江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣10民终860号上诉人（原审原告）：廖炳腾，男，1973年2月19日出生，汉族，住江西省黎川县新城区。委托诉讼代理人：谢亨芸，江西大榕树律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈键文，江西明理（赣县）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人（原审原告）：蒋火红，女，1972年4月24日出生，汉族，住江西省黎川县新城区。委托诉讼代理人：谢亨芸，江西大榕树律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈键文，江西明理（赣县）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：江西省泽龙投资有限公司，住所地江西省吉水县龙华中大道**，统一社会信用代码91360822690987243Ｗ。法定代表人：黄勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建勇，江西丰凯律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：江西省泽龙投资有限公司黎川分公司，住，住所地江西省黎川县新城区富宸国际一社会信用代码91361022568654779Ｄ。负责人：王玉辉。委托诉讼代理人：王建勇，江西丰凯律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人廖炳腾、蒋火红因与被上诉人江西省泽龙投资有限公司（以下简称泽龙公司）、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司（以下简称泽龙公司黎川分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省黎川县人民法院（2018）赣1022民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。廖炳腾、蒋火红上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项、判决；2.改判泽龙公司、泽龙公司黎川分公司向其支付逾期交房违约金25,630元（按459,321元为基数，以每日万分之二计算违约金，自2017年4月19日开始计算，现暂计算至一审起诉之日），违约金一直支付至达到法定交房条件之日止；3.改判泽龙公司、泽龙公司黎川分公司继续履行《商品房买卖合同》，按已备案的规划设计施工图纸的要求修建地下停车场，以达到法定交房条件，即取得黎川县建设规划部门核发的《建设工程竣工验收备案表》；4.判令一审、二审诉讼费用由泽龙公司、泽龙公司黎川分公司承担。事实和理由：一、原判认定买受人接受出卖人交付房屋钥匙的行为系买受人同意对《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定的交付房屋条件的变更，属于逻辑错误，有失偏颇，与事实不符。合同履行是依据双方的合意而定，本案所涉及的合同标的物是特殊的，是作为不动产的商品房。商品房买卖不仅有《合同法》、《消费者权益保护法》等法律约束，更有《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等特别法约束。首先，交付房屋的钥匙只代表房屋的空间性、物理性转移，并不是真正意义上履行合同中的交房义务，更不能认为是买受人对交房条件作出的变更，因为交付房屋钥匙只是整个交房行为中的一个行为。其次，出卖人在明知富宸国际小区未经黎川县建设规划局竣工验收，仍然向买受人交付钥匙，以此作为交付房屋的行为，是无效的交房行为，应当视为自始未交付。所以原判将当事人对房屋物理性的转移占有认定为是买受人对交付条件的变更，是非常荒谬的逻辑错误。二、原判认定出卖人未按规划修建地下停车场不违反合同约定，属于法律认识错误，违反《合同法》相关规定。1.依据合同约定，富宸国际项目下的架空层、地、地下室所及车库车位未列入公摊面积，归出卖人所有。对此约定，买受人不存异议。但从黎川县建设局备案的由南昌大学设计研究院设计的规划图纸来看，出卖人应当在小区9栋、12栋、17栋、20栋下方建设地下停车场，且地下停车场的设计在小区销售中心悬挂的图纸中也有载明，这属于合同要约，买受人以与出卖人签订《商品房买卖合同》的行为作为承诺，那么地下停车场便是合同的一部分。而原判却认为，买受人未购买停车场，便无权主张。既然是合同的组成部分，不论买受人有无购买地下停车位，出卖人均应向买受人履行合同，因为这是出卖人履行合同的义务。如果出卖人认为该义务无法履行，也应当承担损害赔偿的责任，赔偿买受人的该项损失。而且，对普通老百姓来说，在其他条件一致的情况下，带有地下停车位的小区与没有地下停车位的小区，商品房单价是不一样的，一定是带有地下停车位的小区房价略高。买受人之所以会购买案涉小区，是因为对小区规划有地下停车场这一优势条件非常重视，也接受高出周边其他小区价格的条件。如果没有地下停车场，买受人当时是不可能会以合同价格购买案涉商品房的。原判认为出卖人未违反合同约定，未考虑实际情况，太过牵强。2.原判将小区9栋、12栋、17栋、20栋的楼下地质条件允许再挖掘修建地下停车场且该修建地下停车场的行为不会危及已建成楼房安全的举证责任，分配给买受人，明显违反《民事诉讼法》“谁主张谁举证”的规定。买受人作为合同当事人，有权要求出卖人履行合同义务，修建地下停车场。原判认为出卖人不存在合同违约及过错，明显不正确。抚州地质队工程勘察公司出具的建议是不修防空地下室，并不是建议不修地下停车场，原判将地下停车场与防空地下室混为一谈，概念混淆，有失居中裁判。买受人等业主曾到黎川县××防空办公室咨询，该单位明确回复防空地下室与地下停车场没有一致性，不适宜修建防空地下室，不代表不适宜修建地下停车场。因为防空地下室对土地成分、性质等情况要求更加严格，而地下停车场则相对宽松。如果出卖人主张地质条件不允许挖掘修建地下停车场且修建地下停车场的行为不会危及已建成楼房的安全，那么举证责任在出卖人。原判以抚州地质队工程勘察公司出具的建议不修防空地下室的意见认定出卖人完成了该举证责任，而后又将举证责任分配给买受人，显然有失公正，偏袒一方。退一万步说，就算出卖人能够提供相应的证据证明不适合修建地下停车位，那么出卖人在发生该情况时应当及时通知买受人。但出卖人未以任何方式通知买受人等业主，侵害了买受人的知情权，也是一种严重损害合同的违约行为，这难道不应当受到合同的约束，承担违约责任吗？三、关于房屋交付条件的法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房条件是该商品房经验收合格，但出卖人向买受人交付的房屋却并未经过验收合格。根据《城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。那么，何为验收合格？如何验收呢？根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收，取得工程竣工验收备案表，这样才是验收合格，达到了交房的条件。也就是合同约定的该商品房经验收合格的含义，是法律规定的商品房交付条件的最低限度。本案中，出卖人开发的案涉小区虽然通过了几个部门的验收，但并没有经过主管部门即黎川县建设局的验收合格，更没有取得工程竣工验收备案表。出卖人在此种情况下，向买受人交付房屋的钥匙，暗示买受人交付的房屋已经验收合格，但房屋未通过黎川县建设局的验收，显然不是符合法律规定的合格商品房，是不应当交付给买受人的。那么，出卖人认为交钥匙的行为就是其交付房屋的行为，明显是一种欺诈。买受人是普通的老百姓，毫无夸张地说，辛辛苦苦一辈子，就买了这样一套房，买受人心里认为开发商交付的房屋就应该是经过验收的房屋，但在长达几年都无法办理房产证后，买受人才知道是因为开发商的房屋没有经过建设局的验收，所以才引发诉讼，要求出卖人交付合格的房屋。也正是因为要保护购房者的权益，所以法律才设定交付房屋的最低要求。买受人在这种被欺诈的情况下接受了房屋的钥匙，但这种善良、这种小小的无知，却被出卖人利用。而今也被一审法院认定系买受人对房屋交付条件的变更。综上，原判认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。泽龙公司、泽龙公司黎川分公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一、双方《商品房买卖合同》是房管局提供的统一版本，合同上所有条款均不违反现行法律、行政法规的强制性规定。《商品房买卖合同》第八条约定交房条件为，该商品房经验收合格，出卖人在取得单栋工程验收合格即达到合同约定的交房条件。《合同补充协议》是双方真实意思，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《合同补充协议》第一条第二款可以得知，出卖人交房时间为合同约定的时间且买受人要全部缴清购房款、房屋专项维修资金等费用。出卖人在买受人缴纳房屋维修资金前将房屋钥匙交付给买受人，并未违反双方的约定，不构成逾期交房。二、《商品房买卖合同》第十八条明确载明，富宸国际项目下的架空层、地、地下室所及车库车位未列入公摊面积，归泽龙公司黎川分公司所有，且买受人没有购买地下停车位，出卖人未按规划修建地下停车场不违反约定。因为该地块不适宜建地下设施，所以出卖人没有按设计建设地下停车场，这是出于住房安全考虑。为此，出卖人早已依法向黎川县××防空办公室申请异地建设人防工程并缴纳了人防异地建设费。三、出卖人从来没有对外宣称该项目有地下停车场，该项目是按房地产市场价格规律来定价即随行就市，出卖人就现状销售，没有影响买受人的选择。廖炳腾、蒋火红向一审法院起诉请求：1.判令泽龙公司、泽龙公司黎川分公司依照合同约定向其支付逾期交房违约金68,898元（以459,321元为基数，按日万分之二计算违约金，自2016年1月1日暂计算至起诉之日），违约金一直支付至达到法定交房条件之日为止；2.判令泽龙公司、泽龙公司黎川分公司向其退还多收的契税2,294元（一审诉讼过程中，廖炳腾、蒋火红将诉请的金额变更为2,560元）；3.判令泽龙公司、泽龙公司黎川分公司继续履行与其签订的《商品房买卖合同》以达到法定交付使用的条件（在本案审理过程中，经一审法院释明，廖炳腾、蒋火红明确该主张为要求泽龙公司、泽龙公司黎川分公司按照设计规划修建地下停车场）；4.本案诉讼费用由泽龙公司、泽龙公司黎川分公司承担。一审法院认定事实：泽龙公司于2009年7月30日成立，其经营范围包括房地产开发、建筑工程等。泽龙公司黎川分公司于2010年12月21日成立。2013年12月31日，蒋火红与泽龙公司黎川分公司达成了购买房屋的口头协议，并支付了定金50,000元。为此，泽龙公司黎川分公司出具了一份收据给蒋火红并载明签订合同后该款自动转为购房款。2014年6月10日，廖炳腾、蒋火红与泽龙公司黎川分公司共同签订了一份编号为201400858的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（注：该补充协议实际为《商品房买卖合同》的附件四）。该《商品房买卖合同》与本案有关的内容如下：第一条项目建设依据。出卖人以拍卖方式取得位于团村××、××路××、编号为36111220100005的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为36201008040005……。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为富宸国际。建设工程规划许可证号为黎开建2013—18＃号，施工许可证号为黎建施2013—014号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为黎川县房管局，商品房预售许可证号为黎房预售第2014003号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第17幢704号房。该商品房的用途为成套住宅，属框架结构，层高3米，建筑层数地上18层……。该商品房建筑面积共100.07平方米，其中套内建筑面积85.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.85平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4,590元，总金额（人民币）459,321元整……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式。买受人于2014年6月10日付清首付款人民币计199,321元，余款260,000元办理银行按揭……。第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经验收合同……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内书面告知买受人；2.由于政府原因导致出卖人不能按期交付；3.买受人未交清房款或其他约定应缴清的费用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。第十八条双方可以就下列事项约定。……5.本项目架空层、地、地下室所及车库车位未列入公摊，所有权归出卖人所有……。《合同补充协议》与本案有关的内容如下：第一条相关费用的缴纳。1.该商品房办理房地产权属登记的契税、印花税、制证费、勘丈测绘费、登记手续费、工本费、装饰装修管理费等按规定应由买受人承担的相关费用由买受人自行承担。权属登记由出卖人统一代为办理，所需费用由买受人于签订合同当日付清，办理过程产生的费用按实际票据结算，多退少补。2.买受人所购商品房销售价格仅限于楼价款，不包含物业服务相关费用、管道煤气初装费、有线电视开户初装费、电话开户初装费、宽带网开户初装费、住宅共用部位公用设施设备维修资金（或称专项维修资金，下同），上述各项费用均由买受人自行承担。其中物业服务相关费用、专项维修资金，买受人必须在交房前按要求足额交清，否则出卖人有权拒绝交房，在拒绝交房期间买受人应按每日30元向出卖人支付保管费，出卖人不承担延期交房的违约责任，且该房屋的风险以买卖合同约定的应交房时起转移给买受人……。同日，廖炳腾还与泽龙公司黎川分公司共同签订了一份《富宸国际商品房买卖缴款清单》。该清单与本案有关的内容如下：客户为廖炳腾、蒋火红；订购房号为17栋704室（住宅）；暂测建筑面积为100.07㎡（具体以房管局测量为准，多退少补）；折后单价4,590元/㎡；折后总价459,321元；付款方式为按揭，首付款199,321元，贷款金额260,000元。相关费用项下内容如下：契税为9,186元；装饰装修费为500元/户；物价调节基金为100元（1元/㎡）；土地交易及工本费为850元；房屋测量费136元（1.36元/㎡）；垃圾清运费为300元；办产证工本费90元。按揭费用：他项权证费551元；银行工本费200元；抵押登记费1,837元（总价千分之四）；它项权证工本费360元、公证费390元（贷款金额千分之一点五）。代收费用合计14,500元，代收费用加首付房款合计213,821元。在签订《商品房买卖合同》的当日，廖炳腾和蒋火红支付了购房款149,321元给泽龙公司黎川分公司。2014年10月27日，廖炳腾通过银行贷款按揭的方式支付了260,000元购房款给泽龙公司黎川分公司。2015年2月11日，廖炳腾支付了代收款14,500元给泽龙公司黎川分公司。2016年3月11日，泽龙公司黎川分公司将涉案房屋的钥匙交付给了廖炳腾。在交接过程中，泽龙公司黎川分公司未向廖炳腾出示相关的验收资料。在交房后，泽龙公司黎川分公司将垃圾清运费300元交付给了抚州市盛祥物业服务管理有限公司黎川分公司。2017年4月19日，廖炳腾缴纳了房屋维修资金2,886.9元。2017年11月10日，泽龙公司黎川分公司代廖炳腾向黎川县地方税务局缴纳了契税6,625.44元。另查明，2011年6月，抚州地质队工程勘察公司根据泽龙公司黎川分公司的委托，对当时拟建的富宸国际小区17栋、18栋、19栋和20栋楼房下的岩土工程进行勘察，其勘察结论之一为：勘察期间地下水位稳定水位埋深为3米-3.7米，地，地下水受季节性影响明显内地下水位最大年变化幅度可达2米左右。本场地地下水对混泥土结构具有微腐蚀性，对钢筋混泥土结构中钢筋具有微腐蚀性；勘察建议之一为：拟建建筑物为高层建筑，基础类型应为预应力管桩等桩基础，且桩基承台顶面深埋小于3米。施工区位于山间冲沟内，分布有厚度较大的流砂层，水量很大，极难施工。建议不修防空地下室。为此，泽龙公司黎川分公司向黎川县××防空办公室申请异地建设人防工程，并缴纳了人防异地建设费。同时，根据南昌大学设计研究院的设计，泽龙公司黎川分公司在建设富宸国际小区时，应当在该小区的第9栋、12栋、17栋、20栋下方建设地下停车场。但在实际建设过程中，泽龙公司黎川分公司并未按设计建设上述地下停车场。另本案所涉的富宸国际9栋、12栋、17栋、18栋、19栋和20栋均已经通过了消防、环境评估、建筑工程规划和市政设施、防雷和工程质量的竣工验收，且工程竣工验收均为合格。一审法院认为，当事人应当自觉履行生效合同的约定。本案中，廖炳腾、蒋火红与泽龙公司黎川分公司就买卖房屋签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是双方当事人真实意思表示的体现，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。按照《商品房买卖合同》第八条和《合同补充协议》第一条第二款的约定，在廖炳腾、蒋火红缴清全部购房款、房屋专项维修资金等费用前，泽龙公司黎川分公司有权拒绝交房。廖炳腾缴清房屋维修资金的日期为2017年4月19日，因此，泽龙公司黎川分公司可以延期到该日再交付房屋给廖炳腾和蒋火红。按照《商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，泽龙公司黎川分公司在将房屋交付给廖炳腾和蒋火红时，应当出示相关的验收证明文件，否则廖炳腾和蒋火红有权拒绝接收房屋。在泽龙公司黎川分公司并未出具验收证明文件的情形下，廖炳腾接受对方交付房屋钥匙的行为，视为其同意对《商品房买卖合同》第八条和第十一条约定的交付房屋的条件的变更。即廖炳腾和蒋火红同意以交付钥匙的方式作为房屋的交付使用。因此，泽龙公司黎川分公司在2016年3月11日交付房屋钥匙给廖炳腾并未违反当事人之间的约定，不构成逾期交房。故一审法院对廖炳腾和蒋火红要求泽龙公司、泽龙公司黎川分公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。按照《合同补充协议》的约定，泽龙公司黎川分公司在办理权属登记过程中代为缴纳的费用按实际票据结算，多退少补。泽龙公司黎川分公司收取的代缴契税金额为9,186元，实际代缴6,625.44元，应当返还的金额为2,560.56元，廖炳腾和蒋火红主张只返还2,560元的诉讼请求不违反法律的规定，一审法院予以支持。泽龙公司作为泽龙公司黎川分公司的总公司，对该返还款应承担共同清偿责任。关于按设计规划修建地下停车场问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》第十八条明确载明富宸国际项目下的架空层、地、地下室所及车库车位未列入公摊面积，归泽龙公司黎川分公司所有，且买受人未提供证据证明其购买了地下停车位。因此，泽龙公司黎川分公司未按规划修建地下停车场并不违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定。另外，廖炳腾也未提供证据证明在富宸国际小区的楼房已经建设完毕的情形下，本案所涉的9栋、12栋、17栋和20栋的楼下地质条件允许再挖掘修建地下停车场，且该修建地下停车场的行为不会危及已建成的楼房的安全。因此，一审法院对廖炳腾要求泽龙公司、泽龙公司黎川分公司按规划修建地下停车场的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、江西省泽龙投资有限公司和江西省泽龙投资有限公司黎川分公司在判决生效之日起十日内返还2,560元给廖炳腾和蒋火红；二、驳回廖炳腾和蒋火红要求江西省泽龙投资有限公司和江西省泽龙投资有限公司黎川分公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；三、驳回廖炳腾和蒋火红要求江西省泽龙投资有限公司和江西省泽龙投资有限公司黎川分公司按建设规划修建地下停车场的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,580元，减半后收取790元，由廖炳腾和蒋火红负担760元，由江西省泽龙投资有限公司和江西省泽龙投资有限公司黎川分公司负担30元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实也均没有提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。但是，买受人主张原判遗漏查明以下事实：“施工图纸上详细记载了小区的建设规划情况，包括建筑面积、楼房层数和地下停车位情况，并且已经悬挂在售楼处”。经本院核查，原判已载明“根据南昌大学设计研究院的设计，泽龙公司黎川分公司在建设富宸国际小区时，应当在该小区的第9栋、12栋、17栋、20栋下方建设地下停车场。但在实际建设过程中，泽龙公司黎川分公司并未按设计建设上述地下停车场”。买受人主张施工图纸已经悬挂在售楼处，但没有提交证据证实，本院对该主张不予采信。二审另查明：各方当事人共同确认富宸国际小区9栋、12栋、17栋、18栋、19栋、20栋已经取得了《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本案二审的争议焦点为：一、泽龙公司、泽龙公司黎川分公司是否存在逾期交房的违约行为，以及逾期交房违约金如何计算；二、泽龙公司、泽龙公司黎川分公司应否修建地下停车场。一、关于泽龙公司、泽龙公司黎川分公司是否存在逾期交房的违约行为，以及逾期交房违约金如何计算本院认为，根据双方《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，如果买受人认为出卖人交付房屋钥匙时未出示证明文件证明案涉商品房已验收合格，其有权依照合同约定拒绝收房，由此产生的延期交房责任则由出卖人承担。但是，出卖人泽龙公司黎川分公司在交付房屋钥匙给买受人时，买受人并未要求出卖人出示相应证明文件并据此拒绝收房，故买受人以接受房屋钥匙的实际行为对出卖人的交房行为予以了认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故买受人在实际收房后再主张出卖人逾期交房没有事实和法律依据，本院对买受人要求出卖人承担逾期交房违约责任的请求不予支持。二、关于泽龙公司、泽龙公司黎川分公司应否修建地下停车场本院认为，出卖人泽龙公司黎川分公司与买受人双方对房屋已进行了交接，且案涉楼房已经通过了建设行政主管部门的竣工验收备案，建设行政主管部门也并未责令泽龙公司黎川分公司修建地下停车场，在此情形下要求泽龙公司黎川分公司继续施工建设地下停车场已不具有现实可能性，也不符合安全和经济的原则，故本院对买受人要求泽龙公司黎川分公司继续建设地下停车场的上诉请求不予支持。买受人上诉主张出卖人应当承担未修建地下停车场的违约责任，由于该上诉主张超出了本案一审诉讼请求范围，不属于本案的审理范围，故本院对此不作处理。综上所述，廖炳腾、蒋火红的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由上诉人廖炳腾、蒋火红负担。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  黄慧群审判员  刘志军二〇一八年十月十七日书记员  余文渊书记员  刘晓欢