山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初525号原告：杨宝君，女，1968年4月2日出生，汉族，住辽宁省辽阳市。被告：济南鲁丰纸业有限公司，住所地：济南市。法定代表人：张力，总经理。委托诉讼代理人：王海东，山东道致律师事务所律师。原告杨宝君与被告济南鲁丰纸业有限公司（以下简称鲁丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宝君、被告鲁丰公司委托诉讼代理人王海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宝君向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金损失20万元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，鲁丰公司作为甲方，杨宝君、袁兴鹏、邸宝贵作为乙方续签《场地租赁合同》，合同约定甲方将位于济南市天桥区铜元局前街11-2号(少年路2-28号）框架结构使用中现状楼房一处租赁给乙方，租赁期限自2013年11月2日起至2017年12月31日止，合同第四条约定，因考虑到标的物正处于市统一规划中，如遇政府统一规划，原房产的拆迁补偿归甲方所有，因装修而增加的补偿归乙方所有。租期定为四年。满四年后租金另议，同等条件下乙方有优先承租权。后原告得知鲁丰公司在2017年7月份与房屋的所有次承租人签订租赁合同，为此原告就鲁丰公司的违约行为诉至法院，2020年9月22日济南市中级人民法院作出(2020）鲁01民终2312号民事判决书，判令鲁丰公司“解除双方合同的主张不能成立”。因鲁丰公司的违约行为，原告丧失了优先承租权，并因此产生了租金损失，其中2018年1月1日至2018年12月31日的损失约5万元。为维护自身的合法权益，原告依法诉至贵院，望判如所请。鲁丰公司辩称，杨宝君所诉租赁合同纠纷一案，没有事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求，理由如下：首先，优先承租权不是法定权利，不具有普遍约束力，不能成为原告主张本案诉请的法定理由。1、涉案双方的租赁关系成立于2013年11月8日，终止于2017年12月31日，应适用原合同法调整涉案双方的租赁合同关系和权利义务。合同法没有关于房屋承租人享有优先权的规定，2021年1月1日实施的民法典734条第二款才在民事立法中第一次规定了“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租权”。因此，根据本案合同订立和履行期间的合同法，原告主张的承租优先权不是其依据双方订立的场地租赁合同应享受的法定权利。2、虽然双方签订的租赁合同第四条约定了“同等条件下乙方有优先权”的内容，属于承租人依约享有的合同权利，但承租优先权的权利本身与承租协议中其他权利不同，承租优先权属于合同期限届满前承租人有权行使的续租或继续在同等条件下的签约请求权，是否续租，是否向出租人提出续租的意思表示，完全由承租人根据个人的意愿自由决定和选择，作为出租人没有法定和合同义务通知或告知承租人是否行使该权利。3、优先承租权作为签约请求权是根据合同为承租人设定的一项特殊的、单项权利，性质上属于原租赁法律关系，因租赁期满后，在同等条件下向出租人提出建立新的租赁合同的要约，是否提出续租的要约完全取决于承租人本人单方的意愿，是否行使此项权利只有承租人采取明示的主动要求和以不主张、不提出的默示放弃，没有承租优先权丧失。依据民法典734条第二款“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租”的规定，承租人行使优先承租权的时间应在租赁合同到期日前，本案中，涉案租赁合同2017年12月31日期满，期满前，原告并未以任何形式向被告提出续约的意思表示，故而，原告属于自动放弃本案所诉的优先承租权。4、被告因鉴于原告根据合同拖延交付三期九个月应付租金的事实，按照涉案合同第七条关于“乙方拖欠房租达三个月，甲方可解除合同”的约定，向被告发出解除合同通知，这是被告依法依约享有的权利，一方面不存在被告违约事实，另一方面恰恰是原告违约才导致鲁丰行使合同解除权。需要特别说明的是，无论鲁丰公司行使合同解除权是否有效，但鲁丰公司行使合同解除权并不必然剥夺、阻却和影响原告在合同期满前向鲁丰公司提出续签合同的权利，原告在合同期满前不主张就是放弃行使，不存在丧失问题。其次原告主张赔偿损失没有合同和法律依据。1、被告在原告违约在先的情况下，行使合同解除权是为保障自身合同权利进行的权利救济，虽然法院生效的判决文书最终没有支持鲁丰公司的主张，但不能以法院判决认定鲁丰公司向原告发出的解除合同通知不发生法律效力，鲁丰公司行使合同解除权的主张不能成为本案原告做主张鲁丰公司违约的依据。2、涉案合同概括性约定了原告在同等条件下享有承租优先权，并没有具体约定如何行使和行使不能的合同责任，如前所述，优先承租权作为合同权利，行使与责任承担完全依据协议双方的意思自治，在原告不主动行使，合同又未针对此项权利设定明确的违约责任情形和责任承担方式情况下，原告主张违约金没有合同和法律依据。第三、原告诉讼请求要求赔偿2018年1月1日至2018年3月31日租金损失不成立，1、2017年12月31日涉案合同期满，双方围绕涉案合同的权利义务因合同期满而终止。2018年1月以后鲁丰公司针对涉案租赁房屋对外出租、使用及收益,是鲁丰公司作为房屋业主对外出租依法享有的合法财产收益，与杨宝君及任何第三方无关。2、房屋租赁合同作为诺成合同,是指作为租赁合同双方的当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于使用完毕后归还租赁物的协议。2018年以后，鲁丰公司作为业主有权对外出租，这是法律赋予的权利，原《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”而出租取得的租金收入是各该租赁协议承租人因使用承租标的支付给鲁丰公司的合同对价，是鲁丰公司的合法收入。包括杨宝君在内的任何人均无权染指和觊觎。3、原告诉请的租金损失完全是无厘头的杜撰，杨宝君主张的优先承租权是根据早在2017年12月31日因租赁期满终止的原租赁协议约定的一项合同权利，涉案合同到期没有续签，涉案合同约定各方享有和承担的权利与义务自然终止。租金作为出租人享有的合同权利，杨宝君对2018年后涉案房屋租赁合同没有任何合同权利，租金收入与之没有任何关系，何来的租金损失？赔偿更是无本之末。鲁丰公司佩服原告提起本次之诉对自己一厢情愿遐想的，带有浓郁金钱梦想追求的无限放飞的勇气与执着，但请相信并记住，合同作为社会契约，遵循的是公平、诚信、秩序和安全，任何合同权利的行使和主张都是有限的，不能无节制地突破有限的合同权利，对与己无关的他人的合法权利和财产利益做任何无底线的设想。鲁丰公司相信法律的公正，恳请法院依法驳回原告杨宝君没有任何事实、合同和法律依据的全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：位于济南市天桥区铜元局前街11-2号（少年路2－28号）房屋所有权人为济南鲁丰公司。2009年11月11日，鲁丰公司与杨宝君、袁兴鹏就上述房屋签订《场地租赁合同》，合同期限自2009年11月12日至2011年11月11日。杨宝君将上述房屋向外转租经营。2011年11月8日，鲁丰公司与杨宝君、袁兴鹏就涉案房屋续签了《场地租赁合同》，合同期限自2011年11月12日至2013年11月11日。2013年11月8日，鲁丰公司作为甲方、杨宝君、袁兴鹏、邸宝贵作为乙方续签《场地租赁合同》，约定：二、甲方所有位于天桥区铜元局前街11-2号（少年路2－28号）框架结构使用中现状楼房一处，楼房面积约为2219平方米，该房屋主体向西至新动力俱乐部围墙，向东、向北至铜元局前街和少年路，其后续建（签订合同前）的冷库、厨房。同意由乙方承租。本合同自2013年11月12日开始执行，2017年12月31日终止。…四、因考虑到标底物正处于市统一规划中，如遇政府统一规划，原房产的拆迁补偿归鲁丰公司所有，因装修而增加的补偿归杨宝君等所有。租期定为四年，满四年后租金另议，同等条件下乙方（杨宝君等）有优先承租权。五、租金：2013年11月12日至2016年11月11日每年租金八十六万九千元，2016年11月12日至2017年12月30日年租金为九十五万元。六、付款方式：先付款后用房，每三个月缴纳房租一次，如发生拖欠，则每日滞纳金以半年应付款的百分之二计算。七、转租、转让、转借需征得甲方同意，否则视为无效，甲方依此任意一项或乙方拖欠房租达三个月，甲方可解除本合同。…十二、在乙方没有违约的情况下甲方不得擅自解除合同。甲、乙双方如需解除合同，一般情况下应提前60天通知对方。合同中袁兴鹏、邸宝贵均由杨宝君代为签名。2018年2月2日，杨宝君以鲁丰公司为被告诉至本院，诉求被告赔偿原告2017年7月1日至2017年12月29日期间的租金收益损失826025元。2019年8月29日本院作出（2018）鲁0105民初1138号民事判决书，判决被告济南鲁丰纸业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告杨宝君808343元。案件受理费12060元，由被告济南鲁丰纸业有限公司负担。该判决书认定“2017年7月1日，鲁丰公司用快递向杨宝君发出“关于解除场地租赁合同的函”，因杨宝君在该期间在医院住院，故该快递被退回。2017年7月1日，鲁丰公司与他人签订房屋租赁合同，将涉案房屋分别转租给9家业户，收取租赁费”。该判决书载明。“本院认为，……本案中，杨宝君与鲁丰公司签订的场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应依约履行自己的权利义务。2017年7月1日，鲁丰公司以杨宝君未交纳租金为由，通过快递形式向杨宝君发出“关于解除场地租赁合同的函”，后快递被退回，故解除合同的通知并未送达到杨宝君，鲁丰公司亦未提交期间其通过电话或短信等方式通知杨宝君的证据，故鲁丰公司主张2017年7月1日解除了双方合同，不符合法律规定，法院不予采信。按照双方合同的约定，双方合同届满期间为2017年12月31日。鲁丰公司在2017年7月1日将涉案房屋租给第三人，并收取租金，违反合同约定，应当承担违约责任。现杨宝君要求鲁丰公司赔偿损失，于法有据，应予支持。至于其要求的数额808343元，其根据法院依法调取的租金收入明细及租赁合同，计算得出。没有合同的部分，杨宝君参照其他业户的租金标准主张，符合客观事实，法院予以确认。鲁丰公司将涉案房屋租赁他人，签订有房屋租赁合同，并收取租金，诉讼过程中法院要求其提交相关证据，其拒不提交，应承担举证不能责任。故对于杨宝君所主张的经济损失808343元，法院予以认定，鲁丰公司应当予以赔偿”该判决书判决：被告济南鲁丰纸业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告杨宝君经济损失808343元。案件受理费12060元，由被告济南鲁丰纸业有限公司负担。后鲁丰公司不服上述判决，上诉至济南市中级人民法院。2020年9月22日，济南市中级人民法院作出(2020)鲁01民终2312号民事判决书，该判决书中，该院经审理认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。并认为，关于鲁丰公司行使合同解除权的效力问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，鲁丰公司于2017年7月1日以快递向杨宝君邮寄“关于解除场地租赁合同的函”，但该快递被退回，鲁丰公司解除合同的通知并未送达到杨宝君，故该解除通知对杨宝君并不发生法律效力。鲁丰公司主张邸宝贵与杨宝君是涉案房屋的共同承租人，通过邸宝贵起诉孔祥栋要求孔祥栋返还鲁丰公司关于解除场地租赁合同的函，可以证明邸宝贵知道场地租赁合同解除，该解除效力应及与杨宝君。对此，本院认为，鲁丰公司并未给邸宝贵送达关于解除场地租赁合同的函，邸宝贵要求孔祥栋返还通知函的诉讼请求已被判决驳回，邸宝贵并未获得该解除通知函，故鲁丰公司的该主张不能成立，本院不予支持。关于杨宝君主张的租金损失问题，一审参照杨宝君承租的房屋由鲁丰公司另行出租合同中约定的租金标准计算杨宝君应得的租金，未再扣除鲁丰公司已另案向杨宝君主张的租金，符合客观实际，并无不当，本院予以维持。综上所述，鲁丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12060元，由上诉人济南鲁丰纸业有限公司负担。庭审中，杨宝君自述，因被告在2017年7月1日单方解除合同，而与原承租业户直接签订房屋租赁合同，原告因此向法院提起诉讼，2020年10月15日原告收济南市中级人民法院2312号民事判决书，认定被告单方解除合同无效。2020年12月15日原告因被告在合同届满前半年提前单方违约解除合同，而导致原告丧失优先承租权向法院提起本案诉讼。在2020年10月15日收到2312号民事判决书前，没有确定合同是否解除，原告即没有依据向法院提起诉讼，原告也没有机会与被告交涉续租问题，基于被告已于2017年7月1日合同届满前半年被告就单方解除了双方签订的租赁合同，继而与原承租业户签订了新的租赁合同。为不让现承租户受损失，被告也减少损失，原告暂不要求被告返还原告的优先承租权，基于实际情况只要求赔偿丧失优先承租权的损失。原告主张第1项诉讼请求的计算方式为：根据1138号判决书认定的鲁丰公司将涉租房屋租赁给华莱士商贸公司、好利来蛋糕、十捌匠牛杂面馆、兰图烟酒商店、路源驰轮胎、君杰海鲜馆、贵祥臻宾馆、儒舜邢继德的年租金总收益即110000元+138000元+66000元+20000元+219000元+766500元+876000元+652620元+800000元=3648120元。按照原被告双方签订的合同鲁丰公司应当收取原告缴纳的组金为950000元×120%=1140000元。而3648120元应当作为我应当收取的租金减去鲁丰公司应收取的租金1140000元得出2508120元是我的损失部分。2508120元/4（季度）=627030元，所以现在我主张的损失是2018年1月1日至2018年3月31日一个季度的损失20万元。经质证，鲁丰公司认为原告所主张损失的计算数字仅是原告个人所做的数字游戏，合同优先承租权是请求权，请求顾名思义就是享受权利方提出主张，不存在丧失的概念，而合同具有相对性，是由出租和承租双方作为主体达成的意思合意，合同期满后自然终止，期满以后作为原告对于已经终止的协议不享有衍生的任何权利，所以原告关于损失补偿不成立。另查明，鲁丰公司诉求杨宝君支付2016年12月27日至2017年12月30日的房屋租赁费95万元及违约金28.5万元房屋租赁合同纠纷一案[（2021）鲁0105民初1006号]正在审理过程中。本院认为，杨宝君与鲁丰公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应依约履行自己的权利义务。2017年7月1日，鲁丰公司向杨宝君发出“关于解除场地租赁合同的函”，并主张2017年7月1日解除了双方合同，经法院生效判决书认定，解除通知对杨宝君并不发生法律效力；按照双方合同的约定，双方合同届满期间为2017年12月31日；鲁丰公司在2017年7月1日将涉案房屋租给第三人，并收取租金，违反合同约定，应当承担违约责任。并判决鲁丰公司赔偿了杨宝君2017年12月29日前的经济损失808343元。根据双方签订的《场地租赁合同》第四条约定，租期定为四年，满四年后租金另议，同等条件下乙方（杨宝君）有优先承租权。民法典规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权是在原租赁合同正常履行期间，合同双方自行按照约定履行义务，无违约行为而导致合同被解除才享有的权利，它是一种优先缔约的权利，而非履行合同的权利。同时承租人优先承租权存在两方面的条件，一是租赁期限届满；二是同等条件承租。本案原被告未正常履行合同约定而多次引发民事诉讼，致使《场地租赁合同》约定的租赁期限未能自然届满。现杨宝君诉求因丧失优先承租权而造成的损失20万元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条规定，判决如下：驳回杨宝君的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2150元，由杨宝君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张蕾二〇二一年四月十二日书记员  颜静