重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初13785号原告：徐浩，男，汉族，1981年1月27日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：黄敏，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：童遥，重庆合纵律师事务所律师。被告：黄晖萍，女，汉族，1991年11月11日出生，住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：苏丹，重庆华之岳律师事务所律师。原告徐浩与被告黄晖萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄敏、童遥，被告委托诉讼代理人黄晖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐浩向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年3月29日签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告向原告支付拖欠的商铺租金（以每月1万元为标准，截止2018年5月31日为32500元，其余部分的租金从2018年6月1日起算，以每月1万元为标准，计算至被告实际腾空商铺搬离并实际交付原告之日止，被告已付房租的金额见原告提交的汇款清单）；3.判决被告向原告支付违约金70000元（依据商铺租赁合同第四条第3项及第八条第5项）。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因经营需要，于2017年3月29日与原告签订《商铺租赁合同》，承租坐落于重庆市渝北区龙塔街道红黄路XXX号附XXX号紫荆商业广场的商铺，约定：租期为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日止；年租金为12000元，按季支付，租金从第三年开始递增6%，逐年递增，以此类推；若被告未按约定向原告缴纳租金或者退租转租的，视为违约，原告有权单方解除合同，并追究违约责任。截至2018年5月31日，被告已经拖欠原告租金32500元，并有将商铺转租的行为。期间原告多次向被告催收租金，并协商停止转租等事宜，但被告均不予理会，拖欠租金至今。被告行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告黄晖萍辩称：1.原告于2018年5月30日私自将店铺上锁，被告已经于2018年5月31日将店铺钥匙交给原告，店铺已实际由原告控制，原、被告之间签订的租赁合同应于2018年5月30日解除；2.从2018年起，原、被告的租金变为9000元/月，被告共欠原告2018年2月份租金500元、2018年3月至2018年5月的租金27500元，被告从2018年5月30日起就没有再实际使用租赁物，故租金的计算截止日应为2018年5月30日；3.被告虽然延付租金，但均经过原告的同意，不应当承担任何违约责任，且原告主张的违约金过高，请求依法予以调整，诉讼费也不应由被告承担。经审理查明：原告系渝北区龙塔街道红黄路XXX号附XXX号紫荆商业广场X期X幢X-商铺X-X房产的所有权人。2017年3月29日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：原告将案涉商铺出租给被告，商铺坐落于重庆市渝北区龙塔街道红黄路XXX号紫荆商业广场，租赁期限3年，从2017年5月1日至2020年4月30日止，在此期间所产生的一切费用均由乙方负责；租赁金额为243.9元/平方米/月，第一年租金120000元/年，从第三年开始递增6%，逐年递增，以此类推；付款方式为季度支付，自双方签订本合同之日，被告一次性向原告支付一季度房租30000元，下季度的房租在每季度首月提前10日前交清，原告需向被告提供收款证明；被告必须按照约定向原告交纳租金，到期十日内不交视同违约，违约金为壹万元整；本合同项下商铺的装修免租期为1个月，自2017年3月29日至2017年4月30日为装修免租期，自原告按照本合同约定将商铺交付给被告之日开始计算，在此期间所产生的一切费用均由被告负责；被告在租赁期间内不能转租转让该商铺；在被告存在擅自将房屋转租、转让或转借行为或拖欠租金的行为时，原告有权提前终止合同并提出赔偿；被告不得在承租期间内违约，即转租或者退租，如果违约应赔付承租36万。2018年1月24日，原告向被告发送短信，内容为：黄晖萍女士，你所租重庆市黄泥磅紫荆商城门面X-X-X-X已欠租金一个月、物业管理费6个月，共1万2千多元，经多次催缴，仍拖延不交，现再次通知你，务必于2018年元月31日前将上款还请，并不得再次违约，否则取消合同，收回门面。2018年1月28日，原告向被告发送短信，内容为：黄晖萍女士，你所租重庆市黄泥磅紫荆商城门面X-X-X-X已欠租金一个月、物业管理费6个月，共1万2千多元，经多次催缴，仍拖延不交，现再次通知你，务必于2018年元月31日前将上款还请，并不得再次违约，否则取消合同，收回门面！！！由此引起的一切后果均由你承担全部责任。2018年8月2日，金唐.紫荆商业广场客户服务中心出具一份《关于紫荆商业广场X-X-X-X商铺的情况说明》，内容载明：2018年5月30日17:00许，紫荆商业广场X-X-X-X商铺（商铺名：意淇港式下午茶）租户到物业客服前台，缴纳2017年8月1日至2018年5月的物业费，缴费后物业前台人员告知租户，如要搬走东西，需和业主先沟通好，经业主同意物业公司才会开具出门条。租户回复不搬东西，搬东西前会与业主协商好，故物业未开具出门条。2018年5月30日20:00左右，紫荆商业广场物业秩序部巡逻岗发现X-X-X-X商铺租户正准备搬东西走，秩序队员核实客服前台该户未开具出门条，随后联系业主并经业主同意，物业秩序队员制止了租户搬东西，并对店门加锁，防止租户私自搬东西。2018年6月20日下午5点左右，紫荆商业广场物业公司秩序部巡逻时发现X-X-X-X门面前有锁头在地上，门也是打开的，但未发现有人搬东西，物业客服立即联系业主，告知这一情况，因该门面位置是物业监控盲区，故建议业主报警处理，同时征得业主同意，再次由物业找锁先把门锁好。另查明，被告于2017年3月29日向原告支付款项40000元（含押金10000元）、于2017年7月27日支付10000元、于2017年9月3日支付10000元、于2017年10月10日支付10000元、于2017年11月20日支付10000元、于2017年12月21日支付8500元、于2018年1月4日支付1500元、于2018年1月28日支付4000元、于2018年2月15日支付3000元、于2018年3月16日支付3000元、于2018年5月10日支付5000元、于2018年5月18日支付1500元、于2018年5月20日支付1000元。又查明，被告曾张贴书面材料拟转租案涉商铺。上述事实，有不动产权证书、汇款清单、《商铺租赁合同》、短信截屏、《关于紫荆商业广场X-X-X-X商铺的情况说明》、收据、银行交易明细、照片、视频、当事人陈述等在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原、被告双方在《商铺租赁合同》第七条第4项中约定，被告有拖欠租金的行为，原告有权提前终止合同并提出赔偿。根据原、被告双方陈述，被告确实存在拖欠原告租金的违约行为，故原告按约有权解除合同，对于原告要求判决解除《商铺租赁合同》的诉请，本院予以支持。被告抗辩称其已于2018年5月31日将案涉商铺钥匙交还原告，店铺实际已由原告控制，双方之间的租赁合同应于2018年5月30日解除。但被告并未提供充分有效证据证明其已将案涉商铺钥匙交还原告，被告提供的视频也仅是被告的朋友与原告的父亲协商的场面，并非原、被告双方，且视频中也未明确显示被告已将钥匙交还原告，被告应当承担举证不能的不利后果，作为违约方，本院对于被告提出的租赁合同于2018年5月30日解除的主张不予采信。关于被告拖欠租金问题，物业公司阻止被告黄晖萍搬离租赁房屋后，原告徐浩2018年5月30日同意物业公司对租赁房屋店门加锁的事实已经实际导致被告不能继续使用该租赁房屋，因此在租赁合同尚未解除的情况下，原告未向被告提供符合使用条件的房屋，故原告主张2018年5月31日之后的房屋租金，缺乏事实依据，本院不予支持。根据双方合同约定，自2017年3月29日至2017年4月30日为装修免租期，故自2017年5月1日至2018年5月30日为被告应向原告支付租金的期间，被告共应支付租金129677元（13万元－10000元÷31天×1天），被告于2017年3月29日向原告支付的款项40000元中含押金10000元，因双方对该押金可以抵扣房屋租金没有约定，被告亦未要求将该押金在租金中扣减，故对10000元押金本院不予扣减，故被告已经支付97500元（30000元＋10000元＋10000元＋10000元＋10000元＋8500元＋1500元＋4000元＋3000元＋3000元＋5000元＋1500元＋1000元），尚欠原告房屋租金32177元（129677元－97500元）。被告辩称从2018年起，原、被告的租金变为9000元/月，但被告并未举示有效证据对双方调整租金达成一致的事实予以证明，应承担举证不力的法律后果，对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。关于违约金，虽然被告曾张贴书面材料拟转租案涉商铺，但并未与他人签订房屋租赁合同，且也不存在将房屋实际转租出去的事实，故原告请求被告支付转租或者退租的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，被告必须按照约定向原告交纳租金，到期十日内不交视同违约，违约金为壹万元整，现被告拖欠租金，已构成违约，原告可以依约向被告主张违约金。因被告拖欠租金的违约行为导致原告解除合同，必然导致相应租金损失及拖欠租金的资金占用损失，合同约定的违约金1万元的标准合理，故本院对原告的该项请求在1万元范围内予以支持，对超出部分，本院不予支持。被告主张延付租金系经过原告的同意，不应当承担任何违约责任，缺乏证据支持，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告徐浩与被告黄晖萍签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；被告黄晖萍于本判决生效之日起七日内向原告徐浩支付租金32177元；被告黄晖萍于本判决生效之日起七日内向原告徐浩支付违约金10000元；驳回原告徐浩的其他诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告黄晖萍负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  初攀东二〇一八年十月二十七日书记员  潘文洁