山西省霍州市人民法院   民事判决书   （2018）晋1082民初219号   原告：陈心翠，女，汉族，1937年9月29日生。   委托代理人：宋海滨，男，汉族，1959年7月5日生，住霍州市，系原告陈心翠之子。   被告：刘燕峰，男，汉族，1972年3月17日生。   委托代理人：张宇平，山西君翔律师事务所律师。   第三人：霍州市华怡房地产开发有限责任公司。   法定代表人：薛国秀，董事长。   委托代理人：陈安文，霍州市白龙法律服务所法律工作者。   原告陈心翠与被告刘燕峰、第三人霍州市华怡房地产开发有限责任公司（以下简称华怡公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告陈心翠的委托代理人宋海滨，被告刘燕峰的委托代理人张宇平、第三人华怡公司的委托代理人陈安文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈心翠诉称，2016年1月28日，霍州市人民法院（2015）霍民初字第920号对刘燕峰与华怡公司、薛国秀、陈三平民间借贷纠纷一案作出民事判决书：由被告华怡公司自本判决生效之日起十日内偿还原告刘燕峰借款本金3200000元，并从2014年9月11日起至还款之日按年利率24%支付本金3200000元的利息，被告薛国秀承担连带归还责任。霍州市人民法院于2016年3月22日向被执行人发出执行通知书，责令三被执行人及时履行判决确定义务。在执行过程中，作出（2016）晋1082执87号之四执行裁定书，对包括原告购买的位于霍州市××园房屋在内的30套房屋进行了查封。2017年11月30日，原告陈心翠提出书面异议。霍州市人民法院于2018年3月19日作出（2018）晋1082执异16号执行裁定：驳回案外人陈心翠的异议申请。原告不服，理由是：一、原告与华怡公司在2014年6月20日就涉案房屋签订了《认购协议》，该协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，为真实合法有效的房屋买卖合同，且原告交付了全部购房款共678770元，华怡公司也向原告出具了收款收据，原告的合法权益应受法律保护。二、对于原告的××苑房屋，河南省中原建设有限公司在2017年时曾经诉至临汾市中级人民法院，要求查封执行该套房屋。对于原告买卖房屋的合法权益，临汾市中级人民法院作出（2017）晋10执异93号裁定书,中止对涉案房屋的执行。该裁定作出后，中原公司提起执行异议之诉，临汾市中级人民法院作出（2017）晋10民初64号民事判决书，驳回中原公司的诉讼请求。原告认为，同样的案件，上级人民法院已经裁判不得执行，应予保护，基层法院不应再行查封。三、本案中，原告是买卖房屋合同的债权人，刘燕峰是借款合同的债权人，而债权的一个重要特征是平等性，原告和刘燕峰的法律地位是平等的，都应该受到法律同样的保护。如果人民法院为了保护刘燕峰的债权损害原告的债权，强制执行原告已经购买的房屋，不仅违背了债权的平等性，而且是对稳定社会秩序的一种破坏，是法律所不允许的。四、刘燕峰对华怡公司享有的债权，霍州法院以前已经超标的查封了华怡公司的相关房产，现又查封明显不妥。为维护合法权益，原告诉至法院，诉讼请求如下：1、对霍州市人民法院（2016）晋1082执87号之四执行裁定书中原告所有的霍州市××园房屋不予执行。2、诉讼费用由被告承担。   原告陈心翠提供的证据有：1、原告的身份证。用以证明原告的主体资格。2、《认购协议》和收据各两份。用以证明原告已全额支付两套房屋的购房款，应享有涉案房屋的合同权利。3、临汾市中级人民法院（2017）晋10执异93号执行裁定书。用以证明临汾市中级人民法院对原告与第三人签订的《认购协议》予以认可和保护，认定可以排除执行。4、临汾市中级人民法院（2017）晋10民初64号民事判决书。用以证明临汾市中级人民法院驳回申请执行人的诉讼请求，确立了原告对涉案房屋具有合法权利，该权利具有排除强制执行的效力。5、霍州市人民法院（2016）晋1082执87号之四执行裁定书。6、2016年9月1日霍州市人民法院查封公告。7、证人余某（又名薛国栋）出具证明材料并出庭作证。用以证明协议签订以及购房款的支付过程。   被告刘燕峰辩称，一、原告与华怡公司签订的《认购协议》是以房抵债协议，在华怡公司出具的收据上有“顶帐”字样，因房屋未能实际交付或转移登记，二者之间仍为债权债务关系。与《最高院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的基于买卖而产生的物权期待权有本质区别。原告与被告同为普通债权，应同等受偿。从债权平等保护的角度出发，以房抵债协议系由先前金钱债务派生而来，如果允许以房抵债协议对抗人民法院的强制执行措施，会导致偏颇性清偿，损害其他债权人利益，特别是债权已经生效法律文书确认的债权人的利益，最终破坏债权平等的法理基础。被告刘燕峰与华怡公司之间的民间借贷纠纷是经过法院审判作出生效判决并向法院申请强制执行，是通过合法的途径查询到被执行人华怡公司名下的涉案房屋，因此根据法律规定查封该涉案房屋以此来保护债权人的合法权益是有事实和法律依据的，法院查封是正确的，原告不具有排除人民法院强制执行的权利。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有同时具备四个条件，买受人的权利才能排除执行。本案中，原告并不符合前两条规定。（一）原告与华怡公司之间的《认购协议》为无效合同。该涉案房屋为未登记建筑物，未取得商品房预售许可，尚不具备预售、销售的合法性基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。（二）涉案房屋目前仍未竣工，涉案房屋不具有法定的交付条件，原告未合法占有该房屋。综上，本案涉及以房抵债法律关系，原告与华怡公司虽达成以房抵债的合意，在未办理过户登记之前，不发生物权变动效力，且原告并未有实际占有、使用之客观事实，因此，原告并非涉案房屋权利人，应当驳回原告的诉讼请求，继续执行该涉案房屋。   被告刘燕峰提供的证据有：1、照片。用以证明涉案楼房现在仍为在建楼房，不具备交付条件。2、民事裁定书一份。用以证明最高人民法院案例可以说明原告与第三人签订的合同无效，案外人不具备排除强制执行的主体资格。   第三人华怡公司述称，一、北山公园御华苑小区是经过合法审批建设的住宅商品房，具有合法的许可资质。二、我公司在开发建设中，为解决后期资金困难，在完全自愿和相互信任情况下，以意向合意和邀约的形式，确定以后购房人期待购买房屋，收取部分或全额购房款，并不违反法律规定，是开发商通常的做法也是老百姓理解的做法。本案涉案房屋原告已支付了全额购房款，因此，涉案房屋已经实际归原告所有，只差条件成熟后完善购房手续。三、本案原告购房具体情况详见协议，原告购房在前，我公司向被告刘燕峰借款在后。四、我公司认为法院的查封是超标的查封且违反法定程序。五、根据临汾中院作出的相关判决书及执行裁定书，本案原告对涉案房屋的所有权和购买房屋合法性已经得到上级法院的确认，可以排除执行。本案中，对本案原告以同样方式取得的房屋所有权，应得到确认和肯定。综上，请求对执行标的不予执行。第三人华怡公司未提供证据。   经庭审质证，关于原告陈心翠提供的证据，第三人华怡公司均无异议，被告刘燕峰对原告提供的证据1、5、6予以认可，对证据2《认购协议》和收据的真实性与合法性提出异议，认为：1、原告与第三人华怡公司原为借贷关系，后来才有以房抵债行为，因以物抵债协议并未实际履行，没有实际交付，原告与第三人之间仍为债权债务关系。2、原告提交的授权委托书中的签名与协议中的签名，字体明显不一致，故被告对协议的合法性与真实性存疑。3、原告提供的收据在收款人华怡公司的帐上查不到底联，被告认为该证据不具合法性；收据上未载明收款人的姓名，没有其他证据加以佐证，被告对其真实性提出质疑；收据上载明“顶帐”字样，说明了以房抵债的事实。对证据3的真实性与合法性无异议，对关联性提出异议，认为：原告提供的该份裁定书与本案涉案房屋虽然是同一标的，但两案的本质并不相同。临汾市中级人民法院裁定中止对涉案房屋的执行是因为：华怡公司在执行过程中，与中原公司自行达成和解协议，将其已抵债给原告的房屋抵顶给中原公司，其欺骗行为导致对涉案房屋的中止执行。本案中，霍州市人民法院查封涉案房屋，是在执行过程中，对华怡公司名下房屋进行的查封，该查封是正确的。对证据4真实性与合法性无异议，对关联性提出异议，认为：该判决书可以说明原告与第三人之间是以房抵债的关系，中级人民法院是因为华怡公司的欺骗行为，驳回了中原公司的诉讼请求。关于被告提供的证据。原告和第三人对证据1的真实性无异议，承认该照片反映了涉案房屋的现状。对证据2提出异议，认为被告提供的案例与本案缺乏关联性。本院认为，原告提供的证据1、3、4、5、6，被告提供的证据1，具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力予以确认。被告提供的证据2与本案不具有关联性，不作为证据使用。原告提供的证据2是《认购协议》及收据，庭审质证过程中，原告主张该证据已经上级法院发生法律效力的裁判确认，原告方针对被告关于合同签字以及“顶帐”字样提出的异议，作出了解释。原告方证人余某出庭作证以证明原告与华怡公司签订购房协议的经过和收据载明的资金来源。第三人华怡公司承认与原告签订了购房协议并收取了全部购房款，将涉案房屋卖给了原告。被告对该份证据提出异议，但未能提供相应的证据予以辩驳，本院无法支持。原告提供的该份证据，与其他证据相互印证，可以证明原告与华怡公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，该协议签订之前原告已实际给付华怡公司相应款项，双方同意将该款项转化为涉案房屋的购房款。   经审理查明，2014年6月20日，原告陈心翠与第三人华怡公司签订了两份《认购协议》，华怡公司将其开发的××苑号房屋出售给陈心翠，两套房屋的建筑面积均为128.07平方米，购房款均为339385元。该协议约定：出卖人应当在2015年8月31日前将房屋交付给买受人。此外该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，华怡公司向陈心翠出具了该两套房屋的收款收据。涉案御华苑小区12号楼房目前尚未竣工，尚未办理商品房预售许可证。   又查明，因刘燕峰与华怡公司、薛国秀、陈三平民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月28日作出（2015）霍民初字第920号民事判决书，判决：华怡公司自本判决生效之日起十日内偿还刘燕峰借款本金3200000元，并从2014年9月11日起至还款之日按年利率24%支付本金3200000元的利息，薛国秀承担连带归还责任。该判决发生法律效力后，刘燕峰申请执行。2016年8月21日，本院作出（2016）晋1082执87号之四执行裁定书，对华怡公司在霍州市北山公园御华苑在建30套房屋及土地使用权予以查封，查封期限三年。上述30套房屋中包括霍州市北山公园御华苑小区12号楼2单元102房屋和12号楼3单元301房屋。2017年11月30日，陈心翠向本院提出书面执行异议。本院于2018年3月19日作出（2018）晋1082执异16号执行裁定书，认为异议不能成立，不能排除执行，裁定驳回陈心翠的异议申请。陈心翠不服，向本院提起案外人执行异议之诉。   庭审过程中，原告认为在法院查封之前其已支付全部价款购买了涉案房屋，且中原公司申请执行华怡公司的另案中，上级人民法院已对其享有排除执行的权利予以确认，主张其具有排除执行的民事权益。被告认为原告与第三人签订的是以房抵债协议，在未办理过户登记之前，不发生物权变动效力；原告与第三人签订的合同因未办理商品房预售许可证，为无效合同；原告未实际占有、使用涉案房屋；主张驳回原告的诉讼请求。第三人认为原告具有排除执行的权利。   本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告陈心翠就执行标的霍州市××园房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，2016年因被告刘燕峰对华怡公司享有金钱债权，法院在执行过程中，对涉案房屋予以查封。经审理查明，2014年华怡公司即与原告签订《认购协议》，将涉案房屋出售给原告，且基于原告前期实际出资的事实，向原告出具收款收据，双方具有房屋买卖的真实意思表示。原告对涉案房屋享有在先的合同权利，应受法律保护。原告提起执行异议之诉要求排除对被告享有的金钱债权的执行，应予支持。被告主张因涉案楼房未办理商品房预售许可证、未实际交付，应驳回原告的诉讼请求，因过错不在原告，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   不得执行（2016）晋1082执87号之四执行裁定书中霍州市北山公园御华苑小区12号楼2单元102房屋和12号楼3单元301房屋。   案件受理费100元，由被告刘燕峰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。   审 判 长 池青霞   人民陪审员 常青珠   人民陪审员 张朝阳     二〇一八年十月三十日   书 记 员 张 溪