山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初6360号原告：宋玉珍，现住济南市。原告：于汝朝，现住济南市。以上两原告共同委托诉讼代理人：郭静，山东昌平律师事务所律师。被告：于泓，住济南市。第三人：黄铭，住济南市。委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。原告宋玉珍、于汝朝与被告于泓、第三人黄铭合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋玉珍、于汝朝的委托诉讼代理人郭静，被告于泓，第三人黄铭的委托诉讼代理人孙硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋玉珍、于汝朝向本院提出诉讼请求：1.确认登记在于泓名下的位于济南市房屋是于汝朝和宋玉珍所购买，判决于泓将该房屋过户到宋玉珍名下。2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：确认登记在于泓名下的位于济南市房屋是于汝朝和宋玉珍所购买，判决于泓将该房屋过户到于汝朝、宋玉珍名下。事实和理由：原告于汝朝于宋玉珍系夫妻关系，被告于泓为于汝朝与宋玉珍的长女。第三人黄铭为于泓的丈夫。2016年初，于汝朝与宋玉珍为改善居住条件，将当时二人共有的两套房产卖掉，卖房款全部支付于泓，委托于泓代为购房，于汝朝和宋玉珍购买了位于济南市房产，该房产登记在于泓名下，以于泓名义申请了银行贷款，该房屋是于汝朝和宋玉珍出资借用于泓的名义购买，该房屋不是对于泓的赠与，属于借名买房，房屋所有权归于汝朝和宋玉珍所有。现请求法院确认登记在于泓名下的位于济南市房屋实际是于汝朝和宋玉珍所购买，于泓应将该房屋过户到宋玉珍名下。被告于泓辩称，两原告陈述属实。被告父母于1999购买济南市天福苑购买房屋一套，2000年搬来济南居住，2015年在老家德州临邑分得拆迁房一套，2015年底他们觉得年龄大了当时居住的房屋太小，如果病倒子女照顾没有地方住就想换大的房子，就在五环花苑找到涉诉房屋。被告可以照顾他们。第三人黄铭述称，第一，涉案房屋系第三人与被告婚后购买，登记于被告名下，依法属于夫妻共同财产。第三人与被告于2004年结婚，涉案房屋是在二人婚姻关系存续期间购买的，并于2016年2月5日依法办理了房屋所有权登记，权利登记人为被告，根据物权公示的原则，房屋产权清晰，并已依法登记，应受法律保护，又根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，涉案房产产权属于第三人于被告共同所有，原告请求将被告和第三人的夫妻共同财产过户至其名下于法无据。第二，涉案房屋由第三人与被告以夫妻共同财产出资，并办理银行按揭贷款，尚有五十万余元贷款未还清，不存在全部购房款由原告出资的情形。涉案房屋首付款由第三人与被告以夫妻共同财产支付，按揭贷款由第三人与被告共同向中国邮政储蓄银行有限公司济南市城区支行申请，贷款余额79万元，贷款发放后，自2016年2月17日开始用被告银行账户按月还款，截至本次庭审尚有545580.16元贷款尚未还清。原告称购房款全部由其支付，这不仅与房屋的首付款、银行按揭还款均由第三人与被告交纳、还款的事实不符，也与该房屋尚有54万余元的大额贷款未还清的事实不符，原告并不能提供涉案房产全部由其出资的证据，由此可见第三人与被告在购房过程中不存在“借名购房”的情形。第三，本案系被告与第三人离婚诉讼期间发生的，原告涉嫌伪造证据、恶意诉讼，原告与被告企图通过诉讼的手段侵吞第三人的合法财产。第三人对《委托购房协议》的签订并不知情，该协议不具有真实性和合法性，本案发生在第三人诉请与被告离婚并分割夫妻共同财产的诉讼期间（2020鲁0105民初5459号），故被告与其父母即原告串通起诉涉案房屋为原告借被告名义购买并要求履行办理过户手续，目的是为了不让与第三人离婚时分割合法婚后财产，企图通过诉讼的方式侵吞第三人对涉案房产的共有部分，严重侵害了第三人的合法财产利益。被告曾于2018年、2019年两次在济南市历下区人民法院提起离婚诉讼（第二次起诉被告撤诉），根据原告起诉状，涉案房屋属于原、被告共同共有，本案中如被告认可原告的主张，则与其之前两次诉讼中的诉请相悖，被告言语反复，自相矛盾，法庭不应予以采信。并且，在两次诉讼中，被告也请求将涉案房屋内除第三人个人专用物品外的其他物品归其所有，证明涉案房屋由被告与第三人实际居住，与原告借名买房的初衷不符，与《委托购房协议》的约定不能相互印证（根据该协议被告没有居住、使用权），该协议内容与客观实际相背离，系未本次诉讼伪造或没有实际履行。第四，原告称涉案房屋系出资借用被告名义购买，无任何事实与法律依据。原告称“两套房产的卖房款全部支付给被告，委托被告代为购房”，但根据原告提交的第一组和第二组证据“卖房款共计1005000元”，如该情况属实：上述卖房款足以还清大部分乃至全部贷款，被告却没有办理提前还贷手续，与常理不符；原告也不能证明每月的按揭贷款是用于其卖房款继续偿还的，原告与被告之间的经济往来尚可因其他法律关系引起，不构成涉案房屋由原告出资的充分证据。第五，原告与被告之间关于涉案房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。原告不能根据《委托购房协议》的约定直接取得涉案房屋所有权，在未确认房屋属于原告所有的情况下，原告请求将涉案房屋过户登记至其名下，无任何事实与法律依据。根据物权法第九条规定，房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权转移的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不饿能仅仅依据合同双方约定而发生变动，还需与登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。因此，“借名购房”的情形下，一方面“借名人”与“被借名人”虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权因此并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间发生了以符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力。另一方面，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成了房屋买卖的合意，房屋买卖依法成立，登记权利人据此完成了房屋所有权登记，就当然合法取得了房屋所有权，故是合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权，并且在借名买房协议对被借名人协助办理房屋所有权转移登记的义务没有约定的情况下，借名人作为这一关系下的债权人也无权主张被借名人办理房屋所有权转移登记。本案被告与涉案房屋原房主达成了房屋买卖的合意且双方据此办理房屋权属登记，房屋产权明确，本案系委托合同纠纷，原告与被告之间系债权债务关系，在未确认房屋属于原告所有的前提下，原告要求将涉案房屋过户至其名下于法无据，法庭不应支持。综上所述，涉案房屋属于第三人与被告夫妻共同财产，原告并非涉案房屋的的实际权利人，原告与被告企图通过诉讼的手段侵吞第三人的合法财产，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议证据予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实如下：两原告系被告于泓的父母，第三人黄铭与被告于泓曾系夫妻关系。涉案房屋位于济南市。2016年1月7日，于泓作为买受人，案外人崔永波作为出卖人就涉案房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定由于泓向崔永波购买涉案房屋，总价款为113万元；于泓在买卖合同签订时向崔永波支付定金3万元，于网签当日前支付首付款50万元（含定金）存入崔永波指定账户，剩余房款63万元采取银行按揭贷款方式支付。合同签订后，买卖双方将首付款变更为34万元，剩余房款79万元以按揭贷款方式支付。2016年1月29日，于泓向崔永波转款275000元。2016年1月29日，涉案房屋的买受人崔永波于向于泓出具收条，载明收到购房款34万元。2016年2月5日，涉案房产登记在被告于泓名下，于泓房产证上载明为“单独所有”。2016年2月17日，于泓作为借款人、抵押人，黄铭作为共同借款人，中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行（以下简称邮储城区支行）作为出借人签订编号为37的《个人购房/购车借款及担保合同》一份，约定于泓作为借款人向邮储城区支行就涉案房屋购买申请按揭贷款79万元，以涉案房产作抵押担保。该贷款于2016年月23日发放至于泓尾号为5337的邮储银行账户。本案的争议焦点为涉案房产是否系由两原告借被告于泓名义购买，原、被告双方是否存在委托购房的真实意思表示，以及涉案房屋的购房款的来源。关于原、被告间是否就涉案房屋达成了委托购买的合意。原告提交了原、被告签订的《委托购房协议》一份，落款日期为2016年1月15日，该协议约定，两原告委托于泓以于泓的名义购买涉案房屋用于居住，所有权属于两原告，与于泓及其他三个女儿无关；涉案房屋以于泓名义向银行申请贷款，为借名购房，购房款全部由两原告支付，贷款也由两原告支付。该协议第三条约定，因两原告卖房所得房款不能及时拿到，可能会出现由于泓垫付首付款的情况，如果出现于泓支付首付款，视为两原告暂时向于泓借款，待卖房所得款项到位后，两原告会及时向于泓还款，或者会让购房人将购房款直接汇给于泓，以于泓名义向银行申请的贷款如出现于泓代付的情况，于泓应及时通知两原告，两原告会及时偿还给于泓，不能视为于泓出资。协议第四条约定，涉案房屋以于泓名义购买但不是对于泓的赠与，于泓没有居住、使用、收益、处分的权利。第三人对该协议真实性及证明内容均有异议，认为该协议系伪造，对实际签订时间有异议，不能证明原、被告之间有真实的委托购房的合意。对于购房款的支付，两原告及被告一致认可系用原告款项支付，款项来源为：两原告将自有房屋出售，包括德州市房屋，于2016年2月21日签订房屋买卖合同，出卖给案外人王还宝，卖房款为418000元，因买卖事宜由于泓代办，故购房款418000元支付给于泓。另一套自有房屋位于济南市及地下室，于2016年1月18日签订存量房买卖协议出售给案外人樊天艺、吴明伟，卖房款为587000元，原、被告一致认可该房款中有购房人樊天艺于2016年1月20日向宋玉珍转款14万元，于2016年3月2日向宋玉珍转款44万元，另7000元原、被告一致认可由案外人以现金方式支付给于泓。对于该44万元卖房款，原、被告一致认可由宋玉珍于2016年3月4日应被告于泓指示出借给案外人葛金香，于泓于2016年3月2日出借给葛金香35万元，葛金香于2016年4月22日、4月24日将795043元（79万元为借款本金，5043元为利息）转账给被告于泓。为证明上述主张，原告提交了房屋买卖合同、王还宝情况说明、王还宝身份证复印件、临邑好来房产经纪有限公司情况说明、收条扫描件、刘秀美借记卡历史明细、存量房买卖合同、宋玉珍华夏银行交易明细查询、葛金香建设银行交易明细、葛金香情况说明、葛金香身份证复印件、于泓尾号为8866的借记卡账户历史交易明细、于泓尾号为1509的建设银行借记卡账户明细清单，以证明上述事实。第三人虽对该证据不予认可，但未提交相应反驳证据，鉴于上述证据之间可以相互印证，可以证明原告通过出售两套自有房产的售房款1005000元支付给被告于泓，本院对两原告实际支付给被告于泓1005000元的事实予以确认。结合涉案房屋的买卖合同签订时间及支付首付款的时间可知，两原告在被告于泓支付首付款时，正好处于原告出售济南市号及地下室房屋阶段，且天福苑房产的买受人仅支付了14万元的购房款，不足以支付涉案房屋的实际首付款，可以印证委托购房协议中的约定，即由于泓代为垫付首付款，则视为两原告向于泓的借款的约定。关于涉案房产的实际占有使用情况，虽然被告及第三人均出具了由涉案房屋所在小区物业公司出具的居住证明，但被告后申请物业公司人员出庭作证，该作证人员与物业公司出具的情况说明上的签名人员身份一致，可以证明涉案房产的实际居住使用人系两原告。故本院认定涉案房屋自交付起即由两原告居住使用。另，物业公司的人员出庭作证的证言亦能证明涉案房屋一直由两原告交纳水电费、物业费的事实。关于涉案房屋的契税28879元，自宋玉珍的银行账户交易时间和契税单据时间相符，可以证明涉案房屋的契税系由宋玉珍交纳，本院对此予以确认。结合以上认定事实可知，涉案房屋的买卖合同由于泓一人签订，在购房过程中两原告以直接或间接方式向被告于泓支付1005000元，以及契税实际由原告宋玉珍交纳，涉案房屋一直由两原告居住使用的事实，即整个房屋买卖合同购房款的来源绝大部分来源于两原告，可以印证原、被告双方存在委托购房的合意。故，即使原告提交的《委托购房协议》的签订时间非落款时间，亦不再系本案的关键，故对于第三人黄铭就涉案《委托购房协议》提出的鉴定申请不予准许。另查明，涉案房屋现登记于于泓名下，房产证号为济南20160010928，由两原告占有使用，该房屋权属状况信息上载明：“债权人：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行抵押金额：790000.00债务履行期限：2016-02-1700：00：00-2031-02-1700：00：00”。涉案房屋的按揭贷款现由于泓名下尾号为5337的邮储银行账号每月向银行还款。本院认为，涉案房屋虽然在被告与第三人夫妻存续期间购买，但买卖合同却仅以于泓名义签订，且购房款的来源绝大部分来自两原告，且无证据证明该款项系两原告赠与给被告，且涉案房屋权属登记于被告与第三人夫妻关系存续期间，却登记于于泓个人名下，由两原告居住使用多年，如系夫妻共同财产，显与常理不符。涉案房屋的总价款为113万元，两原告通过直接或间接方式支付给被告的款项为1005000元，该款项又大部分出现在贷款之后，至于为何未办理提前还款，不影响原、被告间关于涉案房屋的约定，亦非两原告的原因。考虑到被告于泓系两原告子女的情况下，于泓在收到原告的购房款后如何对购房款进行处置，都不能否定两原告购买房屋的意思。结合涉案房屋所在小区物业公司出具的证明，以及物业公司相关人员出庭作证的情形，再结合两原告的一些照片、视频等证据，可以相互印证，能够证明两原告在涉案房产交付后即居住于涉案房屋之内的事实。另，涉案房屋的契税亦是由两原告交纳，涉案房产在被告与第三人夫妻关系存续期间取得房屋产权登记，但却登记为被告于泓单独所有，这本身与常理不符。第三人虽对原告向被告转款的性质提出异议，但并未提出相应的反驳证据。两原告的其他子女亦出庭作证证明涉案房屋系两原告购买，并无赠与被告的意思表示。本案结合证据、居住情况等综合判断，涉案房屋实际由两原告借用被告于泓的名义购买，登记于于泓名下。原、被告之间实际形成了委托购房的合同关系。至于第三人所抗辩的原告所支付款项非用于购买涉案房屋，本院认为，两原告有借被告名义购买房屋的意思表示，且两原告支付的款项数额已经足以支付截至诉讼时的贷款还款，至于被告于泓是否将两原告支付给其的购房款与被告和第三人的夫妻共同财产发生混同，均非两原告所能控制，两原告对此不具有过错。承前所述，在原、被告双方存在实际委托合同关系的情况下，针对两原告要求被告将涉案房产过户登记至两原告名下的诉讼请求，本院认为，两原告出于居住和养老需要，在购买涉案房屋时已经年逾70岁，在自有房屋的出售时本身存在购房款的取得的不确定性的情况下，两原告如申请贷款确实存在按揭贷款申请上的障碍，同时，两原告利用近亲属名义购房并非系出于逃避相应购房政策或其他损害公共利益等目的，双方签订的协议合法有效，虽然合同未约定过户事宜，但合同签订的目的本身系两原告取得对涉案房屋的所有权，故两原告要求被告将涉案房屋过户登记至两原告名下的请求合法有据。但，涉案房屋尚有银行按揭贷款未还清，抵押登记尚未解除，且贷款合同的相对方系被告与第三人黄铭，如未在银行贷款还清且抵押登记已解除的情况下即办理过户登记，则可能有损第三人黄铭的合法权益。故应由两原告清偿完毕涉案房屋存在的按揭贷款且在涉案房屋上现存抵押登记解除后，由被告于泓协助两原告将涉案房屋过户登记至两原告名下为宜。关于两原告要求确认涉案房屋系两原告购买的请求，本院认为，原、被告间成立的系合同关系，本质是债权债务关系，本案审理的系原、被告之间的合同履行的问题，而确认涉案房屋由两原告购买则涉及到最初购买涉案房屋时的房屋买卖合同的相对方的问题，涉及到与原房屋出卖人的关系，故对原告的该项请求难予支持。本案审理的系原告与被告之间是否成立借名购房的事实，原告与被告之间是否存在委托购房的真实合意，以及原告是否有权要求被告办理过户，第三人黄铭如认为原、被告在借名购房过程中被告于泓存在侵吞夫妻共同财产的行为，亦与本案非属同一法律关系，黄铭应另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条规定，判决如下：一、被告于泓于原告宋玉珍、于汝朝清偿完毕编号为的《个人购房/购车借款及担保合同》项下的贷款本金、利息等债务且位于济南市室房屋上的抵押登记注销后，10日内协助原告宋玉珍、于汝朝将上述房屋过户登记至原告宋玉珍、于汝朝名下；二、驳回原告宋玉珍、于汝朝的其他诉讼请求。案件受理费14082元，由被告于泓负担。如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二一年四月十九日书记员 郝慧明