四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1621民初1843号 原告：岳池瑶池物业管理有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇翔凤大道****楼**，统一社会信用代码9151162106034557XN。 法定代表人：郑露苹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周保前，四川天吉律师事务所律师。 被告：潘纪华，男，汉族，生于1977年10月28日，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：韩晓洁，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。 原告岳池瑶池物业管理有限公司与被告潘纪华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，被告潘纪华提出管辖权异议，经过审查，本院认为被告潘纪华对本案管辖权提出的异议不成立，于2018年7月5日裁定驳回被告潘纪华对本案管辖权提出的异议。本案依法组成合议庭，先后于2018年9月3日、9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周保前、被告潘纪华及其委托诉讼代理人韩晓洁、张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳池瑶池物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将租赁商铺交还给原告，并从2018年4月26日起按462元/天的租金标准向原告支付逾期交还商铺期间的租金，至被告交还租赁商铺之日止；2.被告向原告支付合同期内的房屋租金40132元，并判令被告从2016年4月26日起每年按未付租金40132元的6%向原告支付逾期付款的违约金，至付清为止；3.被告向原告支付合同期内的物业服务费5826元，并从2018年4月26日起按32/天的物业服务费标准向原告支付逾期交还商铺期间的物业服务费，至被告交还租赁商铺之日止。事实及理由：2014年3月9日，原、被告签订《岳池亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁岳池亿联建材家居五金城（以下简称亿联五金城）1号楼1130、1131、1132、1143、1144、1145号共6间商铺，租期36个月，从2014年10月22日起至2017年10月21日止，若亿联五金城证实开业日与租赁起始日不一致的，以正式开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延，租赁期内租金共计259476元，原告免收被告24个月租金后，被告实际应付原告租金86492元，于2014年3月9日前支付租金43246元，余款在亿联五金城正式开业之日起12个月内付清。合同第10条第4项约定，如被告迟延缴纳租金的，每延迟一日按应交款1%支付滞纳金。合同第10条第6项约定，租赁期满，被告应在原告规定的期间内交还租赁物业，如逾期未交还的，原告有权按合同约定租金、物业服务费标准的2倍向被告收取租金、物业服务费，至被告交还租赁商铺为止。合同签订当日，被告按约定向原告缴纳租金43246元。2014年11月28日，亿联五金城正式开业。2015年4月25日，亿联五金城二期开业，被告的租赁商铺属于亿联五金城二期的范围。第二次租金及物业服务费付款期限届满后，原告多次向被告催收，被告未履行付款义务。合同期满后，原告多次要求被告交还租赁商铺，被告至今未交还。为此特向法院起诉，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，提供了以下证据： 1.原告营业执照、被告身份证复印件，拟证明原、被告双方的主体资格及基本信息； 2.不动产登记证书复印件6份（即川20**岳池县不动产权第0009157号、第0001549号、第0001383号、第0001210号、第0001373号、第0007158号）及《岳池亿联建材家居五金城商铺委托租赁合同》6份，拟证明案涉租赁商铺权属及其所有权人委托原告对外统一租赁并实行一体化物业管理的事实； 3.《岳池亿联建材家居五金城商铺租赁合同》及收据各一份，拟证明原、被告就案涉商铺签订租赁合同及合同约定的内容和被告支付43246元租金的事实； 4.“消防安全装修责任书”“商户商铺（场地）基础设施登记表”各一份，拟证明案涉租赁商铺原告交付被告时的商铺状态及双方对装修消防安全责任要求的事实； 5.照片两张，拟证明岳池亿联建材家居五金城1号楼集中商场于2015年4月25日开业的事实（原告在本案中按照有利于被告的原则以该时间作为计算租赁期限的起始时间）； 6.四川省高级人民法院（2017）川民申3069号民事裁定书一份，拟证明岳池亿联建材家居五金城于2014年11月28日开业的事实及以此认定案外人与原告租赁合同起始时间、对逾期支付租金的违约金按照年利率6%计算的裁定意见。 被告潘纪华辩称：1.原告诉讼请求所涉租赁合同、物业管理服务合同，分属不同合同法律关系，应当分别予以立案。原告合并立案的诉讼程序错误，应当予以驳回。2.本案所涉物业其所有权人取得房产证、所有权证的时间均为2017年，而原告与所有权人签订的委托租赁协议时间均为2013年底。在本案诉讼前，原告并未向所有权人补充签署其委托代理协议，原告无代理权，原、被告所签订的租赁合同因未取得所有权人追认而无效。3.即便原告所取得合法有效的委托，租赁合同也合法有效，但本案所涉建设工程分别于2014年9月15日、2015年12月4日竣工验收合格，2015年12月11日消防验收合格，在竣工验收及消防验收合同备案之前，涉案房屋未达到安全使用状态，其所签订的租赁合同、租赁期应当顺延至2018年12月10日。现租赁期限未届满，被告不存在交付房屋的合同义务，也不存在逾期交付的违约事实，不应当承担逾期交付租金及违约性惩罚责任。4.鉴于原告现已要求交还铺面，被告现当庭自愿将该铺面交回原告，未履行的租赁期限的租赁费用，原告应相应折抵租金。原告应当退还被告交纳的装修保证金、装修施工许可证押金、单相电表电卡押金及经营保证金。5.由于原告未按照合同约定交付达到安全可使用状态的房屋，原告存在违约，应承担违约责任。6.由于原告后期消防占用，使被告无法按照租赁协议使用该房屋的可使用面积，且原告占用被告及其他业主的公摊面积用以租赁他人使用，其所得收益应当按比例予以返还被告，在租赁费用中予以扣减并就此承担给被告造成营业收入减少的损失。7.原告未向被告提供相关的物业服务，被告不应向原告支付物业服务费。 被告为证明其主张，提供了以下证据： 1.广安市中级人民法院（2017）川16民终170号民事判决书，拟证明2015年12月11日为案涉房屋消防验收合格时间的事实； 2.收据3份，拟证明被告向原告交纳装修保证金2514元、装修施工许可证押金100元、单相电表电卡押金850元的事实； 3.《岳池亿联建材家居五金城物业管理服务协议》1份，拟证明原告并未按照物业服务管理协议约定提供服务，物业费不应该给付的事实； 4.《商品房买卖合同》6份，拟证明案涉商铺业主购房合同款项及原告委托租赁合同约定其应当支付业主方的租赁费用，以此证明原告所主张的逾期租赁费的违约条款的违约金远高于其实际损失的事实。 原、被告围绕诉讼请求依法提交的证据，经庭审举示说明、交换和质证，被告对原告证据2、证据5的真实性提出异议，经过审核，结合原告其他证据和被告自己举示的证据以及原、被告双方实际履行租赁合同的事实，原告证据2、证据5符合证据要求，应当予以采信。原告对被告证据1的真实性提出异议，经过审核，该证据与原告证据6相互印证，符合证据要求，应当予以采信。原、被告双方对对方其他证据真实性无异议，仅在证明目的和证明力上存有分歧意见，经过审核，双方其他证据均符合证据要求，应当予以采信。综合以上证据，结合原、被告双方庭审陈述，本院认定以下事实： 2014年3月9日，原告作为出租方（甲方）与承租方（乙方）被告签订《岳池亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁岳池亿联建材家居五金城1号楼1130、1131、1132、1143、1144、1145号共6间商铺，建筑面积合计251.43㎡，主营“王者”品牌陶瓷，租赁期限为36个月，从2014年10月22日起至2017年10月21日止，若亿联五金城正式开业日与租赁起始日不一致的，以正式开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延，租赁期内租金共计259476元，考虑到乙方初期经营成本和共同培育市场因素，甲方免收乙方24个月租金后，乙方实际应付甲方租金86492元，于2014年3月9日前支付租金43246元，余款在亿联五金城正式开业之日起12个月内付清。乙方应于2014年3月9日前向甲方一次性交纳经营保证金7000元。乙方所租赁商铺的物业服务费按照建筑面积计交2元/㎡/月，乙方共租赁商铺251.43㎡，合计503元/月，乙方应按季度向甲方交纳，在当季第一月的3号前交纳，逾期按每日万分之五收取滞纳金，考虑到乙方初期经营成本和共同培育市场因素，甲方免收乙方两年的商铺物业服务费，自第三年1月1日起商铺物业服务费根据前款约定收取。乙方在进场装修前应向甲方交纳装修保证金2514元。乙方迟延交纳商铺租金、物业服务费的，每延迟一日按应交款的1%支付滞纳金。租赁期满或本合同终止、解除后，乙方应在甲方规定的期间内交还租赁物业，如逾期不交还，甲方有权收回该租赁物业，自由处置物业内所有物品并拆除原有装修等，所产生的费用由乙方承担，同时，甲方有权按合同项下日租赁费、物业服务费的2倍向乙方收取租金和物业服务费，至乙方交还租赁商铺为止。合同签订当日，被告按约定向原告交纳租金43246元、经营保证金7000元。2014年10月28日，被告接收租赁商铺后进行装修。2014年11月3日，被告在“商户商铺（场地）基础设施登记表”上签字，确认了租赁商铺及基础设施移交登记情况，当天，原、被告双方签订了《消防安全装修责任书》和《岳池亿联建材家居五金城物业管理服务协议》及附件《岳池亿联建材家居五金城商户管理规约》《营业员管理规定》《岳池亿联建材家居五金城区域防火责任书》，同时，被告向原告交纳了装修保证金2514元、装修施工许可证押金100元、单相电表电卡押金850元。2014年11月28日，亿联五金城正式开业。2015年4月25日，亿联五金城二期开业。被告租赁商铺属于亿联五金城范围，主营“王者”品牌陶瓷。案涉商铺租金余款及物业服务费付款期限届满后，原告向被告催收，被告未予给付。商铺租赁期满后，被告未续租，也未向原告交还租赁商铺，原告经过催收未果，遂起诉来院，请求依法判决。 另查明，原告系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、出租商业用房、销售日用百货、五金家具及室内装饰材料、办公设备、汽车摩托车零配件、农用机械、化工原料等。案涉租赁商铺系案外人祝建华、祝家俊、陈艮、孙建明、丁小容、王明财、罗小华、曾涛、曾宇航等人买受取得。为打造岳池亿联建材家居五金城高端专业市场品牌，统一规划业态布局和运营模式，商铺买受人在2013年11月14日至12月8日期间与原告签订《岳池亿联建材家居五金城商铺委托租赁合同》，委托原告统一出租并实行专业化、一体化物业管理，委托租赁期限10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。案涉商铺分别于2014年11月7日竣工验收合格，2015年12月11日消防验收合格，2017年年底前取得不动产权属证书。案件在审理期间，被告于2018年9月3日向原告交还了案涉商铺。庭审中，原告不再请求被告交还案涉商铺，将诉讼请求第一项变更为判令被告支付逾期交还商铺期间的租金58212元（逾期时间从2018年4月26日起至2018年9月2日止，共计126天，每天租金标准为231元，双倍按462元计算）、第三项变更为判令被告支付合同期内的物业服务费5826元、逾期交还商铺物业服务费4032元（逾期天数126天，物业费标准每天16.70元，双倍按32元计算）。 本院认为：原、被告签订的《岳池亿联建材家居五金城商铺租赁合同》《岳池亿联建材家居五金城物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告于2014年10月28日接收案涉商铺后，应当按照约定支付租金和物业服务费，并在合同期满后交还租赁商铺，否则构成违约，应当承担违约责任。原告对包括案涉商铺在内的岳池亿联建材家居五金城商铺统一出租并实行专业化、一体化物业管理，经过了商铺产权人委托授权，且原、被告双方已经按照合同约定履行了一定的合同义务。案涉商铺虽然在签订合同时未取得权属证书和经过消防验收，具有一定的违法情节，但在租赁期间取得了不动产权属证书，并经过消防验收合格，违法情节已经消失，同时，被告没有向本院提供证据证明其因为消防验收等原因影响租赁经营，因此，被告辩称租赁合同无效及按照消防验收时间顺延租赁期限的理由不成立，本院不予支持。原告自愿请求以2015年4月25日亿联五金城二期开业时间为原、被告双方租赁合同起始时间，符合租赁合同“正式开业日与租赁起始日不一致的，以正式开业日为租赁起始日”的约定，同时，该时间迟于被告实际接收商铺的时间，有利于被告，本院予以确认。因此，本院认定2015年4月25日至2018年4月25日为商铺实际租赁期间，租赁期满后，被告未续租，也未及时向原告交还租赁商铺。根据合同约定，商铺租赁期间，被告应当在“正式开业之日起12个月内”向原告交纳租金43246元，“自第三年1月1日起”以503元/月标准“按季度”向原告交纳物业服务费全年共计6036元。原告诉讼请求支付合同期内的租金40132元、物业管理费5826元，未超出合同范围，租金及物业服务费不足部分视为原告自愿放弃其权益，本院予以支持。案件在审理期间，原、被告双方于2018年9月3日自愿交还了案涉商铺，本院予以确认。被告交还商铺后，原告不再请求被告交还案涉商铺，本院予以准许。因此，本院认定2018年4月26日至2018年9月3日为商铺逾期交还时间，实际逾期时间共计130天，原告诉讼请求按照126天计算逾期时间，未超出合同范围，不足部分视为原告自愿放弃其权益，本院予以支持，确认本案逾期租金29857.51元（年租金86492元÷365天×126天），逾期交还商铺物业服务费2112.60元（503元÷30天×126天）。由于被告没有按照约定向原告交纳租金和物业服务费及交还租赁商铺，构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任，根据合同约定，有租赁期间物业服务费“逾期按每日万分之五收取滞纳金”“乙方迟延交纳商铺租金、物业服务费的，每延迟一日按应交款的1%支付滞纳金”约定，有逾期不交还商铺“甲方有权按合同项下日租赁费、物业服务费的2倍向乙方收取租金和物业服务费，至乙方交还租赁商铺为止”约定，该违约责任关于违约金计算标准的约定高于民间借贷法定的最高标准，有违市场交易公平合理原则，本院予以适当调整。原告按照租赁期间和逾期时间分别计算违约金，其计算结果也将超出合理范围。考虑案涉商铺具体情况，结合原告对租赁期间按照年利率6%计算逾期付款违约金的诉讼请求，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，决定违约金按照年利率6%的标准计算，按照合同约定的履行期限分别起算至付清之日。原告没有向本院提供证据证明被告违法装修和经营情形，在租赁合同终止后，原告应当退还被告交纳的装修保证金、装修施工许可证押金、单相电表电卡押金及经营保证金，因此，被告对此辩称理由成立，本院予以支持。为方便计算，该费用10464元（2514元+100元+850元+7000元）直接冲抵租赁期间的未付租金，冲抵后租赁期间剩余租金为29668元（40132元-10464元），租金冲抵前后违约金分别计算。被告辩称由于后期消防占用造成营业收入减少以及原告没有提供物业服务，由于没有向本院提供相关证据，本院不予支持。租赁合同与物业服务合同虽然分属不同法律关系，但在本案中合同双方均为一体且相互关联，本院决定一并审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条等规定，判决如下： 一、被告潘纪华在本判决生效后三日内向原告岳池瑶池物业管理有限公司支付租赁期间剩余租金29668元及自2018年9月4日起至付清之日按照年利率6%计算资金占用期间的利息，支付自2016年4月26日起至2018年9月3日以租赁期间未付租金40132元为基数按照年利率6%计算资金占用期间的利息； 二、被告潘纪华在本判决生效后三日内向原告岳池瑶池物业管理有限公司支付租赁期间未付物业服务费5826元及按照年利率6%计算资金占用期间的利息（其中，1509元自2017年4月29日起计算至2017年7月28日，3018元自2017年7月29日起计算至2017年10月28日,4527元自2017年10月29日计算至2018年1月28日，5826元自2018年1月29日起计算至付清之日）； 三、被告潘纪华在本判决生效后三日内向原告岳池瑶池物业管理有限公司支付逾期租金29857.51元、逾期交还商铺物业服务费2112.60元，并自2018年9月4日起至付清之日按照年利率6%计算支付资金占用期间的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1196元，由被告潘纪华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  孙 勇 人民陪审员  黄晓琼 人民陪审员  刘国家 二〇一八年十月十五日 书 记 员  贺敏森