海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9003民初3261号 海南省儋州市人民法院 民事判决书 （2018）琼9003民初3261号 原告：胡红艳，女，1974年4月30日出生，汉族，住河南省郑州市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：何泽华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 被告：儋州天易实业有限公司，住所地海南省儋州市那大镇伏波东路**。 法定代表人：颜海珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈翔，该公司员工。 第三人：何春亮，男，1956年8月7日出生，汉族，住河南省郑州市。公民身份号码：×××。 原告胡红艳与被告儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，且涉及到第三人利益，本院依法转为普通程序，并依法追加第三人何春亮参加诉讼，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何泽华、被告委托诉讼代理人陈翔、第三人何春亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告胡红艳与被告天易公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告天易公司按照合同约定及相关法律规定继续履行合同，并按照合同约定的标准立即向原告交付房屋；3、被告天易公司向原告支付逾期交房的违约金32898.6元（从2014年11月1日起按照购房款总额每日万分之一的标准，计至实际交房之日止，暂计至2018年4月30日）；4、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2013年11月29日，原告委托何春亮与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于儋州市××镇南侧的儋城壹品项目的第2栋A单元1604号房，商品房价款单价每平方米3300元，总金额261129元。付款方式为买受人在签订合同后一次性支付购房总价款。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和当地政府有关规定将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同约定期限交房，买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告即将购房款261129元一次性向被告支付完毕，但被告至今未将房屋交付原告使用，构成违约。 被告辩称，我公司与原告签订的合同是真实有效的，现我公司开发的涉案项目未完工也未经过政府职能部门验收，暂时不能为业主办理交房手续。我公司将按双方签订的合同继续履行。对于违约金的承担我公司没有意见，对违约金计算的标准及期间我公司也没有意见。 第三人述称，认可原告主张的事实。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同》、《收据》、《商品房买卖授权委托书》、浦发银行卡（卡号：×××）、pos机刷卡消费小票、银行明细清单、交易对手查询报表，经被告、第三人质证均无异议，本院经审查认为原告提供的证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，予以确认并在卷佐证。 根据各方当事人的陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：原告胡红艳委托第三人何春亮与被告天易公司于2013年11月29日签订一份《商品房买卖合同》，约定何春亮购买被告开发的位于儋州市××镇南侧的儋城壹品项目的预售商品房，房号为第2栋A单元1604号房。商品房建筑面积79.13平方米，价款单价每平方米3300元，总金额261129元。付款方式为买受人在签订合同后一次性支付购房总价款。合同第八条约定“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房而不视作违约：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府部门相关政策的调整以及政府市政规划变更原因；3.设计变更或施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的”;第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订当日，原告胡红艳委托何春亮将购房款261129元一次性向被告支付完毕。 被告天易公司开发建设的涉案儋城壹品项目至今未经政府相关行政部门验收合格，也未将涉案房屋交付原告使用。 本院认为，原告胡红艳委托第三人何春亮与被告于2013年11月29日签订了《商品房买卖合同》，并由第三人何春亮向被告支付购房款，且被告对该事实亦予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，第三人何春亮与被告天易公司于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》，可直接约束原、被告。由于该合同约定买受人购买的是预售商品房，该房屋正在建设中，本案案由应为商品房预售合同纠纷。该合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，为合法有效合同，合同当事人均应依约履行各自的合同义务。原告委托第三人何春亮已交付全部购房款给被告，被告未能依约定期限交付房屋给原告使用，构成违约。根据《商品房买卖合同》第九条约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告现要求被告自2014年11月1日起按日向其支付已交付房价款的万分之一作为逾期交房的违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但根据本案查明的事实，原告购买的涉案房屋至今未经验收合格，达不到交付房屋的条件，被告天易公司事实上无法履行交付房屋给原告的合同义务，原告请求被告天易公司交付房屋没有事实依据，本院不予支持。同时，关于原告主张被告支付至房屋实际交付之日止的违约金，因被告何时能实际交付房屋给原告不确定，本院只处理原告诉请的违约金计算至原告起诉之日即2018年5月11日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告胡红艳委托第三人何春亮与被告儋州天易实业有限公司于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、被告儋州天易实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡红艳支付逾期交房违约金（从2014年11月1日起每日按购房款总额261129元的万分之一计至2018年5月11日止）。 三、驳回原告胡红艳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5216元（原告已预付），由被告儋州天易实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长 吴           丹 审 判 员 李     润     红 人民陪审员 曾     建     益 二〇一八年十月八日 书 记 员 杨堰婷附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。