四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0402民初2810号 原告：攀枝花市宜安物业服务有限责任公司。住所地：攀枝花市**临亚家园雅仕苑**楼******，统一社会信用代码：915104025796270475。 法定代表人：陈晓瑜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201311384081。 被告：唐开文，男，汉族，1945年11月19日出生，住四川省攀枝花市**。 被告：唐懿，男，汉族，1975年11月7日出生，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：唐开文，信息地址同上。 原告攀枝花市宜安物业服务有限责任公司（以下简称:宜安物业公司）与被告唐懿物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜安物业公司的委托诉讼代理人袁祖敏、被告委托诉讼代理人唐开文到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请撤回对唐开文的诉讼请求，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告宜安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费3692元、滞纳金1108元，合计4800元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系攀枝花市临亚家园小区业主。2015年1月11日，原告与攀枝花市临亚家园业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定：由原告为攀枝花市临亚家园全体业主提供物业服务。合同期限内物业服务费按照每月0.7元／㎡收取，逾期缴纳物业费的按拖欠金额千分之五的标准征收滞纳金，逾期30日以上者应每日千分之三标准征收滞纳金。被告拥有的住房面积为212.41平方米。现原告已全面履行物业管理服务，但被告自2015年11月至2017年12月共计26个月未向原告支付任何物业服务费。虽经原告多次催讨，但被告一直拖延拒绝支付。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告唐懿辩称，被告未缴纳物业费的理由：1、原告向擅自调高物业费没有讲清楚，而且不公开、透明，简单粗暴，程序不正规。2、原告入住小区后，家门口的消防设施一直不具备应有的功能，消防带、高压水枪等全部缺失。对此给被告精神上造成损失；3、小区的停车位收费从来没有公示；停车位的利用破坏了小区绿化带，把业主不知不觉带进了恶化环境中。另外，原告陈述被告的住房面积为212.41元不是事实，应为129.31平方米。综上所述，如果业主委员会和原告不能拿出有效的调高物业费的证据和理由，被告请求驳回原告诉讼请求。 原告宜安物业公司围绕诉讼请求提交了《临亚家园物业服务合同》、业主唐懿《房屋信息摘要》、攀枝花市临亚家园小区业主委员会于2018年5月30日出具的《证明》、《业主委员会备案登记表》、《临亚家园业主委员会备案情况表》等书证，以证明其诉求和事实及理由。被告对“物业合同”真实性不认可，认为系虚假。对于《证明》认可，确实催告过；对业主唐懿《房屋信息摘要》无异议；对于其他证据，均不认可。 上述证据，经审查核实，原告提交的证据与本案相关联，本院予以采信；被告唐懿主张的住宅面积应我129.34平方米，本院予以采信。根据原、被告分别提交的证据、双方当事人的陈述及经审查认定的证据，经审理认定事实如下：攀枝花市临亚家园业主委员会于2013年11月18日成立，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府炳草岗街道办事处予以备案。2014年1月2日，攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）与宜安物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，双方约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；委托管理期限自2013年9月1日起至2014年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓0.90元、多层0.60元/平方米·月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务；物业管理服务费用的开支不含房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用等及公用设施设备折旧费和保险费、小区公众责任保险等费用；物业管理服务费用的开支不含委托代收的环卫垃圾清运处置等其他代收费用，代收的环卫垃圾清运处置费每一年缴一次；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金外，乙方可以公布欠费者名单，并可采用法律手段予以追缴。双方在《物业服务合同》中还就各自的权利义务、物业管理服务质量等进行了明确约定。2015年1月11日，攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）与宜安物业公司（乙方）再次签订了《物业服务合同》，双方约定：委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓1.10元、多层0.70元/平方米·月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务。合同签订后，宜安物业公司继续入驻临亚家园小区为该小区提供物业服务至今。唐懿系攀枝花市**凤凰东街住房的所有权人，该房屋位于临亚家园小区，建筑面积为129.34元，物业费按0.7元/平方米·月计算。唐懿未向宜安物业公司缴纳2015年11月至2017年12月期间的物业管理费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，攀枝花市临亚家园业主委员会与宜安物业公司所签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。宜安物业公司按合同约定为临亚家园小区提供了物业管理服务，2015年11月至2017年12月作为该小区物业所有人，实际享受了宜安物业公司为其提供的物业服务，理应按约向宜安物业公司支付相应的物业管理费用。根据《物业服务合同》的约定：交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务。 唐懿经宜安物业公司书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，故对宜安物业公司要求支付2015年11月至2017年12月的物业管理费的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。原告提出被告住房面积为212.41平方米的意见，经核实更正为129.34平方米。对于物业费调整涨价原因，由于目前未有证据证明原告向被告作出解释说明，被告质疑涨价问题的辩称是合情合理的。基于上述情况，被告的物业服务水平欠佳，物业费应予调整，本院依法确认为被告支付物业费为2118元（129.34平方米×0.7元/月/平方米×26个月×90%）。对宜安物业公司主张的滞纳金1108元，因唐懿未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对于滞纳金数额，原告主张明显过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对宜安物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，即：211元，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第二十三条、第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、唐懿于本判决生效之日起十日内一次性支付攀枝花市宜安物业服务有限责任公司2015年11月至2017年12月期间的物业服务费2118元、滞纳金211元，共计2329元； 二、驳回攀枝花市宜安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由唐懿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 戴 军 二〇一八年十月十一日 书记员 鄢志萍