北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初171号原告（执行案外人）：蔡学仕，男，1963年2月2日出生。委托诉讼代理人：吕博杰，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹曦，北京市嘉安律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：何威，男，1982年4月20日出生。委托诉讼代理人：黄必全，北京市戎联律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨建生，男，1960年8月4日出生。被告（被执行人）：北京市裕发东瑞房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇天井大街****。法定代表人：申海生，董事长。原告蔡学仕与被告何威、杨建生、北京市裕发东瑞房地产开发有限公司（以下简称裕发东瑞房地产开发公司）执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡学仕之委托诉讼代理人吕博杰、尹曦，被告何威之委托诉讼代理人黄必全到庭参加诉讼。被告杨建生、裕发东瑞房地产开发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蔡学仕向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于北京市丰台区×××1-601的房屋（以下简称涉案房屋）；2.确认涉案房屋归蔡学仕所有。事实和理由：2004年6月1日，北京有色金属机械厂（以下简称有色金属机械厂）与北京市拱极文化发展有限公司（以下简称拱极文化公司）、裕发东瑞房地产开发公司为解决三方之间的债权债务问题签署《协议书》，三方认可包括涉案房屋在内的12套商品房归拱极文化公司所有。2004年10月17日，蔡学仕与拱极文化公司签订《协议书》，约定以279936元的价格购买涉案房屋。合同签订后，蔡学仕支付房屋价款，办理入住手续并一直居住至今。依据裕发东瑞房地产开发公司与拱极文化公司、有色金属机械厂之间的《协议书》，拱极文化公司有权出售涉案房屋。涉案房屋因尚未办理过户手续，目前登记于裕发东瑞房地产开发公司名下。2015年12月24日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）依据（2008）二中民初字第11988号民事判决书及（2009）二中执字第266号民事裁定书执行涉案房屋。2018年5月，蔡学仕得知执行事宜，向二中院提出执行异议申请，并提交了关于涉案房屋的购房协议、付款收据、入住手续、物业协议等证据。蔡学仕于2018年6月6日收到驳回蔡学仕执行异议申请的执行裁定书；因此，提起本案执行异议之诉。被告何威辩称，不同意原告的起诉请求与理由。事实与理由：第一，二中院查封裕发东瑞房地产开发公司名下房产是正确的，具有事实及法律依据。第二，原告主体身份不适格，其不属于法律规定的第三人。拱极文化公司与有色金属机械厂、裕发东瑞房地产开发公司之间的债权债务关系无生效法律文书确认，真实性无法核实；即便真实存在，也是一般债权债务关系，涉案房屋没有办理抵押登记，涉案房屋仍为裕发东瑞房地产开发公司所有。拱极文化公司将未取得产权的房屋出售给原告，该出售协议无效。本案原告与被执行人裕发东瑞房地产开发公司之间没有房屋买卖关系，因此并不是适格的执行异议之诉的主体。第三，原告提交的证据不能有效证明其支付了购房款，且其没有向房屋所有权人裕发东瑞房地产开发公司支付购房款。第四，如果原告确实已经入住涉案房屋，其在入住之后一直未办理房屋产权证自身也具有过错。第五，原告提交的入住房屋的证据，大部分来源于北京华联新世纪物业管理有限公司，由于涉案小区的物业公司曾经更换过，且涉案房屋为出租状态，故入住情况我方无法核实。第六，原告起诉要求确认涉案房屋归其所有，超出了执行异议之诉的审理范围，与本案不属于同一法律关系，请求法院驳回该请求。被告杨建生未到庭亦未对原告的诉请进行书面答辩。被告裕发东瑞房地产开发公司未到庭亦未对原告的诉请进行书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告蔡学仕为证明自己的主张，提供证据如下：1.有色金属机械厂（甲方）、拱极文化公司（乙方）与裕发东瑞房地产开发公司（丙方）于2002年5月20日签订的《协议书》，其中约定甲方、丙方同意以其合作开发的×××一号楼二单元共12套房屋（101-601；102-602室）作为上述两个合同的折抵物，证明目的为：三方所达成的上述“以物抵债”意向协议书证明协议里相关房产的物权由裕发东瑞房地产开发公司变更为拱极文化公司。2.《确认函》，内容为拱极文化公司于2003年1月10日向裕发东瑞房地产开发公司发出确认函，称如果2003年5月30日前仍不能如期支付协议中各项补偿款，应将贵单位开发的×××一号楼二单元共12套产权房折抵归我公司所有。3.《确认函》，内容为拱极文化公司于2003年1月10日向有色金属机械厂发出确认函，称如果2003年5月30日前仍不能如期支付协议中各项补偿款，应将贵单位合作开发的×××一号楼二单元共12套产权房折抵归我公司所有。4.《催款通知单》，内容为拱极文化公司于2003年5月15日向裕发东瑞房地产开发公司发出通知，称如逾期仍不办理，按协议规定应将贵公司合作开发的×××一号楼二单元共12套产权房折抵归我公司所有。5.《催款通知单》，内容为拱极文化公司于2003年5月15日向有色金属机械厂发出通知，称如逾期仍不办理，按协议规定应将贵单位合作开发的×××一号楼二单元共12套产权房折抵归我公司所有。6.《协议书》，内容为有色金属机械厂、拱极文化公司（乙方）与裕发东瑞房地产开发公司于2004年6月1日签订协议，约定三方均认可×××一号楼二单元101-601、102-602十二套商品房已确认给乙方，产权归乙方。原告以此欲证明：此为三方就债权债务达成的正式的“以物抵债”协议，涉案房屋虽然没有变更登记，但是拱极文化公司已经取得了涉案房屋的实际所有权。7.《确认函》，内容为确认×××一号楼二单元101-601、102-602十二套商品房为拱极文化公司所有。证明目的为有色金属机械厂、拱极文化公司、裕发东瑞房地产开发公司三方确认涉案房屋为拱极文化公司所有，并且三方均承诺协助办理过户与交付手续。8.《关于办理产权证的函告》、9.《关于办理产权证的承诺》，证明拱极文化公司曾经向有色金属机械厂就办理上述证据显示房屋的分户产权证事宜发出过催告，有色金属机械厂承诺于2007年6月30日之前为涉案房屋办理产权登记。对于以上证据，原告出示了证据原件，被告何威对证据原件与复印件核对无误，被告何威质证称：对以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可。原告不是上述证据的当事人，取得证据来源不合法，证据内容是否真实无法核实。证据1中约定“折抵”，没有办理抵押登记，抵押不成立，且裕发东瑞房地产开发公司与拱极文化公司并不是房屋买卖关系，物权是以产权登记为准，该协议不能证明相关房屋的物权转为拱极文化公司所有。证据2、3、4、5只是单方发出的情况，没有显示签收情况。对于证据6、7、8、9，涉案房屋目前仍然登记在裕发东瑞房地产开发公司名下，未办理其他产权登记。10.《房屋使用权有偿转让合同》复印件，合同双方为有色金属机械厂（甲方）与北京市宛平房地产开发有限责任公司（乙方），内容为：甲方同意用剩余转让费优先解决拱极文化公司拥有的×××4号楼1单元11套房屋的贷款偿还问题。证明目的为：前述1至9证据中涉及的4号楼二单元房屋变更为4号楼一单元房屋，即变更为涉案房屋。被告何威质证称：原告没有提供原件，对复印件真实性不予认可，该份证据无法证明4号楼一单元的房屋与4号楼二单元房屋的关系，对于证明目的不予认可。11.原告蔡学仕与拱极文化公司所签订的房屋买卖协议，以证明原告购买了涉案房屋。12.拱极文化公司开具的支付涉案房屋房款的收据以及其中部分购房款的银行进账单，以证明原告支付了购房款。13.物业管理服务协议及相关生活费用发票等，以证明涉案房屋确实由原告居住使用。被告何威质证称：对于证据11的真实性、合法性、关联性不认可。对于证据12的真实性、合法性、关联性不予认可，认为收据不是有效财务结算凭证，不能证明实际支付了房款，且裕发东瑞房地产开发公司没有收到房款。对于证据13的真实性不予认可。蔡学仕提交的单位出具的居住证明没有单位法定代表人或者经办人的签字，不符合证据的形式要件；房屋装修协议书只能证明其签订了协议，不能证明其对房屋实质进行了装修。被告何威提供如下证据：1.（2008）二中民初字第11988号民事判决书和（2009）二中执字第266号民事裁定书以证明裕发东瑞房地产开发公司与何威、杨建生之间的债权债务关系经由生效判决确认，裕发东瑞房地产开发公司拒不履行生效判决，法院查封其名下涉案房屋是有法律文书为依据的；2.协助执行通知书，以证明涉案房屋自2011年1月18日起被法院查封，查封时间至2018年12月23日。蔡学仕质证称：1.对于何威所提供的证据1的真实性、合法性予以认可，但是不认可其证明目的；2.对于证据2的真实性、合法性、证明目的予以认可。经审理查明：杨建生、何威起诉裕发东瑞房地产开发公司债权转让合同纠纷一案，经本院（2008）二中民初字第11988号生效民事判决书认定，杨建生、何威起诉要求裕发东瑞房地产开发公司支付欠款及相应违约金的请求符合法律规定及合同约定，应予支持。据此判决裕发东瑞房地产开发公司支付杨建生、何威欠款及违约金。此后，因裕发东瑞房地产开发公司未主动履行上述判决，杨建生、何威就上述生效判决申请执行，本院出具（2009）二中执字第266号民事裁定书，裁定采取冻结、划拨被执行人裕发东瑞房地产开发公司的银行存款，如采取上述措施候仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人裕发东瑞房地产开发公司应当履行义务部分的其它财产。之后，本院向北京市丰台区房屋管理局出具（2009）二中执字第266号协助执行通知书，查封包括涉案房屋在内的房产。涉案房屋被查封后，蔡学仕向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。本院经审查于2018年5月作出（2018）京02执异390号执行裁定书，驳回案外人蔡学仕的异议请求。蔡学仕不服该裁定，向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告主张其向拱极文化公司购买涉案房屋时未对拱极文化公司是否是涉案房屋的产权人进行了解，在得知涉案房屋被执行后，其向拱极文化公司索要了拱极文化公司对涉案房屋权利来源的证据，并提交上述证据，用以佐证拱极文化公司因与裕发东瑞房地产开发公司的以房屋折抵债务的协议而取得房屋产权，其因向拱极文化公司购买了涉案房屋而对涉案房屋享有所有权，要求本院确认其所有权，判令停止对涉案房屋的执行。被告何威对原告的主张不予认可。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1至证据9所涉及的均为二单元的房屋，而涉案作为执行标的房屋为一单元的房屋，原告主张拱极文化公司与裕发东瑞房地产开发公司达成口头协议，将原来商议用于折抵债务的二单元的房屋变更为一单元的房屋，缺乏证据佐证，故对于原告提交的证据1至证据9与本案的关联性，本院不予采纳。原告提交的证据10为复印件，本院对真实性无法采纳；且该合同的双方当事人并不包括拱极文化公司，无论该合同是否真实有效，均与拱极文化公司对涉案房屋的权利无关联，本院对关联性亦无法采纳。对于原告提交的其从拱极文化公司购买涉案房屋的证据11和证据12，原告主张的部分房款为现金交纳，只有收据，无正式发票，部分房款有银行进账单佐证；被告何威对于付款真实性不予认可，本院对于原告现金付款部分的真实性无法确认，且原告主张系向拱极文化公司交纳房款，并非向房屋所有权人交纳房款，故与其对涉案房屋是否享有排除执行的实体权利不具有关联性。对于原告证明其入住情况的证据13，本院认为本案中原告的入住情况与其对涉案房屋是否享有排除执行的实体权利不具有关联性。上述事实，有当事人陈述、（2008）二中民初字第11988号民事判决书、（2009）二中执字第266号民事裁定书及双方当事人提交的其他证据在案佐证。本院认为：被告杨建生、裕发东瑞房地产开发公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、答辩及质证的权利。《最高人民法院关于适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定中，买受人对房屋享有排除执行的实体权利的前提均应为其系向房屋的所有权人即被执行人购买房屋，在此前提下才涉及到支付价款、实际占有、未过户登记过错等因素的审查。本案中，原告要求停止执行的涉案房屋的所有权人、被执行人为裕发东瑞房地产开发公司，而原告主张其系向拱极文化公司购买了涉案房屋，其自始至终并未与涉案房屋的所有权人、被执行人形成过涉案房屋的买卖合同关系。原告提交的裕发东瑞房地产开发公司与案外人有色金属机械厂、拱极文化公司之间的用房屋折抵债务的协议、函件等证据所涉标的物均与本案争议的涉案房屋非同一标的物，无法表明房屋所有权人与拱极文化公司就本案争议的涉案房屋达成过以物抵债协议，更无法证明拱极文化公司因此即成为了涉案房屋的抵押权人或者所有权人。原告向拱极文化公司购买房产，在拱极文化公司不是房屋所有权人的情况下，无论原告是否支付了购房款、是否办理了入住手续，均无法达到其对房屋享有出卖人所不具有的实体权利的法律效果，无法得出原告对涉案房屋享有排除执行的实体权利的结论，亦无法得出涉案房屋归原告所有的结论。综上所述，原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求及要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求均不符合法律规定，本院均不予支持。被告杨建生、裕发东瑞房地产开发公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用驳回原告蔡学仕的全部诉讼请求。公告费560元，由蔡学仕负担（已交纳）。案件受理费5499元，由蔡学仕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  刘 洋审 判 员  李 倩审 判 员  马兴芳审 判 员  屠 育审 判 员  魏曙钊二〇一八年十月三十日法官助理  彭媛媛书 记 员  孟董娜