河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1324民初1625号原告（案外人）：王景良，男。委托诉讼代理人：王乐，河南震世律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：徐昂立，河南震世律师事务所律师。一般代理。被告（申请执行人）：毕志伟，男。委托诉讼代理人：马瑞，河南宛平律师事务所律师。特别授权。第三人（被执行人）：南阳市中盛房地产开发有限公司，住所地：河南省南阳市梅溪国际大酒店**。统一社会信用代码：91411300668872167B。法定代表人：汪文中，该公司董事长。委托诉讼代理人：李成宇，北京市京国（南阳）律师事务所律师。特别授权。原告王景良与被告毕志伟、第三人南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称“中盛公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告王景良及其委托诉讼代理人王乐、徐昂立，被告毕志伟的委托诉讼代理人马瑞到庭参加诉讼。第三人中盛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、停止对位于南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北的中盛南都领域房号为1B-1-3201的房产的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、请求确认原告与第三人中盛公司于2015年7月3日签订的《南都领御认购书》合法有效，涉案房产归原告所有，并判令南阳市中盛房地产开发有限公司协助原告办理涉案房屋的过户手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：南阳市中级人民法院于2016年11月25日作出民事调解书，中盛公司为陈新红连带清偿毕志伟本息11273314.31元。因中盛公司未按调解书约定的期间履行义务，毕志伟申请立案执行。2018年1月12日，案外人王景良对执行标的提出书面异议，镇平法院于2018年4月8日作出（2018）豫1324执异20号执行裁定书，驳回案外人王景良的执行异议。该裁定认定事实有以下错误：1、原告并未收到第三人发布的《关于办理商品房按揭的通知》；2、原告名下现并无房屋用于居住。另外，在法院查封该套房屋之前，原告已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同；购房后，第三人向原告交付了房屋，原告已对该房屋进行了实际占有、使用；未能办理房屋过户登记，原告并无过错。原告购买该房屋时，房屋确实登记在第三人名下，原告有理由相信第三人对房屋有权处分，符合物权法及其司法解释的规定，能够取得该房屋的产权。综上，执行异议裁定查明事实不清，适用法律没有依据，原告对该房屋享有足以排除执行的民事权益，并依法取得该房屋的产权。被告毕志伟辩称：1、原告名下有其他用于居住的房屋，在法院查封前未签订合法有效的买卖合同，未支付房款；2、原告因自身原因未办理过户登记存在重大过错，在人民法院查封之前未能合法占有该不动产，未支付全部价款；3、原告所提供的收款收据，没有相对应的银行流水凭证做印证。4、原告提交的证据证实其为以物抵债，该合同具有实践性，依照物权法的相关规定，不动产在未办理登记的情况下，不发生物权变动的效力。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人中盛公司辩称：1、原告王景良于2015年7月3日在我公司认购本案标的房屋一套，当日交清房款，房款系抵账款。2015年11月份，原告交付了房屋后期费用及物业费，我公司将房屋钥匙交付原告，原告占有本案标的房屋。2、我公司要求对该房屋解除查封。3、办理网签手续因种种原因未能通知到位，我公司不存在主观过错。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、《南都领御认购书》一份、全款交纳房款收据一份，用以证实原告在涉案房屋被查封前的2015年7月3日已与第三人中盛公司签订了有效的房屋转让协议，并全额交纳房款，原告是房屋所有权人。被告毕志伟异议称认购书不属于买卖合同，原告的证明目的不能成立；房款收据没有银行的流水相互印证。因第三人中盛公司对上述证据的真实性无异议，被告毕志伟对证据的本身真实性也未提出异议，故本院对上述证据本身的真实性予以确认。2、代收契税费收据、《南阳市住宅专项维修资金交存通知单》、代收电视入网费收据、代收暖气初装费收据、代收燃气初装费收据、物业费、水电费、垃圾费、装修款等收据，用以证实原告购买房屋后交纳了相关行政等费用，履行了合同义务，并对房屋进行了装修、入住，系房屋所有权人。被告毕志伟异议称上述证据均是在人民法院查封之后所发生的费用票据及行为。第三人中盛公司对上述证据无异议。因被告及第三人对该组证据的真实性未提出异议，也未提供证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以采信。3、不动产登记（房产）资料查询结果证明、南阳市仲景街道泥营社区居委会证明各一份，用以证实2018年4月16日经南阳市不动产登记服务中心查询，原告名下无其他用于居住的房产；原告在南阳市宛城区仲景街道办事处泥营社区的房屋，在2012年因城中村改造被征收拆除。被告异议称证据的真实性无法证实，事实上原告的名下有多处房产。第三人中盛公司对上述证据无异议。被告毕志伟对该组证据的真实性虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以采信。4、南都领御小区多名业主书写的证明一份，用以证实中盛公司未通知原告等业主办理网签备案。被告毕志伟异议称该组证据不能对抗物权法规定的转让要件。本院对该组证据的真实性予以采信。5、2017年10月17日南阳博瑞投资有限公司（以下简称“博瑞公司”）提供的购房资金证明一份，用以证实原告购房资金的来源。被告毕志伟异议称博瑞公司提供的购房资金的证明无法证实其真实性，法人代表没有签字，也没有其他证据印证。本院认为，结合原告提交的第1组证据，与博瑞公司的证明可以相互印证，且中盛公司对此予以认可，故本院对博瑞公司的证明的真实性予以确认。二、被告毕志伟提交的证据：1、2015年8月6日中盛公司在售房部贴的办理商品房按揭通知，用以证实原告对未办理备案登记具有过错。原告异议称对于按揭通知书多名业主均不知情，原告也不知情；该通知针对的是办理按揭房的通知，不符合原告的全款购买房屋的情形。本院对该组证据的真实性予以采信。2、南阳市房管局查询原告房产记录一份，用以证实原告名下有其他房屋。原告异议称被告查询的该房产已被拆除，本院对该组证据的真实性予以采信。3、被告毕志伟提交的2015年12月28日法院查封通知，原告认为该通知未通知到原告，原告并不知情，因被告未能提供充分证据予以证实，故本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王景良通过博瑞公司向第三人中盛公司出借资金，因第三人到期无力还款，经博瑞公司与第三人协商，以第三人在南阳市宛城区开发的中盛南都领御楼盘的房屋抵偿借款。2015年7月3日原告与第三人签订认购书，以730077元认购第三人开发的南阳市宛城区“南都领域”1栋2单元32层01房（房号：1B-1-3201），同日第三人向原告出具加盖有公司财务章的上述款项收据。认购书约定：认购的商品房为位于南阳市宛城区[南都领域]（暂定名）1栋2单元32层01房（房号：1-2-3201），该宗物业为3房2厅2卫，建筑面积129㎡；购买的房屋按建筑面积计价，销售单位为5660元/平方米，总计730077元，采用一次性的付款方式，实际成交总价730077元，（大写：柒拾叁万零仟零佰柒拾柒元）；原告共缴订金为730077元，（大写：柒拾叁万零仟零佰柒拾柒元）。南阳市不动产登记服务中心在对涉案1号楼备案时，将三个单元分为1A、1B,故涉案房屋在该中心显示房号为1B-1-3201。2015年11月第三人将案涉房屋钥匙交付原告王景良。后原告开始对房屋进行装修，于2016年初装修完毕，期间原告交存维修基金9803.8元，向第三人交纳契税、燃气初装费、电视入网费、暖气初装费等款，向中盛物业服务公司交纳装修押金、垃圾费、水电费、物业费等，居住至今。南阳市不动产登记服务中心出具证明显示原告名下有房产一套，证号为5130256，该房屋已拆除。毕志伟与中盛公司、汪文中、陈新红民间借贷纠纷一案中，毕志伟向卧龙区人民法院申请对含本案争议房产在内的中盛公司名下45套房屋采取保全，2015年11月19日，卧龙区人民法院作出（2015）宛龙民三初字第00394号民事裁定，于2015年12月17日对上述房屋进行查封；该院于2016年7月27日作出判决，判令中盛公司为陈新红连带偿还被告毕志伟本金1150万元及利息248.252万元。后陈新红提起上诉，南阳市中级人民法院于2016年11月25日作出民事调解书，中盛公司为陈新红连带清偿被告毕志伟本息11273314.31元。因陈新红、中盛公司未按调解书约定的期限履行义务，毕志伟向卧龙区人民法院申请立案执行，因该案长期未结，被告毕志伟申请提级执行，南阳市中级人民法院于2017年8月28日作出裁定，指定本案由本院执行。原告于2018年1月12日向本院提出书面执行异议。本院于2018年4月8日作出（2018）豫1324执异20号执行裁定书，驳回原告的异议。原告遂向本院提起执行异议之诉。另查明：本案诉争房产所属的南都领域1号楼于2015年6月24日取得（宛）房预售证第2015025号商品房预售许可证。本院认为：本案系案外人王景良在被告毕志伟与第三人中盛公司民间借贷纠纷一案执行过程中，对执行标的（即本案诉争房产）提出的执行异议之诉，解决本案的关键是审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案原告与第三人以签订商品房认购书的形式，以房抵债，系双方当事人的真实意思表示，也不违背法律禁止性规定，该认购书应为有效协议。该认购书，确认了房屋的座落位置、单价、总房款、建筑面积及房号，在签订认购书时，第三人已取得商品房预售许可证，第三人并向原告出具了购房款收据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，原告与第三人签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告与第三人签订认购书的时间为2015年7月3日，人民法院对案涉房屋查封时间为2015年12月17日，即在人民法院查封之前原告已签订了合法有效的书面买卖合同。原告购买案涉房屋系用于居住，此可从本院已查明的原告对案涉房屋装修及现居住情况可以证实；另原告现名下无其他用于居住的房屋。原告是与第三人以抵债方式全额一次性交清房款，第三人对抵债金额730077元并无异议，则原告已支付价款符合超过合同约定总价款的百分之五十的规定。综合以上事实，依照上述法律规定，原告作为案涉房屋买受人、消费者，符合上述法律规定的三种情形，享有对案涉房屋的物权期待权，该权利能够排除强制执行。被告毕志伟辩称原告未交纳房款、人民法院查封之前未签订合法有效的买卖合同等意见，与查明事实不符，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。依据上述规定，因原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对案涉房屋不得执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，本案案涉房产的不动产物权尚未登记转移，原告请求确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。本案系案外人即原告王景良提起的案外人执行异议之诉，本案系审查原告的权利能否排除执行。故对原告请求判令第三人中盛公司协助其办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。因本案系被告申请查封案涉房屋引起，原告的请求得到支持，故本案诉讼费用由被告负担。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行原告王景良所购买的位于南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北中盛南都领御1B-1-3201号房产；二、原告王景良与第三人南阳市中盛房地产开发有限公司于2015年7月3日签订的南都领御认购书有效；三、驳回原告王景良的其他诉讼请求。案件受理费11101元，由被告毕志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2018）豫1324执异20号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘香勇审 判 员  王建阳人民陪审员  裴 磊二〇一八年十月二十日书 记 员  姚 征