广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2702号上诉人（原审原告）：罗远群，女，1988年8月7日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店**，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴柳军，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所律师。上诉人罗远群因与上诉人中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（以下简称大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人罗远群上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.变更一审判决第二项为大龙嘉盛公司支付罗远群逾期办理不动产权属证书违约金（计算方式：以635831元为基数，按年利率6%从2017年6月24日起计至2017年10月17日止）。事实和理由：大龙嘉盛公司在一审中确认案涉商品房的实际交付时间为2014年8月7日，而非约定的最晚交付时间2014年9月1日。因此，计算720个工作日，罗远群应于2017年6月23日前取得不动产权属证书。故逾期办证期间的起算时间为罗远群应取得房地产权属证书的次日，即2017年6月24日。一审认定逾期办证违约金的起算时间为2017年7月26日错误。上诉人大龙嘉盛公司二审辩称，其不同意罗远群的上诉意见。1.双方已通过另行签订协议书的方式对收楼日期另行作出约定，双方仍同意按合同约定的交楼时间计算，一审对收楼时间认定正确。2.大龙嘉盛公司认为违约金应计算至递件之日而非出证之日。上诉人大龙嘉盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判大龙嘉盛公司仅需向罗远群支付违约金635.831元。事实和理由：一、中山市商品房买卖合同第十四条是双方当事人意思自治的体现，一审法院在没有相关证据的情况下，认定该条款为格式条款而无效，属适用法律错误，明显不尊重当事人的意思表示。1.上述条款是双方协商达成，合法有效。双方在该条中明确约定逾期办证违约责任为一次性违约责任。一审法院在无任何证据证明罗远群因逾期办证存在实际损失的情况下，变更原合同约定违约责任为持续性违约责任，没有法律依据。2.大龙嘉盛公司已采取合理方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方权利、义务和责任，并予接受。3.案涉合同经中山市国土局交易管理登记所审核备案，且合同中没有免除大龙嘉盛公司责任和加重罗远群责任的条款，不存在法定合同无效情形。二、大龙嘉盛公司已将案涉商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，并取得案涉商品房的商品房产权权属证明书，故大龙嘉盛公司现已履行合同约定的产权登记机关办理登记备案手续的义务（即案涉商品房所有权的初始登记）。违约金的截止时间应为办妥案涉商品房所有权初始登记之日，即2017年2月16日。1.大龙嘉盛公司履行合同约定至产权登记机关办理权属登记备案的义务，即已完成案涉商品房所有权初始登记。2.自不动产登记机关在不动产登记簿登记备案之日，即已取得案涉商品房产权。不动产权属证书，系不动产登记簿记载内容的反映。上诉人罗远群二审辩称，1.商品房买卖合同第十四条是格式条款。该条款限制或免除了开发商的义务，千分之一的违约金过低，无法弥补罗远群损失，罗远群要求增加违约金。2.罗远群买房目的在于取得自己名下的权属证书，而不是办理实始登记，将房产登记到开发商名下。3.合同的补充协议字体较小，也没有采取合同方式提醒罗远群注意，该条款对罗远群无效。罗远群于2017年11月15日向一审法院起诉请求：大龙嘉盛公司向罗远群支付逾期办理房产证违约金（违约金以已付购房总款635831元为基数，按年利率6%从2017年5月22日起计至案涉商品房权属登记手续办妥之日止，暂计至2017年11月15日为18757元）。一审诉讼期间，罗远群变更诉讼请求，将违约金计算截止时间改为2017年10月17日，并要求大龙嘉盛公司将案涉不动产权属证书交付给罗远群。一审法院认定事实如下：1.2013年7月2日，罗远群作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定罗远群向大龙嘉盛公司购买位于中山市火炬开发区××路××房的预售商品房，总价为643502元；出卖人应当在2014年9月1日前，将符合合同约定的商品房交付罗远群；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，因房屋面积存在差异，故对差异部分双方签订协议，最终确定购房款为635831，遂罗远群向大龙嘉盛公司支付了635831元的购房款。2.2014年8月7日，大龙嘉盛公司向罗远群交付了案涉房产。2017年2月16日，案涉房产所在的中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园15幢的商品房产权权属证明书办出。2017年10月17日，罗远群的不动产权证书办出[粤（2017）中山市不动产权第0247288号]。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系罗远群与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。大龙嘉盛公司逾期办证的行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金，按照该标准计算的违约金为635.831元（635831元×1‰）。而涉案合同系大龙嘉盛公司制作的格式合同，该条款极大地免除了大龙嘉盛公司自身的违约责任，限制了罗远群的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故一审法院认定该条款无效。罗远群主张按照年利率6%计算违约金，符合法律的规定，一审法院予以支持。关于逾期办证支付违约金的期间。案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。根据商品房买卖合同约定大龙嘉盛公司应于2014年9月1日向罗远群交付案涉房产，计算720个工作日，则罗远群应于2017年7月25日前取得房地产权属证书。故逾期办证期间的起算时间为罗远群应取得房地产权属证书的次日，即2017年7月26日。至于逾期办证期间的截止日期，大龙嘉盛公司主张按照取得涉案商品房产权权属证明书之日，即2017年2月16日。大龙嘉盛公司取得案涉房产所在的裕龙花园15幢的商品房产权权属证明书之日作为罗远群取得房地产权属证书之日，显然与合同约定不符。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，罗远群自不动产权证书办出之日起取得房产产权。罗远群的不动产权证书于2017年10月17日办出，故逾期办证期间的截止时间应计算至2017年10月17日。故大龙嘉盛公司应向罗远群支付逾期办证违约金（计算方式：以635831元为基数，按照年利率6%计算，从2017年7月26日起计至2017年10月17日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、大龙嘉盛公司于一审判决生效之日起七日内向罗远群交付中山市火炬开区发东阳南路10号裕龙花园15幢2201房的不动产权证书；二、大龙嘉盛公司于一审判决生效之日起七日内向罗远群支付逾期办理不动产权证书违约金（计算方式：以635831元为基数，按照年利率6%计算，从2017年7月26日起计至2017年10月17日止）；三、驳回罗远群的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，减半收取为134元，由大龙嘉盛公司负担（该款大龙嘉盛公司于一审判决生效之日起七日内径付罗远群）。大龙嘉盛公司二审期间向本院提交协议书一份，拟证实双方就案涉房屋的交楼日期已另作约定。罗远群确认该证据真实性，但主张其签订协议书时并不清楚开发商未取得竣工验收备案登记证。罗远群二审期间未提交新证据。双方当事人对一审查明认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案中山市商品房买卖合同系大龙嘉盛公司与罗远群的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。根据大龙嘉盛公司的上诉，现本案二审争议焦点在于逾期办证责任的负担问题。首先，对于办证期限，大龙嘉盛公司与业主在商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。依照上述合同约定，大龙嘉盛公司应于2014年9月1日前向罗远群交付案涉商品房，自此计算720个工作日，即大龙嘉盛公司应于2017年7月25日前将办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。虽大龙嘉盛公司未提交证据证实其履行该合同约定递件义务的日期，但经查，罗远群至2017年10月17日才取得案涉房屋的不动产权证书，由此能够反映大龙嘉盛公司履行递件义务的日期与合同约定不符，故应承担相应违约责任。一审法院认定逾期办证期间从2017年7月26日起计至2017年10月17日并无不妥，本院予以维持。罗远群关于办证期限应自案涉房屋实际交付之日即2014年8月7日起算的主张，以及大龙嘉盛公司关于办证期限应截止至初始登记之日的主张，本院均不予支持。其次，对于逾期办证责任，双方在合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。对于业主逾期付款责任，合同中则约定，业主如未按期付款、大龙嘉盛公司选择继续履行合同的，则业主应按日支付逾期应付款万分之二的违约金。本院认为，一方面，前述逾期办证违约金的封顶条款并未与大龙嘉盛公司的违约时限相联系，且远低于业主逾期付款所产生的违约金数额；另一方面，因大龙嘉盛公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，因此买受人因大龙嘉盛公司的违约行为所受到的损失是客观存在的。故涉案合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的千分之一为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，不足以体现大龙嘉盛公司作为违约方应承担的相关责任，亦不足以弥补业主作为守约方的经济损失。在作为守约方的业主要求调整违约金标准的情况下，一审法院结合本案实际将违约金酌情调整为按6%的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相背，本院亦予以维持。综上所述，上诉人罗远群、大龙嘉盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元（上诉人大龙嘉盛房地产开发有限公司已预交50元，上诉人罗远群已预交268元），由上诉人大龙嘉盛房地产开发有限公司负担50元，上诉人罗远群负担268元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十月十日书记员  谭俏芬