福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)闽01执异22号 案外人：五星环球（福建）集团有限公司（原名五星环球（福建）投资有限公司），住所地福州市鼓楼区温泉街道五四路**宜发大厦****。 法定代表人：郑楼颖。 委托诉讼代理人：林茜，福建海山律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地，住所地福州市鼓楼区观风亭街**&ldquo融中心”第1-5层、第16-25层，统一社会信用代码：913500007051005033。 负责人：李欣。 委托诉讼代理人：王晓昉，国浩律师（福州）事务所律师，郑玉彤，国浩律师（福州）事务所实习律师。 被执行人：五星环球（福建）造船有限公司，住所地，住所地福建省霞浦县下浒镇大安村大安自然村**iv> 法定代表人张美芳。 被执行人：郑文和,男,汉族,1962年7月8日出生,住鼓楼区。 被执行人：楼建英，女,汉族,1963年3月7日出生,住鼓楼区。 本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司福州分行（下称“中信银行福州分行”）与被执行人五星环球（福建）造船有限公司（下称“五星造船公司”）、郑文和、楼建英金融借款合同纠纷一案中，案外人五星环球（福建）集团有限公司（下称“五星集团公司”）不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，2017年11月14日福州市中级人民法院作出(2016)闽01执字93号之二《公告》,公告申请执行人中信银行福州分行与被执行人五星造船公司、郑文和、楼建英金融借款合同纠纷一案中,依法裁定拍卖被执行人郑文和所有的现登记在郑楼颖名下位于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室[权证号:格房权证Ｒ字第××号房产。]并告知如有合法使用(占用)上述房产证明材料的,请在本公告期满前提交。现案外人五星集团公司向贵院提交一份2009年6月1日与郑文和签订的的《租赁合同书》,合同约定郑文和将其拥有产权的位于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室租赁给五星集团公司使用,租赁期限从2009年6月1日至2014年5月31日止等内容。2014年1月10日,双方签订一份《补充协议》,约定续租10年,租赁期限从2014年6月1日至2024年5月31日止等内容。案外人认为,协议签订后,案外人五星集团公司实际占有上述房产并使用至今,案外人作为善意第三人,其合法的租赁权应当受到保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”之规定,案外人特提出执行异议,请依法裁定终止对郑文和所有的现登记在郑楼颖名下位于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室[权证号:榕房权证Ｒ字第××号]房产进行的拍卖,并依法停止对上述房产使用人的强制迁出,以保护承租使用人的合法权益。 申请执行人辩称，案外人所提供的证据不足以证明租赁关系的真实性，其执行异议请求缺乏事实依据。（一）本案被执行人郑文和既是出租人也是案外人五星集团公司的法定代表人、董事兼经理，案外人与被执行人五星造船公司为关联公司。以上三方本身就是利益共同体，双方签订的《租赁合同书》及《补充协议》未经出租备案登记不足以证明其真实性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十四条及原《福建省人民政府办公厅关于加强城镇房屋租赁管理工作的通知》（闽政办［2001］202号）第二条的规定，房屋租赁合同订立后应向房屋租赁主管部门办理租赁备案登记。而本案中案外人主张其与郑文和签订的《租赁合同书》和《补充协议》并未按规定办理房屋租赁备案登记。且根据《国家企业信用信息公示系统》查询，郑文和在2017年6月28日前系案外人的法定代表人、董事兼经理，鉴于上述合同及协议的缔约双方存在着实际的控制关系及利益联系，该合同及协议存在虚假签署、时间倒签等可能，真实性存疑。（二）案外人未提供证据证明已实际支付租金，且补充协议关于租金支付的约定不符合一般交易规则，应不予认定其真实性。案外人未提供任何证据证明其已按约支付了异议房屋租金。《租赁合同书》第二条约定月租金为叁万柒仟柒佰叁拾肆元，每月1日由案外人通过银行转账支付当月租金。案外人未提供任何转账记录。《补充协议》约定每月租金30000元，每6个月现金支付一次。案外人作为公司每6个月支付18万元的现金明显违背常理，且案外人没有提供任何现金支取及租金票据或收据的凭证，更未提供租金纳税证明，所谓租赁文件明显造假。案外人在查封之前未实际占有使用异议房屋。案外人所提供的证据不足以证明其关于补充协议签订后实际占有异议房屋并使用至今的主张。案外人仅凭《营业执照》不能证明其实际办事机构或营业机构所在地即位于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室，且该营业执照在2017年6月28日核发，无法证明房屋查封之前的占有使用情况。法院在实地查封过程中亦未发现异议房屋存在任何经营使用的情况，案外人关于查封前已占有异议房屋的主张不能成立。案外人所提供的证据不足以证明本案具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的阻止移交占有的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，异议请求成立的前提为租赁合同签订及承租人占有使用发生于法院查封之前。但本案中，案外人提供的证据无法证明租赁关系的真实性及实际支付了房屋租金，也未证明在法院查封之前实际占有使用异议房屋。因此，案外人异议请求缺乏事实依据，不能成立。即使案外人主张事实成立，案外人基于租赁关系而享有的债权亦不能排除执行。案外人关于终止对异议房屋拍卖的请求缺乏法律依据不能成立。异议房屋系被执行人郑文和名下财产，即使案外人对异议房屋享有租赁权，该权利属债权不能排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条是对“买卖不破租赁”的具体化规定，并没有限制对负担有租赁权的不动产进行拍卖，其中关于“买受人”的表述实质上确认了法院司法拍卖的合法性。因此，租赁权仅在特定条件下可以对抗买受人的移交占有请求权，但并不能排除法院执行，案外人以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定为依据请求终止司法拍卖不能成立。综上，案外人的异议请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回案外人的执行异议申请。 案外人为了证明其诉求，向本院提供《营业执照》、《租赁合同书》、《补充协议》以及宜发大厦物业自2010年11月至2018年1月出具的相关物业费、水电费、车位收费票据,以证明其租赁使用福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室房产。对此，申请执行人认为，郑文和在2017年6月28日前系案外人的法定代表人、董事兼经理，租赁合同及协议的缔约双方存在着实际的控制关系及利益联系，存在虚假签署、时间倒签等可能，真实性存疑。 经查明，中信银行福州分行因与被告五星造船公司、郑文和、楼建英金融借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2015年7月20日作出（2015）闽民初字第20号民事判决书，认定：郑文和自愿为五星公司的借款债务承担保证责任，并与债权人福州中信银行签订了《最高额保证合同》，郑文和应按保证合同的约定承担连带保证责任。楼建英在上述保证合同中签名确认知晓其丈夫郑文和的保证担保事宜且对以夫妻共同财产承担该保证责任不持异议，故应依法认定郑文和承担该借款债务保证责任产生的债务为郑文和、楼建英的夫妻共同债务，由郑文和、楼建英共同清偿。郑文和、楼建英承担保证责任后，依法有权向五星公司追偿。该判决主要内容为：五星造船公司应于本判决生效之日起十日内偿还中信银行福州分行借款本金13500万元及利息、律师费8万元；郑文和、楼建英对本判决确定的债务承担连带偿还责任等。该案进入执行程序后，福建省高级人民法院于2015年12月25日作出（2015）闽执字第68号执行裁定书，将该案指定本院执行，本院于2016年1月18日依法立案执行。 执行中，本院于2017年10月30日作出(2016)闽01执93号之二执行裁定书，查明：被执行人郑文和、楼建英名下房产即位于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室[权证号：榕房权证Ｒ字第××号]办公房产于2014年5月21日以赠与方式过户登记至其女儿郑楼颖名下，本案申请执行人中信银行福州分行向福州市鼓楼区人民法院提起撤销权之诉，并提出诉讼保全，福州市鼓楼区人民法院于2016年4月27日作出（2016）闽0102民初1640号民事裁定书，保全查封了登记在郑楼颖名下位于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室[权证号：榕房权证Ｒ字第××号]房产。2017年6月6日，福州市鼓楼区人民法院作出（2016）闽0102民初1640号民事判决书，撤销了被执行人郑文和、楼建英与其女儿郑楼颖关于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室房产的赠与行为。目前，该判决已发生法律效力，根据法律规定，福州市鼓楼区人民法院对福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室的保全查封自动转为本案的执行查封。据此，裁定拍卖被执行人郑文和所有的现登记在郑楼颖名下位于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室[权证号：榕房权证Ｒ字第××号]房产及项下国有土地使用权。 福州市鼓楼区人民法院作出（2016）闽0102民初1640号民事判决查明：五星造船公司2004年12月22日成立，登记股东为张美芳、五星集团公司。五星集团公司于2009年6月15日成立，登记股东为郑文和、郑楼峰。另从本案中的相关材料证实，郑文和与楼建英为夫妻关系，郑楼颖、郑楼峰为其女、子。 本院认为，案外人五星集团公司主张租赁登记在郑文和名下位于福州市鼓楼区温泉街道五四路111号宜发大厦12层01室作为其办公场所，其虽提供了《营业执照》、《租赁合同书》、《补充协议》以及相关物业费、水电费、车位收费等证明材料，但未提供自租赁开始支付的租金票据，更由于被执行人五星造船公司股东之一为案外人五星集团公司，五星集团公司股东之一又系房产所有人郑文和，彼此间存在公司人格、股东、财产等混同。各方之间使用或租赁涉案的房产，由于缺乏必要的租金支付要件，因此与正常租赁合同所应遵循的市场秩序不相吻合。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”的规定，案外人请求保护其租赁权，法律理由依据不足，本院不予支持，其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 驳回五星环球（福建）集团有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石文玉 审判员  林 辉 审判员  林 娜 二〇一八年十月十五日 法官助理郑泽利 书记员杨远恬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。