广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终1161号上诉人（原审原告）：康渭岚，女，1985年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈某（康渭岚配偶），住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：何凤琼，女，1969年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人康渭岚因与被上诉人何凤琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初28212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康渭岚上诉请求：1.何凤琼向康渭岚退回商铺按金22000元；2.何凤琼向康渭岚退回2018年12月至2019年12月的商铺租金132000元；3.何凤琼赔偿康渭岚因某合同终止的履约保证金20000元；4.何凤琼向康渭岚赔偿店铺投入损失400000元；5.本案诉讼费由何凤琼承担。事实与理由：一、康渭岚与案外人孔某约定各提供50%的现金合伙经营涉案商铺，并口头授权康渭岚签订租赁合同。签署合同时，孔某夫妇也在场。何凤琼知晓康渭岚与孔某的合伙关系，但并没有提醒康渭岚在租赁合同上签署合伙人及店铺法定代表人孔某的名字。何凤琼同意孔某以非店铺承租者的身份注册营业执照并经营，造成合同出现漏洞与缺陷，应负全部责任。二、2020年1月，因何凤琼没有按照康渭岚告知的方案注销店铺营业执照及让孔某离开店铺，导致康渭岚无法接管店铺，造成投入店铺损失80多万元。三、若何凤琼配合处理店铺营业执照注销问题，让康渭岚接手店铺，就不会导致拖欠租金，也不会造成店铺因违法经营而致大量客户投诉到某总部，导致总部终止合同。四、（2020）粤0606民初某号案对于租金和按金的处理有失公平，康渭岚已提起上诉。何凤琼辩称，一、何凤琼在与康渭岚签订租赁合同前不认识康渭岚和孔某等人，不清楚康渭岚和孔某之间的关系。何凤琼与康渭岚是经过充分协商才签订租赁合同，合同是双方当事人的真实意思表示。二、在2019年12月30日前，每月由康渭岚向何凤琼缴纳租金。2020年1月6日，康渭岚通过微信通知何凤琼从该月开始把租金催缴单发给店铺或者孔某，何凤琼从此时起才通过微信与孔某联系，并追讨租金。三、何凤琼与康渭岚是租赁合同关系，何凤琼已向康渭岚交付符合合同约定的商铺，已完成合同约定的义务。康渭岚享有自主经营的权利，其与他人就经营问题产生纠纷是其应承担的经营风险，与何凤琼无关。康渭岚向一审法院起诉请求：1.何凤琼向康渭岚退回商铺按金22000元；2.何凤琼向康渭岚退回2018年12月至2019年12月的商铺租金132000元；3.何凤琼赔偿康渭岚因某合同终止的履约保证金20000元；4.何凤琼向康渭岚赔偿店铺投入损失400000元；5.本案诉讼费由何凤琼承担。一审法院认定事实：康渭岚与何凤琼于2018年12月2日签订了一份《商铺租赁合同》，由康渭岚向何凤琼承租位于佛山市顺德区某商铺。租赁合同签订后，康渭岚按合同约定支付租金至2019年12月后未再向康渭岚支付租金，何凤琼遂向法院提起诉讼，案号为（2020）粤0606民初某号。该案经法院经审理后认为《商铺租赁合同》合法有效，康渭岚自2020年1月开始拖欠租金构成违约,据此判令何凤琼与康渭岚于2018年8月2日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月7日解除；康渭岚应于判决发生法律效力之日起二十日内，将位于佛山市顺德区某商铺退还给何凤琼；康渭岚应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向何凤琼支付租金及截止2020年7月7日的物业管理费45833.33元及占用费（自2020年7月8日起按月租金11000元支付至实际退还商铺之日止）；康渭岚应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向何凤琼支付2019年12月-2020年3月份的电费及2019年11月-12月的水费1736.6元。另外，（2020）粤0606民初某号案件中就康渭岚已付的租金及保证金均进行了处理。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，就双方的租金及保证金，已在（2020）粤0606民初某号案件中进行处理，康渭岚就此项再次提起诉讼，一审法院不再审查。对于康渭岚主张的履约保证金，因该保证金系康渭岚经营的加盟店与加盟商之间的合同关系，何凤琼仅作为房屋出租方，对康渭岚经营期间的商事活动所产生的权利义务并无关联，故一审法院对康渭岚的该项诉讼请求不予支持。对于康渭岚主张的损失赔偿问题。康渭岚与何凤琼之间系租赁合同关系，依据租赁合同，何凤琼的义务为向康渭岚交付符合合同约定的房屋，康渭岚已经实际在涉案租赁房产中进行了经营，显然何凤琼已经完成了其租赁合同义务。康渭岚在获取租赁房产后，享有自主经营权利，经营期间与他人就经营问题产生纠纷，应属于康渭岚的经营风险。何凤琼作为租赁房产的出租方，就康渭岚因自主经营而产生房屋使用、登记经营主体的排除并不负有保障义务。在合同未解除的前提下，何凤琼也并无权利干涉康渭岚的自主经营，更不具备将房产上所负有的经营主体注销其登记，故康渭岚主张何凤琼赔付其店铺投入的损失于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回康渭岚的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为4770元（康渭岚已预交），由康渭岚自行负担。二审期间，康渭岚向本院提交以下证据：1.店铺部分出资凭证、工商银行顺德某支行流水、中国农业银行流水、银行转账截图、店铺投入清单，拟证明康渭岚对涉案店铺的投入情况；2.顺德区某个体户注销凭证，拟证明某个体户的法定代表人是孔某以及该个体户的注销时间；3.（2020）粤0606民初某号民事判决书和民事裁定书，拟证明该案二审至今仍未开庭，且民事判决书案号有错误、不严谨。何凤琼向本院提交以下证据：1.康渭岚与何凤琼的微信聊天记录，拟证明康渭岚于2020年1月6日通过微信告知何凤琼与孔某联系，何凤琼与孔某无任何利益关系，何凤琼于2020年4月14日通过微信通知康渭岚、陈某、孔某，要求其限时搬离店铺，但其并无理会；2.（2020）粤0606民初某号民事判决书，拟证明何凤琼胜诉。本院组织当事人对上述证据进行质证。康渭岚提交的证据1和证据2，本院下文结合案情进行认证。康渭岚提交的证据3及其证据主张与本案无关，本院不予采纳。康渭岚对何凤琼提交的证据1和证据2的真实性无异议，本院确认其真实性。经审查，除“（2020）粤0606民初某号案件中就康渭岚已付的租金进行了处理”外，一审判决认定的其余事实正确，本院予以确认。二审中，康渭岚确认其本案诉请何凤琼赔偿的履约保证金是其与案外人签订的《某特许经营合同》项下的履约保证金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的二审诉辩意见，本院分析如下：关于商铺按金。康渭岚诉请何凤琼退回商铺按金22000元。由于一审法院已在（2020）粤0606民初某号案件中对该按金予以处理，故本院对此不再审查。关于租金。康渭岚诉请何凤琼退还2018年12月至2019年12月的商铺租金。何凤琼与康渭岚之间是租赁合同关系。出租人的基本义务是依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方均确认何凤琼已向康渭岚交付涉案商铺，且无证据显示商铺不符合合同约定用途。据此，何凤琼已完成出租人之合同义务，康渭岚要求退还2018年12月至2019年12月的商铺租金缺乏依据，本院不予支持。关于履约保证金。康渭岚确认其诉请的履约保证金是其与案外人签订的《某特许经营合同》项下内容。何凤琼仅作为商铺出租人，并非该合同的当事人，康渭岚在经营商铺过程中与其他经营者产生的纠纷，与何凤琼无关，故一审法院对康渭岚的该项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。关于店铺投入损失。何凤琼作为出租人，已提供符合合同约定用途的租赁物予康渭岚，并且康渭岚使用该租赁物已经过一段期间。在此之后，康渭岚因与其合伙人产生纠纷而主张无法正常使用租赁物，何凤琼对此并不存在过错，因此何凤琼在本案中不存在违约行为，康渭岚要求其承担违约责任，不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。故康渭岚二审提交的关于案涉商铺的投入与营业执照注销情况的证据与本案没有关联性，本院不予采纳。综上所述，康渭岚的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9540元，由上诉人康渭岚负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二一年四月九日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲