连云港市连云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0703民初1824号 原告：陈某，男，1963年1月17日出生，汉族，住连云港市连云区。 原告：陈某某，男，1995年11月2日出生，汉族，住连云港市连云区。 原告：龚某，女，1964年12月21日出生，汉族，住连云港市连云区。 以上三原告共同委托诉讼代理人：纪连军，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。 被告：连云港新大陆置业有限公司，住所地：连云港市连云区华暻大酒店**，统一社会信用代码91320700550297355A。 法定代表人：黄冬青，总经理。 委托诉讼代理人：付长洋、宫超，江苏苍佑律师事务所律师。 原告陈某、陈某某、龚某与被告连云港新大陆置业有限公司（以下简称新大陆置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龚某及三原告共同委托诉讼代理人纪连军、被告新大陆置业公司委托诉讼代理人付长洋、宫超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某、陈某某、龚某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期办理产权登记的违约金及交付不符合合同约定房屋（逾期交付）的违约金共计72893元（其中逾期办理产权登记的违约金以已付房款的10%计算，金额为52150元；交付不符合合同约定房屋的违约金以已付房款的日万分之一为标准，自应交房之日计算至2018年7月24日，金额为67678元，原告合计主张72893元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由为：2015年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的七彩云山生活小区商品房一套，约定了房屋位置、面积、价格、质量、原告付款方式、期限等；并约定被告办理产权登记的时间、房屋交付条件等，同时约定了违约责任。原告按照约定履行了交付购房款及其他款项的义务，但被告却未按合同约定条件交付商品房及办理商品房产权登记手续。被告的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。因被告已向原告交付房屋，交付房屋不符合法律规定和合同约定，故将违约金计算标准调整为日万分之一。根据被告的违约程度、时间等情况，合同约定逾期办证按已付房款的1%，明显偏低，请求将违约金调整为已付房款的10%。理由如下：涉案房屋至今仍不具备办证条件，被告逾期三年未为原告办理产权证，让购房者的所有权长期处于真空状态，增加原告二手房买卖税负，给原告造成损失。另外，合同约定的逾期付款违约金与逾期办证违约金的约定明显不对等，故请求予以调整。 被告新大陆置业公司辩称，一、被告交付房屋时间符合合同约定，原告主张的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间（2014年12月30日）因批量合同未进行个体化更改，但从上述原告网签及付款时间来看该条款显然无法适用于本案，交付时间先于双方买卖合意形成之前是无法实现的。本案交付时间应适用合同补充协议第三条第一款即买受人未全额付清房款，出卖人不承担交房义务和责任。回归本案，被告在原告交清房款当日立即向原告交付了涉案房屋，其交付时间符合合同约定，不应承担逾期交房违约责任，因此原告的主张缺乏事实和法律依据。二、逾期办理产权登记并非被告的过错且原告的该主张已超过诉讼时效。事实上被告在开发涉案小区房屋过程中依法办事、依约履行自身义务，并无过错。本小区未能在规定期限办理产权证完全是由于实际施工人花果山建设工程有限公司的责任导致，被告一直在协调办理。另外，根据《理解与适用》第三章第四节规定，本案中双方关于逾期办理产权登记的违约责任属于一时性债权，结合被告在2015年3月20日已交付涉案房屋的事实来看，原告主张逾期办理权属登记违约金的诉求，至2017年9月底已过诉讼时效，而原告怠于行使诉讼权利，其主张应不予支持。三、原告在约定期限内已实际占有、使用涉案房屋并不存在法律上的经济损失。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉求。 本院经审理认定如下事实，2015年3月5日，原告陈某、陈某某、龚某（买受人）与被告新大陆置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由三原告购买被告开发的位于连云区彩云山商品房，房号为第7幢1单元1-101室，建筑面积121.89平方米，房屋用途为住宅。单价为每平方米4278元，总金额为521445元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经竣工验收合格，并按本合同附件四《合同补充协议》第二条约定执行。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.买受人在买售过程中有违约行为的，出卖人不承担延期交房责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同附件四《合同补充协议》第三条约定执行。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四：合同补充协议第一条约定：对合同第六条、第七条的补充约定1.双方确认买受人的付款方式和付款期限，按下列第（1）种方式执行。（1）贷款方式①买受人签订本合同前须交足首付款人民币331445元。②买受人以贷款方式支付剩余房款人民币190000元，在2015年5月4日前贷款到账。如买受人逾期付款，视同买受人违约，承担违约责任。第三条约定，对本合同第十一条的补充约定1.如买受人未全额付清房款（含违约金），未全额付清应由出卖人代收代缴的维修基金、未全额付清应缴纳的物业管理费、装修押金等，出卖人不承担交房义务和责任，买受人承担违约责任；3.出卖人发出《交房通知书》三十日内，买受人必须办理完毕交房手续。买受人未在规定时间内完成办理交房手续的，视同双方房屋已交接完成，买受人验房合格，出卖人不承担房屋保管责任和延期交房责任。 上述合同签订后，三原告向被告交纳购房款521659元，被告于2015年3月20日原告按揭贷款到账之日向原告交付了房屋，于2015年4月27日为原告开具了销售不动产统一发票。 另查明，1.涉案房屋单位工程竣工验收证明书中施工单位连云港市花果山建设工程公司未盖章，监理单位、建设单位及设计单位均已盖章。 2.涉案房屋主体分部工程质量经施工单位、监理单位、设计单位及建设单位四方验收合格。2015年6月18日，连云港市连云区环境保护局出具《关于七彩云山小区项目一期工程竣工的环保验收意见》，经现场检查验收，七彩云山小区项目一期工程竣工环保验收合格，同意通过验收。2017年1月19日，连云港市公安消防支队连云区大队出具了关于涉案工程的建设工程竣工验收消防备案凭证。 3.就涉案房屋办证事宜，小区业主多次与开发商进行沟通协商。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税发票、录音、视频资料，被告提供的交房通知书、主体分部工程质量验收报告、房屋建筑工程质量保修书、工程分项验收记录、报告等证据以及当事人的陈述予以佐证，本院依法确认。 原告称交房时被告未向其出示房屋的竣工验收证明，其也未要求被告出示，在2017年年底政府开会协调办证问题时被告才告知因房屋没有经过竣工验收，才不能办证。被告则称在收房时，部分业主提出要查看竣工验收材料，工作人员即告知房屋未经过竣工验收，原告对此应是知情的。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告陈某、陈某某、龚某与被告新大陆置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同履行。 关于原告主张的逾期交房违约金，双方合同约定的交房期限为2014年12月30日前，此时双方合同还未签订，原告也未全额支付购房款，不符合双方合同约定的房屋交付条件，直至2015年3月20日，原告以按揭贷款方式全额支付购房款，被告即于当日向原告交付房屋，故原告主张2014年12月31日至2015年3月19日的逾期交房违约金，无事实和法律依据，依法不应支持。原告主张的2015年3月20日之后的逾期交房违约金，根据双方合同第十三条约定，交接房屋时，出卖人应当出示房屋经竣工验收合格的证明文件，出卖人不出示，买受人有权拒绝交接。原告收房时，未要求被告出示上述文件而自愿接收房屋，应视为其放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性变更。虽然涉案房屋至今未经经竣工验收合格，但无证据证明该房屋存在重大质量瑕疵，对原告的居住使用造成影响，故对原告主张的逾期交房违约金本院依法不予支持。 关于逾期办证违约金，合同约定房屋交付使用后180日内被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，涉案房屋于2015年3月20日交付给原告，但因该房屋未经竣工验收合格，被告无法提供相关资料备案，存在违约，应承担违约责任。因涉案房屋至今仍不具备办理产权登记的条件，被告的违约行为处于持续状态，原告随时可以向被告主张。原告等小区业主也一直在与被告沟通办证事宜，故原告的主张未超过诉讼时效。关于违约金的具体金额，双方《商品房买卖合同》约定按已付购房款的1%支付违约金，原告主张上述标准过低，要求按已付购房款的10%支付，但原告并未举证证明合同约定的违约金金额明显低于其损失金额，故对其要求调整违约金的主张依法不予支持。对原告主张的逾期办理权属登记违约金，本院按已付购房款521659元的1%计算，金额为5216.59元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港新大陆置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某、陈某某、龚某支付逾期办理产权登记违约金5216.59元。 二、驳回原告陈某、陈某某、龚某的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1622元，由原告承担1572元，由被告承担50元（因原告已预交，被告承担部分与给付上述款项时一并给付三原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1622元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行营业部，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  刘红娟 二〇一八年十月二十二日 书记员  干名阳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限界满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。