甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初3055号原告：马某，男，汉族，现住甘肃省武威市古浪县。委托诉讼代理人：杨某，女，1978年8月26日出生，汉族，住甘肃省古浪县，系马某妻子。被告：甘肃星光商业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，系该公司员工。原告马某与被告甘肃星光商业管理有限公司(以下简称星光公司)、甘肃星泓房地产开发有限公司(以下简称星泓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告马某委托诉讼代理人杨某、被告星光公司的委托诉讼代理人阮某，被告星泓公司的委托诉讼代理人阮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某向本院提出诉讼请求：一、要求被告按合同约定给付拖欠原告自2020年4月1日至2020年12月31日的房屋租金19176元及违约金650.07元，以上合计：19826.07元；(违约金650.07元按合同约定2020年4月1日至2020年6月30日以6392元为基数，按日万分之三计算，从2020年8月1日算至2021年2月22日计205天为836.15元)；按合同约定2020年7月1日至2020年9月30日以6392元为基数，按日万分之三计算，从2020年11月1日算至2021年2月22日计113天为460.90元)按合同约定2020年10月1日至2020年12月31日以6392元为基数，按日万分之三计算，从2020年2月1日算至2021年2月22日计21天为85.65元)；二、被告向原告交付2019年代扣税金的完税凭证，并清退多扣的税款；三、判令被支付2019年7月1日至2020年3月30日拖欠租金产生的约金869.75元，(以实际拖欠日期2020年5月23日至2020年10月27日，共计157天，基数以每个季度租金为准，每日万分之三计算)；四、要求被告继续履行武成红星时代广场商品房委托经营管理合同；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月1日原被告签订“武威星光城项目商品房委托经营管理合同”约定，由原告将所有的位于武威市××区，面积19.45M2房号为B2163的商品房，委托与被告出租经营。期限为10年。自2016年10月1日至2026年9月30日止。同时约定了租金的计算方式，租金给付时间及其方式等。合同履行的前两年双方各自遵守合同履行义务。自2020年4月开始，被告连续多个季度拖欠租金。至今未付，为此，原告提起诉讼，请求判如所请。星光公司、星泓公司辩称，根据合同以及与原告核算，2020年4月1日至2020年12月31日期间欠原告的含税租金19176元属实。但原告起诉的违约金起算时间错误，应该以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日；目前被告公司经营困难，如果按照日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远远高于目前原告的实际损失，所以应根据《合同法司法解释二》第29条的规定，予以酌情调整，即违约金标准按照3.85%违约金计算。原告要求继续履行合同，被告同意履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：马某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份,用以证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该组证据的真实性无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院认为，马某提交的该证据具有真实性，与本案事实有关联性，故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年6月26日，马某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、马某将所有的位于武威市××区，面积19.45平方米房号为B2163的房屋出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为5682元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为6392元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣马某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至马某指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向马某支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给马某的租金及所产生的违约金等。合同签订后，马某将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。星光公司支付租金至2020年3月30日后，2020年4月以来的到期租金至今未付，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。2021年3月5日，马某起诉要求星光公司、星泓公司支付2020年4月1日至2020年12月30日期间的租金19176元及违约金650.07元并要求星光公司按日万分之三违约金向其支付自2019年7月1日至2020年3月30日拖欠租金产生的违约金869.75元（自2020年5月23日计算至2021年10月27日）。本院认为，马某经星泓公司担保自愿与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。审理中，马某诉请星光公司支付2020年4月1日至2020年12月30日的房屋租金及违约金理由正当，本院依法予以支持；关于违约金，马某主张的起算时间不符合合同约定，应该以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日起计算。星光公司抗辩马某诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明马某诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。马某诉请继续履行合同，星光公司无异议，该诉请应予支持。马某诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于马某主张要求星光公司按日万分之三违约金向其支付自2019年7月1日至2020年3月30日拖欠租金产生的违约金869.75元（自2020年5月23日计算至2020年10月27日）一节，因马某在（2020）甘0602民初5448号原告马某与被告甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案中已主张了2019年7月1日至2020年3月30日期间尚欠的房屋租金及违约金；并且甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初5448号民事判决书已判决甘肃星光商业管理有限公司支付给马某2019年7月1日至2019年9月30日期间尚欠的房屋租金5682元及违约金,违约金从2019年11月1日起按日万分之三计付至租金5682元付清之日止、支付给马某2019年10月1日至2019年12月31日期间尚欠的房屋租金6392元及违约金,违约金从2020年2月1日起按日万分之三计付至租金6392元付清之日止、支付给马某2020年1月1日至2020年3月31日期间尚欠的房屋租金6392元及违约金,违约金从2020年5月1日起按日万分之三计付至租金6392元付清之日止。为此，该诉请确属重复诉讼，理由：一是马某对（2020）甘0602民初5448号民事判决认为不服，可以提出上诉，但马某并未行使上诉权，判决已生效；二是既然判决已生效，在执行过程中被执行人迟延履行应当按照合同约定继续履行合同约定的违约金至租金履行完毕止或承担迟延履行义务。因此，马某的该部分诉请不能成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第六百八十一条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付给马某2020年4月1日至2020年12月30日期间的房屋租金19176元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣马某应承担的税费后支付)，并按甘肃星光商业管理有限公司与马某签订的《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第十二章第三十一条、第五章第十一条第2、3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日，也就是第二个收费季度的第二个月的第一天起按租金未支付起至时间段每季度租金为基数分段支付违约金至租金付完止；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任。三、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与马某于2016年6月26日签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费300元，减半收取150元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李秉诚二〇二一年四月二十一日书记员 刘 巍