广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初1834号 原告：刘琼黎，女，1961年8月1日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：雷灿荣，广西大航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周师邦，广西大航律师事务所律师。 被告：广西熙正酒店管理有限公司，住所南宁市西乡塘区高新大道**南宁安吉万达广场******，统一社会信用代码91450100MA5KXFED05。 法定代表人：崔士光，该公司总经理。 原告刘琼黎与被告广西熙正酒店管理有限公司（以下简称熙正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告刘琼黎的委托诉讼代理人雷灿荣、周师邦到庭参加诉讼，被告熙正公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘琼黎向本院提出诉讼请求：1.解除刘琼黎与熙正公司签订的《租赁合同》；2.判令熙正公司退回刘琼黎已付装修款191010元；3.判令熙正公司支付刘琼黎违约金1万元。事实和理由：就南宁市良庆区凯旋路9号海尔青啤联合广场2号楼2512号房屋租赁事项，刘琼黎与熙正公司于2017年3月4日签订《租赁意向书》，并支付装修款定金7万元；于2017年5月19日签订《租赁合同》，并支付相应装修款。2017年11月3日，熙正公司就海尔青啤联合广场2号楼25-27层酒店项目收房时间及相关事宜以公告函的形式告知刘琼黎：熙正公司将原合同的权益转让给案外人广西熙致酒店管理有限公司（以下简称熙致公司）。熙正公司的行为违反了合同约定，应退还装修款，并按照合同第十二条约定支付违约金。经刘琼黎多次与熙正公司协商，但熙正公司均以各种理由推脱，拒不承担责任。为此，刘琼黎诉至法院，希望判如所请。 熙正公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，刘琼黎向广西新宝通投资控股有限公司（以下简称新宝通公司）购买其开发的位于南宁市良庆区凯旋路9号海尔青啤东盟联合广场2号楼2512号房屋，建筑面积为63.67平方米，交房时间为2017年4月1日前。该房屋的价款572393元，刘琼黎已向新宝通公司付清。 2017年3月4日，刘琼黎与熙正公司签订一份《租赁意向书》，约定：熙正公司向刘琼黎租赁南宁市良庆区凯旋路9号海尔青啤联合广场2号楼2512号房屋，作为未来经营酒店式公寓的场地，租赁面积63.67平方米；刘琼黎于签订本意向书时向熙正公司支付装修意向金7万元，该款项在双方签订租赁合同后冲抵部分装修款。2017年3月4日，熙正公司向刘琼黎出具一张《收据》，确认收到装修定金7万元。 2017年5月19日，刘琼黎与熙正公司签订一份《租赁合同》，约定：熙正公司向刘琼黎租赁南宁市良庆区凯旋路9号海尔青啤联合广场2号楼2512号房屋（建筑面积63.67平方米）用于酒店式公寓经营；租赁期限20年，从2017年7月1日起计算，如实际交房日期超过2017年7月1日，则在实际交房第二日开始计算租期，租赁免租期自2017年7月1日至2017年12月31日；租金4453元/月，每五年递增一次，首期租金在2017年12月15日支付，租金每月支付一次，在下一个租期到来前15日支付；刘琼黎在签订本合同当日向熙正公司一次性支付装修款191010元。第十二条违约责任约定：因一方原因导致本合同无法继续履行的，除赔偿另一方实际损失外，还应按照以下标准支付违约金：在自租赁之日起至第一个五年内违约时，需赔偿另一方20万元/间。2017年5月20日，熙正公司向刘琼黎出具一张《收据》，确认收到装修款121010元。 2017年11月3日，熙正公司与熙致公司向海尔青啤联合广场2号楼25-27层房屋业主发出一份《海尔青啤联合广场2号楼25-27层酒店项目收房时间及相关事宜公告函》。该公告函的主要内容如下：1.收房时间为2017年11月6日至13日10：00至17:00；2.收房流程为业主签到——换发合同（由熙致公司与业主重新签订《租赁合同》，已领取旧合同的业主必须以旧换新，业主同时与熙正公司、熙致公司签订三方补充协议）——换发收据（以熙正公司旧收据替换熙致公司新收据）——验房——交房签收（费用交清、更换合同、验房通过后，经业务部门签字确认收房）；3.2017年11月13日前交房的，自2017年11月14日起计租；2017年11月13日后交房的，则按实际交房顺延收房计租及物业费计费。该公告函还附有熙致公司于2017年11月3日出具的一份《海尔青啤广场2号楼25-27层酒店项目有关问题说明》。该说明的主要内容如下：1.推迟收房的原因。由于2017年银行对商业产权物业的贷款政策收紧，放款缓慢，很多业主未能从开发商处按时收到房屋。公司租赁房屋用于酒店经营，虽然前期有一小部分业主能交付房屋，但不能只接收一小部分业主的房屋就装修经营，因此被迫中止了原定的2017年7月收房计划；2.公司更名原因。因熙正公司股东变动，为避免业主受到牵连，更好地保障业主和酒店的利益，故成立了另一家经营主体公司即熙致公司。在解除原合同的基础上，由熙致公司与业主签订租赁合同，原合同的权利义务由熙致公司履行。 诉讼过程中，刘琼黎主张新宝通公司于2017年7月4日向其交付案涉房屋。至法庭辩论终结前，刘琼黎未与熙致公司就案涉房屋签订新的租赁合同，亦未向熙正公司或熙致公司交付案涉房屋。 本院认为，案涉《租赁合同》系刘琼黎与熙正公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。基于股东变动原因，熙正公司欲与刘琼黎解除案涉《租赁合同》后，由熙致公司与刘琼黎签订新的租赁合同继续租赁案涉房屋，但刘琼黎有是否选择与熙致公司签订新的租赁合同即是否同意熙正公司将其权利义务转让给熙致公司的权利，在刘琼黎不同意熙正公司将其权利义务转让给熙致公司的情形下，熙正公司应与刘琼黎继续履行案涉《租赁合同》。现熙正公司以其行为表明不履行案涉《租赁合同》，系其单方原因造成的违约，刘琼黎要求解除案涉《租赁合同》，并要求熙正公司退回装修款191010元（装修定金7万元+装修款121010元），有事实及法律依据，本院予以支持。刘琼黎酌情要求熙正公司支付违约金1万元，由于案涉《租赁合同》第十二条约定的违约金适用情形是在自租赁之日起至第一个五年内违约时，而租赁期限自案涉房屋交付熙正公司的次日起算，现案涉房屋尚未交付熙正公司，不符合该违约金条款的适用情形，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条第二项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除刘琼黎与广西熙正酒店管理有限公司于2017年5月19日签订的《租赁合同》； 二、广西熙正酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘琼黎退回装修款191010元； 三、驳回刘琼黎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4315元，减半收取计2157.5元，由刘琼黎负担107元，广西熙正酒店管理有限公司负担2050.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：200102010********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  彭情宝 二〇一八年十月十日 法官助理戴棠 书记员  廖羽冰