上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终8452号上诉人(原审原告)：赵木力，女，1983年9月22日生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：朱博卓，上海凯欣律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。委托诉讼代理人：陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。上诉人赵木力因与被上诉人上海新明环球置业有限公司(以下简称“新明公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人赵木力上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判新明公司支付逾期交房违约金，违约金标准变更为总房价的日万分之2.5；新明公司赔偿因虚假宣传20号线轨交而造成的损失人民币(以下币种均为人民币)223万元(按照总房价的10%计算)。事实和理由：一、就逾期交房违约金，一审判决事实认定不清，法律适用明显错误。二、就20号线地铁赔偿问题，一审判决适用法律错误，明显违背了立法本意。新明公司已在《9.16会议纪要补充条款》中对地铁赔偿作出具体承诺，确立了地铁规划不实需要赔偿的事实，一审法院无视该事实，判决结果明显不公。被上诉人新明公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。赵木力向一审法院起诉请求判令：一、新明公司向赵木力支付逾期交房违约金，以总房价223万元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至房屋实际交付之日止(符合合同第13条约定的标准)；二、新明公司向赵木力支付逾期交房的损失，以总房价223万元为基数，按照日万分之1.5的标准，从2016年7月1日起计算至房屋实际交付之日止(符合合同第13条约定的标准)三、新明公司向赵木力赔偿因虚假宣传20号线轨交而造成的损失223,000元(按照总房价的10%计算)。一审法院认定事实如下：2016年1月6日，新明公司(甲方、卖方)和赵木力(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买嘉定区丰翔路新明六一广场2800号12层1212室房屋(以下简称系争房屋)，政府批准的规划用途为办公；暂测建筑面积为123.42平方米，总房款为223万元；系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由乙方承担等。合同签订当日，赵木力向新明公司支付了113万元。2016年7月25日，赵木力通过贷款支付新明公司房款110万元。2017年8月，新明公司取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。同年12月1日，新明公司将系争房屋的钥匙交付赵木力。一审另查明，新明公司已付赵木力逾期交房违约金51,900元。一审法院认为：赵木力、新明公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。新明公司于2017年8月取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》后，通知赵木力办理交接房屋的手续，赵木力于2017年12月1日接收了系争房屋的钥匙，至此房屋已实际交付赵木力。至于赵木力认为因新明公司未提供实测面积的有关资料，故房屋至今未交付。然根据合同第十三条第三款的约定，新明公司如不出示和不提供前款规定的材料，赵木力有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由新明公司承担，但现赵木力已经实际接收了钥匙，应当认定已经完成实物交房，故对赵木力尚未交房的意见，一审法院不予采纳。因新明公司未能按照约定期限交房，显属违约，按照合同约定应承担自2016年7月1日起至2017年12月1日止的逾期交房违约金；现赵木力按照日万分之一的标准主张违约金尚属合理，一审法院予以确认，扣除新明公司已支付的51,900元，新明公司尚应支付赵木力违约金63,837元。该违约金足以弥补赵木力损失，赵木力另行主张逾期交房损失，于法无据，一审法院不予支持。关于赵木力主张因新明公司虚假宣传20号线轨交而要求新明公司赔偿总房价10%损失的诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定“……出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”然，首先，轨道交通属于市政设施设备，不属于新明公司可承诺范围，新明公司宣传的规划中的20号线属于对其规划范围之外周边环境的渲染、描述；其次，新明公司宣传20号线系在规划中，该说明和允诺并非具体确定；再次，赵木力亦无充分证据证明新明公司的说明和允诺对系争房屋的价格确定产生重大影响。故新明公司对20号线的宣传不符合上述司法解释的规定，不能视为要约。且新明公司也未被相关行政部门认定为虚假宣传而受到处罚。此外，轨道交通规划及变更属于公开信息，赵木力亦可通过相关渠道获取该信息。故赵木力以新明公司虚假宣传轨道交通20号线而要求其赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。现新明公司自愿补偿赵木力三年的物业管理费19,926元，于法无悖，一审法院予以照准。据此，一审法院作出判决：一、上海新明环球置业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付赵木力逾期交房违约金63,837元；二、上海新明环球置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付赵木力补偿款19,926元；三、驳回赵木力的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：第一，根据双方合同约定，新明公司若未依约向上诉人交付系争房屋，则应当向上诉人支付违约金，违约金按已支付房款的每日万分之0.5计算。现新明公司自愿按已支付房款的每日万分之一计算违约金，且该违约金能够弥补上诉人的损失，故一审法院判令新明公司按该标准向上诉人支付违约金，并无不当。第二，双方在合同中并未约定关于轨道交通的相关问题，因此新明公司的行为是否构成违约主要考虑新明公司的宣传资料和广告是否可以被视为双方之间签订的预售合同的一部分。一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是当宣传资料和广告是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施进行说明或允诺，且该说明或允诺具体确定，并对合同订立或商品房价格具有重大影响的，应当视为要约。本案中，新明公司关于其房屋开发范围外的轨交20号线处于规划中的宣传，不符合有关销售广告和宣传资料视为要约的条件。考虑到轨道交通属于市政设施设备，轨道交通的规划、建设及通车运营并非新明公司一商品房开发企业所能允诺，且新明公司的宣传中也明确表明轨道交通线路是在“规划中”，故上诉人应当对轨道交通状况的不确定性有所预见。因此，一审法院未支持上诉人要求新明公司赔偿相关损失的诉请，本院亦予认同。现新明公司自愿按照《9.16会议纪要补充条款》中的允诺，补偿赵木力三年的物业管理费19,926元，于法无悖，一审法院据此判令新明公司支付赵木力补偿款19,926元，并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,645元，由上诉人赵木力负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  余艺审判员  姚跃审判员  彭辰二〇一八年十月八日书记员  陈洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……