福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0403民初1247号 原告：王昊，男，1987年9月21日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张伍强，福建夏申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽丽，福建夏申律师事务所律师。 被告：福建省磐石房地产开发有限公司，住所地三明市三元区。 法定代表人：张智宇，总经理。 被告：福建省磐石房地产开发有限公司书香世家分公司，住所地三明市三元区。 法定代表人：陈翀凯，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张坚刚，福建闽中律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：谢琴琴，福建闽中律师事务所律师。 原告王昊与被告福建省磐石房地产开发有限公司（以下简称磐石公司）、福建省磐石房地产开发有限公司书香世家分公司（以下简称磐石书香世家分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王昊的委托诉讼代理人郑丽丽，被告磐石公司、磐石书香世家分公司的委托诉讼代理人谢琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王昊向本院提出的诉讼请求：1.判令磐石公司、磐石书香世家分公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令磐石公司、磐石书香世家分公司支付逾期交房违约金84913.83元（按购房款1003706元的0.03%/日计算,从2017年7月1日起暂算至2018年4月8日，此后违约金计算至符合交房条件之日止）；3.判令磐石公司、磐石书香世家分公司支付基础设施未达到交付条件的违约金1000元。事实和理由：2015年10月26日，王昊与磐石公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定王昊向磐石公司购买三明市三元区育才路6号***室商品房，约定建筑面积、单价、总金额及付款时间和方式，约定2017年6月30日前交付房屋。王昊已付清了购房款1003706元，磐石公司于2017年11月29日才取得建设工程竣工验收备案表，至今未向其出示房屋测绘报告。因磐石公司、磐石书香世家分公司原因致使无法在约定时间满足交房条件的,应承担依约支付逾期交房违约金。同时，根据《商品房买卖合同（预售）》第十条商品房相关设施设备交付条件约定：“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件的，确属出卖人责任的，出卖人向买受人支付人民币1000元违约金。”因磐石公司原因，燃气等基础设施设备未能达到合同约定的交付条件，磐石公司应向王昊支付违约金1000元。 磐石公司、磐石书香世家分公司辩称，1.买卖双方于2017年10月9日交接了案涉房屋，王昊要求继续履行合同约定的交房义务不成立，应予以驳回；2.王昊计算逾期交房违约金的起止时间有误。王昊于2017年10月9日起无权主张逾期交房违约金。根据合同第九条约定，商品房交付时须取得房屋测绘报告，但未约定出卖人有出示的义务，买受人也未要求出示房屋测绘报告。依合同第十一条规定，王昊有权拒绝接收房屋，但又实际于2017年10月9日接收了房屋，表明王昊实际认可了出卖人交付的房屋，因此无权主张之后的逾期交房违约金。合同约定，买受人应于2017年6月30日前缴交住宅专项维修资金，否则不承担逾期交房违约金。但王昊于2017年10月9日才缴纳了专项维修资金，故逾期交房违约金应于2017年10月9日起计算。3.磐石书香世家分公司从施工到实际交房按照合同约定存在以下免责事由。即依据附件十一《补充协议》第5点约定属于可据实顺延交房日期的情形，无需承担违约责任。一是由于市政水源管线一直未能接通至项目红线边，导致因无水源供应影响了相关验收，2017年8月才解决了供水问题。二是消防工程在2014年2月17日经消防支队设计审查合格，因2015年5月1日施行新的国家标准，需对消防工程整改又导致建设工程规划设计变更，2017年9月消防工程才验收合格，同年11月16日三明市城乡规划局出具工程竣工规划核实意见书。基于上述事实，同年11月29日才取得工程竣工验收备案表。故在合同约定的交房日期内未能交房。4.王昊主张的逾期交房按日支付已付房价款的万分之三违约金标准过高，且没有合同约定，请求予以适当调整，参照同地段房屋租金标准予调整。5.因燃气等市政配套设施建设的原因，导致其在交房时未能达到约定的设施设备交付条件，非自身过错所致，应当予以免责。合同第十条约定了免责条款。其于2015年10月13日和2016年1月25日向相关部门交纳了近300万元基础设施配套费，因红线外市政管网未铺设，导致小区不能接通天然气，属于无法预料和控制因素。对此问题，也采取了与相关部门沟通等措施，依公平责任原则，也不应承担上述的违约责任。 经审理认定的事实：2015年10月26日,王昊与磐石公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件等，约定了案涉房屋价款1003706元、交房时间为2017年6月30日前、可据实顺延交房的情形等内容。2015年12月31日，王昊交清了购房款。2017年5月8日，磐石公司组织勘察、设计、监理和施工单位对讼争房屋所在的楼房进行工程质量竣工验收，综合评定为合格。2017年9月1日，讼争房屋所在书香世家小区通过消防验收。2017年9月21日，磐石公司统一用邮政快件发出收房通知，要求业主在同年9月30日前收房。2017年10月9日，王昊缴纳了住宅专项维修资金10434元和接收了房屋。2017年11月6日，三明市城乡规划局对案涉楼盘1#-3#楼进行《建设工程规划许可证变更》批前公示，案涉房屋所涉工程项目于2017年11月29日取得建设工程竣工验收备案表，至起诉时案涉楼盘未能接通燃气使用。磐石公司向业主交付案涉房产时，未告知案涉商品房项目未取得验收备案文件的事实。 关于争议焦点问题的分析与认定： 一、磐石公司是否应承担逾期交房违约责任及是否存在可顺延交房的情形。 1.王昊主张涉案商品房在交付使用时，未取得竣工验收备案文件及未出示房屋测绘报告，应当承担违约责任。 磐石公司认为迟延取得验收备案文件是因2015年5月实施《建筑设计防火规范》新法规后，导致对之前审核合格的消防设计进行整改，根据合同约定其有权延期交付房屋。交房时应取得房屋测绘报告，但未约定出示房屋测绘报告的义务。 本院认为，双方订立的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。依据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，磐石公司虽于2017年10月9日向王昊交付了房屋，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在案涉商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，属于瑕疵履行，仍应认定为逾期交付的违约行为。王昊主张未向其出示房屋测绘报告应承担违约责任的诉讼意见，缺乏依据，不予采纳。 2.磐石公司认为购房人未按合同约定的时间缴纳住宅专项维修资金、市政水源管线未及时配套至建设项目红线边、施工期间的暴雨天气，已审核通过的消防工程因2015年5月1日实施新的国家标准规范，导致消防设计整改等情形，均属于合同附件十一约定的可顺延交房的情形，不应承担实际交房前的逾期违约责任。 王昊认为，开发商应按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，于2017年6月30日前履行交付房屋义务，逾期则应严格按此承担违约责任。 本院认为，本案建设工程项目的开发施工需要一定的周期建设及相关工程手续的审核、备案等。涉案商品房项目1#-3#楼消防工程于2014年2月17日经审核合格，4#-5#楼于2015年5月6日经消防设计备案。2017年7月19日，磐石公司申请消防验收指导时，发现原设计的消防工程不符合2015年5月实施的消防新标准规范，经整改后于2017年9月1日才验收合格。由于磐石公司在合同约定的交房时间之前（2017年5月8日）已组织勘察、设计、监理和施工单位对涉案房屋所在的楼房进行工程质量竣工验收，综合评定为合格。基于建设过程中验收规程的变化、工程须整改的时间等客观因素，及合同附件十一约定的可据实顺延交房的情形，上述事实属于合同附件约定的因出卖人执行政府法令而应当顺延交房的情形。依公平合理原则，故本院酌情给予磐石公司交房日期相应顺延一个月。 二、关于支付基础设施未达到交付条件违约金1000元的认定。 王昊主张依据《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十四条的约定，磐石公司应支付基础设施未达到交付条件违约金1000元。 磐石公司认为因市政配套设施建设不到位，无法接通外管，不属于自身责任，且其也积极协商、沟通，不应承担上述违约金。 本院认为，合同第十条对相关设施设备交付条件作出了明确约定，且第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，磐石房地产公司应全面履行合同，故其辩解市政管线配套（燃气）不及时到位的意见，不予采纳，因此应支付给业主基础设施未达到交付条件违约金1000元。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。磐石公司在交付房屋时隐瞒了涉案商品房项目未取得竣工验收备案文件的事实，属于未遵循诚实信用原则履行告知义务，将不符合合同约定条件的商品房交付给王昊使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。2017年11月29日案涉商品房项目已取得了建设工程竣工验收合格的备案文件，此时房屋达到了合同约定的交付条件，因此王昊要求磐石公司支付2017年11月29日以后的逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，不予支持。磐石公司主张买受人逾期缴纳住宅专项维修资金可据实顺延交房并减少违约金的理由不充分，本院不予采纳。磐石公司提出日万分之三的违约金标准过高，鉴于买卖双方在签订《商品房买卖合同（预售）》中未约定逾期交房违约金的计算标准，买受人在涉案楼房竣工验收备案表取得前已实际接收了房屋，且接收房屋发生在工程质量验收和消防验收合格之后，故采纳磐石房地产公司提出参照同地段房屋租金标计算违约金。结合在消防工程经审核合格开工后因在工程竣工验收过程中，又逢实施消防新标准规范进行整改，及买房人实际接收讼争房屋和缴纳住宅维修资金的时间等事实，根据合同的约定，本院酌情确定开发商交房日期可顺延一个月并按王昊交付价款的日万分之一的比例承担逾期交房违约责任，即自2017年8月1日起至2017年11月28日共计120天计算逾期交房违约金，并应支付基础设施未达到交付条件违约金1000元。王昊于2017年10月6日接收了房屋，王昊提出判决磐石公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，不予支持。王昊要求磐石书香世家分公司承担责任，因签订合同的主体为磐石公司，磐石书香世家分公司收取王昊的购房款，磐石公司对此亦予以认可，磐石书香世家分公司在本案中并未与王昊建立合同关系，故其不应承担责任，王昊的该项诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建省磐石房地产开发有限公司应向王昊支付逾期交房违约金12044元（1003706元×0.01%/天×120天=12044元）； 二、福建省磐石房地产开发有限公司应向王昊支付基础设施未达到交付条件违约金1000元； 上述一、二项合计13044元，福建省磐石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回王昊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1948元，减半收取974元，由王昊负担851元，由福建省磐石房地产开发有限公司负担123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  曾佑勃 二〇一八年十月二十二日 书记员  韦桂明 附：本案适用主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 －8－