上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初16115号原告：孙招娣，女，1931年9月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张琴龙(系孙招娣之女婿)，男，1947年9月28日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：周栋鑫，上海市国和律师事务所律师。被告：徐梅芳，女，1953年7月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：韩立辉，男，1982年3月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：施嘉恒，上海融力天闻律师事务所律师。原告孙招娣诉被告徐梅芳、韩立辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告孙招娣的委托诉讼代理人张琴龙、周栋鑫，被告徐梅芳、韩立辉的委托诉讼代理人施嘉恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙招娣向本院提出诉讼请求：1.判令徐梅芳、韩立辉在接受遗产的份额内支付所欠购房款约158万元；2.以同期中国人民银行贷款利率支付上述房款的利息(自2016年11月1日起至实际还款日止)；3.本案诉讼费由徐梅芳、韩立辉承担。事实和理由：徐梅芳与韩某1原系夫妻关系，婚生一子韩立辉，孙招娣系韩某1之母。孙招娣与配偶韩某2(于2017年4月26日报死亡)长期年老多病，因退休金不够支付高额的医疗等费用，决定将所住上海市长桥三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售，以房养老。2015年10月1日，孙招娣将系争房屋挂牌出售，2016年1月6日，孙招娣与买受人签订房屋买卖居间合同，因韩立辉户口拒绝迁出致使交易不成。后由韩某1提议，2016年5月14日，孙招娣与韩某1签订上海市房地产买卖合同，孙招娣将系争房屋出售给韩某1，转让价款为160.43万元。合同签订后，2016年7月15日，系争房屋过户至韩某1名下，随后，孙招娣多次向韩某1索要付款，韩某1承诺逐步交付房款，如父母急用会先行垫付，为此其垫付了父亲韩某2的养老院费用2.1万元抵扣购房款；2017年10月24日，韩某1去世，尚未付清房款。故诉至法院，请求依法判决。徐梅芳、韩立辉辩称：不同意孙招娣的诉请。原告未明确请求权基础，被告认为是根据《继承法》第33条的规定，是保护债权人权利，要求：1.是债权人；2.被继承人已继承遗产；3.清偿范围以遗产价值为限。结合本案，孙招娣与韩某1间不是债权债务关系，而是母子关系，是将系争房屋赠与给韩某1。按照中国传统，韩某1是家中独子，韩某1对家庭照顾较多，尽到了较大的赡养义务，虽系争房屋赠与韩某1，仍由原告使用，合情合理。原告提交的证据中有中介公司的评估价值195万元，现不论证据的效力，讼争合同交易价为160多万，是为了避免赠与过程中税收问题，系双方去交易中心咨询后建议的价格，并非双方协商价格，为了避免利息损失，未有贷款。从买卖合同条款来看，只有系争房屋信息、买受人、出卖人、价格，没有违约条款，有违常理。韩某1在世长达2年时间内，韩某2和原告没有要求韩某1支付任何费用，韩某1也未支付过任何费用。至于养老费是韩某1尽到的赡养义务，与本案买卖关系无关。故两被告认为，从主体来看，原告不适格。继承法规定继承人继承财产后，债权人才能主张。韩某1继承案件尚在本院审理中，在未有生效文书的情况下，原告不具有向两被告请求的权利。系争房屋是赠与的房屋，现在原告反悔，但是有除斥期间的，是到不动产实际登记之前。现登记已经变更，故该赠与项下的权利义务已经结束。关于诉请2，被告认为没有任何依据，没有房款，更没有利息。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区长桥三村XXX号XXX室房屋(即系争房屋)原不动产权利人为孙招娣，2016年7月15日，韩某1成为系争房屋的不动产权利人。韩某1系孙招娣之子、徐梅芳之夫、韩立辉之父，韩某1于2017年10月24日去世。2016年5月14日，孙招娣(卖售方、甲方)与韩某1(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：上海市长桥三村XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，房屋建筑面积55.32平方米；房地产转让价款计人民币160.43万元；该合同第六条同时约定，甲乙双方确认，在2016年8月12日之前，甲乙双方共向现房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件三(付款协议)项下为空白。此外，合同对付款方式、交房期限、违约责任、风险转移等均未作约定。2016年6月29日，孙招娣与韩某1申请转让登记。2016年7月15日，韩某1取得系争房屋的不动产权利证书后，系争房屋仍由孙招娣居住使用至今。2018年3月21日，孙招娣委托律师向徐梅芳、韩立辉发出律师函，要求徐梅芳、韩立辉在2018年3月31日前支付房款，如再不支付房款，未能自觉履行房屋买卖合同，将采取法律行动。2018年5月9日，孙招娣的委托诉讼代理人向徐梅芳、韩立辉发出解除合同的律师函。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有上海市房地产买卖合同、上海不动产登记薄、户口簿、户籍摘抄、律师函等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。孙招娣出示的“我爱我家”房产中介公司证明及房产中介业务员苗向川证明，经质证，被告认为，真实性不予认可，本院认为，上述材料均系证人证词，证人未到庭作证，且无相关书证予以佐证，故不予认定。孙招娣出示的公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表、养老机构老人入住协议书、韩某1代付韩某2养老院费用的情况，经质证，两被告表示，均与本案无关，本院认为，上述材料与本案无关联性，故本院不予认定。证人孙某某到庭作证，陈述，2016年10月某天，与妻子看望姐姐孙招娣，当时韩某1在场，孙招娣提出，韩某2要住养老院，身体不好要吃药，问韩某1什么时候付钱，韩某1说父亲养老院的钱他先垫付，从房款中扣除；经质证，原告认为，真实性无异议；两被告认为，孙某某是孙招娣的弟弟，有利害关系，且证人长期与孙招娣不来往，而证人表述对很多细节都忘了，但对偿还房款细节清晰，明显站在孙招娣的立场上，故真实性不予认可。本院认为，证人证词无相关书证予以佐证，故不予认定。证人曹某某到庭作证，陈述，其与韩某1、徐梅芳系朋友关系，2016年5月14日，韩某1到证人家中，告知韩某1父母将系争房屋送给韩某1，并看到买卖合同的文本；经质证，孙招娣认为，证人表示是韩某1说的，没有对孙招娣的表述，与本案无关，徐梅芳、韩立辉表示，证人证言是客观事实表述，本院认为，证人证言无相关书证予以佐证，不予认定。证人成某某到庭作证，陈述，孙招娣是成某某的舅妈，2016年7月中旬，证人母亲病危住院，韩某2、孙招娣到医院探望，韩某2告诉证人，房子已经给韩某1，让证人告诉母亲。经质证，孙招娣表示，承认证人的身份情况，说法不客观，真实性不认可，徐梅芳、韩立辉表示，认可证人证言，在聊天中反映了客观事实，反映韩某2的真实意思，本院认为，证人证词无相关书证予以佐证，故不予认定。本案审理中，孙招娣表示，其以原系争房屋的产权人身份主张权利，向两被告主张权利系因两被告是韩某1的继承人；目前未进行韩某1的继承事宜，对此，徐梅芳、韩立辉表示，已向法院提起继承韩某1遗产的诉讼，尚未开庭。庭审后，徐梅芳表示，如本案认定为赠与，同意孙招娣永久居住使用系争房屋并同意给予孙招娣一次性赡养补偿5万元。本院认为，本案争议焦点为：孙招娣与韩某1就系争房屋签订合同性质是赠与还是买卖？当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。现本案孙招娣基于双方签订的《上海市房地产买卖合同》主张双方之间系房屋买卖关系，徐梅芳、韩立辉则主张该合同名为买卖，实为赠与。本院认为，买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而赠与合同系赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同与赠与合同最大的区别在于，买卖合同是有偿合同，标的物与货币给付互为对价，而赠与合同是无偿合同，赠与人无偿给付财产，受赠人不负担相应对价。从本案已查明事实来看，孙招娣与韩某1之间签订的买卖合同在形式上及履行行为上与一般买卖合同存在差别：其一，该合同除房屋状况、价格条款、过户条款外，其余条款空格处大多为空白，此与一般的房屋买卖合同对当事人合同权利义务的约定较为全面、详实有所不同，该合同中只约定了出卖人的交付房屋的义务履行期限，而对买受人支付对价的义务何时履行只字未提；其二，在一般房屋买卖合同中，买受人最主要的合同义务即支付房款，出卖人最主要的合同义务即交付房屋(包括权利交付及实物交付)，但本案中，关于系争房屋的实物交付，未有约定，系争房屋过户后，仍由孙招娣居住使用至今；关于系争房屋的权利交付，孙招娣在合同签订后，韩某1分文房款未付的情况下即办理了系争房屋的申请过户手续，将房屋所有权转移给韩某1，也即韩某1在未支付对价的情况下即已无偿取得了系争房屋；由此可见，孙招娣与韩某1之间虽形式上签订的系买卖合同，但该合同并不符合一般买卖合同的特征，而徐梅芳、韩立辉辩称该合同名为买卖，实为赠与的辩解意见恰能解释上述买卖合同签订及履行过程中的疑点，另外，孙招娣与韩某1系母子关系，买卖合同约定的房价款远低于合同签订日的市场价，可见该合同的签订并不以系争房屋应有的真实价格为对价给付，而是以过户为主要目的；且根据生活经验，日常生活中亦不乏以房屋买卖的形式实施赠与的情形。综上，本院认定，孙招娣与韩某1签订的买卖合同，虽在形式上为买卖，但实质上为赠与合同，且赠与的财产已实际转移给受赠人韩某1，赠与合同已履行完毕，现孙招娣以双方之间系买卖关系主张要求韩某1的法定继承人徐梅芳、韩立辉支付房款，无事实依据，故判令徐梅芳、韩立辉在接受遗产的份额内支付所欠购房款约158万元，及以同期中国人民银行贷款利率支付上述房款的利息(自2016年11月1日起至实际还款日止)之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百八十五条、第一百八十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款规定，判决如下：驳回孙招娣的全部诉讼请求。案件受理费19,020元，减半收取计9,510元，由孙招娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一八年十月九日书记员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。……