北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初485号原告：邹以学，男，1964年2月4日出生，汉族，自由职业，住河南省光山县，现住北京市房山区。原告：谢纯衡，男，1964年11月7日出生，汉族，自由职业，住浙江省永嘉县，现住北京市房山区。原告：杨振生，男，1957年5月2日出生，汉族，退休工人，住北京市房山区，现住北京市房山区。三原告之共同委托诉讼代理人：肖建华，北京市中首律师事务所律师。三原告之共同委托诉讼代理人：刘少莹，北京市众鑫律师事务所律师。被告：北京伟业科豪商贸有限公司，住所地北京市房山区阎村镇炒米店村北。法定代表人:童国金，经理。委托诉讼代理人：刘松涛，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京馨恒康大药房有限责任公司，住所地北京市房山区拱辰街道大街**。法定代表人:张雅静，经理。委托诉讼代理人：康汝彬，男，1979年9月25日出生，汉族，该公司职员，住山东省乐陵市，现住北京市。原告邹以学、谢纯衡、杨振生与被告北京伟业科豪商贸有限公司（以下简称伟业科豪公司）、第三人北京馨恒康大药房有限责任公司（以下简称馨恒康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹以学、谢纯衡、杨振生及其委托诉讼代理人肖建华、刘少莹、被告伟业科豪公司之法定代表人童国金、委托诉讼代理人刘松涛、第三人馨恒康公司之委托诉讼代理人康汝彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹以学、谢纯衡、杨振生向本院提出诉讼请求：1、被告北京伟业科豪商贸有限公司向三原告返还北京市良乡拱辰大街××号××号楼第××层××平方米房屋，第三人北京馨恒康大药房有限责任公司腾退该房屋；2、被告北京伟业科豪商贸有限公司向三原告支付该房屋自2008年3月1日起至2010年8月15日的租金20万元；3、被告北京伟业科豪商贸有限公司向三原告支付违约金，自2008年3月1日起至实际支付租金之日，按欠缴租金总额（指的是20万元）的日千分之三计算；4、被告北京伟业科豪商贸有限公司、第三人北京馨恒康大药房有限责任公司向原告支付房屋使用费自2010年8月16日起至实际腾退房屋之日止每年60万元，按中国人民银行同期贷款基准利率计算其利息；5、被告北京伟业科豪商贸有限公司及第三人北京馨恒康大药房有限责任公司向三原告支付房屋暖气费12万元；6、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2007年5月6日，邹以学、谢纯衡、杨振生与北京良工房地产开发有限公司签订《土地房产出让合同》，合同明确约定了购买土地、房产的四至范围，其中包括拱辰大街××号××号楼第三层房屋。法院判决确认被告北京伟业科豪商贸有限公司与原产权人之间就该三层楼第一层270平方米房屋存在租赁关系，三原告与北京良工房地产开发有限公司签订《土地房产出让合同》中也对在270平方米房屋出让后的租赁承接作出约定。之后，被告北京伟业科豪商贸有限公司向三原告交纳该房屋2007年5月至2008年2月的租金，但自2008年3月起一直欠交租金及暖气费。2008年6月17日，原告向被告北京伟业科豪商贸有限公司发出书面催交房租通知，但其一直未依约交纳。租赁期内，被告北京伟业科豪商贸有限公司擅自将该房屋转租给被告北京泰大新世纪投资有限公司经营药店，并欠缴租金和暖气费。租赁到期后，被告北京伟业科豪商贸有限公司未向三原告返还房屋。现房屋仍由第三人馨恒康公司实际占用。三原告为维护自身合法权益，现依法向贵院提起民事诉讼，请求贵院支持三原告的诉讼请求。伟业科豪公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我与北京良工房地产开发有限公司的租用期限是15年，自2002年6月1日至2017年5月31日止。1、涉案房屋的所有权人是北京良工房地产开发有限公司，被告与北京良工房地产开发有限公司就该房屋有延续的租赁合同法律关系，且被告有优先购买权，原告向被告主张的房屋租金权利没有任何的事实依据及法律依据。请求驳回原告的诉讼请求；2、自2007年5月1日至今，原告一直占用被告的房屋218平方米，为此，被告现提出反诉。馨恒康公司述称，1.我租用的是童国金的房屋，于2016年8月开始租用，用于经营药店，面积130平方米左右；2.刚来接手药店，以前情况不熟悉，不知道邹以学、谢纯衡、杨振生三人，不知道伟业科豪公司。3、我们来时见药店里面侧厅是空的，所以找到童国金，要求作为办公库房租用里面侧厅，大约200多平米，后门被堵了，，地面低50公分左右根本就无法正常使用，童国金在里面也有一个办公室。童国金说，这个房屋是良工公司的，准备卖出，有争议，随时可能需要退房，租金只要10万元，我认为太高不同意，要求给3万元租用，空着也是白白浪费了。经过双方商定，最后同意以年租金5万元成交，使用两年。租用时间从2017年1月开始计算，我当时查看了房产证，租用的主厅是童国金的房屋，租用的侧厅是北京良工房地产开发有限公司的房屋。我们与本案没有直接关系，与邹以学三人没有租用关系，使用的房屋分别为童国金、良工公司房屋，不同意其三人的一切诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邹以学、谢纯衡、杨振生向本院提交工商登记注册基本信息、房屋所有权证、土地房产出让合同、（2007）一中民初字第15085号民事判决书、（2012）高民申字第03439号民事裁定书、房屋租赁协议、场地使用权转让认定书、场地使用权转让协议、催交租金函、京城特快专递邮件详情单、催交租金函及复函、（2006）房民初字第930号民事判决书、（2006）一中民终字第7196号民事判决书、租赁合同（场地出租合同）、房屋租赁协议、收条、收据、照片、民事起诉状、（2012）房民初字第01097号民事判决书、（2015）二中民终字第11073号民事判决书、（2016）经民申2881号民事裁定书、民事起诉状、增加诉讼请求申请书、反诉书、变更反诉请求申请书、（2008）房民初字5895号民事判决书、（2010）房民再字第6979号民事裁定书、房屋租赁合同、暖气费交费发票；伟业科豪公司向本院提交照片、北京市第一中级人民法院查封扣押财产清单、一中执字第631-1号民事裁定书、（2008）一中执异字第1708号民事裁定书、（2009）高执复字第120号执行裁定书、京建法权注[2009]59号撤销房屋登记决定书、国有土地使用权注销公告、注销京房国用（2008出）第00096号一份、照片、《土地房产出让合同》、2007年科豪大厦外观图、《租赁合作协议》、《催缴租金函告及复函》、童国金房产证、土地证、土地出让协议（委托说明）、和解协议书；馨恒康公司提交房屋租赁合同。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，1999年4月28日，北京市房山区胶布雨衣总厂（以下简称雨衣总厂）与北京市米兰商贸有限责任公司（以下简称米兰公司）签订房屋租赁合同，约定由米兰公司承租雨衣总厂所有的位于良乡拱辰大街49号（后变更为51号）的楼房，期限10年，自1999年6月6日至2009年6月5日止。2003年4月18日，雨衣总厂与伟业科豪公司达成场地使用权转让认定协议，雨衣总厂同意米兰公司将房屋租赁合同转让给伟业科豪公司，并将租期延长5年，合计租期15年，北京市房山区房山雨衣厂（简称房山雨衣厂）也在协议上盖章。2004年1月6日，伟业科豪公司与米兰公司签订场地使用权转让协议，约定，米兰公司将其位于良乡拱辰大街49号（后变为51号）米兰大厦场地使用权转让给伟业科豪公司。2002年6月14日，北京市胶布雨衣总厂（甲方，以下简称雨衣厂）与北京市米兰商贸有限责任公司（乙方，以下简称米兰公司）签订房屋租赁协议。协议约定：米兰公司租赁雨衣厂位于良乡拱辰大街51号楼房第一层，使用面积270平方米；租期三年，自2002年6月1日至2005年5月31日,该协议在年租金处手写记载2005年6月1日至2005年8月31日一年按8万元收，每年的房租分四次交清，自签订合同之日起，乙方向甲方交纳一个季度的房租金，以后每季度（3个月）均应提前10日内向甲方交纳房租金一次，付款方式为支票、现金结算。乙方不按规定的时间交纳租金，或转租转借，甲方有权收回房屋，解除合同，并加罚乙方应交租金总额日千分之三的违约金；第一、二年租金7万元，第三年租金8万元。2002年6月26日，雨衣总厂与伟业科豪公司签订场地使用权变更协议，雨衣总厂同意与米兰公司签订的米兰大厦房屋租赁合同转让给伟业科豪公司，并将租赁期延长5年。2004年8月，雨衣总厂办理了工商注销登记。2004年12月2日，北京良工房地产开发有限公司（以下简称良工公司）通过拍卖的方式购买了房山雨衣厂的全部财产，财产中包括良乡拱辰大街51号的全部房产。2006年1月17日，北京市建设委员会向良工公司核发了房屋所有权证书。另查明，拱辰大街51号房产共登记为两座房产，其中京房权证房股字第**产权证登记的房屋为20号楼，房屋总层数为4层，建筑面积合计2295.10平方米；京房房权证房股字第**权证登记的房屋状况为包括10号楼三层及地下一层、21号楼两层，建筑面积合计2541.18平方米。2007年5月6日，良工公司（甲方）与三原告（乙方）签订《土地房产出让合同》，约定良工公司将良乡拱辰大街51号宗地及地上物出售给谢纯衡、邹以学、杨振生等三人。该合同约定的土地面积为2273.13平方米，，地上建筑物面积为254118平方米，出让金为905万元，雨衣总厂与米兰公司签订的房屋租赁协议中约定的拱辰大街51号三层楼房的第一层270平方米包含在该合同约定的出让土地及房产范围内，其中该协议第四条第4项约定宗地上的现租户（拱辰茶庄楼一层之270平方米）未到期的合同由甲方转交给乙方，并保证原租户与胶布雨衣厂签订的合同到期。2007年5月，良工公司与伟业科豪公司签订土地房产出让合同一份。合同约定：商贸公司购买良工公司座落于北京市房山区拱辰街道拱辰大街51号北至旧三楼南墙伸缩缝；东至楼东门外5米；南至楼南门2米；西至楼西西墙外8米，土地面积750平方米，，地上建筑物22951平方米。上述宗地、房产交易价格955万元。商贸公司可续租拱辰茶庄一层即270平方米的场地，其续租协议与购买方签订，其租期不超过商贸公司原与雨衣厂签订的租赁期限。本合同自双方签字之日起原雨衣厂与商贸公司签订的租赁合同终止。2016年8月1日，童国金（甲方）与康汝彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市房山区拱辰大街51号科豪大厦一层北侧药店出租给乙方，面积400平方米左右，大厦一层，主厅130平方米产权人童国金，侧厅270平方米左右，以现有场地面积为准，产权人北京良工房地产有限公司。租赁期限自2016年8月18日至2018年8月17日止，年租金为65万元整，大厦主厅60万元，侧厅5万元，侧厅从2017年1月1日开始计算租金。伟业科豪公司对童国金的上述出租行为予以认可。康汝彬为馨恒康公司之股东，其承租上述房屋后将房屋交于馨恒康公司实际使用。庭审中，伟业科豪公司向本院提交2007年9月22日由北京伟业科豪商贸有限公司与杨振生、谢纯衡签订的《租赁合作协议》原件一份，该协议甲方为伟业科豪公司，乙方为三原告，但在协议落款处邹以学未签字。该协议内容为：甲方购得拱辰大街51号新楼（2295.1㎡）房产以及部分后院，乙方也随后购买了三层楼和二层楼合计2541.18㎡房产及大部分后院。甲乙双方互为邻居，本着合作及友好协商解决历史遗留的问题为原则，处理一切问题。任何一方占用对方所购房产的应支付租金，不支付对方租金的三天内退出所占房屋。乙方在三天内退出甲方所购后院平房给甲方使用。原来与房山区胶布雨衣总厂签有租赁协议的，原租赁合同项下的权利、义务转移至相对应的一方。交付租金的起点时间以购买房产的时间开始计算。承租人与雨衣厂的租赁合同未到期的，应使用到合同期满。一方在愿意缴纳资金的情况下，另一方不得以任何理由中止协议或以其它理由刁难对方，否则承担相应的法律责任及赔偿责任。在协议末尾，童国金手写载明侧厅（270㎡）使用至2010年8月15日止。另查明，三原告起诉时曾将北京泰大新世纪投资有限公司作为本案被告，但后又撤销对该公司的起诉。本案审理过程中，2017年9月28日，伟业科豪公司向本院提出反诉，要求判令：1、三原告向其支付新四楼218平方米房屋的占用费、暖气费等165万元（自2008年8月1日至2010年12月30日止）；2、三原告立即腾退占用房屋；3、三原告承担本案的诉讼费用。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.伟业科豪公司租赁拱辰大街51号三层楼房的第一层270平方米的期限截止日期。根据2002年6月14日，雨衣厂与米兰公司签订的房屋租赁协议约定，270平方米房屋的租期为自2002年6月1日至2005年5月31日,手写记载期限为2005年6月1日至2005年8月31日，对于手写记载的2005年8月31日，伟业科豪公司表示认可，根据2002年6月26日，雨衣总厂与伟业科豪公司签订的场地使用权变更协议约定，将租期延长五年，故租赁截止期限应至2010年8月31日，伟业科豪公司称租赁期限应至2017年，因为根据2003年4月18日，雨衣总厂与伟业科豪公司达成场地使用权转让认定协议约定，租期延长五年，合计十五年。然经本院审查，该协议中约定的合计十五年，与2002年6月14日及2002年6月26日协议中的期限不符，无法对应，对于租赁时限本院结合双方当事人陈述、伟业科豪公司向本院提交的2007年9月22日签订的《租赁合作协议》及其他证据予以确认，虽然对于该《租赁合作协议》三原告认为已经超过法院指定的举证期限，拒绝对该份证据予以质证，但因该证据与本案基本事实相关，故对该证据本院予以认定，在该份合作协议中，伟业科豪公司自认270平方米侧厅使用至2010年8月15日，而本案三原告亦主张租金至2010年8月15日，视为双方对租赁期限已达成了一致，综上，本院依法认定伟业科豪公司承租270平方米房屋的期限截止至2010年8月15日；2．伟业科豪公司租赁拱辰大街51号三层楼房的第一层270平方米所对应的出租人权利是否转移至邹以学、谢纯衡和杨振生处。根据已查明的事实，伟业科豪公司从米兰公司处承接了租赁上述房屋的权利义务，而涉案房屋已经由良工公司出让给邹以学、谢纯衡和杨振生处，故邹以学、谢纯衡、杨振生依法取得上述房屋的出租人资格，伟业科豪公司应向邹以学、谢纯衡、杨振生履行其从米兰公司处承担的租赁上述房屋的权利、义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据本院查明的事实，邹以学、杨振生、谢纯衡取得了270平方米房屋的出租人资格，且根据伟业科豪公司提交的租赁合作协议，其于2007年9月22日即已经知晓邹以学、杨振生、谢纯衡从良工公司处受让取得了涉诉270平方米房屋，并同意将其与房山区胶布雨衣总厂转接来的租赁合同项下的权利、义务转移至三原告名下，现伟业科豪公司承租的上述房屋的租赁期限已经到期，在其没有与新产权人达成续租协议的情况下，邹以学、杨振生、谢纯衡要求返还上述房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，因上述房屋实际由馨恒康公司占有使用，故馨恒康公司对上述房屋具有腾退义务。伟业科豪公司在承租期内知晓产权变动的情形下应向邹以学、杨振生、谢纯衡支付相应租期内的租金，现三原告按照雨衣厂与米兰公司签订的租赁协议中约定的每年8万元租金的标准向伟业科豪公司主张2008年3月1日至2010年8月15日期间共计2年零167天的租金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，经核算租金总额为196602.74元;关于逾期支付租金的违约金，因双方之间就涉案房屋多次成诉，三原告无法证明伟业科豪公司未支付房屋租金存在主观恶意，故对三原告要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持；因自2010年8月15日起，伟业科豪公司一直控制使用涉案房屋，故应向三原告支付占有使用期间的费用，馨恒康公司虽然通过康汝彬处占有使用涉案房屋，但与伟业科豪公司并未直接签订租赁合同，故三原告无权在租赁合同纠纷案件审理过程中要求馨恒康公司支付占有使用费，由此相应的占有使用费应由伟业科豪公司支付，关于具体标准因本案中三原告并未申请对涉案房屋的租金价格进行鉴定，双方对于2010年8月15日之后的租金价格亦未进行约定，故本院仍按照原有合同中约定的年租金8万元标准确定之后的占有使用费数额，由伟业科豪公司自2010年8月16日起支付至实际腾退房屋之日止，关于三原告主张的利息损失的诉讼请求，因双方之间就涉案房屋多次成诉，故对于该项请求本院不予支持；关于三原告主张的房屋暖气费，因雨衣厂与米兰公司签订的房屋租赁协议中对暖气费未进行约定，故三原告该项诉求无事实依据，本院不予支持。对于伟业科豪公司提出的反诉，因其反诉的房屋与三原告起诉的房屋并非一处房屋，即诉讼标的不具有同一性，故不构成反诉，伟业科豪公司可另行起诉，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条规定，判决如下：一、北京伟业科豪商贸有限公司、第三人北京馨恒康大药房有限责任公司于本判决生效后十日内向邹以学、谢纯衡、杨振生返还并腾退北京市良乡拱辰大街51号10号楼第一层270平方米房屋；二、北京伟业科豪商贸有限公司于本判决生效后十日内向邹以学、谢纯衡、杨振生支付二〇〇八年三月一日至二〇一〇年八月十五日期间的租金196602.74元；三、北京伟业科豪商贸有限公司于本判决生效后十日内向邹以学、谢纯衡、杨振生按照每年8万元标准支付二〇一〇年八月十六日至实际腾退房屋之日止的占有使用费；四、驳回邹以学、谢纯衡、杨振生的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72269元，由邹以学、谢纯衡、杨振生负担36134.5（已交纳），由北京伟业科豪商贸有限公司负担36134.5（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  张德志人民陪审员  刘宝新二〇一八年十月二十五日法官助理周蕊书记员张雪