重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终5400号上诉人（原审原告）：李玖裕，男，汉族，1992年10月28日生，住四川省营山县。委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高晓燕，女，汉族，1988年12月25日生，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：李佳杰，重庆钧睿律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：李仁伟，男，系公司员工。上诉人李玖裕与被上诉人高晓燕、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初16366号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李玖裕上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，涉案房屋未通气的责任不可归结于上诉人，且涉案房屋不通气不构成办理面签、贷款审批手续的障碍，各方当事人对解押存在口头约定；2、一审法院程序违法，本案一审适用简易程序，存在案件超审限审理的情形。被上诉人高晓燕答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。原审第三人重庆到家了网络科技有限公司答辩称，上诉人陈述属实，其上诉请求应当成立。李玖裕向一审法院起诉请求：一、解除李玖裕、高晓燕双方于2016年7月30日签订《房屋买卖（居间）合同》建立的房屋买卖合同关系；二、高晓燕向李玖裕支付违约金151200元（合同6.1，20%）；三、本案诉讼费、保全费由高晓燕承担。一审经审理查明：九龙坡区石杨路266号春风与湖13幢28-7号房屋登记的权利人为李玖裕。2016年7月30日，李玖裕（甲方、卖方）、高晓燕（乙方、买方）及第三人到家了公司（丙方、经纪方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定高晓燕购买李玖裕的位于九龙坡区石杨路266号春风与湖X幢X号房屋，套内面积80.10平方米。合同约定总成交价756000元，约定按揭的付款方式，即，签约当日付定金1万元，于办理公证时付30万元，余款45万元通过按揭贷款方式支付，双方须于2017年2月前备齐办理按揭贷款的资料及费用并办理相关手续；具体以按揭贷款银行审批为准，如银行实际贷款金额低于买方申请金额，不足部分在过户之前支付给卖方。交房时须支付6000元作为尾款。卖方承诺于2016年9月之前将该房屋交付买方，经纪方协助买卖双方办理水、电、气等相关手续过户。卖方承诺该房屋在本次交易前的抵押等事宜，由卖方自行解决并承担相应费用。关于违约责任，约定：合同签订后，买卖双方任何一方违反约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金，即151200元。双方在补充条款中约定：1、因甲方未满2年，于2017年4月30日满，甲乙双方约定在满2年后立即过户；2、甲乙双方在办理公证当日只支付290000元，因已支付定金10000元。2016年7月30日，李玖裕收取了高晓燕的购房定金1万元。2016年8月3日，李玖裕收取了高晓燕的购房款29万元。2016年8月3日，李玖裕在公证处办理了委托公证，委托书载明：李玖裕委托罗进（高晓燕老公）办理九龙坡区石杨路266号X幢X号房屋相关事宜，具体如下：1、办理向银行归还贷款及领取产权证书；2、办理解除抵押登记手续；3、代为办理产权过户登记；4、办理房屋水电气等的过户手续……2016年9月23日，李玖裕向高晓燕交房交钥匙，高晓燕向李玖裕支付了约定的6000元。2017年5月9日，一审法院受理高晓燕诉李玖裕（2017）渝0107民初9462号房屋买卖合同纠纷案，高晓燕起诉要求支付租金、装修改造费、返还尾款6000元并支付首付款30万元的利息等，理由是李玖裕交付的房屋未通气、装修有问题等，故房屋无法入住。2017年7月24日，高晓燕撤回该案起诉。关于按揭贷款的办理问题，高晓燕称，按揭贷款由中介公司代办，在签约时就已经提交了办理按揭贷款申请的材料，中介公司没有向其催收需要补充提交的材料；高晓燕并不清楚中介公司是否办理了按揭贷款审批，此事应由中介公司办理，而且李玖裕没有将房屋通气这些问题处理好，高晓燕也没有去银行办理按揭贷款审批。中介公司称：按揭贷款审批需要买卖双方去银行亲自办理，早已告知了双方办理审批的手续及资料。因卖方已经办理了委托公证，所以卖方不需到场。中介公司通过电话及短信的方式通知买方高晓燕办理按揭贷款审批，但至今未办理。2017年7月20日，李玖裕向高晓燕寄送了“关于解除合同的通知”，以高晓燕违约拒不办理按揭贷款手续致使李玖裕无法实现合同目的为由，要求解除房屋买卖合同。高晓燕称未收到。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，争议的《房屋买卖（居间）合同》系由李玖裕、高晓燕和第三人到家了公司共同签字确认，系此三方的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对三方均产生法律约束力，三方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖（居间）合同，李玖裕、高晓燕建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。综观全案，双方争议的焦点在于李玖裕是否有权解除房屋买卖合同关系。对该争议的问题，一审法院评述如下：首先，合同约定，卖方应当于2016年9月向买方交付房屋，双方于2017年2月前办理按揭贷款事宜，于2017年4月30日后立即过户。未能通气的问题产生后，双方合同履行产生障碍，是发生本案争议的直接因素。实践中，二手房按揭审批（面签）往往在签约后不久进行，以利于后续解押、过户及按揭贷款的办理。本案的特殊性在于约定交房后的相当一段时间才办理按揭贷款事宜，在该期间，通气的问题涉及到房屋是否适合居住使用，为促成卖方积极解决该问题，买方怠于办理按揭贷款审批不违常情，买方通过在2017年提起诉讼要求卖方赔付租金等损失也是该诉求的体现。其次，合同约定，卖方应当解除该房屋在本次交易前的抵押。卖方及中介公司虽称口头约定买卖双方共同找第三方垫资解押，但实际上卖方也没有出资办理解押手续，故在没有清偿债务、涤除银行抵押权之前，因有他物权限制，卖方也无法给买方过户。故在未能过户、未能办理按揭贷款向卖方付款的问题上，卖方负有相应责任。再次，房屋买卖中，付款是买方的主要合同义务，二手房按揭贷款只是双方约定的付款方式。在按揭审批未能办理、按揭贷款未能放款的情况下，并不必然导致合同无法继续履行。全额付款也是合同可以履行的方式，买方有权选择全额支付的方式付款。本案中，买方从未表示过不履行合同，未拒绝付款，未表达拒绝购房的意思，只是积极要求卖方及时开通天然气。买方未按合同约定办理按揭贷款手续并不是表达不履行合同的意思。故，在卖方未催告买方限期付款或者买方未明确拒绝付款的情况下，卖方即提出解除合同缺乏依据，一审法院依法不予支持。又因李玖裕提出的违约金请求也是以解除合同为前提，故该违约金请求也无依据支撑，一审法院对李玖裕的违约金请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李玖裕的诉讼请求。一审案件受理费1662元，诉讼保全费4320元，合计5982元，由李玖裕负担。二审中，上诉人举示了如下证据：证据一，重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初16019号民事判决书，拟证明1、该案件查明被上诉人至今未向银行申请按揭贷款更没有审核通过；2、双方房屋买卖按揭贷款流程。证据二，重庆燃气公司的到访不遇卡（复印件），拟证明在2017年4月11日、4月25日燃气公司的工作人员两次到涉案房屋进行通气，均没有人。经质证，被上诉人对证据一的真实性无异议，但是对上诉人的证明内容的关联性有异议。被上诉人认为高晓燕签署涉案合同时是生平第一次从事房屋买卖，其并不了解和熟悉二手房银行贷款的相关流程，本案的上诉人以及第三人均没有将相关流程向被上诉人披露，按照被上诉人的理解，要办理银行的房屋按揭贷款，首先要获得该房屋的产权才能办理银行的按揭贷款，所以其要求上诉人完成解押手续并将房屋过户给她，以便其办理房屋的按揭贷款。被上诉人并不清楚该流程还有一个前置程序就是要经过银行的面签审核，通过前案诉讼，被上诉人知道有前置程序后其表示愿意配合，并不由此而拒绝继续履行涉案合同。那么上诉人以该事实主张享有解除权的论点不成立。对证据二的真实性不认可，认为系复印件，且证据上没有载明是针对涉案房屋的到访情况。因此，对其证明目的也不认可。到家了公司对上诉人举示的证据一、证据二的真实性无异议，对其证明目的也无异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《房屋买卖（居间）合同》系上诉人、被上诉人以及原审第三人三方之间的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对三方均产生法律约束力，三方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。本案的争议焦点为上诉人是否享有案涉合同的解除权以及其主张被上诉人支付违约金151200元是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，按揭贷款方式系上诉人与被上诉人合同约定的付款方式，被上诉人按揭审批未能办理、按揭贷款未能放款并不必然导致涉案合同目的不能实现，上诉人与被上诉人亦可协商选择全额支付的方式付款；本案一审、二审中，被上诉人未表示过不履行合同，亦未表达拒绝购房的意思。因此，在上诉人未履行催告被上诉人限期付款的义务或者被上诉人未明确拒绝付款的情况下，上诉人即提出解除合同于法无据，本院依法不予支持。因上诉人主张被上诉人承担的违约金系以解除案涉合同为前提，故其该项请求亦无依据。综上，一审对此认定并无不当。另外，关于一审程序问题，经本院核实，因双方当事人在一审中均申请了和解期，故一审法院审理不存在程序违法的情形。综上，上诉人李玖裕的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3324元，由上诉人李玖裕负担。本判决为终审判决。审判长 韩 艳审判员 张泽兵审判员 苏 渝二〇一八年十月二十三日法官助理宋彦君书记员黄雯