上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初18161号原告：袁柏，男，1965年11月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。被告：贺明，男，1946年6月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘仲文，男，1949年9月26日出生，汉族，住上海市松江区。原告袁柏诉被告贺明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告袁柏委托诉讼代理人祁律成，被告贺明及其委托诉讼代理人刘仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁柏向法院提起诉讼请求：1.被告双倍返还原告定金400,000元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月，原告通过中介介绍与被告签订《上海公有住房承租权转让买卖意向书》。根据约定，原告向被告购买上海市徐汇区新乐路XXX弄XXX号三层亭子间的承租权，购买金额为910,000元；意向金转定金后，被告有反悔不卖或者不按约签订买卖合同等其他行为，致使买卖交易不成功的，被告应向原告双倍返还定金。合同签订后，截至2016年8月30日，原告通过银行转账和现金交付的方式，共同向被告支付定金200,000元。但被告收到定金后，未根据意向书约定，前来签订《上海市公有住房承租权转让合同》。原告多次与被告交涉未果，故提出如上诉请。贺明辩称，不同意原告诉讼请求。原告起诉的理由是被告反悔不卖及不按约签订买卖合同，而事实上，被告已按约签署了承租权转让合同。被告已经将系争房屋交付给原告使用长达两年。系争房屋是使用权房，可以进行交易，被告已经将身份证、钥匙、产证、户口簿都交给原告。现因为房价下跌，原告反悔。至于定金，原告支付给被告的定金是5万元，有收据为证。后被告出现经济问题，向原告提出，先支付15万元房款，原告同意。被告只看到房款收据就签字，没有注意到原告将房款写成定金。定金是一次性支付，并非多次支付。被告已与原告指定的案外人签订了承租权转让合同，原被告之间没有买卖合同关系。经审理查明，上海市新乐路XXX弄XXX号房屋承租人为被告贺明，承租部位为三层亭子间(附壁橱壹只)(独用租赁部位)、底层灶间、二层大卫生间(公用租赁部位)。2016年7月，原告(买方)、被告(卖方)与上海佰瑞置业有限公司(代理方)签订《上海公有住房承租权转让买卖意向书》，约定，原告愿意委托上海佰瑞置业有限公司(以下简称居间方)依下列条件购买座落上海市徐汇区新乐路XXX弄XXX号二层亭子间(原、被告双方确认为三层亭子间)之房屋。购买总价91万元整。出售方需资金监管，按照资金监管流程办理，凭交易中心出具的存款通知书后当日支付合同价的全部房款(含定金)。买方为表示购房之诚意，同意签订物业居间合同时支付意向金壹万元整，并委托居间方于2016年8月31日21时之前去争取卖方的确定意向，但意向金并非定金性质，仅系居间方受买方之托，前往卖方处理确认价格条件之凭证。买方同意一旦卖方全部接受买方的上述购买条件并在意向书上签字，则达成定金协议，届时已付意向金自动转为定金，居间方有权在不通知的情况下将意向金以定金形式支付给卖方，转定后，卖方同意买方于2016年9月10日补足定金壹拾万元整。意向金转为定金后，买方有反悔不买或不按约来签订买卖合同等其它行为，致使买卖交易不成功，定金作为违约金不予退还，违约方支付居间方的全部佣金。意向金转为定金后，卖方有反悔不卖或不按约前来签订买卖合同等其他行为，致使买卖交易不成功，卖方应向买方双倍返还定金。买卖双方达成一致意向后，三日内，购买方须补充大定人民币壹拾万元整。且应在居间方的安排下约定签约日。但最迟应在2016年9月10日前至居间处签订上海市公有住房承租权转让合同。该物业内所有户口进交易中心受理前全部迁出。双方协商同意签合同时下家可变更为其他家人为户主。双方见面直接补大定人民币伍万元整。意向书签订后，2016年8月21日，贺明出具定金收据，载明，今收到袁柏购买徐汇区新乐路XXX弄XXX号三层亭子间(附壁橱壹只)房屋定金人民币伍万元整，此收据仅有壹份，签字生效后，由袁柏保存。2016年8月30日，原告通过银行转账和现金支付方式向被告支付十五万元。贺明出具《房款收据》，载明，今收到袁柏购买徐汇区新乐路XXX弄XXX号三层亭子间(附壁橱壹只)物业之购房定金人民币壹拾伍万元整，至此，定金共计人民币贰拾万元整。此收据仅有壹份，签字生效后，由袁柏保存。2016年8月30日，贺明(甲方、转让方)与案外人秦某(乙方、受让方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将其承租的座落于徐汇区新乐路XXX弄XXX号亭子间(三层壁橱壹只)的公有承租权转让给乙方，甲乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价为玖拾壹万元整。甲、乙双方经协商同意，自本合同签订之日起的60日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在地徐汇区房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续。乙方于2016年12月30日前凭双方进徐汇区交易中心受理后出具的存款通知书当日支付房款人民币910,000元含定金。本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。2016年10月20日，被告贺明出具《承诺》，载明在2016年12月25日之前一定将在徐汇区新乐路XXX弄XXX号里的户口迁走。2016年12月28日，袁柏收到贺明户口簿一本，并出具了收条。原告称，其为了催促被告履行合同，要求被告将租赁凭证、户口簿原件寄放在原告处。庭审中，原告称系被告不愿意继续履行合同，被告因户口未迁出导致合同无法继续履行，原告一直通过电话与被告沟通，至于定金是被告要求增加定金金额，被告收到20万元定金后，再与案外人签订了合同。被告称原被告签订意向书后，双方去过物业公司一次，其已将所有材料(户口簿、使用权证、钥匙)放在原告和中介处，系争房屋亦由原告使用，其不知道原告办理情况，定金收据显示是5万元，后面的15万元属于房款，现被告愿意继续履行合同，但要求原告继续付清房款。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有《上海公有住房承租权转让买卖意向书》、房款收据、银行转账凭证、《上海市租用居住公房凭证》、户口簿、承诺书、《上海市公有住房承租权转让合同》、户口簿收条、定金收据等证据证实，经庭审质证无疑，本院予以认定。庭审后，原告提供书面质证意见，自认系其指定案外人秦某与被告签订了《上海市公有住房承租权转让》。但后因被告下落不明，导致该合同未生效。本院认为，原被告订立的《上海公有住房承租权转让意向书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据该意向书的约定，原被告之间的定金系用于担保签订买卖合同，属立约定金。因定金系实践性合同，现原告向被告支付定金，原被告间成立定金合同关系，根据被告出具的定金收据及支付凭证，原告认为向被告支付的定金为200,000元，超过法律规定的定金金额不能超过合同总价20%的强制性规定，故对超出部分的金额本院不予认定。意向书签订后，原告依据意向书中“双方协商同意签合同时下家可变更为其他家人为户主”条款指定案外人秦某与被告签订上海市公有住房承租权转让合同，符合双方的约定，即便该转让合同未生效或未履行，被告均不构成根本违约，现原告未提供被告有根本违约行为的充分证据，故原告要求被告双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回袁柏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3,650元，由袁柏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一八年十月二十四日书记员  江佳韵附：相关法律条文《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。