黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终6161号上诉人（原审被告）:哈尔滨元盛房地产开发股份有限公司，住所地哈尔滨市阿城区胜利街18委**。法定代表人：陈奎英，职务董事长。委托诉讼代理人：张宏政，黑龙江信义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王旭，男，1982年5月6日出生，汉族，无固定职业，哈尔滨市阿城区组。委托诉讼代理人：付德滨，黑龙江焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦良月，黑龙江焦点律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黑龙江岁宝热电有限公司，住所地哈尔滨市阿城区延川北大街。法定代表人：张凯臣，职务董事长。委托诉讼代理人：靳美玲，女，1977年12月19日出生，汉族，热力二公司副经理，哈尔滨市阿城区组。委托诉讼代理人：栾向东，男，1971年1月13日出生，汉族，该公司外勤主任，哈尔滨市阿城区室。被上诉人（原审第三人）：张钟，男，1969年4月12日出生，汉族，无固定职业，哈尔滨市阿城区室。上诉人哈尔滨元盛房地产开发股份有限公司(以下简称元盛地产公司)因与被上诉人王旭、黑龙江岁宝热电有限公司（以下简称岁宝热电公司）、张钟债券债务概括转移纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2018）黑0112民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人元盛地产公司的委托诉讼代理人张宏政，被上诉人王旭的委托诉讼代理人付德滨、韦良月，被上诉人岁宝热电公司的委托诉讼代理人靳美玲、栾向东，被上诉人张钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元盛地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回王旭的一审诉讼请求。事实和理由：1.元盛地产公司与王旭没有任何法律上及合同上的权利义务关系，王旭要求履行更名过户手续没有任何依据。按协议书第六条约定即使元盛地产公司由协助义务，也只是对岁宝热电公司的受让人有协助义务，本案中张钟是岁宝热电公司的受让人，王旭是张钟的受让人而不是岁宝热电公司的受让人，王旭无权依据协议书的第六条要求元盛地产公司将《购房收据》、《商品房买卖合同》的买受人更名至王旭名下。2.元盛地产公司与岁宝热电公司、张钟等人的房屋买卖、转让因案涉房屋没有取得产权证，按照《城市房地产管理法》第38条的规定，案涉房屋转让违反了法律强制性规定，应认定无效，无效的转让行为不应当继续履行。3.案涉房屋的连环转让行为违反了法律规定，使国家税收减少，损害国基利益，该合同是无效的，一审法院认定合同有效无法律依据。4.元盛地产公司与岁宝热电公司达成的以物抵债协议不是双方真实意思表示。以房屋作抵押担保债务的履行，而不是真正以物抵债，以物抵债显失公平。因该协议没有履行，且元盛地产公司不同意履行，依据法律规定人民法院不应判决继续履行以物抵债协议。5.无论是债券转让还是债券债务概括转移，依据法律规定均应取得对方的同意或通知对方。但本案中没有任何人通知元盛地产公司，也没有人征求元盛地产公司意见，因此转让行为对元盛地产公司没有约束力。6.元盛地产公司与岁宝热电公司存在其他债券债务关系。岁宝热电公司欠元盛地产公司电费数百万元，元盛地产公司有权冲抵，一审法院未予支持没有依据。7.购房款收据注明的是交款人而不是买受人，王旭的诉讼请求缺乏依据，一审法院支持王旭的诉讼请求亦没有依据。王旭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，元盛地产公司的上诉理由依法不能成立。请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。元盛地产公司一共提了7个上诉理由，前6个在一审的时候均已经提出，并且经王旭答辩，元盛地产公司的上诉理由没有足够的事实根据，且没有法律依据，被一审依法驳回。第7个观点是购房款收据注明的是交款人不是买受人。王旭认为本案由于是债权债务概括转移纠纷，转移的主要权利就是房屋的所有权。因此交款人自然应推定为商品房买卖合同的买受人。元盛地产公司提出的形式上的差异并不影响一审判决。岁宝热电公司、张钟辩称，同意王旭的答辩意见。王旭向一审法院起诉请求：判令元盛地产公司协助王旭将坐落于哈尔滨市阿城区解放东大街体东名城小区G1号楼1单元502室的《购房收据》、《商品房买卖合同》更名为王旭。一审法院认定事实：2016年10月16日，元盛地产公司与岁宝热电公司签订债务履行协议，协议约定：元盛地产公司以体东名城小区21套楼房抵偿其拖欠岁宝热电公司的供热工程建设费、取暖费8984962．27元，第六条约定在岁宝热电办理房产证之前，将任一房产转让给其他买受人，元盛地产公司应当免费将该房产的购房收据、商品房买卖合同更名至实际买受人名下。2016年10月17日元盛地产公司与岁宝热电公司分别就21套房产签订了买卖合同，并为岁宝热电公司出具了购房收据。2017年12月3日岁宝热电公司与张钟签订《房屋抵账协议书》，将其中7套房屋转让给张钟。2017年12月14日张钟与王旭签订《房屋买卖协议》，将其中的体东名城小区G1号楼1单元502室房屋出卖给王旭。一审法院认为，元盛地产公司与岁宝热电公司之间签订的协议书是当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务，该协议第六条的约定系为不特定第三人利益可转让条款，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，岁宝热电公司将涉案房屋抵账给张钟，张钟将房屋出卖给王旭的行为属债权、债务概括转移的民事法律行为，并未发生物权变动，王旭据此以实际买受人的身份提出的诉讼请求于法有据应予支持。元盛地产公司主张与王旭没有法律上的合同权利义务关系与前述相悖无理不予支持；主张以房抵债协议实为抵押协议无证据证实不予支持；元盛地产公司主张案涉房屋没有取得产权证书，以房抵债协议应认定无效，岁宝热电公司连环转让的行为违反了相关的法律规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，只是对此类交易进行规范性规定，属管理性规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的效力性强制规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，对元盛地产公司的该项主张一审法院不予支持；元盛地产公司主张债权、债务概括转移需经双方同意，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，元盛地产公司与岁宝热电公司在签订以房抵债协议时即明确约定岁宝热电公司办理房产证之前，将任一房产转让给其他买受人，元盛地产公司应当免费为实际买受人将房产的购房收据、商品房买卖合同更名，该约定足以认定元盛地产公司同意岁宝热电公司可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故对元盛地产公司的该项主张一审法院不予支持。判决：哈尔滨元盛房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起三日内将坐落于哈尔滨市阿城区解放东大街体东名城小区G1号楼1单元502室的《购房收据》、《商品房买卖合同》买受人黑龙江岁宝热电有限公司更名为王旭。案件受理费3627元，由哈尔滨元盛房地产开发股份有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，关于涉案《房屋买卖协议》的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产发展中存在房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事法律关系。该法第三十八条第（六）项“未依法登记取得权属证书的房地产不能转让”规定的目的是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益损失，减少纠纷，而不是禁止交易和限制合同自由。该项规定属于管理性规范，而非效力性规范。岁宝热电公司与张钟签订的《房屋抵账协议书》及王旭与张钟签订的《房屋买卖协议》均系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，协议有效。故元盛地产公司主张王旭与张钟签订的《房屋买卖协议》无效的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于元盛地产公司是否应协助王旭办理涉案房屋购房收据、商品房买卖合同更名的问题。元盛地产公司与岁宝热电公司签订《债务履行协议书》是真实意思表示，系权利义务的概括转让行为，该协议书第六条的约定系为不特定第三人利益可转让条款，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。故元盛地产公司应遵守诚实信用原则，依据其公司与岁宝热电公司签订的《债务履行协议书》的约定为王旭办理《购房收据》及《商品房买卖合同》的更名。元盛地产公司该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，哈尔滨元盛地产公司开发股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7254元，由哈尔滨元盛地产公司开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇一八年十月十八日法官助理张智慧书记员周小倩