江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6815号上诉人（原审被告）：陈挺，男，1978年1月30日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：曹镜镜，江苏益和律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈善文，男，1948年12月29日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：熊娟，江苏益和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王心红，女，1955年3月30日生，汉族，住南京市六合区雄州街道县。委托诉讼代理人：茆延俊，江苏衡顺达律师事务所律师。上诉人陈挺、陈善文与被上诉人王心红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初5423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈挺上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，改判驳回被上诉人起诉。2.请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误，对一审原告诉讼主体资格的认定有误。王心红并非案涉合同的相对人，案涉房屋登记在南京日日升门窗有限公司名下，租赁合同的主体应当为南京日日升门窗有限公司与陈挺，南京日日升门窗有限公司对该王心红行为的追认与授权只是影响合同效力，不能改变王心红不是合同相对人的事实。二、一审法院判决陈挺应履行义务存在不可履行性。1.一审法院判决陈挺腾空房屋并交付王心红不具有可履行性。因为现阶段案涉房屋主要由陈善文实际经营，陈挺无法完成上述腾房义务。2.即便强行判决陈挺承担腾空房产的义务，腾空房产的面积也存在错误，陈挺无权腾空不属于日日升公司名下的房产。按照王心红提供的产权权属证明所显示的面积，房屋建筑面积仅为1000多平方米。目前南京市六合区雄州街道体育路1号院内建筑有部分是承租后加盖的。如果以一审判决确定的2000多平米均属于日日升公司所有，实际有损第三人的权益。综上，上诉人认为一审判决认定事实存在严重错误，遂诉至贵院，请求判如所请。陈善文上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，改判驳回被上诉人起诉。2.请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误，对一审原告诉讼主体资格的认定有误。王心红并非案涉合同的相对人，案涉房屋登记在南京日日升门窗有限公司名下，租赁合同的主体应当为南京日日升门窗有限公司与陈挺，南京日日升门窗有限公司对该王心红行为的追认与授权只是影响合同效力，不能改变王心红不是合同相对人的事实。二、一审法院根据《鉴定意见》所作出的判决依据不足。一审法院认定：“王心红将两份《合同》分别在两台不同的打印机上打印，而同一份《合同》的纸张批次不同，且打印时间不同，这种可能性微乎其微。综上，可以得出陈挺带回去的《合同》前三页内容被更改由不同的打印机打印好后，再与邵国年代王心红签订好字的第四页装订在一起。”该认定依据不足。1.陈挺与王心红签订的合同应当是王心红直接提供，即便打印的纸张批次、时间有问题，也与陈挺无关。2.该份《鉴定意见》结论并不明确，不能作为定案依据。三、一审法院判决陈善文履行义务存在不可履行性。即便强行判决陈善文承担腾空房产的义务，腾空房产的面积也存在错误。按照王心红提供的产权权属证明所显示的面积，房屋建筑面积仅为1000多平方米。目前南京市六合区雄州街道体育路1号院内有部分建筑是上诉人承租后加盖的。如果一审判决确定2000多平米均属于日日升公司所有，实际有损上诉人的权益。综上，陈善文认为一审判决认定事实存在严重错误，遂诉至贵院，请求判如所请。王心红辩称：1.王心红是本案适格主体。王心红作为涉案合同的出租方，有权以一审原告的身份对涉案租赁合同提起诉讼。南京日日升门窗有限公司不是涉案租赁合同的相对人。王心红是以自己名义提起诉讼，日日升公司也明确表示由王心红自行处理涉案房屋的租赁纠纷。2.一审中提交的租赁合同是王心红与陈挺之间的实际履行的租赁合同。该合同除了东南司法鉴定中心出具的鉴定书以外，还有经过公证的手机短信内容和银行汇款凭证可以证明真实性。短信内容描述的租赁费用的支付时间与银行汇款的时间是吻合的，均为陈挺支付，故而可以认为王心红提供的合同才是实际履行的合同。3.陈善文作为案涉房屋的实际使用人，其有义务配合将房屋返还给被上诉人。4.租赁合同的第六条第二款已经对租赁面积予以明确，上诉人的租赁面积产生异议没有依据。综上一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王心红向一审法院起诉请求：1.要求陈挺腾空南京市六合区雄州街道体育路1号院内建筑面积约2000平方米房屋和1300平方米院落，将该房屋及院落交还给王心红；2.要求陈挺支付自2017年11月1日起至房屋实际交还王心红之日止的租赁费用；3.第三人责任由法院依法判决。一审法院认定事实：2001年8月20日，原六合县泰山经济开发公司与王心红签订一份《企业产权转让协议书》，约定六合县泰山经济开发公司将其位于六合县体育路1号院内建筑物1309.1平方米、土地3248.7平方米（即案涉房屋与土地）以成交价70万元转让给王心红。此后，王心红将该产权登记在其与他人投资设立的日日升公司名下。2001年8月20日，日日升公司领取案涉土地使用权证。2001年9月3日，日日升公司领取案涉房屋所有权证。自2006年1月起，王心红与陈善文就案涉房屋多次连续签订固定期限的房屋租赁合同。在连续租赁期间，曾有王心红丈夫邵国年代王心红与陈善文签订合同的情形，其中包括2015年7月1日的案涉《合同》。2017年5月2日，日日升公司以案涉房屋产权人的身份向一审法院提起诉讼，要求陈挺腾空案涉房屋，并承担租期届满后的实际使用费。陈挺以《合同》出租方为王心红，日日升公司非合同当事人，且认为王心红提供与陈挺签订的《合同》已被与陈善文签订的《合同》所替代。2017年7月26日，日日升公司撤回该诉讼。2017年8月7日，王心红提起本案的诉讼。在审理过程中，一审法院依法追加陈善文为第三人参加诉讼。一审审理中，王心红提供时间为2015年7月1日由邵国年提前打印好的《合同》，具体内容有：1.出租方（甲方）：王心红（打印字），承租方（乙方）：陈挺（陈挺本人手写字）、2.出租房屋坐落、面积：南京市六合区雄州街道体育路1号院内建筑面积约2000平方米房屋和1300平方米院落出租给乙方经营歌舞休闲业务；3.租赁期限：房屋租赁时间为18个月，自2015年7月1日至2017年12月31日止；4.租金交纳方式及时间：一年半租金总计12万元，每年租金8万元；5.其他约定：如遇政府规划建设需要涉及拆迁，双方应服从城市建设大局，乙方无条件搬出，本协议自然终止履行，拆迁时所有补偿与乙方无涉，包括乙方的装潢和自建房；6.违约责任：合同终止，乙方应尽快拆走装潢物和新建房屋，甲方给予乙方10天搬迁时间，逾期不搬，视为乙方自动放弃应拆走的物品和新建房屋；7.签字栏：甲方：王心红（邵国年代签），乙方：陈挺。双方还约定了其他内容。陈挺则提供一份时间同样为2015年7月1日并认为也是邵国年提前打印好的《合同》，具体内容有：1.出租方（甲方）：王心红（打印字），承租方（乙方）：陈善文（打印字）、2.出租房屋坐落、面积：南京市六合区雄州街道体育路1号院内建筑面积约2000平方米房屋和1300平方米院落出租给乙方经营歌舞休闲业务；3.租赁期限：房屋租赁时间为两年半，自2015年7月1日至2017年12月31日止；4.租金交纳方式及时间：两年半租金总计20万元，每年租金8万元；5.其他约定：如遇政府规划建设需要涉及拆迁，双方应服从城市建设大局，乙方无条件搬出，本协议自然终止履行，拆迁中所涉及乙方装潢、装修及经营，搬迁等费用归乙方所有；6.违约责任：合同终止，乙方应尽快拆走装潢物和新建房屋，甲方给予乙方10天搬迁时间，逾期不搬，视为乙方自动放弃应拆走的物品和新建房屋；7.签字栏：甲方：王心红（邵国年代签），乙方：陈挺。双方在这份《合同》中同样也约定了其他内容。对比两份《合同》，内容不同之处主要集中在租赁期限、租金数额及拆迁利益归属的约定。对于王心红提供的合同，王心红解释：双方前期租赁合同即将到期时邵国年联系陈善文，陈善文明确表示因其生病不能继续经营舞厅了，说要给陈挺经营，要求邵国年去找陈挺签订合同，所以邵国年联系了陈挺。当天，邵国年拿着两份打印好的并由邵国年代王心红签好字的《合同》，交由陈挺在其中一份《合同》上签好字退给邵国年，另一份《合同》陈挺未签字而由其带回去。对于陈挺提供的《合同》，陈善文解释：因为陈善文生病，邵国年就主动找陈挺续签合同，但所签的《合同》违背了以前所签合同的内容。为此，陈善文与邵国年交涉，邵国年就重新打印了一份如陈挺提交的《合同》，双方当面又重新签字。因此，有陈挺所签的《合同》已被作废，应以陈善文所签的《合同》为准。王心红认为出现租赁期限、租金数额及拆迁利益归属截然相反的两份《合同》，可能是陈挺将邵国年签好字后的《合同》拿回去交给了陈善文，陈善文把《合同》前三页涉及合同租赁期限、租金及违约责任更改后重新打印，再与有邵国年代王心红签字的第四页装订在一起。为此，王心红申请对陈挺提供的《合同》进行纸张批次及油墨形成时间以及是否出自同一打印机打印进行司法鉴定。本院委托南京东南司法鉴定中心鉴定。2018年3月23日，该中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见：1.陈挺提供乙方为“陈善文”的《合同》前三页打印字迹与最后一页打印字迹不是同一台打印机同一时间打印形成；2.陈挺提供乙方为“陈善文”的《合同》前三页与最后一页纸张不是同一批次形成；3.陈挺提供乙方为“陈善文”的《合同》最后一页与王心红提供乙方为“陈挺”的《合同》最后一页纸张特性一致且打印字迹系同台打印机同一时间段打印形成。王心红交纳鉴定费28800元。2017年9月27日，案涉房屋所有权人日日升公司书面表示对王心红将案涉房屋出租给陈挺是知晓的，对王心红出租案涉房屋的行为予以追认，同时明确表示日日升公司不是该《合同》相对人，案涉房屋租赁纠纷由王心红自行处理。一审法院另查明，邵国年依据有陈挺签字的《合同》，于2015年12月至2016年9月，多次与陈挺短信联系，向其催收租期内的租金，陈挺均表示会尽快汇款。截至2016年9月12日，陈挺已支付租赁期限内的全部租金。一审法院还查明，2017年6月28日，南京市六合区人民政府同意六合区房屋征收管理办公室对案涉房屋所在地块龙华路周边旧城区改造项目予以公布。现案涉房屋所在地块正在进行征收拆迁。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案存在内容不同的两份《合同》，哪一份《合同》是双方当事人真实意思表示，并实际履行的合同？一审法院认为应是王心红与陈挺所签的《合同》，理由如下：1.王心红（邵国年）一直是与陈善文签订《合同》，且出租方与承租方姓名都是电脑直接打印的。在续签下一租赁期合同时，在没有得到陈善文因身体原因不再续签合同的意思表示时，王心红（邵国年）没有理由“主动找陈挺签合同”。其要么不再与陈善文续签《合同》，要么由陈挺代陈善文续签《合同》，且《合同》无需一改常态将承租方姓名空白以便陈挺手工填写；2.王心红与陈挺所签的《合同》一式两份，双方各执一份。但陈挺不能提供其所持有的与王心红签订的《合同》，以证明确实存在前后两份不同的《合同》；3.王心红丈夫邵国年多次向陈挺催收租金，陈挺没有提出其非承租人的异议，且履行了全部租金给付义务；4.更为主要的是，根据南京东南司法鉴定中心三条鉴定意见，王心红将两份《合同》分别在两台不同的打印机上打印，而同一份《合同》的纸张批次不同，且打印时间不同，这种可能性微乎其微。综上，可以得出陈挺带回去的《合同》前三页内容被更改由不同的打印机打印好后，再与邵国年代王心红签好字的第四页装订在一起。正是由于陈善文身体原因不能继续经营舞厅，将舞厅交给陈挺经营，王心红才与陈挺鉴定了《合同》，王心红与陈挺是案涉《合同》相对人，双方诉讼主体适格。王心红将案涉房屋出租给陈挺的行为，经日日升公司追认，双方所签的《合同》具有法律效力。一审诉讼过程中，陈挺及陈善文均陈述现阶段舞厅实际由陈善文经营。因此，陈善文作为第三人有义务协助腾空案涉房屋，将案涉房屋交付给王心红。依据王心红与陈挺签订的《合同》，虽然约定“房屋租赁期限为18个月，自2015年7月1日至2017年12月31日止”，期限表述存在矛盾。但对照该《合同》“一年半租金总计为12万元，每年租金为8万元”的约定，可以认定“至2017年12月31日止”系“至2016年12月31日止”的笔误。即使如陈挺及陈善文认为租期“至2017年12月31日止”，时至今日，租赁期限也已届满，案涉《合同》权利义务也已终止，陈挺及陈善文应将案涉房屋腾空交付给王心红，并按租金标准支付期限届满后的房屋实际使用费。截至2016年9月12日前，陈挺已实际支付王心红租期内租金12万元。自2017年1月1日起至实际交付之日止，陈挺应依据《合同》约定的租金标准即每天219元标准支付给王心红房屋实际使用费。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第五十六条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、陈挺、陈善文于判决生效之日起十日内将南京市六合区雄州街道体育路1号院内建筑面积约2000平方米房屋和1300平方米院落腾空，并交付给王心红；二、陈挺于判决生效之日起十日内给付王心红房屋实际使用费，具体金额自2017年1月1日起至实际腾空并交付房屋之日止，按每天219元计算。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由陈挺负担，鉴定费28800元，由陈善文负担（王心红均已垫付）。二审中，陈善文对一审法院查明事实提出如下异议：其认为一审法院查明“截至2016年9月12日，陈挺已支付租赁期限内的全部租金。”有误。实际上陈挺只支付了从2016年9月12日至2016年12月31日的租金。经陈挺称述，其曾在2017年3、4月时要求向王心红支付租金，但均被王心红以双方之间的合同已到期为由拒绝，并要求与陈挺解除合同。王心红针对该异议表示，其与陈挺的租期仅至2016年12月31日，合同中载明租期至2017年12月31日系笔误。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人王心红提供其丈夫邵国年代其与上诉人陈挺签订的《房屋租赁合同》，证明双方之间合同所约定的权利义务。上诉人陈善文、陈挺主张该合同已被陈善文与邵国年签订的另一份合同所替代，应当承担相应的举证责任。现上诉人一审所提供的合同文本经司法鉴定，该合同的前三页与有签名的第四页非同一打印机同一时间打印，即上诉人不能证明该合同前三页内容的真实性。上诉人认为该合同文本系被上诉人丈夫邵国年交付，亦未举证证明，故一审法院以被上诉人提供的合同文本作为认定双方权利义务的依据，并无不当。上诉人认为案涉房屋产权人系日日升公司，被上诉人的原告主体身份不适格。因日日升公司系案涉房屋的产权人，但并不是案涉租赁合同的相对方，王心红以自己的名义签订合同，其作为合同一方当事人，有权依据合同向相对方及实际占有人主张权利。日日升公司出具证明只能说明其授权王心红管理出租案涉房屋，并未认可其系合同一方当事人，而王心红是否有权出租，只可能影响租赁合同的效力，并不能改变合同一方的主体身份，故上诉人此项上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人认为产权证面积以外有其加建的面积，一审不应判决其返还不属于日日升公司名下的房屋。但案涉房屋系王心红出租给陈挺，从合同约定来看，上诉人自被上诉人处承租的即为2000平方米房屋和1300平方米的院落，一审判决并未超出合同约定范围，上诉人主张该面积中有其自建部分，与合同约定不符，亦无证据证明，本院不予采信。上诉人在一审中陈述案涉房屋现实际由陈善文经营，该陈述并无相应的证据证明，即使该陈述属实，陈挺作为合同相对方，在合同履行期满后，亦有返还承租房屋的义务，故陈挺认为其不应承担腾空返还房屋的义务，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，陈挺、陈善文的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人陈挺负担80元，上诉人陈善文负担80元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一八年十月八日书记员  孙雪松