甘肃省平凉市崆峒区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0802民初1296号 原告（反诉被告）：某壁纸经销部。经营者：杨某。 委托诉讼代理人：许某，甘肃胜友律师事务所律师。 被告：某建材有限公司。 法定代表人：陈某，该公司监事会主席。 委托诉讼代理人：贾某，该公司市场管理部运营部经理。 委托诉讼代理人：张某，该公司市场管理运营部收费员。 原告（反诉被告）某壁纸经销部（以下简称某壁纸经销部）与被告（反诉原告）某建材有限公司（以下简称某建材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某壁纸经销部的经营者杨某及其委托诉讼代理人许某，被告（反诉原告）某建材公司的委托诉讼代理人贾某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某壁纸经销部向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告排除妨害，返还原告放置在xx区xxx城xx号某建材市场x号楼x层x、x、xx、xx号经营场地的壁布、壁纸等商品。2.依法判令被告赔偿原告损失共计73612.80元，该损失计算至2021年2月28日，此后损失计算至侵权行为停止之日。3.依法判令被告返还原告缴纳的6000元押金。4.依法判令被告退还原告已缴纳的物业费、水费、垃圾清运费共计1711.2元。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年始，原告与被告经过商谈签订了房屋租赁合同，约定被告将其所有的位于xx区xxx城xx号某建材市场x号楼x层x、x、xx、xx号商品租赁给原告经营，每年进场费（租金）29016.00元，物业费2973.00元，水费、垃圾清运费446.4元，保证金6000元，且每年度期限届满后重新签订租赁合同。2015年5月至2019年5月原告一直按时按约缴纳租赁费及物业费，直至2020年5月，原告因资金周转困难，有少部分租金尚未缴纳，但已根据被告要求书写欠条，被告也同意将剩余租金的缴纳日期延后。2020年10月，被告擅自停止向原告的营业场所供电，致使原告经营的店铺漆黑一片，无法正常营业。2021年1月21日被告粗暴的将原告与店员驱逐，强行将原告租赁的商铺关闭、上锁，不允许原告将店内商铺带出，被告的上述行为致使原告遭受重大经济损失。为维护原告的合法权益，现依法起诉，诉请如前。 被告某建材公司辩称，原告租赁场地属实，尚欠8000余元未付。2020年10月份，原告往xxxx搬东西，未给其公司打招呼也未办理手续，公司出于维护自己债权的目的，对原告店内剩余财产实施了商事留置权。其没有断过原告的电，亦没有驱逐原告的店员及锁门。原告确实给其写了条子称延期缴纳，其也同意了。如果原告将费用交清，其可以返还原告财产。对于原告要求的损失，其认为不存在。原告所说的押金，合同期满后，如房屋没有损坏，按时交房其愿意退还。对于原告要求的水费、垃圾费等，其认为原告要求不合理，不同意承担。 反诉原告某建材公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告支付反诉原告租赁费、暖气费等共计8972元，并承担违约金1794.4元。2.依法判令反诉被告缴纳6000元合同履约及服务管理保证金归反诉原告所有。3.本案诉讼费、反诉费均由反诉被告承担。事实和理由：2020年4月30日反诉被告与反诉原告签订了场地租赁合同，合同约定反诉原告将位于崆峒区工业园区浙商新城23号××区某建材市场x号楼x层x、x、xx、xx号经营场地，总面积xxx平米租赁给反诉被告用于经营xx，租赁期限为2020年5月1日至2021年5月15日，租赁费29016元在合同签订之日一次性缴清，合同同时约定了水电、物业等费用的缴纳。合同签订后，反诉被告以各种理由迟延缴纳房屋租赁费等费用，截止反诉原告提起诉讼，反诉被告仍欠付房屋租赁费等费用共计8972元。反诉被告租赁房屋后不按照合同约定支付房屋租赁费的行为严重损害了原告的利益，现依法提起反诉，诉请如前。 反诉被告某壁纸经销部针对某建材公司的反诉辩称，其欠交的租赁费为5500元，暖气费确实没有交，承担违约金其不予认可，因为被告停电在先，停电后其就走了。对于被告的第二项诉讼请求按合同约定合同期满后应予以返还。 本院经审理认定事实如下：原、被告签订场地租赁合同，将位于崆峒区工业园区浙商新城23号××区某建材市场x号楼x层x、x、xx、xx号经营场地，总面积xxx㎡租赁给原告用于经营xx。合同一年一签。2020年4月30日，原被告签订编号为【xxxx】第xxx号场地租赁合同。租赁期限为2020年5月1日至2021年5月15日止。在签订合同之日一次性缴清进场费29016元。水、电费参照物价部门的标准执行（以实际用量加收用电、用水损耗）。暖气费由原告在当年采暖期开始前10日按xx市政府核定标准向被告足额缴纳。合同期内，原告应向被告支付物业管理费xxxx元（一次性支付）。公共区域、水费及垃圾清运费合同期内共计446.4元，由原告向一次性被告支付。在签订本合同的同时，原告向被告交纳合同履约及服务管理保证金6000元。该保证金在合同解除或终止时，原告在交清所有应交费用并退出场地之日起一年后由被告退还给原告。原告或原告工作人员造成被告租赁经营场地或设施设备损坏以及其有其他违约行为的，应承担违约责任并应承担赔偿责任，被告将在该保证金中予以扣除。原告应严格按照合同规定的付款方式和金额，按时全额向被告缴纳本合同所涉及的各项费用，途期不交的，每拖欠一日按照应交费用5％的标准向被告支付违约金，逾期超过30日的被告有权采取停电、封门等措施收取欠费。并有权单方解除合同并立即收回经营场地，扣除全部管理保证金，由此造成的一切经济损失和后果均由原告承担。同时，原被告双方还签订了编号为［xxxx］xxx号物业管理服务合同。 原告于2020年5月8日向被告支付物业管理费、垃圾清运费、水费合计3422元。2020年5月8日、8月26日向被告支付租赁费23516元。下欠租赁费5500元，原告承诺于2020年8月30日付清但未按其承诺支付。暖气费3472元，原告也未按合同约定支付给被告。2021年1月，被告在原告租赁的门店上锁，原告同时也在案涉门店上锁，双方僵持至今。 另查明，原告于2014年与被告签订场地租赁合同时即按合同约定向被告支付合同履约及服务管理保证金6000元。 上述事实，有原被告的庭审自述及原告提交的场地租赁合同、经销部照片3张、微信聊天记录2张、流水5张及个人活期账户交易明细9张、收款收据8张，被告提交的情况说明、场地租赁合同、收款收据4份、催费通知、借条、承诺书等在卷佐证，经当庭质证，本院审查后，足以认定。 本院认为，本案被告是否享有商事留置权。商事留置权是指在从事商业活动中的债权人享有的留置债务人动产的权利。我国《物权法》第二百三十条第一款规定。债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。因此，商事留置权的主体限定于“企业之间”，即商事留置权中，债权人与债务人均为企业。个体工商户在本质上不具有独立人格，而属于自然人经营的主体不属于企业。故本案原告行使商事留置权的主体条件不具备，而且其“留置”的不是其“已经合法占有”的债务人的动产，故本案被告对原告租赁场地的财产不享有商事留置权，应予以返还。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告于2021年1月将案涉租赁店铺上锁，导致原告已在客观上无法使用、收益，原告也在其租赁店铺上锁，双方的行为已导致无法实现租赁合同目的，故双方的租赁合同从上锁之日起视为协商一致解除。原告无证据证明被告对其租赁店铺实施了停电行为，并导致其无法营业，故对原告主张的经济损失不予支持。 对于原告主张的6000元押金，双方在合同中约定该笔合同履约及服务管理保证金在合同解除或终止时，原告在交清所有应交费用并退出场地之日起一年后由被告退还给原告。故原告应按该约定履行。原告要求立即返还，被告要求归其所有均无事实和法律依据，故不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行。原被告间的场地租赁合同于2021年1月解除，故原告已向被告交纳的2月至5月的物业管理费、水费、垃圾清运费等应予以退还，本院核算后共计1095.12元。 对于被告反诉原告拖欠的租赁费5500元，因合同于2021年1月解除，故2月至5月的租赁费9285.12元，原告不再支付，被告应向原告返还3785.12元。被告反诉原告暖气费3472元，原告应承担2021年1月15日～2021年1月15日期间的1736元。 据此，为了保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告某建材有限公司于本判决生效后三日内返还原告租赁场地（xx区xxx城xx号某建材市场x号楼x层x、x、xx、xx号）内的壁布、壁纸等商品； 二、驳回原告某壁纸经销部要求依法判令被告某建材有限公司赔偿其经营损失共计73612.80元，该损失计算至2021年2月28日，此后损失计算至侵权行为停止之日之诉讼请求； 三、被告某建材有限公司应于2022年2月返还原告缴纳的6000元合同履约及服务管理保证金。 四.被告某建材有限公司退还原告某壁纸经销部已缴纳的物业管理费、垃圾清运费等共计1095.12元； 五、反诉被告某欣旺壁纸经销部于本判决生效后三日被支付反诉原告某建材有限公司暖气费1736元； 六、驳回反诉原告某建材有限公司的其他反诉请求。 案件受理费减半收取917元，由原告某壁纸经销部承担820元，被告某建材有限公司承担97元。反诉费减半收取110元，由反诉被告某壁纸经销部承担25元，反诉原告某建材有限公司承担85元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。 审 判 员 铁永清 二〇二一年四月十九日 法官助理 秦春蕊 书 记 员 洪 源