广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13503号原告：广州市勤天地产集团有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西238号勤天大厦三楼。法定代表人：王硕朋，总经理。委托代理人：赵业凤，该司法务总监。被告：广州市泽盛酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃一横路106号06房。法定代表人：薛命立。委托代理人：薛命朝，该司职员。委托代理人：刘春华，该司职员。原告广州市勤天地产集团有限公司（简称勤天公司）诉被告广州市泽盛酒店管理有限公司（简称泽盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告勤天公司的委托代理人赵业凤，被告泽盛公司的委托代理人薛命朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤天公司诉称：我方与被告签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充合同》，被告承租广州市天河区中山大道238号勤天大厦首层x2号、x3号、x4号、1x1号、1x2号租赁物业。合同约定：租赁物业建筑面积421.13平方米，租期自2017年10月1日起至2027年9月30日止；2019年10月1日至2020年9月30日期间的月租金为78000元，租金按月支付，被告应在每月1日缴交当月租金。但自2019年10月起，被告出现逾期交租的行为。《房屋租赁合同》合法有效，被告拖欠租金等费用，已构成严重违约。《房屋租赁合同之补充合同》第八条第四项约定：“乙方如逾期缴交租金及物业管理费的，每逾期一天，乙方须按所欠费总额的3‰向甲方及甲方指定物业公司支付滞纳金；逾期缴交超过15天的，经甲方催款后仍未缴纳的，甲方指定物业公司有权停止乙方的水、电供应，直至乙方结清全部款项。”为避免原告损失进一步扩大，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付自2019年10月起的房屋租赁租金471000元及逾期付款违约金；2、被告承担本案诉讼费。被告泽盛公司辩称：一、我方已向原告提出于2020年4月30日前终止合同，并已获原告同意。二、至2020年4月30日我方欠款明细如附件清单。三、对于奶茶店杨xx（即勤天大厦首层112房之一号商铺）租金减除，我方是根据租赁合同每月租金实际抵减。我方与所有租户约定，所有租户水电费及管理费直接交给原告。但店铺装修完毕后，因原告原因（办证及水电问题）延迟开业，开业后也是因原告水电问题未按时交租，而原告在该铺暂时关闭情况下直接没收奶茶店的所有资产（包括不限于固定设备、装修、材料等），据为已有并自行对外出租，致使奶茶店杨xx默认我方同意以该铺资产抵扣拖欠租金，一直不支付租金。因原告已没收该铺全部资产并据此及该铺获取收益，我方同意因奶茶店资产被原告占用而抵扣185000元租金。原告在我方将全部商铺租出去后阻止我方正常经营，自行中断各具体租户水电，迫使各具体租户直接交租给原告，致使我方无法向各具体租户正常收取租金，该行为严重违反合同约定，破坏正常的经济秩序。原告起诉我方拖欠租金，但从未与我方进行对账，以上费用全部抵销后，我方尚应向原告收取561518元，我方才是直接的经济损失方。四、装修分期款实际上也是租金，每期租金发票仅开具75000元/月，实际租金为158000元/月，租金发票不包括所谓的装修分期款。五、原告已收回涉案场地，直接与各具体租户建立租赁关系，收取租金。综上，请求法院考虑我方实际情况，驳回原告诉请。经审理查明：2017年9月27日，广州市勤天物业管理有限公司（甲方，简称勤天物业公司）、被告（乙方）签订《房屋装修分期付款协议》，约定：一、装修房屋基本情况。广州市天河区中山大道西238号勤天大厦首层x2、x3、x4、1x1、1x2号商铺，共计建筑面积421.13平方米。二、物业装修的情况。乙方委托甲方装修的物业原为毛坯房，根据乙方租赁用途的性质，甲方应为乙方提供的装修内容如下：已装修完毕，按现状交付。三、物业装修费。物业装修费乙方按月分期向甲方支付，2019年10月1日至2020年9月30日期间费用78000元/月，2020年10月1日至2021年9月30日期间费用81120元/月；乙方应于每月1日前向甲方支付当月应缴的物业装修费，乙方选择现金、银行转账方式支付每期应支付的装修费用。四、违约责任。乙方如逾期缴纳物业装修的，每逾期一天，乙方须按所欠费用总额的3‰向甲方支付滞纳金；逾期缴交超过15天的，应向甲方一次性支付75000元违约金等。2017年9月30日，原告（甲方/出租方）、被告（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同之补充合同》，约定：本合同是甲、乙双方协商一致，对双方签订的《广州市房屋租赁合同》的补充修订，本合同与《广州市房屋租赁合同》如有约定不一致的，以本合同为准。甲方同意将广州市天河区中山大道238号勤天大厦首层x2、x3、x4、1x1、1x2号商铺（简称涉案房屋）出租给乙方使用，共计建筑面积421.13平方米。乙方所承租的上述物业作为商业经营用途。租期2017年10月1日至2027年9月30日。2019年10月1日至2020年9月30日租金78000元/月，2020年10月1日至2021年9月30日租金81120元/月。该物业每月物业管理费3369元。租金、物业管理费按月结算，乙方应当在每月1日前到甲方指定地点分别缴交当月租金及物业管理费。乙方缴费后，甲方以及物业管理公司应在十五天内向乙方提供有效发票。水电费等由物业管理公司收取，水电费的计费标准按照双方约定的标准计费（商业水费：4.86元/m³，含排污费1.4元/m³；商业电费：1.48元/度），乙方应在每月30日前交纳上月水电费用。乙方须向甲方缴交300000元作为租赁履约保证金，乙方须向物业公司缴交相当于首年两个月的物业管理费6738元作为管理费履约保证金，合共306738元。租赁期满或合同解除后，甲方扣除乙方应缴的租金、物业管理费、水电费或违约赔偿金（如有）后，在15个工作日内无息退回给乙方。乙方可将所承租的单元转租或者分租其他客户。乙方如逾期缴交租金及物业管理费的，每逾期一天，乙方须按所欠费用总额的3‰向甲方及甲方指定物业公司支付滞纳金；逾期缴交超过15天的，经甲方催缴后仍未缴纳的，甲方指定物业公司有权停止乙方的水、电供应，直至乙方结清全部款项等。合同签订后，被告依约支付租赁保证金，原告将涉案房屋交付被告。2020年4月3日，勤天物业公司委托的北京市浩天信和（广州）律师事务所向被告邮寄发出《律师函》（未妥投），敦促被告在收函之日起三日内一次性足额支付截至2020年3月的房屋租金、物业装修费、场地使用费及逾期违约金。2020年4月8日被告向勤天公司发出《联系函》。该函载明：“因种种问题无法正常经营，致使我司也无法正常缴纳贵司的租金，现经双方友好协商达成协议，我司至今未收到其他商铺租金约75万元，委托贵司代收并托管。”2020年4月29日，本院立案受理本案。同时勤天物业公司提起（2020）粤0106民初13505、13507号两租赁合同纠纷案（分别简称13505、13507号案），三案被告均为泽盛公司。13505号案对应的租赁物为“广州市天河区中山大道238号勤天大厦首层自编113号、自编114号房”，租赁面积68.474平方米。13507号案对应的租赁物为本案涉案房屋。13505号案勤天物业公司诉请为要求被告支付2019年10月起的场地使用费及逾期付款违约金；13507号案勤天物业公司诉请为要求被告支付2019年10月起的装修分期费用及逾期付款违约金。本院将该三案合并审理。关于涉案房屋的租赁链条。庭审中原告表示：我方将涉案房屋出租给被告后，被告转租的各具体租户分别为喜鹊茶餐厅、服装店、苏宁小店、奶茶店；喜鹊茶餐厅从2020年5月份起正常营业，服装店从2020年3月底至4月起正常营业，苏宁小店从2020年3月起正常营业，奶茶店2019年11月起闭店。被告则称：原告停水停电导致奶茶店无法正常经营；关于其余三家店铺的情况，确认原告上述陈述。关于被告的交租情况。庭审中，原、被告均确认被告已付清2019年9月30日前的租金。原告另表示：1、2019年10月租金被告仅支付了75000元，尚欠89320元（包括装修分期费、场地使用费）。被告则表示：每月租金158000元（包括装修分期费），我方缴清最后一期租金是2019年10月31日，2019年11月、12月我方还缴交了每月租金83000元。被告提供如下证据：1、被告单方统计的《勤天大厦泽盛公司商铺租赁费用欠费明细表》，拟证实被告欠费情况。该表显示：2019年10月至2020年4月被告欠缴租金337500元、装修分期费187500元、场地使用费20000元，合计欠缴545000元；冲减被告向原告支付的押金、各具体租户向原告支付的租金等费用后，原告应向被告支付561518元。2、收款收据多份，拟证实原告向各具体租户收取了装修押金各5000元。其中载明：①业户名称“广东苏宁小店商贸”，收款员“广州市勤天物业管理有限公司”，填票日期2018年10月13日，收费项目装修押金，金额5000元；②收据日期2018年11月8日，载明“今收到勤天大厦喜鹊茶餐厅交来装修押金5000元”，印有“广州市勤天物业管理有限公司”印章。3、转款凭证多份，拟证实被告交租情况。转款凭证显示：被告于2019年10月9日向原告支付83000元，2019年11月4日支付83000元（附言：租金勤天），2019年11月4日支付75000元（附言：2019年9月租金），2019年11月5日支付83000元（附言：勤天租金），2019年12月10日支付75000元（附言：2019年10月租金），2020年5月31日刘佳路向原告转账支付60000元（附言：2020年1月租金）。原告表示：对证据1的真实性不予确认；对证据2需庭后核实；对证据3中2019年12月10日凭证的真实性无法确认，对其他凭证的真实性予以确认；对证据4的真实性予以确认。原告庭后提交《勤天大厦泽盛公司商铺租赁费用未付（欠费）明细表》（落款日期2021年3月12日）及附件转账凭证。该表其中载明：2019年10月至2020年4月期间未付租金164320元/月；2020年5月未付租金为104320元，喜鹊茶餐厅当月支付60000元；2020年6月未付租金164320元；2020年7月未付租金164320元，喜鹊茶餐厅当月支付60000元；2020年8月未付租金164320元，喜鹊茶餐厅当月支付60000元；2020年9月未付租金164320元，服装店当月支付20000元；2020年10月未付租金170893元，服装店当月支付20000元，喜鹊茶餐厅当月支付120000元；2020年11月未付租金170893元，喜鹊茶餐厅当月支付60000元；2020年12月未付租金170893元，服装店当月支付40000元。喜鹊茶餐厅合计支付360000元，服装店合计支付80000元，合计440000元。转账凭证其中载明：刘佳路于2020年5月31日向原告转账支付60000元，附言为“2020年1月租金”。2021年4月16日，本院会同原、被告双方到涉案房屋现场勘查。一、现场可见涉案场地为勤天大厦北向面对中山大道的连排四间商铺，现状自西向东分别为喜鹊茶餐厅、苏宁小店、服装店、烟酒店，其中服装店、烟酒店开门营业，喜鹊茶餐厅已停业（原告称自2021年1月起停业至今），苏宁小店空置。本院对现场情况拍摄照片多张。二、被告现场表示：1、现烟酒店是原告自己招租进来的，该位置原来先后经营“有家”便利店、奶茶店，我方均与上述租户签有合同。2、关于原告收回场地时间，详见我方答辩及庭审意见。3、关于疫情期间租金减免问题，当时我方向原告提出减免2020年2月、3月租金，但原告表示只能免半个月租金，在此情况下我方在2020年4月向原告表示无法继续做，要求把场地交还原告，原告的黄总也口头答应了。三、现场原告表示：1、烟酒店是我方招租进来的，该租户签约时间是2020年7月25日，该部分租赁面积74平方米，同意烟酒店（原奶茶店）的租金计至2020年6月30日。2、我方同意在法院勘查当日收回剩余全部场地，租金计至2021年4月15日止，我方主张的租金计算期间是2019年10月1日至2021年4月15日。3、关于我方收取的喜鹊茶餐厅、服装店的租金，同意在本案中进行抵扣。4、我方同意收取的租赁押金抵扣应付租金。5、关于租金的逾期付款违约金的计算，分别以每期欠租为本金，按每日千分之三的标准，分别自当月1日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限。6、当时双方确实就疫情减免租金问题进行商谈，但未达成一致意见，不存在我方同意被告在2020年4月交回场地的问题。另查明：1、关于13505号案，该案《场地使用合同》其中约定：租赁物“广州市天河区中山大道238号勤天大厦首层自编1x3号、自编1x4号房”2019年10月1日至2020年9月30日期间场地使用费8320元/月，2020年10月1日至2021年9月30日期间场地使用费8653元/月；租赁保证金17096元。2、关于13507号案，该案《房屋装修分期付款协议》其中约定：租赁物即本案涉案房屋2019年10月1日至2020年9月30日期间“物业装修费”78000元/月，2020年10月1日至2021年9月30日期间“物业装修费”81120元/月。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案审理过程中，原告作为出租方确认其已收回涉案房屋，同意租金计至2021年4月15日，同时现烟酒店位置74平方米的房屋的租金计至2020年6月30日等，均属当事人自由处分权利，并无不当。被告辩称其与原告达成口头协议，于2020年4月将涉案房屋交还原告，但被告对此未举证证实，且原告亦明确予以否认，因此本院对被告以上陈述不予采信。另，根据当事人陈述及本院现场勘查，就涉案房屋租赁事宜，原告与被告签订《房屋租赁合同之补充合同》，同时勤天物业公司与被告签订《房屋装修分期付款协议》，人为地将涉案房屋租金分拆为租金、物业装修费两部分，《房屋装修分期付款协议》约定的“物业装修费”实为租金。按此，涉案房屋2019年10月1日至2020年9月30日租金156000元/月（78000元/月+78000元/月），2020年10月1日至2021年9月30日租金162240元/月（81120元/月+81120元/月）。考虑到原告、勤天物业公司已分别就上述两份合同提起本案、13507号案，故本案实体处理时仍分别按两份合同约定的租金标准等分别处理，但不影响本院对相关事实的合并认定。关于租金计付问题。第一，庭审中双方当事人均确认被告已付清截至2019年9月30日前的租金。关于2019年10月1日之后租金，原告表示被告只支付了75000元，被告则举证其在2019年12月10日转账支付了75000元（附言为2019年10月租金）、2020年5月31日转账支付了60000元（附言为2020年1月租金）。原告确认被告上述转账记录的真实性，但原告在其2021年3月12日欠费明细表及附件转账凭证均显示上述2020年5月31日支付的60000元属实际租户喜鹊茶餐厅支付的租金，原告亦同意该60000元在被告应付租金中进行抵扣，故本院认定被告在2019年10月1日之后支付了租金75000元。第二，关于原告收取实际承租户的租金问题。被告在2020年4月8日向原告发函，委托原告向实际租户收取租金。本案中原告确认其自2020年5月起收取实际租户喜鹊茶餐厅租金合计360000元及自2020年9月起收取实际租户服装店租金80000元，合计440000元，原告对上述收款情况并提供相应付款凭证，原告亦同意上述款项在被告应付租金中予以抵扣，可按此处理。第三，关于疫情期间租金减免问题。本案中原、被告均确认双方曾就疫情期间租金减免问题进行协商，但协商未果。对此，新冠××疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，政府在疫情期间出台严格的防控措施，被告承租的涉案房屋系用于商业转租，实际租户经营受到较大影响并导致被告收取转租租金遭遇困难属客观事实。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情认定被告应付租金中应免除2020年2月租金，2020年3月租金减半。第四，关于原奶茶店位置的74平方米租赁面积的租金，原告确认其在2020年7月之后另行租赁给他人经营烟酒店，并同意该部分租金计至2020年6月30日。基于前述，涉案房屋2019年10月1日至2020年9月30日租金156000元/月，2020年10月1日至2021年9月30日租金162240元/月，涉案房屋租赁面积421.13平方米，依约2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金单价为370.43元/平方米/月，2020年10月1日至2021年9月30日期间的租金单价为385.25元/平方米/月，按此上述74平方米对应的2019年10月1日至2020年9月30日期间租金为27411.82元/月（370.43元/平方米/月×74平方米），2020年10月1日至2021年9月30日期间租金为28508.5元/月（385.25元/平方米/月×74平方米）。第五，关于租赁保证金300000元，本案中原告同意在被告应付租金中予以抵扣，亦并无不当，本院予以照准。综上，被告应付原告关于涉案房屋自2019年10月1日至2021年4月15日期间租金1610019.29元[1872000元（156000元/月×12个月）+1054560元（162240元/月×6.5个月）－75000元－440000元－234000元（156000元/月×1.5个月）－82235.46元（27411.82元/月×3个月）－185305.25元（28508.5元/月×6.5个月）－300000元]。具体到本案，被告应付原告关于涉案房屋自2019年10月1日至2021年4月15日期间租金263739.29元[936000元（78000元/月×12个月）+527280元（81120元/月×6.5个月）－75000元－440000元－117000元（78000元/月×1.5个月）－82235.46元（27411.82元/月×3个月）－185305.25元（28508.5元/月×6.5个月）－300000元]。具体到13507号案，被告应付勤天物业公司关于涉案房屋自2019年10月1日至2021年4月15日期间另一部分租金1346280元（1610019.29元－263739.29元）。关于租金的逾期付款违约金，综合本案案情，考虑到被告承租后不久即遭遇新冠××疫情的不可抗力，同时考虑到原告根据被告发函向实际租户收取部分期间租金及原告在本院现场勘查前已实际收回部分租赁面积，还考虑到原告在本案审理过程中同意多项费用抵扣租金等情况，遵循公平合理原则，本院酌情判令被告向原告支付上述263739.29元的逾期付款利息。利息的计算，应以263739.29元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年4月16日起计至清偿之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市泽盛酒店管理有限公司支付原告广州市勤天地产集团有限公司自2019年10月1日至2021年4月15日期间租金263739.29元及逾期付款利息（以263739.29元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年4月16日起计至清偿之日止）。二、驳回原告广州市勤天地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9975元，由被告广州市泽盛酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  刘国旗人民陪审员  蔡春颖二〇二一年四月二十八日书 记 员  邱莉晶张紫棋