云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初10828号原告：黄丽君，女，1996年8月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，委托诉讼代理人：凤美艳、黄兢晟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：段兴交，男，1993年11月21日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，委托诉讼代理人：王力宁，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91530100727311619B。住所：昆明市世纪城S段1—**。法定代表人：董文杰。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日出生，汉族，，住云南省曲靖市沾益县原告黄丽君诉被告段兴交，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄丽君的诉讼代理人凤美艳、黄兢晟，被告段兴交及其诉讼代理人王力宁到庭参加诉讼，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽君向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《房产买卖居间合同》；2、被告向原告支付违约金136000元；3、被告向原告返还定金20000元。事实及理由：原被告双方与第三人于2018年5月16日签订《房产买卖居间合同》，合同约定被告将位于五华区房屋出售给原告，房屋总售价680000元。合同还约定，若房屋有抵押，被告应当于2018年7月10日前自行办理抵押解除手续，并于2018年7月31日之前办理产权过户手续。合同第九条约定如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了定金20000元，并准备好了购房首付款及办理银行按揭所需要的资料，但被告却迟迟未办理房产抵押解除手续。经过原告多次主动沟通协调，被告拒不履行合同义务，至今房屋仍处于抵押状态。被告的违约行为致使原告购买房屋的合同目的不能实现，且购房贷款政策已发生变化，给原告造成了较大经济损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告段兴交答辩称，对第一项请求予以认可，从签订合同以后原告没有明确表明履行合同，实际上也是默认，今天原告当庭提出解除，我们也同意解除。关于违约金，双方都同意解除合同，不存在违约，7月30日这一天对方没有结清房款，我方也不可能交付房屋，原告是先履行义务，我方是31日交付房屋，原告虽然没有履行主合同义务结清房款，我们也不要求对方承担违约金。返还定金10000元我方同意，但双倍返还不同意，不存在违约。第四项请求原告放弃，且与我方也无关。7月10日前合同是有约定办理抵押贷款，但我方没有违约，订立合同后，原告一直没有与我方沟通办理过户，我们也不清楚原告的意思，如果我方办理抵押登记原告不买，就会造成我方影响，且办理解除抵押与办理过户没有关系，解除抵押是附属义务，不是主义务。我方认可原告交付定金，但原告准备好房款我方不知道，也没有和我们说。原告说被告迟迟没有办理抵押手续，这不是主合同义务，如果我们要办理解除抵押银行说只要拿钱当天就可以办理，只要你给我款，我可以随时办理的。现在房屋处于抵押状态也是事实，我方认可，但买房的事从来没有与我们沟通，只有买房时我方主动打过电话给原告。关于原告提到的损失，这是原告自己造成的，损失是将来发生的，不是现在发生的，我方认为并没有发生。目的没有实现是要怪原告谨慎，第一笔20万元也没有付，政策发生变化不怪我们，是原告自身原因造成没有贷到款。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认以下事实：2018年5月16日，原告黄丽君（买方）与被告段兴交（卖方）及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的位于昆明市人民中路A版B座-1号1601号房屋，房屋成交价680000元，并在合同中写明：“有抵押，甲方（被告段兴交）应于2018年7月10日前办理抵押解除手续，解除抵押包含但不限于甲方自行解押”。约定付款方式：“按揭贷款，在2018年7月31日之前，乙方（原告黄丽君）将首付款200000元交给甲方，剩余房款480000元由乙方贷款银行支付给甲方”。补充条款中约定：“甲乙双方协商决定签订本合同乙方交定金贰万元整，乙方同意甲方带走壹万元整，甲方委托丙方保管壹万元整”。当天，原告支付了20000元定金，其中10000元交付给被告收取，10000元交付给第三人。2018年7月10日，被告未办理房屋抵押解除手续，2018年7月31日，原告未支付购房首付款。本院认为，《房屋买卖居间合同》系当事人按照法律规定订立的商品房买卖合同，当事人具备订立合同的行为能力、缔约的意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定或社会公共利益，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务受法律保护。现原告要求解除当事人签订的《房屋买卖居间合同》，被告明确表示同意解除，当事人协商一致，可以解除合同，故本院依法支持原告要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求。关于违约责任及违约金，本院认为，根据《房屋买卖居间合同》约定：“甲方（被告段兴交）应于2018年7月10日前办理抵押解除手续，解除抵押包含但不限于甲方自行解押”、“在2018年7月31日之前，乙方（原告黄丽君）将首付款200000元交给甲方”，明确买卖双方履行各自义务的先后顺序，被告应于2018年7月10日前办理抵押解除手续，而被告并未在约定的时间内履行解除抵押手续的义务，并且至本案诉讼发生时，其仍未履行该义务，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告不支付首付款系行使先履行抗辩权，不构成违约。对于违约金，本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原被告双方签订的《房屋买卖居间合同》中虽作了房价20%作为违约金的约定，但本案中，被告虽未按约履行合同义务，归还银行贷款及时赎证，但原告也未向被告支付首付款200000元，可使被告尽早还款赎证，原告亦未提交相应的证据证明其实际产生的损失，本院综合考虑原告的实际损失、合同履行情况以及被告的违约行为等情况，判决由被告支付原告以购房款680000元为基数，自2018年8月1日起至实际支付款项之日止按年利率6%计算的违约金。关于定金，因合同解除，被告应返还原告交付的定金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄丽君与被告段兴交及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告段兴交于本判决生效后十日内支付原告黄丽君以人民币680000元为基数自2018年8月1日起至实际支付款项之日止按年利率6%计算的违约金；三、被告段兴交于本判决生效后十日内返还原告黄丽君定金人民币20000元；四、驳回原告黄丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币3620元，减半收取即人民币1810元，由被告段兴交负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  邓怡二〇一八年十月二十四日法官助理林娜书记员罗焰虹