山西省山阴县人民法院民事判决书（2018）晋0621民初734号原告（申请执行人）：山西山阴农村商业银行股份有限公司，住所地山西省山阴县府南路**。法定代表人：刘志平，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛浩猛，北京大成（太原）律师事务所律师。被告（案外人）：崔丕座，男，汉族，山西省山阴县人，无业，住山西省山阴县。第三人（被执行人）：周新春，男，汉族，山西省山阴县人，住山西省山阴县。第三人（被执行人）：周玉信，男，汉族，山西省山阴县人，住山西省山阴县。原告山西山阴农村商业银行股份有限公司与被告崔丕座、第三人周新春、周玉信申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西山阴农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人薛浩猛、被告崔丕座到庭参加诉讼，第三人周新春、周玉信经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西山阴农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：准许执行周新春名下的山阴熙宝家园4幢1-3层办公楼；2.准许执行周玉信名下的山阴熙宝家园3幢2、3、4、5、6、9、10号7套商铺。事实和理由：2017年11月14日，山阴县人民法院对原审原告山西山阴农村商业银行股份有限公司诉被告周新春、唐玲、周玉信、刘玉兰借款合同纠纷一案作出（2017）晋0621民初487号民事判决书，判决：（1）周新春于本判决生效后七日内返还山西山阴农村商业银行股份有限公司借款1600万元，并支付利息、罚息（利息从2016年12月10日起至2017年2月20日止，以1600万元为基数，依约定按月利率9.38‰；罚息从2017年2月20日起至实际返还借款之日止，以1600万元为基数，依约定按月利率14.07‰计算）；（2）唐玲对上述债务承担连带清偿责任；（3）周新春、周玉信、刘玉兰在各自抵押财产范围内对上述债务承担担保责任。判决生效后，上述四原审被告没有按照生效判决履行义务，故原审原告山西山阴农村商业银行股份有限公司向山阴县人民法院申请强制执行，并查封了登记在周新春名下的位于山阴县熙宝家园4幢1单元1-3层办公楼、登记在周玉信名下的位于山阴县熙宝家园3幢1、2、3、4、5、6、9、10共8套商铺，以及登记在刘玉兰名下的位于山阴县熙宝家园3幢4-5层住宅。2018年5月22日，崔丕座对执行标的提出书面异议。山阴县人民法院于2018年7月20日作出（2018）晋0621执异4号执行异议裁定：中止对山阴县熙宝家园4幢1单元1-3层办公楼、3幢2、3、4、5、6、9、10号7套商铺的执行。山西山阴农村商业银行股份有限公司在办理银行贷款期间，与周新春及其配偶唐玲、担保人周玉信、刘玉兰完成了抵押房屋他项权证征询，并办理了抵押登记手续。根据他项权证的办理结果，周新春、周玉信和刘玉兰为上述抵押房屋的实际所有权人，山西山阴农村商业银行股份有限公司是合法的抵押权人，享有对周新春、周玉信和刘玉兰所提供抵押房屋的抵押权。在山西山阴农村商业银行股份有限公司申请法院查封上述抵押房屋时，崔丕座并未提出异议，显然与其所述的房屋系其实际占有并管理使用的事实自相矛盾。另外，崔丕座与朔州市鑫宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》在前，山西山阴农村商业银行股份有限公司与周新春、周玉信、刘玉兰办理他项权证在后，在办理他项权登记及山西山阴农村商业银行股份有限公司向山阴县房管局征询他项权过程中，房管局均未提示相关房屋已经卖出，周新春、周玉信和刘玉兰也均未向山西山阴农村商业银行股份有限公司说明上述房屋已经出卖的情况，同时山西山阴农村商业银行股份有限公司按照合同约定向周新春提供了贷款，山西山阴农村商业银行股份有限公司已经为获得相关房屋抵押权的行为付出了相应的对价，抵押权获得过程完全善意。综上，山西山阴农村商业银行股份有限公司认为崔丕座提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，山西山阴农村商业银行股份有限公司对周新春、周玉信的房产享有抵押权。崔丕座辩称，我与朔州市鑫宇房地产开发有限公司签订了《房屋认购书》和《房屋买卖合同》，且有加盖朔州市鑫宇房地产开发有限公司公章收款收据。我的全套手续均在法院查封涉案房屋之前，合同合法有效。我实际占有并管理了涉案房屋，房屋虽未办理所有权手续，系房屋开发者因客观原因未统一办理，非因我本人自身原因。综合上述条件，法院依法中止执行，于法有据、与理相通，完全符合法律规定。2.对方无论是办理抵押房屋他项征询还是办理其他预登记，均在我方办理房屋一切手续之后，已经出售的房屋，欺瞒房产部门又办理预售登记，这不应得到法律的支持。周新春未作陈述。周玉信未作陈述。山西山阴农村商业银行股份有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.山西省山阴县人民法院（2017）晋0621民初487号民事判决书；2.周玉信房屋预告登记证明（编号：山房预字第0160012号）、周新春房屋预告登记证明（编号：山房预字第0160010号）、山西山阴农村商业银行股份有限公司他项权证书（编号：山房他证2016字第2**）、房屋他项权证征询函；3.山西省山阴县人民法院（2018）晋0621执异4号民事裁定书。崔丕座对山西山阴农村商业银行股份有限公司提供的证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2有异议，认为周新春、周玉信无权抵押不属于他们的房屋；对证据3无异议。崔丕座向法庭提交了以下证据：1.李明山出具的收条；2.商品房买卖合同7份、房屋认购书8份；3.照片8张；4.山阴县人民法院对周新春做的调查笔录；5.山西省山阴县人民法院（2018）晋0621执异4号民事裁定书。山西山阴农村商业银行股份有限公司对崔丕座提供的证据发表了以下质证意见：1.对4幢1单元1-3层的收款收据真实性没有异议，但崔丕座只是认购了房屋，并未签订商品房买卖合同，该房屋所有权并未转移至崔丕座名下；2.对3幢2、3、4、5、6、9、10的7套房屋的收款收据真实性有异议，这些收款收据存在复印的痕迹；3.对7套房屋的商品房买卖合同真实性无异议，但商品房所有权的变更是以登记为准的，上述房屋均未办理房屋登记手续，崔丕座只是认购了上述房屋，而并没有真正拥有所有权；4.调查笔录是复印件，对真实性有异议，崔丕座是向朔州市鑫宇房地产开发有限公司交的房款，并签订的房屋买卖合同，而调查笔录中被调查人是周新春，并不是一个主体，周新春并不能代表朔州市鑫宇房地产开发有限公司，因此，该调查笔录的内容与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月14日我院作出（2017）晋0621民初487号民事判决书，判决：（1）周新春于本判决生效后七日内返还山西山阴农村商业银行股份有限公司借款1600万元，并支付利息、罚息（利息从2016年12月10日起至2017年2月20日止，以1600万元为基数，依约定按月利率9.38‰；罚息从2017年2月20日起至实际返还借款之日止，以1600万元为基数，依约定按月利率14.07‰计算）；（2）唐玲对上述债务承担连带清偿责任；（3）周新春、周玉信、刘玉兰在各自抵押财产范围内对上述债务承担担保责任。判决生效后，周新春未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，故山西山阴农村商业银行股份有限公司向我院申请强制执行，并查封了登记在周新春名下的位于山阴县熙宝家园4幢1单元1-3层办公楼、登记在周玉信名下的位于山阴县熙宝家园3幢1、2、3、4、5、6、9、10号8套商铺，以及登记在刘玉兰名下的位于山阴县熙宝家园3幢4-5层住宅。在查封期间，崔丕座于2018年5月22日向我院对执行标的提出书面异议，称其于2013年1月7日向朔州市鑫宇房地产开发有限公司购买了山阴熙宝家园3幢2、3、4、5、6、9、10号商铺，同时还购买了4幢1-3层。以上房屋其已实际占有并管理使用，因房屋管理部门不能办理相关房产手续，至今未办理相关房屋所有权手续。后我院经过审理认为，崔丕座与朔州市鑫宇房地产开发有限公司签订的《房屋认购书》和《房屋买卖合同》，且附有加盖朔州市鑫宇房地产开发有限公司公章的收款收据，全套手续均在我院查封涉案房屋之前，周新春对此亦表示认可，合同合法有效。崔丕座也实际占有管理了涉案房屋，房屋未办理所有权手续系房地产开发者因各种客观原因未予统一办理，非因崔丕座自身原因未办理房屋产权手续。房屋以预告登记的形式登记在周玉信、周新春、刘玉兰名下，且我院查封时均以个人名下房屋予以查封，山西山阴农村商业银行股份有限公司以涉案房屋系开发商名下的房屋，应适用相关法律框定案外人必须购买涉案房屋用于居住，依法不予支持。并于2018年7月20日作出（2018）晋0621执异4号民事裁定书，裁定：中止对山阴熙宝家园4幢1-3层办公室楼、3幢2、3、4、5、6、9、10号7套商铺的执行。裁定后，山西山阴农村商业银行股份有限公司不服该裁定，于2018年8月1日提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是山西山阴农村商业银行股份有限公司与周新春、周玉信签订的房屋抵押合同是否能够对抗崔丕座与朔州市鑫宇房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同。山西山阴农村商业银行股份有限公司认为我院于2018年7月20日作出的（2018）晋0621执异4号执行异议裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定支持了崔丕座的异议申请，适用法律错误，提出该案中的被执行人周新春、周玉信非涉案房屋的出卖人，而是房屋的所有人；崔丕座是从朔州市鑫宇房地产开发有限公司购买了该房屋，且崔丕座仅提供了朔州市鑫宇房地产开发有限公司的收据，却未提供任何资金往来的凭证。朔州市鑫宇房地产开发有限公司系周新春一手创立，其系朔州市鑫宇房地产开发有限公司的实际操控人和受益人，朔州市鑫宇房地产开发有限公司受其支配和管理。2013年周新春在开发房地产时，因需要资金周转，通过崔丕座向贷款公司贷款，贷款到期后，周新春无力归还贷款，由崔丕座代为偿还，崔丕座成为周新春的债权人。在周新春管理的朔州市鑫宇房地产开发有限公司开发了山阴熙宝家园后，崔丕座购买了该处的3幢2、3、4、5、6、9、10号7套商铺和4幢1-3层办公楼，用其和周新春的债权足额抵顶了购房款，朔州市鑫宇房地产开发有限公司并为崔丕座出具了上述房屋相应的收款凭证，双方签订了《房屋认购书》和《房屋买卖合同》。2016年11月21日，周新春利用其职务之便，在崔丕座不知情的情况下，又将卖于崔丕座的山阴县熙宝家园3幢2、3、4、5、6、9、10号7套商铺和4幢1-3层办公楼分别预售登记在其父亲和其名下，并在山西山阴农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款手续。山西山阴农村商业银行股份有限公司提出崔丕座未办理房屋产权登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经实际支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中崔丕座与周新春管理的朔州市鑫宇房地产开发有限公司的合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，山西山阴农村商业银行股份有限公司也无证据证明崔丕座存在过错，房屋未办理所有权手续系房地产开发商因各种客观原因未予统一办理，非崔丕座自身原因。崔丕座提交了7份《商品房买卖合同》、8份《房屋认购书》，双方对此证据的真实性并无异议，上述证据相互关联、印证，足以证明崔丕座与朔州市鑫宇房地产开发有限公司及周新春建立了房屋买卖关系，并付清房款后实际占有管理了涉案房屋。山西山阴农村商业银行股份有限公司与周新春、周玉信签订的抵押担保合同发生在崔丕座购买位于山阴县熙宝家园4幢1-3层办公楼、3幢2、3、4、5、6、9、10号7套商铺之后，周新春、周玉信又对该房屋进行了抵押，故其与山西山阴农村商业银行股份有限公司签订的《山西省农村信用社自然人抵押担保贷款合同文本》不能对抗崔丕座的房屋买卖合同和认购。买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理登记手续没有过错的情况下，其虽未进行房屋产权登记，但该买受人仍享有排除普通金钱债务强制执行的权利。故崔丕座对涉案房屋享有足以排除执行的权利，山西山阴农村商业银行股份有限公司对涉案房屋许可查封的请求不能成立，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回山西山阴农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由山西山阴农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 闫全录审 判 员 张兴录人民陪审员 李爱发 二〇一八年十月十日书 记 员 戈一星