福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0802民初1542号原告（反诉被告）：邱添明，男，1953年11月10日出生，汉族，退休工人，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：邱龙（系原告之子），男，1980年5月25日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。被告（反诉原告）：傅明远，男，1987年11月6日出生，汉族，个体户，住龙岩市连城县。委托诉讼代理人：林华伟，福建津都律师事务所律师。原告（反诉被告）邱添明与被告（反诉原告）傅明远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱添明的委托诉讼代理人邱龙、被告傅明远及其委托诉讼代理人林华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱添明向本院提出诉讼请求：1、邱添明与傅明远2020年8月21日签订的租赁合同真实有效；2、傅明远在2020年11月16日应付给当月店租16,156.67元（自2020年12月16日起至2021年1月15日止）；3、傅明远如未支付，应按月应缴租金的2‰向邱添明支付日滞纳金，按日计算违约滞纳金；4、傅明远须支付6个月店租作为给邱添明店面空置的损失费96,940.02元；5、本案的诉讼费由傅明远承担。事实和理由：2020年8月21日，傅明远与邱添明双方通过协商达成书面协议。傅明远向邱添明租用位于龙岩市新罗区××西交易城原Ｃｌ-2幢17、18号两间店面，包括17、18号的隔层和15、16、17、18三层现状〈二层不包括〉；租期五年，自2020年9月16日起至2025年9月15日止，二间店面租金为16156.67元／月，租金于每月15日一次性付清，押金为三个月的租金48470元。双方共同确认的违约责任：1、乙方（傅明远）在租用期内，只有经营使用权，没有所有权。不得把本店面转租或以合营、合作等其他形式转租给他人使用，不能作为抵押担保之用，若发现有上述行为，均视为乙方违约，甲方（邱添明）有权立即终止合同。收回本店面，乙方除应交清租用期内的全部租金及相关费用外，甲方不予退还押金，并由此造成的法律责任和经济责任均由乙方承担。2、租赁期间，因甲方人为原因造成乙方不能正常使用本店面，视为甲方违约，甲方除返还乙方押金，且应赔偿乙方装修的直接损失〈按押金双倍计算〉。同样乙方也不得提前终止承租合同，如提前终止视为乙方违约：甲方除押金不退外，乙方还必须支付6个月的店租作为给甲方的空间损失费。3、乙方应按时支付租金，每逾期一天，按应缴月租金的2%向甲方支付日滞纳金，如逾期一个月不支付租金，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回本店面，押金不予退还。合同经双方签订生效后，傅明远开始装修。2020年10月15日开业，2020年10月30日22：41分，邱添明收到傅明远转帐的第二个月店租16,156.67元（2020年10月16日-2020年11月15日），2020年11月22日收到第三个月店租16,156.67元（2020年11月16日-2020年12月15日）。2020年12月15日，邱添明微信通知傅明远，请按合同付2020年12月16日-2021年1月15日店租，傅明远回复微信＂好的，五天之内一定转到您的帐上＂，然而20日之后，傅明远就以各种借口拒付第四个月店租，行为己构成明显的违约。邱添明于2021年1月5日下午15：36分，微信告知傅明远＂小傅同志，钥匙就放在隔壁店，我是不会接收的，必须双方按己定合同协商完毕，签定解约合同，如不按程序办事，我将依法依合同起诉你，由法院判决该如何处理！请你考虑清楚＂！傅明远仍未明确答复，并拒不付款。傅明远辩称，一、邱添明与傅明远于2020年8月21日签订了租赁合同，双方约定傅明远向邱添明租赁案中所述店面。原本傅明远准备好好经营一番，干出点事业，但没有想到因为网商崛起、疫情防控等原因，导致市场极为萧条，特别是疫情原因，导致市场完全没有人流量，经营难以为续。后经了解，邱添明出租给傅明远的店面租金，明显高出市场价格，这种成本是不可能进行正常经营的。据此，双方签订的合同赖以存在的客观情况确实发生变化，继续履行合同显失公平，将导致傅明远不断扩大损失，无法实现签订合同的目的。这种因客观情势发生变化导致的结果，也是傅明远始料不及，并非因为傅明远的过错。故此，傅明远在2020年12月份搬离了本案所租赁的店面，并向邱添明提出了解除合同，由邱添明另行向他人招租，避免了更大的损失。二、本案租赁合同的解除属于情势变更原则下的解除，并非因为傅明远的过错。依据公平原则以及诚实信用原则，本案租赁合同约定支付6个月店租作为给邱添明店面空置的损失费显然是不能适用的。三、傅明远已经在2020年12月明确通知邱添明解除合同，并且告知邱添明可以将店铺出租给他人。只要是租金合理的前提下，邱添明是可以将店面租出去的。因此，邱添明自己不将店面出租给他人，扩大的损失是应当由邱添明自行承担的。退一步来说，因为傅明远及时通知了原告，哪怕就算适用合同违约金条款，但是，因为约定的违约金数额远远超过了傅明远给邱添明造成的实际损失，相应的，应当调整违约金的数额，将违约金减少至一个月的租金数额为宜。综上所述，同意支付邱添明一个月的租金，并请求驳回邱添明的其他诉讼请求。反诉原告傅明远向本院提出反诉请求：1、判决解除傅明远与被邱添明所签订的合同；2、判决邱添明退回傅明远48,470元押金。事实和理由：傅明远与邱添明于2020年8月21日签订了租赁合同，双方约定傅明远向邱添明租赁本诉中所述店面。合同签订后，傅明远向邱添明缴纳了押金48,470元。原本傅明远准备好好经营一番，干出点事业，但没有想到因为网商崛起、疫情防控等原因，导致市场极为萧条，特别是疫情原因，导致市场完全没有人流量，经营难以为续。后经了解，邱添明出租给傅明远的店面租金，明显高出市场价格，这种成本是不可能进行正常经营的。据此，双方本案签订的合同赖以存在的客观情况确实发生变化，继续履行合同显失公平，将导致傅明远不断扩大损失，无法实现签订合同的目的。这种因客观情势发生变化导致的结果，也是傅明远始料不及，并非因为傅明远的过错。故此，傅明远在2020年12月份搬离了本案所租赁的店面，并向邱添明提出了解除合同，由邱添明另行向他人招租，避免了更大的损失。综上所述，本案租赁合同的解除属于情势变更原则下的解除，并非因为傅明远的过错。依据公平原则以及诚实信用原则，傅明远提起反诉，请求判决邱添明退回傅明远押金，以维护傅明远的合法权益。反诉被告邱添明辩称，双方签订合同时，网商崛起、疫情情况双方均已知晓。涉案店铺属于交易城主街核心地段，地理位置、人流量属于交易城的顶流，经营情况不好是傅明远经营不善、主观原因造成的。请求驳回反诉原告傅明远的反诉请求。经审理查明，2020年8月21日，傅明远与邱添明签订《租赁合同》一份，约定傅明远（乙方）向邱添明（甲方）租赁位于龙岩市新罗区××西交易城原Ｃｌ-2幢17、18号两间店面，包括17、18号的隔层和15、16、17、18三层现状；租期五年，自2020年9月16日起至2025年9月15日止，二间店面租金为16156.67元／月，租金于每月15日一次性付清，押金为三个月的租金48470元；乙方在租用期内，只有经营使用权，没有所有权，不得把本店面转租或以合营、合作等其他形式转租给他人使用，不能作为抵押担保之用；租赁期间，因甲方人为原因造成乙方不能正常使用本店面，视为甲方违约，甲方除返还乙方押金，且应赔偿乙方装修的直接损失，乙方也不得提前终止承租合同，如提前终止视为乙方违约：甲方除押金不退外，乙方还必须支付6个月的店租作为给甲方的空间损失费；乙方应按时支付租金，每逾期一天，按应缴月租金的2%向甲方支付日滞纳金，如逾期一个月不支付租金，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回本店面，押金不予退还。合同签订后傅明远给付邱添明第一个月租金16156.67元及押金48470元。合同签订后，傅明远将店面进行装修并于2020年10月15日开业。2020年10月30日，傅明远支付邱添明第二个月店租16,156.67元，2020年11月22日支付第三个月店租16,156.67元。2020年12月15日，邱添明微信通知傅明远支付店租，傅明远未支付。后因疫情等原因，傅明远经营的快餐店难以为继，遂于2020年12月20日搬离店铺，并微信告知邱添明“…那个押金您留着就当做是您没租出去的损失，店铺今天交还给您，您再去招租…”，邱添明微信回复要求傅明远支付店租。之后邱添明又通过微信要求傅明远按时支付租金，店面可以转让，若转让不了按合同付违约金。2021年1月6日，傅明远微信告知邱添明将钥匙放在隔壁鞋店，邱添明可以先招租。邱添明不同意接收钥匙并要求傅明远继续按合同约定履行。双方对违约金的支付未成达成协议，邱添明遂向法院起诉，请求判如所请。上述事实，有邱添明提供的租赁合同、房产证、微信聊天记录，傅明远提供的租赁合同、微信聊天记录各一份及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，邱添明与傅明远签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。邱添明依约提供了租赁物，履行了合同义务，但傅明远拖欠邱添明租金，已构成违约，应承担违约责任。邱添明要求傅明远支付自2020年12月16日起至2021年1月15日止的租金16,156.67元，傅明远表示同意，本院予以支持。租赁合同约定如逾期一个月不支付租金，视为违约，邱添明有权单方终止合同，收回本店面，押金不予退还，该押金应视为违约金，且该押金为三个月的租金，已足以弥补邱添明的损失，因此邱添明再要求傅明远支付违约金及六个月店租的店面空置损失费，没有法律依据，不予支持。傅明远于2020年12月20日搬离店铺，并微信告知邱添明钥匙放在隔壁店，店铺可另行招租，其行为表明要求与邱添明解除合同，双方签订的合同已无法继续履行，故傅明远要求与邱添明解除合同的反诉请求，予以支持。本案系在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、邱添明与傅明远于2020年8月21日签订的《租赁合同》解除；二、傅明远应于本判决生效之日起十日内支付邱添明租金16,156.67元；三、驳回邱添明的其他诉讼请求；四、驳回傅明远要求邱添明退回48,470元押金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费14,106元，减半收取为7,053元，由邱添明负担6,948元，由傅明远负担105元；反诉案件受理费1,012元，由邱添明负担50元，由傅明远负担962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 章   华二〇二一年四月二十九日书记员 饶珊（代）附注：一、引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：1710********支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。