大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2018)辽0212民再1号抗诉机关：辽宁省大连市人民检察院。申诉人（原审被告）：毛世民，男，1944年8月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：冯春梅，辽宁住邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟莉，辽宁住邦律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：王琪，女，1946年3月18日出生，汉族，无职业，住大连市西岗区。委托诉讼代理人:阎玉霜，辽宁亚太律师事务所律师。申诉人（原审被告）毛世民与被申诉人（原审原告）王琪、被申诉人（原审被告）于强房屋买卖合同纠纷一案，不服本院生效的（2011）旅民初字第997号民事判决，向检察机关申诉。2016年12月22日，辽宁省大连市人民检察院作出大检民（行）监【2016】21020000428号民事抗诉书，向辽宁省大连市中级人民法院提出抗诉。2017年1月9日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2017）辽02民抗6号民事裁定，指令本院再审。2017年11月3日，本院作出（2017）辽0212民再1号民事裁定。王琪不服，提起上诉。2018年1月30日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2018）辽02再34号民事裁定，撤销（2017）辽0212民再1号民事裁定，指令本院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告王琪的委托诉讼代理人阎玉霜、原审被告毛世民的委托诉讼代理人冯春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省大连市人民检察院提出抗诉意见，大连市旅顺口区人民法院（2011）旅民初字第997号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且存在未经传票传唤，缺席判决的情形。一、法院送达程序违法，致使毛世民缺席判决，极大的损害了其合法权益。二、法院认定于强未经王琪同意私自卖房系认定事实错误，因于强构成表见代理。首先，王琪与于强的特殊身份关系，即母子关系，该身份关系使毛世民有理由相信于强是得到了王琪的授权，且根据一般的生活经验，成年子女代理年迈父母出售房屋，也合乎情理，况且，根据大连市旅顺口区人民法院（2011）旅民初字第997号民事判决的庭审笔录记载，王琪自述确将房屋交给于强代为保管，即于强对该房屋确有事实上的管理权。其次，从村委会出具的两份《证明》来看，案涉房屋买卖关系得到村委会的认可，即这足以使毛世民产生对于强具有代理权的充分信赖。再次，结合上述《证明》及案涉《无产权房屋货币补偿协议书》来看，村委会始终是认可毛世民作为案涉房屋权利人的，并证实该房屋在2004年至2009年拆迁时一直是由毛世民居住使用。且毛世民作为支付了房屋对价的善意买受人，在其购房后的五年间，王琪从未向毛世民主张过房屋权利，现仅凭于强关于无权处分的自认主张房屋买卖合同无效，于法无据，于理不合。综上，原审法院以于强未经王琪同意私自卖房为由认定《购房协议》无效，系认定事实缺乏证据证明。综上所述，大连市旅顺口区人民法院（2011）旅民初字第997号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且存在未经传票传唤，缺席判决的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（十）项及第二百零八条第一款之规定，特提出抗诉，请依法再审。毛世民述称，原审送达程序违法，毛世民是中医，居住地点固定，有电话联系方式。法院对毛世民没有经过合法传唤，导致该案缺席判决；于强代表其母王琪和父亲于贵华出售房屋，构成表见代理，买卖行为有效，依法应予保护；王琪不是适格主体，没有证据证明其享有案涉房屋的合法权益。房屋没有产权证，证明不了房屋属于王琪。笔录记载于强一直居住在案涉房屋内，毛世民有理由相信于强有权出售案涉房屋；房屋原始建造者为王琪夫妇，本案遗漏诉讼主体于贵华。王琪辨称，送达程序是法院掌握，王琪不清楚。于强无授权，其售房行为不构成表见代理。毛世民不予以核实具有过失。王琪有理由相信于强是为了偿还毛世民的欠款，私自转让房屋。另外，案涉房屋占地是王琪从村里买地，有村委会出具的证明。涉案房屋是违章建筑，有违建罚款，证明房屋是王琪建造。王琪建房花了大概500，000元，即使卖房也不能低于建造价格。至今为止，毛世民没有按照购房协议支付对价，没有取得房屋所有权。案涉房屋系违章建筑，根据合同法的规定，于强和毛世民的购房合同应无效。2011年12月17日，于强因病去世，继承人放弃本次诉讼权利。案涉房屋为王琪与于贵华夫妻共同财产，王琪对外主张合同效力问题，并非共同财产的分割和处理，不需共同财产所有人作为共同原告来主张权利，故不追加于贵华为共同原告。王琪向本院提出的诉讼请求：1、请求确认毛世民、于强签订的《购房协议》无效；2、毛世民、于强共同承担本案诉讼费。事实与理由：2004年8月26日，于强将王琪坐落在旅顺口区龙王塘街道郭家沟村房屋一栋卖给毛世民。协议还约定，房屋面积408㎡，转让价格360，000元，首付款187，800元。于强收到首付款后为毛世民办理房屋过户手续，若于强不能为毛世民办理过户手续，按300，000元退付房款。协议签订后，于强收到首付款180，000元，但由于未经原告王琪同意等诸多原因，无法办理过户手续，该房屋所有权未发生转移。2009年下半年，王琪无意中得知龙王塘一带拆迁，经了解村委会，方知自己的房屋被转卖。王琪认为，于强利用王琪的信任和代管房屋的机会，私自处分王琪财产，其行为不受法律保护，购房协议应属无效。另外，毛世民未完全履行购房协议的付款行为。故王琪的合法权益应当受到法律保护。围绕当事人的诉讼请求及再审请求，当事人提供了证据，本院组织证据交换和质证。对当事人无异议的证据，王琪提供于强与毛世民签订的《购房协议》、于贵华与王琪结婚证、于强死亡证明、王琪户口本及住院病历、王琪在大连市中山区人民法院诉毛世民不当得利起诉书、抗诉书、（2016）辽0202民初字120号民事判决书、（2017）辽0212号民再2号中止裁定书，本院予以确认并记录在卷。对有争议的证据，王琪提供2002年4月8日龙王塘郭家沟《证明》、张成文和许某证言，拟证明系王琪建造案涉房屋，诉讼中，毛世民对该《证明》所加盖公章的真实性持有异议，但并未申请司法鉴定，故本院对其真实性予以认定。结合张成文、许某证人证言，大连至信房地产评估事务所《房屋拆迁评估报告》、旅顺口区人民政府行政诉讼答辩状、于强证明、（2010）大行初字第3号民事裁定书、大连辰磊房屋拆迁有限公司补偿协议书、房屋现状照片、烟台宏业木业有限公司证明、大检民（行）监{2016}430号抗诉书、于贵华在烟台工作证明等证据，因已形成证据链条，具有相关证明力，本院对其拟证明王琪为涉案房屋投资建造权利人，于强在代管期间私自处分，购地款由于贵华支付，其与王琪系夫妻关系，王琪有权利在该土地建造房屋，并且在2013年国土资源局的处罚书上记载被处罚人是王琪，实际缴纳罚款的也是王琪，足以证明王琪为涉案房屋权利人的上述事实予以确认。毛世民提交的2016年12月5日、12月8日郭家沟村委会《证明》两份，拟证明案涉房屋土地使用权人于贵华知情《购房合同》并予以追认以及村委会认可毛世民为房屋权利人，且同时认定毛世民为合法被拆迁人。王琪对上述两份《证明》的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为证明内容不属实。本院认为，该两份《证明》仅加盖郭家沟村委会公章，无经办人签名，也无相关证人证言等其他辅助性证据予以佐证，且仅能证实涉案房由毛世民占用并使用的事实，而不能产生认定买卖合同合法有效的证明效力，本院不予认定。毛世民提供的（2017）辽02民抗6号卷宗、（2010）大行初字第3号民事卷宗内的陈述、答辩、行政处罚告知书（决定书）等材料不具备确权功能，王琪与毛世民各自选择性的使用入卷材料用以证明房屋权属的证据观点，本院均不予采信；王琪提供的房屋现状照片和烟台宏业木业有限公司关于于贵华工作证明因缺乏客观性的辅助证据予以印证，本院对证据本身的真实性不予采信，该证据无证明能力；对王琪提供的2009年12月23日无产权房屋货币补偿协议书复印件，毛世民对真实性持有异议，本院认为该证据对证明房屋买卖合同的效力无直接证明力，且缺乏与本案的关联性，本院不予认定。本院认定事实如下：王琪与于贵华于1968年9月登记结婚，婚生二子于涛（兄）、于强（弟、1972年2月18日出生）。婚姻关系存续期间，于贵华于1996年出资45，000元在大连市旅顺口区购得土地。之后，涉案房屋建造在该土地上，由于强居住使用。2002年大连市旅顺口区民委员会出具《证明》，证明王琪于1997年在该村第一居民组建欧式别墅一栋，占地面积230平方米，建筑面积468平方米，地下室100平方米。该别墅水、电等设施配套齐全。关于房屋产权证，需要时由村委会协助办理。2004年8月26日，于强与毛世民签订《购房协议》，将涉案房屋卖给毛世民，约定转让价360，000元，首付款187，800元，于强收到首付款后为毛世民办理房屋过户手续，同时约定若于强不能为毛世民办理过户手续，按300，000元退付房款。该协议签订后，于强收到首付款180，000元后将涉案房屋交付毛世民居住使用。2009年12月23日，大连辰磊房屋拆迁有限公司与毛世民就涉案房屋签订《无产权房屋货币补偿协议书》。之后毛世民领取拆迁补偿款2，264，539元。2010年2月，王琪提起行政诉讼，请求旅顺口区人民政府拆迁行政赔偿，在上诉期间，王琪请求撤回起诉。同年7月7日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2010）大行初字第3号行政赔偿裁定，准许王琪撤回起诉。2011年4月26日，王琪诉至本院，要求确认于强与毛世民的购房合同无效。11月19日，本院作出（2011）旅民初字第997号民事判决，判决合同无效。2014年9月26日，王琪因涉案房屋的拆迁补偿合同纠纷诉至本院，要求大连市旅顺口区土地储备交易中心、大连辰磊房屋拆迁有限公司支付房屋拆迁补偿款2，264，539元。同年12月8日，本院作出（2014）旅民初字第2108号民事裁定，认为王琪对涉案房屋没有取得所有权，无权主张该房屋的相关权利，非适格原告，驳回王琪的起诉。王琪不服，提起上诉。2015年4月21日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第749号民事裁定，认为王琪的诉请不属于人民法院受案范围，驳回上诉，维持原裁定。2015年12月，王琪依据本院生效的（2011）旅民初字第997号民事判决向大连市中山区人民法院提起不当得利诉讼，要求毛世民返还涉案房屋拆迁补偿款1，911，000元及利息。2016年5月16日,大连市中山区人民法院作出（2016）辽0202民初字第120号民事判决，判决毛世民返还王琪房屋补偿款1，911，000元及利息损失。生效后，毛世民向检察机关申诉。辽宁省大连市人民检察院作出大检民（行）监（2016）21020000430号民事（行政）抗诉书，认为大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初字第120号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且存在未经传票传唤，缺席判决的情形。向辽宁省大连市中级人民法院提出抗诉。辽宁省大连市中级人民法院作出（2017）辽02民抗5号民事裁定，指令大连市中山区人民法院再审。另查，2011年12月17日，于强因病去世。再审期间，继承人王琪、于贵华书面提出放弃本次诉讼权利。本院认为：（2011）旅民初字第997号民事案件系大连市中山区人民法院移送本院而立案，该院在邮寄送达未果的情况下公告送达相关诉讼文书，此并不能直接导致本案不经直接送达等方式，就径行公告送达并缺席审理和判决，致使申诉人毛世民丧失辩论权等诉讼权利，存在程序违法，应予纠正。案涉房屋无物权凭证对权属加以确认，但所附着土地的使用权系王琪与于贵华婚烟关系存续期间以于贵华的名义购买，且于贵华在原审中提交的《放弃参加诉讼申请书》中表明其与妻子王琪利益共同，未否认王琪对案涉土地也享有使用权。2002年4月8日，大连市旅顺口区民委员会出具的《证明》及证人许某的证言均显示案涉房屋系王琪建造。毛世民再审时虽对大连市旅顺口区民委员会于2002年4月8日出具的《证明》上的公章的真实性存有异议，但并未申请鉴定，故对上述《证明》的真实性予以确认。综上，王琪系案涉房屋的建造者，享有相应的财产权益。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。经审查，涉案房屋本身为违章建筑，且无其他物权凭证对相关权属加以确认，属法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物。而且行政机关曾分别对王琪、毛世民作出过行政处罚决定，故买卖行为当属无效。另外，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案于强作为无处分权人，自身自始至终未取得房屋的处分权，且私自出售房屋的行为也未得到王琪的追认，其与毛世民签订的《购房协议》当属无效。虽然毛世民于诉讼中辩称，作为善意买受人在购得房屋后的五年期间，王琪始终从未向其主张过房屋权利，应视为王琪同意于强处分案涉房屋。本院认为，所谓追认是指权利人事后同意该处分财产行为的意思表示。这种追认可以直接向买受人作出，也可以向处分人作出，可以用口头形式作出，也可以用书面形式作出，不管用何种形式，追认都必须用明显的方式作出，沉默或不作为都不视为追认。所以毛世民不能以王琪的可能存在的沉默或不作为就视为王琪同意于强处分案涉房屋。该抗辩主张本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。经审查，本案于强在案涉房屋中居住并进行管理，因王琪系案涉房屋的建造者，在没有证据证明于强对该房屋享有权利的情况下，购房协议系以于强本人而非王琪的名义签订，故于强的卖房行为不构成表见代理。双方《购房协议》明确约定于强收到首付款后为毛世民办理房屋过户手续，同时约定若于强不能为毛世民办理过户手续，按300，000元退付房款。足以证实于协议签订时，毛世民就已知晓或应当知晓购得房屋后按照协议可以办理房屋权属转移登记手续，其未至村或相关部门核实实际权利人，反而与非权利人于强签订《购房协议》，主观上明显具有过失，同样不符合表见代理的构成要件。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第七条规定，再审案件应当围绕申请人的再审请求进行审理和裁判。对方当事人在再审庭审辩论终结前也提出再审请求的，应一并审理和裁判。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的不予审理，构成另案诉讼的应告知当事人可以提起新的诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。合同无效后，财产应当予以处理，没有处理显属错误，但是考虑本案原告诉请为确认合同无效，并没有提出财产返还的主张，且存在当事人在大连市中山区人民法院另案主张相应权利的实际情况，本案不予以调整。原判决认定事实清楚、适用法律正确，在程序违法予以纠正后，应予以维持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条、第三十七条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条的规定，判决如下:维持本院（2011）旅民初字第997号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘荣民人民陪审员  陈玉华人民陪审员  张安国二〇一八年十月二十六日书 记 员  林 俏附：相关法律条文《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第七条再审案件应当围绕申请人的再审请求进行审理和裁判。对方当事人在再审庭审辩论终结前也提出再审请求的，应一并审理和裁判。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的不予审理，构成另案诉讼的应告知当事人可以提起新的诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。第三十九条新的证据证明原判决、裁定确有错误的，人民法院应予改判。申请再审人或者申请抗诉的当事人提出新的证据致使再审改判，被申请人等当事人因申请再审人或者申请抗诉的当事人的过错未能在原审程序中及时举证，请求补偿其增加的差旅、误工等诉讼费用的，人民法院应当支持；请求赔偿其由此扩大的直接损失，可以另行提起诉讼解决。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。