河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0103民初1581号原告：戚斌，男，汉族，1987年7月1日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：毛培锋、张军辉（实习），河南千益律师事务所律师。被告：季学花，女，汉族，1952年8月21日出生，住址郑州市金水区。被告：赵芳，女，汉族，1975年6月10日出生，住址郑州市金水区。被告：赵寿功，男，汉族，1951年4月7日出生，住址河南省鹤壁市山城区。三被告共同委托诉讼代理人：赵鹏，郑州市管城区陇海法律服务所法律工作者。第三人：郑州中旭房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市**地泰路西、南云路北、南彩路南、天泰路东7号楼1单元1-2层113号。统一社会信用代码：91410103MA3X73UMX8。法定代表人：史大闯，经理。原告戚斌诉被告季学花、赵芳、赵寿功、第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戚斌及其委托诉讼代理人毛培锋、张军辉，被告季学花、赵芳、赵寿功的共同委托诉讼代理人赵鹏，第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司的法定代表人史大闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戚斌向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同，并于约定期限内办理过户手续；2、判令二被告支付原告违约金共计65850元，并计算至实际履行合同之日；3、判令二被告承担房屋买卖佣金13000元，以上合计1176350元；4、诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告申请追加赵寿功为被告，同时变更诉讼请求为：1、判令三被告继续履行合同，并将豫（2016）郑州市不动产权第0031822号的不动产产权变更登记到原告名下；2、判令三被告支付原告违约金342420元（自2017年1月21日房产证办理后暂计算至2017年11月30日，以总房价1097500元为基数，按日1‰计算），并计算至实际履行合同之日；3、判令三被告承担房屋买卖佣金13000元；４、诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2016年8月15日达成房屋买卖合同，原告通过第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司与被告季学花签订《房屋买卖合同》，被告赵芳作为被告季学花的代理人。2016年8月25日，合同约定：原告购买被告季学花所有的位于二七区南屏路金牛水岸国际7号楼1单元9层912室房屋一套，建筑面积为113平方米（房本实际面积为111.45平方米），房屋总价款为1097500元；并约定待被告领到房产证后，办理房屋过户的交易周期为两个月，且三方均应当积极配合办理相关过户手续；被告在收到原告支付的首付款之日起向原告完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关的配套附属设施；原、被告立契后如任何一方未按照本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定总房价的千分之一的违约金。合同签订当天，原告即向被告支付定金30000元。并于2016年8月15日支付首付款200000元。被告房产证于2017年1月21日办理完毕，后原告多次要求被告履行合同，办理相关手续，均遭被告拒绝，被告的行为严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。原告戚斌提交的证据有：1、房屋买卖合同原件一份；2、收据两份、中国工商银行转账凭证一份、30000元POS签购单一份、4999元POS签购单一份；3、原告与被告赵芳的短信聊天记录一组、第三人负责人与被告赵芳的短信聊天记录一组、微信聊天记录一份；4、原告申请调取的郑州市不动产登记中心出具的季学花购买房屋的合同信息备案摘要、申请表、询问笔录；5、郑州市财政局出具的非税收入银行代收明细查询表。被告季学花、赵芳、赵寿功辩称，1、被告赵芳作为不动产登记的案外人，在未取得相应授权的情况下，与原告签订房屋买卖合同，该合同依法无效。2、本案所涉不动产系被告季学花与赵寿功共同共有，一方签字未取得共同所有人的同意擅自处理，依法不应产生相应的合同效力。3、根据合同相对性原则，被告赵寿功并非合同一方当事人，不应成为本案被告。4、合同无效情况下，根据合同法相关规定，双方应负相互返还义务，况且本合同的签订原告作为职业律师及中介专门从事房屋买卖的第三方机构，负有不可推卸的法律责任。即涉案房屋系经济适用房，不符合上市交易条件，原告方和第三人在合同的签订过程中存在过错和重大过失；合同签订后，在办理不动产权登记时，原告及中介公司都知道季学花和赵寿功在场的情况下，没有让其二人在房屋买卖合同上进行签字或追认，该房屋现仍为其二人所有，原告应为其占有房屋期间支付每月租金3000元，自原告接到该房屋钥匙计算至搬离房屋止。被告季学花、赵芳、赵寿功提交的证据有：1、不动产权证书；2、被告赵芳与原告的通话录音。第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司述称，我方认可原告的说法。1、该房屋买卖合同是2016年8月15日签订的，在签订合同之前，赵芳作为代理人多次表示所出售的房屋仅是登记在其父母名下，其本人有绝对的处分权，且在签订合同时出具了购房合同、××身份证、户口本、季学花的结婚证原件等房屋所有相关资料，其中购房合同的合同信息备案摘要显示买受人为季学花，共有情况为单独所有，赵芳在签字之前认真阅读了合同条款，特别是代理人的责任和义务，其在认可的情况下代为签订了买卖合同。在2016年8月25日付首付款当天，原告和赵芳、季学花、赵寿功均在场，首付款是赵芳代收的，由于他们均没有带合同，经各方协商季学花本人在我方作为居间人保存的合同第一联签字确认。2、郑州市房管局及不动产登记中心于2016年8月20日开始实施新的不动产登记办法，相关流程及周期均较以前有明显变化，被告方提出的办理不动产证时间只是大概时间，没有书面承诺，当时被告的原始契税凭证及补交土地出让金的凭证丢失，因二七区契税分局系统故障导致仅补契税票就花费一个多月，所以办证周期较长的客观原因均为不可抗力因素。3、该交易房屋已补交过土地出让金，按照当前政策具备交易过户条件。4、被告提交的录音中提到的5000元费用是办理房本加急费用，约定双方各付一半，实际支付是由原告支付的，我方作为中介居间方的中介费也尚未收到。5、这次纠纷产生的原因是，被告单方认为办理周期过长，2017年初，其要求双方来店里谈过一次，当时房本已经下来，被告以周期过长为由要求原告交房租或者变更成交价，原告不同意，没有协商成，双方产生争议。第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司提交的证据有：居间买卖合同一份。原、被告及第三人均围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院记录在卷。根据当事人提供并经审查确认的证据及原被告、第三人陈述，本院查明的案件事实如下：1、被告季学花与被告赵寿功系夫妻关系，被告赵芳系其二人之女。2016年8月15日，被告赵芳在出具被告季学花的房屋买卖合同、身份证、结婚证及户口本的前提下代理被告季学花（以下简称卖方、甲方）与原告戚斌（以下简称买方、乙方）及第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司（以下简称居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：1007518）一份，约定甲方拥有位于郑州市二七区××楼××单元××号房屋，房屋所有（共有）权人为季学花，房屋建筑面积为113平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状无异议。成交价格：（大写）壹佰零拾玖万柒仟伍佰零拾零元（小写：1097500元），乙方应于本合同签订时支付定金及佣金（大写）叁万圆整（小写）30000元。付款方式：甲乙双方约定按揭贷款，即甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关手续。乙方应在立契时，将首付款230000元（含定金）交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付（以上具体金额以贷款银行确定的金额为准等）。第五条约定，甲、乙双方应在丙方通知五个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续。第六条约定，甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第七条还约定，甲方收到首付款当日向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其它相关配套附属设施等。第八条约定丙方的佣金13000元由乙方支付，因甲乙任一方违约或双方违约，导致本合同解除、终止履行，则如单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。第十一条违约责任部分第四项约定，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金等。第十二条其他约定事项部分，双方另约定：甲、乙、丙三方约定，待甲方领到房产证，后期的交易周期为2个月；甲、乙、丙三方都应积极配合办理相关手续；乙方承担办理房本的快件费用伍仟人民币。当日，原告戚斌向被告赵芳交付定金30000元，被告赵芳出具收据一份，载明：“今收到戚斌交来购买郑州市二七区××楼××单元××号购房定金人民币叁万元整（￥30000）收款人：季学花赵芳代”。2、2016年8月25日，原告在被告赵芳、季学花、赵寿功及第三人的负责人史大闯均在场的情况下向三被告支付首付款200000元，该首付款打入被告赵芳名下账户，被告赵芳出具收据一份，显示“今收到戚斌交来购买郑州市二七区××楼××单元××号购房首付款人民币贰拾万元整（￥200000）收款人：赵芳收款账号信息：账号62×××28，账户名：赵芳”。同时，被告季学花本人在第三人保存的《房屋买卖合同》第一联上签字。同日，原告另向第三人交纳办理房本的快件费用5000元。3、根据郑州市不动产登记中心出具的合同信息备案摘要显示，买受人季学花与出卖人河南金牛置业有限公司于2013年12月3日签订了《房屋买卖合同》（合同编号：130××××****），购买位于二七区××楼××单元××号房屋，共有情况为单独所有。后被告季学花、赵寿功二人于2016年12月8日向有关部门提出不动产登记申请，并于2017年1月21日领取了该房屋的不动产权证【豫（2016）郑州市不动产权第0031822号】，该产权证显示权利人为：季学花、赵寿功；共有情况：共同共有；坐落：二七区××楼××单元××号；权利性质：划拨/经济适用房；房屋建筑面积：111.45㎡。4、郑州市财政局出具的非税收入银行代收明细查询表显示，涉案房屋补缴的土地价款（土地出让金）62275.04元已于2013年9月25日由交款人季学花缴纳。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告戚斌、被告赵芳代理被告季学花与第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：1007518）为当事人真实意思表示，不违反禁止性法律规定，为有效合同，所涉及的当事人均应按约定的内容履行各自的义务。原告依约支付了首付款并已居住了涉案房屋，被告季学花、赵寿功已申领了不动产权证书，对于涉案房屋的交易已无其他限制性规定，三被告应当按照约定协助原告共同到银行办理按揭贷款并将该房屋过户至原告名下，结合原、被告及第三人的陈述以及聊天截图等本案相关证据，能够证明被告未配合原告办理银行按揭贷款及过户手续，三被告的行为已构成违约，原告要求三被告继续履行合同，并将涉案房屋变更登记至原告名下的请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，因双方对违约金的约定过高，本院支持原告的违约金为：以其已付购房款230000元为基数，按照年利率6%计算自2017年1月21日起至该房屋变更登记手续办理完毕之日止。关于原告要求被告承担房屋买卖佣金的请求，根据合同约定，由于原告要求继续履行合同，并未“导致本合同解除、终止履行”，故丙方（第三人）的佣金13000元仍应由乙方（原告）支付，原告的该项诉求，本院不予支持。关于三被告辩称被告赵芳代被告季学花签定房屋买卖合同是单方无权处分行为，没有取得被告（××）季学花和被告赵寿功（××）的书面授权，以及买卖合同上不是被告季学花本人签字，依法不产生合同效力的意见，本院认为，首先，结合原被告及第三人的陈述，三方当事人在签订房屋买卖合同时，被告赵芳作为被告季学花及赵寿功的女儿曾出示了被告季学花的身份证、结婚证及户口本、其与开发商签订的房屋买卖合同以及该合同的备案信息摘要，其行为足以令原告及第三人相信其有代理权。其次，在2016年8月25日原告支付首付款时，三被告均在场，并且被告季学花在第三人保存的《房屋买卖合同》第一联签字，该行为视为对被告赵芳代理行为的追认。第三，被告赵寿功作为房屋××对被告赵芳、季学花签字出售该房屋的行为，其知情且在场，但并未提出异议，综上，被告赵芳的代理行为应当认定为有效，其与原告所签的房屋买卖合同合法有效，依法对被告季学花、赵寿功产生合同约束力。故被告的上述辩称意见，本院不予采纳。三被告另辩称涉案房屋系经济适用房，不符合上市交易条件，原告和第三人在合同的签订过程中存在过错和重大过失，以及原告应为其占有房屋支付每月租金3000元的意见，本院认为，涉案房屋已经补交了土地价款（土地出让金），且没有其他证据显示该房屋尚不具备交易条件，则当事人应当按照约定全面履行各自的交易义务。故被告的上述辩称意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵芳、季学花、赵寿功继续履行与原告戚斌、第三人郑州中旭房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1007518），被告季学花、赵寿功于本判决生效之日起三十日内将位于二七区南屏路69号7号楼1单元9层912号【不动产权号：豫（2016）郑州市不动产权第0031822号】房屋变更登记至原告戚斌名下；二、被告赵芳、季学花、赵寿功于本判决生效之日起十日内向原告戚斌支付违约金，该违约金的计算标准为：以原告已付购房款230000元为基数，按照年利率6%计算自2017年1月21日起至上述房屋变更登记手续办理完毕之日止；三、驳回原告戚斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15387元、保全费5000元，共计22877元，由被告赵芳、季学花、赵寿功负担17467元，原告戚斌负担5410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长  梁 芳人民陪审员  陈水芝人民陪审员  阴彦平二〇一八年十月十二日书 记 员  徐 娜