广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初3407号原告：伍石金，男，汉族，住广东省英德市。委托代理人：赵菁，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：程瑞，广东浈阳律师事务所实习律师。被告：清远市海泰房地产开发有限公司，地址：广东省清远市。法定代表人：汤洪。委托代理人：韩道荣，男，汉族，住广东省英德市。公司副总经理。原告伍石金诉被告清远市海泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法由审判员黄远梅适用简易程序于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告伍石金及其委托代理人赵菁、被告清远市海泰房地产开发有限公司的委托代理人韩道荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告伍石金起诉称：2009年9月8日，被告清远市海泰房地产开发有限公司为建设维多利广场，与原告伍石金签订了《拆迁补偿安置协议》，约定原告将原英德市XX路XX大院面积74.43平方米的房产给予被告拆迁，原告己选择产权置换回迁的补偿方式，选择A类型的回迁房一套，套内建筑面积98.81平方米，且协议还约定了被告应负责在交付回迁房两个月内办妥房产证。签订协议后，原告己依约腾空房屋由被告建设，后被告通知原告己抽签确定涉案房屋，原告己于2013年2月20日将涉案房屋，原告已于2013年1月12日支付了涉案房屋回迁房补房款及物业维修基金32788元，被告也于2013年1月12日将涉案房屋交付给原告。但房屋验收后，被告却一直未能根据合同约定将涉案房屋的房产证办至原告名下。现原告依法有权要求被告立即为原告办理涉案房屋的房屋产权证书，另根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，现被告依法应以购房款总额参照中国人民银行逾期贷款利息计算损失给原告，因原告为回迁房，未约定房屋总价款，而英德市人民法院己生效的（2016)粤1881民初1148号《民事判决书》，已明确认定被告维多利广场A类型(98.81平方米）房屋价值的标准为437056.4元，可作为计算本案被告逾期办证的损失计算的购房款价值依据。故为此，原告现为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令：1、被告海泰房地产将涉案房屋（产权证号：01××**）过户登记至原告伍石金名下；2、被告以437056.4元为基数，自2013年3月12日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付逾期办证损失给原告，直至上述房屋产权登记至原告名下之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。原告伍石金提交证据：一、身份证；二、企业信用信息公示报告；三、拆迁补偿安置协议、承诺书、收据；四、收楼确认书、交楼验收表、回迁房交款明细、收款收据、完税证明、回迁房办理房产证所需资料、五、商品房合同信息查询结果、英德市不动产权信息查询证明；六、英德市人民法院（2016）粤1881民初1148号《民事判决书》。被告清远市海泰房地产开发有限公司答辩称：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》已对逾期办证作出明确约定，被告只需按照约定支付18.62元的违约金，原告所称的逾期办证损失诉求于法无据，依法应当驳回诉讼请求。（一）被告因土地开发需要，与原告签订《拆迁补偿安置协议》，约定通过产权置换回迁的补偿方式，将清远市海泰房地产开发有限公司开发的商品房作为回迁房补偿给伍石金。2012年7月28日，通过抽签，确定涉案房屋为伍石金的回迁房，2014年6月28日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同确定房屋套内面积为94.83平方米，房价款为18620元。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：二。2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1％向买受人支付违约金”。（二）《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”（三）被告现提供两份英德市人民法院民事判决书，分别为(2015）清英法民二初字第746号、(2015）清英法民二初字第749号，两份判决书均能说明类似案件，法院是采信清远市海泰房地产开发有限公司逾期办理房地产权证适用违约金处理的约定，因此，被告认为应当适用合同的违约金条款。综上，根据合同自愿、诚实信用原则和合同相关规定，清远市海泰房地产开发有限公司只需向伍石金支付44.66元违约金。二、《商品房买卖合同》己明确案涉房屋总价款为18620元，原告提出适用英德市人民法院（2016)粤1881民初1148号民事判决书（以下简称民事判决书）认定的单价4423.2元计算总房款437056.40元，属适用错误，依据不足。（一）《商品房买卖合同》是双方合意签订的，合法有效，双方应当依照合同履行权利义务。合同第四条约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米196.35元，总金额人民币壹万捌仟陆佰贰拾元整（￥18620元）。（二）原告提供的民事判决书不存在参考价值，其以此作为参考计算逾期办证损失是错上加错。伍石金提供的该份判决书的原告李某，虽与伍石金情况相似，都是与清远市海泰房地产开发有限公司签订《拆迁补偿安置协议》，约定产权置换回迁方式，但李某未与清远市海泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，而伍石金却事实上己与清远市海泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，还应当受该《商品房买卖合同》约束，且已按照《商品房买卖合同》实际履行，因此案涉房屋总价款应为18620元，而非437056.4元。三、因清远市海泰房地产开发有限公司自身财务资金周转问题，未能及时办理案涉房屋房产证，但被告一直都在为原告办理房产证一事努力。综上所述，本案中被告只需按双方签订的《商品房买卖合同》计付违约金18.62给原告。原告主张以437456.40元为基数计付逾期办证损失依据不足，依法应当不予支持，恳请贵院依法驳回伍石金的诉讼请求。被告清远市海泰房地产开发有限公司向本院提交的证据有：商品房买卖合同，证明已对逾期办证作出明确约定。经审理查明：因城市规划建设需对上述房屋进行拆迁。2009年9月8日，原告与被告就涉案房屋的拆迁安置问题达成一致意见，并签订了《拆迁补偿安置协议》。该协议主要约定：乙方（原告）被拆除的房屋套内建筑面积74.43平方米，乙方选择产权置换，现乙方选择A类型的回迁房一套，套内建筑面积约为98.81平方米。回迁房屋的栋号及楼层分配原则为按安置回迁房同类型面积统一抽签分配，抽签的楼层为回迁安置楼的第五层至顶层。回迁房实际套内建筑面积以房屋管理部门测绘的面积为准。甲方（被告）负责在交付回迁房两个月内办妥房产权证，互补差价在领取房产权证时结清。甲乙双方同意按下列标准计算面积差价：乙方选择置换的房屋套内建筑面积超出被拆除房屋套内建筑面积10平方米（含10平方米）的按每平方米750元计算，再超10平方米按每平方米1000元计算，超出21平方米的按甲方楼盘推出时的市场销售价格的9.7折计算，由乙方补偿给甲方。协议签订后，原告依约将原住房腾空并交由被告拆除。维多利广场竣工后，被告于2012年12月27日以书面形式向原告发出收楼通知书，要求原告到指定地点办理其认购的回迁房入伙手续，回迁房为涉案房屋，至此,被告向原告正式交付了回迁房，但被告一直未办妥上述房屋的房产证给原告。同时被告在开发建设维多利广场过程中，经有关部门批准取得了《建设用地规划许可证》、《建筑规划许可证》、《建设工程竣工验收报告》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等，该工程手续完备。另查明，原被告双方于2014年6月28日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买涉案房屋，建筑面积为114.09元，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米196.35元，总金额18620元整。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。以上事实有原告提供的房地产权证、拆迁补偿安置协议、收楼通知书、被告提供的商品房买卖合同以及本院开庭笔录予以佐证。本院认为：被告海泰公司与原告签订的《拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，且合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，是有效的合同，原被告双方依法应按照该安置协议以及《商品房买卖合同》履行各自的法律义务。原告已依约交付了被拆迁的房屋和安置房屋办证所需的有关资料，被告对此并无异议，余下办证义务归于被告。未能办理安置房屋产权证为何种原因所致是双方争议的主要焦点。根据庭审查明的事实，原告方已履行了办证所需资料的提供义务，被告无证据证明其有通知原告前往办理授权委托手续，或已向办证部门提交办证申请而因行政机关的原因无法办理，故未能办证的责任在被告。被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告请求判令被告继续履行办证义务有理，本院予以支持。对于原告请求被告支付逾期办理房证的利息，由于房屋拆迁补偿安置合同是拆迁人与被拆迁人、房屋租赁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务而订立的协议。合同的主体、目的和内容均与商品房买卖合同明显不同，不适用调整商品房买卖合同关系的特别法及其相关司法解释。房屋拆迁是作为取得拆迁许可的单位，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，对该范围内的居民重新予以安置或补偿的法律行为。拆迁人与被拆迁人之间发生的民事法律关系主要是拆迁补偿安置，相关协议，是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，依法成立的合同，对双方均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。而拆迁作为一种民事活动，所涉及的民事法律关系非一般意义的房屋买卖合同关系，其有《国有土地上房屋征收与补偿条例》等设专章加以规定，拆迁安置房屋的权属证书的取得等问题不适用协议不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于办证期间及逾期责任之规定，而应根据《合同法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定进行处理。而诸规范中对拆迁安置房屋办证期限及逾期违约等并无规定。本案双方当事人对办证期限及办证违约亦均无约定。因此对于原告请求的按照《拆迁补偿安置协议》约定的回迁房屋的面积计算逾期办证的利息没有合同约定以及法律依据，但原被告双方对于回迁面积以外的面积差价在《商品房买卖合同》中进行了约定并对逾期办证进行了违约约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现被告在《商品房买卖合同》约定的办理房地产权证的期限内仍然没有办妥房产证，被告依法应承担违约责任，该《商品房买卖合同》特殊约定了逾期办证的违约金为买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因此被告应按照合同约定支付的逾期办证违约金为18620×0.1%=18.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告清远市海泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为原告伍石金办理涉案房屋的所有权登记；二、被告清远市海泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍石金支付逾期办理房屋所有权证书的违约金18.62元。本案受理费132.75元，由被告清远市海泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远梅二〇一八年十月三十日书记员  赖美琦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算