河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1481民初6929号原告(反诉被告)：刘风雷，男，1970年8月2日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人:王占民、河南扬善律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告(反诉原告)：河南亚太投资发展有限责任公司，住所地：永城市东城区车集路东南侧，统一社会信用代码：914114817932110421。法定代表人：黄凌鹏，董事长。委托诉讼代理人：李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）刘风雷与被告（反诉原告）河南亚太投资发展有限责任公司（以下简称亚太公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘风雷及其委托诉讼代理人王占民、被告亚太公司的委托诉讼代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘风雷向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方于2013年11月14日签订的商品房买卖合同，向原告交付验收合格的位于永城市东城区××南侧雪××路东侧世纪××大厦××区××号商品房；2、判决被告因未按合同约定的期限交付上述商品房而应承担的违约金共计7910425元（自2016年1月1日起按已付房款1730万元日万分之五计算到2018年7月2日起诉之日止），起诉之日至实际交付之日的违约金另行计算；3、被告承担本案诉讼费和财产保全费。事实与理由：2013年11月14日，原、被告签订购买被告开发的位于永城市东城区××南侧雪××路东侧世纪××大厦××区××号商品房书面买卖合同，为此，原告至2013年11月13日止已实际交付购房款1310万元。合同约定被告应于2015年12月31日前依据相关规定将具备商品房验收合格的118号房屋交付原告，同时合同对逾期超过90日的违约责任作了明确约定，即原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，且超过90日原告有权解除合同。因被告逾期至今仍未交付涉案房屋，2016年4月8日原告向被告提出解除合同的诉讼请求，被告不同意解除合同，为此双方诉讼至2018年6月被告仍不同意解除合同，也未交付原告房屋。现原告同意不解除合同，但要求被告履行交房义务，并按原告实际交付房款的数额承担违约责任。因原告2013年11月13日前已付房款1310万元，另有420万元以按揭贷款方式实际交付被告，故原告的诉讼请求应当得到支持。被告（反诉原告）亚太公司辩称，1、本案的违约方不是亚太公司，刘风雷并未按双方的约定付清全部购房款，仍然拖欠亚太公司购房款80万元。刘风雷在2016年4月8日就向法院提出解除合同之诉，不愿意接收涉案商铺，原告所诉称的被告违约，未按期交房的理由不能成立，不是被告不愿意交房，而是刘风雷不愿意接收房屋，并依法律程序表明其主观意愿。涉案商铺在2016年9月份就可以向刘风雷交房，刘风雷要求的延期交房违约责任无事实依据。在刘风雷未付清全部购房款的情况下，要求被告承担延期交房的违约责任无法律依据。如被告确实应承担违约责任，刘风雷主张的违约责任的计算方式明显超出实际交房的损失，被告申请对上述商铺同地段房屋租金进行司法鉴定。刘风雷在2016年4月8日向永城市人民法院提起诉讼，要求解除双方的商品房买卖合同并返还购房款，直到2018年7月2日刘风雷才对解除合同的诉讼请求提出撤诉并提起本次诉讼，被告认为刘风雷以自己的行为表明在2018年7月2日之前其一直通过法律程序要求解除合同，不愿意再履行合同，（2016）豫1481民初2468号民事判决书也将双方的商品房买卖合同及按揭合同均予以解除，因此，即使被告存在延期交房的情形，刘风雷主张2018年7月2日前的延期交房违约金也无事实和法律依据。刘风雷据以主张权利的本案合同系为了给刘风雷节省办证税费所签订的，本身为无效协议，就涉案房产被告与刘风雷另行签订补充协议，由于被告股东黄道国因与公司法定代表人产生矛盾，将公司所有财务账目及合同全部隐蔽，隐蔽材料中就包含其补充协议，黄道国的违法行为已经在永城市公安局刑事立案，由于该刑事案件尚未破案，尚未追回公司被隐蔽的材料，该材料包含补充协议，由于刘风雷不出示关键证据，被告保管的补充协议必须经过刑事程序予以追回，被告申请本案暂时中止审理，庭后提交公安机关的刑事立案证明。被告（反诉原告）亚太公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付拖欠的购房款80万元及利息；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年11月14日签订YTDS-4-118号商品房买卖合同，原告将自己开发的“世纪亚太大厦”4区118号商铺卖于被告。该商铺早已建成，可以交付给被告，可被告一直拒绝受领房屋，且被拖欠原告购房款80万元至今，特提起反诉。原告（反诉被告）刘风雷辩称，1、不存在“拖欠”购房款的行为。从2013年11月14日商品房买卖合同及2016年8月29日亚太公司出具的声明内容来看，双方确认的商品房买卖价款为1810万元，其已交付1310万元，另有420万元按合同约定按揭贷款并已完全办理，尚有80万元房款是在“交房”时付清。所以在“交房”这一条件不成就时，刘风雷无需交付80万元购房款。2、因涉案房屋尚不具备“交房”条件，事实上也未交房，故80万元购房款刘风雷无支付义务，亚太公司的反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的证据1真实性无异议，仅辩称另外有一份合同，但未提供证据证明；认为声明公章属实，无公司法定代表人签字、授权，该声明与真实情况不符，本院认为，被告认可公章属实，又未提交证据推翻声明中的内容，对此辩称理由本院不予采信，本院确认该证据为有效证据。原告提交的证据2，经本院核实，该证据客观真实，可以作为认定案件事实的有效证据使用。被告对原告提交的证据4真实性无异议，认为达不到原告的举证目的，本院认为，被告未提交符合法律规定的交房证据，故可以作为认定案件事实的有效证据使用。被告对原告提交证据5的公章认可，在本院预留期限内并未提交其书面质证意见，本院确认为有效证据。原告对被告提交的证据1、2、3真实性无异议，可以作为认定案件事实的有效证据使用。原告对被告提交的证据4、5、6认为与本案无关；原告对被告提交的证据7、8、9、10有异议，认为被告与案外人签订的其他合同不影响其与原告签订合同的特定交房时间，被告提交的证据不能对抗合同约定的商品房必须经验收合格后才具备交付条件的内容，涉案房屋不具备交付条件，本院认为，被告提交的证据4－10均系间接证据，不能达到被告的举证目的。被告提交的证据11系其单方意思表示，且原告不予认可，不能作为本案的有效证据使用。被告提交的证据12与本案无关，不能达到被告的举证目的。依据上述有效证据，结合当事人的相关陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月14日，原告购买被告开发的位于永城市东城区××南侧雪××路东侧世纪××大厦××区××号商品房，双方签订了编号为：YTDS-4-118号商品房买卖合同。合同主要条款约定：1、房屋价款为1000万元，首付款580万元、剩余420万元做按揭贷款；2、交付期限为2015年12月31日前；3、出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2014年5月16日，原告刘风雷与中国银行股份有限公司永城支行签订个人商业用房贷款合同，借款金额为420万元，保证人为被告，并将本案涉案房屋作为抵押。2014年6月19日，中国银行股份有限公司将420万元汇入被告账户。2016年4月8日，原告刘风雷向本院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款1730万元、支付违约金并赔偿经济损失。本院做出（2016）豫1481民初2468号民事判决书，亚太公司不服提起上诉，后又撤回上诉，商丘市中级人民法院做出（2016）豫14民终4180号民事裁定书。后亚太公司申请再审，2018年6月6日商丘市中级人民法院做出（2018）豫14民再1号民事裁定书，撤销了本院（2016）豫1481民初2468号民事判决书，并发回本院重审。2018年7月2日，本院做出准予刘风雷撤回起诉的（2018）豫1481民初6731号民事裁定书。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告按照合同约定交纳了首期购房款，被告应按照约定如期即在2015年12月31日前交付符合约定条件的房屋，故对原告要求被告交付验收合格的位于永城市东城区××南侧雪××路东侧世纪××大厦××区××号商品房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金问题。在商品房买卖合同关系中，交付合格的房屋是出卖方的根本义务。合同约定2015年12月31日前被告履行交房义务，截止开庭前亚太公司逾期交房的违约事实仍然继续，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。被告辩称违约金约定过高，要求法院应按同地段同期房租的130%计算违约金，本院认为，涉案合同及违约金条款系被告向原告提供的格式合同，原告购买涉案房屋系商用，且原告已按合同约定交付了购房款1730万元（其中420万元系银行按揭借款），原告的履约行为并无不当，被告应按合同约定的违约金条款承担违约责任，故被告的辩称理由不能成立。被告反诉要求原告支付购房款80万元，但未交纳反诉费，按被告自动撤回反诉处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河南亚太投资发展有限责任公司继续履行与原告刘风雷2013年11月14日签订的YTDS-4-118号商品房买卖合同，于本判决生效之日起30日内向原告交付验收合格的位于永城市东城区永兴街南侧雪枫路东侧世纪亚太大厦4区1-3层118号商品房；二、被告河南亚太投资发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘风雷违约金（违约金的计算方式为：以1730万元为基数，自2016年1月1日起按日万分之五计算到交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167852元，财产保全费5000元，由被告河南亚太投资发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  王 艳审判员  李丹勇二〇一八年十月十八日书记员  洪亚春