山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初8806号原告：车瑜，女，汉族，1991年2月11日生，住山东省胶州市。原告：张增强，男，汉族，1988年3月7日生，住山东省。二原告委托诉讼代理人：郑莎莎，山东欣辰律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：肖敏，山东欣辰律师事务所实习律师。被告：青岛华东房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市广州南路**，统一社会信用代码91370281724003004P。法定代表人：匡兆东,董事长。委托诉讼代理人：刘作斌，男，汉族，1975年3月18日生，住山东省胶州市，公司法律顾问。原告车瑜、原告张增强与被告青岛华东房地产开发有限公司（以下简称为华东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告车瑜、张增强的委托诉讼代理人郑莎莎、肖敏，被告华东公司的委托诉讼代理人刘作斌参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交房违约金25416元（2016年1月1日至2017年9月4日）；2.被告承担本案诉讼费和其他费用。事实与理由：2015年6月14日，二原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于胶州市，该房屋为京都名苑小区11号楼3单元3层301户，并约定房屋交付时间为2015年12月31日前。直到2017年8月份，被告一直未按照合同约定交房，且被告无法提供符合合同约定交房条件的各项房屋验收合格证明文件，被告的违约行为给原告造成了较大经济损失，故原告要求支付违约金，对被告将来持续违约产生的违约金原告另行主张。综上，被告上述行为违反了商品房买卖合同约定，被告行为侵犯了原告合法权益，现诉诸法院请求判如所请。被告辩称，原告所诉与事实不符，被告在合同约定的房屋交接期间曾多次以打电话、信息、张贴书面通知的形式，告知原告到被告处办理房屋交接手续及领取钥匙。原告因自身的原因没有及时到被告处办理上述手续，造成不能交房的原因在于原告，与被告没有任何关系。涉案小区大部分购买者都已经办理完了房屋交接手续、缴纳了物业费并领取了钥匙或实际居住及办理了房产手续，因原告自身原因没有办理房屋交接手续，被告不存在违约行为，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一、商品房预售合同一份，证明原、被告双方于2015年6月14日签订了青岛市商品房预售合同，原告购买被告位于胶州市户房屋，房屋总价款415297元。合同约定房屋交付时间为2015年12月31日前，交付标志为交付钥匙并签订房屋交接书，被告违反该合同约定，应当根据合同约定支付逾期交房产生的违约金。证据二、青岛市住房公积金管理中心出具的抵押借款合同一份，证明原告履行了原、被告双方签订的商品房预售合同的约定，向被告支付了全部购房款。证据三、发票一份，证明被告收到了合同约定的购房款，为其出具购房发票。证据四，房屋交接书一份，证明被告2017年9月4日才为原告出具房屋交接书，办理房屋交付手续。被告违反于2015年12月31日前交付房屋的合同约定，应当支付违约金。被告质证称，对证据一真实性无异议，对证明事项有异议，被告没有逾期交房，被告已经在合同约定的时间内以多种方式通知原告收房。原告已经领取了房屋钥匙、缴纳物业费及办理了房屋交接书并实际居住。对证据二、三、四真实性无异议。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：业主手册、入住通知单、业主信息登记表、装修承诺书、钥匙签收单各一份，证明原告于2015年9月9日已收房并领取了钥匙，被告并未违约，不应支付违约金。原告质证称，对业主手册中“入住通知单”的真实性及证明事项均不予认可，原告从未收到被告出具的上述材料，根据内容也只是显示其购买房屋的基本信息及房款已经全部付清而已，也不能证明原告此时已入住该房屋，与本案无关，不符合证据关联性；对“业主信息登记表、钥匙签收单、装修承诺书”中落款“张增强”的签字无异议，但是对其证明事项均不认可。第一，钥匙签收单应双方签字，但仅有业主方签字，物业公司无签字或公章，且不能证明被告已将涉案房屋钥匙交付给车瑜、张增强，退一步讲，即使被告向原告交付钥匙，也不能证实被告此时将涉案房屋交付给原告，更何况此时涉案房屋未验收通过，未验收通过的房屋不存在交付一说。根据被告在其他案件中提交的证据显示，涉案小区部分房屋在2016年8月31日才通过单体竣工验收，被告无证据证实涉案房屋已通过单体验收，符合交付条件。被告交付房屋钥匙的行为不等同于合同约定的交付房屋，更何况此时的房屋未验收通过，不符合商品房交付的法定条件。根据建筑法等相关法律的强制规定，商品房交付的法定条件包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，方可交付使用，被告将未验收通过的房屋交付给业主，显然是违反法律强制性规定，被告的“交付”当属无效交付。第二，被告交付房屋钥匙并不符合合同第十三条明确约定的房屋交付条件。原、被告双方对于房屋交付除了实际交付房屋钥匙外，还需要签订房屋交接书，即符合办理了所有权初始登记这一特别交付条件。被告未按照合同约定的交付条件向原告交付房屋，构成违约，应支付违约金。第三，即使原告在装修承诺书中签字，被告无法证明原告对涉案房屋进行了装修，被告的上述证据无法证明其所主张。第四，该案系商品房买卖合同纠纷，被告提交的“业主手册”显示“青岛东旺物业管理有限公司”，并非本案的原、被告双方，上述证据与本案无关，不符合证据关联性，无法证明被告想要证明的事项。第五、该业主手册签订于2015年9月9日，此时涉案房屋并未验收通过，不符合交付条件，即使签订了业主手册也不符合法定的交付条件，更不符合双方签订的商品房预售合同约定的交付条件。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月14日，二原告与被告签订了青岛市商品房预售合同，约定二原告购买被告开发的位于胶州市户房屋，合同约定房屋总价款415297元，房屋交付时间为2015年12月31日前。合同第十二条约定，被告如未在合同约定的期限内交付房屋，应支付违约金，按原告已支付房款的日万分之一计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告将全部购房款支付给了被告，被告于2016年4月15日为其出具了购房发票。2015年9月9日，原告张增强在钥匙签收单中签字，签收了房屋钥匙，并确认房屋内设备完好，即日由本人接收房屋。原告张增强在物业公司进行了业主登记，并于2015年9月9日与青岛东旺物业管理有限公司签订了装修承诺书，双方就装修的相关事项进行了约定。本院认为，原、被告签订的青岛市商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后原告向被告支付了全部购房款，且原告张增强2015年9月9日签订的钥匙签收单、装修承诺书形成证据链条相互印证，可以证明原告于2015年9月9日领取了房屋钥匙并接收了房屋。二原告与被告在青岛市商品房预售合同中约定房屋交付时间是2015年12月31日前，被告已经按照约定于该日期前将房屋交付给原告，履行了合同约定的义务，故对二原告主张的被告迟延交房构成违约，要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告车瑜、张增强的诉讼请求。案件受理费435元，由原告车瑜、张增强承担。如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  泮晓朋审判员  匡建玲审判员  孙 超二〇一八年十月三十一日法官助理刘鑫书记员王文杰