湖北省来凤县人民法院执 行 裁 定 书(2021)鄂2827执异13号案外人（异议人）：梁付东，男，生于1977年12月3日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县。案外人（异议人）：吴运贵，男，生于1975年9月21日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县。案外人（异议人）：杨家文，男，生于1979年6月3日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县。案外人（异议人）：李勤，男，生于1979年12月25日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县。被申请人（原财产保全申请人）：张育福，男，生于1966年6月9日，土家族，重庆市黔江区人，住黔江区。被申请人（原财产保全申请人）：钟伟华，男，生于1980年7月29日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。被申请人（原财产保全申请人）：肖平，男，生于1965年9月21日，汉族，重庆市武隆县人，住武隆县。被申请人（原财产保全被申请人）：湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇金盆山18号。统一社会信用代码：91422827673684603P。法定代表人：田洪涛，该公司总经理。被申请人（原财产保全被申请人）：来凤县新发建筑有限责任公司，住所地：来凤县翔凤镇木叶沟9号。统一社会信用代码：914228276622968754。法定代表人：田琼华，该公司总经理。本院在执行（原财产保全申请人）张育福行、钟伟华、肖平与（被申请人）湖北盛发房地产开发有限公司、来凤县新发建筑有限责任公司财产保全一案中，案外人梁付东、吴运贵、杨家文、李勤于2021年4月19日对执行标的和执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人梁付东、吴运贵、杨家文、李勤称：2020年6月9日，来凤县人民法院向湖北盛发房地产开发有限公司下达了（2020）鄂2827民初654号民事裁定书，查封了湖北盛发房地产开发有限公司位于来凤县，期限为三年。四异议人认为来凤县人民法院查封的来凤县所有权不属湖北盛发房地产开发有限公司所有，而是归四异议人所有，来凤县人民法院查封错误。现提出异议，请求撤销来凤县人民法院（2020）鄂2827民初654号民事裁定书，终止查封位于来凤县（房号为1-101，面积161.75平方米；1-104，面积158.91平方米；1-201，面积143.19平方米；1-204，面积143.19平方米；1-205，面积132.64平方米；1-206，面积131.21平方米；1-305，面积132.64平方米；1-306，面积131.21平方米；1-405,面积132.64平方米；1-406，面积131.21平方米；1-805，面积145.22平方米；1-906，面积143.78平方米）。事实及理由：一、事实方面：2018年11月19日，四案外人与湖北盛发房地产开发有限公司签订《合作开发协议》，由四案外人作为《金盆山公寓二期》房地产项目的投资人负责整个项目的开发、建设、营销实务，整个项目由四案外人全额投资承包，自主经营，财务独立，自负盈亏。协议签订后，四案外人按照约定支付了该项目的土地出让金，并分期支付给湖北盛发房地产开发有限公司承包费用。2018年11月22日，四案外人与来凤县新发建筑有限责任公司签订《工程施工资质借用合同》，合同约定借用公司资质用于《金盆山公寓二期》房地产项目建筑施工，按工程量造价的1.5%向公司支付借用资质费用。由此，四案外人组织开发了《金盆山公寓二期》房地产项目，支付了该项目的土地出让金、相关税费、建筑费用等所有费用，而湖北盛发房地产开发有限公司在该房地产项目没有投入任何资金。二、法律方面：本案属于合作开发房地产项目，实际物权人有权排除名义权利人的债权人对包括土地使用权在内的项目的强制执行。《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，在绝大多数情形下，登记的不动产物权人为实际的权利人即不动产登记簿的权利记载与权利的实际享有相一致。但有原则即有例外，不动产登记簿记载的权利人与实际权利人不一致的情况也时有发生。此时，不动产登记簿的记载事项即出现错误。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释一》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此，只要当事人能够举证证明登记错误的事实，即可以要求确认其物权。因此，本案中人民法院应当对案外人是否为实际物权人的问题进行审查。如经审查确认存在登记错误，案外人为实际物权人，则案外人即可要求排除强制执行。本案中案涉土地使用权登记在湖北盛发房地产开发有限公司名下，但在湖北盛发房地产开发有限公司与四案外人之间，该不动产权登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为湖北盛发房地产开发有限公司是该土地唯一权利人的认定依据。在《合作开发协议》履行过程中，四案外人实际支付了土地出让金，实际投资、实际控制项目建设，并实际占有案涉土地，故四案外人对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释一》第二条之规定，可认定四案外人系项目实际权利人。综上，来凤县人民法院（2020）鄂2827民初654号民事裁定书严重侵害了四案外人的合法权益，特根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定提出执行异议申请，请求贵院依法支持案外人的申请事项，以维护法律的公正和四案外人的合法权益。2021年4月19日，案外人梁付东、吴运贵、杨家文、李勤向本院提出书面异议。为支持其异议请求，案外人向本院提交了下列证据（均为复印件）：1、案外人与湖北盛发房地产开发有限公司签订的（内部承包合同）《合作开发协议》一份；2、案外人与来凤县新发建筑有限责任公司签订的《工程施工资质借用合同》一份；3、财务凭证等。本院审查查明，本院在审理原告张育福、钟伟华、肖平与被告湖北盛发房地产开发有限公司、来凤县新发建筑有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，原告张育福、钟伟华、肖平于2020年6月8日向本院申请财产保全，本院审查后于2020年6月8日作出（2020）鄂2827民初654号民事裁定书，查封了登记在湖北盛发房地产开发有限公司名下的位于来凤县（房号为1-101，面积161.75平方米；1-104，面积158.91平方米；1-201，面积143.19平方米；1-204，面积143.19平方米；1-205，面积132.64平方米；1-206，面积131.21平方米；1-305，面积132.64平方米；1-306，面积131.21平方米；1-405,面积132.64平方米；1-406，面积131.21平方米；1-805，面积145.22平方米；1-906，面积143.78平方米），查封期限为三年。2020年7月24日，本院依据湖北盛发房地产开发有限公司的变更申请，并在张育福、钟伟华、肖平同意的情况下，作出（2020）鄂2827民初654号之一民事裁定书，查封了登记在湖北盛发房地产开发有限公司名下的位于来凤县房屋，查封期限为三年；同时，解除了对上述查封房屋中1-805号、1-906号房屋的查封。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定：“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”。本案中，涉案房产开发商是湖北盛发房地产开发有限公司，其产权登记在湖北盛发房地产开发有限公司名下。虽然案外人梁付东、吴运贵、杨家文、李勤与湖北盛发房地产开发有限公司签订了（内部承包合同）即《合作开发协议》，但四案外人系借用来凤县新发建筑有限责任公司的资质，其本身并不具备资质。《中华人民共和国民法典》一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条第一款“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典一百五十三条第一款的规定，认定无效：…（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”的规定，该《中华人民共和国民法典》一百五十三条《合作开发协议》为无效合同。对于无效的建设工程施工合同，应按《中华人民共和国民法典》七百九十三条的规定处理。因此，四案外人作为涉案房地产开发项目的实际施工人，并非涉案房地产的实际权利人，对涉案房产并不享有物权。综上，案外人梁付东、吴运贵、杨家文、李勤的异议理由不能成立，对涉案标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人梁付东、吴运贵、杨家文、李勤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  唐桂生审 判 员  尤珍春人民陪审员  徐中赋二〇二一年四月三十日书 记 员  胡伦霜