河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终8332号上诉人（原审原告、执行案外人）：李德义，男，1992年3月5日生，汉族，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：霍灿英，河北海岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑华杰，河北海岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈妮娜，女，1978年1月15日出生，汉族，住石家庄市桥**。被上诉人（原审被告、申请执行人）：丁书印，男，1952年6月4日出生，汉族，住邢台市桥**。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈朝，男，1990年1月23日出生，汉族，住安国市药市。被上诉人（原审被告、被执行人）：北京博达房地产开发有限公司沧州分公司，住所地：河北省沧州市新华区北环东路三里庄农资公司。诉讼代表人：北京博达房地产开发有限公司管理人。负责人：井学祥，清算组组长。委托诉讼代理人：杨方霖，河北衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：北京博达房地产开发有限公司，住所地：北京市昌平区城北科技园区富康路**。诉讼代表人：北京博达房地产开发有限公司管理人。负责人：井学祥，清算组组长。委托诉讼代理人：杨方霖，河北衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：鑫港投资集团有限公司，住，住所地：河北省沧州市新华区北环东路三里庄农资公司仓库/div>法定代表人：张军洪，该公司执行董事。上诉人李德义因与被上诉人沈妮娜、丁书印、陈朝、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称博达沧州分公司）、北京博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）、鑫港投资集团有限公司（以下简称鑫港公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李德义的委托诉讼代理人霍灿英、郑华杰，被上诉人博达沧州分公司、博达公司诉讼代表人的委托诉讼代理人杨方霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李德义的上诉请求：1、请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初4353号判决，并依法改判停止对新华三里家园24号1单元1503号房屋的拍卖；2、确认涉拍房屋归上诉人所有；3、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人购买首付款不足房款50%，属事实认定错误。上诉人以346500元的价格购买博达房地产公司沧州分公司新华三里家园24号1单元1503号房屋，并交纳了首付款10万元。博达房地产沧州分公司多次出具承诺书，按照承诺标准计算，违约金为80300元，加上已支付的房款已超过50%。2、上诉人与北京博达房地产开发有限公司沧州分公司签订合法有效的房屋买卖合同。2015年5月14日，上诉人与博达房地产沧州分公司签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同明确约定原告以346500元的价格购买被告开发的新华三里家园24号1单元1503号房屋，一审判决己认定该商品房买卖合同合法有效。3、涉案房屋为上诉人名下唯一一套住房。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。”上诉人符合排除执行的情形，故上诉人的上诉请求应予支持。博达沧州分公司、博达公司答辩称，北京博达房地产开发有限公司及其沧州分公司，已经由沧州市新华区人民法院裁定受理，进入破产重整程序，根据破产法第19条规定，在人民法院受理破产申请后，有关债务人的保全措施应当解除，执行程序应当中止，因此本案中涉及的执行程序应当予以中止；其次因博达公司进入破产重整，本案中与博达公司存在债权债务关系的各方就其自身债权的确认，应当根据破产法58条规定，向破产管理人申报自身债权，在经过第一次债权人会议核查后，由法院裁定确认，各方对债权确认有异议的可以向受理破产案件的法院即新华区人民法院提起诉讼，综上，我方认为本案所产生依据的执行案件，因我方进行破产程序而中止，申请执行人和案外人应当另行向管理人申报债权，通过法定破产重整程序的方式，保有并实现自身债权。沈妮娜、丁书印、陈朝、鑫港公司未到庭发表意见。李德义向一审法院起诉请求：1.停止对沧州市新华区三里家园24-1-1503号房产的拍卖，并予以解除查封；2.确认上述房产为原告合法购买，买卖合同合法有效；3、诉讼费用由各被告共同承担。一审法院认定事实：原告围绕诉讼请求依法提交了《意向客户确认单》、被告博达沧州分公司出具的收据及利息转房款收据两张、苟学新存款凭条、博达沧州分公司出具的《承诺书》及《协议书》、《房屋登记信息查询结果》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《意向客户确认单》虽无被告博达沧州分公司公章，但有置业顾问及经理签字，且同日该被告向原告出具的收据上加盖了该被告财务专用章，收据记载的房号与确认单一致。此外，与原告同期购买该被告开发的三里家园房产的其他购房人所持有的《意向客户确认单》亦均没有被告签章，说明《意向客户确认单》不签章、收据加盖财务专用章符合被告博达沧州分公司的交易习惯，故应认定此证据的真实性。2、关于两张违约金转房款收据，2015年5月14日，被告博达公司沧州分公司出具户名为苟学新的违约金转房款收据两张，金额分别为9920元、12250元。虽被告博达沧州分公司出具的收据户名为苟学新，但收据上标注：“2015.5.14更名为李德义”，且同日该被告给原告出具,10万元的收款收据，记载房号为24-1-1503，与苟学新首付款金额一致，故应认定原告自苟学新处购买涉案房产并已办理变更登记的事实。据此，对原告所诉已交纳首付款10万元、被告博达沧州分公司将违约金22170元转房款及本院查封房产的事实予以确认。另查，被告博达公司沧州分公司于2015年3月取得三里家园项目24号楼商品房预售许可证，本院于2016年3月29日查封时涉案房产登记在该被告名下，目前尚不具备交房条件。2013年9月16日、2015年2月7日，被告博达沧州分公司两次出具《承诺书》，承诺自购房人交款时间起算满30个月后开始计算补偿金，2014年5月1日前按实际交款日万分之四计算，2014年5月1日之后按日万分之五补偿。2015年4月10日该被告出具《协议书》，承诺24号楼于2015年8月25日正式交房，于2015年8月30日前一次性以现金方式付清所欠违约金。原告主张自交款之日2011年2月25日开始计算至本院查封之日，按照被告博达沧州分公司承诺标准计算，违约金应为80300元，加上支付的房款已经超过50%。根据沧州市房地产咨询服务中心出具的《房屋登记信息查询结果》，截止2016年11月28日，未查到原告的房屋登记信息。一审法院认为，原告与被告博达沧州分公司在本院查封前签订了《意向客户确认单》并交纳了部分房款，但本院查封涉案房产时，房产仍登记在被告博达沧州分公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因原告与被告博达沧州分公司约定购房款346500元，原告交纳首付款10万元加上被告博达沧州分公司已出具违约金转房款收据22170元后，仍不足购房款的50%。被告博达沧州分公司出具的违约金转房款的收据已经明确22170元系计算至2014年12月31日的违约金，原告自交款日开始计算违约金与该被告做出的交款满30个月后开始补偿的承诺不符。且被告博达沧州分公司承诺的补偿款（违约金），与购房款非同一性质款项，在双方没有明确约定违约金自动转房款的情况下，原告自行转化为购房款无事实和法律依据。据此，原告就本院查封的沧州市新华区三里家园24-1-1503号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉讼请求第二项不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审法院判决如下：驳回原告李德义的诉讼请求。本案申请费80元及公告费600元，由原告李德义负担。本院二审期间，被上诉人博达沧州分公司、博达公司提交河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902破1号决定书和（2018）冀0902破申1号民事裁定书，用以证实沧州市新华区法院受理了博达公司的破产重整申请。上诉人李德义发表质证意见称，对被上诉人提交的决定书和民事裁定书的真实性无异议，我方知道博达公司进入了破产重整程序，但我们尚未看到涉及本案的执行中止的裁定和解除查封的裁定，所以没有向清算组申报债权，管理人说申报债权的日期是根据楼号定的，我还没有到申报债权的时间，且我们不打算向管理人申报债权，仍是主张房屋的所有权。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案上诉人李德义与被上诉人博达沧州分公司在一审法院查封前签订《意向客户确认单》并交纳了部分房款，购买博达沧州分公司开发的沧州市新华区新华三里家园的24-1-1503号房产，但在石家庄市桥西区人民法院查封涉案房产时，房产仍登记在博达沧州分公司名下。上诉人与博达沧州分公司约定购房款346500元，上诉人交纳首付款10万元加上博达沧州分公司已出具违约金转房款收据22170元后，仍不足购房款的50%。博达沧州分公司出具的违约金转房款的收据已经明确22170元系计算至2014年12月31日的违约金，上诉人主张自交款日开始计算违约金与博达沧州分公司做出的交款满30个月后开始补偿的承诺不符。且博达沧州分公司承诺的补偿款（违约金）与购房款非同一性质款项，在双方没有明确约定违约金自动转房款的情况下，上诉人的主张无事实和法律依据，故其对石家庄市桥西区人民法院查封的24-1-1503号房产不享有排除执行的权利，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人李德义的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元及公告费200元，由上诉人李德义负担。本判决为终审判决。审判长  靳建军审判员  高瑞江审判员  李秀云二〇一八年十月二十五日书记员  崔娇娇