江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终464号上诉人（原审原告）：新余市渝水区城北街道办珑园海贝尔幼儿园，住所地江西省新余市北湖西路151号珑园小区7栋。法定代表人：王彩霞，该园负责人。委托诉讼代理人：李辉华，江西三江合律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭帅，江西三江合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珑园小区业主委员会，住所地江西省新余市北湖西路珑园小区物业管理处。负责人：梁熔生，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：林俊宏，新余金春法律服务所法律工作者。原审第三人：新余市中正房地产开发有限公司，住所地江西省新余市委党校院内。法定代表人：胡小立，公司董事长。委托诉讼代理人：艾洪清，江西袁河律师事务所律师。上诉人新余市渝水区城北街道办珑园海贝尔幼儿园（以下简称海贝尔幼儿园）因与被上诉人珑园小区业主委员会（以下简称珑园业委会）、原审第三人新余市中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初8347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海贝尔幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判珑园业委会立即向海贝尔幼儿园返还租金48,000元，及48,000元为基数按年利率4.75%计算自2020年8月18日起至实际退还租金之日止的利息；3.本案诉讼费由珑园业委会承担。事实和理由：一、原审法院认为海贝尔幼儿园与珑园业委会签订《租赁合同》存在逼迫行为的证据不充分，驳回海贝尔幼儿园的诉讼请求，没有任何事实和法律依据。原审法院认为海贝尔幼儿园没有向有关部门反映自己受到了来自珑园业委会的胁迫行为，在两天后签订了《租赁合同》时也没有完全按照《告知函》中三条要求的内容进行签订，双方签订的《租赁合同》是在平等自愿的基础上友好协商签订，内容不违反法律规定，认定事实错误，于法无据。海贝尔幼儿园在原审庭审过程中已经提供了珑园业委会于2020年8月16日向海贝尔幼儿园的发函，以海贝尔幼儿园圈地、要求海贝尔幼儿园补交以前年度的场地租赁费、海贝尔幼儿园接送外来车辆及家长车辆不得进入小区等违法要求，并威胁海贝尔幼儿园不接受珑园业委会的违法要求，就组织业主上访同时向《都市现场》曝光。海贝尔幼儿园为幼教机构，每年8月份是招生最关键时段，珑园业委会却在此时多次到海贝尔幼儿园处阻挠招生。海贝尔幼儿园为了能顺利招生，不影响幼儿的健康成长，迫不得已只能在违背真实意思的情况下与珑园业委会签订了《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》。二、原审法院忽略了海贝尔幼儿园还主张过珑园业委会无权出租珑园小区7栋1楼南面及东面绿地，依法应当撤销海贝尔幼儿园与珑园业委会于2020年8月18日签订的《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》的情形。首先，依据最高人民法院《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，海贝尔幼儿园在原审提交了本案诉争地块的规划图，珑园小区7栋一楼南面及东面绿地规划为幼儿园的配套托幼活动场地，该规划图得到了有关部门的审批许可。《江西省幼儿园基本办园条件标准》也规定了幼儿园应独立设置，有围墙、大门和传达室、以防外来人员和车辆随便进入，幼儿园绿化用地面积应不低于校园建设用地面积的10%，不小于2㎡/生。海贝尔幼儿园在规划绿地范围内安装栏杆是江西省开办幼儿园的必要条件，且该绿地具有构造上的独立性，能够明确区分，可以排他使用，依法应认定为专有部分或专有部分的组成部分。珑园业委会无权出租本案诉争绿地，海贝尔幼儿园在签订《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》时存在重大误解，依法有权撤销。其次，幼儿园房屋产权人徐超购买该幼儿园时，中正公司已经将场地用铁艺栏杆围起来并围绕场地种植了灌木丛。中正公司在原审庭审过程中认可海贝尔幼儿园用栏杆围起来的范围与中正公司出售时所围起来的范围一致，在涉及规划范围内。海贝尔幼儿园为珑园小区配套幼儿园。海贝尔幼儿园为了保护幼儿安全，更换了铝合金材质的栏杆，并未扩大使用范围，中正公司也承诺将该场地提供给徐超无偿使用并管理。因此，珑园业委会无权出租本案诉争绿地，双方签订《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》时存在重大误解，海贝尔幼儿园依法有权撤销。再次，珑园业委会作为业主委员会，系业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项。珑园业委会应召开业主大会并经过全体业主同意，方能代表全体业主出租，出租所获得的收入也应当用于全体业主的公共利益。而珑园业委会在本案庭审中已经认可其出租本案涉争绿地未召开业主大会，没有经过业主大会讨论通过，更未将有关证据材料提交给原审法院。因此，珑园业委会出租本案诉争绿地程序违法，不能反映全体业主真实意思表示，珑园业委会无权出租本案诉争绿地，海贝尔幼儿园依法有权撤销。三、珑园业委会依法应立即向海贝尔幼儿园返还租金48,000元，及以48,000元为基数按年利率4.75%计算自2020年8月18日起至实际退还租金之日止的利息。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，本案因珑园业委会原因导致合同被撤销，珑园业委会应当返还租金48,000元，以及48,000元为基数按年利率4.75计算自2020年8月18日起至实际退还租金之日止的利息。珑园业委会辩称，海贝尔幼儿园涉案所占使用面积属于公共面积，并非海贝尔幼儿园私有面积。海贝尔幼儿园违反《合同法》规定，珑园业委会不存在任何过错。海贝尔幼儿园与中正公司所签署买卖合同不能作为占用土地的依据，应予维持一审判决。海贝尔幼儿园一审起诉请求：1.判令撤销海贝尔幼儿园、珑园业委会于2020年8月18日签订的《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》，珑园业委会立即向海贝尔幼儿园返还租金48,000元，及以48,000元为基数按年利率4.75%计算自2020年8月18日起至实际退还租金之日止的利息；2.诉讼费用、财产保全费由珑园业委会承担。一审法院认定事实：徐超向中正公司购买了位于新余市房屋，规划的幼儿园，用途为教育，还约定中正公司提供7号楼南面前幼儿园活动场地约500㎡，由徐超无偿使用，在所附图纸上7栋南面有“托幼活动场地”标示。新余市不动产登记局于2018年12月12日向徐超发（2018）新余市不动产权第××号不动产登记权证，用途为其他商服用地／教育，土地使用权面积24.87㎡房屋建筑面积746.22㎡在所附宗地图上没有“托幼活动场地”标示。海贝尔幼儿园经营住所地为徐超的房屋，并在该房屋南面的绿地建了铁栅栏围墙。2020年8月16日珑园业委会向海贝尔幼儿园发出《告知函》，主要内容是，因广大业主对幼儿园圈地问题反映强烈，纷纷要求业委会对幼儿园圈地问题做出处理，经业委会研究，函告如下决定，一是按幼儿园圈地实际面积约600ｍ2左右，收取租赁费每月10元／㎡以实际面积为准；二是要求幼儿园补交以前年度的场地租赁费用；三是幼儿园接送外来车辆及家长一律不允许进入小区，有关问题自行解决；四是如幼儿园不接受上述三条要求，业委会将组织业主上访并向《都市现场》曝光。2020年8月18日海贝尔幼儿园、珑园业委会签订《租赁合同》，主要约定，海贝尔幼儿园租赁7栋一楼南面及东面绿地，面积600ｍ2,期限为一年，2020年9月1日到2021年8月31日，租金4000元／月，48000元／年，合同签订当日海贝尔幼儿园向珑园业委会支付年度租金48000元；珑园业委会保证租赁场所权属清楚，因权属问题产生的责任或给海贝尔幼儿园造成的经济损失由珑园业委会负担，海贝尔幼儿园不得在现有绿地满园内开挖、扩建；合同还对其他责任与权利、违约责任、违约金计算方式等进行了约定。海贝尔幼儿园及法定代表人在《租赁合同》的乙方处盖章、珑园业委会及法定代表人在《租赁合同》的甲方处盖章、签名。当天，海贝尔幼儿园向珑园业委会交纳了租金48000元，履行了交纳租金的义务，珑园业委会向海贝尔幼儿园出具了收据。2020年8月26日珑园业委会又向海贝尔幼儿园发出《告知函》，主要内容是，由于广大业主对幼儿园问题反映特别强烈，要求业委会对幼儿园问题做出处理，作如下决定：一是小区西门口的幼儿园招牌，未经业委会批准私自竖立，请尽快拆除；二是重新测量幼儿园圈占绿地面积，按实际面积结算租赁费；三是为了孩子安全及缓解7栋业主对高空抛物风险的压力，幼儿园在原有基础上往外延伸搭建钢化玻璃架，宽度不少于8米，长度与原有长度相等即可；四是幼儿园不接受以上决定，业委会将以其他方式解决。但海贝尔幼儿园没有按告知函执行。一审法院认为，本案是土地租赁合同纠纷，本案主要争议是珑园业委会与海贝尔幼儿园签订的《租赁合同》是否可撤销，针对本案的争议，分析认定如下：根据海贝尔幼儿园起诉的事实，海贝尔幼儿园认为珑园业委会在签订《租赁合同》时存在逼迫行为，逼迫与胁迫基本同义，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十条的规定，是指一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为。根据该法条规定，胁迫一般是指一方当事人或第三人以给另一方当事人的人身或财产造成损失为要挟，使另一方当事人作出不真实的意思表示行为，珑园业委会在2020年8月16日的《告知函》中虽然有海贝尔幼儿园不接受三条要求业委会将组织业主上访并向《都市现场》曝光的表述，但海贝尔幼儿园没有向有关部门反映自己受到了来自珑园业委会的胁迫行为，在两天后签订《租赁合同》时也没有完全按《告知函》中三条要求的内容进行签订，因此，双方签订的《租赁合同》是在平等、自愿的基础上友好协商签订，内容不违反法律规定。珑园业委会在2020年8月26日的《告知函》是在《租赁合同》生效后发出，与在该《告知函》发出之前签订《租赁合同》时是否存在逼迫没有联系，不能证明珑园业委会在与海贝尔幼儿园签订《租赁合同》时存在逼迫或胁迫。海贝尔幼儿园的其他证据虽然能够证明没有改变房屋、土地的用途，但与双方在签订《租赁合同》时是否存在胁迫不具有联系，不能证明珑园业委会存在逼迫或胁迫。因此，海贝尔幼儿园认为珑园业委会在签订《租赁合同》时存在逼迫行为的证据不充分，海贝尔幼儿园要求判令撤销海贝尔幼儿园、珑园业委会于2020年8月18日签订的《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》、珑园业委会立即向海贝尔幼儿园返还租金48000元及以48000元为基数按年利率4.75%计算自2020年8月18日起至实际退还租金之日止的利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回海贝尔幼儿园的诉讼请求。案件受理费500元，已减半收取，由海贝尔幼儿园负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明事实与一审一致。本院认为，根据各方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：海贝尔幼儿园与珑园业委会签订《租赁合同》是否可予撤销？珑园业委会是否应返还海贝尔幼儿园租金及利息？就上述争议焦点，本院综合评述如下：本院认为，珑园小区7栋一楼南面及东面绿地，该区域虽规划为幼儿园活动场地，但仍属小区业主共有区域，开发商及个人无权未经其他业主同意私自占用该公共区域，珑园业委会代表小区业主与海贝尔幼儿园签订《租赁合同》具有小区业主授意之正当性，且具备该合同订立方的主体资格，该《租赁合同》经双方主要负责人签字，具有合同成立的外观表现，海贝尔幼儿园不能举证证明该合同系因威胁、压迫订立，双方签订《租赁合同》并不存在合同法中规定的法定撤销情形，因此海贝尔幼儿园诉请撤销合同的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。另因双方签订的《租赁合同》无法定撤销情形，该合同真实有效，双方应予遵照履行，海贝尔幼儿园诉请珑园业委会返还租金及利息的主张，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。综上，海贝尔幼儿园的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1026元，由新余市渝水区城北街道办珑园海贝尔幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长 甘致易审 判 员 蒋 欢审 判 员 何 强二〇二一年四月二十七日法官助理 周翰雨书 记 员 周美娟