福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初4471号 原告：福建城市花园物业服务有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道恒亿花园**2F，统一社会信用代码913508006893586186。 法定代表人：刘远英，总经理。 委托诉讼代理人：钟盛旺，男，1982年12月4日出生，汉族，福建城市花园物业服务有限公司的员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：汤艳，女，1976年10月28日出生，汉族，福建城市花园物业服务有限公司员工，住龙岩市新罗区。 被告：麻志鸿，男，1975年11月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建城市花园物业服务有限公司（下称城市花园物业公司）与被告麻志鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城市花园物业公司的委托诉讼代理人钟盛旺、汤艳，被告麻志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市花园物业公司向本院提出诉讼请求：判令麻志鸿支付城市花园物业公司自2013年1月1日起至2018年6月30日止合计66个月的物业服务费3388元，自2013年1月1日起至2018年3月31日止水费(含二次供水用电)985元、公摊水电费549.5元，代缴垃圾费594元，违约金3291元，合计8808元。诉讼中，城市花园物业公司减少诉讼请求为：判令麻志鸿支付城市花园物业公司自2013年1月1日起至2018年6月30日止合计66个月的物业服务费3381.3元，自2013年1月1日起至2018年3月31日止水费(含二次供水用电)985元、公摊水电费549.5元，代收垃圾费594元，违约金2134元，合计7643.8元。事实与理由：城市花园物业公司于2013年1月1日与龙岩市新罗区莲花家园小区业主委员会签订《"莲花家园"物业管理服务合同》，合同签订后，城市花园物业公司依约为龙岩市新罗区莲花家园小区业主提供物业管理服务。麻志鸿系龙岩市新罗区莲花家园小区1单元402室套房业主，该套房面积计128.08平方米，物业费每平方米0.4元;自2013年1月份开始就拖欠物业服务费、水费、公摊水电费，截止2018年6月份，累计拖欠费用合计7644.3元(包括违约金)。经城市花园物业公司多次催缴，但麻志鸿仍不予缴交。为了维护自身合法权益，特诉请法院判如所请。 麻志鸿辩称：1、作为物业服务公司其业务是从开发商接手而来，不知是衔接没到位，还是装聋作哑为自身利益。现将历史事实表述如下:本户属异地安置，但楼盘开发商同属一家，麻志鸿于1999年9月1日签订拆迁协议，由于就地安置房房源不够，经协商安置现在所在房源。按当时约定，安置条件同三和商场安置房同等条件。三和安置楼至今由安置户自行管理，并无物业公司入驻管理。麻志鸿拆迁时也约定，不进驻物业公司，事实到如今也无物业管理。按麻志鸿和开发商的拆迁约定，如麻志鸿所有的红楼402房屋需物业管理，所产生费用也应由开发商承担。2、麻志鸿对城市花园物业公司提出的二次供水用费用有异议，由于麻志鸿的房屋所处402室，并且红楼属多层建筑，根本无需二次供水花费，此为城市花园物业公司乱收费。至于违约金更是胡乱收费，作为一个物业公司制定违约金本身就是违法行为。另外垃圾费的收取也是毫无道理，麻志鸿所在苏溪社区也为我们所有的村民按户籍向政府交纳垃圾费。3、对于物业管理服务合同，麻志鸿长期在外，并没有在涉案房屋居住，对此事并不知情。对于本份合同，直到被起诉才知有此合同，城市花园物业公司并没尽到告知义务，麻志鸿对此合同不认可，物业费用应由开发商支付。4、城市花园物业公司罔顾历史事实和现实依据，为其自身利益，唯利是图，无公道可言。麻志鸿正当权益被无端侵犯，作为守法公民和退伍军人，遵纪守法是本人做事原则，但不代表自身权益受侵犯要忍气吞声。从收到法院传票后，无故作为被告，极大耗费麻志鸿的精神和精力，城市花园物业公司应予以补偿。老人老办法，新人新办法，希望城市花园物业公司认真认实历史成因和实际情况，及时纠正错误，停止对麻志鸿权益侵犯。希望法院根据历史条件和安置房的特殊属性，区别于一般商品住房，维护安置户的正当权益。 经审理查明：麻志鸿系新罗区莲花家园小区1单元402室套房业主（建筑面积计128.08㎡），该房屋系多层住宅。2012年12月26日，龙岩市新罗区莲花家园业主委员会作为甲方与城市花园物业公司作为乙方签订《“莲花家园”物业管理服务合同》一份。合同主要约定:莲花家园小区由城市花园物业公司提供物业服务，由物业公司按照服务等级二级的物业服务内容与标准为业主提供服务；多层住宅按每月每平方米0.5元计算物业服务费；物业管理服务费用按季收取，由业主或物业使用人按季于当季首月15日前交纳；合同期限为3年，即自2013年1月1日至2015年12月31日止；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按照足额交纳物业服务费用的，按每月千分之三标准，向乙方支付滞纳金；等等。2015年9月30日，龙岩市新罗区莲花家园小区业主委员会作为甲方与城市花园物业公司作为乙方签订《福建省物业服务合同》一份，合同主要约定：莲花家园小区由城市花园物业公司提供物业服务，物业服务期限为3年，即从2015年10月1日起至2018年10月30日止；物业服务费，采取包干制方式，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取；多层住宅按每月每平方米0.5元计算物业服务费；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月10日前和向乙方支付物业服务费；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应由最终用户承担，业主自用的由业主承担，公司使用的业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之二标准向乙方支付违约金；等等。自2013年1月1日至2018年6月30日（共计66个月），麻志鸿尚欠城市花园物业公司缴纳物业服务费3381.3元（128.08㎡×0.4元/月·㎡×66个月）、代收垃圾费594元（9元/月/户×66个月），自2013年1月1日起至2018年3月31日止水费（含二次供水费）985元、公摊水电费549.5元，逾期交纳物业费违约金2134元，合计7643.8元。经城市花园物业公司多次催缴，麻志鸿未予缴交，故城市花园物业公司诉至法院。 上述事实，有城市花园物业公司提供的《莲花家园物业管理服务合同》《福建省物业服务合同》、缴费通知单、违约金计算表、一号楼顶二次供水储水池照片、地下室混凝土储水池照片、二次供水加压水泵照片、龙岩市中心城市生活垃圾处理收费管理规定、关于调整龙岩市中心城市生活垃圾处理费收费标准的通知，以及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，莲花家园业主委员会与城市花园物业公司签订的物业服务合同,体现了双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。城市花园物业公司根据该合同的约定已实际在莲花家园小区开展了物业管理服务工作，因此城市花园物业公司有权要求包括麻志鸿在内的小区全体业主依约支付物业服务等相关费用。麻志鸿辩称，其所住住宅系安置房，拆迁安置时与开发商约定无需物业公司管理，物业服务费应由开发商承担，未提供任何证据予以证明，对其该抗辩本院不予采纳。麻志鸿辩称其所住房屋在四楼无需二次供水，城市花园物业公司提供相关照片，可以证明城市花园物业公司为麻志鸿等业主提供二次供水服务的事实。麻志鸿还辩称，其实际居住所在地苏溪社区已按户为其代缴纳了垃圾处理费，未提供证据予以证明，且城市花园物业公司向麻志鸿主张的垃圾处理费系因麻志鸿是涉案房屋的业主而主张，因此麻志鸿拒不支付垃圾处理费没有事实和法律依据。在物业服务合同中约定“业主或物业使用人违反本合同约定，未能按照足额交纳物业服务费用的，按每月千分之三标准，向乙方支付滞纳金”，麻志鸿未按约缴纳物业费，现城市花园物业公司按月利率2%标准主张逾期付款违约金，不违反法律规定，本院予以支持。物业服务公司作为物业服务企业应当按照诚实信用原则，严格依约履行物业管理义务，对小区公共设施设备承担维修、养护、管理和维护的责任，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，业主接受物业管理服务也应积极协助并按时履行交费义务。但因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。因此，根据案涉物业服务合同约定，城市花园物业公司诉请麻志鸿支付物业服务费3381.3元、代收垃圾费594元（9元/月/户×66个月），水费（含二次供水费）985元、公摊水电费549.5元以及逾期支付物业服务费违约金2134元合理，并未超出双方的约定以及法律允许保护之范畴。综上所述，城市花园物业公司减少后诉请有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条、第四十二条第一款规定，判决如下： 麻志鸿应于本判决生效之日起十日内支付福建城市花园物业服务有限公司从2013年1月1日至2018年6月30日止的物业服务费3381.3元、代收垃圾费594元，从2013年1月1日起至2018年3月31日止的水费（含二次供水费）985元、公摊水电费549.5元，以及逾期支付物业服务费违约金2134元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由麻志鸿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 卢  伟  湘 二○一八年十月十八日书记员陈叙颖(代) 书记员 廖丽清(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》 第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。