福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0521民初8361号原告：禹洲地产(泉州)有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层，统一社会信用代码913505215595909960。法定代表人：林彬煌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴晔锋，男，1981年11月29日出生，汉族，住江苏省太仓市。该公司职员。委托诉讼代理人：易晓松，女，1993年6月25日出生，汉族，住福建省长汀县。该公司职员。被告：泉州三健客健身会所有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇禹洲商业广场二楼，统一社会信用代码91350521MA3452TQ6P。法定代表人：郑艳滨，该公司执行董事兼总经理。原告禹洲地产（泉州）有限公司（简称禹洲公司）与被告泉州三健客健身会所有限公司（简称三健客公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易晓松到庭参加诉讼。被告三健客公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禹洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告对泉州三健客健身会所有限公司惠安县禹洲分公司（简称惠安三健客）履行《房屋租赁合同》所产生的债务承担连带保证责任。2、判令被告向原告支付2020年1月15日至2020年4月30日期间欠缴的租金160554.7元及逾期支付违约金107865.5元（自应交之日起暂计至2020年9月14日，之后按每日千分之三的标准计至实际支付之日）。3、判令被告向原告支付2020年1月15日至2020年4月30日期间惠安三健客欠缴的物业管理费52527.22元及逾期支付违约金34933.84元（自应交之日起暂计至2020年9月14日，之后按每日千分之三的标准计至实际支付之日）。4、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年9月14日惠安三健客欠缴的水、电费30891.89元。5、判令被告向原告补缴经营免租期租金优惠545280.12元。6、判令被告向原告支付惠安三健客应支付的违约金136320.03元（按解约时3个月租金标准计）。7、判令被告向原告支付惠安三健客应支付的场地占用费1014826.89元（2020年5月1日起按解约时日租金标准的5倍标准计算至租赁场地实际返还之日，暂计至2020年9月14日为1014826.89元）。8、判令被告承担原告清空房屋并将房屋恢复原状的全部费用。事实和理由：2017年2月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将位于惠安县门牌号为××商铺出租给被告，用于经营三健客健身馆；租赁期限共计10年（自2017年2月15日至2027年2月14日止），包含12个月经营免租期；租金按月支付，自2017年2月15日开始计缴；被告未履行租赁合同项下义务或存有违约情形的，租金优惠（如免租期等）予以取消，并以解约时月租金为标准全额计取；在被告逾期支付租金或除租金之外的其他费用超过15天的，原告有权单方解除合同，被告应承担相当于3个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金；合同解除的，被告应在合同解除当日迁出该物业并交还原告，交还时应恢复原状，逾期交还该租赁标的应支付相当于解除之日日租金五倍的场地占用费（场地占用费计至实际交还该物业之日或该物业实际依法清场之日），且超过5日未将该物业清理完毕的，原告有权自行处置租赁物内的剩余物品，并由被告承担相关清理费用。合同还对租金、综合物管费（物业管理费、公共维修基金、营运管理费、公摊能耗费）、水电费等金额及支付方式、逾期支付产生的违约金等做出明确约定。《房屋租赁合同》签订后，原告将案涉房产交付给被告使用。2017年12月15日，原告与被告、惠安三健客签订《主体变更协议书》，约定被告将租赁合同项下所有权利义务转让给惠安三健客；被告对惠安三健客履行租赁合同所产生的债务承担连带保证责任。惠安三健客依约支付租金、物业管理服务费至2020年1月15日，且未依约支付2019年12月至2020年9月期间的水、电费。2019年12月25日至2020年4月3日，原告向惠安三健客发出多次催款函，惠安三健客均未补缴相关费用。2020年4月3日，原告向惠安三健客发出《单方解约函》，通知惠安三健客因未能依约支付租金等费用，且经多次催讨均未支付，故根据合同约定及相关法律规定于2020年4月30日解除双方签订的租赁合同。前述解约函已送达惠安三健客，双方签订的租赁合同已解除。合同履行期间，被告将部分商铺违约转租给“起点篮球”、“道尔青少年体育俱乐部”、“舞间道街舞培训”。租赁合同解除后，惠安三健客及其未经原告同意违法转租的三商户仍持续经营。2020年9月3日，原告向惠安三健客发出《限期搬离通知书》，要求被告配合补缴欠费并退还场地，但被告置之不理。“起点篮球”、“道尔青少年体育俱乐部”于2020年10月搬离；“舞间道街舞培训”仍在经营，并以每月3000元的标准向原告补缴9个月租金计27000元。被告三健客公司未作答辩。本案在审理过程中，原告提供了下列证据：1、《房屋租赁合同》1份，以此证明原告将位于惠安县门牌号为××商铺出租给被告，用于经营三健客健身馆，双方对租赁期限、租金及物业服务费、水电费等的负担进行约定。2、《主体变更协议》1份，以此证明被告将《房屋租赁合同》项下所有权利义务转让给惠安三健客；被告对惠安三健客履行租赁合同所产生的债务承担连带保证责任。3、《欠费计算表》1份，以此证明惠安三健客支付租金、物业管理费至2020年1月15日，此后未再支付前述费用及未支付2019年12月至2020年9月期间的水电费。4、《关于支付租金、物业管理费的通知》《停止物业服务通知函》《关于继续履行并清缴欠款的函》《关于支付租金、物业管理费的通知》《租费欠缴通知书》各1份、邮寄回执2份，电子均通过原告职员陈丽真的微信发送给王小东且原告将后两份材料邮寄给惠安三健客，并分别由王小东本人及其家人王小燕签收，以此证明2019年12月25日至2020年4月3日，原告向被告发出多次催款函，惠安三健客均未补缴相关费用。5、《单方解约函》、邮寄回执各1份，以此证明2020年4月3日，原告发函通知惠安三健客因未能依约支付租金等费用，根据合同约定及相关法律规定于2020年4月30日解除双方签订的租赁合同；该解约函已送达惠安三健客，双方签订的租赁合同已解除。6、《限期搬离通知书》、邮寄回执各1份，以此证明2020年9月3日，原告向惠安三健客发出《限期搬离通知书》，要求其配合补缴欠费并退还场地。7、现场照片13份，以此证明被告至今仍占用标的物。本院经审查认为，被告三健客公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。《关于支付租金、物业管理费的通知》《停止物业服务通知函》《关于继续履行并清缴欠款的函》《关于支付租金、物业管理费的通知》《租费欠缴通知书》《单方解约函》及微信截图均没有原件，故对其真实性不予确认。原告提交的其他证据，具有真实性、合法性，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：惠安三健客系被告于2017年4月28日设立的分支机构，且于2020年3月20日经工商登记注销。2016年2月17日，王小东作为被告的法定代表人，现仍为被告的股东。惠安三健客公司的法定代表人于2018年9月11日由王小东变更为郑艳滨。原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、原告将位于惠安县门牌号为××商铺出租给被告，套内建筑面积约2885.08㎡，用于经营三健客健身馆。2、租赁期限为10年，暂定自2017年2月15日起至2027年2月14日止（包含经营免租期）。装修免租期暂定自2017年1月10日起至2017年2月14日止，装修免租期次日为开业日。经营免租期为12个月；原告商场暂定开业时间为2017年1月15日。3、租金标准：（1）租金自被告开业日开始计缴。在装修免租期内，被告无需支付租金及综合物管费，但需支付包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、水、电、燃气、电话、网络等费用；经营免租期内，被告无需支付租金，但应支付综合物管费以及水、电、燃气、电话、网络等费用。（2）经营免租期共计12个月，第一个租赁年度内从第二个租赁季度开始连续8个月为经营免租期，第二个租赁年度内从第二个租赁季度开始连续4个月为经营免租期，在被告预缴每一个租赁年度的首季度租金后，方可享有经营免租期。具体为：第一年（2017年2月15日至2018年2月14日），经营免租期8个月，月租金43276.2元；第二年（2018年2月15日至2019年2月14日），经营免租期4个月，月租金43276.2元；第三年-第四年（2019年2月15日至2021年2月14日），月租金45440.01元；第五年-第六年（2021年2月15日至2023年2月14日），月租金47712.01元；第七年-第八年（2023年2月15日至2025年2月14日），月租金50097.61元；第九年-第十年（2025年2月15日至2027年2月14日），月租金以52602.492元。4、租金付款期限:租金按月付款，首期租金交至2017年3月14日，共计43277元，被告应于2017年1月10日之前交清；此后每期租金应于上个季度末月25日前缴清。不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。被告未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期等）则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取。5、履约保证金：被告应在签订本合同当日，向原告交付履约保证金144254元。租赁期间被告不得将履约保证金用于抵偿租金及其他应付款项，合同期满后，双方共同查验物业，若物业主体结构无缺损，同时被告无违约，原告将在被告按约定交还房屋并交回履约保证金收据原件后30日内将履约保证金无息退还；若该物业有缺损或被告有违约情形，被告所应承担的违约金、租金等费用、赔偿金等将从履约保证金中抵扣。若被告有违约情形或因被告原因导致本合同提前解除或终止，原告有权不予退还全额履约保证金。6、费用：在承租期间（含免租期），被告自行承担所应交纳的综合物管费10元／月／㎡［综合物管费包含物业服务费、公维金、运营管理费、公摊能耗费（不含中央空调）］。自租赁起始日起至2017年5月14日，于合同签订当日内缴清；其余每期费用按季度付款，应于上个季度末月25日前缴清。承租期间，被告自用的水、电、煤气、通讯发生的费用及与其经营有关的其他费用根据其实际使用量收取，由其自行承担。双方同意选择非独立缴纳水电费用，由商业管理公司每月按实际发生费用代被告缴纳，商业管理公司凭借缴纳费用单据向被告收取费用。水、电费收取标准另见相关物业服务协议，按月付款，于实际进场日起计缴，于每月25日前缴清上个月费用。7、房屋的交还：本合同终止或解除的，被告应在合同终止之日或解除当日迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品、附着物等予以清理，办理交还物业的手续。上述期间内除租金以外的费用仍由被告承担。若被告逾期交还该物业，每逾期一日，应向原告支付相当于本合同终止或解除当日日租金五倍的场地占用费，场地占用费可计至被告实际交还该物业之日或该物业实际依法清空场地之日止；若超过5日被告仍未将该物业内的可移动物品、附着物等财物清理完毕，则视为被告放弃，原告有权在邀请物业管理机构的人员到场见证的情况下自行处置该财物，并有权要求被告承担清理该财物所需的费用。8、违约责任：被告逾期支付本合同约定履约保证金、租金及相关费用或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。9、合同的解除：被告逾期支付租金或除租金之外的其他费用超过15天；在合同期限内无故歇业或停业超过十五天或擅自撤场；未经原告书面同意擅自以转租、分租、转借、与他人合资、合作经营的等形式将该物业全部或部分交由他人使用的，原告有权解除合同并收回该物业，被告应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，如由此造成原告损失的超过上述违约金，原告还有权要求被告赔偿超出部分损失。原告于2017年1月10日向被告交付涉讼商铺，原告自认惠安三健客于2020年9月17日停止经营。原告与被告、惠安三健客签订《主体变更协议书》1份，约定：自2017年12月15日起，由惠安三健客概括继受被告在租赁合同项下的全部权利义务；被告就该房屋已支付的保证金144254元，于被告提交保证金收据原件给原告之日自动转为惠安三健客在租赁合同项下的保证金，原告无需退还保证金给被告；被告已向原告支付租赁合同项下租金、物业管理费、水电等费用至2017年12月14日，自2017年12月15日起，由惠安三健客承担租赁合同项下该房屋租金、物业管理费、水电等费用；被告承诺，对惠安三健客履行租赁合同产生的债务承担连带保证责任；惠安三健客承诺，对被告履行租赁合同所产生的债务承担连带保证责任。原告分别向王小东、惠安三健客寄出《租费欠缴通知书》，并于2020年3月31日、3月18日由王小东本人、家人王小燕签收。2020年4月3日，原告向惠安三健客寄出《单方解约函》1份，函告惠安三健客：自2019年12月开始未依约支付2020年1月15日至2020年5月14日租金181760元、物业管理费115403.2元，2020年1月电费8849.1元、水费488元，计306500.34元，2020年1月以后的水电费以实际账单为准；虽经原告多次催讨，且分别于2020年3月16日、3月25日书面致函催索，但至今未果；鉴于被告已严重违约，现原告根据合同第150.2.（1）条等约定及法律规定，于2020年4月30日起正式解除租赁关系，并要求被告承担由此造成的一切后果。该邮件由员工签收。2020年9月3日，原告向被告寄出《限期搬离通知书》1份，通知被告最迟于2020年9月15日前办理店铺并按合同约定将店铺归还原告。该邮件被拒收退回原告。本院认为，第一，根据《房屋租赁合同》《主体变更协议书》的约定，涉讼租赁合同关系存在于原告与惠安三健客之间。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”惠安三健客系被告设立的分支机构，现因惠安三健客已经工商注销登记，相应的法律责任依法应由被告承担。第二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同。惠安三健客支付租金至2020年1月14日。原告据此于2020年4月3日向惠安三健客发函要求解除合同，惠安三健客虽于2020年3月20日办理注销登记但未告知原告，且持续经营至2020年9月17日，其员工于2020年4月9日收到该解除通知，被告至今未提出异议，故应认定《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除。第三，被告应承担的费用：1、自2020年1月15日起计至2020年4月9日的租金：130261.36元（45440.01元/月×2月+45440.01元/月×26天÷30天）。2、物业管理费：82705.63元[2885.08㎡×10元/月/㎡×（2月+26天÷30天）]。3、经营免租期优惠：《房屋租赁合同》约定，经营免租期为12个月；被告未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期等）则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取，即545280.12元（45440.01元/月×12月）。4、水、电费：《房屋租赁合同》约定，水费由商业管理公司每月按实际发生费用代缴，后凭借缴纳费用单据向被告收取。《单方解除函》中亦载明“2020年1月电费8849.1元、水费488元，2020年1月以后的水、电费以实际账单为准”。但原告未能提供2020年1月以后的水、电费实际账单或代缴单据，故该部分费用待其补充证据后另行主张；2020年1月的水、电费计9337.1元因被告收取《单方解除函》后未提出异议，故予以支持。5、场地占用费：《房屋租赁合同》约定，“若被告逾期交还物业，每逾期一日，应向原告支付相当于合同解除当日日租金五倍的场地占用费。”因被告未清空租赁物，即实际占有租赁物，原告主张场地占用费符合双方约定，应予支持，但双方约定的场地占用费明显偏高，故调减按解除合同当日租金1514.67元/日（45440.01元/月÷30天）标准自2020年4月9日起计至腾空之日止为宜。第四，违约金的承担问题：《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金及相关费用的，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金；逾期支付租金或除租金之外的其他费用超过15天，在合同期限内无故歇业或停业超过十五天或擅自撤场，原告有权解除合同并收回该物业，被告应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，如由此造成原告损失的超过上述违约金，原告还有权要求其赔偿超出部分损失。可见，双方既约定了逾期支付部分的违约金，又约定了解除合同的违约金。因解除合同，标的物闲置将对原告产生一定的经济损失，故原告同时主张两种违约金并不矛盾，应予支持。但考虑到已按三个月租金标准支持赔偿原告标的物闲置期间的实际损失，以及原告未能举证证明被告逾期支付租金、物业管理费给其造成的实际损失，故逾期支付部分的违约金调减按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自应付之日起分段计算至款项付清之日止。即2020年1月15日至2月14日、2020年2月15日至3月14日、3月15日至4月9日的租金应分别于2019年12月25日、2020年1月25日、2020年2月25日前交纳，其违约金分别自当日起算；物业管理费每期费用按季度付款，应于上个季度末月25日前缴清，即2020年1月15日至4月9日的物业费应分别于2019年12月25日前交纳，其违约金亦自当日起算。综上，本院认为，原告、被告及惠安三健客签订的《房屋租赁合同》《主体变更协议书》，系当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定合法有效。涉讼租赁合同关系存在于原告与被告分支机构即惠安三健客之间，因惠安三健客未按时支付租金及物业管理费等相关费用，《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除。现因惠安三健客已经工商注销登记，相应的法律责任应由被告承担。现原告要求被告支付尚欠的租金、物业管理费、经营免租期优惠、水电费、场地占用费、逾期付款违约金，以及承担解除合同的违约责任，均符合法律规定，应予支持。相关金额如前述核定为：1、尚欠租金130261.36元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至款项付清之日止的违约金（其中45440.01元自2019年12月25日起算、45440.01元自2020年1月25日起算、39381.34元自2020年2月25日起算）；原告自认2020年10月1日部分次承租人停止经营、部分次承租人曾以每月3000元的标准向原告补缴9个月租金计27000元，故该27000元应予抵扣前述被告结欠的租金，即尚欠租金金额为103261.36元，违约金分段计算亦调减为45440.01元自2019年12月25日起算、45440.01元自2020年1月25日起算、39381.34元自2020年2月25日起算，均计至2020年9月30日为3362.8元，自2020年10月1日起以103261.36元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至款项付清之日止；2、尚欠的物业管理费82705.63元及自2019年12月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至款项付清之日止的违约金；4、水、电费计9337.1元；5、场地占用费：自2020年4月10日起按租金1514.67元/日计至实际腾空之日止；6、解除合同按3个月租金标准计算的违约金136320.03元（45440.01元/月×3月）。自2020年2月起的水、电费待原告提供实际账单后，腾空房屋并恢复原状的费用待实际发生后，均另行主张。另外，原告收取被告的履约保证金，具有督促履约和损失补偿的双重功能。但损失补偿功能只是实现其督促履约功能时附带产生的，完全依附于督促履约功能，其法律性质与定金相似，与违约金并不冲突，故不宜将履约保证金用于冲抵前述费用。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告泉州三健客健身会所有限公司应于本判决生效之日起十五内向原告禹洲地产（泉州）有限公司偿付尚欠的租金103261.36元及违约金［截至2020年9月14日的违约金3362.8，自2020年10月1日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算］；二、被告泉州三健客健身会所有限公司应于本判决生效之日起十五内向原告禹洲地产（泉州）有限公司偿付尚欠的物业管理费82705.63元，及自2019年12月25日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算违约金；三、被告泉州三健客健身会所有限公司应于本判决生效之日起十五内向原告禹洲地产（泉州）有限公司支付取消的12个月经营免租期优惠计545280.12元、2020年1月水电费9337.1元、按3个月租金标准计算的违约金136320.03元、自2020年4月10日起按租金1514.67元/日计至实际腾空之日止的场地占用费；四、驳回原告禹洲地产（泉州）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23440.6元，由原告禹洲地产（泉州）有限公司负担5753.6元，原告多缴纳的17687元予以退回，由被告泉州三健客健身会所有限公司负担17687元，于本判决生效五日内缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  黄钕婷人民陪审员  蔡淑桂人民陪审员  李喜阳二〇二一年四月二十日法官 助理  周 璇书 记 员  何夏妮附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。