云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终4969号上诉人（原审原告）：云南环达电缆实业有限公司，住所地昆明市晋宁县晋城俊腾达工业园**。法定代表人：林玉萍。委托诉讼代理人：陈少鑫，男，系公司股东，特别授权代理。委托诉讼代理人：李晓刚，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南俊腾达房地产开发有限公司，，住所地昆明市晋宁县工业园区晋城片区法定代表人：李凯。委托诉讼代理人：段安平，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南环达电缆实业有限公司（以下简称环达公司）、上诉人云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案经报请批准延长审限，现已审理终结。环达公司上诉请求：一、改判俊腾达公司立即协助环达公司办理产权过户登记；二、改判俊腾达公司支付环达公司逾期办理产权过户登记违约金，违约金从2014年3月30日起算，直至俊腾达公司实际办理产权过户登记之日止；三、本案一审、二审诉讼费用由俊腾达公司承担。事实和理由：一、一审判决认定“云南俊腾达房地产开发有限公司至今没有办理产权过户登记原因是云南环达电缆实业有限公司没有根据合同约定向云南俊腾达房地产开发有限公司提交有关资料”是错误的。首先，环达公司向法院重申三个事实：1.环达公司办理产权过户登记需要提交的资料为营业执照、买卖合同、买房的正式发票；2.俊腾达公司至今没有交纳开具正式购房发票所需承担的税款60余万元。所以环达公司至今还未收到购房发票；3.领取一审判决书后，环达公司按照一审判决的要求，将办理产权证的有关资料邮寄给俊腾达公司，但是俊腾达公司早已人去楼空。其次，以上三个事实充分表明，本案俊腾达公司至今没有办理产权过户登记至环达公司名下的根本原因是俊腾达公司至今没有能力缴纳税款，无法开具正式购房发票。再次，对于环达公司来说，提交产权过户登记资料是轻而易举的事情，环达公司完全不可能不提交这些资料，导致自己几年都无法办理产权证。最后，从以上三点分析可以看出，俊腾达公司辩解环达公司没有提交相关资料是不合逻辑和常理的。一审采纳了俊腾达公司的辩解，认定事实错误。二、关于逾期办理产权过户登记违约金的问题。根据前述分析，俊腾达公司关于环达公司没有提交相关资料的理由是不能成立的。所以，俊腾达公司应当根据合同约定在2014年3月30日前将产权过户登记到环达公司名下，并以此作为逾期办理产权过户登记违约金的起算时间。俊腾达公司上诉并答辩称，一、一审法院判决俊腾达公司支付逾期交房违约金106666.36元是错误的。1.涉案《标准厂房/配套用房购销合同》第七条约定俊腾达公司于2013年12月30日将合同约定的房屋交付给环达公司。2014年2月9日，俊腾达公司将厂房交付给环达公司。环达公司于2014年5月21日正式到工商部门办理备案并正式入驻厂房。2.该合同第十条第二款第2项约定：“乙方接房前应付清《标准厂房/配套用房购销合同》项下的房价款及相关的费用，否则，甲方有权不向乙方交房”。即环达公司请求交房，前提是按合同约定交清房款，而环达公司于2015年5月12日才交清房款，根据双方签订合同约定，环达公司请求交房的时间只能是2015年5月12日，如俊腾达公司不交房，才构成逾期交房并承担逾期交房违约金。一审法判令俊腾达公司自2013年12月31日开始承担逾期交房的违约责任，与合同约定不符，是错误的。二、环达公司请求支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。俊腾达公司已于2014年2月9日将合同约定的厂房交付给环达公司。2015年7月22日该厂房进行竣工备案。现环达公司认可厂房已于2015年7月22日交付的事实。即到2015年7月22日，环达公司要求交房的权利得到成就，权利并没有受到持续侵害。环达公司起诉主张违约金的时间是2017年10月30日，不论是按合同第七条约定的2013年12月30日交房，还是按合同第十二条第二款第2项约定交房条件成就的时间交房，均超过了两年诉讼时效。三、根据《标准厂房/配套用房购销合同》第十条第二款第2项以及第十二条的约定，俊腾达公司履行协助办理产权登记的义务应在环达公司付清房款后90个工作日内。但环达公司直至2015年5月12日才付清房款，此后因没有按时提交办证所需材料，才导致至今未能办理过户登记，俊腾达公司不构成违约。据此，请求：一、撤销一审判决，改判驳回环达公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由环达公司承担。针对俊腾达公司的上诉，环达公司辩称，根据双方签订的《标准厂房/配套用房购销合同》第七条约定，俊腾达公司应于2013年12月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该厂房/配套交付给环达公司。2014年2月9日俊腾达公司向环达公司交付房屋时，该房屋尚未通过竣工验收，故俊腾达公司的交付不符合合同约定，不能视为俊腾达公司已经履行了合同义务。2015年7月22日涉案房屋进行了竣工验收备案，此时才能视为俊腾达公司交房，俊腾达公司迟延交付房屋已经构成违约。涉案合同中并没有明确约定逾期交房违约金的支付期限，环达公司在本案中主张逾期交房违约金没有超过诉讼时效。请求驳回俊腾达公司的上诉请求，支持环达公司的上诉请求。环达公司向一审法院起诉请求：1.俊腾达公司将晋宁县工业园区晋城片区35#地块C1-2幢1层房屋产权过户登记至环达公司名下；2.由俊腾达公司支付环达公司逾期交房违约金197668元（计算方法：100×30＋3625112×0.01%×537）；3.由俊腾达公司支付环达公司逾期办理产权证违约金778674元（暂从2014年3月30日起计算至起诉之日，计算方法：3625112×6%×3.58），以及自环达公司起诉之日起至俊腾达公司实际办理产权过户登记至环达公司名下之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；4.由俊腾达公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月14日，环达公司委派陈少鑫代表公司与俊腾达公司签订《俊腾达中小企业工业园认购协议》，约定环达公司认购俊腾达公司开发的俊腾达中小企业工业园C区1栋1、3层厂房，并约定了房屋价款等事项。后环达公司与俊腾达公司签订编号为JTD-1-055-002的《标准厂房配套用房购销合同》，合同约定俊腾达公司将晋宁县工业园区晋城片区第C1-2幢第1层厂房出售给环达公司，该厂房配套建筑面积为1202.71平方米，每平方米单价3014.12元，并约定了付款方式、厂房交付时间及违约责任等条款。合同签订后，环达公司分别于2013年10月14日、2013年10月15日、2013年10月21日、2014年4月30日、2015年5月12日五次交清了购房款。俊腾达公司于2014年2月9日将未经竣工验收的厂房交付给环达公司，该厂房于2015年7月22日进行竣工验收备案。目前，涉案厂房登记在俊腾达公司名下。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应按照合同约定履行义务。本案争议的焦点是俊腾达公司是否存在逾期交房及逾期办证的违约行为？环达公司的诉讼请求应否支持？本案中双方存在商品房买卖合同关系，环达公司作为购房人应当按照约定支付对价，俊腾达公司应当按照约定时间将厂房交付俊腾达公司使用并办理相应产权证书。双方所签《购销合同》第七条约定俊腾达公司应于2013年12月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该厂房／配套交付给环达公司，俊腾达公司虽提交交房结算单证明已于2014年2月9日交付房屋，但并未证明交付的该厂房已经竣工验收合格符合交房条件，不符合双方合同第七条的约定。涉案房屋于2015年7月22日进行竣工验收备案，故一审法院认定，涉案房屋符合交房条件的时间为2015年7月22日，俊腾达公司存在延迟交房的违约行为，应当按照合同约定支付自2013年12月31日至2015年7月22日期间的逾期交房违约金100元×30天+已付款1825112元×0.01%×568天=106666.36元。对于俊腾达公司是否存在逾期办证的违约行为，双方所签《购销合同》第十二条有相关约定：若乙方在180天内不能完成上述义务，甲方将不再协助乙方办理产权证，乙方自行办理。甲方即俊腾达公司作为售房者，其协助购房者办理产权证是法定附随义务，上述格式条款中“若乙方在180天内不能完成上述义务，甲方将不再协助乙方办理产权证，乙方自行办理”的约定是无效的。根据约定，乙方应与甲方签订《办理产权登记授权委托书》，并经办理产权登记所需的相关材料提供给甲方，甲方应在90个工作日内将办理产权登记的材料提交至产权登记部门，本案中环达公司没有提交证据证明已将办理产权登记的所需材料提供给俊腾达公司，故对环达公司要求俊腾达公司支付逾期办证违约金的请求，一审法院不予支持。鉴于涉案房屋已具备办理产权过户登记的条件，且环达公司要求俊腾达公司办理过户手续意愿明确，故一审法院认定，环达公司应于本判决生效后十日内将办理产权登记所需的材料提供给俊腾达公司，俊腾达公司应于环达公司提交产权登记材料之日起三十日内协助环达公司办理房屋登记过户手续，如俊腾达公司未按上述期限办理，应当承担逾期办理的违约责任。对于俊腾达公司提出环达公司未按合同约定支付购房款的诉辩理由，根据双方认可的收款收据，环达公司已于2014年4月30日前将合同约定的前期购房款交给俊腾达公司，对于环达公司后期将银行贷款的款项交给俊腾达公司是否逾期，因本案中俊腾达公司并未提出反诉，故本案中对此不作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、环达公司于判决生效后十日内将办理产权登记所需的材料提供给俊腾达公司，俊腾达公司应于环达公司提交产权登记材料之日起三十日内协助环达公司办理房屋登记过户手续，否则俊腾达公司应自上述期限届满次日起向环达公司支付逾期办证违约金，违约金为自办理房屋登记手续期限届满次日起至实际办理过户手续期间以购房款3625112元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、俊腾达公司于判决生效后三十日内向环达公司支付逾期交房违约金106666.36元；三、驳回环达公司的其余诉讼请求。案件受理费13563元，由环达公司承担6781.5元，由俊腾达公司承担6781.5元。二审中，环达公司向本院提交了邮寄凭证一组，欲证明一审判决宣判后，环达公司向俊腾达公司邮寄了办理产权过户登记所需的资料，但俊腾达公司已经人去楼空。经质证，俊腾达公司对证据的真实性无异议，不认可收到过邮件，但认可已收到了由一审法院转交的环达公司办理产权过户登记所需资料。本院认为，环达公司提交的证据真实、合法，本院对其真实性予以确认。一审法院认定事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，本院补充确认以下事实：涉案《标准厂房/配套用房购销合同》第六条“付款方式及期限”第3款约定，环达公司于2014年4月30日前已经支付总房款的50.35%计￥1825112元；剩余49.65%的房款，计￥1800000元，通过办理银行担保贷款进行支付，环达公司应在本合同签订之日起15日内将办理银行担保贷款所需的所有相关资料、证明、文件，提交贷款银行进行审查，并按银行规定的时间办理相关贷款手续。第七条“交付期限”约定，俊腾达公司应于2013年12月30日前，将经过建设单位组织验收合格，并符合本案合同约定的该厂房/配套交付给环达公司。第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定，俊腾达公司如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，俊腾达公司按每天300元向环达公司支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，俊腾达公司按环达公司已付款的0.01%乘以逾期天数向环达公司支付违约金，合同继续履行。第十条“交接”约定，该厂房/配套经建设单位组织验收合格后，俊腾达公司应当以电话、书面或报纸公告形式通知环达公司办理交接手续。交接时，俊腾达公司应向环达公司提交《质量保证书》和《使用说明书》。由于俊腾达公司原因，未能按期交接的，责任由俊腾达公司承担。俊腾达公司、环达公司同意按以下方式处理：1.按照合同第九条约定处理：2.环达公司接房前应付清《标准厂房/配套购销合同》项下的房屋价款及相关的费用，否则俊腾达公司有权不向环达公司交房。……。第十二条“关于产权登记的约定”约定，厂房/配套交付环达公司后，俊腾达公司应协助环达公司办理产权证。委托俊腾达公司办理的，环达公司应与俊腾达公司签订《办理产权登记授权委托书》，并且环达公司应于交房时将办理产权登记所需的相关资料提供给俊腾达公司，同时交清环达公司应缴纳的各项费用，俊腾达公司应在环达公司提供完整的资料后90个工作日内将办理产权登记资料提交至产权登记部门。若环达公司在180天内不能完成上述义务，俊腾达公司不再协助环达公司办理产权证，环达公司自行办理。二审中，环达公司、俊腾达公司均认可：双方在合同履行过程中将《标准厂房/配套用房购销合同》第十二条约定的俊腾达公司履行协助办证义务的方式变更为，先由俊腾达公司取得房屋权属登记再过户给环达公司；履行协助更名过户义务的期限为房屋交付后90个工作日内；环达公司应将更名过户所需的相关资料提供给俊腾达公司，交清环达公司应缴纳的各项费用。俊腾达公司认可已经收到了由一审法院转交的环达公司提交的办理产权过户登记所需材料。另查明，涉案《标准厂房/配套用房购销合同》所约定C1幢2-1号房屋于2016年1月8日取得了房屋产权登记证书，登记所有权人为俊腾达公司；于2017年3月29日进行了不动产权登记，不动产权证号为云（2017）晋宁县不动产权第000194号，登记所有权人为俊腾达公司。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、俊腾达公司是否存在逾期交房的违约行为？二、俊腾达公司是否存在逾期办证的违约行为？针对争议焦点一，本院认为：涉案《标准厂房/配套用房购销合同》（以下简称《购销合同》）合法有效。《购销合同》第六条第3款、第七条关于付款期限及交房期限的约定，与《购销合同》第十条第二款第2项的约定相矛盾。对此，环达公司主张本案应适用《购销合同》第六条第3款、第七条的约定，认定俊腾达公司的交房期限为2013年12月30日，房屋交付不以环达公司付清合同项下房屋价款及相关费用为前提。俊腾达公司则主张本案应适用《购销合同》第十条第二款第2项的约定，在环达公司付清房款前，俊腾达公司有权不向环达公司交房。本院认为，经查，《购销合同》第六条第3款中关于付款期限及付款金额的内容系用手写体填写，第七条中“2013年12月30日”系用手写体填写。《购销合同》第十条第二款第2项均系打印体。《购销合同》首部“标准厂房/配套用房购销合同说明”第四条载明，本合同中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。根据该条约定，在《购销合同》第六条第3款、第七条与第十条约定发生矛盾时，应当以手写体填写内容为准，即以《购销合同》第六条第3款、第七条的约定为准。根据《购销合同》第六条第3款、第七条的约定可以确定，环达公司、俊腾达公司约定的交房时间为2013年12月30日，且交房义务的履行先于购房款项的付清。故俊腾达公司关于环达公司款项付清之前其有权拒绝交房的主张，与合同约定不符，本院不予支持。根据《购销合同》第七条的约定，俊腾达公司应在2013年12月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该厂房/配套交付给环达公司。涉案房屋在2014年2月9日交付时尚未竣工验收，俊腾达公司履行义务不符合合同约定。对于俊腾达公司主张其已在2014年2月9日履行了合同约定交房义务，本院不予支持。2015年7月22日，涉案房屋进行竣工验收备案，直至该日涉案房屋方符合交房条件，才能视为俊腾达公司向环达公司交付了符合合同约定的房屋。俊腾达公司逾期交房已经构成违约，应向环达公司支付自2013年12月31日至2015年7月22日期间的逾期交房违约金。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十六条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。2013年12月30日，合同约定的交房期限届满，环达公司知道或者应当知道其权利受到侵害，诉讼时效从2013年12月31日至2015年7月22日期间按日分别起算，环达公司并未举证证实在两年内存在诉讼时效中止、中断的法定情形，环达公司要求俊腾达公司支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效期间，对于环达公司的该项诉讼请求本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，涉案房屋交付后，俊腾达公司应依约履行协助环达公司取得房屋权属证书的义务。《购销合同》第十二条约定了俊腾达公司履行协助办证义务的具体方式，但根据本案查证的事实，双方并没有按照上述合同约定履行，而是采取先由俊腾达公司取得房屋权属登记再过户给环达公司的方式的履行，同时双方当事人均认可俊腾达公司履行该协助义务的期限为房屋交付后的90个工作日内。本院认为，涉案房屋于2015年7月22日符合合同约定的交付条件，俊腾达公司应在之后的90日个工作日内协助环达公司取得房屋权属证书。但俊腾达公司直至2016年1月8日才取得涉案房屋的房产证，登记为涉案房屋产权人，俊腾达公司已经构成违约。俊腾达公司取得房产登记系履行更名过户义务的前提，在双方当事人未作出明确约定的情况下，俊腾达公司履行该义务不以环达公司是否提供更名过户所需的必要资料以及结清相关费用为前提。俊腾达公司关于环达公司未提交相关资料及结清相关费用，其在2016年1月8日才取得涉案房屋产权登记不构成违约的主张不能成立。协助更名过户系俊腾达公司的主合同义务，且属于应当主动履行的义务，环达公司提供更名过户所需的必要资料以及结清相关费用，只是辅助俊腾达公司义务的履行。在登记为涉案房屋的产权人后，腾达公司并未举证证实其要求协助环达公司更名过户，而环达公司拒不配合。故对于俊腾达公司关于环达公司至今没有取得房屋权属证书系环达公司自身原因所致的主张，本院不予采信。综上，环达公司至今没有成为涉案房屋的登记产权人，俊腾达公司迟延履行协助义务已经构成违约。俊腾达公司应向环达公司支付以购房款3625112元为基数，从2015年10月21日起至俊腾达公司协助办理房屋权属变更登记手续之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2015年10月20日，合同约定的俊腾达公司履行协助办证义务的期限届满，环达公司知道或者应当知道其权利受到侵害以及义务人，诉讼时效从2015年10月21日起算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，环达公司于2017年12月19日向法院提起诉讼，要求俊腾达公司支付逾期办证违约金并未超过法定诉讼时效期间。对于俊腾达公司针对逾期办证违约金所提诉讼时效抗辩，本院不予支持。另，2015年7月22日之前，涉案房屋尚不符合合同约定的交付条件，合同约定的俊腾达公司履行协助办证义务的条件尚未成就，不应当计算逾期办证违约金；2015年7月23日至2015年10月20日系合同赋予俊腾达公司履行义务的期限，亦不应当计算逾期办证违约金。本案中，履行协助办证义务条件的迟延成就，系因俊腾达公司逾期交房所致，而《购销合同》中已就逾期交房专门约定了违约金，环达公司因条件迟延成就所产生的损失，系逾期交房违约行为产生的损害后果之一，应当在逾期交房违约金中一并予以考量、评价，而不应当重复评价。故对于环达公司主张的2014年3月30日至2015年10月20日期间逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，一审没有全面查证与本案争议的有关事实，适用法律部分有误，裁判结果有误，本院经二审补充查证事实后依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初5号民事判决；二、由云南俊腾达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助云南环达电缆实业有限公司办理晋宁区晋城镇十里村（俊腾达产业园）C1幢2-1号房屋的云（2017）晋宁县不动产权第000194号不动产权证的登记变更手续，将房屋所有权人由云南俊腾达房地产开发有限公司变更登记为云南环达电缆实业有限公司；三、由云南俊腾达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向云南环达电缆实业有限公司支付以购房款3625112元为基数，从2015年10月21日起至云南俊腾达房地产开发有限公司协助办理房屋权属变更登记手续之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；四、驳回云南环达电缆实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13563元，二审案件受理费13563元，合计27126元，由云南环达电缆实业有限公司负担40%即10850.4元，由云南俊腾达房地产开发有限公司负担60%即16275.6元。本判决为终审判决。审判长  车林恒审判员  贾 音审判员  李蔚然二〇一八年十月十六日书记员  李俊宇