浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初6103号 原告：吴淑珍，女，1959年5月4日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：徐洁，浙江长虹律师事务所律师。 被告：郑经忠，男，1975年12月16日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：林晓辉，浙江泰辉律师事务所律师。 第三人：东阳市吴宁东瓯宾馆，住所地浙江省东阳市吉祥路**。 法定代表人：林垂龙。 第三人：林垂龙，男，1964年5月25日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 第三人：东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部，，住所地浙江省东阳市吉祥路**** 个体经营者：郑经忠，男，1975年12月16日出生，汉族，住浙江省泰顺县。公民身份号码3303291975××××××××。 原告吴淑珍为与被告郑经忠、第三人东阳市吴宁东瓯宾馆（以下简称东瓯宾馆）、林垂龙、东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部（以下简称经忠服务部）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月18日诉至本院，本院于同日受理后，依法决定适用简易程序，由审判员赖黎霞独任审判，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告吴淑珍的委托诉讼代理人徐洁、被告郑经忠及其委托诉讼代理人林晓辉、第三人林垂龙同时作为第三人东瓯宾馆的法定代表人、第三人经忠服务部的经营者郑经忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴淑珍起诉称：2013年4月7日，被告向原告租赁坐落于东阳市北边两间门面房及电梯房楼屋6间二至七层（包括6间地下室）。双方签订了《房屋租赁合同》一份，双方对租赁期限、租金金额及支付时间、违约责任等进行了约定。根据合同第三条规定，被告应当于2015年5月17日之前支付2015年8月18日起至2016年8月17日止期间产生的租金58万元，应于2016年5月17日之前支付2016年8月18日起至2017年8月17日止期间产生的租金58万元，应于2017年5月17日之前支付2017年8月18日起至2018年8月17日止期间产生的租金61.48万元。但上述所有款项被告仅于2015年5月19日支付55万元，2016年5月25日支付50万元，2017年5月18日支付25万元，2017年5月31日支付12.60万元后余款34.88万元至今分文未付。根据合同第六条约定，未按合同约定交纳房租的，原告可以解除合同，收回房屋；根据合同第七条，被告逾期支付租金，除应补交租金外，还应按年净租金的2%以天数计算向原告支付违约金。另经原告查明，现第三人东瓯宾馆、经忠服务部实际占有使用房屋。现原告诉请要求：一、解除原告与被告郑经忠签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑经忠及第三人东瓯宾馆、林垂龙、经忠服务部立即腾退房屋；三、被告郑经忠支付拖欠的租金34.88万元（已计算至2018年8月18日止，此后仍按原租赁费用标准计算租金至被告实际腾退之日止）；四、第三人东瓯宾馆、林垂龙、经忠服务部对租赁合同解除以后至实际房屋腾退期间的房屋占有使用费承担连带责任（房屋占有使用费用按租赁合同约定的租赁费用标准计算）；五、被告支付违约金147552元（自2017年5月9日起以年净租金614800元为基数，按月利率2%计算违约金至2018年5月8日，此后继续计算至实际履行之日止）。 针对上述诉讼请求，原告向本院提供了以下证据： 1、房屋租赁合同一份，拟证明被告向原告承租房屋，并约定租金及违约条款的事实。 2、产权证复印件、不动产权属查询结果单各一份，拟证明原告出租的房屋系原告所有的事实。 3、催款函及挂号信函收据各一份，拟证明原告向被告催收租金的事实。 4、工商登记基本情况二份，拟证明第三人实际占有使用房屋的事实。 被告郑经忠、第三人东瓯宾馆、林垂龙、经忠服务部答辩称：被告于2006年8月18日与原告签订《房屋租赁合同》，租用原告位于东阳市的房屋，并由第三人经营东瓯宾馆、经忠服务部，第三人为此投入大量资金用于装修。2013年4月7日被告与原告在原租赁期限届满后续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为8年，自2014年8月18日起至2022年8月17日止。被告第一期全额支付租金，因经营困难，原告对第二、三期租金均有优惠。经原告口头同意，第四期租金即2017年8月17日至2018年8月17日的租金支付37.60万元，被告于2017年5月18日支付25万元，2017年5月31日支付12.60万元。2018年原告因该房屋需改建套房出售，故欲与被告解除合同，但鉴于第三人于2017年投资60多万元对酒店进行更新，被告要求继续履行合同并要求将租金支付给原告，但遭到原告拒绝。原告因自身原因要求解除租赁合同，有违诚实信用原则，请求驳回原告诉请，要求原告继续履行租赁合同。 被告郑经忠向本院提供以下证据： 1、东瓯宾馆营业执照一份，拟证明第三人的诉讼主体资格。 2、房屋租赁合同二份，拟证明被告与原告于2006年8月18日签订房屋租赁合同1份，租期自2014年8月17日止，2013年4月17日续签房屋租赁合同，原、被告之间合作十多年，租赁期限至2022年8月17日止，至今尚未到期的事实。 3、沙漠船酒店纺织品有限公司产品报价单一份、收款收据六份，拟证明第三人东瓯宾馆承租涉案房屋仅2017年就花费高达471201元的装饰装修费用，实际投入使用时间未超过一年的事实。 4、谈话录音及文字说明一份、通话录音及文字说明三份，拟证明原告明确同意2017年度的租金降至37.6万元，2018年的租金是按合同约定交纳还是按36.7万元交纳还是低于36.7万元，双方仍处于谈判协商过程中的事实。其中录音资料中被告方明确要求交纳租金37.6万元，原告员工明确予以拒绝，虽然原、被告双方在2013年4月17日签订的房屋租赁合同明确约定了租金，但双方在实际的履行过程中就租金的问题已达成变更的意思表示，至少2017年度达成了租金予以调整的意思表示，按惯例，2018年的租金也会进行调整，正基于此，被告2018年度的租金才没有交纳，并不存在原告所述的违约。 第三人东瓯宾馆及林垂龙向本院提供以下证据： 一、证明14份（其中两份证明人签字处为空白），拟证明吉祥路的租金每年都在下跌的事实。 二、照片12张、收款收据（复印件）1份、2006年、2014年、2016年东瓯宾馆投资人清单1份，拟证明2017年第三人花费大量资金对宾馆进行装修。 第三人经忠服务部未提供任何证据。 经庭审举证、质证，对于原、被告及第三人提供的证据，本院认证如下： 原告提供的证据，被告及第三人对其三性均无异议，但认为告知函中通知合同解除这一事实不能成立，被告并未同意。第四期的租金为37.60万元系经原告方同意的，第五期租金未交系因具体优惠幅度原、被告双方未谈妥。经过核实，本院认为原告提供的证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。 被告提供的证据：证据1、2，原告无异议，认为租赁合同中明确约定涉案房屋2015年、2016年的租金为58万元，2017年的租金为61.48万元，被告未足额支付租金。第三人无异议。经审核，符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据3，对其中报价单的真实性、合法性无异议，但并不能证明第三人曾向沙漠船酒店进行过购买的事实，且报价单中公司的名称与加盖的公章中所载明的公司名称并不相符。对收款收据三性均有异议，被告应提供正式发票，且与本案无关。第三人没有异议。本院认为，报价单与本案无关，收款收据非正式票据，且涉及他人利益，对其真实性无法予以确认，故该组证据不能达到被告的证明目的。证据4，原告经质证认为谈话录音不清，无法核实内容。通话录音并非原告本人与被告之间的交流，且从录音的内容中也可以看出原告坚持要求被告按合同约定支付租金。第三人没有异议。本院认为，该组证据具有证明被告曾数次就租金一事与原告协商，但原告均要求按合同履行的事实的证明力。 第三人东瓯宾馆及林垂龙提供的证据：证据1，原告对其三性均有异议，认为其中两份证明无证明人签名，其他证明证明人应当出庭作证，即使证明中所述内容属实，但原告并未同意降租。被告及第三人经忠服务部无异议。本院认为，该组证据属于证人证言，证人应当出庭接受质询。且即使该组证明所述内容均属实，也不能证明原告同意降低2018年租金。证据2，原告经质证认为收款收据均系复印件，对其三性均有异议，照片的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，并不能证明系新装修。对投资名单及金额的三性均有异议，该清单系第三人单方制作并提供。被告及第三人经忠服务部均无异议。本院认为，收款收据及投资名单及金额均不能达到第三人证明目的，照片能证明东瓯宾馆的现状。 经审理，本院查明事实如下： 2006年6月18日，原告与被告及第三人林垂龙签订房屋租赁合同一份，约定原告将其自有的坐落于东阳市北边两间门面房及电梯房楼屋6间二至七层（包括6间地下室）出租给被告及第三人林垂龙开宾馆用。合同届满后，原告与被告就上述房屋继续签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为八年，自2014年8月18日起至2022年8月17日止；净租金的金额分别为：第一期（2014.8.18-2015.8.17）租金580000元，第二期（2015.8.18-2016.8.17）租金580000元，第三期（2016.8.18-2017.8.17）租金580000元，第四期（2017.8.18-2018.8.17）租金614800元，第五期（2018.8.18-2019.8.17）租金651688元，第六期（2019.8.18-2020.8.17）租金690790元，第七期（2020.8.18-2021.8.17）租金732237元，第八期（2021.8.18-2022.8.17）租金776172元；净租金支付方式为按年支付，每年的5月17日前一次性付清，先付后用。被告有下列情形之一的，原告可以解除合同，并由被告按合同标的的15%支付违约金：1、未经原告同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；2、未经原告同意，变更房屋经营内容的；3、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；4、未按照合同规定交纳房租的；5、擅自改变出租房屋主体结构的。被告逾期交付净租金，除应补交租金外，应按每天年净租金的2%支付原告违约金。合同签订后，涉案房屋继续由第三人林垂龙用于经营宾馆，即第三人东阳市吴宁东瓯宾馆，同时涉案房屋的七楼由被告用于经营服务部，即第三人东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部。被告按约支付了第一期的租金，并于2015年5月19日支付55万元，2016年5月25日支付50万元，2017年5月18日支付25万元，2017年5月31日支付12.6万元。2018年4月28日，原告通过挂号信的方式向被告邮寄了催款函，并要求被告在收到该告知函后七日内补交欠款并腾退涉案房屋。被告曾数次要求原告降低第五期的租金，但原告未同意。被告自认其亦为第三人东瓯宾馆的出资者之一。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告经催讨至今仍未依约及时支付租金，依法应承担相应的违约责任。故原告诉请要求解除房屋租赁合同并要求被告支付自2018年8月18日起至合同解除之日止的租金，本院予以支持。因合同解除后原、被告双方并不存在租赁关系，故被告尚应支付原告合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费，该费用按合同约定的租金计算为宜。又因涉案房屋的实际使用者为第三人东瓯宾馆及经忠服务部，故原告要求第三人东瓯宾馆及经忠服务部腾退房屋的诉请，本院予以支持。原告主张第三人对合同解除后至实际腾房期间的房屋占有费承担连带清偿责任，本院认为，第三人仅对逾期腾房占有使用费有支付义务，但该行为并未实际发生，故原告该部分诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付2018年8月18日之前拖欠的租金的诉请，原告主张被告自2016年起每年交纳的租金先抵前一年不足部分，剩余的再用于支付当年的租金，截至2018年8月18日共拖欠租金34.88万元。被告及第三人均认为2018年8月18日之前的租金已经结清，原、被告双方已经就之前的租金金额达成过口头协议，在征得原告同意的前提下，被告已经支付了款项即为当年的租金。本院认为，根据被告每年的租金均在5月份交纳，自2015年起实际交纳的租金均低于合同约定的金额的支付租金的规律，结合房屋租赁市场的现状，被吉的辩称相比较而言更为合理。故本院确认原、被告就涉案房屋在2018年8月18日之前的租金已口头达成新的约定，且已结清，并不存在拖欠，原告的该诉请，本院不予支持。原告要求被告自2017年5月9日起按每天年净租金的2%支付违约金，本院认为，2018年8月18日之前的租金被告已支付完毕，且原告主张的每天年净租金的2%标准过高，故其违约金本院酌定自2018年5月9日起拖欠的租金为基数按每月2%计算为宜。 综上，原告诉请部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告吴淑珍与被告郑经忠于2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告郑经忠、第三人东阳市吴宁东瓯宾馆、东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部应于本判决生效后一个月内腾空位于东阳市北边两间门面房及电梯房楼屋6间二至七层（包括6间地下室）的房产。 三、被告郑经忠应于本判决生效后十日内支付原告自2018年8月18日起按每月54307元计算至本判决生效之日止的租金及违约金（违约金自2018年5月9日起以上述租金为基数按每月2%计算至实际履行之日止）。 四、被告郑经忠应于本判决生效后十日内支付原告吴淑珍自2018年10月18日起按每月54307元为标准支付占有使用费至实际腾退之日止。 五、驳回原告吴淑珍对第三人林垂龙的诉请。 六、驳回原告吴淑珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8746元，减半收取4373元，由原告吴淑珍承担负担2983元，被告郑经忠负担1390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 赖黎霞 二〇一八年十月十八日 代书记员 蔡海萍