海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终4130号上诉人（原审被告）：中国人民解放军92830部队第二招待所，住所地海口市五指山路**。负责人：李海江。委托诉讼代理人：崔可枫，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桃，海南大兴天泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈道民，男，1976年11月13日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：贾迪，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立冠，海南外经律师事务所律师。上诉人中国人民解放军92830部队第二招待所（以下简称92830部队第二招待所）因与被上诉人陈道民房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初10161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。92830部队第二招待所上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回陈道民的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈道民承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。陈道民拖欠2017年1月至2018年1月租金，出现违约行为在先，根据双方签订的《92830部队第二招待所长包房协议书》第十一条第二款的规定，92830部队第二招待所有权解除租赁合同并收回承租房屋。所以解除租赁合同并非是因92830部队第二招待所下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》所致，陈道民无权要求赔偿。二、一审判决对陈道民所主张的各项经济损失未依法进行鉴定，严重违反法定程序。陈道民主张的装修损失没有任何合同及支付凭证，相关证据系陈道民单方制作，但一审法院将本案合同不能继续履行的原因归结为不可抗力，没有对陈道民主张的各项损失进行鉴定，直接认定92830部队第二招待所承担70%的责任，属认定事实错误，且违反法定程序。三、一审判决以民事调解书作为认定案件事实的依据，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十七条的规定，当事人为达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。一审法院不能将92830部队第二招待所在前案中为尽快解决矛盾而与对方达成的调解协议作为证据进行案件认定。陈道民答辩称，一、陈道民未存在任何违约行为，92830部队第二招待所并无合同解除权。92830部队第二招待所认为陈道民存在逾期缴付房租等相关费用的违约行为的主张并不成立。根据海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初2989号民事调解书确定的事实，陈道民已经向92830部队第二招待所付清租金和水电费。故陈道民不存在违约行为，92830部队第二招待所无权依此获得合同解除权。二、合同解除的原因是92830部队第二招待所执行中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。92830部队第二招待所突然解除合同的行为给陈道民造成了严重经济损失，根据双方签订的《92830部队第二招待所长包停车位协议书》第九条的约定，陈道民依约有权要求赔偿，且已经举证证明装修改造产生的相关费用，一审法院依照双方的合同约定判决92830部队第二招待所对陈道民予以赔偿并无不当。三、司法鉴定并非经济损失确定的必经程序，陈道民已经举证证明装修设备损失，92830部队第二招待所未能提供任何证据推翻陈道民证据所证明的事实，也未向一审法院提出司法鉴定的书面申请，且双方于庭审次日对装修和设备现场进行勘查时92830部队第二招待所亦未提出任何异议。故一审法院依据陈道民提交的在案证据认定陈道民的装修及设备损失，并无不当。四、民事调解书属于法院依法作出的具有法律效力的法律文书，法院以此作为在案证据并无不当。即使调解书的内容存在92830部队第二招待所基于和解目的作出妥协的可能性，但92830部队第二招待所并未在一审提交任何证据推翻该民事调解书所确定的事实。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回92830部队第二招待所的上诉请求。陈道民向一审法院起诉请求：1.判决92830部队第二招待所向陈道民赔偿因92830部队第二招待所违约行为造成的损失，包括陈道民承租涉案房屋时支付的转让费270000元，装修损失268469.3元，共计538469.3元；2.判决92830部队第二招待所承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月1日，案外人朱某将位于海口市五指山路16-2号“军和汽修店”店铺（含营业设备、设施及装饰装修）以270000元转让给陈道民经营，双方为此签订《店面转让协议书》，约定陈道民受让该店铺后，代替朱某履行原有店铺租赁合同中所有的条款。2015年12月30日，92830部队第二招待所作为出租方与陈道民签订《92830部队第二招待所长包停车位协议书》，将其座落在海口市××路招待所背靠副楼的9个车位长包给陈道民使用。该协议约定：长包车位的用途为洗车；期限自2015年12月30日起至2020年12月30日止，年费用18000元，按月结算；协议第八条第三项约定，承租人不得对长包房屋项目进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得出租人的书面同意，费用自理，权属归出租人所有，协议期满后或者承租人违约导致中途解除协议时，应当无偿移交给出租人；协议第十条约定，如出租人无法定或约定理由提前解除合同或者其他违约行为导致合同无法继续履行的,应当返还定金,并核算承租人合同剩余期限的预期利润损失和承租人折旧后资产,给予经济补偿。次日，陈道民与92830部队第二招待所签订《军和汽修合同补充协议书》，增加租赁92830部队第二招待所的一间房屋用于员工住宿，年租金由原合同的18000元调整为21600元。嗣后，陈道民于2016年1月25日委托武汉杰策建筑装饰工程公司对承租的车位房屋进行加固、美化工程施工，其中修理车间钢结构施工费用为59301元、室内装饰装修费用为444079元［具体项目为：独立基础开挖3120元、独立基础预埋852元、独立基础混凝土浇筑2856元、暗沟垫层混凝土3665.2元、基础暗沟开挖4420元、排污管垫层6655元、排污管安装3657.5元、地坪、地坪混凝土硬化55936元、地面火山石粘贴57040元管安装12880元、动力汽管安装19872元、钢化玻璃隔墙安装14040元、暗沟预制板安装6528元、暗沟批挡4039.2元、暗沟砌筑15912元、水槽3534元、运输费1560元、遥控电机卷闸门11330元、电机5200元、电房卷闸门582.75元、拆除地面混凝土40480元、卷门运输130元、铁丝网围护墙5727.428元、原有绿漆铁丝网2992.5元、玻璃支架2426.76元、照明电11049.3元、动力电15824元、装饰射灯14175元、洗车间吊顶13612元、卫生间吊顶752.4元、阁楼腻子二次215.76元、阁楼及房间涂料2986.5元、楼梯间仓库419.9元、轮胎支架、安装及拆除1600元、楼梯室加固730元、墙面涂料天蓝6036.8元、墙面腻子、涂料5400元、地面、地面漆10391、设备（水塔）1050元、设备（遥控风扇带灯1080元、设备（卫生间风机）155元、办公室门前地板砖1120元、空调安装7100元、办公室室内抛光砖9240元、卫生间墙地砖9235.2元、办公室玻璃门1600元、建筑垃圾运输费4500元］。以上费用共计503380元（含利润、管理费10%）。陈道民在装修完毕后随即使用涉案房屋进行洗车店经营，并依约履行交付租金义务至2018年1月。2018年2月12日，92830部队第二招待所因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，向陈道民发出解除租赁关系的通知，并向一审法院起诉请求判令解除合同、返还租用的车位和房屋，并支付拖欠的费用。经一审法院主持调解，双方确认解除合同、支付完毕拖欠的租金水电费，陈道民于2018年4月30日前向92830部队第二招待所返还租用的停车位和房屋。2018年7月23日，陈道民就解除租赁合同造成的损失向一审法院起诉，诉讼请求如上所述。诉讼中，陈道民提供《店面转让协议书》、《收据》、《92830部队附楼加固、美化工程结算书》，主张解除合同造成其转让费损失270000元、装修损失268469.36元，共计538469.3元。92830部队第二招待所经质证，对上述证据的真实性没有异议。陈道民称涉案房屋的租期自2016年1月至2020年12月30日（计60个月），实际使用至2018年4月30日，尚剩余使用期间有32个月，主张的装修损失计算方式为268469.33元（503380元÷60个月×32个月）。一审法院认为，陈道民与92830部队第二招待所签订的《92830部队第二招待所长包停车位协议书》、《军和汽修合同补充协议书》，为双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。2018年2月12日，92830部队第二招待所因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，解除与陈道民之间的租赁关系，该“停偿”通知属于政策性文件，双方的合同不能继续履行，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。92830部队第二招待所将停车位房屋进行有偿服务，出租给陈道民用于经营，放任陈道民对房屋进行加固装饰装修，虽然因不可抗力解除合同，但不能全部免除责任，仍应承担部分责任。陈道民的加固、装饰装修工程根据工程结算书所示，费用为503380元，涉案租赁物已使用经营28个月，尚剩余32个月，可利用的残值为268469.33元（503380元÷60个月×32个月），由于陈道民在签订租赁协议时确定的租赁用途为洗车，花费巨额资金进行租赁物的加固美化，对其潜在的风险没有进行合理的评估，也应承担部分责任。因此，对于92830部队第二招待所收回租赁物所造成的经济损失的残值部分，陈道民应承担30%的责任，92830部队第二招待所承担70%的责任，即92830部队第二招待所应当赔偿陈道民的经济损失为187928.53元。陈道民为取得停车位的租赁使用权，向前承租人支付转让费270000元，该损失不属于92830部队第二招待所因不可抗力解除合同给其造成的直接经济损失，不应由92830部队第二招待所承担，对陈道民主张的转让费损失赔偿的该项诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、92830部队第二招待所于本判决生效之日起十日内赔偿陈道民经济损失187928.53元；二、驳回陈道民的其他诉讼请求。一审案件受理费9184.74元，减半收取4592.37元，由陈道民负担2563.37元，92830部队第二招待所负担2029元。二审期间，陈道民未提交新证据。92830部队第二招待所向法庭提交以下证据：1.还款流水单，证明陈道民确有欠付租金的违约行为。2.已缴足租金流水，证明陈道民在2017年至2018年1月共欠23400元租金；在2017年10月至2018年1月共欠水电费6766.6元。陈道民针对以上证据质证称，该两份证据均为92830部队第二招待所在复印件中自行加盖公章制成的材料，不属于证据的原件，所以对真实性有异议，同时对关联性和证明内容也有异议。上述证据是陈道民向92830部队第二招待所支付租金的凭证，与本案没有关联性。上述证据仅能证明陈道民依约支付了相应租金和相关费用，并不能证明陈道民存在违约行为，更无法证明92830部队第二招待所因此而取得合同解除权。本院经审查，认为上述二份证据仅能证明陈道民向92830部队第二招待所支付租金的事实，不能证明陈道民有欠付租金的违约行为，故本院对92830部队第二招待所主张的证明内容及证据的证明效力不予确认。本院二审另查明，一审庭审期间，92830部队第二招待所除对陈道民提交的《92830部队第二招待所长包停车位协议书》、《军和汽修合同补充协议书》两份证据予以认可外，对其他证据的真实性均有异议。陈道民未能提交其与武汉杰策建筑装饰工程公司签订的装饰装修工程合同，也未能提交支付相关工程款的凭证。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩陈述，本案争议的焦点问题为，92830部队第二招待所应否向陈道民补偿损失；如需要补偿，该数额应如何确定。一、关于合同效力问题。92830部队第二招待所与陈道民签订的《92830部队第二招待所长包停车位协议书》、《军和汽修合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,应受法律保护。二、关于92830部队第二招待所应否适当补偿陈道民损失的问题。首先，92830部队第二招待所因军队与武警部队重大政策调整而无法继续履行合同，该政策性变化具有不可预见、无法抗拒和不可避免的特征，故一审认定涉案合同系因不可抗力而解除正确，本院予以维持。92830部队第二招待所上诉称涉案合同系因陈道民违约在先，其有权予以解除的依据不足，本院不予支持。其次，合同解除后，陈道民交还给92830部队第二招待所的车位及房屋包含因装修产生的不可拆除的添附财产，92830部队第二招待所因此获得利益，而陈道民存在损失，不给予适当补偿有违公平原则。因此，92830部队第二招待所主张其不应向陈道民补偿损失的理由本院不予采纳。三、关于损失补偿的数额问题。第一、陈道民对其损失数额虽出示了工程结算书等证据予以证明，但92830部队第二招待所对此存有异议。且陈道民未能提供相关合同及工程款的支付凭证，故本院对工程结算书确定的装修费用503388元不予认可。但根据本案现场勘查的情况，陈道民对其租赁的车位与房屋确已进行过装饰装修，故综合陈道民的损失、92830部队第二招待所的获益及本院勘查现场的情况等因素，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条规定的公平原则、诚实信用原则，本院酌定陈道民所租赁车位及房屋的装修价值为250000元。以双方约定的5年租赁期限计，每年分摊的使用价值为50000元。陈道民已经使用了涉案租赁物2年零4个月，已使用的价值为116676元，陈道民对涉案租赁物可利用的残值为133324元（250000元－116676元）。92830部队第二招待所出租给陈道民的房屋与车位本应用于部队的后勤服务，却将其出租给地方个人用于经营活动，具有过错；而陈道民在进行投资经营时未谨慎考虑承租房屋的性质，自身亦负有部分责任。因此，双方虽因不可抗力解除合同，但双方对合同解除后所产生的损失仍应承担相应的责任。本院根据上述法律规定的公平原则、诚实信用原则确定涉案资产因合同解除而产生的损失由陈道民、92830部队第二招待所平均承担，92830部队第二招待所应按50%的责任向陈道民赔偿损失66662元。陈道民请求92830部队第二招待所向其赔偿损失超出上述本院认定范围的部分于法无据，本院不予支持。综上，92830部队第二招待所的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初10161号民事判决；二、限中国人民解放军92830部队第二招待所自本判决生效之日起十日内向陈道民赔偿损失66662元；三、驳回陈道民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4592.37元，由陈道民负担4041.37元，中国人民解放军92830部队第二招待所负担551元。二审案件受理费4058.57元，由陈道民负担3571.57元，中国人民解放军92830部队第二招待所负担487元。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 杨 曦审判员 王春芬 二〇一八年十月十八日书记员 江冬梅速录员 梁 静附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。