河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1524民初2391号原告：信阳沁心物业服务有限公司。法定代表人：唐明文，男，该公司经理。统一社会信用代码：91411500MA40DXUKXH。注册号：411596000016465（1-1）。住所地：信阳市浉河区东方红大道怡和名门**楼****。委托诉讼代理人：闵运科，河南千源律师事务所律师。被告：毕列锋，男，汉族，1973年5月26日出生，现住商城县。原告信阳沁心物业服务有限公司与被告毕列锋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信阳沁心物业服务有限公司的委托诉讼代理人闵运科到庭参加了诉讼，被告毕列锋经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。原告信阳沁心物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告给付拖欠原告物业服务费1128元（2015年10月31日至2017年12月31日）及滞纳金1217元；被告承担诉讼费50元、律师费50元。事实与理由：2015年10月31日，原告与新世纪花园业主管理委员会签订服务合同书，合同书生效后，原告依约履行了合同义务，得到了绝大多数业主的支持和认可，积极交纳了物业服务费，但被告拖欠物业服务费，经原告多次催要，至今仍不交纳。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、原告信阳沁心物业服务有限公司营业执照复印件；2、物业服务合同复印件；3、原告向被告催缴物业服务费的通知。被告毕列锋未答辩、未举证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是商城县新世纪花园小区业主，原告信阳沁心物业服务有限公司是在信阳市依法登记，并具备三级资质的物业服务有限责任公司。2015年10月31日，商城县新世纪花园业主委员会（甲方，代表人是该小区开发商的委托人李广）与原告信阳沁心物业服务有限公司（乙方）签订了物业管理服务合同，合同约定了委托管理事项：（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；（3）本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室内上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；（4）本物业规划内的附属配套设施服务设施（公用娱乐健身场所、商业网点）的维修、养护和管理；（5）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部分）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；（6）交通、车辆行驶及停泊；（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保管责任）；（8）社区文化娱乐活动；（9）物业及物业管理档案、资料；（10）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项，合同第三条约定了：（1）本物业的管理服务费按双向协商的标准向业主（住、用户）收取，即按建筑面积每月每平方米住宅0.45元，临街门面0.6元执行；（2）管理服务费标准的调整按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整，合同第六条约定的委托管理的期限为壹年（2015年11月1日-2016年11月1日）。合同签订后，原告如约在该小区进行服务，合同履行期间有业主反映房屋漏水，下水管堵塞，车内物品被盗，监控不能录像等现象发生。该小区也通过推选（依照每单元选举一人为单元长，再选举楼长，东、南、西、北、中五片每片再选举二人，从这十人中选举出业主委员会成员，再选举业主委员会主任和两名副主任的程序重新选举产生）选出新业主委员会。原物业服务合同到期后，业主委员会（甲方）与原告续订了物业服务合同（乙方）和补充合同，约定：乙方负责打扫卫生、绿化美化、治安巡逻、快件接收、规范车辆停放等；乙方协助甲方申请、动用维修基金，用于维修共用设施、设备，如房顶、下水道、路面、车棚、大门等；乙方收费：小区套房每月0.45元/m2，门面房每月0.60元/m2；甲方有权对乙方的员工提出合理建议和监管，对不称职的员工进行批评和撤换；甲方应向业主宣传物业管理的法规，协助乙方收取物业管理费，大力支持乙方开展工作；有效期限：2017年1月8日-2017年12月31日，在此期间，若物业费难收而亏损过多，乙方经甲方同意后可以暂停服务；业主不按时交物业费乙方可以依法起诉，并按新世纪花园小区业主公约处以日千分之三的滞纳金，甲方应积极配合。原告继续服务至今。大部分业主主动交了物业服务费，只有部分业主没有交，原告起诉后，有一部分业主自觉交了物业服务费，原告撤回了对该部分业主的起诉。另查明，2010年10月-2015年10月31日前，该小区由安徽荣发房地产开发有限公司主持成立了业主委员会，聘用商城县安康物业服务公司提供服务，因小区配套设施不完善，房屋质量不过关，有房屋漏水、下水道堵塞、乱搭乱建等情况，造成小区环境差，秩序混乱，服务不到位，业主拒交服务费，小区呈现脏、乱、差的局面，业主委员会无法履行职责。2015年8月，安康物业公司撤离了该小区，停止了服务后，整个小区无人管理，垃圾成堆，部分业主开始向上级反映，县委群工部将夏远会、郭兴武等16位业主反映的问题（房屋质量不行，顶层漏水严重，下水管上粗下细堵水，小区监控、消防等配套设施不到位、无物业公司愿意进驻、小区内脏、乱、差）的信访件批转商城县住房和城乡规划建设局调查，该局调查的情况（2015年10月26日的调查报告）是：该小区2007年开始建设，2011年建设完毕，总开发面积89000平方米，楼房29栋，住户46，住户460余户房顶层漏水，小区监控、消防等配套设施不到位，无物业公司愿意进驻，小区内脏、乱、差。存在问题的原因：1、由于濒临维修期限楼顶渗水，导致业主不交物业管理费或缴纳物业管理费意识不强，物业管理企业处亏损状态；2、物业公司管理不善，小区内居民多处随意开门打窗，居民意见大；3、房屋开发企业配套设施不齐全，消防、监控设施不齐全，物业公司不愿进驻；4、业主委员会虽换届成立，但不能发挥其作用，整个小区处于混乱状态。处理建议：1、建议由政府牵头组织相关部门对新世纪花园进行综合验收，对其配套不齐全的设施设备按照规定配套齐全；2、建议鲇鱼山办事处、辖区社区居委会会同有关部门协调指导业主委员会，发挥其管理作用，再由业主委员会选聘物业管理企业进驻小区进行管理，或者由小区业主委员会征求居民意见后进行自制管理；3、由开发建设单位补交欠缴的维修资金600,000元，按照相关规定动用维修资金，对小区内楼顶漏水的房屋进行维修，对设施设备进行维修、更新和改造。业主代表还书面向省委巡视组反映，但问题没有得到解决。在这种特殊时期、特殊情况下，县委、政府要求开发商聘用物业服务公司对小区进行物业服务，开发商就安排李广具体负责。于是，李广以业主委员会的名义找到原告协商，达成物业服务合同。庭审中，因被告未到庭，未能调解。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反物权法及其相关规定，对该小区业主具有法律效力，原告依照合同的约定提供了服务，被告（业主）理应按合同约定的标准支付物业服务费。合同约定处以拖欠物业费的日千分之三的滞纳金过高，因被告是本小区的业主，可酌情处以拖欠物业费的日万分之二的滞纳金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十一条、第三十五条、第三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毕列锋于本判决生效之日起三十日内支付原告信阳沁心物业服务有限公司物业服务费1128元（2015年10月31日至2017年12月31日）及滞纳金81.22元（564元×0.0002元/天×720天）；二、驳回原告信阳沁心物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述义务，逾期履行，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告毕列锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 张 艳二〇一八年十月二十日书记员 余才茂