太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初3256号   原告：山西复地得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：王基平，总经理。   委托代理人：张燕，北京中伦文德太原律师事务所律师。   委托代理人：张冬丹，北京中伦文德太原律师事务所律师。   被告：朱泽斌，男，1983年1月4日出生，汉族，住太原市。   原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告朱泽斌买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张燕和张冬丹到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山西复地得一房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的商品房买卖合同解除；2.请求判令被告立即向原告支付代偿银行贷款本息、罚息、逾期罚息、复息及其他银行认为应当支付的费用共计14089.68元，迟延支付上述款项的利息634.04元（暂计算之2018年4月30日），及被告全部偿还完毕之日的利息；3.请求依法判令被告承担违约金234631元；4.请求依法判令被告立即配合原告办理合同注销备案手续；5.请求判令被告承担全部诉讼费、律师费。事实理由：被告购买原告开发的位于复地路6号6幢1单元11层1102号商品房，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋面积156.65平方米，单价7489.02元，房屋总价款1173155元，还约定被告于签订之日付清首期购房款243155元，剩余房款93万元以按揭贷款方式支付，为此2017年2月23日，原被告及农业银行太原市并州支行签订贷款合同，约定被告向农行贷款93万元，借款期限360个月，还款周期一个月，由原告承担阶段性保证责任。贷款合同履行过程中，被告未依约履行还款义务，连续多期拒不依照合同约定按期偿还银行贷款，截止2018年1月30日，被告逾期本金、利息、罚息、复利等共计14089.68元。对于被告逾期还款行为，贷款银行向原告发送了《担保人履行责任通知书》，要求原告承担保证责任，并先后共计扣划原告保证金14089.68元，以代偿被告拖欠的银行贷款本息等。原告多次催促被告偿还代偿的本息并按时足额偿还贷款，但截止起诉之日，被告仍未偿还原告代偿款，也未依约履行偿还银行贷款义务。根据买卖合同附件约定，被告行为构成严重违约，给原告造成损失，应承担违约责任，且已经达到合同解除条件，原告也在2018年2月11日向被告送达了《解除合同通知书》。为维护原告合法权益，原告诉至法院。   被告朱泽斌经本院合法传唤无正当理由未到庭，也未在法定期限内提交书面答辩状及证据材料。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为20170009977的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于复地路6号6幢1单元11层1102号房屋，建筑面积156.65平方米，单价每平方米7489.02元，总金额1173155元；付款方式为银行按揭，首付款共计243155元于签约之日付清，余款930000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件四合同补充协议第三条第2款约定：如甲方为乙方按揭贷款提供担保的，乙方连续两个月或累计两个月未按期还清银行贷款，导致甲方被贷款银行扣划保证金或以其他方式承担担保责任的，甲方有权解除合同，乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金；如合同解除给甲方造成的实际损失超过约定违约金的，甲方有权要求乙方赔偿因房价下跌产生的实际损失及其他损失。2017年2月12日，原被告签订商品房买卖（预售）合同补充条款，第五条第三款约定，如甲方为乙方按揭贷款提供担保，而乙方未能按期向贷款银行偿还贷款本息，导致甲方被贷款银行扣划保证金或以其他方式承担担保责任的，应按下列约定办理：乙方应在甲方送达有关的书面通知之日起三个工作日，将甲方代其向贷款银行偿还的全部费用包括但不限于贷款本息、罚息、赔偿金等以及甲方因此造成的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费等支付给甲方，同时，自甲方实际承担前述款项之日起，至乙方实际向甲方全额支付前述款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于前述款项总额的万分之五的违约金。   2017年2月23日，原告（保证人）、被告（借款人）与农业银行山西省分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行山西省分行贷款93万元用于购房，借款期限360个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入原告账户；借款人采用等额本息还款方式，还款周期1个月，还款日为每期没约的20日；被告用其购买的位于太原市迎泽区复地路6号第6幢1单元11层1102号房屋作为抵押担保，并协助贷款人办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。   另查明，2018年1月30日，由于被告未按期向农行山西省分行偿还贷款本息，该银行向原告作出《担保人履行责任通知书》，载明，2017年10月21日至2018年1月30日，应还未还本金3859.82元，利息、罚息、复利10229.86元，当期应还未还本息14089.68元，截止2018年1月30日，该笔贷款尚欠本金919912.41元，利息10229.86元，合计930142.27元。2018年1月30日，原告代被告向农行山西省分行偿还14089.68元。原告陈述被告已偿还银行本息不足1万元，同意在扣除违约金、代偿金和利息后退还被告。2018年2月11日，原告以特快专递的方式向被告寄送了《合同解除通知》，说明自该通知送达被告之日起，房屋买卖合同、附件及相关协议立即解除；解除之日起十日内原被告结清原告为被告偿还的银行贷款本金、利息、罚息等及违约金；被告应自合同解除之日起十日内配合原告办理注销合同备案在内的后续事宜等。   以上事实有原告提供的首付款收据、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、担保人履行责任通知书、个人贷款还款凭证、《合同解除通知》、邮政特快专递单以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原被告与农行山西省分行签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。被告自2017年10月未按期足额偿还银行按揭贷款，逾期累计已超过3期，按照《商品房买卖合同》及附件补充协议的约定，原告有权解除合同，现原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告协助办理《商品房买卖合同》备案撤销手续的请求，事实及证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将位于复地路6号6幢1单元11层1102号房屋返还原告，原告应当将被告已经实际支付的首付款243155元及代偿的本金返还给被告。由于本案房屋未实际交付被告，故不存在返还问题。关于被告已经偿还本金：截止2018年1月30日被告尚欠本金919912.41元，核减之后，此前本金共计偿还10087.59元，原告应向被告返还253242.59元。合同解除后，因购买该房产生的剩余未还银行贷款需由原告负责偿还，被告应当支付原告截止2018年1月30日原告已经代被告偿还的银行贷款本金利息、复息、罚息14089.68元。原告根据合同约定主张被告自原告实际垫付款项之日起按照日万分之五计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。原告另主张被告支付按照房款总额支付20%的违约金，明显过高，本院酌情支持5万元。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、解除原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告朱泽斌于2017年3月14日签订的编号为20170009977的《商品房买卖合同》。   二、被告朱泽斌于本判决生效之日起十日内协助原告办理编号为20170009977的《商品房买卖合同》合同注销备案手续。   三、被告朱泽斌于本判决生效之日起十日内支付原告山西复地得一房地产开发有限公司14089.68元，并支付以该款项为基数自2018年1月30日起至本判决确定给付之日止按照日万分之五计算的利息。   四、被告朱泽斌于本判决生效之日起十日内支付原告山西复地得一房地产开发有限公司违约金5万元。   五、原告山西复地得一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告朱泽斌253542.59元。   六、驳回原告山西复地得一房地产开发有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5240元（原告已预交），由被告朱泽斌负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 卢敬丽   人民陪审员 董彩英   人民陪审员 那海珊     二○一八年十月十一日   书 记 员 赵 燕