山东省东明县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）鲁1728执异74号 案外人：常瑞金，女，汉族，住东明县。 申请执行人：张彦丽，女，汉族，住东明县。 被执行人：闫建军（曾用名岳增顺），男，汉族，住东明县。 被执行人：任金叶，女，汉族，住址同上。 被执行人：山东奥宇钢结构有限公司，住所地：东明县武胜桥开发区。 法定代表人：任新生，经理。 在本院执行张彦丽与闫建军、任金叶、山东奥宇钢结构有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人常瑞金于2018年9月3日对执行闫建军名下的梦蝶庄园001栋1单元01009号房产一套（以下简称涉案执行房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人常瑞金称，被执行人闫建军从2011年开始向常瑞金借款用于梦蝶庄园工程建设。2014年，闫建军将涉案执行房产抵押给常瑞金。后闫建军因没有归还借款而于2015年底将涉案执行房产卖给了常瑞金，其并将购房合同和购房收据交给了常瑞金。2017年1月20日，闫建军与案外人正式签订房屋买卖合同，一次性以220万元结清全部购房款，并已经入住涉案执行房产。由闫建军于2019年以前全部还清涉案执行房产的按揭贷款后办理过户手续。案外人购买时经查询仅有按揭购买信息，无任何对涉案执行房产的查封保全信息。因涉案执行房产系闫建军按揭购买期房，所以无法办理过户登记手续。涉案执行房产系案外人常瑞金合法购买财产，如果继续执行该房产，将会直接侵害案外人的合法权益。故案外人根据相关法律规定特提出书面异议，请求贵院终止（应为中止）对位于梦蝶庄园的001栋1单元01009号房产的执行。 案外人向本院提交以下证据：1、本院于2017年9月4日作出的（2017）鲁1728民初2144号民事裁定书；2、本院（2018）鲁1728执536号执行通知书；3、闫建军单独或者与任金叶出具的11份借条复印件；4、任金叶于2015年4月3日出具的一张借条复印件；5、案外人常瑞金与闫建军于2017年1月20日签订的一份房屋买卖合同复印件。 申请执行人张彦丽称，一、法院执行（2017）鲁1728民初2144号民事判决书系合法行为。二、案外人要求终止执行梦蝶庄园001栋1单元01009号房产缺乏事实根据和法律依据。1、案外人所述12笔“购房款”实际上是案外人与闫建军之间的借款，与购买梦蝶庄园01009号房款没有因果关系。2、案外人在没有任何抵押物的情况下从2011年6月16日至2015年4月3日期间多达12次借给闫建军巨额款项不符合常理，且这12笔借款没有转款凭条相印证，不能排除案外人与被执行人串通以假借款折抵购房款来妨碍执行的可能。3、案外人常瑞金第一笔所谓“购房款”的借款日期2011年6月16日，早于闫建军开始按揭购买涉案房产的时间2014年3月25日，显然不符合客观规律。4、案外人常瑞金与被执行人闫建军签订的房屋买卖合同及日期的真实性有待审查，不能排除虚假买卖妨碍执行的可能，且没有办理网签备案登记，不具有排他性。5、案外人借给闫建军的借款系一般借款，不能确定是工程款，不能优先受偿。6、案外人所称闫建军将涉案执行房产抵押给案外人不属实，抵押应以登记为准。7、案外人与被执行人闫建军之间其实是真借款假买卖，或者是以房抵债，但都不具有优先受偿权；涉案执行房产已抵押给银行，闫建军在没有偿还完购房款的情况下其无处分权，且他们之间签订的买卖合同损害了银行的利益，不能成立。8、案外人所谓的12笔“购房款”，即借款本金225万元，利息193万元，与购房合同约定的购房金额220万元明显不符，案外人与闫建军之间签订的买卖合同没有实际履行，也不可能履行，是一份无效合同。综上所述，案外人要求终止执行梦蝶庄园的001栋1单元01009号房产缺乏事实根据和法律依据，请求贵院依法驳回案外人常瑞金的执行异议申请。 申请执行人张彦丽未向本院提交证据。 三被执行人均未向本院提交书面意见及证据。 本院依职权调取以下证据：本院（2017）鲁1728民初2144号民事判决书，详见本院（2017）鲁1728民初2144号民事案卷。 本院查明，本院受理张彦丽诉闫建军、任金叶、山东奥宇钢结构有限公司民间借贷纠纷一案后，根据张彦丽的保全申请于2017年9月4日作出（2017）鲁1728民初2144号民事裁定，裁定查封了闫建军名下的涉案执行房产，查封期限为二年。2018年1月25日，本院作出（2017）鲁1728民初2144号民事判决，该民事判决书判决主文载明：“一、被告闫建军、被告山东奥宇钢结构有限公司于本判决生效后十五日内一次性偿还原告张彦丽借款本金505万元及自2017年1月30日起至还清之日止按照月息2%计算的借款利息；二、被告任金叶对上述借款中的300万元借款本金及自2017年1月30日起至还清之日止按照月息2%计算的借款利息承担连带保证责任。被告任金叶承担连带保证责任后，有权向债务人闫建军、山东奥宇钢结构有限公司追偿。案件受理费50184元，保全费5000元，由被告闫建军、山东奥宇钢结构有限公司负担。”2018年3月27日，张彦丽向本院申请强制执行闫建军、任金叶、山东奥宇钢结构有限公司。 另查明，案外人提交的十二张借款条分别载明“闫建军于2011年6月16日借现金40万元整，闫建军于2012年12月31日借现金20万元整，闫建军、任金叶于2013年3月1日同一天两笔借款均为现金5万元整，闫建军于2013年4月23日借现金20万元整，闫建军于2013年5月13日借现××金元（具体数额从借条上无法辨认），闫建军于2014年1月26日借现金××元（具体数额从借条上无法辨认），闫建军于2014年1月28日借现金5万元整，闫建军于2014年3月15日借现金20万元整，闫建军于2014年5月18日借两笔现金分别为15万元、20万元整，任金叶于2015年4月3日借现金15万元整”等内容，上述借款条载明的借款利息多少不等，上述借款条有的载明了还款期限，有的借款条没有载明还款期限。案外人提交的其与闫建军签订的买卖合同载明“闫建军以220万元的价格将涉案执行房产出卖给常瑞金，为全款方式付款，常瑞金一个月内将购房款220万元付给闫建军，闫建军于2019年内还清银行按揭贷款82万元后办理过户手续，闫建军、常瑞金签名捺印，合同签订日期2017年1月20日”等内容。案外人并没有实际交付购房款，也没有提交涉案执行房产已进行交付及其实际占有涉案执行房产方面的证据。 本院认为，根据案外人常瑞金的陈述，被执行人闫建军因向案外人借款而于2014年将其所有的涉案执行房产抵押给了案外人，后因闫建军未能归还借款而于2015年年底将涉案执行房产卖给了案外人，并于2017年1月20日案外人与闫建军正式签订了房屋买卖合同，显然该房屋买卖合同并没有进行房屋价款的实际交付，根据案外人陈述判断应为闫建军因不能偿还案外人到期借款，而将其房屋作价抵偿给债权人常瑞金。或者说该买卖合同只是作为闫建军借款的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”规定，对上述买卖合同法律并不予认可，且仅凭案外人提交的借条，本院也无法核实确认案外人与闫建军之间发生的一系列借款的真实性。据案外人陈述涉案执行的房产为闫建军按揭贷款所购买，但是如果提前付清下剩贷款的情况下仍然可以办理过户登记。案外人在知道涉案执行房产为闫建军按揭贷款购买房屋的情况下仍然与其签订房屋买卖合同，且未积极办理房屋过户登记手续，显然案外人对未办理涉案执行房产过户登记手续存在一定自身原因。案外人常瑞金没有提供其实际占有涉案执行房产方面的证据，本院无法确认案外人在本院查封执行房产前已合法占有该房产。综上所述，本案情形并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。另外，案外人与闫建军没有对涉案执行房产办理过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该涉案执行房产的所有权并没有转移，仍然属于闫建军所有。案外人对其所述涉案执行房产于2014年已抵押的主张，没有提交相关证据予以证明，本院无法采信。故案外人常瑞金对涉案执行房产不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，本院对其异议请求不予支持。案外人与闫建军之间的纠纷应通过相应合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人常瑞金的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李福忠 审判员  李铁山 审判员  高红霞 二〇一八年十月三十一日 书记员  靳滢旭