北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0105民初2535号原告：韩某，男，1970年5月27日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：孙某，女，1991年8月12日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：王洪威，女，1994年1月24日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务。原告韩某（以下简称原告）诉被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告支付2020年9月14日至2021年1月18日租金49912元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息；3、判令被告支付原告垫付的马桶、下水管维修费900元。事实和理由：2019年6月9日，原、被告就朝阳区某路188号院1号楼6层3单元701房屋签订《资产管理服务合同》，合同约定了租赁期限及租金支付标准等事宜。2019年12月1日以来，被告工作人员陆续向原告沟通解约事宜，原告不同意解约，因被告未支付自2020年9月的租金至今，故提出上述诉讼请求，望得到贵院支持。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我公司不认可继续履行合同，我们认为继续履行合同显示公平，原告与我方签订的合同附件一约定的是以四居室的数量对外出租的，但是优化间被拆除后，我方每月都是亏损状态，合同继续履行显示公平；我方在2020年10月7日向原告寄送了解约函，我们认为合同已经按照通知函上的时间即于2020年10月31日解除了。优化间拆除并非我方的过错所致，我方提出解除合同是因客观基础发生变更，属于情势变更；不认可原告的第二项诉讼请求，因为合同已经于2020年10月31日解除，并进行了解约结算，2020年9月14日—2020年10月31日的租金我们实际支付了，金额是19166.24元，另外还需要原告退还11978.9押金、生活费16.69元，结算后被告已经向原告支付了7215.65元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：2019年6月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于北京市朝阳区某路188号院1号楼6层3单元701（以下简称涉案房屋）。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。协议管理期限自2019年6月10日起至2022年9月12日止。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为11630元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。双方认可自2019年7月15日始计收收益，每个履约年度内月付为一次结算周期。管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现重大隐患及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的；（b）不履行本协议约定义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。乙方违反合同第6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后原告依约将涉案房屋交付于被告管理，被告按合同约定定期向原告支付租金收益至2020年9月13日。2020年8月26日—2020年10月27日，被告工作人员多次向原告发送微信消息就涉案房屋的租金调整或合同解除事宜进行沟通，双方未达成一致意见。2020年10月7日，被告向原告寄送解约通知，原告予以签收。根据该解约函内容，被告认为双方之间的合同已于2020年10月31日解除，原告对此不予认可。被告于2020年10月28日进行了单方解约结算，称根据合同约定，在相关费用折抵扣减后被告向原告支付了7215.65元，原告确认收到该7215.65元，但否认该笔费用为解约结算款，认为应属于欠付租金的一部分。被告另向原告发送了终局性密码锁密码，称已通过此种方式将涉案房屋正式交付给了原告，原告确认获取了密码，但认为其获取密码是为了查看房屋漏水情况，否认被告解除合同及交付房屋的相关意见，就此原告向本院提交了其与被告工作人员赫兰婷、崔晓东手写的《证明》，同时称因房屋漏水，其额外向楼下业主支出了马桶、下水管维修费用900元，并提交手写收条加以证明上述事实。被告认为该份收条虽有总金额，但未附有其他具体明细，故对关联性不予认可。就合同解除的原因，被告称因在签订合同之初，原、被告双方是按照涉案房屋以四居室的格局作为资金收益计算基础的，因合同履行过程中涉案房屋内的优化隔断间被拆除，故原有的履约基础丧失，继续按照原定标准向原告支付租金收益将使双方权益失衡，显失公平，故在与原告沟通无果的情况下，依据情势变更原则解除了合同。就隔断间拆除的原因，被告称系应涉案房屋所在地居委会口头要求拆除的，并无书面文件，被告未就该意见向本院提交证据。经查，被告未曾以诉讼方式向原告提出变更或解除合同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容妥善履行合同义务。因被告未按合同约定向原告支付预期租金收益，故原告主张被告支付未付租金收益有事实和法律依据，但被告辩称双方合同已于2020年10月31日解除，故本案的争议焦点则围绕在双方合同是否已经解除的问题上。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。即在出现上述法定解除事由的情形下，拥有解除权的一方当事人才可以单方解除合同，结合双方签订的《资产管理服务合同》及双方履约事实，原告并无上述违约行为及合同约定行为，被告无权据此解除合同。关于被告辩称的其系依据情势变更原则解除合同的意见本院亦不予采信，理由如下：首先，情势变更指的是合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公。被告作为经验丰富的房屋租赁市场主体，其对租赁市场的相关行政管理政策应该是明知的、清楚的，其自述的隔断间被拆除并非不可预见，且被告亦未就其所称优化隔断间被拆除系因受到新的政策管控所致进行举证，如果被告以此认为继续履行合同显示公平，则应该是其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，与上述情势变更的定义明显不符。其次，根据法律规定，如果符合情势变更原则，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或者解除合同，即如援引该原则，则应通过诉讼或仲裁的方式变更、解除合同，而本案被告并未提起诉讼或仲裁，仅以向原告发送解约通知的方式意图解除合同显然不能达到其目的。关于被告提出的涉案房屋已经实际完成交付，客观上无法继续履行合同的意见本院不予采信。虽然被告向原告发出了其所谓的终局性的密码锁密码，但在原告拒绝被告解除合同的前提下，其向原告发送密码的行为并不能产生任何合同解除或者房屋交接的法律效力，且根据被告提交的证据可知，在后台中显示其发出的密码为明码，被告在原告拒绝解除合同的情况下是能够继续通过后台查看密码并实际控制房屋的，故不存在合同在客观上无法继续履行的情形。被告自行于2020年10月28日所作的解约结算应为无效，其向原告支付的7215.65元应视为部分租金。综上可知，双方之间的《资产管理服务合同》并未解除，亦不存在客观上无法继续履行的情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告主张被告继续履行合同有事实和法律依据，要求被告支付截至到本案开庭日的欠付租金的主张亦应得到支持，但计算金额错误，本院在金额计算正确部分予以支持，该金额所对应的逾期利息计算标准正确，本院依法予以支持。因原告未就其所主张的维修费用充分举证，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告北京自如生活企业管理有限公司继续履行与原告韩某于二〇一九年六月九日签订的《资产管理服务合同》；二、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告韩某支付自二〇二〇年九月十四日至二〇二一年一月十八日欠付租金四万二千六百九十六元，并支付以四万二千六百九十六元为基数的，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告韩某的其他诉讼请求。如被告北京自如生活企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告北京自如生活企业管理有限公司负担（原告韩某已预交，被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告韩某）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 黎伟伟二〇二一年四月二日法官助理 李 兵书 记 员 刘佳星