江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0602民初1576号原告：詹样开，男，1973年7月24日生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，被告：鹰潭市绿城房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区林荫东路****公寓。法定代表人：陈苏江，该公司总经理。委托诉讼代理人：官振华、张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。原告詹样开（以下简称原告）与被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人张荣财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金每天100元，逾期违约金合计44000元，（2017年5月21日至起诉之日）以后的违约金按此方法计算至办完房屋产权证为止；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告双方于2016年3月30日，根据《城市房屋拆迁管理条例》及江西省《城市房屋拆迁管理实施办法修正案》和鹰潭市《城市房屋拆迁管理办法》签订《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，双方就拆迁房屋、产权调换、差价结算、违约责任达成协议。自2016年10月以来原告按照协议书的约定，联系到被告单位相关人员要求办理安置房《所有权证》及其《土地使用权证》，即现在的《不动产证》。原告多次与被告沟通无果，被告一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋产权证。为此原告于2017年8月11日向法院起诉，被告接到法院的传票后主动与原告沟通协商，先预付了2016年11月1日至2017年5月20日违约金20000元，并口头承诺2018年6月之前办好产权证。因此原告于2017年9月4日向法院提出撤诉申请获得准许。2018年6月中旬起原告多次主动与被告负责人联系要求办理房屋产权证，被告口头答应办理，7月份开始就置之不理。原告认为，被告的行为再次构成违约，依法应当支付2017年5月21日至2018年8月8日的违约金44000元。为维护原告合法权益，特向法院再次提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、原告属于拆迁安置户，本案所涉的项目被告早已具备办理房产证的条件而且已经为商品房购买者及已经分配到拆迁户个人名下的房屋办理了房产证，原告起诉的属于店面，产权还登记在大产权名下，它需要拆迁办将大产权分配到各个拆迁户名下，而原告所在的村集体对分配到村里的大产权应分配给各个村民的事宜没有分配好，所以拆迁办没办法出具分配名单，导致房管部门无法给拆迁户办理产权证。商品房的店面已经办理了产权证，原告的店面并非商品房性质，导致原告不能办理产权证的原因不在被告，而是因为拆迁办和村里未将大产权分配到个人名下。2、2017年8月份，原、被告就店面未办理不动产证已经达成了和解协议，一次性赔偿原告20000元。综上，原告再起诉缺乏法律依据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据为：证据一、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。证据二、《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，证明原、被告于2016年3月30日签订了房屋拆迁补偿安置产权调换协议书，双方就拆迁房屋、产权调换、差价结算、违约责任达成协议。被告质证后认为，证据一无异议。证据二真实性无异议，关联性有异议，1、导致不能办理原因不在被告；2、双方2017年已经达成了和解协议。本院认为，证据一被告无异议，本院予以采信。证据二真实性被告无异议，可以认定双方就房屋拆迁等事宜达成了协议，本院予以采信。被告向本院提交二组证据，证据一、营业执照、法定代表人证明各一份，证明被告的主体资格。证据二、收条及银行凭证，证明：1、原、被告就未办理不动产证事宜已达成和解，对此双方不存在纠纷；2、被告已按约向原告支付了20000元补偿款。原告质证后认为，证据一无异议。证据二真实性无异议，当时被告说最晚2018年6月办好产权证，那20000元只是阶段性的补偿款，并非全部的补偿款。本院认为，证据一原告无异议，本院予以采信。证据二收条及银行凭证可以证明双方对补偿款达成过协议的事实，收条中并无原告放弃之后补偿款的意思表示，被告以此证明双方已经就补偿款达成协议，纠纷全部了结，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因鹰潭市月湖区梅园詹家临路改造项目建设，需要拆迁原告在拆迁范围内的房屋及附属物。2016年3月30日，原告（乙方，被拆迁人）与被告（甲方，拆迁人）、月湖区童家镇鹰东连接线梅园詹家临路改造项目部签订了一份《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，协议约定了乙方安置房为框架店面安置；甲方负责为乙方办理好每套拆迁商品房《契证》、《房屋所有权证》及《土地使用权证》等相关证件，并承担一切费用（含维修基金等），房产证在办理和买商品房业主同步进行，2016年10月31日前办完。如违约每户每天发放违约金100元，乙方应在2016年3月30日以前办好交房手续，否则办理房产证时间顺延期内不赔违约金，因乙方原因耽误办证则不赔违约金。原告收房后，因被告未能办理产权证，于2017年8月11日以本案被告及月湖区童家镇鹰东连接线梅园詹家临路改造项目部为被告诉至本院，在审理过程中，原、被告庭外调解，2017年8月28日，原告向被告出具《收条》一份，内容为“今收到鹰潭市绿城房地产开发有限公司梅园翠林项目商铺（3#01018、3#01028）未办理不动产证补偿款贰万元整，对绿城房地产开发有限公司的法律诉讼在收到补偿款后立即予以撤销”。同年8月31日，被告通过银行转账2万元至原告账户。同年9月4日，原告以原、被告达成和解协议为由向本院申请撤回对两被告的起诉，同日，本院作出（2017）赣0602民初1372号民事裁定书，裁定准许原告撤回对该案两被告的起诉。因被告仍未办理产权证，原告再次诉至本院，请求判如所请。另查明，庭审后被告提交了月湖区童家镇鹰东连接线梅园詹家临路改造项目部出具的《情况说明》一份，主要内容为2015年11月24日被告取得了梅园翠林项目房屋的不动产证（即“大产权证”），该项目需返还拆迁户个人及詹家村小组店面，由于詹家村小组对返还给村集体的店面一直未分配到具体的村民名下，因此拆迁返还店面的相关手续暂无法办理等。本院认为，本案的争议焦点为：1、诉争房屋未办理房产证的责任是否应由被告承担？2、原、被告的纠纷是否已经解决，原告再次起诉是否应当得到支持？关于诉争房屋未办理房产证的责任是否应由被告承担的问题。原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》系原、被告真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。根据该协议书的约定，被告应负责办理好拆迁商品房的房屋产权证等证件，如违约每户每天发放违约金100元。本案中被告已为诉争房产所在的梅园翠林项目办理了大产权证，其虽然提交了月湖区童家镇鹰东连接线梅园詹家临路改造项目部出具的《情况说明》，但该《情况说明》中只是表示返还给村集体的店面未分配到具体村民名下，导致拆迁返还店面的相关产权手续暂时无法办理，原告系单独与被告签订的拆迁协议，该《情况说明》并未表述原告不能办证的原因，且未能办证应当以房产管理部门出具的意见为准；被告也未提交给予原告办理过产权证书的申请材料等证据，因此，被告辩称诉争房屋不能办证的责任不能由被告承担，而是无法办证的意见，证据不足，本院不予采纳。关于原、被告的纠纷是否已经解决，原告再次起诉是否应当得到支持的问题。原告第一次起诉，在被告支付了2万元后撤诉的行为是否表示纠纷已经解决？原、被告达成庭外和解，并未签订书面的调解协议，只有原告出具的收条和被告的支付凭证，收条内容为“今收到鹰潭市绿城房地产开发有限公司梅园翠林项目商铺（3#01018、3#01028）未办理不动产证补偿款贰万元整，对绿城房地产开发有限公司的法律诉讼在收到补偿款后立即予以撤销”，该收条只是表示被告收到2万元的补偿款后撤案，并未承诺放弃违约金，且如在原告撤诉后被告仍未给予原告办理房产证，原告不能主张违约金损失，对原告也显失公平，因此，该2万元只是双方对违约金阶段性的调解数额，被告以收条表示双方关于违约金的纠纷已经一次性解决的意见，证据不足，本院不予采纳。综上，原告依据双方签订的协议，再次向被告主张违约金，于法有据，本院予以支持。但是对于违约金的计算，原告在收条中表示收到补偿款2万元后予以撤案，向本院撤诉的申请理由为双方达成和解协议，据此，原告于2017年9月4日向本院撤回起诉，宜认定该2万元系双方协商2017年9月4日之前被告应当支付的违约金数额。因此，被告支付的违约金2万元系双方对2017年9月4日之前违约金的结算，原告主张的违约金应当按照每天100元，自2017年9月5日起开始计算，至起诉之日2018年8月9日止，为33900元（339天×100元），之后的违约金继续计算直至拆迁房屋办理好产权证为止。原告主张自2017年5月21日起开始计算，本院不予支持。综上，原告的诉求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告詹样开违约金33900元（该违约金计算至2018年8月9日，之后的违约金继续按照每天100元计算，直至被告办理完拆迁房屋产权证为止）；二、驳回原告詹样开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元（已减半，原告预交），由原告詹样开负担50元，由被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。在上诉期满七日内未交上诉费的按自动撤回上诉处理（交纳上诉费的开户行为：中国农业银行鹰潭市分行梅园分理处；收款单位为江西省鹰潭市中级人民法院；账号为：14×××58）。审判员  汪生权二〇一八年十月三十日书记员  雷丽华附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。