北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终8320号上诉人（原审原告）：北京高德物业有限责任公司，住所地北京市海淀区花园东路**高德大厦。法定代表人：高健，总经理。委托诉讼代理人：李晓辉，男，公司经理。委托诉讼代理人：刘广滨，北京市中满律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第四综合服务保障中心，，住所地北京市海淀区花园东路**法定代表人：赵洪军，主任。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩香，北京谦君律师事务所律师。上诉人北京高德物业有限责任公司（以下简称高德公司）因与上诉人中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第四综合服务保障中心（以下简称服务保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初26431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高德公司上诉请求：1.请求判令撤销一审法院判决，发回重审；2.判令服务保障中心承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决服务保障中心承担的赔偿费用过低。基于合作建房、委托管理和房屋租赁等多种法律关系，高德公司对高德大厦的投资应得到合理的补偿。服务保障中心辩称，不同意对方的上诉请求，一审判决明显过高。事实理由：1.服务保障中心认为赔偿费用过高，不应当进行赔偿，且对于鉴定结论有异议，一审判决认定的5400000元没有事实和法律依据，评估过程中存在违规违法行为，评估报告没有客观反映相关情况，不应当以评估作为事实依据；2.双方的租赁合同明确约定合同到期终止，按照双方第九条和第八条约定，合同到期终止或者期满装修装饰应当无偿归服务保障中心，不应当进行任何赔偿和补偿。服务保障中心上诉请求：1.请求撤销一审法院判决第一项，依法改判驳回高德公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费以及鉴定费由高德公司承担。事实与理由：一是法院审理程序有误。1.原审法院最后一次庭审才变更案由，致使案件思路不清晰、结果不明确。2.评估公司依据合作开发建设合同的范畴所做评估其结论与本案审查范围不一致，不能作为定案依据。二是法院认定事实不清。1、法院将委托物业管理证明，作为认定双方租赁关系存续的依据，过于牵强、认定事实不清且与之前法院判决自相矛盾。2、高德公司的装修时间认定不清，高德大厦的装修装饰基本发生在2001年左右，并非《委托物业管理证明》所列2015年10月19日之后。3、对服务保障中心所作装修与高德公司所作装修认定不清，认定赔偿数额的依据不足。4、高德公司在甩项移交范围内的出资建设与租赁合同范畴内的装修装饰认定不清。5、次承租人的装修装饰与高德公司的装修装饰认定不清。三是原审法院适用法律错误。1、2005年合同到期终止之前的装修装饰，根据合同约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定应无偿归服务保障中心所有。2、合同终止之后，双方并未签订书面租赁合同，根据合同法规定，双方系不定期租赁，服务保障中心有权随时解除租赁关系，高德公司应自行承担租赁关系随时解除的法律风险及相应法律后果，无权向服务保障中心主张装修装饰损失。3、原审法院并未明确其判令服务保障中心支付赔偿款所依据的法律法规或司法解释。高德公司辩称，不同意对方的上诉请求。事实与理由：1.一审法院没有违反诉讼程序，案由是法院系统对案件进行分类的方法，并不是案件事实和法律适用的依据；2.高德公司与服务保障中心是基于合作开发而产生的租赁关系，因为长期合作而产生了高德公司对大楼基础建设的长期投资与添附，一审法院依据这样的事实进行评估鉴定有理有据；3.关于评估标准和基准日，是由法院依法确定的，双方无权确定或单独提出要求，且该评估公司也是由高院统一摇号确定，具有专业性、公正性和权威性；4.一审法院认定事实清楚，双方存在委托管理关系，双方合同虽已到期，但早已明确续租事宜。高德公司长期对高德大厦进行基础建设的投资与改造，从未间断，双方对大型设备设施的投资与改造有约定与分界；5.一审法院适用法律正确。高德公司向一审法院起诉请求：1.判令服务保障中心向高德公司对基础设施投资建设并形成的添附，给予合理补偿30000000元；2.判令服务保障中心向高德公司偿还垫付的基础设施维修费422100元；3.判令服务保障中心向高德公司偿还垫付的378平米土地出让价款、契税、评估费共计6137458.50元及利息2336419.64元；4.判令服务保障中心向高德公司偿还垫付的房屋转让发生的税费共计1338228.37元及利息230955.05元；5.判令高德大厦A段497.93平米的房屋产权转归高德公司所有，或按照市场价赔偿相应损失；6.诉讼费由服务保障中心承担。一审法院认定事实：2000年10月，双方签订了包含高德大厦A段5-7层、A段8层及B段4-7层、B段8-10层、B段11-12层在内的为期15年的《房屋租赁协议书》，高德公司又于2009年1月承租了高德大厦C段1-5层、C段6-8层房屋，双方在《军队房地产租赁合同》中约定，租赁用途为自主经营写字楼。此后双方按三年为一期分批签订上述房屋的租赁合同，以上房屋租赁合同中均约定有如下内容：租赁期内，服务保障中心负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；高德公司负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作，该公司不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增护固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增护固定设施的，必须征得服务保障中心的书面同意，费用自理，权属归服务保障中心所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给服务保障中心。高德公司不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向服务保障中心提供建设方案，在服务保障中心按规定报经军队主管部门批准并出具书面同意书后实施，费用由高德公司自理，权属归服务保障中心所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给服务保障中心。上述合同到期后，高德公司继续占有使用上述房屋并按合同约定向服务保障中心交纳租金至2018年1月1日。2018年3月23日，服务保障中心向高德公司发出通知书，要求该公司7日内结清房屋租金、水电费等费用，并将上述房屋腾空后完好无损无偿交还服务保障中心。因高德公司到期不腾退房屋，服务保障中心起诉要求该公司返还房屋，法院已另案判决要求高德公司腾退上述房屋。高德大厦承租上述房屋后对高德大厦的道路设施、通信网络、消防、中央空调、通风、供电、安防系统等基础设施、系统配套设施和公共环境进行了建设和改造。服务保障中心以中国人民解放军总参谋部管理保障局的名义于2014年10日向高德公司出具《委托物业管理证明》一份。该《委托物业管理证明》内容为：我单位同意将我单位所属位于北京市海淀区10号高德大厦15423平方米的房屋委托高德公司从事物业管理，期限自2015年10月19日起至2025年10月18日止，在委托期限内，我单位同意该公司以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。高德公司据此认为上述租赁合同的承租期到2025年10月18日。庭审中，经法院释明，高德公司称其依据租赁合同主张相关权益。另查，1996年6月16日总参管理局北极寺离休干部管理处（后变更为中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第四综合服务保障中心）与高德公司签订《合作建房合同》，合同约定，服务保障中心负责提供的土地位于海淀区8号，面积6790平方米。高德公司负责提供建设经费12000000元。该《合作建房合同》中还约定，甲乙双方合作建设北极寺综合服务楼项目，A段建筑面积6790平方米。甲方负责提供的土地位于海淀区8号。房屋建成后，双方按5:5分房，即甲方分得房屋面积3395平方米，乙方分得房屋面积3395平方米。双方又于2014年10月30日签订了存量房屋买卖合同，合同约定服务保障中心将位于海淀区8号33幢-1层102,1层101,2层201,3层301,4层401，建筑面积共3395.34平方米出售给高德公司，成交价格为12000000元。合同附件六约定1、服务保障中心承担的税费为：所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款；2、高德公司承担的税费为：契税、印花税、土地出让金或土地收益。高德公司为办理土地转让手续支付了土地出让金5940000元、印花税2971元、契税178237.5元、评估费15000元，为办理房屋产权证城建税、营业税、教育费附加、滞纳金、评估费、咨询费、印花税共计1338228.37元。2014年北京中海紫途测绘事务所测绘完成的《房屋建筑面积分户计算明细表4》显示高德大厦A段总参测绘面积7773.52平方米。庭审中，经法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对位于北京市海淀区10号高德大厦基础建设、房屋装修和附属设施的现价值进行评估，鉴定结果为浦发银行装饰评估金额为1621836元，浦发银行安装评估金额727206元，光大银行装饰评估金额1387010元，光大银行安装评估金额422629元，高德大厦主体部分及室外工程装饰评估金额18804485元，高德大厦主体部分及室外工程安装评估金额7369406元。该鉴定费458500元由高德公司支付。高德公司称浦发银行、光大银行的装修费用己方未出资，但对银行装修减免了部分租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人之间存在房屋租赁、合作建房、房屋买卖、委托物业管理等多种法律关系，且各种法律关系之间又存在一定的因果关联，法院在审理租赁合同纠纷亦将综合考虑上述相关因素。双方签订房屋租赁合同后，在合同的履行期内服务保障中心签署协议委托高德公司管理上述房屋的物业，委托期限自2015年10月19日起至2025年10月18日止。虽然该委托未明确将上述房屋交由高德公司继续承租，但结合正在履行的租赁合同，高德公司有理由相信其对该房屋享有到2025年10月18日之前的承租权。高德公司基于上述预期为高德大厦所支付的基础建设、房屋装修和附属设施价值扣除银行的装饰安装费共计为26173891元。服务保障中心因相关政策的变化而不能继续维持与高德公司的租赁关系，虽然对此不可归责于任何一方，但因此造成的经济损失依法应由双方分担，故服务保障中心对高德公司因此产生相关损失理应予以适当补偿。现高德公司所要求的基础投资建设并形成的添附费用过高，具体的赔偿数额由法院依法判定。该公司所主张的垫付基础设施的维修费已在前述费用中一并予以考虑，法院不再予以支持。高德公司要求服务保障中心赔偿的土地出让价款、契税、评估费及其利息，房屋转让的税费、房屋产权争议等诉请，均系基于双方之间其它合同履行所产生的纠纷，与高德公司诉讼的房屋租赁事宜无关，高德公司对此可另行处理，法院对上述诉请在本案中不予支持。判决：一、中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第四综合服务保障中心于本判决生效后七日内赔偿北京高德物业有限责任公司五百四十万元；二、驳回北京高德物业有限责任公司的其它诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，服务保障中心提交以下两份证据，一是李晓辉签字的高德大厦住所证明及委托物业证明的登记表，拟证明李晓辉为了办理工商登记经常到管理中心进行盖章，《委托物业管理证明》是李晓辉自己打印好去盖章的，并非双方签订的物业管理合同；二是北极寺综合服务楼物业管理委托合同，拟证明服务保障中心与高德艺佳物业管理有限公司签订过委托管理合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为上述证据与待证事实之间关联性不足，不足以支持服务保障中心的事实主张。此外，双方二审过程中向本院提交双方拟定的《和解协议》，高德公司向本院申请撤回起诉。该协议第三条约定：“……若高德公司于四中心未达成上述第一项中所指各项协议或上级未批准，高德公司有权再次起诉”。本院认为，在第二审程序中，原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。本案二审期间双方当事人拟定的《和解协议》约定明显与法律规定相悖，经合议，本院对高德公司撤回起诉申请不予准许。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，服务保障中心出具《委托物业管理证明》，明确同意高德公司可以受托单位的名义，对外出租涉案房屋，期限自2015年10月19日起至2025年10月18日止，结合高德公司继续占有使用涉案房屋并按合同约定向服务保障中心交纳租金的事实，并综合考虑本案双方当事人之间存在的合作建房、房屋买卖、委托物业管理等多种互为因果关联的法律关系，高德公司有理由相信其对该房屋享有到2025年10月18日之前的出租权。现因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》的通知，高德物业与服务保障中心应解除原有法律关系，该事由不可归责于双方，因此在原有法律关系解除的同时，双方应按照公平原则对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行分担。一审法院根据服务保障中心在《委托物业管理证明》承诺的期限将各项费用进行分摊，由双方按公平原则分担房屋租赁合同剩余期限的价值正确，酌定5400000元的补偿数额并无不当，本院予以确认。综上所述，高德公司、服务保障中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169126元，由北京高德物业有限责任公司负担84563元（已交纳20000元，剩余64563元于本判决生效后七日内交纳），由中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第四综合服务保障中心负担84563元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郭燕枝审判员  赵 蕾审判员  刘 磊二〇一八年十月二十九日法官助理张进中法官助理张宏宇书记员马子萌