贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3021号 上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县雍熙镇环城路。 法定代表人：陈付容，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：刘果，男，1986年12月13日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审被告）陈怡伶，女，1990年10月30日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人刘果、陈怡伶商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 原审原告刘果、陈怡伶向提起诉讼，请求判决：1、被告将办理纳雍县雍熙镇环城路雍熙御园南4栋2单元12-4号房产权转移登记的有关文书交付给原告、并协助原告办理房地产权属登记；2、被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，自2015年5月26日起计算至涉案房屋权属登记到原告名下为止（暂计至2018年3月18日为27822.7元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月13日,原告购买被告开发的雍熙御园南4栋2单元12-4号商品房，房屋总价为281892元。被告承诺于2015年5月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，因被告原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，被告应当按照合同约定承担违约责任。 原审被告恒达公司辩称：我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，因政府实施下拉槽市政道路改造工程，从2014年4月1起至12月1日止我公司对位于项目内的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道中断使用，消防工程至今不具备验收条件；二、退一步说，即便我公司存在逾期向原告交付房屋权属转移登记文书的行为，原告要求支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护；三、国务院2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例的规定》，纳雍县人民政府于2016年9月30日张贴公告实施，因受该政策调整影响，我公司不能将涉案房屋权属转移登记文书交付原告不能归责于我公司；四、我公司现在并未取得案涉房屋开发项目的消防验收合格材料，客观上不能向原告交付房屋权属转移登记文书，原告的这一诉求不具有可执行性。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县雍熙镇城南片区编号为(2008)第0514号、面积为51049.85平方米地块的建设用地使用权。同年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园”建设项目的建设用地规划许可证。2013年，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园-南4栋”建设工程规划许可证，同年取得商品房预售许可证。 2013年10月13日，被告恒达公司为出卖人与原告刘果、陈怡伶为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:2013001249)，被告将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南4栋2单元12-4号商品房售予原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积102.32平方米，套内建筑面积82.46平方米；按套计算，该商品房总价款为281892元，原告应于合同签订之日向被告支付首期房款84892元，余款19.7万元以公积金贷款支付；被告承诺于2015年5月26日前,取得该商品房所有权初始登记,并顺延90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告刘果、陈怡伶向被告恒达公司支付了首期房款84892元，并以公积金贷款支付了购房尾款19.7万元。2014年11月26日，被告按合同约定将纳雍县恒达·雍熙御园南4栋2单元12-4号商品房交付给原告占有使用。 因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告恒达公司在2015年5月26日前不能取得该商品房所有权初始登记,未能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告陈怡伶,导致原告至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园南4栋2单元12-4号商品房权属登记。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告刘果、陈怡伶签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理案涉房屋权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向原告承担违约责任。 关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房权属登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，因被告恒达公司辩称主张于法无据，不予采纳。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。鉴于被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故原告要求被告交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，不予支持。 关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告刘果、陈怡伶自被告恒达公司逾期交付商品房权属登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由，因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间在民法总则施行前已经届满二年的被告即取得抗辩权，该抗辩权不因民法总则的实施而消灭。故被告应从2017年10月1日倒计二年即2015年10月1日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付办理商品房权属登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘果、陈怡伶支付以购房款281892元为基数从2015年10月1日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园南4栋2单元12-4号商品房权属登记的有关文书交付原告刘果、陈怡伶之日止按日万分之一计算的违约金。二、驳回原告刘果、陈怡伶的其他诉讼请求。案件受理费496元，减半收取248元，由原告刘果、陈怡伶负担50元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担198元。 宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称:根据《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审判决未遵循合同当事人意思自治原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以取得《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记，故换发《国有土地使用证》期间属于上诉人可顺延交付办理产权登记所需资料期间，上诉人应当免于承担违约责任；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；三、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县人民政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属法律上的履行不能；受房屋登记政策的影响，自2016年9月30日之后，上诉人依约不应承担违约责任。综上，请求撤销一审判决，改判上诉人不支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人刘果、陈怡伶未作答辩。 经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。 综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2015年5月26日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在上诉人因自身原因导致其逾期交付办理房屋转移登记有关文书的情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述事由进行抗辩：一、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；三、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，纳雍县于2016年9月30日起实施不动产统一登记，受房屋登记规则调整的影响，上诉人承担的交付办理房屋产权转移登记有关文书的义务在法律上已不可能履行，故2016年9月30日后上诉人不应再承担违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、上诉人于2008年即已取得案涉房屋所属纳雍县城南恒达雍熙御园房地产项目《国有土地使用证》，成为该宗土地的使用权人。城南恒达雍熙御园房地产项目于2008年8月29日开始建设后，上诉人经审批陆续对项目容积率、土地面积等进行调整，由此可知，《国有土地使用证》的换发对涉案土地权属事实未产生影响，亦不存在因《国有土地使用证》换发致使上诉人开发建设进程延缓的情形。结合上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》至今，仍不能交付办理房屋产权转移登记有关文书的事实，应当认定《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理房屋转移登记有关文书之间不具有关联性。上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张不予承担换发前逾期交付有关文书的违约责任无事实依据；二、上诉人未举证证明除下拉槽市政道路工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收应具备的其他条件均已成就，故上诉人关于下拉槽市政道路工程施工是导致案涉房屋消防验收不合格的原因，其对由此造成的迟延交付办理产权转移登记有关文书不承担违约责任的抗辩亦无事实依据；三、本案中，上诉人向被上诉人交付办理房屋产权转移登记有关文书系为实现案涉房屋的权属移转，属于上诉人应当承担的主要合同义务。《不动产登记暂行条例》就房屋登记政策所作调整对上诉人履行协助办理房屋转移登记义务不产生实质影响；上诉人依约交付相关文书系用于办理房屋产权转移登记，而相关行政法规、规章就办理房屋产权转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，房屋登记政策调整不能成为上诉人免于承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书违约责任的合理抗辩事由，上诉人主张自2016年9月30日之后不予承担违约责任缺乏法律依据，不予采信。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由及请求均不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费496元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十月十七日 法官助理 任云娇 书 记 员 周海洋