湖南省洪江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1281民初963号 原告:涂文群，女，1967年9月21日出生，住湖南省洪江市。 委托诉讼代理人(特别授权):丁樵，湖南五溪律师事务所律师。执业证号14312199410319296。 被告:怀化全通房地产开发有限责任公司，住所地湖南省洪江市黔城镇豪京商业广场**。 法定代表人：罗铨通,系该公司董事长。 被告：罗铨通，男，1958年2月28日出生，住湖南省洪江市。 被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通的委托诉讼代理人(特别授权)：廖桧晖，湖南金洲律师事务所律师。执业证号1431281197207240434。 被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通的委托诉讼代理人：杨玉礼，系该公司办公室主任。 被告：杨云英，女，1964年5月3日出生，住湖南省溆浦县。 被告杨云英委托诉讼代理人（特别授权）：唐逢显，系杨云英丈夫。 被告：唐逢显，男，1960年8月6日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 被告：冯堂忠，男，1962年3月17日出生，住湖南省洪江市。 原告涂文群与被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通、杨云英、唐逢显、冯堂忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月6日、10月8日两次公开开庭进行了审理。原告涂文群的委托诉讼代理人丁樵，被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通的委托诉讼代理人廖桧晖，被告杨云英的委托诉讼代理人唐逢显、被告唐逢显到庭参加诉讼，被告冯堂忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涂文群向本院提出诉讼请求：1、判令被告怀化全通房地产开发有限责任公司将收取原告的办证费交纳到办证机关，立即为原告购买的豪京商业广场x号商铺办理不动产权属证书；2、判令被告怀化全通房地产开发有限责任公司支付逾期办理不动产权属证书的违约金8419元；3、判令被告罗铨通、冯堂忠、唐逢显、杨云英与被告怀化全通房地产开发有限责任公司承担连带责任；4、本案案件受理费由五被告承担。事实和理由：被告冯堂忠、罗铨通、杨云英、唐逢显等四人实际出资以个人合伙形式挂靠被告怀化全通房地产开发有限责任公司，以怀化全通房地产开发有限责任公司名义进行投资开发建设位于洪江市黔城镇芙蓉路与玉壶路交汇处地段洪江市豪京和一大酒店项目。 2010年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买豪京商业广场x号商铺，面积15.84平方米，房价84199元。合同约定：“房产、国土两证由甲方代为办理，办理两证的费用及房屋维修基金由乙方承担，门面商铺两证在2011年7月底前办好”、“任何一方违约，除赔偿对方损失外，处该商品房买价总值30%的违约金。”合同签订后，原告按照约定交付了房款、办证费用和维修基金，但时至今日，被告没有依约为原告办理不动产权属证书，原告多次催收未果。 被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通辩称：对于原告诉讼请求第一项没有异议，但目前没有钱。对于诉讼请求第二项是违约之债，已经超过诉讼时效。 被告杨云英、唐逢显辩称：1、二被告不是本案适格被告，二被告与原告之间不存在任何合同关系，无须对原告承担任何法律责任；2、豪京项目系全通公司为主体开发建设，杨云英是应全通公司和广州羊毛加工厂邀请参与二企业联合开发，并未挂靠全通公司与他人合伙开发该项目；3、豪京项目是全通公司的开发项目，豪京房产是全通公司独立销售的，购房户的办证费用是全通公司收取的，销售所产生的遗留问题应由全通公司负责；4、杨云英已退出豪京项目合伙，不应再承担项目中的各项责任；5、唐逢显不是豪京项目的合伙人，在本案中不应承担任何责任。 被告冯堂忠未作答辩，也未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据，到庭的被告对3号证据商品房买卖合同复印件、4号证据购房收据及办证费用收据复印件、5号证据联合修建开发豪京购物中心商服楼合同复印件、6号证据冯堂忠、罗铨通、杨云英三人合伙协议书复印件的真实性均没有异议，被告唐逢显、杨云英对3号证据的证明目的有异议，以上证据证明原告向被告怀化全通房地产开发有限责任公司购买房产及被告怀化全通房地产开发有限责任公司收款房款与办证费后尚未办理不动产所有权证的情况，故对以上证据均予以确认；到庭的被告对7号证据冯堂忠、罗铨通、杨云英三人合伙协议书复印件、8号证据罗铨通、杨云英豪京广百项目结算及红利分配协议书复印件、9号证据退出项目协议复印件、10号证据协议书复印件、11号证据返租及经营过渡协议的真实性均没有异议，对以上证据的真实性予以确认。12号证据（2015）洪行初字第25号行政判决书复印件、13号证据(2015)怀中民一初字第18号复印件系生效法律文书，予以确认。14号证据豪京成交客户交契税名单，到庭的被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，本院对该证据的真实性予以确认。二、被告杨云英、唐逢显提交的证据：1号证据联合修建开发豪京购物中心商服楼合同复印件，2号证据协议书复印件、3号证据退出项目协议书复印件、4号证据洪江市法院庭审笔录，原告及被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。5号证据湖南省怀化市中级人民法院（2015）怀中民一初字第18号民事判决书，湖南省高级人民法院（2015）湘高法民三终字第143号民事判决书，8号证据中华人民共和国最高人民法院（2016)最高法民申2200号民事裁定书，9号证据洪江市法院和怀化中院关于全通公司欠消防工程款、申龙电梯款、土建工程款判决书复印件系生效法律文书，本院予以确认。6号证据豪京项目开发建设相关手续及批复复印件、7号证据豪京广百项目结算及红利分配协议书复印件、10号证据豪京项目前期销售收入和原告所交办证费进入全通公司财务表、11号证据豪京项目全程营销策划代理合同、12号证据营业执照、组织机构代码、税务登记证复印件，原告及被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。 本院经审查认定事实如下：怀化全通房地产开发有限责任公司系豪京国际广场的开发商。2010年9月30日，涂文群（乙方）与怀化全通房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：怀化全通房地产开发有限责任公司将位于洪江市黔城镇芙蓉路与玉壶路交汇处的豪京国际广场x号商铺出售给涂文群，面积15.84㎡（结算以房产局测绘面积为准），价格为5315.58元／㎡，总价为84199元（以房产证面积结算为准）。乙方在签订合同时一次性交清房款。甲方应当于2011年7月31日前将经过验收的商品房交付给乙方。房产、国土两证由甲方代为办理，办理两证的费用及房屋维修基金由涂文群承担，乙方应在2010年内按甲方通知标准预付。门面商铺两证在2011年7月底前办好，办好后结算。该合同第五条违约责任第3项约定：“任何一方除上述情况以外违约，除赔偿对方损失外，另处该商品房买价总值30%的违约金”。合同签订后，原告涂文群于2010年9月15日交付定金10000元，2010年9月30日原告涂文群交房款74199元、办证费4631元；2015年10月10日补面积差0.31㎡计款1590元。原告购房后，将涉案房屋委托被告怀化全通房地产开发有限责任公司代为统一出租、统一经营。怀化全通房地产开发有限责任公司陆续向涂文群支付了部分租金。被告怀化全通房地产开发有限责任公司至今未为原告办理两证。2016年8月30日，被告怀化全通房地产开发有限责任公司对购房户造册《豪京成交客户交契税名单》并盖章。 另查明，2008年7月21日，广州羊毛制品加工厂（甲方）与怀化全通房地产开发有限责任公司（乙方）签订了《联合修建开发豪京购物中心商服楼合同》1份，合同尾部，甲方为其法定代表人冯堂忠签名，乙方为其法定代表人罗铨通签名，并加盖了怀化全通房地产开发有限责任公司公章。合同约定：广州羊毛制品加工厂出资的前期费用作价6800000元作为成本投入该项目，怀化全通房地产开发有限责任公司亦投入6800000元，在该土地上所建商场等所有产业设施出售或者经营以及风险，广州羊毛制品加工厂占51%的股份，怀化全通房地产开发有限责任公司占49%的股份。2010年1月1日，冯堂忠、罗铨通、杨云英签订了《协议书》1份，协议约定：冯堂忠、罗铨通同意杨云英加入合伙，冯堂忠、罗铨通、杨云英各占该项目的三分之一的股份。2011年5月16日，冯堂忠退伙。冯堂忠、罗铨通、杨云英就冯堂忠退伙，签订了《协议书》，双方同意将建成后属于冯堂忠的16-17层所有产权面积作价3450000元分三个月付给广州羊毛制品加工厂，广州羊毛制品加工厂完全退出该项目，以后该楼销售、税费以及办理“两证”手续，均由怀化全通房地产开发有限责任公司自行负责管理。2014年3月26日，罗铨通、杨云英签订了《豪京广百项目结算及红利分配协议书》1份，双方约定“对该项目不做详细决算，整个项目的红利由罗铨通负责盈亏包干，即罗铨通总支付杨云英豪京项目红利捌佰万元整，杨云英不再参与豪京项目的结算，豪京项目前期所欠所有的尾款及所有债务，均由罗铨通承担和支付，杨云英不承担任何责任。后期的销售和管理均由罗铨通负责，销售收入归罗铨通所有”。2015年3月19日，罗铨通向湖南省怀化市中级人民法院提起诉讼，请求判决2010年1月1日唐逢显以杨云英名义与罗铨通签订的《协议书》无效及撤销2014年3月26日唐逢显以杨云英名义与罗铨通签订的《豪京广百项目结算及红利分配协议书》。湖南省怀化市中级人民法院于2015年6月29日作出（2015）怀中民一初字第18号民事判决：“驳回罗铨通的诉讼请求”。罗铨通不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）湘高法民三终字第143号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。罗铨通亦不服，向最高人民法院提起申诉，最高人民法院于2016年9月20日作出（2016）最高法民申2200号民事裁定：“驳回罗铨通的再审申请”。本院作出（2015）洪民一初字第786号民事调解书、（2016）湘1281民初532号民事调解书、（2016）湘1281民初533号民事调解书、（2016）湘1281民初534号民事调解书、（2016）湘1281民初818号民事判决书、（2016）湘1281民初1076号民事判决书、（2017）湘1281民初381号民事判决书、（2017）湘1281民初635号民事判决书、（2017）湘1281民初903号民事调解书、（2017）湘1281民初962号民事调解书，共计判决、调解怀化全通房地产开发有限责任公司向黄文峰、易安青等支付19119613.35元，判决书、调解书生效后，怀化全通房地产开发有限责任公司未自动履行法律文书确定的义务，现案件均在执行过程中。怀化全通房地产开发有限责任公司为本案所涉房屋的建设单位，该公司的股东为罗铨通、罗钦。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。首先，关于合同的效力问题。原告涂文群与被告怀化全通房地产开发有限责任公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据诚实信用原则全面依约履行各自义务。其次，关于原告要求被告立即为原告购买的豪京商业广场x号商铺办理不动产权属证的问题。原告涂文群履行了付款义务，全额付清了购房款项与办证费，按照合同约定，被告怀化全通房地产开发有限责任公司应于2011年7月底前为原告办好不动产权属证书；被告怀化全通房地产开发有限责任公司至今仍未能为原告涂文群办理好不动产权属登记证书，应承担为原告涂文群办理不动产登记权属证的民事责任，故本院对原告提出的此项诉讼请求予以支持。第三，关于是否应给付逾期办证违约金，原告违约金请求权是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。被告怀化全通房地产开发有限公司应于2011年7月底代原告办理好不动产所有权证，被告怀化全通房地产开发有限公司至今未为原告办理好不动产所有权证，属违约行为，应依法承担违约责任。被告辩称原告违约金请求权已过诉讼时效的辩解，与事实不符，本院不予采信。原告要求被告怀化全通房地产开发有限公司承担购房款10%的逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。第四，关于罗铨通、唐逢显、杨云英、冯堂忠是否承担连带责任的问题。本案所涉《商品房买卖合同》系原告涂文群与被告怀化全通房地产开发有限责任公司所签。依据合同相对性原则，合同相对人为原告涂文群与被告怀化全通房地产开发有限责任公司，故原告涂文群要求被告罗铨通、唐逢显、杨云英、冯堂忠承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。第五、关于原告要求被告怀化全通房地产开发有限责任公司将收取原告的办证费交纳到办证机关的问题。被告怀化全通房地产开发有限责任公司收取原告涂文群的办证费后，按合同约定，应将收取原告的办证费交纳到办证机关代原告涂文群办理好不动产权属证书。交纳办证费用到办证机关是被告怀化全通房地产开发有限责任公司到办证机关是代原告办理不动产权属证书的前提条件之一，故对此前提条件本院不作裁判。被告冯堂忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告怀化全通房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告涂文群办理位于洪江市黔城镇芙蓉路与玉壶路交汇处的豪京国际广场x号商铺的不动产权属证书的变更登记手续，将上述房屋产权登记在原告涂文群名下； 二、被告怀化全通房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告涂文群违约金8419元; 三、驳回原告涂文群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费130元，由被告怀化全通房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  易孟贤 人民陪审员  何 胜 人民陪审员  尤世美 二〇一八年十月八日 代理书记员  刘 希