湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2385号原告:长沙湘计开拓物业管理有限公司，住所地：长沙高新开发区尖山路39号长沙中电软件园有限公司总部大楼3楼313室，统一社会信用代码：91430100584915705C。法定代表人：张勤，执行董事。委托诉讼代理人：周炼，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：湖南省上达运输有限公司，住所地：长沙高新开发区尖山路39号中电软件园一期5栋N单元501号房，统一社会信用代码：91430100572240405X。法定代表人：邓步云。委托诉讼代理人：邓梅，女，1971年4月19日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系公司员工。原告长沙湘计开拓物业管理有限公司（以下简称“湘计开拓物业公司”）诉被告湖南省上达运输有限公司（以下简称“上达公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谷海涯独任公开开庭进行了审理，书记员汤琳钰担任本庭记录。原告湘计开拓物业公司委托诉讼代理人周炼，被告上达公司委托诉讼代理人邓梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湘计开拓物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付物业管理服务费149329.49元；二、请求判令被告向原告支付违约金15058.53元（违约金以应交物业费为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准暂计算至2020年2月29日，应支付至款项付清时止）。第一项、二项请求合计164388.02元。三、判令被告承担本案全部诉讼费、财产保全费。事实与理由：2013年8月10日，原告与建设单位长沙中电软件园有限公司签署《长沙中电软件园一期项目物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的中电软件园一期项目房屋所有权人（即业主）提供物业管理服务。2014年12月25日，被告与房屋出卖人长沙中电软件园有限公司签署《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XX140113502/XX140113501），购得长沙中电软件园5栋50、502房，房屋建筑面积共计759.66平方米。合同约定由出卖人依法选聘的物业服务企业即原告对被告物业提供前期物业服务，2014年12月30日，房屋出卖人将上述房屋交付被告使用。自2015年9月起至今，被告除支付2017年11月至2018年1月期间3个月的物业费外，被告未向原告支付物业管理费。至起诉之日，原告多次对被告进行书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为严重侵犯了原告及其他已支付物业费业主的合法权益，故原告诉至贵院，望判如所请。被告上达公司辩称：一、本案物业服务合同纠纷的起因事由。2013年8月10日，原告与建设单位签署《长沙中电软件园物业服务合同》约定：“本合同的期限为三年，自2013年8月10日起至2016年8月10日止，本合同期间内若成立了业主委员会，则业主委员会有权选聘物业企业”。2014年12月25日，被告与建设单位签署《长沙市商品房买卖合同》(合同编号为XX140113501/)X140113502)，购得长沙中电软件园5栋501、502房，房屋建筑面积共计759.66平方米。合同约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为长沙湘计开拓物业管理有限公司，前期物业服务期间，物业服务收费方式为包干制，物业服务期限自2013年8月10日至2016年8月10日止，物业服务收费价格为2.98元／㎡▪月”。2015年下半年开始被告所购买的涉案房屋多处渗水，被告于2015年6月23日向原告送达了《关于我公司办公室渗雨的函》，并附了照片。后被告多次向原告和建设单位反馈无果，自行购买材料进行了装修。被告多次要求原告和建设单位补偿漏水修复费用37970元，未果。2016年8月，原告将被告新装修的房屋砸穿并要求通过2月检验期才能修复，导致被告长期无法投入使用，后被告自行恢复砸坏的墙体花费6000余元，被告要求原告赔偿损失亦未果。上述物业服务纠纷发生后，原告向被告催缴物业费，被告认为原告未完成履行物业服务义务，没有赔偿被告的损失，原告擅自提高物业费收费标准，将前期物业合同中规定的单价2.98元每月/平方米（含公摊能耗费），提高为单价3.68元，按照合同规定空置物业收费标准，应该按50%折扣收取。且原告违反物业管理条例，利用属于业主共有的共用部位、共用设施设备进行租赁经营，将属于业主的收益与建设单位进行侵吞私分，侵吞了被告作为业主的合法权益，所以被告有正当理由拒绝支付原告物业费，并要求原告停止侵害，赔偿损失。2016年9月20日，原告向被告送达《关于催缴上达运输物业费的函》，要求被告支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业费35136.35元，通知如不缴清欠费，将于2016年9月26日12:00停止服务。后原被告协商未果，原告于2016年9月26日停止物业服务。2017年12月原告的工作人员联系被告承诺可以解决以前的纠纷且只需被告支付3个月的物业费用，原告愿意通过平等协商解决，重新签订物业服务协议。故被告于2017年12月8日向原告支付了8784.09元物业费，但原告承诺的事宜未得到解决，拒不与被告协商签订物业服务协议。甚至以此为由，作为被告接受原告事实物业服务和承认原告收取高额物业费的证据，后原告多次向被告闲置工业厂房大门张贴催款单、向年过七旬的法定代表人户籍地址邮寄律师函、给离职员工发送催款短信等手段，进行诉讼恐吓威胁。2020年4月23日，被告向原告送达了处理物业合同纠纷意见函，被告再次要求原告停止侵害业主权益，如双方不能协商解决，被告只能通过党委政府举报、人民法院诉讼、网络媒体披露等途径维权。二、原告主张被告支付物业管理服务费37191.29元的诉求，没有事实理由和法律依据。1、原告擅自提高收费标准，违反了物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，也违反了前期物业服务合同的约定。2、原告未完全履行物业服务义务，达不到质价相符的收费标准。原告对建设单位的总部大楼等自留物业以及委托建设单位运营的9栋（原告母公司房屋）等房屋，有严格的物业服务考核标准。对同一物业管理区域内的其他业主房屋，没有同一服务标准。3、原告违反《物业管理条例》，没有履行对属于业主共有的物业服务用房进行承接查验和管理。2015年。建设单位违规申请将已经建好的物业用房22栋调整规划，改建为用于租售的经营性房屋，建设单位至今每月配置属于业主共有的物业服务用房，严重侵害了全体业主的对物业服务用房的所有权。原告作为前期物业服务期限内的物业服务企业，每月依法履行法定职责义务。4、被告前期物业服务期限届满后，原告与建设单位另行签订的物业服务合同，对被告没有约束力，原告所谓的“事实物业服务”属于违法的强行服务。5、原告违反物业管理规定，未经法定程序，利用物业管理区域工业内共用部位、设施设备进行经营，将属于全体业主共有的经营收益非法侵占，与建设单位违法私分，不向全体业主公布收支去向，严重侵犯了被告作为业主的收益权、知情权、监督权。6、原告主张被告支付违约金没有法律依据，请求人民法院予以驳回。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求及诉讼理没有法律依据，原告未完全履行物业服务义务，违约在先，且物业服务质价不符，显失公平。原告违法侵害业主合法权益，应依法承担民事责任。请求人民法院依法判公正处理。经审理查明：2013年8月10日，原告湘计开拓物业公司（乙方）与案外人长沙中电软件园有限公司（甲方）签订《长沙中电软件园物业服务合同》，约定由原告为中电软件园提供物业管理服务，第三条收费标准第一款第四项约定“一期后续工程非整栋出售出租的物业不高于每月每平方米建筑面积2.98元（含公摊能耗费）；”第七项约定“对业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用的3‰加收违约滞纳金。”第二款约定“管理服务费的标准应根据国家、省、市物业管理相关的规定，并经甲方书面同意后，方可对服务费价格进行调整，若未得到甲方书面认可，乙方不得自行调高价格。”第六款约定“乙方对甲方的空置物业的物业管理费收取：乙方对甲方一期二批的空置物业管理费收取为：整栋空置时，不收取空置物业服务费;栋中空置时，空置面积按正常物业费50%的折扣收取。乙方应定期对空置物业区域进行清扫和巡视（其中公共区域每周保洁一次，办公区域每月保洁一次：保安巡视每周一次；工程每半个月巡视一次）。”合同期限为叁年，自2013年8月10日起至2016年8月10日止。2014年12月25日，被告上达公司（买受人）与长沙中电软件园有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ140113501／ＸＸ140113502），约定购买位于岳麓区××路××层××期××栋××号××号房屋，建筑面积共计795.66㎡，规划用途为工业。出卖人依法选聘长沙湘计开拓位于管理有限公司作为前期物业服务企业。前期物业服务期间，物业服务收费方式为包干制。物业服务期限自2013年8月10日至2016年8月10日止，物业服务费价格为2.98元／月▪㎡（建筑面积），收费起始时间合同交房时间的次月1日。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务企业按季收取，买受人应当分别在每季度后5日内缴费。上述物业服务合同期满后，长沙中电软件园有限公司与湘计物业公司再次签订《长沙中电软件园一期项目物业服务合同》，约定由湘计开拓物业公司为中电软件园提供物业管理服务，合同第二条第一款第一项约定“物业管理范围：长沙中电软件园一期项目所有物业。”第三条合同期限“本合同期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日止。若本合同期内项目成立了业主委员会，可由业主委员会重新选聘物业公司，本合同自动终止。”第四条管理服务收费标准：1、本物业实行物业服务费用包干制，物业服务费由乙方按以下标准向业主或物业使用人收取：（1）总部大楼物业服务费：3.0元/㎡▪月（公摊能耗费另行协商）”。原告为被告所在的中电软件园提供了保洁、公共设施设备维修及养护等方面的物业管理服务。经庭审确认，被告所有的房屋装修施工时间自2015年8月2日至2015年10月31日止。2016年9月20日，原告出具《关于催缴上达运输物业费的函》，载明被告2015年10月1日至2016年9月30日的物业费未交清，请被告于2016年9月26日12:00之前缴清所有欠费，否则原告将按每日3‰计算滞纳金并于2016年9月26日12:00停止服务。2017年12月6日，被告向原告支付了物业管理费8784.09元，原告主张该费用系2017年11月、2017年12月、2018年1月的物业费。此后被告未再向原告缴纳物业管理费，原告多次催要未果，形成本诉，诉至本院。另查明，原告于2020年4月3日第一次向本院主张物业管理费和违约金。以上事实有原、被告的当庭陈述，经庭审质证的原、被告均提交的《长沙中电软件园一期项目物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同（合同编号为XX140113501/XX140113502）、《长沙中电软件园物业服务合同》，原告提交的长沙中电软件园消防安全责任书、长沙中电软件软安全生产目标管理责任书、业主身份证明确认书、物业费催缴函及送达等证据，以及被告提交的关于被告新办公室渗雨的函（2015年10月15日）、中电软件园5栋501-502工业房屋室内图片、关于中电软件园停车收费标准调整的通知、关于处理物业合同纠纷的意见等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案中，原告与长沙中电软件园有限公司签订的《长沙中电软件园物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于适用审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条之规定：建设单位依法与物业企业订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。被告作为中电软件园的业主，该《长沙中电软件园物业服务合同》对被告具有法律约束力，双方均应按约履行。现涉案物业服务合同期限届满后，原被告均未向本院提交有效证据证明被告曾作出续聘或者另聘物业服务人的决定，结合原告继续向被告提供了物业服务的事实，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条之规定，本院认为，《长沙中电软件园物业服务合同》对双方有效。关于原告提供的物业服务是否存在严重瑕疵，本案中，被告以原告未完全履行物业服务义务、存在侵害业主合法权益、涉案房屋存在漏水问题，被告自行修复后，原告未赔偿被告损失等问题为由进行抗辩。本院认为，被告并未提交有效证据证明其主张，且在质保期内的涉案房屋质量问题应由开发商处理，被告因此花费的装修费用，其可另案据实主张。如被告对于物业服务质量、物业收取公共场合费用等存在质疑，应向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，亦不属于提供的物业服务存在严重瑕疵，被告并不能以此拒交物业费。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，被告应按双方《长沙中电软件园物业服务合同》支付物业管理服务费。原告主张物业管理费的计算依据为房屋面积795.66㎡乘以单价3.68元再乘以欠缴月数，单价3.68元包括0.7元的耗能费，根据前期物业服务合同约定，物业服务管理费的标准为2.98元/月▪㎡，栋中空置时，空置面积按正常物业费50%的折扣收取。原告要求另支付0.7元/㎡耗能费没有合同依据。被告除支付2017年12月6日向原告支付8784.09元物业管理费外，未再支付款项，现原告要求被告支付自2015年9月1日至2017年10月、2018年2月至2020年2月29日的物业管理服务费于法有据，本院予以支持。故被告应按约向原告支付2015年1月1日至2017年10月31日、2018年2月至2020年2月29日的物业管理服务费120924.4元（795.66㎡×2.98元/月▪㎡×（2年2个月+2年1个月））；关于违约金，虽然被告没有按时交纳物业管理服务费，存在违约行为，但原告在双方物业合同到期后亦未及时与业主沟通并且续签书面合同，其本身具有一定过错。对原告的该部分主张，本院予以部分支持，原告于2020年4月3日向本院提交了起诉状向被告主张其权利，据此，本院酌情认定被告应以实际所欠物业费120924.4元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付自2020年4月4日至实际清偿之日止的违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南省上达运输有限公司在本判决生效之日起七日内向原告长沙湘计开拓物业管理有限公司支付2015年9月1日至2017年10月31日、2018年2月1日至2020年2月29日止的物业服务费120924.4元及违约金（违约金以实际欠付物业服务费120924.4元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准自2020年4月4日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告长沙湘计开拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1794元，由被告湖南省上达运输有限公司承担1320元，由原告长沙湘计开拓物业管理有限公司承担474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谷海涯二〇二一年四月十九日法官助理 周佳怡书 记 员 汤琳钰附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。