福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0111民初5819号原告：林雁军，男，1988年3月3日出生，汉族，住福建省连江县。原告：林贤滨，男，1949年3月21日出生，汉族，住福建省连江县。二原告共同委托诉讼代理人：吴玲，福建谨而信律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。法定代表人：金宁盛，执行董事。原告林雁军、林贤滨与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称“泰禾酒店管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林雁军、林贤滨的委托诉讼代理人吴玲、严淋到庭参加诉讼，被告泰禾酒店管理公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林雁军、林贤滨向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金39,319.5元；2．判令被告立即向两原告支付自2018年10月1日起至2019年12月31日止的租金差额44.85元；3．判令被告向原告支付以房款总额1,311,346元为基数按日万分之一计算自应付租金之日起至付清租金之日止的逾期违约金。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求，变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年9月30日止的租金59,010.3元。事实和理由：2017年9月15日，原告与被告签订《房屋租赁委托合同》，合同约定：1．原告将其所有的坐落于东二环泰禾广场东区B2＃楼19层11号房屋交由被告代为处理租赁事宜，委托期限为五年，自2018年10月1日至2023年9月30日止，2018年10月1日开始计算租金；2．被告在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但被告保证原告自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度的租金65,533元（相当于购房合同总价5%）；第二个租赁年度租金78,639元（相当于购房合同总价6%）；第三个租赁年度租金78,639元（相当于购房合同总价6%）；第四个租赁年度租金78,639元（相当于购房合同总价6%）；第五个租赁年度租金91,746元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起购房合同总价变化的，则上述租金总额相应调整；3．被告应按季度向原告支付租金。若被告逾期支付租金，逾期超过30日的，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金。原告最终买受的房屋总面积为37.99平方米，房屋总价为1,311,346元，依据合同约定，租金标准及逾期付款违约金应按照实际购房总价计算。合同签订后，被告自2020年1月1日起拖欠原告租金未付，经原告多次催要，被告均未支付。被告泰禾酒店管理公司提交答辩状辩称，一、原告未提供任何证据证明租金欠付情况，因此其要求支付租金没有依据。二、即使存在逾期，受疫情影响，属于不可抗力导致合同履行不能。三、被告客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除合同。四、违约金计算基数过高。原告实际损失的仅仅是逾期租金的利息损失，违约金计算基数应以实际逾期数额为基数，原告以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原、被告就原告坐落于福州市晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××号房屋的租赁事宜，签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方（即原告方）委托乙方（即被告）代为处理房屋租赁事宜，委托期限为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；甲方同意以2018年10月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度的租金65533元（相当于购房合同总价5%）；第二、三、四个租赁年度租金均为78639元（相当于购房合同总价6%）；第五个租赁年度租金91746元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整；乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。合同履行期间，被告未向原告支付自2020年1月1日起的租金，原告催索未果遂诉至本院。另查明，原告向案涉房屋的开发单位福州中夏房地产开发有限公司实际支付的购房款为1,311,346元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据合同内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同订立后，被告未依约支付租金，其行为构成违约。被告主张其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，应适用不可抗力的规定，部分或者全部免除其责任。虽然新冠肺炎疫情对旅游文化、餐饮业造成了一定的影响和冲击，但被告并未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行，故被告的该主张，本院不予采纳。合同履行期间，被告未依约支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的租金，已构成违约，原告请求被告支付该部分的租金，本院予以支持。根据合同约定，第二至第四租赁年度租金总额均为78,680.76元/年（变更后总房款1,311,346元的6%），因此自2020年1月1日起至2020年9月30日止的租金应为59,010元（78,680.76元/年÷12月/年×9月）。被告逾期支付租金，构成违约，原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，请求予以调整。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情将合同约定的日万分之一比例调整为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年4月22日前支付2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金19,670元（78,680.76元／年÷12月×3月），被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年5月23日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，被告应于2020年7月21日前支付2020年4月1日起至6月30日止的租金19,670元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年8月21日起计付违约金直至该部分租金付清之日；被告应于2020年10月28日前支付2020年7月1日起至9月30日止的租金19,670元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年11月28日起计付违约金直至该部分租金付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林雁军、林贤滨支付自2020年1月1日起至2020年9月30日止的租金59,010元；二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林雁军、林贤滨支付以各期租金19,670元为基数按每日万分之五为标准分别计算的自各期租金应支付逾期违约金之日起（第一期自2020年5月23日起、第二期自2020年8月21日起、第三期自2020年11月28日起）至实际支付租金之日止的逾期付款违约金；三、驳回原告林雁军、林贤滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,550元，适用简易程序审理减半收取计1,275元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 苏俊宇二〇二一年四月二十八日法官助理 何 琦书 记 员 林梦娜附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。