湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初3064号原告：湖南燎原房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区宝粮西路**综合楼**。法定代表人：李华英，执行董事。委托诉讼代理人：刘英，女，系公司员工。被告：易茶花，女，1988年8月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘快芳，系易茶花丈夫。被告：刘快芳，男，1981年6月21日出生，汉族。原告湖南燎原房地产开发有限公司（以下简称燎原房地产公司）与被告易茶花、刘快芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告燎原房地产公司的委托诉讼代理人刘英、被告易茶花的委托诉讼代理人刘快芳、被告刘快芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燎原房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXXX7）及《补充协议》；2、被告立即协助原告到房屋登记机构办理注销《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXXX7）的备案手续；3、被告立即协助原告到房屋登记机构办理撤销望城区高塘岭镇仁和村、星城镇马桥河村第XX栋3层XX号房屋的预告登记手续（预告登记证号：望房预高塘岭镇字第**）；4、被告赔偿原告经济损失43554.12元，并向原告支付违约金68085.4元；5、被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告当庭变更第4项诉讼请求43554.12元为46728.69元（暂计算至2018年8月31日）。事实与理由：2014年7月4日，原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号为：2XXXXX7）及《补充协议》，《长沙市望城区商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的位于望城区高塘岭镇仁和村、星城镇马桥河村第XX栋X层XX号房屋；建筑面积约93.92㎡；总购房款为340427元，其中房屋首付款为110427元，余款230000元由被告向银行申请按揭贷款。《补充协议》第二条第一款第4项约定：因被告未按时还贷，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并向被告收取总房款20%的违约金；同时被告须协同原告到房屋登记机构办理有关注销合同备案或者预告登记等手续；被告应当承担原告的损失（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费及其他费用）。合同签订后，原告为涉案房屋办理了预售签约和预告登记。后因被告未按时偿还银行按揭贷款，导致银行在原告的保证金账户中扣除了应由被告偿还的贷款金额。为此，双方发生纠纷。被告易茶花、刘快芳辩称，被告同意解除合同，但被告一直没有入住涉案房屋，不同意赔偿和支付违约金。原告燎原房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交合同编号为2XXXXXX7号的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、望房预高塘岭镇字第4XXXXXX8号《房屋预告登记证》、个人贷款还款凭证、债权转让通知及快递单、中国建设银行个人贷款结清证明。被告易茶花、刘快芳质证对上述证据均无异议。本院经审查，认为上述证据均能证明本案基本事实，予以认定。根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下：2014年7月4日，原告（出卖人）与被告（买受人）易茶花、被告（共有人）刘快芳签订合同编号为2XXXXXX7号《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告购买原告开发的坐落在望城区高塘岭镇仁和村、星城镇马桥河村山水蓝天第XX栋X层XX号房屋，建筑面积为93.92平方米，房屋总价款为340427元；被告于2014年7月4日向原告交付首期房款110427元，剩余房款230000元向贷款银行申请贷款，按照银行按揭方式交付；《补充协议》第二条第4款约定：在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金；同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房屋登记机构办理有关注销合同备案或者预告登记等手续，否则，由此造成出卖人的损失（包括但不限于相关诉讼费、执行费、律师费、交通费等其他费用）由买受人负担。合同签订后，被告通过自行付款40427元、向案外人长沙湘联房屋营销策划有限公司借款70000元的方式向原告支付购房首付款110427元（案外人已将该债权转移给了原告，原告要求在退还被告购房款时予以抵扣，被告予以认可）；由被告向银行申请按揭贷款230000元支付剩余购房款，原告已实际收到全部购房款340427元。涉案房屋并未实际向被告进行交付，亦未办理房屋权属证书，仅于2014年8月29日办理了望房预高塘岭镇字第4XXXXXX8号商品房预告登记。另查明，截止2018年10月18日，因被告未按合同约定按时足额偿还银行贷款本息，导致原告承担保证责任，原告代被告偿还了银行贷款本息252498.24元，结清了被告所欠银行的全部按揭贷款本息。本院认为，原告与被告易茶花、刘快芳签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未能依约按期履行归还银行按揭贷款的义务，导致原告承担相应保证责任，由贷款银行从原告账户扣划252498.24元，替被告结清全部按揭贷款本息，被告的上述违约行为符合合同约定的解除合同条件，且被告当庭表示同意解除合同，故对于原告要求解除合同并要求被告协助办理有关注销合同备案及撤销预告登记等手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告已支付的购房款340427元，在扣除原告已实际向银行代被告偿还的银行贷款本息252498.24元及被告所欠原告的首付款70000元后，应当予以返还；因被告未按期偿还银行贷款本息，导致原告承担了保证责任，被告的该行为构成合同违约事项，依法应当承担违约责任，但双方在合同中约定的按照总购房款20%的违约金计算标准过高，本院综合双方合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情将违约金调减为总购房款2%，即6808.54元，故对原告主张的违约金予以部分支持。综上，在涉案合同解除后，扣除被告赔偿原告的经济损失（垫付款）、被告所欠原告的首付款及被告应承担的违约金后，原告应当返还被告购房款11120.22元（340427元-252498.24元-70000元-6808.54元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告湖南燎原房地产开发有限公司与被告易茶花、刘快芳签订的合同编号为2XXXXX7的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告易茶花、刘快芳于本判决生效后十日内协助原告湖南燎原房地产开发有限公司办理合同编号为2XXXXX7的《长沙市望城区商品房买卖合同》备案的注销手续及望房预高塘岭镇字第4XXXXX8号预购商品房预告登记的撤销手续；三、原告湖南燎原房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告易茶花、刘快芳返还购房款11120.22元；四、驳回原告湖南燎原房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2532元，因适用简易程序减半收取计1266元，由被告易茶花、刘快芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王高瞻二〇一八年十月二十九日代理书记员  赵钰姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。