广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2096号上诉人（原审被告）：中山市中洲房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山港大道****首层11卡B，统一社会信用代码91442000665041931N。法定代表人：苏毅，该公司经理。委托诉讼代理人：张海燕，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林少清，女，1984年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丛，广东凯行律师事务所律师助理。上诉人中山市中洲房地产有限公司（以下简称中洲公司）因与被上诉人林少清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人中洲公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回林少清的全部诉讼请求。事实和理由：一、林少清拒不申请鉴定，应当视为其举证不能。涉案小区房屋价格比林少清购买时要高，不存在林少清所述因7栋变更规划建设导致涉案房屋贬值情形，不存在损失事实。二、一审法院认定事实有误。1.双方签订涉案合同前，涉案小区7栋的沙盘模型根本尚未制作，沙盘模型于2015年9月才安装在销售中心，林少清不可能在签订合同前就看到涉案小区7栋的鸟瞰图。林少清未举证中洲公司向其销售涉案房屋时已存在7栋沙盘，应承担举证不能的不利后果。2.7栋楼宇的规划情况未影响涉案房屋及整个小区容积率等重大规划指标的变化。规划要求7栋距离涉案房屋至少74米，现状是相距126米，高于规划规范，未对涉案房屋采光产生影响，也未影响林少清视野。即使涉案小区前方无任何楼宇，林少清所能看到的仍是第三方12层的建筑物。且即使林少清关于7栋规划对其购买的涉案房屋的通风、采光、视野等产生影响的主张成立，林少清一审期间也未举证证实该主张。综上，7栋的规划变更未对林少清所购买的涉案房屋造成实质性影响。三、涉案房屋所涉及的范围从未进行规划变更。根据合同约定，7栋规划变更与涉案房屋无效，一审认定中洲公司应将7栋规划变更情况告知林少清有误。且除合同约定外中洲公司未对林少清进行其他约定及承诺。在双方签订涉案合同时，7栋的沙盘模型与规划图尚未作出，故林少清关于签订涉案合同时中洲公司曾向其说明承诺7栋规划情况的主张不成立。且沙盘上明确标明“本模型仅供参考……一切内容细节均以政府最后批准之法律文件或双方签定的买卖合同为准”。综上，请求二审法院维护中洲公司的合法权益。被上诉人林少清辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确、一审认定中洲公司擅自更改规划并对林少清采光等造成影响、酌情支持部分违约金是合理的。林少清于2016年6月6日向一审法院起诉请求：判令中洲公司按房价款10%的标准向林少清支付违约金71262.4元。一审法院认定事实：林少清在购买案涉商品房之前，到案涉房屋售楼部看过案涉沙盘模型及花海湾项目鸟瞰图，并于2014年3月18日与中洲公司签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1401012972）。合同约定：林少清向中洲公司购买西区岐环路2号花海湾花园11幢1202房，合同总价为712624元，案涉商品房为预售商品房，中洲公司应在2015年9月30日前将案涉商品房交付林少清。合同签订当日，林少清向中洲公司支付定金20000元及购房款首期262624元。剩余房款430000元，林少清以银行贷款方式向中洲公司支付。合同第十条约定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。……2015年9月25日，中洲公司向林少清发送案涉房地产收楼通知书。后林少清发现案涉楼盘正前方建设了高层建筑，与小区规划、沙盘模型、宣传资料与销售广告展示的小区结构存在重大差异。一审法院另查明，中山市微至物业服务有限公司花海湾花园物业服务中心向林少清的复函载明：“2014年9月，花海湾花园开发单位依法申请变更花海湾花园7栋的规划设计方案，中山市城乡规划局于同年10月作出意见答复同意开发单位对花海湾花园7栋的规划设计调整方案并于同年11月向开发单位出具了花海湾花园7栋的规划许可证。……”。结合中洲公司提供的变更前后的规划图可见，涉案楼盘规划变更后，7栋房屋对11栋1202房的视野存在一定程度的影响。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林少清与中洲公司签订的房地产买卖合同（合同条码：1401012972），系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应恪守履行各自义务。本案的争议焦点有：案涉楼盘第7栋规划变更以后对原告购买的11栋房屋是否产生影响？是否应承担赔偿责任。对上述争议焦点，一审法院作以下分析论述：林少清在买楼前，到售楼部向售楼人员了解了包括房屋户型图、鸟瞰图等销售资料，到现场观看案涉小区的建设情况、沙盘等，并向销售人员询问了解其他相关信息。2014年3月，林少清与中洲公司签订房地产买卖合同后，林少清按照合同约定支付了合同约定的价款。2014年9月经中洲公司申请，中山市城乡规划局变更了林少清所购房屋右前方7栋的规划。林少清收楼后发现7栋建设的位置遮挡了案涉房屋的视野，房屋采光、通风也都有不同程度的影响。中洲公司作为出卖人，有义务将楼盘的整体规划、现状及今后该楼盘建设完成之后的整体情况真实、完整地呈现给林少清。如果确需变更规划，也需要按照法律规定或合同约定，向利害关系人清楚告知变更的具体情况，以供其决策参考。从7栋变更前后规划图纸可见，7栋建设规划变更之后与最初的规划设计图有明显的区别，对相邻的林少清所购买的11栋1202房的通风、采光、视野等方面均造成影响。商品房宣传资料一般不具有法律效力，但是，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所作出的说明、允诺具体、确定并对合同的订立及房屋价格有重大影响时，应当被认定为要约，视为合同内容的一部分。中洲公司应当按照合同的约定书面征得买受人同意是否可以变更，否则构成违约，需要承担相应的违约责任。林少清于2014年3月18日签订合同之时，通过中洲公司展示的鸟瞰图及7栋的规划图作出购买的决定，其看中的是所售房屋及其附属设施等满足其对房子视线、格局、采光等要求或特定购房目的，正是基于以上几点，林少清才决定订立合同。中洲公司认为现在中山房价上涨，相同户型的低楼层房屋价格都已超过案涉楼房，且根据7栋新的规划，11栋与7栋之间的楼间距也更加大了，这远远高于规划要求。对采光、通风和居住感觉不会有影响。但是，房价的构成可以分为显性价值和隐性价值。建设用地使用权成本、工程土建成本、开发商项目运作的融资成本及政府征收的各种税费，构成房屋的显性价值；以该房屋为中心在购房人生活半径范围内的各项附属设施，如周边的绿化环境、交通、市政基础设施、自然或人文景观以及文化、健身、教育、医疗、商业设施等给购房人带来的无形利益，构成房屋的隐性价值。林少清与中洲公司签订合同时，7栋的规划图及小区鸟瞰图给购房者展示的是11栋前无遮挡，对其通风、采光、观景等不会造成巨大影响。并且2014年3月份，中山的房价也并未全面上涨，中洲公司为销售楼盘所制作的沙盘、鸟瞰图等宣传资料，直接影响了林少清是否购买以及购买哪个具体位置和楼层的决定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。中洲公司在上述宣传资料中所呈现的小区整体规划和效果，对林少清决定订立合同以及房屋价格的确定产生了重大影响，即使该说明和允诺没有明确订立在案涉合同中，也应当认定为合同内容。从有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度出发，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。现林少清要求中洲公司按房价总额10%赔偿其违约金的诉讼请求，一审法院对其诉讼请求酌情予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中洲公司于一审判决生效之日起七日内向林少清支付违约金15000元；二、驳回林少清的其他诉讼请求。如果中洲公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1582元（林少清已预交），由林少清负担332元，中洲公司负担1250元（该款中洲公司于一审判决生效之日起七日内迳行支付给林少清）。二审期间双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。中洲公司与林少清于2014年3月18日签订的涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，中洲公司变更了花海湾小区7栋商品房的规划设计方案。现林少清主张该规划变更与宣传资料、销售广告展示的小区规划存在重大差异，严重影响其所购买的11栋1202房的采光及视野。对此本院认为，首先，林少清提交的鸟瞰图、房屋户型图等销售宣传资料属于要约邀请，该资料未能清楚反映7栋商品房最初的规划设计方案与变更后的规划设计方案存在明显区别。且林少清未进一步举证证实规划变更对其订立涉案商品房买卖合同及涉案房屋价格存在重大影响。故一审法院将上述销售宣传资料认定为要约有误，本院予以纠正。其次，根据中洲公司提交的规划变更前后对比图、林少清提交的鸟瞰图、阳台远眺照片等证据反映，7栋与11栋商品房之间的楼宇间距较宽，本案争议的规划变更未对林文清所购买的涉案房屋的通风、采光造成明显影响。且中洲公司变更7栋商品房规划设计方案，已向规划部门申请并依法得到规划部门的批准，履行了严格的审批手续，并非林少清所主张的“擅自变更规划”。且林文清并未进一步举证证明该规划变更不利于其所购买的涉案房屋质量、使用功能以及保值增值，也没有未证据证实该规划变更损害了其在涉案小区内的居住权益。因此，中洲公司变更花海湾小区7栋商品房规划设计方案的行为不属于违约行为，林少清以此为由要求中洲公司承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，中洲公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11616号民事判决；二、驳回被上诉人林少清的诉讼请求。一审案件受理费1582元（被上诉人林少清已向一审法院预交），由被上诉人林少清负担；二审案件受理费175元（上诉人中山市中洲房地产有限公司已预交），由被上诉人林少清负担（被上诉人林少清于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十月十二日书记员  林蔓娜谭俏芬