广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤06民终7327号上诉人（原审原告）：佛山市南海区西樵镇大岸村第九股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：何德权。委托诉讼代理人：敖斌，广东领路律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍淑婷，广东领路律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海西樵大广进织造厂，住所地广东省佛山市南海区。投资人：何玉江。委托诉讼代理人：金比楠，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅慧，广东南天明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：何玉江，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：金比楠，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅慧，广东南天明律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市南海区西樵镇大岸村集体资产管理委员会，住所地广东省佛山市南海区。负责人：何显溪。上诉人佛山市南海区西樵镇大岸村第九股份合作经济社（以下简称大岸第九经济社）因与被上诉人佛山市南海西樵大广进织造厂（以下简称大广进织造厂）、何玉江、原审第三人佛山市南海区西樵镇大岸村集体资产管理委员会（以下简称大岸资产管委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初2584号之一民事裁定书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大岸第九经济社上诉请求：1.撤销一审裁定书；2.依法判决何玉江、大广进织造厂立即停止占用大岸第九经济社的案涉土地并将案涉土地返还给大岸第九经济社；3.本案一审、二审诉讼费由何玉江、大广进织造厂承担。事实和理由：1.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）不是最高人民法院的司法解释，一审法院适用该《指导意见》处理本案，无任何法律依据。2.本案是合同纠纷，不是物权纠纷，因此不适用《指导意见》。《指导意见》强调的物权纠纷，需有关部门对物权的合法性进行处置后，方可再行处理。但是，本案不是物权纠纷，没有涉及物权纠纷在内，本案大岸第九经济社仅仅是要求何玉江、大广进织造厂退回土地，双方是合同纠纷。3.根据合同法规定，因合同纠纷提起的诉讼按合同法的相关规定处理。案涉土地系农用地，系国家法律禁止用于工业用途流转的土地。故双方所订合同违反了国家法律强制性规定，为无效合同，应按无效合同处理，何玉江、大广进织造厂应将依据合同取得的案涉土地返还给大岸第九经济社。大岸第九经济社向一审法院提出诉讼请求：1.何玉江、大广进织造厂立即停止对涉讼土地及厂房的侵占；2.何玉江、大广进织造厂立即搬离涉讼土地及厂房；3.本案诉讼费用由何玉江、大广进织造厂承担。一审法院查明：涉讼土地位于佛山市南海区××镇××村委会，土地所有权人为大岸第九经济社农民集体，土地地号为××××，已取得集体土地所有权证。2003年1月11日，大岸第九经济社（甲方）与何玉江（乙方）签订一份《土地租用合同》，约定：甲方将位于广进厂侧霍×的面积为5.029亩土地租给乙方使用；甲方提供土地租用期限15年，即从2003年1月10日起至2018年1月10日止；甲方提供上述土地租给乙方开办企业，在租用期内乙方只有使用权，没有土地的所有权；乙方以每年每亩4500元计算租金，按租用总面积计算的总金额缴交租金，付给生产队，即22630.5元；第一年乙方先交租金后使用，第二年在使用前一年12月15日前缴交完次年租金，才能使用，如此类推，由村委会统一代收租金拨回给经济社；该合同时间为15年，其中2003年1月10日至2013年1月10日为每亩每年租金4500元，2013年1月11日至2018年1月11日为每亩每年租金5000元，15年后再按市场调幅作参考核算土地每亩租金；合同空白部分手写内容：于2003年3月15日加租用九队土地1.258亩（即林×塘边），按每亩租金4500元，细则按合同同时使用，即每年租金为5661元。2006年8月14日，大岸第九经济社（甲方）与大广进织造厂（乙方）另签订一份《土地租用合同》，约定：甲方将满×塘的土地4.1亩租给乙方使用；甲方提供上述土地租用期限11年5个月，即从2006年8月10日起至2018年1月10日止；租金以每年每亩7000元计算，按租用总面积计算的总金额缴交租金付给甲方；第一年乙方先交租金后使用，第二年在使用前一年12月15日前缴交完次年租金，才能使用，如此类推，由村委会统一代收租金拨回给经济社；甲方提供上述土地租给乙方开办企业，在租用期内乙方只有使用权，没有土地所有权；合同期满后乙方不再租用的，在该处建下的厂房、办公室、食堂等所有建筑物归甲方集体所有，其余生产设备，由乙方自行清理；合同期满后双方继续租用的，双方议定按当时大岸村开发区土地发包价格作参考，不能超出每亩1000元，并与2003年乙方租用霍×塘地合同一齐合并签订。上述合同签订后，何玉江、大广进织造厂投入资金在该土地上兴建厂房作开办大广进织造厂生产经营使用。2015年11月25日，大岸资产管委会开具收据，确认收取何玉江缴纳的2015年地租57441.5元。2016年11月23日，大岸资产管委会开具收据，确认收取何玉江缴纳的2016年土地租金73859元。2017年11月30日，大岸资产管委会开具收据，确认收取何玉江缴纳的2017年土地租金72709元。2017年5月，大岸资产管委会委托广东中×土地房地产评估与规划设计有限公司对位于佛山市南海区××镇××村地号为××××范围内186.395亩土地在2017年5月10日市场租金标准进行评估，评估结果为第一年为每亩每年20292元。2017年12月26日，大岸村委会召开开发区续租协调会议，何玉江签署一份确认书，内容为：大岸开发区到期后经多次协商，最后由政府成立的工作组根据实际情况，客观、公正地确定以下条件：1.确定2017年的租金为每年每亩20292元；2.确立租期为20年，即从2017年1月1日起至2036年12月31日止，租金每5年递增1次，每次在原租金上递增10%，按原租赁面积186.395亩确定，实行先收租金后使用的原则；3.确定合同期满后（即2037年1月1日起），所有的不动产无条件归土地所有者所有，合同期内按2个月的租金作为保证金，保证金不计利息，合同期满没有损坏不动产原数返还；4.合同由相关经济社与租用者直接签订。2018年1月9日，大岸资产管委会出具收据，确认收取何玉江缴纳的2018年地租221160元。2018年1月17日，大岸第九经济社委托广东利×律师事务所向何玉江、大广进织造厂发出律师函，要求何玉江、大广进织造厂3天内书面回复是否同意按“土地租金按每年每亩23000元标准，租期10年，每年递增10%”条件续租，逾期不回复或不同意续租条件的，大岸第九经济社有权收回土地及地上建筑物。2018年2月8日，大岸第九经济社提起本案诉讼。诉讼中，当事人均确认涉讼土地未办理建设用地手续。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。涉讼土地为大岸第九经济社集体所有，当事人均确认未办理建设用地手续，即本案租赁土地目前仍为农民集体所有的农业用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，可见法律对农民集体所有的农业用地作非农业建设性使用实行严格限制。根据上述同一法律第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”，农民集体所有的土地用于非农业建设使用，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，大岸第九经济社、何玉江、大广进织造厂签订土地租赁合同约定将农民集体所有的农业用地用于开办企业经营使用，但并没有依法取得将农业用地作建设用地使用的用地手续，其行为违反法律强制性规定。何玉江、大广进织造厂承租大岸第九经济社所有的涉讼土地后在该土地上兴建了建筑物作企业生产经营使用，双方当事人地上建筑物归属尚存在争议。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》中第1条规定“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地……仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”目前在涉讼土地上建筑物是否属于违章建筑及是否应以予拆除行政管理部门尚未作出行政处理，当事人应积极申请行政部门先行处理。在行政管理部门未能在涉讼土地上建筑物作出行政处理前，大岸第九经济社请求何玉江、大广进织造厂停止侵占、搬离租赁土地及厂房的诉讼请求一审法院均不予处理，故应驳回大岸第九经济社的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项及第一百五十四条第一款第（三）项及第二款之规定，裁定如下：驳回大岸第九经济社的起诉。案件无需交纳案件受理费。大岸第九经济社已预交的受理费50元在裁定发生法律效力后，经大岸第九经济社书面申请予以退还。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审裁定认定的案件事实予以确认。本院认为，人民法院受理民事案件的范围是平等民事主体之间发生的人身权利和财产权利纠纷等案件。本案中，大岸第九经济社与何玉江、大广进织造厂分别签订《土地租用合同》，约定将案涉土地出租予何玉江、大广进织造厂使用。在案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，各方当事人因租赁关系的延续问题发生争议，引致本案诉讼。作为出租人的大岸第九经济社向法院提起诉讼请求，该诉讼请求中包含要求何玉江、大广进织造厂停止对案涉土地的侵占以及立即搬离案涉土地。据此，双方当事人之间的法律关系是平等主体之间的民事关系，本案属于人民法院案件受理范围。且大岸第九经济社的起诉亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的民事案件起诉条件，故法院依法应予受理。一审法院以相关行政管理部门尚未作出案涉土地上建筑物是否属于违章建筑以及应否予以拆除之行政处理结果为由裁定驳回大岸第九经济社的起诉，属法律适用有误，本院依法予以纠正。综上所述，一审裁定适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初2584号之一民事裁定；二、本案指令广东省佛山市南海区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十月十八日法官助理黄结仪书记员蔡依丽