海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3378号上诉人（原审原告，反诉被告）：海口璟瑞物业管理有限公司，住所地海口市美兰区海甸岛五西路北侧怡心路**天海居架空**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘亚章，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵亮，海南京园律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会，住所地海口市海甸岛六东路**。负责人：赵亦兰，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈韦元，海南瑞来律师事务所律师。上诉人海口璟瑞物业管理有限公司（以下简称璟瑞公司）因与被上诉人海口市美兰区钻石水岸小区第二届业主委员会（以下简称钻石水岸第二届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初945号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。璟瑞公司上诉请求：1.撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初945号民事判决第一项、第二项；2.依法判令钻石水岸第二届业委会向璟瑞公司支付拖欠的合同款246449.25元，利息21770元（利息按同期贷款利率年息4.90%计算，暂计至2018年1月16日，自2016年4月7日开始计算，实际应计至款项支付完毕之日）；3.本案一、二审诉讼费用全部由钻石水岸第二届业委会承担。事实和理由：一、一审法院认定璟瑞公司承担水泵维修费一万元系事实认定错误。一审法院机械地按照《物业服务合同》的约定认定璟瑞公司对公用设施设备负有维修、养护和管理的义务，故认定维修水泵的费用由璟瑞公司承担是错误的。璟瑞公司与海口市美兰区钻石水岸小区第一届业主委员会（以下简称钻石水岸第一届业委会）达成了《物业服务终止移交协议》，该协议对移交物品的结算是按照实际情况，按照移交时的现状进行结算，在结算时已经列明水泵系损坏的，钻石水岸第一届业委会也未在移交时提出维修费用由璟瑞公司承担，因此水泵的维修费用应当由钻石水岸第二届业委会承担。钻石水岸第二届业委会提交的证据证明水泵维修花费5000元的票据（海口市龙华甘泉电商行开具的发票，开具时间：2015年12月12日）系璟瑞公司服务期间的维修发票，发票抬头也是璟瑞公司，只能认定是璟瑞公司支付了该笔费用。而一审法院在没有钻石水岸第二届业委会出具付款证据的情况下仅凭其有发票原件就认定璟瑞公司应当承担该笔费用显然是错误的，因为璟瑞公司的管理期间的财务账册等原件在2015年12月31日前已经移交给钻石水岸第一届业委会。二、一审法院适用法律错误，对举证责任错误分配。一审法院错误的认定“原告主张被告支付拖欠的合同款246449.25元，应当提供相应的计算依据”，从而认定璟瑞公司承担举证不能的责任是错误的。首先，根据璟瑞公司与钻石水岸第一届业委会签订的《物业服务终止移交协议》第二条的约定“余款待甲方（钻石水岸第一届业委会）核实乙方（璟瑞公司）服务期间的账目后，三个月内付清”可知，剩余合同款246449.25元的核实账目的责任系钻石水岸第一届业委会承担。既然钻石水岸第一届业委会的合同义务是核实，就充分的说明了璟瑞公司已经向钻石水岸第一届业委会提交了拖欠物业费的明细。钻石水岸第一届业委会依据合同应当在物业服务合同终止后三个月内核实，否则应当视为认同璟瑞公司提供的拖欠数额。其次，璟瑞公司退出小区物业服务后，所有资料包括业主资料、财务资料等均已移交给钻石水岸第一届业委会，且钻石水岸第一届业委会承担的合同义务是核实拖欠数额，因此举证拖欠物业管理费不足246449.25元的责任应当由钻石水岸第二届业委会承担，而不是一审法院认定的由璟瑞公司承担。钻石水岸第二届业委会不能举证证明拖欠数额的，则应当承担举证不能的责任，认可璟瑞公司提出的拖欠数额即24644.925元。最后，钻石水岸第二届业委会在庭审中承认了已经对双方帐户进行了核对，钻石水岸第二届业委会在整个庭审过程中始终只承认核后数额达不到246449.25元，但却不提交核对后的数据，这些更进一步的说明璟瑞公司已经移交了业主欠费资料。既然资料在钻石水岸第二届业委会手里，当然由钻石水岸第二届业委会承担举证责任。因此，一审法院免除钻石水岸第二届业委会核对义务，却要求璟瑞公司承担举证义务系错误适用法律，对举证责任错误分配，加重璟瑞公司的举证责任。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，依法支持璟瑞公司的上诉请求。被上诉人钻石水岸第二届业委会辩称，一、在《物业服务终止移交协议》中，关于“有526449.25元物业费未收到”，是璟瑞公司的自“称”，其未提供充分证据证明，钻石水岸业委会也未予以确认。二、双方共同确认的《物业移交物品明细》，在备注中由璟瑞公司特别添加说明，所谓欠费527679.08元，应以实际核对（数额）为准。三、关于已支付30万元物业费，协议明确是“预付”款，不是应付款，这也证明双方在签订移交协议时，对拖欠多少物业费只有预估，没有确定。四、协议约定：“余款待甲方（钻石水岸第一届业委会）核实乙方（璟瑞公司）服务期间账目后，三个月付清”，应解读为如下几点意思：1.协议签订时，拖欠物业费数额不清,是个未知数；2.是否需要再支付物业费，需经钻石水岸第一届业委会核实才能确定，以钻石水岸业委会核实确定的数据为准；3.核对的账目，主要包括璟瑞公司“服务期间的账目”，需要璟瑞公司提供并配合；4.经过核实确定后，如果仍存在拖欠物业费，三个月内付清，而不是协议签订后三个月内付清。如果不存在拖欠物业费，则无需再支付；5.在是否付款问题上，这实际上是一条附条件生效的合同条款，即经钻石水岸第一届业委会核实相关费用后，该合同条款才能生效，然后再根据核实结果，确定由谁向谁履行付款或退款义务。五、实际上，璟瑞公司并没有按协议约定向钻石水岸第一届业委会“提供服务账目”进行核实。钻石水岸业委会只能根据自己掌握的账目进行核对，据此，璟瑞公司应支付钻石水岸第二届业委会各项费用329017.39元。六、《物业服务终止移交协议》，实际上是钻石水岸第一届业委会代表全体业主与璟瑞公司，就物业服务合同终止交接、债权债务等事宜进行协商签约，特别就截止2015年12月31日之前有关物业服务存在包括公共利益部分和全体业主总体部分的债权债务，打包进行清算，约定待后结算，但当时仅有估算、预算。其中，璟瑞公司所称“欠费527679.08元”，应是自己单方计算的各个业主拖欠其物业费用的债权总和，且不说该数额尚无充分证据得以证实，但只算债权，不计也不抵销相关债务，显然是不正确的，更不能作为主张权利的依据。七、根据“谁主张谁举证”举证规则，璟瑞公司对其主张钻石水岸第二届业委会支付其246449.25元物业费所依据的事实，应当提供证据加以证明，但其所提供的证据不足以证明其事实主张，待证事实真伪不明的，应承担举证不能的不利后果。综上，璟瑞公司基于待定事实或不确定事实提出的上诉请求，完全无事实与法律依据，应判决驳回上诉，维持原判。璟瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令钻石水岸第二届业委会立即向璟瑞公司支付拖欠的合同款246449.25元，利息21770元（利息按同期贷款利率年息4.90%计算，暂计至2018年1月16日，自2016年4月7日开始计算，实际应计至款项支付完毕之日）；2.本案全部诉讼费用由钻石水岸第二届业委会承担。钻石水岸第二届业委会向一审法院反诉请求：1.判令璟瑞公司支付钻石水岸第二届业委会余量电费等12项费用共329017.39元，其中余量电费141394元，2015年12月电费45693.33元、水费5634.63元、污水处理费2235.2元、垃圾处理费1033.85元，潜水水泵和绿化水泵维修费共10000元，预交2016年物业费12384.58元、停车费2046元，2014年至2015年期间公共停车场和公共区域广告的经营收入30%分成100195.80元，2015年垃圾清理费3600元和丢失12个排污泵价值4800元；2.本案受理费、鉴定费由璟瑞公司承担。一审法院认定事实：2013年12月2日，钻石水岸第一届业委会与海口钻石水岸物业管理有限公司签订一份《物业服务合同》，约定由海口钻石水岸物业管理有限公司负责钻石水岸第一届业委会所在小区即位于海口市××区号的钻石水岸小区的物业管理工作。2014年12月1日，双方又续签了一份《物业服务合同》。2015年5月13日，海口钻石水岸物业管理有限公司企业名称变更为璟瑞公司。2015年12月31日，因合同到期，璟瑞公司退出小区的物业管理工作，当日，璟瑞公司（乙方）与钻石水岸第一届业委会（甲方）订立了一份《物业服务终止移交协议》，约定：乙方同意将钻石水岸小区物业管理服务权移交给钻石水岸业主委员会；在乙方服务期间乙方称有526449.25元物业费未收到，乙方同意办公设备及小区各项设施折价后转让给甲方，折价金额为2万元，共计约546449.25元。甲乙双方按约定甲方同意预付30万元交给中间人，乙方将移交手续转交给甲方完成后，由中间人转交给乙方，余款待甲方核实乙方服务期间账目后，三个月内付清。移交后乙方对外所欠一切债务自行承担，与甲方无关；乙方应当将设施、设备档案、业主相关档案、水电、车辆出入等电子充值系统于2015年12月31日前交由甲方提前接收运作，设施、设备按照实际拥有名录向甲方移交；乙方应当将业主所欠物业费明细移交甲方，等等。协议签订后，钻石水岸第一届业委会接管了小区物业工作。璟瑞公司于2016年1月6日收到钻石水岸第一届业委会交来的30万元物业费，并向对方出具了收条，并于当日与对方进行了物品、主要设施、设备交接。双方制作了《物业移交物品明细》及《主要设施设备移交接收明细表》。《物业移交物品明细》中列有：1.业主分户相关档案（一期223户、二期445户）；2.水电费充值系统；3.车辆出入充值系统；4.截止2015年12月31日历年（2008-2015）欠费金额517537.48元整（备注：以实际核对为准）等等。《主要设施设备移交接收明细表》中列明，温泉过滤筒、凉亭、倒闸门、绿化水泵、景观池抽水泵（二期）是坏的，单元安全门不能启用，污水泵原22个现5个可以用、5个坏的等等。上述两份明细表上均为盖有双方的印章。另查：钻石水岸第二届业委会于2017年2月18日经钻石水岸小区第二届（第一次）业主大会会议表决通过并公示，于2017年3月27日在海口市××区办事处备案。对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.钻石水岸第二届业委会向一审法院提交的00857088号发票、00754918号发票，欲证明璟瑞公司未缴纳2015年12月的小区电费及水费，并产生了违约金，钻石水岸第二届业委会代为缴纳。一审法院对该证据的真实性予以确认，但发票上显示的收费属期均为2016年1月，不在璟瑞公司提供物业服务期间，故一审法院对其关联性不予认可。2.钻石水岸第二届业委会向一审法院提交的0431614558号、0430785574号收据，欲证明璟瑞公司未交纳污水处理费及垃圾处理费，一审法院对该证据的真实性予以确认，但发票的开具时间为2016年2月29日，不在璟瑞公司提供物业服务期间，故一审法院对上述证据的关联性不予认可。3.钻石水岸第二届业委会向一审法院提交的费用报销单及收据，欲证明钻石水岸第二届业委会应承担垃圾清运费3600元，但开具日期为2016年1月7日，不在璟瑞公司提供物业服务期间，故一审法院对上述证据的关联性不予认可。4.钻石水岸第二届业委会向一审法院提交的分别由海口龙华甘泉机电商行、海口升科泵业有限公司提供的发票两张，欲证明其于2015年12月12日维修潜水电泵花费5000元，于2016年3月23日维修水泵花费5000元。这两份证据均有原件进行核对，一审法院对其真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。5.钻石水岸第二届业委会向一审法院提交了海口美兰邮兴五金水暖建材商行提供的2016年1月3日的《送货单》，证明其购买排污泵花费1600元，璟瑞公司对该证据的真实性不予认可，由于钻石水岸第二届业委会未向一审法院提交收款人出具的发票，故一审法院对该证据的真实性亦不予认可。一审法院认为，一、《物业服务终止移交协议》的效力问题及钻石水岸第二届业委会是否适格的问题。2005年8月1日最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中指出:“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”本案中，钻石水岸第一届业委会与璟瑞公司于2015年12月31日订立《物业服务终止移交协议》，系作为业主大会的执行机构代表全体业主与璟瑞公司进行清算与结算。璟瑞公司、钻石水岸第二届业委会均未举证证明钻石水岸第一届业委会签订该合同时取得了全体业主或业主大会的授权，但根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，现尚无业主要求撤销业主委员会的决定。且即使其系无权代理，也不必然导致合同无效。协议签订后，钻石水岸第一届业委会按约定向璟瑞公司支付了30万元，已实际履行合同，业主对此均无异议。因此，钻石水岸第一届业委会与璟瑞公司于2015年12月31日订立的《物业服务终止移交协议》合法有效，对双方都具有约束力。钻石水岸第二届业委会的成立系经钻石水岸小区业主大会会议表决产生并公示，还在相关机关进行了备案，其成立程序合法。在钻石水岸第一届业委会任期届满后，其继续履行其业委会的职责，承继钻石水岸第一届业委会的权利义务。故钻石水岸第二届业委会系协议的一方当事人，其作为本案被告，主体适格。二、钻石水岸第二届业委会作为反诉原告是否适格的问题。钻石水岸第二届业委会反诉要求璟瑞公司支付应交未交的水电费及违约金，退还业主预交的水电费、物业费以及停车费，支付水泵维修、购买费，支付污水处理费、垃圾处理费、停车费经营收入及广告费经营收入，璟瑞公司认为应当由业主起诉而非钻石水岸第二届业委会。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”第十条第一款的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”通过上述规定可以看出，业主委员会作为原告主张权利，主要是针对其职责范围内的，与物业管理有关且涉及全体业主公共利益的事宜，而对于个别或部分业主的事宜，应当由业主本人自行主张。故钻石水岸第二届业委会反诉要求璟瑞公司退还部分业主预交的水电费、物业费以及停车费，属于业主的个人事宜，钻石水岸第二届业委会反诉主体不适格，应不予支持。钻石水岸第二届业委会反诉主张璟瑞公司退还璟瑞公司应交未交的水电费及违约金、水泵维修及购买费、污水处理费、垃圾处理费、垃圾清运费、停车费经营收入、广告费经营收入，这些事项属于其职责范围内的全体业主公共利益事项，钻石水岸第二届业委会具有反诉的主体资格。三、璟瑞公司的诉讼请求是否有事实与法律依据的问题。璟瑞公司、钻石水岸第一届业委会双方于2015年12月31日订立的《物业服务终止移交协议》第二条中条款表述为，璟瑞公司称有526449.25元物业费未收到，余款待钻石水岸第一届业委会核实后三个月内付清。2016年1月6日的《物业移交物品明细》第4项备注栏也明确写明欠费金额以实际核对为准。从上述条款内容可以看出，双方对物业费总额未进行核对、确认，《物业服务终止移交协议》及《物业移交物品明细》中写明的物业费数额仅为璟瑞公司单方计算的结果，没有经过钻石水岸第一届业委会的认可，缺乏双方的合意基础。协议订立后，钻石水岸第一届业委会已向璟瑞公司预付30万元。由于双方对物业费没有进行核算，因此不能确定物业费和设备、设施折价费总和的具体数额，璟瑞公司主张钻石水岸第二届业委会支付拖欠的合同款246449.25元，应当提供相应的计算依据。璟瑞公司未向一审法院提交相应证据，应承担举证不能的不利后果。故璟瑞公司主张钻石水岸第二届业委会支付拖欠的合同款246449.25元及相应利息，缺乏事实与法律依据，应不予支持。四、钻石水岸第二届业委会反诉请求璟瑞公司退还应交未交的水电费及违约金、水泵维修费、污水处理费、垃圾处理费、垃圾清运费、停车费经营收入、广告费经营收入是否具有事实与法律依据的问题。（一）2015年12月的水费、电费及违约金、污水处理费、垃圾处理费及2016年1月7日的垃圾清理费。钻石水岸第二届业委会反诉主张璟瑞公司返还其代为缴纳的2015年12月的水、电费及违约金，但其提交的缴费凭证发票上显示的收费属期均为2016年1月。其提供的污水处理费及垃圾处理费缴费凭证，日期均为2016年2月29日。其提供的垃圾清运费凭证《费用报销单》，开具日期为2016年1月7日。上述费用的收费时间均不在璟瑞公司提供物业服务期间，钻石水岸第二届业委会反诉认为应由璟瑞公司承担上述费用，缺乏事实和法律依据，应不予支持。（二）水泵维修费、排污泵购买费用。双方在交接时制作的《主要设施设备移交接收明细表》中写明：绿化水泵、景观池抽水泵是坏的，“污水泵原22个现5个可以用、5个坏的”。根据《物业服务合同》的约定，璟瑞公司提供物业服务期间，对小区的公用设施设备负有维修、养护和管理的义务，维修上述设备的费用应当由璟瑞公司负担。故钻石水岸第二届业委会支付的潜水水泵维修费5000元、水泵费5000元，应由璟瑞公司负担。对于钻石水岸第二届业委会主张的排污泵费4800元，其未提供付款发票予以证明，故一审法院不予支持。（三）2014年、2015年停车费、广告费经营收入。钻石水岸第二届业委会反诉要求璟瑞公司支付上述费用共计100195.80元，璟瑞公司对此不认可，钻石水岸第二届业委会未提供相应的证据予以证明，故一审法院不予支持。综上，璟瑞公司应当向钻石水岸第二届业委会支付水泵维修费共计10000元。综上所述，依照《物业管理条例》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、璟瑞公司须于本判决生效之日起十日内向钻石水岸第二届业委会支付水泵维修费10000元；二、驳回璟瑞公司的诉讼请求；三、驳回钻石水岸第二届业委会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2661.64元（璟瑞公司已预付）、反诉受理费3117.63元（钻石水岸第二届业委会已预付），由璟瑞公司负担2755元，由钻石水岸第二届业委会负担3024.27元。双方当事人在二审期间均没有新证据提交。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、钻石水岸第二届业委会是否应向璟瑞公司支付拖欠的合同款项246449.25元及相应的利息；二、璟瑞公司是否应向钻石水岸第二届业委会支付水泵维修费10000元。一、关于钻石水岸第二届业委会是否应向璟瑞公司支付拖欠的合同款项246449.25元及相应的利息的问题。璟瑞公司主张钻石水岸第二届业委会应向其支付拖欠的合同款246449.25元及利息，理由是核实该款账目的责任由钻石水岸第二届业委会承担，钻石水岸第二届业委会不能举证证明拖欠数额的，则应承担举证不能的后果，认可璟瑞公司提出的拖欠数额246449.25元。从《物业服务终止移交协议》的内容看，璟瑞公司称有526449.25元的物业费未收到，加上办公设备及小区各项设施折价后的金额2万元，共计约546449.25元，钻石水岸第一届业委会同意在璟瑞公司办理完移交手续后预付30万给璟瑞公司，余款待钻石水岸第一届业委会核实璟瑞公司服务期间账目后，三个月内付清。《物业移交物品明细》载明：“截止2015年12月31日历年（2008-2015）欠费金额517537.48元整（备注：以实际核对为准）。”可见当时的钻石水岸第一届业委会并未认可璟瑞公司提出的拖欠数额246449.25元。在钻石水岸第二届业委会同样不认可该数额的情况下，璟瑞公司应举证证明钻石水岸第二届业委会拖欠其246449.25元的事实，但其并没有举证证明，其应承担举证不能的法律后果。璟瑞公司称其已将所有资料包括业主资料、财务资料移交给钻石水岸第一届业委会，本案的举证责任在于钻石水岸第二届业委会。即便璟瑞公司已经按照合同约定向钻石水岸第一届业委会移交了小区业主各项缴费记录与欠费明细等档案资料，但璟瑞公司没有提交公司财务会计凭证等财务账目予以核对，故其要求钻石水岸第二届业委会承担举证责任于法无据，璟瑞公司仍应承担证明钻石水岸第二届业委会拖欠物业费246449.25元事实的责任，其要求钻石水岸第二届业委会向其支付拖欠的合同款246449.25元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于璟瑞公司是否应向钻石水岸第二届业委会支付水泵维修费10000元的问题。璟瑞公司主张其向钻石水岸第一届业委会移交物品时，业委会已知水泵损坏的事实但未要求璟瑞公司维修，且其中一笔发生于2015年12月12日5000元的维修费的发票抬头显示是璟瑞公司，因此是璟瑞公司支付了该笔费用，故璟瑞公司不应支付10000元水泵维修费。《物业服务合同》约定璟瑞公司提供物业服务期间对公共设施设备负有维修、养护和管理的义务，璟瑞公司向钻石水岸第一届业委会移交设施设备时对损坏的水泵数量作了备注，业委会后对水泵进行维修且提交维修费发票原件予以佐证，因此钻石水岸第二届业委会要求璟瑞公司支付维修费，有事实和法律依据，本院予以支持。璟瑞公司的辩解不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。璟瑞公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5323.28元，由上诉人海口璟瑞物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 梅审判员 李家林审判员 刘华琪 二Ｏ一八年十月十六日书记员 陈宁婴速录员 陈祥秀速录员陈祥秀附法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。