广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2458号 上诉人（原审被告）：桂林方首房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路。 法定代表人：石志刚，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：杨光亿，男，侗族，现住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 被上诉人（原审原告）：杨君锋，男，侗族，现住广西壮族自治区龙胜各族自治县。系被上诉人杨光亿之子。 上诉人桂林方首房地产开发有限公司（以下简称方首公司）因与被上诉人杨光亿、杨君锋商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2018）桂0328民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方首公司的法定代表人石志刚，被上诉人杨光亿、杨君锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方首公司上诉请求：1.判令撤销（2018）桂0328民初1号民事判决；2.本案所有诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人因不可抗力因素无法履行合同，不存在不履行合同的故意，无需承担民事责任。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人按照约定日期向被上诉人交付房产，并积极配合住建部门办理产权证明，但因上诉人原法定代表人姜方首犯罪导致上诉人开发的鑫龙商住楼、西城步行街部分房产被查封，办理产权证明手续被迫中止，上诉人多次找住建部门沟通了解上述房产的产权办理情况，均以案件在审理、房产被查封为由拒绝提供信息。此为上诉人无法预见、不可控制的不可抗力因素，上诉人不应承担民事责任；二、上诉人一直努力与住建部门沟通，以期早日为被上诉人等购房业主办理好产权证明。即使房产被查封，上诉人坚持积极与住建部门沟通，上诉人通过沟通协调已经办好了鑫龙商住楼40户业主的房屋产权证明，并分别于2015年12月1日、2016年6月22日向住建部门申请办理西城步行街项目的产权证明，但住建部门以姜方首案件正在审理中，没有接到政府的明确指示为由，不予办理产权手续，不予恢复办理验收备案等工作，并拒绝接收办理产权证明的相关资料；三、一审法院不顾上诉人实际情况，认定基本事实错误，明显偏袒被上诉人一方，存在不公。姜方首案件在龙胜当地社会影响较大，上诉人的房产自2013年8月被查封至今，一审法院参与姜方首案件的审理及购买西城步行街房产业主多次到龙胜县政府上访的接访工作，清楚上诉人的实际情况，但并未向龙胜县不动产登记局了解西城步行街项目目前办证情况及不能办证原因，有意回避事实真相。一审法院违反法律程序，对于上诉人提供的与案件基本事实相关的证据不予采纳。2018年4月25日，一审法院组织双方当事人进行质证，对于龙胜县房管所《关于桂林方首房地产开发有限公司是否提交办理房屋所有权证所需材料的回函》、龙胜县国土资源局《关于桂林方首房地产开发有限公司是否提交了西城步行街商品房办理不动产权证所需材料的函的复函》这两份证据，上诉人于2018年4月27日向一审法院提交了三份证据和补充意见说明情况，并未超过举证期限，即使是逾期提供的证据，但该证据与案件基本事实有关，一审法院也应当采纳。一审法院忽视上诉人是因为房产被查封而不能取得《建设工程规划验收合格证》的客观实际，对与案件基本事实有关的证据予以否定，有失公正。一审法院调取证据对象错误、程序错误，得出的调查结果不能反映客观事实，一审法院应当向龙胜县不动产登记局查询涉案项目的房产证明办理情况，而不应仅询问龙胜县国土资源局和房管所是否收到过上诉人的备案材料，因为只有经龙胜县不动产登记局同意，龙胜县房管所才能调取和查询相关资料。四、被上诉人歪曲事实，干扰上诉人办证工作，对至今为止房产部门未恢复涉案项目办证工作负有责任。上诉人多次向被上诉人示明房管部门已明确表示，涉案项目解除查封后才能进入办理产权证明程序，但是被上诉人多次干扰妨碍上诉人正常工作，围堵上诉人办公场所，参与堵塞涉案项目配套地下停车场的违法行为，参与干扰阻碍法院对上诉人涉案房产的评估拍卖，人为制造障碍拖延法院对上诉人资产的执行拍卖，拖延法院对上诉人涉案项目的解封时间，从而影响涉案项目的办证恢复工作。综上，一审认定事实错误，程序违法，导致判决错误，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 杨光亿、杨君锋辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，判决合理合法，应予维持。本案不存在不可抗力的客观因素，上诉人不履行合同并非客观原因所致，而是主观原因所致。上诉人称自己努力与相关部门沟通办证事宜，但从已有证据表明相关部门并未收到上诉人提交的办证材料。被上诉人参与西城步行街业主委员会的活动是合法表达诉求，不存在干扰恢复办证行为。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨光亿、杨君锋向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告违约金57555.3元；二、如被告在判决生效后逾期未为原告依法办理好房地产权属证书，被告必须按照已付购房款总额（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）支付逾期违约金，违约金数根据逾期时间另算；三、为单元门安装可视对讲防盗门；四、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:2010年12月8日，原告杨光亿、杨君锋与被告方首公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于“西城步行街”第X栋X单元X层X室房屋。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.6%赔偿买受人损失。”合同附件一《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第10条第2项约定：“单元门统一安装可视对讲防盗门。”合同签订后，原告依约预交了首付款，并办理住房公积金贷款支付全部房屋价款，被告于2016年4月18日向原告补充出具了销售不动产统一发票，发票记载原告房屋的建筑面积为104.36平方米，房屋价款为259648元。2012年5月7日，被告将商品房交付给原告。被告在交付房屋后，至今未将办理权属证书的材料提交给产权登记部门。 在本案审理过程中，该院于2018年3月28日分别向龙胜各族自治县房地产管理所、龙胜各族自治县国土资源局发函，咨询方首公司是否提交了西城步行街商品房办理产权证所需材料。龙胜各族自治县房地产管理所于2018年3月29日回复：“桂林方首房地产开发有限公司房屋尚未完成前期工作，没有向我所提交任何办理所有权证的材料。房地产开发商销售的商品房办理房屋所有权证需要以下材料：1、登记申请书；2、企业法人营业执照、身份证明；3、建设工程项目批文、国有土地使用证、建设工程规划许可证、用地许可证；4、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告；5、白蚁防治预防证明；6、房屋面积测绘成果，未售房屋的分层分户平面图等。”龙胜各族自治县国土资源局于2018年4月9日回复：“我局未收到桂林方首房地产开发有限公司申请办理西城步行街X栋X单元X室（买受人杨光亿、杨君锋）的不动产权证材料。” 另查明，由于各种原因，被告方首公司至今没有取得《不动产权属证书或者土地权属来源材料》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》等产权登记备案材料。 一审法院认为，原告杨光亿、杨君锋与被告方首公司签订的《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，且不违反国家法律规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点为：1、原告要求被告支付违约金是否有事实和法律依据;2、被告为原告所在单元门安装可视对讲防盗门，是否有法律依据。 一、关于原告要求被告支付违约金是否有事实和法律依据的问题。 该院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.6%赔偿买受人损失。”根据上述约定，方首公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但至今仍因没有取得《不动产权属证书或者土地权属来源材料》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》等资料，没能向产权登记机关提交备案所需材料，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请要求被告方首公司支付违约金，理由成立，该院予以支持。因双方在合同中没有就原告不退房的违约金进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。”故依照上述规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算违约金。双方确认的房屋交付使用时间是2012年5月7日，故原告主张从2013年5月7日起计算违约金，符合合同的约定和上述司法解释的规定，该院予以确认。原告起诉请求以房价款259648元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率4.75%计算，从2013年5月7日至2018年1月7日止的违约金共计57555.30元，其请求理由成立，该院予以支持。被告方首公司辩称“其已提供资料备案，否则原告不能到住房公积金办理贷款，不构成违约”，经该院核实，方首公司至今未向龙胜各族自治县房地产管理所或不动产登记机关提交办理产权登记的资料，故其辩解该院不予采纳。因被告方首公司仍没有取得《不动产权属证书或者土地权属来源材料》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》等办理产权证书的必需材料，故无法确定应提交的备案材料的具体期限，也无法计算本案判决生效之后准确的违约金，原告可在确定的违约金实际发生后另行主张权利，在本案中不作处理。 二、关于被告为原告所在单位单元门安装可视对讲防盗门，是否有法律依据的问题。 根据双方签订的合同附件一《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第10条第2项“单元门统一安装可视对讲防盗门”的约定，被告方首公司应给单元门统一安装可视对讲防盗门，但因安装可视对讲防盗门涉及该栋房屋同一单元其他住户的利益，原告提起的该项诉请，还涉及其他当事人利益，故在其他权利人未参加诉讼的情况下，不宜在本案中进行处理，原告可与其他住户一起另行起诉主张权利。 综上所述，被告方首公司应该在双方约定的时间内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未提交办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。原告起诉请求被告支付违约金，该院予以支持。不宜在本案中处理的事项，原告可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，判决：一、被告桂林方首房地产开发有限公司应向原告杨光亿、杨君锋支付违约金57555.30元（以房价款259648元为基数，按年利率4.75%，从2013年5月7日起计算至2018年1月7日止）。二、驳回原告杨光亿、杨君锋的其他诉讼请求。案件受理费1239元，由被告桂林方首房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下新证据：一、《龙公封字（2013）00042号查封决定书》、《（2014）龙刑初字第42号刑事判决书》、《（2015）龙刑初字第3号刑事判决书》，拟证明上诉人因不可抗力因素，原法定代表人姜方首个人涉嫌犯罪，导致西城步行街部分房产被查封，方首公司对此不知情，影响了履行合同义务；二、《关于给予鑫龙商住楼未查封房产办理房产证的申请》，拟证明上诉人积极办理鑫龙商住楼的相关房产证明，并已办好业主的相关产权证明；三、2015年12月1日向龙胜县房管所提交的要求办理办证备案手续的《申请》及龙胜县房管所的《答复意见》、《龙胜县国土资源局关于桂林方首房地产开发有限公司的答复》，拟证明被上诉人干扰上诉人实施办证行为；四、《（2017）桂0328民初189号民事判决书》、《（2018）桂03民终1531号开庭传票》，拟证明被上诉人提起案外人执行异议之诉，导致拍卖评估中断，至今仍未恢复，被上诉人有意拖延恢复办证时间；五、龙胜县人民政府《关于全县不动产登记有关事项的通告》，拟证明从2016年5月23日开始由龙胜县不动产登记局负责不动产登记工作，一审法院调取证据对象错误，程序错误，调查结果不能反映客观事实。本院组织当事人进行了质证。被上诉人对上诉人提交证据的质证意见是：一、对于第一组证据，被上诉人认可其真实性，但是认为与本案不具有关联性；二、对于第二组证据，被上诉人不清楚鑫龙商住楼的真实情况，认为不能达到上诉人的证明目的；三、对于第三组证据，被上诉人认可其真实性，也认可其证明内容；四、对于第四组证据，被上诉人认为与本案不具有关联性，被上诉人是在维护自身权益，并未影响办证；五、对于第五组证据，被上诉人认为不能证明上诉人的证明内容，因为龙胜县不动产登记局于2016年成立，上诉人应当在2013年、2014年履行办证义务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或者自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。据此，上诉人以其法定代表人的犯罪行为影响了履行合同为由主张属不可抗力，与不可抗力定义中列举的意外事件或自然灾害的情况不符，本院不予采纳。二、因上诉人为其出售的鑫龙商住楼非涉案房屋申请办理产权手续是其应尽的合同义务，其申办行为与本案无关联。三、被上诉人对该项证据的真实性及证据的内容予以认可，本院予以确认，从证据的内容看，涉案房产的备案手续和不动产的转移登记均未能办理的原因是上诉人的原法定代表人的犯罪行为所致，上诉人主张被上诉人干扰其实施办证行为的理由不成立。四、被上诉人提起案外人执行异议之诉是当事人行使民事诉讼权利的正当行为，与涉案房产未能办证无关，上诉人主张被上诉人以诉讼行为有意拖延恢复办证时间的理由不成立。五、从龙胜县政府《通告》内容看，该县从2016年5月23日开始由县不动产登记局负责不动产登记工作，因此，上诉人此前是否将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，一审法院向当时的管理部门县房地产管理所、县国土资源局函询并无不当。 另，上诉人对一审判决认定其至今没有取得《工程竣工验收报告》之法律事实有异议，陈述其已经于2012年取得了《工程竣工验收报告》。经核实，上诉人在一审时并未提交证据证实其所述事实，故一审判决对其未取得《工程竣工验收报告》的法律事实予以确认并无不妥。 综上，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，双方争议的焦点问题是：一、本案是否存在不可抗力因素以致无法履行办证义务。二、上诉人在办证过程中，被上诉人是否有干扰行为。上诉人为证实其在办证过程中，存在不可抗力因素以致无法履行办证义务和被上诉人有干扰行为，庭审时提交上述证据拟证实其陈述之事实，对其主张的事实是否成立，本院于上已经作出认定，在此不再复述。由于二审庭审之后，上诉人才提交《工程竣工验收报告》，因早已超过举证期限，本院不再组织双方当事人进行质证。虽然该《工程竣工验收报告》显示上诉人开发的“龙胜县西城步行街4#楼”于2012年4月18日已经经过施工、勘察、设计、监理、建设等五方单位验收，结论为：工程质量合格。但并不能产生上诉人违反合同约定未提交办证材料予以备案，可以免除承担违约责任的法律效果。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1239元，由上诉人桂林方首房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 陆建华 审判员 王 凯 二〇一八年十月二十二日 法官助理李灵恒 书记员阳雨芹