贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终925号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：唐丽平，女，1982年12月7日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：文焕锦，男，1970年6月22日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人唐丽平、文焕锦商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判上诉人按照同地段同类型房屋租金标准（8.6元/月/平方米）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2019年9月5日止的逾期交房违约金18703.6元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案逾期交房违约金起算时间有误，应自2018年6月30日起开始计算。案涉房屋《商品房预售许可证》载明“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付时间为2018年6月30日”。按照六盘水市关于办理房产预售流程惯例，《商品房买卖合同》须先由开发商填写必备条款到房管局备案，方可向住房和城乡建设局申请办理预售许可。房屋交付时间为必填内容，填写后无法更改，合同上的交房时间未经双方磋商，不应认定为双方真实意思表示。二、本案违约金过高，人民法院依法应当进行调低。根据相关法律规定，违约金具有补偿性，应以守约方产生的损失为限。因逾期交房所产生的损失应为租金损失。上诉人一审提交的证据可证明同地段同类型的房屋租金为8.6元/月/平方米，合同中约定的按日万分之1.5计算违约金实际上远高于业主实际产生的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房可按租金损失计算违约金。被上诉人一审未举证证明自己的实际损失高于房屋的租金损失，在上诉人已举证证明同地段租金情况下，人民法院应当据此予以调低。唐丽平、文焕锦未提交书面答辩意见。唐丽平、文焕锦向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金51518元；二、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局向被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年10月20日，二原告（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给原告，对房屋总价款及付款方式、日期进行了约定，双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。合同签订后，二原告向被告支付了购房款。因被告未按约定期限交付房屋，故原告诉至法院。另查明，2019年9月5日，被告将案涉房屋交付给二原告。一审法院认为，本案争议焦点为原告起诉的违约金是否有法律依据，应否予以支持。本案案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》并明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人双方达成合意后签订，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定期限交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由不予采信，逾期交房违约金的起算点在2017年12月31日前付清房款的起算日，应为双方合同约定的交房时间届满次日即2018年1月1日，在2017年12月31日后付清房款的起算日应为付清房款后次日起算，对该期间按购房款日万分之1.5标准计算违约金予以支持。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，但对此被告未能提供充分证据证明依照合同约定标准计付的违约金过分高于其给原告造成的损失，故对被告的该辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告唐丽平、文焕锦支付逾期交房违约金51518.00元（从2018年1月1日起算至2019年9月5日止，按原告已付款550121元的日万分之1.5计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由被告贵州汉华房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。二审中，当事人均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案逾期交房违约金的起算时间如何认定；二、一审判决违约金是否过高。关于争议焦点一，上诉人主张案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日，逾期交房违约金应从2018年6月30日开始计算。经审查，上诉人在明知《商品房预售许可证》载明交付使用日期为2018年6月30日的情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系上诉人提供，内容系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行义务。在被上诉人履行给付房款义务后，上诉人应按合同约定的期限向被上诉人交付房屋，现上诉人逾期交房，其行为已经构成违约，上诉人应按照《商品房买卖合同》第十三条约定的从交付期限届满次日（即2018年1月1日）至实际交付之日止（2019年9月5日）向被上诉人支付违约金。上诉人主张应从2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人的实际损失仅为租金损失，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，上诉人逾期交房的客观事实存在，上诉人主张违约金过高而请求法院予以降低应当承担举证责任,但其一审提交的证据不足以证明其该项主张，上诉人诉请将违约金调低为8.6元/月/平方米理据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审按照双方合同约定的被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当。案涉房屋总价为563039元，一审判决主文括号内将被上诉人已付款书写为550121元虽有瑕疵，但违约金的计算起始期限及金额正确，故对贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年四月二十三日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰