广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2018)粤1625民初969号原告：河源市深业地产有限公司，地址：东源县城东源大道**（深业塞纳湾会所**）。法定代表人：田磊。委托诉讼代理人：阮惠华，广东王苗苗律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晖，广东王苗苗律师事务所律师。被告：李盛堂，男，汉族，1973年12月23日出生，住河源市源城区，第三人：中国工商银行股份有限公司河源分行，地址：河源市新市区沿江路**。法定代表人：林伟。委托诉讼代理人：刁玉菲，该公司员工。委托诉讼代理人：李玮，该公司员工。原告河源市深业地产有限公司诉被告李盛堂、第三人中国工商银行股份有限公司河源分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案于2018年8月9日受理后，依法由审判员李衍军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河源市深业地产有限公司的委托诉讼代理人阮惠华、薛晖，第三人中国工商银行股份有限公司河源分行的委托诉讼代理人刁玉菲到庭参加了诉讼。被告李盛堂经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告河源市深业地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2012年8月31日签署的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2012081067）；2、判决被告向原告支付违约金人民币2773272.3元；3、判决被告于判决生效之日起七日内配合原告办理《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2012081067）的解除合同备案、预告登记注销手续；4、判决被告向原告返还原告代偿月供款及逾期利息220318.44元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月31日，原告与被告签署《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2012081067），约定被告购买由原告开发的位于东源县东源大道1号深业塞纳湾波尔多庄园幢2号房屋，房屋总价款为人民币9244241元，其中首期款人民币3054241元被告应在2012年8月31日前支付，剩余房款619万元按揭贷款。《广东省商品房买卖合同》约定以及附件四《合同补充协议》约定：买受人逾期支付房款的行为，包括买受人未适当履行与银行的按揭贷款协议，致使出卖人承担了保证责任。若买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按房屋总价的30%支付违约金。2012年12月21日，被告李盛堂及其妻子何艳与第三人中国工商银行股份有限公司河源分行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款金额619万元，并对还款及利息作了相关约定，原告对被告该笔贷款承担阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，被告拖欠银行多期月供款及逾期利息，原告多次履行担保责任为被告代偿月供款及逾期利息，截止2018年8月1日，原告已履行担保责任为被告代偿按揭款本金、利息人民币220318.44元。同时，第三人也于2018年1月19日向源城区人民法院提起诉讼，要求被告一次性清偿全部按揭本金、利息、复利、诉讼费、律师费合计5763712.13元，且要求原告对此上述全部债务承担连带保证清偿责任。被告在原告多次催促的情况下，拒不向原告偿还原告已实际代其清偿的贷款本息。2018年6月25日，原告书面告知被告，告知其解除双方签署的《广东省商品房买卖合同》，以及偿还原告已履行担保责任为被告代偿的按揭本金、利息等。但被告仍拒之不理。为维护原告的合法权益，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。第三人辩称，原告诉求与我行没有关系，请求法院审理后作出裁判。被告李盛堂未在答辩期限内向本院提交答辩状，亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理查明,原告河源市深业地产有限公司（出卖人）与被告李盛堂（买受人）于2012年8月31日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2012081067），合同约定被告向原告购买其开发的位于河源市东源县××大道××庄园××号房屋，建筑面积及套内面积均597.02平方米，房屋总价款9244241元。买受人于2012年8月31日前付首期款3054241元，剩余房款619万元按揭贷款。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。同日，原、被告双方签订附件四《合同补充协议》，协议第二条对《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的补充：2、《商品房买卖合同》第八条第二款第2项增加下列内容：“2、买受人未付清购房款（包括未按约定不足房地产面积差价的）或按揭款未到账的；或未适当履行与银行的按揭贷款协议，致使出卖人承担了保证责任的。”第八条对解除合同的补充约定：因买受人违约导致出卖人解除本合同的，买受人应向出卖人支付本房地产总价款30%违约金。出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除违约金，出卖人有其他损失的，买受人亦应负责赔偿。解除合同备案登记手续及交还房屋手续办理完毕，在扣除违约金和向买受人追偿损失后，若购房价款尚有剩余，出卖人无息返还买受人。若买受人已付价款不足支付违约金和赔偿出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。2012年12月21日，被告李盛堂、何艳作为借款人，第三人中国工商银行股份有限公司河源分行作为贷款人及原告河源市深业地产有限公司作为保证人共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定李盛堂、何艳以个人购置住房按揭贷款名义向第三人借款619万元，贷款期限为25年，原告提供阶段性连带责任保证，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述证实抵押登记信息的房屋他项权证书的，原告对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2013年1月1日，第三人向李盛堂、何艳发放贷款619万元。因被告拖欠银行多期月供款及利息，截至2018年8月1日，原告履行担保责任为被告代偿贷款本金、利息共计220318.44元。2018年6月25日，原告向李盛堂、何艳发出《解除《广东省商品房买卖合同》通知函》，通知：“一、我司与你司于2012年8月31日签署的《广东省商品房买卖合同》，自2018年6月26日解除；二、你应在收到本解除通知书后，3日内返还我司垫付的银行按揭款人民币110106.85元；三、请你收到本解除通知后，3个工作日内配合我司解除合同备案登记，逾期配合，我司将根据合同约定追究你的违约责任”。第三人因李盛堂、何艳逾期偿还贷款本金及利息，已向源城区人民法院提起诉讼，要求李盛堂、何艳偿还贷款本金、利息、复利、诉讼费、律师费合计5763712.13元及原告对此上述全部债务承担连带保证清偿责任，且要求确认其有权请求人民法院处置案涉房屋，并有权以处置所得价款优先受偿。现原告因代被告向第三人履行了代偿义务，特向本院起诉，提出如前诉请。以上事实有原告提供的原告营业执照、被告身份证、第三人营业执照、《广东省商品房买卖合同》、网上银行电子回单、民事起诉状、应诉通知书、传票、解除合同通知书、EMS快递单及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，本案争议的焦点问题有三点：一、原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是否应予解除；2、原告要求被告返还代偿月供款、利息220318.44元及支付违约金2773272.3元是否应支持。案涉《广东省商品房买卖合同》的主要条款系被告李盛堂购买案涉房屋并支付房款，原告河源市深业地产有限公司交付合格房屋并办理产权证书。根据庭审查明，被告李盛堂、何艳通过支付首付款和向第三人中国工商银行股份有限公司河源分行贷款方式将案涉房屋的房款付清，完成了买卖合同的相应义务，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。因此，原告依据被告未按期缴纳房贷致使其履行担保责任为被告代偿贷款本金、利息共计220318.44元为由，要求解除案涉《广东省商品房买卖合同》及配合原告解除案涉合同备案、预告登记注销手续，于法无据，本院不予支持。案涉《个人购房借款/担保合同》系本案各方当事人自愿签订，内容合法有效，各方当事人应当全面履行各自的义务。第三人出借款项后，被告李盛堂、何艳应按期履行还款义务，原告应当承担连带保证责任。原告在承担担保责任后，有权向债务人进行追偿。被告李盛堂、何艳违约后，截至2018年8月1日，原告代其代偿贷款本金、利息共计220318.44元，该部分费用应由被告返还原告。另，因《广东省商品房买卖合同》系原告与被告李盛堂所签，因此，对原告要求被告返还代偿月供款及利息220318.44元，本院予以支持。原告以附件四《合同补充协议》第二条第二项及第八条对解除合同的补充约定“因买受人违约导致出卖人解除本合同的，买受人应向出卖人支付本房地产总价款30%的违约金”为由，要求被告按房屋总价款的30%即2773272.3元支付违约金。本院认为，因被告李盛堂、何艳通过支付首付款和向第三人中国工商银行股份有限公司河源分行贷款方式将案涉房屋的房款付清，完成了买卖合同的相应义务，不存在《广东省商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款的违约情形，而附件四《合同补充协议》第二条第二项“未适当履行与银行的按揭贷款协议，致使出卖人承担了保证责任的”是对《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的补充，而《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限第二款第2项是指出卖人可据实予以延期的情形，并非认定为买受人存在违约的情形。综上，因原、被告未约定被告未按期偿还银行贷款本息致使原告承担保证责任的违约责任，现原告要求被告按房屋总价款的30%即2773272.3元支付违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告李盛堂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告李盛堂于本判决生效后十日内向原告河源市深业地产有限公司支付代偿月供款及利息220318.44元；二、驳回原告河源市深业地产有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38255元（按简易程序收取），由原告河源市深业地产有限公司负担37343元，被告李盛堂负担912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  李衍军二〇一八年十月十七日法官助理黄丽静书记员古思维