湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘05民再19号再审申请人（一审第三人、二审第三人）：刘桂容，女，1971年6月2日出生，汉族，农民，住洞口县。再审申请人（一审第三人、二审第三人）：李言京，男，1992年11月10日出生，汉族，农民，住洞口县。再审申请人（一审第三人、二审第三人）：李春鹏，男，2002年12月20日出生，汉族，农民，住洞口县。李春鹏的法定代理人：刘桂容，女，1971年6月2日出生，汉族，农民，住洞口县。刘桂容、李言京、李春鹏的共同委托诉讼代理人：廖志和，洞口县黄泥江法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：尹华山，男，1963年3月20日出生，汉族，农民，住洞口县。委托诉讼代理人：谢中明，洞口县平溪江法律服务所法律工作者。被申请人（原审第三人）：宁双连，女，1965年1月25日出生，汉族，农民，住洞口县。委托诉讼代理人：尹刚，湖南方廉律师事务所律师。一审原告、二审上诉人：李少良，男，1965年5月26日出生，汉族，农民，住洞口县。再审申请人刘桂容、李言京、李春鹏因与被申请人尹华山、宁双连及一审原告、二审上诉人李少良合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2017）湘0522民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于二○一七年八月十五日作出（2017）湘05民终1013号民事判决。刘桂容、李言京、李春鹏不服，向湖南省高级人民法院申请再审。省高院于二○一八年三月三十日作出（2017）湘民申4259号民事裁定，指令本院再审本案。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人刘桂容及刘桂容、李言京、李春鹏的委托诉讼代理人廖志和、被申请人尹华山的法定代表人谢中明、被申请人宁双连的委托诉讼代理人尹刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘桂容、李言京、李春鹏再审请求：1、撤销原一、二审判决，改判确认双方于2011年3月18日签订的合同有效，判令位于洞口县醪田镇江滨路的砖混结构房屋归三申请人所有。2、本案所产生的全部诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、一、二审判决认定事实不清且错误。宁双连与尹华山签订了《离婚协议》，该协议是夫妻在婚姻关系存续期间对共同财产的约定，已约定涉案房屋归尹华山。宁双连在签订离婚协议后一直外出，与尹华山无联系。尹华山将其房屋作价67万元转让给李少良夫妇，2012年刘桂容与李少良离婚，该房则由刘桂容、李言京、李春鹏所有；二、李少良与尹华山签订的《房屋买卖协议》合法有效。该协议并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该协议在签订时已经生效。一、二审以无权处分而认定协议无效属适用法律错误；三、本案李少良有理由相信尹华山有权自行出卖房屋，因尹华山夫妻双方有财产约定，离婚协议对财产约定是双方真实意思表示，具有法律效力，且购买房屋已支付价款67万元，价格合理。另外，房屋于2011年3月18日已办理过户，故构成善意取得。本案原审适用《合同法》第五十一条，以尹华山是无处分权人，认定买卖房屋行为无效系适用法律错误。因尹华山处理的是自己的财产，不能因宁双连未在场而认定无效；四、一审法院于2014年和2017年对该合同纠纷同一事实，但以不同的理由确认房屋买卖合同无效，属认定事实相互矛盾。被申请人尹华山答辩称：1、房屋买卖不是尹华山真实意思表示。①由于本人夫妻闹矛盾，尹华山赌博欠下刘燕标（刘桂容叔叔）赌资，刘燕标便伙同刘桂容之夫李少良，诱惑尹华山出卖全家唯一住房，卖房不是自己的真实意思；②《买房协议》也是未经双方协商，由刘燕标独自写的协议，协议上没有注明面积、产权证号，而且只有一份让尹华山签名后仅由李少良单方持有，但不是真实意思表示，合同形式要件都不具备。③该协议也没有实际履行，尹华山仅在协议前从刘燕标手中借过8万元钱赌博，李少良为拿出用于抵押在银行的房产证替借款人尹华锋还了银行贷款本息24万元，但尹华锋至今下落不明。尹华山仅得到现金8万元。④该房产是尹华山夫妻共同财产，房产局登记簿上记载有“宁双连”名字。邵阳中院已对李少良凭2007年9月8日的《房地产买卖协议》对该房屋产权变更为李少良的房产权证已经撤销。刘桂容以尹华山与宁双连《离婚协议》对房产约定进行对抗，因《婚姻法》司法解释三第14条规定：当事人达成以登记离婚或到法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效。李少良凭该《离婚协议》为依据签订《买房协议》无效。⑤李少良作为一审原告、二审上诉人，并未申请再审，说明其已认可法院认定的事实，刘桂容并未参与买房过程，仅是第三人身份参加诉讼，不能评价房屋买卖效力。2、买卖房屋行为不构成善意取得。李少良已没有申请再审，表明其认可当时是恶意购买该房屋。刘桂容等申请人没有参与签订合同，也不知内情，要求撤销一、二审判决没有事实和法律依据。被申请人宁双连答辩称：一、尹华山与宁双连《离婚协议》是对离婚后关于小孩抚养、探望、财产分割等的约定，其中夫妻财产分割仅是离婚协议的一部分内容。根据《婚姻法解释三》第14条规定，离婚协议是以夫妻双方离婚才能生效的附条件的民事法律行为，如果条件不成就则不产生法律效力。本案中尹华山、宁双连至今未离婚，故该协议并没产生法律效力。二、诉争房屋是尹华山与宁双连共同房产，李少良及其代办买房人刘燕标都是知情的。尹华山与宁双连1985年结婚，1988年生下女儿尹霞，1995年生下儿子尹曦，2001年建房，2003年办理房产证，在产权登记表上明确记载了尹华山、宁双连及其子女的名字。《离婚协议》上以村委会名义作假证明“两人已离婚属实”，骗取房产变更登记。三、尹华山与李少良签订《买房协议》对宁双连而言，构成无权处分。根据《婚姻法解释一》第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见”，尹华山未经宁双连同意擅自出卖共有房屋，加之李少良没有任何理由相信宁双连有卖房意思表示。根据《合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案卖房行为，宁双连并不追认，而且在知情后坚决反对，故《买房协议》无效。四、尹华山与李少良及其买房代理人刘燕标存在串通共谋行为，刘桂容的亲叔叔刘燕标为尹华山提供赌资，尹华山卖房的真正目的是参与赌博，李少良与刘燕标合谋诱惑尹华山卖房，并且在交易过程中刘燕标利用村委会书记职权在《离婚协议》上出具“两人已离婚属实”的假证，骗取房产变更登记。该登记已被邵阳中院（2016）湘05行再1号行政判决认定变更登记违法，予以撤销。五、刘桂容与李少良购买房屋不构成善意取得。李少良明知尹华山、宁双连未离婚而单独与尹华山签订《买房协议》，尹华山也是在赌债的逼迫和赌博的诱惑下背着宁双连卖房。《买房协议》中也明确“在办理过户手续时，宁双连及其子女不在场，以宁双连和尹华山的分手协议为准”，说明李少良当时是知道房屋是尹华山夫妻共同财产的。李少良、刘桂容也没支付对价，无充分证据证明支付了相应购房款，只是尹华山承认领取了不到十万元钱。李少良向一审法院起诉请求：1、确认双方房屋买卖协议有效；2、判令尹华山协助办理房屋过户手续。一审法院认定事实：宁双连、尹华山夫妻于2002年在洞口县醪田镇修建临街门面房屋一座，建筑面积815.83平方米。因尹华山沉溺于赌博，宁双连为逼其改掉赌博恶习，于2005年2月28日与尹华山签订了《离婚协议》，协议的第二条约定，一切债务、债权及房子都归乙方（尹华山）所有，乙方（尹华山）应给付甲方（宁双连）现金20000元。协议签订后，宁双连前往广东务工，与尹华山无联系，协议未实际履行，至今宁双连与尹华山未办理离婚登记。与尹华山同村村民刘燕标知道尹华山因赌债所逼，于是代理李少良买尹华山的房屋，2007年李少良与尹华山签订了《房地产买卖协议》，协议约定：甲方（尹华山）房屋1栋坐落在醪田镇汇滨路砖混结构三层、建筑面积为816.94平方米，土地面积331平方米，（洞国土）2005字X号，现甲方将该房地产有偿转让给乙方（李少良），具体协商如下：一、房地产总价款268000元；二、房地产款一次性付清；三、该房地产过户一切税费由乙方负责；四、空口无凭，特立此据，如有违约，违约方承担房地产总价款的30%违约金；五、本协议一式四份，甲乙双方各执1份，国土、房产备存一份。落款日期为2007年9月8日。协议签订后，尹华山将与宁双连共建的建筑面积815.83平方米的楼房卖给了李少良。2011年3月18日，李少良与尹华山持宁双连与尹华山于2005年2月28日签订的离婚协议，以及落款日期2007年9月8日李少良与尹华山签订《房地产买卖协议》，在宁双连未到场的情况下办理了房产过户登记手续。当天，李少良又与尹华山签订了《买房协议》，约定该房屋价款为670000元。协议约定：1、从2011年3月18日办理房产过户手续起，整栋房屋产权归李少良所有；2、在过户办理手续时，宁双连及子女不在场，以宁双连与尹华山分手的协议为准，任何人与尹华山有关经济往来及事项，都不得以任何理由对房产进行非法手段推翻；3、说明：67万元，在过户前已付给尹华山38万元，过户时付尹华山包括抵押贷款15万，共24万元，累计付款62万元，余下5万元，宁双连2万元，尹显期2万元，廖名根1万元，其他与尹华山有关经济往来与李少良无关，落款日期为2011年3月18日。2014年宁双连回家得知其共有的房屋被卖后，便提起诉讼确认2007年9月8日李少良与尹华山签订《房地产买卖协议》无效。2015年1月，该协议被法院确认无效，后宁双连又提起行政诉讼撤销了洞口县房产局2011年3月18日为李少良登记的“洞房权证醪田镇字第X号”房屋产权证，并变更登记在尹华山、宁双连名下。一审法院认为，本案系合同纠纷，案涉房屋系尹华山与宁双连的夫妻共有财产。尹华山与宁双连虽在离婚协议中对夫妻共有财产进行了约定处理，但尹华山与宁双连没有办理离婚登记手续，该离婚协议并未发生法律效力，尹华山与宁双连仍是合法夫妻，其家庭财产仍属夫妻共同财产，在未经宁双连同意的情况下，尹华山与李少良签订房屋买卖合同，处分了宁双连的不动产，宁双连又拒绝追认，故李少良与尹华山于2011年3月18日签订的买房协议无效。李少良应当知道尹华山与宁双连没有离婚，且明知尹华山与宁双连签订离婚协议未发生法律效力，案涉房屋属宁双连与尹华山的共有财产，因此李少良在签订该合同和受让房屋时并不是善意，李少良不能取得案涉房屋的所有权。故对原告的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决：驳回李少良的诉讼请求。李少良上诉请求：1、撤销原审判决，支持上诉人原审诉讼请求或将本案发回重审；2、判令尹华山协助办理房屋过户手续；3、确认李少良、尹华山于2011年3月18日签订的买房协议有效。本院二审查明的事实与一审认定事实一致，二审对原审认定事实予以认可。本院二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是李少良购买尹华山的房屋是否符合善意取得，房屋买卖协议是否有效。本案二审具体评判意见是：李少良与尹华山于2007年9月8日和2011年3月18日分别两次签订房屋买卖协议，并于2011年3月18日到房产局办理房产过户手续，李少良在明知尹华山并非房屋唯一所有权人的情况下仍签订协议，且双方于2007年9月8日签订的房屋买卖协议已被法院生效判决认定为无效，房产过户登记也已被法院生效判决撤销，该房屋买卖不符合《物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定的善意取得制度的规定，双方签订的房屋买卖协议应认定无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得必须同时具备三个构成要件：（一）受让人受让不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让财产依照法律规定应当登记的必须已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。从已查明的事实看，涉案房屋系尹华山与宁双连的夫妻共同财产，尹华山无独自处分权，李少良对此应是明知的，双方在2011年3月18日的《买房协议》第2条中也记载“在办理过户手续时，宁双连及其子女不在场，以宁双连与尹华山的分手协议为准……”，且尹华山与宁双连的《离婚协议书》并非司法文书或婚姻登记部门出具的夫妻财产分割登记，不具有法律效力，故可印证李少良明知宁双连与尹华山共有该房屋，在购买房屋时并不符合善意的要求，李少良提出尹华山和宁双连通过《离婚协议书》对房屋进行了分配、系善意取得的理由均不能成立。尹华山以不具法律效力的《离婚协议书》为依据，以尹华山个人名义与李少良签订房屋买卖协议，是一种无权处分行为，不构成表见代理，不符合表见代理之要件，故李少良提出尹华山签订协议的行为系表见代理的理由不能成立。尹华山在2004年办理的房屋产权证上虽然只有尹华山一个人的名字，但是这种登记方式符合当时的法律规定，房屋登记档案中“所有权人家庭成员情况”一栏中也登记有宁双连的名字，且宁双连和尹华山的夫妻关系已被生效的民事判决和行政判决予以认定，故李少良提出产权证只有尹华山的名字，没有证据证明尹华山和宁双连系夫妻，尹华山系有权处分的理由不能成立。原审判决在本院认为部分已对李少良要求确认合同有效的请求作出评判，认定其与尹华山签订的买房协议无效，在判决书主文中驳回了李少良的诉讼请求，符合法律规定，故李少良提出没有对其要求确认合同效力的请求作出判决的理由不能成立。遂判决：驳回上诉，维持原判。再审中，申请人刘桂容提供尹群连、刘丽香二人证人证言，证实刘桂容目前住在涉案房屋，且为唯一住所；被申请人提供醪田镇新书院村委会证明，证实涉案房屋是尹华山一家唯一住房，现尹华山外出不归，妻儿借住其妹家。双方均质证认为对方提供证据是虚假的。本院认证意见是，上述证据拟证明的事实与本案处理不具有法律上的因果关系，即缺少证据的关联性，均不予认定。再审查明的事实与原审认定的事实一致。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷，针对当事人争议的焦点，具体评判意见是：一、关于李少良与尹华山于2011年3月18日签订的《买房协议》是否合法有效的问题。1、从该协议的形式和要件上看，没有载明房屋面积、产权证号、价款支付方式与期限、生效条款和违约责任，没有具明合同份数及由谁持有，合同基本条款不具备。2、从协议的内容看，第一条“从2011年3月18日办理房产过户手续起，整栋房屋产权归李少良所有”，而协议签订时间为同一天，不合情理。第二条“在办理过户手续时，宁双连及子女不在场，以宁双连与尹华山的分手协议为准”，说明明知宁双连为房产共有人，且买卖房屋是在宁双连不知情的情况下办理，亦说明李少良签订合同时就知道尹华人一人对该房屋无独立处分权的事实。3、根据《婚姻法解释一》第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见”，本案中出卖夫妻共同的唯一的房屋，但没有征得宁双连同意，严重侵害宁双连及其子女的合法权益，故刘桂容再审提出有理由相信宁双连是同意卖房，尹华山的卖房属表见代理的观点不能成立。根据《合同法》第51条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但该案尹华山的无权处分行为，宁双连并不追认，故尹华山隐瞒宁双连出卖房屋的无权处分行为应认定无效。4、从房屋买卖交易过程看，尹华山因欠赌债，被逼卖房，且无相关证据证明李少良交付相应对价的购房款。综上，尹华山与李少良之间的《买房协议》从形式、内容及交易过程均存在明显瑕疵，并非尹华山的真实意思表示。且没有证据证明尹华山出卖房屋征得宁双连的同意，尹华山出卖房屋的行为构成无权处分，故双方签订的《买房协议》应认定为无效。二、关于李少良购买房屋的行为是否构成善意取得的问题。尹华山出卖房屋构成无权处分，应认定买卖合同无效。但根据《婚姻法司法解释（三）》第二十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋，人民法院不予支持。”也就是说尹华山即使构成无权处分，合同被认定无效，但如果李少良购买房屋构成第三人善意取得，则该不动产买卖行为仍应得到法律的支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“善意取得必须同时具备三个构成要件：（一）受让人受让不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让财产依照法律规定应当登记的必须已经登记。”就本案而言，李少良签订《买房协议》时应该是明知尹华山无独立处分权仍行购买，故不具有善意。因李少良在签订协议时就注明“办理房产过户时宁双连不在场，以宁双连与尹华山的分手协议为准”，说明李少良知道买房应经宁双连同意或在场。而且尹华山与宁双连的《离婚协议》并未得到婚姻登记机关或人民法院认可，其只是双方到民政部门或法院办理离婚时对财产分割的意向，故该《离婚协议》不具有法律效力。另外，《买房协议》虽有房屋价款67万元的约定，但李少良、刘桂容均无证据证明已付购房款，其已支付对价的事实不能成立。故李少良购买房行为与善意取得的构成要件不相符合，所以李少良购买涉案房屋不应得到法律支持。综上，刘桂容、李言京、李春鹏再审理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持邵阳市中级人民法院（2017）湘05民终1013号民事判决。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  李铁英审判员  宁少军审判员  何 芳二〇一八年十月十一日书记员  王优生附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。