广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂05民终932号上诉人（一审被告）：北海智弘投资有限公司,住所地广西壮族自治区北海市广东路**。统一社会信用代码：914505007913176284。法定代表人：张均智，执行董事。委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王勇，男，1983年4月7日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：刘贵达,京园（北海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凡,京园（北海）律师事务所实习人员。上诉人北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）因与被上诉人王勇商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初869号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人智弘公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初869号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定，买受人累计已付款包括买受人已向出卖人交付的款项、向银行已交缴的按揭贷款本息。因此，上诉人违约金的计算方式应当按合同的约定计算，计算基数应为被上诉人交付的款项和向银行已交缴的按揭贷款本息之和；2.上诉人延迟交房给被上诉人是有客观原因的。因不可抗力、市政行为原因停工期应当扣减。上诉人提供的自2013年9月至2016年7月31日北海市大风大雨天气实况，妨碍工程正常施工。国家法定节假日放假及每年高考停工天数，计算违约天数时应当扣减。3.被上诉人于2018年4月25日收取涉案房屋的钥匙，已装修好涉案房屋，已到物业服务处办理入住登记手续，且已居住至今。4.涉案房屋已完工，上诉人正在和有关部门协调工作，加紧处理有关验收工作，待五方验收后可以办理涉案房屋正式交付手续。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王勇答辩称，涉案房屋确实已经交房，但是智弘公司交房时不符合交房的条件，仅能装修入住，应符合交房条件之后交房，交房的条件才能成就。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实和法律依据。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。王勇向一审法院起诉请求：判令被告因延迟交房向两原告支付违约金53970.6元（违约金自2015年11月1日暂算至2018年5月10日共计921天，以586055元为基数，万分之一的违约金58.6元/日算得，以后另计至被告向两原告交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2014年11月10日，原告王勇与被告智弘公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由智弘公司将其开发建设的、位于北海市智弘银城绿洲******房出售给王勇。上述商品房建筑面积共110.14平方米，每平方米5321元，总金额586055元。双方还在合同中约定了付款方式及期限、房屋经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格后于2015年10月31日前交付使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所有商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等相关规定。2014年12月12日，王勇向智弘公司支付首付款176055元，余款41万元通过与中国工商银行股份有限公司北海分行签订《个人购房借款/担保合同》办理银行存入智弘公司的指定账户，智弘公司于2015年8月24日向王勇出具购房发票。涉案房屋目前尚未通过五方验收，双方至今未依约办理涉案房屋的交接手续。一审法院归纳案件争议焦点为：原告王勇请求被告智弘公司支付逾期交房违约金是否具有事实和法律依据。一审法院认为，第一，原告王勇与被告智弘公司经协商达成的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，故双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。王勇已依约向智弘公司履行了支付房款的义务，但智弘公司未能在约定的期限内将已经五方验收合格的房屋交付给王勇使用，已构成违约。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，结合涉案《商品房买卖合同》中关于出卖人应当在2015年10月31日前将约定的商品房交付买受人使用、“逾期超过150日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定以及王勇已向智弘公司交付的房价款为586055元（即176055+41万元）的事实，王勇请求智弘公司支付相应的逾期交房违约金，具有事实和法律依据，予以支持，即智弘公司应向王勇支付的违约金标准为：以586055元为基数，按日万分之一的标准，自2015年11月1日起计至实际交付房屋之日止。第三，智弘公司辩称不能如期交房是由于遭遇不可抗力及客观原因导致工程停工而影响工期，应予以扣除相应的期限，但未提供相关的证据证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，智弘公司应承担举证不能的法律后果，对智弘公司的该主张不予采纳。综上所述，原告王勇的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：被告北海智弘投资有限公司应向原告王勇支付逾期交房违约金（违约金计算：以586055元为基数，按日万分之一的标准，自2015年11月1日起计至被告北海智弘投资有限公司向原告王勇交付涉案房屋之日止）。案件受理费574元，由被告北海智弘投资有限公司负担。二审期间，上诉人智弘公司向本院提交以下证据：1.同意交钥匙书；2.智弘银城绿洲收楼书；3.前期物业服务协议，拟证实被上诉人王勇已经收取涉案房屋的钥匙并收房装修入住，交钥匙就属于交房，违约金的计算时间应重新计算，被上诉人不能再主张交房之后的违约金。二审期间，被上诉人王勇没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人王勇对上诉人智弘公司提交的证据的合法性、真实性和关联性均没有异议。但对上述证据的证明目的有异议，认为被上诉人确实拿了房屋钥匙，但是智弘公司交房不符合交房的条件，不能证明上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人对上诉人提交的上述证据三性均无异议，本院采纳上述证据作为认定本案事实的依据。二审经询问及查阅一审卷宗材料，对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，2018年4月25日，智弘公司向北海智健物业服务有限公司出具《同意交钥匙书》，载明“现有智弘银城绿洲5幢0902房业主王勇已在我司办理完相关手续，符合交钥匙要求请给予办理交钥匙手续”。被上诉人王勇在“业主同意确认签名”一栏签名。同日，被上诉人在“智弘银城绿洲收楼书”上签名。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被上诉人已按时支付购房款项给上诉人，上诉人不能按时交付房屋给被上诉人，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）点“逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，该已交付房价款应包括被上诉人直接交付给上诉人的首付款及向银行按揭贷款的全部房款，即被上诉人应支付给上诉人逾期交房的违约金为：以全部购房款586055元为基数，按日万分之一从2015年11月1日起计算至交房时止。虽《商品房买卖合同》第九条第2项约定“买受人累计已付款包括：买受人已向出卖人交付的款项、向银行已缴纳的按揭贷款本息”，但该约定是针对被上诉人解除合同时计算违约金适用，不适用于合同继续履行的情形，况且，被上诉人的按揭贷款已直接支付给上诉人，亦是被上诉人交付的款项。因此，上诉人主张应以被上诉人交付的首付款及被上诉人向银行已交纳的按揭贷款本息之和为基数计算违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。上诉人主张因不可抗力、市政原因及法定节假日导致工期延误，交房时间应予顺延。本院认为，上诉人并无证据证明涉案房屋在施工期间有不可抗力、市政原因导致工程延误的情形。至于高考期间及法定节假日导致的延误交房时间应否扣减的问题。法定节假日及高考期间的时间相对固定，上诉人作为专业的房地产开发企业，其在工程施工及签订本合同时，应对此有明确的认知及约定合理的交房时间，现上诉人延迟交房，违约在先，还以此为由要求顺延交房时间有违诚信原则，也不属于合同约定的顺延交房的情形，依法不能减轻其延迟交房的责任。因此，对上诉人的该主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人于2018年4月25日收取涉案房屋的钥匙并装修入住至今，被上诉人不能再主张交房之后的违约金。本院认为，因智弘公司已于2018年4月25日向王勇交房，其未依据合同约定而迟延交房的期间应为2015年11月1日至实际交房日2018年4月25日，智弘公司向王勇交付的房屋是尚未达到涉案《商品房买卖合同》及附件五的约定进行五方验收合格的房屋，王勇既接受了该房屋，视为认可房屋的现状。则其从收房之日起便不得向智弘公司主张迟延交房的违约金。智弘公司需向王勇交付经五方验收合格的房屋是合同约定的责任，也是法定责任，如王勇自收房之日起至智弘公司办理五方验收合格房屋之日止的期间内发生与未达到五方验收合格交房条件相关的居住、使用、质量安全而产生经济损失或损害后果的，王勇得以向智弘公司请求赔偿。故智弘公司在逾期交房期间所应承担的违约责任与其违约交房后导致王勇产生经济损失或损害后果应承担的民事赔偿责任，两者承担责任的理据不同，现王勇只主张智弘公司支付逾期交房的违约金，因此，一审判决支持王勇主张智弘公司承担从2015年11月1日起至智弘公司向王勇交付涉案房屋之日止的迟延交房的违约责任，属认定事实清楚。由于智弘公司的原因，在本案二审期间提交在一审起诉前就已经存在的证据，导致二审法院认定涉案房屋实际交付时间的事实有变更，上诉人的该上诉意见，本院予以采纳。据此，本院改判为智弘公司应承担从2015年11月1日至实际交房日即2018年4月25日共906天期间延迟交房的违约责任，依据王勇与智弘公司签订的涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金应按照王勇已付购房款586055元为基数，按日万分之一的标准予以计算，即586055元×0.1‰×906天＝53097元。综上，上诉人北海智弘投资有限公司的上诉有理部分，本院予以支持;上诉理由不能成立部分，本院不予支持。一审判决认定事实正确，适用法律正确，审判程序合法,应予以维持，但因上诉人北海智弘投资有限公司在二审期间提交新证据，导致其在一审阶段尚未举证的涉案房屋实际交付的具体时间得以确认，本院对逾期交房的天数予以核实并据实裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初869号民事判决；二、上诉人北海智弘投资有限公司支付被上诉人王勇2015年11月1日至2018年4月25日的逾期交房违约金53097元；三、驳回被上诉人王勇的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。二审案件受理费1148元，由上诉人北海智弘投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何能媛审判员  叶 萍审判员  明 智二〇一八年十月二十六日法官助理谭雪冰书记员姚香霞