广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3455号原告（反诉被告）：张政武，男，1971年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社，住所地广州市白云区人和镇东华村华西路63号。法定代表人：张卫权，社长。委托诉讼代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷蒙，广东奔犇律师事务所实习律师。张政武与广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社（以下简称南兴四社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张政武及其委托诉讼代理人宋双双，广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社的委托诉讼代理人杨创铄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张政武向本院提出诉讼请求：1．判令南兴四社退还保证金200000元；2．南兴四社赔偿装修损失500000元；3．本案受理费由南兴四社负担。事实和理由：张政武与南兴四社于2017年11月13日签订《华盛路105号厂房租赁合同》，张政武向南兴四社交付保证金200000元。合同签订后，张政武依约支付租金和保证金，对厂房进行了装修，但双方此前发生纠纷，经人民法院作出民事判决，认定案涉厂房没有建设工程规划许可证，认定合同无效，并判令张政武将厂房交还给南兴四社管业。合同无效，南兴四社应将保证金退还给张政武。合同无效的过错在于南兴四社，张政武通过三资平台竞得案涉厂房，南兴四社隐瞒案涉厂房属于违建的事实，给张政武造成的损失应予赔偿。张政武对于南兴四社的反诉请求辩称：南兴四社第一项反诉请求属于重复起诉，南兴四社在双方此前的民事纠纷中就请求判令张政武拆除厂房加建设施并将厂房交还给南兴四社管业，现南兴四社第一项反诉请求属于重复起诉。人民法院此前的判决并无支持南兴四社要求张政武拆除厂房加建设施、恢复厂房原状等请求，南兴四社在本案中要求赔偿恢复厂房原状的费用的诉请已经人民法院调处，不应重复处理。南兴四社主张的300000元费用并未实际发生，其无权主张。即使张政武应当恢复厂房原状，也应当由张政武自行恢复，而非直接赔偿300000元。南兴四社第二项反诉请求的费用也没有实际发生，南兴四社也没有证据证明需要重新办理消防验收手续。案涉厂房无建设工程规划许可证，属于违建，不应用于出租，南兴四社主张房屋占有使用费没有事实依据。南兴四社的反诉诉请如下：1、判令张政武赔偿恢复厂房原状的费用300000元（包括拆除违建电梯、违建星铁瓦棚、违建广告牌等费用，以及拆除上述设施后重新办理消防验收手续的费用）；2、判令张政武支付拆除上述第一项的设施及办理消防验收手续期间的房屋占有使用费165216元（按两个月租金计算）。事实和理由：张政武通过三资平台竞拍取得南兴四社位于华盛路105号的厂房20年租赁权，该厂房租赁合同已经人民法院认定无效。张政武使用案涉厂房的过程中，未经南兴四社同意擅自改变厂房楼板结构，违规搭建电梯、星铁瓦棚等设施，导致原本符合消防安全的厂房发生设施变更，需要重新办理消防验收手续。张政武至今尚未将案涉厂房恢复原状，并重新办理消防验收手续。南兴四社收回厂房后需拆除加建电梯并重新办理消防验收手续，费用约需300000元，时间约需2个月，期间的房屋占有费也应由张政武赔偿。南兴四社对张政武本诉答辩如下：不同意张政武的本诉诉请。案涉合同无效，张政武未经南兴四社同意，将案涉厂房提供给案外人广州梦幻岛游乐设备有限公司使用，违背了合同约定，依约应当没收保证金，该争议解决条款不论合同有效无效，均应参照执行，因此张政武要求退还保证金没有依据。合同无效，本应双方相互返还，但张政武至今尚未将厂房交还给南兴四社管业，且张政武使用厂房的过程中违规搭建电梯和星铁瓦棚等，导致厂房不符合消防安全。案涉合同约定张政武进行装修应当征得南兴四社同意，但张政武未经南兴四社同意，实施装修所造成的损失应当由其自行承担。张政武也没有任何证据证明其投入装修的费用为500000元，应承担举证不能的不利后果。本院经审理认定事实如下：张政武与南兴四社于2017年11月13日签订《华盛路105号厂房租赁合同》，双方约定由南兴四社将其位于本市白云区人和镇东华工业区华盛路105号厂房（以下简称涉案厂房）共5163平方米出租给张政武使用；张政武对南兴四社出租的厂房情况已作充分了解；租赁期间自2017年11月13日至2037年11月12日，免租期为1个月；合同签订当天，张政武应向南兴四社支付200000元作为保证金，租赁期限届满后，如张政武无违约行为，保证金退还给张政武，如张政武存在违约行为，南兴四社有权单方解除合同，保证金归南兴四社所有；租金标准为每月每平方米16元，即每月82608元，每三年递增一次，每次递增幅度为前一期的5%，租金按月收取，每月15日前交纳当月租金；如张政武需对租赁物进行装修或增加设施的，必须经南兴四社书面同意，且不得对厂房结构构成影响；租赁期限届满，依附于租赁物的装修归南兴四社所有；未经南兴四社书面同意，张政武不得转租、转借租赁物。合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订后，张政武向南兴四社交付保证金200000元。案涉厂房于2017年11月31日交付给张政武，张政武在诉讼中确认，其接收案涉厂房后直接交由案外人广州梦幻岛游乐设备有限公司实际使用，张政武确认其与该司是合伙关系，但并无提交证据证明其将厂房交予案外人使用前已经征得南兴四社的同意。张政武在案涉厂房内加建了电梯设备和星铁瓦棚，并在厂房一至三楼外墙搭建了广告版，张政武无提交证据证明其增加上述设施前已经征得南兴四社的书面同意。张政武抗辩是因南兴四社迟迟不移交原有电梯的使用手续，为开展生产只能自行加建电梯。南兴四社认为张政武增加上述设施并进行装修前，并未征得其同意，案涉合同经人民法院认定无效，并判令张政武将厂房交还给南兴四社管业，张政武应予拆除增加的设施和装修，由于张政武未予拆除，南兴四社需自行拆除上述设施并恢复厂房原状，所需费用约300000元，应当由张政武负担，所需2个月期间的房屋占有使用费也应当由张政武赔偿。双方此前曾因案涉房屋租赁合同纠纷向本院提起民事诉讼，本院于2020年4月21日作出（2019）粤0111民初35082号民事判决，查明涉案厂房未取得建设工程规划许可证，认定双方所签房屋租赁合同无效；判令张政武限期将涉案厂房交还给南兴四社管业；对南兴四社认为主张无需向张政武退还保证金200000元的诉请不予支持；对张政武主张南兴四社退还多收的房屋占有使用费的诉请也不予支持；对于南兴四社主张张政武在厂房内加建电梯和星铁瓦棚等设施设备属违法建设，应当拆除的诉请，上述判决认为加建的设施设备是否属于违法建设应当由有关行政机关予以认定和处理，故未予调处。张政武不服上述判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2020年9月23日二审判决驳回上诉，维持原判。南兴四社在本案中确认，其已就上述民事判决向本院申请强制执行，张政武确认目前仍未将厂房交还给南兴四社管业，且仍按合同约定向南兴四社交付房屋占有使用费。诉讼中，张政武同意拆除其加建的星铁瓦棚、电梯和外墙广告版等设施设备。以上事实，有《华盛路105号厂房租赁合同》、收据、本院（2019）粤0111民初35082号民事判决书、广州市中级人民法院（2020）粤01民终13996号民事判决书和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，案涉合同已经人民法院生效民事判决认定为无效合同，双方根据无效合同占有对方的财产应当返还给对方，张政武要求南兴四社退还保证金200000元符合法律规定，应予支持。张政武接收案涉厂房后直接交予案外人广州梦幻岛游乐设备有限公司实际使用，且在厂房内增加了星铁瓦棚，加装了电梯，并在厂房外墙增设了广告版等设施设备，张政武没有充分证据证实其事先已经征得南兴四社书面同意其将厂房转交他人使用，也没有充分证据证明南兴四社同意其对案涉厂房进行装修或扩建，现张政武要求赔偿装饰装修损失500000元不符合法律和相关司法解释的规定，本院不予支持。张政武要求对装饰装修费用进行评估并无必要，本院不予准许。人民法院生效民事判决已经判令张政武将案涉厂房交还给南兴四社管业，对于南兴四社主张张政武新增的星铁瓦棚、电梯和外墙广告版等设施设备为违法建设，应当拆除的诉请，相关生效民事判决认为上述设施是否属于违法建设应当由有关行政机关认定和处理，故不予调处。现案涉厂房仍由张政武占有使用，上述设施设备尚未拆除，是否属于违法建设也未经有关行政机关认定处理，南兴四社径行要求张政武赔偿拆除上述设施设备的费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，南兴四社要求张政武赔偿重新办理消防验收手续的费用以及拆除违建及办理消防验收手续期间的房屋占有使用费的诉请，均无事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社向张政武退还保证金200000元；二、驳回张政武其他诉讼请求；三、驳回广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5400元，由张政武负担3857元，由广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社负担1543元；反诉受理费4139元，由广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  关则深二〇二一年四月二十日书记员  周家怡