内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内06民终1683号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王文飞，男，1957年1月3日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审原告、案外人）：鄂尔多斯市宝联房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗乌兰镇大加油站斜对面。 法定代表人：任永贵，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯秀琴，女，1973年7月12日出生，汉族，系鄂尔多斯市宝联房地产开发有限责任公司职员，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。 原审第三人（被执行人）：吉妙兰，女，1956年9月22日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗乌兰镇。 上诉人王文飞因与被上诉人鄂尔多斯市宝联房地产开发有限责任公司（以下简称宝联房产公司）、原审第三人吉妙兰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古鄂托克旗人民法院（2017）内0624民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王文飞，被上诉人宝联房产公司的委托诉讼代理人冯秀琴到庭参加诉讼。原审第三人吉妙兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王文飞上诉请求：一、撤销原审判决依法改判。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，涉案车库应当归吉妙兰所有，双方签订的回迁安置协议合法有效，双方存在的补差价问题与本案无关，也不影响上诉人王文飞对涉案车库的诉求。一审未采纳加盖宝联房产公司印章的杨美花的谈话笔录错误，致使判决结果错误，应当予以改判。 宝联房产公司辩称，宝联房产公司与吉妙兰于2010年3月3日签订《房屋拆迁回迁安置协议》，但该协议书没有约定涉案房屋即位于鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区121号车库置换、回迁给吉妙兰所有，事实上，涉案房屋不是置换给第三人吉妙兰，目前仍然为商业开发的地产，属于宝联房产所有；根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案涉案房屋没有在鄂托克旗房管局网签备案给吉妙兰，也没有给吉妙兰办理房屋权属证书，《房屋拆迁回迁安置协议书》也没有明确约定置换、回迁给第三人吉妙兰，因此，涉案房屋对吉妙兰不发生法律效力。王文飞无权查封执行涉案房屋；即使王文飞有足够的客观证据证明在宝联房产公司开发的鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区有第三人吉妙兰的回迁房，只要没有网签或办理房屋权属证书，人民法院就不能直接查封执行，只能要求宝联房产公司协助执行；吉妙兰尚欠宝联房产公司其他费用，涉案车库未分配给吉妙兰。 第三人吉妙兰未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。 宝联房产公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销（2017）内0624执异68号执行裁定书，解除执行查封，确认原告对鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区121号车库享有所有权；2、由王文飞、吉妙兰承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：1.2010年3月3日，原告鄂尔多斯市宝联房地产开发有限责任公司与第三人吉妙兰签订了《房屋拆迁回迁安置协议书》一份及《房屋拆迁补充协议》一份，原告作为拆迁人，第三人吉妙兰作为被拆迁人，双方约定原告将第三人吉妙兰所有的位于鄂托克旗乌兰镇六居委18栋11号的房屋，占地面积395.93平方米，建筑面积233.81平方米以货币补偿结合产权调换的方式置换原告所有的位于缘和家园小区新建楼房三层二室建筑面积100平方米、五层三室建筑面积122平方米、车库两间共计40平方米。房屋拆迁回迁安置协议书、房屋拆迁补充协议是原告与第三人吉妙兰签订，真实、合法、有效，该院予以确认，但本院认为上述证据与本案涉案121号车库并无直接联系，故对关联性不予采纳。2.原告给第三人吉妙兰实际置换的房屋有：位于鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区**楼****、3#楼-东单元-26#车库、12#楼-西单元-401室。置换后，第三人吉妙兰将上述3#楼-东单元-301室、3#楼-东单元-26#车库转让给了案外人莎仁其其格，12#楼-西单元-401室房屋转让给了案外人乔建华。3.2014年12月26日，鄂托克旗人民法院受理了王文飞诉吉妙兰民间借贷纠纷一案，于2015年2月5日作出（2015）鄂托民初字第88号民事调解书，要求第三人吉妙兰支付被告王文飞借款本金及利息488000元。2017年1月5日，被告王文飞向一审法院申请强制执行。2017年4月24日，根据原告公司员工杨美华在执行“谈话笔录”中确认，“涉案121号车库还在吉妙兰名下”，该院作出了（2017）内0624执55号民事裁定书，查封了涉案121号车库。2017年11月21日，原告向该院提出执行异议，要求中止（2017）内0624执55号民事裁定书，并解除对缘和家园小区121号车库的查封。2017年11月29日，一审法院作出（2017）内0624执异68号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。4.根据2017年内0624执55号谈话笔录内容表明，原告公司职员杨美华只是确认涉案车库在第三人吉妙兰名下，但真正是否属于第三人吉妙兰的车库仍要依据房管部门的权利登记证书或双方签订的关于涉案121号车库的合同来确定，故一审法院对2017年内0624执55号谈话笔录证据不予采纳。原告提供的欠条的真实性本院予以确认，但与本案无关联，故不予采纳。5.原告是涉案121号车库的合法建造者。涉案121号车库的钥匙依然由原告持有。 一审法院认为，本案争议焦点是原告是否享有位于鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区121号车库的所有权？是否对涉案121号车库享有强制排除执行权？根据原告、第三人陈述、被告的答辩，原、被告举证及相互质证，经法院审理查明，本案并没有明确涉案121号车库的所有权已经属于第三人吉妙兰所有。被告辩称，他通过熟人向房产管理相关部门了解后，又与原告相关负责人核实涉案121号车库在第三人吉妙兰名下并将此线索提供给了鄂托克旗人民法院，该法院根据执行笔录确认涉案车库所有权属于第三人吉妙兰查封了上述涉案车库由此认定涉案121号车库所有权人为第三人吉妙兰的抗辩理由不能成立。首先，被告并没有有力证据来证明原告与第三人约定将涉案121号车库置换给第三人吉妙兰，第三人吉妙兰在庭审中述称原告并没有将涉案车库置换给自己，被告仅凭向熟人了解情况就认为121号车库属于第三人所有，没有法律和事实依据。其次，法院的执行笔录是在执行过程中形成的证据，并不是在诉讼外形成，尚且涉案121号车库所有权的处分权应由当事人双方即原告、第三人来支配，原告、第三人均不承认涉案车库置换给第三人的事实，仅凭原告公司员工杨美花在执行法院的执行笔录来确定涉案车库所有权归第三人吉妙兰所有缺少法律依据。再次，原告与第三人关于涉案121号车库置换既没有形成一致合意，也未实际交付，涉案车库的钥匙依然由原告持有并且由原告管理，原告与第三人吉妙兰也未经过产权登记或者网签；最后，原告是涉案121号车库的合法建造人，被告庭审中对此事实无异议，原告拥有房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证及资质证书来证明自己是涉案车库的合法建造者。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人”、第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，涉案121号车库的所有权属于原告。 综上所述，原告对执行标的物即位于乌兰镇缘和家园小区121号车库享有足以排除强制执行的民事权益，该车库所有权属于原告所有。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项、第二十五条第一款第一项、《中华人民共和国物权法》第九条、三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区121号车库；二、确认位于鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区121号车库所有权归原告鄂尔多斯市宝联房地产开发有限责任公司所有。案件受理费880元，由被告王文飞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人王文飞提供了如下证据： 第一组，鄂托克旗人民法院执行局与杨美花谈话笔录彩印件一份、送达回证一份，拟证明涉案车库属于宝联房产公司回迁安置给吉妙兰的车库。宝联房产公司对谈话笔录内容及加盖印章的真实性认可，对证明目的不予认可，该笔录中未明确是否与吉妙兰签订认购协议或者办理网签。 第二组，鄂托克旗人民法院执行局与吉妙兰执行笔录一份、评估报告一份，拟证明吉妙兰认可涉案车库归其所有。宝联房产公司对该组证据的真实性及证明目的不予认可，吉妙兰无权处分宝联房产公司的财产。 经庭审质证，宝联房产公司对上诉人提供的第一组证据的真实性认可，对该组证据本院予以采信。对上诉人提供的鄂托克旗人民法院执行局与吉妙兰执行笔录的真实性本院予以确认，评估报告与本案无直接的关联性，本院不予采信。 本院经审理查明，2010年3月3日，宝联房产公司与原审第三人吉妙兰签订了《房屋拆迁回迁安置协议书》一份及《房屋拆迁补充协议》一份，宝联房产公司作为拆迁人将吉妙兰所有的位于鄂托克旗乌兰镇六居委18栋11号的房屋以货币补偿结合产权调换的方式置换宝联房产公司所有的位于缘和家园小区新建楼房三层二室建筑面积100平方米、五层三室建筑面积122平方米、车库两间共计40平方米。依照双方签订的协议，宝联房产公司将位于鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区的两套房屋即3#楼-东单元-301室、12#楼-西单元-401、3#楼-东单元-26#车库，室置换给原审第三人吉妙兰。所置换的房屋在置换后并不登记在吉妙兰名下，目前尚有12#楼-西单元-401登记在宝联房产公司名下。 另查明，2014年12月26日，鄂托克旗人民法院受理了王文飞诉吉妙兰民间借贷纠纷一案，于2015年2月5日作出（2015）鄂托民初字第88号民事调解书。2017年1月5日，被告王文飞向一审法院申请强制执行。2017年4月24日，一审法院与宝联房产公司员工杨美花作了执行“谈话笔录”，杨美花陈述“涉案121号车库还在吉妙兰名下”，在该笔录上，宝联房产公司加盖了公司印章。基于此，一审法院作出（2017）内0624执55号民事裁定书，查封了涉案121号车库。2017年11月21日，宝联房产公司向一审法院提出执行异议，要求中止（2017）内0624执55号民事裁定书，并解除对缘和家园小区121号车库的查封。2017年11月29日，一审法院作出（2017）内0624执异68号执行裁定书，驳回了宝联房产公司的异议。 再查明，杨美花曾代表公司签收了执行裁定书及协助执行通知书，并加盖了宝联房产公司的印章。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案争议的焦点为宝联房产公司是否对涉案房屋享有足以阻却执行的实体民事权益。本案中，宝联房产公司与吉妙兰虽未在双方签订的《房屋拆迁回迁安置协议书》及《房屋拆迁补充协议》中明确所置换的房屋坐落及门牌号，但双方对已明确的位于鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区3#楼-东单元-301室及12#楼-西单元-401室、3#楼-东单元-26#车库、置换事实并无异议。对于涉案的“121号车库”，宝联房产公司认为并未置换给吉妙兰，但一审法院与杨美花的谈话笔录中，杨美花明确说明“涉案121号车库还在吉妙兰名下”，该笔录加盖有宝联房产公司的印章，应当认定该谈话笔录系杨美花代表宝联房产公司所做的陈述，对宝联房产公司具有相应的法律效力。宝联房产公司认为该笔录系杨美花个人称述的意见本院不予采纳，该笔录中加盖公司印章，且在另一个司法程序中杨美花代表宝联房产公司签收相关法律文书，宝联房产公司予以了认可，宝联房产公司不能以选择性认可否定对其不利的法律事实。宝联房产公司认为涉案车库登记在其名下，并未置换给吉妙兰的理由本院不予支持。宝联房产公司与吉妙兰签订和合同时虽未明确置换房产的具体位置、用途，但双方已明确的位于鄂托克旗乌兰镇缘和家园小区3#楼-东单元-301室、12#楼-西单元-401、3#楼-东单元-26#车库亦未登记或者网签备案在吉妙兰名下，因此，是否登记或者网签在吉妙兰名下并不能作为宝联房产公司阻却执行的理由。综上所述，拆迁人与被拆迁人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，该协议属不动产产权置换性质，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了安置或者置换用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，被拆迁人对该房产享有实体上的民事权益，本案中，宝联房产公司与吉妙兰已通过其他方式确定了置换房产的具体位置及门牌号，故应当认定涉案车库为宝联房产公司与吉妙兰房屋拆迁回迁安置的置换房屋之一。 关于宝联房产公司提到的房屋置换差价等问题，属基于合同产生的债权，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。依据本条规定，宝联房产公司认为吉妙兰尚未向其交纳房屋置换差价欠款及认购车库的车库款，依此阻却执行的请求不能成立，宝联房产公司可以在执行程序中依据上述规定主张其权利。 综上，王文飞的上诉请求成立，予以支持。一审认定事实有误，适用法律不当，应当予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、撤销内蒙古鄂托克旗人民法院（2017）内0624民初3874号民事判决； 二、驳回鄂尔多斯市宝联房地产开发有限责任公司的一审诉讼请求。 一审案件受理费880元、二审案件受理费880元，合计1760元，由被上诉人鄂尔多斯市宝联房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 边 晓 燕 审判员 哈斯巴雅尔 审判员 苗 繁 盛 二〇一八年十月十日                                                                           法官助理 张    静                                                                            书记员旗香渊