湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1102民初1020号 原告：邓玲军，男，1980年9月22日出生,汉族，住湖南省永州市零陵区。 原告：唐小芳，女，1985年6月11日出生,汉族，住湖南省永州市零陵区。 二原告共同委托诉讼代理人：龙严荣，湖南湘律律师事务所律师。（特别授权） 被告：张善武，男，1952年2月26日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 被告：刘三懂，男，1964年10月8日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 被告：唐四清（又名唐成），男，1952年2月26日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 被告：蔡心德，男，1971年11月22日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 四被告共同委托诉讼代理人：彭辉，湖南杰联律师事务所律师。（特别授权） 第三人：永州市科达房地产开发有限责任公司，住所地冷水滩区凤凰园珊瑚路。组织机构代码证：76325490-6。 法定代表人：王美珍，公司总经理。 委托诉讼代理人：郑选民，王美珍丈夫。（特别授权） 原告邓玲军、唐小芳与被告张善武、刘三懂、唐四清、蔡心德，第三人永州市科达房地产开发有限公司（以下简称科达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓玲军、唐小芳及其委托诉讼代理人龙严荣、被告被告张善武、刘三懂、唐四清、蔡心德及四被告共同委托诉讼代理人彭辉到庭参加诉讼，第三人永州市科达房地产开发有限责任公司经法院依法送达参加诉讼通知书未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓玲军、唐小芳向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告和第三人在判决生效后十日内将原告邓玲军、唐小芳所购房屋、土地办理不动产登记至原告名下，原告依法承担不动产登记分户至原告名下在法定办证期限时应由原告承担的相关费用；2.被告赔偿原告因未能依法及时取得不动产权属证书造成的损失28,481.5元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：第三人永州市科达房地产开发有限责任公司系怡景花园小区的房地产开发商，被告张善武、刘三懂、唐成、蔡心德作为房屋、土地出售方于2010年9月29日与原告签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告将自己开发建造的位于零陵区萍洲东路怡景花园小区的第1栋A座2单元5楼左侧住房出售给原告；在房屋交付前按约支付购房款128,000元，房屋产权证、土地使用证（不动产登记证书）由被告代办，相关税费由原告负担。合同签订后，原告即按约支付了购房款，被告于2011年2月2日将房屋交付原告，原告将房屋装修后居住至今。虽然双方未在合同中约定办证期限，但根据法律规定，被告应在交房后90日内（以现房出售的自合同签订90日内）将产权证书办理至原告名下。原告为此不断地要求被告办理产权证书至原告名下，被告一直推诿不予办理，及至2017年年底被告称房屋总证已办出，通知原告办理分证，但要原告负担房屋总证办证费、违规罚款、销售不动产税等依法应当由被告负担的费用，原告对被告这些无理要求当然予以拒绝。被告遂以此拖着不予原告办证，致使原告购房数年后仍未取得产权证书。根据法律的规定计算，原告的损失是巨大的，考虑到本案的实际情况，原告为谅解被告只按损失的50%份额要求被告予以赔偿。据此，为维护原告合法的经济利益，特具状，请求依法判处。 四被告辩称，答辩人与答辩人因房屋买卖合同纠纷一案，现答辩如下：一、本案的基本案情：1．怡景花园小区系第三人永州市科达房地产开发有限公司开发（该公司已注销），因多种原因将涉案1栋、7栋部分住房开发转让给四答辩人，四答辩人自建、自用、余下部分销售。四答辩人于2009年至2012年期间全部将涉案房屋承建、销售、交付，2015年办出1栋房产房产总证，2009年办出7栋房产房产总证（另一案被答辩人郑红军、陈满娥（购房人郑小专已故）自愿不办证，总证上没有其名字）。因纳税主体、《评估报告》等原因不能办证，经答辩人多次信访，促使零陵区相关部门前后出台了《零城建纪要[2017]12号》、《零陵区房地产开发小区集中整治和物业管理工作领导小组办公室文件第10期》、《关于历史遗留问题不再出具的联系函》等文件，2018年1月5日后部分涉案业主按合同约定委托本诉被告已办理出不动产权证。2.被答辩人在诉状中陈述事实不真实。其一《房屋买卖合同第四条约定“证由甲方代办，一切费用、税、契税由乙方承担”，而不是诉状中所述“相关税费由原告负担”；其二2015年办出1栋房产总证，2009年办出7栋房产总证，而不是诉状中陈述2017年年底已出总证。3.2018年4月2日部分怡景花园小区业主按合同约定，答辩人方已代办出不动产权证书。二、请求法院驳回被答辩人的诉讼请求并由被答辩人承担本案的诉讼费。1.应由被答辩人承担办理不动产权证相关费税。被答辩人均与答辩人签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示系有效合同。其中第四条约定“水、电开分户、房屋产权证、土地使用证统一由甲方代办，一切费用、税、契税由乙方承担”。因此，被答辩人办理产权证相关所有的费、税均由被答辩人承担。2.被答辩人不积极履行合同义务，导致不能办理不动产权证。其一部分被答辩人至今没有给付完毕购房款（具体名单见反诉状），合同第十二条约定“乙方装进户门时向甲方交清所有余款”，被答辩人没有办理不动产证是其行使后履行抗辩权。其二除了另案被答辩人蒋夏华预交10,000元办证费用外，被答辩人没有预交办证费，合同约定由答辩人代办，费用自负。答辩人没有垫付办证费的义务，被答辩人没有办理不动产证是其行使同期履行抗辩权。办理不动产证的税费是大于10,000元的。3.2018年4月2日部分业主已办理出不动产权证，被答辩人不但不积极履行合同义务，却在2018年4月21日向法院起诉答辩人，要求答辩人承担办证费用及赔偿损失。这是公然的将违约行为企图合法化。4.答辩人不存在因未能及时办理产权证而赔偿被答辩人的损失。首先合同双方没有约定办证时限，2018年1月5日后涉案房屋均能办理产权证书，不存在不能及时取得产权证（陈满娥曾因交费的原因自愿放弃办证）；其次未能办理产权证主要原因是被答辩人不愿承担办证所需费、税；最后《房屋买卖合同》虽没有约定办证期限但不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之90日规定，因为该司法解释仅适用“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案系自然人与自然人的房屋买卖合同。综上所述，被答辩人未能办理不动产证系被答辩人的原因不承担税、费造成，且合同约定的办证所需费、税由被答辩人承担，故被答辩人的诉请于法无据，请法院依法驳回。 科达公司经传票传唤没有到庭，亦没有提交书面答辩状及相关证据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原被告双方提交的证据，第三人科达公司质证认为，合同发生在原被告之间，对其真实性不表异议，合同及收据上加盖的公司的印章不予认可。原告提供的证据一、《房屋买卖合同》，欲证实原、被告的合同权利义务，被告对该份证据真实性无异议；证据二，“刘顺荣等人反映怡景花园小区延期办证问题的答复意见书”，欲证实原告因被告拖延办证而向有关部门主张权利；被告对该文件真实性没有异议，但对文件效力问题有异议，本院认为，该证据系原告对怡景花园小区相关问题（本案讼争的产权登记事项）向有关部门反映，请求处理的事实，予以采信。证据五、购房户王明秀书面证言，欲证实所缴纳费用，及缴纳时间，其与原告一样是购买该房屋的业主，所缴纳的办证费用为6000元；证人应出庭作证，接受法庭询问及原被告双方质证，因证人无正当理由未出庭作证，不能确认其真实性，故本院不予采信；证据六、证人陈华玉出庭证言及证人的购房合同、房产证、不动产权证；被告质证认为，对证人证言真实性不表异议，但合同是双方真实意思的表示，证人陈华玉购买的是怡景花园3栋，购房合同的合同相对方是科达公司，系本案的第三人不是本案合同的相对方，与本案不具有关联性，原告反质证认为，证人与本案原告所购房屋位于同一小区，合同与本案原被告所签合同格式一致。本院认为，该证据客观、真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。被告提交的证据：证据二、三份文件：“零城建纪要【2017】12号”、“零陵区房地产开发小区集中整治和物业管理工作领导小组办公文件第10期”、“关于历史遗留问题不再出具《评估报告》的联系函”；证据三、不动产权证书；证据四、房屋总证；原告对该三份证据真实性无异议，本院予以采信；证据五、（2015）永中法民一终第643号民事终审判决书，系永州市中级人民法院作出的判决书，对该判决书的真实性予以确认，但该份判决书双方当事人均与本案无联系，所涉标的也与本案标的无联系，与本案事实无关，不能作为认定本案事实的根据，该案中原告的诉请也与本案不相同，故依据证据规定，本院不予采信。庭审时提交证据六、蒋劲、欧阳青办理不动产契税发票6张，欲证实蒋劲、欧阳青办理不动产权证交税共计36,922元，原告对该份证据真实性无异议，但对关联性有异议，蒋劲、欧阳青的代交行为不能代表本案原告的意思表示，而且销售不动产税是代开代交的，恰恰证明了销售不动产税的实际纳税主体是房地产公司，本院认为根据合同的相对性和意思自治原则，蒋劲、欧阳青为了办理不动产证做出的让步行为，不能约束本案当事人，故对该份证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 永州市科达房地产有限公司因未按规定时间向永州市工商行政管理局申报办理2011、2012年度年检手续，被永州市工商行政管理局于2013年12月16日依法予以吊销，王美珍等6人以自然人名义向零陵区国土资源部门申请到现在“怡景花园小区”所在位置的土地，后将部分土地出让给了张善武、刘三懂、唐四清、蔡心德、刘明松、刘朝银、彭善德等人，双方没有签订合同，也没有收取除购地以外的其他费用（没有收取挂靠费），约定除整体包总规划，办总证外，其他分地验收工作（包括质监、消防合格手续等）均各自对所建楼房负责，分地后以科达公司的名义向相关部门进行了整体规划申请，并以科达公司办理了总的不动产权证。 2010年9月29日，张善武、刘三懂、唐四清、蔡心德作为房屋、土地出售方与邓玲军、唐小芳签订了《房屋买卖合同》。合同第二条约定：被告将自己开发建造的位于零陵区萍洲东路怡景花园小区的第1栋A座2单元5楼左侧住房出售给原告，房屋总价为128,000元，第四条约定：“水、电开分户、房屋产权证、土地使用证统一由甲方代办，一切费用、税、契税由乙方承担。”房屋产权证、土地使用证（不动产登记证书）由被告代办，相关税费由原告负担。2010年10月28日证人陈华玉与本案第三人签订购房合同，以每平方750元的价格购得怡景花园小区，该合同与本案原、被告之间的合同条款一致、第四条相同，是被告与科达公司统一定制的格式合同。 另查明，合同签订后，2010年9月29日，原告邓玲军、唐小芳即支付了100,000元，合同第三款载明：“乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方向甲方交购房款壹拾零万零仟零佰零拾零元整。”被告于2011年2月2日将房屋交付原告，原告将房屋装修后居住至今。 因小区建成后2015年以永州市科达房地产开发有限责任公司的名义办理了“零国用（2015）第001581号”地的不动产权证，后因一直无法办理消防合格和规划核实手续，被告不能进行初始登记，致原告与“怡景花园小区”小区其他购房户不能办理产权转移登记（即不动产权属证书）。原告在向有关部门进行了信访之后，向本院提起诉讼。 2017年5月17日区城市建设管理工作领导小组办公室印发的“零城建纪要【2017】12号2017年城市建设管理工作领导小组第十三次会议纪要”、2017年11月7日，零陵区房地产小区集中整治和物业管理工作领导小组办公室出具“零小区整治信复[2017]3号关于刘顺荣等人反映怡景花园小区延期办证问题的答复意见书”回复、2018年1月5日区小区整治办公室印发的“零陵区房地产开发小区集中整治和物业管理工作领导小组办公文件第10期”、2018年4月20日永州市房产局零陵分局出具的“关于历史遗留问题不再出具《评估报告》的联系函”，“凡原已颁发房产总证和2012年11月28日以前建成未发房产总证的小区，办理不动产登记手续时，开发商不能提供综合竣工验收备案手续，可凭建设规划条件核实（审查）单、质监、消防合格手续及业主缴纳个人办证税费过机后给予办理土地并房产的不动产分户转移登记”，“怡景花园小区为科达房地产公司于2008年之前开发建设的商品房项目，……在小区整治办的督促协调下，开发商于今年10月办理了消防合格和规划核实手续。”“关于纳税主体的问题：由于该小区建设年代较久，当时与购房户签订合同的是搞小开发的个人而非房地产开发企业，且该房地产开发企业已注销，为明确纳税主体，便于缴税纳税，由各实际售房人列表明确各自的售卖对象，永州市科达房地产开发有限公司盖章确认后交区税务部门，明确各实际售房人为纳税主体，履行纳税义务。”“关于怡景小区办证评估的问题，……今后凡属区里历时遗留办证我局不再出具《评估报告》”，怡景花园小区获批办证时不需再进行评估的时间为2018年4月20日，且由区小区整治办公室确定了纳税主体。 本院认为，本案案由，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，此处的房屋应是包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。商品房买卖合同纠纷案由适用于商品房销售（买卖）合同，即房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉房屋系搞小开发的个人而非房地产开发企业建设，不是商品房买卖合同纠纷的适用主体，因此不适用商品房买卖合同纠纷这一案由，应定为房屋买卖合同纠纷。 原、被告签订的《房屋买卖合同》，符合平等自愿、协商一致的原则，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律以及行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人应按约定全面履行各自的义务。双方对交房日期未主张异议，应认可按合同确定的最后交房日期交房。 关于办证义务主体及税费承担，根据《合同法》第130条、第135条，《商品房买卖合同解释》第1条、第18条规定，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业，因为法律规定其负有转移房屋所有权的义务。依原、被告签订的《房屋买卖合同》第四条约定，“水、电开分户、房屋产权证、土地使用证统一由甲方代办，一切费用、税、契税由乙方承担”，本院认为对办证义务主体的理解首先应遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从其约定，现双方约定了水电开分户、房屋产权证、土地使用证统一由甲方代办；关于税费承担，被告辩称“一切费用、税、契税”即包括营业税、维修基金等所有费用均应由买受人承担，原告认为办理水、电开分户及房屋产权证、土地使用证（现在为不动产权证）分户证书等依法应由购房人承担的税费，而不包括依法应由出售方承担的费用。本院认为，由于该《房屋买卖合同》系本案被告提供的格式合同，当双方当事人对格式条款出现两种不同解释时，按照不利于合同提供方的解释，且区小区整治办公室确定了纳税主体为各实际售房人，故对原告邓玲军、唐小芳诉请要求被告办理不动产登记证的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 依原、被告签订的《房屋买卖合同》，双方没有约定办理房屋产权登记的时间，也没有约定违约责任，由于本案不是商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、第十九条关于商品房买卖中关于违约金的规定，原告没有提供充分的证据证明其损失存在，故对原告要求被告赔偿原告因未能依法及时取得不动产权属证书造成的损失28,481.5元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告购买被告建设的房屋后，要求办理所购房屋的不动产登记证，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、参照《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十七条、第五十四条、第五十五条之规定，判决如下： 一、被告张善武、刘三懂、唐四清、蔡心德自本判决生效后90日内为原告邓玲军、唐小芳办理好所购房屋不动产权证（依法应由购房户个人承担的税费由邓玲军、唐小芳承担，依法应由售卖人缴纳的税费由张善武、刘三懂、唐四清、蔡心德承担）； 二、第三人永州市科达房地产开发有限公司协助被告张善武、刘三懂、唐四清、蔡心德办理不动产权证； 三、驳回原告邓玲军、唐小芳的其他诉讼请求。 案件受理费512元，减半收取256元，由原告邓玲军、唐小芳负担128元，由被告张善武、刘三懂、唐四清、蔡心德承担128元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为两年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审判员  郭庆 二〇一八年十月二十六日 法官助理 董凌冰 兼书记员 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国契税暂行条例》 第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 《中华人民共和国契税暂行条例细则》 条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。 共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力;对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十七条经当事人申请，人民法院可以组织当事人在开庭审理前交换证据。人民法院对于证据较多或者复杂疑难的案件，应当组织当事人在答辩期届满后、开庭审理前交换证据。第三十八条交换证据的时间可以由当事人协商一致并经人民法院认可，也可以由人民法院指定。人民法院组织当事人交换证据的，交换证据之日举证期限届满。当事人申请延期举证经人民法院准许的，证据交换日相应顺延。第三十九条证据交换应当在审判人员的主持下进行。在证据交换的过程中，审判人员对当事人无异议的事实、证据应当记录在卷；对有异议的证据，按照需要证明的事实分类记录在卷，并记载异议的理由。通过证据交换，确定双方当事人争议的主要问题。 第四十七条证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。当事人在证据交换过程中认可并记录在卷的证据，经审判人员在庭审中说明后，可以作为认定案件事实的依据。 第五十四条当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。人民法院对当事人的申请予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。证人因出庭作证而支出的合理费用，由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。第五十五条证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。