广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初7290号原告：张淋青，男，1990年7月14日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区，委托诉讼代理人：何雪莲，广东广瀚律师事务所律师。被告：何燕凤，女，1987年1月17日出生，汉族，住江西省吉安市永新县，原告张淋青与被告何燕凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淋青及其委托诉讼代理人何雪莲到庭参加诉讼。被告何燕凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淋青向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，并将中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的产权转移过户至原告名下（转让总价款980000元）;2.判令被告依照约定将涉案房屋交付给原告；3.判令被告向原告支付迟延履行违约金（从2017年6月10日起，以转让总价款980000元为基数按日万分之五计付至实际履行完毕之日止，暂计至起诉之日为152880元）;4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月9日，原告、被告、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）签订中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50xxx4），合同约定被告将其位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房转让给原告，原告以按揭贷款方式付款。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金100000元（含交房保证金）并申请银行按揭贷款。后原告于2017年6月28日再向被告支付房款20000元。然而，被告拖延至今拒不履行义务，致使合同未能继续履行。经原告催告后，无果。原告认为，原、被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，被告逾期不履行义务已经构成违约，依法应当继续履行合同的约定并承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告张淋青申请变更诉讼请求为：l.判令解除原、被告双方于2017年3月9日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.判令被告双倍返还定金200000元；3.判令被告返还购房款20000元；4.判令被告向原告支付律师费23000元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月9日，原告、被告及家家顺公司签订中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50xxx4），合同约定被告将其位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房转让给原告，原告以按揭贷款方式付款。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金100000元（含交房保证金）并申请银行按揭贷款。后原告于2017年6月28日再向被告支付房款20000元。然而，被告至今未提供不动产权属证书给居间方，致使原告未能取得银行同意贷款通知书。同时，被告将涉案房屋再次进行抵押登记，致使合同无法继续履行。经原告催告后，无果。原告认为，原、被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，被告逾期不履行已经导致合同无法继续履行，原告有权依法解除合同关系并要求被告承担违约责任。原告张淋青为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、信息告知书；2.不动产权证书；3.个人客户境内人民币汇款申请书、中国银行收付款凭证；4.收据、转账汇款业务回单；5.催告函、EMS快递单；6.中国银行交易流水明细清单；7.微信聊天记录、支付宝转账记录；8.中山市不动产登记资料证明表、与何燕凤丈夫的微信聊天记录；9.民事案件委托代理合同，律师费发票。被告何燕凤未到庭应诉，亦未提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，何燕凤（卖方）与张淋青（买方）及家家顺公司（居间方，2017年7月10日名称变更为中山市乐有家房地产经纪有限公司）签订中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50xxx4），约定：买卖双方交易的房地产位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房，建筑面积为114.15平方米；该房产转让总价款为980000元，该房产交易定金共100000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金100000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买卖双方协商一致约定买方按按揭付款方式支付楼款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方意向贷款金额为820000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年5月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后3个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起7个工作日内支付首期款（不含定金）60000元至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门的通知后两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约。该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后25个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买方应付税费：包括合同约定中除提前还款短期贷款利息、提前还款罚息外的其他费用。买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付佣金23520元，若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金；合同还约定了其他事项。合同尾部所附收据载明，兹收到买方张淋青交付购房定金100000元。收款人处有何燕凤的签名捺印。同日，三方签订资金托管协议一份，约定：[重要提示]：未选择资金托（监）管的风险包括但不限于：卖方可能无法取得全部房款；买方可能无法取得房屋所有权，已无法追回已经支付的房款等。因此，为有效避免交易资金的风险，保障交易安全，建议您选择资金托（监）管。经协商一致，买卖双方就相关款项的托管事宜达成如下协议：买卖双方同意将以下款项交由居间方免息托管：托管定金100000元。卖方产权在抵押中的，查档确认产权清晰、有抵押无查封状态，经买方书面同意后5个工作日内，居间方直接将上述托管定金划入卖方指定的收款账户。买卖双方提供如下银行账号予居间方放款，居间方按约定将相关托管款存入以下账号，即视为买/卖方已经收取；若账号发生变更，买/卖方需及时书面告知居间方：卖方开户行：广东省中山市中国工商银行；户名：何燕凤，账号：62×××39。协议还约定了其它相关事项。2017年6月5日，张淋青依家家顺公司通知向中国工商银行申请办理按揭贷款手续，但因何燕凤未提交涉案房屋的不动产权证书，致中国工商银行未发出银行贷款批复函。同年6月28日，张淋青以银行转账方式向何燕凤支付购房款20000元，何燕凤出具收据予以确认。2017年12月9日，张淋青通过乐有家公司向何燕凤发出催告函，催促其履行相关合同义务无果，张淋青遂于2018年4月17日诉至本院，主张前述实体权利。2018年4月14日，张淋青（甲方）与广东广瀚律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定乙方接受甲方的委托，指派律师担任甲方在与何燕凤的本案纠纷中的代理人，甲方向乙方支付律师费23000元。张淋青提交的律师费发票显示其向广东广瀚律师事务所支付了律师费23000元。另查，中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房地产的权利人为何燕凤，不动产证书号为粤（2017）02xx80，登记时间为2017年8月25日；该房地产于2017年8月25日抵押予中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，抵押金额为450000元。于2017年11月16日抵押予中国对外经济贸易信托有限公司，抵押金额为450000元。在审理过程中，本院依张淋青的诉讼保全申请于2018年4月20日查封了何燕凤名下的位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的房地产价值相当于1132880元的产权份额。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。何燕凤与张淋青及家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50xxx4）是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行，违约责任如何承担。双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同虽约定张淋青（买方）意向贷款金额为820000元，并于2017年5月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约，但由于涉案房地产直至2017年8月25才取得不动产权证书。在此情形下，张淋青于2017年6月28日向何燕凤支付首期购房款20000元，何燕凤也同意继续协助张淋青办理按揭贷款手续，表明双方仍同意继续履行合同。但是在合同履行过程中，何燕凤非但未依约履行筹资偿还银行贷款和注销抵押登记手续，还于2017年11月16日将涉案房屋二次抵押给中国对外经济贸易信托有限公司，其行为已表明其不愿意继续履行合同义务，构成根本违约。故张淋青主张解除合同并由何燕凤返还购房款20000元及双倍返还定金200000元的诉求，理据充分，本院予以支持。张淋青主张何燕凤支付律师费23000元的诉请，张淋青提交的民事委托代理合同及发票显示其已向广东广瀚律师事务所支付了以上费用，该费用是因何燕凤的上述违约行为导致的合理支出，且符合广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法的规定，本院予以支持。需要说明的是，涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同实际上包含了房屋买卖合同以及与家家顺公司的居间合同两个法律关系，本案并未涉及居间合同部分的处理，故判令解除的仅为何燕凤与张淋青签订的二手房买卖合同部分。何燕凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告张淋青与被告何燕凤于2017年3月9日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50xxx4）中的房屋买卖合同部分；二、被告何燕凤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张淋青双倍返还定金200000元；三、被告何燕凤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张淋青返还购房款20000元；四、被告何燕凤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张淋青支付律师费23000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4945元，诉讼保全费5000元，合计9945元（原告张淋青已预交），由原告张淋青负担3265元，被告何燕凤负担6680元（被告何燕凤负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告张淋青）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  高青薇人民陪审员  张子锋二〇一八年十月九日法官助理邹安妮书记员杨平丽