湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0702民初3353号 原告：苏珍云，女，1965年1月7日出生，汉族，住常德市鼎城区。 委托诉讼代理人：李文军，湖南沅澧律师事务所律师,特别授权代理。 被告：常德铜锣湾广场经营有限责任公司，住所地湖南省常德市城西办事处新村居委会武陵大道**。 法定代表人：石冰，该公司董事长。 被告：湖南常德平和房地产开发有限公司，住，住所地湖南省常德市城西办事处新村居委会武陵大道**/div> 法定代表人：石冰，该公司董事长。 两被告的共同委托诉讼代理人：杨重远，湖南博集律师事务所律师，特别授权代理。 两被告的共同委托诉讼代理人：刘清国，湖南保协律师事务所律师,代理权限为一般授权。 被告：桃源县共同创业房地产开发有限公司，住所地，住所地湖南省桃源县漳江镇武陵路iv> 法定代表人：石冰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡博，桃源县共同创业房地产开发有限公司法务，特别授权代理。 被告：石冰，女，1966年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市。 委托诉讼代理人：胡博，桃源县共同创业房地产开发有限公司法务，一般授权代理。 原告苏珍云与被告常德铜锣湾广场经营有限责任公司（以下简称铜锣湾公司）、湖南常德平和房地产开发有限公司（以下简称平和房产公司）、桃源县共同创业房地产开发有限公司（以下简称共创公司）、石冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告苏珍云的委托诉讼代理人李文军，铜锣湾公司、平和房产公司的委托诉讼代理人刘清国，共创公司、石冰的委托诉讼代理人胡博到庭参加诉讼。现已审理终结。 苏珍云向本院提出诉讼请求：1、判令铜锣湾公司支付拖欠的商铺委托金21427.08元及2017年10月1日前的滞纳金13836.6元及从2017年10月1日起至实际还款之日的滞纳金（按每日万分之三的标准计算）；2、判令铜锣湾公司支付从2017年10月1日起至2018年4月30日止的商铺占用费4379.2元（按每月625.6元标准计算）；3、平和房产公司、共创公司、石冰对铜锣湾公司的上述债务承担连带清偿责任。 铜锣湾公司、平和房产公司辩称：欠付租金属实，每次有收入后，应优先支付之前欠付的租金，而不是优先支付后产生的租金；合同到期后，原告已实际收回商铺，对外出租，与新承租人签订租赁合同，被告不应再支付租金或商铺占用费。平和房产公司为债务提供抵押物进行担保并办理了抵押登记，原告应优先处置抵押物后，才能就不足部分提起诉讼。 共创公司、石冰辩称：业主委员会代表从事涉案民事活动及作出决定对业主无法律约束，业主代表在非物业管理活动中签名不能对全体业主产生效力；共创公司当时已经进入了破产清算程序，2011年5月11日会议纪要所涉及共创公司的条款没有法律效力，原告主张法定代表人石冰所做出的承诺是附条件的民事行为不能成立，共创公司承担连带清偿责任没有依据；原告没有证据证明石冰作为平和房产公司的股东滥用权力，逃避债务，损害原告的利益，要求石冰个人承担连带清偿责任也无依据。 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实： 2005年8月27日，苏珍云购买了位于铜锣湾广场的221号商铺，面积为5.64平方米。同日，苏珍云（甲方）与铜锣湾公司（乙方）、平和房产公司（丙方）签订了《商铺委托联营合同》，并约定：“一、甲方将位于铜锣湾广场铺位，建筑面积共计5.64平方米，委托给乙方联合经营管理；二、期限为12年，自2005年10月1日至2017年9月30日”；三、从2005年10月1日到2010年9月30日，每年委托金按甲方所购物业实际成交总额的8%支付，计人民币5005元；2010年10月1日到2015年9月30日，按甲方所购物业实际成交总额的9%支付，计人民币5630元；2015年10月1日到2017年9月30日，按甲方所购物业实际成交总额的10%支付，计人民币6256元；四、委托金的支付方式为：第1年（2005年10月1日到2006年9月30日）的委托金在签订本合同时一次性支付；第2年起到本委托结束（2006年10月1日到2017年9月30日）按年结算，即每年（六月三十日）向甲方缴付或代付当年委托金。五、乙方拖欠委托金，甲方可收取滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘拖欠委托总金额的万分之三；合同终止30日内，乙方及时交回商铺，延期交付三个月以下的，甲方有权按1.2倍收取委托金，延期交付三个月以上的，追究乙方责任及造成的损失；乙方累积拖欠委托金达三个月，甲方有权解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿全部损失。六、丙方对乙方就本合同限定的责任提供担保，在乙方无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任。 2009年7月1日，铜锣湾广场成立了业主委员会。从2010年1月1日开始，涉案商铺的租金由业委会向租赁户直接收取后发放给各业主（包括本案苏珍云）。 合同履行中，因铜锣湾公司未按约支付付租金，截至2009年9月30日，铜锣湾公司欠付苏珍云租金10010元、2009年10月1日至2009年12月31日欠付租金1251.25元、2010年至2014年度每年欠付1个月，共计5个月租金2345.85元、2015年度欠付2个月、2016年度欠付4个月、2017年度欠付9个月，共计15个月租金7820元。以上租金合计21427.08元。上述租金从拖欠之日起至2017年9月30日，按每日万分之三的标准分别计算滞纳金，滞纳金合计13836.6元。 另查明，2008年7月15日，湖南省桃源县人民法院作出（2008）桃民破字第1号民事裁定书，决定立案受理桃源县城市建设投资开发有限公司对共创公司破产清算的申请，并于当日指定了管理人；2009年6月22日，湖南省桃源县人民法院作出（2008）桃民破字第1-2号民事裁定书，宣告共创公司破产；2011年12月19日，常德市中级人民法院对共创公司破产清算一案提级审理。该院于2014年11月10日作出（2012）常民破字第1号民事裁定书，裁定驳回桃源县城市建设投资开发有限公司的申请。申请人不服裁定上诉至湖南省高级人民法院，该院于2015年4月30日作出（2015）湘高法民二终字第31号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。 因铜锣湾公司欠付租金，2011年5月11日上午，经常德市人民政府有关部门协调，召开了铜锣湾小业主租金协调会议，并形成了会议纪要，会议决定了平和房产公司的关联公司共创公司，在公司破产案“破产裁定撤销”或“案外协调”取得桃花源步行街剩余物业处置权后，处置收益先行偿还共创公司负债，余下收益优先支付给铜锣湾小业主历史租金及契税。共创公司的法定代表人石冰在该会议纪要上签字确认。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述及《商铺委托联营合同》、应付租金明细、会议纪要、民事裁定书等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一、滞纳金的计算方式和占用费计算的截止时间；二、共创公司和石冰是否应当承担连带清偿责任。 关于争议焦点一，苏珍云与铜锣湾公司、平和房产公司之间签订的《商铺委托联营合同》是各方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。苏珍云已按约将商铺交付给铜锣湾公司使用，但铜锣湾公司未按约支付租金，属违约方，应当承担支付租金的责任及相应的违约责任。合同期满后，铜锣湾公司没有履行交回商铺的义务，实际占有商铺至2018年4月底，故铜锣湾公司还应参照相应租金标准支付此期间的占用费。平和房产公司在合同中确认其在铜锣湾公司无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任，故平和房产公司应对铜锣湾公司的债务承担连带清偿责任。平和房产公司为铜锣湾公司的债务既提供保证担保，又提供抵押担保，平和房产公司是两种形式担保的义务人，苏珍云是两种形式担保的权利人，其有权选择平和房产公司只承担保证担保责任，并未损害平和房产公司利益，并无不当。关于有收入后支付租金，是优先支付之前欠付的租金还是后产生的租金问题，因合同约定了租金按年结算，即每年（六月三十日）向甲方（即苏珍云）缴付或代付当年委托金，故收入支付租金时，依合同约定应优先支付后产生的租金。 关于争议焦点二，共创公司和石冰是否应当承担连带清偿责任。2011年5月11日，石冰在会议纪要上以共创公司法定代表人身份签字确认，承诺共创公司在破产案“破产裁定撤销”或“案外协调”取得桃花源步行街剩余物业处置权后，处置收益先行偿还共创公司负债，余下收益优先支付给铜锣湾小业主历史租金及契税，并非承诺共创公司在破产期间代为清偿债务，该承诺并不违反法律规定，合法有效，共创公司应当为相关债务承担连带清偿责任。业主委员会成员代表业主从事民事活动，苏珍云作为业主，对此予以认可，业主委员会成员行为合法有效，并无不当。苏珍云主张石冰抽逃资金至共创公司，要求石冰承担连带清偿责任，因所举证据不能证明石冰抽逃资金，故对其该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，苏珍云的诉讼请求本院予以部分支持，石冰不承担责任的辩解理由成立，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、常德铜锣湾广场经营有限责任公司于本判决生效之日起10日内向苏珍云支付商铺租金24127.08元、滞纳金13836.6元（滞纳金已计算至2017年9月30日，此后滞纳金按每日万分之三标准计算至清偿之日止）； 二、常德铜锣湾广场经营有限责任公司于本判决生效之日起10日内向苏珍云支付从2017年10月1日起至2018年4月30日止的商铺占用费4379.2元； 三、湖南常德平和房地产开发有限公司、桃源县共同创业房地产开发有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回苏珍云对石冰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费776元，由常德铜锣湾广场经营有限责任公司、湖南常德平和房地产开发有限公司、桃源县共同创业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  姚 平 审 判 员  薛 珍 审 判 员  徐小棠 审 判 员  印 捷 审 判 员  贾清清 二〇一八年十月十八日 法官助理许鹏 代理书记员  胡冰冰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。