黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0104民初5671号 原告：刘伟东，男，公民身份号码：×××，住哈尔滨市道外区。 被告：穆黎，男，公民身份号码：×××，住哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：杜玲（系穆黎母亲），女，，公民身份号码：×××，住哈尔滨市道外区。 被告：张洪有，男，公民身份号码：×××，住哈尔滨市呼兰区。 委托诉讼代理人：武浩，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。 第三人：哈尔滨链维房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区利民东四道街**商服。 法定代表人：李伟莉，经理。 原告刘伟东与被告穆黎、张洪有、第三人哈尔滨链维房地产经纪有限公司（以下简称链维房地产公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟东、被告穆黎的委托诉讼代理人杜玲，被告张洪有及其委托诉讼代理人武浩到庭参加诉讼，第三人链维房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘伟东向本院提出诉讼请求：1、依法对已经采取保全措施在被告穆黎名下的位于哈尔滨市利民开发区小陶家北侧滨才城公园世代美逸居B栋5单元2层1室房产继续执行；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告穆黎因民间借贷纠纷，经哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初4571号民事判决书、哈尔滨市中级法院（2018）黑01民终3126号判决书两审终审，判决由被告穆黎偿还原告刘伟东股权转让款及利息等，判决书下发后被告穆黎仍未偿还原告刘伟东欠款。原告申遂请哈尔滨市道外区人民法院执行被告穆黎名下位于哈尔滨市利民开发区小陶家北侧滨才城公园世代美逸居B栋5单元2层1室（建筑面积87.46平方米）房产一处。执行过程中，张洪有提出案外人执行异议，认为其已与穆黎签订房屋买卖合同，购买被执行的房产，价款为26万元，房屋未过户，但已实际居住。道外区人民法院作出（2018）黑0104执异108号执行裁定书，裁定中止对被告穆黎名下位于哈尔滨市利民开发区小陶家北侧滨才城公园世代美逸居B栋5单元2层1室（建筑面积87.46平方米）房产的执行。原告对执行裁定不服，认为被告穆黎与异议人签订的房屋买卖合同价款明显低于当时市场价格，属于恶意串通损害第三人利益的行为，故诉至法院。 穆黎辩称：不同意原告的诉讼请求，这个房子在2017年3月份已经实际卖出了。 张洪有辩称：不同意原告的诉讼请求。张洪有在人民法院对案涉房屋查封前，已与被告穆黎签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且支付了全部房款，并实际占有使用了案涉房屋。案涉房产非原告与被告穆黎民间借贷纠纷案件中的标的物、抵押物，双方也未基于对案涉房产的信赖而发生交易，其纠纷与案涉房产无关，未办理过户登记也非因自身原因。因此，张洪有对案涉房屋享有合法的所有权，其权利足以能够排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 链维房地产公司未出庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定如下：刘伟东提交的证据一系其单方制作的房价证明，未经双方当事人质证，缺乏客观性，证据二与本案无关，故本院对刘伟东提供的证据一、二不予采信。张洪有提供的证据一、二、三来源合法，内容客观真实，证据之间形成了完整的证据链条，能够证明其购买穆黎名下位于哈尔滨市利民开发区小陶家屯北侧滨才城公园世代美逸居B栋5单元2层1室房产及现已占有该不动产的事实，证据四中除两份判决书与本案执行异议之诉案涉房产无关外，证人证言与其提供的其他证据相互吻合，能够证明案件事实，故本院对张洪有提供的证据一、二、三、四予以采信。 经对上述证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月7日，卖方穆黎（甲方）与买方张洪有（乙方）、居间方链维房地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定穆黎将其名下位于哈尔滨市利民开发区小陶家屯北侧滨才城公园世代美逸居B栋5单元2层1室房产转让给张洪有，购房价款为26万元。合同第六条付款方式约定：“一次性付款（现金交易），乙方应在2017年3月8日前将购房全款260000元交付到丙方，丙方应在收齐房款后开始办理更名手续。”同日，张洪有以现金形式将购房款26万元交予链维房地产公司，链维房地产公司为张洪有出具收据一份。2017年3月8日，穆黎全权委托张洪有办理上述房屋的还贷、转让、更名过户等相关事宜并经黑龙江省哈尔滨市松北公证处公证。2017年3月9日，穆黎为张洪有出具收条一份，收条写明：“今收到张洪有哈市利民开发区滨才城美逸居B栋5单元2层1号房款贰拾陆万元整。”。同日，张洪有以穆黎的名义向案外人哈尔滨市柏利兴物业管理有限公司缴纳了上述房屋的物业管理费。2017年4月1日，穆黎在招商银行的上述房屋贷款全部清偿，招商银行向哈尔滨市房产住宅局呼兰利民开发区分局提出上述房屋他项权利注销登记的申请。后张洪有又缴纳了上述房屋的采暖费、燃气费，办理了有线电视业务等事宜。截至今日，张洪有尚未办理上述房屋的更名过户手续。 2017年5月11日，刘伟东因与穆黎合同纠纷一案诉至本院，本院于2017年10月23日作出（2017）黑0104民初4571之二号民事裁定书，裁定查封穆黎名下上述房产，查封期限为三年，并于2017年11月10日作出（2017）黑0104民初4571号民事判决书，判决穆黎偿还刘伟东股权转让款及利息等。穆黎不服本院判决，上诉于哈尔滨市中级人民法院，哈尔滨市中级人民法院于2018年4月4日作出终审判决，维持原判。因穆黎未主动履行生效法律文书确定的义务，刘伟东向本院申请强制执行。在强制执行过程中，张洪有对执行标的提出书面异议，本院于2018年7月21日作出（2018）黑0104执异108号执行裁定书，裁定中止对上述涉案房产的执行。刘伟东对执行裁定书不服，提起本案执行异议之诉。 基于对上述事实所依据证据的分析与认定，本院认为：本案的争议焦点为，张洪有对案涉房产是否享有实体权益或者其他足以阻止执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张洪有与穆黎在人民法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，张洪有已支付全部购房款并实际占有该房屋，但至今未办理该房屋的更名过户手续。 关于张洪有是否系非因其自身原因未办理过户登记的问题。本院认为，根据法律规定未办理过户登记的原因，要求是属于买受人意志以外的客观障碍。张洪有虽辩称未办理更名过户系欲将该房屋登记在其子名下，其子在外地上学未归的缘故，但在其与穆黎签订房屋买卖合同后，穆黎已全权委托其办理该房屋的产权变更登记事宜。张洪有接受委托至法院查封该房屋的期间长达七个月之久，其未办理过户登记手续的原因于理不合，且张洪有未提供充足有效的证据加以证明其主张，故张洪有对涉案房产所享有的权利不能排除法院对该房产的执行，本院对刘伟东的异议予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 继续对穆黎名下位于哈尔滨市利民开发区小陶家屯北侧滨才城公园世代美逸居B栋5单元2层1室房产的执行。 案件受理费100元，原告已预交，由被告穆黎、张洪有共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  姚文玉 审 判 员  闯 娜 人民陪审员  庞瑞贤 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  高 超