辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初8941号 原告：朴凤玉，女，汉族，现住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：汪硕，男，汉族，地址:沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：李娜娜，女，汉族，地址：沈阳市沈河区。 被告：辽宁宝郡房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：吴铁军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鑫鑫，女，汉族，该公司员工，现住沈阳市于洪区。 被告：李玲，女，汉族，地址：彰武县兴隆堡镇。 原告朴凤玉与被告李玲、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司（以下简称“宝郡公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朴凤玉委托诉讼代理人汪硕、李娜娜，被告宝郡公司的委托诉讼代理人刘鑫鑫到庭参加了诉讼，被告李玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朴凤玉向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告宝郡公司签订的《商品房认购协议书》、《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》合法有效，判令被告宝郡公司继续履行约定，和原告签订正式的《商品房买卖合同》，将该房屋备案至原告名下，并承担办理备案登记所需费用；二、判令被告宝郡公司与被告李玲签订的《商品房买卖合同》无效；三、判令被告宝郡公司与被告李玲解除沈阳市于洪区黄河北大街130甲—9号2—11—1房屋买卖合同备案登记并承担撤销备案登记所需费用；四、判令二被告共同承担本案诉讼费用；五、判令被告承担诉讼保全费2998元及保单保函费991.37元。 事实与理由：2012年11月16日，原告女儿女婿为原告买房，由女婿汪硕参与团购，交纳购房诚意金5万元，并确认了团体购买住宅申请表。2012年12月4日，汪硕与被告公司签订《商品房认购协议书》（协议编号:38），约定汪硕在沈阳市于洪区黄河北大街130号认购面积为89.7m2商品房，汪硕交房款人民币叁拾肆万零捌佰陆拾（340860）元，此协议书约定首次交房款单价为3800元/m2，面积89.7m2，最终销售单价在4500元/m2-4900/m2之间。又约定在签订《商品房买卖合同》前，可免费办理更名手续一次。此后，汪硕就欲购买户型参与了摇号选房。被告宝郡公司出具《宝郡·盛唐雍景房源确认单》（编号：38），载明：面积98m2,房号9#2-11-1，已交房款340860元。 2013年5月22日，汪硕根据宝郡公司要求，重新签署《商品房认购协议书》，约定：汪硕认购被告宝郡公司开发的座落于沈阳市于洪区黄河北大街130号的宝郡·盛唐雍景商品房一套，楼号9#，房间号2-11-1，面积98m2。这时房子确定了最终销售单价为4900/m2，总房款为人民币（小写）480200元。《商品房认购协议书》，还约定在2013年11月5日至11月15日，根据该商品房最终销售价格和销售面积补交房款差价。《商品房认购协议书》又约定在签订《商品房买卖合同》前，可免费办理更名手续一次。 2013年11月12日，原告女婿汪硕到辽宁宝郡房地产有限公司将上述房产更名给原告朴凤玉。宝郡公司收回与汪硕签订的有关协议和收款收据原件，并与原告朴凤玉签订了《商品房认购协议书》（协议编号:38），约定:原告认购被告宝郡公司开发的宝郡·盛唐雍景商品房，楼号9#，房间号2-11-1，面积98m2,总房款人民币肆拾捌万贰佰（480200）元整。2014年12月31日前竣工并以清水房标准交付原告使用。原告按照宝郡公司要求，补足购房款差价拾叁万玖仟叁佰肆拾（139340）元。至此，原告已经交完全部购房款，合计交房款人民币肆拾捌万贰佰（480200）元。 2016年9月底被告通知原告收房。2016年10月初，原告去宝郡公司办理入住手续，要求签商品房买卖合同并备案，售楼处让过一个月再去办。2016年11月20日，原告再一次去宝郡公司办理入住手续，宝郡公司要求原告将《商品房认购协议书》（协议编号:38）和收款收据交回，换成《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，约定：原告朴凤玉向被告宝郡公司认购宝郡盛唐雍景9号楼2单元11层1号，该商品房建筑面积101.16平方米，单价4900元/m2,总金额肆拾玖万伍仟陆佰捌拾肆（495684元）元整。由于房子面积由98m2增加到101.16m2，原告又一次补交了增加面积款壹万伍仟肆佰捌拾肆（15484）元整，被告宝郡公司出具了新的总房款收款收据。至此，原告房款全部结清，总计肆拾玖万伍仟陆佰捌拾肆（495684）元整。《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》也特别标注：全款已交齐。在签《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》时，原告提出已经交完全款，不能质押或抵押，要求将有关内容划掉盖章。同时，原告领取了《商品房入住通知单》《住宅使用说明书》《商品房质量合格证》《宝郡·盛唐雍景入住文件》《房屋装修告知书》等，缴纳了煤气费、水费、电费、垃圾清运费、2年物业费等，领取了钥匙、门镜和门扣等，并在有关人员带领下验收了房子。办理入住手续时，原告家人一再要求签《商品房买卖合同》并备案，售楼处工作人员说，你们团购的几百人都是这么办的，差不了，过段时间就办。之后，原告家人多次去售楼处，要求签《商品房买卖合同》并备案，但售楼员一直让等一等，并说你们是团购的，将来会集中给你们办理。2017年4月，原告家人请沈阳奉全装饰装修有限公司皇姑分公司装修。2017年9月搬入新房居住。 2017年11月初，听说园区有的住户房产被一房二卖后，原告家人立即到沈阳市房产大厦进行查询，被告知已经被宝郡公司于2017年10月25日备案给他人。随后，原告女婿汪硕找到宝郡公司法定代表人吴铁军，吴铁军说仅仅是由于公司资金紧张，向小额贷款公司进行抵押贷款，并答应一个月内解决问题，备案到原告名下。2017年11月4日，原告家人又一次找到宝郡公司法定代表人吴铁军，他强调现备案人与开发商不是正常的商品房买卖关系，合同备案目的是为融资提供担保，他们双方之间是民间借贷关系。同时，宝郡公司出具了《承诺书》，载明：辽宁宝郡房地产开发有限公司现对宝郡·盛唐雍景于洪区黄河北大街130甲-9号2-11-1书面承诺此房屋为朴凤玉(身份证：2101031951********)业主所有。现承诺一年内给予解决抵押问题并备案在其名下。 被告在涉案房屋出售并交付原告使用、原告装修搬入的情况下，仍然不顾事实，签订房屋买卖合同，并用虚假的合同向沈阳市房产局做了备案，行抵押贷款之实。被告宝郡公司以欺诈的手段与被告李玲签订商品房买卖合同进行借款抵押，干扰和阻碍了原告朴凤玉作为合法买受人将涉案房屋进行产权备案登记，是对原告权利的侵害。另外宝郡公司给业主的承诺屡次不能兑现，故提起诉讼。请求人民法院维护业主的合法权益，将房产判决给原告朴凤玉，并尽快解决备案问题。 另外，由于被告恶意备案，干扰和阻碍了原告作为合法买受人将涉案房屋进行产权备案登记，导致原告和家人精神备受摧残，对原告和家人造成实质性伤害。原告的丈夫李景田因为此事着急上火，情绪激动，诱发疾病，到沈阳医学院附属医院神经内科住院，治疗费用伍仟柒佰柒拾点叁肆（5770.34）元（注：有据为证）。原告女儿李娜娜为此事早生华发，整天焦虑上火，不思饮食，中国医科大学附属四院确诊为贫血（注：有病志为证），一直服药治疗，至今未愈。原告为了提起诉讼，因此案支出的交通费、印刷费、查询费、咨询费保守估算500元。 综上，原告朴凤玉作为先买的业主是无过错方，而被告李玲通过贷款取得的备案，属于利益上的成交，业主朴凤玉是生存上的居住。在法律上，如果两者有冲突，应保护生存的利益。为了维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告诉请。 被告李玲未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。 被告宝郡公司辩称，原告所述内容属实，我公司与原告实为真正的房屋买卖关系，原告实为真正的房屋业主，与被告李玲实际为借贷关系，以房屋作为抵押，没有办理抵押登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月16日，原告代理人汪硕参与团购，并向被告交纳购房款5万元，2012年12月4日汪硕与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司签订购房意向书，认购被告开发的位于沈阳市于洪区黄河北大街130号楼2-11-1商品房，又交纳购房款290860元，两次共计预付了辽宁宝郡房地产开发有限公司购房款人民币340，860元。2013年5月22日，汪硕与被告辽宁宝郡房地产开发公司签订了《商品房认购协议书》，明确约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区黄河北大街130号9号楼2-11-1商品房，建筑面积98平方米，总房款为480200元，并约定被告取得商品房预售许可证后双方签订《商品房买卖合同》。2013年11月12日汪硕将上述房产更名给原告朴凤玉，2014年12月31日原告补交了该房差价款139340元。2016年11月20日，原告到宝郡公司办理入住手续，被告宝郡公司与原告重新签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，约定：原告认购被告宝郡公司开发的《宝郡˙盛唐雍景》商品房，楼号9#，房间号2-11-1，暂定面积为101.16平方米，单价为4900元，总金额495684元。原告又补交购房款15484元，至此，原告按约定缴纳全额购房款。被告宝郡公司重新向原告出具房款收据一张，金额495684元，并向原告交付了《商品房准住通知》。当日，原告办理了涉案房屋的入住手续，交纳了水费、电费、煤气费、垃圾清运费、物业费等，居住至今。 另查明，被告李玲与被告宝郡公司签订《商品房买卖合同》，并于2017年10月25日将本案案涉房屋备案在被告李玲名下。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。 合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原告与被告宝郡公司签订的房屋认购书，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，上述协议应为有效，原、被告双方均应按照合同约定，履行合同义务。现原告已交纳了全部购房款，被告宝郡公司应按合同约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并为原告办理合同备案手续。 关于被告李玲与被告宝郡公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，被告李玲在涉案房屋交付后长达一年多的时间内，未主张房屋权利，且被告宝郡公司亦自认系与被告李玲之间存在借贷关系，才将房屋备案至其名下，鉴于被告李玲购房的意思表示并不真实，其与被告宝郡公司签订商品房买卖合同的行为系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，故被告李玲与被告宝郡公司应共同撤销涉案房屋的合同备案手续，撤销备案登记过程中所需费用由被告李玲与被告宝郡公司共同负担。 关于保全保险费的承担问题。根据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定，金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。本案中，原告通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，系因被告宝郡公司存在违约行为，进而产生诉讼保全担保保险费991.37元，该费用应由被告宝郡公司负担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之后十日内与原告朴凤玉签订沈阳市于洪区黄河北大街130甲9号楼2-11-1房屋的《商品房买卖合同》； 二、被告李玲与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之后十日内共同撤销沈阳市于洪区黄河北大街130甲9号楼2-11-1房屋的《商品房买卖合同》备案登记，撤销备案登记过程中所需费用由被告李玲与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司共同负担； 三、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于上述第二项义务履行完毕后十日内协助原告朴凤玉办理沈阳市于洪区黄河北大街130甲9号楼2-11-1房屋的《商品房买卖合同》备案登记，办理备案登记过程中所需费用由被告宝郡公司负担； 四、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告朴凤玉因诉讼保全支出的费用991.37元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费8956.8元，诉讼保全费2998元，共计11954.8元由被告辽宁宝郡房地产开发有限公司、被告李玲共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王洪达 人民陪审员  张 伟 人民陪审员  卢 冉 二〇一八年十月二十九日 书 记 员  王 舒