广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终7491号上诉人（原审被告）：卢光峰，男，1973年1月20日出生，汉族，住河南省光山县，委托诉讼代理人：萧文彬，广东经致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚柱新，男，1984年2月1日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈景光，广东杰凯律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：东莞中原物业顾问有限公司，住所地：广东省东莞市南城区胜和路胜和广场****A、B、C。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：易燕芝，女，1987年2月7日出生，汉族，住湖北省石首市，该公司员工。委托诉讼代理人：彭安怡，女，1995年6月7日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，该公司员工。上诉人卢光峰与被上诉人戚柱新、东莞中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚柱新向一审法院提起诉讼，请求：解除双方于2017年8月10日签订的《房屋买卖合同》；2、卢光峰向戚柱新返还定金45000元及部分首期款33700元；3、卢光峰赔偿戚柱新中介费5000元；4、卢光峰向戚柱新支付违约金65000元；5、诉讼费由卢光峰承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条法律规定，判决：一、确认戚柱新、卢光峰及东莞中原物业顾问有限公司于2017年8月10日签订的《房屋买卖合同》（合同编号001081）中关于房屋买卖的合同条款已解除；二、卢光峰应于判决书发生法律效力之日起三日内返还戚柱新定金45000元、部分首期款33700元；三、卢光峰应于判决书发生法律效力之日起三日内支付戚柱新违约金65000元；四、驳回戚柱新其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1637元（戚柱新已预交），卢光峰负担1637元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初3189号民事判决。卢光峰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.改判一审判决第三项，改判卢光峰无需向戚柱新支付违约金65000元；2.本案一审、二审受理费由戚柱新、中原公司负担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误，卢光峰在赎楼问题上并未存在违约行为，未能赎楼是多方的原因造成的。1.卢光峰的征信问题，在签订合同之前，双方包括中介方已经知悉卢光峰逾期还贷6期的情况，卢光峰正是急于筹集资金还贷才低价出售案涉房屋。退一步讲，卢光峰的征信问题只会影响其贷款，不影响赎楼，在欠供的情况下，银行作为抵押权人是没理由拒绝还贷赎楼的。2.戚柱新正是因为清楚卢光峰逾期还贷6期及拖欠其他银行的贷款未还，担心影响赎楼而同意向卢光峰支付部分款项。由此可知，戚柱新支付给卢光峰的部分首付款不是用于办理赎楼，而是给卢光峰用于偿还其拖欠银行的贷款，为赎楼做准备，避免房产被银行起诉查封。3.案涉房产证在2017年9月中旬才办理出来，办出房产证后，中原公司才开始安排赎楼手续。买卖合同第八条约定赎楼担保费及短期利息是由戚柱新承担的，结合二手房交易惯例，赎楼都是由买方负责，卖方协助的。在中介方告知正常程序赎楼有风险，需要增加费用2000元的情况下，戚柱新不同意再额外付费，需要自己寻找担保公司，导致中原公司和担保公司不再处理赎楼事宜。4.案涉合同约定由卢光峰委托担保公司进行赎楼，该约定只是要求以卢光峰的名义办理赎楼手续，其余部分由戚柱新完成。（二）戚柱新的妻子徐玉奉在本案中一直充当戚柱新的代理人的角色，卢光峰有正当理由相信其构成了表见代理，其对于行为及意思表示的法律后果应由戚柱新承担。同时，徐玉奉与戚柱新是夫妻关系，其共同购买案涉房产的行为显示，徐玉奉将会成为案涉房产物权的隐形共有人，其行为也代表着戚柱新。1.在合同前期洽谈、合同签订、案涉房屋办理一手证、赎楼、后期磋商退还定金及首期款等过程，都是由徐玉奉出面沟通，中原公司见证了过程。2.从支付定金、代为偿还按揭贷款等转账记录及确认书可看出，买方的付款行为由徐玉奉进行，徐玉奉直接代表买方的行为。3.徐玉奉是案涉房产的共同买方，卢光峰有正当理由相信其构成了表见代理，其对于行为及意思表示的法律后果应由戚柱新承担。（三）卢光峰与徐玉奉已经就合同解除问题、出售案涉房屋取得购房款后返还卢光峰定金及首付款问题达成一致，不存在支付违约金问题，该行为的法律后果由戚柱新承担。一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。1.在电话录音中，徐玉奉说：“我已经退出了好不好”，表明戚柱新已经同意退出交易、解除合同。2.在电话录音中，卢光峰说下家不买了，找不到其他下家，徐玉奉表示很失望。徐玉奉表示已经和中原公司说过，可以将押在中原公司处的房产证提供给下家看。由此表明，徐玉奉已经知道卢光峰卖掉案涉房屋的情况，在电话沟通之前，双方已经就此进行过沟通，戚柱新同意徐玉奉卖掉房产来退还定金及首付款。3.在电话录音中，徐玉奉表示卖掉案涉房产过户之前退还定金及首付款，而且只要这些钱，相信卢光峰可以做到。由此表明，双方已经就卢光峰只需要退还定金及首付款给戚柱新即可。被上诉人戚柱新答辩称：卢光峰存在违约行为，应当支付违约金。1.合同第六条明确约定卢光峰须于签订合同之日起10日内通过委托担保公司担保融资赎楼，但其至今仍未履行该义务，构成违约，应承担违约责任。2.赎楼是卢光峰的义务。卢光峰是房屋的所有权人，只有其才能办理赎楼。3.卢光峰无法委托担保公司进行赎楼的原因是征信问题，卢光峰在一审期间已经确认过。4.征信问题不能成为卢光峰不履行赎楼义务的借口。合同未约定戚柱新有义务解决卢光峰的征信问题。在卢光峰出现征信问题时，戚柱新也是积极配合卢光峰解决问题，多次支付首期款给卢光峰，但卢光峰将款项挪作他用。5.退一万步讲，戚柱新在2017年9月份仍然有诚意履行合同，但卢光峰于2017年10月就与案外人签订房屋买卖合同，将房屋另行出售。6.卢光峰的征信问题会影响担保公司是否提供担保。7.卢光峰从未向戚柱新要求支付担保费，可见并非因为担保费的问题导致无法办理赎楼手续。（二）戚柱新未与卢光峰就解除合同一事达成一致，徐玉奉的行为不能代表戚柱新。1.徐玉奉并非合同主体。2.徐玉奉不是卢光峰的代理人。3.徐玉奉与卢光峰的电话录音也不能证明戚柱新与卢光峰就解除合同一事达成一致。中原公司口头答辩称：（一）卢光峰的征信问题会影响担保公司是否同意为其赎楼，至于担保费用由谁支付不影响卢光峰赎楼义务。在签订合同后需要委托担保公司赎楼时，发现卢光峰有逾期还款，在多方沟通后，戚柱新同意支付8700元用于偿还逾期的贷款，但卢光峰在银行未扣款前第二天还是当天就挪用，导致担保公司不愿意为卢光峰赎楼。2、案涉房产证于2017年9月21日取得，但不影响卢光峰出具公证委托给委托公司或担保公司。3、卢光峰于2017年10月25日将案涉房屋转让给案外人王玉虹，转让给王玉虹后又通过东联地产转让给案外另一个第三人，而卢光峰与案外人徐玉奉的录音多处显示卢光峰有诱导性质，具体体现“好的好的，你起诉，银行那边也起诉，你这边也拿不到钱了”、“徐小姐，你怎么那么糊涂，还卖100万，现在没人接手，连30万都卖不掉，没有人敢要了，知道吗”、“我想尽最大努力托人再找买家，知道吗”，这一系列语句都有欺骗的性质，因为卢光峰在录音前已经将房屋出卖给案外人王玉虹，价格是38万，在中原公司业务员得知卢光峰一房多卖后，曾告诉戚柱新，其作为第一个购买人可以主张继续履行合同，但卢光峰需要加价才能出售给戚柱新，这表明卢光峰违约行为在先。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人卢光峰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为：卢光峰是否应向戚柱新支付违约金65000元。对此，本院作以下分析：首先，根据案涉房屋买卖合同约定：“买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给中介方或担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，配合签署一切相关文件。”卢光峰至今仍未出具公证委托书给中介方或担保公司指定人员，且卢光峰于2017年10月25日与案外人王玉虹签订房地产买卖合同，将案涉房屋再次出售给王玉虹。卢光峰的该行为已构成违约。其次，卢光峰提交的其与案外人徐玉奉之间的电话录音是发生在卢光峰已将房屋出售给案外人王玉虹之后，且通话内容并未反映双方已就协商解除合同以及卢光峰无需承担违约金的问题达成一致。因此，根据案涉房屋买卖合同第11条的约定，戚柱新有权要求卢光峰支付转让成交价百分之二十的违约金。据此，一审法院判令卢光峰应向戚柱新支付违约金65000元并无不当，本院予以维持。综上所述，卢光峰的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1425元，由上诉人卢光峰负担（卢光峰已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一八年十月三十日书记员  梁玮珊