吉林省磐石市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0284民初3116号 原告：吉林龙佳房地产经纪有限公司 法定代表人：张维政，总经理。 委托诉讼代理人：王丽新，吉林佳誉律师事务所律师。 被告：吉林三兴房地产开发有限公司 法定代表人：吕玉龙，经理。 委托诉讼代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。 被告：吕富，男。 原告吉林市龙佳房地产经纪有限公司（以下简称吉林龙佳公司）与被告吉林三兴房地产开发有限公司（以下简称吉林三兴公司）、吕富委托合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告吉林龙佳公司、被告吉林三兴公司、被告吕富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林龙佳公司向本院提出诉讼请求：1、吉林三兴公司、吕富给付佣金370,316.00元；2、案件受理费由吉林三兴公司、吕富负担。事实和理由：2010年4月28日，吉林龙佳公司与吉林三兴公司、吕富签订楼盘销售合同，由吉林龙佳公司为吉林三兴公司、吕富销售三兴嘉园楼盘，吉林三兴公司、吕富按合同约定给付佣金。如吉林三兴公司、吕富不按约定给付佣金，吉林三兴公司、吕富按日万分之五支付违约金。 2013年2月25日，吉林龙佳公司与吉林三兴公司、吕富就双方于2010年4月28日签订的楼盘销售合同达成协议，确认吉林三兴公司、吕富应给付吉林龙佳公司尾欠佣金519,987.00元，在此协议签订后吉林龙佳公司又为吉林三兴公司、吕富销售了部分楼盘，佣金50，000.00元。 2013年7月24日，吉林三兴公司、吕富给付吉林龙佳公司佣金200，000.00元。 现吉林龙佳公司已按合同约定全部履行合同义务，吉林三兴公司、吕富不履行给付尾欠佣金义务，故提起诉讼，请求法院判令：吉林三兴公司、吕富给付佣金370,316.00元，并承担诉讼费用。 吉林三兴公司辩称，吉林龙佳公司的诉讼请求是依法不成立的，其理由如下： 一、依据2013年2月25日双方签订的《协议书》第二条的约定：尾欠佣金的支付，是在吉林龙佳公司处理完在其为吉林三兴公司承销房屋过程中遗留的问题后，双方结清尾欠佣金。现吉林龙佳公司并没有完全处理完遗留的问题，所附支付条件没有成就，其诉请不成立。 二、2013年7月24日，在吉林三兴公司向吉林龙佳公司支付20万元代销佣金时，吉林龙佳公司再次承诺：“尾款按2013年2月25日与三兴建筑开发有限公司签订的协议，待处理完相关事务后由三兴建筑开发公司给付。”吉林龙佳公司并没有处理遗留的相关事务，所附支付条件没有成就，其诉请不成立。 三、依据2013年2月25日双方签订的《协议书》第一条约定，“自本协议书生效之日，解除双方的商品房委托代理销售全同。”2013年2月25日于当日双方签字生效，双方已不存在承销合同关系，在吉林三兴公司没有委托吉林龙佳公司销售的情况下，吉林龙佳公司单方销售行为与答辩人不存在合同义务关系，故吉林龙佳公司向吉林三兴公司主张2013年2月25日以后销售楼盘佣金50，000.00元,没有任何事实根据及法律依据。 综上，吉林龙佳公司的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，故请法院，依法驳回。 吕富辩称，吉林龙佳公司诉讼，不应该诉讼我，主体错误，我不是合同相对人。 吉林龙佳公司为证明其主张向法庭提供了如下证据： 1、2010年4月28日，楼盘销售合同1份，证明：吉林三兴公司委托吉林市龙佳公司销售三兴嘉园楼盘。原、被告间确立了销售委托合同，销售的方式是独家销售，销售的位置是磐石市河南街道三兴嘉园小区，销售房源的价格及三兴公司委托吉林龙佳公司销售顶账房源接受本合同约束。财务由吉林三兴公司负责合同专管人员并负责审核，违约责任如吉林三兴公司不按时结算，吉林龙佳公司有权停止销售。 吉林三兴公司、吕富质证认为：对证据1真实性没有异议，证明的部分问题有异议，因为对违约责任及其他问题在双方于2013年2月25日签订的协议书中已对此进行了解除，对吉林龙佳公司诉讼主张的问题已不具有证明力。 2、2010年8月25日，楼盘销售补充调整合同1份，证明：被告委托原告销售的具体楼盘及价格，佣金的提取比例。 吉林三兴公司、吕富质证认为：对证据2真实性没有异议，证明问题部分有异议，因为在2013年2月25日双方又签订了协议书对该协议已经解除，故对原告的诉讼主张问题不具有证明力。 3、协议书1份，证明：(1)、原告按着被告的要求为被告销售了31104平方米，总佣金963.859.00元，已付443.872.00元，被告尾欠原告519.987.00元。(2)、被告于2013年6月30日前结清尾欠佣金。(3)、原告安排一名房屋销售人员处理前期遗留相关事务为被告销售了26套房屋，佣金50，329.00元。 吉林三兴公司、吕富质证认为：对证据3真实性没有异议，证明问题部分有异议，（1）、该协议第三条约定尾欠佣金支付方式为在乙方处理销售房屋过程中，遗留的下列问题后，甲方于2013年6月30前于乙方结清，这是附有条件的约定，是必须在原告处理了下列事项后才能结清，而不是向原告所说的应在2013年6月30日期前结清。（2）、根据该协议第三条的约定原告方安排一名房屋销售人员是处理遗留问题的而没有约定继续为被告公司销售房屋，因此该协议不能证明原告的销售人员，销售26套房屋是双方所约定的合同权利与义务关系。更不能证明原告向被告索要佣金的依据。原告对遗留问题并没有处理完结，其中包括23号楼3单元601室、4单元601室，磐呼路9号门市三处房没有处理完结。这三处房屋不属于吉林龙佳公司销售范围内的，吉林龙佳公司私自给三处房屋出的售楼手续，这三处房屋没有要回来，钱不给，入住手续都没有办理。 4、磐石三兴嘉园销售面积佣金计算及溢价分成统计表1份，（7页），证明：在2013年2月25日-2013年5月30日期间原告根据被告的请求为其销售的楼盘的面积及销售佣金+溢价分成额数，佣金人民币50.329.00元。 吉林三兴公司、吕富质证认为：对证据4真实性有异议，并不属于原、被告双方公司的约定，而是原告方单方的行为，与被告方不存有任何合同关系，其主张不成立。 5、关于支付销售佣金的报告6份，证明：2013年-2018年原告向被告发出催告给付尾欠佣金的报告及快递凭证10份。其中2018年被告拒收。原告自2013年至今始终催讨被告给付所欠的佣金。吉林龙佳公司从2013年至今向吉林三兴公司发函致信解决协议书中的遗留问题及催讨及尾欠佣金，已经履行了协议中全部义务，协议中所附条件已经成立，即使不成立也不应该归责原告。 吉林三兴公司、吕富质证认为：对证据5真实性及证明问题均有异议：(1)、是原告的单方行为，不能证明是双方确认的事实。(2)、历史遗留问题没有解决的原因在于原告、责任在于原告而非被告。(3)、6份证据不能证明已经解决了2013年2月25日双方协议书中所约定解决的历史遗留问题。(4)、公证书不具有证据效力，从公证书的形式上看，只有一名公证员，公证法规定公证员必须是2人。公证书所公证的内容只能证明关于解决三兴嘉园遗留问题的函，原件的公司、名称、印鉴属实，并没有证明其他问题，因此不能证明原告所要证明的问题。 6、2017年8月5日,交纳电费提醒单1份，证明：该提醒单客户名称是周佩君，证明2013年2月25协议书中，23号3单元601室，23号4单元601室是被告给建筑商周佩君抵账房，周佩君共给被告承建7栋楼，已不存在遗留问题。 吉林三兴公司、吕富质证认为：对证据6真实性、证明问题均有异议。1、该份单据来源不清。2、不能证明原告所要证明的房屋物权属性。3、不能证明此房屋已经抵账给周佩君。 7、商品房买卖合同合同编号2012SXJY758买受人黄丽莉，证明：2013年2月25日协议书中的原9号门市已经解决。房屋已经由黄丽莉购买。 吉林三兴公司、吕富质证认为：对证据7真实性、证明问题均有异议。该证据为复印件，既没有被告单位的公章，合同不完整缺页数，不能确定是被告公司与黄丽莉签订的房屋买卖合同。 8、2013年7月24日，收据及2017年6月1日，中国农业银行回单各1份，证明：2013年7月24日原告收到第一被告给付的按2013年2月25日协议约定的佣金200，000.00元，第一被告将该200，000.00元佣金用汇款方式汇到原告方副经理吕庆春的个人农行卡账户上。证明被告部分履行了协议书中内容，证明原告已经完全完成销售合同约定的内容。 吉林三兴公司、吕富质证认为：对证据8真实性没有异议，对证明被告部分履行了协议内容，证明原告已经完全完成销售合同约定的内容有异议。 吉林三兴公司为反驳吉林龙佳公司的主张向法庭提供了如下证据： 1、2013年2月25日，协议书1份，证明：（1）、2013年2月25日协议生效后，原、被告已经解除了以前签订的2份委托代销合同。（2）、能够证明双方约定了支付尾欠佣金所附的条件。 2、2013年7月24日，收据1份，证明被告在支付部分尾欠款时原告承诺，其余的款项按2013年2月25日与吉林三兴公司签订的协议，待处理相关遗留问题后，由被告公司给付，从而证明剩余的尾欠佣金是附有条件的。 吉林龙佳公司质证认为：对证据1真实性没有异议，证明问题有异议，这份协议是原告负责人吕庆春与第二被告吕富签订的协议书，双方都没有加盖原告和第一被告公司的公章，只能证明被告尾欠原告佣金的事实。而且该协议书中也规定了处理遗留问题需双方共同努力处理完毕，被告据不履行共同努力，不能按照被告所述的处理遗留问题是原告过错。对证据2真实性没有异议，对证明问题有异议，对协议书中遗留的问题这项规定并不能是被告拒付佣金的法定事由。 吕富质证认为：对证据1、2真实性、证明问题均没有异议 吕富未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2013年2月25日,吉林龙佳公司与吉林三兴公司签订协议书一份，协议约定：双方于2010年4月28日签订的商品房委托代理调整合同，2010年8月5日，双方签订的销售补充销售合同，双方就前期履行合同相关事宜，经双方协商达成下列调整事宜：一、自本协议书生效之日，解除双方的商品房委托代理销售合同，二、通过双方共同核算，现确认下列事实：2013年1月20日以前吉林龙佳公司代理销售房屋总面积为31104平方米，总佣金为：963，859.00元（含百分之十五溢价分成）。已付443，872.00元，吉林三兴公司尾欠吉林龙佳公司519，987.00元。三、尾欠佣金支付方式：在吉林龙佳公司处理其在销售房屋过程中，遗留的下列问题后，吉林三兴公司于2013年6月30日前与吉林龙佳公司结清。1、吉林龙佳公司将下列未经吉林三兴公司授权，吉林龙佳公司工作人员与周佩君擅自以顶账的方式及销售处理的房屋，经双方共同努力处理完结（诉讼的案件，以判决生效为准，房屋收回或房价款已到吉林三兴公司账户）。(1)23号楼三单元601室、四单元601室；（2）磐呼路9号门市房、53号门市房；（3）4号楼1、2号车库。2、吉林龙佳公司安排一名房屋销售人员将前期所销售的房屋原定的相关业务与吉林三兴公司进行交接，并处理前期遗留的相关业务，直至完结。吉林龙佳公司安排的工作人员的工资及相关费用由吉林龙佳公司自行承担。四、双方前期签订的《楼盘销售合同》及《楼盘销售补充调整合同》约定的权利义务关系，在本协议签订后，均以本协议为准，吉林三兴公司的吕富签字，吉林龙佳公司的吕庆春签字，均没有加盖双方公司的公章。 2013年7月24日，吉林龙佳公司向吉林三兴公司给付出具收据一张，收据载明：一今收到代销楼佣金款200，000.00元。二、尾款按2013年2月25日与吉林三兴公司签订的协议，待处理完相关事务后由吉林三兴公司给付。收款单位吉林龙佳公司盖章并收款人吕庆春签字。 本案在审理中,吉林龙佳公司与吉林三兴公司均对磐呼路53号门市房,4号楼1、2号车库确认无争议。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先、2013年2月25日,吉林龙佳公司与吉林三兴公司签订的协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属合同有效，双方应当按照约定，全面履行合同义务，现吉林龙佳公司未完全履行合同义务，没有处理完遗留问题，即23号楼三单元601室和四单元601室，磐呼路9号门市房的事务，却诉讼请求吉林三兴公司给付佣金，且吉林三兴公司抗辩主张没有处理完毕遗留问题，拒绝给付佣金；其次，2013年2月25日,吉林龙佳公司与吉林三兴公司签订协议书，其中第三条、尾欠佣金支付方式：在吉林龙佳公司处理其在销售房屋过程中，遗留的下列问题后，吉林三兴公司于2013年6月30日前与吉林龙佳公司结清。约定了给付佣金的条件； 第三、2013年7月24日，在吉林三兴公司向吉林龙佳公司支付20万元佣金时，吉林龙佳公司再次承诺：“尾款按2013年2月25日与吉林三兴公司签订的协议，待处理完相关事务后由吉林三兴公司给付。”；第四、2013年2月25日，吉林龙佳公司与吉林三兴公司达成协议，解除双方的商品房委托代理销售合同。吉林龙佳公司称，在此协议签订后又为吉林三兴公司、吕富销售了部分楼盘，产生了佣金，属吉林龙佳公司单方行为，且吉林龙佳公司未提供证明吉林三兴公司继续委托吉林龙佳公司代理销售商品房的委托合同的证据。第五、根据合同的相对性原则，本案合同相对人系吉林龙佳公司与吉林三兴公司、吕富不是合同相对人。故吉林三兴公司和吕富的抗辩主张成立，吉林龙佳公司的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条，第一百〇七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十七条的规定，判决如下： 驳回吉林市龙佳房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费6,850.00元，由吉林市龙佳房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王学彬 二〇一八年十月十一日 书记员  李 雪