山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0113民初1328号 原告：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市长清区。 法定代表人：廖嘉宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王兆娜，女，1985年7月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市槐荫区。 被告：张俊岭，男，1983年10月3日出生，汉族，住济南市长清区。 被告：展苓苓，女，1985年10月30日出生，汉族，住济南市长清区。 原告济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大绿洲）与被告张俊岭、展苓苓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大绿洲的委托诉讼代理人王兆娜到庭参加诉讼，被告张俊岭、展苓苓经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大绿洲向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的济南市商品房买卖合同；2、请求判决被告以所交的全部款项即221181元作为违约金向原告承担违约责任；3、请求判决被告于合同解除后协同原告到相关政府部门撤销房屋的网签和备案手续，同时办理退房手续，将房屋腾空恢复原状后返还原告；4、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年9月20日，恒大绿洲与张俊岭、展苓苓签订济南市商品房买卖合同，张俊岭、展苓苓购买恒大绿洲，房屋总价款919342元，按合同约定，张俊岭、展苓苓应交纳首期款276342元，剩余64.3万元采取银行按揭方式付款，张俊岭、展苓苓实际交纳首付款221181元。恒大绿洲、张俊岭、展苓苓、中国农业银行股份有限公司济南历城支行三方签订了个人购房担保借款合同，合同约定：恒大绿洲为张俊岭、展苓苓承担阶段性连带保证责任。截至2018年8月10日，张俊岭、展苓苓累计19期未按照担保合同约定还款，恒大绿洲账户中的61691.07元因张俊岭、展苓苓违约被银行扣划。根据商品房合同附件五第二条第（一）款第4项及第（四）款之规定，张俊岭、展苓苓未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致恒大绿洲承担保证责任的，恒大绿洲有权单方解除合同，收回房屋，张俊岭、展苓苓所交全部款项不予退还，同时张俊岭、展苓苓需协同恒大绿洲到政府相关部门办理有关解除合同的手续。 张俊岭、展苓苓未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩。 本案恒大绿洲围绕诉讼请求依法提交了证据，对恒大绿洲所提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审查，本院认定事实如下：2012年9月20日，恒大绿洲与张俊岭、展苓苓签订济南市商品房买卖合同【合同编号：销售（字）201245763】，约定张俊岭、展苓苓购买由恒大绿洲建设的位于济南市长清区凤凰路以东、北大沙河以南、琵琶山以西、长清大道以北的济南恒大绿洲B地块房屋，建筑面积180.04平方米，合同总价款919342元。合同付款方式及期限约定采取银行按揭付款方式，2012年9月12日前支付首期房款276342元，余款64.3万元须在2012年9月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。 购房合同附件五合同补充协议第二条第一款第四项约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。 合同签订后，张俊岭、展苓苓分五次支付了首付款共计221181元，2014年6月30日张俊岭、展苓苓办理收楼手续，现涉案房屋已经办理商品房备案。2012年10月19日，张俊岭、展苓苓作为借款人及抵押人、中国农业银行股份有限公司济南历城支行作为贷款人、恒大绿洲作为保证人，三方签订个人购房担保借款合同，约定中国农业银行股份有限公司济南历城支行向张俊岭、展苓苓发放个人一手住房购置贷款643000元用于购住房，借款期限为360个月，恒大绿洲承担连带保证责任。上述合同签订后，张俊岭、展苓苓履行部分还款义务后由于其未按时偿还银行贷款，恒大绿洲承担保证责任，截至2018年8月10日，恒大绿洲代张俊岭、展苓苓偿还19期贷款，本息共计61691.07元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点有三：一、恒大绿洲是否有权单方解除合同；二、合同解除后违约责任的承担；三、合同解除后的后续事宜。对于焦点问题一，恒大绿洲与张俊岭、展苓苓签订的济南市商品房买卖合同，与张俊岭、展苓苓、中国农业银行股份有限公司济南历城支行签订的个人购房担保借款合同，系当事人真实意思表示，各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现张俊岭、展苓苓未履行其银行贷款合同中约定的义务，导致恒大绿洲承担了保证责任，根据双方签订的济南市商品房买卖合同附件五第二条第四款第一项约定，解除合同的条件成就，恒大绿洲有权单方解除涉案合同。故恒大绿洲要求解除涉案济南市商品房买卖合同的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。 对于焦点问题二，本案中，张俊岭、展苓苓未完全履行济南市商品房买卖合同与个人购房担保借款合同项下之义务，导致恒大绿洲承担保证责任，致使涉案济南市商品房买卖合同解除，应负违约责任，并承担支付违约金的义务。但恒大绿洲与张俊岭、展苓苓签订的济南市商品房买卖合同附件五第二条第四款第一项系格式条款，其对购房合同解除的约定虽然有效，但其对违约金的约定明显有违公平原则，加重对方责任且排除对方要求返还已支付购房款的合法权利，应属无效，故恒大绿洲要求对张俊岭、展苓苓已支付购房款作为违约金不予返还的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综合考量市场交易习惯及本案房屋总价值，参考恒大绿洲代张俊岭、展苓苓偿还的贷款本息金额，本院酌定张俊岭、展苓苓向恒大绿洲支付违约金45000元。 对于焦点问题三，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，张俊岭、展苓苓已经办理涉案房产的收楼手续，现双方签订的商品房买卖合同解除，张俊岭、展苓苓应将房屋恢复原状并返还恒大绿洲，且有义务配合恒大绿洲到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同网签及备案手续，故恒大绿洲的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、济南恒大绿洲置业有限公司与张俊岭、展苓苓于2012年9月20日签订的合同编号为销售（字）201245763的济南市商品房买卖合同于本判决生效之日起解除； 二、由张俊岭、展苓苓支付济南恒大绿洲置业有限公司违约金45000元，可于本判决生效后从张俊岭、展苓苓已支付购房首付款中予以扣除； 三、张俊岭、展苓苓于本判决生效之日起十日内，协助济南恒大绿洲置业有限公司到房屋产权登记机关撤销与恒大绿洲B区15号楼1单元2702室房屋有关的商品房买卖合同登记备案手续； 四、张俊岭、展苓苓于本判决生效之日起三十日内，将恒大绿洲B区15号楼1单元2702室房屋恢复原状并返还济南恒大绿洲置业有限公司； 五、驳回济南恒大绿洲置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4618元，由济南恒大绿洲置业有限公司负担4156元，由张俊岭、展苓苓负担462元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘建国 人民陪审员  杨金兰 人民陪审员  董兆泉 二〇一八年十月八日 书 记 员  孟 雪