海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初6801号   原告：黄伟红，女，1980年1月21日出生（公民身份号码：×××），壮族，住海南省三亚市。   原告：黄全庭，男，1950年1月3日出生（公民身份号码：×××），壮族，住海南省三亚市。   二原告共同委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。   二原告共同委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。   被告：海南省国营南田农场，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。   法定代表人：彭隆荣，该农场负责人。   委托诉讼代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。   被告：海南农垦神泉集团有限公司，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。   法定代表人：彭隆荣，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高翔，海南嘉天律师事务所律师。   原告黄伟红、黄全庭与被告海南省国营南田农场（以下简称南田农场）、海南农垦神泉集团有限公司（以下简称农垦神泉集团）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。审理过程中，本院发现农垦神泉集团与本案处理结果有法律上的利害关系，依职权追加农垦神泉集团作为被告参加诉讼。本院于2018年9月19日组织双方当事人进行证据交换和质证，2018年9月26日公开开庭审理了本案。原告黄伟红、黄全庭的共同委托诉讼代理人刘一凡和王惠、被告南田农场的委托诉讼代理人李志前、被告农垦神泉集团的委托诉讼代理人高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黄伟红、黄全庭向本院提出诉讼请求：判令南田农场按业已存在的每年4-5月黄伟红、黄全庭以230元/亩/年标准缴纳本年度土地承包（租赁）金的交易习惯继续履行合同。事实和理由：南田农场职工及外来承包户在上世纪90年代，以家庭为单位承包南田农场土地种植芒果、椰子，并签订土地承包合同。进入本世纪，南田农场大力推进发展芒果种植业，要求人人种植家家承包，同时欢迎场外社会人员来场承包土地，大力发展芒果种植，实现“一栋别墅、一部小车、一份股份、一份产业”四个一发展目标。几十年来，部分承包户与农场签订土地承包合同但已到期，部分因南田农场原因（南田农场未测绘签订，且个别签订也不发合同文本或收回已发文本），至今未续签土地承包合同。但各承包户大多数经南田农场审核同意在承包地盖有永久性住房，且按照双方达成并认可的场内每亩230元/年（场外每亩360元/年）向南田农场交纳土地承包金。黄伟红、黄全庭承包位于南田农场前哨队土地8.2亩，历年来按双方共识缴纳全部土地承包金。2017年7月3日，农垦神泉集团作出神泉企字[2017]59号通知，要求南田农场职工及外来承包户与南田农场续签承包合同，所发合同文本有五类，承包期限最低为一年，承包价格却高达每年每亩1000元，且含有南田农场单方随时解除合同等损害承包人利益的合同条款，包括黄伟红、黄全庭在内的多数承包户不能接受。黄伟红、黄全庭认为，其多年在涉案土地上投入，与南田农场存在事实上的长期土地承包关系，双方早已形成黄伟红、黄全庭每年4-5月芒果收获销售后向南田农场按照230元/亩/年标准缴纳承包金的惯例，双方及全场多年来对此已形成默契，长期履行没有发生争议。因争议土地承包（租赁）具有职工岗位（按总局文件每人5-6亩）及住房安置性质，且种植的是芒果这一长期作物，因此合同期限必然是长期的。南田农场此前长期以来不与承包户签订书面承包合同，现以承包户无法将投入与种植土地剥离的现状，利用优势要求黄伟红、黄全庭接受其单方面制定的显著不公平的格式合同，违反诚实信用和公平自愿原则。综上，双方应在业已存在的长期事实土地承包关系的基础上，按照合同自愿公平原则及往年土地承包惯例继续履行，特诉至法院。   被告南田农场和农垦神泉集团共同辩称，1.南田农场不是适格被告，应当驳回黄伟红、黄全庭对南田农场的起诉。根据中共中央、国务院《关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发〔2015〕33号）和中共海南省委、海南省人民政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》（琼发〔2015〕12号）的规定，海南省农垦投资控股集团有限公司批复同意南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉集团，农垦神泉集团已经办理了工商注册登记，兼并南田农场，以农垦神泉集团的名义执行原属南田农场的各项权能，南田农场的社会管理职能移交当地政府，设立了“南田居”的行政职能机构。农垦神泉集团已经以自己的名义清理调整南田农场不合理土地租赁关系并已经与85%以上的用地者签订新的土地租赁合同。黄伟红、黄全庭等土地承租人向农垦神泉集团交纳土地租金，可以证明黄伟红、黄全庭等人认可与农垦神泉集团的土地租赁关系。南田农场的机构、人员、财产均已经归于农垦神泉集团统一行使，南田农场不能作为实体机构存在，不能成为土地租赁（承包）关系的相对方，故应当驳回黄伟红、黄全庭对南田农场的起诉。2.黄伟红、黄全庭与土地出租方（发包方）仅构成不定期的事实土地租赁（承包）关系，黄伟红、黄全庭第一项请求判令按照所谓交易习惯作为长期固定期限的合同内容没有事实和法律依据。本案双方当事人没有签订合同，不存在“交易习惯”的情况，因而不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条关于“交易习惯”规定的两种情形（双方已经签订合同，对某些履行行为达成共识；在当地或者某一领域、行业通常采用的做法）。双方是不定期的事实土地租赁（承包）关系，当事人可随时解除。3.黄伟红、黄全庭请求判决强制按照其设定的具体土地价格230元/亩/年长期履行土地租赁（承包）关系，无法律依据。黄伟红、黄全庭的诉讼请求实质属于合同内容，合同约定应当出于双方当事人的意思表示形成，应当由双方达成一致意见，并不能以黄伟红、黄全庭所谓的“交易习惯”限定土地租金价格、债务履行时间，也不能通过法院判决来订立合同条款，如不经合同签订，直接诉求法院判决南田农场或农垦神泉集团履行相应内容缺乏事实和法律依据。4.对土地租赁（承包）价格的调整是“情势所迫”“法律政策所依”。随着土地市场行情变化，继续履行原来的土地承包单价明显不公平，对此中共中央、国务院做出了《关于进一步推进农垦改革发展的意见》，中共海南省委、海南省人民政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》第十一条明确规定“清理调整不合理土地承包关系”中“对一些租金过低的合同，要依法变更或终止合同”；省农业厅、国土厅、农垦总局〔琼农字（2016）82号〕文件第三条对农业用地规范管理工作若干问题的处理意见中关于农场农业用地承包费过低的处理规定“农场内部承包户、外来承包（租赁户），应当遵守相关法律法规、政策及合同条款，根据省农垦控股集团发布的农业用地承包（租赁）费标准、阶梯地价计算方法、递增方式等，重新签订合同，明确相关合同条款”。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“情势变更”原则和海南省高级人民法院《全省民事审判工作会议（2016）纪要》第一部分第（二）项第6点规定，对不合理承包金应当进行调整，但黄伟红、黄全庭拒绝调整租金价格，拒绝签订土地租赁（承包）合同，而起诉要求长期固化原地租价格，有碍农垦改革推进；5.对黄伟红、黄全庭是否具备租赁（承包）资格、使用土地亩数、建造房屋是否经农场同意、是否依法报建、是否缴足地租以南田农场、农垦神泉集团提交的《核对土地纠纷表》为准。综上，请求法院驳回黄伟红、黄全庭对南田农场的起诉和对农垦神泉集团的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人双方提交的证据和事实，本院认定如下：   一、关于黄伟红、黄全庭提供的证据   1.卫星定位图。黄伟红、黄全庭提交该证据以证明涉案土地四至和方位情况。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对涉案土地的四至、面积、方位没有异议。   2.指界通知书。黄伟红、黄全庭提交该证据以证明南田农场、农垦神泉集团与黄伟红、黄全庭存在承包关系，并通过测量确定承包土地面积。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为该证据仅能证明补签土地承包（租赁）合同前需对黄伟红、黄全庭使用的土地指界测量发出的通知，不能证明双方存在长期的事实土地承包（租赁）关系，通过卫星定位和指界测量，发现部分农户存在隐瞒土地面积的情况。   3.《收据》。黄伟红、黄全庭提交该证据以证明黄伟红、黄全庭按照南田农场规定每年按时交纳芒果地租，双方没有书面合同而形成每年交租的行为属交易习惯。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明黄伟红、黄全庭缴纳土地租金的具体时间和数额，且黄伟红、黄全庭等人2017年向农垦神泉集团缴纳租金应视为其认可与农垦神泉集团的土地租赁关系，同时也证明南田农场已改制并入农垦神泉集团，不能涉及其他证明事项。   4.房屋及芒果地现场照片。黄伟红、黄全庭提交该证据以证明其已在涉案土地上种植芒果、兴建房屋多年，积极响应南田农场、神泉集团“四个一”目标，“一栋别墅、一辆小车、一份股份、一份产业”，涉案土地成为其赖以生存的地方，基于与南田农场形成的交易习惯，经南田农场批准建房更加能够证明双方存在交易习惯。南田农场和农垦神泉集团对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为仅证明涉案土地存在果树及房屋，不能证明黄伟红、黄全庭与南田农场存在长期的事实土地承包（租赁）关系，部分承包户没有建房申请表，更无向政府建设主管机关报建及取得批准。   5.农场内部人员租赁农用地基本指导价和农场外部人员租赁农用地基本指导价。黄伟红、黄全庭提交该证据以证明南田农场拟定合同的内部人员租赁农用地（园地）价格（360元/亩/年）和外部人员租赁农用地（园地）价格（1000元/亩/年）均高于海南省农垦控股集团的基本指导价，其中内部人员租赁农用地（园地）基本指导价为一类280元/亩/年、二类200元/亩/年、三类160元/亩/年，外部人员租赁农用地（园地）基本指导价为一类700元/亩/年、二类600元/亩/年、三类500元/亩/年，南田农场擅自将指导价提高，违背海南省农垦控股集团的指导意见。南田农场和农垦神泉集团认为黄伟红、黄全庭提交的该组证据为不完整的复印件，对合法性、关联性无异议，认为农垦神泉集团与黄伟红、黄全庭签订的《内部土地承包合同书》约定租赁价格（场内330元/亩/年，场外1000元/亩/年）已经过海南省农垦控股集团批复同意。   6.转户申请书。黄伟红、黄全庭提交该证据以证明涉案土地原为黄全庭承包，后因其到退休年龄遂将土地转到黄伟红名下。南田农场、农垦神泉集团对该组证据真实性、合法性、关联性和证明目的没有异议。   二、关于南田农场、农垦神泉集团共同提交的证据   1.“海南省农垦投资控股集团有限公司（海南省农垦总局）《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》[琼垦企发（2016）523号]”，用以证明农垦控股集团批复同意南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉集团，南田农场虽未注销登记，但事实上已由农垦神泉集团管理。黄伟红、黄全庭对该证据真实性和证明效力不予认可，该文件系农垦控股集团对南田农场方案的批复，未看到作为附件的海南农垦南田农场公司制改革实施方案和农垦神泉集团承继南田农场权利义务的有关内容，只能看出改革的方向，涉案土地仍在南田农场名下，未过户到农垦神泉集团，南田农场未办理注销登记，批复文件没有公示，不具有外部效力，不能证明南田农场被农垦神泉集团吸收合并。   2.农垦控股集团农场事务部《关于对海垦神泉集团规范管理承包租赁价格实施办法的批复》及农垦神泉集团（南田农场）《关于农业用地清理规范管理承包租赁价格实施办法的请示》（附件：关于农业用地清理规范管理承包租赁农用地价格实施办法），以证明农垦神泉集团要求黄伟红、黄全庭补签的《内部土地承包合同书》约定的土地承包租赁价格已经过农垦控股集团批复同意。黄伟红、黄全庭对该证据真实性没有异议，但认为土地承包租赁价格高低的判断标准在于市场价格，是否经过农垦控股集团批复同意不是价格公平与否的判断标准。   3.《海南农垦神泉集团有限公司（南田农场）关于〈内部土地承包合同书〉部分条款的补充说明》，以证明农垦神泉集团和南田农场针对《内部土地承包合同书》中部分条款作出了相应的补充说明，即《内部土地承包合同书》第四条第（二）项第八款“因国家、地方政府，农垦改革或甲方建设需要，乙方应同意甲方收回土地，在接到甲方通知之日起30日内搬迁、清理青苗及地上附着物，依法享有青苗及地上附着物补偿。”补充说明为“因国家、地方政府，农垦改革或甲方建设需要，乙方应同意甲方收回土地，在接到甲方通知之日起30日内搬迁、清理青苗及地上附着物，依法享有青苗及地上附着物补偿权利外，还另行按国家、地方政府有关政策签订补偿安置协议的补偿、安置权利”，农垦神泉集团要求黄伟红、黄全庭补签的《内部土地承包合同书》未排除黄伟红、黄全庭补偿安置权利。黄伟红、黄全庭对该证据真实性和证明效力不予认可，认为该格式条款排除其承包权利。   黄伟红、黄全庭、南田农场和农垦神泉集团所举证据有原件核对，证据形式及来源合法，内容与本案基本事实关联，本院对真实性、合法性和关联性予以采纳，予以确认并在卷佐证，证据的证明效力将结合本院查明的事实及当事人陈述综合认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄伟红、黄全庭系南田农场前哨队农户，属于场内人员，与南田农场存在长期的土地租赁关系，承租的土地面积为8.2亩，黄伟红、黄全庭在地上种有芒果树等作物和建造房屋。在先前承租土地过程中，南田农场与黄伟红、黄全庭未签订书面租赁合同，未约定租赁年限，庭审中黄伟红、黄全庭对双方存在土地租赁合同的事实没有异议，黄伟红、黄全庭按230元/亩/年的标准向南田农场交纳租金。为推进海南农垦农场公司制改革，2016年12月12日，海南省农垦投资控股集团有限公司（以下简称农垦控股集团）作出《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》[琼垦企发（2016）523号]，同意南田农场公司制改革方案，并由南田农场与海南神泉集团有限公司改制组建新的海南神泉集团有限公司，新的海南神泉集团有限公司为农垦控股集团独资的一人有限公司，该公司组建完成后将公司名称变更为海南农垦神泉集团有限公司。2017年3月28日，海南神泉集团有限公司更名为海南农垦神泉集团有限公司。   另查，2017年初，南田农场对职工、居民家庭承包（租赁）农业用地进行调查，向土地使用人黄伟红、黄全庭等承租户发出《指界通知书》，对黄伟红、黄全庭租赁的土地进行调查和测量，要求黄伟红、黄全庭出席现场指界。2017年7月，农垦神泉集团根据新一轮海南农垦改革要求，为推进农场农业用地规范管理工作，清理调整不合理土地承包关系，解决土地承包租期过长、租金过低等问题，通知包括黄伟红、黄全庭在内的承租户按照实际测绘面积和经农垦控股集团农场事务部批复同意的《农垦神泉集团（南田农场）关于农业用地清理规范管理承包租赁农用地价格实施办法》规定的价格（内部承包的种植园地基本地价每亩每年330元，外单位及户籍不在农垦神泉集团（农场）的人员租赁的农业用地收费标准为每亩每年1000元）与农垦神泉集团换（补）签新的土地承包（租赁）合同。黄伟红、黄全庭认为农垦神泉集团提供的格式合同部分条款排除其主要权利、加重其责任，不同意与农垦神泉集团（南田农场）补签土地承包（租赁）合同，当前黄伟红、黄全庭仍继续使用涉案土地，其提起诉讼要求维持每年4月至5月份按230元/亩/年土地承包（租赁）金的标准和方式继续履行合同。   本院认为，涉案土地是国有划拨地，土地使用者可将划拨土地使用权进行转让、出租、抵押，庭审中黄伟红、黄全庭、南田农场和农垦神泉集团对本案法律关系为土地租赁合同关系没有争议，本案应定性为土地租赁合同纠纷。根据双方诉辩观点，本案争议焦点为：一、南田农场和农垦神泉集团作为本案被告主体是否适格；二、黄伟红、黄全庭主张在每年4月至5月份按230元/亩/年单位价格缴纳土地租金的标准继续履行合同是否具有事实和法律依据。   一、关于南田农场和农垦神泉集团的诉讼主体资格。   黄伟红、黄全庭承租南田农场的土地，长期以来在土地上种植果树和建造房屋，在南田农场公司制改革前，黄伟红、黄全庭与南田农场存在土地租赁关系，且本案处理可能涉及南田农场经公司制改革并入农垦神泉集团后黄伟红、黄全庭与南田农场的土地租赁关系存续、履行以及权利义务承继问题，故南田农场与本案处理结果有直接利害关系，南田农场是本案适格被告，南田农场和农垦神泉集团抗辩南田农场不是本案适格被告理由不成立，本院对该抗辩不予采纳。   根据农垦控股集团（海南省农垦总局）《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》，农垦神泉集团是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条的规定“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务应当由农垦神泉集团承继。海南神泉集团有限公司已更名为农垦神泉集团，兼并南田农场，南田农场不再作为实体机构存在。虽然南田农场作为被兼并企业尚未办理工商注销登记，但依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条规定，根据南田农场被兼并后的上述具体情况，农垦神泉集团应作为责任主体承担民事责任。农垦神泉集团作为本案被告主体适格，本院依职权追加农垦神泉集团作为被告并无不当，对黄伟红、黄全庭提出该抗辩理由不予采纳。   二、黄伟红、黄全庭主张每年4月至5月份按230元/亩/年标准缴纳土地租金继续履行合同是否具有事实和法律依据。   《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”黄伟红、黄全庭和南田农场未签订书面租赁合同，没有约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。南田农场因公司制改革组建并入后的农垦神泉集团根据新一轮海南省农垦改革要求，为推进农业用地规范管理工作，清理调整不合理土地承包关系和解决土地租金过低问题，提出与黄伟红、黄全庭补签新的土地承包租赁合同，但黄伟红、黄全庭没有接受。订立书面合同需要当事人意思表示一致，由双方当事人平等协商，以确定租赁土地、租赁期限、租赁价格、租赁方式等必要条款，双方就合同必要条款不能达成一致的，由法院直接判令双方当事人按未获另一方同意的单方意思表示继续履行合同，有违当事人意思自治原则，亦无法确定具体执行内容。在历年使用土地过程中，由于双方未签订书面合同，并不意味着以往做法可以固化为交易习惯，进而作为黄伟红、黄全庭一方主张为今后合同履行的补充内容。鉴于南田农场改制组建的农垦神泉集团在规范管理农场农业用地过程中，已提出与黄伟红、黄全庭补签新的土地承包租赁合同，作出了规范明确租赁土地、租赁期限、租赁价格、租赁方式等内容的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”和第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”以及第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，农垦神泉集团和黄伟红、黄全庭享有签订合同的自由，如双方没有对合同继续履行的租赁价格、方式、期限达成合意，那么黄伟红、黄全庭以业已履行的做法作为今后继续履行合同内容的条件，仍系其单方意思表示，没有取得出租方农垦神泉集团的同意，故黄伟红、黄全庭主张南田农场按其单方要求继续履行合同的理由不充分，也有违合同履行的自愿原则和公平原则。虽然南田农场和黄伟红、黄全庭之前存在不定期的土地租赁关系，但在新一轮海南省农垦改革的大背景下，在南田农场公司制改革和农业用地规范管理进程中，黄伟红、黄全庭和农垦神泉集团没有就土地租赁合同今后履行的内容达成合意，不能认定双方过去的土地租赁合同关系等同于已经形成“交易习惯”，黄伟红、黄全庭的历年交租情况不适用《中华人民共和国合同法》第六十一条关于形成“交易习惯”的情形，不能作为土地租赁合同的补充，故黄伟红、黄全庭提出每年4月至5月份按230元/亩/年缴纳土地租金的原标准继续履行合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六十一条、第二百三十二条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十三条、《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条之规定，判决如下：   驳回原告黄伟红、黄全庭的诉讼请求。   案件受理费100元（黄伟红、黄全庭已预交），由原告黄伟红、黄全庭负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 司鑫茹   审 判 员 黄春英   审 判 员 陈鸿哲     二〇一八年十月二十二日   法官助理 欧阳敏   书 记 员 蔡光妍   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。   第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   《中华人民共和国公司法》   第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第六十三条企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人；企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人。   《最高人民法院关于审理与企业   改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》   第三十四条企业吸收合并或新设合并后，被兼并企业应当办理而未办理工商注销登记，债权人起诉被兼并企业的，人民法院应当根据企业兼并后的具体情况，告知债权人追加责任主体，并判令责任主体承担民事责任。