河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终7206号上诉人（原审被告）：关国宏，女，1971年8月25日出生，汉族，居民，现住遵化市。上诉人（原审被告）：张爱林，男，1968年12月30日出生，汉族，居民，现住唐山市。二上诉人委托诉讼代理人：王会军，河北承唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵卫兴，男，1964年3月23日出生，满族，居民，现住遵化市。被上诉人（原审原告）：陈爱军，女，1964年1月7日出生，满族，居民，现住遵化市。被上诉人（原审原告）：孙宏兆，男，1961年9月9日出生，满族，居民，现住遵化市。被上诉人（原审原告）：刘伟丽，女，1961年3月12日出生，满族，居民，现住遵化市。四被上诉人委托诉讼代理人：郝树江，河北定邦律师事务所律师。上诉人关国宏、张爱林因与被上诉人赵卫兴、刘伟丽、陈爱军、孙宏兆房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2018）冀0281民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。关国宏、张爱林上诉请求：一、撤销遵化市人民法院（2018）冀0281民初1661号民事判决书。二、依法改判驳回被上诉人诉请或者发还重审。三、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对《房地产买卖合同》第三条3项约定理解成“与案外其他人的经济纠纷”是错误的，违反合同约定，违反合同法诚实信用、公平公正原则。首先、对合同条款的理解，不能任意的缩小或者扩大，一审判决的理解显然是缩小了“乙方在过户手续完成后，甲方在没有任何经济纠纷的前提下”的意思，而且一审判决如此“缩小”的理解也没有拿出任何的证据支持。其次、根据该条款的字面理解，“甲方在没有经济纠纷的前提下”，当然包括了所有可能和甲方（被上诉人）就合同买卖标的存在纠纷的对象，此对象的范围不仅包括案外人，当然也包括作为合同-方当事人的上诉人。最后，根据整个合同的条款，在办理过户手续之前，还存在着被上诉人有义务将联通铁塔的租金、协议以及变压器手续过户及交付的主要义务，所以第三条3项约定的没有经济纠纷，当然包括了此前双方履行合同中没有任何经济纠纷。二、一审判决对付尾款的先决条件之一的“过户手续”理解错误，同样进行了缩小理解。合同第三条3项，支付尾款不仅要求“甲方在没有任何经济纠纷情况下”，同时包括了“乙方在过户手续完成后”这一先决条件，而根据合同内容，过户手续显然包括了房屋、土地的过户手续，也包括变压器的过户手续，而且变压器过户手续也是要在办理房地产过户手续之前完成的。一审判决只将“过户手续”理解成房地产过户手续，同样是对合同条款作了缩小的解释，这种缩小解释既违反合司的明确约定。三、被上诉人恶意不履行先合同义务，而一审判决却支持其要求上诉人履行后合同义务违反了合同的约定。1、属于先合同义务的变压器过户手续尚未完成的过错在于被上诉人。根据双方合同第四条的约定，变压器的过户手续是在被告进场之前要完成的，也就是早于房产和土地的过户。而且变压器的过户手续一直没有过户，原因在原告，因为直到庭审被告才知道该变压器登记在原告控制的一个公司名下，原告--直没有完全披露变压器信息，而且不配合办理过户手续，过错在原告。2、被上诉人起诉前恶意不履行给付联通铁塔的协议和租金的义务、庭审时恶意减少应付租金数额，在此情况下一审判决仍要求上诉人履行后合同义务，显属错误。3、根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，此规定为“先履行抗辩权”，即便先不考虑合同约定的前提条件问题，仅根据该法律规定，被告也没有义务支付尾款。四、一审判决对被上诉人可能侵犯上诉人权益的行为没有理睬是错误的。一审过程中，上诉人提出了被上诉人取得该块房地产权利时的契税交纳及手中《土地使用权证书》原件的问题，而一审判决完全没有论述，放任上诉人合法权益的被侵害而不顾。五、一审判决给付利息没有任何道理。赵卫兴、刘伟丽、陈爱军、孙宏兆答辩称，本案是买卖合同已经履行完毕并经上诉人使用这么长时间，上诉人不交尾款没有道理。上诉人上诉目的就是拖延时间，不给付尾款。合同约定的是甲、乙双方，而不是单方。变压器问题不是房屋买卖合同不给付尾款的前提提交和必须，如果上诉人需要，我方可以随时配合。一审法院判决给付逾期的付费损失合理合法，上诉人在约定时间未给付尾款，已经给我方造成损失。综上，请中级法院本着鼓励交易、遏制老赖来驳回上诉，维持原判。赵卫兴、刘伟丽、陈爱军、孙宏兆向一审法院起诉请求：判令二被告给付购房款500000元并自2018年2月17日起按年利率24%支付至款项全部付清之日止的利息，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月29日，原告赵卫兴、陈爱军、孙宏兆、刘伟丽与被告关国宏、张爱林签订《房地产买卖合同》，双方约定：四原告将其所有的位于遵化市石门镇四村路北的国有工业用地13477.77平方米及地上房产约3000平方米[土地使用证号遵国用（2009）第113号，房产证号遵化房权证遵镇字第XXXX/3号、遵化房权证遵镇字第XXXX/3号、遵化房权证遵镇字第XXXX/3号]售予二被告；价款3550000元；付款方式：合同签订后给付定金200000元，2017年11月15日给付2850000元，在过户手续完成后，甲方在没有任何经济纠纷前提下30日内支付尾款500000元。双方约定原告在合同生效后，将联通公司支付的铁塔占地的剩余租金及协议给付二被告，原告将门口外正常使用的60KV变压器交付被告并配合被告办理过户手续。违约责任：原告违约双倍返还被告定金及赔偿被告各种损失，被告违约原告不退还定金及经济损失，收回房产。协议签订后，被告已给付原告3050000元，双方办理了不动产变更登记，被告进入场地使用。现原告未将涉案联通铁塔协议及剩余租金给付被告，双方亦未办理变压器过户手续，被告未给付原告尾款500000元。另，涉案联通铁塔租赁合同系2008年7月原告刘伟丽、陈爱军与中国联合网络通信有限公司遵化市分公司签订的《场地租赁合同》，双方约定原告刘伟丽、陈爱军将50平方米场地租赁给中国联合网络通信有限公司遵化市分公司，期限为2008年7月15日至2015年7月14日，每年租金11000元，于每年的7月15日前上交租金。后中国联合网络通信有限公司遵化市分公司将涉案财产转让给中国铁塔股份有限公司唐山市分公司，2015年7月20日，原告刘伟丽、陈爱军与中国铁塔股份有限公司唐山市分公司签订《续签协议》，约定《场地租赁合同》延长五年，即自2015年7月15日起至2020年7月16日止。中国铁塔股份有限公司唐山市分公司已给付原告2017年租赁费11000元。另，依据被告申请，本院到遵化市国土资源局调取了案涉土地的档案材料，未发现被告所称权利人为原告的土地使用面积为14000多平方米的土地权利证书。再，庭审中原告同意将涉案《场地租赁合同》、《续签协议》及剩余租赁费给付被告，同意配合被告办理变压器过户手续。一审法院认为：原被告双方于2017年8月29日签订的《房地产买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行各自义务。本案案涉房地产已于2018年1月17日办理完过户手续，即已登记到被告张爱林名下，被告亦依约支付了前期价款，且已入场使用，依据合同第三条第3项，“乙方（被告）在过户手续完成后，甲方（原告）在没有任何经济纠纷的前提下，30日内全部交付房地产剩余尾款500000元整。”根据庭审情况及相关证据，上述条款中的“经济纠纷”应理解为与案外其他人的经济纠纷，但原被告均未提出案涉房地产与其他人存在经济纠纷，亦无证据证明该房地产与其他人存在经济纠纷，故涉案尾款未给付的原因与其他人无关，被告以原告未按约定将联通铁塔的相关租赁材料及剩余租赁费给付被告且原告未配合被告完成涉案变压器的过户手续作为未支付涉案尾款的抗辩理由，理据不足，且庭审中原告亦明确表示同意依约将上述铁塔租赁材料及剩余租赁费给付被告并配合被告办理变压器过户手续，故对于被告的抗辩主张，本院不予支持。综上，原告诉请被告支付购房尾款500000元理据充分，本院予以支持。因涉案合同未约定逾期付款利息，本院以房产过户手续完成日2018年1月17日之后的第31日即2018年2月17日为基准日，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率酌定为年利率4.35%计付损失。遂判决：一、被告关国宏、张爱林于判决生效后十日内给付原告赵卫兴、陈爱军、孙宏兆、刘伟丽购房尾款500000元；并自2018年2月17日起按年利率4.35%支付逾期付款损失；二、驳回原告赵卫兴、陈爱军、孙宏兆、刘伟丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元减半收取4400元，保全费3270元，共计7670元，由被告关国宏、张爱林承担。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，上诉人关国宏、张爱林与被上诉人赵卫兴、刘伟丽、陈爱军、孙宏兆签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约定履行。房地产买卖合同第三条第三款约定，乙方（上诉人关国宏、张爱林）在过户手续完成后，甲方(被上诉人赵卫兴、刘伟丽、陈爱军、孙宏兆)在没有任何经济纠纷前提下30日内支付尾款500000元。现涉案地产已经过户完毕，依据合同约定，上诉人关国宏、张爱林应当支付合同尾款。在上诉人未按照约定支付尾款的情况下，一审法院判决上诉人承担相应的违约责任于法有据。对于合同第三条第三款约定的“没有任何经济纠纷”的理解，双方发生争议。本院认为，本案系买卖房地产合同纠纷，上诉人支付合同款、被上诉人交付房地产系合同双方主要义务。在被上诉人交付房地产，完成合同约定主要义务且该房地产不存在争议时，上诉人理应支付剩余款项。本案涉及的联通铁塔协议和租金以及变压器手续过户等问题系合同约定的附随义务，且被上诉人同意依约将上述铁塔租赁材料及剩余租赁费给付上诉人并配合办理变压器过户手续，故上诉人以变压器过户未完成及联通铁塔协议和租金未交付为由主张不支付剩余尾款的理据不足。综上所述，张爱林、关国宏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800.0元，由上诉人关国宏、张爱林负担。本判决为终审判决。审判长 徐万启审判员 沈 军审判员 李建波 二〇一八年十月二十八日书记员 房善忠