广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16780号原告：谢宝伦，男，1967年1月6日出生，汉族，住湖北省枣阳市，被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路**富城山庄**1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：徐进，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告谢宝伦与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢宝伦，被告富裕达公司的委托诉讼代理人钟其安、谢红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢宝伦向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方签订的商品房买卖合同第十四条第二款中出卖人承担的违约责任内容无效；2.判令被告向原告赔偿迟延办理房地产权证违约金35000元（暂计至2018年8月13日，按购房总价420129元为计算标的，违约金计算标准为中国人民银行同期贷款基准利率，计算期限为2015年11月16日起至实际交商品房房地产证之日止，但违约金不超过购房总价420129元×30％=126038元）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月5日，原被告签订商品房买卖合同，合同第八条约定交楼期限为2013年11月15日前，依据第十四条交付产权证起算日期应为2013年11月16日加720天，即2015年11月16日，但被告至今未交付产权证书给原告，被告应承担违约责任。对比商品房买卖合同第七条逾期付款的违约责任及第九条逾期交房的违约责任，第十四条逾期办证的违约责任，原告违约最高承担30％即126038元违约金，而被告违约最高承担1％即4201.29元违约金，被告明显利用格式合同设置不公平、不合理条款减轻被告（经营者）责任，加重原告（消费者）义务，显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第四十条和第五十四条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款的规定，该不公平、不合理条款应当认定无效。原告认为应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算违约金。原告为维护其自身合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告谢宝伦明确诉求为：1.判令被告支付逾期办证违约金，按总房价款420129元为基数，从2014年5月9日起720个工作日之次日开始计算至办妥房产证之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.本案的诉讼费由被告承担。原告谢宝伦对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书；4.收款收据5张；5.税收转账专用完税证、契税申报表、税收通用完税证；6.发票。被告富裕达公司辩称：一、未能及时协助原告办理不动产权证书并非是由于富裕达公司自身的原因造成的。涉案商住小区富裕达公司已取得建设工程规划批复、已办理消防验收备案、绿化工程综合验收，富裕达公司已通过各种努力去推动协助办理业主不动产权证书的工作，且已办妥很多阶段性的验收或者审批工作，但因涉案商住小区的承建商广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）以种种理由拖延向富裕达公司提供涉案商品房工程的竣工验收资料原件，不协助富裕达公司完成工程的竣工验收手续，因涉案商品房无法办理竣工验收手续，导致富裕达公司无法协助原告办理不动产权属证书。对开平二建公司违约的行为，富裕达公司已提起诉讼，请求该公司尽快提供相关资料，并协助富裕达公司办理竣工验收手续。可见，富裕达公司已积极为尽快办理涉案商住小区的综合验收及办理不动产权证书做了大量工作，富裕达公司主观上并不存在过错，暂未协助原告办理不动产权证并非是富裕达公司所造成的。二、商品房买卖合同第十四条第二款合法有效。1.原告与富裕达公司签订的商品房买卖合同第十四条约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，该约定是富裕达公司与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式进行了明确的约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行。即使违约金金额封顶为已付购房款总额的1％过低，亦应按双方约定的违约金以已付购房款按每日万分之一计算。2.本案中，商品房买卖合同第十四条第二款并非格式条款，且合法有效，原告与富裕达公司签订商品房买卖合同补充协议第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，富裕达公司已采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除富裕达公司责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效。3.原告在签订商品房买卖合同时对违约金以已付购房款按每日万分之一计算的计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订商品房买卖合同后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准。三、关于违约金的计算标准、起算点及截止计算时间点。（一）原告请求富裕达公司按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据。1.按合同约定，即使富裕达公司违约，计算违约金的标准应以已付房价款按每日万分之一的标准计算，且违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1％。2.本案不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的情形。商品房最重要的功能是居住，本案中，涉案的房地产在2014年5月9日已交付给原告占有并使用，已实现了原告购买房地产的主要目的，富裕达公司逾期办证没有对原告占有、使用房屋造成阻碍，富裕达公司的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。同时，被告逾期办理房产证并非是其自身的原因造成的，被告在签订合同后已积极履行各项合同义务，为及时办理房产证已办妥很多阶段性的验收或者审批，未能办证的主要责任不在被告。原告并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金低于富裕达公司逾期办证实际造成原告的损失。本案不存在对违约金数额予以调整的事实基础，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的可请求人民法院增加违约金的情形。同时，原告未提供证据证明因富裕达公司逾期办证造成其实际损失额，本案不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定的情形。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第3条的规定“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”。本案中，原告并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失，无法确定富裕达公司的逾期办证行为给原告造成的损失数额，原告以约定的违约金过分低于所造成的损失为由要求增加违约金，法院应不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方在签订商品房买卖合同及补充协议时，已对违约金的计算方式进行了明确的约定，而并非“合同没有约定违约金”。根据当事人意思自治原则，该约定并没有违反法律强制性规定，双方均应严格按合同约定履行，原告要求按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据。（二）原告请求从“2015年11月16日起至实际交商品房地产证之日”计算违约金的起算点及截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、合同补充协议第八条约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1.原告请求逾期办证违约金的起算时间应从商品房实际交付使用后720个工作日起计算，合同约定收楼时间为2013年11月15日，原告实际收楼时间为2014年5月9日，违约金的起算时间应从2014年5月9日的次日起计算720个工作日即2017年3月30日起计算，原告请求从2015年11月16日起计算违约金的起算点错误。2.违约金的截止计算时间应到富裕达公司提供办理产权证所需资料到产权登记机关备案取得回执之日，而非计算至实际交商品房地产证之日。合同约定的收楼时间是2013年11月15日，实际收楼时间是2014年5月9日，约定办证工作日是720个工作日，约定的办证时间应该以原告实际收楼的时间起算。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。被告富裕达公司为其辩解主张向本院提交的证据有：1.工程质量监督报告；2.建设工程规划条件核实批复书；3.建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程竣工验收消防备案表；4.中山市城市绿化工程建设项目综合验收备案表；5.中山市住房和城乡建设局关于约谈中山市富裕达房地产有限公司的通知；6.起诉状、案件受理通知书、传票、合议庭组成人员通知书。本院经审理认定事实如下：2012年11月5日，谢宝伦（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1201057789），约定买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积共106.83平方米，套内建筑面积为92.67平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4533.6元，总金额420129元；出卖人应当在2013年11月15日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延一年。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；付款方式及期限：2012年11月5日现金支付126129元，2012年12月5日商业贷款支付294000元；买受人逾期付款的违约责任：买受人采用银行按揭方式付款，买受人必须在签订本合同的同时签署及提供按揭所需文件，缴交按揭申请所需的律师费、公证费等费用。如买受人违反上述约定，且逾期超过七天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应按总房价30％向出卖人支付违约金；如出卖人不解除合同的，合同继续履行，但自买受人逾期之日起，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金。无论任何时期因政府调整金融政策的原因，或者其他非出卖人的原因，导致买受人不能以按揭贷款方式支付购房价款或获得的按揭贷款不足以支付购房款的，买受人必须在收到出卖人或代办按揭的有关单位通知之日起15日内变更付款方式并以现金方式交清余下全部购房款，逾期出卖人有权立即解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30％的违约金，且出卖人有权收回上述商品房另行出售，出售所得全部款项归出卖人所有；如出卖人不解除合同的，合同继续履行，但自买受人逾期之日起，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。同时，双方签订了合同附件六合同补充协议，特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。其中有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限；买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行；本补充协议为中山市商品房买卖合同不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。2012年12月20日，谢宝伦交纳普通标准住宅税费6301.94元。2013年11月30日，富裕达公司出具广东省地方税收通用发票，载明谢宝伦向其支付房款420129元。庭审中，富裕达公司确认谢宝伦已足额支付购房款。2012年11月19日，谢宝伦与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。2014年5月9日，富裕达公司（甲方即开发商）与谢宝伦（乙方即业主）签订XXXX花园单元/商铺/车位交接书，载明鉴于富裕达公司开发的XXXX花园商住小区已竣工，并且经中山市有关政府部门鉴定合格可以交付使用，谢宝伦购买之X幢XX单元，均已具备入伙条件，可以入住及交付使用。开发商和业主双方均同意签署本交接书，正式移交给业主。业主已检查了该单元、商铺、车位的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元/商铺/车位可以交付给业主，业主可以接受该单元。因此，双方签订本交接书，确认自双方签字日起，该单元/商铺/车位由发展商交付给业主。交接书还载明了其他内容。庭审中，双方均确认涉案房地产的实际收楼时间是2014年5月9日。但因富裕达公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记手续，谢宝伦遂于2018年8月13日诉至本院，主张前述实体权利。另查，中山市建设工程质量监督站出具工程质量监督报告编制通过告知书，载明富裕达公司建设的XXXX花园二期（5-12栋及地下车库）商住小区工程的工程质量监督报告（编号：20151009001DC）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。2013年12月16日，中山市公安消防支队大涌大队出具建设工程竣工验收消防备案凭证，载明富裕达公司于2013年12月16日申报了XXXX花园二期（5-12幢）建设工程的竣工验收消防备案，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。2017年6月2日，中山市城乡规划局出具建设工程规划条件核实批复书，载明富裕达公司XXXX花园二期首次办理建设工程规划建设条件核实，土地使用证号为中府国用（2010）第270009号，建设用地规划许可证及附件编号为160312009090007，建设工程及规划许可证及附件编号为160042009050016，土地证地类（用途）为商住，总用地规模为76768.6平方米，总竣工面积为45352.6平方米，审查意见：同意办理规划条件核实。注：本期少报多建面积（301.95平方米）村镇基础设施配套费待项目第四期申请规划条件核实以项目整体（共4期）建筑面积误差核算收缴。2018年3月5日，中山市住房和城乡建设局出具关于约谈中山市富裕达房地产有限公司的通知，载明由富裕达公司开发的XXXX花园二期工程存在因合同纠纷导致工程未能验收问题，该局决定对富裕达公司启动约谈机制。又查，富裕达公司于2018年2月13日因涉案商住小区工程承建商开平二建公司未移交有关工程竣工验收资料以建设工程合同纠纷诉至本院，请求判令开平二建公司向富裕达公司移交依据法律法规规定涉案建设工程承包人应移交的全部竣工验收资料，并全面协助富裕达公司办理竣工验收手续至涉案建设工程办理竣工验收备案登记手续止。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方对于逾期未办证的事实无异议，本院予以认定。本案的争议焦点在于：一、逾期办证的违约责任可归责于哪一方；二、逾期办证违约金的起算时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于焦点一。根据中山市商品房买卖合同关于“富裕达公司应于2013年11月15日前交付符合合同约定的商品房给谢宝伦使用，并应在商品房交付使用后720个工作日内向产权登记机关提供资料进行备案。”及补充协议关于“有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，富裕达公司实际于2014年5月9日将商品房交付给谢宝伦使用，依约应于720个工作日内即2017年3月27日前向产权登记机关提供资料进行备案，但至今仍未能为谢宝伦向产权登记机关提供相关办证资料，也未提交可免责事由的相关证据，故应认定富裕达公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于焦点二。根据合同第十四条关于“产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”及补充协议约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”。合同约定涉案房屋的交楼时间为2013年11月15日，双方于庭审中均确认实际收楼时间是2014年5月9日且双方均确认办证时间从实际收楼之日起算，即富裕达公司应从2014年5月9日起720个工作日内即2017年3月27日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但富裕达公司至今未能为谢宝伦向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则逾期办证违约金的起算时间应为2017年3月28日。合同第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。对逾期办证的违约金，双方约定最高为按已付房价款的1%计算，而对于谢宝伦逾期付款的违约金的约定则高达总房价的30%。与谢宝伦承担总房价的30%支付逾期付款违约金的违约责任相比，富裕达公司最高按已付房价款的1%承担逾期办证违约金的违约责任明显不对等，既不能匹配时间长短所造成守约方的动态损失变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。富裕达公司应在2017年3月27日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但富裕达公司至今仍不能确定办理房产证的时间。综合前述分析，合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补谢宝伦损失并督促富裕达公司积极履行合同义务。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、富裕达公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及合同对等性原则，以及依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，富裕达公司违反合同约定，致使谢宝伦至今仍未能取得房屋权属证书。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限。结合富裕达公司上述违约行为的过错程度、逾期办证的时间及后果等具体情况，虽然谢宝伦无法举证其所受损失的金额，但因逾期办证而无法完全行使物权的全部权益，由此所致的直接或间接不利影响客观存在，其损失客观存在，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。故谢宝伦主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，要求富裕达公司按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢宝伦支付逾期办证违约金（以420129元为基数，从2017年3月28日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，减半收取338元（原告谢宝伦已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担（被告中山市富裕达房地产有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告谢宝伦）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一八年十月十一日法官助理邹安妮书记员杨平丽