湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初2544号原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道**。法定代表人赵鹏飞，执行董事兼总经理。委托代理人刘威，湖南海川律师事务所律师。委托代理人杨漾，女，1985年9月27日出生，汉族，系原告公司员工。被告湖南明日今晨信息科技有限责任公司，住，住所地长沙高新开发区岳麓西大道**芯城科技园****房/div>法定代表人李琴。原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司（以下简称“信息产业园公司”）诉被告湖南明日今晨信息科技有限责任公司（以下简称“明日今晨公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘威、杨漾到庭参加了诉讼。被告明日今晨公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信息产业园公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年8月25日签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：ＸＸ1400441904）；2、被告向原告支付违约金78300元；3、被告将位于长沙市岳麓区房屋腾空按原样完好交付给原告；4、被告按50元／平方米／月的标准向原告支付占用房屋期间租金984555元（从2016年2月17日起，暂计算至2018年8月16日，实际计算至被告腾空返还房屋之日）；5、被告支付的违约金及占用房屋期间租金从原告已付购房款中抵扣；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月25日，被告就购买原告所有的位于长沙市岳麓区房屋事宜，与原告签订商品房买卖合同，该商品房建筑面积656.37平方米，单价为5699.43元／平方米，总房价为3740935元。同时，该合同第六、2条约定：被告在合同签订之日向原告支付首付款（含定金）1130935元，剩余房款2610000元向银行申请贷款。第七、1.（2）条约定：被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告按应付款的3%向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款，但在申请银行按揭贷款时，一直怠于履行相应义务，未按照银行要求提交相关材料，且未及时以自有资金支付剩余房款。原告多次催促被告，要求其尽快支付余款，但被告至今一直未予支付。2017年底，原告发现被告及其工作人员已经撤离办公场地，多次拨打电话无法接通。鉴于被告恶意违约，其逾期支付房款已远超30天，合同目的已经无法实现，原告依据约定解除合同，并要求被告支付违约金78300元（应付未付款2610000元*3%）。原告于2016年2月17日就已经向被告交付房屋，根据合同补充协议约定，被告应向原告支付房屋占有期间的租金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法公正判决。被告明日今晨公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2015年12月2日，原告与被告明日今晨公司原法定代表人李浪签订一份《商品房意向购买协议》，约定明日今晨公司购买长沙高新技术开发区房屋，总价款为3740935元。2016年2月17日，原告向被告交付了上述房屋。2016年8月25日，原、被告就上述房屋签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为：ＸＸ1400441904），建筑面积656.37平方米，房屋总价款3740935元。合同第六条付款方式及期限的约定为：买受人在合同签订之日向出卖人支付首付款（含定金）1130935元，剩余房款2610000元向银行申请贷款。买受人以银行按揭方式付款的，应充分了解贷款单位的放贷条件，已确认自身符合放贷条件，能按贷款单位的要求提供全部相关资料、能及时办理相关手续。买受人应在签订本合同后7日内，将申请办理银行按揭贷款的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或银行通知后前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。第七条买受人逾期付款的违约责任约定为：逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的3%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第二条第8点约定：买受人按照《商品房买卖合同》第六条约定办理银行按揭贷款时，因买受人的原因或非归责于双方的原因或其他任何原因导致买受人在本合同签订之日起三个月内未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的（买受人未在前述期限内向出卖人提供成功获得银行贷款的借款合同等凭证或足额取得贷款的凭证则视为已确认买受人未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款数额），买受人应在接到出卖人的通知后七日内以自有资金一次性支付；逾期支付的，则买受人应按《商品房买卖合同》第七条第一款的约定承担违约责任，且出卖人还有权根据约定解除《商品房买卖合同》。第五条第8点约定：由于买受人违约单方要求解除合同或违约导致合同被解除的，买受人已实际接收出卖人交付的房屋的，则须立即向出卖人返还房屋，并依据买受人接收房屋至返还房屋的时间，按50元／平方米／月的标准另行计算应向出卖人支付占用房屋期间租金。2015年12月2日至2016年8月24日期间，被告向原告共计支付了1131885元首付款，剩余房款2609050元一直未按照约定办理银行按揭贷款。2017年8月20日，原告向被告发出一份《企业询征函》，要求被告确认双方欠款金额为3710000元（包含另一套房屋欠款），被告对上述金额予以确认。2018年3月22日，原告向被告发出《解除合同通知函》，因被告逾期支付购房尾款，要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。被告未签收该函件。另查明，涉案1904号房仍由被告占有。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《商品房意向购买协议》、《企业询征函》、房屋验收确认单、《解除合同通知函》等证据予以佐证。被告明日今晨公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、举证的权利。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据涉案商品房买卖合同第六条:“买受人在合同签订之日向出卖人支付首付款（含定金）1130935元，剩余房款2610000元向银行申请贷款及补充协议。”及第二条第8点：“买受人按照《商品房买卖合同》第六条约定办理银行按揭贷款时，因买受人的原因或非归责于双方的原因或其他任何原因导致买受人在本合同签订之日起三个月内未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在接到出卖人的通知后七日内以自有资金一次性支付；逾期支付的，则买受人应按《商品房买卖合同》第七条第一款的约定承担违约责任，且出卖人还有权根据约定解除《商品房买卖合同》”的约定，被告已向原告实际支付首付款1131885元，剩余房款2609050元至今未按照约定办理银行按揭贷款或以自有资金直接向原告支付，故被告存在逾期支付房款的违约行为，应承担相应的违约责任。现原告要求解除涉案商品房买卖合同有合同依据，本院予以支持。虽然原告于2018年3月22日向被告发出《解除合同通知函》，但被告未予以签收。根据当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除的规定，综合考虑本案实际情况，本院酌定以本案庭审辩论终结之日（即2018年9月28日）为合同解除之日，故原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》于2018年9月28日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。根据补充协议第五条第8点约定：由于买受人违约单方要求解除合同或违约导致合同被解除的，买受人已实际接收出卖人交付的房屋的，则须立即向出卖人返还房屋。涉案1904号房于2016年2月17日交付给被告，现合同已经解除，故被告应将房屋腾空并恢复原状后向原告返还该房屋。根据合同第七条：“逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的3%向出卖人支付违约金。”的约定，被告逾期支付房款已经超过30日，应按照上述约定向原告承担支付违约金的违约责任。故被告应按照实际剩余未支付房款2609050元的3%向原告支付违约金78271.5元。根据补充协议第五条第8点:“并依据买受人接收房屋至返还房屋的时间，按50元／平方米／月的标准另行计算应向出卖人支付占用房屋期间租金。”的约定，原告向被告交付房屋日期虽为2016年2月17日，但双方商品房买卖合同签订日期为2016年8月25日，合同签订日期才是原、被告双方对房屋占有使用租金达成合意的日期，故应从2016年8月25日起计算被告房屋占用期间租金。现房屋仍由被告占用使用，故被告应按照约定向原告支付从2016年8月25日至2018年10月25日的占有使用费853281元（656.37平方米*50元／平方米／月*26个月），被告还应以上述标准向原告支付从2018年10月26日起至涉案房屋实际返还之日止的占有使用租金。上述违约金、占有期间租金及后续占有使用租金，被告可以从原告已付购房款1131885元中予以直接抵扣。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司与被告湖南明日今晨信息科技有限责任公司于2016年8月25日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1400441904）及其附件于2018年9月28日起解除；二、被告湖南明日今晨信息科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于长沙高新技术开发区房屋腾空并恢复原状后返还给原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司；三、被告湖南明日今晨信息科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司支付违约金78271.5元；四、被告湖南明日今晨信息科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司支付房屋占有期间租金853281元，后续房屋占有租金应以656.37平方米为基数，按照50元/平方米/月的标准从2018年10月26日起计算至房屋实际返还之日止；上述违约金及房屋占有租金可从被告湖南明日今晨信息科技有限责任公司已支付的首付款1131885元中直接抵扣。五、驳回原告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14366元，由被告湖南明日今晨信息科技有限责任公司负担（此款原告已预付，被告需在支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖和平人民陪审员  肖红丽人民陪审员  侯 艳二〇一八年十月二十五日书 记 员  廖若莎