湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0204民初602号 原告：李诗文，男，1975年10月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：李慧兰、吴豫湘，均系湖南天桥律师事务所律师。 被告：胡林松，男，1945年11月7日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。 被告：胡灵芝，女，1951年6月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区，与被告胡林松系夫妻关系。 两被告共同委托诉讼代理人：唐文娟、李理，均系湖南中航律师事务所律师。 原告李诗文诉被告胡林松、胡灵芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日作出判决后，因双方均不服本院判决提出上诉，经株洲市中级人民法院二审，于2018年4月15日以本院判决认定事实不清为由发回本院重审。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭对本案进行了审理，原告李诗文及其委托诉讼代理人李慧兰、吴豫湘，被告胡林松、胡灵芝及其委托诉讼代理人唐文娟、李理均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告李诗文向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告和被告于2017年2月10日签订的《房屋买卖合同》;2、判令两被告向原告返还湘（2017）株洲市不动产权第××号房屋产权。因情势变更，原告于重审过程中变更第二项诉讼请求为要求被告返还因房屋征收所得剩余补偿款1075956元。事实和理由：被告两夫妻与原告、原告的父亲均为单位同事，两家亦是多年的邻居。两家曾共同建有位于石峰区清水乡先锋村四组散户的一栋五层楼房屋（其中原告拥有楼房第二、四层，两被告拥有楼房第三、五层，楼房第一层由两家各占一半）。房屋建成后不久，两家分别将其中第三层和第四层房屋出售。2016年12月，被告胡林松找到原告，××上下楼不方便、家庭经济困难，因要回株洲举行婚礼，希望购买原告拥有的上述楼房的第一层和第二层房屋产权，并且被告胡林松又称自身身体不太好，希望能和侄儿相邻居住，互相照顾。原告本无出售该房屋的意愿，但两被告三番五次找到原告表明强烈的购买意愿，原告基于对两被告的信任，在没有对交易房屋进行任何外围信息了解的情况下（房屋已对外出租多年）于2017年2月10日与被告胡林松（被告胡林松称代其侄子办理购房手续）签订了《房屋买卖合同》，双方约定房屋售价为428000元，交房时间为原告收到全部房款之日、房款未付清之前原告对房屋保留所有权。上述合同签订之后，两被告仅支付70000元购房款，在未依约支付相应款项的情况下，就以其侄子计划今年6月结婚，希望尽早装修为借口恳请原告提前办理房屋的过户，原告念在与被告的同事关系，于2017年2月16日办理了房屋过户手续（本案房屋土地为划拨地）。2017年3月28日，两被告主动找到原告支付了剩余房屋尾款358000元。房屋交易完成后，原告感觉在房屋交易过程中，被告的行为与其一贯处事风格不符，心生疑惑，于是通过多方途径了解与交易房屋相关的情况，原来房屋产权登记在被告名下而非其侄儿名下，房屋出售前不久已被列入政府征收范围，房屋过户后短期内即2017年3月20日，政府相关部门就发布了征收调查公告，明确了该房屋属于征收调查范围，征收补偿款达100万元以上，原告得知相关情况后要求被告返还房屋产权未果。综上，在上述房屋交易过程中，被告和原告双方掌握的房屋信息不对称，同时被告虚构事实诱骗原告进行房屋交易，其目的是通过取得房屋产权以获得更大的利益，而其意图获得的利益是建立在损害原告巨大利益的基础之上，其行为违背了诚实信用原则，房屋交易对原告显失公平。故为维护自身合法权益，诉至法院。 被告胡林松、胡灵芝共同辩称：一、原、被告双方于2017年2月10日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，不存在《合同法》第五十二条规定违反法律法规强制性规定导致合同无效的情形；二、被告在合同签订后已及时向原告支付全额房款，并于2017年2月20日办理了房屋产权变更登记，被告已合法取得该房屋的所有权；三、本案中，争议房屋拆迁公告发布于2017年3月20日，晚于原、被告合同签订时间及产权变更登记时间最少一个月，原告诉称交易双方掌握的信息不对称、被告虚构事实诱骗交易毫无事实根据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据，被告逐一提出质证意见，本院经审查证据并结合双方质证意见一并认证如下： 证据一、原、被告身份证复印件各一份，拟证明诉讼双方主体资格。被告无异议。本院对该证据予以采纳。 证据二、原、被告签订的涉诉房屋《房屋买卖合同》原件及《不动产权利及其他事项登记信息》、《株洲市不动产权信息查询证明》、邮政储蓄账户明细复印件。拟证明：1、原告和被告订立了房屋买卖合同，双方约定：原告将位于株洲市石峰区清水乡先锋村四组散户一层部分、二层房屋出售给被告胡林松，房屋价款为428000元，交房时间为原告收到全部房款之日，房款未付清之前原告对房屋保留所有权；2、在被告未依约支付相应房屋款项的情况下，原告于2017年2月16日提前办理了房屋过户手续；3、直至2017年3月28日，被告才支付完房屋尾款；4、房屋买卖合同签订时，被告胡林松明确表示代他的侄儿签订这份合同，而不是他本人签订这份合同。被告对证据的真实性、合法性没有异议，但对原告拟证事实提出异议：1、提前办理房屋过户是经原告同意、双方变更的合同内容；2、尾款支付时间也是经原告同意后延迟的；3、被告并未说过购房者是其侄儿。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对证据予以采纳，但对双方争议的事实结合其他证据综合认定。 证据三、《株洲市国有土地上房屋征收调查公告》张贴照片及证人王某、龙某、宋某的谈话笔录。拟证明：1、原告对所售房屋即将纳入征收范围的信息不知情，而涉诉房屋租户在2017年就已经知道房屋即将被征收的消息，被告胡林松居住在附近，对于涉诉房屋即将被征收事先知情；2、2017年3月20日政府公告（张贴时间为3月29日）涉诉房屋纳入征拆范围时，被告尚未支付大部分购房款，房屋所有权仍然属于原告所有，此时房屋价格已经发生变化，应按照征收补偿价款计算房屋价格，故合同价款对原告显失公平。被告对真实性、合法性不持异议，但认为原告同样应当知晓政府的征拆信息，且双方已经办理房屋过户手续，所有权已发生变更。本院依原告申请，对不愿出庭作证的证人王某、宋某的证言进行核实，证实证人证言真实可信，该证据本院予以采纳，可以证明政府征拆部门在涉诉房屋所在地社区公告征拆事项之前，当地住户已知晓房屋将被征收的信息，而未居住于当地的原告在房屋出卖后才从租户处得知。对证据证明的其他事实结合其他证据综合判断。 证据四、原、被告电话通话录音光盘一张及文字摘录，拟证明：1、被告自认其购房时编造购房主体是其侄儿而不是其本人；2、被告自认在签订合同时，向原告隐瞒了他自己五楼的房屋已经出售的事实，欺骗原告；3、被告在录音中多次说：“如果五楼退得回来我就把二楼退回给你”，“我把五楼卖了，我不卖五楼的话我也不会买你的二楼”，可以证明被告在卖了五楼后就知道了涉诉房屋征收的信息，向买房人要回房屋不成，即利用原告与被告多年的感情和信任，××博得原告同情，设计其远在上海的侄儿想要购买原告房屋这一虚假的事实，以消除原告的怀疑，骗原告出售二楼；4、被告胡林松在购房时对涉诉房屋即将征收完全知情。被告对该录音的真实性没有异议，但认为录音未经其本人同意，证据来源不合法，且不能证明原告拟证事实：1、被告胡林松虽曾表达过是替被告胡灵芝侄儿购房，但实际签订购房合同的买卖双方是原、被告双方，原告未表示过反对；2、被告出售自己五楼房屋的事没有义务告诉原告，被告卖出五楼再买入原告的二楼是合理的；3、原告用录音光盘来证明被告知晓涉诉房屋被征收是毫无道理的。本院认为认为该证据内容真实，未侵害他人隐私，故予以采纳；该证据可证明被告胡林松是以其侄儿需要住房为由向原告提出购房意向，及被告在与原告买卖房屋过程中未告知原告其本人五楼房屋已出卖的事实。 证据五、被告胡林松出售其所有的石峰区清水乡先锋村四组散户501号房屋的《房屋买卖合同》复印件一份，拟证明被告胡林松于2016年11月27日将其所有的同栋楼501号房屋（135.97平方米）以37.5万元的价格出售，均价为2758元/㎡，比原告李诗文二楼的房屋的均价2374元/㎡高出400元/㎡。被告对证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关联性。本院对该证据予以采纳，对证据证明的事实结合其他证据综合判断。 证据六、株国用2006第B006616号《土地使用权证》及涉诉房屋的土地登记信息资料，拟证明涉诉房屋的土地性质为划拨地，被告尚未缴纳土地出让金，土地使用权仍然登记在原告李诗文名下，被告变更房屋所有权违反法律规定。被告对证据的真实性、合法性无异议，但称已缴纳土地出让金，房屋买卖合同依法有效。本院对该证据予以采纳，但对原告拟证事实不予采信。 证据七、2017年2月17日株洲文明网关于《建设美丽株洲2017年计划实施70个棚改项目的新闻报道》网页截屏，拟证明：2017年2月16日，株洲市房产局棚改办已经对外公布株洲市将启动清水塘三期的棚改工作，该日期与被告胡林松骗取原告办理房屋过户登记的日期一致，证实被告事先充分知晓涉诉房屋的征拆信息。被告对真实性、合法性无异议，但称该信息为网络公布，任何人包括原告都有途径获知信息。本院对该证据予以采纳，对证据证明的事实结合其他证据综合判断。 证据八、被告名下《不动产权利及其他事项登记信息》查询资料复印件两份，拟证明两被告名下有两套房屋居住，被告称购买涉诉房屋是为了居住不属实。被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据可用以对双方买卖房屋的目的进行分析，故本院予以采纳。 证据九、房屋征收补偿安置协议书、购房卡、房屋征收各项补偿费计算表复印件各一份，拟证明涉诉房屋已被征收，被告可得补偿价款共1503956元（含购房补助款100000元），征收价款远远高于原告售房价款42.8万元。被告对真实性、合法性无异议，但称征收价高于购买价合法。本院对该证据予以采纳。 证据十、2017年2月4日《湖南省住房和城乡建设厅、湖南省财政厅关于印发的通知》打印件一份，拟证明：湖南省住房和城乡建设厅于2017年2月8日在网上公示株洲市70个棚户区改造项目，其中包括涉诉房屋所在的清水塘棚改三期项目，即自该日起，涉诉房屋已经纳入政府征收范围，其房屋价值应当按照征收补偿价格标准计算；涉诉房屋交易时已经纳入征拆范围，无法达到居住目的，被告所谓购房为了居住明显虚假。被告对真实性、合法性无异议，但认为既是公示，原告也同样知情，而事实上原、被告均不知情。本院对该证据予以采纳，对证据证明的事实结合其他证据综合判断。 为反驳原告，被告提交了以下证据，原告提出质证意见，本院经审查并结合双方质证意见一并认证如下： 证据一、2017年3月21日《湖南省非税收入一般缴款书》原件一份，拟证明被告已经缴纳了土地收益金，房屋产权变更登记合法。原告对真实性无异议，但认为不能证明改变土地性质已经经过了政府部门审批，且该房屋所在土地的使用权仍属于原告。本院对该证据予以采纳，对被告证明目的予以采信。 证据二、2017年3月28日原告收到被告购房尾款后出具的收条原件一张，拟证明原告知悉实际买房人是胡林松，该房屋买卖与胡灵芝的侄儿毫无关联。原告对真实性无异议，但认为被告是代理其侄儿购房，故由被告支付购房款。本院对该证据予以采纳，对证据证明的事实结合其他证据综合判断。 根据上述经审查确认的证据，并结合双方当事人当庭陈述和自认的事实，本院确认以下案件事实： 被告胡林松、胡灵芝夫妻与原告的父亲是多年的同事、朋友，与原告亦是同事。2006年左右，原告父母与两被告共同出资在株洲市石峰区清水乡先锋村四组散户建有一栋五层楼房屋，其中第一层为原告及被告家各占50%，第二、四层为原告家所有，房屋登记在原告名下，第三、五层为被告家所有，登记于其子胡龙夫妇名下，后原、被告两家分别将其中的第三、四层房屋出售。原告家所余同栋楼102、201号房屋对外出租，其中102房面积为44.28㎡，201房面积为135.97㎡，由原告父亲负责打理，原告成家后则居住在株洲市天元区，很少过问。2015年，原告父亲病重去世，原告接手管理房屋，但只每半年去涉诉房屋收取房屋租金及水电费，两被告则居住于附近石峰区响石岭康复路自有房屋。被告胡林松于2016年将其子胡龙、儿媳袁琼名下五楼房屋委托中介公司挂网出售，并于2016年11月27日经株洲新环境房地产经纪有限公司居间出售给他人，该房屋建筑面积为135.97平方米，售价为375000元，均价约为每平方米2758元。五楼出售后，被告将一楼房屋继续对外出租。 被告胡林松未将其五楼已售出之事告知原告，及至2016年年底，被告胡林松以被告胡灵芝在上海的侄儿需在株洲买房为由，询问原告上述先锋村的房子是否出售，原告未直接答复。后经被告胡林松与原告李诗文多次商谈，原告最终决定将先锋村房屋出卖给被告，并由被告出价42.8万元，原告同意。后被告胡林松单方出资，委托房屋中介机构株洲新环境房地产经纪有限公司代为办理过户手续。2017年2月10日，原、被告双方及原告母亲在中介公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告将位于株洲市石峰区清水乡先锋村四组散户一层部分及二层房屋出售给被告胡林松，建筑面积为180.25平方米，价格428000元，当日支付定金20000元，2017年2月25日前被告支付购房款400000元，尾款8000元在交房时支付，交易税费及其他费用由被告胡林松承担；交房时间为原告收到全款之日，被告未付清全款前原告保留房屋所有权；合同后应被告要求注明“若此房屋过户费超过人民币陆万元则此合同作废，双方互不违约”。合同签订后，被告当天向原告支付了定金20000元。经被告要求，2017年2月16日，原、被告双方在房产管理部门办理产权变更登记手续，买方为被告本人，且均由被告本人签名，被告向原告支付了购房款50000元，并依约交纳了相关产权过户税费。同时原告同意被告延迟支付余款，由被告出具欠条。2月20日，涉诉房屋石峰区清水乡先锋村四组散户102、201号房屋登记的所有权人变更为被告胡林松、胡灵芝，不动产权证证号为湘（2017）株洲市不动产权第××号。3月21日，被告缴纳土地收益金2811元。2017年3月28日，被告至原告在天元区的住所附近，将尾款358000元转账支付给原告。随后，原告在向租户告知房屋已出卖的情况时，始从租户处得知房屋将被征收及被告五楼房屋已出售的信息，及至次日即3月29日上午，房屋征收部门在涉诉房屋附近张贴征拆调查公告后，原告联系被告，指责被告对其欺瞒，欲向被告要回房屋，被拒绝，双方遂发生争议。 另查明：湖南省住房和城乡建设厅、湖南省财政厅于2017年2月4日制发《关于印发的通知》，并于2月8日在互联网上政府网站公布，该通知公布的棚改征收地块即包括涉诉房屋所在的株洲市清水塘棚改三期项目。2017年2月17日，株洲文明网发布新闻报道，报道称2017年2月16日从株洲市房产局棚改办获悉，株洲市将启动清水塘三期3175户棚改工作。2017年3月20日，株洲市石峰区国有土地上房屋征收管理办公室对清水塘棚改三期11、12、13、14、15地块发布《株洲市国有土地上房屋征收调查公告》，该公告于3月29日在原、被告涉诉房屋附近张贴。2017年9月3日，株洲市石峰区清水塘片区棚改项目征收指挥部与被告胡林松、胡灵芝签订本案涉诉房屋的征收补偿安置协议，征收补偿费共计为1503956元（含购房补助卡100000元）。现涉诉房屋征收后已被拆除。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，同时不得违反法律，不得违背公序良俗。 本案争议焦点为：一、原告诉称被告采取欺诈手段与之订立房屋买卖合同是否有事实依据；二、所订立的合同是否属于可撤销的合同；三、被告依据合同取得房屋所有权，继而获取的高额征拆补偿费是否应当返还。对上述争议焦点，本院分别评述如下： 一、关于原、被告在诉争合同订立及履行过程中相关事实的分析与认定 被告将其子拥有产权的同栋楼五楼房屋在网上招买，并于2016年11月27日与他人签订买卖合同将该房出卖，随即办理房屋产权变更手续。以上事实，被告在与原告协商购买原告房屋的过程中及其后合同签订、履行过程中，未如实告知原告。 被告在将其子名下的房屋出卖并过户之前，即2016年12月之前，未掌握该房屋可能被征收的信息，符合一般推理认定；依同理，原告在2017年3月28日收到房屋尾款后与租户办理交接事项之前亦不知涉诉房屋将要被征收。2017年2月初，相关政府网站公布棚改三期征拆信息，该消息即在坊间流传，政府部门继而加大宣传力度，被征地块住户包括涉诉房屋租户多有议论，被告胡林松庭审中亦承认其听说了政府征收的消息。该信息虽不能具体指向待征房屋，且未明确征收价格，但足以让相关地块住户对此密切关注。被告胡林松在刚卖出自己家五楼房屋后又在此时段内向原告提出购买其房屋，即是受此信息影响，且至2017年3月28日合同履行完毕之前，被告均未将此信息向原告透露。 被告胡林松以被告胡灵芝的侄儿经济困难、××弱想在株洲购房居住为由向原告提出购房意向，该事实被告认可，且原告证据中二人通话录音亦能证实。原告称受被告蒙骗而不知房屋实际过户给被告夫妇本人，该事实不能成立：经对原告与被告本人签订合同、被告以其本人名义在房产管理部门办理过户手续、原告接受被告本人支付的购房款等事实分析可知，原告应当明知实际购买人为被告夫妇本人。但该事实并不影响对被告向原告提出的以安排其侄儿住房为由的求购房屋目的的认定。 二、关于被告上述事实是否构成合同欺诈的分析与认定 原告父亲与被告为同事关系，从两家合建住房并相处融洽可知两家关系密切，故原告对既是单位退休同事又是邻居，且是亡父密友的被告夫妇有超出对一般长者的尊重与信赖，故在双方进行的房屋交易中原告对被告并未以普通交易对象对待，而是表现出特殊的信赖与宽容。这种特殊信赖及宽容体现于原告卖给被告房屋均价明显低于被告出售的同栋楼顶楼均价、被告尚未支付大部分房款原告即提前协助其办理了房屋过户手续、原告同意尾款付款时间依被告要求延展等合同签订与履行过程的事实中，而上述事实均于一般房屋交易中不常见。 诚实和信任，尤其是亲戚、朋友、同事、邻居等有亲密关系的熟人之间的诚实信任，不仅是人际交往的基础，也是构筑诚信社会的基石。基于信任而产生的依赖，即为信赖。在民事活动中，一方民事主体虽可能因对对方的信赖导致己方风险增加，但善意依然被世人称道，善良风俗也应得到法律的支持和倡导。善良与信赖不应当被不当利用，因信赖产生的正当利益或由此造成的损失，应当在案件审理中予以调整。本案中，被告对原告未据实告知房屋可能将被征收的信息，隐瞒其本人五楼房屋已卖出的事实、虚构买房供其侄儿居住的购房目的以打消原告疑虑的行为，均为不诚实的行为。被告上述行为对于一般交易，或可不视为欺诈行为，但在本案交易中，基于原告对被告的特殊信赖，被告应负有更为诚实的义务，而其上述行为未体现对等之真诚，有违诚信。被告以其上述行为使原告陷入错误认识，且原告因对被告的信赖而放弃了必要的调查，以致违背其真实意愿与被告签订了诉争的房屋买卖合同。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”之规定，本院认为，原、被告订立的房屋买卖合同是被告以欺诈手段促使原告与其订立的合同，依法应予撤销。 三、关于合同撤销后，被告取得的房屋征收补偿款是否应当全部返还的问题分析 合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉诉房屋现已被行政征收后拆除，故已无返还可能，被告依据该合同取得房屋所有权，继而获得的征收补偿款1503956元（含购房补助款100000元）为涉诉房屋所带来的收益，扣除被告已支付的购房款428000元，剩余1075956元应由被告返还原告。但考虑在涉诉房屋由实物变现过程中，被告配合行政征收部门完成了作为征收补偿对象应履行的全部义务，原告应为此给予被告相应补偿。同时，考虑原告在订立合同时未审慎注意亦有过失，被告因履行合同支付的房屋过户费、中介费等费用及利息等损失应当合理分担。综合考量原、被告之间原有人际关系、房屋买卖价格、原告所获补偿款数额等因素，本院酌情确定由原告另补偿被告150000元。 综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百四十八条，及《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告李诗文与被告胡林松、胡灵芝于2017年2月10日签订的株洲市石峰区清水乡先锋村四组散户102、201号房屋的《房屋买卖合同》。 二、被告胡林松、胡灵芝返还原告李诗文上述房屋因征收所得补偿款1075956元（含购房补助款100000元），原告李诗文补偿被告胡林松、胡灵芝150000元；两项相抵后，被告胡林松、胡灵芝还应返还原告李诗文925956元，限在本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费14484元，保全费5000元，合计19484元，由原告李诗文负担2784元，被告胡林松、胡灵芝共同负担16700元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50×××16。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审 判 长  龚 浩 审 判 员  石 婷 人民陪审员  米延波 二〇一八年十月三十日 书 记 员  申 怡