山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初9175号原告：胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会，住所地胶州市阜安街道办事处南坦街197号，统一社会信用代码543702817180825000。法定代表人：高小兵，村主任。委托诉讼代理人：周桂斌，胶州中云法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：殷洪鹏，男，1957年1月14日生，汉族，住山东省胶州市，村委会工作人员。被告：山东三泰节能技术服务有限公司，住所地山东省胶州市阜安第一工业园中环路238号，统一社会信用代码913702815754515582。法定代表人：慈晓菲，总经理。委托诉讼代理人：王**，山东汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萍，山东汇融律师事务所律师。原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会（以下简称南坦村村委）与被告山东三泰节能技术服务有限公司（以下简称三泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南坦村村委的委托诉讼代理人殷洪鹏、周桂斌，被告三泰公司的委托诉讼代理人王**、刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告于2016年12月25日签订的《租赁补充合同》和2017年5月31日签订的《胶州市农村实物资产交易合同》于2019年12月1日起即为解除，被告立即腾出租赁场地；2.请求法院依法判令被告结清所欠租金101783元（暂算至2020年7月）并且按照租赁合同约定承担违约金84444元，租金、违约金两项合计：186227元，8月份之后的租金及违约金请求至实际搬出之日止；3.请求被告支付本案代理费15000元，以上（2-3项）合计201227元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年9月11日签订了《厂房租赁合同》，原告将胶州市阜安第一工业园中环路238号院内中间厂房（500平方米，包括厂房西头2层小临时房传达室）租给被告使用，租赁期限为4年，自2013年1月1日至2016年12月31日止。合同第六条约定：乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时需经甲方同意方可施工。新建土地设施合同到期期满后归甲方所有。合同即将到期时，双方于2016年12月25日又签订了《租赁补充合同》约定原告将胶州市阜安第一工业园中环路238号院内中间厂房1027平方米及二层传达室租赁给被告经营使用，合同中约定：租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2027年12月31日止；付款方式为：每年一交。原告按照合同约定按时交割转让了标的，该补充合同履行的同时双方于2017年5月31日签订了《胶州市农村实物资产交易合同》进行了备案，其合同内容除违约金约定不一致外，其他内容与补充合同完全一致。原告自2018年以来一直拖欠租赁费，因此双方协商于2019年8月22日原告就被告延期缴纳租赁费与其重新签订了还款协议，协议约定于2019年11月30日前分期分批还清全部所欠租赁费，如在2019年11月30日前有一笔不能按期支付，按承诺书所承诺的即：2019年12月1日起解除合同（详见2019年8月21日被告承诺函）。然而被告依然未按约定履行义务，经原告以电话、信息及发送书面催促腾房通知等方式多次催要，时至今日被告仍未按约定付清所欠租金，被告的行为已经给原告造成巨大损失，损害了原告的合法权益。望法院判如所请。被告三泰公司辩称，1.合同解除问题，双方履行的是2017年5月31日签订的《胶州市农村实物资产交易合同》，该合同晚于2016年12月25日签订的租赁补充协议，并且经市、镇、村三级部门的认可并经过胶州市农村产权交易领导小组见证，2012年签订的合同当然解除。双方履行合同的第九条约定，变更和解除合同需要经过双方同意并备案，现在被告一直使用租赁场地，合同期限未到期。2020年春天，双方曾经发生激烈矛盾、报警处理，也没有终止双方之间的合同，因此原告要求确认合同已经解除不符合实际情况和合同，被告要求继续履行合同；2.违约金问题，基于双方履行的是2017年5月31日签订的《胶州市农村实物资产交易合同》。该合同没有约定延期支付租金的违约金，因此原告要求支付违约金没有依据。即便存在违约金支付的约定，违约金也高于原告的实际损失，如法庭审查后被告需要支付违约金，也应该以欠款数额为基数按照LPR为准计算违约金；3.关于代理费问题，双方没有约定有关代理费应该由被告支付，况且原告与代理人约定的代理费也高于双方诉讼的标的额，请求驳回原告该项诉讼请求。最后，被告在租赁合同期间在该土地上进行了大量的不动产建设，如果解除合同腾出厂房，会导致被告巨大的损失，被告欠付租金6万元，相对于投资建设的120万元非常轻微，因轻微的违约行为导致被告巨大的损失显然不符合公平原则，被告也知道在履行合同过程有数次违约行为，也愿意将后期的租赁费支付给原告并继续履行合同。综上，请求法庭依法查明事实。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。本院组织当事人依法进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以审查确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于胶州市院内中间厂房（527平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室租赁给乙方使用。合同第二条约定租赁期限为4年，自2013年1月1日起至2016年12月31日止。合同第三条约定租赁费为每年3万元人民币（含土地使用税及房屋租赁费税），每一年一交，先交款后使用，逾期不交，甲方向乙方收取滞纳金为欠付租金的3‰/日，一月内不交租金甲方有权终止合同。合同第六条约定乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时须经甲方同意方可施工，新建土建设施合同期满后归甲方所有。2016年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁补充合同》一份，约定甲方将坐落于胶州市院内中间厂房（1027平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室租赁给乙方使用。合同第二条约定租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2027年12月31日止。合同第三条约定租赁费为2017年62000元人民币，合同生效后每三年上浮10%（含土地使用税及房屋租赁费税），每一年一交，先交款后使用，逾期不交，甲方向乙方收取滞纳金为欠付租金的3‰/日，一月内不交租金甲方有权终止合同。合同第六条约定乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时须经甲方同意方可施工，新建土建设施合同期满后归甲方所有。2017年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《胶州市农村实物资产交易合同》一份，约定甲方将坐落于胶州市院内中间厂房（1027平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室租赁给乙方使用。合同第二条约定租赁期限自2017年4月10日起至2027年4月9日租赁费为每年62000元，合同总额620000元。合同第八条约定乙方未能按合同约定支付实物资产转让价款，或甲方未能按期割让标的的，每逾期1天，应按总价款的1‰向对方支付违约金。合同第九条约定由于一方在合同约定的期限内因故没有履行合同，另一方予以认可的，可以变更解除合同。对本合同的任何变更或解除，双方应另行签订变更或解除合同，报产权交易中收审核备案。合同第十条本合同未尽事宜可通过甲乙双方签订补充合同或协议进行约定，补充合同或协议经双方签字盖章后具有同等法律效力。2019年3月22日，被告向原告作出了承诺：承诺于2019年4月底付南坦村委2018年租赁费叁万元整，2019年5月底付南坦村委2018年租赁费叁万贰仟元整，2019年租赁费于2019年6月底之前结清全年租金陆万贰仟元整。如若不能按时结清租金，即解除租赁合同，按合同付清本息。（最终付款金额以双方财务对账为准）。2019年8月21日，被告向原告作出了承诺：因为其这几年在外地项目投资过大，资金回笼较慢，目前暂时经营困难，针对租赁费之事，承诺于2019年8月底先行支付南坦村委2018年租赁费贰万元整，2019年9月25日前付清2018年房租肆万贰仟元整，2019年租赁费于2019年11月底之前，分三次结清。如若不能按时结清租金，即解除租赁合同。（最终付款金额以双方财务对账为准）。2019年8月22日，原被告双方签订了还款协议，约定鉴于乙方项目投资等原因，资金暂时紧张，向甲方请求延期支付所欠租金及承诺，甲方经研究同意暂缓缴纳，甲乙双方友好协商达成以下条款：一、乙方必须在2019年8月30日前支付两万元；2019年9月20日前付清2018年所欠租金；2019年所欠租金须在10月30日前支付四万元；余欠在11月30日前全部付清。二、乙方如有以上一笔不能按期支付，乙方自愿按承诺书所承诺，2019年12月1日起即解除合同，同时结清所欠租金并按租赁合同约定承担违约金。十天内撤出租赁场地，如不按期搬离为自动放弃，所有遗弃物任凭甲方自行处置。由此引起纠纷导致提起诉讼，因诉讼而产生的诉讼代理费用由乙方承担。为了避免因诉讼产生不必要的费用，乙方应按时履行本还款协议。2020年1月2日、2020年2月12日、2020年4月25日，原告向被告发出了腾房通知，通知因被告长期拖欠租赁费，依还款协议约定，被告应腾出房屋。被告现在仍在使用原告位于位于胶州市。原被告确认被告尚欠原告2019年至今的租赁费，之前的已结清，2019年的租赁费为62000元。原告因本案支出代理费15000元。原告按胶州市农村实物资产交易合同的约定主张违约金，明确其违约金计算：租金2019年欠交62000元，2020年39783元（按年租金68200计算1-7月）合计101783元；违约金1.2018年，租金62000元违约金每日千分之一，1-12月共365天，违约金为22630元；2.2019年1-7月为210天，租金62000元，2018年62000元，合计124000元，违约金按日千分之一计算为26040元；3.2019年8-10月=90天，租金104000元（2019年8月交2万元）×千分之一=9360元；4.2019年11-12月=60天，租金84000元（2019年11月交2万元）×千分之一=5040元；5.2020年1-7月=210天，租金101783元（2020年1月交2.2万元）×千分之一=21374元，违约金合计84444元。租金、违约金合计：101783+84444=186227元。本院认为，本案争议的焦点：一、关于原被告租赁合同解除问题原被告双方就原告位于胶州市的租赁先后签订了厂房租赁合同、租赁补充合同、胶州市农村实物资产交易合同，三份合同均为原被告的真实意思表示，为有效合同。租赁补充合同、胶州市农村实物资产交易合同是原被告在厂房租赁合同到期后又续签的合同，合同中对租赁合同期限、租赁费的支付、合同解除等进行了约定。在合同履行过程中，被告自2018年开始未按合同约定支付租赁费。被告于2019年3月22日、2019年8月21日以书面形式向原告承诺结清其拖欠的2018年、2019年的租赁费，如不能结清，则解除租赁合同。在2019年8月22日，原被告双方就拖欠租赁费的支付、合同解除等问题又达成了还款协议，但被告仍未按合同、承诺、协议的约定履行支付租赁费的义务，构成违约，原告主张2016年12月25日的租赁补充合同、2017年5月31日胶州市农村实物资产交易合同于2019年12月1日解除，符合租赁补充合同第三条“每一年一交，先交款后使用，逾期不交，甲方向乙方收取滞纳金为欠付租金的3‰/日，一月内不交租金甲方有权终止合同。”、胶州市农村实物资产交易合同第九条“由于一方在合同约定的期限内因故没有履行合同，另一方予以认可的，可以变更解除合同。对本合同的任何变更或解除，双方应另行签订变更或解除合同，报产权交易中心审核、备案。”、2019年8月22日还款协议的约定和法律规定，予以支持。二、房屋腾出问题在2012年9月11日原告与被告签订的厂房租赁合同中约定租赁胶州市院内中间厂房（527平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室，在2016年12月25日原告与被告签订的租赁补充合同中约定租赁胶州市院内中间厂房（1027平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室，虽然从两份租赁合同来看，中间厂房的面积增加为1027平方米，但是依2012年9月11日厂房租赁合同第六条“乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时须经甲方同意方可施工，新建土建设施合同期满后归甲方所有。”，即使是被告在租赁期间有新建土建设施，按合同约定新建土建设施在合同期满后是归原告所有的。同时，原被告在2019年8月22日签订的还款协议中也约定“十天内撤出租赁场地，如不按期搬离为自动放弃，所有遗弃物任凭甲方自行处置。”，即使是被告在租赁期间新建的土建设施不归原告所有，那么原被告双方对腾出租赁场地时相关物品的处置和后果进行了明确，因此对被告辩称的解除合同腾出厂房会导致被告巨大的损失且不符合公平原则的意见不予采纳，原告主张被告腾出租赁场地，予以支持。三、租赁费问题原被告双方的合同于2019年12月1日解除，因此原告主张被告支付截至2019年12月1日的2019年的租赁费56833.33元（62000元/年÷12月×11月），予以支持。原被告双方的合同于2019年12月1日解除，但被告至今仍使用原告的厂房和临时房，原告主张被告支付2019年12月1日合同解除后至2020年7月份其实际占有期间相当于租赁费的占有使用费，予以支持。2016年12月25日租赁补充合同第三条虽然约定“租赁费为2017年62000元人民币，合同生效后每三年上浮10%（含土地使用税及房屋租赁费税）”，但是在2017年5月31日《胶州市农村实物资产交易合同》第二条中约定租赁期限自2017年4月10日起至2027年4月9日租赁费为每年62000元，视为双方对租赁费进行了变更，即租赁费为每年62000元，故2019年12月至2020年7月的使用费用为41333.33元（62000元/年÷12月×8月）。四、违约金问题原被告在还款协议中重新约定被告“必须在2019年8月30日前支付两万元；2019年9月20日前付清2018年所欠租金；”，且原被告确认被告尚欠原告2019年至今的租赁费，之前的已结清，因此原告主张被告承担2018年租赁费的违约金，不予支持。被告未支付2019年的租赁费，依原被告在还款协议中按租赁合同约定承担违约金的约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告主张被告承担未支付2019年之后租赁费的违约金，予以支持，但被告主张租赁合同中约定“逾期不交，甲方向乙方收取滞纳金为欠付租金的3‰/日。”的违约金高于原告的损失，对原告主张的违约金予以调整，依原被告在还款协议中被告“2019年所欠租金须在10月30日前支付四万元；余欠在11月30日前全部付清。”的付款时间约定，参照原告起诉时（2020年8月27日）四倍LPR利率（3.85%），确定违约金为6878.67元﹛4620元﹝40000元×3.85%÷12×4×9个月（2019年10月31日至2020年7月31日）﹞+2258.67元﹝22000元×3.85%÷12×4×8个月（2019年12月1日至2020年7月31日）﹞﹜。五、2020年8月份后相关费用和违约金问题因被告至今仍使用原告的厂房和临时房，原告可在被告实际腾出房屋后，另行主张2020年8月份后的费用及违约金。六、代理费问题原被告在2019年8月22日签订的还款协议中约定“因诉讼而产生的诉讼代理费用由乙方承担”，因此原告请求被告支付代理费15000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会与被告山东三泰节能技术服务有限公司签订的《租赁补充合同》《胶州市农村实物资产交易合同》于2019年12月1日解除；二、被告山东三泰节能技术服务有限公司于本判决生效之日起十五日内腾出《租赁补充合同》和《胶州市农村实物资产交易合同》中约定的包括位于胶州市院内中间厂房（1027平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室在内的租赁场所；三、被告山东三泰节能技术服务有限公司支付原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会租赁费56833.33元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告山东三泰节能技术服务有限公司支付原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会租赁物占用费用41333.33元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告山东三泰节能技术服务有限公司支付原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会违约金6878.67元，于本判决生效之日起十日内付清；六、被告山东三泰节能技术服务有限公司支付原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会代理费15000元，于本判决生效之日起十日内付清；七、驳回原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4318元，减半收取2159元，原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会负担871元，被告山东三泰节能技术服务有限公司负担1288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员 泮 晓 朋二〇二一年四月二十一日法官助理 刘   鑫书 记 员 ???郭雨