江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6481号上诉人（原审被告）：邹建东，男，1967年11月16日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：夏泽赟，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴菊方，男，1969年9月30日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：梁矢，江苏晟则律师事务所律师。上诉人邹建东因与被上诉人吴菊方房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邹建东上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，一、二审诉讼费用由吴菊方承担。事实与理由：本案诉讼已经超过诉讼时效。一、根据吴菊方提供的其与房屋所有权人××区长桥街道龙××社区龙西股份合作社（以下简称龙西股份合作社）签订的《房屋租赁合同》，约定吴菊方不得擅自转租，一审中吴菊方并未提供证据证明其转租给邹建东取得龙西股份合作社同意。一审法院认为邹建东房屋已超六个月，房屋所有权人未提出异议，故双方之间的房屋租赁合同有效，但司法解释中的六个月异议期是从出租人知道或者应当知道之日起计算，吴菊方并未提供房屋所有人得知其转租行为的具体时间，故不能直接推定异议期限已过。二、邹建东承租该房屋后投入了大量的资金成本，且合同第九条约定，合同期满时，在租赁价格相同情况下，邹建东有优先承租权。据了解，吴菊方不再续租是要将该房屋转租给其妹妹。这有违合同约定，侵害了邹建东合法权益。吴菊方辩称，一、本案不存在法定的合同无效情形，双方的租赁合同有效。退一步说，即使租赁合同无效，邹建东也应将房屋归还我方。二、关于优先承租权。我方一审中已经明确表示租赁期限届满后不再对外出租，所以本案不存在优先承租权的问题。吴菊方向一审法院起诉请求：1、请求邹建东立即迁出并返还位于宝带西路××号的房屋；2、邹建东向吴菊方支付以年租金145000元为标准，自2018年2月20日起至实际迁出之日止的逾期占有使用费。一审法院认定事实：2010年1月6日、2014年2月22日、2017年1月11日吴菊方（出租房、甲方）和邹建东（承租方、乙方）分别就宝带西路××号（南洋大酒店一楼西面两间）约150平方米左右加后面一间辅房签订房屋租赁合同，租赁期限分别为2010年2月20日至2013年2月19日、2014年2月20日至2017年2月19日、2017年2月20日至2018年2月19日。其中2010年1月6日签订的房屋租赁合同第五条明确，转让费用为七万元（包括西厅二台空调在内）。2017年1月11日签订的合同约定租赁期间租金为145000元/年，合同期满，在租赁价格相同情况下，优先乙方租赁。上述三份合同均约定，租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁七日内房屋里仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行处理。2018年2月22日，吴菊方向邹建东发送书面告知函，明确租赁期已满并不同意续租，要求邹建东依据合同及时办理相关退租手续。2018年3月13日吴菊方委托诉讼代理人向邹建东发送律师函一份，催促邹建东腾空涉案房屋并交还吴菊方。2018年3月22日邹建东委托江苏五洲信友律师事务所向吴菊方回复律师函，认为邹建东享有优先承租权，若坚持要求腾房，其要求退还转让费、支付装修折价。一审庭审中，双方一致确认邹建东自2010年起向吴菊方承租位于苏州市××路××楼最西面两间以及院子里搭建的辅房，邹建东已缴纳截至2018年2月19日止的租金，2018年2月20日（含）起的房屋占有使用费邹建东未支付。邹建东交付吴菊方的押金人民币20000元吴菊方同意在本案中一并予以退还。吴菊方陈述涉案房屋其打算收回自用。吴菊方提供了房屋租赁协议和房产证复印件，证明龙西股份合作社是苏州市吴中区宝带西路**房屋所有权人，吴菊方向龙西股份合作社承租了其中的1083.05平方米，租赁期限为2010年1月1日至2019年12月31日止。邹建东提出，吴菊方提供的该份合同明确未经龙西股份合作社同意，吴菊方不得将涉案房屋转租，故吴菊方将涉案房屋转租邹建东的行为应属无效，且该份租赁协议中虽落款处只有吴菊方签名，但抬头处明确承租人为南洋大酒店，故承租主体理应认定为南洋大酒店。以上事实，有吴菊方提交房屋租赁合同、告知函、律师函、房屋所有权证和一审法院庭审笔录、调查笔录等证据予以佐证。一审法院认为，吴菊方与邹建东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，邹建东自2010年起即从吴菊方处承租涉案房屋并实际使用，期间双方多次续租，邹建东承租涉案房屋已超六个月，房屋所有权人均未提出异议，故吴菊方、邹建东之间签订的房屋租赁合同有效。双方应按合同约定履行各自的义务。邹建东作为承租人，在租赁期间届满后，负有返还租赁房屋的义务。邹建东抗辩称吴菊方侵害了其优先承租权，而优先承租权是指租赁期限届满后，租赁房屋继续出租且原承租人仍愿继续租赁的，原承租人在同等租赁价格、租赁期限等条件下有优先于其他承租人的承租权；但本案中，吴菊方作为出租人，当庭陈述对案涉租赁房屋并未继续出租，而是收回自用，故邹建东主张承租人优先承租权的适用条件并不具备，其抗辩意见一审法院不予采纳。吴菊方在租赁期限届满后，要求邹建东腾退租赁房屋的请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。因邹建东在租赁合同届满后，仍继续使用租赁房屋，邹建东应比照原租金标准向吴菊方支付自2018年2月20日起至实际腾退租赁房屋之日止的实际使用费，故吴菊方要求邹建东支付自2018年2月20日起按年租金145000元为标准计算至实际腾退房屋之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。吴菊方自愿将已收取的押金人民币20000元在本案中一并处理，一审法院遵其自愿，故上述押金人民币20000元吴菊方应予以返还。邹建东提出吴菊方应退还其转让费并赔偿其装修损失的抗辩意见，一审法院认为，双方未就转让费的返还进行明确约定，租赁期间届满时，经出租人同意装饰装修的，除另有约定以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用，故邹建东的上述抗辩意见无合同和法律依据，一审法院均不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，一审法院判决：一、邹建东于判决生效之日起十日内将苏州市××路××楼最西面两间以及院子里搭建的辅房腾空迁出，将上述房屋返还吴菊方。二、邹建东于判决生效之日起十日内支付吴菊方自2018年2月20日起至实际迁出日止按每年145000元的标准计付的房屋使用费。三、吴菊方于判决生效之日起十日内返还邹建东押金人民币20000元。案件受理费减半收取计人民币353元，由邹建东负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，邹建东陈述，使用房屋经营期间没有受到房屋产权人的阻挠，水电费由其交至龙西社区。吴菊方表示涉案房屋转租给邹建东使用前由其用于经营饭店，现在想收回房屋自营。，邹建东与吴菊方就涉案房屋签订多份租赁合同，系双方真实意思表示。邹建东认为吴菊方与房屋产权人龙西股份合作社（出租人）之间的租赁合同约定吴菊方不得将房屋擅自转租，现吴菊方并无证据证明将涉案房屋转租给邹建东取得出租人同意，故应认定邹建东与吴菊方之间的转租合同无效。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认为转租合同无效的，人民法院不予支持。据此规定，即使存在承租人未经出租人同意转租因而导致转租合同无效的情形，主张合同无效的权利人也系出租人,而非次承租人。本案中，并无证据出租人龙西股份合作社对转租提出异议，邹建东使用房屋期间也未受到阻碍，正常使用房屋至合同约定的租期结束，故邹建东作为次承租人主张合同无效于法无据。现双方合同约定的租赁期限已满，邹建东应当按时搬出。虽然合同约定在租赁价格相同情况下邹建东有优先租赁权，但吴菊方明确表示其要收回房屋自用，邹建东并无证据证明吴菊方要将房屋另行出租，故本案并不涉及优先租赁的问题。若吴菊方收回涉案房屋后另行出租侵犯邹建东的优先租赁权，邹建东可以另行主张。出租人知道或应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认为转租合同无效的,人民法院不予支持,据此规定,即使存在承租人未经出租人同意转租因而导致转租合同无效的情形,则主张合同无效的权利人也系出租人,而非次承租人（本案原告），《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,出租人知道或应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认为转租合同无效的,人民法院不予支持,据此规定,即使存在承租人未经出租人同意转租因而导致转租合同无效的情形,则主张合同无效的权利人也系出租人,而非次承租人（本案原告）,故此原告无权主张合同无效,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,出租人知道或应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认为转租合同无效的,人民法院不予支持,据此规定,即使存在承租人未经出租人同意转租因而导致转租合同无效的情形,则主张合同无效的权利人也系出租人,而非次承租人（本案原告）,故此原告无权主张合同无效综上，综上，上诉人邹建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费706元，由上诉人邹建东负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一八年十月十八日书记员  朱冰丽许丽丽