湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初1399号原告（反诉被告）：吕君，女，1967年3月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨军，特别授权代理，湖北予智律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏红丽，女，1978年11月8日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘帆，特别授权代理，湖北喻家律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鲲，系夏红丽之夫，1977年5月30日出生，汉族，特别授权代理，住湖北省武汉市洪山区。原告（反诉被告）吕君与被告（反诉原告）夏红丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，被告（反诉原告）夏红丽于2018年3月26日提出反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吕君的委托诉讼代理人杨军、被告（反诉原告）夏红丽及其委托诉讼代理人刘帆、王鲲到庭参加了诉讼。本案经本院院长审批，延长审限3个月。本案现已审理终结。吕君向本院提出诉讼请求：1．请求判令夏红丽将位于武汉市江岸区台北一路2号（天下·国际公馆）1栋5单元8层1室、8层2室的房屋交吕君管理使用；2．请求判令夏红丽按每月13,000元的标准向吕君支付从2017年6月1日起至夏红丽将上述房屋实际交吕君管理使用之日止的房屋占用费；3．请求判令夏红丽对上述房屋内的装修装饰进行拆除并将上述房屋内还原至毛坯状态或向吕君支付拆除清理费用50,000元；4．请求判令夏红丽向吕君支付违约金156,000元；5．本案诉讼费用由夏红丽负担。事实和理由：2015年，吕君与夏红丽签订《房屋出租合同》，约定吕君将位于武汉市江岸区台北一路2号（天下·国际公馆）1栋5单元8层1室、8层2室的房屋出租给夏红丽用于从事美容院经营，租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止，房屋租金为每月13,000元并按季支付。2017年初，因夏红丽的经营出现问题，未能按时支付2017年2月至4月的房屋租金。在此之后，夏红丽擅自将上述房屋进行转租。吕君为解决夏红丽经营困难这一状况，在夏红丽承诺于2017年6月15日前将上述房屋内装修装饰全部拆除清理的前提下，就提前终止上述房屋租赁合同的事宜与夏红丽进行了协商，但在协商过程中，夏红丽仅将其自有物品从上述房屋中搬离，而拒不履行将上述房屋内装修、装饰进行拆除的义务，并表示不同意承担相关拆除费用。时至今日，夏红丽仍未将上述房屋交吕君管理使用。吕君认为，吕君与夏红丽之间签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，吕君已履行了将上述房屋出租交付给夏红丽使用的义务，但夏红丽在租赁期间内，未按该合同的约定支付租金、擅自提前终止合同并未将上述房屋内装修、装饰进行拆除等行为已构成违约。现吕君为了维护自身合法权益诉至贵院，望判如所请。夏红丽辩称，吕君与夏红丽之间签订的《房屋出租合同》已经解除。2017年春节后，吕君以夏红丽的经营活动影响到其正常生活为由，要求提前解除上述合同。经吕君与夏红丽协商一致后，已解除了租赁合同关系，夏红丽也已于2017年5月底将其所有的物品搬离上述房屋。上述房屋在交夏红丽使用前，吕君曾将该房屋出租给武汉市江岸区悠姿曼美容美体生活馆使用，夏红丽在开始使用上述房屋时，该房屋内已是现有的装修状态，按照吕君与夏红丽之间签订的《房屋出租合同》约定的文义、交易习惯及吕君与夏红丽双方当时的真实意思表示来看，夏红丽仅需将上述房屋恢复到其承租时的状态即可。夏红丽搬离上述房屋时，经过了吕君的代理人李经理的签字同意，可以表明吕君与夏红丽之间的房屋租赁合同已经解除，即使假设夏红丽负有拆除上述房屋内装修的义务，也只是附随义务，因此，吕君不能以夏红丽未履行附随义务而主张主合同，即吕君与夏红丽之间的房屋租赁合同未解除。另外，夏红丽并未延期支付上述房屋的租金。2017年2月正值当年春节期间，夏红丽与吕君经协商，吕君同意夏红丽可于2017年3月再支付当期房租，因此，夏红丽并无吕君所述延期支付房租的情况。即使假设夏红丽存在违约行为，但自其搬离上述房屋后至今，已近一年，在2017年7月后，吕君并未就上述租赁合同所涉问题与夏红丽进行过协商，且吕君也未积极履行法定的合理减损义务，因此，夏红丽不应对扩大损失的部分承担任何责任。夏红丽向本院提出反诉请求：1．请求判令吕君向夏红丽退还房屋租赁押金20,000元；2．本案诉讼费用由吕君负担。事实和理由：2015年4月，吕君与夏红丽签订《房屋租赁合同》，约定吕君将位于武汉市江岸区台北一路2号（天下·国际公馆）1栋5单元8层1室、8层2室的房屋出租给夏红丽用于经营美容院，租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止。为此，夏红丽向吕君交付押金20,000元。因吕君欲提前解除上述合同，吕君与夏红丽协商达成一致后，双方于2017年5月30日提前解除房屋出租合同，夏红丽亦于2017年5月底搬离了上述房屋。但时至今日，吕君仍以各种理由未向夏红丽退还上述押金20,000元。现夏红丽为了维护自身合法权益反诉至贵院，望判如所请。吕君对夏红丽的反诉辩称，吕君与夏红丽签订《房屋出租合同》时，夏红丽并未实际向吕君支付押金20,000元，吕君仅向前任租户，即武汉市江岸区悠姿曼美容美体生活馆收取过押金20,000元。另外，上述合同中也已明确约定，上述押金就于合同到期后且夏红利退房时退还，但上述房屋的租赁期并未到期且夏红丽也未将上述房屋交吕君管理作用，故夏红丽要求吕君退还房屋租赁押金没有任何依据，因此，请求驳回夏红丽的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：吕君与案外人芦波系夫妻关系，位于武汉市江岸区台北一路**（天下·国际公馆）1栋5单元8层1室的房屋现登记在芦波名下，位于武汉市江岸区台北一路**（天下·国际公馆）1栋5单元8层2室的房屋登记在吕君名下。2015年4月，吕君与夏红丽签订《房屋出租合同》1份，约定吕君将上述2套房屋出租给夏红丽经营使用，租赁期限为5年，即从2015年5月1日起至2020年4月30日止，在租赁期限内夏红丽不得对上述房屋进行转租，在该合同签订之日，夏红丽需向吕君支付押金20,000元，上述2套房屋租金为每月13,000元，由夏红丽按季支付，即夏红丽在该合同签订之日需向吕君支付第一季度的房屋租金，之后的房屋租金由夏红利在每个支付季度的第1个月的前5日内向吕君支付，如未按期支付，夏红丽需按每日100元的标准向吕君支付利息，且未按期支付房屋租金达30日，则视为夏红丽违约，需向吕君支付违约金，违约金的标准为6个月的房屋租金。另外，该合同约定在租赁期间内，任何一方提出终止合同，需提交6个月通知对方，如吕君提前收回上述房屋则免收夏红丽6个月的房屋租金，如夏红丽提前退租则需向吕君多支付6个月的房屋租金。该合同还约定如任何一方违约，需向对方支付违约金，违约金的标准为6个月的房屋租金。该合同还约定夏红丽在退租时“需将房屋还原为原始交房时的毛坯状态。”吕君与夏红丽在该合同上签字并捺手印，还注明“已于2015.4.23收押金贰万元整。”上述合同签订后，吕君依约将上述2套房屋交夏红丽管理使用，夏红丽亦依约向吕君支付房屋租金至2016年8月5日。嗣后，夏红丽于2016年11月7日才使用其夫王鲲的个人账户通过银行转账的方式向吕君支付了当期应付房屋租金39,000元，于2017年2月6日使用其夫王鲲的个人账户通过银行转账的方式向吕君支付了房屋租金13,000元，于2017年3月10日使用案外人胡玲红的个人账户通过银行转账的方式向吕君支付了房屋租金39,000元。夏红丽在租赁使用上述2套房屋期间，于2017年2月27日将私人物品、杂物、美容仪器搬离上述房屋，并在该小区物业公司处办理了相关手续，该小区物业工作人员在《出门携物条》中业主意见一栏注明：“已与业主联系，委托人同意放行”，夏红丽又于2017年6月7日将桌子、冰箱、洗衣机、椅子、柜子等物品搬离上述房屋，并在该小区物业公司处办理了相关手续，吕君所委派的工作人员李晓红在《出门携物条》中业主意见一栏注明：“同意放行”，在本案审理过程中，经询问，夏红丽表示现上述房屋内已无其所有的物品。另外，在夏红丽将上述物品搬离上述房屋前后，其与吕君所委派的工作人员李晓红多次通过电话通话及短信的方式就解除上述《房屋出租合同》一事进行协商，但未能达成一致意见。吕君遂向法院起诉。本院认为，吕君与夏红丽签订的《房屋出租合同》均系双方的真实意思表示，《房屋出租合同》中的内容不违反法律禁止性规定，在上述合同签订后，吕君将位于武汉市江岸区台北一路2号（天下·国际公馆）1栋5单元8层1室、8层2室的房屋交夏红利管理使用，夏红利也向吕君支付房屋租金，故二人之间房屋租赁合同关系成立。根据上述《房屋出租合同》的约定，夏红丽应于每个支付季度的第1个月的前5日内向吕君支付该季度的房屋租金，而根据本院查明的事实，夏红丽从2016年11月起确未按上述约定的时间向吕君支付房屋租金，应属违约。但从上述《房屋出租合同》的整个履行过程来看，夏红丽逾期支付房屋租金的次数极少，每次逾期支付的时间极短，并未对吕君的权益造成损害，故对于吕君现以夏红丽逾期支付房屋租金为由，要求夏红丽支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2017年3月时，虽是案外人胡玲红向吕君支付了房屋租金39,000元，但以此并不足以证明夏红丽将上述房屋进行了转租，故对于吕君现以夏红丽擅自将上述房屋进行转租为由，要求夏红丽支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。根据本院查明的事实及夏红丽的自认，夏红丽虽已于2017年6月7日将其所有的物品全部搬离了上述房屋，该行为可视为夏红丽以其行为表示解除了其与吕君之间的《房屋出租合同》，不再租赁上述房屋，但在本案审理过程中，夏红丽提交的证据均不足以证明其已按上述合同约定向吕君履行了通知义务，即提前6个月通知吕君解除上述合同，而从吕君与夏红丽签订上述合同时，约定解除合同时需提前通知对方的本义来看，该约定系为了防止承租人在租赁期限内随意解除合同，造成上述房屋空置并产生租金损失的情况发生，因此，夏红丽未按约定提前通知，足以对吕君的权益造成了损害，故其应承担相应的违约责任。对于吕君现以夏红丽未按约定提前通知便解除合同为由，要求夏红丽支付违约金，即多支付6个月的房屋租金78,000元（13,000元×6月）的诉讼请求，本院予以支持。根据吕君与夏红丽的自认，夏红丽已按每月13,000元的标准向吕君支付房屋租金至2017年5月，但根据本院查明的事实，夏红丽于2017年6月7日搬离上述房屋，故夏红丽还应按每月13,000元的标准向吕君支付从2017年6月1日起至2017年6月7日止的房屋租金2,991.78元（13,000元×12月÷365天×7天）。吕君在知晓夏红丽已搬离了上述房屋后，即夏红丽已以实际行为表示解除二人签订的《房屋出租合同》后，仍以夏红丽未直接将上述房屋交还其管理为由，要求夏红丽支付房屋占用费用并要求夏红丽将上述房屋交其管理使用的诉讼请求，予法无据，本院不予支持。上述《房屋出租合同》中虽约定夏红丽在退租时“需将房屋还原为原始交房时的毛坯状态。”但根据该约定的本义及房屋租赁的交易习惯来看，该约定应理解为夏红丽在将上述房屋交还吕君时，将上述房屋内部恢复至其租赁时的状态即可，而无需将上述房屋恢复至毛坯状态，在本案审理过程中，吕君未提交证据证明夏红丽在使用上述房屋期间，对该房屋进行了装修，故对于吕君现要求夏红丽对上述房屋内的装修、装饰进行拆除的诉讼请求，本院不予支持。另外，上述《房屋出租合同》注明“已于2015.4.23收押金贰万元整。”，可以证明夏红丽已向吕君支付了押金20,000元，现吕君与夏红丽之间的《房屋出租合同》现已解除，故吕君现应向夏红丽退还上述押金20,000元。因此，对于夏红丽要求吕君退还押金20,000元的反诉请求，本院予以支持。综上所述，本院对于原告（反诉被告）吕君的诉讼请求部分予以支持，对于被告（反诉原告）夏红丽的反诉请求全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）夏红丽于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）吕君支付房屋租金2,991.78元；二、被告（反诉原告）夏红丽于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）吕君支付违约金78,000元；三、原告（反诉被告）吕君于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）夏红丽退还押金20,000元；四、驳回原告（反诉被告）吕君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,780元、反诉费直接减半收取150元，共计4,930元，由原告（反诉被告）吕君承担2,465元，由被告（反诉原告）夏红丽承担2,465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  闫 冬人民陪审员  王国君人民陪审员  罗光明二〇一八年十月二十一日书 记 员  陈明燕