福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0125民初845号原告：永泰县农村信用合作联社，住所地永泰县樟城镇南湖花园****。法定代表人：陈闽峰，理事长。委托诉讼代理人：吴其锋。被告：苏克锋，男，1989年11月3日出生，汉族，福建省永泰县人，住址福建省永泰县，现住福建省永泰县。被告：詹玉莲（系苏克锋妻子），女，1990年4月18日出生，汉族，福建省安溪县人，住址福建省永泰县。被告：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所永泰县樟城镇南方花园**。法定代表人：汪子武。原告永泰县农村信用合作联社与被告苏克锋、詹玉莲、永泰县樟鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永泰县农村信用合作联社的委托诉讼代理人吴其锋到庭参加诉讼，被告苏克锋、詹玉莲、永泰县樟鑫房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永泰县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1、苏克锋、詹玉莲共同偿还永泰县农村信用合作联社贷款本金194273.87元及利息（利息按合同约定的利率及计算方式从2019年8月21日计至还清欠款之日止）；2、本案抵押合同有效，永泰县农村信用合作联社有权对苏克锋提供的位于永泰县××路××号××号楼××单元的房地产拍卖、变卖所得优先偿还上述借款的本息；3、本案诉讼费用由苏克锋、詹玉莲承担。事实与理由：苏克锋、詹玉莲因购房，于2014年7月24日向我社借款23万元，合同约定月利率5.73125‰，到期时间2034年7月17日。由苏克锋位于永泰县××路××号××号楼××单元的房产作为抵押，并由永泰县樟鑫房地产开发有限公司担保。现借款人未按约定归还贷款且利息逾期多期，经我社多次催款，苏克锋、詹玉莲拒不履行还款责任，尚欠贷款本金194273.87元及利息未还。永泰县樟鑫房地产开发有限公司也不履行担保责任。苏克锋未作答辩。詹玉莲未作答辩。永泰县樟鑫房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：苏克锋、詹玉莲系夫妻。2014年7月18日，借款人（抵押人）苏克锋、詹玉莲、保证人永泰县樟鑫房地产开发有限公司与贷款人永泰县农村信用合作联社签订一份《个人住房按揭借款合同》。合同约定：借款金额人民币23万元，借款用途购房，商品房座落永泰县樟城镇泗州路泗州华庭第3幢3单元302号，借款期限自2014年7月18日起至2034年7月17日止。本合同借款金额、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据为准。本合同项下借款在中国人民银行基准利率基础上上浮5%，执行年利率6.8775%。借款人如未按本合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮百分之五十计收罚息。对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利。借款人应按期足额偿还贷款本息。借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，贷款发放日的次月进入还款期，每月20日为每期还款日。……。采用等额本息还款法。本合同有效期内，如发生下列事项之一，贷款人有权停止发放本合同尚未发放的贷款，宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；借款人违反本合同约定；借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息；……。借款人自愿以永泰县樟城镇泗州华庭第3幢3单元302号作为本合同项下债务的抵押物。抵押物暂作价332670元。本合同签订后7日内，应办理预购商品房和商品房的抵押预登记或抵押登记手续。发生下列情形之一的，贷款人有权依法处分抵押物并优先受偿，不足部分贷款人有权继续向借款人追索：借款人连续三个月未偿还借款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期；借款人违反本合同约定。……。保证人承诺，自本合同签订之日起至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。借款人违约，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布本合同项下债务提前到期，要求借款人追加担保，提前行使抵押权，采取其他资产保全措施，有权解除合同。合同还对双方权利、义务事项等做了约定。2014年7月24日，永泰县农村信用合作联社向苏克锋发放借款23万元。借款借据载明：借款金额23万元，担保方式抵押，借款用途购房，借款利率5.73125‰，还款方式等额本息。詹玉莲作为共同申请人在借款借据上签名捺印。2014年1月21日，苏克锋办理樟房预ＹＲ字第1××5号预购商品房预告登记。预告登记权利人苏克锋，预告登记义务人永泰县樟鑫房地产开发有限公司。房屋坐落永泰县××路××号××号楼××单元。苏克锋、詹玉莲借款后未按合同约定时间还款付息，截止2019年8月21日，结欠永泰县农村信用合作联社借款本金194273.87元。本院认为，永泰县农村信用合作联社与苏克锋、詹玉莲、永泰县樟鑫房地产开发有限公司签订《个人住房按揭借款合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。苏克锋、詹玉莲向永泰县农村信用合作联社申请贷款，永泰县农村信用合作联社已按约足额发放贷款，苏克锋、詹玉莲未按约还款付息构成违约，应承担违约责任。永泰县农村信用合作联社有权要求苏克锋、詹玉莲依约归还借款本金并支付借款还清之日止的利息。苏克锋、詹玉莲办理预购商品房预告登记并向永泰县农村信用合作联社借款购房。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，苏克锋、詹玉莲所购的永泰县××路××号泗州华庭3号楼302单元房产，虽已办理预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在办理预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已具备办理不动产登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但苏克锋、詹玉莲怠于办理以致抵押登记未完成。按合同约定，苏克锋、詹玉莲应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后办理抵押物登记手续，银行负有协助苏克锋、詹玉莲办理抵押登记的义务。永泰县樟鑫房地产开发有限公司应督促苏克锋、詹玉莲办理。因此，本院确定苏克锋、詹玉莲应在十五日内协助银行办理案涉房产抵押登记。苏克锋、詹玉莲若逾期仍未配合银行办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人永泰县农村信用合作联社自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，苏克锋、詹玉莲虽尚未办理案涉商品房抵押权登记，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于苏克锋、詹玉莲财产，客观上应作为苏克锋、詹玉莲的财产进行处置；其二、案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；其三、当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就；其四、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观。在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，永泰县农村信用合作联社有权处分苏克锋、詹玉莲于商品房买卖合同项下的合同权利，而苏克锋、詹玉莲取得商品房所有权亦属于该权利范畴，永泰县农村信用合作联社有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条关于“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人永泰县农村信用合作联社对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。并且，案涉房产的抵押预告登记虽不产生设立抵押权的法律后果，但第三人可通过抵押预告登记情况知悉该房产将来可能设立抵押，故其亦已具备一定的公示外观。案涉房产在完成初始登记后具备了办理物权登记的条件，且本院亦通过判决方式责令苏克锋、詹玉莲在案涉房产完成初始登记之日起十五日内协助办理案涉房产的抵押登记。在苏克锋、詹玉莲仍拒不办理的情况下，本院以判决方式赋予债权人对案涉房产的优先受偿权，亦不违反物权公示要求。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百七十六条、第二百二十一条、第二百二十九条、第三百八十六条、第三百九十四条第一款、第四百一十条、第四百一十三条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十五条、第六百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、苏克锋、詹玉莲应于本判决生效之日起十日内偿还永泰县农村信用合作联社借款194273.87元及利息(按合同约定的利率及计算方式从2019年8月21日起计付至款项还清之日止）；二、苏克锋、詹玉莲应于本判决生效之日起十五日内协助永泰县农村信用合作联社办理不动产（位于永泰县××路××号××号楼××单元房产）抵押权登记手续，永泰县樟鑫房地产开发有限公司应督促、配合苏克锋、詹玉莲办理抵押权登记；三、该不动产抵押登记办妥后，或苏克锋、詹玉莲逾期仍未办理抵押登记的，逾期未履行本判决第一项确定的债务时，永泰县农村信用合作联社有权以上述不动产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4185元，减半收取计2092.5元，由苏克锋、詹玉莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须得消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相当当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 胡贤明二〇二一年四月十六日法官助理 李 霞书 记 员 林溢男附：一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第四百一十三条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。