山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终1807号上诉人（原审被告）：文登市文山实业总公司，住所地威海市文登区天福街道办事处文山东路**。法定代表人：赵辰光，总经理。委托诉讼代理人：于舒，该单位法律顾问。上诉人（原审被告）：山东省文登市天福实业总公司，住所，住所地威海市文登区香山路**div>法定代表人：崔伟，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王明勺，女，1982年3月19日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：杨春燕，文登小观法律服务所法律工作者。原审被告：威海亿鑫房地产开发有限公司，住所，住所地：威海市文登区文山东路**div>法定代表人：潘茂锬，经理。上诉人文登市文山实业总公司（以下简称文山实业）、山东省文登市天福实业总公司（以下简称天福实业）因与被上诉人王明勺、原审被告威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。文山实业上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.案涉小区由亿鑫房地产实际开发建设并对外销售，文山实业仅将土地使用权转让予亿鑫房地产，并获得相应的土地转让款，不参与案涉小区的开发、销售；2.文山实业并未收取王明勺的任何费用，一审中王明勺提交的收款收据中加盖的收款专用章并非文山实业备案的收款印章，而是亿鑫房地产刻制并使用，案涉车位款及维修资金亦实际由亿鑫房地产收取。天福实业上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.案涉小区系亿鑫房地产独立开发建设，天福实业与亿鑫房地产之间不是合作或合资开发关系，不承担开发风险；2.天福实业与王明勺之间不存在车位买卖合同关系，天福实业并未收取王明勺任何款项，亦没有为亿鑫房地产的销售和收款行为承担保证责任，不应承担返还车位款、维修基金及利息的法律责任。王明勺辩称，王明勺将定金及车位款分别交付了天福实业、文山实业，天福实业、文山实业亦分别出具了盖有收款专用章的收款收据，住宅专项维修资金亦是由文山实业隶属的亿鑫经销部收取，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，天福实业、文山实业的上诉请求应予驳回。亿鑫房地产未作陈述。王明勺向一审法院起诉请求：1.解除王明勺与文山实业、天福实业、亿鑫房地产间的车位买卖合同；2.文山实业、天福实业、亿鑫房地产连带返还王明勺车位款112000元及自2014年5月1日起至判决确定的履行之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；3.文山实业、天福实业、亿鑫房地产连带返还住宅专项维修资金1795元及自2014年5月1日起至判决确定的履行之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：王明勺主张其于2013年4月14日购买文山实业、天福实业、亿鑫房地产合伙开发的位于威海市文登区中央龙湾居民小区13-118号车位，并付清总价款112000元。但文山实业、天福实业、亿鑫房地产将案涉车位卖与他人，并办理了产权登记手续。王明勺提交加盖文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章的收款收据两份、加盖山东省文登市天福实业总公司中央龙湾收款专用章的收款收据一份、加盖文登市文山实业总公司亿鑫苑经销部财务专用章的文登市代收住宅专项维修资金专用收据一份及企业信用信息公示报告，拟证实王明勺于2013年4月14日付给文山实业定金10000元，于2014年4月30日付给文山实业车位款50000元、维修资金1795元（亿鑫苑经销部隶属于文山实业），付给天福实业车位款52000元。经质证，文山实业认可亿鑫苑经销部由其开办，但文山实业、天福实业均主张三份收款收据中加盖的收款专用章系由亿鑫房地产刻制并使用，经销部及财务专用章也由亿鑫房地产控制，车位款及维修资金实际均由亿鑫房地产收取，与文山实业、天福实业无关。文山实业、天福实业未提交证据证实收款收据中收款专用章的加盖与其无关。王明勺提交加盖文登市文山实业总公司公章的中央龙湾商品房交接书一份，拟证实文山实业于2014年5月2日将案涉车位交付王明勺，王明勺陈述该车位王明勺使用至2017年11月。经质证，文山实业主张其在中央龙湾项目中有协助办理过户的义务，才应亿鑫房地产的要求在交接书上盖章确认，交接书中的内容不是由其填写，与其无关。王明勺提交（2016）闽0105执465号之一、二两份裁定书，拟证实案涉车位已由福州市马尾区人民法院于2017年8月25日裁定由案外人于佳水所有。根据一审法院依职权到房屋交易与产权管理中心、国土资源局查询的信息，案涉车位于2013年12月31日备案登记在案外人张聿东名下。2016年3月25日案涉车位登记权利人为亿鑫房地产。王明勺主张文山实业、天福实业、亿鑫房地产收取王明勺的车位款，却将王明勺已购买的车位卖与他人，致使王明勺无法实现合同目的，应返还王明勺车位款、维修资金并支付利息损失。对此文山实业提交威海中院（2015）威民一初字第65号民事判决书，证实案涉中央龙湾居民小区由亿鑫房地产进行实际开发、销售。文山实业、天福实业主张案涉车位由亿鑫房地产销售、收取款项并二次销售，维修基金仅由文山实业代收，并未实际收取，应由亿鑫房地产承担相应的法律责任。另查，案涉中央龙湾居民小区由亿鑫房地产开发建设，项下两块土地相应的使用权分别登记在文山实业和天福实业名下。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方有违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。亿鑫房地产为案涉中央龙湾居民小区的开发商。王明勺于2013年4月14日向文山实业交纳定金10000元，于2014年4月30日向文山实业、天福实业交纳剩余车位款102000元，文山实业、天福实业为其出具收款收据并加盖文山实业、天福实业的公章，文山实业在商品房交接书上也盖章确认，王明勺与天福实业、文山实业、亿鑫房地产间形成实际上的车位买卖合同关系，合同自2013年4月14日成立并生效。文山实业、天福实业抗辩称案涉车位由亿鑫房地产进行实际销售并取得销售收入，系文山实业、天福实业、亿鑫房地产间的内部约定，对外不发生法律效力。该文山实业、天福实业也无证据证实收款收据上及商品房交接书上加盖的公章与其无关，对该文山实业、天福实业的抗辩意见，不予采信。车位买卖合同订立后，案涉车位又被出卖给案外人张聿东，并于2013年12月31日登记在其名下。2017年8月25日，案涉车位又被福州市马尾区人民法院裁定由案外人于佳水所有（王明勺使用车位至2017年11月），王明勺的合同目的已经无法实现，王明勺要求解除其与文山实业、天福实业、亿鑫房地产间的车位买卖合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王明勺提交的三份收款收据可以证实王明勺至2014年4月30日共计交纳车位款112000元。现双方的车位买卖合同解除，王明勺请求文山实业、天福实业、亿鑫房地产返还已付车位款并赔偿相应的利息损失，予以支持，但由于王明勺实际使用车位至2017年11月，文山实业、天福实业、亿鑫房地产应给付王明勺自2017年12月1日起至判决确定的履行之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息。王明勺提交的住宅专项维修资金专用收据及企业信用信息公示报告可以证实王明勺向亿鑫苑经销部交纳维修资金1795元，而亿鑫苑经销部隶属于文山实业，故对该1795元文山实业、天福实业、亿鑫房地产也应返还。现合同解除，文山实业、天福实业、亿鑫房地产应向王明勺返还住宅专项维修资金1795元，并给付自2017年12月1日起至判决确定的履行之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条的规定，判决：一、解除王明勺与文登市文山实业总公司、山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司于2013年4月14日签订的车位买卖合同；二、文登市文山实业总公司、山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内连带返还王明勺车位款112000元，并给付以该款为基数，自2017年12月1日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、文登市文山实业总公司、山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内连带返还王明勺住宅专项维修资金1795元，及以该款为基数，自2017年12月1日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，由王明勺负担25元，由文登市文山实业总公司、山东省文登市天福实业总公司、威海亿鑫房地产开发有限公司负担1245元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：文山实业、天福实业对王明勺的车位款、住宅专项维修基金及利息是否负有返还义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。文山实业、天福实业主张亿鑫房地产私刻带有二公司名称的印章，因亿鑫房地产销售车位而产生的债务与文山实业、天福实业无关。但是，文山实业、天福实业与亿鑫房地产之间签有合作合同，负有为亿鑫房地产所销售的房屋、车位办理产权登记手续的义务，且在房地产开发过程中对亿鑫房地产使用带有文山实业、天福实业名称印章的行为未尽到合理监督义务。作为一般买受人，王明勺无从了解文山实业、天福实业与亿鑫公司的真实关系，在收到车位款及住宅专项维修基金的收据后，有理由相信收取车位款及住宅专项维修基金的是收据公章所显示的公司。故，应认定亿鑫房地产、文山实业、天福实业与王明勺之间的车位使用权买卖合同有效，亿鑫房地产、文山实业、天福实业均系合同相对人，在合同解除后对王明勺交纳的车位款及住宅专项维修基金及利息应承担共同返还责任。文山实业、天福实业与亿鑫房地产之间的内部约定不得对抗善意第三人。文山实业、天福实业在承担共同返还责任后，对亿鑫房地产的无权代理行为给其造成的损失可另行主张权利。综上所述，文山实业、天福实业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5080元，由文登市文山实业总公司负担2540元，山东省文登市天福实业总公司负担2540元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一八年十月三十日书记员  江嘉鑫