河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初11643号原告闫东海，男，汉族，1951年7月29日出生，住河南省开封县。委托代理人张忠富、张宾(实习)，河南惠发律师事务所律师。被告王雁楠，男，汉族，1988年3月20日出生，住郑州市金水区。委托代理人彭菲菲，系被告妻子。委托代理人晁军风，系被告母亲。第三人李国茂，男，汉族，1964年6月25日出生，住郑州市金水区。第三人吴恩勤，女，汉族，1965年9月20日出生，住郑州市金水区。原告闫东海诉被告王雁楠、第三人李国茂、吴恩勤执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月20日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告闫东海及委托代理人张忠富，被告王雁楠及其委托代理人彭菲菲、晁军风到庭参加诉讼。第三人李国茂、吴恩勤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.继续对位于郑州市金水区经三路北79号院3号楼西3单元6层东户（郑房权证字第**）房产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月至7月李国茂先后三次从原告处借走85万元，并当场书写欠条承诺以房抵押，后因未还款李国茂及其妻子吴恩勤将其房屋钥匙也交付给原告，由原告及家人居住，后成诉，原告申请对李国茂房产进行了财产保全，经贵院(2017)豫0105民初2781号民事判决书判决李国茂及其妻子吴恩勤承担偿还义务，该案在执行过程中，被告王雁楠作为案外人提出执行异议，金水区法院以(2017)豫0105执异584号执行裁定书裁定中止对涉案房产的执行，原告认为被告与李国茂之间的房屋买卖合同系普通债权关系，且被告王雁楠自始至终不是通过获得李国茂、吴恩勤夫妻或者原告合法的授权有权占有该房产，而是不顾原告及妻子尚在房内居住的事实，采取偷换门换锁这种非法于段侵入了原告合法占有的住宅，将原告生活用品强行处置，并最终迫使年老体弱的原告的妻子受不了精神和身体上的折磨暂时无法在该房产居住生活，原告及家人生活用品仍在涉案的房产内。另(2017)豫0105执异584号执行异议裁定并按照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”规定进行听证，也从未告知过原告提供任何材料支持自己的主张。原告认为，被告的申请异议行为及异议裁定严侵害了原告的合法权益，请求法院判如所请。被告王雁楠辩称，一、“到期不还钱，房子归你”，此类行为是《担保法》明令禁止的。《担保法》第40条、第41条以及《物权法》第187条规定，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗善意第三人。本案中原告和李国茂并没有到房产部门办理抵押登记，而是以欠条形式承诺以房抵押，该行为无效。二、被告虽未取得不动产登记，但权利已接近物权，即物权期待权。2015年5月实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条实际上是赋予了符合法定条件的房屋买受人以不动产“物权期待权”以排除执行的效力，物之交付的债权优先于金钱债权，答辩人对涉案房屋享有的物权期待权具有排除执行的物权效力。2017年12月2日，贵院已根据答辩人提起的执行异议下达了中止执行裁定书，12月8日答辩人将25万元尾款交付贵院。三、首先，在答辩人按合同支付完李国茂82万现金购房款以及银行预划拨贷款25万元后，李就将涉案房屋钥匙交付给答辩人，承诺随时可以入住。其次，2016年12月15日10时49分40秒房屋权属已转移至答辩人名下，此房所有权等于在房管局对外进行了法定的登记公示，任何人无权再买卖，答辩人自然有权入住该房屋。再次，原告没有办理抵押登记，与涉案房屋无任何权属关系，所以无权授权任何人。答辩人之所以换锁是得知房屋内有他人活动后，为维护自己的合法权利以及自身安全考虑所决定的。同时为慎重起见，答辩人换锁前先对房屋内进行了现场录像，看到的所有物品均是李国茂之前与答辩人进行房屋交接时留下的，包括合同载明的以及口头承诺的。原告所说的其被“强行处置的生活用品”，实际上只是一床被褥和一个塑料垃圾筐（原告自己所说），现在仍完好的保管于涉案房屋内。对原告夫妇造成伤害的是李国茂夫妇，对此答辩人很无奈，也感同身受。如果按照原告的理论，答辩人目前的状况是否也应该怪罪于原告，因为如果不是原告申请查封，答辩人早已完成了不动产登记。综上所述，答辩人对执行标的享有合法真实的实体权利以排除执行，故请求贵院依法驳回被答辩人起诉。第三人李国茂、吴恩勤未到庭答辩。经审理查明：1、原告闫东海与第三人李国茂、吴恩勤民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月19日做出(2016)豫0105民调118号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被告李国茂、吴恩勤的银行存款85万元或相应价值的其他财产。2016年12月19日，本院向郑州市不动产登记中心送达了(2016)豫0105民调118号民事裁定书和协助执行通知书，将被告李国茂名下位于金水区经三路北79号院3号楼西3单元6层东户(郑房房权证字第**1078255)房产一套予以查封，查封期限自2016年12月19日至2019年12月18日。2、2017年3月27日，本院做出(2017)豫0105民初2781号民事判决书：被告李国茂、吴恩勤于本判决生效后十日内偿还原告闫东海人民币850000元，该2781号民事判决书于2017年7月17日发生法律效力。该案进入执行程序后，本院依法向被执行人送达了执行通知书，其未按执行通知书的要求履行生效法律文书确定的义务。3、李国茂与王雁楠于2016年11月1日签订房屋买卖合同，约定李国茂将涉案房屋出售给王雁楠。郑州市房屋交易和登记中心于2016年12月16日出具《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，确认上述买卖行为。之后，王雁楠一直在此居住。4、2018年4月13日，通过在郑州市房地产综合管理信息系统查询，涉案房屋登记于被告王雁楠名下。5、2017年12月2日，本院做出(2017)豫0105执异584号民事裁定书，查明王雁楠通过银行转账向李国茂支付房款82万元，并裁定中止对上述房产的执行。王雁楠于2017年12月8日将购房尾款25万元交付本院。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户手续。本案中，本院于2016年12月19日将被执行人李国茂名下位于金水区经三路北79号院3号楼西3单元6层东户房产予以查封，王雁楠于查封前已与第三人李国茂签订了房屋买卖合同，并已合法占有该房产，且已经按照合同约定通过银行转账向李国茂支付房款82万元，后将剩余价款25万元交付本院执行，且该房屋已经登记在王雁楠名下，不应作为李国茂的财产予以执行。故原告要求继续对位于郑州市金水区经三路北79号院3号楼西3单元6层东户（郑房房权证字第**）产的执行，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十六条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告闫东海的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，由原告闫东海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵为民人民陪审员  陈月云人民陪审员  张素萍二〇一八年十月十二日书 记 员  池 漫