广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初37708号原告：广东和诚科技孵化器有限公司，住所地广东省广州市黄埔区开创大道1144号负一层01号，统一社会信用代码91440101MA5CRHLL6Q。法定代表人：夏竞宾。委托诉讼代理人：张新茂、刘毅，均系北京市隆安（广州）律师事务所律师。被告：蓝盾信息安全技术股份有限公司，住所地广东省广州市天河区天慧路16号，统一社会信用代码91440000707689817C。法定代表人：柯宗贵。委托诉讼代理人：徐颖雯、张倩茹，均系广东广信君达律师事务所律师。原告广东和诚科技孵化器有限公司（以下简称“和诚公司”）诉被告蓝盾信息安全技术股份有限公司（以下简称“蓝盾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和诚公司的委托诉讼代理人张新茂、刘毅、被告蓝盾公司的委托诉讼代理人徐颖雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告和诚公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方所签订的《房屋租赁合同》；2.蓝盾公司向和诚公司支付租赁押金3391878元；3.蓝盾公司将天河区天慧路16号一栋物业腾空并交还给和诚公司；4.蓝盾公司向和诚公司支付上述物业的租金及占用费（自2020年1月1日起计至蓝盾公司实际腾空及交还物业之日止，其中2020年1月1日起至2020年12月31日期间的租金按照1695939元/月的标准计算，自2021年1月1日起每年递增5%，依此类推）；5.蓝盾公司向和诚公司支付律师服务费200000元；6.本案诉讼费由蓝盾公司承担。事实和理由：和诚公司及蓝盾公司双方于2019年12月27日签订了《房屋租赁合同》约定由和诚公司将位于广州市天河区天慧路16号物业整体出租给蓝盾公司。合同约定，租赁期限共5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止，每月租金1695939元，租金每年递增5%；租金每季度支付一次；蓝盾公司应向和诚公司支付房屋押金3391878元。合同签订后，和诚公司依约向蓝盾公司移交了场地，但蓝盾公司自始未向和诚公司缴纳房屋押金及租金，经和诚公司多次催促，仍拒不缴纳。按照双方签订的合同约定，拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，没收押金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失。被告蓝盾公司辩称：不同意和诚公司的相关诉讼请求。一、蓝盾公司因受疫情影响导致资金周转困难而无法按时支付租金，和诚公司以蓝盾公司没能按时支付租金为由要求解除涉案租赁合同，应不予支持。根据涉案合同约定，蓝盾公司承租涉案房屋作为公司的办公场所，租期是2020年1月1日至2024年12月31日，租金结算方式是按季度结算，因2020年1月底暴发疫情直接导致了蓝盾公司经营收入明显减少、资金周转困难，故蓝盾公司无法按照约定按季度向和诚公司支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关内容，和诚公司不得以蓝盾公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同。二、如强行解除涉案租赁合同将引发不可挽回的严重后果，蓝盾公司请求继续履行租赁合同。涉案房屋是蓝盾公司主要生产经营场所，蓝盾公司及关联公司现有员工超过300人，目前在全力恢复生产经营，陆续解决员工的工资发放问题，如涉案租赁合同被解除，则蓝盾公司将失去经营办公场所，直接导致生产经营停止，全体员工被迫停工，由此可能引发群体性事件。此外，蓝盾公司主营信息安全业务，承担多个政府关键部门的信息安全项目，蓝盾公司一旦丧失经营场所，必然引发重大安全风险。蓝盾公司已与案外人宜宾市叙州区创益产业投资有限公司达成合作框架协议，案外人将向蓝盾公司提供资金支持，蓝盾公司有继续履行涉案租赁合同的能力，因此请求继续履行涉案租赁合同。三、因涉案房屋承租期处于疫情期间，如继续按照涉案合同的租金标准计收租金对蓝盾公司明显不公平，请求减免疫情期间的5个月租金。根据相关规定以及《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，蓝盾公司请求减免疫情期间2020年1月至5月共5个月租金。四、如法院最终认定涉案租赁合同应予解除，则和诚公司主张蓝盾公司支付押金已无合同依据，应予以驳回。五、《房屋租赁合同》并无约定房屋占用费标准，故和诚公司要求按照约定的租金标准计算房屋占用费无合同依据，房屋占用费应当按照广州市房屋租金参考价进行计算。六、《房屋租赁合同》并无对律师服务费承担作出约定，和诚公司亦无举证证明该律师服务费已实际发生且必要产生，故和诚公司主张蓝盾公司承担律师服务费并无合同和事实依据，依法应予以驳回。经审理查明：广州市天河区天慧路16号首层、201房、301房、401房、501房、601房（以下统称“涉案房屋”）原登记产权人为蓝盾公司，登记时间为2014年12月15日，房屋所有权取得方式为自建、分割。2019年，涉案房屋登记产权人变更为和诚公司，房屋所有权取得方式为购买。2019年12月27日，和诚公司（出租方，甲方）与蓝盾公司（承租方，乙方）签署《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将其合法拥有的座落在广州市天河区天慧路16号整体（即涉案房屋）出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建设规模为26000平方米，不动产权登记证建筑面积共为20433平方米，租金按照不动产权登记建筑面积核算；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；该房屋不动产权登记建筑面积共为20433平方米，租赁期共5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止；该房屋第一年租金为83元/平方米，即1695939元/月，租金每年（起租日起每历经12个月）递增5%；甲乙双方一致同意，乙方租金支付采取每季度结算一次，乙方应在每季度末5日（法定节假日顺延）内甲方缴付下季度的租金，按现金或转账的方式缴付；根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金3391878元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方得全额退还押金；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，没收押金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如乙方违反合同，另一方有权按本合同规定索赔等。2020年11月17日，和诚公司提起本案诉讼。2020年12月9日，蓝盾公司签收本院邮寄送达的诉讼材料。和诚公司为证明其相关主张向本院提交如下证据：1.和诚公司于2020年3月26日向蓝盾公司发出的《关于缴纳租金的函》（内容为要求蓝盾公司支付2020年第一、二季度的房屋租金及押金等）；2.和诚公司于2020年5月19日向蓝盾公司发出的《关于租金缴纳催收的函》（内容为要求蓝盾公司支付2020年第一、二季度的房屋租金及押金等）；3.和诚公司于2020年7月2日向蓝盾公司发出的《关于租金缴纳催收的函》（内容为要求蓝盾公司支付2020年第一、二、三季度的房屋租金及押金等）；4.和诚公司委托北京市岳成（广州）律师事务所于2020年6月11日向蓝盾公司发出的《律师函》（内容为要求蓝盾公司支付租金、押金及相应逾期利息等）及EMS全球邮政特快专递邮单（原件，显示收件人为柯宗庆，收件地址为涉案房屋，内文件名为《律师函》）、中国邮政速递物流查询单（打印件，显示上述邮件于2020年6月15日由他人代收）；5.显示由和诚公司（甲方）与案外人北京市隆安（广州）律师事务所（乙方）于2020年10月13日签订的《民事案件委托代理合同书》（原件，内容为和诚公司因与蓝盾公司房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，甲方向乙方支付律师代理费200000元等]）及显示由北京市隆安（广州）律师事务所向和诚公司开具的律师费发票（原件，显示价税合计200000元）。经质证，蓝盾公司确认其收到证据1-3的函件，但在收到函件的同时亦向和诚公司提出减租申请，证据4中的函件并未收到，对证据5的真实性不予确认，表示律师费标准过高。和诚公司回应称《合同》中约定如一方违约则另一方有权按合同规定索赔，虽未明确索赔项目，但根据民法典的精神，该项目包括其为诉讼所支出的费用。蓝盾公司为证明其相关辩称，向本院提交如下证据：1.广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价的通知》，拟证明涉案房屋占用费应当按照2019年广州市房屋租金参考价中涉案房屋所在地段的租金标准计算；2.显示由蓝盾公司（卖方）与案外人科学城（广州）投资集团有限公司（买方）、和诚公司（标的公司）于2019年11月22日签订的《蓝盾信息安全技术股份有限公司（作为“卖方”）与科学城（广州）投资集团有限公司（作为“买方”）关于广东和诚科技孵化器有限公司之股权转让合同》，拟证明科学城（广州）投资集团有限公司与蓝盾公司协商受让蓝盾公司所持有的和诚公司全部股权，但科学城（广州）投资集团有限公司未按合同约定完成股权转让款的支付及未出具物业交付书面确认文件，故涉案房屋交付手续未完成，和诚公司无权主张租金及相应违约责任；3.蓝盾公司收取股权转让款的收款凭证及蓝盾公司收取股权转让款情况一览表，拟证明科学城（广州）投资集团有限公司未支付全部股权转让款，及完成涉案房屋的交付手续，和诚公司无权主张租金，但如最终认定蓝盾公司应当支付租金的，租金起算期不应早于科学城（广州）投资集团有限公司最后一期股权转让款付款日。经质证，和诚公司对上述证据1的真实性不予确认，认为证据2-3与本案无关，蓝盾公司与科学城（广州）投资集团有限公司的股权交易系另一法律关系。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.关于《合同》签订的情况，和诚公司表示蓝盾公司原系其股东，后蓝盾公司于2019年将持有的和诚公司股份进行转让，蓝盾公司于和诚公司取得涉案房屋权属之前就已实际占有使用涉案房屋，在和诚公司取得涉案房屋权属后双方直接签署了《合同》，涉案房屋继续由蓝盾公司占有使用；蓝盾公司表示涉案房屋原系蓝盾公司自有物业，其于2019年将涉案房屋产权转移登记至和诚公司名下，双方进行了返租约定，并签署《合同》，后因疫情影响，双方未对《合同》细节进行进一步的约定，蓝盾公司自双方签订《合同》之前即开始占有使用涉案房屋至今；2.关于涉案房屋的物业管理方的委派情况，和诚公司表示其未委托物业管理公司对涉案房屋进行物业管理服务；蓝盾公司表示涉案房屋的物业管理公司系由其委派进行管理的；3.关于涉案房屋租赁押金的催缴情况，和诚公司表示根据交易习惯租赁押金应于合同签订当日支付，后因蓝盾公司没有支付，故和诚公司通过发函的方式催缴，且和诚公司最早于2020年3月26日向蓝盾公司发函催缴租金及押金，所以蓝盾公司最迟应于3月26日缴纳押金，另根据《合同》的约定，蓝盾公司如未按规定结清相关费用，和诚公司有权拒绝退还押金，故押金属于履约保证金且带有惩罚性质，如蓝盾公司违约，和诚公司有权没收，故蓝盾公司应缴纳租赁押金并由和诚公司予以没收；蓝盾公司认为《合同》中并未约定押金支付时间，所以其未支付，而当前和诚公司主张的是解除合同，除非继续履行合同，否则和诚公司无权主张其支付押金；4.关于租金的计付期间，双方均确认根据《合同》的相关约定，按照以下类推：2019年12月27日至31日期间支付2020年1月1日至3月31日的租金，如每季度末5日遇到法定节假日，则按照重合的法定节假日的时间顺延至下季度的首几个工作日；5.关于蓝盾公司在疫情暴发后向和诚公司申请减免租金的情况，蓝盾公司称双方一直有沟通，但和诚公司不同意其减免申请，其就此未提交证据予以证明；6.关于疫情期间涉案房屋的使用情况，蓝盾公司表示在疫情期间涉案房屋虽未被限制使用，但因采取了较为严格的疫情防控措施，导致大部分员工无法正常到办公室办公，公司经营受到严重影响。另，本案审理过程中，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。本院认为：和诚公司及蓝盾公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于和诚公司主张解除《合同》的诉讼请求。根据《合同》中关于租金支付期间的约定及蓝盾公司的实际付租情况，和诚公司上述主张合法有据，故双方间《合同》应于蓝盾公司签收本案诉讼材料之日（2020年12月9日）解除。在《合同》已解除的情况下，和诚公司诉请要求蓝盾公司腾空及交还涉案房屋并无不当，本院予以支持，结合场地的实际使用情况，上述搬离时间定为30日为宜。关于和诚公司要求蓝盾公司支付租赁押金3391878元的问题，租赁押金系为保障租赁合同的顺利履行而由承租人于租赁期伊始向出租人支付的款项，现双方间《合同》已解除，和诚公司再行诉请蓝盾公司支付租赁押金理据不足，本院不予支持。关于蓝盾公司应付的房屋租金及占用费的问题。根据本案查明事实，蓝盾公司应向和诚公司支付2020年1月1日至2021年3月31日的房屋租金及占用费25439085元（1695939元/月×15个月）及按照1695939元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际腾空及交还涉案房屋之日止的占用费，对于和诚公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。另，租金递增为合同继续履行之处理，现合同已经解除，和诚公司主张按照原《合同》约定的租金递增的标准计付占用费理据不足。至于和诚公司诉请的律师服务费的问题。《合同》中并未就该费用的承担进行明确约定，故对和诚公司该项诉讼请求不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告广东和诚科技孵化器有限公司与被告蓝盾信息安全技术股份有限公司于2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月9日解除；被告蓝盾信息安全技术股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告广东和诚科技孵化器有限公司腾退并交还位于广州市天河区天慧路16号物业；被告蓝盾信息安全技术股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告广东和诚科技孵化器有限公司支付2020年1月1日至2021年3月31日的房屋租金及占用费25439085元及按照1695939元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际腾空及交还上述房屋之日止的占用费；驳回原告广东和诚科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费449825元、财产保全费5000元，由原告广东和诚科技孵化器有限公司负担受理费1100元，被告蓝盾信息安全技术股份有限公司负担受理费448725元、保全费5000元（受理费449825元及财产保全费5000元，原告已全额预交至本院，其中受理费448725元及保全费5000元本院予以退回，由被告迳向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  张立勤人民陪审员  邓燕宏二〇二一年四月二十七日书 记 员  谢丽军欧珊珊