山东省济宁市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鲁08行初226号 原告孟宪法，男，1964年9月3日出生，汉族，住济宁市任城区。 委托代理人夏涛，北京万典律师事务所律师。 委托代理人苗沙沙，北京万典律师事务所实习律师。 被告济宁市任城区人民政府，住所地：济宁市任城区任城大道**。 法定代表人刘宜星，区长。 出庭负责人戴兴岭，济宁市任城区人民政府党组成员。 委托代理人郭卫东，济宁市任城区人民政府济阳街道办事处副主任。 委托代理人刘延玺，山东宏易律师事务所律师。 被告济宁市人民政府，，住所地：济宁市任城区红星中路** 法定代表人石光亮，市长。 委托代理人朱艳秋，济宁市人民政府法制办工作人员。 委托代理人刘淑闽，山东佳仕特律师事务所律师。 原告孟宪法因不服济宁市任城区人民政府(以下简称任城区政府)作出的征收补偿决定及济宁市人民政府(以下简称市政府)作出的行政复议决定，于2018年8月14日诉至本院。本院于同日依法受理后，于2018年8月15日向二被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年9月20日公开开庭审理了本案。原告孟宪法及其委托代理人夏涛、苗沙沙，被告任城区政府负责人戴兴岭及其委托代理人郭卫东、刘延玺，被告市政府委托代理人朱艳秋、刘淑闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年5月2日，被告任城区政府作出济任房征补［2018］25号房屋征收补偿决定，对原告孟宪法位于杨家园平房区棚户区改造项目范围内的房屋给予征收补偿，产权调换方案为：房屋征收部门向被征收人提供位于西红庙回迁小区5号楼东一单元14层东3户的住宅一套，建筑面积64.82平方米，储藏室负二层2-47号，面积5.61平方米。搬迁周期为18个月，即2018年5月2日至2019年10月21日。房屋征收部门向被征收人支付112624.50元。货币补偿方案为：房屋征收部门支付被征收人货币补偿款合计456808.08元。原告不服上述征收补偿决定，向被告市政府申请复议，被告市政府于2018年7月27日作出济政复决字［2018］51号行政复议决定，维持了被告任城区政府作出的征收补偿决定。 原告诉称，原告在济宁市任城区济阳街道办事处杨家园中心闸北路拥有合法的房屋，被告于2017年4月12日作出《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收决定》，原告房屋在征收范围内。原告认为被告任城区政府作出的房屋征收补偿决定主要证据不足、程序严重违法，依法应予撤销。原告申请行政复议后，被告市政府作出的复议决定认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。具体理由如下：一、涉案片区名为棚户区改造，实为商业开发，不符合公共利益的要求。二、房屋征收部门拟定的房屋征收与补偿方案未依法征求公众意见，不应作为补偿决定的依据。三、房屋征收补偿估价报告存在诸多违法之处，是无效的估价报告，不应作为补偿决定作出的依据。被征收房屋价值评估时点早于征收决定公告之日，评估时点违法；作出征收补偿决定时，估价报告已超过有效期；评估机构的选定违反法定程序；原告未收到估价报告，评估人员也未到原告家进行实地勘察；估价报告没有合法送达，剥夺了原告复核和申请鉴定的权利。四、原告房屋一直用于商业经营，并依法办理了工商执照及税务登记证，征收补偿决定只依照住宅性质房屋予以补偿不符合客观实际，应以商业用房性质进行补偿。请求撤销被告任城区政府作出的济任房征补［2018］25号房屋征收补偿决定；撤销被告市政府作出的济政复决字［2018］51号行政复议决定。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、房屋征收补偿决定，证明被告任城区政府向原告下发补偿决定书。2、房产证、土地使用证，证明原告拥有合法房屋，该房屋位于征收范围之内。3、营业执照、税务发票及缴费单据等证明商业经营的证据，证明原告房屋一直用于商业经营，涉案补偿决定书没有给予营业损失。4、照片，证明原告房屋用于商业经营。5、行政复议决定书、快递单，证明被告市政府作出复议决定，原告2018年7月30日收到该复议决定书。 被告任城区政府辩称，一、答辩人作出的济任房征补[2018]25号《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，具有事实及法律依据，原告提起行政诉讼的理由均不能成立，理由如下：1、杨家园平房区棚户区改造项目符合公共利益的需要。2016年6月27日山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源厅联合发布的《关于公布2017年第一批棚户区改造任务分解落实项目的通知》（鲁建住字[2016]10号），杨家园平房区被确定为2017年棚户区改造项目。并且杨家园平房区棚户区改造项目均按照法律法规的规定，经济宁市任城区发展和改革局、济宁市城乡规划局任城分局、济宁市国土资源局任城分局等审核，并进行社会稳定风险评估，依法启动，符合公共利益的需要。符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条及第九条的规定。2、杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案依法公布并征求公众意见。2016年11月18日答辩人依法公布《济宁市任城区人民政府关于公布杨家园平房区棚户区改造房屋征收补偿方案的公告》以及《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》，并进行公示，征求公众意见自2016年11月18日至2016年12月17日止，共计30天。2016年12月24日答辩人公布《杨家园片区平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）征求意见及修改情况的说明》，并依法进行公示，将该《补偿方案》征求公众意见情况及根据公众意见修改的有关情况进行公布。2017年3月7日答辩人依法公布《济宁市任城区人民政府关于公布杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》及《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，2017年4月20日答辩人依法发布《济宁市任城区人民政府关于杨家园平房区棚户区改造项目征收补偿方案的补充说明》，均依法进行公示。以上程序均依法依规进行，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条及第十一条的规定。3、评估机构的选定符合法定程序，涉案房地产估价报告真实、合法、有效，具有事实及法律依据。（1）评估机构的选定符合法定程序。2017年3月7日济宁市任城区住房和城乡建设局发布《关于协商选定杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收房地产价格评估机构的公告》，告知被征收人于2017年3月7日至2017年3月16日协商选定房地产价格评估机构。因未能达成一致意见，济宁市任城区住房和城乡建设局于2017年3月17日发布《关于召开杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收评估机构选定会议的通知》，2017年3月19日召开了杨家园平房区棚户区改造项目国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定会议，采用不记名投票、多数决定的方式，最终选定济宁某某房地产评估咨询有限公司作为杨家园平房区棚户区改造项目国有土地上房屋征收房地产价格评估机构。符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。（2）房地产价格评估机构工作人员及征收部门已进行实地勘察，评估机构依法作出《房地产估价报告》，房地产估价报告已经依法送达。原告未申请复核及鉴定，涉案评估报告依法有效。（3）答辩人2017年3月7日公布济宁市任城区人民政府关于公布杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》及《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，故涉案房地产估价报告确定价值时点为2017年3月7日，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定。故原告认为征收补偿估价报告无效，不应作为补偿决定作出的依据，无任何事实及法律依据。4、补偿决定书认定事实清楚，涉案房屋按照住宅房屋用作商业用房标准进行补偿均具有事实及法律依据。《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》第七条被征收房屋基本情况规定：“被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两类，以《房屋所有权证》记载的设计用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定”，本案中涉案房屋房产证明确载明用途为住宅，并不符合商业用房的认定标准，因涉案住宅房屋存在用作商业用房情形，答辩人依据《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》第十条住宅房屋用作商业用房的补偿第2款的规定，征收住宅房屋用作商业用房的面积“6-10年的，按住宅房屋评估价格提高40%的标准给予补偿”，具有事实及法律依据。5、因在搬迁期内未达成补偿协议，2018年4月11日济宁市任城区住房和城乡建设局依法申请答辩人作出房屋征收补偿决定。2018年5月2日答辩人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条发布《济宁市任城区人民政府关于杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收补偿决定的公告》（济任房征告[2018]7号）并公告，并依法送达《房屋征收补偿决定书》，房屋征收补偿决定具有事实与法律依据。二、济宁市人民政府作出的济政复决字[2018]51号济宁市人民政府行政复议决定书依法维持答辩人作出的《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》（济任房征补[2018]25号），认定事实清楚正确，适用法律正确，依法应当予以维持。请求驳回原告的诉讼请求。 被告任城区政府为证明被诉征收补偿决定的合法性，于法定期限内向本院提交了下列证据：1、《关于公布2017年第一批棚户区改造任务分解落实项目的通知》（2016鲁建住字[2016]10号）。证明山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源厅发布2017年第一批棚户区改造任务分解落实项目的通知，杨家园平房区被确定为2017年棚户区改造项目。2-1、《关于杨家园平房区棚户区改造项目符合国民经济和社会发展计划的复函》；2-2、《关于任城区济阳街道“杨家园平房区”棚户区改造项目土地性质的函》及《任城区土地利用总体规划图》；2-3、《关于济宁市任城区杨家园平房区棚户区改造项目规划情况的说明》、《济宁市总体规划》；2-4、国民经济和社会发展计划执行情况与计划草案的报告；2-5、关于启动杨家园平房区棚户区改造项目征收程序的请示及批复。证明杨家园平房区棚户区改造项目征收行为符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定的法定条件。3-1、关于申请对《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿社会稳定风险评估报告》进行审批的请示；3-2、《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿社会稳定风险评估报告》；3-3、会议记要及签到表；3-4、《济宁市任城区人民政府关于杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿社会稳定风险评估的批复》。证明涉案项目依法进行了社会稳定风险评估。4、房屋征收冻结通告、勘测定界图及送达回证等。证明济宁市住房和城乡建设局依法发布房屋征收冻结通告。5-1、《济宁市任城区人民政府关于公布杨家园平房区棚户区改造房屋征收补偿方案的公告》；5-2、《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》及公示照片3张。证明被告依法对征收与补偿方案（征求意见稿）在征收范围内进行公布。6、《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》征求意见及修改情况的说明及公示照片。证明被告依法征求意见，并根据征求意见期间社会公众的意见进行答复，并在征收范围内公示的情况。7-1、《济宁市任城区人民政府关于杨家园平房区棚户区改造项目实施房屋征收并公告的批复》；7-2、《济宁市任城区人民政府关于杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》、《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》及公示照片3张；7-3、《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿手册》及领取登记表，济宁市任城区人民政府关于杨家园平房区棚户区改造项目征收补偿方案的补充说明及公示照片，产权置换房源公示照片、补偿安置协议四份等。证明被告依法作出征收决定，并于2017年3月7日依法公告征收决定及征收与补偿方案，依法送达征收与补偿手册，并于2017年4月20日发布补充说明，保障被征收人合法利益。8、《资金证明书》及开户资料、暂存款明细账。证明被征收人作出征收决定前，征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用的事实。9-1、《关于协商选定杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收房地产价格评估机构的公告》及公示照片3张；9-2、《关于召开杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收评估机构选定会议的通知》及公示照片2张；9-3、《关于选定杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收评估机构的邀请函》、《邀请函领取表与报名签到表》；9-4、选定会议签到表；9-5、《会议纪要》及评估选定会议照片4张；9-6、《杨家园平房区棚户区改造项目房地产评估机构选定结果公告》及公示照片2张。证明依法选定济宁某某房地产评估咨询有限公司作为杨家园平房区棚户区改造项目国有土地上房屋征收房地产价格评估机构，选定符合法定程序。10、《征收房屋分项勘估表》、《房屋室内装修勘查记录表》及现场照片3张。证明房屋征收部门及房地产评估机构依法对被征收房屋进行实地查勘的事实。11、《济宁市任城区济阳街道办事处杨家园片区项目房屋征收评估初步估价结果公示》及公示照片。证明房屋征收房地产价格评估机构依法对房屋征收评估初步结果在征收范围内进行公布。12、通知、权属调查公示表及公示图片。证明济宁市任城区住房和城乡建设局对被征收人的房屋权属调查结果予以公示。13、城镇私房所有权证、个体工商户信息、证明一份、照片。证明原告的房屋所有权证明确载明用途为住宅，涉案房屋存在住改非的事实，孟宪法与聂某某之间系夫妻关系的事实，证明原告在环城西路另有住宅的事实。14、《房地产估价报告》（分户）、送达回证及送达照片；《房地产估价报告》（整体）。证明济宁某某房地产评估咨询有限公司依法作出被征收房屋估价结果报告，房地产估价报告依法向被征收人送达的事实。15、房屋征收协商记录。证明经多次协商房屋征收部门与被征收人在签约期限内无法达成补偿协议的事实。16、《关于申请作出杨家园平房区改造项目房屋征收补偿决定的请示》、《济宁市任城区人民政府关于杨家园平房片区棚户区改造项目房屋征收补偿决定的公告》及公告照片、《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》（济任房征补[2018]25号）及送达回证。证明济宁市任城区人民政府依法作出房屋征收补偿决定，在征收范围内进行公示，并依法向被征收人送达的事实。 被告市政府辩称，市政府作出的行政复议决定认定事实清楚，证据确凿，内容适当，适用法律正确，程序合法。请求驳回原告的诉讼请求。 被告市政府在法定期限内向本院提交了下列证据：1、行政复议申请书，2、行政复议受理通知书，3、行政复议答复书，4、提出行政复议答复通知书，5、行政复议决定书，6、送达回证，证明被告受理了原告的行政复议申请，且在法定期限内依法作出行政复议决定，程序合法。 经庭审质证，二被告对原告所提交的证据1、2、4、5的真实性均无异议，主张原告的房屋登记为住宅，对于房屋实际用于商业用途没有异议，被告已经按照住宅改商业用途对涉案房屋作出征收补偿决定。对于证据3，因原告当庭提交的证据为复印件，对其真实性有异议，涉案房屋的营业信息，应以被告当庭提交的为准。原告对被告任城区政府提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，该证据仅证明该片区进行的是棚户区改造，无法证明补偿决定的合法性，对该规划认定不能原址回迁不予认可。对证据3的真实性及合法性不认可。对证据4冻结通告无异议，原告的房屋在发布冻结通告的时候就已属于营业用房，所以应按照营业用房的标准给予补偿。对证据5、6不予认可，原告没有见过征求意见稿，也没有征求过原告的意见，张贴的照片没有显示张贴的时间和拍照人，拍摄时间地点，不符合行政诉讼的证据要求。对证据7征收决定的合法性真实性不予认可。房屋征收补偿安置协议书四份与本案没有关联性。对证据8资金证明书的真实性无异议，但合法性有异议，不符合征收补偿款专款专用的规定。对证据9的真实性合法性不认可，原告对于评估机构的选定并不知情，被告提交的证据中并没有委托协议，所以评估报告的作出也缺乏其合法前提。对证据10中所记载的内容认可，但原告没有签字。对证据11、14不予认可，对于评估机构的选定不予认可，故对其作出的估价结果亦不予认可。对证据12权属调查公示表无异议。对证据13的真实性无异议。对证据15真实性认可，但协商中认定的事实不能作为补偿决定下发的依据。对证据16真实性无异议，合法性不认可。被告市政府对被告任城区政府所提交的证据无异议。原告及被告任城区政府对市政府所提交的证据均无异议。 本院对各方当事人所提交的证据认证如下：原告所提交的证据1、2、4、5可以证明原告的房屋位于征收范围内，登记为住宅，存在将住宅房屋用作商业用房的事实，被告任城区政府作出涉案征收补偿决定以及市政府作出涉案复议决定的事实，上述事实与本案具有关联性，本院予以确认。被告任城区政府提交的证据1-2可以证明其对涉案片区的征收符合任城区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划并已纳入任城区国民经济和社会发展年度计划。符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第八条第(五)项、第九条的规定。证据5-7可以证明涉案片区的征收与补偿方案已经征求公众意见，且征求意见期限不少于30日，并已将征求意见情况和根据公众意见修改的情况予以公布。作出征收决定后予以公告并将征收安置补偿方案一并予以公告，符合《条例》第十条、第十一条的规定。证据9-12可以证明被告组织被征收人协商选定评估机构的过程以及评估机构对原告房屋进行勘察，将初步估价结果予以公示，对被征收人的房屋进行权属调查并将结果予以公示的事实。证据13可以证明原告的房屋存在将住宅房屋用作商业用房的事实。证据14可以证明向原告送达估价报告的事实。证据15可以证明被告作出补偿决定前与原告协商的事实。证据16可以证明被告作出补偿决定的程序及送达、公示的事实。上述事实均与被诉征收补偿决定的合法性具有关联性，本院予以确认。被告任城区政府提交的其他证据系证明征收决定合法性的证明，因本案被诉行政行为不是征收决定，故对仅证明征收决定合法性的证据，本院不作评述。被告市政府提交的证据可以证明其受理原告复议申请后，作出复议决定的程序，与本案具有关联性，本院予以确认。 经审理查明，原告在济宁市任城区济阳街道办事处杨家园中心闸北路拥有房屋一套，其持有的《山东省城镇私房所有权证》证号为济字第××号，建筑面积为42.34平方米，设计用途为住宅。2017年3月7日，济宁市任城区人民政府作出《济宁市任城区人民政府关于杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》附《杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》(以下简称《方案》)并予以张贴公示。原告上述房屋在征收范围内，其提交的个体工商户营业执照显示该房屋注册为济宁市任城区孟二馄饨馆。《方案》载明：“八、被征收房屋及价值的确认及被征收房屋价值的评估办法，被征收人具有房屋所有权证、国有土地使用权证的，按房屋所有权证记载的建筑面积作为认定可补偿建筑面积进行补偿，对被征收房屋价值的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，按照房屋征收评估办法评估确定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。九、征收补偿方式。本片区房屋征收实行货币补偿。1、住宅房屋和非住宅房屋的货币补偿，按照房地产价格评估机构评估出的被征收房屋的价值、搬迁费、临时安置费或停产停业损失补偿费及在房屋征收期限内规定的奖励价款总额补偿。2、被征收人只有一套住宅房屋（经房管部门及单位、街道办事处、所在居委等证明，经审核，公示无异议），且该房屋建筑面积小于50平方米的，征收时按照建筑面积50平方米类似房地产市场价格（评估机构负责评估价格）给予货币补偿。十、住宅房屋用作商业用房的补偿。住宅房屋用作商业用房的面积，已取得营业执照、办理税务登记证并有6个月以上同期纳税记录，且营业执照、税务登记证与房屋所有权证注明的地点相一致，并存在实际经营的，其价值按照下列标准给予货币补偿：(1)1-5年的，按住宅房屋评估价格提高30%的标准给予补偿；(2)6-10年的，按住宅房屋评估价格提高40%的标准给予补偿；(3)11年以上的，按住宅房屋评估价格提高50%的标准给予补偿。十一、附属物的补偿。无证房按以下标准给予货币补偿，砖混：760元/㎡，砖木560元/㎡，简易结构220-240元/㎡。“《方案》第十二条规定住宅房屋按认定的可补偿建筑面积每平方米15元支付搬迁费，每户搬迁费总额不低于1000元；按每月14元/㎡的标准给予临时安置费，其中，住宅用作商业用房的面积部分，按每月25元/㎡的标准一次性给予3个月的临时安置费。《方案》第十三条规定了有线电视、电话及空调等附属设施的拆卸费用补偿，对于被征收房屋装饰装修以房地产价格评估机构评估的结果给予补偿。4月20日，济宁市任城区人民政府作出《关于杨家园平房区棚户区改造项目征收补偿方案的补充说明》，载明：“本片区为2017年任城区棚户区改造重点项目属于公益性事业征收，征收补偿后规划建设成供人民休闲娱乐的绿地公园，所以不具备就近回迁安置条件。为保障被征收人的合法权益，区政府决定在西红庙片区回迁安置区城内的3＃、4＃、6＃、8＃、9＃楼部分房源作为本片区被征收人选择的回迁安置房源。被征收人可根据交房先后顺序到征收现场办公室选房组凭房屋交接单、选房号选定房屋后进行协议签订并结算。” 2017年3月7日济宁市任城区住房和城乡建设局发布《关于协商选定杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收房地产价格评估机构的公告》，告知被征收人于2017年3月7日至2017年3月16日协商选定房地产价格评估机构。因未能达成一致意见，济宁市任城区住房和城乡建设局于2017年3月17日发布《关于召开杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收评估机构选定会议的通知》，2017年3月19日召开了杨家园平房区棚户区改造项目国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定会议，采用不记名投票、多数决定的方式，最终选定济宁某某房地产评估咨询有限公司作为杨家园平房区棚户区改造项目国有土地上房屋征收房地产价格评估机构并进行了公告。2017年4月12日，济宁某某房地产评估咨询有限公司对涉案片区的评估初步估价结果予以公示，其中平房区房屋单价为：一层砖木结构6805元/㎡，一层砖混结构6835元/㎡，二层砖混结构6870元/㎡。经评估机构现场勘察，原告孟宪法的房屋有证面积为42.34平方米，为砖木结构，其自建房两处，分别为38.19平方米和19.8平方米，均为砖混结构，分项勘估表中对原告房屋内的附属设施进行了登记，原告未在该勘估表中签字，庭审中对表中记载内容予以认可。此外，评估机构还对原告房屋室内装修进行了勘察，原告之妻聂某某在记录表中签字认可。2017年4月16日，济宁某某房地产评估咨询有限公司根据其对原告孟宪法的房屋的勘察情况，出具了济鼎估字第20170416JY-1-21号房地产估价报告，确认该房屋评估单价为￥6805.00元/㎡，装修价值为￥3977.00元。被告任城区政府将此房地产估价报告向原告孟宪法送达，因原告孟宪法拒绝签收，被告将该份房地产估价报告予以留置送达。 另查明，原告孟宪法及其妻子聂某某在环城西路另有住宅一套。 在征收补偿商谈过程中，双方就补偿标准发生争议，未能达成一致意见。2018年4月11日，任城区住房和城乡建设局向任城区政府呈报《关于申请作出杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收补偿决定的请示》。2018年5月2日，任城区政府作出《关于杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收补偿决定的公告》（济任房征告〔2018〕7号）并予以张贴公示。同日，任城区政府作出济任房征补〔2018〕25号征收补偿决定，向原告孟宪法予以送达，其妻子聂某某代收。主要内容：原告房权证登记面积为42.34平方米，用途作为住宅，其中住改非认定面积为42.34平方米。一、产权调换方案。……被征收人可以选择产权调换方案，也可以选择货币补偿方案获得补偿。房屋征收实施单位按照被征收房屋认定面积的1.3倍进行房屋产权调换安置。房屋征收部门向被征收人提供位于西红庙回迁小区5号楼东一单元14层东3户住宅一套，建筑面积64.82平方米，储藏室负二层2-47号，面积5.61平方米。搬迁周转时间为18个月，即2018年5月2日至2019年10月21日。房屋征收部门应向被征收人支付112624.50元。计算明细如下：（一）房屋征收部门支付被征收人178575.78元，其中1、搬迁费：2000元；2、临时安置费：10669.68元，42.34㎡×14元／㎡×18个月＝10669.68元；3、停产停业损失费：1397.22元，42.34㎡×11元／㎡×3个月＝1397.22元；4、室内装修补偿费：3977元；5、附属设施补偿费：1210元，（1）有线电视1个300元（凭有线电视报停单或销户单）；（2）网络宽带1个移机费：360元（凭网络宽带移机单或销户单）；(3)空调挂机1个移机费：150元；(4)土暖4组拆卸费400元。6、附属物补偿费：44072.40元，（1）砖混自建房：38.19㎡×760元／㎡＝29024.4元；（2）砖混自建房：19.8㎡×760元／㎡＝15048元；7、住改非上浮差价款：115249.48元，42.34㎡×6805元／㎡×40％＝115249.48元。（二）被征收人支付房屋征收部门65951.28元，其中1、超安置面积款：46643.28元，64.82㎡-42.34㎡×1.3=9.78㎡；5㎡×4476元／㎡＋4.78㎡×5076元／㎡＝46643.28元；2、安置储藏室应交款：15708元，5.61㎡×2800元／㎡＝15708元；3、预收煤气一套：3600元。二、货币补偿方案。房屋征收部门支付被征收人货币补偿款合计456808.08元，明细如下：1、被征收房屋价值：340250元。按照济鼎估字第20170416JY-1-21号，被征收房屋评估单价为6805元／㎡，补偿被征收房屋价值为288123.70元，42.34㎡×6805元／㎡＝288123.70元；2、搬迁费：1000元；3、停产停业损失费：3175.50元，42.34㎡×25元／㎡×3个月＝3175.50元；4、室内装修补偿费：3977元；5、附属设施补偿费：1210元，（1）有线电视1个300元（凭有线电视报停单或销户单）；（2）网络宽带1个移机费：360元（凭网络宽带移机单或销户单）；(3)空调挂机1个移机费：150元；(4)土暖4组拆卸费400元。6、附属物补偿费：44072.40元，（1）砖混自建房：38.19㎡×760元／㎡＝29024.4元；（2）砖混自建房：19.8㎡×760元／㎡＝15048元；7、住改非上浮差价款：115249.48元，42.34㎡×6805元／㎡×40％＝115249.48元。三、搬迁期限。请被征收人在收到本征收补偿决定书之日起七日内自行搬迁，并到杨家园平房区棚户区改造项目房屋征收现场办公室办理征收补偿手续，将房屋交于房屋征收部门、房屋征收实施单位拆除，同时结算所有补偿款项。并告知其提起行政复议或诉讼的权利。原告孟宪法不服，于2018年6月6日向被告市政府提出行政复议申请。被告市政府受理后，于2018年7月27日作出济政复决字［2018］51号行政复议决定，维持了被告任城区政府作出的征收补偿决定。原告不服，诉至本院。 本院认为，本案的审理重点有两个，一是被诉征收补偿决定的合法性，二是复议程序的合法性。关于征收补偿决定的合法性的问题。原告提出征收补偿决定不合法的主要理由有以下几点：一是涉案片区名为棚户区改造，实为商业开发，不符合公共利益的要求。从被告所提交的证据1、2可以证明被告任城区政府对涉案片区实施征收，是为加快旧城区改建步伐，改善城区居民居住条件和生活环境，按照城市总体规划的要求实施的，其征收项目也符合《条例》第九条所规定的“四规划一计划”，符合公共利益的要求。原告关于涉案片区征收不符合公共利益要求的主张不能成立，本院不予支持。二是房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案未依法征求公众意见，不应作为补偿决定的依据。从被告任城区政府所提交的证据看，涉案片区的房屋征收与补偿方案履行了征求公众意见的程序，且征求意见期限不少于30日并已将征求意见情况和根据公众意见修改的情况予以公布。作出征收决定后予以公告并将征收与补偿方案一并予以公告，符合《条例》第十条、第十一条的规定，制定程序合法，可以作为作出征收补偿决定的依据。三是房屋征收补偿估价报告存在诸多违法之处，是无效的估价报告，不应作为补偿决定作出的依据。关于原告提出被征收房屋价值评估时点早于征收决定公告之日，评估时点违法的问题，被告作出征收决定时间为2017年3月7日，评估时点也是2017年3月7日，并不存在早于征收决定公告的问题，征收补偿决定中对于征收决定公告的日期表述为2017年4月12日，应是笔误，应以被告所提交的征收决定公告的日期为准；关于原告提出的评估机构的选定违反法定程序的问题，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。从被告任城区政府所提交的证据看，房屋征收部门先是公告要求被征收人协商选定评估机构，在协商不成的情况下，又公告了选定评估机构的时间和地点，并经到场的被征收人以投票的方式确定评估机构，评估机构的选定符合法定程序；关于原告所提出的未收到估价报告，评估人员也未到原告家进行实地勘察；估价报告没有合法送达，剥夺了原告复核和申请鉴定的权利等问题，从被告任城区政府所提交的证据看，分项勘估表及室内装修勘查记录表中的内容与原告的房屋实际情况相符，足以证明评估人员已对原告房屋进行了实地勘察，照片也可以证明估价报告在原告不签收的情况下，贴在原告房屋门口予以留置送达，且有见证人签字，并不违反法定程序，原告领取的征收与补偿手册及被告公布的征收与补偿方案中均已明确告知对评估价值不服，可申请复核或鉴定，评估机构也已对初步估价结果予以公示，在此情况下，原告再以被告未送达估价报告，剥夺其复核和申请鉴定的权利予以抗辩，理由不能成立，本院不予支持。关于原告所主张的被告作出征收补偿决定时，估价报告已超过有效期的问题，涉案估价报告是2017年4月16日作出的，而被告任城区政府作出被诉征收补偿决定的时间为2018年5月2日，的确超过了一年的有效期，但鉴于所超时间很短，对房价影响不大，对于原告被征收房屋的价值可参照估价报告所确定的房屋评估单价。但是被告任城区政府作为本行政区域内负责房屋征收与补偿工作的单位，在今后的房屋征收补偿过程中，在与被征收人协商未能达成一致的情况下，应在估价报告有效期内作出补偿决定，避免类似情况的发生。四是原告房屋一直用于商业经营，要求按商业用房性质进行补偿的问题。原告的房产证明确载明其房屋的性质为住宅，对于住宅用作商业用房的情况，《方案》中有明确的规定，应当参照《方案》第十条的规定处理，原告要求按照商业用房进行补偿理由不能成立。根据被告任城区政府所提交的证据13显示，原告的馄饨馆的成立时间为2005年，营业期限至2013年7月，因此被告按照8年时间采取了上浮40%的比例，但从被告所提交的其他证据看，截止向原告送达估价报告时，原告的馄饨馆仍在经营，工商登记信息所载明的截止时间明显与客观事实不符，被告在明知原告仍在正常经营的情况下，仍按工商登记的截止时间确定经营期限明显不当，应截止到被告公布征收决定时确定原告的经营期限，故原告的经营时间应认定已经超过11年，应当按照50%的比例上浮，住改非上浮差价款应为：144061.85元，42.34㎡×6805元／㎡×50％＝144061.85元。征收补偿决定中的住改非上浮差价款应予以变更，由115249.48元变更为144061.85元，即在原补偿标准的基础上增加28812.37元。相应地：产权调换方案中房屋征收部门应向被征收人支付款项应由112624.50元变更为141436.87元。货币补偿方案中房屋征收部门支付被征收人货币补偿款合计由456808.08元变更为485620.45元。被诉征收补偿决定其他内容不变。关于复议程序的合法性问题，原告及被告任城区政府对市政府的复议程序均无异议，被告市政府依法受理原告的复议申请后，按照行政复议法的规定向被告任城区政府予以了送达并在法定期间内作出复议决定，复议程序并无不当。因被诉征收补偿决定中住改非上浮差价款计算有误，作出维持该征收补偿决定的复议决定系认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条(一)、(二)项，第七十七条第一款，第七十九条之规定，判决如下： 一、撤销被告济宁市人民政府作出的济政复决字［2018］51号行政复议决定； 二、变更被告济宁市任城区人民政府作出的济任房征补［2018］25号房屋征收补偿决定为：“一、产权调换方案。房屋征收部门向被征收人提供位于西红庙回迁小区5号楼东一单元14层东3户住宅一套，建筑面积64.82平方米，储藏室负二层2-47号，面积5.61平方米。搬迁周转时间为18个月，即2018年5月2日至2019年10月21日。房屋征收部门应向被征收人支付141436.87元；二、货币补偿方案中房屋征收部门支付被征收人货币补偿款合计485620.45元”。 三、驳回原告孟宪法的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告济宁市任城区人民政府、济宁市人民政府共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  张 玲 审 判 员  李传平 人民陪审员  王 雷 二〇一八年十月十一日 书 记 员  毕迪昕