广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初24102号原告：东莞市水印长堤物业管理服务有限公司，住所地：广东省东莞市万江街道新城社区万高路**之一，统一社会信用代码为91441900678822702E。法定代表人：周正庚。委托代理人：徐宏威，系河南民青律师事务所律师。被告：吴招辉，男，汉族，1972年6月1日出生，住广东省东源县，原告东莞市水印长堤物业服务有限公司诉被告吴招辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法由审判员柯颖适用简易程序公开开庭进行审理。原告东莞市水印长堤物业服务有限公司的委托代理人徐宏威、被告吴招辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和东莞市世纪海怡花园建造有限公司签订了前期物业服务合同，东莞市世纪海怡花园建造有限公司委托原告作为水印长堤花园的物业服务方，对水印长堤花园进行物业管理，被告为水印长堤花园小区别墅业主，每平方2.4元/月，被告从2015年1月至8月按照2.4元/平方/月，从2015年9月按2元/平方/月交费至今，每月少交0.4元/平方，一直拖欠物业管理费，截止到2018年7月份拖欠物业管理费2579.82元，无奈特起诉到贵院，请求法院判令：1.被告支付拖欠的物业管理费用2579.82元及违约金1401.92元（按照合同约定从逾期之日起每日按千分之一计算交纳违约金，从欠费之日支付到还清之日）。2.被告承担诉讼费用。被告吴招辉辩称，1.由于东莞市世纪海怡花园建造有限公司在前几年就进行了公司整体转让，在开发商实际控制人发生改变时，业主与前开发商签订的物业管理协议在现开发商故意隐瞒真相且不主动配合协助业主成立业主委员会亦没有重新签订正式的物业服务合同的情况下，法院应审查前期物业管理协议与原告有无关联。2.原开发商收取的是2元/平方米的管理费，被告一直按约定交足管理费，物业公司并没有按照合同约定物业管理服务及财务年度计划给业主，亦没有每12个月向业主公布物业管理费用收支账目，现开发商一接手就涨管理费0.4元，车位费也加50元一个，但是业主并没有看到物业管理公司涨管理费的真实情况。3.开发商转让公司，物业管理公司也打包转让，等于业主是被动接受现物业公司的服务，但原被告之间并没有直接的合同关系。经审理查明，2006年10月22日，东莞市万江区房地产开发公司作为出卖人，东莞市世纪海怡花园建造有限公司作为委托代理机构，与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买位于东莞市万江区××世纪海××花园（水印××堤）××房；合同第三条约定，该商品房合同约定建筑面积共208.05平方米；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。同一天，东莞市海怡物业管理有限公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自单元出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；根据有关法律规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成协议；合同第四条关于物业管理服务费用约定：乙方缴纳费用时间：每月1日前；物业管理服务费用标准会根据政府有关部门的最新规定适时调整。原告持有的该份《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》甲方处加盖了东莞市世纪海怡花园建造有限公司及东莞市海怡物业管理有限公司的印章，而被告持有的《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》甲方处仅加盖了东莞市世纪海怡花园建造有限公司的公章，但原被告均确认双方所持有的《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》里面的内容是一致的。被告于2006年11月11日收楼使用。原告主张东莞市海怡物业管理有限公司与原告于2012年7月30日签订《合并协议》约定两间公司进行合并，合并后原告存续，东莞市海怡物业管理有限公司注销，合并后各方的债权债务及其他业务均由合并后存续的原告承继，并提交了《合并协议》、债权债务承继证明予以证明。2015年1月1日，东莞市世纪海怡花园建造有限公司与原告签订《前期物业服务合同》及前期物业服务收费补充协议，约定：东莞市世纪海怡花园建造有限公司选聘原告对世纪海怡花园（水印长堤）实施前期物业管理服务事宜，合同期限自2015年1月1日起至2016年6月30日止；别墅（包括独幢别墅、联排别墅、叠加别墅等）的物业服务费用标准为2.4元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应当在当月10号前交纳，逾期不缴纳的，应当按照每日千分之一的标准支付滞纳金。2016年6月15日，东莞市世纪海怡花园建造有限公司与原告续签了《前期物业服务合同》及前期物业服务收费补充协议，合同期限自2016年6月15日起至2017年12月31日止，其他内容与前述合同内容一致。2017年12月20日，东莞市世纪海怡花园建造有限公司与原告续签了《前期物业服务合同》及前期物业服务收费补充协议，合同期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，其他内容与前述合同内容一致。被告表示其不清楚原告所提供上述合同及相关情况，被告是一直按照2元每月每平方米的标准缴纳物业管理费。原告调整了物业管理费标准是在被告不知情的情况下，侵害了被告的知情权；被告是按2.4元每月每平米的标准向原告缴纳了2015年1月至8月的物业管理费，那是因为原告采取了停电的措施，被告才去缴纳物业管理费，而且是被告的配偶刷卡支付的，被告本人并不清楚。原告在庭审时表示，当时签订《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》的时候原被告双方提供了2份协议内容都是一样的，都是由开发商印刷的，在开发商与被告签订商品房买卖合同当日也签订了该份协议；该份《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》的甲方是东莞市海怡物业管理有限公司，签订商品房买卖合同，商品房买卖合同盖的是东莞市海怡花园建造有限公司的印章，本来是该《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》签订后2份都应该让东莞市海怡物业管理有限公司加盖公章的，但是当时签订后经办人就把协议给了被告1份，所以被告的那一份就没有加盖海怡物业管理有限公司公章；原告对于被告所持有的《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》予以确认。原告在庭审时亦表示其诉请的物业管理费是2015年9月到2018年7月期间每一个月被告每平方少交了0.4元，即每个月少交了83.22元（208.05平方米×0.4元）；上述期间物业管理费的违约金每月以83.22元为本金，从当月的11日开始计算，按照日千分之一的标准算到付清之日止。以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、东莞市水印长堤前期物业管理服务协议、房地产买卖合同复印件、合并协议、收楼确认书、债权债务承继证明、收据、刷卡凭证、民事判决书，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告主张东莞市海怡物业管理有限公司与原告于2012年7月30日签订《合并协议》约定两间公司进行合并，合并后原告存续，东莞市海怡物业管理有限公司注销，合并后各方的债权债务及其他业务均由合并后存续的原告承继，原告提交了《合并协议》、债权债务承继证明予以证明，本院依法予以确认，东莞市海怡物业管理有限公司注销后的债权债务由原告承继。被告所提供《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》的甲方为东莞市海怡物业管理有限公司，甲方处的盖章仅有东莞市世纪海怡花园建造有限公司的印章。根据被告与东莞市世纪海怡花园建造有限公司在商品房买卖合同中关于“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”的约定，结合原告所提供的《前期物业服务合同》可知，东莞市世纪海怡花园建造有限公司是委托东莞市海怡物业管理有限公司对案涉小区进行物业服务管理。据前所述，东莞市海怡物业管理有限公司注销后的债权债务由原告承继，原告现对被告所持有的该份《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》予以确认，且原、被告所持有的《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》内容是一致的，故本院依法认定在原告诉请的物业管理费期间，原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告是案涉房产的产权人，被告应该向原告交纳物业管理费。《东莞市水印长堤前期物业管理服务协议》并未明确约定物业管理费的缴纳标准，但约定了物业管理服务费用标准会根据政府有关部门的最新规定适时调整。现原告提供给了其从2015年到2017年与东莞市世纪海怡花园建造有限公司签订的《前期物业服务合同》证明案涉房屋从2015年1月1日起的物业管理费标准为2.4元每月每平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告现主张其并非是该前期物业服务合同的当事人而拒绝按照前期物业服务合同约定的标准缴纳物业管理费，没有依据，本院不予支持。故被告应该按照每月2.4元每平方米的标准向原告缴纳相应期间段的物业管理费。故被告应向原告补交2015年9月至2018年7月的物业管理费2912.7元（0.4元/月·平方米×208.05平方米×35个月），现原告仅主张2579.82元，有利于被告，本院依法予以准许。被告没有按照约定向原告支付上述期间的物业管理费，应当向原告支付违约金，故原告诉请被告支付上述期间的物业管理费违约金，即每月以83.22元（0.4元/月·平方米×208.05平方米）为基数，从当月11日开始，按照日千分之一的标准计算到付清之日止，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告吴招辉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市水印长堤物业服务有限公司支付2015年9月至2018年7月的物业管理费2579.82元及违约金（每月以83.22元为基数，从当月11日开始，按照日千分之一的标准计算到付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，原告东莞市水印长堤物业服务有限公司已预交，由被告吴招辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 柯    颖二〇一八年十月二十九日书记员 余银娜（代）