湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初1126号原告：万湘蓉。原告：俞坚。共同委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。被告：覃国权。被告：龚溶瑛。被告：丁云高。被告：龚朝慧。被告丁云高、龚朝慧的共同委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。原告万湘蓉、俞坚与被告覃国权、龚溶瑛、丁云高、龚朝慧债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年11月17日受理后，依法适用简易程序进行了审理，并于2017年12月15日作出（2017）湘0802民初3566号之一民事裁定，原告万湘蓉、俞坚不服，上诉至湖南省张家界市中级人民法院，该院于2018年4月27日撤销本院（2017）湘0802民初3566号之一民事裁定，并指令本院审理。本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告万湘蓉、俞坚及其委托诉讼代理人邓富文，被告丁云高、龚朝慧的委托诉讼代理人欧震到庭参加了诉讼，被告覃国权、龚溶瑛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告万湘蓉、俞坚向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧签订的位于张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室的《张家界市二手房买卖合同》；2、将张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室房屋的产权恢复登记给被告覃国权、龚溶瑛所有；3、判令四被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：被告覃国权、龚溶瑛与两原告本是较好的朋友，2013年至2014年，被告覃国权、龚溶瑛为了生意周转，分别向两原告求助，请求给予资金帮助。两原告遂多次向自己的亲朋借款给予帮助，至今仍有90余万元仍未偿还，现被告覃国权、龚溶瑛已经下落不明。为了偿还这些借款，给两原告的生活造成了严重的影响。据查，2017年11月1日，被告覃国权、龚溶瑛为了恶意逃避债务，以低价将唯一的一套房屋卖给其好友被告丁云高、龚朝慧。两原告为维护自己的合法权益不受非法侵害，特向人民法院依法提起债权人撤销之诉。被告丁云高、龚朝慧辩称，被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧是正常的房屋买卖，不存在恶意转移财产。被告覃国权、龚溶瑛将房屋出卖给被告丁云高、龚朝慧后，办理了产权转移登记手续，且被告丁云高、龚朝慧按照双方的约定支付了正常的房屋转让价款，是合法的房屋所有权人，原告要求撤销买卖合同，恢复登记没有事实依据。被告覃国权、龚溶瑛未作答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2017年10月25日，被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧签订《房屋买卖协议》，双方约定甲方（被告覃国权、龚溶瑛）现将张家界市永定区逸臣桃源第4幢A单元901号房屋卖给乙方（被告丁云高、龚朝慧）总价为51万元。被告覃国权、龚溶瑛于2017年11月1日在该《房屋买卖协议》上备注：房屋总款为51万元整，银行按揭余款、过户费及其它费用总计为222407元整，即510000元-222407元=287593元，实付甲方余款为287000元。2017年10月26日，被告龚朝慧通过其卡号为43×××44的中国建设银行卡向号码为43001074618600000000453511中国建设银行贷款账号转账211867.94元，代被告龚溶瑛偿还了中国建设银行股份有限公司张家界市分行贷款211867.94元。2017年10月27日，被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧签订张家界市二手房买卖合同（合同编号KF1710300007），合同约定：甲方（被告覃国权、龚溶瑛）自愿将坐落于崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4A901号房屋出售给乙方（被告丁云高、龚朝慧），转让价格为人民币32万元。并将此合同在房产部门进行了备案。2017年10月30日，被告龚溶瑛向被告丁云高开具了497300元的增值税普通发票，同日，被告丁云高缴纳了7459.5元的契税。2017年11月1日，被告丁云高、龚朝慧办理了涉案房屋的不动产权证书，不动产登记证号为湘（2017）张不动产权第0010662号。2017年11月1日，被告覃国权、龚溶瑛向被告丁云高、龚朝慧出具了收条，内容为：收条，今收到丁云高、龚朝慧购房余款现金贰拾捌万柒仟元整（小写：287000.00元）2017年11月21日，原告俞坚向本院提起诉讼，要求被告覃国权、龚溶瑛偿还借款。2018年4月2日，本院作出（2017）湘0802民初3625号民事判决，判决被告覃国权、龚溶瑛返还原告俞坚借款15万元，并支付以15万元为基数按照年利率6%计算的自2015年5月1日起至借款还清之日止的资金占用期间的利息；返还原告俞坚借款40万元，并支付下欠的以40万元为基数按照年利率24%计算的自2015年5月1日起至借款还清之日止的利息。2017年11月21日，原告万湘蓉向本院提起诉讼，要求被告覃国权、龚溶瑛偿还借款。2018年4月23日，本院作出（2017）湘0802民初3624号民事判决，判决被告覃国权、龚溶瑛返还原告万湘蓉借款25万元，并支付以25万元为基数按照年利率6%计算的自2015年5月1日起至借款还清之日止的资金占用期间的利息。上述事实有原、被告的陈述、《房屋买卖协议》、《收条》、不动产权证书、不动产房地产权情况证明、《张家界市二手房买卖合同》、湖南省增值税发票、税收完税证明、中国建设银行个人账户支出交易明细、个人贷款还款凭证、（2017）湘0802民初3625号民事判决书、（2017）湘0802民初3624号民事判决书等证据证明，本院予以确认。关于被告覃国权、龚溶瑛是将涉案房屋转让给被告丁云高、龚朝慧价格的认定。原告万湘蓉、俞坚诉称，从国土局收税的情况看，涉案房屋在当时的价格至少为497300元，因被告覃国权、龚溶瑛、丁云高、龚朝慧关系较好，存在签订虚假合同以及出具虚假收条的可能，且档案的证明力一般大于其他书证，具有公示效力，应当以被告覃国权、龚溶瑛、丁云高、龚朝慧在房管部门备案的合同为准，根据该合同的约定，涉案房屋的交易价格为32万元，低于497300元的70%，属于明显不合理的低价。被告丁云高、龚朝慧辩称，涉案房屋的实际交易价格为51万元。对此，本院认为，原告诉称四被告存在签订虚假合同以及出具虚假收条的可能，未提交相应的证据证明，本院不予采信。四被告就房屋转让签订《房屋买卖协议》和《张家界市二手房买卖合同》两份合同，其中《房屋买卖协议》约定涉案房屋的交易价格为51万元，《张家界市二手房买卖合同》中约定涉案房屋的交易价格为32万元。因被告龚朝慧通过其建设银行卡号代被告龚溶瑛偿还了贷款211867.94元、缴纳了契税7459.5元及其它相关费用、向被告覃国权、龚溶瑛支付了现金287000元，且被告覃国权、龚溶瑛对51万元的组成作了备注说明，这几笔费用能够与合同约定的51万元相互印证，对此，本院认定被告覃国权、龚溶瑛将涉案房屋转让给被告丁云高、龚朝慧的价格为51万元。关于原告万湘蓉、俞坚提交原告万湘蓉与被告龚溶瑛父亲的录音录像资料。原告万湘蓉、俞坚拟证明被告龚溶瑛与被告龚朝慧是从小认识的好朋友，被告龚朝慧知道被告龚溶瑛夫妇欠外债的情况，被告龚溶瑛夫妻因欠债多跑路，近期回来了，经常和被告龚朝慧在一起。被告丁云高、龚朝慧质证对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这是原告单方制作的视频，没有证据证明该视频的录制得到了被录制人的同意，且该视频的内容不能证明被告丁云高、龚朝慧知晓被告覃国权、龚溶瑛欠债的情况。本院认为，该份视频资料的来源不清楚，且原告万湘蓉、俞坚未提交其他证据来予以佐证拟证明的内容，因此，对于该份证据本院不予采信。裁判结果与依据本院认为，债权人行使撤销权的前提在于债务人存在无偿转让财产的行为对其债权人造成损害或者债务人以不合理低价转让财产造成债权人损害且受让人知道该情形。本案争议的焦点为被告覃国权、龚溶瑛是将涉案房屋转让给被告丁云高、龚朝慧是否属于明显不合理的低价。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案的交易地指导价或者市场交易价可以参照涉案房屋增值税计税基数以及契税缴纳基数，为497300元，本案涉案房屋的交易价格为51万元，超出了该指导价。因此，被告覃国权、龚溶瑛并未以不合理的低价是将涉案房屋转让给被告丁云高、龚朝慧。关于原告万湘蓉、俞坚要求撤销被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧签订的位于张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室的《张家界市二手房买卖合同》并将张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室房屋的产权恢复登记给被告覃国权、龚溶瑛所有的请求，虽然四被告签订了《张家界市二手房买卖合同》，但并未按照该合同实际履行，被告覃国权、龚溶瑛亦未以明显不合理的低价转让财产，且原告万湘蓉、俞坚亦未提交相应证据证明被告丁云高、龚朝慧知晓被告覃国权、龚溶瑛欠债的情况，因此，对于该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告万湘蓉、俞坚的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费3020元，由原告万湘蓉、俞坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  龚君健人民陪审员  谭琼勇人民陪审员  朱任林二〇一八年十月八日代理书记员  郑梦琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。