安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初5377号原告：淮北星极尚学教育科技有限公司，住所地安徽省淮北市相山区孟山南路116号。法定代表人：张巍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林中建，江苏朗盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱智超，江苏朗盈律师事务所实习律师。被告：李樵，男，1988年2月24日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。第三人：淮北市九州商贸有限公司，住所地安徽省淮北市孟山南路。法定代表人：张月英，该公司执行董事。原告淮北星极尚学教育科技有限公司（以下简称星极尚学公司）与被告李樵、第三人淮北市九州商贸有限公司（以下简称九州商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年12月3日、2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告星极尚学公司的委托诉讼代理人林中建、被告李樵到庭参加诉讼；第三人九州商贸公司经本院开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星极尚学公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除星极尚学公司与李樵签订的《房屋租赁合同》；2、判令李樵退还星极尚学公司房屋租金及保证金397200元；3、判令李樵向星极尚学公司支付违约金10万元；4、判令赔偿星极尚学公司以下损失：①装修损失：1579843.28元；②营业损失（学员退费＋员工工资）：63280.92＋20742.31＝84023.23元；③可得利益损失：442200元；第2、3、4项合计：2603266.51元。5、本案诉讼费用由李樵承担。在审理过程中星极尚学公司变更诉讼请求，将装修损失由1579843.28元变更为1219884.99元。事实和理由：2019年，星极尚学公司与李樵签订了一份房屋租赁合同，合同约定：由星极尚学公司租赁九州商贸公司所有位于淮北市相山区的房屋，出租人为李樵，租赁用途为办公办学，租赁期5年，从2019年11月1日起至2024年11月31日止；由李樵办理该套房屋的消防证并承担办理消防证件的所有费用，并于2020年6月1日前向星极尚学公司交付相关消防证件。因星极尚学公司、李樵双方以往有业务往来，经双方协商一致，将星极尚学公司在签订本合同前已经支付给李樵的397200元作为该租赁合同的房租及保证金。因案涉房屋为毛坯状态，星极尚学公司不得已进行了装修，并开展了员工、学员招募等必要的前期准备工作。由于李樵至今未能办理案涉房屋消防证，因星极尚学公司租赁房屋的用途系教育培训，按照相关规定，场所消防验收合格是办学许可的必要条件，李樵未依约办理消防证导致星极尚学公司无法营业，所租赁的房屋无法正常使用。星极尚学公司不得已退还已经收取的学员费用，并于2020年8月辞退所有员工，李樵的违法行为给星极尚学公司造成了重大的经济损失。为维护星极尚学公司的合法权益，故诉诸于法院，恳请判如所请。李樵辩称，1、在履行《房屋租赁合同》过程中，李樵积极履行自己办理消防证的义务。2019年8月委托第三方有资质的相关单位做好了星极尚学公司的消防设计文件。2019年10月委托有资质的设计单位设计好了消防图图纸，并由相关部门审核通过，出具消防审查意见书、审查意见告知书一审意见、二审意见。同时李樵也已经完成办理消防证的第一步手续，即消防建审，装修许可证，可以正常进场实施装修。2、因星极尚学公司未按设计图纸施工，未提交工程竣工验收报告，导致李樵在约定时间无法办理消防证。办理消防证需三大步骤，第一步消防建审，第二步消防验收，第三步消防开业检查。其中第二步消防验收需要的资料：审核通过的消防、装饰设计图纸及审核意见书，均已在2019年完成。工程竣工报告、装修材料安全检验、检测报告，必须是星极尚学公司提供。另外星极尚学公司的装修队伍是自己公司内部的工程装修队，在实施内部装修时，曾经也询问过通向四楼的楼梯口能否封堵的问题，李樵已经明确告知不能封堵，如果封堵后不仅影响整栋大楼的正常经营及消防，其自身的消防验收无法通过。在这种情况下，星极尚学公司在装修时未理会该问题，导致在办理消防证时，现场与图纸不符，封堵了主要通道，根本通过不了验收，不能完成上述第二步、第三步相关流程。即工程竣工验收报告、装修材料安全检验、检测报告等资料的缺失，无法顺利办理消防证。根据《房屋租赁合同》第十一条违约责任中第二项，星极尚学公司若影响“写字楼正常经营活动”则构成违约，星极尚学公司违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”星极尚学公司未按期办理消防证的根本原因是星极尚学公司在装修时未按图纸施工，星极尚学公司未履行其自身的在先义务，李樵无法完成合同约定的义务，不应当承担任何责任。3、合同的二次变更及事情的发展顺序。疫情过后，星极尚学公司在2020年5月初请求重新签订一份合同，提出要求一个月内及6月1日完成消防证办理。当时李樵根据前期准备的资料，若星极尚学公司配合的情况下正常提供工程竣工验收报告是可以完成的。但是在5月10日李樵收到大楼的消息，得知星极尚学公司因擅自封堵了楼梯通道，造成位于四楼商户的消防验收和办学许可证无法正常通过，影响到写字楼的正常经营和消防，需要立即把封堵的墙完全打开。5月10日，大楼与星极尚学公司未协商好，又找了李樵。李樵在第一时间积极和星极尚学公司协商处理意见，星极尚学公司因公司申请繁琐为由反复推脱，最终由李樵承担此项拆除工作，并支付相关费用，于5月25、26日两天完成。此后李樵根据现场变动又重新变更设计图纸和重新审图，6、7月份分别完成两项工作。在此过程中星极尚学公司并未提出违约意见，在李樵准备完毕办理消防所需的材料后，星极尚学公司迟迟未给李樵提供签订的合同和星极尚学公司盖章的竣工验收报告单。8月份星极尚学公司拒缴13188元电费，并提出要解除合同，要求李樵赔偿所有星极尚学公司损失。之后李樵也找到淮北校区负责人说现在可以正常办理消防证了，对方负责人说现在不是消防证的事了，是老板和投资方有各种原因要撤。李樵又找到星极尚学公司老板协商，当时说这块硬件（空调、电视、投影仪、桌椅等硬件）撤走也不值什么钱，不如整体转让了，后双方又协商整体转让的事情，已经谈好了50万元（包括里面所有的硬件）的价格，但是因为付款方式的问题导致谈判破裂无法完成转让。4、星极尚学公司夸大消防办理对机构经营的影响。（1）星极尚学公司在疫情结束后已经开展了教学工作，老师培训、招收学员和学员试听，并大力投入暑期引流活动。（2）根据2018年11月27日《安徽省校外培训机构设置标准》第30条规定“开办资金应当存入培训机构开户银行的基本账户，并出具有效证明”；第31条规定“举办者的办学投入应当履行法定的出资验资程序”。依据该条款，办学机构必须完成法定的出资验资程序，即完成公司注册资本的实缴，才能允许办学。本案中，不论是星极尚学公司，还是星极尚学公司的总公司，成立公司时的出资方式均为认缴，根本不具备办理办学证的条件，即使星极尚学公司有了消防许可证，因自身未实缴出资的实际情况，淮北市教育局不能为其办理办学许可证。（3）事后，李樵得知，因星极尚学公司总公司的投资方要求调整经营布局战略，已从安徽省三四线城市陆续撤离，比如淮南、马鞍山、安庆、阜阳、宿州等地，转向江苏省一二线城市比如常州、徐州。经调查，去年4-9月份，星极尚学公司总公司在安徽省个地区注册公司成立教培机构，并投入装修使用。今年除蚌埠外所有培训机构全部撤场。由于星极尚学公司未对当地城市的市场、入学率、生源做充分的调研评估，加之疫情的影响，其经营模式无法在类似淮北的城市正常经营，包括没有很好地解读安徽省最新的校外办学许可证的办理要求，这是其要求解除合同的根本原因。5、关于星极尚学公司请求的赔偿数额。（1）星极尚学公司在合同签订后，正常使用了租赁房屋，李樵没有理由退还租金及保证金。（2）星极尚学公司索要违约金10万元，没有事实依据。李樵未在6月份完成消防许可证，其原因完全由于星极尚学公司在装修过程中，擅自封堵楼梯口，造成消防验收不合格，未提供工程竣工验收报告，导致李樵无法收集相关材料。（3）关于装修费用的承担，首先星极尚学公司未提供任何装修花销的票据，其实际花销无法证明。其次李樵早已通知星极尚学公司及时拆除搬离现场，星极尚学公司不仅不及时止损，还将扩大的损失数额强加给李樵，严重违背法治精神。（4）关于星极尚学公司主张的营业损失、可得利益，首先，其计算方式没有事实依据，起诉书中营业损失包括学员退费，也就是收取的学费，该部分明明包括星极尚学公司的利润，如何称之为营业损失？其次，这两项的计算方式没有法律依据，明显存在重复计取的情形。综上，消防证未在6月办理的根本原因系星极尚学公司未按照设计图纸进行装修，李樵为了正常办理消防证不得不拆除违规墙体及重新准备材料，李樵不应承担违约责任。九州商贸公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年7月25日，出租方（甲方）淮北市柏乐思教育咨询有限责任公司（以下简称柏乐思公司）与承租方（乙方）南京星极学堂信息科技有限公司（以下简称星极学堂公司）签订《租赁合同》，合同中约定：租赁房屋坐落地址淮北市孟山路红旗商厦二楼，租赁面积约765㎡，租期4年；租赁金额第一年租金367200元，第二年租金385560元……，保证金3万元，租赁期满后，甲方退还乙方。出租方签章为柏乐思公司，李樵以法定代表人身份签名。承租方签章为星极学堂公司，张巍以法定代表人身份签名。合同签订后，2019年8月10日，星极学堂公司向柏乐思公司的法定代表人李樵的账户支付房屋租金及保证金397200元。后因红旗商厦的房屋业主将红旗商厦收回不再出租，星极学堂公司与柏乐思公司协商将场地由红旗商厦变更到九州大厦。2019年9月份，李樵作为出租方（甲方）与星极学堂公司的子公司星极尚学公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋地址相山区孟山路淮04248号，房产证编号15082030-3，面积：700㎡，用途办公办学；租赁期共5年，从2019年11月1日起至2024年11月31日止；租金：2019年11月1日起至2020年11月31日出租房屋年租金为35万元，已付367200元（按第一份合同）；2020年12月1日起至2021年11月31日出租房屋年租金为30万元；2021年12月1日起至2022年11月31日出租房屋年租金为35万元；2022年12月1日起至2023年11月31日出租房屋年租金为38万元；乙方委托甲方办理消防证件，甲方承诺办理消防证，并承担办理消防证件的所有费用，并在2020年6月1日前交予乙方所有相关的消防证件；乙方在签订合同时，须缴保证金3万元，无违约或未造成房屋及设施设备损失或其他损失的，租期届满不再租赁时，保证金如数退还，不计息，甲方收到保证金后需开具合法收据；因甲方原因致使乙方不能按约定使用房屋的，乙方可以解除合同，并要求甲方退还剩余租金、保证金同时要求甲方支付违约金并赔偿房屋装修费用给乙方；因任一方违约致使房屋无法继续正常租赁的，违约金如下：（1）甲方原因导致违约的，甲方向乙方退还剩余租金和已交保证金，考虑到乙方装修等因素，如导致合同终止，甲方应赔偿乙方所有装修投入的折旧费用（折旧费用=乙方提供发票的所有装修投入金额/本合同租赁期限）；（2）乙方原因导致违约的，合同自行解除，乙方需在五日内搬离房屋，若五日内未搬离房屋的，乙方办公用具、用品将视为乙方遗弃物，甲方有权自行处理；乙方已交房屋租金、保证金不退，对乙方的装修按合同第七条执行；如甲方未能在规定日期内交予乙方消防证件，则构成违约，违约金为10万元，并于5个工作日内付款至乙方账户。合同签订后，李樵将涉案房屋交付星极尚学公司装修。2019年10月13日，李樵通过微信提醒王军（承揽星极学堂公司装修的施工人员）不能封堵楼梯口。2019年11月2日，星极尚学公司完成装修。自2020年5月、6月份星极尚学公司招用部分教师，开展部分招生营销及试教学活动，并招收部分暑期班学员，后因星极尚学公司以涉案场地无法正常使用为由决定关闭淮北分校，于2020年8月、9月退还了预收的学员报名费用63280.92元，并支付8月份员工工资20742.31元。2019年8月25日起，李樵委托深圳建昌工程设计有限公司（以下简称建昌公司）进行消防设计工作。2019年10月30日，安徽建宇审图有限公司（以下简称建宇公司）出具一审审查意见告知书为未通过。2019年11月10日，建宇公司出具二审审查意见告知书，二审审查意见为审查通过，同日，其出具的建设工程施工图消防设计技术性审查意见书中的注意事项为：1、工程竣工后应当依法申请消防验收2、经此次审核合格的消防工程设计不得擅自修改，确需修改的，建设单位应当重新申报消防设计审核。2020年5月8日，淮北益升培训中心有限公司要求恢复三楼与四楼主通道被完全封堵的现状。2020年5月10日，淮北新世界百货有限公司向星极尚学公司发出整改通知书，其要求星极尚学公司把三楼与四楼通道口完全打开，并留出2.8米的人行通道。2020年5月25日，李樵经手拆除了封堵楼梯口的围墙。2020年6月，建昌公司出具变更后的设计文件及图纸。2020年7月，建昌公司出具变更后的施工图审查意见。但至星极尚学公司于2020年8月20日主张解除合同时，李樵未能将消防证办理完毕。2020年8月11日，星极尚学公司补交了电费2716.36元。2020年8月20日，星极尚学公司向李樵发出解除房屋租赁通知函，告知李樵双方签订的租赁合同于当日终止，因李樵违约给其公司造成损失共计2553266.51元。李樵于2020年8月21日收到上述通知函。2020年9月7日，李樵与星极尚学公司的工作人员沟通50万元转让涉案场地的事情，但并没有谈妥。2020年9月15日，星极尚学公司要求搬离涉案场地的物品，被九州商厦的物业人员以欠付电费为由予以阻止。2020年9月20日，淮北新世界百货有限公司向星极尚学公司发出欠缴13188元的电费通知。另查，星极尚学公司是星极学堂公司在淮北的唯一全资子公司。2019年8月5日，甲方（发包方）星极学堂公司与乙方（承包方）王军签订《装修合同》，合同中约定：装修范围为淮北红旗商厦精装修，包括教室、走廊通道、洗手间、办公室间隔及代购相关办公物品；施工期限共计45天，自2019年8月5日至2019年9月20日；本工程含税总价款1409893.28元等。合同签订后，王军对红旗商厦场地进行了部分装修施工。2019年10月1日，星极学堂公司作为甲方（发包方）与王军作为乙方（承包方）签订《装修补充合同》，合同约定：由于施工地点迁移，原淮北红旗商厦施工合同迁移至淮北市；施工时间共85天，自2019年8月5日至2019年11月1日；工程价款及结算：1、沿用原合同价款；2、原地址装修费用含税总价款169950元，此价格为最终结算总价，甲方不增加任何工程费用；乙方按此工程价款施工应达到竣工验收和交付使用条件；工程付款方式：（1）沿用原合同付款方式；（2）原地址装修费用含税总价款一次性付清，即169950元等。2019年8月10日至2020年1月8日期间，星极学堂公司与星极尚学公司合计向王军支付装修费用1579843.28元，其中包含原红旗商厦场地装修费用169950元及代为购买的办公设备及用品680061.93元。在诉讼过程中，2020年12月24日，星极尚学公司自认搬走了可移动设备及办公用品（原值539937.43元，现残值359958.29元），主张装修损失为1219884.99元，减少装修损失主张359958.29元。以上事实有星极尚学公司提供的房屋租赁合同、银行业务回单8张复印件、发票两张、装修合同、装修补充合同、装修工程预（决）算单、支付电子回单、工资单、人员入职登记表及工资银行支付电子回单、学员退费确认单及银行电子回单、招生学员名单一组、通知函及签收单、短信通知函、微信聊天记录，李樵提供的星极尚学公司内部装饰工程消防设计文件、2019年10月的消防图纸设计、建宇公司建设工程施工图消防设计技术性审查意见书、一审二审审查意见告知书、微信聊天记录、楼梯口图片、2020年5月8日证明、2020年5月10日整改通知书、改造前后的图纸对比、2020年5月24日、25日聊天记录、现场图片、6月付款记录、2020年6月建昌公司出具的变更后的设计文件及图纸、2020年7月建昌公司出示的变更后的施工图审查意见、欠电费通知复印件、证明、微信聊天记录，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，星极尚学公司与李樵之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。关于租赁合同解除问题。双方合同约定因甲方原因致使乙方不能按约定使用房屋的，乙方可以解除合同。现李樵未按照合同约定期限提交消防证，导致星极尚学公司无法正常使用涉案房屋，星极尚学公司要求解除双方之间签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于应退租金及保证金。星极学堂公司向李樵账户汇款397200元用于支付第一年租金及保证金，后星极尚学公司与李樵签订的合同确认其向李樵支付2019年11月1日起至2020年11月31日的房屋年租金35万元及保证金3万元，合计38万元，剩余17200元由李樵于第二年度以收取租金30万元部分予以考冲抵。第一年度（2019年11月1日起至2020年11月31日计13个月）租金35万元，因星极学堂公司于2020年8月20日提出解除合同，并于9月15日人员撤离并要求搬离其办公设备及物品，于12月24日实际搬离。本院认定星极学堂公司应支付租金计算至2020年9月15日，即2019年11月1日起计算至2020年9月15日的租金为282692元，故李樵应退还第一年度的剩余租金67308元。星极学堂公司（星极尚学公司）向李樵支付了保证金3万元，但星极尚学公司撤离时未结清电费13188元，双方合同解除后，该保证金扣除电费后的余额16812元，李樵应予以退还。星极学堂公司多支付的17200元本作为对优惠第二年度的租金进行冲抵，现双方合同已经解除，该17200元应由李樵予以返还。综上，李樵应返还星极尚学公司剩余租金及保证金101320元（67308+16812+17200）元，星极尚学公司主持超出上述金额的租金及保证金，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金及赔偿损失。星极学堂公司与星极尚学公司合计向王军支付装修费用1579843.28元，其中包含原红旗商厦场地装修费用169950元及代为购买的办公设备及用品680061.93元。办公设备及用品680061.93元星极尚学公司已经实际进行使用，且该星极尚学公司已经拆走，不应计算为损失。本案租赁合同签订时，双方未对红旗商厦场地装修费用的负担作出约定，且红旗商厦场地租赁合同签订的主体与本案租赁合同签订的主体并不一致，星极尚学公司将红旗商厦场地装修费用169950元计入本案装修费用损失之内，本院不予支持。故本案九州大厦场地的装修费用实际为729831.35元（1579843.28-169950-680061.93），双方原约定租赁期限为5年（60个月），至星极学堂公司要求搬离时剩余租期为50.5个月，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失应为614274.72元（729831.35×50.5÷60）。因星极尚学公司并未向学员提供教学服务，在其关闭淮北分校退还的学员报名费用63280.92元并不能视为其营业损失费用。同理，星极尚学公司自2020年5、6月份就招录了相关员工，其后开展了营销和试教学活动，故其公司向员工支付的工资系对其员工提供劳动支付的报酬。星极尚学公司主张可得利益损失442200元，但未提供证据证明。且李樵未能在2020年6月1日之前将消防证办理，与星极尚学公司的装修施工未能完全符合消防验收标准具有一定关系。故星极学堂公司主张李樵赔偿装修损失、学员退费损失、工资支出损失、可得利益损失，本院仅对其中的装饰装修残值损失616799.72元予以支持。另双方签订的租赁合同明确约定如甲方未能在规定日期内交予乙方消防证件的违约金为10万元，因星极尚学公司主张赔偿损失的金额及本院认定应赔偿的装修损失金额大于约定的违约金，故本院对星极尚学公司主张的违约金10万元不再予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、解除原告淮北星极尚学教育科技有限公司与被告李樵签订的《房屋租赁合同》；二、被告李樵于本判决生效后十五日内返还原告淮北星极尚学教育科技有限公司租金及保证金101320元，赔偿装饰装修残值损失614274.72元，合计715594.72元；三、驳回原告淮北星极尚学教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27626元，由原告淮北星极尚学教育科技有限公司负担20032元，被告李樵负担7594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战人民陪审员  单玉芝人民陪审员  丁慧春二〇二一年四月三十日书 记 员  张 莉附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。