云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终1409号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖（系该公司职员），女，1990年10月21日生，汉族，住云南省昆明市呈贡县雨花片区**昆明理工大学，现住弥勒市。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：潘凌翔，男，1972年10月6日生，回族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人云南昆润高宏投资有限公司因与被上诉人潘凌翔房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。云南昆润高宏投资有限公司上诉请求：1.依法撤销云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1455号民事判决，并依法改判；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1.租金的认定有误。一审认定由上诉人支付被上诉人2016年至2018年度租金共计121540.04元，上诉人认为根据双方2017年达成的和解，重新签订租金分期支付补充协议中确定的2016年租金是对原合同的变更，分期支付协议确定的租金也未约定为净租金，未约定的应当按照原租赁合同约定分为净租金和税金两部分，向被上诉人支付的2016年度的租金应当是按照分期支付协议约定租金扣除税费后的净租金。而2017、2018年度租金根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的约定，应由上诉人履行租金税款代扣代缴的义务后，再向被上诉人支付净租金。不能因为上诉人尚未实际代缴税费，便将本应缴纳的税款一同支付给被上诉人。一审法院对于代扣代缴的事实并未查明。2.违约金计算有误。违约金计算时，一审法院以净租金和税费之和为基数进行计算，但上诉人支付的违约金应当是净租金为基数进行计算后的违约金。3.关于合同继续履行认定有误。一审庭审中，上诉人主张租赁该房屋的租金过高，法院类似判例中已确认与本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，继续履行合同对上诉人有较大困难且显失公平。二、一审适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。上诉人认为本案被上诉人的实际损失是欠付租金同期银行贷款利率产生的利息，因此一审认定的违约金标准过高，高于被上诉人的实际损失，应予降低。潘凌翔辩称：被上诉人购买房屋是用于投资，是因上诉人承诺有8%的投资回报被上诉人才购买的，上诉人应按照租赁合同全额支付房屋租金，并按合同约定承担违约责任，支付违约金，被上诉人是实际纳税主体，会依法缴纳税金；上诉人主张违约金过高没有依据。上诉人的上诉请求无依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。潘凌翔向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告2016年—2018年的房租121540.2元；2.请求判令被告支付原告到2018年5月16日止的违约金27371.4元及到付款日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月31日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以533597元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾Ⅰ号2幢第16层01号房屋。同日，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年1月1日起至2016年12月31日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2014年12月6日，原、被告签订补充协议，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，至2018年12月31日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变，上述合同及协议均系被告提供。2017年2月17日，原、被告签订了[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将租金39139.39元分12期支付，每期3261.62元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。后被告于2017年3月14日、6月14日共支付原告二期的租金6523.24元。现因被告仍拖欠原告的租金及迟延支付违约金，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告辩解2016年度租金分期支付协议调整了租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，不是对租金的调整，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告应支付原告的房屋租金2016年度为36164.52元（42687.76元-6523.24元），2017年度为42687.76元,2018年度为42687.76元，以上租金合计121540.04元（含税）。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。故被告应支付原告截止2018年5月16日止的违约金为：2016年度的违约金为12979.16元，具体为：签订分期付款协议之前的违约金为8153.36元（42687.76元×0.0005×382天，即2016年2月1日至2017年2月17日），签订分期付款协议之后的违约金为4825.8元[3261.62元×0.0005×1806天，即自2017年2月18日至2018年1月31日(14天+105天+306天+276天+245天+215天+184天+153天+123天+92天+62天+31天）]+[36164.52元×0.0005×104天（2018年2月1日至2018年5月16日）]；2017年度的违约金为10010.28元[42687.76元×0.0005×469天（2017年2月1日至2018年5月16日）];2018年度的违约金为2219.76元[42687.76元×0.0005×104天（2018年2月1日至2018年5月16日）]；即截至2018年5月16日总的违约金为25209.2元。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告潘凌翔自2016年度、2017年度、2018年度的房屋租金121540.04元及截至2016年2月1日至2018年5月16日的违约金25209.2元，共计146749.24元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年5月17日起至租金付清之日止的违约金。二、原告潘凌翔与被告云南昆润高宏投资有限公司分别于2013年1月30日、2014年12月6日签订的房屋租赁合同、补充协议继续履行。案件受理费3278元，减半收取计1639元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人与被上诉人双方自愿签订的房屋租赁合同及其补充协议，不违反法律及行政法规的规定，租赁合同及补充协议合法有效。在合同履行过程中，上诉人未按照合同约定支付被上诉人房屋租金，违反了诚实信用原则，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决由上诉人支付被上诉人2016年度至2018年度的房屋租金121540.04元以及自2016年2月1日起至2018年5月16日止的违约金25209.2元，共计146749.24元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年5月17日起至租金付清之日止的违约金并无不当，本院予以支持。上诉人提出应当在支付欠被上诉人房屋租金121540.04元扣除其代扣代缴的税费，因本案系上诉人违约在先，未履行支付租金及代扣代缴的义务，上诉人并非纳税义务人，且核定税率、税收征缴系税务部门的职权，不属于法院审理认定范畴，可在实际履行过程中由纳税义务人依法申报或由税务部门依法征缴，故对上诉人主张扣除代扣代缴的税费的请求，本院不予支持。关于合同是否应当继续履行的问题。上诉人认为本案约定房屋租金高于同地段房屋租金，合同显失公平且继续履行有困难，要求对合同进行变更或解除。但显失公平的前提是一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平原则，本案中不存在上述显失公平情形，且本案的违约方是上诉人，其无权要求解除合同，而一审诉讼中上诉人也没有提出反诉，故上诉人要求变更或者解除合同的主张不成立，双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效，合同还在有效期内，双方仍然应继续履行。关于是否调整违约金的问题。上诉人认为违约金过分高于实际损失，但是并未提供证据证明被上诉人的实际损失，应当承担举证不利的后果。对上诉人要求调整违约金的主张，本院不予支持。上诉人认为法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，但没有提供证据，且与本案房屋租赁合同无关联。本案中的房屋是售后返租，具有投资性质，双方对租金金额已经进行明确约定，对上诉人认为一审认定租金过高的主张，本院不予支持。故对一审判决确定的违约金，本院不作调整。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3235元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  李 涌审判员  张 航二〇一八年十月二十五日书记员  蒋松琦