湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终2139号上诉人（原审被告）：胡志斌，男，1979年1月26日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：胡明建（系胡志斌妻子），女，1982年2月5日出生，汉族，住湖南省双牌县（特别授权）。被上诉人（原审原告）：永州东鑫物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：唐亚东，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊晓平（系该公司经理），男，1985年8月20日出生，汉族，住湖南省双牌县（特别授权）。上诉人胡志斌因与被上诉人永州东鑫物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2018）湘1123民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。胡志斌上诉请求：撤销原判，发回重审或直接改判，一、二审的诉讼费均由永州东鑫物业管理有限公司承担。理由：一、一审判决认定事实错误，本案前期合同在名称、时间、主体资格、法律强制性、程序上全部都未依法签订，应当确认无效，并承担无效合同的责任。永州东鑫物业管理有限公司自入驻就不及前期物业服务的20%，从未公示服务合同，不能提供服务收费标准原件及相关证据，一审判付70%显失公平。二、一审判决适用法律不当，本案合同没有依法签订又不具有前期的特性，没有约束力。永州东鑫物业管理有限公司辩称，一、前期服务合同的合法性或是否有效力由法院决定。二、关于开发商与公司签订的前期合同是依据相关管理条例所签订的。三、关于物业费和服务合同，是提供了房产备案的。四、物业管理服务公司，不以盈利为目的，但作为一个企业必需要有盈利才能生存，公司入驻君临滨江小区后，提供了合同约定的相关服务内容，但是相当一部分业主，从未交过一分物业费，也享受了一样的物业服务，公司进行了正当的催费和宣传，结果不尽人意，在小区未成立业主委员会的情况下，公司坚持了3年多，每年亏损10多万元，截止2017年10月31日公司已亏损30余万元，在这三年多的时间内，是因为相当一部分业主未交物业费，造成了公司的服务质量和小区的共同设备维护有困难，小区的现状越来越糟糕。业主必须按照前期合同约定的价格支付物业费用。永州东鑫物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求法院判令胡志斌依法补交和交纳2015年4月1日至2018年12月30日的物业费4680元以及所产生的滞纳金8854.56元共计13,534.56元。一审法院认定事实：2013年4月27日，胡志斌与双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司签订《房地产交易契约》，该契约未约定物业管理等事项；2015年2月13日，永州东鑫物业管理有限公司与双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司签订君临滨江小区《前期物业服务合同》，规定了永州东鑫物业管理有限公司的服务范围、质量标准和服务收费标准、期限至小区成立业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止等；永州东鑫物业管理有限公司在经营君临滨江小区的初期，垃圾能及时清理，安全保卫运行正常，为小区业主提供了大部分物业服务，随着时间的推移，永州东鑫物业管理有限公司未对进入小区车辆进行登记和识别，管理混乱，电梯浸水未及时清理，消防栓长期不能正常使用，排污通道、消防通道不畅，监控设备损坏未修复，自来水二次增压设备和发动机长期关闭，至今未获得房产局、物价局的批准文件，小区至今没有成立业主委员会。一审法院认为，本案主要有二个争议焦点问题：一是永州东鑫物业管理有限公司与双牌县打鼓坪林场地产开发有限公司之间签订的《前期物业服务合同》是否能够约束胡志斌，二是永州东鑫物业管理有限公司是否按《前期物业服务合同》的服务收费标准收费。一、关于永州东鑫物业管理有限公司与双牌县打鼓坪林场地产开发有限公司之间签订的《前期物业服务合同》是否能够约束胡志斌问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《前期物业服务合同》的效力至小区成立业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，根据等价有偿原则，权利与义务要平等，业主有享受物业服务的权利，也有缴纳物业费的义务，因此，胡志斌以其未与永州东鑫物业管理有限公司签订《物业服务合同》，永州东鑫物业管理有限公司无资格收取物业管理费的抗辩理由，不予采信。二、关于永州东鑫物业管理有限公司是否按《前期物业服务合同》的服务收费标准收费问题。永州东鑫物业管理有限公司在经营君临滨江小区的初期，垃圾及时清理，安全保卫运行正常，消防栓能正常使用，排污通道畅通，消防通道畅通，监控设备未损坏，对小区提供了正常的物业服务。但随着时间的推移，小区业主委员会未成立，小区与业主沟通不畅，物业服务质量不升反降，永州东鑫物业管理有限公司未对进入小区车辆进行登记和识别，管理混乱，消防栓长期不能正常使用，排污通道、消防通道不畅，监控设备损坏未修复，自来水二次增压设备和发动机长期关闭，服务质量差，没有按照《前期物业服务合同》规定的前期物业管理服务质量标准提供物业服务，并且永州东鑫物业管理有限公司也未向本院提供前期物业管理服务质量标准附件，以规避部分物业管理服务质量标准。根据等价有偿原则，对永州东鑫物业管理有限公司的诉讼请求予以部分支持。综上所述，对永州东鑫物业管理有限公司要求胡志斌交纳物业费4680元的诉讼请求，根据其服务质量按70%予以确定为3276元（4680元×70%），对永州东鑫物业管理有限公司要求胡志斌交纳滞纳金8854.56元的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、胡志斌于本判决生效之日起十日内向永州东鑫物业管理有限公司交纳物业费3276元；二、驳回永州东鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费138元，减半收取计69元，由永州东鑫物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的事实，本院认定如下：对于君临滨江小区的物业服务是否到位的问题。一审法院已查清小区管理混乱等存在的问题，因此本院对永州东鑫物业管理有限公司在君临滨江小区提供的物业服务确实未到位的事实予以认定。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为胡志斌是否应当交纳物业费。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，永州东鑫物业管理有限公司与双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司签订君临滨江小区《前期物业服务合同》，该合同依法有效，本院对胡志斌的该项上诉理由不予支持。其次，一审法院已经充分考虑了永州东鑫物业管理有限公司服务质量不到位的情况，而酌情判决按70%的服务质量予以交纳物业费3276元。胡志斌上诉主张永州东鑫物业管理有限公司的物业服务不及前期物业服务的20%，但其未提交证据证实，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对胡志斌的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人胡志斌负担。本判决为终审判决。审判长  张晓龙审判员  彭样平审判员  周艳君二〇一八年十月二十五日法官助理曾忞书记员邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。