河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2018)冀0681民初3416号原告：王志新，男，1977年3月8日出生，汉族，住河北省保定市南市区。委托诉讼代理人：崔大庆，河北章海律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦立华，河北章海律师事务所律师。被告：于靖，女，1984年1月11日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：谢志平，满城县大册营法律服务所法律工作者。被告：钟彤彤，男，1979年4月14日出生，汉族，住河北省涿州市开发区。原告王志新与被告于靖、钟彤彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔大庆、被告于靖及委托诉讼代理人谢志平、被告钟彤彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志新向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告履行与原告签订的座落于涿州市9号楼3-601室房屋买卖合同（房屋价款1000000元）；2、依法判令二被告将座落于涿州市9号楼3-601房屋交付给原告（产权证号：涿房权证开字第**），并为原告办理房屋产权过户登记手续；3、依法判令二被告赔偿原告违约金250000元；4、诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告与被告于2018年3月5日签订了涿州市9号楼3-60l室房屋预订合同一份，当日原告按照合同约定向被告支付房屋定金5万元。后原告与二被告于2018年3月7日签订了涉案房屋的买卖合司，合同约定房屋面积124.06平米，房屋总价款1000000元。支付方式为分期付款，签订合同当日原告向二被告支付定金550000元，并约定“乙方向甲方支付85%房款后（即捌拾伍万元整）甲方将房屋交付给乙方使用”，补充协议第三条约定“双方完成房权证过户手续，乙方向甲方支付剩余尾款”。签订协议后，原告分别于2018年3月7日又向二被告支付500000元定金，2018年3月16日向二被告支付房款300000元，共计支付二被告房款850000元。原告按合同约定支付被告房屋85%价款后，多次要求二被告向原告交付房屋，但二被告一直故意拖延不将涉案房屋交付原告使用，后二被告明确表示不再继续履行涉案房屋买卖合同。根据合同约定一方违约，违约方应向守约方支付房屋总价款25%的违约金等损失，故原告请求被告一、二赔偿原告违约金25万元。综上，为维护原告合法权益，诉至贵院请求依法判处。被告于靖答辩称，其并不认识原告，也未与原告签署过房屋买卖合同，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告钟彤彤答辩称，卖房是其在第一被告授意下进行的，因前几年二人投资借款太多，现无力还款，只能卖掉房子偿还借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，原告提交了以下证据：1、房屋预订合同一份、委托书一份、王志新及钟彤彤身份证复印件一份、定金收条一张；2、房屋买卖合同一份、补充协议一份、王志新及钟彤彤身份证复印件一份、委托书一份、首付款收据一份；3、涉案房屋国有土地使用权证书一份及房屋所有权证书一份；4、二被告结婚证复印件一份；5、工商银行转账凭条；6、短信截图一页。被告于靖对证据3、4真实性无异议，对其他证据不予认可。被告钟彤彤对原告提交的证据均无异议。被告于靖提交了以下证据：1、涿州市人民法院（2017）冀0681民初652号民事判决书一份及（2018）冀0681民初2836号民事判决书一份；2、涿州市人民法院（2017）冀0681民初3275号民事判决书一份、保定市中级人民法院（2018）冀06民终312号民事判决书一份；3、法院专递回执二张。原告及被告钟彤彤对上述证据真实性均无异议。被告钟彤彤提交以下证据：房屋预订合同复印件一份，房屋买卖合同复印件一份，补充协议一份，王志新、钟彤彤、于靖身份证复印件各一份及房屋交接押金收据一张。原告对上述证据均无异议，被告于靖对上述证据不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告及被告钟彤彤提交的房屋预订合同、房屋买卖合同及补充协议、委托书、定金收条、首付款收据、工商银行转账凭条等证据，被告于靖提出异议，称与原告签订房屋预订合同及房屋买卖合同一事其不知情，委托书中于靖的签名并非其本人所签，指纹也非其本人捺印。被告钟彤彤认可委托书中于靖的签名是其书写，指纹也是其捺印。原告对被告于靖、钟彤彤的上述陈述亦无异议，但认为作为善意第三人有理由相信委托书的真实性。本院认为，被告于靖关于卖房一事其不知情且委托书非其本人出具的辩解，与本案其他证据能够相互印证，故本院予以采信，关于被告钟彤彤辩解所称，卖房系在于靖的授意下所为，因其未提供相应证据，故不予采信。根据当事人陈述及有效证据，本院认定事实如下：被告钟彤彤以被告于靖的名义出具委托书在房产中介公司登记售卖房屋。委托书载明：“委托人：于靖，女，汉族，住涿州市开发区，身份证号：。妻。受委托人：钟彤彤，男，汉族，1979年4月14日生，住涿州市开发区，身份证号：。夫。我们夫妻二人共同所有一套住房，位于涿州市开发区。我们二人一致要将这套房卖出，我委托我老公钟彤彤将这套房卖出”，在委托书落款处，被告钟彤彤签写了“于靖”二字并捺印。2018年3月5日，被告钟彤彤与原告王志新签订《房屋预订合同》并收取原告预购房屋定金50000元。2018年3月7日，被告钟彤彤与原告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，原告购买坐落于涿州市9号楼3-60l室房屋，房屋所有权证号开（字）41554，产权人钟彤彤、于靖，建筑面积124.06平米，房屋总价款1000000元。支付方式为，签订合同当日支付购房定金550000元，在支付85%房款后，将房屋交付原告使用，待完成房权证过户手续后，原告支付剩余尾款。2018年3月7日，原告向被告钟彤彤支付首付款500000元。2018年3月16日，原告向被告钟彤彤支付房款300000元。后原告要求被告钟彤彤办理房屋过户手续，被告钟彤彤表示，“因家里有点情况，房子卖不了了”，原告遂提起诉讼。又查，诉争房屋涿州市9号楼3-60l室，房屋所有权证号：涿房房权证开字第**，记所有权人为钟彤彤、于靖，二人各占50%产权。又查，被告钟彤彤、于靖于2007年10月12日登记结婚。被告于靖于2017年2月8日及2018年7月2日两次向本院提起离婚诉讼，本院先后做出（2017）冀0681民初652号民事判决及（2018）冀0681民初2836号民事判决，判决不准离婚。2017年10月20日，被告钟彤彤的父母钟敬龙、刘巍对钟彤彤、于靖提起诉讼，要求确认涿州市9号楼3-60l室房屋为钟敬龙、刘巍所有，本院于2017年10月20日做出（2017）冀0681民初3275号民事判决，驳回钟敬龙、刘巍的诉讼请求。钟敬龙、刘巍上诉后，2018年2月6日保定市中级人民法院做出（2018）冀06民终312号民事判决，驳回上诉，维持原判。该终审判决于2018年3月4日邮寄送达本案被告于靖，并于2018年3月6日邮寄送达本案被告钟彤彤。本院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另行约定的除外。涉案房屋登记在被告于靖、钟彤彤名下，为二被告夫妻共同财产，被告钟彤彤未经共有人于靖同意并授权，擅自以自己及于靖的名义签订房屋买卖合同，处分共同共有房屋，构成无权处分，现被告于靖对于该售房行为不予认可，故被告钟彤彤与原告签订的房屋买卖合同无效，原告的诉讼请求缺乏法律依据。关于合同无效后原告支付的房屋价款问题，因原告在本案中没有诉求，本案不作处理，可另诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费16050元，由原告王志新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  柴秋瑾审 判 员  杨爱净人民陪审员  郑 伟二〇一八年十月十八日书 记 员  李 同