陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书                            （2021）陕民终230号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李潜，男，汉族，1989年7月26日出生，住西安市长安区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李民安，男，汉族，1956年5月8日出生，住西安市长安区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系李潜之父。委托诉讼代理人：王佳力，陕西金镝律师事务所律师。上诉人（原审原告、执行案外人）：张亚峰，女，汉族，1972年2月14日出生，住西安市长安区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王佳力，陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭彦伟，男，汉族，1970年5月24日出生，住西安市，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张文婷，陕西连邦律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：西安长盛房地产开发集团有限公司，住所地西安长安区。法定代表人：张伯文，该公司总经理。上诉人李潜、张亚峰因与被上诉人郭彦伟、原审第三人西安长盛房地产开发集团有限公司（以下简称长盛集团公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服西安市中级人民法院(以下简称西安中院)（2020）陕01民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021 年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李潜的委托诉讼代理人李民安、李潜和张亚峰的委托诉讼代理人王佳力、被上诉人郭彦伟的委托诉讼代理人张文婷到庭参加诉讼，原审第三人长盛集团公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。李潜、张亚峰上诉请求：1.撤销西安中院(2020)陕01民初911号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审;2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由: 1.一审法院认为合同落款处无日期，在买卖合同签订方面有重大瑕疵，且2013年5月30日合同“乙方李潜变更为张亚峰”处无加盖第三人长盛集团公司印章，仅系手写字样，合同形式上有重大瑕疵。但是，合同落款处无日期，更名处未加盖印章，正如一审法院所言仅为合同瑕疵，并非合同无效法定事由，不能以此来认定合同无效，合同仍属合法有效。根据合同第六条关于更名的约定，乙方可更名一次，2013年5月30日，经第三人及被上诉人同意，合同乙方由上诉人李潜更名为上诉人张亚峰，上诉人张亚峰于当日依某某向第三人长盛集团公司支付了购房款135000元，长盛集团公司向上诉人张亚峰出具了“7910391号”收据，收据加盖“西安长盛房地产开发集团有限公司财务专用章”，载明收款事由“购房款135000元”、交款单位“张亚峰”，长盛集团公司收款并出具收据的行为表明其认可将合同乙方更名为上诉人张亚峰，且后续合同履行过程中第三人长盛集团公司均未提出任何异议，缴纳房屋差价、大修基金、领取钥匙办理交房入住等均系上诉人张亚峰。同时，合同中“变更为：张亚峰，2013.5.30郭彦伟”系被上诉人郭彦伟亲自签字署名并填写日期，能够证明该合同签订时间远远早于涉案房屋查封时间（2018年6月21日）。2.一审法院认为上诉人通过刷卡、转账方式支付的房款未提供银行流水，且更名后李潜仍支付134460元，不符合常理，无法认定已支付全部购房款，明显有误。上诉人已经全部向第三人支付了购房款，有第三人长盛集团公司出具的收据，足以证明其已收取全部购房款，上诉人已支付全部购房款。本案中，第三人未到庭参加诉讼，放弃诉讼权利，应承担相应的不利后果，不应强行加重上诉人的举证责任。根据合同约定，若上诉人没有交付全部购房款，上诉人根本不可能拿到房屋钥匙并入住至今。关于更名后又让上诉人李潜付款，系因上诉人张亚峰当时未能凑够剩余购房款，便让上诉人李潜帮忙垫付，后又归还李潜，完全符合常理。3.一审法院认为上诉人提供的收据未载明购买房屋号码，明显有误。在上诉人一审提交的“2125070”号收据上明确载有“2#10501”，“0911362”号收据载有“2-10501”，“4813570”号收据载有“2#”，且合同、物业费缴费凭证、物业证明、业主公约等证据均能够锁定并证明上诉人所购买房屋为“长盛家园”项目2幢1单元5层10501号房屋。4.一审法院以及西安市长安区法院（以下简称长安区法院）涉及该小区的被上诉人郭彦伟与第三人的其他十余起执行异议案件均已支持了各异议申请人业主的请求，本案因在执行异议阶段上诉人未找到物业费票据等合法占有早于查封时间的证据而被驳回异议申请，后上诉人已找到查封房屋之前的物业费缴费票据并在一审中提交法庭，上诉人认为，同一小区存在数十起类似案件，在案件证据等基本情况相似，只是购房面积大小、房款金额不同的情况下，人民法院应该作出相同的处理结果，各业主也应该得到相同的公平结果，以维护上诉人等普通买受人的合法权益。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人在涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付了全部价款，享有足以排除强制执行的民事权益。二审应依法撤销原判、支持上诉人的诉请。郭彦伟答辩称，1.一审法院并未认定被答辩人所提交的《商品房内部认购协议书》无效，且上述合同未注明时间以及变更合同主体未经过第三人西安长盛房地产开发集团有限公司同意，确实存在重大瑕疵，无法认定本案合同主体是谁以及签订合同时间是否在人民法院查封之前。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，应具备的条件之一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而被答辩人提交的《商品房内部认购协议书》并未载明签订时间，无法证明是在人民法院查封之前签订的。另外，关于更名是属于合同主体变更，应由合同相对方均同意后才发生变更的效果，关于被答辩人所称的第三人出具收据证明第三人认可变更一事并不成立，因第三人出具的该收据中未载明房屋房号，也就无法证明第三人出具的收据是针对涉案房屋的。且即使认可变更的效果，也应具备在在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的条件，而《商品房内部认购协议书》并不确定签订时间。另，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，被答辩人所提交的《商品房内部认购协议书》并不具备上述规定的主要内容，且名称也确定该协议只是认购，并非正式商品房买卖合同，因此《商品房内部认购协议书》并不能被认定为是双方合意签订的《商品房买卖合同》。2.一审法院认定被答辩人未交纳全部房款，属于认定事实清楚正确。首先，被答辩人的其中两张收据中注明了刷卡和转账，但并未就此向法院提交该银行流水，因房款金额较大，使用现金无法证明实际缴纳情况。其次，被答辩人提交的收据中未注明房屋房号，因此也无法确定缴纳款项是哪个房屋，因此无法证明其交纳全部的房款的事实。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因此请求驳回被答辩人的上诉请求。长盛集团公司经本院依法传唤无正当理由未出庭亦未提交书面答辩意见。李潜、张亚峰向一审法院起诉请求：1.不得执行位于长安区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，并解除对前述涉案房屋的查封；2.本案诉讼费用等由被告承担。一审法院认定的事实：郭彦伟与长盛集团公司民间借贷纠纷一案，该院于2017年12月25日作出（2017）陕01民初784号民事判决，判决：长盛集团公司返还郭彦伟借款本金人民币700万元及利息520万元，合计1220万元；长盛集团公司支付郭彦伟逾期利息。因长盛集团公司未履行生效法律文书确定的义务，郭彦伟向该院申请强制执行，该院依法立案执行。在执行中，该院于2018年2月13日作出（2018）陕01执433号执行裁定，冻结、扣划被执行人长盛集团公司在金融机构的存款等1300万元；或扣留、提取其同等数额的收入；或查封、扣押其同等价值的财产。后该院于2018年6月21日以（2018）陕01执433号之一执行裁定查封了讼争房屋，查封期限三年。本案执行过程中，李潜、张亚峰作为案外人以一审法院于2018年6月21日以（2018）陕01执433号之一执行裁定，查封长盛集团公司名下位于西安市长安区XX路XX幢XX单元XX层XX号的房产包含其享有合法所有权为由，提出执行异议。一审法院经审查作出（2020）陕01执异726号执行裁定：驳回李潜、张亚峰的执行异议申请。李潜、张亚峰遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。李潜、张亚峰向一审法院提交了以下主要证据：一、合同签订情况：原告提交《商品房内部认购协议书》一份，证明在法院查封之前，原告李潜与第三人长盛集团公司于2012年签订《商品房内部认购协议书》，约定李潜认购长盛集团公司开发的位于长盛家园项目2号楼1单元5层01户，建筑面积为124.85㎡，该房屋单价为3600元/㎡，总价款为449460元。支付方式为分期付款，在协议签订后15日内支付总价款40%，2013年5月31日前支付房屋总价30%，领取钥匙时支付余款134460元。在2013年5月30日，经被告及第三人同意将房屋的买受人变更为原告张亚峰，其他权利义务不变。 二、涉案房屋出资情况：原告提交长盛集团公司出具的购房款《收据》五张，证明其付完全部购房款449460元。分别为2012年8月11日李潜现金支付8万元、2012年8月14日李潜支付8万元、2012年8月22日李潜现金支付2万元、2013年5月30日张亚峰刷卡支付13.5万元、2013年10月29日李潜转账支付134460元。三、涉案房屋占有情况：原告提供：物业费用缴费凭证、物业公司出具的《证明》、装修合同、天然气账户截图等。证明原告自2016年7月5日收房后，对涉案房产进行装修后入住至今，在涉案房产查封之前已合法占有使用。四、涉案房屋未办理过户原因：原告提供：（2018）陕0116民初728号民事判决、《情况反映》，证明涉案房屋所在小区因设计原因，人防验收没有通过，导致长盛家园小区的房屋尚未办理初始登记，长盛集团公司法定代表人突然离世，亦未通知原告办理产权登记等。原告及其他业主于2017年6月26日向长安区房管局提交情况反映。证明涉案房屋未办理所有权变更登记的原因是由于长盛集团公司导致，非因原告原因。一审法院认为，本案争议焦点为：李潜、张亚峰就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李潜、张亚峰提交的《商品房内部认购协议书》落款处并无日期，在买卖合同签订方面有重大瑕疵。且原告称，“在2013年5月30日，经被告及第三人同意将房屋的买受人变更为原告张亚峰”，但对于合同主体重大事项变更，该合同在“乙方李潜变更为张亚峰”处并无加盖长盛集团公司印章，仅系手写字样，合同形式上有重大瑕疵。关于房款支付，原告出具《收据》五张，证明其付清全部购房款449460元。即2012年8月11日李潜现金支付8万元、2012年8月14日李潜支付8万元、2012年8月22日李潜现金支付2万元、2013年5月30日张亚峰刷卡支付13.5万元、2013年10月29日李潜转账支付134460元。但原告对于上述刷卡、转账方式支付款项并未提供银行流水佐证，且在2013年5月30日“乙方李潜变更为张亚峰”之后，李潜仍于2013年10月29日支付134460元一节，与常理不符。另，上述收据上未写明购买房屋房号，原告亦未能举证其在该小区无其他房产，故无法认定已依某某支付全部房款。故其诉请不符合上述法律规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，李潜、张亚峰之诉请缺乏事实依据及法律依据，一审法院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李潜、张亚峰的诉讼请求。案件受理费8042元，由原告李潜、张亚峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人李潜、张亚峰提交了两组证据。第一组证据：证据1《情况说明》，证明对象：2012年5月8日，上诉人李潜与长盛集团公司签订《商品房内部认购书》；在2013年5月30日，经第三人同意将房屋的买受人由上诉人李潜变更为上诉人张亚峰，其他权利义务不变；协议书第二条，关于认购房屋及面积，上诉人认购的房屋是长盛集团公司将位于长盛家园2号楼1单元5层01户，建筑面积为124.85平方米，该房屋单价为（人民币）3600元/㎡，不受楼层及面积影响，总价款为449460元。证据2郭彦伟名片，其上载有“长盛地产”“郭彦伟/副总经理 M：1531991****”“西安长盛房地产开发集团有限公司”,郭彦伟系长盛地产副总经理。证据3西安市住房保障和房屋管理局房产综合网络平台截图，其上显示：出卖人：长盛集团公司，买受人：张亚峰，证件号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，草稿保存时间2015/3/12 11:23：38,销售人员名称“郭彦伟”。证据4 长安区住房情况查询结果证明，显示上诉人张亚峰在该小区无其他房产。该组证据证明目的：1.被上诉人郭彦伟为长盛集团公司副总经理兼销售经理，2013年5月30日更名时在认购协议上签字，其行为代表长盛集团公司，后又于2015年3月12日 11:23:38 以长盛集团公司销售人员身份将上诉人张亚峰作为购房人的房屋买卖合同等信息上传至西安市住房保障和房屋管理局房产综合网络平台。证明在人民法院查封之前，上诉人与第三人长盛公司签订了合法有效的书面买卖合同，并向第三人支付完了所有购房款，而且涉案房屋未办理所有权变更登记原因是由于第三人长盛集团公司原因导致，上诉人不存在任何过错，非因上诉人原因导致未办理过户登记；上诉人张亚峰自2016年7月5日第三人交房后，对涉案房产进行装修入住至今，在涉案房产查封之前已合法占有使用；第三人对上述事实表示认可，情况属实，应该停止对房屋的执行。2.上诉人在长盛家园小区没有其他房产，涉案房产为上诉人张亚峰在长盛家园小区的唯一房产，一审提交的收款收据为上诉人购买该涉案房屋所交房款的证据，一审法院认定“收据上未写明购买房屋房号、未能举证在该小区无其他房产，无法认定依某某支付全部房款”显属不当，应予纠正。3.被上诉人郭彦伟作为第三人的副总经理及销售经理，明知涉案房产早已出售给被上诉人等业主，仍恶意申请执行案件达数起，违反诚信原则，滥用诉讼权利，浪费司法资源，给上诉人和长盛小区诸多业主带来巨大经济损失和严重精神困扰，人民法院对此应予以惩罚。第二组证据：西安市长安区人民法院执行裁定书7份、西安中院执行裁定书10份。证明对象：1.2019年12月19日，长安区法院依法裁定中止对位于西安市长安区XX路XX号楼XX单元XX层XX号房等涉案房产，支持了7位案外人的异议请求；2.2020年9月17日，西安中院裁定中止对登记在西安长盛集团公司名下位于西安市长安区XX路XX号楼XX单元XX层XX号房等涉案房产，支持了10位案外人的异议请求。证明目的：1.在长安区法院7案中，长盛集团公司法定代表人张伯文参加听证，对案外人的证据和主张的事实均无异议，同意案外人的请求。在西安中院的10案和本案一审中，长盛集团公司未参加听证以及本案的一审开庭，放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果，不应由此增加上诉人的举证责任。2.该17案与本案情况一致，涉案房产均在长盛家园小区，所提交的证据均为收款收据，认购协议书，物业费缴费凭证等，均交房入住多年，根据类案同判的司法原则，应该公平对待，得到相同的裁判结果。本案因在执行异议阶段，上诉人张亚峰未找到2017年的物业费缴凭证，被驳回异议请求后又找到了查封之前的物业费缴费凭证，应停止对房屋的执行。郭彦伟质证如下：第一组证据：对证据1的真实性不认可，其应属于证人证言，应法庭发问方具备效果，对其内容真实性不予认可，证明目的不认可；对证据2 的真实性不认可，证明目的不认可；对证据3的真实性不认可，证明目的不认可，该截图来源不明，我们自己不能登录，且没有相关证明，无法进行核查；对证据4的真实性予以认可，但证明目的不认可。综上，根据上诉人提交的上述证据无法证明其签订认购协议时间在2015年3月12日法院查封前，上诉人称合同主体变更前为李潜，合同签订在法院查封前，张亚峰是否签订和本案无关联；上诉人在西安市内有其他可居住的房屋，不具备排除对案涉房屋强制执行的权利；案涉房屋被查封是法院依职权并非上诉人自行操作，并非恶意诉讼恶意申请执行。第二组证据：对其真实性认可，但这些案件情形与本案并不一致，不能以此推断本案，并且被上诉人对上述案件结果并非无异议，只是因诉讼费过高而未提起异议之诉。针对李潜、张亚峰提交的新证据，结合郭彦伟的质证意见，本院认证如下：第一组证据中证据1，因第三人长盛集团公司无正当理由未出庭，对该证据本院不予采信；对证据2，因庭审中，郭彦伟自认其当时确实在长盛集团公司外包售楼部上班，故对证据2的真实性，本院予以认定；对证据3，因无其他相关证据予以佐证，无法进一步核实，本院不予采信；对证据4的真实性本院予以认定。第二组证据，因其均为人民法院作出的生效法律文书，本院对其真实性予以认定，对其证明目的，本院将结合本院查明的其他事实综合予以认定。本院二审庭审期间，合议庭明确询问李潜、张亚峰谁是案涉房屋的主张权利人，李潜、张亚峰一致表示是张亚峰。张亚峰当庭表示，她是从李潜手里买的案涉房屋，2013年10月29日支付的134460元购房款系李潜之父李民安为其垫付，其后向李民安归还了该垫付款。本院经二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，围绕当事人的诉辩请求及事实与理由，本案二审审理的焦点问题是：上诉人李潜、张亚峰就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，无过错不动产买受人享有物权期待权的法定情形，只有同时具备该法条规定的四个法定要件，无过错不动产买受人方可享有物权期待权，缺失其中任何一个要件，无过错不动产买受人的物权期待权都不能成立。本案中，上诉人李潜、张亚峰提交的《商品房内部认购协议书》落款处没有日期，虽然该协议书首页在“乙方李潜变更为张亚峰”手写字样旁写有“2013.5.30 郭彦伟”，但并无加盖长盛集团公司印章或合同专用章。该认购协议第二页“乙方（签字）”栏签署的是“李潜”,并未见张亚峰与长盛集团公司签署书面商品房买卖合同或《商品房内部认购协议书》。另，二审中李潜、张亚峰提交的《情况说明》中述称“李潜根据《商品房内部认购协议书》乙方（李潜）可以更名的约定，将房屋出售给张亚峰”。二审庭审中，张亚峰当庭陈述，“她是从李潜手里买的案涉房屋”。李潜、张亚峰一致确认张亚峰是案涉房屋的主张权利人。据此，李潜、张亚峰所提交的证据不足以证明张亚峰与长盛集团公司在法院查封之前就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。关于案涉房屋房款支付，上诉人主张案涉房屋买受人于2013年5月30日由李潜更名为张亚峰，但一审上诉人提交的收款收据No.4813570显示，李潜仍于2013年10月29日支付购房款134460元。张亚峰称其从李潜手里买的案涉房屋，2013年10月29日支付的134460元购房款系李潜之父李民安为其垫付，其后向李民安归还了该垫付款，但张亚峰未能提交相关证据予以佐证，上诉人李潜、张亚峰提交的证据不能形成完整的证据链，不足以证明其就案涉房屋已支付全部价款。综上，上诉人李潜、张亚峰不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定要件，其就案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，上诉人李潜、张亚峰的上诉请求及理由证据不足，于法无据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8042元，由上诉人李潜、张亚峰负担。本判决为终审判决。 审    判    长    张  工审    判    员    贾文军审    判    员    赵  玲 二〇二一年四月二十七日  法  官  助  理    鹿元兴书    记    员    王  菲  1