广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24242号原告：佛山市美家苑物业服务有限公司。法定代表人：陈书凯。被告：庞浩灿。委托诉讼代理人：杨燕华，与被告系夫妻关系。原告佛山市美家苑物业服务有限公司与被告庞浩灿物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并于同年10月12日公开开庭进行审理。原告法定代表人陈书凯、被告委托诉讼代理人杨燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付嘉和邨2座1101房2016年11月1日至2018年5月31日物业管理费4159.02元；2.被告向原告支付日千分之二的逾期付款滞纳金2777.82元；3.被告支付案件受理费。根据原告提供的欠费明细表显示：被告拖欠2016年11月至2018年5月的物管费合计3192.76元、车位管理费为475元、公摊水电费为491.17元。事实和理由：原告经公开招投标成为弼唐嘉和邨的物业服务企业，并从2013年11月1日进驻嘉和邨为业主提供物业管理服务，并按照约定价格收取物业管理费及其他费用，2018年5月31日撤离嘉和邨。被告是嘉和邨2座1101房的业主，被告从2016年11月1日起至今一直欠缴物业管理费及其他相关费用。原告每月向被告派发催费通知，多次催收未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称：一、被告与原告不存在物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定，业主与物管服务企业建立服务合同关系应当订立书面合同，但被告与原告从未订立任何书面合同委托原告对物业进行管理。二、佛山市禅城区张槎街道弼唐村民委员会（下称弼唐村委会）的公告不能作为被告与原告已建立物业服务合同关系的依据。《物业管理条例》规定，签订物业管理合同的主体是业主，业主大会授权的业主委员会，村委会无资格代表业主选择物业公司及签订物业服务合同。《佛山市物业管理条例实施办法》也明确村民委员会在物业管理活动中的职责是对辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。因此弼唐村委会的公告违反行政法规的强制性规定，其公告上招标行为是无效的。三、原告主张被告向其支付物业管理费用和滞纳金没有事实和法律依据。2003年11月13日国家发改委建设部发布的《物业服务收费管理办法》第七条规定，具体服务收费标准由业主与物业管理企业在服务合同中约定。被告与原告没有签订物业服务合同，没有约定物业服务费用，更没有约定滞纳金。因此，原告的主张是没有事实和法律依据的。四、原告所称的物业管理行为是无效的民事行为。原告是从事物业服务的企业，应当知道施行物业服务活动时，首先要签订物业服务合同，明确服务内容和收费标准。原告在不签订书面合同即投入所谓的物业管理活动，是直接违反行政法的强制性规定，是导致管理行为的原因。按照《合同法》第58条的规定，原告应将已收取的管理费返还被告。引入公司的流程不符合相关法律规定，也缺乏合法性，被告质疑原告的资质，要求原告提供招标采购流程是否合法的证据。原告提供的公告没有明确公司的定价、预算单和服务细则，只有价目表，不能视为村民物业的收费标准，业主无法分辨标准，根据物业管理条例，物业机构需进行备案，要求提供报备文件。原告没有与被告签订管理服务合同，要求原告提供保证金缴纳凭证及维护小区费用凭证。公告上加盖的印章是村委，不是经济联合社的，村委无权对外委托物业公司，应由经济联合社负责。补充：国务院制定的物业管理条例35条，业主委员会应当与业主大会选定的公司签订书面合同。该规定是强制性规定，是业主主张权利的依据。根据原告的提交证据，被告或被告所在地的业主委员会没有与原告签订合同，因此原告与被告没有建立合同关系，无权对被告主张权利。原告的诉求无法律依据。根据物业管理条例40、41条、合同法114条规定，因原告没有与被告签订合同，原告主张被告向其支付费用无法律依据。原告的诉求不符合民诉法规定，应当驳回起诉。根据相关条例规定，物业合同是唯一依据，原告没有提交合同，法院不应以物业合同纠纷受理，原告提交的照片如果是真实的，则应以提供服务纠纷立案。原告主张的诉讼已过诉讼时效，其中部分物业费超过诉讼时效，法院不应支持。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告人口信息查询资料，证明原、被告主体资格。2.2013年11月5日的公告，证明原告经过招标成为案涉小区的物业服务公司，对涉案小区具有合法的物业服务权利。3.日常管理部分图片，证明原告对涉案小区进行日常管理及维护。4.抽签分户确认登记表，证明涉案小区没有产权，属于集体产权，登记在村委名下，被告对涉案物业有使用权。5.联系资料，证明被告的合法身份。6.交费记录，证明被告欠费的计算日期。7.快递单，证明原告经过书面催收，但被告拒绝缴纳物业管理费。8.2013年11月1日至2018年5月31日期间每月每户收费明细表，证明原告收费的项目及标准。9.弼唐嘉和邨物业管理交接声明、2013年11月25日的公告、2013年11月18日的证明、用水清单、电费清单、欠费情况清单。被告在诉讼中未举证。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2，原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未能举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据3为照片，能反映拍摄为涉案小区的照片的真实性予以确认，其余没有参照物，无法反映拍摄所处位置，被告亦有异议，本院不予采纳；证据4、5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据7，为快递寄出单据，因未能反映被告已收取邮件，被告亦有异议，本院不予采纳；证据6、8，该两组证据由原告制作，反映原告计算各项费用的标准、方式及数额，被告具体拖欠的费用应结合证据2、4及查明的事实予以认定；证据9，原告能够提供该组证据原件予法院核对，被告亦无提供反驳的证据，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月5日，弼唐村委会发出《公告》，内容：“1、经公开招聘物业管理公司并按我村委会的要求，现有五家物业管理公司报名，并将有关该公司应聘资料以招标形式交到村委会。2、经村支两委会议，对五家公司的资料分析、对比，各公司的各项收费标准，所管理的项目，人员配置等，从各方面的审核，其中佛山市美家苑物业服务有限公司从各项收费报价，比较优胜（详细看表格）。其中电梯年审费略降，并超出村委会的要求外，该物管公司还主动交纳2万元的诚意保证金和接管后无条件出资2万元维护好现有设施。会议确定，聘任佛山市美家苑物业服务有限公司管理嘉和邨……。报名简介表记载：原告收费标准为住宅1.1/月/平方米，汽车为25元/月，电梯年审为80元/户/年。”2013年10月31日，案外人佛山市绿茵物业管理有限公司（下称绿茵公司）及原告出具《弼唐嘉和邨物业管理交接声明》，上载：“弼唐嘉和邨物业管理工作已于2013年10月31日下午16时，由佛山市绿茵物业管理有限公司向佛山市美家苑物业服务有限公司移交，移交后一切管理责任与佛山市绿茵物业管理有限公司无关。”2013年11月18日，绿茵公司出具《证明》，确认其代垫弼唐村农民公寓的公共电费至2013年8月3日、公共水费至2013年6月15日。随后，原告在该《证明》上回复：“经双方协商村委见证下，嘉和邨的公共水电费2013年8月3日-10月31日期间的公共电费由我公司支付并按规定分摊给业主，2013年6月16日-2013年10月31日的公共水费也由我公司支付并分摊给业主。”2013年11月25日，原告、弼唐村委会、弼唐嘉和邨临时业主委员会出具《公告》，上载：“自从美家苑物业管理公司接手嘉和邨的管理后，为进一步加强小区的管理，村委会召开村支两委、生产队长、监事会主席会议研究小区管理的最好办法，使小区业主、管理公司、业主委员会进行三方沟通，必须做到物管公司自觉接受业主委员会及业主监督，业主委员会及物管公司认真听取业主所反映的问题进行改进；业主在管理工作中，也须要配合物业管理公司开展工作……二、业委会成员职责：……3、对物管公司收取的所有公共分摊水、电等费用的核查、核对并确认……”根据《弼塘村民公寓（嘉和邨）抽签分户确认登记表》显示，2座1101房及车位号351号的业主系被告，2座1101房建筑面积为152.758平方米。根据原告提供的电费清单及用水清单显示，原告分别缴纳了2013年8月至2018年6月期间的电梯及梯灯、防火分区、消防控制中心等公摊电费，2013年6月至2018年6月期间的公摊水费。另查明，原告于2011年5月12日登记成立，经营范围为物业管理、智能化工程、清洁服务、绿化养护。本院受理原告诉嘉和邨住户物业服务合同纠纷系列案合共59件案。同系列案中，部分被告提供《证明》一份，由弼唐村委会于2018年10月26日出具，内容如下：“弼唐村委会于2013年11月25日出具的关于《自从美家苑物业管理公司接手嘉和邨的管理……》的公告，盖有“佛山市禅城区张槎街道弼唐村民委员会”公章，经查，我村委会没有使用公章登记”。原告陈述：2013年11月1日，原告通过弼唐村委会招投标的形式获得嘉和邨的管理权，但没有与弼唐村委会或被告签订物业服务合同。原告已为嘉和邨提供消防管理、保安管理、卫生、电梯保养、电房保养、公用设施的维护等物业服务。根据弼塘村委会出具的公告，原告按照1.10元/月/平方米计算房屋物业服务费，25元/月/个计算汽车位管理费。原告于当月5日收取上一个月的物业管理费用。原告确认其提交的业主欠费汇总表存在计算的误差，应以实际欠费的数据累计为准。被告陈述：嘉和邨是由村民自筹资金建设，房屋所属土地是集体用地，故被告的房屋没有办理房产证，但被告有认购合同、收据。被告不清楚原告何时开始对嘉和邨进行物业管理，但认为原告没有向嘉和邨提供过物业服务，有人在嘉和邨自行自愿提供物业服务，但被告不清楚是何人、也不清楚服务对象是谁。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。据前查明，原告虽未与弼唐村委会或被告签订物业服务合同，但原告已向被告提供物业服务，故原、被告双方成立事实物业服务合同关系。关于诉讼时效。原告认为被告应当按月交纳物业管理费，但被告予以否认，因原、被告并未签订物业服务合同，双方亦无证据证明对交纳物业服务费等费用的期限进行约定，故本案的物业管理费不适用按月分别计算诉讼时效的规定，原告可以整体物业服务费向被告主张权利。原告于2018年5月31日退场，此时原、被告双方的物业服务合同关系已终止，该时间点应为原告知道权利被侵害的时间，故原告就本案的费用的诉讼时效应当从2018年5月31日起算。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告所主张的费用均未超过诉讼时效。被告就诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予采纳。关于物业服务费。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行以下义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告应向原告支付物业服务费。原告主张被告拖欠2016年11月至2018年5月的物业服务费等费用，被告未提供证据予以反驳，故本院对此予以确认。根据弼塘村委会出具的公告记载住宅为1.10元/月/平方米、车位为25元/月/个计算，因同系列案件的其他业主按照上述标准交纳物业服务费，且该标准未超出政府制定的指导价格标准，故本院对原告主张的计算标准予以支持。经计算，被告应向原告支付物业服务费3192.57元（2016年11月至2018年5月，1.10元/月/平方米×152.758平方米×19个月）、车位管理费为475元（2016年11月至2018年5月，25元/月/个×19个月）。关于公摊水电费。原告举证证明已代为垫付相关水电费，故本院对原告诉请被告支付2016年11月起至2018年5月的公摊水电费491.17元予以支持。关于滞纳金。如前所述，原告并未签订物业服务合同，故原告该项诉请无合同依据，本院不予支持。关于被告抗辩认为弼塘村委会的招标行为违反了行政法规的强制性规定，不存在合法性。同系列案中，部分被告提供弼塘村委会的《证明》用以证明被告的上述抗辩意见，因该《证明》未否认2013年11月25日出具的公告的真实性，且原告提供的证据能够形成证据链，证明原告已向嘉和邨提供物业服务，故本院对原、被告之间形成事实的物业服务合同关系予以确认。被告的意见属于对村委会就物业公司招投标是否有效进行抗辩，与本案的争议焦点不具关联性，本院不予审查。综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告庞浩灿于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市美家苑物业服务有限公司支付2016年11月至2018年5月的物业服务费3192.57元及车位管理费475元；二、被告庞浩灿于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市美家苑物业服务有限公司支付2016年11月至2018年5月的公摊水电费491.17元；三、驳回原告佛山市美家苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市美家苑物业服务有限公司负担10元，由被告庞浩灿负担15元。本判决为终审判决。审判员  郑泽霞二〇一八年十月三十一日书记员  林嘉敏附引用法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。