江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0505民初548号原告：苏州新友置地有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区长吴路1号。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨萍萍，女，1990年6月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，系该公司法务。委托诉讼代理人：毛敏，女，1995年10月22日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市，系该公司法务。被告：胡萍，女，1976年2月16日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告苏州新友置地有限公司与被告胡萍追偿权纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序，本案由审判员邹懿独任审判，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人杨萍萍到庭参加诉讼，被告胡萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告苏州新友置地有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的商品房买卖合同，被告在本判决生效之日起五个工作日内协助原告撤销《苏州市商品房买卖合同》网签备案登记；2、判令被告向原告支付违约金【1198073.7】元（总房价的15%）；逾期归还欠款的利息，暂计算至2020年11月27日的金额为【1808303.24】元（逾期欠款利息计算：以欠款为基数按日千分之一的标准，从2020年1月3日计算至预售备案登记撤销之日）；金额总计：【3006376.94】元；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更请求为：1.判令被告返还原告向兴业银行代为偿还的按揭贷款本息合计5479706.8元；2.判令被告向原告支付违约金399357.9元（总房价的5%）；逾期归还欠款的利息，暂计算至2021年1月31日的金额为2159004.48元（逾期欠款利息计算：以欠款为基数按日千分之一的标准，从2020年1月3日计算至预售备案登记撤销之日）；金额总计：2558362.38元，3、本案的全部诉讼费用、保全费用、担保费用均由被告承担。事实和理由：2016年9月9日，原被告双方签署《苏州市商品房买卖合同》（下称“《买卖合同》”），被告购买原告开发建设的官庄前街8号石湖桃花源雅筑××幢××室，房屋总价7987158元，原告总计支付了首付款2397158元，剩余款项由被告向银行办理按揭贷款。2016年9月26日，原告、被告、兴业银行苏州分行共同签署《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称“《借款合同》”），合同编号为201645360001000，被告向兴业银行苏州分行借款5590000元，借款期限从2016年9月26日至2046年9月26日，原告作为保证人，提供阶段性担保责任。从2019年2月开始，被告多次出现逾期还款，兴业银行苏州分行于2019年9月向原告提出代偿要求，2019年12月30日，原告为被告代偿了款项合计5479706.8元（本金5336412.44元，利息及罚息143294.36元），自此，被告在兴业银行苏州分行的全部按揭贷款本息已结清。原告在代偿之后，多次向被告要求还款，但是被告迟迟不予还款。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，恳请法院判如所请。被告胡萍未作答辩。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，原告苏州新友置地有限公司（出卖人）与被告胡萍（买受人）双方签署《苏州市商品房买卖合同》及补充协议，由被告购买原告开发建设的位于苏州市官庄前街8号石湖桃花源雅筑××幢××室，房屋总价7987158元，原告支付了首付款2397158元，剩余款项由被告向兴业银行办理按揭贷款。该合同第二条约定“该商品房或该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：兴业银行股份有限公司苏州分行_，抵押登记部门为：苏州市国土资源局，抵押登记日期为：2016年7月22日”；第四条按照建筑面积计算，根据本合同第二条载明的建筑面积，该商品房的总价款暂定房屋总价款0%向买受人支付违约金。但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外。第二十一条（关于权属登记的约定）如该商品房为预售商品房的，买卖双方可以在本合同生效之日起60日内共同向房屋所在地的区房产行政主管部门申请商品房预告登记。出卖人未能在本条款约定时限内与买受人共同申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。出卖人完成房屋所有权初始登记以后，应当及时通知买受人申请房屋所有权转移登记；该补充协议第5条约定出卖人对买受人所申请的银行贷款承担连带担保责任的，且因买受人原因导致出卖人对银行承担担保责任的，则买受人应自出卖人履行担保责任起3天内归还出卖人因此支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等）和代偿款，并向出卖人支付房屋总价款5%的违约金；否则，买受人每逾期一日，应向出卖人支付欠款金额千分之一的利息。另外，出卖人在买受人前述款项支付之前有权随时解除与买受人签订的买卖合同，且买受人应向出卖人支付房屋总价款15%的违约金，并承担出卖人因解除合同而支付的各项费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等）。另被告于2016年8月30日支付2347158元给原告。2016年9月26日，原告（保证人）、被告（主债务人、抵押物共有人）、兴业银行苏州分行（债权人）共同签署《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同编号为201645360001000，被告向兴业银行苏州分行借款5590000元，借款期限从2016年9月26日至2046年9月26日，该合同约定：第十条抵押担保：1、借款由抵押人以其有处分权的房产为抵押物提供抵押担保。抵押人应及时办理抵押登记事宜（含预售商品房抵押登记），抵押权人应为本合同中的债权人。抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续。抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止。本笔借款的抵押物基本情况及抵押登记状况见本合同第十七条特别约定条款。7、如债务人未根据本合同的约定履行到期债务（包括抵押权人因债务人、抵押人违约而要求提前收回的债务）或者发生本合同约定的实现抵押权的情况，抵押人在此不可撤销地授权抵押权人无须经过诉讼或仲裁等法律程序有权以折价、拍卖、变卖等方式直接处分抵押物，所得价款在优先支付抵押物处分费用和本合同项下抵押人应支付或偿付给抵押权人的费用后，用于清偿担保债务。抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。第十一条保证责任：保证人在本合同项下承担连带保证责任。债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息，）保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。（一）保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。（二）保证方式为连带责任保证。（五）保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。（八）保证人履行了保证责任后，在不影响债务人今后偿还债务能力的前提下，有权向债务人追偿款项。但如果债务人同时面临保证人的追偿和债权人在本合同项下的任何支付要求的，保证人同意债务人优先偿付其对债权人的债务。第十三条违约责任；发生下列任一事件即构成违约：（一）债务人不按本合同规定按时偿还借款本息；（二）债务人、担保人违反本合同第十二条约定的义务；（三）债务人、担保人违反本合同的其他条款；（四）债务人在其他贷款合同项下出现违约的，也将视为对本合同的违约。违约发生后，债权人有权采取下列一项或多项措施：（一）限期纠正违约；（二）停止发放本合同项下未发放的借款；（三）将本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮一定的比例，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式，并立即执行，具体上浮比例见本合同第十七条特别约定条款。（四）解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；（五）要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额一定比例的违约金（见本合同第十七条特别约定条款；）（六）要求债务人、担保人赔偿违约金数额不足以弥补的实际损失；（七）要求依法撤销债务人、担保人损害或可能损害债权人债权的行为。在上述情况下，债务人及各担保人应按照相关法律法规定及本合同的规定，承担因违约对债权人造成的一切损失。原告在该合同保证人处盖章、被告在主债务人、抵押物共有人处签名、兴业银行苏州分行在债权人处盖章。上述合同签订后，被告胡萍未按约还款，2019年9月16日兴业银行苏州分行向原告发出《兴业银行要求保证人承担连带保证责任通知书》，通知原告：1、胡萍因资信状况恶化，偿债能力（包括或有负债）明显减弱，发生了危及、损害我行债权权益的情况；2、我行已宣布胡萍借款业务提前到期，要求其在2019年9月20日归还我行贷款本金余额伍佰叁拾叁万陆仟肆佰壹拾贰元肆角肆分（￥5336412.44），以及贷款逾期利息、罚息及至归还日当天产生的利息总和。3、因胡萍未能在__年__月__日归还我行贷款本金以及贷款逾期利息、归还日当天产生的利息总和。现我行要求你方按照编号201645360001000《个人购房抵押（保证）借款合同》合同之约定，在收到本通知书的__日内承担连带保证责任，归还我行贷款本金余额伍佰叁拾叁万陆仟肆佰壹拾贰元肆角肆分（￥5336412.4），以及贷款逾期利息、罚息及至归还日当天产生的利息总和。后原告于2019年12月30日向兴业银行苏州分行支付了5479706.80元；该行于2019年12月31日出具《贷款结清证明》，内容为“借款人胡萍身份证号码在我行的个人住房贷款（长期）借款合同编号201645360001000，贷款金额（大写）伍佰伍拾玖万元整，贷款期限30年2016年09月26日至2046年09月26日，该笔贷款抵押物地址官庄前街8号石湖桃花源雅筑5-106的全部贷款本息于2019年12月30日结清”；2020年1月3日该行向原告出具《代偿证明》，内容为：2016年9月26日，借款人胡萍因购买贵公司开发的石湖桃花源雅筑××幢××室向我行申请并获得住房按揭贷款，并签订合同编号为201645360001000的《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额559万元，期限30年，由贵公司为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。2019年2月开始借款人胡萍在我行贷款陆续出现逾期，经多次催收无果后，我行于2019年10月向贵公司提出代偿要求。2019年12月30日贵公司代为偿还了胡萍在我行的贷款本息，胡萍在我行合同编号为201645360001000的贷款本息已全部结清。贵公司为胡萍在我行合同编号为201645360001000的住房贷款代偿金额合计人民币5479706.80元，其中：本金5336412.44元，罚息及利息143294.36元。后原告向被告催讨该款无果致本案诉讼。另查明，苏州市官庄前街8号石湖桃花源雅筑××幢××室房屋权利人为原告苏州新友置地有限公司，该房屋在2019年5月10日起被多个人民法院预查封。以上事实由当事人提供的苏州市商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）借款合同、兴业银行要求保证人承担连带保证责任通知书，中国建设银行网上银行电子回执单、兴业银行个人贷款结清证明、代偿证明、收据、房款交款确认单及本院庭审笔录所证实，本院予以认定。本院认为，原告苏州新友置地有限公司、被告胡萍、兴业银行苏州分行之间签订的二份合同，均系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应全面履行上述合同项下的义务；因被告未按借款合同约定归还兴业银行苏州分行的房屋贷款，原告按约向兴业银行苏州分行履行了代偿义务，被告至今未按约付清相关款项，实属违约，应承担相应的民事责任，故对原告要求被告返还贷款本息合计5479706.8元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因合同中约定“买受人原因导致出卖人对银行承担担保责任的，则买受人应自出卖人履行担保责任起3天内归还出卖人因此支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等）和代偿款，并向出卖人支付房屋总价款5%的违约金；否则，买受人每逾期一日，应向出卖人支付欠款金额千分之一的利息”，原告只能选择被告的一种违约责任，其中“买受人每逾期一日，应向出卖人支付欠款金额千分之一的利息”承担责任，但违约的利率过高，本院决定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，自2020年1月3日起。另被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃到庭抗辩和质证等权利，应承担相应的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡萍于本判决生效之日起十日内向原告苏州新友置地有限公司返还代偿5479706.8元及违约金（以本金5479706.8元为基数，自2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际履行之日止或违约金399357.9元（总房价的5%），以该二项中的高价值数为准）。二、驳回原告苏州新友置地有限公司的其他诉讼请求。案件受理费67710元，减半收取33855元，保全费5000元，合计38855元由被告胡萍负担。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：62×××60。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 邹 懿二〇二一年四月六日书记员 黄天涵