广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂1323民初996号 原告：黄大勇，男，1965年10月29日出生，壮族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：余新春，广西仙城律师事务所律师。 被告：陆鉴南，男，1968年1月1日出生，壮族，现住广西武宣县。 被告：覃建培，男，1973年6月3日出生，壮族，现住广西武宣县。 二被告委托诉讼代理人：梁明，广西钰锦律师事务所律师。 原告黄大勇与被告陆鉴南、覃建培建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告黄大勇及委托诉讼代理人余新春，被告陆鉴南、覃建培及共同委托诉讼代理人梁明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄大勇向本院提出诉讼请求：1.判决被告陆鉴南、覃建培向原告黄大勇支付宅基地转让费l21500元，并支付原告违约金l00000元，合计221500元；2.判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告通过转让取得了在武宣县武宣镇变电站旁边一块宅基地使用权，2007年11月21日，经与两被告协商，并签订了一份《协议书》，协议书约定，原告负责办理好手续，由被告在该宅基地上进行“集资”建房，被告先交50000元定金，如一方违约赔偿给守约一方违约金l00000元等内容(详见协议书)。协议书签订后，原告按约定履行了自己的义务，办理了有关的用地手续。被告除向原告交付了50000元定金外，至今未将转让费余款121500元付给原告，违反了协议书的规定，构成违约，依法应当承担违约责任，应向原告支付违约金100000元。经原告多次催促被告，但被告总以各种借口拒绝，致使原告蒙受经济损失，为保护原告的合法权益不受侵害，根据合同法的有关规定，特提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的上述请求。 陆鉴南、覃建培辩称，1.原、被告签订《协议书》后先支付给原告50000元，在取得土地使用证后再向原告支付剩余土地款121500元，并且被告也按协议书中的约定于2008年交付给原告1套房子、2个柴房、1个车库，原告使用多年无任何纠纷。2.关于土地转让款，被告已经向原告支付完毕。如果未支付完毕，原告早就应该提起民事诉讼了，也不会等到10年之后才提起民事诉讼，原告将土地的相关手续交付给被告建房超过10年之久，无任何纠纷。并且被告按土地使用证的范围建好围墙及大门。3.原告起诉已过诉讼时效，原告诉讼无事实和法律依据。原、被告所签的《协议书》第五条约定，“待土地部门和县建设局的手续办好后，乙方把地皮转让费余额121500元全部付清”。原告在办理好土地使用证后，4份土地的土地使用证中，最后一份的发证时间是2008年3月14日，对此付款条件原告是明知的。那么对于付款时间是明知的，在10年之后才提起支付剩余土地款诉讼，已经超过了诉讼时效。证明该事实的证据有（2017）桂1323民初2011号民事判决书，（2018）桂13民终338号民事判决书以及小区业主向镇人民政府请求处理纠纷的报告予以证实。4.原告起诉的目的在于向被告索取更多的利益。首先，原告是2015年开始入住该小区，是因为想在集资小区设置两个固定永久车位，在被告未答应其请求才有了本案的诉讼，这才是真实目的，原告以此为由堵路。在发生争议后，原、被告达成协议，被告向原告支付了10000元通行费。整件事并无涉及本案及本案争议未支付协议书中约定的土地转让款纠纷。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 原告黄大勇为证明自己的主张，提交了如下证据： 1.协议书，用以证明：（1）原告与被告转让宅基地使用权的事实；（2）原、被告转让土地的事实，明确了价款、定金违约金等；（3）被告尚欠转让款的事实；（说明：原告已经收到被告交来的5万元定金） 2.（2017）桂1323民初2011民事判决书，用以证明被告在转让的土地上建好了房子，并以集资建房的名义对外出售，由于通行的问题产生争议。 3.被告覃建培国有土地使用证和收条，用以证明签订协议书后，原告按协议办理好了国土部门的有关审批，取得了国有土地使用证，并交给了被告，履行了自己的义务。 被告陆鉴南、覃建培对于原告提交的证据1三性无异议；对于证据2，认为对于判决书的真实性、合法性无异议，但认为该份证据不能证实被告没有履行合同，有违约事由；对于证据3的三性无异议，认为该证据亦证明原告对于合同所约定的付款时间是清晰的、明示的。被告收到土地使用证时，达到了合同约定的付款条件。 被告陆鉴南、覃建培向本院提交的证据有：1.划地建房协议书、土地使用转让协议书及证明，用以证明（1）原告土地的权属来源，即庞鹏文转给黄海锋（黄海锋是黄大勇的儿子）；（2）庞鹏文把第一块地的隔壁又转给黄大勇；（3）龙竞解将自己的土地转让给黄大勇；（4）协议书后面一份证据，是龙竞解和黄大勇签订了一份补充协议，即该土地是以4万元为准转让的；（5）原告黄大勇购买土地以后，土地转卖人提供给黄大勇办证的材料；（6）村民小组成员签字，同意庞鹏文将土地转让给黄大勇；（7）协议书是原来土地的申请人以自己女儿庞俊无住房，向村委申请宅基地办证材料之一；（8）村委出具给庞俊的证明，证明该地皮来源。 2.报告，用以证明书山路集资楼小区集体业主向武宣县人民政府请求处理小区前后通道纠纷问题，被告为此在小区业主见证下支付给原告1万元。但原告拒不遵守约定，继续堵塞小区大门。同时，也证明从2007年至2015年期间并没有因未支付土地交款而发生过争议； 3.收据，用以证明原、被告因前后通道发生土地纠纷，被告因解决问题，在小区业主见证下与原告达成协议，支付了10000元；2007年到2015年，没有因为土地转让费发生争议； 4.维持利用现状通知书及不予受理决定书，用以证明原告不履行调解协议后，向武宣镇人民政府申请土地确权，政府的处理结果。也证明，原、被告的纠纷在前后通道土地纠纷； 5.（2017）桂1323民初2011号民事判决书，（2018）桂13民终338号民事判决书，证明原、被告之间只存在前后通道土地争议。并且从2007年至起诉前10年间并没有其他任何纠纷。本案是原告在土地通道纠纷败诉后才提起的建设用地使用权转让合同纠纷； 6.土地使用证，用以证明被告与原告所购买的土地已经办理了国有土地使用证，总共是4份，都是根据协议，以被告提供的名单办理土地使用证，同时也证明最后一份土地证发证的时间是2008年3月14日，该法定时间达到原、被告所签订的协议书第五条的付款条件。 7.公安局机关对案件调查的询问笔录，用以证明2017年9月8日武宣县公安局城关派出所对韦某、覃建培、谢廷舵、廖某、廖家仁、谭锦尚、覃德华、陆鉴南的询问笔录，证明因原、被告之前发生通道纠纷的原因，并且该证据也充分的证明了原告从2007年至本案起诉前，未因土地转让款向被告主张权利。 8.覃建培的银行卡复印件及转账凭证，用以证明被告已经向原告支付土地转让费120000元的事实。 9.住宅建设工程规划审批单、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，用以证明相关土地已于2008年8月22日办理好住宅建设工程规划审批单、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。 10.本案诉讼中，被告向本院提出申请，申请证人莫某、廖某、韦某三人出庭作证。 证人莫某称，其于2008年向被告购买房屋，并且于2011年入住。2015年，黄大勇向被告要两个车位并因此发生矛盾纠纷。双方发生通道纠纷时，没有讲过土地转让费这回事。 证人廖某称，其是书山路集资房小区的业主，2011年入住。只得知原告黄大勇与二被告发生通道纠纷，不知道被告陆鉴南、覃建培集资房的地皮怎么得来的。 证人韦某称，其于2008年购买书山路集资房，装修好后即入住。2015年之前，原、被告关系正常，但从黄大勇入住后双方开始有纠纷。其未见过原、被告之间有争吵，只是为了解决通道纠纷，双方到过现场，但是他们也没有讲到过土地转让费的事，只是讲通道的问题。 原告对被告提交的证据提出如下质证意见： 对于证据1的三性无异议，认为这些证据均能证明协议书所转让的土地，作为原告是拥有合法权属的。 对于证据2，真实性无异议，但是对它的关联性有异议、因为该报告解决的是通行问题，与本案无关。同时，该报告证明了被告将建设的房屋对外出售。 对于证据3，真实性无异议，对它的关联性、合法性有异议，认为这个收据与本案无关。 对于证据4，真实性无异议，对它的关联性、合法性有异议，与本案无关。 对于证据5，无异议，跟原告举证的意见一致。 对于证据6，对证据的三性无异议。 对于证据7，对于证据的真实性无异议，该笔录仅证明通行引起的纠纷问题，与本案无关。 对于证据8，认为是被告在庭审后向法庭提供的，不应当作为新证据，不给予质证。退一步说，该转账凭证（时间2012年10月26日）不具有真实性，公章中间方框内没有时间记录。转账的款额是120000元，为原、被告间之前的经济往来，是被告付给原告的其他材料款，该款与本案协议书中的转让款121500元无关。同时也与被告在庭审中所讲的以现金支付矛盾，被告在庭审中所讲是以现金支付，一次性付清的，是在原告的家中给付的两者相互矛盾。另外，由于之前原告与被告的生意往来都已清结款项，所以，原告现在没有其他证据证实是与被告做生意的。 对于证据9，认为是被告在庭审后向法庭提供的，不应当作为新证据，不给予质证。退一步说，对此证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为没有国有土地使用印章。 对于证据10，原告认为三位证人证明都是通行问题，与本案无关。被告认为三位证人都证实原、被告之间只是存在通道纠纷，纠纷的起因是黄大勇2015年后因在小区设置车位，被告没有同意才引起的矛盾，并没有因土地转让费发生的纠纷。 本院对当事人所提交的证据，认定如下： 对于原告提交的证据1、2、3，因被告对证据1、3无异议，予以采信，对于证据2，被告对于判决书的真实性、合法性无异议，且被告也提交了该份证据作为证据，予以采信。 对于被告提交的证据1、5、6，原告对其三性无异议，予以采信；对于证据2、3、4、7，原告对这些证据的真实性无异议，因这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，作为定案的参考依据；对于证据8、9，虽然属于被告逾期提供的证据，但本院认为该证据与案件基本事实有关，应当采纳；对于证据10，证人均出庭作证并接受原、被告双方的询问，且证明内容相互印证，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告黄大勇为武宣县武宣镇对河村人，1996年1月30日，黄大勇之子黄海锋与武宣县武宣镇武北村公所第8队村民庞鹏文签订《划地建房协议书》，协议约定由庞鹏文划分麦子洞庞鹏文的承包地761.5平方米给黄海锋作建房基地（该地东与龙竞解建房基地相接，西与刘柳才地相接，北与陈国章地相接，南与黄海环地相接），由黄海锋一次付给庞鹏文各种土地补偿费。1996年8月10日，庞鹏文与原告黄大勇签订《划地建房协议书》，协议约定由庞鹏文划分麦子洞庞鹏文的承包地给黄大勇作建房基地，由黄大勇一次付给庞鹏文土地青苗补偿费13500元。2007年11月22日，黄大勇与龙竞解签订《土地使用转让协议书》，约定由龙竞解将位于武宣县相邻的面积为136平方米的一块土地的使用权转让给黄大勇，由黄大勇一次性付给龙竞解土地使用权转让费40000元。2007年11月21日，原告黄大勇（作为甲方）与被告陆鉴南、覃建培（作为乙方）签订《协议书》，《协议书》约定：一、甲方负责办好县国土资源局的合法手续，经费由乙方负责提供；乙方负责办好县建设局的合法手续，所需费用由乙方负责；庞俊（庞鹏文之女）手续如果齐全，需要转让费时由乙方负责。办地皮名单由乙方提供。二、甲方要集资楼东面第四层一套房屋；及底层中房、主卧卫生间一间，主卧室一间、客厅一间（即标准层对齐下来的杂物房）客厅的进深平主卧的进户门。（注：套房、杂物房及楼房高度与实际图为准）从办清证件手续齐全之日算起一年内将房子交付给甲方使用。三、甲方负责办理的建房地皮手续是武宣镇武北村公所第8队庞鹏文麦子洞承包地。面积761.5平方米，该地东与庞俊建房基地相接，西与刘柳才地相接，南与黄海环地相接，北与陈国章地相接，南面长37米，北面长40.5米，东面长19.7米，西面长18米，和庞俊宅基地。地皮补偿金额16.5万元（其中黄海锋等5份宅基地共12.5万元，庞俊4万元）加上庞俊宅基地南面道路5米×13米×100元/平方米=6500元共计为17.15万元人民币,以上补偿金额不能改变,如超出部分由甲方负责。四、乙方先交给甲方建房地皮定金伍万元，要求甲方在2007年12月31日前把手续办好。五、待土地部门和县建设局的各种手续办好后，乙方把地皮转让费余额121500元全部付清。六、以上条款规定，如甲方不能落实，甲方于2007年12月31日前无条件退回乙方付给甲方的全部定金。七、乙方委托甲方办理地皮转让手续，甲乙双方提供的名单办手续不管是用任何名字办理，该宗宅基地皮产权均属于陆鉴南、覃建培两人所有。八、以上所有条款双方约定的条件，双方不能反悔，如违约一方赔偿给不违约方违约金人民币10万元整。 协议书签订后，被告陆鉴南、覃建培依约支付给原告黄大勇土地转让费50000元。被告陆鉴南、覃建培提供了土地使用证落户名单分别为覃家谊、覃可鹧、覃清兰、覃建培给原告，由原告代办土地使用权证。2007年12月13日，原告在武宣县国土资源局为被告办理了证号分别为武国用（2007）第13645号土地使用权证（土地使用人为覃家谊）、武国用（2007）第13646号土地使用权证（土地使用人为覃可鹧）、武国用（2007）第13647号土地使用权证（土地使用人为覃清兰）的土地使用证，三块地均坐落于武宣县武宣镇书山北路，使用权类型为划拨，使用权面积132平方米。2008年3月14日，原告为被告办理了武国用（2008）第13937号土地使用权证，土地使用人为覃建培，坐落于武宣镇书山路，使用权类型为出让，使用权面积88平方米。2008年11月2日，原告将办理好的上述土地使用证交付被告覃建培。2008年8月22日，武宣县建设局（现为武宣县住房和城乡建设局）为覃建培办理了住宅建设工程规划审批单（武规管宅建字第451323200800222号）、建设工程规划许可证（建字第451323200800222号）、建设用地规划许可证（地字第**）。 被告陆鉴南、覃建培在上述四份地上建起一栋六层共24户的集资楼。 2012年10月26日，被告覃建培在农业银行的账上转账支付原告黄大勇人民币120000元。 本案的争执焦点为1.原告与被告于2007年11月21日签订的《协议书》是否有效；2.被告支付给原告的土地转让款是多少；3.本案是否已经超过诉讼时效。 本院认为，1.关于原告与被告于2007年11月21日签订的《协议书》是否有效问题。原告本人及以其子黄海锋之名从武宣镇武北村民委第8队庞鹏文签订《划地协议书》，将庞鹏文承包地转让给原告，原告又与龙竞解签订《土地使用协议书》，将位于武宣县相邻的面积为136平方米的手续不完善的一块土地的使用权转让给原告黄大勇，原告再与被告陆鉴南、覃建培签订的《协议书》，将上述土地转让给被告陆鉴南、覃建培，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款等法律的强制性规定，应属无效，但武宣县人民政府为所案涉的土地办理了土地使用证，视为经有批准权的人民政府同意转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，现武宣县人民政府为案涉的土地办理了《土地使用证》，《协议书》的效力得到补正。因此，本院确认原告与被告于2007年11月21日签订的《协议书》有效。2.关于被告支付给原告的土地转让款是多少问题。被告陆鉴南、覃建培在诉讼过程中向法庭递交了覃建培向原告转账支付120000元的转账凭证，但原告认为这是原、被告间之前的经济往来，是被告付给原告的其他材料款，该款与本案协议书中的转让款121500元无关。因原告没有对其这一主张提供相应证据予以证明，本院确认被告于2012年10月26日支付了120000元土地转让款给原告，加上签订协议后被告支付原告的50000元，共计被告支付原告土地转让款170000元。3.关于本案是否已经超过诉讼时效问题。《协议书》第五条约定“待土地部门和县建设局的各种手续办好后，乙方把地皮转让费余额121500元全部付清”。四本土地使用证中，最后取得土地使用证的土地使用权人署名为覃建培的土地使用证取得时间为2008年3月14日；以覃建培之名取得住宅建设工程规划审批单、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的时间为2008年8月22日，故诉讼时效的起始点为2008年8月22日，因被告于2012年10月26日支付原告120000元，故诉讼时效中断至2012年10月26日，2012年10月26日后，原告三年内未向被告主张权利，也未证明期间有诉讼时效中止、中断、延长事由，故本案已过诉讼时效，丧失胜诉权，被告陆鉴南、覃建培抗辩理由成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零二条、第二百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告黄大勇的诉讼请求。 案件受理费4623元，由原告黄大勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  黄鸿环 审 判 员  卓义林 人民陪审员  覃善果 二〇一八年十月十一日 法官助理蓝淑君 书记员韦夏宁