广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20598号原告（反诉被告）：张惠芸，女，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地广州市中山大道。法定代表人：何超华，职务总经理。委托诉讼代理人：梁金莺，女，汉族，系公司职工。委托诉讼代理人：王庆红，女，汉族，系公司职工。原告（反诉被告）广州市海云轩海鲜风味酒家有限公司（以下简称海云轩公司）与被告（反诉原告）广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）物业服务合同纠纷一案，康景公司对管辖权提出异议，广州市天河区人民法院作出（2020）粤0106民初12615号之一民事裁定书，裁定驳回康景公司对管辖权提出的异议。康景公司不服提出上诉，广州市中级人法院作出（2020）粤01民辖终1007号民事裁定书，裁定将本案移送本院审理。本院于2020年10月19日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。案件诉讼过程中，海云轩公司于2021年3月5日注销，本院依法通知权利义务承受人张惠芸作为原告（反诉被告）参加诉讼。张惠芸、康景公司的委托诉讼代理人梁金莺和王庆红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张惠芸向本院提出诉讼请求：1.康景公司按不可抗力事件免除海云轩公司2020年2月至3月的管理费114224元；2.康景公司不可抗力事件全额退还海云轩公司所交物业管理费保证金171336元；3.康景公司不可抗力事件退还海云轩公司2020年2月至3月份的停车月保费44800元；4.康景公司退还水电费押金34267.2元；5.康景公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年9月1日，海云轩公司与广州合生怡晖房地产有限公司（以下简称合生公司）签订商铺租赁合同，约定海云轩公司向合生公司承租位于帝景苑商业中心XXX、XXX铺（以下统称涉案商铺），由康景公司提供物业管理服务等。海云轩公司依约履行合同义务，但自2020年1月底新冠××疫情爆发以来，受新冠××疫情及政府防控措施影响，海云轩公司无法正常经营，损失惨重。海云轩公司多次与康景公司沟通疫情防控期间的管理费问题，但康景公司不同意减免。疫情期间康景公司两次单方面临时决定停止海云轩公司使用客用电梯、限制海云轩顾客进入停车场，给海云轩公司带来了不可估量的损失，故提起诉讼。康景公司辩称，1.海云轩公司与康景公司成立物业服务合同关系，疫情期间康景公司作为物业服务企业，响应政府对于疫情防控工作的要求及指引，投入大量的人力、事件、物资等严格落实防控措施，积极履行各项物业服务职责，合同目的已经实现，海云轩公司应当支付物业管理费，海云轩公司以不可抗力为由要求免除物业管理费是不成立的。2.海云轩公司缴纳的物业管理费保证金只有93002元，并非171336元，且海云轩公司拖欠2020年2月至4月的水电费17886.47元，也未按时缴纳物业管理费，物业管理费应当予以没收。3.海云轩公司在知悉新冠××疫情的情况下缴纳停车月保费，缴费行为是符合心理预期结果，并非不可抗力，其以此为由要求退还月保费没有依据。4.新冠××疫情不仅不影响海云轩公司与康景公司之间的物业服务合同、停车服务合同、车位使用合同的正常履行，对于海云轩公司自身经营业务也未造成重大甚至根本性的障碍，属于单方违约。5.同意退还水电费押金，但需要扣除海云轩公司拖欠的水电费。康景公司向本院提出以下反诉请求：1.张惠芸支付2020年2月至3月的物业管理费114224元；2.张惠芸支付2020年2月至4月的水电费17886.47元；3.张惠芸承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：康景公司对涉案商铺所在的帝景苑小区提供物业管理服务。2020年1月，新冠××疫情袭来。在此情况下，考虑到疫情对商业活动的影响，直至2020年3月份，康景公司仍未催缴海云轩公司的物业管理费，给予海云轩公司恢复商业经营活动的缓冲时间。2020年4月，海云轩公司办理涉案商铺后，仍遵照海云轩公司的委托为其保持厨房冰柜的正常运行。为追偿物业管理费及水电费，康景公司提起本案诉讼。张惠芸辩称，1.海云轩公司与合生公司的租赁合同在2020年3月20日已经解除，所以即使要计算物业管理费也应计算至2020年3月20日。2.对2-4月的水电费，同意2-3月的水电费的读数，但是我方在3月20日离场的，4月份的水费不应该计算，即使占用了负二层冷库的用电，也没有用水，我方在4月中旬把冷库中存放的冻品搬离，也交还了冷库的钥匙，当时钥匙是交给管理处的，抄表的时候我方还有工作人员在广州，可以让我方一起去抄表，对4月份的水电费我方不认可。经审理查明：帝景苑业主委员会与康景公司签订《物业管理委托合同》，委托康景公司对帝景苑小区实行物业管理，委托期限自2014年9月1日至2019年8月31日止等。康景公司于2020年4月1日取得帝景苑停车场的《广州市经营性停车场备案证明》。2011年9月8日，合生公司（出租方）与案外人黎沛通（承租方）签订的《帝景商业中心租赁补充合同》，约定乙方承租涉案商铺用于经营餐饮，租期自2009年9月1日至2017年8月31日；乙方同意由甲方委派的物业公司负责商铺的物业服务，并服从物业公司的管理、遵守物业公司制定的管理守则和各项管理规章，且按规定缴纳物业管理费、水电费、网络费、电话费、排污费等其他应缴费用，并承担相应的分摊费用；管理费以建筑面积计算，每平方每月25元，乙方每月应缴管理费57112元；为保证甲方和管理公司行使管理权，乙方在签署补充合同时应向甲方或管理公司交付保证金171336元，租赁期满，在乙方无违反管理守则或规章的情况下，甲方或管理公司应如数将保证金（不计利息）退还给乙方……甲方提供13个车位给乙方使用，其中3个为免费停车位，10个为固定月保停车位，乙方需按目前物价局月保车位的收费标准（400元/月/个）向甲方交纳车位月保费用。合同签订后，黎沛通向康景公司支付水电费押金34267.2元，康景公司开具了相应的收据。2017年8月31日，合生公司（甲方，出租方）与海云轩公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；该商铺的计租面积（建筑面积）为2284.48平方米；本合同租赁期间自2017年9月1日至2023年8月31日止；乙方在该商铺经营的字号名称为海云轩酒家，该商铺经营范围为餐饮；乙方同意由甲方委派的物业公司负责商铺的物业服务，并服从物业公司的管理和遵守物业公司制定的管理守则和各项规章，且依据物业公司规定的标准、方式缴纳物业管理费、水电费、网络费、电话费、排污费等其他应缴费用，并承担相应的分摊费用等。当事人在庭审中确认，每月物业管理费57112元，海云轩公司已经付清涉案商铺2020年1月31日前的物业管理费及水电费。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，广东省住房和城乡建设厅发布《广东省物业管理区域新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指引（试行）》，要求物业服务企业做好出入口设置及防护、重点人群防护服务、重点公共区域防护、重点设施设备防护、环境卫生清洁防护等工作。2020年2月15日，海云轩公司向康景公司发出《因新冠××影响申请减免管理费及停车月保费》，函称：受新冠××疫情影响，我司已于2020年1月27日开始暂停营业至今，特别是天河区政府已发通告，要求所有餐饮服务单位不得提供堂食，所以我司更不能敢确定恢复营业时间；自疫情开始后，我司损失巨大，年前为了准备迎战春节，大量的备货，疫情一起，原有的订单基本都取消了，加上暂停营业这么久，基本上所有的原材料都无法使用，只能报废，即使疫情过后，恢复营业后的市场行情也肯定不乐观；在这个特殊时期内，希望康景公司能特殊情况特殊处理，酌情对我司本年度2、3、4这三个月的物业管理费、停车月保费进行减免等。2020年2月24日，广东省人民政府发布通知，将广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月4日，海云轩公司向康景公司发出《再次暂停营业的函》，函称：受新冠××疫情影响，我司之前已于2020年1月27日至2020年2月29日暂停营业达一个多月时间；后于2020年3月1日开始恢复营业，但营业三天以来，迫于各方压力，我司疲于应付、不堪重负，决定于2020年3月4日下午开始，再次暂停营业，具体恢复营业时间暂无法确定；鉴于此，再次恳请康景在我司暂停营业期间，能酌情减免物业管理费等。2020年3月10日，海云轩公司向合生公司发出《因新冠××影响提出解除承租合同的函》。2020年3月15日，海云轩公司将涉案商铺钥匙交还给合生公司，海云轩公司于商铺内仍遗留部分物品，后遗留物品于2020年3月20日清理完毕。为证明双方关于疫情期间的沟通情况，海云轩公司提供其与康景公司工作人员的微信聊天记录。2020年1月25日，海云轩公司：“刚才听说将商业中心的客梯停运了，请问您这边知道吗？”“大概停运多长时间”。2020年2月12日，海云轩公司通过微信向康景公司发出要求减免2、3、4月管理费、停车月保费。2020年3月1日，海云轩公司：“如果说那个客梯要停呢，那个等一下我们再那个想办法解决，但是货梯不能停哦，我们大门口可以进客人进来了吗？我们货梯要运东西的，要停了我们怎么拿东西的？我们仓库在下面的。”康景公司：“这个要等复工复产组过来进行一个沟通吧，现在这个情况”。“如果用完货梯跟我说一下，下午3点45过来检查，我要把货梯停掉”。2020年5月8日，康景公司通过微信向海云轩公司发出4月份水电费的分摊明细表。海云轩公司回复：“收到”“我们除了四月份仓库冷库忘记关了用了一些电，二楼那里的水电总闸当时要求全部关了的哦，而且当时的水表读数是A塔78603、B塔46417、负二10886；用电总表那里3月就关了，怎么还有数字产生啊……”康景公司回复：“好的”。为证明海云轩公司仅支付了93002元的保证金，康景公司提供了其于2011年11月2日向黎沛通开具的收据，记载管理费押金93002元。经质证，张惠芸对该收据没有异议，但认为海云轩公司实际支付了171336元。张惠芸未进一步举证。为证明涉案商铺2020年2月1日至4月30日发生的水电费，康景公司提供了每月的供水用电分摊明细表及抄表记录、广州市自来水有限公司开具的水费发票、广东电网有限责任公司广州供电局出具的2020年1月1日至3月31日的电费发票。其中供水用电分摊明细表显示，2020年2月水费529.7元、电费8060.02元，分摊电费394.68元；2020年3月水费675.5元、电费6458.47元、分摊电费457.54元；2020年4月水费77.8元、电费1147.93元（用电总表126.7元，仓库照明动力1021.3元），分摊电费84.83元。经质证，张惠芸对2020年2月-3月的抄表读数无异议，对其主张的水电费无异议，但对4月份的水电费及抄表读数有异议，4月份的水电费是由康景公司单独抄表的。关于停车月保费。当事人在庭审中确认，海云轩公司共使用28个车位，如果海云轩公司不支付停车月保费其客户就无法进入地下车库进而通过地下车库进入涉案商铺，每个车位每月月保费为800元，包括700元的车位使用费和100元的车位管理费，每月的月保费合计为22400元，每月月底缴纳次月月保费，先缴费后使用，其中海云轩公司于2020年1月20日支付了2月份停车月保费，于2020年3月1日支付了3月份停车月保费。张惠芸在庭审中陈述，海云轩公司2月份并未开业，未使用上述车位，3月份仅开业了4天，且开业期间康景公司又限制海云轩公司的客户进入停车场；月保费属于为停车而提供的服务，不清楚小区其他有车位的业主每月支付多少车位费。康景公司认为，康景公司已经提供车位给海云轩公司使用，至于海云轩公司是否有实际使用车位属于其自身经营范畴所考虑的因素，应当收取月保费；月保费是车位使用和物业服务的综合，小区其他有车位的业主每月支付的车位物业服务费为100元，没有车位的业主每月缴纳的月保费为800元。张惠芸在庭审中陈述，海云轩公司租赁涉案商铺用于经营海鲜和精品粤菜，因受疫情影响，于2020年1月27日停止营业，3月1日重新开业，直到3月4日再次停止营业。另查明，因海云轩公司与合生公司就双方的的租赁关系发生争议，海云轩公司向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求免除2020年2、3月份的租金、退还租赁保证金等。合生公司提起反诉要求支付2020年2月1日至3月20日的租金及相应的逾期付款违约金。广州市天河区人民法院于2020年7月22日作出（2020）粤0106民初12614号民事判决书认定，双方的租赁关系于2020年3月15日解除，后海云轩公司实际于2020年3月20日腾空返还涉案商铺，并据此判决合生公司退还一半租赁保证金，海云轩公司按照减免50%后的租金标准向合生公司支付2020年2月1日至3月20日的租金（占用费）。合生公司不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）粤01民终23503号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，根据海云轩公司的申请，广州市天河区人民法院作出（2020）粤0106民初12615号民事裁定书，裁定：一、查封担保人黎沛通名下位于广州市白云区广园中路云苑直街X号XXX房的房产；二、冻结康景公司的银行存款216136元或查封、扣押其等值财产。为此，海云轩公司支付保全费1600元。再查明，张惠芸原为海云轩公司的唯一股东，海云轩公司经清算后于2021年3月5日注销，张惠芸为清算组成员及清算报告记载的权利人。张惠芸在庭审中同意对海云轩公司的债权债务关系承担义务享受权利，康景公司亦同意向张惠芸主张海云轩公司的相关债权和承担涉及海云轩公司的债务。本院认为：海云轩公司与康景公司虽未签订书面的物业服务合同，但根据海云轩公司与合生公司签订《商铺租赁合同》的约定，海云轩公司应向合生公司委派的物业公司即康景公司支付物业管理费。海云轩公司因承租涉案商铺，而与康景公司之间建立了物业服务合同关系。因此，在海云轩公司与合生公司之间的租赁合同关系解除时，海云轩公司与康景公司之间的物业服务合同关系自然也随之解除。已生效判决认定海云轩公司与合生公司的租赁合同关系于2020年3月15日终止，后海云轩公司实际于2020年3月20日腾空返还涉案商铺，故海云轩公司应当向康景公司支付2020年2月1日至3月20日的物业管理费93958元（57112元+57112元/31天×20天）。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价。在疫情期间，康景公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施，张惠芸以受疫情影响而要求免除上述费用，但本案的案由是物业服务合同纠纷，并非相关司法解释所明确的可以减免费用的纠纷类型，因此张惠芸要求免除上述物业管理费的主张，没有依据，本院不予支持。对于康景公司主张超过上述认定的部分，本院不予支持。关于水电费的问题。张惠芸对康景公司主张的2-3月份水电费没有异议，本院予以支持。关于4月份电费的问题，虽然张惠芸认为4月份的抄表记录是由康景公司独自抄表的，不予确认，但张惠芸自认海云轩公司占用了负二层冷库，直到4月中旬才将冷库中的物品搬离，而康景公司提供的抄表记录和水电费明细表显示，4月份的电费主要是由负二层仓库产生，故对其主张的4月份电费1147.83元，本院予以支持。海云轩公司已于2020年3月20日搬离涉案商铺，康景公司要求其承担涉案商铺2020年4月份产生的水费和分摊电费，于理无据，本院不予支持。故海云轩公司应向康景公司支付2020年2月至4月的电费16518.64元（8060.02元+394.68元+6458.47元+457.54元+1147.93元）及2020年2月至3月的水费1205.2元（529.7元+675.5元）。物业管理公司主要是为物业服务对象提供的劳务。在此情况下，康景公司收取物业管理保证金、水电费押金仅是为了海云轩公司如约支付物业管理费以及水电费，与一般租赁合同中承租人缴付履约保证金具有明显不同的法律意义。海云轩公司作为一家餐饮公司，受疫情及疫情防控措施影响，自2020年1月27日开始不能正常经营，从而导致其收入大幅减少，其亦据此而提出了物业管理费的减免申请，故其未按时支付物业管理费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，康景公司不得以此为由没收物业管理费保证金，其应当退还上述费用。康景公司仅确认收到管理费保证金93002元，张惠芸认为海云轩公司已经支付管理费保证金171336元，但未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果。故康景公司应当退还管理费保证金93002元。康景公司同意在扣除水电费的情况下退还水电费押金，扣除上述水电费17723.84元（16518.64元+1205.2元）后，康景公司需退还剩余水电费押金16543.36元（34267.2元-17723.84元）。关于停车月保费的问题。如上所述，海云轩公司已于2020年3月20日搬离涉案商铺，故康景公司应当退还2020年3月21日至2020年3月31日的停车月保费7948元（22400元/31天×11天）。当事人在庭审中确认，每个车位每月的停车月保费为800元，包括700元的车位使用费和100元的车位管理费；停车月保费需要先缴费后使用，如果海云轩公司不支付停车月保费其客户就无法进入地下车库进而通过地下车库进入涉案商铺。张惠芸陈述海云轩公司于2020年2月份没有开业，2020年3月份仅开业4天，且多次发函要求减免物业服务费、停车月保费等，考虑到疫情及疫情防控措施对海云轩公司经营造成的影响，及涉案商铺的用途及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担、利益衡平的精神，本院酌情对海云轩公司已交的2020年2月和3月的停车月保费中的车位使用费部分每月酌情减免50%合计16122.5元[（22400元-28×100元）×50%+（22400元-7948元）×7/8×50%]，即康景公司需退还已支付2020年2月和3月的停车月保费24070.5元（16122.5元+7948元）。对于张惠芸要求免除全部的月保费，本院不予支持。海云轩公司于2021年3月5日注销，张惠芸作为海云轩公司注销前的唯一股东、清算组的唯一成员及清算报告中记载的唯一权利人，其同意对对海云轩公司的债权债务关系承担义务享受权利，而康景公司亦同意向张惠芸主张海云轩公司的相关债权和承担涉及海云轩公司的债务，故上述由海云轩公司承担的债务应当由张惠芸承担，由海云轩公司享有的债权应当由张惠芸享有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张惠芸应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广东康景物业服务有限公司支付2020年2月1日至2020年3月20日期间的物业管理费93958元；二、被告（反诉原告）广东康景物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张惠芸返还管理费保证金93002元；三、被告（反诉原告）广东康景物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张惠芸返还水电费押金16543.36元；四、被告（反诉原告）广东康景物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张惠芸返还2020年2月和3月的停车月保费合计24070.5元；五、驳回原告张惠芸的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告广东康景物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6255元，由原告张惠芸负担3659元，被告广东康景物业服务有限公司负担2596元。保全费1600元，原告张惠芸负担936元，被告广东康景物业服务有限公司负担664元。反诉费1471元，由反诉原告广东康景物业服务有限公司负担227元，反诉被告张惠芸负担1244元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 张大会二〇二一年四月九日法官助理 贾清宸书 记 员 钟秀娟