黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0203民初704号原告：刘大梅，女，1970年5月10日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。原告：朱焕友，男，1969年4月9日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。被告：拜泉县鑫海房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇星火街202国道东侧，统一社会信用代码91230231752391980T。法定代表人：李有贵，总经理。委托诉讼代理人：陈索娟，法律顾问。被告：齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区迈特广场**，统一社会信用代码91230200128523177D。法定代表人：高万林，总经理。委托诉讼代理人：杨立广，法律顾问。原告刘大梅、朱焕友与被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）、齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘大梅、朱焕友、被告鑫海公司的委托诉讼代理人陈索娟到庭参加诉讼，被告万达公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘大梅、朱焕友向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付违约金80,986.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月11日，刘大梅、朱焕友与鑫海公司签订《商品房买卖合同》，按照合同约定，鑫海公司应在2015年6月30日前交付房屋。至2016年10月15日，万达公司才向刘大梅、朱焕友交付房屋，逾期473天。按买卖合同中第九条第一款第二项的约定，被告应赔偿违约金80,986.00元。鑫海公司辩称：1.2012年12月，鑫海公司经竞标取得盛和湾小区建设项目土地使用权后，组织施工建设。2014年4月2日，鑫海公司和万达公司签订了《转让在建工程合同书》，双方约定将在建盛和湾小区建设项目转让给万达公司，由万达公司履行原以鑫海公司名义签订的《商品房买卖合同》的相关权利义务。2016年10月，万达公司办理了进户手续。在市政府协调、万达公司的配合下，已能够办理产权证，大部分业主已经办理完毕。2.鑫海公司不应承担原告的损失，此责任应由万达公司承担。转让在建工程项目的行为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城市房地产转让管理规定》第十条的规定。在建工程项目依法转让后，万达公司是组织该建设项目施工建设、竣工验收等工作的合法主体，鑫海公司已无资格介入。原告要求鑫海公司履行交付房屋的义务，并承担不能履行此义务的违约责任有误。万达公司未到庭，在庭前向法院提交书面答辩状，辩称：1.万达公司从鑫海公司处承接继续开发建设盛和湾小区工程，所承接的只是继续完成盛和湾小区工程的后续房屋完工及入户的相关事宜，对鑫海公司与购房人所约定的违约责任，不应由万达公司承担。2.根据《商品房买卖合同》第九条的规定，购房人在逾期交房超过180天后，可以行使合同解除权，要求退房，而原告没有要求解除合同，则视为其接受逾期交房的事实。万达公司是在该小区即将形成烂尾时，举债将该工程完工，让百姓进户，现已能办理产权手续。期间，万达公司就该工程未挣到一分钱，还直接导致了万达公司的破产。从公平公正的原则出发，万达公司也不应承担违约责任。3.万达公司因该工程严重资不抵债，现已被齐齐哈尔市中级人民法院受理破产程序，请求中止审理所有相关案件，由债权人申报债权。刘大梅、朱焕友、鑫海公司依法提交了证据，万达公司未提交证据，本院组织各方进行了举证、质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月11日，刘大梅、朱焕友与鑫海公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘大梅、朱焕友购买坐落于齐齐哈尔市建华区盛和湾小区1号楼3单元1601室房屋一套，建筑面积为88.44平方米，房价款为851,677.00元，原告主张违约金为80,986.00元，实际违约金应为80,569.00元；房屋交付日期为2015年6月30日前；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。刘大梅、朱焕友按合同约定交付了房款。2014年4月2日，鑫海公司与万达公司签订《转让在建工程合同书》，约定：鑫海公司将齐齐哈尔市二〇三医院A-01地段盛和湾小区在建工程项目转让给万达公司，以鑫海公司名义签订的《商品房买卖合同》中的一切权利和义务转让给万达公司，并缴纳了相关的转让税费，鑫海公司的该转让行为未征得刘大梅、朱焕友的同意。合同签订后，鑫海公司与万达公司在齐齐哈尔市国土资源局、建设局、房产局等相关部门办理了土地使用证、房屋销售许可证等证件的更名手续。2014年10月10日，齐齐哈尔市房产管理局下发《关于房地产开发项目转让的函》，其主要内容为原二〇三医院A-01地段盛和湾小区在建工程转让给万达公司，万达公司继续履行该项目的一切权利和义务。另查明，2016年10月15日，刘大梅、朱焕友被通知进户。万达公司实际交房时已逾期473天，按照已交付房价款万分之二计算，实际违约金应为80,569.00元。鑫海公司对违约天数及违约金计算方法无异议。刘大梅、朱焕友已取得不动产权证书。本院认为，刘大梅、朱焕友与鑫海公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。鑫海公司在与刘大梅、朱焕友签订商品房买卖合同并收取房款后，将案涉在建工程的所有权利、义务一并转让给万达公司，实际上转移的是商品房买卖合同履行义务。转让合同签订后，万达公司对案涉建筑工程进行了开发建设，但未能按照商品房买卖合同约定的期限向刘大梅、朱焕友履行交房义务，导致房产交付迟延，其应对迟延交房产生的违约金承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中虽然鑫海公司与万达公司签订的转让在建工程合同中约定将案涉工程的所有权利、义务一并转让给万达公司，但鑫海公司将合同义务转移给万达公司时未经债权人刘大梅、朱焕友的同意，故其主观上存在过错，应当承担相应的违约责任，故鑫海公司关于其不应承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。原告主张的违约金数额超出实际违约金417.00元，因无事实依据，本院不予支持。根据二被告的过错程度，鑫海公司应承担违约金的20%，万达公司应承担违约金的80%。综上所述，刘大梅、朱焕友的要求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘大梅、朱焕友支付迟延交房违约金80,569.00元的20%，即16,113.80元；二、被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘大梅、朱焕友支付迟延交房违约金80,569.00元的80%，即64,455.20元。三、驳回原告刘大梅、朱焕友的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,825.00元，由原告刘大梅、朱焕友负担11.00元，由被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司负担362.80元、齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司负担1,451.20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  黄俊山审 判 员  孙 超人民陪审员  李惠影二〇一八年十月二十九日书 记 员  李济文