广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1403民初822号原告：曾祥坤，男，1976年5月16日出生，汉族，住广东省梅州市梅县区。原告：杨娜，女，1987年4月18日出生，汉族，住广东省蕉岭县。两原告委托诉讼代理人：张文源，系广东义致律师事务所律师。被告：梅县客家文化城房地产开发有限公司，地址：广东省梅州市梅县区新兴路客家文化城（百福豪园）A、B栋1号单层店。法定代表人：刘艳萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟宏，系该公司员工。原告曾祥坤、杨娜与被告梅县客家文化城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法适用普通程序，于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告曾祥坤及原告曾祥坤、杨娜的委托诉讼代理人张文源，被告法定代表人刘艳萍及其委托诉讼代理人李伟宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾祥坤、杨娜向本院提出诉讼请求：一、判决变更原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第2项所约定的违约金标准，判决变更为“买受人不退房，出卖人按买受人已付房款参照中国人民银行同期逾期贷款利息向买受人支付违约金”，并请求法院判令被告向原告支付已付房款597000元，按597000元计算，从2016年9月1日起至2018年7月1日止，逾期天数合计669天，按年利率6%计算逾期办证违约金65670元。二、判决被告向原告支付逾期交房违约金（按日支付已交付房价款万分之二计算违约金）人民币49192.8元［已付房款：597000元，逾期交房天数：412天（自2015年10月31日起至2016年12月16日止，597000×0.0002×412=49192.8元）］。三、判令被告向原告退赔原告再付的套房主门款人民币4000元。四、本案诉讼费由被告负担。第一次庭审后，原告变更第一项诉讼请求：按原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第2项所约定的违约金标准，判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币5970元（597000×1%=5970元）。理由是案涉诉请被告消除办理合同项下房地产权的有关法律障碍已经实际消除，判决变更为“买受人不退房，出卖人按买受人已付房款参照中国人民银行同期逾期贷款利息向买受人支付违约金”，已无必要，为方便审理，和谐处理原被告之间矛盾，向法院明确变更该项诉讼请求。事实和理由：2015年3月23日，原告向被告购买位于梅州市××区××新城××大道客家文化城（百福豪园）G栋505房的房产，双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20151000063562）一份，合同约定：被告将百福豪园G栋505房以总房款人民币597000元售给原告，房款以银行按揭的方式支付。双方在该合同中明确约定了与本案争议有关的条款，其中，第八条规定“交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”；第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之X［该利率应不小于第（1）项中的比率］的违约金”；第十三条规定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。……”（附件三《客家文化城装饰、设备标准》之“门窗：入户采用豪华防盗门，客厅及主人房出阳台不砌墙，窗户采用铝合金窗。”）；合同第十五条则规定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”以上合同签订后，原告有依约支付全部房款，被告虽然也已将合同项下房产交原告装修入住，但是，据梅州市梅县住房和城乡建设规划局存档备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告所售出房产直至2016年12月16日才组织相关单位验收，并于2017年1月4日才合格备案；更甚者，被告自向原告售出上述房产至今已三年有余时间，按合同约定，被告本应在房产交付使用后最迟不超过300日的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并保证原告可以顺利办理房产登记，但是，由于被告自身原因，合同项下的房产一直到本案诉讼中才登记至原告名下。与此同时，被告还无视合同中有关装饰设备标准的明确约定，在已经收取了原告支付的全部房款后，又委托第三人向原告收取了案涉房产的主门货款人民币4000元。以上所列举之被告行为，均有违原被告双方在《广东省商品房买卖合同》中的明确约定，是典型的违约行为，须依约或依法承担违约责任。由于案涉《广东省商品房买卖合同》系被告先行拟订并重复使用的格式合同，而且，原被告双方在该合同中并未对逾期交房如超过90天时违约责任如何承担作明确约定，故参照该合同第七条有关买受人逾期付款的违约责任的约定，本争议中买卖双方就卖方逾期交房超过90天以上情形时，逾期交房的违约金计算也应相对逾期90天以内的违约责任（按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金）加倍支付，即按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；同时，按原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第2项所约定的违约金标准，判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币5970元（597000×1%=5970元）。同时，由于被告违反《广东省商品房买卖合同》之装饰设备条款的约定，在已经向原告足额收取了房款的基础上，又再向原告收取房屋主门（入户门）的费用4000元，明显就是重复收费的违约情形，应予退赔。被告的上述违约情形，虽经原告等众多业主投诉控告，但被告均不予理会，特别是在配合办理不动产权证问题上，一再拖延，毫无履约诚意，合同利益受到巨大损害。鉴于被告的严重违约，双方又协商未果，为正确维权，依《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提此诉，望法院主持正义、公正审理，支持原告前述各诉请。被告答辩称，一、原告因购买答辩人开发的百福豪园二期G栋505房与答辩人于2015年3月23日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20151000063562）系双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，对双方均有约束力。二、关于房地产权证办理问题。答辩人依期依约履行百福豪园二期项目房地产权证的申办义务，因不动产登记新老政策更替及有关部门一直未制定合理解决方案原因造成逾期，行政行为属不可抗力，答辩人亦属无奈，不应承担逾期办证的违约责任。理由如下：1、百福豪园一、二期项目从报建到工程施工均依法依规有序运行。2016年9月始向梅县不动产登记中心递交百福豪园二期各栋的确权资料，2017年1月补齐各栋的竣工验收合格备案表。在准备出证时被不动产登记中心告知，按新的不动产登记政策，答辩人的部分地下室人防工程及小部分一期住宅超出国土证红线963㎡，不能登记出证。按梅县国土资源局2016年5月30日颁布的新的不动产登记政策，梅县2016年6月15日起实施二证合一的不动产统一登记，导致办证系统对地下人防工程超出红线的面积无法识别，无先例政策可依，致无法确权办证。按以前的老政策，登记办法是梅州市梅县国土资源局、梅州市梅县住房和城乡规划建设局分别办理国土证和房产证。超出红线的人防地下室工程在答辩人的征地范围内，这种情况是可以办理出证的，新政策施行前已经卖出的一期的房子均已办理并已出证。出现问题后，答辩人多次与相关部门进行沟通和协商，寻求解决方案。因为之前没有相类似解决方案可借鉴，政府相关部门非常谨慎。由于人防工程建设需要，此现象不是个别现象，在梅县其他楼盘亦有出现这种问题。政府对待这种历史遗留问题的政策迟迟未确定，导致百福豪园二期及执行新政策后销售的一期的套房的不动产登记证一直悬而未决。2018年3月30日，答辩人再次向梅县相关部门呈送要求尽快解决问题的书面报告。现在问题的解决方案已经梅县区人民政府2018年5月11日政府常务会议形成的《会议纪要》确定，现已按程序办理中。综上，依照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。上述情况系政府如何适用政策问题，并非合同双方愿不愿意、履不履行可以解决，符合情势变更原则，在答辩人早已履行申办确权办证义务的情况下，依法不应承担逾期办证的违约责任。三、关于支付逾期交房违约金问题。2017年1月4日百福豪园二期工程竣工验收备案表取得前已完全具备交付及使用条件。原告以工程项目是否取得竣工验收合格备案表为标准论断逾期交房有违事实和诚信、公平原则，要求支付违约金无理。理由如下：首先，双方签订的合同约定交房时间为2015年10月31日前，案涉G505房的实际交付时间是2015年10月12日。原告接收涉案房屋应视为双方对涉案房屋的交付条件已经达成一致，并且原告已经取得作为业主享有的占有、使用、收益的权利；其次，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条，买受人知道商品房不具备法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持；再次，本案中合同约定的交付条件双方知晓，根据广东省高级人民法院和梅州中级人民法院已经发生法律效力的同类性质案件处理原则，类案同处，原告的此一请求不应予以支持；第四，不存在答辩人欺骗或故意隐瞒涉案房屋未竣工验收的情况，涉案房屋也不存在质量问题，并且交房后也取得了竣工验收合格备案表。原告以是否取得竣工验收合格备案表为标准论断房屋逾期交付并要求支付违约金无理；最后，合同的第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第l（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行”。综上，本案不存在逾期交房，原告擅自主张“按日支付已付房价款万分之二计算违约金”于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。四、关于收取各套房4000元主门费用问题。首先，答辩人在销售商品房过程中和其他开发商一样，销售顾问在购房成交前均出具有《置业计划书》交业主收执。业主根据《置业计划书》可以知悉购买方在支付购房款外还需要另外支付的其他费用；其次，双方合同之装饰设备条款明确约定入户门窗采用豪华防盗门，并非无偿提供的约定；再次，购买方在确定购房签订合同时已在《客家文化城百福·豪园其他代收费用》清单上的购房人签名栏签名确认，这是双方真实的交易意愿，原告自始至终知晓并同意。综上所述，原告请求无理、无据，请求法院依法驳回其诉讼请求。针对被告的答辩，原告曾祥坤、杨娜的意见如下：一、原告认为被告在履行商品房买卖合同过程中，被告未履行合同项下房产证申办的义务，主要是被告明知其建房行为存在违规超建，并在不动产登记部门告知不能依法出证的情形下，仍长期拒绝补交土地出让金，造成房、地不一致，故被告无权以涉案房产不能出证属于不可抗力的政府行为为由，拒绝承担客观上已严重逾期办证的违约责任。本案的逾期办证对被告而言，并非不能克服、不能预见、不能抗拒，其作为房地产开发有资质的单位，完全应当明白超建的法律后果，也应当清楚政府查明超建并暂停办证时，其应当积极配合政府，解决超建的问题，应履行双方的合同义务。二、被告在向原告交付钥匙，使原告可装修房屋，并不是被告交付房产的全部内容，根据双方的合同第八条第一款的约定，被告交房必须是该商品房经竣工验收合格，否则，该交付是不成立。同时，根据《广东省高级人民法院有关审理房屋买卖合同纠纷的指引》第三十条的规定，商品房开发商向买房人交付房屋，必须符合法定的交付条件，这是最基本的交房要求，故被告在未竣工验收前，将涉案房产交付给原告，并不能成为其逾期交房的抗辩理由，事实上，被告直至2017年1月4日才取得竣工验收备案表，即是被告逾期交房是确凿无疑。本院经审查并认定事实如下：被告是一家经核准可在规划区内建造住宅楼及公共配套设施，对所建造的住宅楼可对外销售的房地产开发公司。被告于2013年11月开始建造百福豪园二期工程。2015年3月23日，原告曾祥坤、杨娜向被告购买位于梅州市××区××新城××大道客家文化城（百福豪园）G栋505房的预售商品房，双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20151000063562），合同约定：被告将百福豪园G栋505房以总房款人民币597000元售给原告，房款以银行按揭的方式支付。双方在该合同中约定了如下条款：“……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之X［该利率应不小于第（1）项中的比率］的违约金；第十三条规定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……（附件三《客家文化城装饰、设备标准》之“门窗：入户采用豪华防盗门，客厅及主人房出阳台不砌墙，窗户采用铝合金窗。”）；合同第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”同日，原告作为购房人签署《客家文化城百福·豪园其他代收费用》，其中列明“客家文化城G栋505房购房人同意在房屋交付使用时由文化城开发公司或委托物业公司代收如下费用：1、豪华防火、防盗带门套的套房主门：4000元……”。上述房屋买卖合同签订以后，原告已按约定付清房款，也支付了4000元套房主门款。2015年10月12日，该房屋交付给原告，2016年2月原告入住该房屋。2016年12月16日，梅县客家文化城G栋的房屋建筑工程经竣工验收合格。2017年1月4日，上述工程的竣工验收完成备案登记手续。2016年9月13日，被告提交材料给梅县国土资源局不动产登记受理中心，该不动产登记受理中心告知该小区国有土地超出红线范围963㎡，无法办理国有土地使用证。原告等14位户主多次向被告要求协助办理不动产权登记手续，均未果。被告也于2018年3月30日向梅县国土资源局提出申请要求尽快办理确权登记手续。后梅县区政府于2018年5月11日在第六次政府常务会议上作出《会议纪要》，研究解决了客家文化城百福豪园历史遗留用地事宜，要求在区住建局对超出用地红线进行行政处罚的基础上并由被告补缴出让地价后办理相关不动产登记手续。被告于2018年4月27日支付罚款337050元，于2018年6月8日缴纳土地出让价款6203646元后，涉及该百福豪园系列案的14位户主（包括本案的G505户）已陆续办理《不动产权证书》。原告因要求被告支付逾期办证、逾期交房违约金及返还套房主门4000元请求无法协商情况下诉至本院，提出上述诉讼请求，被告提出上述答辩意见。另外，原告起诉时提出要求判令被告立即将办理不动产权属登记需由卖方提供的资料报不动产登记部门备案，并消除涉案房产登记的一切法律障碍，令原告可以迅速取得《广东省商品房买卖合同》项下房产的不动产权证的诉讼请求，后因相关系列案件的十四户房产（包括本案）已办理《不动产权证书》，因此原告请求撤回该项诉讼请求，本院作出裁定予以准许。另查明，（一）本院向梅州市梅县区人民政府调取于2018年5月11日在第六次政府常务会议上作出的《会议纪要》关于百福豪园用地事宜的相关内容。该《会议纪要》认定梅县客家文化城房地产开发有限公司开发的客家文化城百福豪园小区于2000年取得用地手续，设计地块依法取得的国有建设用地使用权面积为14878.4㎡，土地用途为商住土地。2016年12月该小区完成工程竣工验收，2017年1月申请办理房屋不动产权证时，发现小区建筑面积超出国土证红线面积，造成无法办理不动产权登记手续。经会议研究决定，同意在梅州市梅县住房和城乡规划建设局对超出用地红线进行行政处罚的基础上，由区住建局核定超出用地红线土地各项规划指标，梅州市梅县国土资源局对超出的963㎡用地依法进行地价评估。鉴于超出用地红线的土地已开发建成住宅小区，已无法通过公开出让方式解决，同意按土地评估价格以协议方式出让给梅县客家文化城房地产开发有限公司，由该司补缴出让地价后办理相关不动产登记手续。以上手序完善后，尽快向群众公布解决方案并为购房群众办理不动产权证。（二）本院于2018年7月11日向梅州市梅县国土资源局发出征询函，征询内容包括：……二、被告提交的《关于地下建筑部分边线超出红线963㎡的情况说明》中所述的：“国务院《不动产登记暂行条例》实施前，小区道路、公共绿地、地下人防工程等不确权、不需办理土地出让手续，用地系列批文有文字记载（梅土地政字［1996］24、25、27号批文）。地下人防工程建造面积是强制性的，由政府人防管理部门按照地面建筑占地以一定比例核定。”是否如此？三、超出红线963㎡的具体位置？该土地是否属于文化城公司的用地范围？被告所述的“963㎡并非完整一块用地，主要是地下建筑边线，另有部分是百福豪园一期的C、D栋之间地面边线大约80㎡则是国土测绘原来手绘、后面确权仪器测绘误差面积”，是否如此？四、被告所述的：“超出红线的面积部分主要是地下人防工程（GT182127宗地出让图），不是地面建筑。在梅县不动产统一登记二证合一政策实施前，由于各部门分别审核，包含人防工程在内的地下面积与土地使用证面积不匹配现象普遍存在，并不影响房产证的办理。2018年5月11日县区政府会议纪要定性为《研究解决客家文化城百福豪园历史遗留用地事宜》可以证明。”是否如此？……六、百福豪园二期（即E、F、G、H、J栋）何时起符合办证条件？被告何时向贵局提交符合办证条件的办证资料？梅州市梅县国土资源局于2018年8月15日作出《复函》，回复如下：……2、依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定。因此，凡属在规划建设红线内的土地上建设的小区道路、公共绿地、地下人防工程等，均必须办理使用土地（出让）审批手续，并依法登记确权；另地下人防工程建造面积是否按地面建筑占地以一定比例核定，不属国土管理范畴，需征询建设、人防职能部门。3、超出红线的963㎡，办证之前该小区并未取得国有建设用地使用权，不能认定为属于梅县客家文化城房地产开发有限公司的用地范围，超出位置与开发商所述一致。80㎡的超出不能认定为测绘误差，因从放线、施工到竣工，各方都对位置有一个界定，任何一方出现误差都会导致该情况出现。4、超出红线面积的大部分属地下建筑，统一登记前房地一致性审核存在一定的难度，若发现该问题同样会影响办证，统一登记后我部门对该问题进行了整理与复查，报区政府解决。……6、开发商于2016年9月委托我局进行确权测绘，2018年6月8日完善相关用地手续后，我局即时恢复了相关业务办理。目前，开发商也向我单位提交了办证资料。（三）本院于2018年9月4日向梅州市梅县住房和城乡规划建设局发出征询函，征询内容包括：一、对被告作出行政处罚的原因是什么？处罚的内容？请附送一份行政处罚决定书。二、被告提交的《关于地下建筑部分边线超出红线963㎡的情况说明》中所述的：“百福豪园二期（即E、F、G、H、J栋）工程于2013年8月30日取得规划许可证，2014年9月3日取得施工许可证，2016年7月25日规划核实验收合格，2016年12月16日工程竣工验收合格，2017年1月4日取得竣工验收备案表。项目工程从到政府报建审批至政府相关部门对工程竣工验收，全部手续资料合规合法无隐瞒，所提交的相关资料和图纸均有显示963㎡的位置。直至2017年1月不动产登中心汇集齐工程所有确权资料至办证系统后我们始被告知超出红线963㎡”，是否如此？如有为何会出现上述情况，原因是什么？责任在于谁？梅州市梅县住房和城乡规划建设局于2018年9月17日作出《复函》，回复如下：一、对被告作出行政处罚的经过：被告开发建设的位于梅县××大道侧的客家文化城工程项目，在办理房屋不动产权证时，发现该小区地下室人防工程部分超出国土证宗地红线，超出部分面积为963㎡。违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。2018年4月27日我局依据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国行政处罚法》的相关规定，对超出部分面积963㎡按人防工程造价的10%进行处罚，处罚金额为：3500元/㎡×963㎡×10%=337050元。二、经查，被告所述与事实相符。出现这种情况的原因是梅州市梅县国土部门采用的坐标系（西安坐标系）与梅州市规划部门采用的坐标系（梅州市坐标系）不同而造成偏差。以上事实，有经过质证的营业执照、身份证、《发票》、《广东省商品房买卖合同》、《不动产登记测绘服务回执单》、《请求尽快办理确权登记手续报告》、《2018年5月11日梅县区政府第六次政府常务会议会议纪要》、《业主签名领取房屋钥匙记录表》、《收取费用清单》、《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《梅州市梅县区住房和城乡规划建设局关于征询函的回复》、《梅州市梅县区国土资源局复函》、《关于地下建筑部分边线超出红线963㎡的情况说明》、《梅县人民政府梅府函［1994］6号批复》、《梅县国土局梅土地政字［2000］4号批复》、《国有土地使用证［证号：梅府国用（2015）第4488号］、《梅县国土局梅土地政字［1996］24、25、27号批复》、《宗地出让图》、《2018年4月27日广东省罚款收据》、《梅县客家文化城房地产开发公司土地出让价收入发票》、《梅县商品房预售许可证［编号：梅房预字（2014）第0503～0505号］》、《建设工程施工许可证》、《报告》及当事人陈述等证据证明。本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告曾祥坤、杨娜与被告梅县客家文化城房地产开发有限公司所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方自愿签订的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告已依约支付了房款并接收了该涉案房屋。现原、被告双方争议的焦点在于原告提出的逾期办证违约金、逾期交房违约金、返还4000元套房主门款的诉讼请求能否得到支持。关于逾期办证的违约金。《广东省商品房买卖合同》第十五条（2）关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”首先，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，“……出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”出卖人提供给产权登记机关备案的资料必须是完整的符合办证条件的资料，而不仅仅是按时交纳了资料即可。被告虽然在2016年9月13日向不动产登记受理机关交纳相关资料，但根据梅州市梅县国土资源局的回复，被告于2016年9月委托该局进行确权测绘，在被告于2018年6月8日完善相关用地手续后，该局即时回复相关业务办理。所以被告在2016年9月交纳的材料是不符合办证条件的资料，不能认定被告在2016年9月已完成了交纳办证资料的义务。其次，本案的商品房按《广东省商品房买卖合同》约定的交付使用日期为2015年10月31日，在交付日后的300日确未办好不动产权登记手续。究其原因，根据梅州市梅县住房和城乡规划建设局回复，因被告开发的客家文化城工程项目地下室人防工程部分超出国土证宗地红线面积963㎡，为此该局对被告作出行政处罚。根据梅州市梅县国土资源局回复，地下人防工程必须办理使用土地（出让）审批手续并依法登记确权，且超出红线的963㎡，办证之前被告并未取得国有建设用地使用权，不能认定为被告的用地范围。被告需补交土地出让金后才完善用地手续。综上，本院认定，涉案房产未能按期办理权属登记手续是因被告的原因所致。实际上，被告在缴清相关处罚和补缴土地出让价款费用后，梅州市梅县国土资源局即办理不动产权登记手续。再次，根据合同相对性原则，《广东省商品房买卖合同》第十五条仅约定了出卖方的原因导致逾期办证的违约责任，即只要非因买受方的原因所致，出卖方均需向买受方承担逾期办证违约责任。而被告陈述的“不动产登记新老政策更替及有关部门一直未制定合理解决方案原因造成逾期，行政行为属不可抗力，答辩人亦属无奈，不应承担逾期办证的违约责任”的抗辩并不成立，依法不予支持。如果被告认为系其他原因导致逾期办证情形的，可向第三方追索。综上，原告请求按《广东省商品房买卖合同》第十五条（2）约定支付逾期办证违约金符合法律规定，本院予以支持。案涉G505房的逾期办证违约金应为已付房价款的597000元×1%=5970元。关于逾期交房的违约金。首先，《广东省商品房买卖合同》第八条约定交付期限是2015年10月31日，而案涉G505房的实际交付日期是在2015年10月12日，早于约定的时间。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。业主明知双方约定了房屋交接必须符合竣工验收的条件下仍愿意接收争议房屋，且没有证据证明文化城公司存在欺骗或故意隐瞒争议房屋竣工验收的情况。从双方履行合同过程中的行为可视为双方变更了房屋交付条件的约定，双方变更合同交付条件约定不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告接收未经验收的房屋后，已经取得作为业主享有的占有、使用的权利，根据现有材料，没有证据证明争议房屋存在质量问题，争议商品房也于交房后取得了竣工验收合格备案。因此，从实际交接房屋始，文化城公司不构成违约责任。现原告接收案涉商品房后，以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，于法无据，本院依法不予支持。关于套房主门款4000元的问题。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十三条关于装饰、设备条款（附件三内容）包含所购房屋的入户门窗采用豪华防盗门的内容，《客家文化城百福·豪园其他代收费用》应认定系对《广东省商品房买卖合同》第十三条条款的变更，变更约定该豪华防盗门的费用为4000元。而原告在购房签订《广东省商品房买卖合同》时，在《客家文化城百福·豪园其他代收费用》清单处的购房人签名栏自愿签名确认，即是对该变更内容表示认可。签订《客家文化城百福·豪园其他代收费用》应是原告的真实意思表示，应视作其缴纳套房主门4000元，原告应当清楚签名同意后的后果，原告现请求返还套房主门款不符合情理，于法无据，本院不予支持。案经调解无效，为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条规定，判决如下：一、被告梅县客家文化城房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金5970元给原告曾祥坤、杨娜，限于本判决生效之日起5日内付清；二、驳回原告曾祥坤、杨娜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1279元，由原告负担1150元，被告负担129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判长  杨晓东审判员  黄淑玲审判员  肖 锋二〇一八年十月十八日书记员  张 琳