河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民终4785号上诉人（原审被告）：沧州现代医院，住所地河北省沧州市新华区交通大街三里庄路口东侧。法定代表人：林元水，院长。委托诉讼代理人：郭晓梦，该院副院长。委托诉讼代理人：张国旗，河北铭鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沧州市新华区三里庄社区居民委员会，住所地河北省沧州市新华区三里家园小区。法定代表人：强艳真，主任。委托诉讼代理人：李爱林，河北通和律师事务所律师。上诉人沧州现代医院因与被上诉人沧州市新华区三里庄社区居民委员会返还原物纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2016）冀0902民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人法定代表人林元水及委托诉讼代理人郭晓梦、张国旗，被上诉人委托诉讼代理人李爱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沧州现代医院上诉请求：1、撤销一审判决，对本案重新审理，上诉人不服一审判决数额为639359元；2、依法判令由被上诉人承担一审二审的诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人一审中诉讼请求不明确，一审法院判决超出了被上诉人在一审民事起诉状中载明的诉讼请求。被上诉人一审诉讼请求为判令上诉人排除妨害立即腾空搬离并返还房屋；请求上诉人支付租金以及鉴定费用。被上诉人并未请求人民法院对双方的租赁合同进行审理。但是一审法院审理了双方所签订合同，判决中认为租赁合同真实有效，合同到期后原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期租赁，不定期租赁合同的解除时间为上诉人收到一审起诉状之后。所以一审法院判决超出了诉讼请求范围。二、一审法院确定的合理宽限期过短，不符合实际情况。上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，合同到期后，被上诉人在未向上诉人提出异议之前，双方房屋租赁协议继续有效，租赁期限为不定期，一审法院认为不定期租赁合同解除的时间为上诉人收到被上诉人的一审起诉状之后，即2016年7月19日之后，而不定期租赁合同解除时间为2016年8月1日，法院确定的合理宽限期仅为十余天。上诉人系合法经营的医疗机构，装修、设备、人员等庞杂，即使要求上诉人搬离也应当给予充分的时间。三、关于沧州鉴真价格事务所出具的沧鉴真价【2018】第35号价格评估结论书，我方不认可其真实性、合法性。新华区交通大街三里庄路口东侧即现代医院住址处面临拆迁问题，按照现实情况是面临拆迁的房屋不便出租，即使出租的话租金也会低于市场平均水平。但是沧州鉴真价格事务所在鉴定租金之时并没有考虑到拆迁因素，所以租金的确定不能依据沧鉴真价【2018】第35号价格评估结论书。四、一审法院关于租赁金数额的计算是错误的。沧州市新华区三里庄社区居民委员会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院在查明案件事实的基础上维持原审判决。1、对于一审支持我方诉请，本案涉案房屋到期后上诉人并未主张要求继续履行合同。我方一再要求上诉人搬离涉案房屋，因上诉人拒不搬离，我方于2015年10月份向新华法院起诉，要求上诉人搬离。双方合同已经于合同到期后依约定解除，不存在不定期限租赁合同关系。2、对于原审法院预留合理宽限期问题，作为上诉人早已明知我方已经不再将涉案房屋租赁上诉人，因此上诉人应及时搬离涉案房屋，本案自我方第一次起诉已经将近四年时间，上诉人多次称要搬离房屋，但至今作为违约方的上诉人仍占用涉案房屋。3、关于鉴定结论书，在法定期限内上诉人并未就三十五号结论书提出重新鉴定申请，且在原审中鉴定机构也派员参与法庭质询。因此三十五号鉴定结论书合法有效。4、关于原审法院支持的金额，原审法院涉案金额合法合理。沧州市新华区三里庄社区居民委员会向一审法院起诉请求：请求人民法院判令被告排除妨碍立即腾空搬离并返还原告位于新华区的房屋；请求被告支付自2015年6月1日至2018年3月8日的租金1030598.71元及鉴定费13340元，后续租金按照每日1461.6元的标准计算至被告全部搬离之日止。一审法院认定事实：2005年4月5日，原告与河北冀华医疗科技开发有限公司签订租赁合同一份，合同主要约定：“原告将其所属该Ｌ型西楼一层、二层、北楼三层6间、四层及附属餐厅和该楼房配套用于取暖的锅炉房交付河北冀华医疗科技开发有限公司使用；房屋租赁期限为2005年6月1日至2015年5月31日；该楼房及附属设施共计年租金为壹拾伍万元，协议一旦签订河北冀华医疗科技开发有限公司须向甲方交纳租金，第一年度为一次性交清，全年壹拾伍万元人民币。从第二个交费年度起为半年一次，即每半年柒万伍仟元人民币，在半年前月的20-30日为交费日”。2015年2月2日河北冀华医疗科技开发有限公司出具变更证明一份，内容为：“河北冀华医疗科技开发有限公司投资开办的沧州现代门诊部，因业务发展需要，原河北冀华医疗科技开发有限公司与沧州市新华区建北办事处三里庄社区居民委员会签订的位于沧州市交叉口的L型楼房房屋租赁协议变更为沧州现代门诊部法人代表人林元水（身份证号）”2015年2月9日，沧州市新华区三里庄社区居民委员会出具证明一份，内容为：“河北冀华医疗科技开发有限公司投资开办的沧州现代门诊部，因业务发展需要，原河北冀华医疗科技开发有限公司与沧州市新华区建北办事处三里庄居委会签订位于沧州市环交叉口L型楼房房屋租赁协议变更为沧州现代门诊部，法定代表人林元水。”原、被告均对房屋租赁协议中由承租人河北冀华医疗科技开发有限公司变更为被告沧州现代医院的事实没有异议。本院于2016年7月19日填写邮寄单向被告邮寄起诉状等诉讼材料。被告于2016年8月1日向本院提出管辖权异议申请，被告陈述在提交管辖权异议申请前已经收到起诉状等诉讼材料。另查明，经评估机构现场查勘，被告沧州现代医院占用原告位于新华区处的楼房（房屋所有权证号：沧单字第**）及附属房屋总面积共计1508.25㎡，被告陈述其占用的位于新华区处的房屋全部都是原告的房屋。沧州鉴真价格事务所出具沧鉴真价字[2018]第35号价格评估结论书，确定自2016年8月1日至2017年9月29日被告实际使用的位于新华区的L型房屋及配套附属设施的房屋租金为621263元。以上事实由当事人陈述、房屋租赁协议，证明一份、变更证明一份、沧州市公证处（2015）沧证经字第37号公证书、沧鉴真价字[2018]第35号价格评估结论书、邮寄单、房屋所有权证等证据予以证实。一审法院认为，原告与被告的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。合同到期后，被告继续使用诉争房屋，原告在向被告提出异议前，应当认定双方原签订的房屋租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。关于不定期租赁合同解除的时间。本院自2016年7月19日填写邮寄单向被告送达原告起诉状等诉讼材料，原告起诉状中明确载明被告因拒绝搬离涉案房屋，妨碍原告向中标单位交付诉争房屋，原告请求被告排除妨碍立即返还位于新华区的房屋，并使之恢复原状。原告的请求已经明确表明不同意被告继续使用涉案房屋，原房屋租赁协议不能依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定继续发生法律效力，因此本院认定不定期租赁合同解除的时间为被告方收到原告起诉状之后，结合本案实际情况并考虑到解除合同通知的合理宽限期，本院认定原、被告不定期租赁合同解除的时间为2016年8月1日。不定期租赁合同解除前，本院支持按照原租赁合同每年15万元的价格计算房屋租金，自2015年6月1日至2016年7月31日为一年两个月整，因此其期间的房屋租金为150000+150000÷12个月×2（个月）＝175000元。合同解除后，本院支持参照评估报告确定的租金价格计算房屋使用费，依据鉴定报告自2016年8月1日至2017年9月29日的租金为621263元，自2017年9月30日至2018年3月8日的租金计算为233856元（1461.6元/日×160天），自2018年3月9日至被告实际搬离之日止，本院支持按照原告主张的每日1461.6元的标准计算房屋使用费。关于房屋评估费，原告主张13340元，并提交评估费发票一张，该费用系被告方怠于履行腾房义务所产生，因此该费用应由被告承担。一审法院《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告于本判决生效之日起三十日内腾空搬离并返还原告其占用的位于新华区处的房屋；二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金175000元；三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告房屋使用费855119元及后续房屋使用费（自2018年3月9日至实际搬离之日止，按照每日1461.6元的标准计算）；四、被告于本判决生效之日起十日内支付原告鉴定费13340元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14195.45元，由原告承担6.52元，被告承担14188.93元。本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人沧州现代医院与被上诉人沧州市新华区三里庄社区居民委员会签订的房屋租赁协议2015年5月31日期限届满。租赁合同期满后，上诉人沧州现代医院继续使用诉争房屋，被上诉人沧州市新华区三里庄社区居民委员会没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、二百三十二条规定，应当认定双方房屋租赁协议继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。被上诉人沧州市新华区三里庄社区居民委员会没有证据证明在提起诉讼之前的合理期限内通知上诉人沧州现代医院解除房屋租赁合同，故双方应按原协议约定履行义务。原审判决认定租赁合同解除时间为2016年8月1日以及之后租金参照评估报告确定，于法无据，原审判决应予改判。关于上诉人主张宽限期过短问题，原审判决酌定限上诉人在判决生效后三十日内腾退房屋，并不违反法律规定，本院对上诉人该主张不予支持。综上，上诉人部分上诉理由成立，原审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省沧州市新华区人民法院（2016）冀0902民初900号民事判决第一项；二、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2016）冀0902民初900号民事判决第二、三、四项；三、沧州现代医院自2015年6月1日起至实际搬离房屋之日止按原租赁协议每年15万元的价格给付沧州市新华区三里庄社区居民委员会房屋租金，限搬离房屋后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14195.45元，由沧州现代医院负担14000元，由沧州市新华区三里庄社区居民委员会负担195.45元；鉴定费13340元，由沧州市新华区三里庄社区居民委员会负担。二审案件受理费10194元，由沧州现代医院负担8000元，由沧州市新华区三里庄社区居民委员会负担2194元。本判决为终审判决。审判长  赵文甲审判员  王济长审判员  郭彦妍二〇一八年十月三十日书记员  米 兰