广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2454号上诉人（一审被告）：朱先先，女，汉族，1988年6月3日出生，住黑龙江省鹤岗市东山区。委托代理人：李志鑫，广东南天星律师事务所律师。委托代理人：杨羚，广东南天星律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞市汇正房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道金丰路10号江南第一城18栋商铺135号，统一社会信用代码：91441900MA4URJF9X7。法定代表人：杨仁政，该公司执行董事。委托代理人：黄敬涛，广东法丞汇俊（东莞）律师事务所律师。上诉人朱先先因与被上诉人东莞市汇正房地产经纪有限公司（以下简称汇正公司）中介合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初28386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汇正公司起诉请求：1.朱先先向汇正公司退回保证金1500元；2.朱先先向汇正公司支付违约金114000元；3.本案诉讼费用由朱先先承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2020年12月18日判决：一、朱先先于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市汇正房地产经纪有限公司退回保证金1500元；二、朱先先于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市汇正房地产经纪有限公司支付违约金15000元；三、驳回东莞市汇正房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费2402.5元（包括受理费1305元，保全费1097.5元，均已由东莞市汇正房地产经纪有限公司预交），由东莞市汇正房地产经纪有限公司负担342.5元，朱先先负担2060元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初28386号民事判决书。朱先先不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回汇正公司要朱先先的退回保证金、支付违约金的诉讼请求。事实与理由：一、朱先先的行为并未违反与汇正公司签订的《独家委托出售物业协议》的约定，朱先先的行为不构成违约，一审判决要求朱先先向汇正公司支付违约金15000元没有事实依据和法律依据。1.朱先先想将付款方式变更为一次性付款，并想就变更付款方式及合同的其他详细条款等与意向买家见面协商的行为并不构成违约。一审判决认定朱先先与汇正公司之间的法律关系为居间合同关系，汇正公司在订立房屋买卖合同服务过程中是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人，而房屋买卖合同具体条款的确定以及最终能否签署均由朱先先及意向买家来决定。朱先先身为房屋买卖合同的卖方，想与意向买家协商将付款方式变更为一次性付款以及协商合同的其他详细条款，是行使自己身为房屋出卖人与意向买家磋商合同具体条款的权利，能否变更付款方式完全可以由朱先先与意向买家协商后再确定。在朱先先与汇正公司沟通的过程中，朱先先从始自终都是希望能与意向买家见面进行磋商，但汇正公司身为居间方，却以其认为朱先先“不想卖房”、其不同意朱先先想要变更付款方式等理由阻碍朱先先与意向买家见面，导致朱先先无法与意向买家见面协商合同条款，更不可能说与意向买家进行签约。汇正公司阻碍朱先先与意向买家见面的行为才是“为案涉房屋买卖成交设置了障碍”，故朱先先的行为并不构成违约。2.案涉协议约定朱先先应在接到汇正公司电话或书面通知之日起3日内到汇正公司指定地点签约，虽然汇正公司员工在2020年6月28日通知朱先先，但朱先先仍有在案涉协议约定的期限范围内与汇正公司及意向买家协商具体面谈时间的权利。朱先先在推迟了2020年6月29日下午3时与意向买家见面时间后，又于2020年6月29日下午16:25短信通知汇正公司在2020年6月29日晚上7时许可以到达汇正公司店面与意向买家见面，但朱先先并没有见到意向买家。2020年7月1日，朱先先在接到汇正公司委托的广东大洲律师事务所出具的《律师函》后，又于2020年7月5日通过短信通知汇正公司在2020年7月6日下午3点到汇正公司与意向买家见面，但朱先先到达汇正公司店面后，意向买家仍未出现。朱先先也未超出《律师函》确定的“于本函送达之日起3个工作日内联系委托人经办人员，并前往委托人公司签署书面房屋买卖合约”的要求。由此可见，朱先先的行为未违反案涉协议约定的签约期限，朱先先也从未拒绝出售案涉房屋。二、汇正公司作为居间人没有向朱先先履行如实报告义务，且存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害朱先先的利益，汇正公司无权要求朱先先支付报酬或承担违约责任。本案中，汇正公司员工章健峰在2020年6月28日与朱先先的微信聊天明确告知朱先先，已找到意向买家，成交价格为380万元，付款方式为正常贷款。后朱先先从汇正公司一审期间提交的证据三中才得知，汇正公司于2020年6月27日与意向买家李慧贞签订《定金支付及要约发出委托书》约定，总楼价为叁佰捌拾伍万元整。由此可见，汇正公司没有将意向买家的真实身份信息及完整的要约内容如实告知朱先先，意图利用信息不对称从中牟利，损害朱先先的利益。汇正公司在履行案涉协议约定的居间义务的过程中存在根本违约行为，按照法律规定，汇正公司无权要求朱先先支付报酬或承担违约责任。汇正公司答辩称：一、一审法院调查的事实清楚，适用法律正确，判项适当，汇正公司对该判决予以服判。二、朱先先的上诉请求和事实与理由依法不能成立，在一审审理过程中一审法院对事实的认定已经确定了朱先先利用变更支付方式的形式以实际行为拒绝与买家签署房屋买卖合同，导致汇正公司造成可期待利益的损失以及其他必要费用的损失。因此，应当驳回朱先先的上诉请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系中介合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：首先，朱先先与汇正公司签订的《独家委托出售物业协议》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方应按约定履行义务。案涉协议中约定可接受付款方式为不限，朱先先提出要将付款方式变更为一次性付款，但双方未达成一致意见。因此，朱先先关于变更付款方式的要求的确违反了案涉协议的约定。而朱先先关于其变更付款方式是行使自己身为房屋出卖人与意向买家磋商的权利的抗辩，并不属于本案审理的权利义务范围。其次，朱先先主张无法签约的原因是汇正公司没有尽职地履行居间义务，但是，汇正公司在2020年6月28日与朱先先约定2020年6月29日与意向客户见面签约，而朱先先在2020年6月29日要求变更付款方式为一次性付款，在一定程度上给汇正公司促成案涉物业成交设置了障碍，因此，是朱先先的违约行为导致案涉协议不能继续履行。最后，汇正公司的员工在微信聊天中告知朱先先成交价格为380万元，朱先先主张汇正公司没有履行如实报告义务损害了朱先先的利益，但这是双方关于案涉物业报价磋商过程的初始阶段，并没有任何证据显示案涉物业的最终交易价格损害了朱先先的利益，故本院对其主张不予采信。综上所述，上诉人朱先先的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212.5元，由朱先先负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二一年四月二十七日书记员  石纯子