天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初8680号原告：天津奥圣物业管理有限公司，住所：天津市津**津南经济开发区（**）香港街****楼205-2。统一社会信用代码91120112300632990P。法定代表人：周儒海，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘俊菲，天津顺昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永伟，天津顺昊律师事务所律师。被告：周学云，女，1960年2月17日出生，汉族，退休，住天津市津**。委托诉讼代理人：丁全生（被告之夫），1957年4月21日出生，汉族，退休教师，住天津市津**。原告天津奥圣物业管理有限公司与被告周学云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津奥圣物业管理有限公司（以下简称“奥圣公司”）的委托诉讼代理人刘俊菲、刘永伟，被告周学云及其委托诉讼代理人丁全生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥圣公司向本院提出如下诉讼请求：一、周学云给付2016年9月16日至2018年8月31日的物业管理服务费4,928.89元及逾期交纳物业管理服务费违约金6,937.06元；二、本案诉讼费由周学云承担。事实及理由：2016年9月16日，原告与被告所在星宇花园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定在约定的物业管理服务期内（2016年9月16日至2018年9月15日）由原告向被告提供物业管理服务，被告根据其住房面积及合同约定的物业服务标准向原告支付物业管理服务费，现奥圣公司已全面履行了合同义务，但周学云自2016年9月16日至今，迟迟未向原告支付物业管理服务费，多次催促无果，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。周学云辩称，自己确系津**咸水沽镇星宇花园X-X-XXX房屋产权人，面积为117.83平方米，同意按照每年800元的标准给付物业费，不同意承担违约金和诉讼费。事实及理由：奥圣公司未与周学云签约，没有做到1.78元的物业服务标准，奥圣公司未对房屋建筑公用部分尽到管理和养护义务，未对公用设施尽到日常维修养护和管理义务，对绿地花草未尽到维护管理，不及时清运生活垃圾和装修垃圾，没有巡逻和监控设施，草坪杂草丛生，花木枯死，景观喷泉未曾使用，消防设施损坏，路砖粉碎，日常车辆管理混乱，小区没有老人和儿童的活动室。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月16日，奥圣公司与天津市津南区星宇花园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由奥圣公司为津南区咸水沽镇星宇花园提供物业管理服务。该合同约定：物业管理服务费实行包干制，物业管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅每月每平方米1.78元；业主于每月5日前交纳物业管理服务费，逾期交纳的，自逾期之日按照日千分之五比例交纳违约金。被告周学云系天津市津**咸水沽镇星宇花园X-X-XXX房屋的产权人，建筑面积为117.83平方米，自奥圣公司进驻以来，周学云从未交纳物业费。本院认为，业主委员会或业主大会与其依法选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担，物业服务公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，1、《天津市住宅物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，高层住宅每月每平方米1.78元，业主每月5日前交纳”，故本案原告以每月每平方米1.78元向被告主张其履行物业服务期间的物业费，符合合同约定；2、奥圣公司的服务基本能够达到合同约定的服务标准，提供了实际服务，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。但根据周学云反映的绿化不合格、小区脏乱差等问题，结合本院实地考察情况，本院认为，奥圣公司的物业管理服务也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；3、周学云抗辩未签订物业合同，对收费标准不予认可，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，业主大会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故对该抗辩主张，不予支持。综合考虑本案查明的事实及本院实地考察的情况，本院酌定其物业管理服务费按照约定价格的95%予以支持，由周学云向奥圣公司支付2016年9月16日至2018年8月31日物业费的95%，即1.78元×117.83平方米×23.5个月×95%=4,682.39元。对原告主张的违约金，周学云长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于周学云未能交纳物业费存在一定的误解，奥圣公司一方也存在未完全尽到义务的事实，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不再予以支持。需要指出：奥圣公司作为小区的物业服务公司，负责小区内日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、公共管道的维护和养护、化粪井的清掏、小区安保及环境卫生等事务，已经尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。本院仍需指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，周学云一味追求其应享受的权利，却自奥圣公司进驻以来，从未履行自己的交费义务，先行违约后却又要求奥圣公司履行种种义务，于物业公司而言，有违实质公平。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、周学云于本判决生效之日起十日内给付奥圣公司2016年9月16日至2018年8月31日的物业费4,682.39元。二、驳回奥圣公司的其他诉讼请求。如周学云未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由奥圣公司承担1.25元，由周学云承担23.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  刘信亮二〇一八年十月二十二日书 记 员  任增清附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。