大连市普兰店区人民法院民事判决书（2018）辽0214民初3290号原告：大连鑫润物业管理有限公司，住所地大连市普兰店区世纪路东段**楼。法定代表人：李琳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付继贤，女，1981年3月8日出生，满族，系该公司职员，户籍所在地辽宁省大洼县，现住普兰店区世纪路东段，身份证号：×××。被告：于仁家，男，1970年1月1日出生，汉族，司机，户籍所在地普兰店市。原告大连鑫润物业管理有限公司（以下简称鑫润公司）与被告于仁家物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付继贤、被告于仁家到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫润公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告于仁家支付原告物业费金额是1908元（物业费及电梯费），滞纳金是1045元，合计2953元并支付利息（从起诉之日起至全部给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.被告承担诉讼费。事实和理由：被告购买位于大连市普兰店区世纪路东段XXX#/XX#X-X-X房屋1套。被告于2011年9月16日领取该房屋钥匙并入住，同日，与原告签订了《物业服务协议》，约定物业管理服务费为每月每平方1.1元，约定逾期缴纳物业费要向物业公司缴纳滞纳金，滞纳金标准按照应缴纳费用的日0.3%计算。被告入住后，自2016年9月15日开始拖欠物业费，截止本案诉讼之日，被告共计拖欠原告物业费、电梯费1908元、滞纳金1045元，共计2953元，原告多次索要无果，为维护原告合法权益故诉至法院。被告于仁家辩称，不同意原告的诉讼请求。其不是不交物业费，从入住开始其一直都交物业费，但是从2014年开始就向物业提出过卫生问题，物业说改一直都没有改，而且电梯其没有坐，小区管理混乱、卫生差，小区垃圾规定每日清理两次、一个星期拖两次楼道、规定小区保安巡逻、定期检查小区消防设施是否正常、外来车辆实行登记制度、业主车辆进行刷卡制度，以上均没有做到。物业也没有喷洒空气清新剂，楼道里的业主在门口外面随意摆放物品，物业没有管理，小区楼道内私拉插座，所有的消防设备都是摆设，小区的车辆没有管理，如果发生什么事情救援的车辆根本进不去，小区有的业主把自己家的附近的地方都变成自己家的地方了都圈起来了，小区的人员混杂，说是封闭小区，什么样的人都有，小区的监控设施都是摆设，有些业主在小区内的健身设备上晒衣服和被褥，小区人行通道车辆乱放，小区实行封闭管理，但是收破烂的卖东西的随意进入。原告没有做到物业该做的，物业费不应该按照原告主张的标准收。当事人围绕诉讼请求依法提交了《大连市前期物业管理服务协议》、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及无争议的证据，本院认定事实如下：2011年7月，大连鑫润房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《圣安雅居前期物业管理委托合同》，约定原告为圣安雅居物业提供物业管理服务。2011年9月16日，大连鑫润房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，物业的名称为圣安雅居现代城，甲方保证其委托的物业管理企业按下述标准为乙方提供物业管理服务：一、房屋及维修管理包括房屋外观完好、房屋幢号等有明显标志、封闭阳台等统一有序、房屋小修急修及时率达98%以上等；二、共用设备管理包括小区内生活用水、电梯、锅炉等；三、共用设施管理包括公共照明设备设施齐全运行正常、道路畅通路面平坦无损坏等；四、绿化及养护管理包括公共绿地庭院绿化布局合理、绿化有专人养护和管理等；五、环境卫生管理包括小区内环卫设施完善、楼梯间通道走廊地面等无灰尘、道路庭院绿地共用场地无杂物等；六、社区秩序维护包括小区内实行24小时保安值班巡逻制度等；七、停车场及车辆停放管理包括停车场车辆停放有序、车辆管理制度完善；八、消防包括消防系统标志明显设备完好、消防通道畅通无阻。2011年9月16日，被告领取了伴山润城小区XXX#/XX#X-X-X（建筑面积均为72.29平方米）的钥匙，并签字领取业主临时管理规约。被告自2011年9月16日到2016年9月15日按照每平方米1.1元缴纳物业费，其中物业费为0.9元/平方米，电梯费为0.2元/平方米。此后欠付物业费，原告主张自2016年9月15日开始计算至2018年9月15日时间段的物业费及滞纳金。对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：被告提供照片30张，拟证明小区卫生差、车辆乱停、小区绿化带里面乱放东西、楼梯内私拉电线、楼梯外充电电线随处可见、小区里的车辆乱停乱放随意进出严重影响消防和救援车辆进入、小区出入口内垃圾太多等情况。庭审中原告对以上问题向被告进行了解释说明，即原告认可被告提供照片的真实性，并认可原告公司针对以上问题均采取了相应的措施但有些效果不佳，因此对于被告提供的照片本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告与开发公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定原告为物业服务机构，即原、被告已经形成了物业合同关系。原告为被告提供物业管理服务，被告接受了物业服务后应当按照合同约定给付相应物业费。关于电梯费，庭审中被告辩称自未缴纳物业费之后就未乘坐电梯，由于被告未使用原告的电梯服务，故不应补缴电梯费用。关于原告提供的物业服务质量，由于被告提供的照片能够证明原告在共用设施管理、环境卫生管理、停车场及车辆停放管理等方面的物业服务质量存在瑕疵，依据《合同法》第一百一十一条之规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因此被告支付的物业费因为原告的瑕疵履行应予适当减少。鉴于涉案合同仅约定了原告提供物业服务的项目，未细化每项服务应收取的服务费用，故本院结合本案实际，酌情对房屋及维修管理、消防方面减少整体物业服务费的15%。原告主张2016年9月15日开始计算至2018年9月15日期间的物业费，在此期间被告共拖欠原告物业费为1327.2元（72.29平方米×0.9元×24个月×85%）。关于原告主张的逾期付款滞纳金及利息的诉讼请求，本院认为物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，需要业主、物业公司等相互配合、共同努力。业主对于物业公司的服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费来进行对抗，物业公司在提供服务的同时应根据业主的合理要求不断完善服务。为维系双方之间的和谐稳定关系，结合本案实际情况，本院对本次滞纳金及利息部分不予支持，但被告仍应按时足额交纳物业费。原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告于仁家自本判决生效之日起十日内向原告大连鑫润物业管理有限公司支付物业费1327.2元（2016年9月15日-2018年9月15日）;二、驳回原告大连鑫润物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告于仁家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 胡 爽 二〇一八年十月十五日书记员 孙玉颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。