湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初6363号原告（反诉被告）艾庆，女，1978年9月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人陈继班，湖南四度律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳粒中王投资发展有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道丹竹头社区布吉中兴路****西。法定代表人：谭忍胜。委托诉讼代理人袁利民，湖南瀛湘律师事务所律师。原告（反诉被告）艾庆诉被告（反诉原告）深圳粒中王投资发展有限公司（以下简称“粒中王公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本诉被告粒中王公司向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）艾庆及其委托诉讼代理人陈继班，被告（反诉原告）粒中王公司委托诉讼代理人袁利民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）艾庆诉称：1、自2018年7月17日起解除原告与被告签订的《联营合同书》；2、被告支付2018年7月1日至2018年7月16日的租金人民币3500元，违约金人民币50000元及利息（利息以53500元为基数，暂自2018年7月18日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至被告实际付清日止）共计53500元；3、被告承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用及原告为实现债权而支付的其他合理费用。事实及理由：原告对长沙市岳麓区银盆南路375号3栋128号商铺享有使用权。2017年11月28日，原告与被告签订《联营合同书》（实为房屋租赁合同），合同约定原告提供上述商铺供被告使用，使用期限为3年，自2017年12月1日至2020年11月30日，乙方按每月总营业额的12%支付原告租金，且保底租金为每月7000元，若营业额收益达不到保底租金的，乙方应补齐保底租金。合同还约定若被告未满合约期限单方退出的，应向原告支付违约金人民币50000元。2018年7月4日，被告向原告发出通知，要求自2018年7月1日起终止《联营合同书》，并于2018年7月17日向原告寄回钥匙。被告的行为违反了合同书的约定，属单方违约，原告依据合同书及相关法律的规定提起诉讼，盼法院查清事实，判如所请。被告（反诉原告）粒中王公司答辩及反诉称：1、反诉人与被反诉人签订的《联营合同》已于2018年7月1日终止;2、被反诉人按50%的比例承担损失，合计损失为65466.86元，即被反诉人承担损失人民币32733.43元；3、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人艾庆依据2017年11月18日与反诉人深圳市粒中王投资发展有限公司签订的《联营合同》，认为反诉人单方解除合同，构成违约，要求反诉人承担5万元违约金。反诉人认为与事实不符。一、被反诉人严重违约，《联营合同》已于2018年7月1日终止。（一）联营合同中已明确约定“对于乙方的经营管理，甲方给予必要的协助，但不得干涉”，在联营期间，被反诉人在店铺门上擅自新上一把锁，直接阻碍反诉人的经营管理，单方严重违约。（二）据调查，周边的店铺租金仅为200元左右／平方米／月，而合作店铺的租金高达466元／平方米／月，高出周边店铺的租金一倍多，被反诉人严重违约。在《联营合同》中，明确约定“甲方保证店铺的租金不高于隔壁左右的店铺”，租金直接关涉成本，也直接影响反诉人的判断和决策，若一开始就获悉店铺的租金比周边的店铺高出如此之多，反诉人不会和被反诉人合作。被反诉人的行为给被反诉人造成了巨大的损失。二、经营期间，该合作店铺一直未盈利，亏损巨大，作为联营的一方，被反诉人理应分担。在合作期间，反诉人每月都有将合作经营的情况向被反诉人反馈，虽然合同中未明确约定对于亏损的承担，但是基于风险共担是联营的应有之义，且被反诉人的行为引发反诉人的错误投资行为，被反诉人应当酌情分担损失（含亏损等）。据了解，合同终止后不久，该合作店铺的“房屋”已经被被反诉人交由他人经营，影响最大的是反诉人。三、该合作店铺的“房屋”并没有独立（单独）产权，而是拆分改装而来，是否符合法律法规要求不得而知。综上所述，为维护反诉人的合法权益，请求法院判如所请。原告（反诉被告）艾庆对反诉辩称：对于被告的反诉，联营合同的终止时间是2018年7月17日，我方是7月17日收到了被告邮寄给原告的租赁店面的钥匙。被告所说的上锁的问题，原告不存在故意上锁。2018年5月31日，被告因亏损，经营不下去想将店面的东西全部拖走，以实际行动解除联营合同，而当时被告尚欠原告租金未付，原告为了自救对店面上了锁，时间是从5月31日至6月1日，是为了防止被告欠付租金得不到救济，不是被告所说的故意上锁阻碍正常经营，6月1日直到解除合同之前被告都在正常经营。三，被告说租金过高，不是事实。根据原告对周边店面的调查，涉案店面的租金在周围店面租金的范围之内。四、被告主张原告承担其损失，在合同中已经明确约定，即使收益达不到保底租金，被告也应按照保底租金的7000元向原告支付。故不存在原告分担被告的损失。由于被告的违约行为导致原告的店面至今未出租出去，且损失在进一步扩大，被告解除合同的真实目的是经营亏损。经审理查明：原告（反诉被告）艾庆与案外人曾春晖于2017年7月28日签订《房产租赁合同》，约定由艾庆租赁曾春晖所有的位于长沙市岳麓区间（以下简称“涉案商铺”），面积约15平方米，租用期限为五年，自2017年9月1日至2020年8月31日止，租金每年递增5%，其中2017年9月1日至2018年8月31日年租金为84000元。案外人曾春晖同意原告（反诉被告）艾庆将涉案商铺以各种形式转给第三方使用。2017年11月18日，原告（反诉被告）艾庆（甲方）与被告（反诉原告）粒中王公司（乙方）签订了《深圳市粒中王投资发展有限公司休闲食品连锁店》（以下简称“联营合同”），约定由甲方提供涉案商铺的店铺使用权，乙方提供货源，甲、乙双方共同经营“粒中王”系列产品，甲方为店铺法人，委托乙方全权负责联营店铺的日常经营管理，联营期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止；乙方给甲方联营店铺每月总营业额（实收金额）的12%，若营业额收益达不到保底租金（7000元／月，每年递增5%），乙方则应补齐保底租金给甲方。联营合同对甲、乙双方的权利义务约定：“1、甲方：（1）甲方应保证在联营期内，对合同项下的店铺具有合法使用权，并且保证店铺的租金不高于隔壁左右的店铺；（2）联营期内，甲方保证联营体在合同期内对上述店铺由独立使用权；（3）甲方协助乙方办理《营业执照》、《税务登记证》，并协助装修等手续的办理，费用由乙方负责缴纳；（4）对于乙方的经营管理，甲方给予必要的协助，但不得干涉；（5）甲方在征得乙方同意的情况下，在店铺正常营业时间内每月2次有权查看店内营业数据；2、乙方：（1）乙方投入该联营店铺的商铺为乙方所有，甲方不得占有、使用与支配；（2）乙方对店铺享有独立的经营权；（3）乙方负责店铺的装修、设计、施工，费用由乙方承担；（4）联营期内，因经营所产生的一切费用，包括店铺租金、店员工资、门前三包费、水电费、店铺通讯和宽带费等均由乙方承担……”联营合同对违约责任约定：甲方因协议店铺的权属争议导致合同无法继续履行的，需承担违约责任，且乙方有权因此解除合同；乙方未满合约期限单方面退出的，须承担违约责任，且甲方有权利解除合同；甲乙双方违反上述约定的，需向对方支付违约金50000元。联营合同对合同的变更、终止及解除约定：“1、合同生效后，任何一方对于本合同条款的任何异议，均应以书面形式向对方提出，经双方协商一致，签订补充协议后方可变更；2、本合同在下列情况下终止：（1）合同期满；（2）双方协商提前终止合同；（3）因店铺被国家征用或其他不可抗力因素导致本合同无法继续履行，出现上述（2）的情况双方案协商的条款办理；（4）本合同终止后，店铺内属于乙方投资的商品、设备归乙方所有；（5）本合同到期后，双方自由决定是否联营。”联营合同签订后，被告（反诉原告）粒中王公司向原告（反诉被告）艾庆支付租金共计51451元。2018年6月27日，被告（反诉原告）粒中王公司向原告（反诉被告）艾庆发出《告知函》，告知原告（反诉被告）艾庆其未能按联营合同约定保证店铺租金不高于隔壁左右的店铺，被告（反诉原告）粒中王公司有权单方面解除合同并保留追究其违约责任的权利。2018年7月4日，被告（反诉原告）粒中王公司向原告（反诉被告）艾庆发出《通知》，通知原告（反诉被告）艾庆双方签订的联营合同于2018年7月1日终止。2018年7月17日，被告（反诉原告）粒中王公司向原告（反诉被告）艾庆寄回涉案商铺的钥匙。另查明，2018年5月31日，原告（反诉被告）艾庆自行在涉案商铺加锁，至2018年6月1日解锁。本院认为：一、关于合同的解除问题。原告（反诉被告）艾庆与被告（反诉原告）粒中王公司签订的联营合同，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告（反诉被告）艾庆与被告（反诉原告）粒中王公司诉请要求解除合同。本案中，被告（反诉原告）粒中王公司向原告（反诉被告）艾庆寄回涉案商铺的钥匙，停止涉案商铺的营业活动至今，双方的合同关系已实际解除，现双方皆未提供证据证明向对方发送了有效的合同解除的通知，本院认定以原告（反诉被告）向本院起诉日即2018年7月25日为合同解除日，本院确认原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的联营合同于2018年7月25日起予以解除。二、关于合同解除的责任承担问题。现双方的合同关系已实际解除，对于原告（反诉被告）艾庆、被告（反诉原告）粒中王公司是否存在违约行为及违约责任的承担。被告（反诉原告）反诉称原告（反诉被告）收取的租金高出周边店铺的租金不符合联营合同的约定、擅自加锁干涉涉案商铺的经营已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了涉案商铺，被告（反诉原告）粒中王公司装修后自2017年12月1日起经营至2018年6月。根据原告（反诉被告）艾庆与案外人曾春晖于2017年7月28日签订的《房产租赁合同》约定，涉案商铺自2017年9月1日至2018年8月31日年租金为84000元，原告（反诉被告）艾庆并未在此基础上提高租金，被告（反诉原告）粒中王公司辩称原告（反诉被告）收取的租金高出周边店铺的租金，未提供相应证据证明；原告（反诉被告）艾庆于2018年5月31日至2018年6月1日自行在涉案商铺加锁，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）的这一行为影响到涉案商铺的正常经营，考虑到原告（反诉被告）锁门的时间持续较短，对经营造成的影响较为轻微，且被告（反诉原告）亦在庭审中自述2018年6月属于淡季没有经营涉案商铺，故对于被告（反诉原告）粒中王公司的该项辩称，本院不予采纳。原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）未按约定支付租金、未满合约期限单方退出应当承担相应的违约责任。根据联营合同对违约责任约定，在涉案商铺的权属争议导致合同无法继续履行的情况下，原告（反诉被告）需承担违约责任，且被告（反诉原告）有权因此解除合同。本案中，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）收取的租金高出周边店铺的租金不符合联营合同的约定为由单方通知原告（反诉被告）双方签订的联营合同于2018年7月1日终止并直接停止涉案商铺的营业活动，被告（反诉原告）的行为不符合该合同约定，被告（反诉原告）粒中王公司未经双方协商直接停止涉案商铺的营业活动，存在不当之处，对于双方合同关系的解除存在相应的过错。三、关于原告（反诉被告）本诉请求。对于原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）支付2018年7月1日至2018年7月16日的租金3500元，违约金50000元及利息。首先，因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中一致确认被告（反诉原告）租金支付至2018年6月止，本院予以认可。关于2018年7月1日至2018年7月16日的租金，虽被告（反诉原告）未实际经营涉案商铺，但双方的合同关系尚未终止，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付相应租金，故对于原告（反诉被告）该项主张，本院予以支持。关于违约金，被告（反诉原告）粒中王公司未经双方协商直接停止涉案商铺的营业活动，存在不当之处，对于双方合同关系的解除存在相应的过错，根据合同约定，被告（反诉原告）未满合约期限单方面退出的，须承担违约责任，向原告（反诉被告）支付违约金50000元，对于原告（反诉被告）该项主张，本院予以支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）向其支付利息，于法无据，本院不予支持。四、关于被告（反诉原告）反诉请求。对于被告（反诉原告）主张的原告（反诉被告）承担涉案商铺经营损失32733.43元。根据合同约定，被告（反诉原告）对涉案商铺享有独立的经营权，被告（反诉原告）投入、装修、设计、施工费用、经营费用均由被告（反诉原告）所有或负担，原告（反诉被告）仅收取租金，现被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担涉案商铺的部分经营损失，没有合同依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）艾庆与被告（反诉原告）深圳粒中王投资发展有限公司于2017年11月18日签订的《深圳市粒中王投资发展有限公司休闲食品连锁店》于2018年7月25日解除；二、被告（反诉原告）深圳粒中王投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）艾庆支付租金3500元、违约金50000元，合计53500元；三、驳回原告（反诉被告）艾庆的其他本诉请求;四、驳回被告（反诉原告）深圳粒中王投资发展有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）深圳粒中王投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取569元，反诉案件受理费减半收取310元，两项共计879元，由被告（反诉原告）深圳粒中王投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈志胜二〇一八年十月二十二日书记员  罗阿敏