四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川17民终1124号上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁道益，男，1984年10月5日出生，汉族，住四川省达州市。上诉人（原审原告、反诉被告）：李长秀，女，1985年8月26日出生，汉族，户籍地云南省昭通市巧家县。二上诉人共同委托诉讼代理人：廖江辉，四川天仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：段国富，男，1955年11月12日出生，汉族，住四川省达州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱正琼，女，1966年3月10日出生，汉族，住四川省达州市。上诉人鲁道益、李长秀因与被上诉人段国富、朱正琼房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2018）川1703民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁道益、李长秀上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人拒不履行约定的交房义务，反而在2017年11月14日、15日，上诉人多次电话催促其交钥匙而履行付款时，被上诉人拒接电话、躲避，故意阻止上诉人付款条件成就，上诉人没有违约，一审法院认定事实和适用法律错误。段国富、朱正琼辩称，上诉人在《房屋买卖协议》签订后未按合同规定时间付款，属于自动放弃合同履行行为。一审法院判决正确，应驳回上诉，维持原判。鲁道益、李长秀向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告依照《房屋买卖协议》约定向原告履行房屋交付义务；2.诉讼费由被告负担。段国富、朱正琼向一审法院反诉请求：判令依法解除《房屋买卖协议》，由原告（反诉被告）承担违约金100000元，双倍支付定金40000元，并承担诉讼费及反诉费用。一审法院认定事实：2016年12月12日，原告（反诉被告）段国富、朱正琼与被告（反诉原告）李长秀、鲁道益协商后签订了《房屋买卖协议》，约定被告将位于原达县南外镇店子梁社区四小区“南滨印象”1单元12楼1号毛坯房卖给原告，价款377500元，合同签字后原告支付100000元购房款和定金20000元，余款在交新房钥匙时付清，办理房产证、土地使用证的各种税费由原告承担，任何一方违约，赔偿对方100000元。合同签订后，原告于当日依约定预付被告房款120000元，被告向原告出具了内容为“今收到李长秀交来购房款（预付）100000元，上次收定金20000元，两次共计120000元，原来的定金收据作废，下欠购房款257500元”的收条。同年12月14日，被告向房屋开发商达州市银河房地产开发公司出具委托书，委托开发商将案涉房屋产权证、土地使用证办理给原告。2017年10月26日，被告办理了接房手续，同年10月28日，原告向被告出具了一份“证明”，承诺其于2017年11月15日前付清购房余款，若不能如期履行，视为自动放弃购买房屋，卖方退还前期购房订金120000元。因原告未在约定的期限内给付房屋余款，双方发生争议。原告故诉讼来院，要求法院判准其诉讼请求。审理中，被告（反诉原告）提起反诉，要求解除合同并要求原告（反诉被告）承担违约责任140000元。同时查明，被告（反诉原告）段国富、朱正琼系夫妻关系。案涉房屋系拆迁安置房，2012年3月开始拆迁，开发商系达州市银河房地产开发公司，拆迁安置卡上记载的产权人系朱正琼。一审法院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均对双方《房屋买卖协议》的内容及原告已给付被告120000元购房款的事实无争议，双方争议的焦点是：1、合同的效力；2、原告是否有违约事实；3、合同是应继续履行还是予以解除；4、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担违约责任140000元的诉请是否成立。1、关于合同效力问题。原、被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同应为有效。《房屋买卖协议》上有朱正琼的签名，朱正琼在法庭审理中对其签名也未提出异议，即使其未签名，由段国富代签，因两被告系夫妻关系，且实际收取了原告的预付款，其行为符合家事日常生活代理的相关规定。故，被告（反诉原告）以“房屋共有人朱正琼未在合同上签名，主张合同无效”的诉请不成立，不予支持。2、关于违约问题。原、被告在合同上约定了购房余款的给付时间，双方在履行合同过程中，就购房余款的给付时间达成了新的合意，原告应在2017年11月15日前付清，但原告并未在约定期限内履行给付义务，原告的行为已构成根本违约。原告举示的通话记录截屏没有通话内容，提供的通话录音内容不能充分证实被告有怠于履行接收房款的行为。故，原告的该项辩解不成立，不予采纳。3、合同是否继续履行或解除的问题。因原告（反诉被告）在履行合同过程中根本违约，被告（反诉原告）反诉要求解除合同，审理中被告当庭表示不愿意再继续履行合同，致使合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，被告（反诉原告）请求解除《房屋买卖协议》的诉请成立，予以支持。4、关于违约金具体数额的问题。被告（反诉原告）主张违约金140000元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”之规定，违约金条款和定金条款不能同时适用。根据原告对购房尾款支付时间的承诺，原告违约承担的责任是放弃购买房屋并由被告退还已支付的购房订金120000元。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担违约金140000元的反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持，被告（反诉原告）应当返还原告（反诉被告）已付购房订金120000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）鲁道益、李长秀与被告（反诉原告）段国富、朱正琼20**年12月12日签订的《房屋买卖协议》；二、被告（反诉原告）段国富、朱正琼在判决生效后三日内返还原告（反诉被告）鲁道益、李长秀购房款120000元；三、驳回原告（反诉被告）鲁道益、李长秀的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）段国富、朱正琼的其他反诉请求。若未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3478元，由原告（反诉被告）鲁道益、李长秀负担，反诉案件受理费3478元，由被告（反诉原告）段国富、朱正琼负担。二审中，双方当事人没有新的证据，并对一审查明的案件事实没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年12月12日签订《房屋买卖协议书》后，又于2017年10月28日向被上诉人出具内容为：2017年11月15日前付清该房余款，若不能如期履行视为自动放弃购买该房，卖方退还前期购房订金120000元整的“证明”，该《房屋买卖协议书》和“证明”均是双方真实意思都表示，不违反法律，行政法规的禁止性规定，一审人民法院确认其合法有效正确。诉讼中，上诉人没有提供充分的证据证明其在2017年11月15日前向被上诉人履行了付清购房余款的义务，根据“证明”载明的内容应视为其自动放弃了购买《房屋买卖协议书》确定的房屋。上诉人提出被上诉人拒不履行约定的交房义务，反而在2017年11月14日、15日，上诉人多次电话催促其交钥匙而履行付款时，被上诉人拒接电话、躲避，故意阻止上诉人付款条件成就等主张，因被上诉人予以否认，上诉人也没有提供充分的证据证明自己的主张，应承担举证不能的不利后果，其上诉理由和观点，本院不予支持。综上所述，鲁道益、李长秀的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3478元，由上诉人鲁道益、李长秀负担。本判决为终审判决。审判长  侯必明审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇一八年十月三十一日书记员  杜琼瑶