广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5203民初863号原告（反诉被告）：林烁欢，男，1985年5月24日出生，汉族，住揭阳市揭**。委托诉讼代理人：马洪涛，京衡律师集团上海事务所律师。被告（反诉原告）：广东泰岐置地投资发展有限公司，住所地：揭阳市蓝城区阳美路以东、十亩湖路以北。法定代表人：林文雄。委托诉讼代理人：许洁伟、杨灯煜，广东冠法律师事务所律师。原告（反诉被告）林烁欢与被告（反诉原告）广东泰岐置地投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月12日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人马洪涛、被告（反诉原告）委托诉讼代理人许洁伟、杨灯煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林烁欢诉称，2012年6月16日，原告与被告签订《大世界翡翠城商品房销售合同书》，购买被告开发的“大世界翡翠城”第一期1套商铺，商铺号为1230。合同约定房屋交付的时间为2013年12月31日。合同签订后，原告按约定于2012年6月6日支付房款10万元，同年6月16日支付房款226952元，2013年6月8日支付217968元，共计544920元。但被告却未按照约定完成建设并交房。延迟期间，原告多次和被告及其工作人员磋商，希望就延迟交付房屋问题达成妥善处理意见并多次催告被告完成房屋交付，但是被告一直未履行合同义务，且无法给出正当的理由。按照合同“甲方未能按本合同规定期限交房，应向乙方就已付房款按实际逾期天数以日万分之五计向乙方支付违约金”的约定，被告应当承担相应违约责任并向原告支付相应违约金。根据法律规定，被告应当按照合同约定按时交付房屋，在原告催告和主动协商后，应在合理期限内完成交付，但被告迟迟不肯履约，延迟交付房屋3年多，无论出于何种原因，都已远远超出了合理的期限，被告的违约行为导致原告基于合同订立时的合同目的无法实现，原告不得不解除合同避免损失继续扩大。被告应承担全部责任，应返还原告544920元及该款以逾期天数按日万分之五计算的违约金。据此，请求判令：1、解除原、被告签订的《大世界翡翠城商品房销售合同书》；2、被告向原告返还已经支付的商铺房款544920元；3、被告向原告支付已付购房款自2014年1月1日起至还清之日止按日万分之五计算的违约金，并承担本案诉讼费。被告广东泰岐置地投资发展有限公司辩称，一、原告请求解除合同等诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。具体理由：1、双方订立的商品房销售合同书没有约定如迟延交房原告可以解除合同。2、根据法律规定，被告迟延交房，原告必须催告被告交房，被告没有履行，才构成解除合同的条件。本案中，原告没有证据证明其向被告催告交房，原告行使解除权应当自2014年1月1日起一年内，但原告2018年5月才提起诉讼，要求解除合同，其请求超过行使解除权的期间，应当予以驳回。3、本案涉案的商品房已经验收合格，符合交房的条件，被告也已函告原告交房，因此，原告签订合同的目的可以实现，其提出无法实现合同目的，应解除合同的主张不能成立。二、原告没有依约支付购房款，已构成违约先，被告不应承担任何违约责任，且交房时间可以顺延，原告应当继续履行合同，并按违约款项及实际逾期天数向被告支付违约金。根据合同约定，原告选择按工程施工进度分期付款，2012年6月16日前原告向被告支付首期款326952元；2012年9月15日前付217968元；涉案商铺所在楼房工程进度达到正负零时付217968元；商业裙楼完成时付108984元；楼房主体建筑封顶完成时付108984元；楼房主体建筑交楼时付108984元。但在合同的履行中，原告仅支付了前二期房款共544920元，且第二期购房款是直至2013年6月8日才支付；时至今日，第三期至第六期房款共544920元仍未支付，原告应承担继续履行合同等违约责任。三、退一步讲，即使被告存在逾期交房的情况，原告请求的部分违约金已超过诉讼时效，不受法律的保护。对于逾期交房的违约金，双方签订的商品房销售合同是按日为单位累计计算违约金的，根据有关规定应当按照每个个别债权分别计算诉讼时效期间。原告于2018年5月30日向法院提起诉讼，自2014年1月1日起至2016年5月29日止的违约金已经超过当时法律规定的二年诉讼时效，应当依法予以驳回。四、退一步讲即使被告存在逾期交房的情况，原告请求按合同约定的日万分之五计算违约金过分高于造成的损失，应当按同地段同类商铺的租金标准计算。反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司诉称，反诉原告与反诉被告于2012年6月16日签订《大世界翡翠城商品房销售合同书》，约定，反诉被告向反诉原告购买“大世界翡翠城”第一期1层1230号商铺，总价款1089840元，反诉被告选择按其他方式分期付款。第一期：2012年6月16日前付326952元；第二期：2012年9月15日前付217968元；第三期：在本房产所在楼房工程进度达到正负零时，反诉被告应向反诉原告支付购房款217968元；第四期：在本房产所在楼房商业裙楼完成时，反诉被告应向反诉原告支付购房款108984元；第五期楼房主体建筑封顶完成时，反诉被告应向反诉原告支付购房款108984元；第六期：楼房主体建筑交楼时，反诉被告应向反诉原告支付购房款108984元。但合同签订后，反诉被告没有依约付还第二期至第六期的购房款，其中第二期购房款至2013年6月8日才支付，第三期至第六期购房款至今未支付。经反诉原告多次催告，反诉被告仍尚欠购房款544920元，反诉被告的行为已经构成违约，反诉原告有权依据合同的约定要求反诉被告继续履行合同并支付违约金。据此，请求判令：1、继续履行双方于2012年6月26日签订的《大世界翡翠城商品房销售合同书》（合同编号为：DSJ-00116）。2、反诉被告立即到反诉原告处接收“大世界翡翠城”第一期1层1230号铺。3、反诉被告应立即向反诉原告支付尚欠的购房款544920元。4、反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金（以第二期购房款217968元为本金，自2012年9月16日起至2013年6月8日止；以第三期即工程进度达到正负零时购房款217968元为本金，自2013年3月13日起至还清之日止；以第四期即商业裙楼完成时购房款108984元为本金，自2013年9月30日起至还清之日止，以第五期即楼房主体建筑封顶完成时后购房款108984元为本金，自2014年4月24日起至还清之日止，以第六期即楼房主体建筑交楼时购房款108984元为本金，自2017年2月10日起至还清之日止，均按日万分之三计算）。5、反诉被告承担本案的反诉费用。反诉被告林烁欢辩称，不同意被告的反诉意见，我方要求解除合同，不存在继续履行和交房款的问题，原告并没有逾期付款行为，双方合同约定是按建筑阶段付款，原告没有接到任何告知工程进程，所以原告不知道何时付款，被告要求支付剩余房款和违约金没有法律依据，诉讼费用由法院判决。原告（反诉被告）提供如下证据证明自己的主张：1、《大世界翡翠城商品房销售合同书》1份，证明原告与被告约定了商铺的购房价款、交房时间以及违约责任等内容。2、原告缴纳房屋款项的收款收据3张，证明原告已经按照合同约定的时间按时支付了房屋每期相应的价款。被告（反诉原告）提供如下证据证明自己的主张：1、被告的营业执照，证明被告的主体资格。2、委托书、揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司营业执照，证明揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司委托被告销售大世界翡翠城项目房产的事实。3、《大世界翡翠城商品房销售合同书》含《买卖双方补充约定》，证明被告与原告签订合同以及合同约定的内容。4、商品房预售许可证，证明涉案房地产项目符合预售的条件。5、施工进度表，证明涉案项目正负零完成的时间为2013年3月12日，商业裙楼完成的时间为2013年9月29日，主体建筑封顶的时间为2014年4月23日，反诉被告没有按工程进度付款，违约在先。6、竣工验收备案表，证明涉案建设项目经竣工验收合格，符合交房的条件。7、气象资料证明，证明2011年6月1日起至2016年12月31日止，揭阳市区中雨以上的天气为295天，期间，自2012年10月起到2014年6月止连续雨天3天以上的次数34次，总天数229天，证实恶劣的天气影响了工程的进度，交房时间可以顺延。8、交铺通知书、《办理交房、银行按揭及不动产权证手续通知书》、邮政快递回执，证明反诉原告于2017年2月8日向反诉被告发出《交铺通知书》，通知反诉被告收铺；反诉原告又于2018年4月25日再次向反诉被告发出《交铺通知书》，通知反诉被告收铺。9、关于市区直管公房租金标准有关问题的批复，证明涉案铺面属批复中的二类地段，参照该批复，每平方米每月的租金为20元。10、评估报告，证明涉案商铺同地段同类商铺月租金的标准为90元每平方米。被告对原告提供的证据1真实性没有异议，但认为合同约定的逾期交房违约金过高，不合法，应当重新调整违约金的标准。证据2收款收据没有异议。原告对被告提供的证据质证如下：证据1、3没有异议。证据2,真实性无异议，但是关联性有异议，不是本案主体。证据4真实性认可，但上面发证日期是2016年8月8日，也就是说被告是在8月8日才拿到售房许可，签订合同的时候是没有许可证的，被告在签订合同的时候就知道其不能按期履行合同。证据5，是被告内部文件，原告不可能得知，他们也没有通知原告。证据6三性认可，但是竣工验收日期是2017年1月21日，所以2012年12月31日被告无法交房，实际也无法交房。证据7被告提供的气象报告并不能说明其违约的原因，其提供的天数是229天,如果2011年至2016年，每年365天，延期时间是一千多天，即使是受到雨的影响，其是算整个六年的时间，而延期交房是1千多天，这作为延期交房的原因明显不对，229天不足以导致1千多天的交房延期。证据8，交铺通知书、《办理交房、银行按揭及不动产权证手续通知书》真实性不予认可，原告并没有收到该两份通知书；两份快递均显示他人签收，被告没有证据证明原告已经签收，说明被告没有履行通知交铺义务。证据9，真实性无异议，关联性有异议，与本案没有关联性，双方的违约金在合同中有清楚约定，被告应按照合同约定的违约金承担违约责任。证据10真实性没有异议，但是与本案无关，租金是根据双方合同约定的违约金，不经双方同意是不能自行更改计算方式，评估基准2013年12月31日，现在是2018年10月份，价格也不再准确，不适应参考。根据双方当事人举证、质证和辩论，本院对本案证据审查如下：原告提供的证据，被告没有异议，予以确认。被告提供的证据：1至4、6、9，原告对真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据。证据5是被告内部文件，不能作为认定事实的依据；证据7只能证明天气情况，无法证明被告因为天气原因导致延期交房。证据8，可以证明被告于2017年2月8日邮寄过邮件给原告，但无法证明被告是邮寄交房通知书给原告；2018年4月27日被告邮寄的快递因为快递单上注明了邮寄的材料名称，符合合同的约定，可以作为认定事实的依据。证据10是另外案件的评定书，与本案没有关系，不能作为认定事实的依据。经审理查明，位于揭阳市蓝城区阳美路以东、新阳西路以南的大世界?翡翠城是由揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司开发建设的商住楼，该商住楼于2011年6月23日开工建设，2016年8月8日取得商品房预售许可，2017年1月21日通过竣工验收。2012年4月20日，揭阳市雄佳不锈钢贸易有限公司委托被告代理销售该小区项目，并代为进行买卖磋商、签署协议和处理一切与此有关的事务。2012年6月16日，原告与被告签订《大世界翡翠城商品房销售合同书》，约定原告向被告购买大世界翡翠城第一期1层1230号商铺。建筑面积均约为45.41㎡，按套销售，总价款为1089840元，不包括买卖行为产生的各类税费和费用。原告按工程施工进度分期付款：第一期，在2012年6月16日前支付购房总价款30%即326952元；第二期，在2012年9月15日前支付总价款20%即21798元；第三期，在所在楼房工程进度达到正负零时支付总价款20%即21798元；第四期，在所在楼房商业裙楼完成时支付总价款10%即108984元；第五期，在所在楼房主体建筑封顶完成时支付总价款10%即108984元；第六期，在所在楼房主体建筑交楼时支付总价款10%即108984元。建筑面积有差异的，以产权登记（或竣工后测量）的建筑面积为准，误差率在±0.06%，双方互不退补；误差率在±5%以内的，按多退少补的原则处理；误差率超过±5%的，由双方协商解决，协商不成的，原告可在接到交房通知之日起3日内选择退房并书面向被告提出，被告应退还原告所付房款，双方互不承担其他责任。如原告在约定期限内不提出退房要求的，视为同意接受该商品房，房款的结算按多退少补的原则处理。交房时间为2013年12月31日，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，交付日期得以顺延：……3.非原告原因造成的停水、停电、停工8小时以上或连续间歇性停水、停电3天以上（或每次连续4小时以上），影响正常施工的。上述停水、停电以施工记录为准。……5.原告逾期交付房款的。被告逾期交房，应支付原告已付房款按实际逾期天数以日万分之五计的违约金；原告未按合同约定交付房款，应按逾期交付的款项及实际逾期天数以日万分之五计向被告支付违约金，超过30天，被告可以选择解除合同，也可以要求原告继续履行，并按逾期交付的款项及实际逾期天数以日千分之一计向被告支付违约金，交房时间可以相应顺延。原告于2012年6月6日支付房款10万元，同年6月16日支付房款226952元，2013年6月8日支付217968元，共计544920元。2017年2月9日，被告通过邮政快递寄材料给原告，但没有注明具体内容，同年2月14日，他人代为签收。2018年4月27日，被告用邮政快递方式按照合同书确定的原告地址寄送《交铺（再次）通知书》、《催收购房款及办理不动产权证手续通知书》给原告，同年5月5日，他人签收邮件。2018年5月30日，原告诉至本院。本院认为，本案（本诉和反诉，下同）是因为商品房销售引起的纠纷。原告与被告于2012年6月16日签订的《大世界翡翠城商品房销售合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应确认有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告主张因为被告的违约行为导致其基于合同订立时的合同目的无法实现，应解除合同，被告认为原告提出解除合同的理由不成立，应驳回原告解除合同的主张。本院认为，原告请求解除合同，由于被告不同意解除，应审查原告的请求是否符合合同的约定和法律的规定。首先，涉案合同仅约定建筑面积误差率超过±5%的，原告可在接到交房通知之日起3日内选择退房并书面向被告提出，被告应退还原告所付房款，双方互不承担其他责任。但原告提出解除合同的理由不是依据该约定。其次，原告与被告约定的交房时间是2013年12月31日，被告没有按时交房，已经构成违约，虽然被告违约延期交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告延期交房，原告需催告被告交房，被告仍没有履行，才构成合同解除的条件，因为原告没有证据证明其向被告催告交房，原告行使解除权的期限是自2014年1月1日起一年内，但原告在2018年5月8日起诉时才提出要求解除合同，原告的请求超过其行使解除权的期间。对于原告基于合同订立时的合同目的是否能够实现问题，因为商品房买卖的目的是售房者出售房屋收取房款，购房者支付房款获得房屋，现被告已经具备交房的条件，原告的合同目的可以实现，故原告以被告迟延交房，导致原告合同目的无法实现为由请求解除合同，依法无据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告收铺及继续履行合同，合理合法，本院予以支持。因为原告请求解除合同的理由不成立，故其要求被告返还房款，本院也不予支持。对于原告请求被告支付已付房款按日万分之五计算的违约金问题，因为被告没有证据证明其延期交房的合理性，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任，被告认为违约金过高，应按同地段的租金标准计算违约金，因为双方已经就违约金的计算作出约定，而违约金的主要功能是弥补损失，双方当事人均未提供证据证明原告的损失情况，依据银行利率标准及本地市场实际情况，本院酌定违约金按日万分之三计算。对于违约时间的计算问题，双方约定的交房时间是2013年12月31日，违约时间应自2014年1月1日起计算至被告通知原告交房时止，被告主张2017年2月9日已经通过邮寄方式通知原告交房，原告主张其没有收到被告的交房通知，被告提供的邮件只能证明被告在2017年2月9日曾经寄邮件给原告，但邮件内容是什么无法证明，故不能认定被告于2017年2月9日向原告发出交房通知，因为被告于2018年4月27日按照合同约定的原告地址寄送了《交铺（再次）通知书》、《催收购房款及办理不动产权证手续通知书》给原告，原告于同年5月5日收取邮件，按照合同约定，应认定被告履行了通知交房义务，违约时间应计算至2018年5月5日，被告应支付原告违约金259109元（544920元×日万分之三×1585天）。被告主张商品房销售合同是按日为单位累计计算违约金，原告请求的2014年1月1日起至2016年5月29日止的违约金超过当时法律规定的二年诉讼时效，被告的主张依法无据，本院不予采信，理由是：首先，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，原告主张自被告自合同逾期交房之日起计算违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案合同仅约定违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，本案被告尚未交房，违约金是多少无法确定，如果按个别债权计算诉讼时效，明显与《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定相冲突；第四，就本案的实际情况而言，要求原告在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。因涉案工程已于2017年1月21日通过竣工验收，反诉被告也于2018年5月5日收到通知交房，故反诉原告要求反诉被告支付尚欠购房款544920元，符合合同约定，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的问题，因反诉原告没有证据证明其要求反诉被告按照合同约定交付相应房款，故违约金应自通知交房次日即2018年5月6日起计算，反诉原告自愿请求按日万分之三计算，与反诉被告承担延迟还款责任的违约金相同，也低于合同约定，本院予以照准。反诉原告请求自2017年2月9日起计算违约金不当，本院予以纠正。反诉原告不合理请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告广东泰岐置地投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告林烁欢延期交房违约金259109元。二、驳回原告林烁欢的其他诉讼请求。三、反诉被告林烁欢应于本判决生效之日起10日内到反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司处收铺。反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司和反诉被告林烁欢应按2012年6月16日签订的《大世界翡翠城商品房销售合同书》（合同编号为：DSJ-00116）约定继续履行。四、反诉被告林烁欢应于本判决生效之日起10日内支付反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司购房款544920元及该款自2018年5月6日起至还清之日止按日万分之三计算的违约金。五、驳回反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13586元，由原告林烁欢负担8400元，被告广东泰岐置地投资发展有限公司负担5186元，被告广东泰岐置地投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳；反诉受理费6045元，由反诉原告广东泰岐置地投资发展有限公司负担1291元，反诉被告林烁欢负担4754元，反诉被告林烁欢应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  林桂娜审 判 员  黄楚平代理审判员  吴丽霞二〇一八年十月二十三日书 记 员  刘学敏附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。