河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初3770号原告：窦杰庆，男，1985年11月6日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被告：郑州九龙城房地产有限责任公司，住所地郑州市中原区西站路**。法定代表人：王清志，职务董事长。委托诉讼代理人：胡涛，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建斌，河南成务律师事务所律师。原告窦杰庆（以下简称原告）与被告郑州九龙城房地产有限责任公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱安新，被告委托诉讼代理人朱建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付不符合约定交付房屋的违约金及逾期办证违约金共计10000元（暂计算至2017年6月30日，实际违约金计算至符合合同约定的标准之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的位于郑州市××北××、化肥东××九龙城龙腾西城XX号楼X单元XX层XXXX号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，约定了房价、交房期限、违约赔偿、交付标准及不符合交付标准的违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告并未依合同约定向原告交付符合《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋，至今未能为原告提供合同约定的市政直接供水，也未依约向房屋管理部门提交办理房屋产权证的相关文件。被告的违约造成原告生活成本支出增加和生活的不便。针对被告的违约原告多次要求被告依约履行合同并支付违约金，但被告未依约履行合同和支付违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼中，原告放弃逾期办证违约金的诉讼请求，要求被告依据合同附件2第5条以已交付房价款为基数按照日万分之一的标准支付自2015年1月1日起至起诉之日止的违约金，后期要求按照合同约定继续主张。被告辩称：1.原告以被告不符合约定交付房屋及逾期办证为由，起诉要求支付违约金，没有事实和法律依据，依法不能成立。2.原告起诉要求支付违约金的请求，在性质上是债权请求权，自合同约定的房屋交付时间2014年12月31日，已经超过了当时法律规定的两年诉讼时效的期限。原告在诉状中主张的所谓多次要求被告支付违约金，也根本不存在。3.涉案龙腾西城小区由郑州自来水投资控股有限公司直接供水，即市政管网直接供水。原告主张的“至今未能提供合同约定的市政直接供水”，不符合客观事实。4.合同第十四条关于供水设施约定的内容为：2014年12月31日达到正常使用条件，供水方式为市政管网直接供给。合同没有约定必须达到自来水公司对每户抄表，以及每户直接对自来水公司交纳水费的情形。自来水公司是否同意与原告建立直接的供水合同关系，系自来水公司作为房屋买卖合同关系之外的第三方的独立权利。原告不能要求答辩人去做违背第三方意思的行为。5.涉案龙腾西城的供水设施，在房屋交付时已经由自来水公司验收合格，满足了市政直接供水的通水条件。但是，郑州自来水投资控股有限公司在实际工作中，不向包括答辩人在内的商品房开发商出具正式的、书面的《供水设施设备验收合格证明文件》。6.答辩人已经在合同约定的期限内，向房管局提交了房屋所有权初始登记申请以及所需的相关资料，并取得了房屋初始登记的《郑州市房屋登记薄》，原告主张的“未依约向房屋管理部门提交办理房屋产权证的相关文件”，不符合客观事实。7.答辩人按照政府确定的自来水价格向原告收取水费，此前没有要求原告分摊二次供水的各项成本支出，原告所谓的造成其生活成本支出增加和生活不便，没有事实依据。8.涉案小区业主达两千户左右，同原告一并起诉的业主达167户，其他业主尚处于观望状态。请求人民法院依法公正审理，不能因为原告在个案中的请求金额较小，错误判决答辩人承担责任，从而造成恶劣的社会影响和司法资源的巨大浪费。综上所述，答辩人已经完全履行了《商品房买卖合同》约定的各项义务，不应承担任何违约责任，原告的诉请应当依法驳回。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实的质证和认定分析如下：1.关于当事人适用2013年2月26日《商品房买卖合同》相应约定权利义务条款，比对当事人行为是否构成违约事实的争议。基于2013年2月26日《商品房买卖合同》第十四条第一款第1项的约定事由，原告举证证明被告构成合同违约成立。2013年2月26日《商品房买卖合同》第十四条第一款第1项系统文字构成为：“第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……1、供水设施：2014年12月31日达到：正常使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件……”。依据该约定条款，被告负有举证证明2014年12月31日涉案房屋的供水设施设备取得城市公共供水企业出具验收合格证明文件的举证责任。诉讼中，被告辩称涉案房屋交付时供水设施已经自来水公司验收合格，但郑州自来水投资控股有限公司不向被告出具相应的证明文件。同时，被告向本院提出调取上述证明材料的申请。根据本院向郑州自来水投资控股有限公司调取的包括龙腾西城挂表工程协议书（合同编号：ZSGC-A2016125）、龙腾西城室外给水工程竣工验收自检表、管道冲洗验收单、用户报装汇总申请表、郑州市自来水总公司户表工程验收单等材料显示，直至2016年12月14日，河南省绿洲工程监理有限公司工程项目监理部针对用户名称“郑州九龙城房地产有限公司龙腾西城小区”出具《郑州市自来水总公司户表工程验收单》，显示质量评价为“合格”。故被告未能证明其在2014年12月31日前全面履行2013年2月26日《商品房买卖合同》第十四条第一款第1项约定义务，构成逾期违约。鉴于原告在2018年8月13日针对上述本院调取证据材料发表“违约时间应计算至自来水公司工程验收单签证时间即2016年12月14日”的质证意见，故本院认定被告本案违约期间为2015年1月1日至2016年12月13日。2.关于本案原告主张违约金诉讼时效是否届满的争议。本案原告主张的违约金系被告未按约在2014年12月31日前提供涉案房屋供水设施设备取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件的违约行为产生。按照2013年2月26日《商品房买卖合同》约定，被告如违反上述约定，应按照合同附件二第5条支付违约金，即该违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加结算”的。从买受人角度，主张合同约定的出卖人承诺的房屋供水设施设备取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件之日至该约定条件实现之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的整体的合同权利，而非按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利。同时，从原告主张被告持续违约行为而产生违约金债权的计算期限和金额角度，原告主张本案违约金给付债权起诉时未确定，也不存在超出法定时效的权利请求。故被告抗辩原告本案主张违约金已超过诉讼时效不成立，本院对此不予采纳。本院认为，2013年2月26日《商品房买卖合同》涉案范围条款，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原、被告均应依法依约，从实现合同目的角度诚信履行、全面履行。被告未提供证据证明其于2014年12月31日前履行了涉案房屋供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件的合同义务，应该按照合同附件二第5条向原告支付相应的违约金。合同附件二第五条：“逾期不超过60日，自本条款约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。因该合同条款仅约定逾期不超过60日的违约金计算方式，被告本案本项违约期间为2015年1月1日至2016年12月13日已超过60日，原告本案主张被告逾期提供涉案房屋供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件违约金在逾期60日内的计算标准为：按照被告认可原告已交房款601240元为基数，按照日万分之一比例计算60日。因原、被告本案未约定逾期超出60日适用违约金的计算方法，原告亦未举证证明逾期超出60日违约行为造成的具体损失，应承担相应的不利法律后果。故对原告诉求过高部分的违约金，本院不予支持。被告有关房屋交付时已提供施工用水（系市政管网直接供给），符合双方关于房屋交付时的约定供水条件的抗辩，该抗辩混淆了施工用水与生活用水的类别、验收范围及标准的差异，从居民用水的安全等角度，被告未严格按照原、被告双方签订的由河南省工商行政管理局、河南省建设厅共同监制的示范性文本的涉案合同第十四条第一款第1项的约定履行相应合同义务，构成违约，并对原告的用水带来一定影响，应承担相应违约责任，故本院对该抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州九龙城房地产有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告窦杰庆供水设施设备不符合2013年2月26日《商品房买卖合同》第十四条第一款第一项约定的逾期违约金3607.2元；二、驳回原告窦杰庆的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告窦杰庆负担32元，被告郑州九龙城房地产有限责任公司负担18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  耿红丽人民陪审员  贾卓琦人民陪审员  周发喜二〇一八年十月二十三日书 记 员  沙 丹