太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2018）晋0109民初658号   原告：太原金世恒房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区东社街办但是村东昇苑小区门面**，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：孟泉，董事长。   委托诉讼代理人：徐志金，男，太原金世恒房地产开发有限公司法务员，住太原市小店区。   委托诉讼代理人：帅岩，女，太原金世恒房地产开发有限公司法务员，住太原市小店区。   被告：杨郝，女，1985年5月29日出生，汉族，原住太原市。   原告太原金世恒房地产开发有限公司与被告杨郝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太原金世恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐志金到庭参加诉讼。被告杨郝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告太原金世恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告配合原告办理房管局撤销备案手续并承担相关费用；3.请求判令被告按房屋总价款的20％向原告承担违约金，即271787元；4.请求判令被告支付原告为其垫付因逾期还贷所产生的利息（包括利息、罚息、复利等）共计18813．08元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月7日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告购买位于文兴路96号13幢2单元31层3101号房一套，总价款1358935元，约定被告于2015年9月23日前支付首付款548935元，余款810000元以银行按揭方式支付。双方《商品房买卖合同》已办理了房管局网签手续。2015年9月30日，原告、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司太原分行（以下简称银行）签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定银行向被告发放贷款810000元，贷款期限为360个月，自2015年9月30日至2045年9月30日，原告承担阶段性连带担保责任至抵押登记办理完毕为止。因被告未按约定偿还银行贷款，银行于2016年8月30日、2016年9月28日、2016年10月31日、2016年11月30日扣款共计820901．31元（包括本金802088．23元、利息18813．08元）。至此，原告已代被告结清银行贷款）。被告因逾期偿还银行贷款，原告承担担保责任后，经原告催要，被告拒不偿还原告垫付款。根据双方签订的商品房买卖合同附件四：《合同补充协议》第三条第一款第5项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价款20％向出卖人承担违约责任。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内协同出卖人到房管局办理解除合同手续。   被告杨郝未作答辩。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以审查确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2015年10月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份,合同第三条约定：被告杨郝购买原告太原金世恒房地产开发有限公司开发的位于太原市文兴路96号13幢2单元31层3101房；合同第四条约定：房屋总价款为1358935元。合同第六条约定：付款方式为银行按揭，其中首付款548935元于2015年9月23日前付清，余款810000元以银行按揭方式支付，并在2015年9月30日前办理完毕银行银行按揭贷款申请手续。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第（一）款第五项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，原告享有以下权利：1.有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告应按房屋总价款20%向原告承担违约金。同时被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。2015年11月4日，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同载明：贷款人为中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行，借款人为被告杨郝，保证人为原告太原金世恒房地产开发有限公司；合同第一条约定：贷款金额为810000元；合同第三十一条约定：保证人即原告太原金世恒房地产开发有限公司自愿为借款人即被告杨郝在本合同项下的债务提供连带责任保证。   另查明，2016年11月，原告太原金世恒房地产开发有限公司向被告杨郝发出《还款提示函》，提示函写明：2016年10月中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行告知，被告杨郝自2016年7月出现逾期还款，至发函之日，已连续逾期还款4次，银行多次催收未果，宣布贷款提前到期，要求太原金世恒房地产开发有限公司承担担保责任，结清全部贷款本息。经沟通，银行同意先扣划已产生的欠款本息，银行从太原金世恒房地产开发有限公司累计扣划欠款共13069元。   2017年6月14日，中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行发出《结清证明书》，证明书写明：原告太原金世恒房地产开发有限公司作为担保人已于2016年11月30日代为提前结清全部剩余贷款本息803482.31元，累计代被告杨郝垫付贷款本息共计820901.31元，其中：贷款本金802088.23元、利息18813.08元。2017年11月22日，原告按照被告提供的地址，向被告邮寄《解除合同通知书》。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》及原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。个人购房借款及担保合同履行中，被告未按约定偿还贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行购房贷款，银行提前收回贷款，并将作为连带保证责任人的原告账户内的存款予以扣划，用于偿还被告所欠贷款本息，因被告先前已支付贷款人部分贷款，故该借款合同项下的全部债权债务归于消灭。现原告以替被告偿还银行贷款本息为由，依《商品房买卖合同及补充协议》的约定行使商品房买卖合同及补充协议的解除权，证据、理由充足，本院予以支持。根据合同解除后的处理原则，被告应协助原告办理商品房买卖合同撤销备案手续。关于原告主张违约金应否支持的问题，因商品房买卖合同补充协议约定，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告应当依约向原告支付违约金。原告要求被告杨郝按合同约定的房屋总价款20%支付违约金，本院结合本案实际情况，综合考量当时违约责任大小、原告的实际损失情况等因素，对违约金比例予以调整，即违约金按照房屋总价款的10%计算。原告代被告杨郝承担的贷款利息18813.08元，被告杨郝应当偿还原告，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。   综上所述，原告主张解除原、被告之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告主张被告杨郝配合原告办理房管局撤销备案手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告主张被告原告承担违约金的诉讼请求，由于违约金约定过高，本院依法予以部分支持；原告主张被告向原告支付垫付银行贷款利息18813.08元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除原告太原金世恒房地产开发有限公司与被告杨郝签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；   二、被告杨郝于本判决生效之日起三十日内协助原告太原金世恒房地产开发有限公司办理房管局撤销备案手续；   三、被告杨郝于本判决生效之日起十日内支付原告太原金世恒房地产开发有限公司违约金135893.5元、代垫付的贷款利息18813.08元；   四、驳回原告太原金世恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2830元，由被告杨郝负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 薛 琴   人民陪审员 郭榆生   人民陪审员 武 智     二〇一八年十月十七日   书 记 员 冯 成