上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0115执异425号案外人：上海滴水茂企业经营管理有限公司，住所地上海浦东新区。法定代表人：吴永利，执行董事。委托代理人：朱唯一，系上海滴水茂企业经营管理有限公司员工。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市世博支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。负责人：张铭，行长。委托代理人：刘林生，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托代理人：林雨晗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被执行人：上海化谊机电设备有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：夏品云，总经理。被执行人：上海港潮房地产开发有限公司，住所地浦东新区。法定代表人：夏品雄，总经理。委托代理人：卢昊，系上海港潮房地产开发有限公司员工。被执行人：夏品云，男，1962年12月14日出生，汉族，住上海市长宁区。被执行人：叶爱英，女，1963年6月29日出生，汉族，住上海市长宁区。本院在执行(2017)沪0115执13642号申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市世博支行(以下简称工商银行世博支行)与被执行人上海化谊机电设备有限公司、上海港潮房地产开发有限公司(以下简称港潮公司)、夏品云、叶爱英金融借款合同纠纷一案过程中，案外人上海滴水茂企业经营管理有限公司(以下简称滴水茂公司)对执行标的上海市浦东新区环湖西二路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室(以下简称9套房屋)及222室、229室、232室、233室、258室、267室(以下简称6套房屋)房屋(上述房屋简称系争15套房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人滴水茂公司称，2010年12月26日案外人与被执行人港潮公司签订《房屋租赁合同》，由其承租上海市浦东新区环湖西二路XXX号广昊世纪大厦二楼整层(包括系争15套房屋)。合同约定：租赁期自2011年1月1日起至2031年12月31日止，共20年，租金为1.6元/平米/日，每三年递增5%，租金支付方式为押三付三，承租面积共计8900平方米，每年租金约500万元左右。案外人承租房屋后，部分自用，部分转租，于2011年5月16日，将系争15套房屋中的205室、206室、207室、208室、209室、210室、211室、252室转租给时代今典影院投资有限公司，2016年9月18日，承租方由时代今典影院投资有限公司变更为上海今典广昊影院管理有限公司(以下简称今典广昊公司)。2015年12月21日，案外人将系争房屋中的222室转租给晶人奕恕(上海)投资有限公司。在《房屋租赁合同》实际履行中，案外人有钱即支付租金，未按照合同约定的时间支付租金，其中2016年4月26日，由次承租人今典广昊公司向港潮公司转账558，269.12元；6月23日，由今典广昊公司向港潮公司转账138，727.68元；2017年7月10日，由今典广昊公司向港潮公司转账140，252.16元，上述今典广昊公司向港潮公司支付的三笔钱款均为案外人应收取的租金，用以抵扣案外人应支付给港潮公司的租金。截至2018年7月30日，案外人已累计支付租金9,986,998.96元。为维护案外人的合法权益，请求法院确认其对系争15套房屋享有租赁权。被执行人港潮公司称，对案外人陈述系争15套房屋租赁及转租的事实无异议，同意案外人的异议请求。申请执行人不同意案外人的异议申请，理由如下：1、在执行过程中，案外人向执行法官提交2011年1月1日签订《房屋租赁合同》，其中合同约定租金远低于市场价格(约为市场价的20%)且保持20年不变，免租期长达五年，不需要支付押金，申请执行人认为该合同虚假并书面向执行法官表达了上述意见。在执行听证中，案外人又提交一份2010年12月26日签订的《房屋租赁合同》，将申请执行人曾质疑不符合常理的租金、押金、免租期进行了变更，故案外人主张的租赁事实是不存在的；2、案外人未履行支付租金的义务，其提供的付款回单等证据中，付款时间、金额与前后两份《房屋租赁合同》中约定支付租金、押金的时间、金额不符，且用途显示均为往来款。根据案外人提供的支付凭证，其所支付的款项总额也仅相当于承租两年的租金。3、案外人未实际使用涉案房屋。申请执行人办理抵押贷款时，涉案房屋次承租人时代今典影院投资有限公司出具《放弃租赁优先权承诺函》，载明出租人为港潮公司而非案外人。综上，申请执行人请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，系争15套房屋产权登记在被执行人港潮公司名下。2014年3月27日，申请执行人取得9套房屋抵押权。2014年7月8日，申请执行人取得6套房屋抵押权。2016年10月26日，本院查封了系争15套房屋。2016年9月26日，本院对原告工商银行世博支行诉被告上海化谊机电设备有限公司、港潮公司、夏品云、叶爱英金融借款合同纠纷一案，依法作出(2016)沪0115民初68440号民事调解书，在调解主文中明确，被执行人上海化谊机电设备有限公司应分期向申请执行人归还5,973,192.82元本金及相应的借款利息。被执行人未能如期履行偿还义务，申请执行人有权就系争6套房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。因被执行人未能履行义务，申请执行人向本院申请强制执行。在执行过程中，本院拟对系争15套房屋进行拍卖，案外人向本院提出执行异议申请。另查明，根据案外人提供的支付凭证，2011年4月6日，案外人转账给港潮公司650万元，摘要显示为贷记往账；案外人于2013年12月27日转账449，750元、2014年10月11日转账30万元、10月29日转账30万元、2015年5月14日转账54万元、6月4日转账7万元、6月16日转账10万元、7月31日转账51万元、8月27日转账15万元、12月17日转账14万元，上述转账凭证中除2011年4月6日支付650万元外，其余凭证用途显示均为往来款。2016年4月26日，今典广昊公司向港潮公司转账558，269.12元；6月23日，今典广昊公司向港潮公司转账138，727.68元；2017年7月10日，今典广昊公司向港潮公司转账140，252.16元。在听证审查中，案外人及港潮公司对申请执行人提供2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》的真实性认可，称因该合同签订时间距今较为久远，具体经办人已离职，该合同如何签订不清楚，但实际双方以2010年12月26日签订的《房屋租赁合同》履行。案外人及港潮公司对申请执行人提供的《放弃租赁优先权承诺函》的真实性不予确认，因申请执行人未提供《放弃租赁优先权承诺函》的原件，双方对其真实性有争议，故本院对《放弃租赁优先权承诺函》的真实性不予确认。本院认为，房屋租赁的意义在于承租人通过支付对价取得他人所有房屋之使用权，应该具备依法订立租赁契约，支付租金及占有、使用房屋等基本特征。综合审查案外人提交的相关证据及当事人的陈述，案外人异议请求不能成立。首先，案外人提出以现金方式2011年12月15日支付港潮公司9万元租金，但并无其他相关有效证据予以佐证，不能证明案外人就上述款项已支付给港潮公司。案外人所提供的支付租金的凭证，与其提供的《房屋租赁合同》约定的付款时间不一致，且支付凭证中有11笔显示的用途为往来款或贷记往账，并非是租金，不能排除案外人与港潮公司有其他资金往来的情况。另外3笔的付款人今典广昊公司与收款人港潮公司并非全部是《房屋租赁合同》上载明的当事人。案外人所主张的支付租金的总额，远低于其提供的《房屋租赁合同》应当支付的租金总额。故本院对于案外人提出的支付租金的主张不予支持。其次，案外人主张其承租系争房屋，但在听证审查过程中未能提供证据证明其实际占有、使用系争房屋，这显然不符合房屋租赁的基本特征，故本院不能认定该租赁事实。综上所述，案外人未能提供充分证据证明其主张的租赁合同真实有效，其对系争房屋主张租赁权的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人上海滴水茂企业经营管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  盛爱琴人民陪审员  卫银龙人民陪审员  刘鼎康二〇一八年十月十一日书 记 员  王佩菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。