河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终3753号上诉人（原审被告）：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地:新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，总经理。委托代理人：邓琦、张岩，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许鹏，男，1985年11月4日出生，汉族，住新乡市。委托代理人：霍新丽，河南豫北律师事务所律师。上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人许鹏机动车交通事故责任纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫隆公司上诉请求：1、请求判令撤销新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初765号民事判决书第一项，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判決决认定案件性质错误，本案应为团购房销售合同纠纷，涉案小区系定向开发，全部房屋均属于团购房，由新乡市牧野区委、区政府组织全区干部职工，以远低于市场商品房价格团购的商品房，该团购房系销售给特定群体，而非销售到公众市场。由新乡市牧野区委、区政府依法设立的新乡市牧野区团购房工作协调办公室（简称团购办）与鑫隆公司协商具体购房价格、签订购房协议，由团购办负责选房、设立账户收取房款并向鑫隆公司支付房款等团购事宜。故本案并非单一的房屋买卖合同纠纷，而是团购房销售合同纠纷。原审判决认定案件性质错误，导致最终做出错误判决。二、涉案房屋延期交付的责任不在上诉人，而在被上诉人的代理人团购办包括被上诉人在内的团购人员对团购办与鑫隆公司签署购房协议，并实际履行购房协议的情况是认可并接受的，从被上诉人将购房款全部交给团购办这一行为即可充分体现出来，所以团购办与被上诉人在内的所有团购人员之间存在着代理关系，即团购办系被上诉人在内的所有团购人员的代理人。被上诉人等团购人员与鑫隆公司签署的商品房买卖合同仅是为了后续办理相关手续使用。双方实际履行的是团购办与鑫隆公司签署的购房协议。后期，团购办与鑫隆公司签署协议约定，涉案的牧野花园小区内道路、绿化项目由团购办自行建设，由团购办直接向其委托的建设单位支付费用，费用从被上诉人等团购户向团购办交付的房款中支出。故该部分施工项目与鑫隆公司没有关系，鑫隆公司不应就该部分施工项目承担责任。而该部分施工项目至今未竣工验收，涉案房屋的交付需要整体验收合格，涉案房屋在正式通电后仍没有完全达到交房条件的责任并不在上诉人，而是在于被上诉人的代理人团购办，鑫隆公司不应因此向被上诉人承担违约责任。另外，牧野花园小区的地下人防工程和地下车库工程由团购办指定河南银马建设有限公司（简称银马公司）进行投资建设，费用也由银马公司直接收取，鑫隆公司不参与该部分的投资建设及收费。该部分工程至今未竣工验收的责任也在团购办，不应由上诉人承担违约责任。综上所述，收野花园小区的部分工程是由团购办负责自行建设的小区商品房的交付需要经综合验收合格，但由于团购办自行建设部分工程未竣工验收，导致交房时间延期，责任不在鑫隆公司，不应由鑫隆公司向被上诉人承担违约责任。原审判决认定事实错误，请求贵院在査明事实的基础上依法撤销原审判決书第一项判决，驳回被上诉人的诉讼请求。许鹏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。、许鹏一审诉讼请求：1、一审被告承担逾期交房违约金共计56194.58元（以已交房款356791元×每日万分之五×逾期315天计算）；2、本案诉讼费及其他费用由一审被告承担。一审法院查明事实：许鹏向鑫隆公司指定的账户内汇入了购房款305082元，鑫隆公司于2013年6月9日向许鹏出具了加盖有其财务专用章的收据，2013年9月9日，许鹏（××）与鑫隆公司（卖方人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定，房屋坐落于新乡市××号牧野花园23号楼1单元6层1602户；计价方式及价款为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1888元，附属物零元整，总金额（人民币）叁拾万零伍仟零捌拾贰元整。缴纳住房维修基金合计金额9695.4元；付款方式及期限为一次性付清总房款305082元；合同第八条关于交付期限的约定为出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。2、因买受人原因造成交付时间延误。3、因市政道路，管网等配套设施造成交付时间延误；出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、自行约定；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：2014年4月30日；2、电：2014年4月30日。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。合同签订后，许鹏又于2014年4月27日向鑫隆公司指定的账户内交纳了38791元购房款，鑫隆公司于2016年12月26日将案涉房屋交付给了许鹏。另查明，案涉工程的电力设施最初经市政规划是新建东干变电站，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，案涉工程于2015年11月15日才正式送电。一审法院认为：关于许鹏主张鑫隆公司向其支付逾期交房的违约金56194.58元（以已交房款356791元＊每日万分之五＊逾期315天计算）的诉讼请求，因案涉小区的电力设施，市政规划最初确定的是建设东干变电站，此为市政基础设施项目，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，根据商品房买卖合同可知，双方约定的交房时间为2014年4月30日，因市政道路、管网等配套设施造成交付房屋时间延误，出卖人可据实予以延期，故案涉房屋因电力配套设施造成交付时间延误，应属上述合同约定可以据实予以延期的情形。案涉工程于2015年11月15日正式送电后，商品房买卖合同约定的可以据实予以延期的情形已消除，但考虑到通电后，案涉工程有关部分项目的验收工作，参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关管理，综合各方面实际情况，一审法院酌情给予3个月的时间，正式送电3个月后鑫隆公司仍未能按照合同约定的标准和方式交房，鑫隆公司应按照合同约定承担相应的违约责任。关于许鹏交纳的房款总额，许鹏称除了合同中约定的购房款外，鑫隆公司又提价两次，但根据许鹏提交的收据可知，鑫隆公司于2013年6月9日向许鹏出具了两张收据，金额分别为305082元及12918元，而2013年9月9日的商品房买卖合同中约定的房款为305082元，一审法院认定许鹏交纳的购房款金额为305082元，结合许鹏提交的2014年4月27日的收据，许鹏共计交纳的购房款为343873元，故综上，对于许鹏主张的违约金54160元（以343873元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2016年12月26日）的诉讼请求，一审法院予以支持。关于鑫隆公司主张解除原鑫隆公司之间签订的商品房买卖合同，许鹏向其支付违约金50000元的诉讼请求，鑫隆公司称许鹏并未将首付款支付给其公司，而是将钱汇入了区政府团购办专门设立的账户内，但根据许鹏提交的收据可知，许鹏是将首付款汇入了鑫隆公司指定的账户内，且鑫隆公司向其出具了加盖有公司财务专用章的收款收据，案涉房屋也于2016年12月26日交付给了许鹏，故综上，对于鑫隆公司的此部分诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、新乡市鑫隆房地产开发有限公司于判决生效后十日内向许鹏支付违约金54160元（以343873元为基数，从2016年2月15日按日万分之五的利率计付至2016年12月26日）；二、驳回新乡市鑫隆房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元、反诉受理费550元，共计1750元，由许鹏承担46元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司承担1704元。本院二审期间，上诉人提交的证据：第一组证据：证据一：2010年1月19日，新乡市牧野区团购房办公室与新乡市鑫隆房地产开发有限公司签订的购房协议。证明目的：证明牧野花园小区内房屋属于团购房性质。由新乡市牧野区团购办与鑫隆公司签订购房协议，代被上诉人等团购人员进行选房、收取房款、支付房款等具体团购事宜。第二组证据：证据二：2014年6月9日，新乡市牧野区团购房办公室与鑫隆公司签订的协议。证据三：2014年9月2日，新乡市牧野区团购办出具的说明。证据四：2015年2月4日、2015年8月18日、2017年11月8日，新乡市牧野区团购办与鑫隆公司签订的三份牧野花园热力管网建设协议。证据五：2015年8月27日，新乡市华中市政工程有限公司与新乡市牧野区团购办及鑫隆公司签订的建筑安装工程承包合同。证据六：河南宝鼎建设工程有限公司与新乡市牧野区团购办及鑫隆公司签订的牧野花园室外热力二次管网工程施工合同。证据七：2012年8月8日，河南银马建设有限公司与新乡市牧野区团购办及鑫隆公司签订的工程承包协议书。证据八：2013年12月11日，河南银马建设有限公司出具的说明。证据九：2016年1月26日，邓国亮和河南银马建设有限公司签订的牧野花园地下车库借款合同，及河南省封丘县人民法院（2017）豫0727民初384号民事判决书。证据十：2013年12月6日，杜英柱与河南银马建设有限公司签订的牧野花园地下车库工程施工承包合同及银马公司支付工程款的银行凭证。证据十一：河南银马建设有限公司出具的销售牧野花园地下车库的收据。证明目的：牧野花园小区是由新乡市牧野区团购办与鑫隆公司共同开发建设的。其中，牧野花园小区内的道路、绿化项目是由新乡市牧野区团购办自行建设的。牧野花园小区的地下人防工程和地下车库工程由新乡市牧野区团购办指定河南银马建设有限公司进行投资建设，费用也由银马公司直接收取。这两部分工程施工拖延，影响交房，责任并不在鑫隆公司，而在新乡市牧野区团购办。第三组证据，证据十二：石家庄市中级人民法院（2014）石民六终字第00837号民事判决、河北省高级人民法院（2014）冀民申字第666号民事裁定书、（2017）冀民申8号民事裁定书。证明目的：同类案件已有生效文书认定迟延交房责任在团购办。第四组证据，证据十三：郑州市金水区人民法院（2017）豫0105刑初68号刑事判决书。证明目的：新乡市牧野区团购办是牧野区委、牧野区政府依法发文设立的机构，有独立财产，有相应组织机构，能够承担民事责任的非法人组织，具备民事诉讼主体资格。许鹏表示：上诉人提交的证据与本案无关，被上诉人与上诉人之间签订的是商品房买卖合同，被上诉人交款均有上诉人的收款收据为证，团购办的文件与本案无关。本院认为，上诉人鑫隆公司未在举证期限内提供证据，许鹏对鑫隆公司提供的证据也不予质证，且其提供的证据均为复印件，也不足以否定一审认定的双方当事人之间存在商品房买卖合同关系，故对鑫隆公司提供的证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案所涉商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，对双方当事人具有约束力。许鹏依照合同约定向鑫隆公司付清房款，鑫隆公司应当按照合同约定的时间将房屋交付给许鹏，逾期交付房屋，应当按照约定承担违约责任。鑫隆公司上诉称其与牧野区团购办签订了团购房协议，双方当事人所签订的商品房买卖合同是为了团购人员办理按揭贷款等手续而补签的协议，本案系团购房纠纷，因牧野区团购办的原因导致上诉人不能按期交付房屋，团购人员要求鑫隆公司承担逾期交房的违约责任，责任主体错误的上诉理由证据不充分，本院不予支持。综上，上诉新乡市鑫隆房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1154元，由上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 田泽华审判员 刘 辉二〇一八年十月十二日书记员 贺 冰