广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终14064号上诉人（原审被告）：潘冰，女，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：李瑞和，系潘冰丈夫，身份证住址江苏省连云港市新浦区。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司。住所地：广东省广州市中山大道***号华景新城华门阁*楼。法定代表人：郑友得，经理。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人潘冰因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘冰上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回康景公司全部诉讼请求；三、判决康景公司承担物业服务侵权损害赔偿如下事项：1.一楼屋内全部墙体被水淹没1.2米至1.8米高损害面积约200m2维修墙体损失按75元／m2材料工费合计15000元人民币；2.一楼洗手间木门和门套，一楼2号房木门及门套，一楼3号房木门及门套，一楼4号房木门及门套；3.一楼房木门及门套，每套按2500元，共4套合计10000元人民币；4.一楼1号房木质及墙布背景墙5m2（交房时配套）2000元人民币；5.一楼2号房组合木柜（交房时配套）5000元人民币；6.一楼1号房电视松木地柜3800元人民币；7.一楼1号房单人松木沙发2个，1000元/个共2000元人民币；8.一楼1号房3人松木沙发4800元人民币；9.一楼1号房松木茶几800元人民币；10.一楼4号房组合上下松木床价值3800元人民币；11.赔偿自2014年5月23日居住损失按2万元人民币；12.赔偿自2014年5月23日至全部赔偿1-10全部款项后的期间物业服务费；13.由康景公司承担本案全部诉讼费。诉讼总额67200元人民币。事实与理由：一、本案是一起康景公司长期违背服务约定，严重损害广大业主权益的诉案。康景公司长期违背了有偿对价的服务原则，企图利用开发商签订的前期物业合同绑架广大业主，充当开发商违约、质量不达标的庇护屏障，长期侵害业主权益，企图不劳而获榨取业主利益。康景公司长期违反物业服务协议，长期渎职懒作；长期对业主的物业服务投诉采取拖延耍赖毁灭投诉证据等方式损害业主利益；在没有施工许可的情况下，放纵非法施工人员进入小区。非法损害业主财产和人身权益；小区门岗视为无物，人员车辆随意出入，不履行安保责任，更谈不上合同约定的智能化安保管理，物业服务严重失职；治安刑事案件多发；发生雨情等情况不履行排水等责任，不做任何施救措施，造成小区水涝积患，给业主造成重大财产损害。2014年5月20日至28日期间发生雨情，康景公司不通知业主，不实施救助措施，私自关闭小区排水设施，造成5月23日整个居住小区长时间大面积水涝，路面积水高度达70多厘米，居住的室内积水高度达1.2米至1.8米；造成几百户业主房屋、车辆被高度积水损害，业主室内长时间严重积水，遭受重大财产损害；损害发生后，康景公司长期拖延耍赖，不积极赔偿，长期损害业主的利益。一审法院枉法否定大量的因康景公司长期不服务造成业主重大财产损害的事实证据，诡辩物业公司只负责共有事项。物业前期服务协议和承诺，都是康景公司与业主逐个签署的，违约和损害的条款都十分清楚，造成违约和损害必须进行赔偿。康景公司违背了《前期物业服务协议》第4页第四项保安第1内容第2条责任、第9页第十一条违约责任：一、必须做到24小时监控巡逻，无重大火灾及治安刑事案件发生，造成违约由康景公司承担赔偿责任。本案是物业服务侵权损害纠纷，正是康景公司长期完全放任不履职，物业服务严重缺失，才给广大业主造成的重大损害，是因果法律关系，基于同一因果法律事实法律关系产生的，完全符合反诉的法律要件。一审法院不接受业主的反诉，是对法理的严重认知不清和对康景公司侵害行为的枉法庇护。2018年4月16日一审庭审当日，同类型众多业主遭受康景公司危害的诉案庭审中（业主彭伟朋、彭小灵、王瑶等几十户）众多业主提供遭受康景公司全面放任渎职的大量具有法律效力损害书证影像证据，一审法院公然违背康景公司长期损害业主权益的庭审质证中全面书证影像证据，在康景公司长期存在大量的损害众多业主权益的铁证如山客观事实证据下，歪曲事实，回避康景公司的侵权事实，庇护长期坑害广大业主的违约违规物业公司，公然损害广大业主合法权益。康景公司不能按照物业合同约定提供物业服务，长期违约，已丧失有偿物业服务的条件，主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.长期不履行制止、不报告，非法纵容不法行为，侵害了业主利益。主要存在以下违反物业服务合同的行为：根据2007年10月1日中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司于2006年8月1日签订的《东方夏湾拿前期物业服务合同》第二章第十五条：“对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告制止、以全体业主和物业使用人名义提起法律诉讼等措施”；第三章第十九条第2、3、6条规定：“2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。直至代表全体业主和物业使用人提起法律诉讼。3.依据甲方的委托、业主公约的规定和本合同的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和住宅管理法规、政策的行为进行处理。6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面预定，并负责监督。”因此，康景公司负有制止并报告不法行为的职责。2011年11月，潘冰居住的别墅花园，先是被海滨二街XXX号住户将他家施工用的4吨多沙子非法倾倒在车位上，堵住潘冰房屋进出的门，在潘冰提出严正抗议后，侵害方撤离但车位上留下大量沙子，造成潘冰车位植被全部损毁。2011年12月1日，XXX号业主再次擅自拔除与潘冰别墅花园相邻的绿化隔离带和潘冰花园内的石榴树等树木，强行非法侵入潘冰住宅内，把花园作为其施工的垃圾淤泥倾倒场地和建筑材料的运输通道，造成花园已铺设草坪大面积损毁，树木被折断，但该侵害业主长期逃避赔偿；潘冰多次控告提出要求物业公司依据物业管理法规的物业服务合同对侵害方进行处罚后，物业公司仍不顾该侵害事实，将装修押金退回给非法侵害人，致使潘冰财产长期受到损害。2014年7月8日、7月9日海滨二街XXX号业主又在没有办理申报装修许可的情况下施工装修其停车位，期间多次纵容雇佣的施工人员何某侵入潘冰住宅花园10余次，偷盗建筑材料水泥、砂，使用花园井水。潘冰丈夫出面制止，遭到施工人员何某海持铁锹冲进潘冰家行凶；警方出警时，XXX号业主谢广强强词夺理，称：“承包给施工工人，他不负责提供任何材料和水，不管施工工人到哪里取水、取建筑材料，他到哪里取材料和他无关。”对于这种长期肆意侵害业主财产和危害业主人身安全的行为，完全是物业公司的严重放任渎职造成的。对于无装修申报许可的，物业公司完全有职责阻止外来人员进入和非法施工；发展到非法分子有恃无恐，无视法规和装修管理规定，物业公司长期违反物业管理约定，长期放任纵容不法行为，玩忽职守未尽物业服务义务。康景公司已经丧失了有偿服务的原则。2.长期丧失履行安全保卫义务。广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司于《东方夏湾拿前期物业服务合同》第二章第十条约定：“维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。”根据康景公司与潘冰签署的《东方夏湾拿前期物业服务协议》第一条，一、甲方权利和义务：4、制止违反本物业的物业管理制度和《生活指南》的行为；9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；第二条，四、保安1、内容（2）24小时全天候安全监控与巡逻。康景公司未对非法分子长期侵入、损害潘冰住宅财产的行为及破坏装修管理规定的违规行为进行制止、处罚，给业主居住安全造成了重大损害后果。2018年4月16日本案一审庭审当日，同类型众多业主提供了遭受康景公司全面放任渎职的大量具有法律效力的损害书证、影像证据，康景公司的侵害事实已是普遍和长期现象，恳请法庭予以调查。3.长期不履行安装维护业主住宅设施的职责，毁灭和隐匿业主投诉书证。广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司于《东方夏湾拿前期物业服务合同》第二章第十一条约定：“管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料”，第三章第十九条第4款约定：“要求甲方执行《住宅质量保证书》”；第五章第二十条第13款约定：“售楼合同中向业主承诺的其他配套设施、赠品的齐全，符合正常使用条件”。2009年12月1日，广州市从化珠江房地产开发有限公司与潘冰签署的商品房预售合同（合同编号：200912916789）附件六，装饰、设备标准，十四条：智能化及保安监控系统：设有可视对讲系统。交房至今，房屋对讲报警装置没有安装，房梁出现裂痕，房屋多处漏水，房屋下水道堵塞，打开发现有大量淤泥阻塞，电力错接经常跳闸断电故障，木地板遭受阳台不做防水形成雨水浸入发黑变形，阳台严重漏水等质量劣质问题，开发商广州市珠江房地产开发有限公司一直委托康景公司负责联系后续修缮，但其一直拖延，说施工队没空等，长期无理由拖延，至今大部分问题长期没有得到保修。至今该对讲报警装置系统一直没有安装，康景公司一直以设备公司正在调试为谎言长期拖延耍赖，未履行对建设单位的要求义务。同时对业主多次提出的限期整改要求等书面投诉文书，进行毁灭、隐匿，严重违反住户档案管理要求。4.长期不履行维护公用设施的义务。广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司于《东方夏湾拿前期物业服务合同》第二章第三条约定：“房屋建筑共同部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、内外承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、地下室、地下水池、天面消防水池、集水井等”；第四条约定：“共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、消防设备、高低压配电房、智能化系统设备、潜水泵、通风及防排设备。”根据康景公司与潘冰签署的《东方夏湾拿前期物业服务协议》第一条，一、甲方权利和义务：1、对房屋共同部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；第三条，四、环境卫生；2、公共排污系统顺畅，化粪池使用正常。第十二条约定：“为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。”2014年5月20日至5月28日期间下雨后，康景公司不通知业主，不采取救助措施，5月23日傍晚，小区巴哈马二期后门保安离岗，出入小区大门敞开，物业关闭电闸，造成排水设施瘫痪，整个居住小区长期大面积积水，路面积水高达70厘米，居住的室内积水高度达到1.2米至1.8米；造成几百户业主室内长期严重积水，房屋财产遭受重大损害；积水发生期间康景公司夏拿湾服务中心严重渎职，不通告业主，不积极设置危险标志，不积极排水，造成众多业主车辆被高度积水损害，造成业主房屋室内进水高度达1.2米至1.8米大面积积水，造成业主的房屋财产重大损害。损害发生后业主发起索赔，康景公司长期拖延耍赖，不积极赔偿，长期损害业主的利益。业主的房屋及财产损害是康景公司不实施排水行为造成的。该损害后果必须由康景公司承担全部赔偿责任（说明：当时比涉案小区地势更低的邻近地区莲塘村、御泉山庄并未发生同类积水事故）。损害发生后康景公司不公布实情，故意拖延掩盖，面对业主的多次质疑采取抵赖行为，在此情况下巴哈马二期业主自发组织签名，要求康景公司对损害做出相应赔偿，否则将采取集体停缴物业费的形式来寻求正面对话机会。此事件为开始停缴物业费的起因。但至今，康景公司对此重大损害事件没有做出任何解释，也未对业主做出任何正式回复。正是因为康景公司有如此重大的丧失服务职责、长期逃避赔偿业主的损失的情况，所以业主才拒交物业服务费。业主拒交服务费正是基于物业公司长期拖延耍赖，不积极赔偿，长期损害业主的利益；物业公司违背了有偿服务原则，不履行服务义务，损害业主利益，就应该承担违约责任，不能或不能足额取得劳动报酬。一审罔顾潘冰和众多同类业主的被侵害实情，对业主们提供的证据不予认证和调查，单方面偏袒维护违约侵权在先的康景公司，罔顾合同的平等公平原则，并支持康景公司的非法诉讼请求，我们请求上级法院予以纠正和对可能存在的枉法裁判进行惩处。5.长期不履行物业服务职责，缺乏应急方案预案，对所有事件消极放任，日常服务工作严重违约，业主满意率极低。广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司签署的《东方夏湾拿前期物业服务合同》第六章第二十一条第7款约定：“保安：无发生重大安全责任事故和治安、刑事责任案件”第8款：“急修：10分钟内到达现场”；第10款：“业主和物业使用人对乙方满意率达到95%以上”。根据康景公司与潘冰签署的《东方夏湾拿前期物业服务协议》第一条第一款、甲方的权利义务8、每六个月向乙方公布物业费用和收支账目；第十一条第一款：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未能改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”；第十二条约定：“为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。”康景公司并未按照协议约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。康景公司在发生应急维修和突发事件时，未按照合同约定时间采取救援和维修措施，直接导致业主财产遭受重大损失。6.长期违法收取水电押金。2007年2月1日起执行的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”2010年12月5日，康景公司收取业主400元的水电周转金，并长期侵占，迄今没有归还。二、本案属于物业服务不达标，侵权造成业主损害诉案纠纷，正是康景公司长期完全放任不履职，严重丧失服务诚信，公然破坏合约条款，才给广大业主造成重大损害，是因果法律关系，基于同一因果法律事实法律关系产生的，完全符合反诉的法律要件，一审枉法否定业主的反诉，是对法理的严重认知不清和对康景公司侵害行为的枉法庇护。申请上级法院受理潘冰的反诉请求。康景公司必须承担如下赔偿：1.一楼屋内全部墙体被水淹没1.2米至1.8米损害面积约200m2维修墙体损失按75／m2材料工费合计15000元人民币；2.一楼洗手间木门和及门套，一楼2号房木门及门套，一楼3号房木门及门套，一楼4号房木门及门套；3.一楼房木门及门套，每套按2500元，共4套合计10000元人民币；4.一楼1号房木质及墙布背景墙5m2（交房时配套）2000元人民币；5.一楼2号房组合木柜（交房时配套）5000元人民币；6.一楼1号房电视松木地柜3800元人民币；7.一楼1号房单人松木沙发2个，1000元/个共2000元人民币；8.一楼1号房3人松木沙发4800元人民币；9.一楼1号房松木茶几800元人民币；10.一楼4号房组合上下松木床价值3800元人民币；11.赔偿自2014年5月23日居住损失按2万元人民币；12.赔偿自2014年5月23日至全部赔偿1-10全部款项后的期间物业服务费；13.由康景公司承担本案全部诉讼费。总额67200元人民币。本案一审提交的诉讼材料证据1、交房质量问题验收记录表，2、维修单，客户服务意见反馈表，3、房屋保修索赔通知书，4、房屋财产损害索赔通告书，5、危害报警回执书证，6、房屋维修收据，7、房屋损害影像证据光盘。以上客观证据具有证据效力，一审庭审及附案证据质辩十分清楚，康景公司无任何抗辩的事实和证据，因此潘冰提交的证据具有法律效力，是康景公司长期放任丧失物业服务，造成业主重大财产损害。康景公司长期违反上诉书详述举证的签署物业服务的合同各项条款约定，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第二条（二）、第三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条。一审判决违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定。康景公司二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。康景公司于2018年3月8日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.潘冰支付拖欠的管理费24141.6元及违约金（违约金根据协议定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至潘冰实际付清之日止，暂计至起诉之日）12494元；2.本案的诉讼费用由潘冰承担。一审诉讼中，潘冰提出反诉：1.驳回康景公司的非法诉讼请求；2.康景公司赔偿其因物业公司长期失职遭受的财物损失、自2014年5月23日居住损失、自2014年5月23日至赔偿全部损失后期间的物业服务费等合计67200元。一审法院经审理查明：2006年8月1日，广州市从化珠江房地产开发有限公司（甲方）与康景公司（乙方）签订《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》，约定甲方将东方夏湾拿花园（物业名称）交给乙方进行物业管理，委托期限自2006年8月1日起至业主委员会成立止等。2010年12月5日，潘冰（乙方）与康景公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业名称为从化东方夏湾拿花园；乙方所购房屋为位于从××区太平镇××单元，建筑面积266.94平方米；甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.5元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方按照本协议的规定承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金；等。同日，潘冰在《东方夏湾拿花园收楼表清单》、《东方夏湾拿花园业主/住户紧急联络资料登记表》、缴费协议书、承诺书的业主处签名并接收了上址房屋。康景公司分别于2016年9月29日及2017年4月14日通过EMS邮政向潘冰发出法律函，要求潘冰支付物业管理费。康景公司提交的欠费明细表显示潘冰自2014年7月1日至2017年6月30日共欠缴管理费24141.6元，潘冰自认其自2014年7月开始未缴纳管理费，但对数额不予确认。潘冰提交的证据显示，潘冰曾在物业管理处填写维修单，业户投诉表、客户服务意见反馈表，向康景公司反映其房屋存在质量问题以及因2014年5月23日大雨水浸导致房屋严重受损，并向康景公司及开发商发过房屋索赔通告书；潘冰的邻居装修期间致使其花园及财物受到损害，潘冰多次报警处理。庭审中，康景公司表示清楚潘冰房屋存在的情况，一直在跟开发商和业主协调维修问题；对于潘冰与邻居的纠纷，由于潘冰已报警以及诉讼处理，因此康景公司未介入处理。一审法院认为：康景公司与广州市从化珠江房地产开发有限公司签订《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》，约定由广州市从化珠江房地产开发有限公司委托康景公司对涉案小区进行物业管理，上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，康景公司有权依据上述合同对涉案小区进行物业管理。康景公司与潘冰签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。康景公司为潘冰提供了相应的物业管理服务，潘冰应当依约支付物业管理费用。关于潘冰提出的抗辩，一审法院认为，根据双方签订的《前期物业服务协议》，康景公司应对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，现潘冰要求康景公司维修的部分不属于房屋共用部分或共用设施设备，潘冰以康景公司未及时维修为由拒交管理费无依据，其他抗辩理由亦不构成缓交、拒交管理费的依据，一审法院对潘冰的抗辩不予采纳。对于潘冰提出的反诉请求，潘冰提出的是侵权损害赔偿之诉，与本案不属于同一法律关系，不予受理，潘冰可另行主张。根据康景公司与潘冰签订的《前期物业服务协议》，潘冰的房屋建筑面积是266.94平方米，物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2.5元交纳，因此，潘冰每月应交纳的物业管理服务费用为667.4元。潘冰自2014年7月1日至2017年6月30日共欠缴36个月的管理费，因此共欠费24026.4元，康景公司计算错误，予以更正。康景公司请求潘冰支付上述管理费合理，一审法院予以支持。关于违约金，上述《前期物业服务协议》约定，潘冰应每两个月的管理费合并缴交一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日加收1‰交纳违约金。现康景公司主张潘冰支付逾期违约金于合同有据，一审法院予以支持。潘冰的管理费每两个月合并缴交一次，每期管理费为1334.8元（667.4元×2）；由于协议没有明确约定每期的缴纳日期，每期管理费的逾期日期应为每期第二个月月底的次日，因此，2014年7月至2017年6月的违约金，以两个月为一期，自逾期之日起以每期的管理费1334.8元为本金，按每日1‰计算至付清之日止，每期违约金以1334.8元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年6月7日作出一审判决：一、潘冰在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2014年7月至2017年6月的物业管理费24026.4元给广东康景物业服务有限公司；二、潘冰在本判决发生法律效力之日起十日内支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的违约金（每两个月为一期，自逾期之日起以1334.8元为本金，按每日1‰计算至付清之日止，每期违约金以1334.8元为限）给广东康景物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费357.9元，由潘冰负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，因邻居装修造成草坪损毁，潘冰曾于2013年5月13日提起请求赔偿的诉讼，并要求康景公司返还已收的物业管理费及承担连带赔偿责任，该案经法院两审终审判决驳回潘冰的诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：潘冰是否应向康景公司支付物业管理费。本案双方当事人对康景公司为涉案小区提供前期物业服务及潘冰欠缴物业管理费的事实并无争议。潘冰上诉主张康景公司纵容不法行为、未履行安全保卫义务、消极处理应急事件，依《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业未尽维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。潘冰与康景公司签订的《前期物业服务协议》对康景公司未达到管理服务质量约定目标的，也约定了限期改正，逾期未改造成损失承担责任的处理，并未赋予业主拒缴物业管理费的权利。部分业主对物业服务所持异议，并不足以构成物业服务企业服务资格的丧失。一审判决对潘冰拒缴物业管理费的抗辩不予支持，所作处理并无不当。根据本案的具体情况，一审法院对潘冰所提反诉告知另行处理，符合诉讼效率原则。综上所述，潘冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费715.8元，由上诉人潘冰负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年十月十二日书记员  杨仁义熊盈颖