福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初107号原告：陈祖钿，男，1978年5月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：陈克棱，福建和厚律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛，总经理。原告陈祖钿与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈祖钿及其委托诉讼代理人陈克棱到庭参加诉讼。被告泰禾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈祖钿向本院提出诉讼请求：判令泰禾公司向原告支付自2020年2月1日至2020年7月31日的租金57656元及违约金（2019年5月、6月、7月起至2020年9月21日的违约金61115元，此后按照合同约定继续计算直至付清租金）。事实与理由：2017年12月19日，原告以总额1647311元的价格向宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司购买坐落于宁德XX项目s-8楼107号房屋（以下简称案涉房屋）。2018年3月，原告与被告签订《房屋租赁委托合同》，原告将上述房屋委托被告代理出租、管理，委托期限为十年，即自2018年5月1日起至2028年4月30日止，合同约定租金从2018年5月1日开始计算，一个租赁年度租金为购房合同总价的7%共计115312元，即月租金为9609.3元，每三个月支付一次。合同签订后，被告未按照合同的约定及时足额向原告支付租金，其中在2019年5月、6月、7月（三个月）的租金本应在2019年8月16日支付，但被告直到2019年9月29日才支付。2019年8月、9月、10月的租金本应在2019年11月16日支付，但被告直到2020年1月19日才支付。2019年11月、12月、2020年1月的租金本应在2020年2月16日支付，但被告直到2020年5月23日才支付。2020年2月、3月、4月的租金本应在2020年5月16日支付以及2020年5月、6月、7月的租金本应在2020年8月16日支付，但被告至今分文未付，被告该行为已构成违约。截至2020年7月31日，被告累计拖欠原告6个月的租金57656元。合同还约定，被告不能按时支付原告租金，每延迟一日按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金。截至2020年9月21日被告逾期371天，故应赔偿原告违约金61115元。经原告多次催讨被拖欠的租金及违约金，但被告始终不履行合同义务。综上所述，原告认为，原告出租房屋是以收取租金为主要目的，而被告没有按照合同的约定履行支付租金其行为已构成违约。被告泰禾公司书面辩称，被告在客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁委托合同》。但因涉案房屋此前经原告同意出租给第三人，合同解除后，原告应继续维持与第三人的租赁关系，原告无权收回房屋。相关租金支付标准因受疫情影响，请求予以减免。违约金计算基数过高，请求法院予以调整，即使存在逾期租金，原告实际损失仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失。本院经审理查明：陈祖钿系案涉房屋的产权人。2018年初，陈祖钿（甲方）与泰禾公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定由乙方承租案涉房屋，委托期限为10年，从2018年5月1日至2028年4月30日止，甲方同意以2018年5月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计115312元（1647311元×7%），共10个租赁年度，租金总额共计1153120元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，泰禾公司支付租金至2020年1月31日。上述事实有陈祖钿提供的《房屋租赁委托合同》、不动产权证书、增值税发票予以证明，泰禾公司未到庭参加诉讼，又未书面提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据，具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，具有证明力，能够证明待证事实，本院予以采信，上述事实予以确认。本院认为，本案虽名为委托合同，但符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁合同的构成要件，故案涉合同性质应为房屋租赁合同。陈祖钿与泰禾公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案陈祖钿已依约交付案涉房屋给泰禾公司使用，泰禾公司却未能及时足额支付租金，已构成违约。故陈祖钿主张泰禾公司支付拖欠的从2020年2月1日起至2020年7月31日的租金57656元，于法有据，本院予以支持。泰禾公司书面抗辩其受疫情或者疫情防控措施的影响，要求减免租金，但其并未提供任何证据证明疫情或者疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故该抗辩理由依据不足，本院不予支持。根据案涉合同约定，泰禾公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，还应按房款总额的日万分之一向陈祖钿支付逾期违约金（日违约金为1647311元×0.0001=164.73元），而合同日租金为115312元÷365天=315.92元，经对比，考虑到该约定过分高于逾期支付租金给陈祖钿造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾公司应承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金（每三个月租金28828元）为基数，自逾期之日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，计算如下：（1）2020年2月1日至2020年4月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年6月24日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（2）2020年5月1日至2020年7月31日的租金的逾期付款违约金为：从2020年9月21日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。陈祖钿主张泰禾公司支付2019年5月起至2020年5月23日的逾期付款违约金证据不足，不予支持。泰禾公司抗辩解除合同依据不足，不予支持。泰禾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告陈祖钿支付2020年2月1日起至2020年7月31日的租金57656元；被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告陈祖钿支付违约金（以欠付的租金28828元为基数，分别从2020年6月24日、2020年9月21日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；驳回原告陈祖钿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2676元，减半收取计1338元，由原告陈祖钿负担330元、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担1008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  张彩霞二〇二一年四月六日书记员  方晶晶附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。