甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘12民终760号上诉人（原审被告）：王某，男，汉族，出生于1988年9月10日，住址：甘肃省陇南市武都区。被上诉人（原审原告）：毕某，男，汉族，出生于1986年6月16日，住址：甘肃省陇南市武都区。上诉人王某因与被上诉人毕某买卖合同纠纷一案，不服武都区人民法院（2018）甘1202民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：请求依法撤销甘肃省陇南市武都区人民法院(2018)甘1202民初2629号民事判决，依法改判驳回毕某的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定王某与毕某之间的口头协议无效、30%违约金无效及2000元损失无证据支持，系认定事实不清。(1)王某与毕某就1.7分土地使用权购买事宜约定每分17万元，总价289000元，毕某先支付20万元，剩余89000元后期再支付，若一方违约，一方应按照30%承担违约金。毕某向王某支付了20万元，王某也将土地上的庄稼、鸡窝等挖掉或拆除，然后实际交付于毕某。所以此口头协议是在双方当事人公平公正的前提下商议的，且已经达成合意，是双方的真实意思表示，合法有效，王某与毕某应当严格按照协议履行各自的义务。(2)毕某私自违约，根据双方约定，毕某应当承担30%的违约金，即86700元，而王某已经退还14万元，剩余6万元系毕某应当承担的违约金部分，王某不再予以返还。(3)王某为了向被上诉人交付土地，在达成协议之后便将自己土地上的庄稼、鸡窝拆除，现毕某私自违约，故其应当依法赔偿给王某造成的直接经济损失2000元。2.根据《合同法》第十条、第四十四条、第六十条之规定，合同可以书面，可以口头，合同自成立时生效。王某与毕某之间的口头协议是在双方当事人真实、自愿且公平、公正的前提之下达成的，合法有效，当事人应当按照合同全面履行协议，根据诚实信用原则、公平公正原则享有权利、承担义务。但一审法院未考虑公平公正及立法目的、未扣﻿除王某的实际损失，判决由王某返还6万元，系认定案件事实不清。3.一审法院在案件审理中超出毕某的诉讼请求认定本案事实，未扣除毕某给王某造成的经济损失，系适用法律错误。首先，毕某在诉讼请求中仅请求王某返还剩余6万元，未要求法院确认口头协议无效，但是一审法院在审理中却主动确认王某与毕某的口头协议无效，且毕某仅提交证明其转款20万元的事实，并未提交充分的证据证明王某应当向其返还6万元的证据。其次，在王某与毕某达成协议后，王某为了向毕某交付土地，便将自己土地上的庄稼、鸡窝拆除，现毕某私自违约，故其应当赔偿给王某造成的直接经济损失2000元，而一审法院却驳回了王某的诉求。根据“谁主张、谁举证”、“不告不理”原则及《合同法》第五十八条之规定，毕某作为原告，应当依法提供支持其诉讼﻿请求的证据，否则，就要承担举证不能的不利后果。毕某系过错方，其私自违约后要求王某返还购买款，其应当赔付王某的直接经济损失。毕某未提交证明王某返还其6万元的证据，故一审法院主动确认王某与毕某达成的口头协议无效，判决时未扣除毕某因违约给王某造成的经济损失，系适用法律错误。毕某未答辩。毕某向一审法院起诉请求：1.判令王某返还毕某60000元人民币，并自本案起诉之日至实际履行日按照月利率0.5%的标﻿准承担利息；2.本案诉讼费由王某承担。一审法院认定如下事实：2018年5月10日左右，毕某通过他人介绍预购买王某位于武都区东江镇王沟村一社的宅基地1.7分，口头协商每分17万元，共计289000元。毕某于2018年5月11日通过银行转账向王某支付20万元。过了一月左右，毕某通知王某自己不买被告的宅基地了，要求王某返还已收取的20万元卖地款，王某分三次向毕某返还14万元。毕某索要剩余的6万元时王某以收取的钱已用于它处，一时无钱返还，毕某诉至本院，要求判如所请。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地是农户为解决自身的住房而占有、利用本集体所有的土地，它的初始取得是无偿的，其使用权实行严格的“一户一宅”制，其所有权属于村集体而非村民个人。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”即法律并没有赋予村民买卖宅基地的处分权。综上所述，村民买卖宅基地的行为是法律所禁止的，本案毕某、王某订立的买卖宅基地的合同因违法而无效。无效的合同自始无法律约束力，﻿因无效合同取得的财产应当返还。毕某要求王某返还购买宅基地剩余款项60000元的诉讼请求予以支持，要求承担利息的诉讼请求不予支持。王某认为因其与毕某之间买卖宅基地的合同致使其拆除了该宅基地上的鸡窝、毁掉了种植的蔬菜，损失为2000元，对此，毕某不予认可，王某亦未提交相应的证据予以证实，该抗辩意见不予支持。由于双方订立的合同无效，王某认为双方当初订立合同时言明一方违约需承担30%的违约金，以此要求毕某承担30%的违约金即60000元的抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条笫（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限本判决生效之日起十五日内由被告王某返还原告毕某60000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审相同。本院认为，结合当事人的诉辩理由，本案二审争议的焦点问题有以下两点：一是本案双方当事人达成的宅基地买卖口头协议的效力问题。人民法院在审理合同纠纷案件中，首先应当对合同效力依职权主动进行审查，并不受当事人诉讼请求的限制。如存在合同无效情形，为了保护国家利益、集体利益、社会公共利益和他人利益，应当作出合同无效的判决。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”。本案当事人之间口头达成的宅基地买卖协议实质是王某将其所在农民集体所有的土地使用权向毕某转让的协议，该协议因违反了上述法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形，一审法院确认双方当事人口头达成的宅基地买卖协议，即土地使用权转让协议无效，认定事实清楚，适用法律正确。二是本案当事人之间达成的宅基地买卖协议无效的法律后果问题。无效合同自始无效、当然无效、绝对无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，王某因无效合同取得毕某支付的宅基地转让款应全额返还，一审法院判决王某向毕某返还60000元正确。王某在上诉中提出毕某应按照协议约定承担30%违约金的主张。本院认为，支付违约金须以合同有效为前提条件，当一方当事人未全面履行合同义务时，由违约方向对方按照合同约定承担违约责任，因本案双方当事人之间达成的协议无效，故协议对当事人不再具有法律拘束力。协议被确认无效后，协议当事人的权利义务终止，协议未履行的部分不得继续履行，已经履行的也应当恢复至履行前的财产状态。协议不再履行，即不存在违约问题，当然无需承担违约责任，但对于协议履行中造成的损失则应当按照过错责任大小承担相应的赔偿责任，故王某主张毕某应向其支付违约金的请求不符合法律规定。在本案审理中，王某又主张由毕某赔偿其经济损失2000元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因王某未提供相应证据证实损失客观存在，也无证据证明其已实际向毕某交付宅基地，故一审法院对该项主张未予支持也正确。综上，本院认为，上诉人的上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但未判决确认双方当事人达成的协议无效，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判;二、确认王某与毕某达成的宅基地转让协议无效。二审案件受理费1300元由上诉人王某负担。审判长  李德林审判员  张曜曦审判员  李海涛二〇一八年十月二十九日法官助理张维书记员陈燕军