山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初3382号原告：刘晔，女，1982年5月4日出生，汉族，伦敦某银行职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙群萍，女，1952年10月10日出生，汉族，居民，住北京市东城区，系刘晔之母。被告：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地山东省日照市北京路与滨州路交汇处西班牙公馆，组织机构代码757488459-0。法定代表人：KINGJACQUELINE（齐晓香），总经理。委托诉讼代理人：李为山，山东法杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周景寅，山东舜天（青岛）律师事务所律师。原告刘晔与被告山东舒斯贝尔置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘晔的委托诉讼代理人孙群萍、被告舒斯贝尔置业有限公司的委托诉讼代理人李为山、周景寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晔向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行商品房买卖合同立即交付房屋及办理相关证件；2.依法判令被告履行商品房买卖合同相关约定支付逾期交房违约金按照交付总房款的万分之三计算，户款总数21万，自2007年12月31日起至交付之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告系买卖关系，2007年10月3日被告向原告出售位于青岛路以西、海曲东路南侧舒斯贝尔新天地001幢27层10号房，原告按照合同约定全款付清该楼房款，合同约定被告于2007年12月31日交付楼房，但被告违约至今未交付，原告多次催要并要求被告支付违约金，被告以各种理由拖延，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告山东舒斯贝尔置业有限公司辩称，众所周知，涉案的舒斯贝尔新天地小区自开盘十多年以来，管理混乱、财务不清，存在很多问题，尤其是截止目前为止，已在青岛市中级人民法院和日照市中级人民法院发现有100多套房屋存在虚假问题，因当时经办的工作人员和负责人以及相应的部门领导均已变换，大量的合同资料没有交接无法查实，因此，由此造成的不便也请原告予以理解，因为本案是房屋买卖不是普通的物品买卖，其合同的履行和房款的交付以及楼房的交付、产权的办理，都有严格的程序和相应流程以及相应的票据，现在的公司领导也本着查明事实的态度，只要能够提供确凿合法的证据证明原告按照合同约定履行了相应的付款义务，公司作为开发商理应遵守合同约定，维护原告的合法权益，但是至今公司不能理解的是涉案楼房自2007年10月3日签订至今，以及涉案的整座楼房已在2007年12月份整体交付，在此情况下，公司没有任何理由在原告支付全部房款情况下不给原告交付房屋并办理相应的产权手续，如原告在诉状中陈述，被告存在恶意违约应及时向法院部门起诉维护自己的合法权益。房屋现在仍未交付仍在闲置，原告所主张的支付全部房款在公司账户上没有查询到相应的银行转账记录，涉案房屋相关的合同等相关资料我公司也没有找到。经收到诉状后查询有备案登记，在房管部门查询预售登记在原告刘晔名下，公司没有合同，与原告方签订合同不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、商品房买卖合同原件一份，证明原被告之间的买卖合同关系；证据二、工商银行自动提款机客户通知单原件一张（上面的字体不清楚），时间是2006年6月17日，金额200554元；被告公司出具的收据复印件一份及2013年5月6日出具的发票一张，证明被告通知原告用发票换发票，房屋面积有差距，实际面积比之前少1平方米多，换了发票后钱没有退回，多交付的房款作为物业费；证据三、说明原件一份，证明签订证实合同之前被告承诺收据换发票。被告山东舒斯贝尔置业有限公司质证称，对证据一被告公司未见到商品房买卖合同原件，鉴于合同中没有经办人员其真实性需要核实，但涉案合同已经在房管部门登记备案，请求法庭依法裁判；合同上公章为山东舒斯贝尔置业有限公司，而办理发票的说明中的盖章是日照舒斯贝尔房地产开发有限公司，对此需要庭后核实；而对证据二中中国工商银行的自动取款机客户通知书，上面载明的转入账号和存款的账户均模糊不清，无法证明与本案的关联性，即使该证据真实，但是根据原告的陈述银行转账形成时间是2006年6月17日，而原告提供的收据的形成时间是2006年6月16日，两者在时间上存在差异，不符合基本的交易流程，因此对自动取款机客户通知书不予认可；对于2006年6月16日的收据因是复印件无法判断真实性，不予质证，即使该收据真实，其上面载明的刷卡不成提现金对20余万的房款提现支付入账是不安全的，不符合财务管理规定；对于发票鉴于该发票上面的房款数额与合同不一致，并且出具的时间与合同的签订时间存在巨大差距，对此证据被告需要法庭查明该发票形成的详细过程，对发票的真实性需要核实；对证据三2006年6月18日孙胜梅出具的说明，该证据从证据形式属于证人证言，应当由孙胜梅出庭作证，说明该证据的合法性和关联性，且上面的盖章也不是本案被告山东舒斯贝尔置业有限公司，对说明不予认可。原告提交的上述证据经被告质证，被告对以上证据均提出异议，并请求庭后核实，本院当庭限定被告庭后三日内向本院反馈核实结果，逾期未提供书面核实意见或者提供相反的证据来推翻合同及发票的真实性，本院将视为原告提供的证据为有效证据，并予以采信。被告未在限期内提交书面核实意见或提供相反证据，本院对原告提交的上述证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告主张已经交付购房款200954元，其中400元为提前交付的购房押金，另外的房款200554元通过银行刷卡形式交付，因机器故障刷卡不成变为提现金，并提供2006年6月16日中国工商银行自动提款机客户通知书一份，该证据载明银行账户号为95×××*4，机打金额203428.51元，手写金额为200554元，原告主张该手写金额为银行工作人员书写，款项交付时被告方的工作人员孙胜梅及宋某峰的人员共同在银行办理的，该款与被告为原告出具的收据及说明相一致。原告另提供2006年6月16日被告山东舒斯贝尔置业有限公司向原告出具的收据复印件一张，内容记载：“今收到刘晔岸欣阁28层K房款（刷卡不成则提现金）200554元”，该单据的制单人为“宋某峰”。2006年6月18日，日照舒斯贝尔房地产开发有限公司向原告出具说明一份，内容记载：“刘晔于2006年6月17日购山东舒斯贝尔置业有限公司开发的位于日照市海曲东路240号舒斯贝尔新天地之蔚蓝海岸海景住宅岸欣阁28层K户，总房款200954元，由于预售许可证暂时未办理完，故现无法确定正式商品房买卖合同，待预售许可证下发后，第一时间通知该××签订正式商品房买卖合同。关于该住宅收据换发票事宜，公司在给该××办理交房手续时，一并将收据换为正式发票”，落款人：孙胜梅，并加盖日照舒斯贝尔房地产开发有限公司合同专用章。2007年10月3日，原告刘晔（××）与被告山东舒斯贝尔置业有限公司（出卖方）签订编号GF-2000-0171商品房买卖合同，合同载明××购买被告开发的舒斯贝尔新天地第001幢27单元10号房，建筑面积共36.26平方米，单价为每平方米5542.03元，总金额200954元，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为日照市房地产管理局，商品房预售许可证号为（日）房预售证号第1260号；合同还约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以日照市房地产管理局出具测绘面积为准，房款多退少补；××于2006年6月17日前一次性付清总房款，出卖人在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付给××使用；除合同第八条约定的特殊情况（如遇政府规划要求或恶劣天气无法施工而造成工期延误，不视为出卖人违约）外，出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付××使用，按照逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续；合同第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后壹佰捌拾日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”等内容。2013年5月6日，被告山东舒斯贝尔置业有限公司向原告开具金额为189704元的发票一张，记载内容：“经营项目销售不动产平方米34.2300平方米金额189704元备注中单价：5542.03元/平方米房号：001-06-2710身份证号：”。本院认为，原告刘晔与被告山东舒斯贝尔置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并合法有效。双方当事人应严格按照合同的约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。原告主张其已实际付清了购房款，但被告对此不予认可，本院认为，根据原被告签订的商品房买卖合同之约定原告于2006年6月17日一次性付清总房款200954元，虽然原告提供的工商银行自动提款机客户通知书中的机打金额与原告主张的手写金额200554元有差异，但该证据与原告提供的由被告该章的收据复印件及日照舒斯贝尔房地产开发有限公司盖章的说明可以相互印证2006年6月16日被告收到原告交付的购房款200954元，同时被告在2013年5月6日出具给原告的发票记载的内容进一步证明房屋的总房款应为189704元（房屋单价5542.03元/平方米×34.23平方米）,根据双方商品房买卖合同之约定，合约约定的房屋面积36.26平方米与实际面积不一致的，应以产权登记面积即发票记载的34.23平方米为准，综上原告的证据可以相互印证原告已经实际付清总房款189704元。原告已经履行了付款义务，被告亦按照商品房买卖合同约定于2007年12月31日前履行交付义务，且被告答辩时认可房屋具备交付条件，故原告刘晔要求被告山东舒斯贝尔置业有限公司将坐落于日照市青岛路西海曲东路以南舒斯贝尔新天地001幢27单元10号房屋交付给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据商品房买卖合同之约定，被告应于2007年12月31日前将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付给××使用，逾期交付，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于已付房款，本院认为应以最终确认的实际总房款189704元为基数更为适宜，违约金应自2008年1月1日计算至实际交付之日止。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条之约定，商品房交付使用后180日内，被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告山东舒斯贝尔置业有限公司于本判决生效后十五日将坐落于日照市青岛路西海曲东路以南舒斯贝尔新天地001幢27单元10号房屋交付给原告刘晔；同时，被告将办理权属登记手续需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告山东舒斯贝尔置业有限公司于本判决书生效后七日内日支付原告违约金（以189704为基数，按照日利率万分之三，自2008年1月1日起计算涉案房屋交付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告山东舒斯贝尔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 员  王长杰人民陪审员  朱忠伟人民陪审员  卢均成二〇一八年十月十五日书 记 员  陈 静