福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽06民终2523号 上诉人(原审被告):文运媛，女，1971年7月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：洪亚斌，福建联合信实（漳州）律师事务所执业律师。 被上诉人(原审原告)：福建省漳州市第八中学，住所地福建省漳州市芗城区腾飞路**。组织机构代码：48956503-0。 法定代表人：刘辉煌，校长。 委托诉讼代理人：林伟华，福建履德律师事务所执业律师。 上诉人文运媛因与被上诉人福建省漳州市第八中学(以下简称漳州八中)物权保护纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2018)闽0602民初4830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，因双方没有提出新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 文运媛上诉请求：一、撤销原判第一项，改判文运媛只须支付2016年10月1日至2018年4月10日止租金计21900元；二、本案一、二审案件受理费及鉴定费6000元，均由漳州八中承担。事实和理由：一、原判认定我方自2015年12月18日无权继续占有使用讼争店面，属认定事实不清，并判决我方承担占用费60460元及评估费6000元，没有事实依据。第一，漳州八中隐瞒财政批复并单方提价等原因，致使双方未能达成新的租赁协议，存在缔约过错。原审以评估租金60460元作为认定占用费的依据，显属不当，应予纠正；第二，本案无须通过评估或鉴定作为租金标准的定案依据。况且，评估机构是以市场租金标准作出评估报告，超越其经营范围，故该份评估报告不具有法律效力，不能作为本案定案的依据；第三，依据评估结论，讼争店面租金自2015年12月18日至2018年4月10日止的占用费60460元，而评估费6000元，达到涉案金额近10%，原审未对评估收费标准予以审查，损害当事人的利益。且将该评估费6000元由我方承担，明显失当；第四，虽然漳州八中发函要求我方2016年8月20日腾房，我方回复律师函要求续租并按竞价招租说明的“不低于第一年年租金竞价起始价与其缔约”，但漳州八中并未回函或继续催讨返还，仍默认我方继续承租讼争店面至2018年4月10日返还，故双方的租赁关系存续至2018年4月10日具有事实依据。二、原判适用法律错误。第一，双方仍存在租赁关系，直接以占用费判决，违反《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定；第二，本案应适用《中华人民共和国民法通则》规定的一年诉讼时效期限，据此，漳州八中主张的2015年12月18日至2016年9月30日期间的租金主张已超过诉讼时效。 漳州八中辩称：原判认定事实清楚，应予维持。文运媛认为应当按照原租赁合同计算本案租金，缺乏事实依据，应予驳回。 漳州八中向一审法院起诉请求：判令文运媛支付占用费84400元(从2015年12月18日起至2018年4月10日止，共844天，暂按月租金3000元/间计算，实际以评估为准)。 一审法院认定事实：2009年11月17日，漳州八中与文运媛签订《店面租赁合同》，合同约定：文运媛向漳州八中承租店面一间(即讼争店面)，编号西103（即芗城区腾飞路338号之12号店面）；承租期六年(自2009年11月17日起至2015年11月17日止)；年租金为14400元。租期届满后，漳州八中委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心就讼争店面进行竞价招租。漳州市国有资产产权（物权）交易中心对此在网络上发布《福建省漳州市第八中学芗城区腾飞路338号之4号等4间店面（分四标招租）五年租赁权招租公告》，内含《竞租须知》。《竞租须知》第九条载明：“确认成交的竞得人，应现场签收成交确认书，并按出租方要求于竞价成交后5个工作日内与出租方正式签订《漳州市第八中学所属店面租赁合同》。最高报价方签收成交确认书之时起，视为其与出租方之间的租赁合同已经成立。未成交人于2个工作日内退还竞价保证金。各标的自签订租赁合同15日内移交给承租方使用”。2016年1月13日，漳州市国有资产产权（物权）交易中心就此向漳州八中出具《福建省漳州市第八中学芗城区腾飞路338号之4号等4间店面（分四标招租）五年租赁权项目报名竞价情况说明》，该说明内容为（摘要）：标的4、芗城区腾飞路338号之12号店面五年租赁权，其第一年年租金竞价起始价为人民币贰万肆仟元（24000元），只有原承租人报名参与本次招租竞价，根据行政、事业单位国有资产管理有关规定，仅有原承租人报名参与本次招租竞价的，经该项目审批部门批准可以协议成交。2016年1月19日，漳州市财政局出具漳财国资（2016）7号《漳州市财政局关于同意漳州市第八中学协议出租腾飞路338号之12号店面的批复》，该批复同意漳州八中对腾飞路338号之12号店面采用协议方式进行出租。后双方未能达成协议。2016年8月10日，漳州八中向文运媛发出《通知书》，载明（内容摘要）：“我校与文运媛多次协商，未能达成协议。现我校通知文运媛于2016年8月20日前将店面腾空，交还我校，并交纳期间占用费等”，文运媛收到该通知，并向漳州八中发出一份《律师函》。2018年4月10日，文运媛向漳州八中移交讼争店面及大门钥匙一把。 诉讼中，漳州八中向原审法院申请对址于芗城区腾飞路338号之12号店面从2015年12月18日起至2018年4月10日止的月租金进行评估，原审法院依法委托福建德信土地房地产资产评估有限公司进行评估鉴定。福建德信土地房地产资产评估有限公司于2018年6月25日作出福德信资评字（2018）059、060号资产评估报告书，评估结论为从2015年12月18日至2016年12月31日芗城区腾飞路338号之12号店面租金总评估价值为28370元；从2017年1月1日至2018年4月10日芗城区腾飞路338号之12号店面租金总评估价值为32090元。 一审法院认为：漳州八中与文运媛于2009年11月17日签订的《店面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同成立并生效。租赁合同已到期，漳州八中委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心对讼争店面的五年租赁权进行竞价招租，文运媛作为原承租人参与竞价招租，漳州八中与文运媛上述行为可视为其双方同意以公开竞租方式重新确定租赁关系。竞价结束后，仅文运媛原承租人报名参与该讼争店面的招租竞价，根据行政、事业单位国有资产管理有关规定，仅有原承租人报名参与本次招租竞价的，经该项目审批部门批准可以协议成交。漳州市财政局出具漳财国资（2016）7号批复，同意漳州八中对腾飞路338号之12号店面采用协议方式进行出租。后双方未达成协议，亦未签订租赁合同，故漳州八中作为讼争店面的所有权人，文运媛无权继续占有使用讼争店面，漳州八中主张文运媛按评估价格计算占用费的请求，合法有据，应予支持。福建德信土地房地产资产评估有限公司作出福德信资评字（2018）059、060号资产评估报告书客观真实，可以采纳。故文运媛应支付给漳州八中关于芗城区腾飞路338号之12号店面自2015年12月18日起至2018年4月10日止的占用费60460元。关于文运媛认为其应支付是租金而非占用费，租金支付按民法通则规定只有一年的诉讼时效，漳州八中主张的金额部分超过诉讼时效的辩解意见，经查，漳州八中、文运媛签订的租赁合同已到期，双方基于租赁合同而形成的权利义务关系已随合同期限届满而终止，后双方未就讼争店面再次签订相关合同，因此漳州八中、文运媛之间存在争议的并非租金问题，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，漳州八中的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对于文运媛该辩解意见，不予采信。文运媛的其他辩解意见缺乏事实和法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》二百四十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、文运媛应于本判决生效之日起十日内支付给福建省漳州市第八中学关于芗城区腾飞路338号之12号店面自2015年12月18日起至2018年4月10日止的占用费60460元。二、驳回福建省漳州市第八中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2161元，减半收取1080.5元，由福建省漳州市第八中学负担3065元，文运媛负担774元；鉴定费6000元，由文运媛负担。 本院二审期间，文运媛围绕上诉请求依法提交了《福建省房地产估价行业收费指导意见》，欲证明评估机构没有按照标准收取鉴定费。漳州八中对上述证据的真实性无异议，但与本案无关。本院认为，文运媛提供上述证据的真实性可以确认，但与本案的实体结果缺乏关联性，不予认定。 双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，文运媛在讼争店面租期届满后交清即2015年11月18日至2015年12月17日的月租金1200元，漳州八中认可该事实。根据福建德信土地房地产资产评估有限公司作出的[2018]059号《资产评估报告》载明：芗城区腾飞路338号-12号店面，建筑面积31.71平方米，租金单价64.7元／月﹒平方米，月租金2052元，从2015年12月18日至2016年12月31日租金总评估价值25600元；地；地下室建筑面积311平方米，租金单价7元／月﹒平方米人，月租金222元，从2015年12月18日至2016年12月31日租金总评估价值2770元。 本院认为：漳州八中将讼争的漳州市芗城区腾飞路338号之12号店面出租文运媛使用，双方签订了《店面租赁合同》，并未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应予确认。漳州八中在合同租赁期限届满后委托漳州市国有资产产权(物权)交易中心进行公开招租，由于讼争店面只有原承租人报名参与本次招租竞价，根据行政、事业单位国有资产管理有关规定，仅有原承租人报名参与本次招租竞价的，经该项目审批部门批准可以协议成交。后双方未能达成协议，亦未签订租赁合同，现漳州八中请求文运媛腾退讼争店面的理由，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，应予支持。文运媛认为本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，讼争店面租期虽已届满，但其继续使用讼争店面至2018年4月10日止，双方仍存在租赁关系，原租赁合同继续有效，租金应按原合同约定1200元／月计算的上诉理由，与法不符。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁合同终止后，承租人没有返还租赁物，而是继续使用的，且出租人也没有提出异议的，双方当事人之间的原租赁合同继续有效。而本案，讼争店面租期届满后，漳州八中委托漳州国有资产产权(物权)交易中心进行公开招租，该事实表明了漳州八中欲收回讼争店面，并通过公开招租的方式出租，而后双方依据有关规定就讼争店面的租赁进行协商而未能达成协议，未能重新建立新的租赁关系。文运媛主张按原合同约定1200元／月计算租期届满后至其腾退之日止期间的使用费，缺乏合同依据，不予采纳。原审依据漳州八中请求以评估价计算占用费并无不当，应予维持。文运媛提出漳州八中主张其支付2015年12月18日至2018年4月10日期间占用费，已超过诉讼时效的上诉理由。漳州八中主张讼争店面的占用费，在《中华人民共和国民法总则》施行前，其请求保护民事权利的诉讼时效期间为一年，即在2016年9月30日之日诉讼时效届满。漳州八中虽于2016年8月10日通知文运媛应于2016年8月20日前腾空讼争店面，届时诉讼时效中断，但至2016年9月30日亦已超过一年的诉讼时效，故漳州八中主张的2015年12月18日起至2016年9月30日止的占用费，已超过诉讼时效，依法不予保护；但其主张从2016年10月1日起至2018年4月10日的占用费，并未超过诉讼时效，依法应予保护。据此，漳州八中主张的2016年10月1日至2018年4月10日期间的占用费38912元[(3个月×2052元／月)+(3个月×222元／月)+32090元]，应予支持。文运媛提出漳州八中主张占用费的请求已超过诉讼时效，部分成立，应予采纳。原判对漳州八中的诉讼请求全部予以支持，适用法律错误，应予纠正。至于文运媛提出评估机构未按标准收取鉴定费的上诉理由，不属本案审理范围，不予审查。 综上所述，文运媛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院(2018)闽0602民初4830号民事判决第二项； 二、变更福建省漳州市芗城区人民法院(2018)闽0602民初4830号民事判决第一项为文运媛应于本判决生效之日起十日内支付给福建省漳州市第八中学关于芗城区腾飞路338号之12号店面自2016年10月1日起至2018年4月10日止的占用费38912元； 三、驳回福建省漳州市第八中学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2161元，减半收取1080.5元，由福建省漳州市第八中学负担435元，文运媛负担645.5元；二审案件受理费914元，由福建省漳州市第八中学负担402元，由文运媛负担512元。鉴定费6000元，由福建省漳州市第八中学承担2640元，由文运媛承担3360元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 翁艺晖 审判员 李 凌 二〇一八年十月二十三日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷