云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终5586号上诉人（原审被告）：屈利佩思，女，汉族，1980年11月7日生，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，委托诉讼代理人：刘栗宏，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王文花，女，汉族，1955年4月3日生，身份证登记住址湖南省永兴县，被上诉人（原审原告）：雷艳，女，汉族，1972年11月22日生，身份证登记住址广州市天河区，二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨红芳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李玉泉，男，白族，1979年3月11日生，身份证登记住址云南省大理白族自治州大理市，上诉人屈利佩思因与被上诉人王文花、雷艳、李玉泉房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初5943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人屈利佩思上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回王文花、雷艳对上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提交的短信截图可证明本案租赁房屋的租金及支付方式已发生变化，各方已明确了新的租金支付标准，故应当依照双方新约定的租金标准和支付方式重新计算租金，一审在未查清案件事实的情况下便不认可“梁总”错误。2、物管费在合同中已明确约定由李玉泉向物业公司支付，如租赁房屋拖欠物管费应由物管公司向李玉泉主张，即使王文花、雷艳已向物管公司支付，要向李玉泉提起诉讼，也是主张“不当得利”，与本案并非同一法律关系。被上诉人王文花、雷艳辩称，上诉人对其主张的第一点理由没有举证证明，即使能证明“梁总”身份，也没有授权，且一审提交的截图只是部分，不能证明其所述事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李玉泉未答辩。王文花、雷艳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告将房屋腾还给原告；3、被告向原告支付2015年6月1日起至房屋交还之日止的租金；4、被告向原告支付从2015年3月30日起至款项结清之日止以欠缴租金为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的利息；5、被告向原告支付2015年6月1日起至腾还房屋之日止的物管费；6、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，由于原被告协商腾房，故原告于2017年9月26日撤回诉讼请求第2项，并明确诉讼请求3中主张租金的期间为2015年6月1日起至2017年8月31日止。一审法院认定事实：坐落于滇池半岛小区****第**商铺**房屋（建筑面积753.8平方米）的所有权人为王文花、共有人为雷艳。2012年5月4日，原告王文花、雷艳（甲方）的代理人李川与被告李玉泉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述商铺出租给乙方进行餐饮经营，租赁期限自2012年6月1日起至2018年12月31日止（甲方实际交付商铺当日起算租期，其中有2个月的免租期作为装修期）。前三年的租金均为452280元∕年（支付时间为：第一年租金于交付租赁物前支付；2013年3月30日之前支付第二年租金；2014年3月30日之前支付第三年租金），2015年3月30日前支付2015年6月1日起至2016年5月31日止的租金492985元，2016年3月30日之前支付2016年6月1月起至2017年5月31日止的租金537354元；2017年3月30日前支付2017年6月1日至2018年5月31日止的租金585716元……租赁期间，每月的管理费、水电费、电话费、煤气费、清洁费以及乙方经营使用租赁物所产生的其他杂费，均由乙方承担；以上租金为甲方税后实收租金，如乙方要求甲方开取租赁税务发票，所产生的税费及相关费用全部由乙方自行承担。签署合同之后，乙方需支付甲方100000元作为租赁定金，该定金之后转为年租金，在租赁定金转为年租金之后，乙方需支付甲方一个月的租金37650元作为租赁保证金，合同期满，乙方不再续租的情况下，扣结完未结费用，甲方退还乙方。租赁期间，乙方拖欠租金达10天，或者欠缴物管费、水电费等金额达1000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同……2017年6月21日，原告委托律师代为向被告李玉泉发《律师函》，函件中陈述李玉泉自2015年起未正常支付租金，截至2017年5月拖欠租金177598元，原告为其代缴截至2017年5月的物管费54753.6元，要求李玉泉在收到函件3日内结清费用并出面沟通是否继续承租的事宜，否则在收到函件7日，《房屋租赁合同》解除，该函件于2017年6月22日被涉案商铺里被告的店内职员签收，被告屈利佩思当庭自认确实收到该函件。庭审中，原被告核实打款凭证确认：2015年6月1日起至2016年5月31日止，该期间共收到被告租金35万元；2016年6月1日起至2017年5月31日止，该期间共收到被告租金502474元，自2017年6月1日起的租金并未支付。原告还确认收到被告缴纳的37650元保证金，但认为在被告违约的情况下应当没收，被告认为应当抵扣拖欠款项。2017年9月14日，原告委托代理人杨红芳律师、谢东与被告屈利佩思以及李玉泉委托代理人杨重润进行关于涉案商铺的交接，并签署《交接房情况》，其中双方约定：1、承租方在2017年9月20日之前腾房，在缴纳完水电费与钥匙之后才视为腾房完毕；2、所交接房屋租金计算至2017年8月31日止。2017年9月26日原告代理人杨红芳律师与被告屈利佩思代理人刘栗宏到庭确认交房完毕。原告已经缴纳涉案商铺2015年6月1日起至2017年12月31日止的物业服务费70103.4元。原告陈述，被告屈利佩思并未与原告签订《房屋租赁合同》，但两被告系夫妻关系，且被告屈利佩思亦认可向原告支付过租金，故要求两被告承担共同支付租金、违约利息、物管费的责任。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告李玉泉于2012年5月4日的签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。庭审查明，被告李玉泉自2015年3月30日起就出现未按照约定时间支付租金的情况，陆续支付部分租金后，从2017年6月1日起不再缴纳任何租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”按照双方合同约定，若李玉泉逾期10天支付租金的，或者欠缴物管费、水电费等金额达1000元视为李玉泉违约，原告有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原被告确认，原告发出的《律师函》被告已于2017年6月22日收到并获悉，故确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月22日解除。按照双方合同约定，被告应当于2016年3月30日前支付2016年6月1日起至2017年5月31日止的租金，于2017年3月30日前支付2017年6月1日起至2018年5月31日期间的房屋租金，但被告并未按约定支付租金，被告于2016年6月1日起至2017年5月31日期间共计支付502474元，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的；按照债务到期的先后顺序抵充，到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”因双方未约定上述款项用于抵充哪一年租金，故确认被告支付的502474元租金优先抵充先到期部分即2015年6月1日起至2016年5月31日期间欠付的142985元租金，剩余359489元抵充2016年6月1日起至2017年5月31日期间的部分租金，即2016年6月1日起至2017年5月31日期间被告拖欠的租金为177865元（计算方式为：537354元-359489元=177865元）。因原告主张的租金截止2017年8月31日，确认被告拖欠2017年6月1日起至2017年6月22日止（共计22天）的房屋租金33698.7元（计算方式为：585716元/年÷365天=1604.7元/日，1604.7元/日×22天=租金35303.4元），2017年6月23日起至2017年8月31日止（共70天）的房屋占用费112329元（计算方式为：1604.7元/日×70天=租金112329元），即被告拖欠原告租金211563.7元（计算方式为：177865元+33698.7元=211563.7元）、房屋占用费112329元。原告向被告主张从2015年3月30日起至款项结清之日止以欠缴租金为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的利息，原告陈述，该利息即被告违约的损失，原被告在《房屋租赁合同》中已经约定若被告拖欠租金10日以上、或者欠缴物管水电费达1000元违约的情况下，原告没收租赁保证金作为违约损失，故认定被告向原告缴纳的37650元租赁保证金作为违约损失不予退回，对该项诉讼请求不予支持。关于物管费，《房屋租赁合同》约定应当由被告缴纳，被告并未按照约定缴纳，原告垫付2015年6月1日起至2017年12月31日止的物业服务费70103.4元，涉案房屋于2017年9月26日腾还原告，故认定被告应当承担自2015年6月1日至2017年9月26日止的物管费62974.2元。至于被告屈利佩思是否对上述款项承担共同还款义务？两被告系夫妻关系，被告李玉泉拖欠原告租金等款项发生于两被告婚姻关系存续期间，并且被告屈利佩思向原告支付租金的行为可以视为夫妻双方对租赁物的共同经营，即上述债务属于夫妻共同债务，故两被告应当承担共同还款的责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、九十六条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告王文花、雷艳与被告李玉泉于2012年5月4日签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月22日解除；二、被告李玉泉、屈利佩思于本判决生效之日起十日内共同支付原告王文花、雷艳租金211563.7元、房屋占用费112329元上述共计323892.7元；三、被告李玉泉、屈利佩思于本判决生效之日起十日内共同支付原告王文花、雷艳物业管理费62974.2元；四、驳回原告王文花、雷艳的其他诉讼请求。本案案件受理费4786元（原告已预交），由被告李玉泉、屈利佩思负担。对于一审查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。同时上诉人要求补充确认，上诉人与案外人“梁总”就涉案房屋的租金标准及支付方式达成了新的约定。对此，王文花、雷艳不予认可。二审中，上诉人提交：1、银行客户回单，欲证明2012年5月4日上诉人向王文花、雷艳委托的收款人李川支付了11万元的装修保证金，当时承诺装修完毕后返还，但是至今未返还；2、2012年7月17日李川出具的收条，欲证明王文花、雷艳委托的收款人李川于2012年7月17日收到李玉泉支付的商铺租金320365元（含定金10万元）及租赁保证金37650元；3、收条，欲证明2013年6月22日李玉泉支付了租金452280元；4、照片，欲证明为了装修上诉人按照约定支付了装修保证金，现解除合同后王文花、雷艳已将涉案房屋出租给案外人，案外人现在还在使用之前装修的部分。经质证，王文花、雷艳对证据1、2的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可；对证据3的证据三性、证明目的不认可；对证据4的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可。本院认为，证据1仅能证明2012年5月4日上诉人向李川转账支付了11万元，并不能证明该款项为装修保证金，故只对其真实性予以确认；证据2符合证据的形式要件，予以采信；证据3中收款人处的签字无法核实是谁所签，不予采信；证据4与本案审理并无直接关联性，不予采信。针对上诉人要求补充确认的事实，因其未提交充分有效的证据加以证明，王文花、雷艳又不予认可，故不予确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人在本案中应否承担共同支付租金、房屋占用费、物业管理费的责任。本院认为，各方当事人对一审确认王文花、雷艳与李玉泉于2012年5月4日签订的房屋租赁合同于2017年6月22日解除均无异议，本院予以维持。对于上诉人在本案中应否承担共同支付租金、房屋占用费、物业管理费责任的问题，王文花、雷艳与李玉泉于2012年5月4日签订的房屋租赁合同，是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定了房屋租金支付的时间、金额以及房屋租赁期间，李玉泉拖欠租金达10天，或者欠缴物管费、水电费等金额达1000元视为李玉泉违约，王文花、雷艳有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同。根据审理查明事实，李玉泉从2015年3月30日起就出现未按照合同约定时间及金额支付租金的情况，在陆续支付部分租金后，从2017年6月1日起就不再缴纳租金。一审据此确认双方签订的房屋租赁合同解除并按照双方约定的租金标准及交接房屋租金计算截止时间认定李玉泉应当向王文花、雷艳支付租金、房屋占用费并无不当，只是一审在认定李玉泉拖欠2017年6月1日起至2017年6月22日止（共计22天）的房屋租金时，括号内计算的租金为35303.4元，括号外确认的租金却为33698.7元，应属笔误，本院予以纠正，确认李玉泉拖欠2017年6月1日起至2017年6月22日止（共计22天）的房屋租金为35303.4元。因此，李玉泉应当支付王文花、雷艳的租金为213168.4元、房屋占用费112329元。对于一审判决李玉泉支付王文花、雷艳物业管理费62974.2元，一审所作认定及处理正确，本院予以确认，在此不再赘述。上诉人关于其不应支付租金、房屋占用费、物业管理费的主张，经审查，上诉人虽系涉案房屋承租人李玉泉的配偶，但在房屋租赁合同、交接房情况中上诉人并未进行签字确认，虽在房屋租赁期间向王文花、雷艳支付过部分款项，但不能由此得出上诉人亦是涉案房屋承租人、与李玉泉共同使用涉案房屋，故对王文花、雷艳要求上诉人承担共同支付租金、房屋占用费、物业管理费责任的诉请本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初5943号民事判决第一项，即：一、确认原告王文花、雷艳与被告李玉泉于2012年5月4日签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月22日解除；二、撤销昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初5943号民事判决第二、三、四项，即：二、被告李玉泉、屈利佩思于本判决生效之日起十日内共同支付原告王文花、雷艳租金211563.7元、房屋占用费112329元上述共计323892.7元；三、被告李玉泉、屈利佩思于本判决生效之日起十日内共同支付原告王文花、雷艳物业管理费62974.2元；四、驳回原告王文花、雷艳的其他诉讼请求；三、李玉泉于本判决生效之日起十日内支付王文花、雷艳租金213168.4元、房屋占用费112329元，上述共计325497.4元；四、李玉泉于本判决生效之日起十日内支付王文花、雷艳物业管理费62974.2元；五、驳回王文花、雷艳的其他诉讼请求。一审案件受理费4786元，由李玉泉负担；二审案件受理费4786元，由王文花、雷艳负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕊审判员 薛 艳审判员 徐 斌二〇一八年十月三十日书记员 桂小涵