福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)闽民申3720号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：王伟，男，1977年10月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：姜乖俊，女，1976年3月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 以上两再审申请人的共同委托诉讼代理人：杜兴，福建远东大成律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审上诉人）：福建留学人员创业园建设发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安路**。 法定代表人：郑惠川，该公司董事长。 再审申请人王伟、姜乖俊因与被申请人福建留学人员创业园建设发展有限公司(以下简称创业园公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民终4260民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 王伟、姜乖俊申请再审称：(一)二审法院适用公平原则调整合同违约金为适用法律错误。公平原则是一项法律适用原则，主要用于弥补法律规范或合同的不足，在法律没有规定或者合同没有约定时，可以运用公平原则来确定当事人的权利和义务。本案双方签订的《商品房买卖合同》为民事合同，是建立在平等主体之间公平原则基础上的协议，对双方当事人具有约束力。因此，违约金应当依照合同约定及法律规定确定，本案合同对违约金的约定具体明确，二审法院依照公平原则调整违约金，适用法律错误。 (二)创业园公司在履行合同中构成违约，应承担违约责任，二审法院减轻其责任的理由不成立。1.创业园公司为具备商品房开发资质的企业，其在签订合同时即应当清楚承建的案涉商品房的性质，却在违约行为发生后以其首次承建人才限价房，对办证程序不了解为由要求减轻责任，没有任何依据。2.创业园公司在二审时提交的证据形成于2016年，已经持续违约一年多，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，创业园公司在违约后，无论任何原因均不能免除其责任。3.创业园公司在二审时提交的证据可以证明，在本案产权证办理过程中，政府各部门均按规定积极办理，不存在因为政府原因导致产权证办理延迟。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使因第三人原因导致创业园公司违约，创业园公司亦应向王伟、姜乖俊承担违约责任。 (三)创业园公司应当按照合同约定承担违约责任，二审法院降低违约金标准的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方合同中约定按已付购房款的每日万分之一标准计算逾期办证违约金，该标准尚未达到中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，不属于约定的违约金过高可以调整的情形，二审法院降低违约金的理由不成立。 (四)二审法院确定的违约金计算截止日期错误。根据双方合同第十四条第2项“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”的约定，违约金应计算至王伟、姜乖俊取得房屋权属证书之日，而非创业园公司人向产权登记部门递交材料之日。综上所述，二审法院判决适用公平原则调整违约金错误，请求依法对本案进行再审。 本院经审查认为，讼争《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一、二审法院认定合同有效，双方均应依约履行，是正确的。创业园公司未依照合同约定于商品房交付之日起365日内办妥房屋所有权初始登记，一、二审法院认定其构成违约，应当承担违约责任，双方当事人均未对此提出再审申请。根据王伟、姜乖俊的再审申请事由，再审审查的焦点问题在于二审法院对于违约金标准的调整是否合理，以及违约金计算的截止日期。创业园公司于二审诉讼中提供的《福建省机关事务管理局、福建省人力资源和社会保障厅关于商请支持解决福建人才限价商品住房项目土地竣工核验有关问题的函》虽然形成于2016年，但是在内容上客观体现了无法办理房屋所有权初始登记的原因在于土地竣工核验手续无法办理，而土地竣工核验手续无法办理的原因则在于案涉项目系人才限价房，符合购房条件的业主资格须经行政机关认定。因项目销售时经认定符合条件的申请人少于房源数量，同时因项目商业配套用房尚未销售等原因，暂无法进行项目结算。亦即该证据可以证明初始登记迟延办理的原因主要基于案涉人才限价房项目之特殊性，非因创业园公司不履行义务的过错造成。讼争商品房作为人才限价房，根据《福建人才限价商品住房销售管理暂行办法》第十二条、第十三条的规定，以及补充协议第十二条、第十三条的约定，买受人除购房按揭外，不得进行商业抵押；且二审判决查明经核准最早可上市交易时间为2019年10月1日，则延迟办证并未影响王伟、姜乖俊上市交易。在创业园公司主张其并未违约，并明确要求调整违约金标准的情况下，二审法院以逾期办证并未给王伟、姜乖俊造成明显经济损失为基础，兼顾创业园公司依约按时交付房屋，多方协调办理土地竣工核验手续，并于二审诉讼中办妥产权初始登记的实际履行情况，根据公平原则，将违约金标准调整至每日按王伟、姜乖俊已付购房款的0.002%计算，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，王伟、姜乖俊申请再审主张本案不适用公平原则，应严格依约计算违约金，理由不能成立，本院不予支持。 根据双方补充协议有关“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理初始登记。……房屋买受人接到出卖人办理产权证的书面通知之日起30日内未能配合出卖人办理相关产权手续，出卖人有权按购房总价的0.5‰收取违约金”的约定，应当认定创业园公司仅承担协助办证义务，亦即创业园公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，办理初始登记，并告知买受人，即已履行义务。因此，创业园公司于2016年12月23日二审诉讼中办妥初始登记，且王伟、姜乖俊亦已经知悉，其违约行为终止，二审判决认定逾期办证违约金计算至2016年12月23日止，亦无不当。王伟、姜乖俊主张应计算违约金至其取得房屋权属证书之日，也不能成立。 综上，王伟、姜乖俊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回王伟、姜乖俊的再审申请。 审 判 长  林国新 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈志辉 二〇一八年十月三十一日 法官助理宫静 书记员钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；(六)原判决、裁定适用法律确有错误的；(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；(九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；(十)未经传票传唤，缺席判决的；(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；(十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；(十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。