重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初16614号原告：重庆万达城投资有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇土主中路**附**，统一社会信用代码91500106MA5U6H344K。法定代表人：李景申，重庆万达城投资有限公司执行董事。委托诉讼代理人：谭金花，女，住重庆市万州区。被告：项维娜，女，1985年2月27日出生，汉族，住江西省上饶市。原告重庆万达城投资有限公司（以下简称万达城公司）与被告项维娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，适用简易程序于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告万达城公司委托诉讼代理人谭金花，被告项维娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达城公司向本院提出诉讼请求：1．依法解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2.被告向原告支付违约金165043.60元，该违约金在被告已付款中扣除。3.被告协助原告办理网签联机备案注销手续及撤销合同备案等相关手续。事实与理由：2017年6月24日原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的位于重庆市沙坪坝区西桂路×号×幢××-×商品房一套，付款方式为签订合同当日付款248218元，余款577000元由被告向银行申请按揭贷款支付。截至目前，原告仅收到首付款，未收到余款。多次催促未果，故提起本案诉讼。被告项维娜辩称，同意解除合同，也协助原告办理注销手续。但是违约金过高，补充协议是格式条款，加大了消费者的义务，应为无效。签约现场混乱并未有充分时间阅读条款。当事人围绕诉讼请求提交了《重庆市商品房买卖合同》及附件，购房款收据，《催款函》，邮寄凭证等。经当事人质证及本院审查，认定事实如下：2017年6月24日，万达城公司（甲方）与项维娜（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-104-00989652），约定：甲方将坐落于重庆市沙坪坝区西桂路×号×幢××-×房屋以预售方式出售给乙方，总成交金额为825218元。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2017）预字地（484）号。第五条付款方式及期限按揭付款：本商品房总成交金额825218元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付不低于总房款30%或按揭贷款银行对乙方核定的首付款比例的房价款作为首付房款，即248218元。其余房款577000元由乙方向甲方认可的按揭贷款银行申请按揭贷款方式支付。因乙方原因，导致乙方未能获得银行按揭贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第七条甲方应当在2019年6月15日内，按照国家和地方的相关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。第十二条预售商品房自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应当互相配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。双方还约定了产权登记、面积争议、质量问题等事项。原被告双方于2017年6月23日签订一份《合同补充协议》：第四条关于付款的补充约定：……2.乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付到甲方的银行账户。乙方应及时向按揭银行提交符合要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内前述《借款合同》，乙方自行办理按揭贷款手续时，甲方提供必要的协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担任何责任。3.乙方确认，乙方自行选择具体按揭贷款方式。且乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认其选择的具体按揭贷款方式及该按揭方式下乙方在补充协议约定期限内将剩余购房款支付给甲方的可行性，并已具备按揭贷款条件，甲方对按揭贷款不做任何承诺或承担任何责任。无论何种原因导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本条第二款约定的时间内向甲方付清全部购房款。4.乙方选择按揭贷款付款的，如乙方不符合按揭银行的按揭贷款要求，或未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限前述《借款合同》，或因其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，乙方即构成违约，应按本补充协议的约定承担违约责任。第五条1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。……4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，及本合同第十条约定的第1种处理方式的相关约定对双方不适用。第十四条1.如因乙方原因导致本合同解除的，双方同意按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。……双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金。（2）如合同解除后需办理合同备案或登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理完毕相关撤销手续。2.如因甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方行使合同解除权，则双方同意按以下方式处理：（1）如乙方系一次性付款方式或分期付款方式购房，则甲方应当在合同解除之日起60日内向乙方返还已付购房款及利息，利率按中国人民银行公布的同期活期存款基准利率执行。（2）如乙方系按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起60日内，向乙方返还购房款及利息，首付款利率按中国人民银行同期活期存款基准利率执行，按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定利率执行。上述合同签订后，被告向原告支付首付款248218元。2018年3月16日，原告向被告发函催收剩余房款577000元，被告未支付，原告故提起本案诉讼。审理中，被告表示同意解除合同、同意配合办理合同注销登记等事宜，仅就违约金提出了异议。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据双方签订的补充协议的约定，除首付款之外的剩余购房款577000元应于合同签订后30日内，即2017年7月24日之前到达原告账户，否则即构成违约。经原告催告，被告仍未支付，原告有权解除合同，故对于原告解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于违约金标准，《重庆市商品房买卖合同》第十条约定的违约金金额为应付款的百分之一，即5770元（577000*1%），双方签订的补充协议第十四条约定的违约金金额为总房款的20%，即165043.60元（825218*20%），被告就违约金过高提出抗辩，要求本院予以调整。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。本院综合考虑以下因素：1.未付款金额。2.本地房价上涨的客观情况。3.违约期间。4.补充协议的公平性（如对于合同解除的违约责任约定，被告违约的违约金高达总房款的20%，原告的违约责任仅为按中国人民银行公布的活期存款利率支付利息），将被告应当支付的违约金确定为：以未付款577000元为基数，从逾期付款之日即2017年7月24日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付至合同解除之日止。原告主张的在被告已付款中抵扣违约金的问题，实际是本案判决结果的履行问题，由双方自行协商或在执行过程中解决，不在本案审判过程中处理。合同约定了被告对于合同解除后协助原告办理网签联机备案注销手续及合同备案注销手续的义务，被告在庭审中也予以认可，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告重庆万达城投资有限公司与被告项维娜于2017年6月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日解除。二、被告项维娜于本判决发生法律效力后立即向原告重庆万达城投资有限公司支付违约金（以577000元为基数，从2017年7月24日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付至本判决生效之日止）。三、被告项维娜协助原告重庆万达城投资有限公司办理双方签订的《重庆市商品房买卖合同》网签联机备案注销及合同备案注销等手续。四、驳回原告重庆万达城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费12052元，减半收取6026元（原告已预交），由原告负担4026元，由被告项维娜负担2000元。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张振华二〇一八年十月三十日法官助理张伟书记员楚龙静