广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤02民终154号上诉人（原审原告）：吴永明，女，1970年10月26日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。上诉人（原审原告）：欧阳松荣，男，1965年2月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。共同委托诉讼代理人：李凯君，广东奏凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市大富龙房地产咨询服务有限公司。住所地：广东省韶关市武江区津头岭北村72号首层。法定代表人：古永生。委托诉讼代理人：钟春林，男，1984年1月12日出生，瑶族，住广东省韶关市武江区。系该公司股东。上诉人吴永明、欧阳松荣因与被上诉人韶关市大富龙房地产咨询服务有限公司（以下简称大富龙咨询服务公司）合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴永明、欧阳松的委托诉讼代理人李凯君，被上诉人大富龙咨询服务公司的委托诉讼代理人钟春林已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴永明、欧阳松荣的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持吴永明、欧阳松荣一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由大富龙咨询服务公司承担。事实与理由：一审判决在证据采信、事实认定、法律适用、审判逻辑等方面均存有不当之处，判决错误。从涉案合同的内容可以显示，吴永明、欧阳松荣通过大富龙咨询服务公司买卖房屋，该公司应遵守《房地产经纪管理办法》。大富龙咨询服务公司没有获得从事房屋买卖经济活动的资格，其公司员工也没有执业资格，从韶关住建局官方网站查询及实地查看显示，涉案标的物即西岸村芙蓉轩在官网是找不到的，即买卖标的物是不合法的。按照《房地产经纪管理办法》的规定，签约前大富龙咨询服务公司应以书面方式告知吴永明、欧阳松荣该情况，但是大富龙咨询服务公司并没有这么做，很明显，大富龙咨询服务公司的行为存在违法之处；在收取4万元购房款环节，大富龙咨询服务公司也是违法的，按照《房地产经纪管理办法》的规定，该款项应该由客户交易结算专用资金账户进行收取，而大富龙咨询服务公司并没有开设这样的账户，也没有用该账户收取款项。大富龙咨询服务公司到现在为止也并没有将购房款转付给房地产开发商，而是仍然自己占有和支配该4万元款项，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条规定。综上，大富龙咨询服务公司存在多项违法行为，吴永明、欧阳松荣要求解除合同并要求大富龙咨询服务公司返还购房款4万元符合《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”、第四百六十六条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。”、第九百二十四条：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”、第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”及第九百六十六条：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”的规定，具有法律依据。被上诉人大富龙咨询服务公司辩称：大富龙咨询服务公司是在韶关市正规注册的公司，经营范围涉及房地产、信息咨询、销售代理等，法律法规并没有要求从事房地产销售经济活动需要在住建局备案，也没有要求公司销售成员需要执业资格证。武江区西岸村芙蓉轩小区属于韶关市和而不同房地产开发有限公司开发，在住建系统正规办理了物业管理服务，吴永明、欧阳松荣购买的房屋银行按揭是由大富龙咨询服务公司进行协调的。关于4万元定金收款的问题，大富龙咨询服务公司有委托方的授权委托书，只要不超过开发商授权的限价，大富龙咨询服务公司收取客户的活动费用由大富龙咨询服务公司向客户出具相关的收款证明即可。吴永明、欧阳松荣与大富龙咨询服务公司签订服务合同仅半个月，由于其夫妻意见不同要求大富龙咨询服务公司退订，是其违约，应由其承担违约责任。就经营流程而言，客户一旦确定是定金，签订置业服务合同就意味着与大富龙咨询服务公司达成交易，确定价格，锁定房源。大富龙咨询服务公司不再将该房产销售给他人，即公司的利益已被客户锁定。一审判决正确，希望维持原判。吴永明、欧阳松荣向一审法院起诉请求：1、判令大富龙咨询服务公司向吴永明、欧阳松荣返还定金40000元及利息（利息以本金40000元为基数，自2018年7月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；现暂计至2020年5月20日，逾期付款利息为3800元）；2、判令大富龙咨询服务公司承担本案受理费等全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年7月11日，大富龙咨询服务公司作为甲方与作为乙方的吴永明、欧阳松荣签订《置业服务合同》，其中载明“本着平等、公平、公正、自愿原则，经甲乙双方共同协商并达成共识，特签定本合同，本合同主要涉及以下几点：一、应乙方需求，甲方向乙方提供位于广东省韶关市武江区（以下简称1212房）的购房服务，现双方确认同意按照721598元＋40000元抵扣金（另送2年物业管理费）的总价成交，所有正常办理手续的相关费用由乙方负责...房内设备有：毛坯（仅门窗框架）。二、收款方式：甲方收定金40000元，其余首付款共221598元于2018年10月15日前交付，剩余购房款由甲方向开发商协调为银行按揭支付，具体支付方式为由开发商与甲方协助乙方办理直接进入至开发商账户。三、甲方提供的服务内容包括：提供小区及该房源的真实详细信息，协助乙方与该房屋开发商对接洽谈价格以及办理相关交易合同、不动产证、银行按揭、过户、评估、交税等流程，相关流程办理的费用由乙方承担，甲方只起协助办理作用，直至该房屋的交易流程完成为止...五、乙方确定购买意向并向甲方交付约定的服务费后，甲方协助乙方与开发商签定买卖合同／认购合同后，乙方需无条件按照开发商与乙方签定的买卖合同相关约定进行办理执行。办理过程中甲方可以协助乙方办理相关事项，若因乙方自身原因导致办理过程中造成的一切不良后果，与甲方无关。六、若交易过程中因开发商原因导致交易失败或对乙方造成损失的，甲方协助乙方向开发商追回相关损失。七、若因甲方失误导致乙方损失的，甲方退回相关服务费。八、甲方向乙方收取服务费为2000元。活动优惠折扣及服务费不计入乙方购房款。但甲方所经手费用，均需向乙方开具具有甲方公章的相关收据。若乙方与甲方公司任何个人签定私下约定，与甲方公司无关...”，大富龙咨询服务公司在合同落款甲方处加盖公司印章，吴永明在合同落款乙方处签名捺印，并在落款代表（授权）处代签欧阳松荣的名字。上述合同签订后，吴永明、欧阳松荣于2018年7月12日支付了40000元给大富龙咨询服务公司，大富龙咨询服务公司于当日出具编号为NO2016423的《收据》交由吴永明、欧阳松荣收执，其中载明“今收到吴永明（43282919701026262X）欧阳松荣（440528196502121551）交来韶关芙蓉轩B栋1212房购房定金￥40000.00。支付方式为现金及微信转账”。吴永明、欧阳松荣称大富龙咨询服务公司此后并未促成其与开发商签订房屋买卖合同，其未就涉案房屋与开发商达成购房交易，遂要求大富龙咨询服务公司向其返还已收取的40000元，但大富龙咨询服务公司拒绝退还，双方协商未果，故提起本案诉讼。关于上述吴永明、欧阳松荣已支付的40000元，吴永明、欧阳松荣称在签订合同时大富龙咨询服务公司员工告知其如房屋买卖不成，定金可以退，其对于合同中的“定金”的理解为预付款。大富龙咨询服务公司对此不予认可，表示该40000元系达成房屋定价锁定房源的定金，且在签订合同时解释过合同中约定“定金”的含义。关于吴永明、欧阳松荣没有购买涉案房屋的原因，吴永明、欧阳松荣表示签订合同后，大富龙咨询服务公司未按约促进房屋买卖，未让其与开发商进行协商及就购买房屋事宜办理手续。对此，大富龙公司称系吴永明、欧阳松荣于2019年9月主动提出不要涉案房屋并表示为尽量挽回损失愿意由其提供另外的房源，且吴永明、欧阳松荣未按照约定支付房屋首付款及办理按揭。庭审中，吴永明明确其在签订《置业服务合同》后一个星期左右就已向大富龙咨询服务公司提出不要涉案房屋，并表示开始大富龙咨询服务公司答应退还定金，但之后拒绝退还，并建议其去看另外一套房屋。另查明，大富龙咨询服务公司向一审法院提交了其作为乙方与作为甲方的案外人韶关市和而不同房地产开发有限公司（以下简称和而不同房地产公司）于2018年6月2日签订的《销售代理合同》及和而不同房地产公司于同日出具的《授权委托书》。其中，《销售代理合同》约定甲方委托乙方独家代理内外场销售位于韶关市武江区，项目共计23套；代理销售期限自2018年6月1日起至2018年12月30日止；乙方可以用乙方的名义与第三方进行分销代理工作，甲方予以配合；乙方代理销售服务的物业范围及该物业内各单位销售底价由甲乙双方在签订本合同时定下：在以后销售期间的价格由乙方自行定价，但不能低于本合同签订时的价格。《授权委托书》中载明“本公司授权委托大富龙咨询服务公司售卖芙蓉轩小区物业23套（附表）；授权范围为：推广、拓客、收集客户资料，协助客户办理相关过户、按揭等手续。受委托方可根据我方所提供信息进行相关促销活动推广，但受委托方促销活动售价不得低于我方所列合同底价，及其所收客户活动费用需由受委托方自身向客户出具相关收款证明。委托单位：韶关市和而不同房地产开发有限公司，受委托方：大富龙咨询服务公司”。大富龙咨询服务公司称其依据上述《销售代理合同》及《授权委托书》代表开发商销售涉案房屋，是合法代理销售，签订《置业服务合同》时其已将《授权委托书》出示给吴永明、欧阳松荣查看。吴永明、欧阳松荣表示其并未见过《销售代理合同》及《授权委托书》。诉讼期间，吴永明、欧阳松荣增加诉讼请求为：1.确认吴永明、欧阳松荣与大富龙咨询服务公司签订的《置业服务合同》已解除；2.判令大富龙咨询服务公司向吴永明、欧阳松荣返还服务费2000元。庭审中，吴永明、欧阳松荣及大富龙咨询服务公司均确认未实际支付服务费2000元，吴永明、欧阳松荣当庭撤回其要求大富龙咨询服务公司向其返还服务费2000元的诉讼请求。一审法院审理后认为:吴永明、欧阳松荣与大富龙咨询服务公司于2018年7月11日签订的《置业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。关于涉案《置业服务合同》的解除问题。虽然吴永明、欧阳松荣提交的《增加诉讼请求申请书》中载明增加的第一项诉讼请求为确认其与大富龙咨询服务公司签订的《置业服务合同》已解除，但吴永明、欧阳松荣于庭审中明确其该项诉请的依据为大富龙咨询服务公司未能促成吴永明、欧阳松荣与开发商签订合同且吴永明、欧阳松荣已没有再购房的需求，因此要求解除双方签订的《置业服务合同》，即吴永明、欧阳松荣增加的第一项诉讼请求实质系诉请解除其与大富龙咨询服务公司签订的《置业服务合同》。对此，该院认为，吴永明、欧阳松荣与大富龙咨询服务公司签订《置业服务合同》就吴永明、欧阳松荣购买涉案1212房的相关事宜进行了约定，现吴永明、欧阳松荣明确表示已无购房需求，合同目的已无法实现，且大富龙咨询服务公司于庭审中表示在吴永明、欧阳松荣手写放弃涉案房屋的承诺书之后，才能解除《置业服务合同》，即在吴永明、欧阳松荣放弃购买涉案房屋的情况下，其对解除《置业服务合同》并无异议，故对于吴永明、欧阳松荣要求解除双方签订的《置业服务合同》，该院予以支持。现本案争议的焦点为吴永明、欧阳松荣支付给大富龙咨询服务公司的40000元的性质及大富龙咨询服务公司是否应退还该笔40000元给吴永明、欧阳松荣。关于吴永明、欧阳松荣支付给大富龙咨询服务公司的40000元的性质。吴永明、欧阳松荣主张大富龙咨询服务公司的员工曾承诺过定金可以退还，其签订涉案合同时理解合同中约定的“定金40000元”为预付款，其支付的40000元系房屋的预付款，大富龙咨询服务公司则对此不予认可。该院认为，双方签订的《置业服务合同》中明确约定“甲方收取定金40000元”，从合同文义来看，“定金40000元”并不存在“预付款”等其他解释，且吴永明、欧阳松荣提交的由大富龙咨询服务公司就涉案40000元出具的《收据》中亦注明该40000元为购房定金；另外，在合同明确约定40000元为定金的情况下，吴永明、欧阳松荣作为完全民事行为能力人，按照一般的生活经验和交易经验，理应清楚合同中约定的定金与预付款具有不同的法律性质，且吴永明、欧阳松荣亦未提交证据证明大富龙咨询服务公司或其员工曾承诺合同定金可以退还。综上，吴永明、欧阳松荣主张其支付给大富龙咨询服务公司的40000元系预付款，缺乏事实依据，不予采纳，该院认定该笔40000元系其支付给大富龙咨询服务公司的定金。关于大富龙咨询服务公司是否应向吴永明、欧阳松荣返还40000元的问题。前述认定吴永明、欧阳松荣支付的40000元系定金。吴永明、欧阳松荣主张即使该笔40000元理解为定金，但吴永明、欧阳松荣与大富龙咨询服务公司签订的《置业服务合同》属于居间服务合同，其尚未与开发商签订房屋买卖合同，交易仍处于房屋买卖的居间环节，且开发商并未收取定金40000元，该定金条款并未生效，大富龙咨询服务公司无权收取定金40000元。对此，该院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并由委托人支付报酬的合同，无论何种居间合同，居间人只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人，其服务有限制，不参与委托人与第三人之间的合同。本案中，吴永明、欧阳松荣与大富龙咨询服务公司签订《置业服务合同》，大富龙咨询服务公司称其系代表开发商和而不同房地产公司销售涉案房屋，系合法代理销售，并提交了《销售代理合同》及《授权委托书》对此予以证明，虽然吴永明、欧阳松荣否认见过该《销售代理合同》及《授权委托书》，但双方签订的《置业服务合同》中除了约定大富龙咨询服务公司提供的服务内容外，还明确约定“…双方确认同意按照721598元+40000元抵扣金（另送2年物业管理费）的总价成交…”以及“二、收款方式：甲方收定金40000元，其余首付款共221598元于2018年10月15日前交付，剩余购房款由甲方向开发商协调为银行按揭支付，具体支付方式为由开发商与甲方协助乙方办理直接进入至开发商账户”，确定了涉案房屋的总价款金额、首付款金额与支付时间、付款方式及定金，该约定内容明显超出居间合同约定的范畴，可以看出大富龙咨询服务公司并非纯粹的居间人，吴永明、欧阳松荣签订该合同并将涉案定金实际支付给大富龙咨询服务公司亦表明其对大富龙咨询服务公司代理销售涉案房屋并无异议。在此情况下，大富龙咨询服务公司按照合同约定有权收取涉案定金，该定金条款依法生效。而根据前面所述，《置业服务合同》约定的内容已超出居间合同约定的范畴，故本案案由应为合同纠纷，该院对本案案由予以变更。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的规定,吴永明、欧阳松荣自认在签订《置业服务合同》一周左右已向大富龙咨询服务公司明确表示不再购买合同约定的1212房，故吴永明、欧阳松荣未与开发商签订房屋买卖合同并不可归责于大富龙咨询服务公司，吴永明、欧阳松荣单方拒绝购买涉案房屋，已构成违约，大富龙咨询服务公司有权依据上述法律规定，不予退还吴永明、欧阳松荣支付的定金40000元。故对于吴永明、欧阳松荣要求大富龙咨询服务公司返还定金40000元及支付利息的诉请，该院不予支持。一审法院经审理后于2020年8月14日作出（2020）粤0232民初1257号民事判决：一、解除吴永明、欧阳松荣与大富龙咨询服务公司于2018年7月11日签订的《置业服务合同》；二、驳回吴永明、欧阳松荣的其他诉讼请求。案件受理费447.5元（已减半收取）,由吴永明、欧阳松荣负担。本院查明事实与一审判决查明事实一致。本院认为，本案是合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对上诉人吴永明、欧阳松荣的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：一、大富龙咨询服务公司应否向吴永明、欧阳松荣返还定金40000元。双方签订的《置业服务合同》中明确约定“甲方（大富龙咨询服务公司）收取定金40000元”，且吴永明、欧阳松荣提交的由大富龙咨询服务公司就涉案40000元出具的《收据》中亦注明该40000元为“购房定金”，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的规定,吴永明、欧阳松荣自认在签订《置业服务合同》一周左右已向大富龙咨询服务公司明确表示不再购买合同约定的1212房，故吴永明、欧阳松荣未与开发商签订房屋买卖合同并不可归责于大富龙咨询服务公司，吴永明、欧阳松荣单方拒绝购买涉案房屋，已构成违约，大富龙咨询服务公司不予退还吴永明、欧阳松荣支付的定金40000元，符合上述法律规定，一审判决予以支持正确。二、吴永明、欧阳松荣主张大富龙咨询服务公司的经营行为因违反《房地产经纪管理办法》及《中华人民共和国民法典》规定而要求大富龙咨询服务公司返还定金40000元的上诉理由是否成立。依据《房地产经纪管理办法》第五章（法律责任）第三十三条至三十七条的规定，违反该办法，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门或县级以上地方人民政府建设价格主管部门对房地产经纪人员或房地产经纪机构作出行政处理或行政处罚，即房地产经纪机构所承担接受行政处理或行政处罚的责任，而不是向客户退还收受的定金或费用，故吴永明、欧阳松荣主张大富龙咨询服务公司的经营行为因违反《房地产经纪管理办法》规定而要求大富龙咨询服务公司返还定金40000元的上诉理由不成立。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”第四百六十六条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。”第九百二十四条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”第九百六十六条规定：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”由此可见，上述法律条款对于是否应退还收受的定金或费用均没有作出规定；至于该法第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”规定中介人不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任的前提条件是中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益。涉案标的物即西岸村芙蓉轩即使在韶关住建局官方网站查询不到（注：查询不到不代表没有），亦不能据此断定大富龙咨询服务公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益。故吴永明、欧阳松荣主张大富龙咨询服务公司的经营行为因违反《中华人民共和国民法典》规定而要求大富龙咨询服务公司返还定金40000元的上诉理由同样不成立。综上所述，上诉人吴永明、欧阳松荣的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由吴永明、欧阳松荣负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年四月六日书记员  罗稀蕾