四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初13009号 原告：长城物业集团股份有限公司。住所地：深圳市龙岗区坂田街道环城南路**坂田国际中心******。 法定代表人：陈耀忠，系公司总裁。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都卓玉餐饮管理有限公司。住所。住所地：成都高新区丽都路**div> 法定代表人：王漱玉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王俊，四川元众律师事务所律师，特别授权代理人。 原告长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业）与被告成都卓玉餐饮管理有限公司（以下简称卓玉餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程为清独任审判，于2018年8月22日、9月18日公开开庭进行了审理。原告长城物业的委托诉讼代理人宋红双到庭参加诉讼，被告卓玉餐饮公司的法定代表人王漱玉第一次到庭参加诉讼，第二次未到庭参加诉讼，被告卓玉餐饮公司的委托诉讼代理人王俊第一次未到庭参加诉讼，第二次到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告长城物业向本院提出诉讼请求，请求判令：1、判令被告向原告缴纳物业服务费103041.21元（计算截止至2018年4月30日）；2、判令被告按合同约定计算向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金5132.79元（计算截止至2018年4月30日）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。因本案在审理过程中，被告向原告交纳了2017年8月18日至2017年11月17日期间的物业服务费合计36561元，故原告在庭审中，将其诉讼请求中的物业服务费金额由103041.21元，减少为66480.21元。事实与理由：2014年10月10日，长城物业与长旺成都房地产开发有限公司（以下简称“长旺公司”）签订“中环丰锦苑”项目物业服务合同，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，被告于2017年5月18日租赁“中环丰锦苑”11栋独栋商铺，负有交纳物业费义务。2017年5月18日被告办理“中环丰锦苑”项目11栋独栋商铺的租赁手续，但被告从2017年8月18日起，截止2018年4月30日，被告未向原告缴纳物业管理费，该独栋商铺的产权面积1741.7平方米，根据“中环丰锦苑”项目物业服务合同约定，被告应按照7元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的0.5‰向原告支付违约金，被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。 被告卓玉餐饮公司答辩称，其公司没有缴纳物业费是因为原告没有提供任何物业服务，并且其中有一次停气也没有通知过被告，被告要求原告签订书面合同将物业服务费的金额降低，但原、被告双方一直没有达成一致意见，故拒绝向原告交纳物业管理服务费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月10日，原告与长旺（成都）房地产开发有限公司（以下简称“长旺公司”）签订了《中环丰锦苑前期物业服务合同》，该合同约定的主要内容为，原告负责该项目的物业管理服务工作，主要服务事项为：建筑物共有部分及设施、设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；原告对商业用房的物业服务费的收费标准为7元/月/㎡；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的首月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付方式为：从逾期之日起按每日万分之五予以交纳；本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，原告应与长旺公司就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，原告应在本合同期限届满后180日内继续履行本合同。2017年5月18日，被告与长旺公司签订了《中环丰锦苑·商业物业租赁合同》，合同约定的主要内容为：被告租赁案外人长旺公司所有的的房屋，租用面积为地上商业1层和2层计1741.7平方米，租赁用途为经营餐饮类，租赁期限计15年，自2017年5月18日起至2032年5月17日止；物业服务费自交付开始起算，按照本项目商业物业管理费收费标准进行按月支付，被告应于房屋交付日后3日内向物业服务公司支付首期物业服务费用，物业服务费用按7元/月/㎡进行计算。被告与案外人签订了上述合同后，案外人将租赁物交付与被告使用，被告亦于2017年6月9日向原告交纳了2017年5月18日至当年8月17日共计三个月的物业管理服务费，在本案的审理过程中，被告又于2018年6月25日向原告交纳了物业管理服务费计36561元，共计被告向原告交纳了6个月的物业管理服务费，截止2018年4月30日，被告尚欠原告的物业管理服务费计66480.21元。 另查明，被告卓玉餐饮公司所租赁的房屋系长旺公司所有，该房屋的栋号为11栋，在《房屋信息摘要》中该租赁房屋的门牌号为××，在被告与案外人长旺公司所签订的《中环丰锦苑·商业物业租赁合同》中亦表述该租赁房位于“中国成都市××的(中环丰锦苑)”出租给被告使用，该租赁房屋的实际门牌号为××。 以上事实，有原告提交的《中环丰锦苑前期物业服务合同》、《中环丰锦苑·商业物业租赁合同》、《房屋信息摘要》及被告交费收据等证据予以证明。因上述证据相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，由于被告租赁了长旺公司的房屋，双方并在租赁合同中约定了物业服务费的交纳，故本案中原告与长旺公司之间签订的《前期物业服务合同》对被告卓玉餐饮公司及原告长城物业均有拘束力，双方应该按照合同约定履行各自的权利义务。在原告长城物业已经向被告卓玉餐饮公司提供了正常的物业服务后，被告卓玉餐饮应当按照合同约定向原告按期支付相应的物业服务费用。关于原告是否向被告提供了物业服务的问题。本院认为，虽然被告当庭提供了《成都卓玉餐饮管理有限公司商务文函》及网上的点评截图，但该两份证据材料的生成时间均是在2018年7月17日与18日两天，同时反映的内容亦分别为，被告向原告提出垃圾的堆放场所问题，网友对被告的卫生状况予以差评的问题，但被告并无证据证实原告未向其提供物业服务，同时被告亦无证据证实在其使用物业过程中，因原告未提供物业服务而要求原告提供物业服务的证据，综上，被告所提供的证据，不能证实原告未向其提供物业管理服务，其提供的证据只能证实其在自身经营过程中对其自身经营所产生的垃圾处理不当。至于物业管理服务费是否应当降低的问题，因被告无证据证实双方已经就降低物业管理服务费达成了新的合意，故对被告的该辩称理由，本院不予采纳；故原告认为，被告于2018年6月25日所交纳的物业管理服务费用应视为交纳2017年11月17前所产生的物业管理服务费用的请求合理，本院予以支持；关于违约金从逾期之日起按每日万分之五予以交纳的请求是否应当得到支持的问题。本院认为，原告未收到上述物业管理服务费的损失属于资金利息损失，其按照每日万分之五予以计算，显属过高，加重了当事人的负担，同时，被告在审理过程中又交纳了部分物业管理服务费，故对违约金的计算应从2017年11月18日起以66480.21元为基数，按中国人民银行的同期贷款利率进行计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告成都卓玉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司支付自2017年11月18日起至2018年4月30日期间的物业管理服务费66480.21元及违约金（其计算方式为：以未付金额66480.21元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年11月18日起计算至付清之日止）。 如果被告成都卓玉餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1232元，由被告成都卓玉餐饮管理有限公司负担（此款原告已预交，被告成都卓玉餐饮管理有限公司在履行上述义务时一并支付给原告长城物业集团股份有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程为清 二〇一八年九月十八日 书记员  许 林