广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终13624号上诉人（原审被告）：陈竞生，女，1979年12月20日出生，汉族，住所地深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：深圳市鑫汇地产中介有限公司，住所地深圳市福田区华富街道梅岗路**商铺，统一社会信用代码91440300MA5DG6NT5G。法定代表人：胡中义，总经理。委托诉讼代理人：白云，广东凡天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈绮苗，广东凡天律师事务所实习律师。上诉人陈竞生因与被上诉人深圳市鑫汇地产中介有限公司（以下简称鑫汇地产）居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初46668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈竞生上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回鑫汇地产的全部诉讼请求；2、鑫汇地产承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、陈竞生与鑫汇地产之间不存在居间合同关系，陈竞生无需支付任何佣金及必要费用。鑫汇地产提供的证据《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》（以下简称《承诺书》），该份《承诺书》实为居间合同，但该份居间合同中落款经纪方为深圳市鑫汇产中介有限公司，并非为鑫汇地产，即陈竞生与鑫汇地产之间不存在居间合同关系；即使是存在笔误，但缺乏鑫汇地产法定代表人签字也未加盖公章，无法确认鑫汇地产向陈竞生提供居间服务的真实性。一般合同应是双方签字盖章之日起生效，但鑫汇地产并未签字盖章，并未确认其向陈竞生提供了居间服务，且该合同也未实际生效。因此，陈竞生无需支付任何必要费用及佣金。2、即使《承诺书》已经生效，陈竞生也只需支付居间服务的必要费用为佣金额的20%即人民币12000元（以下货币均为人民币），因居间合同尚未履行到支付佣金的阶段，也未促成陈竞生与鑫汇地产的房屋买卖交易完成，其主张全部佣金明显不合理。3、该《承诺书》中关于佣金支付时间的约定，违反市场交易习惯，承诺书作为格式合同，鑫汇地产未尽到提示、说明的义务，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在深圳的二手房地产交易过程中，佣金应是向登记机关递件后或在房产过户到买受人名下后才支付，承诺书中关于佣金的支付明显违反交易习惯；鑫汇地产作为提供格式条款的一方，有提示、说明的义务，应当提醒陈竞生注意限制其责任的条款，并告知签订该合同的重大风险，但鑫汇地产均未履行上述义务，使陈竞生对佣金支付时间产生错误认识。《承诺书》是由鑫汇地产提供的格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院判定陈竞生支付6万元佣金，完全是替鑫汇地产背书，未作出不利于提供格式条款一方的裁判。4、《承诺书》约定佣金系在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，但由于合同未履行到该阶段，且买卖双方由于对买卖合同无法达成一致意见最终没有完成交易，既然未履行到该阶段，自然也无需支付佣金。被上诉人鑫汇地产辩称：首先，陈竞生在一审过程中已经确认了《承诺书》的三性，该合同系陈竞生基于鑫汇地产提供的居间服务，自愿向鑫汇地产出具，合法有效，陈竞生应当履行其义务。其次，在一审过程中，陈竞生确认了鑫汇地产提供的微信聊天记录及录音证据的三性。根据上述证据，在陈竞生与案外人签订房屋买卖合同过程中，鑫汇地产已经提供了居间服务，系陈竞生自身违约，恶意不履行与案外人的房屋买卖合同，导致最后无法完成交易，其应该根据《承诺书》向鑫汇地产支付佣金6万元。再次，《承诺书》并非格式合同，该《承诺书》系鑫汇地产已经履行完居间服务之后，在陈竞生与案外人签订完房屋买卖合同之后，陈竞生才向鑫汇地产出具，此时，陈竞生已经没有任何风险，仅按期向鑫汇地产支付佣金即可，反而鑫汇地产有无法收到中介款项的风险。最后，鑫汇地产在一审曾经主张过违约金，但鉴于鑫汇地产想要尽快了结此案，避免诉累，在一审法院并未支持鑫汇地产违约金诉求时，鑫汇地产并未就此上诉，仅根据一审判决要求陈竞生支持6万元佣金，已是尽量和平解决此事作出的妥协。一审判决认定事实清晰，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。鑫汇地产向一审法院起诉请求：1、陈竞生向鑫汇地产支付佣金6万元；2、陈竞生向鑫汇地产支付违约金1122元（以1.2万元为基数，从2017年6月11日起计；以4.8万元为基数，从2017年8月7日起计；上述违约金均按日万分之五，暂计至2017年9月1日，为1122元，实际计至陈竞生清偿全部佣金及违约金之日止）；3、陈竞生承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月10日，在鑫汇地产的居间服务下，陈竞生（买方）与案外人黄奕锴（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将其位于深圳市××区×××西区×栋×××物业（房产证号为深圳房地产字**）转让给买方，转让价格为600万元；购房定金共计20万元；双方同意买方按按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2017年7月10日之前预付首期购房款（不包括定金）40万元，到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户。合同并对后续房产过户手续办理、房产交付及违约责任等内容进行了约定。同日，陈竞生向鑫汇地产出具了《承诺书》，载明：由经纪方即鑫汇地产提供居间服务，已经促成本人（承诺人）与卖方黄奕锴签订关于购买位于深圳市×××西区×栋×××号单位房产的《房产买卖合同》，合同约定该房产转让价为600万元整，本人承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用：1、佣金按照交易价1%计算，为6万元。居间服务的必要费用为佣金额的20%，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；2、必要费用应在《房产买卖合同》时支付，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期交付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向鑫汇地产支付延期付款违约金；3、如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已支付的必要费用及佣金，如尚未支付必要费用及佣金的，仍须支付。守约方可向违约方追究违约责任。《房产买卖合同》签订后，陈竞生未按照合同约定在2017年7月10日前办理房屋买卖资金监管，此后，陈竞生与卖方未能就房屋买卖交易达成一致意见，交易最终没有完成。2017年7月25日，鑫汇地产委托广东凡天律师事务所向陈竞生发出《律师函》，函告陈竞生于接函之日起十日内联系鑫汇地产，并根据要求支付居间服务费6万元。该《律师函》于2017年7月26日邮寄送达陈竞生。一审法院认为，鑫汇地产与陈竞生之间成立合法有效的居间合同关系。鑫汇地产促成陈竞生与案外人黄奕锴签订涉案房产买卖合同，虽然该买卖合同最终无法完成交易，但根据陈竞生签字确认的《承诺书》，陈竞生已确认基于鑫汇地产的居间服务而就涉案房产与案外人签订了买卖合同，并据此同意向鑫汇地产支付佣金，同时承诺，如因一方违约导致无法完成交易，尚未支付必要费用及佣金的，仍须支付，因此，陈竞生仍须向鑫汇地产支付佣金6万元。关于鑫汇地产主张的违约金，《承诺书》约定佣金系在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，但由于合同未履行到该阶段，且买卖双方由于对买卖合同无法达成一致意见最终没有完成交易，故佣金支付时间无法确定，鑫汇地产要求陈竞生支付延期付款违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陈竞生应于本判决生效之日起10日内向深圳市鑫汇地产中介有限公司支付佣金6万元；二、驳回深圳市鑫汇地产中介有限公司的其他诉讼请求。本案案件一审受理费1328元（已由鑫汇地产预交），由鑫汇地产负担50元、陈竞生负担1278元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人陈竞生出具的《承诺书》和双方的陈述，可见，被上诉人鑫汇地产与上诉人陈竞生达成的居间合同关系是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，被上诉人鑫汇地产已经促成上诉人陈竞生与案外人黄奕锴签订涉案房屋买卖合同并成立，被上诉人鑫汇地产就应当收取报酬。但，根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成过户和房屋交接等后续服务，委托人支付的居间服务佣金也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价，涉案房屋买卖合同完成签约后即因上诉人陈竞生违约未再继续履行，被上诉人鑫汇地产也就未实际提供后续服务。综上，鉴于被上诉人鑫汇地产提供的服务不全面，故其无权要求上诉人陈竞生全额支付居间服务佣金，一审法院全额支持居间服务佣金，认定事实有误，本院予以纠正，根据被上诉人鑫汇地产实际提供的服务内容，本院酌定上诉人陈竞生应向被上诉人鑫汇地产支付的居间服务佣金数额为3万元。综上所述，上诉人陈竞生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初46668号第二项；二、变更深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初46668号第一项为陈竞生应于本判决生效之日起十日内向深圳市鑫汇地产中介有限公司支付佣金3万元；三、驳回深圳市鑫汇地产中介有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1328元（已由鑫汇地产预交），由鑫汇地产负担200元，由陈竞生负担1128元；二审受理费1300元，由鑫汇地产负担600元，由陈竞生负担700元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 许  莹  姣二〇一八年十月十五日书记员 伍圣权（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。