广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终265号上诉人（原审被告）：邹冬梅，女，1984年12月9日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：徐晔，广东明沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武江区山水房屋中介服务部，经营场所：广东省韶关市武江区工业西路八幢之一101号20-2。经营者：庾良伟，男，1955年6月17日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：张菊霞，女，该中介服务部员工。委托诉讼代理人：罗晓蕾，广东宜方律师事务所律师。上诉人邹冬梅因与被上诉人武江区山水房屋中介服务部（山水服务部）居间合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。邹冬梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回山水服务部的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由山水服务部负担。事实及理由：一、山水服务部未能成功办理双方约定的涉案房屋按揭、过户服务，属于违约。山水服务部与第三人签订购房合同后，约定由山水服务部办理房屋按揭及过户，但其未能成功办理导致邹冬梅购买的涉案房屋不能过户，该行为已构成违约，山水服务部无权再主张中介费用。二、山水服务部主动退回诚意金的行为应视为涉案双方居间关系的解除。在购房过程中，邹冬梅按照山水服务部要求缴纳保证金2000元，双方约定该保证金在购房成交后抵扣相应的居间费用，后续因山水服务部无法成功办理按揭服务，经双方沟通，山水服务部退回1800元诚意金给邹冬梅，且山水服务部对于无法办理涉案房屋按揭、过户的问题也未再同邹冬梅沟通或者解决，故退回诚意金的行为视为双方之间已解除居间委托关系。综上，一审判决没有事实和法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上依法对本案进行改判，支持邹冬梅的上诉请求。山水服务部辩称，第一，山水服务部作为居间人完成了居间合同约定的义务，根据双方签订的居间合同第六条约定以及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，山水服务部有权要求邹冬梅支付居间费用，山水服务部补充按照交易习惯居间方应当负责办理按揭以及房屋交付的行为，是在双方居间合同没有明确约定前提下才予以适用，但是本案居间合同第六条明确约定将贷款服务费与居间费用进行分割，由于本案并未成功由居间人办理贷款服务因此山水服务部也未主张贷款服务费，仅主张了居间费用。由于山水服务部向邹冬梅提供了房屋资源且带领其看过房屋，双方也签订了房屋买卖居间合同，因此居间人的义务已经完成，故要求邹冬梅支付居间费用合法有据。第二，本案无法办理房屋贷款是由于邹冬梅个人原因造成。对此双方签订的买卖合同第四条第三点也进行了说明，银行批准贷款金额少于申请或者不能贷款，买方须于过户当天收件后以现金方式补齐剩余房款。无论贷款是否成功均不影响双方买卖合同的效力。第三，山水服务部退回诚意金的行为是基于邹冬梅所称其经济紧张，从体恤客户的角度才选择退回部分诚意金，双方并未就居间合同解决进行过协商，山水服务部认为涉案合同已经履行完毕。综上，邹冬梅的上诉请求和事实理由没有依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。山水服务部向一审法院起诉请求：1.判令邹冬梅向山水服务部支付居间服务费16000元及违约金5700元；2.判令邹冬梅向山水服务部支付因追讨居间费用支付的律师费3000元；3.本案受理费由邹冬梅负担。一审法院认定事实：山水服务部作为居间方，邹冬梅作为买方，案外人孙桂芹（代理人为唐健斌）作为卖方于2019年6月24日签订一份《不动产买卖预约（居间）合同》，约定：买卖之物业地址为：韶关市武江区（以下简称该物业）。产权证号为：××……定金：买方在签订本合同的当天，须向卖方支付购买该物业定金人民币叁万元（￥30000），过户时定金用作房款。卖方收到定金当天将房产证原件交由经纪方代办测绘、权籍调查和查档等相关手续……首期款：过户当天收件后买方立即支付人民币叁拾壹万元整（￥310000元整）（不含定金）给卖方……剩余房款：如买方购买该物业需贷款，签订本合同的5个工作日内，买方必须到银行申请按揭手续，卖方必须配合买方到银行递交资料，及签署相关资料，该物业申请贷款金额人民币肆拾捌万元整（￥480000元整）由贷款银行直接划入卖方提供给该贷款银行开设的账户里。如银行批准贷款金额少于买方申请贷款金额，或因买方信誉原因导致不能贷款，买方须过户当天收件后以现金方式补齐该物业余款……经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。即使合同的变更、终止等不影响居间费用的收取，基于经营范围所限：报税价格，税费等作任何承诺及担保。买方必须向经纪方支付房地产咨询、买卖协助服务费人民币壹万陆仟元整（￥16000元整）；签订合同当天支付居间服务费50%即8000元整，过户当天支付居间服务费50%即8000元整。按揭服务费按贷款金额1%人民币肆仟捌佰元整（￥4800元整）给经纪方，预收评估费3725元……买方或卖方违反本合同约定，则视为违约。例如拒不配合提前还贷，拒不提供缴税；银行按揭所需资料，拒不配合办理过户交易等相关手续，逾期交付房产，逾期支付或拒收房款等不履行本合同相关义务。此时，守约方有权解除合同……如买方违约，则买方所交定金卖方不予退回，违约金的百分之五十归卖方所有，其余百分之五十在违约起三天内归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费……若办理中已产生的测绘费，查档，评估，或业务加急等相关费用及税费，律师费，诉讼费，财产保全费等由违约方全部承担……本合同所有应付款项如发生逾期支付情况，每日计付1%作为滞纳金。《不动产买卖预约（居间合同）》签订后，邹冬梅作为买受人，支付了定金30000元并收执了两份《收据》。此后，邹冬梅于2019年8月13日向案外人孙桂芹转账150000元（附言：部分购房首期款），又于2019年8月23日向案外人孙桂芹转账70000元（附言：购房首期款余款）。此后，因未能成功办理房屋按揭手续，案外人孙桂芹也已将上述购房首期款使用部分导致无法全额退还。于是邹冬梅前夫白波丹于2019年8月29日与孙桂芹（委托代理人刘光宏）签订《补充协议》，约定白波丹尚欠涉案房屋的余款57万元，白波丹须于2019年8月30日前一次性付清……合同签订后，白波丹共计支付了20000元给唐健斌。因山水服务部未能代邹冬梅成功办理按揭手续，山水服务部遂于2019年9月20日与邹冬梅协商一致，在扣除办证费200元后退回诚意金1800元给邹冬梅。此后，邹冬梅于2019年11月11日与案外人孙桂芹在韶关市不动产登记中心就涉案房屋办理了网签备案，且经查档，涉案房屋现权属人为邹冬梅，抵押权人为中国建设银行有限公司韶关市分行。山水服务部认为已履行完毕居间人义务，邹冬梅未支付居间费已构成违约，邹冬梅则认为山水服务部未成功为其办理按揭手续且在未能办理按揭手续后没有积极主动解决问题，没有尽到居间义务，无权收取居间费。双方为此发生争议，山水服务部遂诉至一审法院要求解决。另查明，山水服务部为提起本案诉讼，支付了3000元律师费给广东宜方律师事务所。一审法院认为，本案为居间合同纠纷，涉案《不动产买卖预约（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应全面履行合同的权利义务。山水服务部作为居间方，向邹冬梅提供了涉案房源并带邹冬梅实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务并促成了合同成立，邹冬梅事实上亦成功购买了涉案房屋，实现了合同目的，邹冬梅应当按照合同约定向山水服务部支付报酬，现邹冬梅未依约支付报酬的行为已构成违约。至于邹冬梅以山水服务部未能成功办理按揭贷款手续故无权收取居间费的抗辩理由，因《不动产买卖预约（居间）合同》中明确约定居间服务费为16000元，贷款按揭服务费为4800元，并未约定若未成功办理按揭则不收取居间报酬，且该《不动产买卖预约（居间）合同》亦约定如银行批准贷款金额少于买方申请贷款金额，或因买方信誉原因导致不能贷款，买方须过户当天收件后以现金方式补齐该物业余款。现仅凭邹冬梅提交的山水服务部退还1800元诚意金的转账记录，尚不足以证明山水服务部、邹冬梅、案外人孙桂芹三方就该《不动产买卖预约（居间）合同》达成解除合意，邹冬梅亦未能向一审法院提交其他证据对该主张加以印证，对此邹冬梅应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定邹冬梅的抗辩理由不能成立。据此，山水服务部要求邹冬梅支付居间服务费16000元的诉讼请求有事实与法律依据，一审法院依法予以支持。至于山水服务部主张的违约金5700元的问题，因《不动产买卖预约（居间）合同》中对居间费的支付时间及逾期支付应付款项时滞纳金的计算方式已作明确约定，邹冬梅未依约支付居间服务费的行为已构成违约，现山水服务部主张邹冬梅支付违约金的诉讼请求有事实与法律依据，一审法院予以支持，但山水服务部主张的违约金计算标准过高，一审法院酌情调整违约金的计算方式为以8000元为基数，自2019年6月25日起按年利率6%计算至2019年11月11日止；以16000元为基数，自2019年11月12日起按年利率6%计算至款项清偿之日止。至于山水服务部要求邹冬梅承担本案的律师费3000元的问题。山水服务部为提起本案诉讼向广东宜方律师事务所支付了律师费3000元，有相应的发票佐证，该数额也没有超过《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，一审法院予以确认。涉案《不动产买卖预约（居间）合同》中约定律师费系由违约方承担，上述约定是邹冬梅的真实意思表示，不违反法律法规的规定，对其具有约束力，故山水服务部主张邹冬梅支付律师费3000元，于法有据，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、邹冬梅应于判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费16000元及违约金（违约金计算方式：以8000元为基数，自2019年6月25日起按年利率6%计算至2019年11月11日止；以16000元为基数，自2019年11月12日起按年利率6%计算至款项清偿之日止）给武江区山水房屋中介服务部；二、邹冬梅应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费3000元给武江区山水房屋中介服务部；三、驳回武江区山水房屋中介服务部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费417.5元，已减半收取计208.75元，由武江区山水房屋中介服务部负担71.25元，由邹冬梅负担137.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。根据当事人意思自治原则及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅针对邹冬梅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：在履行《不动产买卖预约（居间）合同》中，邹冬梅是否存在违约行为。房屋出卖人代理人唐健斌、买受人邹冬梅、山水服务部于2019年6月24日签订了《不动产买卖预约（居间）合同》，该合同已明确约定，邹冬梅购买韶关市武江区，山水服务部作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即完成了服务有权收取服务费。在此过程中，邹冬梅称因山水服务部无法办理按揭贷款故解除了《不动产买卖预约（居间）合同》。在此后，邹冬梅与出卖人于2019年11月11日签订了《房地产买卖合同》，并办理了过户手续。而此《房地产买卖合同》是基于山水服务部的居间服务，才促成邹冬梅与出卖人达成交易机会，邹冬梅此行为属“跳单”，对此，本院予以认定。山水服务部已完成居间服务，邹冬梅应按照约定支付居间费用给山水服务部。至于邹冬梅的购买价款能否获得银行贷款，应由邹冬梅当时的征信、经济状况等因素决定，作为居间人只是协助办理，并获得相应的服务费。因此，在合同履行过程中，不能将此视为山水服务部违约。综上，邹冬梅称《不动产买卖预约（居间）合同》已解除，与事实不符，本院不予采纳。鉴于邹冬梅的行为属“跳单”，且《不动产买卖预约（居间）合同》已成立并生效，邹冬梅应依约支付居间费用16000元。在合同中已对律师费作出约定的情况下，一审法院判决邹冬梅负担并无不妥。一审法院针对本案对双方约定的违约金予以调整，按照年利率6%予以计算，并无不妥，本院对此予以维持。综上所述，邹冬梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人邹冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二一年四月十三日法官助理 肖卫青书 记 员 陈嘉雯