福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0821民初1671号 原告：郑友华，男，1992年1月3日出生，汉族，个体户，住福建省长汀县。 原告：肖海清，女，1991年7月4日出生，汉族，个体户，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：张坚，福建汀龙律师事务所律师。 被告：长汀中城投广场开发有限公司（统一社会信用代码91350821060364180G），住所地福建省长汀县汀州镇腾飞一路**（电信大楼**）。 法定代表人：魏宗明，董事长。 委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所实习律师。 原告郑友华、肖海清与被告长汀中城投广场开发有限公司（以下简称“中城投公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑友华及郑友华、肖海清的委托诉讼代理人张坚、被告中城投公司的委托诉讼代理人戴求忠、吴春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑友华、肖海清向本院提出诉讼请求：1.判令中城投公司赔偿郑友华、肖海清“赠送全部面积”损失人民币44197.82元，支付自2016年12月30日起至按设计规划要求对厨房与共墙相邻居室分别设立窗户、公共走廊按设计要求进行装饰装修完成日止按购房款539654元为基数以日万分之一为标准计算的逾期交房违约金（暂计至2018年6月30日为29573元），物业费损失1644元，以上共计人民币75414.85元。2.当庭增加诉讼请求，判令中城投公司按设计规划要求对厨房与共墙相邻居室分别设立窗户。事实和理由：2016年9月29日，郑友华、肖海清与中城投公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了中城投广场龙都3号楼2608室套房一套，并依约支付了全部价款539654元。在此之前，中城投公司以公开展示的《置业计划书》承诺可以以设立入户门的方式套外赠送7.8平方的面积。正是因为中城投公司赠送面积的承诺，诱使郑友华、肖海清签订了该合同。此外，合同约定交房期限为2016年12月30日，逾期交房则应按已付全部价款的日万分之一支付违约金。然而，履约过程中，郑友华、肖海清发现中城投公司承诺赠送的事实上是公共走廊，所谓的“入户门”事实上是不可能设立的，具有明显的欺诈意图。至于交房问题，中城投公司虽然于2017年1月12日交房，因为中城投公司没有按设计规划要求对厨房与共墙相邻居室分别设立窗户、公共走廊也没有按要求进行装饰装修，严重影响郑友华、肖海清对所购套房的装修、使用。因此，之前的交付属于交付条件不成就，应视为未交付，应赔付违约金。此外，在合法交付之前，郑友华、肖海清不能正常装修、使用所购套房，中城投公司应赔偿在此期间缴纳的物业费。 中城投公司辩称，答辩人通过招投标的形式取得“中城投广场·龙都”的开发权，同时，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2013年12月30日，涉诉房屋所在的项目取得了“商品房预售许可证”。涉诉房屋所在项目已于2016年12月30日通过竣工验收。2016年9月29日，郑友华、肖海清与答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由郑友华、肖海清购买开发的“中城投·龙都”3号楼2608室商品房，房价款按照建筑面积计算，总价款539654元。2016年12月30日，答辩人向郑友华、肖海清发出《中城投·龙都交房通知书》（NO：2016120399），通知郑友华、肖海清到答辩人售楼部办理交房手续。2017年1月12日，郑友华、肖海清办理了交房手续，答辩人已经履行完毕交房义务。现郑友华、肖海清要求答辩人赔偿“赠送面积损失”44197.82元、支付逾期交房违约金（计算至2018年6月30日为29573元）、物业损失费1644元不符合事实和法律的规定。一、郑友华、肖海清诉称要求答辩人支付赔偿“赠送面积损失”44197.82元，与事实和法律规定不符。1、答辩人未作出赠送面积7.8平方米的承诺。答辩人印制的《置业计划书》仅仅是对涉诉楼盘所处的地段以及周边设施等进行说明，且已经注明“本户型图仅供参考，最终内容以双方签订的合同及政府批文为准”。2、郑友华、肖海清要求答辩人赔偿损失44197.82元，不符合法律规定。根据“谁主张谁举证”原则，若郑友华、肖海清认为答辩人造成其损失，要求赔偿，那么实际损失的数额应由郑友华、肖海清承担举证责任。但郑友华、肖海清未提供任何证据证明有关损失的情况，就要求答辩人赔偿44197.82元，与法律规定不符。同时，现长汀房价已经远远高于2016年的房价，答辩人在郑友华、肖海清所谓的赠送面积中并没有获得任何收益，也没有造成郑友华、肖海清的损失，郑友华、肖海清要求答辩人赔偿损失也不符合客观事实。3、郑友华、肖海清以《置业计划书》与实际情况不符为由，要求答辩人赔偿，不符合合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条第6、7款“出卖人的一切对外宣传资料（含沙盘模型、户型平面图、宣传彩页等）与实物实景不符时均以实物为准。买受人不得以此为由提出减价、索赔、退房或拒缴物业费等要求”“凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物或者其他方式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘模型等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准”的约定，且答辩人在上述条款中均加入下划线以作为明示郑友华、肖海清注意。因此，郑友华、肖海清以《置业计划书》与实际情况不符为由，提出要求答辩人承担赔偿责任，不符合合同的约定。二、郑友华、肖海清诉称要求答辩人支付自2016年12月30日起至按设计规划要求对厨房与共墙相邻居室分别设立窗户、公共走廊按设计要求进行装饰装修完成日止以购房款539654元为基数按日万分之一为标准计算的逾期交房违约金，与事实和法律规定不符。2016年10月24日，答辩人向长汀县住建局申请验收备案，并于2016年12月30日取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉诉房屋已经符合交付条件。2016年12月30日，答辩人以邮寄的方式通知郑友华、肖海清于2017年1月10日，至答辩人售楼部办理交房手续，同时，在交房手续中告知其应当携带的相关材料。2017年1月12日，郑友华、肖海清办理了交房手续，答辩人就已经履行完毕交房义务。现郑友华、肖海清以答辩人交付的商品房没有按照设计规划要求对厨房与共墙相邻居室分别设立窗户、公共走廊，也没有按设计要求进行装饰装修，严重影响郑友华、肖海清所购套房的装修、使用为由对答辩人提出本案诉讼。但自答辩人向郑友华、肖海清交付房屋后，郑友华、肖海清从未向答辩人主张过权利，更没有提出认为答辩人交付的商品房不符合交付条件。根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第8款的约定“在交付商品房时，买受人如对商品房质量有异议的，则应书面提出”，但答辩人在接到本案诉讼通知之前，从未收到过郑友华、肖海清的任何书面异议。因此，答辩人已经依约向郑友华、肖海清交付了房屋，涉诉房屋也经过住建部门的验收，已经符合了交付条件。即使郑友华、肖海清认为答辩人交付的房屋不符合交付条件，但郑友华、肖海清从未提出主张，也应当视为对其权利的放弃，不应要求答辩人承担逾期交房违约的责任。综上，答辩人已经依照合同约定履行完毕交房手续，郑友华、肖海清在本次起诉前，从未向答辩人主张过认为涉诉房屋不符合约定，要求整改，更从未与答辩人协商过。因此，答辯人不存在逾期交房的违约责任，无需向郑友华、肖海清支付逾期交房违约金。三、郑友华、肖海清要求答辩人赔偿物业费损失1644元，与合同约定不符。2017年1月12日，郑友华、肖海清办理了交房手续，答辩人已经履行完毕交房义务。郑友华、肖海清接收了房屋，接受了物业公司的管理服务，就应当依照《中城投广场?龙都前期物业服务合同》的约定支付相应的物业费用。因此，自答辩人履行完毕交房义务开始，涉诉房屋的物业管理费等相关费用是由郑友华、肖海清负担，郑友华、肖海清要求答辩人赔偿物业费损失1644元不符合事实和法律的规定，应当予以驳回。综上所述，郑友华、肖海清诉请不符合事实和法律规定，为此，特答辩前来，请求驳回郑友华、肖海清所有的诉讼请求。 经审理认定事实如下：2013年12月30日，中城投公司取得了坐落于长汀县的商品房预售许可证。其中3#楼为坐北朝南，南向设计为七套公寓（从东往西标为02、03、04、05、06、07、08户型），北向中间设计为楼梯、东西两端则各分别设计为一套公寓（标为01、09户型），在南北中间则设计为横贯整栋房屋的东西向公共走廊。2014年9月4日，中城投公司申请将3#楼西南角三至三十二层的两套公寓（即原07、08户型、每套公寓面积为38.05平方米）合并为一套中户型（二室一厅一厨一卫）住宅（即新08户型、每套面积为76.19平方米）、公共走廊外的挖空部分修改为结构板（修改图上标注为AC）、且在原07户型入户门（东向）处的公共走廊上加一道M1门的修改方案获行政主管部门批准。在获批的修改图中显示厨房与共墙相邻的居室设计为各自独立的窗户（图上标注为两个C1）。中城投公司在销售大厅摆放的“3#08户型置业计划书”（即郑友华、肖海清所称“《置业计划书》”）户型图中将新08户型与09户型之间的公共走廊（长约3.6米、宽约1.5米）和公共走廊外的结构板（长约1.6米、宽约1.5米）以明显的方式标示为“赠送全部面积”且在上述获批修改方案中“公共走廊加一道M1门”处标示为该户型的入户门。 2016年9月23日，郑友华、肖海清向中城投公司支付购房定金30000元。同年9月25日，中城投公司向郑友华、肖海清代收公共维修基金5638元和预告登记费100元。同日，郑友华、肖海清向中城投公司支付购房款79654元。同月29日，郑友华、肖海清与中城投公司签订《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容：郑友华、肖海清向中城投公司购买中城投公司开发的中城投广场·龙都3号楼2608号商品房一套。房屋的建筑面积为76.19平方米（其中套内面积为53.27平方米、分摊共有建筑面积为22.92平方米）；按建筑面积计算房价款，单价为每平方米7083元，房屋总价款为539654元，其中买受人2016年9月29日前支付109654元，余款430000元申请贷款支付；交付时间为2016年12月30日前；商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的如屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏等其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；逾期交付责任：逾期在90日之内（该期限应不多于第八条第1（1）项中的期限），出卖人自约定期限届满之次日起至实际交付之日止按已付全部房价款的日万分之壹计算违约金（该违约金比率应不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定期限届满之次日起至实际交付之日止按已付全部房价款的日万分之壹计算违约金（该违约金比率应不低于本条第1（1）项中的比率）；商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担赔偿责任；出卖人选聘的前期物业服务企业为龙岩市浩苑物业管理有限公司，服务时间从2016年12月30日到2019年12月29日，物业服务费为1.2元/月·平方米（建筑面积）。《商品房买卖合同》另含附件一至十一，其中附件九为《关于前期物业管理的约定》、附件十一为《补充协议》。《关于前期物业管理的约定》约定：前期物业服务费从业主在办理交付手续时向物业管理企业预付12个月的物业管理费以及其他代收代缴费用，未按通知书上记载的时间办理交付手续的，应补交未入住期间的管理费。《补充协议》约定：在交付商品房时，买受人如对商品房质量有异议的，则应书面提出。买受人在接受商品房时，除本合同已明确约定的问题外，不得以其他任何理由拒绝接受。否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房接收手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。同月30日，郑友华、肖海清缴纳房屋权属转移契税5139.57元。同年11月9日，郑友华、肖海清、中城投公司与中国建设银行股份有限公司长汀支行签订案涉房屋按揭贷款430000元的《个人住房借款合同》。同年12月2日，郑友华、肖海清向中城投公司支付购房款430000元。期间，中城投公司将3#楼08户型的入户门按“3#08户型置业计划书”图示安装在获批修改方案中“公共走廊加一道M1门”处。同年12月15日，中城投公司向当地规划建设部门出具“承诺函”，申请对其开发的中城投广场一期1#－5#楼及相关连接体竣工验收备案，承诺消防验收材料于2017年3月31日整个项目竣工验收完成后提供。同月30日，当地规划建设部门同意案涉3号楼完成竣工验收备案。2016年12月30日，中城投公司通知郑友华、肖海清于2017年1月10日前往该公司售楼部办理交房手续。2017年1月12日，郑友华、肖海清前往中城投公司办理交房手续。同日，郑友华、肖海清向浩苑物业管理有限公司支付自2017年1月10日至2017年12月31日间的物业管理费1095元。同年2月3日，案涉房屋所在的3号楼通过消防重验收，验收合格。同年3月1日，长汀县住房和城乡规划建设局向中城投公司发出《责令限期整改决定书》（汀建规[2017]20号），责令中城投公司在2017年3月3日前自行拆除3号楼3至32层的08与09户型之间公共通道处加设的入户门。中城投公司接到整改决定书后将前述的入户门拆除并将拆下的防盗门安装到规划设计图上套房入户门的位置。同月间，案涉3号楼08户型的业主郭红梅、沈九妹等人发现入户门拆除并将拆下的防盗门安装到规划设计图上入户门的位置后与中城投公司发生纠纷。同年5月间，郭红梅、沈九妹等人以中城投公司强行拆除入户门、拒绝将厨房和与厨房共墙相邻的居室的窗户改成单独的两个窗户并对公共走廊未装修构成欺诈为由向本院提起诉讼。同年7月18日，本院在审理郭红梅、沈九妹等人与中城投公司商品房预售合同纠纷案中组织双方至案涉的3#楼08户型房屋现场状况进行勘查，勘查情况归纳如下：1、中城投公司在获批修改方案中“公共走廊加一道M1门”处设立的入户门已拆除；2、中城投公司承诺“赠送全部面积”部分的公共走廊（08户与09之间）未装潢、装修，公共走廊外的A.C位置未浇筑结构板；3、套房内已增加建设“烟油管道”；4、套房内的厨房和与厨房共墙相邻的居室安装了一扇共用的推拉式两扇窗户。诉讼中，中城投公司拒绝郭红梅、沈九妹等提出的将厨房和与厨房共墙相邻的居室的窗户改成单独的两个窗户并对公共走廊未装修部分进行装修的要求。2018年4月间，中城投公司完成本院就郭红梅、沈九妹等案判决中城投公司案涉3号楼08号户型商品房室内的厨房与共墙相邻的居室的窗户按设计规划分别设立窗户的要求进行整改、修复和公共走廊未装潢、装修部分按设计规划要求进行装潢、装修的义务。同年6月6日，中城投公司就是否要修改窗户问题征求郑友华、肖海清意见。郑友华、肖海清表示窗户需要修改，但拒绝交还钥匙。同年9月间，中城投公司完成案涉房屋室内的厨房与共墙相邻的居室的窗户按设计规划分别设立窗户的要求进行整改、修复。 认定上述事实的证据有郑友华、肖海清提供的“3#08户型置业计划书”、《商品房买卖合同》及其附件、税收完税证明、房产/土地使用权权属转移涉税证明、增值税普通发票、定金收据、首付款收据、公共维修基金收据、预告登记费收据、浩苑物业管理公司《个人住房借款合同》、（2017）闽0821民初996号民事判决书，中城投公司提供的商品房预售许可证、交房通知书（含EMS回执单）、长汀中城投广场房屋交接单、装修申请表、验收备案表以及当事人的当庭陈述等。 本院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应遵照履行。本案争议焦点为：一是关于中城投公司是否承诺约7.8平方米面积及中城投公司应否承担赔偿责任问题；二是关于中城投公司应否承担逾期交房违约金问题；三是关于中城投公司应否赔偿物业费损失问题。 一、关于中城投公司是否承诺赠送约7.8平方米面积及中城投公司应否承担赔偿责任问题。 中城投公司在其销售大厅展示发放的“3#08户型置业计划书”户型图中对赠送面积部分用醒目的颜色进行标示的内容明确具体，“3#08户型置业计划书”户型图中的入户门内明显包含了公共走廊，且其也已按“3#08户型置业计划书”户型图中的位置设立入户门。故郑友华、肖海清主张中城投公司通过在销售大厅展示的“3#08户型置业计划书”户型图中对赠送面积部分的特别标示和其工作人员的口头方式承诺赠送7.8平方米面积之事实，本院予以确认。中城投公司通过在销售大厅展示的“3#08户型置业计划书”户型图中和其工作人员的口头承诺等方式向郑友华、肖海清发出要约后，郑友华、肖海清据此与中城投公司签订《认购书》《商品房买卖合同》的行为属合同法上的承诺，双方达成赠送面积的合意，中城投公司制作的“3#08户型置业计划书”构成合同条款。中城投公司制作的“3#08户型置业计划书”属于格式合同范畴，中城投公司在“3#08户型置业计划书”最后一页非正常位置和行文方式并以与其它内容明显不成比例的文字注明“本户型图仅供参考，最终内容以双方签订的合同及政府批文为准”的行为，表明其无意让合同相对人主动知悉该内容，中城投公司也未举证证明已对郑友华、肖海清履行了提示说明义务，且该内容含义不清。假使该内容有效，将使郑友华、肖海清基于“3#08户型置业计划书”赠送面积的合理期待处于不确定状态，而对于中城投公司而言则可以在宣传行销过程中恣意承诺而不负责任，故该内容对郑友华、肖海清没有法律效力。双方关于赠送面积中“赠送全部面积”部分（即08户型与09户型之间的公共走廊和公共走廊外的结构板，下同），因赠送标的为3#楼全体业主共有，中城投公司的赠送行为必然损害全体业主的利益，有关这部分的赠送内容属无效。中城投公司承诺赠送面积的行为虽对价格的形成未产生大的影响，但对郑友华、肖海清的签约意愿产生重大的影响。中城投公司明知是公共部分而对外承诺予以赠送，主观上的过错是明显的，应对郑友华、肖海清合同目的落空所造成损失承担缔约过失赔偿责任。综上，郑友华、肖海清要求中城投公司按承诺“赠送全部面积”部分的面积，参照双方合同约定的每平方米单价的百分之八十予以计算赔偿44197.92元（7083×80%×7.8）损失的主张，本院予以支持。 二、关于中城投公司应否承担逾期交房违约金问题。 首先，合同当事人依据诚实信用原则全面履行合同义务，是民事活动中最基本的要求。根据合同约定，中城投公司交付的房屋不仅应符合第九条约定的交付条件（即已进行竣工验收备案登记等），同时还应符合第十六条约定，包括有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，以确保买受人的正常居住使用。虽然涉案房屋在交付时已符合《商品房买卖合同》第九条规定的交付条件，但经查，案涉房屋交付时存在未按设计规划要求分别设立窗户，也未按设计规划要求对08户型与09户型之间的公共走廊进行统一装修并对公共走廊外空调安装位进行结构板建设等问题，显然违反了合同第十六条（二）中有关建筑设计质量规范、标准及施工设计文件的要求，这将使厨房排出的油烟严重影响共墙相邻居室的正常使用功能，属于影响正常居住使用功能的质量问题。中城投公司当然负有按建筑设计质量规范、标准、施工设计文件的要求以及双方约定及时更换、修理的义务，鉴于中城投公司在诉讼中已完成了窗户的修复，郑友华、肖海清的该项主张已经实现。 其次，《商品房买卖合同》第十一条约定“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”的约定，房屋建筑存在一般质量瑕疵时，应在修复后再行交付。“再行交付”意味着重新交付，也即意味着原来的交付可视为未完成。相对于合同第十一条约定房屋建筑的一般质量瑕疵问题，案涉房屋存在未按设计在厨房及相邻居室分别设立窗户的问题，其在主观恶性上更甚于一般质量瑕疵的过失，更多的是故意为之，且该质量问题对住户造成的障碍和影响也远甚于房屋一般质量瑕疵。根据“举轻以明重”的原则，中城投公司未按设计规划要求分别设立窗户和对部分公共走廊进行装饰装修亦可适用“修复后再行交付”的约定。中城投公司辩称，合同附件十一第三条第8点“对于商品房质量异议，应以书面提出”，但郑友华、肖海清在接收房屋后至诉讼前，未书面提出过异议，不应承担逾期交房违约金。但合同附件十一第三条第8点有关书面异议的约定仅是针对合同第十一条商品房一般质量问题的处理程序，不适用本案未按设计规划要求建设而导致的房屋质量问题的处理。郑友华、肖海清向中城投公司接收房屋时未就窗户问题提出异议，系以中城投公司按约交付了“赠送面积”部分的公共走廊且该部分若作为厨房使用则能有效避免窗户问题带来的障碍为前提的。但之后中城投公司接到长汀县住房和城乡规划建设局发出的整改决定书后，拆除了公共走廊加设的入户门，则意味着原来承诺“赠送部分”已经无法实现，未按规划设计建设窗户导致的障碍也由此产生。案涉房屋所在的3#08户型其他业主如郭红梅、罗春红等户为此向中城投公司进行交涉，此时中城投公司应当就同楼相同的房屋质量问题，按照合同约定，积极主动的征询所有业主意见并进行整改修复，而无需以每一户的异议为前提。但中城投公司却未及时予以整改修复，严重违反了诚信原则。根据前述“修复后再行交付”的约定，在其整改修复前应视为交付未完成，应承担合同第十二条约定的逾期交房违约金。至于逾期交房违约金的起止时间，参考合同第十一条对一般质量问题的修复期限的约定，逾期交房违约金应自郭红梅等业主提出主张的30日修复期满后开始计算，即自2017年4月24日开始计算逾期交房违约金，至中城投公司向郑友华、肖海清等人征询修复而郑友华、肖海清拒绝交付钥匙之日止。综上，中城投公司应向郑友华、肖海清支付自2017年4月24日起至2018年6月6日止按郑友华、肖海清已付购房款539654元的日万分之一计算的逾期交房违约金22017.88元（539654÷10000×408）。郑友华、肖海清主张自2016年12月30日始至按设计规划要求对厨房与共墙相邻居室分别设立窗户之日止计算违约金的诉请，因中城投公司于2018年6月6日通知郑友华、肖海清配合对窗户的整改，但在接到通知后郑友华、肖海清拒绝交付钥匙，故2018年6月6日以后不能认定是中城投公司违约，郑友华、肖海清要求中城投公司承担自2018年6月6日以后的违约责任的主张，本院不予支持。 三是关于中城投公司应否赔偿郑友华、肖海清物业费损失的问题。 在中城投公司就有关窗户和公共走廊未按设计规划要求整改前，事实上将造成对接收的房屋不能进行装饰、装修继而迁入居住使用，使得其无法享受物业服务公司提供的服务，中城投公司应赔偿其实际已付的物业费损失1095元。郑友华、肖海清要求中城投公司赔偿物业费损失物业费损失1644元，缺乏依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十二条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十一条(?javascript:SLC(21651,111)?)、第一百一十三条(?javascript:SLC(21651,113)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,113)?)、第一百五十三条(?javascript:SLC(21651,153)?)、第一百五十五条(?javascript:SLC(21651,155)?)和《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第十一条(?javascript:SLC(45673,11)?)、第十三条(?javascript:SLC(45673,13)?)规定，判决如下： 一、长汀中城投广场开发有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿郑友华、肖海清“赠送全部面积”部分的损失44197.92元； 二、长汀中城投广场开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向郑友华、肖海清支付自2017年4月24日起至2018年6月6日止的逾期交房违约金22017.88元； 三、长汀中城投广场开发有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿郑友华、肖海清已支付的物业管理费损失1095元； 四、驳回郑友华、肖海清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1685元，减半收取842.5元，由郑友华、肖海清负担90.5元，长汀中城投广场开发有限公司负担752元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 员  吴桃荣 二〇一八年十月十五日 代理书记员  林 欢 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在房屋问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 三、执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。