海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初6736号   原告（反诉被告）：周刚，男，1964年1月30日出生（公民身份号码×××），汉族，住址北京市西城区。   委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：朱浩元，海南昌宇律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：三亚大同房地产开发有限公司。住所地：三亚市吉阳区榆亚路榆林煤场东侧（**西沙海景花园海尚逸品**）。统一社会信用代码91460200774262602J。   法定代表人：郑涛，该司董事长。   委托诉讼代理人：王利成，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王蒲贞，海南惠海律师事务所律师。   原告（反诉被告）周刚诉被告（反诉原告）三亚大同房地产开发有限公司（以下简称大同公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月18日立案受理后,依法由审判员谭光华独任审判，因被告大同公司提出反诉，本案转为普通程序审理。于同年8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周刚的委托诉讼代理人张天翔、朱浩元，被告（反诉原告）大同公司的委托诉讼代理人王利成、王蒲贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）周刚向本院提出诉讼请求：（1）判决确认周刚与大同公司双方约定的关于购买三亚市××区榆林煤场东侧“海上时光”（又名西沙海景花园-海尚逸品）项目第1幢12层1-11204号房的总价款已由95万元变更为70万元；（2）判决大同公司将办理三亚市河东区榆亚路榆林煤场东侧“海上时光”（又名西沙海景花园-海尚逸品）项目第1幢12层1-11204号房屋权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，将该房屋的不动产权属证书办理至周刚名下；（3）判决大同公司向周刚支付取得不动产权属证书的逾期违约金263200元（该金额为暂定金额，以已付房款70万元为基数，按照每日万分之二的标准，从约定的最晚取得不动产权属证书的时间的下一日2013年5月8日暂计算至起诉之日2018年7月1日，最终金额计算至周刚取得不动产权属证书之日止）；（4）本案诉讼费全部由大同公司承担。   事实和理由：2011年2月26日，周刚与大同公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：项目地块土地使用年限自1994年3月18日至2044年3月18日。大同公司将坐落在三亚市××区榆林煤场东侧“海上时光”项目第1幢12层1-11204号房屋以95万元的价格出售给周刚。买受人于签订本合同时支付房款70万元，当出卖人将该套物业使用期延长到2059年后，买受人接到书面通知后7个工作日内支付剩余25万元。2011年2月26日，周刚与大同公司又签订《商品房买卖合同附件》，通过该附件达成如下补充约定：当乙方支付了70万元房款后，甲方应当为乙方办理该套房屋的预售备案，备案后365天内办理完毕房屋的产权证。当甲方确认无法将该套房土地使用权延长到2059年后，该房屋的房款变更为70万元，乙方不需要支付其余的25万元房款。由于出卖人原因导致买受入不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。周刚已向大同公司支付了房款70万元。大同公司于2011年12月31日将房屋交付周刚使用至今。大同公司于2012年5月7日将房屋在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案。2018年1月31日，周刚所购房屋所在的综合楼（住宅**，不含218物业房）完成初始登记。2018年4月17日，大同公司发出通知书，明确告知：经我方多年努力，使用期增加十五年的约定，因政府不批准，不能实现。并在该通知中要求周刚支付剩余房款25万元。   周刚认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。周刚已向大同公司支付了70万元房款，因大同公司无法将项目土地使用年限变更至2059年后，周刚依约无须支付剩余25万元房款。自大同公司于2012年5月7日将房屋在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案至今，已达6年多时间，远超过约定的办理房屋产权证的时间365天。因此，大同公司除过应当继续履行为周刚办理不动产权属证书的义务外，还应向周刚支付取得不动产权属证书逾期违约金。据此，周刚为了维护自己的合法权益，根据我国《民事诉讼法》相关规定，向法院提起民事诉讼，请求依法支持周刚的诉讼请求。   被告（反诉原告）大同公司对起诉辩称，（一）综合用地使用权出让的最高年限50年是法定的，并不能由合同双方约定延长或申请延长；我司与周刚将综合用地使用权延长到65年的约定，违反了行政法规的强制性规定，该约定无效，涉案房屋的价款仍为95万。我司与周刚签订的《商品房买卖合同》第一条约定：涉案房屋所使用的土地规划用途为“综合用地”，土地使用年限自1994年3月18日至2044年3月18日；第四条第l款约定涉案房屋总价款为95万元。同时双方在《商品房买卖合同附件》第3条中又约定：我司同意周刚所购买物业的使用年限到2059年，当我司确认无法将该套房土地使用权延长到2059午后，该房屋的房款变更为70万元，周刚不需要支付其余的25万元房款。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，综合用地使用权出让的最高年限为50年，这是强制性的，不可延长的；再根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，经批准予以续期的，应当重新签订合同。由此可见，土地使用权的使用年限届满时，法律规定的方式为申请续期，而非延长。因此，双方将土地使用权期限延长到2059年，把综合用地的使用年限由50年延长为65年的约定，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，该条款无效。而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，固涉案房屋的价款仍为95万。   （二）“海上时光”小区项目规划报建手续齐全，导致逾期办证的原因为政府原因，我司不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条第3款约定：“因政府有关政策原因或周刚原因使我司不能按期产权登记的，我司不承担责任”，同时《商品房买卖合同附件》第六条也约定：“由于我司原因导致周刚不能在规定期限内取得房地产权属证书的，我司按日向周刚支付已交付房款万分之二的违约金。其他原因导致产权证不能如期办理的，参照《商品房买卖合同》中第十五条规定执行”。可见，只有在我司原因导致逾期的情形下，我司才应当承担违约责任。而本案中，未能按时取得房屋权属证书的原因不在我司，而是中国人民解放军91458部队和三亚市国家安全局以军事设施安全保密为由，发函要求三亚市人民政府责成有关部门制止“海上时光”项目建设及对外销售，三亚市人民政府根据函件要求停止了“海上时光”项目一切手续的办理，导致权属证书未能按期办理的原因为政府原因，我司不应承担违约责任。   （三）退一步讲，即使我司应当承担逾期办证的违约责任，周刚主张的违约金数额也不完全合理。（1）周刚主张的2015年10月1日前的违约金已经超过法定诉讼时效期间，不应得到支持。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法总则)诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则的实行时间为2017年10月1曰，因此周刚主张的2015年10月1目前的违约金，在民法总则实行时诉讼时效期间已经届满，不应得到支持。（2）周刚主张的违约金过高，应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”本案中，我司依约向周刚交付了房屋，周刚在接收房屋后便将房屋返租给我司收取利益，且近年来房价一直上涨，我司虽然未能按约定时间为周刚办理权属证书，但未能办理的过错不在我司，周刚也并未遭受实际损失。因此，周刚主张的违约金数额过高，应当根据周刚的实际损失予以减少。   （四）涉案房屋现已可以正常办理权属证书，周刚支付剩余购房款后，我司可及时协助周刚办理权属证书。综上，我司认为周刚的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。   被告（反诉原告）大同公司向本院提出反诉请求：（1）确认大同公司与周刚签订的《商品房买卖合同附件》第3条的约定无效；（2）判令周刚向大同公司支付剩余房款25万元；（3）本诉、反诉的诉讼费用由周刚承担。   事实和理由；2011年2月26日，大同公司与周刚签订《商品房买卖合同》，约定大同公司将位于三亚市××区房出售给周刚，房屋建筑面积共65.68平方米，房屋总价款为95万元，房屋所在土地编号为09-01-8，土地规划用途为综合用地，土地使用期限自1994年3月18日至2044年3月18日。同日，双方又签订了《商品房买卖合同附件》，第3条约定：出卖人同意买受人所购买物业的使用年限到2059年，因政府规划变更或者受不可抗力的影响而改变该物业的使用年限，出卖人不承担任何责任。当乙方支付了70万元房款后，甲方应当为乙方办理该套房屋的预售备案，备案后365天内办理完毕房屋的产权证。当甲方确认无法将该套房屋土地使用权延长到2059年后，该套房屋的房款变更为70万元，乙方不需要支付其余的25万元房款。   大同公司认为，《商品房买卖合同附件》约定将房屋土地使用权延长到2059年，实际是约定将综合用地使用年限变更为65年，该约定违反了法律强制性规定，是无效的。综上所述，大同公司与周刚关于延长国有综合用地使用期限的约定无效，周刚应当按照合同约定的总价款向大同公司支付剩余房款25万元。   原告（反诉被告）周刚对反诉辩称，一、涉案《商品房买卖合同附件》第3条有关延长土地使用年限的约定合法有效。（l）涉案《商品房买卖合同附件》第3条有关延长土地使用年限的约定是双方真实意思表示，不违反公序良俗和法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。综合用地的最高使用年限五十年属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，我认为有关延长土地使用年限的约定违反法律强制性规定属于无效条款，没有法律依据。（2）根据《土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”；《城市房地产管理法》第十七条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住）居住用地七十年）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”之相关规定，涉案土地使用权年限的延长可通过将土地用途由“综合用地”变更为“居住;居住用地&rdquo交土地出让金的方式实现，可延长至最高七十年。   二、按照涉案《商品房买卖合同》第3条约定，我无需向大同公司支付剩余25万元房款。（1）大同公司已明确书面通知我由于政府不批准涉案土地使用年限无法延长，根据涉案《商品房买卖合同附件》第3条有关“当甲方确认无法将该套房土地使用权延长到2059年后，该房屋的房款变更为70万元，乙方不需要支付其余的25万元房款”约定，房款变更为70万元，我无需向大同公司支付剩余25万元房款。   （2）大同公司是专业的房地产开发公司，其在签订涉案《商品房买卖合同附件》时，应当清楚政府可能不会批准土地使用年限延长以及由此引发不能收取剩余25万元的房款的风险，但其为了尽快回笼资金而自愿签订，现在又反悔违背民事交易最基本的诚实信用原则。（3）涉案《商品房买卖合同附件》第3条的有关约定，是对我当时订立《商品房买卖合同》意愿有重大影响的，是我购买涉案房屋的重要交易条件，如因开发商没有履约能力而增加我的额外经济负担，违背公平原则。综上所述，我与大同公司签订的《商品房买卖合同附件》第3条约定系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，我据此约定无需支付剩余25万元房款；大同公司的反诉请求没有事实和法律依据，亦违背诚实信用和公平原则，应予全部驳回。   本院经审理认定事实如下：周刚起诉的事实属实，本院予以确认。再查明，涉案楼盘土地使用权的规划用途为综合用地。涉案房屋建筑面积65.68平方米；按建筑面积计算，涉案房屋单价为每平方米17639.11元，总房款95万元。2011年2月26日，周刚与三亚海上时光酒店管理有限公司签订《委托经营管理合同》，周刚将涉案房屋交给该公司经营酒店，经营期限届满后，周刚收回涉案房屋自用。2018年1月31日，涉案楼盘的总证办出来，登记的涉案楼盘名称为“西沙海景花园-海上逸品高层综合楼”。此后，大同公司没有通知周刚缴纳各项办证税费，而是告知周刚政府不批准使用期增加十五年，通知周刚支付剩余房款25万元，在支付25万元后办理产权手续。周刚不同意支付剩余房款25万元，认为大同公司逾期办证违约，遂于2018年7月18日向本院起诉。案经本院主持调解，双方未能达成调解协议。   另查明，因涉案楼盘临近部队军港，涉及军事设施安全保密，91458部队要求三亚市政府督促业主单位不得改变项目使用功能和对外销售。同时三亚市国家安全局作出涉案项目不得变更投资建设方并停止对外销售的意见。2014年12月16日，涉案楼盘部分业主为办房产证一事向三亚市信访局上访。三亚市政府有关领导批示住建局给予列入无过错办证程序。2014年12月26日，三亚市住房和城乡建设局向本院复函，涉案楼盘办结总证后，购房业主和开发商各自交清办证税费，购房业主可以单独申请办证。2015年2月16日，三亚市住房和城乡建设局向大同公司等发函，同意大同公司可先行办理土地房屋权证。   以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》、购房款发票、《委托经营管理合同》、通知书、对账单信访局报告、三住建函[2014]1814号复函、三住建[2015]175号意见及当事人的陈述等材料佐证，并经质证，足以认定。   本院认为，周刚与大同公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》除第3条外系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。合同签订后周刚已按合同约定向大同公司支付购房款70元。大同公司于2012年5月7日将《商品房买卖合同》进行登记备案。本案的争议焦点在于：   第一，关于《商品房买卖合同附件》第3条效力认定的的问题。《商品房买卖合同附件》是大同公司提供的格式合同，对其第3条的理解双方发生了争议。对于第3条的理解，周刚主张是指：大同公司同意在政府批准将涉案楼盘土地使用权的规划用途综合用地性质转为居住用地后涉案房屋的土地使用权年限延长到2059年，如果政府不批准改变土地使用权的规划用途性质，购买人已支付70万元房款的，则涉案房屋购房款变更为70万元，购买人不再支付余款25万元。大同公司主张是指：约定将涉案房屋的土地使用权延长到2059年，实际是约定将综合用地使用年限变更为65年。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”和第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，对该第3条的理解应当从合同的条款、合同的目的作出有利于购买人的解释。周刚的理解主张符合合同目的和法律规定，本院予以确认；对大同公司的主张本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住）居住用地七十年ellip;…（五）综合或者其他用地五十年。可见，土地使用权年限的改更可通过变更土地用途实现。涉案楼盘的土地使用权年限的延长可通过由原“综合用地”变更为“居住;居住用地&rdquo交土地出让金实现，土地使用权年限最高延长至七十年。因此，第3条的约定没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。   第二，关于造成逾期办证的责任在于谁，大同公司是否存在违约行为的问题。根据《商品房买卖合同附件》约定出卖人应当在备案后365天内办理完毕涉案房屋的产权证。大同公司于2012年5月7日将涉案房屋的《商品房买卖合同》进行登记备案，应于2013年5月7日前将办证资料报送产权登记机关并办理完毕产权证。事实上，大同公司于2018年1月31日才取得了总证，即使大同公司在取得大产权证后及时通知周刚补交资料过程中造成延期不存在违约，也不能改变在取得大产权证前大同公司已存在违约的事实。因此，造成办证延迟，导致逾期办证的责任在于大同公司，大同公司的行为已构成违约，应承担违约的民事责任。周刚主张大同公司逾期办证违约成立，本院予以确认。大同公司主张导致其未能按期办理产权证书的原因在于政府停止办理涉案楼盘的手续，其没有责任。但大同公司从2015年2月16日后就已知道可以办理涉案楼盘的权属证，却迟延二年后才办出总证，而未能办理涉案房屋的产权证。因此，对大同公司主张本院不予采纳。   第三，关于涉案房屋的总价款是否已由95万元变更为70万元的问题。周刚与大同公司签订的《商品房买卖合同附件》第3条约定：当大同公司确认无法将涉案房屋的土地使用权办理延长到2059年后，涉案房屋的房款变更为70万元，周刚不需要支付其余的25万元房款。大同公司已明确告知周刚，办理涉案房屋的土地使用权延长到2059年未获政府批准。因此，根据合同的约定，周刚不需要再支付25万元的房款，并且涉案房屋的总房款由95万元变更为70万元。   第四，合同约定的违约金按每日万分之二计算是否过高需要调整。《商品房买卖合同附件》第6条约定，由于出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过六十日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。根据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第5条规定：对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于合同对逾期办证违约金的计算已有约定，因此应按合同约定计算违约金。况且通过换算，以每日万分之二计算的违约金与按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金相差不多，因此合同约定以每日万分之二计算违约金符合合同约定和法律规定，且未过分高于实际损失，本院予以采纳。大同公司主张过高要求调整，与事实不符，本院不予采纳。   第五，关于周刚的逾期办证违约金的诉求是否已超过诉讼时效期间的问题。根据上述第一点的分析，大同公司向产权登记机关报送周刚的办证资料的最后一天为2013年5月7日，周刚明知从2013年5月8日起报送办证资料的时间已超过合同约定的期限，但至周刚于2018年7月18日起诉前，周刚没有证据证明其在2013年5月8日至2015年5月8日二年期间向大同公司主张过要求报送办证资料办理房产证的权利，从而使诉讼时效期间发生中断的情形。根据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第2条第一款规定：合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间自合同约定时间的次日开始计算；……。因此，从2013年5月8日起算诉讼时效期间至周刚2018年7月18日起诉日，且未发生诉讼时效期间中断情形，该期间明显已超过二年的诉讼时效期间，周刚的逾期办证违约金的诉求已超过诉讼时效期间。大同公司的主张成立，本院予以支持。   第六，关于周刚的诉讼请求和大同公司的反诉诉求是否成立的问题。通过以上的分析，周刚主张涉案房屋的总价款由95万元变更为70万元，符合合同约定，本院予以确认。大同公司在逾期办证上构成违约，应承担继续履行合同办证的义务，周刚要求大同公司将涉案房屋的权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理涉案房屋的不动产权属登记至周刚名下的诉求合法，本院予以支持。虽然大同公司在逾期办证上存在违约，但周刚没有及时行使权利，致使起诉诉求大同公司支付逾期办证违约金时已超过了诉讼时效期间，故对周刚的该诉求，本院依法应予驳回。对于大同公司的反诉诉求，由于《商品房买卖合同附件》第3条的约定已认定为有效，大同公司诉求确认无效与本院认定不一致，本院告知大同公司在期限内可以变更诉求，但大同公司逾期未变更，因此，对大同公司的反诉诉求本院依法予以驳回。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）周刚与被告（反诉原告）三亚大同房地产开发有限公司双方约定的关于原告（反诉被告）周刚购买的三亚市××区榆林煤场东侧“海上时光”（又名“西沙海景花园-海尚逸品”）项目第1幢12层1-11204号房的总价款由95万元变更为70万元；   二、被告（反诉原告）三亚大同房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日将三亚市河东区榆亚路榆林煤场东侧“海上时光”（又名“西沙海景花园-海尚逸品”）项目第1幢12层1-11204号房权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理涉案房屋的不动产权属登记至原告（反诉被告）周刚名下的过户手续；   三、驳回原告（反诉被告）周刚的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）三亚大同房地产开发有限公司的反诉请求。   本诉受理费15718元（原告已预缴），由原告周刚负担3410元，被告大同公司负担12308元。反诉受理费2525元（被告已预缴），由被告大同公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 谭光华   人民陪审员 黎 亮   人民陪审员 黎俊娜     二○一八年十月十日   书 记 员 郭雅茹   附相关法律规定：   1、《中华人民共和国民法总则》   第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。   第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。   2、《中华人民共和国民法通则》   第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。   ……   3、《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   ……   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   3、《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。   人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。   4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。