贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2701民初415号原告：黔南州港联物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市龙山大道桥梁厂东侧，统一社会信用代码91522701670739461M。法定代表人：季明平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆可，系贵州康祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘祖桃，系贵州康祥律师事务所律师。被告：李磊，男，1983年3月30日出生，汉族，住贵州省都匀市。被告：吕晓，女，1988年11月14日出生，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：吕林，男，1962年9月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系被告吕晓之父。1原告黔南州港联物业管理有限公司（以下简称港联物业公司）与被告李磊、吕晓物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港联物业公司的委托诉讼代理人刘祖桃，被告李磊、吕晓的委托诉讼代理人吕林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告港联物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业管理费8298.72元；2.依法判令被告支付原告垫付的环卫费（城镇生活垃圾处理费）357元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：都匀一号小区开发商贵州都匀大成房地产开发有限公司与原告于2008年5月3日签订《都匀一号前期物业服务协议》，约定由本案原告就都匀一号小区提供物业管理服务，物业管理收费标准为住宅每月每平方米1.2元。原告签订合同后按照合同约定履行义务，直至被告小区成立业主委员会。该小区成立业主委员会之后继续明确由原告为小区提供物业管理服务，并于2018年12月23?日与原告签订《都匀一号小区物业服务合同》，该合同效力及于全体小区业主，业主按房屋面积向原告支付物业管理服务费，该合同约定住宅物业服务费为每月每平米1.2元。被告系该物业都匀一号小区业主，其住房位于该小区17号楼1单元301室，房屋面积为135.6平方米。原告依照合同约定对都匀一号小区进行物业管理并收取物业费，被告应当按照约定按期向原告缴纳物业管理服务费，但被告却未按照约定按期缴纳物业管理服务费。被告拖欠从2016年10月1日至2020年12月31日的物业费135.6×1.2×51=8298.72元。另外，根据《合同》约定，环卫处向每户每月收取27?元环卫费（城镇生活垃圾处理费）由原告代为收取，由于被告未支付给原告，所以原告为被告向环卫处垫付从2016年8月1日至2020年10月31日的环卫费7×51=357元。上述费用经原告多次催缴，未有效果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判准如原告所请。被告李磊、吕晓辩称：前期物业收费标准不一致，我们是多层住宅、按每平方1元计算，原告是按照1.2元计算，我方不接受；关于环卫费，如果原告能提供垫付的证明材料，我们认同。前期物业合同物业服务中，物业前期没有门禁系统的交接验收，直至今日房屋没有门禁和监控系统，没有按照签订合同的要求安装监控系统，在此情况下物业公司将其列为收费项目不认可，应该剔除。物业管理合同分为两部分，在业委会成立以后和原告签订了合同，但是这么重要的事业委会没有召开业主大会，经过业主大会的同意，擅自签订了合同，不符合物业管理的相关法律，且现在联系不上业委会。按照物业条例，如多层、高层等应该有不同的物业收费标准，但是原告的都是统一的价格，不符合法律规定。业主委员会对此也不作为，且业委会每个月向物业公司要钱，不知道是用来做什么的，在此期间从未向业主公示，我们也找不到业委会。这些种种原因，可以说明业委会拿了钱。本院经审理认定事实如下：贵州省黔南州都匀市斗篷山路277?号风华盛世楼盘为贵州都匀大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成公司）所开发，被告李磊、吕晓为风华盛世17栋1单元3层301号的业主，房屋的建筑面积为135.6平方米。20083年?7月19日，原告港联物业公司（乙方）与大成公司签订《物业服务合同》一份，约定：原告港联物业公司对风华盛世商住小区提供物业管理服务，合同期限自2008年7月19日起至2010年7月?18日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费为：多层住宅1元/月/平方米；高层住宅1.2元/月/平方米；别墅1.8元/月/平方米商业物业；商业物业2.5元/月/平方米，业主应于交付房屋之日起交纳物业管理费用，物业服务费（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每月的5日之前履行交纳义务。2010年9月29日，原告与大成公司又签订了《前期合同补充协议》，将多层住宅的物业服务费变更为1.2元/月/平方米；服务期限自2010年9月29日起至业主委员会成立代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；并依据都匀市物价局《关于城镇生活垃圾处理旨收费标准的通知》（匀价格[2009]24号）和《都匀市人民政府关于开征城镇生活垃圾处理费的公告》（2009年6月28日颁布）的规定，居住户每月由物业管理公司代收代缴7?元的生活垃圾处理费。以上两份物业协议均在都匀市住房和城乡建设局进行了前期物业合同备案。2018年12月23日，原告港联物业公司（乙方）与该小区业主委员会于签订《都匀一号小区物业服务合同》，约定：原告港联物业公司继续对“都匀1号”商住小区提供物业管理服务；物业服务费为：住宅1.2元/月/平方米；商业及办公用房为物业2元/月/平方米，均按建筑面积计算。此后，4经原告多次催缴，被告自2016年10月1日起一直未履行交纳物业服务费及环卫费的义务，故原告诉至本院，请求如前诉请。另查明：都匀市环境卫生服务有限责任公司于2016年1月1日委托港联物业公司代收物管辖区内的居住户的垃圾处理费即环卫费，代收费标准为居住户按每月每户7元标准收取，期限从2016年?1月1日起至2018年12月30日止。后都匀市环境卫生管理处继续委托港联物业公司代收2018年1月至12月的垃圾处理费，收费标准为居住户按7元/户/月。以上事实，有《物业服务合同》、《前期合同补充协议》、《都匀一号小区物业服务合同》、《委托代收城镇生活垃圾处理费协议书》、《委托书》、当事人陈述等证据材料在案佐证,以上证据经审查核实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定。被告作为小区业主拒绝交纳物业服务费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物5业公司沟通、协商解决,协商不成，可采取法律手段维护自己的合法权益。原告与房开公司签订的两份前期物业合同均在相关行政主管部门进行了备案登记，被告认为多层住宅的物业服务费由每月每平方米1元变更为1.2元不合理，应通过相关途径合理反映诉求，收费标准是否合理应由相关行政主管部门进行认定，而不是个人的主观臆断。同时被告提出的业主委员会未履行相关职责等问题是另外一层法律关系，并非被告拒交物业费的理由，业主可通过正规途径向业委会或相关主管部门主张自身权益。因此，对原告要求给付2016年10月1日至2020年12月31日的物业管理费8298.72元（51个月×135.6平方米×1.2/月/平方米），及原告请求被告支付原告代缴的每月7元的生活垃圾处理费（51个月共计357元）的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告李磊、吕晓应于本判决生效之日起十日内向原告黔南州港联物业服务有限责任公司支付自2016年10月1日至2020年12月31日的物业服务费8298.72元、垫付的城镇生活垃圾处理费?357元，合计8655.72元；如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。6案件受理费50元，适用简易程序实际收取25元，由被告李磊、吕晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。审 判 员 蔡  雪  婷二〇二一年四月九日法官助理 李  昱  莹书 记 员 于家洋(代)7