江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)苏07民申183号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈吉美,女,1961年1月17日出生,汉族,住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：林福玉，安徽汉仁律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）:王东华,男,1957年3月12日出生,汉族,住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：陈吉美,女,1961年1月17日出生,汉族,住江苏省灌云县。被申请人(一审被告、二审被上诉人):杨乐军,男,1970年2月24日出生,汉族,住江苏省灌云县。被申请人(一审被告、二审被上诉人):仇敏,女,1971年2月28日出生,汉族,住江苏省灌云县。二被申请人共同委托诉讼代理人：杨周，江苏海滋律师事务所律师。再审申请人陈吉美、王东华因与被申请人杨乐军、仇敏房屋买卖合同纠纷一案，不服灌云县人民法院（2017）苏0723民初3397号及本院（2017）苏07民终3593号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈吉美、王东华申请再审称，请求提起再审,撤销一、二审判决，改判支持申请人的诉求，被申请人承担本案全部费用。其主要事实和理由：1.一、二审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，政府的征收行为致涉案《房屋买卖协议书》在法律上无法履行，合同目的无法实现，同时构成不可抗力，合同应当解除。2.涉案《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，该买卖协议涉及的土地系国有划拨土地，使用权未经政府审批，且土地使用权被政府收回，协议依法应当予以解除。3.违反法律强制性规定的民事行为自始无效，不能因为当事人的自愿履行而变得有效。杨乐军、仇敏答辩称，1.本案的所涉及的商品房的买卖合同是双方的真实的意思表示。只是因为涉案房屋拆迁，再审申请人看到了利益巨大，开始反悔导致本案的诉讼。2.政府征收行为不属于法律上的不可抗力。城市的所有商品房屋都有被征收拆迁的可能性，但是都不能导致已经发生法律效力的商品房买卖合同发生改变，本案双方订立合同的目的是可以实现的。对于购买方目的就是得到房屋及其附属权益，对于出卖方其合同的目的是获得购房款，如果不是再审申请人的反悔其合同目的也是可以实现的。3.本案的合同不违反法律的强制性规定。本案所涉及的合同，是商品房买卖合同关系，而非土地使用权买卖。使用划拨土地所建设的商品房交易，并不需要人民政府的批准，比如我市的海宁小区，其土地也是划拨土地性质，土地性质不影响房屋买卖合同的效力。综上，再审申请人的申请不符合民诉法第200条的规定，应当予以驳回。本案在审查过程中，申请人提交以下证据：证据一、提供照片三张，意在证明涉案房屋地块上除了有争议的本案房屋外，其他均已完成了拆迁工作。证据二、伊新花园北、盛都广场西侧（食品公司北侧）地块棚户区改造项目分户初步评估结果公示表（二期）复印件一份，旨在证明涉案房屋在征收范围内，因房屋涉及的土地属于划拨土地，现国有土地使用权被收回，因此房屋买卖协议无法履行，且无法实现合同目的。杨乐军、仇敏质证称，1、这组照片上的房屋是涉案的房屋，但照片与房屋买卖合同是否有效无关联性。涉案房屋没有完成拆迁，正是因为再审申请人提起诉讼导致的。2、公示表不属于新的证据，在一、二审期间就已存在，不予质证。本院认证如下：证据一、证据二的待证目的与本案审理的房屋买卖合同关系并无直接的关联性，上述两份证据均不构成足以推翻原判的再审新证据，本院对此不予采信。围绕当事人申请再审的请求、事实理由与答辩意见，本案的焦点问题是：1.涉案房屋买卖协议是否有效；2.陈吉美、王东华是否有权解除涉案《房屋买卖协议书》。关于涉案《房屋买卖协议书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的，（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案《房屋买卖协议书》是申请人与被申请人在平等、自愿的基础上签订，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也并无《合同法》第五十二条规定的其他无效情形，应为合法有效的协议。故本案一、二审判决关于本案《房屋买卖协议书》效力的认定，并无不当。关于陈吉美、王东华是否有权解除涉案《房屋买卖协议书》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依上述法律规定，合同的解除分为合意解除、约定解除与法定解除。本案中，双方当事人既未协商一致解除协议，又未约定协议解除的条件，故只审查申请人是否享有法定解除权。在审查过程中，陈吉美、王东华申请再审称涉案房屋已纳入灌云县人民政府征收范围，符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，涉案房屋虽已纳入灌云县人民政府征收范围，但杨乐军、仇敏已经按约向陈吉美、王东华履行给付剩余购房款的义务，也自愿承担涉案房屋被灌云县人民政府征收的法律风险，因此该征收行为不属于法律上的不可抗力，也并不影响双方当事人合同目的的实现。故一、二审判决认定陈吉美、王东华无权以该理由行使涉案《房屋买卖协议书》的法定解除权，并无不当。关于陈吉美、王东华主张转让涉案房屋占用的国有划拨土地使用权需经有权的人民政府审批，未经审批而转让违反法律的强制性规定，本案房屋买卖协议应自始无效。本案中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。依上述法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应报有批准权的政府审批。对于转让划拨土地上的房屋未经审批的，房屋买卖合同的效力不受影响，以转让划拨土地上房屋为内容的房屋买卖合同，自合同成立时生效。上述法条规定的审批行为，影响的是物权变动的效力，并不影响房屋买卖合同的效力。故申请人的此项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案一、二审判决认定事实清楚，证据证明力充分，适用法律正确，并无不当。陈吉美、王东华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回陈吉美、王东华的再审申请。审判长  罗来成审判员  苏 宇审判员  朱立刚二〇一八年十月二十二日法官助理刘李彦书记员徐胜法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。