广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31132号原告（反诉被告）：广州十久亩建筑设计有限公司。法人代表人：梁子君。委托诉讼代理人：万清慧，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州合富高颐创意投资有限公司。法定代表人：田文丹。委托诉讼代理人：郭佩妍，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇厦，系被告职员。第三人：中化广东有限公司。法定代表人：叶伟华。委托诉讼代理人：于铭凯，系第三人职员。原告广州十久亩建筑设计有限公司诉被告广州合富高颐创意投资有限公司、第三人中化广东有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万清慧，被告的委托诉讼代理人郭佩妍、黄宇厦，第三人的委托诉讼代理人于铭凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2020年5月8日发出的《解除合同通知书》不发生效力，双方的《房屋租赁合同》是因被告违约违法而于2020年5月24日解除；2、判决被告向原告退还租赁保证金16410元；3、判决被告向原告支付违约金16410元；4、判决被告赔偿原告物业装修费损失130581.83元；5、判决被告赔偿原告搬迁费2306元；6、判决被告赔偿原告因本案合理支出的律师费6000元；7、判决被告承担诉讼费。事实与理由：2018年12月1日，原、被告就海珠区大干围中化广东进出口公司仓库自编3号第1层xxx号的物业签订了《房屋租赁合同》，将被告承租的涉案房屋转租给原告，约定房屋为毛坯状态，租期从2018年12月1日至2023年11月30日。原告承租物业后，投入装修费、消防工程花费，并准时缴纳租金。2020年1月起受新冠疫情的影响，原告经营受到影响。被告于2020年5月8日在未经合理程序和与原告协商的情况下，单方面原告发出《解除合同通知书》，甚至在原告于2020年5月8日补交完所有逾期租金的情况下，仍执意解除合同，强迫原告搬离涉案房屋。涉案房屋为第三人所有的物业，第三人为国有企业，已依据政策减免了被告的租金，被告应同等免除原告的租金。综上，原告并非有意拖欠租金，而是客观上因疫情影响导致经营困难，就租金支付事宜一直在与被告协商，并不存在违约行为，被告单方主张解除合同，显失公平，因此该行为不应发生法律效力。且被告单方解约构成违约，应向原告支付违约金并赔偿装修损失、搬迁费及律师费等。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告答辩并反诉称：双方签订租赁合同后，被告依约交付涉案房屋给原告使用。2020年2月起，受新冠疫情的影响，因第三人未先行给予租金减免政策，为避免引发矛盾，被告主动减免了原告在内租户的2020年2月的租金。2020年3月14日，原告在内的11名租户向被告发出联名租金减免申请，被告在2020年4月7日答复第三人未有新的租金减免政策后，除原告及部分退租租户外，其余租户均向被告补缴了租金，被告亦向第三人缴纳了2020年3月、4月的租金。经过被告多次催缴，原告仍未缴纳租金，被告于2020年5月8日发出《解除合同通知书》要求解除合同，并要求原告于2020年5月11日返还物业，同时结清租金、违约金、补交租赁优惠期租金差额及缴清水电费，原告于当日下午补交了2020年4月的租金，但并未交还物业及缴纳其他费用。被告于2020年5月12日发出《交还物业通知书》，要求原告返还物业，但原告直到2020年5月24日才归还物业，至今仍未结清欠费。因原告拖欠租金的行为构成违约，故被告有权单方解除合同。反诉要求：1、判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；2、判决原告向被告缴清2020年3月1日至2020年3月31日的租金7897元；3、判决原告向被告缴清2020年5月1日至2020年5月7日的租金2037.94元（7897÷31×8）；4、判决原告向被告支付因逾期缴纳租金产生的违约金22506.45元；5、判决原告向被告支付租赁优惠期的租金差额30088元[（7521-3760）×8]；6、判决原告向被告按租赁结束当月每日租金的两倍，计算从2020年5月12日起至2020年6月8日的场地使用费14741元；7、判决原告承担全部诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称：原告并无违约行为，只是因与被告协商租金减免问题所以没有缴纳租金，并无恶意拖欠的故意。原告在2020年5月8日补足租金后，被告并未撤销解除合同的通知书，相反继续下达收回物业的通知书，并对涉案房屋进行停水停电及封锁现场，原告不得不交还场地。第三人的减免政策可能存在迟延，但原告主张疫情期间的租金显失公平。第三人述称：第三人对原告的本诉、被告的反诉均不发表意见，根据政策，第三人对被告减免了2020年2月、5月、6月的租金，2020年3月、4月没有减免。经审理查明：根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》记载，位于海珠区大干围中化广东进出口公司仓库自编3,4号登记在第三人名下，建筑面积17980.82平方米，规划用途工业。2017年9月4日，被告（乙方、承租方）与第三人（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将含位于海珠区大干围中化广东进出口公司仓库自编3,4号房屋在内的7套房屋出租给乙方使用；甲方于2018年1月1日将物业整体交付给乙方，甲方自该物业交付乙方之日起给予乙方5个月免租期；租赁期限自该物业正式交付之日起至该物业整体免租期届满后15年止；租赁期内乙方有权将该物业全部或部分转租、分租或与第三方合作经营；等。2018年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区大干围中化广东进出口公司仓库自编3号第一层第xxx号物业（以下简称：涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积68.37平方米；合同租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日，自租赁期起始日其计每12个月为一个租赁年；乙方承租该物业的租金、物业管理费及水电费按月计算，乙方在每月的第5日前以银行转账付款方式向甲方缴付每月租金、物业管理费及上月水、电费，甲方在确认款项到账后10个工作日内通知乙方领取对应增值税发票；租金自第贰个租赁年起每年递增5%，租赁期内每月物业管理费为684元；租赁优惠期：基于乙方承诺按照本合同约定的租赁期限承租该物业，甲方给予乙方共8个月的租金减半优惠，乙方在优惠期仍需按合同约定全额缴交物业管理费、水电费及其他因使用该物业而产生之一切费用；若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内补齐已享受的优惠租金与标准租金之间差额；其中2019年12月1日至2020年11月30日期间每月租金7897元；乙方在签订本合同后5个工作日内向甲方一次性交付首期租金7521元，对应计费期间为2018年12月1日至2019年1月31日，交付首期物业管理费684元，对应计费期间为2018年12月1日至2018年12月31日；保证金16410元由乙方在签订本合同后5个工作日内应向甲方一次性交付；保证金在整个合同期内由甲方保管，乙方不得要求以保证金冲抵租金、物业管理费或其他未付款项；本合同期满或因法定、约定的条款提前终止合同，乙方应按约定返还该物业，由甲方或甲方委托的物业管理单位进行验收；在乙方缴清全部费用且无任何违约行为的条件下，保证金在乙方返还该物业并向甲方提交以该物业为注册地址的工商登记注销受理回执后30天内由甲方全额无息退回；该物业的交付日期为2018年12月1日前，具体由甲方或甲方指定的物业管理单位发出的书面交接文书确定的交付日期为准；自交付物业之日起，在租赁期限内乙方有权为本合同约定用途之目的而自费对物业进行必要的装修；乙方应在租赁期限届满或本合同提前终止之日起3日内将该物业返还给甲方并办妥相关手续；在返还该物业前，乙方需将该物业范围内乙方自有的、拆离不影响后续使用的物品、设施、设备等动产撤离，同时将废弃物全部清离现场，但乙方不得拆除、损坏该物业内的一切属于甲方的固定装修及属于甲方所有的设施、设备；乙方未在合同约定的期限内将该物业返还给甲方，逾期超过3日的，视为乙方自动放弃该物业内留有的乙方可撤离的全部物品的所有权，甲方有权自行回收该物业，并对该物业范围内的所有物品、设施、设备拥有完全的处置权，乙方需自行承担损失及第三方因此遭受的损失；如甲方无法定或约定理由提前单方解除本合同的，甲方应提前30天通知乙方，甲方应按本合同约定退回乙方的保证金，并支付与该保证金等额的赔偿金以赔偿乙方的经济损失；若乙方逾期缴纳租金及水、电费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的3%向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍未全额缴纳租金、水、电费及物业管理费等应缴费用或逾期支付产生的违约金的之一或全部的（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除本合同，且保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿；若乙方逾期返还该物业，自逾期之日起，乙方按租赁结束日当月每日租金及物业管理费（月租金及物业管理费除以30日）标准的两倍向甲方支付每日的场地占用费；甲方根据合同约定需退回保证金，则乙方逾期返还该物业超过3日的，甲方将不予退回保证金，有权自行将该物业内不属于甲方的所有物品、设备、设施等动产全部清离现场，并拥有完全的处置权，乙方需自行承担损失及第三方因此遭受的损失；若乙方无故提前解除本合同，乙方需提前一个月通知甲方，且保证金不予退回，因此导致甲方遭受损失的，乙方仍应予以赔偿；等。原告于2018年12月6日签收了《收楼会签单》及《收楼交接表》，确认收到涉案房屋。第三人确认其对被告的转租行为知情并同意。被告确认收到原告支付的保证金16410元。原告自2020年2月起未支付租金，原告称其承租涉案房屋用于经营设计公司及装修公司，因新冠疫情及政府政策调控，其于2020年春节停工至2020年5月初，具体时间不记得，确认2020年2月9日之后未收到政府书面通知不能复工；被告对原告陈述的停工时间不予确认。2020年3月14日，包含原告在内的租户向被告发出《关于减免租金的申请》，提出三个租金减免方案，均涉及2020年2月-4月的租金减免。被告表示因第三人未减免其2020年3月、4月的租金，故只给予了原告免除2020年2月的租金优惠政策。2020年3月26日、2020年4月15日，被告分别发出两份《催缴函》，向原告催缴2020年3月、4月的租金及违约金。原告收到催缴函后未缴纳租金及违约金。2020年5月8日，被告向原告发出《解除合同通知书》，要求原告补缴2020年3月、4月的租金及违约金，要求与原告解除租赁合同、没收保证金，要求原告清缴欠费并于2020年5月11日交还场地，告知原告未按规定时间交还物业的，被告有权根据合同约定封锁场地收回物业，该物业内留有的所有物品均被视为原告自动放弃所有权，被告有权自行处置；等。原告收到该通知书后，于同日向被告转账7897元，并备注“四月租金”；原告表示其认为2020年3月、4月的租金应减半收取，故其转租的7897元属于2020年3月、4月的租金。被告确认收到7897元，但主张仅为2020年4月的租金。因原告未按《解除合同通知书》要求搬离涉案房屋，被告于2020年5月12日发出《交还物业通知书》，要求原告立即将存放在物业内的一切财物、交还该物业给被告，同时缴清欠费，否则被告将于2020年5月15日自行收回物业，且视为贵方放弃该物业内的一切财物所有权，被告有权自行处置物业内的财物，因被告收回物业产生的费用由原告承担；等。原告收到该通知书后，并未交还涉案房屋。原告主张被告于2020年5月18日对涉房屋上锁并停水停电，提交微信聊天记录予以证明，被告对此不予确认断水断电、上锁行为是被告进行的，认为不排除是物业进行的行为。原、被告均确认原告使用涉案房屋至2020年5月24日，原告于2020年6月8日再次进入涉案房屋搬走剩余物品。原告确认涉案房屋内属于原告所有的可移动物品已全部搬走。原告提交装修合同、实际结算表、发票、转账记录、收据、工程承包合同、装修图片、微信聊天记录等，拟证明原告对涉案房屋进行装修。其中装修合同载明的工程总价款为14万元，实际结算表载明价格为142673.12元。原告自行制作了装修费用明细表，总价为167407.2元。原告另主张消防装修投入14800元，提交工程承包合同及消防工程报价单予以证明。被告对上述证据均不予确认。原告主张按照整改租赁期限折算装修残值。经释明，原、被告均表示不在本案中提起装修残值的评估申请。原告提交收据、律师费发票，拟证明产生了搬迁费及律师费。被告对此不予确认。本院认为：被告转租涉案房屋给原告使用，涉案房屋产权人即第三人确认对被告的转租行为知情并同意，故该份租赁合同是原、被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。关于租赁关系的解除及租金的支付问题。根据原、被告的证据及庭审陈述，被告已主动给予了原告2020年2月的租金减免政策，在第三人未给予被告2020年3月、4月租金减免且原、被告未能达成租金减免一致意见的情况下，原告应及时支付2020年3月、4月的租金。现原告经被告两次催收无果，被告于2020年5月8日发出的《解除合同通知书》符合合同约定，故双方的租赁关系已于2020年5月8日解除，原告应支付2020年3月1日至2020年5月8日的租金。考虑到新冠疫情对原、被告经营的影响，结合第三人给予被告的租金优惠政策，本院酌定上述期间的租金金额为11582.27元，扣除原告已支付的7897元后，原告还应补交3685.27元。原告主张被告于2020年5月8日发出的《解除合同通知书》无效，理据不足，本院不予支持。同理，原告主张被告违约，要求被告承担违约金，缺乏事实依据，本院同样不予支持。关于违约金及保证金问题。从原告、被告提交的证据来看，双方自2020年2月起就疫情期间的合同履行问题及租金支付问题一直在进行协商，原告主观上并无违约的故意，考虑到双方已达成2020年5月24日交还场地的合意及双方在疫情期间的损失，从公平角度出发，本院酌情被告向原告退回租赁保证金8205元为宜，剩余的租赁保证金8205元由被告没收。原告在被告发出解除合同的通知书后，已在一个月内交还场地，故被告没收保证金8205元已足以填补被告的损失，故本院对被告反诉主张违约金不予支持。关于装修损失。本案中原、被告均无明显的违约行为及违约故意，考虑到原告已将涉案房屋内属于原告的可移动物品全部搬走，且原、被告在本案中均未提出装修残值评定，从公平原则出发，结合原告提交的证据及装修物品已使用的期限，本院对原告主张装修损失酌定为3万元为宜。关于搬运费及律师费问题。搬运费是原告搬走物品产生的合理费用，且搬走的可移动物品亦由原告利用，故搬迁费用应由原告自行承担，本院不予支持。原告聘请律师参与诉讼是原告诉讼权利，也是原告对自身权利的处分，但双方并无约定律师费用由被告承担，故原告主张律师费依据不足，本院不予支持。关于优惠期的租金差额。考虑到原告并非恶意违约，故被告反诉要求原告补齐优惠期租金差额，依据不足，本院不予支持。关于场地使用费问题。根据被告发出的《解除合同通知书》及双方的合同约定，原告应于2020年5月11日交还场地，但原告直至2020年5月24日才交还场地，故应支付2020年5月12日至2020年5月24日的场地使用费，但被告主张按照原租金标准的两倍计算，明显不合理，本院酌定参照原租金标准即每月7897元计算，即上述期间的场地使用费为3422.03元（7897÷30×13天）。原告于2020年6月8日仅从涉案房屋内搬走物品，被告亦确认原告使用涉案房屋至2020年5月24日，故被告反诉主张2020年5月25日至2020年6月8日的场地使用费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告广州十久亩建筑设计有限公司与被告广州合富高颐创意投资有限公司的租赁关系于2020年5月8日解除；二、原告在本判决生效之日起10日内支付2020年3月1日至2020年5月8日的租金11582.27元、2020年5月12日至2020年5月24日的场地使用费3422.03元给被告；三、被告在本判决生效之日起10日内赔偿原告装修损失3万元；四、被告在本判决生效之日起10日内退还原告租赁保证金8205元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8799元、反诉受理费3920元，由原告承担本诉受理费7863元、反诉受理费1316元，由被告承担本诉受理费936元、反诉受理费2604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二一年四月二十八日书记员 彭智媚冯琬晴