上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初6734号原告：张寅彬，男，1986年12月2日出生，汉族，住上海市。被告：陆财根，男，1962年2月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：陆燕莉(系陆财根外甥女)，住上海市。委托诉讼代理人：杨以生，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：朱振平，男，1956年11月4日出生，汉族，住上海市汾州路****。原告张寅彬与被告陆财根房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张寅彬，被告陆财根的委托诉讼代理人陆燕莉、杨以生，第三人朱振平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张寅彬向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告购房涨价损失264万元。事实和理由：被告通过公证书委托代理人第三人朱振平出售坐落于本市临平北路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的房屋，原告于2014年1月向被告购买系争房屋。被告代理人朱振平与原告签订了《定金合同》，约定房价为342万元。当时第三人朱振平居住在系争房屋内，并告知原告系争房屋由于拖欠银行抵押贷款被法院查封，需要政府200万元首付款解除抵押。原告在2014年1月10日，2月12日和3月3日分别支付给被告代理人朱振平10万元，2万元汇入190万元，并在合同中约定明确了这些款项时用于偿还拖欠的银行贷款以解除抵押查封，房屋使用权在收取首付款后交给原告，购房余款通过银行贷款支付。被告代理人朱振平在得到购房款后始终没有将钱款存到银行解除抵押和查封，导致房屋买卖合同无法履行。被告又委托其亲属多次到系争房屋闹事阻挠原告装修。原告向虹口区人民法院提起诉讼，虹口区人民法院在2016沪01**民初XXXXX号民事判决书中判决被告承担违约责任，返还原告202万元并支付利息。由于购房时间在2014你，当时价值342万元的系争房屋如今价格已经达到791万元。被告的违约行为导致原告即使拿回202万元的购房款也无法购买相同条件的房屋，因此要求被告赔偿原告购房涨价损失264万元(59%*791万元-202万元)。被告陆财根辩称，不同意原告的诉请。1、原告对系争房屋不能过户在签约前是明知的，所以原告应当自行承担房屋不能过户的相应损失。2、原告没有及时履行损失的减免义务。3、本案法院委托系争房屋的评估价值高于市场价，也不能反映本案系争房屋的真实价格。4、如果本案判决由被告来承担原告所谓的增值损失，利益是明显失衡的，因为被告没有拿过任何的房款。第三人朱振平陈述，除了系争房屋外，之前被告名下还有一套控江路XXX号XXX室房屋，但这两套房屋实际的权利人都是朱振平。控江路XXX号XXX室房屋已经出售了，出售款在160万元左右，房款160万元全部是朱振平收取的，该160万元全部用于还债了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆财根于2004年6月22日取得系争房屋产权。2010年1月28日，陆财根出具《委托书》一份，并由云南省昆明市中衡公证处进行公证[公证书编号(2010)云昆中衡证字第1612号]，载明委托人因无法亲自办理坐落于上海市临平北路XXX号XXX室房地产的有关补办房地产权证和嗣后的出售事宜，现委托人委托第三人朱振平为代理人，代理委托人办理如下事项：1、代为补办上述房地产产权证；2、代为办理上述房地产初始密码的挂失；3、代为向房地产登记机构提出补办上述房地产产权证申请，刊登灭失、遗失声明；4、代为办理上述房地产产权证补办过程中的一切相关事宜；5、代为领取上述房地产产权证和初始密码凭证；6、补办房地产权证后，代为出售上述房地产；7、代为签订上述房地产买卖合同、定金协议；8、代为收取售房款和定金、代缴相关税费、代办交房手续；9、代为办理上述房地产权转移登记、过户手续；10、代为领取上述房地产登记证明、抵押权证明、公证书；11、代为办理上述房地产抵押贷款、还贷、抵押注销手续；12、代为办理上述房地产抵押登记及其变更、注销登记；13、代为协助买入方办理贷款手续；14、代为办理上述房地产买卖过程中的一切相关事宜。委托权限为全权委托。受托人有转委托权。受托人在其权限范围内依法办理以上委托事项及签署的一切文件，委托人均予以认可并承担相应的法律责任。委托期限：自今日起至委托事项办理完毕止。2014年1月10日，第三人朱振平作为陆财根的代理人，以陆财根(卖方、甲方)的名义与原告(买方、乙方)签订一份《定金合同》，约定，甲方愿意将上海市临平北路XXX号《虹临宝都》4层B室出售给乙方，该房屋转让价款为342万元；甲方应保证该房屋产权证满五年且为产权人名下唯一住宅，乙方同意在该房屋交易过程中承担卖方和买方的税费以及房屋交易过程中政府部门收取的费用；甲乙双方同意签订本合同时，乙方应向甲方支付定金人民币10万元整，作为甲、乙双方订立该房屋买卖合同的担保，签订该房屋房地产买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；甲方应提供足以保证该房屋顺利交易的资料并保证其内容真实、准确，并协助做好委托人的一切事务；由于该房屋被查封，暂不能进行交易，双方约定在该房屋解除查封并补出该房屋产权证后7天内签订该房屋房地产买卖合同；自本合同签订之日起，若甲方拒绝将该房屋出售给乙方，甲方应双倍返还已收取的定金，若乙方拒绝购买该房屋，乙方无权要求甲方返还已收取的定金；补充：剩余190万元，用于房屋解除查封的款项，等到甲方将该房屋钥匙(使用权)交付乙方同时由乙方支付给甲方。《定金合同》签订当日，系争房屋上设有中国银行静安支行的抵押权、静安法院的司法查封及黄浦法院的轮候查封。2014年1月10日、2月12日，原告分别向第三人朱振平支付购房定金10万元及购房款2万元，第三人朱振平收款后代陆财根向原告出具收条。2014年3月3日，第三人朱振平作为陆财根的代理人，以陆财根(出卖方、甲方)的名义与原告(买受方、乙方)签订一份《买卖协议》，约定，经协商一致，乙方向甲方购买上海市临平北路XXX号《虹临宝都》4层B室房屋，房屋建筑面积170.90平方米，该房屋产权满五年且为产权人名下唯一住宅；甲方保证已如实陈述该房屋房地产权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让该房屋的具体状况充分了解，自愿买受该房屋；甲、乙双方经协商一致，同意该房屋转让价款342万元；由于该房屋被法院冻结，甲方要求乙方先支付甲方190万元作为该房屋解冻款，等到该房屋解冻之后，此190万元连同之前支付的10万元定金和预付的2万元房价款一同作为购买该房屋的首付款，余款140万元在办理该房屋房地产买卖交易时由乙方向银行贷款方式给甲方；乙方同意支付甲、乙双方购买该房屋交易中的税费以及交易过程中政府部门收取的费用；甲、乙双方同意，甲方于2014年3月3日腾出该房屋并与乙方一同进行验收交接，随后交给乙方该房屋钥匙，以此作为该房屋转移占有的标志；同时乙方通过银行转账方式支付给甲方该房屋解冻款190万元，甲方在得到该房屋解冻款后不得再将该房屋出售给其他人；甲、乙双方承诺，在该房屋产权解冻后，7天内向虹口区房地产交易中心申请办理手续，甲、乙双方应积极提供相关资料，互相协助办理转让过户手续。《买卖协议》签订当日，原告向第三人朱振平支付购房款190万元，第三人朱振平收款后代陆财根向原告出具收条。当日，第三人朱振平将系争房屋钥匙交付给原告。2014年4月19日，第三人朱振平向原告出具一份承诺书，载明，关于临平北路XXX号XXX室房屋，现同意乙方装修，如无法过户到乙方名下，装修费有我甲方付款。2015年，原告对系争房屋进行装修，装修期间，遭陆财根家人阻止，原告停止装修。后第三人朱振平自行进入系争房屋进行装修，又遭原告阻止。2014年4月，原告向本院起诉被告、第三人朱振平[案号(2014)虹民三(民)初字第XXX号]，要求被告、第三人朱振平履行《买卖协议》,后原告以系争房屋被司法查封无法过户为由，撤回诉讼。2014年10月21日，系争房屋所设黄浦法院的轮候查封被解除。之后，因系争房屋上中国银行静安支行的抵押权未予涤除及静安法院的司法查封未能解除，《买卖协议》履行受阻。2015年2月，原告向本院起诉陆财根[案号(2015)虹民三(民)初字第XXX号]，要求陆财根履行《买卖协议》,后原告以被告与第三人朱振平之间的系争房屋确权之诉尚未审结为由，撤回诉讼。2015年9月，原告向本院起诉被告、第三人朱振平[案号(2015)虹民三(民)初字第XXXX号]，要求确认《买卖协议》无效，要求被告、第三人朱振平返还购房款202万元并支付利息，后原告以相同理由撤回诉讼。2016年2月，原告向本院起诉被告、第三人朱振平[案号(2016)沪0109民初XXXX号]，要求解除《买卖协议》，被告、第三人朱振平返还购房款202万元并支付利息、违约金，后原告再以相同理由撤回诉讼。系争房屋抵押状况信息载明：抵押权人中国银行静安支行，债权数额105万元，债务履行期限为2004年5月22日至2024年5月21日。系争房屋权利限制状况信息载明：1、限制类型：司法限制；限制方式：正式查封；限制文件编号(2005)静执字第1006号；限制人：上海市静安区人民法院；限制起始日期2011年7月13日；预计结束日期2018年7月13日；2、限制类型：司法限制；限制方式：轮候查封；限制文件编号；限制人：上海市虹口区人民法院；限制起始日期2016年9月26日；预计结束日期2019年9月26日。另查明，2004年5月，陆财根因向案外人胡亮购买系争房屋向中国银行静安支行贷款105万元，贷款期限为2004年5月22日起至2024年5月21日止。2004年7月18日中国银行静安支行登记为系争房屋抵押权人，中国银行静安支行向胡亮发放贷款105万元。嗣后，陆财根还贷账户仅归还贷款至2004年8月，后未再还款。2004年11月17日，陆财根与案外人赵某签订《上海市房地产买卖合同》，约定陆财根将系争房屋出售给赵某。因该房设有银行贷款抵押，双方约定由赵某先支付首期款34万元，用于陆财根归还银行贷款。双方并约定合同签订后20日内办理房产过户手续。至合同签订当日，赵某累计支付陆财根购房款34万元，陆财根亦交付了房屋。嗣后，因陆财根未偿还银行贷款且下落不明，房产过户未能办理，赵某遂诉至本院[案号(2004)虹民三(民)初字第XXXX号]。2005年9月23日，本院一审判决陆财根与赵某签订的房屋买卖合同终止履行，陆财根返还赵某购房款34万元并支付违约金和赔偿金共计111,714元。因陆财根拖欠中国银行静安支行贷款涉诉，2005年3月25日，上海市静安区人民法院作出(2004)静民一(民)初字第XXXX号民事判决书，判决中国银行静安支行与陆财根签订的《个人住房(二手房)抵押借款合同》解除；陆财根归还中国银行静安支行借款本金1,047,457.24元；支付2004年8月20日至2004年11月26日止的应付利息和罚息共计17,701.69元，并按《个人住房(二手房)抵押借款合同》约定的利率支付从2004年11月27日起至实际清偿日止的逾期利息；陆财根支付中国银行静安支行律师代理费16,477元；如陆财根不能履行上述义务，中国银行静安支行可将抵押物系争房屋折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿，不足部分由陆财根继续清偿。2005年10月陆财根因涉嫌犯罪被刑事拘留，同年11月被逮捕，同年12月被变更强制措施为监视居住，2006年6月被决定取保候审，2007年6月又因涉嫌犯罪被刑事拘留，当月嗣后被决定变更强制措施为取保候审，2008年3月又因涉嫌犯罪被昆明铁路公安处抓获，嗣后被刑事拘留，同年4月23日被逮捕。2008年10月28日，昆明铁路运输中级法院作出刑事判决书，判决陆财根数罪并罚决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。2009年6月，陆财根委托第三人朱振平向本院起诉赵某[案号(2009)虹民三(民)初字第XXXX号]，要求赵某迁出并交还系争房屋，支付2004年11月17日起至房屋交付之日止的房屋使用费及相应利息。该案审理中，2009年12月1日，陆财根出具《声明书》一份，并由云南省昆明市中衡公证处进行公证[公证书编号(2009)云昆中衡证字第15703号]，声明书载明：1、系争房屋系第三人朱振平委托本人购买，购买该房屋的房款和贷款均由第三人朱振平出资支付，该房屋权利应属于第三人朱振平。因该房屋登记在本人名下，本人已出具委托书，委托第三人朱振平出售该房屋，该房屋出售后的房款归第三人朱振平所有。2、本人于今日就与赵某的诉讼事宜又出具了经公证的授权委托书，本人之前或今后出具的任何书面材料内容与该授权委托书内容相抵触的，以该授权委托书内容为准。2010年1月4日，第三人朱振平代陆财根缴纳(2004)虹民三(民)初字第XXXX号案部分执行款项34万元。2011年7月，陆财根向中国银行静安支行递交书面申请一份，表示其所借贷款会委托姐姐陆彩贞和外甥女陆燕莉全权办理一切事项或通过法院按执行程序拍卖，除此外任何人不得帮其进行还贷款和买卖。2011年7月，陆财根向静安法院(2011)静执恢复字第48号案件的执行法官胡元伟邮寄一份《情况说明》，称其尚欠银行贷款，要求静安法院查封系争房屋，其将委托姐姐陆彩贞和外甥女陆燕莉全权办理一切事项，法院也可以按正常程序将系争房屋拍卖。陆财根并于2011年7月向胡元伟法官邮寄《终止委托申请书》及《委托书》各一份，表示其在2009年6月2日、2009年12月1日、2010年1月28日三次委托第三人朱振平帮其办理上海房屋买卖纠纷、还贷款的一切事项，现因发现第三人朱振平很多事情有诈，故其决定终止对第三人朱振平的一切委托，全权委托姐姐陆彩贞和外甥女陆燕莉办理上海房屋的一切买卖事项。2011年7月25日，胡元伟法官找第三人朱振平谈话，明确告知在静安法院执行中国银行静安支行诉陆财根借款合同纠纷的案件中，第三人朱振平曾作为陆财根的代表出面与中国银行静安支行商谈被抵押房产买卖还款一事，现陆财根书面通知静安法院取消第三人朱振平的代理人资格，静安法院通知第三人朱振平从该时起停止关于系争房屋的买卖行为，否则造成的一切后果由第三人朱振平自行承担。2014年，第三人朱振平向本院提起诉讼[案号(2014)虹民三(民)初字第XXXX号]要求确认系争房屋产权归其所有。2015年7月朱振平对该案申请程序撤诉获准。2015年7月，朱振平再次向本院提起诉讼[案号(2015)虹民三(民)初字第XXXX号]，要求确认系争房屋产权归其所有。本院于2016年7月27日判决确认系争房屋产权归第三人朱振平所有。该案判决后，陆财根不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年3月24日作出终审判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第XXXX号民事判决；二、对第三人朱振平的全部诉讼请求不予支持。2016年9月1日，原告向本院提起诉讼[案号(2016)沪0109民初XXXX号]要求1、解除原告与被告陆财根之间就本市临平北路XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖议》；2、被告、第三人朱振平返还购房款202万元并支付利息(以202万元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2014年3月3日起算至实际还款之日止)；3、被告及第三人朱振平赔偿房屋差价损失400万元；4、被告、第三人朱振平赔偿系争房屋装修费用194,023元。本院于2017年8月30日判决：一、第三人朱振平代被告陆财根与原告张寅彬就上海市临平北路XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》于2016年10月11日解除；二、被告陆财根返还原告张寅彬购房款202万元并支付利息(以202万元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2014年3月3日起算至被告陆财根实际还款之日止)；三、第三人朱振平赔偿原告张寅彬房屋装修费用109,707元。上述第二、三项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。该案判决后，陆财根、第三人朱振平不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年12月12日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。另查明(2016)沪0109民初XXXXX号，应原告申请，本院依法裁定冻结被告陆财根、朱振平名下的银行存款202万元或查封、扣押其等值的其他财产。再查明，在(2016)沪0109民初XXXXX号中，原告并表示在本案中放弃诉请要求两被告赔偿房屋差价损失400万元的请求。审理中，应原告申请，本院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称同信公司)对系争房屋在2018年1月1日的房地产的市场价值进行评估。评估结论为：系争房屋的市场价值为791万元。庭审中，原告诉称，根据高院对于二手房屋买卖的解答，应当补偿差价损失。因为被告的违约，导致原告目前以无法购房，这实际损失应当由被告赔偿。签订系争房屋买卖合同时，第三人朱振平出示了公证委托书，而且出示了其出售控江路房屋交易合同，致使原告相信被告委托第三人朱振平出售系争房屋。被告辩称原告对本案的合同不能履行的风险是明知的，由此造成的后果由原告自行承担。原告对损失的扩大是有责任的，原告在2014年4月、2015、2016、2017年分别有诉讼，原告在2014年4月就确定系争房屋的过户无法履行，其权利受到影响的事实已经确定，原告应当及时主张相应的司法救济权利，但不知为何撤回起诉。之后原告几次起诉并撤诉。本案涉及的事实没有发生过变化，不管原告要求买卖合同无效或解除，这只是请求权选择的区别，但基础事实从来没有发生过变化，原告对损失扩大有相应的责任。评估对象是完全产权的价值，但系争房屋存在他项权利和司法查封，请求法院对此予以考虑。房屋的增值利益与原告没有关系，原告的202万元房款全部是支付给第三人朱振平的，被告没有拿到过任何钱款，损失部分不应由被告承担，如果要被告承担，利益是失衡的，而且原告又要求被告承担利息损失，又要求承担差价损失，如果一并判决，对被告的利益是失衡的。解除协议的过程中提出过要赔偿400万元损失的，可以一并主张，但原告没有减免损失的行为是明显的。损失应当由原告承担，如果被告承担的话，也不是原告主张的金额。上述事实，有原告提供的房地产买卖协议、定金合同、公证书、声明书、委托书、收条三份、银行转帐凭证、(2016)沪0109民初XXXXX号判决书、(2017)沪02民终XXXXX号判决书，被告提供的(2016)沪0109民初XXXXX号判决书、(2017)沪02民终XXXXX号判决书，及当事人的陈述等证据为证。本院认为：关于原、被告之间就系争房屋形成的房屋买卖合同关系，本院已经在(2016)沪0109民初XXXXX号民事判决书予以确认，本案中本院不再重复赘述。系争房屋买卖合同不能继续履行的责任虽然在于被告，但应考虑到原告向被告购买的系争房屋所设抵押权及司法查封尚未解除，系争房屋能否过户尚不确定的情况下，且房屋价格明显低于市场价,其交易风险比一般的房屋买卖明显要高，原告自身亦需对此有一定的预见性，且合同已约定：“由于该房屋被法院冻结，甲方要求乙方先支付给甲方人民币190万元作为该房屋解冻款”，原告在明知房屋被查封的情况下仍向被告的代理人即第三人朱振平支付该款，且未尽到谨慎义务，致使第三人朱振平将此款用于他用，导致房屋买卖合同无法继续履行，原告理应承担一定的责任。且(2016)沪0109民初XXXXX号民事判决书，对因合同无法继续履行而给原告带来的损失已判决被告陆财根返还原告购房款202万元并支付利息(以202万元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2014年3月3日起算至被告陆财根实际还款之日止)，本案中根据原、被告的过错程度、合同约定以及双方意见，对原告要求被告赔偿原告购房涨价损失264万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，判决如下：原告张寅彬要求被告陆财根赔偿原告张寅彬购房涨价损失264万元的诉讼请求不予支持。案件受理费27,920元，评估费20,000元，由原告张寅彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  华 琴人民陪审员  毛济平二〇一八年十月三十日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。