江西省南昌高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0191民初1682号 原告：南昌鑫都置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区高新二路**高新创业大厦，统一社会信用代码：91360106584016443M。 法定代表人：唐卫国，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张海宝，江西求正沃德（南昌县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡宇星，江西求正沃德律师事务所律师。 被告：房琴，女，1981年6月4日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：王忠见，男，1978年3月25日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，系被告丈夫。 原告南昌鑫都置业有限公司与被告房琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌鑫都置业有限公司（以下简称鑫都公司）的委托诉讼代理人张海宝，被告房琴的委托诉讼代理人王忠见到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告鑫都公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月30日签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号1000590334）及《合同补充协议》；2、判令被告自商品房买卖合同解除之日起10日内将商品房清空、恢复原状并返还原告，原合同原件、购房发票原件退还原告，并协助原告到房产部门或者房屋登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，相关费用由被告承担；3、判令被告向原告支付代偿款1802534.16元，律师费16000元，诉前保全费用5000元，保险费用7000元，税费355400元；4、判令被告立即向原告支付违约赔偿金140000元、补偿金259621.54元（以上补偿金均应按每日万分之五计算至款项清偿之日止）；5、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月30日原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》（合同编号1000590334）一份，合同约定被告向原告购买南昌市××开发区××城堡××＃住宅楼××单元××室房产，房产建筑面积250.56平方米，单价每平方米11174.97元，总金额280万元整。被告应于2016年6月30日前向出卖人支付首付款，交纳比率为30%，计人民币84万元整，剩余房款余额人民币196万元整，被告采用商贷的方式向原告支付，约定付款时间为合同签订后60日内。协议约定，如原告为被告提供阶段性按揭贷款担保（即原告在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为被告偿还房款贷款提供担保），则：1、若被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2、被告没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。原告选择解除合同的，除有权按照补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。3、如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应按照本条前款约定向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件其它相关协议等自动解除。被告应按照补充协议约定承担违约责任。被告应向原告支付购房款总额5%违约赔偿金。原告因签署本合同而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金以及因此发生的其他费用，均由被告承担。原告有权在退还被告购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。被告购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，原告有权继续向被告追偿。如被告选择按揭贷款方式付款，主要承担前述责任外，被告应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需原告协助的，原告由此产生的费用由被告支付，如因此造成原告损失的，被告应予以补偿。2016年7月15日，被告与中国农业银行股份有限公司南昌中山支行(以下简称农行南昌中山支行)签订个人购房担保借款合同约定被告向该行借款196万元整，用于购买绿都温莎城堡13#住宅楼一单元105室房产，借款期限360月。借款担保方式为阶段性保证+抵押（由阶段性保证人南昌鑫都置业有限公司提供保证担保，由在合同签章的抵押人提供抵押担保）。被告向原告支付购房款后，原告共缴纳税费355400元。2017年8月23日，因被告未按约向农行南昌中山支行还款，农行南昌中山支行向原告发出《划款催告函》，告知原告，若在2017年8月31日被告仍未还款，农行南昌中山支行将在原告担保账户上扣划全款。2017年8月28日，原告向被告发出《逾期还款、欠息催收知书》，要求被告立即向农行南昌中山支行还款付息，被告收到通知书后无动于衷，没有向该行还款付息。此后农行南昌中山支行分四次划扣原告担保账户上的款项，共计1802534.16元。经过原告催收，2018年3月2日，被告向原告支付了100000元；2018年4月16日，被告向原告支付了80000元。但是被告在支付上述两笔款项后没有再向原告支付任何款项。2018年6月7日，原告为依法维权花费律师费16000元。2018年6月14日，原告申请诉前保全花费保全费5000元，2018年6月20日，保险公司为诉前保全提供担保花费保险费7000元。 被告房琴辩称，断供是事实，同意每月偿还原告10万元，直至付清开发商代为偿还的银行贷款。但不同意解除合同。首先，被告已经从银行办理了贷款手续，并已按月还贷，银行已将钱支付给了开发商，事实上已经完成了买卖关系，在法律上已经完成了交易，只是开发商一直不办理房产证书，不存在解除购房合同之说。买房之前被告跟所有购房人签订的附件合同，是格式文本，没有加注标明如断供所产生的法律后果提示，没有加黑或加下划线提示。如判决解除，被告支付的首付款利息、银行还贷、房产增值如何计算，被告的合法权益难以得到保障。希望法院判决不解除购房合同，被告同意归还原告代为偿还的银行贷款利息及其他费用。 本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原告鑫都公司与被告房琴签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定房琴向鑫都公司购买位于南昌市××开发区××城堡××＃住宅楼××单元××室的房屋，买受人应于2016年6月30日前向出卖人支付首付款比例为30%，即人民币84万元，剩余房款196万元，买受人采用商贷的方式向出卖人支付，约定付款时间为本合同签订后60日内。出卖人应当自2016年8月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。《合同补充协议》约定，如鑫都公司为房琴提供阶段性按揭贷款担保，则：房琴未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致鑫都公司承担担保责任的，房琴应在鑫都公司向其送达告知函之日起3日内将鑫都公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及鑫都公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给鑫都公司，同时自鑫都公司实际承担上述款项之日起至房琴实际向鑫都公司支付全部款项之日止，房琴应按日向鑫都公司支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。房琴没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，鑫都公司有权选择立即解除合同。鑫都公司选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代房琴向按揭银行支付的全部款项。如房琴未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求鑫都公司承担担保责任，则房琴除应照本条前款约定向鑫都公司还款、赔偿及支付补偿金外，自鑫都公司代房琴向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。房琴应按照本补充协议约定承担违约责任。2016年7月15日，鑫都公司、房琴与中国农业银行股份有限公司南昌中山支行签订《个人购房担保借款合同》，借款人：房琴，贷款人：中国农业银行股份有限公司南昌中山支行，保证人：南昌鑫都置业有限公司。借款金额196万元整,借款用途为购买住房。借款期限为360月，借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入南昌鑫都置业有限公司账户。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，同意为借款人的债务承担连带保证责任。后该行将上述贷款打入鑫都公司账户。2016年12月13日，鑫都公司向房琴开具金额为280万元的购房发票。2017年8月23日，中国农业银行股份有限公司南昌中山支行营业部向鑫都公司发出《划款催告函》，写明：业主房琴，身份证号为，在贵公司购房后于2016年7月18日在我行贷款1960000元整，期限30年，到期日为2046年7月17日，截止到2017年8月20日已有三期未还贷款，目前尚欠本金1936521.05元，且累欠利息22533.97元。如果到2017年8月31日仍未还款，根据我行与贵公司签订的阶段性担保协议之规定，我行将在贵公司担保账户上划扣全款。2017年8月28日,鑫都公司向房琴发送《逾期还款、欠费催收通知书》。2017年9月15日中国农业银行股份有限公司南昌中山支行营业部在鑫都公司账户上划扣两笔款项分别为32861.67元、1760000元。2017年9月27日，中国农业银行股份有限公司南昌中山支行营业部在鑫都公司账户上划扣7029.99元。2017年12月26日中国农业银行股份有限公司江西赣江新区支行营业部在鑫都公司账户上划扣2642.5元。 另查明,2018年3月2日,房琴向鑫都公司支付10万元。2018年4月16日，房琴向鑫都公司支付8万元。2018年7月12日，房琴向鑫都公司支付10万元。2018年8月27日，房琴向鑫都公司支付10万元。合计支付38万元。 还查明，鑫都公司支付律师费16000元。 本院认为，鑫都公司与房琴签订的《南昌市商品房买卖合同》，双方与中国农业银行股份有限公司南昌中山支行签订的《个人购房担保借款合同》，均是当事人各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，当事人应依约履行各自的义务。鑫都公司以代房琴偿还贷款本息1802534.16元为由，要求根据合同约定解除与房琴签订的《南昌市商品房买卖合同》，房琴辩称合同约定系格式条款，不同意解除合同。根据查明的事实，《南昌市商品房买卖合同》的合同补充协议约定，如房琴未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求鑫都公司承担担保责任，则房琴除应照本条前款约定向鑫都公司还款、赔偿及支付补偿金外，自鑫都公司代房琴向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。该约定是鑫都公司一方提供的格式条款，鑫都公司未提供证据证明已尽到提示和说明的义务，且房琴已履行完毕支付房款的义务，鑫都公司在合同补充协议中约定因代偿贷款合同自动解除，系排除对方当事人主要权利的格式条款，系无效条款，鑫都公司据此要求解除与房琴签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号1000590334）及《合同补充协议》、清空并返还商品房、恢复原状、退还原合同原件、购房发票原件、协助原告到房产部门或者房屋登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续、承担相关费用、税费等，于法无据，本院不予支持。鑫都公司主张房琴向其支付已垫付的贷款款项，并提交商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、划款催告函、转款凭证等证明。经查，前述证据与原件一致，鑫都公司的主张有事实和法律依据，本院予以支持，扣除房琴已偿还的38万元，房琴需支付鑫都公司1422534.16元。鑫都公司主张房琴支付违约赔偿金、补偿金，本院支持按日万分之五支付代偿款补偿金，超出部分本院不予支持。鑫都公司主张其为本案支付律师费16000元应由房琴承担，符合合同约定，本院予以支持。鑫都公司主张的7000元保险费，不属于案件必须支出的费用，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、被告房琴于本判决生效之日起十五日内向原告南昌鑫都置业有限公司支付款项1422534.16元。 二、被告房琴于本判决生效之日起十五日内向原告南昌鑫都置业有限公司支付补偿金（按日万分之五计算，其中2017年9月16日至2017年9月27日，以1792861.67元为基数；2017年9月28日至2017年12月26日，以1799891.66元为基数；2017年12月27日至2018年3月2日，以1802534.16元为基数；2018年3月3日至2018年4月16日，以1702534.16元为基数；2018年4月17日至2018年7月12日，以1622534.16元为基数；2018年7月13日至2018年8月27日，以1522534.16元为基数；2018年8月28日，直至付清之日止，以1422534.16元为基数）。 三、被告房琴于本判决生效之日起十五日内向原告南昌鑫都置业有限公司支付律师费16000元。 四、驳回原告南昌鑫都置业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费49499元，减半收取24749.5元，保全费5000元，共计29749.5元，由被告房琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  匡小明 二〇一八年十月九日 法官助理吴来娥 书记员陈慧萍