湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘3123民初681号原告：龙安培，男，1974年4月2日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。委托代理人：龙浪奔，湖南知来律师事务所律师。被告：凤凰县盛世房地产开发有限责任公司。住所：湖南省凤凰县。法定代表人：曾鹏飞，男，1991年2月3日出生，汉族，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县。委托代理人：吴建华，湖南延群律师事务所律师。委托代理人：彭超，湖南延群律师事务所律师。本院于2018年8月7日立案受理原告龙安培与被告凤凰县盛世房地产开发有限责任公司（以下简称“盛世房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，受理后，依法由审判员高志宏独任审判，于2018年10月12日公开开庭进行了审理，由代理书记员田鹏飞担任记录。原告龙安培的委托代理人杨昌生、龙浪奔、被告盛世房地产公司的委托代理人吴建华、彭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙安培诉称，原、被告系商品房买卖合同关系。2017年4月26日原、被告签订《凤凰县商品房买卖合同》，原告购买被告开发的帝泊郡X栋X号商品房一套。合同约定，该套房屋的总价款457,813元，原告依据合同约定履行了买受人的付款义务。被告交房时间为2017年4月30日，逾期30日交房的，被告应从逾期交房的第二天起按已交付房款的万分之五每日向原告支付违约金，直至实际交房之日。另根据合同第十七条约定，被告应在商品房交付使用后90个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后办好土地使用权证，如因被告的责任，致使原告未能在约定的期限内办理上述登记或手续的，被告应自本合同规定期限的第二日起至办妥登记之日止，按日向原告支付万分之三的违约金。被告于2017年10月15日向原告交付了房屋，但是后续房屋的初始登记、不动产权证登记却至今没有办理，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告立即为原告办理不动产权证；2、被告支付原告逾期办证违约金16,481元，逾期交房违约金30,902元，合计47,383元。在庭审过程中，原告自愿放弃第一项诉讼请求，即不要求被告立即办理不动产权证；但将逾期办证违约金变更为28,567元（2018年1月16日至2018年8月14日），合计59,469元。原告龙安培为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《凤凰县商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告签订的商品房买卖的事实；原、被告对逾期交房、办证违约进行了约定的事实。2、房款发票1张，拟证明原告已经支付购房款的事实。3、物业管理费收据、装修管理费、装修押金收据各1份，拟证明原告交纳物业管理费、装修管理费、押金的事实；被告实际交付房屋的事实。4、帝泊郡1、2、3栋竣工验收备案表各1份，拟证明帝泊郡1、2、3栋房屋于2017年1月16日已经进行验收的事实。5、帝泊郡售楼部通知1份，拟证明被告在2018年7月24日前没有履行相关办证通知的义务。被告盛世房地产公司辩称，1、被告不存在逾期办证的情况，该合同仅仅约定了90日之内办理商品房初始登记，初始登记以后90日内办理房屋所有权证，并没有对办理土地使用证的时限明确约定；2、因为凤凰县不动产权登记制度的改变，被告于2017年6月咨询办理不动产权证，该证包含了办理房产证及土地使用证时间，因履行办理不动产权证需要法定程序，如房屋测绘、土地调查、土地测绘等程序，土地测绘的时间是2017年11月3日到2018年5月28日。房屋公共面积测绘是2018年7月18日出结果，结果出来后，被告于7月下旬办理首次登记，并于2018年8月14日办理1、2栋登记，8月15日办理3栋登记，积极履行了合同义务，故被告不存在违约；3、本案不动产权证办理的时间虽然过长，但是因为凤凰县实施不动产权办理登记过程中的办证难、办证时间长导致，湖南省普遍存在这种现象；4、凤凰县目前正在实行不动产登记只跑一次制度，今年底前完成该项制度，目前正处于实施中。被告盛世房地产公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、《凤凰县商品房买卖合同》、收据各1份，拟证明原告商品房买卖的具体情况；合同约定因不可抗力工期、交付期限可以顺延；合同约定房产证办理期限（180日），但该期限不包括国土证办理期限。2、凤凰县人防办公室出具的《证明》、《凤凰县公安局关于城市道路改造期间交通管制通告》、《凤凰县虹桥西路恢复通行》的公示公告、《致帝泊郡一期业主的公开信》及现场照片各1份，拟证明凤凰县实施15293平战结合人防工程建设，期间实行交通管制封闭施工（2016年10月15日至2017年1月20日），影响帝泊郡建设项目正常施工，导致工期延误、交房及办证延期；被告已就人防工程影响工程建设的情况公开告知一期全体业主，并表示按照合同第十条约定顺延工期；被告承诺已建成的物业可满足业主进场装修，如因装修需要，业主可提前办理物业交付。3、凤凰县不动产登记办事流程图、凤凰县不动产登记中心（一）办事指南、杨某出具的《证明》、凤凰县国土资源测绘队出具的《证明》、界址点成果表、宗地图各1份，拟证明被告申请办理不动产登记，并按办证流程进行委托权籍（房屋及土地）调查；权籍调查中国土测量申请时间为2017年11月3日，结果为2018年5月28日才作出。此一项程序就耗时206天，不动产登记“办证慢”、“办证难”问题在凤凰县不动产登记办理过程中客观存在，也是导致原告交房后一直未能取得不动产权证的直接性、根本性原因。4、湘（2018）凤凰县不动产权第X号《不动产权证书》、湘（2018）凤凰县不动产权第X号《不动产权证书》、湘（2018）凤凰县不动产权第X号《不动产权证书》各1份，拟证明被告在权籍（房屋及土地）调查结束后，已按办证流程及时办理了“帝泊郡”一期1、2、3号楼的栋证（总证），现处于购房户分证办理过程中。当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但是该合同仅约定了办理初始登记即房产证时间，没有约定土地证办理时间。经审查，该份证据材料来源合法，内容客观真实，本院对原、被告于2017年4月26日签订《凤凰县商品房买卖合同》的事实依法予以认定。2、对原告提交的证据材料2、3，经庭审质证，被告无异议，故本院依法予以认定。3、对原告提交的证据材料4，经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该验收仅仅是行政机关正式验收之前被告进行的内部程序，不能证明竣工及实际交付时间。经审查，被告于2017年1月16日组织湖南湘西工程勘察院以及帝泊郡的设计单位、施工单位、监理单位对帝泊郡一期1、2、3号楼进行的仅仅是初步验收，履行竣工验收的初步程序，正式竣工验收还需在政府质量监督机构的监督下，建设单位组织勘查、设计、施工、监理，施工图审机构的有关专家和技术人员进行竣工验收。故对原告的证明目的不予采信。4、对原告提交的证据材料5，经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，契税和维修基金在原告购房时已经通知。2018年7月24日的通知是被告在办理首次登记且即将具备办分证的条件下，通知各位业主办理分证、之前已经通知交房但尚未办理交房手续的业主来办理交接手续，未交清房款的来交房款。经审查，被告对该份证据的真实性无异议，故本院对2018年7月24日被告发布通知，告知帝泊郡未交房和未交清房款的业主办理交接手续，未缴纳维修基金和契税的业主尽快缴纳并将票据交至售楼部的事实依法予以认定。5、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，原告无异议，故本院依法予以认定。6、对被告提交的证据材料2，经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，人防工程的管制期是不可抗力，但部分不是不可抗力，致帝泊郡一期业主的公开信超过7天才告知。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，故依法予以认定。7、对被告提交的证据材料3，经庭审质证，原告对凤凰县不动产登记办事流程图、凤凰县不动产登记中心（一）办事指南的真实性无异议，但是对关联性、证明目的有异议。对杨某出具的《证明》有异议，杨某身份无法核实，真实性存疑，且不符合证据形式，应当以单位的名义出具证明，而不是以个人名义出具，证明内容与证明身份不符。对凤凰县国土资源测绘队出具的《证明》，真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明其证明目的。对界址点成果表、宗地图真实性均无异议，但对关联性及证明目的有异议。本院认为，杨某出具证《证明》系证人证言，证人杨某未出庭接受当事人的质询，故依法不予认定。原告提交该组其他证据材料原告对其真实性并无异议，且来源合法，内容客观真实，故本院依法予以认定。8、对被告提交的证据材料4，经庭审质证，原告无异议，故本院依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：被告盛世房地产公司通过出让的方式，取得了位于凤凰县（编号为凤国用（2014）第X号）地块的土地使用权。土地使用面积为42618.3平方米，使用权起始日期为2014年8月1日。经批准，被告在该地块上建设商品房，项目名称为帝泊郡。该项目的建设用地规划许可证为建规（地）字第凤规X号，建设工程规划许可证号为建字第凤规X号，规划用途为住宅。经凤凰县房地产业管理局批准，被告为该项目取得了商品房预售许可证，许可证号为X。2017年4月26日，原告龙安培及其配偶唐树英与被告盛世房地产公司签订由凤凰县房产主管部门提供的《凤凰县商品房买卖合同》，合同约定，一、房屋的基本情况：原告购买帝泊郡X幢X单元X层X号房，建筑面积为131.93平方米；二、计价方式及价款：该商品房单价为每平方米3,470.12元，总金额457,813元；三、付款方式及期限：首付款457,813元，于本合同签订之日支付；四、交付期限及条件：被告应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准后，交房给原告使用。如遇不可抗力，且被告在事实发生之日起7日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；五、房屋交接及违约责任：由于被告的原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期未超过30日，自本合同规定的最后交房期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.03%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；六、关于产权登记的约定：自本合同生效之日起10个工作日内，买卖双方应向凤凰县房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，原告可单方申请办理；被告应在商品房交付使用后90个工作日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付万分之三的违约金。如因原告的原因，致使被告不能在规定期限内为原告办理上述登记或手续，被告不解除合同，自本合同规定的期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，原告按日向被告支付万分之三的违约金。合同签订当日，原告交付了购房款514,323元。2017年11月3日，凤凰县国土资源测绘队对帝泊郡一期1、2、3号楼进行国土实地测量，2018年5月24日绘制了帝泊郡一期的宗地图，2018年5月28日制作出帝泊郡一期的界址点成果表。2017年1月16日湖南湘西工程勘察院以及帝泊郡的设计单位、施工单位、监理单位对帝泊郡一期1、2、3号楼进行了初步验收。2017年10月15日，被告与原告完成房屋交接手续。2018年8月14日凤凰县国土资源局为被告盛世房地产公司颁发了帝泊郡一期1、2、3号楼的不动产权证，产权证号分别为湘（2018）凤凰县不动产权第X号、（2018）凤凰县不动产权第X号、（2018）凤凰县不动产权第X号。现原告认为被告逾期交付、逾期办证已构成违约，故诉至本院，请求依法判令：被告立即支付逾期办证违约金28,567元（2018年1月16日至2018年8月14日），逾期交房违约金30,902元，合计59,469元。另查明，龙安培的配偶唐树英因事务繁忙，在本案中本人不能参加诉讼，故其一切诉讼权利及义务由龙安培行使。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房，如逾期，逾期交房违约金如何计算；二、被告办理房屋权属证是否逾期，构成违约。关于本案的争议焦点一，被告是否存在逾期交房，如存在逾期交房，违约金应当如何计算的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告约定的交房时间为2017年4月30日，但被告2017年10月15日才与原告完成房屋交接手续，故被告的行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约金。根据双方合同约定，逾期超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.03%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。本案中被告逾期交房195天，合同签订当日，原告交付了购房款55,391元，故被告应承担的违约金为514,323×0.0005×195天=50,146.49元，但原告只要求被告承担逾期交房违约金30,902元，故对原告要求被告支付逾期交房违约金30,902元的诉讼请求，本院依法予以支持，超过部分视为放弃。关于本案的争议焦点二，被告办理房屋权属证是否逾期，构成违约。本案中，原、被告签订的《凤凰县商品房买卖合同》约定被告应在商品房交付使用后90个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证。原、被告进行房屋交接手续的时间是2017年10月15日，按照合同约定被告应在交付房屋后90个工作日内进行初始登记。但由于法律法规的更改，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，该条例规定国家实行不动产统一登记制度，由原来的房屋所有权证、土地使用权证，合二为一，变为不动产权证用以证明房屋的权属。故合同所约定房屋所有权证及土地使用权证在实际履行合同过程中无法办理，被告只能申请办理不动产权证。同时，因不动产登记制度尚处于探索、磨合期，登记部门存在职责分工不明确、部门间协调沟通及信息共享机制缺乏等问题，导致包括凤凰县在内的许多地区存在办证难、办证慢的实际现象。虽受诸多因素影响，但被告仍积极履行办证义务，于2017年11月3日邀请凤凰县国土测绘队对帝泊郡住宅小区进行国土实地测量，测量结果于2018年5月28日作出，被告最终于2018年8月14日取得帝泊郡一期1、2、3号楼的不动产权证。故本院认为被告盛世房地产公司并未构成违约，原告要求被告承担逾期办证的违约金于法无据，本院依法不予支持；原告诉称被告应承担提供格式合同中的不利后果与事实不符，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告凤凰县盛世房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起7日内支付原告龙安培逾期交房违约金30,902元；二、驳回原告龙安培的其他诉讼请求。案件受理费1,286元，依法减半收取643元，原告龙安培承担400元，被告凤凰县盛世房地产开发有限责任公司承担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  高志宏二〇一八年十月十六日代理书记员  田鹏飞附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。