文书内容广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1423民初781号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司丰顺分公司，住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇市政大道南段丰顺碧桂园综合楼**。统一社会信用代码：91441423090148614P。负责人：李长江。委托诉讼代理人：曾晓丹，女，1983年10月18日出生，汉族，住广东省丰顺县汤西镇，该分公司员工。委托诉讼代理人：邱碧云，女，1993年4月23日出生,汉族,住广东省丰顺县汤坑镇，该分公司员工。被告：罗英宏，男，1986年1月22日出生，汉族，住广东省丰顺县汤南镇。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司丰顺分公司（以下简称碧桂园物业丰顺公司）与被告罗英宏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，于2018年7月2日裁定转为普通程序，并于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业丰顺公司的委托诉讼代理人曾晓丹、邱碧云到庭参加诉讼，被告罗英宏经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业丰顺公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费，自2016年1月至2018年4月拖欠原告物业服务费本金共计人民币13904.8元；二、判令被告以2016年1月至2018年4月所欠物业费为计算基数，按照日千分之三标准计算并支付违约金17387.45元，直至被告付清物业服务费之日止；三、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2015年9月30日购买幸福里别墅区十街033号，属于原告管理的物业服务区域范围，并于该日与原告签订了《丰顺碧桂园前期物业服务协议》，被告从2016年1月起至2018年4月止，共计拖欠物业服务费13904.8元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业服务费496.6元。逾期支付的应从逾期之日起每日按物业服务费的3‰向原告支付违约金。原告每月多次利用电话催告被告缴纳物业服务费，但至今未果。原告为此向法院提起诉讼，并请求判如所诉。被告罗英宏未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年5月28日，丰顺碧桂园房地产开发有限公司与被告罗英宏签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告罗英宏向丰顺碧桂园房地产开发有限公司购买位于丰顺碧桂园商品住宅区幸福里十街033号商品房，该商品房实测套内建筑面积为248.30平方米，交付期限为2015年9月30日前等。同日，被告罗英宏与广东碧桂园物业服务有限公司丰顺分公司签订了《丰顺碧桂园前期物业服务协议》（编号：20140528038710）及《丰顺碧桂园临时管理规约》，《丰顺碧桂园前期物业服务协议》约定被告罗英宏为甲方，广东碧桂园物业服务有限公司丰顺分公司为乙方，乙方为甲方已购买的位于丰顺碧桂园商品住宅区中的幸福里十街033号商品房提供物业服务。其中，在该协议的第四条约定：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.00元计收，每月共496.34元。第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十六条约定：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。《丰顺碧桂园临时管理规约》第十九条约定：业主未按时交纳物业服务费及其他有偿服务费的，从逾期之日起每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的3‰作为违约金等。原告亦向本院提交了一份《收楼通知书》，内容是丰顺碧桂园房地产开发有限公司通知被告罗英宏购买的幸福里十街033号商品房，可按《商品房买卖合同》于2015年6月30日交付，物业服务费从被告实际办妥收楼手续次月1号起计收。但若在上述日期未办妥收楼手续的，则物业服务费从2015年10月1日起计收。庭审中，原告确认被告曾交过3个月的物业服务费，即2015年10月1日至2015年12月31日的物业服务费已经缴纳，但自2016年1月起未予缴纳。还查明，2014年3月12日，广东碧桂园物业服务有限公司丰顺分公司向丰顺县发展和改革局提交了《丰顺碧桂园服务费备案申请书》，其中申请备案的别墅的物业服务费为2.0元/平方米/月，自2014年9月1日起执行。广东碧桂园物业服务有限公司丰顺分公司于2015年12月2日变更登记为原告碧桂园物业丰顺公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2014年5月28日签订的《丰顺碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上所签订，该合同不违反法律、法规的强制性规定，为有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自义务。原告碧桂园物业丰顺公司为被告罗英宏提供了物业服务，被告应当缴纳相应的物业服务费。按照协议约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，被告未按约定缴纳物业服务费，是违约行为，应当承担相应的违约责任，因此，原告主张自2016年1月起计算物业服务费，本院予以支持。由于涉案商品房建筑面积实测为248.30平方米，按照合同约定的2.0元/平方米/月计算，则每月应交纳的物业服务费为496.6元，因此，原告主张被告支付2016年1月至2018年4月期间物业服务费13904.8元的诉讼请求，符合法律和合同约定，本院依法予以支持。关于原告请求被告自2016年1月至2018年4月所欠物业费13904.8元为计算基数，按照日千分之三标准计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费之日止的问题。根据协议约定，物业服务费按月计收，于公历每月5日计收当月物业服务费，但被告在缴纳了3个月后便未再按约缴纳物业费，已构成逾期缴纳物业服务费的违约行为。虽然双方在协议中约定逾期缴纳物业服务费的违约金按每日3‰计算，而违约金的性质具有补偿性和惩罚性，且应以补偿性为主，惩罚性为辅。在本案中，由于被告欠付物业服务费的时间较长，根据该约定计算得出的违约金数额已超过所欠付的物业服务费金额，且原告亦未对造成的损失予以举证证明，因此，根据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息的规定予以调整，逾期缴纳物业服务费的违约金应以被告当月欠付的物业服务费为计算基数，按每月2%标准计算，计算得2016年1月至2018年4月逾期违约金为4032.39元（详见附件一）。被告罗英宏经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃质证及当庭抗辩等相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗英宏应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司丰顺分公司支付2016年1月至2018年4月期间物业服务费13904.8元及违约金（2016年1月至2018年4月逾期违约金为4032.39元；2018年4月后的逾期违约金，则以实际欠付物业服务费13904.8元为计算基数，从2018年5月1日起计至被告付清上述物业服务费时止，按每月2%标准计算)；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司丰顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，由被告罗英宏负担334元，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司丰顺分公司负担248元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审 判 长  张淑婷人民陪审员  朱焱桥人民陪审员  方如杏二〇一八年十月二十五日书 记 员  侯丽珠附件一：2016年1月至2018年4月违约金计算表                           年月              当月欠付              违约金                                 2016.1              496.6              9.932                                 2              993.2              19.864                                 3              1489.8              29.796                                 4              1986.4              39.728                                 5              2483              49.66                                 6              2979.6              59.592                                 7              3476.2              69.524                                 8              3972.8              79.456                                 9              4469.4              89.388                                 10              4966              99.32                                 11              5462.6              109.252                                 12              5959.2              119.184                                 2017.1              6455.8              129.116                                 2              6952.4              139.048                                 3              7449              148.98                                 4              7945.6              158.912                                 5              8442.2              168.844                                 6              8938.8              178.776                                 7              9435.4              188.708                                 8              9932              198.64                                 9              10428.6              208.572                                 10              10925.2              218.504                                 11              11421.8              228.436                                 12              11918.4              238.368                                 2018.1              12415              248.3                                 2              12911.6              258.232                                 3              13408.2              268.164                                 4              13904.8              278.096                                 合计                             4032.392      附件二：相关法律条文及条例《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。