海南省海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2018）琼0108民初9932号   原告：海口宏兴红房地产经纪有限公司。住所地：海口市美兰区海甸岛。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：苏美桥，总经理。   委托诉讼代理人：方中飞，海南阳光岛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符雯妃，该司法务。   被告：王想林，男，1969年9月18日出生，汉族，公民身份号码×××，现住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：王宁，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   第三人：胡科良，男，1994年1月11日出生，汉族，公民身份号码×××，现住海口市龙华区。   原告海口宏兴红房地产经纪有限公司与被告王想林、第三人胡科良居间合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人符雯妃、被告委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。第三人胡科良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海口宏兴红房地产经纪有限公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金1700000×3%=51000元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月11日，原告海口宏兴红房地产经纪有限公司（以下简称宏兴红公司）与被告王想林签订了《房地产独家代理合同》，该合同约定：被告王想林委托宏兴红公司独家代理销售其在海口市××区房，产权人是王想林，产证面积是122.23平方米；合同代理期限为2017年10月11日至2017年12月11日期间；涉案房产销售价格为1700000元，交易中所产生的买卖双方的各项税费由买方承担，王想林同意买方按揭付款；宏兴红公司与买方签订相关协议后，因王想林的原因（包括王想林未按宏兴红公司的通知与买方办理相关房产交易后续事宜）导致房地产买卖交易无法完成，王想林应按合同委托价的3%作为违约金支付给宏兴红公司，若王想林与宏兴红公司解除本合同，王想林还须退还宏兴红公司支付的保证金。宏兴红公司通知王想林自收定金之日起5日内到宏兴红公司办公处办理签收定金手续，如有反悔不卖或违约，王想林应向宏兴红公司支付委托价的3%违约金给宏兴红公司。2017年11月1日，原告宏兴红公司与第三人胡科良签订了《房地产中介服务合同（买方）》，该合同约定，胡科良委托宏兴红公司协助购买海口市xx区白龙北路27-10白龙新城x栋xx层xxxx房，产权人是王想林；该房地产按套售价1700000元，胡科良选择商业贷款，在签订本合同时向宏兴红公司支付10000元预购定金等内容。2017年11月1日，宏兴红公司出具《收据》，确认收到胡科良交来的购买海口市××区房购房定金10000元整。经多次催促，被告拒不前来收取定金。2017年11月7日，原告向王想林发出《催告函》，王想林签收后仍拒绝继续履行义务。综上所述，被告王想林违反合同约定，拒不收取购房定金，构成违约，应承担违约责任。故此，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》及相关法律的规定，特提起诉讼，望判如所请。   被告王想林辩称，一、原告的诉求没有事实依据。1.被告并没有反悔不卖或因甲方的原因导致房地产交易无法交易。根据双方签订的房地产独家代理合同中第四条第四款的约定，被告同意买方按揭付款（最终付款方式以甲方与买方签订的《房地产买卖契约》为准。但是根据原告提交的其与所谓的买方也就是本案第三人签订的《房地产中介服务合同》中约定的付款方式为第一次付款60万，剩余110万办理按揭贷款。被告认为，被告只同意涉案房产按揭，但是并没有授权原告具体的按揭额度，而原告在没有征得被告同意的情况下，擅自与第三人约定付款方式，要求被告收取定金，违背了被告的意愿，严重损害被告的利益，在此情况下，原告还以此为由认定被告违约是没有事实依据。2.原告提交的《房地产中介服务合同》无法证明其已经促成合同成立。   原告提交的《房地产中介服务合同》签订主体是海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司，但是双方签订《房地产独家代理合同》的主体是海口宏兴红房地产经纪有限公司，被告认为两家公司是不同的主体，原告用另一主体签订的房地产中介服务合同来证明其已经找到买方是不成立的。3.原告作为居间人，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，与其员工恶意串通，虚构事实，损害被告作为委托人的利益。原告提供的买方实际上是海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司的员工，也就是这份《房地产中介服务合同》是海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司与其自己的员工签订的。根据合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。如果原告如实的向被告报告买方的情况，那么被告就会考虑到买方作为原告的员工是不是真有能力购买涉案房产还是有其他目的，故在付款方式上被告肯定会谨慎再谨慎。但是这些情况原告都没有告诉被告。4.原告并没有在《房地产独家代理合同》约定的代理期限内通知被告办理签收定金手续。原告没有提供有效的证据证明其在2017年10月11日-2017年12月11日内通知被告办理手续，故其无权向被告主张违约金。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回。   第三人胡科良未答辩。   经审理查明，2017年10月11日，被告王想林(甲方)与海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司(乙方)签订一份《房地产独家代理合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方在海口市××区房（产权证号HXXXX，产权人王想林）；合同代理期限为2017年10月11日至2017年12月11日期间；房产销售价格为170万元，交易中所产生的买卖双方的各项税费由买方承担；甲方同意买方按揭付款（最终付款方式以甲方与买方签订的《房地产买卖契约》为准）；乙方的独家代理费用为甲方规定销售价格超出的部分；乙方与买方签订相关协议后，因甲方的原因（包括甲方未按乙方的通知与买方办理相关房产交易后续手续事宜）导致房地产买卖交易无法完成，甲方应承担支付委托价的3％代理费的违约金给乙方，若甲方与乙方解除合同的，甲方还须退还乙方支付的保证金；乙方全权代理甲方收取定金，甲方同意房屋买卖于乙方收到定金时成立生效（乙方依照独家协议的约定，在委托期间代理甲方收取定金后，如甲方不愿依委托条件与乙方所介绍的买方签买卖合同时，乙方受托义务履行完成，甲方应支付乙方全额服务佣金，并要承担相应的违约责任；乙方通知甲方的收定金之日起5日内到乙方的办公处办理签收定金手续，如有反悔不卖或违约，甲方应向乙方支付委托价的3％代理费给乙方；甲方承诺在委托期限内，甲方不得中途停止销售或反悔不卖，如有反悔不卖或违约，甲方应向乙方支付委托价的3％代理费给乙方；在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。   2017年11月1日，海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司（甲方）与第三人胡科良（乙方）签订一份《房地产中介服务合同（买方）》，约定乙方委托甲方协助购买海口市xx区白龙北路27-10号白龙新城x栋xx层xxxx房，建筑面积122.23平方米（登记时间2015年9月28日，房屋性质/规划用途：住宅，产权证号：HXXXX，产权人：王想林）；房产售价170万元；付款方式第一次为买卖双方在2017年12月28日之前签订《房地产买卖契约》，买方给卖方支付人民币60万元，定金此次冲抵，卖方办理过户给买方；第二次买方通过商业贷款直接支付给卖方人民币110万元，若贷款金额不足，乙方在办理过户之前补齐余款；乙方在签订本合同时向甲方支付1万元预购定金，达成本协议后转为购房款；签订本合同后，甲方将在2017年11月8日18:30之前以电话、短信或微信方式通知卖方，取得卖方同意并签署了出售房地产的书面文件，甲方不要乙方另行指示，再将购房定金转交给卖方，并以卖方出具定金收据为准。同日，海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司向第三人出具《收据》，确认收到第三人交来的购房定金1万元。   2018年7月19日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告出示一份《催告函》及快递详情单[该单显示已签收（门卫）]，欲证明其在2017年12月7日已通知原告在2017年12月11日之前到海口市××路号铺面与海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司签订买卖定金合同。被告表示其未收到该通知。另原告还出示微信聊天记录和短信记录，欲证明其员工通过微信和短信催促原告收取定金，被告表示有异议。   另查明，第三人胡科良系原告的员工。海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司为原告海口宏兴红房地产经纪有限公司的分公司。   本院所确认的上述事实，有《房地产独家代理合同》、《房地产中介服务合同（买方）》、收据、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司与王想林签订的《房地产独家代理合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司为原告的分公司，其合同责任由原告承担。原告提起诉讼，主体适格。原告出示的微信聊天记录和短信记录，没有相应证据印证，对其真实性不予采信。另原告出示的《催告函》及快递详情单，不能证明被告收到该通知并知晓其内容。原告主张其已依约通知被告收取购房定金，缺乏证据证明，不予采信。原告据此提出的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   驳回原告海口宏兴红房地产经纪有限公司的诉讼请求。   案件受理费537.50元，由原告海口宏兴红房地产经纪有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 李 云     二〇一八年十月十五日   书记员 王月明   速录员 张蓝予   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。