福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初2868号 原告:陈德兴，男，1979年2月12日出生，汉族，住福建省建瓯市。 被告:傅跃明，男，1961年4月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告陈德兴与被告傅跃明合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德兴、被告傅跃明参加诉讼。本案现已审理终结。 陈德兴向本院提出诉讼请求，请求判令：1.傅跃明立即偿还陈德兴5万元及赔偿6万元；2.因本案所支一切诉讼费用由傅跃明承担。事实与理由：傅跃明出售标的房位于泉州市丰泽区。陈德兴有意购买，双方签订了合同。傅跃明收受了陈德兴5万元。合同约定如果傅跃明不卖，愿退5万元，另赔偿陈德兴6万元。后来傅跃明违约。鉴此，为了维护自己的合法权益，陈德兴根据相关规定，提起诉讼。 傅跃明辩称，1.陈德兴故意长期拖延履行合同，拒不付款，其违约在先；双方于2018年1月25日签订《购房预约合同》，并口头约定在一个星期内进行交易，如果超过一个星期未付款则陈德兴构成违约，傅跃明可以要求其赔偿损失。合同签订后，为能及时偿还自身贷款，傅跃明自2018年2月起多次致电和短信催告陈德兴履行合同，但其均以各种理由拖延。2018年5月7日，陈德兴还发短信请求傅跃明降低房款，表明其想毁约压价，根据《合同法》第一百零八条规定，陈德兴违约在先，给傅跃明造成损失。2.陈德兴利用熟悉法律的优势来订立不平等的违约条款，请求依法予以撤销《购房预约合同》第四条中有关赔偿损失6万元的不平等条款；陈德兴原是房产中介，后通过司法考试获得律师资格，对房产合同精通，案涉合同系其书写，其故意不写明签约时间等为其拖延履行埋下伏笔。合同约定的违约金比双方约定的预付订金5万元还高；且案涉合同中仅约定了傅跃明的违约条款，而未约定陈德兴自身违约责任，权利义务不对等，损害了傅跃明的合法权益。3.陈德兴的损失未达到6万元，依照《合同法》第一百一十四条规定，陈德兴要求6万元的损失，但却没有证据证实其遭受到高达6万元的损失，案涉合同所约定的违约金6万元过高，请求予以减少，陈德兴的损失应参照人民银行同期贷款利率来确定。4.傅跃明将房屋出售给他人的价格与原先与陈德兴约定的价格是一样的，可见是因陈德兴故意拖延不履行合同才导致其不得不将房屋另售他人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷予以佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月25日，陈德兴与傅跃明签订《购房预约合同》一份，约定“一、标的房位于泉州市丰泽区，具体为现泉州市丰泽区人民法院隔壁；二、双方同意标的房总价为475000元整；三、付款方式为正式合同签订之日付275000元整，含订金5万元；四、预约合同签订之日，购房付5万元作为订金。售方保证不再出售此房予他人，如售方不卖，愿退订金5万元，另赔购方损失6万元；五、剩余20万元，平分为12个月付清，从签订正式合同之日起算”。傅跃明在落款下方备注“收现金50000”。此后至今，双方未签订正式合同。 另查明，傅跃明于2018年4月3日与案外人李福星、泉州市鲤城区创益房产中介所等签订《二手房买卖、经纪合同》一份，约定：傅跃明将案涉房产卖予李福星，房款总价为48.5万元，傅跃明应向泉州市鲤城区创益房产中介所支付1万元中介费。 庭审过程中，双方均确认解除案涉《购房预约合同》。 本院认为，陈德兴与傅跃明之间的合同关系，事实清楚，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。案涉《购房预约合同》虽就标的、总房款等进行了约定，但在合同中亦明确表示付款等均待签订正式合同之后，说明双方认可签订《购房预约合同》这一行为的性质为预约合同且仍需就其他合同内容继续磋商，故案涉《购房预约合同》不宜认定为本约合同。 关于当事人是否存在违约问题。根据双方约定，双方签订《购房预约合同》后，双方负有及时订立本约合同的义务；但双方至今未签订正式购房合同，傅跃明却于2018年4月3日将房屋另售他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，已构成违约。傅跃明关于其已多次催告陈德兴履行合同，正式合同未能签订是因陈德兴违约在先等的辩解，未能提供充足证据予以证明，本院不予采纳。现双方均确认解除案涉《购房预约合同》，故依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”规定，傅跃明应将已收取的5万元订金返还给陈德兴，并应对陈德兴承担违约责任，即傅跃明应对陈德兴因此而造成的损失承担赔偿责任。 关于陈德兴的损失问题。陈德兴主张其花费多番时间考察房屋产权情况，现傅跃明却将房屋另售他人，给其造成损失，但未能提供证据证明其损失情况。傅跃明主张双方约定的“6万元”违约金过高，要求予以调整。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，陈德兴未能证明其实际损失，双方约定的违约金已远超案涉《购房预约合同》标的数额5万元，确属过高；综合考虑本案各方面因素及根据违约金具有惩罚性的性质，本院酌定傅跃明赔偿陈德兴损失15000元。陈德兴超出本院酌定范围外的赔偿请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、傅跃明应于本判决生效之日起十日内返还陈德兴订金5万元； 二、傅跃明应于本判决生效之日起十日内赔偿陈德兴15000元； 三、驳回傅跃明的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，减半收取计1250元，由陈德兴负担511元，由傅跃明负担739元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈文芳 二〇一八年十月十五日 法官助理刘丽兰 书记员郑桂艳 速录员叶月娇 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1-