辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终10746号上诉人（原审原告）：张军，男，1953年3月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘娇，辽宁中宇智博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鑫港置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区振兴街**2门。法定代表人：黄刚，该公司执行董事兼行政总裁。委托诉讼代理人：汪洪凯，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人张军因与被上诉人鑫港置业（沈阳）有限公司（以下简称“鑫港置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初8076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张军上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判支持我方一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由鑫港置业公司承担。事实和理由：一、鑫港置业公司为让我方收房时不提异议，提供虚假材料恶意欺骗，使我方误认为房屋具备使用条件而同意收房，实际房屋未竣工，没有验收合格。二、一审法院认定鑫港置业公司的行为属于行政违法，不必然违反合同义务是错误的。三、我方诉请并未超过诉讼时效。鑫港置业公司辩称，我公司交房前，房屋所在工程已竣工验收合格且购房人就本案起诉已超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。请求二审驳回上诉请求。张军向一审法院起诉请求：1.判令鑫港置业公司支付逾期交房违约金28,853元；2.诉讼费由鑫港置业公司承担。一审法院认定事实：2014年5月8日，张军（买受人）与鑫港置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定张军以2,384,924元购买鑫港置业公司开发建设的位于沈阳市和平区振兴街45-1号1-4-2房屋（建筑面积为241.49平方米）一处。其中合同第六条约定，买受人于2013年12月24日前一次性付清全部房款；第八条约定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：合同继续履行。出卖人承担逾期违约金,违约金的计算方式为:逾期在60日之内的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;逾期在60日之外,自逾期第61日起至该商品房具备本合同规定的交付条件之日止,出卖人应每日按商品房价款的万分之二向买受人支付违约金;此外出卖人无需承担其他赔偿责任。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四《补充协议》。合同附件四的《补充协议》中载明：1、买受人确认：买卖双方的权利义务以合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型、销售代表个人承诺等）所表达和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据……4、……合同第八条所述之“该商品房经验收合格”是指该商品房经出卖人、建筑总承包商、监理方及设计方完成验收合格即可……。合同签订后，张军依约支付了全部购房款，鑫港置业公司于2016年4月29日为张军开具了数额为2,384,529元（建筑面积241.45平方米）的销售不动产统一发票。涉案房屋于2015年4月26日交付张军。2015年6月19日，张军、鑫港置业公司签订延期交房违约金补偿确认书一份，其中载明“1、根据《商品房买卖合同》第八条交付期限的规定，该房屋应当在2015年3月31日前交付使用，贵司现通知于2015年4月27日将该房屋交付于本人，故延期交房日期共计延期26天。按《商品房买卖合同》第九条第2款的规定“逾期在60日之内的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一”，故甲乙双方同意，延期交房违约金的具体计算方式为：乙方已付房款乘以万分之一乘以延期天数，即5806元。2、甲方于乙方办理完毕该房屋收房手续且签署本确认书后一个月内通过银行转账的方式支付前述违约金至乙方的银行账户。3、乙方接受违约金且没有异议，亦不会就延期交付事宜向甲方提出任何其他要求……”。2015年5月22日鑫港置业公司履行了支付上述违约金的义务。另查明，2015年4月24日，涉案商品房取得由施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位加盖公章的房屋建筑工程竣工报告一份。2015年9月25日，沈阳市建设工程质量监督站和平分站出具工程质量监督报告一份，内容载明“工程名称：奕聪花园B2#；竣工验收时间：2015年7月13日”。2015年10月28日，沈阳市城乡建设委员会出具辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书一份，内容载明“工程名称：奕聪花园；竣工验收时间：2015年7月13日”。再查明，2015年涉案房屋所在楼盘业主韩云子曾就位于沈阳市和平区振兴街45-9号2-19-2房产起诉鑫港置业公司至一审法院，一审法院作出（2015）沈和民二初字第03150号民事判决书后，双方上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）辽01民终6191号民事判决书，判决鑫港置业公司给付韩云子从2015年4月1日起至2015年7月13日逾期交房违约金34602元……。另，韩云子既未办理入住，亦未与鑫港置业公司签订延期交房违约金补偿确认书。一审法院认为，张军、鑫港置业公司双方签订的附件四《补充协议》是对《商品房买卖合同》有关条款的解释和说明，不存在导致格式条款无效的情形，亦未违反法律的禁止性规定，故对张军以格式条款来主张《补充协议》有关条款无效不予支持。本案属商品房销售合同纠纷，双方自愿签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。关于何时具备交房条件的问题。双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》第四条约定：“该商品房经验收合格”是指，该商品房经出卖人、建筑总承包商、监理方及设计方完成验收合格即可。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，故只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合验收合格条件的行政管理性法律规定，是授权政府权限的规范性条款。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案鑫港置业公司已经会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，证明涉案工程已经竣工验收，符合交付的法定条件之一。虽鑫港置业公司于交付后取得规划核实、验收备案等文件，有违《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律规定，但行政违法并不必然导致违反合同义务。本案中，张军于2015年4月26日接收房屋，在办理交接手续过程中未提出任何异议，且双方就逾期交房违约事宜达成一致意见并已履行完毕，张军入住后房屋亦满足日常生活使用条件。从后期取得的工程质量监督报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书可知，鑫港置业公司所交付的房屋在质量、规划等方面均符合验收条件，客观上也未导致张军不能收房、无法使用的后果。另，《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房违约金的给付截止时间为“至该商品房具备本合同规定的交付条件之日止”，一审法院认为，关于张军、鑫港置业公司针对该项违约金给付起止时间的约定应属双方意思自治范畴，应从其约定，故延期交房违约金应给付至商品房具备本合同约定的交付条件之日止，即该商品房经出卖人、建筑总承包商、监理方及设计方完成验收合格之日止。关于诉讼时效问题。张军作为买受人在接收房屋时有权向开发商索要住宅质量保证书、住宅质量说明书、质量验收报告、工程保修书等具备国家规定的其他竣工条件的证明，本案中，张军于2015年4月26日办理入住过程中未提出任何异议。依照《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案即使按照竣工验收时间2015年7月13日推算诉讼时效起算点，张军的诉讼请求亦在民法总则实施前已超过诉讼时效。关于张军提出其与韩云子系同性质案件可参照沈阳市中级人民法院判决的意见。韩云子既未办理入住，亦未与鑫港置业公司签订延期交房违约金补偿确认书，该案与本案事实有所不同，不宜参照韩云子判决，而应当就张军办理入住、日常使用情况、双方违约金补偿确认及履行情况等综合判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，一审法院判决：驳回张军的诉讼请求。案件受理费261元（已减半收取），由张军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张军提交第一组证据：住宅质量保证书和住宅使用说明书。证明：2015年4月26日鑫港置业公司向张军交房时提供了合同约定的材料，两书中写明2015年3月31日就已竣工并验收合格，所以张军在接收房屋时才没有提出任何异议，当时并不知道两书中内容是虚假的，也不知道自己的权益受到了损害，不应从2015年4月26日计算诉讼时效。第二组证据：房屋建筑工程竣工验收申请表、施工单位的房屋建筑工程竣工报告书、监理单位的房屋建筑工程质量评估报告书、勘察、设计单位的房屋建筑工程质量检查报告书、鑫港置业公司房屋建筑工程竣工验收报告书、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》。证明：1.双方合同约定的“五方”验收合格后房屋才能交付使用，涉案房屋所在工程拟定于2015年7月13日开始验收，施工方申请验收的时间为2015年7月13日，监理方验收时间为2015年7月20日，勘察设计方验收时间为2015年7月23日，建设方即鑫港置业公司验收时间为2015年9月23日。“五方”验收合格的最终日期为2015年9月23日，2015年4月26日鑫港置业公司交付房屋时并没有经过验收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，没有验收的房屋就是质量不合格，不得交付使用。本案中，鑫港置业公司于4月26日交付房屋没有经过验收，交付使用不符合双方约定的交付条件。2.鑫港置业公司向一审法院也提供了该份证据，但与我方提供的内容不一致。鑫港置业公司提供的证据显示2015年4月24日就已经验收了，这份证据不但时间是假的，该份证据里也没有各单位负责人或项目负责人签字，不符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，鑫港置业公司向一审法院提供该份虚假的证据导致一审法院错误认定事实，错误判决。第三组证据：工程质量监督报告。证明：1.法律规定建设工程的保修期自竣工验收合格之日计算。工程质量监督报告中标明涉案工程的保修起止日期为2015年9月24日起至2020年9月23日止，可以推导出工程竣工验收合格的时间为2015年9月23日，与上一组证据相互印证了“五方”验收合格的时间为2015年9月23日，能够证明符合合同约定交付条件的时间为2015年9月23日。2.证明工程质量监督报告做出的时间为2015年10月27日，鑫港置业公司2015年10月28日将资料交由城建档案馆备案，备案后张军才可以查询到。张军应当知道自己的权益受到了损害，最早可以查询到相关信息的时间就是2015年10月28日。3.工程质量监督报告这份证据鑫港置业公司一审时也提供了，但其将原本四页的证据进行了恶意拆分，仅提供了证据的前两页，因为证据第一页上的时间是2015年9月25日，最后一页的时间是2015年10月27日，鑫港置业公司拆分证据的目地就是为了误导一审法院认定张军过了诉讼时效。鑫港置业公司质证：对第一组证据，真实性、合法性没有异议。对关联性有异议，鑫港置业公司在向张军交付涉案房屋前，该房屋所在工程已经过“五方”验收，竣工验收合格，符合合同约定和法律规定的交付条件，因此诉讼时效应从2015年4月26日起结算。对第二组证据，真实性、合法性没有异议，但对张军要证明的内容有异议，首先，双方在商品房买卖合同中约定的交付条件为“五方”验收合格。该“五方”并不包含质量监督站，质量监督站仅是在工程建设过程中履行质量监督义务，其并非是“五方”验收的主体，其提供的材料不能作为“五方”验收时间的依据。其次，如张军所说，鑫港置业公司建设涉案工程在城建档案馆的备案信息中，对于工程竣工验收报告书、工程检查报告书、工程质量评估报告书、工程竣工报告书都是没有日期的。该做法符合施工惯例，且得到了沈阳市城乡建设委员会的认可。质监站提供的建设工程竣工报告书、建设工程质量评估报告书、建设工程质量检查报告书中记载的时间均为建设单位申报项目质量监督的时间。其提供的建设工程竣工验收报告书中记载的时间为涉案项目获得质监站质量评估合格的时间。其中的房屋建筑工程竣工报告记载的时间是为了配合建设工程竣工验收报告书的时间而填写的。以上时间均不是“五方”验收的时间。再次，结合张军提供的新证据三，其中沈阳市质监站和平分站出具的工程质量监督报告书中，记载着实施质量监督的起止时间为2012年5月21日至2015年7月13日，进一步说明2015年7月13日是质监站收到质量监督评估申请的时间。该报告作出时间2015年9月25日是质监站通过该项目工程质量监督并出具该报告的时间，因此以上时间均不是“五方”验收的时间。对第三组证据，真实性、合法性没有异议，对证明的内容有异议。张军在鑫港置业公司交付房屋时未提出任何异议，诉讼时效应从其接收房屋之日起计算。该工程的保修时间与本案无关。二审期间，鑫港置业公司提交了沈公消验字（2015）第0083建设工程消防验收意见书，证明：根据建设工程消防监督管理规定第21条的规定，以及建设工程消防验收评定规定第3.2款的规定，建设工程申请消防验收的条件之一为：建设单位组织竣工验收合格，并提供工程竣工验收报告。由于涉案商品房所在项目已于2015年4月15日通过了消防验收，因此涉案商品房所在项目在2015年4月27日向张军交付前已经竣工验收合格。张军质证：本案一审中鑫港置业公司向一审法院提供房屋建筑工程竣工报告一份，内容为竣工验收时间2015年4月24日。鑫港置业公司提供建设工程消防验收意见书时，明确说应当先竣工验收，才能申请消防验收。消防验收的时间是2015年4月15日，如果按照法律规定来，那么“五方”竣工验收的时间就应当在2015年4月15日之前，足以证明鑫港置业公司向一审法院提供的竣工验收报告是虚假的。本案张军追究的是鑫港置业公司逾期交房违反合同的违约责任，与鑫港置业公司交房是否违反法律规定无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。关于张军要求鑫港置业公司继续承担逾期交房违约金的诉请能否得到支持的问题。根据合同约定，案涉房屋的交付时间为2015年3月31日。本案房屋实际交付的时间为2015年4月26日。据此计算，鑫港置业公司承担逾期交房违约金的期限应为2015年4月1日至2015年4月26日。虽然沈阳市城乡建设委员会于2015年10月28日作出的案涉房屋所在项目《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》载明，案涉房屋所在工程项目竣工验收时间为2015年7月13日，但鉴于张军已于此前实际接收案涉房屋，且张军在接收案涉房屋时，对该房屋是否达到交付条件并未提出异议，此举视为张军对所交付房屋现状的认可。同时，张军已经与鑫港置业公司签订了《延期交房违约金补偿确认书》，并实际领取了逾期交房违约金，且《延期交房违约金补偿确认书》第3条明确约定，乙方（张军）接受违约金且没有异议，亦不会就延期交付事宜向甲方（鑫港置业公司）提出任何其他要求，由此，可认定张军对鑫港置业公司延期交房的违约补偿予以确认，且张军在本案中对于其因此所受实际损失亦未提供充分证据加以证明，一审法院判决驳回张军的诉讼请求并无不当。另，业已生效的案外人韩云子与本案鑫港置业公司商品房销售合同纠纷一案的民事判决书中，虽法院认定鑫港置业公司取得《辽宁省房屋建筑过程竣工验收备案书》记载的时间即2015年7月13日作为交房时间，但该判决中所认定的事实与本案并不相同（另案中，韩云子没有办理入住，亦未与鑫港置业公司签订《延期交房违约金补偿确认书》）。故张军以此判决为依据，证据不足。另外，即便按照2015年7月13日作为房屋交付条件的时间，据此推算诉讼时效起算点，张军的诉讼请求亦超过诉讼时效。综上所述，张军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费522元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一八年十月二十六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。