贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初4923号原告：王骏儒，男，1986年4月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：倪再辉、吴俊杰，贵州贵达律师事务所律师。被告：张贵胜，男，1981年7月7日出生，汉族，住贵州省，第三人：贵州广盛源房地产经纪有限公司（以下简称：广盛源公司），住所地：贵州省贵阳市云岩区中山东路**中山大厦****。法定代表人：何正刚。委托诉讼代理人：宋青云，系该公司员工。第三人：贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称：海明公司），住所地：，住所地：贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**富中才智中心****v>法定代表人：吕保平。委托诉讼代理人：杨福娇、罗珠玉，系该公司员工。第三人：贵阳银行股份有限公司白云支行（以下简称：贵阳银行白云支行），住所地：贵，住所地：贵州省贵阳市白云区白云北路**地块>负责人：何开强。委托诉讼代理人：平永波，系该行职工。原告王骏儒与被告张贵胜、第三人广盛源公司、第三人海明公司、第三人贵阳银行白云支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王骏儒及其委托诉讼代理人倪再辉、吴俊杰，被告张贵胜，第三人广盛源公司的委托诉讼代理人宋青云，第三人海明公司的委托诉讼代理人杨福娇、罗珠玉到庭参加诉讼。第三人贵阳银行白云支行经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告王骏儒向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，办理涉案房屋的所有权证，并将涉案房屋变更登记至原告名下以及交付给原告使用；2、请求判令第三人海明公司配合办理涉案房屋所有权证手续；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月3日，原告与被告在第三人广盛源公司的居间下签订房屋买卖三方合同，合同约定：被告将其位于云岩区××桥××号贵阳恒大名都8栋29层2号房出售给原告，价格为95万元（净收价格）；被告完善一手产权的所有资料并不承担过户产生的所有税费，原告出资60万元偿还贵阳银行的剩余按揭款项；被告于2018年5月1日前提前将房屋交付原告使用；合同签订之日原告支付款项20万元（包含定金19万元，预付款1万元，该款项包含偿还贵阳银行剩余按揭款以内）。合同签订后，原告积极履行义务，立即支付20万元给被告，对被告怀有很高的期望；以期尽快办理房屋一手产权手续，并将房屋变更登记至原告名下。原告见被告迟迟未办理房屋所有权证，便催促其到房开商处办理，当原告到房开商处了解情况时，却被第三人海明公司告知被告仍欠其15万元之多（原因是被告购买房屋时，房开商出借了部分款项给被告支付首付款，但该部分借款被告未归还，故不能办理房屋所有权证），无法办理房屋所有权证。当原告与被告沟通协商时，被告也没有其他更好的办法，无法归还房开商的借款。由于许多问题难以解决，被告决定拒绝履行合同义务，至原告起诉之日，被告仍未解决好所有问题。综上所述，原告认为：一、依法成立的合同应当得到友好的履行，本案中，原被告双方所签订的合同并没有违反相关法律的规定，该合同合法有效，原被告双方应当继续履行合同所约定的义务；二、对于案涉房屋而言，被告已经和第三人海明公司签订买卖合同，支付了首期房款，且办理了按揭抵押贷款，在不动产登记中心进行了登记，并交付给了被告使用，故对于案外人而言，被告对该房屋享有排他性所有权，可以对上述房屋进行任意处置，所以本案被告出售上述房屋并未违反相应的法律法规的规定，并不属于不能出售、非法出售的情形；三、第三人海明公司借款给被告支付房屋首付款属于其双方之间的法律关系，在合同签订之时，被告并未告知原告该情况，所以第三人与被告之间的借款关系不能对抗原告，对于原告而言，第三人出具收条给被告，被告将该收条出示给原告，原告有理由相信被告的首期款项按照合同约定支付完毕，第三人有义务配合办理房屋的产权手续。现被告在签订合同之时未如实告知原告房屋的真是情况，导致被告无法继续履行义务，但就原告而言，合同一旦签订，就应当友好履行，但被告的行为已构成严重违约，给原告带来了严重的经济损失，现双方已无法通过协商的途径予以解决上述问题，故原告为维护自身利益，向法院提起诉讼，望判如前诉请。被告张贵胜辩称：因对外欠款故卖房抵债，差海明的钱由买房一方支付，与被告无关，如果原告不支付我就不愿意卖房。第三人广盛源公司述称：作为第三人只能积极配合履行。第三人海明公司述称：1、海明公司于原告之间无商品房买卖合同关系，海明公司无协助办理产权的义务，即使原告要取得产权应当是由海明公司办理到被告名下，再由被告过户到原告名下，原告与被告办理产权，不需要海明公司协助；2、被告在庭审中承认因资金不足向金碧物业借款的事实，无论借款或签订承诺书，都是真实意思表示，并未违反法律法规，是合法有效的，应当按照承诺书的内容履行。第三人贵阳银行白云支行庭后提出以下意见：对原告的诉请，第三人贵阳银行白云支行要求把欠款还清，才同意撤销抵押，截止到2018年8月21日张贵胜尚欠贵阳银行白云支行贷款本息共计649037.51元。本院经审理认定事实如下：2013年10月16日，被告张贵胜作为买受人与第三人海明公司作为出卖人，就位于云岩区××桥××号贵阳.恒大名都第8栋29层2号房屋（建筑面积163.64平方米，套内建筑面积123.59平方米）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：第八条买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款298628元，余款690000元以银行按揭支付。合同签订当日，被告张贵胜向案外人金碧物业有限公司贵阳分公司借款237270元，所借款项用于支付上述房屋的首期房款。同日，被告向第三人海明公司支付首期房款298628元，第三人海明公司向被告张贵胜出具收据一张。第三人将上述房屋交付给被告张贵胜使用。2013年12月25日，被告张贵胜（借款人、抵押人、乙方），与第三人贵阳银行白云支行（贷款人、抵押权人、甲方）、第三人海明公司（保证人、开发商、丙方）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》一份，主要约定：鉴于乙方购买商品房并以该房产及权益作为抵押物向甲方申请个人商品房按揭（抵押）借款。第三条借款金额为69万元。第十条丙方责任2、保证方式：连带责任保证。3、保证范围：本合同项下借款本金和利息，逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用。4、保证期间：自本合同生效之日起至丙方协议乙方办妥所购商品房预告抵押登记并移交甲方前。8（4）在保证期间内，本保证人已在甲方存有保证金，并授权甲方在乙方不能按月偿还所欠借款本息时可直接从本保证人在甲方售房专户上扣款，直至付清本合同项下借款人（乙方）拖欠甲方的借款本息和其他相关费用。后上述房屋办理了预告抵押登记，权利人为第三人贵阳银行白云支行。因被告张贵胜急需用钱，故委托第三人广盛源公司将其购买的位于位于云岩区××桥××号贵阳.恒大名都第8栋29层2号房屋代为出售。2018年4月3日，原告王骏儒（乙方、购买方）与被告张贵胜（甲方、出售方）及第三人广盛源公司（丙方、居间方）就上述房屋签订《房屋买卖三方合同》，合同主要约定：第二条（一）2、房屋尚未取得房屋产权证，但甲方于2013年10月16日与开发建设单位海明公司就该房屋签订商品房买卖（预售）合同，甲方确认其已经已按揭贷款方式（未归还贷款金额60万元）方式付清购房款，产权证的办理时间视开发建设单位实际办理时间而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，甲方与乙方可就该房屋办理房屋权属转移登记。（二）该房屋已经设定抵押，抵押权人为贵阳银行白云支行，甲方应于2018年6月30日前办理抵押登记注销手续。第四条（一）在签订本合同之日，乙方支付19万元作为购房定金给甲方。乙方今后向甲方支付应付购房款时可将该定金相应冲抵应付购房款。第五条经甲乙双方充分协商，自愿达成该房屋的成交价95万元。第七条乙方办理住房按揭贷款，首付款60万元于该房屋产权转移登记之日，乙方拟贷款金额35万元于本次按揭贷款业务办结之日由银行通过专用账户划转给甲方。第十条甲方应当在甲、乙双方自行协商2018年5月1日前将该房屋交付给乙方。第十四条甲、乙双方同意，2018年7月15日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。第二十二条备注：甲方剩余银行尾款60万元由乙方出资偿还，此笔款充当购房款。合同签订当日，原告向被告支付定金19万元，支付购房款1万元，共计支付20万元。原被告均认可被告已将案涉房屋交付给原告使用。后原被告双方因过户事宜发生争议，原告将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，第三人海明公司称案涉房屋已经具备办理产权条件，但因被告张贵胜未按合同约定归还银行贷款，截止到2018年7月海明公司基于连带担保责任，被第三人贵阳银行白云支行扣划92781.85元。第三人贵阳银行白云支行庭后表示要求把贷款还清，才同意撤销抵押，截止到2018年8月21日张贵胜尚欠贵阳银行白云支行贷款本息共计649037.51元。原告当庭表示愿意支付剩余房屋贷款及第三人海明公司基于保证责任被扣划的款项，并自愿承担因房屋办理过户产生的一切费用。被告张贵胜表示原告除支付上述费用外，还需要原告支付被告购房时向案外人的借款，否则不同意卖房。原告对被告的该意见不予认可。上述事实，有原、被告及第三人陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告及第三人广盛源公司于2018年4月3日签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定将定金支付给被告，按照约定，被告应办理房屋一手产权并协助原告将房屋过户至原告名下。被告张贵胜庭审提出原告除支付案涉房屋贷款及海明公司被扣划的款项外，还需要原告支付被告购房时向案外人的借款，否则不同意卖房的意见，本院认为民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，被告张贵胜未按照协议约定办理案涉房屋一手产权已违反合同约定，现提出该意见系变相涨价，系不诚信行为，对该意见，本院不予采纳。案涉房屋办理有预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，因预告抵押而产生的债务被清偿后，涉案房屋就不存在转让的限制，原告表示愿意代替张贵胜支付剩余房屋贷款及支付第三人海明公司基于保证责任被扣划的款项，在原告代替被告张贵胜归还第三人海明公司基于保证人被扣划的款项后，第三人海明公司应按照其与张贵胜签订的《商品房买卖合同》的约定协助张贵胜办理将案涉房屋的产权办理至张贵胜名下，再由张贵胜配合将房屋产权变更登记至原告王骏儒名下，故对原告要求继续履行合同并将案涉房屋变更登记至原告名下及被告第三人海明公司协助办理过户义务的诉请合理合法，本院予以支持。上述清偿的贷款、支付海明公司被扣划的款项应在未支付的房款余款中扣除，如有剩余房款被告张贵胜可另案起诉王骏儒予以支付。至于第三人海明公司称被告张贵胜承诺办理产权的日期为还清所借款项后，现张贵胜未还清案外人金碧物业有限公司贵阳分公司的借款，海明公司为被告办理产权的条件未成就的意见，张贵胜与案外人金碧物业有限公司贵阳分公司之间系借贷关系，张贵胜作出的该承诺仅对张贵胜和第三人海明公司有效。张贵胜未能还清借款，与本案无关，案外人可依照双方的借款协议另行提起诉讼。故对第三人海明公司的该意见，本院不予采纳。另，对原告要求被告将房屋交付给原告使用的诉请，因原告王骏儒与被告张贵胜均认可房屋已交付的事实，故对原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，判决如下：在本判决生效之日起十日内，原告王骏儒直接向第三人贵阳银行股份有限公司白云支行清偿云岩区××桥××号贵阳.恒大名都第8栋29层2号房屋尚欠的抵押贷款本金及利息（以贵阳银行股份有限公司白云支行于王骏儒实际履行当日出具的还款明细清单为准）；在本判决生效之日起十日内，原告王骏儒直接向第三人贵阳海明投资建设开发有限公司支付因云岩区××桥××号贵阳.恒大名都第8栋29层2号房屋第三人贵阳海明投资建设开发有限公司基于连带担保责任被第三人贵阳银行股份有限公司白云支行扣划的款项（以王骏儒实际履行当日贵阳海明投资建设开发有限公司实际被贵阳银行股份有限公司白云支行扣划的金额为准）；在原告王骏儒清偿上述费用后的三十日内，第三人贵阳银行股份有限公司白云支行和被告张贵胜协助办理云岩区××桥××号贵阳.恒大名都第8栋29层2号房屋的预告抵押登记注销手续；在云岩区××桥××号贵阳.恒大名都第8栋29层2号房屋的预告抵押登记注销手续办妥后三十日内，被告张贵胜、第三人贵阳海明投资建设开发有限公司协助原告王骏儒办理云岩区××桥××号贵阳.恒大名都第8栋29层2号房屋过户至原告王骏儒名下。五、驳回原告王骏儒的其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，保全费5000元，由被告张贵胜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 静二〇一八年十月二十二日书记员 杨晓丹