北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22410号原告：北京普新教育技术装备公司，住所地北京市西城区西四北三条32号。法定代表人：黄京文，经理。委托诉讼代理人：宋良刚，北京市易和律师事务所律师。被告：北京京育学生营养餐饮管理服务中心，住所地北京市大兴区清澄名苑北区27号楼12层2-1515。法定代表人：赵英斌，董事长。委托诉讼代理人：王**，北京乾木文辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鑫，北京乾木文辰律师事务所律师。原告北京普新教育技术装备公司（以下简称普新教育公司）与被告北京京育学生营养餐饮管理服务中心（以下简称京育餐饮中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普新教育公司的委托诉讼代理人宋良刚、被告京育餐饮中心的委托诉讼代理人王**和田鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普新教育公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令京育餐饮中心向普新教育公司支付自2016年1月1日至2017年12月31日所拖欠的应付租金745000元；2.判令京育餐饮中心向普新教育公司支付延迟付款的滞纳金595345元（以每半年到期应付而未付的租金为基数，按照每日万分之五计算，自每期延迟支付之日起计算至2020年9月30日止）以及自2020年10月1日起计算至实际清偿之日止的滞纳金（以每期全部未付租金为基数，按照每日万分之五计算）；3.本案诉讼费由京育餐饮中心承担。事实和理由：2013年12月27日，普新教育公司与京育餐饮中心签订《房屋租赁协议》。约定：1.普新教育公司将其位于北京大兴黄村镇通黄路南22号的房屋并土地出租给京育餐饮中心有偿使用，租赁期限自2014年1月1日始至2018年12月31日止，共计五年；2.第一年至第三年的租金为450000元/年，采用半年付款、分两次提前付款，第一次于12月25日付款250000元，第二次于6月25日付款200000元；第四年起租金上浮10%，年租金变为495000元；3.京育餐饮中心需向普新教育公司缴纳一个月的租金37500元作为保证金押金；4.京育餐饮中心未按协议规定的期限和金额交付使用费用的，应按逾期缴纳金额的万分之五/天向普新教育公司支付滞纳金；5.国家征收土地、集体占用土地的及房地产商拆迁出租房屋的，协议自动解除等。合同签订后，普新教育公司如约履行了自己的义务，将房屋及土地交付给京育餐饮中心使用。2018年，由于市政建设需要，《房屋租赁协议》项下的房屋及土地进入拆迁程序，按照协议约定，本协议已于2018年提前自动解除。但早在2016年起，京育餐饮中心就开始拖延支付租金，仅于2018年1月25日向普新教育公司支付了200000元。2018年2月12日，双方又签订了一份《协议书》，就涉案房屋及土地的拆迁补偿款分配等相关事宜达成一致。同日，京育餐饮中心向普新教育公司出具了一份《承诺书》，承诺在拆迁款到位后五个工作日内将所欠租金一并交齐。然而，京育餐饮中心一再食言，经过普新教育公司的多次催收，至今仍未支付所欠租金。截止2020年6月30日，京育餐饮中心已拖欠自2016年到2017年的应付租金合计745000元（2016年的租金450000元+2017年的495000元-2018年1月25日京育餐饮中心支付的200000元）。普新教育公司认为，京育餐饮中心拒不支付租金的行为严重侵害了普新教育公司的合法权益，现普新教育公司依据相关法律法规，向法院提起诉讼，望判如所请。京育餐饮中心辩称，不同意普新教育公司的全部诉讼请求。双方不存在租赁合同关系。第一，京育餐饮中心并没有租赁普新教育公司的房子，双方是合作关系；第二，涉案房屋是京育餐饮中心建设的，产权人是京育餐饮中心，普新教育公司并非涉案房屋产权人，所以普新教育公司没有权利向京育餐饮中心主张租金。本院经审理认定的事实如下：2013年12月27日，普新教育公司（甲方）与京育餐饮中心（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲乙双方于2003年1月1日签订了《房屋租赁协议》，该协议于2013年12月31日到期。现经双方友好协商，达成如下协议：第一条房屋租赁协议主要内容约定：（一）房屋及土地名称及地址：北京大兴黄村镇通黄路南22号；（二）土地使用面积和房屋面积：见附件（含由市财政资金投资兴建的建筑），甲方保证出租给乙方的房屋及相应的土地拥有合法的使用权。第二条租赁期限、交付、返还约定：（一）使用期限为5年，自2014年1月1日始至2018年12月31日止；（二）使用房屋及土地的交付：乙方继续使用土地及房屋……。第三条租金及其支付方法及押金约定：（一）使用房屋及土地二项合计费用为：第一年至第三年：450000元/年，从第四年起租金上浮10%，年租金为495000元；（二）租金支付：租金采用半年付款，分两次提前付款，第一次于12月25日付款250000元，第二次于6月25日付款200000元……（三）押金：乙方需向甲方缴纳一个月的租金37500元作为保证金押金，合同终止后一个月内，退还乙方。合同第十二条违约责任约定：（二）乙方的违约责任：1.乙方未按本协议规定的期限和金额交付使用费用的，除应补交租金外，应按逾期缴纳金额的万分之五/天向甲方支付滞纳金。逾期三个月仍未交齐的，甲方有权单方解除合同，并有权追缴所欠租金。本协议自甲方的书面通知送达（含留置送达和邮寄送达）乙方之日起自动解除。双方均认可京育餐饮中心给付了普新教育公司押金37500元，至今未退还。普新教育公司同意于本案请求的租金中进行抵扣。普新教育公司提交2003年1月1日设备中心与京育餐饮中心签订的合作协议，称京育餐饮中心自2003年1月1日起就在使用涉案的厂房、土地、设备，普新教育公司是北京市教育技术设备中心（以下简称设备中心）的全资子公司，2013年设备中心与京育餐饮中心合作协议到期后，设备中心合作协议项下的全部权利义务都转让给了普新教育公司，普新教育公司2013年跟京育餐饮中心重新签了本案诉争的协议，京育餐饮中心履行了2014、2015年的义务，2016、2017的付款义务仅于2018年1月25日履行了200000元，没有全部履行，欠付2016年1月1日至2017年12月31日租金745000元未支付。京育餐饮中心不认可双方系租赁关系，称双方是合作关系,是以租金的形式支付分红，但普新教育公司不是京育餐饮中心股东，本案普新教育公司不是出资人，设备中心才是出资人，如果分红，分红的对象应为设备中心，不是普新教育公司，普新教育公司没有权利跟京育餐饮中心主张分红款，普新教育公司诉2016年、2017年的房租，即分红款，京育餐饮中心以房租名义支付的分红款到2016年停了，原因是京育餐饮中心原来做学生餐配送，这个项目到2016年被叫停了，分红的原则应该是公司盈利才能分红，京育餐饮中心的主营项目被叫停了就没有盈利了，没有盈利就没有分红。就与普新教育公司签订租赁合同原因，京育餐饮中心称系设备中心让京育餐饮中心跟普新教育公司签的协议，普新教育公司是其全资子公司，给了普新教育公司就相当于给了设备中心，只要设备中心认可就行，京育餐饮中心无所谓，2014年1月1日到2015年12月31日的分红款京育餐饮中心已经支付给了普新教育公司。京育餐饮中心认可2018年1月25日向普新教育公司给付了200000元，但不认可是租金也不认可系分红，称系配合拆迁的费用。就款项发票写为租金，京育餐饮中心称过去双方往来的账目都是以租赁费的名义支付的，但实际双方不存在租赁合同关系。2018年2月12日，普新教育公司（甲方）与京育餐饮中心（乙方）签订协议书，载明：鉴于：1、2000年，为响应国家关于推广营养餐公益项目的号召，经市教委批准，设备中心与王清霞女士等7人共同成立京育餐饮中心。由于甲方租赁有北京市大兴区黄村镇刘二村经济合作社的土地，可提供办公及经营用场地，按照北京市教委要求，由甲方和乙方共同落实上述营养餐推广公益项目运营。2、2017年2月，上述租赁土地纳入政府征地拆迁范围，用于北京兴建新机场高速公路。此后，经甲方和乙方多次与北京新机场高速路（黄村段）拆迁指挥部洽谈，2018年1月2日，拆迁办向甲方发出《北京新机场高速公路非住宅预审表》（以下简称《预审表》），根据该《预审表》，有关拆迁的各项补偿款数额已经基本确定。现经甲乙双方友好协商一致，就租赁土地征地拆迁所涉及的拆迁补偿款分配等相关事宜达成如下协议，以兹共守。第一条，鉴于此次征地拆迁涉及甲乙双方，因此补偿所涉相关协议由甲乙双方分别与拆迁办签订（拆迁补偿协议）……第三条，甲乙双方同意，由拆迁办将拆迁补偿款分别打入甲方和乙方账户……第四条，甲乙双方同意上述拆迁补偿款以审计及政府最终确定资金数额为准。第五条，乙方承诺，积极配合北京市新机场高速公路建设工程征地拆迁工作的推进，按照拆迁办要求的时间进度和程序尽快安排和完成企业迁出和房屋腾空等相关事宜……。同日，京育餐饮中心出具《承诺书》，载明：现承诺拆迁款到位后五个工作日内将所欠北京普新教育技术装备公司租金一并交齐。《承诺书》落款处为王清霞签字及京育餐饮中心签章。经查，京育餐饮中心的股东为设备中心（持股比例49%）和王清霞（持股比例51%）；设备中心在普新教育公司持有100%股份。2018年5月14日，赵英斌出具《说明》1份，载明：“京育餐饮中心于2002年8月经市教委批准成立。成立后，市教委专门成立营养餐办公室，时任委领导为主任，学校后勤处负责日常工作运转，具体负责京育餐饮中心的管理和领导。按照时任委领导的要求，成立京育餐饮中心是项政治任务。起初注册企业时，领导说：“你有现成的厂房、土地、设备等，这也是企业运转的必备条件，就算是投资了”我说，“房子等资产可以租给你们用。”也就是说市设备中心未按照注册资金实际出资，但有资产做投资。领导说：“也不用分红给你，租金体现分红了。”也就是说市设备中心不参与分红，收益是通过房租来体现的。我当法定代表人是市教委领导指定的，是“挂名”的，我不参与业务，不参与京育企业的管理实际上也没法参与管理。对京育餐饮中心的经营及利润分配等财务情况一无所知。财政拨付的营养餐专项资金，是通过市教委财务处办的手续，市设备中心只负责记账。”普新教育公司称赵英斌的身份原来是设备中心以及普新教育公司以及京育餐饮中心的法定代表人，所以其的身份比较特殊，其主要的身份是北京市教委下属事业单位的干部，基于这个特殊的身份，赵英斌曾经是上述三方的法定代表人，现在是京育餐饮中心的法定代表人，其去京育餐饮中心当法定代表人是受教委的安排，不参与京育餐饮中心的任何经营与管理，京育餐饮中心的实际控制人是王清霞，王清霞负责实际经营管理。京育餐饮中心认可该证明的真实性。普新教育公司提交北京中天永信会计师事务所于2019年7月11日出具中天专清字（2019）第017号京育餐饮中心清产核资专项审计报告，以证明京育餐饮中心欠付其租金745000元。该审计报告载明：“北京市教育委员会：我们接受委托，对京育餐饮中心截止2018年12月31日申报的清产核资工作结果进行审计。京育餐饮中心对提供的清查资料以及申报的清产核资工作结果的真实性、完整性承担责任；我们对所出具的清产核资专项审计报告和清产核资申报的损溢及经济鉴证意见的准确性、可靠性承担责任。”该审计报告第37页“单位应付账款清查明细”表中，第9项载明：债权方单位名称为普新教育公司，记账凭证摘要为地租，账面价值及清查价值均为745000元。京育餐饮中心对该报告的真实性不认可，称与事实不符，与生效判决不符，委托人也不是京育餐饮中心，报告的用途写了只用于委托人的公司，不能提供给任何第三方或单位，普新教育公司在庭审中已当庭确认双方不存在租赁关系。京育餐饮中心提交（2017）京0115民初5959号民事案件的开庭笔录，对普新教育公司于庭审中陈述不存在转租给京育餐饮中心的情况予以证明。笔录中就法官提问的：“原告，被告陈述转租给京育中心是否属实”，普新教育公司答复：“不属实，不存在转租行为。我们同属于北京市教育设备中心的子公司”。就该情况，普新教育公司称双方通过租赁合同的形式来确认双方之间的债权债务，普新教育公司的债权来源于母公司，母公司将其享有的权利指令由普新教育公司受让，京育餐饮中心也同意接受了这种受让方式，并签署了相应的租赁合同，并实际履行了部分合同义务。经询问，双方均称涉案房屋没有产权证。就涉案房屋是否履行了规划手续，普新教育公司称不清楚，无法核实了，房屋现已拆除；京育餐饮中心称认可房屋已经拆了，系农村土体，大队同意了就盖了，具体有没有手续不清楚。就拆除时间，普新教育公司称是2018年以后，京育餐饮中心称是2018年1月份。双方均认可京育餐饮中心占用涉案房屋直至拆迁。本院向普新教育公司释明，如涉案合同无效，是否同意法院依法将租金变更为房屋占有使用费。普新教育公司称其公司认为涉案合同有效，不认可无效，具体合同效力及处理方案由法院依职权确定。经本院向双方释明，如本案涉及虚假诉讼，需承担相应法律责任，双方均承诺并非虚假诉讼。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案中，京育餐饮中心主张双方并非租赁合同关系，称涉案款项系分红，但普新教育公司并非其出资人，无权向其主张分红。结合普新教育公司提交的《房屋租赁协议》、审计报告、京育餐饮中心的股东王清霞出具的《承诺书》、京育餐饮中心法定代表人赵英斌出具的《说明》以及京育餐饮中心向普新教育公司交纳押金的情形，对普新教育公司基于租赁关系提起本案诉讼，本院不持异议。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故普新教育公司与京育餐饮中心于2013年12月27日签订的《房屋租赁协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因涉案合同认定为无效，故本院依法将租金变更为房屋占有使用费。结合《房屋租赁协议》、承诺书及审计报告，对普新教育公司关于京育餐饮中心欠付其2016年1月1日至2017年12月31日的占有使用费745000元的主张，本院予以采纳。考虑京育餐饮中心交纳的37500元押金未退还，普新教育公司同意于本案诉讼请求中抵扣，本院不持异议。故对普新教育公司要求京育餐饮中心给付其2016年1月1日至2017年12月31日欠付的占有使用费707500元的诉讼请求，本院予以支持。对普新教育公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对普新教育公司关于滞纳金的诉讼请求，因涉案合同为无效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条、第四条第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京京育学生营养餐饮管理服务中心于本判决生效之日起十日内给付北京普新教育技术装备公司2016年1月1日至2017年12月31日期间欠付的房屋占有使用费707500元；二、驳回北京普新教育技术装备公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8432元，由北京普新教育技术装备公司负担2994元（已交纳），由北京京育学生营养餐饮管理服务中心负担5438元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年四月二十九日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹