北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初2515号原告：曹立清，女，1959年7月23日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：董越。被告：曾庆丰，女，1965年7月5日出生，汉族，住北京市丰台区。原告曹立清（以下简称姓名）与被告曾庆丰（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曹立清及其委托诉讼代理人董越到庭参加了诉讼；曾庆丰于2017年11月28日、2018年4月9日到庭参加了诉讼，于2018年6月12日经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹立清向本院提出诉讼请求：1.曾庆丰支付2017年6月10日至2017年7月14日期间租金4306.80元；2.曾庆丰按照每日126.70元标准支付自2017年7月15日至2018年10月10日期间的房屋占有费用；3.曾庆丰支付逾期交房违约金3800元。事实和理由：我与曾庆丰于2015年9月5日签订《房屋租赁协议》，约定我将北京市朝阳区永安里中街*号楼*门108号房屋以每月3800元标准出租曾庆丰，租期自2015年9月10日至2017年9月9日止，每季度首月支付当季租金。曾庆丰已经支付2017年6月9日前的租金，但经多次催促拒绝支付后续租金。我于2017年7月13日向曾庆丰发送书面催缴租金通知，曾庆丰收到后明确表示不予履行，故诉至法院。曾庆丰辩称：我不同意曹立清的诉讼请求。我承租房屋的时候，户内有两个门，沿街的门向外延伸有个玻璃、钢材搭建的封闭空间，该封闭空间沿街一面也安有门锁。2017年5月末，曹立清将前述封闭空间予以拆除，并将户内沿街的门用水泥墙堵上，导致我后续只能使用户内与房屋所在楼栋的一层楼道相通的门正常出入；因沿街门对应的那堵墙被水泥全部封堵，也影响了房屋的采光和通风。曹立清在我不知情情况下对租赁房屋结构进行拆除，导致我屋内经络治疗仪、笔记本电脑、保健品等物品丢失。为此，在曹立清未赔付我损失情况下，我不同意自租赁房屋中搬离，也不同意支付后续租金及占有使用费。因我不存在违约，也不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月5日，曹立清作为甲方，曾庆丰作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将北京市朝阳区永安里中街*号楼*门108号房（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，并同意将室内设备同时租乙方使用；租赁期限自2015年9月10日至2017年9月9日止；月租金标准为3800元；支付方式为季付；乙方预付1000元作为押金；合同终止时甲方结算所发生的实际费用后，押金余款应退还给乙方；合同到期乙方正常归还房屋并结清费用后，甲方应及时退还乙方本合同所涉及的押金；乙方延期支付房租和相关费用累计超过一个月的房租，甲方有权终止合同；租赁期限届满，乙方逾期交房的，每逾一天，应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金。案外人刘天在前述协议末端空白处签字。诉讼中，曹立清称刘天系其与曾庆丰签订前述协议的见证人。曹立清、曾庆丰均表示涉案房屋租赁用途为居住。合同签订后，曹立清向曾庆丰交付涉案房屋。曾庆丰在履行合同过程中向曹立清支付了2017年6月9日前的租金。涉案房屋在交付时除装有入户门外，另将屋内居室窗改门，并在楼宇外立面处安装进伸1米左右通向户外的玻璃门窗。经询，曹立清称该玻璃门窗系上一租户所搭，其直接按照上一租户保有的房屋状况向曾庆丰交付租赁房屋。2017年1月中旬，涉案房屋所在社区针对居民楼首层“开墙打洞”行为进行整治。诉讼中，本院与涉案房屋所在小区负责“开墙打洞”的整治工作人员核实涉案房屋整治工作开展情况。工作人员称社区已于2017年2月14日向曾庆丰送达载有要求房屋产权人及经营者于2017年2月19日前自行拆除住宅楼主体外私搭乱建的违法建设，恢复房屋原有建筑结构，对逾期未整改的房屋产权人及经营者，朝阳区建外街道整治开墙打洞办公室组织相关执法部门进行整治等内容的告知书；社区亦通知了曹立清，曹立清表示全力配合整治工作；后因曾庆丰未按要求恢复房屋原有建筑结构，社区执法部门于2017年5月底按照规定将涉案房屋沿街自行搭建的门窗予以拆除并对户内沿街门实行封堵；在执法部门实行两次封堵后，曾庆丰仍自行对封堵部分进行拆除，为避免封堵的沿街门再次被破坏，社区执法部门于2017年8月8日将涉案房屋沿街的窗户全部用水泥墙予以封堵，并在墙外安设铁栏。经询，曹立清称社区于2016年年底曾告知其要配合社区“开墙打洞”整治工作，其表示随时配合，并将此事转告曾庆丰；2017年5月底其在接到社区通知后前往涉案房屋，发现涉案房屋沿街的门已被封堵；直至2017年8月8日，因曾庆丰不予配合整治工作，社区方通知其对此进行配合，其按照社区要求出具了同意就涉案房屋“开墙打洞”行为采取封门、封窗、停水、停电等措施。2017年7月13日，曹立清向曾庆丰发送通知，该通知载有因曾庆丰私自更改房屋用途并拖欠房租达30日，其依约终止合同，并要求曾庆丰在收到该通知书之日起5日内搬离并补缴拖欠的租金。曾庆丰于2017年7月14日收到前述通知。曾庆丰对此则主张因涉案房屋楼宇外立面处安装的玻璃门窗在其不知情情况下于2017年5月27日被拆除、封堵，导致其存放于玻璃门窗空间内及涉案房屋内的物品丢失；亦使得其只能通过涉案房屋与所在楼栋一层楼道相通的户门出入房屋，影响了其对房屋的使用；因涉案房屋沿街门窗全部被泥墙封堵，影响了房屋的通风和采光，故其不同意按照约定时间即2017年6月中旬向曹立清支付后续租金；因曹立清未向其赔偿拆除及封堵行为造成的损失，其亦不同意在租赁期限届满后搬离涉案房屋。曹立清主张因曾庆丰在租赁期限届满后未能依约向其交付涉案房屋，故其依约主张违约金；因合同约定的违约金标准过高，其自行降低违约金标准，按照一个月租金标准主张违约金。曹立清主张其于2018年10月11日前往涉案房屋发现曾庆丰已搬离涉案房屋，其于当日以自行开锁方式收回涉案房屋，曾庆丰未与其办理房屋交接手续。曾庆丰经本院传唤，未到庭对涉案房屋腾退及交接情况进行陈述。本院认为，曹立清与曾庆丰签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自合同义务。结合曹立清在出租房屋时向曾庆丰交付的房屋状况及“拆墙打洞”整治情况，本院认定曾庆丰虽未能按照收房时的状况继续使用涉案房屋，但并不会从根本上影响曾庆丰居住用途的实现。综合曾庆丰关于物品损失的举证及曾庆丰已实际使用涉案房屋，直至租赁期限届满后拒绝向曹立清交还涉案房屋的情况，本院认定曾庆丰以“开墙打洞”整治工作为由拒绝向曹立清支付使用期间任何租金，于法无据，构成违约，并据此认定曹立清于2017年7月13日发送的终止合同通知发生法律效力。鉴于曾庆丰未到庭就交还涉案房屋情况进行陈述，需自行就此承担相应不利风险，本院对曹立清就收房情况的陈述予以采信。本院结合本案具体情况，对曹立清所主张的租金及占有使用费进行酌定。因曾庆丰在租赁期限届满后未能依约交还涉案房屋，构成违约，曹立清有权依约主张违约金，曹立清主张的违约金数额未超过约定或法定标准，本院对其自行降低标准后主张的违约金数额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告曾庆丰于本判决生效之日起十日内向原告曹立清支付二〇一七年六月十日至二〇一七年七月十四日期间租金四千元；二、被告曾庆丰于本判决生效之日起十日内向原告曹立清支付二〇一七年七月十五日至二〇一八年十月十日期间房屋占有使用费五万二千元；三、被告曾庆丰于本判决生效之日起十日内向原告曹立清支付违约金三千八百元；四、驳回原告曹立清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1415元，由原告曹立清负担95元（已交纳）；由被告曾庆丰负担1320元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  王悦欣人民陪审员  谢秋明二〇一八年十月三十一日书 记 员  陈锦洪