北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初28401号原告：罗雷，男，1968年3月30日出生，汉族，北京飞机维修工程有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王飞，北京京华律师事务所律师。被告：北京聚能房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区榆西一街。法定代表人：高威，总经理。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。被告：北京市长阳广汇科技发展有限责任公司，住所地北京市密云区工业开发区东吉路**。法定代表人：张茂忠，总经理。委托诉讼代理人：郭士华，男，北京市长阳广汇科技发展有限责任公司职员。原告罗雷与被告北京聚能房地产经纪有限公司（以下简称聚能公司）、被告北京市长阳广汇科技发展有限责任公司（以下简称长阳广汇公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员张博独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告罗雷及其委托诉讼代理人王飞，被告聚能公司的委托诉讼代理人孙晓莉，被告长阳广汇公司的委托诉讼代理人郭士华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗雷向本院提出诉讼请求：1、确认罗雷与聚能公司于2017年4月9日签订的《北京聚能农业大棚承包合同》（以下简称《承包合同》）无效；2、聚能公司返还罗雷承包费35万元；3、长阳广汇公司对上述第二项给付内容承担连带责任；4、本案诉讼费用由聚能公司及长阳广汇公司共同承担。事实和理由：2017年4月9日，罗雷与聚能公司签订《承包合同》，约定罗雷承包北京市通州区宋庄镇翟里南村聚能农业文化园内中区A12号农业大棚，使用期限为10年，自合同签订之日起至2027年5月31日止，承包费共计35万元，大棚交付日期为2017年4月30日。同时合同约定聚能公司的管理中心对罗雷使用土地上的物业具有管理权并收取相关费用。合同签订后，罗雷向聚能公司支付了约定的承包费及其他费用，聚能公司依约向罗雷交付了大棚及其地上物。后罗雷得知聚能公司与长阳广汇公司为合作经营关系。2018年5月18日，北京市通州区宋庄镇农业服务中心（以下简称服务中心）向北京市通州新世纪园艺农场（以下简称新世纪农场）发出整改通知，罗雷方得知涉案大棚所占用土地为设施农用地。据此，罗雷认为二被告以种植的名义对外发包大棚的行为违反了国家有关土地及农村承包的强制性规定，涉案《承包合同》应属无效。现大棚已被拆除，罗雷为维护其合法权益，特提起本案诉讼。被告聚能公司辩称：一、罗雷起诉状起诉内容与事实不符。罗雷起诉状中称“原告方知涉案大棚及占用土地为设施农用地”与事实不符。聚能公司从未告知罗雷涉案土地是非农业用地，且在双方签订的《承包合同》第六条“乙方权利和义务”中第7项明确约定“乙方不得改变农业用地性质”，表明罗雷在签订合同时对涉案土地为农业用地是明知的。二、《承包合同》合法、有效。聚能公司与罗雷签订的《承包合同》是在双方当事人平等自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。罗雷有关“二被告以种植的名义对外承包大棚的行为违反了国家有关土地及农村承包的强制性规定，涉案《承包合同》应属无效合同”的陈述没有法律依据。三、政府强制拆除的对象从来都不是针对大棚，针对的是超标配房、棚内建筑物及装修、地面硬化、改变种植大棚用途等行为，而上述这些均是因罗雷的违约行为所致。四、聚能公司支出了包括租赁土地、土地整理、基础设施建设、建设大棚等费用，平均到涉案大棚约5.59万元，如果法院确认合同无效，则聚能公司的损失也应该得到赔偿。五、本案是土地承包合同纠纷，合同的标的土地仍然存在，罗雷可以继续使用土地，且不违背罗雷订立合同的初衷。综上所述，《承包合同》合法有效，请求法院依法驳回罗雷的全部诉讼请求。被告长阳广汇公司辩称：2016年5月，长阳广汇公司与聚能公司签订《合作协议》，约定长阳广汇公司将28个大棚、办公区、简易用房、锅炉房、配电房以及两块空地交付聚能公司管理使用。聚能公司建设大棚及对外租售的行为未通过长阳广汇公司，长阳广汇公司也未与罗雷签订过合同，故罗雷与聚能公司之间的纠纷与长阳广汇公司无关。罗雷的诉讼对长阳广汇公司产生的不良影响，长阳广汇公司保留追诉的权利。本院经审理认定事实如下：2016年5月，长阳广汇公司与聚能公司签订《合作协议》，将位于北京市通州区宋庄镇翟里村南150075平方米的土地及地上设施全部托管给聚能公司管理和使用，合作期限为2016年6月1日至2027年8月31日。聚能公司取得土地使用权后，在上述土地的空地上修建了部分大棚用于对外发包，本案罗雷及其他案外人与聚能公司洽谈了大棚承包一事。2017年4月9日，罗雷作为乙方与聚能公司作为甲方签订《承包合同》，合同约定：一、承包标的物与期限甲方将位于通州区宋庄镇翟里南村聚能农业文化园内中区A12号大棚及其地上物给乙方作为种植承包使用，使用年限为10年，自2017年4月9日起至2027年5月31日止，10年后如甲方继续续租土地，乙方在同等条件下有第一承包权。二、占地面积与说明乙方承包的上述该大棚的占地面积720平米，大棚种植面积为400平米，露天种植面积为320平米。三、承包费用与付款方式双方同意上述农业大棚的承包费用为35万元，合同签订之日，乙方将上述约定承包费用一次性汇入甲方指定收款账户。四、交工日期：2017年4月30日。五、甲方权利和义务1、甲方有权按照本合同的约定向乙方收取土地及地上物承包费；2、甲方的管理中心对乙方使用土地上的物业具有管理权，并收取相关费用，如乙方6个月未缴纳物业费，甲方有权利解除合同并收回大棚，承包费用不退；3、甲方按合同约定有偿为乙方提供服务义务；4、甲方有义务保障园区水电的正常供给，提供适当的服务设施；5、甲方有义务保障园区的环境卫生和安全；6、甲方有义务在乙方需要对所承包土地及地上物进行转让时，积极协助乙方办理相关手续；7、甲方有义务保证建筑质量，按时交付使用；8、按照甲方设计装修标准，由甲方施工，装修费用按乙方选取装修规格材料收取相关费用；9、甲方有义务对乙方进行免费农业技术指导。六、乙方权利和义务1、乙方享有在约定的承包期内对上述土地及地上物在承包期内的使用权、收益权、转让权和遗赠的权利；2、乙方享有使用甲方园区提供的供给服务设施的权利；3、乙方如需转让、遗赠所承包的土地及地上物时，必须提前告知甲方并办理相关手续；4、乙方有义务按照《物业服务合同》的约定向甲方物业管理中心缴纳物业管理费、水电费等费用；5、乙方有义务按照本合同的约定及时足额交纳土地及地上物的租金；6、乙方自己不得随意改变大棚结构，大棚外形，如有更改提前和物业管理中心沟通告知，得到文字性批示后才允许更改，如擅自更改所有后果由乙方自己负责；7、乙方不得改变农业用地性质，不得进行违法经营；8、乙方不进行影响集体生活的种植项目和经营活动，不圈养大型宠物。七、物业收费项目及标准……八、甲方违约责任除本合同规定的不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定规定的时间将大棚交付乙方使用，按下列方式处理（不做累加）。1、逾期在30日内，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付使用大棚之日止，甲方按日向乙方支付承包费万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计交纳费用的万分之一向乙方支付延期违约金。乙方愿意继续履行合同的，甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应交付使用之第二日起至实际交付使用之日止，甲方按日向乙方支付承包费万分之一的违约金，合同继续履行。九、乙方的违约责任乙方如未按本合同的规定时间交纳费用，按下列方法处理（不做累加）。1、逾期30日内，自本合同规定的期限之第二日起至实际交纳费用之日止，乙方按日向甲方支付逾期应交纳费用万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方按累计应交纳费用的万分之一向甲方支付延期违约费用。乙方愿意继续履行本合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应交纳费用止第二日起至实际交纳费用之日止，乙方按日向甲方支付延期应交纳费用万分之一的违约金。3、乙方出现违法行为并对甲方构成重大威胁时，甲方有权解除合同，不退还剩余承包金。十、不可抗力……十一、合同期满与续约……十二、征地拆迁与赔偿……十三、其他事项……十四、温室棚交付标准1、主体砌筑、内外抹灰饰面。2、温室棚内上下水及强弱电入户。《承包合同》签订当日，罗雷向聚能公司交纳承包费35万元，聚能公司为罗雷出具了收据。2017年4月30日，聚能公司向罗雷交付了《承包合同》中约定的大棚。2018年5月18日，服务中心向新世纪农场发出通知，称根据相关规定，生产设施用地是指在设施农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地，包括：1、工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等；2、规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地；3、日光温室的看护房面积单层，小于15平方米。新世纪农场未达到上述要求，改变了设施农田的用途，限新世纪农场3日内完成整改。2018年5月25日，北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）向包括本案原告罗雷在内的承包大棚的人员及大棚的建筑所有权人发出公告，认为大棚建筑存在看护房超标、改变种植大棚外观、硬化地面、室内装有家电器材等，改变了种植大棚用途，已构成违法大棚房行为，要求大棚所有权人及承租户在3日内自行拆除整改上述建筑，恢复种植用途，逾期不自行整改的，将予以强制拆除整改，届时导致的一切损失自行承担。经询问，罗雷表示涉案大棚于2018年6月18日被拆除。另查一，涉案大棚所在土地为设施农用地。另查二，与罗雷同时提起诉讼的其他大棚承包人在案件审理过程中提供了百度地图、百度网页中查询情况图片及与销售人员的聊天记录、聚能公司在园区内物业的群聊天记录等作为证据。其中百度地图、百度网页中显示涉案地块在百度地图及百度网页中均有相关的宣传图片，图片中的大棚内建有房屋、橱柜等，进行了地面硬化，且摆放了家具。聊天记录显示园区设有物业，提供水、电、垃圾清运、网络宽带、有线电视等服务，物业承诺进行燃气管道的铺设及超市建设，可以安装宽带、看有线电视等，还询问是否有人长期居住，并在相关部门进行清理整顿时要求大棚暂时不要住人，来人尽量不要开灯等。另查三，2013年4月，长阳广汇公司与新世纪农场签订《租赁合同》，约定长阳广汇公司租赁新世纪农场位于北京市通州区宋庄镇翟里村南150075平方米的土地及地上设施，租赁期限为2013年4月25日至2027年9月1日。本案在审理过程中，罗雷称其在网上看到宋庄有出租农家院的信息，销售人员马娟接待罗雷并带罗雷参观了样板间。销售负责人王洋解释说连棚是新世纪园艺农场建的，属于国资委产业，承诺可以自建房休闲娱乐，有宽带和天然气入户，小区配有水电和化粪池，小区有物业。故罗雷自聚能公司承包了涉案大棚，其后就被无故强拆了。为证明其所述事实，罗雷向本院提供了宣传涉案大棚所在项目的微信朋友圈截图及样板间照片，其中有“新开盘农家小院”、“独门独院，环境优雅，配套完善，垂钓园、高尔夫、私人会所等，休闲、度假、养老、种植、养殖、仓库、仓储、工作室等好去处”等表述。聚能公司对罗雷的陈述及提供的证据不予认可，称聚能公司将大棚的对外发包交给了案外人白宇负责，白宇如何对外宣传聚能公司不知情。聚能公司针对其此部分陈述未向本院提供相应证据。上述事实，有《承包合同》、收据、微信朋友圈记录、公告、通知、《合作协议》、开庭笔录、政府信息公开告知书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。涉案土地为一般农用地，依照法律规定，不得用于建造、出租、出售房屋。但根据罗雷提供的证据及其他同类案件中原告提供的证据材料，可以认定聚能公司在对外发包大棚时宣传其经营的是农家小院，具备居住、养老、休闲、度假等功能。虽然聚能公司对罗雷提供的朋友圈截图等的真实性不予认可，但微信、百度上的相关宣传内容足以认定聚能公司进行了上述宣传，由此可以认定聚能公司系以出售、出租农家小院为目的对外发包大棚，亦可以认定聚能公司与罗雷系以售买“农家小院”为目的签订《承包合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效，故罗雷要求确认其与聚能公司于2017年4月9日签订的《承包合同》无效的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。对于聚能公司有关《承包合同》有效的抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故聚能公司应将已收取的承包费退还罗雷，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以《承包合同》约定的承包费及承包期限进行折算。综上，扣除罗雷应当承担的占用期间的使用费，聚能公司应退还罗雷的承包费的具体数额确定为310796.22元。对于罗雷要求长阳广汇公司与聚能公司共同返还承包费的诉讼请求，因长阳广汇公司未与罗雷签订《承包合同》，与罗雷不存在合同关系，且无证据证明长阳广汇公司参与了聚能公司售卖大棚的行为或从中取得利益，故对罗雷此部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告罗雷与被告北京聚能房地产经纪有限公司于2017年4月9日签订的《北京聚能农业大棚承包合同》无效；二、被告北京聚能房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告罗雷承包费人民币310796.22元；三、驳回原告罗雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由原告罗雷负担367元（已交纳），由被告北京聚能房地产经纪有限公司负担2908元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 博二〇一八年十月三十日书记员 孙桂祖