广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2724号 上诉人（原审原告）:苏华荣，女，汉族，1984年8月10日出生，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人（原审原告）:秦利权，男，汉族，1980年10月22日出生，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵孟安，广西君健律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧。 负责人：艾加勇，该分公司总经理。 被上诉人（原审被告）：东兴市鸿通房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区防城港市东兴市景阳路（巨龙医疗器械公司对面）。 法定代表人：艾加勇，该公司执行董事。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘铁春，江西阳丰律师事务所律师。 上诉人苏华荣、秦利权因与被上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称临桂分公司）、东兴市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏华荣、秦利权的委托诉讼代理人赵孟安，被上诉人临桂分公司、鸿通公司的委托诉讼代理人刘铁春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 苏华荣、秦利权上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2587号民事判决；2、判决被上诉人领取并交付上诉人名下的桂林市临桂区临桂镇世纪大道南侧鸿通世纪华庭第6幢1单元8层3号房房屋权属证书；3、判决被上诉人向上诉人支付迟延取得房屋权属登记证书违约金84645.02元（按照已付购房款总额479462元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，自2015年7月1日起计至2017年12月8日房产登记机关收取房屋产权转让登记材料收件之日止共891天。即479462元×4.75%×1.5÷360天×891天=84645.02元）；4、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人存在明显的逾期办证违约行为，因此不能取得产权证书，一审判决没有查明本案逾期办证责任归属事实，认定事实不清，明显错误。1、未查明被上诉人提交转移登记办证材料时间；2、未查明公共维修基金的缴存时间。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定被上诉人办理房屋初始登记（即大证）没有逾期违约，与现有证据明显自相矛盾，明显认定事实错误。1、被上诉人逾期初始登记违约事实清楚，被上诉人承诺在2015年6月30日前办结商品房所有权初始登记，根据被上诉人提交的证据3《初始登记证（大证）》载明，被上诉人完成初始登记时间为2015年9月22日，明显初始办证逾期违约；2、双方合同是被上诉人提供的格式合同，应当公平认定事实。三、一审判决不顾本地办证规定，未认定被上诉人存在怠于办证或者不尽责的代理办证过错，其结果将造成上诉人无法取得房产证，显失公平。 临桂分公司、鸿通公司辩称，1、一审认定事实清楚，被上诉人按照合同约定已经办理了产权证，积极完成办证事务；2、上诉人授权被上诉人的授权委托书中并没有具体的期限，被上诉人并没有违约。因此，上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 苏华荣、秦利权向一审法院起诉请求：1、请求判决被告办结桂林市临桂区临桂镇世纪大道南侧鸿通世纪华庭第6幢1单元8层3号房所有权初始登记并通知原告；2、请求判决被告办结原告名下的桂林市临桂区临桂镇世纪大道南侧鸿通世纪华庭第6幢1单元8层3号房所有权登记并交付房屋权属证书给原告；3、请求判决被告支付迟延取得房屋权属登记证书违约金84645.02元（按照已付购房款总额479462元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，自2015年7月1日起计至实际交付原告名下房屋权属证书之日止。现暂按一至三年期贷款利率计至2017年11月30日883天，逾期部分另计）给原告；4、请求判决本案的案件受理费等诉讼费用由被告全部承担。 一审法院认定事实：2014年1月17日，原告苏华荣、秦利权与被告临桂分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区鸿通·世纪华庭第6幢1单元8层3号房屋，建筑面积111.35平方米，套内面积94.55平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5070.99元，总金额为479462元，付款方式银行贷款方式，房屋交付期限双方约定为2014年8月30日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对房屋登记作出约定：出卖人承诺于2015年6月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定期限起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房初始登记手续，双方同意按照下列1、2项处理……（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：……2、买受人同意出卖方制指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告于2014年1月16日支付购房款179462元给被告，2017年8月6日，原告通过商业银行贷款方式向被告支付了300000元购房款。2014年11月4日，被告将鸿通·世纪华庭第6幢1单元8层3号房屋交付原告使用，2014年1月16日原告支付1980元预收办证费、高清电视安装费给被告，2014年11月4原告交纳住宅专项维修资金7844元。2017年12月8日，临桂区房地产管理所向被告出具业务受理回执单，表明原告所购房屋转移登记已受理。由于原告认为被告未按照合同约定履行相关义务,存在违约,故原告诉至该院形成本诉。 同时查明，2015年9月22日，被告已办结其开发的临桂区临桂镇世纪大道南侧鸿通世纪华庭第6幢72套房屋的初始登记，取得临房权证临桂镇字第××号证书。 庭审后，该院依职权调取了《桂林市临桂区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，公告载明不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原、被告双方相互履行了付款和交房的主要义务。2015年9月22日，被告办结涉案房屋的初始登记。原告诉请判决被告办结桂林市临桂区临桂镇世纪大道南侧鸿通世纪华庭第6幢1单元8层3号房所有权初始登记并通知原告的诉讼请求，因被告方已办结，原告诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，该院不予支持；由于原、被告签订的合同中未对原告何时取得房屋产权的日期作约定，只约定了双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：……2、买受人同意出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。原、被告双方签订的委托书记载：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。2017年12月8日，临桂区房地产管理所向被告出具业务受理回执单，登记业务为转移登记，表明被告已按规定提交办理房屋权属登记所需证件和资料，房屋权属登记业务已受理，被告已按合同履行了主要义务。因此，原告请求判决被告办结原告名下的桂林市临桂区临桂镇世纪大道南侧鸿通世纪华庭第6幢1单元8层3号房所有权登记并交付房屋权属证书给原告；请求判决被告支付迟延取得房屋权属登记证书违约金84645.02元（按照已付购房款总额479462元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，自2015年7月1日起计至实际交付原告名下房屋权属证书之日止。现暂按一至三年期贷款利率计至2017年11月30日883天，逾期部分另计）给原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告苏华荣、秦利权的全部诉讼请求。案件受理费1916元，依法减半收取958元，由原告苏华荣、秦利权负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的广西住宅专项维修资金专用收据只能证明上诉人的专项维修资金的缴纳时间，但不能证明该交付时间对办理房屋权属证书造成影响。上诉人提交的桂林市临桂区不动产登记和房产交易管理中心于2018年9月27日出具的证明，可以证明被上诉人临桂分公司已经领取上诉人不动产证书[不动产证号（2018）5371]的事实，对该事实本院予以认定，一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：一、被上诉人在办理上诉人的房屋权属证书时，是否存在违约行为，是否应承担相应的违约责任；二、被上诉人是否应交付涉案房屋的权属证书给上诉人。 本院认为。 一、关于被上诉人在办理上诉人的房屋权属证书时，是否存在违约行为，是否应承担相应的违约责任的问题。 从双方签订的《商品房买卖合同》关于买受人同意出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记的约定以及双方签订的《委托书》的内容看,上诉人与被上诉人临桂分公司之间就房屋权属证书的办理双方形成的是一种委托代理关系,被上诉人临桂分公司是受上诉人的委托为其办理相应的房屋登记并代为领取相应的房屋权属登记证明,上诉人对被上诉人临桂分公司的代理行为承担相应的法律责任。在双方签订的《委托书》中并没有约定被上诉人临桂分公司为上诉人办理并取得房屋权属证书的具体时间，被上诉人临桂分公司作为代理人，只是依据委托书的约定代理上诉人办理房屋权属证书，并不存在违约行为。因此，上诉人要求被上诉人支付迟延取得房屋权属证书违约金的请求没有合同及法律依据，本院不予支持。 二、关于被上诉人是否应交付涉案房屋的权属证书给上诉人的问题。 经二审查明，被上诉人临桂分公司已经领取了上诉人房屋的不动产证书。由于上诉人与被上诉人临桂分公司系委托代理关系，被上诉人临桂分公司只是代为领取房屋的不动产证书，其不动产证书所有人为上诉人，在双方没有对不动产证书何时及如何交付作出特别约定的情况下，依据双方形成的委托代理的法律关系，在被上诉人临桂分公司领取到上诉人的房屋权属证书后，应当及时将该证书交付给上诉人。因此，上诉人要求被上诉人临桂分公司交付房屋权属证书的理由成立，本院予以支持。 综上所述，上诉人苏华荣、秦利权的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初2587号民事判决； 二、由被上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司将上诉人苏华荣、秦利权购买的鸿通·世纪华庭第6幢1单元8层3号房屋的不动产证书[不动产证号（2018）5371]交付给上诉人苏华荣、秦利权； 二、驳回上诉人苏华荣、秦利权一审的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费1916元，一审减半收取958元，由上诉人苏华荣、秦利权负担558元，被上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司负担400元；二审案件受理费1916元，由上诉人苏华荣、秦利权负担1000元，被上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司负担916元。 本判决为终审判决。 审判长  吕秀文 审判员  唐 勇 审判员  蒋子秀 二〇一八年十月二十九日 法官助理龙艳祥 书记员石宗明