吉林省通化市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）吉05民申83号 再审申请人（原审原告）：柴景福，男，1970年1月19日生，汉族，农民，住吉林省白山市江源区石人镇沿江花园小区第******。 委托诉讼代理人：刘维彦，吉林省临江市新市街道法律服务所法律工作者。 被申请人（原审被告）：尹希琴，女，1958年2月9日生，汉族，柳河县农村信用联合社退休职工，住吉林，住吉林省通化市柳河县孤山子镇振兴街二委iv> 委托诉讼代理人：孙军，通化市东昌区龙泉法律服务所法律工作者。 原审第三人：靖宇县明泉房地产开发有限责任公司，住所：，住所：吉林省靖宇县西大街（土产综合楼**门市）iv> 法定代表人：张永峰职务：经理。 原审第三人：李全有，男，1971年2月10日生，汉族，无职业,住吉林省通化市东昌区东昌街靠山委**。 原审第三人：长白山保护开发区弘翔建筑工程有限责任公司，住所：吉，住所：吉林省长白山保护开发区白溪旅游发展有限公司**v> 法定代表人：孟繁祥，总经理。 原审第三人：孟繁祥，男，1957年10月12日生，汉族，长白山保护开发区弘翔建筑工程有限责任公司总经理，住吉林省临江市建，住吉林省临江市建国街建国十委**div id='2'  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 再审申请人柴景福因与被申请人尹希琴、原审第三人靖宇县明泉房地产开发有限责任公司（以下简称明泉公司）、李全有、长白山保护开发区弘翔建筑工程有限责任公司（以下简称弘翔公司）、孟繁祥案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2018）吉0502民初299号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 柴景福申请再审称，一、被申请人不享有诉争房屋的抵押权。吉林省高级人民法院(2017)吉民申3026号再审裁定书可以说明，李全有以及尹希琴对案涉房屋不享有抵押权。原审中申请人提交的白山市江源区不动产登记中心证明，证实该中心没有案涉房屋预告登记记录，说明案涉房屋没有设定他项权利。据此，原审法院认定案涉房屋办理了抵押预告登记属认定事实错误。二，申请人的消费者物权期待权基于弘翔公司建设工程价款优先受偿权而产生，二者的权利均具有排除执行的实体权利。明泉公司未按照合同约定及时向弘翔公司拨付工程款的情况下，双方签订了《用工程款抵顶房屋协议书》，约定了所抵顶房屋的位置、楼号、面积及价款。同日，明泉公司与弘翔公司同时签订《商品房购房协议》并确定房号，13套房屋以买卖合同的方式一次性由弘翔公司以明泉公司所欠付工程款143684元支付全部房款抵顶明泉公司欠付工程款，取得13套房屋房源，13套房屋的交付时间为2012年12月31日，实际履行中，明泉公司如期交付了房屋弘翔公司取得房源后对13套顶账房屋包括申请人认购的房屋进行了变现处理，明泉公司为申请人等购房人出具了正式的《商品房买卖合同》及购房款收据，进一步说明双方折价抵顶工程款协议是双方真实意思表示，且以实际履行完毕，弘翔公司抵顶工程款受偿完毕，其建设工程价款优先受偿权具有排除执行的实体权利，同时该情形符合《合同法》关于权利义务概括转移的法律规定。申请人享有的消费者物权期待权来源于弘翔公司的建设工程价款协议折价后优先受偿的房屋权利义务转移给申请人，故申请人作为消费者所享有的消费者物权期待权完全具有对本案被查封房屋排除执行的实体权利。三、原审法院程序违法。2014年12月20日柴景福购买弘翔公司变现的顶账房屋时经济困难，孟繁祥出借给柴景福10万元付清了全部购房款。同时，柴景福与孟繁祥个人签订了《房屋贷款销售合同》约定了柴景福10年内偿还孟繁祥出借款10万元条款及违约责任。该《房屋贷款销售合同》实质上就是一份民间借贷合同，因为孟繁祥不存在销售行为，而是弘翔公司抵顶工程款房屋变现后孟繁祥个人帮助柴景福支付10元购房款，柴景福欠孟繁祥个人借款10万元。据此，柴景福需要分期偿还孟繁祥个人的10万元款项不是被执行人明泉公司的到期债权或者是可到期债权，柴景福和孟繁祥均具有排除通化市东昌区人民法院(2015)东执字第102-3执行裁定的实体权利，该执行行为应予解除。综上所述，原审判决认定事实不清，采信证据错误，适用法律错误，申请人依法提起再审申请，请求再审法院依照审判监督程序秉持公正依法撤销原判予以再审，维护申请人合法的消费者物权期待权，体现司法公平正义。 尹希琴提交意见称，案涉房屋登记在明泉公司名下，所有权尚未发生变动。申请人与明泉公司之间的房屋转让协议是在法院查封后签订的，故申请人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，申请人的再审申请没有事实和法律依据，请求中级法院依法驳回其再审申请。 李全有提交意见称，申请人没有上诉，一审判决已经发生法律效力，故中级法院不应对申请人的再审申请进行审查。案涉房屋是在石人房管所进行了抵押预告登记，石人房管所是江源房管局的派出单位，亦代表了江源房管局的行为，故登记行为合法有效。申请人明知案涉房屋存在抵押登记行为而未提出异议登记或行政诉讼，申请人否认抵押登记的效力显然是没有根据的。 本院经审查认为，柴景福只有对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的情形下，才能排除人民法院对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，江源区房屋借款抵押预告登记表（受理编号第1号）载明，李全有为石人镇沿江花园小区房屋（含本案案涉房屋）预告登记抵押权人，受理日期为2013年9月14日，该登记表中盖有江源区石人房产管理所公章及明泉公司的公章。2014年1月25日，江源区石人房产管理所出具《证明》，进一步明确了案涉房屋设立了预告抵押登记。2014年9月2日，通化市东昌区人民法院查封了案涉房屋。2014年12月20日，柴景福与明泉公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，同日，明泉公司为柴景福出具了交款收据。根据上述事实，柴景福签订《商品房买卖合同》的时间晚于案涉房屋预告抵押登记时间，亦晚于人民法院查封时间。此外，原审中柴景福未能提供充分证据证明柴景福名下无其他用于居住的房屋。根据上述法律规定，柴景福对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院判决驳回柴景福的诉讼请求正确。关于柴景福提出的2017年8月8日白山市江源区不动产登记中心为临江市人民法院出具的《证明》问题，该《证明》中注明：“本证明只证明在本辖区内（江源区内）2009年10月至今的电子档案（2017年1月12日房产移交的电子档案信息），并依据当事人的身份证进行房屋登记簿记录的检索结果。”，该《证明》仅能证明明泉公司和李全有没有产权预告登记电子档案，但不能以此来否定案涉房屋已设立了预告抵押登记的事实。本案系柴景福对（2017）吉0502执异字第52号执行裁定不服，提起的案外人异议之诉，原审法院针对柴景福是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。柴景福在起诉状的事实和理由中提出解除(2015)东执字第102-3执行裁定的具体执行行为并非本案审查范围，柴景福主张原审法院程序违法依据不足。综上所述，柴景福再审申请的理由不成立，对其再审申请应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回柴景福的再审申请。 审判长  王大勇 审判员  何秋彦 审判员  李尧川 二〇一八年十月二十五日 书记员  张 楠