广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初7290号原告一：欧德明，男，汉族，1947年2月19日出生，住址：惠州市惠城区。原告二：邱国连，女，汉族，1947年10月22日出生，住址：惠州市惠城区。两原告委托代理人：何亮、刁惠虹，广东东维律师所事务所律师。被告：黄运生，男，汉族，1956年8月26日出生，住址：惠州市惠阳区。委托代理人：严有文，广东正大联合律师事务所律师。第三人一：兰志农，男，汉族，1965年3月22日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：胡松学，广东指针律师事务所律师。第三人二：肖冬玲，女，汉族,1968年12月8日出生，住址：惠州市惠城区。第三人三：惠州市新城混凝土有限公司，住所地：惠州市共联路老学校旧址旁。法定代表人：兰裕农。第三人四：兰裕农，男，汉族，1975年3月7日出生，住址：惠州市惠城区。第三人五：兰鑫，女，汉族，1970年1月22日出生，公住址：湖南省长沙市。原告欧德明、邱国连诉被告黄运生、第三人兰志农、肖冬玲、惠州市新城混凝土有限公司、兰裕农、兰鑫案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告欧德明、邱国连诉称：原告欧德明、邱国连与第三人兰志农、肖冬玲双方于2013年10月12日签订了《二手房买卖合同》，约定第三人将其位于惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房出售给原告，原告于2013年11月22日向其支付了房款人民币320000元，第三人兰志农及肖冬玲夫妇也于2013年12月27日将上述房产交付给了原告使用，并由原告的儿子于同日与惠州市名家物业管理有限公司签订了《名家花园前期物业服务合同》并缴纳了相关物业管理费。原告也对上述房产进行了装修，并入住该房至今。原告多次要求第三人兰志农、肖冬玲履行相关过户手续，但其一直未履行。直至贵院发出2015惠城法执字第1147号《自行搬迁通知》后，原告才知晓：因被告黄运生与第三人惠州市新城混凝土有限公司、兰裕农、兰志农、肖冬玲、兰蠢民间借贷纠纷一案，贵院作出2015惠城法执字第1147号裁定书查封了惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房。原告作为涉案房产的实际所有人随即向贵院提出执行异议申请，并提供购房依据等相关证据，要求撤销2015惠城法执字第1147号裁定书，并申请终止对上述房产的执行拍卖。2018年5月25日，贵院作出（2018）粤1302执异101号执行裁定书，认为原告的异议请求属于对执行标的主张实体权利，应通过诉讼解决，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为上述《二手房买卖合同》系原告与第三人兰志农、肖冬玲的真实意思表示，其签订日期在贵院查封之前，原告方也向兰志农、肖冬玲支付了全部购房款，并已经实际交付给原告使用并居住。且涉案房产在2015年经惠城区人民法院审理作出了（2015）惠城法民一初字57号判决确认原告与被告兰志农、肖冬玲于2013年10月12日签订的《二手房买卖合同》有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告已经实际对涉案房产享有所有权，涉案房产至今未能办理产权登记，系第三人过错，请求终止（2015）惠城法执字第1147号案中对位于惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房的强制执行措施，并解除对上述房产的查封，并判决第三人兰志农、肖冬玲立即协助原告办理房屋权属登记。一、判决立即终止（2015）惠城法执字第1147号案中对位于惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房的强制执行措施，并解除对上述房产的查封。二、判决确认原告为惠州市惠城区XX路**XX小区****房的所有权人。三、判决第三人兰志农、肖冬玲立即协助原告办理房屋权属登记。四、判决本案诉讼费由被告承担。被告黄运生辩称：1、原告提起诉讼，我方认为其诉求不成立，理由是原告并未取得涉案房产的所有权，也未取得房地产管理部门进行登记认可，因此我方认为原告依据惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第57号《民事判决书》，认为原告对房产享有所有权的说法不成立。2、第三人一、二也未取得房产所有权，（2015）惠城法民一初字第57号《民事判决书》查明的事实可知第三人一仅仅是作为商品房买卖合同的买受人，开发商签订了商品房买卖合同，在惠州市房产管理局做了预售合同登记备案，该行为仅仅说明第三人一已经与开发商签订了商品房买卖合同，并做了合同备案登记，但该备案登记并未产生物权变动的法律效果，仅仅是证明第三人一取得商品房买卖合同的债权，不具有商品房的所有权。3、本案不适用最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产第17条的规定，理由是执行规定17条是前提条件是被执行人将其所有需要办理过户登记的房产出售给买受人才能够实用该法条，原告及第三人一、二并未取得房屋所有权，第三人一将房屋出售给原告只是一种效力待定合同，第三人一无权将别人的房产出售给原告。第三人兰志农、肖冬玲、惠州市新城混凝土有限公司、兰裕农、兰鑫未到庭参加诉讼亦未作答辩。本院查明的案件事实经审理查明：2008年4月29日，第三人兰志农（买受人）与惠州市基斯房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2008）00003294]，约定：买受人购买的预售商品房为惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房。该商品房单价为每平方米3216元，总金额为259270元。买受人须于2008年4月29日前付楼款。出卖人应当在2008年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。原告称第三人兰志农已向惠州市基斯房产开发有限公司付清全部购房款，惠州市基斯房产开发有限公司亦已将房产交付给第三人兰志农，其后因找不到开发商，未办理房产证。第三人兰志农与第三人肖冬玲是夫妻关系。涉案房产已缴纳了住宅专项维修基金及相关契税。原告欧德明与原告邱国连系夫妻关系。原告欧德明与第三人兰志农、肖冬玲双方于2013年10月12日签订了《二手房买卖合同》，约定第三人兰志农、肖冬玲将其位于惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房出售给原告，原告于2013年11月22日向其支付了房款人民币320000元，第三人兰志农及肖冬玲也于2013年12月27日将上述房产交付给了原告使用，并由原告的儿子于同日与惠州市名家物业管理有限公司签订了《名家花园前期物业服务合同》并缴纳了相关物业管理费。原告也对上述房产进行了装修，并入住该房至今。原告多次要求第三人兰志农、肖冬玲履行相关过户手续，但其一直未履行，后原告诉至本院。关于欧德明诉兰志农、肖冬玲房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年6月3日，作出(2015)惠城法民一初字第57号《民事判决书》，判决如下：一、确认欧德明与兰志农、肖冬玲于2013年10月12日签订的《二手房买卖合同》合法有效。二、驳回欧德明的其他诉讼请求。另查，黄运生与惠州市新城混凝土有限公司、兰裕农、兰志农、肖冬玲、兰鑫民间借贷纠纷一案，本院作出（2014）惠城法民一初字第2552号民事判决。该案审理中，本院于2014年9月19日出具(2014)惠城法民一初字第2552-1号民事裁定书，裁定查封涉案房产。因惠州市新城混凝土有限公司、兰裕农、兰志农、肖冬玲、兰蠢未能按照判决履行偿还义务，该案已进入执行程序。本院作出（2015）惠城法执字第1147号裁定书继续查封了惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房。原告对涉案房产提出执行异议，本院于2018年5月25日做出（2018）粤1302执异101号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。裁判理由和结果本院认为：原告与第三人兰志农、肖冬玲签订的《二手房买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”涉案房产在本院查封前，已签订了正式的《二手房买卖合同》，原告付清全部房款，并入住使用，涉案房产至今未能办理产权登记，系第三人的原因导致，责任在于第三人，原告不存在过错。故，两原告请求终止对于本案涉案房产的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。涉案房产尚未办理房产证，第三人兰志农、肖冬玲应在具备办证条件下，积极协助办证至两原告名下。对于原告主张的确认所有权问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”可见，依照上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。故对于原告请求确认所有权的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、终止对位于惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房的执行。二、第三人兰志农、肖冬玲应在具备办证条件之日起十五日协助原告欧德明、邱国连办理位于惠州市惠城区XX路XX号XX小区XX栋XX号房的不动产权证至原告欧德明、邱国连名下。三、驳回原告欧德明、邱国连的其他诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由第三人兰志农、肖冬玲共同负担。第三人兰志农、肖冬玲应在本判决发生法律效力之日起五日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一八年十月十日法官助理郑慧书记员张莉茱