福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5840号 上诉人（原审原告）：张玉光，男，1989年5月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 上诉人（原审原告）：吴庆媛，女，1964年1月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：洪志铭，福建和晟律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王黄山，福建和晟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘健林，男，1983年4月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审被告）：温丽娟，女，1982年7月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈小冠，福建顺济律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄思海，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：泉州九十度房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀街道沉洲路宏泰皮塑有限公司大楼****02。 法定代表人：刘玉燕，该公司负责人。 被上诉人（原审第三人）：泉州经济技术开发区九十度房产中介店（个体工商户），住所地福建省泉州经济技术开发区德泰路**（锦绣江**）。 经营者：郑鹏跃，男，1987年4月13日出生，住福建省永春县。 上诉人张玉光、吴庆媛、刘健林、温丽娟因与被上诉人泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8036号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张玉光、吴庆媛上诉请求：1.依法撤销丰泽区人民法院所作出的（2017）闽0503民初8036号民事判决第五项，依法改判刘健林、温丽娟支付张玉光、吴庆媛因本案支出的评估费用10350元及刘健林、温丽娟、泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店退还张玉光、吴庆媛所支出的3000元加急办证费；2.判令由刘健林、温丽娟、泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定张玉光、吴庆媛支出的评估费用并非维权所必须支出的费用，且双方未在合同中明确约定，故对张玉光、吴庆媛一审该诉求不予支持有误，请求二审法院予以纠正。委托专业的评估机构对诉争房屋的房价上涨数额进行评估是有必要的，系张玉光、吴庆媛维权所必须支出的相关费用。当事人在诉争《房产买卖经纪合同》中第十五条“违约责任”中的第1点中明确约定“……同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。”二、原审判决未支持刘健林、温丽娟、泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店退还张玉光、吴庆媛所支出的3000元加急办证费有误，请求二审法院予以纠正。关于中介机构的工作人员收取张玉光、吴庆媛3000元加急办证费，中介机构对证据质证时是予以当庭认可的，承认其向张玉光、吴庆媛收取该费用且用于加急办证之用。合同解除后，应当退还该费用。 刘健林、温丽娟上诉请求：1.依法重新认定本案事实，并改判撤销原审判决第二、三、四项；2.本案一、二审诉讼费用由张玉光、吴庆媛负担。事实和理由：一、原审法院判决刘健林、温丽娟应向张玉光、吴庆媛双倍返还定金证据不足，适用法律错误。依法应当改判驳回张玉光、吴庆媛原审该诉讼请求。1.双方签订的《房产买卖经纪合同》第十五条第1款有约定，依照合同该条款约定，适用定金罚则前提条件在于，如刘健林、温丽娟存在违约行为时，张玉光、吴庆媛应当先行发函督促，逾期未回复或履约的，张玉光、吴庆媛才可解除合同并要求刘健林、温丽娟双倍返还定金。而具体到本案，仅就张玉光、吴庆媛原审所提供证据，并无任何充分证据可证实在张玉光、吴庆媛提起本案诉讼前已经履行了督促程序，且给予的督促履行期限已经届满。基于此，本案原审法院认定刘健林、温丽娟双倍返还定金前提条件并未成就，该事实认定错误，适用法律错误，依法应当予以改判；2.原审法院审理范围超过张玉光、吴庆媛诉讼请求，程序违法。根据张玉光、吴庆媛原审所提交民事起诉状列明诉讼请求，并无任何一项诉讼请求，主张泉州九十度房地产代理有限公司返还张玉光、吴庆媛支付的定金60000元。虽本案张玉光、吴庆媛支付的购房定金实际由泉州九十度房地产代理有限公司实际监管，但就本案审理范围而言，应当仅仅依据张玉光、吴庆媛所提具体诉讼请求展开。二、原审法院判决刘健林、温丽娟赔付张玉光、吴庆媛因本案支出的律师费39800元，缺乏事实及法律依据。根据《房产买卖经纪合同》第三章第十五条第二款约定，违约方迟延履行超过十五日，守约方所享有的另一种约定解除权。约定的违约责任承担方式为违约方需向守约方支付相当于定金数额的违约金，不再适用双倍返还定金。同时也未约定该条款设定约定解除权条件成就时，违约方应当向守约方赔偿守约方因维权所增加的律师代理费承担维权费用。三、原审判决刘健林、温丽娟赔偿张玉光、吴庆媛损失522600元缺乏事实及法律依据。（一）1.本案合同对于合同解除后的违约责任承担方式，分别约定可以适用定金罚则及约定违约金两种方式。因本案张玉光、吴庆媛并未采用合同所约定的约定解除方式，基于刘健林、温丽娟第一点上诉意见，本案并不适用定金罚则；2.张玉光、吴庆媛原审主张损害赔偿请求权，而不要求适用约定违约金，受诉法院应当尊重当事人意思自治，优先适用约定违约金方式。具体到本案，根据合同第十五条第二款约定，守约方解除合同的，违约方应向守约方支付相当于定金数额也即60000元的违约金。据此，在双方签订本案合同时，对于合同解除所应承担的负担成本以及可能获得的补偿数额，双方均能够充分预见。原审法院在认定本案张玉光、吴庆媛损失时，应当严格依循当事人自由约定。（二）即使本案刘健林、温丽娟应承担损失赔偿，原审法院认定赔偿损失数额也同样缺乏依据。1.张玉光、吴庆媛于2017年10月19日向原审法院申请对本案合同所涉房产请求委托评估机构进行价值评估。该基准日既非本案合同签订日期，也非案涉房产转让给第三方的日期，亦非合同约定房产所有权变更转让日期。对于该评估价值基准日确定刘健林、温丽娟认为并无任何合法依据；2.原审法院认定“刘健林、温丽娟尚应赔偿张玉光、吴庆媛损失金额为462600元”，而在本案判决第三项，原审法院却判决刘健林、温丽娟应赔付张玉光、吴庆媛损失522600元。显然认定数额错误。 张玉光、吴庆媛辩称，一、刘健林、温丽娟认为应当适用约定解除权法院才得以判令刘健林、温丽娟双倍返还定金的陈述在其《民事上诉状》中就已前后矛盾。事实上，在张玉光、吴庆媛提起诉讼之前半年多的时间内几十次通过电话、短信、微信等方式联系刘健林、温丽娟及房产中介公司（该事实房产中介公司在原审庭审过程中已予以确认），否则张玉光、吴庆媛如何知晓刘健林、温丽娟已将诉争房产另卖他人。二、原审判决并未超过张玉光、吴庆媛的原审诉讼请求，程序合法。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定，原审法院判令房产中介公司返还定金程序完全合法。三、原审法院判决刘健林、温丽娟承担一审律师费39800元系基于双方在合同中的约定。四、原审法院判令刘健林、温丽娟赔偿张玉光、吴庆媛相关经济损失522600元符合法律规定。房屋增值部分为522600元，扣除刘健林、温丽娟应返还的一倍定金60000元外，刘健林、温丽娟还应赔偿张玉光、吴庆媛的损失金额为462600元。而张玉光、吴庆媛缴纳的定金为房产中介公司所保管，故原审法院判决房产中介公司予以退还，判决刘健林、温丽娟赔偿张玉光、吴庆媛本案损失部分即房屋增值部分522600元（包括返还的一倍定金60000元及扣除返还定金部分外尚不足以弥补损失之部分462600元）完全符合法律规定。五、刘健林、温丽娟一房二卖产生的获利部分并不等同于张玉光、吴庆媛的损失部分，原审法院的评估程序合法，评估结论应予采纳。在张玉光、吴庆媛起诉之日即2017年10月19日就要以167.26万元才可购得诉争房屋，因此这才是房屋交易的损失部分。该损失部分与刘健林、温丽娟一房二卖产生的获利部分并非等同关系，这分明就是两个概念，不能因此直接认定刘健林、温丽娟的获利部分即张玉光、吴庆媛的损失部分。 刘健林、温丽娟辩称，房价差额损失主张缺乏事实与法律依据，所产生的鉴定费用依法不应予以支持。详见刘健林、温丽娟的上诉内容。 泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店均未作答辩。 张玉光、吴庆媛向一审法院起诉请求：1.判令解除张玉光、吴庆媛、刘健林、温丽娟及泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店于2017年3月5日签订的《房产买卖经纪合同》；2.判令刘健林、温丽娟双倍返还张玉光、吴庆媛定金120000元，并赔偿张玉光、吴庆媛因房价上涨所造成的经济损失522600元且承担案件评估费10350元；3.判令刘健林、温丽娟向张玉光、吴庆媛支付为使诉争房屋早日办妥房屋权属证书所花费的加急办证费3000元及因本案支出的律师费39800元；4.判令刘健林、温丽娟承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：张玉光、吴庆媛作为甲方、刘健林、温丽娟作为乙方、泉州经济技术开发区九十度房产中介店作为丙方、泉州九十度房地产代理有限公司作为交易服务机构于2017年3月5日共同签订一份合同编号为A0000093号《房产买卖经纪合同》，合同约定刘健林、温丽娟将位于泉州市鲤城区江滨南路辉映江山三期（左岸英郡）3#楼2801室的房屋出售给张玉光、吴庆媛，房屋总价为1150000元。该合同第六条约定：“签订本合同时，乙方支付定金60000元给甲方，为确保交易安全，此定金在交易过程中交由机构（即泉州九十度房地产代理有限公司）监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执。待甲乙双方办理完交易手续时按约定的第一付款时间由机构将定金交给甲方，该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款”；合同第七条约定：“甲乙方双方同意按下列第（二）种方式给付交房保证金外的剩余房款：（二）、商业按揭贷款方式付款。1、乙方应于甲方取得一手产权证当日起10个工作日内向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款（首付款=成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性存入机构指定的监管账户中。并根据银行及机构要求办理贷款审批手续，贷款金额以银行发放的贷款金额为准……”；合同第九条约定：“甲方应在收到全额房款当日将房屋交付乙方使用……”;合同第十五条约定：“1.本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属于违约行为，自违约行为发生之日起超过五日，守约方有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求违约方承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金；若乙方违约的，则甲方应将扣除定金数额的乙方购房款返还给乙方，乙方已支付的定金则作为对甲方的赔偿不予退还。同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等”；合同第二十三条约定：“1、乙方保证贷款人及配偶银行信用认证良好，不影响贷款，若未能足额或不能申请贷款自行募集资金支付房款；2.签约当日，甲方尚未办理一手证，并保证于签约当日起三个工作日内前往办证，由此产生的税费由甲方承担，若办证需加急，加急费用由乙方承担”。张玉光、吴庆媛依约于2017年3月5日将定金60000元交由泉州九十度房地产代理有限公司保管，刘健林、温丽娟出具《定金收据》一份交由张玉光、吴庆媛收执，该收据载明刘健林、温丽娟收到张玉光、吴庆媛购买诉争房屋的定金60000元。张玉光、吴庆媛于2017年3月24日向泉州九十度房地产代理有限公司的员工奚小红通过支付宝转账3000元，并注明系办证加急费用。2017年4月12日，刘健林、温丽娟向泉州市不动产登记中心申请办理诉争房屋的产权证书。2017年7月份，刘健林、温丽娟将诉争房屋卖与骆小玲、杨庆祥并办理产权转移登记。另，张玉光、吴庆媛申请对诉争房屋于起诉之日即2017年10月19日价值进行评估，一审法院委托泉州华天资产评估房地产估价有限公司进行评估。经评估，诉争房屋于2017年10月19日的价值为1672600元。 一审法院认为，第一，刘健林、温丽娟与张玉光、吴庆媛及泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店签订的合同是各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，其中包括张玉光、吴庆媛与刘健林、温丽娟之间的房屋买卖合同关系，及张玉光、吴庆媛、刘健林、温丽娟与泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店之间的居间合同关系，三方均应按照合同的约定行使权利、履行义务；合同签订后，合同中关于居间及交易服务协议的部分已经履行完毕，不存在法律规定或合同约定的可以解除的情形。现诉争房屋已被刘健林、温丽娟卖与骆小玲、杨庆祥，张玉光、吴庆媛与刘健林、温丽娟之间的房屋买卖合同关系之目的无法实现，对张玉光、吴庆媛请求解除合同的诉求合理部分，予以支持。第二，张玉光、吴庆媛支付定金60000元给刘健林、温丽娟，刘健林、温丽娟作为收受定金的一方未能依约于合同签订之日即2017年3月5日后的三个工作日内申请办理诉争房屋的权属证书，已经构成违约，应当双倍返还定金，现张玉光、吴庆媛主张刘健林、温丽娟双倍返还张玉光、吴庆媛定金120000元，符合法律规定和合同约定，予以支持。第三，由于刘健林、温丽娟未能依约履行合同相应义务造成张玉光、吴庆媛的损失，在刘健林、温丽娟双倍返还定金后，张玉光、吴庆媛还有其他损失的，应当赔偿损失。现张玉光、吴庆媛主张其损失按诉争房屋于2017年10月19日的评估价值1672600元与合同约定成交价1150000元的差额522600元计算其损失，有事实和法律的依据，予以认可，扣除刘健林、温丽娟返还一倍定金60000元，认定刘健林、温丽娟尚应赔偿张玉光、吴庆媛损失金额为462600元。第四，张玉光、吴庆媛要求刘健林、温丽娟支付其为使诉争房屋早日办妥房屋权属证书花费的加急办证费3000元，但仅提供其向中介转账支付该笔费用的凭证，未提供证据证明该笔费用与办理诉争房屋权属证书存在关联，故对张玉光、吴庆媛的上述诉求，不予支持。第五，合同约定“守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等”，现张玉光、吴庆媛为本案支出律师费39800元，有其提供的委托代理合同及律师费发票为证，其主张刘健林、温丽娟向其支付该笔费用，符合合同的约定，予以支持。张玉光、吴庆媛主张刘健林、温丽娟承担其为本案支出的评估费用，但该项费用并非其维权所必须支出的费用，且双方亦并未在合同中明确约定，故对该项主张，不予支持。刘健林、温丽娟经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利，一审法院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除张玉光、吴庆媛与刘健林、温丽娟于2017年3月5日就址在泉州市鲤城区江滨南路辉映江山三期（左岸英郡）3#楼2801室签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系；二、泉州九十度房地产代理有限公司应于判决生效之日起十日内返还张玉光、吴庆媛支付的定金60000元；三、刘健林、温丽娟应于判决生效之日起十日内赔付张玉光、吴庆媛的损失522600元；四、刘健林、温丽娟应于判决生效之日起十日内赔付张玉光、吴庆媛因本案支出的律师费39800元；五、驳回张玉光、吴庆媛的其他诉讼请求。一审案件受理费15150元，减半收取7575元，由刘健林、温丽娟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。出庭当事人对一审法院认定的事实无异议。本院认为，一审法院认定的事实证据充分真实，予以确认。此外，当事人双方确认泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店在上诉期间将保管的定金60000元已退返张玉光、吴庆媛，本院予以确认；泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店收到张玉光、吴庆媛3000元加急办证费，没有举证证明该费用已转交刘健林、温丽娟；张玉光、吴庆媛支付一审司法鉴定费10350元。 本院认为，涉案各方当事人于2017年3月5日签订合同编号为A0000093号《房产买卖经纪合同》合法有效，当事人应按合同权利义务行使权利和履行义务。刘健林、温丽娟在履行合同过程中，未经对方当事人同意，又私自将涉案房屋转让过户给他人，致使本案合同目的无法实现，应承担由此产生的违反合同法律责任。张玉光、吴庆媛主张解除合同，由刘健林、温丽娟承担违约责任有合同和法律依据，合法诉求应予以法律保护。一审法院的第二项判决，由于当事人在二审期间已经履行，二审不需再审理。一审法院根据当事人于2017年10月19日的房屋价值评估申请为时间点委托司法评估，是当事人的权利保护请求时间点，其合法评估结论可以作为定案的依据。一审法院判决刘健林、温丽娟赔付张玉光、吴庆媛的实际损失522600元没有超出法律和当事人的合同约定，本院应予维持。诉讼中，司法评估费用属于诉讼活动中的支出，依法应当由责任当事方承担；张玉光、吴庆媛请求泉州九十度房地产代理有限公司、泉州经济技术开发区九十度房产中介店返还已收取的3000元加急办证费，有事实和法律依据，二审应予保护。 综上所述，张玉光、吴庆媛的上诉请求成立；刘健林、温丽娟的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8036号民事判决第一、三、四项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8036号民事判决第二、五项； 三、刘健林、温丽娟应于本判决生效之日起十五日内偿付张玉光、吴庆媛因本案支付的司法评估费用10350元； 四、泉州九十度房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还张玉光、吴庆媛3000元加急办证费； 五、驳回张玉光、吴庆媛一、二审的其他诉讼请求； 六、驳回刘健林、温丽娟二审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费15150元，由刘健林、温丽娟负担（从预交受理费直接转收），张玉光、吴庆媛预交的受理费15150元予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十月三十一日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。