福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初7347号 原告：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地：福建省南安市柳城普莲路，统一社会信用代码：913505838563031990。 负责人：林新宇，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭建幸，该支行员工。 被告：唐长江，男，1968年5月8日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告：南安瑞安房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市省新镇省东村，统一社会信用代码：91350583054332668Y。 法定代表人：吴其系。 原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建设银行南安支行）诉被告唐长江、南安瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告建设银行南安支行的委托代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告唐长江、瑞安房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 建设银行南安支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除建设银行南安支行与唐长江签订350656302-2012-20161078921号个人住房借款合同；2、请求判令唐长江立即偿还尚欠个人住房借款本金余额人民币512163.52元及2018年6月1日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算），暂计至2018年7月31日尚欠利息和罚息3724.28元；3、请求判令建设银行南安支行有权从处分唐长江提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、请求判令瑞安房地产公司承担唐长江所欠贷款的连带清偿责任；5、本案诉讼费及建设银行南安支行为实现债权而支出的其它费用由被告承担。庭审过程中，建设银行南安支行向本院提出变更诉讼请求，变更第2项为：请求判令被告唐长江立即偿还尚欠个人住房借款本金余额人民币505238.11元及2018年9月1日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）。事实和理由：2016年11月11日唐长江因向瑞安房地产公司购买位于南安市，交完规定的首期款后因自有资金不足；唐长江向建设银行南安支行申请个人住房按揭贷款人民币550000元，贷款期限自2017年1月1日起至2037年1月1日止，由唐长江购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由瑞安房地产公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为350656302-2012-20161078921号，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本息还款法，借款人未能按合同约定按时足额还本付息，经建设银行南安支行多次崔收现为逾期贷款。依据借款合同第十六条第一款（一）条及第十七条第二、三、十三款的规定，建设银行南安支行决定提前收回被告尚欠借款本金余额人民币505238.11元及相应的利息和罚息。故具状起诉，请求判如所请。 唐长江、瑞安房地产公司均未作答辩，也未提供证据。 本院经审理认定如下事实： 2016年11月16日，建设银行南安支行与唐长江、瑞安房地产公司共同签订一份编号为350656302-2012-20161078921号的《个人住房借款合同》。合同主要约定：一、唐长江向建设银行南安支行借款550000元用于向瑞安房地产公司购买位于南安市的房产，借款期限自2017年1月1日起至2037年1月1日止（借款期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致的，以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整），借款年利率为基准利率下调10%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及前述浮动比例，在本同约定的每个利率调整日调整一次，在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率；罚息利率为年利率，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额约为4182.21元；借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。二、唐长江以上述瑞安中心城2号楼1506室房产为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金等，以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；三、瑞安房地产公司为唐长江的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，在此之前，即便贷款人已经取得对该抵押财产的抵押权，保证人在本合同项下的保证责任均不因此发生任何减免。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保是否为借款人自己所提供、借款人是否向其他担保人提出权利主张，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。 2016年11月24日，建设银行南安支行与唐长江就瑞安中心城2号楼1506室房办理了预购商品房抵押权预告设立登记〔《不动产登记证明》编号：闽（2017）南安市不动产证明第3201578号〕。2017年1月1日，建设银行南安支行依《个人住房借款合同》发放贷款550000元。借款后，唐长江未能依合同约定按期足额还款，唐长江尚欠建设银行南安支行借款本金505238.11元及2018年9月1日起的利息和罚息。 上述事实，有建设银行南安支行提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、《个人住房借款合同》、《不动产登记证明》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息等证据为证，上述证据与代理人在庭审中的陈述相互印证，其来源真实合法，具有关联性，本院予以采信，并作定案依据。 本院认为，建设银行南安支行与唐长江、瑞安房地产公司签订的《个人住房借款合同》主体适格，当事人意思表示真实，合法有效。建设银行南安支行依约发放贷款，但唐长江未能按约定还款，系属违约，根据合同约定，建设银行南安支行有权解除双方之间的借贷关系，要求唐长江立即清偿借款本息。唐长江尚欠建设银行南安支行借款本金505238.11元及2018年9月1日起的利息和罚息，有《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息等证据证实，事实清楚，证据充分，双方之间的权利义务关系明确，唐长江应予清偿。瑞安房地产公司自愿为本案借款提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证方式为连带责任保证，因本案讼争房产至今未办理抵押登记手续，故上述债务在合同约定的担保期间内，瑞安房地产公司应对唐长江尚欠建设银行南安支行的借款本息承担连带清偿责任。瑞安房地产公司承担保证责任后，有权向唐长江追偿。综上，建设银行南安支行关于解除其与唐长江、瑞安房地产公司签订的《个人住房借款合同》，唐长江偿还尚欠借款本金505238.11元及其利息、罚息，瑞安房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定以及《中华人民共和共担保法》第三十三条的相关规定，本案讼争房屋上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建设银行南安支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对讼争房屋的处分，而并非对讼争房屋享有现实抵押权，故建设银行南安支行关于其有权从处分讼争房屋所得的价款中优先受偿的主张于法无据，本院不予支持。唐长江、瑞安房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司南安支行与唐长江、福建省南安市龙建房地产开发有限公司于2016年11月16日签订的编号为350656302-2012-20161078921的《个人住房借款合同》； 二、唐长江应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金505238.11元及其利息、罚息（自2018年9月1日起至实际还款之日止的利息、罚息按中国人民银行的有关规定与合同约定计算）； 三、南安瑞安房地产开发有限公司对唐长江的上述债务承担连带清偿责任，南安瑞安房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向唐长江追偿； 四、驳回中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9064元，减半收取计4532元，由唐长江、南安瑞安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  谢清彬 二〇一八年十月一十七日 书记员  吴桂菊 速录员  洪毓莹 附：本案适用的法律条文、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。