淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初7476号原告：于子龙，男，1988年3月9日出生，汉族，自由职业者，住苏州市虎丘区。原告：冷静，女，1988年11月23日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。上列原告委托诉讼代理人：谢东风，江苏昊震翰律师事务所律师。被告：江苏实远置业有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口街道办事处****。法定代表人：高厚闯，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚红军，该公司员工。被告：北京百达行地产顾问有限责任公司，住，住所地北京市东城区东直门外大街******办公楼15G/div>法定代表人：葛蕴秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴昊，江苏律轩律师事务所律师。原告于子龙、冷静与被告江苏实远置业有限公司（下称“实远置业”）、北京百达行地产顾问有限责任公司（下称“百达行公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告于子龙及其与原告冷静共同委托诉讼代理人谢东风，被告实远置业委托诉讼代理人龚红军，被告百达行公司委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于子龙、冷静向本院提出诉讼请求：两被告连带赔偿层高缩水损失44411.65元、差价损失122596.93元、逾期交房违约金6061.07元（51天）、储藏室逾期交付违约金178.26元（51天）、贷款利息6680.34元、契税损失3009.16元。事实和理由：原告于2017年7月27日与被告实远置业签订商品房买卖合同，购买云梦清河2期锦苑-4幢102号房，购房金额1697780元，层高为2.9米，房屋分为两层。后原告发现，商品房一层实际层高仅达到2.75平方米，故要求被告按照缩水层高价值的两倍予以赔偿，原告仅按照七折主张。因原告购买房屋套内单价为7564.18元/平方米，而购买同一层独立储藏室的单价为5404.11元/平方米，故原告要求被告退还多收的价格差，原告诉讼中按照七折主张。因被告未按照合同约定时间向原告交房，要求被告按照合同约定支付2018年5月29日至2018年7月18日期间的逾期交房违约金，原告仅按照七折主张。因原告申请贷款时比应付款多申请了贷款额度，该额度产生利息，要求被告补偿该利息损失，原告仅按照七折主张。因原告实际支付了更多税款，要求被告补偿该多付的房屋契税损失，原告仅按照七折主张。被告实远置业辩称，1、商品房买卖合同中并未对层高损失作出约定，原告主张无合同依据，被告实远置业严格按照建筑设计规划图纸施工，储藏层层高就是2.75米，但因商品房买卖合同是住建局的格式合同，在层高一栏只能填写一个数据；2、被告实远置业通知业主交房的时间虽然比约定交房时间逾期51天，但根据合同约定，期间高温高寒及阴雨天气应相应顺延，据气象部门统计，上述天气近100天，故被告实远置业并未违约，原告主张逾期交房违约金的请求亦不能成立。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告百达行公司辩称，1、被告百达行公司仅是云梦清河房屋的销售代理公司，并非商品房买卖合同的当事人，与原告并无合同关系，并非本案适格被告；2、层高变化并不影响涉案房屋的住宅性质，原告请求按照储藏室价格标准调整无事实和法律依据；3、原告主张层高缩水比例为5.17%，其计算方法有误。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：淮安市云梦清河小区由被告实远置业开发建设，并由实远置业委托被告百达行公司代理销售。2017年7月27日，原告于子龙、冷静（买受人）与被告实远置业（出卖人）就淮安市清江浦区云梦清河锦苑-4幢102室房屋（下称102室）签订商品房买卖合同（合同编号：1036020001729,下称1729号合同）一份，约定：买受人购买出卖人开发的上述房屋，房屋用途为住宅，层高为2.9米，建筑面积253.9平方米，套内建筑面积224.45平方米，房价款按套内建筑面积计算，单价为7564.18元，总金额为1697780元，以上房价含燃气建设费、暖气初装费；出卖人应在2018年5月28日前向买受人交付经验收合格的房屋，如遇高温超过35℃、高寒低于-5℃及雨雪天据实顺延。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件一房屋平面图中备注房屋平面图两张，一张为“锦苑-4#储藏层平面图”，该图列明活动室布局，该层物理位置在地上一层；另一张为“一层平面图”，该层物理位置在地上二层。当日，原告于子龙、冷静（买受人）与被告实远置业（出卖人）就淮安市清江浦区云梦清河锦苑-4幢1单元09房亦签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买出卖人开发的上述房屋，房屋用途为储藏，层高为2.75米，建筑面积12.82平方米，套内建筑面积9.24平方米，房价款按套内建筑面积计算，单价为5404.11元，总金额为49934元；出卖人应在2018年5月28日前向买受人交付经验收合格的房屋，如遇高温超过35℃、高寒低于-5℃及雨雪天据实顺延。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该储藏室与1729号合同储藏层平面图所列活动室在物理空间上为同一层。合同签订后，两原告付清了全部房价款1747714元。2018年7月17日，被告实远置业向两原告发出交房通知书，但两原告认为活动室的层高缩水，并向被告实远置业提出要求给予解决，因双方就房屋层高缩水问题未能达成解决方案，两原告至本案庭审之日止尚未与被告实远置业办理房屋交付手续。至本案判决确定之日止，被告实远置业尚未取得淮安市住房和城乡建设局开具的工程竣工验收备案证明。庭审中，被告实远置业对两原告主张活动室的套内建筑面积为81.08平方米不表异议。另查，2018年5月30日，淮安市气象局出具的气象证明载明：2017年5月12日至2018年5月28日期间，市区共出现气温≥35℃的高温天有8天、气温≤-5℃的高寒天有13天、降雨日101天、降雪日9天。上述合计131天。但根据该证明附表，2017年7月28日至2018年5月28日期间以外，有气温≥35℃的高温天有5天、降雨日16天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于层高缩水问题。本案中，被告实远置业拟向原告于子龙、冷静交付商品房的活动室一层，不符合合同关于房屋层高2.9米的约定，双方亦未在合同以及合同附件中明确标明活动室层高为2.75米，虽然被告实远置业按照建设规划许可图纸实际建设房屋，但原告于子龙、冷静并不知悉上述图纸数据，相关数据不能用来约束商品房买卖关系的当事人，对原告于子龙、冷静不产生法律约束力。根据我国住房和城乡建设部制定的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.8米。层高不符合合同约定在一定程度上确实影响业主预计的居住体验，对102室活动室的层高缩水造成的相关损失应由被告实远置业承担赔偿责任。因活动房一层面积计入102室房屋权属证书，系为住宅用途而设计建造，虽与原告于子龙、冷静购买的储藏室在物理空间上在同一层，但两种商品房在用途性质、设计建造上存在本质区别，相应的计价标准不具有可比性，故本院对原告于子龙、冷静要求活动室一层按照储藏室价格退赔差价，不予支持。因被告实远置业不应向原告于子龙、冷静承担退赔差价责任，而应向两原告承担违约责任，该违约责任不应包括原告于子龙、冷静为购买商品房应申请贷款和缴纳税、费等损失赔偿，故本院对原告于子龙、冷静关于赔偿贷款利息和契税的主张，均不予支持。因涉案商品房房价款按套内建筑面积计算，故本院认定被告实远置业对层高缩水应承担的赔偿金额为31722.6元（81.08平方米×7564.18元×0.15米/2.9米）。关于逾期交房违约问题。被告实远置业抗辩其向两原告发出交房通知时已经设计、建设、监理、施工四方验收合格，即是符合合同约定的交房，两原告拒不收房，被告实远置业不应承担逾期交房违约责任。对此本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同使用的是2000年版示范文本，其中对于商品房交付条件预设的五种房屋交付条件，系以当时的相关法律法规规定为前提，尤其是对房屋由政府行政主管部门组织验收而拟订，对当时的商品房买卖秩序起到了很好的规则作用，但随着本世纪初法律法规对房屋由政府行政主管部门作为验收主体调整为由设计、开发、施工、监理等参建方作为房屋验收主体，此前拟订的商品房买卖合同示范文本中，有关交付条件的表述虽然未作调整，但诸如“经验收合格”等表述的内涵已发生质的变化，从保障房屋质量、维护人民生命财产安全考虑，应当适用相对严格的交付标准，在目前法律、法规对商品房交付标准没有特别规定，合同双方当事人约定的“经验收合格”内涵不明的情况下，以商品房取得竣工验收备案表作为“经验收合格”的标志，更符合行政主管部门拟订的商品房买卖合同示范文本的本意，此点从2000年版和2014年版商品房买卖合同示范文本关于商品房交付条件拟订表述变化中亦能看出。因此，原、被告签订商品房买卖合同中约定的商品房交付条件即商品房经验收合格应理解为案涉房屋取得《商品房竣工验收备案表》。本案中，双方对迟延交房违约责任的部分免除条件作出了明确约定，即“如遇高温超过35℃、高寒低于-5℃及雨雪天据实顺延”，应从约定。从合同签订后至约定交房日，符合上述条件的顺延天数共计110天（131天-5天-16天=110天），故被告实远置业可免除承担逾期交房违约责任的日期应顺延至2018年9月16日。现原告于子龙、冷静主张被告实远置业逾期交房51天，鉴于2018年9月16日至本判决确定之日仅38天，被告实远置业应自2018年9月17日开始按照合同约定的日万分之一的标准向两原告支付逾期交房违约金至本判决确定之日（2018年10月24日），逾期交房违约金数额为6641.3元（1747714元×0.0001×38天），现原告于子龙、冷静就房屋及储藏室逾期交房违约金合计仅主张其中6239.3元（6061.07元+178.26元），属自由处分权利，不违反法律规定，故本院照准。关于被告百达行公司是否应承担责任的问题。原告于子龙、冷静基于其与被告实远置业之间的商品房买卖合同关系主张违约责任，被告百达行公司仅为代理销售商，并非商品房买卖合同当事人，现原告于子龙、冷静亦未提交证据证明被告百达行公司存在明知层高缩水的销售欺诈故意，故对其要求被告百达行公司承担相关责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏实远置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付原告于子龙、冷静房屋层高缩水损失31722.6元；二、被告江苏实远置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付原告于子龙、冷静2018年9月17日至2018年10月24日期间的逾期交房违约金6239.3元；三、驳回原告于子龙、冷静其他诉讼请求。如双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1979元（已减半收取），由原告于子龙、冷静负担1568元，被告淮安实远置业有限公司负担411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  程军二〇一八年十月二十四日法官助理赵夜书记员梁霄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。