天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终6557号上诉人（原审原告）：邢国星，女，1984年1月28日出生，汉族，天津浩腾文化传播有限公司职员，住天津市武清区。委托诉讼代理人：赵如林，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宋述杰，男，1984年10月13日出生，汉族，职业不详，住天津市红桥区。被上诉人（原审被告）：胡爱玲，女，1963年8月20日出生，汉族，户籍地河南省濮阳市濮阳县。被上诉人（原审被告）：王梦杨，女，1993年2月18日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：狄妍，天津孚惠律师事务所律师。上诉人邢国星因与被上诉人宋述杰、胡爱玲、王梦杨确认合同无效纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初7318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邢国星向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求或者将本案发回重审，诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：宋述杰转让夫妻共同财产未与上诉人协商，王梦杨与宋述杰是同事关系，三被上诉人恶意串通，以明显低于市场价款的700000元完成交易，转账主体不符合交易习惯，三被上诉人之间进行的涉案房屋交易应当认定无效；王梦杨应当明知上诉人有配偶，也应当知道涉案房屋是夫妻共同财产；三被上诉人为偷逃税款订立阴阳合同，损害国家利益，过户行为违法。王梦杨辩称，上诉人所主张的事实和理由属于其个人主观臆断，不能仅凭猜测否认一审判决的公正性，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。宋述杰、胡爱玲未参加二审诉讼，亦未提交书面意见。邢国星向一审法院起诉请求：1．确认三被告签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市存量房屋买卖协议》无效；2．诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告与宋述杰原系夫妻关系，胡爱玲为宋述杰母亲。2012年7月28日，原告与宋述杰登记结婚。霞光里房屋系2014年8月1日购买，该房屋不动产权证记载权利人为宋述杰，占99%份额，共有权人为胡爱玲，占1%份额，抵押权人为中德住房储蓄银行有限责任公司。后原告起诉宋述杰要求离婚，一审法院于2017年4月20日作出（2016）津0113民初2553号民事判决书，判决原告与宋述杰离婚，霞光里房屋由原告及宋述杰各占49.5%份额。判决后宋述杰提出上诉，后撤回上诉。2017年5月3日，宋述杰作为甲方与乙方王梦杨、丙方天津金品房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》。该合同主要条款约定：甲方将霞光里房屋出售给乙方；甲乙双方协商后的实际成交价格为1,350,000元；该房屋产权过户的相关费用由甲方承担；乙方于2017年5月3日交付150,000元给甲方作为定金，该定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款；乙方为一次性付款；甲方承诺该房屋产权无任何纠纷，可正常过户，经甲乙双方协商约定如在过户期间该房屋被法院查封，甲方不算违约。当日，王梦杨支付宋述杰购房定金150,000元。2017年5月18日，宋述杰、胡爱玲及王梦杨签订《天津市存量房屋买卖协议》。主要合同条款约定：宋述杰、胡爱玲将霞光里房屋出售给王梦杨，房屋价款700,000元，自愿放弃资金监管服务，于2017年5月30日前支付房屋价款。王梦杨、宋述杰均表示《天津市存量房屋买卖协议》中的房屋价款降低系为减免税费。2017年5月22日，王梦杨通过案外人白世元，向宋述杰父母共计转账1,200,000元用于支付购房款。后霞光里房屋变更登记在王梦杨名下，并已交付房屋。王梦杨购买霞光里房屋时查阅了该房屋产权证，宋述杰未告知王梦杨该房屋实际权属份额情况，并告知王梦杨其为单身。诉讼过程中，原告主张宋述杰与王梦杨系同事关系，并申请到宋述杰工作单位进行调查，经一审法院依法调查，宋述杰工作单位人力资源部门负责人经查询未发现王梦杨系其单位员工。另，经原告申请，一审法院依法委托天津市源丰有限责任房地产评估事务所，对霞光里房屋在2017年5月3日的价值进行评估，评估结果为：假定未设立法定优先受偿权下的公开市场价值总价1,918,812元。一审法院认为，本案争议焦点为三被告是否存在恶意串通的行为。原告主张三被告存在恶意串通损害第三人利益，三被告所签订的房屋买卖合同应属无效。对此一审法院认为，构成合同法规定的恶意串通损害第三人利益，在主观方面应为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，相互串联，使当事人之间在行为的动机、目的以及行为的结果上达成一致，希望通过订立合同损害第三人的利益。是否构成恶意串通，应从交易行为的客观情况等外在表现来综合认定。本案中，原告主张宋述杰与王梦杨系同事关系，而经一审法院调查王梦杨并非宋述杰单位员工，宋述杰与王梦杨系通过房屋中介签订买卖合同。在签订合同时，霞光里房屋房产证显示权利人为宋述杰，共有权人为胡爱玲，王梦杨作为买受人查阅了该房屋产权证，并与产权证上记载的权利人宋述杰及共有权人胡爱玲共同签订了买卖协议，王梦杨已经尽到了注意义务。同时，王梦杨在《房屋买卖（置换）合同》后即支付购房定金150,000元，并于签订《天津市存量房屋买卖协议》后支付剩余房款1,200,000元，已实际支付房屋价款并办理过户手续及交房。对于房屋价款，原告主张过低，并申请对霞光里房屋在签订《房屋买卖（置换）合同》时的市场价格进行评估，经评估价格为1,918,812元，原告出售的实际价格为1,350,000元，该出售价格并未过分低于评估价格。同时，房屋实际成交价格的确定不仅取决于房屋价值本身，房屋是否存在抵押、买受人是否贷款、后续履行时限及买卖双方的协商过程均决定了房屋的最终实际成交价格。本案中，霞光里房屋在出售时存在抵押，约定付款方式为一次性付款，王梦杨于签订合同当月即将全款付清，故一审法院认定实际成交价格1,350,000元系双方真实意思表示。综上，结合三被告买卖合同的约定内容、履行过程，对原告主张三被告存在恶意串通导致合同无效，因证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：驳回原告邢国星的诉讼请求。案件受理费80元，由原告邢国星负担；开庭公告费260元，由原告邢国星负担。二审中上诉人邢国星提交（2017）津01民终6045号民事裁定书，证明宋述杰与邢国星离婚纠纷一案，一审法院做出（2016）津0113民初2553号判决，宋述杰提出上诉，后于2017年7月27日撤回上诉，故应当认定涉案房屋买卖关系发生在双方夫妻关系合法存续期间。经质证，到庭当事人对证据无异议。邢国星另主张涉案房屋买卖关系进行期间，宋述杰的户籍状态是已婚，王梦杨购房并非善意。王梦杨当庭表述，其于2017年5月3日签约当日看到的宋述杰的户籍状态，是未婚。依当事人申请，本院向天津市公安局北辰分局果园新村派出所调查，获知宋述杰的户籍信息自2017年4月25日由已婚变更为离异。二审期间被上诉人王梦杨陈述，案外人白世元与王梦杨是亲戚关系，王梦杨的母亲是白世元的姨。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，出卖人转让登记在自己名下的共有房屋，未征得其他权利人同意，基于不动产的公示公信原则，如买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效，但有证据证明买受人存在过错，或者与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。上诉人邢国星与被上诉人宋述杰原为夫妻关系，二人离婚诉讼期间，宋述杰将该离婚案件涉案财产，即本案诉争房屋，与被上诉人王梦杨签约转让，邢国星作为该房屋共有人之一，提起本案诉讼，主张转让无效。虽然宋述杰擅自转让与他人共有的本案诉争房屋，但涉案《房屋买卖（置换）合同》、《天津市存量房屋买卖协议》，并不具备前述法定无效情形，亦不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定无效事由，故邢国星的诉讼请求，不能得到支持。综上所述，邢国星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由邢国星负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  尹 来代理审判员  张玉洁二〇一八年十月二十五日书 记 员  张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……