黑龙江省绥化农垦法院民 事 判 决 书（2018）黑8105民初1111号原告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司，住所地哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：刘丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟凡玲，北京隆安律师事务所沈阳分所。被告：李俊生，男，1979年3月28日出生，汉族，户籍所在地山东省淄博市张家区，现住哈尔滨市松**。被告：哈尔滨市香坊区永泰城味到西安特色餐饮店，，住所地哈尔滨市香坊区香福路**步行街****负责人：李俊生，该餐饮店经营者。被告共同委托诉讼代理人：赵进泉，黑龙江三维律师事务所律师。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司（以下简称泰鸿分公司）与被告李俊生、哈尔滨市香坊区永泰城味到西安特色餐饮店（以下简称味到西安餐饮店）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告泰鸿分公司委托诉讼代理人孟凡玲、被告李俊生（同为被告味到西安餐饮店负责人）及被告共同委托诉讼代理人赵进泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰鸿分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2015年1月8日签订的《租赁合同书》；2.判令被告味到西安餐饮店给付拖欠自2016年9月25日至2017年9月30日租金95444.79元，支付拖欠租金违约金17101.13元，后期违约金按1‰计算至被告实际履行之日止。同时判令被告另给付三个月租金，作为被告违约致合同提前解除的违约金；3.确认原告有权没收被告保证金53822.25元；4.判令被告味到西安餐饮店将注册地址进行注销或变更；5.判令被告李俊生对上述租金及违约金承担连带给付责任；6.由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年1月9日签订《租赁合同书》，约定被告承租原告位于永泰购物中心三层319、320号商铺，建筑面积188.85平方米，租赁期间从2015年4月1日至2020年3月31日，租金为每月每平方米95元，每三个月为一个租金支付期，被告应于缴租期最后一个月25日前一次性足额支付下个租期租金，第一个及第二个租约年均免除被告9个月租金。合同签订后，原告依约将商铺交付被告，被告自2016年9月25日应缴纳下一期租金时开始拖缴租金，经原告多次催缴后仍未履行，已构成根本违约。原告依合同法相关规定，将二被告诉至法院，以维护自身合法权益。李俊生、味到西安餐饮店辩称，1.本案程序不合法，原告曾就本案向哈尔滨香坊区法院提起诉讼，被法院驳回，原告基于相同事实、相同诉求再次起诉，不符合法律规定，应申请再审；2.原告不是房屋所有权人，无权出租房屋；3.原告向被告提供的房屋不符合约定，给被告造成重大损失。双方签订租赁合同前，原告承诺房屋有管道燃气供应，被告租赁房屋后发现根本没有，被告只能自行购买液化石油气。因购买液化气、维修和改造相关设施花费90000余元，原告承诺给补偿，但至今未履行承诺，给被告造成了重大损失；4.原告请求租金计算至被告返还房屋及场地之日无法律及事实依据，原告于2017年9月强行关闭被告店铺，被告被迫于9月迁出，原告于2018年4月10日将店铺租给他人，不存在被告占据店铺及场地的情形；5.被告不存在违约行为，原告主张违约金过高，于法无据，应予驳回。原告诉求租金为95444.79元，主张违约金34837.35元，占诉求租金36.5%，明显高于法律规定的30%，且原告未举证证实被告违约给其造成损失数额，其主张违约金无法律及合同依据；6.原告请求没收被告保证金不成立，原告未写明保证金名称及具体金额，不属于法律规定的“有具体的诉讼请求”，应予驳回；7.原告曾承诺对包括被告在内的所有业主减免租金及物业费用，现原告提起诉讼违反诚实信用原则；8.原、被告签订的租赁合同中存在大量对原告有利、损害被告合法权益的格式条款，应属无效条款；9.原告诉求被告注销营业执照没有法律依据，味到西安餐饮店是李俊生合法财产，被告是否注销该店是被告的权利，原告无权要求被告注销，应驳回原告该诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告泰鸿分公司与被告李俊生于2015年1月9日签订《租赁合同书》，约定李俊生承租位于哈尔滨市××城购物中心××、××号商铺，计租面积188.85平方米，租赁期限从2015年4月1日起至2020年3月31日止，三个月为一个租金支付期，被告应于缴租期最后一个月25日前一次性足额支付下个租期租金。在第一、第二个租约年，租金每月每平方米95元，两年内均免除被告9个月租金，实收3个月租金。在第三、第四个租约年，租金每月每平方米102.6元，第五个租约年，租金每月每平方米110.81元，第三个租约年免除被告3个月租金，第四、第五个租约年不免除租金。合同签订后，原告依约交付了商铺，李俊生按合同约定时间开业经营并如约缴纳了第一个租约年租金。第二个租约年缴纳了2个月的租金，欠付1个月租金，第三个租约年未付租金。原告于2016、2017年多次向被告发出租金缴费通知函，二被告始终未缴纳。2017年9月末，原告单方解除租赁合同，并强制被告迁出店铺。原告认为被告拖欠租金行为违反了合同约定及法律规定，将二被告诉至法院，要求二被告缴纳欠付租金并承担违约责任。另查明，被告味到西安餐饮店的类型为个体工商户，经营者李俊生，组成形式为个人经营，经营状态为存续，注册经营场所为香坊区香福路**步行街****，该餐饮店已于2017年9月末迁出上述经营场所。上述事实有房屋租赁合同书、租金催缴通知函、租赁店铺照片、原告与案外人签订租赁合同书等证据证实，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议焦点为：1.本案程序是否合法；2.原告是否有权出租诉争房屋；3.二被告是否存在违约行为，应否承担违约责任。关于本案程序是否合法问题。本院认为，被告称原告曾就相同事实、相同诉求在哈尔滨市香坊区法院起诉，被该法院驳回，因此本案应按审判监督程序处理，现另立案审理不符合法定规定。经调查，原告诉求被裁定驳回是因哈尔滨市香坊区法院认为对案件没有管辖权，该法院并未对案件进行实体上的审理，该裁定不属于民诉法规定的再审文书范畴，本院立案审理并无不当，被告上述辩称理由不成立。关于原告是否有权出租诉争房屋问题。本院认为，哈尔滨永泰城系哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司开发建设，原告作为泰鸿房地产开发有限公司的分公司接受总公司委托对哈尔滨永泰城实行对外招商、租赁、收缴租金及物业管理等职能，有权将永泰城内的店铺出租并收取租金，而李俊生与原告签订租赁合同并实际经营的行为表明其当时是认可原告对房屋的出租权的。综上，原告有权出租诉争房屋，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。关于二被告是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。庭审中，二被告自认第一个租约年缴纳3个月租金，第二个租约年缴纳了2个月租金，后因原告承诺免除所有业主租金，未再交付过租金，不属违约行为，反而是原告提供的房屋没有接通管道燃气，不符合合同约定。本院认为，被告称原告承诺免除所有业主的租金，但未提供有效的证据予以证实，虽有证人出庭作证，但由于证人证言具有较强的主观性，在无其他证据相佐证的情况下，单一证人证言无法采信，原告亦当庭否认，且原告于2016年、2017年曾多次向被告发出租金催缴通知函，如已免除被告租金，原告无需再向被告催缴租金。因此，对被告所持原告免除其后期租金的辩称意见，本院不予采纳。按双方租赁合同约定，在第一个、第二个租约年，租金每月每平方米95元，免除被告9个月租金，仅收3个月租金。被告如约缴纳了第一个租约年3个月租金，完全履行了合同约定的该租约年义务，第二个租约年被告仅缴纳了2个月租金，欠付1个月租金，第三个租约年租金均未缴纳，在被告不能证实原告确已免除租金的前提下，其欠付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。对原告要求二被告支付欠缴租金的诉求，本院予以支持。双方合同约定，第二个租约年租金为每月每平方米95元，被告应交3个月租金，实缴2个月租金，欠缴1个月租金为17940.75元（95元/平方米×188.85平方米×1个月）。合同约定第三个租约年租金为每月每平方米102.6元，2017年1、2、3、4、7月份免收租金，双方确认被告迁出时间为2017年9月底，因此被告应缴租金月份为2017年5月、6月、8月、9月，应缴租金数额为77504.04元（102.6元/平方米×188.85平方米×4个月）。综上，二被告欠缴租金总额为95444.79元（17940.75元+77504.04元）。关于原告主张被告支付违约金、没收被告履约保证金及判令解除租赁合同的诉求。庭审中，被告称原告违约金要求过高，违反法律规定，且合同中存在大量对原告有利、损害被告利益的格式条款，应属无效条款。本院认为，被告承租商铺后，按合同约定完全履行了第一个租约年义务，部分履行了第二个租约年义务，可见原、被告签订合同时是双方自愿、真实的意思表示，被告未证实存在强租强受的情形，被告如不认可合同条款，完全可以拒绝承租而无需负任何法律责任。纵观整个合同，对双方的权利、义务均即有保护又有限制，双方违约责任均有约定，不属于合同法规定的无效合同或无效条款情形，合同合法有效。在合同第22.3条，明确约定“因乙方违约而终止或提前解除合同的，甲方有权没收本合同项下履约保证金，乙方还应支付三个月租金作为违约金”，第22.4条约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”。自被告2016年9月25日欠缴租金至原告2017年9月30日解除合同，被告延迟缴租将近一年，远超过合同约定的“延迟缴租超过30日”期限，原告解除合同符合约定。合同法第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告解除与被告间租赁合同的行为符合法律规定和合同约定，为有效法律行为。按法律规定，解除合同通知自到达对方时生效，本案被告虽称未收到解除合同通知，但承认于2017年9月末被原告强制迁出。本院认为，强制被告迁出的行为即是原告解除与被告间租赁合同的意思表示，双方间的租赁合同应自二被告迁出之日即已解除。因合同解除是二被告欠缴租金造成，按合同22.3、22.4条约定，原告有权没收被告缴纳的履约保证金53822.25元，同时应支付违约金。合同法及相关解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。按上述规定，违约金的保护上限为损失额度的1.3倍。本案中因二被告违约，原告于2017年9月30日解除合同，尚在合同履行期内，合同提前解除给原告造成了损失，该损失为合同解除后至原告将房屋另租他人收取租金前的租金收入。二被告举证证实原告于2018年4月将房屋另租他人，自2018年5月开始收取第三人租金，原告亦认可该事实。因此原告损失数额为116256.06元（自2017年11月1日至2018年4月，102.6元/平方米×188.85平方米×6个月），原告诉求的违约金及履约保证金之和未超过该损失数额的1.3倍，不属于合同法规定的“违约金过高”情形，对原告要求被告支付违约金75229.16的诉求，本院予以支持。因双方合同已于2017年9月30日解除，原告要求此后违约金按1‰计算至实际给付之日止的诉求已无依据，本院不予支持。合同第7.3条约定“租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续……”。现原、被告双方间的租赁合同已被原告依法依约解除，被告已迁出原租赁店铺，其仍以原店铺地址为经营场所所在地已没有法律及事实依据，应按合同约定对以原租赁地址为经营场所的登记予以变更或撤销。关于被告辩称原告提供的房屋不具备管道燃气，一些设施设备维修不及时、不到位，二被告因此发生费用90000余元，原告未兑现给予补偿承诺，给被告造成巨大损失的问题。本院认为，被告未举证证实原告有补偿上述费用的承诺，且被告在履行第一个租约年租金缴纳义务时没有任何费用冲减情形，庭审中被告亦明确表示不提反诉。综上，对被告所称损失问题，本院不予认定。因被告味到西安餐饮店经营形式为个体工商户，李俊生是经营者，组成形式为个人经营，按民法总则“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，李俊生应对上述债务承担以个人财产给付的义务。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司与被告李俊生签订的《租赁合同书》自被告哈尔滨市香坊区永泰城味到西安特色餐饮店迁出租赁房屋之日即2017年9月30日即为解除；二、被告李俊生、哈尔滨市香坊区永泰城味到西安特色餐饮店给付原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司欠缴租金95444.79元，支付违约金75229.16元。上述款项自本判决生效后10日内履行完毕；三、原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司可依约定没收被告李俊生缴纳的履约保证金53822.25元；四、被告李俊生自本判决生效之日十五日内办理对以原租赁房屋地址（哈尔滨市香坊区香福路52号步行街3层319、320号）为经营场所注册的变更或注销。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2052.30元，由被告李俊生、哈尔滨市香坊区永泰城味到西安特色餐饮店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  徐艳慧二〇一八年十月十日书记员  董晓平