湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂03民初14号原告（执行案外人）：江兵，男，汉族，1987年7月24日出生，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：秦道秀（系江兵母亲），女，1966年7月21日出生，住湖北省十堰市郧阳区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。委托诉讼代理人：舒随林，湖北博理律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：高黎，女，汉族，1975年8月25日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王宇亮，湖北大和律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人（被执行人）：郧县洪有房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇菜园村。法定代表人：尚红太，系该公司经理。委托诉讼代理人：尚红峰（系尚红太哥哥）,男，1974年2月5日出生，住湖北省十堰市郧阳区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签收法律文书。第三人（被执行人）：十堰方石汽车零部件有限公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区长岭经济开发区东盟工业园。法定代表人：尚红有，系该公司经理。委托诉讼代理人：尚红峰（系尚红有弟弟），男，1974年2月5日出生，住湖北省十堰市郧阳区原种场镇谭家湾村****。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签收法律文书。第三人：汪重新，男，汉族，1955年4月6日出生，户籍所在地：湖北省天门市。现在湖北省襄北监狱服刑。委托诉讼代理人：刘斌，男，汉族，1971年6月1日出生，，住湖北省十堰市郧阳区系龙居苑**工程清算组成员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。委托诉讼代理人：林正明，男，汉族，1967年9月19日出生，，住湖北省十堰市郧阳区系龙居苑**工程清算组成员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。原告江兵与被告高黎、第三人郧县洪有房地产开发有限公司（以下简称：洪有公司）、十堰方石汽车零部件有限公司（以下简称：方石公司）、汪重新案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江兵的委托诉讼代理人舒随林、被告高黎的委托诉讼代理人王宇亮、第三人洪有公司委托诉讼代理人尚红峰、方石公司的法定代理人尚红有及委托诉讼代理人尚红峰、第三人汪重新及委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江兵向本院提出诉讼请求：1、请求解除对位于十堰市郧阳区城关镇城北东路28号龙居苑二期102号商铺、现编号为111、112号商铺（以下简称：涉诉房产）的查封并不予执行。2、确认江兵对涉诉房产享有优先权；3、确认高黎与洪有公司签订的购买本案涉诉房产的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：1、江兵是涉诉房产的拆迁补偿安置户，于2010年4月1日与涉案房产的实际投资开发人汪重新签订了拆迁补偿安置协议书，协议约定将本案涉诉房产赔偿安置给江兵，洪有公司对此协议予以确认。江兵现实际入住涉诉房产，未办理过户手续是因洪有公司实际控股人尚红有、汪重新因涉嫌犯罪被羁押所致；而高黎与洪有公司及方石公司的民间借贷发生在2015年1月29日，高黎为了保证其债权实现于2015年2月4日与洪有公司签订《商品房买卖合同》，将洪有公司抵押的本案涉诉房产以买卖方式办理的预告登记，其目的是保证债权安全，并非真实意义的房产交易，该《商品房买卖合同》无效，高黎申请查封涉诉房产错误，江兵对涉诉房产享有优先权；2、依据物权法及最高人民法院相关司法解释的规定，江兵对涉诉房产享有足以排除强制执行的民事权益。高黎的委托诉讼代理人王宇亮在庭审中口头辩称，江兵的诉讼请求不能成立，现有的证据不能证实江兵对涉诉房产享有足以排除强制执行的民事权益。洪有公司、方石公司的委托诉讼代理人尚红峰和汪重新的委托诉讼代理人刘斌在庭审中口头述称，江兵的诉讼请求和理由成立，其请求应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院确认如下：2010年5月31日，汪重新与洪有公司签订的《房地产开发施工挂靠合同书》，合同约定汪重新成立龙居苑项目部以自有的资金开发建设龙居苑工程，该工程由汪重新挂靠在洪有公司名下以洪有公司的名义建设并向洪有公司支付相应的挂靠管理费用。2010年4月1日，汪重新与江兵签订《城北路建设房屋拆迁赔偿建筑面积协议书》及附件，协议约定按1：1.3的比例赔偿江兵被拆迁的商铺；赔偿安置给江兵的商铺与付长山商铺（西边）相邻等内容。2010年11月6日，汪重新又与江兵签订《房屋拆迁赔偿补充协议》，该补充协议约定补偿安置的商铺对超出的面积按现房市场价每平方米优惠800元等内容。2014年约6月，汪重新将涉诉房产交付给江兵实际占有使用至今。在诉讼中，洪有公司认可汪重新与江兵签订有关拆迁补偿安置协议。另查明，高黎与洪有公司、方石公司于2015年1月29日签订《担保合同》。同年2月5日，高黎与洪有公司签订《抵押借款合同》，由高黎出借给洪有公司人民币400万元用于支付方石公司办公楼建设工程款及人工工资，洪有公司用位于十××市××区城关镇××、××、××商铺及自有的该栋楼9套住宅房抵押，方石公司提供连带担保责任。因约定的抵押房产没有房产证书，故未办理抵押登记。为保证债权的实现，高黎与洪有公司于2015年2月4日签订《商品房买卖合同》，将上述抵押的商铺以买卖方式办理了预告登记（预告登记号分别为十堰市房预郧阳区字第20150327、20150328、20150329号，对应的商铺分别是102、101、103号商铺）。因洪有公司、方石公司未在约定的期限偿还借款本金及利息，高黎向十堰市仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委于2015年12月11日作出（2015）十仲裁字第154号仲裁裁决书，裁决：洪有公司自裁决生效之日起五日内向高黎偿还借款本金400万元及相应的利息；方石公司对债务承担连带清偿责任。该仲裁裁决生效后，因洪有公司、方石公司未履行，高黎向本院申请强制执行。本院于2016年3月8日作出（2016）鄂03执字第26-1号协助执行通知书，请十堰市郧阳区房地产行政管理部门协助查封洪有公司预售给高黎已办理预告登记（预告登记号分别为十堰市房预郧阳区字第20150327、20150328、20150329号）的房产及其他9套住宅房。江兵认为该查封行为侵害了其因拆迁而赔偿安置的商铺所有权而提出异议，本院于2017年9月20日作出（2017）鄂03执异94号执行裁定：驳回江兵的异议请求。江兵不服遂在法定的期间提起诉讼而引起纠纷。又查明，依据房地产行政管理部门存档的十堰市郧阳区城关镇城北东路28号龙居苑二期工程商铺的相关图纸、资料，结合江兵在龙居苑二期实际补偿安置的商铺情况，本案当事人共同确认本案涉诉房产不在本院（2016）鄂03执字第26-1号协助执行通知书载明被查封的房产范围内。本院认为，本院（2016）鄂03执字第26-1号协助执行通知书载明被查封的房产与江兵主张其因拆迁而赔偿安置的商铺即本案涉诉房产无关联性，本案涉诉房产不在本院查封的房产范围内，江兵的诉讼请求解除对本案涉诉房产解除查封无事实依据；因本案系案外人提起的执行异议之诉，故江兵请求确认其对涉诉房产享有优先权和确认高黎与洪有公司签订的《商品房买卖合同》无效不是本案审理的范围，对此项请求不宜在本案中作出裁判。在诉讼中，洪有公司、方石公司、汪重新不反对江兵的诉讼请求和理由，本院确认其是本案的第三人。高黎答辩称江兵对本涉诉房产不享有足以排除强制执行的民事权益的理由与事实相符，本院予以采信；洪有公司、方石公司、汪重新述称的理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第二项的规定，判决如下：驳回江兵的诉讼请求。案件受理费100元，由江兵负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇一八年十月三十日书记员 江 澜