宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民 事 判 决 书 （2018）宁0502民初3200号原告：方星，男，生于1976年9月22日，汉族，宁夏中宁县人，高中文化，无业，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：王丽玲，宁夏王占强律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：范晓波，男，生于1980年11月21日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：沈生文，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：沈启军，男，生于1982年3月20日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告方星与被告范晓波房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年6月27日向宁夏回族自治区永宁县人民法院提起诉讼，该法院立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议申请，该法院依法经审查，于2018年7月16日作出（2018）宁0121民初2121号民事裁定书裁定移送本院处理。裁定生效后，永宁县人民法院向本院移送该案件，由原告向本院提起诉讼。本院于2018年8月1日立案后，审理中因发现遗漏必要诉讼当事人，原告申请本院经审查追加沈启军作为被告参加诉讼，依法适用简易程序于2018年8月30日、10月10日公开开庭进行了审理。原告方星及其委托代理人王丽玲，被告范晓波及其委托代理人沈生文到庭参加了诉讼。被告沈启军经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。期间，因追加当事人需要答辩、举证期，本院给予延期审理1个月。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法判令二被告立即支付原告下剩房款73000元，违约金5913元（自2018年6月9日计算至2018年8月30日）；2.本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2018年6月6日，原告因急需用钱欲以自己所有的位于永宁县XXX住房抵押借款，经人介绍与二被告相识后，双方商定被告向原告提供借款，原告将房屋过户给被告范晓波，并签订《房屋买卖合同》一份约定房屋价格为150000元，因过户费用需要15300元，由被告向原告出借款125300元，借期限1个月，到期如原告不能偿还，则原告用该房屋抵顶借款，房屋归被告所有。2018年6月7日，被告范晓波与原告签订《借款合同》《房地产买卖契约》各1份，双方做了约定并到登记机构办理了房屋过户手续。但在办完手续后，被告带走了所有合同原件。后被告沈启军仅向原告提供的银行卡转账支付定金10000元，对其余款要求被告范晓波要求原告提供个人银行账户，因原告无法提供，向被告以支付宝或微信转账支付到朋友赵祥的银行卡内，但被告范晓波告知原告将款已转付到被告沈启军的账户内，原告找被告范晓波找不见情况下，于深夜将沈启军堵至家中沈启军才承认范晓波向其转款110000元，并答应立即向原告指定的银行卡转款，让原告给其出具110000元的收条，但沈启军转款至60000元时，称银行账户和微信都无法进行转款，推至于次日将剩余款支付给原告，其后沈启军再无消息。至此，被告向原告共计支付房款77000元，后被告讹称给原告已付款100000元现金，原告发现上当受骗向永宁县公安局报警，但公安局以属于经济纠纷为由让原告向法院起诉。原告无奈诉诸法律，要求被告支付下剩房款。被告范晓波辩称，原告当庭的陈述及其变更诉状和被告在永宁县法院收到的起诉状事实不一致，存在差异，被告认可原告向永宁县法院提交的2018年6月24日诉状的买房过程，但不认可今天及6月10日诉状中的买房过程；认可双方于2018年6月7日签订《房地产买卖契约》，原告将其所有的坐落于永宁县XXX住房转让给被告，总价款150000元，并约定当日进行过户，办理了过户手续和原告于6月10日从沈启军处收到77000元房款的事实，不认可增加的5913元违约金及原告变更诉状所述的是借款的事实。范晓波于6月6日付定金20000元，在双方办理房屋过户手续后，于6月7日为原告垫付税款12000余元（见票据），支付现金7000余元，因原告无法提供给其打款相应的账户，双方约定将剩余房款110000元打入沈启军账户。被告范晓波已经按双方的约定先后付款，其中向沈启军账户转款110000元，已将双方约定150000元房款全部付清，完成了合同法规定的买卖合同买受人支付价款的合同义务，本案中原告也已于2018年6月7日将出卖标的物产权过户到被告范晓波名下，完成了交付标的物所有权的义务，双方该合同的义务已履行完毕，请求依法驳回原告对被告范晓波的诉讼请求。被告沈启军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。原告答辩称，当时房屋总价150000元，减掉15300元的过户费和10000元利息。原告向被告借款125300元，向被告范晓波出具借条原件被告范晓波拿走了，但范晓波并没有以此借条支付借款，除以房屋价款支付了77000元，下剩部分一直未付，原告于2018年6月 7日给被告范晓波出具了收到被告范晓波付款150000元的收条，但是原告并没有收到钱，出具收条是为了完善手续。原告自6月7日至今没有从范晓波手里拿到一分钱，6月8日凌晨原告追到沈启军家里，给沈启军出具110000元的收条，沈启军说给付现金，但他才陆续给原告转款67000元。被告说将150000元款全部向原告付清是无中生有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告与被告范晓波无异议的原告提交证据中国建设银行个人活期账户交易明细1份及被告范晓波提交的证据范晓波工商银行中卫支行借记卡账户历史明细清单及税收缴款书各1份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认定如下：原告提交的证据房地产买卖契约1份系被告范晓波与原告签订的合同，虽然系复印件，但其证明内容与被告范晓波提交的房地产买卖契约原件1份内容相一致，手机微信截图5张、手机短信截图4张系电子数据资料，三证据间相互印证证实被告范晓波与原告签订房屋买卖合同，约定原告向被告范晓波出售房屋总价及被告范晓波并通过沈启军向原告支付房款数额的事实，与原被告的陈述能够相互印证，对其证明效力予以确认。被告范晓波提交的证据房地产买卖契约1份系被告范晓波与原告签订的合同，系原件，其证明内容与原告提交的房地产买卖契约复印件1份内容相一致，对其证明效力予以确认；原告的身份证复印件及收据各1份系原告提供并出具的书证，能够证明原告收到被告范晓波支付原告房款150000元，被告履行合同约定的付款义务的事实，与原告陈述及其证据房地产买卖契约及被告范晓波提交的证据范晓波工商银行中卫支行借记卡账户历史明细清单相互印证，对其证明效力予以确认。对被告范晓波主张其向原告支付购房款共计150000元和其中通过被告沈启军向原告支付部分房款110000元，被告范晓波已履行买卖合同付款义务的事实，本院经核原告及被告范晓波的陈述和被告范晓波提交的证据足以证明，亦符合事理，依法予以认定。对原告主张被告范晓波未向原告支付清付款和原告给被告范晓波出具借条，双方还另行签订借款合同的事实，经核原告尚未提交证据证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定负有举证责任，依法应承担举证不利后果，而且依据与被告提交证据的证明内容来看相矛盾，故该部分事实本院依法不予认定。经审理查明如下事实：原告因急于用钱，经被告沈启军介绍于2018年6月6日认识被告范晓波。2018年6月7日，被告范晓波（乙方）与原告（甲方）签订《房地产买卖契约》1份，双方约定：甲方自愿将座落在永宁县XXX房地产（建筑面积81.71平方米）出售给乙方；该房总价款150000元，乙方于2018年6月7日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2018年6月7日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由甲乙双方按规定各自承担；签约时间2018年6月7日；双方还约定了违约责任等其他事项。契约签订当日，被告范晓波向原告除支付定金2000元，代缴纳应由原告负担的税费外，支付现金7000余元，对剩余房款110000元，因原告未能提供转账的银行账户，被告范晓波按照双方同意的通过向被告沈启军的银行卡账户转账付款，后由被告沈启军向原告转付房款方式支付，共计被告范晓波支付房款150000元，由原告给被告范晓波出具内容为“今收到范晓波购买杨和镇永宁XX**购房款现金壹拾伍万元整（￥150000.），收款人方星，2018年6月7日”收据1张；同日，原告向被告范晓波交付了合同约定的房屋并到永宁县房屋产权登记机关办理了房产过户的相关手续。后原告向被告沈启军要求支付该房屋的房款110000元，被告沈启军要求原告先出具收条之后再转款，原告向被告沈启军出具了收据；2018年6月8日，被告沈启军通过以微信、支付宝、银行卡的方式先后多次向原告转付款合计77000元（其中通过微信转账55200元，通过银行卡转付24800元），对剩余款33000元未能转付，因此原告认为是被告范晓波至今没有向原告支付清该房屋的房款。现原告以持有与被告范晓波签订的《房地产买卖契约》向被告范晓波催要付款，要求继续履行付款义务及承担违约责任；但被告范晓波因已支付了房款而拒绝向原告再付。为此，原告诉至本院。另查明，永宁县地方税务局出具的税收缴款书载明应由原告方星承担房屋交易的增值税11775.46元、城市维护建设费588.77元、教育附加费353.26元、地方教育附加费235.51元，合计12953.00元，该款项实际由被告范晓波支付。本院认为：债务本应当清偿。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告主张被告范晓波于2018年6月7日向原告购买永宁X**房屋，被告范晓波尚欠原告房款73000元未付，应予支付的事实，经核：原告所举证据仅能证明原告向被告范晓波出售永宁X**房屋权利的事实，但被告范晓波按照双方同意的通过向被告沈启军的银行卡账户转账付款110000元剩余房款，对于房产过户税费的承担，依双方签订的《房地产买卖契约》中因约定“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由甲乙双方按规定各自承担”，原告并没有证明房屋交易的相关税费合计12953.00元属于双方约定由被告范晓波负担，则依据税务法规规定和税收缴款书载明应由原告方星承担房屋交易的税费情况，依法认定被告范晓波代为原告缴纳了税费，可以抵付房款；本院并结合原告向被告范晓波交付了该房屋和出具了收到合同约定的全部房款150000元的事实情况，据以认定原告主张被告范晓波尚欠原告房款73000元未付并应承担违约利息的该部分事实不清，证据不足，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告负有举证责任，但原告在法定补充证据的期限内也无证据足以证明，依法应当承担举证不利后果责任。综上，由于原告与被告范晓波之间双方形成了房屋买卖合同关系，原告向被告范晓波交付了合同约定的标的物房屋，被告范晓波向原告履行了支付房款义务并履行完毕，现基于被告范晓波按照合同约定履行了双方的债权债务，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”的规定，视为被告范晓波向原告清偿债务的义务消灭终止，被告范晓波依法不再承担清偿债务款的民事责任。对被告范晓波辩称被告范晓波已经按照合同约定全部履行了买卖合同支付价款的义务，应驳回原告对被告范晓波诉讼请求的意见，经核其理由成立，本院予以采纳。关于原告要求被告范晓波立即支付原告下剩房款73000元，违约金5913元（自2018年6月9日计算至2018年8月30日）的诉讼请求，经核：对剩余房款73000元，因原告主张的房屋交易税费由被告范晓波代为原告交纳，应抵除房款，其余房款110000元属于双方同意通过第三方支付原告，现被告范晓波的履行义务依法终止，原告主张被告沈启军未将转付的部分房款支付原告属于原告与被告沈启军之间的委托代理履行问题，因原告申请追加被告沈启军参加诉讼，请求其承担清偿债务责任，可以另行解决，故对原告的该部分请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告沈启军立即支付原告下剩房款73000元，违约金5913元（自2018年6月9日计算至2018年8月30日）的诉讼请求，经核：对剩余房款，其中房款110000元因属于双方同意由被告范晓波向被告沈启军的银行账户转付款，通过被告沈启军向原告支付，现被告范晓波的履行义务依法终止，但被告沈启军在接收该款项后属于原告与被告沈启军之间的委托代理履行问题，被告沈启军仅向原告履行了部分转款义务，而未将转付的剩余部分房款33000元向原告支付，原告申请追加被告沈启军参加诉讼，请求其承担清偿债务的责任，被告沈启军应当继续履行；对于违约金，因双方合同约定的违约金标准对于原告与被告范晓波之间具有约束力，而原告与被告沈启军之间的委托代理履行问题是本案房屋买卖合同履行过程中派生出来的从法律关系，不适用该合同约定的违约责任，考虑被告沈启军未将转付的剩余部分房款33000元向原告支付，具有恶意拖延支付的过错责任，依法应当参照同期人民银行贷款基准利率4.35%的利率上浮50%即年利率6.525%标准计算承担原告自2018年6月9日至2018年8月30日计2个月20日的利息损失合计478.50元较为适当；以上共计33478.50元的部分请求，本院依法予以支持；对原告其余部分请求，因房款40000元中有房屋交易税费属于被告范晓波代为原告交纳，应抵除房款，因违约金的合同约定标准不能适用于被告沈启军的违约行为，故原告的该部分数额计算依据有误，本院依法不予支持。被告沈启军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈启军于本判决生效后十日内向原告方星支付房款元33000元、利息损失478.50元，共计33478.50元；二、驳回原告方星的其他诉讼请求。案件受理费1772元，减半收取计886元（原告已预交），由原告方星负担568元，被告沈启军负担318元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。                       审判员     宋建喜               二○一八年十月二十四日                      书记员    钟天敏   本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。