江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0922民初4190号原告：中国工商银行股份有限公司滨海支行。住所地滨海县东坎镇阜东南路**。法定代表人：林正涛，该支行行长。委托诉讼代理人：张冬生、周昌明，该支行员工。代理权限：特别授权。被告：陈大洋，男，1979年9月12日生，汉族，居民，住滨海县。被告：江兴华，女，1974年10月3日出生，汉族，居民，住滨海县。陈大洋之妻。被告：江苏鑫之鼎置业有限公司，住所地滨海县城阜东中路**。法定代表人：曹友智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志成，该公司工作人员。代理权限：特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司滨海支行（以下简称“滨海工商银行”）诉被告陈大洋、江兴华、江苏鑫之鼎置业有限公司（以下简称“鑫之鼎公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，适用简易程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告滨海工商银行的委托代理人张冬生、被告鑫之鼎公司的委托代理人张志成到庭参加诉讼。被告陈大洋、江兴华经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨海工商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈大洋、江兴华立即归还原告借款本金77038.41元及借款利息10472.96元，本息合计87511.37元（利息计算截止至2018年7月30日），以及至实际还款日按合同约定的利息及罚息；2、原告对抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告江苏鑫之鼎置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年5月3日，原告滨海工商银行与被告陈大洋、江兴华签订《个人住房借款/担保合同》，约定向被告陈大洋、江兴华发放个人商用房贷款100000元，并于2013年5月9日发放了100000元，期限10年，按月等额还款。上述贷款以被告位于滨海县鑫鼎国际大厦3158号商铺作为抵押，并对抵押房产办理了预抵押登记。自2016年3月首次违约，后间歇性还款。2016年6月后出现被告连续违约，累计违约28期。原告多次以多种方式催收均未能成功，遂诉至法院。被告陈大洋、江兴华未答辩、未举证、未质证。被告鑫之鼎公司辩称：根据原被告所签订的个人购房借款担保合同第六条第二款的约定来看，被告陈大洋、江兴华不享有还款的宽限期，同时第二十七条规定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，那么结合原告诉状请求，被告陈大洋、江兴华自2016年3月首次违约，累计违约28期即两年零四个月，已经超过了所约定的时效。根据盐城市中级人民法院和江苏省高级人民法院的两份法律文书来看，被告陈大洋、江兴华可以去房管部门办理不动产权证书，未有办理的责任在被告陈大洋、江兴华而不在被告鑫之鼎公司。综上，请求人民法院驳回原告对被告鑫之鼎公司的诉讼请求。经审理查明：被告陈大洋、江兴华是夫妻关系。2013年5月3日，被告陈大洋、江兴华因购买房屋需要，向原告滨海工商银行申请借款100000元，并作为共同借款人，与原告滨海工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定因购买鑫鼎大厦3158号商铺借款100000元，还款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款法；如未按约定日期还款，利率在原有利率基础上上浮30%计收罚息；借款人连续三个月或者累计六个月未按时足额偿还贷款本息，借款人有权宣布借款全部提前到期；为担保上述债务的履行，被告陈大洋、江兴华自愿将所购商铺为上述借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续。在上述合同中还约定，由鑫之鼎公司对借款提供连带责任保证，但该连带保证责任在办理正式抵押登记手续后免除保证责任，保证期间为贷款到期之日起两年。在合同中对利率计算还作了约定：“……贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率……”，在第4.1条中约定贷款利率为上述基准利率上浮15%确定。本案涉案商铺在滨海县不动产登记中心办理了预抵押登记。2013年5月9日，原告滨海工商银行按照合同约定向被告陈大洋发放了贷款100000元。借款后，被告起初能够按照合同约定履行还款义务，2016年6月20日以后未再偿还借款本息，经原告滨海工商银行催收，但未能成功。原告于2018年8月7日分别向被告陈大洋、被告鑫之鼎公司发送宣布贷款提前到期函，宣布合同提前到期。2018年，原告滨海工商银行按合同约定收取被告的利率为年利率5.635%，上浮30%后为年利率7.3255%。截止2018年8月7日，被告已归还本金22961.59元、利息19558.52元，尚欠借款本金77038.41元、利息10472.96元。以上事实由营业执照、居民身份证复印件、常住人口登记卡复印件、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、预抵押登记证明、逾期贷款催收通知书、宣布贷款提前到期函、还款明细表及本院的庭审笔录在卷佐证。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，抵押权自登记时设立。本案中，被告陈大洋、江兴华因购房需要作为共同借款人向原告滨海工商银行借款，并签订了《个人购房借款/担保合同》，双方之间借款合同关系成立，被告陈大洋、江兴华在借款后于2016年6月20日以后未能按照合同约定归还借款本金及利息，原告于2018年8月7日向被告发送宣布贷款提前到期函，故对原告滨海工商银行主张合同提前到期，要求借款人陈大洋、江兴华承担还款责任的诉讼请求，本院予以支持。为担保债务的履行，被告陈大洋、江兴华自愿将所购商铺抵押给原告滨海工商银行，但仅办理了预抵押登记手续，并未办理正式抵押登记手续，抵押权没有设立，故对原告滨海工商银行要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告鑫之鼎公司自愿为被告陈大洋、江兴华的上述借款提供连带责任保证，并约定连带保证责任在办理房屋抵押登记手续后免除保证责任，现房屋抵押登记手续未办理，按照合同约定被告鑫之鼎公司应对被告陈大洋、江兴华的借款提供连带责任保证。故对原告滨海工商银行要求被告鑫之鼎公司对被告陈大洋、江兴华的借款承担连带责任保证的诉讼请求，本院予以支持。被告鑫之鼎公司辩称未办理不动产权证书是被告陈大洋、江兴华的责任，其不承担保证责任，不符合合同的约定，本院不予采信。被告鑫之鼎公司还辩解按照合同约定已超过担保期限，其不承担保证责任，因合同约定保证期间为贷款到期之日起两年，涉案合同于2018年8月7日到期，至原告起诉之日尚未超过2年，故被告鑫之鼎公司的该辩解，本院不予采信。原告滨海工商银行要求被告陈大洋、江兴华按照合同约定承担利息、罚息的主张符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈大洋、江兴华于本判决生效后十五日内归还原告中国工商银行股份有限公司滨海支行借款本金77038.41元及利息（截至2018年8月7日结欠利息10472.96元，自2018年8月8日起至履行完毕之日止，按照年利率7.3255%计收利息）；二、被告江苏鑫之鼎置业有限公司对上述款项承担连带偿还责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨海支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1988元，减半收取994元，由被告陈大洋、江兴华、江苏鑫之鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1988元（户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，帐号：52×××89）。审判员  陆林二〇一八年十月十二日法官助理袁晶晶书记员卢琦雅舒附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。3、《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。