湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初3035号原告陈新民，男，1975年1月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。原告周利（系原告陈新民之妻），女，1986年10月23日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。被告辜显成，男，1976年5月19日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告邓淑玲，女，1972年6月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告陈新民、周利与被告辜显成、邓淑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理。本院受理后，依法组成由审判员郭应湘担任审判长，人民陪审员肖先达、刘永东参加的合议庭，于2018年10月8日公开开庭进行了审理，书记员孔利娟担任法庭记录。原告陈新民、周利到庭参加诉讼，被告辜显成、邓淑玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈新民、周利向本院提出如下诉讼请求：一、解除原、被告签订的购房合同；二、被告立即返还原告购房款40万元。事实与理由如下：2016年12月12日，原告陈新民在浏阳市荷花园社区领导及生产队成员的见证下，与两被告签订关于购买位于浏阳市荷花街道办事处花楼组荷兴路29号整栋房屋的购房合同。双方约定房屋总价为62万元，被告承诺负责办理房屋产权过户手续。2016年12月13日，原告向两被告支付房屋首付款40万元。此后，原告发现上述房屋已于2016年6月16日被本院查封，且房屋及附属的宅基地均不能交易，原告遂与被告协商，要求被告返还40万元购房款。被告虽口头应允，但一直拒不履行。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辜显成、邓淑玲均无答辩。本院经审理认定事实如下：陈新民与周利系夫妻关系。辜显成与邓淑玲原系夫妻关系，双方于1998年9月25日登记结婚，于2015年8月31日登记离婚；辜显成通过继承的方式取得座落于浏阳市荷花街道办事处荷花园社区花楼组荷兴路29号的两层砖混结构房屋一栋（以下简称涉案房屋）的所有权，该房屋建成于1991年1月1日，宅基地系浏阳市荷花街道办事处荷花园社区花楼组所有的集体土地。辜显成于2009年3月7日取得该房屋的集体土地使用权证（权证号为浏集用（2009）第××号），于2009年3月24日取得房屋所有权证（浏房权证字第**）。2014年4月17日，辜显成、邓淑玲与案外人刘贤仲签订《借款合同》，约定两人向刘贤仲借款25万元，借款期限为12个月，按月利率1.72%支付利息，以辜显成名下的涉案房屋作抵押担保，但未办理抵押登记。此后，辜显成、邓淑玲仅支付了截至2015年4月18日的借款利息。刘贤仲催款未果，遂于2015年10月21日向本院提起诉讼。2016年1月7日，本院作出（2015）浏民初字第5084号民事判决书，判令辜显成、邓淑玲于判决生效之日起十日内共同偿还刘贤仲借款25万元及从2015年5月17日起按月利率1.72%计算至判决所确定的履行之日止的利息。该判决发生法律效力后，刘贤仲向本院申请强制执行。2016年6月6日，本院下达（2016）湘0181执01112号执行裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为三年。当日，本院向浏阳市国土资源局发出协助执行通知书。2016年8月19日，本院向涉案房屋的承租方游长江发出执行裁定书及协助执行通知书，要求冻结游长江应向辜显成、邓淑玲支付的租金52000元。2016年12月12日，邓淑玲、辜显成（甲方、出卖人）与陈新民、周利（乙方、买受人）签订《房屋及宅基地出售合同》。合同主要内容如下：“一、甲方将登记在辜显成名下的涉案房屋及该房屋所占用的宅基地，以62万元的价格出售给乙方。该宅基地征得其他村民、村集体及社区同意，可以出售给乙方，并由乙方永久占有和使用；二、乙方在签订合同时支付购房款40万元，待房产证及土地使用证过户到乙方名下后再付清余款，甲方负责过户并承担过户手续费用以及集体土地出售所需交纳的费用；……五、自合同签订之日起，甲方将房屋及宅基地交付给乙方使用，归乙方所有。……”。陈新民、周利、辜显成、邓淑玲均在合同上签字，浏阳市荷花园社区的负责人及当地群众代表亦作为见证方在合同上签字。合同签订前，陈新民已向辜显成、邓淑玲支付定金5000元。合同签订次日，陈新民从其在湖南浏阳农村商业银行股份有限公司开设的账户取款395000元，直接以现金的方式向辜显成、邓淑玲支付了剩余的购房款395000元，辜显成、邓淑玲向陈新民出具金额为40万元的收条确认了收款事实。此后，陈新民知晓了涉案房屋被本院查封和冻结租金的事实，且辜显成无法将房屋过户至其夫妇名下，陈新民遂要求与辜显成、邓淑玲解除合同并退还购房款。2017年1月12日，邓淑玲向陈新民出具承诺书，具体内容如下：我邓淑玲承诺于2017年1月23日至2017年1月25日期间退还陈新民的购房款20万元，还剩20万元将于2017年5月1日之前还清”。此后，邓淑玲未按约履行，陈新民遂以辜显成、邓淑玲涉嫌诈骗为由向浏阳市公安局报案，该局未予以立案。陈新民认为该局不立案的理由不成立，遂要求浏阳市人民检察院予以审查。2018年1月16日，浏阳市人民检察院向陈新民下达不立案理由审查意见通知书，认为浏阳市公安局说明的不立案理由成立。2018年5月15日，陈新民及周利遂向本院提起诉讼，本案纠纷由此形成。以上事实，有当事人陈述、房屋及宅基地出售合同、收条、承诺书、房产登记信息、账户交易明细、离婚协议书、离婚登记审查处理表本院执行裁定书及协助执行通知书等证据证实，并经庭审核实，足以认定。本院认为：民、商事活动必须遵守法律规定。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告之间签订的《房屋及宅基地出售合同》是否合法、有效是本案的争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条及第六十三条的规定，宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能是本集体经济组织成员利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。结合本案，涉案房屋属于在宅基地上建造的农村房屋，原、被告所签订的买卖合同的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，但原告并非被告户籍所在地村民，故无权取得涉案房屋的宅基地使用权。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。结合本案，涉案房屋在出售给原告之前已经被本院依法查封，且两被告在查封期间仍未履行本院判决所确定的给付义务，故两被告在查封期间将涉案房屋进行转让的行为系违法行为。综上，涉案合同因违反了法律的强制性规定而无效。由于无效合同自始没有法律约束力，故原告无需请求解除；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。结合本案，原告已向两被告支付购房款40万元，故两被告应当予以返还。被告邓淑玲虽已与被告辜显成离婚，但本案债务系发生在两人婚姻关系存续期间并经双方共同签字确认的夫妻共同债务，故双方应共同清偿并相互承担连带清偿责任。综上，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、邓淑玲、辜显成于本判决生效之日起五日内共同向陈新民、周利返还购房款40万元，并相互承担连带清偿责任；二、驳回陈新民、周利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由邓淑玲、辜显成共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭应湘人民陪审员  肖先达人民陪审员  刘永东二〇一八年十月八日书 记 员  孔利娟附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。5、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。