四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1603民初1326号 原告：李春山，男，1982年8月20日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：孙状志，重庆启瑞律师事务所法律工作者。 被告：四川富元房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北仓路**。 法定代表人：李元清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：滕周爱，男，该公司广安盛世国际项目经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 原告李春山与被告四川富元房地产开发有限公司（以下简称富元房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李春山的委托诉讼代理人孙状志、被告富元房产公司的委托诉讼代理人滕周爱、杨先国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李春山向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理不动产权的违约金10000元（以已支付的购房款为基数，从交房满两年之日起按中国人民银行同期贷款利率计算,酌情主张10000元）；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告将诉讼请求第一项明确为违约金从交房满两年之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年8月13日,原告酌情主张10000元。事实与理由：原告与被告富元房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于广安市前锋区“盛世国际”商品房一套出售给原告。原告按合同约定向被告支付了购房款，被告至今未向原告办交房屋的权属证书。被告行为构成违约，应当向原告支付违约金。由于合同中关于逾期办证的违约条款是被告单方制作的格式条款，明显加重了原告的义务，且被告未予以明示，该条款应属无效，即使该条款有效，违约金约定也明显过低，请求法院予以调整。对逾期办证违约金按照已付购房款总额为基数，从交房满两年之日起参照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年8月13日，原告酌情主张10000元。 被告富元房产公司辩称，原告李春山购买他司开发的“盛世国际”项目商品房一套是事实，按照合同约定他司应当在两年内向相关机关提交办理房屋的权属证书的资料，现该房屋初始登记尚在办理中，尚未为原告办理产权登记。合同是双方真实意思表示，不存在无效或部分无效的情形，合同关于逾期办证违约金约定是明确的，根据合同第十六条约定，被告应当向原告支付违约金38.06元。原告主张调整违约金没有法律依据，因原告没有举证证实逾期办证给原告造成了损失，故不应当调整逾期办证违约金。原告主张违约金已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对本案的事实认定如下： 2014年8月19日，原告李春山（买受人）与被告富元房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于广安市前锋区“盛世国际”项目第2幢第4层1-4-4号商品房，建筑面积106.3平方米（其中套内建筑面积88.38平方米），按建筑面积计算该房屋价款，每平方米3580元，总价款380554元；原告以一次性付款方式支付购房款。出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记:（一）初始登记出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：1.买受人有权退房……2.自买受人应当取得权属证明之次日起至取得之日止，出卖人按月支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行。（二）转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）双方协商解决。合同附件八：《商品房买卖合同补充协议》第五条关于产权登记的特别约定：双方同意将原商品房合同第二十条产权登记中的第（一）向初始登记中的“……取得该商品房所在楼栋的权属证实”全部变更为“出卖人在实际交房后两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，如因甲方责任，未能在上述期内完成约定义务，甲方按照乙方已付房款的万分之一支付违约金。庭审中，原、被告均认可《商品房买卖合同补充协议》第五条是对合同第二十条第（一）（二）项内容，即对房屋产权初始登记和转移登记约定内容的全部变更，亦认可被告从交房之日起满两年内为原告办理房屋产权证。 原告按照合同约定交付了购房款及相应的契税。2014年12月16日，原告接收房屋。被告提交统计表一份，载明对原告主张的违约金按《商品房买卖合同补充协议》第五条约定计算，违约金数额为38.06元。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。原告已按合同约定履行了缴纳房款的义务，被告应当按约定办理并交付房屋的权属证书即不动产权证。被告因自身原因至今未办理案涉房屋的权属证书，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。原、被告双方均认可被告为原告办理房屋权属证书的时间为交房后两年内，故被告为原告办理房屋权属证书的期限为2016年12月15。据此，原告的相应权利自逾期之日即于2016年12月16日起受到损害，依据中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”的规定，原告主张被告迟延办理权属证书的诉讼时效应自2016年12月16日起计算。截止民法总则施行之日（2017年10月1日），原告请求被告支付迟延办证违约金仍在诉讼时效内，因此应当依照民法总则第一百八十八条的规定确认诉讼时效期间，即原告请求被告支付逾期办理权属证书违约金未过诉讼时效。对于逾期办证违约金，被告依照合同第十六条约定计算违约金为38.06元，原告认为违约金过低，要求调整。因合同对逾期办证违约金的约定明显过低，且未考虑违约时间长短，应当予以调整，本院酌情按照2000元/年计算违约金。因被告履行办证义务的时间无法确定，对原告主张违约金从交房满两年之日起计算至2018年8月13日的诉讼请求，本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下： 被告四川富元房地产开发有限公司向原告李春山支付违约金3321元。 本案受理费25元，由被告四川富元房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  毛红玲 二〇一八年十月九日 书记员  陈书琴