福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0582民初3100号原告：晋江市中奥物业管理有限公司，统一社会信用代码91350582585314282D,住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道长兴路657号中奥名雅居6#C单元一楼。法定代表人：郑少东，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏秋花，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡嘉陵，男，该公司员工。被告：杨余洁，男，1989年1月8日出生，汉族，住福建省晋江市。原告晋江市中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）与被告杨余洁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中奥公司的委托诉讼代理人苏秋花、蔡嘉陵到庭参加诉讼，被告杨余洁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中奥公司向本院提出诉讼请求：1.杨余洁支付物业服务费9001.3元、公摊自来水费163.7元、公摊电费860.3元合计10025.3元；2.杨余洁支付物业服务费自中奥公司书面催缴后至起诉之日按日千分之二计算的违约金（从2017年2月2日至2020年12月31日的违约金14120.58元）。事实与理由：中奥公司与杨余洁签订了《中奥名雅居前期物业管理服务协议》，约定由中奥公司负责杨余洁位于××小区××幢××号房屋的物业服务，物业服务费按每月每平方米1.6元收取。合同签订后，中奥公司按照合同约定提供物业服务，但杨余洁自2017年2月6日起至2020年12月31日止共计拖欠物业服务费9001.3元、公摊自来水费163.7元、公摊电费860.3元合计10025.3元，合同等约定从逾期之日起按每天2‰缴纳违约金共计14120.58元，总欠费24145.88元，中奥公司多次催缴未果。综上，杨余洁违背诚实信用原则，侵害中奥公司的合法民事权利，故为维护自身合法权益，中奥公司诉至法院，请判如所请。杨余洁未作答辩。中奥公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明》及《法定代表人身份证》复印件各一份，以证明中奥公司的诉讼主体资格；2.《户籍资料查询结果》一份，以证明杨余洁的诉讼主体资格；3.“快递单”及《律师函》复印件各一份、“欠费及滞纳金明细表”（自制）二份，以证明杨余洁自2017年2月2日至2020年12月31日欠的物业费、水电公摊费用及滞纳金额明细及中奥公司曾委托律师催费的情况；4．《中奥名雅居缴费通知单》复印件五份，以证明杨余洁于2017年2月2日后未再缴纳物业费用；5.《晋江中奥物业管理有限公司物业费专用收据》复印件二份，以证明杨余洁的缴费记录；6.“催费记录”（照片复印件二份、微信聊天记录截图三份、电话催缴记录表四份），以证明中奥公司以电话催费、微信催费及在门上张贴物业费催费单的形式向杨余洁催缴物业费用；7.《中奥名雅居前期物业管理服务协议》一份，以证明双方约定物业费标准及一方违约需承担的相关责任；8.《晋江市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表》复印件一份，以证明杨余洁的房屋所属权；9.“资质证书”（晋建综[2019]118号通报复印件一份、晋建综[2020]154号通知复印件一份），以证明中奥公司的物业资质及服务事实；10.“水电公摊发票明细及公示照片”（自制公摊水电费明细单二张，福建增值税普通发票复印件四张、公示照片复印件一张、自制用电核算表十张），以证明水电公摊收费标准。本院认为，杨余洁未提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、质证等诉讼权利。证据1、2可以证明双方的诉讼主体资格，证明效力予以确认。证据3、4、5、7、8、9、10及证据6的照片、微信聊天记录截图来源和形式未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，证明效力予以确认。中奥公司提供的上述证据，内容客观真实，形式符合有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够形成证据链条以证明案件事实真相，予以采纳并作为定案依据。证据6的电话催缴记录表系自行记录，没有其他相应的书面记录予以印证，故证明效力不予确认。经审理查明，1.杨余洁系晋江市梅岭街道许厝社区中奥·名雅居9幢205号房屋业主。杨余洁于2015年4月1日就该房屋的物业服务与中奥公司签订《中奥名雅居前期物业管理服务协议》，约定由中奥公司提供前期物业服务，物业服务费的收费标准为住宅1.6元/月·㎡等。协议第7.4条约定“…。之后按每季度交纳一次，业主或物业使用人应在每季度第1月开始的首10日内履行交纳义务。”；协议第二十二条约定“乙方（即杨余洁）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方（即中奥公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。”；协议第二十六条约定“本协议有效期五年，从2013年12月28日起生效，本协议时间内，业主委员会仍未成立，则该协议自动延期。”。2.杨余洁自2017年2月2日后未再按约定支付物业服务费、公摊水电费，截止至2020年12月31日拖欠中奥公司物业服务费9001.3元、公摊水费163.7元、公摊电费860.3元。3.中奥公司于2018年8月23日以律师函的书面形式向杨余洁催交截止至2018年8月31日止的物业服务费3400元、公摊水电费共计379.3元；后又自2020年8月16日起以张贴物业费催缴单及微信催缴等书面形式向杨余洁催缴拖欠的物业服务费、公摊水费及公摊电费。4.至本案辩论阶段，晋江市梅岭街道许厝社区中奥·名雅居社区尚未成立业主委员会。综上所述，本院认为，中奥公司、杨余洁之间的物业服务合同关系，合法有效，受法律保护。中奥公司已按照合同约定履行相应的物业管理服务义务，杨余洁作为涉诉房屋物业管理服务相关费用的缴交义务人，未依约缴交相应费用，除应承担缴交拖欠费用外，还应承担相应的违约责任。杨余洁拖欠中奥公司物业服务费9001.3元、公摊水费163.7元、公摊电费860.3元，事实清楚，证据确实充分，予以认定。经中奥公司书面催交，杨余洁至今未交纳上述费用，现中奥公司请求杨余洁支付上述费用及违约金，符合约定及法律规定，予以支持。关于违约金的计算基数，杨余洁除了拖欠物业服务费，还拖欠公摊水费、公摊电费，中奥公司请求按物业服务费为基数计算违约金，是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以支持。关于违约金的起算时间，双方约定从逾期之日起算违约金，中奥公司请求自其书面催缴物业服务费计算至起诉之日即2021年2月8日，是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以准许。中奥公司于2018年8月23日以律师函的书面形式向杨余洁催交截止至2018年8月31日止的物业服务费3400元，故本院酌定该期间的违约金以物业服务费3400元为基数自2018年8月23日起算；中奥公司自2020年8月16日起以张贴物业费催缴单及微信催缴等书面形式向杨余洁催缴拖欠的物业服务费9001.3元，故本院酌定该期间的违约金以物业服务费5601.3元（9001.3元-3400元）为基数自2020年8月16日起算。关于违约金的计算标准，因双方约定按日千分之二的标准计算违约金，该标准超过法律规定的限度，且中奥公司未能提供证据证明其实际损失，故本院予以调整按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。中奥公司超过部份的诉讼请求，本院不予支持。杨余洁经传票传唤，无正当理未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、杨余洁应于本判决生效之日起三日内支付晋江市中奥物业管理有限公司物业服务费9001.3元、公摊水费163.7元、公摊电费860.3元合计10025.3元；二、杨余洁应于本判决生效之日起三日内支付晋江市中奥物业管理有限公司违约金（以3400元为基数自2018年8月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至2021年2月8日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以5601.3元为基数自2020年8月16日起至2021年2月8日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回晋江市中奥物业管理有限司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，因适用简易程序审理，减半收取202元，晋江市中奥物业管理有限公司负担114.5元，杨余洁负担87.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  陈昌演二〇二一年四月三十日书记员  王炜标附件：本案所适用的法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十一条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人不作为义务之日起计算。