广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤02民终162号上诉人（原审被告）：李有莲，女，1963年2月19日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：冯禄钒（李有莲丈夫），男，1961年8月3日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。被上诉人（原审原告）：仁化县荣兴物业服务有限公司曲江物业部，住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇石背路荣泰花园安置楼102号。负责人：李峰。委托诉讼代理人：戴杰媚，该公司员工。上诉人李有莲因与被上诉人仁化县荣兴物业服务有限公司曲江物业部（以下简称荣兴公司曲江物业部）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2020）粤0205民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李有莲的委托诉讼代理人冯禄钒，被上诉人荣兴公司曲江物业部的委托诉讼代理人戴杰媚已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李有莲的上诉请求：判决原开发商与物业公司共同解决好拆迁遗留问题后，才计算物业费的收费起始时间。事实和理由：该诉讼是由韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司遗留的问题而引起的纠纷，该公司在拆迁过程中与原住户李有莲没有协商解决好拆迁补偿等问题，不同意交纳物业费。被上诉人荣兴公司曲江物业部辩称：荣兴公司曲江物业部向业主李有莲居住的小区提供了物业服务，李有莲理应缴纳物业服务费。一审判决正确，请求维持原判。荣兴公司曲江物业部向一审法院起诉请求：1、判令李有莲支付所欠30个月（2018年1月至2020年6月）物业管理服务费2060元、违约金306元（暂计至2020年6月，之后的违约金计至李有莲付清物业服务费之日止）；2、判令由李有莲承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2012年9月22日，韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司与李有莲签订《拆迁补偿协议书》，就拆迁补偿问题达成一致意见，协议第七条约定“回迁楼纳入新建小区管理，乙方（李有莲）必须按有关规定缴交房屋维修基金和小区物业管理费”。回迁楼于2014年6月30日竣工。李有莲于2016年入住，2017年12月14日取得《不动产权证书》，载明权利人为李有莲，地址韶关市曲江区，房屋面积114.44㎡，于2012年9月22日由旭荣房地产开发有限公司拆迁安置，其中23.71平方米为购买。韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司聘请荣兴公司曲江物业部对荣泰花园小区实施物业管理服务。荣兴公司曲江物业部进驻后分别与每户业主签订《荣泰花园物业服务合同》，因李有莲反对，荣兴公司曲江物业部与李有莲未能签订合同。《荣泰花园物业服务合同》（空白）第九条约定：“2、物业服务费按月交纳，甲方（物业使用人）应在每月的15日前履行交纳义务。3、甲方（物业使用人）未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期的第一天起每天应按所欠金额的5‰的标准向乙方支付滞纳金。”2015年4月18日，荣兴公司曲江物业部向韶关市曲江区发展和改革局申请并取得物业服务收费备案，收费备案标准：多层建筑为0.6元/平方米·月，高层建筑（带电梯）为1.2元/平方米·月。李有莲对其所有的荣泰花园第5幢501房按照0.6元/平方米*月为计算标准无异议。荣兴公司曲江物业部要求李有莲从2018年1月开始缴交物业管理服务费，李有莲认为拆迁补偿部分问题未解决不应缴交物业费，双方产生纠纷，荣兴公司曲江物业部遂起诉。一审法院审理后认为:本案为物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，荣兴公司曲江物业部是建设单位即韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司聘请的对荣泰花园小区实施物业管理服务的企业，荣兴公司曲江物业部入驻后与大部分业主均签订《荣泰花园物业服务合同》，李有莲作为荣泰花园小区的业主，该合同内容对其具有法律约束力，双方均应遵守履行。李有莲因拆迁补偿问题，与建设单位韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司就围墙补偿、办证费用、公摊面积房款等问题发生纠纷，以此为由拒付物业费。首先，围墙补偿、办证费用、公摊面积房款等问题是李有莲与建设单位之间的纠纷，不属于物业服务合同调整的法律关系的范围，李有莲应另行解决，李有莲抗辩理由不成立。其次，韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司与李有莲签订的《拆迁补偿协议书》约定“回迁楼纳入新建小区管理，乙方（李有莲）必须按有关规定缴交房屋维修基金和小区物业管理费”。同时李有莲事实上接受了荣兴公司曲江物业部提供的物业管理服务，因此李有莲应按约定的收费价格和时间缴交物业管理服务费。李有莲应缴物业管理服务费的金额及违约金。李有莲自入住后从未缴交物业费，荣兴公司曲江物业部要求李有莲缴交2018年1月至2020年6月的物业费共计2060元（114.44㎡×0.6元/平方米·月=68.7元/月，68.7元/月×30个月=2060元），一审法院予以支持。荣兴公司曲江物业部要求每日按应付物业服务费的5‰从逾期之日起计至李有莲付清物业服务费之日止的违约金，一审法院认为此违约金的约定明显超过李有莲逾期支付物业费造成荣兴公司曲江物业部损失的金额，应予调整，可按照起诉之日即2020年9月24日的一年期贷款市场报价利率，从2018年2月起，每月以实际尚欠的物业费为基数分段计算，至付清物业服务费止。一审法院经审理后于2020年10月23日作出（2020）粤0205民初1806号民事判决：李有莲欠荣兴公司曲江物业部物业管理服务费共2060元及违约金（按照2020年9月24日的一年期贷款市场报价利率，从2018年2月起，每月以实际尚欠的物业费为基数分段计算，至付清物业服务费止），应于判决生效之日起十日内支付给荣兴公司曲江物业部。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李有莲负担。该款荣兴公司曲江物业部已预交，由李有莲径行支付给荣兴公司曲江物业部。本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对上诉人李有莲的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：李有莲以韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司在拆迁过程中与原住户李有莲没有协商解决好拆迁补偿等问题拒交纳物业费的上诉理由是否成立。荣兴公司曲江物业部是建设单位韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司聘请的对荣泰花园小区实施物业管理服务的企业，荣兴公司曲江物业部入驻后与大部分业主均签订《荣泰花园物业服务合同》，李有莲作为荣泰花园小区的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该合同内容对其具有法律约束力，李有莲应遵守履行。李有莲因拆迁补偿问题，与建设单位韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司就围墙补偿、办证费用、公摊面积房款等问题发生纠纷，以此为由拒付物业费。首先，围墙补偿、办证费用、公摊面积房款等问题是李有莲与建设单位之间的纠纷，不属于物业服务合同调整的法律关系的范围，李有莲应另行解决；其次，韶关市曲江区旭荣房地产开发有限公司与李有莲签订的《拆迁补偿协议书》约定“回迁楼纳入新建小区管理，乙方（李有莲）必须按有关规定缴交房屋维修基金和小区物业管理费”。同时李有莲事实上接受了荣兴公司曲江物业部提供的物业管理服务，因此李有莲应按约定的收费价格和时间缴交物业管理服务费，故李有莲拒交物业费的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人李有莲的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李有莲负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年四月六日书记员  罗稀蕾