福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终758号上诉人（原审被告）：漳州开发区凯璇房产中介所，住所地福建省漳州开发区宝山路27-2号，统一社会信用代码92350681MA2Y9W809Q。经营者：江雅妮，女，1994年3月8日出生，汉族，住福建省龙海市。被上诉人（原审原告）：李娜，女，1986年2月10日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省龙江县，现住福建省漳州台商投资区。原审被告：兰艺云，女，1987年10月22日出生，汉族，住福建省龙海市。上诉人漳州开发区凯璇房产中介所（以下简称凯璇中介所）因与被上诉人李娜、原审被告兰艺云合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院作出的（2020）闽0681民初5669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯璇中介所上诉请求：1、撤销龙海市人民法院(2020)闽0681民初5669号民事判决第一项，并依法改判驳回李娜原审诉讼请求。2、由李娜承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由:一、凯璇中介所应付给李娜的奖励应以凯璇中介所实际收到开发商支付的佣金为前提，原审法院认定事实错误。兰艺云出具给李娜的《老业主介绍新业主成交奖励》属附条件承诺。在双方沟通房产买卖事宜时，兰艺云已口头明确告知李娜，如凯璇中介所成功拿到佣金便向李娜奖励27445元，李娜担心口说无凭，便要求凯璇中介所员工兰艺云出具了《老业主介绍新业主成交奖励》，但该奖励属附条件的行为，只有在凯璇中介所收到了开发商的成交佣金后，才有义务向李娜支付奖励。原审法院并未查明该事实，而单纯按照成交奖励的书面记载进行认定，导致事实认定错误。二、李娜无权要求凯璇中介所支付27455元，原审法院判决错误。根据凯璇中介所与李娜之间的约定，漳州骏丰房地产开发有限公司是否向凯璇中介所支付佣金，直接关系到凯璇中介所是否有向李娜支付案涉款项的义务。本案中漳州骏丰房地产开发有限公司并未向凯璇中介所支付佣金，故凯璇中介所并不负有向凯璇中介所支付案涉款项的义务。况且，房产中介作为营利性的商事主体，如果其成功促成交易后，不能得到相应的报酬，其承诺给买受人的奖励将由其自行承担，其中间付出的劳动将变成无偿的付出，且要蒙受不应由其支付的损失，这显然有悖常理，案涉成交奖励必然是一份有前提的承诺。但原审法院未综合考虑，仅依据《老业主介绍新业主成交奖励》判定凯璇中介所应承担支付义务，明显依据不足。李娜辩称，一、凯璇中介所提出有口头告知李娜，如凯璇中介所成功拿到佣金便向李娜支付奖励27445元并不属实。签合同之前，李娜一再向凯璇中介所确定交房时能够得到奖励27445元，凯璇中介所也一再保证能够支付，李娜认为没有问题才与其签定房产合同和奖励合同。二、不同意凯璇中介所提出只有在其收到开发商佣金，才有义务支付李娜奖励的说法。凯璇中介所收没收到佣金，李娜并不知情，凯璇中介所没收到佣金是凯璇中介所与漳州骏丰房地产开发有限公司的纠纷，与本案无关。三、凯璇中介所在一审庭审过程中扭曲事实，妨碍司法公正，李娜有权追究其法律责任。请求维持原判。兰艺云述称，同意凯璇中介所的上诉意见，不同意李娜的辩解意见。李娜向一审法院起诉请求：1、判决兰艺云向李娜支付欠款27455元；2、兰艺云所在的凯璇中介所承担连带责任；3、本案诉讼费由兰艺云、凯璇中介所承担。一审法院认定事实如下：李娜欲通过凯璇中介所向漳州骏丰房地产开发有限公司购房，2020年6月11日，凯璇中介所员工兰艺云出具一份《老业主介绍新业主成交奖励》给李娜收执，确认李娜向漳州骏丰房地产开发有限公司购买龙海市港尾镇东兴路9号中骏四季花都A区6幢804室房屋，凯璇中介所应奖励李娜27455元。2020年6月18日李娜与漳州骏丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买上述房产。2020年7月14日李娜与中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行签订个人购房借款合同，办理该房抵押按揭贷款手续。2020年7月31日李娜支付该房屋的产权登记费。2020年8月12日漳州骏丰房地产开发有限公司将涉案房屋交付李娜。凯璇中介所至今未向李娜支付上述款项，经双方多次协商未果，李娜向本院提起诉讼。一审法院认为，凯璇中介所在介绍李娜购买房产时，约定李娜与开发商交易成功后凯璇中介所奖励李娜27455元，并由凯璇中介所的员工兰艺云出具《老业主介绍新业主成交奖励》，事实清楚，证据充分，予以确认。因兰艺云系凯璇中介所的员工，其出具《老业主介绍新业主成交奖励》，系履行职务行为，应由凯璇中介所承担民事责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”、第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”和《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，李娜要求凯璇中介所支付双方约定的款项，合法有据；但要求凯璇中介所的员工兰艺云支付上述款项，于法无据。关于凯璇中介所辩称漳州骏丰房地产开发有限公司未向其支付佣金，故其无需支付李娜27455元的问题。经查，李娜与凯璇中介所之间、凯璇中介所与漳州骏丰房地产开发有限公司之间是两个不同的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，漳州骏丰房地产开发有限公司有否向凯璇中介所支付佣金，并不影响凯璇中介所应承担其与李娜之间合同关系的民事责任，凯璇中介所提出的辩解意见，于法无据，不予采纳。综上所述，李娜要求凯璇中介所支付27455元予以支持，要求兰艺云支付上述款项不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、第一百七十六条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条之规定，判决：一、凯璇中介所应于判决生效后十日内支付李娜27455元；二、驳回李娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费486元，减半收取计243元，由凯璇中介所负担。对一审查明的事实，凯璇中介所对一审认定的其“应当奖励李娜27455元”有异议，对其他事实无异议。李娜、兰艺云对一审查明的事实无异议。二审期间，凯璇中介所提供了一份佣金结清证明，欲证明李娜的佣金已经结给其他房产。李娜对该证据的真实性不予认可，并提出该证明和其没有关系。兰艺云对该份证据的三性无异议。本院认为，该份证据不能证明李娜基于其与凯璇中介所的约定取得27455元的奖励。本案争议的焦点：一审判决凯璇中介所支付给李娜27455元是否正确问题。本院认为，一审判决并无不当。理由如下：1、关于凯璇中介所的员工兰艺云出具的《老业主介绍新业主成交奖励》性质如何认定问题。经查，该证据载有“现李娜业主（单元）为本项目成功介绍业主购买6栋804（单元），介绍情况属实，新客户已签署《商品房买卖合同》并已缴纳首期购房款，成交奖励27455元。由漳州开发区凯旋房产，地址：福建省漳州开发区××路××号××。并在银行按揭款审批下来7个工作日结清。敬请确认。经办销售员：兰艺云2020年6月11日”。从上述证据内容可见，虽然上面有“老业主介绍新业主成交奖励”、“本项目成功介绍业主购买”的字眼，但是该证据中确认的“介绍情况属实”的内容系“成功介绍业主购买6栋804（单元）”，其购买的业主是李娜本人，凯璇中介所确认的予以“成交奖励27455”的对象也是李娜，因此，本院认为该“成交奖励”应当理解为对李娜购房行为的返利，而非对其介绍他人来购房进行的奖励。2、对返利条件是否成就的问题。凯璇中介所在《老业主介绍新业主成交奖励》已经确认了李娜符合奖励条件并同意予以奖励27455元，并承诺在银行按揭审批下来7个工作日结清。而经查，李娜已经签订了商品房买卖合同并办理了按揭手续。据约定，其主张的付款条件已经成就。3、因兰艺云是凯璇中介所的员工，其行为代表凯璇中介所，从证据内容也可见承诺予以李娜成交奖励是凯璇中介所的真实意思表示。本案中，凯璇中介所并未有证据证明其与李娜有约定以凯璇中介所收到开发商的成交佣金后才有义务向李娜支付奖励款，李娜并不认可凯璇中介所有关付款条件的说法，凯璇中介所应当就此承担举证不能的法律后果。4、对凯璇中介所提出的佣金已经结算给其他房产的问题。本院认为，如前述分析，双方并未约定给予李娜奖励应当以凯璇中介所取得佣金为前提。本案中凯璇中介所也无证据证明李娜通过其他第三方获取案涉购房奖励。而且，李娜与凯璇中介所之间、凯璇中介所与其他第三方之间，是两个不同的合同关系。凯璇中介所与其他第三方的关系如何，不影响李娜向凯璇中介所主张合同权利。凯璇中介所若因佣金问题与他人产生纠纷，其可另行处理。综上所述，凯璇中介所的上诉理由不能成立，不予采信。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486元，由漳州开发区凯璇房产中介所负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨小红审 判 员 王梓聪审 判 员 朱俊平二〇二一年四月八日法官助理 谢建才书 记 员 常艺虹执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。