广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1102民初1820号 原告（反诉被告）：罗爽，男，1991年8月28日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：庄丰尖，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建立，广西卓秀律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区万兴路**湖广大市场**。 法定代表人：覃容连。 委托诉讼代理人：陈新刚，公司员工。 原告罗爽与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，桂东公司于2018年8月13日提起反诉。本院依法由审判员邓秀娟适用简易程序，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。书记员许国悠担任法庭记录。原告罗爽的委托诉讼代理人庄丰尖，被告桂东公司的委托诉讼代理人陈新刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗爽向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、判令被告交付房屋，并办理相关房屋登记手续。3、判令被告向原告支付违约金12121.6元。（以首付款192406元为基数，2016年9月1日开始起算，按日支付万分之一的逾期违约金，暂计到2018年6月1日）。4、请求判令解除对原告房屋的查封。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年5月19日签订了由被告开发建设的汇豪国际城13号楼2单元2206号房的《商品房买卖合同》，之后原告依合同约定同日向被告缴纳了该套房首付款192406元，余款440000元在双方合同中约定以银行按揭方式付清。原告按照合同约定于2014年10月31日前往中国工商银行办理了银行卡账户开户，办理完所有的按揭手续。后因被告房屋出现状况导致原告无法进行贷款。原告已经依约交首付并向银行申请贷款，被告应依照《商品房买卖合同》继续履行合同并将商品房交付被告使用，办理房产证。但被告拒绝履行合同约定，至今未向原告交付商品房和办理房屋产权证。为此，原告向法院起诉。 被告桂东公司辩称：原告与我司签订的商品房买卖合同，按合同中约定，原告应以银行按揭方式付清剩余房款440000元，至今原告没有按照合同约定将剩余房款支付给我司，所以我司并没有形成需要交付房屋及办理相关房屋的登记手续给原告，我司已于2015年12月15日用邮政EMS邮寄送达了原告关于付清商品房余款的催告，时隔3年，原告至今未交完房款，我司按照双方所签订的商品房买卖合同第7条（二）约定，要求解除原告与我司所签订的商品房买卖合同，原告已经严重违约，针对原告提出的第三、四、五项诉讼请求，我司认为没有事实和法律依据。 反诉原告桂东公司向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》。2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金8800元（以按累计应付款440000元为基数的2%计算）。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：桂东公司与罗爽于2015年5月19日签订了由桂东公司开发建设的汇豪国际城13号楼2单元2206号房的《商品房买卖合同》，签订了该合同后罗爽依照合同约定于同日向桂东公司交纳了该套房的首付款192406元，余款440000元双方在合同中约定以银行按揭方式付清。桂东公司曾多次电话通知罗爽前往银行办理按揭手续，把房屋余款支付给桂东公司，从2015年5月19日至2015年12月，整整7个月的时间，原告拒不履行合同义务，没有按照合同约定把剩余房款支付给桂东公司，桂东公司于2015年12月15日用邮政EMS邮寄送达了罗爽《关于付清商品房余款的催告函》，时隔三年，罗爽至今未交完房款。罗爽在接到桂东公司的书面催告函后至今未去办理完贷款手续，经查明是因为罗爽的个人信用问题，导致无法付清房款给桂东公司，并不是罗爽所说的，因为房屋出现状况导致其无法进行贷款。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，依据第七条（2）桂东公司要求解除与罗爽签订的《商品房买卖合同》。罗爽已经严重违约，要求按累计应付款的2%即8800元违约金支付给桂东公司。为此提出反诉。 反诉被告罗爽辩称：1、解除商品房买卖合同已经超过诉讼时效。2、原告行使的是不安抗辩权，在罗爽签订商品房买卖合同后，发现汇豪购买的13栋已经完全停工，通过内部关系了解，该房屋存在严重问题，规划手续不完备，五建已经停工，因此罗爽没有办理银行贷款，是行使不安抗辩权，被告已经严重失去合同的履行能力，事实证明13栋从2015年开始至今是处于烂尾状态，近期是由于业主们集资自救才恢复开工，因此，请求解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。3、商品房买卖合同第7条（二）约定是无效条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告罗爽提交了证据商品房买卖合同、销售不动产统一发票1份、证明，被告桂东公司提交了证据《关于付清商品房余款的催告函》及EMS快递回单、销售不动产统一发票，本院对以上证据的真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告罗爽与被告桂东公司于2015年5月19日签订了由被告开发建设的贺州市鞍山西路83号汇豪国际城第13幢2单元2206号房的《商品房买卖合同》，之后原告依合同约定同日向被告缴纳了该套房首付款192406元，余款440000元双方在合同第六条中约定以银行按揭方式付清。合同附件四《银行按揭付款》第2条约定:余款占总房款的70%即440000元整，出卖人在银行信贷政策范围内协助买受人，由买受人向银行申请按揭贷款，买受人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和缴纳所需的费用，并在接到银行或出卖人通知的十个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第七条“买受人逾期付款违约责任”追究买受人的违约责任。第3条约定：最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准；如果买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，买受人对不足部分需在接到出卖人通知后五个工作日内付清，逾期未付款，按本合同第七条处理。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向贺州市房产管理局申请登记备案。合同签订后，桂东公司多次电话通知原告去银行办理所有按揭手续，并于2015年12月14日向原告发出《关于付清商品房余款的催告函》，通知原告在接到函告之日起十日内前往银行办理完所有按揭手续，否则，桂东公司按相关法律规定追究违约责任。原告没有到银行办理按揭手续，没有交清余款，桂东公司也未与原告办理解除合同的手续，原告交的首付款192406元桂东公司至今未退还给原告。汇豪国际城第13幢从2015年10月开始停工，至2018年5月份，汇豪国际城第13幢业主集资自救，近期已经复工。原告罗爽为合同履行问题向本院起诉，反诉原告桂东公司为解除合同提起反诉。 另查明，贺州市鞍山西路83号汇豪国际城第13幢2单元2206号房未办理备案登记，未办证，有项目贷款，2017年1月12日被贺州市中级人民法院查封。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告没有按时履行给付余款的义务，但被告桂东公司也没有提出与原告解除《商品房买卖合同》，且至今也未退还原告交的首付款192406元，原告有理由相信合同尚未解除。但涉案房屋未办理备案登记，已于2017年1月12日被贺州市中级人民法院查封，桂东公司已经无法保证能交付房屋，原告想要房屋的合同目的不能实现，合同实际已经无法继续履行。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同应予以解除。反诉原告桂东公司要求确认罗爽与桂东公司签订的《商品房买卖合同》解除，本院予以支持。桂东公司未按合同约定在生效之日起30天内向相关部门申请登记备案，以致后来涉案房屋作为桂东公司财产被法院查封，导致合同不能继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应返还原告购房的首付款192406元，并赔偿原告的损失，从2015年5月19日起至还清之日止按年利率6%支付资金占用期间的利息。反诉原告桂东公司要求罗爽支付违约金8800元，本院不予支持。合同既解除，原告罗爽请求判令桂东公司交付房屋并办理相关房屋登记手续，支付逾期交房违约金，本院均不予支持。涉案房屋被贺州市中级人民法院查封，原告罗爽请求判令桂东公司对罗爽的房屋解除查封，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告罗爽与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效但解除。 二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告罗爽购房首付款192406元及利息（利息以192406元为基数从2015年5月19日起至还清之日止按年利率6%计付）。 三、驳回原告罗爽的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告广西贺州市桂东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费103元，减半收取52元（罗爽已预交），反诉案件受理费100元（广西贺州市桂东房地产开发有限公司已预交），合计152元，由广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  邓秀娟 二〇一八年十月十日 法官助理莫艳学 书记员许国悠