贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0203民初1837号原告：李迪金，男，1975年1月1日生，汉族，住六枝特区。委托诉讼代理人：张兴建，六枝特区城镇法律服务所法律工作者，执业证号32409011100720。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司总经理。委托诉讼代理人：李富荣，贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，职业证号15202200910841295。原告李迪金与被告六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原告李迪金的委托诉讼代理人张兴建，被告源丰房开公司的委托诉讼代理人李富荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李迪金向本院提出诉讼请求：1.判决被告提供办证所需材料在30日内为原告办理房屋所有权证及土地使用证；2.判决被告将3%面积内的房价款8506元返还原告；3.判决被告双倍返还超出3%面积房价款6519元；4.判决被告支付占用3%面积内的房款8506元78个月期间的利息损失2706元，后期利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，支付至多收房款付清时止。事实和理由：2011年，被告预售阳光花园小区商品房。原告看中被告预售房A幢1单元8层7号房（1-8-7A），面积107.25平方米，约定单价2650元/平方米，总房款285000元。被告将该房缴纳的首付款、房屋面积、平方单价、总价及相关费用制作成《住宅买卖计税（费）表》给原告签字，原告按住宅买卖计税（费）表项目缴纳全部费用后，被告将制定好的空白《商品房买卖合同》给原告，让原告签字，之后，被告以办理相关证件为由，没有将合同交付原告。现房屋虽交付使用，但权属证书至今未办理。经测量，经测量，建筑面积只有102.81平方米，比被告当初宣传的少4.44平方米，原告要求被告退多收房款，但被告以各种理由拖延时间。被告源丰房开公司辩称，一、基于法律规定和当事人的约定，源丰房开公司对原告要求其办理房屋所有权证及土地使用证没有异议。二、原告提出的其他诉讼请求，无事实与法律依据，应当依法驳回。第一，2011年11月29日，源丰房开公司取得阳光花园小区A栋商品房预售许可，根据《城市房地产管理法》第44条第4款、《城市商品房预售管理办法》第6条，《城市房地产开发经营管理条例》第23条第4款的规定，商品房预售，须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售许可，取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。因此，原、被告双方以《住宅买卖计税（费）表》方式开展对商品房计价的行为，明显违法。三，《商品房买卖合同》合法有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定建筑面积与套内建筑面积，按照套（单元）方式计算房价款；面积误差约定，外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。2011年至2012年期间，原、被告双方向六枝特区房地产产权产籍管理机关申请预告登记，原告还对登记机关预告登记信息核对无误并申明对所提交的材料的真实性、合法性、有效性负责，自愿承担相应法律责任。之后，六枝特区房地产交易所依法对《商品房买卖合同》进行了预告登记备案，被告已交付房屋给原告，且原告对涉案房屋的套内建筑面积与合同约定的面积无异议。基于上述行为，根据《商品房销售管理办法》第16条和《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房销售应订立《商品房买卖合同》，根据《城市商品房预售管理办法》第10条第2款规定，非经法定程序，备案合同不得变更或撤销。所以，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。第三，原告要求返还房差款没有事实和法律依据。合同约定，商品房系按套计算房款，且《商品房买卖合同》第十五条就面积差异处理约定：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。房屋交付后，原告没有对备案登记提出异议，也没有请求撤销或变更合同，也没有提供证据证明涉案房屋面积出现误差。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽系复印件，但该证据与原告提供的物业费收据与生效的民事判决书相互印证，能证明原告向被告购买的“阳光花园”A幢1单元8层7号（1-8-7A）房屋系按建筑面积计价，并不是按套计价。原告提供的《维修金、办证费收据》能证明原告已按约定支付了相关费用。原告提供的《企业信用信息公示报告》能证明被告指定的物业管理公司的股东之一系被告的法定代表人毛威。被告提供的《商品房预售许可证》能证明被告建设的“阳光花园”A幢房屋已于2011年11月29日取得销售许可。被告提供的《商品房预售登记备案档案资料》只能证明涉案房屋已登记备案，但达不到其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，被告预售阳光花园小区商品房，原告购买被告预售房A幢1单元8层7号房（1-8-7A），房屋面积107.25平方米，单价2650元/平方米，总房款285000元。被告将该房缴纳的首付款、房屋面积、平方单价、总价及相关费用制作成《住宅买卖计税（费）表》给原告签字确认。原告支付被告全部房款。2011年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：第二条，原告购买被告的商品房为预售房。第三条，建筑面积102.81平方米，套内建筑面积85.2平方米。第六条，商品房按套计算，总价款为285000元。第十一条，被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条，按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条，被告承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告。第二十三条，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月1元/平方米（建筑面积）。第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。同时查明，原告一直要求被告办理房屋所有权证，但被告一直未办理，并称涉案房屋未经消防验收，无法办理房屋所有权证。物业公司按107.25平方米向原告收取物业管理费。“阳光花园”A栋楼系电梯楼，购房基础价格为2600元/平方米，从第二层起，每上一层增加10元。被告自称“阳光花园”A栋楼的业主均签订《住宅买卖计税（费）表》，后因办证需要收回大部分业主的《住宅买卖计税（费）表》。“阳光花园”A栋楼业主牟春梅住房为1-5-7A，总面积107.25平方米，单价2620元/平方米。被告依法选聘的物业公司为六盘水德鸿物业服务有限公司，该公司的股东之一系被告的法定代表人毛威。另查明，六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告源丰房开公司子公司，于2016年10月31日出具《证明》给业主刘宝贤、刘玮，认可刘宝贤、刘玮购买“阳光花园”A栋楼房屋的单价为2690元/平方米（11层）、2630元/平方米（5层）。本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但表上记载的内容是原告与被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示。原告购买的住房与A栋楼业主牟春梅购买的住房面积相同，牟春梅的住房面积107.25平方米已经生效的民事判决书确认，同时被告选聘的物业公司系按107.25平方米向原告收取物业管理费；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付首付款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积102.81平方米，套内建筑面积85.2平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积107.25平方米计价。二、被告是否应提供房屋办证所需材料到产权登记机关为原告办理“阳光花园”小区A幢1单元8层7号房（1-8-7A）房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告，但被告未履行义务，已违约。故对原告要求被告提供房屋办证所需材料到产权登记机关办理“阳光花园”小区A幢1单元8层7号房（1-8-7A）房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、关于原告主张的房屋面积误差房款及利息之诉请。因涉案房屋系按建筑面积107.25平方米计价，被告交付原告的房屋建筑面积为102.81平方米，面积误差比绝对值为4.14%[（102.81-107.25）÷107.25×100%]，已超出3%，对原告要求被告返还3%面积内的房款8506元（107.25平方米×3%×2650元）之诉请，予以支持。关于利息问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房款即8506元计算，利息计算期间于《商品房买卖合同》签订当月起按月计算，即自2011年12月14日至2018年6月14日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，原告主张2706元，予以支持。对原告要求支付后期利息之诉请，不予支持。对原告要求被告双倍返还超出3%外面积的房款之诉请，予以支持，房款为1.23×2650元×2=6519元。对被告称原告主张的房差款不应得到支持之辩解。本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。该约定系基于房屋按套（单元）计价，但涉案房屋并非按套（单元）计价，该约定部分显然无效。故对被告此辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告李迪金办理六枝特区“阳光花园”小区A幢1单元8层7号房（1-8-7A）房屋所有权证及土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李迪金房屋面积误差房款15025元，利息2706元；三、驳回原告李迪金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告李迪金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 肖 鸿二〇一八年十月三十日书记员 周程程