福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初2857号 原告：李小勇，男，1983年12月14日出生，汉族，农民，住所江西省赣州市宁都县。 原告：俞南，女，1982年10月22日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：翁国亮，总经理。 委托诉讼代理人：马杰佐，男，1967年7月23日出生，住福建省莆田市荔城区，系该公司员工。 原告李小勇、俞南因与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李小勇、俞南、被告海峡公司的委托诉讼代理人马杰佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李小勇、俞南向本院提出诉讼请求：1.海峡公司立即将办理权属登记所需的所有相关材料报送产权登记机关备案；2.海峡公司立即为李小勇、俞南设户外独立水表、电表并自主缴费；3.海峡公司支付逾期提供办理权属登记所需材料及逾期办理房屋不动产权证的从2015年9月30日计算至海峡公司将办理权属登记所需的所有相关材料报产权登记机关备案及办出不动产权证之日止按44.94元/天的违约金；4.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由海峡公司承担。事实和理由：李小勇、俞南与海峡公司系商品房买卖合同关系。李小勇、俞南于2013年1月28日与海峡公司签订商品房买卖合同，约定由李小勇、俞南购买海峡公司开发建造的位于福建海峡国际商贸城X地块第X栋XXXXX号的一套商品房，该房屋总价款为449464元，其中李小勇、俞南首付229464元，余款220000元按照按揭贷款的方式支付，合同还约定交房日期为2014年9月30日之前。合同签订后，李小勇、俞南如约向海峡公司支付首付款、预告登记费及维修基金等费用，海峡公司向李小勇、俞南出具销售不动产统一发票，海峡公司向莆田市房地产管理中心办理预告登记。根据双方在《商品房买卖合同》第十四条及附件六合同补充协议第6条第1款的约定，直至今日海峡公司还未按合同约定将办理权属登记需由海峡公司提供的资料完整交付李小勇、俞南，也未按合同约定将办理权属登记需由海峡公司提供的所有相关资料报产权登记机关备案，也未以任何方式通知李小勇、俞南协助海峡公司办理权属登记，致使李小勇、俞南至今不能通过海峡公司办理或者自行办理取得权属证书；另外海峡公司将商品房买卖合同第14条关于逾期办证的违约金条款由“每日按已付购房款的万分之一计算”擅自修改为合同补充协议的第6条“按已付购房款的万分之一计算”，此格式条款比原约定明显过低且未尽必要的说明提示注意义务，严重损害李小勇、俞南的利益，故此条款关于违约金的约定应为无效。并且在附件六合同补充协议中第2条关于按揭贷款付款的补充约定、第3条关于买受人逾期付款的补充约定、第4条关于房屋交付的补充约定、第6条关于办理产权登记手续的补充约定、第10条关于房屋用途的补充约定却在格式条款中约定了：买受人按日万分之一、按日万分之三、按日万分之五、按日万分之十等的不等比率向出卖人计算违约金，在加重了李小勇、俞南的合同责任的同时却明显减轻了海峡公司的责任,请求予以调整。另外《商品房买卖合同》附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准第16条约定:水电供应应在每户设户外独立水表、电表；给水系统在套内预留一给水点，支管由用户处理；每户设一个配电箱。但是房屋交付使用后，海峡公司却迟迟未能向李小勇、俞南设户外独立水表、电表，导致李小勇、俞南无法直接向自来水公司及电力公司直接支付水电费用，需通过物业转交，给生活造成极大的不便。直至今日，海峡公司一直违反合同约定，未履行办理房屋不动产权证及设户外独立水表、电表的义务，导致李小勇、俞南的权利无法实现。 海峡公司辩称，1.海峡公司暂无法为李小勇、俞南办理房屋不动产权证。海峡公司为李小勇、俞南办理房屋不动产权所需的原始材料早已交给建设单位中建海峡建设发展有限公司。中建海峡建设发展有限公司以双方存在合同纠纷为由拒不配合办理相关办证材料，且扣押了海峡公司的办证材料，导致海峡公司无法办理不动产权证书。目前海峡公司与中建海峡建设发展有限公司合同纠纷已在莆田市中级人民法院诉讼中。2.李小勇、俞南主张海峡公司设户外独立水表、电表并提供缴费账号是不能成立的。根据《商品房买卖合同》约定，海峡公司销售给李小勇、俞南的商品房为办公性质，海峡公司已经设立户外独立水表、电表，海峡公司已履行完成相关义务。其次李小勇、俞南要求提供缴费账号，在双方合同中没有约定，与海峡公司无关。3.《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议经政府相关单位核准备案，合法有效，并经双方一致同意认可合同及补充协议相关条款才签订的合同。根据《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议约定，海峡公司明确在补充协议的第六条，双方一致同意将本合同第十四条修改为（出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后的365日取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金），并对附件六《商品房买卖合同》之补充协议第十八条补充协议的效力做了明确约定，并经双方一致确认。李小勇、俞南主张的逾期时间应该从2015年9月30日算起（2014年9月30日交付），违约金按已付购房款的万分之一。综上所述，李小勇、俞南的诉讼请求与《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同》之补充协议的约定不符，请求驳回李小勇、俞南的诉讼请求。 李小勇、俞南围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织海峡公司进行证据交换和质证。对海峡公司无异议的《商品房买卖合同》复印件1份、商品房买卖合同备案信息复印件1份、房屋登记簿复印件1份、《莆田市商品房买卖合同备案表》复印件1份、销售不动产统一发票复印件2张、福建省政府非税收入票据复印件1份及缴费单复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对于海峡公司提供的照片打印件2张欲证实涉案商品房有独立的水、电表，李小勇、俞南质证认为在走廊上有其家独立水、电表，但其要求自来水公司和电力公司安装的水、电表，而不是物业安装的水、电表。本院对双方无争议的在涉案商品房外有设置水表和电表该事实，予以认定。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2013年1月28日，李小勇、俞南与海峡公司签订合同编号为XXXXXXXXX的《商品房买卖合同》、《附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》及《附件六：合同补充协议》，约定：李小勇、俞南以单价5289.06元/㎡，总价款449464元向海峡公司购买位于莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第XX幢XXXX号商品房一套（建筑面积为84.98㎡）；李小勇、俞南应于该合同签订同时向海峡公司支付50%购房款计229464元，其余购房款计22万元由李小勇、俞南在约定的时间内向海峡公司指定银行办理按揭贷款；海峡公司应在2014年9月30日前交付房屋。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人（即海峡公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即李小勇、俞南）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第十七条约定：买受人购买的该商品房仅作办公用途使用。《附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第16条约定：水电供应在每户设户外独立水表、电表；给水系统在套内预留一给水点，支管由用户处理；每户设一个配电箱。《附件六：合同补充协议》第六条关于办理产权登记手续的补充约定：1.双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。2.上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理部门备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。《附件六：合同补充协议》第十七条其他条款约定，……9.本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并自愿承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。海峡公司分别于2013年1月28日、2014年8月14日向李小勇、俞南各出具发票一份，载明李小勇、俞南已经支付福建海峡国际商贸城D地块6-1904室商品房购房款229464元、220000元。涉案商品房已办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。涉案商品房于2014年7月27日由海峡公司交付给李小勇、俞南使用；海峡公司已在涉案商品房外设立独立的水表及电表。涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始登记。现因涉案商品房的权属证书至今未转移登记至李小勇、俞南名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，李小勇、俞南与海峡公司签订的《商品房买卖合同》及《附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》、《附件六：合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李小勇、俞南已交纳清楚涉案商品房的购房款，双方确认涉案商品房于2014年7月27日交付李小勇、俞南使用。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，但李小勇、俞南与海峡公司尚未办理书面的代为申请办理权属证书的委托手续，故海峡公司与李小勇、俞南之间尚未形成委托代为申请办证的关系。根据《附件六：合同补充协议》第六条第1款的约定，海峡公司应于涉案商品房交付使用后365日（即2015年7月27日）内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；即海峡公司负有将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案、办理涉案商品房的房屋所有权初始登记及协助李小勇、俞南申请办理涉案商品房的权属转移登记的《不动产权证书》的义务；但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始登记，海峡公司未能在涉案商品房交付使用后365日内履行上述义务，致使李小勇、俞南至今未能取得房屋权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故李小勇、俞南请求海峡公司将办理权属登记所需的相关材料报产权登记机关备案，符合合同约定，本院予以支持。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第十四条与《附件六：合同补充协议》第六条第1款均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准明显过低，对李小勇、俞南不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为了平衡合同当事人的利益，应适用《商品房买卖合同》第十四条约定的每日按买受人已付购房款的0.01%计算违约金。即如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；且因海峡公司负有申请办理涉案商品房的房屋所有权初始登记的义务，李小勇、俞南也尚未书面委托海峡公司代为申请办理涉案商品房的权属转移登记至其名下的房屋权属证书，故该违约金应计算至涉案商品房办理房屋所有权初始登记之日止。鉴于李小勇、俞南已支付全部购房款、海峡公司已将商品房交付李小勇、俞南使用，且李小勇、俞南并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即449464元×30%=134839.2元。因此，李小勇、俞南请求海峡公司支付自2015年9月30日起至海峡公司办出不动产权证之日止按44.94元/天计算的违约金，符合合同约定的部分违约金，本院予以支持，不符合合同约定的部分违约金，本院不予支持。李小勇、俞南对海峡公司已在涉案商品房外设立了独立的水表、电表无异议；且其主张海峡公司为其设户外独立水表、电表并自主缴费，其实质系要求独立与供水供电公司建立供用水电关系、独立开设账户并进行结算，此属于另一法律关系，即需由李小勇、俞南与供水供电公司另行订立供用水电合同以确认双方权利义务，而《商品房买卖合同》及其附件三在涉案商品房相关设备的约定中仅涉及独立水表、电表的设置，并未约定水表、电表立户等相关内容，故李小勇、俞南请求海峡公司为其设户外独立水表、电表并自主缴费没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内将办理福建省莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第X幢XXXXX号商品房的房屋权属登记需由福建海峡国际商贸城实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给李小勇、俞南自2015年9月30日起至坐落于福建省莆田市荔城区福建海峡国际商贸城X地块第X幢XXXXX号商品房的房屋所有权初始登记之日止按每日44.94元计算的违约金，该违约金最高限额为134839.2元； 三、驳回李小勇、俞南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费920元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  李 伟 二〇一八年十月二十七日 书 记 员  曾徐艳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3-