上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初8976号原告：张富英，女，1933年7月25日出生，汉族，户籍地上海市，暂住上海市浦东新区。原告：汤文华，男，1953年4月1日出生，汉族，户籍地上海市，暂住云南省。原告：汤美君，女，1955年1月16日出生，汉族，户籍地上海市，暂住上海市杨浦区。原告：汤敏华，男，1957年7月20日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市杨浦区。原告：汤晓华，男，1963年10月13日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市浦东新区。上列五原告的共同委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。上列五原告的共同委托诉讼代理人：王芳艳，上海市鸿生律师事务所律师。被告：刘菊芳，女，1957年11月17日出生，汉族，户籍及居住地上海市。委托诉讼代理人：刘巽明，男，1945年9月27日出生，汉族，户籍及居住地上海市。被告：刘巽正，男，1952年12月3日出生，汉族，户籍地及居住地上海市。被告：崔世伟，男，1957年1月28日出生，汉族，户籍及住所地上海市。被告：崔莺如，女，1989年10月5日出生，汉族，户籍及住所地上海市。上列三被告的共同委托诉讼代理人：彭志云，男，1958年7月9日出生，汉族，户籍地及居住地上海市。被告：刘俊杰，男，1985年7月16日出生，汉族，户籍及住所地上海市。原告张富英、汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华与被告刘菊芳、刘巽正、崔世伟、崔莺如、刘俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张富英、汤敏华、汤晓华及五原告的共同委托诉讼代理人王京普，被告刘菊芳及其委托诉讼代理人刘巽明，被告刘巽正，被告刘巽正、崔世伟、崔莺如的共同委托诉讼代理人彭志云，被告刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张富英、汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告之间租赁合同关系于2017年3月15日解除；2.判令被告搬离上海市学院路XXX弄XXX号房屋，并结清水、电、煤气费用；3.要求被告支付自2017年1月1日起至判决生效之日止的租金及使用费，按每月2,460元的标准计算。事实和理由：上海市学院路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)系产权房，权利人登记为汤某某和原告张富英。汤某某与原告张富英系夫妻，两人育有子女四人，即原告汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华。汤某某于2017年3月3日去世，因此五原告现为系争房屋的权利人。被告刘菊芳与被告刘巽正系兄妹，刘某某系该两人父亲。被告刘菊芳与被告崔世伟系夫妻，被告崔莺如系该两人女儿。被告刘俊杰系被告刘巽正儿子。刘某某于1955年起承租系争房屋，租金每月5元。1988年，刘某某去世，被告刘菊芳提出继续承租系争房屋，原告表示同意，但声明有需要时将收回系争房屋自住，不定期租赁，故双方未签订书面租赁合同。原告于2017年2月要求收回系争房屋自住，于2017年3月发函要求解除租赁合同，并要求被告搬离，均未果。原、被告双方系不定期租赁合同，原告有权随时解除合同。系争房屋2016年租金为500元，被告已付清截至2016年12月31日的租金。自2017年1月1日起至判决生效之日止的租金及房屋使用费被告应按照市场价格支付。刘菊芳、刘巽正、崔世伟、崔莺如、刘俊杰辩称，原告的诉请并无依据，不同意原告的诉请。原、被告双方的租赁关系始于解放初，稳定于1955年。1949年，刘某某向陆渭川承租系争房屋。1953年，刘某某与陆渭川签订房屋租赁合同，租期是无限期。1955年，系争房屋产权人变更为汤某某，汤某某与刘某某签订了《租赁合同》，约定永久租赁，不能退租。该《租赁合同》是有效的，不因其中某一人去世而终止。原、被告双方的租赁关系存在于合同法颁布之前，并且参照公有租赁房屋的制度，属于永久性租赁合同性质。因此，双方租赁关系是永久的，并非不定期租赁关系。被告是系争房屋的共同居住人，按照公有房屋的政策和习惯，也是当然的共同承租人。《租赁合同》约定租金每月5元，之后汤某某要求涨租金并承诺每年租金500元，不再增加。租金由汤某某上门收取，截至2016年12月31日的租金已付清。原、被告之间的租赁合同存在历史原因，具有特殊性，原告要求被告按照市场标准支付租金，被告难以接受，且被告的生活状况也无法承受原告提出的租金标准。被告户籍均在系争房屋，并实际居住，没有享受福利分房。系争房屋内相关水、电、煤气费用均是被告支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汤某某(于2017年3月3日去世)与原告张富英系夫妻，两人育有子女四人，即原告汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华。被告刘菊芳与被告刘巽正系兄妹，刘某某(于1988年去世)系该两人父亲。被告刘菊芳与被告崔世伟系夫妻，被告崔莺如系该两人女儿。被告刘俊杰系被告刘巽正儿子。1955年，刘某某向汤某某承租系争房屋。2014年11月6日，系争房屋权利人登记为汤某某和原告张富英。2017年3月14日，原告出具《通知函》，要求解除租赁关系，并限期被告一周内搬离。被告于2017年3月15日收到该函。2017年4月，原告向本院提起诉讼要求解除与被告刘菊芳、刘巽正的租赁关系，后原告撤回该诉讼。2018年4月8日，原告向本院提起诉讼，本院于2018年4月12日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等相关材料。审理中，原告确认未收取押金。审理中，被告提供刘某某与陆渭川于1953年签订的《租赁合同》，以及汤某某与刘某某分别作为甲、乙方于1955年签订的《租赁合同》。1955年《租赁合同》约定，乙方向甲方承租系争房屋，月租金5元，先付后住；水、电设备由乙方自装、使用，嗣后的水、电费由乙方自理；乙方自承租后若中途无意居住而须转租时，须征得甲方同意。原告对上述两份《租赁合同》均不予认可。审理中，经原告申请，本院委托上海大雄房地产产估价有限公司(以下简称大雄公司)就系争房屋租金进行评估。大雄公司于2018年5月22日出具《房地产估价报告》，对系争房屋租金的估价结果为：自2017年1月1日至2017年12月31日止的租金为29,520元，自2018年1月1日至2018年5月14日止的租金为11,080元。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。系争房屋权利人登记为汤某某与原告张富英。汤某某去世后，其继承人依法对系争房屋享有权利，故五原告有权向被告主张权利。被告称双方的合同关系参照公有租赁房屋的制度，为永久性租赁合同，并无依据，也无充分证据，对此抗辩意见本院不予采纳。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁。被告提供的1955年《租赁合同》中未约定租赁期限，视为不定期租赁，且原告对该合同不予认可。法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。即便案外人汤某某与案外人刘某某签订上述《租赁合同》，并约定租赁期限，自1955年至1975年，租赁期限已超过二十年，超过部分无效。法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现原、被告双方未签有书面租赁合同，视为不定期租赁。基于上述理由，本院对原告要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求依法予以支持。根据法律规定，不定期租赁的出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于被告于2017年3月15日收到原告发出的《通知函》，故本院酌情确定双方租赁合同关系于2017年6月15日解除。双方租赁合同关系解除后，被告无继续占用系争房屋的合法依据，应及时搬离并结清租金、房屋使用费和其他相关费用，本院对原告要求被告搬离系争房屋并结清相关费用的诉讼请求予以支持。综合考虑双方租赁关系的历史缘由、系争房屋的实际情况，本院认为自2017年1月1日起至2017年6月15日止的租金仍以原租金标准计算为妥，至于自2017年6月16日起的房屋使用费，本院根据公平合理原则酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、张富英、汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华与刘菊芳、刘巽正、崔世伟、崔莺如、刘俊杰关于上海市学院路XXX弄XXX号房屋的租赁合同关系于2017年6月15日解除；二、刘菊芳、刘巽正、崔世伟、崔莺如、刘俊杰应于本判决生效之日起三十日内携其人员及物品搬离上海市学院路XXX弄XXX号房屋，并结清水、电、煤气等费用；三、刘菊芳、刘巽正、崔世伟、崔莺如、刘俊杰应于本判决生效之日起十五日内支付张富英、汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华自2017年1月1日起至2017年6月15日止的租金228.88元；四、刘菊芳、刘巽正、崔世伟、崔莺如、刘俊杰应于本判决生效之日起十五日内支付张富英、汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华房屋使用费(按照每月1,200元的标准，自2017年6月16日起计算至本判决生效之日止)；五、驳回张富英、汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，由张富英、汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华负担1,210元，刘菊芳、刘巽正、崔世伟、崔莺如、刘俊杰负担90元。司法鉴定费2,000元，由张富英、汤文华、汤美君、汤敏华、汤晓华负担1,800元，刘菊芳、刘巽正、崔世伟、崔莺如、刘俊杰负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  刘美琳二〇一八年十月二十六日书 记 员  柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。