上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19445号原告：上海星峡置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：彭庆邦，职务董事长。委托诉讼代理人：张硕磊，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海奥格营养生物科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：SUNANQUAN，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢琴肖，上海瑞吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚宏雅，上海瑞吉律师事务所律师。被告：奥格生物技术(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区沔北路XXX号F3。法定代表人：孙安权，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘敬。委托诉讼代理人：谢琴肖，上海瑞吉律师事务所律师。原告上海星峡置业有限公司与被告上海奥格营养生物科技有限公司、奥格生物技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海星峡置业有限公司的委托诉讼代理人张硕磊，被告上海奥格营养生物科技有限公司的委托诉讼代理人褚宏雅、奥格生物技术(上海)有限公司的委托诉讼代理人刘敬，两被告共同委托诉讼代理人谢琴肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海星峡置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与上海奥格营养生物科技有限公司签订的《海洋大厦房屋租赁合同》于2020年9月23日解除；2.判决上海奥格营养生物科技有限公司支付截至合同解除之日的租金、物业费及电费，暂计至2020年9月23日租金、物业费、电费共计317,012.98元，以及支付上述金额至实际支付之日止的滞纳金；3.判决上海奥格营养生物科技有限公司已支付的保证金164,763.54元归原告所有；4.判决上海奥格营养生物科技有限公司支付自2019年12月6日至2020年2月21日的装修期(优惠期)优惠差价金额125,423.25元；5.判决上海奥格营养生物科技有限公司支付违约金164,763.54元；6.判决上海奥格营养生物科技有限公司支付原告为此支付的律师费26,581元；7.判决奥格生物技术(上海)有限公司就以上债务承担连带责任。事实和理由：2019年12月5日，原告与上海奥格营养生物科技有限公司(以下简称奥格营养公司)签订了《海洋大厦房屋租赁合同》及其附件(以下简称租赁合同)，约定原告将位于上海市黄浦区延安东路XXX号XXX层XXX-XXX室共计199.11平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给奥格营养公司使用，租期2年，自2019年12月6日起至2021年12月5日止，其中2019年12月6日至2020年2月21日为优惠装修免租期，租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、违约责任等进行了明确约定。租赁期间，奥格营养公司自2020年4月份起无故拒付租金、物业费、电费，原告催告后仍未缴纳。奥格生物技术(上海)有限公司(以下简称奥格生物公司)是奥格营养公司的唯一股东，应当对奥格营养公司的债务承担连带责任。故原告诉至本院，要求判如所请。奥格营养公司辩称，同意解除租赁合同，解除日期应为2020年5月15日，受疫情影响，奥格营养公司无力继续履行租赁合同，多次与原告沟通降低租金及解除合同事宜无果，遂于2020年5月15日正式通知原告解除合同并已清空房屋，原告在当天微信聊天中确认收到该解除通知，奥格营养公司搬离租赁房屋并通知原告收回房屋的行为属用自己的行为实际表明不再履行租赁合同，租赁合同目的已经无法实现，应允许奥格营养公司解除合同，原告作为出租人应积极收回房屋防止损失扩大，故应以原告收到解除合同通知之日为合同解除之日。奥格营养公司同意支付租金及物业费至2020年5月15日。至于滞纳金，原告同意2020年4月份的租金及物业费放在后面三个月进行分摊，故4月份的租金及物业费不存在滞纳金问题；2020年5月份，双方已经在沟通合同解除事宜，亦不存在滞纳金问题。对于电费项目及金额无异议，双方一直在沟通费用的支付，所以不应产生滞纳金。合同解除系因疫情所致，双方均不应承担违约责任，保证金应在抵扣2020年5月15日之前所产生的物业费等费用后予以返还。租赁合同应当具有装修免租期，原告要求奥格营养公司支付免租期租金没有事实和法律依据；另装修期优惠差价计算错误，装修期的租金应为120,793.40元。关于违约金，奥格营养公司不同意支付该违约金，本案属于不可抗力，不存在违约，原告主张的滞纳金、保证金、装修期优惠差价和违约金属重复计算，违约金的约定显失公平应属无效，即使奥格营养公司存在违约，违约责任也应予降低。至于律师费，租赁合同未明确法律服务费用即律师费，原告第一次主张律师费为7,977元，后增加了律师费用，但并没有增加律师工作量，原告主张的诉请总金额虚高，依据该虚高金额计算律师费不合理。而律师合同也明确该金额代表的是一审、二审和执行阶段，目前仍在一审阶段。奥格生物公司虽为奥格营养公司的股东，但与奥格营养公司系独立的法律主体，其非合同相对方，不应承担法律责任。奥格生物公司辩称，其非合同相对方，未参与租赁合同的履行、未获得利益。其与奥格营养公司系独立主体，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：原告为外国法人独资企业。系争房屋权利人为原告，房屋所有权性质为其他。奥格生物公司为有限责任公司(外国自然人独资)。奥格营养公司系奥格生物公司设立的全资子公司，为有限责任公司(外商投资企业法人独资)。2019年12月5日，原告(甲方、出租方)与奥格营养公司(乙方、承租方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于办公使用，租赁期限自2019年12月6日至2021年12月5日，免租装修期为2019年12月6日至2020年2月21日，月租金48,450.10元，月物业管理费6,471.08元,租金及物业管理费于每月1日支付，保证金为三个月租金和物业管理费总和计164,763.54元。装修期内，乙方无需支付租金，因非甲方原因终止或解除合同的，乙方自动放弃免租期，向甲方补交免租期租金。甲方有权在乙方违约的情况下将租赁保证金抵扣乙方欠付的租金、物业费等乙方应付款项。租赁合同第17条约定，如乙方未按时支付租金、物业管理费、电费等，乙方应每日按欠费总额的千分之五向甲方缴纳滞纳金，滞纳金自乙方应付之日计算至付清之日止；乙方未足额支付任一期租金、物业管理费等超过14日的，或乙方累计拖欠任一应付款超过60日的，或乙方以任何方式通知甲方中途退租或拒绝履行合同义务的，均视为乙方严重违约，甲方有权终止合同，重新进入、占有及清空该房屋，没收租赁保证金，追偿未付费用，追偿因乙方违约产生的法律服务费用，要求乙方支付剩余租期的租金、物业管理费及装修期的租金等。合同签订后，奥格营养公司按约支付了保证金164,763.54元、截至2020年3月31日的租金和物业管理费、截至2020年2月的电费。2020年3月系争房屋产生的电费163.01元、4月产生的电费137.60元，奥格营养公司均未支付。2020年4月奥格营养公司人员通过微信询问原告方“能否再申请下4月减租”，原告方5月6日回复“管理层没有同意降低租金。只同意将一个月的租金分摊到三个月租金后补”。2020年5月12日，奥格营养公司向原告发函，载明受疫情影响，双方租金减免的分歧巨大，故通知原告租赁合同于2020年5月15日解除，奥格营养公司已腾空系争房屋，要求原告于2020年5月15日前接收房屋。原告确认收到该函。奥格营养公司提供的2020年5月26日的视频显示，原告方与奥格营养公司方在系争房屋内沟通物品搬运等事宜，原告方表示“属于你们的东西是可以(自行处置)的”“不是说单方面发函就已经解决”“你们现在单方面发的解约函我们已经收到了，然后从我们的角度来说，我们没有在同意这个情况下，我们还是认为你们是在继续履约的”。另查明，原告(甲方)与江苏漫修(上海)律师事务所(乙方)签订了《委托代理合同》及补充协议，约定甲方委托乙方代理其参加系争房屋所涉案件的一审、二审及执行程序，律师费为26,581元。江苏漫修(上海)律师事务所向原告出具了18,604元的发票。原告委托诉讼代理人张硕磊、姜宁铭原为江苏漫修(上海)律师事务所律师，2020年9月转入北京盈科(上海)律师事务所执业。上述事实，有当事人陈述及房地产权证、租赁合同、微信聊天记录、银行电子回单、能耗确认表、视频、代理合同、发票、企业信用信息公示报告等证据予以证实。本院认为，原告与奥格营养公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据双方沟通记录显示，奥格营养公司向原告申请减免租金未获同意后提出于2020年5月15日解除合同并送达原告，虽原告未同意，但根据新冠疫情和本案实际情况，应认可奥格营养公司于2020年5月15日解除合同，但奥格营养公司亦应按租赁合同约定支付合同期内租金、物业管理费及电费，还应承担违约责任。至于滞纳金，原告曾同意租金后补，即已同意被告迟延缴纳费用，故原告关于滞纳金的诉请本院不予支持。至于租赁保证金，虽奥格营养公司主张系因不可抗力致使合同无法继续履行而要求免除违约责任，但在案证据未能证明奥格营养公司履行租赁合同存在根本障碍，且由原告承担全部损失显属不公，故该主张本院不予采信，租赁保证金按约应归原告所有。由于新冠疫情对原告及奥格营养公司履行合同有一定的影响，且合同中对奥格营养公司的违约责任约定过重，因此对于奥格营养公司的违约责任，本院充分考虑本案实际情况依法酌定。律师费合同有约定，本院据本案实情酌定律师费为8,000元。装修期免租金系双方租赁关系确定后所给付的一定优惠待遇，根据合同约定，奥格营养公司提前解约理应补付免租期租金，考虑到新冠疫情及双方合同原本履行情况，具体数额由本院酌减。奥格生物公司虽为奥格营养公司的唯一股东，但无证据证明其滥用法人独立地位和股东有限责任，故原告要求奥格生物公司承担连带责任的主张，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及1999年的《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，判决如下：一、原告上海星峡置业有限公司与被告上海奥格营养生物科技有限公司签订的《海洋大厦房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告上海奥格营养生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星峡置业有限公司支付2020年4月1日至2020年5月15日的租金71,893.70元、物业管理费9,602.25元，及2020年3月至4月的电费300.61元；三、被告上海奥格营养生物科技有限公司在原告上海星峡置业有限公司处的租赁保证金164,763.54元，归原告上海星峡置业有限公司所有；四、被告上海奥格营养生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星峡置业有限公司支付违约金54,921.18元；五、被告上海奥格营养生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星峡置业有限公司补付2019年12月6日至2020年2月21日的租金62,122.32元；六、被告上海奥格营养生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星峡置业有限公司支付律师费8,000元；七、原告上海星峡置业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13,053元(原告已预交)，由原告上海星峡置业有限公司负担7,810元，被告上海奥格营养生物科技有限公司负担5,243元。财产保全费1,635.45元(原告已预交)，由被告上海奥格营养生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  仲佳宁人民陪审员  沙 黎人民陪审员  张康年法官 助理  石韶玮书 记 员  侯卉程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。