上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初61303号原告：上海华勤基信律师事务所，住所地上海市奉贤区。负责人：王保红，主任。委托诉讼代理人：丁玲，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李薇，上海华勤基信律师事务所实习律师。被告：中海昆仑资产管理有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：顾建华，总经理。委托诉讼代理人：王信云，女。被告：李新东，男，1983年12月24日出生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：王信云，女。委托诉讼代理人：荣丹丹，女。原告上海华勤基信律师事务所(以下简称华勤事务所)与被告中海昆仑资产管理有限公司(以下简称昆仑公司)、李新东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华勤事务所的委托诉讼代理人丁玲、李薇，被告昆仑公司、李新东的共同委托诉讼代理人王信云，被告李新东的委托诉讼代理人荣丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华勤事务所向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年8月27日签订的《华勤基信管理合作合同》，解除日期为2018年5月30日；2.被告向原告支付拖欠的管理费人民币(币种下同)145,114.89元、电费1,714.19元；退还华电大厦门禁卡10张；3.被告向原告支付逾期付款的违约金31,624.73元；4.被告赔偿给原告造成的直接损失52,012.50元；5.被告李新东对被告昆仑公司的债务(包括管理费、电费、损失、违约金及诉讼费用)承担连带赔偿责任。事实和理由：2017年8月21日，原告与被告昆仑公司签订《华勤基信管理合作合同》(实为租赁合同)，约定原告提供上海市浦东新区国展路XXX号中国华电大厦2楼部分闲置办公室面积给被告昆仑公司使用，合同期限自2017年9月1日至2018年8月31日，管理费每月48,371.63元，昆仑公司于每月15日前支付次月管理费，每逾期一日按当期应付管理费的3‰支付违约金。被告于2017年9月1日入驻办公，但自2018年2月起，被告就拒付管理费和电费。原告于2018年3月、4月发函催告，但被告仍未支付。2018年5月31日，原告委托中介公司代为出租房屋，为此支付了居间服务费。因昆仑公司为自然人独资公司，被告李新东为唯一股东，应对昆仑公司债务承担连带责任。被告昆仑公司、李新东共同辩称，同意解除《华勤基信管理合作合同》，认为系双方协议解除，解除时间为2018年2月28日，不存在违约，不同意支付违约金及赔偿损失，但愿意给予一定的补偿。被告同意支付截至2018年2月28日的管理费及截至2018年2月7日的电费，之后费用不同意承担。门卡由公司员工自行办理，公司现已解散，无法返还。被告李新东同意对昆仑公司的债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下：2017年8月27日，原告(甲方)与被告昆仑公司(乙方)签订《华勤基信管理合作意向书》及《华勤基信管理合作合同》。《华勤基信管理合作合同》约定甲方租用于上海世博中心国展路XXX号华电大厦2楼整层面积自用，甲方提供部分闲置办公面积供乙方使用，位置为西上3，建筑面积为190平方米。合作期限1年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止，甲方于2017年8月30日前已向乙方交付合作办公场地。管理费每月48,371.63元，首期管理费乙方应自本合同签署后的3日内支付。自2017年9月起，乙方应于每月15日前向甲方支付次月管理费。如乙方逾期支付管理费的，每逾期一日应当按当期应付管理费的3‰支付违约金。乙方应于签订本合同后3日内向甲方支付相当于3个月的管理费之总金额作为管理保证金，共计145,114.89元。若乙方未按合同约定金额支付管理费超过3日的，则每延迟支付一天，甲方按月管理费的3‰收取滞纳金，直至全额支付完毕；若延迟支付或未全额支付时间超过7日，则甲方有权终止合同，并没收乙方支付的保证金。合同6.4条约定，管理合作保证金是为确保乙方履行本合同约定的义务；若乙方违反其在本合同中应尽义务时，甲方有权不予退还乙方已交纳的保证金。合同6.5条约定，如乙方在管理合作关系期内违反本合同之规定导致甲方有财产损失的，则甲方以该保证金抵付乙方应付款项、违约金和/或作为甲方因此遭受损失之赔偿金。合同6.6条约定，管理合作关系终止时，甲方收取的管理保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、管理费、电费以及乙方应承担的违约赔偿金外，剩余部分无息归还乙方。合同另约定，装修配合费、消防施工费用、垃圾清运费、电费、水费等实际产生的费用，甲方依据乙方所使用办公建筑面积占整层建筑面积的比例分摊整层办公每月产生的实际费用，具体以甲方实际交纳的电费及甲方向乙方发出的书面通知为准。除本合同明确规定外，甲乙双方均不得单方终止本合同，任何一方如有违反本合同的行为，应赔偿就该违约行为给对方造成的直接损失。上述合同签订后，原告交付相应场地，被告昆仑公司于2017年10月30日支付管理保证金145,114.89元，并支付管理费至2018年2月底，支付电费至2017年12月15日，之后未付。2018年2月1日，被告昆仑公司法定代表人顾建华向原告负责人王保红发微信，表示被告决定停止公司上海业务，房子不租了，但因为被告公司“李总”与公司领导有分歧，所以退房问题还没有与原告协商，所以“我今天跟您汇报下，房子我们打算退给您，对给您造成的麻烦表示道歉。至于李总他们，今后自己单干想继续租房子的话让他们单独跟您协商，改签协议。房子需要您派人去验收一下，其他问题遵从您的处理意见。”2018年2月2日，王保红回复“顾总，如果贵公司需要解除合同，麻烦给我一个书面的通知盖章给我！”，“我们会内部开会讨论的”。顾建华回复“好的，我马上办，房子现在的状况需要您派人去验收一下，我很长时间没去掌握不了具体情况”。2018年2月5日，顾建华发送加盖被告公司印章的《证明》照片一张，内容为“兹因我公司经营出现困难，决定向贵所申请停止租用位于上海华电大厦的办公场所，终止原租赁合同，期待与贵所能够友好协商解决”。王保红则表示，需要书面申请而不是证明，而且要求法定代表人签名。顾建华回复“那我得过几天才能寄出去，出差了”。王保红还称“顾总，在我们没有书面达成协议之前，没有办理交接，办公室所有东西都不能动，请顾总三思！”2018年2月6日10时许，王保红发微信“顾总，你们的人把家具都堆在一楼电梯口不管了，影响很不好，你马上安排人过来处理，不及时处理，我们会和物业处理掉，处理产生的费用你们承担！”顾建华回复“王律师，实际上我们在12月份已经放弃这个公司的经营了，一直是李重远自己在操作，他答应处理好后续工作，我真想不出他会做出这种事来。前几天跟你提出解除合同就是怕他们不跟你协商，怕给你们造成损失，今天的情况很抱歉。我真不了解那里发生了什么。如果家具没人处理，你把原来办公室接收吧，找个拆锁的，后续请您酌情处理。”王保红：“你把你们办公室密码告诉我”。顾建华：“我是真不知道，你断电了找个拆锁的就能换了。一直是李重远和小万操作的。”2018年2月6日13时许，王保红通过微信向顾建华发送十张房屋内照片。顾建华询问：“王律师，刚才在高速上开车，咱们房子里面没有损坏吧？”王保红未回复。2018年2月23日，原告向被告昆仑公司发送《催款函》，认为被告2018年2月15日未按约定支付管理费，要求被告支付拖欠的管理费、电费、违约金。2018年3月1日，被告昆仑公司回函，表示“我司已于2018年2月1日，提前一个月向贵司发送退租申请书”，“租赁协议于2018年2月28日到期终止，我司不存在拖欠相关费用的情形”，“我司已于2018年2月6日实际搬离，并按照合同约定的返还标准进行交付，贵所通过拍摄照片的方式确认接收房屋，并未提出异议”，“因退租给贵所造成的不必要麻烦，我司深感抱歉，并愿承担因此给贵所造成的合理直接损失”。2018年3月9日，原告发送《律师函》，再次向被告催讨管理费等费用。2018年3月26日，被告昆仑公司复函，再次重申已于2018年2月1日提前一个月发送退租申请书，申请于2018年2月28日终止协议，原告同意并于2018年2月6日接收房屋，因此不应承担后续的房屋管理费和水电费；同时被告表示“关于我司退租给贵所造成的直接损失等问题，我司愿以保证金(共计145,114.89元)作为赔偿金进行补偿。由于我司已提前通知贵所退租事宜，并及时搬离，没有继续占用房屋，贵所应当及时采取相应措施进行止损，因贵所不及时采取有效措施而使损失继续扩大，我司不予承担相关责任。”另查，2018年1月12日，被告昆仑公司变更为一人有限责任公司，股东为被告李新东。2018年5月29日，原告与案外人北京好租科技发展有限公司上海分公司签订《服务费确认书》，确认原告委托北京好租科技发展有限公司上海分公司就国展路XXX号华电大厦2楼西上提供居间服务，成交金额每月43,343.75元，原告应支付居间费用52,012.50元。原告还提供了办卡名单，证明被告员工办理了大厦门禁卡，并表示办卡手续费50元被告员工已付清。被告表示对该节事实不清楚，员工已离职，门禁卡已无法返还。审理中，原、被告表示，被告电费按照面积比例计算，总面积1840平方米，被告面积190平方米。经查，2017年12月16日至2018年1月15日总电费3,781.80元，2018年1月16日至2018年2月9日总电费3,178.56元，2018年2月10日至2018年3月15日总电费2,564.76元，2018年3月16日至2018年4月15日总电费3,045.24元，2018年4月16日至2018年5月15日总电费2,868.36元。被告不同意承担2018年2月7日之后的电费。审理中，原告承认2018年3月至5月期间房屋由其控制，故诉请2中的管理费145,114.89元按损失主张。被告则认为，被告已在2018年2月提前通知原告终止合同，现同意赔偿原告一定的损失，但按3个月计算损失太高，要求法院依法裁决。同时，被告提出本案一并处理保证金。原告则表示按照合同6.4条，乙方违约，保证金不予退还。本院认为，原、被告签订的《合作合同》系双方真实意思表示，从《合作合同》内容来看，符合租赁合同的特征，双方也一致认可实际为租赁合同，本院亦予以认可。被告昆仑公司在履约过程中，以经营困难为由，明确表示不再履行合同，并导致租赁合同提前解除，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。本案的主要争议在于合同的解除时间，以及被告具体应承担哪些违约责任。双方合同中并未约定被告有权以提前通知的方式单方解除合同，因此自2018年2月1日起被告向原告提出提前退房，应认定为系与原告协商提前解除合同的行为，因此，通知行为本身并不发生合同解除的效力，只有在原告同意解除合同时，双方合同才提前解除。2018年2月6日，被告法定代表人在微信中要求原告接收房屋，原告进入房屋并拍摄房屋照片，可认定自该日起原告已经收回房屋，同时原告收回房屋的行为亦可以认定原告已同意解除合同。原告要求确认合同解除的诉请可予支持，但原告主张合同于2018年5月30日解除，本院不予认同。被告主张合同于2018年2月28日解除也与事实不符，但其自愿承担租金至2018年2月底，自可准许。合同约定，双方均不得单方终止本合同，任何一方如有违反本合同的行为，应赔偿就该违约行为给对方造成的直接损失。2018年3月至5月期间房屋空置，可以认定原告存在该期间的租金损失。虽然，原告在收回房屋后仍继续向被告催讨租金，确有不当，但从2018年5月底原告与案外人确认了房屋再次出租成交应付居间服务费的事实看，原告已在合理期间内将房屋再次出租，不存在怠于采取措施导致损失扩大的情形。另外，房屋再次出租导致原告额外花费一定的居间服务费，也可以认定为原告的损失，但本案双方约定的租赁期限至2018年8月31日，现原告未提供充分证据证明再次出租的租期期限等内容，无法认定其支付的52,012.50元居间费全部为合同解除所造成的损失，故本院综合本案其他事实，酌定原告该项损失1万元。双方对电费的计算方式并无异议，因2018年2月6日原告已经收回房屋，故之后的电费不应再由被告承担。因现有证据的电费只能精确计算至2018年2月9日，故本院酌情扣除部分电费金额。现原告已将租金(管理费)的诉请变更为损失，故该部分的逾期付款违约金，本院不予支持。原告主张逾期支付电费违约金，也无合同依据，本院难以支持。原告要求被告返还门禁卡，被告明确表示员工离职，门禁卡无法返还，且原告也认为门禁卡费用已由被告员工支付，故对该项诉讼请求，本院予以驳回。合同约定保证金抵付被告应付管理费、赔偿金等费用，现原告已明确主张相应损失，再要求没收保证金，不符合合同约定，本院不予采信。保证金抵充被告应付的赔偿款。原告要求被告李新东对被告昆仑公司应付债务承担连带责任，被告李新东并无异议，本院予以照准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告上海华勤基信律师事务所与被告中海昆仑资产管理有限公司签订的《华勤基信管理合作合同》解除；二、被告中海昆仑资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海华勤基信律师事务所损失155,114.89元，扣除已付保证金145,114.89元，被告中海昆仑资产管理有限公司还应支付10,000元；三、被告中海昆仑资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华勤基信律师事务所电费700元；四、被告李新东对上述第二项确定的被告中海昆仑资产管理有限公司付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告上海华勤基信律师事务所其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,757元，减半收取2,378.50元，由原告上海华勤基信律师事务所负担720.50元，被告中海昆仑资产管理有限公司、李新东负担1,608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一八年十月三十日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。