北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初2095号原告：魏松，女，1985年1月6日出生，汉族，吉林省×××居民，住吉林省×××，身份号码×××。委托诉讼代理人：孙萍，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕海燕，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告魏松与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏松的委托诉讼代理人孙萍、吕海燕，被告绿地公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏松向本院提出诉讼请求：1、被告支付延迟办理个人房屋所有权证书的违约金6082.98元（房款1216596元*0.5%）；2、被告赔偿因迟延办理房屋所有权证书造成的损失57339.9元（按该地区市场平均租赁价格3元计算，自2017年11月27日起至2018年8月23日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月7日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告出售的绿地启航中心项目[预售许可证号：京房售证字（2014）10号]办公用房一套，房屋地址：顺义区×××，后被告在面积确认及房款结算协议里确认该套商品房的正式地名和楼号为：北京市顺义区×××房屋。房屋于2015年11月27日交付。根据合同约定：1、出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；2、如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人承担责任；3、买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。由于被告严重违反合同约定，导致原告合同交易目的无法实现，办公房屋无法对外出租，给原告造成重大经济损失，且被告利用提供合同样本、原告经验不足无法识别的优势，故意将违约金约定过低，更严重侵害了原告的合法权益。被告绿地公司辩称：一、原被告签订的《商品房预售合同》真实、有效。原被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同第21条约定不属于格式条款，不符合相关法律对于条款无效情形的规定。1、该条款是双方在协商基础上共同拟定，而非被告预先拟定。2、该条款没有免除被告的主要义务，也没有排除原告的主要权利。3、该条款属选择性条款，且选择权在原告，如未能按照约定期限办理产权转移登记，原告可以选择退房或继续履行合同，继续履行合同的，才适用该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定。因此，被告既要按照合同约定向原告承担违约责任，又要继续履行该义务，被告的主要义务没有免除，原告的主要权利也没有排除。因此，合同中对该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定，是双方真实意思表示，应为有效。二、原告主张的损失无事实依据、合同依据、法律依据。1、原告主张的损失并未实际发生，原告均自行使用了房屋或将房屋出租收益，不存在任何实际损失。2、原告收房后即装修入住，原告自收房之日即对房屋占有、使用、收益，延迟办理房屋产权转移登记，不影响房屋正常使用，也不影响原告收益。3、房屋产权转移登记仅为交付房屋的附属义务，对原告不产生任何实质性影响，且在延迟期间，涉诉房屋价值上涨，原告不但没有损失，反而增加收益。根据合同法规定，原告不可同时主张违约金和损失。三、北京市大兴区人民法院、北京市房山区人民法院、北京市密云区人民法院作出近400份已生效判决已就“该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%”的约定作出认定，均认定上述约定不属于格式条款，合法有效；同时认定原告主张赔偿经济损失的诉讼请求，无法律依据。本案应遵循生效判决确定裁判理由和结果。原告是2016年1月21日收房，产权登记截止至2018年1月21日。原告收房后一直未交纳契税，原告于2018年7月27日申报完毕契税，被告于2018年8月23日即为其办理完毕产权证书，说明延迟办理产权证系因原告不申报契税导致。应从2018年7月27日起算被告办理产权证的期限，如法院认定被告需向原告支付延迟办证的违约金，违约金的起算时间也应当从2018年7月27日起并给被告合理的办理期间后起算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》、联机备案表、结算协议、完税证明、不动产权证书原件各1份，结算协议复印件一份，房款发票原件2张，被告提交的《北京市商品房预售合同》原件1份，楼号对照表、初始登记《不动产权证书》扫描件，交房登记手续原件一份，本院自不动产登记部门调取的房屋登记信息，本院自税务部门调取的针对涉诉房屋交纳契税留档的《面积确认及房款结算协议》，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年1月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共69.58平方米。其中，套内建筑面积48.83平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.75平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24914.93元，总价款1216596元……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年1月7日。后原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为69.8平方米，实测套内建筑面积48.83平方米，该房屋实测总价应为1216596元，经买卖双方同意，最终以1216596元作为《房屋所有权证》立契价款。原告先后共计向被告交纳房款1216596元。2018年7月14日，原告与被告再次签订《面积确认及房款结算协议》，约定北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为70.79平方米，实测套内建筑面积48.83平方米，该房屋实测总价应为1216596元，经买卖双方同意，最终以1216596元作为《房屋所有权证》立契价款。原告于2018年7月27日向税务部门缴纳了契税、印花税。2018年8月23日，涉诉房屋登记在原告名下，取得了不动产权证书。房屋登记地址为顺义区×××，建筑面积为70.79平方米，专有建筑面积48.83平方米。经本院向不动产登记部门调查核实，涉诉房屋登记地址为顺义区裕曦路11号院3号楼5层502，被告于2016年12月23日办理了初始登记。被告为证明其主张，提交如下证据：1、交房手续原件1份，证明原告实际收房时间是2016年1月21日以及原告已经收房，对房屋占有使用收益，不存在损失。2、类似案件相关法院判决原件3份，证明有判例认定违约金条款合法有效，应遵循法院生效判决。对于被告提交的证据，原告的质证意见为：证据1真实性、证明目的均不认可，不能证明领取人签字和领取时间是本人签的，领取人签字和领取时间明显不是一个人的笔迹，领取时间应是被告填写，不能证明被告房屋交付时间，原告对此不申请笔迹鉴定，原告的收房时间应为2015年11月27日。被告称自交房原告即占有使用，但涉诉房屋是办公用房，没有产权证就达不到注册经营及出租办公使用的合同目的；证据2对3份判决真实性认可，证明目的、关联性均不认可，我国不是判例法国家，不以在先判例为准。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。原告主张其于2015年11月27日收房，但其未能就此充分举证，被告主张原告于2016年1月21日收房，虽原告对被告提交的收房交接手续真实性不予认可，但原告不申请笔迹鉴定，本院据此确认原告的实际收房时间为2016年1月21日，原告应当于2018年1月20日前取得房屋所有权证书。涉诉房屋于2016年12月23日初始登记至被告名下，原告于2018年7月27日缴纳了契税等费用，被告于2018年8月23日为原告办理房屋所有权证。由于被告于2018年7月14日才与原告签订最终的《面积确认及房款结算协议》，故原告在此后方可按照最终的房产信息正常缴纳契税，办理房产证，故此被告应当根据双方合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，向原告承担违约责任，故原告主张的延迟办理个人房屋所有权证书的违约金诉讼请求，有事实和法律依据，本院予予以支持。房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此被告应予适当赔偿，对原告主张损失的请求本院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告魏松支付迟延办理房屋所有权证书的违约金六千零八十二元九角八分；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告魏松损失二万一千五百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告魏松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百九十三元，由原告魏松负担四百四十八元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担二百四十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一八年十月三十日书记员  何星星