四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民终1124号 上诉人（原审原告）:王水容，女，1987年8月28日生，汉族，住资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司。住所地：四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷**，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：明瑞玮，四川雁南飞律师事务所律师。 上诉人王水容、四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王水容与上诉人得宇房产公司的委托诉讼代理人韩虹、明瑞玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王水容上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判由得宇房产公司支付逾期办理不动产权证书的违约金32905元；2.一、二审诉讼费由得宇房产公司负担。事实及理由：对一审判决认定的事实予以认可。但判决参照资阳市中级人民法院的批复，对上诉人要求的逾期办证违约金案40%进行判决，明显不公，违背了合同约定及相关司法解释的规定，请求二审法院依法予以改判支持上诉人的上诉请求。 得宇房产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判得宇房产公司支付被上诉人逾期办证违约金5000元；2.一、二审诉讼费由上诉人与被上诉人案比例分别承担。事实及理由：判定得宇房产公司因逾期办证需要承担违约金的金额应当考虑被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度、公平原则以及上诉人的时间偿付能力等因素确定。上诉人逾期办证对被上诉人造成的损失微乎其微；上诉人按期交房，严格履行合同的其他重要内容，对整个合同而言，办证仅仅属于合同履行中附随义务，逾期办证系公司受房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，上诉人主观过错小，并且被上诉人的不动产登记证书已经办理完毕；从上诉人的实际经营情况及偿付能力看，要求上诉人承担过重的违约责任将直接导致一系列的社会问题，因此参照资阳中院的批复精神，同意行政区域内同类案件人民法院的裁判尺度应当统一。故请求依法支持上诉人的上诉请求。 双方对对方上诉意见的答辩均坚持已方的上诉意见。 王水容向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金32905元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年2月5日，原告王水容与被告得宇房产签订《商品房买卖合同》（合同备案号20130205000051X），约定原告购买被告开发的资阳市雁江区教育园区花果山春天半岛三区8幢8（Z）2-1-1号的房屋，建筑面积87.58平方米。该房产总价款为424588元，原告按约支付了购房款。合同约定如因被告的责任导致原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照“自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。 另查明，被告向原告交付房产的时间为2013年11月13日，被告为原告办理取得房屋产权证书的时间为2017年11月15日。 上述事实有原告与被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、不动产证书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告王水容与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋的不动产权证书属于违约应当承担违约责任。经双方当事人确认涉案商品房的交付时间为2013年11月13日，故原告主张的逾期办证的违约金应从2015年11月14日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，对原告主张的逾期办证违约金，酌情认定为12432元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王水容支付逾期办理房屋权属证书的违约金12432元； 二、驳回原告王水容的其他诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。 本案的争议焦点：一审判决确定的违约金金额是否正确。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。得宇房产公司未在约定期限内为买受人办理转移登记已构成违约，故得宇房产公司应就此对买受人承担违约责任。因双方当事人并未对逾期办证的违约责任如何承担进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，买受人可以选择法律规定的方式要求得宇公司承担违约责任，案涉商品房买卖合同中，买卖双方当事人并未约定得宇房产公司逾期办证应向买受人支付违约金，故根据买受人的诉讼请求，其要求支付的违约金应理解为要求得宇房产公司承担赔偿损失的违约责任，但因买受人未举证证明逾期办证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。现买受人主张按自约定取得房屋所有权证期限届满之日起至实际取得之日止，得宇房产公司按日向买受人支付已交房屋价款万分之一的计算方式支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。房屋的基本功能是居住，本案中当事人双方签订商品房买卖合同时未约定逾期办证违约金，买受人亦未举证证明逾期办证影响其居住及给自己造成的财产损失。故一审法院综合考虑多方因素，对得宇房产公司应承担的违约金酌情予以确定，并无不当。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费，由上诉人王水容负担312元，上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一八年十月三十日 书记员 李听原