昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0122民初1595号原告(反诉被告)：晋宁坤晟房地产开发有限公司。法定代表人：阿青峥，职务：总经理。统一社会信用代码：915301220594543066。住所：云南省昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街北段。委托代理人：林平，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：汪金亚，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：姚开军，男，1975年10月10日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托代理人：孟开娜，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：仲英豪，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。原告(反诉被告)晋宁坤晟房地产开发有限公司诉被告(反诉原告)姚开军商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，反诉原告(本诉被告)姚开军提起反诉，本院依法适用普通程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)晋宁坤晟房地产开发有限公司的委托代理人林平，被告(反诉原告)姚开军的委托代理人孟开娜、仲英豪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）晋宁坤晟房地产开发有限公司诉称：2015年10月28日，原告与被告办理商品房买卖合同登记备案时，约定被告向原告购买原告开发的滇池南岸一号二期商品房，商品房为32幢1单元602号，钢混结构，建筑面积为126.27平方米，约定一次性付款，总金额为467250元，付款时间为2015年10月14日。原告将该房屋进行登记备案后，双方至今未签订商品房购销合同，被告也未向原告支付房款，上述合同属无效合同。2018年5月18日，原告通过昆明市晋宁公证处向被告送达通知，明确原告的合同目的不能实现，解除备案登记，通知送达之日即生效。现被告已收到通知，并通过电话与原告沟通，认可双方并未建立合同关系，但提出其向税务部门缴纳的契税及向原告缴纳的配套费处理问题，原告表示可以退还，但仍不能达成协议。原告起诉请求：一、判令被告协助原告撤销商品房购销合同备案表；二、本案诉讼费由被告承担。被告(反诉原告)姚开军辩称：原告诉讼不成立。本案是基于工程款抵房产生，我方已通过原告欠付案外人陕西建工、昆明长中公司应付工程款抵消房款的方式支付房款并办理合同登记备案，而登记备案的前提是双方之间已签署合法有效的商品房买卖合同，无合同则无备案，我方签了商品房购销合同，原告签订后未返回给被告。根据法律规定不排斥其他形式购买房屋，本案购房款已通过抵房方式支付。原告原来诉请要求协助解除合同，原告诉请行使解除权已超过法定期限；原告现在变更的诉讼请求属于行政管理行为，不在民事案件管辖范围内。原告诉状充满矛盾，原告原来诉讼请求为解除双方办理商品房购销合同，后将诉讼请求变更为协助原告撤销商品房购销合同备案表，但原告在其诉状事实理由部分又明确提出上述合同属于无效合同，而合同无效的前提是存在合同，反观原告起诉状中亦多次提到双方之间不存在合同，前后矛盾；其次，原告变更之后的诉讼请求不具有可执行性，商品房备案管理部门解除商品房购销合同的条件是签订购销合同的双方重新签订协议，即使原告的诉讼请求得到支持，意味着在执行阶段被告要签署解除商品房购销合同的协议，而原告一直主张双方至今未签署合同，前后矛盾，逻辑荒谬，此外，原告变更后的诉讼请求属行政机关的管辖范围，是行政管理行为，不属于民事案件审理范围。反诉原告(本诉被告)姚开军提起反诉称：涉案的房屋是反诉原告通过案外人昆明长中建筑工程有限公司、陕西建工机械施工集团有限公司及本案原告以工程款抵房款所得。而本案所涉房款实际已通过原告及陕西建工机械施工集团有限公司应付昆明长中建筑工程有限公司的工程款完成抵付。上述事实有《昆明长中建筑劳务商品房抵工程款汇总表》、《土建分包工程协议》之补充协议等材料确定；此外，房屋买卖合同的主要条款均已由原告与被告通过网络合同进行了确认，原、被告之间的买卖合同成立并生效，被告应付购房款已通过工程款抵付完毕。双方约定交房时间为2016年5月31日，并约定了违约责任，时至今日，反诉被告仍未将商品房交付反诉原告，特提起反诉请求：一、判令反诉被告晋宁坤晟房地产开发有限公司立即向反诉原告交付房屋（32幢1单元602）；二、判令反诉被告晋宁坤晟房地产开发有限公司自2016年6月1日起至2016年8月29日止按每日10元向反诉原告支付违约金共计900元，自2016年8月30日起至实际交房之日（暂计至反诉之日）按每日0.02%的标准支付逾期交房违约金66723.30元；以上两项共计67623.30元。原告（反诉被告）晋宁坤晟房地产开发有限公司辩称：我方和被告（反诉原告）没有签订过商品房买卖合同，反诉原告所进行的备案登记约定被告是一次性支付房款，在备案登记后我方既没有和反诉原告建立商品房合同的买卖关系，也没有收到过被告按照备案登记支付的任何房款；由于双方没有建立合同关系，所以反诉原告要求主张的交房和承担违约金没有事实依据和法律依据。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）晋宁坤晟房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同登记备案表(合同登记号为JN2015102801011,房屋坐落于，欲证明诉争房屋登记备案在被告名下的事实；2、公证书、通知，欲证明原告起诉前向被告发出过通知，要求被告配合我方到相关部门办理解除备案登记事宜。经质证，被告(反诉原告)姚开军认为：对证据1三性及证明目的认可，同时也可证实双方已有商品房的购销合同，并签署成功的事实，且通过该证据可显示涉案房屋为一次性付款，且款项已付，是通过工程款抵付的；对证据2三性及证明目的均不予认可。本院对原告所举上述证据材料作为本案诉讼证据予以确认。被告(反诉原告)姚开军为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、关于以工程款抵房款的情况说明一份、云南省高院受理案件通知书、民事起诉状、变更诉讼请求申请书、证据清单、昆明长中建筑劳务有限公司营业执照、建设工程施工合同、《土建分包工程协议》之补充协议、昆明长中公司商品房抵工程款汇总表、收款对账表，欲证明：因原告欠付案外人，本案涉案房屋购房款实际已实际由原告应付陕西建工和长中公司工程款抵付。二、商品房购销合同（最终签订版）3份、商品房购销合同（打印预览版）1份，欲证明：原、被告签署了商品房销售合同的事实。三、诉讼财产保全复议申请书及附件证据和材料，欲证明：被告应付房款已通过工程款抵付，原告诉称被告不支付购房款的事实与客观情况不符。四、商品房买卖合同登记备案表、税收缴款书、印花税票销售凭证、配套费收据、收条，欲证明：原告坤晟房地产公司以自身实际履约行为认可以房抵款的事实，且该以房抵款事实成立，购房款已经通过工程款抵付；原告行使合同备案解除权行使期限已过；被告向税务部门交纳了房屋的相关税费，还履行了部分附随义务。五、原告其它案件证据清单、情况说明2份、网签系统截屏3页，欲证明：原、被告之间房屋买卖合同成立并生效，被告应付购房款已通过工程款抵付完毕。经质证，原告(反诉被告)认为：对第一组证据中2、3、4、5的真实性、合法性认可，关联性不予认可。除此之外的1、6、7、8、证据的三性均不予认可。原告认为，原告是否差欠长中公司工程款这是另外的法律关系，与本案无关，均不认可对方的证明目的；对第二组证据9、10的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为这些合同是无效合同，没有原告的盖章，不认可对方的证明目的；对第三组证据11的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，不认可对方的证明目的，该证据是原告另案中申请解除保全提交的材料，但是不能当然的证明被告已经支付房款；对第四组证据12备案表的真实性、合法性认可，关联性不认可，也不认可对方的证明目的，自始至终原告没有收到被告支付的任何房款，被告也无法提交其支付过房款的有效证据;对第四组证据中13、14、15、16真实性、合法性、关联性均不予认可，也不认可对方的证明目的；对第五组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，该组证据是另外一个案件中没有登记备案表的情况，由房管所出具的，与本案无关，也不认可被告的证明目的，该组证据无法证明已经抵付完毕。本院认为，被告所举上述证据一中关于以工程款抵房款的情况说明、立案通知书、民事起诉状、证据清单、云南长中劳务有限公司营业执照复印件、建设工程施工合同、《土建分包工程协议》之补充协议，印鉴齐全，能够相互印证，对该部分证据的真实性，本院予以采信；对证据一中昆明长中公司商品房抵工程款汇总表中无原告印鉴，经质证原告不予认可，收款对账表印鉴不齐，被告未能提交其他证据证明关联性，故对证据一中昆明长中公司商品房抵工程款汇总表、收款对账表与本案无关联性，本院不予采信；证据二经质证原告不予认可，由于无原告印鉴，不能证明与本案的关联性，对其真实性、合法性、关联性本院不予采信；证据三系原告其它案件所提交的材料，对其真实性本院予以采信；证据四经质证原告对其中商品房买卖合同登记备案表的真实性无异议，对其真实性、合法性、关联性本院予以采信；对证据四中的税收缴款书、印花税票销售凭证、配套费收据、收条证据，经质证原告不予认可，由于被告无其他证据印证其与本案的关联性，故对证据四中税收缴款书、印花税票销售凭证、配套费收据、收条与本案的关联性本院不予采信；证据五经质证原告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以采信。经被告（反诉原告）申请证人苏某出庭作证。证人苏某到庭作证表示原告是工程的承包方，其系昆明长中建筑劳务有限公司法定代表人，也是工程的施工方，被告供应我们材料及人工。因小区资金经常不到位，本来1年的工程干了4年，因资金问题原告及陕西建工承诺用房屋抵工程款。自己无法获取相关房屋信息，人民法院可调取。双方曾经对商铺和商品房价格进行过协商，后来商品房抵房抵了12套及车位，由原告将房屋抵给自己公司及陕建集团，自己公司及陕建集团将房屋直接抵给购房人，抵房三方协议只签了字，没有盖章。经质证，原告（反诉被告）认为证人证言部分真实，认可与我公司没有签订过抵房协议，对其余证言不认可；证人是另案中起诉我方的原告，与本案原、被告有直接利害关系，不能单独认证事实。经质证，被告（反诉原告）对证人证言真实性、合法性、关联性无异议，证人证言证实了房屋系通过长中公司、陕建集团与原告实际抵付工程款所得，且双方签署了商品房购销合同系原告未返还原件，三方协议中已记载了以房抵款事实。本院认为，证人苏某系昆明长中建筑劳务有限公司法定代表人，昆明长中建筑劳务有限公司与晋宁坤晟房地产开发有限公司有其他案件正在人民法院审理，证人与本案有利害关系，故对证人证言本院不予采信。根据原、被告举证、质证，经审理，本院确认本案以下法律事实：原告晋宁坤晟房地产开发有限公司取得了云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区建设项目后，将部分工程交给陕西建工机械施工集团有限公司施工。2013年2月28日，陕西建工机械施工集团有限公司与昆明长中建筑劳务有限公司签订了《警察职工拆迁安置住房（滇池南岸一号）建设工程施工合同》，将土建工程分包给昆明长中建筑劳务有限公司。2016年7月4日，原告与陕西建工机械施工集团有限公司、昆明长中建筑劳务有限公司签订了云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区《土建分包工程协议》之补充协议，约定了分包工程相关事宜。陕西建工机械施工集团有限公司与昆明长中建筑劳务有限公司协商以房抵工程款并制作了商品房抵工程款汇总表，但原告并未在上面签章。2015年10月28日进行了合同备案登记，合同登记备案表载明合同登记号为JN2015102801011、合同房屋情况为滇池南岸一号二期32幢1单元602号。本院认为，本案争议焦点为：本诉原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的诉讼请求应否支持？本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定的除外”。本案双方对商品房买卖合同登记备案表并无异议，但对于商品房买卖合同登记备案表只是一个行政管理手段，只要原告申请即可办理，其效力有待于进一步完善，因此只从商品房买卖合同登记备案表不能认定其具备商品房买卖合同的效力；对被告（反诉原告）姚开军提出其与原告（反诉被告）晋宁坤晟房地产开发有限公司完成商品房购销合同签订的主张，因被告（反诉原告）提交的商品房购销合同、抵工程款汇总表等证据中均无原告印鉴，不能证明原、被告就商品房买卖行为达成共同意思表示，不能证明双方商品房买卖关系成立，故对被告（反诉原告）的主张本院不予支持；对被告（反诉原告）提出其通过以工程款抵房款的主张，因被告（反诉原告）未提交证据证明其与原告（反诉被告）签订相关以房抵款内容协议、合同；而2016年7月4日甲方晋宁坤晟房地产开发有限公司、乙方陕西建工机械施工集团有限公司、丙方昆明长中建筑劳务有限公司签订的云南第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区《土建分包工程协议》之补充协议，也不能证明原告（反诉被告）同意将本案诉争房屋抵付给被告（反诉原告）。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”综上，对原告（反诉被告）请求判令被告（反诉原告）协助原告撤销位于晋宁区合同备案登记的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告的反诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）姚开军于本判决生效后六十日内协助原告晋宁坤晟房地产开发有限公司撤销位于晋宁区合同登记号为JN2015102801011的合同备案登记。二、驳回反诉原告（本诉被告）姚开军的反诉请求。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）姚开军承担；反诉案件受理费745元，由被告（反诉原告）姚开军承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  张晓伟人民陪审员  朱本红人民陪审员  普和云二〇一八年十月十九日书 记 员  李含柯