北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初3321号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：郭超，负责人。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告：李春平，男，1967年6月19日出生，汉族，北京市门头沟区村民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：罗灿谟，天津益天律师事务所律师。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告李春平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人武殿臣，被告李春平的委托诉讼代理人罗灿谟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李春平交纳2016年3月1日至2017年4月10日的物业管理服务费3185.37元；2.判令李春平交纳2016年至2017年度代收代缴生活垃圾清运费30元；3.判令李春平支付上述物业管理费自2017年4月11日至结案之日的滞纳金，以日万分之三的标准计算；4.判令李春平承担本案案件受理费。事实和理由：北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司）是华特物业公司门头沟分公司的上级法人单位。2016年2月15日，华特物业门头沟分公司与北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订了《物业委托服务合同》，约定对北京市门头沟区永定镇惠润嘉园九、十地块小区实施物业管理服务，物业费为2.12元/平米/月。2016年3月1日，华特物业门头沟分公司依据物业委托服务合同约定，张贴了入场公告，正式进入惠润家园提供物业管理服务，一直持续至2017年4月11日。李春平系北京市门头沟区惠润嘉园九地块401室（以下简称401号房屋）所有人。根据《物业管理条例》第七条的规定：业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。按照《物业委托服务合同》约定，自永鸿世业公司将该物业有关资料及物业管理责任移交华特物业公司之日起，华特物业公司按合同约定标准向业主或物业使用人收取物业服务费，收费标准为物业中标费用（2.12元/平方米/月）*住户的总建筑面积*服务周期月份。华特物业门头沟分公司自2016年3月1日至2017年4月10日为李春平名下房屋所在的小区提供了事实上的物业服务，李春平应当依法缴纳物业费。为履行物业管理职责，华特物业门头沟分公司与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队签订了《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司代收垃圾清运费30元/户/年。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，原告为李春平提供了事实上的物业服务，李春平应当缴纳物业费。经多次催要，李春平仍未缴纳物业费。为此，特诉至法院。李春平辩称：我个人并未与原告订立书面或口头物业服务合同，不认可原告主张的每月每平米2.12元物业服务收费标准。我是永定镇农村地区拆迁安置村民，回迁入住安置房时，物业公司都是按照每月每平米1.67元的标准收取服务费的。原告服务期间，小区内没有绿化、环境脏乱差、污水管道排水不畅、没有公共照明、顶层漏水严重、电梯没有年检，存在安全隐患，地下车库没，地下车库没有对外开放车环境乱，顶层避雷针未按时检测，我根本感受不到原告的物业服务，对原告的服务不予认可。另外，垃圾清运费应包含在物业服务费中，不应另行收取。原告所述其与永鸿世业公司签订了《物业委托服务合同》，但永鸿世业公司无权代业主聘请物业公司。原告未经催缴程序就提起诉讼，不符合法律规定。我同意按照原告提交的财务资料经过审计后，加上一定的利润和税费确定的物业费收费标准交纳物业费。综上，不同意华特物业门头沟分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李春平系北京市门头沟区永定镇小园村村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司（投资人为北京门城新城企业管理中心，该中心主管部门为门头沟区永定镇人民政府，下称永定镇政府）系该地块的拆迁实施单位。李春平与北京国信嘉业房地产开发有限公司（下称国信嘉业公司）签订有安置协议，约定李春平获得安置房屋，其中一套坐落于门头沟区惠润嘉园九地块401室，建筑面积为112.69平方米。2013年12月，惠润嘉园小区开发建设单位国信嘉业公司委托北京中熙物业顾问有限公司对“采空棚户区改造定向安置房‘三定三限三结合’定向安置房项目小园9﹟地块”(即惠润嘉园九地块)的前期物业服务标准进行了评估，评估结论为住宅收费标准2.12元/平米/月（其中包括：基准服务费0.55元/建筑平方米/月、电梯费用(未明确单价)、水泵费用0.1元/建筑平方米/月、中水泵费用0.1元/建筑平方米/月、安防费用0.05元/建筑平方米/月、消防费用0.1元/建筑平方米/月、公共照明用电1元/千瓦小时等七个项目）。国信嘉业公司就惠润嘉园小区9地块最初委托的物业服务企业为北京石龙葡东物业管理中心，后该中心撤场。2016年2月，华特物业公司中标“惠润家园小区房屋管理服务项目”。后永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，委托华特物业门头沟分公司为惠润家园小区9区及10区提供物业服务，收费标准为2.12元/平米/月。后华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）(下称环卫二队)签订《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠润嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元，合同载明：第二条：3.甲方按照年度缴纳生活垃圾处理费。第五条：本合同有效期为壹年，自2016年4月1日起至2016年12月31日。经查，环卫二队表示：“环卫二队为上述小区提供了垃圾清运服务。如果正常交生活垃圾外运费的话，应该按该合同期限占全年的比例折算之后收取，但华特物业公司一直未交，环卫二队正常收取垃圾费的周期是按每年的1月1日至12月31日算一整年。”华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠润嘉园小区提供物业服务，于2017年4月11日撤离。华特物业公司的物业服务企业资质等级为一级。审理中，李春平提交了以下证据材料：1、北京市门头沟区永定镇小园村村民委员会、北京市门头沟区永定镇东辛称村村民委员会、北京市门头沟区永定镇白庄子村村民委员会共同出具的《情况说明》，证明惠润嘉园小区的物业服务在绿化、卫生、电梯、公共照明、消防、地下车库、、地下车库存在管理不善问题；2、北京市门头沟区特种设备检测所向北京国信嘉业房地产开发有限公司、小园一区自管会发送的特种设备检验意见通知书复印件，证明涉案小区电梯存在安全隐患；3、照片，证明原告提供的物业服务存在问题，主要内容为小区内车辆停放、环境卫生、绿化等方面存在的问题，以及原告撤出后，小园一区自管委员会接手，陆续在绿化、停车等方面进行工作的情况；4、案外人郭海与北京石龙葡东物业管理中心签订的前期物业服务协议，证明惠润嘉园九、十地块回迁村民是按照1.67元每月每平米的标准缴纳物业费。华特物业门头沟分公司对上述证据均不予认可。本院认为，华特物业门头沟分公司与李春平虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后，委托确定的为惠润嘉园小区提供物业服务的物业管理企业，且华特物业公司门头沟分公司实际为包括李春平在内的惠润嘉园小区提供了物业服务，故华特物业门头沟分公司与李春平之间形成了事实上的物业服务合同法律关系，其作为物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，其与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，本院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的期间、服务事项、服务标准及质量情况酌情确定李春平按照1.70元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳物业服务费。华特物业门头沟分公司要求李春平交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持，因华特物业门头沟分公司在惠润嘉园小区提供了一年以上的物业服务，相应《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》中对合同有效期表述的不一致不应作为业主拒交生活垃圾清运费的理由。李春平否认华特物业门头沟分公司提供物业服务的答辩意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。因永鸿世业公司与华特物业公司门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故华特物业门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、李春平于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计2584.27元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司负担五元，已交纳；由李春平负担二十元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张金星二〇一八年十月十二日书记员  黄雨静