重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0107民初17991号 原告：重庆永缘物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路**渝高未来大厦****，统一社会信用代码91500107762676306C。 法定代表人：袁兴明，该公司经理。 委托诉讼代理人：李可，重庆潜卫律师事务所律师，执业证号15001201711797319。 被告：周余茂，男。 原告重庆永缘物业管理有限公司诉被告周余茂物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员兰霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李可，被告周余茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆永缘物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1.被告支付原告2013年10月至2018年4月物业服务费共计4818元；2.被告支付原告违约金，违约金计算方式：以262.8元为基数自2014年1月1日起，以1051.2元为基数自2015年1月1日起，以1051.2元为基数自2016年1月1日起，以1051.2元为基数自2017年1月1日起，以1051.2元为基数自2018年1月1日起，以350.4元为基数自2018年5月1日起，均按照月利率2%计算至付清之日止；3.被告支付原告2013年10月至2018年4月的公摊水电费466.82元；4.被告承担本案诉讼费用。2011年3月，原告与重庆永缘实业（集团）有限公司就“寓乐圈”项目签订《前期物业服务合同》约定原告为该小区提供物业服务，高层住宅按1.5元/平方米.月收取物业服务费，业主或物业使用人按季缴纳，逾期则从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金。前述合同期满后，寓乐圈小区未选聘新的物业服务公司，原告继续提供服务至今。被告系该小区的业为主，原告按约提供服务后被告未能按约缴纳物业服务费和公摊水电费，现原告起诉来院。 被告周余茂辩称，原告没有按照《前期物业服务协议》的约定履行义务：1.《前期物业服务协议》第十四条第6款写明原告“每年进行一次物业管理服务满意率调查”，但原告从来没有进行过调查，并且业主对原告的服务也并不满意，很多问题业主反映了物业公司也不予处理；对于没有按时缴纳物管费的业主，原告也没有上门催收、调查或者通过律师函等进行催收；原告对业主反映的小区服务质量差、小区环境差、安全服务差等问题拖延不予解决；2.原告未按照《前期物业服务协议》附件1的标准提供相应服务，详见答辩状；3.原告内部管理混乱，员工专业素质低下，员工服务态度极其恶劣；4.房子不方正，找过物管和承建方，开发商说的是物业已经移交给了原告，所以应当找原告，这个原告应当赔偿被告租房费用；5.业主缴纳物业服务费原告只开收据拒绝开发票，违反国家有关税收征收法规，涉嫌偷税漏税；6.原告应当按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定提供法律服务，否则属于违约应当承担违约责任；7.根据《中华人民共和国合同法》第67条对“先履行抗辩权”的规定，原告未能按照合同约定提供服务，被告有权拒绝缴纳物管费用；8.原告在起诉状中要求被告支付的水电公摊费，被告认为原告的水电公摊费分摊不合理，其中水电公摊明细表中关于每栋楼内的公共照明部分的分摊应按照每栋分表的计量结果由该栋的所有住户据实分摊，而不是全小区各楼栋分表计算结果相加后由全体业主分摊；小区公共厕所的使用大部分为原告工作人员，但却由业主分摊其中费用，明显不合理；并且部分门面及其他小区的门面长期在公厕用水洗菜等，被告多次提出希望关闭公厕，但不了了之。因此，原告在未按照约定解决或整改以下问题前，被告拒绝交纳物管费：（1）原告在判决后立即对全体业主进行入户满意度调查，针对业主提出的问题在60日全部解决；（2）原告在判决后30日内整改完毕被告在答辩状中出具的证据所反映的问题；（3）原告在判决后立即加强保安巡逻，按照合同约定每2小时巡查一次，随时接受业主监督；（4）原告在判决后3日内打开小区消防通道大门，幼儿园外来家长从此门进出，并增设秩序人员24小时值守，保证消防通道随时畅通；（5）原告在判决后7日内整改完毕小区主出入口车辆乱停放问题，小区红线范围内严禁停放机动车和非机动车，保证消防通道随时畅通；（6）关闭小区公共厕所，今后公厕产生的水电费均与业主无关；（7）取消原告违规收取的违约金，并由原告承担此次诉讼相关费用。 经审理查明，被告周余茂系九龙坡区朝阳路116号寓乐圈8幢3-4号房屋业主，房屋面积58.4平方米。2011年3月，原告与重庆永缘房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，主要约定，原告接受重庆永缘房地产开发有限公司的选聘为位于重庆市九龙坡区朝阳路的寓乐圈提供前期物业管理服务，物业管理服务期限为3年（自寓乐圈整体竣工经有关部门检验合格之日起开始计算），期满后本合同自动顺延，若本合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务单位签订的物业管理服务合同生效时本合同自然终止；根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准为：高层住宅1.5元/月.平方米，公共专项设备运行的能源能耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主入住时预付一季度的物业管理费用，业主或物业使用人应在每季缴费的具体时间按季履行交纳义务，业主逾期不交纳物业管理服务费的，物业服务单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金；还约定了双方的权利义务，其中原告的权利义务中包括每年进行一次物业管理服务满意率调查。2011年3月31日，寓乐圈委托重庆永缘物业管理有限公司进行前期物业管理在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。2012年8月13日，原告就前述物业服务收费事项办理了备案。 2011年9月26日，周余茂（乙方、买方）与重庆永缘房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：第七条第（二）项，交房条件（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；附件五《补充协议书》主要约定：乙方同意重庆永缘物业管理有限公司代甲方履行交房手续，并向该物业公司办理收楼手续，乙方应自《购房合同》第七条约定的交房时间开始按物业管理相关规定承担物管费及房屋灭失的风险；房屋交付时若甲方具备《购房合同》第七条第（二）款规定的交房条件后，鉴于工程建设的特殊性，乙方不得以门窗、栏杆、墙面、底板、管线等方面存在锈蚀、开裂、不平整、渗漏等局部瑕疵（影响结构安全的除外）而拒绝接房，若乙方拒绝接房乙方不因此而追究甲方逾期交房的违约责任；乙方收楼时如门窗、栏杆、墙面、底板、管线等方面存在局部瑕疵，甲方承诺在三十日内整改至合格；根据国务院《物业管理条例》的规定，甲方委托重庆永缘物业管理有限公司进行前期物业管理服务，乙方愿意接受该公司提供的物业服务，遵守该公司的相关物业管理规章制度并向其按月缴纳物业管理费等费用，直至业主委员会另外聘请物业公司、物业服务合同生效时止；乙方已知悉甲方明示的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》内容并愿意遵守其中的约定，履行相应的义务，否则承担相应责任。 2015年10月，原告委托重庆潜卫律师事务所向周余茂寄出了《律师函》向其催收2013年10月至2015年9月的物管费以及2013年9月至2015年8月的水电公摊费；2016年12月22日，原告委托重庆潜卫律师事务所向周余茂寄出了《律师函》向其催收截至2016年11月的物管费、水电公摊费。被告称未收到前述邮件。 被告向本院提交了照片14页、视频（2018年9月4日录制）、收款收据复印件、秩序维护巡逻签到表、2018年8月公共用水.电分摊，拟证明原告安保工作、小区卫生服务等方面未能按照协议约定履行，主要表现为：保安夜间值守睡觉（发生在2013年左右）、白天值守的保安不在岗，小区中庭有人卖鸡而原告未及时制止，原告收取物管费只开具收据而不出具发票，原告没有按照合同的约定每2小时巡查一次；原告所采用的公共用水、电分摊方式不合理，每栋楼道照明不应当按照全小区分摊应当每栋楼进行分摊，小区的中间绿化或者路灯则可以全小区分摊；公共厕所的水电是全体业主分摊，但实际原告的工作人员也在使用，但是原告并未对水电费进行分摊支付。图片还反映了被告房屋户型不方正的事实，接房后原告迟迟不协调开发商进行整改，导致被告延期入住，原告因此应支付被告方在此期间的租房支出。原告对被告举示的照片、秩序维护巡逻签到表的真实性不予认可，不能显示是原告所管理的小区的情况，并且照片不能显示时间点；其余证据的真实性予以认可，但认为收据、视频均与本案无关，其中视频是发生在本案催收物管费时间段之后；照片也不能反映出被告房屋不方正的意见，且即使房屋不方正也与原告无关。 上述事实，有原告提供的重庆市商品房买卖合同复印件、前期物业服务合同以及备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函、EMS快递单、照片、视频等证据以及本院庭审笔录附卷为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，2011年3月，原告与重庆永缘房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》接受了开发公司对寓乐圈物管公司的聘请；2011年9月26日，周余茂与重庆永缘房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，其中周余茂认可了接受前述《前期物业服务合同》，故原被告双方形成了物业服务合同关系。被告应就所接受的物业服务向原告缴纳物业服务费。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点、地点的状态就完全否定物业服务企业提供的服务div> 对收费标准问题，原告提供了合同、备案证明等，对其收取物业服务费的标准进行了证明，被告应当就物业服务费收取金额过高或应减少举证予以证明。针对被告如下抗辩意见，本院认为：（1）原告在判决后立即对全体业主进行入户满意度调查，针对业主提出的问题在60日全部解决；“入户满意度调查”虽是合同约定的原告权利义务之一，但原告是否进行或者进行的范围是否涵盖全体业主并不影响原告服务水平以及据此服务水平收取物业管理费；而业主提出的全部问题在本案中只能反映出被告提出的问题，其余业主的问题，本院无法知悉并处理。（2）原告在判决后30日内整改完毕被告在答辩状中出具的证据所反映的问题，被告举示的图片无法确定时间点、地点、地点能证明原告的物业服务存在问题或者存在可以减少物管费的情况，而收据的事情与本案无关不能证明物业服务存在问题；视频录制时间在本案处理的物管服务费争议范围外，不能证明该期间物业服务存在可以减少物管费的情况；公摊水电费的分配方案已公布并按此收取，且公摊水电费原被告双方只是对每栋楼的费用分摊方式有意见，对此双方可以协商变更，在未能变更之前被告应当依约交纳公摊水电费。（3）关闭小区公共厕所，今后公厕产生的水电费均与业主无关；小区公共厕所是小区的公用设施，被告并不能证明该厕所只有物管公司的工作人员使用，并且公用设施的停用也不是原告能够决定的，需要考虑全体业主的利益。（4）关于房屋不方正，要求原告支付房屋租金的问题；被告的证据中并不能证明房屋不方正事实的存在，且即使房屋存在质量瑕疵根据被告与开发商的合同，也应当是开发商承担责任，原告只是代为协调、通知，被告也没有证据因为房屋不方正导致必须产生租房租金。综上，对被告的抗辩意见，本院不予采信。原告主张被告欠缴2013年10月至2018年4月共计55月的物业管理费，金额为58.4×1.5×55=4818元；关于该期间的公摊水电费，原告并未举示证据证明该期间公摊水电费已经实际产生且原告已实际交付，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的违约金，原告主张的违约金过高，且被告提供的证据虽不足以阻却支付物业管理费，但可见原告存在服务瑕疵，导致被告延迟缴费，故本院酌情主张的违约金100元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告周余茂于本判决生效后十日内向原告重庆永缘物业管理有限公司支付物业管理费4818元； 二、被告周余茂于本判决生效后十日内向原告重庆永缘物业管理有限公司支付违约金100元； 三、驳回原告重庆永缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告周余茂负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  兰霞 二〇一八年十月三十一日 书记员  王灿