北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初13550号原告（反诉被告）：李岁霞，女，1995年2月21日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐积炜（系村委会推荐），男，1992年7月7日出生，现住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：余涛，男，1974年7月5日出生，现住北京市石景山区。原告（反诉被告）李岁霞与被告（反诉原告）余涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李岁霞及其委托诉讼代理人徐积炜，被告（反诉原告）余涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李岁霞向本院提出诉讼请求：1．请求余涛返还李岁霞已付押金及2017年9月房屋租金共计人民币3600元；2．请求余涛赔偿李岁霞违约金人民币3600元；3．请求余涛赔偿因其违约给李岁霞造成的损失共计人民币1610元；4．本案诉讼费用由余涛承担。事实与理由：李岁霞与余涛于2017年6月20日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定由李岁霞承租余涛位于北京市石景山区古城西路现代嘉园房屋，月租金1800元人民币，押一付一，每月25日支付房租。李岁霞依约于合同签订当日，通过支付宝转账向余涛支付押金及2017年7月的房屋租金共计人民币3600元。同年7月25日，李岁霞依然按照合同约定通过微信转账向余涛支付8月房屋租金1800元人民币。2017年8月25日，李岁霞依约通过微信转账向余涛支付9月房屋租金1800元人民币，同时与余涛商议自己10月份可能因工作原因退租一事，余涛听后当即就说让李岁霞第二天立即搬走。当天晚上，余涛未提前告知就直接闯入李岁霞屋内要把李岁霞赶出去。李岁霞及男友徐某对余涛一直好言相劝，余涛却态度恶劣，不仅言语激烈，还动手推搡李岁霞与徐某。徐某出于自卫推开余涛，余涛的情绪更加激烈不可控，直接跑到厨房拎起菜刀将徐某砍伤。根据双方签订的合同第九条第二项之约定，李岁霞在有可能退租时便提前30日通知了余涛且已经支付了下个月房租，李岁霞的行为完全符合合同约定。可是余涛依仗自己房东的身份，要求李岁霞立即搬离房屋并不予退还租金的行为不仅明显违背合同约定，还十分蛮横无理。因此，依据该合同约定，余涛应当返还李岁霞已付押金1800元人民币以及2017年9月房租1800元人民币。根据我国《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百零八条之规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”余涛应当承担违约责任，并依据合同约定按月租金200%向李岁霞支付违约金3600元人民币。同时，由于余涛一系列的过激行为致使李岁霞不论心理上还是身体上都受到巨大创伤，试问谁敢在这样的环境里再居住下去，不论是出于心理恐惧还是迫于现实情况，李岁霞及男友徐某均无法在余涛租赁给他们的房屋中继续居住。因此李岁霞于2017年8月26日起一直居住在宾馆，直到9月2日才找到房屋租住。此期间产生的住宿费用（每晚230元人民币，7晚共计1610元人民币）正是因余涛的违约行为而给李岁霞造成的损失，依法依理都应当由余涛承担。综上，依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，李岁霞要求余涛支付前述各项费用共计8810元人民币。为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）余涛辩称，李岁霞违反合同约定，导致合同目的不能实现，给余涛造成经济损失，故不同意李岁霞的诉讼请求。被告（反诉原告）余涛向本院提出反诉请求：1．请求李岁霞退还余涛北京市石景山区古城西路现代嘉园房屋钥匙，共计4把，（大门钥匙一把，卧室钥匙3把）；2．请求李岁霞支付2017年9月25日至2017年11月24日的房租，每月1800元人民币，合计：3600元人民币（大写：叁仟陆佰元整）；3．请求李岁霞按合同约定赔偿违约金共计人民币3600元整（大写：叁仟陆佰元整）；4．本案诉讼费由李岁霞承担。反诉事实和理由：余涛与李岁霞于2017年6月20日通过房地产中介介绍达成一致签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定由李岁霞承租余涛位于北京市石景山区古城西路现代嘉园房屋，月租金1800元人民币，押一付一，每月25日支付下一月房租。当日李岁霞通过支付宝转账给余涛一个月押金及2017年6月25日至2017年7月24日一个月房租共计3600元。李岁霞每月25日都按时支付房租，同年8月25日，李岁霞通过微信支付余涛8月25日至9月24日房租后，同时告知余涛因工作原因要求退租，余涛当时告知李岁霞，如退租属于你合同违约，按照合同第九条违约责任第二小条：租赁期内，甲方需提前收回房屋或者乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应租金。2017年8月26日夜里十一点半左右，李岁霞打电话与余涛协商房屋退租事宜，余涛告知李岁霞你与当时为你服务的中介公司联系，中介既然收取了你服务费，你把现情况告诉中介，让中介公司告诉你是否违约或者与我联系。挂了电话5分钟，有一男士给余涛打电话说是李岁霞男朋友，电话中口气生硬，威胁说必须退还押金，余涛说我们去房间见面说，之后余涛去了李岁霞房间，告知李岁霞你按合同属于违约在先，请你搬离。李岁霞当时给一男士打电话5分钟来了两个男士，气势汹汹，我们当时双方说话语气都不好，后发生身体接触，并闹至石景山古城派出所。反诉原告因冲动被执法机关拘留10天。自2017年8月26日至2017年11月21日期间，余涛与李岁霞一直没有见面，2017年9月6日余涛去李岁霞房间发现反诉被告屋门锁着，并通过微信联系李岁霞问房间钥匙在哪？李岁霞说在自己手里，还说屋内有自己的物品，至今钥匙未还于反诉原告，也没有与反诉原告办理退房手续。根据我国《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百零八条之规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”综上所述，依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，余涛认为双方合同属于有效，李岁霞应当继续支付租金，即支付2017年9月25日至2017年11月24日的房租；李岁霞告知余涛不再履行合同，应同时支付按合同约定的违约金200%，即3600元人民币（大写：叁仟陆佰元整）；3．李岁霞房间至今还锁着，余涛无法因被告违约继续出租此房，由此带来的损失、以及屋内物品的损坏由李岁霞赔偿。故提起反诉。原告（反诉被告）李岁霞辩称，余涛在2017年8月26日强行要求李岁霞搬离房屋，余涛在有履行条件的情况下，不履行合同并违约。余涛的行为已经明确表示终止合同。李岁霞不存在违约行为，故不同意余涛的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，出租人（甲方）余涛与承租人（乙方）李岁霞签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：第一条房屋基本情况房屋坐落于北京市石景山区（县）古城西路街道办事处（乡镇）XX房屋，建筑面积20平方米。第二条房屋用途租赁用途：居住。……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2017年6月25日至2018年6月24日，共计1年。甲方应于2017年6月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及房屋设施后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金（一）租金标准：1800元/月，大写壹仟捌佰元整。支付方式：押一付一，须提前三十日将房租租金交纳给乙方。租金支付时间：每月25日交房租，以此类推。（二）押金：人民币壹仟捌佰元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（注：押金不充抵末期房租）第五条……第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达3日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达3日的……第九条违约责任乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。……租赁合同及房屋交割清单均有原被告双方的签字，其中李岁霞的签字时间为2017年6月25日。房屋交割清单载明，承租房屋内设施家电有双人床1、衣柜2……，钥匙1+3。协议签订后，双方履行租赁合同，6月20日履行交房手续。同日，李岁霞向余涛支付房屋押金及一个月租金共3600元。之后7月-8月，李岁霞均按月支付下个月房屋租金。2017年8月25日晚，李岁霞通过手机微信向余涛提出“下个月不租了”并要求退还押金，余涛回复“明天就给我搬走”。8月25日夜间至8月26日凌晨，双方因退租一事发生纠纷，余涛、徐积炜（李岁霞男友）等3人先后来到涉诉房屋，余涛与徐积炜发生争执并产生肢体冲突，冲突中余涛将徐积炜砍伤，石景山分局对余涛实行行政处罚，余涛于2017年8月26日至2017年9月5日治安拘留十日。2017年8月31日，徐积炜与北京爱家营企业管理有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版），承租位于石景山区老古城房屋，租赁期自2017年9月4日至2018年9月3日。2017年9月2日下午，徐积炜、李某（李岁霞妹妹）将涉案房屋中的李岁霞物品搬走，并称房屋钥匙留在涉案房屋，搬离时未锁户门。2017年9月5日，余涛通过手机微信询问李岁霞关于是否已经搬走及房屋钥匙的事情，李岁霞回复称已经搬走，并称钥匙在己处。余涛微信告知“你现在和此房已经没有任何关系了，现在通知你，按合同违约金你赔偿我两个月房租，正好你在我这剩余的房租和押金就是你的违约金，咱俩合同现在终止了”。李岁霞回复“等法院判决”，“你说的不算”。双方庭审中确认房屋租赁合同已解除，李岁霞认为合同解除时间为8月26日，余涛认为是9月28日，但均确认搬离涉诉房屋时未进行交割，庭审中，李岁霞称双方系口头约定退房提前30日通知，余涛退还相应押金，但并未提交相应证据。另查，涉诉房屋系余涛受刘红艳委托出租，双方签有《北京市房屋委托出租合同》，约定余涛代理出租刘红艳涉诉房屋，出租代理期限自2016年11月9日至2018年5月8日，双方对租金等均进行了约定。证人李某（李岁霞妹妹）出庭欲证实2017年与9月2日给李岁霞搬家时徐积炜涉诉房屋钥匙留在房中冰箱上。上述事实，有房屋租赁合同、微信转账记录、聊天记录、押金收据、公安机关处罚决定书、询问笔录、委托出租合同及当事人陈述意见等证据材料在案佐证。本院认为，本案被告（反诉原告）余涛虽然不是涉诉房屋产权人，但其受到房屋权利人授权并签有委托出租合同，享有对涉诉房屋进行转租的权利，故其有权与原告（反诉被告）李岁霞签订房屋租赁合同。原告（反诉被告）李岁霞与被告余涛（反诉原告）签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。二、关于涉诉租赁合同解除时间的问题。庭审中双方均认可涉诉房屋租赁合同已经解除，但对解除时间无法达成一致，李岁霞认为是8月26日，余涛认为是9月28日。对此，本院认为，根据双方2017年8月25日微信聊天记录内容，李岁霞表示“下月不租了”，余涛回复“明天就给我搬走”，后8月26日凌晨发生治安纠纷，李岁霞随后并未在涉案房屋居住，案外人徐积炜于2017年8月31日签订新的房屋租赁合同，并于2017年9月2日下午将李岁霞物品自行搬离涉诉房屋。李岁霞在房租租赁合同履行期限届满前，提前退租，属先行违约，余涛基于合同约定享有单方解除权，故双方租赁合同解除时间为2017年8月26日。三、关于合同解除后各方民事责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。合同履行过程中，当事人双方均违反合同的，应当各自承担相应的责任。结合本案，双方在合同履行中均有过错，李岁霞先行违约，提前退租并无意承担违约金，余涛在接到退约通知后要求对方即可搬离或者转租，并因李岁霞男友电话语气蛮横而到涉诉房屋进行谈判，争执中与对方男友发生冲突产生治安案件，故双方应当各自承担相应的民事责任。本诉诉讼请求第一项，因房租租赁合同于8月26日解除，余涛应退还李岁霞九月份房租1800元和押金1800元，故对李岁霞此项诉讼请求予以支持；本诉诉讼请求第二项，因李岁霞在房屋租赁合同期满前要提前退租，并要求对方退还押金，属于违约方，对方据此以合同为依据收回房屋，要求李岁霞搬走，并不存在违约情形，故对此项诉讼请求不予支持；诉讼请求第三项，李岁霞称2017年8月26日至2017年9月3日，因发生纠纷导致无法在涉案房屋继续居住，在此期间发生的住宿费用共计1610元，但一则李岁霞并未向法庭提交证据予以证实该费用的发生，二则即便能够提供证据证实，但余涛与李岁霞男友发生纠纷并不足以导致涉诉房屋无法居住，8月26日凌晨，余涛已经被行政拘留，无法对李岁霞或者其男友产生任何威胁，故其自行搬离产生住宿费用应自行承担。对于反诉请求第一项，余涛请求判令李岁霞退还涉诉房屋钥匙，本院认为，李岁霞退还房屋后应当交还钥匙，虽辩称已于搬家当日将钥匙放于屋内，申请证人李某出庭欲证实此事项，但李某与李岁霞系姐妹关系，且余涛与李岁霞9月5日的微信通信记录显示钥匙仍在李岁霞处，故本院认定涉诉房屋钥匙在李岁霞处，因余涛现已换锁，李岁霞亦认可换锁费用100元左右，考虑到双方因退租事宜未冷静处理产生后续矛盾，换锁费用亦不高，由余涛自行负担为宜，故对此项诉讼请求不予支持；反诉请求第二项，余涛请求李岁霞支付9月至11月租金3600元，因余涛9月下旬已将涉诉房屋出租，且合同解除时间为8月26日，故此诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；反诉请求第三项，根据租赁合同第九条第二款的约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应租金。本院认为李岁霞作为承租方违约在先，提前退租并无意承担违约金，根据合同约定其应当支付200%违约金，故此项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、余涛于本判决生效后七日内向李岁霞退还房屋押金1800元、租金1800元；二、李岁霞于本判决生效后七日内向余涛支付违约金3600元；三、驳回李岁霞的其他诉讼请求；四、驳回余涛的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告李岁霞负担（已交纳），反诉费50元，由反诉原告余涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  干立华人民陪审员  赵燕茹人民陪审员  柳志然二〇一八年十月十八日书 记 员  李田田-12--1-