湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0581民初1389号原告：熊发清，男，生于1970年12月8日，汉族，宜都市人，住宜都市。原告：刘蓉，女，生于1975年9月29日，汉族，宜都市人，住宜都市。系原告熊发清之妻。委托诉讼代理人:姚栋，湖北峡光律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人:刘洋，湖北峡光律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：湖北国威宏达房地产开发有限公司，住所地宜都市陆城五宜大道2巷**。统一社会信用代码：9142058134338881XF。法定代表人：陈秋平，该公司经理。委托诉讼代理人：胡金如，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。原告熊发清、刘蓉与被告湖北国威宏达房地产开发有限公司（以下简称“国威宏达房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法由审判员胡胜适用简易程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姚栋、刘洋，被告国威宏达房产公司的委托诉讼代理人胡金如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊发清、刘蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2018年1月1日始至2018年7月15日止，按已付房款438546元的日万分之五向原告支付逾期交房违约金42758元；2、如于2018年7月15日仍未达到交房条件，则继续按照已付房款438546元的日万分之五支付违约金至交房之日止；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2017年6月23日，原告与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定被告开发建设的“五宜新都”中的商品房1单元8层804号房出售给原告，商品房交付日期为2017年12月31日，合同对价款、面积、付款方式、规划设计变更、装饰设备等分别作了相关约定。2018年4月初，原告收到被告交房电话通知，但经原告及其他业主对交房条件一一查验时，被告方不能提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，根本达不到交房的法定条件，原告和其他业主没有收房。时至今日，被告仍未达到交房条件，根据双方签订的合同第九条、第十一条、第十二条的约定，被告应当向原告按已付房款的日万分之十支付违约金，考虑到业主和开发商的合同关系及约定偏高的原因，现依法向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。原告熊发清、刘蓉为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、2017年6月23日原、被告双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，合同约定被告将开发的“五宜新都”商品房1单元8层804号房出售给原告，2017年12月31日被告按照合同约定条件向原告交付房屋，逾期按已付房款的日万分之十承担违约金；2、被告出具的购房收据、发票及中国农业银行刷卡存根复印件，证明原告已经按照合同约定缴纳了购房款438546元，履行了其支付房款义务；3、2018年10月26日三峡宜昌网新闻截图一份，证明被告在双方约定的交房日期未取得工程项目竣工验收备案证，该违规行为受到行政主管部门处罚。被告国威宏达房产公司辩称，答辩人与原告签订的商品房销售合同，虽然明确了交房时间及具备的条件，因为2017年党的十九大召开、宜都市创建全国文明城市等活动被要求停工，但原告销售的商品房仍然早于2017年12月31日前便已竣工。2018年4月23日宜都市发生了五十年不遇的特大暴雨洪水，加之城建规划机构重新修改方案等原因，推迟工程验收时间，导致延长了验收发放竣工验收备案证的时间。但测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书都齐全具备。答辩人已依法通知原告交房，因原告拒绝收房，才形成现在的状况。原告要求答辩人支付违约金42758元，并从2018年7月15日起继续以438546元为基数按日万分之五支付违约金至交房之日止明显过高，依法应当调减。具体事实和理由如下：一、双方2017年6月23日签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定，交房时间为2017年12月31日，交房条件为：1、取得使用备案证，2、取得房屋测绘报告。房屋是住宅的，还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同订立后，答辩人按照规划、设计进行了施工。2017年因召开党的十九大，为营造安稳祥和的社会环境，被通知停止施工达一个半月；在此前后又因宜都市创建全国文明城市，停工几十天配合检查，影响预计提前竣工的时间。另外，因不可抗力天气原因，宜都市遭遇五十年不遇的洪水，以及周边居民暴力阻止施工等，导致验收延后，政府职能部门没有颁发使用备案证。但是测绘报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书都齐全具备，而且其他交房条件也已经具备。答辩人已通知原告收房被拒绝，事实上是原告以违约对抗违约，也应承担相应的违约责任。二、双方合同中约定的违约金明显过高，依法应当调减，而且大部分交房条件已经具备，只是一证未取得，答辩人只能按照部分违约和在一定范围内按比例酌情承担。三、被告未取得使用备案证，除不可抗力和政府行为可以免责的客观原因外，还有第三方即建设施工方的原因及原告方自身的原因，若违约金确定过高，将会影响施工方农民工的工资收入，请求人民法院依法综合酌情考虑。被告国威宏达房产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、2016年3月16日原告与宜都市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同变更协议》一份，证明因设计与规划方案的改变，本案宗地建设项目由2017年10月30日前竣工变更为在2018年10月30日之前竣工。2、2017年10月16日宜昌市住房和城乡建设委员会下发的《关于汲取事故教训全面加强党的十九大期间住建系统安全生产工作的紧急通知》，2017年10月18日宜都市住房和城乡建设局下发的《关于进一步落实建筑施工安全相关要求的紧急通知》证明因为召开十九大，在这期间工地被要求停止施工。3、2017年8月10日宜昌市住房和城乡建设委员会下发的《市住建委关于立即开展在建房屋建筑与市政基础设施工程安全生产专项检查的紧急通知》，证明宜都市创建全国文明城市时要求停止施工。4、中国天气网2018年4月23日刊登的《湖北宜都破近50年来降水记录》报道，证明宜都市连续三天暴雨，破了50年的降雨记录。5、测绘报告、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书各一份，证明被告大部分交房证件已经具备，而且其他交房的条件也已经具备。6、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，证明被告已于2018年9月30日取得“五宜新都”商住楼工程项目竣工验收备案，具备向原告交付商品房的全部条件。对于原告熊发清、刘蓉提交的证据，被告国威宏达房产公司经质证认为，证据1、2无异议，证据3与本案无关。对于被告国威宏达房产公司提交的证据，原告熊发清、刘蓉经质证认为，证据1该协议签订的时间为2016年3月16日，原、被告签订的商品房买卖合同时间在后，因此该合同与本案没有关联性；证据2、3，被告是专业的房地产开发公司，在建设工程施工过程中主管部门进行安全生产检查，被告是可以预见的，不能构成被告延迟交房的正当理由，正是考虑被告方存在这些实际问题，原告主动将逾期交房违约金调减为日万分之五；证据4宜都市下暴雨的事件在双方合同约定交房时间之后，不能免除被告逾期交房的违约责任，根据双方签订的买卖合同第12条，约定出现不可抗力能够免除被告违约责任，但被告以此恶劣天气认为是不可抗力，发生在其逾期交房应承担违约责任三个多月之后。证据5与原件核对后，真实性无异议。证据6，真实性无异议，但被告没有按照合同约定将水、电、气独立到户，交房条件没有完全具备，不能达到被告的证明目的。经庭审举证、质证，对于原告熊发清、刘蓉提交的证据，本院认证如下：证据1、2均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据3被告认为与本案无关，该证据为网络新闻截图，无其他证据予以佐证，本院不予采信。对于被告国威宏达房产公司提交的证据，本院认证如下：证据1、2、3、4的真实性、合法性本院予以认定，其关联性被告有异议，该组证据不足以证明被告有逾期交房的正当理由，对其证明目的本院不予采信；证据5、6真实性、合法性、关联性本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年6月23日，原告熊发清、刘蓉与被告国威宏达房产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于宜都市陆城五宜大道“五宜新都”1单元8层804号住房，总价438546元，被告应于2017年12月31日前将该商品房交付原告使用。合同第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付应当符合下列1、2、×项所列条件：1、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、×。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告实际支付购房款438546元。2017年12月31日，合同约定的商品房交付期限届满，被告未向原告交付该商品房。2018年4月7日，被告通知原告办理该商品房交房手续，但被告未向原告出示“五宜新都”商品房项目竣工交付使用备案证，且已经超过双方合同约定的交房时间2017年12月31日前，原告为此拒绝收房，双方发生争议，故原告诉至本院。同时查明，宜都市住房和城乡建设局于2018年9月30日对被告“五宜新都”商住楼工程办理了工程竣工验收备案。另查明，中国人民银行2015年10月24日发布的银行同期同类贷款基准利率为4.35%。（一年期）本院认为，原、被告双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方当事人应当遵守诚实信用原则，履行自己的合同义务。本案中，原告已经按合同约定交清全部房款，履行了其合同义务，按照双方《宜昌市商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2017年12月31日前将商品房交付给原告，交付商品房时还应当向原告出示合同第九条约定的证明文件，而被告2018年4月7日才通知原告办理交房手续，但未向原告出示合同约定的商品房项目竣工交付使用备案证，直至2018年9月30日，被告“五宜新都”商住楼工程才办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，宜都市住房和城乡建设局对该项目工程同意竣工备案。因此，被告未按照约定时间和约定交付条件向原告交付商品房，构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定，逾期交付出卖人应当自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金，现原告主张按商品房全部价款日万分之五计算违约金，被告辩称明显过高，请求减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被告未按合同约定期限向原告交付商品房，其违约造成原告损失为购房资金在逾期交房期间被占用的利息损失，中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率为4.35%，故本院对原告主张的逾期交付违约金依法予以调整，按银行贷款基准利率4.35%的130%即年利率5.65%计算违约金，从2018年1月1日起至被告完全具备交房证明文件的2018年9月30日止予以支持，为18583.39元(438546元×5.65%÷12个月×9个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北国威宏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊发清、刘蓉违约金18583.39元；二、驳回原告熊发清、刘蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，因适用简易程序减半收取434元，保全费320元，合计754元，由被告湖北国威宏达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 胡 胜二〇一八年十月三十日书记员 谢雨蒙