湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初7677号原告:第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市雨花区香樟路469号（融科东南海）南海3栋401室。负责人:肖平辉，男，1982年4月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴小康，女，1984年9月20日出生，汉族，系原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司员工，住湖南省长沙县。被告:孙文超，女，1983年11月13日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司（以下简称原告）诉被告孙文超（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴小康到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、被告支付物业服务费5952元、违约金1175.72元，共计7127.72元（物业服务费计算期间：2016年1月1日至2017年12月31日，违约金计算期间：2016年1月1日至2017年12月31日）;2、被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费及其他实现债权所支出费用。事实与理由：被告系长沙市香樟路469号融科·东南海C区BH1栋2602房业主，原告系该小区前期物业管理企业。长沙融科智地房地产开发有限公司于2013年12月1日与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对被告所购于融科·东南海小区的房屋提供物业服务。原告自合同签订以来，一直按照合同约定履行义务，但被告自从2016年1月1日起就一直没有缴纳物业服务费。原告认为其与长沙融科智地房地产开发有限公司双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方均应按照约定履行义务，被告拒不缴纳物业服务费的行为属于严重违约行为，应当按照合同约定承担其违约责任。原告为维护自身合法民事权益，特向法院提起起诉，望判如所请。被告未到庭答辩，但当庭电话答辩称：涉案房屋系其所有，但是毛坯房，一直没人居住；其在签订购房合同的时候交过物业费。经审理查明：2012年8月20日，被告与长沙融科置地房地产开发有限公司（以下简称融科置地公司）签订了编号为201201892602号《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买雨花区香樟路469号融科·东南海第BH1幢1单元26层2602号房屋，面积为138.36平方米；融科置地公司已选聘原告对该房屋进行前期物业管理，并与被告已签订了物业公约。2013年6月22日，原告与融科置地公司签订《前期物业服务合同》，约定：融科置地公司选聘原告对融科东南海A区（一期）、C区提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按照1.8元/月/平方米交纳；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向原告交纳当期的物业管理服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的0.05%的标准支付违约金。上述合同签订后，被告依约交纳了截止至2015年12月31日的物业服务费。2018年3月14日，原告向被告发出《物业服务费催费函》，大致内容为：截止至2017年12月，被告已累计拖欠融科东南海C区BH1-2602号房2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费共计5952元，以及违约金1175.72元，请被告于收到函件之日起10日内交纳该物业管理费。因被告未如期交纳物业管理费，原告于2018年8月28日向本院起诉，请求判如所请。在本案的审理过程中，原告明确诉讼请求中的违约金系以原告2016年1月1日至2017年12月31日期间欠付的物业服务费为基数，按照涉案合同约定的标准所计算产生。另查明，2015年1月30日，上述房屋取得了房屋产权登记，所有权人系被告，登记面积为137.98平方米，权证号码为715015236。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《物业服务费催费函》、快递回执单、物业管理专用发票记账联、不动产登记情况表及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案的《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告按照《前期物业服务合同》的约定履行了物业管理服务义务，被告作为业主接受了原告提供的物业管理服务，应履行《前期物业服务合同》中约定的支付物业服务费的义务。根据双方合同约定，被告应按照每月每平方米1.8元的标准就其面积为137.98平方米的房屋向原告支付物业费，即每月的物业费应计算为248.36元（1.8元/月/平方米×137.98平方米），故2016年1月1日至2017年12月31日期间，被告应交物业费应为5960.64元（248.36元×24月）。原告现主张被告支付5952元物业费，且已进行了书面催缴，本院予以支持。此外，《前期物业服务合同》中虽约定了被告“每逾期一日应按欠交总额的0.05%的标准支付违约金”，但鉴于原告于2018年3月14日向被告发函催收，本院酌情将上述5960.64元物业服务费的逾期付款违约金的起算日期确定为2018年3月14日。因原告仅主张被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的违约金，均在2018年3月14日之前，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙文超于本判决生效之日起5日内支付原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司2016年1月1日至2017年12月31日期间欠缴的物业服务费5952元；二、驳回原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告孙文超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭靖二〇一八年十月十五日法官助理钟梦琳书记员杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。