广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2691号原告（反诉被告）：广州中森食博汇酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区广园东路博汇街6号。法定代表人：黎韵驰，经理。委托代理人：徐炼、詹小彤，分别系广东国道律师事务所律师、广东金领律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市艺达影业有限公司，住所地广东省广州市天河区博汇街6号C栋C401房。法定代表人：伍倩雯。委托代理人：王石永，广东悦盈律师事务所律师。第三人：广州励骏智汇商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市天河区元岗路310号自编5栋D316单元。法定代表人：苏健滨，招商总监。委托代理人：谭少娟、许成成，分别系广东金领律师事务所律师、实习人员。原告（反诉被告）广州中森食博汇酒店管理有限公司（简称中森公司）与被告（反诉原告）广州市艺达影业有限公司（简称艺达公司）、第三人广州励骏智汇商业经营管理有限公司（简称励骏公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，中森公司的委托代理人徐炼、詹小彤，艺达公司的委托代理人王石永到庭参加诉讼。后本院依当事人申请依法追加励骏公司为本案第三人，于2020年11月23日再次公开开庭进行审理，中森公司的委托代理人徐炼、詹小彤，艺达公司的委托代理人王石永，励骏公司的委托代理人谭少娟、许成成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中森公司诉称：2016年3月31日，我方与艺达国际影业（香港）有限公司（简称艺达国际公司）签订《艺达国际影城租赁合同》（简称《租赁合同》），出租广州市广园路博汇街6号广州中森食博汇C栋第四层C401单元（简称涉案场地），约定我方有条件分担场地改造工程款，收取固定租金、物业服务费、分成租金。2019年5月16日，我方与艺达国际公司、艺达公司签订《补充协议书》，由艺达公司承接艺达国际公司原《租赁合同》的全部权利、义务。2018年8月31日，免租期届满。自2018年9月1日起，艺达公司应按月支付租金及物业服务费等。艺达公司入场时已预交首期固定租金、物业服务费合计20万元，故艺达公司应支付自2018年10月1日起的租金及物业服务费。依约，我方承担的400万元工程款中的160万元用于抵扣租金及物业服务费等，该笔费用已自2018年10月至2019年8月抵扣完毕。艺达公司完成场地改造后营业至今，以各种理由拖延缴纳租金，并要求延长免租期。为维护我方权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、艺达公司支付固定租金（按150000元/月的标准，自2019年8月起计至交还涉案场地之日止）；2、艺达公司支付物业服务费（按50000元/月的标准，自2019年8月起计至交还涉案场地之日止）；3、艺达公司支付逾期付款违约金；4、艺达公司向我方返还涉案场地；5、艺达公司承担本案诉讼费。艺达公司辩称：一、中森公司要求收回涉案物业不合规、不合法。《租赁合同》合法有效，仍在履行，我方未拖欠租金、物业服务费，而是中森公司拖欠我方工程款400万元。二、中森公司单方解除合同无效。我方依约享有20个月的开业免租期，自我方取得放映许可证之日起算，免租期为2019年6月17日至2021年2月16日，支付租金的期限未到。同时，中森公司持有我方400万元工程款、45万元保证金和押金，其中第三期工程款160万元明确用于抵扣租金、物业服务费，中森公司要求我方支付的租金、物业服务费远低于上述金额。三、我方依法取得放映许可证才能合法经营，中森公司未能提供产权证，应承担违约和赔偿责任。据广州市《电影放映单位设立审批办事指南》（2017年6月26日发布）规定，申请办理电影放映经营许可证须提供场地产权证明、经备案的租赁协议。后依据新的办事指南，仅需提供房地产权证明或者房屋租赁合同及房东和经营者签订的消防安全责任承诺书，在中森公司未向我方提供产权证明的情形下，我方于2019年6月17日才办理好放映许可证。中森公司未履行协助办证义务，我方可终止合同或依约要求赔偿损失（《租赁合同》第9.5.2条、第9.5.4条、第9.5.5条、第9.6条、第11.2条）。四、中森公司已将涉案物业转给励骏公司，于2019年12月6日停止物业服务，励骏公司已发函要求中森公司在2020年1月1日前交还涉案场地。艺达公司反诉称：我方与中森公司间《租赁合同》约定，中森公司须提供房地产权证供我方办理电影放映证。中森公司未提供房地产权证，给我方造成损失，包括但不限于人工费、广告费、利息、营业利润、折旧、保证金及违约金等。上述合同还约定，租期内中森公司免费提供多个广告和售票位置、免费停车位、播放屏幕、指示牌等。综上，中森公司违约，特提起反诉，请求判令：1、中森公司立即停止封锁涉案场地，开通艺达影院全部通道（包括影院大门、消防安全步梯、电梯），保证我方合法经营权益；2、中森公司继续履行《艺达国际影城租赁合同》约定的出租方的义务和物业管理服务；3、中森公司立即赔偿我方未能开业期间的各项损失（包括但不限于人工费、电影票免费停车费、广告费、利息、营业利润、折旧、保证金等）35650246.11元；4、中森公司承担上述损失30%的违约金10695073.83元；5、中森公司履行《租赁合同》约定的以下义务：①电影票3小时停车服务；②一楼商场15平方米影城售票点；③停车卡10张；④3个长度不少于15米、高度不少于5米的广告位置；⑤广场外部4个广告位；⑥商业广场一楼2个约20平方米的位置；⑦LED显示屏每日不少于累计2小时的播放；⑧不少于10个指示牌及海报栏位置；6、中森公司承担本案诉讼费。中森公司针对艺达公司的反诉辩称：我方不同意艺达公司反诉请求。坚持我方本诉请求。励骏公司述称：我方同意中森公司的全部本诉请求。一、我方与中森公司签订《委托代管合同》为另一法律关系。中森公司将涉案场地转租给我方，出租方式为“部分带现有分租租约转租”，并无损害艺达公司原《租赁合同》权益。《委托代管合同》约定，如6个月内无法与现有租户达成变更协议的，则我方委托中森公司按该批租户的原合同约定代为收租。二、艺达公司欠缴2019年8月至今租金、物业服务费及相关违约金。2019年12月27日，中森公司向艺达公司发出《关于解除协议并收回物业的通知函》要求解除合同，并委托我方接管涉案场地。艺达公司在法律规定期限内未提出异议，合同已解除，艺达公司无权要求中森公司继续履行合同。艺达公司所称“租赁场地全部停止物管服务”与事实不符。经审理查明：艺达公司成立于2016年7月4日。2016年3月31日，中森公司（出租方/甲方）、艺达国际影院（香港）有限公司（承租方/乙方，简称艺达国际公司）双方签订《租赁合同》，约定：乙方租赁广州市广园路博汇街6号广州中森食博汇C栋第四层C401单元（即原物业注册的D、E、F栋四楼）部分区域开设“（中森食博汇）艺达国际影城”。鉴于乙方将在当地工商登记注册新的公司，本合同的签署由乙方代为签署，在新公司注册成立即日起，本合同项下的一切权利义务转由该公司承接。1.1租赁场所建筑面积10000平方米，乙方实际使用面积8588.6平方米（简称涉案场地）。1.2甲方同意乙方将租赁场所用于开设电影城及相关配套附属业务用途。甲方予以各方面的配合，特别是证照办理、行政手续等。1.4甲方或甲方委托之物业管理公司同意向影院顾客凭当日电影票提供3小时的免费停车服务。甲方同意自乙方进场之日起即为乙方办理免费停车卡10张，并在租赁期限内持续有效。2.1租赁期限18个租赁年度，从双方确认的进场装修日的次日开始计算。自乙方进场装修之日起，甲方给予乙方6个月装修免租期、20个月开业免租期，免租期合共26个月，乙方初步定于2016年7月1日进场装修。免租期内，乙方无需支付租金、物业服务费，但应承担水电费。3.1乙方每月5号前缴纳当月固定租金及物业服务费，分成租金每半年结算一次，结算日为到期日次月25号前。3.2租金形式以固定租金加票房分成方式收取。3.2.1租赁期前26个月，固定租金0元/平方米/月，分成租金净票房0%；免租期结束后第1～4年，固定租金15元/平方米/月，分成租金净票房4%；免租期结束后第5～8年，固定租金15元/平方米/月，分成租金净票房5%；免租期结束后第9～12年，固定租金15元/平方米/月，分成租金净票房6%；免租期结束后第13～租期结束，固定租金15元/平方米/月，分成租金净票房7%。免租期结束后固定租金150000元/月（10000平方米×15元/平方米/月）；物业服务费50000元/月（10000平方米×5元/平方米/月），从免租期结束后乙方正式营业开始计算。3.2.3签订本合同后的15个工作日内乙方向甲方支付15万元租赁押金、5万元物业服务费保证金、5万元水电流转金、15万元首月租金、5万元首月物业服务费，合计45万元；乙方已于3月15日支付10万元履约保证金，此10万元可用于冲抵本次乙方应缴纳的租赁押金、物业服务费保证金、水电流转金。4.1甲方对租赁场所进行转让、抵押或设立其他担保权益，应保证有关此类转让、担保不影响乙方的承租及经营，其权利实现时本合同将继续履行。4.2甲、乙双方在租赁期限内做出的任何权利、义务的转让或转租行为都不得损害对方在本合同项下的利益。5.4土建改造工程款预算费用为800万元。工程均由乙方委派有资质施工单位施工建设，甲方负责监督协助，费用由甲乙双方各承担50%即400万元。甲方改造工程总费用封顶400万元，以合同约定造价结算，实际改造工程费按双方确认的工程量为准。若工程最终改造费用超出原约定造价，超出部分甲方无需承担。改造款采用分期付款。第一期，改造工程验收完后五个工作日内，甲方向乙方支付改造款的30%即120万元。第二期，乙方取得合法证照试业后五个工作日内，甲方向乙方支付改造款的30%即120万元。第三期，改造款的40%即160万元，以免租期结束后的乙方应交给甲方的租金及物业服务费等抵扣。每次付款由乙方提供施工单位发票，甲方款项由乙方代收后转至施工单位。如甲方未能按约定期限向乙方支付改造款，每拖延1日承担应付未付金额万分之三的违约金。6.10甲方同意提供面积约15平方米的位置给乙方设置影城售票点、3个免费店招位（长度不少于15米，高度不少于5米）、2个约20平方米的位置用于影城标识或海报、4个广告位、LED彩屏等宣传设备（如有，每日使用时间不少于累计2小时）等。7.8乙方应如期向甲方支付租金，向物业服务公司支付物业服务费及水电费。9.1甲、乙双方经协商一致并签订书面协议，可提前终止合同。9.4下列情形，甲方有权提前终止合同：……乙方逾期三个月未付租金。甲方应书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回租赁场所，租金及物业服务费据实结算。乙方迁离时，应将租赁场所按《房产交付条件》及《电影城交屋条件及分工界面》所述状况（正常损耗除外）连同乙方添置的不能移动的附属物、装置物、添附物无偿交还甲方。9.6乙方需申请经营电影城所需之许可证，甲方和物业服务公司应给予必要的配合。如所需的任何许可证未能在申请日期起的12个月（360日）内获得，致使影院未能开业的，乙方有权终止本合同。10.3乙方承担拆迁搬离等行为所发生的一切费用。11.1任何一方违约，应在收到另一方通知后3日内予以更正，并赔偿对方因此遭受的损失，合同另有约定的从其约定。逾期未能更正的，另一方有权按照本合同约定追究对方的违约责任。11.2一方违约导致另一方有合同解除权，另一方不行使解除合同的权利，违约方应承担守约方为纠正违约行为产生的全部费用、赔偿所造成的损失，并承担延迟履行的违约责任。11.4乙方未能按约定期限向甲方/物业服务公司支付租金/物业服务费的，每拖延10日，承担应付未付金额万分之三的违约金。乙方逾期超过60日仍不支付所欠费用的，甲方有权解除本合同等等。合同附件三载明：兹确认甲方于2016年5月20日将《租赁合同》约定的符合《房产房屋交付条件》的租赁场所交付给乙方。乙方经查验确认并接受甲方之交付等。2018年6月6日，案外人广州棠下经济发展有限公司（简称棠下公司）出具《物业所有权情况说明》，内容：棠下公司是广州市天河区广园东路博汇街6号中森食博汇之物业的所有权人，同意中森公司将整体物业转租给励骏公司。2018年9月12日，中森公司将包含广州市天河区广园东路博汇街6号中森食博汇之物业转租给励骏公司，双方签订《广州市房屋租赁合同》。2018年10月16日，广州市天河区住房和建设水务局出具《房屋租赁登记备案证明》，载明：出租方励骏公司，承租方艺达公司，出租房屋地址天河区博汇街6号厂房C栋C401。2019年1月1日，励骏公司（甲方）、中森公司（乙方）签订《委托代管合同》，约定：鉴于甲方向乙方承租涉案场地所在中森食博汇整体项目经营使用，租期自2018年7月1日至2031年1月31日，出租方式为“部分带现有分租租约转租”，甲乙双方在6个月内无法与艺达国际公司达成变更协议，现甲方委托乙方按其原合同约定代为收取租金等费用。代管标的为涉案场地。代管期限自2019年1月1日至2031年1月31日。“艺达国际影业公司”缴纳的履约保证金、物业服务费、水电周转金仍由乙方保管等。2019年4月27日，艺达公司、艺达国际公司向中森公司发出《联系函》，函称：因中森公司未能提供涉案场地产权证明，无法办理电影放映许可证；现在影院没有电影放映证，不能正常营业，当前资金压力大，前期装修工程款要支付，银行利息、员工工资支出造成本公司资金有困难，根据租赁合同，前期工程款问题也已到付款节点，请中森公司按合同支付工程改造款，以缓解其困难；恳请中森公司解决影院场地产权证，以尽快获得影院放映许可，开业经营。2019年5月16日，中森公司（甲方）、艺达国际公司（乙方）、艺达公司（丙方）三方签订《补充协议书》，约定原《租赁合同》承租方由艺达国际公司转变为艺达公司。2019年6月5日，中森公司向艺达公司发函，中森公司确认改造工程款总额已达800万元，愿按《租赁合同》约定支付土建改造款400万元。2019年6月17日，艺达公司取得涉案场地的《广东省电影放映经营许可证》。该证显示：经营区域“本院内（放映厅12个、座位数2187个、面积8588.6平方米）”。2019年9月25日，中森公司向艺达公司发函，函称：1、艺达公司未提交施工资料导致工程造价复核推迟，中森公司无法确认其应实际负担的工程款数额。2、中森公司并无提供工程发票和承担相应税费的义务，将于艺达公司提交发票后承担相应工程款。同日，中森公司向艺达公司发函称：免租期自2016年7月1日艺达公司进场起算，至2018年8月31日结束。截至2019年8月，可抵扣工程款已抵尽艺达公司应付租金、物业服务费等。2019年12月3日，励骏公司函告中森公司：我方至今未收到艺达公司所欠款项……将在2019年12月6日停止《租赁合同》约定的物业服务内容。2019年12月27日，中森公司向艺达公司发函，要求单方解除《租赁合同》、收回涉案场地，并称：自2020年1月1日起，涉案场地将由励骏公司接管，艺达公司缴交的保证金25万元（租赁押金15万元、物业服务费保证金5万元、水电流转金5万元）不予退还，且不可用作抵扣欠款。2020年1月8日，本院立案受理艺达公司诉中森公司其他合同纠纷[案号（2020）粤0106民初735号，简称735号案]。原告艺达公司据其与中森公司的租赁合同约定，要求中森公司向其支付第一期、第二期改造工程款240万元及违约金等。735号案中艺达公司确认免租装修期的起算时间为2016年7月1日。2020年1月22日，本院立案受理本案。本院将735号案与本案合并审理。2020年7月20日，艺达公司发函要求中森公司打开一楼玻璃门锁，配合影城复工复产。2020年8月6日，中森公司复函艺达公司，对艺达公司提出的复工要求不予同意。中森公司提交其于2019年8月至2020年3月期间向艺达公司发送的通知函、催缴函、缴款通知书多份。其中2019年8月28日《商户缴费明细表》显示：2018年9月1日至2019年8月31日，艺达公司应缴固定租金、物业服务费已用160万元工程款抵扣完毕，抵扣后8月欠缴租金为55000元。2020年3月26日《承租商户逾期未交款催缴函》载明：艺达公司欠缴2019年8月至2019年12月固定租金及物业服务费、2019年8月6日至2020年3月24日逾期违约金合计949445元。2020年3月26日《场地占用费缴款通知及催缴函》载明：原《租赁合同》已于2020年1月1日由中森公司单方解除，艺达公司至2020年3月26日仍拒不交还场地，欠缴2020年1月至4月场地占用费、逾期违约金合计809000元。艺达公司针对本诉提交的证据包括：1、新旧《电影放映单位设立审批办事指南》各一份，拟证实办理电影放映许可证所需材料由必须提供“房地产权证”变更为提供“企业固定场地房产证明或房屋租赁合同以及由房东和经营者签订的消防安全责任承诺书”。2、2018年8月21日广州市天河区科技工业和信息化局印发的《关于棠下街智汇PARK泛文娱科创社区孵化器项目纳入原状整饰类改造计划的复函》、2018年12月3日广东省电影局《信件转办函》，拟证实艺达公司经政府批准被纳入文娱科创区的参与方，其在中森公司未提供房地产权证的情形下，经多方共同努力才成功办理放映许可证。其中广东省电影局《信件转办函》载明：“11月23日，我局收到艺达公司《关于督促广州市天河区文广新局履行电影放映审批职能请示》一文。据来文称，艺达国际影城（广州）从2016年10月开始建设，历时2年完工，共投资7600多万元，设有18个放映厅，是广州市首家4K杜比全景声激光双巨幕影城，也是广州市规模多大、技术最先进、档次最高的电影院……来文还反映：该影城的营业执照、消防合格证均已办妥，但天河区文广新局以影城所在地无房地产证件和建设工程规划验收合格证为由，一直不受理发放放映许可证，导致影城无法开业……请认真组织核实，从繁荣广州市电影产业发展、保障民营企业合法权益、营造良好营商环境的角度出发，指导天河区文广新局慎重妥善做出处理决定。”3、拍摄于2019年12月的照片多张，拟证实中森公司更换依约应给艺达公司使用的广告牌，构成违约。照片所示楼顶广告位已由“艺达国际影城”更换为“智汇PARK”。4、报警回执一份，拟证实2020年1月14日、15日，中森公司封停电梯，艺达公司员工报警。中森公司发表质证意见：对证据1、2关联性不予确认，励骏公司已协助艺达公司取得放映许可证（包括：与艺达公司签订租赁合同并办理备案手续，申请确认艺达公司作为文娱科创区的重要参与方纳入政府报告，为艺达公司申办许可证）；对证据3真实性、合法性、关联性均不予认可，我方于合同解除后更换广告牌，未侵犯艺达公司权益；证据4反映的报警问题亦发生在合同解除后，且不存在封锁电梯的情况。艺达公司为证实其反诉主张的经济损失，提交以下证据：1、停车费部分。艺达公司提交发票一份，拟证实因中森公司停止“三小时内免费停车”的物业服务，艺达公司不得已向励骏公司支付停车费10000元。该发票由励骏公司开具，显示：开票日期2020年1月22日，应税服务名称“经营租赁停车费”，金额10000元。2、土建工程款部分。艺达公司提交其与案外人签订的土建工程合同数份和部分工程结算表，拟证实其该部分经济损失为16509424.43元。3、装修、消防、设备购置款部分。艺达公司提交其与案外人签订的装修合同、消防合同、采购合同，部分工程结算表和相应发票，拟证实其该部分经济损失为12895074.9元。4、水电、污水处理费部分。艺达公司提交发票和银行回单数份，拟证实其该部分经济损失为553694.16元。5、贷款利息部分。艺达公司提交2016年至2020年《委托借款合同》多份及发票、银行贷款利息单、贷款回单等，拟证实其该部分经济损失为2958569.02元。6、保洁费部分。艺达公司提交保洁服务派遣协议、发票、银行转账凭证数份，拟证实其该部分经济损失为1168200元。7、员工工资部分。艺达公司提交劳动合同、工资签收单数份，拟证实其该部分经济损失为3363676.34元。8、固定资产折旧费部分。艺达公司提交《固定资产折旧表》多份，拟证实其固定资产折旧情况。中森公司针对上述证据发表如下质证意见：1、我方停止提供免费停车服务发生在租赁合同解除后，艺达公司主张的停车费与我方无关。2、无法确认艺达公司与案外人所签订合同的真实性、关联性；相关工程及采购合同时间跨度自2016年11月至2019年2月，可反映其因自身施工和装修问题导致延迟开业。3、艺达公司所提供劳动合同未约定工作岗位，也未提交社保缴费记录。4、艺达公司主张的损失不能与其反诉请求相对应。励骏公司提交的证据其中包括：1、2019年10月11日励骏公司向中森公司发送的《回复函》。函称：艺达公司至2019年10月10日仍未依约支付租金、物业服务费，请贵司通过法律途径解决，保护我司权益。在贵司与艺达公司的争议无明确结论前，我司暂缓缴纳艺达公司承租该部分场地的租金。2、2019年10月16日中森公司复函。函称：对贵司所提“暂缓缴纳艺达公司承租该部分场地的租金”的要求不能接受；建议贵司与我方共同协作解决租金追缴的问题。对此，中森公司表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。艺达公司表示：中森公司、励骏公司的共同协作行为造成我方经济损失。关于涉案场地租金的起算日期。庭审中中森公司表示：艺达公司所欠租金应从2019年8月1日起算：1、租赁合同约定免租期为26个月（6个月装修免租期＋20个月开业免租期），自2016年7月1日艺达公司进场起算，至2018年8月31日结束，故起租日为2018年9月1日。2、2018年9月1日至30日的租金，艺达公司已支付。3、2018年10月1日至2019年8月，我方已将160万元工程款抵扣完艺达公司应付租金，2019年8月剩余应付租金10.5万元。艺达公司则表示：租金应从2021年2月17日起算：1、租赁合同约定，20个月的开业免租期从我方取得电影放映许可证并开业之日即2019年6月17日起算，因我方取得许可证后才可合法开业。2、6个月的装修免租期和20个月的开业免租期并非连续计算。3、我方因未取得放映证而不能正常开业，依据租赁合同第9.5.2条、9.5.4条、9.5.5条约定，我方可选择终止合同或要求赔偿损失，因此产生的租金问题由中森公司自行承担。关于电影放映许可证问题，艺达公司认为其迟延办证系因中森公司不能提供房地产权证所致。中森公司则称：办证义务在于艺达公司，我方不应承担办证风险；且艺达公司仅在2019年4月27日联络函中要求过我方提供房地产权证供其办理放映证，随后其已在6月17日取得放映证。关于物业服务问题。艺达公司表示：自2019年12月6日起中森公司、励骏公司已停止提供物业服务，包括更换广告牌，未履行提供相应广告牌、售票位、“看电影免费停车3小时”服务的合同义务。励骏公司则称：停止物业服务是因艺达公司违约，中森公司已于2019年12月27日发函解除租赁合同，并委托我方接管涉案场地，但艺达公司拒绝交还场地，我方因此停止“看电影免费停车3小时”的物业服务，但无停水停电、锁门等行为。本案审理过程中，中森公司（甲方）、艺达公司（乙方）双方于2020年9月25日签订《临时过渡协议》，约定：一、乙方于每月10号前支付甲方20万元临时保证金。该预缴款不代表乙方在本案中认可其交纳的是租金、物业服务费，不代表甲方认可乙方依约继续使用经营，不影响甲乙双方本案诉请，二、甲方保证提供物业服务，确保乙方开门营业，提供免费3小时停车服务等。过渡使用期间，任何一方违约，守约方可立即终止本协议。三、本协议有效期暂定半年。在2020年11月23日庭审中，艺达公司确认其于2020年9月28日向中森公司支付上述20万元临时保证金后，正常使用涉案场地至今。庭后中森公司就其主张的艺达公司拖欠租金、物业管理费及逾期付款违约金计算问题提交书面统计及说明。该书面统计及说明其中载明：1、涉案场地自2018年9月1日起计收租金。艺达公司于2019年6月25日开业，中森公司自2019年6月25日起计收物业管理费。2、2018年9月1日至2019年7月31日（共11个月）艺达公司应交固定租金合计165万元，2019年6月25日至2019年7月31日(1个月零六天)艺达公司应交物业管理费合计6万元，故2018年9月1日至2019年7月31日期间艺达公司应交固定租金及物业管理费合计171万元。按合同约定，艺达公司签约后已交的首月固定租金及物业管理费合计20万元，且中森公司需与艺达公司抵扣工程款160万元。截至2019年7月31日，仍有工程款9万元可抵扣艺达公司应交的租金及物业管理费。2019年8月，艺达公司应交固定租金15万元，抵扣上述9万元工程款后，剩余应交未交固定租金6万元。3、由于艺达公司长期欠租，中森公司根据合同行使权利，自2020年1月1日起与其解约，但艺达公司一直不交还涉案场地，故中森公司自2020年1月1日起暂按合同标准收取场地占用费20万元/月。艺达公司自2020年10月1日起每月缴纳临时保证金20万元，故中森公司主张的场地使用费暂计至2020年9月30日。4、2019年8月欠缴固定租金6万元，2019年9月至2019年12月固定租金15万元/月，2019年8月至2019年12月物业管理费5万元/月，2020年1月至2020年9月场地占用费20万元/月，违约金标准为每日万分之三，分别自当月6日起算。庭后艺达公司提交《情况说明》，就其所称的涉案场地被封锁、停水停电一事作出说明。《情况说明》其中载明：一、相关函件、通知情况。1、2019年12月3日励骏公司发出《关于艺达违约欠租一事沟通函》，内容：“在2019年12月6日停止《艺达国际影城租赁合同》内约定物业服务内容，其中包括影院顾客凭当日电影票获得3小时的免费停车服务以及合同内约定的各项‘免费广告位置服务’”。2、2019年12月5日，中森公司发出《关于敦促艺达缴交欠费的通知函》，内容：“请贵司于2019年12月10日17:00前缴清2019年8至11月租金、物业管理费及相关违约金，否则，励骏公司将停止对贵司提供租赁合同内约定的部分物业服务。”3、2019年12月27日中森公司发出《关于解除协议并收回物业通知函》，内容：解除合同，收回物业，交由励骏公司接管租赁场地。4、2020年7月20日，艺达公司《联络函》，内容：天河区宣传部有序推进电影院恢复开放通知后，向中森公司“申请配合艺达公司的影城复工复产，打开一楼玻璃门锁两把”。5、2020年7月27日，中森公司发出《关于“联络函”的复函》，内容：“对于贵司提出的复工要求，当前在该事宜仍存在分歧阶段，应通过司法程序解决。诉讼期间贵司如需安排人员进入场地进行设备维护，请按物业管理相关规定提交申请。”二、封锁影城场地情况及艺达公司派员申请进入影城维护情况。1、2020年1月14日，中森公司、励骏公司封锁艺达影城两部电梯。有2020年1月14日《羊城晚报》为证。2、2020年1月14日和2020年1月15日，矛盾升级，中森公司、励骏公司直接封锁两部电梯，艺达影院无法放映经营。艺达公司当即报警，但没有处理，艺达影城开始被封锁，不让艺达公司人员进入，停水停电。详见《报警回执》两份。3、2020年1月中旬到7月期间，艺达公司和中森公司、励骏公司关系很紧张，此时影城电梯已经封锁，人员不让进入，停水停电。但艺达公司还是要定期检查场地：有没有老鼠咬，设备要通电开机维护。艺达公司只能提前通过和他们现场经理打电话，他们也是怕自己公司知道，勉强同意，然后先暂时通电、水，开锁让艺达公司人员进去，但只能是半小时的时间。每个月差不多三、四次。4、2020年8月11日，艺达公司派人向励骏公司递交《申请书》，要求进入影城：因物业一楼电表爆炸，冒烟至影城机房，导致报火警，检查。励骏公司批准进入，艺达公司人员只能在当日的限定时间进出。另查明：2020年7月20日，广州市天河区新闻出版局（版权局）向辖区内各电影放映场所等发出《关于印发的通知》（附件为《广州市天河区电影放映场所恢复开放疫情防控指引》）。《广州市天河区电影放映场所恢复开放疫情防控指引》载明：有序推进疫情防控常态化条件下天河区电影院放映场所于7月20日复工复产。再：1、庭后艺达公司申请撤回其第一项、第五项反诉请求。2、735号案中本院一审判决认定中森公司在支付第一期、第二期工程改造款合计240万元一节构成违约，一审判令支持艺达公司该案诉请。本院认为：本案为中森公司、艺达公司之间的租赁合同纠纷。中森公司、艺达公司双方就涉案场地签订的《租赁合同》合法有效。艺达公司申请撤回第一项、第五项反诉请求，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以照准。关于租金和物业管理费的起算时间。第一，合同约定“租期18年”“自乙方进场装修之日起，甲方给予乙方6个月装修免租期、20个月开业免租期，免租期合共26个月”“租赁期前26个月，固定租金0元/平方米/月，分成租金净票房0%；免租期结束后第1～4年，固定租金15元/平方米/月，分成租金净票房4%；免租期结束后第5～8年，固定租金15元/平方米/月，分成租金净票房5%；免租期结束后第9～12年，固定租金15元/平方米/月，分成租金净票房6%；免租期结束后第13～租期结束，固定租金15元/平方米/月，分成租金净票房7%”。上述约定清楚表明26个月的免租装修期为连续计算，自艺达公司进场装修之日起算，而艺达公司在735号案中已确认其进场装修时间为2016年7月1日，该时间与中森公司主张的进场装修时间一致，因此免租期至2018年8月31日届满，应自2018年9月1日起算租金。第二，根据合同“物业服务费50000元/月（10000平方米×5元/平方米/月），从免租期结束后乙方正式营业开始计算”的约定，艺达公司于2019年6月17日取得涉案场地的电影放映经营许可证，中森公司确认艺达公司于2019年6月25日对外营业，因此物业服务费应自2019年6月25日起算。关于中森公司是否有权解除合同及合同是否已解除问题。第一，根据双方租赁合同，中森公司、艺达公司双方对涉案场地改造工程款负担问题存在特别约定，中森公司承诺负担不超过400万元的工程款，上述400万元由中森公司分三期支付，分别为第一期120万元、第二期120万元、第三期160万元，其中第三期160万元在免租期结束后可用于抵扣租金和物业管理费。事实上，中森公司曾于2019年6月5日发函表示愿按合同约定支付改造工程款400万元，后又推翻自身陈述，有违诚信。艺达公司以中森公司未能依约支付上述第一期、第二期款项合计240万元为由，提起735号案诉讼，本院将该案与本案合并审理。735号案中本院一审认定艺达公司在支付上述款项一节构成违约，一审判令支持艺达公司该案诉请。以上事实表明，在同一合同中既存在艺达公司对中森公司的付款义务，也存在中森公司对艺达公司的付款义务，区别于普通的租赁合同中承租方的单向付款义务情形。第二，根据合同约定，上述第三期款项160万元可用于抵扣租金和物业管理费，但双方对自何时起算租金和物业管理费存在争议，上述160万元应如何抵扣及何时抵扣完毕双方未能共同确认。第三，众所周知，2020年1月新冠××疫情爆发，该疫情属于不可抗力，2020年1月23日武汉封城，中央及地方政府出台了严格的疫情防控措施，电影院作为人流密集的经营场所更是受到严格管控，直至2020年7月20日天河区主管部门才发通知允许辖区内电影院有序复工复产，从疫情严格管控到有序复工复产长达半年时间，客观上艺达公司的正常经营及营业收入因疫情管控措施受到较大冲击和影响。第四，涉案场地租赁面积达10000平方米，根据2018年12月3日广东省电影局《信件转办函》，艺达公司自述涉案场地上的艺达国际影院的投资高达七千多万元，项目投资巨大，从鼓励交易和避免资源浪费角度出发亦不宜轻言解除合同。综上，中森公司于2019年12月27日发函解除合同，理据不足，该行为不产生合同解除的法律后果。中森公司、艺达公司应继续履行双方租赁合同。本院对艺达公司要求中森公司继续履行双方租赁合同的第二项反诉诉请予以支持，对中森公司要求艺达公司交还涉案场地的第四项本诉请求不予支持。关于中森公司的第一项、二项本诉请求。第一，关于2019年12月31日前的租金及物业管理费。基于前述，租金应自2018年9月1日起算，物业管理费应自2019年6月25日起算，结合中森公司自身提供的欠费统计及说明，中森公司主张“2018年9月1日至2019年7月31日（共11个月）艺达公司应交固定租金合计165万元，2019年6月25日至2019年7月31日(1个月零六天)艺达公司应交物业管理费合计6万元，故2018年9月1日至2019年7月31日期间艺达公司应交固定租金及物业管理费合计171万元。按合同约定，艺达公司签约后已交的首月固定租金及物业管理费合计20万元，且中森公司需与艺达公司抵扣工程款160万元。截至2019年7月31日，仍有工程款9万元可抵扣艺达公司应交的租金及物业管理费。2019年8月，艺达公司应交固定租金15万元，抵扣上述9万元工程款后，剩余应交未交固定租金6万元”，并无不当，按此2019年8月尚欠租金6万元，2019年9月至12月期间欠租合计60万元（15万元/月×4个月），2019年8月至2019年12月期间欠物业管理费合计25万元（5万元/月×5个月），两项合计85万元。第二，关于2020年1月1日之后租金及物业管理费。艺达公司、中森公司双方在本案诉讼期间达成《临时过渡协议》，2020年10月1日之后由艺达公司支付20万元/月给中森公司后正常使用涉案场地，故本案需审查艺达公司应否支付及按何标准支付2020年1月1日至2020年9月30日期间租金及管理费问题。对此，根据当事人陈述、现场照片、报警回执及双方往来函件等证据，因中森公司、艺达公司双方对租金支付问题、工程改造款支付等问题产生纠纷，中森公司于2019年12月下旬发函解除合同并要求收回场地，艺达公司称涉案场地因两部电梯被封而分别在2020年1月14日、15日两次报警；艺达公司提供的现场照片显示其位于楼顶的艺达影院大招牌被替换；艺达公司于2020年7月20日发函要求打开一楼门锁以复工复产，2020年8月6日中森公司复函予以拒绝；2020年9月25日双方签订《临时过渡协议》且艺达公司根据该协议支付20万元/月费用给中森公司之后得以正常使用涉案场地至今。上述事实表明，2020年1月之后艺达公司因中森公司发函解除合同并对涉案场地采取实际封锁措施阻止艺达公司使用涉案场地，而本院在前段论述中已认定中森公司无权解除合同，因此中森公司要求艺达公司支付2020年1月至2020年9月30日期间的租金（场地使用费），无事实及法律依据，本院不予支持。关于中森公司的第三项本诉请求。如前所述，艺达公司逾期支付2019年8月至12月期间租金合计66万元，2019年8月至2019年12月期间物业管理费合计25万元，中森公司要求艺达公司支付逾期付款违约金（分别以每月欠费为本金，按每日万分之三的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止），并无不当，本院予以支持。违约金总额以不超过本金为限。关于艺达公司的第三项、第四项反诉请求。根据艺达公司自身举证，办理相关证照的条件亦随时间有所变化，且2020年1月下旬至2020年7月20日辖区政府主管部门允许电影院有序复工复产期间艺达公司客观上也无法对外营业。另，如上所述，本院已驳回了中森公司要求艺达公司支付2020年1月至2020年9月30日期间租金（场地使用费）的诉请。因此，艺达公司要求中森公司赔偿其未能开业期间的损失及该损失的30%的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州中森食博汇酒店管理有限公司、广州市艺达影业有限公司双方继续履行关于广州市广园路博汇街6号广州中森食博汇C栋第四层C401单元的《租赁合同》。二、自本判决发生法律效力之日15日内，广州市艺达影业有限公司支付广州中森食博汇酒店管理有限公司关于上述场地2019年8月至2019年12月期间租金合计66万元。三、自本判决发生法律效力之日15日内，广州市艺达影业有限公司支付广州中森食博汇酒店管理有限公司关于上述场地2019年8月至2019年12月期间物业管理费25万元。四、自本判决发生法律效力之日15日内，广州市艺达影业有限公司支付广州中森食博汇酒店管理有限公司关于上述租金、物业管理费的逾期付款违约金［分别以当月租金、物业管理费为本金（其中2019年8月租金6万元，2019年9月至2019年12月期间租金15万元/月，2019年8月至2019年12月期间物业管理费5万元/月），按每日万分之三的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限］。五、驳回广州中森食博汇酒店管理有限公司的其他本诉请求。六、驳回广州市艺达影业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13925元，由广州中森食博汇酒店管理有限公司负担1285元，广州市艺达影业有限公司负担12640元。反诉受理费136800元，由广州中森食博汇酒店管理有限公司负担100元，广州市艺达影业有限公司负担136700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  马 颖人民陪审员  卓燕君二〇二一年四月六日书 记 员  邱莉晶陈世彬张紫棋