广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初10384号原告（执行案外人）：吴红霞，女，汉族，1961年1月5日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：刘杰，广东炜原律师事务所律师。委托诉讼代理人：卿丽华，广东炜原律师事务所律师。被告（被执行人）：深圳弘国辉贸易有限公司（以下简称“弘国辉公司”），住所：深圳市龙岗区龙城街道华兴路**天汇大厦1123，统一社会信用代码：91440300076949108P。法定代表人：钟天平，总经理。委托诉讼代理人：祝吉军，广东德纳律师事务所律师。第三人（案外人）：深圳市国威汇通小额贷款有限公司（以下简称“国威汇通公司”），，住所：深圳市南山区粤兴二道**武汉大学深圳产学研大楼**入驻：深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300063872068M。法定代表人：梁锡光，董事长。委托诉讼代理人：李小梅，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：江敏霞，女，汉族，1995年1月29日出生，身份证住址：安徽省黟县，该公司员工。第三人（申请执行人）：深圳市汇行伟业商贸有限公司（以下简称“汇行伟业公司”），住所：，住所：深圳市福田区园岭街道百花三路百花公寓**15C会信用代码：91440300342712024U。法定代表人：梁翠花，总经理。委托诉讼代理人：王姣，女，汉族，1989年11月4日出生，身份证住址：四川省金堂县，该公司员工。第三人（案外人）：黎新云，女，汉族，1991年5月20日出生，身份证住址：广东省深圳市龙华新区。原告吴红霞诉被告弘国辉公司、第三人国威汇通公司、第三人汇行伟业公司、第三人黎新云案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘杰，被告委托诉讼代理人祝吉军，第三人国威汇通公司委托诉讼代理人李小梅，第三人汇行伟业公司委托诉讼代理人王姣，第三人黎新云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决立即停止对原告深圳市××××房产（原告吴红霞占房产份额25%）的强制执行（执行案号：2017粤03**执7720号），并解除对上述房产的查封。2、判决确认2015年1月6日原告代理人与被告签订的《深圳市二手房买卖合同》【深（福）房现买字（2015）第270号】无效，并确认深圳市××××房产（原告吴红霞占房产份额25%）归原告所有，房产证登记价1607020元×25%=401755元；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：深圳市××××房产系原告及其丈夫颜光鸿、女儿颜妍名下房产，因黎新云、毛映清、陈秀全、张丽芳、国威汇通公司、弘国辉公司汇行伟业公司恶意串通，以畸低于市场价的价格，欺瞒原告，未通知、告知原告的情况下，恶意将原告房屋过户，并通过伪造虚假诉讼，利用法院拍卖程序将原告房屋价值转化为〃合法现金"，达到其以合法形式掩盖非法目的的不法企图。2017年12月20日，原告收到（2017)粤0303执7720号案搬迁通知才知悉自己房产已被恶意转移登记。1、案涉房屋买卖非原告真实意思表示，房屋买卖的背景是民间借贷，委托公证只是担保此民间借贷的债权，原告作此委托公证并无出售房屋的意思、原告从未授权代理人出售房屋的价款范围；2、房屋买受人与代理人恶意串通损害原告的利益，且房屋成交价款远低于当时房屋市场价，弘国辉公司具有明知故意，系与毛映清恶意串通。3、房屋买卖交易过程不符合交易习惯且有悖常理，案涉房屋由原告居住至今，弘国辉公司买房前从未看房且转移登记后从未催促原告腾房收房，代理人出卖房屋时未与原告确认出卖的价格且申请人并未收到任何可出卖房款。原告特向贵院提出执行异议之诉。被告弘国辉公司辩称：1、被告的买卖合同无论是在形式上还是在实质上都合法有效，原告授权黎新云有本人签字和公证，被告向黎新云购买其他房屋无需考察黎新云与原告背后因果关系。2、被告支付了相应对价不存在恶意串通，根据交易习惯众所周知不动产登记交易价不等于实际交易价。3、根据证据显示原告已多年知晓房屋被过户，被告也多次通知其搬离房屋，但是原告始终通过多种方式拒绝搬离，且未采取任何法律措施维护自己的权利，可见其对其买卖行为已默认。4、在没有业主授权的情况下原告通过不知晓的手段将燃气过户到自己的名下，被告将保留追究相关操作人员的法律权利。5、为了阻碍执行被告通过多种法律手段导致本案执行终止，给被告带来了大量的利息，被告为了加快执行减少利息损失，本应该向原告提起反诉追讨多年的租金，被告等本案结束后将重新予以追讨原告强占房屋三年的租金。针对原告补充新的事实，经查第三人汇行伟业公司成立于本涉案房产交易后多年，且第三人汇行伟业公司并非本案善意第三人，第三人汇行伟业公司是被告的债权人。第三人国威汇通公司辩称：没有答辩意见。第三人汇行伟业公司辩称：我公司是2015年6月8日成立的，从原告提出的证据显示是在早期，对这些事情我公司是不知晓的，也没有任何关系，但我司与被告的债务债权关系是存在的。第三人黎新云辩称：1、2013年5月，经中介马建弘介绍，颜光鸿、吴红霞、颜妍(以下简称颜三人)以房产作为抵押共同向我借款500万元（当时该房产市场价为650万左右），约定借款期限2个月，逾期未还款，抵押房屋由我自行处置。2013年5月17日，我与颜三人在公证处签订公证书和委托书。2、借款到期后，我多次催促颜三人还钱，但颜三人以各种理由拖欠借款本金及利息。导致我资金链断裂被迫向弘国辉公司借款以作周转，2014年8月，我向朋友公司弘国辉公司借款700万元作资金周转。3、借款到期后2年内，我跟颜三人多次针对还款事项进行沟通，颜妍与担保人冯真两人互相推脱。2015年1月眼看借款合同到期，而颜三人也明确表示无能力还款，双方协商后把房产过户给我，原借款500万元转为购房款。4、2015年1月，办理房屋产权过户前，我与弘国辉公司均通知颜三人尽快搬离该房产，当时颜三人口头答应搬离该房产。2015年1月6日，我与弘国辉公司办理完房屋产权过户后，将房屋相关事项交由新业主弘国辉公司处理。5、当初借款时，签订的《借款合同》、《抵押合同》、《房屋全权委托公证书》全是颜三人自愿签署和承诺的。6、颜三人借款5年（单计本息近1200万）并赖在已经抵押房屋里3年，恳请法院依法驳回颜三人无理的诉讼请求，维护本人合法权益。根据当事人陈述及经法庭开庭审理确认的证据，本院认定如下：一、2013年5月17日原告与第三人黎新云到深圳市公证处签订编号为（2013）深证字第74440号《公证书》，内容是申请人颜光鸿、吴红霞、颜妍于2013年5月17日在公证员面前签订《委托书》，并捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。《委托书》的主要内容是委托人颜光鸿（份额为25%）、吴红霞（份额为25%）、颜妍（份额为50%）拥有位于深圳市××××房产，现委托受托人黎新云、毛映清、陈秀全、张丽芳为我的代理人，并以我的名义在代理期限2013年5月17日至2016年5月16日内，均可独立办理如下事项：1、向银行赎楼，办理提前还清银行按揭贷款和终止个人授信额度的相关手续并在的有关文件上签名。领取《房地产买卖合同（预售）》、《房地产证》、购房发票、保险单、付清楼款证明书、借款借据、还款凭证、注销抵押登记资料，在相关文件上签名。2、到国土局产权登记中心或档案局查询该房产产权资料及打印（领取）查询清单，到国土局产权登记中心办理房产注销抵押登记手续及领取《房地产买卖合同（预售）》或者《房地产证》等相关事宜。3、转卖上述房产、签订房地产买卖合同、办理合同公证及到国土局产权登记中心办理过户登记手续，并签署相关资料，收取楼款、领取《房地产证》并办理与该房产相关和一切手续。代为办理房产变更、登记手续并签署、领取相关资料……。二、2013年5月22日颜光鸿、吴红霞、颜妍与第三人黎新云签订编号为：GW-YWY201305003-JK《借款合同》，合同约定，颜光鸿、吴红霞、颜妍向第三人黎新云借款人民币500万元，借款期限为60天，每月利率为1.8%，利息为人民币9万元。颜光鸿、吴红霞、颜妍自愿提供名下所有资产为此笔借款提供担保。同日，颜光鸿、吴红霞、颜妍与第三人黎新云签订编号为：GW-YWY201305003《抵押合同》，内容是为确保GW-YWY201305003-JK《借款合同》的有效履行，颜光鸿、吴红霞、颜妍愿意以自己名下的深圳市××××座22G为因主合同所形式的全部债务提供抵押担保。抵押担保范围：主合同项下本金人民币500万元，利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权的费用。双方协商该抵押物价值人民币500万元。当天，颜光鸿、吴红霞、颜妍与第三人黎新云签订《抵押物价值确认书》，内容是共同确认上述房产协商议定价值为人民币500万元。2013年5月23日颜光鸿、吴红霞、颜妍的委托代理人毛映清到深圳市国土局办理了抵押登记手续。三、2013年5月20日第三人黎新云分两次向颜光鸿支付借款。2013年5月24日原告收到第三人国威汇通公司银行转账借款人民币4276771.79元。四、2015年1月6日第三人黎新云作为颜光鸿、吴红霞、颜妍的委托代理人，毛映清作为被告弘国辉公司的委托代理人，签订合同号为深（福）房现买字（2015）第270号《深圳市二手房买卖合同》、《深圳市房地产转移登记申请表》，内容是第三人黎新云以人民币4762600元将原属于颜光鸿、吴红霞、颜妍的，位于深圳市××××房产出售给被告弘国辉公司。五、第三人黎新云出售涉案房产后，被告弘国辉公司房屋款项的支付情况。庭审中被告弘国辉公司与第三人黎新云均称该房屋的实际成交价格为人民币700万元，在深圳市国土局签订成交价格为人民币4762600元属于阴阳合同。被告弘国辉公司与第三人黎新云辩称第三人黎新云曾于2014年8月向被告弘国辉公司借款人民币700万元，双方未签订借款合同，2014年8月21日被告弘国辉公司将第三人黎新云借款人民币700万元汇入深圳市天朝实业有限公司。深圳市天朝实业有限公司的法定代表人黄林明分别于2016年12月9日分4笔各人民币100万元向第三人黎新云转账合计人民币400万元，2016年12月23日向第三人黎新云转账人民币301.2万元。2018年6月28日第三人黎新云向被告补写了《划款委托书》，内容是2014年8月21日委托被告将款项人民币700万元支付到深圳市天朝实业有限公司账号。被告与第三人黎新云均辩称因未能向被告弘国辉公司还款，与被告协商以涉案房产抵偿向被告弘国辉公司的借款。六、第三人汇行伟业公司与被告弘国辉公司因借款纠纷一案，第三人汇行伟业公司向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0303执7720号。原告对本院执行深圳市××××房产不服，认为该房产的25%属于原告所有，要求本院停止对涉案房产的强制执行，并解除查封；同时确认涉案房产的25%份额归原告所有。本院认为，本案为执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。故原告作为案外人，对于本院作出的执行异议裁定不服，且异议的事项与原判决、裁定无关，有权向人民法院起诉。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案颜光鸿、吴红霞、颜妍签订《公证书》和《委托书》的时间是2013年5月17日,颜光鸿、吴红霞、颜妍与第三人黎新云签订《借款合同》、《抵押合同》和《抵押物价值确认书》的时间是2013年5月22日,到不动产部门办理抵押登记手续的时间是2013年5月23日。且第三人黎新云在辩论意见及庭审过程中均承认与颜光鸿、吴红霞、颜妍签订《公证书》和《委托书》的目的系为借款合同提供担保，原告庭审中亦对此予以确认。本案经庭审及签订上述文书的时间顺序，可确认颜光鸿、吴红霞、颜妍签订《公证书》和《委托书》并非本人的真实意思表示，而是为了实现其借款的目的，以委托债权人及其他案外人出售自有房产虚假的意思表示，隐藏为借款提供担保的目的所实施的民事行为。因此颜光鸿、吴红霞、颜妍签订《公证书》和《委托书》无效，亦即第三人黎新云及案外人毛映清、陈秀全、张丽芳在未经原告同意的情况下，无权出售涉案房产。二、关于被告取得房产是否属于善意取得。1、被告是否知道颜光鸿、吴红霞、颜妍签订《公证书》和《委托书》的意思表示为虚假表示。毛映清是颜光鸿、吴红霞、颜妍出售房产的委托代理人，但在2015年1月6日签订合同号为深（福）房现买字（2015）第270号《深圳市二手房买卖合同》、《深圳市房地产转移登记申请表》中，毛映清作为被告弘国辉公司购买房产的委托代理人，代表被告弘国辉公司购买涉案房屋。由此可以证明被告弘国辉公司是知道颜光鸿、吴红霞、颜妍签订《公证书》和《委托书》的意思表示为虚假表示。因此被告弘国辉公司在本案中不属于善意第三人，其取得涉案房产不属于善意取得。三、本案涉案房屋虽然已于2015年1月6日发生权利人的改变，但庭审中当事人均确认原告至今仍居住在涉案房屋，是涉案房屋的实际占有人。被告自取得涉案房屋的所有权至今已3年多，仍未实际占有该房产，且被告未向本院提交证据证明向原告主张权利，不符合常理。四、涉案房产的交易，被告是否已向第三人黎新云支付全部购房款。被告辩称以人民币700万元购买涉案房屋，但被告未能向本院提交支付房款的交易记录。第三人黎新云庭辩称其于2014年8月21日向被告借款人民币700万元，该款项用于归还该借款。借款人民币700万元数额巨大，第三人黎新云及被告未能向本院提交借款合同、借条、收条。第三人黎新云向本院提交被告将借款向深圳市天朝实业有限公司的对公账号汇款凭证的时间为2014年8月21日，且第三人黎新云委托被告将借款汇到深圳市天朝实业有限公司账号的《划款委托书》为诉讼后补写。该笔款项被告于2014年8月21日借出，于2016年12月23日才全部回到第三人黎新云的账号，历经2年5个月。涉案房产交易时间为2015年1月6日，距离款项汇入第三人黎新云账号亦有1年11个月之久。且该笔款项的路径走向为从被告账号汇入深圳市天朝实业有限公司对公账号，2年5个月后，款项从深圳市天朝实业有限公司法定代表人黄林明通过个人账号向第三人黎新云汇入，且数额亦不一致。借款的路径走向及借款的时间、还款的时间、还款的数额均不符合常理。因此被告及第三人黎新云辩称已交付全部购房款项，证据不足，本院不予采信。综上，原告要求停止对涉案房产的强制执行，解除房屋的查封，并确认第三人黎新云与被告弘国辉公司之间的签订的2015年1月6日签订合同号为深（福）房现买字（2015）第270号《深圳市二手房买卖合同》无效，并确认涉案房屋25%份额归原告所有，要求合理、合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认位于深圳市福田区福中路黄埔雅苑骏悠园2座22G房产的25%份额属于原告吴红霞所有，被告深圳弘国辉贸易有限公司应在本判决生效之日起十日内，协助原告吴红霞到深圳市不动产登记中心办理房产过户手续。二、不得执行属于原告吴红霞所有的深圳市福田区福中路黄埔雅苑骏悠园2座22G房产的25%份额。案件受理费人民币7326元，由被告深圳弘国辉贸易有限公司、第三人黎新云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。本院（2018）粤0303执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 邱  昭  霞人民陪审员 谌  小  英人民陪审员 王  大  岩二〇一八年十月十一日书 记 员 黄金能（兼）李铭歌