上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初15503号原告：张琪，男，1963年7月3日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孟茹芬，女，1966年10月4日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。被告：上海石恩建筑装饰工程有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市金山区。法定代表人：张学华，执行董事。被告：上海蕴石灵实业有限公司(以下简称“被告二”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：贾素芬，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：宫璇龙，上海理研律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：张笑笑，上海理研律师事务所律师。原告张琪诉被告上海石恩建筑装饰工程有限公司、上海蕴石灵实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟茹芬、朱福昌，两被告共同委托诉讼代理人宫璇龙、张笑笑到庭参加诉讼。鉴于案情复杂，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理。本案分别于2018年1月22日及2018年8月21日第二、三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟茹芬、朱福昌，两被告共同委托诉讼代理人宫璇龙、张笑笑到庭参加诉讼。审理中，原告申请测谎司法鉴定，本院依法委托了相关机构进行了测谎鉴定。本案现已审理终结。原告张琪向本院提出诉讼请求：一、判令原告与两被告于2012年5月30日签订的《房屋租赁补充协议》自2016年4月25日解除；二、判令两被告向原告支付2012年12月1日至2016年4月25日期间拖欠租金人民币(以下币种均为人民币)393,224元；三、判令两被告向原告偿付逾期支付租金的利息损失(以393,224元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月26日计付至判决生效之日止)；四、判令两被告向原告支付房屋占有使用费1,124,962元；五、判令本案诉讼费用、司法鉴定费用由两被告承担。事实和理由：2012年5月30日，张学华以被告一名义与原告签订了《补充协议》一份，约定由原告将位于青浦区白鹤镇五联村XXX号厂房出租给两被告，其中主厂房面积为2,591.89平方米，9间小平房面积为239.58平方米，宿舍与厂房按实结算，租赁期限为15年，厂房房租每平方米0.60元/天，管理费每月每平方米0.80元，公摊面积按厂房实际面积的8%计算，租金支付方式为先付后用，付款方式押一付六，每半年支付一次，第一年一年一付，租金的递增方式为每三年递增3%，租期满3年后每年优惠5日等内容。《补充协议》签订时，各方约定：被告二系从事生产建筑装潢企业，待被告正式成立后，原告再与两被告签订厂房租赁合同，后因两被告原因未签。2012年9月15日，系争厂房竣工交付，原告随即将系争厂房交付给两被告进行生产经营，两被告自2012年10月起开始支付原告水电费，经《补充协议》约定的两个月装修期，两被告自2012年12月1日起开始向原告支付租金。在原告与两被告租赁合同存续期间，两被告从未完整结清过任何一期租金，每期租金均有拖欠。在两被告逾期支付多笔租金的情况下，原告于2016年3月26日、4月7日、4月17日以书面形式要求两被告于一定期限内结清全部拖欠租金，未果。2016年4月20日，原告在已给予两被告合理期限后两被告仍然拒不支付拖欠租金的情况下，行使法定解除权，委托律师发函通知两被告租赁合同于2016年4月25日解除，并要求两被告限期腾退系争厂房。2016年5月12日，原告在两被告拒绝解除租赁协议，拒绝腾退厂房的情形下，原告诉至法院。青浦区人民法院于2017年1月25日作出(2016)沪0118民初4938号民事判决书，原告不服该判决，上诉至上海市第二中级人民法院，该院于2017年5月23日作出(2017)沪02民终3123号民事裁定书，认为原判决事实认定不清，裁定撤销原判决，发回重审。后原告因需要补充证据申请撤诉，之后再起诉至法院。原告认为，原、被告双方之间未签订书面的厂房出租合同，只签订了补充协议。该补充协议实质是双方之间的租赁合同。该补充协议约定租期15年。租金按照押一付六，第一年是一年一付，从第二年开始按照每半年支付一次租金，先付后用。被告应从租赁到期的截止之日支付下一期租金。签订补充协议时，系争房屋仍在建设中未竣工完毕。租期自2012年12月1日起，原、被告双方约定在2013年1月1日之前全部付清一年租金。被告从2012年12月1日开始一直拖欠租金，且自2015年12月1日起未向原告支付租金，构成根本性违约，原告主张解除协议，解除日期定在2016年4月25日，理由在于原告向被告发出了律师函，解除协议日期以律师函寄达被告处为准，即在2016年4月25日。原告明确补充协议上签订的承租人所列明的是被告一，之所以原告也认为与被告二之间存在租赁关系，是基于被告二在实际使用厂房中，也作为实际占有人使用。对于被告二与原告之间，双方未签订书面的租赁合同。鉴于原被告已于2017年12月24日就双方厂房腾退事宜已经达成腾退协议，故现在不存在被告腾退系争房屋问题。关于被告向原告支付2012年12月1日至2016年4月25日期间拖欠租金。原告之前诉请拖欠租金金额567,106.69元，为了便于法庭审理，原告现自愿放弃主张主厂房物业管理费、小平房物业管理费、宿舍租金及宿舍物业管理费计算金额173,882.69元，原告现同意按照393,224元进行计算。关于两被告应向原告支付房屋占有使用费问题，主厂房按日租金0.618元/天的标准，主厂房面积2,591.89平方米；小平房按日租金0.515元/天的标准，小平房面积239.58平方米；主厂房公摊按日租金0.618元/天的标准，主厂房公摊面积2,591.89平方米计8%为207.35平方米，均从2016年4月26日计算至2017年12月24日止，共计607天，金额为1,124,962元。需要补充意见，本案经过测谎鉴定产生原告先行代付的心理测试司法鉴定费用5,000元，请求在本案诉讼费中一并处理。被告上海石恩建筑装饰工程有限公司、上海蕴石灵实业有限公司共同辩称：两被告同意原告要求解除补充协议的诉请，也认可原告主张的解除日期2016年4月25日。鉴于原被告已于2017年12月24日就双方厂房腾退事宜已经达成腾退协议，故现在不存在被告腾退系争房屋问题。关于拖欠的租金，原告主张2012年12月1日起算租金，但是两被告认为应从2013年2月1日起算。2012年12月1日是交房时间，按照合同约定由两个月装修期作为免租期，所以应该计算至2013年2月1日；对于租金支付标准没有异议，同意按照补充协议的租金标准计算；对于租赁面积，主厂房的租赁面积没有异议，主厂房面积2,591.89平米，按照每天0.6元/平方米计算租金，小平房9间共计239.58平米，按照每天0.5元/平方米计算租金，均没有异议。认可公摊面积207.35平方米，该面积同意按照主厂房每天0.6元/平方米计算。认可协议中针对租赁主厂房物业管理费按照每月0.8元/平方米计算，但两被告认为原告没有提供物业服务。针对逾期支付租金的利息损失，如果两被告确实拖欠原告租金未付部分，同意按照未付租金支付相应的利息损失。针对房屋占有使用费，两被告同意按照补充协议的房屋租赁标准支付实际的占有使用费。经审理查明：原告将位于上海市青浦区白鹤镇五联村XXX号厂房出租于被告一。2012年5月30日，原告(甲方)与被告一(乙方)签订《补充协议》，约定厂房内部行车安装费用各一半，行车品牌正胜杰；付款方式押一付六，第一年一年一付，先付30万元，最后一笔在元旦前付清；装修期从甲方厂房交给乙方两个月为装修期；递增方式每3年递增一次3%；三年期满后每年优惠5天；甲方确保乙方可以在此长期发展，并签订合同15年；厂房面积按实测，房租每平方0.60元/天，管理费每月每平方0.80元；公摊面积按厂房实际面积的8%计算；用电暂定200KV，基本电费按国家电价40.50元/KV计算，电费按国家电价收取，电耗按消耗电费的3%计算，电费预付押金1个月。另查明，上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司与青浦区白鹤镇房屋土地管理所签订《土地使用权有偿转让意向书》，约定受让单位：上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司，地块座落：东北徐泾队，南河浜，西规划道路，北河浜；出让面积：约20,000平方米，合30亩(实际面积以区房地局勘丈为准)，地块用途：工业用地。另约定了其他权利义务。该意向书于2005年11月25日在青浦白鹤签订。2008年8月5日，上海市青浦区人民政府办公室向区经委发出青府办告〔2008〕272号抄告单，同意系争地块为区第二批历史遗留问题加以解决。2009年12月8日，上海市青浦区人民政府办公室、区经济委员会出具《2009年解决历史遗留问题供地项目表》。2012年2月1日，上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司与张琪签订《厂房建设及使用协议》，约定因张琪代上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司支付上海青浦白鹤建筑装潢有限公司的厂房建设费用，双方达成协议：1、嘉地瑞琪公司同意张琪免费使用该厂房及其辅助设施，面积为3,000平方，年使用费为650,000元，使用年限为2012年11月1日起至2018年11月1日止，使用费用于抵充张琪代为支付的建筑费用及利息。2、嘉地瑞琪公司同意在2018年11月1日双方结清代为支付的建设等费用后，张琪具有优先权继续使用该厂房及其设施，年使用费按当时当地的市场行情双方再予确定。2013年11月21日，青浦区发展和改革委员会向上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司发出青发改投〔2013〕1071号《关于同意上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司补办手续的批复》，同意补办相关手续。2016年8月29日，上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司与张琪签订《厂房建设及使用补充协议》，约定上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司同意原告自2012年11月1日起，将建成的厂房及附属平房、宿舍，可以自行使用或对外出租，使用年限为17年，至2029年10月31日止。另约定了其他权利义务。再查明，原告张琪曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告上海石恩建筑装饰工程有限公司、上海蕴石灵实业有限公司，2016年5月17日本院立案受理后，经法院审理后于2017年1月25日作出(2016)沪0118民初4938号民事判决，判决驳回原告张琪的全部诉讼请求。原告对该判决不服，上诉至上海市第二中级人民法院，该院经审理后于2017年5月23日作出(2017)沪02民终3123号民事裁定，该裁定认定原判决认定基本事实不清，裁定：一、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4938号民事判决；二、本案发回上海市青浦区人民法院重审。后原告因需要补充证据申请撤诉，之后再起诉至法院。还查明，2017年4月18日，原、被告委托诉讼代理人曾于二审上诉期间签订张琪与上海石恩建筑装饰工程有限公司、上海蕴石灵实业有限公司核对单，该核对单载明，对账确认情况：双方一致确认，三年四个月两被上诉人认可应付租金为2,195,762元，上诉人张琪认为上述租金不包含主厂房和9间小平房的物业费90,607元及宿舍租金、物业费，对此，两被上诉人也表示认同。关于起始日期，上诉人张琪认为自2012年12月1日起至2016年5月31日止共三年六个月；两被上诉人认为起始日期为2013年2月1日起至2016年5月31日止共三年四个月。关于已付租金截止2016年5月31日，两被上诉人认为已付租金2,619,642.19元。上诉人张琪认为其中189,669元是水电费；364,773.19元现金未收到；116,200元是两被上诉人支付的水电费；日期2012年12月10日，号码XXXXXXX的收据中所载的10万元支票是两上诉人支付给行车公司用于购买行车的行车款，尚有6,000元差额系行车款115,000元与发票金额109,000元的差额。上诉人认为两被上诉人支付的租金总额为1,843,000元，争议金额为776,642.19元。2017年12月24日，甲方上海石恩建筑装饰工程有限公司与乙方张琪签订厂房腾退协议，该协议载明，乙方同意甲方在2017年12月25日前将所属甲方物品(见甲方清单)全部搬离至甲方所在地，并同意将厂房、办公室腾退给乙方。庭审中，原告曾于2014年5月20日出具了号码为XXXXXXX的收据一张，该收据中载明的收款方式现金，金额为364,773.19元。原、被告对于该笔金额是否支付存在争议，原告认为其收取租金均是应被告要求先开收据后，被告再通过银行转账支付，该收据上的钱款被告并未现金支付给原告。被告认为该收据上的钱款系通过现金支付给了原告。为此，原告张琪向本院申请测谎司法鉴定，被告也同意。对此，本院依法委托上海市公安局物证鉴定中心进行测谎司法鉴定，原告到场进行了鉴定，被告未到场进行鉴定。该中心于2017年7月13日出具了分析意见书，该意见书写明，分析意见为在该起房屋租赁合同纠纷案件中，张琪关于2014年4月20日这张收据上的租金，张琪是否以现金方式从张学华处取得该节的陈述可信度较高。为此，原告先行垫付了鉴定费用5,000元。以上查明的事实，有原、被告陈述，补充协议、厂房照片及布局图、厂房建设及使用协议、营业执照、土地使用权有偿转让意向书、青府办告〔2008〕272号上海市青浦区人民政府办公室抄告单、2009年解决历史遗留问题供地项目表、关于同意上海嘉地瑞琪汽车配件有限公司补办手续的批复、厂房建设及使用补充协议、(2016)沪0118民初4938号民事判决书及庭审笔录、(2017)沪02民终3123号民事裁定书、(2017)沪0118民初9994号民事裁定书、核对单、厂房腾退协议、鉴定文书及发票等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。本案中，原告主张原告与被告一于2012年5月30日签订的《补充协议》自2016年4月25日解除。原告认为，在两被告逾期支付多笔租金的情况下，原告于2016年3月26日、4月7日、4月17日以书面形式要求两被告于一定期限内结清全部拖欠租金，未果。2016年4月20日，原告在已给予两被告合理期限后两被告仍然拒不支付拖欠租金的情况下，行使法定解除权，委托律师发函通知两被告租赁合同于2016年4月25日解除。为此，原告还提供了催款函、EMS回单、律师函、律师函邮寄查询单等证据。两被告对上述证据真实性均不予确认。两被告同意原告要求解除补充协议的诉请，也认可原告主张的解除日期2016年4月25日。本院认为，原被告双方对于解除补充协议及解除协议日期均无异议，且原、被告已于2017年12月24日就双方厂房腾退事宜已经达成腾退协议，被告已经实际搬离系争厂房。故本院确认原告与被告一于2012年5月30日签订的《补充协议》自2016年4月25日解除。审理中，关于原告所主张的两被告向原告应支付2012年12月1日至2016年4月25日期间拖欠租金393,224元。原告认为，租金应从2012年12月1日起算，对此，原告提供了竣工交接单及水电费收据，拟证明厂房交付日期是2012年9月，被告自2012年10月起支付水电费，租金的起算日为2012年12月1日。两被告认为，竣工交接单的真实性无法确认，水电费收据的真实性无异议，但是不能证明租金的起算日为2012年12月1日，认为2013年2月1日为租金起算日。本院认为，从2012年10月支付水电费凭证来看，被告已经在使用系争厂房，结合补充协议的约定，原告主张从2012年12月1日起算租金亦为合理。原告现计算从2012年12月1日起算至2016年4月25日租金总额为2,236,224元，租金计费项目包含主厂房租金、9间小平房租金、主厂房公摊费用。对于上述租金计算方式及标准被告也无异议。原告认为收到被告给付的租金总额为1,843,000元，原告现同意按照393,224元进行计算。2017年4月18日，原、被告委托诉讼代理人曾于二审上诉期间签订张琪与上海石恩建筑装饰工程有限公司、上海蕴石灵实业有限公司核对单，该核对单载明，两被上诉人认为已付租金2,619,642.19元。上诉人张琪认为其中189,669元是水电费；364,773.19元现金未收到；116,200元是两被上诉人支付的水电费；日期2012年12月10日，号码XXXXXXX的收据中所载的10万元支票是两上诉人支付给行车公司用于购买行车的行车款，尚有6,000元差额系行车款115,000元与发票金额109,000元的差额。上诉人认为两被上诉人支付的租金总额为1,843,000元，争议金额为776,642.19元。对于189,669元、116,200元是否是属于水电费，而非租金。原告为此提供了水、电费明细表、转账记录、电费发票等证据，被告对上述证据的真实性予以确认。本院认为上述两笔费用均为水电费，对于被告主张系租金，因被告未提供相应的证据，本院不予采信。对于原被告争议的收据载明的金额364,773.19元，原告认为未收到，被告认为已经现金支付。本院认为，该笔钱款经测谎司法鉴定，分析意见认为原告陈述意见可信度较高，原告认为，水电费及租金及物业管理费，是原告计算好了水电费等费用之后开具相应的收据联连同使用明细一并交付给被告之后，被告再按照收据上的金额转账给原告，除了本案系争的364,773.19元的收据上面标注是现金，其他的收据上也有标注现金，但对于上述364,773.19元钱款被告并没有支付给原告方，原告也没有一现金方式收取该笔款项，原告在收取被告租金等费用的过程中被告均是通过银行转账的方式支付给原告，不存现金支付的租金等费用的情况。被告认为，认可有过原告所述的支付租金、物业费、水电费等费用的支付方式，即原告先行开具收据，被告再行转账给原告，但不是每次交易都是如此。被告既有转账又有现金支付的情况，除了本案的364,773.19元之外，还有其他现金支付的上述费用。但被告未就此提供证据证明。本院认为，原告虽出具被告364,773.19元的收据，但被告未就支付该笔费用提供证据予以进一步证明，结合原、被告之间钱款支付习惯、测谎司法鉴定等情况，本院对被告以现金方式支付该笔费用的抗辩意见难以采信。对于原被告所争议的行车款115,000元问题。被告认为，被告一订购两台行车以及H型钢、电动葫芦、24型轨道，共支付23万元。23万元应该是各半承担，实际上原告承担的115,000元当时全部是被告负担的，所以115,000元抵扣租金。为此，被告提供了加工承揽合同等证据证明。原告认可加工承揽合同等证据真实性，原告同意115,000元货款抵扣租金。对此，本院予以准许。原告还主张被告向原告支付房屋占有使用费1,124,962元，被告对此无异议，也同意支付。本院对原告该项诉请也予以支持。审理中，原告要求被告二一并担责，原告认为与被告二也存在租赁关系，是基于被告二在实际使用厂房中，也作为实际占有人使用。对于被告二与原告之间，双方未签订书面的租赁合同。对此，原告提供了照片为证。被告对照片真实性予以确认，但被告二认为其与原告不存在合同关系，原告起诉被告担责无相应的法律依据，被告不是适格的当事人。本院认为，补充协议是原告与被告一之间签订，两被告均为独立法人，原告主张被告二一并担责无相应的法律依据，对此，本院不予支持。另外，被告认为原告应返还被告押金5万元，但被告未就此提供证据。原告明确未收取被告5万元押金。鉴于被告未提供证据，本院对被告的意见不予采信。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告一双方签订的补充协议系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告一理应按约支付原告租金，现拖欠不付，显属不当。原告主张相应的逾期付款利息损失，有相应的事实依据，原告的计算方式也符合法律规定，本院对此予以支持，但计算基数应予以调整为278,224元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告张琪与被告上海石恩建筑装饰工程有限公司于2012年5月30日签订的《补充协议》自2016年4月25日解除；二、被告上海石恩建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琪拖欠的租金人民币278,224元；三、被告上海石恩建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张琪逾期支付租金的利息损失(以人民币278,224元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月26日计付至本判决生效之日止)；四、被告上海石恩建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琪房屋占有使用费人民币1,124,962元；五、驳回原告张琪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18,543.67元，司法鉴定费用人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币23,543.67元，由原告负担人民币1,035元，由被告上海石恩建筑装饰工程有限公司负担人民币22,508.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  杨宝勤人民陪审员  袁 曙二〇一八年十月三十日书 记 员  严文琪附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。