甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2018）甘09民终615号上诉人（原审被告）：张金云，女，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：张永年，甘肃雄韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛建刚，男，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。原审被告:马军林，男，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。上诉人张金云因与被上诉人盛建刚、原审被告马军林房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张金云上诉请求：1.撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初23号民事判决；2.查清事实，依法改判或发回重审；3.判令一、二审诉讼费由盛建刚负担。事实和理由：1.一审认定事实不清，张金云未出售过涉案房屋。（1）因马军林未出庭，其与盛建刚签订的房屋买卖合同是否其真实意思表示，合同是否真实无法确定。（2）即使盛建刚和马军林签订了房屋买卖合同，因涉案房屋属于夫妻共同财产，马军林对该房屋无完全处分权。（3）2009年涉案房屋所在区域的房屋价格已超过2600元/平方米，按照96.6平方米计算，价格应在25万元以上，盛建刚与马军林所签房屋买卖合同约定的价格不合理。（4）张金云和马军林系夫妻关系，马军林一直告诉张金云房屋在出租，从未告知过房屋出售的事实。张金云对马军林出售房屋不知情，并有向一审提供的物业费、电费、采暖费、水费票据可以证实。张金云如果知道房屋已出售，没有必要再去缴纳上述费用。2.一审认定马军林出售房屋构成表见代理错误。（1）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同财产的处理包括两类：一是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均可以决定；另一类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定，则需要夫妻双方协商一致。即非日常生活需要处理共同财产，原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人利益，该条第（二）项规定了夫妻表见代理，即他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。类似的还有《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定。（2）盛建刚未向张金云表露由马军林全权处理房屋买卖事宜，也无证据证实马军林与盛建刚签订房屋买卖合同后，张金云知情而不反对。盛建刚明知房屋属于夫妻共同财产，就有义务审查马军林是否获得了张金云的授权以及是否系马军林夫妻双方的共同意思表示，但盛建刚未尽该审查义务，故仅依马军林和张金云系夫妻关系的事实就认定马军林的行为构成夫妻表见代理不符合法律规定。盛建刚和马军林签订的房屋买卖合同，事前未经共有人张金云授权，事后张金云未追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款和《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，该房屋买卖合同无效。3.一审判决适用法律错误。涉案房屋处于抵押状态，已经做了他项权登记，一审判令30日内协助过户不符合法律规定。盛建刚辩称，1.经过张金云、马军林协商后盛建刚按市场价购买的房屋，现房款已全部付清。2.房屋登记在马军林、张金云名下，水费、电费肯定是以他们的名义交的。3.对张金云和马军林夫妻感情是否破裂的问题，盛建刚不清楚。马军林经合法传唤未到庭，亦未提交书面意见。盛建刚向一审法院起诉请求：1.判令马军林、张金云协助盛建刚办理酒泉市肃州区中兴家苑1号楼4-1-2号房屋产权过户登记手续；2.判令马军林、张金云承担违约金25945.92元；3.判令本案诉讼费用由马军林、张金云负担。一审法院认定事实：马军林、张金云夫妻系酒泉市肃州区西峰镇中深沟村**村民。2000年，该组土地被政府征用拆迁，二人分得拆迁安置房屋两套，其中一套为本市肃州区西峰乡中深沟村1组北楼4单元102号（西户）房屋，于2007年修建完工，现更名为酒泉市肃州区盘旋西路2-6号中兴佳苑1号楼4-1-2号。2009年4月初，盛建刚与马军林通过中间人黄某（证人之一）介绍达成房屋买卖意向，同年4月6日，盛建刚支付被告马军林购房押金50000元，马军林将本市肃州区西峰乡中深沟村1组北楼4单元102号（西户）房屋交付盛建刚。2009年4月12日，盛建刚与马军林签订《售房协议》，约定马军林（甲方）将位于本市肃州区西峰乡中深沟村1组北楼4单元102号（西户）房屋转卖给盛建刚（乙方），建筑面积96.6平方米，售价168000元（含地下室）；乙方一次性付款150000元，下剩18000元待乙方房证办好后一次性付清，甲方须协调乙方办理产权手续，费用由乙方自行承担；此协议签订后，如有任何一方反悔，按所交纳定金的20%收取违约金；此协议自2009年4月12日起签字生效。合同签订后，盛建刚于2009年4月13日支付马军林购房款100000元、2010年5月14日付款10000元、2011年6月2日付款8000元，合计168000元（含押金50000元）。现因马军林未按约定办理房屋过户手续，引起纠纷。2009年4月，盛建刚购买该房屋时马军林已将房屋出租给他人，盛建刚购得后，仍由原承租人黄某继续租赁使用。2012年8月-2016年8月期间，由高小龙承租。2016年8月至今,该房屋由承租人董兴军（证人之一）租赁使用。自2009年4月开始，上述承租人均与盛建刚达成房屋租赁协议，并向盛建刚交纳房屋租赁费用。2015年10月12日，该房屋办理了产权及土地使用证登记手续，为马军林、张金云共同共有，现处于抵押状态。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，盛建刚与马军林签订了售房协议，该协议对房屋买卖事宜的主要内容进行了明确约定，协议签订后由双方当事人签字确认，且合同主要义务已实际履行，故该协议应为双方的真实意思表示。对于张金云提出涉案房屋属马军林、张金云共有，其未在协议上签字，故该售房协议不发生法律效力的抗辩意见，庭审中证人黄某陈述其作为涉案房屋买卖的中间人，在签订合同时询问了马军林是否取得张金云的同意，马军林明确表示已征得同意。结合盛建刚及张金云在庭审中的陈述、证人证言以及承租人自2009年不再向马军林、张金云交纳房租而交给盛建刚且张金云未提出异议的事实，可以认定张金云对房屋买卖的事实是知情的。马军林代表夫妻双方与盛建刚签订买卖合同，亦符合当时农村的交易习惯。综上，盛建刚有理由相信马军林具有代理权，有权处分涉案房屋，马军林的行为构成表见代理，代理行为产生的法律后果应及于被代理人即张金云，故对张金云的抗辩理由不予采信，盛建刚与马军林签订的售房协议应为有效协议。合同签订后，双方均应按照约定全面履行各自的义务。盛建刚要求马军林、张金云协助办理房屋过户手续的诉讼请求，因在签订的协议中已有明确约定，且现已具备办理过户的条件，故予以支持。盛建刚主张的逾期办理产权手续的违约金，因双方未作明确约定，故不予支持。综上所述，盛建刚的各项诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：一、限马军林、张金云于本判决生效后三十个工作日内协助盛建刚办理酒泉市肃州区盘旋西路2-6号中兴家苑1号楼4-1-2号房屋的所有权及土地使用权过户手续，产生的各项费用由盛建刚自行负担；二、驳回盛建刚的其他诉讼请求。案件受理费2089元，由被告马军林、张金云负担1830元，原告盛建刚负担259元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张金云提供了以下证据：1.2018年5月26日中兴佳苑物业费收据1份，试证明：截止目前张金云仍在管理涉案房屋。2.马军林书写的材料1份、马军林与刘某签订的协议1份、酒泉农村商业银行股份有限公司新城区支行交易明细1份，试证明：盛建刚和马军林协商买卖房屋时，张金云和马军林之间夫妻感情已经破裂。3.肃州区西峰镇中深沟村村民委员会证明1份。试证明：涉案房屋是征地拆迁安置房，当时安置人员有6人，属6人共同所有。盛建刚提供了2016年6月16日高小龙出具的欠条及身份证复印件各1份，试证明：当时房子出租给高小龙了，房租也是高小龙交的。对2018年5月26日中兴佳苑物业费收据、酒泉农村商业银行股份有限公司新城区支行交易明细及肃州区西峰镇中深沟村村民委员会证明，盛建刚对真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。对马军林书写的材料，无马军林本人签字，真实性不予确认。对协议书，因涉及案外人，真实性无法核实，加之与本案不具备关联性，故不予确认。对盛建刚提供的欠条及身份证复印件，因高小龙未出庭接受当事人质询，故对真实性不予确认。二审期间，本院依职权向肃州区不动产登记事务中心就涉案房屋抵押权登记情况进行了查询，肃州区不动产登记事务中心出具查询结果1份，载明：位于酒泉市肃州区盘旋西路**中兴佳苑**楼**房屋抵押权人为酒泉农村商业银行股份有限公司新城区支行，抵押人为张金云，被担保主债权数额20万元，债务履行期限为2016年1月7日至2021年1月7日。张金云、盛建刚对该查询信息无异议。经审理查明，2017年4月24日一审法院询问笔录中，马军林陈述："售房协议原件是我写的，协议上的签名也是我本人所签的，4份收条都是我本人写的。"经审查，一审判决认定的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，对盛建刚提供的售房协议，张金云虽有异议，但未能提供足以反驳的证据，并且2017年4月24日一审法院询问笔录中，马军林已明确陈述售房协议是其本人所签，4份收条是其本人书写，故对售房协议的真实性以确认。根据售房协议的内容，2009年4月12日马军林已将诉争房屋出售给了盛建刚，张金云所提无法确认售房协议真实性的上诉理由，缺乏法律依据，不能成立。张金云陈述：1.其居住的房屋距诉争房屋约200米；2.2014年12月办理了停暖手续，后维修过房屋水管；3.2015年曾向居住在房屋中的高某收取暖气费未果；4.为诉争房屋支付的水电暖等费用票据已向一审提供。因张金云和马军林系夫妻关系，从2009年4月12日马军林将房屋出售给盛建刚至2017年11月盛建刚提起诉讼，已超过了8年时间，诉讼中张金云仅提供了少部分缴纳水电暖费用的票据，在此期间，房屋已出售还是在继续出租、是否收取相应的租金、相关水电暖等费用如何交纳等问题，结合前述张金云的陈述分析，其主张均不知情极不符合常理。张金云以马军林对房屋无完全处分权为由主张售房协议无效的上诉理由，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"的规定，不能成立。结合售房协议和4份收条，盛建刚要求马军林、张金云协助办理房屋权属证书的主张，符合售房屋协议的约定，应予支持。对诉争房屋因银行贷款办理抵押登记的问题，并不意味着该房屋绝对无法办理产权变更登记手续，马军林和张金云有义务协助抵押权人解除抵押后积极履行房屋产权变更登记义务。综上所述，上诉人张金云的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人张金云负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 苏小红审判员 赵建兵 二〇一八年十月十日书记员 刘晓兰