山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终3880号 上诉人（原审被告）：微山县美铭置业有限公司，住所地：微山县夏镇街道三里庄南100米，社会统一信用代码：91370826313029461T。 法定代表人：刘健，总经理。 委托诉讼代理人：王军，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞琦，山东瑞文律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：杨光，男，1985年9月1日出生，汉族，大专文化，职工，住微山县。 委托诉讼代理人：黄楠（系杨光之妻），女，汉族，1983年5月10日出生，住微山县。 上诉人微山县美铭置业有限公司(以下简称美铭公司)因与被上诉人杨光商品房预售合同纠纷一案，不服微山县人民法院（2017）鲁0826民初2862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美铭公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判一审判决第二项为：驳回被上诉人对2017年9月28日之后违约金的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人已于2017年9月28日向被上诉人发出书面通知，要求被上诉人接收房屋，但被上诉人拒不接受，故上诉人的交付义务已履行完毕。二、由于上诉人交付义务已于2017年9月28日履行完毕，故对于2017年9月28日以后的违约金不应承担。 杨光辩称，上诉人是以快递的方式通知被上诉人上房，上房通知书上没有盖章，且涉案房屋证件不齐全，经在微山县政府门户网站查询，该项目没有进行分期综合验收，属于违规强制性交房。 杨光向一审法院起诉请求：一、依法判令被告美铭公司立即向原告杨光交付位于微山湖大道东侧，城后路南侧微湖佳苑第0021座02单元1001号房屋及附属用房0021幢2-102号储藏室，庭审中原告将该诉讼请求进一步明确为依法判令被告美铭公司立即向原告杨光交付经分期综合验收合格的位于微山湖大道东侧，城后路南侧微湖佳苑第0021座02单元1001号房屋及附属用房0021幢2-102号储藏室；二、判令被告美铭公司立即向原告杨光支付逾期交房的违约金（以484313.00元为基数，按日万分之二，从2017年8月1日计算至实际交房之日，计算至起诉之日暂定10364.30元）；三、诉讼费由被告美铭公司承担。 一审法院认定事实：原告杨光于2017年3月13日与被告美铭公司签订了《商品房买卖合同》。合同第三条载明：买受人所购商品房的基本情况：第0021（0021）座02单元1001（2-1001）号房。该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高2.95米，建筑层数地上11层，地下**。该商品房建筑面积共133.46平方米。附属用房0021幢2-102，建筑面积17.49平方米，层高2.8米。第四条载明：（1）该商品房单价为每平方米3450.13.00元，总金额460454.00元。（2）该商品房附属用房成交价格为每平方米1364.15元，金额23859.00元。第六条载明：付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：买受人于2017年3月13日向出卖人支付334313.00元作为首付款，剩余房款15万元，须在本合同签订之日起10日内根据银行要求提供按揭所需全部资料，并办理完成银行按揭签字等相关手续，否则视为买受人违约。第八条载明：交付期限。出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……。第九条载明：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。 原告于2017年3月20日交款334313.00元，达到合同约定首付款额度。合同签订后，原告于2017年5月4日办理完成向银行贷款15万元的按揭贷款签字等相关手续。被告美铭公司对于原告在2017年7月31日之前交清总房款的事实无异议。被告美铭公司在合同约定的期限内即2017年7月31日之前对涉案房屋未完成商品房分期综合验收手续,未完成向原告实际交付涉案商品房的义务。原告为维护其合法权益诉至法院。 一审法院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。该涉案商品房在合同约定的交付期限内未经有关部门完成分期综合验收合格事项，不符合合同约定的商品房交付条件，同时也违反了法律的强制性规定。2017年9月28日，被告通知原告交付商品房的行为应为无效，该商品房未完成交付条件，被告构成违约，应当承担逾期交付商品房的违约责任。综上，被告美铭公司应按《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约金，违约金以实际购房款484313.00元为基数，乘以日万分之二，再乘以实际违约天数（自2017年8月1日起计算至实际交房之日）计算，自2017年8月1日计算至2017年11月15日的违约金为10364.30元（484313.00元×107天×0.0002）。原告的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。被告辩称，因天气原因造成停工两个月，应扣除该两个月的违约金，但被告未提供证据予以佐证，本院对其辩解不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，被告将未经过分期综合验收合格的商品房交付原告，不符合法律的强制性规定及合同约定，被告应当根据法律规定及合同约定的期限，继续履行合同，将经过分期综合验收合格的商品房交付原告使用。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告微山县美铭置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将经过分期综合验收合格的位于微山湖大道东侧，城后路南侧微湖佳苑第第0021座02单元1001号房屋及附属用房0021幢2-102号储藏室交付原告杨光;二、被告微山县美铭置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨光从2017年8月1日至2017年11月15日的违约金10364.30元（2017年11月16日至商品房经分期综合验收合格并实际交付的违约金，以实际购房款484313.00元为基数，按日万分之二，并乘以实际违约天数计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告微山县美铭置业有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人美铭公司提交了：证据一、建设工程竣工规划验收合格证及建设面积汇总，证据二、城镇污水排入排水管网许可证及副本、工程排水、供水配套设施达到正常投入使用条件的说明，证据三、热力工程竣工验收备案表，证据四、燃气工程竣工验收备案表，证据五、自来水安装竣工证明，证据六、热力安装竣工证明，证据七、民用天然气安装竣工证明，证据八、数字电视竣工证明，证据九、通讯网络宽带竣工证明，证据十、电力安装竣工证明，证据十一、噪声检测报告，证据十二、绿化（园林）工程竣工验收单，证据十三、建筑节能认定证书，证据十四、建筑工程竣工验收消防备案凭证。欲证明截止2018年7月22日，上诉人已按照法律规定完成上述全部单项工程的验收工作。被上诉人杨光质证认为，上诉人美铭公司提交的均系复印件，没有提交原件，不能确定上述验收手续的真实性；上诉人美铭公司没有提交综合验收备案表，不能证明房屋已经综合验收合格。本院认为，上诉人美铭公司提交的证据系单项验收证明，未提交综合验收备案表，不能证明涉案房屋已于2018年7月22日经分期综合验收合格。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同约定的交房条件为“该商品房经分期综合验收合格”，虽然上诉人美铭公司曾于2017年9月28日通知被上诉人杨光上房，但当时尚未完成分期综合验收，不符合合同约定的交房条件，上诉人美铭公司仍应支付2017年9月28日以后的违约金。一审法院判决违约金支付至商品房经分期验收合格并实际交付房屋，并无不当。 综上所述，上诉人美铭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人微山县美铭置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫先东 审判员  张 杰 审判员  张思平 二〇一八年十月十五日 书记员  亓雅楠