河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初5895号原告张茹，女，1978年9月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李利，河南法学汇信律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告刘晓冲，男，1987年3月21日出生，汉族，住河南省登封市。第三人任龙年，男，汉族，1989年1月18日出生，住河南省平顶山市新华区。委托代理人赵岩，北京大成（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张茹诉被告刘晓冲、第三人任龙年房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张茹及其委托代理人李利到庭，被告刘晓冲及第三人任龙年委托代理人赵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2010年3月31日签订了一份《房屋转让协议》，约定将被告合法取得的其单位位于中××河南省豫中监狱家属房的购房资格转让给原告，后经郑州市中级人民法院(2015)郑民三终字第234号民事判决书认定该《房屋转让协议》有效。原告按照约定已支付转让金及部分房款及车库款。现该家属房已建成，具体位置为:中牟县白沙组团、豫兴大道北侧、前程路东侧、龙阳路西侧宁馨苑小区，开发商已向被告交付了该小区11号楼1单元2层202房屋及原告已付款购买的车库。根据原被告签订的《房屋转让协议》，被告应立即向原告移交房屋及车库，并配合原告办理该房屋产权过户手续，但至今，被告拒不履行上述义务，故提起诉讼，请求判令：一、请求依法判令被告向原告立即交付中××河南省豫中监狱家属房的宁馨苑11号楼1单元2层202房屋及对应车库(宁馨苑11号楼1单元1层29号车库);二、责令被告配合原告办理该房屋的产权过户手续，房屋过户费用由被告负担;三、诉讼费用由被告负担。被告刘晓冲答辩称，一、涉案房屋被告已经出售给第三人，无法向原告交付房屋、办理过户手续，履行相关义务。2013年11月12日，被告与第三人签订了房屋转让协议，将单位给予被告的购房资格转让，第三人自2013年11月12日起陆续支付被告共计53万元，且将涉案房屋剩余的应缴款项全部缴纳。被告随后协助第三人选择了豫中监狱南50米宁馨苑小区11号楼1单元2楼西户，并将房屋交付。2016年4月25日，被告、第三人及出卖人信阳市明辉置业有限公司共同签订了正式的商品房买卖合同，以按份共有的方式，提交房管局网签备案及办理各项权属登记手续。原告要求被告交付房屋、办理产权过户手续等义务，被告无法履行。二、原告无权要求被告交付车库。根据双方签订的房屋转让协议，甲乙双方仅约定了转让购房资格及相应房屋产权，并不涉及车库的转让。原告单方向被告所在单位缴纳车库费用，然后要求被告交付车库，没有任何事实依据及法律依据。该车库被告从未有出售的意思表示，应当根据房屋转让协议认定。请求人民法院依法驳回原告的该项诉讼请求。三、房屋过户费用应当由实际房屋所有人承担。根据原告与被告双方约定，房屋的转让过户相关费用由乙方承担，即由原告承担。另外，在被告与第三人签订的房屋转让协议中，同样约定了转让过户的相关费用由乙方承担。所以，被告不应承担任何转让过户的费用，由人民法院依法判决房屋归属后，由房屋所有人承担相应费用。综上，被告已经根本违约，无法履行相关义务，请求人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。第三人任龙年答辩称，一、该房屋第三人已经与被告签订合法有效的商品房买卖合同，并履行了合同中全部义务，应当获得房屋所有权；二、对于车库，和我方无关，我们无异议。过户费用应当由刘晓冲承担。第三人任龙年诉称，2013年11月12日，第三人与本案被告签订《房屋转让协议》，约定被告将位于中牟县刘集乡河南省豫中监狱的家属楼的购房资格及所购房屋产权转让于第三人。第三人先后支付被告房款及转让费用共计53万元整，并在被告配合下以被告名义将房屋所剩款项全部支付完毕。被告协助第三人选定了豫中监狱南50米宁馨苑小区11号楼1单元2楼202室，并将房屋交付于第三人。因该房产暂无法办理登记手续，第三人仍以被告的名义缴纳维修基金、物业费等。2016年，被告告知第三人，因单位原因无法将产权直接登记在第三人名下。无奈下，第三人要求被告与第三人签订了共有关系的商品房买卖合同，并报备网签系统，同时开具了不动产销售发票及缴纳了契税，仅余为该房屋办理不动产登记手续。第三人在近期得知原告起诉被告要求将涉案房屋过户至原告名下。因该房屋所有权的登记与过户与第三人有法律上的利害关系，第三人请求以第三人身份参加诉讼，请求法院判令：一、判令被告刘晓冲依照合同完成产权登记，并将保留份额过户至第三人名下;二、依法驳回原告的诉讼请求；三、请求判令被告承担过户费用；四、本案的诉讼费用由原告及被告承担。原告张茹辩称，一、第三人称共计支付给被告购房款53万元，但并未提供任何转款或实际付款凭据，不能证明其付款的真实性；二、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。目前，仅是涉案房屋开发商不反对第三人与被告共同共有该房屋，而与其签订了《商品房买卖合同》，但双方仍未办理不动产登记手续，房屋登记的权利人仍为被告。根据被告与原告于2010年3月31日签订的《房屋转让协议》及郑州市中级人民法院（2015）郑民三终字第234号民事判决书及（2015）郑民申字第512号民事裁定书，被告有义务向原告立即交付涉案房屋及宁馨苑11号楼1单元一层29号车库。三、请求驳回第三人的各项请求。被告刘晓冲辩称，被告不应承担过户费用，其他无异议。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据：1、中牟县住房保障和房地产管理局房产查询结果1份；2、中牟县住房保障和房地产管局理房产《房地产限制（查封）登记表》1份；3、郑州市中级人民法院（2015）郑民三终字第234号民事判决书1份；4、郑州市中级人民法院（2015）郑民申字第512号民事裁定书1份；证明：1、涉案房屋具体坐落；2、涉案房屋的权利人为被告；3、被告有义务按合同约定及时将房屋交付给原告并配合原告办理房屋过户手续。第二组证据：1、《房屋转让协议》1份；2、收到条1份（2010年3月31日，系付转让金）；3、收据5份（2010年至2013年间，系付购房款）；4、车库款收据1份（2012年5月2日）。证明：1、原告按照双方的房屋转让协议履行了支付购买房屋转让金、部分的房款及车库款；2、被告于2012年收取原告车库款的行为，应视为双方均自然认可被告转让的购房资格中包含了“被告同意一并转让其因拥有涉案房屋权利而在该小区拥有的对应车库的使用权。”3、被告应向原告交付涉案房屋对应车库的使用权，从被告提供的证据显示，该车库为“宁馨苑11号楼1单元一层29号”。被告质证称，对查询结果有异议，信息显示不完整，房子还有共有人。其他证据无异议。第三人质证称，1、对房屋查询结果合同号和商品房网签合同号相符，正好证明了网签合同的真实性。2、该网签合同确定的房屋所有人为刘晓冲及任龙年，而任龙年占房屋份额的90%，该查询结果信息不完整，未将合同整个信息出示，应当以网签备案合同原件为准。对第二份查询登记表，该查封发生于网签合同后和第三人履行全部义务后，我方已经向人民法院提交异议申请，且该房屋的限制登记是发生在此次诉讼中的财产保全行为，不能证明涉案房屋的权利人是被告，应当由人民法院核实第三人相关证据依照法律规定，判决房屋归属。对生效判决书仅仅是确定了刘晓冲与张茹之间签订的商品房买卖合同的合法性，但不能确定该房屋的所有人是原告，原告仅仅是获得了债权所赋予的物权请求权，第三人方基于债权同样获得了物权请求权，且已经足额履行了全部义务，应当获得房屋所有权。房屋转让协议真实性无异议，收到条、购房收据五份和第三人方无关，且向法院说明，该五份收据所涉及的款项刘晓冲以隐瞒的方式从任龙年手中全部取得，第三人方同样交纳了五份收据中所包含的全部款项。对于车库的收据，和第三人无关，第三人不涉及车库。经本院审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告刘晓冲为支持其答辩意见向本院提交以下证据：一、2010年3月31日与张茹签订的房屋转让协议，证明:双方仅约定将家属楼的购房资格及相应房屋产权依法转让，并不涉及车库归属。被告没有出卖车库的意思表示，原告单方面缴纳车库款，无权要求交付车库。协议约定，过户费用由乙方承担。二、销售不动产统一发票一份，证明:被告未将车库出售给任何一方，该部分由其单独持有。三、2013年11月12日与任龙年签订的房屋转让协议，证明:被告将房屋转让给第三人，双方约定转让费用为10万元，并由第三人支付前期购房费用二十八万元，且过户费用由乙方承担。四、2015年5月10日与任龙年签订的房屋转让协议补充合同，证明:双方对所有支付款项的确认，房屋已经交付第三人。原告质证称，对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，因被告收到原告交付的4万元车库款后，将2012年5月2日的车库款收据交付给原告，该行为应视为被告自愿将因购买涉案房屋而同时在该小区拥有对应车库的使用权随购房资格一并转让给原告；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，被告因是涉案房屋的权利人，才能在这个小区购买“宁馨苑11号楼1单元一层29号”车库；因被告已于2012年收取了原告预付的车库款，故应将该车库权利随涉案房屋一并让与给原告，原告同意补齐车库款差价；对证据三、四真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，1、从被告提供的证据显示，第三人购房款应为53万元，并非小额，但并未提供第三人实际支付房款的转款凭据，2、从原告提供的收据可知，前期的购房费用28万元并非第三人支付，而是原告支付的，3、《房屋转让协议》的签订，并不等同于物权的交付。目前房屋权利人仍是被告。第三人质证称，证据1和我方无关，证据2涉及到车库和我方无关，证据3真实性无异议，过户费用虽然约定的是由乙方承担，但由于被告方隐瞒房屋一房二卖的事实，且未与单位协商清楚，将房屋直接签订于第三人名下，占有10%的份额，故而产生后续的过户费，在商品房买卖合同签订前的费用我们不再主张，但后续产生的费用应当由被告承担。证据4真实性无异议。经本院审查，被告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。第三人任龙年为支持其第三人申请向本院提交以下证据：证据1、2013年11月12日签订的房屋转让协议，证明双方约定将豫中监狱家属楼的购房资格及所购房屋产权依法转让，转让金10万元，前期购房款28万，补贴金货币形式返还，双方合同合法有效，且第三人依约履行相关义务；证据2、2014年3月3日收据一份，证明第三人于2014年3月3日支付52000元的购房款；证据3、2014年4月25日收据一份，证明第三人于2014年4月25日支付24992.03元购房款(总计41056.03，其中有16064元为被告交纳的车库费用，票据一起开具)；证据4、2014年6月30日签订的补充协议，证明第三人除支付被告协议约定的前期38万元整，另支付了15万元的房屋补贴费用，共计53万元，被告收到相关款项出具收到条，并交付房屋；证据5、2015年5月10签订的补充协议，证明第三人与被告再次确认了房屋款项事宜及房屋占有过程中争议事宜，并由其配偶签字确认；证据6、2016年2月5日收据，证明第三人以被告名义交纳该房屋的维修基金9725.30元；证据7、2016年4月1日销售不动产统一发票，证明付款方为被告、第三人，该房屋现为按份共有；证据8、2016年4月25日商品房买卖合同正本，证明2016年4月25日，被告、第三人及信阳市明辉置业有限公司共同签订商品房买卖合同及补充协议(附件4)，以共有的方式签订正式文本报备房管局网签；证据9、2016年5月10日物业费收取票据两张，证明第三人缴纳2015年及2016年两年度物业管理费用，实际占用该房屋；证据10、2016年11月8日契税税收缴款书，证明第三人缴纳该房屋契税5354.88元；证据11、照片三张，证明该房屋在2014年6月30日交付后不久就进行装修，因后期得知纠纷停工。原告质证称，对证据1真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，从原告提供的收据可知，前期的购房费用28万元并非第三人支付，而是原告支付的，第三人并未提供转账凭据，不能证明其真实付款，《房屋转让协议》的签订，并不等同于物权的交付，目前房屋权利人仍是被告；对证据2真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，因是复印件，无法证明其真实性及合法性，该证据付款人是被告，并非第三人，而且与原告的诉讼请求没有关联性；对证据3真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，因是复印件，无法证明其真实性及合法性，该证据不能解释其证明目的，付款人是被告，并非第三人，而且与原告的诉讼请求没有关联性；对证据4真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，第三人并未提供转账凭据，不能证明其真实付款，目前房屋权利人仍是被告，第三人该组证据与原告的诉讼请求没有关联性；对证据5真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，《房屋转让协议》的签订，并不等同于物权的交付，目前房屋权利人仍是被告，第三人该组证据与原告的诉讼请求没有关联性；对证据6、7、8真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该组证据只能证明开发商不反对涉案房屋由被告与第三人共有，但支付维修基金及与开发商签订《商品房买卖合同》的行为，并不等同于不动产物权的转让及交付，目前房屋权利人认为被告，故第三人该组证据与原告的诉讼请求没有关联性；对证据8、9、10、11，被告和第三人双方签订合同及缴纳的契税，只是房屋转让之前的手续，只意味着开发商不反对被告将房屋与他人共有或转让，但是并没有达到法律上产权变更的效果，产权人目前仍是被告，根据原被告的合同及中院的两份裁判，被告现在仍可以向原告履行房屋交付义务，而且也必须向原告履行，并非向第三人继续履行，其他意见同证据八质证意见；从证据十一可知，房屋并不像被告和第三人所说已经进行装修，实际上仍是开发商交付的毛坯房状态，双方从2013年至今房屋仍是这样一个状态，原告认为被告和第三人的房屋买卖协议是非善意的。被告质证称对证据无异议。经本院审查，第三人提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况查明事实如下：2010年3月31日，原、被告经协商签订《房屋转让协议》一份，主要内容为：转让方(甲方)刘晓冲，受让方(乙方)张茹，甲方于2010年3月合法取得购买本单位(河南省豫中监狱)位于中××河南省豫中监狱家属房的购房资格。经充分协商，甲乙双方就转(受)让该家属房事宜达成协议如下:一、甲方同意将该家属房的购房资格及相应房屋产权依法转让给乙方。二、甲方接到房管单位对购买该房屋所应履行义务的通知后，应及时通知乙方进行实际履行(如选房、付款等)。三、乙方是该房屋的实际购买者，在接到甲方通知后，乙方应及时履行购买该房屋的所有实际义务，及时支付相应款项。四、甲方应按照房管单位的要求积极配合乙方进行选房、付款、办理产权证等相关事宜。五、乙方以甲方名义缴纳房款后，甲方应当向乙方出具相应价值的收到条。六、如该家属房建成后必须以甲方名字登记房产证，甲方应在取得该房屋产权证七日内告知乙方，甲乙双方应在甲方取得该房屋产权证十××日共同到房管单位办理房屋过户手续，房屋所有权由甲方转让给乙方，转让过户的相关费用由乙方承担。七、乙方除承担购买该家属房的所有费用外，应于该协议签订之时给付甲方转让金人民币壹万伍千元。甲方收到转让金后，应当向乙方出具相应价值的收到条。八、甲乙双方均应按照本协议约定履行义务，否则按以下约定向对方承担违约责任。(1)甲方违约:如因甲方原因导致乙方不能如期获得房屋产权，除返还乙方为购买该房产所支出的全部费用及利息(按银行同期借款利率计算)外，还应按照乙方为购买该房产所支付总价款的150%向乙方支付违约金。(2)乙方违约:如因乙方自身原因导致未能如期取得房屋产权，乙方无权要求甲方退还前期为购买该房产所支付的所有费用。九、本协议一式贰份，自转、受双方签字后生效。未尽事宜，双方可另行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。十、附加条款。1、该房屋产权及所有权均属乙方所有，在办理房屋产权期间，甲方积极配合乙方办理相关手续，若该房屋不能办理房屋产权，由甲乙双方另行签订乙方具有该房屋所有权的协议。2、单位给予该房屋的一切补贴，乙方按补贴金额返还甲方。协议签订后，张茹支付刘晓冲转让金15000元，后张茹以刘晓冲名义缴纳部分购房款280000元及车库款40000元，共计335000元。2013年10月28日，刘晓冲向张茹送达解除合同通知一份。后张茹起诉至河南省中牟县人民法院，中牟县法院（2013）牟民初字第3375号民事判决书确认原被告签订的《房屋转让协议》有效、被告刘晓冲2013年10月28日向原告张茹送达的解除合同通知无效，并判决刘晓冲协助张茹选房。另查明，涉案房屋所在土地证号为牟国用(2011)第0**，该土地为出让性质，用途为住宅。2013年11月12日，第三人任龙年与刘晓冲签订《房屋转让协议》一份，主要内容为：甲方（被告）刘晓冲，乙方（第三人）任龙年，甲方于2013年11月12日将本单位(河南省豫中监狱)位于中牟县刘集乡河南省豫中监狱的家属楼的购房资格及所购房屋产权依法转让给乙方;经协商，达成协议如下:一、甲方接到房管单位对购买该房屋所应履行义务的通知后，应及时通知乙方进行履行(如选房、付款等)。二、乙方是该房屋的实际购买者，在接到甲方通知后，乙方应及时履行购买该房屋的所有实际义务，及时支付相应购房款项。三、甲方应按照房管单位的要求积极配合乙方进行选房、付款、办理产权等相关事宜。四、乙方以甲方名义缴纳房款后，甲方应向乙方出具相关价值的收到条。五、如该家属房建成后必须以甲方名字登记房产证，甲方应在取得该房屋产权证书七日内告知乙方，甲乙双方应在甲方取得该房屋产权证十××日内共同到房管单位办理房屋过户手续，房屋所有权由甲方转让给乙方，转让过户的相关费用由乙方承担。六、乙方承担前期购房款二十八万外，还应在该协议签订之时付甲方转让金人民币十万元整。甲方收到后，向乙方出具相应价值的收到条。七、该房屋的产权及房屋所有权归乙方所有，在办理房屋产权期间，甲方应积极配合乙方办理相关手续。如果该房屋无法办理房屋产权登记证书，由甲乙双方另行签订关于乙方具有该房屋的所有权的协议。八、购房单位给予该房屋的一切补贴，由乙方以货币形式补贴给甲方。九、甲乙双方均应按照本协议约定履行义务，否则按以下约定向对方承担违约责任。(1)甲方违约:如因甲方原因导致乙方不能如期获得房屋产权，除返还乙方为购买该房产所支出的全部费用及利息外，还应按照乙方为购买该房产所支付总价的30%向乙方支付违约金。(2)乙方违约:如因乙方自身原因导致未能如期获得房屋产权，乙方无权要求甲方退还前期为购买该房产所支出的费用。协议签订后，2014年4月25日，信阳市明辉置业有限公司给刘晓冲出具收据41056.03元，2014年6月30日刘晓冲与任龙年签订补充协议一份，主要内容为：经刘晓冲与任龙年双方协商，一致达成共识，认定2013年11月12日所签订的房屋协议中的涉案房屋补贴为150000元加上前期任龙年支付的房款280000元和房屋转让金100000元，共计530000元，至此涉案房屋房款已全部付清，该房屋所有权及产权归任龙年所有，随后刘晓冲配合任龙年办理房屋产权登记及过户手续，相关费用由任龙年承担。同日，刘晓冲为任龙年出具530000元的收条并交付房屋。2015年5月10日，刘晓冲与任龙年签订补充协议一份，主要内容为:再次确认了房屋款项事宜及房屋占有过程中的争议事宜，并由其配偶签字确认。2016年2月5日，任龙年以刘晓冲的名义交纳该房屋的维修基金9725.30元，信阳市明辉置业有限公司出具维修基金的收据，2016年4月1日，信阳市明辉置业有限公司出具销售不动产统一发票，付款方为刘晓冲、任龙年，2016年4月25日，被告刘晓冲、第三人及信阳市明辉置业有限公司共同签订商品房买卖合同及补充协议，以共有的方式签订正式文本报备房管局网签，2015年5月10日，河南圆方物业管理有限公司出具收据，任龙年以刘晓冲的名义交纳2015年及2016年两年度物业管理费用，实际占有该房屋，2016年11月8日，任龙年以共有人身份缴纳涉案房屋的契税5354.88元，河南省中牟县地方税务局办税服务厅出具税收缴纳书。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同均为有效的，买受人要求继续履行，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（一）已经办理房屋所有权转移登记的；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立的先后、各买受人付款数额的多少等因素，公平合理的予以确定。本案中，原告与被告签订的《房屋转让协议》一份，有双方的签字、盖章，系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。由于被告在2013年11月12日又与第三人签订房屋转让协议，被告已将房屋交付给第三人，第三人已交纳全部房款，且2016年4月25日已报备网签系统及各项权属登记手续，庭审时已查明第三人是在被告交付房屋后才得知房屋有争议，买房时不知道该房屋已出售，房屋的交易价格与市场价格相当，第三人构成善意取得，原被告签订的房屋转让协议已履行不能，故关于原告请求依法判令被告向原告立即交付中××河南省豫中监狱家属房的宁馨苑11号楼1单元2层202房屋及对应车库(宁馨苑11号楼1单元1层29号车库)的主张以及关于原告请求责令被告配合原告办理该房屋的产权过户手续，房屋过户费用由被告负担的主张，这两项诉请本院不予支持。原告可另行通过合法途径主张被告的违约责任寻求救济。关于第三人请求判令被告刘晓冲依照合同完成产权登记，并将保留份额过户至申请人名下的诉请，由于第三人已履行了合同约定的义务，善意取得该房屋，被告应依照合同完成产权登记，并将保留份额过户至申请人名下，故对于该项诉请，本院予以支持。关于第三人请求判令被告承担过户费用的诉请，2014年6月30日被告与第三人签订的补充协议明确约定被告配合第三人办房屋产权登记手续，相关费用由第三人承担，故对于该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十××条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张茹的诉讼请求；二、被告刘晓冲于本判决生效之日起三十日内依照合同完成产权登记，并将保留份额过户至第三人任龙年名下；三、驳回第三人任龙年的其他诉讼请求。案件受理费6705元,保全费2305元，由原告张茹负担元8960元，被告刘晓冲负担25元，第三人任龙年负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十××日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  胡向楠审判员  刘红丽二〇一八年十月二十三日书记员  鲁洪文