甘肃省徽县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘1227民初160号 ? 原告：周某，现住甘肃省徽县。 委托诉讼代理人：王某，甘肃普宁律师事务所律师。 被告：蔡某，现住甘肃省徽县。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃通融律师事务所律师。 原告周某与被告蔡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人王某，被告委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后10日内退还购房款85000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月7日，原告就被告在××县自建的一套房屋买卖事宜达成一致，并于当天签订了《房屋买卖协议》，协议约定：“协议签订后，由乙方（原告）先付给甲方（被告）预付款12万元，剩余房款于2017年6月底付清”。协议生效后，原告一次性向被告支付房款105000元。后原告得知被告又将其房卖于第三人，原告经多次与被告协商后，双方同意解除《房屋买卖协议》。被告于2017年10月4日退还原告2万元房款，剩余85000元房款，被告向原告出具了欠条一份。2017年11月18日，原、被告达成了《经济纠纷协议》，该协议约定被告应于2018年元月底向原告退还所有剩余房款。但到期后，经原告多次催要始终无果。原告认为，被告违背诚信原则，不予退款的恶劣行为，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告合法权益，诉至贵院。 原告周某为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料： 1、《房屋买卖协议》一份，证明原被告存在房屋买卖的事实； 2、欠条一份，证明被告应当退还原告房款85000元的事实； 3、《经济纠纷协议》一份，与证人高某的证言相互佐证，证明被告应退还房款是时间是2018年元月底。 4、证人高某的证言，证明《房屋买卖协议》履行中，被告一房二卖构成违约。同时证明被告欠原告房款85000元的事实。 被告对上述证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，本院对上述证据予以采信，对被告欠原告85000元退房款的事实予以认定。对证据4即证人高某的证言，被告认为证人不知道被告的房屋卖给了谁，只是证人的推测，所以不能证明被告一房二卖，构成违约的事实。因证人无法说出被告将诉争房屋于何时卖与了何人，原告也没有提交其他相关证据予以佐证，故原告主张被告违约的事实，本院不予采信。 被告蔡某辩称：2017年1月7日，被告与原告就被告自建的小产权房一套达成一致协议，并签订了《房屋买卖协议》，该协议约定：购房款总计165000元，由原告先付120000元，剩余款项于2017年6月底一次性付清。但原告不讲信誉，将前期房款分两次给付，协议签订当日给付了10万元，3月12日付了5000元，总计给付被告105000元，因此，原告构成违约。原告提出退房要求后，双方分别于2017年8月19日签订《退房协议》，在2017年11月18日双方又签订《经济纠纷协议》，原告均没有按照协议履行义务。原告应按《退房协议》兑现10%的违约金16500元。原告所诉“于2018年元月底向原告退还所有剩余房款”纯属一厢情愿，不考虑被告的利益。2017年3月8日，原告借口工程资金周转不开，急需用钱，向被告借款60000元，并约定利息。原告应归还被告60000元借款及利息。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据，原告违约在先，法院应当依法驳回其诉讼请求。 被告蔡某为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料： 《退房协议》一份，证明原告同意承担10%的违约金计16500元； 借条一份，与《退房协议》共同证明原告向被告借款的事实。 原告认为《退房协议》的签名和指印不是自己的，因而申请对《退房协议》中的签名笔迹和指印进行司法鉴定。经陇南市中级人民法院委托，甘肃中科司法物证技术鉴定中心作出了甘中科【2018】司鉴字第2087A号和2087B号《甘肃中科司法物证技术鉴定中心司鉴定意见书》。甘中科【2018】司鉴字第2087A号文书司法鉴定意见书鉴定意见“检材《退房协议》尾部协议人处周某的签名笔迹是其本人所写。”甘中科【2018】司鉴自第2087B号文书司法鉴定意见书鉴定意见“检材《退房协议》上两处周某签名笔迹上的按印、指纹均不具备同一认定条件。”庭审中原、被告对上述两份鉴定意见均无异议，故能够认定《退房协议》中的签名是原告本人的签名。对被告主张原告同意承担10%的违约金计16500元事实，应予以采信。对于被告提交的借条，原告认为自己没有向被告借过款，对被告的借条不认可。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院审查认定的事实：2017年1月7日，原、被告经协商，签订了意向性的《房屋买卖协议》，双方约定“甲方（被告）与乙方（原告）意向将甲方所有的的位××巷东头一套楼房，以人民币壹拾陆万伍仟元出售给乙方。由乙方先付给甲方预付款为壹拾贰万元整（120000元），剩余房款于2017年6月底付清。待工程完工后，双方办理房屋交接手续，同时签订最终房屋买卖合同...（略）”协议签订当天原告给付被告100000元预付款，3月12日给付5000元。余款60000元原告未在6月底前支付。后原告提出解除合同，双方于2017年8月19日签订了《退房协议》，《退房协议》中约定“解除双方的《房屋买卖协议》，乙方（原告）同意按《房屋买卖协议》总价10%承但违约赔偿责任即16500元。待甲方（被告）将该房售出收款后，双方按各自条据进行核算（冲减乙方借款和利息）长退短补；互相清退清楚。...”2017年10月4日被告退还原告2万元房款，剩余85000元房款，被告向原告出具了欠条一份。2017年11月18日，原、被告达成了《经济纠纷协议》，该协议约定“经甲（被告）乙（原告）双方因预收清退款纠纷协商，于2018年元月底双方核算各自经济手续清退清楚，不准拖欠，不准反悔，否则由反悔方承担一切经济责任后果。”后因被告一直未能退还原告剩余房款85000元，原告因而向本院提起了诉讼。 本案的争议的焦点：1、原告是否应承担违约责任，赔偿被告16500元违约金？首先，从双方当事人的陈述看，原告未按协议按时付清预付房款和总房款，已经违约。其次，《退房协议》中的签名是原告本人的签名，且对该协议没有异议，原告作为完全民事行为能力人，应该能够预见到在《退房协议》上签名代表着自己将要承担什么样的法律责任。该协议中的违约金约定条款证明了原告同意承担违约金的事实，且该约定并不违反法律规定。原告以被告一房二卖违约在先为抗辩理由，但原告未能提出足够的证据予以反驳，所以原告的抗辩理由不能成立。故原告应按约定承担违约责任。 2、被告主张的原告向其借款60000元的事实，及是否可与本案合并处理？在本案审理中，被告提出原告于2017年3月8日因工程急需用钱向其借款60000元一事，主张该笔借款应与被告所欠原告退房款85000元折抵。根据民事诉讼法一事一诉的诉讼原则，本案是房屋买卖合同纠纷，被告所主张的是民间借款合同纠纷，虽然在双方签订的《退房协议》和《经济纠纷协议》中提及冲减借款的事项和时间期限，由于这是两个不同的民事法律关系，借款与本案没有必然的关联性。而且对于该借款事实，双方存有根本性的争议。因此，无法与本案争议房款折抵冲减，也不宜放在一起审理。被告应当另案起诉主张自己的权利。故本案对该借款纠纷不做认定，也不在本案中对双方的借款纠纷进行审理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告签订了意向性的《房屋买卖协议》后，双方又签订了《退房协议》，解除了《房屋买卖协议》，并对违约赔偿责任做了明确的约定。上述两份协议属原、被告双方真实意思表示。被告退还了原告20000元，余款85000元未予退还。原告要求被告返还购房预付款85000元的请求，有事实和法律依据，应予以支持。被告要求原告按总房价10%支付违约赔偿金16500元，违约金的赔偿是双方的约定，且不违反法律规定，也应予以支持。关于被告与原告的借款纠纷，被告应通过另案起诉解决纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第八项、第九项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告蔡某返还原告周某预付房款85000元； 二、由原告周某支付被告违约赔偿金16500元； 三、上述两项相互折抵后，由被告给付原告68500元，限被告于本判决生效之日起十日内给付。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1925元，由原告负担300元，被告1625负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 ? ? ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????审?判?长????李???萍 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????审?判?员???徐文化 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????人民陪审员??荣德秀? ????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????二〇一八年十月三十日??? ? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????法官助理??窦??刚??????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????书???记??员??赵丽茹? ? {文书日期} 甘肃省徽县人民法院 民事判决书 （2018）甘1227民初160号 原告：周某，现住甘肃省徽县。 委托诉讼代理人：王某，甘肃普宁律师事务所律师。 被告：蔡某，现住甘肃省徽县。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃通融律师事务所律师。 原告周某与被告蔡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人王某，被告委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后10日内退还购房款85000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月7日，原告就被告在××县自建的一套房屋买卖事宜达成一致，并于当天签订了《房屋买卖协议》，协议约定：“协议签订后，由乙方（原告）先付给甲方（被告）预付款12万元，剩余房款于2017年6月底付清”。协议生效后，原告一次性向被告支付房款105000元。后原告得知被告又将其房卖于第三人，原告经多次与被告协商后，双方同意解除《房屋买卖协议》。被告于2017年10月4日退还原告2万元房款，剩余85000元房款，被告向原告出具了欠条一份。2017年11月18日，原、被告达成了《经济纠纷协议》，该协议约定被告应于2018年元月底向原告退还所有剩余房款。但到期后，经原告多次催要始终无果。原告认为，被告违背诚信原则，不予退款的恶劣行为，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告合法权益，诉至贵院。 原告周某为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料： 1、《房屋买卖协议》一份，证明原被告存在房屋买卖的事实； 2、欠条一份，证明被告应当退还原告房款85000元的事实； 3、《经济纠纷协议》一份，与证人高某的证言相互佐证，证明被告应退还房款是时间是2018年元月底。 4、证人高某的证言，证明《房屋买卖协议》履行中，被告一房二卖构成违约。同时证明被告欠原告房款85000元的事实。 被告对上述证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，本院对上述证据予以采信，对被告欠原告85000元退房款的事实予以认定。对证据4即证人高某的证言，被告认为证人不知道被告的房屋卖给了谁，只是证人的推测，所以不能证明被告一房二卖，构成违约的事实。因证人无法说出被告将诉争房屋于何时卖与了何人，原告也没有提交其他相关证据予以佐证，故原告主张被告违约的事实，本院不予采信。 被告蔡某辩称：2017年1月7日，被告与原告就被告自建的小产权房一套达成一致协议，并签订了《房屋买卖协议》，该协议约定：购房款总计165000元，由原告先付120000元，剩余款项于2017年6月底一次性付清。但原告不讲信誉，将前期房款分两次给付，协议签订当日给付了10万元，3月12日付了5000元，总计给付被告105000元，因此，原告构成违约。原告提出退房要求后，双方分别于2017年8月19日签订《退房协议》，在2017年11月18日双方又签订《经济纠纷协议》，原告均没有按照协议履行义务。原告应按《退房协议》兑现10%的违约金16500元。原告所诉“于2018年元月底向原告退还所有剩余房款”纯属一厢情愿，不考虑被告的利益。2017年3月8日，原告借口工程资金周转不开，急需用钱，向被告借款60000元，并约定利息。原告应归还被告60000元借款及利息。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据，原告违约在先，法院应当依法驳回其诉讼请求。 被告蔡某为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料： 《退房协议》一份，证明原告同意承担10%的违约金计16500元； 借条一份，与《退房协议》共同证明原告向被告借款的事实。 原告认为《退房协议》的签名和指印不是自己的，因而申请对《退房协议》中的签名笔迹和指印进行司法鉴定。经陇南市中级人民法院委托，甘肃中科司法物证技术鉴定中心作出了甘中科【2018】司鉴字第2087A号和2087B号《甘肃中科司法物证技术鉴定中心司鉴定意见书》。甘中科【2018】司鉴字第2087A号文书司法鉴定意见书鉴定意见“检材《退房协议》尾部协议人处周某的签名笔迹是其本人所写。”甘中科【2018】司鉴自第2087B号文书司法鉴定意见书鉴定意见“检材《退房协议》上两处周某签名笔迹上的按印、指纹均不具备同一认定条件。”庭审中原、被告对上述两份鉴定意见均无异议，故能够认定《退房协议》中的签名是原告本人的签名。对被告主张原告同意承担10%的违约金计16500元事实，应予以采信。对于被告提交的借条，原告认为自己没有向被告借过款，对被告的借条不认可。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院审查认定的事实：2017年1月7日，原、被告经协商，签订了意向性的《房屋买卖协议》，双方约定“甲方（被告）与乙方（原告）意向将甲方所有的的位××巷东头一套楼房，以人民币壹拾陆万伍仟元出售给乙方。由乙方先付给甲方预付款为壹拾贰万元整（120000元），剩余房款于2017年6月底付清。待工程完工后，双方办理房屋交接手续，同时签订最终房屋买卖合同...（略）”协议签订当天原告给付被告100000元预付款，3月12日给付5000元。余款60000元原告未在6月底前支付。后原告提出解除合同，双方于2017年8月19日签订了《退房协议》，《退房协议》中约定“解除双方的《房屋买卖协议》，乙方（原告）同意按《房屋买卖协议》总价10%承但违约赔偿责任即16500元。待甲方（被告）将该房售出收款后，双方按各自条据进行核算（冲减乙方借款和利息）长退短补；互相清退清楚。...”2017年10月4日被告退还原告2万元房款，剩余85000元房款，被告向原告出具了欠条一份。2017年11月18日，原、被告达成了《经济纠纷协议》，该协议约定“经甲（被告）乙（原告）双方因预收清退款纠纷协商，于2018年元月底双方核算各自经济手续清退清楚，不准拖欠，不准反悔，否则由反悔方承担一切经济责任后果。”后因被告一直未能退还原告剩余房款85000元，原告因而向本院提起了诉讼。 本案的争议的焦点：1、原告是否应承担违约责任，赔偿被告16500元违约金？首先，从双方当事人的陈述看，原告未按协议按时付清预付房款和总房款，已经违约。其次，《退房协议》中的签名是原告本人的签名，且对该协议没有异议，原告作为完全民事行为能力人，应该能够预见到在《退房协议》上签名代表着自己将要承担什么样的法律责任。该协议中的违约金约定条款证明了原告同意承担违约金的事实，且该约定并不违反法律规定。原告以被告一房二卖违约在先为抗辩理由，但原告未能提出足够的证据予以反驳，所以原告的抗辩理由不能成立。故原告应按约定承担违约责任。 2、被告主张的原告向其借款60000元的事实，及是否可与本案合并处理？在本案审理中，被告提出原告于2017年3月8日因工程急需用钱向其借款60000元一事，主张该笔借款应与被告所欠原告退房款85000元折抵。根据民事诉讼法一事一诉的诉讼原则，本案是房屋买卖合同纠纷，被告所主张的是民间借款合同纠纷，虽然在双方签订的《退房协议》和《经济纠纷协议》中提及冲减借款的事项和时间期限，由于这是两个不同的民事法律关系，借款与本案没有必然的关联性。而且对于该借款事实，双方存有根本性的争议。因此，无法与本案争议房款折抵冲减，也不宜放在一起审理。被告应当另案起诉主张自己的权利。故本案对该借款纠纷不做认定，也不在本案中对双方的借款纠纷进行审理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告签订了意向性的《房屋买卖协议》后，双方又签订了《退房协议》，解除了《房屋买卖协议》，并对违约赔偿责任做了明确的约定。上述两份协议属原、被告双方真实意思表示。被告退还了原告20000元，余款85000元未予退还。原告要求被告返还购房预付款85000元的请求，有事实和法律依据，应予以支持。被告要求原告按总房价10%支付违约赔偿金16500元，违约金的赔偿是双方的约定，且不违反法律规定，也应予以支持。关于被告与原告的借款纠纷，被告应通过另案起诉解决纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第八项、第九项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告蔡某返还原告周某预付房款85000元； 二、由原告周某支付被告违约赔偿金16500元； 三、上述两项相互折抵后，由被告给付原告68500元，限被告于本判决生效之日起十日内给付。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1925元，由原告负担300元，被告1625负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 长  李 萍 审 判 员  徐文化 人民陪审员  荣德秀 二〇一八年十月三十日 法官助理窦刚 书 记 员  赵丽茹