福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽民终789号 上诉人（原审被告）：福建上杭农村商业银行股份有限公司，住所地福建省上杭县临江镇振兴路**。 法定代表人：袁秀英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈红，福建正廉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘远英，女，1982年7月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林传坤，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游路遥，福建亚太天正律师事务所律师。 原审被告：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住，住所地福建省龙岩市新罗区东城军民路**/div> 法定代表人：卢晓琴，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘文金，该公司股东。 上诉人福建上杭农村商业银行股份有限公司（以下简称上杭农商行）因与被上诉人刘远英、原审被告龙岩市金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市中级人民法院（2017）闽08民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上杭农商行的委托诉讼代理人刘新策、被上诉人刘远英及其委托诉讼代理人林传坤、原审被告金宏公司的委托诉讼代理人潘文金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上杭农商行上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回刘远英的全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认定刘远英与金宏公司就案涉房产签订了合法有效的《商品房买卖合同》是错误的。案涉房产于2013年9月10日由金宏公司向厦门国际银行股份有限公司厦门思明支行（以下简称厦门国际银行思明支行）办理在建工程抵押贷款，抵押期限自2013年9月12日起至2016年9月12日止，抵押期限早于刘远英与金宏公司所谓于2014年1月1日签订《“松涛花园”商品房定购协议书》和2014年3月10日签订《商品房买卖合同》的时间。2014年6月17日，金宏公司预先向上杭农商行申请在建工程抵押贷款，得到上杭农商行同意后，提前偿还厦门国际银行思明支行贷款，于2014年6月23日与厦门国际银行思明支行办理解除抵押登记手续，并于当日向上杭农商行办理在建工程抵押登记。因此，案涉房产持续处于抵押状态。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，否则该转让行为无效。故刘远英与金宏公司在案涉房产处于抵押期间签订的《“松涛花园”商品房定购协议书》和《商品房买卖合同》是无效合同，一审法院认定该《商品房买卖合同》合法有效，适用法律错误。（二）刘远英与金宏公司签订《商品房买卖合同》后未办理备案登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，其对案涉房产不享有物权，而只能对金宏公司享有债权，其不得依据债权来对抗上杭农商行享有的担保物权。根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权登记生效的规定，即使刘远英与金宏公司签订《商品房买卖合同》，但只要其未办理房屋权属变更登记，就不能产生物权变动的法律效力，无论其是否支付全部价款、实际占有，均不享有物权，而只对金宏公司享有债权。上杭农商行对案涉房产已办理抵押登记，享有担保物权，根据物权具有排他性、绝对性、对世性之特性，其权利优于刘远英对金宏公司享有的债权。一审法院以刘远英享有债权来否认上杭农商行之物权，明显违反《中华人民共和国物权法》的规定。至于刘远英与金宏公司未办理物权变更登记的原因是否系金宏公司欠税造成，不属于物权变更登记内容，刘远英应另寻途径向金宏公司主张违约责任，并不因此视为其已办理物权变更登记手续。（三）一审法院认定刘远英已向金宏公司付清购房款238万元，缺乏事实依据。根据刘远英与金宏公司签订的所谓《“松涛花园”商品房定购协议书》和《商品房买卖合同》的约定，刘远英的购房款应是付至金宏公司账户，特别是《商品房买卖合同》第六条还明确约定购房款应付至监管银行的监管账户。潘文金个人长期大量向他人借款，涉及多起诉讼，而之前金宏公司真正向购房人收取的购房款均是付至监管银行的监管账户，因此不能将潘文金个人收取的资金认定为金宏公司收取的购房款。至于证人林某、杨某的证言，因其身份、职务无法确认，其证言无法核实，不能仅凭金宏公司的陈述和无法核实的证人证言来认定刘远英已付购房款的事实。（四）案外人潘文金的大量债权人要求潘文金将其名下的财产、关联企业的财产用于抵偿借款，刘远英与金宏公司之间具有将借款虚构成购房款的可能性。1．刘远英将款项转账给潘文金、潘云芬个人，与真实的商品房买卖付款方式常理不符。2．刘远英主张其于2014年1月1日与金宏公司签订《“松涛花园”商品房定购协议书》，但事实上松涛花园二期项目于2012年就取得商品房预售许可证，可以公开对外销售签订正式商品房买卖合同，完全没有必要再签订所谓的定购协议书。刘远英与金宏公司签订该协议书，其主要目的是通过以房抵债来消除债权人借款的担忧。如金宏公司在拖欠案外人林庆荣借款时，也是以同样的方式签订认购书用于保障借款。3．刘远英提供的定购协议书体现松涛花园二期2号楼2005单元及Ｃ352号车位总购房款为238万元，但该购房款用于抵债的金额却高达210万元（刘远英之前借款45万元＋代偿吴迪债务165万元），因此双方签订该协议书的主要目的是抵债，一审法院将刘远英用于抵债的款项认定为已付购房款明显错误。（五）刘远英与金宏公司于2014年3月签订的《商品房买卖合同》上的金宏公司印章是伪造的。2014年6月，潘文金为了取得委托贷款与案外人林庆荣签订借款协议，约定了金宏公司的印章与林庆荣共管，要用时要先申请并进行登记。但讼争合同上的印章不是双方共管的印章，也没有进行登记，该印章应是金宏公司私刻的，足以证明该合同并非是签订在讼争房屋与车位被查封之前。综上，刘远英与金宏公司签订的所谓《商品房买卖合同》不是合法有效的合同；其对金宏公司仅享有债权，不享有本案案涉商品房的物权；刘远英所谓购房款主要是抵债而非真正的商品房买卖关系，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。 刘远英答辩称，（一）刘远英与金宏公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。1．该《商品房买卖合同》的签订、履行与法律、司法解释的规定不相抵触。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，并不排除抵押人的处分权。在未通知抵押权人的情形下，抵押人转让已办理登记的抵押物的行为并非绝对无效。根据该款但书之规定，买受人可以通过涤除抵押权而使转让行为有效。2．《商品房买卖合同》的签订与履行不影响抵押权人的权益。抵押权作为物权，抵押权人对抵押物享有追及权，即在抵押期间，即使存在抵押人将抵押物转让给他人等可能导致物权变动情形，亦不影响抵押权效力。抵押权不因抵押物的分割、转让而受影响，抵押权人仍可以行使抵押权。3．未有证据表明金宏公司未将抵押房屋转让情况告知原抵押权人，上杭农商行应承担举证不能的后果。4．根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为，不影响讼争《商品房买卖合同》的效力。5．在《商品房买卖合同》签订时，抵押权人系案外人厦门国际银行思明支行，上杭农商行对讼争房屋不享有任何权利，不存在利害关系。由上，上杭农商行主张《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。（二）刘远英对讼争房屋享有的权利应受法律保护。我国司法实践中保护房屋消费者物权期待权。刘远英符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，依法对讼争房屋享有房屋消费者物权期待权，有权阻却强制执行。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已支付全部价款或大部分价款的消费者。故次于建设工程价款优先权的抵押权同样不得对抗房屋消费者物权期待权。（三）刘远英已提交了银行转账凭证、收款收据等证据，证明其已严格按照金宏公司的要求及时、全额支付了讼争房产购房款的事实。刘远英的付款方式虽与合同约定不一致，但是按金宏公司的要求履行付款义务，金宏公司也确认收到购房款。该付款方式并非以房抵债，在认购房屋时，刘远英已经实际支付了定金、首付款；刘远英在签订买卖合同后，根据金宏公司、潘文金的要求，将购房款直接汇入金宏公司指定的吴迪账户，即便该购房款用于清偿金宏公司与潘文金对吴迪的债务，也与刘远英无关；刘远英与金宏公司除了本案商品房买卖合同之外并无其他债权债务关系，故不存在抵债一说。因此，刘远英实际付款方式的变更不违反法律强制性规定，也不损害开发商收取购房款的权益，是双方的真实意思表示，是合法有效的履约行为。（四）根据《房屋登记信息查询结果》可知，讼争房屋是刘远英名下唯一住房。（五）金宏公司与案外人之间的经济往来、林庆荣与潘文金、金宏公司之间的借款合同纠纷等均与刘远英无关。本案不仅签订了认购书还正式签订《商品房买卖合同》，支付购房款并交付使用，购房事实合法有效。双方签订的《“松涛花园”商品房定购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定可以认定为商品房买卖合同。刘远英据此支付购房款并无不合常理之处。综上，刘远英在一审提供的证据能够形成完整的证据链，证明其购房及入住至今的行为是真实、合法的。一审判决事实查明清楚、适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。 金宏公司述称，金宏公司与刘远英之间的房屋买卖关系是真实的，刘远英也已实际缴纳了购房款，不存在以房抵债的情形，系因金宏公司财务人员的失误，在更换贷款银行时忘记办理解押手续才把案涉房产抵押给上杭农商行。 刘远英向一审法院起诉请求：一、终止对龙岩市新罗区东城军民路松涛花园2号楼2005单元房屋及地下室C层C352号车位的强制执行，并解除查封；二、确认龙岩市新罗区东城军民路松涛花园2号楼2005单元房屋及地下室C层C352车位的所有权归刘远英所有；三、本案诉讼费用由上杭农商行、金宏公司共同承担。 一审法院认定事实，2013年12月，刘远英与金宏公司就购买商品房事宜进行协商，2013年12月20日，刘远英通过转账支付金宏公司45万元。2013年12月21日，刘远英与金宏公司签订一份《“松涛花园”商品房定购书》，约定：刘远英向金宏公司定购龙岩市新罗区东城军民路松涛花园1号楼第109号单元房屋（建筑面积151.57平方米，总价138万元，建筑面积和总房价款按照实测面积据实结算）；付款方式为刘远英应于签订本定购书的同时向金宏公司交付第一笔款45万元，刘远英应于签订正式《商品房买卖合同》前3日内（具体以金宏公司电话通知的签约时间起算）向金宏公司交付第二笔款24万元，刘远英应于签订正式《商品房买卖合同》当天向金宏公司交付第三笔款69万元。2014年1月1日，刘远英与金宏公司经协商，一致同意终止双方于2013年12月21日签订的《“松涛花园”商品房定购书》，并重新签订一份《“松涛花园”商品房定购协议书》，约定：刘远英向金宏公司定购松涛花园2号楼第2005单元（建筑面积169.59平方米，总价220万元），另定购松涛花园地下室C层C352号车位（面积39.57平方米，单价18万元），刘远英定购房产的建筑面积和总价款等具体事宜以双方签订的《商品房买卖合同》为准，但商品房单价及车位单价不变。付款方式：刘远英于2013年12月20日向金宏公司支付松涛花园二期1号楼109单元的购房款45万元不退还，抵作本协议项下的购房款；由刘远英替潘文金偿还金宏公司向吴迪的借款债务合计165万元，本协议签订之日，潘文金与吴迪的债权债务关系消灭；刘远英在签订本协议之日已付210万元；刘远英应于2014年8月21日向金宏公司支付28万元，该款汇入潘云芬账户。同日，刘远英与金宏公司办理了交房手续，金宏公司向刘远英出具收到讼争房屋购房款2100000元的《收款收据》。2014年3月10日，刘远英与金宏公司就购买讼争房屋和车位分别签订《商品房买卖合同》。因潘文金实际向案外人吴迪借款80万元，至2014年1月双方结算时，潘文金尚欠吴迪115万元，因此刘远英分别于2014年3月10日、4月18日、5月8日向潘文金账户汇入10万元、20万元、20万元作为购房款。此后，根据合同约定，刘远英于2014年8月21日、22日分5笔汇入潘云芬账户20.8万元，于2014年8月22日汇7.2万元入潘文金账户，金宏公司于2014年8月22日向刘远英出具了两份收到上述款项共计28万元的收款收据。因刘远英实际向吴迪受让债权115万元，刘远英于2014年4月至2017年2月期间，分13笔向吴迪转账支付115万元，以清偿其因受让债权而产生的债务。刘远英接收讼争房屋后，即着手对房屋进行装修，并于2014年12月入住讼争房屋。2016年1月，刘远英及家人的户籍迁入讼争房屋所在地。另查明，龙岩市不动产登记中心于2016年9月27日出具的《房屋登记信息查询结果》载明：兹有刘远英提供的有关房产查询事项及资料，经中心房屋登记信息电子档案系统查询，截止于2016年9月27日15时33分51秒，查询无结果。2016年5月，刘远英对执行标的提出书面异议。一审法院于2017年9月22日作出（2016）闽08执异41号执行异议裁定，驳回刘远英的异议。 一审法院（2016）闽08执异41号执行裁定书认定的事实：申请执行人上杭农商行与被执行人金宏公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年2月3日作出（2016）闽08民初5号民事调解书，该调解书确认金宏公司应归还上杭农商行借款本金5900万元及相应利息，金宏公司“同意坐落于龙岩市新罗区’未售房地产复式住宅1645平方米（10套）、店面738.85平方米（10间）、地下、地下非人防车位8569平方米（236个）的折价、拍卖、变卖价款由上杭农商行优先受偿（附房地产抵押清单）”。因金宏公司未主动履行，上杭农商行于2016年3月9日申请强制执行，一审法院同日立案，执行案号（2016）闽08执35号。前述调解书确认的房地产抵押清单中包括本案讼争的松涛花园二期2幢2005单元房产及Ｃ352号车位。前述抵押财产登记于2014年6月23日，抵押登记权证号龙房建字第××号。一审法院在执行另案申请执行人黄新玉与被执行人金宏公司民间借贷纠纷一案中，于2014年8月21日以（2014）岩执行字第116号执行裁定书和协助执行通知书查封了金宏公司所有的前述房地产抵押清单所列10套房产、10间店面及236个车位。前述查封到期后，一审法院以（2016）闽08执35号执行裁定书和协助执行通知书继续查封了前述标的。另查明，根据国家企业信用信息公示系统查询，金宏公司成立于2011年8月3日，法定代表人为邱东良，2015年3月31日法定代表人变更为卢晓琴。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一审法院于2014年8月21日查封讼争房屋及车位，但刘远英与金宏公司于查封之前的2014年3月10日已就讼争房屋和车位签订了合法有效的书面买卖合同。刘远英购买讼争房屋系用于居住且刘远英名下无其他用于居住的房屋，讼争车位虽无单纯的居住功能，但其作为房屋的配套设施，满足人类生活居住所需，应视为用于居住房屋的一部分。刘远英从2013年12月20日即向金宏公司定购房屋开始至2014年8月22日止，向潘文金、潘云芬转账支付共计123万元，上述款项虽非直接支付给金宏公司，但金宏公司出具的收款收据可以证明刘远英的转账行为系基于金宏公司的指示，金宏公司已收到刘远英支付的上述购房款的事实。案外人吴迪将其对潘文金的债权115万元转让给刘远英，未违反法律规定，且事后刘远英也向吴迪支付了受让该笔债权的对价115万元。刘远英与金宏公司签订的“松涛花园”商品房定购协议书及金宏公司向刘远英出具的收款收据，可以证明金宏公司同意刘远英以其享有潘文金的债权115万元抵扣讼争房屋购房款的事实，该行为也未违反法律规定，应视为刘远英向金宏公司支付了购房款115万元。此外，刘远英在法院查封之前已经合法占有讼争房屋和车位，且根据刘远英提交的金宏公司出具的回函，双方未办理过户的原因系金宏公司欠税造成，刘远英对此并无过错。综上，刘远英请求排除执行的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘远英与金宏公司签订《商品房买卖合同》后，虽付清购房款并占有讼争房屋和车位，但因未依法登记，刘远英对讼争房屋和车位并未依法取得所有权，而仅是依商品房买卖合同对讼争房屋和车位享有物权期待权，因此刘远英请求确认讼争房屋和车位归其所有的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、终止对龙岩市新罗区东城军民路松涛花园2号楼2005单元房屋及地下室C层C352号车位的强制执行，并解除查封；二、驳回刘远英的其他诉讼请求。 经审理查明，对一审判决认定事实，上杭农商行对其中涉及刘远英购房、付款、交房过程的内容提出异议，对其他事实无异议。刘远英、金宏公司对一审判决认定的事实均无异议。对一审判决查明认定的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 二审庭审中，上杭农商行提供以下证据：1．厦门国际银行思明支行与金宏公司签订的项目借款合同、不动产抵押合同、抵押物附表、在建工程抵押登记表，证明金宏公司于2013年9月贷款时，已将包括案涉房产在内的在建工程抵押给厦门国际银行思明支行，而刘远英所谓购房发生在抵押期间，因此购房合同无效。2．转账凭证、委托贷款付清确认书，证明案外人林庆荣通过吴梦麟代偿金宏公司向厦门国际银行思明支行的借款并办理解押手续的当日，将案涉房产抵押给上杭农商行，因此，案涉房产的抵押期间从未间断。3．协议书、借据和收款收据，证明潘文金因拖欠林庆荣欠款，金宏公司与林庆荣签订以房抵债的订购协议，并出具购房款收据，故本案所谓购房款主要是用于借款而非房屋买卖。4．借款协议书，证明林庆荣与金宏公司于2014年6月约定对金宏公司账户、印章共管，刘远英与金宏公司签订的《商品房买卖合同》上金宏公司的印章不是共管印章，说明该印章是印章共管后金宏公司私自刻制的假印章，该买卖合同应是形成于2014年6月之后。5．离婚登记审查处理登记表及结婚审查处理登记表、房屋登记信息证明，证明刘远英丈夫温建斌在龙岩市还拥有其他住宅，在上杭农商行执行案件于2016年5月17日公告后，刘远英为了表明自己没有住房，于2016年7月5日与温建斌离婚。6．案外人钟春雷的交房通知书、房产验收确认书、物业公司收款收据等，证明刘远英的交房通知书没有金宏公司盖章，物业收据是连号的，不同于另案钟春雷的情况，是刘远英利用自己是松涛花园二期物业公司管理处负责人身份单方伪造的。 刘远英质证认为，上杭农商行提供的上述证据均不属于新证据，依法不应予以采信。1．对项目借款合同、不动产抵押合同、在建工程抵押登记表的真实性、合法性无异议，但抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物，该转让行为并非绝对无效。2．对转账凭证、委托贷款付清凭证的真实性、合法性、关联性均有异议。上杭农商行未提供相应有效的委托贷款合同为据。金宏公司对外负债情况与本案并无关联性。3．对协议书、借据、收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系案外人之间民间借贷，与本案无关。4．对借款协议书真实性、合法性、关联性有异议，该借贷关系真实性无法确认，也与本案无关。金宏公司已经确认了《商品房买卖合同》上印章的真实性，上杭农商行也无证据证明印章虚假，故该主张不能成立。5．对结婚、离婚登记审查处理表、房屋登记信息证明的真实性、合法性无异议，但婚姻自由，与本案无涉。所谓的房产系温建斌的个人财产，刘远英对此不享有任何权利，讼争房屋才是刘远英与子女居住的唯一房产。6．对钟春雷的交房通知书、房产验收确认书、物业公司收款收据等的真实性、合法性无异议，但即便刘远英相关文件形式上有瑕疵，金宏公司均予以认可，相关物业凭证也可印证刘远英入住讼争房屋的事实。 金宏公司质证认为，对上杭农商行提供的上述证据2、3、4真实性均无异议，其他同意刘远英的意见。 二审审理期间，上杭农商行书面申请本院调取以下证据：1．向建设银行调取吴迪与潘文金之间的银行流水，以查实吴迪是否有出借165万元或115万元给潘文金的事实。2．向建设银行、工商银行调取刘远英与潘文金、潘甜、潘云芬之间的银行流水，以查实刘远英与潘文金之间系借款关系而非购房关系。上杭农商行并于庭审中申请对刘远英提交的《商品房买卖合同》上的印章与共管的印章是否同一进行司法鉴定，以证明该购房合同上的印章虚假，该合同并非于2014年3月签订，应该是在2014年6月后形成的。 二审另查明，（一）一审诉讼中，刘远英为证明购房款支付情况，提供：1．《购房转款流水明细》，其中体现刘远英的购房款238万元共由12笔款项以及35万元利息款构成。其中2014年8月21日、22日分5笔汇入潘云芬账户20.8万元；2014年8月22日以现金方式支付潘文金7.2万元。二审庭审中，刘远英陈述，金宏公司的财务杨某来拿走7.2万元现金，但是没有开收款收据，后来在总的收款收据显示付清全款。2．《结算单》，内容为：经双方结算，截止2014年1月20日潘文金尚欠吴迪借款本金130万元，其中2010年9月19日借款30万元，2013年5月28日借款50万元，2014年陆续借款50万元，利息35万元，合计欠款165万元。确认人金宏公司、潘文金2014年1月20日。刘远英并在一审诉讼中陈述，“具体的借款方式吴迪与潘文金结算……2014年1月20日写的50万元的结算单，吴迪有说知道我的钱打给潘文金，吴迪与潘文金协商好再借50万元给潘文金，所以吴迪以我刘远英的名义转给潘文金，我们结算时潘文金有认这个165万元作为购房款”，“吴迪没有钱借给潘文金，后面我就打款50万元给潘文金，我这边直接转给潘文金，吴迪没有再出这个50万元，就相当于购房款出了”。3．刘远英账户个人活期交易明细，体现刘远英于2014年3月10日、4月18日、5月8日分别转款10万元、20万元、20万元到潘文金账户。自2014年4月9日开始至2017年2月27日，刘远英向吴迪账户转账多笔，刘远英主张其中发生于2014年4月9日至2015年8月26日、2017年2月17日的13笔款项为代潘文金向吴迪偿还借款本息115万元。 （二）一审法院依职权对案外人吴迪进行询问，并作了《询问笔录》。吴迪陈述，潘文金向其借款两笔：一笔是2010年9月左右，借了30万元，利息为一分五；另一笔是2013年50万元，利息为一分五或者二分，具体时间和利息记不太清楚了。因潘文金无力清偿，而刘远英又向金宏公司购房，经协商，就由刘远英代偿借款本息115万元给吴迪。刘远英提交的代潘文金向吴迪偿还借款本息情况表及相关转账流水是刘远英代潘文金偿还潘文金欠吴迪的借款本息。除了上述两笔大笔借款外，吴迪与潘文金没有其他大笔经济往来。除本案涉及的代偿经济往来外，吴迪与刘远英还有其他经济往来。 （三）一审诉讼中，证人杨某出庭陈述：“我证明2013年或者2014年刘远英跟金宏公司买房子的事实”；“（购房款）有一部分是由我拿去刷卡，2014年公司叫我向刘远英拿钱，具体数额不清楚”；“是老板（潘文金）给的账号，没有交到对公账户上”。 （四）二审庭审中，金宏公司委托诉讼代理人潘文金陈述，“关于115万元的事情，……协商的时间是在2013年底，吴迪有找我，就说我欠的这个钱（与购房款），相抵”；“忘记了怎么结算的了。最早吴迪付给我的钱是买房，后来没买就变成借款了，最早借50万，后来加上我零星的找吴迪借了点钱直到2013年底结算就得出了115万元”；“我当时和吴迪说再多借50万，具体怎么付他和刘远英去商量。我只要收到50万就可以，具体如何支付我不关心”。 本院认为，刘远英在上杭农商行与金宏公司借款合同纠纷一案的强制执行中，对执行标的（案涉房产）提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，刘远英对案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权利系本案审理焦点。刘远英系以其与金宏公司签订合同买受案涉房产为由，主张排除对案涉房产的强制执行措施，其虽尚未取得案涉房产的物权，但对其要求排除强制执行之请求，应当审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，享有足以排除强制执行的物权期待权。 刘远英提供的《“松涛花园”商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》载其与金宏公司签约的时间分别为2014年1月1日和2014年3月10日，均早于一审法院于2014年8月21日对案涉房产采取强制执行措施。上杭农商行以金宏公司已经取得预售许可证，符合签订商品房买卖合同条件，并无需签订认购协议为由，对《“松涛花园”商品房定购协议书》及《商品房买卖合同》的真实性提出异议，依据不足。其所提交的案外人林庆荣与潘文金、金宏公司之间协议书、借据、收款收据等证据，无法体现与本案的关联性。上杭农商行主张《商品房买卖合同》上加盖的金宏公司印章与金宏公司及案外人林庆荣共管的印章不同，并申请进行司法鉴定，以证明该合同是在2014年6月后金宏公司伪造印章签订的，但是即便该合同上印章与上杭农商行所主张的共管印章不同，也不足以证明该合同签订时间晚于2014年8月21日被法院查封之时。故上杭农商行申请的印章鉴定，对本案处理并无影响，本院不予准许。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款有关“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”规定中的转让，是指不动产物权变动的结果，而非不动产变动的原因，该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，引起抵押物变动的原因行为，即抵押物转让合同的效力不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。且上杭农商行于二审中提供的证据显示，在《“松涛花园”商品房定购协议书》及《商品房买卖合同》签订时，其并非案涉房产的抵押权人，故其以金宏公司未经抵押权人厦门国际银行思明支行同意签订的《“松涛花园”商品房定购协议书》及《商品房买卖合同》无效，同样不能成立，本院不予支持。由上，刘远英在案涉房产被查封之前已经与金宏公司签订合法有效的商品房买卖合同，可予认定。 讼争《“松涛花园”商品房定购协议书》约定238万元购房款的付款方式为：1．已付45万元购房款；2．由刘远英代为偿还金宏公司向吴迪的借款债务合计165万元；3．于2014年8月21日支付28万元（该款汇入潘云芬账户）。刘远英主张其已经付清该238万元购房款。从其付款情况看，其于2013年12月20日转账支付45万元，与协议书约定相符。关于协议书约定的代偿165万元债务，刘远英主张其系于2014年4月至2017年2月期间，分13笔向吴迪转账支付115万元，并于2014年3月10日、4月18日、5月8日分次支付给潘文金共计50万元，该付款情况与协议书中约定的支付方式明显不同。且就吴迪所享债权问题，吴迪于原审诉讼中陈述刘远英代偿其与潘文金的借款本息115万元，并非协议书中约定的165万元，该陈述也与刘远英提供的落款时间为2014年1月20日《结算单》中体现经结算潘文金尚欠吴迪合计165万元的内容相矛盾。同时，刘远英提供的汇款凭证体现其与吴迪之间存在大量经济往来，其仅选择其中2014年4月至2017年2月期间13笔合计115万元款项主张为代偿款，亦不足以认定系代偿债务的款项。至于余下的50万元款项，刘远英提供的2014年1月20日《结算单》体现“2014年陆续借款50万元……合计欠款165万元”，而该50万元实际系刘远英于2014年3月之后分次支付给潘文金，故可认定金宏公司、潘文金在《结算单》中所述内容与事实不符。结合刘远英、潘文金以及吴迪在本案一、二审诉讼过程中均无法明确陈述所谓潘文金与吴迪之间债务的具体情况及结算过程的事实，本案现有证据并不足以证明潘文金与吴迪已经就双方债务关系进行结算。在此前提下，刘远英与金宏公司在定购协议书中约定由以刘远英代偿债务165万元方式支付购房款，刘远英并据此主张其已经付清约定款项，不能成立。关于定购协议书中约定刘远英应于2014年8月21日前支付28万元款项至潘云芬账户，然刘远英仅汇款20.8万元至潘云芬账户。剩余的7.2万元，刘远英在一审诉讼中主张2014年8月22日以现金方式支付该7.2万元给潘文金；二审诉讼中则陈述，金宏公司的财务杨某拿走7.2万元现金，但是没有开收款收据；而一审证人杨某出庭陈述2014年公司叫其向刘远英拿钱，具体数额不清楚。故现有证据也不足以证明刘远英已经实际支付该7.2万元款项，付清购房余款28万元。一审判决认定刘远英于2014年8月22日汇7.2万元入潘文金账户，缺乏证据证明，认定事实错误。因此，本案刘远英提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项或第二十九条第三项规定的情形，刘远英请求阻却对讼争房屋和车位的执行措施并确认讼争房屋及车位归其所有，不能成立，本院不予支持。 综上所述，上杭农商行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市中级人民法院（2017）闽08民初184号民事判决； 二、驳回刘远英的诉讼请求。 一审案件受理费25840元、二审案件受理费100元，均由刘远英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄卉靓 审 判 员  俞裕铨 代理审判员  林 琳 二〇一八年十月二十六日 法官助理王世伟 书记员缪建铃