贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初3235号原告：贺鹏，男，1982年10月12日生，汉族，贵州省安顺市人,系安顺市工商局职工，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张亚骏，贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺市城投房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路（原东门坡友爱路段）。统一社会信用代码：91520400662962970D。法定代表人：何文政，男，1978年10月19日生，黎族，委托诉讼代理人：张志辉，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告贺鹏诉被告安顺市城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张亚骏，被告城投公司委托诉讼代理人张志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺鹏向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记的违约金，从2016年8月31日起，以233046元购房款为基数，按照每年5.66%的标准计付至实际办理商品房转移登记之日止；2、判决被告退还原告办证费23305元；3、判决被告支付原告逾期交房的违约金人民币6700元（2015年8月31日至2017年3月31日期间违约金，合计575天）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告城投公司系安顺市西秀区北山工商小区的开发商。2014年原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买北山工商小区2-11-1号房屋，建筑面积117.7平方米，房屋单价为1980元每平方米，总价为233046元。合同约定被告于2015年8月30日前交付房屋，同时约定2016年8月30日前城投公司取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记给原告。2014年8月1日，原告向被告交付了购房款233046元。同时，原告应被告要求再另行支付其23305元办证费。原告按照合同约定支付了购房款及其他费用，被告却没有按照合同约定准时交付房屋给原告，也未准时为原告办理房屋转移登记。原告认为被告的行为侵害其合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告安顺市城投房地产开发有限公司辩称:1、被告开发该项目为旧城改造建设安置房，非营利性质，应当不适用商品房买卖相关司法解释。2、被告没有在约定时间为原告办证，是因为涉案土地为划拨地性质。3、涉案房屋于2015年12月10日、2015年12月24日分别在安顺日报上刊登了交房公告，早已将房屋交付给了原告使用，原告也进行了实际装修并入住；被告的逾期办证行为没有给原告造成任何经济损失。4、原告诉请的退还办证费用，部分费用被告已经代为缴纳，也实际产生，根据合同约定，应当由被告代为缴纳，所以原告诉请退还办证费用是没有事实依据的。同时双方对于代缴费用的缴纳时间未进行约定。5、原告诉请的违约金过高不符合当地经济水平。6、原告诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。经本院审理查明：2014年8月1日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告建设的位于安顺市西秀区北山路（油毡厂内）的安顺市工商局资产置换建设用房项目2-11-1号房屋，所购房屋建筑面积117.7平方米，该项目为资产转换房按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米1980元，总房价款为233046元；合同第十一条交付时间和条件约定：出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房，交付条件为：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条逾期交房责任约定按第1种方式处理：“1、按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日以内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”，第二十二条第二款初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记部分约定：“（一）出卖人承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。（三）……。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托安顺城投房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用/元，由买受人承担。”。该《商品房买卖合同》还对付款方式、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、前期物业管理等内容进行了约定。原告于2014年的8月1日向被告支付购房233046元，办证费用23305元。原告于2017年3月13日收房。同时查明：原告所购买的位于安顺市西秀区北山路（油毡厂内）的安顺市工商局资产置换建设用房项目1、2栋（栋编号7329）至今尚未取得建设工程竣工规划认可证，也尚未进行竣工验收备案合格及办理商品房现房备案，还不能办理不动产权证。另查明，被告向原告收取的办证费用包括契税、预告登记费、产权登记费、房屋维修基金、有线电视、燃气、水表、电表等8项，其中，已缴纳的费用有房屋维修基金（4708元）、有线电视（265元）、燃气（2550元）、水表（740元）4项，该4项已缴纳费用合计8263元。现原告所购房屋的水、电、燃气、有线电视均能够正常使用。被告已代缴的电表安装费，因尚未与第三方结算，费用无法明确。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同复印件、安顺市城投房地产开发有限公司收款收据复印件等书证，被告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、国家工商企业信用信息公示报告打印件、关于北山区工商行政管理局资产置换用房（住宅部分）相关事宜的批复复印件、关于市工商局资产置换用房项目立项的批复复印件、西秀区人民政府办公室公文处理笺复印件、关于办理安顺市工商局安置房项目土地划拨手续请示的有关意见复印件、房屋公产置换及拆迁安置框架协议及补充协议复印件、商品房预售许可证复印件、商品房买卖合同复印件、单位工程竣工验收报告复印件、贵州省住宅专项维修资金专用收据复印件、供配电设施建设协议复印件及增值税普通发票复印件5张、有限电视安装协议复印件继增值税普通发票复印件2张、安顺市工商局置换用房建设工程供水管道及一户一表安装工程施工协议复印件、安顺市供水总公司工程（结）算单复印件4页、安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书复印件、办理交房手续明细清单复印件、安顺市房屋建筑面积测绘报告复印件、安顺市供水总公司工程安装分公司专用收据复印件、贵州燃气集团安顺市燃气有限责任公司开具的发票联复印件等书证。上述证据均在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。原告提供的贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04民终270号民事判决书复印件，拟证实原告诉请的违约金计算标准及本案房屋尚未取得竣工验收合格的有关证书，不具备交房条件。被告认为该民事判决书只能证明被告应承担逾期办证违约责任，被告在2015年12月已达到交房条件。对于该证据本院认为，首先该民事判决书为生效文书，本院仅对该民事判决书所确认的该房屋尚未办理建设工程竣工规划认可证的事实予以确认，但该民事判决书并非指导性案例，我国也非判例法国家，故达不到原告证明违约金计算标准的证明目的。被告提供安顺日报刊登的交房公告两页复印件，拟证实被告于2015年12月14日、2015年12月24日刊登了交房公告，已向原告交付了房屋。原告认为公告的真实性无异议，但以公告日期作为交房日期没有法律依据，在登报时被告并不具备合同约定的交房条件。对于该组证据真实性本院予以确认，因被告方至今尚未取得合同约定的交房条件（取得建筑工程竣工合格证明文件），故该证据达不到被告于2015年12月14日、2015年12月24日已向原告交付房屋的证明目的。被告提供安顺市房屋建筑面积测绘报告，拟证实2017年12月12日被告达到了房屋交付并使用的条件。原告认为该证据真实性不予认可，该报告均没有任何单位以及检查员、审核员、测绘员的签字。对于该证据本院认为，因被告至今未取得建筑工程竣工合格证明文件，故达不到被告证明房屋具备交付并使用的条件，对该证据本院不予采信。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。现对本案双方争议的焦点问题认定如下：一、关于逾期办证违约金如何认定和计算的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款约定了出卖人于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告应当及时履行合同约定的义务，故对被告关于“因相关审批需经程序，被告已尽力办理产权移转登记，并非被告原因导致不能办证，房屋已经交付原告使用，房屋验收质量合格。鉴于被告开发房屋非营利性质以及被告自身国有资产性质，同时房屋已经交付原告使用，没有给原告造成经济损失，要求被告承担违约责任没有理据”的辩称意见不予采纳。同时因原、被告的《商品房买卖合同》约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；180日以后，双方仅对买受人选择退房的情形进行了约定，未对逾期180日后买受人不退房的情形进行约定，故原告要求按已付购房款的年利率5.66%标准计付逾期办证违约金。审理中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。首先，因原告实际收房的时间为2017年3月13日，已超过双方约定的办证日期，故此违约金的起算日应按法律规定从实际交房日扣除90日（即2017年6月11日）后开始起算。其次，目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付给原告自2017年6月11日之日起至2018年7月19日（即起诉之日）止的逾期办证违约金1456元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。二、关于是否退还原告办证费23305元的问题。被告已收取原告的办证费23305元，包括契税、预告登记费、产权登记费、房屋维修基金、有线电视、燃气、水表、电表等8项，其中房屋维修基金、有线电视、燃气、水表等4项费用合计8263元已向相关部门缴纳，原告所购买房屋的水、电、燃气、有线电视现均能够正常使用。对于被告向原告收取的办证费23305元中未缴纳部分即15042元，被告退还给原告。关于电表费被告可待明确具体数额后向原告另行主张。关于契税费用和产权登记费用都是办证费用，原告可待办理不动产权证书的条件具备时，直接向相关部门缴纳。三、关于逾期交房违约金如何认定及计算的问题。双方《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房按第1种方式处理：1、（1）、…（2）逾超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，按双方约定被告应于2015年8月30日向原告交付商品房，这是被告应尽的合同义务之一，但被告未在双方约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对被告认为其以刊登报纸公告交房的辩称，因被告至今未取得建筑工程竣工合格证明文件，故被告的辩称本院不予采纳。对于被告辩称的违约金过高，按双方合同是“按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5”，即233046元×1天×万分之0.5=11.65元，换算成月则为：11.65元×30天=349.5元，相比较同类型的房屋租金并不过高，故对被告的此辩称意见，本院不予采纳。因原、被告约定的逾期交房违约金为该商品房实际交付之日起30日内，本案中原告收房时间为2017年3月13日，故支付该违约金的时间应为2017年3月13日后的30日内，即为2016年4月12日以前，自2017年4月12日起才应开始计算诉讼时效，而原告主张该权利是2018年7月19日，尚在诉讼时效期间内，故对被告关于部分违约金已过诉讼时效的辩称意见，本院不予采信。被告应向原告支付2015年8月31日起至2017年3月13日（560天）期间的逾期交房违约金，即为：233046×560天×万分之0.5=6525元。现原告诉请要求被告支付逾期交房违约金6700元，本院仅支持被告支付逾期交房违约金6525元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告贺鹏从2017年6月11日起至2018年7月19日止的逾期办证违约金人民币1456元；二、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告贺鹏缴纳的剩余办证费人民币15042元；三、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告贺鹏从2015年8月31日起至2017年3月13日止的逾期交房违约金人民币6525元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1154元，减半收取人民币577元，由原告贺鹏承担人民币389元，由被告安顺市城投房地产开发有限公司承担人民币188元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇一八年十月十五日法官助理张彦书记员刘玉莹