广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初12297号原告：广州越秀物业发展有限公司（原广州城建开发物业有限公司）。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。被告：廖某。委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。原告广州越秀物业发展有限公司诉被告廖某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员黄学文独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏建如、顾丹以及被告的委托诉讼代理人林俏龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是房地产开发单位委托的物业管理企业，被告是翠城花园商业裙楼海珠区xx房(下称“涉案场地”)的业主。双方就上述物业的物业管理服务事宜签订了物业管理服务合同，并在物业管理服务内容、物业管理费标准、支付周期、违约责任等方面进行了约定。后来，被告在未告知原告的情况下对上述物业进行了拆分与转让。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。自2016年5月1日至今被告一直拖欠上述物业的物业管理费。原告多次发函予被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。为此，原告请求法院判令：1、被告立即向原告支付从2016年5月1日起至判决生效之日的物业管理费（每月按2.8474㎡×5元/㎡标准计）及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按3‰的标准从当月6日开始计算至实清偿之日止，违约金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；2、本案受理费由被告承担。被告辩称：1、涉案合同是双务合同，但双方从未履行过。2、原告的部分诉请已经超过诉讼时效。3、如果被告迟延支付物业管理费，原告应当及时催告，但原告现在才提起诉讼，而且原告既没有提供服务又实施断水断电，是原告违约在先，故不同意支付违约金且违约金过高。因此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月24日广州市国土资源和规划委员会向本院出具穗国土规划协查〔2018〕37号《调查函》的复函，载明“来函查询房屋曾于2011年10月由原权属人廖某申请办理合并分割登记，将原海珠区xx房合并分割成472个单元；将原海珠区xx房合并分割成955个单元；将原海珠区xx房合并分割成943个单元。”据《广州市不动产登记查册表》记载，被告是海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号291（下称“涉案房屋”）的产权人，登记时间为2016年2月16日，建筑面积2.8474㎡。原告是翠城花园的房地产开发单位委托的物业管理企业。目前，翠城花园小区尚未成立业主委员会。2011年7月至2012年9月期间，原告（乙方）、被告（甲方）就涉案场地的物业管理服务签订物业管理服务合同，同时对物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费、合同期限、违约责任等事项进行了约定。其中，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按5元/平方米/月（不含水电公摊费用）收费标准向甲方收取；甲方或物业使用人应缴纳的物业服务费用应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；甲方不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关费用的，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金。被告从2016年5月1日起没有向原告支付物业管理费，原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告确认在2014年12月前的物业管理费被告按5元/㎡·月标准全部缴清；2015年1月起至2016年4月的物业管理费被告按3元/㎡·月标准缴付。诉讼中，原告为证明其主张事实，提交如下证据：l、2014年9月17日被告向原告发出的《函》，大致内容是：被告已于2013年8月1日将上述物业移交给广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（下称“越和公司”）进行管理，管理期限为十年，且在2016年4月30日前负责经营上述物业。因自2013年9月1日起越和公司负责向原告缴纳物业服务费用，原告负责对越和公司提供相应的物业管理服务，……请原告接到该函之日起十日内与越和公司签订上述物业的物业管理服务合同。2、2014年11月25日被告向原告发出的《关于下调翠城花园xx栋裙楼商铺管理费的申请》，大致内容是：原告委托广东盈隆律师事务所致函已收悉，由于市场经营环境转差等复杂因素影响，希望原告酌情下调物业服务费标准为2.5元/㎡·月，被告也承诺尽快缴纳2014年下半年的全部管理费。3、2014年12月8日被告向原告发出的《关于申请翠城花园xx栋裙楼商铺物业管理费用优惠的函》，大致内容是：被告希望原告能充分体恤现阶段越和商铺经营的实际困难，在物业管理费用上给予一定的优惠，切实缓解越和商铺的经营压力；自2015年1月1日起至2016年12月31日将越和商铺的物业管理费用优惠至3元/月·㎡，同时被告亦承诺在此期间按时缴交相关费用。4、2014年12月12日原告向广州市越和睿坚市场经营管理有限公司越和商铺管理处发出的《函》，大致内容是：双方就物业服务费的相关内容达成一致意见，关于2014年下半年的物业服务费，在2014年12月16日前将2014年7月至12月物业服务费用缴清；从2015年1月至2016年12月，翠城花园xx栋裙楼商铺（越和商铺）的物业服务费按3元/㎡·月缴交。5、2014年12月16日银行进账单（出票人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司，收款人：广州城建开发物业有限公司，金额594615.6元）；6、税务局发票（开票项目说明：物业服务费2014年7月-12月）。为此，被告表示对证据1-4的真实性、关联性及合法性有异议；对证据5、6没有异议。本院认为：原、被告签订的物业管理服务合同是双方当事人真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，是有效的合同。虽然被告将上述合同中涉案场地合并后再分割，但涉案房屋与涉案场地之间的位置关系并未发生变化，故就涉案房屋而言上述合同对当事人仍具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告根据被告的委托对包括涉案场地在内的被告上述物业提供了物业管理服务，被告实际接受了该管理服务，理应按约定向原告支付物业管理费用。被告没有证据证明原告拒绝提供物业管理服务并实施断水断电的事实，故对被告以此为由抗辩不同意支付物管费的意见，本院不予采纳。关于物业管理费标准问题。原告提交的证据对其主张事实形成有效证据链，本院予以采信，故对下述事实予以认定：1、被告在2014年7月-2014年12月期间是按照5元/㎡·月标准向原告支付物业管理费；2、基于被告申请，原告对2015年1月至2016年12月期间的物业管理费优惠为3元/㎡·月标准。因此，本案中2016年5月1日至2016年12月31日期间的物业管理费标准应按3元/㎡·月计算，对原告主张该期间物业管理费标准也按5元/㎡·月计算的请求，本院予以驳回；2017年1月1日至判决生效之日的物业管理费标准则按5元/㎡·月计算。关于违约金问题。合同约定缴费周期为1个自然月，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用，逾期则按日缴纳欠费总额3‰的违约金。被告从2016年5月1日起没有向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，故原告要求被告从2016年5月6日起至实际清偿之日止支付拖欠物业管理费的违约金请求有理，本院予以支持，但本院依法对违约金标准予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，违约金总额以所欠物业管理费的本金为限。关于诉讼时效问题。原告的诉讼请求期间不存在超过法律关于诉讼时效规定的情形，故对被告抗辩原告的部分诉请超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告廖某在本判决生效之日起10日内支付2016年5月1日至本判决生效之日期间的物业管理费（其中2016年5月1日至2016年12月31日期间的每月按2.8474㎡×3元/㎡标准计算；2017年1月1日至本判决生效之日期间的每月按2.8474㎡×5元/㎡标准计算）给原告广州越秀物业发展有限公司，并从2016年5月6日起至实际清偿之日止计付迟延支付上述期间物业管理费的违约金（以当月应付的物业管理费为本金，从当月6日起参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算；违约金总额以上述期间所欠物业管理费的本金为限）。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告廖某负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员  黄学文二〇一八年十月三十日书记员  蔡文棋陈秋贻