安徽省旌德县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1825民初567号原告：王鹏，男，1980年11月24日生，汉族，居民，住安徽省旌德县。委托诉讼代理人：伍开春，安徽明泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之堃，安徽明泉律师事务所律师。被告：旌德县三泰房地产开发有限公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇三旺冲安置区****，统一社会信用代码：91341825078730628B。法定代表人：储志远，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐健，安徽徐健律师事务所律师。原告王鹏与被告旌德县三泰房地产开发有限公司（以下简称“三泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月12日第一次公开开庭进行了审理，原告王鹏及其委托诉讼代理人伍开春、被告三泰公司的委托诉讼代理人徐健到庭参加诉讼；于2018年9月11日第二次公开开庭进行了审理，原告王鹏及其委托诉讼代理人胡之堃、被告三泰公司的法定代表人储志远及其委托诉讼代理人徐健、证人方某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告王鹏与被告三泰公司签订的编号为2015预0000537号《商品房买卖合同》；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年7月29日，杨斌、李俊及原告王鹏与被告三泰公司签订编号为2015预0000537号和2015预0000538号《商品房买卖合同》，购买三泰公司开发的灵芝中央城八座101/201铺、102/202铺、103/203铺、104/204铺和122/222铺、123/223铺、124/224铺、125/225铺、126/226铺共9个商铺，单价为16000元/㎡。近日，因客户多次反映酒店地面与路面落差较大，停车不方便且出现多次碰擦事故，原告经多方核查，发现三泰公司未按照报建的规划设计文本进行施工，实际施工图与规划设计严重不符，绝对标高相差80厘米。原告认为，被告三泰公司擅自改变规划设计的绝对标高，进行项目重大设计变更，未严格按照报建的规划设计进行施工，且未依法履行法定变更规划文本手续（未通过旌德县规委会讨论通过），更未向作为购房人的原告履行通知义务，原告方依照《商品房销售管理办法》第二十四条第一款“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”的规定，享有法定的单方合同解除权。被告三泰公司擅自改变案涉房屋竖向空间尺寸，将房屋整体抬高0.8米，导致原告购买的商铺已失去商铺使用功能。原告有权解除与三泰公司的《商品房买卖合同》。三泰公司辩称：1、原告诉称答辩人未严格按照报建的规划设计施工，与事实不符。答辩人进行灵芝中央城一期建设，已办理建设工程规划许可证。灵芝中央城一期以灵芝广场的标高作为参数，在实际建设中，由于灵芝中央城一期与灵芝广场间的公路标高发生变更，灵芝中央城一期标高亦随之变更。为此，设计单位将竖向标高由191.9米调整为192.7米，调整0.8米高度。设计单位的变更已经过规划部门许可。灵芝中央城工程竣工后，旌德县住房和建设委员会经审查，确认答辩人的建设活动与规划许可一致。据此，2016年5月13日，该委向答辩人发放了编号为341825201600001号建设工程规划核实合格证。2、2014年2月24日，设计单位将灵芝中央城的标高进行调整。2014年5月26日，答辩人开工建设。2014年8月22日，答辩人取得编号为（2014）房预售证第13号商品房预售许可证。当时，案涉房屋高于公路的情形已经形成，任何一位购房户在现场均可发现，而所有购房户均是以房屋现状进行购买。时隔一年，2015年7月14日，王鹏才向答辩人购买案涉房屋。2015年8月，答辩人交房与王鹏、杨斌、李俊。2016年元旦，原告和杨斌、李俊开始经营旌德凯瑞假日酒店至今。购房近三年，原告才以答辩人违反规划为由，要求解除合同，原告显然违反诚信原则。3、灵芝中央城标高调整是2014年2月24日，原告正式购房时间是2015年7月29日。原告购买的是标高调整后的房屋，原告诉称答辩人未向其履行通知义务，而标高调整时，原告尚未向答辩人购房。且原、被告签订的商品房买卖合同第十条约定，只有在影响到买受人所购房屋质量或者使用功能的设计变更，答辩人才有义务向购房人进行通知。答辩人调整竖向标高进行建设，并不影响房屋质量和使用功能，答辩人无需通知。原告以答辩人未履行通知义务而要求解除合同的理由亦不能成立。4、原告诉求解除与答辩人签订的商品房买卖合同，解除理由不符合合同法第九十三条、第九十四条的规定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王鹏提供的：1、王鹏的身份证复印件1份，证明原告主体适格。2、2015预0000537号《商品房买卖合同》复印件1份，来源于（2018）皖1825民初380号案件，证明原告购买了涉案房屋，注明，最后落款的签字均不是原告本人的签字（但原告对购买房屋的单价、房型无异议）。三泰公司提供的：营业执照、法定代表人身份证明各1份，证明被告主体适格。以上证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据有：1、王鹏提供的购买涉案商铺楼房规划设计方案照片7张、整体夜景北鸟瞰图1张、整体日景南鸟瞰图1张（全部来源于规划文本），证明被告三泰公司开发的案涉楼盘规划设计时的整体效果；原告购买的案涉楼盘A座规划设计绝对标高为191.90m。三泰公司对该组证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，在原、被告签订的商品房买卖合同补充协议的11条约定，出卖人提供的楼书、户型图，仅仅作为参考，不作为交房依据。三泰公司的质证意见成立，该组证据达不到原告的证明目的，本院对该组证据予以认定，对证明目的不予认定。2、王鹏提供三泰公司的实际施工图1份，证明三泰公司在实际施工图纸中，案涉楼盘A座的绝对标高为192.70m，说明三泰公司未经旌德县规委会批准擅自变更规划设计，进行竖向空间尺寸的重大变更，由191.9m改变为192.7m。三泰公司对该证据无异议，但认为达不到被告擅自更改规划设计的证明目的。三泰公司的质证意见成立，本院对该证据的证明目的不予认定，对该证据予以认定。3、王鹏提供的三泰公司售楼沙盘照片1份、案涉房屋外观照片7份，证明三泰公司交付的房屋不符合向社会公众公示的外观结构形成，主要表现为因案涉房屋整体升高80公分，停车位与房屋地面落差近50公分，停车坡度接近20度，停车极为不便；三泰公司安装不锈钢栏杆，导致包括进出等方面极为不便，严重降低了商铺使用功能。三泰公司对该组证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，关于沙盘照片等只是参考，不作为交房依据；被告出售的是房屋，不是停车位，关于停车位情况不在被告的出售范围内；该组证据不能证明被告擅自更改设计方案。该组证据达不到原告证明被告交付的房屋不符合向社会公众公示的外观结构形成的证明目的，本院对该组证据予以认定，对证明目的不予认定。4、三泰公司提供的建设工程规划许可证、施工图审查意见回复函、函复复印件各1份，证明涉案房屋的建设，已获得规划许可证；由于旌德县河东道路工程（A段）的竖向标高变更，灵芝中央城商业A座（即原告所购房屋）的标高需作出调整，据此，设计单位将竖向标高由文本191.9更改为192.7，并获得规划部门许可；竖向标高变更时间为2014年2月24日，在原告购房之前。王鹏对函复的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，函复没有经办人或负责人的签章，不符合民诉法解释规定的形式要件，不合法；对施工图审查意见回复函的证据三性及证明目的均不认可，首先，对该文件加盖的技术专用章的真实性有异议，更改规划方案应加盖专业人员资质章，且三泰公司提交的与原告申请法院调取的不一致；其次，从形式上文件名叫“施工图审查意见回复函”，文件内容实质并非更改施工图，而是根据施工图更改规划设计方案；建设工程规划设计的变更是具体行政审批事项，具体程序需要建设单位报变更方案及申请，行政主管部门内部讨论，行政主管部门向建设单位发送审批同意的审批单，简单说就是一事项一审批，案涉项目仅有旌德县规划局的函复，却没有实际的审批材料，更为重要的是三泰公司竟然没有旌德县规划局或城建委发送的审批通知单，所以原告方认为三泰公司没有依法履行法定变更规划文本手续。结合本院向旌德县城乡规划局局长章某的调查笔录和被告提供的证人方某的证言，该组证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定。5、三泰公司提供安徽省建设工程规划核实合格证、房屋建筑工程和市政基础设施工程概况一览表复印件各1份，证明涉案工程验收合格，且符合规划条件。王鹏对该组证据的三性无异议，但认为不能证明三泰公司已经完成规划设计方案的变更程序，建设工程规划许可证发放日期为2014年2月25日，南巽公司出具的施工图审查意见回复函和工程变更通知单的日期是2014年2月24日，从时间上看是来不及的，这充分说明南巽公司出具的文件为虚假，或者南巽公司根本就没有出具，而是三泰公司伪造的，是规划部门工作人员可能不够仔细或其它利害关系，没有对竖向标高进行测定，导致发放了核实合格证。王鹏的质证意见不成立，该组证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定。6、三泰公司提供的商品房预售许可证、订购协议书复印件各1份、商品房购买合同复印件3份，证明一、涉案商品房于2014年8月22日获取预售许可，2015年7月14日，原告及案外人杨斌、李俊向被告订购，并于同年7月29日正式签订商铺的商品房买卖合同，又于2016年11月9日正式签订商铺以上三层房屋的买卖合同，对于商铺门高于路面的情形，原告有充足的时间去考虑是否购买；二、原告买房时间发生于竖向标高调整后，被告没有义务对其通知此前的规划调整；三、根据合同约定，只有影响房屋质量或使用功能的规划调整，被告才有义务通知，但竖向标高不影响房屋质量或使用功能。王鹏对该组证据三性无异议，但认为三份购房合同上的购买人签章不是原告本人的，这个可以同协议书的签字对比，原告是购买了案涉商铺，单价、面积都没有问题，但是合同上的字确实不是原告本人签的，原告也没有授权其他人签字；当时案涉房屋已经建造完成，但是门前的道路仍在施工，因此原告曾向被告的工作人员询问，商铺门前道路与设计效果图是否一致，得到被告工作人员的答复是一致的：对于被告的证明目的二，根据商品房销售管理办法第二十四条的规定，应当按照批准的规划和设计来建设商品房，经规划部门批准的变更，设计单位同意的，导致商品房存在横向空间等结构性的变更，可能影响房屋的质量及使用功能，房产开发企业应在变更确立之日起十日内，通知买受人；对被告证明目的三不予认可，竖向标高的确不会影响房屋的使用功能，但是所参照的对象及本案中涉及的商铺门前道路，必然影响到商铺的使用功能。该组证据符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以认定。7、三泰公司提供国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告1份，证明原告及案外人杨斌、李俊购买被告的房屋用于经营旌德凯瑞假日酒店，该酒店已于2015年11月16日设立并经营，且持续经营中，未因标高调整而影响经营或者使用。王鹏对证据的真实性无异议，但认为虽然目前在宾馆的使用上没有太大影响，但是若后期不开宾馆，改为其他使用时，对门面房的使用及出售肯定有影响。该证据符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以认定。8、三泰公司提供的协议书复印件1份，证明原告拖欠被告房款，2016年11月8日，原、被告签订协议书，原告承诺还款，未提及竖向标高调整而影响使用之事。王鹏对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，当时未提及竖向标高调整，是因为原告在2018年4月份才得知，当时原告并不知道。该证据符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以认定。9、三泰公司提供的证人方某的证言，证人称其系安徽南巽建筑规划设计院副院长，三泰公司开发的旌德县灵芝中央城项目的方案系其设计的；当时规划报批的文本上的A座标高是191.9m，在绘制蓝图时发现A座与灵芝广场之间有一条道路还没有修，如果标高按照191.9m的话，小区地面有可能低于道路，水可能会倒灌，所以蓝图上将A座标高更改为192.7m；规划局在审核过程中提出审查意见，要求“竖向标高由本文的191.9更改为192.7与蓝图一致”，2014年2月24日其单位在回复的时候错误的理解了规划局的要求，回复的是“将A座竖向标高由192.7更改为191.9与文本一致”，后来发现是单位理解错误，所以将第一份作废，当天重新发了回复函是“由191.9更改为192.7”；其单位一共出具了四份回复函，每次盖章并不一定盖在同一个位置，施工图纸审查意见回复函和工程变更告知单都是给建设单位的，其单位不直接与规划局打交道；出具施工图纸审查意见回复函的时候蓝图与文本都已经形成，均是其单位出具的。三泰公司认为通过证人证言证实了法院调取的《施工图审查意见回复函》与其递交的《施工图审查意见回复函》出现不同的原因是设计单位出现的错误，也证实了A座竖向标高的调整是依据规划局的审查意见进行的，是发生于规划许可证发放之前，而不是规划许可证发放之后。王鹏认为证人的证言不具有客观性，证言无法让法庭及当事人能够判断出审查意见是由规划局还是建设单位提出的；且证人在回答法庭的提问时，存在逻辑混乱的现象，依据正常的规划审批程序，应当是设计单位对图纸进行审查，如果规划设计进行重大变更，要经过规划局的审批，并由规划局提出书面的审查意见，由设计单位报规划局进行变更并备案，证人的证言与此程序不一致，故请法庭不予采信。证人方某的证言与旌德县城乡规划局向旌德凯瑞假日酒店出具的函复和本院向旌德县城乡规划局局长章某的调查笔录相一致，本院对证人证言予以认定。10、原、被告申请法院调取的三泰公司的“灵芝中央城”项目改变原有设计方案的相关材料1套。王鹏认为该套材料证明三泰公司并没有完成规划设计变更的程序，且旌德县规划局存在工作上玩忽职守，主要表现为：（1）南巽公司出具的施工图审查意见回复函和工程变更通知单审查意见为“竖向标高由文本191.9更改为192.7与蓝图一致”，审查意见回复“A座商业竖向标高由192.7变更为191.9与文本一致”二者自相矛盾，且从《施工图审查意见回复函》来看，审查意见回复更改的是施工蓝图而不是规划设计方案；右下角档案页码明显有重新编写痕迹，且从行政许可接受目录来看，却没有变更规划材料的重要记录，可以明显得出有拆档案、添加材料重新装订的痕迹：从另一方面来说，不考虑文件在途时间等因素，2014年2月24日南巽公司的文件从该公司到旌德并递交行政主管单位，行政主管单位又是如何在25日完成行政审批程序并发放《建设工程规划许可证》，项目规划发生重大变更，行政主管部门内部讨论程序是如何决定的，什么时间需要报住建委及旌德县规委会审批，所以该材料是后补的。另外即使是后补的，符合法定程序，更改的也是施工图，而不是规划设计方案。即南巽公司要求更改施工蓝图与规划文本一致。（2）4页总平面定位图上加盖的是工程设计专用章和袁飞一级建筑注册师章。一级注册建筑师袁飞和南巽公司的工程设计均没有设计和更改规划的资质，这说明4页总平面定位图也是后补的，而且补的还不到位，达不到更改规划设计的效果。三泰公司对该组证据的三性均无异议，认为证实了被告未擅自更改规划设计方案，进行建设；达不到原告的证明目的，规划部门进行规划许可，是根据城乡规划法和规划强制标准，竖向标高不在证载范围内，而建设单位提供给规划部门的施工蓝图，是进行规划核实的依据，因此，蓝图进行修改，并提交规划部门，请规划部门接受，就视为规划部门对相关规划设计条件的许可，因此规划局没有玩忽职守，在该组证据中，原告称存在伪造的痕迹等，对此，具体的规划变更程序，被告并未涉及，被告不发表意见。结合本院依职权向旌德县城乡规划局局长章某的调查笔录，虽然档案中的《施工图审查意见回复函》存在笔误，但该组证据符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以认定。本院依职权向旌德县城乡规划局局长章某的调查笔录1份，章某证实依据灵芝中央城项目的卷宗材料，应该是A座的竖向标高由191.9变更为192.7，因为当时文本上就是191.9，若果要是按照审查意见回复的话，就没有必要将标高进行变更为191.9，而且存档资料中变更后的总平面定位图上的竖向标高就是192.7；经询问当时的经办人，规划局办理规划许可证是按照竖向标高192.7办理的。王鹏认为该份调查笔录中被调查人规划局负责人答复不具有客观性，因为A座的工程已经通过综合验收，并由主管部门发放了建设工程规划核实合格证，如果现在发现案涉项目A座竖向标高提高0.8米，且没有按程序审批，作为规划局局长负有不可推卸的责任，存在严重渎职，所以无论如何他都会站在被告的角度陈述意见，并不是帮助被告，而是为了维护自身意见，不然轻者纪律处分，重者负法律责任。三泰公司认为该份调查笔录的内容符合证据的三性，客观反映了竖向标高调整的情况；规划部门是依照法定程序对图纸进行审查，对规划申请文件进行审查，并最终形成规划许可意见，该份规划是否合法是由行政程序进行判断，而不是在民事程序中进行审查，原告代理人称规划局负责人存在渎职行为，是对该案的错误判断，该质证理由不能成立。根据上述认定的证据，结合到庭当事人的陈述，本院对本案的法律事实认定如下：2013年9月，三泰公司竞拍得2013-09#地块。2014年元月27日，旌德县房地产管理局与三泰公司签订旌德县房地产开发合同，将“灵芝中央城一期”项目委托给三泰公司开发建设。后三泰公司委托安徽南巽建筑规划设计院有限公司进行设计。2014年2月12日，三泰公司向旌德县住房和城乡建设委员会申请办理建设工程规划许可证，并递交了施工图等材料。2014年2月24日，安徽南巽建筑规划设计院有限公司出具了施工图审查意见回复函、工程变更单各1份，审查意见回复内容为“A座商业竖向标高由192.7变更为191.9与文本一致……”，工程变更单内容为“由192.7变更为191.9……”。当日，安徽南巽建筑规划设计院有限公司作废了该施工图审查意见回复函、工程变更单，重新出具施工图审查意见回复函、工程变更单。审查意见回复内容为“A座商业竖向标高由191.9变更为192.7与蓝图一致……”，工程变更单内容为“由191.9变更为192.7……”，并制作了总平面定位图，A座的竖向标高为192.7m。2014年2月25日，旌德县住房和城乡建设委员会经审核后颁发了建设工程规划许可证。2014年8月22日，三泰公司就灵芝中央城A、B、C幢项目取得商品房预售许可证。2015年7月14日，杨斌、李俊、王鹏与三泰公司签订灵芝中央城A座商业用房订购协议，约定杨斌、李俊、王鹏购买三泰公司开发的灵芝中央城9#地块A座商业用房的事宜。2015年7月29日，三泰公司与杨斌、李俊签订商品房买卖合同，约定杨斌、李俊购买三泰公司开发的灵芝中央城A座101/201铺、102/202铺、126/226铺、104/204铺、103/203铺。当日，三泰公司与王鹏签订商品房买卖合同，约定王鹏购买三泰公司开发的灵芝中央城A座122/222铺、125/225铺、124/224铺、123/223铺。2016年11月9日，三泰公司与李俊、王鹏、杨斌签订商品房买卖合同，约定李俊、王鹏、杨斌购买三泰公司开发的灵芝中央城A座A501、A502、A503、402、301、302、401、A504。上述三份商品房买卖合同中第十条均约定：“规划设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）以规划设计变更文件为准；（3）无……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同意接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”2015年8月12日，灵芝中央城A#楼竣工。2016年5月13日，旌德县住房和城乡建设委员会针对灵芝中央城项目颁发建设工程规划核实合格证。2018年6月14日，王鹏具状本院。本院认为，合同的解除是指合同有效成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，双方当事人通过协议或者一方行使解除权的方式，使得合同关系终止的法律制度。合同的解除，分为合意解除和法定解除两种情形。本案中，原、被告之间通过商品房买卖合同约定了一方可以解除合同的情形，包括合同第十条“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）以规划设计变更文件为准；（3）无……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同意接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”本案的关键点在于建设工程规划许可证审批的灵芝中央城A座竖向标高是191.9还是192.7。原告现认为被告提供的施工图审查意见回复函审查意见回复内容为“A座商业竖向标高由191.9变更为192.7与蓝图一致……”与建设工程规划许可档案中的审查意见回复内容为“A座商业竖向标高由192.7变更为191.9与文本一致……”不一致，是因被告后补的施工图审查意见回复函，建设工程规划许可证审批的灵芝中央城的A座竖向标高应是191.9。但根据本院向旌德县城乡规划局局长章某的调查笔录，章某证实依据灵芝中央城项目的卷宗材料，应该是将A座的竖向标高由191.9变更为192.7，规划局办理规划许可证是按照A座的竖向标高192.7办理的；且根据被告提供的函复，综合施工图审查意见回复函系左侧为规划部门的审查意见，右侧系设计单位的回复的情况，两份不一致的施工图审查意见回复函的左侧的审查意见均为“竖向标高由191.9变更为192.7与蓝图一致”，被告提供的证人方某的证言，均证实将A座的竖向标高由191.9变更为192.7与蓝图一致系在建设工程规划许可证发放之前。原告现主张被告未按照建设工程规划许可证施工，擅自变更规划、设计，但没有提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。原告主张审批程序存在问题，但审批程序是否合法不在本案的审理范围内。被告抗辩原告要求解除合同不符合合同法第九十三条、第九十四条的规定的理由成立，本院予以采纳。综上所述，原告王鹏主张要求解除与被告三泰公司签订的商品房买卖合同没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第九十三条，第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王鹏的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告王鹏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  戴自强审 判 员  吴丽娟人民陪审员  程小宝二〇一八年十月二十三日法官助理戴志美书记员汪海霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。