海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2018）琼0105民初5725号原告：李少梅，女，1963年5月25日出生，汉族，住海南省澄迈县。委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。被告：陈璟，男，1967年11月6日出生，汉族，住海口市。被告：岑运雄，男，1959年7月7日出生，住海口市。原告李少梅诉被告陈璟、岑运雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法指定由审判员黎雪独任审判，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾晓蓓到庭参加诉讼，被告陈璟、岑运雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李少梅诉称：2017年9月30日，原告与被告陈璟签订《房屋转让合同》，约定被告陈璟将其实际拥有产权的位于海口市××路西岸公馆的第五幢一单元4楼3A01房转让给原告，房屋单价为11000元每平方米。付款方式为签订合同后付50万元作为预付款，余额待办理过户手续给原告后，继续分期付完。被告陈璟在2017年10月30日前必须将房屋过户给原告并将房屋交付给原告使用。在履行该合同过程中，原告通过转账方式向被告陈璟支付100000元，通过现金方式向被告陈璟支付500000元，原告共计向陈璟支付购房款600000元。陈璟向原告出具收据予以确认。合同约定的过户及交房时间届满后，陈璟未按照合同约定将房屋交付原告使用，亦未将房屋过户至原告名下。经原告多次催促，陈璟于2017年12月28日向原告出具还款承诺书，将己收到原告支付的购房款600000元返还原告，并赔偿损失200000元。如果在五天内未向原告支付800000元，同意按月息5分计付产生的利息。岑运雄作为担保人在还款承诺书上签字予以确认。还款期限届满后，原告多次催促俩被告还款并赔偿损失，俩被告均予以拒绝。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告陈璟签订的《房屋转让合同》；2、被告陈璟立即向原告返还购房款600000元，赔偿损失200000元，并向原告支付逾期付款违约金96000元（违约金以800000元为基数，按照每月2%的标准计算，2018年1月3日起计算，暂计算至2018年7月3日，应计至被告实际支付之日止）；3、被告岑运雄对被告陈璟应向原告支付的购房款、损失及逾期付款违约金承担连带责任；4、本案诉讼费由俩被告承担。被告陈璟辩称：我确实收了原告的房款，现在房子卖不了，我同意将所收的50万元房款退还给原告。被告岑运雄辩称：我只是起介绍人的作用，我介绍原告跟被告陈璟买的房，他们之间的买卖跟我没有关系，是原告的爱人叫我在还款承诺书上签名的。经审理查明：2017年9月30日，原告与被告陈璟、被告岑运雄签订《房屋转让合同》约定：被告陈璟把位于海口市××路西岸公馆第五幢一单元3A01房转让给原告，房屋价款按实际面积乘以每平米11000元计算，原告在签订合同后即付50万元给被告陈璟作为预付款，余额待办理过户手续给原告后，继续分期付完，也可直接支付给被告陈璟指定的账户，被告陈璟必须于2017年10月30日前办理好过户给原告的手续并将房屋交给原告使用，被告陈璟负责和开发商对接，办理合法手续直接将房屋办理到原告名下，如果因被告的原因造成不能将该房屋办理到原告的名下，不依法落实该房给原告，给原告所造成的损失由被告陈璟负责，并及时退还预付款并按银行利息计付。原告在签订合同后即将50万元付给被告陈璟，在五年内将余款付给被告陈璟，在岑运雄同志的担保下力争提前尽快付清房款。如果超过五年尚未付完房款应按银行规定利息计付。上述合同签订后，原告向被告陈璟支付预付款50万元，被告陈璟于2017年9月25日向原告出具了收据，原告于2017年10月6日向被告陈璟转账支付10万元房款，被告陈璟向原告出具了收据。被告未能在2017年10月30日前将房屋交付及过户给原告，因此，被告陈璟于2017年12月28日向原告出具《还款承诺书》，内容为：被告陈璟因不能按时交房，决定将已收到原告购房预付款60万元以及赔偿损失费20万元，总共80万元，在5天内交还给原告，如果在五天内不还款80万元，同意按月息5分计息计付产生的利息。被告岑运雄于2018年1月23日在担保人处签名。上述《还款承诺书》出具后，被告陈璟一直未还款，原告遂于2018年8月1日向本院提起诉讼。上述事实，有《房屋转让合同》、《中国银行转让凭证》、《2份收据》、《还款承诺书》、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。本院认为：原告与被告陈璟、被告岑运雄签订的《房屋转让合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，受到法律保护，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告陈璟支付购房款60万元，履行了自己的合同义务。被告陈璟将涉案房屋出卖给原告，负有向原告交付涉案房屋并办理过户给原告的义务。根据双方签订的《房屋转让合同》第三条的约定，被告陈璟应在2017年10月30日前办理过户手续并将房屋交给原告使用，截至本案开庭审理时，被告陈璟仍无法按照合同约定履行向原告交付房屋和办理过户登记的义务，被告陈璟的行为已构成根本违约，致使双方签订的房屋买卖合同的目的无法实现，合同已没有继续履行的必要。根据《合同法》第九十四条的规定，原告起诉要求解除三方于2017年9月30日签订的《房屋转让合同》于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告陈璟于2017年12月28日出具的《还款承诺书》承诺：因不能按时交房，决定将已收到原告购房预付款60万元及赔偿损失费20万元，共计80万元在5天内交还给原告，如果在5天内不还款80万元，同意按月息5分计息，原告现起诉要求被告陈璟向其返还购房款60万元，赔偿损失20万元，并以80万元为基数，按照月息2%的标准，自2018年1月3日开始计算利息至实际付清之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。被告岑运雄作为担保人在《还款承诺书》上签名，但对保证方式没有约定，根据上述法律的规定，本院认定应为连带责任保证。根据上述《担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。原告应于2018年7月3日前要求保证人承担保证责任，其于2018年8月1日向本院提起诉讼，未在上述法律规定的保证期间内要求被告岑运雄承担保证责任，因此，被告岑运雄作为保证人免除保证责任。原告起诉要求被告岑运雄对被告陈璟应支付的购房款、损失及违约金承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李少梅与被告陈璟、被告岑运雄于2017年9月30日签订的《房屋转让合同》。二、被告陈璟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李少梅退还海口市永万路永金街西岸公馆第五幢一单元4楼3A01房的购房款60万元、赔偿损失20万元及支付利息（利息为以80万元为本金，按照月利率2%的标准，从2018年1月3日计算至实际付清之日止）。三、驳回原告李少梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6430元，由被告陈璟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 黎 雪 二〇一八年十月十七日书记员 黄清海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......