广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初883号原告（反诉被告）：陈紫燕，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈雪玲，女，汉族，住址同上，系陈紫燕妻子。委托诉讼代理人：王文斌，广东汉基律师事务所律师。被告（反诉原告）：余宝娇，女，汉族，住湛江市开发区。委托诉讼代理人：陈静，广东拓安律师事务所律师。原告陈紫燕与被告余宝娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈紫燕及其委托诉讼代理人陈雪玲、王文斌，被告余宝娇及其委托诉讼代理人陈静到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告陈紫燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离合同所涉租赁铺面；2、判令被告偿还原告因其未按协议约定时间退回所租的铺面，未经原告签约续租，属于非法占用他人铺面造成原告的损失，赔偿原告每月租金15000元（从2017年8月1日起计至起诉之日止共138500元，扣除被告占用期间所支付的60000元，还应付78500元。租金暂计算至起诉之日止，实际应计算至被告搬离之日）；3、判令被告向原告支付滞纳金8730元（暂计至起诉之日，实际计算至搬离之日）；4、判令被告交清所涉税收、电费并将店面恢复原状;5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月21日，原、被告签署一份《协议书》。该协议书约定，原告将位于民享路11号的步行街铺面出租给被告经营银饰品，租期三年，每月租金9000元。2017年7月租赁期满后，原告通知被告合同期限已满，并口头要求被告限期搬离，如续租则需重新签约，每月租金15000元。被告对原告的多次通知置之不理，既不交还铺面也不同意增加租金，仍按原协议约定将每月9000元租金转入原告账户。2018年4月18日原告向被告发出书面通知，要求被告10日内搬离铺面，但被告至今仍未搬走，其行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉请法院支持原告的诉讼请求。被告余宝娇辩称，一、位于民享路**的涉案房屋系原告母亲名下的房产，原告不是涉案房屋的产权人，只是代理其母亲出租房屋、收取租金，原告不是本案的适格主体，请求法院驳回其起诉。二、即使原告有诉权，其部分诉求也不合理，请法庭查明事实，依法判决。（一）原、被告之间是不定期租赁合同，月租金为9000元，被告已按月足额支付租金。被告没有非法占用原告的房屋，原告也没有任何经济损失，原告要求被告支付高额经济赔偿没有事实和法律依据；（二）原告要求被告支付滞纳金没有依据。被告虽有三个月未足额支付租金，但被告已明确告知原告，租金可从20000元押金中抵扣，故被告没有拖欠原告租金；（三）原告要求被告恢复档口原状没有依据。《协议书》第六条约定，原告同意被告对涉案商铺进行装修，且并未约定合同期满后被告需恢复商铺原状。被告对涉案商铺的装修已与商铺形成附和，原告无权要求被告恢复原状。被告余宝娇向本院提出反诉请求：1、判令撤销被告与原告于2014年7月31日签订的《协议书》；2、判令原告返还被告转让费119500元；3、由原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因经营银饰品需要，被告于2014年7月31日与原告签订一份《协议书》，承租原告位于湛江市霞山区××路××底层铺面。另外原告还向被告收取铺面转让费119500元（实则120000元）。被告对商铺进行装修后投入使用，并按约支付租金。合同期满前3个月，被告找原告协商续租事宜，原告以“到时再说”为由推脱。合同期满后，原告将续约租金提高至每月15000元，否则要求被告交还商铺。原告利用被告初到湛江做生意缺乏经验，以高于市价一倍的价格将商铺租给被告，又额外收取了120000元转让费，明显违反了公平、等价有偿原则。原告以“合约期满，乙方如需继续经营，同等条件下，乙方有优先续租权，续租甲方不再收取乙方转让费，租金按当时市价商定”以及“经甲方同意，乙方可把商铺转让他人”等条款诱导被告，致使被告错误地认为转让费必然可以通过转让铺位的方式予以收回。事实上，原告在合同期满前故意回避被告续约要求，合同期满后则以恶意提高租金的方式驱赶被告，意图再以同样的办法将商铺出租他人，谋取高额转让费。请法院查明事实，支持被告的反诉请求。针对被告的反诉，原告答辩称，1、被告所提出的反诉应当另案起诉，反诉与本诉不是同一个法律关系。被告反诉请求撤销合同，应属债权纠纷，本诉则是物权纠纷，不符合反诉和本诉有牵连的要件。另外，被告应该在举证期届满之前提起反诉，举证期届满之后则应该另案诉讼。2、反诉请求超过诉讼时效。被告反诉请求撤销2014年7月31日签订的《协议书》，而撤销权行使期限为一年，其请求已经超过诉讼时效，应驳回其反诉请求。行使撤销权的前提是存在重大误解或者显失公平，本案协议实际上已经履行完毕，且履行过程中双方没有发生争议，被告请求撤销协议没有任何理由。3、被告要求返还转让费，应当另案起诉。转让费是2014年交纳的，现请求返还已经超过诉讼时效。4、租赁合同中上家向下家收取转让费是交易惯例，涉案商铺周边的店铺都有收取转让费的惯例。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《协议书》，与被告提交的《协议书》一致，故可作为本案证据使用；2、被告提交的其与原告妻子的微信聊天记录（部分），原告对证据的真实性予以认可，并可以证实原告在2018年4月13日要求被告支付2018年1月至4月的租金36000元的事实。3、原告提交其与微信用户“光”的聊天记录，因证据不完整不明确，无法证明姓名为“蔡少光”的租户拟同意以15000元的价格承租涉案商铺的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，原告陈紫燕（甲方）与被告余宝娇（乙方）签订一份《协议书》。该协议书主要约定：甲方同意将民享路11号底层铺面租给乙方经营银饰品，租期叁年（自2014年8月1日起至2017年7月31日止）；月租金9000元，乙方须在每月10日前将租金打入甲方指定的银行账户，逾期按每天1%支付滞纳金给甲方，超过2个月未交房租，甲方有权收回铺面，乙方不得异议；乙方须交付甲方租户押金20000元，合约期满乙方不再租用铺面，交清全部费用，甲方验收铺面后退还押金给乙方；乙方应守法经营，租赁期内的税收、管理费、电费等所有费用由乙方自理；甲方同意给乙方免费提供十天的装修期（2014年8月1日至2014年8月10日）。《协议书》第六条第二款中约定：“合约期满，乙方如需继续经营，同等条件下乙方有优先续约权，续租甲方不再收取乙方转让费。租金按当时市价商定。”关于该条款中约定的“转让费”，双方另以口头的方式约定：被告需向原告交纳119500元的商铺转让费，被告交纳转让费后，在租赁商铺期间即享有了转让商铺的权利，以及租赁合同期满后享有优先续租权等两项权利；被告缴纳的转让费，原告无需退还。同年8月1日，被告按约将部分商铺转让费及8月租金交付原告，原告为此向被告出具一张《收条》。《收条》记载：今收到租户余宝娇租用民享路11号铺位转让铺位费（部分）人民币89500元；2014年8月份租金人民币6300元，共计人民币95800元。同年10月18日，被告将剩余商铺转让费交付原告时，原告则向被告出具一张《收据》。《收据》中写明：“今收到余宝娇女士租赁铺面转让费叁万元正。转让费已交清。转让费不作退还。”2017年7月31日，《协议书》约定的租赁期满后，被告仍继续使用商铺，且仍以每月9000元租金标准向原告支付商铺租金直至2018年1月。在此前后，原告要求被告要么返还商铺，要么与原告签订新的租赁合同，但租金提高至每月15000元。被告表达了续租愿望，但要求降低租金或维持原租金不变。因协商无果，双方为此产生纠纷。其后，被告未向原告交纳2018年2、3月的租金，4月则仅支付了租金6000元。本院认为，《协议书》是原、被告因商铺租赁而签订的合同，双方在履行《协议书》中产生的纠纷，应属房屋租赁合同纠纷。《协议书》以及双方因转让费达成的口头协议均系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，应属合法有效的协议。本案当事人争议的焦点包括：1原告是否本案适格的主体；2、被告提起的反诉是否符合法律的规定；3、原告请求被告交还商铺有无事实和法律依据；4、被告反诉请求撤销《协议书》，返还转让费有无法律或合同依据。关于原告是否本案适格主体的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告是否租赁商铺的所有权人，不影响原、被告之间租赁合同的成立。原告依据与被告之间的《协议书》即租赁合同向承租人即被告主张相应的权利，符合法律的规定，原告系本案适格的诉讼主体。被告提起的反诉基于与原告之间的商铺租赁合同关系，其反诉请求与本诉请求均基于相同法律关系，故被告提起的反诉符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，本院应予合并审理。原告以本诉、反诉不属于同一法律关系，主张被告另案诉讼的意见，本院不予采纳。关于原告请求被告搬离涉案商铺有无事实和法律依据的问题。原、被告的租赁合同关系本应于2017年7月31日终止，但商铺租期届满后，原、被告在未签订新的租赁合同的情况下，被告继续使用涉案商铺且仍按照原约定的标准支付租金，原告亦收取了被告的租金，该情形符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原商铺租赁协议应继续有效，但租赁期限依法应为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告要求被告搬离涉案商铺，即系请求解除与被告之间的不定期租赁合同。该请求符合上述法律规定，本院应予以支持。被告在不定期租赁合同期间，应按《协议书》的约定支付相应的租金。逾期支付的，则构成违约，依约应承担相应的违约责任。当事人约定的逾期付款滞纳金为每日1%，明显大于因违约造成的实际损失，原告请求按每日1%计算被告逾期付款的滞纳金，本院不予支持。原告称涉案商铺现市场租金为每月15000元，并据此要求被告支付2017年8月之后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同的押金属于履约的保证金。非经合同相对方同意，在合同履行过程中不得用于冲抵租金等用途。本案租赁合同解除后，原告可根据被告支付租金、逾期付款违约金等情况，将押金冲抵租金、违约金或返还被告。关于被告反诉请求撤销《协议书》，返还转让费有无依据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”被告如认为涉案《协议书》在订立时即显失公平，应予撤销的，应于合同订立时起一年内行使撤销权，否则，撤销权消灭。《协议书》签订至今早已超过一年的期限，原告请求撤销《协议书》，返还转让费等，依法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”被告对涉案商铺进行装修已经原告同意，《协议书》中亦无将商铺恢复原状的约定，故对原告恢复涉案商铺原状的诉讼请求不予支持。《协议书》中约定，被告经营过程中的税收、管理费、电费等应由被告自理，原告亦未代被告垫付相应的费用，其请求被告交清税费、电费没有事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、被告余宝娇应于本判决发生法律效力之日起三十日内，搬离湛江市霞山区民享路11号底层商铺。二、被告余宝娇应于本判决发生法律效力之日起三十日内，按每月9000元的标准向原告陈紫燕支付自2018年2月起至搬离商铺之日止的租金及逾期付款违约金。其中租金应扣减已付的6000元。逾期付款的违约金则按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，从每月1日起计付该月租金的逾期付款违约金，直至付清该月租金之日止。2018年6月的逾期付款违约金以3000元为基数计算。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈紫燕的其他诉讼请求。四、驳回被告余宝娇的反诉请求。本案受理费1980.75元，由原告陈紫燕负担1180.75元，由被告余宝娇负担800元。反诉受理费1345元，由被告余宝娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  蔡 毅人民陪审员  毛颖杰人民陪审员  邱雄宇二〇一八年十月十日法官助理于江书记员陈灏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。