山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终6565号 上诉人(原审原告)：戴理，男，1972年2月11日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：朱鹏，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：綦海龙，山东诚功律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：李晨，男，1981年10月13日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：江建建，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志鑫，山东慧勤律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：王晓文，男，1974年2月21日出生，汉族，住青岛市李沧区。 上诉人戴理因与被上诉人李晨、被上诉人王晓文执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人戴理的委托诉讼代理人朱鹏、綦海龙，被上诉人李晨的委托诉讼代理人江建建到庭参加诉讼。被上诉人王晓文经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴理向本院上诉请求：撤销原判，依法改判支持戴理的诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：一、原判认定戴理对涉案房屋无承租权且不享有优先购买权，属于认定事实错误。2016年8月5日，王晓文向戴理出具承诺书称：“如若不能归还把房子租给戴理”。该承诺书出具后，王晓文并未及时还款，其将涉案房屋以租抵债，双方形成租赁关系。原审以戴理未签字，承诺书没有房屋位置、租赁期限、租赁价格等形式要件为由，认定双方未形成租赁关系错误。而且，原判认定涉案房屋由李晨实际入住没有依据，（2017）鲁0213民初3398号、（2017）鲁0213民初2203号民事卷宗笔录不足以证明涉案房屋由李晨实际占有，其即使入住，也是不合法的。二、李晨、王晓文之间的房屋买卖属于恶意转移财产、逃避债务的行为，该买卖合同无效，依法不应予以保护。在上述房屋买卖合同签订前后，王晓文已经恶意举债多笔，其与工商银行之间的诉讼案件已进入执行阶段。涉案房屋的转让是在该房屋存在查封的前提下进行的，不符合《城市房地产管理法》第三十八条及《民事诉讼法》第一百一十一条的规定。而且，合同签订后，定金并非李晨本人支付，而是由他人垫资，其后长达半年未按合同约定支付剩余房款。而根据原判认定的事实，相关款项却是支付给王晓文的前妻刘玉霞，而非支付给工商银行。李晨支付全部价款的依据不足。 李晨答辩称：原审判决正确，请求维持。 王晓文未答辩。 戴理向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2017）鲁0213民初2203号之一民事裁定书；2、判决准许执行王晓文位于青岛市李沧区户房屋（以下简称“涉案房屋”），对该房屋的查封不予解除；3、判决本案诉讼费由李晨、王晓文承担。 一审法院认定事实如下：1、2012年8月22日，中国工商银行股份有限公司青岛延安路支行（以下简称“工商银行”）与刘玉霞、王晓文签订《个人借款/担保合同》，约定工商银行向刘玉霞发放贷款1050000元；王晓文以其名下的涉案房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。工商银行发放贷款后，刘玉霞、王晓文未按约履行还款义务。青岛市市北区人民法院（以下简称“市北法院”）于2014年6月3日做出（2014）北民初字第1212号民事判决书，判决:刘玉霞、王晓文限期内偿还借款本金849091.60元、截至2014年4月21日的积欠利息71632.15元及自2014年4月22日至判决确定给付之日止的利息、罚息（以未偿还本金为准，按照合同约定利息、罚息标准计算），并承担案件受理费12678元，保全费4959元;工商银行就涉案房屋对上述借款本息及案件受理费在抵押担保范围内享有优先受偿权。 2014年11月20日，市北法院做出（2014）北执字第1735号执行裁定书，裁定冻结、扣划刘玉霞或王晓文银行存款100万元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年3月份，市北法院做出（2014）北执字第1735号协助执行通知书查封了涉案房屋，期限自2016年3月22日起至2019年3月21日止。 2、2016年7月份，经案外人韩英国申请，青岛市李沧区人民法院做出（2016）鲁0213财保21号民事裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋，期限自2016年7月28日至2019年7月27日。 2016年8月5日，王晓文向戴理出具承诺一份，内容为：“本人王晓文11月底归还戴理欠款（借条人的欠款）如若不能归还把房子租给戴理以偿还欠款。”承诺出具时王晓文的父亲在涉案房屋内居住，戴理自认并未搬进涉案房屋内居住。 3、2016年10月6日，王晓文为甲方、李晨为乙方、青岛科威国际不动产李村西山店为丙方，三方签订《房地产买卖合同》，约定王晓文将其所有的涉案房屋以150万元的价格出卖给李晨；李晨于2016年10月6日支付王晓文10万元作为购房定金；异议人李晨于办理银行贷款当天向王晓文支付30万元；异议人李晨以银行贷款形式向王晓文支付110万元，并约定王晓文于余款到位3日内腾出房屋；甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，佣金费用为本合同第二条成交总价款的2%，30000元。 2016年10月6日，李晨自案外人邢建静农业银行账户ATM现金取款99900元。同日，王晓文向李晨出具收到涉案房屋买卖10万元定金的《买卖定金收条》。2017年4月19日，李晨通过其工商银行账户向王晓文中国建设银行账户汇款102405元。 4、2017年4月19日，李晨通过其工商银行账户向刘玉霞账户转账共计1279957.57元。同日，李晨通过其工商银行账户向工商银行青岛市分行财务核算中心支付诉讼费17637元。李晨代替王晓文偿还拖欠工商银行的银行贷款后，工商银行撤销涉案房屋的抵押。 4、2017年4月18日，王晓文和李晨之间签署了房屋交接书，并有中介方在房屋交接书盖章。李晨与王晓文于2017年4月26日申请青岛市不动产交易中心办理房屋过户手续，青岛市不动产交易中心向李晨出具了收件回执。李晨已经实际入住涉案房屋。 5、2017年5月5日，案外人李晓晖申请诉前保全，申请冻结王晓文名下130万元的银行存款或查封同等价值财产。青岛市李沧区人民法院于当日做出（2017）鲁0213财保48号民事裁定书，查封了涉案房屋。2017年5月8日，戴理申请诉前保全，申请查封王晓文名下365000元的银行存款或查封同等价值财产。青岛市李沧区人民法院于当日做出（2017）鲁0213财保49号民事裁定书，查封了涉案房屋。后因李晓晖、戴理未于限期内就诉前保全提起诉讼，青岛市李沧区人民法院于2017年6月9日做出了（2017）鲁0213财保48号之一、（2017）鲁0213财保49号之一民事裁定书，分别解除对涉案房屋的查封。 案外人宋延林于2017年3月31日提出强制执行申请，立案执行后，青岛市李沧区人民法院于2017年5月10日裁定查封了涉案房屋，李晨提出执行异议，青岛市李沧区人民法院于2017年7月24日做出（2017）鲁0213执异11号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。宋延林于2017年8月24日向青岛市李沧区人民法院提起申请执行人执行异议之诉，请求判令许可对涉案房屋进行强制执行，后于2017年10月17日申请撤诉。 经戴理申请，青岛市李沧区人民法院于2017年6月13日做出（2017）鲁0213民初2203号民事裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋，查封期限自2017年6月13日起至2020年6月12日止。后经李晨提出异议，青岛市李沧区人民法院于2018年1月24日做出（2017）鲁0213民初2203号之一民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。 一审法院认为，本案争议的焦点在于李晨、王晓文之间的买卖合同是否侵害了戴理在先的合法权益。戴理的理由主要在于其一，李晨、王晓文之间签订房屋买卖合同时，戴理已经承租了涉案房屋，李晨、王晓文的行为侵害了其优先购买权；其二，李晨、王晓文之间签订房屋买卖合同时，涉案房屋上有查封，李晨、王晓文的行为违反了法律的强制性规定。 关于戴理的第一项理由，2016年8月5日王晓文的承诺书仅表示“如若不能归还把房子租给戴理”，戴理并未在该承诺书上签字，该承诺书也没有房屋的位置、租赁的期限、租赁的价格等约定，戴理也自认其并未在涉案房屋内居住。因此戴理与王晓文之间的租赁合同既未成立，也未履行，戴理对涉案房屋并不享有优先购买权，戴理的该项理由不成立。 关于戴理的第二项理由：其一，李晨、王晓文之间的房屋买卖合同签订于2016年10月6日，而戴理第一次申请查封涉案房屋是在2017年5月8日；其二，李晨已经支付了涉案房屋的全部房款，也入住了涉案房屋，且付清房款和入住涉案房屋的时间均早于戴理第一次申请查封涉案房屋的时间；其三，李晨支付的房款150万元绝大部分用于代替王晓文偿付查封申请人的债务，仅有约20万元是直接支付给了王晓文；其四，在李晨、王晓文签订房屋买卖合同之前的查封，后来都申请解除查封了。因此，戴理的第二项理由不成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 原审法院于2017年6月13日查封了涉案房屋。李晨、王晓文签署房屋买卖合同的时间、合法占有该房屋的时间均在查封之前。李晨已经按照合同约定将150万元购房款支付给了王晓文，在不动产登记中心受理其过户申请材料后又被查封，应当认定为非因买受人原因未办理过户登记。综上所述，李晨在原审法院查封前已签订合法有效的购房合同，并已占有该房屋，支付了全部购房款，且非因自身原因导致房屋无法过户，应当认定其权利能够排除执行。 综上所述，戴理的异议不成立。原审依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回戴理的诉讼请求。案件受理费100元，由戴理负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，各方当事人未达成一致意见。 本院认为，本案系执行异议之诉纠纷，其焦点是：1、戴理对涉案房屋是否享有优先购买权；2、原审法院裁定对涉案房屋解除查封是否合法有据。现根据本案查明的事实，评判如下： 一、关于戴理主张的涉案房屋优先购买权问题。虽然王晓文于2016年8月5日向戴理出具承诺书，表示“如若不能归还（欠款）把房子租给戴理”，戴理也认可该承诺书，但因上述承诺书既未载明租赁房屋的位置、坐落，也未约定租赁期限、价格等条款，即该承诺书不具备租赁合同成立的基本要件，且戴理也自认其并未实际使用涉案房屋，故原审据此认定戴理所主张的租赁合同既未成立也未实际履行，并确认戴理对涉案房屋并不享有优先购买权，事实清楚，证据确凿，本院予以确认。戴理上诉称其对涉案房屋享有优先购买权，无事实及法律依据，本院不予采纳。 二、关于原审法院裁定对涉案房屋解除查封是否合法有据的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而从本案事实看，首先，李晨、王晓文之间的房屋买卖合同签订于2016年10月6日，而戴理第一次申请查封涉案房屋是在2017年5月8日，即李晨、王晓文之间的房屋买卖合同签订于戴理申请查封涉案房屋之前。其次，李晨已经支付了涉案房屋的全部购房款，并于2017年4月18日与王晓文签署房屋交接书且实际入住了涉案房屋，即李晨付清购房款并合法占有该房屋的时间均早于戴理第一次申请查封涉案房屋的时间。第三，李晨支付的购房款150万元绝大部分用于代替王晓文偿付查封申请人的债务,且在李晨、王晓文签订房屋买卖合同之前的查封均已解除,即王晓文将涉案房屋过户登记给李晨已不存在法律上的障碍。在此情况下，虽然原审法院根据的戴理的申请于2017年6月13日查封了涉案房屋,但其查封时间系在不动产登记部门于2017年4月26日受理李晨、王晓文过户登记申请材料之后,故应当认定该房屋非因买受人李晨的原因未办理过户登记。由此可见，涉案房屋买受人李晨对该房屋所享有的权利能够排除执行,其对原审法院于2017年6月13日查封涉案房屋所提出的异议成立,故原审法院解除对该房屋的查封,事实及法律依据充分,本院亦予以确认。戴理上诉称李晨、王晓文之间的房屋买卖属于恶意转移财产逃避债务的行为故其间买卖合同无效,因无证据证明,本院不予采纳。 综上，戴理的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。被上诉人王晓文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人戴理负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  安太欣 审判员  孙 琦 二〇一八年十月三十日 书记员  胡浩东 书记员  张 旭