浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终4663号上诉人（原审原告）：卢新华，男，1972年11月6日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：徐晓岚，浙江存道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶福昌，男，1955年9月30日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：邵旱雨，浙江金奥律师事务所律师。上诉人卢新华因与被上诉人叶福昌确认合同无效纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢新华上诉请求：1.撤销（2018）浙0702民初2890号民事判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，房屋宅基地调剂协议无效；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于1999年1月2日签订房屋买卖合同时，被上诉人名下还有不止一套房产，一审审理时，被上诉人本人和证人对此都予以承认，这违背了一户一宅强制性法律规定，案涉合同应当无效。房屋宅基地调剂协议上的签名非上诉人本人亲笔签名，违背上诉人真实意思表示所签的调剂协议也应认定无效。叶福昌答辩称：一、一审判决认定事实清楚，关于事实补充如下：1.1999年1月2日，卢新华与叶福昌就本案房产的交易行为是经安地镇茶山下村村民委员会认可并同意的。2.在本案房产交易即1999年1月2日前，叶福昌户所有的两处房屋，其中一处已基本坍塌，另一处因破旧不堪也基本不能住人，因此，叶福昌才会向出卖自己房屋的卢新华协商购买案涉房产。3.卢新华出卖案涉房产是为了筹资购买城区商品房，本案房产交易完成不久，卢新华即购买了金华市区太阳城的一处房产。4.原叶福昌自有的两处不能住人的房产于2014年前拆为平地，并将对应的房产证交相关部门注销，现案涉房产为叶福昌户及叶福昌儿子叶旭东户的唯一住房。该事实有相关证明材料、调剂协议、土地证等材料证明，并经一审法院确认。叶福昌及家人自1999年1月2日购得案涉房屋后花费巨资修葺该房屋后入住，且自1999年至今已在里面居住近20年，该房屋已成为被上诉人一家生活和生命的一部分。5.2014年因被上诉人与儿子叶旭东分家立户，对本案房产产权进行变更时，叶福昌已向相关部门提交了《断卖房屋契约》原件，经相关部门调查确认，并经规定的公告期公告，注销了原上诉人名下在1999年1月2日双方完成交易时上诉人交付给被上诉人的土地证，即相关部门已经审查确认了叶福昌对案涉房产所有权及宅基地使用权，并在此基础上完成了对叶福昌及其子分户分房的确认。6.双方签订的《断卖房屋契约》不违反法律和行政法规，也是双方当事人真实意思表示，且已完成交易，上诉人主张《房屋宅基地调剂协议》上签字并非其本人所签，即便该处签字确实非其本人所签，根据相关法律法规及诚实信用原则，上诉人也有协助被上诉人办理相关手续的附随义务，上诉人直接补签即可。且调剂协议是程序性材料，实际上若非有关部门对材料形式上的要求，直接由茶山下村村委会在《断卖房屋契约》上盖章上报即可。二、从法律角度看，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为不违反《土地管理法》第62条的规定。《土地管理法》第62条是管理性规定，非效力性规定，且该条是针对村集体组织成员在出售农村房屋后再申请宅基地的禁止性规定，是对出卖方的禁止性管理，不影响同一村集体组织成员的买受方拥有多块宅基地的使用权。浙江省高院（2017）浙民申3147号判例等也确认了被上诉人的上述说法。综上，请求驳回上诉，维持原判。卢新华向一审法院起诉请求：1.判令卢新华、叶福昌签订的房屋买卖合同无效，房屋宅基地调剂协议无效；2.案件诉讼费由叶福昌承担。一审法院认定事实：卢新华与叶福昌同为金华市婺城区安地镇茶山下村村民。1999年1月2日，卢新华将其所有坐落于金华市婺城区安地镇茶山下村的老屋一幢（泥木结构楼房三间，计面积123.51平方米）及泥墙平房一间（计面积23平方米），一共作价23500元转让给叶福昌。双方签订了《断卖房屋契约》后，叶福昌当场支付转让款，卢新华同时将土地证【编号为金县集用（1992）第103-00436号】交付给叶福昌。上述过程，卢新华、叶福昌邀请了叶小成、叶桂林、叶品昌等7人见证，并在《断卖房屋契约》上签字捺印。此后叶福昌一家搬入上述房屋生活、居住至今。2014年6月，叶福昌至房产部门将案涉房产的金县集用（1992）第103-00436号的土地证及叶福昌原自有房屋的土地证【编号为金县集用（1992）第103-00414号、00415号】注销，并取得分别在自己名下和叶旭东名下的婺集用（2014）第103-01971号、01972号土地证，该两本土地证所对应的房产即案涉房产。现案涉房产为叶福昌家及其子叶旭东家的唯一住房。一审法院认为，卢新华、叶福昌系同一村集体组织成员，双方签订的房屋买卖合同即《断卖房屋契约》是双方真实意思表示，双方已在签订之后即履行完毕。卢新华已将相应房产及土地使用权证交付叶福昌，叶福昌已实际取得房屋及土地使用权。故卢新华要求确认房屋买卖合同即《断卖房屋契约》无效，缺乏事实和法律依据。2014年，叶福昌虽未经卢新华协助自行办理原土地使用权证注销并重新登记，其行为并未损害卢新华的民事权益，卢新华主张确认《宅基地调剂协议》无效，无任何意义。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：驳回卢新华的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（卢新华已预交，已减半收取），由卢新华负担。本院二审期间，被上诉人叶福昌提交了如下证据：情况说明1份，用以证明1999年上诉人与被上诉人达成本案房屋买卖并经村委会认可同意的事实，结合一审时提交的证据证明被上诉人是因为自有房屋破败不堪，不能住人才向上诉人购买房屋的事实，且本案所涉房屋是被上诉人的唯一住房。上诉人卢新华质证认为：村委会和村干部没有得到卢新华授权，对该证据的证明力不予认可。法律意识淡薄、欠缺不是可以违反一户一宅的理由，被上诉人有两处房屋破旧不能住人，也不影响其违反一户一宅的政策。对被上诉人提交的证据，本院认证如下：情况说明由婺城区安地镇茶山下村出具并加盖有村委会公章，并有该村数十人签字确认，结合其他在案证据，本院对1999年上诉人与被上诉人之间房屋买卖经村委会认可同意，1999年1月前叶福昌两处自有房屋已非常破旧，现案涉房屋是叶福昌唯一住房的证明目的予以确认。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，案涉房屋宅基地调剂协议上的签名非上诉人本人亲笔签名。本院认为，上诉人与被上诉人于1999年1月2日签订的《断卖房屋契约》是双方真实意思表示，且被上诉人已当场支付转让款，上诉人同时将土地证【编号为金县集用（1992）第103-00436号】交付给被上诉人，被上诉人装修房屋后入住，至今仍居住在案涉房屋内，合同已实际履行完毕。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”之规定系管理性强制性规定，是指村民出售自己宅基地上房屋后无权再次申请宅基地，该规定是对农村宅基地审批行为的规则，而非对村民买卖农村房屋的约束，案涉房屋买卖合同并不因此而无效，上诉人关于“一户一宅”问题的抗辩本院不予支持。双方就案涉交易达成合意并签订《断卖房屋契约》后，上诉人应协助被上诉人办理变更登记手续，上诉人未履行其协助义务，未在案涉房屋宅基地调剂协议上签字，不影响房屋买卖合同的效力。被上诉人自行办理土地使用权证注销并重新登记并未损害上诉人合法权益，上诉人要求确认案涉《房屋宅基地调剂协议》无效并无实际意义。据此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人卢新华负担。本判决为终审判决。审 判 长 虞惠珍审 判 员 郑林军审 判 员 韦红平二〇一八年十月十八日代书记员 徐秀英