四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终12591号 上诉人（原审被告）：成都川博房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市邛崃市临邛镇君平大道**。 法定代表人：曾大柱，执行董事。 委托诉讼代理人：赵敏，四川众旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟锦莉，四川众旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶达生，男，汉族，1977年3月15日出生，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审原告）：陈静，女，汉族，1978年4月12日出生，住四川省邛崃市。 共同委托诉讼代理人：邓小军，四川兴蓉律师事务所律师。 上诉人成都川博房地产开发有限公司（以下简称川博公司）因与被上诉人叶达生、陈静房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 川博公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书，改判驳回叶达生、陈静的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由叶达生、陈静承担。 事实和理由：一、原审法院认定事实与客观事实不符，属于认定事实错误。川博公司与叶达生、陈静虽然签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定叶达生、陈静购买川博公司开发的位于邛崃市“海博春天”项目2幢2单元18层1号的房屋。虽然约定了交房时间及违约责任，但因不可归责于川博公司的原因，导致川博公司无法按时交房，川博公司不应承担违约责任。二、因不能归责于川博公司的原因，导致川博公司不能按时交房，川博公司与叶达生、陈静可以解除合同或延期交房。三、即使法院认定川博公司构成违约，原审法院认定的违约金过高。违约金应当以补偿性为主，原审法院判决按照日万分之三计算支付违约金，大大超过了叶达生、陈静的资金损失。法院认定违约金应以银行利率为标准计算支付。川博公司因无法预见的原因造成不能如期交付等事项，曾多次与叶达生、陈静沟通，同时也向相关部门进行了反映和协调，此事叶达生、陈静也认可。在本案中，川博公司和叶达生、陈静的房屋买卖关系中的无法预见的原因被表面形式所掩盖，因此，一审法院基于表面事实而非双方当事人的真实意思表示就适用法律，作出错误判决。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致实体判决不公，川博公司请求二审法院依法查明事实，维护川博公司的合法利益。 叶达生、陈静答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确；川博公司所有的上诉理由均不成立，川博公司应当按照约定承担相应的违约责任，请求二审法院依法驳回川博公司的上诉请求。 叶达生、陈静向一审法院起诉请求：一、判令川博公司限期向叶达生、陈静交房；二、判决川博公司支付逾期交房违约金，以527742元为基数，按照日利率万分之三计算，从2015年12月26日起至实际交房为止。 一审法院认定事实：叶达生、陈静与川博公司于2014年2月17日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定叶达生、陈静以全款方式购买川博公司开发的位于邛崃市“海博春天”项目2幢2单元18层1号房屋。《商品房买卖合同》第十条约定交房时间为2015年12月25日前。《商品房买卖合同补充协议》第7-2条约定，逾期交房的按已付房款的日万分之三计付违约金。此后，叶达生、陈静按约支付价款527742元，但川博公司逾期未履行交房义务。截止一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件。 一审法院认为，叶达生、陈静与川博公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”在本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件，叶达生、陈静要求川博公司交付房屋在客观上不能强制履行，故一审法院对该项请求不予支持。川博公司在合同约定的交房期限届满后无正当理由不履行交房义务构成违约。川博公司应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金责任。叶达生、陈静要求川博公司支付逾期交房违约金的请求合法有据，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、一百三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、成都川博房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付叶达生、陈静逾期交房违约金。违约金的计算方法为：以527742元为基数，从2015年12月26日起至实际交房为止，以日利率万分之三为标准进行计算；二、驳回叶达生、陈静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，减半收取计400元，由成都川博房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 川博公司在二审中提交了以下证据：1.川博公司向中国华西企业股份（以下简称华西公司）有限公司发出的工作联系函（编号为072），拟以此证明系施工方施工进度缓慢导致迟延交房；2.川博公司向华西公司发出的工作联系函（编号为039、040），拟证明当时施工期间下雨导致工期延误，由此导致迟延交房。川博公司称，工作联系函虽然是其发送给华西公司，但装订在华西公司的结算资料中，有华西公司的骑缝章。结算书中的工作联系函是华西公司提交给川博公司的。 叶达生、陈静发表质证意见称：对上述证据的真实性无异议，但与本案无关联性，也无法达到川博公司的证明目的。 上述证据的认证意见，本院在下文予以详述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人川博公司的上诉请求与被上诉人叶达生、陈静的答辩意见，本案二审争议焦点为：川博公司是否应向叶达生、陈静支付逾期交房违约金，以及原审法院对违约金计算方式的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下。 根据本案查明的事实，川博公司与叶达生、陈静签订了《商品房买卖合同》及其补充协议后，叶达生、陈静已按约履行了支付房款的义务。但川博公司未按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已违反合同约定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。 川博公司上诉提出因不可归责于其公司的原因，导致无法按时交付房屋。川博公司并提出，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，案涉房屋没有取得规划验收合格证，不具备交付条件；根据《补充协议》第七条中“自然灾害导致工程拖期或逾期交房的”、“施工中因出现恶劣天气影响（包括但不限于月累计超过7天的降雨、霜冻、结冰、狂风等）”、“非出卖人原因……建安延误导致工程拖期或逾期交房的”、“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及利息（如有）等，按时足额缴纳政府部门规定费用”等相关手续，且万分之三的违约金应当在商品房实际交付之日起十五日内向买受人支付。故川博公司不应承担违约责任，且违约金的支付条件未成就。 本院认为，叶达生、陈静与川博公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中虽约定了在某种条件下，川博公司不承担违约责任。但二审中，川博公司提交的证据1系其公司向华西公司发出，虽装载于结算资料中但该结算资料的用途系华西公司制作用于与川博公司进行工程价款的结算，不能证明华西公司对工程进度存在延误的确认；且证据1也仅针对地下室的修建状态由川博公司进行的描述，川博公司也未提交其他证据证明其与华西公司约定的施工期限、地下室实际完成的时间与约定的时间不同以及相应应当扣减的逾期交房违约期间，故本院对证据1不予采信，对川博公司以该证据结合相应合同约定主张免除责任的上诉理由不予采纳。 关于证据2，亦系川博公司向华西公司发出的工作联系函，内容系委托华西公司采购抽水设备进行排水。但根据川博公司与叶达生、陈静补充协议第七条的约定，恶劣天气双方定义为“包括但不限于月累计超过七天的降雨”，二审中川博公司并未提交其他证据证明在2013年7月份的降雨超过7天，或因自然灾害导致施工停滞的具体时间；且根据一审中叶达生、陈静提交的落款时间为2015年12月22日、加盖有川博公司公章、法定代表人印章的《致全体业主的函》中“海博春天·钻石广场项目由于受大环境影响，加之公司自身原因，导致前期施工延后，从而无法在与各位业主所签订的合同期限内交房”，故该证据不能达到川博公司的证明目的，本院不予采纳；川博公司提出因恶劣天气影响故不承担逾期交房责任的上诉理由本院不予采纳。 关于川博公司另提出买受人应当付清全部房款、违约金等费用的问题。本院经审查认为，首先，根据原审法院查明的事实，全部房款已由叶达生、陈静付讫；而违约金是否存在川博公司并未提交相应证据予以证明；且上述费用、资料等，双方约定为“在办理该商品房的交接手续前”。在本案中，川博公司并未提交相应证据证明其通知买受人收房，也未提交证据证明其向买受人发出了交付资料、税费等通知，故本院对其该项上诉主张不予支持。 关于川博公司另提出违约金应当在商品房实际交付之日起十五日内给付，现支付条件未成就的问题。本院认为，双方在合同中约定了房屋交付的具体时间，而至今案涉房屋仍不符合交付条件。在此情况下，川博公司主张支付条件未成就，将导致双方权利义务严重失衡，亦与《中华人民共和国合同法》第四十五条的立法目的相悖，故本院对其该项上诉主张不予支持。 综上，在本案中，川博公司提交的证据不能证明其逾期交房的行为存在相应的免责事由，故本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，故本院对其该项上诉主张不予支持。原审法院认定川博公司存在违约行为、应向叶达生、陈静支付逾期交房违约金正确，本院予以确认。 川博公司另提出违约金过高的问题。本院经审查认为，按照川博公司与叶达生、陈静签订的合同约定，逾期交房的按日万分之三支付违约金。原审法院根据双方约定的违约金计算方式判决川博公司承担给付违约金，具有合同依据。在本案中，川博公司未提交相应证据证明双方约定的违约金过分高于其违约行为对叶达生、陈静造成的损失，故本院对其该项上诉主张亦不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费800元，由上诉人成都川博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年十月二十四日 书记员 龙春光