院认定如下：曾扬安系陕西省紫阳县双安镇人，2002年12月与三原县独李镇双桥村王艳登记结婚，双方结婚后生育两个子女，户籍均登记在三原县独李镇双桥村。2005年10月18日周斯录之弟以代理人名义与曾扬安签订《契约》一份，内容为：“三原县独李镇南仵村村民周斯录于二零零五年公历十月十八日，情愿出卖自己的砖瓦房一院。四界分别是东为张新来，南为路、西为周秀臣、北为路。出卖人周斯录严明房价为人民币壹万伍仟元整。购买人为曾阳安，买卖双方于当日面价业两清，各无意议说，换证契之后，如有亲族以及邻居起争执和其他争议纠纷，由出卖人周斯录负责，与买主曾阳安无关。空口无凭，立此契约为证。本契约一式三份，双方各执一份，中间人一份”。合同签订后，房、款两清，曾扬安与王艳一家至今一直居住在所购买的房屋。2018年6月三原县人民政府下发三政发（2018）16号文件《关于对全县141个行政村命名的通知》将独李镇原双桥村和南仵村合并为现南仵村。王艳在原双桥村和现在的南仵村均未享有宅基地。2014年8月周斯录曾再次向南仵村村委会申请宅基地，未获批准。2017年11月周斯录起诉至三原县人民法院要求判令合同无效，返还房屋，后自愿撤诉，现再次起诉至法院要求确认合同无效并返还房屋。 本院认为，曾扬安与周斯录签订的契约为房屋买卖合同。曾扬安的户籍虽未登记在南仵村，但其妻王艳及子女户籍一直登记在三原县独立镇双桥村，且现该村与原南仵村合并为现在的南仵村，王艳及其子女已成为该农村集体经济组织成员，应享有在该农村集体经济组织居住生活的权利。曾扬安购买房屋后全家人在此安居乐业居住已长达十余年，双方并无争议。曾扬安与周斯录签订契约，是基于婚姻家庭关系共同意思的家事代理行为，周斯录在出卖房屋时应考虑到自己生活居住的状况和法律对农村宅基地的相关规定，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反法律效力性强制性规定，且不损害社会公共利益，故曾扬安与周斯录签订的房屋买卖合同为有效合同。原判认定合同无效既不符合法律规定，也未兼顾公平诚信原则，应予纠正，周斯录请求确认合同无效的诉请应予驳回。曾扬安关于房屋买卖合同有效的上诉理由和请求成立，应予支持；其关于本案为土地使用权争议应由人民政府处理的上诉理由，不能成立，不予采信；其关于被上诉人因听闻南仵村要修铁路，为获取拆迁补偿利益，恶意诉讼的上诉理由无证据支持，不予采纳。 综上所述，曾扬安关于双方签订的房屋买卖合同为有效合同的上诉理由成立，其要求驳回周斯录诉请的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省三原县人民法院(2018)陕0422民初140号民事判决； 二、驳回周斯录的诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由周斯录承担。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  赵建辉 审判员  魏永锋 二〇一八年十月二十九日 书记员  许 聪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。