辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2294号上诉人（一审被告）：中国联通集团辽宁省通信有限公司，住所地沈阳市和平区市府大路157号。法定代表人：张成波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付园园、越研，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：辽宁宏远物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街338-9号（311室）。法定代表人：刘玉波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王英明、高珊珊，辽宁观策律师事务所律师。上诉人中国联通集团辽宁省通信有限公司因与被上诉人辽宁宏远物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初384号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。中国联通集团辽宁省通信有限公司上诉请求：判令撤销一审判决，依法改判或发回重审。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案不应适用公平原则调整租赁合同中租金的数额。1、上诉人主张调整租金数额没有事实基础。（1）本案中，房屋租赁合同第四条明确约定了租金标准是按照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导价或合法评估机构评估价格计算，并经双方谈判最终确定。合同期内如遇市政府调整房屋租赁指导价，则按政府要求执行，但是如果政府指导价低于现房屋出租价格则按现房屋年租赁价格执行。2017年被上诉人通过竞租的形式确定案涉房屋的承租人，招标时的底价是147万，价最高者中标，被上诉人以220万/年租金中标。由此可知，被上诉人在参与竞标过程中对房屋租赁价位是做过充分评估的，并非上诉人单方定价，双方是在遵循公平原则下缔约，现在被上诉人以政府动迁、经营不善等等为理由主张降低房屋租金标准，实属要求出租人承担承租人的经营风险，而案涉房屋租赁合同中租金的标准设定标准是参考了市场指导价的，并非承租人的经营收入，被上诉人的主张没有事实基础。（2）上诉人赴沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室处了解，2019年的《和平区质实巷1-1号非住宅房屋公示表》仅是对房屋情况做调查之用，不存在近期拆迁的情况，在可预见的时间范围内也没有动迁可能。本案不存在情势变更的事实基础，被上诉人主观臆测的拆迁问题无事实及法律依据，被上诉人无权援引公平原则要求上诉人降低房屋租金。（3）针对被上诉人在一审中提出的针对案涉房屋进行房地产市场价格评估事宜，被上诉人认为，第三方评估机构作出的评估结论仅是针对同地点同类房屋市场价值的估算，不应当作为调整上诉人和被上诉人之间合同交易金额的依据。2、被上诉人主张调整租金数额没有法律依据。《民法典》第533条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。据此可知适用情势变更原则的构成要件有：1、合同赖以存在的基础条件发生变化；2、当事人无法预见该变化的发生，且该变化不可归责于双方当事人；3、继续履行合同对于一方当事人显示公平。而本案中，案涉房屋并不存在拆迁的事实，也即是合同赖以存在的基础条件并未发生变化。即使在援引公平原则的条件下，《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第一条第四款亦明确规定：在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。由上可知，即使在公平原则的条件下，被上诉人在房屋不存在拆迁事实的情况下，要求上诉人降低租金，以实现由上诉人与其一同承担全部损失的观点亦无法律依据。（二）租赁合同合法有效，被上诉人无权变更合同价款。租赁合同是上诉人与被上诉人双方平等协商一致的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，亦未出现情势变更的事实，也未出现符合变更合同条款的其他情形，故被上诉人无权要求上诉人变更租金。综上所述，一审判决在事实认定及适用法律方面均存在严重错误，应依法改判或发回重审。被上诉人辽宁宏远物业服务有限公司辩称，案涉房屋被纳入和平区政府拟征收范围符合情势变更的事实基础，应当根据公平原则调整租赁合同中租金的数额，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。2017年被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》，租赁坐落在沈阳市和平区二纬路14号房屋用于经营爱尚童年幼儿园，租期五年，并按期支付了2018年、2019年房租。2019年1月8日，沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室下发了《和平区质实巷1-1号非住宅房屋公示表》，本案诉争房屋列入公示表范围内。幼儿入园一般是从2-3周岁至6周岁的学龄前儿童，入园周期长达2-4年，所有的家长一般都期望自己孩子能有一个相对长期稳定的学习和幼儿托管环境，本案诉争房屋列入公示表范围内，尽管现房屋尚未实际征收拆迁，但拆迁时间的不确定性导致了大量孩子家长与上诉人解除合同关系办理退园手续，同时也严重影响到幼儿园在案涉房产租赁期间的招生和经营使用，截至本案诉讼，幼儿园入园率仅达到预定规模的30%左右，继续履行原合同租金价格对被上诉人明显不公平。另外，被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》时，上诉人发布《辽宁通信实业有限公司二纬路办公楼整体出租公开竞拍规则及须知》中要求竞拍意向人只允许开办幼儿园，使被上诉人无法改变案涉租赁房产用途，通过其他经营方式实现房屋租赁目的，系客观上发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行原合同租金价格对被上诉人明显不公平。鉴于案涉房屋租赁合同订立后，被上诉人已经投入约400多万的装修及大量教学教具采购，解除合同会使双方均遭受重大损失。因此，经双方协商均同意不解除租赁合同的前提下，被上诉人请求法院变更合同，根据公平原则调整租赁合同中租金的数额，符合双方客观实际情况，能够最大限度的降低双方损失。综上，沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室下发了《和平区质实巷1-1号非住宅房屋公示表》，本案诉争房屋列入公示表范围内，尽管现房屋尚未实际征收拆迁，但因为案涉房产双方约定只允许开办幼儿园，客观情况确系发生了合同成立以后当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于被上诉人明显不公平或者不能实现合同目的，因此被上诉人请求法院变更合同，法院根据公平原则并结合案件的实际情况确定变更合同，合理调整租金标准是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。二、原审法院委托评估机构对案涉房产租金价格进行评估，该评估报告结论双方当事人均无异议，因此原审法院以该评估报告结论作为调整租赁合同中租金数额的参考依据正确，本案应当依法维持原判。一审审理期间，因上诉人与被上诉人无法就拟拆迁期间案涉房产的租金价格达成一致意见，故被上诉人依法向一审法院申请委托评估机构对案涉房产租金价格进行评估，评估报告结论载明“沈阳市和平区二纬路14号房地产，自2019年1月2日至2022年11月30日租金市场价值为4704446元”，双方当事人对该评估报告均无异议。另外，该评估报告明确记载：本次估价对象装修状况为幼儿园装修前的状态，即参照办公用途的普通装修按照限定用途幼儿园予以评估。该评估报告结论双方当事人均无异议。因此，该评估报告结论是在公平合理的基础上得出，应当作为调整租赁合同中租金数额的参考依据。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，一审法院判决事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。辽宁宏远物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令中国联通集团辽宁省通信有限公司给付2019年1月8日至2022年11月30日止房屋租金为4704446元（具体支付时间还以原合同标准为准）；2、诉讼费由中国联通集团辽宁省通信有限公司承担。一审法院认定事实，2017年，辽宁宏远物业服务有限公司（乙方）与中国联通集团辽宁省通信有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在沈阳市和平区二纬路14号，建筑面积2528.46平方米的房屋租赁给乙方。租赁期限五年，从2017年12月1日起至2022年11月30日止。该房屋年租金220万元，五年租金共计1100万元。租金以上打租方式按年结算，需在本协议双方盖章签字后6日内由乙方支付给甲方。合同签订后，辽宁宏远物业服务有限公司交纳租金，中国联通集团辽宁省通信有限公司将房屋交付辽宁宏远物业服务有限公司使用，辽宁宏远物业服务有限公司租赁房屋经营爱尚童年幼儿园。另查明，2019年1月8日，沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室下发了《和平区质实巷1-1号非住宅房屋公示表》。本案诉争房屋包含在该公示表范围内。再查明，在本案审理期间，辽宁宏远物业服务有限公司申请对沈阳市和平区二纬路14号房地产市场租金价值进行评估。2020年9月15日，辽宁金程房地产土地资产评估有限公司作出辽金程评字[2020]第4007号房地产估价报告书，载明“沈阳市和平区二纬路14号房地产，自2019年1月2日到2022年11月30租金市场价值为4704446元”。辽宁宏远物业服务有限公司、中国联通集团辽宁省通信有限公司双方对该评估报告无异议。一审法院认为，辽宁宏远物业服务有限公司、中国联通集团辽宁省通信有限公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。经核实，2019年1月8日，沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室下发了《和平区质实巷1-1号非住宅房屋公示表》，本案诉争房屋列入征收范围内，现房屋虽尚未实际征收拆迁，但客观情况确系发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行原合同租金价格对辽宁宏远物业服务有限公司明显不公平。根据评估报告记载，2019年1月2日到2022年11月30租金市场价值为4704446元，辽宁宏远物业服务有限公司、中国联通集团辽宁省通信有限公司双方对该报告无异议，故该院对于辽宁宏远物业服务有限公司诉请变更2019年1月8日至2022年11月30日房屋租金为4704446元的诉请予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条之规定，判决如下：原告辽宁宏远物业服务有限公司与被告中国联通集团辽宁省通信有限公司就位于沈阳市和平区二纬路14号房屋签订的《房屋租赁合同》2019年1月8日至2022年11月30日房屋租金变更为4704446元。案件受理费47080元（原告已预交），由原告辽宁宏远物业服务有限公司承担2644元，被告中国联通集团辽宁省通信有限公司承担44436元。本院二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2017年签订《房屋租赁合同》，合同期限五年。合同签订后，被上诉人在此处经营幼儿园。在房屋租赁合同履行期间，2019年1月2日，沈阳市和平区人民政府下发了《和平区质实巷1-1号旧城区改建地块上征收补偿方案》，2019年1月8日，沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室下发了《和平区质实巷1-1号非住宅房屋公示表》。本案诉争房屋包含在该公示表范围内。该文件的下发确对包含案涉房屋的租赁经营客观上造成一定的影响，故一审法院对案涉房屋的租金进行调整符合本案的实际情况。关于租金调整标准，一审法院审理期间，被上诉人申请对沈阳市和平区二纬路14号房地产市场租金价值进行评估，评估报告结论载明“沈阳市和平区二纬路14号房地产，自2019年1月2日至2022年11月30日租金市场价值为4704446元”，且上诉人对该评估报告并未提出异议亦未提出重新评估申请，故本院对该评估报告予以采信。综上，一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定在适用法律上确存在不妥之处。但判决结果并无不当。上诉人中国联通集团辽宁省通信有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44436元，由上诉人中国联通集团辽宁省通信有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年四月二十五日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。