甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初1301号原告：朱某，男，汉族，1983年10月26日出生，住甘肃省武威市古浪县土门镇土门街10166号。原告：王某，女，汉族，1989年3月26日出生，住甘肃省武威市古浪县土门镇土门街10166号。（朱晋漍妻子）被告：武威恒大房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区西大街电信枢纽楼10层。法定代表人：李金虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：王泽华，男，汉族，1989年10月8日出生，住甘肃省民勤县蔡旗乡蔡旗村四社5号，该公司员工。原告朱晋漍、王媚媚与被告武威恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱晋漍、王媚媚，被告恒大地产的委托诉讼代理人王泽年均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱晋漍、王媚媚向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除我们与恒大地产签订的商品房买卖合同(预售)。二、要求恒大地产返还购房款248317元及利息12163.11元(以购房款248317元为基数，自付款之日起至起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)。以上合计:260480.11元。事实与理由：我们与恒大地产于2019年5月30日签订房屋买卖合同(编号:YS20191314)，合同约定:朱晋漍、王媚媚购买恒大地产建设的商品房(房屋面积共60.6平方米)，房屋总价款为496635元;朱晋漍、王媚媚在签订协议时已按照合同约定向恒大地产支付定金及首期房款99327元，后以分期付款的方式向恒大地产支付房款148990元，共计:248317元。购房合同中约定恒大地产应于2019年10月31日前向朱晋漍、王媚媚交付房屋，但恒大地产多次以未交清全额房款为理由拒绝交付。恒大地产在售房时存在误导朱晋漍、王媚媚的情况，恒大地产在未出售出租的铺面墙体及玻璃门.上张贴火锅店、水果店、寿司店、面馆等广告门头，营造业态繁华的假象，致使朱晋漍、王媚媚在买房时误以为这些商铺已出租或出售，朱晋漍、王媚媚购房后才逐渐知道这些铺面既未出租也未出售。恒大地产存在乱收费的情况，恒大地产在未交付房屋的情况下，便存在开始向业主收取物业费和滞纳违约金的情况，恒大地产于2020年12月27日也以短信通知方式向朱晋漍、王媚媚催缴物业费。恒大地产存在管理混乱的情况，恒大地产在购房时承诺补齐周边公共设施以公司集体招租、免租等方式来扩大商圈商业和增加业主收入，但在招商过程中恒大地产却取缔了公用停车位且并再未规划、一拖再拖公共厕所的修建、 规定物业费滞纳金未交清的房屋不得出租等，致使商铺招商失败而且原有的一些商户也陆续流失。朱晋漍、王媚媚在向恒大地产申请能否按招租政策中免租的方式来使用商铺时，恒大地产采用的却是别人租可以免租但朱晋漍、王媚媚租用却要付租金的方式，致使朱晋漍、王媚媚只能租赁其它商铺使用。在购房人已经依据合同履行了付款义务，但恒大地产无法履行承诺的情形下，使购房人的经济利益受到了严重的侵害，现提起诉讼，请求人民法院判如所诉。恒大地产辩称，一、恒大公司与朱晋漍、王媚媚确认存在商品房买卖合同关系，朱晋漍、王媚媚在2019年5月30日在恒大地产购买了涉案商铺并签订了商品房买卖合同（预售），根据合同约定，对解除合同情形进行了明确约定，朱晋漍、王媚媚认为恒大地产误导销售的情形并不存在，朱晋漍、王媚媚作为完全民事行为能力人在购买涉案房屋时已对周边环境及未来可期利益均有了充分的了解，其在了解上述情况后购买了涉案商铺，故恒大地产不存在误导朱晋漍、王媚媚的情况，朱晋漍、王媚媚主张解除合同的理由不成立。二、朱晋漍、王媚媚要求恒大公司返还购房款及利息，其中利息部分于法无据，恒大公司认为利息是指债权人向债务人提供资金以获得利息及债务人承诺在约定时间偿还借款及利息的法定行为，根据最高院关于审理民间借贷的司法解释的规定，利息在法律中调整的应该是债权债务关系，也就是借贷关系，并不适用于非借贷关系，朱晋漍、王媚媚购买恒大地产所开发建设的房屋属于购买不动产物权，或者投资的范畴，双方系买卖合同关系，而非借贷关系，并不适用资金利息的相关法律规定。三、合同虽有约定，恒大地产在2019年10月31日前向朱晋漍、王媚媚交付该商品房，但是合同附件11的补充协议中，对交付的细节进行了补充约定，在合同约定的交付期限届满时，买受人未能依约向出卖人支付全部款项的，可以延期交付。综上所述，朱晋漍、王媚媚的陈述与事实不符，且朱晋漍、王媚媚未按合同约定继续向恒大公司支付到期房款，现已逾期100多日，故请求法庭查明事实并依法驳回朱晋漍、王媚媚的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱晋漍为证明其主张的事实，向法庭提交了以下证据：一、房屋买卖合同（预售）一份 (编号:YS20191314)、发票一份，证明：1、朱晋漍、王媚媚与恒大地产签订商品房买卖合同，朱晋漍、王媚媚购买商铺的事实。2、在合同中对付款方式进行了约定，双方约定付款方式为分期付款，同时合同也约定涉案商铺的交付日期为2019年10月31日，在补充协议的第37页第三条第一款约定，朱晋漍、王媚媚已按照合同约定向恒大地产支付了到期的分期款项，朱晋漍、王媚媚在恒大地产应当向其交付房屋之前已按约支付了分期款。二、朱晋漍、王媚媚与恒大地产的房屋销售人员微信聊天记录5页，证明：2020年3月4日，朱晋漍、王媚媚希望可以使用涉案商铺，但是恒大地产以朱晋漍、王媚媚没有交清房屋的全款为由拒绝朱晋漍、王媚媚使用商铺，而且要求朱晋漍、王媚媚只能以反租的形式使用涉案商铺。三、短信截图一份，证明恒大地产的物业公司于2020年12月27日也以短信通知方式向朱晋漍、王媚媚催缴物业费，同时也证明涉案房屋应当由恒大地产按合同约定向朱晋漍、王媚媚交付，但是恒大地产却未予交付的事实。经质证：恒大地产对证据一的三性没有异议，但是对证明目的有异议，朱晋漍、王媚媚提交的增值税普通发票金额总计为248317元，虽然该证据不能证明其实际付款金额为248317元，但我方确实收到了248317元，所以我方对于朱晋漍、王媚媚的付款金额没有异议；其次朱晋漍、王媚媚提到合同约定2019年10月31日前要交付涉案房屋，但是在补充协议第37页也约定了，在合同约定的交付期限届满时，如果朱晋漍、王媚媚未能向恒大地产支付全部到期款项，该到期款项在签订合同时已告知朱晋漍、王媚媚为全部房款。恒大地产对证据二的三性及证明目的均不予认可，但是在证据当中也说明了一点，就是朱晋漍、王媚媚如果不能将涉案商铺房款全部交清的话，是不能达到交付条件的，如果朱晋漍、王媚媚想提前使用，只能以租赁的方式来使用。恒大地产对证据三的真实性和合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，在本案的涉案房屋的商品房买卖合同第九章第21条约定物业服务时间是2019年10月31日直至业主委员会成立之日，而前期物业的服务企业为金碧物业公司武威分公司，故该商铺的系统默认时间为2019年10月31日起，朱晋漍、王媚媚提供的证据是由金碧物业向其发送，与恒大地产无关。并且该笔费用，朱晋漍、王媚媚也未向金碧物业交纳。这就是系统中发送了催缴短信，但实际上并未产生。恒大地产就其抗辩主张向法庭提交了以下证据：一、商品房买卖合同（预售）一份，证明：1、涉案商铺在2019年5月30日购买时，朱晋漍、王媚媚交纳定金50000元，后来在签订商品房买卖合同时将这50000元抵为了商品房价款。2、在合同的第七条第二款第二项对每一期的分期金额进行了约定，而截止目前，朱晋漍、王媚媚仅交纳了三期款项，在2020年11月26日前应该付清的款项截止目前仍未支付，朱晋漍、王媚媚已严重逾期。3、在合同第37页第三条中写明，虽然约定恒大地产在2019年10月31日为交房时间，但在补充协议中也约定了如朱晋漍、王媚媚未能支付全部款项，恒大地产可以拒绝交房。在合同第12条中有逾期交房的违约责任，在附件11补充协议第四条合同第38页，逾期交房超过180日以后，买受人要求继续履行协议，上述逾期交房违约金的支付总额不超过房屋总价的2%，本案的房屋总价为496635元，故本案中的逾期交付违约金不应当超过该约定。朱晋漍、王媚媚主张的利息无事实及法律依据。二、武威恒大绿洲商品房认购书一份，证明：在认购书第三条约定了朱晋漍、王媚媚需在签署商品房买卖合同之前交纳专项维修资金3394元，并将已交款凭证交给恒大公司，而朱晋漍、王媚媚并未交纳该款项。经质证：朱晋漍、王媚媚对证据一的真实性合法性没有异议，但是证明目的有异议，在合同第七条第二款写明，朱晋漍、王媚媚应在约定时间内付清分期款，在恒大地产向朱晋漍、王媚媚交付房屋前的分期款，朱晋漍、王媚媚已经按期交付。在补充协议37页第三条第一款第二项里面写明，合同约定的交付期限届满时，买受人仍然未能向出卖人付清到期房款，而通过这个细节可知，买受人已按约定履行了按期交付到期房款的义务，但是恒大地产却未按约向买受人交付房屋。而且协议中也约定逾期90日内，可以解除合同、返还房款、支付利息和违约金。这也说明朱晋漍、王媚媚的诉讼请求是有法律和事实依据的。朱晋漍、王媚媚对证据一的真实性合法性没有异议，但对证明目的有异议，因为二人是买购商铺，对专项维修基金，虽然认购书写了这个，但是二人并不是很清楚怎么交，而且恒大地产也从来没有要求二人交纳专项维修基金。如果恒大地产催缴的话，二人是会去交纳的。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据及证明目的和法律的适用在论理时一并认定。根据各方当事人的陈述及本院确认的有证明效力的证据，查明的事实如下：恒大地产是一家从事房地产开发等业务的有限责任公司。2019年5月30日，朱晋漍、王媚媚与恒大地产签订商品房认购书一份，约定：朱晋漍、王媚媚认购由恒大地产开发建设的“武威恒大绿洲”11号楼商铺111号房，建筑面积约60.6㎡，套内建筑面积57.88㎡；销售单价为建筑面积8195.3元/平方米，总价为496635元；朱晋漍、王媚媚同时还应向恒大地产交付定金50000元，该认购协议还约定了其他事项。朱晋漍、王媚媚与恒大地产于同日签订“商品房买卖合同（预售）”一份，合同约定：朱晋漍、王媚媚购买恒大地产开发建设的凉州区荣华南路恒大绿洲11号楼商业1层2-11号，该商铺的预测建筑面积60.6㎡，其中套内建筑面积57.88㎡；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8195.3元，总价款为496635元；付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，同时买受人采取分期付款的方式支付房款，买受人应当在2022年5月26日前分7期支付该商品房全部价款，首期房价款99327元，应当于2019年5月30日前支付，于2019年11月26日前付清74495元，于2020年5月26日前付清74495元，于2020年11月26日前付清74495元，于2021年5月26日前付清74495元，于2021年11月26日前付清74495元，于2022年5月26日前付清24833元；逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；恒大地产应于2019年10月31日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项，朱晋漍、王媚媚与恒大地产基于该合同又签订了“补充协议”，补充协议中对迟延交付作出如下约定：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以迟延交付，迟延交付时间为该情形发生至消失的相应期间。该补充协议还约定了其他事项。双方在签订上述协议后，朱晋漍、王媚媚按约向恒大地产支付首期房款、第二期房款、第三期房款共计248317元。但恒大地产以朱晋漍、王媚媚未付清剩余房款为由拒绝按约定日期向二人交付房屋，朱晋漍、王媚媚也再未向恒大地产支付剩余房款，朱晋漍、王媚媚与恒大地产因房屋交付等问题发生争议，遂提起诉讼。本案的争议焦点是：1、涉案的商品房买卖合同（预售）效力问题。2、本案所涉的商品房买卖合同（预售）是否应当解除。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；民事主体应当按照约定全面履行自己的义务。结合各方所述，现就案件争议焦点分别阐述如下。关于焦点一，商品房买卖合同（预售）的效力问题。本院认为，商品房买卖合同（预售）是商品房预售方和预购方双方，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。本案中，朱晋漍、王媚媚与恒大地产签署的商品房买卖合同（预售）、补充协议是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，双方当事人应当严格遵守，履行各自的义务。在合同履行中，朱晋漍、王媚媚应按合同约定向恒大地产支付了分期购房款等相关款项，而恒大地产应根据合同约定按期交付房屋。关于焦点二，涉案的商品房买卖合同（预售）是否应当解除的问题。我国法律规定，当事人应当依照法律规定或者按照约定，履行民事义务，承担民事责任；当事人协商一致，可以解除合同。当双方无法协商解除合同时，应按合同双方的约定、法律原则和法理解释来确定双方之间解除合同的条件是否成就。本案中，恒大地产明确表明不同意解除合同，而朱晋漍、王媚媚认为恒大地产在出售房屋时存在虚假宣传且拒绝向其交付涉案商铺并导致合同目的不能实现，要求解除双方签订的商品房买卖合同。而根据本案查明的事实来看，双方签订的补充协议中对房屋迟延交付的约定是“如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）”，本案中，恒大地产向朱晋漍、王媚媚交付的日期为2019年10月31日前，该日期前朱晋漍、王媚媚的到期款项仅为首期款，该款朱晋漍、王媚媚已经按期支付，且朱晋漍、王媚媚又按照合同约定支付了第二期和第三期分期款，但恒大地产仍未向二人交付房屋，恒大地产逾期交房的行为已经构成违约，该违约行为已经达成合同所约定的解除条件，故本案所涉的商品房买卖合同（预售）应予解除；对于朱晋漍、王媚媚要求恒大地产返还购房款248317元及利息，应按合同中对逾期交付责任的约定来予以确定，恒大地产应当返还朱晋漍、王媚媚的购房款248317元并承担利息，利息自付款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算，息随本清。对于恒大地产主张朱晋漍、王媚媚未按约定支付分期款并构成违约的抗辩理由，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”在朱晋漍、王媚媚已按约支付到期的分期房款时，恒大地产应当于2019年10月31日前向朱晋漍、王媚媚交付房屋，但恒大地产的违约行为导致朱晋漍、王媚媚出于对合同目的是否能够实现的担忧而未向恒大地产交付剩余分期款，朱晋漍、王媚媚不应被认定存在违约行为。根据涉案合同中对解除权的约定，朱晋漍、王媚媚可以在2020年1月29日之后行使解除权，解除权的行使期限为一年，至2021年1月28日止，故本案中，朱晋漍、王媚媚的法定解除权并未消灭。对于恒大地产认为朱晋漍、王媚媚未缴纳住宅专项维修基金构成违约的抗辩理由，因涉案合同中仅约定该费用的数额却未约定具体的支付时间，因涉案合同是恒大地产提供的格式合同，对违约责任有争议的或约定不明的一般应作出不利于提供格式合同方的解释，故朱晋漍、王媚媚的行为不构成违约。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百三十五条、第一百四十三条、第一百七十六条、第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百六十二条、第五百六十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、朱晋漍、王媚媚与武威恒大房地产开发有限责任公司签订的编号为YS20191314的商品房买卖合同（预售）予以解除；二、武威恒大房地产开发有限责任公司退还朱晋漍、王媚媚购房款248317元，限本判决生效之日起30日内付清。三、武威恒大房地产开发有限责任公司支付朱晋漍、王媚媚购房款248317元的利息，利息自付款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算，息随本清。案件受理费5208元，减半收取2604元，由武威恒大房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 员 张生高二〇二一年四月二十日书 记 员 魏 羽