山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终6016号上诉人（原审被告）：潘晓晴，女，1990年3月25日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：徐伟，山东鲁耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓艳，山东鲁耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯明星，男，1991年2月18日出生，汉族，上海水石建筑规划设计股份有限公司员工，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：程合福，山东拓创律师事务所律师。上诉人潘晓晴因与被上诉人侯明星共有纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘晓晴上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判驳回侯明星的一审诉讼请求；2.案件受理费由侯明星负担。事实和理由：1.一审判决认定双方的出资比例的计算方法及结果明显错误。一审判决书第6页第一段认定潘晓晴的出资比例为0.043，其计算方法显然没有事实和法律依据，出资比例的计算应当是出资人的出资金额占出资总金额的比例，而不是一方的出资占另一方出资的比例。一审判决认定潘晓晴的出资金额为已经偿还的银行借款本金即8148.33元，侯明星的出资金额为首付款金额173558元加已偿还的银行借款本金8148.33元，即181706.33元。用潘晓晴的出资金额除以侯明星的出资金额得出潘晓晴的出资比例为0.043，该计算方法显然没有任何依据，即使是按照该方法计算得出的出资比例应当为0.045。按照一审判决的认定逻辑潘晓晴及侯明星在买卖合同的履行过程中的总出资额为189854.66元，而商品房买卖合同的房屋总价为756558元，如此一来便会出现这样一个逻辑错误即房屋的出卖人仍有权向买受人主张未出资部分的房款566703.34元，而事实上根据法律规定房屋的出卖人是无权再向买受人就房款提出主张的，因为买受人已经完成了全部房款756558元的支付义务；2.一审判决对潘晓晴、侯明星的出资数额的认定错误。双方在济南泉景华文置业有限公司（下称泉景华文公司）处以756558元的价格购买房屋及储藏室，对泉景华文公司而言，实际上双方已经完成了购买房屋并支付全部房款756558元的出资义务。只不过在双方向济南泉景华文置业有限公司履行付款义务时，首付款173558元系双方直接支付，剩余的583000元的购房款系双方共同在浦发银行借款而来，借款关系与房屋买卖关系并非同一法律关系。一审判决认定首付款及双方已经偿还的银行借款本金系双方的出资，剩余未还清的房屋贷款并非二人出资，该认定显然混淆了房屋买卖关系和个人借款关系，将两者混同处理，明显错误。潘晓晴认为潘晓晴的出资系贷款金额的50%即291500元，侯明星的出资系首付款金额加贷款金额的50%即465058元，潘晓晴的出资额占总房款的38.53%，侯明星的出资额占总房款的61.47%；3.共有关系解除前还清剩余房贷是双方的义务，同时也是双方的权利，一审判决排除潘晓晴还贷的权利没有法律依据。本案双方向房屋出售人履行付款义务的部分款项系双方共同在银行借款而来，双方基于银行的贷款向房屋出售人履行了付款义务，同样双方也都有义务向银行还款，偿还贷款对双方而言即使义务同样也是权利，除非银行同意免除其中一方的还款义务外，人民法院是无权通过判决书的形式免除其中一方的还款义务的。本案在审理过程中贷款银行并没有参加到本案诉讼中来，在未征得银行同意的前提下，法院单方面认定剩余房贷由侯明星偿还，显然不能阻却银行依据个人借款合同的约定向潘晓晴主张权利。在一审庭审过程中潘晓晴已经明确提出了要结清剩余贷款，这样既便于法院裁判也利于双方当事人合法权益的保护。一审判决的认定完全排除了潘晓晴偿还剩余贷款的权利，但却没有从法律上消灭潘晓晴继续对贷款银行所负的还款义务；4.潘晓晴自还款开始至今一直每月负担50%的银行房贷，贷款结清前也一直负有继续偿还的义务。潘晓晴自2016年7月份起开始按照个人借款合同的约定，每月将应还房贷数额的50%支付至侯明星的账户。自2018年4月份至2018年6月份上潘晓晴又向贷款银行偿还借款4500元，在贷款结清前潘晓晴基于个人借款合同的约定仍然会继续按月向贷款银行偿还贷款。综上，一审判决对双方出资金额的认定明显错误，判决也没有妥善解决剩余贷款的问题，恳请二审法院依法查明事实并支持潘晓晴的请求事项。侯明星辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回潘晓晴的上诉请求，二审案件受理费由潘晓晴承担。1.一审法院认定双方出资比例正确。侯明星支付了涉案房屋首付款173558元，潘晓晴对首付款分文未支付，涉案房屋贷款抵押开始偿还贷款后，双方共同偿还银行借款，对于购买涉案房屋的贡献力，侯明星明显大于潘晓晴，一审法院认定双方的出资比例符合法律规定，一审法院是依据双方出资之和来计算出资比例。双方截止2018年4月共支付涉案房屋购房款189854.66元，其中潘晓晴支付了8184.33元，侯明星支付了189854.66元，按照各自的出资额与共同出资额的比例，潘晓晴出资比例为4.29%即0.0429,一审法院认定的出资比例是正确的，并无不当；2.涉案房屋首付款系侯明星支付，自2016年7月20日起潘晓晴开始偿还房屋贷款，每月偿还房屋贷款金额为1500元，其中包含偿还银行利息1200元左右，偿还银行借款本金300元左右，至一审时潘晓晴仅仅支付了涉案房屋购房款项8148.33元，有银行交易凭证为证，潘晓晴认为其出资额为贷款金额的50%显然是错误的，贷款金额至一审判决时尚有566703.34元未偿还，如果按照双方各自出资50%就是对未来没有发生的事情的确认，显然没有任何的法律依据；3.潘晓晴称解除共有关系前还清剩余房贷无任何的法律依据和理由。因潘晓晴系刚毕业的就业大学生，无任何的积蓄，无资金一次性支付购房款70余万元，所以选择银行个人购房担保借款，这也是国家的一项利民措施，一审判决涉案房屋买受人的权利义务归侯明星，银行贷款由侯明星偿还，已经免除了潘晓晴的还款义务，并且涉案房屋对银行贷款进行抵押，开发商对涉案房屋进行担保，对潘晓晴无任何的风险，潘晓晴要求侯明星偿还完毕银行贷款无任何法律依据。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回潘晓晴的上诉请求，二审案件受理费由潘晓晴承担。侯明星向一审法院起诉请求：1.判令侯明星、潘晓晴解除财产共有关系，分割共有财产33313.17元，将绿地国际城1期3号楼1单元501室房屋买卖合同买受人确认为侯明星。2.本案的诉讼费用由侯明星、潘晓晴分担。一审法院认定事实：侯明星、潘晓晴原系男女朋友关系，双方因性格不和于2017年2、3月份分手，现侯明星尚未婚，潘晓晴于2017年11月10日已登记结婚。双方恋爱期间，于2016年6月20日与济南泉景华文置业有限公司签订了合同，购买位于济南市市中区104国道东南侧绿地国际城3号楼1单元501室房屋及储藏室，款项共计756558元，首付173558元，剩余购房款向银行贷款583000元，借款人为侯明星，潘晓晴为共同还款人。房屋买卖合同签订后，侯明星分别于2016年3月27日，交纳购房款定金1万元，2016年3月28日交纳购房款1万元，2016年4月6日交纳购房款125910元，支付储藏室购房款27648元，2016年4月6日共支付购房款153558元。潘晓晴通过中国建设银行于2017年1月13日向侯明星转账1500元、2017年1月25日转账1000元、9000元，共计11500元，之后自2017年3月开始每月支付应付房款的一半。截止2018年3月，侯明星、潘晓晴共偿还房贷63392.27元，包含本金16296.66元，银行利息47095.61元。涉案房屋现尚未交付。本案审理过程中侯明星申请对济南市市中区绿地?国际城1期3号楼1单元501室住宅房地产市场价值进行评估，山东贵信房地产土地评估经纪有限公司接受一审法院委托后于2018年2月8日出具鲁贵评（2018）字第068号房地产估价报告，估价结果：于价值时点2018年1月30日的市场价值为：评估总价190.58万元，其中3号楼1单元501室评估总价：186.55万元，3号楼1单元501室评估单价16123.26元/平方米；1-204评估总价4.03万元，1-204评估单价3500元/平方米。侯明星因此支出房屋评估费19000元。侯明星、潘晓晴对该鉴定意见均无异议。侯明星要求解除共有关系，按购买房屋出资款项比例及目前房屋增值部分比例进行分割，如潘晓晴要房屋，按比例支付侯明星款项，要求房屋归侯明星所有，贷款剩余部分由侯明星自行承担。潘晓晴不同意解除共有关系，解除共有关系应当以结清贷款为前提，如果解除关系，潘晓晴要求提前还清剩余贷款，侯明星、潘晓晴双方各负担50%。一审法院认为，虽然侯明星、潘晓晴与房地产开发商签订的房屋买卖合同系双方共同作为买受人签订合同，双方为共有人，但双方并未在合同中约定共有的性质，房屋至今尚未交付也未办理权属登记，且侯明星、潘晓晴之间不具有家庭关系，因此应认定双方对于共有的性质约定不明确，根据法律规定，应认定房屋为侯明星、潘晓晴双方按份共有。该房屋购买时，双方系恋爱关系，现双方感情破裂，共有该房屋的基础丧失，因此侯明星要求解除共有关系，分割房屋的权利义务，应予以支持。根据法律规定，按份共有财产的分割，有协议的按协议约定，没有协议的，根据各自的出资额确定。本案中，从出资情况看，侯明星对于房屋的贡献大于潘晓晴，房屋首付款系由侯明星交付，因此确定房屋的权利义务归侯明星所有，侯明星根据购房款本金出资额比例给予潘晓晴相应份额的折价款。由于该房屋尚有贷款未偿还，故应以房屋价值与贷款余款的差额为基础，考虑双方各自偿还的贷款本金及支付的首付款计算出资比例予以分割。因此，本案中以房屋的评估价值1905800元减去未偿还贷款的余额566703.34元为基数，按双方各自出资的本金，潘晓晴交付的房款所占出资比例为0.043，经计算其应分得房款数额为57581.16元，该款应由侯明星支付潘晓晴。因鉴定支出的鉴定费19000元，应由侯明星、潘晓晴各自承担一半。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条规定，判决：一、侯明星、潘晓晴于2016年6月20日与济南泉景华文置业有限公司签订的预售房屋买卖合同（济南市市中区104国道东南侧绿地国际城3号楼1单元501室房屋及储藏室）中买受人的权利义务由原告侯明星享有、承担，涉及该房屋尚未偿还的银行贷款由原告侯明星偿还。二、原告侯明星于判决生效之日起10日内支付被告潘晓晴房屋折价款57581.16元。三、被告潘晓晴于判决生效之日起10日内支付原告侯明星鉴定费9500元。案件受理费21900元，由原告侯明星负担20661元，被告潘晓晴负担1239元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘晓晴提供证据：2018年4月份到2018年9月份潘晓晴继续偿还银行贷款的银行流水（原件），用以证明潘晓晴已经累计向侯明星的还款账户支付38520.97元。侯明星发表质证意见称，对证据的真实性及证明目的均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年6月16日，为购买涉案房屋与上海浦东发展银行股份有限公司济南分行签订《个人购房担保借款合同》，侯明星作为借款人、潘晓晴作为共同还款人向上海浦东发展银行股份有限公司济南分行借款583000元，并共同将涉案房屋抵押给上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，济南泉景华文置业有限公司为侯明星、潘晓晴的借款提供保证担保。2018年4月至9月，潘晓晴继续偿还银行贷款。一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案中，潘晓晴、侯明星与济南泉景华文置业有限公司签订商品房买卖合同时系恋爱关系，双方以共同组建家庭为目的而共同出资购房。商品房买卖合同虽显示双方为共有，但未约定共有的性质，且双方现因感情破裂而分手，潘晓晴、侯明星之间不具有家庭关系。根据上述法律规定，一审法院认定涉案房屋系双方按份共有正确，本院予以确认。根据查明的事实，潘晓晴、侯明星为涉案房屋的共同借款人，涉案房屋尚有贷款未还清，亦未办理权属登记。对于涉及贷款的房屋，若对商品房买卖合同的权利、义务进行分割，商品房买卖合同的一方不再承担还款义务，将导致购房借款合同的变更，贷款银行需要就另一方的资质进行重新评定以决定是否继续出借款项，也需要征得借款保证人的同意。此外，侯明星请求将商品房买卖合同的买受人主体确认为侯明星，变更了商品房买卖合同的买受人，应征得合同相对方出卖人的同意。本案中，潘晓晴、侯明星对涉案房屋的分割方案、所欠银行贷款的偿还方式未达成一致，侯明星亦未提交证据证明上海浦东发展银行股份有限公司济南分行及济南泉景华文置业有限公司同意二人对涉案房屋进行分割，并由其中一人承担还款义务。故一审法院判决涉案商品房买卖合同中买受人的权利义务由侯明星享有、承担不当，本院予以纠正。侯明星、潘晓晴之间的共有关系，可待银行贷款清偿完毕，各自份额确定后，再行分割处理。《诉讼费用交纳办法》第十二条规定，“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”侯明星申请的评估系侯明星为主张权利而发生的费用，应由侯明星自己负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4630号民事判决；二、驳回被上诉人侯明星的诉讼请求。一审案件受理费21900元，二审案件受理费21900元，均由被上诉人侯明星负担。本判决为终审判决。审判长 许   海   涛审判员 何菊红审判员唐鸣亮二〇一八年十月三十日书记员 朱       茜