陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0102民初5044号 原告：苗武召，男，1985年10月20日出生，汉族，陕西海洋之星家居有限公司销售，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：石龙，陕西金镝律师事务所律师。 被告：张彩贤，女，1934年7月21日出生，汉族，无业，住西安市新城区。 法定监护人：张平，男，1968年7月22日，汉族，西安西玛泰富有限公司职工，住址同被告张彩贤。 被告：张彩贤，女，1992年7月4日出生，汉族，天津西瓜旅游有限公司员工，住西安市未央区。 二被告共同委托诉讼代理人：张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。 第三人：西安艳居房屋销售有限公司，住所地西安市新城区含元路********。 法定代表人：徐博，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟亚刚，男，1995年3月2日出生，汉族，该公司员工，住该公司。 委托诉讼代理人：张榆岳，男，1992年7月25日出生，汉族，该公司员工，住该公司。 原告苗武召诉被告张彩贤、张彩贤、西安艳居房屋销售有限公司（以下简称艳居公司）房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苗武召及其委托诉讼代理人石龙、被告张彩贤及张彩贤共同委托诉讼代理人张丽娜、第三人艳居公司委托诉讼代理人孟亚刚、张榆岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苗武召诉称，2018年3月26日，原告与被告经居间方艳居公司的撮合签订《房屋买卖合同》一份，同时被告张彩贤以被告张彩贤委托代理人身份在合同上签字。另外，被告张彩贤另行出具承诺书一份，书面承诺：若该房屋在交易过程中产生所有民事及法律责任均由本人承担。合同约定：1、买方保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利；2、买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时配合居间方签署相关文件及办理相关手续；3、若买卖双方不按合同约定履行或不完全履行合同约定的视为违约，需承担等同于定金数额或相当于成交价10%的违约金给守约方，同时违约方须向居间方支付的全部中介代理费。合同签订后原告依约履行了合同义务，但被告确迟迟未能办理与该物业交易有关的完整资料。2018年5月20日在居间方协商时被告张彩贤告知原告，因该房屋涉及被告张彩贤其他几个子女的产权问题，该房屋所需资料办不下来，并同意给予适当补偿，另外建议原告寻找其他合适房源。双方协商未果，现诉至法院要求依法解除原告与被告张彩贤于2018年3月26日签订的《房屋买卖合同》；判令被告张彩贤及第三人返还原告定金15000元；被告张彩贤支付原告违约金53000元；被告张彩贤支付原告近期因房价上涨、资产增值给原告造成的经济损失100000元；被告张彩贤对被告张彩贤承担连带支付责任；本案诉讼费由被告承担。 被告张彩贤辩称，2016年张彩贤患有重度老年痴呆，经确认为无民事行为能力人，儿子张平为法定监护人。涉案房屋售卖过程中，女儿张娟萍知晓后，提出异议，不同意售卖。由于家庭成员无法达成一致，该房屋现暂不予出售，对于张彩贤签订的房屋买卖合同不予追认，该房屋买卖合同对张彩贤不发生效力，不同意原告诉讼请求。 被告张彩贤辩称，签订合同时，原告和第三人均知晓张彩贤为代理人，且未取得有效授权，合同属于效力待定状态。合同签订后，一直未得到张彩贤及其法定代理人追认，该合同自始未生效。在委托中介时，被告已明确告知第三人涉案房屋产权人为张彩贤，目前为无意识状态。第三人和原告明知被告没有提供完备有效的委托，没有书面告知双方风险，反而促使双方签订合同。该合同未成就的主要错误在于第三人没有向原被告提供完整有效合法的居间服务。买卖合同是第三人提供的格式条款，定金条款未向被告释明，并取得被告同意，被告不知定金约定。张彩贤如实告知合同实际情况，尽到诚实信用的义务，未违反合同约定，不应承担违约责任。被告在合同签订后第二天已告知第三人无法办理公证委托，第三天告知房屋无法交易，原告和第三人明知合同签订人为张彩贤，且无授权，房屋无法交易，原告和第三人有过错，张彩贤不应承担经济损失，不同意原告诉讼请求。 第三人艳居公司述称，原被告及第三人签订的合同合法有效，第三人尽到了如实告知义务，未能履约是因为被告违约，被告应支付原告相应损失，不同意原告诉讼请求。 经审理查明，西安市新城区XX东路XXX号X幢X单元XXXXX室登记产权人为张彩贤，张彩贤系张彩贤孙女。从2018年3月24日开始张彩贤通过微信与艳居公司工作人员杨帅沟通房屋出售事宜。2018年3月26日，张彩贤以张彩贤（卖方）委托代理人的身份与苗武召（买方）、艳居公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将西安市新城区XX东路XXX号X幢X单元XXXXX室出售给买方，该物业之成交价为530000元。买方已支付购房定金15000元，此定金卖方同意交由居间方代为保管。本合同经买卖双方签字认可后，若买卖双方不按合同约定履行或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须赔偿等同于定金数额或相当于成交价10%的违约金给守约方，同时违约方须向居间方支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。本合同签订后，若因不可抗力或合同三方约定的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方无需承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。该合同有苗武召、张彩贤以及艳居公司经办人张榆岳签字，并盖有艳居公司公章。2018年3月26日，苗武召支付15000元，艳居公司向苗武召出具收款收据，收款事由为代收定金。同日，张彩贤出具承诺书，若该房屋在交易过程中所产生所有民事及法律责任均由其本人承担，其与张彩贤系直系婆媳关系，张彩贤系张彩贤直系孙女。2018年3月29日，张彩贤通过微信与艳居公司工作人员杨帅沟通，因公正委托无法办理，只能通过法院提起民事诉讼，确认其他子女放弃继承，并出具判决书。房屋无法进行交易。杨帅告知继续通过法院提起民事诉讼。2018年5月20日，原告苗武召、被告张彩贤、第三人艳居公司对房屋手续办理进行协商，原告苗武召才知晓房屋产权人张彩贤意识不清，该房屋无法交易，房屋买卖合同无法继续履行。 另查明，2018年4月9日，张平作为申请人向本院申请张彩贤为无民事行为能力人，并指定张平为其监护人。2018年5月25日，本院作出（2018）陕0102民特19号民事判决书，宣告张彩贤为无民事行为能力人，指定张平为张彩贤的监护人。张平对于张彩贤签订的房屋买卖合同不予追认。 上述事实有房屋买卖合同、收款收据、民事判决书、微信聊天记录、录音及庭审笔录附卷佐证。 本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告张彩贤没有代理权，其以张彩贤的名义与原告苗武召签订房屋买卖合同，张平作为张彩贤的监护人对该合同不予追认，故对张彩贤不发生效力，被告张彩贤与原告苗武召签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。苗武召交纳15000元应为缔约定金，张彩贤应按定金罚则双倍返还30000元，该定金由第三人艳居公司代收，应由艳居公司将15000元退还原告苗武召，被告张彩贤实际支付原告苗武召15000元。原被告之间的合同无效，双方约定的违约金条款亦无效，故原告要求被告承担违约金，本院依法不予支持。原告要求被告张彩贤承担连带支付责任，因张彩贤无权代理行为应由行为人承担责任，与张彩贤无关，故该诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告苗武召与被告张彩贤于2018年3月26日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、第三人西安艳居房屋销售有限公司于本判决生效后十日内退还原告苗武召代收定金15000元。 三、被告张彩贤于本判决生效后十日内支付原告苗武召15000元。 三、驳回原告苗武召其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3660元，由原告苗武召承担1660元、被告张彩贤承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  陈洪宾 审 判 员  王 洋 代理审判员  刘 娜 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  李 迎