贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民再36号再审申请人（一审被告）：剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省剑河县革东镇清水江畔民族商业步行街。法定代表人：王益兴，公司经理。委托诉讼代理人：吴明枢，贵州贵信律师事务所律师。被申请人（一审原告）：龙开志，男，1987年8月2日出生，侗族，贵州省剑河县人，住剑河县。委托诉讼代理人：吴歆民，贵州洲联合律师事务所律师。再审申请人剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司因与被申请人龙开志商品房销售合同纠纷一案，不服剑河县人民法院（2017）黔2629民初587号民事判决书，向院申请再审。本院于2018年4月9日作出（2018）黔26民申41号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人吴明枢，被申请人龙开志委托诉讼代理人吴歆民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司再审请求：1、撤销剑河县人民法院（2017)黔2629民初587号民事判决，对本案进行再审，并驳回被申请人原审诉讼请求。2、诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，认定基本事实缺乏证据证明。一、根据《商品房买卖合同》第十二条之约定，交付时申请人仅需将电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户，对于选择那一个公司的线路，合同并无约定。事实上，申请人在合同约定的交房时间里后约一个月时间内已将上述线路全部敷设到位。而本案中被申请人之所以认为电话通信、有线电视、宽带网络的线路未敷设到户的理由系申请人安装的系广电网络(该网络信号不好)，而非常用的移动、联通网络。因本案中双方《商品房买卖合同》约定的仅仅是线路敷设到户，即申请人只要有敷设到户的事实即可，而不必安装全部网络公司的线路。申请人在原审提交的证据中，被申请人在接收房屋时对线路敷设到户问题并未提出任何异议，故本案中完全可以认定，申请人已依约将线路敷设到户。二、本案中，广电公司的证明系证明未来城小区一、二期全部施工完毕的时间。本案中，被申请人所在的小区为一期工程，在安装时，广电公司是先安装一期，后才安装二期，被申请人所在的一期工程全部系在2015年12月及2016年1月期间完成。原审法院对此事实根本未予以查明，仅以工程验收为依据，便认定申请人违约。这完全与合同要求的仅仅是“线路敷设到户”的约定不符。本案中，申请人己在交房的60日内完成“线路敷设到户”的合同履行义务，且被申请人在接收房屋时也未对此提出异议，在此情况下，原审法院仍认定申请人违约无事实依据。三、《商品房买卖合同》第十二条约定：如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买卖受人一次性支付相当于房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和赔偿。从该约定上看，未能采取相关措施保证相关设施于60日之内达到交付条件的，所承担的违约责任是“退房和赔偿”，即使申请人存在违约，被申请人要求赔偿的前提必须以退房为前提，在被申请人未主张退房的前提下，单独主张赔偿不符合合同约定。四、即使本案中，申请人存在违约，则根据《商品房买卖合同》合同说明中的第11条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以増加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条相关规定，在被申请人未存在损失，而申请人已要求减少违约金的情况下，应予以减少。综上所述，原审法院认定申请人违约无事实依据，即使存在违约，原审法院判决的违约金也显著过高，为此，申请人依法申请再审，请人民法院支持申请人的再审请求。龙开志辩称，一、原审判决认定的清水江房开公司没有依约将网络线路敷设到户，已构成违约的事实认定清楚，证据确实充分。龙开志所举证据，证明清水江房开公司于2015年12月30日交房期限届满前，《商品房买卖合同》中约定交房时应具备的电话通信线路敷设到户、有线电视线路敷设到户、宽带网络线路敷设到户均未实现，直至2017年2月21日，电信、联通、移动网络才安装试验完毕。因此原审判决认定：根据清水江房开公司提供的证据，足以证明2016年5月份可开通有线数字电视、高清互动、广电宽带等业务小区有线电视线路建设施工完毕，至同年8月18日有用户申请报装开通。据此，足以认定清水江房开公司已构成违约。清水江房开公司应按合同约定支付违约金。综上，原审判决认定的清水江房开公司没有依约将线路敷设到户，已构成违约的事实认定清楚，证据确实充分。二、原审判决对《商品房买卖合同》第十二条，“届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和赔偿”的理解、表述正确。1、原审判决对“退房和赔偿”的理解正确。原审判决对此已作出正确的表述：“本院认为，本案《商品房买卖合同》第十二条，应根据条文涵义，结合该合同关于逾期交房违约金条款的相关约定，理解为：当被告出现前述违约情形时，原告既可解除合同并请求被告支付违约金5000元，也可以继续履行合同而单独请求被告支付违约金5000元。故被告关于此节的抗辩理由不能成立”。所以清水江房开公司认为答辩人要求赔偿要依据合同的第十二条的理解是必须以退房为前提，对违约责任是“退房和赔偿”的理解错误。2、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款”《商品房买卖合同》系清水江房开公司提供，采用格式条款订立的合同。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，原审判决对《商品房买卖合同》有争议的合同条款第十二条，作出的解释不利于清水江房开公司方系正确的。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并釆取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第二款“格式条款的当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定。由龙开志在原审庭审中提交的证据《商品房买卖合同》系由清水江房开公司提供的格式条款合同，按照商品房的交易惯例也只能是由处于强势一方的房开商提供格式合同文本。其合同条款第十二条是格式条款。根据龙开志提供的证据刘永春等《商品房买卖合同》相互印证，该合同均系清水江房开公司提供的格式条款合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当釆用非格式条款”的规定，在解释本案由清水江房开公司提供的《商品房买卖合同》条款第十二条的解释，特别是对该条的“届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和赔偿”的解释，不能按照有利于清水江房开公司理解的“只有在退房（解除合同）的前提下才能主张赔偿”进行解释。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”的规定，以及鼓励交易，保障当事人合法权利、公平等情形，原审判决对此条文的理解、表述是对《中华人民共和国合同法》的立法本意和对第三十九条，第四十一条的正确解释。三、原审判决认定清水江房开公司交付房屋在约定的60日内未达到交付条件的承担房屋总价款0.01%的违约金；超过约定的60日，仍不能达到交付条件的，按此项约定另行支付违约金数额5000元的认定正确。原审判决认定清水江房开公司交付房屋在约定的60日内未达到交付条件的承担房屋总价款0.01%的违约金，是对清水江房开公司在违反约定局限于60日的违约处理。对于继续违约的房开商，在超出60日后，按当事人双方约定的清水江房开公司应当另行支付5000元违约金。因此原审判决作出“被告违反《商品房买卖合同》约定的房屋设备、设施交付使用条件，导致的后果是合同约定的房屋使用功能部分受限，使原告在在订立合同时的预期利益不能完全实现而受到的损失，签合同时双方均已预见到难以确定损失的计算方法。故应认定，本案《商品房买卖合同》第十二条约定支付违约金5000元的目的既是对违约一方的惩罚，也是对守约方将来因违约受到的损失额的预先固定，且结合合同总价款衡量，设置5000元的固定数额违约金属公平、合理值，故被告请求调减违约金数额的意见本院不予采纳”的认定，从交易公平、合理及龙开志合同总价款为368436元等方面均作了综合考量。原审判决认定清水江房开公司交付房屋超过约定的60日时，仍不能达到交付条件的，按此项约定支付违约金数额5000元的认定正确。所以，清水江房开公司认为即使其违约，原审判决的违约金过高的理由不能成立。综上，原审判决认定清水江房开公司没有依约将网络线路敷设到户，已构成违约的事实认定清楚，证据确实充分；原审判决对《商品房买卖合同》第十二条，“届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和赔偿”的理解、表述正确；原审判决认定清水江房开公司交付房屋超过约定的60日，仍不能达到交付条件的，就此项支付违约金数额5000元的认定正确。特请求上级人民法院维持原审判决，驳回被答辩人的再审请求事项。龙开志向一审法院起诉请求：判决被告清水江畔公司支付违约金5037元并负担案件受理费。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当全面履行合同约定的义务。本案原告龙开志与被告清水江畔公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，本院对其法律效力予以确认。原告龙开志所举证据，证明被告清水江畔公司于2015年12月30日交房期限届满前，《商品房买卖合同》中约定交房时应具备的设施、设备的使用条件即电话通信线路敷设到户、有线电视线路敷设到户、宽带网络线路敷设到户均未实现，直至2017年2月21日，电信、联通、移动网络才安装验收完毕。被告清水江畔公司提供的证据，足以证明2016年5月份可开通有线数字电视、高清互动、广电宽带等3业务的小区有线电视线路建设施工完毕，至同年8月18日有用户申请报装开通。据此，足以认定被告在合同约定的最后交房期限即2015年12月30日，电话通信线路、有线电视线路、宽带网络线路等设施、设备未达到约定的使用条件，经过60日的宽限期后，仍未达到约定的使用条件，被告已构成违约。被告应当信守合同，依照合同约定支付违约金。原告请求被告支付违约金5037元，有事实和法律依据，也有合同根据，本院予以支持。关于被告以合同约定支付违约金5000元的条件是解除合同，原告并未请求解除合同，不具备支付5000元违约金的前提条件为理由的抗辩，本院认为，本案《商品房买卖合同》第十二条，应根据条文涵义，结合该合同关于逾期交房违约金条款的相关约定，理解为：当被告出现前述违约情形时，原告既可解除合同并请求被告支付违约金5000元，也可继续履行合同而单独请求被告支付违约金5000元。故被告关于此节的抗辩理由不能成立。对被告以违约金过高为由应调整为以200元核算的请求，本院认为，被告违反《商品房买卖合同》约定的房屋设备、设施交付使用条件，导致的后果是合同约定的房屋使用功能部分受限，使原告在订立合同时的预期利益不能完全实现而受到的损失，签订合同时双方均已预见到难以确定损失的计算方法。故应认定，本案《商品房买卖合同》第十二条约定支付违约金5000元的目的既是对违约一方的惩罚，也是对守约方将来因违约受到的损失额的预先固定，且结合合同总价款衡量，设置5000元的固定数额违约金属公平、合理值，故被告请求调减违约金数额的意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决：被告剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司在收到本判决后10日内支付原告龙开志违约金5036.84元。本院再审期间，再审申请人剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司提交了如下证据：1、贵州省广播电视信息网络股份有限公司剑河分公司2017年12月13日出具的证明，原件，拟证明剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司工期分为两期，160户业主房屋都是一期工程，在2016年1月份电话通信、有线电视、宽带网络已经全部敷设到户了；2、剑河县住房和城乡建设局颁发的两张《建筑工程施工许可证》，复印件，拟证明剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司工期分为两期。龙开志等160户对剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司所提交的第一组证据贵州省广播电视信息网络股份有限公司剑河分公司2017年12月13日出具的证明质证认为：1、形式上不符合法律规定，没有负责人签字，真实性存疑；2、与原审中的证明相冲突，不予认可。龙开志等160户对剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司所提交的第二组证据剑河县住房和城乡建设局颁发的两张《建筑工程施工许可证》，质证认为与本案没有关联性，不予认可。龙开志等160户提交了其中部分业主的购房合同，复印件，拟证明：1、160户《商品房买卖合同》系由清水江公司提供的格式合同，合同中的条款均系格式条款；2、对格式合同及条款有分歧时，依法应当作出对不利于提供格式合同及格式条款的一方的解释。剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司对龙开志等160户提交的购房合同未提出异议，但质证认为合同为规范性合同，并不是格式合同，不同意业主的证明目的。对剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司所提交的第一组证据贵州省广播电视信息网络股份有限公司剑河分公司2017年12月13日出具的证明，该证据的出具单位法定代表人或负责人未签字，不具备法律所规定的形式要件，且该证据与原审中所提交的证据相矛盾，剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司也未提供其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信，不作为认定本案事实的依据；对剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司所提交的第二组证据剑河县住房和城乡建设局颁发的两张《建筑工程施工许可证》，虽然龙开志等160户质证认为与本案无关联，但对该证据的真实性无异议，该证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。对于龙开志等160户提交的部分业主的购房合同，剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司虽不认可该组证据的证明目的，但对该组证据的真实性没有异议，该组证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。本院再审查明事实与原审查明事实一致。另查明：剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司与龙开志等160人所签订的合同中电话通信线路、有线电视线路、宽带网络线路的约定一致。本院认为，剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司与龙开志所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应按照合同约定履行自己的义务。龙开志依照合同约定履行了支付买卖价款的义务，剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司应依照合同约定的时间和条件交付符合合同约定的商品房。剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司作为负有交付合同约定条件商品房义务的当事人，应对是否履行交付合同约定条件商品房义务承担举证责任。剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司未能提供足够证据证明完全履行了合同约定义务，龙开志等160人提交了2016年7月22日业主的严正声明、2016年7月19日物业的告知书、2016年8月31日物业的通知、2016年11月1日项目验收证书等证据，证明剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司未在交付商品房后60日内将电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户违约，剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司虽有异议，但未提供相反证据予以反驳，故本院对龙开志等160人主张的剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司未在交付商品房后60日内将电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户违约的事实予以采信。剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司与龙开志在《商品房买卖合同》第十一条第（一）项中约定：“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付商品房，第（二）项约定商品房交付时应当符合下列条件，即满足第十二条电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户”，在合同第12条中约定：“如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为五千元人民币”。剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司主张与龙开志等160人关于电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户违约金条款系行政主管部门的商品房买卖合同的范本，即使剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司未能采取相关措施保证相关设施于60日之内达到交付条件的，所承担的违约责任是“退房和赔偿”，即使申请人存在违约，被申请人要求赔偿的前提必须以退房为前提，在被申请人未主张退房的前提下，单独主张赔偿不符合合同约定。龙开志等160人主张合同第十二条关于电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设违约金条款为剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司提供的格式条款，在剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司不能采取相关措施保证相关设施于60日之内达到交付条件，龙开志等160人可以作出两种选择，退房和请求继续履行合同，因合同条款系剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司拟定，应作出不利于提供格式条款的剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司的解释。本院认为：本案《商品房买卖合同》虽采用的是商品房买卖合同范本，但合同中关于电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户违约金条款为剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司预先拟定、为重复使用、单方提出并未经磋商拟定的条款，不属于合同范本的格式内容，在剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司未在60日内将电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户违约，购房户存在解除合同退房和请求继续履行合同两种选择的情况下，剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司主张赔偿5000元仅适用于业主主张退房情形理由不能成立。故对剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司主张赔偿5000元违约金的前提条件只有在龙开志提出解除合同退房情形下才能成立的辩解理由本院不予采纳。剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司未在合同约定的期限内将电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户，且未采取措施保证相关设施于60日内达到交付条件，原审法院在剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司违约情形下，判决剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司承担购房价款0.01%的违约金和赔偿5000元损失符合双方合同约定。本院再审时，剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司以不构成违约为由进行免责抗辩而未主张对违约金进行调整。本院就法院若不支持免责抗辩，是否需要主张调整违约金进行了释明。剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司请求本院对违约金进行调整，但未提供违约金过高的依据。龙开志等人要求按合同约定的违约金执行。因剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司未提供依据证明双方在合同中约定的违约金过高，故本院对双方合同中约定的违约金不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持剑河县人民法院（2017)黔2629民初587号民事判决；二、驳回剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司的再审申请。本判决为终审判决。审判长  谢文英审判员  周劲松审判员  李邦华二〇一八年十月二十二日书记员  梁静茹