贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2629民初468号 原告：钟贵平，女，1970年2月8日出生，汉族，住贵州省剑河县。 原告：欧秀华，男，1966年12月6日出生，苗族，住贵州省剑河县。 委托诉讼代理人：黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋奉军，贵州天合律师事务所律师。 被告：剑河县州剑房地产开发有限公司。住所：贵州省剑河县革东镇金泰世纪广场**。 法定代表人：杨玉州，经理。 委托诉讼代理人：吴学林，贵州兴黔律师事务所律师。 原告钟贵平、欧秀华与被告剑河县州剑房地产开发有限公司（以下简称“州剑房产开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟贵平、欧秀华的委托诉讼代理人黄雪刚、蒋奉军，被告州剑房产开发公司的委托诉讼代理人吴学林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟贵平、欧秀华向本院提出诉讼请求：一、判令被告按1300元/月向原告支付自2016年1月31日起至被告取得工程竣工验收备案表之日止逾期交房违约金（暂计算至起诉之日即2018年7月10日）38133.33元；二、判令被告按1300元/月向原告支付自2017年1月1日起至被告实际将办理不动产权证有关文件交付原告之日止的逾期办证违约金（暂计算至起诉之日即2018年7月10日）23790元。事实和理由：2015年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买被告开发的“××新都”×栋×单元×层×号商品住房，价款435315元，交房日期2016年1月30日，办证日期为2016年12月31日，约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金均为按同期人民银行活期存款利率计算。合同签订后，原告已将购房款如数交清，但被告至原告起诉之日，仍未取得工程竣工验收备案登记资料，已构成违约，应依法承担违约责任。因本案合同签订时，是被告提供的格式，约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，请求人民法院按原告的请求调整逾期交房违约金和逾期办证违约金。 州剑房产开发公司辩称：1、原告诉请迟延交房的期间与事实不符。合同约定的交房期限为2016年1月30日，因政府改变了车位以及超层等原因，交房期限确实有所迟延，但到2016年3月20日我方以电话通知形式通知了44户原告，原告无故不按时收房不应由我方负责，我方实际迟延交房的时间应为50天，根据合同的约定，延期交房违约金按人民银行规定的同期存款利率计算。2、我方交付房屋时具备了约定的交付条件。该工程于2015年10月基本完工，2015年11月向建设局等有关部门提交验收材料，2016年3月18日县建设局等相关部门进行了工程验收，取得了验收合格证明文件，2016年3月20日向建设主管部门申请备案。虽然因我方未交纳有关费用，尚未取得备案表，但合同并未约定以备案表为交付房屋合格的条件。3、迟延办证，是双方的责任。按照有关规定，应当是原告向我方申请办理房产证。合同约定的办证期限为2016年12月30日，在此前我方已将有关手续申报给相关部门，但原告至今未向我方提交申请办理房产证的文件。因2017年1月至2017年12月期间原告未申请办证，此期间内我方不承担违约责任，违约金的计算应从2018年1月1日起计算至我方通知原告办证的2018年7月2日。迟延办证，原告方是没有实际损失的，应按合同约定的人民银行同期存款利率计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、身份证，证明原告的基本信息及主体资格；2、结婚证，证明二原告系夫妻关系；3、工商注册登记信息，证明被告的工商登记信息及主体资格；4、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》，证明原告向被告购买商品房并签订合同的事实；5、认购协议书、借款合同、收据，证明原告已付清所涉房屋全部购房款的事实。被告对原告提交的证据无异议。被告提交的证据有：1、营业执照，证明被告具备商品房开发资质；2、《质量验收证明书》及附件，证明被告交付房屋符合合同约定的交付条件；3、通知交房记录，证明被告于2016年3月20日通知业主领房；4、装修申请审批表，证明被告已交房和原告申请装修的时间；5、通知办证短信、公告照片，证明被告已于2018年7月通知业主可以办证。原告对被告提交的第1组、第4组证据无异议，对第2、3、5组证据提出异议。本院对当事人均无异议的证据予以认定，并在案佐证，对当事人有异议的证据，认证如下：1、被告提交的第2组证据《质量验收证明书》及所附勘察、设计、施工、监理等单位的验收合格报告和《测绘报告》、《商品住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《商品住宅使用说明书》、《建设工程消防验收意见书》、《单位工程竣工验收证明书》等文件，经审查，前述书证内容真实、形式和来源合法、与本案有关联，予以认定；2、《商品房买卖合同》第十四条约定，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理房屋交接手续的时间、地点，但本案事实表明，被告并未采用书面形式通知原告受领房屋。被告提交的第3组证据，是一份《玉锦新都业主名单》，被告以此作为“住宅交房通知”，主张已于2016年3月20日打电话通知业主领房，该证据系被告单方制作，且通话时间、地点、通话结果及经办人等内容记载不全，又无其他证据印证，真实性存疑，故不予认定；3、被告提交的第5组证据是被告通知业主领取办不动产登记有关事宜《告知书》的短信及公告照片，虽然真实，但经本院核实，至庭审结束后，被告尚未办成“××新都”房屋的初始登记，根据有关规定，原告等房屋买受人申请办理不动产权证书的条件未成就，因而并不能证明涉案房屋具备了办证条件，故不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月9日，原、被告订立《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、原告向被告购买位于剑河县××浪路××号“××新都”（剑河县第一农贸市场扩容升级改造项目）楼盘×栋×单元×层×号的商品住房一套；2、套内建筑面积108.8㎡，总价款435315元；3、交房时间：2016年1月30日前交付；4、交房条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（4）该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；（5）上水、下水、供电在交付时达到使用条件；（6）电话通信、有线电视、宽带网络在交付时线路敷设到户；5、逾期交房违约责任：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款按中国人民银行同期活期存款利率支付违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款按中国人民银行同期活期存款利率支付违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；6、办理房产证时间为2016年12月31日前；7、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付全部已付款按中国人民银行同期活期存款利率支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。至合同约定的交房日期届满即2016年1月30日，被告未能依约交房。被告于2016年3月18日组织房屋竣工验收，验收当日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五家责任主体单位均作出了验收合格的意见书，施工单位、监理单位、建设单位、设计单位及有单位剑河县住房和城乡建设局代表签署了《单位工程竣工验收证明书》；2015年12月30日取得房屋面积测绘报告书；2016年1月21日供水安装工程验收合格；2016年2月15日取得有线电视网络工程验收合格证书；2016年8月10日取得FTTH通信接入项目验收合格证书；2016年10月8日取得建设工程消防验收合格意见书。被告按合同约定，制备了《商品住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《商品住宅使用说明书》等文件。因被告违反原规划、设计方案，在地下减层、在顶上加层，导致该楼盘至今未能办理建设工程竣工验收备案登记。被告因此直至本案法庭辩论终结前也未能办理“××新都”楼盘的不动产权初始登记，从而至今未能向原告等购房方提供涉案商品房办理转移登记所需要的相关文书。本案在审理过程中，双方均未提供何时实际交付、接收房屋的有效证据。被告提供的装修申请审批表显示，原告于2016年4月6日向剑河县安全物业管理有限公司提出装修申请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。本案的争议焦点是：一、被告向原告交付房屋时未取得竣工验收备案表，是否符合交房条件；二、逾期交房期间的认定及逾期交房违约金的计算标准是否应调整；三、逾期办证期间的认定以及逾期办证违约金的计算标准是否应调整。对上述争议焦点问题，本院作如下评判： 关于焦点一。商品房买卖中，出卖方交付房屋，必须确保房屋质量合格。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国建筑法》均规定了建设工程经竣工验收合格方可交付使用的原则。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。”第二款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”第二款规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”本案所涉房屋交付时，已经勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收合格，取得了《单位工程竣工验收证明书》并制备了《商品住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《商品住宅使用说明书》等文件，且被告已在验收合格后即将竣工验收资料提交建设主管部门，建设主管部门虽未签署竣工验收备案表交付被告，但也未在法定期间内责令停止使用、重新组织验收，并有证据证明被告未取得建设主管部门签署的竣工验收备案表，系因非工程质量的原因。据此，应认定房屋交付时，已符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定的条件，也具备原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件。 关于焦点二。逾期交房期间的认定。本案中，原、被告双方均未能提供有效的证据证明原、被告交接房屋的具体时间，但双方当事人对《装修申请审批表》中物业服务中心意见一栏的落款时间均无异议，根据交易习惯，原告向物业申请装修房屋的前提是已实际接收了房屋。因此，鉴于双方当事人均不能提供有效证据证明交接房屋的时间，本院确认原告向物业申请装修的日期为实际接收房屋时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应当视为被告已完成了向交付原告房屋。对于双方在合同中约定的交房日期至实际交房之日，被告应承担迟延交房违约责任。综上，合同约定房屋交付时间为2016年1月30日，被告逾期交房的截止时间为2016年4月6日，被告逾期交房期间为2016年1月31日至2016年4月6日，逾期天数67天。对于逾期交房违约金是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然本案原告未能提供直接证据以证明其损失，但被告的违约行为导致原告无法如约按时取得涉案房屋的占有、使用、收益、处分的各项权利，对原告造成的损失是客观存在的。原告全额将购房款交付被告后，被告未按期交房，形成对原告购房款的占用事实，占用资金，通常资金占用费是按贷款利率计算的。《商品房买卖合同》约定以中国人民银行公布的活期存款利率为逾期交房违约金的计算标准，远不足弥补原告所受的损失，依法应予适当调高。本案中，根据原告已交购房款总额，对照中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%（年利率）标准，原告请求被告按每月1300元支付逾期交房违约金，低于按基准利率4.75%计算的金额，原告请求的计算标准合理，故本院根据每月1300元折算违约金，为43.3元/天。综上，本案逾期交房违约金为2901.1元（67天×43.3元/天）。 关于焦点三。按照《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年12月31日前办理完毕“××新都”商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记所需的有关文件交付给原告。虽然被告已于2018年7月2日发出通知业主领取办理不动产登记有关事宜《告知书》的短信及公告，但经本院向不动产登记中心核实，被告直至本案法庭辩论终结时，仍未对涉案的“××新都”申请不动产权属初始登记，直接导原告未能取得办理商品房转移登记的有关文书，显然违反了合同的约定，应承担逾期办证的违约责任。对于逾期办证违约金标准是否应调整的问题。逾期办证的违约责任原告被告双方在合同中已有明确约定，且原告未举证证明逾期办证导致的具体损失情况，逾期办证违约金的计算标准，应按约定计算，原告主张以1300元/月的标准调整逾期办证违约金的计算无事实和法律依据，本院不予支持。在本案中，根据合同约定，逾期办证违约金应从2017年1月1日起算，至原告起诉之日（2018年7月10日），逾期办证违约金为2320.9元（435315元×556天×0.35%/365天），关于2018年7月10日以后的逾期办证违约金，不宜在本案中一并解决，应当另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告剑河县州剑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告钟贵平、欧秀华逾期交房违约金2901.1元，逾期办证违约金2320.9元，合计5222元； 二、驳回原告钟贵平、欧秀华的其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1348元，减半收取674元（原告已预交），由被告剑河县州剑房地产开发有限公司负担25元，由原告钟贵平、欧秀华负担649元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  李荣碧 二〇一八年十月十六日 法官助理黄彦杰 书记员祁琪