广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1223民初1514号原告（反诉被告）：欧祖华，男，汉族，1968年7月5日出生，广东省广宁县人。住广东省，委托诉讼代理人：范奕兴，广东省骏和律师事务所律师。被告（反诉原告）：李连昌,男，汉族，1965年3月2日出生，广东省广宁县人。住广东省广宁县，委托诉讼代理人：阮傍根，广东宁盛律师事务所律师。第三人：欧银珠，女，汉族，1962年5月13日出生，广东省广宁县人。住广东省，原告（反诉被告）欧祖华与被告（反诉原告）李连昌租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，被告李连昌申请追加欧银珠为第三人，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，通知欧银珠参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧祖华及其委托诉讼代理人范奕兴、被告（反诉原告）李连昌及其委托诉讼代理人阮傍根到庭参加诉讼，第三人欧银珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告欧祖华向本院提出诉讼请求：、一、判令被告立即向原告支付拖欠的租金76800元。二、判令被告承担本案诉讼费。理由如下:原告将属于自己所有的坐落在广宁县××路××号整栋楼房商铺面积约60㎡的楼房商铺共4层出租给被告作经营使用，并于2015年6月30日与被告签订“商铺租赁合同”一份，合同约定租赁期为五年，从2015年6月30日至2020年6月30日止;租金分两期支付，第一期为三年即(2015年6月30日至2018年6月30日)每月租金3200元合计一次性给付115200元，在签订合同时付清;第二期2018年6月30日至2020年6月30日的租金每月为3200元，合计76800元在2018年6月30日前支付;同时，由被告向原告支付3200元押金。合同签订后被告于2015年7月8日自觉向原告支付租金共115200元(前三年)，支付押金3200元。但是，2018年6月30日后，被告以种种理由拒不履行合同第二期的付款义务，经原告及代理人多次催收未果，2018年7月22日，原告再次以书面形式向被告发出交款通知，请求被告于2018年7月25日自觉、全面地按合同约定履行付款义务，未果!为维护原告的合法利益，特向贵院提起本案诉讼，望依法作出公正判决。被告欧连昌辩称：一、我方在租赁合同签订过程中没有过错，当时在2015年前案涉房产是原、被告一直在租用，后来原告说房子是他的，要求被告交付租金给他。二、合同应当无效，当时在2018年6月28日我方准备给租金时，原告的姐姐欧银珠称其是房屋的权利人，要求我方不要给租金给原告，并拿了房产证给我方看，称房子在2014年已经变更权利人为欧银珠，直到当日我方才知道房子的权利人是欧银珠。后来原告要求我方支付租金，否则收回房子。原告和第三人的行为导致我无法支付租金，结合第三人的诉讼意见，我方认为真正权利人是第三人，原告对案涉房子没有权利，涉案合同无得到欧银珠追认，所以合同无效。三、实际上被告在2018年7月10日晚上22点左右被原告和第三人赶出了涉案房屋，第三人带人到涉案房屋关门，原告报警，至今我方没有在涉案房屋经营生意。综上所述，涉案房屋并非原告，且合同得到权利人第三人的确认，所以该租赁合同无效，在此租赁行为中我方没有存在过错，我方在7月10日已经把房屋交回给原告和第三人处理，因此，请求法院驳回原告的诉求。第三人欧银珠述称，关于原告欧祖华(反诉被告)与被告李连昌(反诉原告)租赁合同纠纷一案，被告李连昌提出反诉，并列本人作为第三人。针对其双方陈述的事实与理由，我方有下列意见:一、关于租赁商铺的所有权。2014年间，本人接受父母的赠与，取得坐落在广宁县××路××号整栋商铺的所有权，并在同年7月7日领取该房产的权属证书(房地产证号:粤房地权证宁字第**;权属人欧银珠;建筑面积:219.14平方米)，也即是我方自此对该房产有使用、收益、处分的权利。但是，原、被告在没有知会我方的情况下，双方于2015年6月30日签订《商铺租赁合同》，其租赁的标的物坐落在广宁县××路××号整栋楼房商铺。二、关于租金。原、被告在合同中约定每月租金3200元，对于被告李连昌已经交付，由原告欧祖华收取的2015年6月30日至2018年6月30日共计115200元，本人不作追讨，然我方同意被告李连昌继续租赁该房产，而2018年6月30日后的租金应由我方收取。三、关于本案的诉讼。法院应当依据本案的事实，公正裁决，以维护我方的合法权益。反诉原告李连昌向本院提出诉讼请求：1、判决确认反诉人与被反诉人于2015年6月30日签订的《商铺租赁合同》无效;2、判决被反诉人退回押金3200元给反诉人;3、判决被反诉人赔偿反诉人:装修费20000元，搬迁费1000元;4、判决被反诉人赔偿反诉人损失18600元(按每天300元自2018年7月10起暂计算至2018年9月10日，以后损失按该标准计算至反诉人搬迁完毕之日止);5、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2015年6月30日，被反诉人与反诉人签订《商铺租赁合同》，约定被反诉人将自有的广宁县××路××号的整栋楼房商铺出租给反诉人，租期5年，租金分二次支付，第一期为三年(2015年6月30日至2018年6月30日)，第二期为二年(2018年6月30日至2020年6月30日)，定于2018年6月30日前支付，反诉人依约定一次性支付第一期租金115200元及押金3200元。但于2018年6月28日，反诉人准备支付租金时，被反诉人的姐姐欧银珠称其系该房产的所有权人(2014年7月14日取得房屋所有权)，要求反诉人停止向被反诉人支付第二期租金，并要求收回房屋。2018年6月29日，反诉人将上述情况告知被反诉人，但被反诉人要求支付第二期租金，否则收回房屋。该两人的行为直接导致反诉人无法支付租金。2018年7月10日22时左右，欧银珠带人来到反诉人的店铺锁门，要求收回房屋，被反诉人报警处理，反诉人被迫将部分物品搬离，将房屋归还，至今无法在该处经营生意。反诉人认为，涉案的房屋所有权人非被反诉人，且被反诉人事后也未得到房屋所有权人欧银珠追认双方签订的《商铺租赁合同》，因此，该合同应当认定为无效。反诉人在本次租赁行为中，不存在过错，在2018年6月28日，欧银珠对涉案房屋主张权利时才知道该房屋真正的权利人。被反诉人明知涉案房屋非其所有，仍将房屋出租给反诉人，且事后也未得到欧银珠的追认，存在过错。因此，应当承担赔偿责任。为此，特向贵院提起反诉，恳请判如所请。反诉被告欧祖华辩称：我方认为双方签订的合同有效，被告方违反了合同的约定，应承担违约责任，被告提出的反诉请求没有法律依据和道理。现登记在第三人名下的房产取得的途径不合法，这是在反诉被告父亲神志不清的状态下赠与给第三人的，这种状态下取得的赠与是不合法的，就算案涉房屋是登记在第三人名下都与本案无关。所以被告的反诉请求我方不予认可。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落在广宁县××路××号，自1998年起，被告李连昌便向该房屋原权属人欧宗孙（已于2017年去世，是原告欧祖华父亲）承租房屋用作经营餐饮及旅业。2015年6月30日，原告欧祖华作为甲方（出租人）与被告李连昌作为乙方（承租人）签订一份《商铺租赁合同》，约定：“甲方将位于广宁县××路××号整栋楼房商铺（共4层）出租给乙方经营使用，租赁期限从2015年6月30日起至2020年6月30日止。租金分两期支付，第一期为2015年6月30日至2018年6月30日每月租金为3200元，合计一次给付115200元，在签订合同时付清；第二期为2018年6月30日至2020年6月30日的租金每月为3200元，合计76800元，在2018年6月30日前支付。签订合同时乙方给付3200元作为商铺押金，合同期满乙方无违反协议甲方无息退还押金给乙方。”，双方还就租赁房屋的其他事项作了约定。合同签订后，被告李连昌如约向原告欧祖华支付第一期租金115200元和押金3200元，继续使用该房屋。另查明，涉案房屋原权属人是欧宗孙，原告欧祖华及第三人欧银珠是其子女。2018年6月，第三人欧银珠以其为实际权利人为由，要求收回案涉房屋。同年7月10日，被告李连昌被要求搬离案涉房屋。2018年9月27日，本院依法向广宁县住房和城乡规划建设局调查案涉房屋的权属情况。广宁县住房和城乡规划建设局于2018年9月30日出具复函，内容为：“经查核，坐落在南街镇环城西路××号的房屋已于2002年3月5日办理权属登记，产权证号为粤房地证字第**，权属人为欧宗孙，身份证号为。2013年3月11日，坐落在南街镇，坐落在南街镇环城西路××号的房屋因产权证遗失而申请补办产权证7月26日登记完毕，产权证号为粤房房地权证宁字第**，属人为欧宗孙，身份证号为，房屋坐落更正为广宁县××路××号。2014年7月14日，欧宗孙将广宁县××路××号的房屋赠与给欧银珠并于当日办理权属登记，产权证号为粤房地房地权证宁字第**，人为欧银珠，身份证号为。综上所述，坐落在广宁县，坐落在广宁县××路××号的房屋现属欧银珠所有，产权证号为粤房地权房地权证宁字第**>v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>以上事实，有原告提供的身份证、租赁合同、收据、通知书、房地产权证和国有土地使用证、被告提供的房地产权证、视频资料、交易回单以及本院依职权调查的房地产权档案详细资料、复函、调查笔录等证据证实。本院认为，本案的争议焦点有：一是案涉合同效力的认定；二是被告是否需要支付租金；三是反诉被告承担缔约过失责任的问题。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”。本案中，案涉房产的实际所有权人为第三人欧银珠，有广宁县住房和城乡规划建设局的复函和房地产权档案详细资料予以证实，本院予以确认。原、被告在签订案涉房产租赁合同时，原告欧祖华未经所有权人欧银珠的同意或追认，将案涉房产租赁给被告的行为系无权处分行为，双方签订的合同系无效合同。关于争议焦点二。因合同无效，应当是自始、当然、确定无效，故原告欧祖华无权向被告李连昌主张案涉房屋的租金。至于第三人欧银珠主张2015年6月30日至2018年6月30日租金共计115200元，其不作追讨，同意李连昌继续租赁该房产，而2018年6月30日后的租金由其收取的意见，是另一法律关系。关于争议焦点三。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的赔偿责任。法律另有规定的，依照其规定。”及《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，反诉被告欧祖华既非案涉房屋所有权人，也未获得房屋所有权人对其授权，其在对案涉房屋完全不具有处分权的情况下，擅自与原告签订租赁合同，导致其与反诉原告李连昌所签订的租赁合同无效，故反诉被告应返还其因该合同取得的财产，反诉原告要求反诉被告退回租赁房屋的押金3200元，有理有据，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告支付装修费用、搬迁费及经营损失，但无证据证明因缔约合同无效受到了上述损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，反诉原告的该项请求，理据不足，本院不予支持。综上，原告欧祖华的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。反诉原告李连昌要求确认案涉合同无效及退回押金、赔偿装修损失等诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持，不符合法律规定的，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下;一、驳回原告欧祖华的诉讼请求；二、确认反诉被告欧祖华与反诉原告李连昌于2015年6月30日签订的《商铺租赁合同》无效；三、反诉被告欧祖华应于本判决生效之日起十日内日向反诉原告李连昌返还押金3200元；四、驳回反诉原告李连昌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉受理费1720元，减半收取为860元，反诉费870元，减半收取为435元，合共1295元，由原告欧祖华负担885元，由被告李连昌负担410元。原、被告已分别预交本诉受理费、反诉费。被告李连昌多交纳的25元，原告应在给付上述款项时一并退回给被告李连昌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈  审判员  陈钰修二〇一八年十月二十二日书记员  邵成勇附法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。