广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤20执复121号 复议申请人（利害关系人）：王东方，女，1987年11月12日出生，汉族，身份证住址四川省平昌县。 委托诉讼代理人：李伟光，广东南鹏展法律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司中山分行，住所地中山市**博爱五路大东裕商业大厦首层**，统一社会信用代码91442000669819579W。 负责人：李启信。 被执行人：中山市东升镇荣耀装饰材料商行，住，住所地广东省中山市东升镇丽城路建材五金商铺第****织机构代码06511920-5。 经营者：杨鉴洪。 被执行人：杨鉴洪，男，1989年10月17日出生，汉族，住广东省中山市。 复议申请人王东方不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071执异240号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 广东省中山市第一人民法院（以下简称执行法院）在执行申请执行人兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）与中山市东升镇荣耀装饰材料商行（以下简称荣耀商行）、杨鉴洪金融借款合同纠纷一案中[执行案号：（2017）粤2071执8387号]，王东方对执行法院拍卖杨鉴洪名下位于中山市××镇同乐大街××朝阳花××109卡（以下简称雍阳居109卡）的执行行为不服，向执行法院提出执行异议。 执行法院查明，关于兴业银行中山分行与荣耀商行、杨鉴洪金融借款合同纠纷一案，该院经审理作出（2016）粤2071民初17245号民事判决，判决：一、荣耀商行于本判决生效之日起七日内向兴业银行中山分行偿还借款本金350万元及利息、罚息、复利[暂计至2016年7月19日，利息94848.69元、复利1979.66元，从2016年7月20日起至欠款全部清偿之日止，对未到期本金按借款利率计收利息，对逾期本金按罚息利率计收罚息，对应付未付利息按罚息利率计收复利；罚息利率为借款利率上浮50%，借款利率为固定利率，年利率8.4%]；二、兴业银行中山分行有权对杨鉴洪提供抵押的分别位于中山市东升镇同乐大街1号朝阳花地花园雍阳居107卡的房地产[土地证号：中府国用（2014）第易09003**；房产证号：**××20；他项权证号：粤房地他项权证中府字第**]、中山市东升镇同乐大街1号朝阳花地花园雍阳居108卡的房地产[土土地证号：中府国用（2014）第易09006**房产证号：**××25；他项权证号：粤房地他项权证中：粤房地他项权证中府字第**乐大街1号朝阳花地花园雍阳居109卡的房地产[土地土地证号：中府国用（2014）第易09003**产证号：**××46，他项权证号：粤房地他项权证中府字第011402：粤房地他项权证中府字第**先受偿本案债权，杨鉴洪承担担保责任后，有权向荣耀商行追偿；三、杨鉴洪对荣耀商行的上述债务承担连带清偿责任，杨鉴洪承担连带保证责任后，有权向荣耀商行追偿……”。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，兴业银行中山分行向该院申请执行,执行案号为（2017）粤2071执8387号。该案在诉讼过程中，根据兴业银行中山分行财产保全的申请，该院作出（2016）粤2071民初17245号民事裁定，于2016年8月19日查封杨鉴洪名下雍阳居109卡的房地产。进入执行程序后，转为执行中的查封。执行过程中，执行法院作出（2017）粤2071执8387号执行裁定于2017年8月23日查封雍阳居109卡的房地产。2018年5月30日，执行法院作出执行裁定拍卖上述涉案房产，并发出（2017）粤2071执8387-3号公告，责令杨鉴洪限期迁出涉案房产。王东方遂于2018年7月2日向执行法院提出上述执行异议。 另查，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房产雍阳居109卡，登记座落：中山市东升镇同乐大街1号朝阳花地花园雍阳居109卡，权利人为：杨鉴洪，土地证土地证号：国（2014）易易09003**证号：**××46。2014年9月2日，就本案涉案房产雍阳居109卡，兴业银行中山分行与杨鉴洪办理抵押登记手续，被担保主债权数额为5533000元。 又查，王东方提交的房屋租赁合同显示：涉案房产租赁期从2016年3月18日起至2021年3月18日止，共5年。月租金3000元，租金按月支付，租金从2016年3月18日逐年递增10%，即2017年按原租金增10%，以后租金每年都在原来的基础上再增10%，落款日期：2016年3月18日。 执行法院认为，本案的焦点系王东方主张的租赁权益是否能得到保障的问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中王东方未能提供证据证明其向杨鉴洪实际支付租金费用，也未能提供证据证明在本院查封前占有使用涉案房产，对王东方主张对涉案标的物享有租赁关系，执行法院不予采纳。 其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。即使王东方主张的租赁关系成立，因该租赁关系发生在本案涉案房产雍阳居107卡抵押权设立后，故该租赁关系也不得对抗涉案房产已登记的抵押权。据此，执行法院根据申请执行人的申请对涉案房产予以拍卖，符合法律规定。王东方请求中止对涉案房产的执行，于法无据，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条之规定裁定：驳回异议人王东方的异议请求。 王东方不服，向本院复议称，请求撤销广东省中山市第一人民法院作出的（2018）粤2071执异240号执行裁定，支持王东方提出的请求。事实与理由如下：一、执行法院未依法召开听证会，违反法定程序作出（2018）粤2071执异240号执行裁定。二、王东方于2016年3月18日承租了杨鉴洪位于中山市××镇同乐大街××朝阳花××卡的商铺。执行法院查封该商铺的时间是2017年8月23日，根据“买卖不破租赁”的原则，虽然该商铺被执行，但租赁关系仍然有效，且即使执行过程中拍卖商铺，实际承租人也有优先购买权。三、王东方本着合法交易的目的，是善意第三人，应得到法律的保护。王东方与杨鉴洪签订《房屋租赁合同》后，王东方花巨资进行装修。而且王东方每个月均按时足额支付租金，从不存在拖欠租金的情况，更不存在串通或者故意损害兴业银行中山分行的情形，为了保护市场交易的安全，法院应保护善意第三人的合法权益。综上，请求法院依法审查复议的事实和理由，撤销原裁定，纠正执行法院的违法行为，以示公正。 本院查明，对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，首先，依据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案件复杂、争议较大的，应当进行听证。”执行法院采取书面审查方式审理执行异议案件，符合前述法律规定。 其次，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”之规定，兴业银行中山分行对本案涉案房产的抵押权设立时间为2014年9月2日，复议申请人王东方与杨鉴洪就涉案房产的《房屋租赁合同》签订时间为2016年3月18日，即王东方与杨鉴洪签订租赁合同时间在租赁物设定抵押权之后，依据前述规定，王东方主张的租赁权不得对抗设立在前的抵押权，对于王东方的复议请求，本院不予支持。 综上，复议申请人王东方的复议请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人王东方的复议申请，维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071执异240号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  林仁彬 审判员  李油欢 审判员  赵 娟 二〇一八年十月二十九日 书记员  王 昱