重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初15235号原告：重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区土主中路**，统一社会信用代码91500106762673180J。法定代表人：漆晓强，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：孟显荣，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司，住，住所地重庆市涪陵易家坝金穗广场综合楼内织机构代码20850794-3。法定代表人：罗青和，重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，女，重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司监事，住四川省西充县。被告：重庆金山通用机械制造有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇真武村3社，统一社会信用代码91500107203062412K。法定代表人：刘锦科，重庆金山通用机械制造有限公司董事长。被告：重庆荣生人造板有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区歌乐山镇金刚村方堰塘社**一社会信用代码91500106203075205F。法定代表人：卢建，重庆荣生人造板有限公司总经理。委托诉讼代理人：龚荣光，重庆三大律师事务所律师。委托诉讼代理人：何中丽，重庆三大律师事务所律师。第三人：何薇，女，1981年11月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：未敏，重庆中钦国彦律师事务所律师。原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（以下简称迈瑞公司）与被告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司（以下简称禾立公司）、重庆金山通用机械制造有限公司（以下简称金山公司）、重庆荣生人造板有限公司（以下简称荣生公司）及第三人何薇商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，本案依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告迈瑞公司的委托诉讼代理人孟显荣，被告禾立公司的委托诉讼代理人王燕，第三人何薇的委托诉讼代理人未敏到庭参加诉讼。被告金山公司、被告荣生公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告禾立公司、金山公司、荣生公司协助原告及第三人何薇将沙坪坝区***房屋（即锦绣天城***）变更登记至第三人何薇名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年5月6日，原告与被告禾立公司签订《“锦绣天城”拆迁安置房预订协议书》，约定原告预订被告开发的“锦绣天城”项目3、4、5号楼的1340套房屋，用于作为沙坪坝区政府城市基础设施建设和危旧房改造工程的安置用房。合同注明“锦绣天城”项目属于市建委批准实施的经济适用房，方案已经通过市规划局审批。原告订购房屋的目的是为了安置被拆迁人，故被拆迁人（即本案的第三人）享有该合同的权利。合同约定的交房时间为2009年12月31日前，被告负责在交房后6个月内为被拆迁人办理不动产权证。2009年5月20日，原告与被告禾立公司又签订一份《补充协议》，约定预订的“锦绣天城”项目房屋固定为3、4号楼共计1088套，被拆迁户凭原告的接房证明到被告处办理接房手续，被告交付房屋钥匙给被拆迁户视为完成交付。合同签订后，原告按约支付了对价，并已安排第三人按照《拆迁安置协议》的约定到“锦绣天城”项目接房及入住。被告禾立公司辩称，同意原告的诉讼请求，原告陈述事实属实，对原告陈述的理由也没有意见。被告金山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告要求被告金山公司协助为第三人办证没有法律依据，被告金山公司没有和原告及第三人签订房屋买卖合同，根据合同相对性的原理，被告金山公司不具有合同协助义务；第二、原告未按照合同约定支付款项，被告金山公司享有先履行抗辩权，在原告支付足额款项前，可以不履行合同相关义务。被告荣生公司提交书面答辩意见辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告依据《“锦绣天城”拆迁安置房预定协议书》起诉，该协议的签约主体是原告和被告禾立公司，被告荣生公司不是合同当事人，根据合同的相对性原理，被告荣生公司不是本案适格的当事人；第二、被告荣生公司作为“锦绣天城”项目的联建方，已经按项目开发需要履行了配合、协助义务，并无任何违约行为。第三人何薇述称，同意原告的诉讼请求，原告陈述事实属实，对原告陈述的理由也没有意见。本院经审理认定事实如下：2006年10月18日，被告禾立公司与被告金山公司签订《联合开发协议》，约定就被告金山公司位于重庆市沙坪坝区晒光坪的自用土地进行联合开发，合同约定了双方的合作方式、责任、权益分配、违约责任等内容，其中明确被告金山公司负责协助被告禾立公司办理该项目的经济适用房、选址地点、规划红线、计委立项、方案报批等相关手续的审批，费用由被告禾立公司承担。被告禾立公司负责对本项目经济适用房的办理、立项选址、方案报批和各种房地产开发相关手续的办理。2006年10月28日，被告禾立公司作为开发商、被告金山公司作为投资方、被告荣生公司作为土地方，又签订一份《联合开发协议》，约定就重庆市沙坪坝区新立村复元寺“渝国用（2004）第309号、第310号”《国有土地使用证》所指地块进行联合开发。该合同也约定被告荣生公司负责协助被告禾立公司办理该项目的经济适用房、选址地点、规划红线、计委立项、方案报批等相关手续的审批，费用由被告禾立公司承担。被告禾立公司和被告金山公司负责该项目的经济适用房、选址地点、规划红线、计委立项、方案报批等相关手续的审批事宜的办理。协议签订后，被告禾立公司在案涉地块开发“锦绣天城”项目。重庆市建设委员会于2008年1月21日确认“锦绣天城”一期、二期为2008年重庆市经济适用住房项目。其后，“锦绣天城”经济适用房二期（3号、4号楼）、“锦绣天城”经济适用房一期（1号、2号楼）先后分别取得《建设工程竣工规划核实确认书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2008年11月12日，“锦绣天城”经济适用房二期（3号、4号楼）项目取得渝国土房管（2008）预字第552号《重庆市商品房预售（预租）许可证》，该证载明：售房单位是禾立公司，联建单位是金山公司和荣生公司；根据联建三方的约定，3、4号楼房屋产权归重庆市禾立房地产开发有限公司所有。在被告提交的申请办理商品房预售登记许可证的材料中有禾立公司、金山公司、荣生公司三方于2008年9月12日签订《分房协议》，约定“锦绣天城”经济适用房项目二期3、4号楼的产权归禾立公司所有，由禾立公司独立销售。2008年5月6日，原告（乙方）与被告禾立公司（甲方）签订《“锦绣天城”拆迁安置房预订协议书》，约定乙方预订甲方开发的“锦绣天城”项目3、4、5号楼的1340套房屋，用于作为沙坪坝区政府城市基础设施建设和危旧房改造工程的安置用房，安置被拆迁人。协议约定了交房条件及交房时间为2009年12月31日前，甲方负责在交房后6个月内为被拆迁人办理不动产权证。协议还约定了购房的价格、乙方付款的方式、时间和争议解决的方式等。另在违约责任中约定如乙方迟延付款，每逾期一天，则应承担每日万分之三的违约金，若逾期付款达30天的，甲方有权单方终止协议的履行，并有权另行自行处置本协议项下所有房屋，由此造成的损失由乙方承担。2009年5月20日，原告（乙方）与被告禾立公司（甲方）又签订一份《补充协议》，就《锦绣天城拆迁安置房预订协议书》中涉及的“锦绣天城”项目3、4号楼住宅建筑面积、单价及未完善的其他条款进行了补充约定：“一、根据重庆市物价局渝价【2008】503号文件核定，锦绣天城3、4号楼住宅建筑面积基准价为每平方米2777元，按甲乙双方签订的《“锦绣天城”拆迁安置房预订协议书》,乙方向甲方所订购房屋建筑面积价格在物价局核定的销售基础价格上上浮5%,即按建筑面积每平方米单价2915.85元。二、乙方向甲方订购的锦绣天城项目3、4号楼，住宅面积以重庆市国土资源和房屋管理局核发的《预售许可证》记录住宅建筑面积为依据，即3号楼544套，面积为33681.08㎡，4号楼544套，面积为33698.76㎡，共计1088套，住宅建筑总面积67379.84㎡，最终以新建房屋登记证为准。三、购房总价款为196469506.46元。”该协议还约定被拆迁户凭乙方的接房证明到甲方处办理接房手续，由甲方交付房屋给被拆迁户。庭审中，原告迈瑞公司举示了11份原告向被告禾立公司付款的转账支票存根及与之对应的多份被告禾立公司出具的收据的复印件，该复印件加盖了重庆市沙坪坝区国库支付中心印章。以证明在2008年至2010年期间，原告迈瑞公司向被告禾立公司支付了“锦绣天城”经济适用房项目二期3、4号楼房屋购房款共191170000元。虽然被告禾立公司和被告金山公司表示不能确认上述证据的真实性，但被告禾立公司陈述已收到原告迈瑞公司支付的购房款1.8亿元左右。2009年12月31日，原告迈瑞公司与被拆迁人丁厚群签订《沙坪坝区模范村（沙14）片区危旧房改造城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》，约定原告迈瑞公司将重庆市沙坪坝区***号房屋（下称涉案房屋）安置给被拆迁人丁厚群。2014年3月20日，重庆市沙坪坝区公证处出具（2014）渝沙证字第2161号公证书，该公证书载明，被继承人丁厚群于2013年10月25日去世，丁厚群生前和何渝龙系原配夫妻，于2009年5月11日离婚，丁厚群生前离异未再婚；丁厚群有子女一人即何薇；丁厚群的父母均先于其死亡。何薇要求继承丁厚群的遗产即《沙坪坝区模范村（沙14）片区危旧房改造城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》项下位于重庆市沙坪坝区锦绣城***。之后，涉案房屋已交付给第三人何薇实际入住，但未办理房屋产权过户登记手续。另查明，“锦绣天城”经济适用房项目二期3号楼的门牌编制登记为重庆市沙坪坝区晒光坪95号附3号，“锦绣天城”经济适用房项目二期4号楼的门牌编制登记为重庆市沙坪坝区晒光坪95号附4号。涉案房屋于2018年10月17日办理了初始登记，所有权人为被告禾立公司、金山公司、荣生公司，除本案原告迈瑞公司申请的司法查封外，无其他影响房屋过户登记的权利瑕疵。上述事实，有原告迈瑞公司提交的《“锦绣天城”拆迁安置房预订协议书》、《补充协议》、《分房协议》、重庆市公安局沙坪坝分局天星桥派出所出具的《说明》、转账支票存根及收据、（2018）渝0106民初4033号民事判决书、《重庆市商品房预售许可证》、不动产档案查询结果、《沙坪坝区模范村（沙14）片区危旧房改造城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》、（2013）渝沙证字第8597号公证书及当事人在庭审中的陈述在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，原告迈瑞公司与被告禾立公司签订的《“锦绣天城”拆迁安置房预订协议书》及《补充协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。上述协议及补充协议虽名为“预订协议书及其补充协议”，但协议中约定了所购房屋的基本状况、价格、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等内容，并且原告迈瑞公司已支付了绝大部分购房款。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《“锦绣天城”拆迁安置房预订协议书》及《补充协议》应当认定为商品房买卖合同。根据查明的事实，重庆市沙坪坝区晒光坪95号附3号、附4号房屋由三被告联合开发建设，对应的商品房预售登记许可证载明售房单位是被告禾立公司，且三被告签订的分房协议也约定由被告禾立公司对外独立销售，所以，被告禾立公司有权对外签订商品房买卖合同销售沙坪坝区晒光坪95号附3号、附4号的房屋。而按照合同的约定，房屋销售方不仅需要将房屋实际交付给被拆迁人，还负有协助被拆迁人办理房屋过户登记手续的义务。因被拆迁人郑仕全于2013年5月11日去世，郑仕全对《沙区民主一村（沙15）片区危旧房改造城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》享有的权益由第三人何薇一人继承享有，故房屋销售方应协助第三人何薇办理房屋过户登记手续的义务。现涉案房屋已办理初始登记，所有权为三被告共同所有，三被告均应当负有协助第三人办理不动产过户登记手续的义务。被告金山公司、被告荣生公司抗辩其不是合同相对方因而不负有履行该协助义务的理由不能成立，本院不予支持。被告金山公司还抗辩因原告迈瑞公司未足额支付购房款，其享有先履行抗辩权，对此本院认为，合同约定了被告协助第三人办理房屋过户登记手续的义务应当在交房后6个月内履行，现涉案房屋早已交付给第三人使用且现在已办理了房屋初始登记，具备办理过户登记的条件，而在合同中并未约定原告迈瑞公司足额支付购房款系被告履行该协助义务的先决条件，被告禾立公司也明确表示同意协助原告迈瑞公司及第三人办理房屋的产权变更登记手续，因此，被告金山公司的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。至于被告如认为原告未足额支付购房款，可依据法律规定和合同约定另行向原告迈瑞公司主张权利。被告荣生公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司、被告重庆金山通用机械制造有限公司、被告重庆荣生人造板有限公司于本判决发生法律效力后七日内协助原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司、第三人何薇将重庆市沙坪坝区***号的房屋过户登记至第三人何薇名下。案件受理费80元，减半交纳40元，财产保全费30元，合计70元（原告已预交），由被告重庆市涪陵禾立房地产开发有限公司、被告重庆金山通用机械制造有限公司、被告重庆荣生人造板有限公司负担，限本判决发生法律效力后七日内支付给原告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 李 勤二〇一八年十月二十九日书记员 张玲玲