河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终9084号上诉人（原审原告）：物业服务公司，住所地河北省石家庄市裕华区方兴路**润园**商住楼**，统一社会信用代码：91130100096740715W。法定代表人：王潇瑟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宁，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵金艳，该公司员工。被上诉人（原审被告）：贾某某，男，1989年2月22日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。委托诉讼代理人：张颖萍（系被上诉人岳母），女，1964年3月3日出生，汉族，住天津市津**。上诉人物业服务公司因与被上诉人贾某某物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘宁、赵金艳，被上诉人的委托诉讼代理人张颖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业服务公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并判令被上诉人全额交纳所欠物业费、违约金及银行利息；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案中，无任何证据证明被上诉人向上诉人提出并办理了房屋空置手续，案涉房屋依法不能认定为空置房，不应享受按房屋面积20%交纳物业服务费的优惠。2、即使法院认为案涉房屋属于空置房，按照双方签订的《前期物业管理合同》第2.8条，只能享受按80%交纳物业费的优惠。3、经被上诉人签字确认的《承诺书》清楚表明：上诉人针对前期物业服务合同条款已向被上诉人作出了专项提示，故被上诉人对合同内容也已完全知悉。二、被上诉人未按《前期物业管理合同》约定交纳物业服务费，属于明显的违约行为，依法应支付相关违约金及银行利息。三、由于一审法院错误地认定本案事实，导致其适用法律的错误。四、本案毋庸置疑的事实是被上诉人在履行与上诉人之间的前期物业管理合同中违约，对此被上诉人应当承担逾期未缴纳物业服务费及其违约金的违约责任。物业服务费的用途是用于小区公共区域、公共设施设备维护管理的费用，业主购买房屋后，即享有了这些公共区域、公共设施设备的所有权和使用权，我们不仅没有加重业主的负担，反而在合同中约定了空置房收取80%的物业费，是减轻了业主的负担；物权法的规定，是按居住的面积分摊费用，费用的分摊与居住的时间，或者居住与不居住没有关系；《石家庄市物业管理条例》第三十七条是无法适用于所有物业管理单位的；一审期间，上诉人为缓和物业服务企业和业主的关系，庭上以视同被上诉人为空置房，希望能以此达成妥协；物业服务企业在其他法院有过同样的案例，均被支持空置房按合同约定收取物业费，并支持收取违约金和利息。贾某某答辩称，1、上诉人没有在上诉期内提出上诉，依法不应受理其上诉。2、原审认定涉案房屋是空置房屋是正确的，庭审时上诉人当庭认可涉案房屋是空置房屋，且被上诉人是因为拒绝签署承诺书，上诉人才拒绝办理空置房屋手续的，且根据法律规定事先、事后告知均可。3、双方签订的前期物业服务合同是上诉人单方制定的格式条款，其制定的有关空置房屋的缴费标准的条款加重了业主的责任，且违反《石家庄市物业管理条例》的规定，依法无效，法律依据为《石家庄市物业管理条例》第三十六条、三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条。4、至于承诺书，因是集中交房，并没有时间看合同的内容，且承诺书并未对前期物业服务合同2.8条作专项提示，其所称对合同内容已知悉与事实不符，且是否知悉内容并不改变格式条款的性质。5、上诉人没有履行其法定和合同义务，伙同他人侵害答辩人的财产权益、采暖权、用水权，构成违约，不应收取物业费，还应赔偿损失。6、一审未支持违约金和利息是正确的，因上诉人要求按100%收取物业费是违法的，且又违反法律规定停水、停暖，引起纠纷的过错在上诉人。原审判决按20%支付物业费已经照顾了上诉人，故应驳回其上诉、维持原判。物业服务公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业费计2745.5元；2、判令被告支付违约金2109.8元（按日3‰计）；3、判令被告支付银行利息6.9元（按单利计算）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月27日，石家庄城弘房地产开发有限公司即西溪诚园小区开发商（以下简称“城弘地产”）与原告签订《前期物业服务委托合同》，主要约定：原告对西溪诚园住宅生活小区提供物业服务：……业主为居住的空置三个月以上的房屋，经事先告知乙方并由乙方采取停止供应水电措施的，可以按全额的80%交纳空置期间的物业服务费，按全额的20%交纳暖气费用。2015年5月22日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方有义务交纳物业服务费以及水费、电费、暖气费等其他费用，享有本合同约定的权利；有义务向乙方按80%支付空置房屋的物业服务费和全额支付暖气热损费用；乙方遵照国家、地方、地方物业服务收费规定业服务项目、服务内容、服务档次、测算物业服务收费标准，严格按政府规定和合同约定的收费标准收取物业服务费用，不得擅自加价；西溪诚园小区的服务费为：高层住宅1.2元/月/建筑平方米（首层0.8元/月/建筑平方米）；花园洋房1.5元/月/建筑平方米；底商2元/月/建筑平方米；甲方与开发单位通知收房之日起开始缴纳物业服务费。第一次交纳一年；第二年起每半年交纳一次。物业服务费为预交，甲方或物业使用人应于每半年末月30日前向甲方交纳下期的物业服务费；甲方逾期未交纳物业服务费或由乙方收取的其他费用，应按拖延天数（从下期交费期第一个月一日起计）每天加收千分之三的违约金……。签订合同当日，被告向城弘地产出具承诺书，载明：“一、确认已详细阅读石家庄城弘房地产开发有限公司与河北恒凯物业有限公司签订的本小区前期物业管理委托合同及西溪诚园小区业主临时管理规约；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；……”。原告称，其已按约定向西溪诚园提供了物业服务，但被告未履行交纳物业费的义务，因此，被告应按合同约定支付原告物业费、违约金及利息。原告为证明其主张提交了前期物业管理服务委托合同、承诺书、业主基本情况登记表、业主身份证复印件、欠费明细及违约金利息计算方法、催费通知单予以证实。被告认可业主基本情况登记表、业主身份证复印件的真实性，但称原告提交的前期物业管理服务委托合同内容违法且原、被告双方之间的合同为原告单方制作的格式合同，其中2.8条没有与被告协商且违反法律规定；承诺书为被告所签，但不认其内容；对欠费明细及违约金利息计算方法、催费通知单不认可，但其中接收催缴物业费短信通知的电话为被告本人电话。庭审中被告称其西溪诚园的房屋为空置房，原告应按规定的20%收取物业费，并提交了双方签订的前期物业服务合同、录音证明、化验单予以证实。原告称，虽被告没有办理空置手续，但其认可为空置房，认可被告提交的录音证明中的内容及双方签订的物业合同，但认为化验单与本案无关。另，被告已按1.5元/月/每平方米的标准交纳了一年（截至2016年5月30日）的物业费1734.3元。以上事实，由原、被告提交的前期物业管理服务委托合同、承诺书、业主基本情况登记表、业主身份证复印件、欠费明细及违约金利息计算方法、催费通知单、前期物业服务合同、录音证明、化验单及双方陈述、庭审笔录等予以证实。一审法院认为，被告系西溪诚园业主，原告依据双方签订的合同为被告提供物业服务，因此，原、被告之间系物业服务合同关系，被告应按物业服务合同及相关规定向原告交纳物业费。被告办理入住手续后未实际居住，原告亦认可被告所购房屋为空置房屋，按照石家庄市物业管理条例规定被告应交纳物业费的20%，但在双方合同中约定被告有义务按80%支付空置房屋的物业费，此款为明显加重被告责任，且在双方合同中原告未采取加黑、加粗等足以引起被告注意的方式提请被告注意且作出说明，因此，本条约定应为无效条款，被告应按20%向原告交纳2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业费为549.20元（1.5元×96.35平方米×19个月×20%）。关于违约金、利息，因双方合同中对空置房应交物业费数额的约定条款无效，因此，原告要求被告支付违约金及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条规定，判决：一、被告贾某某于本判决生效之日起十日内支付原告物业服务公司2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费549.20元；二、驳回原告物业服务公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贾某某负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案上诉人、被上诉人系物业服务合同关系，物业公司有义务向业主提供服务，业主有义务交纳物业费。涉案房屋属于空置房屋，这一事实双方均认可。本案的焦点问题是被上诉人应按80%缴纳物业费，还是按照20%缴纳物业费。《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定：“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止期间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。”本案中，上诉人主张应按《前期物业服务合同》第2条甲方的权利义务第2.8款约定，按80%支付空置房屋的物业服务费和全额支付暖气热损费用。被上诉人认为该条款为格式条款，应认定无效。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第2.8条款符合法律规定的格式条款的特征，应属于格式条款。上诉人称在2015年5月22日的《承诺书》中其针对前期物业服务合同条款已向被上诉人作出了专项提示，故被上诉人对合同内容也已完全知悉，但该承诺书中并非针对上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》而出具的承诺书，而是针对石家庄城宏房地产开发有限公司与上诉人于2014年8月27日签订的《前期物业服务委托合同》出具的承诺书，故对上诉人的此项抗辩理由不成立。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第2.8条款约定按照全额的80%缴纳物业服务费，加重了业主的责任，依法应认定无效，一审支持被上诉人按照全额的20%缴纳物业费并无不当。关于违约金和利息问题，因双方签订的《前期物业服务合同》第2.8款依法认定无效，拖延交纳物业费责任不在被上诉人方，上诉人计算违约金和利息于法无据。综上所述，物业服务公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由物业服务公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘立虹审判员  赵 林审判员  王淑芳二〇一八年十月二十二日书记员  耿真真