重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初10369号 原告：聂毅，女，1976年6月6日出生，汉族，住重庆市江**。 原告：何军，男，1971年12月26日出生，汉族，住重庆市江**。 共同委托诉讼代理人：何军，重庆百君律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：陈俊峰，重庆百君律师事务所律师。 被告：董鹏飞，男，1980年12月23日出生，汉族，住重庆市垫江县。 原告聂毅、何军与被告董鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告何军（亦系原告聂毅的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人陈俊峰到庭参加诉讼。被告董鹏飞经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 聂毅、何军向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金184443.15元、物管费10031.11元、电费1937.95元；2.被告支付截至2017年12月31日的逾期支付租金的违约金35113.98元，并自2018年1月1日起，以184443.15元为基数，按年利率24%计算至付清时止；诉讼费由被告负担。事实及理由：2013年11月11日，二原告与被告签订租赁合同，将二原告所有的房屋出租给被告使用，但自2016年8月20日起被告即未付租金。故为维护合法权益，遂起诉来院。 董鹏飞未作答辩。 经审理查明：2013年11月11日，二原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，第1条约定：甲方将位于重庆市北部新区龙晴路x号复城国际x单元1308号写字间及其设施出租给乙方，建筑面积为137.84平方米，租金按建筑面积计收；第2.1条约定：租期从2013年11月20日至2018年11月19日；第3.1条约定：第一年租金为65元/月/平方米，自第二年起租金在上一年度租赁单价基础上递增6%；第3.2条约定：乙方按先交租金后使用的方式按季度交付租金，签订本合同时，乙方应当缴纳2013年11月20日至2014年1月20日的租金；第3.3条约定：除第一次租金支付外，乙方须在下一个自然租赁季度前10日向甲方足额支付下一季度租金；第4.1条约定：乙方须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金8960元，租赁期满后，乙方未违反合同约定的，甲方应无息退还；第10.1.4条约定：乙方拖欠房租累计15日以上的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回房屋，乙方必须按照合同租期总租金的10%支付违约金，履约保证金不予退还，并赔偿甲方由此遭受的经济损失；第10.3条约定：在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限缴纳租金，乙方每天应按拖欠租金金额的千分之二向甲方支付违约金，直至乙方缴清租金之日为止。租赁合同的每一页底部均有被告的签字，其中租赁合同最后一页分为两部分，上部分为合同正文的末尾，下部分为房屋交房验房清单，最后一页被告有两处签名，一处位于合同正文末尾的乙方处，一处位于验房清单下。 2016年11月15日，上海高地物业管理有限公司重庆分公司复城国际项目向案涉房屋出具交款通知，要求1-13-08业主京鑫建设集团有限公司支付2016年7月1日至2016年11月30日物业费4824.5元，2016年6月18日至2016年9月17日的电费1465.7元以及追缴成本100元。 同日，原告向被告的身份证地址及案涉房屋地址邮寄了《要求支付房屋租金的函》，称被告租用了按房屋用于京鑫建设集团重庆分公司办公使用并工商登记，现你方未拖欠租金，故要求立即支付，否则将按司法程序追究违约责任。 另查明，原告支付了2017年2月1日至2017年12月31日的物业费10613.9元,2016年9月18日至2017年11月17日的商业电费2267.4元。 审理中，原告陈述1.2017年12月20几日左右，具体时间不清楚，原告就将案涉房屋收回了；2.被告缴纳了保证金8960元，保证金在本案中暂不做处理；3.诉讼请求中欠付租金期间是2016年8月20日至2017年12月31日，物业费期间系2017年2月1日至2017年12月31日，电费期间系2016年9月18日至2017年11月7日；4.诉讼请求中截至2017年12月31日的违约金35113.98计算方式为：以当季度租金基数，从2016年8月20日、2016年11月20日、2017年2月20日、2017年5月20日、2017年8月20日、2017年11月20日按年利率24%分别计算至2017年12月31日。 以上事实，有经庭审质证的房屋租赁合同、驾驶证、买卖合同及产权证、催缴信、EMS邮寄单、催缴函、说明、发票、POS单、费用计算表及当事人陈述等在案为凭，应予认定。 原告举示的照片、短信，拟证明被告承租房屋后用于京鑫公司办公使用，双方就租金收取进行过短信沟通。经本院审查，照片无法确定摄于案涉房屋，短信无法确认通话人身份，故本院对上述证据均不予采纳。 本院认为：原被告签订的《租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。 被告作为承租人，理应支付租金，根据合同约定2015年11月20日至2016年11月19日，租金为10062元/月；2016年11月20日至2017年11月19日，租金为10666元/月；2017年11月20日至2018年11月19日，租金为11306元/月。故2016年8月20日至2017年12月31日期间的租金为174006.4元（10062元/月×3个月＋10666元/月×12个月＋11306元/月×12天÷30天＋11306元/月）被告应予支付，本院对此项诉讼请求予以支持。 合同约定，逾期支付租金的，按千分之二每日支付违约金。该标准过高，本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为计算标准。根据约定，2016年8月20日至2016年11月19日的租金30186元至迟应于2016年8月10日支付，2016年11月20日至2017年1月19日、2017年1月20日至2017年5月19日、2017年5月20日至2017年8月19日、2017年8月20日至2017年11月19日每季度租金31998元分别至迟应于2016年11月10日、2017年1月10日、2017年5月10日、2017年8月10日支付，2017年11月20日至2017年12月31日的租金15828.4元至迟应于2017年11月10日支付，现被告未付，应当支付违约金，现原告自愿从2016年8月20日、2016年11月20日、2017年2月20日、2017年5月20日、2017年8月20日、2017年11月20日起算每期违约金，系对其自身权利的处分，本院予以认可，故截止2017年12月31日的违约金计算方式为： 以30186元为基数，从2016年8月20日；以31998元为基数，从2016年11月20日、2017年2月20日、2017年5月20日、2017年8月20日；以15828.4元为基数，从2017年11月10日；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2017年12月31日止，上述金额相加不得超过35113.98元。至于2018年1月1日之后的违约金，则以174006.4元，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算付清时止。原告请求按年利率24%计算违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 原告代被告支付了2017年2月1日至2017年12月31日的物业费10613.9元,2016年9月18日至2017年11月17日的商业电费2267.4元，上述费用系被告使用案涉房屋产生，应由被告支付，现原告只要求被告支付该期间的物业费10031.11元、商业电费1937.95元，系对其自身权利的处分，本院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七套、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告董鹏飞于本判决生效之日起立即支付原告何军、聂毅2016年8月20日至2017年12月31日期间的租金174006.4元； 二、被告董鹏飞于本判决生效之日起立即支付原告何军、聂毅截止2017年12月31日的逾期支付租金的违约金，计算方式为：以30186元为基数，从2016年8月20日；以31998元为基数，从2016年11月20日、2017年2月20日、2017年5月20日、2017年8月20日；以15828.4元为基数，从2017年11月10日；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2017年12月31日止，上述金额相加不得超过35113.98元； 三、被告董鹏飞于本判决生效之日起立即支付原告何军、聂毅逾期支付租金的违约金，计算方式为：以174006.4元为基数，从2018年1月1日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清时止； 四、被告董鹏飞于本判决生效之日起立即支付原告何军、聂毅逾期2017年2月1日至2017年12月31日的物业费10031.11元,2016年9月18日至2017年11月17日的电费1937.95元； 五、驳回原告何军、聂毅的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4780元，由被告董鹏飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  欧春利 人民陪审员  王先容 人民陪审员  晏 平 二〇一八年十月十八日 书 记 员  吕 斌