上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9474号原告(反诉被告)：上海金厦房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王天云，执行董事。委托诉讼代理人：吴志强，上海博京律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹云英，上海博京律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海昌源房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周伟强，总经理。委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。第三人：上海维超置业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人王维祥。委托诉讼代理人：上海博京律师事务所律师。原告上海金厦房地产有限公司(以下简称“金厦房地产公司”)诉被告上海昌源房地产经纪有限公司(以下简称“昌源房产经纪公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告昌源房产经纪公司向本院提出反诉，本院受理后于本诉合并处理，并于2017年8月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年1月11日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加上海维超置业有限公司(以下简称“维超置业公司”)作为第三人参加诉讼，并于2018年6月19日再次公开开庭进行了审理。原告金厦房地产公司的委托诉讼代理人吴志强到庭参加了三次庭审，被告昌源房产经纪公司的委托诉讼代理人瞿琼君到庭参加了第一、三次庭审，被告昌源房产经纪公司的委托诉讼代理人黄建刚到庭参加了第二次庭审，第三人维超置业公司的委托诉讼代理人吴志强到庭参加了第三次庭审。诉讼中，经本院院长批准，本案普通程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告金厦房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年11月10日签署的《金港花园车位销售合作合同》；2、被告向原告支付P2车库销售款人民币(以下币种同)4,455,000元(每个车位35,000元，共计213个车位，被告已付300万元，剩余4,455,000元)。事实和理由：原告于2007年至2010年间独立开发了位于上海市松江区古楼公路348弄的“金港花园”二期小区，并完成整个工程的竣工验收。根据小区规划，内设地下P1及P2两个车库，其中P1车库为人防工程。在原告拟销售车库前，经人介绍的被告昌源房产经纪公司称其有能力将上述两个车库全部打包销售，并就人防工程对外销售也有成功案例。鉴于被告称其有能力销售人防工程车位，故原告以极低的综合单价与被告于2015年11月10日签署了《金港花园车位销售合作合同》，合同约定销售车位包括P2车位、P1车位两个部分，合同的包销价格为1,000万元(即22728元/车位)，P1的销售许可由被告办理相关手续(签署合同当时被告并没有明确告知具体需要提供哪些材料)。合同签订后，被告将213个P2车位销售完毕，单价约5万/车位，被告总计支付给原告销售款人民币300万元。2016年4月5日，被告发函要求原告提供申请P1车库销售许可的材料，并提供了《申请材料目录》。原告经过查找“金港花园”项目的整体验收资料，发现无法提供部分专项材料，原因是因为当时规划局还没有关于专用停车库的专项验收要求，在审核验收“金港花园”建筑项目时也没有出具这方面的材料。同时，原告向松江区的人防办公室和房管局咨询后，得到的回复均是该人防车位不能销售，双方合同无法继续执行。综上所述，在《金港花园车位销售合作合同》中，原告委托被告将P1连同P2车库进行打包销售，实际上不可能执行完毕，这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。因此根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，原告要求解除合同，并对已销售的P2车库按照公允价值35,000元/车位进行结算。为此，原告诉至法院，请求依法裁判，维护原告合法权益。被告昌源房产经纪公司辩称：被告同意解除合同，前提是原告应当赔偿200万元的违约金，还要支付二、三千万元的经济损失，并同意结算P2的车位款项。对原告陈述的签订合同的背景不认可，已付款300万元认可，2016年4月5日的发函确认，其他的内容均不予确认。其次，原告的主体不适格，依据合同第5.6条，履行过程中车位的产权转让，合同的主体也应当变更，涉案P1车位所有权已经转移到上海维超置业有限公司(以下简称“维超公司”)名下，主体已经变更，P1的产证无法调取的原因可能是原告怠于办理，也可能是原告公司即将歇业，P1的所有权应当已经转移至维超置业，故维超置业才是本案适格主体。再次，根据人民防空法，民防工程经投资后收益归投资者所有，投资收益的方式包括使用权的出租和出让，根据物权法第74条，建筑区划内车位的归属由当事人通过出售的方式进行明确，P1、P2都是以地下停车位的名义报的规划许可，本案的合同目的可以实现，法律没有明确禁止人防工程不能转让，另城市地下空间开发利用管理规定第25条规定，地下工程依法可以进行转让和租赁，故目前的法律法规规定人防工程可以进行转让，本市关于民防工程管理办法第20条也载明，投资者可以按照相关规定取得所有权并进行房产登记，第27条的禁止性行为不包括禁止转让。涉案合同可以履行。最后，被告已按照合同约定支付了30%，合计300万元，而合同第3.4约定，车位销售达到60%的时候才支付第三笔款项，目前只销售了200多个车位，没有达到60%，付款条件尚未成就；依据合同的包销价格，每车位22,728元，由于被告的原因导致P1不能销售是35,000元，但原告原因导致不能销售的价格仍是22,728元。该合同期限为二年，原告没有证据证明合同无法履行的，主张解除合同没有依据；2016年3月至原告起诉前，被告一共发了19份函，要求原告提供办理P1车位的相关材料，合同无法履行的原因是原告恶意违约。第三人维超置业公司述称，同意原告的诉请。涉及第三人权益的内容同意由原告代为主张，第三人不再向被告主张。同时，被告昌源房产经纪公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付违约金200万元；2、判令原告赔偿经济损失500万元(计算方法：按照地下车库1号出售均价67,000元，扣除22,728元，可得每个车位利润44,272元，P1可以销售车位是226个，合计10,005,472元，被告自愿调整赔偿经济损失500万元)。事实和理由：2015年11月10日，原、被告签订《金港花园车位销售合作合同》一份，约定原告委托被告代理金港花园车位(含P1、P2二个地下车库)销售项目。该合同对委托项目、委托内容、合作方式、合作期限、双方责任及违约责任等均作了相应的约定。目前，P2车库已顺利销售完毕，但P1车库因原告拒不配合提供办理销售的相关材料，导致车库销售工作至今无法开展。2017年6月13日，原告诉至法院，以合同目的无法实现为由，主张解除《金港花园车位销售合作合同》。对此，被告认为，P1车位虽系民防工程，但目前法律法规并无规定作为民防工程的地下车库禁止买卖。相反，相关法律法规均明确规定了作为民防工程的地下车库允许买卖。故本案合同本可继续履行，但由于原告恶意违约，导致合同至今无法履行。现原告坚持主张解除合同，且在被告先后19次书面函告原告提供销售材料，原告均置之不理的情况下，被告只得同意解除合同，但合同解除的原因完全在于原告。原告应依据合同约定支付被告违约金，但该违约金过低，不足以弥补被告的实际损失，故原告应按法律规定另行赔偿被告其他经济损失。为此，被告向法院提起反诉，请求法院支持。原告金厦房地产公司针对被告昌源房产经纪公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告没有违约行为存在，材料清单所列的项目是事后提交，均是按照可售车位提交的，因存在客观障碍，原告没有能力提供，原告只能提供人防工程的验收材料，原告向政府部门咨询下来也是无法销售人防工程的，原、被告之间的合同至今还没有结束，不存在违约的问题。关于被告所称的催告，原告收到过，但是不应该有19次，原告每次收到催告后都会想办法，但是解决不了问题。被告把人防工程视为可售商品主张可得利益是没有依据的，人民防空法是行政法，法无规定不可为，同合同法等私法不同，人民防空法第五条规定的是使用、收益、占有的权益、处分权是不享有的。国防法规定人防设施属于国家所有，可以使用收益但是不能占有和处分。物权法第74条是对车位车库的规定，不包括人防工程。地下空间利用开发管理规定是部门规章，也是行政法，转让需依法进行，被告引用的所有法律法规均是错误的。经审理查明：2015年11月10日，原告金厦房地产公司作为委托方(甲方)、被告昌源房产经纪公司作为受托方(乙方)，双方签订了《金港花园车位销售合作合同》一份，约定甲方委托乙方代理销售上海市松江区金港花园小区车库产权车位，项目名称：金港花园二期车位，项目地理位置：上海市松江区古楼公路348弄，该项目为产权车位销售项目，可供销售车位总计440个(包含P2车位214个，P1车位226个，实际车位数以测绘所重新测绘结果为准)；包销价格由甲乙双方确定为：440个车位总价为1,000万元，即22,728元/车位；合作方式：由甲方委托乙方进行本项目代理销售、方案策划、营销推广等事宜，甲方须积极配合乙方的整个项目运作过程，甲乙双方合作方式为底价包销的形式，甲方指定乙方为独家销售代理，不另设代理销售机构，即乙方按照每个车位22,728元进行包销，在包销价格的基础上销售产生的溢价部分归乙方所有，甲方依照车位实际销售价格开具发票并提供相关资料，溢价部分由乙方开具发票给甲方；产权车位销售的所有回款，由乙方代收，甲乙双方约定，乙方支付甲方两个车库的产权车位包销总价款为1,000万元，在签订本合同十五日内乙方支付甲方10%，即100万元，待乙方车位销售量达到20%，十五日内乙方支付甲方包销总价款的20%，即200万元，待乙方车位销售量达到60%，十五日内乙方支付甲方包销总价款30%，即300万元，待该项目的合同期限到期时尾款十五日内一次性结清款项；合作期限：甲乙双方约定本合同的期限为自签订本合同起二年，如有其他变动另行协商；甲方责任：1、甲方对本项目所售车位的产权负责，甲方应提供本项目的房地产权证书的复印件，关于代售项目及办理产权证所需的资料，签订车位买卖合同所需资料，并提供其它有关部门认可的资料文件来确保所售车位的产证顺利办理……，6、由于甲方近期因企业解散清算之需要，要将金港花园二期未销售的地下车库车位转让给其股东“上海维超置业有限公司”，甲乙双方约定，如果甲方将本项目未销售的产权车位转让给上海维超置业有限公司，则在甲方向松江房地产交易中心申请办理产权转移手续首日，此合同甲方主体同时由“上海金厦房地产有限公司”变更为“上海维超置业有限公司”，此合同所有条款不变，继续履行本合同要求甲乙双方履行之责任义务；乙方的责任：1、乙方负责本合同中项目运作的策划、推广、销售及其他运营行为……，6、P1车库的销售许可方面，由乙方负责去办理相关手续，甲方配合乙方提供办理相关出售许可的一切资料，在此过程中，如果甲方无法提供乙方去办理相关手续的所需资料(居委会、业委会加盖公章由乙方负责，甲方给予配合协调)导致P1车库无法销售，则P2车库的销售价格按包销价格22,728元/车位计算，若甲方提供了办理P1车库可销售手续所需的一切材料，而P1车库仍无法销售，则P2车库的销售单价调整为35,000元/车位；合同第七条违约责任：……2、在签署本合同后至合同期满为止，如甲方违约不将项目交由乙方独家代理或中途无故终止合同，或因甲方原因导致本项目无法继续，产权无法办理等情况发生，一切后果由乙方承担，另甲方须赔偿乙方人民币200万元作为违约金，并于十五日内付清，如果乙方违约中途无故终止合同，或因乙方原因导致本项目无法继续进行等情况发生，则一切后果由乙方承担，另乙方须赔偿甲方200万元作为违约金，并于十五日内付清。车位销售合作合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，被告已将P2车库合计213个车位全部销售完毕(其中69个车位已登记在维超置业公司名下)，并支付给原告P2车库销售款300万元。然，P1车库的车位均没有销售，现仍登记在原告金厦公司名下。2016年4月5日，被告向原告发出《告知函》，载明双方于2015年11月4日签订《金港花园车位销售合同》，被告本着诚信合作的态度一直按照合同的相关条款履行权利义务，根据合同约定，被告负责办理P1车库的销售许可相关手续，原告配合被告提供办理P1车库销售许可的一切相关材料。请原告收到此函后及时办理此事，按照《申请材料目录》提供相关资料，积极配合被告办理P1车库的销售许可，以保证P1车库销售工作的顺利开展，现根据合同规定，原告资料已迟滞四个多月，望原告重视为盼，尽快将资料交付给被告办理相关手续。该告知函同时附有《申请材料目录》一份，载明需提交材料的名称：1、上海市机动车停车场(库)竣工验收审查表；2、建设项目总体设计文件或初步设计批复以及市交通委有关专项审查意见；3、建设项目施工图及竣工图；4、建设项目消防验收、交警部门交通设计验收、绿化验收、民防工程验收意见(如有)以及其他专项验收意见；5、上海市机动车停车场(库)竣工验收信息单；6、上海市机动车停车场(库)竣工验收测绘报告；7、上海市机动车停车场(库)交通设施布置图。申请材料目录同时载明了份数、材质、要求等。此后，被告还多次向原告发函催告提供销售资料，双方对于能否提供上述材料存在争议，遂涉讼。另查明，2000年12月23日，上海市松江区发展计划委员会批复同意了原告建造“金港花园”二期商品住宅项目可行性研究报告，在该项目建设工程规划许可证附件4中，载明了小区内设地下车库(一)8,052平方米和地下车库(二)7,856平方米，其中地下车库(一)即P1车库为民防工程。2007年9月18日，金港花园二期开始施工。2007年12月13日，松江区房地产测绘所出具了金港花园二期《房屋土地权属调查报告书》，第22页房屋状况汇总表中载明了地下车库1和地下车库2用途均为特种用途，建筑面积分别为8,056.52平方米、8,122.10平方米。第52页房屋分套建筑面积计算成果表(实测)载明了地下车库1建筑面积为8,056.52平方米。2008年1月2日，金港花园地下民防工程取得民防建设工程竣工验收备案证书，载明民防建筑面积为10,919平方米，类型为附建式，地下层数为**，民防层次为**。2010年1月25日，金港花园二期项目竣工验收，2010年2月4日，该项目取得建设工程竣工验收备案证书。庭审中，原告提供了2005年版《上海市停车场(库)管理办法》(已失效)以及2012年版《上海市停车场(库)管理办法》(现行有效)，上述办法中均载明了停车场(库)包括公共停车场(库)、道路停车场、专用停车场(库)；2012年版办法中还增加了公共交通换乘停车场(库)，其中专用停车场(库)含义指供本单位、本住宅小区机动车停放的场所和私人停车泊位。原告据此证明民防工程不属于专用停车场的范围，P1不属于停车场中的任何一类。被告则质证认为，2005年版办法中第12条对专用停车场的竣工验收未作规定，2012年版办法增加了该部分，但是原告建造的民防工程客观上办理了竣工验收手续。庭审中，被告提交了上海市商品房出售合同、契税凭证、不动产登记簿、民事判决书等，证明人防工程的地下车库可以进行买卖，松江区曾有部分小区人防工程的地下车库于2006年、2015年等对外出售，法律对此并没有禁止性规定，客观上也是可以买卖的，原告所述的向本区有关部门咨询属于人防工程的地下车库禁止买卖缺乏依据。原告则质证认为，本案所涉及车库的买卖时间为2016年、2017年，此前房屋管理部门对人防工程的登记并不十分规范，无法证明现在人防工程的买卖和登记仍然可行，松江区没有人防车位买卖的先例，本市房地局的文件并未能实际执行；判例和本案的车位公开销售没有关联性，人防车位能否买卖还和地方政策相关，我国并不是判例法国家。庭审中，被告还提交了从本区不动产登记事务中心调取的公告及价格明细表，证明原告曾因企业解散清算之需发出公告，欲将P2车库未销售的车位转让给第三人维超置业公司，当时销售均价在6万元左右，佐证被告反诉主张的价格也是合理的。此外，被告还向本院提交了司法鉴定申请书一份，申请对P1车库226个车位的市场销售价格进行评估。诉讼中，本院于2017年9月19日，分别向上海市民防办公室、上海市松江区民防办公室、上海市松江区住房保障和房屋管理局发函调查相关事实，其中，上海市民防办公室于2017年10月20日复函本院称，民防工程是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而修建的下方防护建筑。包括单独修建的民防工程和结合民用建筑修建的防空地下室。民防工程的设计、建设、使用、维护等国家都有相应的技战术要求和标准规范。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《上海市民防工程建设和使用管理办法》(2002年上海市政府第129号令)第二十条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”2005年6月，市房地局据此下发了《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》(沪房地资权〔2015〕336号)，并已按具体规定实施相关的登记工作。在民防工程的权属问题上，民防工程仍属于不动产范畴，与其他不动产登记管理并无区别，其主管机关是住房和城乡建设主管部门。民防部门作为人民防空主管部门，负责对民防工程人防防护功能的完好进行监督管理。民防工程的产权人、使用人、管理人等负有对民防工程防护功能的维护管理的责任。涉案小区民防工程系松江区民防办审批项目。根据本市民防工作分级管理和属地管理原则，涉案小区民防工程的具体情况及相关审批文件资料等建议向松江区民防办商询。上海市松江区民防办公室于2017年10月9日复函本院，称经查，涉案小区的P1车库是结建工程。根据1997年颁布施行的《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”故相关权益由开发商享有。关于能否对外销售的问题。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》(2002年上海市政府第129号令)第二十条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”发证单位为房地产登记部门，故是否可以销售的问题，建议法院向房地产部门咨询。有关涉案工程的资料获取问题。金厦房地产公司在建设以及后续验收该民防工程时，民防办已经按相关规定提供民防相关资料。如果涉案民防工程的相关资料有遗失的，请金厦房地产公司按标准流程去该办或相关部门查询。2017年9月28日、2017年12月28日、2018年9月25日，松江区住房保障和房屋管理局复函本院，称调查函中所述的人防工程及其附属地下车库相关解释权归民防办所有，请向区民防办咨询相关事宜。附件中所列7项资料请与原告沟通。关于人防工程是否对外销售的问题，该局一直遵循松江区民防办公室的意见。并于2015年征询松江区民防办公室，该办于2015年3月(沪松民防〔2015〕6号)《关于征询XX项目地下人防车位销售意见函》的复函中明确：“根据中共中央、国务院、中央军委有关文件规定，人民防空是国防的重要组成部分，是军事斗争准备的重要方面，是全民性的防护工作和利国利民的公益事业。《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。《上海市民防条例》第三十三条规定，民防工程平时由投资者使用管理。由此可见，国家法律法规没有条款允许投资者公开销售民防工程。”该局暂无人(民)防车位销售许可证需要提交的材料清单，金厦房地产公司已于2008年取得房地产权证(沪房地松〔2012〕第004730号)。以上事实，有车位销售合作合同、批复、工程规划许可证、建筑工程项目表、审核变更通知单、车位平面图、客户业务回单、告知函、邮寄凭证、竣工验收备案证书、明细表、验收报告、本市政府文件、竣工验收备案证书、建设工程项目表、房屋土地权属调查报告书、房地产权证、商品房出售合同、公告、价格明细、不动产登记簿、调查函、复函、民事判决书以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《金港花园车位销售合作合同》系双方的真实意思表示，双方成立商品房委托代理销售合同关系。本案的争议焦点在于：1、导致原、被告双方合同解除的原因是什么？2、合同解除的后果应该如何处理？对于第一个争议焦点，原、被告对于合同解除的原因存有异议，本院认为，虽然国家法律、法规没有条款禁止公开销售人防车位，但根据本区有关部门的复函可知，区民防办认为国家法律没有条款允许投资者公开销售民防工程，故当前人防车位在本区销售的确存在无法克服的客观障碍，此亦是导致涉案合同无法继续履行的原因，双方的合同目的已然无法实现，双方均有权解除合同。故对于原、被告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于第二个争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然人防车位无法销售的原因不可归咎于任何一方，但根据庭审查明的事实，双方对于P1车位可能无法销售应属明知，现原告没有按照约定提供办理销售手续的材料，其仍主张调整P2车库销售单价为35,000元/位，缺乏依据，本院不予支持，但导致P1车位无法销售的原因又并非原告不提供材料，而是存在上述客观障碍，按照22,728元/位结算P2车库的销售价款亦于理不合，故本院结合合同解除的原因、双方合同的约定等，酌情确定P2车库的包销价格按照28,000元/车位计算。第三人同意其名下P2车库的车位款由原告统一进行结算，于法不悖，本院予以准许。故被告还应向原告支付P2车库销售款213个车位×28,000元-300万元=2,964,000元。至于被告反诉主张的违约金及损失等，因本案导致合同解除的责任不可归咎于任何一方，故被告的上述主张缺乏依据，本院不予支持，也不再对相关车位进行评估。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条第(一)项的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海金厦房地产有限公司与被告(反诉原告)上海昌源房地产经纪有限公司于2015年11月10日签订的《金港花园车位销售合作合同》；二、被告(反诉原告)上海昌源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金厦房地产有限公司P2车库销售款2,964,000元；三、驳回被告(反诉原告)上海昌源房地产经纪有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42,440元，反诉案件受理费30,400元，财产保全费5,000元，合计诉讼费77,840元，由原告(反诉被告)上海金厦房地产有限公司负担13,602元(已付)，被告(反诉原告)上海昌源房地产经纪有限公司负担64,238元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  范幼芳二〇一八年十月三十一日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……