江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终414号上诉人（原审原告）：江西江镍高纯材料有限公司，住所地江西省分宜县城西工业园，统一社会信用代码913605215662836603。法定代表人：叶建，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟小平，江西钤阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：万艳，分宜双林镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江西中煤建设集团有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区九龙大道1177号，社会统一代码91360000727776803R。法定代表人：张明峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：何诚，新余市钢城法律服务所法律工作者。上诉人江西江镍高纯材料有限公司（下称江镍公司）因与被上诉人江西中煤建设集团有限公司（下称中煤公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2020）赣0521民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江镍公司上诉请求：1.判令中煤公司支付一审未支持的四个月租金200000元及滞纳金20000元；2.判令中煤公司支付一审未支持的基本容量费32250元；3.判令中煤公司将租赁厂房和土地恢复原状（包括泡沫夹板大门、大门排水沟地桥、钢结构厂房中间隔墙、地面基墙等）；4.一、二审诉讼费用由中煤公司承担。事实和理由：一、按照双方合同约定，中煤公司在合同签订后立即支付半年租金30万元，在2019年11月30日前支付押金50万元，2019年12月31日前支付另外半年租金。但中煤公司仅支付30万元租金，合同约定的押金50万元、剩余租金30万元和应该分摊的变压器基本容量费一直拖欠未付，构成根本违约。2020年6月28日，江镍公司向中煤公司发出《提前终止告知函》，明确告知租赁合同自中煤公司收到告知函之日终止，中煤公司应在收到本函之日起2日内向江镍公司支付拖欠的租金，同时拆除、搬走厂房内和土地上的所有设备，并将厂房和围墙恢复原状，完善厂房、土地书面移交手续。但中煤公司直至本案开庭都没有完善书面退租移交手续。一审法院认定终止租赁合同的时间为2020年5月2日，无任何事实和法律依据。在合同履行期限届满之前，江镍公司多次要求中煤公司支付租金和其他费用，但中煤公司一直拖延不予支付，明确表示且以自己行为表明不履行主要债务，为此，江镍公司不得已才提出解除合同。合同终止时间应为中煤公司签收告知函之日。中煤公司的违约行为致使江镍公司签订合同的目的无法实现，江镍公司根据合同法的规定可向中煤公司主张合同履行后可以获得的利益，江镍公司主张中煤公司承担租赁期间的租金及基本容量费等其他费用，理应得到支持。一审法院认定终止租赁合同的时间为2020年5月2日，认定江镍公司多次阻止中煤公司将设备搬离厂房，致使租赁时间延长，损失进一步扩大，没有任何事实和依据。事实是，中煤公司长期不按照合同约定支付租金也不履行退租手续，突然于这天来了一伙不明身份的人要拉走中煤公司安装在出租厂房的设备，江镍公司故而阻拦并报警。当时，在中煤公司承诺设备拿走后尽快协商支付租金等费用，江镍公司才同意其拉走设备，且中煤公司的剩余设备直到2020年7月才拉走。退一步讲，江镍公司即使阻止中煤公司将设备撤离现场，也是因中煤公司违约而行使留置权。按照一审判决的事实认定和判决结果，中煤公司因其违约行为导致合同提前解除，反而因此受益，显然有违合同法的基本原理。二、一审根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点规定处理本案，属于认定事实和适用法律错误。首先，中煤公司租赁江镍公司厂房和土地不是为了经营，而是生产，不适用该意见规定之情形。其次，租赁房中煤公司是国有企业，出租方江镍公司是非国有企业，不属于减免租金的对象。第三，租赁发生在疫情之前，中煤公司在疫情期间所履行的义务只是金钱给付义务，金钱给付义务不受疫情影响的情形，不适用该意见规定情形。三、中煤公司对于隔墙拆除及门窗损坏、外墙体破损均予以认可并同意修复。一审在没有任何事实和依据的情况下驳回江镍公司的起诉请求，缺乏事实依据。故请求对一审判决部分予以改判。中煤公司辩称，江镍公司上诉没有事实和法律依据，双方租赁合同已经解除，同意一审判决，请求维持原判。江镍公司向一审法院起诉请求：1.判令江镍公司与中煤公司签订的《厂房、土地租赁合同》于2020年6月28日终止；2.判令中煤公司向江镍公司支付租金人民币250000元（自2020年2月至2020年6月）；3.判令中煤公司支付滞纳金25000元（未付金额的10%）；4.判令中煤公司支付基本容量费48750元；5.判令中煤公司将租赁厂房和土地恢复原状（包括泡沫夹板大门、大门排水沟地桥、钢结构厂房中间隔墙、地面基墙），按照江西省最新定额计算，折合人民币132369.95元；6.本案诉讼费由中煤公司承担。一审法院认定事实：2019年7月28日，江镍公司就厂房、土地出租事宜与中煤公司Ｇ220线彬江至分宜县城段项目部签订了《厂房、土地租赁合同》，具体租赁范围是江镍公司西面硬化路面以西（不含硬化路面）至围墙外面公摊面积，南面硬化路面以南（含硬化路面）至围墙外面公摊面积的30亩土地和建筑面积为5038平方米的钢结构厂房。租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日止，如使用时间不满一年，以实际使用时间计算。厂房租金每月每平方米8.8元，土地租金每月每平方米2元。合计年租金为60万元人民币（不含税）。合同签订后支付半年租金30万元人民币，2019年11月30日前支付押金50万元，2019年12月31日前支付另外半年租金，如逾期7个工作日不付，江镍公司有权增收10%的滞纳金，并有权终止租赁协议、要求赔偿。江镍公司应于2019年8月1日将出租的土地厂房交付给中煤公司项目部使用。另外，变压器使用基本容量费按照乙方总装机功率250ＫＶＡ除以0.8计数（算）出变压器所需容量，在甲方变压器总装机容量630ＫＶＡ中按照比例每月分摊基本容量费。租赁期间，使用该厂所发生的水、电费用由乙方承担。乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方负责维修，拒不维修，甲方代为维修，费用由乙方承担，经过维修不能恢复的按照原值赔偿。租赁期间，乙方在租赁区域内修建围墙，另外开启大门进出，与甲方厂区隔离，开启大门拆除的围墙，归还时恢复原样。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，江镍公司按合同要求交付了厂房土地给中煤公司，中煤公司支付了六个月租金30万元。中煤公司于2020年1月底，和江镍公司法定代表人通电话，要求解除合同，因为临近春节，中煤公司提出等过完年后搬走设备。过完春节，全国发生新冠××疫情，江镍公司无法到分宜进行协商，说要等疫情结束才能来分宜协商。3月份，中煤公司与江镍公司代理人刘秋华商谈，江镍公司提出要支付部分租金，还要修复厂房围墙、门窗等费用，双方无法达成一致意见，2020年4月3日中煤公司搬走部分设备，2020年5月2日中煤公司搬设备过程中，江镍公司认为中煤公司未付清租金，不让江镍公司拖走设备，双方发生矛盾，江镍公司报警。2020年6月28日，江镍公司向中煤公司项目部发出《提前终止〈厂房、土地租赁合同〉告知函》，要求终止双方签订的厂房、土地租赁合同，并要中煤公司项目部2日内向江镍公司支付拖欠的租金，拆除、搬走厂房和土地上的所有设备，将厂房和围墙恢复原状，完善厂房、土地书面移交手续。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。1.关于中煤公司是否为适格主体问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案中，签订合同是中煤公司G220线彬江至分宜县城一级公路段项目部，该项目部是中煤公司成立的机构，不具有法人资格，没有组织机构和财产，其不能独立承担民事责任，G220线彬江至分宜县城一级公路段项目是中煤公司中标并承建的项目，项目部在施工过程中，租赁江镍公司的厂房、土地，是代表中煤公司履行职权，其在行使职权时产生的法律后果，应当由中煤公司承担。因此，中煤公司是本案的适格主体，其以合同系项目部签订而认为中煤公司不是适格主体的意见，不予支持。2.关于租金问题。一审法院认为，江镍公司与中煤公司签订的《厂房、土地租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。江镍公司已按约定将租赁物交付中煤公司使用，中煤公司应当按照合同约定履行支付租赁费的义务。中煤公司仅支付前六个月租金300000元，此后未付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，向中煤公司支付租赁厂房、土地的租金。租金的计算，按照合同规定，中煤公司每年应当付厂房、土地的租金为600000元，时间为2019年8月1日至2020年7月31日，现中煤公司支付了半年的租金，拖欠的时间应从2020年2月1日起计算。关于租赁合同结束的时间，一审法院认为，中煤公司2020年1月底虽然口头向江镍公司法定代表人提出解除合同，但中煤公司并未将所有设备搬离其租用的厂房、土地，也没有与江镍公司办理交接手续，因此其在未搬走设备之前占用江镍公司厂房、设备的时间应当计算租赁费。江镍公司于2020年6月28日发出终止租赁合同函止，但在此之前中煤公司几次搬设备时都遭到江镍公司阻挠，特别是2020年5月2日江镍公司还报警，经过协调中煤公司才搬走设备。因此一审法院认定合同终止期限为2020年5月2日，支付租金的期限为2020年2月1日至2020年5月2日。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案所涉标的产生于全国新冠××疫情防控期间，中煤公司向江镍公司提出解除合同，但因疫情期间影响设备的搬迁，致使合同终止时间拖延，中煤公司后来也未实际生产经营，因此可以酌情减免租金。本案产生纠纷原因首先系受全国疫情影响，其次系江镍公司多次阻止中煤公司将设备搬离厂房，致使租赁时间延长，损失进一步扩大，根据公平原则，酌情减免一个月零二天的租金。因此，一审法院认定计算租金的时间为二个月，中煤公司应当向江镍公司支付租金为50000元×2月＝100000元。按合同规定，中煤公司如逾期7个工作日不付租金，江镍公司有权增收10%的滞纳金，因此中煤公司应当向江镍公司支付滞纳金10000元。关于变压器使用基本容量费，一审法院认为，租赁合同中约定，基本容量费按照乙方总装机功率250ＫＶＡ除以0.8计数（算）出变压器所需容量，在甲方变压器总装机容量630ＫＶＡ中按照比例每月分摊基本容量费。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电费用由乙方承担。那么中煤公司应当按照合同规定，向江镍公司支付基本容量费，但中煤公司在2020年1月底已经停止生产经营，江镍公司也是因为疫情防控期间未能及时向电力部门报停，一审法院酌情减免一个月零二天的基本容量费。按每月8250元计算，中煤公司应当向江镍公司支付基本容量费为8250元×2月＝16500元。3.关于江镍公司要求中煤公司将租赁厂房和土地恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，江镍公司与中煤公司签订的租赁合同中，规定了乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方负责维修或者按照原值赔偿，但合同没有写明厂房具体有哪些附属设施，特别是江镍公司提出的附属设施围墙，合同中没有写明，不清楚租赁前是否有围墙。庭审中江镍公司也没有提供相关证据，证实厂房的附属设施中泡沫夹板大门、大门排水沟地桥、钢结构厂房中间隔墙、地面基墙等之前状况如何，所有设施的现状与之前状况有何不同，具体有哪些设施受到毁损。江镍公司也没有提供证据证实江镍公司在中煤公司租赁厂房的过程中，对中煤公司毁损厂房附属设施有过交涉过程或者提出过异议。江镍公司提供的厂房损坏清单是江镍公司单方作出的，没有证据效力，一审法院不予采信。因此，对于江镍公司的该项诉讼请求，不予支持，应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江镍公司与中煤公司签订的《厂房、土地租赁合同》于2020年5月2日终止；二、中煤公司于本判决生效之日起十日内向江镍公司支付厂房、土地租赁费计人民币100000元；支付拖延付款的滞纳金计人民币10000元；支付变压器使用基本容量费计人民币16500元；以上共计人民币126500元；三、驳回江镍公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8142元，减半收取4071元，由中煤公司负担1129元，江镍公司负担2942元。二审期间，江镍公司未支持其上诉主张，向本院提交了两组证据：1.2020年12月20日中煤公司向江镍公司出具的调解意向函件一份，拟证明：应中煤公司的需求拆除了隔离墙，租赁期间造成了外墙破损。中煤公司质证称，这是一审调解期间，我方发函说明我们的主张。本院认为，虽然该函件属案件审理期间双方在调解时形成，但对于中煤公司在函件中对所涉事实的确认，且与本案争议事项相关联，本院予以采信。2.案涉租赁厂房的现状图片14张，拟证明：厂房现状和大门排水沟的地桥地砖厂房中的隔离墙等损坏是中煤公司生产造成的损失。中煤公司质证称，不是新证据，不能证实我方使用后造成的破坏损害。本院认为，结合我院现场勘查的情况及中煤公司调解函件中的陈述，可以认定照片上为案涉租赁场地的现状，上述照片本院予以采信。经审理查明，中煤公司在承租案涉厂房期间，由于生产需要，拆除了厂房内的隔离墙，同时在使用期间，造成了门窗破坏和外墙体破损。二审查明的其他事实和一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：中煤公司欠付江镍公司租金、滞纳金及基本容量费为多少，江镍公司要求中煤公司恢复原状主张是否成立？就上述争议焦点，本院综合评述如下：按照已查明的事实，中煤公司2020年1月底曾口头向江镍公司法定代表人提出解除合同，同年4月3日，中煤公司搬走部分设备，5月2日，中煤公司再次搬设备过程中，江镍公司以中煤公司未付清租金为由，不让中煤公司拖走设备。之后，中煤公司在案涉厂房也未实际生产经营，一审判决基于双方合同自2020年5月2日起事实上已不再履行，遂确认双方所签订的《厂房、土地租赁合同》于2020年5月2日终止，并无不当，本院予以认可。故中煤公司欠付江镍公司的租金起止期限为2020年2月1日至2020年5月2日，一审判决基于疫情的影响，对于中煤公司要求减免租金的请求，予以支持，酌情减免了一个月零二天的租金，并无不当，本院予以维持。鉴于此，中煤公司实际欠付江镍公司的租金数额为10万元，同时按照双方合同约定，中煤公司逾期7个工作日未付租金，江镍公司有权增收10%的滞纳金，因此中煤公司还需向江镍公司支付滞纳金1万元。另，一审判决按照合同约定，及中煤公司在2020年1月底已经停止生产经营等情况，计算中煤公司应向江镍公司支付的基本容量费16500元。综上，中煤公司应向江镍公司支付租金10万元、滞纳金1万元、变压器使用基本容量费16500元。一审判决无误，本院予以维持。江镍公司要求中煤公司还应向其支付四个月的租金20万元及滞纳金2万元的主张，依法无据，本院不予支持。关于江镍公司要求中煤公司将案涉厂房和土地恢复原状一事。江镍公司起诉之时的诉讼请求为“判令中煤公司将租赁厂房和土地恢复原状（包括泡沫夹板大门、大门排水沟地桥、钢结构厂房中间隔墙、地面基墙），按照江西省最新定额计算，折合人民币132369.95元”，一审庭审中，江镍公司也明确该诉求是要求中煤公司赔偿恢复原状的损失，故该项诉请实际上是金钱给付之诉。而江镍公司上诉时的请求为“判令中煤公司将租赁厂房和土地恢复原状（包括泡沫夹板大门、大门排水沟地桥、钢结构厂房中间隔墙、地面基墙等）”，该项诉请则是行为给付之诉，也即是说，江镍公司在二审上诉时对其一审诉讼请求进行了变更。二审期间，本院对此召集了双方进行调解，但未能达成一致。尽管二审查明，中煤公司在承租期间，由于生产需要，拆除了厂房内的隔离墙，同时在使用期间，造成了门窗破坏和外墙体破损。但由于江镍公司二审上诉变更诉求的行为与法不符，且其一审主张金钱给付中关于损失的金额缺乏证据支持，故对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，江镍公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5083.75元，由江西江镍高纯材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 甘致易审 判 员 蒋 欢审 判 员 何 强二〇二一年四月三十日法官助理 周翰雨书 记 员 周美娟