江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终1073号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江西赣星生态食品有限公司。住所地：南昌县富山乡。 法定代表人：熊建春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雪华，江西华兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程鸿燕，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西六合生物科技有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小兰经济技术开发区。 法定代表人：熊小伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：应朝霞，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹礼兰，该公司员工。 上诉人江西赣星生态食品有限公司（下称赣星公司）因与被上诉人江西六合生物科技有限公司（下称六合公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南昌县人民法院（2017）赣0121民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 赣星公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项内容，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、关于江西省宏华资产评估事务所所作赣宏华评报字（2016）098号评估报告书（下称宏华评估报告）不能作为划分六合公司设备设施存货补偿的裁判依据，该份评估报告不能反映六合公司设备设施存货的真实价值，不符合法律对定案证据应当具有真实性的要求。理由如下：内容不真实，宏华评估报告中陈述评定估算阶段评估人员在产权持有者有关人员的陪同下，对各项实物资产进行现场勘查，填写现场鉴定作业表，与相关人员进行交流，但作为产权持有者即上诉人既未见过评估工作人员，也没有提供相关资料，而且该份评估报告涉及六合公司设备设施存货评估价值虚高，违背评估方法，违背南昌县人民政府《南昌县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定，如存货评估明细表显示存货以评估价值予以补偿，没有以实施办法中要求的20%计算；其次，宏华评估报告第六条评估依据第（四）款关于产权证明文件表述“未提供”，没有产权证明文件的评估不能作为定案证据使用。第三，宏华评估报告中明确表示报告仅供委托方即南昌县房产管理局使用，目的是为委托方拟确定拆迁补偿费所涉及的资产提供价值参考依据，一审法院将其作为划分上诉人与被上诉人之间拆迁补偿费的依据，属事实认定不清。2、一审判决将临时安置补助13420元和停产停业损失人民币40260元判归六合公司没有依据。六合公司从租赁厂房开始，就没有进行大量生产，搬迁补助和停产停业损失是对正常生产、经营企业因厂房拆迁给予的补偿，作为被拆迁人的赣星公司，因厂房征收折迁而无法继续出租厂房，造成租金损失，符合停产停业损失的要求，这两项款项应当归属赣星公司。 六合公司辩称，1、宏华评估报告所确定的评估价款应当作为计算六合公司设备设施存货补偿款的判决依据。上诉人于2017年3月13日与南昌县房产管理局签订《房屋征收补偿协议书》，该协议书确定了宏华评估报告是征收部门支付一次性补偿金额的计算依据，上诉人已经在该协议上签字认可，证明上诉人对宏华评估报告确定的评估金额没有异议；南昌县房屋征收部门于2017年4月14日按《房屋征收补偿协议书》确定的补偿金额将补偿款足额支付给了上诉人，上诉人已经接收该款项，从未向任何部门提出异议，也证明其对宏华评估报告确定的评估金额没有异议；在一审庭审中，六合公司出具了《厂房租赁合同》、设备发票及《公证书》，证实宏华评估报告中载明的3号车间内的设备所有权人为六合公司，上诉人在一审庭审中是没有异议的，上诉人应将设备设施及存货的补偿款支付给六合公司；上诉人对宏华评估报告有异议，对评估金额不服，可以向相关部门提出重新评估的申请，或者按照《房屋征收补偿协议书》的约定另行提出诉讼或仲裁，与本案的审理无关联。2、一审判决上诉人向六合公司支付13420元安置补助费和40260元停产停业损失事实清楚，于法有据。六合公司租赁的厂房面积为1342平方米，根据《南昌县南外环工程国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》规定，企业搬迁补偿除设备、设施补偿外，还应给予10元∕平方米的安置搬迁补助费及30元∕平方米的停产、停业损失款，文件未规定未进行大量生产的企业就无权取得以上款项；六合公司一直在正常生产经营，国家房屋征收部门已按文件规定将安置搬迁补助费及停产、停业损失款支付给了上诉人，其中就包括六合公司租赁的1342平方米的厂房，上诉人应当将上述款项支付给六合公司。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 六合公司向一审法院起诉请求：1、解除六合公司与赣星公司签订的《租赁合同》；2、赣星公司向六合公司支付拆迁补偿费820707.27元、临时安置补偿费13420元、停产、停业损失费40260元，以上款项共计874387.27元。本案诉讼费用由赣星公司承担。 赣星公司向一审法院提出反诉请求：判令六合公司支付厂房租金15043元，滞纳金752.15元。案件的反诉费用由六合公司承担。 一审法院经审理查明：2013年10月1日，熊小伟以江西厚凯生物科技有限公司（以下简称为厚凯公司）名义与赣星公司签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：1、甲方出租给乙方的厂房坐落在南昌县富山乡富山街XXX号，租赁建筑面积为1342平方米，租赁期自2013年10月1日起至2018年9月30日止；2、租金及其支付方式：为前三年按每月每平方米6元计算，三年以后租金按每月每平方米7元计算。合同签订后，第一年乙方应向甲方支付一年厂房租赁租金，以后按半年租金提前支付；3、厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任；4、厂房租赁期满间，乙方应及时支付房租和其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；5、租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。赣星公司及其法定代表人熊建春在合同出租方栏上盖章、签字，熊小伟以厚凯公司授权代表人身份在承租方栏上签字。2014年7月3日，厚凯公司将名称变更为六合公司并在南昌县市场和质量监督管理局进行了登记注册，熊小伟为公司法定代表人。此后，六合公司一直在涉诉厂房中生产、经营。 因南昌市绕城高速南外环工程（塔城-生米段）项目建设需要，南昌县人民政府于2014年4月23日发布南政发[2014]5号《南昌县人民政府房屋征收决定书》，涉诉厂房属于征收区域内。在上述文件的附件《南昌县南外环工程国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》第六条对“企业搬迁补偿”作出如下规定：1、生产、经营性用房的可移动设备、设施按评估价的20%予以补偿，无法恢复使用的设备、设施按重置价结合成新予以补偿；2、生产、经营性用房的按其建筑面积给予10元/平方米的安置搬迁补助；3、因征收造成停产、停业损失的按建筑面积一次性给予30元/平方米的补偿。2016年9月18日，江西百伦资产评估有限公司出具编号为赣百伦评报字（2016）第160905号《南昌县房产管理局因征收补偿事宜而涉及的江西赣星生态食品有限公司的资产价值项目》，结论为：截止评估基准日2016年4月13日，委估资产的评估原值为5968300元，征收补偿价值为2209200元。因赣星公司对上述评估报告持有异议，故以书面形式请求再次评估。2016年12月27日，江西省宏华资产评估事务所有限公司出具编号为赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》，结论为：经评定估算，委估资产评估原值为5967117.55元，评估净值为2497869.23元，参考拆迁补偿价值为2497869.23元（评估基准日为2016年11月13日）。并在资产评估明细表中列明评估价值由存货、固定资产-构筑物及其他辅助设施、固定资产-机器设备、固定资产-电子办公设备、固定资产-管道和沟槽及树木绿化六部分组成。（其中3号车间的存货为252569.27元、固定资产-构筑物及其他辅助设施为41400元、固定资产-机器设备为215531.6元，固定资产-电子办公设备为14505.8元，即3号车间的评估价值共计为820706.67元）。 2017年3月13日，赣星公司、南昌县富山乡人民政府、南昌县房产管理局签订《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》，约定：1、被征收房屋地址位于南昌××经济技术开发区××路[产权证号：南房权证富山乡字第××号、南房权证富山乡字第××号、南房权证富山乡字第××号、土地证号：南国用（2009）第000**]，厂房3218.69平方米、办公2829.89平方米；2、对被征收人实行货币补偿，补偿总金额为10513282.43元。其中：被征收房屋按市场评估价格补偿7449120元（面积为6048.58平方米）、设备/设施/构筑物补偿（评估）2497869.23元、停产停业损失补偿6048.58平方米×30元/平方米=181457.4元、临时安置补助6048.58平方米×10元/平方米=60485.8元、装饰装修补偿费（评估）263700元、提前签约并完成搬迁奖励费60000元、有线电视500元、固定电话150元；3、江西省宏华资产评估事务所有限公司于2016年12月27日作出的编号为赣宏华评报字[2016]098号评估咨询报告书和南昌市鼎立土地房地产评估有限公司于2016年8月18日作出的编号为赣鼎立房评字第[2016]0812号房地产评估报告是本协议书一次性补偿金额计算依据；4、征收部门和征收实施人对被征收人实行一次性支付货币补偿，支付时间为本协议生效之日起三天内支付给被征收人；5、被征收人应当在收到上述补偿款之日起十天内自行搬迁后拆除厂房等建筑物交付土地。被征收人无正当理由在本协议约定的时间内逾期搬迁交付土地的，应当承担违约责任。赣星公司及其法定代表人熊建春、南昌县富山乡人民政府及其负责人罗敏、南昌县房产管理局及其负责人应真伟分别在房屋被征收人、委托征收实施单位、房屋征收部门栏上盖章、签字。2017年4月14日，南昌县富山乡人民政府、南昌县房产管理局向赣星公司支付征收款10513282元。现《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》所涉及房屋已被拆除。 另查明，赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》中所称“3号车间”即为六合公司自赣星公司租用的厂房。2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金，六合公司仅向赣星公司支付50715元，此后再未付分文。2017年4月14日南昌县公证处作出编号为（2017）赣洪南证内字第5157号公证书，对公证员裘某,闵某,4于2017年4月11日上午至涉诉厂房所视的现场情况予以公证。 以上事实有六合公司提供的营业执照、工商登记信息、企业信息、《厂房租赁合同》、房屋产权证、南政发[2014]5号《南昌县人民政府房屋征收决定书》、赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》、（2017）赣洪南证内字第5157号公证书、《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》、《征收补偿款结算单》、直接支付凭证三份，赣星公司提供的赣百伦评报字（2016）第160905号《南昌县房产管理局因征收补偿事宜而涉及的江西赣星生态食品有限公司的资产价值项目》、《厂房租赁合同》，一审法院依职权调取的南昌县富山乡乡长罗敏的询问笔录、《关于对“江西百伦资产评估有限公司”和“南昌市鼎立土地房地产评估有限公司”对本公司拆迁资产评估报告的意见和对“南昌县国有土地房屋征收补偿（企业版）协议书”格式合同的修改意见》、申请报告等证据予以证实。 一审法院认为：《厂房租赁合同》系熊小伟以厚凯公司名义与赣星公司签订，根据合同中“租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲（赣星公司）乙（厚凯公司）双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满”的约定，厚凯公司将名称变更为六合公司后，应当与赣星公司共同在租赁合同上盖章签字确认，虽然赣星公司未在租赁合同中对承租方由厚凯公司变更为六合公司予以确认，但六合公司依据租赁合同约定租用赣星公司厂房并按合同约定的租金标准支付租金且赣星公司对此并未持有异议，可视为赣星公司以实际行动认可了承租方为六合公司的事实，因此，六合公司、赣星公司均应受到《厂房租赁合同》的约束。六合公司诉请主张解除《厂房租赁合同》，赣星公司亦同意解除，故一审法院对六合公司的该项诉讼请求予以支持。因包含六合公司租用的3号车间在内的土地、厂房已被政府征用、拆除，依据《南昌县人民政府房屋征收决定书》（南政发[2014]5号）文件规定及《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》约定，赣星公司共获得政府征收款10513282元，其中，因3号车间的拆迁涉及企业搬迁，根据文件有关企业搬迁补偿的规定，3号车间的拆迁补偿费[即设备/设施/构筑物补偿（评估）]为820706.67元、临时安置补助为13420元（1342平方米×10元/平方米=13420元）、停产、停业损失补偿为40260元（1342平方米×30元/平方米=40260元），共计874386.67元，该部分钱款应向租用3号车间的企业即六合公司支付。赣星公司对六合公司请求支付拆迁补偿费、临时安置补偿费及停产停业损失费诉讼请求提出以下三点抗辩意见：1、针对拆迁补偿费：赣星公司对江西省宏华资产评估事务所有限公司出具的编号为赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》三性均有异议，认为不应依据上述评估报告确定六合公司的拆迁补偿费用；2、针对临时安置补偿费：赣星公司认为六合公司在起诉之初所主张的是搬迁补助费，临时安置补偿费系庭审过程中所进行的变更，该变更依法不应得到准许。而赣星公司从未获得过搬迁补助费，故六合公司请求支付该笔费用无任何依据；3、针对停产停业损失费：赣星公司认为六合公司并没有生产，不存在征收造成停产，不属于可以取得该笔费用的情形。对此，一审法院认为，在赣星公司、南昌县富山乡人民政府、南昌县房产管理局签订的《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》中已将赣宏华评报字[2016]098号《南昌县房产管理局拟确定江西赣星生态食品有限公司拆迁补偿费项目资产评估报告书》的评估结论作为计算拆迁补偿费的依据，且赣星公司亦领取了该笔款项，即，赣星公司认可了评估报告的结果，而在本案中，赣星公司又对评估报告三性提出异议，明显是自相矛盾；六合公司在法庭辩论终结前当庭变更诉请，且变更的部分仅为名称的改变，为减轻当事人的诉累，该变更应予以准许；赣星公司所取得的3号车间停产停业损失费系用于补偿因征收致使六合公司无法继续在3号车间中生产、经营而产生的损失，故停产停业损失费赣星公司应当向六合公司支付。综上所述，一审法院对赣星公司不予支付拆迁补偿费、临时安置补偿费及停产停业损失费的抗辩理由不予采纳。根据《厂房租赁合同》约定，自2016年10月1日起六合公司应按每月每平方米7元的标准支付租金，若拖欠不付则增收5%违约金，赣星公司因此主张六合公司应按约支付2016年10月1日至2017年4月30日期间的租金并承担逾期支付违约金，庭审中，六合公司承认尚欠赣星公司2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金5649元，并愿意支付该部分金额并承担逾期支付违约金，但对2017年4月的租金则以3号车间在2017年4月2日被赣星公司断电无法经营、赣星公司于2017年4月14日已领取政府征收款为由拒绝支付。一审法院认为，根据六合公司提交的公证书内容显示，至少截至2017年4月11日止，3号车间仍处于六合公司的控制、管理之下，同时依照《南昌县国有土地上房屋征收补偿（企业版）协议书》中“被征收人应当在收到上述补偿款之日起十天内自行搬迁后拆除厂房等建筑物交付土地”的约定，赣星公司应于收到征收款之日（2017年4月14日）起的十天内，即于2017年4月23日之前拆除厂房等建筑物交付土地，因庭审中六合公司未能提供任何证据证明其何时离场或与赣星公司办理了交接手续，应承担举证不能的不利后果，六合公司应支付2017年4月1日至2017年4月23日期间的租金7202元（即1342平方米×7元/平方米÷30天×23天=7202元）并承担逾期支付违约金。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、解除原告（反诉被告）江西六合生物科技有限公司与被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司签订的《厂房租赁合同》；二、被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江西六合生物科技有限公司支付人民币874386.67元（其中，拆迁补偿费人民币820706.67元、临时安置补助人民币13420元、停产停业损失人民币40260元）；三、原告（反诉被告）江西六合生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司支付2016年10月1日至2017年3月31日期间欠交的租金人民币5649元及逾期支付违约金人民币282.5元（5649元×5%=282.5元）；四、原告（反诉被告）江西六合生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司支付2017年4月1日至2017年4月23日期间的租金人民币7202元及逾期支付违约金人民币360.1元（7202元×5%=360.1元）； 五、驳回原告（反诉被告）江西六合生物科技有限公司过高的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司过高的反诉请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费12642元、保全费4892元，共计17534元，由原告（反诉被告）江西六合生物科技有限公司承担98元，被告（反诉原告）江西赣星生态食品有限公司承担17436元。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间，向南昌县房产管理局发函调查，六合公司承租的3号车间的存货、构筑物及其他辅助设施、机器设备、电子办公设备共计820706.67元是否属实？六合公司作为承租人能否获得安置搬迁补助及停产停业损失？南昌县房产管理局回函称：1、赣星公司是我县南外环工程小蓝经济技术开发区段征收红线范围内企业之一。2017年3月13日，我局与作为被征收人的赣星公司就其被征收范围的房屋及设施、设备等达成征收补偿协议书。经江西宏华评估事务所有限公司评估，并出具赣宏华评报字（2016）098号评估报告，根据评估报告显示，3号车间的存货为252569.27元、固定资产-构筑物及其他辅助设施为41400元、固定资产-机器设备为512231.6元，固定资产-电子办公设备为14505.4元，3号车间的评估价值共计为820707.27元。2、根据《南昌县南外环工程国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》，此次征收工作中的被征收人为征收范围内各被征收建筑物及构筑物的所有权人，赣星公司作为被征收人，我局与之签订征收补偿协议，并按征收的建筑面积给予被征收人10元∕平方米的安置搬迁补助费和30元∕平方米的停产、停业损失，除被征收人外，征收人不再向其他人补偿安置搬迁补助费和停产、停业损失。六合公司质证认为，对回复函的真实性、合法性、关联性均无异议，但强调两点：回函明确了六合公司所租赁的3号车间的设备拆迁的补助款项为820707.27元；回函明确了政府部门仅按文件规定向被征收人支付了安置搬迁补助费和停产、停业损失，实际搬迁人是六合公司，停产停业的也是六合公司，上述两项补偿款应支付给六合公司。赣星公司质证认为，回复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对回复函的内容有异议，宏华评估报告是不合法的，宏华公司没有去现场调查、勘查，评估报告出来也没有送达给我方。本院对南昌县房产管理局的回复函予以确认，证明3号车间设备设施及构筑物的评估价值为820707.27元，安置搬迁补助费和停产、停业损失均已向赣星公司支付。对一审查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，六合公司与赣星公司租赁合同的解除系政府征收原因所致，双方对该合同的解除均无过错。关于设备设施及构筑物补偿款问题，鉴于宏华评估报告中涉及的3号车间的存货、构筑物及其他辅助设施、机器设备、电子办公设备均为六合公司的资产，故该部分款项应归六合公司所有，现房屋征收部门已将该部分款项支付给赣星公司，一审判决赣星公司将该部分款项支付给六合公司并无不当，应予维持；赣星公司虽对该部分评估价值的真实性提出异议，但经本院向南昌县房产管理局发函调查，并未对该部分评估价值的真实性予以否认，故对赣星公司的该项上诉主张，本院不予支持，但一审认定的3号车间的评估价值为820706.67元有误，应予更正为820707.27元。关于临时安置补助费及停产、停业损失问题，根据《南昌县南外环工程国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》的规定，临时安置补助费、停产停业损失均是对被征收人即赣星公司的补偿，考虑到六合公司以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，且其搬迁及重新恢复生产经营均会实际产生损失，故本院酌定赣星公司按照房屋征收部门的标准的50%对六合公司予以补偿26840元。 综上，上诉人赣星公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分有误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌县人民法院（2017）赣0121民初1591号民事判决第一、三、四项； 二、撤销南昌县人民法院（2017）赣0121民初1591号民事判决第五、六项； 三、变更南昌县人民法院（2017）赣0121民初1591号民事判决第二项为“江西赣星生态食品有限公司于本判决生效后十日内向江西六合生物科技有限公司支付人民币847547.27元”； 四、驳回江西六合生物科技有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回江西赣星生态食品有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费12544元，由上诉人江西赣星生态食品有限公司承担12044元，被上诉人江西六合生物科技有限公司承担500元。 本判决为终审判决。 审判长  汪西菲 审判员  刘卫平 审判员  陈大奎 二〇一八年十月二十四日 书记员  应思奇