广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终9643号上诉人（原审被告）：赵明亮，男，汉族，1985年3月14日出生，住所地：黑龙江省佳木斯市向阳区。上诉人（原审被告）：陈琴琴，女，汉族，1988年7月18日出生，住所地：黑龙江省佳木斯市向阳区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谭顺城，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈伟梅，女，汉族，1982年4月23日出生，住所地：湖南省临湘市。委托诉讼代理人：李自强，广东深明德律师事务所律师。委托诉讼代理人：武香凝，广东深明德律师事务所律师。上诉人赵明亮、陈琴琴因与被上诉人沈伟梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初20773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵明亮、陈琴琴的共同委托诉讼代理人谭顺城，被上诉人沈伟梅的委托诉讼代理人李自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵明亮、陈琴琴上诉请求：1、撤销原审判决；2、将本案发回重审或依法改判；3、本案一、二审诉讼费用由沈伟梅承担。事实和理由：一、一审法院基本事实认定错误。赵明亮、陈琴琴与沈伟梅双方实际履行的租金是持续下降的。首先，从赵明亮、陈琴琴与沈伟梅双方实际结算的租金可看出，2016年10月10日至2016年12月10日，租金的标准为4950元/月，2016年12月11日至2017年5月9日的租金标准为3300元/月；其次，深圳市泰晟峰投资有限公司（以下简称泰晟峰公司）与沈伟梅签订的《商铺租赁合同》约定的租金开始为每月租金8250元，缴费通知单2017年5、6、7月租金为5280元/月（三个月合计15840元），2017年8、9月租金为3960/月（两个月合计7920元）。赵明亮、陈琴琴从未认可缴费通知单是计算本案租金的直接依据，而是认为缴费通知单仅起到租金降低的参照作用，即若泰晟峰公司向沈伟梅催收的租金下降，则沈伟梅与赵明亮、陈琴琴结算租金时也应该下降。参照缴费通知单，可以推导出沈伟梅与泰晟峰公司实际结算的租金也是持续下降，进而证实赵明亮、陈琴琴与沈伟梅后续结算的实际租金也是下降，已下降为3300元/月。二、一审法院适用法律错误。沈伟梅一审提交的繳费通知单没有原件，赵明亮、陈琴琴一审时不认可缴费通知单的真实性，且该证据是案外人泰晟峰公司发送给沈伟梅的单据，与赵明亮、陈琴琴无关。赵明亮、陈琴琴从未表示租金计算方式直接依据繳费通知单，该证据不得直接作为本案认定租金的依据。沈伟梅向赵明亮、陈琴琴主张租金，其应承担租金计算标准的举证责任。根据赵明亮、陈琴琴与沈伟梅双方签订的《店铺租赁合同》也仅能证明租金的标准暂定为4800元/月，无法证明实际的租金标准。沈伟梅未提供合法有效的证据证明租金的标准，而一审法院依据赵明亮、陈琴琴没有书面证据证明租金的标准为3300元，直接认定租金的计算标准以缴费通知单为准，属于本末倒置，违反了举证规则，应以赵明亮、陈琴琴自认的租金为准。退一步说，即使赵明亮、陈琴琴要向沈伟梅支付租金也应该以3300元/月的标准向沈伟梅支付。赵明亮、陈琴琴一审中虽没有提交书面的证据证明赵明亮、陈琴琴与沈伟梅双方约定以押金抵扣2017年5-9月份租金，但结合本案的其他事实，此约定有高度盖然性，可以予以采信。第一，2017年5-9月共五个月，综上所述租金为3300元/月，则2017年5-9月租金恰好为16500元，与押金数额恰好一致。第二，在2017年5-9月份期间，沈伟梅从未向赵明亮、陈琴琴要求支付过租金，也从未提过支付租金一事，若赵明亮、陈琴琴真有拖欠过租金而沈伟梅在此期间却从未主张过权利，这与常理不符。第三，赵明亮、陈琴琴与沈伟梅合作时间长，为了方便，约定以押金16500元作为后续租金的费用，完全符合情理。三、赵明亮、陈琴琴交付的押金16500元仍在沈伟梅处，一审法院错误认定押金的性质，该押金应用于冲抵租金。沈伟梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回对方的上诉请求。一、我方认为一审查明的以下事实是正确的，合同约定的租赁房屋价为每月4800元，在实际履行合同的过程中，也曾经履行过超过4800元的，也有低于4800元的。也就是说，涉案房屋的租金是处于一种动态，而这种动态是取决于案外人泰晟峰公司，是由它来进行核算和决定的。一审查明赵明亮、陈琴琴和沈伟梅都同意以泰晟峰公司发出的《缴费通知单》为标准支付租金，并无错误之处。二、关于押金和租金。押金和租金是两个不同的法律概念。在本案中，沈伟梅在一审所主张的是租金，并不涉及押金，而赵明亮、陈琴琴所谓的“以押金冲抵租金”只是自己的一厢情愿，是对法院概念的混淆。三、关于赵明亮、陈琴琴提到的举证责任的分配问题。我们认为一审在对于举证责任分配问题上，并没有存在不妥之处。沈伟梅向一审法院起诉请求：1、赵明亮、陈琴琴向沈伟梅支付2017年5月10日至2017年10月9日房屋租赁费25360元；2、赵明亮、陈琴琴向沈伟梅支付2017年5月10日至2017年10月9日物业管理费3300元。沈伟梅一审当庭变更第1项、第2项诉讼请求金额为23760元、1980元。一审法院认定事实：2016年5月1日，泰晟峰公司（出租方，甲方）与沈伟梅（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租位于深圳市南山区××大厦××楼泰晟峰服装城B16号商铺，建筑面积33平方米，仅限于经营服饰，租赁期限自2016年5月1日至2018年4月30日止；每月租金8250元。2016年10月8日，沈伟梅（出租方，甲方）与赵明亮、陈琴琴（承租方，乙方）签订《店铺租赁合同》，约定：甲方将涉诉商铺出租给乙方经营使用，租赁期限自2016年10月10日至2017年10月9日；乙方每年向甲方缴纳租金暂定6万元，分月份缴纳，每月租金暂定4800元，付款方式实际按押2付3（实际每月支付租金给甲方的金额按商场政策折扣支付）；乙方应按时足额支付租金，逾期支付未付清租金的，甲方有权单方面终止合同，并没收店面，没收押金，每月15日前支付租金；租赁期间，水费、电费、物业管理费，工商、税收、卫生、房屋出租税费等其他一切费用由乙方缴纳；租赁期间，乙方在租赁未到期间需要解除合同时，需要乙方找到他人出租，必须得先告诉甲方，由甲方与他人签订合同后，再退还乙方押金；本合同订立之日，乙方交押金16500元给甲方，合同期满，如果乙方没有违约，甲方将押金归还乙方；及其他内容。赵明亮在合同尾部乙方落款处签名，赵明亮、陈琴琴对该合同无异议。赵明亮、陈琴琴提交了一份时间亦为2016年10月8日、由沈伟梅与陈琴琴签订的《店铺租赁合同》，合同内容与赵明亮签订的合同相同。该份合同下方添加了如下内容：2016年10月8日收条现收到B16交来2个月押金（16500）元整，三个月租金（14400）元整，共计30900元整，实际每月租金4950元，部分多余租金转至下季度，两月租金（10月10日至12月10日）9900元整；2016年12月6日收条按管理处优惠政策规定交租，交租金额为12000元整，已交租到2017年4月10日。该份合同中2016年12月6日收条有部分涂改，其中12000元改为16500元，4月10日被改为5月10日，沈伟梅对上述涂改不予认可。双方当庭确认，该份合同实际签订于2016年12月，双方一致同意将时间落款于2016年10月8日。沈伟梅与赵明亮、陈琴琴确认，赵明亮、陈琴琴向沈伟梅支付租金至2017年5月9日。根据赵明亮、陈琴琴提交的银行交易凭证，赵明亮、陈琴琴分别于2016年10月8日、2016年12月6日向沈伟梅转账支付30900元、12000元。赵明亮、陈琴琴主张：其仅向沈伟梅支付过上述两次租金，2016年10月8日支付的30900元包含租赁保证金16500元及租金14400元，2016年10月10日至2016年12月10日的租金合计9900元，剩余的4500元（14400-9900）按照双方约定计入2016年12月11日之后的租金；赵明亮、陈琴琴于2016年12月6日再次支付租金12000元，与前述剩余租金4500元合计16500元，系2016年12月11日至2017年5月10日的租金，故双方实际履行的月租金标准为3300元（16500÷5）。沈伟梅则主张：2017年4月10日至2017年5月9日的租金并不在上述转账支付的租金之列，该月租金4800元系赵明亮、陈琴琴以现金方式支付，但沈伟梅未对此进行举证，赵明亮、陈琴琴亦不认可。沈伟梅提交了泰晟峰公司发出的涉诉商铺2017年8月、9月的缴费通知单，用以证明2017年5月至9月的租金合计23760元，即每月4752元。赵明亮、陈琴琴对该证据不予认可，但确认合同履行过程中赵明亮、陈琴琴系按照泰晟峰公司向沈伟梅发出的缴费通知单支付租金。沈伟梅与赵明亮、陈琴琴当庭确认赵明亮、陈琴琴向沈伟梅支付管理费至2017年7月，管理费标准为660元/月。赵明亮、陈琴琴确认其于2017年9月底搬离涉诉商铺，并主张其搬离经沈伟梅同意，双方协商由租赁保证金抵扣租金。沈伟梅予以否认，称赵明亮、陈琴琴擅自搬离，租赁保证金应予没收。一审法院认为，沈伟梅与赵明亮、陈琴琴签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。赵明亮、陈琴琴作为承租人，应向沈伟梅支付租金并应按照合同约定承担租赁期限内的管理费，双方确认赵明亮、陈琴琴支付租金至2017年5月9日，支付管理费至2017年7月，故沈伟梅请求赵明亮、陈琴琴支付2017年5月10日至合同终止时的租金以及2017年7月至合同终止时的管理费，一审法院予以支持。沈伟梅与赵明亮、陈琴琴对于管理费的标准无异议，故沈伟梅请求赵明亮、陈琴琴支付欠付的管理费1980元，一审法院予以支持。关于双方争议的欠付租金的标准，合同约定的4800元/月系暂定金额，双方实际也曾按照4950元/月（2016年10月10日至2016年12月10日）、3300元/月（2016年12月11日至2017年5月9日）履行，但赵明亮、陈琴琴确认合同履行过程中系依据泰晟峰公司向沈伟梅发出的缴费通知单支付租金，而依据沈伟梅提交的缴费通知单，2017年5月至9月的租金合计23760元，赵明亮、陈琴琴主张双方约定以租赁保证金抵扣租金，无证据证明，沈伟梅亦不认可，故沈伟梅请求赵明亮、陈琴琴支付租金23760元，事实依据充分，一审法院予以支持。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵明亮、陈琴琴于判决生效之日起十日内支付沈伟梅2017年5月10日至2017年10月9日的租金23760元；二、赵明亮、陈琴琴于判决生效之日起十日内支付沈伟梅管理费1980元；三、驳回沈伟梅的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258.25元，由赵明亮、陈琴琴负担。经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，应予确认。本院二审另查明：为了查明涉案房产的权属情况，本院向深圳市不动产登记中心发函询问涉案的深圳市南山区××大厦××楼泰晟峰服装城的产权登记情况，深圳市不动产登记中心回函称未查询到上述建筑物的不动产登记信息。经本院询问，沈伟梅表示无法提供涉案房产的权属资料，亦无法提供涉案房产的建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因当事人未能提交证据证明涉案房产已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，沈伟梅与赵明亮、陈琴琴签订的涉案《店铺租赁合同》因违反了法律的效力性强制性规定而无效，一审法院适用法律有误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，沈伟梅请求的2017年5月至9月的租金（房屋占有使用费）共计23760元，为4752元/月，低于当事双方在《店铺租赁合同》中约定的4800元/月，该诉讼主张应予支持。赵明亮、陈琴琴虽上诉称双方就下调租金标准有过约定，但并未提供证据予以佐证，且沈伟梅对此不予认可，故对赵明亮、陈琴琴的上诉主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，赵明亮、陈琴琴尚有租赁保证金16500元在沈伟梅处，合同无效后，该款项应予返还。现赵明亮、陈琴琴主张该款项抵扣欠付费用，有利于减少当事人的诉累，本院亦予准许。抵扣完毕后，赵明亮、陈琴琴仍需向沈伟梅支付房屋占有使用费7260元。综上所述，赵明亮、陈琴琴的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初20773号民事判决第二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初20773号民事判决第三项；三、变更深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初20773号民事判决第一项为：赵明亮、陈琴琴应于本判决生效之日起十日内支付沈伟梅房屋占有使用费7260元；三、驳回沈伟梅的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费258.25元，二审案件受理费516.50元，均由赵明亮、陈琴琴负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年十月三十一日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。