广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初3603号原告（反诉被告）：东莞市欣卓电讯材料有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇怀德大浦工业区****，统一社会信用代码为9144190055729873XH。法定代表人：杨柳绿。被告（反诉原告）：东莞市亮晶晶饰品有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长盛社区长青南路******，统一社会信用代码为914419006650005156。法定代表人：常爱勤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘智，广东秦仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海波，广东秦仪律师事务所实习律师。原告东莞市欣卓电讯材料有限公司（以下简称欣卓公司）与被告东莞市亮晶晶饰品有限公司（以下简称亮晶晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理。被告亮晶晶公司提起反诉，本院对被告亮晶晶公司的反诉予以受理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员赖子裕、卢宇炜组成合议庭，于2018年9月20日公开开庭进行了审理，原告欣卓公司的法定代表人杨柳绿，被告亮晶晶公司的诉讼代理人刘智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣卓公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的押金款28000元，并自2017年12月1日起，以28000元为基数，按照日万分之五的标准计算违约金至实际付清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告欣卓公司当庭放弃对违约金的诉请。事实和理由：原告与案外人深圳市飞黄达物业管理有限公司（以下简称飞黄达公司）签订一份《厂房租赁合同》，合同期限从2013年10月16日至2017年11月30日（含延期的一个多月），双方合作过程中，原告均按照合同约定积极履行了合同义务，并于2017年11月5日提前交清至2017年11月30日的租金。2017年11月14日，被告从飞黄达公司手中收回了案涉厂房并进行清算，清算过程中，被告向原告重新开具了押金收据，并接驳租赁协议。原告按合同约定于2017年11月30日前搬出案涉厂房，并得到被告文字确认，无需再向被告交房租。现被告以没有收到飞黄达公司的押金和租金，拒不退回原告押金28000元。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告亮晶晶公司辩称，原告承租被告的厂房，但没有结清相应的租金及水电费，经核算，原告需支付被告2017年11月至2018年1月期间的水电费、租金及其他杂费，共计74276.55元，故原告的押金应予以抵扣，扣除后，原告仍需支付被告各项费用共计46276.55元。被告亮晶晶公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付厂房租金、水电等费用共计46276.55元，并支付逾期付款利息至本息还清之日止，暂计至起诉之日为435.7元（利息以46276.55元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年1月8日暂计至2018年3月28日止）；2.本案诉讼费用由原告承担。本案审理过程中，被告亮晶晶公司当庭放弃对逾期付款利息的诉请。事实和理由：被告系案涉厂房和宿舍的实际所有人，飞黄达公司系案涉厂房和宿舍的承租人。2017年11月，被告从飞黄达公司收回案涉厂房，并于2017年11月5日与原告签订协议书，约定将原告承租的厂房期限延长至2017年11月30日，房租租金按照15.5元/平方米计算，厂房面积按照1340平方米计算，宿舍费按照3300元计算，基本电费按照每月1380元计算。协议到期后，原告没有依约腾退厂房，工商登记的住所地信息也没有及时变更，导致被告无法另行租给他人。被告多次与原告进行沟通，原告于2018年1月8日正式通知被告已经搬离被告园区并办理好工商变更手续。但原告并未支付2017年11月至2018年1月8日期间的租赁费用。经核算，扣除原告所交押金28000元，原告尚拖欠被告案涉厂房和宿舍租赁费用共计46276.55元。综上所述，原告的行为已经严重侵害了被告的合法权益，为保障被告的合法权益，特提起诉讼。原告欣卓公司针对反诉辩称，原告已经按时搬离案涉厂房，原告提交的微信聊天记录可以反映搬离厂房的事实已经经过被告的法定代表人确认，2018年2月27日的催款通知书显示2017年12月及2018年1月均未产生水费及电费，2018年3月2日的催款通知书显示2018年1月份的电费是因被告自己装修产生的电费，原告不需要承担2017年11月份之后的租金，只需要缴纳2017年11月份的水电费。经审理查明，被告亮晶晶公司系位于东莞市虎门镇大宁社区创业一路**的厂房及宿舍的权属人，上述厂房及宿舍均已办理《房地产权证》，被告亮晶晶公司将上述厂房及宿舍出租给案外人飞黄达公司使用。2013年10月28日，案外人飞黄达公司的法定代表人杨辉与原告欣卓公司签订一份《厂房租赁合同》，约定将案涉厂房一楼部分及宿舍三楼出租给原告欣卓公司使用，租期为4年，从2013年10月16日起至2017年10月15日止，每月租金共计11000元，押金22000元。2015年3月27日，案外人飞黄达公司的法定代表人杨辉代表飞黄达公司又与原告欣卓公司签订一份《房屋租赁合同》，又约定将案涉厂房一楼另外部分出租给原告欣卓公司使用，租赁期限为2015年3月16日至2017年10月15日，每月租金3000元，押金6000元。另查明，2017年11月5日，案外人飞黄达公司作为甲方，原告欣卓公司作为乙方，签订一份《协议书》，记载：甲方与乙方所签订的厂房租赁合同于2017年10月16日到期，因乙方所找厂房正在装修，特申请延期租到2017年11月30日，到2017年11月30日前未搬空腾出厂房，乙方公司所有物品作弃权处理，到期约定时间前，乙方应结清房租水电费并打扫好卫生，这段时间（2017.10.16-2017.11.30）厂房租金按15.5元/平米，所租面积按（1100+240=1340平方米）计算，宿舍3300元，电费按1.2元/度，基本电费1380元；甲方代表落款处有“杨辉”字样签名及“深圳市飞黄达物业管理有限公司”字样印章。另，原告欣卓公司向本院提交两张收据，显示其于2017年11月5日向案外人飞黄达公司缴纳厂租36105元（2017.10.16-2017.11.30），于2017年11月14日向案外人飞黄达公司缴纳2017年10月1日至30日的厂房及宿舍水电费、厂长费、保安费等费用共计20910元。另查明，2017年11月14日，被告亮晶晶公司提前收回案涉厂房及宿舍，并替代案外人飞黄达公司与原告欣卓公司重新签订了一份《协议书》，内容与2017年11月5日的《协议书》一致。同日，被告亮晶晶公司还向原告欣卓公司出具了两张收据，确认收到原告欣卓公司交来的押金共计28000元。原告欣卓公司主张其已于2017年11月29日搬离案涉厂房及宿舍，并提交了原告欣卓公司的法定代表人杨柳绿与被告亮晶晶公司的法定代表人常爱勤之间的聊天记录为证，显示：2018年1月8日，常爱勤陈述“我没有拖你，是你今天才告诉我公司地址正式迁出的日期，场地是11月底腾出的，地址我，地址我一再强调请你早一点迁出”iv>另查明，原告欣卓公司于2017年12月18日将其住所地由“广东省东莞市虎门镇大宁社区大板地创业一路****A”变更为“广东省东莞市虎门镇怀德大浦工业区****”，并于2018年1月8日告知被告亮晶晶公司。被告亮晶晶公司主张原告欣卓公司未及时迁出经营地址，故应支付各项费用至2018年1月8日，具体包括2017年11月份的租金24070元、厂长费600元、杂费673元、水费182.62元、电费15130.8元，2017年12月份的租金24070元、厂长费600元、杂费673元、电费1380元，2018年1月份的租金6212元、厂长费155元、杂费174元、电费356.13元，共计74276.55元，扣除已收的押金28000元，原告欣卓公司还需支付46276.55元。原告欣卓公司同意支付2017年11月份的水费182.62元、电费15130.8元，对于被告亮晶晶公司主张的其他费用均不予认可。以上事实，有原告欣卓公司提交的《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》、《协议书》两份、租金及水电费收据两张、押金收据两张、微信聊天记录、缴费通知单、催款通知书两份、《房屋租赁合同》及收据两张，被告亮晶晶公司提交的营业执照（打印件）、微信聊天记录、催款通知书、《国有土地使用权证书》、《房地产权证》两份以及当事人陈述附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉位于东莞市虎门镇大宁社区创业一路2号的厂房及宿舍均已办理《房地产权证》，原告欣卓公司与案外人飞黄达公司签订的《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》、《协议书》以及原告欣卓公司与被告亮晶晶公司签订的《协议书》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力，本院均依法予以确认。被告亮晶晶公司于2017年11月14日收回案涉厂房及宿舍，并替代案外人飞黄达公司与原告欣卓公司重新签订《协议书》及出具押金收据，应视为被告亮晶晶公司同意承继案外人飞黄达公司的相关权利和义务。原、被告双方在案涉《协议书》中约定租赁期限延长至2017年11月30日，即双方的房屋租赁合同关系于2017年11月30日终止。合同终止后，被告亮晶晶公司应将押金28000元退还给原告欣卓公司，故对于原告欣卓公司要求被告亮晶晶公司退还押金28000元的主张，本院依法予以支持。对于被告亮晶晶公司反诉的各项费用共计74726.55元，本院分析如下：一、原告欣卓公司主张其已于2017年11月29日搬离案涉厂房及宿舍，被告亮晶晶公司的法定代表人常爱勤在微信聊天记录中亦确认该事实，故对于原告欣卓公司的主张，本院依法予以采信；二、鉴于原告欣卓公司已于2017年11月29日搬离案涉厂房及宿舍，被告亮晶晶公司以原告欣卓公司未变更经营地址为由要求原告欣卓公司支付2017年12月至2018年1月8日期间的各项费用，没有事实和法律依据，对此本院依法不予支持；三、对于被告亮晶晶公司反诉的2017年11月份的租金24070元、厂长费600元、杂费673元、水费182.62元、电费15130.8元，根据原告欣卓公司提交的收据显示其已于2017年11月5日向案外人飞黄达公司支付了2017年10月16日至2017年11月30日期间的租金36105元，被告亮晶晶公司于2017年11月14日承继案外人飞黄达公司的权利和义务，故被告亮晶晶公司无权再要求原告欣卓公司支付2017年11月份的租金24070元，对于厂长费600元、杂费673元，被告亮晶晶公司未提交任何证据证明上述费用有过约定，本院亦依法不予支持，对于水费182.62元、电费15130.8元，原告欣卓公司同意支付，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及的规定，判决如下：一、限被告东莞市亮晶晶饰品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市欣卓电讯材料有限公司返还押金28000元；二、限原告东莞市欣卓电讯材料有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市亮晶晶饰品有限公司支付水费182.62元、电费15130.8元；三、驳回被告东莞市亮晶晶饰品有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费500元（原告已预交），由被告东莞市亮晶晶饰品有限公司负担。本案反诉受理费490元（被告已预交），由原告东莞市欣卓电讯材料有限公司负担161元，由被告东莞市亮晶晶饰品有限公司负担329元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  赖子裕人民陪审员  卢宇炜二〇一八年十月二十四日书 记 员  丁紫茵曾乐怡