广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初32082号原告：广州市合高物业管理有限公司，住所广州市海珠区土华路48号自编之一。法定代表人：谭广伟，职务执行董事兼总经理。委托代理人：王志君，广东广信君达律师事务所律师。被告：王文定，男，1978年1月10日生，汉族，住址河南省漯河市郾城区，被告：黄婷，女，1984年1月18日生，汉族，住址广西鹿寨县，原告广州市合高物业管理有限公司（简称合高公司）诉被告王文定、黄婷租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志君，被告王文定、黄婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.判令两被告支付2020年6月1日至2020年10月23日房屋占有使用费196933元及利息1242.59元元（每月应付房屋占有使用费为41530元，计算至2020年10月23日，并自2020年10月24日起计算利息，以196933元为本金，按同期贷款市场报价利率计至付清之日止，暂计至2020年12月21日）；2.判决两被告支付2020年5月1日至2020年9月20日水费、电费、公摊水费、公摊电费、垃圾费等共计17114.89元及利息107.99元（自2020年10月24日起计算利息，以17114.89元为本金，按同期贷款市场报价利率计至付清之日止，暂计至2020年12月2日）；3.判决本案诉讼费用等由两被告负担。事实和理由：2016年5月13日，原告与被告王文定、广州一梵健身有限公司签订了租赁合同，约定王文定、广州一梵健身有限公司承租原告位于海珠区土华村××广场××号铺，租赁期限从2016年5月13日起至2022年5月12日止。被告王文定、广州一梵健身有限公司自2020年6月起未按租金标准支付房屋使用费及水电费等。期间，原告多次通知，要求其及时支付上述费用，但王文定、广州一梵健身有限公司不予理会。2020年10月21日，原告正式通知解除合同，并于2020年10月24日剪开门锁，收回案涉商铺。广州一梵健身有限公司在明知拖欠原告款项情况下，恶意办理注销手续，故原告提起本案诉讼，维护自身合法权益。被告王文定、黄婷辩称：2020年因受新冠疫情影响，广州一梵健身有限公司公司三个月时间无法营业，导致亏损，被告找到原告申请减租，但是原告没有理睬。我方希望继续经营但需要原告的减租支持，原告负责人张小姐说可以延缓交租，但不能减免。疫情过去后可以营业，但最终因疫情影响导致业绩不理想。2020年8月份原告要求我方支付租金，当时我方想到去银行贷款，如能申请成功可以继续经营，如不能申请贷款的希望可以提前解除合同，原告表示同意。在2020年9月15日我方与原告协商解除合同，并用69000元押金抵扣房租，变卖设备进行缴纳租金，但原告不同意押金抵扣租金，也不允许变卖设备。在2020年9月17日原告不通知我方前提下在健身房入口粘贴公告误导会员以为我方会跑路，经过我司员工解释后妥善处理好，同时我方为保护设备就关闭了门口，并通知会员，我方本着负责任态度表达诉求，均被原告拒绝且在没有通知我方前提下搬走了器材设备，我方不是恶意拖欠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理认定事实如下：2016年5月13日，原告（甲方、出租方）与被告王文定、广州一梵健身有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租位于海珠区土华村××广场××铺位为401铺，租赁房屋用于健身；租赁期限从2016年5月13日起至2022年5月12日止；租金标准从2016年5月13日至2017年5月12日为34965元/月。2020年5月13日至2021年5月12日为42500元/月。当月租金应于每月五号前支付，逾期支付应按所欠租金的每天千分之三支付逾期付款。如果逾期十日，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁保证金和管理费保证金69930元；等。被告自2020年1月起没有按时足额缴纳租金，后分多次支付，至2020年9月付清了2020年5月前的租金及2020年4月之前的水电费等费用。期间，原告多次向被告王文定、广州一梵健身有限公司催缴租金，但被告向原告申请减免新冠疫情期间的租金，原告不同意。2020年10月21日，原告向被告王文定、广州一梵健身有限公司发出《解除合同通知书》，载明：被告自2020年6月5日后未依合同约定及时足额缴纳租金及综合费用、水电费、杂费等共计212707.79元及相应逾期付款违约金，期间我市多次催缴但至今仍未缴纳欠费，构成根本违约。据此，原告通知解除与被告于2016年5月13日签订的《租赁合同》并收回案涉商铺，请被告收到本通知当日缴清欠费并收回遗留物品；等。2020年10月24日，原告自行收回案涉商铺。广州一梵健身有限公司的股东为被告王文定、黄婷二人，注册资本501万元，于2020年12月14日办理了注销登记手续。两被告确认其没有足额出资，其不清楚公司注销前是否办理了清算，被告黄婷同意对广州一梵健身有限公司的债务承担清偿责任。在庭审中，原、被告双方确认原案涉场地时案外人祝方敏承租，后被告、广州一梵健身有限公司、原告以及案外人祝方敏协商一致，同意被告、广州一梵健身有限公司承接案涉场地并与原告重新签订租赁合同。原告陈述祝方敏向原告支付了租赁保证金69930元，但原告在祝方敏退出时已退还，由于原告银行账号多次变更，现无法提供退保证金的银行凭证。被告陈述其直接受让整个健身房，当时各方协商一致祝方敏将租赁保证金一并转让给被告，原告并没有将租赁保证金退还给祝方敏。原、被告双方确认案涉商铺没有取得房产证及规划许可证。另被告确认拖欠2020年6月1日之后的租金及2020年5月1日至9月20日的水电费、公摊水电费、垃圾费等17114.89元，但认为其并非恶意拖欠而是因新冠疫情影响，经营不善导致。原、被告双方确认关于本租赁纠纷案没有其他问题需要法院处理。原告在诉讼中向本院申请财产保全，并提供了相应的担保。本院于2021年1月6日作出（2020）粤0105民初32082号民事裁定书，裁定冻结被告王文定银行存款215398.47元；或查封、扣押相应价值的财产。该民事裁定书已移送执行。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告双方确认案涉租赁场地没有取得房产证及规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告要求被告王文定按每月41530元的标准支付2020年6月1日至实际收回场地之日2020年10月23日止的房屋使用费（合计196933元），低于《租赁合同》约定的42500元/月的租金标准，本院予以支持。被告确认拖欠水电费、分摊水费等共计17114.89元，原告要求被告王文定支付上述费用17114.89元有理，本院予以支持。被告王文定没有按时支付房屋使用费及水电费等费用，原告要求被告王文定自2020年10月24日起支付利息合理，本院予以支持，利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告黄婷是广州一梵健身有限公司股东，其确认没有足额缴纳注册资本且广州一梵健身有限公司已注销，被告黄婷同意对广州一梵健身有限公司的债务承担清偿责任。鉴于此，原告要求被告黄婷对本案债务承担清偿责任理据充分，本院予以支持。关于租赁保证金问题，由于本案租赁合同无效，租赁保证金应予以退还，但被告没有举证证明其向原告缴纳了租赁保证金或案外人祝方敏将租赁保证金的权利转让给被告或广州一梵健身有限公司。鉴于此，被告要求租赁保证金与拖欠的房屋使用费相抵理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起10日内向，被告王文定、黄婷向原告广州市合高物业管理有限公司支付2020年6月1日至2020年10月23日期间的场地占有使用费196933元及利息（以196933元为基数自2020年10月24日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、在本判决生效之日起10日内向，被告王文定、黄婷向原告广州市合高物业管理有限公司支付水费、电费、公摊水费、公摊电费、垃圾费等共计17114.89元及利息（以17114.89元为基数自2020年10月24日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2265元，由被告王文定、黄婷负担。两被告在本判决生效之日起10日内向本院缴纳所负担的受理费2265元。财产保全费1597元由被告王文定负担并在本判决生效之日起10日内直接向原告支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二一年四月二十七日书记员  徐文慧谭颖诗