江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0206民初589号 原告：卢玲，女，1981年10月3日生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：苏广伟，江苏金易律师事务所律师。 被告：无锡苏源置业有限公司，统一社会信用代码91320206747322307G，住所地江苏省无锡市堰桥街道西漳天一新街**。 法定代表人：田丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄征，江苏创凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张钧，江苏创凯律师事务所律师。 原告卢玲与被告无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢玲的委托诉讼代理人苏广伟、被告苏源公司的委托诉讼代理人黄征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卢玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令苏源公司赔偿其装修损失772367.03元；2、请求判令苏源公司赔偿其逾期交房损失515034元（按租金标准6390元/月上浮30%，从2013年5月1日起暂计至2018年6月30日）；3、本案诉讼费、鉴定费由苏源公司承担。事实与理由：2012年8月10日，卢玲与苏源公司签订了《商品房买卖合同》，由卢玲购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第235门牌××层房屋，合同约定苏源公司应在2013年4月30日前将验收合格的房屋交付给卢玲。同日，双方又签订了《无锡项目B5区精装房配置清单（E2）》,对装修标准进行了约定。合同签订后，卢玲按约定履行了付款义务，但苏源公司未在约定期限内向卢玲交付房屋。后卢玲至现场查看，发现房屋仍处于毛坯状态。经卢玲多次催告，苏源公司仍未按约定标准进行装修并交付。故诉至法院，请求判如所请。 被告苏源公司辩称：卢玲尚未支付完购房款（尚欠100万元房款），卢玲存在违约，故依据购房合同，其公司有权暂缓交房，不承担逾期交房违约金。同时根据卢玲、苏源公司、苏建波之间签订的三方协议，卢玲未归还苏建波借款，苏建波有权通知苏源公司暂缓交房，故苏源公司也不应承担逾期交房违约金。同时在之前案件处理中，苏建波的债权已转让给苏源公司，苏建波也在之前案的审理中也陈述，若苏建波未将100万元支付给苏源公司，卢玲就欠苏源公司100万元购房款。故苏源公司不承担逾期交房的违约责任。 经审理查明：2012年8月10日，卢玲（买受人）与苏源公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同备案日期：2012年8月10日，合同备案号：201208100191）、《补充协议》及《无锡项目B5区精装房配置清单（E2）》各一份，双方约定卢玲购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第235门牌××层房屋，建筑面积共249.23平方米，总价款为450万元，付款方式为卢玲签署合同时交纳首付款190万元；余款260万元由卢玲采用商业贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年4月30日前，将经验收合格、同时符合合同约定的商品房交付买受人使用。《补充协议》第一条第2款第3项约定：买受人应在签订正式买卖合同并交付了首期款之日起5日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用，并办理完毕贷款初审手续，逾期视为买受人违约，逾期在15日内的，买受人应按同期个人住房贷款利率向出卖人支付应付款利息；逾期超过15日，买受人仍未办理完毕贷款初审手续的，出卖人有权解除合同，将房屋另售他人……。第三条第6款约定：由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、有关税、费、专项维修基金（即大修理基金）及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不因此承担延期交房违约责任，同时，延期交房期间房屋风险由买受人承担，买受人并需支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。上述买卖合同、补充协议、配置清单同时约定了违约责任、房屋交付应当具备的装修配置等条款……。 2012年6月30日，卢玲（借款人）与苏建波（出借人，苏源公司销售总监）签订《借款合同》一份，约定由卢玲向苏建波借款100万元用于购买标的房屋（阳光壹佰国际城第235门牌××层房屋），卢玲同意由苏建波将该100万元直接支付给苏源公司，并不得改变该借款用途。双方约定借款期限自2012年6月30日至2012年12月30日，借期内为无息借款。卢玲同时同意将标的房屋抵押给苏建波，作为借款合同的担保，即不论何种原因，卢玲未按合同约定履行还款义务，苏建波有权单方面处分标的房屋，并且从处分标的房屋所得的款项中优先受偿以清偿本合同项下的债务。该协议还约定了违约责任，如卢玲存在违约行为，应当向苏建波支付违约金，具体包括：1、固定违约金，是本合同项下借款总额的15%；2、浮动违约金，自借款期限开始之日起，以借款本金为基数，按照每日万分之一的标准计算，直至付清借款本金及违约金之日止。前述固定违约金与浮动违约金累计计算，互不抵消。卢玲逾期还款后，苏建波除依约收取违约金外，还有权代卢玲与开发商办理标的房屋及房屋所有权证的交付手续，或有权要求开发商暂停对卢玲的任何交付手续。卢玲应向开发商提供书面文件，保证开发商按照苏建波的书面通知予以配合。 同日，苏建波（甲方）与卢玲(乙方)、苏源公司（丙方）签订《合同书》一份，约定由卢玲向苏建波借款100万元，卢玲同意标的房屋作为其向苏建波借款的还款保障，如果卢玲违反与苏建波签订的借款合同，苏建波有权单方面通知苏源公司暂缓交房，苏源公司在接到苏建波发出的书面通知后，应依据苏建波的要求暂缓向卢玲交房，苏源公司不必承担任何违约责任。如果苏建波违反借款合同而向苏源公司发出书面通知，导致苏源公司暂缓向卢玲交付标的房屋，属于卢玲与苏建波之间的纠纷，由卢玲、苏建波双方自行处理，苏源公司不承担任何赔偿责任。合同约定三方签字或盖章之日起生效（苏源公司至今未在该协议上盖章），但苏源公司庭审中表示对该《合同书》予以认可。 房款支付情况：标的房屋合同约定总价450万元，卢玲支付了首付款90万元，并在兴业银行办理了银行贷款260万元，贷款于2013年5月23日由贷款银行打到苏源公司帐户。贷款银行处有交款人为卢玲的190万元的首付款发票（其中一张为100万元的购房发票，剩余90万元分开三张发票），苏源公司称苏建波实际未将100万元支付给其公司，苏建波出具情况说明，载明：本人当时担任苏源公司的销售负责人，为了促进房产销售，同时又符合当时的政策规定，所以就以个人名义与卢玲签订一份借款合同，借款本金为100万元，但该款实际并未支付给苏源公司。之前苏建波还出具一份情况说明，载明：因卢玲未履行还款义务，已经根据借款协议的约定在2013年初通知苏源公司不得向卢玲交付标的房屋直至其将100万元借款本息付清，我本人也委托苏源公司多次向卢玲催告，要求其还款并告知了相关法律后果。上述停止交付的权利是专属于债权人的，随着债权的转移而由新债权人即苏源公司自行行使。 2013年4月25日，兴业银行信贷人员对卢玲、郭雪原进行个人贷款申请的情况调查，并制作谈话笔录作为卢玲向银行申请贷款所提供的相关资料。 2014年3月31日，卢玲申请了证据保全公证，保全房屋装修拆除后的状况。目前标的房屋仍然处于毛坯状态，苏源公司称系卢玲对原来的装修不满意，私下指示苏源公司工作人员进行拆除。卢玲称其是在公证前才发现装修已被拆除，其不可能指示苏源公司拆除装修。 2014年12月1日，苏源公司向卢玲发送书面催款函，要求卢玲归还借款及延迟还款违约金，同时告知卢玲，如未结清欠款，将依据《借款合同》和《合同书》的约定采取必要措施（包括但不限于追缴违约金、通知开发商暂缓交付房屋或通过诉讼途径解决）。2015年3月8日，苏源公司及苏建波分别再次向卢玲发送书面催款函，具体函件内容与2014年12月1日发送的催款函内容一致。 审理中，卢玲申请对标的房屋的租金损失进行评估，本院委托江阴翔和房地产与土地评估咨询有限公司对涉案房屋的租金标准进行评估。该公司于2017年4月20日出具翔和评估（2017）第HSF0008号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：确定估价对象在价值时点2017年4月13日、满足各项假设限制条件下的房地产租赁市场价值为RMB6390元/月。同时，卢玲还申请对标的房屋的装修损失进行评估，本院委托江阴市天润建设工程咨询有限公司对涉案房屋的装修进行评估。2017年11月30日，该公司出具一份涉诉装修项目工作内容的征询意见函，要求就其编制的“涉诉装修项目的工作内容”征询双方意见。经双方质证补充意见后，该公司于2018年3月13日出具一份关于卢玲与无锡苏源置业有限公司涉诉房屋的装修造价一案工程造价的征询意见稿，鉴定初步成果为鉴定总价815349.30元。该征询意见稿经双方质证后，该公司于2018年4月23日又出具一份调整后初步鉴定成果意见书，工程造价为772367.03元，经双方质证后，该公司于2018年6月6日出具天润澄鉴字（2018）第001号鉴定意见，鉴定意见为涉诉房屋的造价为772367.03元（鉴定基准日2013年4月30日）。经双方质证，卢玲对于租金损失的评估报告无异议，对于装修损失的估价认为价格偏低，但考虑之前提出异议后反而估价更低，故对该评估报告予以认可。苏源公司对于租金损失的估价报告及装修损失的报告均持异议，认为鉴定依据不足，同时申请了鉴定人员接受质询，鉴定人员对于询价来源、装修规格、数字化电视及空调的评估标准等一一做了答复。 其他情况：卢玲之前曾两次向本院起诉要求苏源公司赔偿装修及逾期交房损失，后均撤回起诉。卢玲在之前两个案件的证据交换及调解过程中曾表述，如苏建波未将该100万元支付给苏源公司，卢玲认可还欠100万元购房款未支付给苏源公司，以装修损失为基础，一次性处理双方债权债务关系，目前该房屋尚未进行装修，同意不再由苏源公司装修，而是将装修价值返还卢玲，装修价值抵扣购房款，苏源公司交付房屋，剩余购房款直接支付给苏源公司，双方互不承担违约责任。为了便于100万元欠款一并抵扣处理，苏源公司向法院提交了其与苏建波签订债权转让协议，将苏建波对卢玲享有的100万元债权转让给苏源公司，该债权转让协议在案卷中存档但未出示。卢玲称该债权转让协议未见过，苏建波也未告知，对债权转让不予认可。 审理中，苏源公司陈述要求继续履行合同，同意按之前诉讼过程中多次提到的100万元抵装修款，抵消后的余款保留相关权利。卢玲表示认可其欠苏源公司100万元房款，同意所欠房款与装修款相抵。 以上事实，由(2015)惠民初字第00276号民事裁定书、（2015）惠民初字第01562号民事裁定书、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《无锡项目B5区精装房配置清单（E2）》、购房发票、《借款合同》、《合同书》、催款函（3份）、情况说明、兴业银行个人贷款申请谈话笔录、房地产司法鉴定估价报告、房地产评估报告书、质询意见及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点在于卢玲、苏源公司谁存在违约行为，苏源公司抗辩可以暂缓交付房屋，不承担逾期交房的违约责任的理由能否成立？对此争议，本院分析认定如下：根据合同约定，卢玲支付房款、违约金等系先履行合同义务，因卢玲尚欠苏源公司100万元房款，其并未履行完毕支付购房款的义务，苏源公司有权拒绝交付房屋，并不因此承担延期交房违约责任，故对卢玲要求苏源公司支付延期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于装修损失是否应当赔偿？虽然苏源公司抗辩称其公司系在卢玲指示下进行拆除装修，但其未能提供证据予以证明，本院不予采信。至于装修损失已经由本院委托具有鉴定资质的评估机构进行评估，虽然苏源公司不予认可，但苏源公司未能提供足以推翻该评估报告的证据。针对苏源公司的异议，鉴定人员也到庭接受质询并作出合理解释，故对该装修损失的评估报告本院予以采信，对装修损失予以确认。虽然苏源公司交付房屋的条件未成就，在房屋未交付的前提下，该装修损失卢玲尚不能主张，但苏源公司表示同意继续履行合同，装修损失可以与100万元房屋欠款一并抵扣处理，卢玲也表示同意装修损失与所欠房款一并抵扣处理，本院照准。综上，苏源公司应赔偿卢玲装修损失772367.03元，卢玲尚欠100万元房款，两者相抵后卢玲仍欠苏源公司227632.97元房款，因苏源公司在本案中未提起反诉，双方可另行处理。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、无锡苏源置业有限公司应赔偿卢玲装修损失772367.03元，该款从卢玲欠无锡苏源置业有限公司100万元购房款中抵扣。 二、驳回卢玲的其他诉讼请求。 案件受理费16387元、鉴定费13758元，合计30145元，由无锡苏源置业有限公司负担13913元，由卢玲负担16232元。该款已由卢玲垫付，本院不予退还，无锡苏源置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将其负担部分直接支付给卢玲。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  黄树杰 人民陪审员  胡志新 人民陪审员  华慧兰 二〇一八年十月十日 书 记 员  许 姣