江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初3837号 原告赵玉美，女，1964年10月13日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：仲帅，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁亚芹，江苏序阳律师事务所实习律师。 被告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧，现主要营业地沭阳县沭城街道八一路西侧康平路北侧帝景华府**楼**。统一社会信用代码:9132132278557074XF。 法定代表人:何金生,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丁，江苏雅凯律师事务所律师。 原告赵玉美与被告江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2018年7月20日、9月19日、9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人仲帅、被告的委托诉讼代理人马丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的关于沭阳县阳光绿洲小区2号楼2单元1304室、1401室房屋的商品房买卖合同成立并生效；2.被告向原告交付沭阳县阳光绿洲小区2号楼2单元1304室、1401室房屋；3.被告将办理沭阳县阳光绿洲小区2号楼2单元1304室、1401室房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助将房屋产权登记在原告名下。事实和理由：2014年10月31日，原、被告签订两份《阳光绿洲商品房认购书》，约定原告购买该小区2幢2单元1304、1401室，建筑面积分别为138平方米、136.8平方米，总价分别为250000元、250000元，认购书还约定了其他条款。原告依约向被告交付购房款500000元后，被告向原告出具了两份收据。后被告一直未与签订商品房买卖合同，也不向原告交付房屋。 被告万顺公司辩称：原告的诉求没有事实和法律依据。原告陈述的不是事实，被告从未与原告签订阳光绿洲小区商品房认购书，也从未收到原告交付的购房款，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。楼益健曾向案外人程茂春、浦玉飞、张卫青三人共借款300万元，月利率为6%，并向程茂春出具了借据，楼益健以阳光绿洲小区**房屋作为抵押担保并开具票据给其三人，其中包含本案涉及的两张房票，楼益健自己的一辆宝马轿车也被浦玉飞强行开走。楼益健后用房屋和宝马轿车抵充了300万元的借款，不再欠该三人款项。作为抵押担保的房屋是没有备案登记的。被告认为原告所述其生意较多、经济实力雄厚与是否现金支付房款没有必然的联系，相反，转账支付应为做生意人的一种交易习惯。原告陈述因一次性付清房款故而价格较低不合理，因为涉案房屋价格较正常价格低了一大半。被告对收据上的公章的真实性有异议，真实的公章是由被告进行保管的，要求对公章的真实性进行鉴定。本案原告有可能涉嫌虚假诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼请求，向本院出示如下证据： 1.《阳光绿洲商品房认购书》两份； 2.被告万顺公司出具的房款收据两张； 证据1、2证明原、被告于2014年10月31日签订商品房认购书，由原告向被告购买阳光绿洲小区2幢2单元1304、1401室房屋，及原告向被告交付购房款500000元的事实； 3.江苏沂淮律师事务所与原告签订的房屋租赁合同（复印件）、江苏沭阳农商行大额自然人贷款授信审查表、原告和近亲属名下的四套商铺及住宅的房产证，证明原告资金实力雄厚，有能力支付房款。 被告对上述证据发表如下质证意见： 对证据1不予认可，印章并非被告公司授权刻制，系楼益健私刻，且认购书载明的价格非常低，当时的市场价格应在4000元左右每平方米，该小区当时已经取得房屋预售许可，可以办理房屋预告登记，也可以办理房贷，不可能以这样低的价格出售；对证据2不予认可，收据上加盖的被告公司的印章是假的，据楼益健在公安机关供述，他为了自己方便私刻了公章并且加盖在苏建志等人的收据上，经向被告公司核实，被告没有向任何客户实施过加盖公章行为，要求对两份收据加盖印章的真实性进行鉴定；证据3不能达到原告的证明目的，不能证明原告一次性拿出500000元购房款的事实，并且通过房产证可以看到，原告有大额的商业抵押贷款。 被告为支持其答辩理由，向本院出示如下证据： 1.阳光绿洲小区2、3号楼的预售许可证，证明涉案房屋在2013年10月31日就可以办理备案登记，从而说明原告以认购书方式全款购房而不备案不合常理； 2.鉴定文书及鉴定意见通知书（均为复印件）； 3.楼益建在公安机关的询问笔录； 证据2、3证明楼益建手里持有一枚私刻的假公章。 4.（2015）沭民初字第02029号民事判决书复印件； 5.（2016）苏13民终258号民事判决书复印件； 6.2013年12月5日被告与宿迁博日房地产顾问有限公司签订的补充合同； 7.阳光绿洲2号楼基价表（一房一价表）复印件一份； 证据4-7说明阳光绿洲小区2号楼均价为3480元每平方米，阳光绿洲合起来基价表的价格比认购书的价格每平方米高出2000元以上，每套房屋少卖近30万元，严重不合理。 8.万顺公司与于立刚签订的商品房买卖合同复印件一份； 9.万顺公司与徐飞签订的商品房买卖合同复印件一份； 10.（2017）苏1322民初16863号民事判决书复印件； 11.万顺公司与冯守淮签订的商品房买卖合同复印件一份； 12.（2017）苏1322民初16703号民事判决书复印； 13.万顺公司与周文绪签订的商品房买卖合同复印件一份； 14.（2017）苏1322民初16805号民事判决书复印件； 8-14，证明涉及的当事人的房屋备案价格分别为3170元、3867元、3590元、3500元，时间均在涉案两套房屋认购书载明的房屋之前，价格相当于涉案房屋认购书的两倍以上，进一步印证涉案房屋价格的不合理。 15.浦玉飞诉万顺公司商品房销售合同一案庭审笔录一份； 16.楼益健与浦玉飞、程茂春录音光盘一份； 17.楼益健自制的债务表一份，其中提到欠程茂春款300万元； 18.楼益健询问笔录两份，笔录中提到欠程茂春300万元，据张卫青讲，300万元借款中有可能含有赵玉美50万元借款； 19.公安机关说明两份，说明程茂春经公安机关在侦查阶段联系，没有到公安机关接受调查。 另据初步调查，楼益健陈述应程茂春、浦玉飞、张卫青三个人的要求故意将三套房屋备案的时间向前进行了调整。 综上，以上证据证明：1、原、被告之间不存在真实的买卖关系；2、被告没有收到原告任何资金；3、原告赵玉美涉嫌虚假诉讼，根据最高院的相关规定，原告可能涉嫌虚假诉讼，请求法院移送公安机关予以审查。 原告对上述证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性不予认可，真实性由法庭核实，即使真实，被告抗辩理由不能成立，因为原告仅是购房户，被告不会将许可证向原告公开，后原告多次要求与被告售楼部签订购房合同均未果；对证据2的真实性无异议，被告可能存在多枚印章，其效力对于善意购房人是无法辨别的；被告与案外人之间的合同及法院的民事判决书与本案不具有关联性；对证据6的真实性无异议，原告提交法庭收据上的印章与该份合同上的印章完全一致；对证据7有异议，系被告单方制作；对于被告提交的关于借款经过的表述，原告不予认可；证据16无原始载体，通话人未到庭接受询问，对其真实性不予认可，且通话内容反映不出与原告有关系，对其关联性不予认可；对证据17不予认可，系楼益建自制；对证据18的真实性无异议，但与原告没有关系；证据19的真实性由法庭认定。 本院对原、被告提交的证据作如下认证： 被告对原告提交的证据3的真实性无异议，本院予以确认；原告提交的其他两份证据需结合其他证据及事实予以认定。 原告对被告提交证据1的真实性有异议，但未提供证据证实，对其真实性，本院依法予以确认；原告对证据2的真实性无异议，本院予以确认；证据3、18的真实性无异议，但与本案没有关联性；原告对证据6的真实性无异议，本院予以确认；被告提交的民事判决书和购房合同与本案不具有关联性；证据15经核实，对其真实性予以确认；证据16未得到当事人确认，对其真实性不予认定；证据17系楼益建自制，而楼益建与本案具有利害关系，该份证据与本案的关联性无法予以认定；证据19的真实性本院予以确认。 本院经审理确认如下事实： 2014年10月31日，原告赵玉美与被告万顺公司“阳光绿洲销售部”签订阳光绿洲商品房认购书，认购阳光绿洲小区2幢2单元1401室、1304室，建筑面积分别为136.8平方米、138平方米，单价分别为1827.49元/平方米、1811.59元/平方米，总价款分别为250000元、250000元。认购书中约定：“1、双方在平等、自愿、协商的基础上签订本认购书。2、认购人须于签订此认购书后日内，携带此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或有关证件，来售楼处签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款，定金直接转为首付款，此认购书作废。3、如认购人不在本认购书第二款所规定的日期内办理签约手续并交纳首付款，则卖方可没收认购定金并有权将其认购的房屋转售他人，并无须另行通知。4、认购人在签订认购书后，在约定的期限内所选定的认购房屋，卖方不得无故另售他人，如违约需双倍返还认购人认购定金；如认购人自愿取消其认购的房屋，则卖方概不退还其认购定金……7、此认购书仅作为双方将来签订正式《商品房买卖合同》的预约合同。”认购书上卖方加盖了“江苏万顺置业有限公司阳光绿洲销售部”的印章。同日，被告分别向原告出具金额均为25万元的收据两张，并加盖了“江苏万顺置业有限公司”印章，收据载明交款单位为赵玉美，收款金额分别为人民币250000元，收款事由为购买阳光绿洲小区2号楼2单元1304室、1401室。 另查明：因时任沭阳物流中心有限公司法定代表人的楼益健涉嫌刑事犯罪，2016年6月17日，沭阳县公安局经案大队侦查员依法对其进行询问。经询问其陈述如下事实：因其没有开发资质，借用了被告公司的资质开发阳光绿洲小区。后因借钱需要，于2014年10月前私刻了一枚被告公司的印章，并曾经使用过，但用的不多，后于2015年春节期间被丢弃。因案件审理需要，沭阳县公安局经济犯罪侦查大队委托宿迁市公安局物证鉴定所对出具时间为2014年10月29日、交款单位署名分别为朱银平、苏坚志、耿江丽的三张收据（检材）上的“江苏万顺置业有限公司”印文与被告于2014年10月1日出具的《解除合同通知书》、2014年11月12日被告出具的《承诺书》及办案单位调取的“江苏万顺置业有限公司”印文材料（均为样本）上的印文是否为同一印章盖印形成进行鉴定，经鉴定，鉴定结论为检材与样本上的印文不是同一印章盖印形成。 2017年2月13日，沭阳县人民检察院以沭检诉刑诉[2017]78号起诉书指控楼益健犯非法吸收公众存款罪，向本院提起公诉。2018年4月13日，本院依法作出（2017）苏1322刑初55号刑事判决，认定楼益健经人介绍向王洪俊、李一舟、王洪建、仲建军、范小波、张光、程法广借款用途系用于物流中心投资的阳光绿洲小区建设，扰乱了金融秩序，构成非法吸收公众存款罪；楼益健基于特定关系向张垂标、唐加雨、吴建强、周守军、刘芹借款不构成非法吸收公众存款罪；袁白山、刘中利系因购买阳光绿洲小区商铺与楼益健相识后，楼益健直接向其借款，并非楼益健通过向社会公开宣传的方式取得借款，也不构成非法吸收公众存款罪，依法判决楼益健犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑二年，并处罚金人民币十万元。 再查明，2006年6月，案外人楼益健设立自己为法定代表人的沭阳物流中心有限公司（以下简称物流中心）。2008年3月，物流中心补交其竞得的57亩土地出让金后，将该宗土地变更为商业用地，后将该土地挂靠被告万顺公司名下开发建设涉案小区项目。被告未与楼益健签订挂靠协议，不参加该小区项目建设及经营事宜，由楼益健自行投资建设该小区并负责商品房的销售。涉案房屋已具备办证条件。 本案争议焦点为：1.原、被告之间是否形成合法有效的商品房买卖合同关系；2.原告要求被告将涉案房屋向其交付、将房屋进行备案，并协助将涉案房屋登记在原告名下是否应予支持。 关于第一个争议焦点。本院认为：根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告间签订阳光绿洲商品房认购书，该认购书载明了相关认购人、房号、定金、单价、总价款、建筑面积等，原告按约向被告支付了购房款，被告亦接受了购房款，被告持有商品房预售许可证，故原、被告之间形成合法有效的商品房买卖合同关系，双方应严格按照合同约定履行义务。 被告辩解原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，原告未实际向被告交付购房款，认购书及收据上的印章均是虚假的，为此向本院提交了公安机关鉴定结论和询问笔录。本院认为，被告提交的证据仅能证明出具时间为2014年10月29日、交款单位署名分别为朱银平、苏坚志、耿江丽的三张收据（检材）上的“江苏万顺置业有限公司”印文不是真实的，系楼益健私刻，不能证明涉案收据及认购书上的印章也是楼益健用私刻的印章盖印形成，且楼益健在公安机关对其询问时也明确表示其系因借款需要才私刻了印章，而非因销售房屋私刻公章。另被告提交的证据6补充合同上的印章与原告提交的收据上的印章一致，补充合同的当事人即被告和宿迁博日房地产顾问有限公司均已按合同约定实际履行，且王毅向公安机关提交的“王毅假买卖真借贷总合同统计表”中也载明登记在赵玉美名下的两套房屋分别为2号楼2单元1304室和1401室，可以辅助说明原告提交的两张收据应为真实的，故被告要求对收据上的印章的真实性进行鉴定，本院依法不予支持。 被告辩解原告主张的购房价款较同类房屋购房价款相差悬殊，不符合常理，原告提交的收据上所涉款项并非购房款，房款未实际交付，有可能含在楼益健向程茂春、浦玉飞、张卫青借款的300万元借款中，故而双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。本院认为，原、被告之间签订的认购书是双方的真实意思表示，也是双方自愿签订，该认购书应作为认定双方法律关系的依据，且也不排除存在因原告一次性付清购房款，被告因资金紧张自愿低价销售房屋的情形。现被告以房屋价格过低来否认双方之间存在房屋买卖合同关系，认为双方之间系借贷关系，因其所提交的证据均不能达到其证明目的，故对其辩解理由，本院依法不予采纳。 关于第二个争议焦点。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告向原告交付房屋并办理涉案房屋权属登记手续系被告应履行的义务，现涉案房屋已满足交付及办理权属登记的条件，故原告要求被告公司交付房屋并协助原告办理涉案房屋权属登记符合合同约定以及法律规定，本院依法予以支持。 关于原告主张的要求备案问题。因备案登记系相关职能部门对房地产开发企业的行政管理行为，不属于民事诉讼的调整范围。因此，原告主要求被告与其办理房屋备案手续的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告赵玉美与被告江苏万顺置业有限公司之间签订的关于沭阳县阳光绿洲小区2号楼二单元1304室、1401室房屋的商品房买卖合同成立并生效； 二、被告江苏万顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告赵玉美交付沭阳县阳光绿洲小区2号楼二单元1304室、1401室房屋并协助原告赵玉美办理权属登记手续； 三、驳回原告赵玉美的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，保全费5000元，合计13800元，由被告江苏万顺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审判长  祝红娟 人民陪审员  胡方云 人民陪审员  卢 玲 二〇一八年十月十七日 法官助理  王兆玉 书记员  宗佳 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。