辽宁省庄河市人民法院民事判决书（2018）辽0283民初3163号原告：大连帝璟物业服务有限公司，住所地：庄河市。法定代表人：侯明柱，系该公司经理。委托诉讼代理人：王丽坤，女，1979年11月18日出生,系大该公司员工。委托诉讼代理人：于景利，男，1963年10月25日出生,系大该公司员工。被告:满金艳，女，1968年3月19日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：陈波（系被告丈夫），男，1971年1月29日出生，住址同上。原告大连帝璟物业服务有限公司与被告满金艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告大连帝璟物业服务有限公司的委托诉讼代理人王丽坤、于景利、被告满金艳的委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连帝璟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付2016年11月1日至2017年10月31日所欠原告的物业管理费1596元（含电梯费200元），并支付2016年12月31日至判决给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；支付2017年11月1日至2018年6月30日所欠原告的物业管理费1131元（含电梯费200元），并支付2017年12月31日至判决给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。2、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系庄河市帝璟东方圣菲小区13号1-202室的业主，住宅面积96.94平方米，被告于2011年10月23日入住。该小区业主委员会于2015年7月1日与原告签订物业委托合同，约定：小区物业服务由原告提供，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元、电梯费每年每户200元收取，缴费时间为每年12月31日前预交下一年度的全年物业费，逾期按日承担未缴金额0.3%的违约金。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告拖欠2016年11月1日至2017年10月31日物业管理服务费共计1596元、2017年11月1日至2018年6月30日物业管理服务费共计1131元。原告多次对被告进行催缴无果，故向贵院提起诉讼，请求依法判决被告辩称：不同意原告的诉讼请求。因为：1、原告公司和业主委员会不作为、签名造假，收费不合理。2、购房协议时签订的物业公司是环通物业，一年多后，没有经过业主同意，变更为原告物业公司。我怀疑原告公司是否具有物业公司资质。3、装修时，经过物业办公室主任还有物业电工到我家现场看，电视背景墙的开关因不美观，经过他们同意，我把开关移到下面。但墙面裂纹太多，我向他们讨要说法，物业公司说没有说法，只是记录。装修后的2013年6月3日，一楼住户在装修过程中，他家漏水来找我，我找物业，找不到漏水点。物业派人来看，我家没有漏水点，后在3楼后阳台找到漏水点。我家大白都刮完了，也被淹了，向物业讨要说法。物业和3楼住户互相推诿，后物业办公室主任口头表示一起包钱。主任干了2年左右辞职，其他住户因墙体裂缝收到物业包的钱，我没有收到去物业找，物业说时间已过，是地产的事，与物业无关。物业答应给我处理墙体漏缝和漏水，均未处理。4、家里整个玻璃透气，物业大概于2012或2013年7、8月份通知业主上报物业统一维修。我家玻璃透气严重，整体都给换了。冬天发现还透气的时候，再找物业，物业表示已过保修期，不予处理。5、可视对讲，从入住起门就是坏的，多次维修也没有修好。2015-2016年，物业通知业主可视对讲外线坏了，归物业管。其他原因归业主管。6、至今年5月4日，物业给我停了3年多的电梯。我认为物业没有权利停业主的电梯达3年多。7、从门镜往屋里塞广告纸。我向物业讨要说法，物业说让我交纳物业费，给我换个门镜。8、1单元1楼干工程，干了3个多月，走廊卫生未清扫。保洁人员说，领到说打扫不起。9、17#1-101家院落垃圾堆成山，我有照片。今年有起色，但还有垃圾。10、小区内多处防盗门损坏，存在安全隐患，未达成封闭小区标准。11、小区内外绿化部分被部分业主占为己有。12、小区地面凹凸不平。13、物业账目不清。14、监控成为摆设，车辆被划无人管，上报物业，其表示由交管部门处理。15、年年换树苗，拿业主钱不当回事。16、过年过节期间没有氛围，比不上物业费1元的黄海明珠小区。本院经审理认定事实如下：被告系庄河市帝璟东方圣菲小区13号1-202室（建筑面积96.94平方米）的产权人。2015年6月29日，庄河市帝璟东方圣菲业主委员会成立。2015年7月1日，原告与帝璟东方圣菲业主委员会签订《帝璟东方圣菲小区物业管理委托合同》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，合同约定：委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设备、道路、排水管道等公用设施、公共绿地、花木等的维修、养护和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元交纳，电梯费每年每户200元；缴费时间为每年11月1日至12月31日预交下一年度全年物业费；逾期交纳的，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳违约金。合同签订后，原告对该小区进行了物业管理服务。被告拖欠2016年11月1日至2017年10月31日物业费1396元（96.94平方米×1.2元／平方米×12个月）、电梯费200元；2017年11月1日至2018年6月30日物业费930元（96.94平方米×1.2元／平方米×8个月）、电梯费200元。现原告持诉称理由诉至本院，请求判如所请。被告被禁用三年电梯。本院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业费，拖欠不交已构成违约。故对原告要求被告给付物业管理费的请求，本院予以支持。关于违约金请求，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。物业服务合同约定了交费时间，应从约定的次日起主张违约金起算时间。被告被禁用电梯期间的电梯费，被告不应支付，故对原告主张电梯费的请求，不予支持。关于被告辩解的其房屋墙壁裂缝、窗玻璃透气、可视对讲内部损坏、邻居房屋漏水、业主委员会不作为的问题，被告没有提供相关证据予以佐证，即使提交证据，也与本案系不同法律关系，被告可以另行主张权利。关于被告辩解的相邻业主污染扰民问题，依据《物业管理条例》第四十六条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业作为与业主平等的民事主体，并不具备行政执法权，对于该类情况，业主可直接向侵权人主张权利。故对被告的辩解理由，本院不予采纳。被告辩解物业服务质量差，被告未提供证据证明，即使物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以通过要求物业公司限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者其他合法途径主张和维护自己的权益。以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告满金艳于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告大连帝璟物业服务有限公司自2016年11月1日至2018年6月30日物业管理费2326元。并按下列计算方法计算违约金：1.2016年11月1日至2017年10月31日的物业管理费1396元，承担自2017年1月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的违约金；2.2017年11月1日至2018年6月30日的物业管理费930元，承担自2018年1月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的违约金。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 刘 美 二〇一八年十月三十日书记员 娄严文