海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初5679号原告：邵明博，男，1988年8月23日出生，汉族，住海南省海口市。原告：施芳敏，女，1987年3月10日出生，汉族，住海南省海口市。两位原告共同的委托诉讼代理人：刘启亮、袁焜，北京大成（海口）律师事务所律师。被告：海南蓝海嘉兴置业有限责任公司，住所地：海南省海口市秀英区海秀西路**瑞园商住楼****201-C铺面。法定代表人：石根荣，总经理。委托诉讼代理人：代文芮、刘隽青，海南坤和律师事务所律师。原告邵明博、施芳敏诉被告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日受理后，依法适用简易程序，并于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告邵明博、施芳敏的委托代理人刘启亮、袁焜，被告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司的委托代理人代文芮、刘隽青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵明博、施芳敏向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金19397.82元（按逾期日数每日支付已付房款万分之一为标准自2017年10月31日暂计算至2018年9月1日，最终以被告取得综合竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向原告交付房屋之日止）；2.被告以已付房款为基数向原告赔偿同期银行贷款利率计算的利息与逾期交房违约金的差额3720.13元（自2017年10月31日暂计算至2018年9月1日，最终以被告取得综合竣工验收备案文件，具备法定交房条件并实际向原告交付房屋之日止）。事实与理由：2016年1月30日，原告与被告签订了编号为L00205712的《海口市商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”），合同约定：原告以635994元的价格购买被告开发的××园房（以下简称“涉案房屋”），被告应按照《购房合同》第八条约定于2017年6月30日之前将涉案房屋交付原告使用，否则被告应按照《购房合同》第十一条之约定向原告承担逾期交付房屋的违约责任。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款，然而被告却未按照《购房合同》约定如期交付涉案房屋。经原告不断催促，被告才于2017年11月19日与原告签订了补充协议，承诺于2017年10月31日向原告交付涉案房屋，并向原告支付了自2017年7月1日到2017年10月31日的逾期购房违约金，共计7822.73元。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”及《建筑工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件报建行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，综合竣工验收合格是出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，商品房交付应以有关行政主管部门对商品房进行综合竣工验收备案为标准，被告违反法律强制性规定及合同约定，应当依法承担违约责任。截至原告起诉之日，被告仍未向原告交付符合法定条件的涉案房屋。依据《最高人民法院》第十六条之规定，因被告之违约行为给原告造成的损失远超《购房合同》约定的违约金，故应参照已付房款同期银行贷款年利率4.35%的标准确定原告损失数额。综上所述，现原告为维护自身之合法权益，依据《合同法》、《房地产管理法》、《民事诉讼法》等相关规定向贵院起诉，望贵院判如所请。被告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司辩称：一、涉案房屋已经符合法律规定和合同约定的交付使用条件。原告与我公司在2016年1月30日签订的《海口市商品房买卖合同》第八条交付期限中约定：“出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件（即该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”而在2018年7月16日，涉案房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”其次，虽然我公司主张涉案房屋还应当经消防验收合格才符合交房条件问题，但是双方对此并无约定。因此，涉案房屋已经符合法律规定和合同约定的交付使用条件。二、原告起诉主张的逾期交房的违约天数与实际不符。依据双方签订的《买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2017年6月30日前将房屋交付买受人。”因此，逾期交房的起算时间应为2017年7月1日。又我公司在2018年7月17日便向原告寄送了交房通知书，同时予以登报，要求前来我公司收房，而原告无故至今仍未前来收房。因此，由于原告无故拒绝收房的逾期天数应由原告自行承担，所以逾期交房违约天数的终止时间应为2018年7月17日。综上，原告的违约天数应实际为2017年7月1日至2018年7月17日。三、原告已经与我公司签订了补充协议，确定了补偿标准，我公司已经按照补充协议支付了7822.73元，合同中也约定违约金为日万分之一，所以原告主张按照同期银行利率计算没有依据，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对购房事实、付款事实、施工和验收的事实均没有异议，因此对双方当事人举证拟证明上述基本案情的证据均予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月30日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的××园房销售给原告，总购房款为628015元。合同第八条约定：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过。合同第十一条规定：出卖人未能按本合同约定的期限交房，按照已付房款的每日万分之三支付逾期违约金。合同第二十六条约定：本合同相关条款未约定具体告知方式的，由告知人选择以下方式之一告知对方：......2.以挂号信或特快专递方式将书面函件、通知寄往对方的通讯地址；3.出卖人根据本合同第九条书面通知买受人交房、依据本合同第十三条书面通知买受人规划变更、设计变更的，出卖人还可选择在《海南日报》上刊登通知的方式，通知见报即视为到达买受人。2017年11月19日，原被告签订《补充协议》，被告同意赔付原告自2017年7月1日到2017年10月31日共123天的逾期购房违约金，共计7822.73元，并变更双方《海口市商品房买卖合同》所约定的交房时间变更为2017年10月31日。补充协议签订后，被告依约向原告支付了7822.73元逾期交房违约金。2018年7月16日，涉案“蓝海瑞园（一期）”项目经建设单位、勘探工位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收，验收结论为：该工程质量达到合格标准，同意验收。2018年7月17日，被告将交房通知书邮寄给原告，并通知其在15日内前往办理收房事宜，原告于2018年7月18日收到通知。另查，海口市公安消防支队于2018年7月4日派员对蓝海瑞园一期项目进行消防验收，经审查及现场检查，综合评定该工程消防验收不合格。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否逾期交房及逾期时间。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件提供了三个选项，双方一致同意选择以：“3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过”为商品房交付条件，该约定为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效约定。双方签订的补充协议将交房时间的约定变更为2017年10月31日，因此被告至迟应在2017年10月31日将房屋交付原告。但涉案项目于2018年7月16日方才通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位联合验收，被告于2018年7月17日才书面通知原告收房，原告于2018年7月18日收到通知，因此被告存在逾期交房的行为。被告逾期交房的时间为2017年11月1日（含当日）至2018年7月18日共计260天。二、逾期违约金的计算标准。双方商品房买卖合同中约定以日万分之一作为逾期交房违约金的计算标准。在违约事实发生后，双方又签订了《补充协议》，协议中依然约定按照日万分之一的标准计算违约金。而签订补充协议的彼时，原告已经知晓了违约事实，作为完全民事行为能力人，应能衡量自身的损失，在此情况下，原告仍作出按日万分之一计算违约金的意思表示，该表示系对自身权益的自由处分，对被告违约行为的谅解，不应予以变更。因此，原告诉讼主张违约金标准过低，应予调整，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告邵明博、施芳敏支付自2017年11月1日至2018年7月18日共计260天的逾期交房违约金（违约金以635994元为基数，按每日万分之一的标准计算）；二、驳回除原告邵明博、施芳敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费378元，减半收取189元，由被告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司负担136元，原告邵明博、施芳敏负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 符晓瓛 二〇一八年十月二十五日书记员 王彦源附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。