广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4131号上诉人（原审原告）：蒋国强，男，汉族，1974年8月22日出生，住郑州市金水区，委托代理人：范社群，河南长庚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州大学，住所地：郑州市高新技术开发区科学大道**。法定代表人：刘炯天。委托代理人：曹明睿，男，系郑州大学职工。委托代理人：赵可星，河南郑声律师事务所律师。上诉人蒋国强与被上诉人郑州大学因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1625号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。蒋国强上诉请求：1．撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1625号民事判决书；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定，在签订合同前，“郑州大学没有对涉案房产进行价值评估”，是错误的。郑州大学在与上诉人签订合同前，曾委托有资质的评估机构对涉案房屋进行了两次评估。第一次是2013年，委托广东省惠州市欣业土地房产评估有限公司，对涉案房产进行评估，评估价值为1645046元人民币。第二次评估是2014年11月，委托惠州市惠阳区金土地评估事务所进行评估，涉案房产的评估价值为2337440元人民币。而房屋买卖合同的签订是在两次评估之后的2016年3月9日。所以，一审法院认定签订合同前郑州大学没有对涉案房产进行价值评估，是错误的。（二）一审法院认为郑州大学在没有“公开拍卖的情况下处置房产，已经违反相关法律、法规规定”，没有法律根据。对于行政事业单位国有资产的处置程序，我国在法律或行政法规层面没有具体的规定，主要依据财政部和省级政府的有关规定。在本案中，双方的房屋买卖行为是符合有关规定的。依照《河南省行政事业单位国有资产管理办法》第22条规定，“行政事业单位出售、出让及置换土地、房屋、车辆以及大型(贵重)仪器、设备等，应当经具有相应资质的评估机构评估并报财政部门核准或者备案后,采取拍卖、招投标、协议转让等方式公开处置”。其中“协议转让”是该办法规定的行政事业单位处置国有资产的主要方式之一。在本案中，合同双方通过平等协商，达成房屋买卖协议，不仅没有违反法律、法规的强制性规定，同时也是符合上述规定的。一审判决认为郑州大学没有采取拍卖的方式处置国有资产“违反法律、法规规定”，是没有法律根据的。（三）本案的房屋买卖协议是在公开、平等协商的原则下达成的。2013年6月21日，郑州大学在《惠州日报》B2版发布房屋转让公告。上诉人知悉后，经双方长时间、多次的协商，最终达成协议。在此过程中，郑州大学多次召开会议对此进行研究，并由财务处、国资处、审计处、纪检部门及资产管理公司等五个部门组成专门的领导小组和工作小组，专门负责此事，郑州大学的法律顾问全程跟踪监督、服务。所以，房屋买卖合同的签订，完全是公开进行的。（四）一审法院认为，郑州大学出售涉案房产没有相关的批准文件，是不符合事实的。1、郑州大学已经获得上级部门出售涉案房产的批准文件，得到了上级国有资产管理部门的授权。2017年4月20日，河南省财政厅向郑州大学下达《河南省财政厅关于郑州大学处置惠州大亚湾房产的批复》（豫财资[2017]44号），授权郑州大学出售上述房产。虽然该授权发生在合同签订之后，但依据我国合同法的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”（《合同法》第51条）。豫财资[2017]44号文虽然是在房屋买卖合同签订之后获得的，但它是对郑州大学与上诉人签订合同的程序的进一步完善。目前，郑州大学出售涉案房产是已经获得了相关部门的批准和授权的。所以，一审法院认为，郑州大学处置涉案房产没有相关的批准文件，是错误的。2、一审法院认为，合同双方还应该“取得河南省财政厅同意郑州大学以123万元的价格转让涉案房产给原告蒋国强的批准文件”，是没有法律依据的。《河南省财政厅关于郑州大学处置惠州大亚湾房产的批复》（豫财资[2017]44号）已经是郑州大学的上级国有资产管理部门对处置涉案房产的批准文件，该批文明确授权郑州大学处置有关房产，并规定将出售房屋的价金上缴国库。同时，一审法院认为“原被告双方”还应该“取得河南省财政厅同意郑州大学以123万元的价格转让涉案房产给原告蒋国强的批准文件”，没有法律依据。二、一审法院认为本案合同已构成履行不能，是错误的。（一）有充分的证据证明，继续履行合同、完成过户登记不存在法律和政策障碍，也不存在事实上履行不能的情形。首先，本案不存在法律上履行不能的情形。一审法院以双方无法“取得河南省财政厅同意郑州大学以123万元的价格转让涉案房产给原告蒋国强的批准文件”为由，认为已经合同履行不能，是错误的。如上所述，郑州大学出售涉案房产已经得到上级国有资产管理部门的批准。《河南省财政厅关于郑州大学处置惠州大亚湾房产的批复》（豫财资[2017]44号）就是大亚湾经济技术开发区房产管理局“惠湾房函（2017）248号《复函》”中要求的“郑州大学的上级国有资产管理部门同意其出售上述房屋的批准文件”，同时，郑州大学与上诉人之间的房屋买卖行为没有违反任何法律或行政法规的强制性规定。2017年11月12日大亚湾经济技术开发区房产管理局《关于惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院协助调查的复函》（惠湾房函[2017]248号）显示，涉案的十三套房产“可根据相关法律、法规执行”。也就是说，按照当地的政策，涉案的十三套房产可以办理产权过户登记的。所以，本案中，双方继续履行合同、完成房屋过户登记手续是没有法律和政策障碍的。同时，在本案中，也不存在合同事实上的履行不能。而是被上诉人郑州大学拒绝履行、消极履行，才是造成合同至今未得到完全履行的原因，才是本案的关键所在，也是上诉人提起诉讼、寻求法律救济的原因。（二）被上诉人对合同的拒绝履行或消极履行，不能成为合同履行不能的原因。本案涉案的房屋是由原郑州工业大学于1992年9月购买，但购买后的房屋没有列入学校国有资产的管理系统，存在于国有资产管理的“体外”。后来，郑州工业大学与原郑州大学合并成立新的郑州大学，这部分房产成为郑州大学的资产，但仍存在于国有资产管理系统之外。但是这部分房产每年需要支付维修、物业等费用。但由于它不在学校国有资产的帐册，这笔费用支出就不名正言顺。为了解决这一问题，有一段时间，郑州大学就将这些房屋出租，“以房养房”。无疑，这些房产成了郑州大学的一个负担。正是为了卸掉这个包袱，郑州大学才发布公告，出卖这些房屋。于是，才有了上诉人与郑州大学协商、签订房屋买卖合同一事。在房屋买卖合同签订后，郑州大学才向河南省教育厅、财政厅汇报此事，重新制作账册，将这些房产纳入国有资产管理系统。这就是河南省财政厅的批准文件是在合同签订之后才下发的原因。郑州大学对于同上诉人之间的这次房屋买卖行为一向是很积极的，因为他们要尽早卸掉这个包袱，他们不愿意继续为这些房产再耗费任何人力、物力。这就是合同中约定要上诉人承担一切税费及维修费的原因。但是，不经批准、擅自购买巨额的房产，长期将这些资产置于国有资产管理的系统之外，毕竟是违规的。2016年7、8月份，河南省委巡视组进驻郑州大学，发现了这一问题，并开始过问此事。至此，郑州大学一改原来积极的态度，开始搁置与上诉人之间的这笔买卖关系。因为他们都怕承担责任，以至于后来要与上诉人解除合同等等。即便得到上级国有资产管理部门的批准后，他们为了撇清责任，也不惜毁约。因为原来购买这些房屋的人，要么已不在人世，要么已经年老。现在他们解除了与上诉人的房屋买卖合同，这事就与他们无关了，因为房屋既不是他们购买的，也不是他们出售的。但这却极大地损害了上诉人的利益。正是以上原因，使郑州大学对合同怠于履行、积极毁约，制造各种借口不履行合法有效的合同。在本案中，不是合同履行不能，而是郑州大学根本就拒绝履行。上诉人认为，郑州大学拒绝履行合同的行为和种种借口，不能构成合同的履行不能。三、房屋买卖合同合法有效，应该得到积极、全面的履行本案中的房屋买卖合同合法有效，应该得到全面履行和实际行履。我国《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人已经履行了合同的全部义务，实际占有了涉案房屋，并对之进行了修缮和装修。被上诉人也已经履行了大部分的义务，就剩下最后办理过户登记手续。目前，被上诉人已经取得了上级部门的批准和授权，合同全面履行的条件已经成就。而被上诉人却从自身的利益考量，拒绝继续履行，以致不惜毁约。上诉人不仅履行了合同的全部义务，而且投入了大量的资金对涉案房屋进行了修缮、装修和管理。一审判决无视上述事实和被上诉人的悔约、毁约行为，将会给上述人造成巨大的经济损失。也正因为如此，上诉人才希望通过法院的有效判决，纠正被上诉人的违约行为，强制被上诉人履行合同，以维护上诉人的合法权益。四、一审判决适用法律错误。如上所述，本案中的房屋买卖合同既不存在法律上的履行不能的情形，也不存在事实上的履行不能的情形。一审判决适用合同法第一百一十条规定，以合同履行不能为由，驳回上诉人的诉讼请求，没有事实依据，是适用法律错误。综上所述，本案中合同合法有效，应该得到全面的履行；合同手续齐全，符合法律法规的规定，具备完全履行的条件；一审法院认定事实和适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求贵院依法支持上诉人的请求。郑州大学答辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，不能支持被答辩人的上诉请求，应当依法驳回。一、一审判决认定事实清楚正确。（一）一审法院认定，2015年9月7日，被答辩人出具了《关于购买郑州大学在广东省××市××头镇港湾新村××房产的报价及实施方案》，“此后，被告郑州大学没有委托相应机构对涉案房产的价格进行评估”。2017年4月20日，河南省财政厅出具了《关于郑州大学处置惠州市大亚湾房产的批复》（以下简称《批复》），根据该批复，郑州大学应委托具有相应资质的房地产评估机构对该13套房产进行评估，然后公开拍卖。一审法院认为“郑州大学在没有对涉案房产进行价值评估及公开拍卖的情况下处置涉案房产”，是指郑州大学没有针对与被答辩人进行的交易以及在河南省财政厅出具《批复》后进行合法处置涉案房产过程中的“对涉案房产进行价值评估”。这些事实认定是正确的。被答辩人指认的2013年和2014年的两次评估，都与答辩人与被答辩人之间买卖合同的履行没有任何直接关系。这两次评估更不是根据《批复》的要求进行的。事实上答辩人在获得《批复》的同意后，才可以依法开始处置涉案的13套房产，这之后需要进行对涉案的13套房产进行依法评估，然后进行公开拍卖。目前答辩人确实还没有根据《批复》的要求，进行对涉案房产的资产评估。（二）一审法院认为郑州大学在没有“公开拍卖的情况下处置涉案房产，已经违反相关法律法规的规定”，是有相应法律依据的。2007年9月1日起施行的河南省人民政府令第108号《河南省行政事业单位国有资产管理办法》中，第二十二条全文是这样规定的：“行政事业单位出售、出让及置换土地、房屋、车辆以及大型(贵重)仪器、设备等,应当经具有相应资质的评估机构评估并报财政部门核准或者备案后,采取拍卖、招投标、协议转让等方式公开处置。在交易过程中,当交易价格低于评估结果的90%时,应当暂停交易,在获得财政部门同意后方可继续进行。前款规定的交易行为应当在经政府批准或依法设立的产权交易机构中公开进行。”根据被答辩人也引用的该条的部分内容，以及结合该条全文内容来看，首先，“协议转让”并非是被答辩人指认的“该办法规定的行政事业单位处置国有资产的主要方式之一”，国有资产处置实务中，优先适用的处置方式是拍卖和招投标，这样能够最大化保证国有资产的保值和增值，河南省财政厅的《批复》中也要求是“公开拍卖”；其次，即使被答辩人主张的协议转让方式假如能够成立的话，根据该办法规定，交易价格为123万元，也远远低于被答辩人指认的2014年的涉案房产评估价格233.7440万元的90%（210.3696万元），根据规定，“应当暂停交易,在获得财政部门同意后方可继续进行”，但河南省财政厅的《批复》显示，财政部门并没有同意这样的交易方式，一审法院也认定，“原被告双方均未取得河南省财政厅同意郑州大学以123万元的价格转让涉案房产给原告蒋国强的批准文件”，“事实上也不可能取得上述的批准文件”；再次，该条第二款规定，“交易行为应当在经政府批准或依法设立的产权交易机构中公开进行”，而答辩人与被答辩人之间的交易也不符合这样的条件，显然双方之间的交易行为是不符合法律规定的。当然，造成这一后果的原因，被答辩人完全清楚，过错完全在于被答辩人，是其完全自愿承诺和自愿承担交易不能完成的风险所导致的。2006年7月1日起施行的财政部令第36号《事业单位国有资产管理暂行办法》中，第二十八条规定：“事业单位国有资产处置应当遵循公开、公正、公平的原则。事业单位出售、出让、转让、变卖资产数量较多或者价值较高的，应当通过拍卖等市场竞价方式公开处置。”该办法规定的是“应当通过拍卖等市场竞价方式公开处置”，就没有规定“协议转让”的方式。2015年12月23日起施行的《财政部关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理的指导意见》（财资〔2015〕90号）中，第十八项规定：“资产处置应当遵循公开、公平、公正的原则，严格执行国有资产处置制度，履行审批手续，规范处置行为，防止国有资产流失。未按规定履行相关程序的，任何单位和个人不得擅自处置国有资产。处置国有资产原则上应当按照规定程序进行资产评估，并通过拍卖、招投标等公开进场交易方式处置，杜绝暗箱操作。资产处置完成后，应当及时办理产权变动并进行账务处理。”该意见中规定的是“通过拍卖、招投标等公开进场交易方式处置”，同样没有规定“协议转让”的方式。根据上位法优于下位法、新法优于旧法的法理，显然被答辩人指认的所谓“协议转让”的方式在该案中是根本不能成立的。一审法院的认定是完全正确的。（三）本案的房屋买卖协议由于违反国家的强制性法律规定，是无法履行完毕的；被答辩人完全清楚该买卖协议所存在的风险，并且其是自愿承担这样的风险的。2013年6月20日，答辩人在《惠州日报》上刊登了《房屋转让公告》，公告将面向社会公开转让涉案房产。这属于要约邀请。之后被答辩人获知信息后，参与了与答辩人之间的买房沟通与谈判。在与被答辩人接触伊始，答辩人就告知了被答辩人涉案房产存在的问题，核心问题就是处置该批涉案国有房产，当时一直无法获得主管部门的审批，双方之间的交易存在风险；但被答辩人自信承诺其能够操作成功拿到主管部门同意交易的批文，并在合同中约定了双方相应的权利与义务，答辩人仅负责学校内部的程序，被答辩人完全负责学校外部的程序，以期交易能够顺利完成。也是在这一前提下，双方才签订了买卖协议。但事实上是直到双方约定的合同履行期限届满，被答辩人也一直没有拿到主管部门同意这次交易的批文，所以最终导致这次买卖合同无法履行完成。尽管2017年4月20号河南省财政厅最终下发了《批复》，但该《批复》并不是同意双方之间买卖合同的继续履行，而是要求答辩人重新启动涉案房产的合法处置程序。这已经不是被答辩人承诺的拿到同意双方之间交易的批文。因此双方之间交易的不能完成，被答辩人是完全知悉原因所在的，过错也完全在于被答辩人。尽管房屋买卖协议是在平等协商的原则下达成的，但前提是被答辩人对于协议存在不能履行完成的风险是完全知情的；被答辩人指认的所谓“公开、平等协商的原则”，如果说仅从民事法律关系角度看，应该是可以成立的；但从该案处理应该依照的国有资产处置的相关法律法规规章看，则是完全不能够成立的。（四）一审法院并非认为，郑州大学出售涉案房产没有相关的批准文件。2017年4月20日河南省财政厅下发《批复》之后，答辩人处置涉案房产就是有了批准文件；该日期之前，答辩人处置涉案房产确实一直无法获得河南省财政厅的批准文件；答辩人与被答辩人之间的交易是缺失合法的批准文件基础的。1.答辩人于2017年4月20日获得了河南省财政厅的《批复》，但该《批复》并非确认了答辩人与被答辩人之间交易的合法性，而是确认答辩人获得了开始合法处置该批涉案房产的权利。该《批复》授予答辩人合法处置该批涉案房产的权利，仅是对答辩人收到该《批复》后，按照法律规定处置涉案房产权利的授权，并非对之前双方交易行为合法性的确认；相反，正是因为该《批复》的下发，更进一步导致双方之间买卖合同的不能履行。《合同法》并不能作为双方交易行为的准确依据，国有资产管理的相关法律法规和规章才是处置国有资产的准确依据。被答辩人理解错误了双方之间交易行为和河南省财政厅《批复》之间的法律关系和先后顺序要求。2.一审法院认为的是，即使根据合同意思，也是双方应该“取得河南省财政厅同意郑州大学以123万元的价格转让涉案房产给原告蒋国强的批准文件”；这也正是被答辩人的真实意思表示和努力意图，但其并没有实现其自信的承诺；一审法院同时也认为，“事实也不可能取得上述的批准文件”。因为国有资产的处置，需要首先适用不同于《合同法》的特别法，即我国现行的国有资产处置的相关法律法规和规章。根据前述引用的相关规章的规定，国有资产的处置必须事先获得主管部门的审批同意，然后才可以后续进行资产评估、公开拍卖等，否则其处置行为都是无效的。该案中，双方之间的交易行为是在《批复》之前，其实双方之间的交易行为根本就是无效的，而这一点被答辩人是完全清楚的，其系自愿承担风险。答辩人再三强调的就是，《批复》并没有赋予双方交易行为的合法性；反倒正是《批复》进一步导致了双方买卖合同的不能完成。一审法院认为的意思，其实是按照买卖合同约定以及相关证据显示，被答辩人承诺在买卖合同签订后，其自行操作去获得主管部门同意和确认双方买卖合同的合法性，从而按照被答辩人的意思似乎可以顺利完成交易。但被答辩人并没有实现其自信的承诺，事实上被答辩人也不可能完成这样的承诺。所以一审法院也认为，其（包括双方）“事实也不可能取得上述的批准文件”。一审法院这样的认为是完全正确的。二、一审法院认为该案已经构成履行不能，是完全正确的。（一）河南省财政厅依法作出的《批复》显示，答辩人和被答辩人双方之间的交易是违法的，也是不可能履行完成的。1.河南省财政厅的《批复》并非、也没有同意双方之间的交易。事实上是由于双方之间的交易事先并没有获得主管部门的审批同意，更没有进行资产评估和公开拍卖程序，双方之间的交易本身就是违法的。而这一点答辩人也再三强调，被答辩人是十分明知的。河南省财政厅也不能下同意双方交易合法成立的批复，因为这才是真正没有任何法律依据的。惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局的《复函》（惠湾房函〔2017〕248号）（以下简称《复函》）中要求的“郑州大学的上级国有资产管理部门同意其出售上述房屋的批准文件”，在该案中，应该是指双方交易行为实施之前，答辩人就应该获得上级主管部门的批准文件，这样答辩人在与被答辩人谈判处置涉案房产时才具有了一定意义上的部分合法性，尽管仍然还需要进行资产评估和公开拍卖程序才行；2017年4月20日河南省财政厅的《批复》并不能为双方之间先前交易的合法性背书。2.关于《复函》中所谓的“可根据相关法律、法规执行”的问题。答辩人在2017年12月18日给一审法院提交的《关于惠湾房函〔2017〕248号文的质证意见》中，曾专门指出：“尽管该案所涉房产‘无查封、无抵押等产权限制情况，贵院可根据相关法律、法规执行’，但这里的‘执行’并不是指强行裁判、强制执行，而应该是‘根据相关法律、法规’依法进行审理和裁判。因为虽然涉案房产没有查封和抵押等产权限制情况，但这并不是法院作出支持原告诉求的充分理由。能否支持原告的诉求，关键是需要依据现行法律的有关规定，尤其是相关的国家强制性规定，认真审查买卖合同的签订和履行是否合法。”而该案中，由于双方的交易没有主管部门的审批同意，没有进行资产评估和公开拍卖，违反了一系列的国家强制性法律规定，双方之间的交易行为是无效的，而且这些风险也是被答辩人完全明知的。根据现行的法律规定，显然涉案房产是无法依法办理产权过户登记的，这一后果也是完全由于被答辩人的过错导致的。3.该案中，双方之间买卖合同履行不能完全是由于被答辩人的过错造成的。被答辩人明知交易谈判时涉案房产所存在的法律瑕疵，其系自愿承担交易不能完成的风险；双方的买卖合同签订后，被答辩人又没有按照其承诺如期拿到主管部门同意该次交易的批文；所以最终导致了合同的履行不能。答辩人对此后果不应承担任何法律责任。（二）答辩人不存在对合同的拒绝履行或消极履行，合同履行不能是被答辩人完全明知的一种可能后果，也是其自愿承担的一种可能后果。双方在谈判伊始，如前所述，答辩人已经跟被答辩人阐明了涉案房产的相关法律瑕疵。这种法律瑕疵是各种历史原因造成的，并不是答辩人的主观原因积极促成的。双方在买卖合同中正是针对涉案房产的法律瑕疵，十分严谨地约定了双方相应的权利和义务，尤其是约定了过户手续办理时限为自答辩人提供约定的校内资料后90日内，被答辩人将该批房产过户手续办结。2016年5月19日双方签署了《郑州大学大亚湾13套房产移交协议》，履行了买卖合同中约定的义务，而被答辩人并没有在之后的90天内办理完毕涉案房产的过户手续。因此，答辩人不存在任何的拒绝履行或者消极履行合同问题，合同履行不能完全是因为被答辩人曾自信地承诺可以拿到主管部门的同意批文但实际上其并没有拿到的原因导致的，被答辩人应该承担相应的法律责任。三、双方的房屋买卖合同由于违反国家的强制性法律规定，不能履行；被答辩人明知这样的法律风险和法律后果，应该承担相应的法律责任。如前所述，双方在交易谈判一开始，就明知涉案房产存在相应的法律瑕疵。答辩人方面，是由于历史的各种原因，无法获得主管部门同意处置该批涉案房产的批文，为了该批涉案国有房产的保值，不得已采取了涉嫌违规的处置方式；被答辩人方面，则是由于利益的驱动，并过于自信能够获得主管部门的批文，明知涉案房产存在法律风险的情况下，还是积极与答辩人进行谈判，并最终签订了买卖合同。应该说双方对于涉案房产存在法律风险都是十分明知的，答辩人为了尽可能降低和避免法律风险，在买卖合同中严谨地约定了相应的权利和义务；被答辩人为了保证买卖合同的履行完成，自信满满地承诺其自行可以获得主管部门的批文。但事实上是被答辩人并没有按照其承诺获得预期的主管部门的批文。最终主管部门的批文实际上仅仅是授权答辩人能够正式开始启动涉案房产的处置而已。这一主管部门的《批复》并不能给双方买卖合同的合法性进行背书。对于这一后果，双方都应该平静接受，因为之前的交易谈判中双方对于这样的风险也应该都是十分明知和有一定预判的。四、一审法院适用法律正确。一审法院适用《合同法》第110条之规定，即该案应该属于该条规定中第一项的情形——“法律上或者事实上不能履行”，从而判决驳回被答辩人的一审诉求，是完全正确的。结合该案的实际情况，正是由于双方的买卖合同违反了国家的强制性法律规定，买卖国有资产没有经过主管部门的审批，更没有进行资产评估和公开拍卖程序，所以导致双方签署的买卖合同成为法律上不能履行。而对于这样的后果，被答辩人是明知存在法律风险，但又过于自信能够拿到主管部门的批文却又没有拿到相应的批文，从而导致的。对于买卖合同履行不能，被答辩人应该自行承担完全的法律责任，并依法应该承担相应的违约责任。综上，请求贵院以事实为根据，以法律为准绳，依法驳回被答辩人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。蒋国强向一审法院起诉请求：1、判令被告将位于广东省惠州市大亚湾区澳头镇港湾新村Al幢的十三套房屋（房地产权证号分别为Ｃ1××03、Ｃ1××04、Ｃ1××05、Ｃ1××06、Ｃ1××07、Ｃ1××08、Ｃ1××09、Ｃ1××10、Ｃ1××11、Ｃ1××12、Ｃ1××13、Ｃ1××14、Ｃ1××15）过户给原告（该房产总价值123万元）；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：一、1992年9月13日，被告郑州大学购得位于广东省惠州市大亚湾区澳头镇港湾新村Al幢的402、601、603、801、802、803、901、403、602、203、202、401、201等共计十三套房屋（房地产权证号分别为Ｃ1××03、Ｃ1××04、Ｃ1××05、Ｃ1××06、Ｃ1××07、Ｃ1××08、Ｃ1××09、Ｃ1××10、Ｃ1××11、Ｃ1××12、Ｃ1××13、Ｃ1××14、Ｃ1××15），房屋所有权性质为全民，建筑面积均为。87.27平方米2013年6月20日，被告郑州大学在惠州日报刊登《房屋转让公告》，告知将面向社会公开转让上述房屋。2015年9月7日，原告蒋国强欲购买上述房屋向被告郑州大学报价，并出具了《关于购买郑州大学在广东省××市××头镇港湾新村××房产的报价及实施方案》，就买卖双方需要做的工作、房产报价方式、买方购买房产还需要投入的其他费用及保证措施等方面进行了情况说明。其中房产报价方式为，由郑州大学对该房产进行2015年的价格评估，以评估价为标准价，如果郑州大学不能出具2015年的该房产价格评估报告，我方愿意出价150万元成交，但郑州大学需承担13套房产的电梯维修及周边环境改造费19.5万元和交易过程中需缴纳的各项交易费等所有发生费用约50万元……。此后，被告郑州大学没有委托相应机构对涉案房产的价格进行评估。2016年3月9日，原告蒋国强就购买上述房产事宜作为乙方与被告郑州大学作为甲方签订一份《房屋买卖合同》，约定上述房产的交易价格为总价人民币123万元，原告蒋国强在合同签订之日后10日内一次性支付全额房款123万元。合同还就其他内容进行了约定。二、《房屋买卖合同》签订后，原告蒋国强于2016年3月23日向被告郑州大学支付了款项93万元，于2016年7月7日支付了款项30万元，至此，原告蒋国强付清全额房款123万元。2016年5月19日，原被告双方签订一份《郑州大学大亚湾13套房产移交协议》，办理上述房屋的移交手续，被告郑州大学将上述房屋的钥匙及房产证原件交付原告蒋国强。此后，上述房屋因故未能办理过户手续。三、2017年4月20日，河南省财政厅向被告郑州大学出具一份编号豫财资[2017]44号《河南省财政厅关于郑州大学处置惠州大亚湾房产的批复》，主要内容：（一）、同意郑州大学公开拍卖1992年9月13日购买惠州大亚湾澳头港湾新村13套房产（详见附件）建筑面积1134.51㎡，在依法设立产权交易机构网站对外披露房产转让信息。（二）、请郑州大学委托具有相应资质的房地产评估机构对该13套房产进行评估，评估结果报省财政厅备案。（三）、郑州大学处置该13套房产收入扣除应缴税款和发生的相关费用后余额缴入省级国库，核销该13套房产账面价值2551595.31元，按有关规定进行账务处理。2017年8月2日，被告郑州大学向原告蒋国强送达一份《解除合同通知书》，通知内容：我方于2016年3月9日与你订立广东省惠州市大亚湾区澳头镇港湾新村A1幢共十三套商品房房屋买卖合同。依该合同第七条、第八条之规定，房屋过户手续由你负责，且自我方提供约定的校内资料后90天内办结。我方已于2016年5月将所需校内资料交付给你，但你至今仍未办理房屋过户，致使合同目的不能实现。依据2016年3月9日订立的房屋买卖合同之规定，我方特向你通知：由于你不能办理房屋过户手续，致使合同目的不能实现，依据《合同法》第九十四条第4款当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的规定，我方特通知你解除合同。同时，我方将保留进一步追究你违约责任的权利。原告蒋国强认为，上述合同签订后，其按照约定付清购房款，并且被告郑州大学已经将房产移交交付原告，原告已对该房屋进行了装修。为此，原告蒋国强遂向本院起诉并提出上述诉讼请求。一审法院认为：被告郑州大学名下的上述13套房产，属于国有资产。国有资产的处置，应当严格执行国有资产处置制度，防止国有资产流失。本案中，被告郑州大学与原告蒋国强签订《房屋买卖合同》前，没有取得主管部门批准同意,没有委托具有相应资质的房地产评估机构对该13套房产进行价值评估，没有进行公开拍卖程序。《房屋买卖合同》签订后，原被告双方因故未能办理过户手续。此后，本院向大亚湾区房管局函询，该局复函内容显示，办理上述房产产权转移登记，需提供郑州大学的上级国有资产管理部门同意其出售上述房屋的批准文件等资料。而河南省财政厅2017年4月20日出具的《河南省财政厅关于郑州大学处置惠州大亚湾房产的批复》，同意郑州大学公开拍卖该13套房产，并委托具有相应资质的房地产评估机构对该13套房产进行评估，评估结果报省财政厅备案。至法庭辩论结束前，原被告双方均未取得河南省财政厅同意郑州大学以123万元的价格转让涉案房产给原告郑国强的批准文件。同时，郑州大学在没有对涉案房产进行价值评估及公开拍卖的情况下处置涉案房产，已经违反相关法律法规的规定，事实也不可能取得上述的批准文件。为此，原告要求被告郑州大学履行办理过户手续，属于事实上不能履行。此后，经本院向原告蒋国强释明是否变更诉讼请求，原告蒋国强不同意变更诉讼请求。为此，原告蒋国强要求被告将涉案房产过户给原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告蒋国强的诉讼请求。本案受理费15870元，由原告蒋国强负担。本院二审期间，蒋国强向本院提交证据：证据一《郑州大学关于出售广东省惠州市大亚湾房产的请示》、证据二《郑州大学文件》校政文【2016】243号，拟证明1、文件中都表明本案所涉房产经过有资质的房地产评估公司的评估，本案房屋买卖合同2016年3月9日，而第一次评估是在2014年10月15日，评估价格为1645046元，2014年10月25日也有评估。房屋买卖合同签订前，郑州大学已经进行公开评估。原判认为房屋买卖合同签订前没有评估是事实错误。2、郑州大学很早就有出售这13套房产的意愿。证据三《校长办公会议决议通知》编号【2013】37号，拟证明通知的第二项证明上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同是经过郑州大学校长会议决定，由几个部门组成小组经过长期工作才公开签订的房屋买卖合同。证据四惠州市惠阳区金土地房地产评估事务所《致委托方函》，拟证明郑州大学委托惠州市惠阳区金土地房地产评估事务所评估，惠州市惠阳区金土地房地产评估事务所出具评估结果，2014年11月25日确定评估价格2337440元。郑州大学发表质证意见：对三证据的真实性没有争议，对于本案的关联性与证明目的有异议。上诉人试图证明交易、买卖是完成了有关评估、拍卖的要求，这是错误的。国有资产的拍卖评估必须按照国有资产的评估拍卖程序才可以，需要事先经过河南省财政厅或者教育厅的批准。本案争议的房产，2017年政府才批准进行出售，才批准评估，才允许进行公开拍卖。在此之前与上诉人签订的房屋买卖合同是无关的，不能证明评估拍卖是符合国家要求、政府机关批准的评估拍卖程序。一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：涉案房产是否具备过户的条件。涉案房产权属人为郑州大学，房屋所有权性质为全民所有，属于国有资产。对于国有资产的处置应按照处置国有资产的相关规定程序进行，根据2017年4月20日河南省财政厅向被告郑州大学出具的豫财资[2017]44号《河南省财政厅关于郑州大学处置惠州大亚湾房产的批复》，作为涉案国有资产的有权审批部门同意郑州大学公开拍卖涉案房产，但需在依法设立产权交易机构网站对外披露房产转让信息，委托具有相应资质的房地产评估机构对该13套房产进行评估，评估结果报省财政厅备案。本案中，当事人双方签订的《房屋买卖合同》并未经有权审批部门审批同意，亦未经公开拍卖程序，不符合处置国有资产的程序要求。另，根据原审法院向涉案房产所在地的大亚湾区房产管理局函询的回复意见，涉案房产如需过户需要郑州大学的上级国有资产管理部门同意其出售上述房屋的批准文件，如前所述，本案情形并不符合河南省财政厅出具的豫财资[2017]44号批复要求，因此，涉案房屋不具备过户的条件，上诉人要求将涉案房屋过户，有违国有资产处置的相关规定。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人蒋国强的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费15870元，由上诉人蒋国强负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  胡 江二〇一八年十月二十九日法官助理周莎书记员黄慧