成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初9367号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：杜雨珊，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：余圣，男，1985年11月4日出生，汉族，住四川省犍为县。 被告：胡玉霞，女，1985年8月15日出生，汉族，住四川省犍为县。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓公司”）与被告余圣、胡玉霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人杜雨珊、孙叶涛，被告余圣到庭参加诉讼，被告胡玉霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1、判令余圣、胡玉霞支付欠付的物业服务费9077.22元；2、判令余圣、胡玉霞支付违约金（违约金以每季度应交数额为基数，按照每日万分之五的标准，自拖欠之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2018年6月30日为2461.39元）；3、判令余圣、胡玉霞支付律师费1000元。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（现已更名为“九龙仓（中国）物业管理有限公司”，即本案原告）是时代小镇项目建设单位依法选聘的物业管理企业，余圣、胡玉霞购买时代小镇一期物业，双方签订《前期物业服务协议》，约定九龙仓公司为余圣、胡玉霞所在小区提供物业管理服务，业主方应按照所购房屋面积以2.6元/月·平方米交纳物业服务费，缴费时间为每个季度第一个月的5日前，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，一个月内未补交的，原告有权采取相应法律行动，与此有关的法律费用由业主方承担。余圣、胡玉霞自2015年9月开始欠费，经原告多次催告，余圣、胡玉霞至今未支付，故诉至法院，提出如上诉请。 余圣辩称：1、九龙仓公司请求的2016年8月3日前的物业服务费已经超过诉讼时效；2、小区住改商情况突出，偷盗事件频发；3、余圣、胡玉霞于2014年3月接房，2014年5月即出现房顶漏水的问题，向九龙仓公司反映后，九龙仓公司一直未处理，事后发现九龙仓公司未报备；4、九龙仓公司以余圣、胡玉霞未交物业服务费为由拒绝开具居住证明，致余圣、胡玉霞子女不能入学。综上，九龙仓公司未履行安全及其他管理义务，损害余圣、胡玉霞的权利，余圣、胡玉霞有权拒绝支付物业服务费。 胡玉霞未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2012年12月24日，成都天府时代广场物业管理有限公司（乙方）与余圣、胡玉霞（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：乙方对甲方位于成都市双流区××街××号房屋共用部位、共用设施及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。甲方所购住宅物业应按照所购房屋的建筑面积2.6元/平方米·月的标准缴纳物业公共服务费，乙方同意按以下优惠方式向甲方收取物业服务费，从2014年3月4日起至2014年12月31日止，实际收费标准为2元/平方米·月，从2015年1月1日起至2015年12月31日止，实际收费标准为2.2元/平方米·月，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，实际收费标准为2.4元/月·平方米，2017年1月1日以后，实际收费标准为2.6元/月·平方米。甲方应在房屋办理交接手续时向乙方提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取甲方违约金，如果甲方在一个月内仍未补交的，乙方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、乙方聘请律师的费用）由甲方承担。同日，余圣、胡玉霞签署《时代小镇二期临时管理规约》（以下简称“临时管理规约”），约定业主应当向物业服务企业提供联系地址、通讯方式，已办理房屋交付手续的业主，联络方式以业主在办理房屋交付手续时提供的电话、传真、通信地址为准，如未办理房屋交房手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为收件地址，业主保证对所提供资料的真实性负责，联络方式如果有变更，业主应当在变更五日内以书面形式通知物业服务企业，如果业主与物业服务企业另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份书面通知约定为准。 2014年3月17日，余圣、胡玉霞在时代小镇小区××幢××单元××层××号《业主单元内物品交接单》上签字完成收房。从2015年9月起，余圣、胡玉霞开始欠付物业服务费。2017年4月9日，九龙仓公司向余圣、胡玉霞邮寄律师函，书面催收物业服务费。 另查明，2015年7月1日，余圣、胡玉霞所购涉案房屋取得产权登记，登记建筑面积为107.55平方米。 2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。 2017年11月3日，九龙仓公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代小镇（双流）项目，九龙仓公司拟起诉业主44户，一审阶段每一案件九龙仓公司向律师事务所支付代理费用1000元。2018年8月，律师事务所开具增值税专用发票，载明收到余圣、胡玉霞等19户代理费19000元。 上述事实，有《前期物业服务协议》及《临时管理规约》、房屋产权证、《业主单元内物品交接单》、律师函、快递单、《企业名称变更核准通知书》、委托代理合同、增值税发票及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，九龙仓公司与余圣、胡玉霞签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。余圣辩称九龙仓公司未履行安全管理及其他管理义务，小区住改商情况严重、偷盗事件频发，未对余圣屋顶漏水的问题进行处理，同时，未开具居住证明致其子女不能入学，九龙仓公司则认为其已向住改商业主发送整改通知，并向相关部门报告、相关部门也予以了处理，履行了管理义务，余圣陈述的小区偷盗事件没有证据予以证明，也无证据证明九龙仓公司未对屋顶漏水问题进行处理，未开具居住证明与本案无关。本院认为，九龙仓公司作为物业服务企业，在物业管理中虽存在一定的瑕疵，但履行了主要管理义务，余圣、胡玉霞应当交纳物业服务费。如果余圣认为九龙仓公司不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护和管理义务，可以向人民法院另行主张。关于余圣辩称九龙仓公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，本院认为物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有关联性和整体性的定期给付之债，应从最后一笔物业服务费履行期限届满之日起算，九龙仓公司主张的最后一期物业服务费履行届满期限为2018年4月5日，截止该日期，九龙仓公司的诉讼请求未超过诉讼时效。故余圣、胡玉霞应向九龙仓公司交纳2015年9月至2018年6月期间的物业服务费9077.22元（107.55平方米×2.2元/平方米·月×4个月+107.55平方米×2.4元/平方米·月×12个月+107.55平方米×2.6元/平方米·月×18个月），九龙仓公司的该项诉讼请求，本院予以支持。余圣、胡玉霞逾期交纳物业服务费违约，应承担相应的违约责任，《前期物业服务协议》约定，业主应于每季度第一个月的5日前交纳物业服务费，未按收费标准和时间缴纳的，应从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金应从逾期之日起分段计算。 关于原告主张的律师费，本院认为，《前期物业服务协议》约定，九龙仓公司聘请律师的费用应由余圣、胡玉霞承担，但因九龙仓公司聘请律师处理的物业纠纷不仅此一件案件，再结合九龙仓公司与余圣、胡玉霞双方的责任大小，本院酌情判令余圣、胡玉霞承担500元的律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告余圣、胡玉霞于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2015年9月至2018年6月的物业服务费9077.22元及违约金（违约金应从2015年9月6日起，以每季度欠付的物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，分别自逾期之日起计算至实际付清之日止）； 二、被告余圣、胡玉霞于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费500元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，由被告余圣、胡玉霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏建兵 二〇一八年十月二十六日 法官助理邓黎霞 书记员杨盈盈