贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初391号原告：陈再英，女，汉族，1986年6月18日生，住所地贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：张辉，贵州名城（仁怀）律师事务所律师，特别代理。被告：贵州大西南房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路**大西南·富力中心****，统一社会信用代码91520000577125262X。法定代表人：黄皓，职务执行董事。委托诉讼代理人：张飞，男，汉族，1988年7月26日生，住所，住所地贵州省贵阳市南明区司员工，特别代理。委托诉讼代理人：崔辰，女，汉族，1988年1月13日生，住所地沈阳市铁**，系公司员工，特别代理。原告陈再英诉贵州大西南房地产开发有限公司（以下简称大西南房开）确认合同无效纠纷一案，依法适用简易程序于2020年?4月27日公开开庭进行了审理。原告陈再英委托诉讼代理人张辉、被告大西南房委托诉讼代理人张飞、崔辰开到庭参加诉讼。1本案现已审理终结。原告陈再英向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告于2017年10月3日签订的《商品房买卖合同》附件十二第十三条无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月3日，原告与被告签订《大西南·富力中心商品房认购书》，认购被告开发的中国大西南富力中心-A4栋商铺-1层-130号房，认购书签订后，原告于当日支付了定金50,000元、首付款204,782元，又于2017年10月30日支付房款247,080元。2018年1月1?日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买认购书所认购的被告开发的中国大西南富力中心-A4栋商铺-1层-130号商铺，同时合同对于商铺面积、价款、支付方式、房屋交付、规划设计变更、质量及保修责任等事项予以了约定。合同签订后，原告分别于2018年1月29日、2018年9月11日支付房款123,540元、610,000元，至此，原告付清全部购房款。原告在翻阅双方签订的《商品房买卖合同》时发现，该合同附件十二第十三条约定“双方同意将本合同第十六条变更为：该商品房预售后，出卖人未经买方同意不得擅自变更该商品房的规划、设计（该商品房仅指买受人所购买的该套商品房的规划设计，不包含其他的房屋及设施）……”，该附件的条款系对《商品房买卖合同》第十六条的变更约定，该变更约定明显限制了原告要求被告按原项目总体规划设计对所购买商铺周边配套功能设施进行完善的权利，免除了被告擅自变更配套功能设施的责任承担，且未向原告予以明确告知和提示，被告补充协议所制定的该条款内容应属无效。据此，根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规，规章规定，特向贵院提起诉讼，恳请支持2原告诉请。被告大西南房开辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》是真是意思表示，不存在无效的情形，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件（以下称“购房合同”），被告将开发建设的大西南·富力中心A4-130号商品房出卖给原告。且双方签订的购房合同已至贵阳市住房和城乡建设局完成合同备案登记手续。原告作为完全行为能力人，有完全的民事行为能力，签订购房合同前，被告已充分向原告告知合同内容，在签署购房合同时原告就已阅读了解购房合同内容，并签字同意按购房合同内容约定购买案涉房屋。不存在原告所述被告未明确告知和提示的事实。双方依法依约签订的合同，没有任何违反法律法规规定的情形，亦未损害国家、集体、他人、社会公共利益，对双方当事人应具有法律上的约束力。因此，原被告签订的《商品房买卖合同》的条款、内容符合法律规定，合法有效，不存在任何无效情形。2、购房合同附件十二第十三条约定并未限制原告权利，没有无效的事实及法律依据。部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。补充协议第十三条约定：双方同意将本合同第十六条变更为：“该商品房预售后，出卖人未经买受人同意不得擅自变更该商品房的规划、设计（该商品房仅指买受人所购买的该套商品房的规划设计，不包含其他的房屋及设施）；确需变更规划、设计的，出卖人应书面征得买受人同意并报规划管理部门审核批准······。”根据上述条款对比得知，补充协议第十三条将主3合同第十六条约定不明处进行更明确的补充，并未不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或排除任何一方主要权利或有其他无效情形，为合法有效条款。且原告已于2019年1月收房，办理完毕该房屋的交付手续。原告在签署购房合同及收房时，均未就上述条款向被告提出异议，时至今日起诉合同条款无效，存在恶意诉讼之嫌。综上，案涉合同条款合法有效，依法成立的合同应得到法律的保护，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告合法权益。经审理查明，2017年10月3日，原告陈再英与被告大西南房开签订《大西南·富力中心商品房认购书》，认购被告开发的位于观山湖区房屋。2017年10月10日，原告陈再英与被告大西南房开就上述房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》，约定购房款为1235402元，原告以银行按揭的方式付款。《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率及基础设施。公共服务设施、绿化率等规定许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的同期活期贷款利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定按国家相关法律规定执行”。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十三条约定“双方同意将本合同第十六条变更为该商品房预售后，出卖人未经买受人同意不得擅自变更该商品房的规定、设计（该商品房仅指买4受人所购买的该套商品房的规划设计，不包含其他的房屋及设施）；确需变更规划、设计的，出卖人应书面征得买受人同意并报规划管理部门审核批准。出卖人擅自改变该商品房的规划、设计的，买受人可在知道或应当知道之日起15日要求解除买卖合同。买受人要求解除买卖合同，应书面通知出卖人，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还买受人已支付房价款。”原告认为《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十三条变更了《商品房买卖合同》第十六条的约定，而被告变更合同条款未向其进行明确告知和提示，且免除了被告擅自变更配套功能设施的责任，故诉请要求确认该条款无效。另查明，原告按约向被告支付了全部购房款。2019年1月1日，被告将上述房屋交付给了原告。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、《物业验收交接确认记录表》、收楼流程表等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”以及《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未予对方协商的条款。采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，5致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。之规定，免除或者减轻自身责任等与对方有重大利害关系的格式条款，提供格式条款一方负有提示及说明义务，否则对方有权主张该条款不成为合同的内容。对于《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十三条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款双方并无争议，而关于是否存在免除其责任且未尽到提示或说明义务而导致该格式条款无效的情况，本院分析认定如下：《商品房买卖合同》第十六条约定，在双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，被告负有告知原告的义务，并且应当取得规划行政主管部门的批准。原告收到通知后有选择退房或者要求被告赔偿损失的权利。附件十二补充协议第十三条，对于被告变更规划设计的范围限制为原告所购房屋的规划设计，不含其他房屋及设施，即容积率、基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，被告不再负有告知义务，原告也不能据此选择退房或赔偿损失等。该条款实质上是减轻了被告的责任，限制了原告的权利。现被告没有证据证实其就该条款向原告履行了提示或说明义务，该条款对原告没有法律约束力。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条之规定，《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十三条不成为双方《商品房买卖合同》的内容。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条、第二十八条之规定，判决如下：6确认原告陈再英与被告贵州大西南房地产开发有限公司于2017年10月3日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十三条不成为该《商品房买卖合同》的内容。案件受理费减半收取100元（原告预交），由被告贵州大西南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力。审判员 宁 素二〇二一年四月九日书记员 尹明明7