北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初9662号原告：许艳会，男，1968年9月13日出生，汉族，北京鹏博程远工贸有限公司法定代表人，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李里，北京星林律师事务所律师。被告：曹成来，男，1962年8月2日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：钱飞，北京市诚实律师事务所律师。原告许艳会与被告曹成来租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员汪霞、路新生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许艳会及其委托诉讼代理人李里，被告曹成来的委托诉讼代理人钱飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许艳会向本院提起诉讼请求：1、请求确认由原告改建、装修的房屋及设施因拆迁所获拆迁补偿款300万元归原告所有；2、判令被告支付原告因北京鹏博程远工贸有限公司经营场地拆迁所获一次性停产停业补助费105万元、拆迁补助费5万元、拆迁配合费20万元、其他费用0．8万元，共计130．8万元；3、判令被告向原告支付违约出租原告承租房屋所获租金45万元（2013年12月1日至2016年6月1日期间）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年5月26日，原、被告签订了《房屋及设施租赁合同》，约定原告向被告承租位于昌平区崔村镇西崔村昌崔路南500米的房屋及设施，被告向原告明确：原告对房屋所在院落整院承租，该院落原为北京市昌平区鸵鸟产业化服务中心经营场所，现属于北京市昌平区穆斯林食品加工厂（以下简称食品厂）租用，被告现为食品厂承包人。双方约定因国家政策或政府规划占地等原因，需要拆除或改造已租赁房屋，本合同自行终止，双方互不承担违约责任。关于相关补偿分配，现有土地及房屋的补偿归甲方（被告）所有，乙方（原告）自建房屋部分的补偿归乙方所有。原告在签订合同后，依约交纳了租金，对承租的房屋进行部分重建，并对部分房屋进行了装修改造，注册设立了北京鹏博程远工贸有限公司（以下简称鹏博公司），在整套院落内进行正常生产经营。2010年5月26日，被告与原告商议由被告改建原告承租房屋中其中一处（东北角第一排房屋），两人约定被告改建后，只使用楼上两间，其余仍由原告使用。2013年9月13日，被告隐瞒原告，将其改建后的房屋整体出租给北京利腾龙业餐饮管理中心（以下简称利腾中心），年租金18万元，并将已经出租给原告的院子同时出租给利腾中心使用。利腾中心进入后，与原告发生矛盾。原告多次与被告交涉要求解决违约出租一事，被告均以各种理由推脱。2016年6月，崔村镇政府张贴公告，确定对原告承租房屋进行拆迁。按照合同约定，合同已经终止，原告在承租期间改建、装修的房屋和设施所获拆迁款项应归原告所有。同时，原告亦应依法获得鹏博公司因拆迁获得的拆迁补偿。原告多次向被告要求确认相应补偿款项数额，并将补偿款支付给原告，被告一直拒绝。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告曹成来辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告主体不适格。原告主张的拆迁补偿款由北京昌平穆斯林食品加工厂取得，并非由被告取得和控制，原告要求被告支付拆迁补偿款项没有事实和法律依据。2、原告租赁涉案房屋后，仅对部分房屋进行装修，并无改建及新建，即使有装修，按照租赁合同约定也无权取得补偿款项。3、一次性停产停业补助费由北京昌平穆斯林食品加工厂取得，原告所称的鹏博公司无权取得，且该鹏博公司因债务问题早在2014年就停止生产经营，所有设备被法院查封，作为法定代表人的原告当时也长期处于失联状态。若不是此次拆迁，相信原告仍然不会现身。此外原告主张搬迁补助费、搬迁配合奖励、其他费用、所有搬迁事项原告均没有参与，在拆迁时原告也从未到场，而该三项补偿均是对实际搬迁主体进行的奖励及补助，因此原告对此无权享有。4、原告承租范围并非全部院落及房屋。涉案房屋中第一排办公室并不在原告承租范围内，该办公室一直由北京昌平穆斯林食品加工厂使用，无论是合同签订后的使用过程及改建后的过程，原告对此均未提出任何异议，根本不存在原告所称的被告违约出租事实。这一事实也被北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14972号民事判决及北京市第一中级人民法院（2018）京01民终5796号民事判决确认，原告主张违约租金45万元没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2007年12月28日，北京市昌平牧工商总公司作为出租方（甲方）与承租方曹成来（乙方）签订《房屋及设施租赁合同》，约定甲方将位于昌平区崔村镇西崔村的房屋及设施出租给乙方使用，出租房屋面积共975平方米，占地4．75亩；租赁期限为15年，自2008年1月1日至2022年12月31日止，年租金为2万元，合同还约定乙方可以自建房屋用于生产经营，也可以将房屋及设施部分或全部转租给第三者。此外，合同双方还约定了其他权利义务。曹成来基于租赁合同取得上述位置的房屋及设施的使用权。2010年5月26日，曹成来（甲方）与许艳会（乙方）签订《房屋及设施租赁合同》，约定甲方将上述位于昌平区崔村镇西崔村的房屋及设施出租给乙方使用，出租房屋建筑面积为1166平方米（附房屋坐落平面图）；租赁期限为12年，租金采取先付年租金制，年租金从2010年5月26日起交纳第一年及第二年租金，均为12万元/年，从第三年起每年的租金按上一年租金总额的2%逐年递增；第一次交付租金的时间为2010年5月26日（2010年5月26日至2012年5月26日），乙方一次性支付甲方2年的租金24万元，第二次交付租金的时间为2012年5月26日（交付2012年5月26日至2013年5月26日期间）租金12．24万元；以后年度支付租金的时间为每年度的5月26日，且按上一年租金总额的2%逐年递增形式支付本年度周期的租金。同时，还约定甲方保证乙方上述房屋的正常使用，乙方应按时交纳租金；乙方独立经营，自负盈亏，并独立承担全部经济和法律责任。乙方如需新建及改建现有房屋，须经协商，经甲方同意后方可实施。合同终止后，乙方所建房屋归甲方所有。违约责任：乙方逾期三个月未交租金，甲方有权解除合同；因不可抗力致使本合同无法继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担法律责任；因国家政策或政府规划占地等原因，需要拆除或改造已租赁房屋，本合同自行终止，双方互不承担违约责任。关于相关补偿的分配，现有土地及房屋的补偿归甲方所有，乙方自建房屋部分的补偿归乙方所有。在租赁合同附件1平面图上特别注明了“除第一排办公室外，其余房屋租给乙方使用。”此外，双方还约定了其他合同条款内容。签订上述租赁合同后，曹成来交付许艳会除特别约定的第一排办公平房外的房屋、设施。2010年左右，曹成来将涉案场地上的第一排办公用房拆除后翻建为二层楼房及地下室。2013年9月13日，曹成来将翻建后的二层楼和地下室出租给他人使用。曹成来与许艳会均认可截至2016年5月26日前许艳会尚欠租金96800元，2016年5月26日以后的租金未支付。根据租赁合同中租金每年递增2%的约定，2016年度（2016年5月26日至2017年5月26日期间）租金为13．24万元/年。2016年6月21日左右，涉案的房屋、场地因政府的环境整治项目需要拆迁，曹成来收到了相关行政部门的拆迁通知，后曹成来将通知内容告知许艳会，并要求其前来办理相关手续及腾退房屋、场地。2012年6月18日，许艳会以承租场地为经营场所注册成立了北京鹏博程远工贸有限公司，许艳会担任该公司的法定代表人，公司的经营范围载明有制造小麦粉（通用）；销售粮食、五金交电等。许艳会在承租期间，在涉案场地上新建、改造了部分建筑物及对原有部分建筑物进行装修。另查，根据涉案土地的《集体土地使用证》载明的信息显示，土地的所有权人为昌平区崔村镇政府，使用权人是北京市昌平区鸵鸟产业化服务中心，用途为企业用地，使用权类型为批准划拨，土地使用权面积为3166．7平方米。1999年2月4日，原昌平县鸵鸟产业化服务中心（现北京市昌平区鸵鸟产业化服务中心）与原昌平县崔村镇人民政府和北京昌平崔村工业企业总公司签订《企业转让出售合同》，通过支付对价的方式取得了涉案土地的使用权。北京市昌平区鸵鸟产业化服务中心与北京昌平穆斯林食品加工厂均系北京市昌平牧工商总公司的下属单位。根据企业信息查询显示，北京昌平穆斯林食品加工厂成立于1998年3月9日，目前为开业状态，类型为全民所有制，法定代表人为曹成来。因涉案场地房屋涉及环境整治拆迁，2017年1月3日，曹成来作为北京昌平穆斯林食品加工厂（被拆迁人）的委托代理人（兼法定代表人）与北京市昌平区崔村镇人民政府（拆迁人）签订了《昌平区2016年环境整治项目非住宅拆迁补偿协议》（协议编号：0041），约定被拆迁人在拆迁范围内的非住宅房屋建筑面积为2751．91平方米，非住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的房屋建筑面积2201．528平方米；经评估公司评估，非住宅拆迁补偿款共计4756941元，其中包括：被拆迁房屋评估重置成新价为4187298元（依据实施细则的规定，被拆迁房屋一层按照房屋评估重置成新价的100%标准补偿，二层按照房屋评估重置成新价的70%标准计算，被拆迁房屋评估重置成新价补偿为3818191元）、无法恢复使用的设备补偿费为260000元、其他地上物补偿为678750元；拆迁补助费1477376元，其中包括：一次性停产停业综合补助费1100764元、拆迁补助费68798元、搬迁配合奖297744元、其他（电话移机费470元、空调移机费9600元），拆迁补偿款总计6234317元。经申请，本院依法调取了涉案场地的拆迁补偿协议、房屋拆迁评估报告、房屋拆迁评估价格结果通知单及当时现场勘测的房屋估价表、平面示意图、估价房屋照片。根据房屋拆迁评估报告显示涉案房屋重置成新价为4187298元（因二层房屋按照房屋评估重置成新价的70%标准计算补偿，涉案场地内房屋重置成新价补偿为3818191元）。其中拆迁评估结果通知单和房屋估价表、照片、平面示意图、照片中标号为15号的二层楼房（建筑面积为293．76㎡、房屋总价为408303元），许艳会陈述系其承租涉案场地后新建，曹成来对此予以认可；该15号二层楼房评估时的面宽为21．6米、进深6．3米、柱高为2．9米。另外，许艳会陈述编号为4号（建筑面积11㎡、房屋总价7918元）的污水处理用房、6号（建筑面积33．99㎡、房屋总价34055元）用于厕所、锅炉房、储物间；10号（建筑面积31．5㎡、房屋总价23568元）用于宿舍、11号（建筑面积444．71㎡、房屋总价804105元）用作车间及部分附属物、装修均系其所建，曹成来不予认可，并陈述除了上述15号房屋外，其余拆迁房屋均系出租前原有房屋或自己后期新建房屋。许艳会在涉案承租房屋、场所内的部分设备、设施因与案外第三人纠纷被人民法院依法查封。上述事实，有《房屋及设施租赁合同》、营业执照、集体土地使用证、经营场所证明、房屋租赁经营管理合同、昌平区2016年环境整治项目非住宅拆迁补偿协议、房屋拆迁评估报告、房屋拆迁评估价格结果通知单及房屋估价表、平面示意图、估价房屋照片、证人证言及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为：法院生效判决书已经认定原、被告于2010年5月26日签订的《房屋及设施租赁合同》合法有效。虽该合同因涉及政府拆迁已于2016年6月21日解除，但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，根据涉案租赁合同第五条第5项规定的“因国家政策或政府规划占地等原因，需要拆除或改造已租赁房屋，本合同自行终止，双方互不承担违约责任。关于相关补偿的分配，现有土地及房屋的补偿归甲方（曹成来）所有，乙方（许艳会）自建房屋部分的补偿归乙方（许艳会）所有”，故涉案场地上房屋及附属物等拆迁补偿款，应根据地上物的建设、归属情况予以分割处理。现已查明房屋估价表中15号二层楼房（建筑面积293．76㎡）系原告所建，故该房屋的拆迁补偿款应归其所有，但因该房屋系二层楼房，根据拆迁政策，该房屋的二层实际按照重置成新价的70%补偿，本院根据评估时房屋重置成新价408303元，计算15号房屋实际应获得的拆迁补偿款为347057．5元。根据拆迁房屋估价表中载明的4号、6号、10号、11号间数、屋面情况、结构及当时拍摄的房屋照片新旧程度、现状，并结合郭强的证人证言能够证明上述房屋系原告在拆除涉案院内原有屠宰旧车间、锅炉房的基础上新建和改建的，故上述4号、6号、10号房屋的拆迁补偿款（合计65541元）根据双方租赁合同约定应该归原告所有；对于11号车间的补偿款，鉴于原告拆除了涉案场地内原有旧车间和锅炉房，相应的对被告造成一定的拆迁利益损失，基于公平合理原则，本院酌情认定11号车间的拆迁补偿款的90%（即723694．5元）归原告所有。关于装修、设备及附属物等地上物补偿款678750元和空调移机费（24台）9600元，因上述地上物已被拆除，且双方对评估价格结果通知单中的设备、设施数量不能协商一致，鉴于双方在涉案场地均有新建楼房并装饰装修，公平起见，本院酌情确定原、被告对上述装修、设备及附属物等地上物补偿款678750元和空调移机费（24台）9600元各享有二分之一，即原告应获得装修、设备及附属物等地上物补偿款和其他费用（空调移机费）344175元。关于涉案场地上获得的包括一次性停产停业综合补助费在内的拆迁补助费、无法恢复使用的设备补偿费、搬迁配合奖等款项，均系拆迁人对被拆迁人的补偿，故原告主张一次性停产停业补助费1050000元、拆迁补助费50000元、拆迁配合奖200000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约出租原告承租房屋所获租金450000元（2013年12月1日至2016年6月1日期间），但原告并未提供充足证据证明被告违约出租，且法院生效判决已对原、被告各自履行租赁合同的事实情况进行了认定，故原告该请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曹成来于本判决生效后十日内支付原告许艳会房屋拆迁补偿款、设备、设施及装修补偿款、空调移机费共计人民币1480468元。二、驳回原告许艳会的其他诉讼请求。如果被告曹成来未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44864元，由原告许艳会负担30904元（已交纳）；由被告曹成来负担13960元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李炜鑫人民陪审员  路新生人民陪审员  汪 霞二〇一八年十月十一日书 记 员  陈 曦