广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤02民终427号上诉人（原审被告）：吴昌泉，男，汉族，1955年6月12日出生，住广东省韶关市浈江区。上诉人（原审被告）：刘志好（吴昌泉妻子），女，汉族，1960年10月2日出生，住广东省韶关市浈江区上诉人（原审被告）：吴千辉（吴昌泉儿子），男，汉族，1984年2月14日出生，住广东省韶关市浈江区。刘志好、吴千辉的委托诉讼代理人：吴昌泉，信息同上。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，住所地：广东省韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。负责人：邓宏霞。委托诉讼代理人：马艳，该公司职员。上诉人吴昌泉、刘志好、吴千辉因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园浈江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴昌泉，被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的委托诉讼代理人马艳已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴昌泉、刘志好、吴千辉的上诉请求：1、撤销一审判决，改判吴昌泉、刘志好、吴千辉应交物管费日期应从2020年2月1日开始;2、判令碧桂园浈江分公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、吴昌泉、刘志好、吴千辉与开发商韶关市顺宏房地产开发有限公司于2010年1月16日签订《和解协议书》，双方确认了实际交付该商品房日期为2010年1月31日，吴昌泉、刘志好、吴千辉应交物业管理费的日期应从2010年2月1日起计算。韶关市顺宏房地产开发有限公司为吴昌泉、刘志好、吴千辉交纳10年物业管理费。二、根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”规定，吴昌泉、刘志好、吴千辉与开发商签订的《和解协议书》变更了原合同的交楼日期为2010年1月31日是合法有效的。《物业管理条例》第四十一条第三款规定“己竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。根据这一规定，即使碧桂园浈江分公司认为在2020年2月1日之前还有管理费没有缴清，也应由建设单位（开发商）交纳，与吴昌泉、刘志好、吴千辉无关。综上，一审判决在查明事实和适用法律上都有明显偏向碧桂园浈江分公司，导致判决错误，请二审法院查明事实，作出改判，维护吴昌泉、刘志好、吴千辉的合法权益。被上诉人碧桂园浈江分公司辩称：1、碧桂园浈江分公司尊重一审判决，并不认为一审判决偏向碧桂园浈江分公司；2、碧桂园浈江分公司与业主签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》第六条明确约定业主应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论业主是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业费；3、吴昌泉、刘志好、吴千辉与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《和解协议书》仅确认了物业的实际收楼日期为2010年1月31日，其并未对《商品房买卖合同》约定的收楼时间进行修改，《商品房买卖合同》约定的收楼时间为2008年12月10日；4、请求二审判决驳回吴昌泉、刘志好、吴千辉的上诉请求。碧桂园浈江分公司向一审法院起诉请求：1、判决吴昌泉、刘志好、吴千辉向碧桂园浈江分公司支付2019年6月起的物业服务费4797.69元（暂计至2020年2月）；2、判决吴昌泉、刘志好、吴千辉向碧桂园浈江分公司支付2019年6月起拖欠物业服务费的违约金2968.9元（以每月拖欠物业服务费为基数，按所欠物业服务费每日5‰为标准计算，暂计至2020年4月2日）；3、本案的全部诉讼费用由吴昌泉、刘志好、吴千辉负担。一审法院经审理查明：一、双方签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》的时间：2008年1月9日；二、碧桂园浈江分公司与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》的时间：2008年7月10日；三、吴昌泉、刘志好、吴千辉与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的时间系2008年1月9日，合同约定2008年12月10日前交付商品房;四、物业公司服务的小区位置和名称：韶关碧桂园；五、物业服务合同约定的物业服务费标准：房屋建筑面积为1.8元/㎡，花园面积为0.5元/㎡；六、《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定的物业服务费缴纳日期：自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，无论是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，交付时间为每月5日；七、《韶关碧桂园前期物业服务合同》约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金；八、碧桂园浈江分公司的资质：一级资质；九、吴昌泉、刘志好、吴千辉的房产位置：韶关碧桂园翠堤春晓11街31号；十、吴昌泉、刘志好、吴千辉的房产用途：住宅；十一、吴昌泉、刘志好、吴千辉的房产建筑面积：房屋建筑面积为230.08㎡，花园面积为237.98㎡；十二、吴昌泉、刘志好、吴千辉每月应缴纳物业服务费数额：533.13元；十三、吴昌泉、刘志好、吴千辉拖欠物业服务费期间：2019年6月至2020年2月；十四、吴昌泉、刘志好、吴千辉拖欠物业服务费数额：4797.69元（532.65元+533.13元×8月），涉案房屋有抵扣物业费，至2019年6月已不足以抵扣当月物业费，欠2019年6月物业费532.65元；十五、吴昌泉、刘志好、吴千辉拖欠物业服务费违约金计算方法：532.65元×5‰×246天+533.13元×5‰×868天=2968.9元；十六、需要说明的其他事项：2019年6月20日，广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司经核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，2020年8月21日，再次核准变更登记为碧桂园浈江分公司。2010年1月16日，吴昌泉、刘志好、吴千辉与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订《和解协议书》，确认吴昌泉、刘志好、吴千辉接收涉案商品房，并于2010年1月31日前办理完成该商品房的楼宇交接手续，若吴昌泉、刘志好、吴千辉逾期办理该商品房的楼宇交接手续的，则逾期交房全部责任由吴昌泉、刘志好、吴千辉自行承担。韶关市顺宏房地产开发有限公司为吴昌泉、刘志好、吴千辉垫付涉案商品房十年的物业服务费合计为63976.08元等。吴昌泉、刘志好、吴千辉称另向碧桂园浈江分公司预交了三个月物业服务费及韶关市顺宏房地产开发有限公司另有以代付物业费的方式补偿了1400多元维修费，但未提供证据证明。一审法院审理后认为:本案系物业服务合同纠纷案件。关于物业费问题。双方签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》的时间是2008年1月9日，而碧桂园浈江分公司与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》的时间为2008年7月10日。碧桂园浈江分公司与吴昌泉、刘志好、吴千辉签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》时尚未入驻涉案小区。因碧桂园浈江分公司自2008年7月10日与涉案小区开发商韶关市顺宏房地产开发有限公司签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》后一直为涉案小区服务至今，为涉案小区提供物业已逾十二年，而吴昌泉、刘志好、吴千辉自2010年入住涉案小区后，对韶关市顺宏房地产开发有限公司为其代交10年物业服务费给碧桂园浈江分公司从未提出异议。现吴昌泉、刘志好、吴千辉提出涉案《韶关碧桂园前期物业服务合同》无效的意见，一审法院不予采纳。双方之间的物业服务合同依法成立并生效，双方之间形成物业服务合同关系。当事人应当按照约定履行自己的义务。吴昌泉、刘志好、吴千辉与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订《和解协议书》，仅确认了涉案物业的实际收房日期为2010年1月31日，并未对《商品房买卖合同》约定的收房时间进行修改，且《和解协议书》是吴昌泉、刘志好、吴千辉与韶关市顺宏房地产开发有限公司之间签订的协议，基于合同的相对性，与碧桂园浈江分公司无关，对碧桂园浈江分公司不具有法律约束力。故吴昌泉、刘志好、吴千辉应当按照《韶关碧桂园前期物业服务协议》的约定，自《商品房买卖合同》约定的交付之日2008年12月10日起，全额向碧桂园浈江分公司缴纳物业服务费。故碧桂园浈江分公司要求吴昌泉、刘志好、吴千辉支付2019年6月至2020年2月的物业服务费4797.69元，有事实和法律依据，该院予以支持。违约金问题。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，吴昌泉、刘志好、吴千辉逾期支付物业费给碧桂园浈江分公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”碧桂园浈江分公司要求吴昌泉、刘志好、吴千辉支付违约金2968.9元，过分高于造成的损失，该院对违约金予以适当调整，吴昌泉、刘志好、吴千辉支付的违约金应以每月拖欠物业服务费金额为基数计算，《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定每月5日前缴纳物业费，则起算时间应从逾期支付之日（每月6日）起，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对碧桂园浈江分公司超出部分的诉讼请求，该院不予支持。吴昌泉、刘志好、吴千辉应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为10.82元。关于吴昌泉、刘志好、吴千辉提出的预交物业费及维修费补偿问题，因吴昌泉、刘志好、吴千辉未提供证据证明，且碧桂园浈江分公司称未收到上述款项，故对吴昌泉、刘志好、吴千辉此意见不予采信，若确有预交物业费及维修费补偿，吴昌泉、刘志好、吴千辉可另行主张。一审法院经审理后于2020年10月22日作出（2020）粤0204民初1103号民事判决：一、吴昌泉、刘志好、吴千辉于判决生效之日起五日内支付2019年6月起至2020年2月期间的物业服务费4797.69元及逾期支付期间的违约金[其中至2019年8月19日的违约金为10.82元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给碧桂园浈江分公司；二、驳回碧桂园浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由碧桂园浈江分公司负担19元，吴昌泉、刘志好、吴千辉负担31元。本院对一审判决查明事实予以确认，此外，本院补充查明：2009年11月17日，吴昌泉、刘志好、吴千辉以韶关市顺宏房地产开发有限公司逾期交付涉案房屋为由，向韶关市浈江区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，诉请判决韶关市顺宏房地产开发有限公司限期履行交房义务并支付逾期交房违约金。诉讼期间，双方于2010年1月16日协商一致达成《和解协议书》，内容：一、乙方（吴昌泉、刘志好、吴千辉）同意接受该商品房，并于2010年1月31日前办理完该商品房的楼宇交接手续，若乙方逾期办理该商品房的楼宇交接手续的，则逾期交房全部责任由乙方自行承担。该商品房交接完毕后，甲方（韶关市顺宏房地产开发有限公司）按买卖合同的约定履行质量保修责任。…三、基于甲乙双方未在合同约定的交付日期办理该商品房的交接手续，且双方均本着体谅及友好协商的态度处理本案，甲方自愿补偿乙方113976.08元。补偿方式为以代付物业管理费与返赠现金的方式予以支付，具体如下：1、甲方为乙方代付该商品房十年（自2010年2月起计）的物业服务费，合计为63976.08元。此款项直接由甲方支付给该商品房所在项目的物业服务公司即广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司；2、其余补偿款项5万元，甲方同意在冲抵乙方收楼须交纳契税、面积差异退补款等各项税、费后以返赠现金形式支付给乙方；…六、本协议自双方签字盖章之日起生效。上述《和解协议书》签订后，吴昌泉、刘志好、吴千辉于2010年1月18日向韶关市浈江区人民法院提出撤诉申请，韶关市浈江区人民法院于2010年1月19日作出（2009）韶浈法民一初字第889号民事裁定，准予吴昌泉、刘志好、吴千辉撤回起诉。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对上诉人吴昌泉、刘志好、吴千辉的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：吴昌泉、刘志好、吴千辉的上诉理由及请求是否成立。从查明的事实可知，韶关市顺宏房地产开发有限公司（甲方）与吴昌泉、刘志好、吴千辉（乙方）于2010年1月16日的《和解协议书》中“三、基于甲乙双方未在合同约定的交付日期办理该商品房的交接手续，且双方均本着体谅及友好协商的态度处理本案，甲方自愿补偿乙方113976.08元。补偿方式为以代付物业管理费与返赠现金的方式予以支付，具体如下：1、甲方为乙方代付该商品房十年（自2010年2月起计）的物业服务费，合计为63976.08元。此款项直接由甲方支付给该商品房所在项目的物业服务公司即广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司”约定韶关市顺宏房地产开发有限公司直接支付涉案房屋自2010年2月起计10年（即2020年1月31日截止）的物业服务费给碧桂园浈江分公司，即从2020年2月1日起，吴昌泉、刘志好、吴千辉应向碧桂园浈江分公司支付物业管理费。故吴昌泉、刘志好、吴千辉的上诉理由及请求成立，本院予以支持。吴昌泉、刘志好、吴千辉应向碧桂园浈江分公司支付2020年2月的物业管理费533.13元。至于碧桂园浈江分公司主张2019年6月至2020年4月拖欠物业管理费的违约金，因2019年6月至2020年1月的物业管理费应由韶关市顺宏房地产开发有限公司直接支付给碧桂园浈江分公司，故2019年6月至2020年1月期间吴昌泉、刘志好、吴千辉不存在拖欠物业管理费也不存在违约；对于碧桂园浈江分公司主张2020年2月至4月拖欠物业管理费的违约金，因2020年3月26日碧桂园浈江分公司以《物业催缴函》向吴昌泉、刘志好、吴千辉催缴拖欠物业管理费及违约金的计算费用错误（远超出应交数额），吴昌泉、刘志好、吴千辉与碧桂园浈江分公司发生争执，并不是故意不交物业管理费，故不应承担违约责任。综上所述，上诉人吴昌泉、刘志好、吴千辉的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1103号民事判决第二项；二、变更韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1103号民事判决第一项为：吴昌泉、刘志好、吴千辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司支付2020年2月的物业管理服务费533.13元；三、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担。二审案件受理费50元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担。吴昌泉、刘志好、吴千辉向本院预交的50元，本院予以退回。碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关浈江分公司应于本判决发生法律效力五日内向本院交纳二审案件受理费50元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年四月二十一日书记员  罗稀蕾