重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0101民初10840号 原告：重庆市玉罗物业管理有限公司，住所地重庆市万州区联合路**，统一社会信用代码91500101096298955W。 法定代表人：甘平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周吉应，重庆索通（万州）律师事务所律师。 被告：重庆市桂迁笙电子科技有限公司，住所地重庆市万州区联合路**附**，统一社会信用代码91500101MA5U5XFA81。 法定代表人：张桂芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴孝飞，男，汉族，于1966年2月9日出生，住浙江省余姚市，系该公司董事。 原告重庆市玉罗物业管理有限公司（以下简称玉罗公司）与被告重庆市桂迁笙电子科技有限公司（以下简称桂迁笙公司）房屋租赁和物业服务合同纠纷一案,本院于2018年7月25立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉罗公司的委托诉讼代理人周吉应、被告桂迁笙公司委托诉讼代理人吴孝飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市玉罗物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告分别于2016年6月2日、2016年6月13日、2016年7月1日、2016年9月10日签订的四份《房屋租赁及物业管理合同》及2016年10月11日签订的《房屋租赁及物业管理补充协议》；2.被告向原告腾退坐落于重庆市万州区五桥联合坝光电园廉租房6号楼2单元201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404和11号楼1单元202号共计13套房屋；3.被告向原告支付截止2018年6月30日的房屋租金及物管费52484.88元(详见原告提供的2018年8月22日诉讼请求明细)，并支付违约金5248元；4.被告按合同约定（租金每月每平方5元，物业管理费每月每平方2元）向原告支付自2018年7月1日起至上述房屋交还之日止的租金及物管费；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告分别于2016年6月2日、2016年6月13日、2016年7月1日、2016年9月10日签订四份《房屋租赁及物业管理合同》和一份《房屋租赁及物业管理补充协议》，将位于万州区五桥联合坝光电园廉租房9号楼的23套房屋出租给被告作为职工住房使用，租赁期限为一年。期间原、被告对租赁房屋的楼号、房号进行了变更，合同到期后，原告多次通知被告续签合同并支付拖欠的租金及物管费，但被告置之不理，故原告要求前诉讼请求。 被告重庆市桂迁笙电子科技有限公司辩称，原告只能收取物业管理费，不能收取租金，原告没有收取租金的资格，因为房子产权是万州区经开区的。原告收取的物业管理费的标准高于重庆市物业管理的收费标准，应该按照每月每平方0.7元的标准来计价。被告对第一年租金是支付了的，万州区经开区是口头答应五年免租金及物管费，先交的第一年租金应当由万州区经开区退还给被告作为第二年的租金，因为万州区经开区没有履行合同，所以被告拒绝缴纳第二年的租金及物管费。11号楼1单元202号房屋是万州区经开区答应无条件给被告使用，其余12套房屋现在是由被告方在使用。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与被告分别于2016年6月2日、2016年6月13日、2016年7月1日、2016年9月10日签订的四份《房屋租赁及物业管理合同》，分别将位于重庆市万州区五桥联合坝光电园廉租房9号楼2单元601、602和11号楼1单元202共计3套；9号楼1单元302、304、402、403、404共计5套；9号楼1单元201、301和2单元603、604、701、702、703共计7套；9号楼2单元501-504和8号楼1单元101-104共计8套房屋出租给被告作为职工住宿使用，租赁期限均为一年；房屋租金按5元/平方米·月计算，物业管理费按2元/平方米·月计算，租金及物管费分别为12524.4元、20874元、29223.6元和33398.4元；被告违反本合同的约定应当按照合同年租金及物管费总额的10%向原告支付违约金；合同还对其他方面进行了约定。原告分别于2016年5月27日、2016年6月24日、2016年6月28日、2016年9月8日、2016年9月12日将以上四份《房屋租赁及物业管理合同》中约定的23套房屋交付给被告使用。 2016年11月11日，原、被告签订的《房屋租赁及物业管理补充协议》，将以上9号楼1单元302、304、402、403、404、201、301，9号楼2单元601、602、603、604、701、702、703、501-504，8号楼1单元101-104的22套房屋变更为7号楼1单元601、602、404、501-504、301-304、401-403、101-104、201-204的22套房屋。当天，原告将8、9号楼的22套房屋收回，并将万州区五桥联合坝光电园廉租房7号楼的22套房屋交付给被告使用。2017年6月30日，原告将7号楼的601、602、501-504共计6套房屋收回。2017年11月8日，原告将7号楼剩余的16套房屋收回。被告对交还的22套房屋和11号楼1单元202号房屋的租金支付了一年。 2017年10月27日，原告将万州区五桥联合坝光电园廉租房6号楼2单元的201-204、301-304、401-404共计12套房屋出租给被告作为职工宿舍使用，双方没有签订书面出租合同。现在被告还在使用万州区五桥联合坝光电园廉租房11号楼1单元202号和6号楼的12套房屋。原告向本院出具要求被告签订房屋租赁合同及缴纳租金的函，被告予以否认收到该函件。 万州区五桥联合坝光电园廉租房6号楼、7号楼、11号楼中的每套房屋的租金均系按照面积49.7平方米进行计算。 另外，万州经开办（2015）33号、（2018）16号《万州经开区公共租赁住房管理实施细则》规定：物业管理单位负责签订公租房租赁和物业管理合同；公租房承租单位应当与重庆市玉罗物业管理有限公司签订公租房租赁和物业管理合同；租赁合同原则上一年一签，合同到期续租的直接与重庆市玉罗物业管理有限公司签订续租合同….。 本院认为，由于万州经开办（2015）33号、（2018）16号《万州经济技术开发区公共租赁住房管理实施细则》明确规定“物业管理单位负责签订公租房租赁和物业管理合同；公租房承租单位应当与重庆市玉罗物业管理有限公司签订公租房租赁和物业管理合同；租赁合同原则上一年一签，合同到期续租的直接与重庆市玉罗物业管理有限公司签订续租合同….”，故原告与被告分别于2016年6月2日、2016年6月13日、2016年7月1日、2016年9月10日签订的四份《房屋租赁及物业管理合同》以及之后的《房屋租赁及物业管理补充协议》，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告抗辩原告没有收取租金的资格以及物业管理费应该按照每月每平方0.7元的标准计算的主张，缺乏事实依据，本院不予以认定。 原告与被告签订合同后将合同约定的重庆市万州区五桥联合坝光电园廉租房8、9、11号楼所涉23套房屋交付被告使用，在2016年11月11日，原告将8、9楼所涉22套房屋收回，当天将7楼所涉22套房屋出租给被告使用，该行为系双方自愿对合同约定租赁物的变更，是履行双方签订的四份《房屋租赁及物业管理合同》内容，合法、有效。由于该四份合同约定的租赁期限均为一年，被告分别在2017年6月30日、2017年11月8日将7号楼的22套房屋交付原告，其使用期限已经超过合同约定的一年期限，故原、被告签订的四份《房屋租赁及物业管理合同》事实已经终止，原告要求被告按照合同约定的标准支付一年租期期满后的房屋租金及物管费的诉讼请求，符合法律的规定和双方的约定，本院予以支持。其房屋租金和物业管理费分别按5元/平方米·月、2元/平方米·月的标准计算符合双方的约定，本院予以支持。被告对7号楼1单元的601、602房屋超期使用1个月（即2017年6月1日至2017年6月30日）所形成的房屋租金和物业管理费计算为695.8元（面积为49.7平方米×2）；被告对7号楼1单元的501-504的4套房屋超期使用半个月（即2017年6月15日至2017年6月30日）所形成的房屋租金和物业管理费计算为695.8元（面积为49.7平方米×4）；被告对7号楼1单元101-104、201-204的8套房屋超期（即2017年9月10日至2017年10月27日）使用所形成的房屋租金和物业管理费计算为4361元（面积为49.7平方米×8）；被告7号楼1单元404房屋超期（即2017年6月15日至2017年10月27日）使用所形成的房屋租金和物业管理费计算为1530.2元（面积为49.7平方米）；原告主张被告对7号楼1单元401-403、301-304的7套房屋超期（即2017年7月1日至2017年10月27日）使用所形成的房屋租金和物业管理费应当支付7062.3元的诉讼请求符合双方的约定，本院予以支持；以上房屋租金和物业管理费共计14345.1元。由于被告至今没有支付该费用，并且原租赁合同继续有效，原告要求被告按照合同的约定支付租金及物管费总额的10%的违约金的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持，即被告向原告支付违约金1434.51元。 由于原告在2017年10月27日将6号楼2单元的201-204、301-304、401-404共计12套房屋出租给被告使用，双方没有签订书面出租合同，双方形成不定期租赁合同，原告在本院起诉中已经通知被告交还房屋，故原告要求被告腾空该12套房屋后交还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告使用该12套房屋至2018年6月30日止以及在交还房屋之前所形成的房屋租金和物业管理费计算标准问题，介于该12套房屋与被告之前租赁的7、8、9、11号楼房屋系在同一地方、房屋租赁的用途也相同，故原告要求被告分别按5元/平方米·月、2元/平方米·月的标准支付房屋租金和物业管理费的诉讼请求，符合实际客观情况和诚实信用原则，本院予以支持。原告主张被告对该12套房屋使用期限（即2017年10月27日至2018年6月30日）所形成的房屋租金和物业管理费应当向原告支付33815.88元（按照49.7平方米×12的面积计算）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付使用该12套房屋违约金的诉讼请求，由于双方对该房屋的使用没有违约金方面的约定，该主张缺乏事实依据，本院不予以支持。 由于被告对11号楼202房屋的使用应当在2017年5月31日届满，现在被告仍在使用，双方形成不定期租赁合同，原告在本院起诉中已经通知被告交还该房屋，故原告要求被告腾空该套房屋后交还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告使用该房屋至2018年6月30日止以及在交还房屋之前所形成的房屋租金和物业管理费，原告要求分别按5元/平方米·月、2元/平方米·月的标准支付的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告对原告所主张的该房屋使用期限（即2017年6月1日至2018年6月30日）所形成的房屋租金和物业管理费应当向原告支付4522.7元（按照49.7平方米的面积计算）。由于被告至今没有支付该费用，并且原租赁合同继续有效，原告要求被告按照合同的约定支付租金及物管费总额的10%的违约金的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持，即被告向原告支付违约金452.27元。 综上，原告要求被告支付截止2018年6月30日的房屋租金及物管费52484.88元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告重庆市桂迁笙电子科技有限公司于本判决生效后十日内腾空坐落于重庆市万州区五桥联合坝光电园廉租房6号楼2单元201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404和11号楼1单元202号共计13套房屋并向原告重庆市玉罗物业管理有限公司交还； 二、被告重庆市桂迁笙电子科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市玉罗物业管理有限公司支付截止2018年6月30日的房屋租金、物管费共计52484.88元和违约金1886.78元； 三、被告重庆市桂迁笙电子科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市玉罗物业管理有限公司支付本判决第一项13套房屋从2018年7月1日起至该房屋交还之日止的房屋租金和物业管理费（其标准按每套房屋面积49.7平方米、房屋租金5元/平方米·月、物业管理费2元/平方米·月进行计算）； 四、驳回原告重庆市玉罗物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费879元，减半收取439.5元，由被告重庆市桂迁笙电子科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  张文勇 二〇一八年十月十七日 书记员  任英龙