贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初7752号 原告:王继萍，女，汉族，1974年11月2日出生，住贵州省毕节市。 被告:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)，统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:翟进(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。 原告王继萍与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年10月29日，本院公开开庭进行了审理。原告王继萍，被告博泰公司之委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王继萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延迟提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金57914.12元（起止时间从2016年7月29日计算至2018年9月13日，2018年9月14日至被告实际办理完毕涉案房屋转移登记的有关文书之日期间的违约金，原告保留诉权）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2013年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)美欣明珠4栋3单元1805号商品房出售给原告，该商品房总价款为373158元，被告承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告实际交付该商品房给原告的时间为2016年1月28日，按照该商品房买卖合同的约定，被告应于2016年7月28日前，将办理不动产权属证书交付给原告，现被告已逾期。按照该商品房买卖合同的约定，被告于约定时间内未办理证件的，约定日期起180日内，每日按房价总款的万分之二承担违约责任，即2016年7月29日到2018年9月13日期间，被告应支付原告违约金为:373158元×2÷10000×776日=57914.12元。 被告博泰公司辩称，1.根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。 2.原告的请求权基础系基于逾期办证而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及将办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记之后虽然没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。 3.《商品房买卖合同》签订时，合同中约定由答辩人代为办理的证书或者提交的有关文书，属于按照《房屋登记办法》上规定办理的房屋所有权证书或有关文书。 4.合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。 5.合同约定的办理初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的时间，系在交房后180日后。如果法院判决答辩人违约，违约时间也只能以实际交房之日起180日后，扣除已超诉讼时效期间开始计算。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。 6.原告主张的有关文书并不具体明确，答辩人无法履行合同约定的该交付义务。该合同条款约定不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。答辩人不承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。 本院经审理查明，2011年11月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节市七星关区××路陈家祠堂(东客站旁)美欣明珠4栋3单元18层5号商品房出售给原告，该商品房总价款为373158元，被告承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭、公积金贷款的方式付款向被告支付全部购房款。但合同约定的（2014年6月1日）被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年6月1日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2014年6月2日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2018年9月14日，提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对于2015年10月1日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2014年6月2日至2015年9月30日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2015年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。按照前述违约金的计算方式，从2016年7月29日计算至2018年9月13日，被告应当支付的违约金为373158元×2÷10000×776日=57914.12元，原告要求被告支付57914.12元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王继萍逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金57914.12元（2016年7月29日至2018年9月13日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币624.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一八年十月三十日 书记员  邓 頔