广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初1893号原告：陈键冰，女，1976年9月12日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地:罗定市罗城街道迎宾路东侧。统一社会信用代码：914453816864248357。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。原告陈键冰与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关天强、卢慧铮及被告的委托诉讼代理人莫衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈键冰向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理位于罗定市××街道××村××小区××幢××房的房地产权属证书。二、判令被告向原告支付逾期交房的违约金10391.41元（违约金以436614元为本金，自2016年1月23日起至2016年5月21日止，每日以万分之二的标准计算）。三、判令被告向原告支付逾期办证的违约金（违约金自2018年5月12日起至被告交付房地产权属证书之日止，以436614元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率为标准计算，暂计至2018年8月5日的违约金为4422.96元）。四、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中的中国人民银行同期银行贷款利率为年利率4.35%。事实和理由：2014年6月14日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了位于罗定市××街道××村××小区××幢××的房屋。该合同第八条交付期限中约定交楼的时间为2016年1月23日；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十五条第三点约定，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。2016年5月21日，被告将房屋交付给原告。至今，被告仍未能为原告办理涉案房屋的权属证书，也未支付违约金，为维护原告的合法权益，现诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告一方公司辩称：一、《交房补充协议》第三条约定：被告用物业管理费抵偿先前逾期交房的违约金，双方互不再追究责任。原告已受领被告赔付的逾期交房违约金（以物业管理费抵偿），现又再次起诉请求逾期交房违约金，系重复请求，且出尔反尔，违反诚实信用原则。《××商品房交接书》第4条记载：乙方（即原告）确认双方均未违约并无争议。第6条记载：本交接书与《商品房买卖合同》有冲突的，以本交接书为准。原告在交接书签名确认前述事实，证明被告没有逾期交房事实，且交接书有优先适用效力，被告无需支付逾期交房违约金，应驳回逾期交房违约金。二、原告改变房屋主体结构，违规装修，影响验收，影响办证，过错在原告方。综上，原告请求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告一方公司是位于罗定市××街道××村××小区的房地产开发商。2014年6月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××小区××幢××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为436614元。第六条约定付款方式为银行按揭（其中首期131614元已经付清，剩下款项305000元办理银行按揭）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。另查明：原告于2014年5月31日交付了涉案商品房契税、办证费共7729元给被告。被告于2014年7月30日向原告出具了首期房款131614元的发票，于2016年4月9日向原告出具了剩余购房款305000元的发票。2016年5月21日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签署了《××商品房交接书》及《交房补充协议》。《××商品房交接书》第1点载明双方确认涉案商品房已由甲方正式交付给乙方，第4点载明乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。《交房补充协议》第二条约定甲方同意按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定，自2016年1月23日起至甲方实际交付房屋之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。乙方同意甲方逾期交房违约金截止至甲方实际交付房屋之日止。第三条约定乙方同意，甲方按照12个月（即2016年7月1日至2017年6月30日）物业管理费，作为违约金支付。甲乙双方互不再追究责任。第四条约定乙方委托由《商品房买卖合同》约定的甲方办理、申领房地产权属证书的，乙方应在房屋交付之日将办理权属证书的材料提供给甲方。代办房地产权属证书费用由乙方承担。甲方按照实际交房日期之日起720日内代办取得房地产权属证书。庭审中，原告明确，上述《交房补充协议》中第三条的“乙方同意甲方按照12个月物业管理费作为违约金支付，甲乙双方互不再追究责任”是指“作为逾期交房的违约金，不追究逾期交房的违约责任”。以上事实，有原告提供的身份证、《广东省商品房买卖合同》、销售发票、收据，被告提供的《××商品房交接书》、《交房补充协议》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。对于逾期交房的问题，根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，被告应于2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但实际上被告于2016月5月21日才将涉案商品房交付给原告。被告已构成违约，本应按合同承担相应的违约责任。但根据双方进行房屋交接时签订的《交房补充协议》第三条约定，原告同意被告按照12个月（2016年7月1日至2017年6月30日）物业管理费作为逾期交房的违约金支付，不再追究被告逾期交房的违约责任，原告在庭审当中亦对这一约定予以确认。亦即原、被告双方对于被告逾期交房的违约责任重新作出了明确的约定，且该约定并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。现原告又起诉请求被告按双方签订的《广东省商品房买卖合同》来支付逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持。对于逾期办证的问题，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，而原告又不退房的，被告按原告已付房款的同期银行贷款利率向原告支付违约金。被告于2016年5月21日将涉案商品房交付给原告，最迟在2018年5月11日就应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。因此，被告违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为，应承担相应的违约责任。现原告请求被告以总房款436614元为本金，按年利率4.35%支付逾期办证违约金，并未违反合同约定及法律规定的利率，本院予以支持。计至原告起诉前一日2018年8月5日止（共85天），被告应支付给原告的逾期办证违约金为4422.96元（436614元×4.35%÷365天×85天），2018年8月6日起的逾期办证违约金，按原告已付房款的同期银行贷款利率计付。同时，被告仍应继续履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案商品房的权属证书。至于被告提出原告改变房屋主体结构，违规装修，影响验收，影响办证，过错在原告，其不应支付逾期办证违约金的主张，本院认为，被告并未能提供证据证实其主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年5月12日起计至2018年8月5日止的逾期办证违约金4422.96元给原告陈键冰；从2018年8月6日起的违约金，以总房价款436614元为本金，按同期银行贷款利率计至被告罗定市一方房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。二、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告陈键冰办理罗定市××街道××村××商住小区××幢××房的房地产权属证书。三、驳回原告陈键冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元（原告已预交），由原告陈键冰负担60元，被告罗定市一方房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一八年十月二十五日书记员  曾飞玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。