北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2018）京0108执异425号案外人：中海雅实（北京）商业运营管理有限公司，住所地北京市海淀区厂洼街********。法定代表人：郭敏。委托代理人：宋双，男，住北京市海淀区。委托代理人：刁建文，女，住北京市平谷区。申请执行人：北京宝瑞通典当行有限责任公司，住所地，住所地北京市朝阳区西坝河北里**iv>法定代表人：高辉，董事长。委托代理人：佟欣阳，北京道宁律师事务所律师。委托代理人：盛佳寅，北京道宁律师事务所实习律师。被执行人：北京中海雅实科技中心，住所地北，住所地北京市海淀区大泥湾**海淀文化艺术中心地下********v>法定代表人：曹岚。被执行人：北京市九尚出租汽车有限公司，住所地北京市海淀，住所地北京市海淀区苏州街******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐学玲。被执行人：曹岚，女，1973年7月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被执行人：胡雅奇，男，1964年9月15日出生，汉族，住北京大学。被执行人：张莹，女，1958年3月28日出生，汉族，住北京大学。本院依据北京市精诚公证处出具的（2015）京精诚内经证字第00550号、第00551号、第00552号、第00553号、第00554号公证书以及（2016）京精诚执证字第00038号执行证书，在执行北京宝瑞通典当行有限责任公司（以下简称宝瑞通典当行）与北京中海雅实科技中心、北京市九尚出租汽车有限公司、曹岚、胡雅奇、张莹公证债权文书一案过程中，案外人中海雅实（北京）商业运营管理有限公司（以下简称中海雅实管理公司）对本院执行位于北京市海淀区中关村大街xx号x层地下x层房屋（以下简称地下x层房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中海雅实管理公司称，海淀法院对宝瑞通典当行与北京中海雅实科技中心、北京市九尚出租汽车有限公司、胡雅奇、曹岚、张莹一案，已经立案执行。因中海雅实管理公司承租涉案地下x层房屋，受租约保护，法院对地下x层房屋不得进行拍卖。故提出执行异议，请求对地下x层房屋不采取拍卖措施，避免造成不可挽回的损失。宝瑞通典当行辩称，不同意案外人的异议请求。案外人与被执行人公司人格混同，实际控制人同一。案外人不可能不知道强制执行事宜，是伪造租赁合同故意拖延执行，事实上案外人对相关抵押物没有承租权。案外人提交的租赁合同中大厦名称都有错误，我方认为合同的真实性无法保障，恶意串通拖延时间的嫌疑极大。合同是否真实履行有待考察。请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，根据北京市精诚公证处出具的（2015）京精诚内经证字第00550号、第00551号、第00552号、第00553号、第00554号公证书以及（2016）京精诚执证字第00038号执行证书，北京中海雅实科技中心、北京市九尚出租汽车有限公司、曹岚、胡雅奇、张莹应向宝瑞通典当行支付借款本金人民币2500万元及相应违约金、费用等。宝瑞通典当行持上述公证书和执行证书向本院申请强制执行，本院于2017年1月17日以（2017）京0108执1765号立案执行。根据北京市精诚公证处出具的（2015）京精诚内经证字第00550号公证书，北京中海雅实科技中心以其名下坐落于北京市海淀区中关村大街xx号x层地下x层的房屋（房屋所有权证编号：X京房权证海字第XXXX号）抵押典当给宝瑞通典当行，当金总额为人民币2500万元。根据X京房他证海字第xxx**他项权利证，宝瑞通典当行对北京中海雅实科技中心名下的地下x层房屋享有最高额抵押权，债权数额人民币2500万元，登记时间为2015年6月23日。2017年1月24日，本院作出（2017）京0108执1765号执行裁定书，裁定查封北京中海雅实科技中心名下地下x层房屋。2017年10月27日，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对地下x层房屋予以评估。异议审查中，中海雅实管理公司向本院提交了下列相关证据：一、《名称变更通知》，证明北京中海园电子市场有限公司于2017年9月11日名称变更为中海雅实（北京）商业运营管理有限公司。二、北京中海雅实科技中心与北京中海园电子市场有限公司于2015年4月10日签订的《写字楼租赁合同》，约定北京中海雅实科技中心向北京中海园电子市场有限公司出租地下x层房屋，租赁期自2015年4月10日至2035年4月9日。三、北京中海园电子市场有限公司与北京国投尚科信息技术有限公司于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》，约定北京中海园电子市场有限公司将地下x层房屋出租给北京国投尚科信息技术有限公司，租赁期自2017年4月1日起至2027年9月30日。四、北京中海园电子市场有限公司向北京国投尚科信息技术有限公司出具的《付款通知书》，无落款日期，内容为要求北京国投尚科信息技术有限公司将房屋租金打入代收人北京金洲海悦商务服务有限公司的账户。五、北京金洲海悦商务服务有限公司的银行账户明细，以证明中海雅实管理公司指令他人收取房屋租金的事实。六、北京中海雅实科技中心的银行账户明细、银行凭证等，以证明中海雅实管理公司通过指令其承租人北京华图宏阳教育文化发展有限公司、智学思教育咨询（北京）有限公司等将应向其支付的房屋租金直接向北京中海雅实科技中心支付，作为其应向北京中海雅实科技中心支付的租金。宝瑞通典当行向本院提交了北京中海雅实科技中心于2015年6月11日向其出具的《房屋状况确认书》以及北京中海雅实科技中心与北京辉腾耀鼎商贸中心签订的《经营场地租赁合同》，以证明在进行房屋抵押前，北京中海雅实科技中心对房屋状况及承租主体的确认。另查，中海雅实管理公司原名北京中海市场服务管理中心，系北京旭钊技术发展中心于2000年1月出资设立的集体所有制企业。后北京中海市场服务管理中心经多次增资、更名，变更为北京中海园电子市场有限公司，企业性质改制为有限责任公司。2010年2月至2011年9月期间，胡雅奇、曹岚为中海雅实管理公司的股东，胡雅奇为法定代表人。2012年5月至今，徐学玲为中海雅实管理公司的股东，并在2018年7月之前一直担任公司法定代表人。2017年9月8日，北京市工商行政管理局海淀分局同意北京中海园电子市场有限公司注销登记（变更为非市场）。2017年9月11日，北京市工商行政管理局海淀分局核准北京中海园电子市场有限公司名称变更为中海雅实（北京）商业运营管理有限公司。北京中海雅实科技中心系北京旭钊技术发展中心、胡雅奇于2003年4月出资设立的股份制合作企业。2007年，徐学玲先后担任公司董事、监事。2011年9月，胡雅奇、曹岚为北京中海雅实科技中心股东，胡雅奇为法定代表人。2013年，胡雅奇出让其股份，但担任北京中海雅实科技中心监事，曹岚担任法定代表人。再查，本案中海雅实管理公司的委托代理人宋双，亦持北京中海雅实科技中心的委托书及双方劳动合同，作为委托代理人处理执行中相关事项。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。本案中，中海雅实管理公司以其从北京中海雅实科技中心处承租地下x层房屋为由，请求本院不予拍卖上述房屋。本院对其异议主张评述如下：首先，即使中海雅实管理公司与北京中海雅实科技中心就地下x层房屋形成的租赁关系属实，中海雅实管理公司享有的承租权利亦不能阻止本院对被执行人北京中海雅实科技中心名下房屋所有权的处分，故其要求本院不予拍卖房屋的异议请求，本院不予支持。其次，中海雅实管理公司对地下1层房屋的承租权利，可能影响房屋向买受人的移交。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当满足在人民法院查封前占有使用该不动产这一条件。中海雅实管理公司称其从北京中海雅实科技中心处租赁房屋后用于转租，但其提交的转租合同签订于2017年4月，晚于本院查封时间，现有证据不能证明中海雅实管理公司或其次承租人在本院查封前实际占有使用地下x层房屋。因此，中海雅实管理公司的异议主张不符合法律规定的条件，不能排除本院在拍卖房屋后对地下1层房屋移交占有。最后，宝瑞通典当行对地下x层房屋享有抵押权。虽然中海雅实管理公司与北京中海雅实科技中心签订的《写字楼租赁合同》落款时间为2015年4月10日，早于宝瑞通典当行抵押权登记的时间，但北京中海雅实科技中心于2015年6月11日向宝瑞通典当行出具《房屋状况确认书》以及与其他主体签订的房屋租赁合同，确认地下x层房屋由其出租给其他主体。中海雅实管理公司提交的租赁合同与北京中海雅实科技中心的书面确认之间存在矛盾，且中海雅实管理公司与北京中海雅实科技中心存在高管和人员上的交叉、关联，故本院不能确定《写字楼租赁合同》的真实性。同时，中海雅实管理公司未提交证据证明其在宝瑞通典当行设立抵押权之前，实际占有使用地下x层房屋。因此，现有证据不足以证明中海雅实管理公司在宝瑞通典当行设立抵押权之前就与北京中海雅实科技中心之间形成租赁关系，不能对抗宝瑞通典当行已登记的抵押权的行使。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回中海雅实（北京）商业运营管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一八年十月十一日书 记 员  张文利