河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0122民初3160号原告：许夏君，女，生于1988年5月30日，汉族，住中牟县。委托诉讼代理人：史明灿、朱俊彪，河南金苑律师事务所律师。被告：尹林，男，生于1979年5月25日，汉族，住中牟县。被告：冯红英，女，生于1980年1月9日，汉族，住中牟县。第三人：郑州婉居房地产营销策划有限公司，住址郑州市中牟县滨河路东段路南，统一社会信用代码91410122MA3XDLD38Y。委托诉讼代理人：张鹏威，系该公司员工。原告许夏君与被告尹林、冯红英，第三人郑州婉居房地产营销策划有限公司（以下简称婉居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许夏君及其委托诉讼代理人史明灿、朱俊彪，被告尹林、冯红英，第三人婉居公司委托诉讼代理人张鹏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告购房合同并判令二被告退还购房款50万元；2、判令二被告向原告根据合同约定按每日总房款的千分之一向原告支付违约金至清偿日；3、判令本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年9月20日，原告许夏君通过郑州婉居房地产营销策划有限公司与被告尹林签订了房屋买卖合同，购买被告尹林名下的位于中牟县××城区雁鸣××、××、××和××小区××楼××单元××房。合同签订的第二天，即2017年9月21日，原告向被告支付购房款50万元。合同约定甲方（被告）在2018年5月1日前办理该房屋的贷款结清和抵押注销手续（被告系按揭买房，有银行贷款没有结清），每逾期一日向乙方（原告）支付总房款的千分之一作为违约金。截止到起诉时，被告没有按照约定结清贷款，没有办理抵押注销手续，属于根本违约。原告多次要求被告退回已付房款并承担违约责任，被告拒不退钱，故诉至法院。被告尹林、冯红英辩称，1、房子在2017年9月21日，通过婉居公司签订，具有法律效应。2、按照合同约定2018年5月1日将按揭还清，许夏君付给二被告三十万元进行解封。但是到了5.1日办理解封手续时，房子因另外的银行合同纠纷被查封，无法办理过户和房贷解压（押）手续。3、在查封期间，原告和二被告签订合同有半年的时间。谁也没有想到会查封这所春和景明的房子，二被告无法办理过户手续，所以二被告在6月份，提出查封异议。4、房子卖给原告合情合法，并且由第三方中介公司为证，原告要求退款并解除合同，违约金应当按照签订的合同为基准，按照每日总房款的千分之一支付违约金。5、房子的钥匙在签订合同后都已经将钥匙给许夏君。房屋已经按照约定属于许夏君。如果现在让退房款实属原告违约。房屋现在不耽误住也不耽误改造装修。现在提出退款，不合适。原告可以再拿出30万元，二被告进行按揭全款处理。第三人婉居公司述称，认为原告诉求较合理，因为三方合同里有一项约束，如果甲方（卖方）违约在先，乙方（买方）有权要求其退还房款或者解除合同，补充协议约定有双方的房款支付及房产解押时间，被告在约定时间内未按照相关协议办理解押手续，被告违约后，第三人积极和双方协调，经过两次协议后，被告未在约定的时间内签订另一份补充协议，第三人认为被告违约并且失信。经审理查明：被告尹林与冯红英系夫妻关系。2017年9月20日，被告尹林作为卖方（甲方），原告许夏君作为买方（乙方），第三人婉居公司作为中介方（丙方），三方签订《房屋买卖（居间）合同》及补充协议各一份。《房屋买卖（居间）合同》合同第一条约定甲方自愿将座落于中牟县新城区雁鸣街西、万胜路南、学苑路北的房屋出售给乙方，权属证件号码合同号ZM140××××****。第二条约定甲乙双方协商一致，同意本合同所述房产的总价款为人民币（大写）￥壹佰贰拾贰万元整，（小写）￥1220000.00元整。乙方应于本合同签订时向甲方、丙方支付定金和佣金共计人民币（大写）伍万元整，（小写）￥50000.00元整。甲方自本合同签订时将【售房保证金】人民币（大写）壹万元小写10000.00元或【房屋产权证】交由丙方保管。作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。第三条甲、乙双方同意使用按揭贷款付款方式乙方应在立契（过户）的当日，向甲方付清全部房款，定金冲抵房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。补充协议第二条约定，甲方需在2018年5月1日前办理该房屋的贷款结清和抵押注销手续，办理结清手续的当天乙方支付给甲方人民币叁拾万元（￥300000元）用于协助甲方贷款结清。第五条约定甲乙双方需遵守以上约定时间，若有违约按以下违约责任执行1.甲方在约定时间内未办理贷款结清手续时，每逾期一日向乙方支付总房款的千分之一作为违约金。2.乙方支付房款时间每逾期一日向甲方支付总房款的千分之一作为违约金。同日，原告支付被告尹林5万元，被告尹林为原告许夏君出具收据一份，主要内容为：今收到许夏君人民币伍万元整系付中牟县新城区雁鸣街西、万胜路南、学苑路北的房屋定金。2017年9月21日，原告向被告尹林支付购房款，并向被告尹林出具房款收条一份，主要内容为：本人尹林今收到许夏君购买本人名下位于中牟县××城区雁鸣××、××、××路××和景明）6号楼3单元702号房屋购房房款共计人民币伍拾万元整（￥500000.00），包含已收定金人民币大写伍万元整（￥：50000.00）房屋所有权人尹林，房产证号合同号第ZM140××××3554号。上述50万元购房款含定金5万元。庭审中，原、被告及第三人均认可涉案房屋现因其他案件被查封无法办理过户。2018年5月1日之前，二被告未去银行办理贷款结清和抵押注销手续。现原告以被告未履行合同义务为由，诉至法院。另根据原告申请，本院作出（2018）豫0122财保312号民事裁定，查封被告尹林位于xx路南段东侧河南红宇机械厂27#的房屋（房产证号：牟房权字第**）。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务和履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告许夏君与被告尹林签订的《房屋买卖（居间）合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。原告许夏君作为买受人，依法负有支付购房款的义务。被告尹林作为出卖人，依法负有交付房屋并转移房屋所有权给原告的义务。现涉案房屋因其他案件被查封，导致合同目的不能实现，故原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》及补偿协议，理由正当，本院予以支持。补充协议第二条约定尹林需在2018年5月1日前办理该房屋的贷款结清和抵押注销手续，二被告未去办理，违反合同约定，致原告许夏君无法按照补偿协议第二条约定于办理结清手续的当天支付30万元用于协助尹林贷款结清，被告尹林的行为已构成违约。原告要求被告尹林根据合同约定按照每日总房款即122万元的千分之一向原告支付违约金至清偿之日，本院认为该违约金约定过高，应予以调整，违约金应自2018年5月2日起至清偿之日止按照已付购房款即50万元（含定金）以月息2分的标准向原告支付。原告未提供证据证明原告与被告冯红英之间存在合同关系，亦未提供证据证明被告冯红英应支付原告上述款项，故原告要求被告冯红英支付购房款及违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告尹林于本判决生效之日起十日内返还原告许夏君购房款五十万元及违约金（违约金以五十万元为基数，自2018年5月2日起至清偿之日止按月息2分计算）；二、驳回原告许夏君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9532元，保全费3386元，由被告尹林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审 判 长  冉秀珍人民陪审员  王立功人民陪审员  刘合升二〇一八年十月十九日书 记 员  张瑞霞