上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初1192号原告：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑信明，董事。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海爱顶商贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：田伟，执行董事。委托诉讼代理人：肖桂荣，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世文，上海申浩律师事务所律师。原告上海通安房地产开发有限公司(以下简称通安公司)与被告上海爱顶商贸有限公司(以下简称爱顶公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案，依法适用简易程序，于2018年2月26日、2018年8月14日进行证据交换，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2018年9月20日公开开庭进行审理。原告上海通安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张越，被告上海爱顶商贸有限公司的委托诉讼代理人肖桂荣、赵世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求法院判令：1.确认原被告于2015年7月6日就上海市愚园路XXX号XXX-XXX号单元(以下简称系争房屋)签署之《房屋租赁合同》已经于2017年7月16日提前解除；2.原告有权不予返还被告租赁保证金71,280元；3.被告向原告支付拖欠租金121,354.84元(2017年2月1日起至2017年7月16日)；4.被告向原告支付拖欠物业管理费10,921.94元(2017年2月1日起至2017年7月16日)；5.被告向原告支付拖欠电费4,442.1元(2016年10月至2017年7月)；6.被告向原告支付房屋占用费4,641.29元(2017年7月17日到2017年7月19日，按照租金物管费双倍计算)；7.被告向原告支付房屋复原费10,000元；8.被告向原告按照日千分之一的标准以拖欠租金物管费电费之总金额136,718.88元为本金支付滞纳金，自2017年7月17日起计算，实际请求计算至一审判决生效之日止；9.被告向原告支付免租期租金13,150.68元(20天)；10.被告向原告支付违约金23,760元。诉讼过程中，原告撤回了第6项、第10项诉讼请求，不再向对方主张房屋占用费及违约金。事实和理由：2015年7月6日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租系争房屋，租期2年，免租期20天；第一年基本租金每月20,000元，第二年基本租金每月22,000元；物业管理费每月1,760元，后于2016年6月1日调整为每月每平方米90元；租赁保证金为三个月最高年度月租金和物业管理费之和71,280元；被告应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，并承担使用房屋而发生的一切公用事业费用；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除租赁合同，收回房屋，并严格按照合同约定追究被告全部违约责任，被告已付的租赁保证金原告无需返还，被告应按照合同解除当年度租金和物业管理费的三倍支付违约金以及免租期租金。但被告在履行合同过程中，一直拖欠款项，经原告多次催告始终不予整改。后被告于2017年7月16日擅自撤场，并将物品、设施全部搬离。原告无奈只得诉至法院，要求判如所请。被告辩称，对合同解除的事实无异议，但合同解除的原因是原告以口头方式告知被告不再续租而于2017年7月19日自然到期解除。对于保证金的返还，由于被告不存在违约行为，因此原告应该按照合同约定在扣除欠付租金后将剩余部分返还给被告。对于欠付的租金及物业管理费，被告认可原告陈述的欠付金额，但被告认为其并非恶意拖欠支付，而是由于原被告双方彼时就租金的优惠进行磋商，故没有按时支付，因此被告亦不应支付欠付租金、物业管理费而产生的滞纳金。被告认可原告陈述其欠付电费的事实及金额。被告不同意支付原告诉请中的房屋使用费及免租期租金，理由是被告认为合同是自然到期解除，合同已经履行完毕，原告无权要求被告返还免租期租金，且被告于原告指定时间进行搬离，不存在逾期使用房屋的情况，加之原告早已和其他租客确定租赁关系，故原告无权向被告主张房屋使用费；至于复原费用，由于原告在2017年7月16日就已经将系争房屋用围栏拦住，阻挠被告进行搬离交接，因此被告不应承担相应费用，且复原费用是否合理被告仍存有异议。对于原告违约金的诉请，被告认为其并不存在违约行为，故不应当支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为通安公司。2015年7月6日，通安公司(甲方)、爱顶公司(乙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁系争房屋作为经营帽子及配件零售之用途。租赁面积22平方米。租期2年，自2015年7月20日起计。甲方预期于2015年7月20日或之前向乙方交付房屋，具体交付日期以甲方通知乙方的日期为准，具体交付日由甲方提前书面通知乙方；免租装修期20天，自交付日起计，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但仍需按照装修指南规定的标准缴付物业管理费及应由乙方承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)。基本租金第1年为每月20,000元，第2年为每月22,000元；第1-2年提成租金为乙方月营业额之20%，乙方每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者。乙方须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则乙方须于甲方发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。乙方须自免租装修期届满(含提前结束)次日起每月按80元/平方米标准缴付物业管理费，即自免租装修期结束的次日起按每月1,760元，于每月第25日或之前向甲方或甲方指定的管理公司缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前，免租装修期内乙方应该根据装修指南约定支付装修期物业管理费。甲方有权根据实际运营情况对房屋物业管理费标准每年作出调整。如乙方逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至甲方或甲方指定的其他收款方实际全部收到该笔款项日止。如乙方未按时支付合同所定的租金、物业管理费或任何其他费用的全部或一部分超过十四天，甲方在提前四十八小时书面通知乙方的前提下，可立即停止向系争房屋提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。若乙方任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，甲方有权提前收回房屋或其任何部分，合同立即终止，以甲方向乙方发出书面通知中规定日期为合同终止日，该通知一经发出即表明甲方行使合同赋予的提前收回房屋的权利，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿。乙方已支付保证金不予退还，并应向甲方支付相当于至租赁期满被告应付而未付的租金及物业管理费总和金额的违约金，以及已享受的装修期间及免租期间的租金。租赁保证金相当于三个月基本租金及物业管理费。乙方完成装修但因甲方原因未能开业，甲方可免收被告租金、物业管理费，除此之外，甲方不对乙方承担任何补偿或赔偿责任。租赁期间，甲方非依合同规定擅自解除合同的，应向乙方支付相当于其实际已经发生的直接经济损失的违约金。乙方应于免租装修期届满之次日开始营业，经甲方许可，乙方可提前营业，且免租装修期亦相应提前结束。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至甲方同意接受之状态下的该房屋交还甲方。若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权通知管理公司停止向该房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间进入并收回该房屋。乙方需据实支付其他各项费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还房屋引致的一切损失。该合同还对其他租赁相关事项进行了约定，并指定了通安公司的联系人为孙建峰，爱顶公司的联系人为田伟。合同签订后，爱顶公司支付了相应的租金及保证金，双方开始履行合同。但自2017年2月1日开始，爱顶公司拖欠租金和其他应付费用。2017年7月17日，通安公司向爱顶公司发送落款时间为2017年7月16日的函件要求终止双方签订的《上海市房屋租赁合同》并要求处理后续事宜，并于2017年7月24日向爱顶公司发函，要求解除双方之间的租赁合同并向爱顶公司追索欠付的各项费用。自2017年5月始，爱顶公司法定代表人多次同通安公司工作人员李亮及顾姓工作人员通过iMessage及微信进行联系，向通安公司申请系争房屋租金的折扣。2017年7月12日，顾姓工作人员通过微信同爱顶公司法定代表人进行联系，内容为“现在我们不续约，也是公司的决定，没有折扣，也是公司决定”并要求爱顶公司法定代表人“但也请尽快处理欠款问题”。因爱顶公司始终未向通安公司付清欠款，通安公司遂起诉至法院，要求判如所请。本院认为，通安公司、爱顶公司之间的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方合同中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，甲方有权提前收回房屋，甲方向乙方发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，现通安公司以发函的方式通知爱顶公司解除合同，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，且爱顶公司已于2017年7月16日搬离系争房屋，故本院确认双方合同于2017年7月16日解除。合同解除后，爱顶公司应当结清所有应付而未付的欠付费用，爱顶公司辩称同通安公司之间就租金折扣进行协商故造成迟延支付租金的意见，本院认为首先顾姓工作人员及李亮并非合同指定的联系人，并不当然享有变更合同条款的权利；其次，爱顶公司无证据证明顾姓工作人员及李亮获得了通安公司的授权有权变更合同条款；再次，从爱顶公司提供的证据，不能得出双方就租金减免达成一致的结论且该协商过程亦不免除爱顶公司支付租金的合同义务，故爱顶公司的该项意见本院对此不予采信。综上，通安公司要求爱顶公司支付租赁期间欠付租金121,354.84元(欠付时间为2017年2月1日至2017年7月16日，22,000×5+22,000÷31×16=121,354.84)、物业管理费10,921.94元(欠付时间为2017年2月1日至2017年7月16日，1,980×5+1,980÷31×16=10,921.94)的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于通安公司要求爱顶公司支付电费4,442.1元的诉请，双方对欠付电费的事实和金额均无异议，故本院对此予以支持。以上三项欠付费用合计136,718.88元，通安公司要求爱顶公司支付以前述欠付费用136,718.88元为本金，按照每日千分之一的标准，自2017年7月17日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，虽有合同约定，但本院认为约定的标准明显过高，且爱顶公司请求予以调整，现通安公司自愿调整为按照每日万分之五的标准计算，该标准尚属合理，本院予以确认。通安公司主张不予退还爱顶公司已支付的租赁保证金71,280元，实质上系将租赁保证金作为违约金予以没收，由于双方在合同中对此已有明确约定，且爱顶公司违约导致合同提前解除，以保证金71,280元抵作违约金的主张在合理范围之内，本院对此应予支持。通安公司向爱顶公司主张场地复原费用的诉请，本院认为，依据现有的证据，场地复原费用的诉请系实际损失，通过没收爱顶公司预付的租赁保证金的方式已足以得到弥补，故对通安公司要求爱顶公司另行支付场地复原费用的诉请，本院不予支持。关于通安公司主张的免租期间的租金13,150.68元(20,000×12÷365×20=13,150.68)的诉请，根据双方合同约定，若爱顶公司违反租赁合同约定条款，则不再享有该期间免租优惠，本院依法予以支持。审理中，通安公司申请撤回要求爱顶公司支付房屋占用费及违约金的诉请，系其对诉讼权利的正当处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海通安房地产开发有限公司与被告上海爱顶商贸有限公司就上海市愚园路XXX号XXX-XXX号单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月16日解除；二、被告上海爱顶商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司欠付的租金121,354.84元；三、被告上海爱顶商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司欠付的物业管理费10,921.94元；四、被告上海爱顶商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司欠付的电费4,442.1元；五、被告上海爱顶商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用之和136,718.88元为本金，按照每日万分之五的标准，自2017年7月17日起计算至本判决生效之日为止)；六、被告上海爱顶商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司合同提前解除违约金71,280元(与原告上海通安房地产开发有限公司已收取的租赁保证金71,280元相折抵)；七、被告上海爱顶商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司免租期间的租金13,150.68元；八、原告上海通安房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,193元，由原告上海通安房地产开发有限公司负担782.47元，被告上海爱顶商贸有限公司负担4,410.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 姚 峥人民陪审员 张 虹人民陪审员 蔡凌军二〇一八年十月二十六日书 记 员 李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……