河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初1267号原告：儒骏和园小区业主委员会（业主大会名称：儒骏和园小区首届业主大会），住所地儒骏和园小区四楼，编号：2019410402015。委托诉讼代理人：孙金海，系河南首位律师事务所律师。被告：平顶山市和豫物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新华区公园北街中央路东（市九中对面儒骏和园四楼），统一社会信用代码914104000985699236。法定代表人：马永西。委托诉讼代理人：申寅哲，系河南旭宏然律师事务所律师。原告儒骏和园小区业主委员会诉被告平顶山市和豫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告儒骏和园小区业主委员会的委托诉讼代理人孙金海、被告平顶山市和豫物业服务有限公司的委托诉讼代理人申寅哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。儒骏和园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告排除妨害，限期内撤出原告小区并交付占用房屋，2、请求判令被告返还小区广告费收入3.8万元整，3、请求判令被告返还多收取的垃圾清运费每户每年60元，共计25920（两年）元整，4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月,原告所属小区建成,因业主委员没有成立,由开发商指定被告作为物业管理公司入驻。该物业公司自进驻儒骏和园小区之后工作方式简单粗暴;为达自己的某种目的曾多次擅自停供部分业主水电,且时间较长;小区内电梯检修不及时,多次出现电梯在运行中突然停止或下坠现象;楼内卫生脏乱差,所提供的服务与业主所交物业费不成正比,且悬殊较大。后因被告公司法定代表人涉嫌违法犯罪,背叛监禁,导致该物业公司管理更为混乱,给小区住户造成巨大损失。2019年7月3日,小区业主委员会依法成立并取得河南省业主大会业主委员会备案证书,2019年8月25日,业主委员会召开全体业主大会,表决通过更换小区物业的决定。同年9月22日,原告依法通知被告业主大会的表决结果与被告解除物业关系被告接到通知后,不按要求撤离,百般阻挠新的物业公司进驻,致使小区处于没有管理的状态。多年来,被告私自收取广告公司的广告费,在原告依法成立后拒不向原告转交广告费用,侵犯了原告全体业主的合法权益。在被告管理过程中多向每户居民收取垃圾清理费每户每年60元,共计25920元整,应当返还。经原告多次催促,被告均以各种理由由推脱,被告的行为给原告造成了巨大的伤害,为维护原告的合法权益,特诉至法院。平顶山市和豫物业服务有限公司辩称，一、答辩人是该小区合法的物业服务提供者，在未经依法变更之前，应继续履行物业管理服务合同。而小区业主及业主大会没有解聘答辩人的意思表示，更没有进行法定的决策程序。被答辩人所述没有事实依据及法律依据。答辩人与该小区的开发商平顶山市儒骏房地产开发有限公司签订有物业管理承包合同书。该合同书的有效期限为2018年1月1日起至2023年12月31日止。签订该合同书后，答辩人便切实为小区提供着完善的物业服务。答辩人从接手提供服务时其，就为本小区业主能够顺利交房、正常居住，先期垫付了巨额的资金，完善了项目开发过程中遗留的诸多漏洞、完善了公共区域的各项设施，并建设监控、道闸、更换电缆等，贡献了巨大的投入，也获得了绝大部分业主的支持。答辩人为小区提供的各项物业服务，无论是安保、保洁、绿化、公共设施维护以及各项便民措施均获得了绝大部分业主的肯定。答辩人在服务期间，不存在需要解除服务关系的矛盾或冲突，被答辩人提出的解聘主张明显不成立。在本小区业主入住，到设立业主委员会直至庭审进行时，答辩人均在小区内提供着连贯的物业服务，和绝大多数业主均保持良好的沟通，也明确知晓被答辩人没有进行所谓的物业解聘及选聘程序。为了对业主负责，答辩人也曾向广大业主进行过咨询和调查，其中绝大部分业主明确支持答辩人继续为业主提供物业服务。故答辩人认为被答辩人所谓的解聘及另外选聘没有事实及法律依据，不应产生任何法律效力。答辩人仍是该小区合法的物业服务企业。二、在答辩人提供物业服务期间，确实和部分广告公司进行合作，但没有收取任何广告费，允许广告公司设置广告的收益，全部用于小区业主。不存在收取广告费收入这一事实。答辩人在服务期间，为了更好的提供安保服务，曾与河南百色汇广告有限公司签订有《社区智能门合作协议》，由百色汇公司提供该小区智能门禁系统中人行通道的门禁系统，并负责安装、保养、维护，作为代价，允许其在门禁系统上的广告位进行广告发布；后为了完善小区内监控设施的监控死角，又与平顶山辉宏文化传媒有限公司签订有社区物业合同，由辉宏公司为小区安装电梯内的监控系统，以此允许辉宏公司在电梯内设置广告。其余还有部分宣传展板系社区及办事处的公益宣传使用，答辩人均未收取任何费用。由此可见，答辩人从未因广告发布事宜获取过任何收益，相关收益全部用于小区物业管理，并切实服务于小区内的全体业主。故答辩人认为被答辩人该项诉讼请求不能成立。三、被答辩人所谓的垃圾清运费，系政府征收的城市生活垃圾处理费，答辩人仅仅被要求代为征收，相关费用也已上缴相关部门，故被答辩人该项主张明显不能成立。该项费用准确名称应为城市生活垃圾处理费，系根据《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《城市生活垃圾管理办法》、《国务院批转住房城乡建设部等部门关于进一步加强城市生活垃圾处理工作意见的通知》、国家四部委《关于实行城市生活垃圾处理收费制度促进垃圾处理产业化的通知》、《河南省城市生活垃圾处理管理办法》、《平顶山市城市生活垃圾处理费征收和使用管理办法》等相关法律法规，由平顶山市物价局、财政局、城市管理局等部门联合征收，具体由平顶山市新华区生活垃圾处理费征收管理办公室征收的行政事业性收费。且根据平价费[2005]145号文件，确定为：城市常住人口每户每月5元的标准进行征收。此前一直为物业公司代收代缴，2020年后由相关部门变更为由供水企业从水费里代收。此前答辩人代为收取的垃圾处理费，已经上缴给相关部门，根本不是被答辩人认为的答辩人擅自收取的费用。故答辩人认为被答辩人该项诉讼请求不应成立。综上所述，答辩人认为被答辩人未经法定程序，更未经业主大会决策，解聘及重新聘用物业公司的行为均系非法、无效行为；答辩人提供服务期间也并未获取额外收益，更不应承担返还责任。被答辩人的本次诉讼没有事实依据、没有法律依据，恳请法庭予以驳回。经审理查明，2018年1月1日，平顶山市儒俊房地产开发有限公司作为发包方、甲方与平顶山市和豫物业服务有限公司作为承包方、乙方签订《物业管理承包合同书》，载明:“经甲乙双方友好商谈，就乙方以甲方名义承接经营公园北街儒俊和园物业管理项目一事达成以下协议，共同遵守执行。第一承包经营项目情况，项目地址：平顶山市，建筑面积：42000平方米，项目类型：高层，一二三位底商。第二承包经营方式，经洽谈承接儒俊和园的物业管理项目事宜，有乙方独自与开发商建设单位承接后，乙方可以以甲方的名义进行物业管理和服务活动，自本合同生效后，有关小区一切经营活动均有乙方负责，甲方不得干涉乙方的具体经营。第三承包期限承包期限为六年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止。……”该合同书尾部有发包方平顶山市儒俊房地产开发有限公司的签章，承包方平顶山市和豫物业服务有限公司签章。2018年5月30日，平顶山市和豫物业服务有限公司作为甲方与河南百色汇广告有限公司作为乙方签订了《社区智能门合作协议》，载明主要内容为：“1、本协议签定后，乙方提供肆套单价11800元／套的社区智能门禁系统，供甲方免费使用。2、小区名称：公园北街儒俊和园。3、甲方在签订本协议后享有智能门禁管理权和使用权，甲方不得随意更换门禁上所有系统设备，如随意更换门禁系统设备，造成的后果和经济损失，甲方将承担所有责任原价赔偿，门禁系统和广告门所有权归乙方，乙方拥有广告发布权，乙方可开展法律允许的相关商业活动。双方的合作期限为五年，起止时间：2018年5月30日至2023年5月29日。……”该协议尾部有甲方平顶山市和豫物业服务有限公司签章，乙方河南百色汇广告有限公司签章。2018年5月1日，平顶山市和豫物业服务有限公司作为甲方与平顶山辉宏文化传媒有限公司作为乙方，签订了《社区物业合同》，约定主要内容为：“一、合作区域及地址，1、楼盘名称：儒骏和园，楼盘地址：公园北街。二、媒体规格：1、电梯框架面积450㎜×600㎜，2、横媒体面积360㎜×电梯门尺寸。三、双方合作期限：2018年5月1日至2023年4月30日，共5年。四、费用及付款方式：1、置换方式：为本小区安装电梯监控系统，冲抵电梯广告使用费。2、付款方式：在设备安装完成后一个月无人为损坏，乙方在15个工作日支付甲方经济补偿费用于甲方治理该物业周边环境，乙方不再另行支付其他任何费用。……”该合同尾部有甲方平顶山市和豫物业服务有限公司签章和乙方平顶山辉宏文化传媒有限公司签章。另查明，2017年6月15日，平顶山市新华区生活垃圾处理费征收管理办公室向儒骏和园小区的住户下发《生活垃圾处理费缴费通知》，载明“收费标准为按户计收，每户每月5元，全年60元，费用交物业。”平顶山市和豫物业服务有限公司分别于2019年7月8日和2018年5月21日向平顶山市新华区生活垃圾处理费征收管理办缴纳当年全年的城市生活垃圾处理费6000元。儒骏和园小区业主委员会与平顶山市和豫物业服务有限公司均当庭认可，平顶山市和豫物业服务有限公司收取了小区住户2017年、2018年和2019年的生活垃圾处理费。再查明，2020年4月1日，儒俊和园小区业主委员会作为委托方、甲方，平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司作为受托方、乙方，签订了《物业管理服务委托协议》，载明主要内容为：“物业名称：儒俊和园小区，坐落位置：公园北街，合同期限：2020年4月1日——2021年3月31日……”该合同尾部有甲方儒俊和园小区业主委员会签章，乙方平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司签章。平顶山市和豫物业服务有限公司当庭陈述，其使用的房屋系其公司员工在儒俊和园小区的个人所有的房屋，但未能提供证据予以证明。上述事实有儒俊和园小区业主委员会提供的物业管理服务委托协议、收据、平顶山市和豫物业服务有限公司提供的《物业管理承包合同书》、《社区智能门合作协议》、《社区物业合同》、文件、票据、《生活垃圾处理费缴费通知》及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会。本案中平顶山市和豫物业服务有限公司与平顶山市儒俊房地产开发有限公司签订的《物业管理承包合同书》，属于前期物业服务合同，儒俊和园小区业主委员会于2020年4月1日与新的物业服务人平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司签订了《物业管理服务委托协议》，约定合同期限自2020年4月1日起，故自2020年4月1日，平顶山市和豫物业服务有限公司与平顶山市儒俊房地产开发有限公司签订的《物业管理承包合同书》终止。平顶山市和豫物业服务有限公司应在合理期限内退出物业服务区域。对儒俊和园小区业主委员会主张返还占用房屋的诉讼请求，因未提供证据证明该房屋系共有，本院不予处理，相关权利人可待该房屋确定权属后另行主张。对儒俊和园小区业主委员会主张*顶山市和豫物业服务有限公司返还小区广告费收入3.8万元整的诉讼请求，因儒俊和园小区业主委员会未能提供证据足以证实该主张，且平顶山市和豫物业服务有限公司提供的《社区智能门合作协议》、《社区物业合同》中均显示通过置换方式由儒俊和园小区免费使用门禁系统和完善电梯监控。故对儒俊和园小区业主委员会的该项主张本院不予支持。对儒俊和园小区业主委员会主张*顶山市和豫物业服务有限公司返还多收取的垃圾清运费每户每年60元，共计25920（两年）元整的诉讼请求，因儒俊和园小区业主委员会未能提供证据证明该主张，故对该项诉讼请求本院不予支持。对平顶山市和豫物业服务有限公司辩称未经业主大会决策，解聘及重新聘用物业公司的行为均系非法、无效行为的辩解理由，因平顶山市和豫物业服务有限公司提供的证据不足以证明该主张，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第十五条第二款、第二十六条、第三十八条之规定，判决如下：一、平顶山市和豫物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内撤出儒俊和园小区。二、驳回儒俊和园小区业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费1398元，由平顶山市和豫物业服务有限公司承担100元，儒俊和园小区业主委员会承担1298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二一年四月八日书记员  牛熙嘉