广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终4077号上诉人（原审被告）：中山市恒通房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇景帝路**尚水华庭1卡**。法定代表人：陈珠标，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧艳群，女，1987年4月12日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。上诉人中山市恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）因与被上诉人欧艳群商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人恒通公司上诉请求：改判上诉人按合同交易总价的1%（即人民币8436.94元）向被上诉人支付违约金。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《中山市商品房买卖合同》补充协议第四条约定上诉人“按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的1%”，该条款为双方真实意思表示，不存在无效或可撤销的情形。诉讼过程中，被上诉人未依法提出撤销该条款或请求宣告无效的反诉请求，因此该条款合法、有效，双方均应遵守。一审判决擅自认定条款无效，程序错误。二、根据补充协议内容反映，上诉人已尽提示义务，补充协议的内容已经由被上诉人所获悉，被上诉人自愿签订即已产生法律效力，双方均应受合同条款的约束。被上诉人欧艳群辩称，上诉人在商品房买卖合同补充协议中对逾期交楼的违约金约定不超过总房款1%的上限，违背了民法总则、合同法规定的公平原则。同时该1%的上限未与上诉人迟延交楼的时间相联系，极大的减轻了上诉人的自身责任，限制了被上诉人的权利，且上诉人未就该条款向被上诉人进行提示或者以粗体字的方式提醒，应为无效。欧艳群于2018年1月16日向一审法院起诉请求：恒通公司向欧艳群支付逾期交楼违约金（违约金按总房款843694元每日万分之三的标准，从2017年9月1日计至恒通公司通过规划、消防等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给欧艳群之日止）。诉讼中，欧艳群确认计算逾期交楼违约金时间至2018年2月2日止。一审法院认定事实：2016年12月12日，欧艳群作为买受人与作为出卖人的恒通公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定欧艳群购买恒通公司开发的位于中山市××路××号尚水华庭4座703房，总金额为人民币843694元，按银行按揭方式按期付款；第八条关于交付期限中双方约定出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……，3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；同时双方在合同第九条中约定逾期交房的违约责任：1、……，2、出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。双方当天还签订《补充协议》作为对《中山市商品房买卖合同》的补充，协议约定内容有：出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％；若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。签订合同后，欧艳群按合同约定支付全部购房款843694元。但商品房交付期限届满后，恒通公司没有向欧艳群交付商品房。2018年1月16日，欧艳群以恒通公司逾期未交付商品房存在违约为由向一审法院提出前述诉求。诉讼中，恒通公司确认已收到欧艳群支付的全部购房款，其称涉案商品房于2018年2月2日已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并称在之前即2018年1月21日已发出《收楼通知书》通知欧艳群于2018年2月1日前来办理收楼手续，因此，2018年2月2日后所产生的逾期交付责任不应计算违约金。另恒通公司认为因政府机关行政行为及政策变化等原因才致使其延期交付商品房。欧艳群否认收到《收楼通知书》，并称在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》情况下通知收楼不符合交付条件。欧艳群在诉讼中提交《确认诉讼请求书》确认计算逾期交楼违约金截止时间为2018年2月2日。恒通公司也表示如存在逾期交楼违约金，则应当计算至2018年2月2日，但违约金最高不超过该商品房总房价款的1％。上述事实有《中山市商品房买卖合同》《补充协议》《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。欧艳群与恒通公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。恒通公司未在合同约定期限内将符合合同约定的商品房交付欧艳群使用，存在逾期交楼事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。恒通公司以政府部门对验收、市政配套及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房为由进行抗辩，但未提供相应证据证明，一审法院不予采信。本案争议焦点是恒通公司的逾期交楼违约责任如何确定问题。本案中，双方均确认违约金的计算期间为自2017年9月1日起至2018年2月2日止，一审法院予以确认，但双方对违约金的标准存在争议。欧艳群主张应按《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的违约金标准计算违约金。恒通公司则主张按《补充协议》约定，出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％。对此，一审法院认为，从《补充协议》内容看，出卖人对违约金数额设置了上限规定，减轻其应负责任，与公平合理原则相悖，也不利于维护交易安全。故一审法院对出卖人承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％的格式条款内容的效力予以否定，违约金计算不适用该条款。恒通公司要求按该标准计算违约金的主张，理据不足，一审法院不予支持。双方在《中山市商品房买卖合同》明确约定违约金的计算标准，且约定违约金的标准并未超出法律规定，故恒通公司应按已交付房价款每日万分之三的标准向欧艳群支付违约金，欧艳群该项请求，理据充分，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：恒通公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向欧艳群支付违约金（以843694元为基数，自2017年9月1日起至2018年2月2日止，按每日万分之三的标准计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费666元，减半收取计333元，由恒通公司负担（该款欧艳群已缴纳，由恒通公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付欧艳群）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，涉案尚水华庭3座、4座、5座、6座、7座工程于2018年2月2日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：恒通公司承担逾期交房违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。欧艳群与恒通公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。一审判决认定涉案补充协议的违约金条款无效，缺乏依据，本院予以纠正。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与恒通公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论恒通公司逾期交房的行为延续多久，恒通公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。本案中，恒通公司的逾期交房时间达154天，合同约定的涉案商品房总房价款1%违约金显然与恒通公司违约行为程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在恒通公司较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补欧艳群的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。欧艳群诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限，对于恒通公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之三为标准，以总房价款为基数计算违约金至2018年2月2日止，与上述《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以支持。一审判决认定的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人恒通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市恒通房地产开发有限公司已预交），由中山市恒通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一八年十月十六日书记员  隋 越