河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫10民终106号上诉人（原审被告）：牛丙坤，男，1970年8月4日出生，汉族，住鄢陵县。委托诉讼代理人：王翔宇，河南金泰律师事务所。被上诉人（原审原告）：河南隆福置业有限公司，住所地：鄢陵县开发区新兴路北段。法定代表人：贺伟峰委托诉讼代理人：贺麦囤，男，汉，1955年5月20日生，住河南省鄢陵县。系贺伟峰父亲。上诉人河南隆福置业有限公司（以下简称隆福置业公司）因与被上诉人牛丙坤确认合同无效纠纷一案，鄢陵县人民法院于2018年7月5日作出（2017）豫1024民初1445号民事裁定书，裁定驳回起诉。原告隆福置业公司不服，提起上诉。2018年8月27日本院作出（2018）豫10民终2838号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。原告隆福置业公司不服该裁定，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年9月24日作出（2019）豫民申786号民事裁定书，裁定指令许昌市中级人民法院再审本案。本院于2020年5月13日作出（2019）豫10民再99号民事裁定书，裁定：一、撤销许昌市中级人民法院（2018）豫10民终2838号民事裁定及鄢陵县人民法院（2017）豫1024民初1445号民事裁定；二、指令鄢陵县人民法院对本案进行审理。鄢陵县人民法院依法另行组成合议庭，经审理作出（2020）豫1024民初1762号民事判决，牛丙坤不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛丙坤的上诉请求：1、撤销鄢陵县人民法院（2020)豫1024民初1762号民事判决书。2、依法改判“驳回被上诉人的一审全部诉讼请求”。3、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的《九福居认购书》无效没有事实及法律根据。首先,本案中上诉人已经严格按照双方之间签订的《九福居认购书》履行了合同权利义务。在合同签订后,上诉人分七次共计交付了186000元的购房款，上诉人作为合同签订的善意当事人,虔诚的相信合同已经在双方之间成立并产生法律效力，被上诉人在签订合同时亦未告知上诉人未取得商品房预售许可证。其次,2016年6月之后上诉人一家四口已经装修入住本案所涉房屋至今,装修花费近10万元，上诉人及家人已经与本案所涉房屋形成了事实上的所有权关系，在上诉人及家人已经与房屋形成依附关系的情况,再适用法律规定认定合同无效，显然侵害了上诉人及家人的合法权益。再次，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定了认定无效的商品房预售合同的情形,但目的是为了保护交易的稳定和安全。并且2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条也对慎重判断“强制性规定”的性质,应考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质进行阐述了。在无效情形无法保护交易的法益和认定无效后法律及事实后果严重的情况,就应以“管理性强制性规定”，不影响合同效力进行认定。本案中交易行为已经发生,并且已经成为事实行为。从保护交易的角度的来讲，也应认定为合同有效。综上，一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的《九福居认购书》无效没有事实及法律根据,在二审中应依法予以纠正。二、若一审认定《九福居认购书》无效,按照法律规定，应认定过错方,进而就无过错方的损失及赔偿进行认定。一审法院对此不予裁判，有失公允。如果本案中存在合同无效的情形,那么根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条明确了在处理合同无效案件中,应对过错方进行查证,而后根据过错方给无过错方造成的损失依法认定赔偿。本案中,上诉人作为完全履行合同的一方，根本不存在任何合同过错。即便认定合同无效,被上诉人作为过错方，应依法承担因被上诉人的原因导致合同无效后，给上诉人造成的已支付款项的利息损失,装修损失,房屋增值损失,租赁房屋的损失等。而一审法院对此不予裁判,明显侵害了上诉人的合法权益。综上，一审法院认定本案存在合同无效的情形与事实不符。判决合同无效、返还房屋没有法律根据。请求二审法院依法纠正一审法院的错误裁判,公平、公正处理本案,支持上诉人的上诉请求。隆福置业公司辩称，1、被答辩人称已经按照双方之间签订的《九福居申购书》履行了合同义务。事实并非被答辩人称，而是被答辩人在履行合同过程中违约在先。2、答辩人是一个多事的人，2016年答辩人开始办理土地登记手续时，多次通知被答辩人要求尽快按照协议约定，履行付款义务。3、没有任何证据证明被答辩人装修房屋花费了近10万元，即使有被答辩人也应当承担全部责任。4、一审依法依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定答辩人与被答辩人签订的《九福居申购书》无效，适用法律正确。被答辩人的主张没有事实根据。5、一审判决不仅涵盖了《九福居申购书》无效的理由，且包含了合同被认定无效后财产处置方式及原则。答辩人退还了被答辩人186000元购房款，被答辩人退还鄢陵县九福居小区2号楼西单元1层西户101号房屋，被答辩人所称的将近10万元房屋装修损失因没有证据支持，一审不予认可。基于上述事实和理由，答辩人认定一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。隆福置业公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告之间签订的鄢陵县九福居小区2号楼西单元1层西户101号（面积为147.41平方米）房屋买卖合同无效，并判令被告返还原告鄢陵县九福居小区2号楼西单元1层西户101号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月24日，原告隆福置业公司与被告牛丙坤签订《九福居申购书》一份，约定由被告牛丙坤购买原告隆福置业公司所开发的位于鄢陵县房屋一套，房号为5楼西单元101号，暂测建筑面积145.37平方米，建筑面积单价为2050元每平米，房屋总价款为298009元，付款方式为银行按揭。2015年11月8日，原被告签订《入住合同》一份，约定被告牛丙坤缓交金额为44223元，待小区办理土地手续时，被告应一次性结清该项缓交金，逾期三个月仍不缴纳，原告有权无偿收回房屋。合同同时约定被告购房余款7.687万元分四次在两年内结清，每半年偿还一次，每次还款19218元，逾期不交，按天1%收取滞纳金，逾期三个月仍不缴纳，原告有权无偿收回房屋。入住合同签订后，原告隆福公司向被告牛丙坤交付了涉案房屋。2018年5月29日，隆福公司办理了不动产权登记证书，2018年8月10日，隆福公司办理了建设用地规划许可证。另查明，原、被告签订《九福居认购书》后，被告牛丙坤分七次共计交付了186000元的购房款，原告隆福置业公司向被告牛丙坤出具了收到购房款的收条。原告隆福置业公司在起诉前未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确一下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；……”。综上，本案争议焦点应为原告隆福置业公司与被告牛丙坤所签订的认购合同的性质。如案涉合同系商品房预售合同，则应适用《商品房买卖合同解释》第二条之规定确认该合同为无效合同，本案中，原告隆福置业公司与被告牛丙坤签订的认购合同中约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定应认定案涉合同为商品房买卖合同。因原告隆福置业公司至今未取得商品房预售许可证明，故双方签订的认购合同应为无效合同。双方签订的认购合同为无效合同，被告牛丙坤亦应将案涉房屋返还给原告隆福置业公司。被告牛丙坤所缴纳的购房款186000元可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《商品房买卖合同解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告河南隆福置业有限公司与被告牛丙坤签订的《九福居申购书》无效；二、被告牛丙坤于本判决生效之日起三十日内返还原告鄢陵县九福居小区2号楼西单元1层西户101号房屋。案件受理费100元，由被告牛丙坤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：牛丙坤提供的收款收据、鄢陵县房地产市场运行情况被上诉人对其真实性予以认可，本院予以采信。牛丙坤提供的鄢陵县房产价格表及装修明细无其他相关证据予以印证证实，对该证据本院不予采信。本院经审理查明事实与一审一致外，另查明，2021年1月25日，鄢陵县住房和城乡建设局向河南盛隆置业公司颁发鄢房预售字第××号商品房预售许可证，项目名称为九福居小区2＃楼。本院认为，2013年9月24日牛丙坤与隆福置业公司签订《九福居申购书》，系双方真实意思表示，且2015年11月8日双方签订《九福居小区入住合同》，隆福置业公司已实际交付房屋由牛丙坤入住至今，牛丙坤也向隆福置业公司支付了大部分房款，双方均已实际履行该协议。根据已查明的案件事实，涉案房屋所在项目已于2021年1月取得商品房预售许可证，隆福置业公司主张申购协议无效缺乏依据，诉讼请求不能成立，本院不予支持。隆福置业公司主张牛丙坤未按照协议约定足额支付房款等费用，可依据双方协议另行主张权利。综上，牛丙坤上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初1762号民事判决；二、驳回河南隆福置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由河南隆福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  陈 晖二〇二一年四月二十四日书记员  柴妍冰