北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11537号原告（反诉被告）：北京金辉渝悦餐饮管理有限公司，住所地。法定代表人：董罕震。委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司，住所地内蒙古自治区。法定代表人：徐兴兴。委托诉讼代理人：肖彦希，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青，男，1991年1月7日出生，汉族，内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司员工。原告（反诉被告）北京金辉渝悦餐饮管理有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人任杨，被告之委托诉讼代理人肖彦希、刘青均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告于2018年8月10日签订的《商业房屋租赁合同》于2019年9月5日解除；2.请求判令原、被告于2019年4月22日签订的《补充协议》于2019年9月5日解除；3.请求判令被告支付2019年8月1日至2019年9月5日的房屋租金109733.04元及滞纳金，滞纳金以109733.04元为基数，按日百分之一的标准自2019年7月25日计算至实际支付之日止；4.请求判令被告立即将北京市朝阳区广顺北大街创远路X号融新科技中心X楼X层05号商铺腾空并交还给原告并支付占有使用费，占有使用费自2019年9月6日起计算至实际腾空并交还房屋之日止，2020年11月30日（含本日）前按照每月185428.56元计算，2020年12月1日起按照每月196554.28元计算；5.请求判令被告向原告支付免租期的房屋租金834428.54元；6.请求判令被告支付违约金1152452.18元；7.请求判令被告支付律师费40000元。事实和理由：2018年8月10日，原告与被告签订《商业房屋租赁合同》，约定被告承租原告享有权利的位于北京市朝阳区广顺北大街创远路X号融新科技中心X楼X层05号商铺用于经营，使用的商号为“江渔儿”。租赁房屋面积为280.16平方米，租赁期48个月，于2018年12月1日起租。免租期内不支付房屋租金，但需按照每平米每天2元支付物业管理费。房屋押金为278142.85元，前两年月租金为92714.28元，后两年租金递增6%。租金按季度支付，应于下一季度开始前7天内下一季度租金，如承租人拖欠各项费用超过三十日，则出卖人有权终止合同收回房屋，终止合同的免租期自始至终不享有。2019年4月22日，双方又签订《补充协议》，增加免租期。根据上述协议，被告应于2019年7月24日前支付2019年8月1日至10月31日房租（含两个月免租，实际支付一个月租金）94492.36元。2019年8月15日，原告向被告发出催款函，要求被告在8月20日之前缴纳租金、滞纳金，但被告至今未缴纳。原告于2019年9月4日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年9月5日收到，故合同应于当日解除。被告辩称，合同情况属实，05号房屋用于经营饭店。合同约定的交房时间是2018年9月1日，约定了装修期，也就是免租期3个月，合同签署后被告按照合同要求交了房租，10月9日原告要求被告支付10万元营业证照代办费，因为被告要在租赁的房屋中注册公司，包括营业执照和食品经营许可证，手续由原告代办，这个10万元远超市场价格，但是被告也支付了。原告没有及时交房，合同约定2018年9月1日交房，实际是11月6日交房，11月11日被告实际进场施工，在装修期间因为原告原因，灶台无法拆除、水管爆裂等原因，致使工期延误达45个工作日，因为交房晚了2个月导致工期赶上春节也产生了拖延，一直施工到2019年4月30日左右。2019年5月9日店铺正式开始营业。被告向原告支付了保证金、租金、代办费共计1272076.8元。5月初虽然开业但不是正常营业，因为原告没有给被告营业执照及食品经营许可证，被告不能开发票，不能做推广，被顾客投诉。经营过程中也发现很多问题，空调不热，排风排烟不畅，房屋天花板往下滴油，导致被告经营困难，直到2019年8月1日原告向被告交了营业执照的正本，还扣留了副本，8月17日在被告多番催促下原告向被告交付了食品经营许可证。2019年9月5日原告发出解除合同通知，但被告一直在该地经营，因为我们已经交了很多钱，却没有办法正常经营几天。装修过程中施工单位进行测量，实际交房面积05号合同约定面积280.16平方米,实际测量165平方米。双方磋商了4个月时间，原告一边和我们磋商，一边提起民事诉讼，我们认为是原告恶意的。2020年1月9日原告在商场张贴了函，要求顾客在我们店里办的卡尽快处理，所以我们2020年1月10日就停业不再经营了。2020年4月北京疫情得到控制，被告向原告提起复工申请，原告不给复工证，不让复工，还阻挠我们进入房屋。4月22日原告把房屋加了一把锁，6月12日张贴强制腾退房屋函。我们认可合同于2019年9月5日解除，是原告在不具备解除条件下恶意解除，我们不存在违约，反而是原告恶意解除合同本身就是违约，只不过我们现在认可合同的解除时间。关于滞纳金、违约金、免租金的租金及律师费我们都不同意支付，我们同意腾空房屋。关于占有使用费同意按照合同约定的租金标准，支付我们实际使用房屋的面积的租金，直到2020年1月10日。此后没有再经营，我们不同意支付。被告提出反诉，反诉请求：1.请求确认双方签订的《商业房屋租赁合同》及《补充协议》均于2019年9月5日解除；2.请求判令原告退还被告多支付的租金21908.67元；3.请求判令原告向被告退还租赁保证金278142.85元。4.请求判令原告向被告支付未使用的免租期租金损失185428.57元。5.请求判令原告向被告赔偿装修损失818000元。6.请求判令原告向被告赔偿经营预期可得利益2232600元。反诉事实与理由：我们认可房租及占有使用费应支付至2020年1月10日，扣除代办证照10万元以及2018年11月9日支付的除装修保证金60176元外的其他各项费用，二者相差的数是我们多交的租金，我们将交的意向金、25万元增容费、装修保证金都冲抵了租金。除本案合同外，被告还与原告签订合同向原告承租了同楼栋同层06号房屋，有几笔费用是两合同一起交的，无法区分，所以我们都在05号房屋中统一计算，在06号合同中不再主张了。根据补充协议，原告应提供6个月的免租期，分三期使用，实际只使用了两期，最后一期还没有发生，之所以签补充协议，就是因为原告迟延交房，并且在装修过程中因为原告原因导致我们延误工期，所以实际免租期都应该给我们实现，所以我们现在主张退还未发生的免租期的租金损失，即相当于两个月租金的免租期损失。经营预期可得利益损失时包括2019年4月至8月原告没有及时办理证照影响经营的期间以及自2020年2月至6月因原告擅自锁门导致无法经营的期间，是根据2019年9月至12月每月平均消费额计算的。原告对反诉辩称，同意《商业房屋租赁合同》及《补充协议》都于2019年9月5日解除。关于租金不同意退还，被告还欠房租，不存在多交。根据合同约定，被告欠付房租，我方有权终止合同，这种情况下保证金是不退的。未使用的免租期租金我方也不同意退还，根据合同23.2（6）第3项，在承租人违约的情况下，承租人应该视为不享有装修期和免租期，未发生的免租期我们也无需退还。不存在装修损失，我们认为屋内的物品、装修都是可以拆除带走的，所以不同意赔偿，双方在2020年10月15日进行了交接，05号房屋现在在我方控制之下，物品也列了清单，清单上的物品我们代为保管，房屋仍然属于被告的占有使用中。预期利益损失没有发生，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经审理查明：2018年8月10日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《商业房屋租赁合同》，约定：“被告承租北京市朝阳区广顺北大街创远路X号院融新科技中心A楼X层X号商铺（以下简称05号房屋），双方同意，本合同中房屋的计租面积为280.16平方米（建筑面积），平面示意图作为附录二随附于本合同，该平面图只做鉴别该房屋位置之用，承租人在签署本合同前已实地考察充分了解该房屋的情况。房屋用于经营餐饮，商号为‘江渔儿’，租赁期共计48个月，自起租日2018年12月1日起至2022年11月30日止。移交日为2018年9月1日，在于移交日三十日前通知承租方的情况下，出租方有权对移交日作出调整，且不因调整移交时间而承担违约责任，但调整幅度不超过一百八十日，基于此，所有与日期有关的租赁期、装修期、免租期等的起始日、到期日及开业日期相应顺延。装修期自2018年9月1日至2018年11月30日，共计3个月。在装修期内，承租人无需支付租金，但仍应支付物业管理费和公共事业费等其他费用。租金为10.88元/平方米/天（以房屋建筑面积计算），租金含物业管理费，租金每两年递增6%，第1至第2个租赁年度月租金为92714.28元，第3至第4个租赁年度月租金为98277.14元，租金按季度收取，每三个月支付一次。自移交之日起自起租日止（2018年9月1日至2018年11月30日），承租人就房屋向出租人或出租人指定的物业服务公司支付物业管理费，物业管理费为2元/平方米/天（以房屋计租面积计算）。承租人支付给出租人的保证金数额应为相当于3个月的本合同项下初始租金，即278142.85元，承租人（或其关联方）已经向出租人（或其关联方）支付的意向金或诚意金，经出租人事先确认后，可转为本合同项下的保证金中等额部分。若本合同因任何原因终止，若届时装修期、免租期尚未届满或装修期、免租期已经届满，并且出租人系根据本合同约定提前终止本合同或对房屋任何一部分的租赁，或承租人擅自提前终止本合同或对房屋任何一部分的租赁的，则承租人应当视为自始至终不享有任何装修期、免租期，并应在前述终止发生后五个工作日内将其已享受的装修期、免租期内的租金全额支付予出租人。一旦承租人未履行其在本合同中或法律规定的任何其他义务或责任，出租人可从保证金中抵扣承租人拖欠的本合同项下的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应支付费用。若本租赁期、续租期届满或本合同提前终止，承租人应搬离房屋，将房屋恢复至与承租人接收房屋的状态，承租人应移除所有的承租人装修或任何出租人按照承租人要求所做的改造及承租人放置在房屋内的所有财产和物品，并对移除所造成的任何损坏加以修复，除非出租人另行书面同意承租人可不做上述移除。如承租人未做上述移除，出租人可选择自行移除或处置，因前述拆除或处置所发生费用，包括但不限于管理费、公共事业费等均由承租人承担，出租人对因此而引起的损坏及承租人之损失概不负责，由承租人自行承担。如出租人另行书面同意承租人可不做上述移除，则承租人未移除的任何承租人装修、出租人按照承租人要求所做的改造及遗留在房屋内的财产和其他物品应被视为放弃，可由出租人保存、移除或处置，且承租人无权要求出租人进行任何补偿。除非另行书面约定，如果承租人在租赁期届满或本合同提前终止之后对房屋延期占有，出租人有权随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间本合同规定的承租人的义务和责任，同时承租人应按到期日或提前终止日使用的租金标准的二倍按日向出租人支付延期占有期间的租金。承租人逾期缴纳其按照本合同约定的承租人应付费用的，每逾期一日，承租人应支付滞纳金，该等滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日百分之一计算，从应付款项应交之日（包括应交之日）起计算，直至承租人还清所有拖欠款项及滞纳金的当日为止。承租人没有支付本合同要求的任何一期到期租金、物业管理费或其它到期款项，并且该等款项自应付日起（包括应付日在内）三十日内仍没有支付的，构成承租人终止事件，出租人有权终止本合同或本合同项下房屋租赁许可使用的任何一部分并且立即收回房屋或其相关部分的占有权，出租人有权没收保证金，出租人有权要求承租人支付装修期、免租期的租金以及出租人给予承租人的租金优惠，承租人应当视为自始至终不享有任何装修期、免租期，出租人有权要求承租人补偿出租人为寻求其救济所支出的所有的合理费用（包括合理的律师费和仲裁、法院的费用），承租人应当向出租人一次性支付金额相当于剩余租赁期的全部租金30%的违约金（最低不少于12个月的全额租金）。”合同签订后，原告房屋存在迟延交付。原告称房屋在2019年9月24日具备交房条件，但被告于11月初才办理完毕装修手续、进场施工。装修过程中因原告检查、验收等原因导致被告工期拖延。2019年4月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“基于双方租赁合同及乙方工程进度，甲方同意增加6个月（2+2+2的方式）的免租期给乙方，其中2个月免租期放在主合同起租日之前，2个月免租期放在2019年下半年计租季度，2个月免租期放在2020年下半年的计租季度。乙方此前已支付的首期租金，期间为2018年12月1日至2019年2月28日，基于上述条款，2018年12月1日至2019年1月31日为2个月免租期，现首期租金变更为2019年2月1日至2019年4月30日。乙方承诺第二期租金（2019年5月1日至2019年7月31日）于2019年4月25日前支付，后续租金交付周期按此规律递推。2019年8月1日至2019年10月31日租期内，2019年9月1日至2019年10月31日为免租期，该季度租金（94492.36元）应于2019年7月25日支付。2020年8月1日至2020年10月31日租期内，2020年9月1日至2020年10月31日为免租期，乙方本季度租金于2020年7月25日前支付。免租期内，甲方同意给予乙方物业费优惠，按1元/平方米/天收取。本协议生效后，即成为主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等的法律效力，若乙方出现主合同中描述的违约事件，甲方有权收回本协议中的所有免租期，本协议与主合同有相互冲突时，以本协议为准。”上述合同签订后，被告按照约定支付了保证金278142.85元，并将租金、物业管理费支付至2019年7月31日。此后未再支付租金。除合同约定的租金（含物业管理费）和保证金外，被告还向原告支付了其他款项。因除本案合同外，被告还向原告租赁同楼栋同层06号房屋，下列款项系两房屋共同支付，难以完全区分，故被告均在本案中进行主张，在06号房屋案件中不再主张。1.2018年8月21日支付92714.28元意向金。被告称意向金交付后未冲抵租金和保证金，在协商解约对账时才想起来该笔款项，应冲抵租金。2.2018年9月5日支付25万元。原告称该笔25万元包括15万元电力增容费，另外10万元系因该房屋在出租给被告前已经出租给他人，被告承诺承担原告与前租户解约的违约金，10万元即解决前租户的违约金。被告不认可承诺支付前租户违约金一事，称25万元均为电力增容费，要求冲抵租金。就电力增容一事，双方曾共同前往涉案房屋确认，贴有05号房屋的电表确认数值为80，超出约定数值，被告称该数值无法确认是否属于05号房屋，且04号房屋与05号房屋相邻，仅从该电表无法进行区分。就电力增容费的收取，原告称系其代收后支付给开发商，且是多商户统一交纳，无法进行区分。3.2018年10月29日支付10万元证照代办费。被告确认相关证照已办理完毕，但认为存在迟延，且费用过高。4.2018年11月9日支付128293.6元，包括装修保证金、电费押金、装修管理费、垃圾清运费、装修期水费、玻璃幕墙安装费用、装修保险费、05号房屋与04号房屋隔断墙安装费用。其中装修保证金60176元、电费押金4000元原告同意退还。装修完毕后，被告于2019年5月9日开始营业，至2020年1月10日停业，此后被告未再经营。2019年9月，原告向被告发出《解除合同通知书》，以被告逾期未支付房租为由主张解除《商业房屋租赁合同》及《补充协议》。2019年9月5日被告收到该函件。2020年1月9日，原告在被告店铺门口张贴函件，内容为：“广大会员：该租户因欠付租金已被出租方提起诉讼，为避免广大会员损失，请您与商家妥善处理持有该店铺但各种会员卡”。另，被告主张原告在协商未果时擅自将房屋上锁，导致其无法进入和使用房屋，上锁准确时间无法确定，但2020年2月前往房屋时即已发现。被告认可其在2020年9月4日前往05号房屋搬离了部分物品，当时发现原告加装的锁具已去除，此后其自行加装了锁具，直至2020年10月15日与原告进行了房屋交接，将房屋交还给原告。就装修损失。被告表示就05号房屋与06号房屋共支付装修费用195.9万元，两案中关于装修损失的诉讼请求系自行估算。被告对装修残值未申请进行评估，就此提交了装修合同（含报价书）及装修费支付凭证。原告对装修合同及装修费支付凭证真实性认可，对装修损失不认可，认为不应由其负担。经询，原告表示，05号房屋于合同解除后一个月后另行出租，新租户继续经营餐饮，保留了被告留有的部分装修，包括吊顶、地面、墙面等，灶台、家具、餐具等系重新购置。就经营损失，被告提交了相关软件截图，以证明2019年9月至12月期间店铺经营流水。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告签订的《商业房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现双方均认可合同于2019年9月5日解除，本院不持异议。被告未按照《补充协议》约定在2019年7月25日支付下一期租金，虽被告在庭审中主张截止到该日实际向原告支付的款项足以覆盖当期应付租金，但被告并未在初期沟通过程中明确提出以意向金、装修保证金等明确应退还或可用于冲抵应付款的款项冲抵当期租金的抗辩。双方于2019年4月22日签订了《补充协议》，增加了免租期，应视为双方就原告迟延交房事宜达成一致解决方案。在2019年7月25日后，双方未就租金抵扣、减免等问题达成新的协议，故被告在2019年7月25日时并无正当理由拒付租金。被告逾期支付租金构成违约，应承担违约责任。合同约定被告应承担金额相当于剩余租赁期的全部租金30%的违约金且最低不少于12个月的全额租金，还约定了滞纳金以及扣留保证金作为作为违约责任的承担方式，违约责任约定过高，本院综合本案情况，酌情判决被告尚需承担一个月租金金额的违约责任，违约金以保证金冲抵，剩余保证金185428.57元原告应退还被告。就律师费原告未提交充分证据，本院对此不予支持。就免租期租金，因原告原因导致房屋迟延交付以及装修、开业时间拖延，原《商业房屋租赁合同》以及《补充协议》所约定的免租期，实为因原告迟延交房以及装修期间因原告原因导致延误工期而给予被告的租金减免，合同解除前已经发生的免租期租金，原告无权向被告主张。综上，被告应根据《补充协议》约定支付合同解除前（2019年8月1日至2019年8月31日）欠付租金94492.36元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，被告未及时腾退房屋，而是继续进行经营、使用，应支付占用房屋期间的占有使用费。鉴于双方已自行交接房屋，对原告要求被告腾空房屋的诉讼请求本院不再进行处理。被告同意按照租金标准支付占有使用费至2020年1月10日，本院不持异议，被告对房屋面积的抗辩依据不足，本院不予采信，经核算2019年9月6日至2020年1月10日占有使用费为386097.82元。就2020年1月11日至2020年10月15日期间的占有使用费，原告于2020年1月9日在商铺门口张贴函件，并且擅自将房屋上锁，影响被告经营使用，本院酌情判决被告按照租金标准的30%支付占用使用费。经核算为254900.77元。就被告向原告支付的其他各项费用，意向金双方未按合同约定折抵保证金，现应冲抵租金。装修保证金、电费押金原告同意退还，本院不持异议。2018年9月5日支付的25万元，双方对款项性质陈述不同，若如原告所述，其中10万元属于解决前租户的违约金，但原告并未提交证据证明被告承诺负担该笔费用，故该违约金不应由被告承担，该笔款项应退还被告；其余15万元电力增容费，被告认可确有提出电力增容一事，且该款项被告已支付，双方就此已履行完毕，故被告主张以该15万元全部折抵租金依据不足，但电力增容部分原告在合同解除后仍可利用，本院考虑原告收益情况、剩余租期等因素，酌情判决原告退还10万元。就10万元证照办理费用，相关证照均已办理完毕，被告要求以该款项冲抵租金缺乏依据。综上，前述应退或应冲抵款项可全额冲抵被告欠付租金，并冲抵部分占有使用费，经核算，被告还应支付占用使用费378600.67元。就装修损失，现原告明确表示未放弃其装修，且原告对被告遗留之部分装修进行了利用，故应对被告装修残值进行补偿。鉴于被告未就装修残值申请评估，本院根据在案证据，参考剩余租赁时间及原告所述对装修的利用情况，酌情判决原告赔偿被告装修损失25万元。就营业损失，被告主张依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京金辉渝悦餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司就北京市朝阳区广顺北大街创远路X号院融新科技中心X楼X层05号商铺签订的《商业房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇一九年九月五日解除。二、被告（反诉原告）内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）北京金辉渝悦餐饮管理有限公司支付房屋占有使用费三十七万八千六百零六角七分。三、原告（反诉被告）北京金辉渝悦餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司返还剩余保证金十八万五千四百二十八元五角七分。四、原告（反诉被告）北京金辉渝悦餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司赔偿装修损失二十五万元。五、驳回原告（反诉被告）北京金辉渝悦餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万三千一百七十六元，由原告（反诉被告）北京金辉渝悦餐饮管理有限公司负担三万二千三百七十六元（已交纳），由被告（反诉原告）内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司负担一万零八百元（北京金辉渝悦餐饮管理有限公司已预交，内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司于本判决生效后七日内支付给北京金辉渝悦餐饮管理有限公司）。反诉案件受理费一万七千五百四十四元，由被告（反诉原告）内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司负担一万三千六百六十九元（已交纳），由原告（反诉被告）北京金辉渝悦餐饮管理有限公司负担三千八百七十五元（内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司已预交，北京金辉渝悦餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付给内蒙古胃兴餐饮管理服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年四月十六日法官助理 秦雅维书 记 员 邓亚楠