山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁03民终709号上诉人（原审被告）：刘桂芝，女，1966年1月27日出生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：王海燕，山东尽善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司。住所地：淄博市张店区人民东路2号。统一社会信用代码：91370303593610882G。法定代表人：方晓平，经理。委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人刘桂芝因与被上诉人华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司（以下简称华润物业淄博分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘桂芝上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足。一、涉案楼房的物业管理服务费应该按照2元/月/平方米计算。1、上诉人与被上诉人之间并未直接签订物业服务合同，双方的法律关系是基于开发商与被上诉人之间签订的《前期物业服务合同》，该合同协议载明：多层住宅2.48元/月/平方米，高层住宅2元/月/平方米，别墅洋房3.5元/月/平方米。2.物业服务费用属于公共管理服务费用，同一幢楼同一单元四楼住户赵冬梅的《业主临时管理规约》原件载明的收费标准足以证明涉案楼房物业管理服务费的收费标准。《前期物业服务协议》未明确涉案楼房属于其中的何种收费情形，但后期被上诉人给涉案楼房的业主提供了《业主临时管理规约》，其中第十六页的第十二条明确约定管理费2元/平方米/月。上诉人因管理不善未能提供其本人与被上诉人签订的管理规约，但提供了涉案楼房同单元四楼住户赵冬梅与被上诉人签订的上述《业主临时管理规约》的原件，一事法院却认为“被告提供的业主规约并非原、被告签字确认，本院无法予以采信”属于无视证据，认定事实不清。二、一审认定涉案楼房的物业服务管理费按照2.98元/月/平方米的证据不足。1、一审法院在判决书的第六页认定“原告主张按照洋房的标准计收，但洋房并非法律概念，亦无明确定义，涉案房屋与其中的多层难以区分”。既然难以区分，涉案楼房的物业管理服务收费标准要么按照多层住宅2.48元/月/平方米予以支持，要么按照高层住宅2元/月/平方米予以支持，而非按照别墅洋房3.5元/月/平方米的八五折即2.98元/月/平方米予以支持。2、一审法院在判决书中一再载明“经本院调查核实，被告所在楼房的物业服务费用实际收取标准为2.98元/月/平方米”，调查核实的对象、得出2.98元/月/平方米标准所依据的书证或者证人证言一审法院并未向上诉人出具，更未进行举证质证，完全是听被上诉人的一面之词。3、一审期间上诉人提供了涉案楼房的照片，从照片上明显可以看出并非别墅洋房，况且法律上并无别墅洋房的概念，涉案楼房无论界定为多层还是高层，一审法院按照2.98元/月/平方米对物业管理费进行判决明显不公。三、涉案纠纷形成的主要原因是因为收费标准不明确以及被上诉人对空置房屋按照全额计收导致的，上诉人不应承担违约金。四、涉案楼房存在质量问题无法入住，物业管理服务费应该按照被上诉人与华润置地公司的约定，由华润置地公司承担。上诉人并非恶意拖欠物业管理服务费，一审期间，上诉人已经举证证明花费二三百万购买的房屋因为质量问题至今无法居住，华润置业和华润物业一直相互推诿，本该协商解决的问题两家公司不经起诉、鉴定等复杂程序迟迟不为上诉人解决。《前期物业管理服务合同》是开发商和物业公司签订的，两家公司在第七条中明确约定“因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全部交纳”。甲方华润置地的交付义务并非交钥匙如此简单，应该是交付合格无质量问题的房屋，因此该服务合同的约定对两家公司应该具有约束力，涉案的物业管理服务费应该由被上诉人向华润置地进行追索，而非依据上诉人承担后可以另行追索。综上，上诉人的涉案楼房属于中央花园一期，一期只有涉案楼房一栋层高低于11层，该栋楼房与后期的二期层高和时间都有差别，不具有可比性，结合在本案中开发商华润置地和华润物业的专业性和优势地位，涉案的格式文本都是该两公司提供的，如果法院认为约定不明应该做出有利于交易相对方即上诉人的解释，且通过现有的证据，涉案楼房的物业管理服务费按照高层住宅2元/月/平方米予以支持更为合理，且符合《业主临时管理规约》。涉案的物业管理服务费数额不高，但是收费标准牵涉长期交费甚至几十年，请二审法院依法改判支持，为上诉人主持公道。华润物业淄博分公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确，二审应维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。前期物业服务合同系原告与案外人华润置地淄博有限公司及案涉小区的建设单位签订。对业主具有约束力，案涉楼房不属于高层建筑系洋房，上诉人理应按照合同约定缴纳物业服务费用。案涉洋房虽非法律概念，亦无明确定义，但未涉诉的同栋楼不同层业主以及非同栋楼的洋房业主均按照2.98元每月每平方的标准予以缴费，从维护公共利益以及他人合法权益的角度考虑，被上诉人按照2.98元每月每平方的标准予以收费系合理的。案涉房屋已经取得规划部门、环保部门、公安消防部门等有关行政部门的验收合格证明，已经达到房屋正常使用的条件，本案系物业服务合同纠纷，诉讼主体为被上诉人和上诉人，上诉人以房屋质量存在问题抗缴物业费用没有合法依据。根据商品房买卖合同司法解释等法律规定，房屋主体结构质量不合格与房屋质量问题严重影响正常居住使用两项，可以由购房者解除合同案涉房屋已经取得竣工验收报告备案表，上诉人未提供充足证据证实其具有拒绝收房的合理理由，应承担举证不能的责任。被上诉人依法依约要求上诉人交纳物业服务费用及相应滞纳金，具有法律依据与合同依据。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。华润物业淄博分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告给付所欠物业管理服务费20176.40元（自2018年1月1日起，暂计算至2019年6月30日，并持续计算至被告实际给付之日止）；2.请求法院判令被告给付违约金6052.90元（自2018年1月1日起，暂计算至2019年6月30日，并持续计算至被告刘桂芝实际给付之日止）；3.请求本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告刘桂芝系张店华润中央公园7号住宅楼（原规划23号楼）1单元101室（建筑面积177.50㎡）的业主。2013年11月12日，案外人华润置地（淄博）有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，合同附件五《商品房买卖合同补充条款》第18条约定：被告同意在前期物业服务期间，由华润置地（淄博）物业服务有限公司提供物业服务，物业费收费标准于销售现场公示；物业费收取标准根据物价及人力成本上涨水平，存在提高的可能；如该项目物业费标准需政府物价部门核准的，且核准的物业费收取标准高于前述约定物业费收费标准的，则被告同意按政府物价部门核准的物业费收取标准向物业服务企业缴纳物业服务费；如该项目物业费标准不需政府物价部门，则被告同意物业服务企业在该房屋交付后每年根据国家统计局公布的居民消费价格指数涨幅同比上调当年物业费标准，并按上调后的物业费收取标准缴纳物业服务费。案外人华润置地（淄博）有限公司与原告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为华润中央一期住宅及商业提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准多层住宅2.48元/月/平方米，高层住宅2元/月/平方米，别墅.洋房3.5元/月/平方米，商业物业4元/月/平方米；业主应于交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因案外人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由案外人全额交纳；物业服务费用按半年交纳；业主或物业使用人违反合同约定、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向原告支付违约金。在合同约定的上述服务期限内，原告履行相关权利义务，按照物业服务合同的约定为被告所在的小区提供了物业管理服务。案涉房屋系案外人华润置地（淄博）有限公司于2014年6月19日向被告刘桂芝交付，交付当日，被告刘桂芝签署《承诺书》，确认同意案外人委托的物业服务单位及相关收费标准。房屋交付后，因存在质量问题而一直空置，被告亦因此与案外人及原告进行交涉，而未向原告交纳物业管理费。诉讼过程中，原告自认案外人华润置地（淄博）有限公司曾代被告交纳部分物业费，而诉求由被告向其交纳自2015年4月25日至2016年12月31日及自2018年1月1日至2019年6月30日两个区间的物业费20176.40元（3.5元/月/平方米*85%*38个月零6天）。原告曾于2018年8月15日向被告寄送催缴函，被告予以拒收。因催缴未果，原告起诉至一审法院，形成本诉。另调查核实，原告对被告刘桂芝所在住宅楼其他业主均系按2.98元/月/平方米收取物业费。一审法院认为，本案争议焦点为被告拒交物业费及要求减收物业费、降低违约金计算标准的抗辩理由能否成立。1.关于涉案物业费的交纳主体。被告主张因开发单位的原因导致被告未能入住案涉房屋，物业尚未交付，故在此期间产生的物业费应由开发商来承担。被告虽对原告提交的承诺书的真实性予以认可，原告提交的验收记录被告庭后未将核实情况反馈法院，但结合被告提供的涉案房屋屋内照片，一审法院认为被告应已收取案涉房屋钥匙，虽因存在质量问题一直未入住，但能够确认其已完成交房手续。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与案外人华润置地(淄博)有限公司签订的《前期物业服务协议》对原、被告均具有约束力。根据上述服务协议，案涉房屋交房后被告应按约定向原告交纳物业费，被告该项抗辩不予采信。被告所述房屋质量问题与本案并非同一法律关系，被告应另案主张，案外人与原告均系独立民事法律主体，被告因案外人原因而拒约向原告交纳物业服务费用缺乏法律依据。2.关于物业费计收标准。涉案物业费应据《前期物业服务协议》确定，但该协议中虽列明不同类型收费标准，但并未明确案涉房屋属于其中何种收费情形，原告主张按照洋房标准计收，但洋房并非法律概念，亦无明确定义，且案涉房屋与其中的多层难以区分，因此一审法院认为属约定不明。被告主张按其提供的业主规约2元标准计收，但被告提供的业主规约并非原、被告签字确认，无法予以采信。另经法院调查核实，被告所在楼房的物业服务费用实际收取标准为2.98元/月/平方米。一审法院认为，物业服务费用属于公共管理服务费用，共关系被告所在楼房全体业主的公共利益，在合同约定不明亦无其他有效证据确定双方约定标准的情况下，按照同楼区同类型房屋计收标准计算物业费符合公平原则，低于此标准收纳显然侵犯公共利益及他人合法权益，因此，案涉物业费按2.98元/月/平方米计收为宜。关于被告抗辩原告擅自提高物业收费标准，根据原告提交的《商品房买卖合同》，案涉房屋的物业收费标准已在销售现场进行公示，且被告已被告知存在提高的可能，另被告补充提交的收费公示所载标准与《前期物业服务协议》约定的对应户型收费标准一致，可见原告尚未调高销售时公示标准，被告该项抗辩缺乏依据，不予采信。关于空置期间计收标准。2013年《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》指导性文件载明，房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业双方确认后，其空置期间的物业服务费应当依据实际运行费用适当减收，具体收费标准可在物业服务收费标准的70%以内确定。根据2018年7月1日施行的《山东省物业服务收费管理办法》，住宅交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费应当减收，收取费用最高不得超过60%。本案中，原、被告双方对被告刘桂芝的案涉房屋一直空置均予以确认，因此其物业管理服务费应当参照前述规定在相应计费期间分别按照不高于70%和60%的标准进行计收，被告该项抗辩意见成立，但计算标准应做调整。综上所述，被告刘桂芝在2015年4月25日至2016年12月31日及2018年1月1日至2019年6月30日期间应交纳物业服务费用的金额为13511.35元（2018年7月1日前按70%计收，之后按60%计收，按2.98元/月/平方米计算）。4.关于被告主张原告物业服务存在诸多不足的抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。依法缴纳物业服务费用系业主的法定义务，被告如果认为原告提供的物业服务不符合约定，可依上述规定要求原告承担违约责任，但不能以此拒交物业服务费用，被告该项抗辩缺乏法律依据，不予采信。5.关于违约金。被告拒交物业费的事由均未成立，根据《前期物业服务协议》的约定，被告应向原告支付违约金。同时，据协议约定，涉案物业费的缴纳周期为半年，其违约金应按此周期分段累加计算。协议约定违约金按日千分之三计算，原、被告均认可该约定过高，原告自愿按本金的30%计算，被告仍认为违约金过高。一审法院认为，原告虽主张2019年7月1日之后至被告实际付款期间的违约金，但根据其主张的计算方式，该后续违约金无从计收，综合被告长期欠付物业费及至本案判决作出之日仍未补缴的事实，原告主张的违约金按照本金的30%一次性计算不宜认定过高，但应按照法院认定的被告应付本金数额对违约金数额进行调整，具体金额为4053元，超出部分不予支持。综上所述，原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司淄博分公司的诉讼请求部分成立，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十三条的规定，判决：一、被告刘桂芝于判决生效后十日内向原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司支付自2015年4月25日至2016年12月31日及自2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费共计13511.35元；二、被告刘桂芝于判决生效后十日内向原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司支付违约金4053元；三、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，减半收取计114元，由被告刘桂芝负担72元，由原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担42元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘桂芝提交证据，鉴定意见书一份，证据来源是山东泰诚工程质量检测有限公司出具，拟证实目前涉案房屋的地面基础回填，自动排水系统、抹灰、腻子施工等存在严重的质量问题，导致房屋的地面墙面裂缝、地面下沉、进水等无法居住，需要全面修复，配合一审时提交的涉案房屋的图片等证明华润置地未交付合格的房屋，前期物业服务合同是华润置地与被上诉人签订，对被上诉人具有约束力。根据该合同第七条的约定，涉案物业服务费应该由被上诉人向华润置地主张。经华润物业淄博分公司质证认为，对该鉴定意见的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。该鉴定意见明确阐释出案涉房屋存在部分质量问题，但并未明确说明房屋主体结构质量不合格，以及房屋质量问题严重影响正常居住使用及案涉房屋已经达到竣工验收交付的使用条件，只是因存在部分质量问题导致上诉人认为该现状无法满足其个人的使用，拒绝验收是其主观感受来衡量房屋是否满足居住使用条件。上诉人提出的该项事项，可以由出卖人承诺以维修整改计划等方案予以解决。案涉房屋已经达到正常的交付使用条件，同时上诉人已经拿到案涉房屋的钥匙，上诉人与案外人的房屋质量问题纠纷，可以通过商品房买卖合同案由予以解决维权，与本案并无直接关系。上诉人以此对抗拒绝缴纳物业费没有正当理由，更不能否定竣工验收的法律效力。华润物业淄博分公司提交证据一组，五户业主缴费记录和凭证，系与上诉人同栋楼不同层及7号楼一单元601业主，自2018年至今缴纳物业费的记录以及收费凭证以及七栋楼一单元501自2020年缴纳的物业费的收费凭证，七栋楼二单元101、七栋楼三单元101、三单元501共五户业主缴费记录和凭证，拟证实被上诉人提供的上述业主所属的楼房业态形式均为洋房，所收取的物业服务费标准均为2.98元每月每平方。因此从维护公共利益以及他人合法权益的角度考虑，被上诉人按照2.98元每月每平方标准予以收费系合理的。经刘桂芝质证认为，对其中的三份收款收据真实性予以认可，对被上诉人出具的自制表格以及两份没有收款收据的那个表格不予认可，其收款收据并未显示具体的建筑面积、建筑面积以及物业收费计价标准。一审法院已经对涉案房屋表明于其中的多层难以区分，如果是高层，被上诉人的前期物业服务合同以及向业主出示的临时管理规约，其计费标准为2元每平方米，如果是多层是2.48元每平方米。被上诉人提供五户的上述证据不足以证明整栋楼的物业状态。在前期物业服务合同以及业主临时管理规约未变更的情况下，应当以被上诉人出具和公示的收费标准为准。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于刘桂芝提交的鉴定意见书，华润物业淄博分公司对其真实性无异议，故本院就该证据的真实性予以采信，但该鉴定意见书与本案待证事实即刘桂芝按照何种标准交纳物业费并无直接关联，故本院就该证据的证明效力不予采信。关于华润物业淄博分公司提交的缴费记录和凭证，刘桂芝对部分证据的真实性虽提出异议，但经本院核实，华润物业淄博分公司提交的业主缴费记录和凭证与其制作的表格相互印证，能够证实涉案7栋楼的户主系按照2.98元每月每平方米的标准交纳物业服务费，故本院就该组证据予以采信。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点问题是刘桂芝是否应向华润物业淄博分公司支付涉案物业管理服务费及违约金。刘桂芝主张其不应支付物业管理费主要原因有：一是对物业费的收费标准有异议即刘桂芝主张应按照2元/月/平方米的标准计算；二是涉案房屋存在质量问题，应由案外人华润置地（淄博）有限公司承担。一、关于物业费的收取标准问题，刘桂芝认可双方未签订物业服务合同，双方产生的物业服务关系系基于涉案《前期物业服务合同》。经查明，涉案《前期物业服务合同》中约定了物业收费标准即“多层住宅2.48元/月/平方米，高层住宅2元/月/平方米，别墅洋房3.5元/月/平方米”。但双方当事人就涉案住宅的性质有异议，刘桂芝主张其所在的住宅楼是高层住宅，应按照2元/月/平方米收取，实际中，华润物业淄博分公司却是按照别墅洋房3.5元/月/平方米打8.5折后即按照2.98元/月/平方米的标准收取。首先，刘桂芝虽提交了案外人赵冬梅《业主临时管理规约》拟证实是按照2元/月/平方米收取物业费，但该规约非其与华润物业淄博分公司签订，且该规约第一条明确收费物业为高层住宅。案涉房屋双方均认可为地上六层加阁楼，显然不属于高层住宅范围，上诉人主张按高层收费标准与事实不符。其次，被上诉人主张按照洋房标准计收，但正如一审所述，洋房并非法律概念，亦无明确定义，案涉房屋与其中的多层难以区分，双方当事人对涉案楼房的性质均未提交有效证据予以证实，一般情况下，应当做出不利于提供格式条款的被上诉人解释，按多层标准收取物业费。但物业服务是一个长期、持续、可改善的过程,具有集体性、公共性的特点,必须考虑大多数业主的意愿，物业服务的收费标准应当对全体业主保持一致，否则，仅调整个别业主的收费标准，不但会降低整个小区的物业服务水平，对其他正常缴费业主也不公平。经查明，刘桂芝所在的同栋楼均系按照2.98元/月/平方米的标准收取物业费，故一审法院认定刘桂芝应按照2.98元/月/平方米标准计算刘桂芝应支付的物业费亦无不当。若小区业主多数人对物业公司不满意，通过业主大会形式选择物业公司确定收费标准，更能体现业主多数人的意愿。二、关于房屋质量问题，虽然刘桂芝主张涉案楼房存在质量问题，但房屋质量问题与本案不是同一法律关系,开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体,如果房屋存在质量问题,购房人应当在质量保修期内积极向开发商主张权利，而不应以不支付物业费的方式解决房屋质量问题。现刘桂芝又以华润置地（淄博）有限公司（甲方）与华润物业淄博分公司之间约定的“因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳”主张物业费应由华润置地（淄博）有限公司承担，但经查明，涉案楼房已经验收，刘桂芝也已领取了涉案楼房的钥匙，且华润物业淄博分公司业已提供相应的物业服务，故刘桂芝的该项请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。三、关于刘桂芝是否应支付违约金的问题，如前所述，刘桂芝主张其不应支付物业费的事由均不成立，刘桂芝应按时交纳物业费，但其未交纳，故一审依据《前期物业服务协议》的约定判令刘桂芝承担相应的违约责任并无不当。双方当事人均认为《前期物业服务协议》中约定的违约金标准过高，一审法院予以调整。华润物业淄博分公司主张违约金按照本金的30%一次性计算，其主张未违反相应的法律规定，故一审法院按照该标准计算刘桂芝应付的违约金亦无不当。综上所述，上诉人刘桂芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费239元，由上诉人刘桂芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠熙审 判 员 马士军审 判 员 王 娜二〇二一年四月二十三日法官助理 陈 蒙书 记 员 杨 柳