辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初3925号 原告：蔡芳甫，男，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：王新民（系原告妻子），女，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：刘丹，系辽宁欣合律师事务所律师。 被告：辽宁宝郡房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区千山西路**（5门）。 法定代表人：吴铁军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鑫鑫，女，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：姜云伟，系辽宁楷格律师事务所律师。 被告：杨玉梅，女，住沈阳市苏家屯区。 委托诉讼代理人：刘娇，系辽宁中宇智博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王采石，系辽宁中宇智博律师事务所律师。 原告蔡芳甫与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司（以下简称“宝郡公司”）、被告杨玉梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡芳甫及其委托诉讼代理人王新民与刘丹、被告宝郡公司的委托诉讼代理人姜云伟、被告杨玉梅的委托诉讼代理人刘娇与王采石到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡芳甫向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝郡公司签订的《商品房认购协议书》合法有效，判令被告宝郡公司同我方继续签订《商品房买卖合同》，履行交付房屋的义务，同时确认房屋所有权归原告所有；2.撤销被告杨玉梅名下商品房的合同备案登记手续，并将诉争房屋备案在原告名下，同时办理预告登记手续；3.判令被告协助原告办理房屋所有权过户手续；4.判令被告宝郡公司自2014年12月31日开始至实际交付房屋之日止，按照同期银行贷款利率支付违约金；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月5日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》，由原告购买位于沈阳市于洪区房屋，面积125.54平方米，单价4700元，原告于2012年12月5日交纳购房款488，680元，2014年6月18日交纳购房款101，358元，共计交纳购房款590，038元。原告按照认购协议履行了购房人的义务，但是被告宝郡公司并没有同原告继续签订购房合同，更没有向原告交付房屋。2016年12月29日，被告宝郡公司将涉案房屋备案到被告杨玉梅名下。原告多次找被告宝郡公司要求解决此事。2017年11月4日，宝郡公司对原告作出书面承诺，答应解决抵押问题并备案在原告名下。而后被告宝郡公司并没有按照承诺履行后续义务，故原告起诉到法院。 被告宝郡公司辩称，我公司与原告的商品房买卖关系是真实的。我公司与被告杨玉梅之间是借贷关系，杨玉梅是做小额贷款的，我公司向杨玉梅借钱，杨玉梅要求用涉案房屋做抵押进行了备案，现在涉案房屋被杨玉梅强行撬锁入住，没有与我公司办理入住手续，也没有交纳任何入住费用。我公司与杨玉梅的买卖合同意思表示不真实，按照合同法的有关规定，该合同是无效或者是可撤销的。我公司与原告的商品房买卖合同意思真实。 被告杨玉梅辩称，不同意原告诉讼请求。梅玉梅与宝郡公司存在合法有效的商品房买卖合同，并登记备案，没有解除的理由。根据商品房销售管理办法第十条规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人，因此宝郡公司不能再就诉争房屋与原告签订商品房买卖合同，请法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月5日，原告与沈阳军驰经纬房地产开发有限公司(以下简称“经纬公司”)签订《商品房认购协议书》，约定的主要内容有：原告以团购方式购买《盛唐雍景国际尚城》房屋一套，面积128.6平方米，预交单价每平方米3800元，预交总金额488，680元；最终销售单价在每平方米4500-4900元之间等。认购协议书签订后，原告以银行转账方式向经纬公司交纳购房款488，680元，后业被告宝郡公司在该收款收居上加盖了单位公章加以确认。 2013年6月1日，原告与被告宝郡公司就上述房屋重新签订一份《商品房认购协议书》，约定的主要内容有：原告购买宝郡公司开发的《宝郡˙盛唐雍景》小区房屋；原预交单价每平方米3800元，预交面积128.6平方米，预交总房款为488，680元；最终销售单价为每平方米4700元，总房款为590，038元，尚欠房款101，358元；待宝郡公司取得商品房预售许可证后双方签订《商品房买卖合同》；定于2014年12月31日前以清水房标准交付原告使用；若宝郡公司逾期交房超过6个月，可向原告支付二年物业费作为违约金等。协议签订后，宝郡公司向原告出具了《宝郡˙盛唐雍景房源确认单》，确认原告预购房号。2014年6月18日，原告以银行转账方式向宝郡公司又补交了购房款101，358元。但宝郡公司并没有按合同约定时间向原告交付房屋。 另查明，2016年12月29日，被告宝郡公司与被告杨玉梅签订一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：杨玉梅购买宝郡公司开发的位于沈阳市于洪区房屋（即涉案房屋），建筑面积128.26平方米，单价每平方米3,500元，总房款448，910元。该合同第六条付款方式及期限条款中约定：“买受人应在本合同签订当日支付总房价款100%的首付款（含定金）即人民币448，910元。”该合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，宝郡公司为杨玉梅开具金额为448，910元的购房收款收据，并在同一天为杨玉梅办理了涉案房屋的合同备案手续。但二被告至今未办理涉案房屋的交付和入住手续。被告杨玉梅在庭审中自称已入住案涉房屋，被告宝郡公司称杨玉梅未办理入住手续，属于私自强行入住，不会为该房屋供水、供电。 再查明，2017年11月4日，被告宝郡公司向原告出具《承诺书》一份，载明：“辽宁宝郡房地产开发有限公司现对宝郡盛唐雍景于洪区书面承诺，此房屋为蔡芳甫业主所有。现承诺一年内给予解决抵押问题并备案在其名下。”但宝郡公司并没有履行上述承诺。 庭审中，宝郡公司称经纬公司后更名为宝郡公司。 本院认为，原告与被告宝郡公司签订《宝郡˙盛唐雍景房源确认单》、《商品房认购协议书》后，原告按照合同约定支付了全部购房款，虽然部分款项最初向经纬公司支付，但宝郡公司在经纬公司出具的收款收据上加盖了公章，对收到上述房款予以确认，说明原告与被告宝郡公司之间形成了真实有效的商品房买卖合同关系。原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。现原告已交纳了全部购房款，被告宝郡公司应按合同约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并为原告办理合同备案手续。 关于被告杨玉梅与被告宝郡公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，杨玉梅虽持有与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，但宝郡公司主张其与杨玉梅之间系“名为买卖，实为借贷担保”关系。本院认为，从杨玉梅与宝郡公司签订及履行合同的整个事实经过来看，更符合借款关系下以订立《商品房买卖合同》并办理合同备案的形式提供担保的特征。另外，杨玉梅与宝郡公司于2016年12月29日签订的《商品房买卖合同》中约定购买涉案房屋的单价仅为3,500元，与原告同宝郡公司于2013年6月1日签订的《商品房认购协议书》中约定的购房单价4,700元相差1,200元，在沈阳地区商品房价格每年都在上涨的情形下，而杨玉梅所购买的案涉房屋价格却未涨反降，这与正常的商品房交易不相符。同时，杨玉梅亦未能向法庭提供其购买涉案房屋的付款凭证。综合以上情形，本院无法认定杨玉梅是案涉房屋的真正购房人。杨玉梅与宝郡公司之间签订的《商品房买卖合同》并不能反映双方的真实意思表示，系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，故杨玉梅与宝郡公司应共同撤销涉案房屋的合同备案手续。撤销备案登记过程中所需费用由杨玉梅与宝郡公司平均分担。 关于原告主张的按银行同期贷款利率计算逾期交房违约金的问题。本院认为，原告与宝郡公司在签订的《商品房认购协议书》中已经明确约定“甲方(宝郡公司)若逾期交房超过6个月，甲方向乙方(原告)支付二年物业费作为违约金”，现宝郡公司未按约定时间交付房屋已超过6个月，原告要求按银行同期贷款利率支付违约金的请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于原告主张的要求被告协助办理房屋产权过户手续的问题。因双方就此问题暂未产生纠纷，如在事后履行过程中出现新的纠纷，双方可另行通过协商或诉讼等方式解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告蔡芳甫与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》有效；被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之后10日内与原告杨玉梅签订沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》； 二、被告杨玉梅与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之后10日内共同撤销沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》备案登记，撤销备案登记过程中所需费用由杨玉梅与宝郡公司平均分担； 三、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于上述第二项判决履行完毕后10日内协助原告蔡芳甫办理沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》备案登记，办理备案登记过程中所需费用由被告宝郡公司负担； 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费9700.40元，由被告辽宁宝郡房地产开发有限公司负担4850.20元，由被告杨玉梅负担4850.20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李凤志 人民陪审员  刘阿平 人民陪审员  李 庚 二〇一八年十月十一日 书 记 员  胡 楠