云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6300号上诉人（原审原告）：杨开秀，女，汉族，1977年6月1日出生，住云南省昭通市巧家县。委托诉讼代理人：鲜昌伦，云南大韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆明健生堂健身服务有限公司，住所地：昆明市北京路延长线金洲湾蓝屿**团****商铺。法定代表人：乔万强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁雷明，男，汉族，1974年9月18日出生，住河南省巩义市。系该公司工作人员。上诉人杨开秀因与被上诉人昆明健生堂健身服务有限公司（以下简称“健生堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨开秀上诉请求：1.撤销（2018）云0103民初332号《民事判决书》；2.改判解除上诉人与被上诉人签署的《房屋租赁合同》；3.判令被上诉人退还上诉人租金及保证金共计85000元；4.改判被上诉人支付上诉人违约金17000元；5.被上诉人承担本案一审及二审诉讼费用。事实与理由：一、（2018）云0103民初332号《民事判决书》认定事实不清，判决错误。一审判决第3页第2自然段第7至11行认定：在2016年6月18日笔录中，案外人王少江自己承认起至剩余的34000元用于偿还个人债务止。而在事实上，王少江在2016年6月18日笔录中仅仅系程序性文件的询问笔录，并无任何案件事实的陈述。另外，一审判决在第4页第5行：在2015年4月1日询问笔录中，乔万强陈述等等，但在事实上乔万强在2015年4月1日并无询问笔录。综合本案证据，在乔万强2015年1月3日、2015年4月14日笔录均认可曾向王少江授权出租本案铺面，出租信息上的联系电话系王少江。虽其声称仅仅是授权王少江联系，并未授权其签署合同。但乔万强在本案中并未提交《授权委托书》及其他证据以证实其授权范围。而在王少江2016年6月7日、2016年6月17日、2016年6月22日询问笔录中均陈述其有乔万强的口头授权。因此，在本案中并无证据证实乔万强授权王少江出租铺面的授权范围，但有证据证实乔万强对铺面曾授权王少江对外出租这一事实。另外，在昆公(盘联)受案字【2015】6770号《受案登记表》中，被上诉人的法定代表人乔万强在报案时陈述的案情为:王少江侵占公司款项共计368196元，其中包含本案上诉人交纳的85000元租金及保证金。在王少江2016年6月7日、6月17日、6月22日询问笔录中也多次陈述其侵占被上诉人的款项中包含上诉人交纳的85000元租金及保证金。昆明市盘龙区公安分局联盟派出所出具的《情况说明》也明确证明上诉人交纳的85000元租金及保证金被王少江职务侵占。上述《受案登记表》、王少江的《询问笔录》及公安机关的《情况说明》均能证实王少江出租铺面的行为并非其个人行为，而是职务行为，其行为的法律后果依法应当由被上诉人承担。故一审法院片面依据乔万强的笔录中单方陈述内容，而枉顾本案其他客观证据，错误认定王少江系个人行为，以上诉人诉讼主体不适格为由，从而驳回上诉人的诉讼请求是错误的，应当依法予以改判。二、在本案中被上诉人是否是适格的诉讼主体，关键在于对王少江出租铺面行为是否是职务行为的认定。如前所述，被上诉人的法定代表人虽然在其询问笔录的陈述中声称其并未授权王少江签署合同，仅仅系授权王少江联系出租事宜。但并未提交任何证据证实其授权范围及王少江的出租行为系无权代理。2014年11月乔万强授权王少江出租铺面事宜，王少江在出租铺面上张贴出租信息，并留下王少江的联系电话，11月18日上诉人与被上诉人员工王少江洽谈铺面租赁事宜，并打款1000元给王少江作为定金，后于2014年11月28日与王少江签署《房屋租赁合同》，并交款24000元给王少江，11月29日王少江到上诉人经营处拿款60000元，并出具了共计85000元的《收据》，同年的12月底，上诉人联系王少江要求接收租赁铺面，王少江告知上诉人联系被上诉人的法定代表人乔万强即可，后上诉人联系乔万强，乔万强对此不予认可并拒绝交付租赁铺面，后上诉人于2014年12月26日以王少江涉嫌诈骗一事向公安机关报案，公安机关对乔万强进行了询问。乔万强并于2015年4月14日以王少江涉嫌职务侵占(注:乔万强陈述王少江职务侵占的款项包含上诉人交纳的85000元租金及保证金)一事向公安机关报案，公安机关于2015年5月15日受理案件后，王少江于2016年6月7日归案，公安机关对王少江分别于2016年6月7日、6月17日、6月18日、6月22日分别作了询问，并制作了相关《询问笔录》，王少江在笔录中均陈述其侵占了公司酒款及上诉人交纳的租金和保证金，且其出租行为得到了乔万强的授权。后公安机关向上诉人出具了《情况说明》一份，说明上诉人交纳给王少江的85000元租金及保证金系王少江在被上诉人处担任经理职务期间受被上诉人法定代表人委托收取的租金。因此，在王少江和乔万强均陈述具有授权王少江出租铺面的法律事实，且乔万强不能提供证据证实其授权范围的情况下，事后，被上诉人的法定代表人也在报案中陈述，对其员工王少江涉嫌职务侵占款项包含上诉人交纳的租金及保证金，这是对王少江出租并收取租金系职务行为的认可。故王少江与上诉人签署《房屋租赁合同》并收取租金及保证金的系职务行为无疑。王少江在其履行职务行为过程中所产生的法律后果依法应当由被上诉人承担。因此，被上诉人的员工王少江在其履行职务行为过程中，与上诉人签署了《房屋租赁合同》并收取租金及保证金后，被上诉人拒绝交付租赁房屋铺面给上诉人使用，应当依法退还上诉人交纳的租金及保证金共计85000元，并应依据合同约定承担20%的违约责任17000元。健生堂公司辩称，健生堂公司向公安机关的报案材料中，不包括杨开秀的租金。我公司授权王少江是联系租赁，并未授权其签订合同。健生堂公司法定代表人明确否认将商铺出租给杨开秀，王少江私自将商铺出租给杨开秀与健生堂公司无关，系个人行为。一审判决书中所涉询问笔录实际时间是2014年4月14日，一审法院记载的2014年4月1日系笔误。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨开秀向一审法院起诉请求：1.判令解除杨开秀、健生堂公司之间签署的《房屋租赁合同》；2.判令健生堂公司退还杨开秀缴纳租金及保证金共计85000元；3.判令健生堂公司支付杨开秀违约金17000元；4.判令健生堂公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年11月28日，杨开秀与案外人王少江签订《房屋租赁合同》，约定将位于昆明市忠明路金州湾二期蓝屿A4-8商铺一层35平方米出租给杨开秀，租金为每平方米200元，租赁期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止，第一年租金为84000元，租金在第一年基础上每年递增5%，到期前付清次年房租。同时约定5000元的保证金，杨开秀与案外人王少江在签字栏处签字。2014年11月28日，案外人王少江向杨开秀出具收据，载明收到杨开秀支付的80000元租金和5000元保证金。2015年5月15日，健生堂公司法定代表人乔万强向昆明市公安局盘龙区报案，称其员工王少江在2008年至2014年11月期间在昆明健生堂健身服务有限公司担任总经理职务，利用职务便利，私自侵占公司财务金额368196元。2015年5月19日，昆明市公安局盘龙区分局出具《立案决定书》，决定对王少江其他职务侵占案立案侦查，对报案人乔万强、杨开秀、王少江等人做了相应的询问、讯问笔录（1.在2016年6月18日讯问笔录中，案外人王少江自己承认侵占公司10万元左右，具体由两部分构成，第一部分是酒款，侵占公司60000元酒款；第二部分是铺面租金，侵占租金84000元，并且把收到的租金50000元支付给乔万强用于弥补之前侵占公司酒款的费用，剩余的34000元其用于偿还个人债务；2.在2016年6月22日的讯问笔录中，案外人王少江自己承认挪用本案中商铺的租金84000元，并且使用侵占挪用的款项未经公司法定代表人同意。3.在2015年1月3日的询问笔录中，乔万强陈述其未授权王少江出租铺面，一般出租房屋需要公司的公章，租金也是要支付到公司的账户上；4.在2015年4月1日询问笔录中，乔万强陈述授权王少江出租铺面的范围是让王少江去联系，但不能签合同；5.在2014年12月26日的询问笔录中，杨开秀自己陈述其知道王少江未交付铺面的时候，向乔万强联系，乔万强表示不同意出租其也未收到租金）。2016年7月12日昆明市盘龙区人民检察院作出盘检侦监不批捕（2016）371号不批准逮捕决定书，决定不批准逮捕犯罪嫌疑人王少江。经审查，坐落于昆明市北京路延长线金州湾蓝屿**团****商铺系健生堂公司所有。健生堂公司的股东为乔万强、赵宝堂、王少江、梁存昌。一审法院认为，本案的争议焦点系杨开秀、健生堂公司之间是否存在租赁合同关系？针对该争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从法条可以看出，出租人必要享有对租赁物的所有权或使用权，本案中，涉及的铺面的所有权主体是被告公司法人，案外人王少江作为公司的股东，其与杨开秀的租赁意思表示，能否代表公司的意思表示？根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，案外人王少江的行为是否构成无权代理或表见代理，以及相应的法律后果是什么，应当从以下几方面分析：一是，案外人王少江未有健生堂公司书面委托出售商铺的委托，同时，健生堂公司法定代表人在询问笔录中明确表示仅是让王少江去联系房屋出租，故符合无权代理的模型；二是，杨开秀与案外人王少江签订的《房屋租赁合同》，合同签订的主体是杨开秀与案外人王少江，租金及保证金的支付对象也是案外人王少江，整个合同的签订前后及履行均与健生堂公司无关；三是，《房屋租赁合同》的铺面所有权人系健生堂公司，而非案外人王少江，故王少江的行为属于效力待定；四是在公安机关的询问、讯问笔录中，乔万强作为健生堂公司明确表示不认可王少江的出租行为，王少江也自认其侵占公司相应的财产；五是，在公安机关的询问笔录中，杨开秀自己陈述其催告健生堂公司法定代表人租房事宜，其明确表示不予追认。故综合上述五个方面，案外人王少江未系租赁物的所有权人，亦未获得被告的授权委托，擅自将铺面出租给杨开秀，案外人以自己名义与杨开秀签订合同并收取相应的租金，收取的租金未支付被告，故案外人的行为属于无权代理，且公司明确不予追认，故该租赁合同关系与健生堂公司无关。此外，一审法院认为，本案系案外人王少江与杨开秀之间的纠纷，从公安机关的笔录中看出，双方之间的基础法律关系不是租赁合同关系，同时，本案中的健生堂公司应当作为第三人参加诉讼。在一审法院向杨开秀释明风险后，其仍然坚持本案诉讼，但如果将王少江追加为被告，同时将健生堂公司变更为第三人，则一审法院不具有管辖权亦非同一案由，不宜在一审法院及本案中予以处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：驳回杨开秀的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经二审查证，一审法院认定乔万强在公安机关所作询问笔录的时间为2015年4月1日有误，应当为2015年4月14日，本院予以纠正。一审法院认定的其他事实与本院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：杨开秀与健生堂公司是否存在租赁关系。针对争议焦点，本院认为，本案《房屋租赁合同》系杨开秀与案外人王少江签订，王少江并未以健生堂公司的名义与杨开秀签订合同，并且《房屋租赁合同》中也未涉及健生堂公司。杨开秀向王少江本人支付了租金，王少江也以自己的名义向杨开秀开具了收据，无论从合同的签订，还是从合同的履行角度来看，租赁合同关系都是建立在杨开秀与王少江之间。杨开秀主张其与健生堂公司建立了租赁合同关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”。由此可见，职务代理的构成要求王少江以健生堂的名义与杨开秀签订合同，但本案王少江一直是以自己的名义向杨开秀出租房屋。故杨开秀主张本案构成职务代理不成立，王少江的行为并非职务行为。另外，健生堂公司无论是对杨开秀本人，还是在公安机关报案所作的询问笔录中，对于其员工对外出租房屋的无权处分行为，均未明确表示追认。故杨开秀要求健生堂公司作为《房屋租赁合同》的当事人承担合同义务，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨开秀的上诉理由不成立，原审判决认定事实基本清楚，本院对于一审判决结果予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由杨开秀承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 李 娜二〇一八年十月二十三日书记员 罗 冉