辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2287号上诉人（原审原告）：沈阳添之赢科技有限公司，住所地沈阳市和平区三好街96号4X-63房间。法定代表人：秦旭颖，该公司经理。委托诉讼代理人：张光磊、岳思彤，辽宁权秉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庄艳梅，女，1973年5月21日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：徐红娟，沈阳市东陵区至公法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李文发，男，1973年4月21日出生，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：徐红娟，沈阳市东陵区至公法律服务所法律工作者上诉人沈阳添之赢科技有限公司（以下简称添之赢公司）因与被上诉人庄艳梅、李文发租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初7287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。添之赢公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民初7287号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、应当支付租金的期限一审法院存在认定事实错误。一审法院认定“关于原告主张的租金损失，至本院认定的租赁合同解除之日，已满一年租期，原告在此期间占有使用农庄且具有收益”属于事实认定错误。首先，上诉人提举证的沈阳市浑南区李相街道办事处2018年4月28日向庄严梅下达的《限期拆除通知书》能够证明被上诉人在与上诉人签订租赁合同时就已经明知案涉土地不能以当时的形式继续经营农庄了，并且隐瞒了这一事实与上诉人签订租赁合同，此时被上诉人拒不履行《限期拆除通知书》行为性质违法，被上诉人不能因此违法行为而从中获利，故上诉人不应支付租金；其次，在庭审过程中被上诉人也承认在2018年9月底被上诉人就以应付检查为由，阻止上诉人经营，并且拆除原有地上设施、铺装道路，并且用土将农庄的主要大厅掩埋，导致上诉人完全无法经营，合同目的无法实现，所以上诉人认为，退一步讲，应当支付租金的期限也不能超过2018年9月；最后，一审法院认为上诉人至2019年6月4日前依然具有收益是事实认定错误，开庭过程中被上诉人提供的图片及微信记录完全不能证明上诉人在2018年9月之后能够经营并具有收益，反倒是被上诉人一直在阻止上诉人经营，导致上诉人完全无法经营无法达到合同目的，故上诉人不应支付租金。关于应当支付租金的期限原审法院认定事实错误，依法应当改判由被上诉人返还上诉人全部租金或发回重审。二、责任比例划分错误。上诉人就合同解除不存在过错，在原审中也认定上诉人在签订合同前到案涉土地进行考察，当时案涉土地的状态已经为建设完毕的农庄形式，上诉人对案涉土地无法经营农庄完全不具有认知可能性，已经尽到了注意，就之后被上诉人违约导致合同解除没有任何过错。上诉人举证的沈阳市浑南区李相街道办事处2018年4月28日向庄严梅下达的《限期拆除通知书》能够证明被上诉人在与上诉人签订租赁合同时就已经明知案涉土地不能以当时的形式继续经营农庄了，并且隐瞒了这一事实与上诉人签订租赁合同，存在隐瞒真相的欺诈行为，并最终违约导致案涉土地不适租致使上诉人无法经营合同目的无法实现。所以合同解除的原因系被上诉人根本违约导致，应承担全部的违约责任。三、关于上诉人的经营损失依法应当予以赔偿。上诉人基于对被上诉人及租赁合同的信任，为经营农庄投入数十万，但是因被上诉人违约导致上诉人无法经营，应当由被上诉人赔偿上诉人。上诉人在一审过程中已经提供相应票据用以证明上诉人为经营农庄产生的费用，虽然票据中部分为动产，但是确为经营农庄而购买的，如发电机，定制家具等等，如果农庄无法经营该动产将无法使用。综上所述，一审法院就应当支付租金的期限存在认定事实错误、责任比例划分也存在错误、对于上诉人的经营损失未依法认定，故一审法院事实认定不清，依法应当予以发回重审或者改判，以维护上诉人的合法权益。庄艳梅、李文发辩称，二答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉人的各项上诉请求。现针对上诉人的上诉请求，做出以下具体答辩理由：一、一审法院认定“关于原告主张的租金损失，至本院认定的租赁合同解除之日，已满一年租期，原告在此期间占有使用农庄且具有收益”属于事实认定清楚、正确。首先，虽然上诉人向一审法院提供了沈阳市浑南区李相街道办事处2018年4月28日向答辩人庄艳梅下达的《限期拆除通知书》，但该通知书中限拆行为并未发生，而且也并未影响上诉人对涉案农庄的实际经营，更未影响其经营的收入；其次，二答辩人从未阻止上诉人对涉案农庄的经营，即便是2018年9月底应付检查期间，也只是对涉案农庄的道路、设施进行改进，但该行为都是经过上诉人同意和认可的，况且，上诉人也未向法院提供阻止其正常经营的相关证据；再则，二答辩人向法院提供的2019年6月4日上诉人仍在继续正常经营涉案农庄并对外营业获得收益的照片及微信均是事实，真实存在的。最后，二答辩人认为，如上诉人认为涉案农庄其无法正常经营，单方要求解除合同，其在诉讼前告知二答辩人，二答辩人在诉讼中才知道上诉人解除合同的请求，故一审法院认定双方解除合同的时间是正确的（也就是二答辩人签收起诉状的时间2019年6月4日）。一审法院未支持上诉人返还租金的诉讼请求是有事实和法律依据的。二、责任比例划分正确。双方在签订《租赁合同》时，二答辩人就给上诉人提供了与涉案农庄所在的村民签订的《土地转让合同》。上诉人是在明知涉案农庄土地是基本农田该一性质的情况下，又到当地村里实地了解后，才与二答辩人签订的合同，并又在其上添附活动房等设施。所以，二答辩人认为，上诉人在此案件中是有过错和责任。一审法院责任比例的划分是正确的。三、关于上诉人的经营损失问题。上诉人提出的经营损失的相关证据，均是其可移动物品和经营发生的必然消耗，是上诉人为了方便自己经营和招揽生意所发生的费用。双方合同解除，上诉人完全可以将其可移动物品带走。所以，二答辩人认为，其不能证据就是经营损失。而且，上诉人提出的该损失，鉴定部门已作出鉴定报告，称其均为可移动物品，无法进行评估鉴定。综上所述，请求二审法院查明事实，以事实为依据，以法律为准绳，考虑到由于直到今日为止，上诉人迟迟未将涉案农庄交付二答辩人，致使现农庄已荒废的实际情况，即便二答辩人收回将投入巨额资金修复，请二审法院查明事实，依法公正的予以判决，驳回上诉人的各项诉讼请求。添之赢公司向一审法院的诉讼请求为：1.请求判决解除双方签订的《租赁合同》；2.请求判令被告赔偿原告装修损失470,000.00元；3.请求判令被告赔偿原告经营损失300,000.00元；4.请求判令被告返还原告租金300,000.00元；5、由二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。涉案地块位于沈阳市浑南新区，所占用土地为基本农田。被告李文发在该地块上建有大棚、木屋、大厅、鱼塘等，用以经营休闲山庄，并办理了营业执照。2018年6月5日，原告到涉案地块现场考察后，与被告庄艳梅签订《租赁合同》，约定庄艳梅将王士兰村内所属庄艳梅承租名下土地及地上设施（南沟农庄）租赁给原告用于经营，该土地总面积110880平方米，租赁期限为5年，自2018年6月5日至2023年6月5日，租金首年为300,000.00元，第二年开始每年500,000.00元，于每年3月5日前一次性付清。合同第三条第一款第1项约定，庄艳梅对所租土地原有建设拥有所有权，并使原告取得租赁经营权；第6项约定，庄艳梅不得在租用期间，以任何理由干涉原告合法经营，包括地上所有收入、支出、建筑物植被设施的使用权等；第7项约定，庄艳梅在合同履行期内如承租范围出现土地纠纷，由庄艳梅负责解决，因此所致原告遭受损失由庄艳梅进行赔偿。当日，二被告向原告交付农庄。原告先后分多笔向被告李文发支付租金：2018年6月4日支付150,000.00元，2018年6月9日支付50,000.00元，2018年7月4日支付100,000.00元，共计300,000.00元。2018年4月28日，沈阳市浑南区李相街道办事处向被告庄艳梅下达《限期拆除通知书》，认定庄艳梅在基本农田搭建的建（构）筑物，无合法手续，系违法建筑，责令其在收到通知之日起立即停止建设，7日内自行拆除，恢复原状，否则将依法强制拆除。2019年3月8日，政府部门向李文发下发自然资源浑南责停[2019]01号《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》，告知其在王士兰村土地上建房的行为涉嫌违反土地法第36条、43条，责令其立即停止违法行为，在7日内予以改正。二被告对农庄进行了部分整改，包括对大厅进行填土、木屋改造、路面改造等，以满足政府部门关于硬化路面不得超过农庄面积5%的要求。原告认为二被告上述整改行为阻碍了原告的正常经营，合同目的无法实现，故诉至法院。案件审理过程中，原告就装修、扩建费用申请鉴定，经司法委托，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司于2020年7月16日作出辽世信资评字[2020]第037号资产评估报告，认定原告装修、扩建部分的资产评估价值为157,718.00元。原告另认为存在经营损失，涉及发电机、音箱、轮胎、汽油等。二被告提供证据证明直至2019年7月，原告仍有经营农庄行为。一审法院认为:原告与被告庄艳梅签订《租赁合同》系双方真实意思表示，在不违反法律法规强制效力性规定的前提下，双方均应按照合同约定的权利义务予以履行。被告李文发实际参与租赁合同的签订、履行过程，收取原告租金，且对承担共同给付责任并未提出异议，故被告李文发亦应作为《租赁合同》的当事方，与被告庄艳梅共同向原告履行相关权利和义务。本案所涉土地性质为基本农田，根据永久基本农田保护制度，任何单位和个人不得擅自占用或者改变农田用途，农庄经营管理亦不得改变基本农田的用途和性质。因二被告在农庄所在土地上建有大厅、木屋、硬化路面等，部分改变了土地性质，政府相关部门向其下发责令停止违法行为、限期予以改正的通知。案涉土地的利用应当符合基本农田性质，不能完全满足双方当事人在租赁合同中所指向的具有休闲娱乐价值的经营功能，且在原告经营过程中，二被告实施了包括在大厅硬化路面上填土、改造木屋、改造路面等措施，影响了原告的实际经营，二被告虽已整改，但对是否最终符合政府部门对土地利用的相关要求尚未定论，原告对此存在不安符合常理，且综合考虑农庄已不再经营的事实，原告租赁土地及地上建筑（构筑）物用于经营农庄的目的无法得到实现，租赁合同应当解除。原告没有提供其已向二被告提出要求解除合同的相关证据，在本案诉讼中，二被告于2019年6月4日签收起诉状，故一审法院认定，双方自2019年6月4日解除租赁合同关系。二被告建设的地上物存在违建情形，被政府部门下达整改通知，并实施了填土等改造行为，影响原告实际经营，存在主要过错，应就解除合同所产生的后果承担70%的责任。原告在签订租赁合同时，其有核查农村相关土地性质的审慎义务，且在实际承租后亦有添附活动房等违背基本农田利用性质的行为，应就解除合同所产生的后果承担30%的责任。关于原告所诉装修损失，经鉴定共计为157,718.00元，原告自行承担其中的30%即47,315.40元，二被告承担70%计110,402.60元。关于原告所述的营业损失，提供的证据主要为可移动物品和经营发生的必然消耗，不能证明其实际经营损失的具体金额，一审法院不予支持。关于原告主张的租金损失，至一审法院认定的租赁合同解除之日，已满一年租期，原告在此期间实际占有使用农庄且具有收益，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告沈阳添之赢科技有限公司与被告庄艳梅、李文发之间的《租赁合同》于2019年6月4日解除；二、被告庄艳梅、李文发于本判决生效之日起十日内，支付原告沈阳添之赢科技有限公司装修损失110,402.60元；三、驳回原告沈阳添之赢科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14,430.00元，由被告庄艳梅、李文发承担2,508.00元，由原告沈阳添之赢科技有限公司承担11,922.00元。保全费5,000.00元，由被告庄艳梅、李文发承担1,072.00元，由原告沈阳添之赢科技有限公司承担3,928.00元。鉴定费2,000.00元,由二被告庄艳梅、李文发承担1,400.00元，由原告沈阳添之赢科技有限公司承担600.00元。二审中，各方当事人均未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”关于上诉人提出返还租金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人承租案涉场地后已经实际使用，上诉人主张返还租金应当由其证明其不能使用案涉场地，现上诉人未能提供证据证明其主张，应当承担举证不能的后果。故一审以被上诉人收到起诉状日期确定合同解除之日，进而确认租金期限正确。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于如何确定责任比例及损失的问题。本案所涉土地性质为基本农田，根据永久基本农田保护制度，任何单位和个人不得擅自占用或者改变农田用途，农庄经营管理亦不得改变基本农田的用途和性质。因二被上诉人在农庄所在土地上建有大厅、木屋、硬化路面等，部分改变了土地性质，政府相关部门向其下发责令停止违法行为、限期予以改正的通知。对合同不能履行被上诉人负有主要过错。上诉人在签订租赁合同时，其有核查农村相关土地性质的审慎义务，且在实际承租后亦有添附活动房等违背基本农田利用性质的行为，故一审法院认定其亦有过错正确。一审依据双方过错程度，确定双方承当责任比例适当，本院不予调整。关于营业损失问题，因本案确定合同解除日期，在此之前不存在营业损失，故本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人添之赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14430元，由上诉人沈阳添之赢科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年四月二十一日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。