山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁09民终2254号 上诉人（原审被告）：陈晓婧，女，1987年5月13日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：高昌浩，山东同畅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾文成，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会，住所地泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村。 负责人：王秋祥，村主任。 委托诉讼代理人：徐传国，山东天东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐亚楠，山东望岳律师事务所律师。 上诉人陈晓婧因与被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会（以下简称黄草岭村委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2017）鲁0911民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈晓婧上诉请求：1.撤销泰安市岱岳区人民法院（2017）鲁0911民初1957号民事判决书（维持一审判决结果、撤销一审判决书中错误的事实认定），查清事实后依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决书在陈晓婧辩论内容描述部分：“2017年3月底4月初原告在进行拆迁前对被告所有的房产以及全部28套小康楼进行了拆迁面积入户测量，并进行公示，要求被告及家属在公告期内进行面积确认，随后签订拆迁补偿协议。”此段文字描述的主要内容是严重错误的。上诉人陈晓婧在一审答辩状中及庭审中从未表述过也未委托任何人表述过一审判决认定的上述事实。陈晓婧始终认定指明是泰安旅游经济开发区和泰安高铁新区建设发展中心成立的拆迁指挥部的工作人员测量的陈晓婧拥有的黄草岭村联排别墅楼（小康楼）房屋和28套小康楼房屋，并在黄草岭村村民委员会办公院内公示的陈晓婧房屋和28户小康楼房屋及其他小康楼房屋的面积，陈晓婧庭审后向一审法院提供的证据和本次上诉的证据-黄草岭村务公开栏内张贴的“泰安旅游经济开发区黄草岭村小康楼丈量面积公示表”、“泰安旅游经济开发区黄草岭村宅基地协议情况表”及“泰安旅游经济开发区黄草岭村宅基地面积摸底情况公示（第一批）”，已证明房屋测量公示人是泰安旅游经济开发区及泰安旅游经济开发区和泰安高铁新区建设发展中心成立的指挥部，充分证明测量和非法强拆陈晓婧黄草岭村联排别墅楼（小康楼）房屋的是泰安旅游经济开发区和泰安高铁新区建设发展中心。陈晓婧也从未与任何单位任何人签订过拆迁补偿协议。陈晓婧的房屋被非法强拆后，已于2017年8月14日向泰安市中级人民法院提起行政诉讼。二、一审判决认定2017年4月10日，黄草岭村民代表大会形成决议案是错误的。一审中，被上诉人并未提交证据证实存在该村民代表大会决议，法庭也从未依职权调取过该证据，因此，一审法院对该部分事实认定错误。三、一审法院认定上诉人购买的小康楼，是安置本村拆迁户的事实显然错误。根据上诉人提交的岱岳区政府作出的泰岱政土（2002）128号批文，明确记载同意出让给黄草岭村国有土地使用权4666平方米，用于建设小康楼，被上诉人出卖给上诉人的二层（局部三层）联排别墅楼房屋（小康楼）区7号楼西数第三户，不在被上诉人安置被拆迁户村民房屋范围内。一审判决书所言涉案小康楼，安置被拆迁户村民房屋范围，是2002年1月8日，泰安市岱岳区政府作出泰岱政土[2002]8号批文批复的9360平方米新建住宅用地是集体划拨用地。所以，一审法院混淆了上述两处房屋，认定上诉人购买的小康楼，是安置本村拆迁户的事实显然错误。四、一审判决书在认定事实部分（判决书第三页）把陈晓婧的房屋位置认定为“小康楼区7号楼西数第二户”是错误的。综上，请求二审查清事实后依法改判。二审中，上诉人陈晓婧对第四项上诉理由，以岱岳区法院已经作出补正裁定为由，不再予以主张。 被上诉人黄草岭村委会辩称，一、陈晓婧关于涉案小康楼系泰安旅游经济开发区和泰安高铁新区建设发展中心测量和拆除的上诉理由不成立。涉案小康楼是黄草岭村村集体依法取得用地及规划手续后合法建造，根据《物权法》第30条及《物权法司法解释一》第8条的规定，黄草岭村系涉案小康楼合法所有权人，陈晓婧系非法占用小康楼，2017年4月12日被上诉人在旧村改造过程中，自行将黄草岭村所有涉案小康楼拆除。陈晓婧在一审提交的泰安旅游经济开发区黄草岭村小康楼丈量面积公示表等证据即使是真实的，也无法证实系旅游经济开发区和高铁新区建设指挥中心实施的拆除。二、在（2017）鲁0911民初1958号案件中，被上诉人提交了2017年4月10日黄草岭村民代表大会形成的决议案，该决议案内容包含陈晓婧通过原村支部书记王顺祥预付小康楼购房款，村委会自行拆除本村所有的小康楼等情况，一审法院对该决议案予以认定并无不当。三、岱岳区政府将涉案小康楼出让给黄草岭村集体是用于安置本村被拆迁户的，一审法院认定事实清楚。被上诉人一审提交的涉案小康楼所涉土地出让合同第五条明确载明“本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设旧村改造、迎宾大道搬迁项目”，结合东岳大街西段综合改造工程指挥部“3.24”现场办公会议纪要、泰岱政字[2001]11号批文、泰岱政土[2002]128号批文，以上证据充分证实了涉案小康楼是用于安置本村被拆迁户的。四、一审法院裁定补正了涉案小康楼位置的笔误，双方对涉案小康楼的位置没有异议。五、根据陈晓婧提交的载明日期为2017年5月19日的答辩状，陈晓婧承认其仅仅预交了5万元购房款，并提交了载明金额为5万元预付款的收款收据。该5万元预付款是陈晓婧通过原村支部书记王顺祥支付的，没有入村委账目。该收款收据亦未载明其欲购买的小康楼的位置、面积、价款、交付条件等房屋买卖基本信息，此后，双方未再签订购房合同、未办理交接手续、未办理房产过户，不具备《合同法》第十二条规定的合同必备条款和主要条款，双方未成立房屋买卖关系。陈晓婧占用黄草岭村集体所有的涉案小康楼是侵权行为，应依法承担侵权责任。六、即使被上诉人与陈晓婧就涉案小康楼成立买卖合同，该买卖合同也因违反法律法规的强制性规定无效。涉案小康楼所涉土地时岱岳区政府出让给黄草岭村村集体的，涉案小康楼也是由黄草岭村村集体出资建设，其所有权黄草岭村村集体所有，涉及黄草岭村全体村民的合法权益。《村民委员会组织法》第二十四条规定了民主议定程序，而本案原村支部书记王顺祥未经村两委会、村民代表大会或村民大会表决通过，擅自欲将本村所有的小康楼出售给非本村村民陈晓婧，双方间的房屋买卖合同因违反上述法律强制性规定而无效。涉案小康楼位于黄草岭村，属于黄草岭村村集体所有，用于安置本村被拆迁户。根据国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民的住宅不得向城市居民出售，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地，国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，陈晓婧系城镇户口，其在黄草岭村购买住宅因违反上述法律强制性规定，同样导致合同无效。综上，陈晓婧的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法维持一审判决。 原告黄草岭村委会向一审法院起诉请求：1、被告陈晓婧向原告支付自2004年7月1日至2017年4月1日期间非法占用本村所有的小康楼的占用费61.2万元(按4000元/月计算)；2、本案诉讼费、送达费等实现债权的费用由被告承担。 一审法院认定事实：2001年3月24日，东岳大街西段综合改造工程指挥部作出“3.24”现场办公会议纪要对拆迁安置工作作出决定，黄草岭沿路被拆除的民房可按规划在村庄北部建设。2001年8月3日，泰安市岱岳区政府为保证东岳大街西段拓宽改造工程的顺利进行，及时安置搬迁户，作出泰岱政字[2001]11号批文批复同意调整黄草岭村村庄规划。2002年1月8日，泰安市岱岳区政府作出泰岱政土[2002]8号批文批复同意黄草岭村48户村民使用本村未利用土地9360平方米作为新建住宅用地。2002年6月14日，岱岳区政府作出泰岱政土[2002]128号批文批复同意出让给黄草岭村国有土地使用权4666平方米，用于建设小康楼。后原告根据上述批文依法取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件，并建设小康楼**，小康楼区**楼西数第**即涉案小康楼既是原告建设的该**小康楼中的**。 2017年4月10日，黄草岭村民代表大会形成决议案，决议内容如下：1、泰安市岱岳区政府出让给本村国有土地使用权4666平方米是用于建设小康楼、安置本村村民的，欲将本村所有的小康楼出售给被告并收取被告小康楼预付款的行为是原村支部书记王顺祥的个人行为，未经村两委会、村民大会或村民代表大会决议，严重损害了本村村民的合法权益；2、村委会立即解除与被告之间的购房事宜；3、村委会对涉案小康楼依法自行拆除；3、对原村支部书记王顺祥与被告间非法买卖小康楼的行为及被告非法占用本村所有的小康楼的行为，通过政府部门或司法机关依法维权。 2017年4月12日，涉案小康楼拆除。 一审法院认为，原告已提交证据证实泰安市岱岳区政府出让给原告4666平方米国有土地使用权用于建设小康楼、安置本村被拆迁户，原告依法取得用地及规划等手续后合法建造小康楼29栋。原告的庭审中提交了两份房屋租赁信息复印件欲证实涉案小康楼同地段的房屋租赁价格大约每月每平方14元，涉案小康楼的面积约为288平方米，月租大约4000元，并以此向被告主张赔偿。但被告在庭审中对此不予认可，原告亦未申请一审法院对其房租损失进行鉴定，一审法院认为原告提交的证据不能证实其损失，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律后果，一审法院对原告要求被告按4000元/月赔偿的主张不予支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决驳回原告泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会的诉讼请求。案件受理费4960元由原告泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会承担。 本院二审期间，上诉人陈晓婧围绕上诉请求依法提交了下列证据。证据一：黄草岭村委公开栏现场图片四张。内容是泰安旅游经济开发区黄草岭村小康楼丈量面积公示表等信息，其中上诉人应有的房屋为1-098号，姓名为上诉人配偶黄文轩，该表所列举报电话为138××××6188，经核实该电话系高铁新区和旅游开发区拆迁指挥部工作人员岱岳区人大副县级工作人员李秋高。证据二：户籍信息三页，证实黄文轩与黄长杰系父子关系。证据三：手机号码为138××××3196的手机短信两份及中国移动泰安分公司收据一份，内容是收到信息请回信，否则按你自动放弃执行，小康楼收归集体，把房内东西录像搬出，房子拆除！您好，请今天腾空小康楼，下午四点开始拆除。经核实该手机用户为于心仉，于心仉系岱岳区人大法工委主任科员，也是高铁新区拆迁指挥部工作人员。证据四：2017年3月30日房屋拆迁户房屋登记表，编号为101-098，证实经高铁新区拆迁指挥部工作人员测量，但双方并未签字。证据五：山东法制报2017年4月17日解除购房通知书一份，内容有因政府近期对我村进行拆迁建设及通知上诉人到该村为领取已交付的购房款。证据六：证明一份，内容是上诉人公公黄长杰委托的朋友帮忙照看房屋，他目睹了高铁新区指挥部工作人员对上诉人涉案房屋测量及拆除的事实。证据七：2014年6月7日现金收入凭证一份，内容是交款人为陈晓婧，说明栏填写交来小康楼预付款，收款人盖章栏有经办人张庆友签字盖章。证据八：电费单据，原件是八张，证实上诉人对房屋占有使用的情况。证据九：2017年4月19日泰安日报第一版文章一份，内容是王云鹏到高铁新区和旅游经济开发区调研时，要求全力打造现代化宜居新城，第一段写到王云鹏首先来到黄草岭村、石蜡村拆迁工作现场，了解拆迁工作进度，对高铁新区和旅游经济开发区依法征收和谐拆迁的做法给与肯定。2017年9月20日打印的泰安经济旅游开发区高铁新区官方网站截图三张，该网站也对于上述的2017年4月19日的文章进行了转载。上述证据证实上诉人依法购买涉案房屋，对该房屋长期占有使用，该房屋是由高铁新区和旅游经济开发区所拆除，并非本案被上诉人。要求证人出庭作证。证实当时拆迁的具体情况和拆迁主体。 本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，被上诉人黄草岭村委会对上诉人陈晓婧提交的证据提出如下质证意见：对证据一有异议，该证据是复印件，对其证明目的有异议，该证据并不能证明上诉人对涉案房屋拥有合法性。其证明是由高铁新区和旅游开发区强拆行为与本案无关。进一步说明上诉人在上诉状中，明确认可了一审法院的判决结果，如涉案房屋被别人拆除，上诉人应主张驳回被上诉人一审起诉，而上诉人却认可一审法院驳回被上诉人一审诉讼请求的结果。对证据二中上诉人的身份证、结婚证、常住人口登记卡复印表无异议，只是表明了上诉人的身份关系和家庭关系，并不能证明上诉人对涉案房屋拥有物权。对证据三真实性有异议，是复印件，对其内容有异议，我们村委不清楚，短信内容注明小康楼收归集体的内容。对证据四房屋登记表，是一份复印件，登记表中没有注明被拆迁人的姓名，只是表明了附属物的单位和数量，对证明目的有异议。对证据五是复印件不予质证。对证据六证明目的有异议，关联性有异议，不予质证。对证据七证明目的有异议，对收入凭证真实性进一步核实，需要说明的是现金收入凭证上明确记载的是交来的预付款五万元，需要说明2004年上诉人还是未成年人。对证据八是复印件，对其真实性有异议，对其证明目的有异议，且发票上的户名非上诉人。对证据九、十证明目的有异议，该证据与本案无关联性。 被上诉人黄草岭村委会提交2017年4月10日黄草岭村村民代表大会决议一份，结合上诉人提交的小康楼预付款收款收据，证实上诉人仅通过原村支部书记王顺祥缴纳支付了五万元预付款，收款收据上未载明其预购买的小康楼位置，面积价款等房屋基本信息，双方未就涉案小康楼买卖发生合意，在此情况下，上诉人侵占黄草岭村所有的涉案小康楼长达十多年，应承担侵权责任。证实第二点原村支部书记王顺祥擅自收取上诉人小康楼预付款，未经民主议定程序，假设双方房屋买卖关系成立，也因违反村民委员会组织法第二十四条规定而无效。 上诉人陈晓婧对该证据发表如下质证意见：对于被上诉人提交的该证据，对该证据三性都有异议，也说明上诉人购买房屋是被上诉人会计张庆友经手，并非王顺祥，结合上诉人提交的解除合同通知，也能证实上诉人已经将部分购房款交付，并且长期居住使用。对该决议的真实性不予认可，该决议签名的五人身份信息无法核实，也不能证实该五人系被上诉人村民。该村民代表也不能看出是依法定程序及标准由村民推选产生的，并且该五人的所捺的手印真实性无法确认，对于该村是否召开村民代表大会，对于该表决被上诉人也无相关资料予以证实。其次，对该决议合法性不予认可，决议案没有按照村民代表会议表决通过，该决议案并不能看出该五位代表对决议事项明确表态。根据村民委员会组织法第二十五条第一款规定，村民代表会议讨论决定村民会议授权的事项，本案中被上诉人也未提交相关证据予以证实。同时，本案实质是政府征收行为，被上诉人作为村委会，村民自治组织，无权讨论和参与。如果该决议案是村委会真实意思，该决议也明显体现出两点，一是拆迁行为系政府行为而非被上诉人行为，二是被上诉人认可购房事宜，并提出解除，解除的前提是购房关系成立且生效，因此被上诉人该证据证明目的不成立。 对上诉人陈晓婧、被上诉人黄草岭村委会二审提交的上述证据，本院作如下认证：对上诉人陈晓婧提交的证据一黄草岭村委公开栏现场照片、证据二户籍信息、证据三短信记录、证据四房屋拆迁户房屋登记表、证据五山东法制报解除购房通知书、证据六证明、证据九泰安日报照片、证据十网站截图，均与其上诉请求及本案无关联性，本院不予认定；对证据七现金收入凭证、证据八电费收据，被上诉人黄草岭村委会对真实性无异议，本院予以认定。对被上诉人黄草岭村委会提交的2017年4月10日黄草岭村村民代表大会决议，上诉人陈晓婧虽对该决议案有异议，但该决议案有五名村名代表签字、捺印，且为原件，本院对其真实性予以认定。 根据上诉人陈晓婧，被上诉人黄草岭村委会二审提交的证据，本院认定事实如下： 2004年6月7日，被上诉人黄草岭村委会原会计张庆友为上诉人陈晓婧出具一张现金收入凭证，交款人为陈晓婧，金额五万元，交款说明载明“交来小康楼预付款”。涉案房屋拆除前，由陈晓婧占有使用。 2017年4月10日，黄草岭村民代表大会形成决议案，决议内容如下：1、泰安市岱岳区政府出让给本村国有土地使用权4666平方米是用于建设小康楼、安置本村村民的，欲将本村所有的小康楼出售给被告并收取被告小康楼预付款的行为是原村支部书记王顺祥的个人行为，未经村两委会、村民大会或村民代表大会决议，严重损害了本村村民的合法权益；2、村委会立即解除与被告之间的购房事宜；3、村委会对涉案小康楼依法自行拆除；3、对原村支部书记王顺祥与被告间非法买卖小康楼的行为及被告非法占用本村所有的小康楼的行为，通过政府部门或司法机关依法维权。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、原审判决对于陈晓婧答辩意见的表述是否准确。二、原审法院对于2017年4月10日黄草岭村村民代表大会决议及上诉人购买的小康楼是安置本村拆迁户的事实认定是否正确。 关于第一个争议焦点，原审判决对于陈晓婧答辩意见的表述是否准确的问题。上诉人陈晓婧认为，一审法院判决书在陈晓婧辩论内容记载的“2017年3月底4月初原告在进行拆迁前对被告所有的房产以及全部28套小康楼进行了拆迁面积入户测量，并进行公示，要求被告及家属在公告期内进行面积确认，随后签订拆迁补偿协议。”主要内容是严重错误的，上诉人陈晓婧在一审答辩状中及庭审中从未表述过也未委托任何人表述过一审判决认定的上述事实。经查，该部分答辩意见系上诉人陈晓婧一审委托诉讼代理人在2018年1月29日原审开庭时陈述的，故并不存在原审对其答辩意见描述、记载错误的问题。本院对上诉人陈晓婧的该项上诉意见，不予支持。 关于第二个争议焦点，原审法院对于2017年4月10日黄草岭村村民代表大会决议及上诉人购买的小康楼是安置本村拆迁户的事实认定是否正确的问题。首先，关于2017年4月10日的村民代表大会决议，原审时黄草岭村委会并未提交该证据，原审对于相关事实的认定无证据予以支持，应予纠正。二审中，被上诉人黄草岭村委会补充提交了该证据，本院组织双方当事人对该证据进行了质证，对该证据亦作了认定。关于原审认定的，上诉人购买的小康楼是黄草岭村委会安置本村拆迁户的房屋这一事实，原审对该认定亦无直接证据予以证实，黄草岭村民代表大会的决议案系村委方面的单方认定，亦不足以证实该房屋建设的目的是否是单纯的安置被拆迁户，故对该事实，本院不予认定。 综上所述，上诉人陈晓婧的部分上诉意见成立，本院予以支持。原审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9920元，由上诉人陈晓婧负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇一八年十月二十九日 书记员 许安冉