北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初18492号原告：李韬，女，1995年11月19日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：董晓，北京大成（海口）律师事务所律师。被告：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区阜石路****楼****。(统一社会信用代码：911101070766388285)法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告李韬与被告北京京西景荣置业有限公司（以下简称：京西景荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田江海担任审判长，人民陪审员张玉娟、人民陪审员杨尚云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李韬的委托诉讼代理人董晓及被告京西景荣公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李韬向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告于2015年12月30日签订的《北京市商品房预售合同》;2.判令京西景荣公司协助李韬办理合同编号为Y1837228《北京市商品房预售合同》的网签注销事宜;3.请求法院判令被告返还原告购房款3508880元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（利息共分8笔：以5万元为基数，自2015年6月27日起计息至被告实际返还该笔购房款之日止；以107922元为基数，自2015年6月28日起计息执被告实际返还该笔购房款之日止；以18万元为基数，自2015年6月28日起计息至被告实际返还该笔购房款之日止；以12万元为基数，自2015年7月9日起计息至被告实际返还该笔购房款之日止；以5万元为基数，自2015年7月25日计息至被告实际返还该笔购房款之日止；以100万元为基数，自2015年9月20日计息至被告实际返还该笔购房款之日止；以1000928元为基数，自2015年12月29日计息至被告实际返还该笔购房款之日止；以100万元为基数，自2017年1月13日计息至被告实际返还该笔购房款之日止），暂计算至起诉之日，利息为30万元;4.请求判令被告承担诉讼费。事实与理由：位于北京市石景山区京西商务中心（**）商业金融项目创融中心项目系被告开发的商业地产项目。2015年，原告的父亲李广志看到地产广告后，到被告的售楼处与被告进行协商，欲购买被告开发的绿地环球文化金融城2#-503号房屋，被告向李广志提供的房屋销售信息为503号房屋的建筑面积为138.01平方米，李广志向被告支付了部分购房款1507922元。后被告告知原告503号房屋的实际建筑面积为147.6平方米，因实际建筑面积与销售时的建筑面积差额已经超过3%，同时考虑到原告将来会在北京就业发展，购买的房屋落户到原告名下更为合适，且看中了2#-508号房屋，经与被告协商将503号更换为508号，由原告购买。当时，原告还向被告咨询，原告是学生能否通过贷款购买被告开发的楼盘，被告售楼处的工作人员答复称，只要向被告指定的银行提交相应的手续，足额交纳了首付款，即可办理商业贷款，还未遇到没有批准的情况。出于对被告工作人员的信任，原告于2015年12月30日，在被告出具的北京市商品房预售合同上签字，该合同规定：被告将位于石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地2号楼5层508（以下简称涉案房屋）出卖给买受人。涉案房屋预测建筑面积147.6平方米，总价款为4988880元。合同第二十九条规定：出卖人与买受人在该合同上签字、盖章后，出卖人应当在北京房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，并打印联机备案表盖章后交买受人一份，商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。原告签字后，被告立即将全部的北京市商品房预售合同收回。2017年1月13日，原告向被告支付购房款1000000元。原告按照被告的要求，准备了按揭贷款申请手续，在被告指定的银行处申请贷款，随着北京市房屋新政越来越严格，银行对涉及房屋按揭贷款的审查也越来越严格，因原告当时是学生，所以，原告的贷款申请未获得被告指定银行的批准。因原告不能获得商业贷款，无力向被告支付剩余的购房款，原告与被告的工作人员沟通，被告工作人员称，只要原告向被告提交一份退房申请向公司申报后，就可以解除与原告的北京市商品房预售合同，退还原告的购房款。原告向被告提交退房申请后，一直在等待被告的答复。但之后，被告却以各种理由拒不退还原告的购房款，以原告违约为由，对原告百般刁难。原告在商品房预售合同上签字后，被告立即将全部的合同收回，称办理完合同联机备案手续且公司盖章后将一份合同原件给原告。但直至今日，被告也没有将合同原件给原告。原告印象中，签订商品房预售合同中还有大量的附件，因原告手中没有合同原件，无从了解合同的全部内容，多次找被告，要求拿到合同原件，但被告工作人员以公司内部规定不支付全部购房款就不给合同原件为由，拒不将合同原件交付给原告，经原告多次催促，才勉强给原告几页复印件，但没有将合同的附件复印给原告。原告认为，被告利用其在缔约过程中的强势地位，对原告进行误导、诱导，原告在被告制作的商品房预售合同上签字后，被告拒不将合同原件交付给原告，致使原告至今无合同原件，无从了解合同的全部内容，因原告手中没有合同原件，也无从了解自己权利义务的准确内容，致使合同已经无法继续履行。根据民事诉讼法及合同法等相关法律规定，原告要求解除双方之间的北京市商品房预售合同，要求被告退还原告已经支付的购房款及利息。被告京西景荣公司辩称：不同意原告所有诉讼请求，原告没有解除权，我方认为合同应继续履行。依据是附件五第一条（2）、（3），如果法院判决合同解除的话，应按照合同附件八第五条第一款的约定：扣除买受人房屋总价款10%的违约金，配合办理网签注销手续，在注销手续完毕后180日内向买受人退还相应款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：2015年12月30日，李韬（买受人）与京西景荣公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，预售许可证号：京房售证字（2015）198号；项目名称：创融中心；房屋坐落：石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地2号楼五层508（暂定编号）。价款，4988880元。交付条件，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期付款责任，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起一个工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，按附件八的第五条的相关规定执行。…。合同附件（五）付款方式及期限的约定载明：一、买受人选择下列第2种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定的合同总价款。…。2.按揭贷款，（1）买受人应于签订预售合同，当日向出卖人支付首付款人民币。1000958元（含已付定金）。2016年2月28日前支付首付款人民币1507922元，剩余房价款248万元以按揭贷款方式支付。…。（3）在买受人按照本款第（二）项约定履行各项义务的前提下，若按揭贷款申请仍未能获得批准，则买受人应当自出卖人通知之日起七日内向出卖人一次性付清剩余房价款并与出卖人签署变更付款方式的补充协议。若买受人未能按照上述期限向出卖人一次性付清剩余房价款，则出卖人有权解除《预售合同》。出卖人解除合同的，买受人需按照《预售合同》附件八中第五条约定的因买受人原因导致合同解除的情形承担相应违约责任。…。附件八，补充协议的第五条关于合同解除的补充约定载明：1.若因买受人原因导致《预售合同》解除，则双方同意按以下方式处理：《预售合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且，若出卖人在发出入住通知书前行使解除权的。买受人须向出卖人支付相当于房屋总价款10%的违约金；若出卖人在发出入住通知后行使解除权的，买受人需向出卖人支付相当于房屋总价款15%的违约金，出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前，将上述税费、违约金予以扣除。2.因买受人原因导致《预约合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关网签注销手续的，买受人应自出卖人发出解除合同通知书之日起3日内配合出卖人办理相关网签注销手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述注销手续后180日内向买受人退还相应款项。若买受人在前述期限内，未能配合出卖人办理相关解除手续的，则每迟延一日须向出卖人支付相当于房屋总价款万分之二的违约金，出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此违约金同其他应扣除款项予以扣除。2015年12月30日，涉案房屋办理了网签。2015年12月30日，京西景荣公司出具的《公司声明》载明：本公司同意将原李广志于2015年6月27日定制的绿地环球文化金融城2号-503房间调整为2号-508房间，同时，将购房人变更为李韬，李广志于2015年9月20日前已交付的2号-503定制金1507922元转为2号-508购房款。因调整房间涉及更名手续公司需要收回李广志已交的2号-503购房收据，待公司完成换房及更名手续后再将2号-503购房款收据换为2号-508购房收据。备注：李广志于2015年9月20日之前已交的2号-503定制金收据号：2015年6月27日的收据号，0016257，金额50000元；2015年6月28日的收据号，0016260，金额107922元；2015年6月30日的收据号，0016272，金额180000元；2015年7月9日的收据号，0114829，金额120000元；2015年7月25日的收据号，0114848，金额50000元；2015年9月20日的收据号，0039768，金额1000000元。2号-503房间转换为2号-508之后，该声明还回公司。置业顾问：蔡阳。2015年7月9日，深圳市房多多公司北京分公司交付了会员服务费40000元。2016年4月28日的税务发票载明：李韬已向京西景荣公司支付涉案房屋房款合计2508880元。2016年12月，西景荣公司向李韬送发了催款函。2017年1月13日，绿地控股集团有限公司出具的收据载明：李韬交付2号-508房款1000000元。2017年2、3月间，京西景荣公司通过电话要求李韬付清涉案房屋余款。庭审中，李韬认可2015年12月30日《北京市商品房预售合同》的真实性；李韬表示无力支付剩余房款，无法继续履行合同，因自身原因主张解除合同；李韬认为因为被告拒绝提供合同原件，原告无法了解合同准确内容，即便违约也是被告原因造成，现在房价涨了，被告没有什么损失，申请酌减违约金；不再主张已付房款利息。京西景荣公司认可截止2017年1月13日李韬共计支付了购房款3508880元；表示李韬解除合同应依约定支付违约金，并配合办理涉案房屋网签注销手续。京西景荣公司对李韬提交的办卡须知、定制协议客户信息、退房申请、公司声明、八张收据的真实性与证明目的均不认可。另查，涉案房屋楼座项目预售许可证号为京房售字（2015）198号。涉案房屋楼座尚未完成初始登记。本院认为：2015年12月30日，李韬与京西景荣公司签订《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，当事人双方在《合同》中约定：“…若按揭贷款申请仍未能获得批准，则买受人应当自出卖人通知之日起七日内向出卖人一次性付清剩余房价款并与出卖人签署变更付款方式的补充协议。若买受人未能按照上述期限向出卖人一次性付清剩余房价款，则出卖人有权解除《预售合同》。出卖人解除合同的，买受人需按照《预售合同》附件八中第五条约定的因买受人原因导致合同解除的情形承担相应违约责任。…”。附件八载明：“补充协议的第五条关于合同解除的补充约定载明：1.若因买受人原因导致《预售合同》解除，则双方同意按以下方式处理：《预售合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且，若出卖人在发出入住通知书前行使解除权的。买受人须向出卖人支付相当于房屋总价款10%的违约金…”。根据查明的事实，李韬在支付了购房款4988880元中的3508880元后，表示无力支付剩余房款，亦无法办理按揭贷款。李韬要求解除合同，李韬虽不享有合同解除权，但鉴于李韬事实上已不具备合同履行能力，李韬解除合同的请求，本院予以支持，但李韬应依约定承担相应的违约责任支付违约金。本院根据李韬的实际支付能力，李韬应与京西景荣公司同时支付违约金和退还购房款更为客观、公平。合同解除后，京西景荣公司与李韬还应依约定相互协助办理相关网签注销手续。现李韬主张京西景荣公司协助办理相关网签注销手续，有事实依据，本院予以支持。对于李韬申请酌减违约金的意见，本院综合考虑合同的实际履行状况、李韬的违约原因以及本案的具体情况，依法酌定李韬应支付违约金348880元。李韬关于被告拒绝提供合同原件，无法了解合同准确内容，即便违约也是被告原因造成，现在房价涨了，被告没有什么损失的意见，因李韬未能提交证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2015年12月30日李韬与北京京西景荣置业有限公司签订的《北京市商品房预售合同》；二、李韬于本判决生效后三十日内向北京京西景荣置业有限公司支付违约金348880元，北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后三十日内返还李韬购房款3508880元；三、北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后三十日内协助李韬办理网签注销手续；四、驳回李韬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23356元，由李韬负担（已交纳）。公告费260元，由北京京西景荣置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  田江海人民陪审员  张玉娟人民陪审员  杨尚云二〇一八年十月二十二日书 记 员  韩 佳