黑龙江省明水县人民法院民 事 判 决 书(2018)黑1225民初782号原告：明水县康家乐物业管理有限公司。法定代表人：于霞,职务经理。委托诉讼代理人：张杰，黑龙江省真博律师事务所律师。被告；杨长清，男，1967年6月1日出生，汉族，个体工商户，现住明水县交警队楼下阳光保险公司，身份证号：2323311967********。委托诉讼代理人：马贵民,黑龙江贵民律师事务所律师。被告；马菊花，女，1968年3月18日出生，汉族，个体工商户，现住明水县交警队楼下阳光保险公司，身份证号：2323311968********。委托诉讼代理人：马贵民,黑龙江贵民律师事务所律师。被告；王凤环，女，1967年4月8日出生，汉族，个体工商户，现住明水县明水镇状元府苑******，身份证号：2323311967********。委托诉讼代理人：马贵民,黑龙江贵民律师事务所律师。原告明水县康家乐物业管理有限公司(以下简称康家乐公司)与被告杨长清、马菊花、王凤环侵权责任纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告康家乐公司委托代理人张杰，被告杨长清，被告马菊花、王凤环、杨长清的委托诉讼代理人马贵民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告康家乐公司向本院提返还状元府苑小区B-H栋共计七栋楼住户2018年期间物业出诉讼请求：一、请求判令三被告停止侵权行为，返还原告明水县明水镇状元府苑小区B-H栋共计七栋楼的物业管理权利及物业相关配套设施的使用权。二、请求判令三被告费10万元。事实与理由：原告于2017年12月6日与明水县中天物业管理有限公司（以下简称中天公司）签订了《物业转让协议书》，协议约定，明水县明水镇状元府苑小区（以下简称状元府苑小区）物业管理、经营、收取物业费的权利归原告所有，原告于2017年12月7日以公示的方法向业主委员会和全体居民公式，并未收到异议。原告进驻该小区后，发现三被告将小区物业配套设施，即东西门卫室、二次加压水房，B栋-F栋共七栋楼的物业管理权，非法侵占，拒不交付原告使用，另外2018年1月份，非法收取该小区2018年物业费共计十万元。原告认为：原告已经取得了该小区的合法物业管理经营权，并且在县政府相关部门备案，三被告侵占该小区物业管理及基础设施，构成侵权。原告为了维护自己的合法利益，故依据《民事诉讼法》相关法律条款的规定，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨长清辩称：杨长清作为建筑商代表状元府苑小区前期物业管理，同时也代表状元府苑小区的业主委员会已于2017年9月24日与中天公司解除了前期物业承包合同，自己管理。中天公司也无条件撤出小区，其与状元府苑物业委员会签订的物业承包合同并未履行，如果杨长清对该小区的物业管理行为被认定是侵权行为，侵犯的也是中天公司的权益，应当由中天公司对杨长清主张权利。中天公司将其与状元府苑业主委员会签订的物业管理承包合同转让给原告，但实际上没有交付物业管理权，导致合同没有履行，基于合同关系，原告应向中天公司主张权利，要求中天公司交付物业管理权及相关配套设施，原告无权向毫无关系的被告杨长清主张权利，按照合同法的第121条规定，原告应当起诉中天公司违约，原告直接要求被告承担侵权责任不符合法律规定。原告不具备诉讼主体资格，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。被告马菊花辩称：答辩人马菊花是明水县鑫苑物业公司（以下简称鑫苑公司）法定代表人，鑫苑公司于2018年5月15日与状元府苑业主委员会签订物业承包合同，鑫苑公司按照合同约定对该小区物业进行管理，杨长清也配合状元府苑业主委员会将该小区的物业管理权移交给鑫苑公司，该小区的物业由鑫苑公司进行管理，并向业主收取了相应的物业管理费，鑫苑公司与本案原告不存在法律上的利害关系。答辩人马菊花不应成为本案的被告，对原告构不成任何侵权。被告王凤环辩称：王凤环是明水县状元府苑小区售楼处的销售人员，并没有参与该小区的物业管理，而且也没有与任何人签订物业管理方面的合同，对原告没有任何侵权事实存在。因此王凤环不应成为本案的被告，也不应承担任何责任。原告康家乐公司为证明自己的主张开庭审理时出示了以下证据：证据一，小区物业管理合同书一份，欲证明该份合同于2017年8月21日，由明水县状元府苑业主委员会与明水县中天公司共同签订，该份合同明确约定状元府苑小区物业管理权由业主委员会委托中天公司进行管理，委托期限为三年，自2017年8月21日起至2020年8月21日止。通过该合同条款可以看出，中天公司已经实际取得了状元府苑小区物业管理经营权。证据二，物业转让协议，该份协议书是由中天公司、状元府苑小区业主委员会与原告共同签订，欲证明，中天公司经状元府苑业主委员会许可，将状元府苑小区物业管理经营权转让给原告，转让日期为2017年12月6日，并且在该小区内进行公示，因此原告已经通过转让的方式合法取得状元府苑小区的物业管理经营权。证据三，授权委托书，该份证据是中天公司于2017年8月2日出具欲证明中天公司法定代表人郭小伟委托张金瑞，代为审查各类合同及协议，代为签订各类合同及协议，代为参加民事诉讼活动，同时证明中天公司与状元府苑业主委员会签订的小区物业管理合同系单位行为。并非为案外人张金瑞的个人行为。证据四：被告收取物业费收据一枚（用以计算出2018年被告所收物业费为10万元）被告杨长清为证实自己的主张提供了以下证据：证据一，2017年9月24日，杨长清与张金瑞签订的合同解除协议书一份、收据一枚，欲证明，张金瑞代表中天公司与杨长清及杨长清代表的状元府苑业主委员会签订了物业承包合同解除协议，杨长清支付费用309430元，中天公司撤出了对小区的物业管理，将小区的物业管理权移交给建筑商杨长清实际管理。证据二，状元府苑业主委员会与鑫苑公司签订的承包物业合同一份及鑫苑公司的营业执照。法定代表人马菊花的身份证复印件。证实2018年5月15日状元府苑小区的物业已经移交鑫苑公司管理，被告杨长清、马菊花、王凤环没有继续对该小区进行物业管理。证据三，状元府苑小区重新选举业主委员会委员的相关材料。欲证实2018年5月状元府苑小区重新选举成立新的业主委员会委员，推选白万福为主任，原业主委员会主任李伟主动辞去委员会职务，新成立的的委员会将小区的物业承包给鑫苑公司管理。证据四，物业管理协议书。欲证实2017年9月24日杨长清与中天公司解除合同后全体业主签字确认该小区的物业由杨长清继续管理。同时证明杨长清支付给中天公司31万元终止合同。说明杨长清在与中天公司解除合同后，业主选用该小区建筑商杨长清负责物业管理。状元府苑物业情况说明。欲证明杨长清与中天公司解除了前期物业合同，自2017年9月至今，一直由杨长清和鑫苑公司负责该小区的物业管理。证明小区业主委员会，有权利选出有责任心的物业公司或企业为业主服务。对该情况说明中的2017年12月中天公司将物业有偿转给康家乐公司的内容被告持有异议，其他内容都是客观真实的。因物业办是各小区物业的行政管理机关，对其了解的事实作出了全面的说明。被告向法庭提供该证据并不代表对该说明中全部内容的认可。证据六证据六，被告杨长清与中天公司郭小伟2018年4月18日16时的电话录音。主要证实，张金瑞将中天公司的物业管理转让给康家乐物业公司，是对合同内容不知情的情况下才给加盖的公章，说明这份转让协议不是中天公司的真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并根据双方当事人的质证意见综合审查认证如下：原告康家乐物业管理有限公司出示的证据一、二、三、客观真实，内容合法，与本案有关联性，能证明本案的基本事实，因此本院予以采信。对原告出示的证据四，物业服务票据，（用以推算出小区2018年的物业收费为10万元）缺乏相关佐证加以证明，本院不予采信。被告提供的六份证据，均与本案有关联性，能证明本案的基本事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月3日明水县状元府苑小区建筑商杨长清与中天公司签订了状元府苑小区的前期物业管理合同，合同约定服务期限为10年。2017年7月该小区业主管理委员会成立。2017年8月21日该委员会又与明水县中天公司又签订了一份该小区的物业管理合同，实际经营人为中天公司合伙人张金瑞。2017年9月24日该小区建筑商杨长清与张金瑞签订了解除了前期物业管理协议，并通过算账支付给张金瑞各种费用309430元。中天公司于当天撤出了对小区的物业管理，此后该小区的物业管理分别由杨长清和鑫苑公司负责至2018年5月15日。另查明：2017年12月6日中天公司（实际经营人为张金瑞）将其与状元府苑签订的物业管理合同以转让的形式转让给了与张金瑞共同生活的于霞为法定代表人的明水县康家乐公司，状元府苑业主委员会在转让书上加盖了印章。协议签订后明水县康家乐公司在入住该小区进行物业管理时，发现该小区的物业由建筑商杨长清与其妻子马菊花经营，无法入住。为此明水县康家乐物业管理有限公司以侵权为由向人民法院起诉。一、要求三被告停止侵权行为，返还该小区的物业管理权及相关配套设施的使用权。二、要求三被告返还该小区B-H冻共计七冻楼住户2018年期间物业费10万元。案件受理费由被告承担。本院认为，本案系侵权责任纠纷。中天公司与状元府苑物业委员会于2017年8月21日签订的物业管理合同在张金瑞与杨长清2017年9月24日签订的解除前期物业管理合同之前，张金瑞与杨长清解除前期物业管理合同本不影响该合同的履行，但张金瑞与杨长清签订解除前期管理合同并结算后，张金瑞即退出了对该小区的物业管理，交由建筑商杨长清接管。至中天公司将合同转让给康家乐公司2017年12月6日时隔两个多月，足以证明张金瑞放弃了对该小区的经营权。而中天公司与康家乐公司签订物业管理转让合同后，中天公司并没有将该小区的实际经营权交付给康家乐公司，合同并未履行，庭审中原告所提供的证据也不足以证明三被告侵权事实的存在。综上所述，故本院依照，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告明水县康家乐物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1150元由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审判长  郁向阳审判员  陈建军审判员  金少茹二〇一八年十月十一日书记员  王 健