福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初2335号 原告：林国武，男，1948年1月24日出生，汉族，户籍地福建省福州市台江区，现住福建省福州市仓山区。 被告：邱古明，男，1983年10月21日出生，汉族，户籍地福建省宁德市霞浦县，现住福建省福州市台江区。 原告林国武与被告邱古明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林国武到庭参加诉讼，被告邱古明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林国武向本院提出诉讼请求：1.解除林国武与邱古明于2017年9月25日签订的《房地产租赁合同》及于2017年12月5日签订的《XX道XX号XX-XX房屋租赁合同补充条款》；2.判令邱古明立即按2900元/月的标准向林国武支付自2018年6月起至实际搬离之日止的租金；3.判令邱古明向林国武支付有线电视费36元；4.判令林国武有权没收邱古明押金5800元；5.本案诉讼费由邱古明承担。诉讼中，林国武向本院申请增加一项诉讼请求为：6.判令邱古明立即腾空搬离位于福州市台江区房屋，并返还给林国武。事实和理由：2017年9月25日，林国武与邱古明签订《房地产租赁合同》，约定邱古明向林国武承租坐落于福州市台江区房屋，租赁期限自2017年9月25日至2019年9月26日止，第一年租金每月2900元，第二年租金每月3000元，邱古明应于每月10日前一次性支付当月租金。同时，邱古明应向林国武支付租赁押金5800元。此外，合同还约定邱古明应当承担使用房屋而产生的费用（如电费、有线电视等费用）。2017年12月5日，林国武与邱古明签订《XX道XX号XX-XX房屋租赁合同补充条款》约定邱古明不得在房屋内饲养宠物，若邱古明违反合同约定，林国武有权终止合同，租赁押金视为违约金不予退还。但合同签订至今，邱古明均未按约支付租金，每月均严重逾期付款，至今尚欠6月份租金未付。林国武还为邱古明垫付了2018年4月、5月的有线电视费用36元。在租赁期内，邱古明还在屋内饲养一只大型犬，严重影响到邻居的正常生活。邱古明的行为已严重违反合同约定，为此，林国武诉至本院，要求判如所请。 邱古明未作答辩。 林国武围绕诉讼请求依法提交了证据，邱古明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月25日，林国武（甲方、出租方）与邱古明（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，合同主要约定：1、甲方愿将坐落在福州市台江区XX号楼XX单元（建筑面积96平方米），出租给乙方使用，房内设施有：空调肆台、冰箱壹台、电视壹台、电热水器壹台、真皮沙发一套（叁张）、房屋玻璃门俱全（前阳台一扇玻璃门破）；2、租期：自2017年9月25日至2019年9月26日止，共计24个月；3、租金：2900元/月，按年递增，每年加100元。采取先付后租的方式，每月付租金一次，租金必须于每月10日前支付，每次付租逾期10天，甲方有权扣留押金并收回房屋；4、甲方采取压二付一的形式收取押金5800元。待合同终止时，所有费用结算完毕后，甲方把押金不计利息如数归还给乙方。（如乙方违约押金将不归还）；5、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用；6、物业管理费和水费由甲方承担，其他因使用该房屋所产生的费用由乙方承担（如电、煤气、有线电视、电话、宽带等费用），若乙方一个月不交上述费用，甲方有权解除本合同；7、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担。上述合同还约定其他事项。合同签订后，林国武向邱古明交付讼争房屋。 2017年12月5日，林国武与邱古明签订的《XX道XX号XX-XX房屋租赁合同补充条款》，约定：1、甲方租赁给乙方的房屋，仅作为家庭住房使用，乙方不得在房屋内饲养如猫狗等宠物，也不得将他人宠物寄养在家中；2、甲方交付乙方电梯出入卡四张，房屋钥匙三套，乙方应缴纳电梯出入卡押金每张50元，四张共计200元。电梯出入卡仅供乙方家人在租赁期间使用，不得转借他人。如出入卡丢失或认为损坏，应由乙方按照每张50元赔偿，租金期满应交还出入卡及房屋钥匙，甲方检查无误后退还乙方押金；3、租赁期间如乙方违反租赁合同（包括补充合同），甲方有权终止合同，乙方租赁押金将视为违约金不予退还；4、本补充条款作为房屋租赁合同附件，一式贰份，甲乙双方各执一份。 上述合同、补充条款签订后，邱古明分别于2017年9月20日支付2000元；于2017年10月11日支付2017年10月份租金2900元；于2017年11月15日支付2017年11月份租金2900元；于2017年12月18日支付2017年12月份租金2900元；于2018年1月16日支付2018年1月租金以及电梯出入卡押金共计3100元；于2018年2月21日支付2018年2月租金2900元；于2018年4月3日、4月9日分别支付2018年3月租金共计2900元；2018年5月11日支付2018年4月租金2900元；2018年6月12日支付2018年5月租金2900元。 2018年5月20日，林国武向福建广电网络集团股份有限公司福州分公司预存服务费36元，续费后账户余额（通用）10元。 本院认为，林国武与邱古明签订的《房地产租赁合同》及《XX道XX号XX-XX房屋租赁合同补充条款》均系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。《房地产租赁合同》约定：“租金必须于每月10日前支付”，现邱古明未到庭应诉答辩，也没有就其支付租金的情况进行举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，邱古明应当对其支付租金的事实承担举证不能的法律后果，本院对林国武主张邱古明拖欠租金的事实予以采信。 《房地产租赁合同》约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担。”现邱古明逾期支付房屋租金，已构成违约，林国武据此诉请解除《房地产租赁合同》及《XX道XX号XX-XX房屋租赁合同补充条款》，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，邱古明于2018年9月29日收到本院公告送达的诉讼文书，据此，本院确认林国武与邱古明签订的《房地产租赁合同》及《XX道XX号XX-XX房屋租赁合同补充条款》均于2018年9月29日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，林国武诉请邱古明立即腾空返还坐落于福州市台江区房屋，本院予以支持。邱古明应按2900元/月的标准向林国武支付2018年6月1日至2018年9月29日期间租金，并自2018年9月30日起，向林国武支付房屋占用费至实际腾空返还房屋之日止。 《房地产租赁合同》约定：“每次付租逾期10天，甲方有权扣留押金并收回房屋”、《XX道XX号XX-XX房屋租赁合同补充条款》约定：“租赁期间如乙方违反租赁合同（包括补充合同），甲方有权终止合同，乙方租赁押金将视为违约金不予退还”，现邱古明逾期支付租金导致合同解除，林国武据此主张没收租赁押金5800元，符合合同及补充条款的约定，本院予以支持。 《房地产租赁合同》约定：因使用该房屋所产生的有线电视费用由乙方承担。现租赁合同履行期间，林国武代为预存有线电视服务费用36元，扣除账户余额10元后为26元，应由邱古明负担。 综上，邱古明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、林国武与邱古明于2017年9月25日签订的《房地产租赁合同》及于2017年12月5日签订的《XX道XX号XX-XX房屋租赁合同补充条款》均于2018年9月29日解除； 二、邱古明应当于本判决生效之日起十日内腾空、搬离坐落于福州市台江区房屋，并将该房屋返还给林国武； 三、邱古明应当于履行第二项判决义务的同时向林国武支付房屋租金以及占用费（房屋租金、占用费均按2900元/月的标准，自2018年6月1日起计算至邱古明实际腾空、返还房屋之日止）； 四、邱古明应当于本判决生效之日起十日内向林国武支付有线电视费26元； 五、邱古明所缴租赁押金5800元作为违约金，由林国武没收； 六、驳回林国武的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费990元，由邱古明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  时湘闽 人民陪审员  林瑞瑜 二〇一八年十月十七日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本案适用的主要法律、司法解释条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第1页共8页