广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0226民初810号 原告：覃江云，女，1985年10月18日出生，壮族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 原告：韦进幸，男，1985年12月19日出生，壮族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 原告：覃宗星，男，1950年10月1日出生，壮族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 三原告共同委托诉讼代理人：杨干秀，男，三江侗族自治县法律服务所法律服务工作者。 被告：柳州市思源房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇河东开发区福禄寺左侧**房，统一社会信用代码：914502267597904319。 法定代表人：许谦，执行董事。 委托诉讼代理人：郭子钰，女，广西银正律师事务所律师。 原告覃江云、韦进幸、覃宗星与被告柳州市思源房地产开发有限公司（以下简称“思源房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序由审判员杨红玉独任审理，书记员朱琴琴担任法庭记录，于2018年10月22日公开开庭进行了审理，原告覃江云及三原告的共同委托诉讼代理人杨干秀、被告思源房开公司的委托诉讼代理人郭子钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃江云、韦进幸、覃宗星向本院提出诉讼请求：1.判令被告柳州市思源房地产开发有限公司赔偿原告覃江云、韦进幸、覃宗星逾期办理房屋权属证书违约金54797元，并在本案判决生效之日起60日内协助原告输房屋权属证书；2.诉讼费由被告承担。因已办理不动产权属证，庭审中，原告覃江云、韦进幸、覃宗星撤回要求被告协助办证的诉讼请求。事实和理由：原告与被告思源房开公司于2013年8月13日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），该合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。”被告2013年9月6日将房屋交付原告支配使用，被告应该于2014年11月6日之前将不动产权证交付给原告。被告违反合同约定，逾期办证时间达3年多，应当承担民事责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定提起诉讼，要求按同期中国人民银行公布的一年以内期限的贷款利率为4.35%，再加收30%计算，被告应承担赔偿原告从2015年9月12日起至2018年9月12日期间（共1095天）的逾期办理产权证违约金54797元（房款总额323000元×4.35%×1.3×1095天÷365天=54797元），恳请人民法院判如所请。 为支持其主张，原告覃江云、韦进幸、覃宗星向法庭提供以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明合同约定双方权利和义务，逾期办理不动产权证责任在于被告思源房开公司，原告要求被告赔偿逾期办证违约金具有合同依据；2.收款收据四张、税收通用完税证一张，拟证明原告已付清房款和契税。 被告思源房开公司辩称：1.本案被告不存在逾期办证的违约事实。《商品房买卖合同》第十二条第二项明确约定“土地使用证、房产权证办理过程中产生的税费由买受人承担”，说明在办理房产证过程中，原告应交纳相应费用才可以办理房产证，结合原告提供的交纳办证费的时间是2018年7月25日，充分说明原告不积极履行自身应承担的义务，从而导致无法办理房产证与被告无关，故被告不应承担逾期办证的违约责任，且被告思源房开公司已办理大产权证，被告思源房开公司不可能在具备条件的情况下不为业主申办产权而致使承担违约责任；2.本案已过诉讼时效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”具体到本案，双方签订合同的约定有产权证交付时间及从原告的诉状可知，原告在2014年11月6日时就已知道自己民事权利受到损害，诉讼时效到2016年11月6日已届满，但原告直到2018年9月10日才起诉，明显已过诉讼时效，另本案原告主张的是违约金责任作为一种债权请求权，按照法律规定应该适用诉讼时效，而原告在法定期限内未能证明本案诉讼时效存在中止、中断、延长等事由；3.原告计算的违约金没有事实和法律依据。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算违约金无事实基础，因为本案是购房者怠于递交办证资料及迟延交纳相关费用导致的，且该条第2款就是在没有约定违约金和损失数额难以计算同时具备才可适用中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。办证过程需要开发商、买受人及房管部门三者的共同行为才能完成，因此，开发商只要在法定期限内向相关行政部门提交了相关证明文件及资料，完成初始登记并履行告知买受人义务后，开发商的办证义务就已履行完毕。综上所述，原告的诉求已过诉讼时效且无事实及法律依据，依法应予以驳回。 被告思源房开公司为支持其答辩意见向法庭提供了以下证据材料：1.2016年2月1日思源公司出具的通知一份，拟证明被告已履行办证义务且本案已过诉讼时效；2.2016年8月1日思源公司出具的办证通知一份，拟证明被告已履行办证义务且本案已过诉讼时效；3.2017年3月15日思源公司出具的已办好房产证名单一份，拟证明被告一直在积极履行办证义务；4.2017年6月20日思源公司出具的办证通知一份，拟证明存在业主不及时交手续给被告办理房产证的事实；5.三江县古宜镇侗乡大道57号B区2栋房屋产权证一份，拟证明原告所住小区的总房产证已办好，不存在无法办证的事实，同时证明被告已履行办证义务。总证附记上已写此证为总证，已分解。按照常理，被告不可能在具备办证条件下而不为业主办证致使自己承担违约责任；6.原告的房屋产权证一份，原告已于2018年8月27日取得了房产证，结合原告交办证费的时间，该份证据证明被告已在合同约定的十四个月内履行办证义务，不存在逾期办证的事实。 经庭审质证，被告思源房开公司对原告覃江云、韦进幸、覃宗星提供的证据1的真实性无异议，认为该合同同时证明双方约定了办证的税费（即税和费）是由原告承担，原告交办证费时间是2018年7月25日，结合原告产权证取得的时间，被告已经在约定的十四个月内办理了房产证；对证据2中印有被告印章的收款收据无异议；对完税证的真实性无异议，这首先是原告有义务缴纳的，其次，这仅仅证明原告缴纳了合同约定的税，而按合同约定原告应缴纳办证的税、费。 本院认为，原告覃江云、韦进幸、覃宗星提供的证据1，被告思源房开公司对其真实性无异议，本院为此予以确认，对于在办理房产证过程中谁违约的问题，将由本院结合合同的履行情况及本案其他证据材料予以认定；对证据2中被告思源房开公司的收据，被告无异议，本院予以采信，对完税凭证被告思源房开公司对其真实性无异议，本院依法予以采信，并确认原告契税的交纳时间为2013年9月6日。 经庭审质证，原告覃江云、韦进幸、覃宗星对被告思源房开公司提供的证据1、2、3、4不予认可，认为原告没有收到该份通知，被告也没有针对具体的业主发出该通知，且该通知很不规范，也有可能是事后才制作的，证据3中已办好房产证名单中也没有原告的名字；对证据5的真实性无异议，但是2018年1月2日总证的所有权还是被告，并没有办到原告的名下；对证据6无异议。 本院认为，对被告思源房开公司提供的证据1、2、3、4，因该证据材料无拍摄照片的时间和地点，不能证实被告思源房开公司已经张贴了《办证通知》、《通知》，形式上存在瑕疵，为此本院对被告思源房开公司提供的此四份证据材料不予采信，对原告覃江云、韦进幸、覃宗星对该份证据材料发表的质证意见予以采纳；对证据5，原告覃江云、韦进幸、覃宗星对其真实性没有异议，本院对此予以确认，因该房产证是思源小区B区2栋房屋的总证，仅能证实从2018年1月2日起可以办理思源小区B区2栋房屋的个人的房产证，并不能说明被告思源房开公司已经为原告覃江云、韦进幸、覃宗星办理了房产证，履行完毕了自己的义务，该份证据材料可以证明本案的相关事实，据此本院对被告思源房开公司提供的证据5予以采信作为本案的定案依据；对证据6，原告无异议，本院予以采信，同时确认三原告取得房屋产权证的时间为2018年8月27日。 为查明案件事实，本院向三江侗族自治县不动产登记中心查询了相关材料，三江侗族自治县不动产登记中心于2018年9月27日向本院出具了《查询告知书》一份，拟证明被告思源房开公司开发的涉案小区2期（即B区）工程的1、2栋商品房及其土地的相关情况，对该《查询告知书》，原告无异议，被告思源房开公司对其三性均无异议，认为该证据可证明办理产权证并非由房开一家可完成，且可证实被告庭审中提交的两个总证复印件所载事实是真实的，亦可证明原告已经获得了所住房屋的物权效力，被告不存在逾期办证的事实。本院认为，原、被告双方对不动产登记中心出具的材料均无异议，故本院予以确认，被告是否存在逾期办证的事实本院将结合本案其他诉讼材料予以认定。 根据上述采信的证据及当事人在庭审当中的陈述，本院确认以下法律事实：2013年8月13日，原告覃江云、韦进幸、覃宗星和被告思源房开公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：思源购物广场二期工程【2013】103号），该合同主要内容为：“出卖人：柳州市思源房地产开发有限公司，买受人：覃江云、韦进幸、覃宗星。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第2幢3单元201号房。该商品房的用途为商住，属砖混结构，层高为2.8米，建筑层数地上8层，地，地下**商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共126.94平方米，其中，套内建筑面积115.382平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.561平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2544.6元，总金额（人民币）叁拾贰万叁仟零佰零拾零元整（￥：323000.00元）。第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3.买受人于2013年8月12日交付首期款壹拾玖万肆仟元整，余款壹拾贰万玖仟元整向三江县信用社办理贷款手续完毕。第八条交付期限，出卖人应当在签订合同之日起18个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十二条关于产权登记的约定，1.出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可以顺延。2.土地使用证、房屋产权证办理过程中产生的税费由买受人承担。第二十条本合同自双方签订之日起生效。出卖人：柳州市思源房地产开发有限公司，加盖公司印章及法定代表人许谦个人印鉴。买受人：覃江云、韦进幸、覃宗星签名摁手印。2013年8月13日，签于三江。”2013年9月6日，被告思源房开公司将合同约定的房屋交付原告覃江云、韦进幸、覃宗星占有使用。2016年2月22日，三江侗族自治县房地产管理所向被告思源房开公司颁发三江县古宜镇侗乡大道57号B区2栋（证号：三房权证字第××号）房屋的整栋房屋所有权证（亦称总证）。三江县古宜镇思源小区，宗地总证证号为桂（2016）三江侗族自治县不动产权第0000798号，登记时间为2016年7月22日，B区2栋土地总证证号为桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0000008号，由于建筑物超出发证范围，2018年1月2日房开完善用地手续后补发证书。因被告思源房开公司没有依照合同约定按时为购房业主办理房屋所有权证，在自行协商处理未果的情况下，为此原告覃江云、韦进幸、覃宗星诉至法院，引发本案诉讼。 另查明，原告覃江云、韦进幸、覃宗星已于2018年8月27日取得涉案商品房的不动产权属证，中国人民银行发布的一年以内期限贷款基准利率为4.35﹪。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、本案是否存在逾期办证的事实？原因为何？责任应如何承担？二、原告要求被告支付逾期办证违约金是否有依据？三、原告要求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效？ 针对第一个争议焦点，本院认为，原告覃江云、韦进幸、覃宗星与被告思源房开公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，从签订之日生效，对合同当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。被告思源房开公司于2013年9月6日交房给原告覃江云、韦进幸、覃宗星，根据该合同第十二条“关于产权登记的约定，1.出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可以顺延。2.土地使用证、房屋产权证办理过程中产生的税费由买受人承担。”的约定，现被告思源房开公司并没有提供有效的证据材料证实已经通知原告覃江云、韦进幸、覃宗星递交办理房产证所需要的材料和相关费用，亦未举证证明延期办理产权登记是产权登记部门的原因所造成，据此被告思源房开公司应当在2014年11月6日之前将涉案房屋房产证交付原告覃江云、韦进幸、覃宗星，但直至2018年8月27日，被告思源房开公司才为原告办理房产证。结合被告思源房开公司于2016年2月22日才取得广西三江侗族自治县古宜镇侗乡大道57号B区2栋房屋的整栋房屋所有权证（亦称总证），证号：三房权证字第××号，该栋房屋的土地总证于2018年1月2日登记，该栋房屋总证亦于2018年1月2日才补发的情况，本院认为，未能在2014年11月6日之前为原告覃江云、韦进幸、覃宗星办理涉案房产证，责任在于被告思源房开公司。为此，本院对被告思源房开公司认为业主迟交、晚交办证费用及办证材料，导致未及时办理房产证的辩解意见不予采纳。 针对第二个争议焦点和第三个争议焦点，当事人对逾期办理房产证未约定违约赔偿责任，为此应当依照法律规定的方式承担责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权属登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，该条规定的是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，并不是被告思源房开公司主张的合同没有约定与损失数额难以确定必须同时存在，现本案中，作为业主的原告覃江云、韦进幸、覃宗星并没有按约定时间取得属于自己的房屋所有权证，依照上述司法解释的规定作为开发商的被告思源房开公司应当向原告覃江云、韦进幸、覃宗星承担违约责任。关于诉讼时效问题，被告思源房开公司应当在2014年11月6日之前为原告覃江云、韦进幸、覃宗星办理房产证，但直至2018年8月27日，原告覃江云、韦进幸、覃宗星才取得该商品房的不动产权属证，原告覃江云、韦进幸、覃宗星于2018年9月11日诉至法院主张逾期办理房产证违约金，该权利属于债权请求权，依法适用诉讼时效，因此原告覃江云、韦进幸、覃宗星请求被告思源房开公司赔偿2015年9月12日起至2015年9月30日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，对该部分请求本院不予支持，原告覃江云、韦进幸、覃宗星请求被告思源房开公司赔偿2015年10月1日起至2018年8月26日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，应予以支持，又因原告覃江云、韦进幸、覃宗星已于2018年8月27日取得房屋权属证书，故对原告覃江云、韦进幸、覃宗星请求被告思源房开公司赔偿2018年8月27日起至2018年9月12日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告覃江云、韦进幸、覃宗星依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定主张逾期办理房产证违约金，于法有据。原告覃江云、韦进幸、覃宗星为了购买涉案房屋，一共交付购房款323000元，应当依此为计算违约金的基数。经核算，从2015年10月1日起至2018年8月26日，被告思源房开公司逾期办理房产证天数为1060天，中国人民银行发布的一年至三年以内期限的贷款基准利率为4.75﹪，计收逾期贷款利息为基准利率基础上上浮30﹪，且中国人民银行规定每日利率为年利率除以360天，现原告覃江云、韦进幸、覃宗星主张日利率为年利率除以365天，按中国人民银行发布的一年以内期限的贷款基准利率4.35﹪计算，是其自行处分其权益的行为，依法应予准许。为此，本院计算逾期办理房产证违约金为53045.45元（323000元×4.35﹪×1.3×1060天÷365天=53045.45元）。综上，本院认为被告思源房开公司应当赔偿原告覃江云、韦进幸、覃宗星逾期办理房产证违约金53045.45元，对被告思源房开公司认为原告覃江云、韦进幸、覃宗星主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告柳州市思源房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿原告覃江云、韦进幸、覃宗星逾期办理房屋权属证书违约金53045.45元； 二、驳回原告覃江云、韦进幸、覃宗星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1170元，减半收取585元（原告已预交），由原告覃江云、韦进幸、覃宗星承担19元，被告柳州市思源房地产开发有限公司承担566元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  杨红玉 二〇一八年十月三十一日 书记员  朱琴琴