广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初128号原告：佛山市顺德区信鸿置业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教荔村广珠公路伦教路段之9，统一社会信用代码914406060812213573。法定代表人：冯信发，该公司经理。委托诉讼代理人：温少荣，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。被告：广东省佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区伦教街科甲路**，组织机构代码729201667。负责人：卢少波，该社理事长。委托诉讼代理人：彭建球，广东勤融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈联才，广东勤融律师事务所律师。原告佛山市顺德区信鸿置业投资有限公司（以下简称信鸿公司）与被告广东省佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社（以下简称新民经济社）合同纠纷一案,本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告信鸿公司的委托诉讼代理人温少荣、崔春，被告新民经济社的委托诉讼代理人彭建球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信鸿公司向本院提出诉讼请求判令：1.新民经济社向信鸿公司支付前期开发费用8560991元及利息1142341.11元（利息自2016年5月31日起按同期银行贷款利率计至实际付清款项之日止，暂计至2018年6月30日为1142341.11元）；2.新民经济社向信鸿公司支付溢价款66655230.34元（该数额仅为暂定数额，溢价款的计算方式详见附表，如法院认定的土地前期开发费用或其他扣减内容、金额有变化，则以法院最终认定的扣减数额调整溢价款金额）及利息8894181.75元（利息自2016年5月31日起按同期银行贷款利率计至实际付清款项之日止，暂计至2018年6月30日为8894181.75元）；3.新民经济社赔偿信鸿公司损失17050548.84元，上述第1至3项欠款合计102303293.04元；4.本案诉讼费用全部由新民经济社承担。事实和理由：新民经济社决定公开引入社会资金合作对其拥有的位于伦教新成路以西的国有性质留用土地38052.30平方米进行前期土地开发，按规定办理为国有商住用途用地、完成相关手续并推出市场公开交易。通过公开招商及股东表决，信鸿公司与新民经济社于2013年12月30日签订《新民股份合作经济社新成路以西留用地处置合作协议》。协议签订后，信鸿公司向新民经济社支付保证收益款10892500元，并投入前期开发费用8560991元。但新民经济社一直未办理好案涉地块的相关用地手续，导致案涉地块未能在约定时间内如期推出市场公开交易，于2016年3月7日才成功通过网上挂牌交易，成交单价为每平方米6486.83元，新民经济社于2016年5月17日前已收齐土地拍卖成交款246838891元。经信鸿公司多次催促，新民经济社才向信鸿公司返还保证收益款10892500元，其余款项至今未付，已严重违约。针对诉请的溢价款金额，信鸿公司明确为暂定数额，计算方式详见信鸿公司提交的附表，如法院认定的土地前期开发费用及其他扣减费用有变化，则以法院最终认定的扣减数额调整溢价款。被告新民经济社答辩称，一、新民经济社按约向信鸿公司预付了保证收益款108925200元，并非10892500元。二、新民经济社于2016年4月29日向信鸿公司返还了其预付的保证收益款108925200元，并非10892500元。三、除了上述第一、二点外，信鸿公司提交的民事起诉状中所述的其他事实基本属实。四、补充事实如下：双方签订的合作协议依法有效，具有法律约束力，任何一方不得擅自变更。信鸿公司与新民经济社所签的合作协议第三条“双方的义务及违约责任”项中没有约定甲方逾期支付溢价分成款需要承担违约责任，也未约定违约责任的计算方式。信鸿公司诉请的违约责任及计算方式合同并未约定，属擅自变更合同，依法不应受法律保护。信鸿公司对其第3项诉请未陈述相应的事实及进行举证，该诉请没有事实和法律根据，依法应予驳回。对于上述新民经济社应支付予信鸿公司的溢价款，新民经济社以活期存款的形式存放在银行，2016年至2017年的活期存款利率为0.38%，2018年为0.35%。新民经济社逾期付款是因情势变化的客观因素造成，并非主观故意，不应承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。信鸿公司与新民经济社均对对方提交的证据的真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据以上证据，本院查明：2013年11月6日，新民经济社对位于佛山市顺德区伦教新成路以西，土地面积为40342.23平方米，折合约60.514亩，用地性质为国有留用地（以下简称案涉土地）发出三个处置方案的公告。意向合作方需在公告发出之日起5日内一次性缴足保证金。2013年11月9日，信鸿公司向新民经济社支付了竞购留用地保证金1.1亿元。2013年12月22日，新民经济社表决通过了《新民股份合作经济社大成围新成路以西及滨江东路以东留用地处置方案》。2013年12月30日，信鸿公司与新民经济社签订一份《新民股份合作经济社新成路以西留用地处置合作协议》，约定：新民经济社与信鸿公司合作对案涉土地（土地四至及界址点坐标详见《新民股份合作经济社新成路以西留用地位置图》）进行前期土地开发（包括但不限于附属设施补偿、花木搬迁补偿、青苗补偿、五通一平、办理农用地和征用手续、补办土地出让金、勘探、规划设计、环评、立项等），按有关规定办理为国有性质商住用途用地，争取在2014年5月30日前完成该留用地的一切手续并推出市场公开交易；信鸿公司以每亩180万元（不含税费及其他相关费用）的价格作为案涉土地的处置保证收益支付给新民经济社，合计10892.52万元，新民经济社收款后开具等额收据给信鸿公司；双方合作处置案涉土地时所投入的前期土地开发成本（包括但不限于附属设施补偿、花木搬迁补偿、青苗补偿、五通一平、办理农用地和征用的税费、补办土地出让金、勘探、规划设计、环评、立项等费用）及公开交易时需缴纳的各项税费等由信鸿公司先行垫付，日后该地完成相关手续并推出市场后在拍卖所得款中向信鸿公司优先偿还该费用；办理案涉土地的相关用地手续由新民经济社负责；拍卖成交收益在优先偿还信鸿公司前期已支付的保证收益款、已垫付的土地前期开发成本投入费用及相关交易税费等费用后，余下溢价部分由双方按比例分配，即新民经济社占20%，信鸿公司占80%。新民经济社收到全额出让款后，应在10个工作日内按比例转给信鸿公司；拍卖成交价（不含税费及前期土地开发成本投入等费用）低于新民经济社已提前收取的保证收益款的，信鸿公司承诺新民经济社无须退回该保证收益款；日后在完成案涉土地一切手续并推出市场公开交易时，需要对案涉土地处置方案重新表决备案的，表决内容在2013年12月22日的表决票基础上进行，信鸿公司需无条件协助办理；若因新民经济社原因不能如期（在2014年5月30日前）完善案涉土地相关手续并推出市场公开交易的，信鸿公司可以选择由双方继续协商处理或者由新民经济社在10日内全额退还信鸿公司已支付的留用地处置保证收益款。上述合同签订后，信鸿公司依约履行了合同，其与佛山市顺德区协力置业投资有限公司于2014年1月18日对包括案涉土地及佛山市顺德区伦教仕版股份合作经济社所有的顺府国用（2015）第020000000025号地块在内的位于佛山市顺德区伦教大成围新成路以西、南苑西路以南地块与佛山市顺德区粤盈创建设工程顾问有限公司签订了《房地产前期策划咨询服务合同》、于同年8月25日与佛山市政建建筑设计咨询有限公司签订了《方案咨询合同》、于同年8月30日与佛山市顺德区博斯营设计咨询有限公司签订了《方案咨询合同》、于同年12月与中国华西工程设计建设有限公司（中山分公司）签订《建设工程设计合同（一）》。2014年12月2日，新民经济社从信鸿公司支付的1.1亿元保证金中扣除了应收取的保证收益款10892.52万元后，退回信鸿公司1074800元。2015年12月21日，新民经济社对案涉土地出具《公开交易转让委托书》，委托佛山市顺德区国土城建和水利局、佛山市顺德区公共资源交易中心对案涉土地以公开交易的方式转让。2016年1月18日，佛山市公正诚房地产土地估价有限公司接受新民经济社及佛山市顺德区伦教街仕版股份合作经济社的委托，对案涉土地拆迁涉及的补偿作出《专项评估咨询报告》，评估结论为：委托评估的资产在评估基准日的价值为25061140.63元。其中，新民经济社所占资产在评估基准日的价值为1801304元。2016年3月7日，佛山市顺德区碧桂园地产有限公司竞得案涉土地，佛山市顺德区伦教大成围新成路以西、南苑西路以南地块总成交价为483950000元，成交地面单价为6486.83元/平方米。2016年4月27日，新民经济社收到佛山市顺德区伦教街道财政局支付的村民留用地出让金123419445.89元；同年5月17日，新民经济社收到该局支付的留用地出让金123419445.90元。2016年4月29日，信鸿公司收到新民经济社返还的保证收益款108925200元。2016年6月8日，信鸿公司向中国华西工程设计建设有限公司中山分公司支付设计费3041859元。新民经济社在庭审中对信鸿公司主张新民经济社应向其分配溢价款66655230.34元没有异议。另查明，《房地产前期策划咨询服务合同》、两份《方案咨询合同》、《建设工程设计合同（一）》中涉及的土地还包括佛山市顺德区伦教仕版股份合作经济社所有的顺府国用（2015）第020000000025号地块（即本院已生效的（2017）粤06民初170号判决中所涉地块）。本院认为，双方签订的合作开发土地合同没有违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。本案双方争议的焦点为：一、信鸿公司投入的前期土地开发费用数额；二、新民经济社是否应承担逾期付款的违约责任；三、信鸿公司在本案主张的损失是否应予支持。关于争议焦点一。信鸿公司主张的前期土地开发费用由青苗及资产拆迁费及咨询、设计费构成。对于青苗及资产拆迁费用问题，新民经济社委托佛山市公正诚房地产土地估价有限公司作出的《专项评估咨询报告书》评估结论为：新民经济社所占资产在评估基准日的价值为1801304元，新民经济社对信鸿公司据此主张的青苗及资产拆迁费数额并无异议，故本院对信鸿公司主张的该项费用予以支持。对于咨询、设计费用问题，已生效的（2017）粤06民初170号判决认定协力公司为涉案合同支付的咨询费、设计费共6493291元，实为该案及本案两块土地共同支出的咨询费、设计费，结合信鸿公司于本案中提供的证据表明新增设计费3041859元，故信鸿公司、协力公司至今为涉案土地及佛山市顺德区伦教仕版股份合作经济社所有的顺府国用（2015）第020000000025号地块共支付咨询费、设计费合共9535150元（6493291元+3041859元）。案涉土地面积占相关合同所涉土地面积的51%，新民经济社应分担的咨询费、设计费为4862926.5元。信鸿公司主张新民经济社应承担的咨询、设计费用超出该数额部分缺乏依据，本院不予采纳。综上，信鸿公司为涉案土地投入的前期土地开发费用应为6664230.5元（1801304元+4862926.5元）。对于信鸿公司在本案作为前期土地开发费用予以扣减的咨询、设计费用1896760.5元，因根据前述认定不应扣减，故应作为溢价款由双方按照合同约定进行分配，信鸿公司应分配的数额为1517408.4元，加上新民经济社确认的信鸿公司应分配的溢价款数额，信鸿公司就分配的溢价款为68172638.74元（1517408.4元+66655230.34元）。关于争议焦点二。根据案涉《新民股份合作经济社新成路以西留用地处置合作协议》的约定，案涉前期土地开发成本由信鸿公司先行垫付，应于案涉土地完成相关手续并推出市场后在拍卖所得款中向信鸿公司优先偿还；新民经济社应在收到全额出让款后10个工作日内按比例将溢价款的80%转给信鸿公司。但新民经济社至今未向信鸿公司支付前期土地开发费用及溢价款，已实际造成信鸿公司的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，新民经济社应对信鸿公司承担逾期付款的违约责任。新民经济社于2016年5月17日全部收齐案涉土地的出让款，信鸿公司主张新民经济社以上述前期土地开发费用及溢价款为本金，从2016年5月31日起至实际付清款项之日止按照银行同期贷款利率计付利息有理，本院予以支持。新民经济社称案涉合作协议中没有关于违约金的约定，其不应承担违约责任的辩解于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三。信鸿公司在本案中未能举证证明因仕新民经济社的行为造成了其他损失17050548.84元，故本院对信鸿公司该主张不予支持。综上所述，信鸿公司请求新民经济社支付前期土地开发费用、溢价分配款及利息的理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日十日内向原告佛山市顺德区信鸿置业投资有限公司支付前期土地开发费用6664230.5元及利息（利息自2016年5月31日起至付清款项之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、被告佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日十日内向原告佛山市顺德区信鸿置业投资有限公司支付溢价款68172638.74元及利息（利息自2016年5月31日起至付清款项之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、驳回原告佛山市顺德区信鸿置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553316.46元，由原告佛山市顺德区信鸿置业投资有限公司负担92219.4元，由被告佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社负担461097.06元。保全费5000元，由被告佛山市顺德区伦教街新民股份合作经济社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年十月二十九日法官助理张晓航书记员钟伊发