湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初4219号 原告:欧阳素惠，女，汉族。 原告:陈勇，男，汉族。 以上两原告共同委托代理人翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师。 被告:怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光复兴大厦****。 法定代表人邹明。 委托诉讼代理人杨小利，男，汉族。 原告欧阳素惠、陈勇诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理，原告欧阳素惠、陈勇共同委托代理人翟叶叶、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告欧阳素惠、陈勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币20000元及已交付房款万分之一的违约金即每天人民币39.4097元从2017年1月1日算至2017年4月9日（98天）为人民币3862.15元，共计人民币23862.15元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的"大汉龙城·电信智能小区"。约定：交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房方于2015年7月28日又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年11月24日原告与被告签订《怀化市商品房卖买合同》约定:原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第3幢402号房，总金额394097元。被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房团购补协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。 被告大汉置业公司辩称，答辩人不应支付被答辩人请求的逾期交房违约金。双方在《怀化市商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当在交房前缴清房屋专项维修资金，《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按照有关规定由乙方自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户”；第十三条“未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当项原告支付逾期交房违约金。答辩人在2016年12月23日已通知被答辩人办理入伙手续，所售的房屋，2017年12月22日消防验收合格，达到法定的交房条件。被答辩人于2017年4月9日已经办理房屋交接手续，不应当再承担逾期交房责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的身份证复印件、营业执照副本复印件、《商品房买卖合同》、《补充协议》，被告提交的营业执照副本、《补充协议》、商品房交接书，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购协议书》、入伙通知书，被告持异议，认为不适用于原告，本院对该两份证据的真实性予以确认，原告提交的中国电信股份有限公司怀化分公司的证明，无经办人签名，形式不合法，真实性存疑，被告亦不认可，本院不予采信；被告提交的建设工程消防验收意见书、怀化日报上刊登的交房公告、客观真实，与本案相关，本院予以采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 经审理查明，2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约15万平方米，住宅共**，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层。4种面积段、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）。甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户。乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证。团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。交房期限为2016年12月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。 原告于2015年11月24日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第3幢4层402号住宅一套，该幢房屋建筑层数地上30层，地，地下**筑面积为139.84平方米，单价为每平方米2818.2元，总金额为394097元。首付119097元，剩余房款27.5万元采用公积金贷款方式支付。被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。原告未按约定付清购房款、支付商品房专项维修基金或要求延期交房的，被告可以据实延期。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日向万分之二向原告支付已交房价款的违约金。并同时签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、建立单位和设计单位共同验收合格。原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任。同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担。专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，原告缴清了394097元购房款。另查明，原告于2017年4月9日办理收房,被告至法庭开庭审理前尚未取得该幢房屋的《竣工验收备案表》。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，被告至今对涉案房屋尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，原告虽已收房，但不放弃追究被告交房前的违约责任而依据《商品房买卖合同》的约定请求被告支付从违约之日起至实际交房之日止以总房款394097元为基数、违约天数98天、按万分之一计算违约金3862.15元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 原告要求被告按《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定向原告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，原告欧阳素惠、陈勇并非中国电信股份有限公司的员工，也未向本院提交证据证明其系从中国电信股份有限公司员工处合法转让所得团购指标，亦无充分有效证据证明其享有团购资格，因此，对原告要求被告按《商品房团购补充协议书》的约定向原告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房违约金的理由，本院认为，原告交清有关税费、维修基金等费用的前提是被告必须达到合同约定的交房条件，而本案中被告方交付的房屋至今未达到合同约定的交房条件，且合同约定专项维修资金系由原告按有关规定自行缴纳，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起7日内支付给原告欧阳素惠、陈勇逾期交房违约金3862.15元； 二、驳回原告欧阳素惠、陈勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费397元，减半收取198.5元,由被告怀化市大汉置业有限公司负担50元,原告欧阳素惠、陈勇负担148.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇一八年十月十七日 代理书记员  许文镌 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。