/贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3848号原告：蓝月亮（中国）有限公司，住所地广州市黄埔区云埔工业区埔南路**，统一社会信用代码91440101567914858A。法定代表人：肖海珊，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李逸飞，男，1987年3月13日出生，汉族，，住所地广州市海珠区系公司员工，特别代理。被告：徐新毅，女，1972年3月10日出生，汉族，，住所地贵州省贵阳市南明区本院受理的原告蓝月亮（中国）有限公司诉被告徐新毅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年10月15日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告蓝月亮（中国）有限公司委托诉讼代理人李逸飞、被告徐新毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉请：1、被告向原告退还预付的房屋租金及押金18,011.59元；2、被告向原告支付从2018年1月20日起至实际退款时止的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实及理由：2017年9月，原、被告签订了《房屋租赁合同》约定被告出租其位于贵阳市观山湖区林城路与长岭西北角贵阳国际金融中心一期商务区12号楼的房屋，房屋租赁期限为2017年9月13日至2018年9月12日。2017年12月12日，因原告业务发展决定提前终止原、被告之前签订的《房屋租赁合同》，并提前告知被告我司将于2018年1月12日退租，并请被告与原告办理房屋交接手续及费用结算。被告收到函件后拒不配合办理房屋交接手续。我司于2017年9月向被告预付房屋租金45,217.38元及保证金5,200元，截止2018年1月12日，原告应当支付被告租金30,144.92元及提前退租的违约金2,260.87元。被告应当返还原告预付租金及保证金合计18,011.59元，但被告拒不归还。原告为维护合法权益诉至法院。被告辩称，一、原告要求退还租金的理由与事实不符。合同约定租赁期限为2017年9月13日至2018年9月12日，原告依约支付2017年9月13日至2018年2月12日共6个月租金45,217.38元及保证金5,200元，被告按已付租金金额开具了6个月增值税专用发票并交纳税款13,463.39元，并通过中介将发票转交原告。原告虽于2017年12月13日提出于2018年1月12日退租，但并未按合同规定缴清物业管理费、水电费、不具备解约退租的前提条件，且在双方通过微信沟通协商过程中，原告方经办人称是否退租尚不确定，直至2018年1月2日，原告经办人回复“我司还是决定退租”，因此，原告正式提出退租的时间应为2018年1月2日，按照合同提前1个月通知对方的约定，即使原告交清物业管理费、水电费、答辩人同意退租，退租时间也应为2018年2月2日，而原告支付的租金只到2018年2月12日，因此，原告要求退还2个月租金与事实不符，不应支持。二、原告要求退还保证金5,200元与设立保证金的目的不符。合同约定原告交纳保证金的目的是为了督促原告全面完整地履行合同，而原告中途退租，系单方违约，保证金不应退还，否则，是对违约行为的纵容。三，原告单方违约的行为给答辩人造成经济损失，争议房屋自2018年3月起处于空置状态，无任何收益，且原告在2018年1月2日决定正式退租后于2018年4月9日才把钥匙寄交中介转交被告，被告保留要求原告赔偿损失的权利。依据各方当事人陈述及所示证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，原告蓝月亮（中国）有限公司为承租方（乙方），被告徐新毅为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定徐新毅将其所有的位于贵阳市观山湖区林城路与西北角贵阳国际金融中心一期商务区12号楼15-3号房出租给蓝月亮（中国）有限公司用于办公，合同第六条约定租赁期限自2017年9月13日至2018年9月12日，自2017年9月12日起计算房租。第七条约定：第一年度租金为7,536.23元/月，租金每6个月支付一次，每次支付租金总计45,217.38元。第八条房屋租赁保证金约定(一)甲方交付该房屋时,乙方向甲方支付房屋租赁保证金,具体金额为5,200元,甲方收到保证金后向乙方开具收款凭证,作为合同租期满或合同解除时甲方向乙方退还该笔保证金的凭证。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金、剩余部分应如数返还乙方。如果乙方已经将应承担的租金等费用另行支付完成，则甲方应将该笔保证金全额无息返还乙方。甲方不得以任何其他理由或设置任何其他条件拒不归还。否则，甲方应向乙方承担违约责任，加倍支付同等应返还给乙方的房屋租赁保证金。第九条其他费用约定，租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）乙方仅承担电费、物业管理费、公摊水费空调使用费10元/平/月。第十五条违约责任及合同解除约定：……任何一方需单方解除本合同的，解除方需提前30日通知另一方，解除方应按月租金的30%向另一方支付违约金。合同签订后，原告于2017年9月22日向被告支付了2017年9月13日至2018年3月12日期间的租金45,217.38元及保证金5,200元，合计50,417.38元。在双方签订的租赁合同中，租金为7,536.23元/月由房租5,200元、税费2,536.23元两部分组成。合同履行过程中，自2017年12月5日起，原告公司的工作人员就通过微信开始与被告协商提前解除双方租赁关系的事宜，2017年12月7日原告公司工作人员给徐新毅的微信内容为“我们使用这3个月的物业水电费，能不能就用我司缴纳的半年房租和押金的费用抵扣了，毕竟除了已经使用3个月的房租，一共两万多呢”当月13日原告工作人员通过微信告知被告要向其邮寄退租告知函，被告亦告知了原告工作人员通讯地址。2017年12月14日蓝月亮（中国）有限公司向徐新毅邮寄了《告知函》，内容为：“我司于2017年9月8日与贵方签订位于贵州省贵阳市林城路与西北角贵阳国际金融中心一期商务区12号楼的房屋租赁合同（合同编号为17-ZG-XZ-HT-0424)。房屋租赁期为2017年9月13日至2018年9月12日。房屋租赁合同第十五条约定'如非因第十四条原因，任何一方需单方解除本合同的，解除需提前30日通知另一方，解除方应按月租金的30%向另一方支付违约金'。因业务发展原因，我司决定提前终止贵我双方的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》以及贵我双方租赁合同相关条款，现郑重通知贵方，贵我双方的房屋租赁合同（合同编号为17-ZG-XZ-HT-0424)将于2018年1月12日终止，烦请贵方于收到函件后五个工作日内依据合同约定配合处理以下事宜：1、签订终止协议；2、双方结算相关款项，并办理房屋交接事宜。为免讼累，烦请贵方妥善配合处理上述事宜，以免造成贵我双方的进一步损失！……”徐新毅于2017年12月18日签收该函件。2017年12月19日被告微信上告知原告工作人员“贵公司的退租协议我今天已收到，但是协议书上未提及不退回半年的房租及保证金一事。而之前我们是这样协议的，贵公司30日退回钥匙我们承担水电物业费用并开具保证金的普通发票。请问是否仍然是这样的，要么贵公司重新写好协议后再发信函好吗？”原告工作人员向被告回复“退租告知函都是按照合同统一编辑的格式，我司现在仍在商议及核算成本，不一定退租，也许会继续租用，之前跟您沟通是提前了解您的赔偿条件，如果我司决定退租后我会尽快联系您，后期会在终止协议上重新罗列我司赔付的违约金，而如果超过本月30日还没结果，所有水电物业费我司承担……”2018年1月2日，原告工作人员通过微告知被告“我司还是决定退租，我司会在1月12日前完成撤场”，1月4日工作人员再次联系被告“你看多久有空过来验收房子”，被告回复“估计周日下午才有时间验收房子。要等你们全部撤场后我们再验收，你看看1月14日下午行吗？至于之前谈过的房租和保证金我们不退的哟，你看看是否有必要发退租的公函过来，写清楚退租条件”，1月8日原告工作人员与被告微信内容载明“您看工作日你有时间过来验收房子吗？还有退租函上的内容我们是按照合同上14条编写的，合同不变的情况下内容一般不会更改，这个你不用担心。”被告回复“你好，我因工作原因暂时不在贵阳，之前的合同签订都是由我父亲代办理的，他最近因老家有事也要1月21号以后才能回到贵阳，所以上班时间验收房子就只有在1月22号以后了，另外你所说的退租函按照合同上14条编写的，那这个和咱们之前约定的条件是有出入的，请你们考虑下给一个明确的回复函，好吗？”，原告工作人员回复“合同没有改，我们的退租函内容是不会改的……”被告回复“那我们就1月22号后联系验收房子，好吧。我那会应该不在贵阳，我请我父亲代办手续好吗？”原告工作人员回复“具体您安排，到时候提前告知我就好了”2018年1月12日蓝月亮公司向徐毅邮寄了《房屋租赁终止及退款通知函》，内容为“我司于2017年12月14日正式向贵方签订位于贵州省贵阳市林城路与西北角贵阳国际金融中心一期商务区12号楼（以下简称'该房屋')房屋租赁合同（合同编号为17-ZG-XZ-HT-0424)。根据原合同第十条第（二）点：'租赁期满或合同解除后，乙方应在5日内返还该房屋及其合同签订时原有的附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备验收清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。”现郑重通知贵方于2018年1月12日前配合我司完成房屋租赁终止相关工作，详述如下：一、双方办理房屋交接事宜。（一）房屋验收：根据合同及双方约定，租赁期满或合同解约后，我司无需对房屋作恢复原状处理。（二）物品交接：我司于2017年9月8日从贵方处交接所得物品如下：1、玻璃大门钥匙6把、2.门禁卡3张，以上物品通知贵方于2018年1月12日前签收确认。若贵方逾期未办理房屋验收或物品交接事宜，由此造成的所有损失由贵方全部承担。二、费用结算，根据合同约定及我司实际支付的费用，我方应向贵方支付违约金2,260.87元。贵方应退还我方房屋保证金5,200元、多支付租金15,072.46元，合计20,272.46元。上述两项费用互抵后，贵方尚需向我方返还18,011.59元。烦请贵方在合同终止之日起五个工作日内退还上述费用至我司指定账户……”徐新毅于2018年1月14日签收该函件。此后，双方对物业费、水电费的承担，应退租金及保证金金额有争议，双方未办理房屋交接手续引起诉讼，原告提出如前诉讼请求。认定上述事实的证据有：原告陈述、《房屋租赁合同》《告知函》、快递单、微信聊天记录、《房屋租赁终止及退款通知函》、证人主言等证据在卷佐证，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意表示，且不违反法律、法规的效力性管理规定，合同有效，双方应当全面履行合同。本案的争议焦点为：1、双方合同解除时间；2、合同解除后应退还的费用。关于争议焦点1、《房屋租赁合同》第十五条违约责任及合同解除约定：……任何一方需单方解除本合同的，解除方需提前30日通知另一方，解除方应按月租金的30%向另一方支付违约金。自2017年12月5日起原告工作人员与被告就解除租赁关系进行协商，12月14日向被告邮寄了《告知函》，告知双方《房屋租赁合同》于2018年1月12日终止，并载明“烦请贵方于收到函件后五个工作日内依据合同约定配合处理以下事宜：1、签订终止协议；2、双方结算相关款项，并办理房屋交接事宜。”被告于2017年12月18日收到上述函件，按照《告知函》的内容，原被告双方签订终止协议、双方结算相关款项，并办理房屋交接事宜应在2018年12月25日前办理完毕，但双方并未在此期限办理，结合2017年12月19日原告工作人员在微信中告知被告“我司现在仍在商议及核算成本，不一定退租，也许会继续租用，之前跟您沟通是提前了解您的赔偿条件，如果我司决定退租后我会尽快联系您，后期会在终止协议上重新罗列我司赔付的违约金，而如果超过本月30日还没结果，所有水电物业费我司承担……”原告以新的承诺否定了12月14日向被告邮寄的《告知函》解除合同的意表示。2018年1月2日原告工作人员微告知被告“我司还是决定退租……”1月4日及1月8日双方协商了验收房屋的时间，原告工作人员同意了验收房屋的时间在1月22日以后，此后原告于2018年1月12日向徐新毅邮寄《房屋租赁终止及退款通知函》，在该函件中要求徐新毅于2018年1月12日与其办理房屋验收及物品交接手续，而该函件徐新毅于14日收到，原告要求在12日办理交接手续客观上不能实现，同时原告解除《房屋租赁合同》的意思表示此时送达被告，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”双方解除合同的时间应以依据双方“解除合同需提前30日通知对方”的约定，被告辩称《房屋租赁合同》于2018年2月13日解除本院予以采纳。关于争议焦点2、《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告已支付6个月租金，实际使用了5个月，被告应退还1个月租金。被告称应退还的金额为税后租金，依庭审查明，原告收取的7,536.23元/月租金为税后租金，其中纳税金额为2,536.23元，此款已依法向国家缴纳，原告实得租金为5,200元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”原、被告签订的《房屋租赁合同》第十五条的约定，原告应向被告支付30%的违约金，即5,200元×30%=1,560元，故被告还应退还原告租金5,200元-1,560元=3,640元。合同解除后，被告应在合理期限及时退还租金，但至本院审理时被告仍实际占用该费用，因双方对租金及保证金的支付存在争议，本院认为自合同解除后七日内为退还租金的合理期限，故自2018年2月21日起应向原告支付利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，原告超过部分的诉讼请求本院不予支持。在《房屋租赁合同》合同第九条约定原告应承担电费、物业管理费、公摊水费空调费，依据庭审查明的事实，原告并未举证证明其已缴清其应承担的上述费用以及上述费用的金额是多少，依据《房屋租赁合同》第八条（二）：租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金、剩余部分应如数返还乙方。如果乙方已经将应承担的租金等费用另行支付完成，则甲方应将该笔保证金全额无息返还乙方。被告辩称不应退还保证金本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐新毅于本判决生效后十日内向原告蓝月亮（中国）有限公司退还租金3,640元及利息（利息自2018年2月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退款之日止）；二、驳回原告蓝月亮（中国）有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元（原告预交），由原告蓝月亮（中国）有限公司负担104元，被告徐新毅负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一八年十月十八日书记员  陈宇巍