山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终3923号 上诉人（原审被告、反诉原告）：济宁蓝天置业有限公司，住所地济宁市红星西路**。 法定代表人：李树明，总经理。 委托诉讼代理人：张中岭，山东中岭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙浩，山东中岭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘传锋，男，1988年2月10日出生，汉族，住济宁市。 被上诉人（原审原告）：鲍利平，女，1988年6月10日出生，汉族，住济宁市。 上诉人济宁蓝天置业有限公司（以下简称蓝天置业公司）因与被上诉人刘传锋、鲍利平商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初10884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝天置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、逾期办理权属证书的责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。上诉人开发的蓝天豪庭小区在开始进行工程建设时已经向济宁市公安消防支队提交了消防设计备案并获得通过，但2014年工程竣工后，消防部门以2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》GB50016-2014进行消防验收，涉案房屋所在楼盘被消防部门要求整改，一直拖延到2017年7月6日才能进行整体验收备案。2014年8月13日济宁市城乡规划局调整了蓝天豪庭小区的容积率并要求上诉人办理土地出让金补交手续。2015年2月27日，济宁市国土资源局以实施城市规划为由要求上诉人进行统一规划建设。行政机关的行政行为是上诉人无法控制的，该情况属于双方签订的合同补充协议第六条约定的政府原因。根据双方签订的商品房买卖合同附件四（合同补充协议）第六条第二款的约定，若因政府原因，导致出卖人无法在约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。本案中因行政机关的原因导致规划变更、消防验收整改，符合民法总则第一百八十条和合同法第一百一十七条规定的不可抗力的情形。因政府政策变化所致的逾期未办理权属证书登记资料报送产权登记机关备案，上诉人不应承担违约责任。2、上诉人提出的反诉请求并未超过诉讼时效。上诉人与被上诉人在交房后一直就办理权属证书及逾期付款违约金事宜进行交涉，上诉人的反诉未超过诉讼时效。二、一审判决适用法律错误。政府行为属不可抗力，应当适用民法总则第一百八十条关于不可抗力的规定。依照双方签订的商品房买卖合同附件四第六条的约定，因政府原因导致的逾期办理权属证书的，上诉人不承担相应责任。即使依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，也应考虑双方另有约定的情况，不能依照第十八条第一款的规定径行判决。 刘传锋、鲍利平答辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。 刘传锋、鲍利平向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告违约金5315.35元;2、诉讼费由被告承担。 蓝天置业公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付违约金共计1680元（暂计算至反诉之日）；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2013年1月11日签订了《济宁市商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于济宁市共青团路东蓝天豪庭小区5幢2单元20层2002号房，成交总价为529314元，合同签订当日，原告应缴纳购房首付款229314元，余款30万元通过银行按揭贷款方式支付。合同第七条第一款约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、详见附件四第六条。”附件四《合同补充协议》第六条约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在约定的期限前取得该条规定的土地、房屋所有权证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”补充协议第七条第11项约定：买受人采取商业性贷款、公积金贷款或组合方式付款的，应接到出卖人书面或电话通知七日内，向出卖人指定的银行或公积金中心指定的银行提交完备的按揭贷款申请资料、办妥所有应由买受人完成的贷款手续；如逾期未办理完毕的，则承担原合同第七条第一款规定的违约责任。因买受人原因、银行原因、政策原因而造成贷款申请未予全部批准的，买受人同意将不能按揭部分的房款付款方式改为一次性付款，且在接到出卖人通知之日起30日内付清。如逾期未办理，则承担原合同第七条第一款规定的违约责任。第12项约定：出卖人同意合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金。合同签订后，原告交付首付款229314元；2013年4月8日交纳30万元（原、被告核对时间）；2014年5月5日，原、被告双方办理了案涉房屋交接手续。在双方交付房屋时，经房屋面积测绘原告补交面积差价2221元，至此原告共计交纳房款531535元。2017年7月份，被告将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 关于本诉部分，一审法院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。故被告应根据合同约定在2015年5月5日之前将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未按约定的时间取得该房屋初始登记，其行为实属违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金5315.35元的诉讼请求，本院依法予以支持；被告辩称因政策变更导致消防验收无法按时通过，应免除其违约责任。因消防验收系工程竣工验收的必经程序和必备手续，系被告的义务，被告不能以此为由对抗其合同义务。且《济宁市商品房买卖合同》第十五条已排除适用《合同补充协议》第六条，因此，被告的该抗辩本院不予采信。 关于反诉部分，一审法院认为，反诉被告以反诉原告的诉讼请求已超过诉讼时效为由提出抗辩，反诉原告应对其诉讼请求未超过诉讼时效承担举证责任。根据双方签订的补充协议第七条第12项约定，买受人因逾期付款而应向出卖人支付违约金的日期为商品房交付前即2014年5月5日前，反诉原告系在本诉诉讼期间于2017年12月4日提起的反诉，故反诉原告的反诉已超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，依据《民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告济宁蓝天置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘传锋、鲍利平逾期办证违约金5315.35元。二、驳回反诉原告济宁蓝天置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）济宁蓝天置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 蓝天置业公司提交了：证据一：济宁市城乡规划局关于济宁蓝天豪庭补交土地出让金的函（济规建函[2014]005号）一份，该证据系济宁市城乡规划局出具的，证明2014年8月13日济宁市城乡规划局向济宁市国土资源局发函，调整了上诉人开发的蓝天豪庭容积率并要求上诉人办理土地出让金补交手续，因规划等政府部门政策调整等不可归责于上诉人的原因导致涉案项目延期，相关手续需要重新办理，根据合同补充协议第七条第十三款的约定，规划、文物、环保、土管、林业、水利、市政等政府部门根据法律法规的规定采取某项行政措施，或市政配套（如供水、供电、排污、燃气、通讯等）的批准与施工延误的，或有关部门项目竣工验收滞后的，导致本项目不具备竣工条件的，出卖人可据实予以延期。结合双方签订的合同附件四（合同补充协议）的第六条第二款的约定，因政府原因导致的上诉人逾期将办理权属证书需要由上诉人提交的材料报产权登记机关备案，上诉人不应承担违约责任。证据二：国有建设用地使用权出让合同变更协议（2015-008）一份，该证据系上诉人于2015年5月27日与济宁市国土资源局签订的，证明因实施城市规划原因，上诉人需将其使用的位于共青团路以东，吴泰闸路以南的两宗土地合并在一起实施统一规划建设，需再行缴纳土地价款1397.22万元，被上诉人购买的房屋系因政府进行城市规划的原因导致了工程变更，交房时间及办理权属证书的时间相应顺延，根据补充协议第七条第十三款的约定，规划部门根据法律法规的规定采取某项行政措施，或市政配套（如供水、供电、排污、燃气、通讯等）的批准与施工延误的，或有关部门项目竣工验收滞后的，导致本项目不具备竣工条件的，出卖人可据实予以延期。结合双方签订的合同附件四（合同补充协议）的第六条第二款的约定，因政府原因导致的上诉人逾期将办理权属证书需要由上诉人提交的材料报产权登记机关备案，上诉人不应承担违约责任。证据三：验收工作滞后说明一份，该证据系涉案房屋建设的总承包单位江西省建工集团有限责任公司于2017年11月28日出具的，证明2015年6月在涉案房屋报请消防验收时，消防部门以不符合GB50016-2014建筑设计防火规范为由要求整改，导致工期延误，验收工作滞后，该情况属于政府原因，构成不可抗力，上诉人不应承担相应责任。证据四：消防工程设计变更回复一份，该证据系大地建筑设计事务所（国际）于2017年11月26日出具的，证明涉案房屋的设计单位大地建筑设计事务所（国际）于2015年6月28日接到通知称因《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）对原规范变动较大，需重新安排专业设计人员进行设计变更，设计时间及相关设计费用需再次协商确定，因政府原因导致消防设计的变更，验收时间延后，无法如期备案的责任不应由上诉人承担。证据五：蓝天豪庭备案延误说明一份，该证据系蓝天豪庭项目的监理单位山东恒信建设监理有限公司于2017年11月19日出具的，证明2014年10月末蓝天豪庭小区已经全部竣工，具备验收条件，但因消防工程需要整改重新验收，造成备案工作延误，上诉人不应承担相应责任。证据六：济宁市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证、济宁市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书各一宗，该证据系济宁市公安消防支队分别于2012年12月11日、2012年12月20日出具的，证明上诉人在进行工程建设时已经向消防部门提交了消防设计相关材料，并于2012年12月20日审核通过。上诉人开发的涉案工程的消防设计是在2012年，但是在消防竣工验收时济宁市消防部门通知按照2015年新的消防设计标准进行验收，因为消防验收标准的前后不一致，导致上诉人需要重新进行消防设计和消防施工，直至2016年才通过建设工程消防验收，2017年才能进行整体竣工验收备案，逾期办理房屋权属证书的责任应当归结为政府原因，依照上诉人与被上诉人之间签订的合同及相关附件，上诉人不应当承担逾期办理房屋权属证书的责任。证据七：不动产登记受理通知书一宗，该证据系上诉人办理国有建设用地上房屋所有权首次登记时由济宁市不动产登记中心开具的，证明在本案涉案的第1号住宅楼经验收合格后，上诉人即向济宁市不动产登记中心提交了办理权属证书应由出卖人出具的相关材料，由于政府原因造成了时间拖延上诉人不应当承担相应责任。综上，因规划部门进行了规划变更、国土部门要求重新签订土地出让协议，消防部门要求按照《建筑设计防火规范》GB50016-2014整改重新验收，上诉人未按照济宁市商品房买卖合同约定如期将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该情况为政府原因，根据上诉人与被上诉人之间签订的合同附件四补充协议第六条第二款、第七条第三款的约定，因政府原因导致的上诉人整体竣工时间延后，上诉人无法在约定的期限前取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，上诉人不承担违约责任。刘传锋、鲍利平质证意见：2014年交的房，交房就视为各方面都合格，证据是2015的，所以证据是不成立的。 本院认为，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、┄┄。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”双方均认可商品房交付时间为2014年5月5日，上诉人蓝天置业公司2017年7月取得了不动产登记受理通知，超过了合同约定的时间。虽然2015年5月1日施行了新的《建筑设计防火规范》，即《建筑设计防火规范》GB50016-2014，但《建设工程消防监督管理规定》第六条第二款规定：“新颁布的国家工程建设消防技术标准实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，分别按原审核意见或者备案时的标准执行。”上诉人蓝天置业公司主张因消防部门要求其按新的《建筑设计防火规范》进行整改而导致消防验收逾期，仅提供了工程设计单位、施工单位和监理单位的证明，且其主张也与《建设工程消防监督管理规定》的规定相悖，故对于上诉人蓝天置业公司的该项主张，本院不予采信。建设工程施工前应取得用地、规划、施工许可，上诉人蓝天置业公司开工前也已经取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。上诉人蓝天置业公司二审提交的证据二、证据三系复印件，且即使上诉人蓝天置业公司主张的事实存在，上述事实发生时涉案工程已竣工，调整容积率也是因上诉人蓝天置业公司增加建筑面积所致，不能因此认定因政府原因导致上诉人蓝天置业公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期。故蓝天置业公司应按合同约定支付违约金。 关于反诉部分，双方在补充协议中约定，买受人逾期付款，出卖人同意合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金。民法通则规定的诉讼时效为两年，2017年10月1日施行的民法总则规定的诉讼时效为三年，在民法总则施行前两年的诉讼时效已届满的，应适用民法通则的规定。涉案房屋于2014年5月5日交付，故逾期付款违约金的诉讼时效应从2014年5月6日起算，上诉人蓝天置业公司主张一直就逾期付款违约金与被上诉人交涉，但并未提供证据证实，故在民法总则施行前，民法通则规定的两年的诉讼时效期间已届满，上诉人蓝天置业公司2017年12月4日提起反诉，超过了两年的诉讼时效期间，其反诉请求，依法不应得到支持。 综上所述，上诉人济宁蓝天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人济宁蓝天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 东 审判员 史宝磊 审判员 史海洋 二〇一八年十月九日 书记员 计 涵