上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终8088号上诉人（原审原告）：上海徐汇房产经营有限公司，住所地上海市徐汇区永嘉路**。法定代表人：常青，董事长。委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海特备通楼宇设备工程有限公司，住，住所地上海市闵行区龙茗路******/div>法定代表人：张奇为，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙炫，上海沪紫律师事务所律师。原审第三人：上海恒安物业有限公司破产管理人，住所地上海市普，住所地上海市普陀区杨柳青路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：李永年。委托诉讼代理人：方少华，男，上海恒安物业有限公司破产管理人成员。上诉人上海徐汇房产经营有限公司（以下简称徐房公司）因与被上诉人上海特备通楼宇设备工程有限公司（以下简称特备通公司）及原审第三人上海恒安物业有限公司（以下简称恒安公司）破产管理人房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初28545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐房公司法定代表人常青及委托诉讼代理人贺富强，被上诉人特备通公司之委托诉讼代理人刘鹏、龙炫，恒安公司破产管理人之负责人李永年及委托诉讼代理人方少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐房公司上诉请求：撤销一审判决，改判为支持上诉人一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审法院将本案事实和合同性质定为上诉人“作为房屋租赁合同的主体”、“基于合同权利义务的概括转让”主张权利违背当事人的意思表示。上诉人与原审第三人签订的《关于上海恒安物业有限公司房屋租赁合同权利转让协议书》中仅包含合同权利转让的内容，双方在该协议中没有任何关于变更房屋租赁合同主体、权利义务概括转让的意思表示。上诉人和原审第三人发给被上诉人的权利转让、受让通知亦明确转让的仅仅是合同权利；2、一审法院遗漏认定本案原审第三人恒安公司将合同权利转让通知被上诉人的事实，以及上诉人将合同权利受让情况通知被上诉人且被上诉人已收到并认可的事实；二、一审法院违反审判程序。一审法院确定争议焦点没有在庭审中向双方当事人释明并征求双方当事人意见，且没有给予当事人就该争议焦点问题进行辩论的机会，违反了审判程序，剥夺了当事人的诉讼权利；三、一审法院适用法律不当。最高人民法院（2013）民提字第157号民事判决书中法理阐明，当权利转让协议实际上包含合同权利义务一并转让的内容时，可以区分处理，其中单纯权利转让部分经合法通知后有效，既为权利又为义务的部分未经相对方同意则效力待定。一审法院应当明确本案具体属于合同义务的部分，其余纯属权利（如收取租金、违约金等）的部分经通知被上诉人后即为有效，一审法院仅凭转让协议属于“合同权利义务一并转让”这一概括性的认定就得出合同权利转让全部对被上诉人无效、上诉人无权向被上诉人主张任何合同权利的结论没有事实和法律依据。特备通公司辩称，不同意上诉人全部上诉请求。一、被上诉人与恒安公司签订房屋租赁合同，与上诉人之间不存在租赁合同关系，上诉人非合同主体，根据合同相对性的原则，上诉人无合同解除权。二、不动产所有权以登记为准，徐汇区房地产部门所有权证上目前仍为恒安公司，上诉人主张返还房屋亦没有依据。另外，上诉人自始至终未同意恒安公司将合同权利义务转让给上诉人，上诉人和恒安公司之间的转让合同，被上诉人不予认可。恒安公司破产管理人述称，其对于恒安公司债权债务的清算目前处于中止状态，根据破产法的规定，将按照法院的判决对恒安公司的债权债务继续进行清算。徐房公司向一审法院起诉请求：1.解除徐房公司与特备通公司之间签订的《房屋租赁合同》，特备通公司限期向徐房公司腾退返还上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX楼、XX楼（除三楼东起第二间建筑面积31平方米）及附属设施房屋（包括门卫室及门前场地）；2.特备通公司按当年月租金的两倍向徐房公司支付违约金人民币40,000元（币种下同）；转租期间徐汇区XX路XX弄XX号XX楼房屋所得的所有收益归徐房公司所有，暂计28,810元；3.判令特备通公司立即向徐房公司付清拖欠租金120,000元，承担逾期违约金82,800元（自逾期付款日起算至实际付清日止，暂计算至2017年12月31日，详见违约金计算清单）。一审审理中，徐房公司明确诉请1解除房屋租赁合同的时间为法院判决生效之日解除；明确诉请2转租期间收益部分计算方式为：市场价2.8元/平方米/日，合同约定1.73元/平方米/日，差价是1.07元/平方米/日，二楼合同约定的面积205.54平方米，从2017年8月23日起算至2017年12月31日为28,810元。变更诉请3中拖欠租金的诉请为：要求支付拖欠租金180,000元，计算方式为：2017年7月1日至2018年3月31日止，每月20,000元，共180,000元。明确诉请3逾期违约金的计算方式为：以60,000元为本金，自2017年7月1日起至实际支付之日止，每逾期一日按0.5%计算。以60,000元为本金，自2017年10月1日起至实际支付之日止，每逾期一日按0.5%计算。以60,000元为本金，自2018年1月1日起至实际支付之日止，每逾期一日按0.5%计算。一审法院认定事实：2002年11月22日，上海XX公司成为上海市XX路****全幢房屋权利人，建筑面积616.62平方米，层数3层。2015年9月8日，恒安公司作为出租方（甲方）与特备通公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将位于徐汇区XX路XX弄XX号XX楼及附属设施房屋，建筑面积约380平方米出租给乙方。乙方承诺，租赁该房屋作为办公使用。租赁期内，未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变约定的使用用途。租赁期为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。该房屋租金采取年固定租金，乙方应按时向甲方交纳租金。年租金240,000元。租金按先付后用原则每3月支付一次。乙方在合同签署之当日，先向甲方支付3个月的首期租金，共计60,000元。之后以此类推，即在上一次付款到期月的月历第壹日之前支付下3个月租金。如无特殊说明，乙方依照提供下列银行账户和要求，支付租金：户名：上海恒安物业有限公司，开户行：农行龙华支行，人民币账号：XXXXXX-XXX********。乙方在本合同签署当日除支付本合同4-2条款约定的首期租金外，还须另行支付租赁保证金20,000元。租赁期内，甲方有权从上述租赁保证金中抵扣任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用。该房屋主体结构的维修保养由甲方负责。乙方在租赁期内不得转租、转让、交换、分租该房屋和其任何权益予第三方。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。（1）未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途的；……（4）擅自转租、分租、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。……。一方逾期支付租金及本合同约定应由乙方支付的费用，则每逾期一日，乙方应按未付费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因逾期交付公用事业费造成的其他一切后果由乙方自行承担。租赁期间，非本合同约定或法律规定情况下，甲方擅自提前收回房屋解除合同的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金。如违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同约定或法律规定的情况下，乙方擅自提前退租解除合同的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，并且乙方交纳的保证金予以没收。租赁期间，甲方未能及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋主体结构损害，造成乙方人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。以下所列为双方联系有效方式，包括收件人、电话、传真、地址等。任何一方在、地址等方发出的变更下列联系方式的书面通知前，有效联系方式仍以下列所载为准：甲方：上海恒安物业有限公司，收件人：黄某，地址：XX路****。乙方：上海特备通楼宇设备工程有限公司，收件人：宋某，地，地址：XX路****有通知、通信往来，手递交付的，在递送后即视为送达；快递交付的，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出第3日视为送达。附件一补充条款约定本合同规定的出租部分不包括XX路XX弄XX号门卫室，乙方同意该部位由甲方使用。在租赁期内出租部位的安保工作由乙方负责。2017年10月23日，恒安公司（乙方）与徐房公司（甲方）签订《关于上海恒安物业有限公司房屋租赁合同权利转让协议书》（以下简称权利转让协议书），约定鉴于乙方系上海XX公司改制而来，甲方原为上海XX公司全资独有股东，同时也是其上级公司。上海XX公司后改制为上海恒安物业有限公司，改制时甲方经过评估机构评估，以其在上海XX公司所有者权益189,100.67元资产加上310,899.33元的货币资金注入。在该上述甲方投入的189,100.67元资产中不包括位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号的房屋。但是由于历史原因，乙方在改制后延续改制前做法，将上述属于甲方所有的房屋继续长期出租，于2015年9月8日将上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋事宜乙方与特备通公司签订了《房屋租赁合同》。乙方于2015年10月1日将该房屋二、三层的建筑面积约380平方米及附属房屋设施、场地交付给特备通公司租用至今。为解决该历史遗留问题，现双方在自愿平等、等价有偿的基础上，经过友好协商，达成如下协议：一、双方确认位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋所有权为甲方，乙方改制时甲方投入的资产不包括上述房屋，上述房屋的收益应归甲方所有。二、上述《房屋租赁合同》成立以来的合同权利（连同该合同成立日起产生的所有乙方债权和全部合同权利，包括但不限于可能产生的因上述房屋租赁合同而产生的解除房屋租赁合同、要求承租人返还房屋、支付租金、违约金、逾期返还房屋的使用费等以及纠纷处理、调解、向法院起诉、应诉、诉讼中承认、变更、放弃诉讼请求等一切权利）转让给甲方，即日起因上述合同所产生的一切权利由徐房公司享有和行使。该合同权利转让应立即书面通知特备通公司。合同权利转让以后所产生的一切合同权利（包括债权等）方面的纠纷，包括起诉等，由甲方出面解决，乙方予以配合。特备通公司并未向恒安公司支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金12万元，亦未向徐房公司支付上述款项。一审审理中，徐房公司提交恒安公司于2017年10月23日向特备通公司发出的《关于上海恒安物业有限公司与上海特备通楼宇设备工程有限公司签订的权利转让的通知》以及相应EMS凭证及查询回执，同时提交徐房公司于2017年10月23日向特备通公司发出的《关于上海徐汇房产经营有限公司关于上海XX路XX弄XX号权利受让的通知》以及相应EMS凭证及查询回执。特备通公司对上述证据真实性不认可，认为特备通公司没有收到上述两份通知。一审法院认为，本案主要争议焦点在于徐房公司在本案中提出的诉请系基于合同权利的转让还是基于合同权利义务的概括转让。从徐房公司向一审法院提出的诉请可以看出，徐房公司要求解除徐房公司与特备通公司签订的《房屋租赁合同》，并要求返还房屋、支付违约金、转租收益等，实际系徐房公司作为房屋租赁合同的主体向特备通公司主张权利，故一审法院认定徐房公司在本案中提出的诉请系基于合同权利义务的概括转让的情况下才有权提出的诉请，而根据合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给恒安公司。故在特备通公司不同意房屋租赁合同的权利义务一并转让的情况下，徐房公司无权在本案中作为房屋租赁合同的主体向特备通公司主张相关权利。徐房公司在本案中主体并不适格。一审法院据此判决：驳回上海徐汇房产经营有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5,454元，减半收取计2,727元，诉讼保全费1,878元，均由上海徐汇房产经营有限公司负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审庭审后，上诉人提供了一组关于上海XX公司的转制文件等材料，被上诉人认为该组材料并非二审期间的新证据故不予质证。本院认为，由于上诉人现认可本案系争房屋的权利人仍为上海XX公司，故该组材料并非本案争议焦点，不作为本案二审中的新证据。本院认为，上诉人根据其与恒安公司签订的权利转让协议书，向被上诉人提出解除租赁合同、支付拖欠租金及违约金等主张。上诉人并认为，该协议书仅系合同权利的转让，就权利转让的事宜亦已通知到被上诉人。对此本院认为，虽然权利转让协议书中表述为将租赁合同的合同权利转让给上诉人，但是上诉人现提出的相关主张，系基于合同权利义务的概括转让的情况下才有权提出。并且从权利转让协议书上协议内容来看，第一条确认系争房屋所有权为上诉人，第二条是将租赁合同项下的合同权利转让给上诉人。上诉人既认为转让的仅系租赁合同项下的权利，又认为其系房屋的权利人，而租赁合同项下的义务却仍由恒安公司承担，这之间本身亦存在矛盾之处。因此，上诉人认为仅转让租赁合同项下合同权利的观点，本院实难采纳。由于被上诉人并未同意恒安公司将租赁合同的权利义务一并转让上诉人，故上诉人在本案中的诉讼请求不能成立。综上所述，上诉人上海徐汇房产经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,454元，由上诉人上海徐汇房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 钱文珍审判员 严佳维二〇一八年十月二十九日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……