吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉06民初103号 原告：长春市安泰房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区解放大路**吉宇大厦****。 法定代表人：冯俊超，董事长。 委托诉讼代理人：芮秀成，吉林益汇律师事务所律师。 被告：徐正南，女，1991年8月16日生，汉族，教师，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人（徐正南公公）：葛春波，男，1968年2月9日生，汉族，个体工商户，住吉林省白山市浑江区。 被告：徐晓光，男，1973年5月30日生，汉族，个体工商户，住吉林省白山市浑江区。 原告长春市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）诉徐正南、徐晓光民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告安泰公司委托诉讼代理人芮秀成，被告徐正南委托诉讼代理人葛春波、被告徐晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）向本院提出诉讼请求：1.依法判令徐正南给付安泰公司购房首付款13380522元，支付2015年4月7日起至2017年10月6日止违约金5619819.24元（3500元/天×90天＝315000元，13380522元×2%月息×21个月＝5619819.24元）2017年10月7日至本金还清止的违约金；2.徐晓光对徐正南欠款承担连带保证责任；3.案件受理费由徐正南、徐晓光负担。案件审理过程中，安泰公司变更诉讼请求为：1.依法判令徐正南给付安泰公司借款13380522元，支付2015年4月7日起至2017年10月6日止违约金5619819.24元（3500元/天×90天＝315000元，13380522元×2%月息×21个月＝5619819.24元）2017年10月7日至本金还清止的违约金；2.徐晓光对徐正南欠款承担连带保证责任；3.案件受理费由徐正南、徐晓光负担。事实和理由：2014年6月30日，安泰公司与徐正南签订首付款分期还款协议书，双方约定安泰公司将自己所有的安泰商都3号楼000101、000201、4号楼000108、000208号门市房建筑面积1120.19平方米出售给徐正南。因徐正南资金周转困难，双方协商安泰公司借给徐正南购房款13380522元，徐正南按以下日期2014年10月7日至2015年10月6日给付安泰公司借款289万元，2015年10月7日至2016年10月6日给付安泰公司借款404万元，2016年10月7日至2017年10月6日给付安泰公司借款346万元，2017年10月7日至2018年10月6日给付安泰公司借款289万元。每年4月6日和10月6日还款一次，每次还款额度为每年应还款额度的50%。如果徐正南违约应自所欠安泰公司欠款日起每逾期一天，徐正南向安泰公司支付违约金3500元，如违约超90天，从91天起徐正南按未支付欠款1%支付违约金。双方签订合同后，徐正南一直没有履行合同义务偿还安泰公司欠款，安泰公司多次索要欠款，徐正南、徐晓光以无资金为由拒不支付，为维护自身合法权益，提起诉讼，请求支持安泰公司诉请。 徐正南辩称：一、就民间借贷一事，安泰公司系虚构事实，应予驳回，并对其虚假诉讼行为作出处罚。安泰公司在明知徐正南已交纳房款的情况下，以补充协议提起拖欠房款诉讼，其明知诉讼目的无法实现，又虚构借贷事实，变更诉讼请求，不应得到支持。众所周知，民间借贷法律关系成立要件为借贷合意，生效要件为款项交付。本案中，案涉款项达千万元，安泰公司为知名房地产开发企业，其对外借款首先应考虑借款人的资信情况。应安泰公司所述借款时间，徐正南系在校大学生。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条第一款第（二）项的规定，安泰公司应向法院说明是如何与徐正南达成借贷合意，安泰公司为何会将千万巨款出借给一位在校大学生。如安泰公司所述，徐正南为购房人，那么徐正南应履行的是付款义务，安泰公司是收款方。在此房屋买卖过程中，出售方将房款借给购买方后，购买方再向其交纳房款，此行为显然不符合常理。二、案涉房屋的购买、交款均系徐正南父亲徐晓光一人办理，徐正南仅系受其父亲委托签订一系列合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条的规定，从银行汇款凭据、房款收据可知，徐正南将银行帐户存款转至安泰公司账户的款项为房款。但房款来源，徐正南并不知情。且转款时亦不是徐正南办理的，汇款凭据上亦不是徐正南签字。该收款转款行为均为徐晓光一手办理。徐正南仅系按徐晓光要求提供银行卡号，其他情况并不知情。如安泰公司坚持借贷关系，那么其应对借贷关系成立承担举证证明责任。三、关于购房合同，安泰公司与徐晓光关于同一房屋同一事项签订了多份合同，依时间顺序看，部分合同有徐正南签字，该签字均系按徐晓光委托进行办理。但纵观系列合同，不难看出，该房屋的购买、房款的交纳均系徐晓光与安泰公司协商的结果。四、从安泰公司变更诉讼请求来看，安泰公司亦明知其向徐正南主张的事实不合常理，但其又仅以转款凭据及补充协议证明借贷事实，显然前后矛盾。民间借贷与分期付款买卖协议系两种不同的法律关系，安泰公司将两种不同法律关系混为一谈，虚构事实难以得到法律的支持。综上，请求人民法院驳回安泰公司对徐正南的起诉。 徐晓光辩称：事情是徐晓光办理的，房屋是徐晓光买来送给女儿徐正南的，与徐正南无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：于奇出庭作证，证明安泰公司出借给徐正南13380522元，于奇只负责经办。虽然徐正南对此不认可，徐晓光认为其向于奇借款13380522元,但未提供反驳证据证明，故对于奇证明此款系安泰公司出借的钱款本院予以采信。徐晓光提供2015年9月10日及2015年9月29日的2份收据，证明于奇收到徐晓光偿还借款200万元，因该收据系于奇出具，安泰公司对徐晓光主张的该款系偿还本案13380522元借款有异议，徐晓光未提供其他证据佐证该款与本案13380522元有关，故对此证据本院不予采信。安泰公司提供的2014年11月7日借款合同、冯俊超个人存款账户信息、授权委托书、2015年9月29日借款合同、吉林银行个人业务凭证、物业费收据、说明，证明以上两笔借款系徐晓光向于奇借款，徐晓光偿还200万元系偿还该两笔借款。因以上两笔借款合同系于奇与徐晓光签订，与本案无关，故本院对以上证据不予采信。根据各方当事人的陈述、举证、质证，本院认定事实如下：2013年12月7日，甲方安泰公司（产权人）与乙方徐晓光（承租人）签订《租（售）房产协议书》约定，甲乙双方经充分协商一致，就白山市锦江路棚户区《安泰商都》3、4号楼三、四层及一、二层局部商业用房租（售）事宜达成协议，一、租（售）房屋的坐落地址为锦江路与浑江大街交汇处《安泰商都》3、4号楼三、四层全部及一、二层局部（具体为3号楼101、201,4号楼108、208），建筑面积为三层3号楼1504.73平方米，4号楼1588.94平方米；四层3号楼1504.73平方米，4号楼1588.94平方米；一层3号楼356.09平方米，4号楼196.76平方米；二层3号楼370.58平方米，4号楼196.76平方米。总面积7307.53平方米。二、装修期限为2013年12月1日起至2014年2月28日止，租赁期限2014年3月1日起至2019年2月28日止。三、租金及租金交纳期限，第一年租金为150万元。从第二年起，租金每年比上一年度增加50万元，即第二年为200万元，第三年200万元，第四年200万元，第五年200万元，直至2019年2月28日。双方签订协议3日内，乙方支付甲方50万元作为定金，此笔定金待甲方交付乙方房屋后转为租房押金，如乙方第一年内完成购买则转为购房款。甲方通知交付乙方装修房屋前，乙方交齐第一年应交租金150万元。如果第二年乙方仍无能力购买所承租甲方的上述房屋，则按约定乙方从第二年开始应付甲方的房屋租金为200万元，租金交纳日期为上年租期结束前一个月。若乙方没有按双方租金交纳期限交纳租金，逾期一个月甲方有权解除或终止房屋租赁合同，造成损失由乙方承担。承租方必须按约定向出租方交纳租金。如拖欠租金，出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。七、关于乙方购买该房产的约定。乙方拟在租赁期第一年内购买所租房产，经协商该房产总价定为4600万元。具体操作如下（考虑到乙方实际困难，购房时间可延长一年）1.乙方以自己出资首付款及甲方配合以按揭贷款形式进行操作，在租赁期第一年内完成购房，乙方购买价格为4600万元。其中向银行按揭贷款2300万元，向甲方交纳购房首付款2300万元。考虑到乙方实际困难，甲方同意乙方分期支付购房首付款，分四年按约定时间付讫。第一年支付购房首付款500万元，第二年支付购房首付款700万元，第三年支付购房首付款600万元，第四年支付购房首付款500万元。在租赁期第二年内完成购房，乙方购买价格为5000万元，其中向银行按揭贷款2500万元，向甲方交纳购房首付款2500万元。考虑到乙方实际困难，甲方同意乙方分期支付购房首付款，分四年按约定时间付讫。第一年支付购房款500万元，第二年支付购房首付款800万元，第三年支付购房首付款700万元，第四年支付购房首付款500万元。从租赁期第三年开始到租赁期结束乙方不再有购房资格。以上乙方分期支付购房首付款的时间在补充协议中另行说明。2.乙方如能在租赁期的第一年内按约定完成购房，第一年租金则转为购房首付款，否则只能以租金使用；乙方如能在租赁期的第二年内按约定完成购房，甲方退还收到乙方按付讫购房款之日起至租赁期结束已收讫的租赁费，否则甲方不退还租赁费。3.乙方如不能在规定时间内按约定支付购房首付款，逾期部分则按月5%计算支付违约金，直至还款为止。4.如乙方不能在租赁期前两年内按约定完成购房，则在租赁期结束后甲方有权收回全部出租房屋。5.如乙方不能按约定时间支付购房首付款，则甲方不予配合办理产权证。6.如乙方在购房期间遇国家政策调整，如银行不予放贷、按揭贷款首付达到总房款70%等因素，则此协议涉及乙方按揭贷款购房内容全部作废，由此乙方在租赁期内如不能以其它方式购买该房产，则在租赁期结束后甲方收回全部出租房屋。安泰公司在落款甲方处加盖公章，徐晓光在落款乙方处签名。以上协议系徐正南提供。安泰公司提供的甲方安泰公司（产权人）与乙方徐晓光（承租人）签订《租（售）房产协议书》内容与以上协议内容一致，但安泰公司在落款甲方处加盖公章，徐晓光、徐正南在落款乙方处签名，徐正南对系其本人签名不持异议。 2014年6月30日，甲方安泰公司与乙方徐正南（购房人）、徐晓光（第一连带担保责任人）签订《租（售）房产协议书之补充协议首付款分期还款协议书（一）》约定，乙方购置甲方建设的白山市《安泰商都》3号楼第000101、000201；4号楼000108、000208号门市房，建筑面积1120.19平方米，总价款26660522元，按揭贷款1328万元，应交首付款13380522元。由于乙方资金周转暂时困难，甲方同意乙方分期支付购房首付款，甲方就乙方分期支付首付款按2013年10月7日签订的租（售）房产协议书中第七条约定执行。具体约定如下：一、还款时间及还款额度，乙方欠甲方首付款于2014年10月7日到2018年10月7日之前陆续向甲方偿还，即2014年10月7日至2015年10月6日乙方还款额为289万元，2015年10月7日至2016年10月6日乙方还款额为404万元，2016年10月7日至2017年10月6日乙方还款额为346万元，2017年10月7日至2018年10月6日乙方还款额为289万元。偿还原则为乙方按上述已确定的还款期限顺次每半年（时点为每年4月6日和10月6日）还款一次，每次还款额度为每年应还款额度的50%，如乙方年还款额不足约定额度、延长还款期限或无力继续偿付剩余首付款，按违约责任中的条款执行。二、违约责任。协议签订后在履行中，乙方要认真履约，在双方约定时间内还清首付款，否则乙方须向甲方支付违约金。具体为1.每年还款两次（按协议书第一条约定执行），自乙方应还所欠甲方首付款日起，每逾期一天，乙方向甲方支付违约金3500元，此种情况最长逾期天数为90天，否则按第2条约定执行；2.如乙方应还款逾期天数超过90天，乙方按照第1条约定支付之前90天违约金，从第91天起乙方每日向甲方支付付讫后剩余首付款1%的违约金，此种情况最长逾期天数为90天，否则按照第3条约定执行。3.如应还款逾期天数超过180天，即视为乙方无继续偿付剩余首付款能力，甲方不予退还乙方已偿还所欠甲方首付款和乙方投入所租购全部房产的装修费，双方购房合同、租（售）协议连同补充协议全部解除，甲方有权自行处置乙方所购买甲方上述的全部房产。 2014年6月23日、6月24日、6月25日安泰公司通过于奇账（卡）户由于奇以转账形式分别向徐正南转款500万元、3694746元、4685775元。2014年6月23日、6月24日、6月25日，徐正南通过白山市浑江区农村信用合作联社市郊信用社向安泰公司分别转款500万元、3694746元、4685775元，该进账单载明购房款。2014年6月25日，安泰公司向徐正南出具8694746元和9365776元收据两张，一张收据载明安泰商都3号楼000101-000201室首付款，总金额17294746元，贷款额860万元。另一张收据载明安泰商都4号楼000108-000208室首付款，房款9365776元，贷款额468万元。2014年10月24日，徐正南分别向中国工商银行股份有限公司白山新民支行贷款468万元、860万元，以上贷款直接进入安泰公司账户。 庭审中，徐正南、徐晓光认可2014年6月23日、24日、25日收到由于奇卡里转入徐正南卡里的共计13380522元，用于支付安泰商都3号楼000101、000201号、4号楼000108、000208号门市房的房款。徐晓光、徐正南认可房屋租金由徐正南收取。各方均认可安泰商都3号楼000101、000201号、4号楼000108、000208号门市房的房款已全部缴纳完毕，总计房款为26660522元。 本院认为：2014年6月30日，安泰公司与徐正南签订的《租（售）房产协议书之补充协议首付款分期还款协议书》是双方真实意思表示，合法有效。该协议系针对本案房屋首付款分期支付的约定，而在2014年6月23日、24日、25日徐正南已向安泰公司支付首付款13380522元。2014年6月25日，安泰公司为徐正南出具两份收据，载明安泰商都3号楼000101、000201号总房款17294746元，贷款额860万元，4号楼000108、000208号房款9365776元，贷款额468万元。2014年10月24日，徐正南向中国工商银行股份有限公司白山新民支行分别贷款468万元、860万元亦直接汇入安泰公司账户，证明徐正南在2014年10月24日已履行完以上房屋全部房款的缴纳义务，且庭审中各方均认可以上房屋房款已全部缴纳完毕。安泰公司交付了房屋，双方房屋买卖合同已履行完毕，故该协议不能作为认定案涉款项的借款依据。安泰公司以此作为依据主张违约金，本院不予支持。因总房款26660522元中的13380522元系由安泰公司汇入徐正南卡中，徐正南将此款又汇给安泰公司作为以上房屋的部分房款，而房屋的买受人为徐正南，房屋租金亦由徐正南收取。并且，徐晓光也认可13380522元系向于奇借款，故本院认定该13380522元系借款。因于奇出庭证实，该款系安泰公司出借。同时，该款又汇入徐正南卡中，徐正南购买房屋并收取租金，故本院认定安泰公司与徐正南存在借贷关系，借款数额为13380522元。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，现安泰公司主张徐正南还款13380522元，符合法律规定，本院予以支持。 安泰公司主张徐晓光承担连带还款责任，因本案无证据证明徐晓光为该笔借款承担保证责任，故对安泰公司的该项主张，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款“借贷双方没有利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。”的规定，本案没有证据证明安泰公司与徐正南之间的借款约定了违约金、利息，安泰公司主张自2015年4月7日起开始支付违约金，本院不予支持。安泰公司于2018年8月31日向本院起诉主张权利，徐正南应自2018年9月1日起向安泰公司支付按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，至还清之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百零六条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，判决如下： 一、徐正南于本判决生效之日立即偿还长春市安泰房地产开发有限公司借款本金13380522元； 二、徐正南于本判决生效之日立即给付长春市安泰房地产开发有限公司自2018年9月1日起至还清之日止以尚欠借款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息； 三、驳回长春市安泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费135802元，长春市安泰房地产开发有限公司负担40741元，徐正南负担95061元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  高明义 审 判 员  刘巍丹 代理审判员  丛金海 二〇一八年十月三十一日 书 记 员  赵冠铭