江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0492民初900号原告（反诉被告）：江苏东煌轨道交通装备有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇星辰村工业园区，统一社会信用代码91320412749424868K。法定代表人：张礼康，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛振伟，江苏聚博律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅栋周，江苏常明（武进）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南一智能装备（常州）有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇星辰村委薛巷村89号，统一社会信用代码91320412MA1WDXRK4N。法定代表人：钱世清，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘柯，江苏周菊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冲，江苏优路律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏东煌轨道交通装备有限公司（以下简称东煌公司）诉被告（反诉原告）南一智能装备（常州）有限公司（以下简称南一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东煌公司的委托诉讼代理人葛振伟、傅栋周、被告南一公司的法定代表人钱世清及其委托诉讼代理人潘柯、反诉原告南一公司的委托诉讼代理人陈冲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东煌公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告之间的厂房租赁合同（合同编号：DHZFHT-20180323、DHZFHT-20180328）；2、请求判令被告立即搬离案涉厂房及办公区域，并按照1369.86元每天的标准向原告支付房屋占有使用费至实际搬离之日止；3、请求法院判决被告立即向原告支付已由原告垫付的税金及滞纳金暂计187354.92元，并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，向原告支付自起诉之日至实际付清之日止的逾期付款损失；4、请求判决被告按照年租金0.5%每天的标准支付自2019年12月16日起至实际付清前述款项之日止的违约金（暂计372500元）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月28日，被告因开办企业需要使用厂房，便找到原告协商厂房租赁事宜，经原、被告协商一致，双方签订了厂房租赁合同，合同约定前三年合同的年租金为50万元，且开票后的一切税金费由被告承担，2019年11月，原告本着合法经营，依法纳税的理念，决定就第一、二年合同年收取的全额租金开具增值税专用发票，并于2020年4月8日按照税务部门的要求缴纳了税金。同日，原告以律师函件的形式向被告就税金的问题进行催告，但被告未予以理睬。原告认为，被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，厂房租赁合同已无继续履行的可能。现原告依据法律规定，要求判如所请。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为确认厂房租赁合同无效，其余诉讼请求不变。被告南一公司辩称：1，若该份租赁合同被认定为无效，我方认为，原告应当承担全部的过错责任，自行开具的发票所产生的税金应由原告自行承担。理由如下，提供适租房屋是原告作为房屋出租人的主要义务，原告在签订合同前向被告出具一份经营场所证明，被告作为承租人在签订合同时已经尽到注意义务。2，若房屋租赁合同被认定无效，根据合同法第56条规定，无效合同自始无效，合同中的税金条款及违约条款应认定为无效。3，若房屋租赁合同被认定无效，即使参照合同约定，若被告无需开具发票，将无需承担税费，即使开具发票，也仅承担增值税的税金。4，房产税的纳税义务时间点是在发生行为的当月或者次月，而原告方迟迟未向被告披露，应当认定双方以实际履行行为变更了合同约定，变更的房产税无需向被告承担。5，被告已向原告支付2018、2019年的税金共计8万元，不存在拖欠税款的情况，故无需承担违约责任，且约定违约金过高，也要请求法院依法核减。综上，原告的诉请，于法无据，请求法院依法驳回。诉讼过程中，被告南一公司提出反诉，其反诉请求为：1，请求反诉被告继续履行厂房租赁合同；2，请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金125000元；3，请求判令反诉被告返还垫付厂房的大门费用8250元；4，请求判令反诉被告返还向反诉原告多索取的80000元租费；5，请求判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费。诉讼过程中，反诉原告变更其反诉请求为：1，请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失、厂房及设备搬迁损失、因反诉被告提前解约产生的租金上涨损失、停业损失、员工遣散费用损失；2，请求判令反诉被告返还垫付厂房大门费用8250元；3，请求判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费。事实与理由：2018年3月28日，双方签订了合同编号为DHZFHT-20180323、DHZFHT-20180328的《厂房租赁合同》。双方约定厂房租赁期限自2018年4月6日至2023年4月5日止，租赁期限共计5年。前3年租金为500000元，第4年租金为530000元，第5年租金为560000元。现因被反诉人要求提前解除租赁合同，且要求确认双方签订的厂房租赁合同无效，反诉人基于诚信经营、和平解决纠纷的态度，要求被反诉人就因其违约行为，给反诉人造成的所有损失给予赔偿。为维护合法权益，故提起反诉。针对反诉，反诉被告东煌公司辩称，1，反诉被告无需赔偿南一公司房屋任何损失，本案厂房租赁合同签订时已告知南一公司所租赁的厂房无房产证，南一公司明知并愿意承担因此产生的后果。2，就南一公司提出的赔偿分述如下：装修损失未发生，车库和库房设施为南一公司私自搭建，应恢复原状；搬迁损失，目前南一公司未有搬迁的事实发生，即使合同到期南一公司也予以搬迁，这是必然发生的经营成本，不属于损失的计算项目，法律也无此项损失的规定；停业损失及员工遣散费用未有事实发生，且这几项内容与被告的依法经营和经营能力息息相关，与案涉租赁合同无关，法律也无此项损失的规定；租金上涨损失，此项内容不是必然产生，受整个市场环境及宏观因素影响，租金的商谈是可以选择的，被告陈述原告出租的厂房比同类厂房高，希望被告能找到性价比更高的厂房，法律也无此项损失的规定，本案中不存在租金上涨的差价损失。综上，被反诉人不同意反诉人的鉴定申请，在无法律依据的情况下，其非法占有被反诉人的厂房的情况下，鉴定只会造成被反诉人即原告方的合法权益继续被侵害。请求法院依法审理，驳回反诉原告南一公司的反诉请求。原告围绕诉讼请求，依法提交双方签订的合同编号为ＤＨＺＦＨＴ-20180323、ＤＨＺＦＨＴ-20180328的《厂房租赁合同》、东煌公司第三、第四车间建造工程确认单（编号20170310）、东煌公司的房产证及集体土地使用证、东煌公司于2019年办理不动产登记申请书、地籍调查表、（2019）武进不动产权第0××2号不动产证、住所（经营场所）证明、税收完税证明、律师函及妥投证明等证据为证。被告针对其答辩意见及反诉请求，提供东煌公司出具的经营场所说明、大门发票及照片、转账43万元的支票存根、被告与原告法定代表人及原告会计的聊天记录截屏等证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2018年3月23日及同年3月28日，原告东煌公司（出租方、甲方）与被告南一公司（承租方、乙方）分别签订了合同编号为ＤＨＺＦＨＴ-20180323、ＤＨＺＦＨＴ-20180328的《厂房租赁合同》。合同约定：1，甲方出租给乙方的房屋位于常州市武进区（经开区）横山桥镇星辰村委薛巷村89号厂区内，厂房租赁面积分别为608平方米、2432平方米，共计3040平方，厂房为标准厂房，结构为框架，厂内附属设施为1台5吨行车，甲方免费提供厂区内现有办公室一楼大厅西侧四间办公室给乙方作为办公使用，区域面积为180平方。2，厂房租赁自2018年4月6日起至2023年4月5日，时间为五年，合同签订之日起前三年租金不变为50万元，第四年租金为53万元，第五年租金为56万元。合同第八项约定，乙方有下列情形，甲方有权解除合同、收回厂房：（1）不按照约定支付租金达30日；（2）欠缴各项费用达人民币5000元等条款。合同第九项“违约责任”约定，乙方未按约定时间支付租金的，每延期一天，应当按照当年年度租金总额的0.5%向甲方支付违约金，乙方未按约定时间返还厂房，每延期交付一天，应当按照年租金的0.5%支付违约金。合同第十条“其他约定条款”约定，本合同租金为不含税价格，若需要开具发票，所需的一切税费由乙方承担。合同签订后，原告按约将约定的出租厂房交付给了被告使用，被告实际承租房屋经营南一公司至今，并交纳自2018年4月6日至2021年4月5日间前3年的租金。2020年4月8日，原告就第一年、第二年的全额租金100万元向常州市武进区税务部门申报纳税，因为此前已经按20万租金申报，故又增加80万元租金申报，缴纳税金及滞纳金共计187354.92元，分别为增值税72000元、房产税96000元、城市维护建设税及教育附加税7200元（按增值税72000元的10%计算）、印花税800元、滞纳金11354.92元，共计187354.92元。同期，原告向被告发出律师函，要求被告在收件后3日内将缴纳税金及滞纳金支付原告。被告收函后，拒绝承担，理由是合同中约定“需要开具发票，所需的一切税费由乙方承担”，被告无需开具发票，无需承担税费，即使开具发票，也仅承担增值税的税金，致原、被告双方产生争议。双方间的矛盾，经多方调解无果后，原告遂于2020年5月起诉来院，要求处理。诉讼过程中，原告以出租厂房缺乏办理建设工程规划手续为由，变更原有要求解除厂房租赁合同的请求权基础，改为要求确认案涉房屋租赁合同为无效合同，并据此要求被告腾房。另查明，讼争的常州市武进区（经开区）横山桥镇星辰村委薛巷村89号地址上的厂房，原告持有（2019）武进不动产权第0××2号不动产证，宗地面积为12657.50平方，房屋建筑面积2493.38平方，该房屋对应的权证信息资料是原告2003年办理初始登记即有。2017年，原告在厂区内出资增加建设第三、第四车间建造工程。建设后，原告遂将上述车间出租给被告使用，但案涉出租给被告的厂房未取得建设工程规划许可证及规划部门批准许可建设相关手续。至本案一审法庭辩论前，被告也未能举证证明存在该许可手续。诉讼过程中，被告向本院提出鉴定申请，请求法院指定司法鉴定机构对申请人厂房装修损失、厂房及设备搬迁损失、因被反诉人提前解约产生的租金上涨损失、停业损失、员工遣散费用损失进行鉴定。原告亦向本院提出鉴定申请书，请求法院对案涉租赁厂房的地坪损坏状况及修补费用进行鉴定。后，本院启动委托鉴定评估程序。2021年2月24日，江苏鑫洋土地房地产评估公司出具退件函，载明由于鉴定机构仍不能确定原被告签署的厂房租赁合同是否有效并且原被告尚未解除厂房租赁合同，故无法对双方提出的诉求进行评估，遂将委托申请和相关资料退回本院。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，原告出租给被告使用的房屋因未取得建设工程规划许可证等相关手续，故原、被告之间的房屋租赁合同应认定为无效合同。由于原、被告双方之间的房屋租赁合同为无效合同，在原告要求被告返还房屋的情况下，被告即应及时向原告腾房，如逾期腾房，应参照房屋租金标准承担房屋占有费。针对原告主张要求被告承担的缴纳税金及滞纳金的诉讼请求，因依法纳税是法人、其他组织和自然人应尽的法定义务，虽然租赁合同是无效合同，但针对税费承担的约定条款仍是有效条款，按照合同约定，双方的租金中不包括税金，原告已向税务机关申报纳税，因租金产生的税费根据合同约定是由乙方承担，即应由被告承担。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因被告实际交纳至2021年4月5日止的租金即前3年的租金已经履行，可认定被告占有房屋是支付了相应的对价，故本院对原告要求被告承担迟延交租产生的违约金的诉讼请求，不予支持。诉讼过程中，被告提出的因承租房屋被确认合同无效会发生损失的意见，为此也提出反诉。由于目前被告尚未腾退房屋并搬迁，故相关损失还未发生，同时该相关损失经本院委托评估，鉴定机构也无法进行评估。故被告反诉的相关损失，目前因缺乏有效证据加以证明，本院不予支持。反诉原告还主张反诉被告应返还垫付的大门费用8250元，反诉原告未举证租赁合同中或双方有另外的关于大门费用应由反诉被告完全承担的约定依据，同时因反诉原告还在反诉被告的厂区内经营，大门也在其使用范围中，大门费用或成本如何分担尚未确认，故反诉原告的该项诉讼请求，本院也不予支持。综上，反诉原告上述的诉讼请求，本院均不予支持，反诉原告可待相关损失实际发生时，再另案主张权利。本案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告江苏东煌轨道交通装备有限公司与被告南一智能装备（常州）有限公司签订的厂房租赁合同为无效合同。二、被告南一智能装备（常州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏东煌轨道交通装备有限公司交付承租的坐落于常州市武进区（经开区）横山桥镇星辰村委薛巷村89号厂房，并按照1369.86元每天的标准向原告支付房屋占有使用费至实际搬离之日止。三、被告南一智能装备（常州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏东煌轨道交通装备有限公司支付原告垫付的房屋租金产生的税金及滞纳金暂计人民币187354.92元，及承担利息损失（以187354.92元为基数，自2020年5月26日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。四、驳回原告的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告的诉讼请求。本诉案件的案件受理费9399元、保全费3320元，合计12719元，由原告江苏东煌轨道交通装备有限公司负担4256元，由被告南一智能装备（常州）有限公司负担8463元；反诉案件的案件受理费2250元、保全费1587元，合计3837元，由被告（反诉原告）南一智能装备（常州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  黄文娣人民陪审员  陈维格人民陪审员  周丽娟二〇二一年四月二日书 记 员  邹文阳