内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内07民终1353号上诉人（原审原告）：呼伦贝尔市铁鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区仁德里街**。法定代表人：陈锡友，经理。委托诉讼代理人：张志国，男，1974年5月11日出生，汉族，该公司副经理，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区爱民路********。委托诉讼代理人：吴衍贵，呼伦贝尔市海拉尔区司法局正阳街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：顾兆军，女，1966年3月28日出生，满族，无职业，住内蒙古自治区扎兰屯市布特哈路华君巷**。被上诉人（原审被告）：顾洁，女，1973年2月7日出生，满族，无职业，住内蒙古自治区扎兰屯市雅鲁街政府宿舍楼****。被上诉人（原审被告）：王金海，男，1982年1月30日出生，蒙古族，无职业，住内，住，住内自治区扎兰屯市扎兰路华君巷**div>被上诉人（原审被告）：顾梦婷，女，1991年5月13日出生，满族，无职业，住内，住，住内自治区扎兰屯市绿林家园**楼****div>以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：王长青，内蒙古青业律师事务所律师。上诉人呼伦贝尔市铁鑫房地产开发有限责任公司（以下简称铁鑫公司）因与被上诉人顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2017）内0783民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铁鑫公司的委托诉讼代理人张志国、吴衍贵，被上诉人顾兆军及顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷共同的委托诉讼代理人王长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决或将本案发回重审。2.判令顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷向铁鑫公司连带给付房屋超面积款项959363.74元。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审判决认定铁鑫公司同意将本案争议的房屋作为对顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷拆迁安置的房屋错误，该争议的房屋是被顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷强行抢占的，扎兰屯市人民法院（2017）内0783民初182号民事判决可以证明。2.一审判决适用法律不当。本案是房屋拆迁案件，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的调整。3.一审判决顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷不承担支付超房屋面积的房款错误。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条：“以产权调换形式偿还非住宅房屋，偿还面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算”。顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷应当支付超出安置面积部分的房款。顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分。按照《安置协议》的约定，铁鑫公司应当在拆迁原址回迁给顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷84.47平方米的房屋，由于铁鑫公司违约没有将上述房屋交付，在扎兰屯市政府、扎兰屯市土地储备交易中心、扎兰屯信访局等部门的协调下，铁鑫公司同意用扎兰屯市秀水怡园小区105号门市作为回迁房屋给付顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷，因此，本案争议的房屋是铁鑫公司提供给顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷的回迁安置房，铁鑫公司称顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷强行抢占该房屋与事实不符。2.一审判决适用法律正确。《安置协议》的实质就是开发企业与买受人订立的商品房买卖合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定。铁鑫公司向一审法院起诉请求：1.判决顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷给付超出面积房款959363.74元。2.自2015年3月开始至实际全额给付房款时止，顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷给付铁鑫公司超出面积的房屋租赁费每月3393.78元，计算至2017年12月计33个月共计为11994.74元。3.由顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷承担自2015年3月至实际全额给付房款时止，该房屋超出面积的取暖费等税费。4.诉讼费用由顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷承担。一审法院认定事实：2012年10月10日，顾兆军、顾洁、王金海的父亲王焕友所有的房屋被征收，由顾兆军代王焕友与铁鑫公司签订了房屋安置协议，约定铁鑫公司在其开发建设的扎兰屯市怡园小区内为顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷提供面积为84.47平方米的安置房，该房屋为商业用房，一层带二层，面积相同，交付期限为2013年12月。上述协议订立后，王焕友于2014年12月16日因病去世，生前留有律师见证遗嘱，置换的房屋由顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷继承。后因扎兰屯市怡园小区建成后，铁鑫房公司未向顾兆军等人交付房屋，经顾兆军等人进行信访，在扎兰屯市政府、扎兰屯市土地储备交易中心、扎兰屯市信访局的协调下，铁鑫房公司同意用扎兰屯市怡园小区9号楼105门市作为对顾兆军等人的回迁房屋。该房屋一层面积为99.85㎡，超出约定57.615㎡，二层面积115.94㎡，超出73.705㎡。2015年3月，顾兆军等人搬入该房屋居住，并对该房屋进行装修，后因该房屋面积超出约定的回迁房面积，双方对超出面积的价款经协商不能达成协议，铁鑫公司要求顾兆军等人返还房屋，顾兆军等人遂起诉要求确认对争议房屋具有所有权。审理过程中，经法院释明，顾兆军等人将诉讼请求变更为确认对争议房屋具有居住权、使用权。一审法院以（2017）内0783民初182号判决书，判决顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷四人享有扎兰屯市怡园小区9号楼5号门市的居住权、使用权。该判决书已经发生法律效力。一审法院认为，铁鑫公司与顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷家属王焕友在2012年10月10日所签订的《安置协议》是双方当事人真实意思表示，系合法有效合同，双方均应遵照执行，且不得以第三方因素作为抗辩履行合同义务之理由。依照双方的《安置协议》，原告应该在2013年12月向顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷家属王焕友原地回迁一、二层共计84.47㎡商用房。铁鑫公司是在其投资开发建设的小区竣工后未能够依约向顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷提供房屋，已经构成违约。按照《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约违约责任。本案中，经顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷向相关部门进行信访后，在相关部门协调下，铁鑫公司已经同意以本案争议房屋作为对顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷进行安置的房屋。故铁鑫公司的此项行为应视为以采取补救措施行使承担违约责任，该房屋应视为双方在2012年10月10日所签订的《安置协议》中约定的铁鑫公司应回迁给顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷房屋的替代房屋。本案中，因铁鑫公司向顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷交付的房屋面积超出双方协议约定的面积且又不能向顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷交付等值面积房屋，此种情形应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定予以处理。依此规定，铁鑫公司只能就超出面积误差比3%以内向顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷主张房屋价款，即在本案主张一、二层各1.27㎡（42.235㎡×3%）的房屋价款。参照刘贵军诉呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司拆迁安置纠纷对同一小区房屋的评估价进行计算，顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷应向铁鑫公司给付房款19419.02元（1.27㎡×10418.13元/㎡+1.27㎡×4872.44元/㎡）。关于铁鑫公司是提出的顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷给付超出面积租赁费的诉讼请求，因顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷占有、居住该房、居住该房系铁鑫公司违反《安置协议》所致由顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷予以负担；关于铁鑫公司主张的超出面积的取暖费、物业费、卫生费等费用，因该房由顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷实际占有使用，故各项费用由其负担。判决：一、顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷向呼伦贝尔市铁鑫房地产开发有限责任公司给付扎兰屯市秀水怡园小区9号楼105门市房屋差价款19419.02元，于本判决生效后十日内给付；二、扎兰屯市秀水怡园小区9号楼105门市房屋超出面积的取暖费、物业费、卫生费等费用由顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷负担；三、驳回呼伦贝尔市铁鑫房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。铁鑫公司撤回了要求顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷承担自2015年3月至实际全额给付房款时止该房屋超出面积的取暖费等费用的诉讼请求，顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷亦同意铁鑫公司的撤诉请求，该请求符合法律规定，本院予以准许。本院认为，本案的焦点为：一、顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷是否抢占了本案争议的房屋。二、本案适用法律是否正确。关于焦点一，扎兰屯市人民法院（2017）内0783民初182号民事判决认定，2012年10月10日，顾兆军、顾洁、王金海的父亲王焕友的房屋被征收，由顾兆军代替王焕友与铁鑫公司签订了房屋拆迁安置协议，铁鑫公司没有向顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷交付房屋，在扎兰屯市政府、扎兰屯市土地储备交易中心、扎兰屯市信访局的协调下，铁鑫公司同意用扎兰屯市怡园小区9号楼105门市作为顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷的回迁房屋。该判决已经生效，上述事实可以作为认定本案事实的依据，应当认定铁鑫公司同意将怡园小区9号楼105门市作为安置房给付顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷。铁鑫公司称顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷抢占了本案争议的房屋，没有提供任何证据证实，本院不予支持。关于焦点二，铁鑫公司所引用的《城市房屋拆迁管理条例》系1991年颁布施行，已于2001年11月1日被废止，不能作为认定本案的依据。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条对以所有权调换形式订立的拆迁安置协议作出了明确具体规定，应当认定本案所涉房屋安置协议受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整，一审判决适用法律正确。综上所述，铁鑫公司的上诉理由不能成立，一审判决第一项、第三项应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2018）内0783民初511号民事判决第一项、第三项，即“一、顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷向呼伦贝尔市铁鑫房地产开发有限责任公司给付扎兰屯市秀水怡园小区9号楼105门市房屋差价款19419.02元，于一审判决生效后十日内给付；三、驳回呼伦贝尔市铁鑫房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。”二、准许呼伦贝尔市铁鑫房地产开发有限责任公司撤回“由顾兆军、顾洁、王金海、顾梦婷承担自2015年3月至实际全额给付房款时止该房屋超出面积的取暖费等费用”的起诉。二审案件受理费13199.45元，由呼伦贝尔市铁鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 然审 判 员  王子学代理审判员  蒋忠顺二〇一八年十月十八日书 记 员  姜 楠附相关法律、法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。