贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1807号上诉人（原审被告）：李绍珊，女，汉族，1979年4月24日出生，住贵州省播州区。被上诉人（原审原告）：遵义贵遵物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都D-8-1号，统一社会信用代码：915203216754192562。法定代表人：周光先，该公司经理。委托诉讼代理人：张国忠，该公司员工。上诉人李绍珊因与被上诉人遵义贵遵物业服务有限公司（以下简称贵遵物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初7051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李绍珊的上诉理由：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回贵州物业公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定基本事实不清，被上诉人与业主委员会2018年5月28日签订的《物业服务委托合同》应依法被认定无效；2.一审判决上诉人足额支付物业费，忽视了贵遵物业公司存在违约行为；3.贵遵物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。贵遵物业公司针对上诉人李绍珊的上诉请求和理由作如下答辩：1.贵遵物业公司是经鑫南丽锦小区业主委员会2017年6月公开招标选聘，鑫南丽锦业主委员会经播州区住房和城乡建设局批复备案，鑫南丽锦业主委员会是合法成立的，2018年5月28日与业主委员签订的《物业服务委托合同》得到70%以上的业主表决同意，应当具有法律效力；2.贵遵物业公司在服务管理鑫南丽锦小区过程中严格履行物业服务合同，无违约行为；3.贵遵物业公司对小区的公共部位、公共实施等问题，均及时进行处理。贵遵物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李绍珊立即支付物业管理服务费3304元及违约金200元，共计3504元；2.本案诉讼费用由李绍珊负担。一审法院认定事实：2015年8月，位于遵义市播州区（原遵义县南白镇）遵南社区的鑫南丽锦住宅小区产生了“遵义县南白镇鑫南丽锦小区业主委员会”（以下简称第一届业委会），主任：江朝志；副主任：谭指正、付洪彬；成员：王远能、罗梦旭、李杰、彭虎威、杨天学、刘孝彬。2015年8月19日，遵义县住房和城乡建设局下发《关于遵南社区鑫南丽锦小区业主委员会备案的通知》，予以备案。2015年9月10日，第一届业主委员会聘请康友物业公司为小区物业服务。后康友物业公司在对鑫南丽锦小区进行物业管理的过程中，部分业主因物业服务管理和物业管理费的收取等与康友物业公司产生纠纷。2016年10月，鑫南丽锦住宅小区再次产生了“播州区南白镇鑫南丽锦小区业主委员会”（以下简称第二届业委会），主任：宋文平；副主任：付洪彬、张文友；成员：刘英、段超吉、袁正军、张凯、王章伟、杨代舟。2016年10月13日，遵义市播州区和城乡建设局作出《备案证明》，予以备案。2017年1月14日，在遵义市播州区和城乡建设局的召集下，第二届业委会与康友物业公司达成相关事项的协议，约定小区的物业服务暂由第二届业委会自行管理，康友物业公司保留小区物业服务合同权利，暂管期内康友物业公司不再行使管理权。2017年5月底，原告贵遵物业公司接管鑫南丽锦小区物业管理，并于2017年6月4日与播州区鑫南丽锦小区第二届业委会签订了为期一年的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》，合同期届满后，又于2018年5月28日续签了为期三年的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》，合同约定：服务期限从2018年6月1日至2021年5月31日止，物业服务费收取标准：高层电梯1元／㎡月，步梯0.5元／㎡月，业主未按合同约定缴纳物业服务费，逾期按照日2‰的标准支付违约金。同时对物业公司的服务内容和质量、双方的权利义务作了具体明确。合同签订后，原告按照合同约定为小区业主提供相应的物业服务。其中，对业主反映强烈的消防系统、门禁、可视和非可视楼宇对讲系统、监控系统、房屋楼顶级屋面漏水维修问题，因需要启动大修基金，原告于2018年3月、2019年3月书面向遵南社区报告，于2019年10月完成了招标，因现在该小区第二届业委会解散，未产生新的业主委员会，不能启动大修基金，致改造工程不能进行，对摆摊设点的管理、车辆乱停乱放等问题，原告于2018年3月、4月、9月、2019年3月多次书面向遵南社区、主管部门反映，问题基本得到解决。李绍珊的住房位于鑫南丽锦小区11号楼3单元14层2号，属于物业服务合同中高层（电梯）楼，其房屋建筑面积为97.19㎡，按照合同约定收费标准为1元／㎡月。贵遵物业公司对鑫南丽锦小区进行物业管理期间，李绍珊居住在该小区，经原告通过电话、书面等方式催收，李绍珊未缴纳贵遵物业公司接管该小区以来至2020年3月31日止共计34个月的物业服务费3304元。一审法院认为，鑫南丽锦小区业主委员会是依法成立的，其与原告贵遵物业公司签订的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告李绍珊系鑫南丽锦小区的业主，该合同对其具有约束力，原告贵遵物业公司履行了合同主要义务，被告应当按照合同约定履行交费义务。被告经原告贵遵物业公司通过电话、书面通知催收拒绝缴纳物业服务费，原告请求其按照合同约定支付从2017年6月1日至2020年3月31日止共计34个月的物业服务费3304元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，予以支持。庭审中，原告自愿放弃违约金200元的诉讼请求，是其对自己诉讼权利的处分，予以准许。被告李绍珊提供的证据不足以证明原告未履行合同主要义务，其抗辩理由不成立，不予采信。综上，小区业主享受了物业服务，就应当及时足额交纳物业服务费，同时，物业公司也应当依照合同向业主及时提供相应的服务，小区环境要靠物业公司的严格、规范管理和小区业主的自觉、自律来共同维护，才能共建美好家园，因此，为了保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：限被告李绍珊在本判决生效后十日内支付原告遵义贵遵物业服务有限公司物业服务费3304元。案件受理费减半收取25元，由被告李绍珊负担。本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，第一，鑫南丽锦小区业主委员会（第二届）是经遵义市播州区和城乡建设局予以备案依法成立的，鑫南丽锦小区业主委员会与贵遵物业公司签订的《鑫南丽锦小区物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定，贵遵物业公司提供了相应的物业服务，李绍珊应按照约定缴纳物业服务费。第二，关于李绍珊所称贵遵物业公司未履行物业服务合同，存在违约的问题。李绍珊提供的证据不足以证明贵遵物业公司未履行合同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，李绍珊的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，李绍珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李绍珊负担。本判决为终审判决。审 判 长 施正高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年四月十二日法官助理 王 薇书 记 员 胡汝静