湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初2131号 原告：李桂兴，男，1937年9月8日出生，汉族，住长沙市天心区。 原告：李红霞，女，1976年6月8日出生，汉族，住长沙市天心区。 以上两原告委托诉讼代理人：欧阳文财，湖南骏熙律师事务所律师。 被告：胡震汉，男，1949年1月10日出生，汉族，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：黄新，湖南德都律师事务所律师。 被告：胡建英，女，汉族，1953年4月1日出生，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：余杰，湖南天恒健律师事务所律师。 原告李桂兴、李红霞与被告胡震汉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，在审理过程中两原告申请追加胡建英为共同被告，本院予以准许。本院依法适用普通程序，组成由审判员吴贵平担任审判长，与人民陪审员袁琼、袁岳如参加审理的合议庭于2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告李桂兴、李红霞及其委托诉讼代理人欧阳文财、被告胡震汉的委托诉讼代理人黄新、被告胡建英的委托诉讼代理人余杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李桂兴、李红霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡震汉与李双健签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令两被告将《房屋买卖合同》项下位于长沙市天心区房屋拆迁款50万元支付给两原告；3.判令两被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2010年8月11日，被告胡震汉因急需资金与李双健签订《房屋买卖合同》，胡震汉将位于长沙市天心区二楼面积17.7平方米的一间房屋（以下简称案涉里仁坡124号房屋单间）以12万元价格出售给李双健，李双健已于2011年12月21日逝世，其妻李红霞其父李桂兴系其法定继承人。上述合同中涉及的单间属于被告胡震汉父亲胡湘勋生前与龙增明、王明德、周协成共同购置的一套面积为70.8平方米的房屋，四人各占四分之一（胡湘勋占17.7平方米），各自独立立户，拥有使用权，因历史原因未办理分户手续，房屋产权登记在龙增明名下。被告胡震汉为了证明其拥有上述合同所涉及房屋的处分权，在签订合同前向李双健出具了盖有社区和街道办事处公章的独子证明和个人报告，保证所售房屋无产权瑕疵的个人承诺书，并在长沙市天心区诚信法律服务所的见证下完成签字。李双健及两原告在依法获得房屋所有权后，一直将该房屋自住或出租，也多次要求更改产权证名称事宜，因历史原因造成了产权证上列明的是四人共有而无法完成变更手续。现案涉房屋拆迁工作已经进行了一年多，两原告至今无法领取拆迁补偿款，被告胡震汉应该积极配合履行协助两原告足额领取拆迁补偿款，但至今拒不履行合同义务。在本案审理过程中，两原告得知被告胡震汉已被其妹胡建英起诉至法院要求分割案涉房屋拆迁款，两人达成调解协议结案，两原告作为房屋实际产权人，对此毫不知情。综上，被告胡震汉与李双健签订的房屋买卖合同意思表示真实，内容合法有效，两原告作为李双健的法定继承人，有权请求确认上述合同合法有效并要求获得合同约定的权益。被告胡建英作为被告胡震汉的妹妹，在明知该房屋已经转让给两原告的情况下，与被告胡震汉串通，通过诉讼调解的方式转移房屋拆迁款，严重侵害了两原告合法权益。故依法提起诉讼。 被告胡震汉辩称，一、胡震汉与李双健签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。胡震汉、李双健所交易的房屋为胡湘勋等四人共有房屋，胡震汉、李双健在签订房屋买卖合同时，并未通知其他共有人，明显属于侵犯共有人优先购买权，应认定为无效合同。二、胡震汉至今共收到李双健购房款58000元，并非10万元，李双健并没有支付全部款项。《房屋买卖合同》及《购房承诺》中所表述的收到10万元、7万元均是在胡震汉年老且醉酒的状态下按李双健的意思所写。三、两原告主张其为房屋实际产权人与法相悖。胡震汉、李双健签订合同后并未办理房屋转让过户登记手续，房屋一直在胡湘勋名下，两原告作为李双健的继承人更加没有办理过户手续，其所称房屋实际产权人实为一厢情愿，没有事实及法律依据。四、两原告主张胡震汉应向其支付涉案房屋拆迁款50万元的诉讼请求无事实及法律依据。两原告所称拆迁款的来由不明，并未提交任何拆迁款数额的证据，应承担举证不能的不利后果。即使该房屋被拆迁，相应的拆迁补偿应给予房屋所有权人，两原告并非房屋所有人，无权主张拆迁补偿款。五、胡震汉、李双健对于房屋买卖合同无法履行均负有过错，应按双方过错大小分担责任。李双健对于房屋产权证在龙增明名下，涉案房屋为按份共有，无法办理转让过户等情况是明知的，李双健明知胡震汉急需资金，双方还是签订了一份无法履行的房屋买卖合同，均应当对自己的行为承担责任。 被告胡建英辩称，一、胡建英不是房屋买卖合同的当事人，胡建英与房屋买卖合同没有关联，本案诉讼主体不适格，胡建英不是适格的被告，两原告依据房屋买卖合同无权向胡建英主张任何权利，依法应当驳回两原告对胡建英的起诉。二、两原告主体不适格，无权依据《房屋买卖合同》向被告胡震汉主张履行合同中约定的相关义务。三、两原告的被继承人李双健与被告胡震汉签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。该房屋属于胡湘勋与他人按份共有财产，胡湘勋去世后，胡湘勋名下的按份共有房屋份额属于胡震汉、胡建英共同共有，胡震汉单方面将该房屋份额出卖给李双健的处分行为无效。李双健明知该房屋买卖无法成立，房屋买卖合同对房屋过户事宜只字未提，合同内容涉及到了房屋的拆迁补偿款，该合同是胡震汉与李双健为了侵吞拆迁款恶意串通为之，损害第三人利益，不应认定为有效合同。四、两原告主张胡震汉向其支付房屋拆迁款50万元的诉讼请求没有事实及法律依据。五、李双健与胡震汉对《房屋买卖合同》均负有过错，两原告的诉讼请求不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于两原告提交的购房款收条，其内容由胡震汉书写并签名，双方签订的《房屋买卖合同》中也载明了李双健已付10万元给胡震汉，被告胡震汉提交的客户回单转账记录只是部分款项的转账记录，并不能否定胡震汉本人对房款出具收条收到款项10万元的事实。 经审理查明，案涉里仁坡124号房屋属于被告胡震汉父亲胡湘勋生前与龙增明、王明德、周协成按份共有（房屋面积为70.8平方米，四人各占四分之一，即胡湘勋占17.7平方米1间），四人各自独立使用房屋，因历史原因该房屋产权登记在龙增明名下（档案内注明四人共有）。被告胡震汉与胡建英系胡湘勋的子女，胡湘勋去世后，其对该房屋享有的四分之一份额一直未过户至其继承人胡震汉、胡建英名下。 2010年8月11日，被告胡震汉因急需资金在长沙市天心区诚信法律服务所的见证下与李双健签订《房屋买卖合同》，胡震汉将位于长沙市天心区二楼西头的一间房屋（面积17.7平方米，带厨房）以12万元价格卖给李双健，《房屋买卖合同》载明：该房系胡震汉父亲胡湘勋生前与龙增明、王明德、周协成共同购置，面积70.8平方米，四人平均各占四分之一，17.7平方米，四户都已分开，各有出进，成交价为12万元，现李双健支付胡震汉10万元，余款2万元，待该房屋拆迁时，拆迁安置补偿全部归李双健所有，胡震汉配合，领取拆迁补偿款后，一次性付清，现李双健已付10万元给胡震汉，胡震汉将房屋交给李双健，房内水电均由李双健处理，胡震汉保证该房屋无任何形式的纠纷及债务抵押，如发生上述情况，胡震汉除退还李双健10万元外，另赔偿李双健全部损失和承担违约金5万元。 被告胡震汉为了证明其拥有上述合同所涉及房屋的处分权，在签订合同前向李双健出具了天心区吴家坪社区居委会和城南路街道办事处签署意见并盖章的证实胡震汉无其他兄弟姊妹的证明和报告，胡震汉还出具了保证所售房屋无产权瑕疵的承诺书。 《房屋买卖合同》签订当天，胡震汉向李双健出具了收到购房款10万元的收条，此后胡震汉将上述一间房屋移交给李双健使用。因房屋产权系登记在龙增明名下，该房屋一直未办理过户登记。 此后，该房屋被列入拆迁范围，胡湘勋名下的上述房屋份额共可获得长沙市天心区南门口棚改项目征收指挥部拆迁补偿款70万元。胡建英于2017年11月13日向本院起诉胡震汉要求分割上述案涉房屋拆迁款，胡震汉、胡建英于2017年11月29日在本院达成调解协议，本院（2017）湘0103民初7041号民事调解书确认：一、胡建英继承胡湘勋房屋拆迁补偿款49万元，胡震汉继承胡湘勋房屋拆迁补偿款21万元；二、胡建英、胡震汉于2017年12月3日之前相互协助到长沙市天心区南门口棚改项目征收指挥部办理领取拆迁款的相关事宜，如任何一方不予配合，另一方可申请强制执行。此后，胡建英向本院申请强制执行，本院已经将上述49万元款项从征收指挥部提取至本院。 李双健系李桂兴之子，李红霞系李双健之妻。李双健已于2011年11月21日死亡，生前未生育子女，其法定继承人为其父李桂兴、其妻李红霞。 本院认为，本案的争议焦点在于以下几个方面。 一、《房屋买卖合同》是否有效。李双健与胡震汉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，签订合同时该房屋虽然未登记在胡震汉名下，但案涉房屋一间系胡震汉之父胡湘勋的遗产，胡震汉对胡湘勋的遗产享有继承权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该房屋买卖合同应认定为有效合同。 二、双方诉讼主体是否适格，胡建英在本案中是否应当承担民事责任。因胡建英不是李双健、胡震汉签订的《房屋买卖合同》的当事人，《房屋买卖合同》只对胡震汉、李双健产生法律效力，不能约束不属于合同当事人的胡建英，故胡建英在本案中不应承担民事责任。李桂兴、李红霞作为李双健的法定继承人，有权继承《房屋买卖合同》项下原属于李双健的全部权利并承担相应义务。 三、两原告应否获得房屋拆迁款及其金额。根据《房屋买卖合同》中“成交价为12万元，现李双健支付胡震汉10万元，余款2万元，待该房屋拆迁时，拆迁安置补偿全部归李双健所有，胡震汉配合，领取拆迁补偿款后，一次性付清”的约定，两原告作为李双健的法定继承人有权享有该房屋被拆迁后的安置补偿款，但是因案涉房屋单间实为胡震汉、胡建英两兄妹享有继承权的共有财产，胡震汉只能处分其一半的份额，对于另一半属于胡建英的份额不产生物权处分效力，故双方约定的全部17.7平方米房屋的购房款为12万元，属于胡震汉的一半份额对应的购房款为6万元，李双健原已支付胡震汉10万元，胡震汉对于多付的4万元应当退还给李双健的继承人即两原告，该17.7平方米房屋被拆迁后相应一半的拆迁补偿款35万元（全部拆迁补偿款为70万元）按照《房屋买卖合同》中“拆迁安置补偿全部归李双健所有”的约定应该由被告胡震汉支付给两原告。故被告胡震汉现应支付原告李桂兴、李红霞共计39万元（35万元+4万元）。胡震汉明知其已与李双健签订了《房屋买卖合同》将案涉房屋单间出售给李双健并且已经约定了案涉房屋被拆迁后的拆迁补偿款归李双健，胡震汉与胡建英事后对拆迁补偿款的分配比例只对胡震汉、胡建英产生效力，不能据此对抗善意第三人。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认李双健与被告胡震汉于2010年8月11日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告胡震汉在判决生效后十日内向原告李桂兴、李红霞支付款项39万元； 三、驳回原告李桂兴、李红霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8880元，保全申请费3020元，共计11900元，由被告胡震汉承担10170元（此款两原告已经向本院预交，被告胡震汉应承担部分在判决生效后十日内直接支付给两原告），原告李桂兴、李红霞承担1730元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  吴贵平 人民陪审员  袁 琼 人民陪审员  袁岳如 二〇一八年十月十八日 法官助理扶琎 代理书记员  谢 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。