江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5913号上诉人（原审被告）：张德宇，男，1972年11月15日生，汉族，户籍地安徽省阜南县，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：王明，江苏建大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王浩，男，1991年11月28日生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：王修平，男，1971年6月21日生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴明睿，江苏万欣律师事务所律师。上诉人张德宇因与被上诉人王浩、王修平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017)苏0115民初16759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张德宇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回两被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：两被上诉人是父子关系。2014年10月至2015年12月，上诉人同王修平一起合伙做羊肉汤生意，是好朋友。在合伙经营期间，因两被上诉人的农村房屋拆迁，获得八处房产，王修平需要用钱，就将一处拆迁安置房出卖给上诉人。2015年8月11日，两被上诉人与上诉人订立一份房屋买卖合同，约定诉争房产房价75万元，分四期付款，上诉人在签订合同当日给付5万元定金，两被上诉人给付诉争房屋钥匙。上诉人购房入住1908室后，装修花了18万元，王修平还帮助上诉人购买装修材料，王修平就居住在上诉人楼下1808室，两家关系较好，王修平才搬到新住址7个月。因上诉人经济条件有限，2005年11月份，上诉人与王修平口头约定，在签订合同的三年内，上诉人付清75万元就行，具体付款时间根据双方能力再约定，双方变更了三期应付款时间。后上诉人分二次给付25万元，均没有让两被上诉人出具收条，充分说明双方之间的关系。2017年4月初，王修平称儿子要办婚礼，请上诉人筹钱10万元。在2017年4月25日，上诉人筹集到10万元，但到了约定地点，两被上诉人又要求必须一次性给付40万元，为此双方发生口角，部分交涉过程如被上诉人提供视频情况一样。从2016年年末起，诉争房屋房价疯狂上涨，两被上诉人认为自己很吃亏，就起了心思要求上诉人加付房款。从4月25日后，上诉人与王修平及其家人多次商议，王修平要求每平方米加价至二万元，否则法庭上见，上诉人没有同意。在2017年4月28日，上诉人找与两方都熟识的朋友上门调解，后调解无果。在2017年4月27日，上诉人还准备好了40万元备付。2017年5月15日，两被上诉人的律师函及其之后提请确认的房屋买卖合同无效之诉，充分说明两被上诉人想毁约，以期获得房屋增值利益。因上诉人不知道两被上诉人银行帐号，无法汇款，为了交易安全，上诉人委托律师三次发函催促其收款，原一审代理律师也想过多种办法，想解决两被上诉人不接收40万元款项问题，一审法院也不愿意代为接收款项，致使上诉人无法履行付款义务。被上诉人提供的视频证据不是全部过程的视频，只是中间一段，仅能证明双方对付款时间重新协商过程，依据《合同法》第九十四条第三款和第九十六条之规定，催告履行主要义务需要书面形式，否则义务方无法履行义务，容易造成重大误解，就如本案而言，上诉人将4月25日看成重新商谈给付时间，并非催告履行主要义务，并不知道不及时给付解除合同的法律后果。即使按照两被上诉人观点，上诉人拖延给付钱款，依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人…方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从本条规定看，当违约情况发生时，继续履行是判令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。加上在2017年4月25日，上诉人与两被上诉人口头协商推迟付款时间无果后，就马上请朋友调解，并积极筹集资金给两被上诉人付款，并在2017年4月27日筹集到40万元，上诉人还通过各种途径让两被上诉人接收款项，充分说明王浩、王修平不想继续合同。两被上诉人拒不接收40万元，企图通过违反经济适用房买卖强制性规定的无效之诉和未按房屋买卖合同约定付款的解除合同之诉，达到增加房价的目的，均是违反公序良俗的原则，违背中华民族的传统道德。故一审法院此判决明显不公。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王浩、王修平辩称，一审法院判决事实清楚，证据充分，应当予以维持。双方依法成立的合同对当事人都具有法律效力，被上诉人应当按照合同约定的义务积极履行，分期付款的买卖合同当未付款达到全部价款的五分之一时出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，被上诉人依据上述规定向上诉人提出解除双方之间的买卖合同有理有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王浩、王修平向一审法院起诉请求：1.确认王浩、王修平、张德宇签订的房屋买卖协议解除，张德宇立即将大里聚福城怡景园12栋1908室房屋归还；2.判令张德宇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月11日，王修平、王浩（甲方）与张德宇（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于南京市江宁区大里聚福城怡景园12幢1908室房屋（以下简称1908室房屋）转让给乙方，建筑面积91.2平方米，价格750000元；乙方于2015年8月11日向甲方支付定金50000元，于2015年11月18日向甲方支付首付款300000元，于2016年11月18日向甲方支付350000元，待房屋过户后公积金贷款支付剩余房款50000元，乙方保证房屋过户后付清余款。同日，双方签订《补充协议》，约定：甲方在办理好房产证后无条件配合乙方办理过户手续。同日，张德宇向王修平、王浩支付定金50000元，王修平、王浩将1908室房屋（毛坯）交付给张德宇。张德宇对1908室房屋装修后入住。2015年底，张德宇支付房款200000元。2016年10月，张德宇支付房款50000元。2017年4月25日，王修平及其妻子与张德宇商谈支付剩余房款事宜，谈话中提及要求张德宇在年前支付200000元，张德宇未支付，王修平及其妻子要求张德宇本月底付清剩余房款，张德宇表示给不清。2017年5月1日，王修平、王浩与张德宇因涉案房屋发生纠纷报警。2017年5月15日，江苏万欣律师事务所受王浩委托向张德宇发出《律师函》，函告：房屋买卖协议无效；收函之日将涉案房屋归还王浩，王浩退还购房款。2017年5月22日，江苏丰亚律师事务所受张德宇委托向王修平、王浩发出《律师函》，载明：2016年11月28日前后张德宇多次与王修平、王浩沟通支付剩余房款，但王修平、王浩拒绝受领房款，构成违约，此后又主张解除合同，违背诚实信用；通知王修平、王浩在2017年5月30日前与张德宇联系收取房款。2017年5月25日，王修平、王浩向一审法院提起诉讼要求确认与张德宇间的房屋买卖合同无效。2017年7月14日，王修平、王浩以涉案房屋性质在诉讼过程中与起诉房屋性质不一致为由申请撤回起诉。2017年7月27日，江苏丰亚律师事务再次向王修平、王浩发出《律师函》通知收取房款。2017年10月8日，王修平、王浩向一审法院提起本案诉讼。2017年10月18日，江苏丰亚律师事务再次向王修平、王浩发出《律师函》通知收取房款。一审审理中，王浩、王修平提交申通快递面单1张以及跟踪记录打印件1份。面单收件人为张德宇，地址系涉案房屋地址，电话系张德宇手机号码，物品信息栏品名为房屋买卖合同解除通知书。跟踪记录显示该快递于2017年5月3日寄出，5月4日签收。张德宇质证意见为其未收到该快递。张德宇提交其银行账户历史明细清单以及取款照片，以证明其在2017年5月3日即准备好400000元支付房款。王修平、王浩质证后认为张德宇账户在2016年11月18日存款不足万元，无能力支付剩余房款，已经违约。张德宇陈述：2017年4月25日后三四天，其找到其与王浩、王修平共同的朋友，让该名朋友将钱给王浩、王修平，让王浩、王修平不要起诉，王浩、王修平说不行非要解除合同。张德宇未能提交证据证实其在2016年11月28日多次与王修平、王浩沟通支付剩余房款，也未能提交证据证实2017年4月25日至2017年5月4日期间其曾向王修平、王浩要求付款被拒绝。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，根据王浩、王修平与张德宇签订的《房屋买卖合同》，张德宇应于2015年11月18日支付房款至350000元，于2016年11月18日支付房款至700000元，而截止2017年4月底张德宇仅支付房款300000元，张德宇逾期未向王浩、王修平支付房款，已经构成违约。2017年4月25日的谈话内容可以证实王浩、王修平在2017年春节前以及谈话当日向张德宇催要房款，且王浩、王修平给予了合理支付期限，而张德宇在期限内仍未支付房款。综上，王浩、王修平有权解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合申通快递面单、跟踪记录，与2017年5月22日《律师函》的内容以及张德宇的陈述，可以认定王浩、王修平已经通知张德宇解除合同，张德宇应将涉案房屋归还王浩、王修平，故对王浩、王修平要求确认与张德宇间的房屋买卖合同解除并返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认王浩、王修平与张德宇2015年8月11日签订的《房屋买卖合同》解除；二、张德宇于判决发生法律效力之日起十五日内向王浩、王修平返还南京市江宁区大里聚福城怡景园12幢1908室房屋。一审案件受理费11380元，由张德宇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：1.关于张德宇要求支付购房款的情况。二审中，张德宇提交以下证据：1.微信记录一份，证明王修平家与上诉人家庭关系比较密切，上诉人的女儿出嫁王修平给了500元礼金；2.照片三张，证明在2017年5月3日上诉人持有40万元现金准备给付钱款；3.2017年5月1日张德宇与王浩的对话录音光盘一张及书面整理材料，证明上诉人愿意将40万元给付王浩，但王浩拒绝，其要求房屋重新买卖，录音以后王浩还进行了报警；4.2018年5月23日张德宇与袁之的通话录音光盘，证明在4月28日袁之曾代表张德宇与王修平商谈给付对方所要的40万元尾款，但是对方不同意；5.2018年5月23日及25日两份张德宇与张金峰录音光盘，证明在同天张德宇也委托了张金峰与王修平商谈给付尾款的事情，愿按照对方要的40万元尾款给付，但是对方不同意；张金峰出庭作证，表示其在4月27日或28日下午，张德宇委托其和袁之一起到王修平在马群的羊肉店里聊这个事，王修平不同意收取尾款，表示他不作主，儿子同意他无所谓；6.EMS流水单，证明2018年2月6日被上诉人签收了委托律师发出的第三份律师函，律师函的内容是要求对方接受款项的律师函；7.2018年7月19日收款人为王浩的建设银行本票，证明上诉人愿意当庭交付45万元的尾款。王浩、王修平质证认为：对证据1的三性不予认可，该证据与本次房屋买卖没有关联性，并且被上诉人也没有否认双方系朋友关系；对证据2真实性不予认可，从上诉人在一审中提交的借记卡明细清单中显示，截至2016年11月18日的付款时间止上诉人卡上只有6000多元，根本没有支付购房款的能力，并且从上诉人在一审中提交的该份清单中可以看出上诉人的钱都是通过朋友转帐进来然后再进行取现拍照，取现以后上诉人并没有告知被上诉人，也没有将钱存进银行卡中，不符合正常人取钱的常规作法；证据3不能达到上诉人的证明目的，在该份证据中被上诉人明确表示不再将房屋出售给上诉人，并且要求上诉人在10日内进行搬离，否则就通过诉讼解决，被上诉人的意思表示明确，并且结合一审中我方提交的报警记录来看应当是明确表示不再将房屋出售给上诉人，并要求解除双方之间的房屋买卖合同；对证据4、5真实性无法确认，即使是真实的也不认可上诉人的证明目的，2015年11月18日和2016年11月18日两次要给付至70万元，但截至到2016年11月18日上诉人的银行卡中只有6000元，上诉人已经构成根本违约，相关的款项占到了房款的大部分，是主要的给付义务，故解除双方之间的买卖合同是有理有据的；对证据6不予认可，该证据是在被上诉人起诉上诉人要求解除双方之间的合同并且让其返还房屋后，上诉人在诉讼过程中寄发的律师函，没有任何的证明效力；对证据7真实性没有异议，但该证据不能达到上诉人证明目的，双方合同约定的付款时间早已超过，上诉人在2018年7月19日出具的本票没有证明力。本院经审查认定，上诉人提供微信记录证明其与王修平原为朋友关系，被上诉人并未否认双方的朋友关系，本院予以确认；上诉人手持40万元现金的照片，结合上诉人银行流水明细，可能证明上诉人于2017年5月3日提取了40万元现金；2017年5月1日张德宇与王浩的对话录音，王浩对该录音的真实性未予否认，经查，该录音中有如下对话：“张：你什么意思？王：我就是这个意思，你是买，还是搬？张：你说，让我买以现在的价格？我肯定接受不了。王：那你就搬。张：当时和你通话的时候，你说不超过5月1号都可以。王：但是后来我问你了，我没有这样讲，我不管当时怎么讲了，你要是不买，你就搬。张：我不是不买，我买过的房子，你为啥让买二回，我就搞不懂了。王：你买过来，你钱没给完，到期了你钱没给完，现在我不卖了，就这么简单。张：我钱没付完，这次我的钱都准备好啦，一起都付给你完，给你了，你不要。王：我不要，是我之前问过你了，4月20几号我还问过你了，你自己讲没有，你自己讲的明年。张：我说明年那是和你商量，实在不行我这次一下都给你完。王：你当时没那样讲过。张：我当时是没有那样讲过，但是。王：现在我跟你讲，你当时没这么讲过，我说过我不卖了，我就是不卖了，现在我给讲要么。”对上述录音，本院予以确认。对袁之与张金峰的录音证据，张金峰虽然出庭作证，但其曾旁听过双方当事人确认合同无效纠纷一案的庭审，对双方当事人争议的事实较为清楚，且与当事人之间关系较为密切，所证明的事实亦无其他证据予以佐证，本院对此不予采信；证据6的律师函及证据7的本票，均系双方发生纠纷之后产生，不能证明上诉人的证明目的。2.关于2017年4月25日录音内容。该录音系王浩母亲陈维芳、王修平与张德宇之间的对话。陈：你去借钱借了多少呢？张：我和我姐说你这个月攒点钱给我用，她没说好也没说不好。陈：其实我问你要钱也不好意思，我不和你要我也没办法，我装修了几个月，半年多了还没有装好。年前我和你说给我个20万，你说没有，我说没有你要给我想办法，最少要准备20万，剩下的再给，拖那么长时间了，总共还剩45万，这个月底你能不能给清。张：哎哟，我的天啊，你要我命啊，我也给不清啊，我哪有45万给你。陈：那咋办呢？王：我们急的也没有办法，从2016年8月就开始装修，装到现在还没有装好，装着停着，家里天天吵死了，马上小孩定酒席，婚车婚庆，3万5万都没什么用，这装修下来没有20万也装修不好，马上还有几个月说结婚就结婚了。3.张德宇2017年4月25日后的银行流水。2017年4月5日，张德宇账户余额5389.41元；4月26日先后汇入80000元、50000元、9900元、9900元、9300元、900元六笔，余额为165398.41元；5月3日汇入250000元，余额415398.41元；当日提现400000元，余额15398.41元；此后该账户有多笔进出，至7月3日余额为546417.32元。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人张德宇与被上诉人王修平、王浩签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据合同约定，上诉人应当于2016年11月18日前支付购房款至70万元，但其自2016年10月支付至300000元后就不再支付，至2017年4月时，尚欠尾款45万元，张德宇的行为构成违约。双方合同中未约定解除条件，当事人解除合同应当适用法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案中，王修平及其妻子于2017年4月25日向张德宇主张权利，要求张德宇于2017年4月底前付清余款45万元，应当视为履行了催告程序。张德宇当即表示：“哎哟，我的天啊，你要我命啊，我也给不清啊，我哪有45万给你。”该表示如认定张德宇明确表示不履行主要债务，则王修平、王浩的合同解除权成立。对此本院认为，张德宇与王修平系平时关系较好的朋友，其当时想表达的意思应是自己筹钱较为困难，希望能够拖延一些时日，并非表示不再继续履行合同义务，事实上从张德宇的银行流水来看，张德宇在第二天就开始筹钱，说明其真实意思只是想拖延时间而已，当时王修平夫妇虽有抱怨，但并未当场提出解除合同，也说明双方当时只是对尾款支付时间进行协商。2017年4月25日的录音中虽还反映出被上诉人于2017年春节前催要过20万元，但被上诉人并未要求解除合同，而是在4月25日再次催要，应当视为被上诉人再次给予了张德宇宽限的时日，故只有在张德宇未按新催告期限支付尾款时，被上诉人才有权解除合同，而在2017年4月25日当天，王修平、王浩的合同解除权并未成立。此后，张德宇自称其委托朋友与王修平协商继续履行合同，证据并不充分，本院不予认定。但从2017年5月1日的录音来看，在当日通话前，确实存在张德宇向王浩表达过要付全款，而王浩拒收要按现价重新交易的事实，在录音中张德宇多次强调5月1日或4月底的付款期限，但王浩均不予认可。因此可以推定在2017年4月25日至2017年5月1日前，张德宇确实找过王修平协商付款事宜，但并未协商一致。王修平夫妇于2017年4月25日催告要求张德宇在4月底前付清尾款45万元，王修平给出的宽限时间并不充裕，但至5月1日通话前，王浩却明确否认其给张德宇留有合理的付款期限，并明确表达出要买只能按现价来买的意思。因此自2017年5月1日通话时，王修平、王浩要求解除合同的理由不符合法律规定，其合同解除权并未成立。王浩认为张德宇当时根本没钱支付房款，此点从张德宇的银行流水情况来看，张德宇从2017年4月26日起有多笔较大金额款项入账，但确实系5月3日到账25万元后才提现40万元，此节事实可以看出张德宇在2017年4月25日后确有筹款行为，而从5月3日提现的事实，亦可看出张德宇亦有筹集到相应资金的能力，期间虽有迟延，但考虑到王浩明确拒绝按原价收款后，张德宇有暂停借款的可能，故被上诉人在明确拒收尾款的情况下，主张张德宇在4月底前无法支付全部尾款，依据并不充分，本院不予采信。此后被上诉人向张德宇发函主张合同无效并提起诉讼，及张德宇多次发函要求被上诉人提供账号继续履行合同，被上诉人均未予以回应等事实，均表明被上诉人不同意继续按合同约定履行，故张德宇至今未能支付购房尾款的责任，应由被上诉人自行承担。被上诉人还认为分期付款的买卖合同当未付款达到全部价款的五分之一时，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，但该规定系出卖人未给予买受人最后履行期限的情况下适用，否则催告后的合理期限将无实际意义，故本院对被上诉人此项抗辩意见，不予采纳。综上，因张德宇二审提交的新证据，能够认定王浩拒收房款的事实，故张德宇迟延支付购房款，虽然构成违约，但并不足以导致合同解除，王修平、王浩要求确认房屋买卖协议已经解除，及上诉人返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院认定王修平、王浩催告并给予了合理支付期限，张德宇未在期限内支付房款，与事实不符，本院予以纠正。综上所述，张德宇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017)苏0115民初16759号民事判决；二、驳回王修平、王浩全部诉讼请求。一审案件受理费11380元，由王修平、王浩负担；二审案件受理费11380元，由王修平、王浩负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年十月八日书记员  倪 辉