北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第41704号原告：北京海鑫园招待所有限公司，住所地北京市海淀区西北旺镇小牛坊村平房。法定代表人：崔林凯，总经理。委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。被告：北京市海淀区西北旺镇人民政府小牛坊村村民委员会，住所地北京市海淀区西北旺镇小牛坊村。法定代表人：王富强，主任。被告：永创兴业（北京）置业有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李建涛，总经理。上述二被告委托诉讼代理人：柳丽明，女，北京市海淀区西北旺镇人民政府小牛坊村村民委员会法律顾问，住北京市海淀区。被告:北京实创高科技发展有限责任公司，住所地北京市海淀区上地信息路**。法定代表人：陈晓智，董事长。委托诉讼代理人：姚占红，男，北京实创高科技发展有限责任公司法务。原告北京海鑫园招待所有限公司（以下简称海鑫园招待所）与被告北京市海淀区西北旺镇人民政府小牛坊村村民委员会（以下简称小牛坊村委会）、永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称永创兴业公司）、北京实创高科技发展有限责任公司（以下简称实创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海鑫园招待所之法定代表人崔林凯、委托诉讼代理人马丽芬与被告小牛坊村委会、永创兴业公司之共同委托诉讼代理人柳丽明，实创公司委托诉讼代理人姚占红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海鑫园招待所向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告赔偿我单位的经济损失11975894元；2、判令三被告赔偿自2013年12月9日起至赔偿款实际付清之日止的利息（按照银行长期3-5年贷款利率的4倍计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年1月我单位与小牛坊村委会签订租赁合同，合同约定小牛坊村委会将面积为3932平方米的经营场地出租给我单位，租赁期限自2005年1月1日起至2013年12月31日止，合同签订后我单位投入大量资金进行了装修和改建，并一直进行正常经营。2011年5月30日小牛坊村委会开始实施腾退改造工作，我单位承租的房屋在腾退范围之内，此后小牛坊村委会多次要求我单位腾退涉案的房屋，但就腾退补偿事宜双方未达成一致意见。2013年12月8日小牛坊村委会在未与我单位签订腾退补偿协议的情况下，强行将我单位承租范围内的房屋全部拆除，给我单位造成了巨大的经济损失。永创兴业公司系腾退拆迁工作的具体实施单位，鉴于小牛坊村委会、永创兴业公司均主张补偿款最终系由实创公司拨付，故我单位要求三被告共同承担责任。小牛坊村委会辩称，鉴于海鑫园招待所承租的房屋及场地在腾退范围之内，按照《西北旺镇集体土地腾退非住宅类生产经营用地腾退实施办法》（以下简称《腾退实施办法》），中规定的补偿标准，我单位及永创兴业公司多次与海鑫园招待所进行协商，要求其尽快签订腾退补偿协议，并委托评估公司对腾退范围之内的房屋进行了重置成新价的评估，但海鑫园招待所提出了高于补偿标准数倍的补偿要求，导致双方未能达成协议。为了避免给双方造成更大的损失，2013年12月9日海鑫园招待所将其承租和扩建的房屋交付给我单位及永创兴业公司予以拆除，我单位并没有强行拆除涉案房屋。海鑫园招待所主张的额外的装修补偿没有任何事实依据；其承租房屋用于开办招待所，不符合给予区位补偿的条件；因海鑫园招待所提出无理的补偿要求，导致双方未能签订腾退补偿协议，因此未能及时领取腾退补偿款的责任应由其自行承担，海鑫园招待所向我单位主张补偿款的利息缺乏事实依据。现我单位同意按照《腾退实施办法》的规定给予海鑫园招待所腾退补偿，不同意海鑫园招待所的其他诉讼请求。永创兴业公司辩称，我公司是涉案房屋腾退工作的实施主体，按照腾退规定海鑫园招待所应与我公司签订腾退补偿协议，由于政策调整，现在补偿款是由实创公司拨付。因海鑫园招待所要求的补偿数额远远超过了规定的标准，导致双方一直未能达成协议。小牛坊村委会所述情况属实，现我公司同意小牛坊村委会的意见，不同意海鑫园招待所提出的诉讼请求。实创公司辩称，小牛坊村委会系涉案房屋的腾退人，永创兴业公司系腾退工作的实施单位，按照正常程序，签订拆迁补偿协议的主体是小牛坊村委会和永创兴业公司，而非我公司。我公司是依据政府相关部门的委托承担付款责任，法院判决后小牛坊村委会、永创兴业公司可按照流程向我公司申报，我公司按照规定予以处理。我公司与海鑫园招待所之间不存在直接的合同关系，其要求我公司在本案中承担付款责任没有法律依据，现我公司不同意海鑫园招待所的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经查，2005年1月5日小牛坊村委会（甲方）与海鑫园招待所（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：由于崔林凯1998年所承租的原小牛坊村委会海丰食品厂经营不善，所以崔林凯找到小牛坊村委会提出要进行转产经营，经双方友好协商，甲方同意将原经营区共计3932平方米及建筑厂房1171.11平方米继续由乙方承租，并同意乙方改造所有老厂房。租赁期限为9年，即2005年1月1日起至2013年12月31日止，租金为每年6.7万元；乙方如需要在场区内进行扩建，必须经得甲方同意。如遇国家或集体征用、征收土地，本合同无条件解除，，地上物在租赁期内或租赁期满后乙方所扩建的建筑中的10%归甲方所有剩余地上物以谁投资归谁所有的方式进行分配；原1998年7月1日所签订的租赁合同书作废解除及2001年6月13日所签订的补充协议作废解除。小牛坊村委会出租给海鑫园招待所的房屋无合法的建设规划审批手续。上述合同签订后，海鑫园招待所对原有房屋进行翻建并新建了部分房屋用以开办招待所，其翻建和扩建房屋均无合法的建设审批手续。2012年4月5日永创兴业公司、小牛坊村委会等单位共同制定了《腾退实施办法》，该办法规定，非住宅用地被腾退对象是指：各村域内承包土地使用人，村、镇属房屋附属物的承包人、租赁人且在租约规定的使用年限内的及购买地上房屋附属物产权的单位及个人。对在租约有效期内的工、商、服务企业，按用地文件中标明的用地面积内的地上物按京国土拆管字×号文评估标准给予重置成新价补偿。按评估公司出具的评估结果中的正式房屋面积给予每平方米40元的搬家补助。按工商执照有效期、注册地、用地经营性质、营业内容对评估报告中的正式房面积给予300-700/平方米停产停业补助。《腾退实施办法》第二条第（四）项第3点规定，对已转个人使用的供销社、粮店、小学校等用地、用房，按使用人与原单位签订的转移资产文件中标明的房屋面积，给予区位基准价2550元每平方米的补偿。海鑫园招待所承租及扩建的房屋在腾退范围之内，腾退人为小牛坊村委会，永创兴业公司为腾退实施人，海鑫园招待所为被腾退人。经询问，小牛坊村委会、永创兴业公司表示实创公司并非安置补偿协议的签约主体，该公司仅负责腾退补偿协议的审核和资金拨付。海鑫园招待所表示不清楚实创公司在腾退工作中的职责，鉴于小牛坊村委会、永创兴业公司主张补偿资金来源于实创公司，其要求实创公司共同承担给付责任。腾退工作实施过程中，海鑫园招待所与小牛坊村委会、永创兴业公司曾就腾退补偿事宜进行过协商，海鑫园招待所主张小牛坊村委会、永创兴业公司曾提出550万元的补偿方案，但其认为补偿款不合理，故双方未能签订腾退补偿协议。2013年12月9日海鑫园招待所承租和扩建的房屋被拆除，海鑫园招待所主张系小牛坊村委会强行拆除了涉案房屋，小牛坊村委会则主张系海鑫园招待所将涉案房屋交付给村委会予以腾退。经询问，双方当事人均认可因腾退改造双方签订的《租赁合同》已于2013年12月9日解除。小牛坊村委会、永创兴业公司曾委托北京盛华翔伦房地产评估有限公司对涉案房屋的重置成新价进行了评估，房屋估价结果报告单中记载：估价时点为2012年4月8日，海鑫园招待所扩建房屋面积为1674.27平方米，房体结构价款1138098元，装修、设备及附属物价款为415896元，房屋及附属物重置成新价1553994元；小牛坊村委会原有房屋面积1171.11平方米，房体结构价款791010元、设备及附属物价款为0元，房屋及附属物重置成新价791010元。海鑫园招待所对评估报告单中确认的房屋面积、房体结构价款的数额无异议，但其不认可装修、设备及附属物的评估结果，其主张其对原小牛坊村委会的房屋也进行了装修，但评估单位未予评估，对于其扩建部分的装修、设备及附属物的评估在项目，数量、面积上均与实际情况不符。就上述主张海鑫园招待所提交了照片、录像等证据材料。依海鑫园招待所的申请，本院曾先后三次委托鉴定机构对涉案房屋、附属物及装修现值进行评估，但因涉案房屋已拆除，海鑫园招待所又不能提供现场施工图纸、建造合同、装修合同、工程项目清单、材料购置清单及合同等资料，鉴定机构均以仅依据录像无法进行鉴定为由终止了鉴定程序。小牛坊村委会、永创兴业公司按照《腾退实施办法》的规定，开列了补偿明细，具体情况为：海鑫园招待所房屋建筑面积为1674.27平方米，重置成新价补偿1553994元、停产停业补助1171989元（按每平方米700元计算）、搬家费66979.80元（按每平方米40元计算）、空调移机费50400元（按每台4**元计算），合计2843353.80元；小牛坊村委会房屋建筑面积为1171.11平方米，重置成新价补偿791010元、停产停业补助819777元（按每平方米700元计算）、搬家费46844.40元（按每平方米40元计算）、空调移机费0元，合计1657631.40元。海鑫园招待所主张其租用小牛坊村委会的房屋进行经营，并且是实际的被腾退人，因此清单中开列在小牛坊村委会原有房屋项下的停产停业补助、搬家费均应归其所有，合计应为3709975元；按照《腾退实施办法》第二条第（四）项第3点的规定，三被告还应向其支付区位补偿7265919元（2845.38平方米×2550元）；此外因对装修、设备及附属物的评估存在大量遗漏项目，故要求三被告另外支付装修、设备及附属物补偿100万元，以上合计11975894元。海鑫园招待所就其符合《腾退实施办法》第二条第（四）项第3点的规定，应享有每平方米区位补偿2550元的主张未向本院举证证明。在本案审理过程中，小牛坊村委会、永创兴业公司又提交了估价结果通知单1份，其中载明小牛坊村委会原有房屋房体结构价款为791010元、装修、设备及附属物价款为135780元。海鑫园招待所认为装修估价与事实不符。小牛坊村委会、永创兴业公司表示除了村委会房屋的房体结构价款791010元应归小牛坊村委会所有外，按照合同约定海鑫园招待所所建房屋面积10%所对应重置成新价、停产停业补偿、装修补偿亦应归小牛坊村委会所有。海鑫园招待所对小牛坊村委会、永创兴业公司的上述主张不予认可。因海鑫园招待所翻建、新建的房屋均无合法的建设规划审批手续，经本院释明，海鑫园招待所表示如果租赁合同无效，其诉讼请求无变更；小牛坊村委会、永创兴业公司亦明确表示如果租赁合同无效，其答辩意见无变更。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，小牛坊村委会出租给海鑫园招待所的房屋均无建设规划手续，且在租赁合同履行期间海鑫园招待所对原有房屋进行了翻建、增建、扩建，上述翻建、增建、扩建行为亦未取得建设工程规划许可，承租房屋的原貌已经改变，依据上述司法解释的规定，双方签订的租赁合同应属无效。海鑫园招待所与小牛坊村委会签订的《租赁合同》虽属无效合同，但小牛坊村委会、永创兴业公司同意按照《腾退实施办法》的规定予以补偿，对此本院不持异议，海鑫园招待所作为被腾退人仍享有按照上述办法获得腾退补偿的权利。根据本案查明的事实，小牛坊村委会系腾退人，永创兴业公司系腾退实施人，海鑫园招待所系被腾退人，实创公司虽受政府相关部门的委托负责腾退补偿资金的审核和拨付，但其并非签订腾退补偿协议的主体，该公司与海鑫园招待所之间不存在合同关系，其也未实际参与腾退的实施工作，因此，在海鑫园招待所未提交其他有效证据的情况下，其要求实创公司承担赔偿责任缺乏事实依据，本院对海鑫园招待所的上述请求不予支持，本案腾退补偿款的给付责任应由小牛坊村委会、永创兴业公司承担。对于腾退补偿款的具体数额以及具体分配，本院分析认定如下：小牛坊村委会主张按照《租赁合同》的约定，海鑫园招待所扩建的建筑中的10%所对应的各项腾退补偿应归小牛坊村委会所有，因双方签订的《租赁合同》无效，上述约定亦属于无效条款，故本院对于小牛坊村委会的上述腾退补偿款的分配意见不予采纳。小牛坊村委会原有房屋1171.11平方米所对应的房屋房体结构价款791010元应归小牛坊村委会所有，海鑫园招待所增建的房屋面积1674.27平方米所对应的房屋房体结构价款1138098元应归海鑫园招待所所有。因涉案房屋的装修是海鑫园招待所进行，因此估价结果通知单中载明的全部房屋的装修、设备及附属物价款合计551676元（海鑫园招待所增建房屋对应部分为415896元，小牛坊村委会原有房屋对应部分为135780元）应归海鑫园招待所所有。海鑫园招待所是实际的被腾退人，因此搬家费113815.20元、空调移机费50400元应归海鑫园招待所所有。小牛坊村委会、永创兴业公司按照每平方米700元核定的停产停业补助共计1991766元，符合《腾退实施办法》的规定，上述款项应归海鑫园招待所所有。海鑫园招待所未向本院举证证明其符合《腾退实施办法》第二条第（四）项第3点所规定的应享有每平方米区位补偿2550元的条件，其要求小牛坊村委会、永创兴业公司应向其支付区位补偿7265919元的请求，缺乏事实依据，本院对其上述请求不予支持。海鑫园招待所主张评估单位对装修、设备及附属物的评估存在大量遗漏项目，故要求小牛坊村委会、永创兴业公司另外支付装修、设备及附属物补偿100万元，但就上述主张海鑫园招待所未能提交现场施工图纸、建造合同、装修合同、工程项目清单、材料购置清单及合同等资料，导致鉴定机构无法进行评估，同时，对于《租赁合同》无效海鑫园招待所亦有过错，在小牛坊村委会、永创兴业公司已经给予补偿的情况下，即便上述损失实际存在亦应由海鑫园招待所自行承担，故本院对于海鑫园招待所的上述请求不予支持。海鑫园招待所与小牛坊村委会、永创兴业公司在腾退实施前曾就腾退补偿事宜进行过协商，海鑫园招待所亦认可小牛坊村委会、永创兴业公司曾提出550万元的补偿方案，但其认为补偿款不合理，故双方未能签订腾退补偿协议。现本院判决的补偿数额并未高于550万元，故海鑫园招待所要求小牛坊村委会、永创兴业公司支付赔偿款利息的请求，缺乏事实依据，本院对其上述请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认北京市海淀区西北旺镇人民政府小牛坊村村民委员会与北京海鑫园招待所有限公司于二ＯＯ五年一月五日签订的《租赁合同》无效；二、北京市海淀区西北旺镇人民政府小牛坊村村民委员会、永创兴业（北京）置业有限公司于本判决生效后七日内向北京海鑫园招待所有限公司支付腾退补偿款三百八十四万五千七百五十五元二角；三、驳回北京海鑫园招待所有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九万三千六百五十五元（北京海鑫园招待所有限公司已预交），由北京海鑫园招待所有限公司负担五万六千零九十九元，已交纳；由北京市海淀区西北旺镇人民政府小牛坊村村民委员会、永创兴业（北京）置业有限公司负担三万七千五百五十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马千里人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一八年十月十八日书 记 员  王 樾书 记 员  李 欣