福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0504民初2721号 原告：洪军瑶，女，1987年7月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。 法定代表人：刘庭邻，公司执行董事兼总经理。 被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼**。 法定代表人：王东伟，公司董事长。 原告洪军瑶与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序,于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告洪军瑶到庭参加诉讼，被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪军瑶向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司支付洪军瑶自2016年4月1日起至2018年6月30日止的租金共计206309.49元（其中2016年4月1日至2016年6月30日租金21209.49元，2016年7月1日至2016年9月30日租金23137.5元，2016年10月1日至2016年12月31日租金23137.5元；2017年租金92550元；2018年1月1日至2018年6月30日租金46275元），并以各季度所欠租金为基数，自各季度租金逾期支付之日起至实际付清之日止按合同约定日千分之一计算的滞纳金（暂计算至2018年9月6日为42365元，以上合计248674.49元）；2.华祥房地产公司对上述租金及滞纳金承担连带清偿责任；3.华祥物业公司、华祥房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：洪军瑶长兄洪某某于2009年向华祥房地产公司购买位于泉州市洛江区万安万虹公路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店二层：21432号商铺。2013年8月5日，洪某某将该商铺出租给华祥物业公司并签订了《商铺租赁合同》，约定：租赁期限为七年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止。第一、二、三年的月租金7069.83元（税前）；第四、五、六、七年的月租金7712.5元（税前）。租金按季度支付，于每季度末前支付。如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天则应按约定每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，并由华祥房地产公司承担保证责任。2014年1月27日，洪某某将该房产赠与洪军瑶，并办理了相关手续，由华祥物业公司按合同约定向洪军瑶支付租金。从2015年第二季度起，华祥物业公司便未能完全履行支付租金的义务。洪军瑶经多次催讨无果，于2016年6月27日起诉至洛江区人民法院，洛江区人民法院判决华祥物业公司向洪军瑶支付自2015年4月1日至2016年3月31日租金57832.24元及按年利率24%计算至实际还清之日止的滞纳金，并由华祥房地产公司承担连带偿还责任[详见（2016）0504民初1238号民事判决书]。该判决书已生效，洪军瑶亦已申请强制执行，但华祥物业公司、华祥房地产公司至今分文未付，继续出租产生的租金已无通过私力追回的可能性，洪军瑶故起诉。 华祥物业公司、华祥房地产公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。洪军瑶围绕诉讼请求提交如下证据： 1.洪军瑶身份证，证明洪军瑶的主体资格； 2.华祥物业公司、华祥房地产公司的工商登记信息，证明华祥物业公司、华祥房地产公司的基本信息； 3.房屋所有权证书，证明洪军瑶对案涉店铺享有所有权； 4.《商铺租赁合同》，证明洪军瑶将店铺租赁给华祥物业公司，并由华祥房地产公司承担担保责任的事实； 5.（2016）0504民初1238号民事判决书，证明洪军瑶起诉追偿2015年4月1日至2016年3月31日租金及滞纳金的事实。 对上述证据，本院认证如下：华祥物业公司、华祥房地产公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的权利。洪军瑶提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月5日，洪某某以出租人的名义与华祥物业公司、华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定：1.洪某某（甲方）将上述店铺出租给华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；前三年租金乙方每月支付7069.83元（税前），第四年至第七年租金乙方每月支付7712.5元（税前）；2.每年按季度分四次支付，于每季度末前支付；3.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，洪某某依约交付商铺，华祥物业公司按合同约定支付洪军瑶租金至2015年第一季度，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,洪军瑶于2016年6月27日向本院提起诉讼，本院于2017年1月3日作出（2016）闽0504民初1238号民事判决，判令华祥物业公司支付洪军瑶自2015年4月1日起至2016年3月31日的租金57832.24元及滞纳金；判令华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。华祥物业公司未支付自2017年4月1日起至2018年6月30日止租金206309.49元（7069.83元／月×3个月+7712.5元/月×24个月）。华祥房地产公司也未履行保证责任。 另查，2014年1月13日，洪某某将位于洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店贰层21432号店铺赠与洪军瑶，并于2014年1月27日进行了房产权属转移登记，洪军瑶系案涉店铺的所有权人。 本院认为,洪军瑶与华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由洪军瑶承担，故应按合同约定的税前租金计算华祥物业公司所欠租金。本案中，洪军瑶依据涉案商铺租赁合同的约定主张华祥物业公司拖欠2016年4月1日起至2018年6月30日止的租金，对此华祥物业公司有责任亦有能力举证予以反驳，但在诉讼中华祥物业公司既未予以否认也未提供任何证据进行抗辩，故应视为华祥物业公司认同洪军瑶的主张，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向洪军瑶支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，本院依法将滞纳金计算标准调整为以所欠租金为基数按年利率24%计算自各逾期之日起的滞纳金。华祥房地产公司作为连带责任保证人，根据该合同第七条违约责任的约定，应对华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”及第二十一条第二款：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，应对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任，但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。 综上，洪军瑶要求华祥物业公司支付尚欠的租金206309.49元及相应的滞纳金的诉求，合理部分，本院予以支持。洪军瑶要求华祥房地产公司对华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付给洪军瑶2016年4月1日起至2018年6月30日止的租金206309.49元及滞纳金（以各季度实际所欠租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计算）； 二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任，其承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿； 三、驳回洪军瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5030元，减半收取计2515元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林晓玲 二〇一八年十月二十九日 书记员  苏璐萍 附： 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。