云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终5779号上诉人（原审原告）：昆明市五华区人民政府丰宁街道办事处，住所：云南省昆明市五华区昆瑞路**。负责人：王琨，主任。委托诉讼代理人：杜莎，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢燕春，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明佳安物业管理有限公司，，住所：云南省昆明市五华区林钢新村**志城家园******委托诉讼代理人：张宏益，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐明泽，系该公司员工，男，1972年1月9日出生，汉族，住云南，住云南省昆明市西山区权代理。上诉人昆明市五华区人民政府丰宁街道办事处（以下简称：丰宁办事处）因与上诉人昆明佳安物业管理有限公司（以下简称：佳安公司）返还原物纠纷一案，均不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人丰宁办事处的特别授权代理人谢燕春、上诉人佳安公司的特别授权代理人张宏益、徐明泽均到庭参加了诉讼。期间，经当事人书面申请给予三个月调解时间，该期间依法扣除审理期限。本案现已审理终结。丰宁办事处上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判佳安公司向丰宁办事处支付2015年10月27日起至2017年11月26日止的场地占用费68677.50元（计25个月），以及自2017年11月27日起至佳安公司返还房屋止的场地占用费（均按照30元/平米×91.75平米×每月计算）；2、佳安公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、丰宁办事处已于2015年10月27日取得案涉房屋的所有权，佳安公司自2014年3月起一直占有、使用案涉房屋，丰宁办事处自取得房屋产权后，多次要求佳安公司返还房屋，一审法院认定丰宁办事处在2016年9月26日才通知佳安公司搬离是错误的；2、根据丰宁办事处向一审法院提交的《云南省写字楼租金调查数据》显示，昆明写字楼租金的市场价约为65-150元/平米/月，丰宁办事处仅按30元/平米/月的标准要求佳安公司支付场地占用费符合规定，一审法院仅按照每月2000元的标准支持场地占用费明显偏低。佳安公司针对丰宁办事处的上诉答辩称：1、佳安公司在五个关联案件中，实际占用的房屋面积仅为20至30平米左右，也不能明确具体占用的是那一套房屋；2、佳安公司不存在恶意占用房屋的行为，房屋大部分是空置的，任何人都可以随意进出，丰宁办事处可随时收回；3、一审法院认定的房屋占用费标准过高，且佳安公司不应支付房屋占用费。请求驳回丰宁办事处的上诉请求。佳安公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回丰宁办事处的一审全部诉讼请求；2、丰宁办事处承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、在五个关联案件中，佳安公司实际使用了约20平米的范围作为办公场地，其余部分佳安公司并未占用，不应承担返还义务，也不应支付房屋占用费；2、佳安公司使用的20平米房屋系经志城家园业主大会授权占有、使用，无需支付场地占用费。丰宁办事处针对佳安公司的上诉答辩称：佳安公司在一审庭审时已经自认，且其自行张贴的公告已经明确其占用了全部五套房屋，其在上诉状中认为占用的房屋面积是20平米，在答辩时又认为占用的房屋面积是30平米，自相矛盾。请求驳回佳安公司的上诉请求。丰宁办事处向一审法院起诉请求：1、佳安公司立即向丰宁办事处返还被其非法占有的房屋并保持房屋完好无损【丰宁办事处所有的房屋位于林钢新村1号志城家园3幢1层3号，产权证号：昆房权证（昆明市）字第**，面积为91.75平方米】；2、佳安公司支付丰宁办事处自2015年10月27日起至2017年11月26日止的场地占用费68677.50元（共计25个月），以及自2017年11月27日起至佳安公司返还房屋的场地占用费（均按照30元/平方米×91.75平方米×每月计算）；3、由佳安公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月27日，丰宁办事处对涉案房屋进行产权登记，证号为：昆房房权证（昆明市）字第**，积91.75平方米。2014年3月16日，志城家园业主大会授权佳安公司进驻涉案房屋，作为临时物管办公用房。2016年9月8日，佳安公司向志城家园全体业主发出《情况通告》，载明：“一、原本在2016年9月26日下午在丰宁办事处由办事处胡主任、办事处维稳办马主任、虹山社区陈主任联合告知我公司现在的办公地点是属于五华区政府购买的房屋并已取得房屋产权证，我公司现在在里边办公是非法的并严重侵占了五华区政府的利益……口头形式告知：二、限我公司从今天算起，在一个月内搬出现在的办公地点（也就是在10月28日前必须搬出）……现在，我公司全体员工真心希望志城家园的业主能给我物管公司一个办法或一个建议，在一个月后物管公司的办公地点在那里。特此通告”。2017年12月21日，虹山南路居委会向五华公安分局虹山派出所社区办公室报警，形成《接处警登记表》，载明：“2017年12月21日上午10时10分，18号巡逻车接到指令说在志城家园物管有一起房屋纠纷叫前往处理。处警情况：10号巡逻车接到指令前往，民警了解后是丰宁办事处跟志城家园佳安物管因房屋产权问题发生纠纷，所以报警……”；同日，五华分局虹山派出所民警对丰宁办事处红山南路社区居委会主任陈兴慧、及佳安公司的经理徐铭泽就报警事宜进行询问并分别作出《询问笔录》，徐铭泽在《询问笔录》中确认虹山南路社区主任曾告知其涉案房屋系社区办公用房，要求佳安公司搬离，但小区业主委员会并未通知佳安公司搬离。一审法院认为：房屋产权证已经载明涉案房屋登记于丰宁办事处名下，系丰宁办事处所有。佳安公司辩称其系基于业主委员会的授权而使用该房屋，当时并不知道涉案房屋系丰宁办事处所有，但从佳安公司2016年9月28日向志城家园的业主发出《情况通告》可以认定当时佳安公司已经知晓涉案房屋的所有人系丰宁办事处，而其在明知房屋所有人系丰宁办事处后仍未在限期内搬离房屋，其行为系无权占有，权利人可以请求返还原物，故丰宁办事处请求佳安公司返还该房屋的请求于法有据，一审法院予以支持。关于丰宁办事处主张的场地占用费。从丰宁办事处提交的《情况通知》中可看出丰宁办事处的工作人员是于2016年9月26日口头告知佳安公司一个月内搬离涉案房屋的事宜，在此之前佳安公司使用该房屋系基于业主委员会的授权，其有理由相信该房屋在其办公范围内属于合理、合法的使用占有，故在丰宁办事处向佳安公司主张要求返还涉案房屋前，佳安公司占有、使用房屋均具有合法性，故一审法院确认诉争房屋的场地占用费应自丰宁办事处要求佳安公司返还房屋并给予其一个月搬离的期限届满后（2016年10月26日）起算至实际归还房屋时止，并根据小区房屋情况及一般租房市场行情酌情确认按照每月2000元计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、由被告昆明佳安物业管理有限公司于本判决生效后三日内向原告昆明市五华区人民政府丰宁街道办事处归还林钢新村1号志城家园3幢1层3号房屋【房屋产权证：昆房权房权证（昆明市）字第**】、由被告昆明佳安物业管理有限公司于本判决生效后三日内向原告昆明市五华区人民政府丰宁街道办事处支付场地占用费（自2016年10月26日起至实际归还前项房屋时止，按每月2000元计算）；三、驳回原告昆明市五华区人民政府丰宁街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费人民币12200元，由被告昆明佳安物业管理有限公司负担。”二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：佳安公司应否向丰宁办事处返还案涉房屋并支付房屋占用费。本院认为：首先，对于佳安公司应否向丰宁办事处返还案涉房屋的问题。佳安公司主张其在五个关联案件中仅占用了约20平米的部分进行办公，且不能明确其所占用的部分属于哪一套房屋，而案涉房屋可随意出入，丰宁办事处可随时自行收回房屋，故其不应承担向丰宁办事处返还房屋的义务。根据本院对案涉房屋进行现场踏勘的情况，案涉房屋与其余关联案件合计五套房屋位于志城家园三、四幢一层，五套房屋联通一体，仅有一道门可供进出。佳安公司在庭审中明确陈述，其进入案涉房屋的方式系由小区业主将门撬开后再将办公物品搬入，作为提供物业服务的专门机构，佳安公司对于撬门这一非正常进入房屋的方式所导致的法律后果及可能存在的风险当有清楚的认识。尽管佳安公司主张其并未实际控制房屋钥匙，且进出房屋的门处于二十四小时开放状态，任何人均可以随意进出并在其中堆放物品，丰宁办事处亦可随时自行收回房屋。本院必须指出的是，佳安公司作为案涉房屋所在小区的物业公司，当负有对小区进行安全管理并提供物业服务的义务，该安全管理及提供物业服务的义务当及于案涉房屋，特别是在2014年3月16日，志城家园小区业主大会出具《授权书》授权佳安公司进入案涉房屋进行办公以后，佳安公司当然取得对案涉房屋控制、使用及进行管理的权利，无论案涉房屋中的物品系谁实际堆放，佳安公司均负有将案涉房屋完好无损的向房屋所有权人丰宁办事处进行返还的法定义务，佳安公司就此提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。其次，对于佳安公司应否向丰宁办事处支付房屋占用费的问题。第一，根据上述分析评判，佳安公司负有向丰宁办事处返还案涉房屋的法定义务，根据其自行在小区张贴的《情况通告》中自认的情况，丰宁办事处于2016年9月26日向其要求返还房屋，并要求其于一个月内搬出。据此，佳安公司当自2016年10月26日起向丰宁办事处支付房屋占用费直至实际办离之日止，一审法院对此处理正确，本院予以维持。尽管佳安公司主张其并未占用房屋的部分不应支付房屋占用费，而其占用房屋的部分系经业主大会授权使用，同样不应支付房屋占用费。诚如前述，案涉房屋的所有权人系丰宁办事处，而佳安公司于2014年进入案涉房屋后，当负有管理、使用案涉房屋的义务，在2016年9月26日丰宁办事处向其主张返还房屋后，其已无正当事由继续占有、使用案涉房屋，在丰宁办事处限定的搬离期限届满后，其当就继续占有、使用案涉房屋的行为向丰宁办事处支付相应房屋占用费。佳安公司就此提出的上诉主张不能成立，本院不予支持。至于丰宁办事处主张佳安公司应于其办理产权登记之日即2015年10月27日起支付房屋占用费，但丰宁办事处并未提交确实有效的证据证实其于2016年9月26日之前向佳安公司主张过返还案涉房屋的相应权利，当承担由此产生的不利后果，丰宁办事处的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。第二，丰宁办事处主张佳安公司当按照30元/平米/月的标准向其支付房屋占用费，并就此提交了云南房网所发布的云南省写字楼租金调查数据。案涉房屋系居住用房而非商业写字楼，故丰宁办事处所主张的房屋占用费标准无事实及法律依据，本院不予支持。而一审法院依照案涉房屋的状况及租房市场行情酌情确认佳安公司按照2000元/月的标准支付房屋占用费并无不当，本院予以维持。至于佳安公司提出一审法院确定的房屋占用费标准过高，但并未提交确实有效的证据予以证实，其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，丰宁办事处、佳安公司的上诉诉求均不成立，本院均不予支持；而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由上诉人昆明市五华区人民政府丰宁办事处承担6100元，由上诉人昆明佳安物业管理有限公司承担6100元。上诉人昆明市五华区人民政府丰宁办事处已预缴二审案件受理费12200元，予以退还6100元；上诉人昆明佳安物业管理有限公司已预缴二审案件受理费12200元，予以退还6100元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 余 锋审判员 方 玲审判员 邓林春二〇一八年十月十七日法官助理寸杨杰书记员焦宏瑞