江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7271号上诉人（原审被告）：南洲环艺置业（南京）有限公司，住所地南京江宁科学园印湖路**。法定代表人：王仁英，公司董事长。委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔祥苓，女，1970年12月8日生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：李生臣，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。上诉人南洲环艺置业（南京）有限公司（以下简称南洲环艺公司）因与被上诉人孔祥苓商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初16347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南洲环艺公司上诉请求：一、请求法院撤销原审判决并依法改判；二、将判决主文第一项改判为：上诉人按照每月1400元/月标准支付被上诉人迟延交房违约金，自2015年3月4日起至2015年11月29曰；三、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、商品房预售合同履行期间，上诉人工地因南京市举办亚青会、青奥会停工共计62天的事实，应当认定为不可抗力，依法应当如期顺延交房时间至2015年3月4日；二、案涉房屋交房时间应认定为2015年11月29日，迟延交付房屋违约金应该计算至2015年11月29日；三、一审法院判决由上诉人负担全部案件受理费，没有法律依据，依法应当判令由上诉人和被上诉人各自承担部分诉讼费用。孔祥苓辩称：因亚青会、青奥会造成迟延交房不属于不可抗力，另外按照合同约定，上诉人并未在发生上述情形时90天内通知被上诉人。至于房屋交付时间，房屋的实际交付是2016年3月1日。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。孔祥苓一审请求：1.南洲环艺公司支付逾期交房违约金21000元（每月1500元，自2015年1月1日起支付至2016年3月1日止）；2.南洲环艺公司返还面积差房款333元并支付利息（自2016年2月22日起按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；3.南洲环艺公司承担本案一审诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月3日，孔祥苓（乙方）与南洲环艺公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，合同约定由孔祥苓购买南洲环艺公司开发的位于江宁区房屋一套，建筑面积88.39平方米，单价8321.7元，总价款735555元。该合同第六条约定，甲方应于2014年12月31日前向乙方交付房屋，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，以及第二条所列权利瑕疵已消灭，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方迟延交付该商品房的，应按照30元/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。该合同第十条约定，该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前7天，书面通知乙方办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件该合同第十一条约定，甲乙双方办理交接手续时，第六条第二款中《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与第一条约定的面积发生误差的，实测建筑面积大于本合同约定建筑面积的，乙方按本合同第四条约定价格补足，实测建筑面积小于合同约定建筑面积的，甲方按本合同第四条约定价格返还给乙方。补充协议第四条约定，如遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，甲方在发生之日起90日告知乙方的，甲方可据实予以延期。不可抗力包括但不限于不可避免或克服的异常天气、异常地质状况、疫情、政府行为及公用事业部门所引起的原因。合同签订后，孔祥苓已付全部房款。2016年1月14日，南洲环艺公司取得印湖山庄二期工程的竣工验收备案表，该表载明竣工验收日期为2015年11月27日。另据一审法院生效民事判决书查明：涉案印湖山庄小区80至90平米的房屋毛坯状况下月租金700元左右，简装状况下月租金1400元左右，精装状况下月租金1700元左右。一审审理中，孔祥苓与南洲环艺公司一致陈述就面积差房款的支付时间合同中并无约定。南洲环艺公司未能提交证据证实其在合同约定期限内通知业主因亚青会、青奥会停工，也未能提交证据证实其书面通知孔祥苓办理交付手续的时间。2017年9月，孔祥苓向本院提起本案诉讼。一审法院认为：孔祥苓与南洲环艺公司签订的《商品房预售合同》及补充协议合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，南洲环艺公司应于2014年12月31日前向孔祥苓交付房屋，而南洲环艺公司未按期向孔祥苓交付房屋，系违约行为，应承担违约责任。关于涉案房屋的交付时间。南洲环艺公司未能提交证据证实其书面通知孔祥苓办理交付手续的时间，且直至2016年1月14日南洲环艺公司方取得印湖山庄二期工程的竣工验收备案表，而南洲环艺公司主张的交付时间为2015年11月29日，其时涉案房屋并未取得竣工验收备案证明材料，不符合交付条件，故一审法院采信孔祥苓主张的涉案房屋于2016年3月1日交付。关于南洲环艺公司主张的应当扣除因南京市举办亚青会、青奥会停工2个月期间的意见，因南洲环艺公司未按双方约定的通知期限通知业主，故一审法院对于南洲环艺公司该主张不予采纳。南洲环艺公司应自2015年1月1日起至2016年2月28日止向孔祥苓支付逾期交房违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。关于逾期交房违约金的标准，南洲环艺公司逾期交房给孔祥苓造成的损失系孔祥苓不能占有使用房屋，本院参照简装房的房租调整逾期交房违约金。综上，南洲环艺公司应向孔祥苓支付逾期交房违约金19600元。对于孔祥苓主张的面积差房款，南洲环艺公司无异议，一审法院予以认定。对于孔祥苓主张的面积差房款的利息，双方一致陈述就该款的支付时间并无约定，一审法院认定南洲环艺公司自案件受理之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向孔祥苓支付利息至该款实际返还之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、南洲环艺置业（南京）有限公司支付孔祥苓逾期交房违约金19600元；二、南洲环艺置业（南京）有限公司返还孔祥苓面积差房款333元并支付利息（以333元为基数，自2017年10月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至该款实际返还之日止）；上述一、二项均于判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回孔祥苓的其他诉讼请求。本案案件一审受理费减半收取191元，由孔祥苓负担25元，由南洲环艺公司负担166元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人主张一审遗漏其在一审中提交的亚青会、青奥会停工的通知。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为：本案中，上诉人南洲环艺公司虽提交了亚青会、青奥会停工的通知，并主张构成不可抗力，应顺延交房时间。对此，本院认为，涉案补充协议第四条约定，如遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，甲方在发生之日起90日告知乙方的，甲方可据实予以延期。现并无证据证明上诉人在亚青会、青奥会停工之日起90日内向被上诉人告知了停工事实，故本院对此上诉理由，不予采纳。涉案《协议书》第六条约定：甲方应于2014年12月31日前向乙方交付房屋，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。而在上诉人所主张的交付时间2015年11月29日，涉案房屋并未取得竣工验收备案证明材料，不符合双方约定交付条件，故上诉人该上诉理由缺乏事实依据，不能成立。另，一审已根据案件的具体情况判决一审案件受理费由上诉人和被上诉人各自承担，并不存在上诉人所称一审判决其承担全部诉讼费用的情形。综上所述，上诉人南洲环艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由上诉人南洲环艺公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一八年十月十二日书记员  戴 苗