广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终2067号上诉人（原审被告）：怀集县怀城镇兴贤村十一经济合作社，住所地：广东省怀集县怀城镇兴贤村。负责人：陈传进，社长。委托诉讼代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘发图，男，1971年2月12日出生，汉族，住广东省怀集县。上诉人怀集县怀城镇兴贤村十一经济合作社（以下简称兴贤十一经济社）因与被上诉人刘发图合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2018）粤1224民初898号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴贤十一经济社的委托诉讼代理人梁孟杰、被上诉人刘发图到庭参加诉讼，本案现已审理终结。兴贤十一经济社提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回刘发图的全部诉讼请求；3、由刘发图承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、2012年1月18日，兴贤十一经济社与刘发图签订《租赁合同书》是真实有效的，兴贤十一经济社作为案涉土地的使用权人，有权对土地进行出租。该合同书约定兴贤十一经济社将其土名为大类嘴旱地2亩以20万元租金，从2012.1.18至2082.1.18出租给刘发图自由规划、建造使用，且兴贤十一经济社在《租赁合同书》签订前已收到全部租金20万元，于2012年1月17日把所有租金合理分配给其社员们。兴贤十一经济社同意从合同签订之日起将该旱地交付给刘发图使用。双方后来所签订的《土地转让合同书》根本就从未履行过，一审法院把租金认定为转让款与事实不符，从《土地转让合同书》第一项可获悉，转让合同约定的转让金支付的时间是受让方检收转让地和签订转让协议后，一次性付款给转让方，转让方也同时移交有关手续和文件。但双方并没有按此合同履行。刘发图也没有提供任何证据证明其实际上向兴贤十一经济社支付了土地转让款20万元，一审判决兴贤十一经济社向刘发图返还20万元土地转让款，明显没有事实依据，也与客观事实不符，请求二审法院依法予以撤销。2、刘发图实际上从签订合同至今一直占有使用该土地，在该《土地转让合同书》认定无效后，也应当按租金标准支付占有使用费给兴贤十一经济社才是公平合理的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以撤销，并改判驳回刘发图的全部诉讼请求。刘发图答辩：1、依照交易习惯，租赁合同关系不存在一次性缴纳租金的情况，且租赁期限长达70年的约定，也违反法律规定，而租金没有按照租赁年限逐年增加，更不符合租赁习惯。事实上是兴贤十一经济社为了规避相关法律和掩人耳目而要求刘发图补充签订的，双方事实上是存在履行转让合同的事实。2、兴贤十一经济社在2012年3月28日出具证明时，应兴贤十一经济社的要求，双方补签了《租赁合同书》，并将合同日期写上与《土地转让合同书》的日期一致，目的是为了村干部应对群众，备案需要，且合同只有一份，并由兴贤十一经济社保管，双方实际履行的是土地转让合同。3、双方在2012年1月18日签订《土地转让合同书》，同年3月28日，为了办理土地转让手续，兴贤十一经济社出具了证明，确认“大类咀旱地转让给刘发图使用，望有关部门给予办理各项手续”。兴贤十一经济社是确认土地转让事实的，所以，兴贤十一经济社的上诉理由不充分，也没有事实依据，请求驳回兴贤十一经济社的上诉，维持原判。刘发图向一审法院提出诉讼，请求判决：1、解除刘发图与兴贤十一经济社在2012年1月18日签订的《土地转让合同书》；2、兴贤十一经济社返还土地转让款共20万元,利息自2012年1月17日起按银行同期同类贷款利率计到2018年4月17日共68040元，之后利息另计；3、本案诉讼费由兴贤十一经济社承担。一审法院认定事实如下：2012年1月18日，以兴贤十一经济社为甲方（转让方），刘发图为乙方（受让方）签订《土地转让合同书》，内容主要包括：甲方将座落在广东省肇庆市怀集县怀城镇兴贤村十一经济合作社土名为大类嘴旱地转让给乙方使用,土地面积为2亩；转让时间为2012年1月18日起至永久性；转让金为20万元，受让方检收转让地和签订转让协议书后，一次性付款给转让方；土地转让后，所有转让范围的土地均属受让方所有。转让方不得以任何理由强占，或者以其他理由违反本合同约定的内容。在签订《土地转让合同书》的同时，刘发图向兴贤十一经济社支付了土地转让金20万元，其中192300元直接发放给各户村民，7700元由兴贤十一经济社收取。合同签订后，兴贤十一经济社将涉案地块交付给刘发图使用，但刘发图一直将土地闲置，涉案土地被兴贤十一经济社的村民用作蔬菜种植。2018年3月，刘发图经了解得知涉案土地已被人民政府征收，征地补偿款已由兴贤十一经济社收取，遂找兴贤十一经济社协商返还征地补偿款未果。同年4月9日向该院提起诉讼，并向该院申请财产保全。该院于2018年4月17日作出（2018）粤1224民初898号民事裁定，对兴贤十一经济社的征地款在20万元范围内予以冻结。刘发图为此支付了申请费1520元。诉讼中，该院向刘发图释明，如法院审查认为涉案土地转让合同为无效合同，刘发图是否同意变更诉讼请求。刘发图表示如合同被法院确认无效，同意变更第一项诉讼请求为确认双方在2012年1月18日签订的《土地转让合同书》无效。一审法院认为，本案为合同纠纷，本案就涉及《土地转让合同书》的当事人因履行涉案合同所产生的相关法律问题作如下辨析：关于《土地转让合同书》的效力问题。确定合同当事人之间的法律关系应当从当事人签订合同的真实意思表示以及合同所约定的双方权利义务关系内容判断，而不应限定于合同表面形式。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款及第三款的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。案涉《土地转让合同书》虽然是双方真实意思表示，但从其一次性支付土地价款、涉案土地的使用期限为永久性，及转让范围的土地均属受让方所有等内容来看，是双方对土地所有权的有偿转让。由于该土地属农民集体所有土地，故兴贤十一经济社转让涉诉土地给刘发图的行为，违反了前述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，该《土地转让合同书》依法应属无效。关于合同无效的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于案涉《土地转让合同书》属无效合同，依照前述规定兴贤十一经济社应将已收取的土地价款全部返还给刘发图。对刘发图请求的利息问题，兴贤十一经济社占用刘发图的资金，确实导致刘发图存在现实上的存款利息损失，但自合同签订后兴贤十一经济社就将案涉的土地交给刘发图使用，而且刘发图作为合同相对人，未尽合理的谨慎注意义务，忽视审查合同的合法性，对合同无效亦负有一定过错责任。故由此产生的利息损失应由刘发图自行承担。根据《诉讼费用交纳办法》第三十八条的规定，申请保全措施的申请费，申请人提起诉讼的，可以列入诉讼请求。故刘发图请求兴贤十一经济社承担财产保全申请费合法有据，该院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、刘发图与兴贤十一经济社于2012年1月18日签订的《土地转让合同书》无效；二、兴贤十一经济社在该判决发生法律效力之日起十日内返还刘发图土地转让款20万元；三、兴贤十一经济社在该判决生效之日起十日内返还刘发图财产保全申请费1520元；四、驳回刘发图的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320.6元，适用简易程序减半收取为2660.3元，由刘发图负担675.3元，兴贤十一经济社负担1985元。二审中，刘发图没有提供新证据，兴贤十一经济社提供一份租赁合同书复印件，拟证明双方实际履行的并非土地转让合同书，而是租赁合同书，存在租赁合同关系。经质证，刘发图认为：该证据无法证明兴贤十一经济社所说的证明内容，租赁合同书仅为兴贤十一经济社保存的一份，其没有该份合同书。租赁合同书只是为了应付检查而开具的。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，2012年3月28日，兴贤十一经济社出具了证明交给刘发图办理土地转让手续，该证明载明“怀城镇兴贤村十一队经济合作社（土名大类咀）旱地已转让给刘发图使用，望有关上级部门给予办理各项手续”。本院认为，案涉《土地转让合同书》虽然是双方的真实意思表示，但从其一次性支付土地价款、使用期限为永久性等内容来看，是双方约定对土地使用权的有偿转让。本案转让合同所涉土地是兴贤十一经济社的集体土地，为农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《土地转让合同书》依法应属无效。根据《土地转让合同书》的内容及2012年3月28日兴贤十一经济社出具的证明，可认定兴贤十一经济社与刘发图存在土地使用权转让合同关系。兴贤十一经济社上诉主张双方存在租赁合同关系的依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于案涉《土地转让合同书》属无效合同，兴贤十一经济社应将已收取的土地价款20万元返还给刘发图。一审法院判决兴贤十一经济社返还土地转让款20万元给刘发图是正确的，本院予以维持。二审中，兴贤十一经济社主张刘发图从签订合同至今一直占有使用该土地，在该《土地转让合同书》认定无效后，应当按租金标准支付占有使用费的问题。在一审中兴贤十一经济社就该上诉问题没有提出反诉，在二审中双方无法调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，兴贤十一经济社就该上诉请求问题可另行解决。综上所述，兴贤十一经济社的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5320.6元，由上诉人怀集县怀城镇兴贤村十一经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 任喜跃审判员 张秀丽二〇一八年十月三十日法官助理黎嘉豪书记员李毓