广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5676号原告：许炳舜，男，1948年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市之一。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：许雅婷，广东宏力律师事务所实习律师。被告：广东中奥置业有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中路146-150号第三层九号。法定代表人：朱松林，职务董事长。委托诉讼代理人：江琪英、谢晓韵，广东东方昆仑律师事务所律师。第三人：许炳麟，男，1940年10月9日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。原告许炳舜诉被告广东中奥置业有限公司，第三人许炳麟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许炳舜及其原委托诉讼代理人邝李楠、曾冰洁，被告委托诉讼代理人江琪英、谢晓韵到庭参加诉讼。第三人许炳麟经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告补偿广州市越秀区XXX村XX号XX房少于协议回迁面积合计1.0498平方米的房价款和利息损失（房价款暂按8万元一平方的标准计算，合计为83984元，实际按2019年9月11日的市场评估价计算）。2、判令被告承担本案评估费。事实和理由：2012年11月29日，原告、第三人及被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：被告经批准拆迁属原告及第三人所有的XX路XX村××房，建筑面积为51.606平方米，被告将越秀区XX村14号第4层422单元、第5层527单元，建筑面积为65.0718平方米的房屋，用作拆除上述房屋后的产权调换补偿；其中被告安排原告回迁至涉案527房，建筑面积29.7598平方米，安排第三人回迁至422房，建筑面积为35.312平方米。2015年10月25日，被告向原告开具收据，载明收到原告交来527房购大面积款3066元。2017年11月15日，被告向原告发出《告知函》，告知原告涉案527房实测建筑面积为28.7092平方米，比协议约定回迁面积少了1.0506平方米，按税局评定单价22748元/平方米退差价，被告应退还23899元，请原告于2017年12月15日前提交资料配合被告办理退款。2018年7月25日，原告向越秀区人民法院起诉被告要求办理涉案527房的不动产权证及赔偿面积损失并计付利息等。越秀区人民法院于2019年1月22日以（2018）粤0104民初28253号民事判决书判决被告协同原告办理将涉案房屋转移登记至原告名下的相关手续。2019年9月11日，广州市规划和自然资源局依据越秀区人民法院的协助执行通知书向原告核发了涉案房屋的不动产权证，其中载明建筑面积28.71平方米，比协议约定的回迁面积少了1.0498平方米。双方经多次协商，未能就面积差补偿问题达成一致，为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。被告辩称：原告诉请没有法律和事实依据。理由如下：1.原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，回迁房建筑面积和双方补差的建筑面积以市房管局测绘所实际测量为准，该协议约定的回迁面积65.0718平方米并非为最终的、确定的回迁面积。原告及第三人的父亲许某与原拆迁单位广东省人防办公室于1992年4月24日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》显示，被拆迁房建筑面积为51.606平方米，该户回迁建筑面积61.606平方米，并分两套房屋回迁，其中许炳舜户在三楼套间建积29平方米回迁，张珍户（许炳麟户）在五楼套间建积32.606平方米回迁，每户回迁房超面积部分只按350元/平方米作价付给甲方。由于案涉项目烂尾，被告于2008年通过招拍挂方式竞得案涉地块，根据拆迁办要求，被告需与原告、第三人重新签订拆迁补偿协议。由于新建回迁房尚未建成及未经房管部门实际测量，且新建回迁房的建筑面积难以与原约定的回迁面积（61.606平方米）100%相符合，故原告、第三人于2012年选择回迁房时，选择422、527房的建筑面积合计65.0718平方米，但该面积仅为初步预估的面积，双方以此作为双方约定的回迁面积，同时约定回迁房建筑面积和双方补差的建筑面积以市房管局测绘所实际测量为准。最终回迁面积应当在不少于61.606平方米的前提下，按房管部门颁发的不动产权证的实测面积为准。原告于2019年9月11日取得527房的不动产权证，建筑面积为28.71平方米，第三人于2019年11月8日取得422房的不动产权证，建筑面积为35.83平方米，以上两套房屋合计建筑面积为64.54平方米，不少于原协议回迁面积（61.606平方米），故原告要求被告赔偿原告房屋面积损失没有事实依据。2.原告是以350元/平方米的标准向被告预付超额面积补偿款的，因此，对于被告多收取的超额面积补偿款亦应当按照同一标准退还原告，原告主张按其取得不动产权证时的房屋市场评估价值作为退差标准不具有合同依据。第三人无作陈述。经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》显示，原XX路XX村西五巷75号之1房屋（建筑面积51.606平方米）的登记产权人为许某。2012年11月29日，原告及第三人（被拆迁人许某的继承人，乙方）与被告（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆迁属乙方所有的房屋XX路××本新村西××房，建筑面积51.606平方米，甲方将产权自有的座落在越秀区XX村XX号第X层422、第X层527单元，建筑面积为65.0718平方米（包括楼梯、走廊等公共分摊面积按政府规定分摊）的房屋，用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿。甲方应在2015年10月30日前，将产权调换的房屋交付给乙方。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应在2015年10月30日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续，办证所需费用，由甲方负责。注销乙方于1992年4月24日与广东省人防办公室签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》、《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，双方权利义务以本协议为准，双方不得要求任何一方承担本协议约定之外的任何义务或责任。因现回迁房的协议面积多于原协议面积3.4658平方米，乙方同意按350元/平方米补偿给甲方，共1213元。乙方原协议回迁安置面积61.606平方米，其中10平方米属另购面积按350元/平方米购买，共3500元，前两项金额合计4713元，乙方在收楼前支付完毕。回迁房建筑面积和双方补差的建筑面积以市房管局测绘所实际测量为准；等。该合同已于2012年12月4日办理备案。同日，双方签订《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：乙方同意接受回迁安置，甲方已与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿协议》，根据协议原房屋所有权人选择产权调换补偿，甲方应于2015年10月30日前将座落在越秀区XX村XX号第4层422、第5层527单元，建筑面积为65.0718平方米（包括楼梯、走廊等公共分摊面积按政府规定分摊）的房屋用作拆迁原址房屋后的产权调换补偿。甲方安排给乙方的回迁房建筑面积为65.0718平方米，并同意乙方分两套房回迁，其中许炳麟回迁至422房，建筑面积为35.312平方米，许炳舜回迁至527房，建筑面积为29.7598平方米；等。2015年10月20日，被告向原告及第三人发出《收楼通知书》，要求其于2015年10月26日至2015年10月30日期间办理收楼手续。2015年10月25日，被告向原告出具收据，载明收取其交来广州市越秀区XX村XX号C座527房购大面积款3066元。2016年11月10日，被告向原告及第三人发出《通知》，载明：您所回迁的XX村XX号422、527房现已满足办理房屋产权证的条件，我司已指派专人协助您办理，请您于2016年12月15日前带齐以下资料（详见附件）到我司核对资料，我司将分批协助您办理房屋产权证，等。2017年11月15日，被告向原告发出《告知函》，载明：阁下回迁至527房，协议回迁安置建筑面积29.7598平方米，而实测建筑面积28.7092平方米，回迁实测建筑面积较协议约定建筑面积少了1.0506平方米，现按税局评定单价22748元/平方米退差价，我司应退还23899元，请阁下于2017年12月15日前提交资料配合我司办理退款；等。2017年12月15日，原告委托广东宏力律师事务所向被告发出《律师函》，认为关于面积减少了1.0506平方米，面积误差超出3%，被告来函所述的补偿价格过低，原告不予认可，建议被告在收到该律师函3日内与律师或原告联系协商解决方案；等。被告于同月18日收到该律师函。2018年，原告向本院起诉被告并将许炳麟列为第三人，请求：1.被告将位于广州市越秀区XXX村XX号XX房办理到原告名下。2.被告赔偿原告房屋面积损失112651元及利息（利息以83239.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计至实际支付之日止）。本院经审理后于2019年11月22日作出（2018）粤0104民初28253号民事判决书，判决自本判决发生法律效力之日起七日内，被告协同原告到房管部门办理将广州市越秀区XXX村XX号XX房转移登记在原告许炳舜名下的相关手续,并驳回原告的其他诉讼请求。2019年9月11日，广州市规划和自然资源局向原告核发广州市越秀区XXX村XX号XX房的不动产权证，其中载明建筑面积28.71平方米。就原告回迁涉案房屋的时间，原告称是2015年10月20日之后，被告认为是2015年10月25日。另查明：2019年11月8日，广州市规划和自然资源局向第三人核发广州市越秀区XX村XX号422房的不动产权证，其中载明建筑面积35.83平方米。本案诉讼期间，原告申请以2015年10月25日为评估基准日对涉案房屋的价格进行评估。本院经摇珠确定本案评估机构为广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司。该公司于2020年11月30日作出《房地产估价报告》，评定涉案房屋于2015年10月25日市场评估单价为43500元/平方米。原告为此支付了评估费5622元。原告为此明确其诉请为：请求被告向原告支付补偿款43500元/平方米×1.0498平方米=45666.3元及自2015年10月25日起至实际付清之日止的利息（利息以45666.3元为基数，其中2015年10月25日至2019年8月19日按同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以及要求被告承担评估费。本院认为：原告、第三人与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《广州市城市房屋拆迁安置协议书》的效力已为上述生效判决所确认，本案不再赘述。根据涉案房屋广州市越秀区XXX村XX号XX房的不动产权证记载，该房屋建筑面积为28.71平方米，比上述协议约定的527房回迁建筑面积29.7598平方米减少1.0498平方米。上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，被告提供给原告与第三人作产权调换补偿的越秀区XX村XX号第X层422、第X层527单元建筑面积为65.0718平方米,原告及第三人原协议回迁安置面积61.606平方米，其中10平方米属另购面积按350元/平方米购买，另外回迁房的协议面积多于原协议面积3.4658平方米，原告及第三人同意按350元/平方米补偿给被告。可见，涉案527房现短少的1.0498平方米，实际属于上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的比原协议回迁面积61.606平方米再增大3.4658平方米中的一部分，对该部分面积差的购房款双方约定以350元/平方米计价，且双方实际已于原告回迁时交收增大面积购房款。因此，根据公平合理、等价有偿原则，在涉案527房实际建筑面积比约定回迁面积短少1.0498平方米的情况下，该部分面积的计价标准亦应以350元/平方米为准，经计算，该部分面积短少的款项为350元/平方米*1.0498平方米=367.43元，被告应向原告退还面积短少款367.43元并计付自涉案房屋产权证核发之日即2019年9月11日起至实际付清该款之日止的利息。因本案纠纷系因被告交付的回迁房面积短少而引致，故本案诉讼费、评估费均由被告承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东中奥置业有限公司应向原告许炳舜支付广州市越秀区XXX村XX号XX房建筑面积比约定回迁建筑面积减少的款项367.43元及计付自2019年9月11日起至实际付清该款之日止的利息（以367.43元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东中奥置业有限公司应向原告许炳舜支付本案评估费5622元。三、驳回原告许炳舜的其他诉讼请求。本案受理费1900元，由被告广东中奥置业有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈桂容人民陪审员  严雪颜二〇二一年四月二十六日书 记 员  梁菁菁