江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6350号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁月红。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶帅华，江苏同丰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：太仓威泰汽车服务有限公司。委托诉讼代理人：施铭，江苏广浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王驰，江苏广浩律师事务所律师。上诉人袁月红、上诉人太仓威泰汽车服务有限公司（以下简称威泰公司）因土地租赁合同纠纷一案，均不服江苏省太仓市人民法院（2017）苏0585民初4457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁月红上诉请求：撤销原审判决第二、四项，依法改判或发回重审；一审反诉案件受理费、二审诉讼费由威泰公司负担。事实和理由：1.威泰公司对涉案土地租赁合同无效存在重大过错，且袁月红也是按威泰公司要求对40亩土地进行平整、硬化、铺设三合土，故将腾退三合土的责任应由威泰公司自行承担。退一步讲，如法院认定袁月红应承担腾退三合土产生的损失，也应根据袁月红、威泰公司对合同无效的过错程度按比例承担。2.袁月红实际占用土地是40亩，而非100亩，现场可以看出其余60亩土地处于空置状态或部分种植庄稼。此外，该40亩土地占有使用费本质属于租金损失，不应由袁月红全部承担，应根据双方对合同无效的过错程度按比例承担。威泰公司辩称，袁月红上诉理由不能成立，请求驳回其上诉。威泰公司上诉请求：撤销原审判决第三项，改判驳回袁月红要求威泰公司赔偿损失的诉讼请求；本案诉讼费用由袁月红负担。事实和理由：涉案土地出租合同第二条第2款已经约定40亩为政府后续规划用地，上述约定明确该40亩土地性质仍为农业用地。袁月红未经威泰公司许可擅自在该40亩土地上铺设三合土，进行硬化、改变现状并用铁丝网围栏，上述均为非法行为，造成的损失应由袁月红自担。袁月红辩称：1.一审法院已查明涉案土地性质及由来，威泰公司在土地出租过程中明确知晓土地性质，但为牟取暴利，虚构土地性质为工业用地，导致合同无效。2.袁月红与威泰公司签订合同后，均是按威泰公司要求对40亩土地进行平整、铺设三合土、硬化，上述行为均经威泰公司许可。袁月红不存在任何过错。3.一审判决威泰公司赔偿袁月红70%的损失，该比例公平合理。袁月红向一审法院起诉请求：1.判令袁月红与威泰公司于2017年5月15日签订的土地出租合同无效；2.威泰公司返还袁月红已支付定金30万元；3.威泰公司赔偿袁月红损失458471.5元（铺设好1万立方米三合土工程量造价43万元、铁丝网围栏差价损失28471.5元）；4.本诉诉讼费用由威泰公司负担。威泰公司向一审法院反诉请求：1.袁月红支付威泰公司土地租金18万元（以100亩土地为基数按照1500元/年/亩标准计算自2017年5月15日至袁月红实际腾退三合土之日止，暂算至2018年5月14日）；2.袁月红将三合土腾退出案涉100亩土地；3.反诉诉讼费用由袁月红负担。一审法院认定事实：2017年4月5日，太仓市沙溪镇集体资产经营有限公司（甲方）与威泰公司（乙方）签订协议书，载明“太仓市沙溪镇集体资产经营有限公司与威泰公司经过友好协商，就乙方租用甲方土地建办农场一事达成续签如下协议：一、乙方继续租用甲方位于沙溪镇归庄凡山村区域内地块，面积约230亩。二、本合同在土地租金价格参考土地流转规定按1500元/亩，全年合计租金为34.5万元，每年土地租金于年初由乙方一次性支付给甲方；2017年租金合计8.6万元，签协后乙方一次性结付。三、该地块为基本农田流转，故乙方租用后只能进行农业种植业项目的开发建设，不得改变用地性质。（以土地部门出具的图纸为准）四、如遇政府需要开发该地块，乙方应配合甲方解除土地租用协议，如涉及经济补偿，甲乙双方另行磋商，经协商一致后，甲方收回该幅土地。五、租赁期限：从2017年4月1日起至2019年12月31日止，到期续签，续签的租金按当年的流转土地租金价格结算。鉴于该地块因七浦塘工程施工后堆土需平整，同意租金自2017年10月1日起开始结算…”，太仓市沙溪镇集体资产经营有限公司、威泰公司分别在该协议书下方甲方、乙方处盖章。2017年5月15日，威泰公司（甲方）与袁月红（乙方）签订土地出租合同，载明“为明确甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方协商，本着互惠互利的原则达成以下协议：一、租赁范围和用途甲方将太仓市沙溪镇归庄凡山村所属土地约亩的土地出租给乙方使用（租地面积以实际丈量为准、以图纸为准）。乙方租赁土地的用途为栈板拆卸、堆放、安装。二、租赁期限、租赁金额及支付办法：1.租赁期限每六年一签，从2017年5月15日至2022年5月14日。2.租用该地的面积约100亩；每亩年租金贰万元整/亩（￥20000元），壹年的租金总额为贰佰万元整（￥2000000元），其中有40亩为政府后续规划土地，如政府对其40亩土地租金调整上涨，甲方有权对其40亩该地块租金进行调整上涨。3.付款方式：租金的交纳采取按年支付的方式，由乙方于每年的7月5日交纳给甲方，不得超过时间。4.签订合同当日乙方先预付定金人民币叁拾万元整（￥300000元），其中人民币拾万元整（￥100000元）作为保证金，2017年7月1日乙方支付甲方捌拾万元整（￥800000元），2017年7月20日乙方支付甲方壹佰万元整（￥1000000元），不得超过该时间。三、甲方权利义务：1.甲方有权按照本协议约定向乙方收取租金…3.负责消防、水电及时安装到位，配合乙方建设及道路畅通…四、乙方权利义务：1.乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金。2.乙方在承租期间，拥有该地的使用权，甲方不得干涉乙方经营策划…”，威泰公司、袁月红分别在该协议甲方、乙方处盖章、签字。2017年5月17日，袁月红向威泰公司支付定金30万元。2017年5月19日，袁月红与案外人徐达才签订居间合同，载明“委托人（甲方）：袁月红居间人（乙方）：徐达才第一条：委托事项及具体要求，甲方委托乙方介绍威泰公司在太仓沙溪镇凡山村穿山市东侧100亩土地…第二条：居间人期限：从2017年5月15日至合同土地成交合同之日。报酬及支付期限：乙方促成合同总价不低于人民币贰万元整每亩土地（￥20000元），成立的合同总价为贰佰万元整（￥2000000元），居间报酬为人民币壹拾贰万元整（￥120000元），委托方应在合同成立后一次性支付报酬，乙方只需向甲方提供收据…第四条：居间人责任：居间人在收取居间费用后，应配合委托人正常施工，委托人可自由找施工方进行施工，居间人不得以任何形式干涉委托人整场施工，并居间人及时配合委托人处理好施工区域的交警、城管、路政”，原告袁月红、案外人徐达才分别在该居间合同下方委托方、居间人处签字。2017年5月19日，袁月红向案外人徐达才支付居间费用12万元。2017年5月24日，太仓市国土资源局沙溪国土资源所向徐卫发送责令停止违法行为通知书，载明“徐卫：经查，你（单位）未经批准、非法占用沙溪镇凡山村5组土地（涉及土地面积约20亩）进行非农建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款、第四十三条第一款和第四十四条第一款等有关法律法规的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理…”。2017年6月9日，威泰公司向袁月红发送通知，载明“因政府对该太仓市凡山村穿山寺东侧地块约100亩建设不允许任何人及单位施工，现责令立即停工，待与政府协商后等通知，违反此通知后果自负，此通知立即生效”。2018年3月27日，一审法院至案涉租赁土地现场勘查，袁月红、威泰公司均确认案涉土地上所有的三合土共1万立方米、袁月红在租赁土地时在案涉土地周围安装了340套铁丝网围栏（每套1.8m*3m）及2片铁丝网围栏门（每片1.8m*3m）。2018年5月15日，太仓市沙溪镇集体资产经营有限公司出具证明，载明“兹有太仓威泰汽车服务有限公司曾租用我单位位于凡山村××、××、××约230亩土地，后由于承租方在该地块涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》，我单位与其解除合同并收回该块土地。租赁期间该地块上有部分土地属于非农用地，特此说明”。后太仓市沙溪镇集体资产经营有限公司于2018年5月17日出具证明，载明“对我单位2018年5月15日开具证明中说到的非农用地，指的是在当时签订合同时，在该幅地块上存在部分拆旧区即村庄用地，属于村集体建设用地，也叫非农建设用地，未取得土地管理部门以及建设部门等相关部门的批准，不得用于工业或工业有关的用途，不得用于栈板拆卸、堆放、安装，特此说明”。一审审理过程中，袁月红向一审法院申请对案涉土地上1万立方米三合土造价以及铁丝网围栏的残值等进行评估鉴定。2018年4月16日，苏州正华工程造价咨询有限公司作出苏正基标[2018]020号工程造价鉴定意见书，认定1万立方米的三合土料及平整费用，单价为43元/m3，合计43万元；3米*1.8米规格的铁丝网围栏材料费用，单价为135元/套，合计46170元；铁丝网围栏安装费用为12元/m，合计12312元，以上三项合计488482元。铁丝网围栏如现回收，在原材料价格打六五折即46170元*0.65=30010.50元。2018年5月17日，苏州正华工程造价咨询有限公司明确：1万立方米三合土料合计317337.46元、三合土料机械平整费用（含机械进退场费用）合计98684.21元、3米*1.8米规格的铁丝网围栏材料费用合计44669.12元、铁丝网围栏安装费用11911.76元、以上工程税金为（317337.46元+98684.21元+44669.12元+11911.76元）*3.36%=15879.45元。铁丝网围栏如现回收，在原材料价格打六五折即44669.12元*1.0336*0.65=30010.50元。以上事实，有袁月红提供的土地出租合同、协议书、收据、责令停止违法行为通知书、通知，威泰公司提供的太仓市沙溪镇集体资产经营有限公司出具证明，袁月红向一审法院申请鉴定后苏州正华工程造价咨询有限公司所作鉴定意见书，一审法院所作调查笔录、现场勘查视频及双方当庭陈述等在卷予以佐证。一审审理过程中，威泰公司同意返还袁月红定金30万元。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、袁月红与威泰公司于2017年5月15日签订的土地出租合同的效力？二、威泰公司是否应赔偿袁月红三合土以及铁丝网围栏的损失？三、袁月红是否应腾退案涉土地上的三合土？袁月红是否应支付威泰公司至腾退三合土之日止的占有使用费？针对争议焦点一：一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定的属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。威泰公司将案涉土地出租给袁月红用于栈板的拆卸、堆放、安装，未报经批准，明显违反了法律、行政法规的强制性规定，故袁月红与威泰公司之间签订的土地出租合同应属自始无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。袁月红已支付威泰公司定金30万元，审理过程中，威泰公司同意返还袁月红定金30万元，符合法律规定，一审法院予以确认。针对争议焦点二：一审法院认为，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合袁月红、威泰公司举证质证，一审法院所作调查及庭审陈述，一审法院分析如下：（1）太仓市沙溪镇集体资产有限公司与威泰公司于2017年4月5日签订的协议书已明确载明“只能进行农业种植业项目的开发建设，不得改变用地性质”；（2）威泰公司并未在2017年5月15日土地出租合同中载明案涉土地的具体性质，该合同明确袁月红租赁土地的用途为栈板拆卸、堆放、安装，租用面积为100亩；（3）威泰公司租自太仓市沙溪镇集体资产有限公司的土地租金为1500元/亩/年，而威泰公司向袁月红租赁土地的租金为2万元/亩/年，远远高于农村集体土地的一般租金价格；（4）国土部门要求整改之后，威泰公司并未向袁月红主张归还案涉土地，且在第一次开庭过程中仍要求袁月红继续履行双方签订的土地出租合同。综合上述几点，一审法院认为，威泰公司自太仓市沙溪镇集体资产有限公司处转租案涉土地，应当清楚土地的性质，其对合同无效存在主要过错，故威泰公司应赔偿袁月红70%的损失。现苏州正华工程造价咨询有限公司已认定1万立方米三合土料合计317337.46元、三合土料机械平整费用（含机械进退场费用）合计98684.21元、3米*1.8米规格的铁丝网围栏材料费用合计44669.12元、铁丝网围栏安装费用11911.76元、以上工程税金为（317337.46元+98684.21元+44669.12元+11911.76元）*3.36%=15879.45元。铁丝网围栏如现回收，在原材料价格打六五折即44669.12元*1.0336*0.65=30010.50元。一审审理过程中，袁月红陈述其不能开具相关发票、铁丝围栏网由其自行处理，威泰公司明确表示其不接收铁丝网围栏，且袁月红、威泰公司均陈述案涉土地上的三合土属于建筑垃圾、不存在剩余价值，故袁月红的总损失为443567.62元（317337.46元+98684.21元+44669.12元*0.35+11911.76元），威泰公司应赔偿袁月红70%的损失即310497.33元（443567.62元*70%）。针对争议焦点三：关于袁月红是否应将三合土腾退出案涉土地？一审法院认为，袁月红系自威泰公司处租赁案涉土地后铺设三合土，现双方签订的土地出租合同无效，故袁月红有义务将三合土腾退出案涉土地并将案涉100亩土地交接给威泰公司。关于至腾退三合土之日止的占有使用费。一审法院认为，合同无效仍应支付占有使用费。但因袁月红、威泰公司签订的土地出租合同约定的价格系2万元/亩/年明显高于相同性质下土地租金的市场价，威泰公司在一审审理过程中明确如案涉土地为农村集体土地性质则同意按照1500元/亩/年的标准计算，故一审法院确定案涉100亩土地的占有使用费按照1500元/亩/年的标准予以计算。一审审理过程中，袁月红、威泰公司明确2017年5月15日至2017年7月1日不收取使用费，故袁月红应支付威泰公司以100亩土地为基数按照1500元/亩/年的标准计算自2017年7月2日至袁月红实际腾退三合土之日止的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十三条之规定，一审法院判决：一、袁月红与威泰公司于2017年5月15日签订的土地出租合同无效。二、袁月红于判决生效之日起15日内将三合土腾退出案涉太仓市沙溪镇归庄凡山村租赁土地。三、威泰公司于判决生效之日起15日内返还袁月红定金30万元并支付袁月红各项损失310497.33元。四、袁月红于判决生效之日起15日内支付威泰公司占有使用费（以100亩土地为基数按照1500元/亩/年的标准计算自2017年7月2日至袁月红实际腾退三合土之日止）。五、驳回袁月红的其他本诉诉讼请求。六、驳回威泰公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费11385元，反诉案件受理费3980元、减半收取1990元，鉴定费4885元、鉴定人员出庭费2000元，以上合计20260元，由袁月红负担5456元、威泰公司承担14804元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，袁月红、威泰公司就涉案村集体建设用地签订土地出租合同，由威泰公司出租给袁月红用于栈板的拆卸、堆放、安装，违反了法律、行政法规的强制性规定，故上述土地出租合同自始无效。袁月红因合同无效及损失事宜诉至法院，威泰公司反诉请求袁月红支付土地租金并腾退三合土。本案二审争议焦点一在于，威泰公司对合同无效是否存在过错。威泰公司认为，袁月红未经许可擅自在土地上铺设三合土、用铁丝网围栏等非法行为导致合同无效，威泰公司不存在过错，造成的损失应由袁月红自担。本院认为，威泰公司与太仓市沙溪镇集体资产有限公司签订的协议书约定涉案地块由威泰公司租用后只能进行农业种植业项目的开发建设，不得改变用地性质。威泰公司在明知涉案土地性质及用途限制的前提下，仍出租于袁月红用于栈板的拆卸、堆放、安装以获取租金差价收益，导致合同无效，具有主要过错。涉案土地出租合同第二条第2款约定“其中有40亩土地为政府后续规划土地”并不足以证明威泰公司在签订上述合同时明确告知袁月红涉案土地性质及用途限制，故威泰公司主张其对合同无效不存在过错且不应承担因合同无效产生的损失，与事实不符，本院不予支持。本案二审争议焦点二在于，腾退三合土的责任主体在谁。袁月红上诉认为，威泰公司对合同无效存在主要过错，应由威泰公司腾退三合土，即使因腾退三合土产生损失，也应根据双方对合同无效的过错程度按比例分担。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。袁月红自威泰公司租赁涉案土地后即铺设三合土，现涉案土地出租合同自始无效，则袁月红因该合同取得的土地应当返还威泰公司，袁月红有义务将涉案土地恢复原状予以返还。袁月红认为应由威泰公司腾退三合土，与上述法律规定不符，本院不予支持。至于腾退三合土费用，目前尚未实际发生，也不在本案一审诉请范围之内，本案不予理涉。本案二审争议焦点三在于，涉案土地占有使用费如何认定。袁月红上诉认为，其仅占用40亩土地，且土地占有使用费本质上是租金损失，应根据双方对合同无效的过错程度按比例分担。本院认为，袁月红、威泰公司签订土地出租合同后，威泰公司已按约将100亩土地交付袁月红。袁月红至今未腾退三合土，亦未就该100亩土地与威泰公司办理交接手续，故其认为其仅占用40亩土地的上诉观点依据不足，不能成立。关于涉案土地占有使用费，本院认为，土地租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费的，一般应予支持。在涉案土地出租合同约定的租金标准明显高于市场价的情况下，一审法院根据威泰公司一审庭审陈述，参照威泰公司、太仓市沙溪镇集体资产有限公司之间协议书约定的租金标准计取袁月红应支付的土地占有使用费，并无不当，应予维持。袁月红主张土地占有使用费应根据双方对合同无效的过错程度按比例分担，无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人袁月红、威泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7947元，由上诉人袁月红负担1990元，由上诉人太仓威泰汽车服务有限公司负担5957元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  赵 东审判员  郑 雄二〇一八年十月十二日书记员  陈 莉