广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初15869号原告：于保良，男，1968年10月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：王占杰，广东友邦方达律师事务所律师。被告：韦美建，女，1965年7月8日出生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县，委托诉讼代理人：韦利月，女，系被告韦美建女儿。被告：韦利月，女，1988年11月10日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县，原告于保良与被告韦美建、韦利月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告于保良及其委托诉讼代理人王占杰，被告韦利月（亦作为被告韦美建委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于保良向本院提出诉讼请求：1.确认位于中山市坦洲××心岸春天花园××房归原告所有（房屋价值503265元）；2.被告履行房屋买卖合同，将位于中山市坦洲××心岸春天花园××房过户给原告，过户产生的税费按照国家规定由原被告各付各税费。诉讼中，原告撤销诉讼请求第一项。事实和理由：1.2016年6月22日，原、被告三方经友好协商自愿签订了房屋买卖合同，两被告自愿将位于中山市坦洲××西南春天花园××房转让给原告，并经广东友邦方迖律师事务所见证。协议约定房屋总价为50万元，被告请求将其拖欠原告的借款本息186944.36元抵做购房款。截止2016年7月1日，被告作为涉案房屋的贷款人尚欠银行房屋按揭贷款313055.64元，原被告一致确认该债务由原告代替被告按月向银行清偿，合同还对其它事项作了约定。2.合同成立后，双方依约履行了合同，被告事实上收到购房款186944.36元(原告同意免除被告借款本息合计186944.36元)；自2016年7月1日，被告作为涉案房屋的贷款人停止按月向银行清偿房屋按揭贷款，原告自愿代替被告按月向银行清偿按揭贷款，截止今日，原告按月向银行清偿贷款累计41497元；被告将房屋买卖合同约定的中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售合同登记备案证明表、个人房产抵押贷款合同及借款凭证、还本付息计划表等原件交付给了原告；原、被告按照房屋买卖合同第七条的约定，办理了委托公证书，委托被告办理房地产权证等相关事项。3.在签订房屋买卖合同的同时，原、被告又就双方的借款事宜达成了新的协议：除了双方确认截止2016年7月1日被告拖欠借款本息合计274900元，将借款本息186944.36元抵做购房款外，被告确认尚欠原告借款本息合计87955.64元，双方就新的借款事宜达成新的协议，即被告再次请求原告出借112044.36元给原告（事实上，被告自2016年6月21日至2018年3月7号陆续从原告处借到借款合计112850元）；上述两项借款相加合计为20万元，借款期限为两年，自2016年6月22日至2018年6月21日，利息为月息2%。4.原被告在签订房屋买卖合同、借款合同时，双方就涉案房屋将来是否重新订立买卖合同以及将来是否继续履行原买卖合同做出了明确约定：在2018年6月21日到期前，被告可以选择重新将涉案房屋买回，重新订立房屋买卖合同，约定房屋回购价为70万元，被告可以在2018年6月21日到期前，选择继续履行原房屋买卖合同，放弃回购涉案房屋。5.自2018年6月21日至今，被告不仅无力清偿其拖欠原告的20万元借款本金利息，更无资金实力按照合同约定回购涉案房屋。涉案房屋的房产证于2018年7月13日巳经办理。综上，原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，依法受到法律的保护，涉案房屋房产证已经办理，具备过户登记条件，原告以多种形式催告被告履行合同义务，但被告予以拖延。被告韦美建、韦利月共同辩称，2017年至2018年原告私自到多家地产公司放盘且地产公司都有原告电话及其他信息，原告未明确通知过被告回购房屋。2016年6月涉案房屋价值就已达到90-100万，2014年12月至2016年6月21日被告首付款加原购价共57万，远低于原被告签订的买卖价格及市场交易价，被告不确认合同有效。签订见证书的前提是原告需在10天内一次性出借112000元借款给被告，但原告先行违约并未在有限期内出借款项给被告。本院经审理认定事实如下：2016年6月22日，于保良（甲方）与韦利月（乙方）、韦美建（丙方）签订协议书一份，约定乙方以丙方之名，于2014年10月8日按揭购买了中山市坦洲××心岸春天花园××房，现房屋已经交付使用，尚未办理房产证；丙方已付购房款首期153265元，并以按揭方式付清购房余款35万元，按揭期限为2029年11月；为支付首期款及支付按揭款，乙方曾先后六次向甲方借款，金额为25万元，至今尚未归还，借款本息为274900元；现因乙丙资金困难，自愿将上述房屋转让给甲方，转让价格为50万元；甲方支付房款的方式为用乙方欠甲方的部分借款本金及利息186944.36元冲抵等额的购房款，乙方、丙方尚欠的银行按揭款本金313055.64元及利息，由甲方负责清偿；本协议签订之日起，丙方向甲方移交房屋钥匙及商品房买卖合同、销售登记备案表、按揭合同等材料，协议签订之日起两年内，甲方同意由乙方、丙方对该房屋进行装修并无偿使用；因房屋未办理房地产权证，丙方应办理公证委托；从协议签订之日起至2018年6月21日，甲方有权要求乙方、丙方回购该房屋，乙方、丙方应无条件予以回购，同样，在该日期内，乙丙方有权提出回购要求，回购价均为70万元；发生下列情形之一的，甲方有权收回房屋的使用权、收益权，并直接将房屋过户自己或者其他任何人的名下，因此发生的税费，按规定由新老业主各自承担，届时，如果房屋市场价格高于70万元，甲方无须向乙丙方作任何补偿：乙丙方逾期一个月仍未支付资金使用费、本协议签订三个月内丙方仍未办理或向甲方交付委托公证书、未按甲方要求完成房屋的回购或超过回购期仍未完成回购、乙丙方违反协议损害甲方利益的；乙丙方未经甲方书面同意擅自将房屋出售的、未办理委托公证书的、也不协助办理过户手续的，应连带向甲方支付70万元的款项，同时甲方有权停止支付按揭款本息；双方发生争议不能协商时，任何一方有权向珠海法院起诉；三方还约定了其他权利义务。当日，于保良（甲方）与韦利月（乙方）签订了借款协议书一份，约定：乙方以其母亲韦美建之名按揭购买了案涉房地产，为支付首期款及按揭款先后六次向甲方借款，经核实，2014年4月4日至2015年4月3日，乙方共收取甲方现金、转账、刷卡等方式出借的款项25万元；截止本协议签订之日，乙方未能如期向甲方归还的款项为13万元、利息10500元，另有12万元的借款期限尚未届满，利息为14400元，综上，签订本协议前，乙方欠甲方借款本息共计274900元；因乙方与韦美建资金困难，自愿将上述房屋转让给甲方，并用乙方欠甲方的部分借款本金162044.36元及全部利息186944.36元冲抵等额的购房款，故该房屋的转让协议签订后，乙方尚欠甲方借款本金87955.64元，乙方重新向甲方出具87955.64元的借条，此前乙方向甲方出具的所有借条全部作废；甲方同意再出借112044.36元给乙方，与上述欠款合计为借款20万元，该112044.36元在协议签订后十天内转账，乙方收到款项后出具相应金额的借条；该20万元借款期限为两年，自2016年6月22日起至2018年6月21日止；鉴于房屋有两年的回购期，且回购价为70万元，因此如果两年内完成回购，则视为本协议的20万元借款清偿完毕；鉴于房屋转让价为50万元，而回购价为70万元，因此在两年回购期内乙方同意向甲方以386944.36元作为计算基数按月利率2%向甲方支付利息，每半年支付一次；双方还约定了其他权利义务。本院认为，房屋买卖合同应以双方的真实意思表示为基础，双方应当对买卖房屋达成合意。从于保良与韦利月、韦美建签订的协议书、借款协议书来看，于保良与韦利月之间成立借贷关系，案涉房屋实质为借款的担保，因此双方之间不成立房屋买卖合同关系。另，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。因此于保良与韦利月、韦美建约定借款未还清时将案涉房屋出卖给于保良或者其指定的人违反了强制性规定，该约定应为无效。综上，于保良主张协助办理案涉房屋的过户手续，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告于保良的诉讼请求。案件受理费8833元，减半收取计4416元，诉讼保全费3020元，合计7436元（原告已预交），由原告于保良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇一八年十月十五日书记员 蔡文华吴晓芳