黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑01民终7250号上诉人（一审被告）：聂兴芹，女，1974年7月20日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：王国臣，男，1944年4月30日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省巴彦县。由巴彦县巴彦镇石桥社区居民委推荐。被上诉人（一审原告）：巴彦县兴达物业服务有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇。法定代表人：韩生力，经理。委托诉讼代理人：尹树财，男，该公司员工。上诉人聂兴芹因与被上诉人巴彦县兴达物业服务有限公司（以下简称兴达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂兴芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决事实不清。一审法院查明该小区前期的物业管理由华星房地产开发集团有限公司与兴达物业公司签订了前期物业承包合同，由兴达物业公司负责该小区的物业管理工作。聂兴匠、兴达物业公司没有合同关系，因此聂兴芹无义务交纳物业费。从上述文字中可看出：兴达物业公司、聂兴芹对兴达物业公司依据前期物业承包合同负责小区物业管理工作无争议，但对应否交纳物业费有争议。一审查明对有争议的应交纳物业费事实未表明态度，认定事实不清。一审判决认为兴达物业公司履行了该小区物业服务的相关义务，双方存在事实上的物业服务合同关系。依据《人民法院民事裁判文书制作规范》要求，综上所述部分应是判决书理由部分内容。理由部分的核心内容是针对当事人的诉讼请求，根据认定的事实，依照法律规定，明确当事人的法律关系，阐明聂兴芹请求权是否成立。“综上所述”部分没有根据“审理查明”的双方间存在书面物业服务合同的事实，而是重新提出双方间存在事实上的合同关系事实，这也足以证明一审判决事实不清。兴达物业公司辩称，兴达物业公司已经提供了管理服务，但聂兴芹未按照规定交纳物业费，经多次催要，聂兴芹拒绝支付，为维护兴达物业公司的合法权益，请求二审法院维持一审判决。兴达物业公司向一审法院起诉请求:聂兴芹给付拖欠的2016、2017、2018年物业费及滞纳金合计2391元（2016年欠1087元、2017年欠798元、2018年欠506元）。一审法院认定事实：涉案小区巴彦镇金桥怡园的开发企业为华星房地产开发集团有限公司，因该小区居民入户前期，尚未成立业主委员会，因此，该小区前期的物业管理，由华星房地产开发集团有限公司与兴达物业公司签订了前期物业承包合同，由兴达物业公司负责该小区的物业管理工作。兴达物业公司认为兴达物业公司作为聂兴芹居住地巴彦县巴彦镇金桥小区的前期物业管理单位，通过向电业部门交纳各单元声控灯电费、支付通下水等维修人员人工费、支付物业服务人员工资、支付清雪人工费、高清数字监控系统设备费、门铃配件费等各项费用的方式对该小区提供了物业管理服务，但聂兴芹作为接受服务的该小区房产的所有权人，未按照规定向兴达物业公司交纳物业费（包括二次提水费和电梯费），经兴达物业公司多次催要，聂兴芹始终拒不支付，故诉至人民法院。聂兴芹认为，因为兴达物业公司、聂兴芹双方没有合同关系，因此聂兴芹无义务交纳物业费。华星开发集团公司与兴达物业公司签订的物业承包合同没经过招投标的形式，违背了《物业管理条例》的相关规定，不具有合法性，与本案无关联性。兴达物业公司支出的清雪费等各项费用也证明不了兴达物业公司履行了管理职责。一审法院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第十一条、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同的规定，庭审时兴达物业公司向法庭提供了其与涉案小区的开发建筑单位黑龙江华星房地产开发集团有限公司签订的前期物业承包协议、物业公司的营业执照、资质证书、在物业管理期间向电业部门交纳各单元声控灯电费、支付通下水等维修人员人工费、支付物业服务人员工资、支付清雪人工费、高清数字监控系统设备费、门铃配件费等各项支付凭证符合证据的关联性、合法性，予以采信。因前期物业合同是小区开发建设单位与物业单位签订的，不是业主大会与物业单位签订的，不需要经过招投标方式。因此，聂兴芹作为接受兴达物业公司提供物业服务小区的业主应依法履行交纳物业费的义务；关于具体应按何种标准收费的问题，一审法院认为，庭审时兴达物业公司提供了巴彦县物业管理办公室出具的巴彦县巴彦镇物业住宅小区收费明细、以及巴彦县高级中学物业公司、哈尔滨市九鼎物业管理有限公司出具的两份证明，证明巴彦县物业实行市场参考价,县域范围内一般物业管理费用的收费标准，即每平米每月一般约0.50元（每年12个月约6.00元）、二次提水费一般每年120元，对兴达物业公司要求聂兴芹按每平米每月0.50元、二次提水费每年120元支付物业费请求符合当地物业管理企业一般收费标准，依法应与支持。关于兴达物业公司要求按千分之一支付滞纳金的请求，一审法院认为，因物业承包合同中对逾期支付违约金没有约定，兴达物业公司又不能提供其他充分证据予以证实，故此，兴达物业公司只能要求业主承担逾期付款的利息损失，标准为按照银行同期贷款利率计算的数额，即酌情参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，可按年利率6%给予资金占用期间利息损失作为补偿。综上所述，兴达物业公司作为聂兴芹居住地巴彦县巴彦镇金桥小区的前期物业管理单位，在该小区正式成立业主大会并由业主大会按照法定方式解聘和选聘物业服务企业之前，履行了物业服务的相关义务，双方存在着事实上的物业服务合同关系。聂兴芹作为事实上已经接受了兴达物业公司提供物业服务小区的业主应按照房屋建筑面积64.42平米的标准依法履行交纳物业费的义务，按照当地的物业收费习惯，每年年初预收当年物业费及二次提水费，即2016年物业费386元（64.42平米×0.50元×12月），二次提水费每年120元，合计506元，滞纳金70元（506元×6%÷12月×28月）（自2016年1月计算至2018年5月）；2017年物业费及二次提水费即506元，滞纳金40元（506元×6%÷12月×16月，自2017年1月计算至2018年5月）；2018年物业费及二次提水费506元，以上三年物业费及滞纳金合计1628元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决：聂兴芹于判决生效之日起给付巴彦县兴达物业服务有限公司拖欠的2016年、2017年、2018年物业费及滞纳金合计1628元。后期滞纳金仍以1628元为基数，按年利率6%，自2018年5月计算至实际给付之日止。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由聂兴芹负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系因聂兴芹拒绝支付物业费引起的物业服务合同纠纷。争议的焦点为：兴达物业公司与黑龙江华星房地产开发有限公司签订的物业承包合同是否有效；兴达物业公司是否对聂兴芹提供了物业管理服务，聂兴芹是否应交纳物业费。关于物业承包合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，聂兴芹居住的小区是黑龙江华星房地产开发有限公司开发建设。2016年7月6日，兴达物业公司、黑龙江华星房地产开发有限公司签订的物业承包合同，该合同虽未通过招投标形式订立，但合同内容是兴达物业公司与该小区开发建设单位真实意思表示，不存在《合同法》第52条所规定的合同无效的情形。《物业管理条例》规定选择物业管理服务企业的方式，是当地政府行政机关行政管理手段的管理性规定，并非合同效力的强制性规定。聂兴芹以案涉物业服务合同未经招投标构成无效的理由不成立，该合同合法有效，对聂兴芹、兴达物业公司具有约束力。关于聂兴芹是否应交纳物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。聂兴芹居住的房屋系兴达物业公司管理服务不可分割的一部分，兴达物业公司提供的证据能够证实其已依据物业服务合同履行了物业管理服务义务，故一审法院判决聂兴芹向兴达物业公司交纳物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，聂兴芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人聂兴芹负担。本判决为终审判决。审判长  田晓辉审判员  潘雪梅审判员  谢国丰二〇一八年十月二十三日书记员  刘 晶