广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0605执异633号 异议人（案外人）：佛山市南海合纵房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区狮山镇小塘长安路玉兰楼**，统一社会信用代码914406050599531051。 法定代表人：陈有团。 委托代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。 委托代理人：蔡玉梅，广东颖诚律师事务所律师。 申请执行人：叶炳祥，男，1978年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：吴志辉，男，1978年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人:罗绍妍，女，汉族，1977年12月25日出生，住广东省佛山市高明区。 本院在执行申请执行人叶炳祥与被执行人吴志辉民间借贷纠纷一案[案号为（2017）粤0605执16781号]的过程中，作出裁定拟拍卖吴志辉购买的位于佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房（合同号码20140802019402），案外人佛山市南海合纵房地产开发有限公司（以下简称合纵公司）对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，因罗绍妍与本案的处理存在利害关系，本院依法追加罗绍妍为本案的第三人。本案现已审查终结。 异议人合纵公司称，请求法院依法解除对佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房的查封。事实和理由：异议人于2014年8月2日与吴志辉、罗绍妍签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201××××9402），合同约定志辉、罗绍妍购买位于佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房（以下简称“执行标的”），建筑面积为88.8平方米，总房价款为502786元，吴志辉、罗绍妍选择按揭贷款方式付款。另根据商品房买卖合同之补充协议第四条第三款的约定：若吴志辉、罗绍妍未能履行其向银行按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致异议人作为担保人承担担保责任的，吴志辉、罗绍妍在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担担保责任的，异议人有权单方解除商品房买卖合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，吴志辉、罗绍妍应向异议人支付该商品房总价款30%的违约金。2017年6月28日，吴志辉、罗绍妍因拖欠贷款银行的月供款，被招商银行股份有限公司佛山分行向佛山市南海区人民法院提请民事诉讼，要求吴志辉、罗绍妍共同偿还贷款本金及拖欠的利息，并要求异议人承担连带清偿责任。南海区人民法院于2017年11月10日作出《民事判决书》【案号：（2017）粤0605民初9699号】，判决吴志辉于判决书发生法律效力之日起十日内偿还招商银行股份有限公司佛山分行贷款342273.18元及相应的罚息、律师费18384元，异议人对上述债务承担连带清偿责任。2018年5月份,南海区人民法院向异议人发出执行通知书【执行案号:（2018）粤0605执7018号】，通知异议人履行（2017）粤0605民初9699号法律文书确定的义务，执行款项暂计为401456.76元。2018年5月30日，南海区人民法院执行局划扣了异议人银行账户294073.46元；2018年6月1日，南海区人民法院执行局划扣了异议人银行账户145794.74元；2018年6月4日，南海区人民法院执行局划扣了异议人银行账户3680.66元；综上，南海区人民法院执行局共划扣了异议人443548.86元。根据异议人与吴志辉、罗绍妍签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的相关约定，吴志辉、罗绍妍因拖欠银行贷款，致使被异议人承担连带担保责任，已构成违约，根据合同约定，异议人享有解除权，异议人已向吴志辉、罗绍妍主张解除《商品房买卖合同》及其补充协议。异议人认为：叶炳祥申请查封佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房【查封文号为（2017）粤0605执保126号】，导致异议人要求办理案涉房屋解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续的合法权益不能实现，损害了异议人的合法权益。异议人是案涉房屋真正的权利人，为维护异议人的合法权益，避免造成无法挽回之损害，特此向法院申请解除对佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房的强制执行措施。 申请执行人叶炳祥辩称，申请执行人不同意异议人合纵公司的异议请求。1.异议人当时在自愿原则下与吴志辉、罗绍妍签订《个人贷款不可撤销担保书》，因此引起的法律问题与申请执行人无关，不应影响申请执行人的正常合法权益；2.在法律上，申请执行人与异议人都是吴志辉的债权人，都对涉案房产享有合理的法律权利。 被执行人吴志辉没有答辩。 第三人罗绍妍没有陈述意见。 本院查明，2017年1月3日，本院立案受理原告叶炳祥与被告吴志辉民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初105号。2017年1月10日，本院根据原告叶炳祥的财产保全申请作出（2017）粤0605民初105号民事裁定书，裁定冻结被告吴志辉的银行存款人民币240386.97元或查封、扣押其相应价值的财产。本院以（2017）粤0605执保126号案执行上述（2017）粤0605民初105号民事裁定书。2017年1月16日，本院轮候查封（第一轮轮候）吴志辉、罗绍妍购买的佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房（以下简称涉案房产）的房屋所有权。涉案房产于2015年12月4日被广州市白云区人民法院（以下简称白云法院）（2015）穗云法民二初字第3087号案首查封。 2017年6月9日，本院作出（2017）粤0605民初105号民事判决书，判令：一、被告吴志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金202496.97元予原告叶炳祥，并支付以180000元为本金，从2015年11月1日起至实际清偿日止，按年利率1.5%计算的利息及以22496.97元为本金，从2017年1月3日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率（以年利率6%为限）计算的利息予原告叶炳祥；二、驳回原告叶炳祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2017年10月5日发生法律效力。 2017年12月29日，本院立案受理申请执行人叶炳祥与被执行人吴志辉民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执16781号，执行依据为本院（2017）粤0605民初105号民事判决书。在执行过程中，本院向白云法院发出（2017）粤0605执16781号商请移送执行函，内容为商请白云法院将涉案房产移送本院执行。2018年5月2日，白云法院作出（2016）粤0111执5316号移送执行函，内容为该院将首查封的涉案房产移送南海法院执行。2018年7月12日，本院作出（2017）粤0605执16781号之一执行裁定书，裁定拍卖或变卖属被执行人吴志辉所有的位于佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房（合同号码201××××9402）。 另查明，2014年8月2日，异议人合纵公司（作为出卖人）与被执行人吴志辉（作为买受人）、第三人罗绍妍（作为共有买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201××××9402），约定买受人向出卖人购买涉案房产，房价款502786元，首期款自本合同网上签订之日支付全部房价款的30%，金额152786元，剩余房款35万元应于2014年8月8日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款等条款。该合同买受人栏记载的吴志辉的地址为“佛山市高明区明城镇仓角村126号（繁城商店）”，合同记载的吴志辉的联系电话为137××××0003。其后，双方签订《广东省商品房买卖合同之补充协议》，约定：买受人未能履行其向银行按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任，按以下方式处理：出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，买卖双方一致同意，出卖人按合同上载明的通信地址发出《解除合同书》（以寄出邮戳为准）之日起3日内，视为解除合同通知已经送达买受人，买受人应当在解除通知确定的期限内到出卖人指定的地点办理相关手续，否则，出卖人有权单方解除《广东省商品房买卖合同》，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人应向出卖人支付该商品房总价款30%的违约金，且买受人已向出卖人交纳的除房款以外的税费出卖人不退还，出卖人在扣除代为支付银行本金、利息、滞纳金和应收违约金后有剩余房款的，出卖人在合同注销手续办理完后45个工作日内退还给买受人等条款。 2017年11月10日，本院对原告招商银行股份有限公司佛山分行（以下简称招商银行佛山分行）与被告吴志辉、罗绍妍、合纵公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）粤0605民初9699号民事判决书，认定了“吴志辉于2003年10月21日与罗绍妍登记结婚，双方为夫妻关系。2014年8月22日，原告与被告吴志辉、罗绍妍签订了《个人购房借款及担保合同》，约定:原告向被告吴志辉提供35万元购房贷款（第3条），借款期限360个月，从2014年8月22日起至2044年8月22日止,具体期限以借款借据为准（第4条）；贷款年利率为7.205%等。被告吴志辉、罗绍妍将其所有的位于佛佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房的房产为涉案借款提供抵押担保，仅办理了预抵押登记，登记号为粤房地预登佛预字第0200229191号。被告合纵公司自愿与原告签订《个人贷款不可撤销担保书》，合同第3条约定被告合纵公司对涉案债务承担阶段性连带责任保证，保证期间为自上述担保书签订之日起至被告持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记止，并将房地产权证或/和房地他项权证交由原告保管之日止”等事实，判令：一、被告吴志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金342273.18元、暂计至2017年6月26日的罚息25423.62元及以342273.18元为本金从2017年6月27日起至实际清偿之日止按年利率7.205%基础上加收50%计收罚息予原告招商银行佛山分行；二、被告吴志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费18384元予原告招商银行佛山分行；三、被告罗绍妍、合纵公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取7091.22元，财产保全费2450.4元（原告已预交），由被告吴志辉、罗绍妍、合纵公司按上述判决主文确定的责任方式承担，并应于给付上述款项同期迳付原告招商银行佛山分行，本院不另收退。 2018年4月27日,本院立案受理申请执行人招商银行佛山分行与被执行人吴志辉、罗绍妍、合纵公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605执7018号，执行依据为本院（2017）粤0605民初9699号民事判决书。在执行过程中，本院向被执行人吴志辉、罗绍妍、合纵公司发出执行通知书，内容为责令被执行人在收到本通知书后立即履行法律文书所确定的全部义务，并承担迟延履行期间的债务利息（或迟延履行金）及执行费，以上款项暂计401456.76元。2018年5月30日至6月4日期间，本院从被执行人合纵公司执行到款项合计443548.86元。2018年7月11日，本院作出（2018）粤0605执7018号执行完毕告知书，内容为：被执行人已履行完毕（2017）粤0605民初9699号民事判决书所确定的义务，并已缴纳本案执行费，本案已执行完毕。 2018年9月12日，异议人合纵公司向吴志辉、罗绍妍作出《解除通知书》，内容包括：因吴志辉、罗绍妍拖欠银行贷款，致使合纵公司承担连带担保责任，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同及其补充协议的约定，合纵公司特此致函：自本解除通知书发出之日起，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201××××9402）及其补充协议即解除，吴志辉、罗绍妍自本通知发出之日起5日内携带身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、发票原件到佛山市南海区大沥镇岭南路63号万荟玖珑营销中心商铺3号门办理相关解除手续等。同日，异议人合纵公司按照其与吴志辉、罗绍妍签订的《广东省商品房买卖合同》记载的吴志辉的地址“佛山市高明区明城镇仓角村126号”及联系电话“137××××0003”，分别向吴志辉、罗绍妍邮寄（寄出邮戳为2018年9月14日）上述《解除通知书》，两邮件均因“收件人不在指定地址”而被退件。异议人合纵公司确认，上述《解除通知书》寄出后，吴志辉、罗绍妍未按解除通知书的内容到异议人处办理解除合同手续。 另据2018年10月23日的佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果反映，涉案房产的登记购房人为被执行人吴志辉、第三人罗绍妍，合同号码201××××9402，该房屋于2014年8月30日办理预购商品房买卖预告登记。 本院认为，对异议人合纵公司的异议请求及理由，分析如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合纵公司与吴志辉、罗绍妍签订的《广东省商品房买卖合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）约定“买受人未能履行其向银行按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任，按以下方式处理：出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，买卖双方一致同意，出卖人按合同上载明的通信地址发出《解除合同书》（以寄出邮戳为准）之日起3日内，视为解除合同通知已经送达买受人，买受人应当在解除通知确定的期限内到出卖人指定的地点办理相关手续，否则，出卖人有权单方解除《广东省商品房买卖合同》”。在本院（2018）粤0605执7018号案的执行中，异议人因吴志辉、罗绍妍未按期偿还银行按揭贷款而向贷款银行承担了连带责任保证的清偿责任；其后异议人已按《广东省商品房买卖合同》记载的吴志辉的通信地址和电话分别向吴志辉和罗绍妍邮寄内容为解除涉案房产买卖合同的《解除通知书》，虽然上述邮件均被退件，但按照《补充协议》的约定，该解除合同的通知自寄出邮戳之日（即2018年9月14日）起3日内视为已经送达买受人吴志辉、罗绍妍，而吴志辉、罗绍妍未在通知确定的期限内到异议人指定的地点办理相关解除合同的手续，因此，涉案房产买卖合同的解除条件已经成就并已由异议人依约解除。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。本案中，涉案房产虽已办理预购商品房买卖预告登记，但并未办理吴志辉、罗绍妍名下的物权登记，故吴志辉、罗绍妍对涉案房产并未享有物权；异议人与吴志辉、罗绍妍围绕涉案房产形成的买卖合同关系已由异议人按照合同约定予以解除，在涉案房产的买卖合同关系解除后，被执行人吴志辉依法不再基于该合同关系对涉案房产享有合同权利。综上分析，异议人合纵公司在涉案房产的买卖合同关系解除后对该房产享有排除执行的权利，本院（2017）粤0605执16781号案查封及裁定拍卖涉案房产的执行行为，理据不足，应予纠正。异议人合纵公司请求解除对涉案房产的查封，实质是请求排除对涉案房产的执行，其请求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止本院（2017）粤0605执16781号案对佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼1801房（合同编号：20140802019402）的执行。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王志钊 审判员  黄馨栗 审判员  李 娟 二〇一八年十月三十日 书记员  赖泽欣