湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘06民终2345号上诉人（一审被告）：谭琼，女，1985年9月6日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：谭新民，男，1958年1月3日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系谭琼之父。被上诉人（一审原告）：湘阴精悦物业管理有限公司。住所地湖南省湘阴县文星镇冬茅东路。法定代表人：胡家伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊菲，女，1988年10月18日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系该公司员工。上诉人谭琼因与被上诉人湘阴精悦物业管理有限公司（以下简称精悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2018）湘0624民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人谭琼的委托诉讼代理人谭新民、被上诉人精悦物业公司的委托诉讼代理人胡俊菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谭琼上诉请求：1、撤销湘阴县人民法院（2018）湘0624民初175号民事判决，改判上诉人不承担3864元物业费；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、精悦物业公司没有从业资质证书，其是在全体业主不知情的情况下以暴力为目的非法进入精密小区。2、前期物业“吉祥物业公司”明显违反前期物业服务协议第二条第五点，实属非法转让。3、后期新物业合同没有经过全体业主或业主代表大会同意通过，系无效合同。4、小区内应当一视同仁，但精密小区南大门以东近八十个商铺从2007年至今未收取过物业费，大门以西的商铺加倍高价收取，明显存在不公平。5、上诉人的商铺因楼上及小区管道堵塞，因物业强制收费，上诉人多次找物业要求疏通管道，物业不作为，上诉人自行花费1295元请人疏通，此为物业不作为，并且后面没有经召开全体商铺业主大会亦没有通知业主的情况下私自将价格提高到一、二楼1.2元/平方。6、所谓的事实服务的理由根本不存在，精悦物业公司强行入驻，没有物业资质，违法违规签订合同，全体业主近三年多次向有关上级管理部门要求更换物业公司，均以各种理由推脱。根据物业法规，物业服务与收费是对等关系，物业公司给上诉人的物业服务几乎没有，上诉人提供了充足的事实和材料依据，但一审法院并未采纳存在不公。精悦物业公司答辩称，2018年5月份，被上诉人对上诉人的管道进行了疏通、清理，并就管道下沉的问题与其协商，实际上也履行了物业服务，谭琼拒缴物业费没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2018年1月18日，精悦物业公司向湘阴县人民法院起诉请求：1、判令谭琼立即缴纳所欠物业费4188元以及欠款利息（暂计至2017年11月30日，实际应计算至履行义务之日止，其中利息部分应按同期银行利率计算）；2、判令谭琼承担本案所有涉诉费用。一审法院查明，涉诉商铺坐落于湘阴县北侧（房号为42-115、42-215），建筑面积为134.24㎡，该商铺房产证上载明所有权人为谭琼、王绍光，但谭琼自述，其与王绍光已于2016年离婚，涉诉商铺现为谭琼个人所有。2012年9月30日，湘阴县精密房地产有限公司与湘阴县吉祥物业服务有限公司（以下简称吉祥物业公司）签订《湘阴县精密现代城前期物业服务合同》，约定由吉祥物业公司为精密现代城商住综合小区提供物业服务。湘阴县物价局批文同意精密现代城小区物业服务费试行标准为多层0.6元／平方米·月，商业使用住宅加价率标准为100%。2013年9月26日，湘阴县精密房地产有限公司向谭琼、王绍光出具收楼书，谭琼父亲谭新明代其签名确认。同日，谭新民代谭琼（乙方）与吉祥物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；甲方按多层0.6元／月·平方米、高层1.2元／月·平方米、商铺1.8元／月·平方米的标准收取物业管理服务费用；乙方交纳费用时间暂定为每月5日；乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方交纳。2015年11月30日，吉祥物业公司（甲方）与精悦物业公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方管理精密现代城截止时间为2015年11月30日，在2015年12月1日以后由乙方进行接收管理。二、历年来甲方未收缴的物业费全部移交给乙方收取。三、甲方与业主签订的业主手册及业主与开发商签订的购房合同全部转交给乙方，业主手册和购房合同中由甲方享有的权利义务全部由乙方接受和承继并由乙方承担相应的责任……。协议签订后，精悦物业公司自2015年12月1日起开始接收精密现代城物业管理。2016年湘阴县精密现代城业主委员会成立后，在未经业主大会选聘的情况下，该业委会于同年8月1日与精悦物业公司签订了《湘阴县精密现代城物业服务合同》，约定门面房屋按建筑面积1.2元／月·平方米的标准收取物业管理服务费用。另查明，经精悦物业公司多次催讨，谭琼仍未交纳2015年10月1日至2017年11月30日期间的物业费。一审法院认为，本案中案外人吉祥物业公司与精悦物业公司所签订的接撤管协议违反了《前期物业服务协议》中“不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”的约定，且未告知谭琼，该转让对谭琼不发生效力，故精悦物业公司请求谭琼支付2015年11月30日以前的物业费，不予支持，该期间的物业费可由案外人吉祥物业公司另案主张。2016年湘阴县精密现代城业主委员会成立后未经业主大会选聘与精悦物业公司签订了《湘阴县精密现代城物业服务合同》，虽然违反了《物业管理条例》中业委会应与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同的规定，在选聘程序上存在瑕疵，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，该规定不属效力性的强制性规定，故该合同不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形。从本案事实来看，精悦物业公司自2015年12月1日起一直对谭琼商铺所在小区提供了物业管理服务，双方已经形成事实上的物业服务关系。至今该小区运转正常，据此可以确认其基本履行了物业服务义务，谭琼系涉诉房屋业主，应及时交纳物业费用。故对精悦物业公司主张自2015年12月1日至2017年11月30日的物业费的诉讼请求予以支持，经核算，物业费数额为3864元（161元/月×24个月）。对于精悦物业公司要求谭琼支付违约金的诉讼请求，因其未与谭琼签订书面协议，故对其要求谭琼给付违约金的诉讼请求不予支持。关于谭琼认为应扣除其自费疏通门面下水道的费用的主张因无有效证据证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、限谭琼于判决生效后十日内给付精悦物业公司2015年12月1日至2017年11月30日期间的物业服务费3864元；二、驳回精悦物业公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由谭琼承担。二审期间，谭琼向本院提交了一份小区商铺部分业主签字的两份《证明》，拟证明精悦物业公司没有履行物业服务。精悦物业公司对谭琼提交证据的质证意见为：三性均有异议。精悦物业公司向本院提交了一下证据：证据1、周围小区物业价格调查报告，拟证明精悦物业公司收取的物业费相比其他地方是较低的；证据2、2018年5月28、29日给谭琼疏通管道的照片和物业报销单，拟证明即使谭琼没有缴纳物业费，精锐物业公司仍然履行了相应服务。谭琼对证据1的三性均有异议，对证据2关联性有异议，认为收据的时间是18年5月的，是起诉之后的事，今年虽然疏通了一次，但是没有成功，现在管道还是堵塞的。结合庭审过程及双方当事人的举证、质证，本院对双方提交的证据认定如下：对谭琼提交的证据，因证人均未到庭接受质询，真实性无法核实，对该份证据不予采信。对精悦物业公司提交的证据1，因系精悦物业公司单方制作，没有相关依据作证，真实性不能确认，谭琼对该证据亦不予认可，对该证据本院不予采纳。对精锐物业公司提交的证据2，因谭琼对其真实性没有异议，且待证事实与本案有关，本院予以采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，谭琼主张其与精悦物业公司未签订物业服务合同，未享受过物业服务，因此不应交纳物业费。首先，经查，精悦物业公司与精密现代城业主委员会在2016年8月1日签订《物业服务合同》，由精悦物业公司对精密现代城小区内物业进行服务和管理，虽然精悦物业公司未提供其是经业主大会选聘后与业主委员会签订的物业服务合同的相关证据，违反了《物业管理条例》第三十五条第一款，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定，但该规定不属于法律规定的效力性强制性规定，物业服务合同不因此无效。谭琼所购买门面属于精密小区，属于物业服务范围，精悦物业公司自2015年12月1日起对谭琼商铺所在小区提供了物业服务，谭琼作为小区业主应按时足额缴纳物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，谭琼主张其未与精悦物业公司签订合同不应当缴纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。如其对物业公司服务不满，要求解聘物业公司应当根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定依法进行，但不能因此拒缴物业费。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，谭琼以自己商铺位于临街，与小区独立存在，实际未享受小区内的物业服务，也不需要相关物业服务为由拒缴物业费的主张缺乏法律依据，本院不予支持。再次，谭琼主张因精悦物业公司没有物业管理资质证书，属于违规经营的问题。因在2017年1月21日国务院作出的（国发〔2017〕7号）《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消物业服务企业二级及以下资质认定的行政许可事项后，物业服务企业并非一定要具备物业管理资质才能进入市场承接物业项目，且精锐物业公司在是否构成违规经营并不是本案审理的范围，上诉人的此项主张可以向相关监管部门反映。谭琼的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭琼承担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 周四平审判员 王延红二〇一八年十月九日书记员 许子恒