西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初11268号原告：房华文，女，1958年3月8日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：马文飞，陕西炎城律师事务所律师。委托代理人：王刚，陕西炎城律师事务所律师。被告：西安华浙置业有限公司，住所地：西安市未央区凤城二路**天地时代广场****。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。委托代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。委托代理人：李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。原告房华文与被告西安华浙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理原告房华文及其委托代理人马文飞、王刚，被告西安华浙置业有限公司的委托代理人杨建军均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2014年11月20日，原、被告签订了《商铺内部认购合同》，同时又签订了一份《商铺委托经济合同》，约定由原告将涉案房屋的经营权委托于被告。上述两份合同签订后，原告付清了房款，被告也出具了收款收据。第一、二期房租交付期限届满时，被告未将租金支付给原告，原告多次催要未果。原告认为，原告付清了购房款并实际占有了涉案房屋，故原告对涉案商铺有无可置疑的所有权，被告未按照规定向房屋管理部门办理备案及办理房屋产权证书申报工作，致使原告合法权利未被外界知晓，容易产生争议。故原告现诉至法院，请求判令：1、判令被告立即为原告办理位于长庆××层铺位编号为E1-166号房屋的合同网签备案手续及房屋产权登记手续；2、判令本案诉讼诉讼费用由被告承担。被告西安华浙置业有限公司辩称，被告对原告诉请被告方无法履行，故此被告不予认可。虽然涉案房屋有销售许可证，但是对于小块土地的分割方法，房地局是不会给办证的。经审理查明，2017年6月13日，原告（买受方）、被告（出售方）与第三人优创公司（居间方）三方共同签署《房屋买卖三方合同》约定：1、甲方所售房屋坐落为西灞桥区××路阁路绿地国际生态城6幢2单元22503号房屋，该房屋《商品房买卖合同》登记号为Y12083607；2、该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押的，甲方应于2017年6月20日之前办理抵押注销手续；3、甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为700000元。乙方应于本合同签订当日将定金2万元直接交于甲方；4、其他约定方式：本合同定金共计人民币拾万元整，签订本合同当日支付定金贰万元整，于2017年6月18日前支付定金捌万元整；5、作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成交易，本合同签订即意味着丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间报酬16000元；6、本合同签署后，若甲，乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如乙方违约定金不退，甲方违约双倍退还乙方定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等；7、若非甲、乙双方中任何一方原因而导致合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延。上述合同签订后，原告吕晓东于2017年6月17日向被告郭超支付购房定金100000元，并支付第三人优创公司中介费16000元及房产证加急办理费2000元。2017年7月中旬被告向原告交付了房屋，并于2017年9月中旬收回房屋。2017年6月25日，西安市人民政府发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》内容载明：1、2017年4月18日之前在规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易。；2、自本通知下发之日起，在住房限购区范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。原告在上述政策发布时非西安市户籍，被告所有的涉案房屋购房尚未满5年，均不满足交易条件。遵循上述政策，原告于2017年8月28日将户口迁入了西安市，具备了购房条件。涉案房屋于2017年10月17日购买满5年，亦可上市交易，此时，双方签订的房屋买卖合同客观上具备了继续履行的条件。再查，被告郭超辩称在其已经向原告收回房屋之后，2017年10月15日被告的母亲及亲戚去涉案房屋时见到原告在房屋中，被告称因原告擅自进入其房屋违反侵占原告的财产并执意不道歉致使合同不能继续履行。原告提供《委托代理合同》及律师代理费发票证明其本次诉讼聘请律师花费5000元。以上事实，有《房屋买卖三方合同》、定金收条、中介费收据、《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》系双方真实意思表示，符合相关法律法规规定，合法有效，三方均应依约履行各自的权利义务。上述合同签订后，原告依约向被告缴纳了100000元定金，向第三人缴纳了16000元中介费及2000元房产证加急办理费用。2017年6月25日西安市发布购房新政策，客观原因导致合同暂时不能继续履行，此后原告积极履行合同于2017年8月28日将户口迁入西安，涉案房屋亦于2017年10月17日具备交易条件。经本院核实，被告曾于2017年7月中旬将房屋实际交付原告，原告为房屋添置了部分家具，2017年9月中旬被告再次将房屋收回。被告辩称2017年10月15日其父母及亲戚前往涉案房屋时见到原告在屋内，认为原告的上述行为侵犯了其财产致使合同无法继续履行。针对被告辩称的上述合同无法继续履行的理由，本院认为，原告未告知被告就自行进入涉案房屋的行为确实不当，但被告本就将房屋交付给原告居住使用过，原告在房屋内尚留存有家具及衣物，其称前往房屋取回物品符合常理，且其并未对房屋造成任何破坏且在被告家人到达之后主动将钥匙交还并离开。被告仅以此为由主张合同不能继续履行，并以实际行动表明不愿再继续履行合同未免牵强，且被告的上述理由亦在合同中无迹可寻，故涉案房屋无法继续交易的责任在被告，违约责任应由被告承担。原告现要求解除《房屋买卖三方合同》并主张被告双倍返还定金200000元的诉请，本院依法应予支持。又因合同约定：如乙方违约定金不退，甲方违约双倍退还乙方定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等。故原告主张被告承担律师代理费5000元，符合上述合同约定，本院依法应予支持。至于原告主张的中介费16000元，本院认为第三人优创公司作为专业的房产经纪机构，应在原、被告双方沟通不畅时积极发挥自身的桥梁作用促成交易，结合本案的合同履行情况，双方合同无法继续履行，第三人应对自身业务进行自查，应将其收取的居间服务费减半收取退还原告，其余8000元依照合同约定应由违约方被告承担。至于原告主张被告赔偿原告为涉案房屋定制的家具费用合计4000元一节，被告称所属原告的家具，原告可自行带走，双方可协商由原告搬离房屋，故原告的该项诉请本院依法不予支持；原告主张被告赔偿加急办理房产证费用2000元、赔偿在履行购房合同中所产生的误工费3900元及为购房准备的资金利息共计3486.42元一节，因在合同中并未约定，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原告吕晓东与被告郭超、第三人西安优创房地产中介有限公司于2017年6月13日签订的《房屋买卖三方合同》解除。被告郭超应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吕晓东定金200000元。被告郭超应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕晓东中介费8000元。被告郭超应于本判决生效之日起十日内支付原告吕晓东律师代理费5000元。驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4741元，由原告承担741元，由被告郭超承担4000元。因上述费用原告已预交，被告应在履行付款义务时将其应承担的款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  周娅萍人民陪审员  刘选民二〇一八年十月十二日书 记 员  张雨濛