广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初18450号原告：杨秀芝，女，1985年10月28日出生，汉族，住湖南省新化县，委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡、（中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，公司法务。原告杨秀芝与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨秀芝的委托诉讼代理人陈艳、黄静，被告中山市通大房地产有限公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀芝向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款426800元为本金，从2017年7月1日起,至被告实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2015年1月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买中山市火炬开发区翠悦园2幢1803房（以下统称涉案房屋），合同约定总房款为426800元，于2017年6月30日前交付使用。原告已按照合同约定完成付款义务，但是被告违反合同约定至今尚未履行向原告交付房屋之义务。原告与被告签订商品房买卖合同中约定逾期交房的违约金过低，明显低于法律的规定，不利于促使被告及时履行约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；同时依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，在原告损失数额难以确定、约定的违约金明显低于法定标准的情况下，原告要求增加违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告认为被告未按双方合同约定履行义务，迟迟未向原告交付房屋的行为，已侵害了原告的合法权益，被告逾期交房违约金过低，按照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应对被告的违约金予以相应增加，被告应承担相应违约责任。被告辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的（即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件），买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋已达到交付条件，如若原告不接收涉案房屋，按照约定被告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工合同验收备案登记证》并通知原告之日（通知之日以买卖合同附件六合同补充协议第八条第4点为准），且如原告在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则被告逾期交楼违约行为的截止时间则为原告办理收楼手续之日。二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。1.原告要求按中国人民银行同期贷款利率计算违约金适用法律有误。本案原告要求按中国人民银行同期贷款利率计算违约金的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。而前述司法解释第十八条适用的情形为逾期未能取得房屋权属证书，本案涉案事由为逾期交付商品房，明显不具备该条司法解释的适用条件。2.关于逾期交房违约金计算标准及违约金总额，应以原告与被告的约定为准。2.1根据原告与被告签署的《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价的1%”，故即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款乘以万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房价款的1%。2.2《商品房买卖合同》第九条的约定符合法律规定的规定。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定可以看出，《商品房买卖合同》第九条约定不违约法律禁止性规定，真实有效，合同双方应予以尊重及恪守。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：1.2015年1月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告以426800元的价格向被告购买中山市火炬开发区翠悦园2幢1803房；合同第七条约定，买受人未按时向被告支付购房款的，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因出卖人在合理时间内已把申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理，或因市政配套之延误，或因政策法规发生变化，或因政府机关的其他行政行为，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；附件六合同补充协议第五条约定“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的买受人应无条件收楼并办理交接手续”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款426800元。被告收取原告所交的购房款后，开具了相应金额发票交由原告收执，并办理了涉案房屋的《中山市商品房销售登记备案表》，但至今未将涉案房屋交付给原告。2.被告至今未取得涉案房屋所在小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。3.经查阅本院立案受理的其他当事人起诉被告的商品房预售合同案件中当事人提交的《商品房买卖合同》，其内容与本案《商品房买卖合同》基本一致。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，被告应于2017年6月30日前向原告交付在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。现被告在全额收取原告所交购房款后，至今仍未依约将涉案房屋交付原告，其行为构成违约，应当向原告承担违约责任。关于违约金的计算标准及计算截止时间。首先，涉案合同显属被告制作的格式合同。其中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的格式条款极大地免除了被告的违约责任且限制了原告的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认定该条款无效。其次，房屋买卖合同的出卖人之主要义务为按约定向买受人交付房屋，买受人的主要义务为按约定向出卖人支付购房款。对于双方违反主要义务，本案合同分别在第七条、第九条进行了约定。综观该两条的约定，明显对买受人违约行为的责任过重，而对出卖人的责任过轻，两相对照，第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定明显缺失应有的公平，应当依法予以调整。因涉案房产至今仍未通过工程竣工验收，不符合居住的条件而未能交付。被告未能履行涉案合同的交付房产的主要义务，且其该违约行为一直在持续。根据诚实信用原则及公平原则及涉案合同的约定，本院确定，被告应自2017年7月1日起至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并由被告向原告交付之日止，按日向原告支付已支付房价款0.01%的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨秀芝支付逾期交房违约金（以426800元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年7月1日起计至中山市火炬开发区翠悦园2幢1803房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并由被告中山市通大房地产有限公司向原告杨秀芝交付之日止）；二、驳回原告杨秀芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费446元，减半收取为223元（该款原告杨秀芝已预交），由被告中山市通大房地产有限公司负担（被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告杨秀芝）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一八年十月三十一日书记员  粟昭林姚志姬