重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初378号原告：谭先虎，男，1981年6月12日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：白明军，重庆金讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家德，男，1953年3月7日出生，汉族，住重庆市荣昌县。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代理人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。原告谭先虎诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年9月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告谭先虎的委托诉讼代理人白明军、黄家德，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、闵雪到庭参加诉讼，第三人盛景公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭先虎向本院提出诉讼请求：1.不予执行谭先虎购买的位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢X单元X-X号房屋；2.依法确认谭先虎购买的位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢X单元X-X号房屋权属归谭先虎所有；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：一、原告购买的本涉案房屋，在2015年4月24日前就不是第三人的财产，本案第三人仅仅是依据《重庆市商品房买卖合同》为原告办理房地产权证而已。原告已在人民法院查封该房屋前购买了涉案房屋，并支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告享有物权期待权，可以排除本案的强制执行。二、执行裁定以所购房屋是工程款相抵为由，错误认定并作一般债权处理，忽视了本案法律关系的变化问题。2015年4月24日前，第三人欠原告的工程款，属一般的债权债务关系，但原告与第三人签订商品房买卖合同之后，原告作为债权人已转化为消费者，原告购房款的支付方式不影响商品房买卖合同的性质和合同内容，双方已经转化为房屋买卖关系。原告与第三人签订的商品房买卖合同客观存在，具有物权性质。执行异议期间，因时间较短，未提供入住证据，但并不影响原告购买该涉案房屋所享有的物权权利。被告与第三人的债权债务关系真实性有待查明，不能对抗原告的物权期待权。被告华融资产重庆分公司辩称，1.本案查封时间应适用重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日；2.本案性质系以物抵债，不产生物权期待权，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，而应适用第二十七条规定，应驳回原告诉讼请求；3.原告提供的物管费收据最早时间为2018年5月26日，在人民法院查封之后，不满足第二十八条的规定；4.原告未提供经常居住地无其他住房的证据，不满足第二十九条的规定；5.被告已善意取得涉案房屋的抵押权，不动产物权变动应以登记为要件，故谭先虎所购房屋不满足第二十八条、第二十九条中“其权利能够排除执行”这一规定。综上，本案性质系以物抵债，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定进行审查，即使适用，原告也不满足所有要件，故原告不足以排除本案执行。第三人盛景公司提交书面意见述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判定原告的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，盛景公司与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。谭先虎为了证明自己的主张举示了以下证据：1.《重庆市商品房买卖合同》及购房款收据，拟证明原告与盛景公司签订了购房合同、支付了全部购房款；2.装修合同及装修款收据、物管费收据，拟证明实际占有房屋的时间；3.重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异479号执行裁定书，拟证明原告已对该房屋的强制执行提出执行异议；4.《都江堰项目结算初审表》、李友萍的情况说明和《军令状》，拟证明海丰建设公司欠李友萍工程款，李友萍欠谭先虎工资，该工程共计抵偿了9套房屋。被告华融资产重庆分公司质证认为，1.商品房买卖合同其乙方签名处人为涂改，不予认可。房款收据真实性合法性予以认可，但其载明收款方式为工程抵款，系以物抵债，不能证明原告已支付完毕所有房款；2.装修合同存在人为涂改，不予认可。物管费收据真实性、合法性予以认可，但载明时间为2018年5月26日，在人民法院查封案涉房屋之后；3.执行裁定书予以认可；4.《都江堰项目结算初审表》、情况说明和《军令状》系复印件，看不出海丰公司欠李友萍工程款，只能说明该项目修缮等事实，无法证明李友萍是施工人。情况说明仅李友萍签字，没有海丰公司盖章，无法证明欠款的真实性。华融资产重庆分公司向本院提交了石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢的抵押权证及房产证，拟证明华融资产重庆分公司对涉案房屋抵押权设立情况。谭先虎质证认为，真实性因无原件核对，且记载的抵押面积与原告购买的房屋不一致，应不包括原告购买的房屋，不能达到被告证明目的。本院经审查认为，谭先虎提交的《都江堰项目结算初审表》，仅系初步审查数据，表上签署意见为“以审计意见为准”，不能最终认定海丰建设公司尚欠第一工程队工程款2741706.81元，李友萍的情况说明无其他相应证据佐证，本院不予采信。原告举示的其他证据及华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。盛景公司未向本院提交证据。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司陆续取得涉案房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月为4幢房屋办理了抵押登记。再查明：2015年4月24日，谭先虎与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谭先虎购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢X单元X-X号清水房屋，总价款203882元，合同约定谭先虎委托盛景公司办理房地产权证。合同乙方签名处由李友萍更改为谭先虎。2015年4月28日，盛景公司向谭先虎出具涉案房屋购房款收据一张，载明金额203882元，出具契税、大修基金等收据一张，载明金额10109元，收款方式均载明：工程抵款。2015年4月24日，谭先虎与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价为49181元。海丰建设公司于2015年4月28日向谭先虎出具装修费收据一张，载明金额49181元，收款方式载明：工程抵款。合同发包方由李友萍更改为谭先虎。2014年4月24日，谭先虎还与盛景公司签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，约定谭先虎购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢X单元X-X号房屋。2018年5月26日，谭先虎向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2018年5月26日至2019年5月25日期间的物管费724.3元。谭先虎在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异479号执行裁定书，裁定：驳回案外人谭先虎的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：谭先虎能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行；谭先虎对本案涉案房屋是否享有所有权。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，谭先虎向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于谭先虎请求排除执行是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，谭先虎提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据谭先虎主张的事实，谭先虎虽然与盛景公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并由盛景公司开具了收据，但收据上载明为抵工程款，并未实际向盛景公司支付购房款，谭先虎主张系盛景公司用涉案房屋抵销海丰建设公司欠李友萍的工程款，性质上属于以房抵债，所提供的证据不足以证明李友萍与盛景公司之间存在真实的债权债务关系并已通过合法的程序完成以房抵债。故谭先虎所提供的证据不足，本院就其提供的现有证据无法判断谭先虎实际向盛景公司支付了涉案房屋的购房款。且从谭先虎提供的证据来看，其于2018年5月26日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2018年5月26日至2019年5月25日期间的物管费，证明其于2018年5月26日才实际占有涉案房屋，其占有房屋的时间在本院查封涉案房屋之后，故谭先虎购买的本案涉案房屋不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）项的规定。再次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，谭先虎应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定谭先虎已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。并且谭先虎在“明月绿洲”小区签订商品房买卖合同的房屋有2套，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）、（三）项的规定，排除涉案房屋的执行。三、关于谭先虎对涉案房屋是否享有所有权问题。因谭先虎与盛景公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，谭先虎基于合同上约定的权利系债权，非物权，且谭先虎所购房屋在本案中并不能排除执行，故谭先虎请求直接确认其为涉案房屋的所有权人的请求本院不予支持。综上，谭先虎请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，本院对其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回谭先虎的诉讼请求。案件受理费4358.23元，由谭先虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  张泽端人民陪审员  冯成发人民陪审员  邓思伦二〇一八年十月十日法官助理王秀丽书记员李双