江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终6510号上诉人（原审原告）:倪建新，男,1971年3月25日出生,汉族,住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：宋建平，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州鼎基房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路伟业大厦****。诉讼代表人：李卫珍，苏州鼎基房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：俞美娟，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人倪建新因与被上诉人苏州鼎基房地产开发有限公司（下称鼎基公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初2964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪建新上诉请求：1.撤销苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初2964号民事判决；2.判决确认上诉人与被上诉人车位买卖合同合法有效，确认鼎基公司丽湾城A项目G车库37号车位使用权归上诉人所有，使用期限和丽湾城A35号楼401室房产证一致，或将本案发回重审；3、一、二审诉讼费由鼎基公司承担。事实和理由：一、一审判决认定倪建新与鼎基公司之间的法律关系为以物抵债，属于事实认定不清，法律适用错误。1.倪建新和鼎基公司之间为车位使用权买卖合同关系，且合同主要义务双方均已经履行完毕。倪建新购买丽湾域小区A35号楼401室房屋，2016年1月1/5日其以80000元价格购买了该小区G车库37号车位。根据2015年8月7日的《告知函》，车位购买费的支付方式是以鼎基公司应支付业主的逾期交房违约金进行抵扣，不足部分业主另行支付款项。双方同意债务相互抵销，且互抵的都是金钱给付之债，符合债务抵销的条件，买卖合同已经履行完毕。2.结算单中盖有鼎基公司销售章，该销售章明确表示鼎基公司是在销售车位，业主是在购买车位。3.管理人在公告中明确无法就单个车位进行登记，因此不涉及物权转移。鼎基公司管理人认定以物抵债的说法属于有意混淆事实，且以物抵债的概念在我国现行法律上并无明确规定，一审判决未适用合同法债务抵销的相关规定，反而适用尚未明确的以物抵债的概念，属于法律适用错误。二、倪建新与鼎基公司间的车位使用权买卖合同实质上应定性为长期租赁合同，丽湾域小区其他购买车位的业主与鼎基公司签订的也是长期租赁合同。该合同第9.5条约定，如鼎基公司资产发生变更、破产或转移给第三方，此合同同样有效。虽然倪建新并未与鼎基公司签订长期租赁合同，但同为小区业主，倪建新与鼎基公司之间“购买”车位的法律关系也只能界定为长期租赁关系。三、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条，特定物买卖中尚未转移占有但相对人已经完全支付对价的特定物不属于破产财产。本案中双方达成车位使用权转让合意，业主选定车位后，该车位对业主来说就是特定物。业主已经支付全部价款，车位已不属于破产财产，管理人无权作出选择是否继续履行。鼎基公司辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。1.倪建新认为其提出的是“确认之诉”，要求确认倪建新与鼎基公司之间存在车位使用权买卖合同关系，事实上双方之间是以物抵债的关系。2.倪建新与鼎基公司至今未签订车位买卖协议，倪建新并未向鼎基公司负有债务，故双方不存在互负到期债务的情形，也不属于法定抵销，业主支付的部分车位款系逾期交房违约金进行抵扣。3.以物抵债本质为代物清偿，属于实践性法律行为，若仅有代物清偿的约定，而未实际履行物权转移的，尚未发生给付效果，原债务并未消灭。抵债车库直至2018年7月6日才满足交付使用条件，在此之前不可能完成抵债行为，以车位抵违约金的法律关系尚未成立。4.案涉车库的竣工验收是在鼎基公司进入破产程序后完成的，若继续履行车位抵债协议，属于管理人的个别清偿行为，法律明确规定无效，故管理人无权也不能继续履行以车位抵违约金。倪建新的逾期交房违约金属于普通债权，可以通过申报债权的方式依法受偿。倪建新向一审法院起诉请求：1.确认双方买卖合同有效，鼎基公司A地块31-36幢的地下层停车位G车库37号车位使用权归倪建新所有，使用期限和房产证一致；2.本案诉讼费用由鼎基公司承担。一审法院认定事实：倪建新向鼎基公司购买了苏河鼎城（即丽湾域）35幢401室。2016年1月，经结算，鼎基公司应支付倪建新逾期交房违约金80167元，倪建新以其违约金抵充G车库37号车位款80000元。2016年10月27日，一审法院依法裁定受理鼎基公司破产清算一案。2018年2月5日，鼎基公司管理人在网络上公布了《关于苏河鼎城北区31-36幢业主在交房时以车位抵违约金进行结算事宜的审查认定告知函》，主要内容：管理人无权继续履行上述车位抵违约金的约定。目前，G车库的布局、部分车位编号发生了变化。部分车位购买人自行使用车位。以上事实，由倪建新提供的交房结算收费单、承诺书、车位分布图、双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，倪建新对鼎基公司享有逾期交房违约金债权，同时应支付鼎基公司车位款80000元，倪建新以逾期交房违约金债权抵充其应交纳的车位款，故双方属于以物抵债法律关系。以物抵债协议属于实践性法律行为，除双方当事人意思表示一致外，尚须交付标的物才能成立合同，若仅有代物清偿的合意，而未实际履行物权转移，则原债务并未消灭。本案中，双方达成了以车位抵违约金的协议，但鼎基公司尚未交付车位，且明确表示不履行该协议，故该以车位抵违约金的法律关系尚未成立。倪建新要求确认该合同有效，涉案车位使用权归倪建新所有（使用期限和房产证一致）的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回倪建新的诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由倪建新负担。二审中，倪建新提交案外人范莉与鼎基公司签订的地下车位长期租赁合同一份，证明鼎基公司和其他购买车位的业主间签订的是租赁合同，同一个小区、同一个开发商、相同性质的车位不可能有不同的法律关系。结合本案，倪建新同样是以购买车位使用权的名义签订了结算单，实质上双方的租赁合同依法成立生效并完全履行，鼎基公司应该履行租赁合同，不存在以物抵债。鼎基公司质证称，对合同的真实性没有异议，但该合同与本案没有关联性。该合同是鼎基公司在破产前与其他业主签订的租赁合同，使用期限是20年，超出期限即赠与业主，实际就是买卖关系。即使该证据真实存在，因鼎基公司和倪建新并未签订任何合同，不能证明鼎基公司与倪建新建立了同样的关系。鼎基公司提交吴江区商品房交付使用通知书一份，证明案涉车库直至2018年7月6日才满足交付使用条件。倪建新质证称，对该通知书的真实性没有异议，但不认可鼎基公司的证明目的，该通知书与本案法律关系的定性没有关联。二审另查明，苏河鼎城花园地下车库G区于2018年7月6日通过商品房交付使用备案。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，倪建新与鼎基公司之间虽未直接签订合同，但通过签订结算收费单，已达成将房屋应补差价、延期交房违约金等各项费用结算后与车位款进行抵扣的合意。结算收费单中仅载明“车位G车库37号80000元”，并未明确该80000元为车位买卖价款，案涉车位也无法进行单独登记，不能将产权转移登记到业主名下。结合二审中倪建新提交的苏河鼎城花园其他业主与鼎基公司之间就地下车位签订的长期租赁合同，租赁期限为20年，总租赁费用为70000元，可以认定倪建新与鼎基公司之间就车位形成的关系实为租赁合同关系，一审判决认定以物抵债有所不当。且倪建新与鼎基公司之间的租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本院认为，租赁合同为持续性合同，承租人的义务不仅仅包括支付租金，案涉车位直到2018年7月6日才满足交付使用条件，截至2016年10月27日苏州市吴江区人民法院裁定受理鼎基公司破产清算一案时，案涉车位尚未交付给倪建新，故倪建新与鼎基公司之间的租赁合同双方均未履行完毕。鼎基公司管理人在法院受理破产申请后未表示同意继续履行上述合同，且于2018年2月5日以告知函的形式通知业主不同意交付案涉车位，故倪建新与鼎基公司之间的租赁合同应予解除，倪建新要求确认苏河鼎城花园G车库37号车位使用权归其所有的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。倪建新主张因双方已经达成转让车位的合意，故案涉车位系尚未转移占有但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产，本院认为，因案涉合同的性质为租赁合同，并不涉及车位所有权的转移，故案涉车位仍属于鼎基公司的破产财产，本院对该主张不予采信。综上所述，倪建新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽对双方之间的合同性质认定不当，但不影响本案实体处理，可予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人倪建新负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一八年十月十五日书记员 杨颖颖