福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初5492号 原告：吴元新，男，汉族，1957年10月24日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告：福州市鼓楼区鑫锦江宾馆，住所地福建省福州市鼓楼区花园路**省军区福州综合楼**楼****。 投资人：陈长江。 共同委托诉讼代理人：陈晓春、胡孟灝，福建福晓律师事务所执业律师。 被告：中国人民解放军福建省福州警备区，住，住所地：福建省福州市鼓楼区花园路**/div> 法定代表人：孙根生，部队长。 委托诉讼代理人：邱国营，福建建达律师事务所执业律师。 原告吴元新、福州市鼓楼区鑫锦江宾馆（下称鑫锦江宾馆）与被告中国人民解放军福建省福州警备区（下称福州警备区）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴元新、鑫锦江宾馆的委托诉讼代理人陈晓春，被告福州警备区的委托诉讼代理人邱国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴元新、鑫锦江宾馆向本院提出诉讼请求：判令福州警备区返还其租赁保证金10万元；2.判令福州警备区补偿其经济损失360万元；3.由福州警备区承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、评估鉴定费等。 事实和理由：2014年10月，吴元新与福州警备区签订《军队房地产租赁合同》，约定福州警备区将位于福州市鼓楼区花园路21号招待所大楼1、5-8层房屋建筑物面积4136平方米出租给吴元新使用，租赁用途为住宿，租赁期限自2014年10月13日起至2021年4月12日止。合同签订后，吴元新向福州警备区支付了租赁保证金10万元，并陆续投入数百万元对租赁物进行装修等。 2018年3月1日，福州警备区向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，鼓楼法院经审理于2018年4月16日作出（2018）闽0102民初2655号民事判决书，认定中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》属于双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致了合同丧失继续履行的可能性，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更，遂判决福州警备区与吴元新签订的《军队房地产租赁合同》解除；吴元新、鑫锦江宾馆于判决生效之日起十日内将租赁物腾空并交付福州警备区。 2018年4月24日，双方签订《租赁物腾退意向书》，但未对具体经济补偿数额达成一致。《军队房地产租赁合同》合法有效，约定租赁期限至2021年4月12日止，还有三年到期。现合同因情势变更解除，导致原告无法继续经营而造成巨大损失，根据公平原则，福州警备区应返还保证金并给予经济补偿。 综上，两原告为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。 福州警备区辩称，一、两原告无权向福州警备区主张经济补偿。《军队房地产租赁合同》第八条第一款第三项明确约定：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修、或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方（即福州警备区）书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。依据该条款约定，两原告在承租房屋内做的所有改造、装修、添建等权属均归福州警备区，租赁期满后或者合同解除时，必须完好地无偿移交给福州警备区，且无权主张经济补偿。 二、两原告无权要求退还租赁保证金。合同第六条约定乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。两原告未依约及时支付租金，已构成违约，福州警备区有权不予退还租赁保证金。 三、本案全部诉讼费用应由两原告承担。两原告拖欠租金违约在先，又置中央军委停止有偿服务要求于不顾，多次拒绝与福州警备区协商解除合同，福州警备区不得已才诉诸法律解决问题，现两原告无事实和法律依据，提起本诉要求赔偿，本案全部诉讼费用理应由其承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及双方当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 福州警备区（甲方）与吴元新（乙方）签订的《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于福州市鼓楼区花园路21号招待所大楼1、5-8层房屋建筑面积4136平方米作为一个整体出租给乙方使用；租赁用途为住宿；租赁期限自2014年10月13日起至2021年4月12日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为5975840元，年租金为919360元；租金按季结算，每季度的前十日内以转账方式支付；该合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金10万元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；租赁期内乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归福州警备区所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给福州警备区；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。后两原告于2018年1月19日支付租金至2018年3月31日止。 2018年4月16日，本院就福州警备区诉吴元新、鑫锦江宾馆房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）闽0102民初2665号《民事判决书》，判决上述《军队房地产租赁合同》解除；吴元新、鑫锦江宾馆于该判决生效之日起十日内将诉争租赁物腾空并交付福州警备区管业，并向福州警备区支付房屋租金及占用费（以年租金919360元为标准，自2018年4月1日起计至上述租赁物实际交付时止，租赁保证金100000元从中予以扣除），以及自2018年1月11日至19日滞付租金的违约金6205.68元；驳回福州警备区的其他诉讼请求。两原告不服，提起上诉，后福州市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）闽01民终4985号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另，双方当事人确认诉争租赁物于2018年5月26日腾退交接。 本案审理过程中，本院依两原告申请，并经双方当事人抽签选定福建华成房地产土地资产评估有限公司对诉争租赁物的装饰装修价值进行评估，该公司于2018年10月22日出具闽华成评报（2018）资字1062号《资产评估报告》，评估结论为：诉争租赁物在评估基准日2018年10月15日的房屋装修市场价值为344.71万元。两原告对该报告的真实性及评估结论无异议；福州警备区对该报告的真实性无异议，但认为该报告与本案无关联也无意义，两原告依约无权要求赔偿或补偿。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。福州警备区与吴元新签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。现两原告诉请福州警备区补偿其经济损失360万元，因诉争合同的解除是由于军队政策法规重大调整所致，虽根据合同约定，双方均不承担责任，装修形成的添附物权属归福州警备区所有，但鉴于两原告从长期经营角度对诉争租赁物进行装修改造投资，因租赁期限未满提前终止合同而受到损失，本院结合本案实际情况，综合考量装修折旧率以及可利用度因素，酌定福州警备区对两原告予以补助45万元。两原告另诉请返还其租赁保证金10万元，因该保证金已经（2018）闽0102民初2665号民事判决抵扣租金，故该诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，判决如下： 一、中国人民解放军福建省福州警备区于本判决生效之日起十日内补助吴元新、福州市鼓楼区鑫锦江宾馆450000元； 二、驳回吴元新、福州市鼓楼区鑫锦江宾馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36400元，由两原告负担18200元，由福州警备区负担18200元；评估费150000元，由福州警备区负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  宋建文 人民陪审员  刘 剑 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第7页共7页