.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初883号原告：杜长贵，男，1968年8月20日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张丹、张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贸易巷**。法定代表人：代建刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李美丽、李曰倩，宁夏综义律师事务所律师。被告：宁夏农垦集团有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市民族北街**/span>法定代表人：张存平，该公司董事长。委托诉讼代理人，王静，女，宁夏农垦集团有限公司职工。原告杜长贵与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）、宁夏农垦集团有限公司（以下简称农垦集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告杜长贵的委托诉讼代理人张丹、张理，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人李美丽，被告农垦集团公司的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜长贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告西夏苑房地产公司协助办理西夏区××室的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记至原告名下；2.判令被告西夏苑房地产公司向原告支付自2013年11月12日至2018年2月5日产生的逾期办证的违约金61722.55元，并以购房款399240.30元为基准按照日万分之一支付2018年2月6日至实际办理房屋产权证书之日产生的逾期办证的违约金；3.判令被告农垦集团公司房对上述第二项诉讼请求中债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年8月，原告杜长贵购买了被告西夏苑房地产公司开发的位于银川市××区住房一套，双方于2015年3月27日补签了《银川市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：房屋建筑面积为117.77平方米，合同总价款为399240.30元；交房日期为2015年5月31日前，因被告西夏苑房地产公司原因致使原告未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，被告西夏苑房地产公司应当自期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，按照支付房款的万分之一按日计算向原告支付违约金。原告交清房款后，被告西夏苑房地产公司告知原告涉案房屋符合交付条件，双方于2013年8月14日办理了房屋交接手续，但被告西夏苑房地产公司至今未按照合同约定办理房屋所有权转移登记，致使原告无法取得房屋产权证书。原告多次与被告西夏苑房地产公司交涉，要求履行办理产权证书的合同义务，但其推诿至今。被告西夏苑房地产公司为被告农垦集团公司控股的一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，应当对公司债务承担连带责任。现原告诉至法院，请求判如所请。被告西夏苑房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告不存在逾期办证的违约行为，商品房买卖合同第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋产权登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付购房款万分之一的违约金。该条的适用前提是因出卖人的原因导致房产证无法按照合同约定期限办理。本案房产证无法办理的真实情况是，被告开发的涉案小区物业被国资委划入"三供一业"的范围，导致小区物业无法进行备案及办理房产证书。该原因是政府原因，非被告原因；该栋楼部分业主未交纳物业维修基金，导致该栋楼的初始登记无法办理，在无法办理初始登记情况下导致被告无法办理房屋产权证书；即使被告构成违约，违约金的计算应根据合同第十一条约定的交房日期即2015年5月31日顺延90日至2015年8月31日开始计算。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告农垦集团公司辩称，被告农垦集团公司不是本案的适格被告，本案是房屋买卖合同纠纷，被告农垦集团公司不是合同签订主体，亦不是合同履行主体；涉案房屋交付时间应以合同约定为准；被告西夏苑房地产公司是独立法人，具有履行债务的能力，且财务独立，不存在与被告农垦集团公司财产混同的情形，被告农垦集团公司对本案债务不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：1.《银川市商品房买卖合同（预售）》一份、销售不动产统一发票一张，证明：原告与被告西夏苑房地产公司于2015年3月27日签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，对双方的买卖合同关系予以确认，原告为家林苑6-3-202室房屋的合法权利人；根据合同第二十条约定，被告西夏苑房地产公司应在商品房交付之日起90日内协助原告办理房屋所有权登记。被告西夏苑房地产公司至今未完成涉案房屋的所有权转移登记义务，应当按照合同第二十条的约定，承担违约责任，以全部购房款为基数，按日万分之一标准向原告支付违约金；根据合同附件十一第二条第二款约定，买受人需在受领房屋之前交清相应的物业维修储备金、卫生及垃圾处理等其他费用。被告西夏苑房地产公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，认为被告西夏苑房地产公司不能按合同约定期限办理房屋产权证书，并非其公司原因，而是政府政策原因，其不存在违约行为。被告农垦集团公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，认为原告提交的证据不能证明在房屋交付90日未能办理房产证的原因在于被告西夏苑房地产公司。本院对该组证据的三性予以采信。2.房款收据一份（复印件）、公共维修基金收据二张、储藏室款收据、垃圾清运费收据、设备维修保养费收据、物业费收据、说明、身份证复印件各一份；证明：原告于2013年8月13日向被告西夏苑房地产公司付清房款，并无违约行为；被告西夏苑房地产公司于2013年8月14日实际向原告交付了涉案房屋，涉案房屋自交付后一直由原告之子杜小波居住并履行缴纳物业费的义务；涉案房屋实际交付时间为2013年8月14日。被告西夏苑房地产公司对该组证据中购房款收据的真实性、合法性、关联性不认可，认为是复印件，无法核实其真实性；对该组证据中储藏室款收据、其他费用票据及说明的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，认为即使原告交纳了上述费用，也不能证明被告西夏苑房地产公司于2013年8月14日提前交房的事实。被告农垦集团公司对该组证据不认可，认为该组证据不能证明房屋交付的时间为2013年8月14日。本院认定，该组证据中房款收据系复印件，且二被告不予认可，其真实性无法核实，不予采信；对该组证据中其他证据的真实性予以采信。3.银川市不动产登记事务中心国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证须知一份，证明：在办理涉案房屋首次登记时，开发企业须按办证须知的要求提交相关涉案土地来源材料、建设工程规划验收材料、房屋竣工材料及不动产测量报告等申请材料，被告西夏苑房地产公司未提交过上述申请材料，被告公司不履行办理房屋产权登记义务，违反了合同约定，原告有权要求其履行义务并承担违约责任。被告西夏苑房地产公司对该组证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的及关联性不认可，认为该证据不能证明被告西夏苑房地产公司没有履行办证相关手续。被告农垦集团公司对证据的质证意见同被告西夏苑房地产公司一致。本院对该组证据的真实性予以采信。4.宁夏西夏苑房地产开发有限公司企业信息一份（复印件），证明：被告西夏苑房地产公司为一人有限公司，其股东为被告宁夏农垦集团有限公司，依据公司法第六十三条的规定，在被告农垦集团公司未能完成举证责任的情况下，应当对被告西夏苑房地产公司的债务承担连带清偿责任。被告西夏苑房地产公司对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的不认可，认为该证据不能证明被告农垦集团公司对被告西夏苑房地产公司的债务承担连带责任，且该证据恰好证明二被告的办公场所与经营范围的独立性。被告农垦集团公司的质证意见同被告西夏苑房地产公司一致。本院对该组证据的真实性予以采信。对被告西夏苑房地产公司提交的证据，本院认定如下：1.国发办（2016）45号文件，宁国资办发（2016）9号文件各一份（均为复印件），证明：涉案小区物业被国资委划为三供一业范围，导致小区物业无法进行备案及办理产权证书，非出卖人原因，是政策导致，是不可抗力。原告对该组证据不认可，认为系复印件，无法核实真实性，且两份文件下发时间均为2016年，已超过合同约定的办证时间长达一年多，无法证明政府原因是导致无法办证的唯一原因，政府行为也不属于不可抗力。被告农垦集团公司对该组证据无异议。本院认定，因该组证据系复印件，且原告不予认可，无法核实其真实性，不予采信。对被告农垦集团公司提交的证据，本院认定如下：1.宁夏农垦集团有限公司2016年度财务报表审计报告、宁夏西夏苑房地产开发有限公司2016年度财务报表审计报告各一份，证明：二被告作为国有企业、一人有限公司，按照公司法及国有企业管理相关规定在每一年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计，被告农垦集团公司的财务独立于被告西夏苑房地产公司。原告对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为被告仅提供了2016年度的审计报告，不能证明其在买卖合同关系发生后，一直遵守相关法律规定进行审计，审计机构出具的财务报表及审计报告所依据的材料均由被告提供，无法确保审计报告的真实性，且从两份审计报告的内容也无法看出二被告之间没有资金往来，不能证明二被告之间不存在财务混同的情况。被告西夏苑房地产公司对该组证据予以认可。本院对该组证据的三性予以采信。2.被告西夏苑房地产公司、农垦集团公司的营业执照复印件各一份，证明：二被告有各自的工商登记信息、独立的办公场所，被告西夏苑房地产公司是国有独资公司，二被告具有独立的法人身份。原告对证据的三性与证明目的均认可，但认为该证据不能证明二被告不存在财务混同的情形。被告西夏苑房地产公司对该组证据的三性及证明目的均予以认可。本院对该组证据的三性予以采信。3.被告农垦集团公司2015、2017年度财务报表审计报告各一份（复印件），被告西夏苑房地产公司2014、2015年度财务报表审计报告各一份（复印件），证明：被告农垦集团公司作为被告西夏苑房地产公司股东，双方是各自独立的法人，均按照公司法和国有企业管理相关规定在每一会计年度终了时编制财务会计报表，并经会计师事务所审计，被告农垦集团公司的财务独立于被告西夏苑房地产公司。原告对证据的三性及证明目的均不予认可，认为被告提供的财务报表及审计报告所依据的材料、凭证的真实性均由被告提供，不能确定被告提供了真实的会计账目及凭证，且财务制度独立，不等于财产独立，审计报告仅对公司上一年度的经营状况进行审计，并不对二被告之间是否存在账务往来以及账务往来是否有合法依据进行审计。被告西夏苑房地产公司对该组证据的三性及证明目的均予以认可。本院对该组证据的三性予以采信。4.被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司、宁夏农垦集团有限公司的《开户许可证》各一份（复印件），证明：二被告账户独立，财产独立，独立进行核算，不存在财产混同的情形，被告农垦集团公司对被告西夏苑房地产公司的债务不应承担连带责任。原告对该组证据的三性予以认可，对证明目的不认可，认为仅能证明二被告依据相关规定开设了独立账户，不能达到其证明目的。被告西夏苑房地产公司对该组证据无异议。本院对该组证据的三性予以采信。5.《关于宁夏西夏苑房地产开发有限公司新增注册资本的验资报告》一份，证明被告农垦集团公司已完全履行出资义务，实缴出资2550万元，对被告西夏苑房地产公司的债务不应承担连带责任。原告对该证据三性予以认可，对证明目的不予认可，认为仅能证明被告农垦集团公司依据公司法的规定履行了出资义务，是正常设立子公司的程序，不能达到证明目的。被告西夏苑房地产公司对该组证据无异议。本院对该组证据的三性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月27日，原告杜长贵（买受人）与被告西夏苑房地产公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告杜长贵购买被告西夏苑房地产公司开发的位于宁夏银川市××区的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为399240.30元。合同第七条付款方式及期限第（一）款约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金399240.30元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；合同第十一条约定出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十条房屋登记约定"（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金"。在合同签订前，原告杜长贵已于2013年8月将上述全额房款399240.30元支付给被告西夏苑房地产公司，2013年8月14日，被告西夏苑房地产公司将涉案房屋交付给原告杜长贵占有使用。涉案房屋因被告西夏苑房地产公司的原因，原告杜长贵至今未能办理房屋所有权证书。另查明，被告西夏苑房地产公司系被告农垦集团公司独资设立的一人有限责任公司，二被告公司在经营过程中，财产独立，二被告在每个会计年度编制独立的财务会计报告，并经会计事务所审计。本院认为，原告杜长贵与被告西夏苑房地产公司于2015年3月27日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面按照合同约定履行。根据双方合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，被告西夏苑房地产公司负有协助原告杜长贵办理涉案房屋所有权转移登记的义务，现因被告西夏苑房地产公司的原因，原告杜长贵至今未取得所购房屋所有权证书，被告西夏苑房地产公司构成违约，应依约协助原告杜长贵办理房屋产权登记手续，并支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。关于违约金的起算时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。虽涉案房屋的实际占有时间早于合同签订时间，但涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，原告主张涉案房屋实际交付后90日作为违约金起算点，应提交证据证实双方在涉案房屋交付时已对违约责任进行了约定，因其未提交有效证据证实其主张，故涉案房屋的交付时间应认定为合同生效时间即2015年3月27日，结合双方买卖合同第二十条约定，原告完成房屋所有权登记的期限届满日期为2015年6月25日，故被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2015年6月26日起算，暂计算至2018年2月5日，即38167.4元（399240.30元×0.0001/天×956天）。原告要求支付违约金至被告西夏苑房地产公司实际为其办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，自2018年2月5日后的违约金，原告可另行主张。原告要求被告农垦集团公司对上述违约金承担连带清偿责任，被告农垦集团公司所举证据能证明被告西夏苑房地产公司的财产独立于被告农垦集团公司，而原告提交的证据不能证明二被告存在财产混同的情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杜长贵办理位于宁夏银川市××区房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告杜长贵名下；二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜长贵20**年6月26日至2018年2月5日的逾期办理房屋所有权证书违约金38167.4元；三、驳回原告杜长贵的其他诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1343元，由原告杜长贵负担513元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担830元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 李 巍人民陪审员 吕书婷人民陪审员 许贝贝 二〇一八年十月十一日书 记 员 程建红附：案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。