贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初1289号 原告：陆华波，男，1975年9月26日生，汉族，四川省开江县人，自由职业，大学文化，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：黄万林，贵州龙滔律师事务所律师，执业证号15227201610955572，一般授权。 被告：贵州省龙里县福临房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县龙山镇东门街，统一社会信用代码：915227305907615977。 法定代表人：唐福临，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨宗睿，贵州晟仲合律师事务所律师，执业证号15227200310994527，特别授权。 委托诉讼代理人:唐健彬（该公司股东）,男,1968年12月7日生,汉族,重庆市合川区人,住龙里县,一般授权。 原告陆华波与被告贵州省龙里县福临房地产开发有限公司（以下简称福临房开公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆华波的委托诉讼代理人黄万林，被告福临房开公司的委托诉讼代理人杨宗睿、唐健彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆华波向本院提出诉讼请求：1、判令将原、被告于2016年7月30日签订的合同编号为201607301759号《商品房买卖合同》第七条约定的商品房单价变更为6000元／平方米；并判令被告退还原告差额购房款共计人民币2226336元。2、判令被告将符合《商品房买卖同》第十一条第（二）项约定的交付条件的商品房交付给原告。3、判令被告按《商品房买卖合同》第二十二条第一款约定向房屋所在地的登记机关申请并办理商品房预告登记。4、判令被告按《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定向房屋所在地的登记机关申请并办理商品房所有权初始登记。5、判令被告按《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定将办理商品房所有权转移登记的有关文书交付给原告。6、判令被告按《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定向房屋所在地的登记机关申请并办理房屋权属转移登记，将案涉商品房所有权转移登记到原告名下。7、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计人民币67982.76元（以已付房款3021456元为本金，按日万分之零点五自2017年1月31日起计算至2018年4月30日止。），其余违约金以前述方式计算至被告实际交房之日止。8、判令被告向原告支付未按时将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的违约金共计人民币31725.29元（以已付房款3021456元为本金，按日万分之一自2018年1月15日起计算至2018年4月30日止。），其余违约金以前述方式计算至被告实际将办理商品房转移登记有关文书交付给原告之日止。 事实和理由：2016年7月30日，原被告双方签订编号为201607301759的《商品房买卖合》，约定：被告将其开发建设的位于贵州省龙里县冠山街道小十字老公安局及冠山公园片区旧城棚户区改造项目A幢2层4-3号商品房（房号：A-2-4-3）出卖给原告，商品房单价为22800元／平方米，总价款为3021456元。被告应当在2017年1月30日前将符合条件的商品房交付给原告。被告逾期交房超过90日，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算并向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金直至实际交房之日止。双方应向房屋所在地的房屋登记机关申请办理预告登记；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记，于2018年1月15日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如超过90日仍未交付且原告不退房的，被告自约定日期之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，同时约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，双方还对其他事宜作出明确约定。合同签订后，被告并未按约履行将符合条件的商品房交付给原告，办理预告登记等义务。其行为已构成违约。此外，后经原告了解，双方约定的案涉商品房单价明显过分高于签订合同时的市场价值，被告在与原告订立合同时违背诚实信用原则，未依法告知原告正常的市场价值，存在欺诈行为，致使双方所订立的合同显失公平。原告就前述事宜多次找到被告协商解决均未果,故诉至法院，望判如所请。 福临房开公司辩称，1、原、被告双方虽然签订《商品房买卖合同》，但原告并没有直接支付购房款给被告。该款的来源是案外人重庆威凝混凝土有限公司拖欠原告的款项，经三方协商，由被告承担案外人重庆威凝混凝土公司所欠原告债务，清偿方式是以房抵债。2、原、被告双方均是独立的民事主体，属于完全民事行为能力人，双方在平等自愿基础上达成的《商品房买卖合同》依法成立并已经生效，该合同没有违反法律规定，依法受到法律保护。合同签订时原告已知晓房屋抵押情况、房屋单价，不存在显失公平、欺诈之情形。同时原告一方面要求履行合同，另一方面要求变更合同，存在自相矛盾，不符合法律规定。故原告要求变更合同价款没有事实依据，违反合同契约精神，且原告行使变更权应参照撤销权规定的时效期间，故原告要求变更合同价款的诉请没有法律依据，应不予支持。3、2至6项诉请合同虽然进行了约定，因案涉房屋未经竣工验收，属于事实上不能履行，请法院依法判决。4、对于逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书交付的违约金，因合同已对违约责任进行了约定，只要未超过实际损失的30%，被告同意依照合同处理。 本院经审理认定事实如下：唐健彬系案外人重庆威凝商品混凝土有限公司的法定代表人，亦是福临房开公司股东。因案外人重庆威凝商品混凝土有限公司在履行与案外人成都加力建材有限公司之间的混凝土外加剂购销合同时，差欠成都加力建材有限公司货款3021456元，该公司遂将该债权转与作为实际履行供货义务的陆华波。2016年5月14日，福临房开公司、案外人重庆威凝商品混凝土有限公司以及对重庆威凝商品混凝土有限公司负有债权的陆华波、梅开奉、张显良等人协商达成口头协议，同意重庆威凝商品混凝土有限公司将对陆华波负有的债务转移给福临房开公司承担，福临房开公司用其开发建设的商品房折抵偿还。2016年7月30日，陆华波与福临房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：福临房开公司将其开发建设的位于龙里县冠山街道小十字老公安局及冠山公园片区旧城棚户区改造项目A幢2层4-3号商品房（房号：A-2-4-3）出卖给陆华波，商品房单价22800元／平方米，总价款为3021456元。陆华波在2016年7月30日前一次性支付全部房款。福临房开公司应当在2017年1月30日前将符合下列条件的商品房交付给陆华波：1、商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条约定的条件。逾期交房超过90日，陆华波有权退房或要求继续履行合同，合同继续履行的，福临房开公司自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向陆华波支付全部已付款万分之零点五的违约金。双方在合同签订之日起30日内向当地房屋登记机关申请办理预告登记；福临房开公司在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记，于2018年1月15日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如超过90日仍未交付且原告不退房的，福临房开公司自约定日期之日起至实际交付之日止，按日向陆华波支付已付房款万分之一的违约金。房屋权属转移登记由陆华波委托福临房开公司申请办理。同时，双方还对其他事宜作出明确约定。合同签订次日，福临房开公司向陆华波出具“收到陆华波3021456元，收款方式为抵账。”的收据一张。2018年4月28日，福临房开公司出具说明一份，重申重庆威凝商品混凝土有限公司将对陆华波负有的3021456元债务转移给福临房开公司承担，福临房开公司将案涉商品房折抵给陆华波，折抵金额以双方签订的《商品房买卖合同》载明的购房总价款为准。案涉房屋建设工程虽已竣工，但因消防、用电等原因未经验收合格。至本案庭审时，案涉房屋未办理商品房预告登记、所有权初始登记。 上述事实，有当事人庭审陈述及举证在卷予以佐证。 本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案争议的商品房买卖合同签订前，案外人重庆威凝商品混凝土有限公司经债权人陆华波同意，将对陆华波负有的到期债务3021456元转移给福临房开公司承担，该债务转移合法有效，福临房开公司因此对陆华波负有债务3021456元。债务人福临房开公司为履行债务，在与陆华波达成以房抵债务的合意后，将债务转移关系转变为商品房买卖合同关系，将债务转为已购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。该意思变化是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且在福临房开公司愿意履行的情况下，双方签订的商品房买卖合同合法有效，各方均应按照约定履行已方的权利义务。 商品房价格实行的是市场调节价，由经营者自由定价。陆华波作为完全民事行为能力人，为使自己的债权得以实现，以不过分高于同一时间段的价格与福临房开公司商定同一地段的商品房价格，福临房开公司未构成价格欺诈。故陆华波要求对案涉商品房2016年7月30日市场价格进行评估，没有事实依据，本院不予采纳。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则问题中应有之意，陆华波要求变更商品房单价为6000元／平方米，福临房开公司退还差额购房款2226336元的诉请，没有事实与法律依据，本院不予支持。 《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，案涉房屋项目未经验收，未达到法律规定的交付条件，如强制履行将会违反法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……。”之规定，陆华波要求福临房开公司交付房屋属于法律上不能履行的情形，本院不予支持。同理，陆华波要求福临房开公司办理商品房预告登记、所有权初始登记、房屋权属转移登记、交付房屋所有权转移登记相关文书的诉请，本院不予支持。福临房开公司应积极完善案涉项目的验收，使之达到法律规定的交付条件，而不是懈怠的逃避义务；陆华波可在案涉项目验收合格达到交付条件后，再行协商解决或提起诉讼。 陆华波主张的逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，因合同已对违约金的计算方式进行了约定，本院予以支持。确定2017年1月31日至2018年4月30日止的逾期交房违约金为67983元，2018年5月1日至实际交房之日止的违约金，以3021456元为基数，按日万分零点五计算；2018年1月15日至2018年4月30日止的逾期交付商品房转移登记相关文书违约金31725元，2018年5月1日起至交付文书之日止的违约金，以3021456元为基数，按日万分之一计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下： 一、贵州省龙里县福临房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陆华波逾期交房违约金67983元（2018年5月1日至实际交房之日止的违约金，以3021456元为基数，按日万分之零点五计算）； 二、贵州省龙里县福临房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陆华波逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金31725元（2018年5月1日至实际交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金，以3021456元为基数，按日万分之一计算）； 三、驳回陆华波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12704元（已减半收取），由陆华波负担12159元，贵州省龙里县福临房地产开发有限公司负担545元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 陈 霞 二〇一八年十月十七日 书记员 邓友春