太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初3248号原告:石瑞钢，男，1964年12月28日出生，汉族，无业，住山西省太原市。委托诉讼代理人：霍俊斌，山西昭权律师事务所律师。被告：张亚美，女，1974年5月14日出生，汉族，无业，住山西省太原市。委托诉讼代理人：甘国斌，山西真强律师事务所律师。被告：成美俊，女，1972年2月11日出生，汉族，职业不详，住山西省太原市。委托诉讼代理人：杨存厚(系被告成美俊的丈夫)，男，住山西省太原市。被告：王春苗，女，1964年1月11日出生，汉族，无业。被告：山西相钧物资有限公司，住所地太原市小店区北营街道许西村西街******，统一社会信用代码×××。法定代表人：张亚美，职务不详。原告石瑞钢与被告张亚美、成美俊、王春苗、山西相钧物资有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石瑞钢及其委托诉讼代理人霍俊斌、被告张亚美的委托诉讼代理人甘国斌、被告成美俊的委托诉讼代理人杨存厚到庭参加诉讼。被告王春苗、山西相钧物资有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石瑞钢向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告偿还原告欠款250万元以及利息并承担违约责任；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月经人介绍，由被告山西相钧物资有限公司作为保证人担保，原告与被告张亚美签订了房屋买卖合同，并由被告王春苗、成美俊对此房屋买卖合同进行了担保。合同约定的购房款为250万元，原告按约定将房款支付给了被告张亚美，但被告张亚美却没有按约定将房屋交于原告，并将房屋交于其他人居住，经原告多次催要无果，后原告于2015年10月起诉至法院，但贵院认为原告与被告之间是借贷关系，做出2015年小民初字第04165号民事裁定书，没有支持原告的诉讼请求。后原告上诉，太原市中级人民法院作出（2016）晋01民终2817号民事裁定书，维持原裁定。现原告不得已要求被告返还原告的购房款及利息并由各担保人承担相应的保证责任。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张亚美辩称，被告张亚美实际收到2325000元购房款。房屋买卖合同中的房屋系小产权，买卖合同无效，对于原告要求承担利息及违约责任，无法律依据。被告已经退还原告1237500元，剩余1087500元。被告收到的诉状是要求偿还欠款。双方没有约定借贷利息。被告成美俊辩称，借款与我没有任何关系，我担保的是房屋买卖合同。被告王春苗、山西相钧物资有限公司未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行质证。结合当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年1月20日，被告张亚美作为甲方，与原告石瑞钢作为乙方，被告王春苗作为连带担保人，签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于太原市小店区体育路学府公园内第二座第二单元23A02室房屋产权转让给乙方，房屋所有权为甲方所有，甲方保证其对该房屋享有独立处分权，保证该房屋不被他人合法追索；双方商定成交价为2500000元；款到甲方指定账户后，甲方需把一切原始手续交与乙方（房产证），并保证室内一切不动，以照片为证；自双方签订合同两个月内，即2014年1月20日至2014年3月20日为甲方腾房期，如违约，甲方需把乙方所付房款如数退还，合同终止，每逾期一天，甲方按乙方所付款的2%累计向乙方支付违约金；甲方腾房后，必须立刻协助乙方办理房屋产权变更手续，甲方自愿接受依法强制执行，并承担全部费用，乙方始终对甲方的行为保有报案、诈骗、起诉权，甲方不得抗诉；出卖的房屋如存在产权纠纷或其他经济纠纷，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方所付房款双倍损失；本合同经双方签字后生效，并对双方有约束力。甲方委托保证人一名，确保合同履行，并愿与甲方付连带责任。原告石瑞钢、被告张亚美、被告王春苗在合同上签字、捺印。同日，被告成美俊作为担保人向原告出具连带担保责任书，内容为，成美俊自愿为2014年1月20日石瑞钢与张亚美所签订的房屋买卖合同出任连带责任担保。上述连带担保责任书并附一份被告成美俊身份证复印件，身份证复印件上以手写体标注“此身份证只用于担保2014年1月20日张亚美借款证明使用，再次复印无效”。上述房屋买卖合同签订当日，原告通过其妻子白素卿晋城银行账户向被告张亚美转账支付2325000元。此外，2014年1月17日，被告山西相钧物资有限公司（以下简称相钧公司）出具书面保证担保，由相钧公司保证担保张亚美体育路学府苑房产为张亚美本人所有，地址，地址为体育路学府苑**楼**23A02证该款项按时归还。2014年4月9日，被告张亚美向原告出具收到学府苑2-2-23A02购房合同原件壹份及购房收据的收条一份。该收条下方并标注“成美俊代取”。2014年9月5日，被告张亚美再次出具承诺书，承诺因被告张亚美欠原告现金2500000元，定于2014年9月20日还款，如到期未还，被告张亚美将学府苑2号楼2单元2A02房屋主动搬出并交于原告。被告张亚美在2014年3月20日支付原告87500元、2014年4月21日支付50万元、2014年6月1日支付20万元、2014年6月20日支付5万元、2014年7月12日支付5万元、2014年8月15日支付5万元、2014年11月10日支付30万元，合计支付1237500元。另查明，原告曾于2015年10月29日将本案四被告诉至本院，请求偿还欠款250万元及利息并承担违约责任。本院认为双方系以订立买卖合同作为民间借款合同的担保，石瑞钢与张亚美形成民间借贷关系，而非买卖合同法律关系，故以2015年小民初字第04165号民事裁定书裁定驳回石瑞钢的起诉。石瑞钢不服该裁定，提起上诉，太原市中级人民法院以（2016）晋01民终2817号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。现原告再次诉至本院，并明确表示其以借贷关系提出本案诉讼请求。上述事实有原告提供的房屋买卖合同、保证担保、连带保证责任书、承诺书、收条、白素卿晋城银行电汇凭证、太原市中级人民法院（2016）晋01民终2817号民事裁定书及太原市小店区人民法院2015年小民初字第04165号民事裁定书、结婚证、被告张亚美提供的网银转账回单及银行交易明细、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告与被告张亚美间究系借贷关系还是房屋买卖合同关系、欠款数额的认定以及各被告应承担的责任。首先，原告与被告张亚美间究系借贷关系还是房屋买卖合同关系。原告与被告张亚美签订房屋买卖合同后，原告未按合同约定支付全部购房款2500000元，而仅通过其妻子白素卿账户转账支付被告张亚美2325000元，被告张亚美也始终未将房屋交付原告，与原告庭审中关于在支付借款时从本金中预先按月利率3.5%扣除利息的陈述可以印证。原告持有的被告相钧公司出具的书面保证担保内容、被告成美俊出具的连带担保责任书后附的身份证复印件上的标注内容，结合被告张亚美系被告相钧公司的法定代表人、被告成美俊系相钧公司会计的情况，可以认定在原告与被告张亚美签订房屋买卖合同时，被告相钧公司和被告成美俊明知原告与被告张亚美之间系借贷关系，而非房屋买卖合同关系。综上，可以认定原告与被告张亚美之间实为借贷关系，二者之间的房屋买卖合同应视为类似于民间借贷的担保，原告支付给被告张亚美的2325000元系借款而非购房款，约定的腾房期实为借款期限。现原告以借贷关系为由主张偿还款项，符合其与被告张亚美之间法律关系的真实性质。被告张亚美、成美俊关于房屋买卖合同关系的抗辩意见，证据及理由不足，不予采信。其次，关于欠款数额的认定。原告认可其仅向被告张亚美提供借款2325000元，有其提交的白素卿银行转账支付凭证佐证，可以据此认定原告实际提供借款的数额，即出借本金的数额。对于原告与被告张亚美之间是否存在利息的约定是双方争议焦点之一，对此，原告与被告张亚美签订的房屋买卖合同约定的购房款共计2500000元，该数额当为双方约定的借款数额，原告称其从本金中预先扣除两个月利息175000元，符合民间借贷从本金中预扣利息的习惯，可以认定原告与被告张亚美之间存在借款利息的约定，且约定的借款期限内的利息为月利率3.5%，该约定利息超出法律规定的范围，故对已支付的利息依据相关法律规定按年利率36%计算，未支付利息按年利率24%计算；现原告既主张逾期利息又主张违约金，总计超过年利率24%，故对逾期利息与违约金合计按年利率24%计算。原、被告并未约定偿还本金和利息的顺序，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务；结合原告在支付借款时直接从本金中扣除利息的行为，可以认定先利息后本金的偿还方式，且利息应按原告实际支付的本金数额2325000元为基数计算。综上，对被告张亚美已偿还的1237500元，应认定为支付至2015年7月12日的利息[计算为1237500÷(2325000×年利率36%)]，此后的利息以2325000元为基数从2015年7月13日起按年利率24%计算。最后，关于各被告所应承担的责任。被告张亚美系借款人，应承担偿还借款本息的责任。被告相钧公司在原告与被告张亚美签订房屋买卖合同前就出具书面保证担保，保证为被告张亚美按时还款承担保证责任，且被告张亚美系被告相钧公司的法定代表人，可以认定其在出具保证担保时对原告与被告张亚美之间名为房屋买卖实为借贷关系是明知的，应对借款本息承担保证责任，被告相钧公司在书面保证担保中未约定保证担保方式，依法认定为连带责任保证；被告成美俊出具的连带担保责任书，虽约定为原告与被告张亚美所签订的房屋买卖合同出任连带责任担保，但在交付原告的身份证复印件中手写标注用于担保2014年1月20日张亚美借款，可以认定其对原告与被告张亚美之间名为房屋买卖实为借贷关系是明知的，故也应认定为原告与被告张亚美借款的连带责任保证人；被告相钧公司、成美俊均未与原告约定保证期间，依法应认定保证期间为自主债务履行期届满之日起6个月内，现有证据不足以证明原告在保证期间内要求被告相钧公司、成美俊承担保证责任，故对原告要求该二被告承担保证责任的主张不予支持。被告王春苗作为连带担保人在房屋买卖合同中签字，原告未提供证据佐证被告王春苗对原告与被告张亚美之间实为借贷关系知情，现有证据不足以认定被告王春苗具有为二者之间的借贷提供担保的意思表示，故对原告要求被告王春苗承担连带担保责任的请求，不予支持。综上所述，被告张亚美偿还原告借款2325000元及以该款为基数从2015年7月13日起按年利率24%计算的逾期利息及违约金。被告王春苗、相钧公司经依法传唤，未应诉、答辩，系对其诉讼权利的放弃，不影响本院依据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张亚美于本判决生效后二十日内支付原告石瑞钢借款本金2325000元及以2325000元为基数按年利率24%计算从2015年7月13日起至本判决确定的给付之日止的逾期利息及违约金。二、驳回原告石瑞钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元（原告已预交），由原告石瑞钢负担1876元，由被告张亚美负担24924元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘志霞人民陪审员 韩桂平人民陪审员 王兰风 二〇一八年十月三十一日书 记 员 朱艳丽