四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9665号 上诉人（原审被告）：四川吉翔建设发展有限公司，住所地：四川省成都市金牛区羊西线两河路**。 法定代表人：宋羽茜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨勇，四川多元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈志友，男，汉族，1970年11月18日出生，住四川省中江县。 被上诉人（原审原告）：田利华，女，汉族，1972年1月25日出生，住四川省中江县。 上诉人四川吉翔建设发展有限公司（以下简称吉翔公司）因与被上诉人陈志友、田利华商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉翔公司上诉请求：一、撤销（2017）川0124民初4638号判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、由被上诉人承担第一、第二审的全部诉讼费。 上诉事实和理由：一审法院认定上诉人无证据证明因被上诉人的原因导致其逾期提交税费、维修基金及资料的事实是错误的，并以该错误事实为依据判决由上诉人承担违约金也是错误的。一审中，上诉人提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、被上诉人支付代收契税、维修基金的POS单及收据以及提交代办分户产权的婚姻证明、查房证明等证据，被上诉人对上诉证据的真实性、合法性均予以认可。根据《补充协议》第12条第一款、第二款的约定，被上诉人应在协议约定的交房时间即2013年6月30日前将委托办理房产证所需的全套资料及税费交至吉翔公司，但事实上，被上诉人于2013年11月13日才支付了由吉翔公司代缴的税费及维修基金交至吉翔公司（一审判决认定了该事实），逾期提交时间远远超过了《补充协议》第12条第二款约定的15日，故上诉人已经免除了逾期办证的责任。一审中，上诉人已经充分举证证明了被上诉方逾期支付税费及维修基金以及逾期提交资料的事实，至于被上诉方因何原因未能按期提交，能否因该原因不承担因未能按期提交资料、税费及维修基金带来的不利后果，该等被上诉人主张的免责事项的举证责任在被上诉一方。在被上诉方未对该逾期事项作任何举证说明的情况下，一审法院直接将举证不能的不利后果强加给上诉人一方，并以此为由判决上诉人承担逾期办证的违约责任显然是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误及举证责任的分配错误，严重侵害了上诉人的合法权益。现特向贵院提起上诉望依法改判。 陈志友、田利华未发表答辩意见。 陈志友、田利华向一审法院起诉请求：1、吉翔公司立即为陈志友、田利华办理分户产权证书、土地使用权证；2、吉翔公司向陈志友、田利华支付违约金至产权证办下止截止起诉日暂计算为20085.99元；3、吉翔公司承担一审案件全部诉讼费。 一审法院认定事实：经审理查明，陈志友、田利华、吉翔公司于2013年4月7日签订了《商品房买卖合同》及其《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》，约定陈志友、田利华购买吉翔公司建设开发的金枫名苑1栋1单元10层1007号商品房一套，套内面积为55.25平米的房屋总价为381138.36元。第十九条第二款，“（二）转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：。（2）见《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》”《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条约定“双方同意对合同第十九条的补充约定：12.1双方同意以2013年10月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”该条第二款约定“买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。因此造成房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用；。12.7双方同意对合同十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限；12.8第二款若买受人未在规定时间内向出卖人及时提供自行缴纳税费的相关凭证或委托出卖人代收有关费用，出卖人不承担延期办理其合同或权证等相关责任”。合同签订后，陈志友、田利华依约向吉翔公司支付了购房款。合同第十条约定，（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。吉翔公司于2013年10月30日向陈志友、田利华交付了房屋。2016年5月5日吉翔公司已经将办证材料提交房屋产权登记部门，2016年5月30日陈志友、田利华所购房屋完成了所有权转移登记，取得房屋产权证书。 以上事实，有陈志友、田利华、吉翔公司双方在庭审中的一致陈述、双方身份信息；《商品房买卖合同》及附件、购房发票、收据、交房流程表、情况说明等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，陈志友、田利华、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，陈志友、田利华与四川吉翔建设发展有限公司应当按照约定全面履行自己的合同义务。 关于四川吉翔建设发展有限公司是否有办理分户产权证书、国有土地使用权证的义务。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了办理房屋所有权证的义务，陈志友、田利华已于2016年5月30日取得房屋产权证书。目前因不动产政策调整，已不再单独办理土地使用权证，房屋所有权证和国有土地使用权证已双证合一变更为不动产权证；同时《补充协议》“12.7双方同意对合同十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户过于土地使用证的办理和取得期限”的约定，吉翔公司没有协助办理国有土地使用权证书的义务。另外，陈志友、田利华可到吉翔公司处领取土地分摊表，凭房屋产权证自行到不动产登记中心办理换取不动产证。因此陈志友、田利华请求吉翔公司办理房屋产权证书、国有土地使用权证书的请求，一审法院不予支持。 关于吉翔公司是否承担逾期办理产权证的违约责任。本案中，《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条约定“双方同意对合同第十九条的补充约定：。第二款买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。因此造成房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用；。12.8第二款若买受人未在规定时间内向出卖人及时提供自行缴纳税费的相关凭证或委托出卖人代收有关费用，出卖人不承担延期办理其合同或权证等相关责任”。合同约定的房屋最后交付之日为2013年6月30日，而吉翔公司在该日期并未交房，吉翔公司于2013年10月30日向陈志友、田利华交付了房屋。因此，吉翔公司抗辩主张陈志友、田利华在吉翔公司书面通知的办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）即2013年10月30日之后逾期15天未交付税费等相关办证资料，则免除吉翔公司延期办理房屋权属证书的责任，而吉翔公司无证据证明因陈志友、田利华的原因在上述指定期间内逾期，吉翔公司无任何事实依据，一审法院不予采纳。依据补充协议12.1条的约定，吉翔公司应当自实际交房之日即2013年10月30日起540日内为陈志友、田利华办理房屋权属证书，而吉翔公司于2016年5月5日将办证材料提交房屋产权登记部门，2016年5月30日陈志友、田利华所购房屋完成了所有权转移登记，因此，吉翔公司未在合同约定的期限内履行协助办证的义务。故，陈志友、田利华请求吉翔公司支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件,但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，陈志友、田利华未明确其因吉翔公司逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向一审法院提交所受损失的证据。一审法院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定陈志友、田利华主张的违约金过高，并酌情将违约金调整为3000元，陈志友、田利华主张超出此金额部分，一审法院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、四川吉翔建设发展有限公司于判决生效后十日内向陈志友、田利华支付逾期办理房屋权属证书的违约金3000元。二、驳回陈志友、田利华的其他诉讼请求。如果吉翔公司未按判决指定的期间向陈志友、田利华履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向陈志友、田利华加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费251元，由陈志友、田利华承担151元，四川吉翔建设发展有限公司承担100元。该费已由陈志友、田利华预交，吉翔公司在履行上述判决义务时一并将该费支付给陈志友、田利华。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，吉翔公司与陈志友、田利华签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同的约定，买受人应在出卖人书面通知办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日将需要委托出卖人代交的各项税费以及资料交付给出卖人，否则逾期15天未全部提交或缴纳相关税费，出卖人不承担延期办理房地产权属证书的责任。本院经审查认为，首先，双方约定的合同中虽确定了交房时间但未确定具体交付手续如何办理，或明确买受人应向出卖人提交的具体资料种类、数量；其次，吉祥公司迟于合同约定的交房时间而在2013年10月30日向陈志友、田利华交付案涉房屋，属违约在先；故吉翔公司上诉提出陈志友、田利华逾期提交资料、其不承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。 另本院查明，双方签订的《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条约定的是“双方同意对合同第十九条的补充约定：12.1双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。一审法院此处查明事实虽有误，但是不影响认定违约金的结果，故本院予以维持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人四川吉翔建设发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年十月三十一日 书记员 龙春光