福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初3009号 原告：厦门艺辉物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路****之三，统一社会信用代码91350205798064264U。 法定代表人：林丽云，总经理。 委托诉讼代理人：朱彦双，男，职员。 委托诉讼代理人：杨丽萍，女，职员。 被告：张元德，男，1979年11月17日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告厦门艺辉物业管理有限公司（以下简称艺辉公司）与被告张元德物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告艺辉公司的委托诉讼代理人杨丽萍、被告张元德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艺辉公司向本院提出诉讼请求，判令：1.张元德立即向艺辉公司支付物业管理服务费3713.21元（人民币，下同），公维金928.3元，公摊水费161.72元，公摊电费1300.38元，二次供水费958元，垃圾处理费171元；2.张元德立即向艺辉公司支付违约金（以每半年应交的物业管理服务费为计算基数，按日违约金0.3%的标准计算，从每半年应交的物业服务管理费逾期之日起分批计算至实际支付之日止），暂计算至2018年1月25日为13936.84元；3.本案诉讼费由被告承担。以上1、2项暂计21169.45元。事实与理由：2009年6月30日，张元德与案外人厦门艺辉建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于厦门市同安区锦辉国际花园5号楼5层05单元住宅一套（住宅面积为81.43平方米，以下简称案涉房屋）。艺辉公司与厦门艺辉建设发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定艺辉公司对锦辉国际花园进行物业管理并进行相关的收费。物业服务费按照0.8元/㎡/月计算，公共维修基金为0.2元/㎡/月。业主应在每期期首5日内缴纳，逾期交纳的，从逾期之日起按应交费用的3‰/日缴纳滞纳金。公摊水电费有艺辉公司向业主分摊收取。艺辉公司提供了完善的物业服务，但张元德身为案涉房屋业主于2010年12月29日接收案涉房屋后并未依约交付相关费用。 张元德辩称，一、根据厦门市建设与管理局专项检查的通告，艺辉公司于2013年12月15日至2014年1月15日期间的资格证书被注销，无资格履行《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》自动失效。二、艺辉公司的诉求已超过三年的诉讼时效期间。根据《前期物业服务合同》第八条第四款：物业综合服务费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每期期首5天内履行交纳义务。三、艺辉公司没有按照《前期物业管理服务协议》约定提供服务，违约在先。其未享受到相关服务，有权拒绝支付综合管理服务费用。主要表现在：1.小区安全通道被堵，经业主多次提醒，艺辉公司仍不改正；2、保安人员老龄化，给小区的治安安全带来隐患；3.小区监控系统无人值守，摄像头多处损坏，录像不清，形同虚设；4.保洁做不到位；5.车辆管理混乱，造成非小区车辆停放，业主没有地方停车；6.对房屋的二次装修缺乏管理，装修公司进场时公共地方没有按要求铺垫，随处污损；7.小区楼房违建严重，没有履行制止义务，甚至带头违建；外观破裂，也没有修理完整；8.不履行设备设施维护，楼层电梯经常坏，发生过电梯夹人事件；9.对于房屋共用部位、共用设施设备保养、维护、维修、管理不善，如：公共路面、公共护栏、公共天台、安全消防门、井道门破损严重、安全消防楼梯脏乱差、消防安全通道杂物堆放严重；10.艺辉公司利用公共场地收取的停车费、广告费、出租费等均没有公布收支明细，严重侵犯业主利益；11.绿化养护不到位；12.小区交通秩序混款。出现乱停车，行走难，存在安全隐患；13.对小区资金的使用不透明如：水、电、公摊及公共维修金不明，维修费用皆由物业公司单方列取支付，未经业主签字确认或监督，不符合支配程序，存在极大的漏洞。对小区公共收费支配从未公布。艺辉公司诉求缺乏事实和法律依据，依法应驳回。 本院经审理认定事实如下： 2009年6月20日，张元德与厦门艺辉建设发展有限公司签订编号为01612261的《商品房买卖合同》，成为案涉房屋（建筑面积81.43平方米）业主。《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》约定由艺辉公司对锦辉国际花园提供前期物业服务，第六条约定物业综合服务选择包干制，物业综合服务费用由业主按所拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅0.8元/月/㎡、房屋公共维修金0.2元/月/㎡，业主在交房时预交六个月的物业管理费、房屋公共维修金等。物业综合服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业管理企业的利润；（10）其他不可预见费。《前期物业服务合同》第七条约定物业综合服务费每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每期期首5天内履行交纳义务。《厦门市政府办公厅关于将部分征收对象的城市生活垃圾处理费委托供水单位代收的通知》第二条：由物业公司负责卫生保洁、垃圾收集的居民，每户按3元/月征收。 张元德欠缴自2012年7月起的物业管理服务费用、房屋公共维修金、垃圾处理费，还欠缴2012年1月起的公摊电、公摊水、二次供水费用。但艺辉公司以其撤出小区后，相关票据无法取得，没有提供公摊水、公摊电和二次供水的发票。艺辉公司于2018年1月30日诉至本院，提出以上诉请，经艺辉公司申请，本院予以预立案。 案涉小区业主委员会成立于2017年1月。艺辉公司确认其于2017年4月1日撤出案涉小区物业管理，2017年5月31日完成资料交接。 艺辉公司提供厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初2097号民事判决书，厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第4471号民事调解书，以及升降机保养、销售合同等，拟证实其实际履行了对案涉小区的物业管理服务。庭审后，艺辉公司补偿提供厦门市发展和改革委员会《厦门市发展改革委关于居民自来水价格调整的通知》（厦发改价格【2015】1021号）、厦门市物价局《关于调整城市供水价格的通知》（厦价商【2005】23号）拟证实其请求的二次供水费用。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《前期物业服务合同》约定艺辉公司对案涉小区提供物业服务，该约定未违反法律、行政法规强制性规定，也不存在应予认定无效的情形，为合法有效。张元德不否认艺辉公司提供物业服务，但认为其提供的物业服务较严重的瑕疵。案涉小区业主直至2017年才成立业主委员会，在此之前都未能成立业主委员会、行使其作为业主的自治管理权力、对物业服务企业的监督权。张元德若认为艺辉公司提供物业服务存在瑕疵、侵害业主权益，可以通过有关部门要求其改进，以及通过业主委员会追究其侵权责任乃至更换物业服务企业等方式维护权益，但直接拒缴物业服务费缺乏合同和法律依据，并且损害正常交纳物业服务费的业主的权益。因此，张元德应履行缴纳物业服务管理费的义务。对于张元德提出的艺辉公司的部分诉讼请求超过诉讼时效期间的意见。《前期物业服务合同》约定业主每半年交纳一次物业综合服务费用，并应在每期期首5天内交纳。因此，张元德应在每年的1月5日、6月5日之前分别缴纳上半年和下半年的物业管理服务费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2012年7月至2015年5月31日期间的物业管理服务费，应于2015年1月5日前缴纳。因艺辉公司未提供其向张元德催讨上述期间物业服务费的证据，艺辉公司于2018年1月30日向本院提起诉讼，已经超过三年的诉讼时效期间，本院不予支持。对于2015年6月份至2017年3月共21个月的物业服务费，张元德应予缴纳，经计算共1368.02元。而房屋公共维修金系物业公司为全体业主利益而代收的款项，不适用诉讼时效的规定。张元德应从欠缴之日起支付至2017年3月的公共维修基金共928.3元。垃圾处理费为每月收取，2014年12月之前的垃圾处理费已经超过诉讼时效期间，张元德应缴纳从2015年1月至2017年3月的垃圾处理费81元。艺辉公司未提供公摊水、公摊电费、二次供水的缴费发票、计算依据和方法，其请求没有证据证实，本院不予以支持。然而，艺辉公司所提供物业服务的小区，确实存在诸多问题，造成不少业主拒绝缴纳物业管理服务费，艺辉公司要求张元德支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告张元德于本判决生效之日起十日内支付原告厦门艺辉物业管理有限公司2015年6月至2017年3月期间的物业费1368.02元、2012年7月至2017年3月的公共维修基金928.3元、垃圾处理费81元，以上合计2377.32元； 二、驳回原告厦门艺辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 若被告张元德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费329元减半收取164.5元，由原告厦门艺辉物业管理有限公司负担139.5元，由被告张元德负担25元，被告负担的费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  芦 絮 二〇一八年十月二十四日 代书记员  李佳馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。