大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初2255号原告：侯英，女，1973年4月3日出生，汉族，大连市检察院检察员，住辽宁省大连高新技术产业园区，公民身份号码：XXX。委托诉讼代理人：姜田龙（原告丈夫），男，1973年2月10日出生，汉族，大连行政学院老师，住辽宁省大连高新技术产业园区。被告：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区七贤岭学子街******，统一社会信用代码：XXX。法定代表人：李玄锡，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：房兆骞，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷婷，辽宁智库律师事务所实习律师。原告侯英（以下简称原告）与被告浦项（大连）软件园开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯英的委托诉讼代理人姜田龙、被告浦项（大连）软件园开发有限公司的委托诉讼代理人房兆骞、周婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯英向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理所有权登记；2.将《商品房买卖合同》中原约定的逾期办理房屋权属证书的违约金数额由日十万分之一调高至日万分之二点一；3.判令被告支付自2018年2月1日起至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办理房屋所有权登记违约金，现暂计至2018年8月31日的违约金数额为73,903.2元（1,660,000÷10,000×2.1×212=73,903.2元）。庭审中，原告将该项诉讼请求金额变更为：2018年2月2日开始起算，计算至2018年9月26日，按照已付房款的日万分之二点一。计算公示是1,660,000÷10,000×2.1×237=82,618.20元。但原告庭后未按照本院要求补交相应的诉讼费。事实和理由：原告侯英与被告浦项（大连）软件园开发有限公司于2015年12月26日签订《商品房买卖合同》（No.WHT201508898），约定原告购买被告开发的位于大连XXX房屋（行政街号：XXX），建筑面积142.58平方米，房屋总价款为1,660,000元。上述合同第十五条第2款第3项约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日十万分之一承担违约金，直至可以办理，合同继续履行。”合同签订后，原告按约定支付全部房款，被告于2016年1月31日交付房屋，但因被告的责任，原告至今无法办理案涉房屋的所有权登记。按照以上约定，被告应当承担违约责任；同时，原合同约定的违约金数额过低，应依法予以调整。原告因此诉至法院。被告浦项（大连）软件园开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求,恳请依法驳回原告诉请。具体答辩意见如下：一、案涉房屋至今无法办理产权登记系消防部门不予办理消防备案文件所致，逾期办证的责任不在被告，原告要求被告承担违约责任无事实依据。在《商品房买卖合同》（下称“《合同》”）约定的办证期间内，被告积极进行案涉项目的消防备案申报工作，对于消防部门在备案抽查过程中提出的问题，被告积极整改并在整改后重新申报，但消防部门一直不予办理消防备案文件，导致案涉房屋至今无法办理产权登记。根据《合同补充协议》第十三条第1款“因国家及地方政府政策、地、地方政府主管部门原因作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质监监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按《合同》约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”之约定，案涉房屋不能办理产权登记的责任不在被告，原告要求被告承担逾期办证违约责任无事实依据。二、原告主张将《合同》约定的违约金标准“日十万分之一”调整为“日万分之二点一”无事实及法律依据，法院不应予以支持。关于违约金的标准，《合同》第十五条约定：“……如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日十万分之一承担违约金，直至可以办理……”。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，在《合同》没有约定违约金的情况下方可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准。因《合同》第十五条已约定逾期办证违约金标准为“已付房款的日十万分之一”，即使法院判令被告承担逾期办证违约责任，亦应按《合同》约定标准计算违约金。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第28条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”之规定，调整《合同》约定的违约金，应以违约行为造成的实际损失为基准。被告于2016年2月2日将案涉房屋交付原告。原告已实际入住，逾期办证并未给原告的居住利益带来任何影响与损失，且原告亦未提供充分的证据证明约定的违约金明显低于其因逾期办证产生的实际损失。综上，原告要求调整违约金标准无事实及法律依据，法院不应予以支持。三、原告主张的违约金计算期间无《合同》及法律依据，法院不应予以支持。关于违约金的起始时间，根据《合同》第十五条约定，应自房屋交付两年期满之次日开始起算，被告于2016年2月2日将案涉房屋交付原告，故违约金应自2018年2月3日开始起算，而非原告主张的2018年2月1日。关于违约金的截止期限，《合同》第十五条约定为“直至可以办理”之日。协助房屋买受人办理产权登记是合同约定的一项附随义务，被告作为房地产开发企业将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即履行完毕上述协助义务，故截止时间应为“被告将办理产权登记的资料报送产权登记机关备案之日”。因原告能否取得产权证，不仅需要被告提供备案资料，还涉及原告及不动产登记部门的相关义务，原告要求被告承担至其取得房屋权属证书之日止的违约金并无《合同》及法律依据，法院不应予以支持。四、案涉房屋尚不具备产权证办理条件，原告要求被告协助办理房屋所有权登记因事实上不能履行而不应予以支持。根据《合同》约定，被告应协助原告办理房屋所有权登记。但因案涉楼宇消防备案文件正在办理过程中，且办理产权证书需要建委、质监站、消防、环保部门等多部门的配合才能完成，具有严格的法定程序，案涉房屋尚不具备产权证办理条件。根据《合同法》第110条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”之规定，在案涉房屋产权证办理处于事实上不能履行的状态下，原告要求被告协助办理房屋所有权登记无事实依据。综上，被告不存在逾期办证的行为，原告要求被告给付逾期办证违约金无事实及法律依据。因此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告侯英与被告浦项（大连）软件园开发有限公司于2015年12月26日签订《商品房买卖合同》（No.WHT201508898）及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连XXX房屋（行政街号：XXX），建筑面积143.37平方米，房屋总价款为1,660,000元。该《合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……”。第十五条第2款第3项约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人责任，如自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日十万分之一承担违约金，直至可以办理，合同继续履行。”《合同补充协议》第八条第5项约定：“鉴于本小区购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过《合同》约定期限15日以内的，不视为出卖人逾期交房；如果买受人要求提前办理入住手续，买受人可以向出卖人提出书面申请，由出卖人给予特殊安排”。第十三条第1项约定：“因国家及地方政府政策、地、地方政府主管部门原因作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质监监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按《合同》约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”。第3项约定：“《合同》第十五条约定的办理房屋产权证书的起始日期按下列方式计算：（1）如出卖人提前向买受人交付房屋的，按《合同》约定的交房日期的最后一日计算；（2）逾期交付房屋的，按买受人实际接收房屋日期计算”。合同签订后，原告向被告支付房款1,660,000元。被告于2016年2月2日向原告交付房屋。但至庭审之日（2018年9月26日），原告仍无法办理案涉房屋的所有权登记，原因为案涉小区房屋消防未验收完毕，被告未进行房产初始登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现原告已支付购房款，被告未按约定履行协助原告办理房屋所有权登记义务，构成违约，被告应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但原告要求被告立即协助其办理案涉房屋权属登记证书，因双方当事人均表示目前案涉房屋尚不具备办理权属登记证书的条件，故原告要求被告立即协助办证无法实现，不具有可执行性，本院不予支持。关于原告要求调高《合同》中约定的计算逾期办理房屋权属证书违约金标准的诉讼请求。本院认为，本案中原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，因被告的责任导致原告不能在规定期限内办理房地产权属证书的，由被告按照原告已付房款的日十万分之一承担违约金。因双方均未举证证明合同签订过程中存在欺诈、胁迫等情形，故如因被告的责任导致原告不能在规定期限内办理房地产权属证书的，被告应按照合同约定支付违约金。现原告主张违约金过低，要求调整至按照日万分之二点一计算，应提交证据证明约定的违约金低于造成的损失及被告违约给其造成的损失的具体数额。原告提出案涉房屋因未能办理权属证书导致无法通过买卖、赠与或其他合法方式将房产转让给他人，租价降低，售价降低，无法设定抵押权、典权、他项权利，无法进行相关的融资和投资活动，无法办理户口登记手续，影响就学、就业，导致买受人缴纳税费增多及房屋增值的损失等问题均不能证明其具体的损失数额，且原告认可案涉房屋的房价目前还在上涨，房屋增值更是不能证明房屋出售的损失存在。故原告未能证明约定的违约金低于造成的损失及损失的具体数额，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否应支付违约金及违约金数额一节。本院认为，本案中，原告已履行了支付购房款的义务，被告即应按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。现被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，理应承担违约责任。关于被告公司辩称，按照合同约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告才应承担违约责任，而案涉房屋未能办理产权证系由于消防部门一直不予办理消防备案文件，导致案涉房屋至今无法办理产权登记，故其不应承担违约责任一节，本院认为，被告自认未完成消防验收的原因为消防部门在备案抽查时提出问题，需要被告整改后重新申报。因此，无法办理产权证系被告原因导致。故对于被告主张其不应承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。被告应承担相应的违约责任。关于被告应支付逾期办证违约金的起始时间问题，原告主张起算日期应为2018年2月2日，被告主张起算日期应为2018年2月3日。本院认为，《合同》约定的交房时间为2016年1月31日前。《合同补充协议》第八条第5项约定：“鉴于本小区购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过《合同》约定期限15日以内的，不视为出卖人逾期交房；如果买受人要求提前办理入住手续，买受人可以向出卖人提出书面申请，由出卖人给予特殊安排”。第十三条第3项约定：“《合同》第十五条约定的办理房屋产权证书的起始日期按下列方式计算：（1）如出卖人提前向买受人交付房屋的，按《合同》约定的交房日期的最后一日计算；（2）逾期交付房屋的，按买受人实际接收房屋日期计算”。《合同》第十五条第2款第3项约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人责任，如自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日十万分之一承担违约金，直至可以办理，合同继续履行。”按照双方的上述约定，被告于2016年2月2日向原告交付房屋，自该日起二年期限届满的日期应为2018年2月1日，应自次日（即2018年2月2日）起计算违约金。截止到原告庭审中主张的2018年9月26日，共计237天。故被告应承担的逾期办证违约金数额为3,934.20元(1,660,000元×0.00001×237天)。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的若干问题解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告浦项（大连）软件园开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告侯英逾期办证违约金3,934.20元；二、驳回原告侯英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,848元，减半收取924元，由被告浦项（大连）软件园开发有限公司负担25元，原告侯英负担899元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  张金霞二〇一八年十月十九日书记员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的若干问题解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。