福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终7063号 上诉人（原审被告）：上官海林，男，1981年11月1日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：尚锦（福州）实业有限公司，住所地福建省福州市台江区群众东路元一商贸广场**楼综合楼**。 法定代表人：孙继铭，执行董事。 委托诉讼代理人：汪志海，福建合立律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司福州城东支行，住所地福建省福州市古田路**名流大厦。 负责人：林毅，支行行长。 委托诉讼代理人：陈婕，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：焦雨馨，女，系公司员工。 上诉人上官海林因与被上诉人尚锦（福州）实业有限公司（以下简称尚锦公司）、第三人中国建设银行股份有限公司福州城东支行（以下简称建行城东支行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上官海林上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回尚锦公司的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、上官海林只有数次未及时偿还银行按揭款，并非恶意拖欠或没有偿还能力，且现已全额偿还尚锦公司代偿款47245.47元。二、本案《商品房买卖合同》附件四第六条为格式条款，该条款显失公平，明显加重上官海林的责任，排除上官海林的主要权利，且有免除尚锦公司责任的内容，该格式条款无效。三、一审判决解除合同将使尚锦公司获得巨大经济利益，而上官海林不仅失去案涉房产，首期款将被全额扣除外，还需承担尚锦公司付还银行按揭贷款不足部分的责任，双方利益严重失衡，有违社会主义法治精神。四、上官海林未及时偿还银行按揭款的行为对尚锦公司不构成根本违约，双方应继续履行《商品房买卖合同》，尚锦公司无权单方解除合同。五、上官海林未及时偿还银行按揭款的行为系对建行城东支行违约，上官海林、建行城东支行仍在继续履行《个人住房借款合同》，双方的借贷关系仍然有效，尚锦公司单方解除合同会损害贷款银行的权利。六、上官海林是为获得房屋而签约购房，现在《商品房买卖合同》已基本履行完毕的情形下，尚锦公司单方解除合同的行为不符合合同双方的目的，亦违背了《合同法》相关规定。 尚锦公司辩称，1.讼争《商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上官海林自2016年6月至2018年2月期间累计21个月未按《个人住房借款合同》的约定按月足额还款，且因其迟延履行偿还银行借款本息的行为导致建行城东支行于2015年6月至2018年3月间从尚锦公司的银行账户扣划款项共计47245.47元。根据本案《商品房买卖合同》附件四补充协议的约定，解除合同的条件已然成就。2.上官海林逾期归还银行借款本息，已构成违约。根据《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，上官海林应向尚锦公司支付违约金252099.9元及律师费20000元具有事实和法律依据。 建行城东支行述称，如果二审法院判决支持上官海林的请求，继续履行商品房买卖合同，建行城东支行没有异议，就按照原合同继续履行；若法院判决支持尚锦公司，建行城东支行要求上官海林在解除合同的同时偿还本息并要求尚锦公司承担连带清偿责任。上官海林截至今日仍拖欠个人贷款本息共计6940.34元。 尚锦公司向一审法院起诉请求：1.判令解除尚锦公司与上官海林于2007年7月8日签订的《商品房买卖合同》（编号：200725360210），并协助尚锦公司办理《商品房买卖合同》(编号：200725360210)备案注销登记手续、房屋预告注销登记手续；2.判令上官海林向尚锦公司归还中国建设银行股份有限公司福建省分行自2015年6月至2018年3月期间直接从尚锦公司账户扣划的47245.47元：3.判令上官海林向尚锦公司支付违约金252099.9元（房屋总价款的30％）；4.判令上官海林向尚锦公司支付因案件纠纷而支出的律师费20000元。 一审法院认定事实：2007年7月8日，尚锦公司（出卖人）与上官海林（买受人）签订编号为GF－2000－0171（MF－2000－NO:200725360210）《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议。《商品房买卖合同》约定上官海林购买尚锦公司坐落于福州市仓山区海润华府第4#楼1103单元房屋，购房款总计为840333元；上官海林应于合同签订当日内付清首期购房款260333元，剩余购房款580000元由上官海林向银行申请按揭贷款支付，并应于2007年7月20日前完成全部贷款审批手续。 《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议第六条“买受人应按《个人住房借款合同》之约定定期归还银行的借款本息”约定，1.若买受人未按约定及时还本付息而导致借款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用（若尚未交房，出卖人有权权据此拒绝交房），买受人应于出卖人发出还款通知之日起3日内向出卖人归还所有款项，每逾期一日，买受人按应向出卖人还款总额的百分之五向出卖人支付违约金；2.若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金，且出卖人有权在扣除该违约金和已发生的所有相关费用（包括代收并已向有关部门缴纳的费用）后，将剩余购房款退还给买受人。3.若因买受人的违约行为导致银行终止与其签订的借款合同、且出卖人已承担保证责任的情形下，出卖人在通知买受人后且无需征得买受人同意，有权直接处分该商品房，所得款项用于支付相关的处分费（包评估费、税费、诉讼费、律师费、产权过户费等其他所有费用）、出卖人代付款项以及买受人所应支付的滞纳金、违约金。 合同签订后，上官海林向尚锦公司支付了首期购房款260333元。2007年7月23日上官海林与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，其中尚锦公司作为保证人，上官海林向中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款580000元，并将该贷款用于支付本案剩余购房款。 另查，（一）尚锦公司于2008年9月27日将位于福州市仓山区海润华府第4#楼1103单元的房屋交付上官海林。（二）因上官海林未按《个人住房借款合同》约定偿还贷款（自2016年6月至2018年2月期间未按月及时、足额还款，累计达21个月），建行城东支行于2015年6月至2018年3月间从尚锦公司账户共计划款47245.47元，其中，2015年6月23日4500元，2015年6月24日4214.11元，2015年6月29日3731.36元，2018年3月1日34800元。（三）上官海林于2018年4月13日通过银行转账方式向尚锦公司偿还代垫的还贷款47245.47元。（四）诉讼前，尚锦公司通过电话多次向上官海林催缴因上官海林未按约定及时还本付息而导致的借款银行向出卖人扣收贷款本息。（五）因本案诉讼，尚锦公司支付律师代理费20000元。 一审法院认为，尚锦公司与上官海林于2007年7月8日签订编号GF－2000－0171（MF－2000－NO:200725360210）的《商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议“买受人应按《个人住房借款合同》之约定定期归还银行的借款本息”约定，若上官海林累计六个月不归还银行贷款本息，也未向尚锦公司归还银行的全部扣款等所有相关费用，尚锦公司有权单方解除本合同。合同履行过程中，上官海林自2016年6月至2018年2月期间累计21个月未按《个人住房借款合同》约定按月足额还款，且因其迟延履行偿还贷款行为，致建行城东支行于2015年6月至2018年3月间从尚锦公司账户划款47245.47元，截止尚锦公司起诉之日2018年3月15日合同约定的解除合同的条件已成就。故尚锦公司诉请要求解除尚锦公司与上官海林于2007年7月8日签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议第六条约定“若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金，且出卖人有权在扣除该违约金和已发生的所有相关费用（包括代收并已向有关部门缴纳的费用）后，将剩余购房款退还给买受人。”故尚锦公司诉请上官海林协助办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续、房屋预告注销登记手续，支付违约金252099.9元及律师代理费20000元，合理合法，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、确认尚锦（福州）实业有限公司与上官海林签订的编号为GF－2000－0171（MF－2000－NO:200725360210）《商品房买卖合同》于2018年3月15日解除；二、上官海林于本判决生效之日起三十日内协助尚锦（福州）实业有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续、房屋预告注销登记手续；三、上官海林向尚锦（福州）实业有限公司支付违约金252099.9元；四、上官海林向尚锦（福州）实业有限公司支付律师代理费20000元；五、尚锦（福州）实业有限公司于本判决生效之日起三十日内将上官海林已付购房款840333元扣除履行本判决第二项判决发生的相关费用及本判决第三、四项数额后的余款返还上官海林，同时上官海林将讼争位于福州市仓山区海润华府第4#楼1103单元房屋腾空并交还尚锦（福州）实业有限公司；六、驳回尚锦（福州）实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12203元，适用简易程序减半收取6101.5元，由上官海林负担。 二审中，上官海林提交《不动产登记信息查询结果》、中国建设银行银行卡客户交易明细清单及照片，拟证明其已缴清拖欠的贷款6940.34元，涉案房产已经装修并居住多年。尚锦公司与建行城东支行对《不动产登记信息查询结果》与中国建设银行银行卡客户交易明细清单的真实性无异议，本院予以采信。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，上官海林于本院二审期间拖欠建行城东支行贷款本息6940.34元并于2018年8月31日还清该欠款。 本院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件，是上官海林和尚锦公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于尚锦公司是否有权行使合同解除权。案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条中约定了“买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同……”，根据合同约定，出卖人只有在买受人累计六个月不归还银行贷款本息，且未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用时，方有权单方解除本合同。上官海林虽曾拖欠银行贷款，但嗣后均已补缴，目前不存在拖欠情形，尚锦公司行使合同解除权依据不足，且案涉房产早已交付给上官海林使用，故对尚锦公司关于解除合同及协助办理相关手续的请求，本院不予支持。 上官海林存在多次逾期未偿还贷款的情形，构成违约，依法应承担违约责任。鉴于其已全部还清拖欠贷款本息，且尚锦公司也未向本院提供因上官海林逾期还款给其造成的损失的相应证据，本院结合本案实际履行情况，酌情将违约金标准调整为以尚锦公司垫付的金额为基数，按月2%计算，从垫付之日起计至还款之日止，亦即上官海林应向尚锦公司支付违约金：其中以4500元为基数，按月2%从2015年6月23日计至还款之日止；以4214.11元为基数，按月2%从2015年6月24日计至还款之日止；以3731.36元为基数，按月2%从2015年6月29日计至还款之日止；以34800元为基数，按月2%从2018年3月1日计至还款之日止。 尚锦公司为本起诉讼支付律师代理费20000元及诉讼费，尚锦公司要求上官海林支付律师费、诉讼费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。 综上，上官海林的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 维持福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1412号民事判决第四项； 撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1412号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项； 三、变更福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1412号民事判决第三项为“上官海林向尚锦（福州）实业有限公司支付违约金，其中以4500元为基数，按月2%从2015年6月23日计至还款之日止；以4214.11元为基数，按月2%从2015年6月24日计至还款之日止；以3731.36元为基数，按月2%从2015年6月29日计至还款之日止；以34800元为基数，按月2%从2018年3月1日计至还款之日止”； 四、驳回尚锦（福州）实业有限公司的其他一审诉讼请求； 五、驳回上官海林的其他上诉请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6101.5元，二审案件受理费12203元，均由上官海林负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一八年十月十二日 法官助理 张力群 书记员  程婷