文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初24362号原告：殷萍，女，1985年9月13日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：赵成臣，男，1984年6月6日出生，汉族，系殷萍丈夫。被告:裴林岗，男，1950年9月20日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托代理人：陈文超，男，1972年12月15日出生，汉族，住湖南省资兴市。第三人：罗三八，女，1949年3月8日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托代理人：裴蓉，女，1974年4月23日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告殷萍诉被告裴林岗、第三人罗三八房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告殷萍的委托代理人赵成臣、被告裴林岗及其委托代理人陈文超、第三人罗三八及其委托代理人裴蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告殷萍诉称：2017年1月18日，原告经广州粤盛房地产咨询有限公司介绍，与被告签订了关于广州市天河区沙太路牛利岗大街86号101房的《存量房买卖合同》，并于2017年1月18日和2017年1月20日向被告支付了购房定金176000元。双方同意，被告应配合原告在合同约定的2017年6月6日之后30日内提交相关资料办理该房屋过户事宜，原告和中介人员多次催促被告履行合同义务，办理网签及过户事宜，被告均以各种借口予以推诿拖延，导致该房屋至今未办理过户手续。因为被告的原因，还导致原告需要承受8月份房贷利率上调带来的额外经济损失，并且原告为装修改造房屋，已经雇佣设计师做了详细的设计方案，花费了大量的人力物力。在原告多次与其友好协商的情况下，被告不仅拒绝交易，坚持要恶意违约，且安排人员对原告进行恐吓威胁，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金，每日按成交价的0.05%即440元/天，由2017年7月7日暂计至2017年11月12日逾期129天，违约金共计56760元。原告购买本房屋是为了接父母过来团聚，帮忙照看小孩之用，被告恶意不履行房屋过户义务，已经给原告造成了诸多损失。被告依仗自己诉讼经验丰富，不但对违约毫无愧疚感和廉耻心，反而安排他人不断以电话或短信威胁恐吓原告，试图逼迫原告同意他恶意违约。原告无奈之下向法院起诉，请求法院判令：1、被告履行《存量房买卖合同》义务，将广州市天河区沙太路牛利岗大街86号101房的房屋所有权过户给原告；2、被告支付原告逾期办理房屋过户的违约金，违约金每日按成交价的0.05%即440元/天，自2017年7月7日计至2018年5月15日；3、本案诉讼费用由被告承担。裴林岗答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、诉讼状所述与事实不符。2017年1月18日之前，原告殷萍丈夫赵成臣查找到裴林岗于2013年至2014年在广州房屋中介网上挂有一套房屋出租（或转让），多次电话烦扰，本人患多种疾病而人又在湖南资兴，由于电话频扰，不得安宁。最后在其和中介的催促引导下，于2018年1月18日晚8时左右见了面，并告诉他和殷萍，本套房在中介宜居地产有出租合同和独家代理协议，虽然2017年1月10日发了取消独家代理函，但房屋中介公司宜居地产未正式回复，要等代理合同到期后才能出售，但赵成臣和殷萍及中介说：租客已退出，中介独家代理是不合法的，不影响我们的交易，但我还是担心惹麻烦，最后中介说押金可以先付，合同可签6月份的日期。这样就出现了先收押金后签合同的状况。当时赵成臣和殷萍夫妇说房屋是买给父母住的，想马上住进来，我见殷萍和赵成臣孝敬父母就答应将钥匙一起交给他们，并承诺无偿使用。赵成臣和殷萍夫妇及中介收了全套房门的钥匙，并换了全套房门的新锁，2017年6月份得知独家代理中介已起诉，我告知赵成臣和殷萍夫妇，当时赵成臣很热情，发来许多独家代理不合理的案例供我参考，并承诺等该案结束后再网签和过户，赵成臣和殷萍7月底要求用我身份证去广州查询有关事项，本人带病于2017年8月2日到广州协助查询，8月底又提出用我夫人身份证去广州查询房产有关事项，对于一个经常躺在病床上极高危病人来说是无力去办理此事的。我只能答应委托他人去，对方说一定要本人亲自过去，否则办不了，春节前，赵成臣来电说，可通过公证委托他人办理过户，本人及时办理了公证。委托人在询问过户款项怎样付时，赵成臣答复先过户再谈付款的事或先扣1万元，双方未达成一致。二、关于本案中的违约与违约责任。裴林岗在本案中积极履行合同义务，不存在任何违约及承担违约责任的行为，原因有如下4点：1、裴林岗以低于市场价数十万的价格将房子卖给殷萍，如果恶意违约的话，完全可以根据双方签订的《存量房买卖合同》的约定，也仅需要承担该房地产成交价10%的违约金，这对裴林岗来说是有利可图的，但裴林岗不屑于这样。2、本案中裴林岗秉承诚实信用原则积极履行合同义务，多次去广州协助办理殷萍办理有关事项，并在殷萍未交清房款情况下，就将房屋交给殷萍无偿使用（合同约定该房地产交付的时间为裴林岗收齐房款当天），如果裴林岗恶意违约，怎么可能提前将房屋交给殷萍。3、合同约定双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内办理产权转移登记手续。2017年年底殷萍称贷款审批手续下来，并要求裴林岗去办理产权转移登记手续，裴林岗并未收到相关贷款审批手续而且正处病情严重期间，医生建议静养，绝对不能远行劳累，裴林岗电话说明此事，春节前裴林岗说可授权委托公证办理产权转移登记手续，裴林岗通过公证授权委托人与殷萍办理过户手续，却因殷萍单方面改变合同条款导致无法达成一致，协商无果；4、裴林岗因该房屋与前妻存在诉讼，并存在诉讼风险，为了避免损失扩大，裴林岗一直希望处理完诉讼后再办理过户手续并告知殷萍。综上所述，殷萍的诉讼状与事实不符，本案中裴林岗一直积极履行合同义务，无任何违约行为及承担违约责任的情况，殷萍低价购得房屋后得寸进尺，实属恶意诉讼，请法院驳回原告诉讼请求。第三人罗三八的意见为：我方认为原、被告之间签署的房屋买卖合同是无效的，不同意原、被告继续交易，诉讼费由原、被告承担。理由是：被告于1973年与第三人登记结婚，婚后生育了两个小孩，2004年被告与第三人办理了协议离婚。在婚姻存续期间，被告在2003年购买了涉案房屋，被告一直没有将购买涉案房屋的事情告知第三人，两个小孩对此也是不知情的，因此在被告及第三人的离婚协议上也没有对涉案房屋进行分割。2017年6月份，原、被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同，2017年11月份因为过户手续纠纷，原告提起本案诉讼，此时第三人女儿才知道这件事情，第三人女儿告知了第三人本人，被告承认也有此事，所以第三人认为涉案房屋是被告与第三人婚姻存续期间的夫妻共同财产，被告未经第三人同意的情况下，擅自与原告签订房屋买卖合同，这是损害了第三人的合法权益。第三人为了维护自身权益，在湖南对被告提起了离婚后财产分割之诉，由于该案要等待本案的处理结果，所以我方撤回了该案的起诉。根据相关的法律规定，第三人有独立请求权，有权向法院提起诉讼请求及事实和理由成为当事人，因此，我方申请参加本案的诉讼，要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效。另，原、被告是一直知道第三人的存在，但在交易的过程中一直没有告知第三人。经审理查明：位于广州市天河区沙太路牛利岗大街****（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为裴林岗，交易日期为2003年12月18日，占有部分为全部。经殷萍申请财产保全，本院于2017年12月8日查封涉案房屋。1973年8月26日，裴林岗、罗三八登记结婚，2004年11月1日办理离婚手续，据资兴市民政局档案显示，两人签订《协议离婚书》，其中现有住房一套，杂房一间（市外贸公司综合楼旧楼）使用权归罗三八，所有权归男女双方和两女儿共有等。2013年10月10日，裴林岗、郭光琼登记结婚。殷萍（乙方、买方）、裴林岗（甲方、卖方）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》（显示签订时间为2017年6月6日），约定：甲方将涉案房屋以88万元出售给乙方，甲方保证所填写和提供的有关该房产的权属情况真实，保证对上述房产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，若由于甲方的原因，造成该物业不能按合同的约定办理产权转移登记手续的，甲方应承担全部赔偿责任。乙方承担全部税费；如因甲方或乙方原因造成不能按期办理产权转移登记手续，违约方每日应按房地产成交价0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于房地产成交价10%的违约金。如因房管或银行原因导致交易迟延的，则交易时间相应顺延。本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声明、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。付款方式为商业贷款，定金176000元；乙方应在签署合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应在签署本合同后30天内提交乙方贷款所需全部贷款资料，并签署按揭贷款文件等。首期楼款（含定金）264000元在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房产交易中心递件并取得递件回执当天付清。616000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户作为楼价余款等内容。2017年1月18日，殷萍向裴林岗支付1万元。2017年1月18日，殷萍（乙方）、裴林岗（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方同意2017年1月19日将房屋交付给乙方无偿使用；甲方承诺房产是过五年且广州唯一物业，若过户当天该房产不是过五年唯一物业，则甲方产生的税费由甲方自己承担等。2017年1月20日，殷萍向裴林岗支付166000元。2017年9月1日，殷萍、裴林岗签订《补充协议》，约定：房屋为不带家私家电，房屋交接买家的水费、物业管理费等有关费用的欠款由买家支付等。2017年9月1日，殷萍、裴林岗办理涉案房屋的网签手续，签订《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字××号）。2017年9月1日，殷萍向广州爱屋按揭服务有限公司支付按揭费2500元。据裴林岗提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》，裴林岗于2017年8月2日存在涉案房屋登记，郭光琼于2017年9月1日无房产登记记录。裴林岗为支持其抗辩，称其曾告知殷萍涉案房屋属于其与罗三八的共有房产，殷萍不予确认，表示裴林岗曾告知其妻子为郭光琼。2017年9月26日，广州住房公积金管理中心向殷萍出具《住房公积金贷款审批确认书》，同意向殷萍发放贷款26万元用于购买涉案房屋。2017年10月31日，赵成臣（殷萍丈夫）向裴林岗发出信息：裴叔你好，10月20日我给你打电话约过户，你说还要考虑一下，今天给你电话，两个手机都没接听，看到信息请麻烦复我电话，我们想尽快跟你办理过户手续。2017年11月5日，赵成臣（殷萍丈夫）向裴林岗发出信息：裴叔你好，刚才我接到所谓的你的老表给我的电话，说医生建议你还是住在广州对身体好，并且你老婆儿子都反对你卖房为理由，说不打算卖了，因为此次买卖合同是我们之间的事情，请你尽快和我直接联系沟通。我们希望你能信守承诺，履行合约。2017年11月10日，赵成臣（殷萍丈夫）接收一短信：赵先生，我是裴林岗前妻罗三八的表弟，我表姐今天已向法院起诉要求分割裴在广州的房子，但尚未交诉讼费。如你愿补偿点给我表姐，我们可不起诉，不然，下星期一缴纳诉讼费，届时你将无法购得该房产，请慎重决定。2017年11月14日，殷萍提起本案诉讼。2018年2月7日，裴林岗办理经湖南省××市公证处公证的《委托书》，裴林岗委托何石才办理与殷萍就涉案房产的交易过户及监督买方支付购房款事宜。另查：罗三八在湖南省资兴市人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼【（2017）湘1081民初1586号】，后罗三八撤诉，该院已作出民事裁定书，予以准许。关于购房资格，殷萍提交广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，内容为：查询时点2018年8月29日，殷萍该家庭具备本市住房限购区域内住房购买资格。对于购房余款，殷萍表示愿意一次性支付购房款，并于2018年9月30日提出申请，将704000元代管至本院账户。本院认为：依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据物权公示原则，涉案房屋登记在裴林岗一人名下，裴林岗具有涉案房屋处分权，殷萍在公开场合经中介撮合与裴林岗达成一致意见签订《存量房买卖合同》并办理网签手续，殷萍支付部分购房款并取得同贷书，殷萍通知要求办理递件手续，在合同履行期间，殷萍不存在违约情形，裴林岗抗辩其曾在合同签订前及履行期间曾告知存在罗三八共有情况，该抗辩缺乏事实依据，不予采纳。裴林岗抗辩因殷萍与中介公司存在串通，导致交易价格低于市场价，该抗辩亦缺乏事实依据，不予采纳。裴林岗在合同中保证涉案房屋权属清晰，不存在侵犯他人权益，殷萍作为守约方，不存在过错或违约情况，其交易安全应受保护，殷萍作为守约方，有权请求继续履行，现房产不存在交易障碍，殷萍符合购房资格并将购房余款代管至本院，殷萍请求继续履行合同具有合同依据，予以支持。罗三八主张合同无效缺乏法律依据，不予采纳。现殷萍将购房余款代管至本院账户，请求继续履行合同，符合等价交易原则，并无增加裴林岗负担，本院予以支持。对于购房款，为免诉累，本院一并处理。关于第2项诉讼请求，合同约定逾期过户违约金，该违约金为成交价每日0.05%，每日违约金为440元，从查明事实可见，同贷书于2017年9月26日出具，此日后才具备条件办理交易递件手续，殷萍主张自2017年7月7日起算违约金缺乏依据，不予采纳。鉴于殷萍实际支付176000元，且其事实接收房产，现房产已实际交付，现本院判令继续履行合同，房屋客观上存在升值情形，殷萍请求继续履行合同，其在实现合同目的同时亦获取相应价值，故此，在殷萍未充分合理举证其实际损失情况下，本院从公平角度，酌情判令裴林岗向殷萍支付违约金20000元。对于殷萍主张的超出部分，予以驳回。至于罗三八与裴林岗的其他法律关系，由当事人另循途径处理，本案不作调处。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告殷萍于本判决发生法律效力之日起10日内向被告裴林岗支付广州市天河区沙太路牛利岗大街86号101房剩余购房款704000元（该款由殷萍代管至本院账户），被告裴林岗于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告殷萍到广州市房管部门办理上述房产的产权过户和房地产登记手续。二、被告裴林岗于本判决发生法律效力之日起10日内向原告殷萍支付逾期违约金20000元。三、驳回原告殷萍的其他诉讼请求。如果裴林岗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向殷萍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12600元，由原告殷萍负担100元，由被告裴林岗负担12500元；财产保全费5000元，由被告裴林岗负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按各方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  黄志科人民陪审员  梁淑妍二〇一八年十月二十五日书 记 员  何靖文            本判决书于2018年10月   日送达