河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终1812号上诉人（原审被告）：陈汉文,男,1964年8月28日出生,汉族,住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：刘正民，男，1962年2月22日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人（原审被告）：李玲炎，女，1977年3月28日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陈汉文，系李玲炎丈夫。被上诉人（原审原告）：边照志，男，1962年3月20日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王斌、刘雅萍，洛阳市老城区昊天法律服务所法律工作者。上诉人陈汉文、李玲炎因与被上诉人边照志房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。陈汉文、李玲炎上诉请求：1.撤销洛阳市老城区人民法院（2017)豫0302民初1297号民事判决书；2.依法对本案发回重审；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审判决事实不清。1、边照志起诉状第1页第5行诉称“合同期限：2013年3月15日至2016年3月14日止。2016年6月3日被告拖欠原告房租5.5万元”，该叙述已清楚确定截止2016年6月3日，陈汉文共欠边照志房租5.5万元。而在(2017)豫0302民初1296号案件的判决书中已经对该房租判决过，显然本案是重复诉讼，重复计算，明显错误。2、从2015年3月10日起陈汉文就没有再使用边照志的房屋。至于2016年6月1日，陈汉文与边照志签订的厂房租赁合同，只是一个意向，合同主要内容明显改动，最终没有达成共识，陈汉文、李玲炎就没有交纳房租，合同根本就没有履行。而一审法院却适用简易程序在没有任何依据的情况下判决上诉人赔偿自2015年3月16日至2017年10月1日的房屋被占用损失，显然错误。3、庭审中，一审法院已经查明边照志阻止陈汉文拉东西，致使陈汉文、李玲炎的东西至今未能拉走。然而，一审判决书却没有将该事实写入判决，还判决让陈汉文、李玲炎赔偿房屋被占用损失明显错误。二、一审判决适用法律错误。本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院却以夫妻共同债务为由判决李玲炎赔偿房屋被占用损失，明显错误。综上，请二审法院查明事实，依法支持陈汉文、李玲炎的上诉请求。边照志辩称，2013年3月12日双方签订的《房屋租赁合同》与2015年6月1日双方签订的《房屋租赁合同》完全是两份独立的房屋租赁合同，并不存在重复诉讼，重复计算的错误。边照志所诉2015年签订的《房屋租赁合同》只是个意向，没有达成共识，完全与事实不符。合同签订后，边照志按照合同约定向陈汉文、李玲炎交付了360平米的房屋。并且，陈汉文、李玲炎也实际使用了所租赁的房屋。在一审庭审中及陈汉文、李玲炎的上诉状中，陈汉文、李玲炎也承认了使用租赁边照志的房屋，而且也承认确实拖欠边照志房租。本案事实清楚，陈汉文、李玲炎租赁边照志房屋使用，但在使用期间长期拖欠房租，双方就拖欠的房租多次进行结算，边照志诉求应该得到法律的支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请依法驳回陈汉文、李玲炎的上诉请求，维持原判，依法维护边照志的合法权益。补充：截止2016年6月3日欠房租5.5万元与本案并不冲突，本案是房屋租赁360平方的欠租诉讼，而5.5万元是890平米欠房租诉讼，所以两个并不冲突。上诉状第二项所说的，从2015年合同签订后，上诉人使用答辩人房屋直至起诉，所以，上诉人所说的与事实不符。因为上诉人长期拖欠答辩人房租，而且经过多次清算，每次上诉人都同意将拖欠房租支付，但总是到时间就联系不上，所以设备不能让他拉走。边照志向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除边照志、陈汉文、李玲炎于2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》；2.要求陈汉文、李玲炎支付拖欠的房屋租金92600元，并按合同约定支付利息；3.本案诉讼费由陈汉文、李玲炎承担。诉讼过程中，边照志将其第2项诉讼请求变更为要求陈汉文、李玲炎支付自2015年3月16日至2017年10月1日拖欠的房屋租金109000元，不再主张利息。一审法院认定事实：陈汉文与李玲炎系夫妻关系。2013年3月12日，边照志与陈汉文签订《厂房租赁合同》，约定边照志将位于邙山镇后洞村的890平方米厂房及场地等租给陈汉文使用，租赁期限自2013年3月15日起至2016年3月14日，每年租金85000元，一年一付，先付后用，陈汉文应于每年2月15日前向边照志支付下年租金。合同签订当日，陈汉文支付给边照志房租40000元，边照志随即将房屋及场地交付陈汉文使用。因陈汉文拖欠房租未付，边照志向陈汉文讨要，陈汉文无钱支付，双方对截止到2015年3月15日的房租计算后，陈汉文于2014年6月20日向边照志出具借条一张，载明：今借老边现金壹拾万元整，月息2分5，每月2500元利息。2014年12月30日，边照志收到陈汉文50000元，并在该借条上予以注明。2015年6月1日，边照志与陈汉文重新签订《厂房租赁合同》，约定边照志将位于邙山镇后洞村的360平方米厂房及其他办公用房租给陈汉文使用，租赁期限自2015年6月1日起至2022年5月30日，第一年租金35000元，第二年至第四年每月租金10元/平方米，第五年至第七年每月租金11元/平方米，租金一年一付，先付后用，陈汉文应于每年5月1日前向边照志支付下年租金。此合同签订后，陈汉文减少了使用边照志房屋的面积。2016年6月3日，经双方对陈汉文拖欠的2015年3月15日前的房租及利息算账后，陈汉文向边照志出具借条一张，载明：今借老边现金玖万伍仟元整，月息1.5%，每月利息1425元，2016年底还清。同日，边照志与陈汉文就双方自2015年3月16日至2016年6月3日的房租算账后，陈汉文向边照志出具欠条一张，载明：今欠老边房租费伍万伍仟元整。另查明：边照志出租给陈汉文的房屋所占用的土地为农村集体土地，所出租的房屋未办理准建手续和房屋登记。一审法院认为，边照志与陈汉文签订的《厂房租赁合同》，因违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，故陈汉文应返还所租赁边照志的房屋。双方于2015年3月15日之前的房屋租金纠纷，已另案处理。2015年3月16日之后，陈汉文使用边照志的房屋，获取了相应的利益，给边照志造成了损失，参照双方约定的租金和陈汉文于2016年6月3日向边照志出具的欠条，一审法院酌定陈汉文赔偿边照志自2015年3月16日至2017年10月1日的损失109000元。该债务源自于陈汉文的经营行为，且发生在陈汉文与李玲炎婚姻关系存续期间，为夫妻共同债务，故李玲炎负有共同清偿责任。边照志的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、边照志与陈汉文于2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、陈汉文判决生效后十五日内将占用边照志位于老城区邙山镇后洞村的厂房及其他办公用房腾空并返还给边照志；三、陈汉文、李玲炎于判决生效后十五日内共同赔偿边照志自2015年3月16日至2017年10月1日的房屋被占用损失109000元；四、驳回边照志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元（已减半收取），由陈汉文、李玲炎共同负担。二审查明：关于2016年6月4日至2017年10月1日期间的房租，边照志认为依照双方签订的《厂房租赁合同》约定，第二年至第四年每个月租金10元每平方米，应计算为：360平方米×10×15月=54000元。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，边照志与陈汉文2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》，因违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，故一审认定该合同系无效合同，并无不当。根据法律规定，本案陈汉文应返还所租赁边照志的房屋并支付相应的租金损失。关于双方2015年3月15日之前的房屋租金纠纷，已另案处理。因边照志与陈汉文皆认可2016年6月3日由陈汉文出具并载明“今欠老边房租费伍万伍仟元整”的欠条,系陈汉文所欠2015年3月16日至2016年6月3日的房租，故陈汉文、李玲炎上诉称自2015年3月10日起陈汉文没有使用边照志的房屋，与本案实际情况不符，该上诉理由本院不予采信。关于2015年3月16日之后的房屋租金损失，因陈汉文占用边照志的房屋并获取了相应的利益，边照志实际上受到了损失，一审法院参照陈汉文2016年6月3日向边照志出具的欠条及双方约定的租金标准，酌定陈汉文赔偿边照志2015年3月16日至2017年10月1日的损失109000元，并无不妥，本院予以维持。本案所涉债务源自于陈汉文的经营行为，且发生在陈汉文与李玲炎婚姻关系存续期间，一审判决陈汉文、李玲炎对上述债务承担共同清偿责任正确，本院予以维持。综上，陈汉文、李玲炎的上诉理由均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2480元，由上诉人陈汉文、李玲炎负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一八年十月十五日书记员  王丽锋