广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终2765号 上诉人（原审被告）：汪涛，男，1964年8月24日出生，侗族，无业，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：胡洁妮，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，广西汇力律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吕凡，男，1985年9月11日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：娄婷，广西典哲律师事务所律师。 上诉人汪涛因与被上诉人吕凡买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2018）桂0205民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汪涛上诉请求：1、依法撤销（2018）桂0205民初1700号民事判决书；2、请求依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、法院认定事实错误。1、一审判决称，“本院确认以下法律事实：……，直至2017年4月13日，原告方告知被告已经找到涉案房屋的买主”，根据被上诉人所提供的证据聊天记录明确表明，并没有说找到买主，也没有证据证 明找到买主。此处事实认定不清。2、一审判决中“通知其2017年4月17曰到房产局办理手续”，此处的去房产局办理手续应指的是房产过户手续。而一审判决则认为该“手续”是申请按揭贷款及资金监管账户手续。通过被上诉人提供的聊天记录证据证明，该“手续”是去房产局办理过户的手续，在被上诉人提供的聊天记录2017年4月13日的记录中已经明确表明。被上诉人在没有办理申请按揭贷款及资金监管账户手续的前提下，就直接叫上诉人去房产局办理过户手续，实属是一种欺骗拖延时间的行为，因为办理房产局过户手续的前提是要办理完申请按揭贷款及资金监管账户手续，被上诉人并没有叫上诉人一同去办理前置程序，就直接说办理过户手续，是一种拖延时间的欺骗行为，耽误上诉人急于卖房的心理状况。3、一审判决中“被告不同意继续履行与原告签订的《房屋买卖协议》”此处一审法院认定事实错误。根据被上诉人提供的证据，上诉人并没有不同意履行该协议，双方还在协商当中，2017年4月19日的聊天记录可以充分证明，大家还在协商，一审法院此处认定事实严重错误。二、被上诉人违约，上诉人并不存在违约行为。1、被上诉人违约。首先上诉人签订此合同的目的，是尽快将房子卖出去，在30个工作日到期之前上诉人不断催促被上诉人房子卖的怎么样了，被上诉人一直拖延时间，2017年4月5目的聊天记录，2017年4月13日的聊天记录被上诉人提供的证据可以证明上诉人多次催促房子卖了没有，被上诉人都没有明确答复，并且以说谎欺骗的方式（被上诉人提供的2017年4月13日的聊天记录可以证明）叫上诉人去办理过户手续，实则根本办不了，因为前置程序都没有办，而且被上诉人说找到买家，并没有证据证明被上诉人已经找到买家，纯属欺骗行为，耽误上诉人急于卖房的心理，最后导致合同的目的无法尽快实现。此乃被上诉人违约，依法应该承担违约责任。其次，双方签订的房屋买卖协议，被上诉人并没有买房的意向，而是去找别人来买房，违反了合同的目的，被上诉人违约，应当承担违约责任。2、上诉人并不存在违约行为。合同是在双方自愿的前提下签订的，本着意思自治的合同法原则，被上诉人应按合同的约定，先行办理好房产过户的前置程序，也就是申请按揭贷款及资金监管账户手续，才能办理过户手续。被上诉人没有办理前置程序，双方当然就办不了过户手续，那么上诉人想在30个工作日内尽快卖房的合同目的就不能实现，合同理应解除，30个工作日后上诉人将房屋卖给他人，并不存在违约行为。三、被上诉人以合法形式掩盖非法目的，违反合同法的规定，该合同无效。根据《合同法》第五十二条的规定：“以合法形式掩盖非法目的，该合同无效”。该房屋买卖协议名为个人房屋买卖合同，实际上被上诉人的真实身份是房屋中介公司的股东，不是上诉人房屋真正的买受人，与上诉人没有形成买卖房屋的合议，双方签署的房屋买卖协议书，不是真实意思表示，而是一份假协议，双方真实关系是房屋中介服务合同关系，被上诉人真实目的是倒卖房屋，赚取差价，因此本案中的房屋买卖协议书是以合法形式掩盖非法目的的合同，损害社会公共利益，因此该协议书是无效的，对于上诉人和被上诉人双方没有约束力：（1）为了保证上诉人与实际的房屋买人方便办理过户手续，在本案房屋买卖协议书中写明，上诉人（出卖人）要同意将房屋过户给第三方而不是被上诉人；（2）在上诉人和被上诉人签署房屋买卖协议书后，被上诉人并不是真正的拿钱出来交首付款购买房屋，而是不断以转售价格49.8万元的标准另寻买主，为了将房屋转售他人，被上诉人还让自己中介公司的员工韦嘉喜在微信朋友圈以及各种信息渠道发布转售涉案房屋的信息，转卖价格是49.8万元，相比较和上诉人签订的买卖合同价多了3.8万元，数额基本等同于违约金3.68万元，照二手房市场价交易惯例中介的服务最多不超过房屋成交价的3%，比3.8万元要少的多，且还是买卖双方都要分摊这3%的服务费。因此，被上诉人的真实目的是想通过签订假的房屋买卖协议书，实际上是先占房屋的购买机会，利用其房屋中介的房源信息、优势，以及熟悉这种交易流程的优势寻找真正的买主，倒卖房屋，赚取差价，谋取不正当利益，这是违反房地产经纪管理办法第25条的规定，该规定禁止房地产经纪人员承购承租自己提供经济服务的房屋，禁止对买卖当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进，高价卖出，收取差价。因此，被上诉人是以合法形式掩盖非法目的。被上诉人另寻买主来购买涉案房屋，而不是自己购买房屋，此行为就是违反了上诉人把房屋卖给被上诉人的目的，上诉人也有权不再履行这份房屋买卖协议书。四、被上诉人提出的违约金不合法、不合理。合同的相对方是吕凡，他并没有能力来购买该房屋，只是以吕凡他自己的名义来签订合同，而且被上诉人吕凡并不存在任何损失，何来违约损害赔偿，所以被上诉人提出的违约金不合法、不合理，应当予以驳回。综上所述，一审法院认定事实错误，导致最后判决错误，应当依法予以撤销，并请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人吕凡辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；2、吕凡与汪涛签订房屋买卖协议书是吕凡的个人行为，与任何一个中介公司无关；3、汪涛对于涉案房屋可能会过户给其他人的名下是知情的，不存在任何的欺诈和非法目的，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定；4、即便真的存在有中介的推广行为，也不会导致合同无效，因为未构成《合同法》规定的合同无效的基本情形；5、上诉人在上诉状中所述，根据一审的庭审情况，上诉人在2017年4月19日已经过户给了案外人，违反了本案合同的约定；6、本案合同第三条约定，是将按揭所需资料30个工作日内到房产局办理过户手续，只要不违反本合同签订之日起120日内将款项付清给汪涛的时间约定。 吕凡向一审法院起诉请求：1.汪涛向吕凡返还购房定金10000元；2.汪涛向吕凡支付违约金36800元；3.汪涛承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：吕凡与汪涛于2017年3月3日签订《房屋买卖协议书》，合同约定了汪涛将其名下的涉案房屋出售给吕凡，成交价为460000元；吕凡先付购房定金10000元，购房余款在双方签订本合同之日起120日内付清给汪涛；双方必须按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐30个工作日内去房产局办理手续，吕凡将首付款不低于100000元放于房产局的资金监管账户监管，吕凡向银行申请按揭贷款，待银行对吕凡按揭申请审批通过后3个工作日内，双方到房产部门办理过户手续；过户用的名字由乙方指定；甲方中途违约的，应当赔偿双倍定金并赔偿该房价8%给吕凡等内容。合同签订当日，吕凡向汪涛支付了10000元的购房定金。合同签订后，汪涛多次询问吕凡方是否为涉案房屋找到买主，继续履行合同，直至2017年4月13日，吕凡方告知汪涛已经找到涉案房屋的买主，通知其2017年4月17日到房产局办理手续；2017年4月16日，吕凡方再次通知汪涛第二天去办理手续时被汪涛告知已经决定涉案房屋出售给他人，不同意继续履行与吕凡签订的《房屋买卖协议书》。吕凡遂诉至该院，提出上述诉请。 一审法院认为，吕凡、汪涛签订的《房屋买卖协议书》是在平等、自愿的基础上签订的合同，并符合法律规定，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据合同第三条的约定，双方按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐并在30个工作日内即2017年4月18日前去房产局办理手续，吕凡同时将不低于100000元的首付款存入房产局的资金监管账户进行监管。根据二手房交易流程关于首付款资金监管的要求，买卖双方要到银行签订资金监管协议，约定买方将首付款存入资金监管账户，待交易完成后，由银行将这笔款项打到买方指定的银行账户。由于银行在柳州市不动产登记中心设有办公点，也就是说，吕凡在签订《房屋买卖协议书》并支付定金后的第一个义务是在2017年4月18日之前，与汪涛去柳州市不动产登记中心的银行办公柜台签订资金监管协议并将约定的100000元首付款存入资金监管账户；汪涛的义务则是到柳州市不动产登记中心的银行办公柜台签订资金监管协议。根据双方的微信聊天记录可以看出，吕凡方通知汪涛去柳州市不动产登记中心办理上述事宜的时间是2017年4月17日，并未超过双方合同约定的30个工作日的期限；但汪涛拒绝去办理相关手续，并明确表示不再按照双方签订的《房屋买卖协议书》的约定将涉案房屋出售给吕凡。汪涛的行为导致合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；现吕凡要求解除与汪涛签订的《房屋买卖协议书》有事实和法律依据，该院予以支持。而汪涛主张吕凡逾期未通知汪涛到柳州市不动产登记中心办理相关手续违约在先，故汪涛最终决定不再履行向吕凡出售涉案房屋并不违约的观点显然不成立，另外，即使吕凡超过30个工作日未通知汪涛办理相关手续，吕凡的行为也只是延迟履行债务，合同中既未约定吕凡此情况下汪涛可以将房屋向他人出售；吕凡的行为也不符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同所规定的条件；在双方签订的《房屋买卖协议书》尚未解除的情况下，汪涛应当继续履行合同。现汪涛拒绝履行合同，构成违约，根据合同约定和法律规定，应当返还定金并支付违约金。 吕凡诉请要求汪涛返还购房定金10000元有事实和法律依据，该院支持。根据《房屋买卖协议书》第七条的约定，汪涛违约的，赔偿该房价的8%，故汪涛还应当支付违约金36800元（460000元×8%）。至于汪涛主张违约金过高，应当适当调低的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。汪涛主张约定的违约金过分高于造成的损失，应当由汪涛举证证明，现汪涛没有证据证明该主张，依法应当承担不利后果，故该院对汪涛的该项主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除吕凡与汪涛签订的《房产买卖协议书》；二、汪涛在本判决生效之日起十日内向吕凡返还定金10000元；三、汪涛在本判决生效之日起十日内向吕凡支付违约金36800元。案件受理费970元（吕凡已预交），减半收取，由汪涛负担485元 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1、上诉人提交的柳州市晓七投资有限公司的电脑咨询单以及晓七房产的门面照片，拟共同证明被上诉人吕凡是房屋中介柳州市晓七投资有限公司的股东。对前述证据本院认为，因被上诉人对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，但吕凡是晓七房产的股东与本案无关联性。 2、上诉人提交的微信朋友圈截屏图片，对该份证据本院认为，该份证据为截屏图片，其来源并不是直接从微信圈中显示的信息，且被上诉人对该份证据的真实性亦不予认可，故本院对该份证据不予采信。 3、上诉人提交的（2017）津0116民初23635号判决书及新闻报道，拟证明天津市滨海新区人民法院塘沽审判区对于相同案例，2017年12月4日判决合同没有约束力。前述材料不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的证据种类，本院不作为证据予以认定。 综上，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案房屋买卖合同协议书的效力问题；2、上诉人或被上诉人是否存在违约行为；3、合同约定的违约金是否合理。 针对焦点1：上诉人称被上诉人是房屋中介公司的股东，不是房屋真正的买受人，被上诉人以合法形式掩盖非法目的，违反合同法的规定，该合同无效。本案中，被上诉人吕凡即便是中介公司的股东，但法律并不禁止其以个人名义买房。上诉人不能提供证据证实吕凡以个人名义承接房地产经纪业务，亦不能提供证据证实吕凡买房是为其中介公司牟利，具有倒卖房产、扰乱市场和赚取巨大差额利润的行为，故本院对上诉人的前述主张不予采信。 针对焦点2：上诉人主张其并未违约而是被上诉人违约。首先，被上诉人已提供相关证据证明上诉人未按照合同约定履行义务导致合同目的不能实现，即在被上诉人并未违约的情况下，上诉人告知被上诉人已经决定将涉案房屋出售给他人，且行动上也未继续履行涉案合同。其次，上诉人未能提供相反证据证明其并未违约，亦未对其不继续履行涉案合同作出合理解释。第三，上诉人称被上诉人以说谎欺骗的方式让上诉人办理过户手续，实则根本无法办理过户等主张，对此本院认为，结合涉案合同第三条的约定以及被上诉人提供的微信记录，一审法院认定2017年4月17日到房产局办理的手续为申请按揭贷款和办理资金监管账户手续并无不当，上诉人的该项主张没有事实和相关合同、法律依据，本院不予支持。综上，本院对上诉人的前述主张不予支持。 针对焦点3：上诉人主张合同约定的违约金不合法、不合理，应由主张违约金不合理、不合法的一方当事人承担举证责任，但上诉人未能举证说明约定违约金不合理、不合法。上诉人主张双方约定的违约金高于被上诉人的实际损失，认为被上诉人没有损失，上诉人不应该按照约定支付违约金，那么亦应由主张违约金过高的一方当事人承担举证责任，但上诉人未能举证说明约定违约金高于被上诉人的实际损失。 综上所述，汪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费970元（汪涛已预交），由上诉人汪涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 佳 审 判 员  黄智文 审 判 员  谭皓匀 二〇一八年十月二十六日 代书记员  刘秋琼