河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1121民初1033号原告：梁红伟，男，生于1974年4月18日，汉族，住河南省舞阳县。被告：信阳市立城置业有限公司。住所地：光山县城九龙东路盛世九龙花园。统一社会信用代码：91411522568629688E。法定代表人：张洋，该公司董事长。委托代理人：张廷杰，河南首问律师事务所律师。原告梁红伟与被告信阳市立城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告梁红伟、被告信阳市立城置业有限公司的法定代表人张洋及其委托代理人张廷杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁红伟诉称，原告于2014年2月14日订购了信阳立城置业开发的舞阳国际城商铺两间（C219，面积15.86平米，C220，面积16.46平米），交定金贰万元，并于2月15日把总房款交清计贰拾叁万陆仟壹佰壹拾玖元，被告又于2014年5月20日让原告交了玖佰贰拾元的备案费。原告找被告要商品房买卖合同，被告以种种理由推托，至今仍没拿到商品房买卖合同，被告承诺2014年10月1日商场开业，到现在商场也没有开业，被告当时打着国际城是舞阳县政府的招商工程，受县政府支持的大工程来欺骗原告，承诺返租金，到现在不管了，原告认为张洋及立城置业有限公司，以卖房为由骗取原告购房款为实，故而，特将其诉至法院，请求判令：1、被告张洋及信阳市立城置业公司退还原告订购商铺款236119元及备案费920元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告信阳市立城置业有限公司辩称：1、2011年，答辩人在舞阳县政府招商引资形势和政策的影响下投资舞阳、造福舞阳，将舞阳城东大街长期闲置不用荒废的老电影院土地以高价购买，并高价赔本对老电影院两栋家属楼30户居民进行拆迁补偿安置，开发舞阳国际城项目，繁荣舞阳经济，2012年取得国有土地使用证等证件，2013年取得商品房预售许可证，答辩人是合法合规的房地产开发企业，原告诉状称答辩人及答辩人法定代表人张洋以卖房为由骗取原告购房款不属实；2、原、被告2014年2月14日签订舞阳国际商铺订购书，原告定购答辩人开发的“舞阳国际城”商业二层C219商铺（建筑面积15.86平方米）、C220（建筑面积16.46平方米），每平方米价款9380元。C219商铺、C220商铺总价款303162元。根据双方签订的订购书，答辩人每平方米为原告优惠60元，开盘当日一次性付款优惠4%，额外优惠2%，三日内付款优惠1%。原告又通过熟人讲情，经领导同意两套商铺又优惠6000元，原告购买商铺属投资型客户，答辩人除上述优惠外，在原告同意与商业运营管理公司签署《委托租赁协议》后，第1-2年每年按原告所购商铺优惠后总价款的7%作为原告的租金收益，原告两套商品铺每年的租金收益是19219元，两年租金收益共38438元，该两年租金收益有答辩人代商业运营公司直接从原告所购商铺款中以折抵购房款的形式给付原告，原告签署的定购书中两套商铺总价款303162元，最终原告只支付了236119元。按照双方所签订的商铺定购书，2014年5月答辩人通知原告签署商品房买卖合同，2014年5月20日答辩人与原告签署了两套商铺的商品房买卖合同。当天，原告在舞阳大城商贸有限公司与该公司签订了两套商铺的铺位合作经营及管理协议书。协议书约定：原告同意将其购买的“舞阳国际城”二层C219、C220铺位作为双方合作经营的出资股本；经营期限总计13年；原告应于2015年1月1日前将铺位交付舞阳大城商贸有限公司进行管理；原告同意大城公司对铺位进行适当装修；原告有权转让该商铺的所有权，但应提前30日通知舞阳大城商贸有限公司；因不可抗力协议无法履行的，协议自动解除。2014年7月29日，舞阳大城商贸有限公司接收了“舞阳国际城”商场负一层、一、二、三层共16000平方米的商铺，原告在与答辩人签订商铺定购书、商品房买卖合同后，又与舞阳大城商贸有限公司签订铺位经营及管理合作协议书，同意将从答辩人处购买的C219、C220商铺作为出资股本与舞阳大城商贸有限公司合作经营，舞阳大城商贸有限公司也已接收该商铺，同时，原告已经享受了2015年1月1日至2016年12月31日两年的商铺租金收益38438元（该款直接从购买商铺款中已扣除），原告已行使所购商铺的处分权和收益权，现在诉请要求返还购房款及利息，没有事实根据和法律依据。3、原告所购商铺作为出资股本与舞阳大城商贸有限公司合作经营大城购物中心。舞阳大城商贸有限公司作为大城购物中心的筹建和运营管理商早在2013年12月1日就与答辩人签订了商场租赁意向书，2014年3月9日又与答辩人签订了商场租赁合同，承租舞阳国际城16000平方米商铺。2013年12月19日，与漯河市海望华商贸有限公司签订了舞阳大城购物中心委托经营管理协议，委托海望华公司对舞阳大城购物中心进行全面经营管理。但大城购物中心在筹建和装修过程中，也遭遇到了部分南街村民等人以封堵道路等方式的无理阻工，同答辩人开发的“舞阳国际城”项目一样，无法正常施工和如期完工，导致大城购物中心装修过半后停工至今。大城购物中心不能如期开业，也是社会异常事件这一不可抗力所导致，根据《合同法》、《民法总则》等相关法律规定，依法不承担民事责任。4、原告作为投资型客户，购买商铺，高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。其受经营、市场竞争等因素的影响，因而具有一定的商业风险。近年来，商铺地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，这是有目共睹的。但商铺作为房地产品种，本身也具有保值、增值的特性，如果商业成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。原告所投资的商铺也只有从2017年至今未见到收益，同我县其他商业地产开发的商铺一样，很多也处于闲置阶段。希望原告能够把眼光放长远一点，舞阳国际城16000平方米的商铺不会永远闲置。现在答辩人正在积极招商中，争取早日使“舞阳国际城”负一层、一、二、三层商铺进入商业运营，发挥应有的效益，回馈客户。经审理查明，2014年2月14日，原告梁红伟与被告信阳市立城置业有限公司签订了两份商铺定购书，内容分别为：1、“舞阳国际城商铺定购书甲方：信阳市立城置业有限公司乙方：梁红伟经甲、乙双方协商，就甲方开发的“舞阳国际城”物业的订购事宜，达成以下协议：一、物业概况：乙方定购甲方开发的位于舞阳××××西段南侧区域“舞阳国际城”商业二层C219铺。乙方定购的物业建筑面积为15.86平方米，最终以本市房屋土地管理机关测绘面积为准。二、价款：乙方定购物业总价为人民币148767元，乙方选择一次性付款三、优惠措施：财富增值卡直减每平米60元；开盘当日一次性付款优惠4%……额外特惠2%（根据购铺累计金额确定相应优惠）；……甲方经办人：……赵彦芳乙方：梁红伟2014年2月14日”；2、“舞阳国际城商铺定购书甲方：信阳市立城置业有限公司乙方：梁红伟经甲、乙双方协商，就甲方开发的“舞阳国际城”物业的订购事宜，达成以下协议：一、物业概况：乙方定购甲方开发的位于舞阳××××西段南侧区域“舞阳国际城”商业二层C220铺。乙方定购的物业建筑面积为16.46平方米，最终以本市房屋土地管理机关测绘面积为准。二、价款：乙方定购物业总价为人民币154395元，乙方选择一次性付款三、优惠措施：财富增值卡直减每平米60元；开盘当日一次性付款优惠4%……额外特惠2%（根据购铺累计金额确定相应优惠）；……甲方经办人：……赵彦芳乙方：梁红伟2014年2月14日”。上述两份商铺定购书用于购买被告开发的舞阳国际城商业二层C219号、C220号商铺。后原告向被告支付了上述商铺的购房款236119元，被告对上述购房款于2014年2月14日、2月15日向原告出具了四张收据，原告于2014年5月20日向被告支付了备案费920元。原、被告签订了两份没有签订日期的商品房买卖合同，内容分别为：1、“编号：GF-2000-0171……出卖人：信阳市立城置业有限公司注册地址：光山县城九龙东路盛世九龙花园……买受人：梁红伟……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，序号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第2层C220号房，该商品房的用途为商业……该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共16.46平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7308.57元，总金额（120229元人民币）壹拾贰万零千贰佰玖拾玖元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第壹种方式按期付款：1.一次性付款买受人于2014年5月20日前向出卖人付清房价款：￥：120299.00人民币壹拾贰万零千贰佰玖拾玖元整（￥120299）……第八条交付期限。出卖人应当在2015年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹、伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……出卖人（签章）：信阳市立城置业有限公司舞阳国际城合同专用章法定代表人（签章）：……买受人（签章）：梁红伟年月日签于立城置业公司”；2、“编号：GF-2000-0171……出卖人：信阳市立城置业有限公司注册地址：光山县城九龙东路盛世九龙花园……买受人：梁红伟……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，序号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第2层C219号房，该商品房的用途为商业……该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共15.86平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7302.65元，总金额（115820元人民币）壹拾壹万伍千捌佰贰拾零元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第壹种方式按期付款：1.一次性付款买受人于2014年5月20日前向出卖人一次性付清房价款：人民币壹拾壹万伍千捌佰贰拾元整（￥：115820.00）……第八条交付期限。出卖人应当在2015年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹、伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……出卖人（签章）：信阳市立城置业有限公司舞阳国际城合同专用章法定代表人（签章）：……买受人（签章）：梁红伟年月日签于立城置业公司”。原告与舞阳大城商贸有限公司于2014年5月20日签订了两份铺位合作经营及管理协议书，内容分别为：1、“铺位合作经营及管理协议书甲方:梁红伟……乙方：舞阳大城商贸有限公司……根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，甲乙双方协商一致，达成如下铺位合作经营及管理协议条款，以供双方共同遵守：第一条：为提升商业自身的经营价值，甲方同意将其购买舞阳国际城项目2层C219铺位（建筑面积15.86平方米）作为双方合作经营的出资股本；乙方以经营及管理技术作为出资股本，并由乙方负责铺位招商及培育市场。第二条：甲、乙双方合作经营该铺位，期限总计十三年，即自2015年1月1日至2027年12月31日止；其中前两年，即自2015年1月1日至2016年12月31日，为了铺位招商及培育市场，甲方同意不参与经营收益分配；其中后十一年合作经营期间，甲方收取固定经营收益，收益额如下……甲方（签字）：梁红伟……乙方（签章）：舞阳大城商贸有限公司……2014年5月20日”；2、“铺位合作经营及管理协议书甲方:梁红伟……乙方：舞阳大城商贸有限公司……根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，甲乙双方协商一致，达成如下铺位合作经营及管理协议条款，以供双方共同遵守：第一条：为提升商业自身的经营价值，甲方同意将其购买舞阳国际城项目2层C220铺位（建筑面积16.46平方米）作为双方合作经营的出资股本；乙方以经营及管理技术作为出资股本，并由乙方负责铺位招商及培育市场。第二条：甲、乙双方合作经营该铺位，期限总计十三年，即自2015年1月1日至2027年12月31日止；其中前两年，即自2015年1月1日至2016年12月31日，为了铺位招商及培育市场，甲方同意不参与经营收益分配；其中后十一年合作经营期间，甲方收取固定经营收益，收益额如下……甲方（签字）：梁红伟……乙方：舞阳大城商贸有限公司……2014年5月20日”。上述两份合作经营及管理协议书用于C219、C220号铺位。后原、被告双方因合同的履行问题发生纠纷，原告梁红伟于2018年4月26日将被告信阳市立城置业有限公司诉至本院。另查明，被告信阳市立城置业有限公司于2014年7月29日将舞阳国际城商场负一层、一、二、三层共16000平方米交付舞阳大城商贸有限公司使用。以上事实有商铺订购书、收据、商品房买卖合同、铺位合作经营及管理协议书及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告所签订的商铺定购书、商品房买卖合同均系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同签订后,原告梁红伟向被告交付了购房款236119元、备案费920元，并与案外人舞阳大城商贸有限公司签订C219、C220号商铺的铺位合作及经营管理协议书，按照三方约定，将商铺两年的租金在购房款中予以扣除，被告于2014年7月29日将本案所涉商铺所在的楼层交付舞阳大城商贸有限公司使用，据此可以认定原告对涉案C219、C220号商铺行使了处分和收益权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本院对被告已经将涉案商铺交付原告使用的事实予以认定。庭审中，原告主张原、被告所签订买卖合同没有日期系欺诈行为，证据不足，本院不予支持。关于涉案房屋的备案问题，原告已经向被告缴纳了相关的费用，被告应当履行对涉案房屋进行备案的义务，但该商铺是否备案目前并不影响原告对涉案商铺所享有的占有、使用、收益、处分等权益，而且在诉讼过程中原告也没有明确提出解除合同的诉讼请求，故，原告以被告未及时将其所购商铺备案为由请求被告退还购房款及备案费，证据不足，本院不予支持。关于原告在诉讼请求中陈述请求被告张洋承担退还原告定购商铺款236119元及备案费920元的责任，因原告未将张洋列为被告，而张洋作为被告的法定代表人，其与原告签订协议等行为均为职务行为。因此，原告请求张洋退还购房款及备案费，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梁红伟的诉讼请求。案件受理费4856元，由原告梁红伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  孔伟宏审判员  王 斐审判员  郭亚静二〇一八年十月十八日书记员  张 晴