安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0403民初3816号原告（反诉被告）：杨金伟，男，1995年12月23日生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：杨井跃，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陈虎，男，1991年10月24日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：王东，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华磊，安徽震一律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈凤娇，女，1990年12月18日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：王东，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华磊，安徽震一律师事务所律师。被告：安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司，住所地淮南市田家庵区朝阳中路金地环球港商业楼115、215，统一社会信用代码913404006928473080。法定代表人：杨修云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：庞实，该公司员工。原告（反诉被告）杨金伟与被告（反诉原告）陈虎、被告（反诉原告）陈凤娇、被告安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司（以下简称嘉佳房产）合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人或其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金伟向本院提出诉讼请求：1.解除《存某；2.陈虎、陈凤娇支付违约金3.5万元（含已收取的1万元）；3.嘉佳房产退回500元并对上述债务在1万元范围内承担连带偿还责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月29日，经嘉佳房产居间介绍，杨金伟与陈虎签订《存某，合同约定陈虎将其夫妻共有的淮河嘉苑505室出售给杨金伟。双方分别于2月10日、12日前交付定金等相关费用继而办理相关贷款及过户手续，如有毁约行为应承担违约金3.5万元。合同签订当日，杨金伟即向嘉佳房产交付10500元（含定金）。2月5日起杨金伟便数次督促被告履行交费等相关合同义务，但被告却以未凑足房款无法办理相关手续为由一再借口拖延。为维护自身合法权益，杨金伟诉至法院，请求判如所请。陈虎、陈凤娇辩称，同意解除2018年1月29日签订的《存某。陈虎、陈凤娇已经履行了合同义务，杨金伟未按照合同约定履行付款义务，导致合同无法实现，杨金伟应当承担违约责任。陈虎、陈凤娇收取杨金伟定金1000元，由于杨金伟未按合同约定履行，该1000元定金无需返还。嘉佳房产辩称，1、2018年1月29日，杨金伟与陈虎、陈凤娇在嘉佳房产居间下签订房屋买卖合同，合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。2、杨金伟称其当天交付10500元，其中包括定金5000元，中介费5500元，杨金伟持有的中介费收据在嘉佳房产有留存，凭此收据办理房屋过户的相关手续，杨金伟要求退回500元并要求嘉佳房产承担连带责任无事实与法律依据。3、杨金伟与陈虎、陈凤娇之间系房屋买卖合同关系，嘉佳房产与杨金伟、陈虎、陈凤娇是居间合同关系，嘉佳房产并非本案适格被告，请求驳回对嘉佳房产的诉讼请求。陈虎、陈凤娇向本院提出反诉请求：1、依法解除陈虎、杨金伟于2018年1月29日签订的编号为JJFC0000979号田家庵区淮河嘉苑4栋505室房屋《存某；2、依法判令杨金伟向陈虎支付违约金3.5万元。事实与理由：因资金周转需要，陈虎将其位于淮南市田家庵区淮河嘉苑4栋505室房屋委托嘉佳房产代为出售。2018年1月29日，陈虎与杨金伟签订《存某，合同约定：陈虎(甲方)将田家庵区淮河嘉苑4栋505室房屋出售给杨金伟(乙方)，成交总价为人民币35万元整，签订合同后，乙方向甲方支付5000元作为购房定金(暂存放于中介)。双方约定的付款方式为2018年2月12日之前杨金伟将1万元(含定金5000元)房款交至房产局资金托管中心,2018年2月10日之前杨金伟将14万元房款交至陈虎账户，剩余20万元待杨金伟商业贷款办结后由房产局资金托管中心转付给陈虎，合同同时还约定如双方任何一方未按照合同约定履约视为违约，违约超过2天以上视为悔约，双方同意承担合同悔约金为3.5万元责任，由悔约方支付给守约方。截止至起诉之日，杨金伟仍未按照合同约定的付款方式进行付款，期间陈虎多次与杨金伟协商。杨金伟明确表示拒绝购买。综上，陈虎与杨金伟之间签订的《存某合法有效，杨金伟违背诚信、拒绝履行合同付款义务的的行为严重侵犯了陈虎的合法权益，因此，陈虎提起反诉，望判如所请！杨金伟辩称，1、同意解除房屋买卖合同。2、陈虎的行为导致本次房屋买卖合同未能履行，2月5日起杨金伟要求支付首付办理相关手续，经嘉佳房产得知陈虎在2月7日至2月11日期间未凑足钱款支付案涉房屋剩余贷款，拒绝办理相关手续，陈虎的行为导致合同未能履行，应当承担相应的民事责任。请求驳回陈虎的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、杨金伟提交的《存某、收条、交易凭证。陈虎、陈凤娇质证意见：合同的真实性无异议，证明观点有异议，合同明确约定乙方负责甲方的贷款付清，陈虎、陈凤娇不负责凑足剩余贷款的义务，杨金伟未按约定履行义务，陈虎、陈凤娇只收取1000元，剩余4000元仍在中介处，1000元是订金，中介的收据与陈虎、陈凤娇无关。嘉佳房产质证意见：合同的真实性无异议，嘉佳房产只是居间人，并非合同当事人，嘉佳房产收取的中介费不予退还，违约金是合同当事人自愿约定的，收款条真实性无异议，陈虎收到定金5000元，中介费是5500元，陈虎已领走2000元定金，剩余3000元定金作为备用金还在嘉佳房产。本院认证意见：对该份证据依法予以确认，认定杨金伟与陈虎于2018年1月29日签订《存某，合同签订当庭，杨金伟支付5000元定金及5500元中介费。2、杨金伟提交的杨金伟与嘉佳房产员工之间的微信聊天记录。陈虎、陈凤娇质证意见：举证期限内未提交，真实性不确定，该聊天记录与陈虎陈凤娇无关，该记录是杨金伟与嘉佳房产之间的聊天记录，陈虎、陈凤娇无筹款义务。嘉佳房产质证意见：真实性无异议，嘉佳房产根据合同约定，履行了告知义务。本院认证意见：对该份证据的真实性依法予以确认，根据杨金伟与嘉佳房产经纪人杨旭的微信通话记录，本院认定陈虎因未能偿还案涉房屋银行按揭贷款无法办理房屋过户的事实。3、陈虎、陈凤娇提交的《存某。杨金伟质证意见：真实性无异议，杨金伟愿意交房款，是陈虎、陈凤娇的原因导致杨金伟无法交付房款。嘉佳房产质证意见：真实性无异议，嘉佳房产是居间方，并非房屋买卖合同当事人。本院认证意见：对该份证据的真实性依法予以确认。4、陈虎、陈凤娇提交的淮南市不动产查档证明。杨金伟质证意见：房屋属于抵押状态，有贷款。嘉佳房产质证意见：无异议。本院认证意见：对该份证据依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，甲方（产权人）陈虎（共有人陈凤娇）、乙方（购买人）杨金伟、丙方（见证人）嘉佳房产签订《存某，1、甲方将位于田家庵区淮河嘉苑505室出售给乙方。2、房屋总价款35万元，合同签订后乙方支付甲方购房定金5000元，甲方同意将该5000元暂存丙方，作为合同保证金。3、乙方在2018年2月12日之前将1万元（含5000元定金）房款交至房产局资金托管中心，2018年2月10日之前将14万元房款交至甲方本人还款账户，余款20万元，乙方要求丙方帮助办理商业贷款；乙方将房款存入资金托管中心账户后，甲方即协助乙方办理产权过户手续，产权过户时间为2018年2月12日之前。4、乙方承担各项过户税费。5、房屋交接日期……6、违约责任，甲乙双方任何一方逾期2天以上未履约的视为违约，违约金为3.5万元……甲方由陈虎签字，乙方由杨金伟签字，丙方加盖嘉佳房产公司印章，由经纪人杨旭签字。合同签订后，杨金伟于同日向陈虎支付购房定金5000元，向嘉佳房产支付中介费5500元（贷款代办费500元）。陈虎出具收款条载明，收到杨金伟交购房定金5000元，嘉佳房产出具中介费收据，载明收到杨金伟中介费5500元。陈虎收到5000元定金后，将其中3000元交付给嘉佳房产作为合同保证金，嘉佳房产出具收取陈虎3000元保证金的收据。2018年2月7日，杨金伟通过微信联系嘉佳房产经纪人杨旭得知，由于陈虎未能凑足钱款偿还案涉房屋的银行按揭贷款，不能按约履行《存某。杨金伟在通过嘉佳房产经纪人杨旭无法联系陈虎的情况下，亦未按照合同约定于2018年2月12日前将14万元购房款打入陈虎的还款账户。杨金伟认为，陈虎、陈凤娇、嘉佳房产均构成违约，应承担相应的民事责任，杨金伟为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所诉。陈虎、陈凤娇认为，杨金伟构成违约，依法提起反诉，要求判如所诉。另查明，案涉房屋系陈虎、陈凤娇共同共有，该房屋处于已抵押状态，陈虎、陈凤娇称案涉房屋因向银行贷款而抵押给银行，尚欠14万多元未偿还。本院认为，本案实质是杨金伟与陈虎、陈凤娇在履行《存某而产生纠纷，立案案由确定为合同纠纷欠妥，应当变更案由为房屋买卖合同纠纷。杨金伟与陈虎之间签订的《存某系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应当按照合同的内容履行合同义务。双方在履行《存某均认为对方构成违约，且均要求解除《存某，故本院依法解除杨金伟与陈虎签订的《存某。根据合同约定，杨金伟应按照合同约定于2018年2月12日前将14万元购房款打入陈虎的还款账户。由于杨金伟在通过嘉佳房产经纪人杨旭得知陈虎未凑足钱款偿还案涉房屋的银行按揭贷款，在杨金伟未能通过嘉佳房产经纪人联系上陈虎情况下，杨金伟未按约定将14万元转入陈虎指定账户内。杨金伟的上述行为并不构成违约，陈虎、陈凤娇的反诉请求，于法无据，本院依法不予支持。杨金伟通过嘉佳房产经纪人杨旭未能联系到陈虎，不足以据此认定陈虎、陈凤娇拒绝履行《存某，杨金伟认为陈虎构成违约，于法无据，本院依法不予支持。在杨金伟与陈虎之间签订的《存某解除后，陈虎应退还已收取的购房定金5000元，本院对杨金伟要求陈虎支付5000元购房定金的诉讼请求部分，依法予以支持。陈凤娇并非案涉合同当事人，杨金伟对陈凤娇的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。本案审理的系房屋买卖合同纠纷，杨金伟与嘉佳房产之间系居间合同关系，嘉佳房产并非《存某当事人，杨金伟对嘉佳房产的诉讼请求，本院依法不予评判，杨金伟可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除杨金伟与陈虎于2018年1月29日签订的《存量房买卖合同》；二、被告陈虎于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨金伟5000元；三、驳回原告杨金伟其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈虎、陈凤娇的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，原告杨金伟负担591元，被告陈虎、陈凤娇负担97元；反诉受理费675元，依法减半收取337.5元，由反诉原告陈虎、陈凤娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 杨 勇人民陪审员 蒋 兵人民陪审员 蒋保洲二〇一八年十月二十三日法官助理刘克永书记员李佳附1：本案证据目录一、杨金伟提交证据和证明目的如下：1.杨金伟身份证复印件，证明其诉讼主体资格。2.买卖合同、收条、交易凭证，证明双方签订买卖合同，原告交付10500元的事实，5500元中介费，5000元定金。3、微信聊天记录，证明2月5日开始，杨金伟明确8号可以交付首付，经中介出面联系，陈虎、陈凤娇以钱款不够还差7000元为由拒绝履行办理相关手续，12号开始无法联系陈虎、陈凤娇。二、陈虎、陈凤娇提交的证据和证明目的如下：1.陈虎、陈凤娇身份证复印件，证明其诉讼主体资格。2.存量房买卖合同，证明双方权利义务关系。3.不动产查档证明，证明案涉房屋系陈虎、陈凤娇所有。4.声明，证明陈凤娇同意将房屋出售给杨金伟。5.合同保证金收据，证明陈虎仅收到1000元，3000元作为保证金在中介处。三、嘉佳房产提交的证据和证明目的如下：1.营业执照、法定代表人身份证明，证明其诉讼主体资格。2.不动产权证书、不动产查档证明，证明甲乙双方在签订合同时，陈虎提供的产权证，嘉佳房产履行合同的义务。3.承诺书原件，证明陈虎本人承诺产权人及共有人同意出售此房屋，如违约承担违约金。4.保证金收据，证明杨金伟缴纳给陈虎、陈凤娇定金5000元，陈虎领取的2000元。5.中介费收据、佣金确认单，证明杨金伟缴纳10500元，其中5500元是中介费。附2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。