四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初5625号 原告(反诉被告)：成都兴旺宝物业服务有限公司，住成都市新都区万和北路**。 法定代表人：林宁。 委托代理人：张正伟，男，1976年9月6日出生，汉族，，住四川省郫县系公司员工，特别授权代理。 委托代理人：徐玮，女，1981年9月13日，汉族，，住成都市锦江区系公司员工，特别授权代理。 被告（反诉原告）：邹维发，男，1965年6月11日出生，汉族，，住四川省成都市新都区 委托代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）成都兴旺宝物业服务有限公司与被告（反诉原告）邹维发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年7月19日、2018年8月20日公开开庭进行了审理。成都兴旺宝物业服务有限公司委托诉讼代理人张正伟、徐玮，邹维发均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2018年8月30日依法将本案转为普通程序审理，并于2018年9月18日公开开庭进行了审理，成都兴旺宝物业服务有限公司委托诉讼代理人张正伟、徐玮，邹维发及其委托代理人李晓庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告成都兴旺宝物业服务有限公司（以下简称兴旺宝公司）向本院提出诉讼请求：1判决邹维发支付兴旺宝公司2015年11月23日至2018年4月13日的房屋租金共计1067828.21元，电费32150元，物业费6475.35元，生活垃圾清运费2760.33元，水费140元，上述款项共计1166353.9元；2、依法判决新都区旺府豪庭12栋3层12号商铺保证金88539元归原告所有；3、判决邹维发支付兴旺宝公司上述所欠费用按银行同期贷款利率计算的利息；4、本诉案件受理费由邹维发承担。事实与理由：2012年9月2日兴旺宝公司与邹苹秀签订《房屋租赁合同》，约定由邹苹秀承租涉案商铺，租期为2012年10月18日起至2018年10月17日止，首年年租金为每月29513元，保证金88539元，以后租金每贰年递增12%，租金采取先付后用原则，合同还约定，若拖欠租金超过30日，兴旺宝公司有权解除合同并不予退还其保证金。2015年3月9日，邹苹秀与邹维发签订《转让协议》，将涉案商铺一次性转让给邹维发，转让金额为350000元，原邹苹秀租房押金88539元由本案邹维发于2015年4月8日前一次性支付给邹苹秀。后邹维发于2015年7月31日到工商局办理涉案房屋企业信用变更，为此，兴旺宝公司与邹维发签订《房屋租赁合同》。虽然邹苹秀与邹维发转让涉案商铺未取得兴旺宝公司书面同意，但转让协议生效后，邹维发依原房屋租赁合同向兴旺宝公司缴纳房租等费用，兴旺宝公司对其双方之前签订的转让协议在合理期间未提出异议，故，邹维发应按约定继续履行支付房租及相关费用的义务。但从2015年11月23日起，被告开始拖欠房租，截止2018年4月13日，邹维发拖欠租金、物业费等其他相关费用共计1186353.9元。兴旺宝公司已于2018年3月22日、4月2日书面致函邹维发解除房屋租赁合同，邹维发于2018年4月日收到通知函，但至2018年4月13日仍未将商铺交付给兴旺宝公司，为维护兴旺宝公司合法权益，故，诉至法院。 本诉被告邹维发辩称如下：1、兴旺宝无权解除租赁合同并要求邹维发腾退房屋；兴旺宝公司于2016年5月向邹苹秀起诉主张租金、解除合同，且不认可邹维发承租人的身份，邹维发以暂不予支付租金的行为行使不安抗辩权，不属于违约。关于兴旺宝公司的租金请求超过诉讼时效，应予以驳回；2、兴旺宝公司在本案起诉前及起诉时从未向邹维发提出解除合同，双方合同关系未解除，但在2018年4月兴旺宝公司拆除茶府装修、变卖茶府物资，并另行出租，兴旺宝公司此种行为系违约行为，应承担违约责任；3、邹维发从2016年5月起未使用租赁商铺，过错在于原告，邹维发无过错，不应支付该期间租金，亦不存在逾期支付；4、兴旺宝公司断水断电导致邹维发无法正常使用商铺进行经营，即使不是兴旺宝公司断水断电，邹维发无用水、用电系事实，兴旺宝作为出租方有责任保证租户正常使用水电，故，水电费、物业费、垃圾清运费不成立，即使成立，也已经过诉讼时效；5、关于保证金，保证金不应归兴旺宝公司所有；6、兴旺宝公司向邹苹秀主张权利不属于向邹维发主张权利，不发生诉讼时效的中断和中止的效力。 2018年8月30日，反诉原告邹维发向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人立即退还租房保证金共计人民币88539元；3、请求判令被反诉人赔偿反诉人从2016年5月9日至2018年10月22日剩余租期共计30个月的装修残值损失和物资损失共计340000元；4、判令本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：邹维发受让涉案商铺，支付了350000元对价，并向邹苹秀支付保证金88539元，对房屋进行了150000元的投入。邹维发与兴旺宝公司于2015年3月9日建立房屋租赁关系，2015年11月，邹维发向兴旺宝公司提出降低租金，兴旺宝公司同意磋商，但久拖不决，不予答复，邹维发只得支付12月租金2万元，因双方未重新协商好租金价格，邹维发暂未支付租金。2016年5月初，兴旺宝公司对其断水断电，后起诉邹苹秀要求解除与邹苹秀的租赁合同并要求邹苹秀支付2015年11月23日至2016年5月初租金，导致邹维发无法经营茶府；至2018年4月初，兴旺宝公司将商铺另行出租，茶府内设施设备均被兴旺宝公司扣留，家具家电被其变卖。为维护反诉人合法权利，故，提起反诉，请求法院依法裁判。 被反诉人兴旺宝公司辩称如下：1、兴旺宝公司腾退邹维发所租赁的房屋内设施设备并重新处置房屋系兴旺宝公司依据合同和法律办事的合法行为；2、兴旺宝公司不退还反诉人保证金；3、关于装修残值损失34万元，根据相关法律规定，兴旺宝公司请求不合理、合法，不应得到支持；4、断水断电与兴旺宝公司无关。综上所述：同意邹维发第一项诉讼请求，即解除双方签订的《房屋租赁合同》；第二项诉讼请求法院依法驳回；5、本案全部诉讼费用由邹维发承担。 原告兴旺宝公司（反诉被告）为证明其主张提交以下证据：1、兴旺宝公司营业执照、邹维发户籍证明；2、商铺电表抄表记录、抄表记录计算表、品味新茶府电表、水表位置图片；3、房屋租赁合同、转让协议、合同书、（2016）川0114民初2926号民事判决书、民事上诉状、（2017）川01民终6141号民事判决书，通知函2份、EMS邮寄送达回证1份； 被告邹维发（反诉原告）质证意见如下：1、兴旺宝公司营业执照、邹维发户籍证明无异议；2、商铺电表抄表记录系兴旺宝公司单方制作，不认可，抄表记录计算表，数据均系兴旺宝公司制作，无电力公司及邹维发的确认；2、生效判决书系兴旺宝公司与邹苹秀解除合同，而非与邹维发解除合同。 被告邹维发（反诉原告）为证明其主张提交以下证据：1、兴旺宝公司与邹苹秀签订的《房屋租赁合同》；2、兴旺宝公司与邹维发签订的《租房协议》；3、《转让协议》及邹苹秀出具的《收条》；4、收款收据；5、2018.3.29日对话录音；6、被告于2018年4月8日回复函、快递回单、投递记录；7、调查笔录；8、（2016）川0114民初2926号判决书和（2017）川01民终6141号民事判决书；9、2015年房租费收款收据；10、2015品味新茶府电费收据；11、成都市新都区自来水公司出具的用户信息、水费清单；12、《关于兴旺宝公司强断水、电及强拆设备、设施给邹维发造成损失情况的补充说明》；13、新都区品味新茶府的企业信息查询通知单；14、邹维发于2018年3月29日照的品味新茶府装修装潢以及设备照片38张；15、2018.4.26日拍摄的品味新茶府被强拆后状态照片。 原告兴旺宝公司（反诉被告）质证意见如下:1、兴旺宝公司与邹维发签订的《租房协议》系用于做工商变更签订，认可该份证据；2、《转让协议》及邹苹秀出具的《收条》系邹维发与邹苹秀的事情，对兴旺宝公司不产生任何约束作用；3、回复函兴旺宝公司确已收到，但该回复函上无邹维发本人签字，不能证明系邹维发回复；4、2015年房租费收款收据系兴旺宝公司出具，但只能证明缴纳租金的事实；5、2015年电费收据系真实合法的；6、成都市新都区自来水公司出具的用户信息、水费清单只能证明交水费的事实；7、新都区品味新茶府的企业信息查询通知单，注销系被告自行经营的行为，与兴旺宝公司无关，且邹维发注销茶府后未告知兴旺宝公司；8、照片来源不明，不予质证；9、《关于兴旺宝公司强断水、电及强拆设备、设施给邹维发造成损失情况的补充说明》不认可；10、其余证据均予以认可。 经审理查明：原告兴旺宝公司（反诉被告）作为甲方与乙方邹苹秀于2012年9月2日签订《房屋租赁合同》，合同载明：1、甲方出租旺府豪庭12栋层12号商铺给乙方，房屋面积为655.85平方米，乙方将该房屋用于茶楼经营；2、租期从2012年10月18日起至2018年10月17日止，首年租金为每月人民币29513元，以后租金每贰年递增12%，乙方向甲方缴纳保证金88539元；3、租赁期间，乙方自行承担并按相关部分规定支付使用该物业所发生的费用；4、乙方未按照合同约定缴纳定金或首次租金的，甲方有权解除合同另行处置该业务；5、乙方逾期未交租金超过30日，保证金不予以退还。 被告邹维发（反诉原告）与邹苹秀于2015年3月9日签订《转让协议》，载明邹苹秀将品味新茶府以人民币350000元整一次性转让给邹维发。邹维发于2015年4月8日前将88539元保证金一次性支付给邹苹秀；邹苹秀于2015年3月8日出具收条一份，载明收到被告邹维发转让费350000元。 2015年7月29日兴旺宝公司作为甲方与乙方邹维发签订《租房协议》，载明：1、甲方将旺府豪庭12栋3层12号商铺出租给乙方作茶楼经营所用；2、租金每月29513元，双方签订租房协议为六年，从2012年10月23日起至2018年10月22日止，房租每年按6%递增；3、在乙方租赁期间，甲乙双方产生的国家水费由双方自己负责，甲方负责水、电的管理及水、电费用的收取，乙方在经营过程中使用水、电费由乙方自己交付；4、乙方交纳保证金88539元，乙方不再租用该铺面及仓库时，甲方退还乙方保证金88539元。 2016年5月31日，原告兴旺宝公司起诉被告邹苹秀房屋租赁合同纠纷一案，由成都市中级人民法院于2108年3月16日作出（2017）川01民终6141号民事判决，判决书载明：1、虽然该份《转让协议》邹苹秀是在未征得兴旺宝公司同意的情况下签订，但根据兴旺宝公司在《转让协议》签订后与邹维发签订《房屋租赁合同》，并结合邹苹秀提交的兴旺宝公司财务工作人员赖美玲的通话录音，以及一审中的证人证言，已经形成证据锁链，能够相互印证，证明兴旺宝公司对邹苹秀将涉案商铺转租给邹维发的事实是清楚的。该民事判决书现已生效。 兴旺宝公司分别于2018年3月22日、2018年4月2日向邹维发发函，载明，依据（2017）川01民终6141号民事判决书，兴旺宝公司已与邹苹秀解除房屋租赁合同，要求其7日内腾退涉案商铺内所有物品并到我司物业中心办理物业交接手续。 邹维发于2018年4月9日向兴旺宝公司邮寄回复函，函件载明：由于你公司现在认可的与本人之间的房屋租赁期限还未到期，且因你公司的断水、断电行为导致品味新茶府无法经营这一客观事实的存在，你公司发送的《关于解除房屋租赁合同通知函》对本人没有约束力，本人不予认可。该份邮件于2018年4月10日送达到兴旺宝公司处。 2018年4月19日，兴旺宝公司根据其与邹维发签订租房协议第八条第二款之规定，将品味新茶府内部分设备设施变卖，金额4000元整，其余物品由兴旺宝公司保管存储至今。 成都市新都区自来水公司出具水费抄表一份，载明：品味新茶府从2016年6月至2018年5月用水量为0，产生水费为0. 原告成都兴旺宝公司出具电度数计算表，该份计算表中，品味新茶府从2015年3月始至2016年5月止，最低用电为1222/月，最高用电为8133/月，从2016年6月至2018年4月，最低用电为0/月，最高用电为382/月。 2016年9月1日，新都区品味新茶府已注销工商登记。 审理中本反诉原被告均同意解除《租房协议》，并当庭确认：1、双方租房协议实际解除时间为2016年5月；2、2015年12月至2016年5月期间邹维发欠付租金178380元。 在审理中，本院要求兴旺宝公司与邹维发就品味新茶府装修残值及兴旺宝公司保存的品味新茶府物品价值进行确认，双方均未确认，且未按照法庭要求就品味新茶府物品和装修残值申请司法鉴定，亦未提交相应装修票据。 上述事实有兴旺宝公司营业执照、邹维发户籍证明、商铺电表抄表记录、抄表记录计算表、品味新茶府电表、水表位置图片、房屋租赁合同、转让协议、合同书、（2016）川0114民初2926号民事判决书、民事上诉状、（2017）川01民终6141号民事判决书，通知函、EMS邮寄送达回证、《租房协议》、《收条》、收款收据、对话录音；回复函、快递回单、投递记录、调查笔录、房租费收款收据、电费收据、用户信息、水费清单、《关于兴旺宝公司强断水、电及强拆设备、设施给邹维发造成损失情况的补充说明》、新都区品味新茶府的企业信息查询通知单、照片及当事人当庭陈述予以在卷佐证。 本院认为，兴旺宝公司与邹维发于2015年7月29日签订《租房协议》系对涉案商铺租赁事实进行了重新约定。兴旺宝公司主张签订该份协议系因品味新茶府需办理工商登记，但在（2017）川01民终6141号生效判决中，已对兴旺宝公司该项主张未予以认可，本院对此不再进行确认。故，兴旺宝公司与邹维发的租赁事实应根据2015年7月29日签订《租房协议》进行确认。兴旺宝公司与邹维发签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。鉴于审理中双方均同意解除《租房协议》，对此本院予以确认。 关于《租房协议》的解除时间，本案中，双方均同意解除《租房协议》，本案在庭审归纳的庭审意见中已经确认，原被告实际解除合同时间为2016年5月，兴旺宝公司与邹维发对此意见均无任何异议，且水电表记录均显示从2016年5月后，品味新茶府无用水，仅有少量用电，该用电量、用水量从客观事实上无法维持一个茶楼的正常经营。故，《租房协议》解除时间为2016年5月，本院予以确认。《租房协议》实际解除时间为2016年5月，故，对兴旺宝公司主张的协议解除后2016年6月至2018年4月的租金本院不予支持。关于2015年11月23日至2016年5月的租金，被告辩称，根据《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定：“下列的诉讼时效期间为1年：……（三）延付租金或拒付租金的……”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”，本案中，兴旺宝公司与邹维发于2015年7月29日签订《租房协议》，足以证明兴旺宝公司当时已经知晓商铺已经转租给邹维发，其未缴纳租金也应当知晓；兴旺宝公司起诉邹苹秀解除合同，系对邹苹秀履行相关权利主张，而非对邹维发主张，非系诉讼时效中断的事项，故，2015年11月23日至2016年5月的租金至2017年5月已届满1年诉讼时效，同时，《民法总则》于2017年10月1日实施，故该租金诉讼时效不适用时效3年的规定。原告向被告发送催收函之日止已过诉讼时效，本院对邹维发关于诉讼时效的抗辩予以采纳。故，兴旺宝公司主张的2015年11月23日至2016年5月的租金本院不予支持。因双方确认合同于2016年5月解除，故邹维发解除合同的诉请，本院不再予以支持。 关于兴旺宝公司主张的水电费、物业费、生活垃圾清运费，电费抄表记录系兴旺宝公司单方制作，无邹维发签字确认，本院对该份证据的真实性无法认定，兴旺宝公司亦无其他证据予以佐证其真实性，应承担举证不能的责任，对该项诉请本院不予支持；关于水费，同上述租金一致，本院不予支持；关于物业费、生活垃圾清运费，该两部分费用在原被告签订的《租房协议》中无任何约定，本院不予支持。 关于保证金，兴旺宝公司与邹维发签订的《租房协议》第十条规定：“乙方交纳保证金88539元；乙方不再租用该铺面及仓库时，甲方退还乙方保证金88539元。如甲方在合同期违约，按交纳保证金两倍赔偿乙方。”，租赁合同关系场合中的保证金是指承租方向出租方提供的非典型担保形式，合同到期或解除后，出租方有权将保证金优先受偿承租人的合同债务，兴旺宝公司诉请不退换邹维发保证金没有法律依据，对该项诉请本院不予支持。 关于邹维发主张的装修残值损失，兴旺宝公司陈述现商铺已经租赁给第三方，地板仍在使用，茶楼内家具已由其变卖，但双方均未就装修价值进行鉴定，也未提交任何证据证明，价值本院无法确认。对此，邹维发应承担举证不能的责任。兴旺宝公司在庭审中承认其将品味新茶府部分设施变卖，所得金额为4000元，其余物品由其保管存储至今。故，本诉原告应退还本诉被告变卖物品所得金额4000元整，退还保管存续的其余物品，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、本诉原告（反诉被告）成都兴旺宝物业服务公司于本判决生效之日起十日内退还本诉被告（反诉原告）邹维发保证金88539元； 二、本诉原告（反诉被告）成都兴旺宝物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉被告（反诉原告）邹维发变卖物品所得金额4000元整，退还保管存储的其余物品； 三、驳回本诉原告（反诉被告）成都兴旺宝物业服务公司其他诉讼请求； 四、驳回本诉被告（反诉原告）邹维发其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17360元（已减半收取），由成都兴旺宝物业服务公司承担。反诉案件受理费7728元，由成都兴旺宝物业服务公司承担1545元（此款邹维发已垫付，执行时一并执行），由邹维发承担6183元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈肖宇 人民陪审员  朱兆群 人民陪审员  黄在萍 二〇一八年十月八日 书 记 员  何 倩