黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终6815号上诉人(原审被告)：范丽萍，女，1954年10月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张长红，黑龙江张长红律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：哈尔滨珠江物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区朝阳村**。法定代表人：别秀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓红，该公司职员。委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。上诉人范丽萍因与被上诉人哈尔滨珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范丽萍及其委托诉讼代理人张长红，被上诉人珠江物业公司的委托诉讼代理人徐晓红、冯海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范丽萍上诉请求：1.撤销（2018）黑0110民初732号判决第一项，改判减免范丽萍30%的物业费；2.一审、二审诉讼费用均由珠江物业公司承担。事实和理由：一、珠江物业公司没有按照协议约定履行服务义务，提供的物业服务具有严重瑕疵，一审法院查明事实部分对此有所遗漏。范丽萍在一审庭审中出示的大量证据均表明珠江物业公司长期怠于服务，小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，已经严重影响到全体业主的正常生活，属于重大瑕疵。然而一审判决却并未对此事实予以查明，一审判决既然已经确定珠江物业公司提供的服务存在瑕疵，但却没有相应降低物业费标准，仍然按照达标的服务金额收取物业费违反公平原则。范丽萍认为珠江物业公司提供的物业服务并不符合建筑面积每平米1.5元标准，只能勉强达到1元的标准，因此拒交物业费存在正当理由，一审判决对此事实没有查清。二、2015年2月7日至2016年1月16日的物业费超过诉讼时效，范丽萍从未收到珠江物业公司发出的催交物业费的通知。珠江物业公司在一审举证的缴费通知书，因本案在一审期间为集体诉讼，所有业主均表示从未收到该缴费通知书，范丽萍也不例外，珠江物业公司也未能证明范丽萍收到过该催交通知，该缴费通知书对于范丽萍没有法律效力，不能引发诉讼时效的中断，因此对于该期间的物业费超过诉讼时效。综上，一审判决事实认定不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判，维护范丽萍的合法权利。珠江物业公司辩称，不同意范丽萍的上诉请求。关于范丽萍要求减30%物业费问题，在一审中范丽萍没有提起反诉，也没有另行诉讼，因此，该请求不应作为二审审理的内容。关于诉讼时效的问题，物业服务是持续性的，连续性的，因此，不存在范丽萍说的超过诉讼时效的问题。一审判决认为“瑕疵”问题，是因沟通不当产生的瑕疵，珠江物业公司向业主提供的是服务，沟通是否得当并不在物业服务范围内，所以减免物业费甚至拒绝交付费用，从事实和法律上无依据。关于范丽萍称服务不到位的问题，一审中虽然范丽萍提交了具有片面性和某个时间点的证据，但是一审期间珠江物业公司一一反驳，并且个别证据通过监控录像已经清楚显示是有些人恶意为之进行拍照，完全是个别人甚至是拒绝交费的人不道德的行为，该行为不能作为范丽萍不按照物业合同交纳物业费的证据使用。关于车辆乱停、放的问题，小区内进车，门禁等问题，珠江物业公司希望封闭小区提供服务，但珠江物业公司几次封闭小区过程当中，均有业主进行阻挠，甚至几次将小区栏杆折断，开车将物业工作人员脚轧伤，已经派出所处理，因此珠江物业公司并不是不希望封闭小区，而是业主反对封闭。业主一边反对封闭，又以此理由反对拒绝交费是没有事实和法律依据的。综上，范丽萍的上诉理由不在二审审理范围之内，也无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回范丽萍的上诉请求。珠江物业公司向一审法院起诉请求:1.判令范丽萍立即交纳2015年2月7日至2018年2月7日物业费3,595.95元、违约金3,937.57元，合计7,533.52元；2.诉讼费由范丽萍承担。一审法院认定事实：范丽萍购买了哈尔滨市香坊区旭升南街216-1号绿海华庭小区13栋2单元7层1号房屋一处，建筑面积为66.59平方米，成为该房业主。2012年1月14日办理进户手续时，珠江物业公司作为甲方、范丽萍作为乙方签订了《物业服务协议》，珠江物业公司在甲方处加盖公章，范丽萍在乙方处签名。该协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造）、特约有偿服务费用、维修资金的管理与使用、违约责任等。其中第四条物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积每平方米每月1.6元收取、多层住宅按建筑面积每平方米每月1.5元收取、商服按建筑面积每平方米每月1.8元收取、地、地下车位管理服务费每车位每年1800元收取立车库管理服务费按建筑面积每平方米每月1.5元收取。范丽萍按照该协议约定的建筑面积每平方米每月1.5元的物业服务费标准，于进户当日向珠江物业公司缴纳2012年1月7日至2013年2月7日的物业费1199元。一审法院认为，根据珠江物业公司、范丽萍的诉辩主张、当庭陈述和举证、质证情况以及辩论意见，双方之间的争议焦点是：1.珠江物业公司、范丽萍之间签订的物业服务协议的效力；2.珠江物业公司收取物业管理费的依据；3.珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务，范丽萍的抗辩理由是否成立。关于珠江物业公司、范丽萍之间签订的《物业服务协议》的效力问题，该协议系珠江物业公司、范丽萍于2012年1月14日签订，有珠江物业公司公章、范丽萍签名，范丽萍对其签名的真实性无异议，该协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。范丽萍抗辩该协议并非其自愿签订，但范丽萍系完全民事行为能力人，应自行尽到审慎的注意义务，且范丽萍没有提交证据证实该协议具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故范丽萍抗辩《物业服务协议》无效的理由不成立，一审法院不予采纳。关于珠江物业公司收取物业服务费的依据问题。范丽萍举示的哈尔滨市物价监督管理局哈价经发[2011]220号文件确系2011年12月6日下发之日开始执行，有效期两年至2013年12月5日执行完毕。经一审法院向哈尔滨市发改委价费管理处征询，此文件是物价部门对绿海华庭小区业主未进户时的前期物业服务收费的批复，该批复的有效期较短也是为了敦促业主进户后尽快成立业主委员会。经核实，珠江物业公司、范丽萍均承认绿海华庭小区没有成立业主委员会。故业主应与地方政府以及物业主管部门积极沟通协调，通过合法途径成立业主委员会后，由业主委员会具体负责物业服务企业的选聘和确定物业服务内容及收费标准。该文件有效期满后，珠江物业公司、范丽萍签订了《物业服务协议》，范丽萍已按协议约定建筑面积每平方米每月1.5元标准向珠江物业公司交纳了二年的物业管理服务费，珠江物业公司为范丽萍出具的物业费收据可以证实，可视为范丽萍对珠江物业公司收费标准的默认。珠江物业公司收取物业服务费的标准是依照双方之间签订的《物业服务协议》，而不是依据已经失效的哈价经发[2011]220号文件，范丽萍抗辩珠江物业公司收取物业服务费依据无效的理由不成立，一审法院不予采纳。关于珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务、范丽萍抗辩理由是否成立的问题。范丽萍举示的哈价联发（2013）39号文件后附的《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》是物业服务的参考标准，而非强制性规定，具体物业服务内容和标准应以双方签订的协议为准。诉讼中部分业主抗辩墙体开裂、房屋漏水等问题属于房屋建筑质量问题，不属于珠江物业公司物业管理公共维修的服务内容，范丽萍应另行主张权利。关于范丽萍举示的录像视频资料中垃圾未及时清理、楼道灯损坏、门禁失灵、车辆乱停乱放、堵塞消防通道等问题，虽然业主提供的图像不能直接证明待证事实，但能说明珠江物业公司对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，双方没有做到有效沟通理解。综合业主陈述可以认定珠江物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故范丽萍以此作为拒缴物业费的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。关于范丽萍抗辩珠江物业公司诉请超过诉讼时效的问题，因珠江物业公司已在合理期限内向范丽萍发出了催缴物业费的通知，视为诉讼时效中断，故范丽萍此项抗辩理由亦不成立，一审法院不予采纳。综上，珠江物业公司、范丽萍之间签订的《物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。珠江物业公司对整个绿海华庭小区提供了物业服务，投入了相应的人力、物力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业服务费的权利，且珠江物业公司对范丽萍拖欠物业服务费的行为在合理期限内进行了催缴，故珠江物业公司向范丽萍主张给付拖欠物业费的诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。因珠江物业公司的物业服务存在一般瑕疵，故一审法院对珠江物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、范丽萍于本判决生效之日给付珠江物业公司2015年2月7日至2018年2月7日物业管理服务费3,595.86元；二、驳回珠江物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由珠江物业公司负担25元，范丽萍负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案的焦点集中在：1.范丽萍以珠江物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由请求减免30%物业费的主张能否成立；2.珠江物业公司请求给付物业费的主张是否超过了法律规定的诉讼时效期间。关于范丽萍以珠江物业公司提供的管理服务存在瑕疵为由请求减免物业费的主张应否支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。具体到本案中，根据范丽萍、珠江物业公司订立的《物业服务协议》第二条约定内容，珠江物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维护管理、清洁卫生等八项合同义务，自该协议订立至本案诉讼，小区物业运营正常。诉讼中，范丽萍所举示的证据不足以证明珠江物业公司未按约定履行全部合同义务，影响其作为该小区业主的利益。范丽萍要求减免物业费的请求，事实依据不足，本院不予支持。此外，没有证据证明案涉小区的大多数业主拒绝履行缴纳物业费的合同义务，范丽萍以珠江物业公司服务标准瑕疵为由拒交物业费，一定程度上会损害已交费业主的利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营。且一审法院在考虑珠江物业公司服务水平不高的情况下，免除范丽萍逾期缴纳物业费的违约责任，已趋于公平合理，并无不当。但作为物业服务企业，珠江物业公司应当对其服务质量进一步提升，为全体业主提供完善的服务环境。范丽萍应当与全体业主共同商议，尽早依法成立业主委员会，监督促进物业服务单位改善服务措施。关于珠江物业公司的请求是否超过诉讼时效期间问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算，而本案中，双方的物业服务合同处于履行状态，不存在时效问题，范丽萍关于珠江物业公司已超过法律规定的诉讼时效期间的主张，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，范丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人范丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  田晓辉审判员  潘雪梅审判员  谢国丰二〇一八年十月二十四日书记员  刘 晶