湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终3535号上诉人（原审被告）：襄阳金华泰物业管理有限公司，住所地湖北省襄阳市襄城区长虹南路**。法定代表人：林云清，该公司总经理。委托诉讼代理人：李曼，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王银银，女，1984年10月27日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：熊汉明，湖北水镜律师事务所律师。原审被告：襄阳金华泰物业管理有限公司南漳尚品名门物业部，，住所地湖北省南漳县城关镇凤凰大道尚品名门小区负责人：易人强，该物业部经理。委托诉讼代理人：李曼，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。上诉人襄阳金华泰物业管理有限公司（以下简称金华泰公司）因与被上诉人王银银及原审被告襄阳金华泰物业管理有限公司南漳尚品名门物业部（以下简称尚品名门物业部）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省南漳县人民法院（2018）鄂0624民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金华泰公司及原审被告尚品名门物业部共同委托的诉讼代理人李曼，被上诉人王银银及其委托的诉讼代理人熊汉明均接受本院询问。本案现已审理终结。金华泰公司上诉请求：1.撤销湖北省南漳县人民法院（2018）鄂0624民初1340号民事判决，改判驳回王银银的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王银银承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，遗漏案件重要事实，导致适用法律错误。1.王银银关于2018年1月及以后的物业费是在一审法院开庭审理之后补交的，而本案房屋渗水发生在2018年5月，系在王银银违约期间。王银银未按合同履行义务、违约在先，故无权要求金华泰公司承担对其损失进行赔偿的责任。2.本案堵塞的位置为厨房下水道外墙处与窨井之间，尚未及窨井。而堵塞的管道为16幢1单元居民共用的厨房下水道，而非小区或者16幢所有居民共用下水道。无论是堵塞位置还是堵塞管道，均不是小区居民共用部分。且金华泰公司已提供《南漳尚品名门污水排水系统排查、清理登记表》、《南漳尚品名门小区排水管道井池清理承包合同》及《关于16-1-2-1房厨房溢水的情况说明》，证明金华泰公司在平时日常生活过程中已经安排专人定时对共用管道、窨井和化粪池的排水情况进行排查清理，已完全按照合同约定履行对共用部位的维修、管理的义务，不存在未及时对业主共用的排水管道进行维修、养护的情形。3.双方均认可，下水道堵塞物为油污、水泥渣块、塑料和头发，说明16幢l单元的居民在使用厨房下水道时未正确使用，将不该倒进厨房下水道的水泥渣块、塑料等全部倒入下水管道，主观上为故意或过失，根据双方签订的《尚品名门前期物业管理服务协议》第十条第三点第四项约定，因甲方（即王银银）、第三方故意或过失所致的一切相关损害，乙方（即金华泰公司）不承担赔偿责任。4.若王银银未离家在外居住，就能在渗水第一时间发现变故并及时采取相关措施阻止损害结果的发生，因此，该对于该损害结果，王银银自身负有责任。王银银辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序正当，适用法律正确，请求维持一审判决。1.虽然《前期物业管理服务协议》约定物业服务费每季度第一个月10日前交纳，但双方在实际履行中是当年年底交清即可；2.被堵塞部位是小区居民共用部位，堵塞原因是窨井污物量大，压力太强，反流冲入排水管道，造成堵塞，金华泰公司未能及时疏通、维修管道和保证正常运行，导致王银银受损；3.金华泰公司上诉称堵塞是居民使用不当不是事实，《前期物业管理服务协议》约定“因甲方、第三方故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议、《临时管理规约》或物业服务制度所致的一切相关损害”，金华泰公司免责，该约定系格式合同，排除金华泰公司的责任，加重对方责任，该免责条款无效。尚品名门物业部述称，同意金华泰公司的上诉意见。王银银向一审法院起诉请求：1.判令金华泰公司赔偿王银银房屋被水浸泡的损失32559元，鉴定费3000元，误工费2000元；2.本案诉讼费用由金华泰公司承担。一审法院认定事实：王银银于2015年6月8日购买南漳县城关镇凤凰大道南侧尚品名门16幢1单元2层201号房屋，并于2016年5月入住该房屋。2016年2月14日与金华泰公司签订了《尚品名门前期物业管理服务协议》，协议第三条物业管理服务内容第一项、第二项约定：“一、房屋共用部位的维修、养护和管理。二、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理……”；第四条物业服务质量第三项共用部位、共用设施设备的维护和管理约定：“1.保养、检修制度完备，无重大事故隐患。2.共用部位、共用设施设备使用正常，发现问题及时维修。3.排水、排污管道畅通，发生堵塞外溢现象即时处理……”。合同还对双方其他权利义务及违约责任做了约定。合同签订后，王银银按照约定向金华泰公司交纳了物业管理费。2017年10月因王银银生育小孩，离开住所暂住父母家中。2018年5月4日，该单元1层住户电话告知王银银其房屋渗水，王银银回到家中发现家中的地板、墙面、衣柜、沙发、木门等被水浸泡造成损坏。同日王银银联系小区物业经理，小区物业部门随即安排工人去现场查勘、维修，发现溢水系厨房下水排水管道外墙处与窨井之间堵塞所致，查明溢水原因后，于次日临时改变排水通道，将上层来水引出室外，2018年5月10日将管道疏通。王银银房屋所受损失经湖北偱其本价格鉴定评估有限公司于2018年5月25日做出鄂偱价鉴[2018]第31024号评估报告书，评估结论：通过价格鉴定评估，确定评估标的在价格鉴定评估基准日的损失价值为：￥32559（大写人民币叁万贰仟伍佰伍拾玖元整）。王银银花费鉴定费3000元。王银银已于2018年7月20日向金华泰公司交纳2018年度物业管理费1770元、生活垃圾清运费72元，合计1842元。一审法院认为，金华泰公司与王银银签订的《尚品名门前期物业管理服务协议》，符合法律、法规的规定，依法成立并生效，对王银银、金华泰公司双方均具有法律约束力。按照合同第四条约定，金华泰公司对业主共用的排水管道等设施负有维修、管理的义务，王银银的房屋被浸泡系因共用部位排水管污水回流所致，即金华泰公司未能及时对业主共用的排水管道进行维修、养护致管道污水回流，故金华泰公司应承担赔偿责任。尚品名门物业部辩称其不是本案适格金华泰公司，符合法律规定，一审法院予以支持。王银银要求金华泰公司承担屋内地板等设施被浸泡的经济损失，并承担鉴定费的诉讼请求于法有据，应予以支持，但经济损失应以鉴定意见为准。王银银主张的2000元误工费，于法无据，一审法院不予支持。金华泰公司的抗辩事由于法无据，一审法院不予支持。经调解，双方当事人未能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、襄阳金华泰物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿王银银房屋损失32559元，鉴定费3000元，合计35559元；二、驳回王银银的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费739元，由襄阳金华泰物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任。金华泰公司与王银银的《尚品名门前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系合法有效协议，对当事人双方均有约束力。根据该协议约定，金华泰公司对房屋共用部位排水、排污管道负有保持畅通，发生堵塞外溢现象即时处理的义务。王银银家厨房下水排水管道外墙处与窨井之间堵塞，污水回流致王银银家受损，与金华泰公司未完全履行协议义务有关，金华泰公司对因其违约行为导致王银银的损失，应当承担赔偿责任。金华泰公司上诉称王银银物业费系补交，违约在先，无权要求金华泰公司赔偿其损失。物业公司提供物业服务的对象是全体业主，维持的是全体业主的共同利益，而不是针对某业主个体，因此，王银银是否存在交纳物业费违约的情形，不能成为金华泰公司履行协议义务的抗辩理由，故金华泰公司的该主张不成立，本院不予采纳。金华泰公司上诉称堵塞部位为16幢1单元居民共用的厨房下水道，而非小区或16幢所有居民共用下水道，不是共用部位，此系金华泰公司对小区房屋共用部位的曲解，该主张不成立，本院不予采纳。金华泰公司上诉称堵塞系16幢1单元的居民未正确使用厨房下水道所致，根据协议约定，因第三方故意或过失所致的一切损害，金华泰公司不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。双方当事人虽然协议有此约定，但该约定违反了《中华人民共和国合同法》的强制性规定，且属于免除自己责任加重对方责任的格式合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。故金华泰公司的此主张不成立，本院不予支持。金华泰公司上诉称王银银长期未在家居住，没有及时发现损害，对损害结果负有责任。鉴于堵塞部位的隐蔽性，金华泰公司履行排水、排污管道畅通义务，除尽到日常维护管理责任外，以即时处理堵塞外溢现象为主。案涉损害系因管道堵塞引起，损害的形成与长时间被水浸泡有关，并非金华泰公司未即时处理堵塞外溢。王银银未及时发现排污管道堵塞外溢现象，是长时间被水浸泡的主要原因，因此扩大的损失，王银银不得要求金华泰公司赔偿。金华泰公司仅就其违约而导致的损失承担赔偿责任。因此，本院酌情确定金华泰公司承担案涉损失的40%，即14223.6元（房屋损失32559元＋鉴定费3000元＝35559元×40%＝14223.6元），王银银自担案涉损失的60%。综上所述，金华泰公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省南漳县人民法院（2018）鄂0624民初1340号民事判决；二、襄阳金华泰物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿王银银损失14223.6元；三、驳回王银银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费739元，由襄阳金华泰物业管理有限公司负担296元，王银银负担443元；二审案件受理费739元，由襄阳金华泰物业管理有限公司负担296元，王银银负担443元。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 赵 炬审判员 何绍建二〇一八年十月三十一日书记员 刘 洋