山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终3920号 上诉人（原审被告）：济宁蓝天置业有限公司，住所地济宁市任城区共青团路**。 法定代表人：李树明，总经理。 委托诉讼代理人：孙浩，山东中岭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付超，男，1987年6月13日出生，汉族，住济宁市任城区。 上诉人济宁蓝天置业有限公司（以下简称蓝天置业公司）因与被上诉人付超商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初9112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝天置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、逾期办理权属证书的责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。上诉人开发的蓝天豪庭小区在开始进行工程建设时已经向济宁市公安消防支队提交了消防设计备案并获得通过，但2014年工程竣工后，消防部门以2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》GB50016-2014进行消防验收，涉案房屋所在楼盘被消防部门要求整改，一直拖延到2017年7月6日才能进行整体验收备案。2014年8月13日济宁市城乡规划局调整了蓝天豪庭小区的容积率并要求上诉人办理土地出让金补交手续。2015年2月27日，济宁市国土资源局以实施城市规划为由要求上诉人进行统一规划建设。行政机关的行政行为是上诉人无法控制的，该情况属于双方签订的合同补充协议第六条约定的政府原因。根据双方签订的商品房买卖合同附件四（合同补充协议）第六条第二款的约定，若因政府原因，导致出卖人无法在约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。本案中因行政机关的原因导致规划变更、消防验收整改，符合民法总则第一百八十条和合同法第一百一十七条规定的不可抗力的情形。因政府政策变化所致的逾期未办理权属证书登记资料报送产权登记机关备案，上诉人不应承担违约责任。2、上诉人已履行了合同义务，被上诉人无任何依据提起诉讼。上诉人已经向被上诉人支付了逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同附件四第四条第四款的约定，即使是因出卖人原因导致交房且交付权属证书延期的，对该两种违约行为，买受人只能就其中一种违约行为进行索赔。二、一审判决适用法律错误。政府行为属不可抗力，应当适用民法总则第一百八十条关于不可抗力的规定。依照双方签订的商品房买卖合同附件四第六条的约定，因政府原因导致的逾期办理权属证书的，上诉人不承担相应责任。即使依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，也应考虑双方另有约定的情况，不能依照第十八条第一款的规定径行判决。 付超答辩称，依据商品房销售管理办法第二十四条，如果出现影响商品房使用的情况，房地产开发企业应当在变更确立之日起十日内书面通知买售人。但是，上诉人不能提交该证据，因此，不存在上诉人所述因政府原因造成不能按时办理产权证的抗辩理由。我们要求的是支付延期办理产权证的违约金，而非延期交房违约金，因此，上诉人上诉理由不成立。 付超向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付违约金174024.25元（2015年1月1日计算至2017年10月26日，按照银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费等由被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的蓝天豪庭2号楼2单元12层1204室房屋一套，面积145.17平方米，房款1248317元，交付日期为2014年10月30日前。合同第十五条约定，如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款1%向买受人支付违约金。关于产权登记规定详见附件四第六条。附件四第六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记应由出卖人提供的资料报送登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期间内取得产权证书，买受人不退房，出卖人按照已付房款1%支付违约金。合同签订后，原告交清了购房款1248317元。2014年12月1日双方办理了房屋交接手续，房屋实测面积为145.77平方米，单价8599元，总计房款1253476元。2014年12月1日，原告补交差价5159元。2014年11月7日，双方签订延期交房支付违约金协议，被告向原告支付延期交房违约金874元。 一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方意思的真实表示，合法有效。对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原、被告签订的商品房买卖合同约定了被告逾期将办理权属登记应由出卖人提供的资料报送登记机关备案，按照总房款1%支付违约金12534.76元。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定。原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告济宁蓝天置业有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告付超违约金12534.76元。二、驳回原告付超的其他诉讼请求。如果被告济宁蓝天置业有限公司未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1915元，由原告付超负担1858元，由被告济宁蓝天置业有限公司负担57元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 蓝天置业公司提交了：证据一：济宁市城乡规划局关于济宁蓝天豪庭补交土地出让金的函（济规建函[2014]005号）一份，该证据系济宁市城乡规划局出具的，证明2014年8月13日济宁市城乡规划局向济宁市国土资源局发函，调整了上诉人开发的蓝天豪庭容积率并要求上诉人办理土地出让金补交手续，因规划等政府部门政策调整等不可归责于上诉人的原因导致涉案项目延期，相关手续需要重新办理，根据合同补充协议第七条第十三款的约定，规划、文物、环保、土管、林业、水利、市政等政府部门根据法律法规的规定采取某项行政措施，或市政配套（如供水、供电、排污、燃气、通讯等）的批准与施工延误的，或有关部门项目竣工验收滞后的，导致本项目不具备竣工条件的，出卖人可据实予以延期。结合双方签订的合同附件四（合同补充协议）的第六条第二款的约定，因政府原因导致的上诉人逾期将办理权属证书需要由上诉人提交的材料报产权登记机关备案，上诉人不应承担违约责任。证据二：国有建设用地使用权出让合同变更协议（2015-008）一份，该证据系上诉人于2015年5月27日与济宁市国土资源局签订的，证明因实施城市规划原因，上诉人需将其使用的位于共青团路以东，吴泰闸路以南的两宗土地合并在一起实施统一规划建设，需再行缴纳土地价款1397.22万元，被上诉人购买的房屋系因政府进行城市规划的原因导致了工程变更，交房时间及办理权属证书的时间相应顺延，根据补充协议第七条第十三款的约定，规划部门根据法律法规的规定采取某项行政措施，或市政配套（如供水、供电、排污、燃气、通讯等）的批准与施工延误的，或有关部门项目竣工验收滞后的，导致本项目不具备竣工条件的，出卖人可据实予以延期。结合双方签订的合同附件四（合同补充协议）的第六条第二款的约定，因政府原因导致的上诉人逾期将办理权属证书需要由上诉人提交的材料报产权登记机关备案，上诉人不应承担违约责任。证据三：验收工作滞后说明一份，该证据系涉案房屋建设的总承包单位江西省建工集团有限责任公司于2017年11月28日出具的，证明2015年6月在涉案房屋报请消防验收时，消防部门以不符合GB50016-2014建筑设计防火规范为由要求整改，导致工期延误，验收工作滞后，该情况属于政府原因，构成不可抗力，上诉人不应承担相应责任。证据四：消防工程设计变更回复一份，该证据系大地建筑设计事务所（国际）于2017年11月26日出具的，证明涉案房屋的设计单位大地建筑设计事务所（国际）于2015年6月28日接到通知称因《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）对原规范变动较大，需重新安排专业设计人员进行设计变更，设计时间及相关设计费用需再次协商确定，因政府原因导致消防设计的变更，验收时间延后，无法如期备案的责任不应由上诉人承担。证据五：蓝天豪庭备案延误说明一份，该证据系蓝天豪庭项目的监理单位山东恒信建设监理有限公司于2017年11月19日出具的，证明2014年10月末蓝天豪庭小区已经全部竣工，具备验收条件，但因消防工程需要整改重新验收，造成备案工作延误，上诉人不应承担相应责任。证据六：济宁市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证、济宁市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书各一宗，该证据系济宁市公安消防支队分别于2012年12月11日、2012年12月20日出具的，证明上诉人在进行工程建设时已经向消防部门提交了消防设计相关材料，并于2012年12月20日审核通过。上诉人开发的涉案工程的消防设计是在2012年，但是在消防竣工验收时济宁市消防部门通知按照2015年新的消防设计标准进行验收，因为消防验收标准的前后不一致，导致上诉人需要重新进行消防设计和消防施工，直至2016年才通过建设工程消防验收，2017年才能进行整体竣工验收备案，逾期办理房屋权属证书的责任应当归结为政府原因，依照上诉人与被上诉人之间签订的合同及相关附件，上诉人不应当承担逾期办理房屋权属证书的责任。证据七：不动产登记受理通知书一宗，该证据系上诉人办理国有建设用地上房屋所有权首次登记时由济宁市不动产登记中心开具的，证明在本案涉案的第1号住宅楼经验收合格后，上诉人即向济宁市不动产登记中心提交了办理权属证书应由出卖人出具的相关材料，由于政府原因造成了时间拖延上诉人不应当承担相应责任。综上，因规划部门进行了规划变更、国土部门要求重新签订土地出让协议，消防部门要求按照《建筑设计防火规范》GB50016-2014整改重新验收，上诉人未按照济宁市商品房买卖合同约定如期将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该情况为政府原因，根据上诉人与被上诉人之间签订的合同附件四补充协议第六条第二款、第七条第三款的约定，因政府原因导致的上诉人整体竣工时间延后，上诉人无法在约定的期限前取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，上诉人不承担违约责任。付超不予质证。 本院认为，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、┄┄。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”双方均认可商品房交付时间为2014年12月1日，上诉人蓝天置业公司2017年7月取得了不动产登记受理通知，超过了合同约定的时间。虽然2015年5月1日施行了新的《建筑设计防火规范》，即《建筑设计防火规范》GB50016-2014，但《建设工程消防监督管理规定》第六条第二款规定：“新颁布的国家工程建设消防技术标准实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，分别按原审核意见或者备案时的标准执行。”上诉人蓝天置业公司主张因消防部门要求其按新的《建筑设计防火规范》进行整改而导致消防验收逾期，仅提供了工程设计单位、施工单位和监理单位的证明，且其主张也与《建设工程消防监督管理规定》的规定相悖，故对于上诉人蓝天置业公司的该项主张，本院不予采信。建设工程施工前应取得用地、规划、施工许可，上诉人蓝天置业公司开工前也已经取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。上诉人蓝天置业公司二审提交的证据二、证据三系复印件，且即使上诉人蓝天置业公司主张的事实存在，上述事实发生时涉案工程已竣工，调整容积率也是因上诉人蓝天置业公司增加建筑面积所致，不能因此认定因政府原因导致上诉人蓝天置业公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议约定提交办理权属登记所需资料的时间为商品房交付后365天内，故逾期提交资料的时间与逾期交房时间并不存在重叠情形，系不同时间段的违约，蓝天置业公司在补充协议格式条款中规定买受人只能选择其中一种违约行为进行索赔，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。故蓝天置业公司应按合同约定支付违约金。 综上所述，上诉人济宁蓝天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费113元，由上诉人济宁蓝天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 东 审判员 史宝磊 审判员 史海洋 二〇一八年十月九日 书记员 计 涵