成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初1338号 原告：成都亿新物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区浆洗上街**。 法定代表人：陈平，职务总经理。 委托诉讼代理人：胡弥，四川印诺律师事务所律师。 被告：余松柏，女，汉族，1969年11月19日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：袁顺江，男，汉族，1970年7月11日出生，住四川省渠县，与被告余松柏系夫妻关系。 被告：袁顺江，男，汉族，1970年7月11日出生，住四川省渠县。 原告成都亿新物业管理有限公司（以下简称亿新公司）与被告余松柏、袁顺江物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告亿新公司的委托诉讼代理人胡弥、被告余松柏的委托诉讼代理人袁顺江、被告袁顺江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿新公司向本院提起诉讼请求：1、被告支付原告2013年1月1日至2017年7月31日期间物业管理费7514.1元；2、被告支付原告电费204.93元；3、被告依照《合同法司法解释（二）》第二十九条规定向原告支付违约金2254.23元；4、被告承担本案诉讼费、调查取证费差旅费1000元。事实和理由：2012年12月16日，原告同郫县安德镇蜀郡·杜鹃城第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，并于2013年1月4日向郫县房产管理局进行备案。依据合同第十一条约定：物业服务费用交纳时间：每月25日之前。但自2013年1月1日至2017年7月31日。被告作为“蜀郡·杜鹃城”小区一期××号房的业主，未依约交纳物业费。后经原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳物业费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。现原告诉至本院，请求解决。 被告余松柏、袁顺江辩称：原告起诉系主体错误，二被告未和原告签订任何合同，故不应向原告缴纳物业服务费；原告与蜀郡·杜鹃城第一届业主委员会所签订的合同违反《物权法》第七十六条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”，也未经招标程序，就私下的签订了物业服务合同，严重侵犯了业主的合法权益，该合同应撤销。物业公司与业主是平等的主体关系，在实际履行过程中应是物业公司先履行服务义务，业主后按约定缴纳物业费，物业服务合同系双务合同，原告在履行中存在严重瑕疵，包括：停车费、广告费及其他是业主的收入，扣除成本后应当转入维修基金，至今帐目从未公开；公共绿地占用，健身场地被占有，器材盗卖；活动用房对外出租，用于搞赌博等，业主有权行使先履行抗辩权。在涉案合同到期后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主可以不接受原告的约束。物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同的约定，业主基于最高院的司法解释也可以暂停缴纳物业费直到问题的解决。后业主多次与物业公司协商缴费事宜，但原告均拒收，现被告明确表示愿意缴纳本属于自己合理的物业费，但不缴纳不合理的费用。该合同是格式合同，原告无权收取违约金；电费无相关证据应不予支持。现被告要求驳回原告的诉讼请求，并要求其赔偿精神损失费和误工费20000元。 本院经审理查明的事实：二被告购买了位于郫都区安德镇政府路1号蜀郡·杜鹃城××栋××单元××楼××号房屋，建筑面积105.09平方米，属电梯住宅。2012年12月16日郫县安德镇蜀郡·杜鹃城第一届业主委员会与原告亿新公司签订了《物业服务合同》，约定：物业管理的期限为2013年1月1日0时至2013年12月31日0时；物业公共服务事项包括，建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管等；物业服务费多层住宅0.80元/月/平方米，电梯住宅1.30元/月/平方米，联排别墅1.30元/月/平方米，商业1.60元/月/平方米；由业主向原告支付物业服务费用，且在每月25日前履行交纳义务；除上述外，该合同还对双方的权利义务、附件内容等事项进行约定。 2013年6月18日王兴蓉、赵月先、李相生起诉郫县安德镇蜀郡·杜鹃城第一届业主委员会，第三人亿新公司业主撤销权纠纷一案，本院经审理判决驳回了王兴蓉、赵月先、李相生的诉讼请求。后王兴蓉、赵月先、李相生不服判决上诉到成都市中级人民法院，二审维持了一审判决。 2017年10月，郫都区安德镇望乐社区居民委员会出具证明，证明物业服务合同到期后，涉案小区的业主委员会解散，截止目前尚未成立业主委员会，自2014年1月起至今涉案小区的物业服务由原告代管。 自2013年1月1日至2017年7月31日二被告尚未交纳物业管理费，但支付了电费。 在庭审中原告自愿放弃调查取证差旅费的主张。二被告明确其赔偿精神损失费和误工费20000元的要求，仅系辩论意见，不要求提起反诉。 上述事实，有原告的营业执照、二被告的身份信息、房屋信息摘要、商品房买卖合同、《物业服务合同》及其备案表、郫都区安德镇望乐社区居民委员会出具证明、照片、收据、停车记录、值班记录、工程维修单、交接班记录、水电费收据、(2013)成郫民初字1563号民事判决书、(2014)成民终字第1454号判决书等以及当事人陈述等予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为二被告是否为适格的主体，双方是否系物业服务关系，涉案物业服务合同的效力问题，原告是否按质履行了物业服务，被告的先履行抗辩权是否成立，是否应向原告支付物业服务费等。 对于主体资本格问题。二被告系涉案小区的业主，原告系涉案小区的物业服务企业，现因物业服务费问题诉至本院，故二被告的主体资格适格。 对于双方是否系物业服务关系的问题。从本院证据能证实原告自2013年起至今为涉案小区提供物业服务，二被告系涉案小区的业主，双方形成物业服务合同关系。 对于涉案物业服务合同的效力问题。因该合同在本院受理的王兴蓉、赵月先、李相生起诉郫县安德镇蜀郡·杜鹃城第一届业主委员会，第三人亿新公司业主撤销权纠纷一案【(2013)成郫民初字1563号】的民事判决书以及(2014)成民终字第1454号判决书已进行处理，且已生效。故本院对生效的法律文书所确认的事项不进行评判。 对于原告是否按质履行了物业服务的问题。从原告方向本院提交的证据能证实原告履行了一定的物业服务，从被告方提交的证据虽能证实存在一时的清洁卫生问题，但不能证实原告在提供物业服务期间履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。此外，若原告存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，被告可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，可另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。 对于被告主张先履行抗辩权，对此本院认为，在物业服务合同中，业主交纳物业费用、享受物业服务与物业服务企业提供服务、收取费用，是同时存在的，无法进行明确的先后区分。虽然物业服务合同中一般有业主支付物业服务费用时间的约定。但该约定不足以构成合同义务先后履行的依据。 对于二被告是否应支付物业服务费等问题。原告为涉案小区提供了物业服务，二被告并未举证证明其已缴纳了物业管理费，应承担举证不能的法律后果。因此，原告主张二被告向其支付2013年1月1日至2017年7月31的物业服务费7514.1元（105.09平方米×1.3元每平方米=月136.62元×55个月）的请求，本院予以支持。对于原告电费的主张，因二被告向本院提交证据证明在此期间的电费二被告已经进行交纳，故本院不予支持。双方因物业服务的质量等问题发生争议，不构成违约，故本院对于原告违约金的主张，本院不予支持。 对于原告在庭审中自愿放弃调查取证差旅费的主张，本院予以确认。对于被告声称其赔偿精神损失费和误工费20000元的要求，仅系辩论意见，不要求提起反诉的意见，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告余松柏、袁顺江应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市亿新物业有限公司支付从2013年1月1日至2017年7月31的物业服务费7514.1元； 二、驳回原告成都市亿新物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告余松柏、袁顺江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  何红梅 人民陪审员  李德志 人民陪审员  杨建华 二〇一八年十月三十日 书 记 员  阳友亮