山东省济阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0125民初1860号 原告：齐建忠，男，1987年4月6日出生，汉族，住济阳县。 原告：杨倩倩，女，1988年12月2日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：齐建忠，男，1987年4月6日出生，汉族，住济阳县。 被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县。 法定代表人：李在明，系执行董事。 委托诉讼代理人：朱小玲，女，1980年1月9日出生，汉族，济南帝华房地产开发有限公司员工，住济南市。 委托诉讼代理人：董豹，男，1990年9月8日出生，汉族，济南帝华房地产开发有限公司员工，住济南市。 原告齐建忠、原告杨倩倩与被告济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告暨委托诉讼代理人齐建忠、被告帝华房地产公司的委托诉讼代理人朱小玲、董豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐建忠、原告杨倩倩向本院提出诉讼请求：（一）判令被告因逾期办理产权登记向原告支付违约金3246.21元；（二）判令被告因逾期交房自2016年5月17日起至实际综合验收合格之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；（三）本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我们于2013年1月13日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于济北开发区银河路东、汇鑫路西的帝华北岸新城A区7幢2单元403号房，购房金额为324621元。我们已经按照合同约定全部履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2013年10月31日前依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付我们使用。该合同第九条第2项约定：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告违反该合同第十五条约定，逾期办理产权登记，应当向我们支付已付房价款1%的违约金。截至起诉日，被告也未向我们提供竣工综合验收备案表。我们认为，被告迟延交房违约事实明显，给我们带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了我们的利益。现提起诉讼，望判如所请。 被告帝华房地产公司辩称，根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的审批，因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条不再是效力性、强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工，经验收合格后方可具备交付使用条件。涉案房屋竣工验收日期为2014年7月16日，原告在2014年已入住涉案房屋，因此其主张我公司向其支付2016年5月17日起至实际综合验收合格之日止的逾期交房违约金不符合法律规定，我公司不予认可，且该项诉讼请求已过诉讼时效。原告主张的逾期办证违约金，双方合同约定在房屋交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，虽然我公司暂时并未在规定时间内提供材料备案，但并未对原告造成任何损失。因此，我公司认为原告主张按已付房款1%向其支付逾期办证违约金，该数额过高，请求法院予以下调。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、房屋建筑工程竣工验收备案单复印件、济阳县供热工程竣工验收备案表复印件、项目（小区）排水设施综合验收审核表复印件、供水工程验收备案表复印件、燃气工程竣工验收备案表复印件、济阳县新建居住区项目绿化工程综合验收竣工报告复印件、物业储值卡、收据存根6张、收据2张、小区暖气费（热损）交费清单2张、交费证明4张、北岸新城收款收据10张等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2013年1月13日，原告齐建忠、原告杨倩倩（即买受人）就购买被告帝华房地产公司开发建设的位于济阳县银河路东、汇鑫路西的A区7幢2单元403号房屋、储藏室各一套，与被告帝华房地产公司（即出卖人）签订《商品房买卖合同》。该房屋、储藏室建筑面积分别为89.35平方米、9.92平方米，价款共计324621元。其中，该合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”。合同签订后，两原告按照约定通过银行按揭贷款方式向被告帝华房地产公司交付全部房款。 2013年10月31日前，被告帝华房地产公司未如约向原告齐建忠、原告杨倩倩交付房屋。2014年6月30日，被告始将涉案房屋交付两原告，并按照约定支付自2013年10月31日至2014年6月30日间的逾期交房违约金7856元，两原告明知涉案房屋尚未综合验收合格依然接受房屋。经双方协商，该笔逾期交房违约金陆续转化为两原告居住、生活需支付的水电费、物业费、垃圾清运费等费用。2014年10月，两原告入住该房屋。 原告齐建忠、原告杨倩倩所购房屋所在的A区7幢楼于2016年1月29日通过济阳县自来水公司的供水工程验收，于2016年2月2日通过济阳县市政园林公用事业局的排水设施综合验收，于2016年3月11日通过济阳县市政园林公用事业局的绿化工程综合验收，于2016年7月3日通过济阳县市政园林公用事业局的供热工程竣工验收并备案，于2016年10月31日通过济阳县燃气管理办公室的燃气供气工程竣工验收，于2016年11月24日通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案。因被告帝华房地产公司违约交房、未按照约定将办理不动产登记证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使两原告未能及时办理不动产登记。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：（一）原告齐建忠、原告杨倩倩是否付清全部房款；（二）被告帝华房地产公司应否向两原告支付逾期交房违约金；（三）被告帝华房地产公司应否支付逾期办证违约金。 关于争议焦点一。原告齐建忠、原告杨倩倩述称已通过银行按揭贷款方式付清全部房款，但并未提交相应交款证据，被告帝华房地产公司对此不予认可，并要求两原告举证。根据两原告的当庭陈述以及被告帝华房地产公司已于2014年6月30日向两原告交付涉案房屋并支付自2013年10月31日至2014年6月30日间逾期交房违约金的事实，足以认定两原告已向被告付清全部房款。 关于争议焦点二。原告齐建忠、原告杨倩倩与被告帝华房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同约定，被告如逾期交房超过90日后，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向两原告支付已付房价款的万分之一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据该规定，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。因此，工程竣工验收合格系强制性的交付条件。被告在涉案房屋竣工未经综合验收的情况下将涉案房屋交付给两原告使用，此举违反了法律、行政法规的强制性规定，故被告仍应当按照涉案房屋总价款的日万分之一的标准，向两原告支付自2016年5月17日起至涉案房屋竣工验收备案之日即2016年11月24日间的违约金6200.26元（324621元÷10000×191天=6200.26元）。 关于争议焦点三。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告帝华房地产公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告虽已于2014年6月30日将涉案房屋交付两原告，但因该房屋未经竣工验收备案，故应以2016年11月24日竣工验收备案日为交房日期。根据该合同约定，扣除360个工作日后，被告应当于2018年5月5日（已扣除公休日及法定节假日207天）之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但其在该日之前并未将相关资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，故其应按照约定向两原告支付逾期办证违约金3246.21元。 综上，本院认为，原告齐建忠、原告杨倩倩与被告帝华房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵循诚实信用原则，全面、实际履行各自的义务，以实现合同目的。被告因故逾期交付未经综合验收合格的房屋，因故未按约定将由需其提供的资料报产权登记机关备案，严重违反合同约定，依法依照合同应当承担支付违约金的法律责任。被告辩称按已付房款1%支付逾期办证违约金数额过高，无证据证实，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”根据该规定，原告主张支付逾期交房违约金的诉讼请求，并未超过三年的诉讼时效期间，依法应予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告齐建忠、原告杨倩倩支付逾期办证违约金3246.21元； 二、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告齐建忠、原告杨倩倩支付逾期交房违约金6200.26元； 三、驳回原告齐建忠、原告杨倩倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费480元，由原告齐建忠、原告杨倩倩负担280元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘 刚 人民陪审员  吴善林 人民陪审员  安茂水 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  王 磊