山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终5605号 上诉人（原审原告、反诉被告)：张烈彪，男，1963年7月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：苏伟，山东柏海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩堃，山东柏海律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛苏商伟业投资发展有限公司，住所地山东省青岛市德兴路**。 法定代表人：张银洪，董事长。 委托诉讼代理人：徐坤，山东军诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春健，山东军诺律师事务所律师。 上诉人张烈彪与上诉人青岛苏商伟业投资发展有限公司（以下简称苏商公司）合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初3485号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张烈彪及其委托诉讼代理人苏伟，上诉人苏商公司的委托诉讼代理人徐坤、张春健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张烈彪提出上诉请求：1.撤销原审判决第三、四、五项，依法改判支持张烈彪的诉讼请求；2.本诉案件受理费及上诉费由苏商公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，苏商公司违约。2015年4月27日双方签订租赁合同后，张烈彪按约支付了租金、服务费、保险费等，苏商公司却先后发布转型通知与致业主公开信，自行撤走管理人员、保安、清洁人员等，导致商场内管理失序，财产安全处于危险状态，未提供水电等基本的配套服务，违反出租方应尽的商场管理义务及缴费等附随义务，构成根本违约，对张烈彪的经营造成损失，一审时张烈彪已申请证人刘某、宋某出庭作证，提交2015年8月5日《半岛都市报》报道、《欠费停水通知》，足以认定上述事实，苏商公司擅自解除合同，依据租赁合同第十三条第七款，应向张烈彪支付违约金、返还服务费。其次，苏商公司造成商场不适租，构成根本违约，应返还已交租金。再次，苏商公司不存在免责事由，张烈彪主张装修费损失于法有据。苏商公司进行业务转型是其公司单方行为，致张烈彪在租赁期满前被迫搬离，是其以实际行动单方表明提前解除租赁合同，不符合合同第七条第四款约定的装修补偿免责事由，苏商公司应对装修残值损失予以适当补偿。最后，青岛鑫广丰电气工程有限公司在青岛设有多个门店，苏商公司一审提交的该公司发布的网络公众号截图无拍摄时间，无法证明案涉商场正常经营未停业的事实。二、一审判决对于证人证言未列明亦未认定，程序违法。请求二审法院依法改判。 苏商公司针对张烈彪的上诉辩称，业务转型通知仅表示不再续租，苏商公司未提前解除合同，也没有因苏商公司的原因导致合同不能履行的事实。关于水电费，根据合同第4.4款，水电费应由张烈彪承担，水电费用的交纳义务不是涉案租赁合同的主要权利义务，且一审中提交非卡用户营收流水、供电公司客户电费明细单也能证明没有停水停电。张烈彪自2015年4月21日至2016年2月搬离使用场地近10个月，但张烈彪仅于2015年4月支付了不到一半的租金60412元，拖欠租金63412元，该行为构成根本违约。张烈彪在一审中主张的是解除合同违约金，苏商公司自始至终未单方解除，因此应驳回张烈彪的诉讼请求。 苏商公司提出上诉请求：1.撤销原审判决第一、六、七、八项，依法改判支持苏商公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由张烈彪承担。事实和理由：租赁合同对逾期占用场地、欠付租金的违约责任进行了约定，张烈彪不符合致业主公告中免除逾期占用场地费或欠付租金的条件，张烈彪未提供证据证明其于2016年2月16日起七日内完成退场，合同到期后未按合同约定返还场地，未办理退场或交接手续。张烈彪仅缴纳了60412元房租，剩余租金63412元未及时交纳，违反合同约定，苏商公司有权主张违约金，不予退还质量保证金。 张烈彪针对苏商公司的上诉辩称，证人已出庭作证证明自2015年7月6日之后商场撤离了物业和管理人员，张烈彪无法正常使用，且苏商公司公告承诺二月份搬离的不再追偿场地费；关于水电费，招商时商业用房都是由物业配套管理和维护，合同中也有物业管理的条款，苏商公司负有管理、服务业户的义务，在苏商公司撤离后200余家商户自发组织交纳水电费和卫生费，费用单据原件在业户手中，不能因为业户替苏商公司履行了义务而免除了苏商公司的义务；合同租赁期至2016年3月31日，2016年2月份苏商公司将张烈彪赶走，根本违约。 张烈彪向一审法院起诉请求：1.苏商公司返还保证金10000元、押金480元；2.苏商公司支付违约金43901元；3.苏商公司返还服务费15102元、租金15102元；4.苏商公司赔偿装修损失、营业损失（均以评估值为准）；5.诉讼费由苏商公司承担。 苏商公司向一审法院反诉请求：1.张烈彪支付租金63412元；2.张烈彪支付2016年4月1日至2016年4月15日的场地占用费16104元；3.张烈彪支付自2016年4月16日至实际搬离并办理交接之日的逾期占用场地的费用(按合同约定计算)；4.张烈彪支付违约金37147元；5.诉讼费由张烈彪承担。 一审法院认定的事实：1、张烈彪（乙方）与苏商公司（甲方）于2015年4月签订租赁合同，合同约定：张烈彪租赁苏商公司位于青岛市德兴路24号苏尚国际建材家居广场四楼D区40-2、42-1、47-2、48、49-1号展位，租赁面积共计325.34平方米，租赁期限自2015年4月21日至2016年3月31日，第四条约定：租金的标准为：单价每天每平方米1.30元，采取年度交款方式，合同期内租金总额为146338元。合同第五条约定：乙方须于合同签订之日一次性交纳质量保证金1万元，本合同终止后，乙方在实际退场之日起一年后无遗留投诉、索赔、退货等问题的，由甲方如数退还质保金。 合同第七条中约定：合同期满或非因甲方原因致使本合同解除的，乙方的装修归甲方所有，甲方不做任何补偿。 合同第十一条第1项约定：租赁期满，如乙方要求续租的，应于合同期满前两个月向甲方提出书面申请，由双方重新协商租赁条件；如乙方不再续租的，乙方需提前两个月书面告知甲方，并于合同期满之日前将全部商品撤出商场。第3项约定：合同期满或解除后，如乙方未按期撤出展位内商品，甲方有权代为进行转移或处理，由此产生的费用及损失由乙方负责。给甲方造成损失的，乙方需双倍赔偿。逾期占用展位，应向甲方支付相当于本合同金额三倍的日租金作为场地使用费。 合同第十三条第1项约定：乙方逾期交纳租金及其他费用的，每逾期一日，需向甲方支付所欠款项10%的滞纳金。第7项约定：甲方擅自解除合同的，甲方应向乙方支付相当于合同期全部租金30%的违约金。 2、双方一致认可，合同履行期间，将租金变更为每天每平方米1.1元。 3、张烈彪已向苏商公司交纳质保金10000元，并已支付租金60412元，押金480元。 4、2015年7月6日苏商公司在商场内张贴了“关于苏尚国际建材家居广场业务转型的通知”该通知载明：因苏商公司商业转型，苏商公司决定自2015年7月6日起停止广场现有业务运营，不再接受经营者的各项业务申请，场地租赁合同已经到期的经营者，苏商公司不再续租，未到期的租户，在租赁期限届满后也不再予以续租。 5、2015年7月8日苏商公司再次向该商场的租户张贴公开信，表示自2015年7月6日起该公司不再接受各位业主的租赁业务申请，已到期的租户于公开信发布之日起七日内与苏商公司结清相关费用并办理退场事宜，如及时完成退场，苏商公司承诺不主张逾期占用场地的费用并退还质保金，未到期的租户，到期后不再续签租赁合同，如愿提前退场不视为违约，如及时完成退场事宜，苏商公司将退还剩余的租金并退还质保金。 6、2016年2月16日苏商公司向商场租户发出公告，称：2015年7月6日该公司发布转型通知起，大部分业主已搬离场地并完成退场，对尚未搬离场地的业主，请于本公告发布之日起7日内搬离场地，该公司承诺对逾期占用场地应支付的费用或欠付的租金不再主张，否则该公司依据租赁合同约定，代为搬离或处理相关物品及设施。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 一、苏商公司是否提前解除合同构成违约问题。 张烈彪主张苏商公司承诺长期经营该商场，张烈彪基于对苏商公司的信任租赁展位并投入装修，后苏商公司于2015年7月6日单方解除了租赁合同并对商场采取停水停电、撤出人员等措施，导致张烈彪无法经营，苏商公司已违约。为证明其主张，张烈彪提交：1、苏商公司的营业执照。该执照载明苏商公司的经营期限自2009年10月9日至2029年9月30日。证明苏商公司经营期限为20年；2、双方签订的《租赁合同》；3、苏商公司2015年7月6日、7月8日张贴的业务转型通知和公开信；4、海润自来水公司出具的欠费停水通知；5、半岛都市报2015年8月5日报道一份。苏商公司抗辩称，苏商公司全面履行合同义务，并未单方解除租赁合同，并提交非卡用户应收流水、青岛供电公司客户电费明细单，证明涉案场地2015年7月至2016年4月并未停水停电。同时苏商公司还提交了青岛鑫广丰电气工程有限公司于2015年9月25日发布的中秋、国庆促销活动网络公众号截图，证明苏商公司商城正常经营，并未停业。一审法院认为，张烈彪、苏商公司签订的租赁合同明确约定租赁期限为2015年4月21日至2016年3月31日，张烈彪提交苏商公司营业执照系苏商公司主体经营期限为20年，并非涉案“苏尚国际建材家居广场”经营期限为20年，该营业执照与本案无关。 苏商公司2015年7月6日的通知和7月8日的公开信，仅表明苏商公司自2015年7月6日起不再接受租户的租赁业务申请，租赁合同期限届满后，苏商公司不再续签租赁合同，并未表明提前解除租赁合同。张烈彪提交的欠费停水通知载明苏商公司欠付水费，但通知载明，若持续欠付水费，将于2015年9月24日停水，且苏商公司提交的非卡用户应收流水、青岛供电公司客户电费明细单证明涉案场地并未停水停电。综上，一审法院认定苏商公司并未提前解除租赁合同，张烈彪主张苏商公司单方提前解除了双方的租赁合同，没有事实依据。 二、张烈彪逾期搬离场地，应否承担逾期占用费。张烈彪自称于2016年2月21日搬离展位，认为根据苏商公司2016年2月16日发布的公告，即使逾期撤离，也无需承担逾期占用费。苏商公司则称在该时间张烈彪只是人员撤离了展位，物品没有搬走，而且没有办理交接手续，不应认定为已搬离展位。该商场于2016年5月进行装修改造，应认定该时间为张烈彪撤离时间。苏商公司对2016年2月16的公告没有异议，一审法院予以采信。 本案经调解未果。诉讼中张烈彪申请对其装修和经营损失进行评估，经一审法院审查，认为张烈彪的申请没有实质意义，故对其申请，一审法院未予准许。 一审法院认为，张烈彪、苏商公司签订的《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行。 根据一审法院查明的事实，可以确认双方的租赁合同因期满而终止，并非苏商公司违约导致合同解除，故张烈彪主张苏商公司单方提前解除双方的租赁合同，缺乏事实依据，一审法院不予采信，苏商公司并未单方解除合同且未有违约行为，因此张烈彪要求苏商公司支付违约金43901元、返还服务费15102元、租金15102元，一审法院不予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，经出租人同意的装修，租赁期限届满后承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，当事人另有约定的除外。根据双方租赁合同的约定，合同期满或非因苏商公司原因致使合同解除的，张烈彪装修归苏商公司所有，苏商公司不作任何补偿。因此租赁期限届满，张烈彪要求苏商公司赔偿装修损失，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。双方租赁合同系期限届满而终止，张烈彪诉请苏商公司支付营业损失，亦无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 双方的合同已期满且已超过质保期，因此张烈彪要求苏商公司退还质保金10000元、押金480元，事实清楚，证据充分，且已超过质保期限，一审法院予以支持。 张烈彪已在2016年2月21日搬离租赁场地，根据苏商公司2016年2月16日发布的公告，可以确认张烈彪在公告发布之日起七日内搬离场地，苏商公司可免除逾期占用费，故现苏商公司主张逾期占用费，一审法院不予支持。根据该公告，苏商公司承诺对逾期占用场地应支付的费用或欠付的租金不再主张，因此苏商公司反诉要求张烈彪支付所欠租金和违约金，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、青岛苏商伟业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向张烈彪返还质保金10000元；二、青岛苏商伟业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向张烈彪返还押金480元；三、驳回张烈彪要求青岛苏商伟业投资发展有限公司支付违约金43901元的请求；四、驳回张烈彪要求青岛苏商伟业投资发展有限公司返还服务费15102元、租金15102元的请求；五、驳回张烈彪要求青岛苏商伟业投资发展有限公司赔偿装修损失、经营损失的请求；六、驳回青岛苏商伟业投资发展有限公司要求张烈彪支付租金63412元的请求；七、驳回青岛苏商伟业投资发展有限公司要求张烈彪支付违约金37147元的请求。八、驳回青岛苏商伟业投资发展有限公司要求张烈彪支付逾期占用费的请求。上述一、二项，由青岛苏商伟业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4771元（张烈彪已预交），由张烈彪承担4555元、青岛苏商伟业投资发展有限公司承担216元；反诉案件受理费894元，由青岛苏商伟业投资发展有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、张烈彪提交照片3张，证明：苏商物业于2016年2月25日张贴《通告》，要求3月2日之前必须撤离，合同租赁期未届满，苏商公司就将张烈彪赶走；张烈彪2月份搬离，不应再向张烈彪主张场地费。 苏商公司质证称，对真实性有异议，《通告》照片中无苏商公司公章，并非苏商公司发布；另外2张照片不能显示具体拍摄地点、拍摄时间，对其证明内容不予认可，经当庭演示原始载体手机中的时间拍摄也是2016年2月28日，搬离时间也不符合免除占用费的条件。 二、苏商公司提交商户撤场程序表73份，证明：自2015年9月5日至2016年2月底，苏商公司工作人员一直在商场内办公，与其他租赁户办理了相关撤场手续，张烈彪未提供相应的商户撤场表证明其在规定时间内与苏商公司办理了交接手续，一直占用租赁场地未归还，不适用于免除租金及占用费的条件。 张烈彪质证称，对真实性无异议，相关的相对方应出庭作证，在本案一审15件案件中曾经有两位拿到赔偿的商户出庭作证，其赔偿协议是在商场外金水路的一家宾馆签订的，自7月6日后至2016年3月份他们拿到赔偿，商场没有一个苏商公司的工作人员，记者的采访也记录了商场没有一位工作人员，打电话联系苏商公司法定代表人张雪忠始终没有打通。 本院认定如下：张烈彪提交证据中通告的照片并非苏商公司发布，并无苏商公司公章，本院对此不予采信；对张烈彪证据中另外两张照片经当庭演示原始载体，时间为2016年2月28日，可以证明在此时间之前张烈彪已经撤场，本院对此依法采信；对苏商公司提交商户撤场程序表的真实性，因撤场程序表的相对方并未到庭接受质询，本院对此不予确认。 对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、苏商公司是否提前解除合同构成违约；二、张烈彪是否符合免除租金、占用费等的条件。 关于争议焦点一，张烈彪与苏商公司签订的合同系年签方式，系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，2015年4月27日双方签订的合同明确约定了租赁期限为346天，并未在合同中对长期经营作出任何约定。苏商公司于2015年7月6日的通知和7月8日的公开信，仅表明不再接受租赁业务，租赁合同期限届满后不再续签合同，并非提前解除合同的意思表示，张烈彪在二审过程亦认可在合同期满之前苏商公司并未要求其撤场。苏商公司在公开信及2016年2月16日的公告中对及时办理退场事宜即可免除相关费用或欠付租金发出要约，而张烈彪亦主张其已于2016年2月21日搬离展位，系以要约载明的行为方式作出的承诺，双方已对合同的履行期限合意进行了变更，于2016年2月21日届满，一审法院据此认定合同终止并无不当，本院依法予以确认。张烈彪主张苏商公司构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，苏商公司主张张烈彪逾期交纳租赁费，构成违约，且无证据证明其撤场时间符合免除租金及逾期占用费条件，对此，本院认为，苏商公司虽主张其他商户系以与苏商公司签订《商户撤场程序表》的方式办理交接，但首先，苏商公司二审中提交的《商户撤场程序表》中的相对方并未到庭接受质询，本院对真实性不予确认，且即便真实，因合同具有相对性，本案张烈彪与苏商公司之间于2015年4月27日签订的《经营场地租赁合同》中并未对撤场必须履行签订《商户撤场程序表》的程序作出明确约定，苏商公司亦未在公开信或公告中对此作出明确要求，通过张烈彪提交的撤场后照片，可以证明在此之前张烈彪已经不再经营，现苏商公司并未提交其在合同租赁期届满后催告张烈彪撤场而张烈彪拒绝的证据，因此一审法院确认张烈彪于2016年2月21日撤场并无不当，本院依法予以确认，苏商公司免除张烈彪欠付租金的条件成就，苏商公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人张烈彪预缴的二审案件受理费1106元，由上诉人张烈彪负担，上诉人青岛苏商伟业投资发展有限公司预缴的二审案件受理费894元，由上诉人青岛苏商伟业投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚梅 审判员  盛新国 审判员  温 燕 二〇一八年十月三十日 书记员  王润之 书记员  隋欣孜