河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫13民终3678号上诉人（一审原告、反诉被告）：贾德坤，男，汉族，1977年10月6日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：程鹏，河南银基律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）:孙海生，男，汉族，1968年11月21日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：李志恒，河南恒阳律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈荣建，女，汉族，1969年11月22日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：李志恒，河南恒阳律师事务所律师。上诉人贾德坤因与上诉人孙海生、陈荣建房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫1328民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾德坤的委托诉讼代理人程鹏，上诉人孙海生、陈荣建的委托诉讼代理人李志恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾德坤上诉请求：1、维持一审判决第一项、第三项。2、变更原审判决第二项为“对上述房产的变更登记产生的办证费用，全部由孙海生、陈建荣负担”。3、判令孙海生、陈荣建承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决以承办法官个人倾向性的推断意见为依据而裁判，导致事实认定错误，判决第二项明显错误、显失公平。1、依法成立的合同受法律保护，孙海生承担产权变更费用是由双方契约约定，不存在所谓的违约前提条件。因为双方之前未签订书面协议，该协议是对买卖行为中房屋价款、位置、所有权归属、办理产权证书的义务、费用承担的书面明确约定。协议中的“违约”，是指孙海生违背双方口头约定的产权变更及费用由其本人承担的义务，继而对产权变更日期及费用再次明确。被上诉人向贾德坤出具房款收据是在2009年11月25日，当年该房屋交付给贾德坤。一审关于查明该房屋2004年6月9日孙海生取得国有土地使用证，2006年6月22日取得建设工程规划许可证，2011年12月22日取得房产证。这足以证明该房屋产权不存在不确定性。如果一审法官推断明知，也应当是“孙海生、陈荣建在房屋买卖时，对后期产权办理准备恶意违约的行为是明知的”。二、一审判决第二项无事实及法律依据。双方签订的合同明确约定了孙海生承担产权变更费用。在合同成立有效的前提下，依法应依照合同约定判决。即便是依照一审法官的思路，被上诉人在2011年12月22日取得房产证，那么对自2011年12月22日后因房屋溢价产生的相应费用应当由被上诉人承担。三、一审判决结果将会对诚信社会带来负面的引导。孙海生、陈荣建在2011年12月22日取得房产证时就负有向贾德坤办理产权变更的义务，但其采取隐瞒、欺骗等理由拖延7年之久，还把该房产用于在唐河县农村信用社抵押贷款。贾德坤在2009年支付的100万元是巨款，一审判决让遵守约定支付购房款的上诉人承担被上诉人恶意违约的7年间的巨额房屋溢价款的税费，明显与“社会主义核心价值观”理念想违背。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。孙海生、陈荣建辩称，2011年12月22日之前，争议房屋没有办理房屋产权证，因为违反相关法律，故交易行为无效。2015年10月31日的协议（除曲良蕊之外），是基于上诉人对孙海生开发房产进行上访。因此，孙海生迫于政府压力与贾德坤2015年10月31日签订协议。协议的房价与市场价差距甚大，该协议签订时孙海生是被胁迫，协议违反法律规定，不是真实意思表示。出卖房屋交易是无效的，因为本案的房屋是夫妻共同财产，协议没有陈荣建的签字，侵犯了陈荣建的财产权，该协议对陈荣建无法律效力。陈荣建在一审的反诉一审法院应当支持，上诉人称陈荣建知情，并无证据证明。一审的相关证据，当时收款收据上盖的是预制件厂印章，收据证明了实际收款人是预制件厂，而不是孙海生、陈荣建。孙海生、陈荣建上诉请求：1、依法撤销一审法院（2018）豫1328民初167号民事判决书，将本案发还重审或改判本案房屋买卖合同无效。2、一、二审诉讼费用由贾德坤承担。事实与理由：陈荣建与孙海生为夫妻关系，本案房产属陈荣建与孙海生的共有财产，陈荣建未在本案合同上签名，不能视为对房产进行出卖。因此，一审法院应支持孙海生、陈荣建的反诉，作出房屋买卖无效的判决。本案合同违反孙海生的真实意思，是基于胁迫而签订的，不是体现当事人的真实意思表示。一审判决为贾德坤进行变更房产登记，不符合《物权法》的规定，因为本案合同纠纷属债权范畴，房产变更登记是物权调整范围。按照物权高于债权原则，一审判决房产变更登记，缺乏法律依据，也不利于对物权所有人的保护。综上，望二审法院作出支持孙海生、陈荣建上诉请求的判决。贾德坤辩称，从签订协议至诉讼，已超过一年多的时间，孙海生、陈荣建没有提过异议，且该房屋2010年已经交付贾德坤居住、使用，由贾德坤收取房租至今，陈荣建称不知情不合情理。陈荣建也参与了买卖房屋，对双方签订房屋买卖合同是明知的。昝小林的购房款是存入陈荣建的个人账户。陈荣建在电话录音中也承认其知道房屋买卖合同。孙海生签订协议不存在胁迫，体现孙海生的真实意思。孙海生、陈荣建上诉的本案属债权的理由无依据。贾德坤向一审法院起诉请求：1.判令确认位于唐河县××××队对面门面房63××28号房产中南头第三户（宽6.8米）1-6楼（含地下室）房产过户到贾德坤名下；2.诉讼费用由孙海生、陈荣建承担。陈荣建向一审法院反诉请求：请求确认本案的买卖合同无效。一审法院认定事实：陈荣建与孙海生系夫妻关系。2009年11月25日，常花园村委孙海生预制件厂向贾德坤出具收据，内容有：收到贾德坤100万元，系付交警队对面唐枣路东侧门面房从南往北第三套含地下室，面积约800多平方（含房产证），收款人孙海生。孙海生对收取贾德坤100万元，并实际交付涉案房屋不持异议。贾德坤对孙海生于2009年已实际交付房屋，居住至今，一直收取房租不持异议。2015年10月31日，贾德坤与孙海生签订协议，内容有：双方于2004年合作建设位于唐河县××××队对面的门面房屋建成后，经协商，贾德坤支付孙海生100万元购房款，取得交警队对面门面房南头第三户（宽6.8米）1-6楼（含地下室）房屋所有权。因孙海生在履行办理房屋产权方面违约，经双方协商，孙海生承诺2016年6月1日前将房屋产权证书变更到贾德坤或贾德坤指定人名下，变更房屋产权手续所需的全部费用由孙海生全部承担。孙海生、陈荣建持有唐房权字第**房产证登记于2011年12月22日，登记资料显示：2004年6月9日，孙海生取得国有土地使用证；2006年6月22日取得建设工程规划许可证。一审法院认为，孙海生以常花园村委孙海生预制件厂的名义收取贾德坤的购房款，孙海生出卖房屋的意思表示是明确的。贾德坤称双方在前期系合作建房，对此，即使存在，也仅是孙海生前期建房的融资行为，而不是法律意义上的合作建房。孙海生交付涉案房屋，贾德坤居住至今并收取门面房的房租，后于2015年10月31日签订协议，确认贾德坤取得涉案房屋所有权，双方买卖房屋的意思表示是真实的。孙海生与陈荣建系夫妻关系，陈荣建作为家庭的主要成员，对家中重大财产的处理，不可能不闻不问，陈荣建辩称的未在协议上签字，不认可房屋买卖合同有效的理由，不能成立。再者，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，就本案而言，孙海生是否征得陈荣建的同意，亦不影响本案的合同效力。故陈荣建反诉请求，不予支持。涉案买卖合同有效，应继续履行。对如何履行以及履行费用的负担问题。一审法院认为，贾德坤提交的收款收据，加盖的是常花园村委孙海生预制件厂的印章，预制厂与孙海生有某种联系，但预制厂或孙海生在其取得产权证前不可能向贾德坤交付房产证，也即俗称的预制厂或孙海生不可能向贾德坤交付“一手房”，对预制厂或孙海生能否取得房屋产权及何时取得产权证的不确定性，贾德坤应是明知的。孙海生于2004年取得国有土地使用证，于2006年取得规划许可证，孙海生、陈荣建于2011年12月取得得唐房权字第**产证。孙海生、陈荣建在取得产权证前，因办理产权变更登记的条件不成就，也不可能为贾德坤办理产权变更登记。但孙海生、陈荣建在取得产权证后，应依其此前的承诺及时协助贾德坤办理产权变更登记。此前行为不构成违约，此后行为构成违约。2015年10月31日，孙海生与贾德坤签订协议，从协议内容“乙方在履行办理房屋产权手续方面违约，乙方承诺在2016年6月1日前将上述房屋产权证书变更至甲方或甲方指定人名下，变更房屋产权所需的全部费用由乙方全部承担”上看，孙海生承担费用的前提条件是违约所致，违约就要承担相应的违约责任。协议对房屋价款进行了再次确认，确认价款为100万元。唐河地域范围内，不同地段时段，房屋价格存在差异，随之产生的办证费用也有变动。依诚实信用的原则，加之上述的孙海生、陈荣建的违约行为，孙海生、陈荣建应在房屋价款100万元范围内，负担相应办证费用；若房屋溢价，对溢价部分而产生的相应费用，应由贾德坤负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，一审判决：一、孙海生、陈荣建应于本判决生效后的六十日内到唐河县不动产登记机关协助贾德坤办理办理唐房权字第**证项下的从南向北第三户（宽6.8米）1-6楼（含地下室）房产的变更登记手续，变更登记到贾德坤名下；二、对上述房产的变更登记，孙海生、陈荣建在房屋价款100万元范围内，负担相应的办证费用，超出部分而产生的费用，由贾德坤负担；三、驳回陈荣建的反诉请求。案件受理费200元，由孙海生、陈荣建负担。二审中，上诉人贾德坤向本院提交以下证据：证据1、2015年10月31日签订协议的现场录音，证明缴纳房款办理房产的费用由孙海生承担是其本人认可的，签订协议时孙海生并没有受到胁迫。证据2、2017年12月28日昝小林与陈荣建的电话录音及购房款汇入陈荣建账户的凭条，证明陈荣建知道房屋买卖协议，参与涉案房屋的买卖。证据3、购房款的收据，证明贾德坤和曲良蕊的购房款包含办理产权证的费用。证据4、照片3张，证明孙海生是房地产开发商。孙海生、陈荣建的质证意见为：录音是偷录的，无效；提供的相关证据不是本案的新证据；提供的收据不能证明是孙海生、陈荣建的签名；收据收款人是预制件厂，签字是预制件厂的会计签字。经合议庭评议，上诉人贾德坤提交的证据不属于二审中的新证据，部分证据在一审已经提交，部分证据与本案并无关联性。对其证明目的不予采信。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，贾德坤购买孙海生所建造的房屋，孙海生已交付涉案房屋，由贾德坤居住至今并收取门面房的房租。后双方于2015年10月31日签订协议，该协议第一条明确约定：“乙方（孙海生）承诺在2016年6月1日前将上述房屋产权证书变更至甲方（贾德坤）或甲方指定人名下，变更房屋产权所需的全部费用由乙方（孙海生）全部承担。”对于该协议的真实性，孙海生不持异议，只是辩称该协议是受胁迫的情况下所写。对此，本院认为孙海生作为具有完全民事行为能力的成年人，完全具备理解协议内容的能力，应当承担协议所约定的法律后果。孙海生并未提交扎实有效的证据证实该协议是其在被胁迫的情形下所签，且其在2015年10月31日签订协议后的相当长时间内未向公安机关报警，或在法律规定的期限内向人民法院起诉对签订协议行为的效力进行确认。故双方所签订协议应为有效协议，双方均应当按协议约定行使权利、履行义务。按照协议约定，孙海生应当承担变更房屋产权手续所需的全部费用。原审判决认定若房屋溢价，对溢价部分而产生相应的费用由贾德坤负担缺乏依据，本院对此予以纠正。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”孙海生与陈荣建系夫妻关系，陈荣建作为家庭的主要成员，对家中重大财产的处理，不可能不闻不问。且孙海生是否征得陈荣建的同意，并不影响本案合同的效力。故孙海生与陈荣建上诉称陈荣建未在本案合同上签字，不能视为对房产进行出卖的上诉理由，不能成立。综上所述，上诉人贾德坤的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人孙海生、陈荣建的上诉请求不能成立，本院予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省唐河县人民法院（2018）豫1328民初167号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省唐河县人民法院（2018）豫1328民初167号民事判决第二项为：对上述房产的变更登记的费用由孙海生、陈荣建负担。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，由孙海生、陈荣建负担。二审案件受理费200元，由孙海生、陈荣建负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 孙小刚审判员 周 杰二〇一八年十月二十九日书记员 邢志斌