广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0481民初829号 原告（反诉被告）：梁强，男，1973年1月15日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：李汉武，广西盈顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岑溪市大成房地产开发有限公司，住所地岑溪市沿江一路，统一社会信用代码91450481773855043F。 法定代表人：冯家龙，经理。 委托诉讼代理人：高岚，岑溪市148法律服务所法律工作者。 原告梁强与被告岑溪市大成房地产开发有限公司（以下简称大成房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日受理后，依法适用普通程序进行了审理。在诉讼过程中，被告岑溪市大成房地产开发有限公司对原告梁强提出反诉，本院对本诉、反诉依法合并审理，并于2018年5月23日、2018年7月11日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）梁强及其委托诉讼代理人李汉武，被告（反诉原告）岑溪市大成房地产开发有限公司的法定代表人冯家龙及其委托诉讼代理人高岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）梁强向本院提出本诉的诉讼请求：1.请求法院判令被告支付商品房买卖合同违约金59339元，庭审过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付违约金48786元。事实和理由：原、被告于2015年3月8日签订《商品房买卖合同》，购买座落在岑溪市沿江一路西牛头的水安大厦XX单元第12层的XX号商品房一套，原告依约履行了合同约定的缴交首付款和按揭贷款的义务，但被告没有按照合同第八条约定于2015年12月30日前交付房屋给原告使用，构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。原告多次要求被告按时交房，但被告一拖再拖，始终没能按约定的时间交房或按承诺的时间交房，2016年10月7日被告作出书面承诺，如在2017年元旦前仍没能交房，则2017年元旦后违约金每日按已交房款的万分之十给业主直至交房为止。经催告，直至2017年5月6日被告才交房给原告。经计算被告应向原告支付违约金共48786元，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）大成房地产公司对本诉辩称，按照双方签订的合同，原告应于签订商品房买卖合同30日内办理按揭贷款，但原告方没有按期办理，被告有权在原告未付款之前不予交房，因此被告方没有违约，原告所诉请的违约金没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）大成房地产公司提起反诉的诉讼请求，1.请求法院判令被反诉人赔偿违约金合计117040元给反诉人；2.判令被反诉人承担本案和本诉的一切诉讼费用。事实和理由：被反诉人以其在反诉人建设的水安大厦购买的商品房反诉人逾期交房为由，要求反诉人赔偿违约金59339元。被反诉人所述与事实不符，被反诉人逾期交房款，应按约赔偿违约金117040元给反诉人，理由如下：一、根据双方2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》第六条规定，被反诉人作为买受人应在签订合同时付清首期购房款，在三十日内办好银行按揭，但被反诉人并不像其在本诉所说“原告依约履行了合同约定的交付首付款和按揭贷款的义务。”，被反诉人在签约时虽交清首付款153665.20元，但余款在2016年10月26日交20000元，余下的320000元银行按揭款直到2017年4月11日才交清。己经违反合同约定付清款项的期限23个月，构成违约，应按约赔偿违约金；二、双方虽然约定2015年12月30日交房，但合同第八条特别约定。“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：。3、买受人没有按合同约定期限付清房款的或银行按揭款末划转到出卖人账户的，虽该商品房达到交付日期，出卖人有权不予交付，买受人需付清房款或贷款发放之日起第15日后交房。”，根据这条约定，被反诉人没有付清房款或贷款没有划到反诉人的账户的，反诉人不交房不算违约。反诉人在2017年4月15日已经电话通知被反诉人收房，但被反诉人迟迟未来收房，被反诉人在本诉起诉反诉人逾期交房是错误的；三、根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款“（2）……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金。”的约定，被反诉人应从2015年5月7日起至2016年10月26日共536天每日按未付清房款340000元的万分之五计付违约金91120元、从2016年10月27日至2017年4月11日共162天毎日按未付清房款320000元的万分之五计付违约金25920元两项共117040元给反诉人。综上，被反诉人未按合同约定付清购房款，反诉人据此不予交房并不构成逾期，被反诉人应按合同约定赔偿117040元违约金给反诉人。为了维护反诉人的合法权益，根据我国《民诉法》第119条、《合同法》及相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求支持反诉人的上述请求。 原告（反诉被告）梁强对反诉辩称，1.原告已经按照合同约定在30日内到银行办理贷款，由于被告与银行未沟通好，所以未能办理按揭贷款手续，后来签订补充协议变更为住房公积金贷款；2.合同只是约定了30日内办理贷款手续，没有约定应何时获得贷款，原告已经按照合同支付了首付款，原告不存在逾期付款；3.被告迟延交房的原因并不是因为贷款延期发放，合同约定在2015年12月31日交房，但被告一直未能交房，并出具承诺书承诺在2017年元旦交房，被告逾期交房确实存在，原告没有逾期付款，请法院驳回原告诉讼请求。 原告梁强围绕诉讼请求依法向法庭提交的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告身份情况；2.商品房买卖合同，证明买卖房屋事实和约定交房时间、违约责任等事项；3.收据、发票、委托贷款业务凭证、补充协议等，证明原告依照约定缴纳首付款和办理按揭贷款的事实；4.承诺书，证明被告承诺于2017年元旦前交付房屋给各位业主入住装修，如不能按时交付，则从2017年元旦后违约金每日按已交房款的万分之十给业主直至交房为止；5.变更合同首付款协议，证明2016年11月16日，原、被告重新协商《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限；6.证人周某的证人证言，拟证明原告办理按揭手续时间。 被告向法院提供的证据有：1.被告营业执照、法定代表人身份证复印件，证明被告诉讼主体情况；2.水安大厦业主交房登记表，证明被告于2017年1月1日已经通知付清房款的业主来收房，被告按约定已经交房给业主，被告不存在违约责任。 本院依职权调取的证据有梧州市住房公积金管理中心出具《协助查询复函》、办理住房公积金个人住房委托贷款程序、梁强办理住房公积金贷款申请表、受理通知书、住房公积金个人住房贷款委托通知单、转款通知、广西农业银行进账单、住房公积金委托贷款通知单、委托贷款业务凭证，证明梁强到梧州市住房公积金管理中心岑溪市管理部办理住房公积金贷款手续的时间以及梧州市住房公积金管理中心岑溪市管理部委托农业银行岑溪市支行办理贷款及放款的时间。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1无异议，对原告提供的证据2、3、4、5的真实性无异议，但对证明的内容有异议，被告对证人周某的证人证言有异议，认为其证言与事实不符，被告对本院调取的证据无异议。原告对被告提供的证据以及本院调取的证据的真实性无异议。本院认为，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据4，由于承诺的违约金过高，违反法律的规定，本院不予认可；对原告提供的证人周某的证人证言，由于与事实不符，本院不予认定；对其他被告有异议证据，由于这些证据同本案的事实有关联，本院对这些证据的效力予以确认。 经审理查明，2015年4月7日，梁强与大成房地产公司签订《商品房买卖合同》，梁强购买大成房地产公司出售座落在岑溪市沿江一路西牛头处水安大厦XX单元XX号房屋一套，建筑面积138.67平方米，其中，套内建筑面积115.42平方米，分摊的共有共用建筑面积23.25平方米，单价为3560元/平方米，总价款493665.2元。与本案双方当事人争议事实有关的合同内容约定如下：第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……，3.其他方式。按揭付款方式：买受人于本合同签订时付清首期购房款（占全部购房款30%）合计人民币153665.2元。余款（占全部购房款70%）合计人民币340000元，在签订本合同起三十日内办理完毕按揭贷款手续，由买受人向银行申请按揭贷款。若买受人最终获贷款额加首期房款合计不足总房款时，买受人对不足部分房款在十日之内补足；若买受人逾期不办或因买受人个人原因不能办理按揭手续的，买受人必须十日之内一次性付清房款，否则视为买受人逾期付款；第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；……。第八条交付期限，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……，3.买受人没有按合同约定期限付清房款的或银行按揭款未划转到出卖人账户的，虽该商品房达到交付日期，出卖人有权不予交付，买受人需付清房款或贷款发放之日起第15日后交房。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金。原、被告双方同时签订的合同附件四合同补充协议第四条约定，买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经交接。买受人办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已经按期履行完商品房交付任务。合同签订前，梁强于2015年4月6日交付购房首付款153665.20元，合同签订后，原告于2016年10月26日交付购房款20000元给被告。由于原告无法顺利获得银行贷款，2016年11月16日，原、被告双方签订《变更合同首付款补充协议》，约定《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限变更为：按第三种方式付款，买受人在签订本合同时支付全部购房款约35%的首付款，计人民币173665.20元，余款65%计人民币320000元由买受人通过公积金按揭贷款方式支付。由于无法按照约定期限交房，被告大成房地产公司于2016年10月7日向水安大厦各业主做出承诺：水安大厦将于2017年元旦前交付给各业主入住装修，所有电梯将于2017年春节前安装完毕。如不能按时交付，则2017年元旦后违约金每日按已交房款的万分之十给业主直至交房为止。另查明，梁强于2016年11月21日到梧州市住房公积金管理中心岑溪市管理部申请办理住房公积金贷款按揭手续并签名，经该中心审批后于2016年12月5日转送受托银行中国农业银行岑溪市支行办理有关贷款手续，2017年4月11日受托银行通知转款，办理放款手续，该笔贷款于当日划转到被告大成公司账户。原告梁强于2017年4月27日接收水安大厦XX单元XX号房屋。 本院认为，原告梁强与被告大成房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致后签订，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。本案的争议焦点是：1.被告大成房地产公司是否存在逾期交房的违约行为？应否支付逾期交房违约金？2.原告梁强是否存在逾期付款行为？是否应支付逾期付款违约金？ 第一，关于被告大成房地产公司是否存在逾期交房违约行为以及是否应支付逾期交房违约金的问题。 根据《商品房买卖合同》第八条约定，买受人没有按合同约定期限付清房款的或银行按揭款未划转到出卖人账户的，虽该商品房达到交付日期，出卖人有权不予交付，买受人需付清房款或贷款发放之日起第15日后交房。原告的购房按揭款于2017年4月11日才划转到被告账户，被告于2017年4月27日交付房屋给原告，因此，被告大成房地产公司不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，缺乏理据，本院不予支持。 第二、关于原告梁强是否存在逾期付款以及应当支付逾期付款违约金的问题。 根据《商品房买卖合同》第六条约定，买受人于本合同签订时付清首期购房款（占全部购房款30%）合计人民币153665.2元。余款（占全部购房款70%）合计人民币340000元，在签订本合同起三十日内办理完毕按揭贷款手续，由买受人向银行申请按揭贷款。若买受人最终获贷款额加首期房款合计不足总房款时，买受人对不足部分房款在十日之内补足；若买受人逾期不办或因买受人个人原因不能办理按揭手续的，买受人必须十日之内一次性付清房款，否则视为买受人逾期付款。由于原告并未能够办理贷款，原、被告双方于2016年11月16日又签订了《变更合同首付款补充协议》，变更了双方原来签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限。因此，双方应以变更后的协议约定的付款方式及期限为准，变更后的协议约定：按第三种方式付款，买受人在签订本合同时支付全部购房款约35%的首付款，计人民币173665.20元，余款65%计人民币320000元由买受人通过公积金按揭贷款方式支付。此补充协议只是约定了付款方式但没有约定付款期限。原告已补交足了首付款及在合理期限内办理了公积金按揭贷款，并将贷款转入到被告账户，因此原告亦不存在逾期付款的违约行为。对于被告大成房地产公司反诉要求判令原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，理据不充分，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）梁强本诉的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）岑溪市大成房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。 本诉案件受理费1283元（原告已预交），由原告（反诉被告）梁强负担；反诉案件受理费1320元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）岑溪市大成房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  梁 智 人民陪审员  李钊章 人民陪审员  陈宇峰 二〇一八年十月八日 法 官 助理  钟冬连 书 记 员  李丽兰