北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初44663号原告：邓书法，男，1973年4月8日生，汉族，华普天健会计师事务所职员。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琰，男，1990年7月4日生，北京市京师律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告：张莹，女，1978年9月21日生，汉族，北京泽悦商贸发展有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王蓉，北京泽盈律师事务所律师。原告邓书法（以下称姓名）与被告张莹（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邓书法及其委托诉讼代理人李源、周琰，张莹及其委托诉讼代理人王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓书法向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令张莹按照合同约定向邓书法交付房屋，包括实际交付房屋，结算暖气费、水电费、物业费等金额，并交付相关凭证，确认房屋中的家具、家电、装修的归属情况；2.请求判令张莹向邓书法支付逾期交房的违约金，自2017年12月7日计算至实际交付房屋之日止（违约金=7800000*0.0005*逾期日期）；3.请求判令张莹向邓书法支付向租户收取的案涉房屋押金10500元；4.请求判令张莹向邓书法返还向租户多收取的案涉房屋的租金9145.16元（12月5日开始12月份剩余租金）及10500元（1月份租金），合计19645.16元。事实和理由：双方曾就案涉房屋纠纷事宜诉至法院，朝阳法院2017年7月1日作出（2017）京0105民初10801号民事判决，双方均申请强制执行。朝阳法院执行庭已经于2017年11月14日将案涉房屋尾款196万元划扣至法院账户。现案涉房屋已经于2017年12月4日过户至邓书法名下。房屋过户后，张莹应该将房屋交付给邓书法，但张莹至今不办理房屋交接。故诉至法院，望判如所请。张莹辩称，同意交付房屋，但根据买卖合同第六条，收到全部购房款后3个工作日内交付，现在还有50万元房款是被冻结的，还没有收到尾款。同时，邓书法办完房屋所有权证之后也没有通知我方，现在案涉房屋是出租状态，张莹没钥匙，也没有实际占用该房屋，邓书法单方通知租户即可，不需要我方配合。水、电、物业等费用都是承租人在交纳，邓书法应该和承租人交接，能否进入涉案房屋也需要征求承租人的意见。针对违约金，我方不同意支付，邓书法从来没有与我方联系过交房事宜，也不存在拒绝交付房屋的事实，故我方不存在违约。针对第三项诉讼请求，押金是被告与案外人因房屋租赁协议收取的，是为了出租房屋内的家具电器使用而收取的，家具电器系张莹所有，且房屋租赁合同没有到期，故押金不同意交付。针对第四项诉讼请求，与房屋买卖合同无关，且邓书法没有通知过张莹交付房屋。本院经审理认定事实如下：北京市朝阳区某楼102号房屋（以下简称102号房屋）所有权于2013年1月24日登记在张莹名下。招商银行为该房屋抵押权人。2016年9月11日，张莹、邓书法签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）、《补充协议》。约定邓书法以780万元的价格购买102号房屋，该房屋建筑面积158.80平方米；其中定金80万元直接支付张莹；张莹应于2017年4月24日前办理解除抵押登记手续；双方于签约后230个工作日内（即2017年4月29日前）办理房屋所有权转移登记手续；网签后2个工作日内办理贷款申请手续，贷款196万元，如果不能批贷，由邓书法以现金方式一次性支付张莹；504万元房款在过户前五个工作日（即2017年4月24日）支付；此次交易税费由邓书法承担；不符合合同约定导致产生其他税费由张莹承担；一方不按照法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；双方应在张莹收到全部购房款后3个工作日内自行办理物业交割手续，房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品，在附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交房屋房门钥匙；在房屋交付之日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担；出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修基金的账面余额无偿转移至买受人名下。另，双方关于装饰、装修、家具、家电等附属设施约定，卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片保持现状。关于违约责任，双方约定，逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日止15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。关于房屋租约的约定，双方载明102号房屋存在租赁合同，就房屋租金，张莹收到全部购房款之前，租金及押金和房屋的物业费用归张莹；张莹收到全部购房款之后（含当日）租金及押金和房屋物业的各项费用归邓书法。2016年9月11日，邓书法支付房款80万元。后因履行该房屋买卖合同发生争议，张莹诉至本院，请求确认网签交易价格327万元的条款和补充协议无效，按照交易价格780万元办理网上签约和纳税手续，邓书法支付剩余房款700万元；邓书法支付违约金156万元。邓书法提出反诉，要求以房款327万元计算的税费由邓书法缴纳，超出部分由张莹负担；房屋所有权转移至邓书法名下；张莹支付律师费20万元。本院经审理后于2017年6月15日作出（2017）京0105民初10801号民事判决，判令如下：一、张莹与邓书法就102号房屋交易价格为372万元的合同约定无效，邓书法须按照780万元的交易价格与张莹办理网上签约手续并承担相应纳税款项；二、张莹于本判决书生效后五日内办理102号房屋解除抵押权登记手续（逾期不予执行，则邓书法代张莹向第三人招商银行股份有限公司北京分行清偿该房屋贷款本息，并自行办理解除抵押权登记手续，垫付款项自购房对价款中扣减）；三、邓书法于102号房屋办理解除抵押权登记后五日内支付张莹购房款504万元；四、邓书法于102号房屋办理解除抵押权登记后30日内以贷款方式支付张莹购房款196万元（如逾期、或撤回贷款申请、或银行不予批贷，则以现金方式支付该笔购房款）；五、张莹于收到全部购房款后五日内配合邓书法办理102号房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权登记至邓书法名下；六、驳回张莹的其他诉讼请求；七、驳回邓书法的其他反诉请求。邓书法表示，上述判决生效后，2016年9月11日向张莹支付80万元定金，2017年8月24日向张莹支付10万元，2017年8月31日代张莹解除房屋抵押登记支付4731704.29元，当天另向张莹支付了一笔308295.71元，一笔40万元；2017年11月14日，朝阳法院执行庭划扣了200万元，后返还1万余元，付清全部房款。张莹称，2017年8月24日的40万元和2017年8月31日的10万元是和解金，不是购房款，但是法院划走的200万元中，邓书法向法院申请冻结了50万元，张莹实际收到了146万元。双方均表示，冻结的50万元系因履行（2017）京0105民初10801民事判决中达成和解协议，后履行该和解协议又产生争议，邓书法另案起诉，冻结了上述已经支付的房款。2017年12月4日，邓书法办理了102号房屋的产权证，当日，邓书法代理人向张莹发出短信，告知其3日内办理房屋交接，并要求将租户之前交的定金和剩余租金转入邓书法账户。张莹认可接受短信的电话是其本人电话，但是表示没有收到。另查，2016年5月27日，张莹与案外人刘炜签署《房屋租赁合同》，将102号房屋出租给刘炜，租赁期限自2016年8月1日至2018年7月31日，月租金10500元，押金10500元，租金缴纳方式为季付，提前30日缴纳。张莹与刘炜的租赁合同显示，租赁期间102号房屋的供暖费、物业管理费由张莹负担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由刘炜负担。诉讼中，邓书法认可2018年4月开始的租金由刘炜直接交付给了邓书法，刘炜现仍在102号房屋内居住。2018年2月、3月的租金，邓书法在本案中不予主张，2017年12月7日至1月底租金应由张莹返还给邓书法。张莹认可已经收到租金至2018年1月底。张莹提交2018年3月21日与刘炜签订的《房屋物品交接明细》，载房屋内物品包括空调、冰箱、洗衣机、热水器、浴缸、观赏石等，并载明“租户愿租约到期，将物品及所付押金直接与原屋主张莹进行交接，交接后退付押金，当日结清。”对于房屋内物品，房屋买卖合同中约定，以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片。张莹主张按照上述确定的房屋内物品，就房屋内非复合的物品，要求交接时取走，邓书法不同意张莹取走浴缸及中央空调。就迟延交付房屋的违约金，张莹表示其从未拒绝交接，邓书法直接可以和租户交接，房屋因出租，张莹也未掌握钥匙，邓书法并没有实际损失。邓书法主张其损失为房屋租金损失及资金占用损失。本院认为，双方当事人就102号房屋签署的房屋买卖合同产生的相关纠纷，已有（2017）京0105民初10801民事判决予以确定。依照生效判决，其确认的房屋买卖合同无效部分之外的部分依然有效，故根据房屋买卖合同及补充协议约定，张莹收到全部购房款后3个工作日内自行办理物业交割手续。现邓书法已经将全部购房款交纳至执行部门，采取保全措施系因诉讼对应发还给张莹案款的保全，应视为张莹已经收到了全部购房款。现邓书法按照办理102号房屋产权过户手续后3日计算应办理房屋交付的日期，本院不持异议。但从102号房屋实际使用方式来看，因房屋予以出租，虽未在邓书法和张莹之间实际进行交接，但承租人继续使用102号房屋，邓书法自2018年4月开始收取租金，现剩余交接内容主要是关于房屋钥匙、附属设施、相关费用的交接，张莹实际上并不对房屋进行控制，故本院认定自邓书法收到102号房屋租金即2018年4月起，主要交接工作已经完成。就剩余交接工作，关于钥匙，因实际存在承租人，钥匙由承租人掌握，张莹表示不掌握房屋钥匙，从交易习惯来讲，承租人使用完毕后，出租人也应更换房门钥匙，故实际上无需邓书法与张莹交接钥匙；就房屋内设施，按照双方补充协议的约定，卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片应保持现状，其余物品由张莹所有；就其他费用，因水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费均由承租人负担，承租人继续使用102号房屋，故仅涉及物业管理费、供暖费问题。综合本案实际情况，对于本案相关费用负担及收益，按照约定，在张莹收到全部房款后的租金收益应由邓书法享有，故邓书法主张2017年12月5日起的租金收益由其享有，本院予以支持，张莹实际收取租金至2018年1月底，多收取的部分应支付给邓书法。2018年2月、3月的租金，邓书法不在本案中主张，可根据实际支付情况另行主张。因2018年12月5日起的房屋收益已经认定应由邓书法享有，故相应地，2017年12月5日之前的物业管理费、供暖费，由张莹负担，之后由邓书法负担。就房租押金，考虑到102号房屋内仍有张莹的物品由承租人予以使用，押金可能涉及张莹与承租人就物品使用若发生争议情况下的解决，承租人同意与张莹进行押金交接，且承租人已经开始向邓书法交纳租金，故本院认定张莹收取的押金由张莹与承租人解决，邓书法作为所有权人可以另行要求承租人交纳押金。就延迟交付房屋的违约金，张莹应在收到房款后3个工作日内与邓书法进行交接，现本院认定未及时交接，应承担违约责任。但张莹对违约金提起抗辩，考虑到张莹并无故意迟延交付的情节，邓书法在获得产权证之后实际并无使用或从房屋收益的障碍，并未发生无法出租或使用房屋的损失，本院对违约金予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告张莹于本判决生效之日起七日内向原告邓书法返还北京市朝阳区某楼102号房屋二〇一八年十二月七日至一月三十一日房屋租金一万九千六百四十五元一角六分；二、北京市朝阳区某楼102号房屋卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片保持现状，归邓书法所有；其余家具家电等物品（除承租人个人用品）由张莹所有，双方于本判决生效之日起七日内进行交接；三、北京市朝阳区某楼102号房屋二〇一七年十二月五日之前（不含当日）的物业管理费、供暖费由被告张莹负担，二〇一七年十二月五日起（含当日）的物业管理费、供暖费由原告邓书法负担；四、被告张莹于本判决生效之日起七日内向原告邓书法赔偿延迟交付房屋的违约金二千元；五、驳回原告邓书法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元，由原告邓书法负担221元（已交纳），由被告张莹负担430元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙铭溪人民陪审员  王冠文人民陪审员  阚存一二〇一八年十月十九日书 记 员  韩 迪