北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初20612号原告：杨晓飞，男，1983年5月27日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，公民身份号码×××。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。原告杨晓飞与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨晓飞，被告京奥港公司委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓飞向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告所签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》；2.判决被告退还原告所交的房价全款807705元；3.判决被告向原告支付逾期违约金，自合同约定的交付期限届满之次日起，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，以及逾期交房的利息，自合同约定的交付期限届满之次日起，以已交付房价款为基数，按银行活期存款利率计算利息；4.判令诉讼费由由被告承担。庭审中，原告明确其第三项诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金，以购房款为基数，计自2017年6月1日至2018年1月24日；判令被告支付原告退还房款的逾期利息，以购房款为基数，按中国人民银行同期存款利率，计自2018年1月25日至实际返还购房款之日止。事实与理由：原告系刘淑春独子。刘淑春因病于2018年1月7日去世。2015年10月31日，刘淑春与被告签订合同编号为Y1790212的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》一份，由刘淑春向被告购买×××限价商品住房一套，并于当日向被告交纳购房全款807705元。合同规定被告应当在2017年5月31日前向刘淑春交付该限价商品住房，同时双方在合同中规定了其他权利义务。被告未按照合同约定期限交付房屋，直至通知于2018年1月18日交房，但此时原告的母亲刘淑春已经去世。根据京建发（2010）523号《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》的精神及合同约定，原告作为买受人的唯一法定继承人，向被告提出退房并递交了退房申请，被告也同意退房，但迟迟未将购房款退给原告。经多次催促无果，原告故提起起诉。被告京奥港公司辩称：同意原告第一、二项的诉讼请求。合同的一方主体已经去世，被告没有违约，双方对于合同的解除均无过错，故不同意支付原告违约金和利息。本院经审理认定事实如下：原告系刘淑春之独子。刘淑春于2018年1月7日去世，其丈夫于1989年去世，其父母均早于刘淑春去世。2015年10月31日，刘淑春作为买受人与出卖人京奥港公司签订编号为Y1790212的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定刘淑春购买被告京奥港公司开发建设的位于顺义区×××房屋。合同约定房屋总价款807705元。合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该限价商品住房，该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3、6项条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；……6.买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。合同第十四条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且合同注销完毕后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日30日内向买受人支付违约金。合同签订后，刘淑春将购房款807705元支付给被告。2017年12月30日，被告向刘淑春发出《入住通知书》，内容为涉诉房屋已具备预售合同约定的交付条件，被告将于2018年1月15日至1月20日启动房屋交付手续，告知刘淑春于2018年1月18日收房，该《入住通知书》第7条记载：对于逾期交房的赔付我们将依据与您签署的《北京市商品房预售合同》中约定的第十四条逾期交房责任第1条“引文”计算，您将获得的补偿为已交付房价款*0.01%*228天共计18415.67元，违约金我们将以冲抵物业费的形式进行结算。《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》（京建发【2010】523号）第三条第二款规定：购房人签订购买经济适用住房或限价商品住房合同后死亡，依下列情况办理：1.购房人签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡的，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。因刘淑春在合同履行过程中、在收房前去世，涉诉房屋尚未办理产权登记，按照前述规定，其与被告签订的商品房预售合同应当终止。据此，原告作为刘淑春的法定继承人于2018年1月24日向被告提交了《退房申请》及《枫泉花园客户特例变更单》，退房申请记载：买受人刘淑春（身份证号×××）于2015年10月31日购买限价房：×××,2015年10月31日签署购房合同，并于2015年11月5日支付购房款807705元。由于买受人刘淑春于2018年1月7日去世，无法办理收房和产权登记，经家属与顺义区住建委住保办、东城区住建委住保中心沟通，确认按照北京市住房和城乡建设委员会《京建发[2010]523》号文件的规定，须办理退房，并退还已付购房款807705元。原告据此要求被告退还其购房款，并支付其2017年6月1日至2018年1月24日期间的逾期交房违约金，及2018年1月25日至实际退款之日的房款存款利息。被告认可上述《退房申请》及《枫泉花园客户特例变更单》的真实性，但称原告应提交东城区住房保障事务中心出具的退房及房款的情况说明，且不同意支付原告违约金和利息。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》、入住通知书、《退房申请》等在案佐证。本院认为：刘淑春与被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。被告应按照合同约定于2017年5月31日之前向刘淑春交付房屋。但被告未能于约定时间交房，构成违约，应按照合同约定向刘淑春支付逾期交房违约金。因刘淑春在合同履行过程中去世，根据限价商品住房审核配售的管理政策，刘淑春去世后，其与被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》应当解除，解除时间本院确定为刘淑春去世之日即2018年1月7日。合同解除后，刘淑春对该合同享有的权利义务应由其继承人杨晓飞继受。原告杨晓飞要求被告退还购房款并支付逾期交房违约金，本院予以支持，违约金计算的截止时间至合同解除之日。根据原告提交的证据，双方并无关于房款退还时间的约定，本院酌情确定被告退还房款的合理期限至2018年3月31日，并自期限届满之次日起向原告支付逾期退款的存款利息。原告要求违约金及利息的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认刘淑春与北京京奥港置业有限公司签订的编号为Y1790212的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》于二〇一八年一月七日解除；二、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告杨晓飞购房款八十万七千七百零五元；三、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨晓飞逾期交房违约金一万七千八百五十元；四、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨晓飞逾期退款利息（以八十万七千七百零五元为基数，按照中国人民银行同期存款利率，计自二〇一八年四月一日起至实际退还之日止）；五、驳回原告杨晓飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千九百三十九元，由被告北京京奥港置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨秀芝二〇一八年十月十日书记员  王梦伟