文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初829号原告：南方（太仓）金属有限公司，住所地江苏省太仓市陆渡镇三港工业区，统一社会信用代码91320585755869791Y。法定代表人：ZENGWEI（曾伟）。委托诉讼代理人：于扬，该公司员工。委托诉讼代理人：冯海龙，该公司员工。被告：上海苏妍装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路********，统一社会信用代码91310118351016573N。法定代表人：苏洪连。被告：苏洪连，男，汉族，1973年9月10日生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：邵文兵，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告南方（太仓）金属有限公司与被告上海苏妍装饰工程有限公司（以下简称苏妍公司）、苏洪连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后又组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南方（太仓）金属有限公司的委托诉讼代理人冯海龙，被告苏妍公司的法定代表人苏洪连，被告苏洪连的委托诉讼代理人邵文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南方（太仓）金属有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告腾退涉案厂房。2、判令两被告与泉辉实业发展有限公司、吴加展向原告共同连带支付占有使用费（从2017年10月13日起，至实际腾退之日止，按照被告与上海泉辉实业有限公司的转租合同约定的租金标准，暂计算至2017年11月13日为180230.4元）。3、两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月6日，原告与案外人上海泉辉实业有限公司、吴加展签订编号为TCZL20161130《厂房租赁合同》，合同约定原告向上海泉辉实业有限公司、吴加展出租位于太仓市钢结构厂房，建筑面积为22646平方米。原告向上海泉辉实业有限公司、吴加展交付房屋后，上海泉辉实业有限公司、吴加展在未告知原告的情况下，与被告苏妍公司、苏洪连于2017年5月10日签订了《厂房租赁协议》，私自将承租申请人的部分厂房（A1B1）约三千多平方米转租给了被告苏妍公司、苏洪连。据了解，目前两被告仍然占据涉案厂房，违规非法经营。原告认为，根据原告与上海泉辉实业有限公司、吴加展签订的《厂房租赁合同》第八条规定，未经原告同意的，上海泉辉实业有限公司、吴加展不得将厂房转租他人经营使用，否则原告有权终止本合同。根据该规定，上海泉辉实业有限公司、吴加展将部分厂房转租给两被告的行为是无效的。两被告与上海泉辉实业有限公司、吴加展共同违法占用原告的厂房，因上海泉辉实业有限公司、吴加展严重拖欠租金和未经原告同意私自转租合同，原告已经诉求终止与上海泉辉实业有限公司、吴加展的租赁合同和腾退厂房并支付占用费，故两被告也应一起承担腾退厂房和支付占用费的责任，故原告诉至法院。被告上海苏妍装饰工程有限公司辩称：与上海泉辉实业有限公司签订租赁合同是被告苏洪连的个人行为，与公司无关。被告苏洪连只是借公司的账户打钱给上海泉辉公司。故请求驳回原告的诉讼请求。被告苏洪连辩称：1、涉案厂房是由上海泉辉实业有限公司出租给被告苏洪连的，是被告苏洪连以个人名义签订的合同。被告并不知晓上述房屋未经原告同意不得转租的情况。因此，被告苏洪连在签订租赁合同的时候是善意的。被告苏洪连与上海泉辉公司之间的租赁合同不违反法律规定，是有效的合同。2、原告诉请两被告共同承担腾退的责任没有事实依据。在被告承租涉案房屋之后，短短两个月不到，原告就对所有上海泉辉公司转租的房屋进行停水停电，包括被告在内的所有承租人无法再对所承租的房屋进行使用，被告方于2017年7月12日开始搬运厂房及宿舍楼内的所有物品，2017年7月31日，室内物品全部搬运完毕。房屋的现状是由原告进行管控的。且所有的承租房屋目前均是闲置的。因此原告要求被告腾退房屋的诉请没有事实依据，被告已经于2017年7月31日腾退完毕了。3、原告要求被告承担房屋占有使用费没有法律及事实依据。被告依据有效的租赁合同占有房屋，是有法律依据的。原告无权向被告主张给付房屋租金。原告于2017年8月份解除与泉辉公司的租赁合同后，被告在此之前于2017年7月31日已经全部搬走，事实上也没有占有原告的房屋。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年7月19日，原告南方（太仓）金属有限公司取得陆渡镇三港村部分土地的使用权，用途为工业用地，使用权面积为131110.7平方米。后原告取得建筑工程施工许可证，工程名称为车间、建设规模为59904平方米、合同竣工日期2013年12月30日。涉案厂房于2017年5月27日进行建设工程竣工验收消防备案。2016年12月6日，原告（合同甲方）与上海泉辉实业有限公司（合同乙方）签订编号为TCZL20161130《厂房租赁协议》（以下称为“原租赁合同”）一份，约定：一、甲方出租地址位于太仓市钢结构厂房。甲方出租整体厂房东南侧第一、第二、第三、第四、第五、第六跨22464平方米给乙方作为厂房使用存放和加工石材，租赁期限自2017年3月1日至2030年2月28日，为期十三年。二、租金为15元/平方米/月，整体厂房东南侧第一、第二、第三、第四、第五、第六跨22464平方米，合计每月租金336960元。三、厂房内筹建项目：甲乙双方确认，筹建的三项目总金额3726661.17元为固定价格，由乙方先行垫资施工……筹建所需的上述总金额由乙方2017年3月1日起每月在应交纳给甲方的房租中扣除155277.55元进行分摊，在24个月内分摊完毕。分摊24个月期内，房租336960元/月扣除分摊的155277.55元/月，剩余181682.45元/月，乙方按3个月一次支付，每三个月支付给甲方545047.35元。分摊结算完毕后，乙方按合同规定金额支付房租……八、未经甲方同意，乙方不得将厂房改变用途或转租他人经营或使用，否则，甲方有权终止本合同并没收押金作为违约金。2017年5月10日，上海泉辉实业有限公司（合同甲方）与被告苏洪连（合同乙方）签订《厂房租赁协议》（以下称为“转租合同”）一份，约定：甲方出租给乙方的厂房在太仓市内，该厂房为钢结构厂房，厂房编号A1B1两间。经甲乙双方确认，出租厂房建筑面积A1为1248平方米，B1为1255.2平方米，合计面积2503.2平方米。租赁期自2017年5月10日起至2022年5月9日止。该厂房每日每平方米租金为0.8元，年租金为730934元。被告苏洪连称，其已向上海泉辉实业有限公司支付被告承租的厂房及宿舍楼的租金共计51万元。其中部分是通过被告苏妍公司的账户支付，部分是承兑支付，部分是个人现金支付。被告苏洪连为证明其于2017年7月31日前已搬空涉案租赁厂房的事实，举证被告苏洪连与搬运人刘X于2017年7月12日签订的《运货协议》，约定由搬运人将被告位于太仓市陆渡镇三港村新浏路67号A1B1厂房内的机器设备、大理石大板、成品板及宿舍楼办公家具等运到南通市海安市滨海新区兴业路10号。运输费共计50000元，运出期限自2017年7月12日至2017年7月31日。另外，搬运人在2017年2月至7月期间为被告将机器设备、大理石、办公家具等从上海市宝山区飞云路631号运送至太仓市陆渡镇三港村新浏路67号厂房及宿舍楼的运输费为20000元。运进运出共计70000元，春节前付50000元，春节后再付20000元。被告实际于2018年2月9日向搬运人刘X银行转账支付50000元，后又于2018年4月13日向刘X支付现金10000元、于2018年5月3日向刘X支付现金10000元。为此，被告申请刘X作为证人出庭作证，并对运进运出的事实及运输费收取情况予以确认，还称证人是在7月底之前全部运输完毕的，最后一车装运后，厂房内仅剩下一些废料，其他全部搬空了。被告还举证被告苏洪连与装卸人上海合亿叉车有限公司于2017年7月12日签订《货物装卸服务合同》，约定装卸人负责对被告于陆渡镇三港村新浏路67号A1B1厂房内的机器设备、大理石等装吊和保管，期限为2017年7月12日到2017年7月31日。机器设备装吊及石材装吊累计吊装费用为50000元，机器设备吊装完付款10000元，大理石吊装完付余款。被告苏洪连实际于2017年7月24日向上海合亿叉车有限公司转账10000元，于7月28日向上海合亿叉车有限公司转账40000元。为此，被告申请上海合亿叉车有限公司的工作人员余勇出庭作证，证人称其是负责帮被告装吊设备及板材，证人对装吊的事实及装卸费收取情况予以确认，并称全部装吊完毕后，厂房内仅剩一些废料。原告对被告称其于2017年7月31日腾退完毕的事实不予认可，被告从未向原告履行过腾退手续，也未明确表示其已实际腾退并交还房屋，也没有证据表明被告已向上海泉辉实业有限公司进行了腾退。被告反而是多次阻挠原告进入其承租的厂房及宿舍楼，双方发生纠纷还报过警。2018年3月28日庭审中，被告苏洪连明确表示厂房里还有一些板材堆放在里面、宿舍楼是锁着空关的。并称只有原告将其多付的租金退还并补偿损失后才同意搬迁。2018年7月13日庭审中，被告苏洪连明确表示其堆放在涉案房屋中的几块板材，被告不要了，由原告随意处置。当日，本院随同原被告双方一起至涉案厂房及宿舍楼中查看，发现整个厂房有多个大门，其中有部分几个大门已经上锁，门上贴有原告自行制作的封条。涉案被告租赁的厂房内除几块板材外，均已搬空，被告也明确表示这几块板材其不要了。原告已就原租赁合同所涉纠纷向本院起诉，本院于2017年12月25日作出（2017）苏0585民初5463号民事判决书，判决：原告与上海泉辉实业有限公司签订的《厂房租赁协议》于2017年8月13日解除；上海泉辉实业有限公司向原告腾退承租厂房，并支付拖欠租金、违约金及自2017年8月14日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按照181682.45元/月的标准计算）。上海泉辉实业有限公司对该判决不服并向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院审理后于2018年6月20日判决驳回上诉，维持原判。另查明，被告苏洪连做法定代表人的公司除被告苏妍公司外，还有江苏苏贵石业有限公司。上述事实，有原告提供的建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收消防备案登记、原租赁合同、转租合同、被告提供的《运货协议》、《货物装卸服务合同》、转账凭证及收据、证人证言，本院调取的（2017）苏0585民初5463号民事判决书、（2018）苏05民终2882号民事判决书、工商登记材料以及原被告陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与上海泉辉实业有限公司的租赁合同（原租赁合同）是原有的租赁关系，上海泉辉实业有限公司与被告苏洪连的租赁合同（转租合同）是转租关系。三者的法律地位分别为：原告为出租人，上海泉辉实业有限公司为承租人，被告苏洪连为次承租人。由于转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭。此时，次承租人继续占据租赁房屋就构成了侵权。本案中，原租赁合同经本院另案判决已于2017年8月13日解除，上海泉辉实业有限公司就涉案厂房的租赁权于该日归于消灭，被告苏洪连继续占有涉案厂房侵犯了原告的权利，理应及时腾退并支付相应的占有使用费。关于腾退，被告认为其于2017年7月31日已搬空了涉案厂房内的设备及板材即已履行了腾退义务，原告对此不予认可。本院认为有效的腾退应履行相应的交接手续，即一方明确表示予以腾退，另一方予以接收。被告虽于2017年7月31日搬走了设备及板材，但未向任何一方履行交房手续，且其在本案第一次庭审中也明确称涉案厂房中仍存有一些板材，待原告赔偿损失后才同意搬迁。从现有证据来看，直至2018年7月13日本案第二次庭审时，被告才明确厂房内的板材不要了，涉案厂房可由原告收回随意处置，原告对此未持异议。故本院认为应以该日作为被告苏洪连所租赁的涉案厂房的实际腾退之日。现涉案厂房已实际腾退，原告主张被告腾退的事实基础已不存在，故本院对该请求予以驳回。关于占有使用费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。”本案中，被告作为负有腾房义务的次承租人，理应向原告支付逾期腾房占有使用费。故对原告要求被告支付2017年10月13日起至实际腾退之日止的占有使用费的请求予以支持。由于被告系部分承租，本院以原租赁合同中约定的租金金额（336960元/月）为基数，按照被告实际占有使用的厂房面积与上海泉辉实业有限公司向原告承租厂房面积的比例（2503.2/22464），计算2017年10月13日至2018年7月13日期间的占有使用费为337932元（336960元/月×2503.2/22464×9个月=337932元）。至于（2017）苏0585民初5463号民事判决书中确认的占有使用费标准为181682.45元/月，是由于原租赁合同中上海泉辉实业有限公司与原告约定就厂房内筹建项目由上海泉辉实业有限公司先行垫资后与租金分期抵偿后的金额，系合同双方当事人一致认可的金额。因筹建项目的结算属于原告与上海泉辉实业有限公司之间的另一层法律关系，与被告无关，被告仍应按照原租赁合同中确认的厂房租金金额对应的面积比例承担占有使用费。据此，本院认定，被告苏洪连应向原告支付2017年10月13日起至2018年7月13日止的占有使用费337932元。若被告苏洪连清偿或执行完毕后，上海泉辉实业有限公司就（2017）苏0585民初5463号民事判决中应支付的2017年10月13日起至2018年7月13日止占有使用费中的182206.53元【以5463号民事判决中确认的占有使用费标准181682.45元/月为基数，按照被告实际占有使用的厂房面积与上海泉辉实业有限公司向原告租赁厂房面积的比例计算（181682.45元/月×2503.2/22464×9个月=182206.53元）】债务随之消灭。被告苏洪连与上海泉辉实业有限公司之间的租赁纠纷可以另行处理。关于原告要求被告苏洪连与被告苏妍公司共同承担责任的意见，由于转租合同系上海泉辉实业有限公司与被告苏洪连所签，被告苏洪连也确认其系以个人名义签订，与苏妍公司无关，且被告苏洪连名下有多家公司。在原告未能提供其他证据表明涉案厂房的实际承租人为被告苏妍公司的情况下，本院对原告要求被告苏妍公司与被告苏洪连共同承担支付占有使用费的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告苏洪连于本判决生效后10日内向原告南方（太仓）金属有限公司支付2017年10月13日起至2018年7月13日止的占有使用费337932元。二、驳回原告南方（太仓）金属有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4064元，保全费1421元，共计5485元，由原告南方（太仓）金属有限公司负担80元，被告苏洪连负担5405元。此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱旖雯人民陪审员  马俊安人民陪审员  张沉成二〇一八年十月十九日书记员谢玉凤