北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初24346号原告：北京市通州区张家湾镇后街村民委员会，住所地北京市通州区张家湾镇后街村。法定代表人：张万军，主任。委托代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。被告：张德军，男，1962年7月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人：张智国，北京市亿达律师事务所律师。原告北京市通州区张家湾镇后街村民委员会（以下简称后街村委会）与被告张德军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告后街村委会委托代理人周玉纯，被告张德军及委托代理人张智国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告后街村委会向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告腾退位于北京市通州区张家湾镇后街村西侧建筑面积为166．42平方米房屋；2、被告支付原告违约金，按照每日1000元标准，自2010年12月5日起至实际腾退之日止；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告村村民，2010年原告村内进行部分旧村改造建设。2010年11月4日，原、被告就旧村改造拆迁安置事宜签订《北京市集体土地上非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《补偿安置协议书》），约定：被告于协议签订后30日内将位于北京市通州区张家湾镇后街村西侧房屋（面积共计166．42平方米，其中，正式房屋65．02平方米，其他房屋101．4平方米）交予原告进行拆除，原告对被告进行拆迁安置。房屋安置方式为：正式房屋按照“拆一还一”（即拆一平方米安置一平方米新建商业用房）安置，多出部分按照市场价格由被告自行购买。货币补偿双方确定：被拆迁房屋补偿款、非正式房屋即附属物补偿、搬家费、搬家奖励费、经营性损失补偿共计224780元。被告选择安置房屋为商业用房X室，建筑面积127．08平方米。被告应支付原告购房款差价120510元。协议签订后，原告按约定将被告选择的安置商业用房交付被告使用，然被告并未按约定向原告腾退约定的被拆迁房屋。根据《补偿安置协议书》第三条约定，乙方（被告）未按时腾退，应每天向甲方支付1000元违约金。被告一直占有使用拆迁房屋用于经营营利，并拒绝向原告腾退，损害原告集体利益，其行为严重违反了双方签订的《补偿安置协议书》，应承担协议约定的违约责任。故原告现为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院支付原告诉求。被告张德军辩称：1、原告并非合法拆迁主体，案涉“拆迁安置补偿”并非依法履行审批、公告手续，相关协议无效。根据2010年5月15日国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发﹝2010﹞15号）、2010年6月26日国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，原告并非合法拆迁主体，其以“新村建设的需要”、“拆迁安置补偿”为名签订的协议书，显然无任何法律效力；二、案涉安置房为“小产权房”，并非取得合法产权登记，不属于法院受案范围。原告所谓的安置房系原告出具房屋产权证的“小产权房”，并非依法登记的商品房，且证件规划用途中表明为“住宅”。根据最高人民法院《2011年全国民商事审判工作会议纪要》第15条规定“出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”。本案原告妄图通过诉讼方式，认定补偿安置“小产权房”的合法性，无任何法律依据。有关小产权房的法律法规及处理原则至今尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，因此该纠纷不属于法院受理范围；三、协议签订并非原被告真实意思表示。其一、被告案涉房屋有明确产权、具有合法性，被告亦依法办理了相关经营许可证。而如前所述，原告给被告安置的房屋系“小产权房”，并未取得合法手续，无法办理任何经营许可证，而协议书中的安置方式为“拆一还一”，明显对被告不公平、不合理，被告不认可相关安置方式具有合理解释；其二、原告未对被告案涉房屋进行实地测量，亦未委托合法的评估鉴定机构对房屋价值进行作价，原告亦未在征地范围内公开补偿标准，原告从未给予被告任何补偿标准依据，且未得到任何被告关于房屋测量、评估、鉴定的确认签字等；其三、被告所述事实经过真实、合理。签订拆迁补偿协议时，被告与原告村委会主任张万军系朋友关系，所涉及拆迁除被告外仍有许多家。张万军向被告称签订协议后，仍将该协议向其他被拆迁人展示，利用被告在当地人员间的影响力，劝说其他被拆迁人同意拆迁，待其他人同意拆迁后即将该协议撕毁，同时被告向原告支付一定购房款，待合法的评估作价后，一并进行折价、核算。该协议仅签订一份，其他人员搬迁后即撕毁，被告听信张万军所说，为配合村委会工作而在协议书上签字，并非被告真实意愿。相关协议亦非原告真实意思表示，否则协议签订于2010年，至今8年有余，原告从未向被告依据协议主张任何权利，被告认为原告已依约将该协议撕毁，8年间双方从未提起该协议；四、原告涉嫌侵占、挪用村委会资金、非法转让、倒卖土地使用权罪，相关公司涉嫌非法经营罪，应当移送公安机关。原告与被告签订协议，却让被告直接将购房款支付至北京龙港国际投资有限公司，躲避审计、审查，明显涉嫌侵占、挪用资金罪。原告以牟利为目的，未经合法审批，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权。构成非法转让、倒卖土地使用权罪。北京龙港国际投资有限公司无任何房地产开发资质，其经营范围内无任何房地产开发、销售相关事项，其违反国家土地管理、城乡规划、建筑及城市房地产管理法规规定，在无规划、建设、销售等许可证情况下，违法建设、销售房屋，扰乱市场秩序，情节严重，其行为构成非法经营罪，单位中直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法应予惩处。故本案应移送公安机关。综上，不同意原告诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月4日，后街村委会（甲方）与张德军（乙方）签订《补偿安置协议书》，约定：根据牛堡屯新村建设需要，需拆除乙方位于牛堡屯后街村西侧166．42平方米房屋；乙方在甲方用地范围内166．42平方米，全部交给甲方拆除。乙方应在30日内腾空房屋；甲方对乙方采取房屋安置方式：正式房屋按照“拆一还一”方式安置乙方（即拆一平方米安置一平方米新建商业用房）；乙方应得房屋及附属物补偿、搬家费、搬家奖励、经营损失补偿等共计224780元；乙方购买商业用房X室127．8平方米，乙方应安置面积65．02平方米，另购建筑面积62．78平方米，乙方需支付120510元；乙方应在规定时间内腾空房屋，交给甲方拆除，逾期不搬迁，每逾期一天罚款1000元等。该协议还约定了其他内容。同日，北京龙港国际投资有限公司出具收据载明：“今收到后街回迁户张德军补交房款120510元、供暖费、燃气初装费、有限初装费、产权证工本费等127318元”。张德军称其于2010年11月领取了安置房钥匙，并取得了“房屋产权证”，经查，涉案安置房的性质为“小产权”房屋。经询问，张德军表示涉案安置房现由其对外出租，张德军未将上述协议中约定的位于后街村西侧的房屋交付后街村委会，其仍在该房屋内经营。庭审中，张德军提交北京市工商行政管理局通州分局出具的情况说明及收款收据、营业执照等，用于证明后街村西侧房屋的产权性质。其中情况说明载明，相关政府批文同意牛堡屯市场建设个体商店，由个人投资，工商局组织同一施工，工商局依据上述批文，统一组织施工建设房屋47间，由经营者个人投资。另查，庭审过程中，后街村委会向本院提交其与中街村委会签订《协议书》、北京市规划委员会规划意见书等，用以证明涉案安置房属于村民自住楼项目，经过相关政府部门审批，具有合法性。上述事实，有《补偿安置协议书》、收据、规划意见书等及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：《补偿安置协议书》系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。张德军主张上述协议书非其真实意思表示，但未提交充分证据予以证明，本院对此不予支持。根据查明的事实，张德军已将扣除补偿款后的购房款交付后街村委会并已实际占有使用了安置房，故张德军应按协议约定将后街村西侧房屋交付后街村委会，现其未按协议约定履行交付义务应承担违约责任。后街村委会要求张德军腾退房屋的诉求合理，证据充分，本院对此予以支持；关于逾期腾房的违约金，因《补偿安置协议书》约定的违约金过高，根据公平原则，本院对此予以酌减，本院根据本案审理情况，确定为以每日50元标准计算。自2010年12月5日起至实际腾退之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张德军将位于北京市通州区张家湾镇后街村西侧建筑面积为166．42平方米的房屋腾退返还给原告北京市通州区张家湾镇后街村民委员会，于本判决生效之日起三十日内执行清；二、被告张德军支付原告北京市通州区张家湾镇后街村民委员会违约金，以每日50元标准计算，自二〇一〇年十二月五日起至实际腾退之日止，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回原告北京市通州区张家湾镇后街村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元，由原告北京市通州区张家湾镇后街村民委员会负担2219元（已交纳）；由被告张德军负担117元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一八年十月十五日书记员  张媛媛