广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初13592号原告（反诉被告）胡少辉，男，汉族，1960年4月3日生，户籍地址深圳市龙岗区，原告（反诉被告）胡少邦，男，汉族，1964年8月31日生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，原告（反诉被告）胡小桑，女，汉族，1970年2月14日生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，原告（反诉被告）胡小莹，女，汉族，1962年5月5日生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，共同委托代理人何祺伟，广东世纪华人律师事务所律师。共同委托代理人蓝俊敏，广东世纪华人律师事务所律师被告（反诉原告）曾卫琼，女，汉族，1983年10月10日生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，委托代理人罗美娟，广东深泉律师事务所律师。第三人深圳市鸿顺房地产经纪有限公司（以下简称鸿顺公司），住所地：深圳市龙岗区龙城街道中心城城市花园******，统一社会信用代码：914403005627529764。法定代表人曾娴。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告共同委托代理人何祺伟和被告委托代理人罗美娟到庭参加诉讼。第三人鸿顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月20日，原被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定：被告购买原告位于龙岗区房，合同价3000000元（人民币，下同）；被告先向原告支付定金100000元，剩余房款以按揭方式付款；首期房款，被告应于签署合同之日起25日内付清。合同签署后，原告于2018年5月21日办理了委托书公证手续并通知了被告配合其办理银行按揭贷款、资金监管等手续。至2018年6月14日，被告通知原告到中国农业银行办理，四原告本人均按约亲自到场，但被告并未如约而至。原告认为，被告毫无诚信，其行为已构成根本违约。为维护自身合法权益，原告请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金600000元；3、由被告承担本案的诉讼费。被告辩称并诉称：双方签订买卖合同后，被告按约定支付了100000元定金。但由于被告在筹集购房首期款的过程中遇到困难，被告一直和原告与中介沟通，希望能宽限履约时间，但原告不依不饶。在2018年6月15日当天，即通知被告要单方面解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。被告明确告知原告已想办法凑齐款项，要求继续履行合同，但原告称房子不卖了，并在2018年6月20日向原告发出了《通知函》，单方面解除了房屋买卖合同，已构成根本违约。为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2、原告返还被告已支付的定金100000元；3、原告赔偿被告违约金100000元；3、原告承担本案本诉、反诉全部费用。原告辩称：1、原告是涉案合同守约方，已按被告通知的时间2018年6月14日下午2点准时前往其所指定的农业银行深圳龙兴支行配合其办理资金监管手续，但被告并未按约前往，是涉案合同的根本违约方，其违约行为直接导致交易无法正常进行。2、被告的行为属于恶意违约，原告对被告的诚信及是否具有履行能力产生不安抗辩。涉案合同所约定的首期款支付时间是合同签署之日起25日内（含当天），即被告最迟应于2018年6月13日支付全部首期款并办理银行贷款手续。被告在逾期并明确告知居间方已准备全额首期款的情况下，指定原告前往农业银行龙兴支行办理贷款手续，但其却并未到场，亦未向原告及居间方作出任何解释。被告作为先履行义务及主要义务的履行方毫无契约精神，是导致违约及合同无法履行的主要原因。3、被告在反诉状中所自认以及其所提交的证据中所体现的内容均显示其一直存在欠缺履行能力的事实，截至本案庭审之日止，被告仍未能举证证明其已具备完备的履约能力。即便其证明在2018年6月13日前已具备履约能力，因其未按约履行涉案合同亦属于有能力而不履行合同的恶意违约行为。4、原告是基于被告的违约行为所行使的解除权。被告作为涉案合同的违约方请求原告赔偿违约金人民币100000元并无任何事实及法律依据。请求法院依法驳回被告的全部反诉请求，支持原告的所有诉讼请求。经审理查明，深圳市龙岗区房屋（房产证号：深房地字第**）权利人为胡少邦、胡小莹、胡少辉、胡小桑，四人各占25%的份额。2018年5月20日，四原告与被告签订了一份编号为NO:0000667的《房地产买卖合同》，并约定如下内容：1、被告向四原告购买位于深圳市龙岗区的房屋，转让价为3000000元；2、被告在签署本合同时向原告支付定金20000元，在签署合同之日7日内（含当日）向原告支付定金80000元；3、余款2900000为第二部分楼款，被告以按揭贷款方式支付；被告须于签署本合同之日起25日（含当日）内付清首期房款，被告应于约定的应付首期房款之日起10日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续；4、如一方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权要求以转让成交价为基数按照日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让价款百分之二十的违约金承担违约责任或没收、双倍返还定金；5、备注一栏载明：1、双方按照此物业的现状出售，保证此物业学位有效（未占用）；2、原告同意以合同价（人民币279万元）向银行贷款及国土局登记，双方同意差价部分（人民币21万元整）于被告已过户递交后当天支付。该合同下方有四原告和被告的签名及捺印。后被告依约向原告支付了定金100000元。原告主张被告逾期履行支付首期款的义务且在双方约定去银行办理首期资金监管当日爽约，被告的行为已构成违约。为证明其主张，原告提交了《微信聊天记录》、《照片》、《视频》和《通知函》及快递单。其中《微信聊天记录》显示的系微信名为“poppinfox”和微信名为“曾婷”的聊天记录，原告称该证据系原告与中介曾婷的微信聊天记录，内容为：2018年6月11日，曾婷称买家的首期款全部准备好，原告称买家签合同没过两天就一直说不够钱监管，现突然说凑够了，四个产权人有一个在外地，赶回来需要时间，曾婷则回复称买家约星期四下午前往中国农业银行龙兴支行办理相关手续，原告回复可以；另，聊天记录中曾婷还发送了其与买家的聊天记录截图给原告以确定双方约定办理首期款的时间和地点。《照片》和《视频》显示四原告在中国农业银行门口逗留并拍了照片。《通知函》及快递单显示，2018年6月20日，原告以被告未能履行支付首期房款义务构成根本违约为由，向被告发出解除房地产买卖合同通知函。被告仅认可《通知函》及快递单的真实性，称其他证据均系电子证据，无法证明四原告在约定办理首期款监管当天真实到场，而《微信聊天记录》系第三人与原告方的聊天记录，也不能真实反映事件当时状况。另，被告还主张原告2018年6月20日致函给被告，单方面解除房屋买卖合同，已构成根本违约。为证明其主张，被告提交了《短信聊天记录》、《微信聊天记录》、《银行对账单》和《通话记录》。其中《短信聊天记录》显示，6月15日被告向名为“胡小桑”的手机号发送短信称“之前是因为我这边资金没筹集到位，现确定资金已经到位了，约你们下午去农行龙兴支行做资金监管，你们看几点方便”，“胡小桑”回复称“小曾，今天从头忙到尾，不好意思没帮到你”；《微信聊天记录》系被告与账号名为“曾婷”的聊天记录，内容为：2018年6月19日，被告询问“曾婷”卖方6月15日下午怎么回复曾婷的，卖方是否还愿意继续卖房，如果愿意大家可抽时间去做资金监管，“曾婷”则发送了其与账号名为“phppinfox”的聊天记录截图给被告，该聊天记录截图与原告提交的《微信聊天记录》内容一致。另，“曾婷”称卖方说合同已经到期了，买方违约，卖方可以不卖房了，被告则回复称“不卖给我也没问题啊，但是不是要有个终止合同的协议啊”；被告提交的《微信聊天记录》头像与原告提交的《微信聊天记录》中“曾婷”发送的与买方聊天记录截图头像一致。《银行对账单》显示，截至2018年6月16日，被告账户余额为915839.83元。《通话记录》显示2018年6月14日11时43分，被告向号码为136××××****的手机拨打过电话。被告称该证据可证明其积极与原告联系想办理资金监管，但原告不予理睬。原告仅认可《微信聊天记录》和《银行对账单》的真实性，并称被告提交的《微信聊天记录》与原告提交的相对应。庭审中原被告均确认：1、曾婷系负责原被告本次买卖合同的第三人员工；2、2018年6月14日，被告未依约到中国农业银行办理首期款手续；3、136××××****是原告胡小桑的手机号。另，原告称双方约定的监管资金是扣除定金100000元后，按照双方备注约定的2790000元购房贷款三成，再加上差价210000元，即947000元，被告则称系2790000元购房款的三成，即837000元。另，经查询原告提交的《通知函》快递单，该通知函已于2018年6月21日妥投。本院认为，原、被告双方存在合法有效的房产买卖合同关系，双方均应依照合同约定及相关法律法规的规定遵照执行。关于违约问题。原告主张被告未按期履行支付首期款义务，已构成根本违约，但本院认为：1、合同约定被告须于签署本合同之日起25日（含当日）内付清首期房款，涉案合同于2018年5月20日签订，故被告最迟应于2018年6月14日前付清首期房款。2、原告对被告提交的被告与中介曾婷之间的《微信聊天记录》予以认可，而该《微信聊天记录》与原告提交的原告与中介曾婷之间的《微信聊天记录》头像、内容及聊天记录截图均相互印证且有部分重合，故本院对双方提交的《微信聊天记录》均予以采信。根据双方提交的《微信聊天记录》和庭审陈述可知，双方约定2018年6月14日前往中国农业银行办理首期款监管，但被告却并未到场，即被告未在合同约定的期限内履行首期款支付义务，因此其行为确已构成违约。另，被告在爽约后分别曾于2018年6月15日和2018年6月19日通过中介曾婷询问原告意向，并表示原告若同意继续履行合同，则其可配合另约时间去做资金监管。由此可知，被告虽然延迟履行了支付首期款的义务，但其并未要求解除合同，一直在试图与原告沟通，并积极准备履约，其随后即表示愿意另约时间配合做首期款资金监管，因此被告并没有作出拒绝继续履行合同的意思表示和行为。截至原告发函通知解除合同，被告也仅逾期6天履行义务，远未达到双方合同约定的解除合同的逾期履行期限20天，故被告的延期并未构成根本违约，原告诉请被告向其支付根本违约的违约金600000元，无事实依据，本院依法不予支持。综上，原告因被告的非根本违约行为而直接解除合同，被告亦在《微信聊天记录》表示“不卖给我也没问题啊，但是不是要有个终止合同的协议啊”，也即被告表示了同意解除合同，并在2018年6月21日收到了原告的书面解除合同书，因此应视为双方协商解除合同。原告于2018年6月20日向被告寄出解除双方签订房地产买卖合同的《通知函》，并于2018年6月21日妥投，故双方于2018年5月20日签订的编号为NO:0000667的《房地产买卖合同》于2018年6月21日解除。关于违约金的问题。上述本院确认双方系协商解除合同，故被告诉请原告向其支付违约金，无事实依据，本院依法不予支持。被告延迟履行支付首期款的义务，应支付原告违约金。合同约定，如一方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权要求以转让成交价为基数按照日万分之四支付违约金并继续履行合同。被告应于2018年6月14日前支付首期款，而上述本院已确认涉案合同已于2018年6月21日解除，因此被告应支付原告2018年6月15日至6月21日延期履行义务的违约金8400元（3000000元×0.0004×7）。双方签订的《房地产买卖合同》于2018年6月21日解除，根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，因此对于被告已支付的定金100000元，原告应予以返还，抵扣被告应支付原告的违约金8400元，原告还应返还被告91600元（100000元-8400元）。故此，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认原告胡少辉、胡小桑、胡小莹、胡少邦与被告曾卫琼于2018年5月20日签订的关于转让深圳市龙岗区的房屋的编号为NO:xxx的《房地产买卖合同》于2018年6月21日解除；二、原告胡少辉、胡小桑、胡小莹、胡少邦于本判决生效之日起五日内退还被告曾卫琼定金人民币91600元；三、驳回原告胡少辉、胡小桑、胡小莹、胡少邦的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告曾卫琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9800元，因简易程序减半收取人民币4900元，反诉受理费人民币4300元，因简易程序减半收取人民币2150元，合计人民币7050元，由原告胡少辉、胡小桑、胡小莹、胡少邦承担人民币5550元，由被告曾卫琼承担人民币1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  司黎黎二〇一八年十月十九日书记员  刘智培