浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终3873号 上诉人（原审被告）：鲍献卫，男，1972年6月19日出生，汉族，住金华市金**，现住金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：金华市友林物业服务有限公司，住所地金华市婺城区通园小区******。 法定代表人：尤柏友，执行董事。 委托诉讼代理人：方红月，女，1996年1月21日出生，汉族，该公司员工，住金华市金**。 上诉人鲍献卫与被上诉人金华市友林物业服务有限公司（以下简称友林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲍献卫的上诉请求：1.2016年2月5日物业管理费调整为0.5元／月／平方米，不能作为收费依据；2.未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是无效的，无效的物业服务合同对业主不具有法律约束力；3.物业管理企业已提供服务的项目，请物业管理企业提供相应的服务证据；4.物业管理企业非法扩大收费项目（停车费）的应予以退还；5.因合同无效，故不存在滞纳金一说；6.本案所有诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同和调整收费告示是无效的，无效合同和告示对业主不具约束力。对此《物业管理条例》第十一条、第十二条，《浙江省物业管理条例》第十一条中都有相应规定。本案中，业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经二分之一以上业主同意，其选聘的程序是违法的。物业管理合同是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的批准，违反了《物业管理条例》的强制性规定，应确认无效，无效的物业服务合同对业主不具有法律约束力。二、物业管理企业已提供服务的项目，请物业管理企业提供相应的服务证据。法院不是物业公司胡乱收取物业费的保护伞，不是物业公司单方面说为小区服务过就可以收取物业费的。根据民事诉讼证据“谁主张，谁举证”的规则，物业不能以部分业主交过物业费为由作为服务过的依据，因为业主交物业费可能出于各种原因，不排除因物业公司骚扰催缴等不正当手段，所以不能认定交过物业费就是认同物业公司的服务，交过物业费与物业公司服务及质量两者之间没有关联性。另申请法院进小区调查走访，从多方面进行物业服务及质量的评估，不能只听信物业公司片面之词。三、物业管理企业非法扩大收费项目（停车费）的应予以退还。根据《物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 友林物业公司答辩称：业主委员会与友林物业公司从2013年至2018年签订的物业管理服务合同在双方合意之后签订，意思表示真实，合法有效。合同中明确约定了相应的权利义务，友林物业公司提供相应的物业服务合同，小区业主缴纳相应的物业管理服务费，针对所有业主都具有相应的法律约束力。针对其中的一些公示涨价部分也是经过小区物业和业委会合意之后，通过张贴公示进行物业费调整的。 友林物业公司向一审法院起诉请求：1.鲍献卫支付物业服务费2203.20元，并支付滞纳金418.60元（暂算至2017年11月30日，以后按银行贷款利率4倍计付至实际履行之日止）；2.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年2月15日，友林物业公司（乙方）与金华市江滨小区业主委员会（甲方）签订《江滨小区物业服务合同》。双方约定，甲方选聘乙方对江滨小区提供物业管理服务，合同期限为2014年3月15日起至2015年3月14日止。乙方服务内容主要有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，每幢楼道每周必须清扫一次，扶梯及信报箱每周应擦一次；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；人员的招聘、培训、劳动合同的签订、人员管理等，物业服务收费选择包干制，服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中多层住宅0.35元/月/平方米；泊位费700元/年/个；临时停车4元/晚，小区广告收入的30%归业委会所有，停车收入的20%归业委会所有，业主或物业使用人应在每年的9月30日之前履行交纳义务，乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方赔偿等内容。2015年2月5日，友林物业公司（乙方）与金华市江滨小区业主委员会（甲方）续签《江滨小区物业服务合同》，将合同期限延长至2017年3月14日，在保持原合同权利义务内容及收费标准外，双方还增加约定，小区内大型超市物业费7200元/年，幼儿园物业费5000元/年，同时注明合同期限2年内2015年收费价格在原基础上不变，考虑到管理成本提高及物价上升因素，2016年的物业服务费标准在2015年年末重新核定等内容。2016年2月29日，金华市江滨小区业主委员会就调整2016年度物业收费标准事项发布告示，明确友林物业公司继续管理江滨小区，物业服务费调整为0.50元/月/平方米。而后，该小区绝大部分业主均按新标准向原告交纳了相关物业服务费。在上述合同届满前，友林物业公司（乙方）与金华市江滨小区业主委员会（甲方）又续签《江滨小区物业服务合同》，并将合同履行期延长至2018年3月14日，约定物业服务费收费标准为多层住宅按0.50元/月/平方米；泊位费700元/年/个；临时停车4元/晚等内容，其余合同权利义务内容与前一物业服务合同基本相同。2017年9月20日，双方又签订《物业管理委托合同补充协议》，对停车费、广告费、路面修补、泊位改造费用等收取分配事项进行补充约定。 另查明，鲍献卫系江滨小区31幢1单元201室多层住宅（住宅建筑面积为108.26平方米、辅助房建筑面积为15.88平方米）业主。自2014年3月15日起，鲍献卫以友林物业公司未尽到物业服务，未能实现75%以上业主满意等为由拒绝向友林物业公司交纳相关物业服务费。2017年12月5日，友林物业公司向鲍献卫邮寄催缴物业费通知，要求鲍献卫在收件后15日内交纳拖欠物业费2203.20元。未果。 一审法院认为，业主委员会代表全体业主与友林物业公司所签订的物业服务合同及补充协议，均是当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，同时该合同对全体业主具有约束力。根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的基本义务，也是维护小区正常生活秩序的基本保障。鲍献卫作为江滨小区31幢1单元201室多层住宅的业主，在实际接受友林物业公司为该小区全体业主提供的物业服务后有义务向友林物业公司交纳相关物业服务费。鲍献卫拖欠物业服务费未交纳，已损害到物业公司的合法权益，也有损已交物业费用业主的相关权益，而且这类情形的传染和扩散势必会造成小区物业管理状况的恶性循环，最终受损的将是全体业主的权益，故友林物业公司要求鲍献卫支付2014年3月15日至2018年3月14日期间物业服务费的诉请，于法有据，一审法院予以支持。鲍献卫抗辩称友林物业公司提价事先未经一半以上业主同意是无效的，业主有权拒交相关物业服务费。由于物业费提价事项系由业主委员会做出的决定，如业主认为业主委员会的该决定违反了法律、法规，损害了业主的合法权益，业主可以另行主张权利，请求相关部门或法院依法予以撤销，但在该决定被撤销之前，仍应视为有效，故鲍献卫拒交物业费的该抗辩意见，一审法院不予采纳。同时，一审法院也注意到，友林物业公司在履行物业服务过程中确也存在一定的瑕疵，鲍献卫作为业主以拒交物业费方式进行抗争，虽然方式方法不妥，但也情有可原，故友林物业公司要求鲍献卫支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第十二条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，一审法院作出如下判决：一、鲍献卫于本判决生效之日起三日内给付友林物业公司2014年3月15日至2018年3月14日期间的物业服务费2203.20元；二、驳回友林物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元（友林物业公司已预交），由鲍献卫负担，限于判决生效之日起三日内向一审法院交纳。 二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案《江滨小区物业服务合同》及补充协议系友林物业公司与江滨小区业主委员会签订，均系当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，合法有效，依照《物权法》第七十八条的规定业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，故涉案《物业服务合同》及补充协议对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力。上诉人作为涉案小区的业主，在实际接受被上诉人提供的物业服务后，应依约向被上诉人交纳相关物业服务费。关于上诉人所提出的2016年2月份物业管理费调整为0.5元／月／平方米事宜，2016年2月29日，江滨小区业主委员会已就该物业费收费标准调整事项发布告示，业主委员会的该项决定对全体业主均具有约束力，如上诉人认为该收费标准损害业主的合法权益，其可另行主张权利，请求相关部门或法院依法予以撤销，而不应以此为由拒交物业费。关于上诉人所提物业管理企业非法扩大收费项目收取停车费的上诉理由，其并未提供相应证据加以证明，其据此拒交物业费，亦无事实及法律依据。关于上诉人所提不应交纳滞纳金的上诉理由，一审判决也并未支持被上诉人的该项诉请。综上，上诉人鲍献卫的上诉请求无事实及法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人鲍献卫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢圣香 审 判 员 吕 强 审 判 员 赵 娟 二〇一八年十月十一日 代书记员 徐圆圆