四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0184民初1153号 原告：成都忠信物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区星狮路********。统一社会信用代码：915101077436184938。 法定代表人：田永云，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：向世林，四川蜀西律师事务所律师。 被告：成都中铁正和置业有限公司，住所地：成，住所地：成都市崇州市崇阳镇蜀州南路**用代码：915101846743364164。 法定代表人：孔浩，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 第三人：李军川，男，汉族，1970年11月13日，住四川省成都市金牛区。 第三人：任昌杰，男，汉族，1982年6月24日，住四川省资阳市雁江区。 原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称：忠信物业公司）与被告成都中铁正和置业有限公司（以下简称：中铁正和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，依原告的申请，本院依法追加第三人李军川、任昌杰参加诉讼。原告的委托诉讼代理人向世林及被告的委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼。第三人李军川、任昌杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告忠信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告尚欠的赠送（代付）业主物业服务费261225元；2、判令被告支付逾期交纳物业费违约金52245元，以上两项合计313470元。事实和理由：依据原告与开发建设单位中铁正和公司2012年11月23日签订的《汉嘉御景前期物业服务合同》的约定，原告从2103年1月起为“中铁?汉嘉御景”小区提供物业服务，截止于2016年4月30日原告退出该小区的物业服务工作。被告为利于小区开发房屋的销售工作，开展了对购房业主及介绍客户购房的老业主实行赠送物业费的促销活动，即被告应赠送的物业服务费受赠业主不再向原告交纳。截至当前，被告尚有赠送业主的物业费261225元未向原告结清，经催收无果，故依法向人民法院提起诉讼。 在审理中，原告对第一项诉讼请求进行了说明：判令被告支付原告尚欠的赠送（代付）业主物业服务费261225元，不仅包含被告赠送老业主半年的物业服务费，还包含被告赠送业主二年的物业服务费。 被告中铁正和公司辩称，认可孔浩、李军川为公司股东、杨璐莎为公司财务人员，对于原告2016年4月30日退出中铁汉嘉御景项目物业服务无异议，对于成都市物业管理企业退出项目管理情况登记表、中铁汉嘉御景项目退场移交总目录无异议，被告认可分别给付过原告赠送物业费76776.36元，认可2016年7月13日原告向被告就尚欠的赠送业主物业服务费进行过催收。但是被告不欠原告的物业服务费，在原告退场及上次2017年2月9日原告起诉被告要求给付物业服务费时已结清；原、被告签订的前期物业服务合同只适用于业主与物管公司之间，原告无权向被告要求支付违约金；被告未向原告提供过赠送业主物业费的清单，因原告提供赠送业主物业服务费的清单是复印件，被告不予认可，而且清单有时间上的重叠，原告并未向被告办理赠送物业服务费的结算；被告作为开发商，向业主赠送物业服务费的流程是向购房的业主出具收条或证明来证明被告同意代业主支付半年或两年时间的物业服务费，业主拿到收据后可以马上使用，也可以之后使用，原告找被告收物业服务费应该出具业主交给原告的这个收据来结算，若是多户，则原告应自行制作赠送物业服务费清单与被告结算；2016年7月13日有公司杨璐莎签字的盖有原告公司印章的单据上载明的金额为215405.02元，不能证明原、被告双方进行过结算，只能证明原告向被告就赠送业主物业服务费进行过催收，原告主张的261225元与证人虞某的证人证言不一致；对原告提供的赠送物业费76776.36元的清单由于是复印件不予认可；法院追加李军川、任昌杰为第三人，没有法律依据。 第三人李军川未到庭，但本院在与其电话联系过程中，其陈述公司赠送业主物业服务费清单上的字是其本人所签，其不负责销售，都是下面员工报上来由其签字，其好像也没有看到过原件，也是在复印件上签的字，忠信物业公司按道理应该有原件，在赠送业主物业服务费清单上的签字系履行职务行为，与其个人无关。 第三人任昌杰未到庭，但本院在与其电话联系过程中，其陈述已于去年离开中铁正和公司，当时的时候其是公司的销售经理，公司赠送业主物业服务费清单上的字是其本人所签，还有其他主管的签字，都是下面的员工报上来由其签字，原件肯定在公司，在赠送业主物业服务费清单上的签字系履行职务行为，给付责任肯定应由中铁正和公司承担，与其个人无关。 对各方当事人陈述一致的事实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年11月23日，原、被告双方签订《汉嘉御景前期物业服务合同》及补充协议（以下统称：合同）。双方约定原告为被告开发建设的四川省崇州市蜀州南路180号“中铁·汉嘉御景”小区提供物业服务。被告为利于小区开发房屋的销售工作，开展了对购房业主及介绍客户购房的老业主实行赠送物业费的促销活动，即被告应赠送的物业服务费受赠业主不再向原告支付，而由被告代为支付。 2014年11月被告向原告提供中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单复印件一份共两页91户业主，金额为76776.36元，在该名单上有被告的工作人员任昌杰的和陈宏（音）的签名、时间为2014年10月20日，面积、金额有更正的地方有任昌杰的签名、时间为2014年11月20日，被告于2014年12月3日向原告转账支付该笔款项，被告在转账时附言：赠送老带新物业管理费。其中，该清单中的业主付某2018年2月发现被告赠送一年的物业服务费后，原告又重复收取，该业主找到原告反映，原告核实该业主为该清单上的序号23号、34号业主付某，被告确已赠送该业主两个半年的物业服务费合计2064.60元，后原告于2018年2月9日将重复收取的物业服务费2064.60元退还该业主。被告赠送在该清单上序号4的老带新赠送业主李某1和周某（二人系夫妻）半年物业费1276.20元，被告未向该业主提供书面赠送凭证，该业主在赠送物业服务费与原告发生分歧后，找到被告财务人员复印载明有该业主的中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单，该清单与被告提供给原告的清单复印件在序号、业主姓名、房号、实际面积、金额、工作人员任昌杰、陈宏的签字等内容一致，不同的是在业主周某提供的清单上的第一页首部手书备注已付，在第二页尾部业主周某手书该清单来源于被告公司的财务人员及该财务人员的联系方式等内容。 2014年10月被告向原告提供二批次赠送二年住宅物业费客户名单复印件一份共两页88户业主，金额为266310.25元，在该名单上有被告的工作人员任昌杰的和陈宏（音）的签名、时间为2014年10月20日，单笔金额有更正的地方有任昌杰的签名。原告主张被告应支付尚欠该清单上赠送业主的物业服务费从2014年11月至2016年4月共18个月为199733.06元。其中，被告为该清单上序号第59户业主李某1和周某（与前述老带新赠送的业主李某1和周某系同一房屋业主）赠送两年物业费5101.80元。被告于2012年12月10向李某1（周某的妻子）发出的确认书（原件），内容如下：兹有中铁汉嘉御景二期二批次客户李某于2012年11月25日购买中铁汉嘉御景某栋某单元某楼某号某房号，现客户商品房买卖合同已签订，符合中铁汉嘉御景二期二批次开盘赠送物管费的优惠政策，赠送该客户二年住宅物业管理费，赠送时间自交房之日起两年，该费用由我公司与物业公司结算。被告于2014年11月向原告提供的载明业主李某1与周某的赠送其老带新半年物业费与该清单的赠送的两年物业费系赠送该业主的同一套房屋的物业服务费，时间有重叠，超出原告退场时间有半年。 2015年12月被告向原告提供中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单复印件一份共两页70户业主，金额为53623.89元，在该名单上有被告的工作人员任昌杰的和李军川的签名、签字时间为2015年12月28日。原告主张被告应支付尚欠该清单上赠送业主的物业服务费从2016年1月至2016年4月共4个月为35749.26元。其中被告为该清单上序号31号的业主李某2赠送老带新（实际是该业主在中铁汉嘉御景购买两套房屋）的半年物业服务费680.67元，被告未向该业主出具赠送物业费的书面凭据，该业主无需就被告赠送物业服务费与原告对接，由被告与原告对接并代为业主给付原告赠送的物业服务费。 在2015年12月被告向原告提供三期符合赠送二年住宅物业费客户名单复印件一份共两页54户业主，金额为154457.40元，在该名单上有被告的工作人员任昌杰的和李军川的签名、签字时间为2015年12月28日。原告主张被告应支付尚欠该清单上赠送业主的物业服务费从2016年1月至2016年4月共4个月为25742.90元。其中，被告为该清单上序号13号的业主李某2(与2015年12月的老带新序号31号的业主系同一人）赠送两年的物业服务费2310元，赠送半年和两年的房屋不是同一套，被告未向该业主出具赠送物业费的书面凭据，该业主无需就被告赠送物业服务费与原告对接，由被告与原告对接并代为业主给付原告赠送的物业服务费。 原告主张被告尚欠代为业主给付赠送业主的物业费为：2014年11月至2016年4月二批次赠送二年住宅物业费18个月为199733.06元、从2016年1月至2016年4月共4个月的中铁汉嘉御景老带新赠送物管费35749.26元、从2016年1月至2016年4月共4个月的三期符合赠送二年住宅物业费25742.90元，合计261225元。 原告公司原员工虞某负责中铁汉嘉御景项目的物业服务费收取工作，曾多次向被告催收被告应代付赠送业主的物业服务费，忠信物业公司核算出来被告尚欠代付赠送业主物业服务费是26余万元，与中铁正和公司核算的金额有出入，虞某请示忠信物业公司后，对金额进行了调减，忠信物业公司同意被告截止2016年4月30日应支付原告物业服务费215405.02元，于2016年7月13日向被告发出书面通知即“关于贵公司‘中铁·汉嘉御景’项目赠送（代付）业主物业服务费用的支付事宜”，载明被告应支付物业服务费215405.02元，忠信物业公司原员工虞某、中铁正和公司员工杨璐莎（财务）在该书面通知上签字。后原告向被告邮寄催收函，要求被告给付尚欠的代付赠送业主的物业服务费未果，诉讼由此产生。 本院在与第三人李军川、任昌杰电话联系过程中，二人均陈述作为公司的工作人员在中铁正和公司赠送业主物业服务费清单上的字是本人所签，同时还有其他主管的签字，在赠送业主物业服务费清单上的签字系履行职务行为，给付责任应由中铁正和公司承担，与个人无关。 另查明，原告于2017年2月9日向本院起诉要求被告给付尚欠的“中铁·汉嘉御景”项目尚未售出的商品房的物业服务费，本院于2017年12月27日作出（2017）川0184民初505号判决，支持原告的部分诉讼请求，现该判决已生效。 审理中，原告自愿要求被告按照应支付物业服务费的20%来给付违约金。 以上事实，有原告提供的原、被告身份信息、有限责任公司变更登记申请书、企业登记证照颁发及归档记录表、成都中铁正和置业有限公司股东会决议，汉嘉御景前期物业服务合同，成都市物业管理企业退出物业项目管理情况登记表、中铁汉嘉御景项目退场移交总表，三期符合赠送二年住宅物业费客户名单复印件、中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单复印件、二批次赠送二年住宅物业费客户名单复印件，原告向被告发出的关于贵公司“中铁·汉嘉御景”项目赠送（代付）业主物业服务费用的支付事宜的书面通知，快递查询单，四川省成都市地方税务局通用手工发票、汇兑来账凭证，中国移动通信集团四川有限公司预收款专用发票，业主付某领款单、退款单，李某1与周某的结婚证复印件，李某1和李某2与中铁正和公司签订的商品房买卖合同，中铁正和公司给业主李某1发出赠送物业服务费的确认书，原告申请的证人虞某、周某、李某2的证人证言；本院与第三人李军川、任昌杰联系的电话笔录、开庭公告；原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不损害国家、集体、他人的利益，符合法律规定，依法应受法律保护，缔约双方应按合同约定及时履行各自的义务。被告作为开发商，为了更好地销售商品房，对老业主带新客户来购买商品房进行回馈，赠送老业主半年的物业服务费，也对已签订商品房买卖合同的业主赠送两年的物业服务费，被告通过口头或书面的形式向业主告知赠送物业服务费的情况及所赠送的物业服务费由被告与物业公司结算，即业主无需向物业公司对接，由被告直接代业主向原告支付赠送的物业服务费。被告向原告提供赠送物业费的清单复印件，被告已于2014年12月3日向原告转账支付向原告提供的2014年11月的中铁汉嘉御景老带新赠送物管费客户名单复印件一份共两页91户业主，金额为76776.36元，在转账时附言：赠送老带新物业管理费。被告应当按照双方的交易习惯在向原告提交赠送业主物业服务费清单后及时向原告给付后续赠送（代付）业主物业服务费，被告尚欠原告2014年11月至2016年4月二批次赠送二年住宅物业费18个月为199733.06元、从2016年1月至2016年4月共4个月的中铁汉嘉御景老带新赠送物管费35749.26元、从2016年1月至2016年4月共4个月的三期符合赠送二年住宅物业费25742.90元，合计261225元。其中，在这些赠送客户清单中针对同一业主同一套住房赠送的物业服务费有部分时间重叠，超出了原告退出物业服务时间半年。在原告向被告催收过程中考虑有时间重叠部分等因素自愿将尚欠的赠送业主的物业服务费的金额进行调减为215405.02元，并以此金额向被告进行催收，原告自愿放弃部分物业服务费，系原告的真实意思表示，不违反法律规定，原告应当按照诚实信用原则按照此金额向被告主张物业服务费，故，对原告的第一项诉讼请求，被告应支付原告代付赠送业主物业服务费，本院按照原告自愿调减后物业服务费215405.02元予以支持，对原告已向被告作出自愿放弃的部分，本院不予支持。 对于被告辩解不欠原告的物业服务费，在原告退场及已与原告结清物业服务费，被告应提供证据来证明已经履行了给付义务，被告应当承担证明已经履行了给付义务的责任，而在审理中，被告并未提供证据来证明自己的辩解意见，故，被告应当承担举证不能的后果。被告辩解在2017年2月9日原告起诉被告要求给付物业服务费时已与原告结清物业服务费与查明案件事实不符，原告于2017年2月9日向本院起诉要求被告给付尚欠的“中铁·汉嘉御景”项目尚未售出的商品房的物业服务费，而非本案诉争的被告代付赠送业主物业服务费，对被告的该辩解意见本院不予支持。对于被告辩解未向原告提供过赠送业主物业费的清单，原告提供赠送业主物业服务费的清单是复印件而不予认可的意见，与已查明的案件事实不符，被告向业主周某发出赠送业主物业服务费的确认书，明确告知该业主，被告自行与原告进行结算，被告之前向原告提供的赠送物业服务费清单也是复印件，被告向原告及时支付了相应款项，且业主周某从被告的财务人员处复印的清单与被告向原告提供的清单的内容是一致的，业主周某、业主李某2出庭作证证实二业主系被告尚欠赠送业主物业费清单（复印件）上的业主，清单上载明赠送二业主的赠送物业服务费与二业主当庭证实的被告口头或书面告知该二业主赠送物业服务费能相互印证，证实被告尚欠原告代付赠送业主物业费清单（复印件）的真实性，被告与原告结算代付赠送业主的物业服务费，在本案中被告向原告提供赠送（代付）业主物业服务费清单复印件，该复印件来自被告，被告向原告是提供复印件还是原件是被告的自由，但都可作为原、被告双方结算的依据，被告在向原告提供赠送业主物业费清单后应当及时向原告给付物业服务费，对于被告辩解因原告提供的是复印件而不予认可的意见，本院不予支持，对被告辩解清单中就同一业主赠送同一套房屋的物业服务费时间有重叠的辩解意见，与查明的案件事实相符，本院予以支持。对于被告的辩解意见，作为开发商向业主赠送物业服务费的流程：被告向购房的业主出具收条或证明来证明公司同意代业主支付半年或两年时间的物业服务费，业主拿到收据后可以马上使用，也可以之后使用，原告找被告收物业服务费应该出具业主交给原告的这个收据来结算，若是多户，则原告应自行制作赠送物业服务费清单与被告结算，与查明的案件事实不符，本院不予支持。关于原告辩解对被告辩解2016年7月13日有实被告公司员工杨璐莎签字的盖有原告公司印章的单据上载明的金额为215405.02元，不能证明原、被告双方进行过结算，只能证明原告向被告就赠送业主物业服务费进行过催收过的意见，本院予以支持，从该单据的内容上看，不能认定双方进行了结算，在本案中，被告向原告提供的多份赠送业主的物业服务清单上载明有具体的金额，可以作为结算的依据，对于被告辩解原告主张的261225元与证人虞某的证人证言及该清单上载明的不一致的意见，本院予以支持，证人虞某原作为原告的员工，负责该项目的物业服务费收取工作，在向被告催收赠送业主物业服务费过程中，双方就被告尚欠原告赠送业主物业服务费的金额产生分歧后，给公司汇报后，经公司同意将被告代付赠送业主物业服务费金额调减为215405.02元，其证言客观、真实，本院予以采信，原告既考虑到赠送同一业主同一套房屋有时间上的重叠，也为了尽快地收取剩余的款项，原告自愿进行调减，系原告自由处分的权利，调减后减少了被告的给付义务，被告应当及时给付原告剩余的款项215405.02元，以实现原告自愿调减赠送业主物业服务费的初衷。 关于原告的第二项诉讼请求，要求被告支付违约金，原告在审理中自愿要求被告按照应支付物业服务费的20%来给付违约金，其计算标准符合法律的规定，本院以原告自愿调减后的215405.02元为计算基数，原告的的该项诉讼请求本院部分予以支持，被告应向原告支付违约金43081.00元。被告辩解原、被告签订的前期物业服务合同只适用于业主与物管公司之间，原告无权向被告要求支付违约金的意见，本院不予支持，被告自愿代业主给付赠送的物业服务合同，就应当及时履行，在原告已自愿减轻被告给付责任的情况下，被告更应按照诚实信用原则及时履行给付，被告未及时履行，就应承担违约责任。 对于被告辩解法院追加李军川、任昌杰为第三人，没有法律依据的意见，本院不予支持，因原告提供赠送业主物业服务费清单系复印件，被告不予质证，也不予认可，原告为了查明案情，申请追加李军川、任昌杰为第三人并无不妥，该二人在上述清单上的签名系履行职务行为还是个人行为，涉及责任的承担问题，案件的审理结果可能与第三人有法律上的利害关系。在本案中，经审理查明第三人李军川、任昌杰系被告公司的工作人员，在上述清单上的签名系二人履行职务行为，后果应由被告来承担，二人在本案中不承担向原告给付尚欠赠送业主物业服务费及违约金的责任。 综上所述，对原告要求被告支付尚欠（代付）赠送业主物业服务费及违约金的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院》第五条之规定，判决如下： 一、被告成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告成都忠信物业管理有限公司支付尚欠赠送业主的物业服务费215405.02元及违约金43081.00元，共计258486.02元； 二、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6002元，由被告成都中铁正和置业有限公司负担5000元，由原告成都忠信物业管理有限公司负担1002元（此款原告已预交，由被告承担的部分在执行中由被告一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  岳小艳 人民陪审员  尚万昌 人民陪审员  杨淑希 二〇一八年十月二十二日 书 记 员  马乾喻