山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0911民初3759号原告（执行案外人）：柴丹丹，女，1990年11月20日生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：杨超，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告（申请执行人）：李升刚，男，1956年9月18日生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李源，山东泰诚律师事务所律师。被告（被执行人）：山东中铁地产有限公司，住所地泰安市岱岳区大汶口镇三化路中段。负责人：王安毅，职务董事长。委托诉讼代理人：王安理，职务总经理。委托诉讼代理人：徐承顺，职务经理。原告柴丹丹与被告李升刚、山东中铁地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴丹丹委托诉讼代理人杨超、被告李升刚的委托诉讼代理人李源、被告山东中铁地产有限公司的委托诉讼代理人王安理、徐承顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴丹丹向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于肥城市石横镇润园小区2号楼商用门头从东向西第一套、第三套房屋归原告所有；2、依法判令停止对位于肥城市石横镇润园小区2号楼商用门头从东向西第一套、第三套房屋的执行。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月17日，原告与被告山东中铁地产有限公司签订《商品房屋买卖合同》，约定由原告购买被告山东中铁地产有限公司出售的案涉房屋。原告依约将购房款向被告支付完毕，被告山东中铁地产有限公司向原告出具了已收到购房款的收据及发票，并在2014年4月25日将案涉房屋交付给原告占有使用。案涉房屋已网签至原告名下，案涉房屋的所有权归原告所有。但在2017年10月27日，泰安市岱岳区人民法院根据被告李升刚的申请，作出（2017）鲁0911执1552号执行裁定书，要求查封案涉房屋，并向肥城市国土资源局发出协助执行通知书。原告依法向法院提出执行异议，但泰安市岱岳区人民法院作出（2018）鲁0911执异110号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。综上，贵院的执行行为已经损害了原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起本案诉讼，望判如所诉。被告李升刚答辩称，柴丹丹所述与事实不符，根据有关证据以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，柴丹丹并非涉案房产权利人，不属于法律应保护的买受人期待物权的情形，请求法院依法驳回其诉讼请求。1、原告柴丹丹与被执行人山东中铁地产有限公司签订的房产买卖合同无效。柴丹丹提供了落款日期为2014年4月17日的《商品房买卖合同》两份，欲证实其在法院查封行为之前已经签订了房产买卖合同。然而根据张永刚（被执行人山东中铁地产有限公司员工）出具的情况说明，涉案两套房产网签给柴丹丹系因山东中铁地产有限公司债务太多，为了不被法院查封而有了所谓购买行为，实际上涉案房产并未出售给柴丹丹。山东中铁地产有限公司与原告恶意串通，签订虚假购房合同，规避执行，损害了山东中铁地产有限公司债权人的利益，属无效合同。2、原告柴丹丹未缴纳购房款。柴丹丹提供的证据不仅无法证实款项的交付，且有违交易习惯，不能形成证据链条。柴丹丹仅提供了2014年7月9日的两份发票，无法证实房款已经交付，发票只是完税凭证，不是付款凭证，不能证实付款的事实，也不能证实收取款项的事实。同时，根据柴丹丹异议申请中的阐述，其与被执行人山东中铁地产有限公司于2014年4月17日签订《商品房买卖合同》，并于2014年7月9日交清全部房款。其亦提供2014年4月22日的交房确认单一份。在买受人还分文未付的情况下，房产开发商不仅出具交房确认单还协助办理网签，这明显有违交易习惯。根据被执行人王安理在法院所做的执行笔录，柴丹丹系另以案件的原告曲铁柱的外甥女，而曲铁柱实际上是被执行人山东中铁地产有限公司的销售人员，这种“购买”行为实际上是为了阻却执行，将房产网签至自己名下，再将房产对外出售。再次，根据张永刚（中铁地产工作人员，同时系涉案房产发票上记录的收款员）出具的情况说明证实，柴丹丹“购买”的涉案房产就是为了阻却法院查封执行，并非将上述房产真实出售给柴丹丹。3、原告柴丹丹所购买的涉案房产并不用于居住，且原告的网签行为不具有物权效力，涉案房产仍属于被执行人山东中铁地产有限公司所有。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、二十九条“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，结合被执行人王安理所做笔录、被执行人张永刚出示的情况说明，其“购买”行为实质上就是为了隐藏财产、阻却执行，因此，原告柴丹丹无法提供充足证据证明其主张，其并非涉案房产的权利人，亦不能排除法院的强制执行，请求法院驳回其诉讼请求。被告山东中铁地产有限公司庭审时口头答辩称，我方与柴丹丹签订的商品房合同，是为了逃避债权人查封，没有交房款，收据实际就是假收据，只写了收据但没有收到房款。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一：2014年4月17日签订的《商品房买卖合同》两份用以证明目的1、在法院2017年10月27日查封案涉房屋三年半前，原告就已经与被告山东中铁地产有限公司签订了案涉房屋的买卖合同；2、上述商品房买卖合同已在房产管理部门办理了网签及备案登记，并已对外公示为原告的财产。在案涉房屋完成竣工验收后，上述房屋就能登记在原告名下，办理不动产权证书，原告对案涉房屋享有排除强制执行的实体权利。证据二：1、2014年4月25日，石横新城·润园（二期）交房确认单两份；2、肥城市滨河物业管理有限公司出具的《证明》两份，用以证明原告早在2014年4月25日就已经开始占用使用了案涉房屋，并取得房屋钥匙。原告在查封前合法占有案涉房屋。证据三：1、2014年4月17日，被告山东中铁地产有限公司向原告出具的收据两张；2、被告山东中铁有限公司向原告出具的案涉房屋的购房款发票两张，用以证明原告已依约支付完购房款。被告李升刚质证认为：对原告提交的证据真实性及证明目的均不认可，双方签订合同的目的是为了隐藏财产，这损害了申请执行人李升刚的权利，属于无效合同，合同网签备案，仅具有债权效力不具有物权效力；交房单的真实性无法确认，涉案两套房产均作为仓库使用，非用于居住生活而是经营性用房，原告并不具有排除强制执行权利；发票只是完税凭证，而非打款凭证。被告山东中铁有限公司质证认为：我方认为商品房买卖合同就是为了逃避债权人查封，不是真实的买卖意思。二十万的收据我司并没有收到二十万元现金，只是销售发票，不是房屋买卖发票。经审理查明，2014年4月17日，原告与被告山东中铁地产有限公司签订《商品房屋买卖合同》，约定由原告购买被告出售的两套案涉房屋，总价40万元整，当日被告山东中铁地产有限公司给原告开具交房款40万元的收据两份。2014年4月25日原告与被告山东中铁地产有限公司签订了2号楼2单元101室及2号楼1单元101室交房确认单，当日，肥城市滨河物业管理有限公司将上述房屋的钥匙交给了原告柴丹丹，2014年7月9日被告山东中铁地产有限公司向原告出具了购房发票。查明，涉案房屋房产证没有办理的原因是山东中铁地产有限公司的没有进行工程竣工验收，除了3-8号楼其余的均未办证。还查明，2013年8月29日山东中铁地产有限公司作为甲方与乙方曲铁柱（另一案件的原告）签订了工程款垫付协议，约定：一、甲方因资金紧缺，乙方同意出资协助甲方完成润园小区项目交工，甲方同意于2014年4月15日前还清乙方所垫付款项，具体金额以实际垫付单据金额为准；二、如果甲方于2014年4月15日未还清乙方所垫付的工程款，乙方有权将甲方所开发的肥城市石横镇润园小区（北区）南大门东侧的1#楼门市以30万元/每套，2#楼门市20万元/每套的价款自行处置，甲方须协助乙方办理相关手续。2014年4月16日被告山东中铁地产有限公司给原告出具了证明：因山东中铁地产有限公司长时间拖延曲铁柱借款，经双方协商一致，同意将润园小区（北区）1#、2#计11套房屋以贰佰柒拾万元抵给曲铁柱。曲铁柱网签的11套房屋，其中两套曲铁柱同意代付柴丹丹购房款，网签到柴丹丹名下。另查明，2017年10月27日本案两被告因民间借贷纠纷，在执行中将肥城市石横镇润园小区1号楼商用门市从西向东第二套、2号楼商用门市从东向西第1、2、3、5、6、7（含有原告与被告中铁地产有限公司签订商品房买卖合同中的房屋）房屋进行了保全。原告对本院查封的涉案房产提出异议，我院以（2018）鲁0911执异110号裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。上述事实由原、被告陈述，《商品房买卖合同》、交房确认单、商铺租赁合同、工程款垫付协议、抵账证明等证据在案证实。本院认为，本案争议的焦点是原告对执行标的是否享有合法真实的实体权利，足以排除强制执行。原告提交的2013年8月29日被告山东中铁地产有限公司与曲铁柱（另一案件的原告）签订的工程款垫付协议、2014年4月16日被告山东中铁地产有限公司给曲铁柱出具的以房抵顶债务的证明、《商品房买卖合同》、收据、发票等证据相互印证，形成了证据链，已经基于以房抵债的原因原告而实际合法享有肥城市石横镇润园小区2号楼商用门头从东向西第一套、第三套房屋归原告所有的权益，且其已经通过长期、公开、合法占有形式公示了其对于上述房屋的所有者权利。被告山东中铁地产有限公司辩称与柴丹丹签订的商品房合同，是为了逃避债权人查封，没有交房款，收据实际就是假收据，只写了收据但没有收到房款的辩解，因未提供相关的证据证实，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定"第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"《中华人民共和国物权法》第十五条规定"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"本案中，原告与被告山东中铁地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，曲铁柱与被告山东中铁地产有限公司协商以垫付工程款抵顶房屋款，被告山东中铁地产有限公司已将涉案房屋交付给原告，且原告占有并使用至今。被告山东中铁地产有限公司自认没有办理产权登记的过错原因不在于原告。也就是说原告符合了"支付房屋对价"，"实际占有使用"，"未办理过户登记无过错"这三个因素，因此，应当认定案涉房屋的所有权归原告。所有权归原告，即获得可以对抗法院执行的权利，该权利具有法定性。而被告李升刚对案涉房屋不享有实体权益，因此应当终止对案涉房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条；《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：确认位于肥城市石横镇润园小区2号楼商用门头从东向西第一套、第三套房屋归原告所有。二、停止在被告李升刚与被告山东中铁地产有限公司的案件纠纷中对位于肥城市石横镇润园小区2号楼商用门头从东向西第一套、第三套房屋的执行。案件受理费7300元，由被告李升刚、山东中铁地产有限公司共同承担。被告应承担的费用原告已预交，待执行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泰安市中级人民法院。审 判 长  张 琴审 判 员  高长梅人民陪审员  张玉山二〇一八年十月二十四日书 记 员  王 霞