广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初32165号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑碧仪、周凌，均为原告公司员工。被告：秦妙兰，女，1983年1月16日出生，汉族，住所地广州市海珠区,委托诉讼代理人：陆金平，湖北慧中律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告秦妙兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编20113号商铺，于2011年1月8日与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意原告为该商铺提供有偿物业服务。该协议约定，该商铺的物业管理费按季结算，从2011年3月1日起计收，被告每月应缴纳管理费为1460.3元，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；若被告逾期缴纳，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一支付违约金，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五支付违约金。《物业管理协议》签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告接受了原告提供的服务。但随后，被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不支付。经原告多次催促，被告仍拒绝支付上述管理费。故原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付拖欠2014年7月1日至2015年6月30日、2015年10月1日至10月24日的物业管理费共18654.2元；二、被告支付因拖欠上述物业管理费而承担的违约金（违约金从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付，并以18654.2元为限）；三、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉请，被告不认可原告主张的费用。被告从未欠原告的物管费，原告的催缴费通知书是无效的证据，原告没有提供被告的欠费证据和其公司的欠费明细，故被告不认可被告欠费的数额。本案的诉讼时效应从2015年3月20日起算两年。本案的诉讼时效只能适用两年的诉讼时效，不能适用民法总则三年的诉讼时效。综上原告的主张没有事实和法律依据，且己超过诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告与广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江公司）于2010年3月12日签订《广州市房屋租赁合同》，约定珠江公司将广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编20113号商铺出租给被告作商业用途，租赁期限自2011年10月1日至2019年9月30日。2011年1月8日，原告与被告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。该协议约定，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20113号商铺……现被告同意接受原告为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为1460.30元；物业管理费从2011年3月1日起计收，签订协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费4380.90元，此后被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同。该协议约定，若被告违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五支付违约金，且原告有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用。该协议还约定：1、被告保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更应立即书面通知原告，否则如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由被告自行承担；原告按本协议确定的被告通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达被告；被告同意自该商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准；鉴于被告在所承租的该商铺内经营，故被告亦同意原告可直接将该通知贴在该商铺上并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知。该协议注明被告的通讯地址为“广州市海珠区逸景路碧桃径6号1803房”，通讯电话为“139××××4559”。该协议签订后，被告于2011年1月8日支付了物业管理费4380.90元。被告于同日签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》确认其承租的广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编20113商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。因被告欠付物业管理费，原告于2015年8月25日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促被告支付尚欠的物业管理费，该邮件注明收件人地址“广东省广州市海珠区逸景路碧桃径6号1803房”，电话为“139××××4559”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2015年8月26日被“本人收”。原告又于2017年8月10日、2018年7月21日、2019年1月11日、2019年11月1日分别通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知书》催促被告支付尚欠的物业管理费，该邮件注明收件人地址“广东省广州市海珠区逸景路碧桃径6号1803房”，电话为“139××××4559”。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，上述邮件分别于2017年8月12日、2018年7月24日、2019年1月12日、2019年11月1日被“退回妥投”、“退回妥投”、“他人收”、“退回妥投”。原告并于2018年7月21日、2019年1月11日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促被告支付尚欠的物业管理费，该邮件注明收件人地址“广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城二楼20113号商铺”，电话为“139××××4559”。其中2018年7月21日寄出的邮件被退回。2019年1月11日寄出的邮件在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，上述邮件于2019年1月18日被“退回妥投”。被告表示其从未收到上述邮件，均为无效催收，故不确认上述邮件已有效送达。原告向被告追索物业管理费未果，遂提起本案诉讼。庭审中，原告主张双方原合同约定被告应从2011年3月1日起缴纳物管费，后原告单方变更为从2012年5月1日起开始缴纳。被告于2015年10月因拖欠租金被告出租方收回涉案商铺。原告表示其每年均有对被告进行催缴物业管理费，故原告认为其主张并未超过诉讼时效。被告主张因珠江国际纺织城于2015年9月底将二楼面料商户全部赶走改为辅料专区，被告于2015年9月底离开了涉案商铺。被告已向原告缴纳其在承租商铺期间的所有物管费,但其只能提交其于2015年10月-12月的物管费发票（发票金额4380.90元）。珠江公司于2020年11月20日向本院出具《委托物业管理证明》一份，证明该公司为广州市海珠区瑞纺路2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人。该公司自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理资金，委托关系尚未终止。珠江公司于2021年4月28日向本院出具《情况说明》一份，证明该公司于2015年10月24日收回报告承租的涉案商铺。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应切实履行。关于物业管理费的问题。依据该协议约定及原告的陈述，被告应自2012年5月1日起向原告支付物业管理费。现被告提交的证据证明其仅缴纳三个月的物业管理费4380.90元及2015年9月8日支付了2015年10月至12月的物业管理费4380.90元。原告确认被告于2015年9月支付了三个月的物业管理费，并表示用于抵扣被告2015年7月至9月的物业管理费。虽然被告不同意原告用于抵扣该三个月的物业管理费的说法，因为其已支付了全部物管费，但被告没有证据证明其主张。且根据原告提交了珠江公司出具的情况说明,明确该公司于2015年10月24日已经收回涉案商铺，即被告关于支付2015年10月24日之后的管理费主张缺乏依据,故本院采纳原告的主张。因此被告仍欠付2012年8月1日至2015年6月、2015年10月1日至10月24日期间的物业管理费。原告只主张被告清偿欠付的2014年7月1日之后物业管理费是其对自身权利的处分，并无不当，本院予以照准。关于诉讼时效问题。被告应向原告支付物业管理费至2015年10月24日止，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，即2015年7月1日至2015年9月30日的物业管理费应在2015年6月30日前支付。则依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告主张物业管理费的诉讼请求的诉讼时效截止日应最迟不超过2017年6月30日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，上述诉讼时效期间截止日期在2017年10月1日前，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，而应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。原告于2015年8月25日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，向被告催缴2014年7月1日至2015年6月拖欠的物管费。该邮件于2015年8月26日被被告签收，即于次日送达被告。依据《珠江国际纺织城物业管理协议》，被告应于2014年6月30日前支付2014年7月至9月期间的物业管理费。则在被告未支付该部分物业管理费的情况下，原告应在2014年6月30日起两年内对被告主张权利。虽被告抗辩根据物管协议的约定，原告向被告邮寄催收函的地址应该是被告经营的涉案商铺的地址，而不应邮寄到被告的家里。但根据在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件已于2015年8月26日被“本人收”。故本院确认原告于2015年8月25日对被告进行有效催缴，没有过诉讼时效。原告该次催缴行为，构成对2013年8月26日至2015年8月25日期间的物业管理费的诉讼时效中断。同理，珠江公司于2015年10月24日向被告收回涉案商铺后，原告于2017年8月10日、2018年7月21日、2019年1月11日、2019年11月1日分别向被告约定的联系地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，原告向被告在该协议中确定的通讯地址邮寄该函件被“退回妥投”或者“他人收”，则视为上述邮件于寄出之日五天后送达被告。则原告在本案中主张的2014年7月1日至2015年6月30日、2015年10月1日至10月24日期间的物业管理费，原告已分别于2015年8月26日、2017年8月12日、2018年7月24日、2019年1月12日、2019年11月5日进行有效催缴，均构成诉讼时效中断。故该部分物业管理费没有超过诉讼时效，本院予以支持。原告的诉请于法有据，本院对此予以支持。被告应立即向原告支付该部分物业管理费。被告以其未收到上述邮件、原告帐目混乱、没有充足的证据证明被告有欠费为由主张时效抗辩。原告依据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定的地址向被告邮寄催缴信件，符合协议约定，故被告不能以其本人没有签收邮件为由主张邮件未送达。原告寄出的邮件上注明的收件人地址、电话与被告在《珠江国际纺织城物业管理协议》记载的地址、电话一致，故即使邮件原告没有签收，也不能视为邮件未有效送达。原告亦没有证据证明其已向原告缴纳全部物管费，因此被告该部分诉讼时效抗辩缺乏事实依据，本院对此不予采纳。关于违约金问题。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告如逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额千分之一支付违约金；逾期超过十日则从第十一日开始每日按应付未付金额千分之五支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠2014年7月1日至2015年6月30日、2015年10月1日-10月24日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费4380.9元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：一、被告秦妙兰在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编20113号商铺2014年7月1日至2015年6月30日、2015年10月1日至10月24日期间的物业管理费18654.2元（每月按1460.3元计算）。二、被告秦妙兰在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠2014年7月1日至2015年6月30日、2015年10月1日至10月24日的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费4380.9元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算。逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费366元由被告秦妙兰负担。被告在本判决生效之日起七日内将应负担的受理费直接径付给原告广东珠江商业地产物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 黎 昕二〇二一年四月二十九日书记员 于悦姗古嘉琪邬雪芳