四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初6298号 原告陈凯、谭艳等人（原告信息详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：赵文凤，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 共同委托诉讼代理人：谢一铵，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川百年房地产有限公司，住所地成都市新都区新繁镇外东街**。 法定代表人：罗玉成，总经理。 委托诉讼代理人：李晓军，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告陈凯、谭艳等人与被告四川百年房地产有限公司（以下简称百年公司）商品房预售合同纠纷六十六案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2018年8月14日、2018年9月10日公开开庭进行了审理，部分原告及原告的共同委托诉讼代理人赵文凤、谢一铵，被告百年公司的委托诉讼代理人李晓军、唐中志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.百年公司立即为原告办理房屋不动产登记证；2.百年公司向原告支付逾期办理房屋不动产登记证的违约金（以已付购房款为基数，按照日万分之一的标准，从房屋交付之日起720日届满之次日起至取得房屋不动产登记证之日止）；3.百年公司支付律师费及相关费用。事实与理由：原告与百年公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买百年公司开发的位于成都市新都区“东湖上景”普通住宅，原告按照合同约定的金额和方式向百年公司支付了购房款，并已办理入住手续，但百年公司未按照合同约定的时间为原告办理房屋不动产登记证。由于百年公司逾期办证长达两年之久，致使原告购买房屋的商品价值迟迟不能实现，造成各种经济损失若干，合同第十九条约定的已付购房款日万分之零点五的违约金不能弥补迟延办证给原告造成的损失，请求将该项违约金标准调整为已付购房款日万分之一。 被告百年公司辩称，原告的第一项诉讼请求错误，百年公司没有办理不动产登记证的权利和义务，只有受买受人委托向房屋登记机关提交办理房屋权属登记手续的义务。原告所购房屋的分户产权至今未取得是事实，但并非出卖人的责任。原告诉请违约金的合同依据是双方签订的《商品房买卖合同》第十九条，该条明确，如因出卖人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，按日计算向买受人支付全部已付款每日万分之零点五的违约金。根据合同约定和法律规定，百年公司不应当承担违约责任。房屋产权证的办理分为三个阶段，第一阶段是办理所开发房屋的建设工程竣工验收备案，此阶段需提供《竣工验收报告》、消防验收意见和环保验收意见等多项资料向建设局申请备案。建设工程竣工验收备案意味着整个小区建筑合格，完成竣工验收备案拿到备案证书后，开发商才可以办理各个楼栋的权属证明即大产权。第二阶段，开发商取得各个楼栋的权属证明后，将每户办理分户产权的资料交到办证部门。第三个阶段，办证部门核实资料后，为买受人办理每套房屋的分户产权，并向买受人颁发产权证明。案涉商品房是具有各种合法手续的房屋，房屋建成后经五方主体验收合格后，已提前向买受人交房，尚未办理分户产权有两个原因。原因一：新繁镇政府于2014年年底开始实施地下排污工程，导致案涉小区的生活污水无法接入市政管网，环保部门不能出具环保验收合格意见。百年公司在2014年已办好除环保验收意见外的所有手续，但由于此项意见未能取得，无法办理后续事项。2017年5月，百年公司才取得案涉小区的环保验收意见。原因二：办理产权证的政策发生了变更。2016年10月25日，新都区实施不动产登记，将原有的房屋所有权证与国有土地使用权证合并为不动产登记证。两证合一后，办理不动产登记的程序比原来办理房屋所有权证的程序增加了地籍调查一项，进行地籍调查必然导致办理不动产登记的时间较办理房屋所有权证的时间有所增加。上述两项均是百年公司不可预见、不可抗拒的情形，属于不可抗力，因不可抗力导致的迟延办证应免除相应的责任。百年公司已向相关部门提交了办理楼栋权属证明所需的的全部资料，预计相关部门将于2018年10月前后向百年公司颁发该小区所有楼栋的权属证明。之后，百年公司将积极配合相关部门为各买受人办理分户产权，即原告诉请的不动产权登记证。百年公司与原告签订的《商品房买卖合同》附件中的补充协议第三条约定“出卖人将办理产权的所有材料提交即视为完成所有办证义务，由于政府等不可抗力原因导致延期办证，被告不承担任何责任”，百年公司也只能依法向相关部门提交材料，而且已经按照相关规定提交资料，百年公司没有责任，原告要求百年公司支付违约金的诉请不能成立。关于原告提出的要求百年公司支付律师费及相关费用的诉请，原告并未明确律师费的金额，也未明确相关费用的名目和金额，百年公司不作答辩。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理认定事实如下： 原告与百年公司签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定原告（买受人）购买百年公司（出卖人）开发的位于成都市新都区“东湖上景”普通住宅。合同对商品房的房号、建筑面积、套内面积、单价、总价款等进行了约定。合同第十条约定百年公司应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条产权登记载明：“（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向出卖人支付。”附件八《商品房买卖合同补充协议》第八条载明：“4.出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起三年内将办理国有土地使用权证所需出卖人提供的资料提交国土部门，则视为出卖人的办证责任完成。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，出卖人承担责任。” 商品房买卖合同及其附件签订后，原告按合同约定向百年公司支付了购房款，百年公司按合同约定于2014年8月中下旬（6263、6293号案件除外，具体时间见附表二交房时间栏）向原告交付了商品房，但原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书。原告分别向北京盈科（成都）律师事务所支付了一案2000元的代理费，北京盈科（成都）律师事务所向其出具了代理费发票，并注明购买方名称和服务名称。 另查明，一、2014年7月7日，东湖·上景1#、2#楼经五方主体竣工验收合格，2015年2月2日，百年公司将工程竣工资料交讫于成都市新都区城市建设档案室。 二、2014年11月20日，成都市新都区新繁镇人民政府向新都区环保局出具《情况说明》，载明：“东湖上景项目周边外东街市政污水管网正在建设当中”。2015年1月22日，百年公司向成都市新都区水务局申请办理该项目的城市排水许可。东湖上景项目周边外东街市政污水管网建设工程完工后，施工方于2016年8月15日向新繁镇政府进行移交。2017年5月23日，成都市新都区水务局出具《排水说明》，载明：东湖上景项目生活污水接入外东街市政污水管网，进入新繁污水处理厂进行处理。2017年9月30日，成都市新都区环境保护局为东湖上景项目出具《房地产及非生产性项目环保预验收审批表》，同意该项目通过环境保护预验收。百年公司向环保局提供的审批资料中包含污水入市政管网的《排水说明》。 三、2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 四、成都市新都区人民政府办公室2017年7月23日发布的《关于处理规划条件变更补缴土地价款历史遗留问题的实施意见》，要求在竣工验收备案前增加土地核查意见。 五、2018年7月5日，百年公司将办理竣工验收备案所需资料交讫，成都市新都区城乡建设局准予备案，形成了《竣工验收备案书》。百年公司提交的资料中包含《房地产及非生产性项目环保预验收审批表》。 六、2018年9月5日，百年公司已将东湖上景项目办理国有土地建设用地上房屋所有权首次登记的申请资料提交给成都市新都区不动产登记中心，提交的资料包含《竣工验收备案书》，该项目的国有土地建设用地上房屋所有权首次登记正在办理中。 以上事实有《商品房买卖合同》及其附件、收据、增值税发票、收房流程表、1#、2#楼《竣工验收报告》、《城市排水许可申请表》、《情况说明》、《排水说明》、新都区2014年污水管网建设工程二标段《竣工验收报告》、《关于2014年污水管网建设工程管道移交的函》、《房地产及非生产性项目环保预验收审批表》、《成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》、《竣工验收备案书》、成都市新都区不动产登记中心的《回函》、成都市新都区环境保护局向本院出具《情况说明》、《成都市新都区城乡建设局关于新都区人民法院调查的函》等证据在卷佐证。 本院认为，原告与百年公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定完全履行其义务，百年公司也在合同约定的交房期限届满前向原告交付了房屋。按照合同第十九条的约定，百年公司应在房屋交付之日起720日内为原告办理所购房屋的房屋所有权证，根据房屋交付时间，百年公司应办理完毕房屋所有权证的时间应为2016年8月上旬或中旬（6263、6293号案件除外，具体时间见附表二应办理房屋所有权证时间栏），但在该时间内，原告方并未取得房屋所有权证，百年公司违反了合同约定的义务，应承担从应办理房屋所有权证时间之次日-2016年10月17日（停止受理房屋登记业务的时间）的逾期办理房屋所有权证的违约金（6293号案件除外）。百年公司抗辩主张的市政管网建设虽为客观事实，但不属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，由于第三人原因造成违约的，百年公司应当承担责任，再行解决与第三人之间的纠纷。但原告并未向百年公司主张房屋所有权证逾期办理违约金，本院无法支持。 2016年10月25日，新都区实行不动产登记，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证。由于该项政策的变化于双方合同签订之后，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理违约金进行约定，应根据合同有关条款公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。双方签订的补充协议第八条对国有土地使用权证的办理时间约定为：出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起三年内将办理国有土地使用权证所需出卖人提供的资料提交国土部门，则视为出卖人的办证责任完成。不动产权证书兼具房屋所有权证和国有土地使用权证的功能，办理时除需提交原来办理房屋所有权证所需资料外，还需要提交包括土地核查意见在内的土地情况方面的资料，故将不动产权证书的取得时限确定为国有土地使用权证办理时间届满之日（即合同约定的应取得房屋所有权证之日起的三年届满之日）较为公平合理，故百年公司应向原告办理不动产权证书的时间至少为2019年8月上旬（具体时间见附表二应办理不动产权证书时间栏），现该期限尚未届满，百年公司无须承担迟延办理不动产权证书的违约金。 关于原告要求百年公司为其所购房屋办理不动产权证书的诉讼请求，本院确定的办理时限并未届满，且原告所购房屋并未办理国有建设用地上房屋所有权首次登记，暂时不具备办理转移登记的条件，对于该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求百年公司承担律师费及相关费用的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十一条和第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费由原告负担（具体金额见附表二诉讼费栏）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一八年十月八日 书记员  凌淼