广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终8780号上诉人（原审被告）：东莞市建隆房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市黄江镇中惠金士柏山花园商业**105。法定代表人：莫凤娟。委托诉讼代理人：黎永乐，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小辉，女，汉族，1990年10月12日出生，住湖南省衡东县，委托诉讼代理人：汪方琪，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周文，男，汉族，1987年9月14日出生，住湖南省衡东县，委托诉讼代理人：汪方琪，广东圣马律师事务所律师。原审被告：广东超鸿建设工程有限公司。住所地：广东省东莞市石排镇石排大道中**综合楼**。法定代表人：林进杰。委托诉讼代理人：杨启文，广东莞信律师事务所律师原审被告：东莞市尚宽房地产投资咨询有限公司。住。住所地：广东省东莞市莞城东城西路**鸿福大厦**第****/div>法定代表人：洪建邦。委托诉讼代理人：邝华轩，广东方中天律师事务所律师。上诉人东莞市建隆房地产开发有限公司（以下简称建隆公司）因与被上诉人陈小辉、周文及原审被告广东超鸿建设工程有限公司（以下简称超鸿公司）、东莞市尚宽房地产投资咨询有限公司（以下简称尚宽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初3503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、建隆公司于一审判决发生法律效力之日起五日支付陈小辉、周文逾期交楼违约金20363.19元；二、驳回陈小辉、周文的其他诉讼请求。一审案件受理费276元（已减半），由陈小辉、周文负担76元，由建隆公司负担200元。建隆公司上诉请求：一、改判一审判决第一项（不服金额：20363.19元）。二、本案一、二审案件诉讼费由陈小辉、周文负担。事实与理由：一、违约金计算时间错误,应计算至商品房验收日期2017年9月27日止。（一）《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条明确约定商品房交付条件为“验收合格”，根据我国《合同法》第七十七条的规定，双方协商一致，可以对合同进行变更。补充协议内容与原合同约定不一致的，应视为双方对原合同权利义务的变更，因此商品房交付条件应以补充协议为准。《竣工验收备案证书》已显示商品房验收日期为2017年9月27日，违约时间应以此日期为计算终点。（二）退一步来讲，即使法院认定交付条件仍应依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，需取得建设工程竣工验收备案证书，那么，案涉房屋直至2017年11月21日已符合交付条件，逾期交付违约金也仅限于计算至此日期为止。（三）建隆公司在取得《竣工验收备案证书》后，则已通过张贴公示、电话通知以及业主微信群内通知的方式通知了陈小辉、周文。原审期间建隆公司已经补充提交了相关的证据，但法院并未予采纳。（四）在建隆公司取得《竣工验收备案证书》前已经向陈小辉、周文送达《入伙通知书》的情况下，取得《竣工验收备案证书》且已通知后，则应视为建隆公司已经完成通知收楼且商品房符合约定交付条件，无需再次发入伙通知书通知陈小辉、周文收楼。而且，按原审法院的审理思路，因建隆公司没有向陈小辉、周文再次通知收楼，则视为陈小辉、周文未获知案涉商品房满足收楼条件，故逾期交付违约金的时间应计算至建隆公司向法院提交《竣工验收备案证书》之日，此无疑助长业主通过推迟诉讼，来获得更长期间的逾期交付违约金的行为。同时，法院要以陈小辉、周文起诉并交证据到法院为交楼条件，如陈小辉、周文不起诉则永远达不到交楼条件。这明显有违法理与立法精神。二、违约金计算标准错误。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1项已经明确约定：“按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）”。则逾期交付的违约金是分阶段计算的，且不作累加处理，逾期90日之内的，违约金按买受人支付全部房价款的每日万分之零点五计算；逾期超过90日的，违约金按买受人支付全部房价款的每日万分之一计算。原审法院将违约金统一按买受人支付全部房价款的每日万分之一，明显忽视了合同中关于违约金要分阶段计算且不累加的约定。而且，合同的其他违约责任（例如业主方的逾期付款的违约责任）也是按逾期交楼的违约责任计算方式进行约定，此为双方权利义务平衡及意思自治的具体表现，不应抛离合同精神而另设标准计算违约责任。陈小辉、周文答辩称，一审对事实部分基本调查清楚，仅没有同意陈小辉、周文关于提高违约金的要求。陈小辉、周文同意一审的判决结果，并希望能够尽快结案，及尽快支付违约金，请求二审法院维持原判。超鸿公司答辩称,一审认定超鸿公司不是本案适格的主体，一审认定事实清楚，适用法律正确。尚宽公司答辩称，坚持一审庭审的意见，一审已查明事实，本案争议与尚宽公司无直接关系，尚宽公司已经履行了相应的合同义务，建隆公司与陈小辉、周文均未对原审没有判令尚宽公司承担责任提出异议及上诉。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对建隆公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。结合各方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：建隆公司应承担的违约金如何认定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定案涉商品房的交付时间为2016年12月31日，同时陈小辉、周文签署的《申请户型改造确认书》明确建隆公司交付案涉商品房的时间顺延至2017年2月28日前，原审据此认定建隆公司交付的时间应顺延至2017年2月28日，双方对此均未提出异议，本院予以确认。建隆公司未能在2017年2月28日之前交付案涉商品房，构成违约，应自2017年3月1日起按合同约定向陈小辉、周文支付相应的违约金。至于违约金的截算日期，本院认为，根据双方签订的上述合同第九条约定，案涉商品房交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件等。建隆公司提交的《竣工验收备案证书》显示，案涉商品房于2017年11月21日取得竣工验收备案证书，故涉案商品房在2017年11月21日才具备交付条件。虽然双方在合同附件十一补充协议的第四条中确有约定建隆公司应将经验收合格的商品房交付陈小辉、周文使用，并对验收合格的要求作了具体的约定，然而上述约定属于对合同条款的补充细化，与合同主条款并无冲突之处，建隆公司主张该补充协议条款属于对原合同权利义务的变更，并据此主张违约金应计算至商品房验收日期2017年9月27日，缺乏理据，本院不予支持。建隆公司虽于2017年10月25日向陈小辉、周文发出《入伙通知书》，但当时案涉商品房尚未具备交付条件，该《入伙通知书》对陈小辉、周文不具有法律约束力。建隆公司应当在取得《竣工验收备案证书》后再次通知陈小辉、周文收楼。建隆公司提交的微信聊天记录截图、通话记录等，均无法证明其已送达告知陈小辉、周文案涉房屋已符合交付条件，故原审法院对建隆公司的该项主张不予采纳并无不当。陈小辉、周文自认于2018年1月底获知案涉房产满足收楼条件，原审法院据此认定违约金计算2018年1月31日止，并无不当。至于违约金的计算方式，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任的约定，违约金按逾期时间的不同，分两种情况处理，并无分段计算的意思。建隆公司已逾期交付案涉商品房超过90天，按合同约定应按日向陈小辉、周文支付全部房价款万分之一的违约金。原审对此处理并无不当，建隆公司要求分段计算违约金没有合同依据，本院不予支持。综上所述，建隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由东莞市建隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一八年十月二十九日书记员 何洁莹