浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0381民初10047号 原告：章帆，女，1986年7月13日出生汉族，瑞安市人，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡永波、叶慧芳，浙江玉海律师事务所律师。 被告：严小奄，女，1977年9月24日出生汉族，瑞安市人，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：林初杰，瑞安市瑞申法律服务所法律工作者。 被告：瑞安市大管家房产营销策划有限公司，住所地瑞安市安阳街道拱瑞山路**。 法定代表人：吴奔，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：林施施，女，1995年11月25日出生，系该公司员工。 第三人：颜玲玲，女，1981年3月12日出生汉族，住瑞安市。 第三人：林元银，男，1977年7月17日出生汉族，住瑞安市。 原告章帆与被告严小奄、第三人瑞安市大管家房产营销策划有限公司（下称“大管家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案，后依法追加第三人颜玲玲、林元银，变更第三人大管家公司为被告大管家公司，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章帆的委托诉讼代理人胡永波、被告严小奄的委托诉讼代理人林初杰、被告大管家公司的委托诉讼代理人林施施到庭参加诉讼，第三人颜玲玲、林元银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章帆诉称：一、诉讼请求：1、撤销原告章帆与被告严小奄、大管家公司于2018年7月4日签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》；2、判令被告严小奄双倍返还定金19万元；3、本案诉讼费由被告承担。二、事实和理由：2018年7月4日，原告章帆与被告严小奄、大管家公司签订了一份《房屋买卖合同、房屋居间合同》（下称涉案争议合同）。严小奄以第三人颜玲玲的委托代理人身份将颜玲玲所有的坐落于瑞安市东山街道飞云江农场A、C地块铂瑞湾一期第二幢1403号房屋出卖给原告，原告向严小奄支付了定金10万元。合同签订后，原告经咨询了解才知道严小奄没有房屋所有人颜玲玲的授权委托，根本无权出卖上述房屋，于是原告通知严小奄撤销上述房屋买卖合同并要求双倍返还购房定金。经多次协商，严小奄仅返还购房定金1万元，拒绝返还其余定金。严小奄无权代理形成上述房屋买卖合同，原告在被代理人追认前已经行使撤销权，根据合同法第48条、民法总则第171条的规定，上述房屋买卖合同应当予以撤销，上述房屋居间合同应一并予以撤销。由此造成的原告定金损失，应按双方约定的定金罚则处理。被告严小奄违约，应当承担双倍返还定金的责任。 被告严小奄辩称：原告请求撤销涉案争议合同缺乏事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。涉案争议合同将甲方（出卖方）写为颜玲玲系大管家公司的工作人员打印错误所致。在签订该合同之时，涉案争议房屋已由第三人林元银向颜玲玲买受，林元银系严小奄之夫，严小奄当时已经向原告及被告大管家公司提交了颜玲玲与房开公司之间、林元银与颜玲玲之间的两份房屋买卖合同，颜玲玲及其夫林元胡授权给林阿红代为办理房屋买卖等手续的经公证的委托书，严小奄与林元银的结婚证等材料，供他们了解情况。严小奄实际上是得到林元银同意后代理林元银与原告签订涉案争议合同的，原告对此是知情的。严小奄依法享有代理权，涉案争议合同合法有效。合法有效的合同只有在具备合同法第54条规定的撤销条件时才能予以撤销。本案不具备撤销合同的法定条件，反而是原告违约，原告无权要求返还定金。 被告大管家公司辩称：不同意撤销居间合同，大管家公司至今没有收到居间佣金22800元。其他意见同意被告严小奄的辩称。 第三人颜玲玲、林元银没有向本院提供陈述意见。 当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 原告章帆提交的证据有：1、原告身份证，以证明原告身份情况。2、被告严小奄的身份证复印件，以证明严小奄身份情况。3、2018年7月4日签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》，以证明严小奄代理颜玲玲与原告签订该合同。4、购房定金收条、银行个人交易明细，以证明严小奄向原告收取定金10万元。5、微信聊天记录，以证明严小奄返还原告定金1万元及原告通知严小奄撤销涉案合同。 被告严小奄提交的证据有：6、2017年2月14日签订的《商品房买卖合同》、2017年6月26日签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》、2017年7月11日的《公证书及委托书》，以证明颜玲玲向房开公司购买涉案房屋后，再出卖给林元银，颜玲玲及其夫林元胡授权给林阿红办理过户手续。7、结婚证，以证明林元银与严小奄的夫妻关系。8、2018年7月4日的《收条》，以证明大管家公司收取严小奄向其提交的有关材料（即证据6、7的材料）并出具该收条。8、证人池某、许某当庭作证的证言，以证明严小奄实际上是代理其丈夫林元银签订涉案合同，对此原告是知情的，涉案合同中甲方（出卖人）写为颜玲玲系打印错误。 被告大管家公司、第三人颜玲玲、林元银没有向本院提交证据。 本院认证意见：综合当事人质证意见，本院经审查认为，上述证据均可以证明待证事实，予以采信。 根据当事人陈述和上述采信的证据，本院认定事实如下：2018年7月4日，原告章帆与被告严小奄、大管家公司签订了一份《房屋买卖合同、房屋居间合同》。该合同约定的主要内容为：一、合同主体方面。甲方（出卖人）为“颜玲玲（委托人林阿红）”，由被告严小奄作为代理人签字“严小奄代”，乙方（买受人）为原告章帆，丙方（经纪人）为被告大管家公司。二、房屋买卖方面。甲方自愿将其座落在瑞安市东山街道飞云江农场A、C地块铂瑞湾一期第二幢1403号房屋出卖给乙方，建筑面积87.04m2，土地使用性质国有出让；成交价格152.6万元；订立合同之日付定金10万元，定金在最后一次付款时冲抵购房款；2018年8月5日前支付首付购房款72.6万元，剩余房款（65万元）由按揭给乙方还（因此按揭剩余金额不确定还剩多少，故在首付款里多退少补），过户之日，由甲方将此剩余银行按揭一次性付清，过户完毕乙方转给甲方，剩余房款5万元待房产过户完毕支付；上述房屋在房开交付之日交付给乙方。合同履行期间，甲方或乙方违约，未能得到对方谅解，没能达成新协议继续履行的，合同终止。甲方违约的，甲方应在悔约之日起三日内将定金双倍返还给乙方；乙方违约的，乙方无权申请返还定金。若出现逾期交付房屋或逾期付清购房款的情形：甲乙双方同意继续履行合同，且不符合本合同第十条第二款情形的，违约责任方应向另一方支付违约金，日违约金为房屋交易金额0.2%。若甲乙双方不同意继续履行合同，除定金外，违约责任方另外向对方支付已收取（支付）的购房款的20%作为合同违约赔偿金。违约赔偿金应在责任方表示悔约的七日内支付，甲乙双方另有协议的，从其规定。其中本合同第十条第二款的内容为：甲乙双方在合同履行期间，出现他人主张该房屋权属的或出现未告知的有关该房屋债权债务问题的，乙方有权中止履行合同。若甲方能够提供乙方认可的适当担保，乙方应立即恢复履行，在合同中止履行期内甲方未能提供适当担保的，乙方可以解除合同。如果乙方有合理原因延期支付购房款，可以请求中止履行合同，甲方认可的，应给予合理的中止履行期，中止履行期内甲方不得主张本合同约定外的其他利益。乙方在中止履行期后仍无法继续履行的，甲方有权解除合同。该房屋初始登记的契税由甲方负责支付，过户税费由乙方负责支付，交房时维修基金，物业费等都由乙方支付。甲方必须无条件协助乙方办理过户手续。此房交易过程全程由严小奄担保，并承担赔偿责任。三、居间合同方面。按房屋成交价的1.5%计收佣金，包含房屋不动产权转移登记、按揭贷款协助办理等全部服务内容。佣金总额合计22890元，甲乙双方各负一半。佣金付款方式为转账（待2018年8月1日前支付）。双方签订协议后，因一方违约造成协议不能履行或甲乙双方违约自行协商解除协议，由违约方支付丙方原约定的全部佣金。甲乙双方在不违反法律、损害公共利益、他人合法权益的前提下，可以自行协商变更买卖合同。如果甲方或乙方原因悔约导致合同不能履行的，甲乙双方均不得以此为理由拒付佣金，但可以要求经纪人酌情减收佣金，具体金额由三方协商，协商不成可申请调解或通过诉讼解决。该合同签订后，原告于2018年7月4日、5日向被告严小奄转账支付了定金10万元。后原告要求被告严小奄撤销合同并要求双倍返还购房定金。2018年7月9日，被告严小奄通过微信转账向原告退还定金1万元。2018年7月20日，原告又通过微信书面通知被告严小奄，撤销上述房屋买卖合同。佣金至今没有支付。 另查明：第三人颜玲玲与案外人瑞安市德信置业有限公司于2017年2月14日签订了《商品房买卖合同》（合同编号201690015000280，备案登记号20169701481），约定颜玲玲向该公司购买上述房屋。第三人林元银与颜玲玲于2017年6月26日签订《房屋买卖合同、房屋居间合同》，约定林元银向颜玲玲购买上述房屋。期间，颜玲玲及其夫林元胡授权给案外人林阿红代为办理房屋买卖等手续，于2017年7月11日形成了经过公证的《委托书》。林元银与严小奄系夫妻关系。涉案房屋至今仍未由瑞安市德信置业有限公司交付给颜玲玲。在2018年7月4日的《房屋买卖合同、房屋居间合同》签订之时，被告大管家公司曾收到被告严小奄向其提交的上述2017年2月14日的《商品房买卖合同》原件、2017年6月26日的《房屋买卖合同、房屋居间合同》原件、2017年7月11日形成的《公证书及委托书》原件及林元银与严小奄的《结婚证》复印件，并向严小奄出具收条，在收条上写明待买方支付首付后则上述资料直接交付给买方。当时，被告大管家公司也向原告出示了上述材料并说明上述事实。但原告章帆、被告严小奄、大管家公司当时签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》的甲方（出卖方）仍然是颜玲玲（委托人林阿红）。 本院认为：一、关于涉案合同应否撤销的争议。1、关于房屋买卖合同。原告主张该房屋买卖合同出卖方是第三人颜玲玲，被告严小奄是作为颜玲玲的代理人签字，而且，颜玲玲与严小奄之间的委托代理关系需要案外人林阿红（颜玲玲的委托代理人）帮助实现，证据充分，应予采纳。在能否实现颜玲玲与严小奄之间的委托代理关系上，原告应当属于善意相对人。被告严小奄至今尚未取得代理权，原告在颜玲玲及其委托代理人林阿红追认前，已于2018年7月20日书面通知被告严小奄撤销该房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款之规定，其撤销该房屋买卖合同的诉讼请求，理由充分，应予支持。被告严小奄、大管家公司主张该房屋买卖合同的实际出卖人是林元银，严小奄系作为林元银的代理人与原告签订该合同，合同中出卖方主体系错写为颜玲玲（代理人林阿红），证据不足，不予采纳。林元银或许与原告之间存在房屋买卖合同关系，但系另外的法律关系，不影响原告本案行使撤销权。被告主张本案不具备《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销情形，不应撤销，脱离了原告主张的法律适用，且该规定不足以排除原告主张的法律适用，本院不予采纳。2、关于居间合同。该居间合同同样涉及到严小奄的代理权问题。被告严小奄至今尚未取得代理权，原告在颜玲玲及其委托代理人林阿红追认前，以本案起诉的形式通知被告严小奄、大管家公司撤销该居间合同，亦符合《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款之规定，其撤销该居间合同的诉讼请求，理由充分，应予支持。大管家公司或许与林元银及原告之间存在另外的居间合同关系，但属于另外的法律关系，不影响原告本案行使撤销权。二、关于赔偿损失的争议。原告主张被告严小奄应当返还已付定金10万元中尚未退回的9万元并承担双倍返还定金责任给付另外的10万元。被告主张原告违约，不应返还定金。本院认为，涉案争议的房屋买卖合同系原告依法行使撤销权予以撤销，不能确认双方当事人存在违约，当事人主张适用定金罚则，不应予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三款、第四款的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人赔偿损失，但赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。根据本案证据判断，在涉案争议的房屋买卖合同签订之时，原告章帆作为相对人和被告严小奄作为行为人都是明知严小奄对于颜玲玲无代理权，双方均应承担各自的过错责任。鉴于此，原告请求返还已付定金10万元中尚未退回的定金9万元，依法应予支持。原告请求被告严小奄承担双倍返还定金责任给付另外的10万元，依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款、第三款、第四款的规定，判决如下： 一、撤销原告章帆与被告严小奄、瑞安市大管家房产营销策划有限公司之间于2018年7月4日签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》。 二、被告严小奄返还原告章帆购房定金损失90000元，款限本判决生效后十日内一次性付清。 三、驳回原告章帆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4100元，减半收取2050元，由原告章帆负担1079元，被告严小奄负担921元、被告瑞安市大管家房产营销策划有限公司负担50元。限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 周新弟 二〇一八年十月十二日 代书记员 潘 密