广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤04民终2352号 上诉人（一审被告）：彭劲，女，汉族，1965年12月1日出生，住广东省珠海市香洲区， 委托诉讼代理人：甘翊剑，男，汉族，1966年4月1日出生，住广东省珠海市香洲区， 被上诉人（一审原告）：李周，女，汉族，1970年7月7日出生，住广东省珠海市香洲区， 委托诉讼代理人：刘青，广东敬德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李聪，广东敬德律师事务所律师。 上诉人彭劲因与被上诉人李周房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初2688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人彭劲上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审判决错误。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，李周已清楚知晓房屋被抵押和查封的状况，并且知晓涉及金额70万元，彭劲已告知并提供了借款抵押书供查验，中介公司在二手房买卖中有责任和义务审查房屋现状，也于交易前向李周当面告知风险并查证本房屋于2015年3月13日查封。约定了条件，本人委托中介公司任何买方都必须先代清偿抵押及查封金额共70万元，方可有条件交易，也符合法律程序。李周显然已知晓并自愿接受上述条件，并于2015年3月26日签订了《二手房买卖合同书》。签订合同收到定金起十五日内完成交易，到2015年4月10日前，原因是已和债权人约定并已计算利息。合同约定了付款方式，卖方收到75万元后，主要用于还款，解除抵押及查封后办理过户。到2015年4月10日，李周只支付15万元定金后，再无支付其余款项给卖方，因此，和债权人约定的还款时间已过，造成无法解除抵押和查封，因而无法过户，完全是李周违约造成。一审法院只凭“因卖方彭劲个人原因未能按合同约定过户到李周名下”是在合同违约后，彭劲仍不想放弃且多方筹款下的一个借款付息协议（已在一审法院另案诉讼）。 被上诉人李周答辩称，根据合同第二条可以看出，彭劲只告诉李周房屋有抵押，并未说明房屋被人查封，彭劲在出售房屋时未遵守诚实信用原则，其主观恶意明显。退一步讲，房屋买卖关系中，涂销抵押与解决出售房屋的查封问题，从来都是出卖人的义务，李周知道涉案房屋有抵押、查封，并不能由此推断出要李周去解决涉案房屋的抵押查封问题。因此，彭劲将此义务转嫁给李周显然没有法律依据。在双方《房屋买卖合同》中明确约定了李周支付剩余款项的时间。合同第八条第1款约定，买方须于房屋过户当日支付60万元。合同补充条款约定，卖方收到60万元款项当日办理过户手续。两个条款虽然对于双方当事人孰先孰后履行义务约定不同，但对于付款时间的约定是完全相同的，即：买方付款当日，卖方办理过户手续。由此可见，双方对于付款与过户约定的是同时履行，并非有先后之分，彭劲主张系李周没有先付款导致其无法将房屋过户是没有事实依据的。根据不动产中心出具的《不动产登记表》的内容，至双方合同约定的过户付款之日，彭劲并未解决涉案房屋的抵押问题，是导致合同无法履行的根本原因。而到2015年4月23日，涉案房屋再次被人查封，对此，李周还曾借给彭劲15万元去解决问题，而彭劲也在《补充协议》中明确说明系其个人原因导致房屋无法过户，该协议内容明确具体，是双方真实的意思表示，一审法院查明的事实准确无误。 李周向一审法院起诉请求：一、判令彭劲双倍返还定金30万元；二、本案诉讼费由彭劲承担。 一审法院认定事实：2015年3月26日，出售方（卖方）彭劲、承购方（买方）李周、代理方珠海市蓉兴置业有限公司签订《二手房买卖合同》，约定转让珠海市香洲吉祥街5号3单元703房，房产处于抵押状态，卖方承诺合同生效之日起过户当日内还清贷款，办妥注销抵押手续。总价款92万元，定金2万元，买方在2015年3月27日内补足定金15万元，首期款中预留5万元作交楼保证金，在实际交付房产完成转移登记时结算。支付方式：买方须于过户当日支付60万元，领取回执当日支付12万元。双方签订合同十五日内共同申请办理转移登记手续。补充条款约定：甲方在收到乙方购房款60万元（含首笔购房款合计75万元）即当日内办理过户手续，若当日内未能办理过户手续，则算甲方违约，支付违约金6000元，过户后乙方出租给甲方月租金1200元。违约责任约定因一方过错或违约致不能办理过户的，须双倍退回定金或没收定金，并支付总价款5%的违约金。合同还约定了其他相关内容。2015年3月26日，李周支付定金2万元，3月27日，支付定金13万元。 2015年5月26日，三方签订《补充协议》，内容为：彭劲、李周在2015年3月26日签订二手房买卖合同，现因买方彭劲个人原因未能按合同规定过户到买方李周名下，仅协商达成以下约定：买方李周再借款给卖方彭劲15万元，约定至今起二十天内（即2015年6月17日内）办理好珠海市香洲吉祥街5号3单元703房的过户手续，借款按年息0.68%支付，若卖方彭劲在约定的时间内没有办好过户手续，则连带定金人民币15万元加借款15万元合计30万元按3%月利息支付给买方李周。签订的二手房买卖合同第八条1小条改为过户当日支付45万元整。签订的二手房买卖合同第十条改为须在签订本合同2015年6月17日内共同申请办理转移登记手续。当日，李周转账15万元给甘翊剑。 2016年4月11日，彭劲、李周签订《收房同意书》，确认卖方在协议规定的时间内没有履行合约把房屋过户给买方，现经双方商定卖方同意买方收走房屋交付使用，如在2016年7月11日未完成交接过户，同意按合同出租给卖方，此期间卖方不得私自换锁，另卖方同意明天配合买方办理公证委托手续及法院等相关手续，若手续没有办理完卖方同意把名字其他房产包括子女名下房产作为抵押物。 珠海市不动产登记中心《不动产权登记表》显示案涉房产权属人彭劲，抵押权人陈严，抵押登记审批日期2014年12月29日，债权数额60万元。2015年3月13日，被申请人刘战洪申请查封，2018年3月12日续封。2015年4月23日，被一审法院（2015）珠香法执字第1626-1号案件轮候查封，申请人为林国。 一审法院认为，双方签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》是真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应予恪守履行。至于合同未能按照约定履行的原因，彭劲在补充协议中清楚载明“因卖方彭劲个人原因未能按合同规定过户到李周名下”，且从案涉房产被查封情况来看，原定过户时间该房已被两案查封，亦属彭劲原因导致无法办理过户手续，此情况亦映证了补充协议的约定，故应认定为彭劲的责任。即使合同约定过户之日买方应支付60万元，从房屋被查封的情况看，李周亦可行使不安抗辩权，暂停支付款项，彭劲以此抗辩李周构成违约，理据不足，一审法院不予支持。 2015年5月26日，双方签订补充协议变更过户日期，彭劲仍未能解除查封，办理过户，构成违约，应向李周承担违约责任。李周现要求退还定金15万元，符合法律规定，应予支持。关于双倍返还定金的请求，虽在补充协议中约定了“没有办理过户手续按月利息3%支付”，但根据《合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。”李周选择适用定金条款，要求双倍返还定金，符合法律规定和合同约定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，一审法院判决：彭劲于判决发生法律效力之日起十五日内向李周双倍返还定金30万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2900元，由彭劲负担。 二审期间，彭劲提交了新证据，李周未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，彭劲上诉主张签订合同时委托中介公司告知买方必须代清偿抵押及查封涉及的债务70万元才可进行买卖合同的交易，李周对此是知晓的。但是，彭劲未就上述事实主张提供证据予以证明。相反，2015年3月26日签订的《二手房买卖合同》第八条第1款约定买方于珠海市房地产登记中心过户当日支付60万元，于领取回执当日支付12万元；该合同补充条款约定，彭劲在收到李周购房款60万元（含首笔购房款合计75万元）当日内办理过户手续。根据合同的上述约定可知，买方支付购房款的时间是在过户当日，并非彭劲主张的先支付70万元用于替彭劲偿还债务，再进行买卖合同的交易。2015年5月26日《补充协议》约定，因卖方彭劲个人原因未能按合同约定过户至买方李周名下，由李周借款给彭劲15万元，20天内办理好过户手续。该约定明确了未按买卖合同过户的原因是“彭劲个人原因”，而非彭劲所说的应由买方先付70万元。可见，彭劲的上诉主张没有事实根据，本院不予采纳。 一审法院认定彭劲构成违约，认定事实清楚。彭劲因违约理应依法承担违约责任，一审法院判令彭劲双倍返还定金，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持一审判决。 二审案件受理费5800元，由上诉人彭劲负担。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  廖世娟 审判员  朱 玮 二〇一八年十月三十一日 书记员  陈瑞祥