安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1103民初3326号原告：孙军，男，1986年6月25日出生，汉族，户籍地江苏省南京市雨花台区，现住江苏省南京市栖霞区。原告：施有琴，女，1964年8月29日出生，汉族，户籍地安徽省天长市，现住江苏省南京市栖霞区，系原告孙军母亲。两原告共同委托诉讼代理人：周建，上海市协力（南京）律师事务所律师。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区丰乐南路**（滁州长江商贸城皖东国际车城**）********，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地滁州市南谯区，住所地滁州市南谯区醉翁西路**1341103054483597H。法定代表人：张俊俊，公司董事长。委托诉讼代理人：唐有勤，系公司员工。原告孙军、施有琴与被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）、被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙军、施有琴的委托诉讼代理人周建、被告中普公司的委托诉讼代理人张勇、被告中兴公司的委托诉讼代理人唐有勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙军、施有琴向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付原告房屋租金140882元（租金计算至2018年3月31日）；2.判令二被告自2016年10月31日至实际租金付款之日按照97.62平方*50元/月*延期支付的期限的标准支付房屋违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年向被告滁州中普置业有限公司购买了中普.城市广场全球家居生活馆D单元商铺二套，两套房屋合同价格为827462元。后原、被告三方于2013年5月24日签订《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，合同约定：委托期内第四至第七年，被告承诺给原告每年不低于房款总价的11.84%的租金。租金支付方式为每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付。同时约定任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的行为均构成违约，违约金计算方式为50元/平方米*月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以逾期时间。综上所述，二被告应当按照合同约定于2016年10月底前、2017年4月底前、2017年10月底前支付租金，但原告多次向二被告主张租金但被告仅在2017年12月份支付了一个月租金8178元（4089*2），尚有140882元租金至今仍未支付，原告认为二被告行为已严重违反《合同法》之规定。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，望依法判决支持原告诉讼请求。被告中普公司在庭审中辩称，详见答辩状。1.被告中普公司不是本案适格被告，不应承担本案支付房屋租金的义务，理由：原告向中普公司购买的房屋，已经交付和办理房产证，我方已经履行自己的义务，委托经营管理合同第二天约定了由乙方滁州中兴商业运营有限公司支付原告的租金，我方没有支付租金的法定或合同义务。2.原告的诉请租金计算错误，应该以购房的实际价款413731元计算。3.原告要求的违约金过高，原告诉请依据的条款并非针对本案，延期支付租金，故请求法院按银行同期贷款利率，按欠付的实际金额支付违约金。4.由于被告的项目因市场原因，经营不佳，前期为培育市场，正常经营收取的租金远低于应支付给原告的租金，但随着市场的发展，经营状况不断好转，请求原告和法院，使企业不断发展，实现企业、个人的发展，我方提出调解方案，使本案顺利解决。被告中兴公司在庭审中答辩意见和被告中普公司相同。经审理查明：2013年5月10日，被告中普公司（甲方）与原告孙军、施有琴（乙方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定由孙军、施有琴购买中普公司开发的位于滁州市醉翁西路669号中普.城市广场全球家居生活馆D单元2030室、2031室商铺两套，建筑面积为97.62㎡，购房款为827462元。2013年5月10日，孙军、施有琴（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》2份，该合同约定：丙方对甲方购买的上述商铺实施定期回购。甲方购买的商铺使用权交付乙方统一招商经营并管理，商铺经营管理期限为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止。委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方）。“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”。支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，并约定了“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司后将前述商铺出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。2016年12月7日，中兴公司（承诺人）、中普公司（担保人）向购房业主出具《承诺书》1份，载明中兴公司承诺所欠业主租金（2016年10月1日至2017年5月1日）将于2017年5月31日前付清，如到期中兴公司不能履行支付，中普公司承担（2016年10月1日至2017年5月1日）租金及房租年利率6%的利息等内容。截至本案法庭辩论结束前，被告于2017年12月11日向孙军、施有琴支付租金8178元。上述事实由当事人陈述以及孙军、施有琴举证的身份证、委托经营管理合同、房产证、商品房预售合同、承诺书、宣传照片等证据在卷佐证。本院认为：孙军、施有琴与中兴公司、中普公司签订的《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。按约定，中兴公司应自第四年即2016年10月1日起至第七年，于每半年的第一个月支付孙军、施有琴半年租金即48985.75元（827462×11.84%÷2）；根据案涉委托经营管理合同约定，中兴公司应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前各支付租金48985.75元，合计146957.25元，扣除中兴公司已支付的8178元，尚欠138779.25元（租赁期间：2016年10月1日至2018年3月31日）。对孙军、施有琴主张的违约金，案涉《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月4881元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因原告并未提供证据证明其实际损失情况，结合中兴公司的违约情况，本院酌情以租金48985.75元为基数，按中国人民银行同期同种类贷款基准利率分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日起至实际付清之日止计算违约金。因被告于2017年12月11日向孙军、施有琴已支付租金8178元，故被告自2017年12月11日起应支付的违约金基数应调整为40807.75元（48985.75－8178）。对孙军、施有琴要求中普公司承担共同付款义务的意见，《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中，中普公司通过约定回购的方式向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故孙军、施有琴作为房屋买受人主张中普公司欠付的租金及违约金承担共同给付义务，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙军、施有琴租金138779.25元（2016年10月1日至2018年3月31日）及相应违约金（以48985.75元为基数，按中国人民银行同期同种类贷款基准利率分别自2016年11月1日、2017年5月1日起计算至实际付清之日止；以48985.75元为基数，按中国人民银行同期同种类贷款基准利率自2017年11月1日计算至2017年12月10日；以40807.75元为基数，按中国人民银行同期同种类贷款基准利率自2017年12月11日起计算至实际付清之日止）；二、驳回原告孙军、施有琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，由被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  盛 军人民陪审员  王海娜人民陪审员  赵家玲二〇一八年十月二十二日书 记 员  姜丽国附本案适用的相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。