福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0125民初1281号原告：福建顺欣物业有限公司，住所地福州市鼓楼区华林路**轻安大厦**B。法定代表人：陈华滨，董事长。委托诉讼代理人：莫兆俊、张军，该公司员工。被告：肖忠武，男，汉族，1976年11月14日出生，福建省永泰县人，住福建省永泰县。原告福建顺欣物业有限公司与被告肖忠武物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫兆俊、被告肖忠武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建顺欣物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.肖忠武立即支付日出东方小区5#602单元2018年5月至2019年11月的物业服务费1573元、电公摊费416.50元、水公摊费33.8元，并且按每日万分之五支付逾期付款违约金206.10元；2.本案诉讼费由肖忠武承担。事实与理由：2012年1月，福建顺欣物业有限公司与永泰县上一房地产开发有限公司签订日出东方小区《前期物业服务合同》。约定由福建顺欣物业有限公司对日出东方小区实施物业服务，合同受益人为全体业主和使用人，全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任。日出东方小区的物业服务费按照市场调节价的标准收取，住宅为每月每平方米1.2元。肖忠武为日出东方小区5#602单元业主。5#602单元住宅面积119.20平方米，每月应缴服务费143元，但拖欠日出东方5#602单元2019年1月至2019年11月的物业服务费1573元，电公摊费416.50元，水公摊费33.80元，并且应按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金206.10元；以上费用总计2229.40元。肖忠武辩称，水电公摊费无明细，物业费无发票，墙体粉刷费100元未粉刷，各项费用没有公示。本院认为，2012年1月12日，永泰县上一房地产开发有限公司（甲方）与福建顺欣物业有限公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》。合同约定：乙方为日出东方（永泰县樟城镇八仙路99号）提供前期物业服务。本合同委托管理期限：从开发建设单位建设的本物业已竣工达到使用条件，并向物业买受人（业主）发出书面入伙通知的次月起，至本物业首次业主大会选聘物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》生效之日终止。本合同期限届满小区业主大会尚未成立的，乙方应继续履行本合同至业主大会成立并依法选聘新的物业服务企业止。乙方负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清凉卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；其他服务事项。乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费。物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），其中约定高层住宅1.2元/月·平方米。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按建筑面积分摊。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取；尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按登记面积结算，多退少补。2012年1月20日，福建顺欣物业有限公司（乙方）与肖忠武（甲方）(日出东方坐落5栋6层602号单元建筑面积119.20平方米）签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：委托管理期限从开发建设单位建设的本物业已竣工达到使用条件，并向甲方发出书面入伙通知的次月起，至本物业首次业主大会选聘物业服务企业并签订《物业管理服务合同》生效之日止。乙方对管理楼宇外观管理、设备运行管理、共用部位、共用设施及场地的维修、养护，环境卫生、绿化养护、公共秩序、物业车辆行驶与停放秩序管理等项目进行物业管理。物业管理服务费住宅每月每平方米1.20元。甲方交纳费用时间：每月20日-30日，甲方按约向乙方缴纳物业管理服务费及相关费用。甲方未按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，乙方有权要求甲方补交。每逾期一日按应付款项日万分之五收取违约金。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，福建顺欣物业有限公司提供物业服务。后肖忠武未按约定交纳物业服务费用，经福建顺欣物业有限公司催收仍未缴纳。肖忠武结欠2018年5月至2019年11月的物业服务费1573元，电公摊费416.50元，水公摊费33.80元。福建顺欣物业有限公司是依法成立的物业管理机构。肖忠武系永泰县日出东方小区5栋602室业主，该物业公司提供物业管理服务。肖忠武应按前期物业服务协议按时履行缴交物业服务费用。经福建顺欣物业有限公司向肖忠武发出催交物业服务费通知至今，肖忠武仍未交纳物业服务费。我国《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《物业服务收费管理办法》第二条指出：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”肖忠武的住宅小区实行物业管理，应按照物业服务合同约定交纳物业服务费用。2009年10月1日施行的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案物业公司应在其职责范围内尽到谨慎的注意义务和勤勉义务。在物业服务过程中，若仍出现若干服务瑕疵，则应属于“可容忍”范畴。肖忠武的主张有的不属于物业公司服务责任范围，有的是属于物业服务应当注意的事项。今后物业公司应当进一步提高服务质量。涉案服务企业已经催告肖忠武在合理期限内交纳物业费，肖忠武未交纳。根据上述规定，因此，对福建顺欣物业有限公司请求肖忠武交纳物业服务费用及逾期付款违约金，应予支持。本案实行小额诉讼，实行一审终审。依据《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百七十六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：肖忠武应于本判决生效之日起十日内支付福建顺欣物业有限公司2018年5月至2019年11月物业服务费用2023.30元及违约金206.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由肖忠武负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 胡贤明二〇二一年四月二十五日法官助理 李 霞书 记 员 林溢男本案所适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。