广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民再29号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王炳忠，男，1968年7月28日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：陈旭成，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡杰文，广东悦盈律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。再审申请人王炳忠因与被申请人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）粤20民终4468号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年11月20日作出（2017）粤民申602-614、1413-1415、3300-3301、4104-4108、4836-4839号民事裁定，指令本院再审本案，再审期间，中止本案的执行。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王炳忠的委托诉讼代理人陈旭成及被申请人永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王炳忠申请再审请求：撤销二审判决，判令永怡公司向王炳忠支付以451940元为基数，按照金融机构计收逾期贷款的利率自2014年2月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止的违约金。事实和理由：一、永怡公司提供的合同是格式合同，开发商对其自身违约的逾期办证违约金约定为房价款的1%，而对买房人违约的逾期付款违约金却是按日支付应付款的万分之二计算，严重有失公平。二、购房款1%的违约金不足以弥补任何损失，亦无法督促永怡公司积极履行办证义务，王炳忠的损失数额难以确认，应参照金额机构逾期贷款利息的标准计算。永怡公司辩称，一、永怡公司逾期办证属实，王炳忠在2014年12月27日收楼，从翌日起历730个工作日即3年减29日，办证期限届满，直至2016年10月28日永怡公司快递通知王炳忠办证，永怡公司应依法依约承担违约责任。二、合同约定固定违约金即按已付房价款1%，不属于司法解释规定的损失数额难以确定的情形，而王炳忠要求按日累计违约金没有合同依据和法律依据。三、如果王炳忠认为合同约定1%的违约金过低，可提出增加违约金，但必须提供其有损失及其损失高于合同约定的违约金的证据，但王炳忠没有提交相关证据。合同权利义务对等，不存在违约金不对等的事实。四、王炳忠已经充分行使了房屋占有和使用权，不能行使处分权与未办证没有任何关联。涉案房屋已经升值，王炳忠没有任何损失。应维持二审判决。王炳忠向一审法院起诉，请求判令：永怡公司向王炳忠支付逾期办证违约金，以451940元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2014年2月1日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计为50000元。一审法院认定事实：涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致王炳忠不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，王炳忠不退房，永怡公司按已付房价款的1%向王炳忠支付违约金。一审法院判决：永怡公司于判决生效之日起七日内向王炳忠支付逾期办证的违约金4519.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元（王炳忠已预付），由王炳忠负担478元，永怡公司负担47元并于判决生效之日起七日内径付王炳忠。王炳忠上诉请求：撤销一审判决，改判支持王炳忠的一审诉讼请求。二审法院认定事实，一审判决查明的基本事实清楚，二审法院予以确认。二审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与王炳忠签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的之一系转让涉案商品房的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于违约金数额，王炳忠主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整的诉求。二审法院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于王炳忠并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。王炳忠应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向王炳忠支付逾期办证违约金符合双方合同约定，二审法院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，二审法院不作审查。故王炳忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王炳忠负担。再审期间，永怡公司提交了下列证据：1.商品房买卖合同，以证明王炳忠向永怡公司购买涉案商品房；2.永怡聚豪园业主收楼满意书，以证明相关业主已经收楼；3.商品房产权权属证明书，以证明永怡公司于2016年10月21日办妥涉案商品房产权权属证明书，可以为相关业主办理不动产权证；4.权属证收据，以证明永怡公司将取得的商品房产权权属证明书，于2016年10月26日呈送产权登记机关中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股登记备案；5.关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的通知，以证明永怡公司于2016年10月31日将可为业主办理产权证的通知及快递单，告知相关业主可理房产证，并要求提供购房款发票、完税证明、备案表、银行借款合同及按揭转账凭证及支付办证费用，到售楼部办理手续；6.中山日报2016年10月28日刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，以证明永怡公司于2016年10月28日通过中山日报通知全体业主提供相关资料前来售楼部办理不动产权证书手续；7.业主办证情况表，以证明相关业主向永怡公司交齐办证资料，永怡公司随即将办证资料呈交办证机关，办证机关为相关业主出具房产证；8.业主领取房产证情况表，以证明相关业主已领取房产证；9.逾期时间表，以证明计算逾期办证的起算点。王炳忠质证称：确认证据1的真实性、合法性及关联性；确认证据2的真实性，但不确认关联性；证据3、4的真实性、合法性由法院审查；确认证据5、6的真实性，但不确认合法性及关联性，永怡公司要求提交的资料永怡公司均持有，不需要业主另外提交，且大部分不是办证所需要的资料。永怡公司要收取500元办证费用没有依据，王炳忠提交资料及交费时要求永怡公司出具收据但被拒绝。证据7、8的真实性、合法性由法院认定，但不确认关联性；不确认证据9的真实性及合法性。本院经再审审理查明，永怡公司（出卖人）与王炳忠（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）8幢103房，总楼价为451940元，付款方式为银行按揭贷款（于2010年11月20日支付251940元，于2011年1月31日支付200000元）；出卖人应当在2011年1月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，王炳忠已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2016年10月21日，聚豪园东铂世纪苑8幢取得商品房产权权属证明书。2016年10月26日，永怡公司将该商品房产权权属证明书呈交中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股。2016年10月28日，永怡公司通过在中山日报发公告及通过特快专递的形式通知包括王炳忠在内的业主，通知称永怡公司将于2016年10月29日起受理代办不动产权证书手续，请业主携带身份证、商品房买卖合同或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代取契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料及办证所涉及的费用，到聚豪园售楼部办理登记手续。王炳忠称永怡公司持有通知要求提交的大部分资料，不需要业主另行提交，王炳忠提交资料和交费时要求永怡公司出具收据但被拒绝。永怡公司称已通知业主补楼价，但王炳忠未补楼价故未办证，王炳忠称永怡公司从未通知王炳忠补楼价，且合同面积与实际差异应当以不动产权证为准，在未出证的情况下永怡公司要求王炳忠补楼价没有依据，且补楼价并非办理产权证的前置条件，因此永怡公司应当承担2018年10月28日以后逾期办证的违约责任。王炳忠向一审法院提起诉讼，要求判令永怡公司支付逾期办证违约金。永怡公司在一审答辩称，合同约定的违约金为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日开始起算诉讼时效，王炳忠主张违约金的已经超过法定二年的诉讼时效。原一、二审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，永怡公司在一审诉讼时间提出诉讼时效的抗辩，一审法院认定王炳忠诉求的逾期办证违约金未超过诉讼时效，并判令永怡公司向王炳忠支付逾期办证违约金，永怡公司对此未提出上诉，故本院二审及再审均不再审理诉讼时效的问题。合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限、与逾期时间长短无关，因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依物权法第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、永怡公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定相关业主的实际损失数额范围，相关业主可在不超过该范围内向永怡公司主张。对于逾期办证违约金的起点和终点问题，本院认为，合同约定的交付使用时间应当理解为合同约定的交房时间，而非实际交房之日，即逾期办证违约金的起算点为合同约定的交付使用后730个工作日的次日起，而非实际交付使用后730个工作日的次日起计算。永怡公司通过中山日报于2016年10月28日后又以特快专递的形式通知业主提交相关资料办理房产证，王炳忠也确认中山日报及特快专递的真实性。王炳忠认为永怡公司持有通知所要求提交的资料，不需要另行提交，从而未按要求提交资料的理由不成立，且从曾茜茜律师所提交的郑凯帆等人的代办房地产证收件回执可见，王炳忠称永怡公司在其提交资料及交费时拒不出具收据的理据不足。另外，永怡公司与业主之间就逾期办证违约金产生了多起纠纷，相关判决也存在将固定金额的违约金调整为按日按银行同期同类贷款利率计算违约金的情况，永怡公司为此支付大量的逾期办证违约金，在可以为业主办理房产证的情况下，按常理应会及时办理以尽可能减少支付逾期办证违约金。王炳忠亦确认收取通知后与永怡公司办理递交资料及交费时宜，在需要补楼价款的情况下，永怡公司自然会要求王炳忠补楼价，亦在情理之中。因此，王炳忠收到通知后，在七天内可以提交通知所需资料，永怡公司在收取资料后及时向办证机关递交，上述行为在一个月内足以完成，故逾期办证违约金计算的截止时间为2016年11月30日。综合参考双方在合同中关于逾期办证时间、逾期付款违约金的约定等因素，本院酌定永怡公司按王炳忠已付房价款451940元为基数计算，从请求的2014年2月1日按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至永怡公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的2016年11月30日止金额为81699.45元。综上所述，王炳忠再审申请理据充分部分，本院予以支持，理据不充分部分，本院不予支持。一、二审判决适用法律错误，处理欠妥，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤20民终4468号和广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12043号民事判决；二、被申请人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向再审申请人王炳忠支付逾期办证违约金81699.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取为525元，二审案件受理费1050元（均已由再审申请人王炳忠预付），由再审申请人王炳忠负担378元，被申请人广东永怡集团股份有限公司负担1197元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给再审申请人王炳忠。本判决为终审判决。审判长  梁以劲审判员  金 涓审判员  葛贻环二〇一八年十月八日书记员  张皓晖