福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0782民初425号原告：刘树兰，女，1979年9月2日出生，汉族，住武夷山市。委托诉讼代理人：谢跃金（系刘树兰丈夫），男，1972年4月4日出生，汉族，住武夷山市。被告：李忠旺，男，1956年12月11日出生，汉族，住武夷山市。被告：李平坤，男，1987年2月10日出生，汉族，住武夷山市。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈耀道，福建弘袍律师事务所律师。原告刘树兰与被告李忠旺、李平坤确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘树兰及其委托诉讼代理人谢跃金，李忠旺及其与李平坤共同的委托诉讼代理人陈耀道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘树兰向本院提出诉讼请求：1.确认刘树兰与李忠旺、李平坤间的《房屋转让协议》无效；2.李忠旺、李平坤退还刘树兰购房款240000元；3.李忠旺、李平坤支付刘树兰资金占用费147257.35元（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率暂计算至2021年1月31日，实际计算至二被告支付完毕）；4.李忠旺、李平坤承担本案诉讼费用。诉讼过程中，刘树兰变更诉讼请求第一项为：判令刘树兰与李忠旺、李平坤订立的《房屋转让协议》于本案起诉状副本送达被告时解除。庭审过程中，刘树兰明确不变更诉请，诉请第一项仍为确认刘树兰与李忠旺、李平坤间的《房屋转让协议》无效。事实和理由：2010年9月，李忠旺谎称其是李平坤，并以李平坤（甲方）的名义与刘树兰（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将其位于兴田竹湖山安置区××商品房××方，面积90平方米，销售价格2800元／平方米，购房款分三期支付，如甲乙双方任何一方违约，均由违约方向另一方支付双倍定金作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。《房屋转让协议》签订后，刘树兰于2010年10月28日向李忠旺支付首批房款120000元、第二批房款80000元，同年12月31日支付第三批房款40000元，上述三笔款项均有李忠旺以李平坤名义出具的收条。之后李忠旺始终未向刘树兰交付过户案涉房屋，至2020年底刘树兰才得知李忠旺冒充李平坤签订合同，案涉房屋并非二被告所有且是安置房，无法办理过户手续，遂起诉。为此，刘树兰向本院提供证据《房屋转让协议》及收条二张，以证明其购买房屋的事实。李忠旺辩称，1.诉讼时效已过；2.合同内容不违反法律规定，房屋可以流通，且合同已实际履行，购房款及房屋都互相交付，合同有效；3.不存在违约，就没有资金占用费的问题；4.其与李平坤系父子关系，因李平坤要外出打工，只好本人来处理，协议及收条以李平坤之名签订，但都是其一手经办，不存在冒名欺骗。为此，李忠旺向本院提供证据：1.李忠旺与邱炳荣签订的《商品房转让协议书》；2.《房屋转让协议》；3.收条四张；4.户口簿及身份证、残疾证复印件；5.武政地（2020）23号《武夷山市人民政府关于同意新3.19灾后安置小区项目用地的批复》、兴田镇人民政府《关于兴田镇皇亭安置小区安置房办证的情况说明》二份；6.商品房楼层编号安排表、选房确认表、钥匙确认表、签订合同人员花名册等，以证明其主张的事实。李平坤辩称，其与本案无关，不应承担本案违约责任。其与李忠旺系父子关系，其父亲原本打算将此事交由其经办，后因外出打工，其父亲只好自己处理此事，其从头到尾没有插手此事，钱也不是其收取。因协议系其父亲以其名义签订，故出具收条均用其本人名字，合情合理，不存在冒名之说。审理期间，就是否追加第三人一节，本院走访案涉房屋权利人邱炳荣（2019年5月4日去世）之子邱荣生（邱炳荣还有一女邱荣妹，现居住在厦门），邱荣生口头表示认可其父对案涉房屋的买卖行为，并愿意配合办理过户手续，但表示不愿意参与本案诉讼。鉴于案涉房屋先由邱炳荣与李忠旺订立转让合同，而本案合同的当事人则为李平坤与刘树兰。二份合同的当事人不同，故本院没有追加第三人。本院经审理认定当事人对以下事实无争议：李忠旺与李平坤系父子关系。2010年9月，刘树兰与李忠旺签订《房屋转让协议》，约定：出让方（甲方）李平坤，受让方（乙方）刘树兰，甲方将位于兴田竹湖山安置区××商品房，面积90平方米转让给乙方，销售价格为2800元／平方米。乙方于2010年9月28日前支付定金120000元，10月23日左右支付第二次房款75600元，商品房交付前支付第三次房款56400元。如甲乙双方任何一方违反或拒绝履行协议，均由违约方向另一方支付双倍定金作为违约金，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。李忠旺在协议甲方处落款“李平坤”。2010年10月28日，李忠旺以李平坤之名出具收条，载明：“兹收到刘树兰购房款首批壹拾贰万元、第二批捌万元，共计人民币贰拾万元整”；2010年12月31日，李忠旺以李平坤之名出具收条，载明：“兹收刘树兰第三批房款肆万元正。”案涉房屋钥匙已交付给刘树兰。另查明，案涉房产位于兴田镇皇亭小区（即兴田竹湖山安置区）3号楼一单元201房，系案外人邱炳荣的安置房，至今尚未办理房屋权属登记。2010年9月15日，李忠旺与邱炳荣签订《商品房转让协议书》，约定邱炳荣将案涉房产以2200元/㎡的价格转让给李忠旺(另有杂物间一间按半价一并转让)，李忠旺现尚有部分购房款未支付。2020年6月28日，武夷山市人民政府武政地（2020）23号《武夷山市人民政府关于同意新建3.19灾后安置小区项目用地的批复》载明：同意将位于兴田镇湖山路（水源垅）一宗面积22.254亩国有建设用地使用权划拨给兴田镇人民政府，作为新建兴田镇6.19灾后安置小区项目用地，土地用途为住宅用地—城镇住宅用地。2021年3月8日，兴田镇人民政府出具两份《关于兴田镇皇亭安置小区安置房办证的情况说明》，载明：6幢楼住户办证需收集所有办证用户材料后，向市里申请供地，批准后再予以分户办理。目前部分住户房款仍未缴清，故暂时未办理不动产权手续。因该项目为早年洪灾安置房，为让受灾户早日搬进新居，建设过程中部分土地、规划等手续未完善，争取在2021年底前完善土地规划手续并分批办理安置户的不动产权手续。对上述双方无争议的事实，本院予以确认。双方有争议的事实，本院认定如下：1.合同效力刘树兰认为，案涉房屋并非两被告所有，李忠旺以李平坤名义处分未取得所有权或处分权的房屋，故案涉《房屋转让协议》无效。李忠旺观点与之相左，认为双方民事主体及合同内容不违反法律规定，合同系李忠旺和刘树兰真实意思表示，案涉房屋可以进行流通。李平坤认为，案涉合同系其父亲李忠旺以其名义与刘树兰签订，与其本人无关。本院认为，首先，李忠旺在未取得李平坤授权的情况下，以李平坤名义与刘树兰签订《房屋转让协议》，该协议的效力待定。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”法庭审理中，李平坤对上述《房屋转让协议》已明确表示不予追认，故该协议对李平坤不发生法律效力。2.购房款的返还以及资金占用费。刘树兰认为案涉房屋并非两被告所有，属无权处分，房屋是否可以办证？何时能够办证?以及是否能够过户至其名下等均无法确定，故坚持其诉讼请求。李忠旺认为，案涉房屋没有及时办证的原因系因为政府方面迟延，现政府已经表示可以办证，因此要求继续履行协议。经本院主持调解，双方无法形成一致意见。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此李忠旺作为签订《房屋转让协议》的行为人，亦为购房款的收款人，在不确定房屋是否能够办证的情况下，以李平坤的名义将与李平坤没有关系的房屋转让他人，因李平坤已经明确表示对李忠旺的行为不予追认，李忠旺的行为构成无权代理，根据上述法律规定，无权代理行为仅对李平坤不发生法律效力，但在李忠旺与刘树兰之间发生代理实施的法律行为的法律效果，刘树兰即可以依据该法律行为的内容请求李忠旺履行债务或者赔偿损失。本案查明：李忠旺与刘树兰在签订《房屋转让协议》时，未将案涉房屋实际情况告知刘树兰，也未将其并非李平坤本人告知刘树兰，李忠旺过错在先，故应承担包括退还购房款和承担损失赔偿的责任。而刘树兰作为完全行为能力人，在购房时，对房屋的权属登记情况、卖房者的身份等情况没有进行审慎审查，未尽到合理的注意义务，故也存在一定过错。综上，鉴于案涉房屋至今不能办理房屋过户登记亦并非完全李忠旺原因所致，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，应由李忠旺、刘树兰各自承担相应的责任，本院决定李忠旺返还刘树兰购房款的同时，酌定由李忠旺承担60%的资金占用费损失责任，刘树兰自担40%的资金占用费损失责任。即自2010年10月28日起至2010年12月30日止以200000元为基数，2010年12月31日起至2019年8月19日止以240000为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。2019年8月20日之后则以240000元为基数按照全国银行间同业拆借中心市场利率报价计算至购房款实际给付之日止。上述资金占用费的60%由李忠旺支付刘树兰。3.本案诉讼时效本院认为，本案为合同效力确认之诉，其实质是国家公权力对民事行为进行干预。因此，单纯的时间经过不能改变合同的效力，且请求确认合同效力的权利行使不需要合同另一方的同意或给付，经权利人单方主张并由法院确认即可实现，故本案不适用诉讼时效的规定。合同的效力经确认后，当事人才享有财产返还的请求权，可见本案中刘树兰主张返还购房款和要求支付资金占用费的请求也没有超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、李忠旺与刘树兰就坐落于武夷山市××镇××小区××号楼××单元××房产签订的《房屋转让协议》对李平坤不发生法律效力；二、李忠旺应于本判决生效之日起三十日内返还刘树兰购房款240000元。同时刘树兰将案涉房屋的钥匙交还李忠旺；三、李忠旺应于本判决生效之日起三十日内向刘树兰支付60%资金占用费（2010年10月29日起至2010年12月31日止以200000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，2011年1月1日起至2019年8月19日止以240000为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心市场利率报价计算至购房款实际给付之日止）；四、驳回刘树兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7109元，因适用简易程序审理减半收取3554.5元，由李忠旺负担3054.5元，刘树兰负担500元，双方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 姚志勇二〇二一年四月二十八日法官助理 陈仁萍书 记 员 林宏昕本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。五、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。