北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初47364号原告（反诉被告）：北京中能置业投资有限责任公司，住所地北京市海淀区昆明湖南路**-9，统一社会信用代码：911101087263403624。法定代表人：张贤肖，经理。委托诉讼代理人：林运国，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王金凤，北京金则律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京卫戍区海淀第七退休干部休养所，住所地北京市海淀区昆明湖南路×号院。法定代表人：刘吉才，所长。委托诉讼代理人：王磊，男，该单位助理员。委托诉讼代理人：杨林，北京东瀚律师事务所律师。北京中能置业投资有限责任公司（以下简称中能公司）与北京卫戍区海淀第七退休干部休养所（以下简称干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中能公司的委托诉讼代理人林运国、王金凤与干休所的委托诉讼代理人王磊、杨林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中能公司向本院提出诉讼请求：1、干休所支付因合同无法继续履行未抵偿的代建工程款费用1563220元；2、干休所支付合同无法继续履行的损失4805932.5元；3、干休所支付添附损失100万元；4、干休所退还设备保证金5万元；5、干休所承担诉讼费。事实和理由：2005年8月18日，我方与干休所签订《施工用房修建合同书》，约定该施工用房由我方全额垫资，建筑面积约1300平方米，建成后由我方使用、经营一定时间以抵偿我方垫付的建房资金。2005年12月10日，双方签订《偿还施工用房建设垫付资金协议书》，该协议书约定，干休所同意施工用房由我方使用、经营一定时间，以抵偿我方垫付的工程建设款。施工用房租金每建筑平方米0.9元/日，自我方使用该房之日起其按每建筑平方米0.25元/日向我方计收，减收部分的使用费用作抵偿我方垫付的工程建设款，直至抵偿完为止。抵偿工程建设款截止日期由双方书面方式确认。从抵偿完之日起，干休所将该房租赁给我方使用经营9年作为我方垫付工程款的收益，租金按0.9元/日/㎡计收。施工期间，干休所按我方修建施工用房垫付建设款银行同期贷款利息给我方经济补偿。由于干休所原因造成我方不能继续使用该房，则我方垫付的建设资金加上投入室内装修部分和抵偿工程建设款时间与租赁九年之和为基数，由干休所赔偿我方未使用年限的经济损失并向我方支付垫付建设资金总额10%的违约赔偿金。同日，双方签订《施工用房使用协议书》，约定双方的权利义务、费用交付时间、协议履行期间，并约定由于干休所原因造成我方不能继续使用该房，则我方垫付的建设资金加上投入室内装修部分和抵偿我方工程款时间与租赁九年之和为基数，由干休所赔偿我方未使用年限的经济损失，并向我方支付垫付建设资金总额的10%为违约赔偿金。2005年12月30日，双方再次签订《施工用房使用协议书》，约定我方缴纳水、电、暖、气、电视、电话等费用，我方转租不得超过双方约定期限。2009年5月5日，双方签订《施工用房建设施工费支付确认书》以及《“施工用房”面积和“施工用房”交付确认书》。两份确认书确认：建设施工费用数额4418020元，施工用房总建筑面积为1525㎡，其中一层799.1㎡，二层725㎡。双方确认施工用房交给我方的时间从2009年5月10日起计，租金交付执行办法执行《偿还施工用房建设垫付资金协议书》。我方依约垫资完成了施工建设，并按照后续协议书执行。为了出租盈利，我方进行了装修与添附，同时对房屋外面的路面进行了硬化，为此追加投资220余万元。因军队全面停止有偿服务的要求，军方于2017年12月下旬强制收回上述房屋。我方将房屋转租给国庭宾馆，根据国庭宾馆与我方签订的解除房屋租赁合同协议，现已抵扣建设垫付资金2854800元，尚有1563220元未抵扣。我方按照年租金标准2217375元，承租面积1350㎡计算，据此主张转租与承租涉诉房屋的租金差价的30%作为合同无法继续履行的损失。添附损失希望法院予以酌定。干休所辩称，第一、中能公司不具备从事建房活动及房地产经营的资质，也并非施工用房建房工程的施工单位，我方认为本案为租赁合同，垫付的工程款应从2009年5月10日开始抵扣，应已抵扣了330多万。其将房屋转租给第三方，收益远高于0.9元/天/㎡。按照约定其将房屋转租应将租赁合同交给我方备案，根据其转租单价，其已经收回资金800多万元，高于其垫资金额，我方不应支付代建资金。第二、因国家和军队政策需要属于不可抗力，预期收益以及利益不应予以补偿。第三、其所述添附项目并不属于添附项，是包含在建房工程中的。其中停车智能设备改造系统是中能公司让第三方在没有经过我方同意的情况下安装的，现在该系统已经由第三方拆走，不同意支付添附损失；第四、同意退还设备保证金5万元。干休所向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的《施工用房修建合同书》及《偿还施工用房建设垫付资金协议书》、《施工用房使用协议书》于2017年12月31日解除；2、中能公司支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金147317.65元；3、中能公司支付2017年度供暖费32500元和水费33801元；4、中能公司支付逾期交纳租金、水费的滞纳金131754.64元；5、诉讼费中能公司承担。事实理由：双方于2005年8月18日、2005年12月10日、2005年12月30日分别签订了《施工用房修建合同书》、《偿还施工用房建设垫付资金协议书》、《施工用房使用协议书》及《施工用房建设施工费支付确认书》等法律文件，就垫资建房、建房面积、偿还垫款方式、收益期限、装修费用承担、审计报告确认等事项进行了约定。施工用房建成后，双方共同委托审计事务所对面积和造价进行审计，总建筑面积为1687.64平方米，工程结算总价为4418020元。双方约定，中能公司除按每天每平方米0.25元的标准向我方支付租金外，其余收益由其抵偿建设款至抵偿完毕。现其已抵偿完毕并收回投资。但其未将转租合同交付我方备案，隐瞒实际收入，增加其不当得利，迟迟不与我方书面确认已经抵偿完毕建设款事宜。2017年7月18日，因部队停止有偿服务要求，我方发了《关于解除租赁合同腾退房屋通知》，但其消极应付，我方只得直接找第三方协商并赔偿第三方相关费用，第三方于2017年年底陆续停业，但涉诉房屋始终被中能公司控制，直至2018年年中我方才收回房屋。现中能公司尚欠2017年的租金及供暖费、水费，根据协议约定，其逾期交款，我方享有合同解除权，并有权要求其按照年息24%的标准支付滞纳金。结合中能公司所述于2017年12月下旬我方收回房屋，故我方主张涉诉合同于2017年12月31日解除。中能公司对干休所的反诉辩称，我方同意解除双方签订的《施工用房修建合同书》、《偿还施工用房建设垫付资金协议书》及《施工用房使用协议书》，但我方认为解除时间应为2017年10月3日；我方认为年租金标准应为137250元，同意交纳2017年1月1日至2017年9月30日期间的租金；我方在10月就停业了，不同意支付供暖费；认可2017年6月-9月的水费未交，金额共计286642元；我方并非恶意违约，是因为部队停止有偿服务导致协议提前解除，双方一直在协商，故不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第三综合服务保障中心分别于2018年4月20日及2018年8月28日出具《证明》，内容主要为：北京卫戍区海淀第七退休干部休养所原称空军北京西郊老干部服务办公室，后变更为空军北京昆明湖南路军职以上退休干部休养所（简称：空军昆明湖南路干休所）。2018年1月1日更名为北京卫戍区海淀第七退休干部休养所，该单位为正团级，对外独立承担民事责任。2005年8月18日，干休所（甲方）与中能公司（乙方）签订《施工用房修建合同书》（以下简称建房合同书），该合同书第一条施工用房位置、规模、用途载明：一、“施工用房”位于北京市海淀区昆明湖南路×号院内北区东北角，座西朝东。二、“施工用房”建设面积约1300平方米（以建成后实际面积为准）。四、“施工用房”建设标准为框架结构，毛坯房，外墙贴普通瓷砖装饰。其他标准以甲方提供的设计图纸要求为准。第二条建设方式载明：一、“施工用房”由甲方自建。甲方委托乙方具体实施工程建设，乙方垫付部分工程建设资金。“施工用房”建成后甲方如不能以货币方式偿还乙方垫付的建设资金，则将该房由乙方使用、经营一定时间，以抵偿乙方垫付的建房资金。甲方偿还乙方垫付建设资金的方式如按该款约定执行，则对乙方使用施工用房的期间，及抵偿垫付建房资金的计算方式，双方另以书面方式约定。二、“施工用房”建设资金概算约150万元，不足部分由乙方追加。准确费用以项目完工后工程决算为准。第三条双方责任和义务载明：一、甲方责任和义务。1.提供建设用地，符合“三通一平”的施工条件；2.提供“施工用房”工程设计图，负责工程建设期间的质量与监理，负责“施工用房”散水以外的水、强（弱）电、暖、天然气气源、道路出入口，雨污水接口等工程项目的建设，并承担上述各项目所需费用。3.负责工程验收决算，与有关职能部门的协调工作。二、乙方责任和义务。1.按照甲方提供的设计图纸要求，负责“施工用房”的工程建设。2.承担“施工用房”散水以内建设项目的全部费用。3.协助甲方搞好工程验收决算。第五条法律责任载明：四、对本条第二、三款所指乙方已垫付资金建设的工程，双方委托审计部门进行审计评估，该审计将作为返还的依据。第七条附则载明：一、本合同自双方签字盖章之日起生效。三、对本合同的任何修改均应通过书面形式进行，并经双方授权代表签署方能生效。双方在建房合同书落款处签字并加盖印章。2005年12月10日，干休所（甲方）与中能公司（乙方）签订《偿还施工用房建设垫付资金协议书》（以下简称协议书一），该协议书载明：…双方就甲方偿还乙方垫付工程建设款事宜，达成以下协议：第一条、甲方同意施工用房的使用权由乙方使用、经营一定时间，以抵偿乙方垫付的工程建设款。乙方亦同意。乙方垫付的工程建设款数额，以双方确认的工程决算数额为准。第二条、施工用房租金每建筑平方米0.9元/日。自乙方接手使用该房之日起，甲方按每建筑平方米0.25元/日的标准，向乙方计收使用费，减收部分的使用费，用作抵偿乙方垫付的工程建设款，直至将乙方垫付的工程建设款抵偿完为止，抵偿工程建设款截止日期，双方以书面方式确认。第三条、从抵偿完乙方垫付的工程建设款之日起，甲方将该房租赁给乙方使用、经营九年，作为乙方垫付工程款的收益。该租赁期间施工用房租金仍按每建筑平方米0.9元/日计收。第四条、本协议第二条乙方使用施工用房起始时间，自施工用房交付乙方之日起满五个月时起算。该五个月为乙方装修期。施工用房交付乙方起算日，以甲方书面通知乙方并经乙方确认的时间为准。协议期满后，甲方无偿收回全部房产（含附着于房产上的固定设施）。第八条、协议履行期间，由于甲方的原因，造成乙方不能继续使用该房，则以乙方垫付的建设资金加上乙方投入室内装修部分和抵偿乙方工程建设款时间与租赁九年之和为基数，由甲方赔偿乙方未使用年限的经济损失，并向乙方支付乙方垫付建设资金总额10%的违约赔偿金。计算方式：（垫付建房资金+乙方全部投入装修室内资金÷乙方应使用年限抵偿工程款时间和租赁九年之和）×乙方未使用年限＋垫付建房资金×10%=经济损失+违约赔偿金。如乙方未按约定交付租金和其它应承担的费用的，甲方有权解除合同，收回房产，不对乙方作任何经济补偿。第十一条、本协议…自双方签字盖章之日起生效。双方法定代表人均在协议书落款处签字并加盖单位印章。2005年12月30日，干休所（甲方）与中能公司（乙方）签订《施工用房使用协议书》(以下简称协议书二)，该协议书第一条载明：…就施工用房使用一事，签订本协议。第二条载明：…甲方应当履行以下责任义务：一、乙方在施工用房使用期内，甲方负责处理与军队有关部门事宜，乙方负责与地方有关部门协调办理对外经营手续，如北京市规委指令拆除，甲方只支付乙方所垫工程费及减免一年租金作为对室内装修费的补偿，不再对乙方做任何经济赔偿。第三条载明：乙方在行使权利时应当履行以下责任义务：二、按协议书一的约定向甲方交纳房租，并按北京市规定的标准交纳水、电、暖、天燃气、电话、闭路电视等费用。该费用每季度交纳一次，交费时间分别为1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前；三、…向第三方转租，不得超过协议书一规定的期限，并向甲方书面备案。第六条载明：乙方逾期三个月未按约定交付租金和其它费用的，甲方除按未交费用额日千分之三收取滞纳金外，可以解除本协议，收回房屋，不对乙方作任何补偿。第七条载明：本协议为协议书一不可分割部分。未尽事宜双方协商作出补充规定。第八条载明：本协议…双方法人代表或授权代理人签字、单位盖章后生效。双方法定代表人在该协议书落款处签字，并加盖单位印章。2008年11月30日，北京兰天审计事务所出具《审计报告》，载明：“…空军机关西郊经济适用住房东区办公楼及室外工程于2006年11月开工，2007年8月竣工，总建筑面积1687.64平方米。在业经工程监理审核的基础上，送审工程总价617.2466万元，经审计核减119.1664万元，审定工程结算总价498.0802万元。其中审定办公楼、室外工程4418020元，具体项目包括办公楼土建、装饰、照明、电视电话综合布线、给排水、采暖、消防及北端合计、南端加建合计、洽商土建、洽商装饰、洽商拆除、洽商合计及零星合计、室外合计。2009年5月5日，干休所（甲方）与中能公司（乙方）签订《施工用房建设施工费支付确认书》（以下简称确认书一），载明：根据甲乙双方于2005年8月18日签订的建房合同书所需施工费用，经甲方审计部门2008年11月30日报告审核为4418020元整（附审计报告书），甲、乙双方为支付建设施工费用确认如下：一、甲方根据与乙方于2005年8月18日签订的（合同）经甲方审计部门审核的建设施工费用，按审计报告数额4418020元整。甲乙双方同意按（合同）由乙方直接支付给施工单位，作为乙方垫付的建设资金。二、本协议…自双方签字盖章之日起生效。双方法定代表人在该确认书落款处签字，并加盖单位印章。同日，干休所（甲方）与中能公司（乙方）签订《“施工用房”面积和“施工用房”交付日确认书》（以下简称确认书二），该确认书载明：一、“施工用房”交付给乙方使用的建筑面积为1525㎡，其中一层799.1㎡、二层725.9㎡。二、由于甲方审计部门出具工程审核报告为2008年11月30日，甲方于2009年5月1日申办完《军队利用房地产出租许可证》时间。甲乙双方确认“施工用房”交付给乙方的时间从2009年5月10日起计，租金交付办法执行甲乙双方于2005年12月10日签订的协议书一。双方法定代表人在该确认书落款处签字，并加盖单位印章。中能公司认为其与干休所之间为委托代建合同关系及房屋租赁合同关系，干休所认为双方仅为房屋租赁合同关系。关于上述协议的履行期限，双方均认为应先抵扣完毕中能公司垫付的工程建设款后，由中能公司承租9年，现双方尚未书面确认抵扣情况。双方均认可中能公司垫付建房工程款数额为4418020元，但干休所认为中能公司实际支付工程款并非这么多，对此其未提交相应证据。关于施工用房的面积，干休所认为应为1687.64㎡，其中1614.44㎡承租给中能公司，中能公司认为其使用的施工用房面积应为1525㎡。关于工程款抵扣开始日期，中能公司认为应为2009年10月10日，现已经抵扣2854800元。干休所则认为应自2009年5月10日开始抵扣，现已抵扣完毕。中能公司收到施工用房后，将房屋转租给北京国庭宾馆（以下简称国庭宾馆），2013年7月24日其向干休所交纳保证金10万元，后干休所退还5万元，尚有5万元未退还。中能公司向干休所交纳房屋租金至2016年12月31日，2017年1月1日之后的租金尚未交纳。其中中能公司2016年下半年房租数额68625元。中能公司交纳供暖费至2016年度，2016年度供暖费数额为32500元。中能公司交纳水费至2017年5月，干休所向其主张2017年6月-11月的水费，对此其提交北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单6张，其中6月-11月的水费数额分别为6175元、7647.5元、7125元、7695.5元、5158.5元及674.5元。中能公司认可6月-9月的缴费通知单中水费数额。2017年7月18日，干休所向中能公司出具《关于解除租赁合同腾退房屋通知》（以下简称腾房通知），载明：2017年6月2日，国务院、中央军委召开深入推进军队和武警部队全面停止有偿服务工作会议…根据军委统一部署，海淀区被纳入停止有偿服务工作试点范围，要求所有有偿服务项目必须在2017年11月30日前停止。为贯彻落实习主席指示和军委要求，请贵公司承租我所房产项目，务必于11月20日前停止经营活动，双方办理解除合同事宜。此次停止有偿服务工作系国家和军队的重大政策调整，属合同履行过程中出现的“情势变更”和不可抗力因素，敬请贵公司配合执行。中能公司表示干休所于2017年9月对施工用房采取了断水断电措施，其于2017年9月30日停业，针对其停业时间，中能公司提交其（甲方）与李某（国庭宾馆的负责人、乙方）于2017年10月20日签订的《解除房屋租赁合同协议书》（以下简称解约协议一），载明：“...自2017年9月30日起甲乙双方解除2015年签订的《北京市房屋租赁合同》及其相关的一切合同、协议等”...乙方应于2017年10月30日前将自用的国庭宾馆房屋腾空...。干休所认可该协议书的真实性，但表示断水断电时间为2017年11月左右，中能公司于2017年10月3日停业。双方均认可中能公司于2017年12月31日将施工用房腾退并交还干休所。干休所针对中能公司垫付建房工程款已经抵扣完毕、中能公司消极应付其提前解约要求，其直接对第三方予以补偿事宜提交以下证据：(1)中能公司（出租方）与李某（国庭宾馆的负责人、承租方）签订的《房屋租赁合同》，租期自2016年1月1日至2023年12月31日，其中2016年度的年租金为2217375元，之后年租金逐年增长；（2）中能公司（出租方）与王某（承租方）签订的《租房协议书》，租期为2012年5月10日起至2021年5月10日止。年租金为79268.15元。（3）国庭宾馆于2017年11月6日向干休所出具的材料、房屋设备明细及国庭宾馆（乙方）与干休所（甲方）签订的《协议书》，协议书载明：经过双方友好协商，就乙方承租使用的昆明湖南路9号二层楼装修以及宾馆内物品处置达成如下协议：一、乙方将承租楼内装修以及客房内所有物品作价一次性给予甲方。二、甲方一次性给予乙方15万元整。三、乙方就该房屋不得提出其他相关补偿要求。四、双方不追究任何一方法律责任。双方负责人在该协议书落款处签字并加盖印章。（4）中能公司（甲方、出租方）与王某（乙方、承租方）签订的《解除房屋租赁合同协议书》（以下简称解约协议二），该协议书内容包括：现因国家相关规定及军队军事需要导致租赁合同无法继续履行，属于不可抗力，故需提前解除终止合同。...自2017年12月27日起，甲乙双方自愿同意解除2009年签订的《租房协议书》及其相关的一切合同、协议等。对此，中能公司认为其与第三方签订的合同及协议、向第三方收取租金是自身经营行为，与干休所无关。干休所给予第三方的补偿也是自身行为，并表示其也对第三方进行了补偿。审理过程中，中能公司针对涉诉房屋的添附提出鉴定申请，具体添附项目包括：1、整楼配电房线路与设备改造；2、燃气报装、管道安装工程；3、原药店、超市、饺子馆地砖、天花吊顶、电路、消防工程；4、楼内地下暖气沟二次改造工程；5、停车场智能设备改造；6、二层原来所有客房给排水管系统安装工程。中能公司称上述项目中第一、二、三、六项为2009年年底2010年年初添附，第四项为2012年添附，第五项为2015年添附，对此其提交现场照片3张，但未提交与上述添附项目相关的施工合同、发票及针对上述添附项目与干休所的往来函件等证据。干休所认可现场照片的真实性，但不认为上述项目为添附项目，称第五项为第三方安装，现已经被第三方拆除，剩余均为建房项目，项目工程均体现在审计报告中，且上述项目已经不在涉诉房屋现场。经法院释明鉴定风险，中能公司撤回鉴定申请，表示由法院酌定上述添附工程的价值。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。中能公司与干休所签订的建房合同书、协议书一、协议书二，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应依约行使权利、履行义务。干休所与中能公司的法律关系应综合建房合同书及协议书一、协议书二的整体内容确认。干休所及中能公司虽在建房合同书中约定了干休所自建施工用房，由中能公司负责具体实施工程建设并垫付工程建设资金，但并未约定中能公司应收取的代建报酬，仅约定了垫付资金的返还。且协议书一、协议书二将返还垫付资金的方式确定为：施工用房建成后，由中能公司以低于市场价格的租金标准对该房屋使用、经营，并按租金差价0.65元/日/㎡的计算标准抵扣中能公司垫付的工程建设资金，同时以0.9元/日/㎡的租金标准由中能公司承租九年作为垫付资金的收益。故中能公司作为出资方，不承担建房风险，亦并非收取固定数额的货币利益，而是通过以租赁方式使用所建房屋收回其垫付资金并获得收益。因此双方之间应为房屋租赁合同关系。根据确认书一可知，中能公司垫付的施工用房建设施工费用为4418020元。根据确认书二可知，施工用房交付中能公司使用的建筑面积为1525㎡，即中能公司承租房屋面积为1525㎡。上述房屋交付中能公司的时间为2009年5月10日。根据确认书二的约定，租金支付方式应以协议书一的约定内容为准。而根据协议书一第二条内容可知，自中能公司接手使用房屋之日起，干休所按0.25元/日/㎡的标准向其计收使用费，每日每建筑平方米减收的0.65元使用费，用作抵偿中能公司垫付的工程建设款，直至抵偿完为止。根据协议书一第四条内容可知中能公司接手使用涉诉房屋的时间自施工用房交付中能公司之日起满5个月时起算，即2009年10月10日起算。工程建设款的抵扣也应自2009年10月10日起算。干休所抗辩称施工用房面积应以审计报告中确认的建筑面积为准，对此本院认为审计报告出具时间在前，确认书二签订时间在后，且确认书二中中能公司承租房屋面积的确认为该确认书的主要内容之一，为双方的真实意思表示，是双方合意的结果，应据此确认中能公司的承租房屋面积。干休所关于承租房屋面积的抗辩意见，本院不予采信。干休所认为折抵工程建设款的时间应自2009年5月10日起算，但对此未提交相应证据，本院不予采信。干休所认为中能公司收回投资分为两部分，除了减收的使用费外，还包括之后的九年租赁。本院认为，根据协议书一第三条的约定，抵扣完毕后的九年租赁为中能公司垫付建设工程款的收益部分，与抵扣垫付建设工程款无关。另，干休所认为双方租赁合同解除时间为2017年12月31日，中能公司认为解约时间应为2017年10月3日。对此本院认为，虽干休所于2017年7月18日基于军队停止有偿服务的工作要求向中能公司出具腾房通知，提出解除合同事宜。但提前解约的原因并非双方约定解除事由，故腾房通知并未直接产生租赁合同解除的法律后果。中能公司虽称其于2017年9月30日停业，但解约协议一并未直接体现其停业时间，现在干休所不认可的情况下，对于中能公司所述停业时间，本院不予采信，其停业时间以2017年10月3日为准，但停业并非必然导致提前解约。后中能公司于2017年12月31日腾退并交还其承租的施工用房，干休所亦收回施工用房，应视为双方就提前解除房屋租赁合同达成合意，故建房合同书、协议书一及协议书二的解除时间应为2017年12月31日。干休所要求确认建房合同书、协议书一及协议书二于2017年12月31日解除的主张，于法有据，本院予以支持。干休所要求中能公司交纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金147317.65元。本院认为，干休所将施工用房交付中能公司后，中能公司应依约交纳租金。但中能公司于2017年10月3日停业后，其对承租房屋的经营、使用必然受到影响，考虑到双方提前解约的事由并非可归责于双方的事由，本院对其停业期间的租金数额予以一定的酌减。干休所关于2017年度租金的主张，于法有据，但数额有误，本院结合中能公司承租的建筑面积及实际使用情况予以调整，确认其2017年1月1日至2017年12月31日期间应交纳租金数额为105225元。根据协议书二的约定，中能公司有交纳供暖费、水费的义务，现其以停业为由拒绝交纳2017年度的供暖费及10月-11月的水费，没有依据，本院不予采信。但北京市2017年度的供暖期间为2017年11月15日至2018年3月20日，现中能公司于2017年12月31日腾房后并未享受到之后供暖期间的供暖服务，因此2018年1月1日至2018年3月20日期间的供暖费应由干休所负担，本院根据中能公司实际享受供暖服务的时间酌定其应负担的供暖费为12000元。现干休所要求中能公司支付供暖费32500元，于法有据，数额有误，本院予以调整。干休所要求中能公司支付水费33801元，于法有据，数额合理，本院予以支持。经核算，中能公司自2009年10月10日起，每日抵扣的垫付工程款数额为991.25元，至双方解约之日（2017年12月31日）抵扣金额合计为2978706.25元，尚有1439313.75元未抵扣完毕。干休所以中能公司转租收益高于垫付建设工程款为由主张中能公司垫付的建设工程款已经抵扣完毕，没有依据，本院不予采信。现双方的租赁合同提前解除，上述未抵扣的垫付建设工程款应视为中能公司多交纳的租金，干休所应予以退还。现中能公司要求干休所退还其未抵偿的代建工程款费用1563220元，于法有据，数额有误，本院予以调整。现本案双方提前解约事由为不可归责于双方的事由，中能公司关于合同无法继续履行的损失的主张，没有依据，本院不予支持。中能公司以其存在添附项目为由主张添附损失，但从其提交的照片中无法确认其添附项目的具体情况，干休所对其所述的添附项目亦不予认可，并表示部分项目已经被第三方拆除带走。本院认为，中能公司提交的证据无法证明其添附项目的存在及残值，其关于添附项目的主张，没有依据，本院不予支持。干休所同意退还中能公司的保证金5万元，本院对此不持异议。干休所以中能公司逾期交纳2017年度的租金及水费、供暖费为由主张滞纳金。本院认为，部队全面停止一切对外有偿服务的通知下发时间早于2017年，上述国家和军队政策的调整存在导致建房合同书、协议书一及协议书二无法履行的可能性。在中能公司尚未完全收回垫付建设工程款情况下，上述国家和军队政策的调整必然会影响到中能公司关于租金及相关费用的交纳。综合衡量合同履行程度、当事人过错等多项因素，本院认为中能公司逾期交纳租金及水费、供暖费的行为并非恶意，不构成违约，对于干休所要求中能公司支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、北京卫戍区海淀第七退休干部休养所与北京中能置业投资有限责任公司签订的《施工用房修建合同书》、《偿还施工用房建设垫付资金协议书》、《施工用房使用协议书》于二〇一七年十二月三十一日解除；二、北京卫戍区海淀第七退休干部休养所于本判决生效后七日内向北京中能置业投资有限责任公司支付未抵偿的代建工程款一百四十三万九千三百一十三元七角五分；三、北京卫戍区海淀第七退休干部休养所于本判决生效后七日内向北京中能置业投资有限责任公司退还保证金五万元；四、北京中能置业投资有限责任公司于本判决生效后七日内向北京卫戍区海淀第七退休干部休养所支付二〇一七年一月一日至二〇一七年十二月三十一日期间的租金十万五千二百二十五元；五、北京中能置业投资有限责任公司于本判决生效后七日内向北京卫戍区海淀第七退休干部休养所支付二〇一七年度的供暖费一万二千元、二〇一七年六月至十一月的水费三万三千八百零一元；六、驳回北京中能置业投资有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回北京卫戍区海淀第七退休干部休养所其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三万一千八百六十七元（北京中能置业投资有限责任公司已预交），由北京中能置业投资有限责任公司负担二万五千四百七十元，已交纳；由北京卫戍区海淀第七退休干部休养所负担六千三百九十七元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千二百五十七元（北京卫戍区海淀第七退休干部休养所已预交），由北京卫戍区海淀第七退休干部休养所负担一千二百九十元，已交纳；由北京中能置业投资有限责任公司负担九百六十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇一八年十月十六日书记员 张慧聪