浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1081民初4653号 原告：温岭市星朝置业有限公司，住所地：温岭市新河镇市民大道**，统一社会信用代码913310815890086611。 法定代表人：阮鸿宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张小兵，浙江红大律师事务所律师。 被告：丁云斌，男，1976年8月30日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：马丹萍，浙江力汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽华，温岭市城西法律服务所法律工作者。 原告温岭市星朝置业有限公司与被告丁云斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告温岭市星朝置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人张小兵与被告丁云斌到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2018年7月6日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年8月3日第二次公开开庭进行了审理。原告温岭市星朝置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人张小兵及被告丁云斌的特别授权委托诉讼代理人马丹萍到庭参加诉讼。审理过程中，经批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。 原告温岭市星朝置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2014年3月1日原、被告签订的《商品房买卖合同》，并支付购房余款760000元；2.判决被告支付原告违约金暂定339720元（具体以760000元为基数自2014年3月8日起按日万分之三计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年3月1日与被告签订了《商品房买卖合同》一份，《商品房买卖合同》约定由原告出售给被告位于温岭市建筑面积为134.29平方米的商品房，该房屋总价款为1087749元，其中首付房款327749元整，余款760000元整通过商业贷款方式支付，并应本合同签署之日起7内向银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续及其他相关全部文件，缴纳办理签订按揭所需的费用。合同约定后，被告仅支付了首付房款327749元整。之后，原告多次催告要求被告办理按揭或现金付款但被告均不理睬。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行付款义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第一条规定，被告的行为已构成逾期付款。综上，原、被告2014年3月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应全面履行合同义务。被告付款延迟时间长达四年多，给原告的正常销售和经营造成很大影响及损失，被告的行为已构成了严重违约。根据《商品房买卖合同》第八条二款的约定：“逾期超过30日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自被合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。为此，原告根据相关法律规定起诉，望予以支持诉请。 被告丁云斌辩称，1.原告诉称与事实不符，原告并无有效的书面催告被告办理现金付款或按揭付款；2.被告在履行商品房买卖合同过程中无违约行为，并未逾期付款；3.被告同意继续履行商品房买卖合同，一次性支付购房余款；4.原告要求被告支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，按照有关规定，原告应当自权利受到侵害之日起两年内向法院提起诉讼，但其在签订本案所涉合同至今四年之久才提起违约金之诉，综上，请求驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求；此外，原告也未按时交房，被告保留追究其逾期交房及办证违约责任的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括原告公司营业执照复印件、法定代表人证明书、被告户籍证明、销售不动产统一发票复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.商品房买卖合同一份，原告拟证明双方签订的商品房买卖合同第五条、第七条、第八条以及附件八补充协议第一条约定了商品房价款及付款方式、逾期付款违约责任的事实。被告经质证对真实性无异议。本院经审查对证据三性予以认定。 2.银行按揭催告函及顺丰速运寄件存根联复印件各一份，原告拟证明其于2014年9月3日书面催告被告支付购房余款及办理按揭手续的事实。原告并解释称该邮寄回执无法提供，相关邮寄信息现已无法查询。被告经质证对真实性有异议，其未收到过该催告函，从催告函内容来看能说明签署合同时商品房尚未结顶，故而此后发函要求被告办理按揭。本院经审查认为，该份邮寄凭证系复印件，其上有关收件人信息的填写字迹模糊，已无法辨清，原告未能提供其他证据佐证已向被告邮寄该催告函，且被告亦否认收到该函件，故对该组证据的证明力本院不予采信。 3.通话记录复印件一份，原告拟证明2018年1月17日，原告电话告知被告支付余款及违约金，办理收房手续的事实。被告经质证对真实性无异议，确实有通过电话，但通话内容被告已忘记，应该是通知收房，而非要求支付违约金，该份证据不能证明通话内容，且双方约定书面通知，而非电话通知。本院对真实性予以认定，对双方当事人均认可的通话中提及办理交房事宜的该节证明对象予以确认，但鉴于被告未支付剩余购房款，根据常理可认定原告在催告被告办理收房时理应有提及要求其支付房款之内容。 4.商品房买卖合同复印件三份（购房者分别为陈美清、施兴土、张福增）及相应个人住房（商业用款）借款合同复印件三份以及中国建设银行浙江省分行明细账查询表一份，原告拟证明在其与被告签订商品房买卖合同的同时期其他购房者均在合同签订七日内向银行提交了相关材料，签署了个人住房（商业用款）借款合同的事实。原告庭后向本院提供了购房者分别为施兴土、陈美清的商品房买卖合同及个人住房（商业用款）借款合同原件各一份以及购房者为张福增的个人住房（商业用款）借款合同原件一份。被告经质证对合同的三性有异议，认为应视为系证人证言，可能是原告自行书写，只能说明该些人可能与原告签订了合同的行为存在，且每个购房者经济能力不同，银行同意放贷的条件也不同，不能由此推定被告当时也具备放贷能力，其中施兴土贷款时间为2014年5月8日，实际银行放贷时间是2014年8月21日，说明原告销售的商品房可能存在未结顶或证件不全或提供的担保条件不满足等问题，对明细账查询表真实性无异议，说明2014年8月14日前涉案商品房办理贷款的条件不成就。本院经核对后对已提供原件的两份商品房买卖合同及三份个人住房（商业用款）借款合同的真实性予以认定，对于购房者为张福增的商品房买卖合同复印件因未提供原件，故对真实性不予认定，对于明细账查询表的三性予以认定。 5.温岭市新河镇XH050305地块开发建设协调会议纪要复印件一份、建筑工程施工许可证复印件一份、关于新河镇《XH050305地块》清水湾安置小区存在问题情况说明复印件一份、市委领导批示交办单复印件一份、关于“清水湾”安置小区相关情况的说明复印件一份、抄告单复印件一份、具体建设项目用地跟踪管理卡复印件一份，原告拟证明涉案房屋结顶时间为2015年10月13日。被告经质证对跟踪管理卡真实性无异议，关联性有异议，认为无法证实商品房的结顶时间，对其他证据的三性均有异议，其上未加盖档案馆档号，且与本案无关。本院经审查对具体建设项目用地跟踪管理卡的证明效力予以认定，能够证明讼争房屋已于2015年10月13日结顶的事实，对于该组其他证据因均系复印件，且与本案讼争缺乏关联性，故对证明效力不予认定。 6.根据被告丁云斌申请，本院至中国建设银行调取了留存在该行的讼争房屋相关按揭手续材料一组，包括被告结婚证复印件、被告夫妻身份证复印件、被告户口簿复印件、被告夫妻收入证明复印件、被告银行卡活期子账户交易明细打印件（打印日期为2014年1月21日）、商品房买卖合同复印件各一份，被告拟证明其已按约提交办理按揭贷款的材料，银行按照有关规定需要通过审核才会通知购房者签署放贷合同，且需要在房屋结顶之后才能放贷，银行未告诉被告去签署相关资料。原告经质证无异议，并解释称因被告系采取按揭方式付款，原告就要求被告提交该些材料后转交给建设银行，原告与银行签过合同，只要原告提供分阶段担保，被告就可以签订按揭贷款合同。本院经审查对该组证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2014年3月1日，原告温岭市星朝置业有限公司与被告丁云斌签订备案合同编号为20140300004的《商品房买卖合同》一份，约定由被告向原告购买其开发的坐落于温岭市新河镇渡南头村清水湾1幢801室预售商品房，建筑面积134.29平方米，房屋总价款为1087749元；合同第七条“付款方式及期限”约定被告按银行按揭付款方式按期付款：被告应于2014年3月1日前支付首付房款，计人民币327749元整，余额部分计人民币760000元整通过商业银行贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日起7日内向银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续及其他相关全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用；第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定被告如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之2.5的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之3的违约金；合同附件八“补充协议内容”第一条第1款约定如因被告未能按本合同第七条第3点约定向原告指定银行提供申请按揭贷款的完整资料，导致原告指定银行未能受理按揭贷款事宜的，视为逾期付款，双方同意按合同第八条的有关约定处理。上述合同签订后，被告依约支付购房首付款327749元，并向原告指定的建设银行提交了身份资料、收入证明、银行流水等办理按揭贷款的材料，但未签署按揭贷款合同，也未支付购房余款。2018年1月17日，原告电话催告被告支付购房余款并办理交房事宜。 另查明，案外人施兴土、陈美清分别于2014年1月25日、2014年2月28日向原告购买前述清水湾小区预售商品房各一套，并签署了格式的《商品房买卖合同》各一份，均约定采取按揭方式支付购房款，付款方式及期限与前述被告丁云斌所签的《商品房买卖合同》第七条约定一致。后施兴土、陈美清分别与中国建设银行股份有限公司温岭支行、原告三方各签订《个人住房（商业用款）借款合同》一份（其中施兴土合同中施兴土与原告系于2014年2月3日签署，贷款银行系于2014年2月18日签署；陈美清合同中陈美清系于2014年3月7日签署，原告与贷款银行系于2014年3月8日签署），两份合同均约定由原告为购房者向银行的住房抵押贷款提供连带责任保证担保，保证期限自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年8月21日中国建设银行股份有限公司温岭支行向原告发放了前述两笔贷款。 还查明，讼争清水湾小区建设工程项目于2015年10月13日结顶。 本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定之内容，本案案由应为商品房预售合同纠纷，原、被告之间形成的商品房预售合同关系系双方自愿，内容真实，依法应认定为有效，各方均应按约全面履行各自的义务。鉴于双方当事人均同意继续履行涉案《商品房买卖合同》，被告并愿意支付原告剩余购房款760000元，故对原告第1项诉请本院予以支持。根据双方当事人诉辩陈述，本院归纳本案争议焦点如下： 1.关于被告是否存在逾期付款违约行为的问题。 原告主张，办理按揭贷款系被告义务，现其未按约定期限至银行办理按揭，签订按揭贷款合同，已构成违约，原告并无通知义务。被告认为，虽然涉案《商品房买卖合同》第七条约定在合同签订之日起7日内向银行提交材料，因该条款系格式条款，应做有利于被告的解释，被告已在七日内向银行提交办理按揭的申请材料，但根据有关规定，银行必须在房屋结顶之后才能签订按揭合同，银行亦应在相应时间内出具同意贷款通知才能办理按揭贷款手续，故原告需举证证明房屋业已结顶，被告方能签署按揭合同，此外，合同附件八约定采用住房抵押贷款支付房款的，原告有义务通知被告前去办理按揭贷款手续，现原告未举证证明其同意为被告办理抵押贷款或保证，也未举证证明其已书面告知被告贷款办理情况，故本案系原告原因导致未及时办理按揭贷款手续。 本院认为，首先，根据涉案《商品房买卖合同》第七条约定，被告应当在合同签订之日起7日内向银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续及其他相关全部文件。可见原告并无另行通知被告办理按揭贷款之义务。其次，根据审理查明的案件事实，案外人陈美清、施兴土等人在同时期向原告购买了商品房，亦采取按揭贷款方式支付购房款，但均能在约定期限内或相近时间与原告指定的贷款银行签订《个人住房（商业用款）借款合同》，无须满足被告所辩称的房屋结顶这一条件，且清水湾小区系于2015年10月13日建成结顶，贷款银行对陈美清、施兴土所申请的两笔贷款的实际放贷时间也是先于房屋结顶时间，故本案原告与贷款银行能否签署贷款合同与房屋有无结顶并无必然关联。被告作为房屋买受人理应按照合同约定积极履行合同约定义务，现其未能提供证据证明已在约定期限内与贷款银行签妥办理按揭贷款手续，亦未履行支付购房余款之义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告关于其曾至建设银行办理过按揭手续，但银行以开发商未提供相应办理按揭所需材料且房屋未结顶为由拒绝办理，之后原告也未通知其前去办理的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 2.关于原告主张的逾期付款违约金问题。 原告认为，逾期付款违约金以760000元为基数按日万分之三计算并不过高，起算时间应为2014年3月8日，因被告违约行为系持续性行为，持续性债权不能分割计算，在原告未主张之前都是中断的，诉讼时效应从被告明确表示不履行合同或不承担违约责任开始计算，而被告否认收到2014年9月3日催告函，亦未明确表示拒绝履行合同，故本案违约金请求未超出诉讼时效。 被告认为，合同中未明确约定剩余房款的支付时间，且银行实际放贷时间肯定迟于合同签署时间，不能从2014年3月8日开始计算违约金，被告系按揭方式分期付款，原告主张违约金计算基数为760000元并不合理，按日万分之三计算的违约金标准过高，已超出原告遭受的实际损失；此外，原告在2014年3月8日知道其权利已受到侵害，且从原告提供的银行按揭催告函内容来看，其至迟在2014年9月3日也已知晓权利受到侵害，但其一直未向被告进行催讨，放任损失扩大，故违约金诉讼时效应从2014年3月8日起算，其主张的违约金诉请已超出诉讼时效。 本院认为，首先，从《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第一条第1款约定来看，如被告未按期提供按揭贷款完整材料，导致银行未能受理按揭贷款事宜，视为逾期付款。本案中结合前述分析，被告虽已提供部分办理按揭贷款所需材料，但最终因其自身原因未在约定期限内与银行签妥按揭贷款手续，导致银行未能顺利办理贷款，故应认定合同约定的签妥按揭贷款手续届满之日即2014年3月8日为应付款期限届满之日，逾期付款违约金应自2014年3月9日开始起算至购房款实际付清之日止，且按照合同第八条约定应以逾期应付款760000元为计算基数。被告认为应参照银行贷款实际放贷日期，以分期付款金额为基数计算违约金缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于违约金计算标准问题，双方当事人在合同中约定逾期付款按日万分之三支付违约金，虽然被告有义务及时办理按揭手续并履行付款义务，但从合理性上来看，原告也可及时催告被告办理按揭贷款事宜或尽早付款，但原告并未提供充分的证据予以证明，而原告所遭受的实际损失主要是购房款的利息损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，根据公平原则，结合本案实际，本院酌情调整按日万分之二计算违约金。第三，关于违约金的诉讼时效问题，原告理应及时向被告主张权利，因双方在合同中约定逾期付款的违约金系按日累计，故每日产生的迟延履行违约金可认定系单个独立的债权，系继续性债权，原告起诉请求的违约金实际系由多个债权组成，每个债权的诉讼时效可单独起算。被告的违约行为自2014年3月9日起持续至今，故违约金计算应自2014年3月9日开始计算至实际付清之日止，而原告直至2018年4月9日提起本案诉讼时才主张违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，而《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日施行，故原告关于自2014年3月9日起至2015年9月30日期间的违约金诉请已超过民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日以后的违约金诉请并未超出民法总则规定的三年诉讼时效。综上所述，对原告主张的自2015年10月1日起以未付房款760000元为基数按日万分之二计算至实际履行之日止的逾期付款违约金本院予以支持。至于被告主张保留追究原告未按约定期限交房的违约责任之意见，该项主张系独立诉请，而非抗辩意见，本院在本案中不予处理。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条何《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告丁云斌于本判决生效之日起十日内支付原告温岭市星朝置业有限公司购房余款760000元； 二、被告丁云斌于本判决生效之日起十日内支付原告温岭市星朝置业有限公司自2015年10月1日起以未付购房余款760000元为基数按日万分之二的标准计算至实际履行之日止的逾期付款违约金； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14697元，由原告温岭市星朝置业有限公司负担2669元，被告丁云斌负担12028元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  赵怡璐 人民陪审员  朱云富 人民陪审员  王艳丽 二〇一八年十月二十五日 代书 记员  高晨诚