河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0703民初949号原告：任林，男，汉族，1987年10月19日出生，住河南省新乡县，委托代理人：韩守让，河南新商律师事务所律师委托代理人：张鹏，河南新商律师事务所律师原告：尚彩，女，汉族，1988年04月15日出生，住河南省新乡县，委托代理人：韩守让，河南新商律师事务所律师委托代理人：张鹏，河南新商律师事务所律师被告：新乡荣祥房地产开发有限公司，住所地：新乡市卫滨区菜市街**，统一社会信用代码：法定代表人：黄志明，该公司董事长委托代理人：刘国辉，河南国豪律师事务所律师委托代理人：丰雁，河南国豪律师事务所律师原告任林、尚彩诉被告新乡荣祥房地产开发有限公司（以下简称荣祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告特别授权委托代理人张鹏，被告荣祥公司特别授权委托代理人丰雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：我们和被告于2015年08月19日签订房屋买卖合同，并按照合同约定履行了全部房款448959元的付款义务。依约定2017年04月30日被告向我们交付房屋，同时约定被告逾期交付超过90日，自2017年04月30日至实际交付之日止，被告按日向我支付已交付房款万分之一的违约金。至今我们从未收到被告的房屋验收合格以及交付房屋的通知，为此我们要求被告继续履行合同、尽快交房，并要求被告承担逾期交房的违约金。在交付房屋到期时，我们发现被告提供的格式合同部分条款，明显损害了我的合法权益，依法应属无效。综上，为维护我们的合法权益，诉至法院，要求1、被告继续履行合同，尽快交付房屋。2、被告支付原告违约金14995.23元（该数额暂从2017年05月01日计算至2018年03月31日，每日按已付房价款万分之一），违约金计算至实际交房之日为止。3、确认合同第八条第一款第5项、第二款第2、3项；第六条第四款；第十七条第一款第1、2项，附件四补充合同：第三条第1-4项、第五条第一款第1、2为无效条款。4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更、增加诉讼请求，撤销第一项诉讼请求；原告已于2018年02月27日接收了房屋；第二项诉讼请求金额变更为13558.56元（该数额暂从2017年05月01日计算至2018年02月27日，每日按已付房价款万分之一）；第三项诉讼请求变更为：确认原、被告签订的合同第八条第一款第5项，第十六条第四款，第十七条第一款第1、2项，附件四补充合同：第三条第一款第2、3项为无效条款；增加诉讼请求：要求被告完善消防直至验收合格，办理燃气手续直至符合通气条件，建造小区暖气供热系统，2018年11月15日前符合供热配建标准，纳入城市供电网络并正式供电。综上，原告要求的诉讼请求确定为：1、请求被告支付原告违约金13558.56元（该数额暂从2017年05月01日计算至2018年02月27日，每日按已付房价款万分之一）。2、确认原、被告签订的合同第八条第一款第5项；第十六条第四款；第十七条第一款第1、2项；附件四补充合同：第三条第一款第2、3项为无效条款。3、要求被告完善消防直至验收合格，办理燃气手续直至符合通气条件，建造小区暖气供热系统，2018年11月15日前符合供热配建标准，纳入城市供电网络并正式供电。4、本案诉讼费由被告承担。被告口头辩称：原告实际接收涉案房屋是2018年02月27日。1、涉案房屋已经于2017年12月18日完工，我公司在2018年01月23日向原告发出接收房屋的通知，原告于2018年02月27日接收了房屋，并领取了钥匙，办理了相关交接手续。根据合同的约定，原告与我公司交接房屋应当视为完成；2、本案中虽然存在延期交房的事实，但我公司符合合同约定的延期交房条件，故延期交房不视为违约，不承担违约责任；3、我公司已向原告提供可正常使用的供电，燃气和暖气供应设施已完善，能否具体接通，需要到供应部门开通且达到一定的比例，据了解，燃气、暖气开通需要达到一定的开通比例；4、合同中并未对交房时消防设施进行相关约定；5、合同中约定的交房时达到的使用条件为电通，我公司在交付房屋时已按合同约定满足上述使用条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。二原告向本院提交的证据材料有：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房契税发票一份；3、销售不动产统一发票一份；4、现场照片三张及录像一份；5、新乡市公安消防支队展示的“建设工程消防验收意见书”样板文本一份、“建设工程消防设计备案情况登记表”样板文本一份、“建设工程消防设计凭证”样板文本一份；6、“新乡市建设工程竣工验收备案表”一份；“河南省建设工程质量监督申请表”一份；新乡市住房和城乡建设委员会“行政审批书”一套；“建筑工程合同价款结算备案书”一套；工程质量终身承诺责任书一份；7、录音一份。以上证据材料证明原告主张成立。被告向本院提交的证据材料有：1、新乡市住建委、新乡市城乡建设执法检察支队、新乡市公安局、新乡市定额站、新乡市大气污染防治办公室等单位下达停止施工的指示、指令、文件等各一份；2、新乡市气象局证明、暴雨大风日数统计表、气象资料服务合同一份、2018年06月13日河南省新乡市专业气象台出具的2015.8-2017年底暴雨大风日数及出现日期一份；3、河南省建设工程竣工验收意见书一份；4、被告于2018年01月23日向原告发出交房通知书一份；5、建筑工程施工许可证一份。以上证据材料证明被告主张成立。经庭审质证：被告对原告提交的证据1-3真实性无异议，对该证据的真实性本院予以认定。对于《商品房买卖合同》的原告所诉的条款是否无效，本院将结合相关法律规定予以逐一认定。对原告提交的证据4真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该照片及录像仅是一栋楼的情况，不能反映二期工程1、3、5号楼的所有情况。对原告提交的证据5-7有异议，本院认为，该证据不能证明原告的主张，消防问题系应当由其他机关处理的争议，不属于人民法院民事受案范围，故对该证据本院不作认定。原告对被告提交的证据1-2的证据形式内容及证明目的等均有异议，本院认为：停工原因中属于可预见的因素不应扣除，属于事先不可预见的天气自然因素及社会因素应予扣除。应扣除的天数由本院根据证据及相关情况综合予以确定。对被告提交的证据3真实性有异议；对被告提交的证据4真实性无异议，对其证明目的有异议，本院认为，被告提交的证据3-4真实合法有效，与本案有关，可以作为定案依据。对被告提交的证据5也有异议，认为被告提供的证据均不足以抗辩延期交房的理由，本院将结合案件所有证据和案件具体情况对上述证据予以综合确认。依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2015年08月19日，被告荣祥公司作为出卖人和原告任林、尚彩作为买受人签订位于中同路399号凤凰名都5号楼2单元12层的《商品房买卖合同》，在该《商品房买卖合同》的合同首页显示该合同由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制。合同编号为：2015-0801619。合同部分条款为：“第四条计价方式与价款：1、出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：（1）按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4655.32元，……第八条交付期限：出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。5.该商品房经出卖方初步验收合格并经当地行政主管部门指定工程质监部门验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.乙方逾期交款的，则甲方可相应推迟，遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工，遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；3.遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工，遇到停水、停电等情况造成无法正常施工，为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1、水通。2、电通。3、燃气。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：1、由于政府原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，买受人应免除出卖人的责任。……第十六条保修责任（第四款）：保修起始时间自约定交付日期的第二条计算，无论买受人是否办理交接手续，保修期满，出卖人保修责任自动免除。第十七条双方可以就下列事项约定（第一款第1、2项）：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权由物业公司统一管理；2.该商品房所在楼宇的外墙使用权由物业公司统一管理。”当日，原被告双方签订附件四补充合同。该合同部分条款：“第三条房屋的交付交接（第一款第1.2.3.4项）：1.买受人在办理商品房交付手续时，同意按照出卖人及其委托的物业管理公司安排的房屋交付全部流程办理房屋交付手续，并交纳相关费用。2.买受人持办理商品房交付通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为《合同》项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。3.在出卖人通知买受人的商品房交付之日起7日内，买受人仍未办理接受商品房手续，则视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付于买受人。该商品房的风险转由买受人承担。4.自交付之日或者视为交付之日起，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、有线电视费等）全部由买受人负担。第四条基础设施与公共配套建筑交付鉴于项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除《合同》约定的交付项目和日期外，其他项目（政府实施的除外）的交付时间不迟于凤凰名都项目最后一期竣工的时间。”合同和附件四补充合同签订后，二原告已经向被告支付全部房款448959元。被告在约定期限内未交房。2017年12月18日，凤凰名都2期1、3、5号楼的建设、监理、施工、设计、勘察单位在竣工验收意见书上盖章，意见书上载明验收结论为符合设计及施工规范规定。被告于2018年01月23日以挂号信邮寄向原告发出接收房屋的通知。二原告于2018年02月27日接收涉案房屋。本案审理过程中，截止至2018年09月12日，凤凰名都二期消防设施配置完毕。凤凰名都二期用电是从凤凰名都一期引来的市政供电。被告已经向供电部门申请并网。原告称暖气的入户管道已铺好，但小区内其他暖气设施未修好。经查，小区内需要建热力交换站，热力交换站已经规划建在凤凰名都三期，需要等三期建成后才能建热力交换站。2018年08月凤凰名都二期燃气已经开通。本院认为：一、二原告主张《商品房买卖合同》部分条款效力问题：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，涉案《商品房买卖合同》第八条第一款第5项是关于房屋验收的约定。根据《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备以下条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程验收合格的，方可交付使用。”涉案房屋已于2018年12月18日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了综合验收。该约定并不违背法律、法规禁止性规定，原告主张约定无效不符合法律规定，本院不予支持。涉案《商品房买卖合同》第十六条第四款是对涉案房屋质量保修期的约定。《建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”该条款保修期的起算为“自约定交付日期的第二天”，该约定存在三种情形可能，一是出卖人提前交付房屋；二是出卖人按期交付房屋；三是出卖人延期交付房屋。如出现一、二种情形买受人受益。本案实际情况是出卖人未按期交付涉案房屋，该条约定侵害了买受人的合法权益，亦不符合上述法律、法规的强制性规定，因此原告主张该条款无效的理由成立，本院予以支持。《商品房买卖合同》附件四第三条第2、3项是对标的物转移的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”该约定不违背上述法律规定，原告主张该条款无效的理由于法无据，不能成立，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十七条第一款第1、2项条款是对业主共同共有的公共部分前期物业管理的约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”该条约定的建筑物部分属于业主共有部分，该部分由物业统一管理有利于全体业主的生活居住，亦不违背法律、法规禁止性规定，原告主张该条款无效理由不能成立，本院不予支持。二、关于违约金问题：本院认为根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，合同约定被告应当于2017年04月30日交付涉案房屋，但是被告未按合同约定的时间交付，被告已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第十一条房屋交付的有关约定，被告在涉案房屋达到合同约定交付条件后，于2018年01月23日以挂号信的方式向原告发出了接收房屋的通知，依据《商品房买卖合同》附件四第六条第2项：“以挂号信邮方式发出的，寄出后第七日为收悉日。”第三条第3项“在出卖人通知买受人的商品房交付之日起7日内，买受人仍未办理接收商品房手续，则视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付于买受人。该商品房的风险责任转由买受人承担。”原告应于2018年02月05日前办理涉案房屋交付手续，原告实际于2018年05月02日接收涉案房屋。故本院认定被告发出交房通知书后2018年02月05日为原告应接收房屋的最后日期。综上，被告延期交房的时间段为合同约定交房时间2017年04月30日至向原告发出交房通知书时间和最后交房2018年02月05日，合计281日。被告称因合理的原因停止施工333.5日，应从中扣除。原告不认可。本院认为，被告所称的停工原因中部分属于可预见的因素，在合同工期里被告应考虑在内，不应扣除。属于事先不可预见的天气原因如2016年07月09日本市百年不遇的暴雨；社会因素方面包括纪念抗日战争胜利及中、高招期间；环境治理方面对建筑工地的施工要求等，本院酌定合计118天，应予扣除。综上,被告应支付逾期交付房屋违约金的天数为281天-118天=163天。根据《商品房买卖合同》第九条第二款的违约金计算标准，被告应按照合同约定已付房款448959元的日万分之一，违约163天，计算违约金，即448959元×0.0001×163天=7318.03元。三、消防、供电、供暖、燃气设施问题1、本案审理过程中，截止至2018年09月12日，凤凰名都二期消防设施已配置完毕。涉案房屋的合同中没有关于消防方面的约定。原告所称消防问题，依法应当由其他机关管理和监督，不属于人民法院民事受案范围，本案不予处理。2、供电问题，合同第十条约定供电在交付时纳入城市供电网络并正式供电，但小区建设规划需要统一并网或供电部门对并网另有要求和计划的，以小区建设规划和供电部门计划实施并网、供电，未并网期限内保证用电。被告已经向供电部门申请并网，涉案房屋用电能够正常使用。本院认为，原告要求供电纳入城市供电网络并正式供电，不符合合同约定，本院不予支持。3、暖气问题现小区二期暖气管道已经铺设入户，热力交换站已经规划建在凤凰名都三期工程中，小区三期工程正在进行中。需要三期工程建成后才能建热力交换站。原告在签合同时明知购买的涉案房屋是二期工程，第三期工程尚未完工。合同第十条规定小区建设规划需统一供暖或城市集中供暖尚未达到供暖条件的，顺延至小区建设规划符合统一供暖条件或城市集中供暖达到供暖条件。原告要求被告建造暖气供热系统，在2018年11月15日符合供热配建标准，不符合合同约定，本院不予支持。4、燃气问题合同第十条规定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。凤凰名都二期燃气已于2018年08月开通。被告已完成己方的合同义务，管道敷设完毕，并已接通燃气管网。现原告要求被告供应燃气的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：一、被告新乡荣祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任林、尚彩支付违约金7318.03元。二、涉案《商品房买卖合同》（合同编号：2015-0801619）第十六条第四款为无效条款。三、驳回原告任林、尚彩要求确认涉案《商品房买卖合同》（合同编号：2015-0801619）第八条第一款第5项，第十七条第一款第1、2项，附件四补充合同第三条第一款第2、3项为无效条款的诉讼请求。四、驳回原告任林、尚彩关于供电、暖气和燃气的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元,由被告新乡荣祥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  谢红梅审 判 员  胡文兵人民陪审员  乔晓嵩二〇一八年十月九日书 记 员  李 珺