北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初43423号原告（反诉被告）：北京星熠启程咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房路****（华腾北搪集中办公区**）。法定代表人：胡小娟，执行董事。委托诉讼代理人：周逢盛，男，1951年7月7日出生。被告（反诉原告）：李怡聪，女，1952年4月16日出生。委托诉讼代理人：罗占义，北京市兆亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋智华，北京市兆亿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京星熠启程咨询有限公司（原名称为北京星熠宝宝咨询有限公司，于2013年12月24日变更为现名称，以下简称星熠公司）与被告（反诉原告）李怡聪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。星熠公司的委托诉讼代理人周逢盛、李怡聪的委托诉讼代理人宋智华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。星熠公司向本院提出诉讼请求：1.要求李怡聪退还租房保证金25000元；2.要求李怡聪返还预付租金25000元；3.要求李怡聪支付违约金150000元；4、要求李怡聪返还星熠公司的账册以及保险箱一个。事实和理由：星熠公司作为承租方与李怡聪作为出租方于2011年9月28日签订房屋租赁合同，约定星熠公司租用李怡聪所有的位于北京市朝阳区某1房屋，租赁期限自2011年5月20日至2016年11月19日止，租金为每月25000元，合同还约定了租金的付款方式（包括押租保证金的支付）和违约责任等，合同签订后，双方开始履行。2016年1月18日，星熠公司突然收到李怡聪的代理人黄某某来函，要求星熠公司于2016年1月16日至1月17日搬出涉案房屋，后又发生涉案小区物业阻扰星熠公司相关车辆人员进入某1房屋事情，造成星熠公司事实上无法按照租赁合同的约定继续使用涉案房屋，后星熠公司多次联系李怡聪及其代理人，要求其承担违约责任，并于2016年2月29日发送律师函，同时寄还了涉案房屋的钥匙，要求李怡聪赔偿损失。李怡聪均不予回应，故星熠公司诉至本院。李怡聪辩称：不同意星熠公司的诉讼请求，我方没有违约行为，我方按照合同约定将涉案房屋出租给星熠公司，双方合同中明确约定房屋的用途为居住使用，但星熠公司擅自将涉案房屋用于开办幼儿园，且并未取得办园资质，导致我方被相关部门通知，星熠公司未按照合同约定使用涉案房屋。且最后一期房租至今没有交纳，对方存在违约行为，故租房保证金不同意退还，用于抵扣违约金；关于租金，不同意退还，我方未通知过对方终止合同，且星熠公司仍未交纳最后一期的租金，星熠公司要求返还合同期内的租金没有依据；关于违约金，不同意赔偿，因星熠公司存在违约行为，我方并不存在违约行为，故不应当支付违约赔偿金；关于账册和保险柜，涉案房屋中并未留有上述物品，故不同意返还。另，李怡聪提出反诉，要求：1、判令星熠公司支付2016年2月20日至2016年5月19日的租金7.5万元；2、判令星熠公司支付拖欠的2014年9月6日至2016年5月27日的水费2360元；3、判令星熠公司支付拖欠的2015年4月6日至2016年2月5日的电费3450.89元；4、判令星熠公司支付房屋租金利息（以7.5万元为基数，从2016年2月21日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2011年9月28日，星熠公司与李怡聪签订《房屋租赁合同》，约定李怡聪将位于北京市朝阳区某1房屋，出租给星熠公司，用途为居住，期限自2011年5月20日至2016年5月19日，租金为每月25000元，每三个月支付一次，第一期租金于2011年5月20日付清，以后每期租金于2011年8月20日、2011年11月20日、2012年2月20日支付，以此类推，上述合同签订后，李怡聪按照合同约定将涉案房屋交付星熠公司，但2016年2月20日至5月19日的租金7.5万元，星熠公司并未交纳。且在租期内拖欠了使用涉案房屋产生的水费2360元、电费3450.89元。另外，星熠公司在租赁期内，将涉案房屋改变租赁用途且未按照合同约定支付租金及相关费用，构成违约，应当按照合同承担相应的违约责任，李怡聪为维护自身合法权益，故提起反诉。星熠公司对李怡聪的反诉请求辩称：不同意星熠公司的反诉请求，我方租赁房屋用于开办幼儿园，李怡聪是知情的，我方不存在违约行为。2016年1月18日，因为李怡聪告知物业，才导致物业拒绝让我方进入嘉林花园小区，进而无法进入涉案房屋，2016年1月19日之后，我方再没有使用过涉案房屋，故不存在拖欠租金的情况；关于水电费，我方在使用期间的水电费已经全部交清，也不存在拖欠的情况；关于利息，不存在拖欠房屋租金，自然不应当支付利息。另外，李怡聪所提出的诉讼请求均超过了诉讼时效，退一万步讲，即使存在拖欠，因为过了诉讼时效，我方也不应当支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月28日，李怡聪作为出租方（甲方）、星熠公司作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于北京市朝阳区某1房屋在良好状态下出租给乙方居住使用，出租房屋的面积为146平方米（建筑面积），使用范围包括房屋本身及公共面积。租赁期间自2011年5月20日起至2016年5月19日为5年。双方议定合同期租金额为每月25000元整，乙方以人民币汇款形式支付给甲方，支付方式：租金每季度按期支付，第一期租金于2011年5月20日付清，以后每期租金于2011年8月20日、2011年11月20日、2012年2月20日支付。如乙方逾期支付租金超过五个工作日，并在收到甲方的书面通知后仍未付款则视为乙方违约责任，甲方有权收回房屋，乙方除需支付违约金外，仍需继续及支付居住期限内尚未支付之租金。双方议定押租保证金为25000元（相当于一个月的租金），乙方同意在双方签约当日一次性支付给甲方。除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、交还房屋及设施、并付清所有应付费用后，在3个工作日以人民币汇款的形式将押租保证金无息退还乙方，产生相关杂费须经乙方确认，因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金，以及所欠的租金等费用，甲方可在押租保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后五天内补足。乙方应按本合同约定合法使用租赁用房，不得擅自改变使用性质，不应存放危险物品，如因此发生损害，乙方应承担全部责任。甲方不得提前终止合同，如需提前终止合同，将被视为违约，且需要提前6个月通知乙方并且支付相当于6个月租金的违约金以赔偿乙方的初期投入。乙方如未续租则应当在到期日或之前搬出该房间，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议。甲乙任何一方如未按照本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为25000元整（相当于一个月的租金）。合同签订后，星熠公司向李怡聪支付租房保证金25000元，并支付租金直至2016年2月19日。李怡聪表示收到上述款项。庭审中，星熠公司表示，2016年1月18，李怡聪的代理人黄某某向其发送告知书，告知因为不能提供幼儿园办学资质，要求其2016年1月16日至17日搬出涉案房屋。2016年1月19日，李怡聪亦发传真告知星熠公司不得进入某1房屋。2016年1月19日，星熠公司以及其客户相关人员再进入嘉林花园小区时，即受到了物业公司的阻拦，导致其2016年1月19日之后再无法进入涉案房屋。对此，李怡聪不予认可，并表示黄某某并非其代理人，也并未要求星熠公司提前搬离过涉案房屋。2016年1月19日，系物业公司阻止星熠公司相关车辆进入嘉林花园小区，李怡聪并未要求过物业公司这样做。星熠公司无法进入嘉林花园小区，主要原因是其未能办理幼儿园的办学资质，被相关政府部门要求停止办学。并提交将台地区办事处于2016年2月26日向其发放的告知书证明上述情况，该告知书载明：现了解到星熠公司幼儿园所租赁的办园场所是您的房屋产权，因该园未取得学前教育机构登记注册，属于非法办园，且存在消防安全、食品安全、卫生防病等方面的安全隐患，现将本次检查结果以及出租房用于开办非法自办园的危害及后果予以告知，出现任何问题房主应承担相应责任。为了您的人身及财产安全，请不要把房屋租赁给无证办学、办园机构。庭审中，星熠公司表示因无法进入嘉林小区继续使用涉案房屋，其于2016年2月29日向李怡聪发函，表示其在2016年1月18日接到黄某某来函，要求搬出，2016年1月19日，在使用某1房屋时，出现物业阻扰进入单元、车辆无法进入等情况，造成无法按照租赁合同约定使用房屋，故同意按照租赁合同解约条款的约定解除租赁合同，并要求李怡聪支付违约金、赔偿损失。2016年3月7日，星熠公司又委托某2事务所向李怡聪发函，再次要求李怡聪承担违约责任，赔偿损失。李怡聪在庭审中表示未收到过上述函件。关于星熠公司开办的幼儿园是否有办园资质，庭审中，星熠公司表示开办时没有，后来也没有办理下来。庭审中，法庭询问双方是否就涉案房屋办理过交接手续，双方均表示没有，星熠公司表示其仍有部分账册以及保险箱等物品在涉案房屋内，但未提交证据加以证明。李怡聪对此不予认可，表示其于合同到期后进入涉案房屋，屋内没有星熠公司的物品，现涉案房屋已经另行出租给他人使用。案件审理过程中，法院工作人员前往向嘉林花园小区的物业管理公司某3公司项目部（以下简称某3公司）核实相关情况，该物业公司工作人员答复，在2016年的时候从未阻止过星熠公司的工作人人员及客户进入嘉林花园小区，只是对于进入小区的车辆进行了限制，但也是因为业主委员会下了通知，要求对非小区自用的车辆进行管理。星熠公司在2016年4、5月份时候搬离了涉案小区。业主李怡聪对星熠公司租赁涉案房屋开办幼儿园一事知情。庭审中，李怡聪主张星熠公司拖欠2014年9月6日至2016年5月27日的水费2360元，拖欠2015年4月6日至2016年2月5日的电费3450.89元，星熠公司对此不予认可。李怡聪未提供证据证明上述费用其已经向相关部门交纳。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。星熠公司与李怡聪签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。李怡聪按照合同约定将涉案房屋交付星熠公司使用，星熠公司应当按照合同约定使用房屋，支付房屋租金。星熠公司主张李怡聪及其委托代理人黄某某告知其提前搬离涉案房屋并要求物业公司阻止其进入嘉林花园的小区内，导致合同无法继续履行，构成违约。李怡聪否认黄某某系其委托代理人，亦否认告知物业公司阻止星熠公司进入，星熠公司未提供其他证据证明其无法进入涉诉房屋，且经本院向某3公司核实，该公司亦表示从未阻止星熠公司的人员进入涉诉小区，并表示星熠公司2016年4、5月份才搬离，故星熠公司以此为由主张李怡聪提前终止合同，构成违约，本院不予采信。双方在《租赁合同》中载明房屋用途为居住，虽然李怡聪主张星熠公司擅自将涉案房屋用于开办幼儿园，违反了合同约定，但根据本院向某3公司核实的相关情况可知，李怡聪对于星熠公司开办幼儿园一事知情，故李怡聪以此为由主张星熠公司违约，本院不予采纳。但是，在合同能够继续履行的情况下，星熠公司未按照合同约定时间交纳剩余期间的房屋租金，构成违约。按照合同约定，任何一方如未按照本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为25000元整（相当于一个月的租金）。现星熠公司构成违约，李怡聪抗辩不退租房保证金用于抵扣违约金，根据合同约定，因星熠公司违约而产生的违约金，李怡聪可以在押租保证金中予以抵扣，李怡聪的抗辩意见，本院予以采纳。故本院对于星熠公司要求返还租房保证金25000元的诉讼请求，不予支持。关于星熠公司主张的租金25000元，该租金对应的期间为2016年1月19日至2月19日，因星熠公司未提供充足证据证明李怡聪有提前解除合同的行为，其本人向李怡聪发函表示同意解除合同亦在2016年2月29日。且经本院向某3公司核实，星熠公司的人员在2016年1月19日之后仍然能够进入涉诉小区，搬离时间为2016年4、5月份。在2月19日之前，星熠公司仍然使用涉案房屋，故对其要求返还租金25000元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于星熠公司主张的违约金150000元，根据其现有证据，不足以证明李怡聪有违约行为，故对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于星熠公司要求李怡聪返还公司账册以及保险箱的诉讼请求，因星熠公司未提交证明证明上述物品系其所有并存放于涉案房屋，李怡聪亦否认涉案房屋中有上述物品，故星熠公司的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于李怡聪要求星熠公司支付2016年2月20日至5月20日的租金的反诉请求，星熠公司未能证明李怡聪有提前终止合同的违约行为，应当继续交纳租金直至合同履行期满。但是星熠公司抗辩李怡聪的诉讼请求超过了诉讼时效，按照法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年。按照合同约定以及双方庭审中陈述，租金支付时间为预付下三个月的租金，在每期租金开始计租日支付，星熠公司应当于2016年2月20日交纳2016年2月20日至5月20日期间的租金。诉讼时效期间从2016年2月21日开始计算，李怡聪应当于2017年2月20日前向星熠公司主张上述租金，但是李怡聪直至2018年5月18日才向本院提起反诉要求支付租金，且在案件审理过程中并未提交证据证明向星熠公司进行过催要，无法证明存在诉讼时效中止、中断或者延长的情况，故其主张已经超过了诉讼时效，对于其反诉请求，本院不予支持。关于李怡聪要求星熠公司支付未付房屋租金的利息的反诉请求，因《租赁合同》对于逾期支付房屋租金的利息并未作出约定，故本院对该项反诉请求不予支持。关于李怡聪要求星熠公司支付水费2360元、电费3450.89元的反诉请求，因其未提供证据证明上述费用已经实际交纳，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京星熠启程咨询有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李怡聪的全部反诉请求。本诉案件受理费4300元，由原告（反诉被告）北京星熠启程咨询有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费910元，由被告（反诉原告）李怡聪负担（已交纳）。如不服本判决，原告（反诉被告）北京星熠启程咨询有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）李怡聪可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  张海文审判员  柯 岩二〇一八年十月十九日书记员  张 晨