广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终13779号 上诉人（原审被告）：深圳市南山区佳客商店 经营者：林黄江 委托诉讼代理人：王威，广东深翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶敬娣 委托诉讼代理人：梁冰，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。 上诉人深圳市南山区佳客商店（以下简称佳客商店）与被上诉人叶敬娣房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 佳客商店的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回叶敬娣的诉讼请求；2、请求本案一审、二审诉讼费用由叶敬娣承担。上诉事实和理由：一、根据合同相对性原则，佳客商店是与王某某签订的租赁合同，合同相对方是王某某。若现叶敬娣直接让佳客商店搬离涉案商铺，将导致佳客商店转让费、装修费及货物价值损失共计28万元，明显有失公允。二、一审判决按照7500元/月要求佳客商店支付占用房屋使用费没有事实依据，适用法律不当。其一，一审判决称“佳客商店主张的租金标准系其单方陈述，并未提交相关租赁合同等予以证明”与事实不符。佳客商店在一审提交了租金的收款收据，收据上写明了租金是4500元/月，而且该租金标准是当庭经过王某某确认的。其二，一审判决依据关联案件确定的7500元/月标准认定本案的租金标准系认定有误。首先，在该关联案件中，并没有确定7500元/月的月租金标准。在该案件中，叶敬娣只是请求损失，并没有明确是多长时间的损失。其次，叶敬娣在该关联案件中，请求的电费是一个月的，请求的水费是两个月的，那么其损失到底是一个月还是两个月的呢？关联案件的判决书并没有明确。其三，叶敬娣在起诉状中主张按照其与案外人签订的租赁合同，对比参考确定租金为8000元/月，明显缺乏法律及事实依据。首先，叶敬娣与案外人签订的租赁合同主体及租金价格真实性均存疑；其次，叶敬娣与案外人确定的租金标准，不能当然的推定适用于本案。其四，佳客商店已经提交证据证明月租金为4500元/月，若是对租金价格有异议，应当提交第三方进行鉴定，参考周边房屋租赁市场及价格，确定公平合理的租金价格。三、佳客商店实际使用涉案房屋多年，房屋水电费全部由佳客商店缴纳，若该房屋真实权利人系叶敬娣，那么叶敬娣应当知晓系佳客商店租用，其却从未提出异议。现在佳客商店对该租赁房屋装修，并投入大量资金经营的情况下，叶敬娣却主张用如此高的租金要求佳客商店缴纳，明显有失公允。综上所述，佳客商店认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，驳回叶敬娣诉讼请求。 叶敬娣辩称：第一，本案非租赁合同纠纷，是排除妨害纠纷，佳客商店是适格的一审被告。第二，本案的真实情况是佳客商店及其兄弟想不交任何租金，恶意占有店铺，因而互相推诿是对方在使用店铺，并利用管辖权异议、举证期限、不配合关联案件执行法官等一系列手段拖延时间。第三，佳客商店自2017年3月起未向任何人交纳租金，原承租人王某某在一审的庭审及答辩状中亦确认未收到任何租金。第四，原租赁合同期满后，叶敬娣已通过张贴告知、社区工作站调解、辖区民警调解、起诉林黄江兄弟、发送律师函等方式通知佳客商店搬离店面。第五，原承租人王某某在一审中已经明确表示已告知佳客商店原合同租赁期限至2017年2月28日，只能让他租到该日期。佳客商店亦无任何证据证明装修成本，就算有，亦可另案对原承租人提起诉讼，与本案无关。第六，一审法院认定房屋占有使用费为7500元一个月合法合理。首先，叶敬娣提供的与第三人的租赁合同显示涉案店铺月租应为8000元；其次，佳客商店无租赁合同及证据证明原租金是4500元；再次，关联案件中院的生效判决已经认定一个月的租金损失为7500元，且为避免叶敬娣重复收取使用费，一审法院已扣除该一个月的租金损失，判决自2017年4月1日起支付使用费。 叶敬娣向一审法院起诉请求：1、佳客商店支付自2017年3月1日起的房屋占有使用费至实际交还租赁房屋之日止［以8000元（人民币，下同）／月为标准，自2017年3月1日起暂计至2017年12月31日止为80000元；余下房屋占用使用费计算至实际交还租赁房屋之日止］；2、佳客商店支付自应付房屋占有使用费之日起至付清之日止的逾期利息2500元（自2017年3月1日起以80000元为基数，参照银行同期贷款利率，暂计至2017年12月31日止为2500元；余下利息计算至两佳客商店实际支付完房屋占有使用费之日止）；3、佳客商店支付2017年3月1日起的水电费至实际交还租赁房屋之日止，暂计5000元；4、佳客商店承担本案诉讼费用、保全费、公告费；5、佳客商店立即返还并搬离南山区沙河街道xxxx坊x号x楼商铺（即南山区沙河街道xxxx坊x号xxx商铺）。一审庭审中，叶敬娣申请撤回其第三项诉讼请求。 一审法院认定事实，佳客商店系个体工商户，成立日期为2011年3月4日，经营场所为深圳市南山区沙河街道xxxx坊**xxx，成立日期为2011年3月4日，核准日期为2017年11月30日。 2012年2月26日，叶敬娣（出租人、甲方）与王某某（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南山区xxxx坊x号租给乙方使用，租赁期限为5年，从2012年3月1日起至2017年2月28日止；及其他内容。 2017年4月7日，叶敬娣向一审法院起诉王某某、林某某，要求解除叶敬娣与王某某签订的《房屋租赁合同》，并要求王某某、林某某搬离xxxx坊x号x楼商铺（涉案商铺）、支付水电费等。一审法院予以受理，案号为（2017）粤0305民初6165号。一审法院于2017年9月15日做出（2017）粤0305民初6165号民事判决书，认定叶敬娣与王某某签订的《房屋租赁合同》为无效合同，判令王某某、林某某搬离涉案商铺并支付水电费。林某某不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，该院于2017年12月19日做出（2017）粤03民终20734号《民事判决书》，该判决书中补充查明：林某某在二审庭审中称其弟林黄江仍在使用涉案x楼商铺，并按每月4500元向王某某的妻弟邓某某支付租金；该判决认定：林某某并非叶敬娣的合同相对人，叶敬娣也并未举证证明林某某系次承租人，林某某在本案中也否认其系次承租人，并提交了林黄江的个体工商户资料证明次承租人为林黄江，故判令王某某将商铺交还叶敬娣、支付水电费并向叶敬娣赔偿租金损失7500元。 一审庭审中，佳客商店确认其与王某某签订了租赁合同（合同2014年4月30日到期，之后未再签订租赁合同）承租涉案商铺，2017年的租金标准为4500元；佳客商店的经营者林黄江表示，其于2016年12月起将店铺交给亲戚做了，从2017年12月25日开始又重新接手了店铺。对此，佳客商店提交了深圳市南山区xxxx便利店（以下简称xxxx便利店）的营业执照予以证明。该营业执照显示xxxx便利店的经营者为林某某，成立日期为2017年2月16日。 佳客商店向一审法院提交了2016年10月至2017年2月的房屋、水电费收据，以证明其按每月4500元的标准向王某某的亲戚邓某某缴纳租金。 叶敬娣提交其与案外人签订的《房屋租赁合同》、收款收据、《补充协议》、银行流水，以证明叶敬娣自2017年3月1日起将xxxx坊x号房出租给案外人，约定租金每月29000元，但因涉案商铺无法使用，租金减至每月21000元，故涉案商铺的使用费为每月8000元。佳客商店对上述证据均不予认可。 另查，叶敬娣于2009年12月3日向相关政府部门申报xxxx坊x号房为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。2017年3月21日，深圳市南山区沙河街道xxx社区居民委员会出具《证明》，载明叶敬娣与其女吴某某建有自建房产权物业xxx村xx坊x号。 一审法院认为，本案系排除妨害纠纷。因涉案商铺所在的房产为违法建筑，生效判决已确认叶敬娣与王某某签订的租赁合同为无效合同，并判令王某某向叶敬娣交还涉案商铺。本案中王某某将涉案商铺转租给佳客商店，故王某某与佳客商店之间的租赁合同亦为无效合同，因此，佳客商店占用涉案商铺并无合法依据，现叶敬娣作为涉案商铺的权利人要求佳客商店搬离并交还涉案商铺，于法有据，一审法院予以支持。 对于叶敬娣要求佳客商店支付2017年3月1日起的使用费的诉讼请求。佳客商店占用涉案商铺，理应向叶敬娣支付占有期间的使用费。佳客商店虽抗辩其自2016年12月起将店铺转让给林黄江的亲戚经营，并提交了xxxx便利店的营业执照，但从佳客商店提交的收款收据以及生效判决查明的事实来看，本案佳客商店一直在向王某某支付租金，且xxxx便利店的经营者林某某在关联案件中亦表示系林黄江在使用涉案商铺并支付租金。综合相关证据、各方陈述，并结合佳客商店的经营者林黄江与林某某系亲戚关系等事实，一审法院认为佳客商店的相关证据不足以证明涉案商铺在2016年12月至2017年12月期间系由案外人占用，而且，如佳客商店确系将商铺交于案外人使用，佳客商店亦可在承担相关费用后依据其与案外人的约定另行向案外人主张权利。对于使用费的计算标准和计算时间，叶敬娣主张按每月8000元的标准计算使用费，佳客商店则主张其向王某某支付租金的标准为4500元，对此，一审法院认为，佳客商店主张的租金标准系其单方陈述，并未提交相关租赁合同等予以证明；而叶敬娣在关联案件中要求王某某按每月7500元的标准赔偿其租金损失，且生效判决已判令王某某赔偿叶敬娣租金损失7500元，故一审法院参照该标准，判令佳客商店按每月7500元的标准向叶敬娣支付使用费；同时，考虑到生效判决已判令王某某赔偿叶敬娣一个月的损失，为避免叶敬娣重复收取使用费，一审法院判令佳客商店自2017年4月1日起向叶敬娣支付使用费，支付至判决确定的房产交还之日止。 对于叶敬娣要求的使用费利息，于法无据，一审法院不予支持。叶敬娣撤回要求佳客商店支付水电费的诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、佳客商店于判决生效之日起十日内向叶敬娣交还位于深圳市××××楼商铺；二、佳客商店于判决生效之日起十日内向叶敬娣支付使用费（按每月7500元的标准，自2017年4月1日起支付至判决确定的房产交还之日止）；三、驳回叶敬娣的其他诉讼请求。案件受理费931.25元，由叶敬娣负担84.65元，由佳客商店负担846.6元；叶敬娣已预交案件受理费993.75元，多预交的62.5元，由一审法院向叶敬娣清退。 本院经审理查明，（一）一审查明的事实清楚，本院予以确认。 （二）一审（2017）粤0305民初6165号民事判决中，叶敬娣起诉称，其与王某某签订的租赁合同于2017年2月28日到期后，王某某未搬离涉案商铺，且未支付占有期间的占有使用费。 本院认为，叶敬娣为涉案商铺的合法使用人，其将涉案商铺租赁给案外人王某某，王某某又转租给佳客商店。本院生效判决已判令王某某向叶敬娣返还涉案商铺，现涉案商铺由佳客商店实际占有使用，因此，叶敬娣作为合法使用人有权要求佳客商店返还涉案商铺。佳客商店主张存在转让费、装修费等损失，因与其签订合同的相对方为王某某，并非叶敬娣，根据合同相对性原则，佳客商店应向原租赁合同相对方另循法律途径主张。 佳客商店自2017年3月1日后未曾支付过占有使用费，其应向叶敬娣支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准，本院（2017）粤0305民初6165号民事判决中判令王某某向叶敬娣赔偿租金损失7500元。该案中叶敬娣于2017年4月7日起诉请求王某某等人赔偿租金损失7500元，请求的理由是，王某某在双方合同到期后即2017年2月28日后未搬离涉案商铺，应支付相应租金损失。根据上述事实，生效判决判令的王某某赔偿的7500元应为一个月左右的租金损失。故一审判决参照该标准确定佳客商店应当支付的占有使用费并无不当，本院予以确认。佳客商店主张按照其向王某某支付的租金金额作为占有使用费标准缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，佳客商店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1862.50元，由深圳市南山区佳客商店负担。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 吴  春  泷 审判员 许  莹  姣    二〇一八年十月十日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。