太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初6592号   原告：李智，男，1989年2月22日出生，汉族，住山西省古交市。   委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵凯斌，山西东奥律师事务所律师。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：孙国太，董事长。   委托诉讼代理人：黑改珍，女，汉族，住太原市小店区长风街**金郡小区******。   原告李智与被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“恒实公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李智的委托诉讼代理人许崇华、赵凯斌，被告恒实公司的委托诉讼代理人黑改珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李智向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行与原告之间于2007年4月1日签订的《合同书》；2.依法判令被告支付拖欠原告的租金69668.63元及违约金4953.59元，共计74622.22元（租金与违约金计算至判决确定之日，现暂计算至起诉之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年4月1日，原告将自己名下的位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商UD22号(面积为24.92平方米)的商铺出租于被告，并与之签署了《合同书》。合同约定：“商铺的租金每个租赁年度为42873元，本合同签订生效后，甲方从乙方接受商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付乙方租金。”从合同签订之日起，被告一直按时交纳租金，但从2016年10月起，被告便不再按时交纳租金，仅在2016年12月6日支付一个月租金3572.75元、2017年1月13日支付2个月租金以及2018年2月12日支付半个月租金1786.37元，但仍拖欠原告19.5个月租金。原告多次找被告协商，但被告始终推脱不给。依据《合同书》第3条商铺租赁的租金3.2条之规定：“甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算违约金，本合同继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算违约金，本合同继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）本合同继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，并在乙方提出要求甲方回购的申请后，甲方按乙方最初的购铺原价回购乙方的商铺。本合同的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。”综上所述，原告认为，被告的行为已经严重侵犯了自己的合法权益。故原告特具诉状，恳请法院判如所请。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。   被告恒实公司辩称，经核实，在抵顶以后截至2017年1月前半月的租金已经全部向原告支付完毕，具体抵顶情况如下：截至2016年9月份的租金均正常向原告支付，此后在2016年12月向原告支付过一个月的租金，向前抵顶2016年10月的租金，2017年1月份支付过2个月租金，向前抵顶2016年11月、12月两个月租金。在2018年2月向原告支付过半个月的租金，数额为1786.37元，向前抵顶2017年1月前半月租金。因此截至原告起诉前，目前尚欠原告租金的期限为2017年1月后半月至2018年7月底，共计18.5个月，月租金为3572.75元，具体数额请法庭根据被告的答辩意见裁量；2.本案的诉讼费用被告不予承担。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1UD22号商铺的所有权人，该商铺的建筑面积为24.92㎡。2007年4月1日，原告李智为乙方（出租方）与被告恒实公司为甲方（承租方）签订《合同书》，约定为了充分发挥甲方房产经营管理的资源优势，实现乙方商业房产的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）-1UD22号商铺（建筑面积24.92㎡）；租赁期限至2020年3月31日止；每个租赁年度的租金为42873元，本合同签订生效后，甲方从乙方接受商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，本合同继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)本合同继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算，(2)有权解除本合同，并在乙方提出要求甲方回购的申请后，甲方按乙方最初的购铺原价回购乙方的商铺。本合同的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有恒实公司公章，乙方处原告签字、加盖名章。上述《合同书》签订后，原告依约交付了商铺由被告恒实公司统一进行商业经营管理，被告恒实公司按每月租金3572.75元按时支付租金至2016年9月，后陆续支付部分租金。被告恒实公司于2016年12月6日向原告支付2016年10月租金，于2017年1月13日向原告支付2016年11、12月两个月租金，于2018年2月12日向原告支付2017年1月前半月租金1786.37元，原被告均予以认可。庭审中，被告恒实公司认可截至原告起诉前，其尚欠原告18.5个月租金。   确认以上事实的证据有《房屋所有权证》、《合同书》、《保证合同》、中国银行交易流水明细清单及庭审笔录等在案为凭，足以采信。   本院认为，原告与被告恒实公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告恒实公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告恒实公司应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告主张租金应当截止到2018年8月份，因原告与被告恒实公司在《合同书》中约定“本合同签订生效后，甲方从乙方接受商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付乙方租金”，而本案起诉之日未到支付2018年8月份租金之日，故被告恒实公司应支付原告自2017年1月后半月至2018年7月份共计18.5个月的租金66095.88元（18.5月×3572.75元/月）。对于违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日至210日按日万分之二计算，逾期210日按日万分之四计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告李智支付截至2018年7月份的租金66095.88元；   二、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告李智违约金至本判决确定之日止，违约金的具体计算方法为：2017年1月份后半月的租金1786.37元，违约金从2017年2月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金3572.75元，违约金从2017年3月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金3572.75元，违约金从2017年4月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金3572.75元，违约金从2017年5月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金3572.75元，违约金从2017年6月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金3572.75元，违约金从2017年7月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金3572.75元，违约金从2017年8月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金3572.75元，违约金从2017年9月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年9月份的租金3572.75元，违约金从2017年10月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年10月份的租金3572.75元，违约金从2017年11月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年11月份的租金3572.75元，违约金从2017年12月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年12月份的租金3572.75元，违约金从2018年1月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年1月份的租金3572.75元，违约金从2018年2月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年2月份的租金3572.75元，违约金从2018年3月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年3月份的租金3572.75元，违约金从2018年4月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年4月份的租金3572.75元，违约金从2018年5月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年5月份的租金3572.75元，违约金从2018年6月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年6月份的租金3572.75元，违约金从2018年7月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2018年7月份的租金3572.75元，违约金从2018年8月1日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；   三、驳回原告李智的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取883元（原告已预交），由被告山西恒实房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 黄 洁     二O一八年十月二十三日   书记员 王晓敏