江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初3111号原告:宗春林,男,1992年4月11日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科(苏州)律师事务所律师。被告：陈康,男,1973年11月22日出生,汉族,住江苏省苏州市姑苏区。原告宗春林与被告陈康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告陈康下落不明，本案适用公告送达，本院依法裁定适用普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告宗春林及其委托诉讼代理人宋文舟到庭参加诉讼，被告陈康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宗春林向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告在2018年3月15日签订的《饭店转让合同》；2、解除原告和被告之间在2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》；3、被告退还原告转让费60000元；4、被告退还原告房屋租金26000元；5、被告赔偿原告房屋装修损失46685元；6、被告支付原告逾期退款期间的利息损失（利息以86000元为基数，按年息6%自起诉之日起计算至被告实际履行之日止）；7、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告向本院申请撤回第5项要求被告赔偿原告房屋装修损失46685元的诉讼请求，同时明确，如果法院认定《房屋租赁合同》无效，原告自愿将第2项诉讼请求明确为要求确认2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效，并将第4项诉讼请求中的租金明确为房屋占有使用费。事实与理由：原、被告于2018年3月15日签订《饭店转让合同》一份，并于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告转让位于苏州市相城区元和街道御窑路66号1013室、1093室的店铺经营权，并向原告出租该店铺。原告向被告支付了转让费60000元及2018年6月20日至12月20日的租金26000元，被告在2018年3月30日出具了书面收条，写明收到上述款项。原告接收上述店铺后，又对房屋进行了装修。根据双方合同约定，被告转让给原告的房屋用途为商业使用，经营范围为食品经营，被告需向原告提供办理营业执照的材料，若不能提供，原告可解除合同并要求赔偿损失。但至今，被告仍然无法提供房屋产权凭证，导致原告不能办理工商登记及餐饮许可等，原告随后向被告提出要求解除合同并退款，但被告予以拒绝。由于被告的严重违约行为导致原告合同目的无法实现，给原告造成重大损失，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告陈康未作答辩。经审理查明，2018年3月15日，原告宗春林(乙方)与被告陈康(甲方)签订《饭店转让合同》一份，约定甲方自愿将座落苏州市相城区元和街道御窑路66号相城区元和爱莲说小吃店转让给乙方，该饭店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要店铺整体装修包括餐桌餐椅、厨房设备等设施；甲方转让给乙方总金额60000元，定金于合同签订当日内缴纳50000元，剩余10000元于2018年3月25日转让生效时一次性支付；乙方在付清转让价款当天，即正式取得相城区元和爱莲说小吃店承租权及相关设施的所有权和使用权。该合同由原、被告分别签字确认。2018年3月25日，原告宗春林(乙方)与被告陈康(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的苏州市相城区元和街道御窑路66号1013室、1093室的房屋租赁给乙方使用，使用面积为56.91平方米；乙方租赁该房屋用途为食品经营；租赁期限为2018年3月25日起至2018年6月20日止，甲方需提供帮助乙方办理营业执照的材料，若不提供，可解除合同，赔偿损失；房屋租金2018年6月20日至2018年12月20日为26000元，房屋租金每6个月支付一次；甲方应确保出租房屋享有出租的权利并保证出租房屋的正常使用，如乙方权益因此遭受损害，甲方应负责赔偿责任；相城区元和爱莲说小吃店整体转让后，乙方应继续履行原相城区元和爱莲说小吃店有限公司与房主签订的合同期内的全部合同或协议，另与房主签订协议。该合同由原、被告分别签字确认。2018年3月15日，宗春林通过银行转账向陈康支付50000元。2018年3月20日，宗春林通过银行转账向陈康支付26000元。审理中，宗春林陈述，剩余10000元转让费于2018年3月30日现金支付给了陈康。2018年3月30日，被告陈康出具收条一份，载明：“本人陈康已收到转让费60000元整、同时房屋租金已付清至2018年12月20日26000。本收据由本人签字生效”。该收条由陈康签字确认。另查明，苏州市相城区元和街道御窑路66号1013室、1093室的房屋所有权人均系案外人张麟高。审理中，原告宗春林陈述，原、被告在洽谈店铺转让和房屋租赁时，原告从来没看到过被告出示的涉案房屋产权证明，但被告有涉案房屋的钥匙，且在房屋中经营小吃店；《饭店转让合同》载明转让的餐桌餐椅等设施被告陈康在交付房屋前都拿走了，并没有向原告交付，原告明确实际转让的就是店铺经营权。原告另陈述，2018年3月30日，原告取得涉案租赁房屋的钥匙，2018年4月10日开始装修，4月30日装修结束，但因被告未提供房屋产证，原告无法办理相关证件，故一直没有实际经营，涉案房屋钥匙一直在原告处，后于2018年8月1日被张麟高收回。上述事实，由当事人提供的原告身份证复印件、被告身份信息、《饭店转让合同》、《房屋租赁合同》、收条、银行流水、不动产登记证复印件及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告为支持其主张，另提供证据1：短信聊天记录打印件1份，拟证明原告发现被骗后，向被告提出要求退还转让款、租金，并要求赔偿装修损失，但被告一直拒绝，被告至今不能提供房屋产权凭证，导致原告工商登记及食品经营许可等无法办理，被告构成违约；证据2：房屋租赁合同复印件1份，该复印件是原告在2018年7月找到张麟高时，张麟高提供给原告的，张麟高本人在上面书写“此房与陈康没有任何关系”，并签字确认，拟证明涉案房屋已经由张麟高出租给案外人陈倩了，由案外人陈倩合法占有。本案的争议焦点为：一、原、被告于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》是否有效，如无效，被告是否应承担赔偿责任；二、原、被告于2018年3月15日签订的《饭店转让合同》是否有效，原告是否有权要求解除该合同，如原告有权解除，被告是否应承担赔偿责任。关于《房屋租赁合同》。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，综合原告的举证及陈述可以认定，陈康并非涉案房屋的所有权人，其在未取得涉案房屋合法出租权的情况下，将涉案房屋出租给宗春林，系无权处分行为，该行为效力待定，在涉案房屋所有权人张麟高明确拒绝追认陈康向宗春林出租房屋的行为并收回房屋后，该行为自始无效，故原、被告于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效，房屋租金应定性为房屋占有使用费。其次，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据原告陈述，原告占有使用涉案房屋的期间为2018年3月30日至2018年7月31日，其中2018年3月30日至2018年6月19日为免租期，结合该节情况，本院对原告要求被告返还房屋占用使用费的诉讼请求予以部分支持，被告应向原告返还2018年8月1日起至2018年12月20日的房屋占用使用费19933.33元(26000-26000/180*42)。再者，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈康在未取得涉案房屋合法出租权的情况下，将涉案房屋出租给宗春林，导致《房屋租赁合同》无效，被告陈康存在过错；同时，宗春林在签订《房屋租赁合同》时，未查看涉案房屋的产权证明或陈康有权出租涉案房屋的授权委托材料，未履行一个理性经济人的审慎义务，故宗春林亦存在一定过错。原告要求被告承担责任，即支付应返还占有使用费的利息，应与被告在《房屋租赁合同》无效一事中的过错程度相当，结合原告实际占有使用涉案房屋的情况，本院酌定被告应支付原告以房屋占用使用费19933.33元为基数，按年利率6%，自2018年8月1日起计算至被告实际返还款项之日止的利息。关于《饭店转让合同》。本院认为，首先，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《饭店转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同转让的标的物为相城区元和爱莲说小吃店的经营权及相关设施所有权，原告在审理中明确未接收到店内相关设施，而被告亦未到庭对此提出异议，故可以认定本案实际转让的标的物为相城区元和爱莲说小吃店的经营权。原告已经向被告支付转让费60000元，被告亦应按约履行义务，但被告一直未向原告提供房屋产权证明等资料，导致原告未能及时办理营业执照、餐饮许可证等证照，无法实际投入经营。被告的行为致使原告取得小吃店经营权并依法开展经营的合同目的无法实现，属根本违约，故原告以诉讼方式要求解除双方于2018年3月15日签订的《饭店转让合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告未依约履行合同义务致使原告合同目的无法实现，原告要求被告返还转让费60000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，原告因为被告的违约行为，自始未能正常经营涉案店铺，有权要求被告赔偿损失，故原告要求被告支付转让费60000元的资金占有期间利息，于法有据，本院予以支持，被告应支付原告以转让费60000元为基数，按年利率6%，自2018年5月25日起计算至被告实际返还款项之日止的利息。综上，本院认为，原、被告于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效，被告应向原告返还房屋占用使用费19933.33元，并支付以房屋占用使用费19933.33元为基数，按年利率6%，自2018年8月1日起计算至被告实际返还款项之日止的利息；同时，解除原、被告于2018年3月15日签订的《饭店转让合同》，被告应向原告返还转让费60000元，并支付原告以转让费60000元为基数，按年利率6%，自2018年5月25日起计算至被告实际返还款项之日止的利息。被告陈康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为主动放弃答辩、质证等抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宗春林与被告陈康于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告陈康应向原告宗春林返还房屋占用使用费19933.33元，并支付以房屋占用使用费19933.33元为基数，按年利率6%，自2018年8月1日起计算至被告实际返还款项之日止的利息。三、解除原告宗春林与被告陈康于2018年3月15日签订的《饭店转让合同》。四、被告陈康应向原告宗春林返还转让费60000元，并支付以转让费60000元为基数，按年利率6%，自2018年5月25日起计算至被告实际返还款项之日止的利息。上述第二、四项付款义务，均应于本判决生效之日起十日内履行；如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022008187）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告宗春林的其他诉讼请求。本案案件受理费为人民币2954元，由原告宗春林负担1156元，由被告陈康负担1798元（被告负担部分，原告已自愿垫付，由被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  苏林泉代理审判员  宁 璐人民陪审员  邱玉芳二〇一八年十月三十日法官助理林静宜书记员戴梦瑜