广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终8473号 上诉人（原审被告）：郭伟，男，汉族，1965年1月30日出生，住所地：广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：李林生，广东普罗米修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李斯琦，广东普罗米修律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市水务物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路万德大厦****，统一社会信用代码：91440300279363940Ｅ。 法定代表人：廖雪霖，董事长。 委托诉讼代理人：张小卫，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李实，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。 上诉人郭伟因与被上诉人深圳市水务物业管理有限公司（以下简称水务物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初9249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭伟上诉请求：1、撤销（2017)粤0304民初9249号民事判决书；2、改判驳回水务物业公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由水务物业公司承担。 事实与理由： 一、水务物业公司不是本案的适格原告主体，请求依法驳回。从水务物业公司提交的《万德大厦经营管理工作授权委托书》来看，水务物业公司系受深圳市水务（集团）有限公司（下称“水务集团”）的委托代理出租涉案租赁房屋，根据《合同法》第402条有关“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，鉴于郭伟与水务物业公司均清楚水务物业公司系受水务集团的委托代为处理万德大厦经营管理工作，因此，涉案租赁合同直接约束水务集团和郭伟，如发生争议，应由水务集团提起诉讼，而非水务物业公司，水务物业公司以其自己名义提起诉讼主体不适格，依法应驳回其起诉。原审法院以“水务物业公司与郭伟据此成立合法有效的房屋租赁合同关系”为由认定水务物业公司有权提起诉讼属于适用法律不当。如上所述，郭伟并不否认水务物业公司与郭伟签订的涉案房屋租赁合同合法有效，但由于水务物业公司系以代理人的身份签署涉案房屋租赁合同，而根据上述法律规定，涉案房屋租赁合同又直接约束郭伟和水务集团，因此，在本案中，有权提起诉讼的主体只能是委托人水务集团，而不是水务物业公司。 二、原审判决认定事实错误。本案的实际情况是，2013年底，水务物业公司的总经理吴家和要求郭伟将租赁房屋由万德大厦11层换至别的楼层，并给郭伟装修好，双方重新签订合同。但之后水务物业公司又反悔了，只是让郭伟搬到别的楼层，不给装修，郭伟不同意。水务物业公司就让其保安部长郑镇波、李伟等人对涉案租赁房屋进行停水、停电，以此逼迫郭伟更换租赁房屋，导致郭伟无法实际使用涉案租赁房屋至今。因此，因水务物业公司原因导致郭伟无法使用涉案租赁房屋的，郭伟不因承担由此产生的租金及相应的物业管理费等费用，由此造成的损失应由水务物业公司自行承担。原审法院未对上述事实进行查明和认定，属认定事实错误，请求二审依法纠正。 三、原审判决认定郭伟应向水务物业公司支付的2013年12月份的物业管理费及相应滞纳金，按照日千分之一计算，超过银行同期贷款利率的四倍，请求二审法院依法纠正。综上，请求依法撤销原判，改判驳回水务物业公司的全部诉讼请求。 水务物业公司答辩称：一、水务物业公司已取得充分合法授权，是本案适格的原告主体，万德大厦1101-1102室租赁合同系水务物业公司与郭伟直接签署，郭伟明知。水务物业公司持有深圳市水务（集团）有限公司出具的《授权委托书》，就位于福田区××号万德大厦的经营管理工作，授权水务物业公司代理如下事项：一、签订并履行万德大厦租赁意向书、租赁协议、租赁补充协议，包括但不限于：管理出租物业，维护房屋、交／收房屋，处理争议纠纷事项，以受托人自己名义收取租金、滞纳金、罚金、违约金等；二、办理万德大厦租赁协议备案手续；三、办理与万德大厦租赁营销有关的其他事项，包括签订并履行租赁代理协议等。授权期限自2007年1月1日至2017年12月31日。水务物业公司与郭伟于2008年5月4日签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定水务物业公司将位于深圳市福田区××大厦××室的房产出租予郭伟使用，月租金为45900元，租赁面积为510平方米，租赁用途为办公，租赁期间为2008年5月26日至2009年5月25日；郭伟应于每月5日前向水务物业公司支付租金；合同终止后，郭伟应于2日内迁离及交回租赁房地产，并结清各项应由郭伟承担的费用，逾期不迁离或不返还租赁房地产的，水务物业公司有权收回租赁房地产并就逾期部分向郭伟收取双倍租金。综上，水务物业公司已取得深圳市水务（集团）有限公司充分有效的合法授权，且本案租赁合同系水务物业公司与郭伟直接签署，水务物业公司认为一审法院关于水务物业公司主体适格的认定事实清楚、法律适用正确。 二、郭伟上诉状中所称因水务物业公司原因导致其无法使用房产并无任何证据；郭伟长年拖欠租金、物业管理费及滞纳金等依约依法应当向水务物业公司支付的各项费用，郭伟逾期拒不腾退及返还租赁房产，且其非法占有租赁房产至今处于持续状态。郭伟就其所谓因水务物业公司原因导致其无法使用房产问题，并未举证证明，郭伟未在法定期限内依照法定程序提交其主张的任何证据，郭伟所谓前述事实认定问题无任何证据支撑，一审法院依法未予采信郭伟相关主张，水务物业公司认为一审关于此问题认定事实清楚，法律适用正确。需要特别指出的是，本案所涉房屋租赁合同及补充协议签订后，郭伟并未依约于每月5日前支付租金及物业管理费。房屋租赁合同到期后，郭伟亦未依约腾退及返还租赁房屋。对此，水务物业公司曾先后多次向郭伟发出催款通知书，要求郭伟在限期内结清欠缴租金及物业管理费等。经催告，郭伟于2013年7月23日支付了该日前欠缴的租金及物业管理费。2013年12月12日，水务物业公司向郭伟送达了催缴拖欠租金及解除租赁合同的通知，要求解除双方房屋租赁合同，要求郭伟于限期内结清欠缴租金、物业管理费及滞纳金等费用，并搬离租赁房产。其后，郭伟于2014年1月20日结清了2013年7月至11月期间的租金，对于此后的租金，虽经水务物业公司多次催促，但截至本答辩状出具之日，郭伟仍未腾退及返还租赁房产，郭伟对租赁房屋的占有已无任何法律依据，其非法占有水务物业公司房屋的非法状态持续至今，郭伟亦未向水务物业公司支付租金及物业管理费等前述应由郭伟承担的费用。 三、《补充协议》关于物业管理费及滞纳金的约定，意思表示真实、合法有效。2008年5月4日，水务物业公司与郭伟签订《补充协议》，明确约定：郭伟每月5日前向水务物业公司支付物业管理费15300元；郭伟欠缴租金、水费、电费、物业管理费及其他相关费用达10天以上的，水务物业公司有权按日千分之五收取滞纳金。综上，水务物业公司请求二审法院依法驳回郭伟郭伟的上诉。 水务物业公司向一审法院起诉请求：1、确认水务物业公司与郭伟于2008年5月4日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及其《补充协议》自2013年12月12日起解除；2、郭伟立即腾退及返还位于深圳市福田区××大厦××室的租赁房产；3、郭伟支付拖欠的2013年12月租金及物业管理费共计61200元及滞纳金（滞纳金从2013年12月5日起算直至拖欠的款项支付完毕之日止，按照拖欠金额每日千分之五的标准，暂计至2016年10月31日为101286元）；4、郭伟支付逾期未腾退房屋期间的双倍租金及物业管理费（从2014年1月起算直至房屋腾退之日止，双倍租金为每月91800元，暂计至2016年10月为3121200元；物业管理费为每月15300元，暂计至2016年10月31日为520200元）；5、郭伟承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年，案外人深圳市水务（集团）有限公司（以下简称水务集团）就万德大厦的经营管理委托水务物业公司签订并履行万德大厦的租赁协议、办理租赁协议备案手续以及办理与万德大厦租赁有关的其它事项，授权期限自2007年1月1日至2017年12月31日。 2008年5月4日，水务物业公司与郭伟签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定：水务物业公司将位于深圳市福田区××大厦××室的房产出租予郭伟使用，月租金为45900元，租赁面积为510平方米，租赁用途为办公，租赁期间为2008年5月26日至2009年5月25日；郭伟应于每月5日前向水务物业公司支付租金；郭伟拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致水务物业公司损失的各项费用达1万元以上的，水务物业公司可就此向郭伟请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，水务物业公司还可依据上述情形解除合同；合同终止后，郭伟应于2日内迁离及交回租赁房地产，并结清各项应由郭伟承担的费用，逾期不迁离或不返还租赁房地产的，水务物业公司有权收回租赁房地产并就逾期部分向郭伟收取双倍租金。同日，水务物业公司与郭伟签订《补充协议》，约定：租赁期间，水务物业公司每月收取郭伟物业管理费15300元；郭伟欠缴租金、水费、电费、物业管理费及其他相关费用达10天以上的，水务物业公司有权采取相应措施，由此造成的损失，由郭伟承担，且水务物业公司有权按日千分之五收取滞纳金；郭伟欠缴租金、水费、电费、物业管理费及其他相关费用达15天（包括本数）以上的，视为郭伟在该日期单方终止合同，水务物业公司有权没收租赁保证金、要求郭伟赔偿损失、要求郭伟按合同金额的25%承担违约责任、有权按日千分之五收取滞纳金、有权收回租赁物业；合同解除或终止后，郭伟应在2日内退还承租房，否则，水务物业公司有权将郭伟承租方的物品移至水务物业公司指定的仓库存放，因此造成郭伟财物的遗失或其它损失，由郭伟承担，水务物业公司不因此承担任何责任。 在合同履行过程中，郭伟存在多次逾期支付租金及物业管理费的情形。 2014年1月20日，郭伟向水务物业公司支付了2013年7月至11月期间的租金，至此，双方确认郭伟已付清截至2013年11月的租金和物业管理费。此后，郭伟未再支付租金和物业管理费，亦未腾退及返还租赁房产。 一审庭审时，郭伟陈述，因水务物业公司停止供应水电，郭伟自2014年1、2月份开始未再使用涉案房产，锁门停止经营后一直未再管理和进入涉案房产，在水务物业公司起诉前，水务物业公司既未通知郭伟可以使用房产，也没有通知郭伟要求收回房产。 此外，水务物业公司主张其曾多次向郭伟催交租金并要求郭伟办理涉案房产，并就此提交了2013年12月12日《关于催缴拖欠租金及解除租赁合同的通知》、2013年12月31日《关于催缴拖欠租金及搬迁的通知》、2014年2月26日《关于催缴拖欠租金及腾退房屋的通知》、2014年3月13日《关于催缴拖欠租金及腾退房屋的再次通知》、2014年4月15日《催缴通知》、2015年11月16日《催缴通知》、2015年11月23日《催缴通知》、2016年4月8日《催缴通知》，但水务物业公司未提交上述通知已有效送达至郭伟的相应证据，部分通知上的签收人员也身份不明，郭伟在庭审时亦明确否认收到上述通知。 一审法院认为，水务物业公司经水务集团授权而以自己名义与郭伟签订并履行涉案房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，水务物业公司与郭伟据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。 关于合同的期限。涉案合同约定租期为2008年5月26日至2009年5月25日，租期届满后，郭伟继续使用涉案房产，水务物业公司继续收取租金和物业管理费，原租赁合同继续有效，双方据此成立不定期租赁关系。 关于合同的解除时间，根据合同法的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。水务物业公司主张其于2013年12月12日向郭伟发出了《关于催缴拖欠租金及解除租赁合同的通知》，但未举证证明该通知实际送达至郭伟，而郭伟也否认收到该通知，水务物业公司对此应承担举证不能的法律后果，故对水务物业公司关于合同自2013年12月12日解除的主张，一审法院不予采纳。据此，一审法院认定涉案租赁合同关系的解除时间为水务物业公司诉状送达至郭伟之日即2017年5月17日。 关于水务物业公司要求郭伟立即腾退涉案房产的诉讼请求。基于涉案租赁合同关系已经解除，水务物业公司有权要求郭伟腾退并返还房产，水务物业公司的该项诉请成立，一审法院予以支持。 关于水务物业公司要求郭伟支付拖欠的2013年12月租金、物业管理费及滞纳金的诉讼请求。2013年12月属于郭伟确认其仍在正常使用涉案房产的期间，水务物业公司有权根据合同约定向郭伟收取物业管理费15300元及相应滞纳金。根据《补充协议》的约定，郭伟欠付租金、物业管理费等其他相关费用达10天以上，水务物业公司有权按照拖欠金额每日千分之五的标准郭伟收取滞纳金，据此，水务物业公司有权要求郭伟支付上述租金的滞纳金，滞纳金应从应付之日的第11日即2013年12月16日开始计算，水务物业公司主张滞纳金的起算时间有误，一审法院予以纠正。关于滞纳金的计算标准，合同约定为日千分之五，在没有证据证明水务物业公司具体损失的情况下，基于郭伟也提出了该标准过高的抗辩意见，一审法院酌情将该标准调整至按日千分之一计算，对水务物业公司主张的标准过高部分，一审法院不予支持。关于滞纳金的性质，根据合同约定，该滞纳金的性质实际为违约金，该条款实际为双方对违约责任的约定，合法有效，水务物业公司有权根据该约定提出滞纳金即违约金的主张，郭伟以措辞问题提出水务物业公司无权收取“滞纳金”的抗辩意见，没有依据，一审法院不予采纳。就该期间的租金，因没有证据显示水务物业公司曾在该期租金履行期限届满后一年内向郭伟主张过权利，而郭伟就租金提出了诉讼时效抗辩，据此，一审法院认定水务物业公司就该期间的租金的权利主张已过诉讼时效，丧失了胜诉权，对该部分诉请，一审法院不予支持。 关于水务物业公司要求郭伟支付自2014年1月起算至房屋腾退之日止的双倍租金及物业管理费的诉讼请求。一审法院分两个阶段作如下分析： 第一，对2014年1月1日至合同解除之日2017年5月17日的租金和物业管理费：首先，对于物业管理费，水务物业公司有权要求郭伟按照每月15300元的标准予以支付，经计算，总金额为（40个月＋17天/31天）×15300元＝620390.32元。其次，对于租金，如前所述，因没有证据显示水务物业公司曾在起诉前向郭伟主张过权利，而郭伟就租金提出了诉讼时效抗辩，据此，水务物业公司就其起诉（2017年3月27日）前一年产生的租金即2014年1月1日至2016年3月26日期间的租金的权利主张已过诉讼时效，丧失了胜诉权，对该部分诉请，一审法院不予支持，对于2016年3月27日至2017年5月17日期间的租金，郭伟应按照每月45900元的标准予以支付，经计算，总金额为（5天/31天＋13个月＋17天/31天）×45900元＝629274.19元。 需提及的是，虽然2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效作出了新的规定，但在该法律实施之前，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，水务物业公司关于其起诉前超过一年的租金的诉讼时效已经届满，因债务人对于诉讼时效期间的经过享有诉讼时效利益，其利益并不能因为新法的实施而被剥夺，故一审法院认定水务物业公司就其起诉前超过一年的租金的权利主张因超过诉讼时效而丧失胜诉权。 第二，对于水务物业公司主张的合同解除后的双倍租金和物业管理费，根据租赁合同及补充协议的约定，结合本案郭伟拖欠租金和物业管理费的具体事实，水务物业公司本可以根据合同赋予的权利及时收回租赁房产。依据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就本案具体情形而言，水务物业公司至迟在通过本案诉讼提出解除合同主张后，即应及时收回租赁房产，以防止因郭伟违约造成的房屋空置损失进一步扩大，据此，对于合同解除后的损失，应由水务物业公司自行承担，即水务物业公司不得就2017年5月17日之后所发生的包括租金（含水务物业公司主张的双倍租金）和物业管理费等相关房屋租赁损失要求郭伟承担，因此，对水务物业公司就合同解除后的双倍租金和物业管理费的主张，一审法院不予支持。 此外，郭伟辩称因水务物业公司原因而导致郭伟无法正常使用涉案房产，但就此没有举证证明，水务物业公司亦予以否认，故郭伟应承担举证不能的法律后果，对该抗辩主张，一审法院不予采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认水务物业公司与郭伟就位于深圳市福田区××大厦××室的房产所形成的房屋租赁合同关系于2017年5月17日解除；二、郭伟应于本判决生效之日起10日内腾退并向水务物业公司返还位于深圳市福田区××大厦××室的房产；三、郭伟应于本判决生效之日起10日内向水务物业公司支付2013年12月份的物业管理费15300元及相应滞纳金（滞纳金以15300元为基数，自2013年12月16日开始按照日千分之一计算至实际付清之日止）；四、郭伟应于本判决生效之日起10日内向水务物业公司支付2014年1月1日至2017年5月17日的物业管理费共计620390.32元；五、郭伟应于本判决生效之日起10日内向水务物业公司支付2016年3月27日至2017年5月17日期间的租金共计629274.19元；六、驳回水务物业公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费27231元（已由水务物业公司预交），由水务物业公司承担17231元，由郭伟承担10000元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、水务物业公司作为原告主体是否适格；二、郭伟应否承担2014年后的租金及管理费；三、一审法院所认定的物业管理费滞纳金标准是否过高。 关于焦点一。本院认为，水务物业公司系受案外人深圳市水务（集团）有限公司委托对涉案租赁房产进行经营管理并直接与承租方签订并履行租赁协议，自涉案《深圳市房地产租赁合同书》签订后相关合同权利义务一直在郭伟与水务物业公司双方之间进行履行，合同条款直接约束郭伟与水务物业公司。根据合同相对性，水务物业公司有权以出租方的身份起诉郭伟并主张合同权利。郭伟关于水务物业公司非适合原告的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二。本院认为，郭伟虽主张水务物业公司要求更换租赁房产并且擅自停水电、更换门锁导致郭伟自2014年1月起无法再正常使用涉案租赁房产，但并未就此提供充分证据予以证实，亦未提交证据证明其于2014年1月后已将涉案房产交还水务物业公司或要求对涉案房产进行交接但遭到水务物业公司的拒绝，郭伟应对此承担举证不能的法律责任。郭伟主张因水务物业公司原因导致其无法使用涉案房产故其无需承担2014年1月后的租金及管理费，本院不予支持。 关于焦点三。涉案《深圳市房地产租赁合同书》约定，水务物业公司有权就郭伟拖欠物业管理费的行为按日千分之五的标准收取滞纳金，一审法院根据水务物业公司对损失的举证情况将该滞纳金标准调整为日千分之一，已经对郭伟应承担的违约责任予以调减。郭伟二审仍主张违约金标准过高，本院不予采纳。 综上所述，郭伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27231元，由上诉人郭伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   睿 审判员 聂   效 审判员 吴 春 泷 二〇一八年十月十五日 书记员 陈颖(兼)