广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终1086号上诉人（原审被告）:茂名市天华房地产开发有限公司。法定代表人：何华燕，总经理。委托诉讼代理人：陈燕飞，广东盛州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:卢丽敏，女，1971年8月17日出生，汉族，住茂名市茂**。委托诉讼代理人：姚元荣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人茂名市天华房地产开发有限公司（以下简称天华公司）因与被上诉人卢丽敏房屋买卖合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人茂名市天华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈燕飞、被上诉人卢丽敏的委托诉讼代理人姚元荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人茂名市天华房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，予以改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决上诉人违约有违事实，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。1、双方约定是办“房地产权属证书”而不是“不动产权证”。《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每日按照买受人已经支付的房价的万分之一支付违约金。从上约定一，上诉人提供的资料只是办理房地产权登记的材料（17份），而不是被上诉人主张的“不动产权证”的材料（21份）；从上约定二，如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，是“房地产权属证书”而不是“不动产权证”。2、上诉人没有过错，办理不动产证材料所需时间应当剖除，违约时间应计至2016年5月30日止。第一，《商品房买卖合同》第十五条约定办“房地产权属证书”的时间是720天，但超出双方约定办“不动产权证”，应当给予办理不动产证材料所需时间。本案所涉的《房地产权证》材料备案，在被上诉人商品房交付使用后，到茂名市国土资源局2016年5月30日起实行不动产统一登记时，交付使用后尚未满720天，上诉人未违约，仍在《房地产权证》材料备案期间。第二，上诉人没有过错，《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……才承担违约责任”。由于政府政策调整由原来的《房地产证登记》变更为《不动产权证书》，所需的材料由原17份变更为21份，尤其是增加了“宗地图”，“宗地图”是需要专门部门进行测绘，于是：1、2016年6月16日上诉人委托茂名市国土资源测绘院对西区的茂国用(2005)第XX号和茂国用(2005)第XX号进行土地测绘。2、2016年10月8日茂名市国土资源测绘院作出“宗地图”。3、上诉人及时申请不动产登记，在申请不动产登记工作中，茂名市国土资源局发现“该楼盘涉及的建筑跨两宗地，且出让年限不一致，不符合办理不动产的条件”，要求并证（见茂国土资函[2017]XX复函）。4、对并证事宜上诉人多次找茂名市国土资源局，但茂名市国土资源局迟迟不作答复，在上诉人强烈要求下，2017年3月9日才收下并证材料。5、在上诉人的努力下，直到2017年7月10日茂名市国土资源局才召开办公会议，作出并证的决定，并作为“紧急件办理”（见会议纪要）。6、会议后的2017年7月13日通知上诉人，上诉人当天把早已准备好的材料报茂名市国土资源局（有回执为证）。7、2017年11月2日上诉人收到茂名市国土资源局的《变更土地使用权使用年限补充协议》，该局依据粤（2017）茂名市不动产权第XX号《不动产权证书》的变更使用年限，上诉人需要补地价差。上诉人认为登记的事项确有错误，严重损害了上诉人的合法权益，造成上诉人的重大损失，于是向茂名市国土资源局提交了《不动产权证书更正登记申请书》。8、2017年11月29日茂名市国土资源局召开办公会议，作出决定：“将申请人土地的权利恢复茂国用（2005）第XX号和茂国用(2005)第XX号的权利内容，由不动产登记中心审查其资料后依法依规办理不动产证”（见会议纪要）。9、现并证事宜尚在办理中。由于超出双方的约定并是政府行为引起的延期材料备案的时间，上诉人无过错责任，不能把政府行为引起的延期强加给上诉人，办理不动产证材料所需时间应当剖除。第三，因政府的政策调整导致上诉人无法履约，属不可抗力应当免责。从上面列举的事实充分证明，本案是由于政府政策调整由原来的《房地产证登记》变更为《不动产权证书》，而且在办证过程中所遇到的都是由政府的行政行为所决定，明显属不可抗力。从《民法通则》第一百五十三条对不可抗力的定义以及我国有关法律对不可抗力的规定来看，在我国，不可抗力的范围包括：（一）自然灾害：包括地震、洪水、海啸、火灾等，因自然灾害导致合同不能履行的，应使当事人被免除合同责任。（二）政府行为：它是指当事人的合同订立以后，政府当局颁布新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行。（三）社会异常事件。《合同法》规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力事件是指当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。该事件属抽象行政行为，抽象行政行为一般是指各级行政机关制订的，对不特定的人具有普遍约束力的规范性文件，包括行政法规、规章、行政命令以及政策性文件。政府的抽象行政行为何时出台，其影响程度如何，一般的单位和个人是无法预见的。对抽象行政行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不得抗拒。即便抽象行政行为使个别人利益受损，其也不能通过行政诉讼寻求救济。因此当事人因抽象行政行为而违约，可以援引有关不可抗力的免责条款进行免责。遭遇政府行为的不可抗力后，上诉人在约定的期限内已履行了告知义务。综上事实：由于政府行为引起的延期材料备案，上诉人可免责。首先，政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力；其次，政府规划调整，则应考虑为情势变更因素，这些因素上诉人不可控，无法预见，应依公平责任原则，给予上诉人免责。二、原审判决上诉人在“判决发生法律效力之日起三十日内协助办理的房屋不动产权证”无法律依据违背客观事实。1、本案所涉地块并证前期工作尚在进行中，前期改变用途报政府（20天）、评估（无法定期限）、补签出让合同（无法定期限），单是并证的前期工作就超过了原判决的30天（工作日仅22天）。2、本案所涉地块并证后的不动产登记需要30天工作日，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。3、本案所涉地块不动产登记后，才能进入分户不动产登记，同样需要30天工作日，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》规定，原判决的30天（工作日仅22天），显然与上述的事实依据和法律依据相抵触。4、上诉人无权规定政府在三十日内办理房屋不动产权证。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第四章，不动产登记是政府行为，原判要求上诉人在“三十日内”办理显属违法。5、双方的约定非协助办理的房屋不动产权证的时间。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每日按照买受人已经支付的房价的万分之一支付违约金。条款明确约定出卖人的义务仅为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付使用后720日内”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非协助办理的房屋不动产权证的时间。三、退一万步讲，即使延迟提交材料有上诉人的原因，按买卖总价款的万分之一支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。被上诉人是按揭购房，按规定房地产证办出后将由按揭银行保管，故房地产证的办理对被上诉人利益根本无实际影响，没有造成实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案被上诉人未有举出任何造成损失的直接、合法的依据，所以依法不能给予赔偿，应当依法驳回。四、在2018年4月21日茂名市国土局召开第三次局务会议，研究粤西明珠西区不动产合并的事项，2018年6月6日国土局召开第六次局务会议研究确定粤西明珠西区不动产产权证事项及缴纳地差价的事项，2018年6月7日天华公司按照国土局2018年6月6日会议所定出的差价全部予以缴纳，2018年7月2日粤西明珠西区的总证已经办出，分证尚在办理中。目的是证明政府在办理西区的产权证时，是政府的因素导致迟延办证。综上所述，依据法律和双方《商品房买卖合同》的约定，再考虑政府不可抗力的行为，上诉人不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人卢丽敏辩称：1、上诉人称办理的是不动产权证而不是权属证书，这是不成立的。不动产权证是涉案房地产的权属证书，名称的变更、称呼的不同并不会影响办证的权属证书的性质。根据法律规定，应当为被上诉人办理不动产权证，对方逾期不办理就是属于违约行为。2、上诉人称政府耽误办证属于不可抗力，这个理由不成立。首先，上诉人并未取得由政府部门出具的不可抗力的证明；其次，涉案房屋尚未办理不动产权证的原因是涉案房产行跨了两宗地，一块属于商业性质，一块属于住宅性质，但上诉人与被上诉人签订的合同土地性质是住宅。因此，上诉人需办理证件的性质变更或合并需补交费用的，该事实在签订合同时，上诉人已经清楚，所以才约定720日的办证期限。上诉人明知存在办证的风险，这属于经营风险应当由上诉人承担，不属于不可抗力因素。3、上诉人在2018年7月2日前总证都尚未办理好，根本不可能为业主分证的。至于上诉人提出的30日办证期限不成立。不动产建好后90日内应为被上诉人办证，合同约定720日的办证期限，所以上诉人未在约定的期限内办好证，属于违约行为。对于上诉人提出违约金过高的问题，被上诉人认为万分之一的违约金不属于过高，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，被上诉人所主张的违约金只是相当于存款的利率水平。4、其他意见坚持一审代理意见。被上诉人卢丽敏向一审法院起诉请求：1.判决被告茂名市天华房地产开发有限公司在判决生效之日起30日内提供已办理原告卢丽敏所购茂名市光华北路××院××房屋不动产权证的回执证明；2.判决被告茂名市天华房地产开发有限公司向原告卢丽敏支付逾期办证违约金，违约金按60.62元/日计算，从2016年6月20日起计至被告茂名市天华房地产开发有限公司提供房产管理局办理分户不动产权证回执之日止，现暂计至2017年6月19日共22126元；3.案件的受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告茂名市天华房地产开发有限公司在判决生效之日起30日内协助原告卢丽敏办理所购茂名市光华北路××院××房屋的不动产权证。一审法院审理查明：2013年7月20日，原告卢丽敏（买受人）与被告天华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于茂名市××北路西侧编号为XX、XX的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》；土地使用权出让合同号为茂国用（2005）第XX号、第XX号；该地块土地面积为5989.65平方米，规划用途为住宅、商住，土地使用权年限自2005年12月21日至2073年1月15日；买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市光华北路××院××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积134.72㎡，单价4500元/㎡，总金额606240元；买受人以银行按揭付款方式付款：于签订合同当日付清60%合同总价款作为首期房款，剩余40%房款由买受人向银行贷款或向公积金中心申请个人住房公积金贷款付清；出卖人应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条“关于产权登记的约定”部分约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买房人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。因买受人原因不及时提交办理产权证的资料或未按国家规定缴交的办证税费，造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任”。合同同时对其他权利义务做出相关约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款。2014年9月7日，原告验收了涉案的房屋，但至今尚未取得该房的权属证书。另查明，原告于2014年6月24日缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金6062.40元，并于2014年6月27日缴纳了涉案房屋的契税9093.60元。再查明，茂名市国土资源局于2016年5月18日发出《关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告》，明确于2016年5月30日起茂名市城市规划区内的各类不动产登记业务统一由茂名市不动产登记中心办理。案件审理过程中，一审法院根据被告的申请去函茂名市国土资源局调查涉案房屋的办证事宜，茂名市国土资源局于2017年10月12日函复一审法院称，该局在不动产登记工作中发现光华北路西侧地块楼盘涉及的建筑（涉案房屋所在小区）跨两宗地，且出让年限不一致，不符合办理不动产证条件，被告为此申请办理合并土地证，该局已受理并通知被告补缴地价差，被告提交了缴纳出让金票据和契税复印件，现正在查档核对。庭审中，被告称其对茂名市国土资源局合并两个国有土地使用权证提出异议，申请恢复为原来的两个国有土地使用权证，尚不能确定办理时间，并主张涉案房屋未办证是因为政策调整办理“房产证”为办理“不动产权证”，双方签订的合同已经情势变更，责任不在于被告；原告主张被告明知两块土地出让年限不一致、使用性质不一致，其应当预料到以后不能办证的问题，应由被告承担违约责任。一审法院认为：原告卢丽敏与被告天华公司签订的《商品房买卖合同》系双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。因此，本案争议的焦点是：一、被告是否负有协助原告办理涉案房屋的不动产登记的义务；二、被告是否违约及违约金如何计算。一、关于焦点一被告是否负有协助原告办理涉案房屋的不动产登记的义务的问题。原、被告在签订《商品房买卖合同》后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告于2014年9月7日将房屋交付原告使用。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，由此可见，协助原告办理权属证书是被告应履行的合同义务，且依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告作为房地产开发企业亦负有协助原告办理涉案房屋权属登记的法定义务。现茂名市已实行不动产统一登记，故原告请求被告协助办理涉案房屋的不动产权证符合合同的约定，于法有据，一审法院予以支持。二、关于焦点二被告是否违约以及违约金如何计算的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应自商品房交付使用后720日内履行协助办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案的商品房于2014年9月7日交付原告使用，故被告应在720日内即2016年8月27日前协助原告办理涉案房屋的权属登记。由于涉案房屋所占两宗土地的用途、使用年限不一致，而被告在双方签订商品房买卖合同时并未全面、如实告知原告，且被告在出售商品房时已具备提供资料报产权登记机关备案的条件，但直至合同约定的备案期限届满，仍没有协助原告办理房地产权属登记，由此而导致涉案房屋不符合办理不动产权证的条件的责任应由被告承担。被告辩称因国家实施不动产登记政策，将原约定办理房产证变更为办理不动产权证，已发生情势变更，属于不可抗力。一审法院认为，房屋所有权证和土地使用权证二证合为不动产权证一证的国家政策调整，并不影响房屋权属证书的办理，不构成情势变更和不可抗力，故其抗辩理由，与事实不符，一审法院不予采信。因此，被告至今尚未提供办理权属登记需要由其提供资料报产权登记机关备案，显属违约，应由被告承担支付违约金的民事责任。关于违约金如何计算的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，违约金应从逾期之日起每日按支付已付房款的万分之一计算。被告主张原告计算违约金的标准过高，请求予以减少。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是合法、有效的合同，是双方的真实意思表示，双方应当履行合同的约定。双方在涉案《商品房买卖合同》中已经约定了违约金计算标准，被告也没有提供证据证明原告未因涉案违约行为造成损失，或者涉案行为造成的损失低于合同约定的违约金。因此，原告主张合同约定的违约金计算标准过高的依据不足，一审法院不予支持。因此，本案的违约金应自逾期之日即2016年8月28日起，每日按涉案房屋总价款人民币606240元的万分之一，计算至被告履行协助原告办理不动产权证义务之日止。原告主张违约金每日按60.62元计算，符合《商品房买卖合同》第十五条的约定，一审法院予以支持，但原告请求违约金自2016年6月20日起计至被告提供房产管理局办理分户不动产权证回执之日止，不符合双方合同的约定，对其主张的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告茂名市天华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告卢丽敏办理茂名市光华北路××院××房的不动产权证；二、被告茂名市天华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付违约金（违约金按每日60.62元，从2016年8月28日起计算至被告茂名市天华房地产开发有限公司履行协助原告办理不动产权证义务之日止）给原告卢丽敏；三、驳回原告卢丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，减半收取177元（原告已预交），由被告茂名市天华房地产开发有限公司负担。上述被告负担的诉讼费用，限其于本判决生效之日起十日内迳行支付给原告，一审法院不再另行退收。二审中，上诉人提交了以下新证据：1、《茂名市国土资源局2018年的第六次局务会议纪要》，拟证明2018年6月6日才经工作会议明确决定以下事项：①西区并证事宜需要缴纳的地差价；②天华房地产公司的情况不需要报政府审批；③西区并证事宜只能经政府决定后才能办理，迟延办证是政府行为。2、《变更出让土地证载年限补充协议》，拟证明：①2018年6月5日茂名市国土资源局才与天华公司签订补充协议，明确有变更出让土地证载年限的有关事宜；②西区并证变更出让土地证载年限的有关事宜，只能是政府签订协议后才能办理，迟延办证是政府行为。3、缴纳土地出让金的《票据》，拟证明：①在会议的第二天，即2018年6月7日天华公司缴交西区土地出让金254620元；②天华公司在政府确定后，没有耽误过一天时间。4、《税收缴款书》，拟证明在会议的第二天即2018年6月7日天华公司缴交西区土地出让金254620元相应的税款。5、《粤（2018）茂名市不动产权第0021381号不动产权证》，拟证明在上诉人的努力下茂名市××北路西侧的不动产权证已经办好。被上诉人质证称：对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，由于天华公司尚未有缴纳地价差才导致未办证。对证据2、3、4、5的三性予以确认，该证据恰恰可以证明上诉人违约，土地的性质在2018年6月5日才办理好变更出让土地证载年限补充协议，按照合同规定应在720日内将这些材料补充完毕的。被上诉人没有提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，天华公司与卢丽敏签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的主要争议焦点是：一、天华公司是否负有协助卢丽敏办理案涉房屋不动产登记的义务？二、天华公司逾期为卢丽敏办理房屋产权证的原因及该原因是否构成天华公司逾期办证的免责事由？关于焦点一，本案中，双方在签订《商品房买卖合同》后，卢丽敏已依约向天华公司全额支付了购房款，天华公司也将房屋交付卢丽敏使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，天华公司应自商品房交付使用后720日内履行协助办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。由此可见，协助卢丽敏办理权属证书是天华公司应履行的合同义务，且依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，天华公司作为房地产开发企业亦负有协助卢丽敏办理案涉房屋权属登记的法定义务。现茂名市已实行不动产统一登记，故，卢丽敏原审诉请要求天华公司协助办理案涉房屋的不动产权证符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于焦点二，本案中，天华公司主张其逾期办证系政府政策性调整和政府行为所致，属于不可抗力应当免责。经查，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，天华公司应自商品房交付使用后720日内履行协助办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。案涉的商品房于2014年9月7日交付卢丽敏使用，故，天华公司应在720日内即2016年8月27日前协助卢丽敏办理案涉房屋的权属登记。虽然自双方签订《商品房买卖合同》后，由于茂名市区商品房办证政策在2016年5月30日由原来的房屋所有权证调整变更为房屋所有权证和土地使用权证合二为一的不动产权证，改变了原有的办证程序，客观上增加了办证所需的申报材料和时间，进而影响案涉房屋产权证书的办理，但是天华公司作为专业的房地产开发商在申报办理案涉房屋产权证前，理应对可能影响办证的各种因素进行充分的估计，事先合理预计期限，确保在承诺日期前顺利申报。并且，天华公司未能提交申报备案及办证机关拒收、停办等证据，未能证实确实存在已经申报办证备案及办证机关停办的情况，不构成情势变更和不可抗力。此外，由于案涉房屋所占两宗土地的用途、使用年限不一致，而天华公司在双方签订商品房买卖合同时并未全面、如实告知相对方，且天华公司在出售商品房时已经具备提供资料报产权登记机关备案的条件，但直至合同约定的备案期限届满仍未协助相对方办理房地产权属登记，由此导致案涉房屋不符合办理不动产权证的条件的责任应由天华公司承担。故，天华公司主张案涉房屋逾期办证系政府政策性调整和政府行为所致，属于不可抗力应当免责理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人天华公司上诉请求和事实理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人茂名市天华房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邹辉球审判员  阮树本审判员  潘泽茂二〇一八年十月二十五日法官助理林小群书记员李松龄