北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初8939号原告：马振国，男，1954年7月13日出生。委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。被告：北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司，住所地北京市东城区西花市南里新景家园单建人防汽车库**地面管理房。负责人：王冰，总经理。委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋艳。原告马振国与被告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司（以下简称华腾世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马振国的委托诉讼代理人肖凡，被告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司的委托诉讼代理人王文辉、宋艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马振国向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付解除合同补偿款125388元（自2015年10月1日起至2017年9月30日止，按照租赁面积387平米，以每天每平米0．45元计算）；2、判令被告向原告支付留守期间的值班费56700元（自2015年10月1日起至2018年3月31日止，按照1890元每月计算）。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年2月29日原、被告签署《租赁合同》，约定原告向被告承租北京市东城区西花市南里新景家园西区×号楼×-×单元地下一层空间（以下简称涉诉房屋），面积387平方米，租赁期限为2012年2月29日至2022年2月28日，租金标准为前五年租金每天每平米0．9元，第二年开始递增0．02元，到第五年递增结束，后五年双方另行协商。签署合同后，被告将地下空间交付原告使用。原告为此投入资金749479元，用于对地下空间进行装修改造、添置设备设施等。自2015年9月份起，原告为配合政府工作，按照被告的要求，清退了全部转租户，且自此以后不再对外经营，之后又依被告的指示，在地下室为被告留守。被告向原告退还了2015年8、9月份的房屋租金和押金，并承诺给原告合法的经济补偿，但被告至今未兑现上述承诺。后被告向法院提起诉讼，经二审判决，最终法院解除了双方之间的房屋租赁合同并告知原告可就解除合同后的补偿和支付值班费问题另案主张。现原告认为，原、被告双方因行政部门联合发文导致合同无法继续履行，属于“准不可抗力”导致的合同解除，双方当事人对于合同解除均没有过错，此时应该依据公平原则确定双方的权利和义务。原告租赁地下空间系用于出租经营，为此原告投入大量资金用于房屋的装修，添置设备、支付转让费等，现双方合同提前解除，导致原告投资后的预期可得利益无法收回，被告应依据公平原则分担原告的经济损失，原告在综合考虑了双方解约的责任、原告的装修设备投入、转让费用、履行合同的预期利益、双方的经济地位以及解除合同后对双方当事人的影响等因素，依据公平原则酌情确定了解除合同赔偿款。此外，在双方履行租赁合同过程中，原告为被告看守涉案场地，双方实际上形成了委托管理的合议，被告应依据公平原则向原告支付留守期间的值班费用。综上所述，望判如所请。被告华腾世纪公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告对于解除合同没有过错。被告应政府的要求去制止原告违法的散租行为，原告没有合法使用地下空间，违反了地下空间使用用途，我方才解除的合同。2015年10月至2017年12月期间，诉争场地的水电费使用量明显超过家庭居住需求，根据社区居委会的证明，原告仍然存在利用地下空间出租住人的情况。我方向对方发出公告要求对方留守是针对大阅兵期间，且意思仅仅是要求原告在实际腾退房屋之前保证地下空间使用安全，且我方在2015年11月即提起诉讼要求对方腾退房屋，表明我方没有要求对方值守，综上不同意被告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定事实如下：2012年2月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租涉诉房屋，面积387平方米，租赁期限为2012年2月29日至2022年2月28日，租金标准为前五年租金每天每平米0．9元，后五年双方另行协商。原告按季向出租方预交租金，缴付日不得迟于每季度开始的五日前。原告如违反国家法律法规及北京市地方性法规、未按规定日期交纳租金及费用或滞纳金、损坏所租用的任何设施设施且未在规定日期修复或赔偿等，被告均有权随时收回房屋，且不返还押金。原告应按规定装修，不得损坏楼内设施，不得拆卸承重墙体；并不得将租赁房屋转租、抵押或变相卖出；原告保证地下空间只用做办公、仓储、员工宿舍，不能用于餐饮、娱乐等扰民项目。双方还约定，双方任何一方违反合同所造成的一切损失均应赔偿，如因过失，应视具体情况，各自承担。原告如不在规定期限内交纳何种费用，被告可以暂停为原告提供任何服务（包括水、电、保暖），由此造成的一切损失被告概不承担；原告违反各项条款给被告造成损失的，被告除按规定单方终止合同外，可置留原告所租单元内的资产等进行折价、变卖或拍卖，以作补偿，惟此并不影响被告向原告进行追讨欠款、合理赔偿及法律责任的权利。合同签订后，被告将前述地下空间交付原告，原告对房屋进行了装修并添置了部分设备，将该地下空间隔成数十个单间对外出租。2015年7月，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人；严格落实地下空间安全使用责任；加强人员居住地下空间日常管理，地下空间除散租住人外用于居住的，房间内人均使用面积不得少于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人；全面整改消防隐患。2015年7月、8月，消防部门先后向被告发出《责令限期改正通知书》和《责令立即改正通知书》，发现被告消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的现象，堆放大量可燃物，存在消防隐患。要求原告限期整改，确保消防安全。通告发布后，政府有关部门随即开始清理涉案地下空间，被告遂要求原告将租住在涉案地下室的租户清退。2015年8月27日，原告签署《地下室承租者保证书》，保证书载明，原告保证地下室人员全部清空，租户押金租金全部退清，保证租户不找政府与物业公司麻烦；保证地下室设备完好，安全无任何事故发生，如出现事故责任自负；物业公司将根据以上保证书内容予以退还剩余2015年8月、9月份租金及合同规定的押金。此后，被告将合同约定的押金及2015年8、9月份的租金退还给了原告，原告亦将租户全部清退，但未交还房屋钥匙。原告继续占用房屋至今，但未再支付任何费用。2015年9月22日，被告向原告发出《关于解除新景家园地下室经营者出租合同的公告》，载明“根据北京市精神及东城区的利剑行动计划，特别是新景家园地下室由于违反规划、消防系统不合格等原因，华腾世纪公司已经多次公示，拆除新景家园地下室，8月3日，已经停止了地下室的运行。经华腾世纪公司与鸿兆德物业公司协商，决定终止与各个地下室老板的合作，已经从8月3日起开始由华腾世纪公司代为支付已经收取的地下室经营者押金和租金。新景家园内所有地下一层均属设备层，内有水、电、气、暖等公共设备设施，为我公司管理范围，任何人不得将设备层进行封闭。现正式通知各地下室留守人员，必须保证24小时有专人值守，并保证物业管理人员随时出入设备层，如物业管理人员无法进入时，将采取强制手段，责任后果由该地下室留守者自负。为了维护地下室经营者的合法利益，华腾世纪公司同意予以地下室经营者合法的补偿，希望各位地下室经营者与我公司接洽相关补偿事宜。”2015年11月，被告曾起诉原告要求解除双方之间的房屋租赁合同，被告于2015年12月7日撤回了起诉。2017年2月8日被告再次提起诉讼要求解除原、被告之间的合同，支付拖欠的房屋租金及房屋使用费，并将房屋腾空后交还被告。本院于2017年11月28日作出一审判决：一、解除马振国与华腾世纪公司之间的《租赁合同》；二、马振国于本判决生效后十日内将涉案租赁场地腾空交还华腾世纪公司；三、马振国按照每月5225元标准给付华腾世纪公司2015年10月1日至房屋腾空交还之日期间的租金、使用费。一审判决作出后，马振国不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。二审于2018年5月29日作出终审判决，维持了一审第一项、第二项判决内容；变更第三项判决内容为马振国于判决生效之日起10日内按照每月540元的标准给付华腾世纪公司2015年10月1日至腾退之日期间的房屋使用费。二审还指出合同解除后给原告造成的损失，原告未要求在本案中解决，其可另行主张权利。被告向本院提交了涉案房屋自2015年至2017年水电费交费记录及西花市南里东区社区居委会2017年6月26日出具的证明，用以证明在上述期间内原告继续使用涉案房屋用于出租经营的事实。原告对该证据不予认可。庭审中，原告明确表示不就房屋内装修现值或者残值申请评估鉴定。原告就装修的具体费用除向本院提交了部分收据及说明外，未能提供其他证明，被告对上述证据均不予认可。2018年8月15日，本院组织双方当事人勘验现场，经双方确认承租区域位于地下室，内有隔断，原告指认有信号放大器、喷淋管道、监控摄像头、防盗门及配套可视电话，开水器、洗衣机、灭火器，值班室内有台式电脑等设施，部分区域有铁门封闭，整体较为整洁，设备完整。另，涉案租赁场地现仍由原告占用，被告已经向本院申请强制执行。本院认为，依据法律规定合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告均应明知地下空间用于出租经营存在着巨大安全隐患，2015年7月，北京市东城区公安、消防、安监等行政机构为加强地下空间安全管理、消除安全隐患、规范地下空间使用，联合发布通告，禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人，对地下空间除散租住人外用于居住的情形也提出了明确、严格的要求。上述通告发布之后，原、被告之间的租赁合同事实上已无法履行。对于合同解除，双方均有责任。原告主张基于综合考虑双方责任、装修设备投入、转让费用、履行合同的预期利益、双方的经济地位以及解除合同后对双方当事人的影响等因素，并依据公平原则，要求被告参照原合同租金的标准赔偿其损失的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，但原告的装修损失确实客观存在，鉴于原告不申请鉴定，故本院将结合涉案房屋内的装修设施情况，合同履行期限，双方当事人的过错程度等因素酌情确定赔偿数额。被告虽于2015年9月22日向原告发出的《关于解除新景家园地下室经营者出租合同的公告》中，提及要求各地下室须有专人值守，并保证物业管理人员随时出入设备层，但上述表述不足以证明原、被告间形成了明确的看管协议或委托管理关系，且双方并未就值守期间费用问题进行约定，另综合考虑原告在值守期间将房屋用于家庭居住使用等情况，本院对于原告主张的值班费，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司于本判决生效后七日内赔偿原告马振国经济损失五万八千零五十元；二、驳回原告马振国其他的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3942元，由原告马振国2691元（已交纳），被告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司各负担1251元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔 赟审 判 员  闫 薇人民陪审员  周文志二〇一八年十月二十九日书 记 员  郑梦彤