沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0103民初2455号 原告：万莉，女，1974年12月13日出生，回族，无职业，住址沈阳市沈河区。 被告：沈阳华联房地产营销策划有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街116-2号1-2-1室。 法定代表人：徐文鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵珣，辽宁兴沈律师事务所律师。 原告万莉与被告沈阳华联房地产营销策划有限公司中介合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万莉，被告沈阳华联房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人赵珣庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万莉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还给原告67,888元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月26日起计算至实际给付完毕之日止）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月22日，被告的工作人员向原告推销鑫昊公司开发的写字间并称有优惠活动，原告进入销售处经售楼员详细讲解，决定购买位沈阳市铁西区室，该处房产建筑面积39.36平方米，原告于当日向被告支付认购金10,000元。2019年12月25日原告又分两笔向被告账户分别转款30,000元、27,888元，被告为原告出具57,888元收款收据，先后原告向被告共计转款67,888元。2019年12月25日，原告向出卖人沈阳鑫昊房地开发有限公司分别两笔转账购房款共计362,112元，2019年12月30日，原告与出卖人鑫昊公司签订《商品房买卖合同》，房产总价为362,112元，该合同已在房产局备案。该房产目前已交付使用，原告也已向出卖人鑫昊公司一次性支付《商品房买卖合同》约定房产总价款，并已备案登记。被告向原告收取的67,888元没有依据，既没有冲抵房款进行备案，亦没有返还原告。综上所述，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告沈阳华联房地产营销策划有限公司辩称，被告不同意原告的诉请，2019年12月22日原告已与鑫昊公司签订商品房认购协议书，明确约定案涉房屋总价款为431,702元，并详细约定了房屋的单价及价款的组成，2019年12月30日原告又向鑫昊公司出具书面承诺书，明确表示后签订的商品房买卖合同所约定的房款为减除部分房款后的剩余款项，我公司具有鑫昊公司出具的授权委托书等材料，均以说明收取的案涉款是部分销售房款，且经鑫昊公司同意代为收取，该部分的款项是我公司与鑫昊公司之间的销售佣金，原告无权向我公司主张返还，原告对案涉房屋的款项约定是明知的，其本次的起诉无事实根据，请求法庭依法驳回原告全部诉请。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月1日，沈阳鑫昊房地产开发有限公司（以下简称鑫昊公司）作为委托方，被告作为受托方签订《委托书》一份，内容为鑫昊公司委托沈阳华联房地产营销策划有限公司销售位于沈阳市铁西区鑫昊大厦的部分房屋，受托方向委托方提供策划营销方案、决策销售房屋房源信息发布方式、制作具体房屋营销工作计划、收取房屋佣金的有关款项。 2019年12月22日，原告作为买受人（乙方），鑫昊公司作为出卖人（甲方）签订《鑫昊大厦商品房认购协议书》一份，约定乙方认购沈阳市铁西区612房屋，建筑面积39.36平方米，单价每平方米10,918元，总金额431,702元，包含增值税金额。乙方同意签订本协议时，交付定金10,000元，作为甲乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方交付的定金正式转为购房款。乙方于2019年12月30日前交付房屋全款431,702元，并签订《商品房买卖合同》及相关补充协议等。乙方在签订本协议之前，已知悉并接受甲方拟定的《商品房买卖合同》及相关补充协议和交屋标准作为签约的最终文本。注：合同单价10,452元，合同总价411,702元＋20,000（现金优惠券），不退不换。 同日，原告向被告交纳10,000元，被告为原告出具收款收据，收款事由载明“认购612”。鑫昊公司出具《情况说明》一份，内容是“业主万莉于2019年12月购买铁西区鑫昊大厦房屋并签署购房合同，该房屋建筑面积39.36平方米，最终减免后单价为10,925元/平方米，房屋单价为9,200元/平方米，销售佣金为1,725元/平方米，沈阳华联房地产营销策划有限公司向购房人收取的67,888元是房屋的部分销售佣金，此款项经客户同意后授权沈阳华联房地产营销策划有限公司收取。”2019年12月25日，原告通过刷卡方式向被告交纳57,888元，被告为原告出具收款收据，收款事由载明“612”，向鑫昊公司交纳362,112元。 2019年12月30日，原告作为买受人，鑫昊公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买鑫昊公司开发的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积39.36平方米，单价为每平方米9,200元，总价为362,112元，付款方式为买受人应当在2019年12月30日前支付该商品房全部价款。 同日，原告签署《承诺书》一份，内容为：“一、本人已知悉并了解：该房屋楼体北侧立体停车场（以下简称该部分）是开发商经政府有关部门批准于2015年投资建设的。1、鉴于政府相关政策规定，本着充分发挥物的效用，合理负担维修费用的原则，本人同意该部分的使用权、收益权归其他买受人所有，该部分保修期满后的维修责任由其买受人承担。2、本人同意在购买该房屋时，出卖人从总房款中减除部分房款（商品房买卖合同中约定的房款为减除该部分款项后的剩余款项），作为该部分由其他买受人使用的对价。3、本人明确，此约定不影响所购房屋的产权登记面积、相关权利及义务亦按照产权登记面积享有和承担…” 2020年1月8日，鑫昊公司为原告开具上述612房屋增值税发票，金额为362,112元，原告认为被告收取的67,888元未能冲抵房款，要求被告返还未果，起诉来院。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案双方之间的纠纷应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定而不应适用民法典的规定。 原被告之间虽未签订书面合同，但根据原被告庭审陈述，被告代理销售鑫昊公司开发的房屋，原告通过被告购买房屋，原被告之间形成中介服务合同关系，原告向被告交纳了67,888元，被告为原告出具收据，收款事由载明是612，并非是中介费或服务费用，被告对此解释为系其代鑫昊公司收取的房款，该笔房款作为其部分销售佣金并提供了原告与鑫昊公司签订的认购书及鑫昊公司出具的委托书、情况说明、原告出具的承诺书，其中认购书载明房款数额为431,702元，情况说明载明被告收取的原告67,888元为部分销售佣金，对此，本院认为，在该份认购协议书中虽然约定的总房款为431,702元，但同时约定了甲方（鑫昊公司）拟定的《商品房买卖合同》及相关补充协议和交屋标准作为签约的最终文本，在原告与鑫昊公司签订的已办理备案的《商品房买卖合同》中明确约定总房款为362,112元，因此，房屋总价款应当以《商品房买卖合同》约定为准，原告已另向鑫昊公司支付了全部购房款362,112元，鑫昊公司亦为原告开具了增值税发票，故被告代为收取原告交纳的所购房屋价款已丧失了合同依据，应当返还给原告，原告该项诉请，本院予以支持。 关于承诺书的问题，根据被告提供的承诺书，明确约定鑫昊公司减除的部分房款为其楼梯北侧立体停车场由其他使用人使用的对价，并非如被告所述的原告认可431,702元的总价款。 关于原告主张的利息问题，原、被告之间并无书面的中介合同，亦无相应费用收取、返还的约定，故本院酌定被告自原告向本院提起诉讼之日即2020年9月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付原告利息。 关于返还主体问题，被告主张系受鑫昊公司委托代为收取房款，但其未能提供证据证明将该笔房款交付给鑫昊公司，同时，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人，故原告诉请被告返还该笔购房款，符合法律规定。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十一条、第四百零三条之规定，判决如下： 一、被告沈阳华联房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告万莉代为收取的房款67,888元； 二、被告沈阳华联房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告万莉67,888元的利息，自2020年9月4日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告万莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费802元（已减半收取），由被告沈阳华联房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 员 祝仰宝 二〇二一年四月二十五日 法官助理 王艳艳 书 记 员 王星星