广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终13403号上诉人（原审原告）：郭举华，男，汉族，1977年4月19日出生，住所地：深圳市福田区。委托诉讼代理人：沈雅琼，广东君言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王羽好，男，汉族，1963年2月23日出生，住所地：广东省汕尾市城区，委托诉讼代理人：谭惠明，广东博商律师事务所律师。上诉人郭举华因与被上诉人王羽好房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭举华上诉请求：一、请求依法撤销（2018）粤0307民初2624号民事判决书，改判支持郭举华的诉讼请求；二、王羽好退回多收郭举华的租金47400元、从2014年7月至2015年8月底期间涉及多收店铺租金和占用店铺面积多收的租金，并支付利息。计算方式：以47400元为基数，按人民银行同期类贷款利息，从2014年7月起至实际支付日，暂计2018年1月，利息为8532元；三、判令支持由深圳市房屋管理所出具的登记备案号为【龙Ｇxxxxx（备）】的《深圳市房屋租赁合同》和《房屋租赁凭证》作为证据；四、本案一审、二审全部诉讼费用均由王羽好承担。事实和理由：一、一审判决对合同内容的认定存在错误。首先，郭举华作为租赁合同的承租方与王羽好签订房屋租赁合同，约定承租位于深圳市龙岗区横岗街道塘坑村正安一巷x号楼xx铺（简称“店铺租赁物”），面积为39平方米，租金为1800元/月，并在深圳市龙岗区横岗街道房屋管理所进行登记备案，登记备案号为【龙Ｇxxx】，并有原件备案，时间为2014年7月2015年6月，后又延期到8月底，一审判决没有将此认定作为证据是错误的。其次，一审判决对郭举华提供的店铺被锁和进水管破剪断的照片、报警记录不进行认定是错误的。最后，一审判决没有对案件调查是错误的。二、一审判决忽略了王羽好如下违约行为，属于认定错误。1、王羽好在签完合同，拿到押金和喝茶费后胁迫郭举华每月租金从1800元涨到4550元，郭举华不同意，王羽好找人采取锁门、停水停电、剪水管等手段胁迫郭举华多交房租。另外郭举华租住的房屋也是王羽好的，王羽好为此把郭举华租住的房屋停电达十个月之久，郭举华多次报警，郭举华的手机号里从2014年7月至今所有出警记录基本上都和王羽好有关；2、租赁的店铺合同约定面积是39平方米，而实际面积却是29平方米，郭举华发现后多次与王羽好沟通均没达成一致意见，期间多次拒交店铺租金，王羽好多次派人停水停电，后来又多次找塘坑村委、塘坑社区民警、六约派出所、六约社区工作站、海关街道办事处、横岗街道办维稳中心、横岗街道办房屋管理所等部门出面调解处理，上述单位让郭举华先把店铺租金交清才愿意出面调解，郭举华为了让以上单位出面调解，每次都交了房租，但关于商铺的纠纷问题均未调解成功，每次调解大概需要两个月左右出时间，为此店铺租金一直都没有断交，大多数月份都迟交很久，但是商铺纠纷的问题一直没有解决。对于王羽好的以上行为，一审法院没有进行调查，特别是一审判决对房屋面积问题的争议只字不提，是认定事实错误。综上，现请求二审法院依法判决王羽好应向郭举华全额返还多收租金及利息并依法支持郭举华的全部诉讼请求。王羽好辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回郭举华的上诉请求，维持原判。郭举华向一审法院起诉请求：1、王羽好退还多收郭举华的租金47400元（王羽好在2014年7月1日至2015年8月31日期间多收的租金和占用租赁物面积多收的租金），并支付利息（以47400元为基数，按银行同期贷款利率，从2014年7月1日起至实际支付日，暂计至2018年1月31日利息为8532元）；2、全部诉讼费由王羽好承担。一审法院认定事实：一、经审理查明，郭举华与王羽好自2014年7月至2015年8月期间就位于深圳市龙岗区横岗街道六约社区正安一巷x号x楼xx商铺存在租赁合同关系，王羽好将该商铺租给郭举华使用，并在深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室办理了房屋租赁备案。郭举华每月交租时，王羽好均会向郭举华出具相应的《收据》载明每月租金数额、水电费、卫生费，即从2014年7月至2015年6月期间郭举华每月按4550元向王羽好支付租金，2015年7月、8月郭举华每月按4850元向王羽好支付租金，并每月另行按实际用水电支付水电费及卫生费95元/月。2015年8月31日之后双方终止了租赁关系，王羽好将该商铺另租给案外人陈集武。二、本案争议焦点：1、郭举华提交了在深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室备案的由郭举华与王羽好2014年7月21日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，以证明双方约定租金1800元/月，而非4550元/月，约定面积为39平方米，而实际使用面积只有约29平方米，并且在郭举华使用涉案商铺期间王羽好不但不同意郭举华提出减少租金的要求，还用停水停电、锁门等各种手段迫使郭举华多交租金，王羽好的该行为已经严重损害郭举华作为承租人的权益。对此，郭举华提交了《受案登记表》，该证据显示2017年2月19日郭举华报警称在涉案商铺发现有一名男子在屋外剪短水管，随后上前阻拦，之后被该男子的单车车尾撞伤。因此，郭举华诉至法院要求王羽好退还多交的租金。三、其他需要说明事项：1、原审法院要求双方提交各自保留的2014年7月至2015年8月的《房屋租赁合同》原件，郭举华称租期到了之后，原件已被王羽好收回；王羽好称因为租期届满太久且履行完毕，已经没有保留租赁合同原件。2、在另案王羽好诉陈集武、郭举华房屋租赁合同一案中【（2017）粤0307民初5363号、（2017）粤03民终15578号】，陈集武、郭举华提起反诉，在民事反诉状的事实与理由中郭举华自述其与王羽好就涉案商铺签订2014年7月21日至2015年7月21日的房屋租赁合同，约定月租金4550元，租期届满后按每月4850元标准实际承租至2015年8月31日；从2015年9月1日起由陈集武与王羽好签订租赁合同，月租金4850元。一审法院认为，郭举华与王羽好双方确认在2014年7月至2015年8月存在租赁合同关系，原审法院对该事实予以确认。本案的争议焦点在于该期间的租金数额应为多少。对此原审法院认为，虽然双方未能提供应由各自保管的租赁合同原件，但因为租期届满距今有两年多，未能保管确属常理。而根据郭举华向王羽好每月按固定数额交租的情况可知双方在租赁期间对月租金4550元是无异议的，且郭举华在另案反诉状中也作出其与王羽好2014年7月21日至2015年7月21日的房屋租赁合同约定月租金4550元的陈述，与郭举华实际交租数额是一致的，进一步证实了双方约定月租金4550元的事实。虽然郭举华提交了由郭举华与王羽好在深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室备案的《深圳市房屋租赁合同书》，但郭举华未能举证证明该合同约定内容确为双方的真实意思表示，也未能证明该合同内容曾得到实际履行，故，原审法院对该合同不予采纳，对郭举华主张月租金为1800元不予支持。至于郭举华主张其承租期间王羽好有停水电及迫使交租的行为，郭举华未提交证据证明该事实，故原审法院不予采信。综上所述，郭举华与王羽好于2014年7月至2015年8月的租赁合同已按约履行完毕，郭举华要求王羽好退还多交的租金，无事实及法律依据，原审法院不予支持。一审法院判决：驳回郭举华的全部诉讼请求。本案案件受理费599元（郭举华已预交），由郭举华承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院关于郭举华、王羽好之间租赁合同关系及合同效力的认定无误，本院予以确认。双方对约定的每月租金数额存在争议，郭举华为证明其主张提交了由深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室备案的《深圳市房屋租赁合同书》，该合同约定的租金标准为1800元。然而在实际履行过程中，郭举华从2014年7月至2015年6月期间每月按4550元标准、2015年7月、8月每月按4850元标准支付租金，均不同于备案合同约定的租金数额。且鉴于郭举华在本院（2017）粤03民终15578号案件中作出其与王羽好2014年7月21日至2015年7月21日期间的房屋租赁合同约定月租金数额为4550元的陈述，与郭举华实际履行情况一致，本院据此认为备案合同并非租赁双方的真实意思表示。郭举华主张王羽好曾采取胁迫手段提高租金数额，应当对胁迫事实承担举证责任。郭举华提交的行政主管部门受理来访登记表，仅记载了郭举华的单方陈述，未有该行政部门对争议事实作出认定；郭举华提交的照片未显示拍摄的具体时间、地点，无法单独作为认定案件事实的依据。因证据不足本院对胁迫的事实不予认定。另，郭举华认为涉案房产的实际使用面积少于约定面积，由于双方未在租赁合同中约定按照租赁面积单价计算每月租金总额，郭举华也未提交充分证据证明其在租赁合同履行过程中就面积差异问题向王羽好提出过异议，且郭举华一直正常交纳租金至租赁关系终止，该行为表明其对租赁房产面积现状是知情并认可的，综上，郭举华关于王羽好应退还2014年7月至2015年8月期间多收取的租金的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费599元，由上诉人郭举华负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年十月二十二日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。