四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初4765号 原告马海蓉，女，生于1974年7月16日，住四川省巴中市巴州区。 被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司 法定代表人侯朝发，系该公司董事长。 委托代理人刘亮，四川宏坤律师事务所律师。 原告马海蓉与被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马海蓉、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房产公司）的委托代理人刘亮等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马海蓉诉称：被告系巴中市巴州区南湾国际小区的房地产开发商，原、被告双方于2011年1月10日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20110100092、合同备案号：428847）及其补充协议。该系列契约约定：位于巴州区桑园坝的南湾国际********房，总购房价款320242.00元，被告应于2012年12月30日前向原告交付案涉房屋，2014年7月1日前取得案涉房屋的“权属证书”，并由原告委托被告办理案涉房屋的“不动产权登记证书”。合同签订后，原告依约向被告交付了“购房款、契税、房屋专项维修基金”等税费，并按要求提供了相关资料。但一直以来被告却总以各种理由怠于为原告办理案涉房屋的不动产权登记证书。时至今日，被告仍然未能向原告交付案涉房屋的不动产权登记证书。几年来，原告数次与被告交涉均无果。同时，根据双方所签合同约定（详见合同二十条＜二＞），“未取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金”。自2014年7月1日至2018年10月20日，开发商违约时间已长达1552天，应向原告支付违约金49695元。原告出于对开发商后期执行情况的考量和尽快取得房屋不动产权证书的期望，愿将金额降至总房款的3.33%，计10664元。被告按108.19平方米，以每平方米2960元收取房款。房屋实测报告为108.02平方米，多收房款503.2元。加上利息和多收的契税、房屋维修基金等合计800元。综上现提起诉讼，请求：1、判令被告立即交付原告于被告处所购买房屋的“不动产权登记证书”。2、判令被告支付延期交付“不动产权登记证书”的违约金（人民币）10664元。3、判令被告返还多收房款、契税、房屋维修金及利息800元。4、本案涉诉费用，由被告承担。 被告东兴房产公司辩称：1.被告方未办理产权属实，但目前政府成立了遗留问题专案组，专门处理办证事宜，产权证正在积极办理中；2.本案中被告迟延办证并非公司主观原因所致，而是因该宗土地长期与案外人涉诉，行政机关未及时办理，现目前被告已按房屋买卖合同初始登记约定取得了该宗土地的使用权证书；3.本案中涉诉房屋被告已交付原告居住使用并未给原告造成直接经济损失，故请求法庭综合考虑本案的各种因素认定被告迟延办证行为应承担的责任对其赔偿金额予以调整减少。4、原告诉请第三项，因为不应当属于本次诉讼解决事项，请求法院驳回，计算天数有异议，应进行调整。 经审理查明，2011年1月10日，原告马海蓉与被告东兴房产公司签订了《商品房买卖合同》。该合同载明：原告购买被告开发的位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际B区18幢第8层Z1单元4号住房一套，房屋单价2960元/㎡，预测建筑面积108.19㎡，房屋价款为320242.00元，以按揭贷款作为付款方式。该合同第十一条关于交付条件约定：（一）出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房……。该合同第十四条关于面积差异处理约定：实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房屋价款由出卖人返还买受人……。该合同第二十条关于产权登记约定：（一）初始登记。出卖人应当在2014年7月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。2、双方另行协商约定”。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……。2、双方另行协商约定”。（2）买受人同意委托四川省巴中市东兴房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）、买受人有权退房。……。(2)双方另行协商约定。”合同签订后原告交清了房款。 2014年3月14日,被告与原告签订了《四川省巴中市东兴房地产开发有限公司“蓝湾国际”B区房屋交接结算单》，约定建筑面积108.19㎡，房屋总额320242元，原告已交房款280242元，下差房款公积金，本次应付余下款项余下房款4万元、房屋契税6405元、维修专项基金5950元，产权证工本费500元等。事后原告向被告提供的巴中银河房地产测绘有限责任公司房屋面积测绘报告显示原告购买的房屋建筑面积为108.02㎡。原告接收房屋后，至今未取得房屋产权证。本案审理中，原告自愿放弃要求被告返还契税、房屋维修金及利息的主张。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原告的身份证复印件、被告的工商登记档案，《商品房买卖合同》，房屋交接结算单，收据等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2014年原告已接收了案涉房屋，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当为原告办理房屋产权证。关于原告主张的违约金问题。原告未在合同约定的时间内取得该商品房的权属证明，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。庭审中，被告认为原告主张的违约金计算过高，请求人民法院适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告主张的违约金10664元，符合相关法律规定，本院予以认可。 原、被告签订的《商品房买卖合同》约定预测建筑面积108.19㎡，房屋价款为320242.00元，原告已按合同约定交清房款，而被告向原告提供的实测房屋建筑面积为108.02㎡，减少建筑面积0.17㎡，被告应当按照合同约定返还多收的房款503.20元（0.17㎡×2960元/㎡）。本案审理中，原告自愿放弃要求被告返还契税、房屋维修金及利息的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后90日内为原告马海蓉办理位于四川省巴中市巴州区东城街道南路中段蓝湾国际B区18幢第8层Z1单元4号住房一套的《不动产权证书》。 二、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告马海蓉支付未按期交付房屋产权证书的违约金10664元。 三、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告马海蓉返还房款503.20元。 四、驳回原告马海蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费150元，由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 万 明 二〇一八年十月二十二日 书记员 王梓淇