北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0107民初13437号原告：张国兴，男，1956年12月31日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵俊刚，北京市索邦律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。原告张国兴与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国兴的委托诉讼代理人赵俊刚，被告链家公司的委托诉讼代理人刘丛到庭参加了全部诉讼。本案现已审理终结。张国兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已经支付居间费用8．1万元，赔偿损失1．9万元，共计10万元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年4月10日签订《居间成交确认书》等居间法律文书。就原告与案外人马宁之间的房屋买卖提供居间服务。后原告与马宁就《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）产生纠纷，北京市一中院于2017年6月12日作出终审判决，解除双方的房屋买卖合同。原告认为，被告在提供居间服务过程中具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的行为，致使原告与案外人马宁产生了纠纷，在产生纠纷过程中，由于北京的限购政策，致使原告失去了购房资格。基于以上原因，现原告依法起诉。北京链家房地产经纪有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：一、原告的主动诉讼和违约行为导致买卖合同解除。2010年4月10日，我公司促成买卖双方签订房屋买卖合同。因当时北京房价处于下行状态，涉案房屋的市场价格下降，2010年5月份原告不同意继续办理面签手续，拒绝继续履行合同。原告于2010年8月2日，将涉案房屋出卖人马宁与我公司诉至贵院，要求撤销买卖合同，确认网签合同无效。2010年12月18日法院判决买卖合同有效。（判决书案号：（2010）石民初字第4455号）后原告上诉至中院被驳回，2010年12月21日二审判决生效。（判决书案号：（2010）一中民终字第20826号）即使是2010年12月21日第一次诉讼的二审判决生效后，至2011年2月15日国家出台限购政策期间，原告如果有继续履行合同的意愿，也完全来得及和出卖人协商，撤销原来的网签合同，重新进行网签，继续履行合同，完成过户。但是原告并未向我公司或者出卖人马宁表明想继续履行合同。2013年6月份，原告又再次诉至贵院，要求与出卖人马宁解除合同，在诉讼过程中因房价上涨，将诉讼请求变更为要求继续履行。出卖人马宁反诉要求解除合同，一审法院判决解除合同，出卖人马宁返还购房款以及定金，办理网签注销手续。（判决书案号（2015）石民初字第3004号）后原告上诉至中院要求继续履行合同被驳回，二审法院在判决中认定“原告（张国兴）延迟履行债务且不具有购房资格，马宁的合同目的无法实现，其有权解除诉争房屋买卖合同，该合同自解除通知到达张国兴时发生解除的效果。”2017年6月12日二审判决生效。（判决书案号（2017）京01民终2545号）。因此，是原告因房价波动先恶意违约，拒不履行合同，起诉要求解除合同后又变更诉讼请求要求履行合同的行为，诉讼过程中因国家出台限购政策无购房资质而无法重新网签。最终，被法院认定为单方面违约而解除合同。解除的责任并不在我公司，而是原告自身只考虑自身利益、恶意违约的行为所致。我公司不存在过错，没有任何失职行为，要求我公司承担赔偿责任没有事实合同以及法律依据。二、原告系重复诉讼，浪费司法资源。原告因签订买卖合同之后，房价下跌，在网签之后，拒绝继续履行合同。为避免承担解除合同之后的违约责任，于2010年8月2日，将涉案房屋出卖人马宁与我公司诉至贵院，要求撤销买卖合同、确认网签合同无效时，就诉称我公司故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，构成欺诈，一审、二审法院已经就我公司的居间行为进行了详细审查。经审理查明，法院认为签订买卖合同以及补充协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自的义务。驳回了原告要求我公司承担责任的诉讼请求。由此可知，生效判决已经认定我公司的居间服务没有过错，没有欺诈事实。原告对于已经被法院审理并认定的事实，以其他案由重新起诉，系蔑视法院判决书的既判力，滥用司法资源，恶意挑起诉讼。三、我公司不同意返还居间费用8．1万元。（一）我公司并未收取8．1万元居间费用。实际上我公司收取只收取居间费用6万元，因买卖双方委托我公司办理居间成功之后的协助订立合同、协助办理贷款、协助办理过户等事宜，又支付代书费1．5万元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元。（二）我公司居间服务已经完成，收取费用合理合法。1、2010年4月10日，房屋买卖双方与我公司签订的《居间成交确认书》中约定，我公司自促成买卖双方签订房屋买卖合同时，履行完毕居间服务义务。2、我公司协助买卖双方履行后续交易事宜，在三方签订的《过户、按揭代理合同》中另行约定，系委托服务，不属于居间服务。因此，居间服务已经完成，我公司依据《居间成交确认书》的约定收取居间报酬，符合合同约定，合理合法，不应当退还。（三）《过户、按揭代理合同》系委托服务合同，不属于居间服务合同。1、我公司收取代书费、贷款服务费和过户服务费，不属于居间费用，而是基于房屋买卖双方的委托收取的委托费用。基于《过户、按揭代理合同》，委托服务合同关系与本案的居间服务合同关系不是同一法律关系，原告不能在本案中一并主张，应当另案起诉。2010年4月10日，三方签订《过户、按揭代理合同》。该合同约定：“鉴于甲乙双方通过丙方提供的居间服务就位于石景山区玉泉西里之房屋交易签署买卖合同，丙方的居间义务已经履行完毕。现就房屋买卖合同成立后，甲、乙方委托丙方办理前述交易房屋过程事宜达成以下协议。”2、对于非因我公司原因导致的买卖合同无法继续履行，我公司不予退还所收取的委托服务费用。根据《过户、按揭代理合同》第三条违约责任第一款约定：“甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成损失。因甲方或乙方任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应当向守约方承担违约责任，所交代理费用、评估费不予退还。”四、原告的诉讼请求超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”我公司于2010年4月10日已经完成居间服务，此后两年内，原告均未以我公司居间服务有过错，向法院以居间服务合同纠纷为由提起诉讼，也未以其他方式向我公司要求赔偿。诉讼时效已经届满。即使将2010年8月2日，原告将涉案房屋出卖人马宁与我公司诉至贵院，要求撤销买卖合同，确认网签合同无效，并未要求我公司承担赔偿责任的行为，认定为诉讼时效中断，那么到2010年12月21日一中院做出终审判决时，诉讼时效中断事由已经消失，诉讼时效重新计算至2012年12月21日届满。在此期间原告仍未起诉我公司要求赔偿。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，将诉讼时效变为三年，但是在此之前原告的诉讼时效已经届满，不具有溯及力。原告的诉讼时效已经届满，不可能因新法的实施而激活。综上所述，原告的诉讼请求没有事实、合同以及法律依据，请求贵院依法驳回，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2010年4月10日，张国兴（购房人）与案外人马宁（出售人）签订了关于石景山区玉泉西里房屋的买卖合同，张国兴支付定金10万元。同日，甲方（出售人：马宁）、乙方（购买人：张国兴）、丙方（居间人：链家公司、）签订了《居间成交确认书》，载明：第一条信息审核：乙方确认，甲方已应丙方要求，提供了下列文件：房屋产权证书、产权人身份证明文件，乙方已审核了上述文件；第二条居间服务成功确认：甲方已对身份证件进行了审核。乙方已对上述文件进行了审核对房屋进行了实地查验，对房屋本身及其权属的所有情况均已了解。对由丙方此前提供的有关信息与实际情况的差异均已知晓。甲、乙双方承诺其提供的全部证件合法、有效、真实。基于上述，甲乙双方确认：1、通过丙方提供的居间服务就位于石景山区玉泉西里房屋甲乙双方已签署了买卖合同，房屋买卖价格为人民币叁佰万元（不含税）。……第三条居间报酬……b)乙方应于签署本文件之日向丙方支付居间报酬人民币陆万元。链家公司工作人员于杰当日亦出具书面声明载明：本人承诺在张国兴购买诉争房屋如果不满五年，购买人只需支付一万元的费用给于杰负责办理过户时所缴纳的个人所的（得）税及营业税。同日，甲方（出售人：马宁）、乙方（购买人：张国兴）、丙方（居间人：链家公司、）又签订了《过户、按揭代理合同》。该合同约定：鉴于甲乙双方通过丙方提供的居间服务就位于石景山区玉泉西里房屋交易签署买卖合同，丙方的居间义务已经履行完毕。现就房屋买卖合同成立后，甲、乙方委托丙方办理前述交易房屋过户等事宜达成以下协议。第一条代理事宜及付费标准：……2、乙方委托丙方办理如下事项及付费标准：代书费，房屋交易价的0．5%，即人民币（大写）壹万伍仟元；协助办理上述房产的权属过户手续，服务费：人民币（大写）叁仟元；协助办理上述房产的商业贷款手续，贷款服务费：人民币3000元（贷款额超过30万元的部分加2%的服务费）……3、乙方同意承担此次房屋交易过程中甲方应向丙方支付的全部代理费用；4、甲、乙双方应于本合同签署之日向丙方支付上述费用及因申请贷款产生的评估费，评估费由丙方代为向相关的评估机构交纳。第三条违约责任1、甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成损失。因甲方或乙方任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应当向守约方承担违约责任，所交代理费用、评估费不予退还。2010年4月12日与2010年4月16日，链家公司分别向张国兴出具买卖业务预收费专用收据两张，载明其已向张国兴收取如下费用：信息服务费6万元，代书费1．5万元，贷款服务费3千元，过户服务费3千元，代收评估费600元。房屋买卖合同签订后，马宁和张国兴出具授权委托书，授权链家公司以196万元价格办理网签。2010年4月17日，链家公司办理《存量房屋买卖合同》（合同编号：C313548号）（以下简称网签合同）的网签手续。该合同中第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，第七条违约责任，第九条税、费相关规定，第十条权属转移登记的约定内容与2010年4月10日所签房屋买卖合同的约定不一致，其中，变更交易价款为196万元，违约金约定亦不相同。另查明，2010年8月2日，张国兴将马宁、链家公司诉至本院（案号：2010石民初字第4455号），要求撤销2010年4月10日签订的房屋买卖合同，确认2010年4月17日签订的网签合同无效，链家公司返还信息服务费6万元、代书费1．5万元，贷款服务费0．3万元，过户服务费0．3万元，代收评估费0．06万元、赔偿经济损失8．1万元等。2010年10月18日一审法院判决，确认网签合同中关于成交价格、付款方式及资金划转方式、违约责任、税费相关规定、权属转移登记的相关约定因违反国家房屋买卖政策而约定无效，该合同其余条款有效。后张国兴提起上诉，2010年12月16日，北京市第一中级人民法院作出维持判决（案号：2010一中民终字第20826号），并认为在张国兴和马宁之间房屋买卖行为仍在进行的情况下，张国兴要求链家公司返还服务费用和赔偿经济损失的的请求不应得到支持。又查，2013年5月6日，张国兴再将马宁诉至法院，并将链家公司列为第三人，要求解除房屋买卖合同，并判令第三人返还信息服务费6万元、代书费1．5万元，贷款服务费0．3万元，过户服务费0．3万元，代收评估费0．06万元等。后又将该案诉讼请求变更为要求马宁继续履行合同，办理案涉房屋的产权转移手续，链家公司对案涉房屋的产权转移手续提供经纪服务等。2013年6月28日，马宁提出反诉，要求解除双方房屋买卖合同并要求张国兴办理网签合同的注销手续、支付违约金等。2016年12月18日，一审法院作出民事判决书（案号：2015石民初字第3004号），判决结果为解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款等。同时认定各方当事人与链家公司之间居间合同法律关系的权利义务，各方可另行解决。后张国兴提起上诉，要求继续履行合同，2017年6月12日北京市第一中级人民法院作出维持判决（案号：（2017）京01民终2545号）。再查，2011年2月17日北京市房屋调控政策出台后直至2017年1月20日其户籍迁入北京市西城区，张国兴无购房资质。上述事实，有《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》、声明、买卖业务预收费专用收据、买卖定金协议书、（2015）石民初字第3004号、（2017）京01民终2545号民事判决书及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，结合已查明的案件事实，本案的争议焦点如下：一、本案是否构成重复诉讼；二、本案是否已过诉讼时效；三、链家公司的居间义务是否适当履行完毕。对此本院分别论述如下：一、本案是否构成重复诉讼。2010年8月2日，张国兴虽将马宁、链家公司诉至本院（案号：2010石民初字第4455号），要求链家公司返还信息服务费6万元、代书费1．5万元，贷款服务费0．3万元，过户服务费0．3万元，代收评估费0．06万元、赔偿经济损失8．1万元等，但根据2010年12月16日，北京市第一中级人民法院作出的（2010）一中民终字第20826号生效判决，网签合同只是部分被确定无效，生效判决认为在张国兴和马宁之间房屋买卖行为仍在进行的情况下，张国兴要求链家公司返还服务费用和赔偿经济损失的的请求不应得到支持。现张国兴和马宁之间的房屋买卖合同已被（2017）京01民终2545号民事判决书认定解除，丧失了继续履行的可能。故张国兴依据房屋买卖合同被解除的判决结果以主张退还居间费与2010年主张网签合同无效而主张退还居间费的请求权基础不同，不属于重复诉讼。二、本案是否已过诉讼时效。根据2010年12月16日，北京市第一中级人民法院作出的（2010）一中民终字第20826号生效判决，认为在张国兴和马宁之间房屋买卖行为仍在进行，链家公司应继续提供中介服务。直至2017年6月12日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终2545号生效判决解除张国兴和马宁之间的房屋买卖合同，且生效判决并未处理各方当事人与链家公司之间居间合同法律关系。故张国兴因房屋买卖合同被解除而请求链家公司退还居间费等各项费用的诉讼时效应从2017年6月13日起算，至本案张国兴于2018年4月16日起诉，未超过诉讼时效。被告主张原告的诉讼请求超过时效，予以全部驳回的抗辩意见，本院不予采纳。三、链家公司的居间义务是否适当履行完毕。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人的主要义务在于报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，链家公司作为居间方，已促成张国兴与案外人马宁就案涉房屋交易达成了合意并签订了房屋买卖合同，并协助双方办理了网签手续，且居间合同确认书及过户、按揭代理合同亦确认链家公司已完成了居间义务，委托人张国兴应当按约支付报酬。对于张国兴主张的“链家公司存在隐瞒与订立合同有关的重要事实，同时对网签合同因成交价格、违约金等部分核心条款被法院生效判决确认无效存在过错，在网签合同部分核心条款被确认无效后，链家公司未能积极履行居间义务重新促成原告与案外人马宁进行二次网签，致使原告在北京市出台的限购政策后，丧失了购房资格，最终导致房屋买卖合同解除”的意见，本院认为：第一，原告的第一次诉讼是以诉讼方式这一主动行为来阻却房屋买卖合同和网签合同发生法律效力，从该行为本身可以推断出对于网签合同条款被部分确认无效的这一判决结果是符合原告预期的，房屋买卖合同需要重新申请网签，主要为原告行为导致。第二，在2010年12月16日作出生效判决后至2011年2月17日北京市限购政策出台期间，原告未能提供证据显示其与案外人马宁对继续履行合同、重新进行网签进行过协商、催告等而链家公司怠于履行该义务。第三，根据生效判决查明的事实显示，案外人马宁和张国兴均出具授权委托书，授权链家公司以196万元价格办理网签，故网签合同被部分确认无效，并非居间方隐瞒与订立合同有关的重要事实。故，原告认为链家公司未履行居间义务导致居间合同目的不能实现而要求解除居间合同的诉讼主张，无事实与法律依据，本院不予支持。但，根据房屋买卖合同的性质、房屋交易习惯及双方签署的合同约定，链家公司作为中介机构，有协助买卖双方办理网签的合同附随义务。本案证据显示，链家公司作为专业的中介机构，应对国家房屋买卖相关的税收管理规定熟练掌握。但链家公司为了促成买卖双方的交易，明知买卖双方签订了与房屋买卖合同不一致的网签合同，变更了房屋交易价格等条款，违反了国家的税收管理规定，却未能及时纠正与指出，可见其在居间服务过程中提供的专业指导及风险提示存在一定瑕疵，对网签条款被确认无效存在着一定的过错，链家公司客观上并未适当的履行上述附随义务，故原告要求链家公司返还居间服务费用的主张，应部分予以支持，具体数额，由本院酌定。关于原告主张赔偿损失的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。另，链家公司收取的代书费、贷款服务费和过户服务费等系依据双方签订的《过户、按揭代理合同》，与本案居间合同不属于同一法律关系，本院不予处理，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下：一、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还张国兴居间服务费10000元；二、驳回张国兴的其他诉讼请求。如果被告北京链家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由张国兴负担2070元（已交纳1150元，余款于本判决生效后十日内交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担230元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求的数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，则按未提出上诉处理。审 判 长  孟 哲人民陪审员  赵林平人民陪审员  郭淑毅二〇一八年十月十五日书 记 员  宋 鸽