湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初4184号 原告：宋仁才，男，汉族。 委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号14312201310483853。 委托诉讼代理人：唐春洪，湖南诚怀律师事务所实习律师，证号18131805110017。 被告：怀化宏宇房地产开发有限公司。 法定代表人：黄伟飞。 委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312201210367191。 委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312200910606365。 原告宋仁才诉被告怀化宏宇房地产开发有限公司(以下简称宏宇公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋仁才的委托诉讼代理人唐永洪,被告宏宇公司的委托诉讼代理人姜辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宋仁才向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年11月1日起至2016年10月21日止的延期交房违约金24254.93元（以总房款336874元为基数，按日万分之一计算，共549天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月5日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目中的4幢1单元21层2104号房；该商品房单价为每平方米3186.47元，总金额336874元；被告应当在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得竣工验收备案表等。合同补充协议条款约定，因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付总房款万分之一的违约金。 合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告于2017年5月3日取得竣工验收备案表，并于2016年10月21日办理交付手续。根据上述合同约定，被告应向原告支付延期交房期间的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告宏宇公司辩称：一、被告开发的星河湾项目在2011年1月11日即已取得项目用地的国有土地使用权证及相应的规划用地许可，且在2014年10月26日已经竣工验收合格。但由于怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了“星河湾”项目的部分土地，被告必须变更土地登记，导致被告持有的国有土地使用权证必须办理规划变更取得新的土地证才能用于竣工备案，被告直到2016年12月21日才取得变更后的土地证，因此，被告直到2016年12月21日才能启动竣工备案程序，在此之前延误的时间并不是被告怠为履行交房义务所致，而是因为政府公益性项目占用被告项目土地及相关部门办事效率原因所致，因此被告并不构成违约。二、原告起诉的违约金诉求超过诉讼时效。假设在被告构成违约的情况下，根据双方合同的约定，被告按日向原告支付逾期交房违约金，该违约金给付属于继续性债权，按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。鉴于根据《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起实施，自2017年10月1日起倒推两年即2015年10月1日之前形成的违约金应适用《中华人民共和国民法通则》的两年诉讼时效规定，因原告在2018年8月30日才向人民法院起诉主张权利，该部分违约金已超过两年诉讼时效期间应不予保护。因此，本案违约金应从2015年10月1日起开始起算。 经审理查明:2013年1月5日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目的第4幢1单元21层2104号商品房，房屋总面积105.72平方米，3186.47元/平方米，房屋总价款336874元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因被告原因未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告于2013年8月5日向被告付清总购房款336874元，并于2015年8月18日交纳了契税和物业专项维修资金。 2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年5月3日取得《竣工验收备案表》。2016年10月21日，原告从被告处接收房屋。2018年4月24日，被告已经为原告办理好涉案商品房的产权证书。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，有原告提交的原、被告身份证明资料、《怀化市商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》、销售不动产统一发票、中国农业银行个人借款凭证、税收完税证明、手续费收据、湖南省物业专项维修资金专用收据，不动产房地产权情况证明，被告提交的竣工综合验收备案表予以证实。 关于被告提交的证据土地登记审批表、关于太平溪综合治理三期工程项目可行性研究报告的批复、征地告知书、怀化市城市建设投资有限公司关于原宏宇新城星河湾小区部分面积变更及影响土地变更的情况说明、地籍调查表、湘（2016）怀不动产权第0002848号不动产在、怀国用（2011）第出43-1号国有土地使用权证、关于请求宏宇新城星河湾小区重新交房的报告、关于宏宇新城星河湾小区重新办证的函，原告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，本院认为，被告上述所有证据仅能证明因政府原因导致被告持有的国有土地使用权证必须办理规划变更取得新的土地证，不能证明重新办理土地证与办理竣工验收备案的关系，与本案原告起诉被告逾期交房不存在关联性，故本院不予采纳。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。虽涉案住宅楼2017年5月3日才取得《竣工验收备案表》，但原告在2016年10月21日就从被告处接收房屋，应视为原告自愿放弃合同约定的交房标准，因此，被告仅应承担2016年10月21日前的延期交房违约责任。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法总则)诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定,“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起实施，因此原告要求被告承担2014年11月1日至2015年9月30日期间逾期交房违约金已过诉讼时效。据此，结合本案具体案情及根据双方的约定，对被告应支付给原告的延期交房违约金核定为13037.02元（336874元×0.0001%×387天，从2015年10月1日起，至2016年10月21日止）。故对原告请求被告支付逾期交房违约金13037.02元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。关于被告的第一项抗辩意见，因被告未举证证明被告持有的国有土地使用权证办理规划变更取得新的土地证与其逾期取得《竣工验收备案表》之间存在因果关系，应承担举证不能的不利法律后果，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告宋仁才延期交房违约金13037.02元； 二、驳回原告宋仁才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费406元，减半收取203元,由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担103元，原告宋仁才负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  袁 婷 二〇一八年十月三十日 代理书记员  李翊铭 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。