上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初8413号原告：李某某。委托诉讼代理人：叶某某，上海俊某律师事务所律师。被告：上海天某房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：林某某，总经理。委托诉讼代理人：徐某某。原告李某某诉被告上海天某房地产咨询有限公司(以下简称天某公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日受理后，依法适用简易程序审理。被告以被告主要经营地在上海市闵行区为由，于2018年8月22日提出管辖权异议申请。本院于2018年8月29日驳回了被告的申请，并于2018年9月27日公开开庭审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案已经审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房预付款60,000元。事实与理由：2016年6月26日，原告经过中介介绍，到案外人上海新某环球置业有限公司(以下简称新某公司)开发的位于嘉定区南翔镇某某公路XXX号“新某六一广场中某·巴某某”楼盘购房。原告在销售人员的介绍下，就地下一层117室店铺签订订购单，并支付定金30,000元。同时，销售人员告知购房必须先交团购费，才能签订正式的预售合同。故原告在2016年7月2日在售楼处缴纳了60,000元团购服务费，销售人员以被告名义出具了一张收据，之后于2016年7月13日开具发票给原告。2016年7月2日，原告与案外人新某公司签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，合同总金额为858,000元，之后原告缴纳了首付款438,000元。2017年12月25日，因新某公司开发的楼盘不能按时交房，故原告与新某公司达成和解协议，双方解除《预售合同》，新某公司返还原告购房款。但被告拒绝返还团购费60,000元。原告认为，原告购房时，被告从未出现过，也未向原告提供任何形式的优惠服务，且原告与新某公司的《预售合同》因新某公司违约而解除，故被告理应返还团购服务费，故诉至本院。被告天某公司辩称，被告天某公司与原告系团购服务合同关系。被告已经为原告争取获得了购房的价格优惠，履行了合同义务，可以收取相应的团购费，原告要求返还于法无据。被告以团购费的形式向购房客户推广销售房屋系获得了新某公司认可的。原告与新某公司解除《预售合同》是由于新某公司违约所致，故该团购费应该作为原告的购房损失，由违约方新某公司承担。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、预售合同，证明原告与新某公司签订《预售合同》并缴纳相应的房款。证据2、发票，证明被告天某公司收取原告团购费的事实。证据3、(2017)沪0114民初14618号民事调解书，证明原告与新某公司解除《预售合同》并返还房款的依据。证据4、撤销商品房预售合同和网上备案撤回受理单，证明原告与新某公司共同撤回预售合同备案。证据5、退款申请，证明被告要求原告出具《退款申请》并同意返还团购服务款。被告天某公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《商品房认购协议》，证明原告与新某公司以1,306,656元的价格认购了涉案房屋。2、《团购服务协议》，证明原告与被告天某公司签订《团购服务协议》，参与“6万抵10万”的团购活动，被告天某公司为其争取购房价格优惠。3、《上海新某“中某·巴某某”场外独家销售委托合同》，证明被告天某公司接受新某公司的委托，代理销售“中某·巴某某”项目房源。4、上海新某项目独家电商团购合作协议，证明被告天某公司接受案外人浙江融某营销策划有限公司(以下简称融某公司)委托，就涉案房屋开展团购活动，并收取团购费作为代理费用。5、企业信用信息公示报告，证明新某公司与融某公司系关联企业。对原、被告提供的证据的事实性，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于原告提供的第5组证据，被告认为，双方确实有过协商，但被告并未同意退还团购费。根据原、被告提供的证据和庭审查明的事实，本院确认事实如下：2016年6月26日，原告与新某公司签订了《商品房认购协议》，约定以1,306,656元的价格认购新某公司开发的涉案房屋。同日，原告与被告天某公司签订了《团购服务协议》，约定原告向被告天某公司支付团购费60,000元，则可以在购房时享受100,000元的优惠。原告按约向被告天某公司支付了团购费60,000元。2016年7月2日，原告和新某公司签订《预售合同》，约定原告向新某公司购买涉案房屋，建筑面积46.12平方米，总房款为858,000元，该合同对付款方式、交房时间、违约责任等进行了约定。后原告按约支付了购房款438,000元。因新某公司不能按时交房，原告与新某公司于2017年12月25日在上海市嘉定区人民法院主持下达成和解协议，双方解除《预售合同》，新某公司返还原告购房款438,000元，并支付违约金20,000元。但对于团购费，双方未作处理。另查明，2016年5月底，新某公司作为委托方、融某公司作为代理方、被告天某公司作为受托方，签订了《上海新某“中某·巴某某”场外独家销售委托合同》，约定被告天某公司作为新某公司开发的位于丰翔公路与浏翔公路交界处上海“中某·巴某某”项目的独家销售代理商。合同同时对委托期限、范围；三方的权利、义务；日常管理；代理费结算及支付方式等进行了约定。后被告天某公司(乙方)又与融某公司(甲方)签订了《上海新某项目独家电商团购合作协议》，约定甲方同意乙方以团购优惠活动形式向客户推广，提供以电商、团购、发展下级渠道等服务，并同意乙方收取客户团购服务费，团购服务费不抵入房款。此团购费作为乙方组织下级中介渠道踩盘餐费车费、先行支付下级中介及业务员部分佣金费用及相关宣传推广活动等费用。如发生客户退房的，则乙方全额退还向客户收取的团购服务费。还查明，新某公司和融某公司同属新某集团控股有限公司的子公司。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告天某公司收取的60,000元团购费究竟属于何种法律性质？二、《上海市商品房预售合同》解除后，对于原告已经支付的60,000元团购费应如何处置？关于被告天某公司收取的60,000元团购费的性质。本院认为，被告天某公司系诉争房屋的独家销售代理商，被告天某公司以新某公司的名义对外销售房屋，并从新某公司处按照购房款总额的一定比例结算销售佣金。涉案楼盘的销售标价和底价均由新某公司在事先就已经制定，不存在被告天某公司接受原告委托，就涉案房屋的实际销售价格与新某公司重新进行协商的过程。被告天某公司收取诉争的60,000元的法律后果是与购房者形成了以《预售合同》签订为生效要件，以新某公司给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。其性质应为被告天某公司为确立预约关系而收取的预付款，并非其根据原告的委托，从事价格协商而收取的服务报酬。《预售合同》签订后，原告与被告天某公司签订的团购服务协议，已经转化为辅助《预售合同》履行的从合同。诉争的60,000元已经转化为原告以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益对价。二、《预售合同》解除后，对于原告已经支付的60,000元团购费的处置问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因新某公司未能按期交付房屋，原告与新某公司于2017年12月25日解除《预售合同》后，原告已经不能享受以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益，作为从合同的团购合同关系应一并解除，被告天某公司收取的团购费60,000元应当予以返还。被告天某公司认为，融某公司与被告天某公司签订了《上海新某项目独家电商团购合作协议》，新某公司系明知并且同意被告天某公司收取团购费，作为被告天某公司组织下级中介渠道踩盘餐费车费、先行支付下级中介及业务员部分佣金费用及相关宣传推广活动等费用。现由于新某公司的原因导致《预售合同》被解除，根据该协议第四条第五款第三项之规定，应由被告新某公司承担返还责任。且被告天某公司为《预售合同》的签订已经付出了劳动，现因新某公司的原因导致合同被解除，该60,000元团购费亦应作为原告的实际损失，由新某公司承担。本院认为，被告天某公司与新某公司的内部约定不能对抗第三人。本案中系被告天某公司收取了原告团购费60,000元，则应由被告天某公司予以返还，至于被告天某公司与新某公司内部之间责任分配问题，不属于本案处理范围，当事人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告上海天某房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告人民币60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取650元，由被告上海天某房地产咨询有限公司负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 夷 赟二〇一八年十月二十日书记员 沈岑琼附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……