湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘07民终1578号上诉人(原审原告)：杨安，男，1977年10月4日出生，汉族，村民，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：郑跃锋，广东商达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：常德市一建房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处穿紫河社区武陵大道北段**。法定代表人：李如强，该公司董事长。被上诉人（原审被告)：常德市一建房地产开发有限公司桃源分公司，营业场所湖南省常德市桃源县漳江镇梅溪桥村农会组。负责人：胡国华，该分公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡建保，湖南云济律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋晶，湖南云济律师事务所律师。上诉人杨安因与被上诉人常德市一建房地产开发有限公司（以下简称一建房产公司）、常德市一建房地产开发有限公司桃源分公司（以下简称一建桃源分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2018）湘0725民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨安的委托诉讼代理人郑跃锋、被上诉人一建房产公司和被上诉人一建桃源分公司的共同委托诉讼代理人胡建保、蒋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨安上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨安在一审中提出的全部诉讼请求，并由一建房产公司和一建桃源分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。1、根据双方签订的《桃源县商品房买卖合同》第五条的相关约定以及我国《建筑法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。到目前为止，杨安未见到涉案房屋任何经主管部门验收或备案的文件，根本不符合安全入住要求，不具备交房条件。2、一建桃源分公司出具的《竣工验收记录表》不具备法律效力，不能作为交房条件及证据采用。3、附件五《补充协议》原本不属于相关部门提供的《桃源县商品房买卖合同》内容，是由一建桃源分公司根据自己意愿和专业知识所添加，杨安并不了解和知晓相关交房专业知识，一建桃源分公司也没有尽到提醒和明确告知义务，属于不合理加重杨安责任、排除杨安主要权利的格式条款，不应作为交房具备的条件。并且按照相关法律、行政法规的规定，商品房必须经相关主管部门验收合格才能交付，而《补充协议》第八条属于违反法律、行政法规强制性规定的内容，属于无效约定，不应予以采纳。4、如果附件五《补充协议》合法有效，一建桃源分公司也构成逾期交房。2016年9月30日及以后杨安曾多次到一建桃源分公司处要求交房，但一建桃源分公司告知水、电、燃气没通及基础建设还在进行中，且未经竣工验收，没有《建设工程竣工验收备案表》也无法办理相关产权证明，无法正式交付房屋。一建桃源分公司称是因杨安不去收房而无法交付，但一直以来杨安从未收到过一建桃源分公司关于房屋已竣工验收可以交房的通知，涉案房屋是否符合交付条件杨安并不能知晓，一建桃源分公司没有尽到通知义务，也没有提供约定的相应文件。直到2018年6月8日开庭时，杨安才见到所谓的《竣工验收记录表》和一建桃源分公司自制的《住宅质量保证书》，至今仍未见到正式的《住宅使用说明书》。即使一建桃源分公司有了《竣工验收记录表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但未通知杨安收房及向杨安出示此三份文件而造成收房不能，其仍应承担逾期交房的违约责任。一建房产公司和一建桃源分公司共同辩称，1、杨安主张的系逾期交房违约金，根据谁主张谁举证的民事诉讼规则，杨安应举证证明一建桃源分公司逾期交房。根据一审证据及一审法院查明的案件事实，并非一建桃源分公司逾期交房，而是杨安故意逾期收房，其目的在于获取所谓违约金利益。杨安的目的违背基本的诚实守信原则，无法得到法律支持。2、根据杨安与一建桃源分公司订立的《桃源县商品房买卖合同》及《附件五补充协议》的约定，房屋出卖人与房屋买受人约定的房屋交付条件为：该商品房项目在建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位共同参与，进行单位工程竣工验收后取得《单位工程竣工验收记录表》，即视为满足本合同约定的商品房交付条件。上述约定不违反法律的强制性规定，合同双方应予以遵守。杨安引用的我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》等规定，称一建桃源分公司交付的房屋不符合安全入住要求及不具备交房条件完全违背客观事实。3、《桃源县商品房买卖合同》中第五条的内容，系范本网签合同中无法更改的条款，如将该条款理解为房屋交付条件，则该内容已由《附件五补充协议》进行调整，合同双方应当按照调整后的约定执行。4、涉案《单位工程竣工验收记录表》的真实性、合法性不容否认。5、杨安一方面以《附件五补充协议》的内容属于不合理加重其责任、排除其主要权利的格式条款为由而否认《附件五补充协议》的效力，另一方面又认为《附件五补充协议》合法有效，一建桃源分公司也构成与其交房。另外杨安的其他上诉观点均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。杨安向一审法院起诉请求：判令一建房产公司、一建桃源分公司每日按房价款总额的万分之一向杨安支付自2016年10月1日起至竣工验收合法交房之日止的逾期交房违约金（暂计至起诉之日约560天，共22632元），并由一建房产公司、一建桃源分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月30日，杨安与一建桃源分公司签订《桃源县商品房买卖合同》，约定：合同标的物为桃源县城东区华府东湖和缘（一期）1幢706室，房价款总额为404150.12元；交付条件为出卖人将该商品房交付给买受人时，应取得桃源县房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》。交付时间为出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；交付手续为买受人应在约定的交付时间到商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应向买受人出具《商品房交付使用证明书》，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》，出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝接交，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。逾期交房责任为除特殊情况外，出卖人未按合同约定时间将商品房交付买受人，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。《桃源县商品房买卖合同》附件五补充协议中约定，房屋交付相关事宜为双方确认：该商品房项目在建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同参与，进行单位工程竣工验收后取得《单位工程竣工验收记录表》，即视为满足本合同约定的商品房的交付条件。双方均在《桃源县商品房买卖合同》及补充协议落款处签名或盖章。另查明，一建桃源分公司于2016年7月20日取得《竣工验收记录表》，杨安至今未接收房屋。一审法院认为，杨安与一建桃源分公司签订的《桃源县商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应当按约履行合同义务。本案中，在合同约定的交房时间之前涉案房屋已经五方验收，且形成《竣工验收记录表》，符合双方签订的《补充协议》中约定的交房条件，杨安至今未收房，也无证据证明一建桃源分公司存在逾期交房的情形，故对其要求支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回杨安的诉讼请求。案件受理费366元，减半收取183元，由杨安负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨安与一建桃源分公司签订的《桃源县商品房买卖合同》第十四条所约定的交付条件为“出卖人将该商品房交付给买受人时，应取得桃源县房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》”；第十五条约定的交付时间为2016年9月30日；第十六条约定了买受人应当在第十五条约定的交付时间，到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续。而双方同日签订的《附件五补充协议》中对房屋交付相关事宜的约定为“双方确认：该商品房项目在建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同参与，进行单位工程竣工验收后取得《单位工程竣工验收表》，即视为满足本合同约定的商品房的交付条件。”从上述合同及补充协议的相关约定来看，双方已一致同意一建桃源分公司在取得《单位工程竣工验收表》后即具备了本案所涉房屋的交付条件，并且杨安应当在约定的交付时间即2016年9月30日自行到本案所涉房屋所在地与一建桃源分公司办理交付手续。杨安提交的立户工程安装通知单、证明、电能销售专用收据、竣工验收告知、投诉信、录音光盘以及会议记录等证据材料，不能达到证明本案所涉房屋在2016年9月30日并不具备合同约定的交付条件的证明目的，对其证明效力本院不予采信。一建房产公司及一建桃源分公司提交的桃源县人民法院协助查询资料函也不能证明杨安在本案一审宣判后存在假冒法院违法取证的行为，对其证明效力本院亦不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一建桃源分公司是否存在违反合同约定逾期交房的情形；一建桃源分公司及一建房产公司是否应向杨安支付逾期交房违约金。本案中，虽然一建桃源分公司与杨安签订的《桃源县商品房买卖合同》中对于本案所涉房屋的交付条件约定为“出卖人将该商品房交付给买受人时，应取得桃源县房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》”，但双方在签订的《附件五补充协议》中已将房屋的交付条件变更为“双方确认：该商品房项目在建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同参与，进行单位工程竣工验收后取得《单位工程竣工验收表》，即视为满足本合同约定的商品房的交付条件。”依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，一建桃源分公司与杨安在签订的补充协议中，已对《桃源县商品房买卖合同》中所约定的本案所涉房屋的交付条件经协商一致进行了变更，双方对于变更的内容均已签字确认，系双方的真实意思表示，双方变更合同约定的行为符合法律规定且不违反法律及行政法规的强制性规定，故双方均应当按照变更后的合同内容享有权利、承担义务。杨安认为一建桃源分公司没有尽到提醒和明确告知义务，补充协议第八条属于违反法律、行政法规强制性规定的内容，属于无效约定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。按照双方签订的《桃源县商品房买卖合同》的约定，本案所涉房屋的交房时间为2016年9月30日前，杨安应当在约定的交付时间自行到房屋所在地与一建桃源分公司办理交付手续。而从查明的案件情况来看，一建桃源分公司在2016年7月20日已取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行单位工程竣工验收后出具的《单位工程竣工验收记录表》，在合同约定的交房时间时已经具备约定的交房条件，并且一建桃源分公司在其他购房业主收房时也已提供了业主手册、住宅质量保证书等交房资料，故可以认定一建桃源分公司已按照合同约定履行了交房义务，并不存在逾期交房的行为。而杨安在本案诉讼中并未能提交合法有效的证据证明一建桃源分公司出具的《竣工验收记录表》不具备法律效力，也未能证明本案所涉房屋在2016年9月30日时并不具备交房条件，并且按照合同约定，杨安应当在约定时间自行前往收房，一建桃源分公司并不负有需要另行通知杨安收房的通知义务，故杨安认为本案所涉房屋不符合安全入住要求，不具备交房条件，一建桃源分公司出具的《竣工验收记录表》不能作为交房条件及证据采用，并且一建桃源分公司没有尽到通知义务也没有提供约定的相应文件而造成收房不能的上诉理由不能成立，对于杨安要求一建房产公司、一建桃源分公司向其支付逾期交房违约金22632元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人杨安负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  严钦华审判员  彭 炜二〇一八年十月二十九日书记员  赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。