文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初3233号原告：沙礼丽，女，1985年4月14日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：李志辉，男，1984年7月23日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：孙平(代理上列两原告)，上海磊天律师事务所律师。被告：太仓张江信息产业园有限公司，住所地江苏省太仓市科教新城健雄路**，统一社会信用代码913205850552205296。法定代表人：单圣祥，董事长。第三人：太仓市科教新城管理委员会，，住所地江苏省苏州市太仓市太平新路**统一社会信用代码11320585014185018F。法定代表人：韩志敏，主任。原告沙礼丽、李志辉与被告太仓张江信息产业园有限公司（以下简称张江公司）以及第三人太仓市科教新城管理委员会商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告沙礼丽、李志辉的委托诉讼代理人孙平到庭参加诉讼，被告张江公司及第三人太仓市科教新城管理委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙礼丽、李志辉向本院提出诉讼请求：判令被告张江公司支付逾期交房违约金12595元（计算方式：自2017年6月21日起至2017年9月22日止，共94天，以房屋成交价669927元为基数，按万分之二的标准计算）。事实和理由：2015年12月29日，原告与被告签署房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋。被告因严重逾期交房，于2017年5月5日向原告出具《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题的说明》，承诺在2017年6月20日前未交房的，则自2017年6月21日起增加每日万分之二的违约金。后被告实际交房时间在2017年9月22日之后，交房时原告与被告就房屋买卖合同约定的违约金进行计算，并同原告应缴纳的契税和违约金进行抵扣，故双方商品房买卖合同约定的万分之二违约金原告已收到。但被告并未支付其在说明中承诺的增加万分之二的违约金。原告多次向被告主张该增加的违约金，但被告一直未支付，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告张江公司未作答辩。第三人太仓市科教新城管理委员会未作述辩。经审理查明：2015年12月29日，张江公司（出卖人）和沙礼丽、李志辉（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定张江公司将其开发的太仓市城厢镇南郊鹊桥路2号4幢302号房屋预售给沙礼丽、李志辉，房屋建筑面积共91.69平方米，总价为760000元。其中，合同第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》和房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收合格证》，不符合上述交房条件，但买受人书面要求交付的除外。第十一条“交付时间和手续”第（一）款约定：出卖人应当在2016-8-31前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照已付全部房款2%向买受人支付违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（2）项中的比率）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。之后，因涉案房屋逾期交付，包括沙礼丽、李志辉在内的多名业主多次与张江公司进行交涉。2017年5月5日，张江公司出具《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》一份，载明：“太仓科教新城管委会及各位业主：关于太仓张江信息产业园住宅项目交房延期，购房业主于2017年5月2日集体到‘科教新城管委会’表达诉求主要有以下三个问题：1.张江信息产业园住宅项目究竟何时可以交房入住？2.房产证何时可以办理？3.2017年2月份以后未支付的延期违约金何时可以支付。就以上问题，经本公司研究决定书面答复如下：第一条：正式交房时间根据计划调整为2017年6月20日前；具体施工计划及进度需要每周日前进行公示。第二条：房产证办理时间：参照购房合同条款执行，交房后三个月内。第三条：2017年2月份到4月底未支付的违约金在5月10号开始赔付，剩余违约金至计划交房之日（6月20号）一并结清。第四条：5月8号业主将需要小孩落户及升学信息提供给张江，张江需要在5月12号给出解决措施。第五条：若至6月20号没有交房，需在合同交房的万分之二赔款条件上，再赔付万分之二个点，合计开发商需要赔付万分之四个点的违约金（购房总资金*万分之四/天），增加的万分之二的赔偿金从张江抵押在政府的500万资金平台上支出，由科教新城管委会负责监督赔付。”2017年7月28日，张江公司出具《授权委托书》，载明：“兹委托张正全权处理张江和园项目交房事宜”。2017年9月22日，太仓市住房和城乡建设局向张江公司出具《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，通知张江公司其座落于太仓市北侧，项目名称为张江信息产业园（1#-7#）的商品房项目已符合现售及交付使用条件。2017年9月30日，李志辉办理涉案房屋的收房手续。同日，张江公司向李志辉出具收据一份，收款事由为“补差-73、契税13399、维修金11002（违约金抵10586，刷13741）”。2017年10月30日，张江公司向沙礼丽、李志辉开具增值税普通发票，载明涉案房屋房款价税合计为669927元。后涉案张江和园4幢302室房屋登记至沙礼丽、李志辉名下。审理中，沙礼丽、李志辉为证明其与张江公司就逾期交房违约金事宜沟通的情况，向本院提交了以下证据：1.沙礼丽、李志辉的委托诉讼代理人上海磊天律师事务所孙平律师于2017年9月15日向张江公司邮寄的关于房屋交付、逾期交房违约金支付、违规交付房屋等事宜的《律师函》（次日，张江公司收到该律师函），该函载明：“根据委托人提供的如下材料：1、由贵单位同委托人签署的《商品房买卖合同》，就委托人购买贵单位房屋达成一致，《商品房买卖合同》约定了房屋交付日期；约定了贵单位逾期交付房屋超过60日，委托人有权要求合同继续履行，贵单位应按日计算向委托人支付全部房价款万分之2的违约金……3、由贵单位于2017年5月5日出具的《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题的说明》，贵单位承诺在2017年6月20日前交付房屋。据此协议，贵单位承诺在2017年6月20日后逾期交房的违约金按照全部房价款的每日万分之四计算；4、部分委托人收到的由贵单位发出的《张江和园房屋交付通知书》及所附《张江和园客户缴费清单》。如果上述情况属实，本律师认为：《商品房买卖合同》属于主合同，《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题的说明》为主合同的组成部分（以下统称“合同”）：合同一经各方签署即刻成立生效，其约定内容对协议各方均具有完全的法律约束力，各方理应严格恪守，如实履行相应义务。但贵单位却在委托人履行其应负合同义务的前提下，经委托人多次催促仍拒绝履行主要合同义务，贵单位的行为已经构成严重违约……郑重函告贵单位：一、请贵单位继续履行《商品房买卖合同》；二、请贵单位在公布由房地产开发主管部门出具的《苏州市商品住宅交付使用通知书》后重新确定交房日期并通知委托人；三、请贵单位在收到本函后七日内，按照约定的万分之四标准向委托人支付违约金……”2.孙平律师与张江公司处原法定代表人郭密于2017年9月13日微信聊天记录，郭密称“万四违约金事宜，你要与张正经理（律师）联系洽谈，其能代表股东说定下的，我已尽最大努力来解决交房。”3.孙平律师与张江公司处张正于2017年9月19日微信聊天记录显示：“孙平：188××××****我的手机号码，您的手机号码发我一下。张正：130××××****。孙平：万四的另外万二再说吧，先把房子交了。晚点把银行回单发下，我备注下向大家公布。张正：是的，谢谢支持。已尽了洪荒之力。孙平：能感觉到的。”于2017年9月24日微信聊天记录显示：“孙平：1、交付备案证9月22日已见到照片，加上官网公示，现在处于合规交房状态；2、现在的情况是对于契税、维修基金张江先缴纳的情况不清楚，还有契税应该按照1.5%收，不应该按2%；3、违约金抵扣现在是按万二；4、物业的收费不清楚！这些是反应的问题，如果：1、把契税、维修基金的转账记录公布下；2、契税按照1.5%收，多出来的没必要，业主反抗情绪太浓；或者多收的0.5%约定一个返还时间；3、万四鉴于张江的财力，可以先用万二抵扣，多的万二表示请大家谅解下，先搁置也可以！4、物业的一些费用确实先收的，比如文明施工承诺金2000，完全没有必要，也可以约定下什么时候退还！张正：收到，谢谢。”于2017年9月25日微信聊天记录显示：“孙平：由人民银行出具的个人征信报告，没有贷款记录，是否可以作为首套房只交1.5%的凭证。辛苦张总。”同时，沙礼丽、李志辉确认张江公司已按照《商品房买卖合同》约定的日万分之二标准支付至2017年9月22日止的逾期交房违约金，其本案主张的是张江公司另行承诺的自2017年6月21日至2017年9月22日期间的每日额外万分之二的逾期交房违约金。另，张江公司向本院提交了李志辉于2017年9月30日签署的《张江和园项目房屋交接书》，内容为“本人李志辉购买该项目4幢302室，现经本人和开发商对上述商品房查验和交接，已确认该商品房符合《商品房买卖合同》约定的交房标准。根据《商品房买卖合同》约定，除国家规定对商品房的保修义务外，本人确认开发商已全面履行完毕合同约定的开发商应承担的义务。本人特此确认完全接收该房屋的交付”。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》、《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》、发票、律师函、微信聊天记录、授权书、不动产权统一证书，被告提供的《张江和园项目房屋交接书》，当事人陈述等证据予以在卷佐证。本院认为：张江公司于2017年5月5日出具《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》，明确承诺其“若至6月20号没有交房，需在合同交房的万分之二赔款条件上，再赔付万分之二个点，合计开发商需要赔付万分之四个点的违约金（购房总资金*万分之四/天）”。审理中，沙礼丽、李志辉自认就双方合同约定的日万分之二标准计算的违约金，张江公司已履行完毕，故本案的争议为沙礼丽、李志辉依据上述说明，主张额外万分之二的违约金是否成立。结合双方当事人就违约金事项的交涉记录，沙礼丽、李志辉始终未明确表示放弃额外万分之二违约金，相反却有额外万分之二违约金暂行搁置的意思表示。故张江公司未能按照说明中承诺的日期交付房屋，应自2017年6月21日起另行支付额外万分之二标准计算的违约金。因双方当事人在合同第九条约定“商品房交付时应取得太仓市商品房现售和交付使用备案通知书”，而张江公司至2017年9月22日才取得上述通知书，故2017年9月22日为房屋交付条件成就之日。因此，沙礼丽、李志辉要求张江公司承担逾期交房违约责任的期间计算至2017年9月22日，于法有据。综上，因张江公司尚未全面履行完毕支付涉案房屋逾期交房违约金的义务，其应以房屋实际成交价即669927元为基数，按照《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》约定的日万分之二标准，再向沙礼丽、李志辉支付自2017年6月21日起至2017年9月22日止的逾期交房违约金。经核算，张江公司还应支付逾期交房违约金12595元（94天*日万分之二*669927元）。被告张江公司以及第三人太仓市科教新城管理委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：被告太仓张江信息产业园有限公司于本判决生效之日起10日内向原告沙礼丽、李志辉支付逾期交房违约金12595元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，由被告太仓张江信息产业园有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长 王 坤人民陪审员 秦 伟人民陪审员 陈文蓉二〇一八年十月二十九日书记员陈忆