广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终17674号上诉人（原审被告）：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区南岸路马塘坊**自编**。法定代表人：何国华，职务：总经理。委托代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。委托代理人：陈文君，广东宏安信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:杨艺，男，1984年9月10日出生，汉族，住广东省博罗县。委托代理人：古嘉敏，广东合盛律师事务所律师。上诉人广州市荔鸿房地产发展有限公司（以下简称“荔鸿公司”）因与被上诉人杨艺商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。上诉人荔鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至三项，改判双方继续履行商品房买卖合同及补充协议；2.本案一、二审全部诉讼费用由杨艺承担。事实和理由：1.涉案房屋暂未能办理过户手续系因案外人拒不提供验收资料导致，荔鸿公司已通过强制执行推进办证事宜，杨艺的合同目的可以实现，双方应当继续履行合同及补充协议。2.双方在合同中约定，杨艺可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若杨艺未在15日内行使该项权利的，视为放弃。本案中，杨艺直至2018年5月3日才提起诉讼请求解除合同，早已超出约定的除斥期间，不应支持其请求。3.一审法院判令荔鸿公司退还房款，并赔偿427904元，过分高于杨艺的实际损失。根据法律规定，违约金总额不应超过总房价的30%，且本案中双方已签署补充协议并实际履行，荔鸿公司已对杨艺作出赔偿，二审法院应当改判违约金总额不超过房价的30%。4.房屋查封及抵押情况属于公开信息，涉案房屋的该些情况都可以在“阳光家缘”网上查询，荔鸿公司没有故意隐瞒，不应适用司法解释关于赔偿的规定。被上诉人杨艺二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回荔鸿公司的上诉请求，维持一审判决。2018年5月，杨艺向一审法院起诉请求：1.解除杨艺与荔鸿公司签订的《认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（办公）》和《补充协议》；2.荔鸿公司向杨艺返还已付购房款人民币427904元，契税、印花税、《广州市商品房买卖合同》权证印花税、发展商代收费用、物业维修基金等32904元以及利息（利息以上述金额为本金，从立案之日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算至全部返还止）；3.荔鸿公司向杨艺承担已付房款一倍的赔偿责任，金额为人民币427904元；4.荔鸿公司向杨艺支付违约金，违约金以已付房款427904元为本金，按每日万分之一的标准自2017年1月1日起计至2018年5月3日；5.荔鸿公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年7月30日，杨艺（认购方）和荔鸿公司（出售方）签订《[@金寓]认购协议书》约定：认购方自愿认购位于广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【@金寓】xx号，建筑面积约为49.81平方米。总价为825000元。认购方须于2015年8月6日前，持本《@金寓认购书》等资料到售楼部网下签署《广州市商品房买卖合同》及其补充协议等。2015年8月6日，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：杨艺购买广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【@金寓】xx号，该商品房用途为办公，合同约定建筑面积共49.81平方米，其中，套内建筑面积35.00平方米，共有分摊面积约14.81平方米；该商品房以套出售，总金额825000元；杨艺以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同签订之日起3日（不超过5日）内支付全部房价款的50.30%，金额415000元，剩余房款金额410000元应于2015年8月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；双方同意选择杨艺委托荔鸿公司的方式办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，荔鸿公司应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为杨艺办妥预售合同备案和预购商品房预告登记；并将预购商品房预告登记证明书交付杨艺，荔鸿公司应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付杨艺使用。荔鸿公司向杨艺交付房屋时，应当向杨艺发出收楼通知书，荔鸿公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向杨艺出示荔鸿公司出具的授权委托书，荔鸿公司如未能按本合同规定的期限交房，本合同继续履行，荔鸿公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。后杨艺、荔鸿公司签订《补充协议（办公）》，约定：荔鸿公司应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），将本合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，杨艺同意预购商品房预告登记证明书原件由荔鸿公司执收，以便于荔鸿公司办理该商品房《房地产权证》，杨艺并同意不得要求荔鸿公司向其交付预购商品房预告登记证明书。按本合同约定或法律规定杨艺可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若杨艺未在15天内行使该权利的，视为杨艺放弃该项合同解除权。杨艺、荔鸿公司一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。杨艺进一步确认本合同及补充协议条款为其真实意思的反映等。2015年8月6日，杨艺向荔鸿公司支付房款427904元以及契税、印花税、维修基金和其他费用32904元，共计460808元。后杨艺与荔鸿公司又签订《补充协议》约定，由于项目整体升级需要，导致荔鸿公司交楼时间须顺延，双方约定荔鸿公司交楼时间为2016年6月30日前，在2016年3月31日前共同办理网上签订《广州市商品房买卖合同》，具体时间以荔鸿公司书面通知为准。荔鸿公司按照杨艺已付房款比例就杨艺所受租金等损失，按约定向杨艺支付补偿款。本协议自双方签订之日起立即生效，之前签订的协议或合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。本补充协议未约定的，仍按照之前签订的协议或合同继续履行。据广州市不动产登记中心于2018年5月30日出具的《依申请信息公开答复书》和《广州市不动产登记查册表》显示：荔鸿商贸大楼xx房（荔湾区东风西路xx房），预售证号19980106，合同状态“未签订预售合同”，预售人广州市荔鸿房地产发展有限公司。2014年4月25日荔鸿公司与渤海国际信托有限公司就包括涉案xx房在内的商铺申请在建工程抵押权预告登记，涉案商铺的登记字号为2014预登字1350710号。2016年1月28日荔鸿公司和广州农村商业银行股份有限公司天河支行申请在建工程抵押权预告登记，有登记字号为16登记1318958，抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司天河支行；目前该1020房由广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初10055号《协助执行通知书》查封，查封期限2016年12月5日至2019年12月4日止。一审庭审中，杨艺明确其第四项诉讼请求要求荔鸿公司支付的违约金是逾期交房违约金，经一审法院释明，杨艺坚持要求判令解除合同和荔鸿公司支付逾期交房违约金。一审法院认为：杨艺与荔鸿公司签订的《[@金寓]认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（办公）》以及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。本案中，杨艺在签订合同后向荔鸿公司支付了房款427904元及契税等其他费用32904元，积极履行合同约定义务；根据合同约定，荔鸿公司须为杨艺办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，但荔鸿公司一直未为杨艺办理。而且，荔鸿公司在与杨艺签订《广州市商品房买卖合同（预售）》前，于2014年4月25日将涉案房屋与渤海国际信托有限公司办理了在建工程抵押登记，后于2016年1月28日又将该房屋与广州农村商业银行股份有限公司天河支行办理了在建工程抵押登记。涉案房屋于2016年12月5日被广州市天河区人民法院查封。荔鸿公司的上述行为导致合同无法继续履行，存在严重的过错，杨艺的合同目的显然已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，杨艺可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现杨艺主张解除合同，要求荔鸿公司返还已付购房款427904元、契税等其他费用32904元及从2018年5月3日起按银行同期贷款利率计付利息、赔偿损失符合上述司法解释的规定，一审法院予以支持。关于赔偿损失的标准，结合本案的事实，荔鸿公司将已出售给杨艺的涉案房屋办理在建工程抵押登记获取资金，违约行为极其恶劣，故对于杨艺要求荔鸿公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持；因契税、印花税等费用不属于购房款，故荔鸿公司承担赔偿责任的基数应为427904元。由于《认购协议书》签订目的在于确保日后商品房买卖合同的签订，其性质属于预约合同，现本案杨艺、荔鸿公司已签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议（办公）》，《认购协议书》已自行终止，没有解除的必要，故对于杨艺要求解除双方签订的《认购协议书》的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于《补充协议》，由于是对原《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议（办公）》的补充约定，在《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议（办公）》解除后，该《补充协议》已无履行基础，因此对于杨艺要求一并解除的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于荔鸿公司的抗辩理由，首先，双方合同签订时间是2015年8月6日，荔鸿公司在合同签订前和合同签订后均有将涉案房屋办理在建工程抵押的行为，将涉案房屋先后抵押给不同的抵押权人，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项和第九条第一款第二项规定的情形。现荔鸿公司并无证据证明其在签订合同前曾告知杨艺涉案商铺已办理抵押登记，亦无证据证明在2016年1月28日办理涉案房屋抵押登记前曾告知杨艺，故对于荔鸿公司认为杨艺在购买时已知悉抵押情况，不存在售后再抵押的抗辩理由，一审法院不予采纳。其次，荔鸿公司根据《补充协议(办公)》的约定，杨艺应当在2017年7月1日起的15日内提出。但是，杨艺要求解除合同的原因是荔鸿公司存在先抵后卖以及先卖后抵的行为，行使的是法定解除权；而且，《补充协议(办公)》属于格式合同，提供者为荔鸿公司，其关于合同解除权行使期限的约定属于免除其自身责任，排除杨艺主要权利的情形，依法应为无效条款。最后，荔鸿公司将已出卖给杨艺的房屋另行抵押给他人，导致杨艺无法取得房屋、合同目的不能实现，严重损害了杨艺的合法权益，这种行为与因客观原因不能履行合同的违约行为有本质区别，属于恶意违约，应予制裁。故对于荔鸿公司的答辩意见，一审法院均不予采纳。关于杨艺要求荔鸿公司支付违约金的诉讼请求。杨艺认为该项违约金为逾期交房违约金，经一审法院释明，杨艺坚持要求在解除合同的同时要求荔鸿公司支付逾期交房违约金。合同约定荔鸿公司应支付逾期交房违约金的前提是合同继续履行，本案中杨艺坚持要求解除合同，故对于杨艺的这一诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，于2018年7月31日判决如下：一、自该判决发生法律效力之日，解除杨艺与荔鸿公司就广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【@金寓】xx号房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《〈广州市商品房买卖合同〉补充协议（办公）》和《补充协议》；二、自该判决发生法律效力之日起十日内，荔鸿公司一次性向杨艺返还460808元（包括购房款427904元，契税、印花税、维修基金及其他费用32904元）及支付利息（利息以427904元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，从2018年5月3日起计至清偿本金之日止）；三、自该判决发生法律效力之日起十日内，荔鸿公司向杨艺赔偿损失427904元；四、驳回杨艺的其它诉讼请求。一审案件受理费6752元，由荔鸿公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：1.杨艺是否有权解除合同；2.荔鸿公司应承担何种违约责任。本院认为，关于杨艺是否有权解除合同。荔鸿公司在出售涉案房屋给杨艺前已将房屋设定抵押，在出售该房屋给杨艺后又将房屋设定抵押，导致涉案房屋至今无法办理过户手续，杨艺不能实现商品房买卖合同目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，杨艺有权解除双方签订的商品房买卖合同。荔鸿公司称涉案房屋不能办理过户手续系案外人因素导致，双方可以继续履行合同，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。荔鸿公司还认为，杨艺未在合同约定的解除情形发生之日起15日内行使合同解除权，应视为放弃该权利。本院认为，涉案房屋被设定抵押权的状态一直持续，杨艺当然有权提出解除合同，荔鸿公司的该主张本院亦不采信。关于荔鸿公司违约责任的承担问题。荔鸿公司在出售涉案房屋前隐瞒房屋已经抵押的事实，在订立商品房买卖合同后又将该房屋抵押给第三人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，荔鸿公司应当根据杨艺请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。荔鸿公司未能提供证据证明已将涉案房屋设定抵押的情况提前告知杨艺并征得其同意，仅抗辩称抵押情况杨艺可自行上网查询，该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。一审法院据此判令荔鸿公司向杨艺支付已付购房款一倍的赔偿符合法律规定，应予维持。荔鸿公司主张一审判决其赔偿金额过高理据不足，本院不予支持。综上所述，荔鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12687元，由上诉人广州市荔鸿房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓怡审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年十月十八日书记员  李 莉彭诗敏