广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2019号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山火炬书城有限公司，住所地中山市火炬开发区会展大道加州阳光步行街B、C区一层1-6卡、二层1-6卡。法定代表人：鲁长分，该公司经理。委托诉讼代理人：郑晓霖，该公司股东。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。上诉人中山火炬书城有限公司（以下简称火炬书城公司）因与上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬建发公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人火炬书城公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、四、五、六、七项判决；二、判决火炬建发公司赔偿空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯的费用共50万元给火炬书城公司；三、驳回火炬建发公司的全部反诉请求。二审期间，火炬书城公司增加一项上诉请求：支持火炬书城公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、关于消防安全隐患，应否一票否决的问题。1.消防安全是一切涉及民生工作的重中之重，在生产经营活动中，存在消防安全隐患的，都一票否决即予停产停业、停止使用等行政处罚、处理。2.在本案房屋租赁合同中，租赁的标的物是建筑面积10682平方米（后变更为6646平方米）的商场、书城。依照2009年5月1日起施的消防法规定，属于人员密集场所。在租赁的标的物商场楼上，是汇雅花园住宅小区的10栋居民住宅楼，共600户约1800人居住。3.在本案房屋租赁合同中，火炬书城公司在2016年5月26日向火炬建发公司书面通知解除合同。其理由是租赁的标的物存在消防安全隐患多年来没有消除，无法实现合同目的。一审法院认为火炬书城公司没有申请鉴定消防问题是否存在严重危及程度，仅认定存在一定消防问题而减收10%的租金单价。一审判决对于消防安全认定事实和适用法律，与2009年5月1日起施的消防法规定在生产经营活动中，存在安全隐患的，一票否决即予停产停业、停止使用的法律原则、规定不符。也不符合消防安全隐患一票否决的法律精神和公安消防、司法实践。二、关于火炬书城公司解除合同的根据。1.2008年3月23日，火炬书城公司与火炬建发公司签订的《火炬书城租赁合同》第十二条约定，交付的房屋不符合合同约定，严重影响火炬书城公司使用以及其他违反国家政策法规的，火炬书城公司可以解除合同。2.涉案房屋消防设施、喷淋水管长期不能工作，没有出水灭火功能。这一重大消防安全隐患，足以危及火炬书城公司，以及该区域人员密集场所近2000名居民不特定公众的生命健康安全和财产安全。同时违反了2009年5月1日起施的消防法的规定。火炬书城公司有权依照《火炬书城租赁合同》第12条的规定与火炬建发公司解除租赁合同。三、关于火炬书城公司解除合同的法律根据。1.2009年5月1日起施的消防法第五十四条、第六十条。2.合同法第94条第（二）（三）（四）（五）项。四、关于火炬书城公司解除合同的事实根据。1.一审时，火炬书城公司提供了证据编号3、4、5、6、7、8证据，从物业公司、住宅小区业委会，到最大租户7+1酒店投诉等事实，证明火炬建发公司的消防设施、喷淋水管长期不能工作，没有出水灭火功能。2016年11月11日一审法院组织火炬书城公司、火炬建发公司双方到租赁的标的物现场查看。经当场开启消防栓，结果仍然是无法供水。即，火炬建发公司负有维修保养责任的消防设施，不能处于完好具有没有出水灭火功能。火炬建发公司当时在现场，对这一事实无异议。对于这一重大的消防安全隐患，一审判决以火炬书城公司没有申请鉴定为由不予认定。2.相反，火炬建发公司仅仅提供了2015年7月20日的《汇雅花园消防管网整改及路面修复工程移交函》，内容载明：“仅运行一个月，一切正常”，一审法院即予采信。但是，火炬书城公司提交证据6同样是物业公司2015年8月25日的《工作联络函》，内容称：“因地基下沉造成消防地下管网断裂……，消防栓无水，有重大安全隐患”这一证据，一审法院却直接无视，不予理睬。3.事实上，火炬建发公司负有维修保养责任消防网管，是由于道路压力挤压，导致管线被挤破出现大面积透水，小修小补根本是治标不治本，无法具有出水灭火功能。一审判决没有将不具有出水灭火功能的消防设施是重大的消防安全隐患一票否决作出认定。仅认为是存在消防问题仅减10%租金单价，不认同火炬书城公司解除合同的效力，属适用法律错误。五、关于诚实信用行善的行为，应否得到法院判决支持、肯定、鼓励的问题。1.一审判决认为存在消防安全隐患问题，但不认同火炬书城公司解除合同的效力。火炬书城公司认为已经进场的租户，由于消防设施不能正常工作的原因，特别是大型培训中心，台资企业，都纷纷撤离。部分不能撤离的租户是做一天算一天，以图减少装修损失（如7+1酒店）。对于洽谈潜在租客，火炬书城公司如实告知消防设施不行，这些洽谈潜在租客听闻消防设施不行，即一去不复还。火炬书城公司不能招商，已进场的租户纷纷撤离。既是火炬书城公司如实告知消防设施不行的结果，也是洽谈潜在租客、已进场的租房的评估风险作出选择的结果。更是火炬书城公司防止日后消防安全隐患纠纷，避免损失扩大的结果，这是诚实信用行善的行为，应当得到法院判决支持、肯定、鼓励。一审判决不认同火炬书城公司解除合同的效力，与消防法的规定不符。与消防安全隐患一票否决的执法理念不符。2.关于火炬书城公司提前通知交还全部租赁标的物给火炬建发公司，避免损失扩大的结果的问题。火炬书城公司一审提供证据10：2016年5月26日有火炬建发公司签收的解除合同通知书。内容要求火炬建发公司尽快派员接收全部租赁标的物。火炬建发公司拒绝接收。一审诉讼期间，火炬书城公司将剩余租户的合同复印件、联系电话、姓名、租金标准，装订成册交付给火炬建发公司，要求其收回全部租赁标的物，并表示已收的租金、押金如数交回给火炬建发公司，火炬建发公司仍然拒收。当火炬书城公司通知火炬建发公司解除合同，并且在火炬建发公司反诉要求解除合同的情况下，火炬建发公司以火炬书城公司负责消除以前租户在工商局的营业执照，才予全面接收。明显是放任损失扩大的行为，应当承担法律后果。若火炬书城公司如火炬建发公司一样，对租赁标的物不管不问，法院肯定会判决火炬书城公司承担支付租金的责任。但是，火炬书城公司将余下租户的合同、信息，并表示租金、押金一并退还的前提下，火炬建发公司仍然拒绝接收全部租赁标的物。一审法院仍然以火炬书城公司继续收取余下租户租金为由，判决火炬书城公司支付租金给火炬建发公司，属于是非不分。没有鼓励代管方诚实履行解除合同随附义务，给予肯定，并判决火炬建发公司承担法律后果。一审法院实际上是支持火炬建发公司对租赁标的物不管不问，不同意接收，还可以继续得到租金收入。这项认定和判决，不利于弘扬鼓励、建立租赁合同纠纷双方合理妥善办理交接手续的社会风气。因此，一审判决书第五项关于余下13户租户2500平方米租金由火炬书城公司承担的判决，同样应予撤销。并依法改判火炬书城公司退还诉讼期间收取余下13户租户2500平方米租金，退还押金给火炬建发公司，即火炬建发公司拒收租赁标的物应由其承担全部法律后果。六、关于火炬建发公司的反诉请求、租金应否支持的问题。1.火炬书城公司早在2016年5月26日书面通知火炬建发公司解除合同时，通知火炬建发公司全面接收。因火炬建发公司拒绝接收全部租赁标的物，火炬书城公司为避免被人破坏窗户、电线、电缆等设施，而临时看管。火炬建发公司放弃责任，不应收取租金。2.从法律上来说，火炬建发公司出租的消防设施不能工作、存在重大安全隐患的租赁标的物，承租人处于被消防局随时通知停产停业查封的状态，根本不能合法使用。火炬建发公司无权收取租金。七、关于火炬书城公司在一审诉讼要求赔偿100万元装修费问题。1.火炬书城公司原承租10682平方米后变更为承租建筑面积6646平方米的租赁标的物，现场明显有地砖、门窗、墙壁涂层装饰、房间间隔等装修，这是真金白银的投入。由于火炬书城公司装修搬迁原因，遗失单据资料。但是，作表面评估也是可以的。至为重要的是，火炬书城公司不能使用租赁标的物，是因为火炬建发公司的消防设施不能工作，存在重大安全隐患引致的，应予一票否决的情况。火炬建发公司作为物业的所有人、受益人，应对火炬书城公司投入装修损失不能使用作出赔偿。即应分清是非责任，由瑕疵标的物出租方承担法律后果。综上所述，一审判决有误，应予撤销、改判。上诉人火炬建发公司辩称，1.针对火炬书城公司提出在上诉请求中增加支持其一审诉讼请求的问题，已过上诉期限，火炬书城公司无权提出新的上诉请求。2.涉案物业的消防在消防局山公消（建验）字2009第0039号验收意见书验收合格。消防部门验收合格后从未提出处罚通知书，且火炬书城公司并没有提供承租物业存在安全隐患的证据，火炬书城公司提出的一票否决是缺乏事实和法律依据的。3.火炬书城公司没有证据证明火炬建发公司存在合同第12条约定的情形，且承租人一直都在正常经营，并没有火炬建发公司的维修导致停业，因此，其提出解除合同依据不充分。4.涉案物业承租人在本案一审判决前从未提到消防部门的处罚通知，火炬书城公司提出的消防法的相关规定只有在相关部门作出处罚后才适用。5.火炬书城公司提到的消防维修等事实恰好证明火炬建发公司依法依约进行维修保养义务，并没有火炬书城公司所说解除合同情形。6.根据一审法院查明事实，火炬书城公司是违约方，所以火炬建发公司的租金请求是符合法律规定的。7.关于赔偿装修费用问题。由于火炬书城公司违约，根据合同约定，该部分费用由承租人承担。火炬书城公司一审并未提交损失的证据。综合上述意见，一审法院查明事实属实，只是对于租金及相关损失的问题一审法院滥用自由裁量的权力，火炬书城公司的请求缺乏事实及法律依据，请求驳回。上诉人火炬建发公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并将判决第三项改判为：火炬书城公司于本判决生效之日起15天内迁出其承租的位于中山火炬开发区××大道××步行街××、××区××、××层合计6646平方米商铺；将第四项改判为：火炬书城公司向火炬建发公司支付2015年10月1日至2016年8月26日租金433319.2元、2015年7月管理费6646元；将第五项改判为：火炬书城公司向火炬建发公司支付占有使用费（2016年8月27日至2017年3月31日期间的占有使用费284448.8元，其后按每月79725元的标准持续支付至实际迁出之日止）。事实和理由：一、一审法院以消防维护未完全尽到合同义务、相关附合装饰装修仍可持续利用会给火炬建发公司带来一定利益为由，判令火炬建发公司向火炬书城公司支付空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯的费用8万元，属于自相矛盾。1.根据《补充协议六》第七条约定，乙方负责完成的6646平方米工程总造价，从计租日期开始冲抵租金，即从2012年4月1日起冲抵租金，在2013年12月31日抵完。火炬书城公司自2012年4月1日起至2013年12月31日止并没有向火炬建发公司支付过任何租金，所有租金均用于抵装修装饰的工程款，涉案的附合装饰装修的产权本应属于火炬建发公司，而并非火炬书城公司的投入；2.一审法院在火炬书城公司没有提交任何证据的情况下，酌情判令火炬建发公司向火炬书城公司支付空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯的费用8万元明显缺乏事实和法律依据。二、一审法院在以火炬建发公司提供的建设工程消防验收合格意见书、消防管漏水抢修等材料，以及法院在现场核实消防没有存在问题的基础上，认为涉案租赁物经消防验收合格，没有证据显示其未通过中山市公安消防局的例行检查并被责令整改，但一审法院却在火炬书城公司未申请鉴定、未提供商户正常经营受到影响证据及计算损失依据的情况下，认定火炬书城公司按照合同标准的90%即35888元/月的标准向火炬建发公司支付2015年10月1日至2016年8月26日的租金以及计算2016年8月27日起至实际迁出之日止的占用费，明显缺乏事实和法律依据。三、一审法院已查明火炬书城公司承租面积为6646平方米，并认为火炬书城公司应当按照6646平方米计算租金的基础上，却判令火炬书城公司于判决生效之日起十五日内迁出其承租的位于火炬开发区××大道××步行街××、××区××部××及××层部分商铺，并判令火炬书城公司按其占有使用的2500平方米租赁场所向火炬建发公司支付占用费，明显缺乏事实和法律依据。1.6646平方米的建筑物火炬建发公司是作为一个整体出租给火炬书城公司的，交付时也是属于统一交付，双方签订的合同并没有约定按照其招商进度分批、分次交付，租金的计算也是按照整体计算的，在火炬书城公司根本违约导致租赁合同解除的情况下，火炬书城公司应当将全部的租赁物一次性整体移交给火炬建发公司，而不仅仅是移交C、B区一层部分及二层部分商铺。2.虽然在本案的审理过程中，一审法院曾组织双方就租赁物的移交事宜进行调解，火炬建发公司在提出整体移交的合理要求后，火炬书城公司不但没有采取任何积极移交措施，态度消极且不配合，至今仍向各分租商户收取租金，并引进新的商户进场装修。火炬书城公司拒不配合火炬建发公司移交租赁物的行为，与损失扩大的结果存在直接的因果关系，故在火炬书城公司在没有履行整体移交义务的情况下，按照6646平方米向火炬建发公司支付占用费完全是合理合法的，一审法院按照2500平方米计算占用费没有事实和法律依据。综上所述，一审判决在火炬书城公司的损失认定、租金计算、占用费计算等方面存在事实认定不清、缺乏法律依据等情形，请求二审法院在查明事实、正确适用法律的基础上，依法予以改判。上诉人火炬书城公司答辩称，一、关于室内装修、添附、走火通道的物权人的问题。1.租赁物装修装饰等添附划分为两部分。一部分是抛光砖铺设的地面，双方于2008年3月23日签订的《租赁合同》第十六条（三）约定由火炬建发公司提供的交付条件。另一部分是，火炬书城公司自费添附的墙身、房间间隔、布局、天花板、灯光、水电设施。从《租赁合同》第十六条（三）内容来看，交付房屋时须为乙方无偿提供“抛光砖铺设的地面”，表明交付租赁物时的现状是毛坯房状态。2016年5月26日，火炬书城公司提出解除合同的时候，火炬建发公司是可以立即“使用开张营业”的租赁物现状，不再是毛坯房状态。2.2012年11月29日，双方签订的《补充协议六》有关以租金抵扣工程款的问题，仍然是当年毛坯房的抛光砖铺设的地面的工程款，而不是的间隔、布局、天花板、灯光、水电设施工程款。因此，火炬建发公司上诉认为其是全部的装修装饰等添附的物权人。与事实、租赁合同的约定不符。3.从抵扣租金的工程款金额来看。火炬书城公司、火炬建发公司签订的《补充协议六》第七条约定，“冲抵工程款”，6646平方米总造价686797.64元。平均单价仅103.34元/平方米。显然是抛光砖铺设的地面的单价。这个100元/平方米的工程造价是不可以做到租赁物现场的状态的。一个家庭、公司的普通装修，平均单价都要1000-2000元/平方米。二、关于租赁物符合消防安全规定的举证责任问题。1.火炬书城公司一、二审提供证据，包括一审证据编号3、4、5、6、7、8、9，火炬书城公司以及小区业委会、小区物业公司等第三方函件往来，以及火炬书城公司二审提供的证据编号3、4、5、6、7小区业委会、小区物业公司、公安机关、火炬建发公司都检查、自查承认存在消防设施不能供水的安全隐患。属于违反了消防法第16条、第29条的禁止性、强制性规定。属于消防安全一票否决的立即责令停产停业的消防违法行为。2.公安机关、消防部门，以前是否发现、是否责令整改、不影响消防设施不符合标准的认定。消防设施不能供水，并不须要专门知识进行鉴定。普通的正常人日常生活中拧开水龙头就可以作出判断。3.火炬建发公司没有举证从2008年3月23日签订的《租赁合同》之日起，每年进行了综合消防维护、维修。也没有举证每年至少进行一次全面检测，确保完好有效。2016年11月11日，一审法院召集诉讼双方亲临租赁物现场当场开启消防栓，发现消防设施不能供水。火炬建发公司应当承担不能确保消防设施完好有效的全部法律后果。即火炬书城公司以火炬建发公司不能确保消防设施完好有效，不能顺利招商、不能实现合同目的作出的解除合同有效。火炬建发公司无权收取租金。4.从合同之债的相对性来说，提供、确保合法的消防设施完好有效，维修、维护租赁物可供正常使用，是火炬建发公司作为出租方在先履行的义务。在火炬建发公司适当履行其在先义务之前，火炬书城公司有权拒绝其支付租金请求。三、关于火炬建发公司应否承担拒收租赁物的全部法律后果问题。1.火炬建发公司认为须整体接收租赁物。其认为的整体接收的先决条件是：其一，尚有13户租户，须由火炬书城公司协助火炬建发公司签订新的《租赁合同》。其二，已经搬迁的租户，须在工商局办理迁移工商登记手续。2.火炬书城公司从2016年5月26日书面通知火炬建发公司解除租赁合同的同时，已经通知其全面接收租赁物。火炬建发公司怠于履行全面接收租赁物义务，属于扩大损失。3.在火炬建发公司拒收租赁物时，火炬书城公司为防止扩大损失，临时代管代收，并且已经将13个租户的租赁合同复印件，联系方式，列表装订成册交付给火炬建发公司，不应视为一审判决认定的继续使用。这一防止扩大损失的措施，应受法院肯定和支持。4.火炬书城公司不知道火炬建发公司与13个租户签订新的租赁合同的具体的租金标准、租期、交纳租金的方式等租赁条件。火炬建发公司要求火炬书城公司协助其与13个租户签订新的租赁合同，又不告知火炬书城公司如何协助，没有具体要求，构成借故拒收租赁物。5.火炬建发公司要求火炬书城公司负责将已搬迁租户的工商登记全部变更地址，才整体接收租赁物，没有法律根据，同样是借故拒收租赁物。应自行承担全部法律后果。综上所述，火炬建发公司上诉无理，应予驳回其上诉。火炬书城公司向一审法院起诉请求：1.确认火炬书城公司与火炬建发公司在2008年3月23日签订的《火炬书城租赁合同》在2016年5月27日解除；2.火炬书城公司无须支付从2015年10月1日起至2016年6月30日止的租金共358884元给火炬建发公司；3.火炬建发公司赔偿空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯的费用共100万元给火炬书城公司。火炬建发公司向一审法院反诉请求：1.解除火炬书城公司与火炬建发公司于2008年3月23日签订的《火炬书城租赁合同》，火炬书城公司于十天内迁出涉案物业；2.火炬书城公司向火炬建发公司支付2015年10月1日起至实际迁出涉案物业之日止的租金，租金在2017年4月1日前按39876元/月的标准计算，之后按79752元/月的标准计算；3.火炬书城公司向火炬建发公司支付2015年7月的管理费6646元；4.火炬书城公司向火炬建发公司支付逾期支付租金的违约金，以每月欠缴租金为基数，按月按银行同期贷款利率计算至火炬书城公司实际迁出涉案物业之日止）。一审法院认定事实：2008年3月23日，火炬建发公司（甲方）与中山书城公司（乙方）签订《火炬书城租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于火炬开发区会展大道加洲阳光步行街C、B区一层部分及二层部分商铺出租给乙方，建筑面积10682平方米（首层建筑面积2748平方米，二层7934平方米），具体计租面积以实际测量为准，房屋类型为商业地产，水泥框架结构；租赁期自2009年12月1日起至2024年11月30日止；租赁期内，甲方应保障该房屋主体结构属于甲方维修范围内及合同约定的附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋主体结构及其相关附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；甲方承担的维修范围：房屋的主体结构、水和管道燃气总表外、外线电力自配电乙方使用接口处、建筑物以外的排污排放管道、房屋漏水、合同约定的所有设备设施、建筑物附属的公共设施及地面、绿化、停车场、公共照明等；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同……2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的，4.交付的房屋危及乙方安全或者健康的……；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.无故不支付或者不按照约定时间支付租金达3个月以上的，经甲方二次书面通知30天后仍不支付租金的……；乙方如不按时交缴租金，超过规定缴租日期60天的情况下需向甲方缴纳滞纳金（按当时银行利率计算）；甲方交付房屋时须为乙方无偿提供完善及可供乙方商场正常经营足够使用的附属设施、设备，包括……2.符合国家和当地消防主管部门规定的大型商场消防标准的消防设施给乙方使用，包括：喷淋、烟感、防火门、防火分区卷闸、强排烟系统、消防门等,房屋及所属大楼的综合消防维护、维修及年检费用由甲方负责。2009年1月24日，广东省中山市公安消防局为火炬建发公司中山火炬开发区商业步行街B、C区建筑出具山公消（建验）字[2009]第0039号建筑工程消防验收意见书，载明，你单位位于中山火炬开发区××火炬开发区商业步行街××、××区工程消防验收合格。2012年11月29日，火炬建发公司(甲方)与火炬书城公司（乙方）就前述合同签订《补充协议（六）》，约定，承租主体确定为火炬书城公司；租赁面积由10682平方米变更为6646平方米；租赁期限确定为2011年8月31日至2027年3月31日止；甲方的交付日期确定为2010年3月1日，其他协议及原合同提及的交付日期全部作废；2010年3月1日起至2012年3月1日为装修免租期；自2012年4月1日起计算租金、管理费，2012年4月1日至2015年3月31日的租金标准为每月33230元，2015年4月1日至2017年3月31日的租金标准为每月39876元，2017年4月1日至2022年3月31日租金标准为每月79752元，管理费自2012年4月1日起开始收取，前五年为每月6646元；实际乙方负责完成的6646平方米工程总造价686797.64元用于冲抵租金，冲抵时间自2012年4月1日起至2013年12月31日止。火炬建发公司与火炬书城公司确认前述6646平方米总造价为686797.64元的工程名称为“步行街书城抛光砖地面”。2015年4月27日，火炬建发公司致火炬书城公司的“关于步行街一期汇雅花园小区消防管网供水存在问题而导致消防安全隐患”的回复函中称，贵司来函收悉，我司已在第一时间告知华发物业公司汇雅花园管理处负责人，已要求其于2015年5月1日前完成整改，并持续协调跟进中。次日，火炬建发公司将《消防管网供水存在问题而导致消防安全隐患的整改函》送交给珠海华发物业公司签收，函中称，“经查我司工程部于2014年8月28日已将步行街一期汇雅花园小区消防系统移交贵司物业管理处，为此，我司要求贵司对步行街一期汇雅花园小区消防系统于2015年5月1日前进行彻底的整改”。2015年7月20日，火炬建发公司致《汇雅花园消防管网整改及路面修复工程移交函》予华发物业公司，函中称，贵司致函我司关于汇雅花园消防管网整改及路面修复联系函（详见2015年5月28日工作联系单），我司高度重视，按期按要求在6月底前全部完成了，并进行了口头移交，现运行仅一月，一切正常。2015年12月21日，火炬建发公司(甲方)与火炬书城公司就前述合同签订《补充协议（七）》，约定甲方收取乙方物业管理费的时间从2015年7月31日终止。2016年5月23日，中山市柒加壹酒店有限公司（以下简称柒加壹公司）致《关于7+1快捷酒店消防栓管网供水问题联络函》予火炬书城公司，函中称，2015年4月22日，中山火炬开发区消防大队在消防检查时发现本酒店二楼消防栓及喷淋管网均无水压，提出严重警告……但2015年年底消防例行检查又发现同样问题，多次找贵司及物业部门协调无果，消防供水问题已严重影响本酒店物业的安全使用及正常营业……尽快落实解决，确保不影响本酒店的正常营业。2016年5月26日，火炬书城公司向火炬建发公司发出《关于汇雅花园小区消防存在安全隐患请求立即整改函》，函中称，在2015年12月开发区消防部门例行检查时，整个汇雅花园小区（含我司承租区域）消防栓及喷淋没有水压，我司于2015年12月2日再次致函要求解决，但至今未果，我司承租的区域因消防设施存在安全隐患导致大部分场地从2015年1月起空置不能正常使用，特别是对柒加壹酒店的正常营业造成极大影响，请贵司立即进行彻底的消防设施整改。同日，火炬书城公司向火炬建发公司发出解除租赁合同通知书，称因涉案物业多年存在消防安全隐患没有整改，火炬书城公司无法实现合同目的，为此，立即解除合同并要求火炬建发公司派员办理接收租赁物手续。该通知书于次日由火炬建发公司员工签收。2016年6月29日，火炬书城公司诉至一审法院，主张前述实体权利；同年8月26日，火炬建发公司提起反诉，主张前述实体权利。2016年10月21日，火炬书城公司提交评估申请，要求就火炬书城公司原承租、装修的商铺（室内外、地面、天、地面墙身、门、窗、走火通道的装修等、水电设施、不含消防设施）的从毛坯房到现状的工程造价进行评估，一审法院依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司中山分公司进行评估，该司认为上述评估实际上是对工程造价进行鉴定，属工程造价的执业范围，请求撤销评估；一审法院再次委托广东正中信德建设工程咨询有限公司进行工程造价鉴定，该司于2017年4月6日出具书面意见，以本案存在大量隐蔽工程及其他不确定因素，如天花部分无施工大样图，其隐蔽工程材料、规格、间隔无法确定，部分艺术造型天花尤为复杂，其工程量及单价均难以确定；室内电气及给排水工程无法测量或计算工程量，其他项目墙体材料不明确，卫生间防水材料及做法不明确，装修施工范围存在争议等为由退回评估申请。2016年11月1日，中山火炬开发区自来水安装工程有限公司出具工程施工说明，称该司承接了步行街一期（汇雅花园）室外消防管漏水抢修土建改造工程，针对该工程作如下说明，开工日期为2015年6月1日，管道机电部分完工日期为2015年6月5日，土建完工日期为2015年6月20日，施工范围为汇雅花园8-9栋车棚侧地面下沉引起消防管道漏水等，工程完工后试运行一个多月，保持消防水系统稳定后，才进行工程竣工图纸整理，按照建发公司的工程流程，先提供图纸才出中介预算，再根据该工程的中介预算，进行工程合同审批和签订，因此签订合同日期在实际施工日期之后。诉讼中，一审法院组织火炬书城公司与火炬建发公司至涉案租赁场所进行现场交接，双方就交接方式存在分歧无法办理；经现场勘查，约有13户商户尚在经营，占用面积约2500平方米。2017年3月，火炬建发公司与火炬书城公司再次就如何移交涉案租赁场所进行协商，迄今无法达成一致意见。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方诉辩，本案的争议焦点为：一、火炬书城公司以消防存在安全隐患无法实现合同目的拒绝交纳租金，进而要求解除合同的理由是否正当；二、案涉合同因何解除，火炬书城公司是否应当按照合同标准交纳租金；三、合同解除后，火炬书城公司是否应当向火炬建发公司支付占有使用费，如应当支付，按何标准支付；四、火炬建发公司是否应当向火炬书城公司赔偿空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯费用100万元。焦点一。根据双方签订的《火炬书城租赁合同》的约定，只有在“甲方（火炬建发公司）不承担约定的维修义务致使乙方（火炬书城公司）无法正常使用该房屋的，交付的房屋危及乙方安全或者健康”的根本违约情形下，火炬书城公司才有权行使合同解除权。火炬书城公司主张案涉租赁场所存在无法排除的消防安全隐患影响其正常使用，在一审法院征询其是否就消防设施工程进行鉴定时，火炬书城公司以“今天在现场看，消防也没有供水，没水就是最大的隐患”为由不申请鉴定。案涉租赁场所经消防验收合格，没有证据显示其未通过中山市公安消防局的例行检查并被责令整改，故，凭火炬书城公司所举的往来函件及缺水现状，只能判断案涉租赁场所存在一定消防问题，但不足以判断该消防问题的严重危及程度，火炬书城公司对此应承担举证不能的不利后果。而从火炬书城反馈消防问题后，火炬建发公司在2015年6月进行了室外消防管漏水抢修土建改造工程，履行了维修义务来看，以及案涉租赁场所仍有部分商户正常经营的现状来看，难以认定火炬建发公司存在未承担维修消防设施义务致使火炬书城公司无法正常使用租赁场所的根本违约情形。综上，在火炬建发公司没有根本违约的情况下，火炬书城公司无权依据合同约定行使单方解除权，其于2016年5月26日发出的解除租赁合同通知书不发生解除合同的效力。焦点二。火炬书城公司自2015年10月起未再交纳租金，火炬建发公司依此主张解除合同，合法有据，合同自火炬建发公司提起反诉之日即2016年8月26日解除。火炬书城公司以火炬建发公司长期存在消防安全隐患无法排除修复，致使其无法招商，已经出租的部分物业承租人因为消防安全隐患退租，造成其重大损失为由拒绝支付后续租金。招商成果的好坏、商城的盈亏状况受多方面因素制约，火炬书城公司没有证据证明其空置场所系无法排除修复的消防安全隐患所致，故在其继续使用案涉租赁场所向次承租人收租的情况下，其拒绝交纳租金的理由显然是不能成立的。但考虑到消防确实存在一定问题，会在一定程度上影响商城的招商出租收益，基于利益平衡考量，认定火炬书城公司应当按合同标准的90%即35888元/月的标准向火炬建发公司支付2015年10月1日至2016年8月26日的租金389983元（35888元/月×10个月+35888元/月÷30天/月×26天）。焦点三。案涉合同解除后，双方都有积极履行交接、避免损失扩大的义务。经现场勘查，约4142平方米的租赁场所处于空置状态，火炬建发公司主张火炬书城公司理顺与次承租人（含正在承租使用的、已搬迁清空或未清空租赁场所的次承租人）的全部租赁关系后再行整体移交。该方案有不尽合理之处且可操作性不强，鉴于火炬书城公司在合同解除后仍然占有使用2500平方米租赁场所并向次承租人持续收取租金的事实，从利益平衡角度出发，为督促并推动双方办理涉案租赁场所的交接，参考合同约定的租金标准，判令火炬书城公司按其占有使用的2500平方米租赁场所向火炬建发公司支付占有使用费直至实际迁出之日止，其中，2016年8月27日至2017年3月31日的占有使用费为97199元(35888元/月×2500平方米÷6646平方米×7.2个月)，自2017年4月1日起按每月27000元(79752元/月×90%×2500平方米÷6646平方米)的标准持续支付。焦点四。火炬书城公司主张火炬建发公司应赔偿空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯费用100万元。其一，本案系火炬书城公司未按时交纳租金的根本违约行为致使合同解除，在合同没有相关约定的情况下，其本无权要求火炬建发公司赔偿附合装修装饰物的损失；其二，火炬书城公司未举证证明其附合装饰装修价值100万元，本案之造价鉴定因火炬书城公司无法提供鉴定所需的施工合同、装饰装修施工详图所致，火炬书城公司对此应承担举证不能的不利后果。但，综合考虑到火炬建发公司在履约过程中对消防设施的维修维护未完全尽到合同义务，且附合装饰装修物如添附走火通道、楼梯等仍可持续利用，会给火炬建发公司带来一定利益，酌情判令火炬建发公司向火炬书城公司支付8万元。火炬建发公司诉请火炬书城公司支付2015年7月的管理费6646元，火炬书城公司未在指定的期限内作出书面反驳意见并提供相应证据，对火炬建发公司的该项诉请予以支持。火炬建发公司诉请火炬书城公司支付逾期支付租金违约金，符合合同约定，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除火炬书城公司与火炬建发公司于2008年3月23日签订的《火炬书城租赁合同》；二、火炬建发公司于本判决生效之日起七日内向火炬书城公司支付空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯的费用8万元；三、火炬书城公司于本判决生效之日起十五日内迁出其承租的位于火炬开发区会展大道加洲阳光步行街C、B区一层部分及二层部分商铺；四、火炬书城公司于本判决生效之日起七日内向火炬建发公司支付2015年10月1日至2016年8月26日的租金389983元、2015年7月的管理费6646元；五、火炬书城公司于本判决生效之日起十五日内向火炬建发公司支付占有使用费（2016年8月27日至2017年3月31日期间的占有使用费为97199元，其后按每月27000元的标准持续支付至实际迁出之日止）；六、火炬书城公司于本判决生效之日起十五日内向火炬建发公司支付逾期支付租金的违约金（以每月欠缴租金/占有使用费为基数，按银行同期同类贷款利率的标准计算至火炬书城公司实际迁出之日止）；七、驳回火炬书城公司的其他诉讼请求；八、驳回火炬建发公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费17030元，由火炬书城公司负担16027元，火炬建发公司负担1003元；反诉案件受理费7497元，由火炬建发公司负担3272元，火炬书城公司负担4225元。本院二审期间，火炬建发公司未提交新证据。火炬书城公司提交五份证据，分别是：1.关于汇雅花园商业街柒加壹酒店消防栓断水问题的函件，证明柒加壹酒店消防栓断水问题长达数年，从未全面整改；2.中山市公安局治安消防检查工作记录，3.责令改正通知书，4.中山市火炬开发区消防安全网格化检查记录，5.关于中山港社区汇雅花园公共设施损坏需要维修的函，证据2.3.4.5共同证明消防设施因管道破裂长达数年，2015年起至今无法正常供水，火炬书城公司不能顺利招商，提出解除合同有法律依据。火炬建发公司不确认上述五份证据的真实性、合法性及关联性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2015年5月28日,珠海市华发物业管理服务有限公司(以下简称华发物业公司)致函火炬建发公司称：“汇雅花园小区自我司接管至今，地面一直，地面一直处于下沉状态大部分地下管网（消防、排污、给水）断裂，特别是贵司目前消防管网整改所在位置，状况最为严重。……贵司之前也对此反复修复过四次之多，现如今贵司对该管网进行换位整改，因原施工单位在管网布置时，此处管网至外围商户及楼层接口复杂，管网整改时需打开现有路面进行排查及重新布放。针对上述情况，我司建议贵司在打开路面对此处管网改造后，一并对该处路面及露天停车位位置进行复原修复。”2016年5月23日，柒加壹公司给火炬书城公司发出《关于7+1快捷酒店消防栓管网供水问题联络函》：“自2015年4月22日中山火炬开发炬开发区消防大队前来7+1快捷酒店作例行消防检查时发现本酒店二楼消防栓及喷淋管网均无水压，并对此问题提出过严重警告，事后本酒店已向贵司及物业业主方火炬建发公司发出过书面联络函，要求立即采取措施恢复消防网管正常供水，火炬建发公司也于2015年4月27日给出面回复，将协调物业管理方进行整改并于5月1日前完成整改。但自2015年年底消防例行检查时又发现同样的问题，多次找贵司及物业部门协调无果。消防供水的问题现已严重影响本酒店物业的安全使用及正常营业，特此请求物业出租方火炬书城公司出面协调相关部门给予尽快落实解决，确保不影响本酒店的正常营业”。2015年8月25日，珠海市东启物业管理有限公司中山分公司（东启物管公司）致函汇雅花园业主委员会：“我司接管汇雅花园验收时原华发物业公司告知：因地基下沉造成消防地下管网断裂，根据数据显示每月流失近两万元水费，华发一直以来将消防总水阀关闭，商铺及住户投诉消防栓无水，有重大安全隐患，请业委会领导给予重视，协助解决，以保证各业主及各商铺的消防安全”。2016年11月1日，中山火炬开发区自来水安装工程有限公司出具工程施工说明：“兹有我司承接了步行街一期（汇雅花园）室外消防管漏水抢修土建改造工程，……开工日期为2015年6月1日，管道机电部分完工日期为2015年6月5日，土建完工日期2015年6月20日，施工范围为汇雅花园8-9栋车棚侧地面下沉引起消防管道漏水等。……工程完工后并试运行一个多月，保持消防水系统稳定后，才进行工程竣工图纸整理”。2016年11月11日，一审法院到涉案租赁物业现场勘验并拟组织双方进行物业交接，当日笔录记载消防没有供水。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审双方的争议焦点为：一、涉案租赁物业是否存在消防管网无水压等消防安全隐患；二、2015年10月1日至实际迁出涉案物业之日止的租金和占有使用费应如何计付；三、涉案物业装修等损失的分担认定。争议焦点一，关于涉案租赁物业是否存在消防管网无水压等消防安全隐患的问题。火炬建发公司与中山书城公司的合同约定火炬建发公司作为出租人对房屋主体结构及相关附属设施负有安全保障及修缮义务。其中约定火炬建发公司应将符合国家和当地消防主管部门规定的大型商场消防标准设施给中山书城公司使用，并承担相关符合消防维护，维修等责任。如交付房屋不符合约定、严重影响使用、不承担约定维修义务致使无法正常使用房屋、交付的房屋危及安全或健康或者其他违反国家政策法规等情形，中山书城公司有权单方解除合同。本案中，虽然涉案租赁物业在2009年1月24日和2012年3月14日曾经广东省中山市公安消防局评定建设工程消防验收合格，但从现有证据及火炬建发公司、火炬书城公司、物业管理公司、柒加壹公司、汇雅花园业主委员会之间往来函件可印证，涉案租赁物业至少从2015年4月起已出现消防管网无水压的情况。期间火炬建发公司虽曾委托中山火炬开发区自来水安装工程有限公司于2015年6月1日至6月20日对消防管道漏水问题进行过维修，但从2015年8月25日新的物业公司东启物管公司及2016年5月23日柒加壹公司的函件，乃至2016年11月11日法院现场勘验均反映出消防管网无水压的情况仍然存在，相关消防隐患并未得到解决。虽然火炬建发公司对物业管理公司、柒加壹公司、火炬书城公司等的多份函件真实性不予确认，但上述各往来函件的内容、时间等均能与本案其他证据相互印证，已形成证据锁链，本院确认其真实性并予以采信。故本院认定，涉案租赁物业消防管网无水压的消防安全隐患问题确实长期存在，根据《中华人民共和国消防法》第十六条、第五十四条、第五十八条、第六十条等相关规定，有关单位应当履行按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效等消防安全职责，对于火灾隐患，亦应及时消除隐患，避免威胁公共安全等。如违反相关消防安全职责，公安消防机构有权采取查封，责令停止使用、停产停业、罚款、责令改正等措施。结合本案的具体情况，本院认为，涉案租赁物是用作经营商场、书城、宾馆等用途，亦处于人员密集的居民区中，该物业消防管网长期无水压的情况足以构成重大的安全隐患。火炬书城公司主张由此严重影响其正常经营活动的理据成立，本院予以采纳。在上述安全隐患一直未得到解决的情况下，火炬书城公司于2016年5月27日向火炬建发公司送达通知解除涉案租赁合同，符合双方租赁合同的约定以及法律规定，故本院认定双方签订的《火炬书城租赁合同》已于2016年5月27日解除。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案租赁合同解除后，火炬书城公司应将涉案租赁物（共6646平方米）返还火炬建发公司，对于火炬建发公司称一审法院已查明火炬书城公司承租面积为6646平方米，并认为火炬书城公司应当按照6646平方米计算租金的基础上，却判令火炬书城公司于判决生效之日起十五日内迁出其承租的位于火炬开发区××大道××步行街××、××区××部××及××层部分商铺，火炬书城公司应当将全部的租赁物一次性整体移交给火炬建发公司，而不仅仅是移交C、B区一层部分及二层部分商铺的上诉主张。经核，双方于2008年3月23日签订的《火炬书城租赁合同》中对涉案租赁物业的表述即“中山市火炬开发区××大道××步行街××、××区××部××及××层部分商铺”，当时约定租赁面积为10682平方米，后双方又签订《补充协议（六）》确认租赁面积变更为6646平方米。一审判决第三项是基于火炬建发公司与火炬书城公司签订的《火炬书城租赁合同》中对于租赁物的表述，并无明显不妥，但本院二审中可予增加注明具体面积6646平方米以释除争议。争议焦点二，关于2015年10月1日至实际迁出涉案租赁物业之日止的租金和占有使用费应如何计付的问题。双方签订《火炬书城租赁合同》后，火炬建发公司已将涉案物业已交付火炬书城公司占有使用，火炬书城公司应依约支付租金。但鉴于涉案租赁物业消防管网无水压等消防安全隐患问题确实长期存在，而消防管网、消防栓长期无水压，喷淋设施不具备出水灭火功能，是重大的消防隐患，危及生命财产安全，且涉案租赁物业又属于宾馆、商场等公众聚集型场所，未能及时消除该消防隐患势必对承租方火炬书城公司的使用、招租造成严重影响。故本院基于公平合理原则，考虑上述情况对涉案物业的正常经营使用和收益必然导致的影响等具体案情，酌定对2015年10月1日以后的租金及2016年5月27日后的房屋占有使用费均按合同约定租金标准的50%支付为宜。对于火炬建发公司上诉称一审按2500平方米计付占用使用费有误，应按承租的整体面积6646平方米计付的问题。第一，涉案物业是整体出租、整体交付、整体计租，其返还亦应整体返还；第二，合同履行期间火炬书城公司因涉案租赁物存在消防隐患影响正常经营，在解除其与火炬建发公司的租赁合同后应负有义务协调分租租户及将租赁物交还给火炬建发公司。对于其仅同意分期分批交还的主张，本院认为，涉案物业是整体规划的商城，有统一的物业管理和公用配套设施，并是按统一组织招商、招租的模式运作。火炬书城公司要求分割及分期才交还的主张没有合同约定依据，也不利于出租方对租赁物的经营使用，火炬建发公司要求合同解除后整体交还的主张合理有据。故对于火炬书城公司在合同解除后仍然占有使用2500平方米租赁场所，导致其余4146平方米的租赁场所仍未交还火炬建发公司，主要责任在火炬书城公司方，其亦应当承担该部分闲置场所的租金。火炬建发公司的该部分上诉理由成立，本院予以采纳。综上，火炬建发公司上诉主张应进行整体交接并按整体面积6646平方米计付租金使用费合理，本院予以采纳。一审法院按2500平方米计付占用使用费有误，应予以纠正。即本院确定火炬书城公司应支付2015年10月1日至2016年5月27日期间的租金为157510.2元[（39876元/月×7个月＋39876元/月÷30日×27日）×50%]，而应支付的2016年5月28日至火炬书城公司实际迁出涉案租赁物业之日止的房屋占有使用费按合同约定租金标准的50%计付（租金标准在2017年4月1日前按39876元/月的标准计算，之后按79752元/月的标准计算）。对于火炬建发公司主张火炬书城公司逾期支付租金的违约金问题，因火炬书城公司逾期支付租金的原因主要是由于火炬建发公司怠于履行维修整改租赁物业消防管网漏水义务，火炬建发公司存在主要过错，故对于火炬建发公司主张火炬书城公司逾期支付租金的违约金的诉求，本院不予支持。对于火炬建发公司诉请火炬书城公司支付2015年7月的管理费6646元，因火炬书城公司在二审期间未提出反驳意见并提供相应证据，本院对一审法院的火炬书城公司应向火炬建发公司支付2015年7月管理费6646元的认定予以维持。争议焦点三，关于涉案物业装修等损失的分担问题。火炬书城公司一审阶段向火炬建发公司主张空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯的费用共100万元，在二审阶段变更为主张50万元。对于空置部分的室内装修、添附走火通道、楼梯等的工程造价，一审法院已先后委托了两间有相应资质的评估、咨询公司进行鉴定，但由于涉案物业存在大量隐蔽工程及其他不确定因素，而火炬书城公司无法提供相关的施工图纸等鉴定所需的基本资料和装修材料费用票据等，导致工程造价及残值无法鉴定和核定，应承担举证不能的不利后果。一审法院考虑到附合装饰装修物仍可继续利用，酌情判令火炬建发公司向火炬书城公司支付8万元并无不妥，本院对此可予维持。综上所述，火炬书城公司、火炬建发公司的上诉请求均分别部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国消防法》第十六条、第五十四条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院》第八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13321号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13321号民事判决第一、四、五、六、七、八项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13321号民事判决第三项为：中山火炬书城有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出其承租的位于中山市火炬开发区会展大道加洲阳光步行街C、B区一层及二层合计6646平方米的商铺；四、确认中山火炬书城有限公司与中山火炬开发区建设发展有限公司在2008年3月23日签订的《火炬书城租赁合同》于2016年5月27日解除；五、中山火炬书城有限公司于本判决生效之日起七日内向中山火炬开发区建设发展有限公司支付2015年10月1日至2016年5月27日期间的租金157510.2元、2015年7月的管理费6646元；六、中山火炬书城有限公司于本判决生效之日起七日内向中山火炬开发区建设发展有限公司支付2016年5月28日至中山火炬书城有限公司实际迁出涉案租赁物业之日止的房屋占有使用费（2017年4月1日前按19938元/月的标准计算，之后按39876元/月的标准计算）；七、驳回中山火炬书城有限公司的其他诉讼请求；八、驳回中山火炬开发区建设发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费17030元，由中山火炬书城有限公司负担13777元，中山火炬开发区建设发展有限公司负担3253元；反诉案件受理费7497元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担3756元，中山火炬书城有限公司负担3741元。二审案件受理费26832元,由中山火炬书城有限公司负担15810元，中山火炬开发区建设发展有限公司负担11022元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一八年十月九日书记员  古莉娟