北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4983号原告：北京往事餐饮管理有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街x号南楼x室。法定代表人：顾雪佳，总经理。委托诉讼代理人：张珊，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云云，北京瀛和律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路x号x幢x层x室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，该公司职员。原告北京往事餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人顾雪佳及委托诉讼代理人张珊、胡云云，被告的委托诉讼代理人朱方方、李瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2016年9月2日签订的《北京市商品房预售合同》；2．判令被告向原告返还已付房款5709618元及利息（自支付购房款起至实际退款之日止，按照央行同期贷款利率承担赔偿责任）；3．判令被告赔偿原告印花税损失费2811元、房产税损失费46551．67元、城镇土地使用税损失费67．16元、房屋买卖契税损失费163131．94元、产权转移书据印花税损失费43．8元、专项维修基金损失费9141元、不动产登记费损失费损失费550元、两年的供暖费损失7312．8元及购房款一倍的损失等各项经济损失共计5939227．37元；4．本案诉讼费、律师费30万元、保全费由被告承担。事实和理由：2016年初，被告在网易、搜狐等知名互联网平台广告中宣称购买通州区永顺镇居住、托幼及小学项目C08#公建楼楼盘项目赠送80-90平米地下室及35平米小院/露台。2016年8月，原告到被告项目售楼处看房，看房过程中，被告销售人员告诉原告此楼盘赠送80-90平方米地下室及35平米小院。同时被告销售的涉案楼盘为现房，向原告展示的样板间对地下室及赠送露台/小院进行整体装修。购房前，原告与被告销售人员反复确认房屋的地下室及露台属于附赠的范围。2016年9月2日，原告与被告签订了预售合同，约定购买该项目1层xx房屋一套，该商品房单价每平方米66144．78元，套内建筑面积84．99平方米，房屋总价5621645元，原告分期向原告支付清上述款项，并支付购房税费213155．57元，专项维修基金9141元，取暖费3656．4元。被告及其销售人员的虚假宣传和误导使原告有理由相信购买涉案产能实现被告宣称“买一得三”的目的，基于被告的以上欺诈行为，导致原告作出错误的意思表示，购买涉案房产，被告的行为违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的相关规定，被告宣传的地下室，在实际收房后，北京规划和自然资源委员会发出《责令限期改正通知书》，要求将地下室回填，不能使用，造成合同目的无法实现，另涉案房屋无法正常办理燃气入户，无法进行餐饮经营，无奈之下，诉至本院。被告辩称，一、双方签订的《北京市商品房预售合同》已履行完毕，被告要求解除合同没有任何事实和法律依据。二、被答辩人以答辩人虚假宣传为由要求解除合同没有事实和法律依据，不应得到法院的支持。三、被答辩人所称涉案房屋未按照规划许可证建设，预售合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效的表述没有事实和法律依据。四、涉案房屋的燃气已经具备入户安装条件，符合合同约定，答辩人不存在任何违约情形。五、被答辩人请求巨额经济赔偿没有任何合同约定及法律规定，答辩人不同意赔偿任何费用。六、被答辩人主张的律师费、保全费、诉讼费等费用不应由答辩人承担。七、如判令答辩人无条件返还购房款、单方解除预售合同将给答辩人造成巨大经济损失，不符合公平正义原则。答辩人不同意被答辩人的全部诉讼请求，请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》（以下简称《预售合同》），约定原告购买被告坐落通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品房）C08#公建楼（配套商业）x层xxx房屋，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0层，商品房用途为配套商业，预测建筑面积为89．54平方米，套内建筑面积为84．99平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米66144．78元，总价款为5621645元，付款方式为分期付款。《预售合同》附件五约定，原告于2016年8月2日交纳定金5万元，自《预售合同》签订之日起至2018年7月2日分六笔，将购房款全部付清。关于房屋交付条件，《预售合同》第十二条约定，出卖人应于2016年10月30日前向买受人交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书。关于逾期交房责任，《预售合同》第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期交房在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同还约定了其他权利义务。自2016年9月2日至2018年9月19日止，被告陆续向原告出具总金额为5709618元的北京增值税普通发票。原告另向被告交纳代收印花税2811元、原告交纳房产税46551．67元、原告交纳城镇土地使用税67．16元、原告交纳房屋买卖契税、产权转移书据印花税合计163175．74元、原告交纳专项维修基金9141元、原告交纳不动产登记费550元。北京市规划委员会建设工程规划许可证附件（2014规（通）建字0111号）中“公共服务设施第13项”显示，通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品房）E11#公建楼（配套商业）地上建筑面积1278平方米，地下建筑面积0平方米；地上2层，地下0层；地上高度8．8米，地下高度0米。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向被告作出京规自（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书，主要内容为：经查，你单位于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条规定，责令你单位于2019年8月8日前，自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态，逾期不改正的，将依法限期拆除。北京市方圆公证处于2019年7月25日出具（2019）京方圆内经证字第24554号公证书，该公证书附件第10页网页显示，来源为“北京东方长安房地产开发有限公司”的文字中，载明“富力惠兰星光大道现房商铺在售：主力78-128平米临街餐饮旺铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台，首层4．2米，二层3．9米，价格为65000/平米。物业费为6元/平/月，……。”北京市志诚公证处于2019年8月5日出具（2019）京志诚内民证字第x号公证书，对原告法定代表人顾雪佳与张姓销售人员之间录音进行公证，并将录音内容储存至北京市志诚公证所有的计算机中。在录音中，张伟表示“其在慧兰美居销售房产，并表示部分商铺有地下室，不带梯子，要自己装修使用，部分商铺有小院，但是后面的门现在不能开，只能说以后再说……。”。在案件审理过程中，本院工作人员在原告代理人、被告代理人的陪同下前往本案涉诉的通州区潞苑北里x区x号楼x至x层x室进行现场勘察，在现场，本院工作人员看到，涉案商铺临街而立，其对面和旁边均有其他商铺分布，并与其他商铺整体形成商业街形态。经询问原告和被告的在场人员，在场人员称商业街两旁商铺内部结构基本一致。经观察，涉案商铺分地上一层和二层，由室内楼梯相连，无人使用，商铺的墙壁和地面均未进行过装修。其中一层地面未完全封闭，留有缺口，经查看，地下为中空状态。原告称该处原系商铺地下室入口，被告否认为地下室。本院工作人员同期前往涉案商铺东侧商铺核实，该商铺内部结构与本案涉案商铺内部结构基本一致，该商铺内的工作人员表示确实有地下室，但因为涉嫌违规不能使用。勘察过程中，本院工作人员前往涉案商铺北面查看，紧邻商铺北墙有水泥地面的长方形空闲地，原告称此处系被告销售时所指的小院，被告对此予以否认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。关于原告提出的要求解除原告与被告签订的《预售合同》的诉讼请求，根据本院工作人员现场勘察，结合京规自（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书、（2019）京方圆内经证字第x号公证书、（2019）京志诚内民证字第x号公证书可以认定被告在销售涉案楼盘时通过多种方式和渠道告知原告涉案商铺存在地下室，被告在宣传和实际建设楼盘时确实存在建设有地下室的情况，购买涉案商铺及于购买地下室，该项内容应当视为要约，构成合同内容，再根据查明的事实，地下室空间较大，从实质上确实对涉案商铺的销售价格构成了重大影响。关于证人证言，证人对于涉案楼盘的陈述和解释与本院查明的事实和相关证据内容基本一致，本院对于证人证言中关于涉案商铺存在地下室的部分予以采信，从证人证言可以看出，销售人员在销售涉案房屋时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室、小院，上述内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格亦存在重大影响，虽未载入双方签订的《预售合同》，但应视为要约，构成合同内容，系合同标的的重要组成部分。关于被告虽提出其从未向原告说明赠送地下室、小院、双方签订的《预售合同》中未载明赠送地下室、小院且不认可证人证言，但被告并未提供充分的证据对其主张予以佐证，故本院对被告的答辩意见不予采信。根据双方签订的《销售合同》第十五条约定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。关于原告提出的解除双方于2016年9月2日签订的《预售合同》的诉讼请求，因被告建设的地下室已被行政机关认定为违法建设并责令被告限期回填，导致被告无法向原告交付地下室，违反合同约定，面积误差大，导致原告已无法实现合同目的，故对于原告提出的因合同目的无法实现要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的日期，原告在2020年1月7日第一次开庭时，明确向被告提出解除合同的诉求，本院确认合同解除时间为2020年1月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因被告违约，原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》解除，故对于原告提出的要求被告退还已付购房款5709618元，并赔偿原告印花税损失费2811元、房产税损失费46551．67元、城镇土地使用税损失费67．16元、房屋买卖契税损失费163131．94元、产权转移书据印花税损失费43．8元、专项维修基金损失费9141元、不动产登记费损失费550元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告提出的要求被告支付已付房款利息的诉讼请求，因被告违约导致《预售合同》解除，原告要求被告支付已付房款利息，本院结合双方证据以及查明的事实，综合考虑确认被告支付原告已付房款利息应当自合同解除之日的次日起开始计算为宜，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。另，原告主张被告赔偿供暖费损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；原告主张被告支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；原告主张被告赔偿其他经济损失的诉讼请求，虽然被告存在违约行为，但本院本着公平原则，考虑预期利益以及双方的实际情况，对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告北京往事餐饮管理有限公司与被告北京东方长安房地产开发有限公司于2016年9月2日签订的编号为Y1941249《北京市商品房预售合同》于2020年1月7日解除；二、被告北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京往事餐饮管理有限公司购房款5709618元；三、被告北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京往事餐饮管理有限公司印花税损失费、房产税损失费、城镇土地使用税损失费、房屋买卖契税损失费、产权转移书据印花税损失费、专项维修基金损失费、不动产登记费损失费共计222296．57元；四、被告北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京往事餐饮管理有限公司支付已付房款的利息损失（以5709618元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2020年1月7日起至实际付清之日止）；五、原告北京往事餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内,将位于通州区潞苑北里x区x号楼x至x层x室腾退并退还给被告北京东方长安房地产开发有限公司，并协助被告北京东方长安房地产开发有限公司将位于通州区潞苑北里x区x号楼x至x层x室的产权过户至被告北京东方长安房地产开发有限公司名下；六、驳回原告北京往事餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93470元，由原告北京往事餐饮管理有限公司46735元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担46735元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐明祺二〇二一年四月二十九日书记员  黄勇花