福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初106号原告：汤柳玉，女，1983年8月10日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。委托诉讼代理人：陈克棱，福建和厚律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛，总经理。第三人：余延浩，男，1989年10月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告汤柳玉与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾公司）、第三人余延浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤柳玉的委托诉讼代理人陈克棱到庭参加诉讼，被告泰禾公司、第三人余延浩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤柳玉向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁委托合同》；2．确认上述《房屋租赁委托合同》解除之日，由原告承担被告与第三人所签订的租赁合同中出租人的权利义务；3．判令被告应于本判决生效之日支付原告租金64731元（从2020年4月1日起至同年8月31日止）；4．判令被告从2020年9月1日起至原、被告签订的《房屋租赁委托合同》解除之日止按每日359.6元向原告支付租金；5．判决被告向原告支付违约金39755.65元，暂计至2020年9月16日为45865.12元（此后按照合同约定继续计算直至付清租金）。事实与理由：2018年1月23日，原告以总额1849457元的价格向宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司购买坐落于宁德泰禾红树林项目S-XX楼XX号房屋，2018年5月22日原告与被告签订《房屋租赁委托合同》，原告将上述房屋委托被告代理出租，管理，委托期限为十年，即自2018年6月1日起至2028年5月30日止，合同约定租金从2018年6月1日开始计算，一个租赁年度租金为购房合同总价的7%共计129461元，即月租金为10788.5元，每三个月支付一次，合同签订后，被告将房屋出租给了第三人，但被告未按照合同的约定及时足额向原告支付租金，其中从2018年12月16日至2020年12月1日累积逾期32天，2019年10月、11月、12月（三个月）的租金本应于2019年12月16日支付，但被告直到2020年2月19日才支付15040.2元，2月21日支付17325.3元，2020年1月、2月3月（三个月）的租金本应于2020年3月16日支付，但被告直到2020年5月29日才支付16182.75元、2020年6月19日支付16182.75元，2020年4月、5月、6月（三个月）的租金应于2020年6月16日支付以及2020年7月、8月、9月（三个月）租金本应于2020年9月16日支付，但被告至今分文未付，被告该行为已构成违约。截止2020年9月1日，被告已经累计拖欠原告6个月的租金64731元，合同还约定，被告如不能按时支付原告租金逾期超过30日，每延迟一日按房款总额的百分之一向原告支付逾期违约金，截止2020年9月16日被告累计逾期215天，故因赔偿原告违约金45865.12元，法庭变更金额为（39755.65元），经原告多次催讨被拖欠的租金及违约金被告始终不履行合同义务。综上所述，原告认为，原告出租房屋是以收取租金为主要目的，而被告没有按照合同的约定履行支付租金其行为已构成根本违约，据此，为维护原告合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求法庭依法支持原告的诉讼请求。泰禾公司书面辩称，其同意解除房屋租赁委托合同，合同解除后，但因涉案房屋此前经原告同意出租给第三人，合同解除后，原告应继续维持与第三人的租赁关系，原告无权收回房屋。相关租金支付标准因受疫情影响，请求予以减免。违约金计算基数过高，请求法院予以调整，即使存在逾期租金，原告实际损失仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失。第三人余延浩未作辩称。本院经审理查明：2018年1月23日，汤柳玉与宁德中维房地产开发有限公司东侨分公司签订《商品房买卖合同》，汤柳玉以1889355元的价格购买案涉房屋。2018年5月22日，汤柳玉（甲方）与泰禾公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定由乙方承租案涉房屋，委托期限为10年，从2018年6月1日起至2028年5月30日止，甲方同意以2018年6月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计129461元，共10个租赁年度，租金总额共计1294610元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，被告将房屋出租给了第三人余延浩，但被告未按照合同的约定及时足额的向原告支付租金，其中从2018年12月16日至2020年12月1日累积逾期32天，2019年10月、11月、12月（三个月）的租金本应于2019年12月16日支付，但被告直到2020年2月19日才支付15040.2元、2月21日支付17325.3元，2020年1月、2月3月（三个月）的租金本应于2020年3月16日支付，但被告直到2020年5月29日才支付16182.75元、2020年6月19日支付16182.75元，2020年4月、5月、6月（三个月）的租金应于2020年6月16日支付以及2020年7月、8月、9月（三个月）租金本应于2020年9月16日支付，但被告至今分文未付。上述事实有汤柳玉提供的《房屋租赁委托合同》、《商品房买卖合同》、银行交易明细、不动产权证书、增值税发票予以证明，泰禾公司、中维公司未到庭参加诉讼，又未书面提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据，具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，具有证明力，能够证明待证事实，本院予以采信，上述事实予以确认。本院认为，本案虽名为委托合同，但符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁合同的构成要件，故案涉合同性质应为房屋租赁合同。汤柳玉与泰禾公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案汤柳玉已依约交付案涉房屋给泰禾公司使用，泰禾公司却未能及时足额支付租金，已构成违约。现汤柳玉主张解除上述《房屋租赁委托合同》，泰禾公司亦表示同意，故对该项主张本院予以支持，合同解除后，原告承担被告与第三人所签订的租赁合同中出租人的权利义务；原告主张被告支付拖欠的从2020年4月1日起至2021年8月31日的租金64731元（月租金为10788.5元×6个月），并从2020年9月1日起按上述租金标准计算至合同解除之日，于法有据，本院予以支持，本案合同于2021年4月2日解除，故从2020年9月1日至2021年4月2日的租金为75548元（129461元÷365天×213天）。泰禾公司书面抗辩其受疫情或者疫情防控措施的影响，要求减免租金，但其并未提供任何证据证明疫情或者疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故该抗辩理由依据不足，本院不予支持。根据案涉合同约定，泰禾公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，还应按房款总额的日万分之一向汤柳玉支付逾期违约金（日违约金为：1849457元×0.0001=184.95元），而合同日租金为129461元÷365天=354.68元，经对比，考虑到该约定过分高于逾期支付租金给汤柳玉造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾公司应承担的逾期付款违约金为：（一）以2020年4月、5月、6月应付未付租金32365.5元为基数，自2020年7月16日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（二）以2020年7月、8月、9月应付未付租金32365.5元为基数，自2020年10月16日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（三）以2020年10月、11月、12月应付未付租金32365.5元为基数，从2021年1月16日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。（4）2021年1月至合同解除之日的租金逾期付款违约金尚未实际发生，不予支持。泰禾公司、余延浩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向汤柳玉支付2020年4月1日起至2021年4月2日的租金140279元。二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向汤柳玉支付违约金（1．以2020年4月、5月、6月应付未付租金32365.5元为基数，自2020年7月16日起至实际还清之日止；2．以2020年7月、8月、9月应付未付租金32365.5元为基数，自2020年10月16日起至实际还清之日止；3．以2020年10月、11月、12月应付未付租金32365.5元为基数，从2021年1月16日起至款项付清之日止；利率均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。三、驳回汤柳玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16865元，减半收取计8432.5元，由被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员 黄 芳二〇二一年四月二日书记员 黄丽芳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。