湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初3676号 原告：向俊霖，男，1979年6月18日出生，汉族，户籍地湖南省新晃侗族自治县米贝乡歇场坡村唐家组。 委托诉讼代理人：周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司，住怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦****。 法定代表人：邹明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨小利，男1982年5月26日出生，汉族，住河北省迁安市夏吉营镇六道沟村**，系该公司员工。 原告向俊霖与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向俊霖委托诉讼代理人周娟、被告委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向俊霖向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金27752.47元。事实和理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾。为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”。原告与被告于2015年8月28日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区9幢801号房屋出售给原告，房屋总价款为365683元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。 被告所建房屋至今未达到交付条件，原告已自行于2017年7月31日收房，被告已构成违约，故应按照上述《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约金共计27752.47元，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告怀化市大汉置业有限公司答辩称：答辩人不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。《怀化市商品房买卖合同》第六条第一款款约定，买受人应当在交房之前将房屋修建资金缴清。《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按照有关规定由乙方自行缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。答辩人已在2016年12月通知被答辩人办理入伙手续，所售的房屋在2017年12月22日消防验收合格，达到法定交房条件。被答辩人于2017年7月31日办理了房屋交接手续，不应当承担逾期交房责任。 本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方、以下简称怀化电信工会）与被告（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方开发的“大汉龙城．电信智能小区”，本小区住宅楼共10栋，设计为935套住宅楼；甲方保证其团购业主不少于700户；甲方保证向乙方提交加盖甲方单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改，2013年11月30日后甲方原则上不得追加团购业主名单；团购房屋整体实收均价为3000元/㎡，具体单户房屋价格以双方核定的价格表为准；购房业主于2013年11月30日前缴纳定金10万元/户，方可参与团购活动，享受团购优惠方式及价格；甲方在收到乙方通知约定的期限内，分批次组织团购业主与乙方签订《商品房买卖合同》；本小区于2016年3月31日前竣工验收合格并交付。2015年7月28日，怀化电信工会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间变更为2016年12月31日前，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费；如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。 2015年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城．电信智能小区”第9幢8层801号房，购房总金额365638元；房屋专项维修资金由原告（买受人）自行向房屋专项维修资金管理部门缴存（合同第六条）；（合同第十一条）被告应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实延期交房……原告没有按约定付清购房款、支付商品房专项维修资金……；（合同第十二条）商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。后原、被告又签订《补充协议》，约定商品房交房条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告依约支付购房款，被告至今未将房屋交付给原告。本案所涉商品房，至今尚未办理竣工验收。2017年7月31日，被告将涉诉房屋交付给原告，并办理了房屋交接手续。 在庭审中，被告对原告提交的中国电信集团工会怀化市委员会的证明的真实性合法性提出异议，认为《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》不适用原告。同时认为原告应当在房屋交付前交纳专项维修资金，否则其可以延期交房。 本院认为：本案所涉的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，均是当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予全面适当履行。本案《商品房团购协议书》明确约定怀化电信工会保证向被告提交加盖其单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改。对原告是不是团购成员，完全可以由被告提供团购成员名单予以确定，但其未向本院提交该名单，同时原告提供了中国电信集团工会怀化市委员会的证明，故本院认为《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》对原告适用。被告未能依约于2016年12月31日前交房给原告，应按约定赔付原告逾期交房违约金。本案中，原告要求违约金从2017年1月1日开始计算，故违约金的具体数额为：27751.53元（2017年1月1日至2017年7月31日逾期212天，20000元＋365638元×0.0001×212天≈27751.53元）。涉房屋至开庭时，未经商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，不能达到合同约定的交房条件。同时合同约定由原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，未约定具体的缴存时间。被告提出原告未在房屋交付前缴纳房屋专项维修资金，其享有延期交房的权利抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告向俊霖支付逾期交房违约金27751.53元； 二、驳回原告向俊霖其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费494元，减半收取计247元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  舒珏惠 二〇一八年十月八日 代理书记员  肖圣岚