贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3278号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李庭松，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：高华先，女，彝族，1980年4月3日出生，住毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：苏才，男，彝族，1980年1月30日出生，住毕节市七星关区。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人高华先、苏才商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告高华先、苏才提起诉讼，请求判决：1.被告支付违约金21900.00元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告预售的商品房瑞丰新城8号楼29层04号房，合同约定被告应当在2014年9月30日向原告交付该商品房。事后原告依约按时向被告支付全部购房款356106.00元，原告已履行了自己的合同义务，但被告未能如期交房。后经协商，双方于2015年2月10日签订了《补充协议》，该协议约定被告逾期交房违约金计算时间从原定交房日期至实际交房日止，即从2014年10月1日起至通知交房日止；违约金支付标准为按已交房款每日万分之三支付；违约金支付时间定于交房之时。2015年10月上旬，被告通知可以交房。2015年11月11日，原告到被告处领取钥匙和办理交房手续，被告口头承诺会按协议履行违约责任，并按协议对违约金额进行了计算，但是除抵扣契税、办证费等部分费用外，未能支付剩余违约金21900.00元。至今，被告仍然未支付剩余违约金。 原审被告瑞丰公司辩称：双方签订的《补充协议》约定的日万分之三的逾期交房违约金过分高于实际损失，特申请对被答辩人的房屋的平均租金价格进行评估以计算原告的实际损失。从而依据评估结果，依法确认原告的实际损失，再据此驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：2013年4月27日，原告高华先、苏才与被告瑞丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“由高华先、苏才购买瑞丰公司位于毕节××××道瑞丰新城8幢29层4号（房号为8-2904号）房屋，房屋总价款为356106.00元；买受人以公积金付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款107106.00元，余款249000.00元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。”合同还约定了其他事项。原告于2013年10月30日前以现金和公积金贷款的方式向被告支付完毕涉案房屋房款，后取得购房发票。 2015年2月10日，原告（乙方）与被告瑞丰公司（甲方）签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，该补充协议约定：“一、因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下；二、双方约定交房时间：8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；三、违约金支付标准：1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止，2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”后被告通知原告交房时，被告将逾期交房违约金计算后载明在《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》右上角，其逾期交房违约金结算至交房时共需向原告支付38459.00元，扣减费用16559.00元后，被告还需向原告支付21900.00元。但被告直到目前也未向原告支付上述违约金。 另查明，毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》载明：“贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司未向毕节市公安消防支队申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。” 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年9月30日前向原告交付涉案房屋，但被告并未交付该房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。于是原、被告双方签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》约定了违约金的计算标准，且被告在交房时将违约金结算至交房时共需向原告支付违约金38459.00元，扣减费用16559.00元后，被告还需向原告支付21900.00元。因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金21900.00元的诉请，予以支持。对于被告认为《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》约定的日万分之三的逾期交房违约金过分高于实际损失，特申请对被答辩人的房屋的平均租金价格进行评估以计算原告的实际损失的辩解和申请。因《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》系原、被告双方在被告已经逾期交房基础上再次对交房时间及违约金进行的重新约定，并计算应支付原告违约金的具体数额，且被告明知该约定的法律后果，故被告的上述辩解理由及申请评估理由不成立，不予采纳。 综上所述，被告应向原告支付逾期交房违约金21900.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告高华先、苏才支付逾期交房违约金21900.00元。案件受理费174.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判由被上诉人按评估机构出具的瑞丰新城第8号楼住宅每月每平方米平均租金价格标准支付逾期交房违约金。主要事实及理由：根据《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》第一条“因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定不足弥补乙方损失，现重新约定如下”的约定，双方签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》的合同目的在于弥补被上诉人的损失，而非约定高额违约金来保证双方如期履约。因此，上诉人提出根据实际损失调减违约金的请求，与合同目的并不冲突。此外，上诉人申请人民法院指定具有资质的相关评估机构对瑞丰新城8、9号楼住宅的每月每平方米的平均租金价格进行评估，以此计算被上诉人的实际损失。因本案并非个案，对租金平均价格进行评估符合诉讼经济原则。一审法院未同意上诉人的评估申请，侵犯了上诉人的诉讼权利，故请求二审法院指定相关机构对房屋的平均租金价格进行评估以计算被上诉人的实际损失，并据此作出判决。 被上诉人高华先、苏才未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审判决认定事实一致。 综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：案涉逾期交房违约金是否应当按照同地段同类房屋平均租金价格进行调整？ 本院认为：违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。本案中，上诉人主要以协议内容违背其真实意思，且协议约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失为由，主张对违约金进行调整。根据已查明的事实，原审未同意上诉人提出的按照案涉房屋同地段房屋平均租金价格调整违约金的主张，事实和法律依据充分，本院予以确认。理由详述如下：在案涉《商品房买卖合同》就交房时间及逾期交房违约金已作约定的情况下，因上诉人逾期交房，双方签订《补充协议》，对案涉房屋交付时间予以顺延，并对违约金支付标准进行重新约定，从《补充协议》签订背景看，上诉人系在对《补充协议》重新确定的双方权利义务进行充分评估后，与被上诉人签订《补充协议》；《补充协议》签订后，上诉人于案涉房屋交付当日，与被上诉人按照《补充协议》约定的违约金标准，对违约金具体数额进行结算并在《补充协议》中予以确认，上诉人同时以代被上诉人缴纳税费的方式履行了《补充协议》所确认的部分违约金，其在已部分履行违约金的情况下，又以《补充协议》约定的违约金过高为由主张调减，该主张不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则；原审综合考量上诉人在《商品房买卖合同》约定的交房期限以及《补充协议》延展的交房期限内，均未能向被上诉人交付房屋，在房屋交付这一主要合同义务的履行上存在二次违约这一事实，对上诉人以案涉房屋同地段房屋平均租金价格支付逾期交房违约金的主张不予支持，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”确定的违约金调整原则。上诉人请求二审对同地段房屋租金进行评估并以评估意见为本案违约金标准缺乏事实和法律依据。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费348元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十月八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 张炜林