湖北省荆门市东宝区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0802民初446号原告：荆门市安洁物业服务有限公司。法定代表人：徐迅，系公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：聂兵，系湖北新天律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李永波，系湖北新天律师事务所律师。被告：李国清。原告荆门市安洁物业服务有限公司（以下简称安洁物业公司）与被告李国清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告安洁物业公司的委托诉讼代理人聂兵、被告李国清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令李国清支付安洁物业公司物业服务费7720元（2010年9月1日至起诉日）；2、李国清支付安洁物业公司违约金5619元（计算至起诉之日2020年10月31日）；3、判令李国清承担安洁物业公司因本案支出的律师费2000元；本案的诉讼费用由李国清承担。事实及理由：李国清购买荆门市东宝区万豪国际，面积为127.82平米，安洁物业公司一直为该小区提供物业管理服务，但李国清自2010年9月1日起就未足额交纳物业服务费。安洁物业公司为维护其合法权益诉至法院。被告李国清辩称：1、2016年至2018年无物业服务合同；2、物业服务费交纳至2015年12月；3、三份合同中仅2019年至2024年有违约金的约定，安洁物业公司诉请违约金依据不足，且超出法律规定；4、安洁物业公司未按合同约定履行职责，外墙渗水，共用下水道堵塞，楼板漏水造成吊顶等损坏，其个人重新安装了两个厕所及一个厨房的排水管道，共使用了三块电表，第一块不能满足使用，第二块已经烧坏，第三块是自己购买；5、安洁物业公司的诉请超过诉讼时效。当事人围绕诉辩意见向本院提交了证据，安洁物业公司提交了A1不动产登记查询结果证明、A2催费照片、A3代理合同、律师费发票、A4物业服务合同，本院予以采信。李国清提交的B1收据，收据载明李国清交纳物业服务费至2015年12月，安洁物业公司对此有异议，主张仅交纳的2015年一年的物业服务费，但未提出相应证据予以佐证，本院对该意见不予支持，对收据予以采信。B2照片复印件一组，李国清拟证明外墙渗水未修复、渗水后内墙脱落，其重新安装排水管道，以及存在摄像头不能使用的情况，对于这一部分争议后文详述。B3收据复印件不能证明与本案的关联性，本院不予采信。B4、B5证明二份，均系书面证言，证人未出庭接受质证、询问，证人证言的真实性无法确定，本院不予采信。安洁物业公司庭后提交的万豪国际业主委员会出具的情况说明，本院予以采信。李国清庭后向本院提交了购电收据及万豪国际小区电线损收款凭证照片复印件，未提交原件核对，也无法证明与本案的关联性，本院不予采信。根据上述采信的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：李国清系荆门市东宝区万豪国际小区业主，产权登记时间为2007年9月11日，房屋登记面积127.82平方米，房屋用途为住宅。万豪国际小区业主委员会与安洁物业公司分别于2011年、2012年、2013年、2014年、2016年、2019年签订物业服务合同，对委托管理服务事项、委托管理服务期限、双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业服务费用、违约责任等内容做了约定。其中2016年1月1日签订的物业管理服务合同约定：将该小区委托安洁物业公司实行物业管理，委托管理期限三年；多层住宅房屋安洁物业公司按建筑面积每月0.5元/平方向业主使用人收取物业服务费；每年度12月止缴清当年费用；业主、使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，按照应交金额的0.5%按日交纳滞纳金。2019年6月1日签订的物业管理服务合同约定：将该小区委托安洁物业公司实行物业管理有关事宜，委托管理期限暂定为五年；本物业管理服务费实行包干制，多层住宅房屋由业主按照其拥有的建筑面积每月每平方米0.5元向安洁物业公司交纳；本物业管理服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为6月30日及12月31日；从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的万分之5%交纳滞纳金；保修期内属保修范围内的房屋共用部分、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由开发单位承担；不属于保修范围内的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或维修资金承担；本物业共用部分、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用保修期满后，在本物业维修专项资金中列支；因欠缴物业服务费引发的诉讼，律师费由欠费业主承担。2018年2月2日安洁物业公司向李国清出具收据一张，收据载明“物业费至2015.12”。另查明，2020年10月30日，安洁物业公司委托湖北新天律师事务所代理诉讼案件，湖北新天律师事务所指派聂兵、李永波律师为该系列案代理人，约定每个案件收取2000元律师费。安洁物业公司于2021年3月25日向湖北新天律师事务所支付律师费2000元。2021年4月1日，万豪国际小区业主委员会出具情况说明一份，主要内容为：1、业主李国清将房屋漏水问题反映至物业公司，物业公司告知业委会。业委会成员、物业公司工作人员前往现场核查，漏水点为一楼、二楼连接处的厨房排水管附近，墙面出现损伤。后协调业主李国清及楼上业主处理，但未能达成一致的处理意见。2、业主李国清将外墙脱落问题反映至物业公司，物业公司已告知业委会。因房屋已过保修期，业委会告知业主李国清要办理动用住宅维修基金的相关手续，但业主李国清目前仍未申请。本院认为，安洁物业公司与万豪国际小区业主委员会签订了物业服务合同，上述合同不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对包括李国清在内的小区业主均具有约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。安洁物业公司为李国清提供了物业管理服务,李国清自2016年1月1日起欠缴物业服务费，根据物业服务合同的约定，李国清应依约交纳欠付物业服务费，2016年1月1日至2020年10月31日的交费标准为0.5元/平方米·月。故李国清应交纳物业服务费合计3706.78元（0.5元/平方米·月×127.82平方米×58个月）。关于李国清辩称的安洁物业公司诉请超过诉讼时效。李国清自2016年1月1日起欠缴物业服务费，欠费数额不断增加，债务具有连续性，在此期间物业公司分别于2017年1月21日、2019年1月25日、2020年10月20日通过张贴物业服务费催款通知的方式催收物业服务费，在法律规定的时效内主张权利，安洁物业公司的诉请未超过诉讼时效。对李国清的该抗辩意见本院不予支持。关于李国清辩称的安洁物业公司未按物业服务管理合同履行职责的问题。李国清主张存在共用下水道堵塞、外墙渗水未修复、内墙漏水导致房屋吊顶等损坏、监控摄像头不能使用的问题。对此本院认为，其一、关于共用部分的维修，物业管理服务合同对共用部分的维修费用列支及流程有明确的约定，保修期满后，符合条件的情况下李国清可申请启动房屋维修专项基金来进行维修。其二，关于李国清主张的漏水导致房屋受损,李国清未提交证据证明系因物业服务瑕疵所致，根据现有证据不能认定房屋漏水责任及该修缮义务应由物业公司承担，且其主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系,李国清可另行向责任主体主张权利。其三，物业管理费是物业公司提供服务的经济基础，是物业公司正常运转的前提，也是业主应当承担的合同义务，,对于李国清主张安洁物业公司存在的其他物业服务问题,因未提交充分证据证实,本院不予采信。如物业公司确实存在物业服务瑕疵,损害业主权益,李国清可另行主张权利，以合法有效的方式理性维权，而不是以拒交物业服务费的方式行使业主权利，若以此为由拒绝交纳物业服务费，不利于小区物业服务的顺利开展，也会对已经交纳物业服务费的业主的整体利益产生损害。关于安洁物业公司主张的违约金。李国清以存在共用管道堵塞、房屋漏水等问题要求安洁物业公司解决为由拒交物业服务费，其行为虽不妥当,但李国清并非恶意拖欠物业服务费,本院对安洁物业公司主张的违约金不予支持。关于安洁物业公司主张的律师费。虽然物业服务合同中约定因欠交物业服务费产生诉讼而导致的律师费由欠费业主承担，但安洁物业公司提交的证据不能其因本次诉讼实际发生的律师费数额，故对其主张的律师费本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李国清于本判决生效之日起十日内支付原告荆门市安洁物业服务有限公司物业服务费3706.78元；二、驳回原告荆门市安洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，减半收取91.5元，由被告李国清负担22元，原告荆门市安洁物业服务有限公司负担69.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。判决书生效后，当事人如自觉履行的，标的款项汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，帐号：4200××××1666，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。审 判 员 官成军二〇二一年四月三十日法官助理 刘 玮书 记 员 雷金鹏