河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1602民初3900号原告：李振江，男，汉族，1961年6月27日生，住新疆石河子市。委托诉讼代理人：李军，河南大乘律师事务所律师。被告：河南锦博房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914116005710140518。法定代表人：曹广超，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨树林，河南豫龙律师事务所律师。第三人：河南省助业投资担保股份有限公司，注册号：410100100059336。法定代表人：张涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王秋霞，女，汉族，1953年8月8日生，住河南省平顶山市卫**，系该公司员工。第三人：平顶山市美家园环保建材有限公司，统一社会信用代码：91410411676707989Q。法定代表人：王晓东，系该公司经理。原告李振江诉被告河南锦博房地产开发有限公司（以下简称锦博公司）、第三人河南省助业投资担保股份有限公司（以下简称助业公司）、第三人平顶山市美家园环保建材有限公司（以下简称美家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振江委托诉讼代理人李军，被告锦博公司委托诉讼代理人杨树林、第三人助业公司委托诉讼代理人王秋霞均到庭参加了诉讼，第三人美家园公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告李振江向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方2016年1月17日签订的两份商品房买卖合同有效。2、请求判令被告将2016年1月17日与原告签订的两份商品房买卖合同中的周口市锦绣江南小区第五幢1单元14曾1402号房和第五幢1单元7层701号房交付给原告。3、请求判令被告将以上两套房产到周口市住房管理部门进行登记备案，按照合同约定房屋总价款给原告开具增值税发票，并办理房产证。4、请求判令被告自2017年1月1日起以863387元为基数按日万分之0.1向原告支付违约金至以上两套房屋实际交付之日止。5、本案诉讼费、保全费等有关费用由被告承担。事实与理由：原被告双方2016年1月17日签订商品房买卖合同两份，合同约定被告应将原告购买的位于周口市锦绣江南小区第五幢1单元14层1402号房和第五幢1单元701号房于2016年12月31日前经综合验收后交付给原告使用，否则应从逾期交房的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同同时约定，从合同生效之日起30日内，被告应向周口市住房和城乡建设管理局申请登记备案。合同签订后，经原告多次催促，被告至今仍没有按照合同的约定向原告交付房屋，更没有去房产管理部门对原告购买的房屋申请登记备案。严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。无奈，原告只好诉至法院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告锦博公司辩称：1，本案纠纷的法律关系是连环抵债的法律行为，并非债权转让关系；2，锦博公司与助业公司抵债协议，美家园公司与助业公司的抵债协议，美家园公司房屋认购书是各自独立的，其中约定的房屋没有办理过户登记，没有实际履行，所有权没有转移，原债权并没有消灭，并且抵债协议损害国家利益，是无效的法律行为；3，双方虽签有房屋买卖合同，但原告并没有支付房款，也不是锦博公司债权人，也没有提供各方均认可的债权冲抵房款。其主张交付房屋及办理相关手续缺乏事实及法律依据。请求法院依法驳回原告诉请。第三人助业公司辩称：我公司作为合同的担保人，由于美家园公司还不起李振江借款，锦博公司又欠我公司有借款，经多方协商，李振江的债权由锦博公司用商品房以物抵债进行偿还，我公司对原告的起诉没有意见。第三人美家园公司缺席未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的有效证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及庭审综合认证，本院认定事实如下：2014年6月27日，原告李振江与第三人美家园公司签订借款合同一份，并出具有还款计划书、借款收据及担保函，由第三人助业公司提供担保，担保期限为借款履行期限届满之日起二年，并由案外人平顶山市逸鑫恒达新型建材有限公司、王晓东、岳玉红、范红星提供反担保,反担保期限为借款履行期限届满之日起二年。借款合同约定的主要内容有：原告李振江向第三人美家园公司提供借款1020000元，期限为12个月，自2014年6月27日起至2015年6月27日止。按照月息2分计算利息。若逾期还款，利息按月息24‰计付，并约定了双方的权利及义务。美家园公司将该款项用于投资经营，第三人助业公司将该款项转借给被告锦博公司开发房地产项目。后无力偿还借款及利息，双方经过对账，2015年7月22日，被告锦博公司与第三人助业公司签订《以物抵债协议》，经核算，锦博公司欠助业公司借款本金及利息共38810000元，锦博公司将其位于河南锦博房地产锦绣江南小区3#楼、5#楼、7#楼商业部分除5#楼、商业1/14-18轴交2/OA-6/OA轴之间上下二层与15-18交1/OA-C轴之间下面一层共995.82㎡属于锦博公司，其余3#楼、5#楼、7#楼、商业面积2291.76㎡，单价11807元/㎡,共计2705.88元全部抵债。住宅面积3018.78㎡，单价3800元/㎡共计1147.14万元。双方同意抵债财产共折价3881万元，用于抵偿锦博公司欠助业公司所有债务及利息。同日，被告锦博公司与254名债权人代表、第三人助业公司签订《以物抵债协议》，内容为截止2015年7月22日，被告锦博公司欠254日借款本息共6311.25万元，被告以锦博公司以锦绣江南住宅14981.48㎡，单价3800元/㎡及车位56个，包括涉案锦绣江南小区第5幢1单元14层1402号房和第5幢1单元7层701号房。2015年9月10日，第三人美家园公司与第三人助业公司签订了《以物抵债协议》，协议约定鉴于助业公司为美家园公司担保的向美家园借款客户所借部分款项，由助业公司转借锦博公司开发房地产项目，现借款到期，锦博公司以以房抵债的方式归还所欠助业公司将位于锦博公司周口锦绣江南项目住宅6660.37㎡，总价25254844.8万元，商铺595.19㎡，单价10000元㎡，车位21个，每个单价110000元。第三人美家园限公司即取得对抵债财产的占有和处分权。2015年10月17日，原告李振江与第三人助业公司签订了《美家园借款客户房屋认购书》，原告李振江将涉案的锦绣江南小区第5幢1单元14层1402号房和第5幢1单元7层701号房及2号楼北、四号楼南地下车位1个，以总价973387.84元购得。2016年1月17日，原告李振江与被告锦博公司就涉案的第5幢1单元14层1402号房和第5幢1单元7层701号房及2号楼北、四号楼南地下车位1个，签订了商品房买卖合同，但涉案的房屋未办理房屋备案手续。本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，原告李振江与第三人美家园存在借款合同关系，为履行借款合同，双方签订了相应的以物抵债协议。本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同是在锦博公司无力偿还助业公司欠款，助业公司无力偿还美家园公司欠款，美家园公司无力偿还李振江借款本息的情况下，经多方重新协商对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，以抵销被告锦博公司债务的形式支付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致签订商品房买卖合同，并非为借款提供担保，而是借款合同到期后美家园公司难以清偿债务时，通过锦博公司所有的商品房出售给债权人李振江的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。当事人事后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意，故对锦博公司所辩称的本案商品房买卖合同无效的主张，本院不予采信。在确认商品房买卖合同有效的情况下，由于签订商品房买卖合同由原借款本息转来，故对原告要求被告锦锦博公司支付逾期交房的违约金的诉请本院不予支持。综上，对原告李振江诉请的合理、合法部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李振江与被告河南锦博房地产开发有限公司于2016年1月17日签订的两份商品房买卖合同有效。二、被告河南锦博房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将商品房买卖合同约定的周口市锦绣江南小区锦绣江南小区第5幢1单元14层1402号房和第5幢1单元7层701号房交付给原告李振江，同时协助原告办理房屋备案手续，并向原告提交办理房屋登记的所有手续。三、驳回原告李振江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，财产保全费5000元，合计5100元，由被告河南锦博房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  晋京豫审 判 员  刘 佳人民陪审员  王玉海二〇一八年十月二十二日书 记 员  陈晓龙