贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初714号 原告：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地：贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码：91522730099672447P。 法定代表人：刘刚琴，总经理。 委托诉讼代理人：朱敬华（贵州天玺嘉物业服务有限公司副总），男，1977年3月1日生，汉族，贵州省贵阳市人，大专文化，住贵阳市观山湖区，特别授权。 被告：徐黔，女，1965年10月30日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉物业公司）与被告徐黔物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天玺嘉物业公司的委托诉讼代理人朱敬华到庭参加诉讼，被告徐黔经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 天玺嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费8304元；2、判令被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2017年12月31日为4982元（按年利率24%计算）。 事实和理由：被告应于2012年1月20日领取位于龙里县森林溪畔所属物业。2014年6月30日，贵州金嘉隆物业服务有限公司将森林溪畔的物业管理权移交给原告，两家物业公司已将被告欠交的物业管理费债权进行了移交公示。同时原告及贵州金嘉隆物业服务有限公司一直持续为被告所属龙里县森林溪畔4-2A-2号房提供物业管理服务，但被告无故拖欠48个月物业管理费拒不支付，至2018年2月4日已欠付物业管理费8304元。原告为维护自身合法权益提起诉讼，请予支持。 徐黔未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原告为证明诉讼请求成立，向本院提交如下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体适格。 2、关于森林溪畔项目人员及职责分工名单、工作联系函、刊登于贵州都市报上的交房公告，证明徐荣军系贵州贵志房地产开发有限公司员工，案涉房屋已于2012年1月20日交房。 3、关于金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区物业服务事宜的告全体业主书，证明部分业主在2014年6月5日知晓贵州金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区的管理服务，由原告持续进行物业服务。 4、债权移交通知，证明被告知晓债权转移事项。 5、贵州省龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议，证明2014年6月1日贵州金嘉隆物业管理公司与天玺嘉物业公司交接森林溪畔一期ABCD栋660套房屋及业主欠交物管费的事实。 6、2014年龙里县森林溪畔一期物业费缴费情况移交表，证明被告欠缴物业费的情况。 7、温馨提示、通知6份，证明2013年至2017年原告书面通知业主缴纳物业费。 8、商品房买卖合同，证明原告为依法选聘的物管企业，合同对物管费单价、业主交费按年预交、物业公司更换后业主所欠物管费由新物业公司收取、逾期缴费者每天收取总额的3%作为逾期滞纳金、业主承担包括但不限于律师代理费、诉讼费等费用进行了约定。 9、龙里县房地产管理局证明，证明龙里县森林溪畔小区从入住以来一直由贵州金嘉隆物业服务有限公司及原告持续提供物业服务。 10、（2017）黔民终548号、549号民事判决书，两份判决书包含了领房与未领房的业主，均证明商品房买卖合同中关于物业管理的约定对双方均有约束力，判决结果为业主支付物管费及诉讼费。 11、前期物业服务合同，证明被告领房后与物业公司对物管费的数额及交纳方式等进行了约定。 本院经审理认定如下事实，徐黔从贵州贵志房地产开发有限公司(下称贵志房开公司)处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为4-2A-2（面积144.16平方米）。2011年12月28日，贵志房开公司在《贵州都市报》刊登森林溪畔延期交房公告，将原定交房时间2011年12月30日顺延至2012年元月20日。案涉森林溪畔小区由贵志房开公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务有限公司、天玺嘉物业公司为小区提供前期物业管理服务。徐黔于2013年10月31日与贵州金嘉隆物业服务有限公司签订前期物业管理服务合同，约定贵州金嘉隆物业服务有限公司为徐黔提供物业服务管理，小高层住宅物业服务费为1.2元/平方米每月，合同有效期自本物业出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，合同还对其他事项进行了约定。2014年6月1日，贵州金嘉隆物业服务管理有限公司与天玺嘉物业公司签订龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议，将森林溪畔小区物业管理、业主物管费缴费情况表移交给天玺嘉物业公司，并经建设单位贵志房开公司同意。2014年6月5日，贵州金嘉隆物业服务管理有限公司与天玺嘉物业公司、贵志房开公司在森林溪畔小区内张贴告全体业主书，书面将物业公司更换事宜告知全体业主，贵州金嘉隆物业服务管理有限公司将于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由天玺嘉物业公司予以收取。2014年6月16日，贵志房开公司与天玺嘉物业公司签订物业委托服务合同，委托天玺嘉物业公司为其开发建设的森林溪畔小区提供物业服务。天玺嘉物业公司自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供物业管理服务，2018年2月4日天玺嘉物业公司退出该小区，不再提供物业服务。截止2018年2月4日，徐黔拖欠48个月物业管理费未交，天玺嘉物业公司遂提起本案诉讼。 另，根据生效的（2018）黔27民终591号民事判决书，天玺嘉物业公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。 本院认为，徐黔与建设单位贵志房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理的相关约定及徐黔与贵州金嘉隆物业管理有限公司签订的《前期物业管理合同》对徐黔均具有约束力。作为业主的徐黔接受物业服务后，应当依据诚实信用、等价有偿的原则，依照合同约定支付物业管理费。天玺嘉物业公司依据贵州金嘉隆物业服务管理有限公司转让的物业费债权，以及接受贵志房开公司选聘实际为森林溪畔小区提供物业服务之事实，有权向徐黔主张物业管理费。故天玺嘉物业公司要求徐黔支付8304元（144.16平方米×1.2元/月×48个月）物业管理费的诉请于法有据，本院予以支持。 对于天玺嘉物业公司诉请滞纳金的问题。徐黔确未按时交纳物业管理费，构成违约；但天玺嘉物业公司作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，天玺嘉物业公司在履行物业服务中存在瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，故对天玺嘉物业公司要求徐黔支付滞纳金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、徐黔在本判决生效后十日内支付贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理费8304元； 二、驳回贵州天玺嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，由贵州天玺嘉物业服务有限公司负担83元，徐黔负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  陈 霞 人民陪审员  李德富 人民陪审员  曾崇政 二〇一八年十月十九日 书 记 员  邓友春