福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4762号 上诉人（原审被告）：柯燕玉，女，1986年1月28日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：朱志龙，福建闽岚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜玮，福建闽岚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：苏远志，男，1965年1月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄光成，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐国荣，福建中言律师事务所律师。 原审第三人：晋江市梅岭大都市房产中介服务部，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道塘岸街桂华苑**楼**店。 经营者：余茂忠。 上诉人柯燕玉与被上诉人苏远志及第三人晋江市梅岭大都市房产中介服务部（下称“大都市中介”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初7691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 柯燕玉上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回苏远志的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决超出合同约定，适用损失赔偿违背合同双方的意思自治。双方合同约定“若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金”。苏远志于起诉时提交的《定金收条》中亦注明“如买方中途违约定金不予退还。如甲方中途违约应赔偿定金双倍作为违约金。”柯燕玉的违约责任仅限于定金罚则。二、定金数额应以实际收到的为准。《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”。本案苏远志仅确认支付柯燕玉50000元，另有30000元系支付给中介，故定金数额应认定为50000元而非80000元。三、一审判决同时支持定金双倍返还与房屋差价损失赔偿适用法律错误。定金罚则与违约金不能同时适用。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”说明在当事人损失大于定金的情况下，守约方可以请求法院予以调整，但不是既主张定金罚则，又要求房屋差价损失。四、一审判决以2018年1月15日作为房屋差价损失评估节点没有依据，忽视对方有防止损失广大的法定义务。柯燕玉在2017年5月下旬即向苏远志发出解除合同的通知，当时苏远支仅支付定金，其完全有能力购买替代的房屋来避免房屋差价损失进一步扩大。柯燕玉在一审提出要求以2017年5月的房屋价值认定差价损失并要求重新鉴定，没有获得准许。 苏远志辩称，一、柯燕玉也认可双方合同的约定，定金及房屋差价损失可以同时适用。定金收条上面的备注与合同约定可以相互印证，柯燕玉有收到定金80000元的事实。二、柯燕玉认为数额总额高于违约的损失应承担相应的举证责任，一审适用法律正确。三、评估损失的时间点选择是一审原定的开庭时间，是柯燕玉恶意拖延时间，一审判决应予维持。 大都市中介未作答辩。 苏远志向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年3月18日签订的《房产买卖经纪合同》；2.柯燕玉双倍返还定金80000元即160000元；3.柯燕玉赔偿因房价上涨造成房屋差价损失300313元；4.柯燕玉支付律师费6000元；5.柯燕玉承担居间交易费用51510元。 一审法院认定事实：1.苏远志、柯燕玉与大都市中介于2017年3月18日签订《房产买卖经纪合同》，具体事项详见合同约定；2.2017年3月18日，苏远志支付50000元给柯燕玉，另外30000元支付给大都市中介；3.柯燕玉于2017年6月份将诉争房屋转卖给案外人并办理了过户登记手续。一审审理中，苏远志申请评估诉争房屋的市场价值。泉州中正房地产评估有限公司作出评估结论为：“价值时点2018年1月18日，房屋的市场单价为13753元／㎡，市场总价为1950313元”。 一审法院认为，苏远志与柯燕玉及大都市中介签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审审理中，柯燕玉主张与苏远志口头约定由苏远志出资协助其解押房屋的事实未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。因柯燕玉就诉争房屋转让于案外人，致使苏远志未能实现合同目的，苏远志基于法律规定或合同约定主张解除合同，双倍返还定金、赔偿购房差价及律师费用等主张，均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房产买卖协议第十五条第一款约定，柯燕玉应双倍返还定金80000元；结合诉争房屋于价值时日市场价值的评估结论，柯燕玉应赔偿苏远志购房差价300313元（1950313元-1650000元）；房屋中介费用按苏远志实际支付数额6000元予以支持。根据房产买卖协议第十五条第四款约定，柯燕玉应支付苏远志律师费用6000元。 综上所述，苏远志的相应主张于法有据，相应予以支持。苏远志及柯燕玉缺乏事实与法律依据的主张均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，判决：一、解除苏远志与柯燕玉及第三人晋江市梅岭大都市房产中介服务部于2017年3月18日签订的《房产买卖经纪合同》；二、柯燕玉应于本判决生效之日起十五日内双倍返还苏远志购房定金80000元；三、柯燕玉应于本判决生效之日起十五日内赔偿苏远志购房差价300313元；四、柯燕玉应于本判决生效之日起十五日内支付苏远志律师费用6000元、房屋中介费6000元；五、驳回苏远志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19650元，由苏远志负担50元，柯燕玉负担19600元。房屋评估费6600元，由苏远志负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。一审查明事实清楚，予以确认。 本院认为，苏远志与柯燕玉、大都市中介签订房屋买卖合同，合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。柯燕玉将诉争房屋转让他人，致使苏远志未能实现合同目的，苏远志基于法律规定或合同约定主张解除合同，双倍返还定金、赔偿购房差价及律师费用等主张，有合同和法律依据，一审对此认定正确。关于定金罚则与赔偿损失的适用，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故柯燕玉除应双倍返还苏远志购房定金即160000元，还应赔偿苏远志购房差价220313元。一审对此认定有误，相应予以纠正。柯燕玉上诉主张定金数额仅为50000元，缺乏事实依据，不能成立。一审综合全案证据以及本案基本事实，确定评估诉争房屋市场价值的时间节点，客观合理，并无不当。 综上所述，柯燕玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初7961号民事判决第一、四项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初7961号民事判决第三、五项； 三、变更福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初7961号民事判决第二项为“柯燕玉应于本判决生效之日起十五日内双倍返还苏远志购房定金即160000元”； 四、柯燕玉应于本判决生效之日起十五日内赔偿苏远志购房差价220313元； 五、驳回苏远志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19650元，由苏远志负担938元（多预缴的18712元，予以退回），柯燕玉负担18712元；房屋评估费6600元，由苏远志负担；二审案件受理费6704元，苏远志负担1165元，柯燕玉负担5539元（多预缴的2665元，予以退回）。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十月二十三日 书记员  刘永坤 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。