贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终940号上诉人（原审原告）：卿碧舟，男，1997年9月8日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：郭海，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201810018403。委托诉讼代理人：何银龙，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202202110298295。被上诉人（原审被告）：贵州天日房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区石桥村1号，统一社会信用代码：915202905609116467。法定代表人：黄清海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖正文，男，汉族，1994年9月10日生，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司职工。委托诉讼代理人：郑秋红，女，汉族，1973年7月28日生，住贵州省遵义市红花岗区，系该公司职工。上诉人卿碧舟因与被上诉人贵州天日房地产开发有限公司（以下简称天日房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省水城区人民法院（2019）黔0221民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卿碧舟上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审的第二、三项诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，从而导致一审判决错误。首先是关于案涉商铺交付使用问题，上诉人并未实际收房。被上诉人在一审中称其已通知上诉人收房，系上诉人不接收导致不能实际使用，应当提供相应证据加以证明。关于本案逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼时效问题。本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定买受人交付商品房时间，第十三条约定逾期交房违约金的计算方式，第二十二条约定逾期办证时间和逾期办证违约金的计算方式。2013年8月31日为被上诉人交房日期，而不是支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的日期。本案中，被上诉人逾期交房及逾期办证的侵害行为属于持续发生的行为，一审法院认定上诉人主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金的已过诉讼时效期间无事实及法律依据，直接判决驳回上诉人一审关于违约金的诉请错误。关于被上诉人收取的各项费用问题。本案中，被上诉人辩称该费用系返租期物业管理费，但其收取该费用于法无据。案涉商铺一直未交付上诉人实际使用，不产生物业管理费。此外，双方在《商品房买卖合同》第七条第二款约定：前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。购房款已将该费用包括在内，故被上诉人属违反约定收取费用，依法应当退还上诉人。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。天日房开公司辩称，与一审答辩意见一致，另补充，因和上诉人签订五年使用权协议，协议上的时间是到2018年4月30日，使用期届满后就已经完成交房，不存在逾期交房。卿碧舟向一审法院起诉请求：1.依法判决被告继续履行2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》，即将位于六盘水市红桥新区交付给原告使用，并办理该商铺的产权转移登记手续且将转移登记的有关文书交付给原告；2.依法判决被告支付原告逾期交房违约金48861.576元和逾期办证违约金48861.576元，合计：97723.152元（逾期交房和逾期办证违约金按原告已付房款日万分之一的标准自2013年9月1日暂算至2019年8月1日共计2160日，即226211元×1／10000×2160日＝48861.576元，2019年8月2日之后的逾期交房和办证违约金按照上述计算标准计付至被告实际交付商铺或将转移登记文书交付给原告之日止）；3.依法判决被告返还原告已支付的各项费用合计12699元。上述第二、三项诉请金额合计暂为110422.152元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月5日，卿碧舟（买受人）与天日房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定天日房开公司将其开发的位于六盘水市红桥新区1元的价格出卖给原告，该合同还对涉案商铺的概况、商铺的交付及产权转移办理时间、违约责任等方面进行约定，协议达成后，原告依约于2013年7月5日支付226211元．被告代收维修基金1928元，被告代收各项费用10771元，共计12699元。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2013年8月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；第二十二条约定：出卖人承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列方式办理商品房转移登记：买受人同意委托天日房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用向买受人据实收费。合同签订后，被告至今未办理商铺权属转移登记手续。一审法院认为，卿碧舟与天日房开公司于2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实信用地履行合同义务。一、原告主张继续履行2013年7月5日签订的《商品房买卖合同》，将位于六盘水市红桥新区交付给原告使用的问题。被告对继续履行合同无异议，称其已通知原告收房，是原告不接收房屋造成。原告未提交相关证据证实被告不能交房或被告不交房给原告，故对该请求不予支持。二、原告主张办理该商铺的产权转移登记手续且将转移登记的有关文书交付给原告的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”的约定，被告未提交证据证实已为原告办理了权属转移文书，故原审法院认定被告未办理权属转移登记，违反约定，被告应当按约定协助原告办理权属转移登记并交付给原告，故对原告的该请求予以支持。三、对原告主张的逾期交房违约金48861.576元和逾期办证违约金48861.576元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2013年8月31日前向原告交付商品房和在2013年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，2013年9月1日起原告未收到房屋和相关文书，原告就已知被告违约，就应主张逾期交房和逾期办证的违约责任。诉讼时效应从2013年9月1日起开始计算，原告于2019年8月29日向原审法院起诉，现亦未提交充分证据证明诉讼时效中止、中断，故原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，被告辩称已超过诉讼时效的理由成立，予以采信。四、对原告主张的已支付的各项费用12699元。被告辩称该费用是返租期的物业管理费，与违约金赔偿系不同法律关系，原告未提交证据证实该费用属于被告违反规定收取的费用，故对其主张不予支持。如属另一法律关系，原告可另行主张权利。综上所述，天日房开公司应协助卿碧舟办理位于六盘水市红桥新区权属转移登记并交付给卿碧舟。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贵州天日房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告卿碧舟办理位于六盘水市红桥新区权属转移登记文书并交付给原告卿碧舟；二、驳回原告卿碧舟的其他诉讼请求。案件受理费2508元，因适用简易程序，减半收取1254元，由被告贵州天日房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人天日房开公司提交《卿碧舟已交各项费用情况说明》一份，载明为卿碧舟办理交房所交的各项费用清单明细。上诉人卿碧舟质证意见：以上费用属实，但若办理完相应证照后还有结余，请房开公司退还，且应开具相应的增值税发票给卿碧舟。上诉人卿碧舟未提交新证据。对证据分析认定：对被上诉人天日房开公司提交的《卿碧舟已交各项费用情况说明》，经上诉人卿碧舟质证后无异议，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，案涉商品房至今未实际交付和办理商品房转移登记手续。本院认为，本案二审争议焦点是：本案诉讼是否已过时效，上诉人卿碧舟要求被上诉人天日房开公司支付其逾期交房违约金、逾期办证违约金以及返还其他费用12699元应否得到支持，如支持金额如何确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于本案是否已过诉讼时效问题。本案中，被上诉人天日房开公司未交房和未办理商品房转移登记的行为处于持续状态，且约定逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，同时约定出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，故上诉人卿碧舟主张的逾期交房和逾期办证违约金系继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，分别适用诉讼时效。每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。现被上诉人天日房开公司提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”规定，上诉人卿碧舟于2019年8月29日提起本案诉讼，其主张的逾期交房和逾期办证违约金可自起诉之日倒推三年予以保护，即支持2016年8月30日至案涉商品房实际交付之日和产权转移登记在上诉人卿碧舟名下之日止。2016年8月29日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形，已超过法定的诉讼时效期间，本院不予支持。以已付房价款226211元为基数，按日万分之一计算，暂计算2016年8月30日至2019年8月29日的逾期交房违约金为24747.48元、逾期办证违约金为24747.48元。2019年8月30日至案涉商品房实际交付之日和转移登记在上诉人卿碧舟名下之日的逾期交房违约金和逾期办证违约金分别按上述标准另行计算。关于被上诉人天日房开公司应否返还上诉人卿碧舟12699元费用问题。被上诉人天日房开公司代收上诉人卿碧舟的上述费用分别为契税、转让手续费、房屋初始登记费、土地办证费、印花费、工本费、房屋维修基金、电表开户费、水表开户费等费用。根据《商品房买卖合同》第十四条第（四）项约定，专项维修基金、契税、办理产权相关交易费等费用应由买受人自行缴纳。现上诉人卿碧舟主张返还，本院不予支持。若被上诉人天日房开公司代收上述费用与实际缴费金额不一致，当事人可另案主张权利。综上，卿碧舟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初3715号民事判决第一项，即“被告贵州天日房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告卿碧舟办理位于六盘水市红桥新区权属转移登记文书并交付给原告卿碧舟”；二、撤销贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初3715号民事判决第二项，即“驳回原告卿碧舟的其他诉讼请求”；三、被上诉人贵州天日房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人卿碧舟支付逾期交房违约金24747.48元（暂计算至2019年8月29日，2019年8月30日至案涉商品房实际交付之日止的逾期交房违约金以全部已付房价款226211元为基数，按日万分之一另行计算）；四、被上诉人贵州天日房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人卿碧舟支付逾期办证违约金24747.48元（暂计算至2019年8月29日，2019年8月30日至案涉商品房转移登记在上诉人卿碧舟名下之日止的逾期办证违约金以全部已付房价款226211元为基数，按日万分之一另行计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回上诉人卿碧舟的其他诉讼请求。一审案件受理费1254元，由上诉人卿碧舟负担692元，被上诉人贵州天日房地产开发有限公司负担562元；二审案件受理费2508元，由上诉人卿碧舟负担1384元，被上诉人贵州天日房地产开发有限公司负担1124元。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年四月二十九日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰