广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终1251号上诉人（原审原告）：邹丰蔚，男，1960年9月1日出生，汉族，高州市人，高中文化，经营房地产，住广东省高州市。委托诉讼代理人：邓汉成，男，1970年4月6日出生，汉族，住广东省高州市。广东省高州市宝光街道荷木坡村民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：陈剑武，男，1985年2月16日出生，汉族，茂名市人，高中文化，经商，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：黄全儒，广东诚挚律师事务所律师。原审第三人：莫智皓，男，1986年10月16日出生，汉族，茂名市人，现在阳春监狱服刑。原审第三人：高州市宏源房地产开发有限公司，住所地：高州市高凉西路温国源屋**（凯旋加油站对面）。法定代表人：陈秀坤，执行董事。原审第三人：陈秀坤，女，1961年8月25日出生，汉族，高州市人，住广东省高州市。原审第三人：温志勇，男，1984年2月24日出生，汉族，高州市人，住广东省高州市。原审第三人：郑姗姗，女，1980年12月5日出生，汉族，高州市人，住高州市。上诉人邹丰蔚因与被上诉人陈剑武、原审第三人莫智皓、高州市宏源房地产开发有限公司、陈秀坤、温志勇、郑姗姗房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2017）粤0981民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邹丰蔚上诉请求：一、撤销原审判决，改按邹丰蔚原审的诉讼请求作出判决。二、本案一、二审诉讼费用全部由陈剑武承担。事实和理由：一、原审认定事实严重错误。原审判决认定：“由于原被告在《买卖房屋协议书》没有约定履行期限，且被告没有收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》，所以原告请求解除履行期限没有约定的《买卖房屋协议书》及退还涉案房屋的主张依据不足”明显错误。（一）《买卖房屋协议书》约定有具体的履行期限。根据邹丰蔚与陈剑武于2015年5月27日签订的《买卖房屋协议书》第2条明确约定“甲乙双方签订本协议时，乙方（陈剑武）要一次性付清给甲方（邹丰蔚）”，即陈剑武在签订协议之时就应即时付清购房款，并不是原审判决认定的没有约定履行期限。（二）邹丰蔚向陈剑武催收购房款，陈剑武拒绝支付购房款长达两年之久。邹丰蔚卖房给陈剑武根本目的就是要取得购房款。邹丰蔚与陈剑武签订《买卖房屋协议书》协议后，因陈剑武没有按约定支付任何购房款给邹丰蔚，邹丰蔚要求陈剑武支付购房款，陈剑武却以莫智皓收到邹丰蔚的购房款为由，没有支付任何购房款给邹丰蔚。为此，邹丰蔚到宏源雅居物业管理处要求中止为陈剑武进行房屋装修及办理产权证。这一事实包括陈剑武和莫智皓在法庭上的陈述以及陈秀坤、温志勇、郑姗姗的答辩状均可证实。邹丰蔚中止陈剑武装修房屋及办证的行为，就足以证实邹丰蔚已向陈剑武催收购房款，又何来原审判决认定的“陈剑武没有收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》”而驳回邹丰蔚的诉讼请求？那么，邹丰蔚中止陈剑武装修房屋及办证是为何因？！陈剑武没有按约定在签订《买卖房屋协议书》当日一次性付清购房款，还拒绝支付购房款长达2年之久，如《买卖房屋协议书》不能解除，那么邹丰蔚出卖房屋为的是什么？！二、陈剑武并没有主张《买卖房屋协议书》没有约定履行期限，也没有要求邹丰蔚再次给予其一定的履行期限，原审审理违反民事诉讼不告不理原则。陈剑武辨解的主要理由是莫智皓收了他的购房款，认为莫智皓是邹丰蔚的女婿，就认为属邹丰蔚委托其卖房，以此推定莫智皓的行为就应由邹丰蔚负责。但莫智皓庭上否认邹丰蔚委托其卖房，陈秀坤、温志勇、郑姗姗的答辩也否认邹丰蔚委托莫智皓卖房。原审判决没有根据陈剑武的辩解理由而直接以《买卖房屋协议书》没有履行期限，双方也没有就履行期限达成一致为由驳回邹丰蔚的诉讼请求，判决明显违反民事诉讼“不告不理的原则”。三、陈剑武已构成根本违约，《买卖房屋协议书》依法可以解除。根据《合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”的规定，如上所述，本案在诉讼过程中，陈剑武从未提出《买卖房屋协议书》没有履行期限，也没有要求邹丰蔚再给予支付购房款的宽限期的问题，而是辨解莫智皓已收取了其购房款，根本就没有再向邹丰蔚支付任何购房款的意思表示。没有履行期限或履行期限不明确，双方可以再协商明确履行期限。但陈剑武根本就否认其没有欠邹丰蔚的购房款，且，自2015年5月27日签订的《买卖房屋协议书》至2017年5月邹丰蔚起诉陈剑武长达2年之久，陈剑武没有支付任何购房款给邹丰蔚，完全剥夺了邹丰蔚出卖房屋应获取购房款的根本利益，陈剑武已构成根本违约！因此，根据合同法的规定，邹丰蔚享有法定解除权，依法可以起诉解除双方签订的《买卖房屋协议书》。四、原审判决适用法律依据错误。原审判决依据《合同法》六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条的规定，认定由于邹丰蔚、陈剑武在《买卖房屋协议书》没有约定履行期限，且陈剑武没有收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》，而判决驳回邹丰蔚的诉讼请求。原审判决适用《合同法》六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条明显错误。理由有：第一、《买卖房屋协议书》有明确的履行期限，并不存在没有履行期限或不明的情形；第二、陈剑武也并没有要求邹丰蔚再给予一定履行期限的宽限期，陈剑武并没有要求协商如何履行的意思表示；第三、虽然陈剑武没有收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》，但当邹丰蔚发现莫智皓擅自将涉诉房屋交付给陈剑武装修后，曾要求陈剑武支付购房款，陈剑武以其已支付给莫智皓，而不同意再支付购房款给邹丰蔚，陈剑武的行为已明确表示其不履行主要义务，已构成根本违约。至于邹丰蔚之后再次委托广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》，邹丰蔚本想再次给予陈剑武一次机会，但这并不影响陈剑武已构成根本违约。第四、《合同法》九十四条规定合同法定解除的情形有5项，而需要经书面催告履行的则属于第（三）项的情形，原审判决只适用到该条，而没有适用到具体第几项情形，原审判决适用法律依据错误。综上所述，原审判决认定事实严重错误，审理明显违反不告不理原则，适用法律依据错误。为此，请二审法院依法查清事实，撤销原审判决，支持邹丰蔚的诉讼请求。陈剑武辩称：一、基于邹丰蔚与莫智皓的翁婿关系，结合本案的事实，以及陈秀坤、温志勇等人为陈剑武办理过户的实际处理情况，陈剑武有理由相信莫智皓收取购房款得到了邹丰蔚的授权及同意。原一审庭审中，莫智皓明确承认其卖房是得到了其岳父邹丰蔚的授权与认可，邹丰蔚也承认其的确是授权莫智皓卖房，籍此在资金上支持莫智皓。鉴于本案涉案房屋是邹丰蔚与陈秀坤置换而来，及双方签订《买卖房屋协议书》前后，莫智皓带陈剑武到涉案房屋看房，及温志勇收取陈剑武相关税费，郑姗姗带陈剑武到房产局办理相关过户手续，上述证据及事实已经形成完整的证据链，莫智皓卖房是得到了邹丰蔚的认可，其收取购房款，是邹丰蔚授权其卖房的内容之一，是应有的权利。邹丰蔚将授权卖房与授权收取购房款硬生生割裂，是没有事实依据。基于本案的事实，陈剑武有理由相信莫智皓有权处理涉案房屋买卖的一切事项，包括收取购房款。二、陈剑武已经按照与莫智皓的口头约定，支付了每套房屋42万元的大部分购房款项，邹丰蔚依法应当继续履行合同。莫智皓与陈剑武约定的房屋价款是每套42万元（含税，剩余房款办出房产证后付清），陈剑武已经付清了一套总价42万元购房款，剩余的购房款应当按照约定待办出房产证后付清。至此，双方应该是继续履行合同，由邹丰蔚将房屋过户到陈剑武名下，陈剑武付清剩余价款。三、双方于2015年5月27日签订《买卖房屋协议书》，及至郑姗姗等人于2015年8月前后带陈剑武到高州市房产局签署办理有关房产证手续，再至后来邹丰蔚要求郑姗姗撤回办房产的有关手续，邹丰蔚实质是反悔，其行为有违诚信，已经构成严重违约。双方签订《买卖房屋协议书》后，邹丰蔚即通知郑姗姗等人为陈剑武办理相关过户手续，事实上办理房屋过户的有关资料也于2015年8月前后交到了高州市房产局。后来，莫智皓因诈骗罪（另案）于2015年11月3日被刑事拘留后，邹丰蔚就产生了反悔的心理，以授权莫智皓卖房，但未授权莫智皓收取购房款的荒诞理由，私自要求撤回陈剑武办房产证的有关手续，并提起本次诉讼。邹丰蔚实质是违反诚实信用，已经构成严重违约。综上，陈剑武认为一审判决并无不当，应当予以维持。恳请二审法院依法查明事实，驳回邹丰蔚的上诉。莫智皓、高州市宏源房地产开发有限公司、陈秀坤、温志勇、郑姗姗不到庭，也没有提供书面答辩意见。邹丰蔚向一审法院起诉请求：1.判决解除邹丰蔚、陈剑武于2015年5月27日签订的《买卖房屋协议书》，责令陈剑武将位于高州市××路宏源雅居小区内805号套房及25号储物间退回给邹丰蔚。2.本案诉讼费用全部由陈剑武承担。一审法院审理查明：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。本案涉案房屋宏源雅居小区805号套房及25号储物间位于高州市××路宏源雅居小区内。2015年1月6日，甲方陈秀坤与乙方邹丰蔚签订《财产置换合同书》，双方约定：一、甲方置换给乙方的财产为座落在位于高州市工业大道旁边的宏源雅居小区内的705、805、1705、1206、1406、1506、1307、1407、1507共九套房屋（以下称商品房），该小区内负一层的01、02、03、04号四个车位，该小区内负一层14、22、23、24、25号共五个储物间。二、甲方置换给乙方的宏源雅居小区内的705、805、1705、1206、1406、1506、1307、1407、1507九套商品房、负一层的01、02、03、04号共四个小车位及负一层14、22、23、24、25号共五个储物间，乙方有权转让、出租、赠送，可以从甲方产权人中直接转移给受让人，也可以甲方产权人转让给乙方后再转移给受让人，任由乙方选择，甲方必须无条件出具相关手续并办理产权证，并且不得收取任何费用。同时，转让价格由乙方决定，甲方不得干涉。三、甲方交付给乙方的房屋，如乙方转让给他人，何时转让则甲方何时办理给他人的转让手续，如乙方自己受让，则甲方按乙方的要求办理转让手续。本协议签订时，该房屋已经符合交付使用条件，甲、乙双方同意在乙方转让受益人向甲方付清相关约定税费后，乙方可先收楼装修再办理产权过户，该房屋由甲方统一办理《房地产权证》，乙方的受益人提供给甲方的身份证复印件上的名字，作为户名向产权登记机关申请确认，并完全授权甲方代办房屋产权登记的一切手续，在乙方付清相关应付办证所需税费，并提供完善的相关资料后，甲方向产权机关申请确权，并办理《房地产权证》。此外还约定了相关物业管理等内容。2015年5月27日，邹丰蔚作为甲方与作为乙方的陈剑武签订《买卖房屋协议书》，双方约定：一、甲方将高凉西路的宏源雅居小区805号套房，面积173.64平方米，每平方米￥3900元，房价款为￥677196元。车位（储物间）为25号，车位（储物间）价款为￥100000元。该套楼房和车库总价款为777196元（庭审双方确认为777960元）。二、车库/储物间款不按揭，甲乙双方签订本协议书时，乙方要一次性付清给甲方。三、甲乙双方签订协议后，甲乙双方即到宏源雅居房地产办公室加签一份附加协议。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同等效力，希共同遵守，双方签字即生效。协议签订的当天，陈剑武即立下欠据给邹丰蔚，内容：陈剑武欠宏源雅居（5）E805房款共人民币777960元。没有约定付款期限。同一天，陈剑武与第三人温志勇签订了一系列关于物业管理方面的协议。另查明，高州市工业大道旁边的宏源雅居小区与高凉西路的宏源雅居小区属同一地方。涉案房屋的房产权证登记的所有权人为陈秀坤。2016年12月20日，邹丰蔚委托广东雄兴律师事务所出具了份《法律意见书》，要求陈剑武于2017年1月15日前联系邹丰蔚结算付清购房价款（包括车位/储物间款）。该所通过邮政快递寄送给陈剑武。但在邹丰蔚提供的快递单上没有陈剑武的签名。一审法院认为，邹丰蔚、陈剑武签订的《买卖房屋协议书》为双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，且房屋权属人陈秀坤已在《财产置换合同书》中认可邹丰蔚有权转让涉案房屋等，故该《买卖房屋协议书》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（四）项及第九十四条的规定，由于邹丰蔚、陈剑武在《买卖房屋协议书》及《欠据》中没有约定支付房款的履行期限，且陈剑武否认收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》，邹丰蔚也没有证据证明陈剑武收到广东雄兴律师事务所寄送的《法律意见书》或有其他催收记录，应承担举证不能的法律后果，所以邹丰蔚请求解除没有约定履行期限的《买卖房屋协议书》及退回涉案房屋等的主张依据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，第三人高州市宏源房地产开发有限公司、陈秀坤、温志勇、郑姗姗经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回邹丰蔚的诉讼请求。案件受理费11572元，由邹丰蔚负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。二审另查明：2017年12月25日，一审法院在阳春监狱第二次公开开庭审理了本案。在该次庭审中，莫智皓称：开始时，莫智皓向邹丰蔚调取资金，但邹丰蔚称没有资金，但有房可以调取资金给莫智皓使用。之后，莫智皓就找到陈剑武，陈剑武给了点定金给莫智皓，邹丰蔚对此并不知情，并没有委托莫智皓向陈剑武收取购房款。再查明：涉案房屋的钥匙已交付给陈剑武。陈剑武在二审庭审中称，2016年初，邹丰蔚通知物业处撤回已向高州市房地产管理局递交的办证资料。本院认为，本案的争议焦点为：1.陈剑武是否已支付涉案购房款给邹丰蔚；2.涉案《买卖房屋协议书》能否解除。一、关于陈剑武是否已支付涉案购房款给邹丰蔚的问题。邹丰蔚认为陈剑武没有向其支付购房款，陈剑武则辩称其已向邹丰蔚的前女婿莫智皓支付购房款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，虽然在签订涉案《买卖房屋协议书》时，邹丰蔚与莫智皓是翁婿关系，但涉案《买卖房屋协议书》是由陈剑武、邹丰蔚签订，该合同没有约定莫智皓有权代邹丰蔚收取购房款，陈剑武亦未能提供证据证明莫智皓有权代邹丰蔚收取购房款，且莫智皓也否认邹丰蔚委托其向陈剑武收取购房款。因此，本案的证据不足使人相信莫智皓有权代邹丰蔚收取购房款，陈剑武主张其已通过莫智皓向邹丰蔚支付购房款的依据不足，本院不予支持。二、关于涉案《买卖房屋协议书》能否解除的问题。邹丰蔚认为陈剑武在签订涉案《买卖房屋协议书》后的2年多时间内未支付购房款，构成根本违约，其有权请求解除涉案《买卖房屋协议书》。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，虽然涉案《买卖房屋协议书》对购房款的支付时间并没有约定，但涉案房屋已交付给陈剑武，因此，陈剑武应当在接收涉案房屋的同时，向邹丰蔚付清购房款。陈剑武至今未向邹丰蔚付清购款，构成违约。第二，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”本案中，因陈剑武未向邹丰蔚付清购房款，邹丰蔚在2016年初通知物业处撤回已向高州市房地产管理局递交的办证资料。由此可见，邹丰蔚、陈剑武在2016年初已因涉案房屋购房款发生纠纷，邹丰蔚已要求陈剑武向其支付购房款。陈剑武至今未向邹丰蔚支付购房款，邹丰蔚有权解除双方签订的涉案《买卖房屋协议书》，并要求陈剑武向其返还涉案房屋和储物间。因此，邹丰蔚有关解除双方签订的涉案《买卖房屋协议书》及要求陈剑武向其返还涉案房屋和储物间的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于陈剑武已向莫智皓支付的购房款，不属于本案的处理范围，由陈剑武另寻法律途径处理。综上所述，邹丰蔚的请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省高州市人民法院（2017）粤0981民初1562号民事判决；二、解除上诉人邹丰蔚、被上诉人陈剑武于2015年5月27日签订的《买卖房屋协议书》；三、限被上诉人陈剑武于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广东省高州市高凉西路的宏源雅居小区805号套房及25号储物间返还给上诉人邹丰蔚。一审案件受理费11572元，二审案件受理费11572元，由被上诉人陈剑武负担。上诉人邹丰蔚已预交二审案件受理费11572元，应由被上诉人陈剑武负担的二审案件受理费11572元，限被上诉人陈剑武在本判决生效之日起十日内径付上诉人邹丰蔚，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新代理审判员  曾玉金二〇一八年十月十六日书 记 员  李松霞书 记 员  张淑贞