江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初14416号原告：张智华，男，1977年12月10日生，台湾地区居民，委托代理人:问健峰,江苏漫修(昆山)律师事务所律师。被告：顾蔚，女，汉族，1965年9月10日生，住昆山市。被告：邵文睿，女，汉族，1989年5月3日生，住昆山市。委托代理人：范静，江苏友杰律师事务所律师。原告张智华与被告顾蔚、邵文睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人问健峰、被告邵文睿委托诉讼代理人范静到庭参加诉讼，被告顾蔚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张智华向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告顾蔚签订的《房屋买卖合同》，被告顾蔚返还原告购房款100万元；2.判令被告顾蔚承担违约金130万元；3.判令被告顾蔚承担原告律师费损失5万元；4.判令被告邵文睿对被告顾蔚的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年6月15日，被告顾蔚与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告顾蔚将名下位于昆山市玉山镇××街××房屋及车库一并转让给原告，转让价格为650万元，并对价款支付方式、房屋交付、房屋权属转移登记、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约向被告顾蔚支付了购房款100万元。后因被告顾蔚提出其没有能力按合同约定偿还银行贷款并涤除抵押，二被告与原告于2019年12月17日签订《补充协议》，约定被告顾蔚在2020年6月30日前全额退还原告购房款100万元及利息损失，被告邵文睿对《房屋买卖合同》及补充协议项下被告顾蔚的全部义务(包括但不限于付款义务、交房过户义务等)向原告承担不可撤销的连带保证责任。补充协议签订后，被告顾蔚既未按约退还购房款及利息损失，又未按约交房过户，严重违反《房屋买卖合同》及补充协议约定。因被告顾蔚发生多起诉讼且案涉房屋被轮候查封，虽经原告多次催告，但被告顾蔚拒不退还购房款及利息损失。为维护原告自身合法权益，现特诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告顾蔚未作答辩。被告邵文睿辩称，被告邵文睿未参与房屋买卖，且涉案房屋所有权人并非被告邵文睿，对于律师费损失要求原告提供委托手续及支付凭证。经审理查明：2018年6月15日,顾蔚(甲方）、张智华（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将名下位于昆山市玉山镇北后街下塘38号房屋（建筑面积305.01平方米，规划用途商业服务房），含车库（位于38号楼，建筑面积22.68平方米）一并转让乙方，租赁状况：未出租，自用。售价650万元，支付购房款方式：1、2018年6月20日前，支付100万元；2、2019年6月19日前，支付550万元；甲方承诺：1、甲方保证对该房屋享有合法的、充分的、无争议的所有权，签约时房屋不存在任何未告知乙方的抵押他项权利、托管或共有等情况在本合同签订之日起至双方办理产权过户之日止期间，未经乙方书面同意，甲方不得将该房屋重复出售、变卖、抵押、抵偿债务、馈赠等。2、该房屋在合同签订之前已经设定抵押权，甲方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由甲方承担。3、如因甲方对房屋的保证情况失实，致使本合同生效以后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的，甲方按本合同第二条约定房屋总成交价款的20%向乙方支付违约金；造成乙方其他损失的，甲方另行赔偿。4、若甲方违反本合同约定内容，乙方有权拒绝付款直至甲方违约行为消除。乙方为实现和保护自身权益所花费的全部费用包括但不限于诉讼费用、律师费用等，均由甲方承担。第四条，乙方未能按本合同约定期限向甲方支付相应购房款的，按逾期时间，分别作如下处理（不做累加）：1、逾期不超过30天，乙方应向甲方支付逾期付款违约金（以应付未付购房款为基数，按日利率万分之三，自应付之日次日起计算至实际支付之日止)，合同继续履行。2、逾期超过30天后，甲方有权解除合同。自解除合同通知书到达之日起10天内，乙方按本合同第二条约定的房屋成交价款的20%向甲方支付违约金，双方退房退款，已付购房款抵冲违约金。经双方协商继续履行合同的，乙方应向甲方支付逾期付款违约金（以应付未付购房款为基数，按日利率万分之三，自应付之日次日起计算至实际支付之日止），合同继续履行。第五条，房屋交付。甲方应当于2019年6月19日前腾空该房屋。并将房屋交付给乙方。在交付房屋时，应当履行下列第1.2.3手续：1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单、物业服务费缴纳等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并交接该清单上所列物品。2、双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品、物业服务费缴纳、水电气费交纳清单上签字。3、移交该房屋钥匙。第六条，甲乙双方约定于2019年6月19日前办理房屋权属转移登记手续，如因甲方原因致使未能按期办理的，甲方应当按逾期时间承担以下违约责任(不作累加)。1、逾期不超过30天，甲方应向乙方支付逾期违约金(以本合同第二条约定的房屋成交价款为基数，按日利率万分之三，自约定期限之次日起计算至实际办理手续之日止)，合同继续履行。2、逾期超过30天后，乙方有权解除合同。自解除合同通知书到达之日起10天内，甲方向乙方支付本合同第二条约定的房屋成交价款的20%的违约金，双方退房退款。双方协商继续履行合同的，甲方应向乙方支付逾期违约金(以本合同第二条约定的房屋成交价款为基数，按日利率万分之三，自约定期限之次日起计算至实际办理手续之日止)，合同继续履行。第七条，房屋买卖过户过程中应当缴纳的有关税费，税款据实计算，乙方承担其中80万元的税费，其余应付税金及费用由甲方承担。合同落款处无签署的时间。涉案房屋上存在最高额抵押，他项权人为昆山鹿城村镇银行股份有限公司，债权金额为573万元，债务履行期限自2016年8月9日至2021年8月8日。2020年3月20日、2020年6月23日、2020年7月31日、2020年9月4日均存在查封。2018年6月15日、2018年6月20日，张智华分别转账支付顾蔚50万元。顾蔚出具一张收条，载明，“收据，今收到张智华支付的购房款人民币壹佰万元整，该款项系昆山市玉山镇北后街下塘38号房屋(含车库)的首付款。”收条未载明具体时间。2019年12月17日，顾蔚（甲方）、张智军（乙方）、邵文睿（丙方）签订《补充协议》一份，约定，鉴于：甲、乙双方于2018年6月15日签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方以人民币650万元的价格向乙方出售其名下位于昆山市玉山镇××街××房屋及车库。合同签订后，乙方于2018年6月20日向甲方支付了人民币100万元。现因甲方提出其没有能力按合同约定偿还银行贷款并涤除抵押，经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下补充协议：一、若甲方在2020年6月30日前全额退还乙方购房款人民币100万元及利息损失(以人民币100万元为基数，自2018年6月20日起按照年利率12%计算至实际清偿之日止)，则甲、乙双方同意于乙方收到全部购房款及利息损失当日解除《房屋买卖合同》。二、若甲方未按本协议第一条约定的时间将约定的款项足额支付给乙方，则甲、乙双方继续履行《房屋买卖合同》。甲方应于2020年6月30日前将房屋腾空交付给乙方，双方于2020年6月30日前办理房屋权属转移登记手续，乙方应在房屋权属转移登记手续完成后3日内向甲方支付550万元购房款。三、丙方同意为上述《房屋买卖合同》及本补充协议项下甲方的全部义务(包括但不限于付款义务、交房过户义务等)向乙方承担不可撤销的连带保证责任，保证期间为该债务履行期限届满之日起三年。四、本补充协议作为《房屋买卖合同》的补充，是《房屋买卖合同》不可分割的组成部分，与《房屋买卖合同》有抵触的部分以本补充协议为准。五、因《房屋买卖合同》、本补充协议履行发生争议或纠纷，各方应友好协商解决；协商不成时，可依法向房屋所在地人民法院提起诉讼，因此产生的诉讼费用及律师费等均由甲方、丙方共同承担。为本次诉讼，张智华支付律师费5万元。以上事实由房屋买卖合同、补充协议、不动产登记簿查询记录、房权证、业务凭证/回单、律师费发票、收据、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，张智华与顾蔚签订的《房屋买卖合同》，因顾蔚未到庭视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，邵文睿抗辩《补充协议》签订后已经将购房关系转为民间借贷，但未否认《房屋买卖合同》的真实性，故应认定《房屋买卖合同》系张智华与顾蔚真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守。张智华、顾蔚、邵文睿三方签订的《补充协议》同样系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，三方均应恪守。张智华主张涉案房屋存在的他项权无法涤除且涉案房屋被多次查封，主张解除合同、退还购房款及购房总价20%违约金。邵文睿抗辩双方已将购房款转化为了民间借贷，房屋买卖合同中的违约金条款已失效，且130万元违约金明显不合常理。本院认为，三方在《补充协议》中的第一项和第二项的约定存在自相矛盾的地方，一方面，顾蔚表示无力偿还银行借款并涤除抵押，所以与张智华约定退还购房款、支付利息损失时间及合同解除时间；另一方面，在顾蔚表示无力偿还银行借款并涤除抵押的情况下，甚至在第一项约定无法实现的情况下却又约定继续履行合同并过户，过户后张智华才支付剩余购房款，以上约定明显与常理不符，应结合补充协议上下文分析，将第二项约定理解为第一项约定的履约担保行为，双方实际已就涉案《房屋买卖合同》解除达成了一致意见，合同解除时间为2020年6月30日，顾蔚应退还张智华100万元购房款，违约金本院参照双方在补充协议第一条中的约定，支持以100万元为基数，从2018年6月30日起按年利率12%计算至实际付款之日的利息损失。律师费，双方对此有约定，本院依据支持诉请金额的比例以及律师费收费标准，支持30000元。邵文睿为担保方，应对顾蔚的负担的义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张智华与被告顾蔚签订的《房屋买卖合同》于2020年6月30日解除。二、被告顾蔚于本判决生效后十日内返还原告张智华购房款100万元及利息损失（以100万元为基数，从2020年6月30日起按年利率12%计算至实际付清之日止）。三、被告顾蔚于本判决生效后十日内支付原告张智华律师费30000元。四、被告邵文睿对顾蔚的上述付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57300元、保全费5000元，合计62300元由被告顾蔚、邵文睿共同负担。如不服本判决，张智华可在判决书送达之日起三十日内，顾蔚、邵文睿可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  李建川人民陪审员  刘金荣二〇二一年四月十二日书 记 员  朱 伟