广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初14164号原告：龚荣海，男，1979年7月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道**德雅湾家园****，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原告龚荣海与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚荣海委托诉讼代理人翁均涛、张知恩，被告双德公司委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚荣海向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付逾期交房违约金29005元（以总房价323000元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止,共计449天，按每日万分之二计算）；2．被告向原告支付逾期办证违约金8786元（以总房价323000元为基数，自2017年2月22日至2017年11月20日止共计272天，按每日万分之一计算）。事实与理由：2013年3月31日，原告与被告签订商品房屋买卖合同，约定原告以总价323000元购买被告开发的中山市神湾大道南157号德雅湾家园15幢402房；被告应于2014年3月31日前交房给原告，交付条件为取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程验收报告（即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格）；被告应于房屋交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。2018年原告了解到商品房必须办理竣工验收备案手续方可交付和办理产权登记，被告的交付不符合法律规定且逾期办证违反合同约定，应承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告双德公司辩称，被告无需向原告支付逾期交付违约金与逾期办证违约金。1．原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定的交付条件合法有效。原告已于2014年5月26日办理收楼手续，接受案涉房屋，故从收楼之日起，原告无权要求被告支付违约金。2．原告接收房屋时，房屋的供水、供电、电梯、消防等单项已通过政府有关部门的验收合格，案涉房屋工程也已竣工验收并通过中山市神湾镇住房和城乡建设局、中山市建设工程安全监督所的验收合格，符合房屋居住条件，未对原告权益造成侵害，支付违约金将违背公平原则。3．双方签署买卖合同时，被告已明确告知无法在合同约定期限取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故双方在第八条约定以单体竣工作为交付条件，并未约定以取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交付条件，此外，原告收楼时也已知悉案涉房屋未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，现原告以此为由要求被告承担逾期交付的责任，有违诚信原则，违背契约精神。退一步讲，即使是以取得竣工验收备案登记证为法定交付条件，根据《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十二条的规定，原告的诉求是没有事实及法律依据。4．因政府验收行为原因，致使被告于2016年12月23日才取得案涉工程备案证，延误了被告办理案涉工程权属证书的进度。根据合同约定，办证期限应当顺延至2016年12月23日起算，被告于2017年11月16日将案涉房屋的办证资料提交国土部门申领不动产权证，没有超过合同约定的720个工作日。此外，根据买卖合同第十四条的约定，被告的办证义务为“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，而非取得不动产权证，因此，被告办证义务的截止日期应当为提交办证资料之日，而非产权证办妥之日。本院经审理认定事实如下：1．2013年3月31日，双德公司（出卖人）与龚荣海（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：①由龚荣海购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为323000元；②出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后（出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），将符合合同约定的商品房交付买受人使用；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；④出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，合同还约定了其他事项。2．龚荣海已交付全部购房款323000元，双德公司于2014年5月26日向龚荣海交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程、分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2014年4月14日通过验收并合格，龚荣海认为合同约定的交付条件违反了相关法律法规的强制性规定，应以取得竣工验收备案登记证才具备交房条件，双德公司抗辩称龚荣海对验收合格作了扩大理解，竣工验收登记证系政府部门针对资料齐备的登记，并不是工程合格与否的依据。4．2016年12月23日，双德公司取得了案涉房屋所在楼宇的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。登记证上载明，建设单位：中山市双德房地产有限公司，工程名称：德雅湾家园（三期）商住小区工程，工程地址：中山市神湾镇神溪村，使用性质：商业、住宅，建筑面积14234.86平方米（3幢15层）。双德公司称其取得综合验收备案登记证迟延系因政府行为，但并未举证证明。5．2017年11月16日，双德公司向国土办证部门递件就案涉房屋的办证资料提交申请不动产权属登记。2017年11月20日，龚荣海取得案涉房屋不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第0272502号]。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是原告与被告在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，原告与被告在合同中约定由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格后出具工程竣工验收报告后在2014年3月31日前进行交付，但案涉商品房取得中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是证明商品房经验收合格的依据，即2016年12月23日案涉商品房才具备交付的条件。另，被告抗辩称原告在收楼时已知晓被告并未取得竣工验收备案登记证的事实，但未举证证明。综上，被告构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任，本院依法支持原告关于被告逾期交付构成违约的主张，原告主张被告支付从2015年10月1日起至2016年12月23日期间的请求，因2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金28940.8元（以购房款323000元为基数，按日万分之二计算448日）。关于逾期办证的违约金问题。按照合同约定，被告应于2014年3月31日前将涉案商品房交付给原告使用，并在之后的720个工作日内，即2017年2月16日前为原告办理房地产权属证书，否则按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。被告不确认其违约事实，抗辩系因政府原因导致延误，但未举证证明，本院对原告关于被告逾期办证构成违约的主张予以支持，被告应对其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任，按照合同约定原告有权要求被告支付2017年2月16日至2017年11月15日期间的违约金，原告诉请被告支付2017年2月22日至2017年11月20日期间的违约金请求有部分超出可支持范围，部分属于其对权利的自由处分，本院依法支持原告诉请中从2017年2月22日至2017年11月15日期间的违约金8624.1元（323000元×0.0001/日×267天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龚荣海支付逾期交房违约金28940.8元；二、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龚荣海支付逾期办证违约金8624.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745元，减半收取计372元（原告龚荣海已预交），由被告中山市双德房地产有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一八年十月十日书记员  林振华吴晓芳