宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终2912号 上诉人（原审被告）：银川市白云房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路**。 法定代表人:朱宏魁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张文霞，宁夏宁人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：糜军，男，1964年10月31日出生，汉族，职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：韩宾，宁夏兴业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：糜佳婷，女，1991年2月25日出生，汉族，职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：韩宾，宁夏兴业律师事务所律师。 上诉人银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云公司）因与被上诉人糜军、糜佳婷商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初4293号民事判决，向该院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 白云公司上诉请求：1、请求撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初4293号民事判决书，依法改判驳回被上诉人原审全部诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，定性不准确。一、一审法院判令上诉人限期协助被上诉人办理房屋产权登记手续，有违案件客观事实，无法实现。一审法院认为，上诉人与被上诉人自愿签订《银川市商品房买卖合同（预售）》后，被上诉人已按约履行了支付房款的义务，但上诉人却未按约定期限履行向市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，致使原告无法自行办理房屋权属证书，因此判令上诉人限期协助被上诉人办理案涉房屋的产权登记手续。忽略了上诉人早已具备办理初始登记证的所有实质条件，之所以没有按约办理初始登记证，也是应办案机关的需要，并非自身所能抗拒的情况。因此，原审判决内容不具有操作性，恳请二审法院查清事实，驳回被上诉人该项请求。二、一审法院判令上诉人支付自2017年6月19日至具备办证条件之日止的逾期办证违约金，没有事实根据，加重上诉人责任。根据合同第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照……自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。但本案中，并非是出卖人（上诉人）原因导致被上诉人未取得涉案房屋的所有权证书，相反，上诉人在齐备办理涉案楼盘《初始登记证》的各项报批材料，准备提交办理时，被办案机关全数调取，是上诉人根本不能控制的客观情况，对此，上诉人只能无条件配合，由此造成的后果不能全部由被上诉人承担；且被上诉人在一审过程中，从未向法庭提供过任何证明其向上诉人主张过办证事宜的证据，证明被上诉人在720日期限届满至起诉前的期间是怠于行使其所享有的权利，存在过错的。因此，即使一审法院认为上诉人应支付违约金，也应以被上诉人首次主张权利之日，即本案立案之日2018年5月18日作为逾期办证违约金的起算时间。另一方面，上诉人已具备了办理《初始登记证》的实质条件，只因办案机关调取的办证所需材料未予退还，能否办理《初始登记证》并非上诉人主观所能控制，亦非上诉人自身原因导致。所以一审判决上诉人承担至具备办证条件之日止的利息，无限加大上诉人的责任，有违《合同法》公平、公正原则。恳请二审法院依法改判。 被上诉人糜军、糜佳婷辩称，一、上诉人的上诉请求和事实理由没有法律根据，一审判决事实清楚，适用法律正确请求，驳回上诉人的上诉请求维持一审判决；二、对一审法院逾期办证违约金的起算时间持有异议，我们认为一审法院对在合同约定时间之前接收房屋的业主将逾期办证的时间按照合同约定的时间来计算，不符合合同的约定。 糜军、糜佳婷向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理银川市金凤区长城中路丽园南区三期7号楼5单元201室商品房的房屋所有权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金直至实际完成房屋所有权登记之日止(截止2018年5月2日的违约金为21350元)；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月8日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买被告开发的位于银川市金凤区长城中路丽园南区三期7号楼5单元201室房屋，房屋总价款为605222元。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告缴纳购房款601422元；被告于2015年5月23日向原告交付了涉案房屋。被告未取得涉案房屋的初始登记证书，原告无法办理不动产登记证书。 一审法院认为，原、被告自愿签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告却未按约定期限履行向银川市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，致使原告无法自行办理房屋权属证书，被告对此应承担违约责任。故原告要求被告协助其办理银川市金凤区长城中路丽园南区三期7号楼5单元201室商品房的房屋产权登记手续，予以支持。按照合同约定，被告应于合同约定的交付之日起720日内为原告取得房屋产权证书提供登记备案条件，故被告应承担自2017年6月19日至2018年5月2日的逾期办证违约金20087元（601422元×0.0001×334天），自2018年5月3日起至具备办证条件之日止期间的逾期办证的违约金按照以上方法继续计算。对于被告的抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告糜军、糜佳婷办理银川市金凤区长城中路丽园南区三期7号楼5单元201室商品房的房屋产权登记手续；二、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告糜军、糜佳婷逾期办证违约金20087元（自2017年6月19日至2018年5月2日）；2018年5月3日起至具备办证条件之日止的违约金以601422元为基数按日万分之一继续计算。案件受理费217元（已减半收取），由被告银川市白云房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。被上诉人已按合同约定履行了支付购房款的义务，上诉人未能按照合同约定履行向银川市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，致使被上诉人无法办理房屋权属证书，故上诉人应当承担相应的违约责任。 综上所述，上诉人白云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费434元，由上诉人银川市白云房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘永杰 审判员  刘泽民 审判员  邵 敏 二〇一八年十月十八日 法官助理 彭 云 书记员  韩 佳 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ......