贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔27民终1054号上诉人(原审原告):惠水县盛世风华房地产开发有限公司,地址惠水县和平镇环城西路,统一社会信用代码915227310976143588。法定代表人:李英,系该公司经理。被上诉人（原审被告）:朱宇,男,1987年3月19日生,苗族,住惠水县。被上诉人（原审被告）:包成友,男,1978年8月12日生,汉族,住成都市金牛区。上诉人惠水县盛世风华房地产开发有限公司（以下简称“盛世风华公司”）与被上诉人朱宇、包成友不当得利纠纷一案,不服贵州省惠水县县人民法院所作的(2020)黔2731民初1693号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。上诉人盛世风华公司上诉请求:撤销惠水县人民法院(2020)黔2731民初1693号民事判决书判决。上诉理由:一审判决认定事实错误,导致判决错误。1、一审法院认为上诉人与贵州汇鹏商业管理有限公司系关联公司关系,并以此作为定案的事实依据,属法律关系认定错误。上诉人与贵州汇鹏商业管理有限公司分别属于相互独立的民事主体,贵州汇鹏商业管理有限公司与购房者之间的租赁合同关系不能约束被上诉人与上诉人之间的销售代理关系,而且从本案所举证据证明内容看,不能确定上诉人与贵州汇鹏商业管理有限公司同时是被上诉人的销售代理关系的权利享有者和义务承担者,即贵州汇鹏商业管理有限公司法定代表人曾令鹏在收款收据上签名只能证明其知晓上诉人与房户签定房屋买卖合同收付款的事实,曾令鹏系上诉人股东刘世玉之子与本案不具有关联性,而且上诉人与被上诉人之间的《商品房销售代理合同》没有关于贵州汇鹏商业管理有限公司享有合同权利和承担合同义务的约定。2、一审法院关于本案所涉佣金计算依据的认定错误双方在《商品房销售代理合同》明确约定:“商业用房乙方的代理服务费,按甲方（上诉人）与业主所签定的《商品房买卖合同》成交总额（不含超过双方确认的销售基价的溢价）的5%计取…¨;庭审中,原告所举《商品房买卖合同》（备案登记表）载明的房价与收款收据（房款）载明的金额一致,房号和总金额也一致,应当以此作为佣金的计取依据;但一审法院却认为:“应当将《商品房买卖合同》与《房屋租赁合同》当着一个整体看待,…应当将涉案《商品房买卖合同》载明的房屋总价款及涉案房屋前兰年的租金相加所得金额认定为被告（被上诉人）提取佣金的计算基数…,但被上诉人仅提供证人证言（笔录）和《房屋租赁合同》作证据,笔录系证人证言,证人未出庭作证,该证据的真实性不能确定,且《房屋租赁合同》系购房人与贵州汇鹏商业管理有限公司之间签定与《商品房销售代理合同》没有关联性,被上诉人所举证据不能证明《商品房买卖合同》载明的房价为其辩称的房屋真实价格的76%,显然,一审法院认定事实不清。此外,上诉人在庭审中,所举证据的银行流水（汇给被上诉人佣金）结合房屋总价款及房款收据总金额,加之上诉人一方会计提供的有关计算表,可以确定被上诉人多领取佣金2,901,135元。综上所述,一审法院认定事实错误,判决显失公证,请二审法院依法撤销。被上诉人朱宇、包成友未答辩。原审原告盛世风华公司向一审法院提出诉讼请求:1、被告返还不当得利2,901,135元;2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明:原告盛世风华公司与成都豪胜房地产营销策划有限公司（以下简称豪胜公司）于2016年12月18日签订《商品房销售代理合同》,该合同约定,由豪胜公司为原告盛世风华公司销售惠水县和平镇县府南路“钻石城”项目,原告指定豪胜公司为独家销售代理,代理期限从2016年12月25日至2017年12月24日止,代理合同约定商业用房乙方的代理服务费,按甲方与业主所签订《商品房买卖合同》成交总额（不含超过双方确认的销售基价的溢价）的5%计取;另外,如商业用房实际销售价超过销售基价的溢价部分,甲方还应同时将超过基价价款的40%的作为代理费提取给乙方。合同签订后,豪胜公司为原告盛世风华公司销售商业门面70个及部分住宅,原告支付豪胜公司佣金600余万元,2020年6月17日原告盛世风华公司以豪胜公司多领取佣金为由诉至法院要求判如所请。一审法院另查明:豪胜公司于原告盛世风华公司向本院提起诉讼之前已注销工商登记,因此,本院通知该公司股东包成友、朱宇作为本案被告参加本案诉讼,并将本案被告变更为包成友、朱宇。一审法院再查明:涉案门面采取房屋买卖合同与租赁合同相配套的营销方式进行销售,贵州汇鹏商业管理有限公司作为涉案房屋的租赁公司其与原告盛世风华公司系关联公司,涉案门面前三年的房屋租金折抵24%的购房款。一审法院审理认为:一、关于原告盛世风华公司与贵州汇鹏商业管理有限公司的关系问题,本案中,原告盛世风华公司为惠水县涟江街道“钻石城”项目的开发商,涉案房屋采取商品房买卖合同与房屋租赁合同相配套的营销方式进行销售即原告与购房者签订《商品房买卖合同》的同时,购房者与贵州汇鹏商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》并用前三年的租金折抵24%的购房款,庭审中,被告提交的《房屋租赁合同》载明租金折抵购房款的相关内容,被告提交的收款收据中加盖盛世风华公司的账务专用章,贵州汇鹏商业管理有限公司的法定代表人曾令鹏在该单据中签名,同时,原告盛世风华公司亦认可曾令鹏系该公司股东刘世玉之子的事实（原告的股东为李英、刘世玉夫妇）,据此,根据本案的证据并结合盛世风华公司与贵州汇鹏商业管理有限公司相关人员的身份关系足以认定原告盛世风华公司与贵州汇鹏商业管理有限公司系关联公司关系。二、关于本案所涉佣金计算依据的认定问题,本案中,原告将涉案房屋交由豪胜公司销售,双方签订的《商品房销售代理合同》载明商业用房乙方的代理服务费,按甲方与业主所签订《商品房买卖合同》成交总额（不含超过双方确认的销售基价的溢价）的5%计取;另外,如商业用房实际销售价超过销售基价的溢价部分,甲方还应同时将超过基价价款的40%的作为代理费提取给乙方。庭审中,双方对非溢价部分提取佣金的比例为5%,溢价部分提取佣金的比例为40%没有争议,争议的核心在于成交总金额的认定问题,原告盛世风华公司称成交总金额为《商品房买卖合同》载明的房屋总价金额,被告则认为本案涉案门面系采用房屋买卖合同与房屋租赁合同相配套的方式进行销售,《商品房买卖合同》与《房屋租赁合同》都是被告与购房者协商签订的,《房屋租赁合同》约定将涉案房屋前三年的租金折抵24%的购房款,因此,《商品房买卖合同》载明的房屋总价款仅为房屋真实价款的76%,负责房屋租赁的贵州汇鹏商业管理有限公司与原告系关联公司,被告未收到贵州汇鹏商业管理有限公司的任何款项,被告为签订上述两个合同提供了劳动,应当以《商品房买卖合同》约定的房屋总价款加上涉案房屋前三年的租金所得金额作为被告提起佣金的基数。一审法院审查认为,原告与贵州汇鹏商业管理有限公司系关联公司,为销售钻石城项目的门面原告采取房屋买卖合同与租赁合同相配套的方式进行销售,《商品房买卖合同》与《房屋租赁合同》签订的目的均为销售涉案门面服务,因此,应当将《商品房买卖合同》与《房屋租赁合同》当着一个整体看待,不应将二者割裂开来,居于此,应当将涉案《商品房买卖合同》载明的房屋总价款及涉案房屋前三年的租金相加所得金额认定为被告提取佣金的计算基数,在此前提下,原告以《商品房买卖合同》备案登记的销售价格与其支付给被告佣金的金额差作为被告不当得利的计算金额没有依据,本院对原告的该项主张不予支持。庭审中,原告未提证实被告多领取佣金的相关证据,按照谁主张谁举证的原则,应当承担举证不能的法律后果,故对原告的诉讼请求,本院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条;最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:驳回原告惠水县盛世风华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费三万零一十元,由原告惠水县盛世风华房地产开发有限公司承担。二审审理过程中,上诉人、被上诉人双方均未提交新证据,本院对一审认定的事实予以确认。本院认为:双方对《商品房销售代理合同》约定的内容、被上诉人销售房屋数量、《商品房买卖合同》约定总金额及《房屋租赁合同》租金金额没有异议，本院予以确认。双方争议的焦点在于如何确定销售商品房的成交总额。而双方又对销售商品房中《商品房买卖合同》的销售总额没有异议，争议又在于销售商品房的租金是否计入销售商品房的成交总额、作为计算佣金的依据。双方签订《商品房销售代理合同》的目的是委托被上诉人为上诉人开发的项目进行销售，而被上诉人销售的服务费以销售商品房的成交总额的比例进行计算。因此，只要是被上诉人提供服务进行销售的商品房，均应当计算佣金。而双方约定的销售商品房的成交总额应当是根据商品房的价值进行销售后所得到的总额。在销售商品房存在以租金抵扣部分购房款的情形，所约定的租金是抵扣购房款，也是房屋成交价格的一部分、计入购房款。因此，抵扣购房款的租金也是双方约定的销售商品房的成交总额的一部分。虽然一审以盛世风华公司股东刘世玉与贵州汇鹏商业管理有限公司的法定代表人曾令鹏系父子关系为由认定两公司系关联公司，但两公司在没有其他股东的情况下确实不能分清是否在财产上具有各自的独立性，认定为关联关系也并无不当。而即使认定两公司存在关联关系，也与认定商品房租金作为销售商品房的成交总额没有因果关系。所以，被上诉人所得到的佣金符合双方约定，不构成不当得利。综上所述，上诉人惠水县盛世风华房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30，010元，由惠水县盛世风华房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘国红审 判 员 倪 安审 判 员 袁丽娟二〇二一年四月二十九日法官助理 何青峰书 记 员 齐 雯