广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初151号原告：桂玲，女，1972年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：申文厚，广东海联泰达律师事务所律师。被告：增城荔丰房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区增江街大埔围村张冚山顶。法定代表人：白小刚。委托诉讼代理人：卢宝怡，女，1997年6月12日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄萃娟，女，1992年3月18日出生，汉族，系该公司员工。被告：上海家和信息技术有限公司，住所地上海市宝山区呼兰路********。法定代表人：蔡宇菁。委托诉讼代理人：周青，男，1989年7月13日出生，汉族，系该公司员工。原告桂玲诉被告增城荔丰房地产有限公司（以下简称荔丰公司）、上海家和信息技术有限公司（以下简称家和公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂玲的委托诉讼代理人申文厚，被告荔丰公司的委托诉讼代理人卢宝怡、黄萃娟，被告家和公司的委托诉讼代理人周青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂玲向本院提出诉讼请求：1.撤销桂玲与荔丰公司签订的《商品房认购书》；2.荔丰公司退回桂玲已交纳的定金10万元；3.家和公司退回桂玲团购费5万元；4.荔丰公司与家和公司对上述第2、3项诉讼请求互为承担连带清偿责任；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：荔丰公司与家和公司共同向桂玲推销荔丰公司开发建设的商品房，经荔丰公司、家和公司工作人员向桂玲介绍，荔丰公司于2020年12月6日当场与荔丰公司签订《商品房认购书》，约定购买荔丰公司开发的世茂泰禾广州院子D40住宅十九巷2单元10号302室，并按荔丰公司指示向荔丰公司支付了定金10万元、团购费5万元。然而在桂玲付款并签订认购时，荔丰公司与家和公司的工作人员并未明示涉案房屋所在土地是1994年取得的权证，只是说是2018年开发的新楼盘，造成桂玲误以为是自2018年起算70年产权。于是桂玲随后向荔丰公司与家和公司提出质疑并要求协商解除认购书，但荔丰公司与家和公司拒绝至今。综上，荔丰公司与家和公司在销售商品房时不按规定明示并指引购买者了解“五证一书”，利用不规范的销售手段和行业技术误导购买者签订认购书，以致造成桂玲签订有重大误解的合同，依法应予以撤销合同，返还财产。另外，桂玲是在纠纷发生后才知道家和公司的存在，至今不清楚相关业务人员哪个是属于荔丰公司，哪个属于家和公司，该两公司没有明确是联合销售。被告荔丰公司辩称：一、荔丰公司不存在未按规定明示、指引的行为，其销售行为规范有序。荔丰公司遵循相关规定，至今未曾因未按规定明示、指引的行为受到任何处罚，可见荔丰公司并不存在桂玲所称的不按规定示的情况。且桂玲曾就荔丰公司未告知房屋土地使用年限的问题向住建部门投诉，但住建部门并未进行明确处理，从住建部门的态度可见，荔丰公司不存在违法违规的行为。二、除了依照相关规定落实商品房五证、合同等公示，荔丰公司还针对商品房红线内外的不利因素制作了特别提示KT板，以鲜艳的红色为底色设置在销售现场，保障消费者对项目信息的获取，以充分了解项目情况。荔丰公司的销售人员在项目开售前会经过一列内部培训，包括销售百问百答、接客注意事项等。销售人员在接待客户时，需循例向客户一并介绍房屋具体信息，引导客户在销售现充分了解商品房情况。三、荔丰公司公示的各项证件、材料中充分披露了商品房信息，不存在误导消费者的行为。荔丰公司在销售现场公示的土地使用权证复印件明确显示了项目土地的使用年限及起算日期，该数据及日期同样在现场公示的《商品房买卖合同》、商品房红线内外的不利因素特别提示KT板中均有示。《商品房买卖合同》第二条明确指出土地使用权年限自1994年1月18日起计算；商品房红线内外的不利因素特别提示KT板第三条第一款即列出了有关产权年限的信息：本项目住宅土地使用年限至2064年1月17日。这些证件、资料都提示消费者在购买时应慎重考虑，由此可见，荔丰公司在交易过程中并不存在误导消费者的行为，桂玲完全可以知悉本项目住宅土地的实际使用年限。三、桂玲是完全民事行为能力人，基于自身意思表示作出的民事行为负有谨慎、注意义务。在荔丰公司已充分提供项目情况及商品房信息的情况下，桂玲完全可以了解到基于购买决策所想要了解到的项目信息。商品房价值较大，作为购房者应对其欲购房屋持有更多的谨慎和注意义务，原告在签订《商品房认购书》前可也应当自行充分了解商品房情况，同时也可以要求荔丰公司提供相关资料及信息。在触手可及的信息获取条件下，桂玲指称自身不知悉、存在误解显然与常理不符，不符合一个完全民事行为成年人的应有行为。四、购房者可通过多种途径了解所购房屋土地使用年限等基本信息，如住建局官网等网络渠道。同时，在桂玲与荔丰公司签订的《商品房认购书》中，有明确条款提示桂玲对所购房地产已经过了解后，才与荔丰公司达成的购买意向的表述，意在提示桂玲充分了解项目情况后再作出购房行为，相关条款通过加粗标黑的方式突出显示。此外，在签订认购书的同时，荔丰公司提供了《世茂泰禾广州院子项目红线内外特别提示》给桂玲署，该特别提示的第四条第1款写明，本项目土地使用年限为2063年5月8日。可见，桂玲是在对涉案商品房充分了解的情况下，才与荔丰公司订立《商品房认购书》的，并不存在重大误解情形。桂玲应对基于自身意思表示作出的认购行为承担相应的法律责任，在桂玲未按照认购书履行款项支付义务时，桂玲对荔丰公司已构违约，应承担违约责任。桂玲不能以自身未能履约而认为《商品房认购书》存在重大误解，以此逃避法律责任。五、土地使用年限不影响房屋的使用且原告以此重大误解另有他因。土地使用权年限并不会侵害购房者对其所购房屋的产权。根据《民法典》第三百五十九条的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，故土地使用权期限到期后即自动续期，完全不影响桂玲对房屋的使用。根据荔丰公司销售人员后续反馈，桂玲的配偶反对其购买涉案房屋，原告主张撤销合同的根本原因并非对商品房土地使用权期间存在误解而是其配偶不同意购买涉案房屋，可见桂玲是知悉并接受商品房的土地使用年限的，桂玲以此为由掩盖其逃避履约的责任，不应得到支持。因桂玲单方原因不履约，应承担违约责任，按照协议约定，定金作为其违约而对荔丰公司的赔偿并无不当。六、5万元服务费（团购费）不是购房款，与荔丰公司无关，荔丰公司不承担连带责任。荔丰公司与家和公司签订的《世茂泰禾广州院子家和电子商务合同》约定，5万元团购费属于家和公司的会员费，该费用不抵入房款；合同的2.1.7约定，若购房者退定退房，由乙方向购房者退还会员服务费。在桂玲与家和公司签订的《推荐购房服务协议书》中，第四条第1款约定5万元服务费由家和公司独立收取并归其所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。因此，5万元的服务费并非购房款之一，其收取与荔丰公司无关，荔丰公司对此不承担连带责任。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实依据与法律依据，恳请法院驳回桂玲的诉讼请求。被告家和公司辩称：请求法院驳回桂玲的全部诉讼请求。桂玲与家和公司的法律关系是基于双方签订的购房服务协议，家和公司只收取了桂玲50000元的服务费，桂玲在第一项、第二项诉讼请求与家和公司无关，第四项诉讼请求没有任何事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年12月6日，荔丰公司（甲方，营销顾问贺琳芮、钟辉辉）与桂玲（乙方）签订《商品房认购书》，约定：“……一、甲、乙双方基本情况及认购物业情况：……认购物业世茂泰禾广州院子D40住宅十九巷2单元10号302室，物业用途住宅，……预测建筑面积总计130.64平方米，……优惠后总房价人民币贰佰伍拾伍万贰仟陆佰壹拾伍元整（RMB：2552615.00元）。……二、签约和付款：（一）付款方式：按揭付款1.1按揭付款：首期房款为总房款的40.06%，即人民币壹佰零拾贰万贰仟陆佰壹拾伍元整（RMB：1022615元），乙方应于本协议签订后14日内支付。……三、其他约定事项：1、为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币100000.0元整（大写壹拾万元元），作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转为定金；签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。2、双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前，已经阅读并充分了然甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房价款支付、面积误差处理、交付标准和交付时间、建筑质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。……3、非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。……10、乙方确认已充分了解所认购的物业的性质及使用方式、期限、周边设施及环境的影响等，乙方对此明确表示认同和接受。……”。2020年12月6日，桂玲向荔丰公司刷卡支付两笔定金分别为50000元；荔丰公司向桂玲出具两份《增城荔丰房地产有限公司专用票据》，证明分别收到桂玲支付的定金50000元。同日，桂玲通过支付宝向家和公司支付50000元；家和公司向桂玲出具《家和专用收据》证明收到桂玲支付的认购费50000元。2020年12月18日，荔丰公司向桂玲邮寄《催款通知书》，通知称：荔丰公司仍为桂玲保留涉案房屋到2020年12月28日，请桂玲在此日期前支付房款，否则将另行转售涉案房屋且不退还定金。2020年12月24日，荔丰公司向桂玲邮寄《解约通知书》，通知称由于桂玲一直未支付房款，正式通知桂玲自即日起双方签署的认购合同自动解除，定金不予退还。荔丰公司与家和公司均提交一份《推荐购房服务协议书》复印件，该协议书内容：甲方家和公司，乙方桂玲，鉴于甲方为乙方求购房屋提供房源推荐等服务达成服务协议；乙方选择接受甲方如下服务，包括房源推荐、定制优惠，经乙方选择后，接受甲方提供的推荐服务，并同意向甲方缴纳50000元服务费；乙方在本协议签署后未能与甲方推荐的开发商达成意向房源交易的甲方应当无息退还服务费；乙方通过甲方提供的服务，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，服务费将不再予以退还；服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款；非因甲方自身原因导致乙方与开发商签署的《房屋认购书》、《商品房买卖合同》或乙方与家装公司签署的家装合同或类似协议解除的，则甲方已经收取的服务费不予退还，乙方放弃追索的权利；等内容。该协议书的甲方处有家和公司，乙方处有桂玲的字样。桂玲否认有签署该协议书。荔丰公司与家和公司未能出示该协议的原始载体。庭审期间，桂玲陈述：1.我方是在纠纷发生后才知道家和公司的存在，至今不清楚相关哪位业务人员属于荔丰公司，哪位属于家和公司，该两公司没有明确是联合销售；2.我方没有签署过《推荐购房服务协议书》，在交费时，荔丰公司只提供了微信支付的二维码，我方不知道该笔款项是支付给谁的，出具收据时才出现不同的收款单位；3.我方有收到催款通知函、解除通知函，我方明确回复已经提起诉讼，要通过诉讼解决，我方同意解约，但不同意荔丰公司的解约理由；4.签订认购书时，销售人员告知我方可以交50000元加入团购以优惠价格购买，我方因此扫码支付了50000元，我方不知道是家和公司的团购；认购书上优惠后的总房价是支付了50000元团购费后得到的价格；5.100000元定金我是用银行卡刷POS机支付的；6.我方撤销认购书的主要理由是签署认购书时，荔丰公司未向我方如实告知涉案房屋的土地使用年限是从1994年起算这一重大事实，亦未向我方说明需要加入团购支付50000元等有关情况，再加上我自身的疏忽大意，所以对认购书及要认购的目标房屋有重大误解；从政策上看，涉案房屋的土地使用年限从1994年开始计算对我方使用涉案房屋影响不大，但以后政策是否变化难以预测。荔丰公司陈述：1.支付给家和公司的款项是桂玲通过支付宝形式支付的，而支付给荔丰公司的款项是有专用的工作人员在现场财务处办理的，两种付款方式非常不同；2.按照相关规定开发商应在售楼部设置五证一书及商品房买卖合同及相关协议，我方遵守相关规定至今未曾因未按相关规定明示指引消费者而受到相应的投诉或处罚，我方的销售人员都会按照规范要求指引客户；3.桂玲到销售中心时是我方销售人员接待桂玲；4.桂玲是用银行卡刷卡支付100000元定金；5.认购书上优惠后的总房价是桂玲支付了50000元团购费后得到的价格。本院认为：本案争议焦点主要是桂玲签署《商品房认购书》时是否存在重大误解，该认购书是否应予以撤销，对此本院分析如下：第一，《商品房认购书》中的第三条第2点、第10点已经加黑字体特别提醒桂玲要确认已充分了解《商品房买卖合同》及相关文件之内容，并且对物业情况、性质、使用方式、期限等表示认同和接受，因此，荔丰公司对于涉案房屋土地的使用年限已经充分告知桂玲，在此情况下桂玲才签署了认购书，故现桂玲主张荔丰公司未如实告知土地使用年限，缺乏事实依据，本院不予认可。第二，《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。而桂玲亦认可涉案房屋的土地使用年限从1994年开始计算对其使用涉案房屋影响不大，故涉案房屋的土地使用年限并未对桂玲造成实质性影响，桂玲亦未因此遭受较大损失。第三，桂玲在签署认购书时明确知晓购房总价是其支付了50000元团购费后的优惠价格，故桂玲希望通过支付团购费而获得认购价格优惠的意思表示是真实的，实际上认购书上记载的总房价亦系因为桂玲支付了团购费而得到的优惠价格，因此，桂玲对于支付团购费并不存在主观的错误认识，该行为更未对其造成损失。综上，桂玲签署《商品房认购书》是其真实意思表示，并不存在存在重大误解，因此，现桂玲请求撤销《商品房认购书》，缺乏理据，本院不予支持。如上所述，桂玲与荔丰公司签订的《商品房认购书》是其双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。依据《商品房认购书》第二条第（一）点第1.1小点的约定，桂玲应在签订认购书14日内支付首期房款1022615元，但桂玲至今未支付该款项。因此，根据《商品房认购书》第三条第3点的约定，荔丰公司于2020年12月24日通知桂玲解除《商品房认购书》且不退还定金，符合上述约定，本院予以确认；故桂玲现请求荔丰公司退还定金100000元，缺乏理据，本院不予支持。关于团购费问题，虽然荔丰公司和家和公司均未能提交《推荐购房服务协议书》的原始载体，桂玲亦否认有签署该协议书，但是桂玲系明知支付团购费后可获得购房总价的优惠的，且实际上桂玲亦因为支付了团购费而取得了购房总价的优惠，现系由于桂玲违反认购书的约定未履行支付购房款的义务导致认购书解除，故桂玲现请求退还团购费50000元，缺乏事实依据，本院不予支持。桂玲请求荔丰公司和家和公司对退还定金和团购费承担连带清偿责任，缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告桂玲的全部诉讼请求。案件受理费1650元，由原告桂玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年四月二十日书记员  阮柳静