河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民终5346号上诉人（原审原告、反诉被告)：周金华，男，1958年11月28日出生，汉族，农民，现住河间市。委托诉讼代理人：陈伟，河北一力律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：河间市乐家装饰材料广场有限公司。地址：河间市新华南路**。法定代表人：张虎，经理。上诉人周金华因与上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司（以下简称乐家装饰公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2018）冀0984民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周金华及其委托诉讼代理人陈伟、上诉人张虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周金华上诉请求：撤销(2016)冀0984民初4458号民事判决书第二项判令被上诉人多赔偿上诉人装修损失35723.73元（共赔偿363630.93元）。事实与理由：一审判决上诉人装修费用为446538.66元，但又酌定扣除10％的残值没有法律依据。首先，该装修在上诉人不使用的情况下，应该没有残值或残值应当忽略不计。装饰装修材料拆除后没有使用价值，因此本案扣除残值明显不妥，并且，该装修都在被上诉人处己经添附到被上诉人的经营场所，有残值的话该残值也在被上诉人处，因此扣除残值不应由上诉人承担。另一方面，由于距离被上诉人被消防部门查封经营场所时间较长，上诉人的很多装修已经丢失，故鉴定装修费用时没有计算丢失部分的价值，该丢失部分损失也应由被上诉人承担，但因丢失物不容易计算价值导致上诉人无法要求被上诉人承担该损失，这情况己经对上诉人不公平。因此，一审法院确定由上诉人承担残值对上诉人十分不公平。在不计算残值的情况下，被上诉人应多赔偿原告装修损失35723.73元。针对周金华的上诉乐家装饰公司辩称，不认可周金华上诉状的内容。不应当赔偿周金华装修损失，评估是错误的，委托是评估符合材料的残值，评估报告上没有列出什么东西来，是一堆多少钱。最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第9条、10条、11条规定，评估报告是违法的，他没有清单，一审开庭我们申请重新鉴定，一审没有理我们。乐家装饰公司上诉请求：1、河间市人民法院（2016）冀0984民初4458号民事判决认定事实及适用法律错误；争议金额327907.2元。2、请求法院依法撤销河间市人民法院（2016）冀0984民初4458号民事判决第一、第二、第四项；3、改判驳回被上诉人的诉讼请求；4、由被上诉人承担一切诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人与上诉人约定的场地租赁期限为一年，每天每平方米租金为1.5元。被上诉人自2014年1月份开始入住原告处，当时双方口头约定租赁期限为1年，自2014年6月28日起至2015年6月27日止，租金每天每平方米1.5元。后上诉人要求被上诉人交纳租金并与上诉人签订书面合同，均遭到被上诉人的拒绝，因此上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同并非无固定期限，从被上诉人提交的王东坡、闫雷腾、李巧芬的书面合同也可以佐证租赁期限为一年，一审法院对此认定错误。二、自2014年6月28日起至2015年6月27日止，被上诉人进驻即应交纳租金，被上诉人进驻后上诉人一直催促被上诉人交纳租金，但被上诉人一直推托，因被上诉人违反双方的约定，上诉人于2015年8月份便通知被上诉人解除双方的租赁协议，双方的租赁协议终止，只是被上诉人一直继续占用，因上诉人己经解除了合同，不存在法院解除合同问题。三、一审认定被上诉人给付上诉人租金的时间截止到2015年10月30日，同样属认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，被上诉人占用上诉人的场地到现在，应给付租金到被上诉人搬清之日止。四、上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限为1年，上诉人将场地交付被上诉人使用，且合同己经履行完毕，因此上诉人不存在任何违约行为，没有任何理由赔偿被上诉人的损失，据此，一审判决上诉人赔偿被上诉人损失显属错误。五、河间市消防只是对上诉人的两个消防通道进行了查封，经营场所的正门、侧门等均未受到影响，查封的两个消防通道并不影响被上诉人的正常经营活动，且被上诉人在查封消防通道后还在继续经营，并未停业。六、判令被上诉人将不属于附和材料的物品搬走，并恢复原状。七、一审法院认定评估报告错误。1、根据司法解释，租赁合同应对附和残值进行评估，而本案评估的系装修评估值，其中90％不属于附和材料，显然评估性质错误。2、上诉人在本案中不存在过错，不应对被上诉人进行任何赔偿。3、评估报告没有明细，无法确定评估的物品及范围。4、评估机构必须具有独立性，独立的完成评估，根据评估报告八（四）记载：“起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见”，显然该评估报告的作出不再具有独立性。5、在评估报告作出后，上诉人发现该评估报告存在明显的违法性，依法申请重新评估，一审对上诉人的申请置之不理，显然程序违法。6、评估价格过高，明显超出正常的价值。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审依法改判。针对乐家装饰公司的上诉周金华辩称，1.关于其上诉陈述的理由，第一点其认为双方是固定期限合同不能成立。其口头约定首先不是事实，因上诉人一方在河间市乐家装饰广场有限公司开业时急需商户入驻，与商户协商时都未确定租赁时间，特别是与我方协商时因我方在建材方面经营多年属于比较有影响力的商家，河间市乐家装饰广场有限公司方面给予特殊的照顾，不仅未商定租赁时间，而且承诺暂时不收租金。在商户入住率没有达到90%以上时不收取我方租金，当时还承诺广告等各方面的优惠照顾，河间市乐家装饰广场有限公司没有兑现。2.因河间市乐家装饰广场有限公司承诺不收取我方租金，其收租金的陈述都是虚假陈述。其陈述消防队查封消防通道与事实不符，因为与本案类似的案件纠纷很多，提交两份判例供法庭参考。3.关于鉴定报告鉴定程序及主体各方面合同，没有任何违法之处，其上诉陈述不符合事实。4.其要求残值予以鉴定与本案不相符，本案不属于无效合同纠纷，属于事实上无法继续履行，属于解除合同纠纷。过错方在河间市乐家装饰广场有限公司，其行为导致双方无法履行合同，损失应由河间市乐家装饰广场有限公司承担。河间市乐家装饰广场有限公司上诉以上诉请求为准。周金华向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告之间的商铺租赁合同无效，判令被告赔偿原告装修材料费用、装修费、员工工资等损失，并退还质量保证金10000元；2.诉讼费、鉴定费用由被告承担。乐家装饰公司向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人搬出乐家装饰材料广场有限公司；2.判令被反诉人给付自2014年6月28日起至2015年12月31日的场地占用费30万元，同时判令被反诉人给付自2016年1月1日起至搬清之日止的占用费(按每日每平方米1.5元计算)；3.诉讼费用由反诉人承担。一审法院认定事实：2014年5月份，原告周金华租赁原告的场地420平方米经营“高德瓷砖”，双方未签订书面合同，租金自2014年6月28日开始计算，被告租赁原告场地后进行了装修，2015年10月30日，因被告出租的经营场地存在重大火灾隐患，河间市公安消防大队对该场地采取强制措施进行了查封，原告周金华停止经营，并把商品搬出场地。原告周金华的实际经营的时间为2014年6月28日至2015年10月30日，共计489天，租赁费按每平米每天1.5元计算，为308070元。原告租赁场地后，对场地进行了装修，经评估，装修费用为446538.66元，并支付鉴定费8000元。一审法院认为，原告周金华租赁被告河间市乐家装饰材料广场有限公司场地经营“高德瓷砖”，双方关于租赁事宜未签订书面合同，应视为双方形成不定期租赁合同关系。原告租用被告的场地进行经营活动，应按约定支付占用期间的租金。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中规定，第三租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，原告主张租赁合同无效，本院不予支持。原告主张向被告交纳了10000元保证金，被告否认，原告未能提供证据，本院不予支持。因被告提供的经营场所消防设施不过关，造成经营场地被查封，致使原告装修好的经营场地不能继续经营，合同目的不能实现，双方签订的租赁合同应予以解除。原告因合同解除造成的损失，系被告消防设施存在安全隐患被消防队查封所致，故对于给原告造成的损失，被告应承担主要的民事责任。原告在装修前未尽完全的审查义务，对损失的造成亦应承担相应的民事责任。原告拖欠的租赁费308070元，被告主张30万元，本院予以支持，原告应予给付。原告装修租赁场地经评估费用为446538.66元，扣除残值10%(酌定)为401884.8元，鉴定费8000元，共计409884.8元，由被告承担80%，即327907.2元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除原告周金华与被告河间市乐家装饰材料广场有限公司之间的租赁合同。二、被告河间市乐家装饰材料广场有限公司给付原告周金华装修损失327907.2元。三、原告周金华给付被告河间市乐家装饰材料广场有限公司租赁费300000元。四、驳回原告周金华及被告河间市乐家装饰材料广场有限公司其他诉讼请求。以上第二、三项，自本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告周金华负担130元，被告河间市乐家装饰材料广场有限公司负担520元，反诉费2900元，由原告周金华负担。二审庭询中，当事人各方围绕上诉请求进行了陈述。上诉人乐家装饰公司向本院提交书面证明一份，用以证明能够证明2017.1.15周金华在店里拿东西，他一直在使用我的场地。上诉人周金华质证认为，证明是我写的，我从自己店往外拿东西。但该证据与本案没有关联性，真实性也无法核实，不能证明我方是否营业等问题。本院二审查明的其他案件基本事实及证据均与一审判决相一致。本院认为，一、关于双方租赁合同期限问题。本案河间市乐家装饰材料广场有限公司主张双方约定场地租赁期限为一年，但未能提交确实有效的证据加以证明，依照我国合同法第二百一十五条的规定，应当认定案涉租赁合同为不定期租赁合同。故，河间市乐家装饰材料广场有限公司主张双方租赁合同期限为一年，且在周金华起诉前既已终止或解除，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于给付租赁费的截止时间问题。因涉案经营场所存在重大火灾隐患，河间市消防队于2015年10月30日对乐家公司经营场所予以了查封，致使相关的店铺按照法律规定不能正常经营，河间市乐家装饰材料广场有限公司构成了违约，致使周金华租赁经营场地的合同目的无法实现，因此2015年10月30日之后的租金或者其他费用均不应支持。三、关于周金华所主张的装修损失问题。案涉冀燕翔评报字【2017】第1212号资产评估报告系一审法院依法委托河北燕翔资产评估有限公司经现场勘察等程序作出，河间市乐家装饰材料广场有限公司虽持有异议，但并未提出足以反驳的相反证据或理由，故一审法院对评估结论予以采信进而作为判决的依据，并无不当。因不能继续租赁案涉经营场地，给周金华造成一定的损失，但其在装修前未尽完全的审查义务，存在一定过错，故河间市乐家装饰材料广场有限公司应对装修费用承担部分损失。一审法院酌情扣除装修费用10%的残值，进而判令由河间市乐家装饰材料广场有限公司承担80%的装修费用符合案件实际情况，本院予以支持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6911元，由上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司负担6081元，上诉人周金华负担830元。本判决为终审判决。审判长  郭景岭审判员  李美华审判员  王兰英二〇一八年十月三十日书记员  张 晔