广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6489号上诉人（原审被告）：佛山市三水区西南宅佳房屋中介服务部，住所地:广东省佛山市三水区。经营者:骆永佳。委托诉讼代理人：唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山阳光丽舍房地产中介有限公司，住所地:广东省佛山市三水区。法定代表人:陈杰。委托诉讼代理人：唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张杰忠，男，1956年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：张景鹏，广东滃联律师事务所律师。原审被告:林育凯，男，1972年12月3日出生，汉族，住广东省怀集县，上诉人佛山市三水区西南宅佳房屋中介服务部（以下简称宅佳服务部）、佛山阳光丽舍房地产中介有限公司（以下简称阳光丽舍公司）因与被上诉人张杰忠、原审被告林育凯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宅佳服务部、阳光丽舍公司上诉请求：依法撤销（2018）粤0607民初606号民事判决第三项，改判两上诉人对张杰忠不承担赔偿义务。事实和理由：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致错误判令两上诉人承担补充赔偿责任，应当予以改判。一、宅佳服务部及骆永佳并未在涉案的《二手房屋买卖合同》上签名、盖章，宅佳服务部只是介绍人，并非居间人。买卖合同的第九条约定的合同份数为3份，中介方执一份，而事实上合同亦只是签订了3份，这进一步说明宅佳服务部不但不是合同签订方，而且不是居间人。原审判决将宅佳服务部认定为居间人，要求其承担专业主体要求是错误的。二、阳光丽舍公司在本案中，作为居间人仅为张杰忠及林育凯提供订立合同的机会，无需承担审查与注意义务。首先，涉案《二手房屋买卖合同》是张杰忠与林育凯双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，阳光丽舍公司只是提供订立合同给的机会，无权决定该合同是否签订。其次，涉案《二手房屋买卖合同》未约定阳光丽舍公司必须履行报告义务和审慎调查义务。三、原审法院提出依诚实信用原则而得出宅佳服务部、阳光丽舍公司承担补充赔偿责任无理，诚实信用原则不应超越公平原则、等价有偿原则。在经济活动中必须遵守权利与义务对等的基本准则。宅佳服务部及阳光丽舍公司于涉案《二手房屋买卖合同》签订时起至今都没收取过任何费用，中介费也是约定在过户后才支付，所以无权要求宅佳服务部、阳光丽舍公司承担任何责任。原审法院提出“对于交易有影响的事项及商业信息，如相对人的资信状况、支付能力、标的物是否有瑕疵等，应承担符合专业主体要求的审查与注意义务”，这些要求是需要付出专项对价才可以获得的专业服务，并且这些问题都涉及隐私并不断变化的，原审判决的要求已超出居间人的能力范围。四、原审判决认为因宅佳服务部、阳光丽舍公司未对涉案房屋被司法查封的事实尽审慎调查义务和如实报告义务，导致涉案合同目的落空，存在逻辑错误。（一）涉案《二手房屋买卖合同》只是一份预约合同，是为签订《广东省佛山市存量房买卖合同》而签订的，涉案《二手房屋买卖合同》明确约定要求签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，同时关于房产买卖的全部细节必须在存量房买卖合同中进行详细约定，并必须对该合同进行备案及依约履行。客观上，不签订存量房买卖合同时不可能到房管部门办理房产过户的。合同目的落空的直接原因是林育凯不愿与张杰忠签订《广东省佛山市存量房买卖合同》。（二）上诉人在签约过程中已明确告知张杰忠，林育凯存在欠债情况，也到房管部门进行了查询。（三）涉案合同第一条第1款已注明“卖方保证对上述该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理房产登记手续，视为卖方违约”，结合原审法院认定涉案的房屋买卖合同，系张杰忠、林育凯在平等自愿、协商一致的基础上签订的事实，即可得出张杰忠是清楚房屋的瑕疵后仍然决定签订合同，假如林育凯未如实告知房屋瑕疵，错不在上诉人。（四）涉案房屋被司法查封的事实，不能得出合同目的落空的结论。涉案房屋被司法查封，但正式的《广东省佛山市存量房买卖合同》仍可签订，只要林育凯再约定过户期限前办理完毕涉案房屋的解封手续，涉案房屋仍可过户。（五）涉案房屋被司法查封，涉案的《二手房屋买卖合同》仍被原审法院认定为合法有效，即作为居间人提供交易机会所达成的成果，已被原审法院肯定为合法有效，所以上诉人无过错。五、关于5000元电器款要上诉人承担是错误的。涉案《二手房屋买卖合同》指向的标的是房屋，居间人实施提供交易机会是交易房屋。至于张杰忠与林育凯又达成电器交易，现电器交易与涉案房屋被司法查封无关，电器完全可以交易，原审法院应判令屋主交付电器，但原审法院将该责任归于上诉人，是错误的。六、50000元定金由上诉人承担赔偿责任是错误的。居间人没有要求张杰忠支付定金，定金不是签订买卖合同的必须支付的金钱，张杰忠的50000元定金可以用定金罚则予以保障，无需居间人提供担保。七、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条进行判决是错误的。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人的利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，对于居间人来说，不可能具体了解屋主的全部情况，但就其所知道的情况如实报告委托人就可以了。若故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，才应承担赔偿责任。按原审判决认定的事实是上诉人未到不动产档案关对涉案房屋的权属情况进行调查，是未尽履行报告义务和审慎调查义务，这与《中华人民共和国合同法》第四百二十五条所适用的情况完全不同。被上诉人张杰忠辩称，两上诉人提出的上诉事实与理由没有事实依据和法律依据，两上诉人在本案房屋交易过程中存在重大过失甚至欺诈行为，隐瞒房屋被查封的事实，两上诉人没有尽到审慎调查和如实报告的义务，致使张杰忠与林育凯的交易不能进行，其过错主要是林育凯，但是两上诉人在交易中没有履行义务，也应承担部分责任。一审法院认定事实清楚，判决符合法律规定，请求驳回两上诉人的上诉请求。原审被告林育凯未发表答辩意见。张杰忠向一审法院起诉请求：1.判令林育凯立即返还张杰忠购房定金50000元、5000元电器款项，并承担164000元违约金，共计219000元，且支付从起诉之日起直至还清该款项日止的利息(按中国人民银行同类同期贷款利率计算)；2.判令宅佳服务部、阳光丽舍公司连带赔偿张杰忠损失（定金、电器款项）55000元；3.判令林育凯、宅佳服务部、阳光丽舍公司承担案件全部诉讼费用。一审法院审理查明：2017年12月12日，张杰忠与林育凯签订《二手房屋买卖合同》，合同约定，张杰忠购买林育凯所有的位于广东省佛山市三水区XX街道XX路X号XX花园X座XXX房屋；房屋建筑面积为90.71平方米，价款为820000元。签订本协议时，买方支付50000元给卖方作为购房定金。卖方在收取定金同时支付10000元给经纪方，作为过户保证金。买方房屋仍在银行按揭，卖方于2017年12月20日前到原抵押银行申请还贷手续。卖方因资金周转不足不能偿还银行贷款，则买方于卖方原抵押银行通知结清3日内支付300000万元给卖方还贷，还贷的300000元作买方购买该房屋的首期房款。买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应当向买方支付所付房款及等额于本合同约定的总房款20%的违约金。关于违约责任，合同约定，如卖方不依上述指定日期地点签署合同及办理过户手续（即不能将上述房产售与给买方），卖方必须偿还买方双倍定金。任何一方违约的，违约方向守约方支付总房款的20%的违约金。合同签订后，张杰忠向林育凯支付定金50000元，电器款5000元。林育凯从所收取的定金中，向中介方支付了10000元过户保证金。此后，张杰忠及中介方通知林育凯履行合同，办理提前还贷等手续时，林育凯未予回复。另查明，涉案房屋于2017年10月10日被佛山市禅城区人民法院预查封。于2017年10月13日被佛山市中级人民法院轮候预查封。宅佳服务部、阳光丽舍公司在介绍张杰忠与林育凯签订《二手房屋买卖合同》前，未到佛山市（三水区）不动产登记档案馆对涉案房屋的权属状况进行调查。一审法院认为：张杰忠与林育凯签订的《二手房屋买卖合同》，系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订，内容合法，属于有效合同。合同签订后，张杰忠依约交付了定金以及电器款。林育凯未按合同约定履行，属于违约行为，应承担违约责任。现林育凯不按合同约定履行提前还贷的义务，且涉案房屋已被司法机关查封，合同无法继续履行。张杰忠诉请林育凯返还定金50000元以及电器款5000元，并按合同约定支付总价款的20%违约金即164000元的请求，具有合同依据，法院予以支持。在判令林育凯支付张杰忠违约金后，足以赔偿张杰忠利息损失，因此，张杰忠要求林育凯赔偿定金及电器款合计55000元的利息损失的请求，法院不予支持。宅佳服务部、阳光丽舍公司作为房屋买卖居间人，应依诚实信用原则履行报告义务和审慎调查义务，对于交易有影响的事项及商业信息，如相对人的资信状况、支付能力、标的物是否有瑕疵等，应承担符合专业主体要求的审查与注意义务。由于宅佳服务部、阳光丽舍公司未对涉案房屋被司法查封的事实尽审慎调查义务和如实报告义务，导致涉案合同目的落空，应依法对张杰忠的定金及电器款损失合计55000元承担补充赔偿责任。张杰忠作为买房人，对于房屋交易信息也负有注意义务，其未在签约前对涉案房屋权属负担进行调查，也有一定过错。张杰忠诉请宅佳服务部、阳光丽舍公司承担连带赔偿责任的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、林育凯于判决生效之日起十日内返还张杰忠定金50000元及电器款5000元；二、林育凯于判决生效之日起十日内支付张杰忠违约金164000元；三、宅佳服务部、阳光丽舍公司在定金50000元及电器款5000元，合计55000元的限额内承担补充赔偿责任；四、驳回张杰忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2293元，由张杰忠负担293元，由林育凯负担1498元，由宅佳服务部、阳光丽舍公司负担502元。诉讼保全费1615元，由林育凯负担。经审查，本院除对原审判决所查明的事实予以确认外，另查明：宅佳服务部的经营者骆永佳一审庭审过程中陈述，宅佳服务部在签订本案合同时已告知张杰忠，出卖人林育凯欠他人款项，且其他债主当时也在场。本院认为：张杰忠与林育凯签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。林育凯违反合同约定，原审判决判令林育凯向张杰忠返还定金50000元及电器款5000元，支付违约金164000元，各方当事人对此没有异议，本院予以维持。本案争议焦点在于居间人宅佳服务部、阳光丽舍公司是否应对本案承担责任。第一，宅佳服务部虽然没有在《二手房屋买卖合同》上加盖其印章，但《二手房屋买卖合同》注明经纪方包括了宅佳服务部，且宅佳服务部的经营者在一审庭审过程中陈述其作为居间人告知张杰忠相对人林育凯的有关情况，因此，原审判决认定居间人是宅佳服务部及阳光丽舍公司并无不当，本院对此予以维持。第二，在签订《二手房屋买卖合同》时，案涉房屋已经被法院查封。张杰忠称其在交易时不知道上述情况，其在不了解上述重大信息的情况下签订了房屋买卖合同，导致其支付的定金50000元及电器款5000元至今未能收回。对此，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。根据上述法律规定，居间人承担赔偿责任的前提是其故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况。而在本案中，并没有证据证明居间人宅佳服务部、阳光丽舍公司在签订本案《二手房屋买卖合同》时明知案涉房屋存在查封而故意隐瞒该情况，因此，原审判决依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定判令宅佳服务部、阳光丽舍公司承担赔偿责任不当，本院依法予以纠正。对张杰忠要求宅佳服务部、阳光丽舍公司承担赔偿责任的诉请，本院依法予以驳回。上诉人宅佳服务部、阳光丽舍公司提出的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，导致判决结果部分有误，对有误部分本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初606号民事判决第一、二项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初606号民事判决第三、四项；三、驳回张杰忠的其他诉讼请求。一审案件受理费2293元，由张杰忠负担293元，由林育凯负担2000元。二审案件受理费1175元，由张杰忠负担。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇一八年十月十九日法官助理潘妙婷书记员严惠珊