广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终7652号上诉人（原审被告）：东莞市建隆房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市黄江镇中惠金士柏山花园商业**105。法定代表人：莫凤娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎永乐，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向薇，女，土家族，1987年4月17日出生，住湖南省永顺县，被上诉人（原审原告）：曾皝，男，汉族，1986年10月28日出生，住广东省连平县，两被上诉人共同委托诉讼代理人：闫小宇，广东巨龙律师事务所律师。上诉人东莞市建隆房地产开发有限公司因与被上诉人向薇、曾皝商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。向薇、曾皝起诉请求：1.确认建隆公司2017年10月25日向向薇、曾皝发送《入伙通知书》违法无效；2.建隆公司向向薇、曾皝支付自2017年5月21日至建隆公司按照法律、法规规定取得向薇、曾皝所购房屋的《工程竣工验收备案证书》且向薇、曾皝收到《入伙通知书》之日止的延期交房违约金（每日按已交付的房款总价1254410元万分之1.644的标准计算）；3.本案诉讼费由建隆公司承担。一审法院判决结果：一、建隆公司于判决发生法律效力之日起五日支付向薇、曾皝逾期交楼违约金27722.46元；二、驳回向薇、曾皝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费397.52元（已减半），由向薇、曾皝负担147.52元、由建隆公司负担250元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初1321号民事判决书。建隆公司上诉请求：1.改判一审判决第一项；2.一、二审诉讼费由向薇、曾皝负担。事实和理由：一、违约金计算时间错误，应计算至商品房验收日期2017年9月27日止。（一）《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条明确约定商品房交付条件为“验收合格”，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，双方协商一致，可以对合同进行变更。补充协议内容与原合同约定不一致的，应视为双方对原合同权利义务的变更，因此商品房交付条件应以补充协议为准。《竣工验收备案证书》已显示商品房验收日期为2017年9月27日，违约事件应以此日期为计算终点。（二）退一步讲，即使法院认定交付条件应依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，需取得建设工程竣工验收备案证书，那么案涉房屋直至2017年11月21日已符合交付条件，逾期交付违约金也仅限于计算至此日期为止。（三）建隆公司在取得《竣工验收备案证书》后，则已通过张贴公示、电话通知以及业主微信群内通知的方式通知了向薇、曾皝。一审期间建隆公司要求补充提交相关证据，但法院未予采纳。（四）在建隆公司取得《竣工验收备案证书》前已经向向薇、曾皝送达《入伙通知书》的情况下，取得《竣工验收备案证书》且已通知后，无需如一审法院所认定的需再次发入伙通知书通知向薇、曾皝收楼。按一审法院的审理思路，因建隆公司没有向向薇、曾皝再次通知收楼，则视为向薇、曾皝未获知案涉商品房满足收楼条件，故逾期交付违约金的时间应计算至建隆公司向法院提交《竣工验收备案证书》之日，此无疑助长业主通过推迟诉讼，来获得更长时间的逾期交付违约金的行为。同时，法院要以向薇、曾皝起诉并交证据到法院为交楼条件，如向薇、曾皝不起诉则永远达不到交楼条件。这明显有违法理与立法精神。二、违约金计算标准错误。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1项已经明确约定“按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）”。则逾期交付的违约金是分阶段计算的，且不作累加处理，逾期90日之内的，违约金按买受人支付全部房价款的每日万分之零点五计算；逾期超过90日的，违约金按买受人支付全部房价款的每日万分之一计算。一审法院将违约金统一按买受人支付全部房价款的每日万分之一，明显忽视了合同中关于违约金要分阶段计算且不累加的约定。而且，合同的其他违约责任（例如业主方的逾期付款的违约责任）也是按逾期交楼的违约责任计算方式进行约定，此为双方权利义务平衡及意思自治的具体表现，不应抛离合同精神而另设标准计算违约责任。向薇、曾皝辩称：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确。1.根据案涉《商品房预售合同》第九条、第十一条、第二十五条规定，建隆公司于2017年10月25日发出的《入伙通知书》，未达到法定、约定交房条件，未按合同约定方式通知，对向薇、曾皝不具有法律约束力。当建隆公司取得相关证明文件达到交房条件后，应当再次通知向薇、曾皝。此后，建隆公司均未通过合同约定的方式以书面形式通知向薇、曾皝收房。一审法院认定建隆公司违约，承担迟延交房的违约责任的事实清楚。2.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、东莞市住房和建设局《关于明确商品住房交付使用条件的通知》（东建房[2013]34号）等规定，建隆公司存在迟延交房的违约行为，给向薇、曾皝造成了重大损失，应当由其承担赔偿责任。二、建隆公司主张的上诉请求及事实和理由，均缺乏事实和法律依据。建隆公司未按照合同约定以及约定方式履行通知义务，导致向薇、曾皝在合同约定交房时间后的近两年时间内仍未收到房屋，应当由建隆公司继续承担迟延交房的违约责任。三、根据案涉《商品房预售合同》第十二条的约定，一审法院关于违约金的计算正确。四、即使建隆公司满足了交楼验收条件，但建隆公司不排除需要继续承担违约责任。根据案涉《商品房预售合同》第十一条约定，在建隆公司将房屋交付给向薇、曾皝之前，还有一道查验手续，只有经向薇、曾皝查验合格，该房屋才算交付完成。但部分住户在一审判决后去查验房屋时，发现每户房屋墙面均有空鼓、开裂、地面渗漏等质量问题，建隆公司对住户反馈的上述质量问题没有解决，导致住户无法正常收房。建隆公司不能完成交付义务，仍然要承担违约责任。二审期间，建隆公司向本院提交了业主微信群聊天记录打印件、通话记录，拟证明其已将案涉商品房取得备案证书的事实告知业主，业主已知晓该事实。向薇、曾皝认为上述证据形成于本案一审诉讼之前，建隆公司二审提交该证据已超过本案举证期限，上述证据不属于新证据，对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。建隆公司未向本院出示前述微信群聊天记录打印件的原始载体。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，针对建隆公司的上诉意见，本案二审分析如下：首先，根据案涉合同附件十一补充协议第四条系双方对案涉“商品房经验收合格”所应达到标准的进一步明确约定，该约定并未改变双方在案涉合同第九条中关于案涉商品房交付条件的约定，故建隆公司主张前述补充协议第四条属于双方对案涉商品房交付条件的变更约定缺乏依据。案涉合同已经明确约定建隆公司交楼时须取得建设工程验收备案证明文件及房屋测绘报告，该商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明》、《住宅质量说明》，且建隆公司应在案涉商品房达到合同约定的交付条件后书面通知买受人收楼。由于案涉商品房在案涉合同约定的交付时间时并未符合前述约定的交付条件，建隆公司在未符合约定交付条件时所发出的《入伙通知书》亦不能对买受人产生约束力，故建隆公司仍应在案涉商品房符合交付条件后按约定书面通知买受人收楼，建隆公司主张以其取得建设工程验收备案证明文件的时间为案涉违约金的计算截止时间亦缺乏依据，本院不予采纳。其次，建隆公司二审提交业主微信群聊天记录打印件、通话记录，拟证明其在取得建设工程验收备案证明文件后已通知案涉商品房买受人，但其提交的上述证据不属于二审新证据的范畴，建隆公司亦未能出示微信群聊天记录打印件的原始载体以供核对，聊天记录打印件中亦未反映出建隆公司明确通知收楼的时间，其提交的通话记录亦无法反映其通话内容，故上述证据尚不足以证明建隆公司的主张，本院不予采纳。在此情况下，一审认定案涉延迟交房违约金计算至买受人自认获知案涉房产满足收楼条件的时间并无不妥，本院予以维持。至于案涉违约金的计算标准，一审所作的认定符合案涉合同的约定，并无不当，本院亦予以维持，建隆公司对该问题的上诉意见依据不充分，本院不予采纳。综上，建隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493元，由东莞市建隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  伍小冰二〇一八年十月十二日书记员  谭震聪附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。