江苏省常州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2017）苏04行初86号 原告彭祥生。 原告郑凤珍。 二原告委托代理人贾振华、章赛艳，北京京平律师事务所律师。 被告溧阳市人民政府，住所地江苏省溧阳市南环路**。 法定代表人徐华勤，该市市长。 委托代理人陈玲，该市房屋征收与补偿办公室副科长。 委托代理人史俊，江苏顺邦律师事务所律师。 原告彭祥生、郑凤珍诉被告溧阳市人民政府（以下简称溧阳市政府）房屋征收补偿决定一案，于2017年12月5日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案，并于2017年12月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告彭祥生、郑凤珍的委托代理人贾振华、章赛艳，被告溧阳市政府委托代理人陈玲、史俊到庭参加诉讼。因当事人申请调解，本案曾扣除审理期限，后调解未果。本案现已审理终结。 2017年6月26日，被告溧阳市政府对原告彭祥生、郑凤珍位于溧阳市煤建路29号的房屋作出溧征补字[2017]19号《溧阳市人民政府房屋征收补偿决定书》。 原告彭祥生、郑凤珍诉称，二原告在江苏省溧阳市煤建路29号共同拥有房屋一套，并拥有集体土地使用权证和房屋所有权证。2017年6月26日，被告作出溧征补字[2017]19号房屋征收补偿决定书，对二原告的上述房屋进行征收补偿，但被告作出的房屋征收补偿决定违反《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)等法律法规的规定，侵害了二原告的合法权益，应当予以撤销。请求：一、依法判决撤销被告于2017年6月26日作出的溧征补字[2017]19号《溧阳市人民政府房屋征收补偿决定书》。二、本案诉讼费由被告承担。 二原告起诉时向本院提交的证据有： 1、原告彭祥生、郑凤珍的居民身份证、户口簿，证明二原告的身份情况。 2、溧集用（2016）第xx号集体土地使用证、溧房权证溧阳字第××号房屋所有权证，证明二原告拥有合法的土地使用权和房屋所有权。 3、被告作出的溧征补字[2017]19号《溧阳市人民政府房屋征收补偿决定书》，证明被诉行政行为的存在。 上述证据均为复印件，经核对与原件一致。 二原告当庭补充提交的证据有： 4、营业执照、租房协议复印件，证明被征收房屋一直用于经营。 5、涉案地块房屋征收决定一案的庭审笔录复印件，证明评估报告中依据基准价7300元对二原告的被征收房屋作出补偿决定没有事实依据。 6、金鼎名都房地产项目商品房价格复印件，证明被征收房屋评估基准价明显低于同等地段商品房价格。 7、《关于复核评估申请回复》，证明彭祥生、郑凤珍户对评估报告提出了复核申请。 被告溧阳市政府辩称，溧征补字[2017]19号房屋征收补偿决定作出的前提合法，程序合法，并未侵害二原告的合法权益。二原告虽然持有集体土地使用权证，但涉案土地已经在1998年转为国有土地，不影响被告按国有土地上房屋征收的合法性。被告依据合法的评估机构按市场价出具的评估报告、安置补偿方案等作出的房屋补偿决定合法有据，请求依法驳回二原告的诉讼请求。 被告溧阳市政府在举证期限内向本院提供了如下证据： 1、关于眼香庙地块改造项目房屋征收评估报名通知、关于选择房屋征收评估机构的公告及公示照片、关于眼香庙地块改造项目房屋征收确定评估机构的公告及公示照片、关于眼香庙地块改造项目评估机构现场统计情况的记录，证明选择评估机构的程序合法，该评估机构是有该地块半数以上被征收人共同协商选定的。 2、房产证、户籍信息，证明被征收房屋的产权人为彭祥生、郑凤珍。 3、测绘报告，证明溧阳市房屋征收与补偿办公室委托有资质的测绘公司对彭祥生、郑凤珍的房屋进行实地勘察、测绘，作为安置补偿依据。 4、评估报告及送达回证，证明江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司对彭祥生、郑凤珍户房屋进行评估，并将评估报告书有效送达。 5、就征收事宜的三次协商记录，证明征收实施单位工作人员多次就征收事宜与彭祥生、郑凤珍户进行协商，并将其中三次协商内容形成书面材料，记录在案。 6、对彭祥生、郑凤珍户的征收补偿安置方案书及送达回证，证明溧阳市住房和城乡建设委员会对彭祥生、郑凤珍户提供了货币补偿安置、房屋产权调换两种方案供其选择，并将该征收补偿安置方案书有效送达。 7、请示一份，证明溧阳市住房和城乡建设委员会依法申请溧阳市政府对彭祥生、郑凤珍户作出征收补偿决定。 8、溧征补字[2017]19号房屋征收补偿决定、送达回证及公示照片，证明溧阳市政府依法对彭祥生、郑凤珍户作出征收补偿决定并有效送达，同时将该征收补偿决定在征收范围内公示。 上述证据均为复印件，经核对与原件一致。 被告溧阳市政府当庭补充提交了如下证据： 9、眼香庙地块房屋调查登记汇总表及公布照片，证明被告对征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等基本情况进行调查并在征收范围内公布。 10、致估价委托人函，证明安置房的市场价格。 11、涉案地块的征收决定及公告、征收与补偿方案，证明涉案房屋的安置补偿是按照公布方案进行的。 12、苏地管[1998]152号江苏省国土管理局文件，证明眼香庙地块的土地已于1998年收归为国有，故眼香庙地块征收范围内的土地为国有土地。 被告溧阳市政府提交的法律依据有：《征补条例》第二十六条第一款、《溧阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十三条第一款。 经庭审质证，对被告所举的证据，原告发表如下质证意见：证据1、3、4、5、6、7、8合法性均不认可；证据2无异议；证据9-12因超过举证期限，不予质证。对于原告所举证据，被告发表如下质证意见：证据1-3真实性认可，证据4-6的证明目的不予认可。 本院审查认为，被告提供的证据来源合法，与本案的事实均有一定关联，可以作为本院认定事实的依据。虽然部分证据在举证期限上存在瑕疵，但这些证据均形成于被告作出溧征补字[2017]19号房屋征收补偿决定之前，从有利于查明事实的角度，本院予以采信。原告提供的证据4-6对其主张不具有证明力，故不予采纳，其他证据合法、真实且具有关联性，本院予以采纳。 经审理查明，2016年9月22日溧阳市房屋征收与补偿办公室在房屋征收范围内公布了眼香庙地块房屋调查登记汇总表，公示原告彭祥生、郑凤珍房屋建筑面积为330.06平方米。2016年10月18日溧阳市住房和城乡建设委员会发布《关于眼香庙地块改造项目选择房屋征收评估机构的公告》，请被征收人在5个工作日内协商选定评估机构，如半数以上被征收人共同选择同一家评估机构的，视为协商选定成功，如协商不成，征收部门通过抽签方式当场确定，并附上符合资质条件并报名参加的评估机构名单。截止2016年10月28日，溧阳市住房和城乡建设委员会共收到被征收人书面签名的《关于选择眼香庙地块改造项目房屋征收评估机构征询意见书》127份（征收房屋130户），其中125户选择江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司，超过被征收人总户数的50%以上。江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司被确定为眼香庙地块房屋征收评估单位，2016年10月31日溧阳市住房和城乡建设委员会进行了公告。 2017年2月7日，被告溧阳市政府作出溧征决字[2017]1号房屋征收决定书，决定自2017年2月16日起对眼香庙地块改造项目规划范围内的房屋实施征收，房屋征收部门溧阳市住房和城乡建设委员会，实施单位溧阳市房屋征收与补偿办公室。同日，被告将该决定及所附征收与补偿方案在征收范围内予以公告。南京锦图测绘有限公司对彭祥生、郑凤珍户房屋经实地丈量测算,于2017年3月27日出具了测绘报告，报告载明该房屋总建筑面积为330.06平方米。江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司经实地查勘于2017年2月16日对彭祥生、郑凤珍户房屋作出评估报告，确定彭祥生、郑凤珍户房屋安置面积合计343.98平方米,评估总价为3193690元。2017年4月11日，征收部门向彭祥生、郑凤珍户留置送达了评估报告。彭祥生、郑凤珍户对该评估报告提出了复核评估申请，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司经复核评估，认为无遗漏或错误情况。此后，征收部门工作人员多次与彭祥生、郑凤珍户就补偿问题进行协商，但双方未能达成一致意见。2017年5月24日，征收部门向彭祥生、郑凤珍户留置送达了房屋征收补偿安置方案书，提供了货币补偿安置、房屋产权调换两种方案，限其在15日之内选择补偿方式。彭祥生、郑凤珍户在限定期间内未作出选择，溧阳市住房和城乡建设委员会遂于2017年6月9日申请溧阳市政府对彭祥生、郑凤珍户作出征收补偿决定。2017年6月26日，溧阳市政府对彭祥生、郑凤珍户位于溧阳市煤建路29号的房屋作出溧征补字[2017]19号《溧阳市人民政府房屋征收补偿决定书》，认定彭祥生、郑凤珍户房屋在溧征决字[2017]1号房屋征收决定确定的征收范围内，房屋登记建筑面积332.58㎡，南京锦图测绘有限公司实地测量建筑面积330.06平方米(正房面积318.66平方米,附房面积11.4平方米),根据就高不就低的原则,正房面积以房产证登记为准,合计安置面积为343.98平方米,房屋评估金额3193692元(含室内装修及附属设施)。因彭祥生、郑凤珍户在规定期限内未选择补偿安置方式，被告认为房屋产权调换方案更有利于彭祥生、郑凤珍户，故根据《征补条例》第二十六条、《溧阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十三条及《眼香庙地块改造项目房屋征收与补偿方案》的相关规定，作出补偿决定如下：一、由溧阳市住房和城乡建设委员会对被征收人彭祥生、郑凤珍所有的煤建路29号房屋实行产权调换，产权调换的房屋位于阳光城市南和园35幢2-103室，建筑面积约88.19平方米，该房屋为现房；木材公司3幢304室，建筑面积约135.98平方米，该房屋为期房；眼香庙原址2幢202室，建筑面积约125平方米，该房屋为期房；以上房屋产权归被征收人彭祥生、郑凤珍所有。二、产权调换房屋价格2251103元与被征收房屋补偿价格3270415元的差价1019312（不包括代办费和搬迁补助费）归彭祥生、郑凤珍所有。三、被征收人彭祥生、郑凤珍自行搬迁过渡后，由溧阳市住房和城乡建设委员会向被征收人支付搬迁补助费6880元。四、空调、电话、太阳能等移机费和临时安置费按实结算给被征收人彭祥生、郑凤珍。五、被征收人彭祥生、郑凤珍应当自本决定书送达之日起15日内从上述被征收房屋内搬出并交与溧阳市住房和城乡建设委员会拆除。溧阳市政府于2017年7月1日将溧征补字[2017]19号《溧阳市人民政府房屋征收补偿决定书》留置送达彭祥生、郑凤珍户，并在房屋征收范围内进行了张贴公告。彭祥生、郑凤珍对该补偿决定不服，诉至本院。 另查明，彭祥生、郑凤珍等人不服溧征决字[2017]1号房屋征收决定书，曾向本院提起行政诉讼，本院经审理，判决驳回彭祥生、郑凤珍等人的诉讼请求。彭祥生、郑凤珍等人不服上诉后，江苏省高级人民法院于2018年8月1日作出（2018）苏行终555号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，溧阳市政府于2017年2月7日作出溧征决字[2017]1号房屋征收决定并进行了公告，本案原告彭祥生、郑凤珍的房屋在该征收决定确定的范围之内。该征收决定（包括其附件征收补偿方案）的效力经一、二审行政判决确认。 《征补条例》第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，据此溧阳市政府具有作出案涉房屋征收补偿决定的法定职权。该条例第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。本案中，因原告彭祥生、郑凤珍与征收部门未能在签约期限内达成补偿协议，溧阳市住房和城乡建设委员会向溧阳市政府申请作出征收补偿决定,溧阳市政府于2017年6月26日作出溧征补字[2017]19号房屋征收补偿决定，于2017年7月1日将该房屋征收补偿决定留置送达彭祥生、郑凤珍户，并在房屋征收范围内进行了张贴公告。在溧征补字[2017]19号房屋征收补偿决定中，被告对补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费等补偿款项予以了明确，该行为符合上述规定。溧阳市政府提供的补偿安置方案，保障了彭祥生、郑凤珍对补偿安置方式的选择权，由于彭祥生、郑凤珍未选择补偿安置方式,溧阳市政府予以产权调换并无不当。 《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。第十条规定,采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，125户超过50%以上的被征收人选择江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司作为评估机构，故征收部门确定该房地产土地评估造价咨询有限公司为涉案征收项目的评估机构，并无不当。对于在征收决定作出之前选择评估机构是否属于程序违法的问题，本院认为，《征补条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定，但只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出征收决定之前，还是之后选定评估机构，都不影响房地产价值的评估，不违反《征补条例》的规定。故本案中评估机构的选择不存在程序违法的情形。 《征补条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，评估机构已经就彭祥生、郑凤珍的房屋及装修、附属设施等补偿金额分别进行了评估，并将评估结果依法送达，彭祥生、郑凤珍也对评估结果提出了复核评估申请。江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司对彭祥生、郑凤珍的复核申请作出了回复，彭祥生、郑凤珍未在规定期限内对复核结果向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，评估结果的作出、送达及复核符合上述法条的规定，亦无不当。 关于被征收房屋面积、性质的认定是否合法的问题，涉案房屋所有权证记载的建筑面积为332.58平方米，规划用途为住宅，用地面积为127平方米。南京锦图测绘有限公司经实地测量建筑面积330.06平方米(正房面积318.66平方米,附房面积11.4平方米),根据就高不就低的原则,将正房面积按房产证登记为准,江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司经实地查勘于2017年2月16日对彭祥生、郑凤珍户房屋作出评估报告，确定彭祥生、郑凤珍户房屋安置面积合计343.98平方米,其中住改营面积合计96.42平方米，溧阳市政府认定涉案房屋合法面积为343.98平方米，并按住宅和住改营予以评估、补偿并无不当。原告要求按照营业用房估价没有事实依据。 对于原告提出的院落空地未评估的问题，本院认为，最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复，其前提条件是对土地公有制前，通过购买方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权，原告被征收的房屋不符合上述前提条件。 综上，溧阳市政府有权作出被诉征收补偿决定，根据依法选定的评估机构对被征收房屋的评估报告认定原告被征收房屋的价值，按照征收与补偿方案确认其他各项补偿费用，在被征收人未选择补偿方式的情况下，按照有利于被征收人的方式对其作出产权调换的安置方式，并依法向原告送达补偿决定。被告溧阳市政府作出的溧征补字[2017]19号房屋征收补偿决定事实清楚，程序合法，适用法律正确，原告要求撤销该征收补偿决定的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告彭祥生、郑凤珍要求撤销被告溧阳市人民政府作出的溧征补字[2017]19号《溧阳市人民政府房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告彭祥生、郑凤珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长 翟 翔 审判员 高淑琴 审判员 李连求 二〇一八年十月三十日 书记员 张茹佳