上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初4277号原告(反诉被告)：石国珠，女，1954年5月12日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：赵航，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：邓爱美，女，1961年2月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。第三人：上海凌搏房地产经纪事务所，住所地上海市天通庵路******。投资人：钮春艳，经理。原告石国珠与被告邓爱美、第三人上海凌搏房地产经纪事务所(以下简称凌搏事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告邓爱美以相同案由提出反诉，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石国珠的委托诉讼代理人赵航，被告邓爱美及其委托诉讼代理人韩承鹏到庭参加诉讼。第三人凌搏事务所的投资人钮春艳到庭参加了2018年5月7日的庭审，2018年9月13日的庭审第三人未到庭。本案现已审理终结。原告石国珠向本院提出诉讼请求：1、要求判令撤销原告与被告邓爱美及第三人凌搏事务所签订的《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)；2、要求判令被告返还购房款人民币(以下币种均为人民币)10万元；3、要求判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年10月14日，原告通过凌搏事务所与被告签订《居间协议》，约定原告购买被告名下位于上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告应支付1万元意向金。合同签订后当日，原告按约定向被告支付了定金1万元。后被告联系原告称其经济紧张，要求原告提前预付购房款9万元。2017年10月17日，原告以银行转账方式将9万元预付房款支付给了被告。之后原告得知系争房屋建造于1987年，与签约时被告和第三人声称房屋建造于2000年，房龄上有13年的差距。原告认为，被告存在欺诈，致原告对所购房屋的房龄产生重大误解。房龄的巨大差异会导致房屋价值大大折损，双方所签《居间协议》符合法律规定的可撤销之情形，故要求判如所请。审理中，原告称：如法院认为原告主张的撤销理由不成立，原告要求解除原、被告及第三人签订的《居间协议》，解除时间为2017年10月18日。被告邓爱美辩称：不同意原告的全部诉讼请求，被告同意解除《居间协议》。原告无权行使单方解除权，不同意合同解除时间为2017年10月18日，合同解除时间应为被告同意解除之日即2018年4月16日。《居间协议》是由原告先签字，原告签字后，第三人收取了原告1万元，之后被告和第三人一起去房产交易中心调取产权信息，产权信息调取后，被告再在《居间协议》上签字，然后第三人将1万元交给被告，被告在收款收据上签字。被告签《居间协议》和收款时，原告均不在场。当天晚上被告将产权证交给了第三人。原告曾2次上门看房，被告不仅将产权证交给第三人保管，还陪同第三人的工作人员去房产交易中心调取过产权信息，产权证和产权信息均出示给原告看过，故被告不存在欺诈行为。原告支付给被告的10万元，1万元的收据写明是定金，9万元的收据虽未写明是定金，但双方口头说好是定金，从交易习惯来讲，200多万元的房屋不可能只收取1万元的定金，故该10万元全部是定金。因当时原告只带了1万元现金，故原告先支付了1万元定金。2017年10月17日原告支付9万元时，被告跟原告说清楚该房屋是1987年建造的。原告居住地离系争房屋很近，原告也多次找邻居询问过房屋情况，故原告对系争房屋的情况应该是了解的。原告要求在付清房款之前先交房，被告为提前交房清退了租客，支付给租客8,000元，其中4,000元系返还给租客的押金，另4,000元系赔偿金。在原告明确表示不再购买系争房屋后，被告于2017年11月4日将系争房屋重新出租。原告实际是因办不出贷款而停止交易，并非因房龄问题，本案起诉前原告从未提出过房龄问题。房价款是212万元，第一期支付100万元，第二期通过贷款支付112万元，尾款2万元中的15,000元系原告要求被告提前交房而应支付给被告的租金，另5,000元系原告应支付给第三人的好处费。第三人凌搏事务所述称：如原、被告同意解除《居间协议》，第三人也同意解除。协议约定原告应向第三人支付意向金1万元，当天原告只带了1万元，故原告将1万元直接支付给了被告，第三人给其开具了收款收据，写明是定金，原、被告双方未提出异议。9万元是原告办理转账后到第三人处开具收款收据，故未写明款项性质。当时原、被告双方是否约定定金，第三人记不清了。后原告称系争房屋太老旧，其不愿意再购买，故停止交易。第三人无权自行调取产权信息，第三人是在被告陪同下调取产权信息。原、被告及第三人签好《居间协议》后，被告才将产权证交给第三人，然后第三人再陪同被告去调取产权信息。第三人拿到产权证后通知原告验看，原告验看产权证时，第三人有无就房屋的竣工时间特别提醒原告，第三人记不清了。第三人带原告看房时，原、被告自己交流了房屋情况，是否提到过房龄，第三人也记不清了。被告是在别家中介公司挂牌，第三人在系统上看到房源信息后推荐给了原告，当时第三人只知道系争房屋的楼层、面积和报价情况，对房屋的建造年份并不清楚，故也无法告知原告。系争房屋交易价格是212万元，首付100万元，贷款112万元，尾款2万元系包含在首付款100万元内，该2万元不是租金和好处费。被告邓爱美向本院提出反诉请求：1、要求判令原告赔偿经济损失10万元；2、要求判令本案反诉受理费由原告承担。事实和理由：经第三人居间介绍，原告在实地查看系争房屋并验看了被告的产权证后，于2017年10月14日与被告签署《居间协议》，约定被告出售系争房屋，房价为212万元，原告通过支付现金及银行转账形式向被告支付定金10万元，双方于2017年11月14日网签买卖合同。后被告多次联系原告，要求原告网签合同，但原告却因自身无法办理贷款而拒绝网签合同。被告基于诚信原则，一直期待履行《居间协议》，故未重新挂牌出售系争房屋。被告当初出售系争房屋是为了筹集资金置换房屋以改善居住条件。因原告不能履约，导致被告的初衷无法实现。目前原告已提起诉讼，要求解除《居间协议》，明确表示不再履约，被告不得不面临重新挂牌出售系争房屋的窘境。然而目前的房地产市场行情已大幅度下降，据预估，被告即使现在出售，房价将与签约时相差至少数十万元。如非原告过错，被告完全可以在房地产市场行情高位时出售系争房屋，根据法律规定，原告应向被告承担缔约过失责任，赔偿差价损失。被告认为，原、被告签署的《居间协议》是双方的真实意思表示，原告的违约行为给被告造成经济损失，应承担缔约过失责任，故要求判如所请。原告石国珠对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。2017年10月12日原、被告就房产交易进行磋商，2017年10月14日原告向被告支付了1万元定金，2017年10月17日原告向被告支付了9万元预付房款，2017年10月18日原告通知被告不再继续购买系争房屋，2017年11月14日被告就将系争房屋对外出租，被告不存在房屋降价及租金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月14日，原告石国珠(买受方、乙方)与被告邓爱美(出卖方、甲方)及第三人凌搏事务所(居间方、丙方)签订《居间协议》，约定：1、乙方愿意委托丙方居间购买甲方的房地产，乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金1万元；2、系争房屋类型为住宅，建筑面积27.86平方米，权利人为甲方，房地产权证编号为沪房地虹字(2000)第032736号；3、房价款为212万元，首期房价款为100万元，第二期房价款为112万元，尾款为2万元。甲、乙双方同意从首期房价款(或其他现金支付环节)中先行扣留尾款并交由丙方保管，丙方出具保管凭证，待该房屋交房当日且甲、乙双方签署《房屋交接书》后当日内，由丙方支付甲方；4、甲、乙双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的产证后当日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，并对水、电、煤气、物业管理费等费用进行结算；5、交易税费全部由乙方承担；6、甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方。待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；7、甲、乙双方同意在签署本协议后30天内共同赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。《居间协议》第五条“乙方应补足定金至人民币＿＿元”填空一栏为“／”。《居间协议》签订后当日，被告收取了原告1万元，《收款收据》载明该款为定金。2017年10月17日，原告向被告支付了9万元，《收款收据》未载明款项性质。次日，原告以被告虚假告知系争房屋为2000年竣工的房屋，隐瞒系争房屋实际系于1987年竣工的事实为由，表示不再购买系争房屋。2017年11月4日，被告将系争房屋出租。被告的产权证交由第三人保管，产权证上竣工日期一栏为空白。另查明：2017年10月14日，被告至房地产交易中心调取了系争房屋的产权信息，信息显示房屋竣工日期为1987年。2018年4月16日庭审中，被告表示同意解除《居间协议》。2018年5月7日庭审中，第三人表示同意解除《居间协议》。审理中，本院委托上海中原物业顾问有限公司对系争房屋的市场价进行询价，询价结果为：2018年4月的市场出售价格为每平方米65,000元。原、被告及第三人对询价结果均无异议。审理中，被告提供了一份署名为“褚来娣”出具的收条，内容为：由于房东邓爱美违约提前收房，根据协议赔偿房客褚来娣人民币8,000元违约金。本院认为：本案的争议焦点是被告签订《居间协议》是否存在欺诈。原告主张被告虚假告知其系争房屋是2000年竣工的房屋，但原告并未充分举证证明。经查，被告在签订《居间协议》的当日与第三人去交易中心调取了系争房屋的产权信息，被告也将产权证交与第三人保管，庭审中原告亦称在原告支付10万元前，原、被告之间没有直接接触，均是通过第三人来接触。即便被告和第三人未主动将产权信息向原告出示，原告也可要求被告或第三人出示，鉴于此，本院难以认定被告存在欺诈行为。原告要求撤销《居间协议》，理据不充分，本院不予支持。现原、被告及第三人均同意解除《居间协议》，《居间协议》应予解除。原告主张《居间协议》于2017年10月18日解除，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告于2018年4月16日同意解除协议，第三人于2018年5月7日同意解除协议，故《居间协议》应于三方均同意解除之日即2018年5月7日解除。本案中，被告及第三人均称，被告提供产权证及调取产权信息均发生在原告签《居间协议》之后，被告及第三人也无证据证明其在原告签《居间协议》前确实告知过原告系争房屋系1987年竣工的房屋这一事实。鉴于产权证系2000年办理，产权证上未载明房屋竣工日期，原告误以为系争房屋系2000年竣工的房屋可能性也是存在的。1987年竣工的房屋和2000年竣工的房屋房龄相差13年，随之房屋价格相差也会较大，原告不愿意继续交易，也系事出有因，不能就此认定原告主观上存在违约的故意。被告主张原告实际系因贷款不成而停止交易，也未举证证明，故本院不予采纳。原、被告双方对原告支付的款项性质存在争议，对此，本院认为，《居间协议》约定原告支付意向金1万元，该款在被告签署《居间协议》后即转为定金，《居间协议》未约定原告另须补足定金，被告的收款收据也只明确收取的1万元系定金，另9万元未明确是定金，被告在接受9万元的收款收据时也未提出异议。现被告主张该10万元全部是定金，显然缺乏依据，故本院不予采纳，本院认定1万元系定金，9万元系房款。鉴于《居间协议》解除，原告停止交易亦不构成违约，故被告应将原告支付的定金和房款全部返还给原告。原告作为购房者，对欲购房屋的房型、地理位置、、地理位置造年份等基本情况应主动进行了解，必要时可要求出售方或居间方提供产权信息以供审查。虽然原告拒签网签合同、停止房产交易系事出有因，但原告在签订《居间协议》时未尽到审慎义务，自身存在一定的过错，故对交易不成带来的损失应承担相应的责任。经本院询价，系争房屋的市场价值有所下跌，但根据被告的陈述，其出售房屋系为了置换房屋，改善居住条件。鉴于目前本市房地产市场整体处于跌幅状态，被告售房价格下跌，但购房价格也相应下跌，系争房屋停止交易对被告造成的损失不会很大，现被告主张原告赔偿10万元，明显过高，有违公平，原告应适当赔偿被告，具体赔偿金额由本院根据实际情况酌定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二款、第五十四条第二款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告石国珠和被告邓爱美及第三人上海凌搏房地产经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》于2018年5月7日解除；二、被告邓爱美应返还原告石国珠定金1万元；三、被告邓爱美应返还原告石国珠购房款9万元；四、原告石国珠应赔偿被告邓爱美损失3万元；上述第二项至第四项，原告石国珠、被告邓爱美应于本判决生效之日起7日内履行完毕；五、驳回原告石国珠的其余诉讼请求；六、驳回被告邓爱美的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,350元，由被告邓爱美负担；案件反诉受理费1,150元，由原告石国珠负担345元，被告邓爱美负担805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  张素华人民陪审员  田永生二〇一八年十月十一日书 记 员  叶晓欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第五十四条……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。