广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤01执异754号异议人（被执行人）：罗继明，男，1971年9月19日出生，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：钟羽鹏，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦君，广东恒益律师事务所律师。申请执行人：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河北路**大都会广场**。负责人：聂穗云，职务：行长。委托诉讼代理人：许仙杨，北京康达（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵松岗，北京康达（杭州）律师事务所律师。被执行人：吴咏仪，女，1972年6月17日出生，住广东省广州市天河区，被执行人：罗苏光，男，1944年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被执行人：罗继勇，男，1969年7月31日出生，住广东省广州市天河区，本院在执行申请执行人东亚银行（中国）有限公司广州分行与被执行人罗继明、吴咏仪、罗苏光、罗继勇金融借款合同纠纷一案过程中，查封了被执行人罗继明、吴咏仪名下的位于广州市天河区汇景南路120号房产的份额。因申请执行人东亚银行（中国）有限公司广州分行对上述财产享有抵押权，本院拟依法评估、拍卖上述财产。罗继明对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年10月16日举行了听证。异议人的委托诉讼代理人、申请执行人的委托诉讼代理人参加了听证。现已审查终结。异议人罗继明称：1.评估机构、评估程序和评估报告均不合法。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，人民法院选择评估、拍卖机构，应当在人民法院委托评估、拍卖机构名册内采取公开随机的方式选定，应当提前通知各方当事人到场；评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格估价；人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。而在本案中，罗继明并未被告知进行评估的机构，也从未看到有评估机构的人员到该房产现场进行查勘。直至目前为止，罗继明也不知悉法院如何确定评估、拍卖机构，未见任何评估机构及评估人员的资质证照，未见评估机构出具的评估报告。公告中所称的“向京东大数据评估平台询价”并不符合前述有关法院执行、评估、拍卖等工作的现行规定，该公告及其所载的询价报告并不属于合法合规的评估机构所作出的评估报告，因此，该公告所显示的关于广州市天河区汇景南路120号房产每平方米单价及总价等内容不应采纳。2.公告评估结果没有依据，不符合涉案房产的实际价值。如前所述，公告中仅显示向一个不具备司法评估、鉴定资质的网络平台进行询价，本已不合法。其次，公告并未阐述该平台依据何种规则、前提、方法来确定该房产的价值。在对不动产的价值评估中，应进行全面分析，并对评估对象的现场状况、周边环境、配套设施、同类对象成交数据等多种因素进行查勘后才能确定。而本案中，所谓的询价也好，评估也好，根本没有采取上述方式进行，完全是基于一方主观、片面的推测。根据目前第三方房产中介公司的成交数据及其网站显示，涉案房产及其同类物业的单价现已超过每平方米150000元，并且在不断上涨；考虑到涉案房产位于天河区、处于广州城区中心地带，交通便利、绿化环境佳、所在小区设施配套成熟等因素，公告所示的“均价120000元每平方米”是不符合实际情况的。故请求撤销（2017）粤01执5816号执行案中涉案房产的评估询价事项，重新选定评估机构、重新进行评估并出具报告。罗继明对此提交了安居客、房天下网站公布的四套同类型别墅的挂牌价。申请执行人东亚银行（中国）有限公司广州分行称：1.涉案房产的评估程序符合法律规定，不存在违法的情况。（1）本案中法院在对涉案房产进行评估时，采用京东大数据询价的方式进行评估，是根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第七条第一款第（三）项规定，法院在实施网络司法拍卖过程中相关的网拍辅助工作委托社会机构或组织承担。京东大数据询价也是属于法院的网络司法拍卖辅助工作开展的方式之一。（2）《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》将当事人议价、第三方询价都纳入了确定财产处置参考价的方式。（3）本案询价机构的选择及相关评估工作的过程也不违反异议人提出的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》的相关规定。法院在收到询价机构作出的《询价报告》后已经及时向被执行人进行邮寄送达，被执行人拒绝签收，法院又采用了公告的形式对询价结果进行送达，法院已充分履行了送达义务。（4）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定，对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。在现行司法实践中，车辆、房产都属于相对容易确定价值的标的，故法院并不是必须通过常规的第三方评估确定财产价值。因此，法院通过京东大数据询价的方式确定财产拍卖价值不违反法律规定。（5）近年来，法院执行案件激增，被执行财产的司法处置工作也随之激增，为了更加高效的推进执行工作，解决法院执行难问题，同时也为了更好地保障申请执行人的合法权益，全国法院系统一直在致力于开拓创新提高执行效率。网络大数据的应用无疑为法院的执行工作带来了极大的便利和效率。从2017年7月1日起，全国法院系统全面实施网络司法拍卖，各区域法院也同时开始使用网络大数据进行司法评估工作，如淘宝大数据、京东大数据等。这些网络大数据中包含了大量司法拍卖成交案例以及网络交易信息，能够准确抓取和评估某一区域同类拍卖财产的实际交易价值，其准确性从某种程度而言甚至高于市场中介的定价，因此运用网络大数据进行评估也被越来越多的司法机构所采用，并且正在迅速推广。2.涉案房产的评估结果符合市场情况及该房产的实际价值。本案中京东大数据结合大量交易数据对涉案房产作出评估，评估单价约12万元，该价格符合市场行情和市场实际交易情况。在链家网上，该别墅群内的别墅9月份挂牌参考价为107168元/平方米；房天下上也有该别墅群内的别墅正在挂牌，挂牌价为121951元/平方米；安居客上挂牌单价在13万元左右，但暂时没有找到实际成交案例。京东司法拍卖目前正在挂拍的该别墅群内的一栋别墅，面积约501平方米，评估价3900万元，单价约7.75万元/平方米，该物业也曾在淘宝网上三次拍卖流拍，之前的流拍单价约为10万元/平方米。综合以上市场交易情况和司法拍卖情况，整体而言，该区域的别墅市场上挂牌价格从10-15万元不等均有。但是实际成交并不活跃，挂牌价与实际成交价之间存在较大差距。而司法拍卖上10万元单价流拍，目前挂牌价格仅7.75万元/平方米。本案中京东询价结果为单价12万元/平方米，完全符合市场情况，不存在价值低估的问题。综上，涉案房产采用京东大数据询价确定拍卖参考价的程序符合法律规定，询价评估结果符合市场行情以及抵押物实际价值，故请求法院依法驳回异议人的异议请求。东亚银行（中国）有限公司广州分行对此提交了安居客、房天下和链家网站上公布的同类别墅的挂牌价格，以及淘宝流拍的同类别墅的单价为10万元，目前京东正在挂牌拍卖，单价为7.75万。本院查明，东亚银行（中国）有限公司广州分行与罗继明、吴咏仪、罗苏光、罗继勇金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月19日作出（2016）粤01民初245号民事判决：一、东亚银行（中国）有限公司广州分行与罗继明、吴咏仪、罗继勇于2011年8月24日签订的合同编号为54470的《房地产抵押贷款合同》自2015年8月13日起解除；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，罗继明、吴咏仪支付银行贷款本金港币29142127.12元及利息、罚息（利息，以本金港币29142127.12元为基数，按照月利率2%，自2015年8月13日计至款项全部清偿之日；罚息：以本金港币29142127.12元为基数，按年利率7.8%，自2015年8月13日计至款项全部清偿之日）给东亚银行（中国）有限公司广州分行；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，罗继明、吴咏仪支付提前还款补偿金港币520901.66元、保险费港币24500元、律师费人民币2万元给东亚银行（中国）有限公司广州分行；四、东亚银行（中国）有限公司广州分行有权就本判决主文第二项、第三项确定的债务对罗继明、吴咏仪提供的位于广州市天河区汇景南路120号的房产（房地产权证号：**××79、01××80）享有抵押权，有权以上述房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；五、罗继勇、罗苏光对本判决第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任，罗继勇、罗苏光在承担保证责任后有权向罗继明、吴咏仪追偿；六、驳回东亚银行（中国）有限公司广州分行的其他诉讼请求。上述判决已生效，因各被执行人不履行义务，东亚银行（中国）有限公司广州分行向本院申请执行，本院于2017年12月6日以（2017）粤01执5816号立案执行。在执行过程中，本院向被执行人罗继明、吴咏仪、罗苏光、罗继勇发生执行通知书、财产申报令，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务和申报财产情况，但被执行人至今未履行法律文书确定的义务。本院经查询依法查封了被执行人罗继明、吴咏仪名下的位于广州市天河区汇景南路120号房产的份额。因申请执行人东亚银行（中国）有限公司广州分行对涉案房产享有抵押权，本院拟依法评估、拍卖上述财产，由于双方无法对涉案房产进行议价，经申请执行人东亚银行（中国）有限公司广州分行选定，由京东网作为拍卖被执行人财产的网络平台。京东大数据评估平台于2018年8月20日向本院出具《询价建议书》，本院于2018年8月24日向各方当事人送达未果，本院遂于2018年9月6日在涉案房产现场张贴关于询价事项的公告。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第七条第一款规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院可以将下列拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担：（一）制作拍卖财产的文字说明及视频或者照片等资料；（二）展示拍卖财产，接受咨询，引领查看，封存样品等；（三）拍卖财产的鉴定、检验、评估、审计、仓储、保管、运输等；（四）其他可以委托的拍卖辅助工作。”根据上述法律规定，委托评估机构对财产进行价格评估，并非是拍卖财产的唯一方式，为公平、公正、高效确定财产处置参考价，法院可以采取网络询价的方式。况且，《询价建议书》的结果也仅是确定财产处置的参考价，涉案房产的实际成交价格则是视拍卖结果而定。因此，本院委托京东大数据评估平台出具《询价建议书》，符合法律规定，并无不当。罗继明要求重新进行评估的异议主张不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人罗继明的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长  苗玉红审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一八年十月二十四日书记员  龙劲文