贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终6293号上诉人（原审被告、申请执行人）：华强，男，1965年6月22日出生，汉族。委托代理人：梁铖西，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。委托代理人：周小飞，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：苏飞，女，1982年11月12日出生，汉族。委托代理人：孔令勇，男，1976年4月1日出生，汉族，，系苏飞之夫。原审第三人（被执行人）：杨兵，男，1964年6月28日出生，纳西族。上诉人华强与被上诉人苏飞、原审第三人杨兵案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。华强上诉请求：一、撤销原判，并准许对贵阳市云岩区××广场××单元××号房屋继续执行；二、判令被上诉人承担本案二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人支付的款项并不显著低于市场价格，属于事实认定错误。原审第三人杨兵购买房屋时，首付款为374313元，其偿还房贷本息16万余元及各项费用后，其购房成本增加达到60万元以上，期间房屋明显增值。被上诉人苏飞以原审第三人名义代偿的按揭房款，在法律关系上为代偿债务，其支付的装修款及物管费是其占有使用房屋应支付的成本，不能计入购房价款。故被上诉人苏飞与原审第三人杨兵约定的购房价款仅为30万元，属于以明显不合理的低价转让房屋。二、一审判决认定被上诉人对于未能办理过户手续并无过错，属于事实认定错误。被上诉人苏飞与原审第三人杨兵签订的《房屋买卖合同》约定，未经抵押权人同意，不得对房屋交易。被上诉人苏飞对《房屋买卖合同》约定诉争的房屋已抵押的事实负有审查的义务。原审第三人与工行云岩支行签订的《个人购房借款/抵押担保合同》时合同办理抵押登记，证明诉争房屋为抵押财产。被上诉人苏飞替原审第三人杨兵代偿按揭贷款行为，表明其对诉争房屋设立抵押事实且转让房屋未经抵押权人同意是明知的。被上诉人苏飞与原审第三人杨兵签订《房屋买卖合同》一个多月后法院作出查封裁定。其间被上诉人苏飞有时间向房地产管理部门提出过户申请。但被上诉人苏飞未能证明其提出过申请或向法院申请解除查封。故诉争房屋未办理过户手续系被上诉人苏飞所致。三、诉争房屋登记在原审第三人杨兵名下，其享有房屋所有权，被上诉人苏飞购买并使用房屋并不享有公信力，法院查封并执行诉争房屋符合法律规定。被上诉人苏飞明知诉争房屋有抵押，仍与第三人签订《房屋买卖合同》以明显不合理低价购买诉争房屋，被上诉人苏飞与第三人杨兵存在共同逃避上诉人华强合法债权的行为。被上诉人苏飞答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。本案中，苏飞与杨兵在涉案房屋被查封之前签订《房屋买卖合同》，并于2015年10月26日支付了购房款30万元，并约定由答辩人支付后续的银行按揭贷款，答辩人自签订《房屋买卖合同》后，对涉案房屋进行了装修，并交纳物业管理费，对涉案房屋实际的占有，原审过程中，被上诉人提交的证据足以认定被上诉人的主张。被上诉人享有足够阻却执行的权利。首先，被上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖合同》在法院查封之前，且该合同系双方的真实意思表示，该合同是有效合同，签订合同至今，被上诉人一直在履行偿还银行贷款的义务，被上诉人与第三人有继续履行抵押合同的意愿，本案的抵押权人并未因被上诉人与原审第三人的行为而受损。其次交易价格并非低于市场价格。在2015年，贵阳的房地产行业出现萧条的景象，房屋价格下跌，原审第三人无法找到交易对象，在此情况下，双方按照30万元的价格签订合同，且抵押贷款的房屋有18年的还款期限，也增加了购房人的购房成本。自签订买卖合同以来，被上诉人支付了超过了20万元的贷款和近2万元的物业管理费，且后续履行偿还银行贷款的义务已经由被上诉人承担，相当于被上诉人已经承接了原审第三人的还款义务。再次，被上诉人在买卖房屋的过程中没有过错，并非在查封之后进行交易，案涉房屋在交易之时尚未被查封，被上诉人对原审第三人是否涉诉不知情。被上诉人实际占有房屋，并且是有权占有。被上诉人对案涉房屋进行了装修，并交纳了物管费，且继续偿还贷款。综上，原判具有事实和法律依据，应当依法予以维持。原审第三人杨兵述称，我转让房屋时因为无收入和存款，已无法偿还每月6000多元的按揭贷款，因此转让房屋。以30万元的金额转让是因为约定税费由被上诉人苏飞承担，且贷款由其偿还。合同是双方的真实意思表示。房屋买卖时未被查封，未能办理过户是由于被上诉人的资金不够还清银行贷款。苏飞向一审法院起诉请求：1、判令法院终止对新添寨金田家园G栋3单元402房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月14日，杨兵从贵州银海益沣房地产开发有限公司购有位于贵阳市云岩区××广场××单元××号房屋（合同备案号xxxxxxx，以下简称案涉房屋），房屋总价款1234314元。2013年9月25日，中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行作为贷款人，杨兵作为借款人、抵押人，贵州银海益沣房地产开发有限公司作为保证人就案涉房屋签订《个人购房借款抵押/担保合同》，约定贷款人根据借款人申请，将个人购置商用房贷款86万元汇入贵州银海益沣房地产开发有限公司账户，用于购买案涉房屋，贷款期限从2013年9月25日至2032年9月25日。2015年10月20日，杨兵作为出卖人、甲方，苏飞作为买受人、乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将案涉房屋售与乙方，售价人民币30万元。其余按揭款由乙方继续支付。合同第五条第（二）项载明“甲方不得对下列房屋进行交易：（1）司法机关、行政机关依法裁定、决定或者以其他方式限制房地产权利的……（5）未经抵押权人同意，转让房地产的……”。双方约定2015年11月10日交付房屋。原告于2015年10月26日通过银行汇款向第三人支付购房款30万元，第三人同日出具收据。原告向法院提交银行汇款凭据拟证明从2015年11月起，每月按揭贷款6414.98元实由原告支付。2016年8月11日，原告向物业管理公司缴纳2013年起的物管费12407.55元。原告陈述，原告2015年就占有案涉房屋，之后也对房屋进行了装修，花去15万8千余元。原告提交相关凭据拟证明装修事实。证人曾华强、李某1、李某2均出庭对装修情况进行了陈述。华强诉杨炬、罗春燕、杨兵民间借贷纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年12月11日作出（2015）云民一（二）初字第555号裁定书，查封案涉房屋。同案号判决书经上诉，贵阳市中级人民法院于2017年2月23日作出（2017）黔01民终21号民事判决书，判决杨炬、罗春燕归还华强借款182万元及利息，杨兵承担连带责任。苏飞于2017年9月1日提出异议申请，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2017年12月7日作出（2017）黔0103执异69号执行裁定书，驳回苏飞异议申请，苏飞遂提出执行异议之诉诉请如前。一审法院认为，人民法院审理申请执行人执行异议之诉，应以确认执行标的物排他性民事权益享有情况为审理对象，原告苏飞是否享有阻却执行的实体权利是本案争议焦点。法院认为，原告苏飞享有足够阻却执行的权利，主要理由如下：一、原告与第三人签订之买卖合同并非无效合同。原告与第三人买卖合同发生于法院查封之前，属于双方自愿达成的合意。虽然案涉房屋存在银行按揭抵押，但是根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，合同效力与物权效力应当有所区分。原告与第三人只要继续履行抵押合同义务，于抵押权人并无损失，实践中也大量存在附按揭二手房交易，符合市场交易习惯。原告在买卖合同签订后一直按时归还按揭贷款，应当认为原告与第三人均有继续履行抵押合同的意愿，不能认定买卖合同无效；二、原告为房屋支付、添附的款项并不显著低于市场价格。原告与第三人签订的买卖合同虽然约定的买卖价格较低，但是双方买卖房屋时，总额86万元、期限20年的房屋按揭贷款尚有18年未还，房屋实际价值受到按揭贷款影响。原告购买房屋后，代第三人归还按揭款、支付办理入住必须的物管费用并进行了装修，从原告提交的证据可见，截止原告提出执行异议的2017年9月，原告已在30万元购房款之外额外支付了15余万元按揭款和1万余元物管费用，与第三人支付的首付款、已还贷款总额相比，并未显著低于市价。加之原告支付15余万元装修款、对房屋的添附也应予以考虑；三、原告实际占有案涉房屋。本案中，从物管公司出具的证明可见，原告在购买房屋后，就实际占有案涉房屋至今；四、原告对于未能办理过户手续并无过错。由于案涉房屋存在按揭抵押，尚不具备办理过户条件。原告按时归还按揭款，应当认为原告不存在过错。因此，原告与第三人的买卖关系虽有瑕疵，但应当不影响原告实体权利实现，原告提出异议成立。原告诉请确认房屋所有权，但由于所有权确认涉及抵押权人权利，本案中不宜处理。综上，原告诉请部分于法有据。法院予以支持。本案诉讼费用因被告并无过错，由原告承担为宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”、《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十二条之规定，判决：一、停止对位于贵阳市云岩区××广场××单元××号房屋（合同备案号xxxxxx）的执行；二、驳回苏飞其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告苏飞承担（此款原告已预交）。二审中双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人称被上诉人是以明显不合理的低价受让房屋的主张，根据最高人民法院关于适用《中华民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，本案中，原审第三人杨兵是以1234314元的总价向贵州银海益沣房地产开发有限公司购买案涉房屋，其中向银行按揭贷款86万元，贷款期限为19年。被上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖合同》约定的购房价款为30万元，并约定剩余银行贷款由被上诉人苏飞支付。自2015年11月起由苏飞支付银行贷款。从双方实际履行的情况来看，原审第三人在转让房屋前向银行偿还了2年按揭贷款，其余17年的按揭贷款将由被上诉人苏飞代为支付。虽然双方约定的购房款略低于杨兵购房支付的价款，但被上诉人苏飞需支付30万元首付款及剩余17年的银行按揭贷款，该金额显然高于原审第三人购房总款的70%，故上诉人称被上诉人以明显不合理的低价受让房屋的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于被上诉人苏飞对于房屋未能办理过户登记是否存在过错的问题，双方合同约定由被上诉人代原审第三人支付剩余按揭贷款。该履行方式未违反法律的禁止性规定，且法律亦未禁止设立抵押贷款的房屋进行交易。因此，房屋存在按揭抵押，不具备办理房屋产权过户手续并非因被上诉人主观过错所致，故对上诉人该上诉理由本院不予采纳。从被上诉人与原审第三人签订的合同及实际履行的情况来看，双方签订《房屋买卖合同》是在人民法院查封房屋之前，虽然双方未办理房屋产权及抵押权变更登记手续，但是双方签订合同后，被上诉人实际履行了支付购房款的义务，并代原审第三人偿还银行按揭贷款、支付了物管费并实际占有使用房屋。双方签订的《房屋买卖合同》应属双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，且已经实际履行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，被上诉人对案涉房屋享有的合法权利能够排除执行。上诉人主张继续执行该房屋的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人华强负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 桢审 判 员  唐玉平代理审判员  王 晨二〇一八年十月十九日书 记 员  肖 杰