四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0402民初2815号 原告：攀枝花市宜安物业服务有限责任公司。住所地：攀枝花市**临亚家园雅仕苑**楼******，统一社会信用代码：915104025796270475。 法定代表人：陈晓瑜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201311384081。 被告：徐涛，男，汉族，1973年6月11日出生，住四川省攀枝花市**。 被告：陈素娟，女，汉族，1976年8月30日出生，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：徐涛，身份信息同上。 原告攀枝花市宜安物业服务有限责任公司（以下简称:宜安物业公司）与被告徐涛、陈素娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜安物业公司的委托诉讼代理人袁祖敏、被告委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请撤回对徐涛的诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告宜安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费8910元、滞纳金2673元，合计11583元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系攀枝花市临亚家园小区业主。2012年8月27日、2014年1月2日、2015年1月11日，原告与攀枝花市临亚家园业主委员会签订《物业服务合同》。该合同期限分别为2012年8月27日至2013年8月26日、2013年9月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2017年12月31日由原告为攀枝花市临亚家园全体业主提供物业服务。每个合同期限内的电梯公寓物业服务费分别按照每月0.9元平方米、0.9元平方米、1.1元平方米收取。逾期缴纳物业费的按拖欠金额千分之五的标准征收滞纳金，逾期30日以上者应每日千分之三标准征收滞纳金。被告拥有的住房面积为150.42平方米。原告已全面履行物业管理服务，但被告自2013年4月起至2017年12月共计58个月未向原告支付任何物业服务费。虽经原告多次催讨，但被告一直拖延拒绝支付。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告陈素娟辩称，被告未交物业费属实，但不缴纳的主要理由：1、被告房屋一直漏水，导致客厅墙面发霉，卫生间惨不忍睹，长期困扰家人生活，上家物业公司来处理过也没有处理好，与被告多次沟通，也不主动来处理；2、被告物业费涨价未告知被告，被告对此也不知道，不认可原告现在收费标准；3、原告诉求物业费的主张，2015年9月30日前均已超过诉讼请求，请求驳回。 原告宜安物业公司围绕诉讼请求提交了《临亚家园物业服务合同》、业主陈素娟《房屋信息摘要》、攀枝花市临亚家园小区业主委员会于2018年5月30日出具的《证明》、《业主委员会备案登记表》、《临亚家园业主委员会备案情况表》等书证，以证明其诉求和事实及理由。被告对“物业合同”真实性不认可，认为其从未个人或者机关通知或者征求过要选物业公司与进驻小区服务的信息，而且业主委员会加盖公章违反物业管理条例第11条的相关规定。对于其他证据，没有相关证据印证，均不认可。 上述证据，经审查核实，原告提交的证据与本案相关联，本院予以采信；被告递交的关于房屋漏水等证据，不排除证据的真实性，本院综合采信。根据原、被告分别提交的证据、双方当事人的陈述及经审查认定的证据，经审理认定事实如下：攀枝花市临亚家园业主委员会于2013年11月18日成立，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府炳草岗街道办事处予以备案。2014年1月2日，攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）与宜安物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，双方约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；委托管理期限自2013年9月1日起至2014年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓0.90元、多层0.60元/平方米·月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务；物业管理服务费用的开支不含房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用等及公用设施设备折旧费和保险费、小区公众责任保险等费用；物业管理服务费用的开支不含委托代收的环卫垃圾清运处置等其他代收费用，代收的环卫垃圾清运处置费每一年缴一次；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金外，乙方可以公布欠费者名单，并可采用法律手段予以追缴。双方在《物业服务合同》中还就各自的权利义务、物业管理服务质量等进行了明确约定。2015年1月11日，攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）与宜安物业公司（乙方）再次签订了《物业服务合同》，双方约定：委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓1.10元、多层0.70元/平方米·月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务。合同签订后，宜安物业公司继续入驻临亚家园小区为该小区提供物业服务至今。陈素娟系攀枝花市**凤凰住房的所有权人，该房屋位于临亚家园小区，住宅面积150.42平方米。陈素娟自2013年4月起至今未向宜安物业公司缴纳物业管理费。其中：2015年1月至2017年12月按1.1元/月/平方米缴纳物业管理费用。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，攀枝花市临亚家园业主委员会与宜安物业公司所签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。宜安物业公司按合同约定为临亚家园小区提供了物业管理服务，2013年4月至2017年12月作为该小区物业所有人，实际享受了宜安物业公司为其提供的物业服务，理应按约向宜安物业公司支付相应的物业管理费用。根据《物业服务合同》的约定：交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务。 陈素娟经宜安物业公司书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，故对宜安物业公司要求支付物业管理费的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。其中，被告提出2015年9月之前的物业费的主张已超过诉讼时效的意见，由于原告所出具的关于催缴的《证明》内容没有其他证据相印证是否催缴，可以推断原告未在2015年1月11日之前按照原合同实施催缴，现确已超过诉讼时效，故对此本院依法予以支持。陈素娟辩称其房屋因漏水情况，系不可抗力或相邻关系等原因，作为原告仅应负有协调之责任，被告不应成为拒绝缴纳物业费的理由。对于物业费调整涨价原因，由于目前未有证据证明原告向被告作出了解释说明，被告质疑涨价问题的辩称是合情合理的。基于上述情况，被告的物业服务水平欠佳，应予调整，本院依法确认为被告支付物业费为5360.96元（150.42平方米×1.1元/月/平方米×36个月×90%）。对宜安物业公司主张的滞纳金2673元，因陈素娟未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对于滞纳金数额，原告主张明显过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益、支付能力等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对宜安物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，即：536元，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第二十三条、第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、陈素娟于本判决生效之日起十日内一次性支付攀枝花市宜安物业服务有限责任公司2015年1月至2017年12月期间的物业服务费5360.96元、滞纳金536元，共计5896.96元； 二、驳回攀枝花市宜安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费90元，减半收取45元，由陈素娟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 戴 军 二〇一八年十月十二日 书记员 鄢志萍