重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0242民初4691号原告：中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行。住所地：重庆市酉阳县桃花源街道桃花源大道中路**。统一社会信用代码：915002420091471991。负责人：朱永江，该支行行长。委托诉讼代理人：高靖，女，重庆光界律师事务所律师。被告：鲁菊英，女，1971年9月17日生，住重庆市酉阳县。被告：雷文付（系鲁菊英之夫），男，1969年7月10日生，住重庆市酉阳县。被告：亚泰（酉阳）房地产开发有限公司，，住所地：重庆市酉阳县钟多镇新民街**8/**统一社会信用代码：915002425656072136。法定代表人：秦树东，该公司董事长。委托诉讼代理人：田兴亮，重庆汇润律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行（以下简称酉阳支行）与被告鲁菊英、雷文付、亚泰（酉阳）房地产开发有限公司（以下简称亚泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告酉阳支行的委托诉讼代理人高靖、被告亚泰公司的委托诉讼代理人田兴亮、被告鲁菊英到庭参加诉讼，被告雷文付经本院传票送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。酉阳支行向本院提出诉讼请求：1、被告鲁菊英、雷文付提前一次性清偿贷款本金198805.74元及利息(截止2018年5月16日利息9126.17元、罚息484.49元、复利231.1元；2018年5月17日起利息、罚息、复利按合同约定计算，利随本清)；2、被告支付原告因实现债权产生的律师费1000元；3、原告对被告鲁菊英、雷文付位于重庆市酉阳县XXX镇XXXXXX路X号X幢X层X号（登记备案证明315字第2014XXXXXXXXXXXX）房屋拍卖、变卖后在抵押担保财产价值范围内享有优先受偿权；4、被告亚泰公司对贷款本息及实现债权费用等承担连带清偿责任；5、原告对被告亚泰公司在原告处开设的保证金专户（账号：318401XXXX********）中的保证金在承担连带清偿责任范围内享有优先受偿权；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告鲁菊英向原告借款244000元，用于向被告亚泰公司购买位于重庆市酉阳县XXX镇XXXXXX路X号X幢X层X号的房屋，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款，以每个月为一个还款周期，还款日为每期末月的借款发放日对应日。被告鲁菊英、雷文付用其位于重庆市酉阳县XXX镇XXXXXX路X号X幢X层X号的房屋对其借款进行抵押担保并办理房屋抵押登记，抵押权证号为315渝预告[2015]字第XXXXX号。被告亚泰公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，对该笔借款承担连带保证责任。2011年1月11日，原告与被告亚泰公司还签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，该协议约定：乙方（亚泰公司）提供保证担保的，应按甲方合作项目发放的个人住房贷款余额的1%缴纳保证金，并存入保证金专户（户名亚泰（酉阳）房地产开发有限公司，账号318401XXXX********）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。合同签订后，原告依约履行了义务，被告未按约定还款，且至今未将约定用于抵押的房屋向登记机关设立抵押登记。被告鲁菊英承认原告陈述的事实，但因暂无还款能力，请求慢慢还款。被告亚泰公司辩称，原告起诉的事实中没有当事人，被告亚泰公司不应承担责任，请求驳回原告对被告亚泰公司的诉讼请求。被告雷文付没有到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告方提交了被告的身份证复印件、结婚证复印件、公司登记信息、个人信贷业务申请表、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、《一手住房贷款业务银企合作协议》、支付律师费发票复印件等证据。被告亚泰公司提交了不动产登记信息查询结果、房屋产权证领取名单。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案待证事实有关联性，本院予以采纳。结合上述证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：鲁菊英与酉阳支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房按揭贷款，金额为244000元，本合同项下的贷款用于购买重庆市酉阳县XXX镇XXXXXX路X号X幢X层X号房屋，建筑面积84.76平方米，贷款期限为120个月，贷款担保方式为阶段性保证+抵押。第九条9.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财务担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。9.2.7.1出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿、所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。其中（2）项为“贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款”。第十一条违约责任11.1约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。11.3约定对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4约定发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：其中（2）项为“借款人未按约定按期足额偿还借款”。11.8因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。第二十六借款利率26.1约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上（上/下）浮百分之壹拾后确定。鲁菊英、雷文付与酉阳支行签订《预购商品房抵押合同》，将其购买的位于重庆市酉阳县XXX镇XXXXXX路X号X幢X层X号房屋（产权证号为渝（20**）酉阳县不动产权第00XXXXXXXX号）抵押给酉阳支行，并办理了抵押登记。2015年2月2日，酉阳支行向鲁菊英发放了244000元贷款，执行利率为6.5805%。鲁菊英亦按约定还款，但从2017年6月开始，鲁菊英未按时足额还款。另查明，2018年5月18日，酉阳支行委托重庆光界律师事务所为本案一审代理人，并支付了1000元律师费。酉阳支行于庭审过程中撤回对被告亚泰公司的诉讼请求，系酉阳支行的真实意思表示，本院予以准许。本院认为，酉阳支行与鲁菊英签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行相应义务。酉阳支行已向鲁菊英发放了贷款，鲁菊英应按约定还款。鲁菊英未按约定还款，已构成违约。按照该合同第十一条违约责任的约定，酉阳支行可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息、复利，故对酉阳支行主张的偿还贷款本金198805.74元、截至2018年5月16日的利息9126.17元、罚息484.49元、复利231.1元，2018年5月17日起利息、罚息、复利按合同约定计算，利随本清的诉求，本院予以支持。根据合同约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费，故对酉阳支行主张的律师代理费1000元本院予以支持。根据双方合同约定，贷款人提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，鲁菊英、雷文付已将其购买的位于重庆市酉阳县XXX镇XXXXXX路X号X幢X层X号房屋抵押给酉阳支行，并进行了抵押登记，现鲁菊英违约，酉阳支行按照约定享有该抵押物的拍卖、变卖、折价的价款优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鲁菊英、雷文付于本判决生效后三十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行偿还贷款本金198805.74元及截止2018年5月16日利息9126.17元、罚息484.49元、复利231.1元；支付自2018年5月17日起的利息、罚息和复利（按个人购房担保借款合同计算，利随本清）；二、被告鲁菊英、雷文付于本判决生效后三十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行支付律师代理费1000元；三、原告中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行对被告鲁菊英、雷文付所有的位于重庆市酉阳县XXX镇XXXXXX路X号X幢X层X号房屋拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4445元，因适用简易程序减半收取2222.5元，由被告鲁菊英、雷文付负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  陈高明二〇一八年十月二十九日书记员  谢 杰