广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2758号 上诉人（原审原告）：桂林市恒润物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区中隐路**广源国际社区****，统一社会信用代码：914503006724624277。 法定代表人：于向阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘泉，广西桂康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨向东，男，1972年3月22日出生，壮族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人桂林市恒润物业服务有限公司（以下简称恒润物业公司）因与被上诉人杨向东物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭于2018年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人恒润物业公司的委托诉讼代理人甘泉、被上诉人杨向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人恒润物业公司上诉请求：一、判令被上诉人支付从2011年11月1日至2018年5月31日的逾期交纳物业费的违约金（以每个月物业费为基数，按照每天千分之三计算）26948.5元；二、判令被上诉人承担本案上诉人支出的律师代理费2000元；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决不支持逾期交纳物业费的违约金及上诉人支出的律师费是错误的。双方物业服务合同中明确约定了被上诉人逾期不交物业费，应当从逾期之日起按照每天千分之三支付违约金，同时也约定了律师代理费由被上诉人承担。二、一审判决认定上诉人服务存在一定瑕疵，继而认定被上诉人未按期缴纳物业费事出有因，并非恶意拖欠，不支持违约金及律师费是错误的。被上诉人长达数年不交纳物业费，并非短期行为，恶意拖欠意图明显，其恶意不交纳物业费毫无理由。上诉人在服务过程中并不存在能够逾期交纳物业费的瑕疵，一审判决没有分清瑕疵产生的原因，门禁、摄像头、外墙等问题是开发商移交的设备使用后的结果，不是物业公司的责任，与上诉人没有关系，要维修需要动用公共维修资金，不能认定是服务瑕疵，也不是业主不交物业费的正当原因。虽然四年多有公安机关报案记录21件，但没有公安机关最终的调查结果、结案认定，不能认定与本案有关联性。小区内停车位不够导致机动车停放在通道上等问题是业主乱停放，且小区的规划已经赶不上变化，机动车太多没有办法停放，地下车库是，地下车库是开发商的资产。因没有建立智能化系统，对一千多户的小区来说，门卫无法做到人人过问人人查，但也不是业主不交物业费的正当理由。综上，请二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人杨向东答辩称：一、2010年底，被上诉人收房准备装修，发现卧室侧墙有渗水，于是找物业沟通维修，但物业一直未予理睬，找领导接待客服人员推说领导不在，也没电话，被上诉人迫于无奈直接打探找到补漏施工人员，看了现场说是要从外墙补漏，于是被上诉人就开始装修，装修完毕后就到春节期间，过完春节雨季马上要来了，于是被上诉人又找物业要求补漏，物业同样没有解决，被上诉人索要维修申报回执物业也不给，被上诉人因此还在物业吵了几次，但都未予解决，最后雨季来临，渗水把被上诉人的卧室内墙毁坏，至今物业前后换了至少五批领导，都说安排解决但一直未解决。二、上诉人未经过小区业主同意，私自出租小区路面公共停车位，造成消防通道停满车，而路边停车位却经常空位。三、小区内消防通道无人管理，消防通道两侧停满小轿车，一旦发生火灾，消防车根本无法通行，给小区居住带来了严重的安全隐患，严重侵害了居住业主的生命和财产安全。四、上诉人未经有关部门允许，私自将小区大门过道口设立停车位私用，严重损害了业主的利益。五、小区单元门禁损坏至今无人维修，门禁形同虚设，严重损害了业主的财产安全。六、由于上诉人的不作为，未尽到物业公司应尽的责任，被上诉人才不交物业费。 上诉人恒润物业公司向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告2011年11月1日至2017年8月31日的物业服务费6594元（建筑面积78.54平方米×1.2元／月）和违约金21187.7元（以每个月物业费为基数，按照每天千分之三和违约天数计算），此后至判决生效时止的物业费和此后至被告实际付清物业费时止的违约金按照前述标准另计；二、原告为本案诉讼支付的律师费2000元由被告承担；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经该院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故该院对原告提交的证据以及陈述的事实予以确认。即被告购买位于桂林市广源国际社区3栋1-11-3号房屋，房屋面积78.54平方米，于2009年6月27日与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议约定由原告提供物业服务，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业管理服务费的标准为电梯住宅楼1.2元/月/平方米×建筑面积，非电梯住宅0.8元/月/平方米×建筑面积,业主或物业使用人应当在每月10日前按时向原告预先支付当月的物业管理服务费，每逾期一日支付应缴金额的3‰的违约金。如被告逾期两个月未交纳物业管理服务费，原告将采取法律诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及违约金，由此引起一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费等）由被告承担。被告于2010年11月2日接收房屋，自2011年11月1日开始拖欠物业服务费，原告因催收费用而聘请律师，支出律师费2000元，因催收未果，遂提出如前所诉。本案在审理过程中，该院依职权对广源国际社区的物业管理情况进行勘验，确认原告履行了维护小区卫生及绿化等基本的物业管理服务职责，但是存在大门门岗值班人员对来访人员和车辆无过问、行人门禁系统未启用、小区内机动车和共享单车乱停放、部分楼栋的外墙瓷砖有脱落、部分楼栋的门禁不能正常运行、部分单元的监控摄像头未运行等服务瑕疵。 一审法院认为，本案争议焦点为：被告是否应当交纳物业管理服务费、违约金和赔偿原告支出的律师费。 原、被告签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。物业服务协议属于双务合同，物业服务企业应当对全体业主提供物业管理服务，业主承担按约交纳物业管理服务费的义务。物业服务企业与业主之间是相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来良好的生活环境，业主及时履行交费义务亦是物业服务质量的有力保障。根据庭审查明的事实，原告提供了相应的物业服务，虽然存在一定的瑕疵，但并非不履行合同义务，亦未构成重大瑕疵。业主以此拒付物业管理服务费，违反了法律规定，且对那些按时交费的业主来讲也不公平。原告主张的计费标准，没有违反合同约定和法律规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对原告要求被告支付从欠费之日至本案一审辩论终结之月期间的物业管理服务费的诉讼请求予以支持，之后的物业管理服务费因双方尚未产生纠纷不予处理。根据当月10日之前预付费用的合同约定，按照78.54平方米×1.2元／月的标准，从2011年11月1日至2018年5月31日计算物业管理服务费为7445.59元。对于原告诉请的违约金和律师费，鉴于原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告未按期交纳物业管理服务费，属于事出有因，并非恶意拖欠，从公平原则考虑不予支持。 希望本案诉讼之后，原告作为物业服务企业，能虚心接受业主的意见，改进服务中的瑕疵，努力提高物业服务水平；业主对于物业服务存在需要改进的地方，能采取对话沟通等途径来促进物业服务质量提高。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告杨向东支付原告桂林市恒润物业服务有限公司2011年11月1日至2018年5月31日期间的物业管理服务费7445.59元；二、驳回原告桂林市恒润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费544.5元，因适用简易程序减半收取273元（原告已预交），由原告公司负担213元，被告负担60元。 二审中，上诉人恒润物业公司提交《相关业主对维修、更新和改造项目书面确认表》四份，拟证明上诉人恒润物业公司计划对小区智能化系统和外墙砖进行维修、更新和改造，但因未达到小区2/3业主同意而没有实施。 被上诉人杨向东对上诉人恒润物业公司提交的上述证据发表质证意见为：其收到过该《相关业主对维修、更新和改造项目书面确认表》，但没有同意。维修基金是从什么时候开始的，拖到现在才计划维修，要动用维修基金所以不同意。 二审中，被上诉人杨向东提交照片复印件11张，拟证明其房屋渗水、小区大门口通道变成了停车场、小区内部的停车场没有经过业主同意也对外出租、小区车辆乱停放阻挡了消防通道、门禁一直都是坏的。 上诉人恒润物业公司对被上诉人杨向东提交的上述证据发表质证意见为：房屋漏水的问题发生在2010年，维修主体不是物业公司，没有过保质期是开发商的责任，过保质期的物业公司也只是帮联系专业的施工队伍来维修。《前期物业服务协议》第三条约定物业公司是对公共区域进行维护。关于小区道路、门禁问题，上诉人在陈述上诉事实和理由时已讲过，不再赘述。停车场是免费的，因为外面有售楼部，这与小区内的管理无关。 综合双方的质证意见，本院认为，上诉人恒润物业公司提交的《相关业主对维修、更新和改造项目书面确认表》客观反映了物业公司征求业主意见的情况，虽征求意见的时间为2017年之后，但与本案有一定的关联性，故本院予以采信；被上诉人杨向东提交的照片（复印件），证实了因房屋漏水其与上诉人恒润物业公司协商维修的事实，其不缴纳物业费事出有因，不是恶意拖欠，故本院予以采信。 除上诉人恒润物业公司对一审判决认定其服务存在瑕疵提出异议外，对其他事实双方均无异议，故本院对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实予以确认。 对上诉人恒润物业公司提出异议的事实，即其物业服务是否存在瑕疵的问题，本院将在分析争议焦点时进行详细阐述。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人恒润物业公司一审诉请的违约金和律师费是否应该支持。 本院认为，涉案的物业服务合同是物业服务企业与业主订立的约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同的双方当事人应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务。关于被上诉人杨向东主张上诉人恒润物业公司应按承诺对其房屋等进行维修的问题。首先，对于单元门禁系统、外墙砖损坏、房屋漏水、有裂痕等维修义务的主体，应区分具体情况：在国家规定的保修期和保险范围内，应由建设单位承担维修义务；在保修期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务；房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，其可使用小区的住宅专项维修基金进行维修。庭审中，业主均陈述单元门禁系统、外墙砖损坏以及房屋漏水、有裂痕等在交房时或交房不久就已存在，应由小区的建设单位承担维修义务，故对被上诉人杨向东主张上诉人恒润物业公司应按承诺对其房屋进行维修的答辩意见，本院不予采纳。其次本案中被上诉人杨向东提交的证据及一审法院的两次勘查笔录已证实上诉人恒润物业公司提供的物业服务存在瑕疵，即上诉人恒润物业公司未能完全履行合同义务，在收取物业服务费的同时没有提供对等的物业服务，且被上诉人杨向东欠缴物业服务费事出有因，不是恶意拖欠。故对上诉人恒润物业公司要求被上诉人杨向东支付违约金、律师费的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人恒润物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费524元（上诉人桂林市恒润物业服务有限公司已预交），由上诉人桂林市恒润物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦怡运 审判员  宿健慧 审判员  阳志辉 二〇一八年十月十日 法官助理黄赟 书记员黄高钰