新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民 事 判 决 书(2021)兵0601民初440号原告：崔者不，男，1989年10月15日出生，住新疆五家渠市。委托诉讼代理人：李忠林，新疆西域律师事务所律师。被告：新疆润邦房地产开发有限公司，住所地:新疆五家渠市人民南路781号恒翔大厦，统一社会信用代码：916590045605289977。法定代表人：甄会国，该公司总经理。委托诉讼代理人：石萍，新疆渠成律师事务所律师。被告：甄会国，男，1968年1月9日出生，住五家渠市。委托诉讼代理人：马锐，新疆渠成律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司五家渠支行，住所地：新疆维吾尔自治区五家渠长征路666号，统一社会信用代码：9165900499909112XQ。负责人：张存宁，该支行行长。委托诉讼代理人：李智谋，该支行员工。委托诉讼代理人：王守军，新疆庭州律师事务所律师。原告崔者不与被告新疆润邦房地产开发有限公司（以下简称润邦公司）、甄会国、第三人中国工商银行股份有限公司五家渠支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔者不的委托诉讼代理人李忠林，被告润邦公司的委托诉讼代理人石萍，被告甄会国的委托诉讼代理人马锐，第三人工商银行的委托诉讼代理人王守军、李智谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔者不向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告新疆润邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告新疆润邦房地产开发有限公司返还购房首付款73785元；3、判令被告新疆润邦房地产开发有限公司支付首付款利息损失自2013年10月6日至实际给付之日，截止至2021年1月25日暂计为28275.57元;4、判令被告新疆润邦房地产开发有限公司返还专项维修基金3656元、契税1828元、办证费80元，管道安装费1950元，以上合计：109574.57元;5、判令被告新疆润邦房地产开发有限公司赔偿原告已向偿还第三人中国工商银行股份有限公司五家渠支行的《个人购房借款担保合同》项下的贷款本息（以第三人于判决生效之日当月出具的还款明细单为准）；6、判令解除原告与第三人中国工商银行股份有限公司五家渠支行签订的《个人购房借款/担保合同》；7、判令被告新疆润邦房地产开发有限公司支付原告与第三人签订的《人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本金及利息；8、判令被告新疆润邦房地产开发有限公司支付保全费1067.87元；9、判令被告甄会国对上述费用承担连带责任；10、本案诉讼费、邮寄费等全部费用由被告承担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求利息损失为28751.57元。以上合计110050.57元，并当庭放弃第8项的诉讼请求。事实与理由：2013年10月5日，原告与被告润邦公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将位于五家渠市XX团西环路以西XX小区XX号楼X单元XX室的房屋出售给原告。房屋总价182785元，房屋面积87.92平方米，合同还约定被告润邦公司应当于2013年10月30日前将该房屋交付给原告，交付后60日内办理产权证书。合同签订后，原告依约支付了首期购房款73785元，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付。原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，并按期向第三人支付贷款本息，但润邦公司未在约定的日期内办理房屋产权证书，截止至今仍未办理。被告润邦公司系一人有限责任公司，根据《公司法》六十三条的规定，原告诉请润邦公司的法定代表人甄会国对本案债务承担连带责任。综上，因被告不按时办理房屋产权证书，侵害了原告的合法权益，根据民事诉讼法等相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告润邦公司辩称：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示。被告已经向原告交付了房屋，产证的办理并不影响原告对该房屋的实际占有使用，买卖合同的目的已经实现；2、涉案房屋是XXX团委托被告润邦公司代建销售的保障性住房。涉案房屋已经竣工验收合格并且交付给原告使用，至今未办证的原因为涉案小区由两家公司代建，润邦公司承建楼栋已经按期竣工验收，另一家公司代建楼栋没有完成竣工验收，导致涉案小区整体无法进行竣工验收，无法备案办理相关产权证；2、原告购买的住房系保障性住房，涉案房屋已经竣工并交付，由于政策性原因房产证没有如期办理。目前保障性住房可以办理产权证，并正在逐步办理；3、依据相关法律规定，由于出卖人的原因导致无法办证的，买受人请求解除合同的和赔偿损失的，应予支持。而本案房屋未办产权证的原因并非被告公司原因造成，且被告已将办证的相关资料提交房管部门。被告甄会国辩称：与第一被告答辩意见一致。同时称，甄会国不应该承担连带责任，其仅是法定代表人，而不是合同相对方，不应承担本合同的相关责任。第三人工商银行述称：1、原告起诉因被告未办理产证的争议与银行无关，银行在本案中无任何过错，请求法庭依法确认原告和第三人签订的借款合同的有效性；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》第15条约定，产权登记若逾期，出卖人应向买受人支付违约金，而不是解除合同。按照契约优先原则，本案应由被告润邦公司支付违约金的方式解决；3、原告和第三人签订的借款合同，原告目前未偿还完毕，原告应该按照贷款合同的约定，清偿贷款本息。本院经审理认定事实如下：2013年10月5日，原告与被告润邦公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告润邦公司将位于五家渠市XX团西环路以西XX小区XX号楼X单元XX室房屋出售给原告，房屋总价182785元，房屋面积87.92平方米。被告润邦公司应于2013年10月30日将验收合格的房屋交付给原告。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款73785元，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付。原告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》，并按期向第三人支付贷款本息。随后，被告润邦公司代收了专项维修基金3656元、契税1828元、办证费80元，鑫泰燃气公司收取了原告管道安装费1950元。2013年12月，原、被告办理了房屋交接手续。但原告至今未取得房屋权属证书。另查，案涉房屋系第六师XX团委托被告润邦公司代建的保障性住房，具有保障性性质的住房的土地使用权证、房产权证的办理及核准受相关政策调整。再查，被告润邦公司已将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案；2020年12月19日前，被告润邦公司性质为自然人独资有限责任公司。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收据、被告润邦公司工商登记信息、《个人购房借款担保合同》；被告润邦公司提供的第六师XX团保障性住房委托代建协议、XX团文件、建设项目选址意见书、承诺书、工程竣工验收报告、报告、XX团出具的证明、契税证明、六师文件、庭审笔录以及本院向XX团不动产分局调取的房产登记资料档案照片、询问笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告润邦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。原告在签订《商品房买卖合同》后，按约支付了房款。被告润邦公司也将房屋交付给了原告。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。由此约定可看出，如出卖人未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担的是违约责任，原告不能以此为由要求解除《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，被告润邦公司已将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告未办理产权证书的原因不在被告，故原告要求解除原告与被告润邦公司签订的《商品房买卖合同》不符合双方的约定和法律的相关规定，对原告此项诉请本院不予支持。被告润邦公司辩称，不解除《商品房买卖合同》的辩解理由符合双方的约定和法律的相关规定，本院予以采纳。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不符合解除条件，故对原告诉讼请求第2、4、5、6、7项，本院亦不予支持。原告主张被告润邦公司返还专项维修基金3656元、契税1828元、办证费80元，因被告润邦公司代收上述款后，仅将契税交税务机关，维修基金未履行代交义务，故对原告主张返还维修基金及办证费的请求，本院予以支持。对原告主张返还契税的请求，本院不予支持。对原告要求被告润邦公司返还管道安装费1950元的请求，因原告提交的证据不能证实此费用的收取方是被告润邦公司，故对原告此诉请，本院亦不予支持。2020年12月19日前被告润邦公司性质为自然人甄会国独资公司，本案发生于被告润邦公司性质变更前，故被告甄会国应承担本案连带责任。被告甄会国辩称，不应承担本案民事责任的辩解理由不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告新疆润邦房地产开发有限公司于本判决生效后十内向原告崔者不返还专项维修基金3656元、办证费80元，合计3736元；二、被告甄会国对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告崔者不的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256.5元（已减半收取，原告已预交），由原告崔者不负担1213.9元，由被告新疆润邦房地产开发有限公司、甄会国负担42.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审判员  蔡咏梅二〇二一年四月三十日书记员  牛彦杰