广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10461号原告：何翠琼，女，1974年10月30日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李健,广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉琪,广东启源律师事务所律师。被告：陈少凤，女，1972年7月28日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪顺锤，广东圣和胜律师事务所律师。原告何翠琼诉被告陈少凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告何翠琼及其委托诉讼代理人李健、被告陈少凤及其委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年3月18日独任再次公开开庭审理。原告何翠琼及其委托诉讼代理人梁嘉琪、被告陈少凤的委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何翠琼向本院提出诉讼请求：1.请求确认何翠琼、陈少凤双方关于黄埔区九佛镇建设路29号北巷6号九佛信用社宿舍楼603号房的口头买卖合同无效，并判令陈少凤返还购房款50000元给何翠琼，并赔偿资金被占用期间的损失45000元（损失以50000元为基数，从2006年1月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止，暂计算至起诉之日共为45000元）；2.请求判令陈少凤赔偿何翠琼的经济损失1200000元（具体参照征收补偿方案确认该房产的征收评估价值约1200000元，或者由法院委托鉴定机构对房屋现值（含装修）评估为准）；3.本案受理费由陈少凤承担。事实与理由：何翠琼、陈少凤曾是亲戚关系，陈少凤是何翠琼前夫的亲妹妹，陈少凤于2005年期间因购买新塘凤凰城商品房差50000元资金缺口，为尽快筹集资金而急于以50000元价格出售位于黄埔区九佛镇建设路29号北巷6号九佛信用社宿舍楼603号房（下称该房产），该房产属于信用社分给职工的集资房，只有《农村(墟镇)宅基地使用证》，由于当时何翠琼及前夫、儿子、家公一家人都住在该处，何翠琼与前夫及家公经过考虑，同意按陈少凤要求价格购买该房产，并由何翠琼筹集了50000元交由前夫亲自交到陈少凤手上，陈少凤亦将该房产的《农村(墟镇)宅基地使用证》交到何翠琼手上，鉴于当时双方是非常亲的亲戚关系，因此双方对该房产买卖只有简单口头约定，没有签署书面的房屋买卖合同（该房产隔壁602号房在2007年的买卖成交价是54000元）。何翠琼购买了该房产后一直由一家人共同居住，并在2006年至2007年期间花费了约4万多元重新装修了该房产，在2013年何翠琼与前夫离婚，《离婚协议书》明确该房产所有权归何翠琼，宅基地的使用证必须交回女方(可延期三年归还)。因何翠琼前夫当时向最小的妹夫傅雪平(非被告丈夫)借款25万元，把该房产的宅基地使用证抵押给了最小的妹夫，因此双方离婚时约定可延期三年归还，但最终该房产的宅基地使用证一直没有收回。离婚后何翠琼亦是一直居住在该房产，直到2016年何翠琼购买了其他房产后，居住在该房产的时间才少一些，但过年及暑假等也会回来居住。该房产属于今年的拆迁征收范围内，根据相关的补偿方案亦，该房产的补偿价值约120万元。从何翠琼购买该房产的十多年时间，陈少凤从来没有提出过任何异议，甚至何翠琼已经离婚，与陈少凤没有任何亲戚关系了，陈少凤同样没有异议。2020年5、6月份陈少凤知道该房产准备拆迁征收了，房屋征收与拆迁将获得补偿安置，陈少凤受利益驱动想独占该房产征收补偿款。虽然许多亲戚都出面劝说陈少凤，但其依然一意孤行拒绝听劝。后何翠琼经多方了解并咨询律师，方知该房产属于信用社的集资房，是宅基地使用证，是不允许买卖交易，陈少凤才有此非份之想。何翠琼认为，陈少凤这种故意违背诚信原则，刻意钻法律空子以谋取巨额利益的行为，为世人所不齿，更不为社会所倡导，亦不应受到法律的保护。《合同法》第五十八条明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。按照最高院对此类案件的指导意见，赔偿损失范围包括直接损失和间接损失，直接损失就是购房款及购房款资金被占用期间的利息损失，间接损失就是买受人丧失与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失，因此在征收拆迁房产过程中，在货币补偿形态下，出卖人在取得安置补偿款后，应直接赔偿给买受人；在本案中，因陈少凤到拆迁办主张该房产的产权而导致何翠琼既有直接损失(购房款及利息损失)，也有间接损失(即该房产已经涨到价值120万元而令到何翠琼没有机会再另行购房的损失，也即失去领取该房产的征收补偿款120万元的机会)，因此何翠琼为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告陈少凤辩称，一、双方并不存在口头买卖案涉房屋的事实。案涉房屋只有《农村（墟镇）宅基地使用证》且登记在陈少凤名下，是陈少凤单位的集资房。但自始至终双方都未达成过任何书面甚至是口头买卖案涉房屋的合意。1.双方当时虽为亲戚关系，但涉及到房屋买卖这种人生大事而不签署任何书面协议实在不符合常理，退一步来说，即使没有签订书面协议，总应该留有一定协商洽谈过程的痕迹，比如聊天记录、短信记录、转账记录什么的，但本案中何翠琼均无法提供，因为根本不存在其所主张的事实。何翠琼主张陈少凤是因为2005年要购买凤凰城的房子还差5万资金缺口而出售案涉房屋，而事实上，陈少凤是在2007年12月1日才到凤凰城看房子下定金，而且首期款才14万元，陈少凤有足够的积蓄支付，根本无需出售案涉房屋来筹措资金。2.对于何翠琼因何在陈少凤所有的房屋长期居住的问题，陈少凤在向何翠琼签发的《律师函》中有明确的陈述，陈少凤出于好心将自己的单位宿舍出借给何翠琼居住长达18年之久，且分文未取，不但没有换得丝毫感谢之辞，却成为何翠琼强占房产的理由，实在令人心寒不已。3.目前，何翠琼能够证明双方存在买卖事实的唯一证据就是陈炳忠和陈某的证人证言。但陈炳忠已经明确向陈少凤陈述，其所做的《在场证明》是在何翠琼及陈某的死缠烂打下被逼无奈签字的，其并不在所谓的现场，并没有亲眼见到陈少凤收了何翠琼的5万现金，也没有见到陈少凤将宅基地证交到何翠琼手上。而陈某作为何翠琼的前夫，在婚生子由何翠琼抚养的情况下，在其与陈少凤之间的兄妹感情破裂的情况下，而且在其不为此做证便会面临何翠琼找他麻烦的情况下，其所做的《在场证明》根本不具有证明力，因为这根本不是事实。4.何翠琼与陈某的《离婚协议书》中明确涉案房产归何翠琼所有的约定无效。涉案房产是陈少凤名下的财产，并非其夫妻二人的共同财产，民政部门亦不会审查离婚协议中财产分割是否有效，因此，该离婚协议书仅对其二人具有法律约束力，对外没有法律效力，不能据此认定涉案房屋的归属。5.陈少凤的确有收到5万元款项，但这并非涉案房屋的交易款项，而是何翠琼和陈某对陈少凤的欠款。在双方的家庭群微信聊天记录中，也可以印证双方存在债权债务关系。因此，何翠琼要求陈少凤返还所谓的购房款5万元并赔偿资金被占用期间的损失没有任何事实依据和法律依据。二、何翠琼请求陈少凤赔偿其经济损失没有事实和法律依据。首先，双方根本不存在所谓的口头买卖涉案房屋的行为，自然也就不存在赔偿经济损失。其次，退一步来说，即使根据《合同法》第五十八条的规定，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果双方真存在口头交易行为，又因此导致合同无效，那么双方都有过错，不可能只有陈少凤一方有过错，因此何翠琼此项诉讼请求无论如何都没有事实和法律依据，不应得到支持。经审理查明：九佛镇建设路29号北巷6号九佛镇信用社宿舍楼603号房（以下简称案涉房屋）系宅基地上的集资房屋性质，根据陈少凤查档资料显示，案涉房屋位于九佛镇建设路29号北巷6号九佛镇信用社，面积82.41平方米，土地使用权人姓名：陈小凤，证号：萝穗郊（云）佛建字37号。广州市萝岗区九龙镇燕塘村民委员会出具《证明》，证实陈小凤与本案陈少凤系同一人。何翠琼主张其与陈少凤于2005年期间达成购买案涉房屋的口头协议，双方未签订任何书面合同。何翠琼提交陈少凤父亲陈炳忠出具的《在场说明》，载明2005年左右，其女儿陈小凤急于购买位于新塘凤凰城的楼盘而急于将案涉房屋出卖并要求马上收到款。由于当时儿媳何翠琼、儿子陈某、孙子都在案涉房屋居住，出于多方考虑，何翠琼、陈某协商筹集50000元购买了案涉房屋并实际将50000元款项交给陈小凤，陈小凤将写有她名字的宅基地使用证交到陈某手中。为证明双方存在事实上的买卖关系，何翠琼提交案外人张敏、陆少容等人出具的《居住证明》，证实何翠琼及其儿子十多年均长期住在案涉房屋内。何翠琼还提交了案外人于2007年出卖与本案房屋相邻房屋的协议书，拟证实在2005年，双方以50000元成交案涉房屋系市场价，是真实的。2013年3月20日，何翠琼与陈志永协议离婚，双方签署《离婚协议书》，其中第三项约定对夫妻共同财产的处理，写明属夫妻共同所有的案涉房屋所有权归女方所有，宅基地的使用权证必须交回女方（可延期三年归还）。何翠琼陈述当时约定宅基地使用权证可延期三年归还的原因是因为2012年陈某向案外人傅雪平借款，借款协议中约定将宅基地使用权证交给傅雪平保管。傅雪平是陈志平的最小妹妹的丈夫，之后傅雪平又将宅基地证交给了陈少凤，因此陈少凤与征收单位签订了《九佛墟房屋征收补偿协议》，并将宅基地证交给了拆迁征收单位。何翠琼陈述其也要求过傅雪平出一份证言或出庭作证，但傅雪平以双方都是兄弟姐妹关系为由予以拒绝。何翠琼另提供手机短信信息截图，主张案涉房屋的水电费等都是登记在陈某名下，供电局发送的电费通知也是显示陈某的名字。2014年12月26日，何翠琼签署《广州市商品房买卖合同》，购买广州市黄埔区福里街1号1601房。何翠琼主张其2016年搬到了上述1601号房屋居住，陈少凤还来过新居，但也未提及过收回房屋。之后，案涉房屋一直由何翠琼出租，租金也是何翠琼收取。陈少凤并无任何异议。陈少凤提交《销售不动产统一发票》，开票日期为2007年12月1日，该发票显示付款方为陈少凤，收款方为增城市碧桂园物业发展有限公司，系购买碧桂园凤凰城凤馨苑3街3号302房定金10000元。2020年8月13日，陈少凤委托的广东圣和胜律师事务所律师向何翠琼发出《律师函》，要求何翠琼清退租客，腾退房屋。并于同日向案涉房屋租客也发出《律师函》，要求租客腾退搬离案涉房屋。陈少凤确认收到陈某的50000元款项，但主张并非案涉房屋交易款，是陈某、何翠琼对陈少凤的欠款，并提交了家庭群微信聊天截图。何翠琼认为该微信内容是2020年7月作出的，在陈少凤签署了拆迁补偿协议后才有了上述微信的沟通。另，何翠琼申请证人陈某出庭作证，陈某陈述当时口头协议房屋买卖，50000元系现金付款，由陈某直接交给陈少凤的，之后陈少凤将案涉房屋宅基地使用权证给了陈某。因陈某与其小妹有借贷关系，就将宅基地证放在她那里，由其保管。因现在还没有将钱还给小妹，因此没有要回该宅基地使用权证。庭后，何翠琼向本院申请律师调查令，申请调取陈少凤签署的拆迁补偿协议及款项领取金额。本院依法向何翠琼出具律师调查令。何翠琼向中新广州知识城合作项目服务管理中心、广州商竣建筑工程管理有限公司调取《九佛墟房屋征收补偿协议》，载明：甲方（征收业主单位）为中新广州知识城合作项目服务管理中心，乙方（被征收人）为陈少凤，丙方（甲方代理人）为广州商竣建筑工程管理有限公司。乙方房屋坐落于建设路北巷29号603室，用途为住宅。（一）乙方原址房屋用途为住宅的，甲方按乙方原址房屋实测建筑面积93.7612平方米，按《方案》第七条第三款规定调剂20%面积18.7522平方米，核定安置面积为112.5134平方米（安置房面积含公摊面积）。经双方协议一致，乙方产权调换的安置房位于九龙新城，乙方选择意向户型为100平方米，最终实际根据乙方签约顺序确定房源情况。（二）乙方选择弃产（货币安置）并放弃实物安置面积12.5134平方米，按10400元/平方米补偿，弃产（货币安置）补偿价共计130139.36元。三、搬迁费。每套房屋5000元，含电话补偿费、有线电视补偿费、宽带网络迁移补偿费、空调移装费等费用。四、临时安置费用。乙方选择全弃产安置面积12.5134平方米的，甲方按25元/月/平方米的标准一次性给予乙方三个月的临时安置费为938.52元。乙方选择产权调换安置面积100平方米，甲方按25元/月/平方米的标准计付临时安置费，即每月2500元。该协议签约时间为2020年11月16日。何翠琼另提交其一并调取的盖有征收项目拆迁安置工作组印章的款项支付情况截图，显示陈少凤收取拆迁案安置补偿款166080.56元。另查，庭审中何翠琼确认其并非案涉房屋村集体经济组织成员。以上事实有《农村（墟镇）宅基地使用证》《证明》《离婚协议书》《九佛墟房屋征收补偿协议》、发票、律师函、微信截图以及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案系宅基地房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、何翠琼、陈少凤之间是否存在事实上的房屋买卖协议；二、若存在事实上的房屋买卖协议，该口头协议的效力认定问题；三、若口头协议认定为无效，无效的法律后果处理问题。本院分析论证如下：焦点一。首先，双方确认从2002年起何翠琼一直居住在案涉房屋内，何翠琼与陈某离婚后仍居住在案涉房屋至2016年，期间陈少凤未向其主张过任何房屋租金或向何翠琼主张过任何关于案涉房屋的权利；其次，何翠琼、陈某于2013年作出的离婚协议中明确写明了对案涉房屋的处分。在2013年双方不可能预测数年后案涉房屋面临拆迁会引发巨大争议这一情况，因此双方在2013年作出的关于房屋的处分真实性较高；再次，陈少凤不认可何翠琼一直住在案涉房屋是因为双方达成了口头购买房屋协议，认为何翠琼住在案涉房屋系借用。但何翠琼在2016年另行购置房屋并搬离后，案涉房屋仍由何翠琼处分，租赁给他人并一直收租。陈少凤未提任何异议，也未主张过权利，违背一般常理。最后，陈少凤确认2005年收到了陈某、何翠琼支付的50000元款项，但认为是借款，但并未就双方存在真实的借款关系进行举证。结合上述分析及证人出具的证人证言，本院认定何翠琼、陈少凤之间存在真实的、口头的房屋买卖合同关系。焦点二。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，由此可见，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。何翠琼并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，其与陈少凤就买卖宅基地房屋所达成的转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本案陈少凤已与拆迁补偿部门签订拆迁补偿合同，且案涉房屋也已经被实际拆除，故陈少凤应将其收取的50000元购房款返还给何翠琼。至于何翠琼主张该50000元款项的利息，实际上何翠琼支付上述50000元购房款后一直占有使用且处分案涉房屋，故对其要求资金占用期间损失本院不予支持。陈少凤明知农村宅基地住房不能出售给该集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将涉案房屋出售，多年后又在房屋面临拆迁补偿时主张自己系合法权属人，并签订拆迁补偿协议，以获得更大的利益，其应承担买卖行为无效的过错责任。同理，合同无效，何翠琼亦有过错。对于双方实际达成的房屋买卖协议的无效，本院确认双方当事人均存在同等过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在陈少凤向何翠琼返还购房款的基础上，何翠琼仍有权主张陈少凤承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，该差价损失应考虑陈少凤因土地升值等所获得利益。参照陈少凤与中新广州知识城合作项目服务管理中心、广州商竣建筑工程管理有限公司签订的《九佛墟房屋征收补偿协议》的约定，案涉房屋按10400元/平方米补偿，虽然房屋实际测量面积为93.7612平方米，但实际安置补偿面积为112.5134平方米，该面积属于陈少凤能实际享受到的利益。从公平角度出发，本院核算房屋差价损失时按照实际安置补偿面积112.5134平方米计算，因此计算涉案房屋现市场总值为1170139.36元（112.5134平方米×10400元/平方米），陈少凤应向何翠琼赔偿的损失应为560069.68元［（1170139.36元-50000元）×50%］，何翠琼起诉主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,之规定，判决如下：一、确认原告何翠琼与被告陈少凤于2005年达成的关于广州市黄埔区九佛镇建设路29号北巷6号603房屋的买卖协议无效；二、被告陈少凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何翠琼返还转让款50000元；三、被告陈少凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何翠琼赔偿房屋增值损失560069.68元；四、驳回原告何翠琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16456元，由原告何翠琼负担8704元，被告陈少凤负担7752元。上述费用已由原告何翠琼预交，原告何翠琼同意由被告陈少凤在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二一年四月十四日书记员  邹 忻