海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初6667号 原告（反诉被告）：海南宇润地产投资有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路。 法定代表人：陈讲昱，总经理。 委托诉讼代理人：陆霍，海南泽田律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南绿海房地产开发有限公司，住所地海南省定安县见龙大道。 法定代表人：王柱安，总经理。 委托诉讼代理人：梁明明，海南嘉天律师事务所律师。 原告（反诉被告）海南宇润地产投资有限公司（以下简称“宇润地产公司”）与被告（反诉原告）海南绿海房地产开发有限公司（以下简称“绿海房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宇润地产公司的委托诉讼代理人陆霍和被告（反诉原告）绿海房地产公司的委托诉讼代理人梁明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宇润地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方于2016年4月28日签订的《绿海花园项目独家策划、销售代理合同》；2.判令被告向原告支付违约金7680000元；3.判令被告赔偿原告律师费153700元；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月，被告通过朋友找到原告，称其系绿海花园项目的开发商，因缺乏开发建设资金导致项目停滞不前，希望原告能帮助其盘活项目，并许诺将项目的独家策划、销售代理权给原告。基于此，为取得绿海花园项目的销售代理权，本身从事房地产经纪的原告，专门聘请了建筑工程师帮助盘活项目。自此，绿海花园项目的所有工作几乎都由原告完成，大到与原施工方协商工地交接，原施工方协议的解除、组织已完成工程的验收、成功引进施工方垫资复工等，小到解决春节前的农民工工资问题、接待垫资施工方，甚至连施工合同都是原告出资购买的。2016年上半年，因海南地产行情持续走高，置业顾问一人难求，为了能在第一时间衔接认购、销售工作，在被告的一再许诺下，原告先后于2016年3月17日、4月7日聘请了2名置业顾问，进行了销售人员的储备。基于原告所作上述努力及投入的大量人力物力财力，被告于2016年4月28日与原告正式签订了《绿海花园项目独家策划、销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）。《销售代理合同》约定：1、被告将绿海花园项目委托给原告独家策划销售，可售面积80000平方米，首期促销房源30000平方米；2、首期促销房源的佣金为销售总额的6%，剩余房源的佣金为销售总额的8%；3、剩余房源的销售溢价所得，70%归被告所有，30%归原告所有；4、销售期内如客户直接找到被告要求优惠并直接签订合同，该销售同样视为原告完成，被告仍需向原告支付佣金及溢价所得；5、如被告委托任何第三方或自行销售绿海花园项目的，均视为被告违约，被告违约的，除应继续履行合同外，还应按照预计总销售佣金25600000元的30%（即7680000元）向原告支付违约金。《销售代理合同》签订后，为了更好的营销策划绿海花园，原告于2016年5月6日，在原告的原办公地址旁，又租赁了100多平方米的办公室，作为绿海花园项目海口接待站。2016年6月6日，在原告的不懈努力下，绿海花园项目得以顺利复工。项目复工后，原告依然在继续帮助被告协调绿海花园项目的遗留问题及后续施工问题。2017年9月11日，被告的全体股东（王柱安、邢建刚、藏汝智）与原告的法定代表人及其他工作人员在海口西海岸欢乐海岸302包厢召开了销售碰头会。会上，被告的法定代表人王柱安向其他股东及原告报告了绿海花园项目的施工进展及安全防范等方面的工作，被告的全体股东也要求原告根据施工进展情况，做好进场前的销售准备、分销开拓、销售执行方案的制定、开盘仪式筹备等工作。原告也在会上表态，会做好一切准备工作，待售楼部完工后，及时进场开始销售。会后，全体与会人员进行了聚餐，共同预祝项目开盘大卖。聚餐结束后，原告即按照会议要求完成了渠道代理销售的签约及《绿海花园销售执行方案》的制作等。然而一心等待进场通知的原告，却在毫不知情的情况下，被他人告知绿海花园项目已开盘在售。随后，原告找到被告，要求其继续履行协议，并支付违约金，但均遭被告无理拒绝。经了解，被告声称，现在房价已经翻倍，而且房子根本不愁卖，宁可违约，也不愿意履行销售代理合同。经原告调查了解得知，2017年12月到2018年4月，绿海花园项目销售均价为每平方米7000元至7600元，目前2号、3号、4号楼合计38108.48平方米已全部售罄。撇开继续上涨的市场行情不论，仍按照每平方米7000元的最低均价计算，销售代理合同的总佣金为40600000元、溢价所得为40500000元，两项合计81100000元。就已售罄的2号、3号、4号楼，不算溢价所得，仅就佣金一项，且全部按照6%的比例计算，也已给原告造成了超过16000000元的损失。综上所述，《销售代理合同》的达成系原、被告双方真实意思表示的体现，且无违反法律规定，被告理应按销售代理合同约定继续履行合同、支付违约金，并赔偿原告就本案支付的律师服务费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告就本诉向本院提交了以下证据：1.总工程师聘用协议；2.工程师资格证；3.工资发放凭证；4.工地交接会议照片；5.清单明细；6.《建设工程框架协议书》解除协议；7.绿海花园项目工程量验收记录；8.建设工程施工合同；9.施工总承包补充协议；10.建筑工程施工许可证；11.代为支付农民工工资收条及支付的现场照片；12.接待施工方餐饮费发票及购买施工合同发票；13.劳动合同；14.海南宇润地产投资有限公司工资表；15.绿海花园项目独家策划、销售代理合同；16.房屋租赁合同及不动产证；17.租金收据；18.开工现场照片、绿海花园项目海口接待站照片及其他现场照片；19.通话记录；20.渠道（独家）代理合作协议；21.绿海花园销售执行方案；22.定安县商品房预售许可证（2号、3号、4号楼）；23.绿海花园售楼处照片；24.绿海花园认购协议书；25.认购定金收据；26.绿海花园网络销售资料；27.法律事务委托合同；28.中国工商银行网上银行电子回单；29.海南增值税普通发票。 被告绿海房地产公司辩称，一、关于涉案合同是否能够继续履行的问题。2016年4月28日，双方签订《销售代理合同》，约定绿海花园项目由原告独家代理销售。同日，王柱安、陈讲昱及彭某签订《三方协议承诺书》，约定销售合同签订完毕后，原告负责在政府发出应缴报建配套费用等通知后3天内融资6000000元到被告账户。可见，该承诺书是《销售代理合同》的补充协议，且对《销售代理合同》的内容作了附履行条件的补充。承诺书签订后，与主合同不一致，应视为双方对主合同内容进行了实质性的补充，因此应以补充协议为准。可见，约定融资是委托代理销售的前提条件，因原告未能融资成功已构成违约，导致《销售代理合同》失去了约定履行的前提条件，因此该合同不应继续履行，原告亦无权要求继续履行《销售代理合同》。二、关于被告是否应支付违约金。作为有合同先履行义务的原告未能在承诺书约定的政府发出应缴报建配套费用等通知后3天内融资6000000元到被告账户，已构成违约在先。原告作为先履行义务的一方未能如约履行，作为后履行方的被告有权拒绝将绿海花园项目交予原告代理销售，被告不存在任何违约行为，故原告主张被告支付违约金无事实和法律依据。三、关于被告是否应承担律师费。双方之间的纠纷系合同纠纷，在双方签订的销售代理合同中并未就律师费的承担问题进行约定。况且，是原告违约在先，被告不存在任何违约行为，故律师费应由原告自行承担。 被告就本诉向本院提交了以下证据：1.绿海花园项目独家策划、销售代理合同；2.三方协议承诺书；3.海南省非税收入一般缴款书；4.法人授权委托书；5.定安县商品房预售许可证（2号、4号楼）;6.定安县商品房预售许可证（3号楼）。 被告（反诉原告）绿海房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2016年4月28日签订的《绿海花园项目独家策划、销售代理合同》；2.本案的诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2015年，因反诉原告开发建设的绿海花园项目缺乏开发建设资金导致项目停滞不前，反诉被告得知此情况后，找到反诉原告表示其可以帮助反诉原告融资盘活项目，但条件是在项目盘活后反诉原告需承诺将涉案项目的独家策划、销售代理权交给反诉被告。经过磋商，双方于2016年4月28日签订《绿海花园项目独家策划、销售代理合同》，约定反诉原告将绿海花园项目委托反诉被告代理销售，销售起始时间为绿海花园项目取得商品房预售许可证开始至房产销售完止。同日，双方又与案外人彭某签订补充协议，即《三方协议承诺书》，约定《销售代理合同》签订完毕后，陈讲昱负责在政府发出应缴报建配套费用等通知后3天内融资6000000元到王柱安账户。《销售代理合同》及《三方协议承诺书》签订后，由于工地资金告急，反诉原告多次催促反诉被告尽快开展融资工作，避免项目停滞造成更大损失，但反诉被告却始终未能融资到位。2017年6月，反诉原告收到定安县住建局向其发出的应缴报建配套费用等通知后，再次催促反诉被告尽快融资到位，反诉被告始终未予答复。迫于无奈，为使项目继续进行，反诉原告只能自行另外找人融资，该项目才得以继续推进。现反诉被告未能依约帮助反诉原告融资6000000元的行为已构成违约，《销售代理合同》履行的条件已灭失，反诉原告也已自行融资对项目开发建设完毕，反诉原告有权解除与反诉被告签订的《销售代理合同》。综上，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉。 被告（反诉原告）就反诉向本院提交了以下证据：1.海南绿海花园项目合作协议；2.海南绿海花园项目合作协议（二）；3.记账凭证（2017年5月31日）；4.记账凭证（2017年7月13日）；5.记账凭证（2017年10月10日）。 原告（反诉被告）宇润地产公司辩称，一、反诉原告要求解除《销售代理合同》没有事实依据。首先，无论是《三方协议承诺书》还是《销售代理合同》均没有任何一条约定所谓的融资是反诉原告履行《销售代理合同》的前提条件。反诉原告主张的“宇润公司没有融资到位，《销售代理合同》的履行条件已经灭失”的解除理由根本不能成立。其次，早在2016年7月23日，即《三方协议承诺书》签订两个多月后，绿海公司与武汉市第八建工集团有限公司签署了《会议纪要》，该《会议纪要》明确载明：同意宇润公司继续销售房屋；绿海公司收回宇润公司的融资委托书；该会议纪要报送宇润公司一份。即绿海公司在《三方协议承诺书》签订后，已决定自己融资，不再需要宇润公司融资配套费，同时书面确认《销售代理合同》继续履行。前述足以证明绿海公司所述不是事实，其所谓《销售代理合同》的履行条件已经灭失的解除理由根本不能成立。再次，绿海公司缴纳配套费的时间是2017年6月28日，此时绿海公司刚融资进账40000000元，其完全有资金缴纳400多万元的配套费，客观上也不存在需要宇润公司融资配套费的需求。此点亦可从侧面证明绿海公司所谓的多次催促宇润公司融资配套费是虚假的。最后，2017年9月11日，即在绿海公司缴纳完毕配套费的两个多月后，绿海公司的全体股东和宇润公司的法定代表人、其他工作人员还召开了销售碰头会。如果“配套费没有融资到位”是绿海公司主张解除合同的真实原因，那其根本不可能会在缴纳配套费两个多月后，和宇润公司召开销售碰头会。此点也能够证明，绿海公司所谓“宇润公司没有融资到位，《销售代理合同》的履行条件已经灭失”的解除理由不能成立。二、绿海公司主张解除《销售代理合同》没有法律依据。绿海公司依据的是《合同法》第九十四条的规定主张解除合同的，《合同法》第九十四条规定了可以解除合同的五种情形，但绿海公司主张的所谓“宇润公司没有融资到位”即便能够成立，也并不属于五种情形中的任何一种，因此，绿海公司主张解除《销售代理合同》没有法律依据。 原告（反诉被告）就反诉向本院提交了以下证据：会议纪要。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断认定后，对原告（反诉被告）宇润地产公司与被告（反诉原告）绿海房地产公司签订销售代理合同及宇润地产公司未向绿海房地产公司融资或认购房款的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告（反诉被告）宇润地产公司与被告（反诉原告）绿海房地产公司签订《绿海花园项目独家策划、销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），约定了位于海南省定安县定城镇仙沟片区新定安中学西北侧的“绿海花园”除去绿海房地产公司股东所有的22000平方米外，其他均委托给宇润地产公司代理销售；委托代理销售从绿海花园项目取得《商品房预售许可证》开始，至整个项目房产销售完止；宇润地产公司在销售的过程中，必须保证在绿海房地产公司已付工程款时达到付款的金额，否则宇润地产公司应承担违约责任；首期促销房源销售代理佣金为销售总额的6%不含税，剩余房源销售代理佣金为销售总额的8%不含税；绿海房地产公司不得委托任何第三方进行本项目销售工作，同时未经宇润地产公司书面确认绿海房地产公司也不得自行销售本项目房产，否则均视为绿海房地产公司违约；绿海房地产公司违约除应继续履行本协议外，还需按照预计总销售佣金25600000元的30%向宇润地产公司支付违约金；合同未尽事宜，双方另立补充合同，补充协议与本合同具有同等效力等条款。 宇润地产公司与绿海房地产公司签订《销售代理合同》的当日，宇润地产公司法定代表人陈讲昱、绿海房地产公司法定代表人王柱安及绿海花园项目工程承包方武汉市第八建工集团有限公司法定代表人彭某签订了《三方协议承诺书》，约定王柱安负责将绿海花园施工现有现场人员全部清理出场，费用12000000元（包括已付保证金2000000元）由彭某负责在一个月内分期支付到王柱安账户；销售合同签订完毕后，陈讲昱负责在政府发出应缴报建配套费用等通知后3天内融资6000000元到王柱安账户，利息月息1.5%由王柱安承担等条款。 2016年7月23日的《会议纪要》载明，绿海房地产公司法定代表人表明同意宇润地产公司陈讲昱继续销售房屋，下星期一（7月25日）由陈讲昱将销售版本送王柱安确认，要求宇润地产公司在一个星期内认购房款3000000元至5000000元，如陈讲昱先借2000000元，待认购房款后优先归还此款；修改销售合同，按彭某的意思修改；王柱安收回陈讲昱的总经理聘书和融资委托书。 2017年5月20日，绿海房地产公司与案外人寇某签订《海南绿海花园项目合作协议》，约定了绿海房地产公司向寇某融资40000000元整，寇某于协议签订后10日内将40000000元转到绿海房地产公司账户，用于缴纳增容费、办理证件及后续建设等条款。2017年5月31日，寇某向绿海房地产公司账户汇入40000000元。 2017年7月13日，绿海房地产公司与寇某签订《海南绿海花园项目合作协议(二)》，约定了绿海房地产公司向寇某除第一份合作协议中融资的40000000元外，另融资20000000元；寇某于协议签订后10个工作日内将10000000元转到绿海房地产公司账户，用于本项目建设，一个月后将另外的10000000元转到绿海房地产公司账户；此次融资资金与第一次融资资金一起，由寇某指派出纳，与绿海房地产公司共同管理资金，确保绿海房地产公司账上全部资金全部用于公司本项目的生产经营建设等条款。同日，寇某向绿海房地产公司账户汇入10000000元。2017年10月10日，寇某向绿海房地产公司账户汇入8000000元。 另查，2016年1月23日，陈讲昱与绿海房地产公司签订《法人授权委托书》，约定绿海房地产公司委托陈讲昱代表绿海房地产公司办理海南省定安县绿海花园项目融资一事，委托期限自委托之日至融资事项完成时止。 又查，2017年6月28日，绿海房地产公司缴纳城市基础设施配套费4316688元。2017年11月15日，绿海花园项目取得商品房预售许可证。 本院认为，一、原告（反诉被告）宇润地产公司与被告（反诉原告）绿海房地产公司签订的《绿海花园项目独家策划、销售代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效合同，应受法律保护。《三方协议承诺书》在《绿海花园项目独家策划、销售代理合同》签订的当日作出，应视为补充协议。《三方协议承诺书》明确约定陈讲昱负责在政府发出应缴报建配套费用等通知后3天内融资6000000元到王柱安账户。又，2016年1月23日陈讲昱与绿海房地产公司签订的《法人授权委托书》，约定了绿海房地产公司委托陈讲昱代表绿海房地产公司办理海南省定安县绿海花园项目融资事项。综合《三方协议承诺书》及《法人授权委托书》来看，融资6000000元应是宇润地产公司应当履行的合同义务。后《会议纪要》收回了陈讲昱的总经理聘书和融资委托书，但要求宇润地产公司在一个星期内认购房款3000000元至5000000元，宇润地产公司对该会议纪要并无异议。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。认购房款3000000元至5000000元应视为对融资6000000元合同义务的变更，则宇润地产公司应在规定的时间内完成认购房款的义务。但截止到法庭辩论终结前，宇润地产公司仍未履行融资或认购房款的义务，且无相应的证据证明融资或认购房款已不作为绿海房地产公司要求宇润地产公司应履行的合同义务，应承担举证不能的不利后果。作为合同的双方主体，均应按约履行自身的义务，现宇润地产公司未履行融资及认购房款的义务而诉请继续履行双方于2016年4月28日签订的《销售代理合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于宇润地产公司主张绿海房地产公司支付违约金7680000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，宇润地产公司应履行的义务是融资或认购房款，绿海房地产公司应履行的义务是将绿海花园项目委托宇润地产公司代理销售。只有在绿海花园项目取得商品房预售许可证后，宇润地产公司才可对外代理销售房屋，而取得商品房预售许可证需缴纳城市基础设施配套费等费用。只有宇润地产公司先履行融资或者认购房款的义务，绿海房地产公司取得商品房预售许可证后才可以将绿海花园项目交给宇润地产公司代理销售。因此，宇润地产公司应是先履行义务的一方，绿海房地产公司是后履行义务的一方。现由于宇润地产公司未履行融资或认购房款的义务，绿海房地产公司向案外人融资并对外自行销售房屋不构成违约，宇润地产公司主张绿海房地产公司支付违约金，不符合事实和法律规定，本院不予支持。另，关于宇润地产公司述称其为销售绿海花园项目投入了大量人力物力财力，关于其经济损失，宇润地产公司可另行通过诉讼或其他途径解决。 三、关于宇润地产公司主张绿海房地产公司支付律师费153700元。由于双方对律师费的问题在合同中未作约定，且本案中宇润地产公司存在未按约履行合同义务的行为，故对宇润地产公司主张的律师费153700元，本院不予支持。 四、关于绿海房地产公司主张解除双方于2016年4月28日签订的《销售代理合同》。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，由于宇润地产公司截止到法庭辩论终结前仍未履行融资或认购房款的义务，且绿海房地产公司已向案外人融资到款项并自行销售涉案房屋，合同目的现已不能实现，绿海房地产公司诉请解除合同，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十七条、第九十四条第四款规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）海南宇润地产投资有限公司与被告（反诉原告）海南绿海房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《绿海花园项目独家策划、销售代理合同》； 二、驳回原告（反诉被告）海南宇润地产投资有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66636元、反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）海南宇润地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 胡 程 人民陪审员 李 芳 人民陪审员 陶丽莎 二〇一八年十月二十三日 法官 助理 周博艳 书 记 员 温 雅 速 录 员 林一苗