甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初2853号原告：潘某，男，汉族，家住甘肃省古浪县。原告：银某，女，1975年3年5日出生，汉族，家住甘肃省古浪县。被告：甘肃星光商业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，系该公司员工。原告潘某、银某与被告甘肃星光商业管理有限公司(以下简称星光公司)、甘肃星泓房地产开发有限公司(以下简称星泓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告潘某、银某、被告星光公司的委托诉讼代理人阮某，被告星泓公司的委托诉讼代理人阮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘某、银某向本院提出诉讼请求：一、要求被告按合同约定给付拖欠原告2019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金63619元及违约金4146.36元，以上合计：67765.36元；(违约金4146.36元，2019年9月1日至2019年11月30日以11567为基数，按日万分之三计算，从2020年1月1日算至2021年2月8日计404天为1401.92元，后续违约金计算至租金付清为止)；2019年12月1日至2020年2月29日以13013为基数，按日万分之三计算，从2020年4月1日算至2021年2月8日计313天为1221.92元，后续违约金计算至租金付清为止)2020年3月1日至2020年5月31日以13013为基数，按日万分之三计算，从2020年7月1日算至2021年2月8日计222天为8667元，后续违约金计算至租金付清为止)2020年6月1日至2020年8月31日以1013为基数，按日万分之三计算，从2020年10月1日算至2021年2月8日计130天为507.51元，后续违约金计算至租金付清为止)2020年9月1日至2020年10月30日以13013为基数，按日万分之三计算，从2021年1月1日算至2021年2月8日计38天为148.35元，后续违约金计算至租金付清为止)；二、判令原告与被告甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司签订的商品房委托经营管理合同继续履行；三、请求判令被告退还2019年度以缴纳税金为由多扣的房屋租赁款3238.76元返还给原告；四、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年11月26日原被告签订“武威红星时代城广场星天地商品房委托经营管理合同”约定，由原告将所有的位于武威市××区北侧红星时代广场星天地3号楼2楼面积4.86m2房号为C210(4-3-14)的房屋委托与被告出租经营。期限为10年。自2017年12月1日至2027年11月30日止。同时约定了租金的计算方式，租金给付时间及其方式等。并约定被告星光公司应按照合同约定向原告支付租金，若因被告星光公司的原因不能按时支付的，每逾期一日，应按应付款项每日万分之三向原告支付违约金，当被告星光公司逾期支付租金的60天后，由被告甘肃星泓房地产开发有限公司全权担保负责，支付被告星光公司所应交给原告的租金及所产生的违约金。”2017年12月1日原告将约定商品房交付给被告星光公司使用。从2017年12月1日-2019年8月30日被告星光公司均按时将租金打入原告账户，2019年9月1日至今被告星光公司一直未按约定向原告支付租金，后经原告多次催要，被告均已不当理由拒付。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。星光公司、星泓公司辩称，根据合同，被告欠付原告的含税租金是63619元，但是受新冠肺炎疫情影响，2020年1月底至2月底期间被告委托经营的红星时代广场一直关门停业，未获得任何收益，期间被告同时减免城区房屋租金2个月，本着公平原则，被告认为2020年2月至4月三个月租金应该由原告承担一半，即6512.5元，故被告承担含税租金70189.5元。其次，不管是合同约定还是减免疫情期间的租金，该部分租金均是含税租金，被告在支付时会相应扣除税金。原告起诉的违约金起算时间错误，应该以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日；目前被告公司经营困难，如果按照日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远远高于目前原告的实际损失，所以应根据《合同法司法解释二》第29条的规定，予以酌情调整，即违约金标准按照3.85%违约金计算。原告要求进行履行合同，被告同意履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：潘某、银某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份,用以证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该组证据的真实性无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院认为，潘某、银某提交的该证据具有真实性，与本案事实有关联性，故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年11月26日，潘某、银某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、潘某、银某将其位于武威市××区，面积26.57平方米，房号为B1093的商品房出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；3、租金从2018年12月1日至2019年11月30日每季度为11567元，从2019年12月1日至2020年11月30日每季度为13013元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣潘某、银某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至潘某、银某指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向潘某、银某支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给潘某、银某的租金及所产生的违约金等。合同签订后，潘某、银某将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。星光公司支付租金至2019年8月30日后，2019年9月以来的到期租金至今未付，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。2020年1季度，全国发生新冠肺炎病毒疫情，星泓公司经营的星光购物中心于2020年1月27日至2月22日暂停营业。2021年3月1日，潘某、银某起诉要求星光公司、星泓公司支付2019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金及违约金。本院认为，潘某、银某经星泓公司担保自愿与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。潘某、银某诉请星光公司支付2019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金及违约金理由正当，本院依法予以支持，但是，由于存在新冠病毒肺炎疫情的不可抗力情形，应当酌情减免2020年1月27日至2月22日星光购物中心暂停营业期间的租金，减免数额应确定为3861元（13013÷91×27），星光公司应给付潘某、银某租金59758元（63619-3861）。关于违约金，潘某、银某主张的起算时间不符合合同约定，应该以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日起计算。星光公司抗辩潘某、银某诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明潘某、银某诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。潘某、银某诉请继续履行合同，星光公司无异议，该诉请应予支持。潘某、银某诉请星光公司、星泓公司退还2019年代扣税金一节，该诉请虽合理，但应按照税法相关规定妥善处理，不属本院调整的范围。潘某、银某诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第六百八十一条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付给潘某、银某2019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金59758元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣潘某、银某应承担的税费后支付)，并按甘肃星光商业管理有限公司与潘某、银某签订的《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第十二章第三十一条、第五章第十一条第2、3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日，也就是第二个收费季度的第二个月的第一天起按租金未支付起至时间段每季度租金为基数分段支付违约金至租金付完止；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任。三、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与潘某、银某于2016年11月26日签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费1496元，减半收取748元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李秉诚二〇二一年四月二十一日书记员 刘 巍