云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0112民初6636号 原告：董景龙，男，汉族。 被告：昆明兆新城房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530100693060363Y。 住所：昆明市广福路拥金公路金河社区居委会王家场村 法定代表人：闫政柏。 委托诉讼代理人：周宇艳，女，傈僳族，系公司员工，特别授权代理。 原告董景龙诉被告昆明兆新城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，被告于2017年8月11日提出管辖权异议申请，本院于2017年8月22日作出《民事裁定书》，驳回被告对本案提出的管辖权异议申请，被告提出上诉，昆明市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）云01民辖终102号《民事裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年10月11日依法适用普通程序，对本案公开开庭进行审理,原告以及被告的委托代理人周宇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、依法确认被告于2016年11月2日才交付房屋的行为构成违约；2、被告支付原告2016年1月1日至2016年11月2日的违约金43061元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年6月28日签订《商品房购销合同》附《补充协议》,约定：原告购买被告开发的中天融域小区5号地块Ⅲ，35幢1层106号房，套内建筑面积：71.97平方米,房款为:597846元。合同约定的交房日期为2015年12月31日前，逾期交房的违约责任为：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。二、逾期90天，甲方按乙方已付款的0.03%剩以逾期天数向乙方支付违约金,合同继续履行。签订合同后原告于2015年6月28日向被告缴纳首付款187846元，又以按揭贷款的方式向被告支付400000元的购房款。原告于2016年11月2日接房。被告逾期交房的行为已经构成违约,为维护原告的合法权益,特诉至法院。 被告辩称，首先，由于国家政策,市场经济以及云南房地产市场等大环境的影响,我公司也陷入经营困难,资金极度短缺。但是在如此艰难的状况下,我公司还是努力通过各方措施积极筹措资金并实现交房。虽然该项目有所延期,但是相比昆明房地产市场随处可见的烂尾楼而言,我们公司却努力积极的尽自己所能履行合同,把房屋交付在客户手里。通过公司上下的努力,我公司于2016年9月1日分批分栋交付给业主,于2016年8月29日按照合同第十条交接约定在云南信息报公示交房信息,通知中天融域二期业主按照合同约定接房。此项目合计712套房屋,截止2018年2月22日已完成76O户房屋交付给业主,入住率达到50%,足以证明该房屋内部也符合使用条件,可以达到交房条件。但由于公司资金短缺,目前还在到处筹措资金努力完成附属设施的收尾工作,此部分工作还需要筹措大量的资金。如果按照业主的诉讼请求判决,公司因整个楼盘将面临高额的赔偿,这样高额的赔偿将导致公司破产。那将面临该楼盘712户业主居住的小区的附属设施无法完成,会导致更严重的社会问题。其二:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,商品房买卖合同逾期交付，违约金应按有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。经我公司向中天融域二期楼盘周边的中介机构了解,该地段面积房屋1OO平米租金在1500元/月左右，综上所述,逾期交房之日至2016年8月29日公告交房之日,租金按照最高标准15OO元/月计算。合同约定的违约金,已经远远高出被告实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和城市信用原则予以衡量,并做出裁决”。综上所述:我公司尊重契约精神,但本着公平平等的原则,我公司恳请人民法院将违约金标准从日万分之三的违约金调整为日万分之一,并将违约金计算至被告在云南信息报发布交房公告的2016年8月29日截止。我公司才能更快更好的积极履行合同义务。 当事人围绕其诉辩主张向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提交的《商品房购销合同》、购房发票以及被告提交的云南信息报，真实性均能确认，来源明确，本院对原告及被告提交的证据均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年6月28日，原、被告双方签订《商品房购销合同》约定原告向被告购买中天融域小区5号地块Ⅲ，35幢1层106号商品房，总价为597846元，付款方式为按揭付款，被告应在2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告，并以媒体公告的形式通知原告办理交接手续，被告逾期交房的在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的90天内，被告按每日50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。《商品房购销合同》已进行了备案登记。《补充协议》就原告的付款方式进行了详细的约定。原告已经向被告支付了全部购房款。2016年8月29日，被告通过云南信息报发布交房公告，通知中天融域小区二期房屋于9月1日-9月30日可办理交房手续。 庭审中，被告陈述，案涉房屋所在小区尚未办理完验收手续，认可原告起诉状中陈述的实际接房日期。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，应属合法有效。各方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告已依约向被告支付了全额房款，被告也应按约履行义务。《商品房购销合同》约定的交房期限为2015年12月31日，虽被告在2016年8月29日在云南信息报发出交房公告，但从庭审查明的事实来看，案涉小区至今尚未按合同约定通过建设单位组织验收合格，被告单方发出交房公告的行为不符合合同和法律规定，不能将公告中通知的日期认定为原告应当接房的日期。应以原告实际接收房屋的日期为交房日期。综上，案涉小区尚不具备合同约定的交房条件，被告逾期交房已的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。合同中约定逾期90天（2016年1月1日至2016年3月31日）内的违约责任按每天50元计算为4500元，对该部分违约金本院予以支持；自2016年4月1日起的违约金标准约定为以购房款为基数按0.03%每日计算，该标准过高，本院支持原告主张的以购房款为基数按日0.02%计算至交房之日即2016年11月2日止为25827元，以上违约金共计30327元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告昆明兆新城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告董景龙支付违约金30327元。 二、驳回原告董景龙其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 案件受理费876元（原告已预交），由被告昆明兆新城房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  石晶晶 人民陪审员  郭一入 人民陪审员  钱 新 二〇一八年十月十一日 书 记 员  邹雨青