湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初2167号原告：胡罡，男，1986年7月16日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告：唐燕妮，女，1987年8月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：康丹，湖南中奕律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李雁伟，湖南中奕律师事务所律师。被告：长沙荣苑房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区望岳村****。法定代表人：张大海，总经理。委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英帅，湖南金州律师事务所律师。原告胡罡、原告唐燕妮诉被告长沙荣苑房地产开发有限公司（以下简称“荣苑公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法适用普通程序由审判员文彩、人民陪审员张闻骥及人民陪审员黄海保组成合议庭，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人康丹，被告荣苑公司的委托诉讼代理人钟志勇、王英帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡罡、原告唐燕妮向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告荣苑公司以购房款729388元为基数按照每日万分之一的标准向两原告支付自2017年5月31日起至实际交房日止的逾期交房违约金（该违约金计算到2017年11月20日为12618.41元）；2、判决被告荣苑公司继续履行合同约定的房屋交付义务；3、判令被告荣苑公司承担逾期交房期间的物业管理费；4、本案的诉讼费用由被告荣苑公司承担。事实与理由：2016年10月13日，原告与被告荣苑公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告荣苑公司应当在2017年5月31日前将具备“已经竣工验收备案”条件并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如未按期交房并逾期超过60天的，被告荣苑公司应承担违约责任。合同签订后，原告按合同约定履行了支付购房款义务，但被告荣苑公司至今未取得涉案房产项目的建筑工程消防验收等凭证，未履行房屋交付义务。原告与被告荣苑公司多次协商未果，遂诉至法院。被告荣苑公司辩称，1、被告荣苑公司开发的花语书苑小区1#栋、3#栋、5#栋楼房均通过了建设、施工、监理、设计及勘察单位组织的五方验收，达到了合同约定的交付条件，且被告荣苑公司按照合同约定向原告发出了《入伙通知书》，并按照合同约定在《湖南日报》上登报公告通知业主交房事宜，完成了合同约定的交房义务，并且本次起诉的业主中，有多户业主已经办理了收房手续，已经收房，部分还正在对房屋进行装修。因此被告荣苑公司不存在任何违约行为，不应当支付原告主张的违约金及诉讼费，且因被告荣苑公司已经按照合同约定履行了自己的房屋交付义务，因此，不存在需要履行继续交付房屋的义务；2、被告荣苑公司并未逾期交房，根据相关法律法规的规定以及原、被告之间的约定，物业服务费应当由原告向物业服务企业缴纳。且物业管理费的缴纳应为原告与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，而本案为商品房销售合同纠纷，因此，物业管理费的缴纳不应当纳入本案的审理范围；3、花语书苑小区单体消防验收合格，消防综合验收不合格系因南沿路未能修建，而南沿路系市政工程，因此，消防综合验收不合格系政府行为导致的，属于不可抗力，被告荣苑公司不应当承担任何责任；4、原告主张的违约金过高。花语书苑小区消防综合验收未通过系因政府规划道路南沿路未能修建，被告荣苑公司在本案中不存在任何过错，没有任何违反合同约定的情形，且按照合同约定履行了交房的各项义务，即便需要支付违约金，也不应当按照原告主张的金额支付。经审理查明，2016年10月13日，原告胡罡（买受人）、原告唐燕妮（共有人）与被告荣苑公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定，买受人购买座落于天心区经贸街58号第3栋14层1402号房屋，总房价729388元；合同第八条约定了交付时间及条件，出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房价款万分之一的违约金；出卖人发出交房通知7天内，买受人不办理交房手续的，视为出卖人已交房；双方还约定了其他合同权利义务。同日，两原告与被告荣苑公司就《长沙市商品房买卖合同》签订合同补充协议，双方就相关权利义务进行了补充约定。此后两原告向被告荣苑公司支付了购房款。2017年5月24日，被告向两原告邮寄交房通知书，并于同日在《湖南日报》上刊登了荣盛花语书苑交房公告，后两原告未收房。另查明，2017年6月7日，长沙市公安消防支队向被告荣苑公司出具长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书，对被告荣苑公司申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，该意见书载明：综合评定该工程消防验收不合格；消防车道未施工完毕，与原审核设计不符，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.3条规定要求；该工程未经消防验收合格不得投入使用。2017年8月3日，长沙市公安消防支队向被告荣苑公司出具长公消验字[2017]第W0218号建设工程消防验收意见书，对于被告荣苑公司申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，意见书内容与长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书一致。2018年4月17日，长沙市公安消防支队出具《关于长公消验字[2017]第W0145号、长公消验字[2017]第W0218号和长公消审字[2017]第W0324号的复函》，载明：“长沙荣苑房地产开发有限公司开发的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，经消防审核合格的总平图中共有两个消防车道出入口，一个设在该建设工程西侧（经贸街），另一个设在3#栋东侧（南延路）。我支队现场验收时，发现该工程现场只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南延路未施工，没有按照原审核合格的总平面图完成消防车道设置，故下发长公消验字[2017]第W0145号、长公消验字[2017]第W0218号建设工程消防验收不合格意见书。建设单位2017年8月申请对荣盛花语书院3#、5#栋建设工程进行消防设计变更，变更内容为：‘对总平面图中消防车道及出入口进行调整’，但变更后的消防设计不符合国家消防法律法规和技术标准要求，故消防设计变更不合格。”再查明，据花语书苑规划总平面图显示，案涉荣盛花语书苑1#栋，与3#栋、5#栋的消防出入口一致，被告荣苑公司未提交案涉1#栋消防验收合格的证据。本院认为，本案争议的焦点为被告荣苑公司交房行为是否存在违约、违约金的数额、其是否应当继续履行交房义务以及物业费的承担问题。以下分述之：关于被告荣苑公司交房行为是否存在违约的问题，本院认为商品房交付既应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付条件的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案:（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”以及我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。现被告荣苑公司未提供证据证明案涉房屋已经通过消防验收，故本院认为案涉房屋未达到交付条件，被告荣苑公司交房行为已构成违约。对于被告荣苑公司辩称消防综合验收不合格系因外部南沿路未修建导致，该南沿路系市政工程，该路未修建导致的综合消防验收不合格与被告荣苑公司无关，其不应承担违约责任的意见，经查案涉楼盘所连接的市政工程段从楼盘规划设计之初至今并未施工完毕，被告荣苑公司作为专业房产公司，其应当预见到该后果并采取相应的预防措施，故对于案涉楼盘消防验收不合格的问题被告荣苑公司应当承担相应责任，因此，对于被告荣苑公司的上述辩称，本院不予采信。关于违约金数额问题，两原告主张从2017年5月31日起，按照所购房屋总房款万分之一每日的标准计算违约金至实际交房之日止，被告荣苑公司辩称违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑被告荣苑公司在履行合同过程中的过错程度、两原告未收房的事实以及案涉楼盘的实际情况，酌定判令被告荣苑公司给付两原告违约金26622.66元（729388元×0.1‰/天×365天）。是否交房关于被告荣苑公司是否应继续履行交房义务的问题，本院认为被告荣苑公司有义务向两原告交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于两原告要求被告荣苑公司继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费的承担问题，因物业合同相对方即物业公司非本案当事人且两原告亦未提交证据证明物业费损失的实际产生，故对于两原告要求被告荣苑公司承担逾期交房期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告长沙荣苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告胡罡、原告唐燕妮支付违约金26622.66元；二、限被告长沙荣苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告胡罡、原告唐燕妮交付符合使用条件的合格房屋（该房屋座落于天心区经贸街58号第3栋14层1402号）；三、驳回原告胡罡、原告唐燕妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费减半收取计25元，由被告长沙荣苑房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  文 彩人民陪审员  黄海保人民陪审员  张闻骥二〇一八年十月十五日书 记 员  蒋文龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。