四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初13443号 原告:龙燕，女，汉族，1963年1月26日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师,特别授权代理人。 委托诉讼代理人：袁波兰，四川永靖律师事务所律师,一般授权代理人。 被告：李弋，男，汉族，1966年5月17日出生，住：四川省射洪县。 第三人：成都玛雅千家房地产经纪有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：吴成军。 第三人：中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行，住所地：成都市，住所地：成都市高新区天府大道中段** 负责人：陈䶮。 委托诉讼代理人：徐逸梦，四川明之鉴律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：潘科，四川明之鉴律师事务所律师，特别授权代理人。 原告龙燕诉被告李弋、第三人成都玛雅千家房地产经纪有限公司（以下简称玛雅房地产经纪公司）、中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称中国银行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙燕及其委托诉讼代理人植艳君、被告李弋、第三人中国银行高新支行的委托诉讼代理人徐逸梦到庭参加诉讼。诉讼过程中原告申请撤回对第三人成都玛雅千家房地产经纪有限公司的起诉，本院予以准许，本案现已依法审理终结。 原告龙燕向本院提出的诉讼请求为：1、被告继续履行《房产买卖合同》（合同编号：MY0000304），将位于高新区梓州大道5500号10栋2单元3层301号的房屋产权以及中德英伦联邦B区地下负二层1119号车位产权过户登记至原告名下；2、被告向第三人中国银行高新支行结清贷款，解除抵押；3、被告向原告支付违约金230000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。其事实与理由为：2014年8月11日，原被告在成都玛雅千家房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房产买卖合同》约定：被告将其所有的位于成都市高新区中和镇会龙九组中德英伦联邦B区15栋2单元306号房屋以及中德英伦联邦B区地下负二层1119号车位合计1150000元转让给原告；合同签订当日，原告支付被告定金50000元、首付款750000元；2014年9月18日，原告支付被告购房款200000元；尾款150000元于涉案房屋产权过户后支付；涉案房屋已设定抵押，被告承诺在产权取得前30个工作日结清贷款；产权下来，双方需在15个工作日内办理过户。在合同履行过程中，原告全面履行了合同约定的付款义务。被告未按照合同约定在原告支付首付款当日前往蜀都公证处办理委托公证；涉案房屋已于2018年5月31日取得不动产权证，被告至今未结清贷款、解除抵押、办理过户被告的行为构成违约。原告为维护自身权益诉至本院。 被告李弋辩称：1、其同意将案涉房屋及车辆过户给原告，但其现在没有资金向中国银行高新支行结清贷款解除抵押，不认可原告主张的违约金，也不同意支付资金占用利息。 第三人中国银行高新支行辩称：其愿意接受原告的代偿，请法院在判决主文中固定原告的代偿义务，银行贷款结清后，其愿意解除抵押，截止2018年9月27日，剩余未还本金为455961.17元，被告未出现逾期情况。 经审理查明： 2014年8月11日，被告李弋（出卖方、甲方）与原告龙燕（买受方、乙方）及居间方成都玛雅千家房地产经纪有限公司（丙方）签订《房产买卖合同》（编号：MY0000304）一份，主要约定：被告将其单独所有的位于成都市高新区中和镇会龙九组中德英伦联邦B区15栋2单元306号住宅+车库转让给原告，房屋建筑面积87.80㎡；房屋成交价为115万元，该成交价包含车位；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金5万元，首付款75万元（含定金）在2014年8月11日前由乙方一次性支付甲方，剩余20万元由乙方在2014年9月18日前转账支付给甲方；该房屋已设定抵押，甲方承诺在产权取得前30个工作日结清贷款；上述房屋甲方购买并出售给乙方的车库、剩余车位价款、备案及办理车库产权费用由乙方自行承担，剩余150000元房款，三方产权过户当天，乙方一次性支付给甲方；乙方承担二手房过户的契税、营业税及附加、维修基金、交易手续费、转移登记费等。该合同第8.3条约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。该合同第九条手写约定：丙方已明确告知甲乙双方此房为合同房，经双方认可产生此交易，此房暂无产权，暂不能上市交易；乙方支付甲方首付款当天，甲方前往成都蜀都公证处办理此房委托代领产权证及协助办理装修等事宜的公证委托，产权下来，甲乙双方需在15个工作日内办理过户；。甲乙双方产权过户当日，产权递件成功，乙方再支付剩余房款。 同日，原告向被告支付了购房定金5万元，被告当天向原告出具了《定金收条》一份。 2014年8月12日，原告向被告转账支付购房款72万元，被告当天向原告出具《房款收条》一份，其上载明：收到原告支付的住房及车位款72万元；另3万元房款用于案涉房屋接房相关费用，以开发商开具的收据原件总数为准，多退少补；接房后两个工作日内，以上房款剩余金额支付至被告的农业银行账户，以银行存款凭证为准。该3万元中的11697元，由原告办理收房手续时缴纳给了开发商，剩余的18303元由原告的母亲谢素清于2014年9月17日转账给了被告。 2014年10月1日，原告委托其母亲谢素清向被告转账20万元，原告并举证了相应的转账凭证，被告对此不持异议。 2012年5月12日，被告与开发商四川中德世纪置业有限公司签订《协议书》，约定在该开发商取得中德英伦联邦B区地下负二层车位的预售许可证、并完成车位划分、车位编号等事宜后，该开发商按照70000元的价格销售标准车位一个给被告，乙方在车位出售时参与摇号选定车位。 2014年11月16日，被告向原告出具《委托书》，委托原告代被告前往开发商处领取已缴纳定金的车位摇号牌、委托原告代被告参加车位摇号、与开发商签订车位买卖合同、缴纳剩余车位款等。 被告向开发商支付了车位款5万元，原告代被告向开发商支付了车位款2万元。 案涉房屋已于2018年5月31日登记至被告名下，因门牌号变更，案涉房屋登记地址为高新区梓州大道5500号10栋2单元3层301号房屋。被告按揭贷款购买该房屋，第三人中国银行高新支行为该房屋的抵押权人。原告经摇号选定了中德英伦联邦B区地下负二层车位，该车位的登记地址为高新区中和会龙九组13栋-2楼1119号。 2014年9月16日，原告前往开发商处办理了收房手续，原告收房后装修入住至今。被告对此不持异议。 2018年7月22日，原告向被告发短信，要求被告在15个工作日内结清银行贷款手续、办理过户手续。 综合原告的支付情况，原告共计已向被告支付100万元（定金5万元+72万元+3万元+20万元），被告对此不持异议，原告尚欠15万元房款未支付给被告。 以上事实有原、被告当庭陈述及原告其举证的《房产买卖合同》、《定金收条》、《房款收条》、中国银行客户回单、门（楼）牌号变更证明、协议书、房屋信息查询等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。原被告双方在合同第九条约定“产权下来，甲乙双方需在15个工作日内办理过户”，“产权递件成功，乙方再支付剩余房款”。案涉房屋不动产权于2018年5月31日登记至被告名下，被告应在登记日起15个工作日内履行结清按揭贷款手续、解除抵押、进而将该房屋过户给原告的义务。被告至今未结清案涉房屋银行按揭贷款，导致不能解除抵押、不能过户给原告，被告构成违约。 被告现无资金结清银行按揭贷款，原告同意代被告提前清偿，第三人中国银行高新支行亦同意原告代偿结清，故案涉房屋买卖合同具有继续履行的条件。原告代被告结清银行按揭贷款、第三人中国银行高新支行解除抵押权登记后，被告应将案涉房屋及车位过户给原告。原告代偿后，实际代偿款扣除其还应向被告支付的剩余购房款15万元后的剩余金额，原告有权向被告进行追偿。 原告主张被告承担违约金230000元，本院认为，被告未结清案涉房屋银行按揭贷款，导致不能解除抵押，导致案涉房屋至今不能过户给原告，被告构成违约。违约金的适用以补偿守约方损失为主，惩罚违约行为为辅。本案中，案涉房屋从开发商处的收房由原告完成，原告收房后即装修入住，被告现仍同意继续履约，只是由于自己经济原因无法结清按揭贷款，说明被告并非恶意违约。原告未举证证明被告违约已经给其造成的损失，且原告购房后成都高新区的房价持续上涨，原告反而获得了房屋的增值。但因被告未及时结清贷款，导致案涉房屋至今不能过户给原告，延迟了原告获得产权的时间，且导致原告帮被告提前结清按揭贷款帮被告进行大额代偿，针对该项违约行为，本院酌情支持原告违约金3万元。原告主张代偿款的资金占用利息，系原告代偿后实际产生的损失，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告龙燕应于本判决发生法律效力之日起三十日内代被告李弋向第三人中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行偿清位于成都高新区梓州大道5500号10栋2单元3层301号房屋的按揭贷款本息（具体金额以原告龙燕代偿时该第三人核定的数额为准）；原告龙燕代偿后，就代偿款扣除原告龙燕还应支付给被告李弋的15万元房款后的剩余代偿款数额，原告龙燕有权向被告李弋进行追偿，被告李弋并应向原告龙燕支付该款自代偿之日起至实际付清之日止按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率标准计算的资金占用利息； 二、第三人中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行应于原告龙燕代为偿清贷款本息之日起二十日内，办理位于成都高新区梓州大道5500号10栋2单元3层301号房屋的抵押登记注销手续； 三、被告李弋应于第三人中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行注销上述房屋抵押登记之日起十日内，协助原告龙燕办理前述房屋的产权过户手续，将前述房屋过户登记至原告龙燕名下，过户所需各项税、费由原告龙燕承担； 四、被告李弋于本判决生效之日起十日内协助原告龙燕办理位于成都市高新区中和会龙九组13栋-2楼1119号地下车位的产权过户手续，将该车位过户登记至原告龙燕名下，过户所需各项税、费由原告龙燕承担； 五、被告李弋于本判决生效之日起十日内向原告龙燕支付违约金3万元； 六、驳回原告龙燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费7575元、保全费5000元共计12575元由被告李弋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一八年十月二十六日 书记员  谢琳