广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33917号原告（反诉被告）：陈豪，男，汉族，1990年7月2日出生，身份证登记住址：广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：詹双翠，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市瑞瑭商务服务有限公司。住所地广东省广州市越秀区解放南路39号2317房。法定代表人：罗智辉，该司总经理。委托诉讼代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告）陈豪与被告（反诉原告）广州市瑞瑭商务服务有限公司（以下简称瑞瑭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈豪委托诉讼代理人詹双翠，被告瑞瑭公司委托诉讼代理人陈广鹏、林生龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈豪提出诉讼请求：1.判令被告向原告退回111803元（原告交纳了保证金119000元，依被告减免商铺租金通知，2020年3月减免60%，2020年3月应付租金为41316元÷31天×实际经营9天×60%=7197元，119000元-7197元=111803元）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告（承租方／乙方）与被告（出租方／甲方）于2018年1月19日签订了NO.租字第011005（07）号《万菱广场商铺租赁合同》（下简称“租赁合同”），合同约定原告承租被告位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场l层甲方编号为011005（1层A区5号铺位）的商铺，面积24.59平方米，经营用途为：玩具类。租期为2018年6月1日至2021年5月31日共36个月，租金采取按年递增式，2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金标准为41316元／月。合同签订后，原告正常履行合同义务至2020年1月。2020年1月底突然暴发新冠疫情，原告为配合国家抗疫管控需要，从2020年1月23日开始闭门歇业，直至2020年3月12日才被允许复工，但受疫情影响根本无客户进入万菱广场。原告每月固定支出高达55037.3元（商铺租金41316元／月+管理费1721.30元／月+3个工人10000元／月+2000元仓库租金），自新冠疫情管控停业后收入为零，库存积压严重，经营难以为继。原告于3月18日向被告发出《申请公函》，要求减免2020年2月租金，3月减免60%租金及3月电费，并依双方签订的《万菱广场商铺租赁合同》第七条第三款约定“租赁期间，因自然灾害、战争或政府法令规定禁制等不可抗力之事件而导致双方无法继续执行本合同，任何一方均不得向对方索赔”，原告提出2020年3月20日前终止合作、解除租赁合同、退回保证金，但未收到被告回复。无奈之下原告又于2020年3月26日再次向被告发出《解约函》，要求2020年3月20日终止租赁合同并于30个工作日内退回119000元保证金未果，后于2020年6月11日收到被告发来的《解除合同通知书》，被告认为原告违约，保证金不予退回。原告认为：双方所签的《万菱广场商铺租赁合同》受突如其来的新冠疫情影响无法继续履行，原告于2020年3月26日向被告发出《解约函》，被告已于2020年3月27日收到此函，租赁合同已解除。根据租赁合同第七条第三款的约定，原告解除合同后无再继续支付租金之义务，不构成违约，被告亦无权向原告索赔，故应向原告退回保证金。请求法院判如所请。针对原告陈豪的起诉，被告瑞瑭公司答辩称：不同意原告的本诉请求，请法院予以驳回。一、本案并不存在不可抗力的情形。本案是属于租赁合同纠纷，并不是旅游或者运输合同，在疫情防控期间，涉案商铺的交付和使用并不存在不可克服的障碍。租赁期内，万菱广场保持正常运营和开放状态，瑞瑭公司从未采取过封闭涉案商铺或强制禁止营业等措施。涉案商铺一直由陈豪占有、控制、仓储或对外经营，租赁合同的履行不存在不可克服的障碍，本案当然不适用不可抗力的规定。陈豪也没有权利根据租赁合同第七条第三款的内容主张免除责任或者解除合同。二、2020年1月28日至2月8日期间，从广东省政府到广州市商务局等政府部门均陆续发布企业复工复产的相关通知，而复工的通知也对相关流程及手续做出了明确指引，陈豪完全可以根据以上通知申请复工复产。陈豪因个人原因怠于申请，产生的损失应由其自行承担，不应当转嫁给瑞瑭公司。三、陈豪作为违约方无权解除租赁合同。陈豪在本案并不存在法定或约定合同解除的事由，陈豪在3月18日发出的申请公函、2月26日发出的解约函，均不产生解除租赁合同的法律效力。合同解除是法律允许守约方在对方违约的情况下所采取的补救措施，其选择权利在于守约方。陈豪拖欠租金甚至是擅自离场，构成严重违约，无权主张解除租赁合同。四、基于陈豪的严重违约，瑞瑭公司有权解除租赁合同，并没收履约保证金。陈豪在2020年3月20日在未取得瑞瑭公司同意的情况下擅自离场，同时拖欠2月1日至3月20日期间的租金，根据租赁合同第6.2款以及第8.4款的约定，瑞瑭公司有权解除合同及没收履约保证金。五、本案也不存在应当强制适用减免租金的情形，涉案的租赁铺位并非国有房屋，双方租赁合同的履行也没有受到疫情或者疫情防控措施的影响。反而是陈豪提前撤场的违约行为给瑞瑭公司造成了铺位空置的严重损失。我方恳请法院在本案考虑适用情势变更原则的时候要非常慎重，也希望从严把握。被告瑞瑭公司同时提起反诉请求：1.判令原告陈豪向被告瑞瑭公司支付2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金67971.48元以及逾期付款违约金（以每月拖欠租金为基数，按每日千分之二的标准，自欠费当月6日起计至付清款项之日止，暂计至2020年8月31日的违约金为26730.12元，逾期付款违约金以不超过本金为限）；2.本案诉讼费用由原告陈豪负担。针对被告瑞瑭公司的反诉请求，原告陈豪答辩称：不同意被告瑞瑭公司的反诉请求，请法院予以驳回。一、原告陈豪是基于合同适用不可抗力条款解除合同，且已履行了沟通和通知程序，不构成擅自提前撤场，不属于违约。受疫情严重影响，租赁合同目的不能实现，解除合同属于原告陈豪的自救行为。二、被告瑞瑭公司主张原告陈豪支付2月份整月租金和3月份20天的租金，对原告陈豪明显不公平。因被告瑞瑭公司公布的租金减免通知中，2月份的租金全免，3月份的租金减免60%及免交3月份电费。实际上，2020年2月闭市期，整栋商厦未复工复业，原告陈豪应享受2月份的租金全部减免优惠。2020年3月1日，被告瑞瑭公司组织复工复业后，原告陈豪3月12日获批允许复工，但受疫情影响无客流。故原告陈豪实际经营的时间为3月12日至3月20日共9天，3月20日即撤场搬离了涉案商铺，应按照被告瑞瑭公司发出的租金减免政策，只应收取原告陈豪3月份9天的租金。经审理查明，瑞瑭公司作为甲方（出租方），陈豪作为乙方（承租方）于2018年1月19日签订了《万菱广场商铺租赁合同》，约定：一、商铺位置、面积。双方同意出租、承租位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场1层，编号为011005（1层A区5号铺位）的商铺；甲方出租给乙方的商铺计租面积为24.5900平方米（包括该商铺相应的分摊面积）。该面积为本合同约定的计租面积。二、经营范围。商铺的用途为玩具类。三、租赁期限、租金、费用及履约保证金。本合同租赁期为36个月，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，租赁期间双方同意采取以下租金确定方式：2018年6月1日至2019年5月31日的月租金额为39349元，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金额为41316元，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金额为43382元。乙方须于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金、管理费、上个月铺内电费等各项费用。签订本合同时，乙方需一次性向甲方交纳119000元作为履约保证金，合同期满或终止时，如乙方无任何违约情形，甲方于合同期满或终止后30个工作日内，将保证金足额无息返还乙方。在合同期内，乙方不得以其交付的履约保证金抵扣租金、其它应缴纳的费用以及其它应承担的违约责任。六、违约处理。租赁期间，乙方拖欠租金或管理费等任何由甲方收取的费用，视为乙方违约，甲方有权自乙方拖欠费用之日起向乙方收取违约金，违约金按照拖欠金额的每日千分之二计算，计至乙方实际缴清所有拖欠费用之日止。租赁期间，发生乙方单方停止营业累计达7天以上、拖欠甲方费用时间累计超过1个月等情况，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同、不予退还履约保证金、要求乙方付清所有的欠款欠费，并按合同剩余租赁期间租金总额的30%收取乙方的违约金。七、合同的生效、延期、终止。租赁期间，因自然灾害、战争或政府法令规定禁制等不可抗力之事件而导致双方无法继续执行本合同，任何一方均不得向对方索赔。八、合同解除。如乙方在本合同生效后3个月内要求解除合同，甲方有权没收乙方履约保证金，乙方已付的租金不予退还，同时向甲方支付相当于本合同剩余租赁期间租赁总额15%的赔偿金。如乙方在本合同生效后3个月要求解除本合同的，乙方应提前三个月时间书面通知甲方，甲方有权没收乙方履约保证金，乙方已付的租金不予退还，同时向甲方支付相当于本合同剩余租赁期间租赁总额30%的赔偿金。2017年9月22日，陈豪签收了《收楼（铺）验收记录表》。2018年1月19日，瑞瑭公司向陈豪开具了收到商铺租金押金金额为119000元的收据。2020年3月18日，陈豪向瑞瑭公司发出《申请公函》，函中称受新冠疫情影响，门店一度停摆、现金流为零。3月12日复工开铺后，万菱广场人流为零，无客源无订单，客流恢复时间无法预估。陈豪租金管理费金额高，货品货源积压，导致商铺经营难以为继。根据租赁合同第七条及合同法关于不可抗力条款的规定，申请瑞瑭公司减免2月份租金，3月份租金减免60%及3月电费，并申请2020年3月20日前终止双方的合同，解除双方的合同。陈豪将配合瑞瑭公司的撤场工作要求，撤场后请瑞瑭公司全部退回其支付的租赁押金及物业管理费押金。陈豪于2020年3月27日向瑞瑭公司发出了解约函，表示《申请公函》未得到书面答复，受疫情影响，涉案商铺于2020年3月20日再度关门歇业。根据合同约定和合同法规定，特通知瑞瑭公司于2020年3月20日起终止双方的合同，解除双方的租赁合同，并要求瑞瑭公司返还租赁保证金。陈豪在诉讼中表示其于2020年3月20日从涉案商铺撤场。瑞瑭公司表示其司于2020年3月21日知道陈豪撤场，其司在确定涉案商铺重新出租后的6月份才向陈豪发出的解除合同通知书。瑞瑭公司于2020年6月10日向陈豪送达了《解除合同通知书》，通知陈豪截止2020年6月2日拖欠的租金、物业管理费、电费等，且未在取得瑞瑭公司许可的情况下自行撤场。陈豪的行为已构成严重违约，应承担违约责任。根据合同约定，现瑞瑭公司行使合同解除权，《万菱广场商铺租赁合同》等合同自本通知送达陈豪之日起解除，办理租赁备案手续的《广州市房屋租赁合同》也同时解除。瑞瑭公司将自行收回商铺铺位，不予退回陈豪已缴纳的保证金，请陈豪于2020年6月8日清理场地并付清前述各项欠费，同时瑞瑭公司保留追讨陈豪支付剩余租期内租金总额30%作为违约金的权利。诉讼中，陈豪提交了内容来源为搜狐，发布主体为万菱广场的宣传网页部分截图，截图内容显示万菱广场于2020年3月1日正式复市。瑞瑭公司否认该截图的真实性，称该截图来源于网站截图，非万菱广场的官方网站，且万菱广场从2020年1月至今均保持正常开业及流通状态，保障商户可以充分使用租赁商铺。2020年2月5日，瑞瑭公司发出《万菱广场关于减免商铺租金的通知》，主要内容为：为贯彻相关部门关于疫情防控工作的部署，公司愿与各商户同舟共济，携手打赢疫情防控战。对于符合以下条件的商铺累计减免一个月租金：承租方于2020年2月9日前按照规定办理复工备案手续，且经政府出具备案意见，商铺不存在占道经营等行为的。减免一个月的租金分三期，2020年2月份减免当月的租金的50%，2020年3月份减免当月租金的25%，2020年4月减免当月租金的25%。以上租金减免方案以与我方签订补充协议内容为准，自补充协议签署之日起生效。2020年3月9日，瑞瑭公司发出《万菱广场关于减免商铺租金的通知（二）》，主要内容为：为贯彻相关部门关于疫情防控工作的部署，公司愿与各商户同舟共济，携手打赢疫情防控战。经研究考虑，瑞瑭公司制定最新的商场商铺租金减免政策—累计减免2.5个月租金。2020年2月份租金全免（如已缴纳2月份租金的，自动转为3月份及以后租金），2020年3月份租金减免60%及免缴3月份电费；2020年4月份租金减免50%，2020年5月份租金减免40%。享受以上减免政策的商户，应主动履行以下条款：1.2020年3月12日之前对承租的商铺正常复业；2.2020年3月20日前缴清2月份管理费、水电费；3.2020年3月26日前缴清2020年3月份租金的40%以及2020年3月份管理费。商户履行上述条款后，公司即与商户签订书面的租赁合同补充协议，租金减免方案正式生效，否则仍按租赁合同约定执行。在本案诉讼中，瑞瑭公司称：为了案件的处理，瑞瑭公司同意不再向陈豪进一步主张以下权利：1.2020年3月21日自2020年6月8日合同解除日期间的租金；2.剩余租期内总租金的30%赔偿金的违约责任。本院认为，陈豪与瑞瑭公司签订的《万菱广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因疫情突然暴发，广东省人民政府决定于2020年1月23日启动我省重大突发公共卫生事件一级响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动等。《万菱广场商铺租赁合同》约定的商铺用途为玩具销售，疫情的爆发确实对陈豪租用商铺造成较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，新冠疫情对于租赁合同的履行属于不可抗力。但是，新冠疫情并未达到导致案涉租赁合同不能履行的程度，故陈豪不享有行使约定或法定解除合同的权利。在未与瑞瑭公司就解除合同达成一致意见的情形下，陈豪于2020年3月27发出的《解约函》并不发生合同解除的法律效力。基于瑞瑭公司于2020年6月10日向陈豪送达了《解除合同通知书》，双方之间就案涉商铺形成的租赁合同法律关系于2020年6月10日解除。关于陈豪单方发出解约函并于2020年3月20日擅自撤场应承担的违约责任。双方在租赁合同第八条明确约定，对于承租人在合同生效后三个月后解除合同的，瑞瑭公司有权没收履约保证金、已支付的租金不予退还、有权要求陈豪支付剩余租赁期间租金总额的30%的赔偿金。因本案为租赁合同纠纷，作为出租人的瑞瑭公司负有提供适租物业的合同义务，但在疫情的影响下，案涉商铺不具有适租的充分条件。现瑞瑭公司表态放弃向陈豪主张2020年3月21日至合同解除之日期间的租金、放弃向陈豪主张支付剩余租赁期间租金总额的30%的赔偿金的违约责任。本着尊重当事人意思自治的合同自由原则、疫情期间风险共担的原则、保障双方当事人合法权益的公平原则，本院认定陈豪的违约行为应承担的违约责任，以瑞瑭公司没收租赁保证金119000元为宜。瑞瑭公司不得再以租赁合同第八条主张其他违约责任。关于2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金，租赁双方亦应对租金共担责任，基于公平原则，本院酌定陈豪向瑞瑭公司支付2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金的50%即33985.5元[（41316+41316÷31×20）×50%]，瑞瑭公司主张超过33985.5元的租金部分，本院不予支持。陈豪主张其实际使用商铺天数为9天，应按照瑞瑭公司发布的租金减免通知支付9天的租金，亦因理据不足，本院不予支持。因被告拖欠上述时段的租金并非恶意，瑞瑭公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈豪向被告广州市瑞瑭商务服务有限公司支付2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金33985.5元；二、驳回原告陈豪的全部诉讼请求；三、驳回被告广州市瑞瑭商务服务有限公司的其它反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2536元，由原告陈豪负担。反诉案件受理费1084元，由原告陈豪负担389元，被告广州市瑞瑭商务服务有限公司负担695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  彭新露人民陪审员  曲敏华二〇二一年四月二十六日法官 助理  刘晓垌书 记 员  李剑宇