广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初11361号原告：王志华，男，1990年10月6日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，原告：吴晓红，女，1992年6月29日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，上列两原告共同委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道**德雅湾家园**12卡，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原告王志华、吴晓红与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志华、吴晓红委托诉讼代理人翁均涛，被告双德公司委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志华、吴晓红向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付逾期交房违约金22131元（以总房价246448元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止，共计449天，按每日万分之二计算）；2．被告向原告支付逾期办证违约金6974元（以总房价246448元为基数，自2017年2月22日至2017年12月1日止，共计283天，按每日万分之一计算）。事实和理由：2013年6月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价246448元购买被告开发的位于中山市××大道南××家园××房，约定于2014年3月31日前交房给原告，交付条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，合同第十四条约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。原告了解到商品房必须办理竣工验收备案手续后方可交付和办理产权登记手续，被告之前的交付不符合法律规定且逾期办证，应当承担违约责任，赔偿原告相应的违约金。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告双德公司辩称，被告无需向原告支付逾期交付违约金与逾期办证违约金。1．原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》补充协议第四条约定的交付条件合法有效。1．原告已于2014年4月26日办理了收楼手续接收了案涉房屋，收楼后，原告无权要求被告支付逾期交房违约金。2．原告接收房屋时，房屋的供水、供电、消防等单项应通过政府有关部门验收并合格，且案涉房屋的工程已竣工并通过了中山市神湾镇住建局、中山市建设工程安全监督所的验收并合格，符合居住条件的，并未对原告权益产生侵害，支付违约金将违背公平原则。3．在签订合同时，被告已明确告知原告无法在合同约定的期限内取得中山市建设工程竣工验收备案登记，故双方通过签订补充协议对合同约定的交付条件进行了变更，且原告在收楼时已知晓案涉房屋并未取得登记证，现原告以此为由要求被告承担逾期交付的责任，有违诚信原则，违背契约精神。退一步讲，即使是以取得竣工验收备案登记证为法定交付条件，根据《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十二条的规定，原告的诉求是没有事实及法律依据。4．因政府验收行为原因，致使被告于2016年12月23日才取得案涉工程备案证，延误了被告办理案涉工程权属证书的进度。根据合同约定，办证期限应当顺延至2016年12月23日起算，被告于2017年11月16日将案涉房屋的办证资料提交国土部门申领不动产权证，没有超过合同约定的720个工作日。此外，根据买卖合同第十四条的约定，被告的办证义务为“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，而非取得不动产权证，因此，被告办证义务的截止日期应当为提交办证资料之日，而非产权证办妥之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下：1．2013年6月15日，王志华、吴晓红（买受人）与双德公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定由王志华、吴晓红购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，建筑面积为67.52平方米，房屋总价为246448元。①关于交付的约定。出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中包括若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给有关部门办理验收，而有关政府部门未能及时办理导致延误，有关延误的事由和期限出卖人应出具有关部门的相应证明文件，据此方可予以顺延；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；另，附件六合同补充协议第四条约定，合同第八条双方同意修改为：出卖人和买受人同意并确认合同的第八条示范文本规定出卖人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》作为交付条件、期限不适用，双方按出卖人取得施工单位、出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体工程竣工通过自检合格）视为商品房已符合交付条件，出卖人承诺于2014年3月31日前将符合上述条件的商品房交付买受人使用，逾期方为交付延误，按合同第九条承担违约责任；②关于办证时间。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向其支付违约金。非出卖人的责任导致买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件六第五条约定执行，即若有证据证实是由于政府有关部门、按揭银行、测绘部门等第三方延误的，买受人同意出卖人亦有权相应顺延办理契证期限。双方还约定了其他权利义务。庭审中，王志华、吴晓红认为补充协议第四条的约定违反了《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《中华人民共和国消防法》的强制性规定，应以主合同约定取得备案登记证为交付条件。而双德公司认为补充协议的约定没有违反法律法规的强制性规定，因建筑法、建筑质量管理条例、消防法都未明确规定商品房验收合格的前提条件为必须经过规划、环保等验收，王志华、吴晓红对验收合格作了扩大理解，备案登记证是政府针对资料齐备的登记，并不是工程是否合格的依据，故其认为工程消防等经过验收达到基本的交付条件，不影响居住即可交付使用。2．王志华、吴晓红已交付全部购房款246448元，双德公司于2014年4月26日向王志华、吴晓红交付了案涉房屋。3．2016年12月23日，双德公司取得了案涉房屋所在楼宇的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。登记证上载明，建设单位：中山市双德房地产有限公司，工程名称：德雅湾家园（三期）商住小区工程，工程地址：中山市神湾镇神溪村，使用性质：商业、住宅，建筑面积14234.86平方米（3幢15层）。庭审中，双德公司称取得综合验收备案登记证迟延系政府行为所致，并未举证。4．2017年11月16日，双德公司向国土办证部门递件就案涉房屋的办证资料提交申请不动产权属登记。2017年12月1日，王志华、吴晓红取得案涉房屋不动产权证书［粤（2017）中山市不动产权第0282318号］。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告王志华、吴晓红与被告双德公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方当事人均应恪守履行。关于逾期交付的问题。双方在中山市商品房买卖合同中约定在2014年3月31日前，被告在依法取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的条件下，将符合合同约定的商品房交付给原告，中山市商品房买卖合同的补充协议第四条对合同约定的交付条款作出了重大变更，属于排除了原告主要权利的格式条款，被告未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请原告注意，故该条款不应对原告产生法律拘束力。综上，案涉房屋在2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》时，才达到双方约定的交付条件，被告构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任，本院依法支持原告关于被告逾期交付构成违约的主张，原告主张被告支付从2015年10月1日起至2016年12月23日期间的请求，因2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金22085.32元（以购房款246488元为基数，按日万分之二计算448日）。关于逾期办证的违约金问题。按照合同约定，被告应于2014年3月31日前将涉案商品房交付给原告使用，并在之后的720个工作日内，即2017年2月16日前为原告办理房地产权属证书，否则按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。被告不确认其违约事实，抗辩系因政府原因导致延误，但未举证证明，本院对原告关于被告逾期办证构成违约的主张予以支持，被告应对其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任，按照合同约定原告有权要求被告支付2017年2月16日至2017年11月15日期间的违约金，原告诉请被告支付2017年2月22日至2017年12月1日期间的违约金请求有部分超出可支持范围，部分属于其对权利的自由处分，本院依法支持原告诉请中从2017年2月22日至2017年11月15日期间的违约金6581.23元（246488元×0.0001/日×267天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王志华、吴晓红支付逾期交房违约金22085.32元；二、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王志华、吴晓红支付逾期办证违约金6581.23元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元（原告已预交），由被告中山市双德房地产开发有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一八年十月十日书 记 员  林振华