贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0330民初1101号原告：邓某，男，1974年03月01日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。原告：龚某，女，1979年02月07日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。委托代理人：冯杰，系贵州多年律师事务所律师，特别授权一般代理。委托代理人：王欢，系贵州多年律师事务所律师，特别授权一般代理。被告：重庆同泽房地产开发有限公司（下称同泽房开），住所重庆渝北区两路双龙大道43号。统一社会信用代码91500112765907210P。法定代表人：余志军，系该公司经理。委托代理人：冯文品，系习水县中心法律服务所法律工作者，特别授权。原告邓某、龚某诉被告同泽房开商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年03月03日立案受理后，依法由审判员母建伟适用简易程序独任审判,于同年4月28日公开开庭进行了审理，原告邓某、龚某委托代理人王欢与被告同泽房开委托代理人冯文品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某、龚某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即向原告交付办理位于习水县产权转移登记的相关文书（即大产权证）。二、请求依法判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金135059.28元（以原告交付的购房款375791.00元为基数，自约定交付日期2017年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之三计算，暂计算至2020年10月10日）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年11月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称：“合同”），由被告将其开发的位于习水县出卖给原告，购买总价为375791.00元，2016年原告已经全部付清。在该合同中双方约定于2017年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人。逾期超过60个工作日，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”该合同签订后，二原告已按约定履行完合同义务，但被告不但迟延履行交房义务，且至今尚未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，提起诉讼，望判如所请。被告同泽房开辩称：被告对原告诉称的购房价款及楼栋均无异议。对原告诉讼请求答辩如下：1、造成逾期办证，被告公司主观上没有违约的意思，客观上是因政府为公共利益的需要调整规划而导致被告所开发的项目目前无法办理产权登记，且导致该逾期行为，被告公司不存在过错；2、针对原告诉请违约金，因为逾期办证并未给原告造成实际损失，且原告购买商品房已使用且占用该房屋，其购买房屋的目的已经实现，至于逾期办证问题，因有公共利益的客观原因，所以不能都归结于被告的行为而导致，这样会给开发商造成不公平而导致利益失衡，故对原告诉请的违约金，要求适当调整，要求调整到每户5000.00元，因为要考虑开发商本身主观上没有逾期办证的意思，但客观上造成原告未能如期获得证书，应当适当补偿原告，体现公平；3、针对原告诉请主张违约金计算的时间，因双方合同约定有明确的时间界定，所以应适用诉讼时效的规定，针对诉讼立案时2021年3月3日前超过3年的部分，应当不予计算。经审理查明：二原告系夫妻关系，被告系从事商品房开发销售的房开企业。2015年11月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的习水县，该房屋总价为375791.00元。双方在该合同中第八章房屋登记第三条转移登记中约定“（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买卖人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款房价款万分之三的违约金。”嗣后，二原告向被告支付了全部购房款，被告亦按向二原告交付了涉案房屋，但因被告开发建设的12号楼至今消防验收未合格，导致未能向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故二原告持上述请求诉至本院，请求判令所请。上述事实，有二原告提交的身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、收据、个人借款合同等证据材料及双方代理人当庭陈述在卷为据，足以认定。本院认为：原、被告双方所签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按该合同全面履行各自的合同义务。二原告诉请被告交付办理商品房产权转移登记的相关文书符合双方合同约定，本院予以支持。关于二原告诉请判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金135059.28元的问题。庭审中，被告同泽房开辩称违约金应适用诉讼时效，因被告同泽房开至今未能履行向买受人交付商品房产权转移登记的相关文书义务，其行为属于持续违约，违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。因二原告于2021年3月3日向本院起诉主张权利，诉讼时效应从该日起计算3年，即2018年3月4日前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持，故对被告的此项辩称意见予以采纳。被告同泽房开辩称因政府为公共利益的需要调整规划而导致被告所开发的项目目前无法办理产权登记，被告不存在过错，但根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故被告仍需对二原告承担违约责任。对于被告辩称其逾期交付产权转移登记的相关文书未给二原告造成损失，要求调减违约金至5000.00元，本院认为，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能及督促债务人积极履行债务。综合本案，二原告未就其因被告逾期交付产权转移登记相关文书导致其损失情况进行举证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合本案房屋使用性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，本院酌情将违约金调整为以二原告交付购房款375791.00元为基数，自2018年3月4日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之零点二计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、限被告重庆同泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内，将原告邓某、龚某购买的位于习水县产权转移登记的相关文书交付原告邓某、龚某；二、被告重庆同泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，向原告邓某、龚某支付2018年3月4日至2021年3月3日（1095天）逾期交付产权转移相关文书的违约金人民币8229.83元，2021年3月4日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止以购房款375791.00元为基数，按日万分之零点二计算；三、驳回原告邓某、龚某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1500.00元，由原告邓某、龚某负担1408.00元，被告重庆同泽房地产开发有限公司负担92.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，提交本判决书复印件六份，并预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  母建伟二〇二一年四月二十八日书记员  廖 鹏