辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0114民初14389号 原告：沈阳中农置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：陈艳洪，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王建华，系辽宁金正律师事务所律师。 被告：辽宁恒力工程机械有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。 法定代表人：隋喜民，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵航，系辽宁名熙律师事务所律师。 被告：灯塔市亨通矿业有限公司，住所地灯塔市。 法定代表人：付多华。 被告：辽宁北星混凝土有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：隋凤春。 原告沈阳中农置业有限公司（以下简称“中农公司”）与被告辽宁恒力工程机械有限公司（以下简称“恒力公司”）、灯塔市亨通矿业有限公司（以下简称“亨通公司”）、辽宁北星混凝土有限公司（以下简称“北星公司”）执行异议之诉一案，本院于2017年12月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中农公司的委托诉讼代理人王建华、被告恒力公司的委托诉讼代理人赵航到庭参加了诉讼。被告北星公司、亨通公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令不得执行位于沈阳市于洪区沈北西路xx号xx门、xx门房产；2.依法确认上述房产归原告所有。事实与理由：位于沈阳市于洪区沈北西路**xx门、xx门的房产系由原告开发建设，原告于2014年5月30日取得房屋所有权初始登记。2015年3月25日，原告基于其他纠纷同被告北星公司签署商品房买卖合同，并办理了商品房备案登记手续，但基于其他纠纷未能妥善解决，北星公司未能履行全部付款义务，故虽房屋备案登记至北星公司名下，但房屋从未交付于北星公司也未能办理房屋所有权变更登记手续。2017年9月12日，于洪区法院在诉争房产处张贴查封公告、拍卖公告及腾房公告，欲执行诉争房产，原告对该执行行为不服，依法提出了案外人执行异议。2017年12月1日，于洪区法院向原告送达（2017）辽0114执异189号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，诉争房产的合法产权人为原告，法院无权执行属于原告的合法财产。虽房产备案登记至北星公司名下，但备案登记属于预告登记，该登记行为并不产生物权变动效力。关于原告同北星公司签署的商品房买卖合同问题，合同虽然签署，但并未完全、实际履行，故该房产不应视为北星公司房产，法院无权执行。其次，法院执行行为违法，依据法律规定，对备案登记的房屋，法院只能对其预查封，而不能正式查封，但法院在执行过程中直接对房产采取了查封措施，其行为严重违法。综上，原告不服法院执行措施及执行裁定，现依法提出案外人执行异议之诉，请求法院支持原告诉讼请求。 被告恒力公司辩称，一、于洪区人民法院执行程序合法有效。（2015）于民三初字第01078号民事判决书生效后，由于亨通公司、北星公司未按该民事判决书确定的义务履行，恒力公司依法向于洪区人民法院申请执行。法院立案后，依法向亨通公司、北星公司发出了执行通知书，但两企业未按执行通知书履行义务，因此于洪区人民法院于2017年2月16日作出了（2016）辽0114执2363号民事裁定书，预查封了北星公司名下的位于沈阳市于洪区沈北西路xx号xx门、xx门房屋，并于2017年9月12日作出了（2016）辽0114执2363号评估拍卖公告、腾房公告。经法院查明，2017年9月18日，沈阳市不动产登记中心曾向法院出具的房屋电子登记查询证明载明“;坐落于于洪区沈北西路**10门16门房屋预告登记权利人均为辽宁北星混凝土有限公司”。因此，于洪区人民法院的执行程序完全合法。二、原告（案外人）的诉讼请求没有法律依据。1、关于原告（案外人）的诉讼请求，于洪区人民法院已作出（2017）辽0114执异189号执行裁定书，裁定书已就原告（案外人）诉讼请求诉求不合理性给出了明确的法律答复，告知了原告（案外人）法院依法查封被执行人名下房产并无不当的事实。2、北星公司与原告（案外人）是基于自愿达成了《商品房买卖合同》，且“合同”已经履行完毕，原告（案外人）已将位于沈阳市于洪区沈北西路xx号xx门、xx门商品房出卖给北星公司，并以办理预告登记的方式完成了交付，故位于沈阳市于洪区沈北西路xx号xx门、xx门商品房虽然未完成过户但北星公司已经拥有了房屋的所有权。3、商品房未能完成过户是因原告（案外人）不能及时为北星公司办理产权登记造成的，原告（案外人）于2014年5月30日即已办理预告登记一年后才取得办理房屋初始登记证，即办理预告登记时原告（案外人）不能将房屋过户到北星公司名下，也因此原告（案外人）才于2013年3月25日为北星公司办理预告登记，将房屋登记于北星公司名下，以实现准物权代替实现物权。 我方认为，一、在合同签署及履行中北星公司并无过错；二、原告（案外人）所述合同未完全履行与事实不符，按照合同约定，未能办理过户登记是由原告（案外人）造成的，不应由北星公司承担责任；三、原告（案外人）的初始登记不能阻却于洪区人民法院对上述房屋合法启动的执行程序。因为北星公司与原告（案外人）已基于自愿达成了商品房买卖合同，并办理了预告登记，北星公司也已经通过支付现金以及贷款的方式支付了购房款，尽管该房屋尚未登记到北星公司名下，但在《商品房买卖合同》中明确约定在“本合同”生效后的30日内由原告（案外人）申请登记备案，但原告（案外人）并未将办理产权所需资料提供备案。原告（案外人）先行办理房屋的初始登记证，是买受人北星公司其后办理房屋权属证书的前提，故开发公司于2014年5月30日即已办理预告登记一年后才取得办理房屋初始登记证的行为，恰恰说明了当时办理预告登记的合理性、必要性，说明了未能办理过户登记是由于原告（案外人）怠于履行合同造成的。因此，答辩人认为原告（案外人）的诉求不能阻却执行程序，即不能依据该初始登记证认定开发公司对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。 被告亨通公司未到庭亦未提供书面答辩意见。 被告北星公司未到庭亦未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月1日，案外人辽宁金帝第二建筑工程有限公司与被告北星公司签订了沈阳市预拌混凝土买卖合同，案外人沈阳津港建筑投资有限公司为辽宁金帝第二建筑工程有限公司提供担保。辽宁金帝第二建筑工程有限公司拖欠被告北星公司混凝土款9284643元。 2013年1月7日，案外人沈阳津港建筑投资有限公司与被告北星公司签订了抵房协议书，双方约定，案外人沈阳津港建筑投资有限公司用位于沈阳市于洪区沈北西路80号的东北农贸大市场五套门市房抵顶被告北星公司混凝土款19390576.5元。因抵顶房屋系原告中农公司开发建设的商品房，中农公司为沈阳津港建筑投资有限公司与北星公司签订了抵房协议书补充协议，双方约定：“（甲方）：沈阳中农置业有限公司，（乙方）：辽宁北星混凝土有限公司。一、乙方同意甲方用甲方自有房屋抵顶沈阳津港建筑投资有限公司所欠工程款玖佰贰拾捌万肆仟陆佰肆拾叁元（小写：9284643元）整，房屋所在地为：沈阳市于洪区沈北西路80号。二、甲方郑重承诺：尽快为上述房屋办理备案手续，费用按约定收取。三、因甲方为乙方办理备案的房屋总值为壹仟玖佰柒拾陆万玖仟捌佰壹拾叁元（小写：19769813元）整，扣除甲方抵顶乙方工程款玖佰贰拾捌万肆仟陆佰肆拾叁元（小写：9284643元）整，另壹仟零肆拾捌万伍仟壹佰柒拾元（小写：10485170元）差额，决定由乙方为甲方自建和承建的工程供应混凝土来抵顶此差额壹仟零肆拾捌万伍仟壹佰柒拾元（小写：10485170元）整。四、乙方郑重承诺：优先供应甲方自建和承建工程的混凝土，并确保甲方自建和承建工程施工进度。抵顶混凝土价格为：与2012年供应甲方混凝土价格相同（医大二院、幸福大道供货合同）。” 2013年3月25日，原告中农公司与被告北星公司签订了五份商品房买卖合同，原告将开发建设的位于沈阳市于洪区沈北西路84号五套门市房抵给被告北星公司。该五套房产中即包含本案涉诉的沈阳市于洪区沈北西路xx号xx门房屋、xx门房屋。其中，位，位于沈阳市于洪区沈北西路**xx门房屋筑面积为167.08平方米，房屋总价款为1055084元。该房屋于2013年3月25日预告登记于被告北星公司名下。位于。位于沈阳市于洪区沈北西路**xx门房屋面积为134.02平方米，房屋总价款为1648446元。该房屋于2013年3月25日预告登记于被告北星公司名下。2014年5月30日，本案涉诉房屋办理了房屋所有权初始登记证明。 2013年3月26日，被告北星公司用抵顶五套商品房，从华夏银行股份有限公司沈阳铁西支行以法人房产按揭抵押形式签订借款合同，贷款金额为9860000元，贷款期限2013年3月29日至2018年3月29日。 在履行抵房协议书补充协议中，被告北星公司向原告中农公司东北农资大市场供应混凝土996342元，向沈阳荣盛幸福大道项目供应混凝土1217847元，向于洪新居光辉温泉汇景轩项目供应混凝土2760177元。因被告北星公司未继续履行供应混凝土偿还所欠房款的义务，2017年2月13日，原告向沈阳市于洪区人民法院提起诉讼，要求被告北星公司支付购房款5510804元。本院于2018年6月15日作出（2017）辽0114民初1479号民事判决，判令被告北星公司向原告中农公司支付购房款5510804元。该判决已生效。 还查明，恒力公司与亨通公司、北星公司租赁合同纠纷一案，本院作出的（2015）于民三初字第01078号民事判决书已发生法律效力，该判决书主文为“一、解除原告辽宁恒力工程机械有限公司与被告灯塔市亨通矿业有限公司、辽宁北星混凝土有限公司之间的租赁合同；二、被告灯塔市亨通矿业有限公司于本判决书生效后10日内，返还原告辽宁恒力工程机械有限公司机型为ZX360H-3G,出厂编号分别为：（AVKJ10xxxx;AVKJ10xxxx）液压挖掘机二台；三、被告灯塔市亨通矿业有限公司于本判决书生效后10日内，给付原告辽宁恒力工程机械有限公司租赁费1739000元及利息279156.4元；四、被告辽宁北星混凝土有限公司对本判决第三项承担连带偿还责任；”2017年2月16日，于洪区人民法院作出（2016）辽0114执2363号民事裁定书，预查封被告北星公司名下位于沈阳市于洪区沈北西路xx号xx门、xx门房屋，并于2017年9月12日作出了（2016）辽0114执2363号评估拍卖公告、腾房公告。 本院在执行申请执行人恒力公司与被执行人亨通公司、北星公司租赁合同纠纷一案中，案外人中农公司向本院提出书面异议。2017年11月27日，于洪区人民法院作出（2017）辽0114执异189号执行裁定书，驳回中农公司的异议请求。原告不服该执行裁定书，来院诉讼。 本院认为，本案的争议焦点系位于沈阳市于洪区沈北西路xx号xx门、xx门房屋的合法产权人是原告中农公司还是被告北星公司。原告申请阻却执行的理由为原告同北星公司签署的商品房买卖合同虽然已经签署，但并未完全、实际履行，原告认为其系房屋的合法产权人。根据本案原告提供的证据可知，原告中农公司与被告北星公司签署的商品房买卖合同系基于案外人沈阳津港建筑投资有限公司与被告北星公司的以房抵债关系。因抵顶房屋系原告中农公司开发建设的商品房，中农公司为案外人沈阳津港建筑投资有限公司与被告北星公司于2013年3月25日签订了抵房协议书补充协议，承诺尽快为上述房屋办理备案手续。同时，原、被告签订了五份商品房买卖合同，中农公司将开发建设的位于沈阳市于洪区沈北西路xx号五套门市房抵给北星公司，并办理了房屋备案登记。在履行该抵房协议书补充协议中，被告北星公司尚欠原告5510804元未实际履行，对于该未履行的差额部分5510804元，原告中农公司已经采取了救济措施，已经向沈阳市于洪区人民法院提起诉讼，要求被告北星公司支付购房款5510804元，法院已经进行了判决，判令被告北星公司给付该笔款项。通过以上的诉讼情况可知，原告中农公司对于涉诉房产现已不享有物权，其仅享有对被告北星公司的债权。故原告要求确认其为涉诉房屋的产权人并要求依法判令不得执行位于沈阳市于洪区沈北西路xx号xx门、xx门房产，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费800元，由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 武 晶 人民陪审员 李 卿 人民陪审员 郝佳欣 二〇一八年十月十五日 书 记 员 曹 慧