广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0105民初12429号原告：卓仕昌，男，1963年8月25日出生，汉族，住广西武鸣县。委托诉讼代理人：潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎沛洁，广西南国雄鹰律师事务所律师。被告：南宁毓智美房屋租赁有限公司，住所地南宁市长凯路9号昀和时代1号楼2606号，统一社会信用代码91450100MA5L0L1K2X。法定代表人：王俊峰。被告：南宁市江南区沙井街道同乐村30组，住所地南宁市江南区沙井街道同乐村。组代表：黎万芳。原告卓仕昌与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司（以下简称毓智美公司）、南宁市江南区沙井街道同乐村30组（以下简称同乐村30组）房屋买卖合同纠纷案，本院于2020年10月27日立案后,依法适用普通程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘波成、黎沛洁到庭参加诉讼。被告毓智美公司、同乐村30组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与两被告签订的《智美家园合作建房合同》无效；2.两被告共同返还原告已支付的购房款343016元；3.两被告向原告支付资金占用费（计算方式为：以原告缴纳的购房款为基数，从2018年1月15日起分别计算，暂计至2020年10月20日为27399.26元，往后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率计至被告全部清偿之日止）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年1月22日，原、被告三方签订了《智美家园合作建房合同》，合同约定原告在合作建房中以出资形式分配到位于智美家园XXX号房，房屋建筑面积98.83平方米，房屋总价391268元，折合单价3959元每平米，同时约定了其他权利义务。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第二十二条，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应为房屋买卖合同，且原、被告均不具有房地产开发经营资质，至今案涉楼盘也并未取得商品房预售许可证，案涉合同应为无效合同。原告已经支付了相应款项，二被告明知自身无房地产开发经营资质，却依然与原告签订了合作建房合同，且至今未取得商品房预售许可证，也未依约进行房屋交付，严重侵犯了原告的合法权益。现诉至法院，望判如所请。两被告未作答辩，亦未提交书面答辩状和证据。经审理查明：2018年1月22日，原告与两被告共同签订《智美家园合作建房合同》（合同编号:3＃303Ｃ，以下简称《合作建房合同》），合同约定，项目位置在南宁市，项目备案名称：南宁市沙井街道同乐村30组拆迁回建安置小区（项目推广名：智美家园），土地使用权期限55年；原告所得房屋位于“智美家园”XXX号房，建筑面积98.83平方米，房屋折合单价3959元／㎡，总价391268元。原告按分期付款的方式向被告支付合建房价款，分别于签署合同时、2018年2月10日前、2019年5月30日前、2019年12月30日、2020年5月30日前支付合作建房总款的20%，即78254元。原告将合作建房资金按照合同约定全额交齐后，被告毓智美公司应在2019年12月30日前将房屋交付原告使用，逾期超过90天之后，原告有权退出合作建房。原告退出合作建房的，提出退出合作建房要求之日起30日之内，被告毓智美公司退还原告所交全部合作建房款，并按原告已支付合作建房款的10%赔偿原告损失，被告毓智美公司应配合原告办理退出合作建房的有关手续。2018年1月15日，原告向被告毓智美公司交纳合作建房款5万元，2018年1月17日交纳28254元，2018年2月6日交纳78254元，2019年3月10日交纳6万元，2019年5月3日交纳18254元，2019年12月20日交纳3万元，2020年1月4日交纳48254元，2020年5月30日交纳3万元。本院认为：一、关于涉案《合作建房合同》的性质问题。原、被告签订的《合作建房合同》名为合作建房，但合同未约定利润共享、风险共担，而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等作了约定。合同虽约定原告取得的是案涉房屋使用权，但从合同约定的合作建房单价、房屋总价款、付款方式来看，合同成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资方式得到房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，涉案《合作建房合同》实为房屋买卖合同。二、被告向原告销售的房屋属于未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证明的房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故原、被告签订的《合作建房合同》属于违反我国法律强制性规定的合同，该合同应属无效。三、关于涉案款项返还及资金占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《合作建房合同》无效，被告毓智美公司因《合作建房合同》取得的涉案款项343016元应返还原告。被告毓智美公司占用原告资金拒不返还，造成原告资金占用损失，原告主张被告毓智美公司支付利息，合法有据，本院予以支持。被告同乐村30组未占有原告资金，原告主张被告同乐村30组共同返还购房款并支付资金占用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告卓仕昌与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司、南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订的《智美家园合作建房合同》（合同编号：3#303C）无效；二、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司返还原告卓仕昌购房款343016元；三、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司向原告卓仕昌赔偿资金占用利息损失（计算方式：1.以5万元为基数，从2018年1月15日起计；2.以28254元为基数，从2018年1月17日起计；3.以78254元为基数，从2018年2月6日起计；4.以6万元为基数，从2019年3月10日起计；5.以18254元为基数，从2019年5月3日起计；6.以3万元为基数，从2019年12月20日起计；7.以48254元为基数，从2020年1月4日起计；8.以3万元为基数，从2020年5月30日起计；以上八笔利息均计至被告南宁毓智美房屋租赁有限公司还清欠款之日止，于2019年8月19日前按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计付，于2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中一年期贷款利率计付）。上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费11416元，由被告南宁毓智美房屋租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 庞 丽人民陪审员 严 华人民陪审员 梁蔷华二〇二一年四月十八日书 记 员 苏小凯附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。