广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5432号原告：广州市越秀区住宅建设公司，住所地广州市越秀区朝天路4号。法定代表人：胡国新。委托诉讼代理人：李伟文、杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被告：郑秉璞，女，1935年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢迪欣、陈菁菁，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市越秀区住宅建设公司诉被告郑秉璞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨洁渝,被告的委托诉讼代理人卢迪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年9月15日解除。2.判令被告腾空交还广州市越秀区XX路XX巷43号南地下102房。3.判令被告向原告支付自2021年1月1日起至腾空交还房屋之日止的场地占用费（每月按租金标准607.8元计算）。4.判令被告向原告支付自2019年11月10日起至付清租金之日止的违约金11438.8元（详见《租金、场地占用费违约金核算清单》）。5.判令被告向原告支付自2020年9月15日起至付清场地占用费之日止的利息。（详见《租金、场地占用费违约核算清单》）。6.判令原告没收被告已缴纳的保证金452元。事实和理由：案涉房屋权属原告所有，原、被告双方于2010年11月1日就案涉房屋签订租赁合同，约定“原告同意将案涉房屋出租给被告作住宅用途使用，租赁期限为2010年11月1日至2012年10月31日，月租金为607.8元，由被告在每月第10日前按现金付款方式缴付给原告，如发现被告擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者被告拖欠租金6个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”，被告也已缴纳合同保证金452元。租赁合同期限届满后，双方为不定期租赁合同关系，2015年至2017年间因被告拖欠租金并将房屋私自改为商业用途使用，原告曾通知其解除合同，并于2018年3月起诉至法院，但法院以原告己收取被告的租金至2018年12月为由，不予支持原告解除不定期租赁关系及收回案涉房屋的诉讼请求，双方的租赁关系维持至2018年12月31日。但由于租赁合同约定案涉房屋应作住宅用途，而被告拒不依据合同约定履行，并多次拖欠租金，原告要求被告恢复住宅用途无果，因此，原告于2020年9月7日通过快件方式向被告发出《关于清退场地交回我司物业的通知》（下称“通知”)，该快件己于2020年9月15日妥投，但被告至今仍未交还房屋，直至2020年12月14日才支付2020年9月至2020年12月的场地占用费。综上所述，原告认为，原、被告为不定期租赁关系，被告将房屋私自改为商业用途使用，且未支付房屋使用费，原告有权随时解除租赁合同，没收保证金，通知送达被告之日即为合同解除之日，被告应在期限内腾空返还案涉房屋，并支付租金、场地占用费及违约金等。为切实保护国有资产，原告特诉至贵院，请依法判准诉请。被告辩称，不同意原告全部诉讼该请求。被告一直按照每月607.8元标准缴纳涉讼房屋的使用费至2021年3月31日，故双方合同未解除，我方有权继续使用涉讼房屋。经审理查明：广州市越秀区XX路XX巷43号首层南座房屋是登记在原告名下的房产，该屋建筑面积为37.58平方米。2010年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区XX路XX巷43号南地下102房出租给乙方作住宅用途使用，使用面积20.26平方米。租期从2010年11月1日至2012年10月31日，月租金607.8元，按月结算，由乙方在每月第10日前按现金方式缴付；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。被告向原告缴纳保证金452元。该合同到期后，双方没有续签租赁合同。被告按每月607.8元标准向原告支付租金（房屋占用费）至2021年3月31日。2020年9月7日，原告向被告发出《关于清退场地交回我司物业的通知》，内容为双方的租赁合同已过期，且原告于2019年1月7日与被告解除不定期租赁关系，且被告存在住改商等违规行为，要求被告自收到该通知之日起一个月内将上址物业腾退交还给原告。原告以EMS方式将该通知邮寄给被告。邮政公司开具的证明显示该邮件于2020年9月15日妥投。被告对该通知真实性无异议。另查明，原告曾于2018年向本院提起诉讼，要求：1、确认原被告之间的不定期租赁关系已于2017年7月2日解除；2、判令被告立即向原告返还物业（广州市越秀区XX路XX巷43号首层南地下102房，返还面积为20.26平方米）；3、被告向原告支付所欠2015年1月1日至2017年7月期间的逾期付款违约金，合计10048.32元（逾期一日按月租金额的2%计算）。本院于2018年8月30日作出（2018）粤0104民初12264号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。该判决查明如下事实：一、2001年7月19日，原告出具《企业住所，经营场所使用证明》同意被告将涉案房屋的其中5平方米用作文具经营场地，时间为1年，从2001年7月20日至2002年7月21日止。2004年3月5日，原告出具《企业住所，经营场所使用证明》同意被告将涉案房屋20.66平方米用作临时经营场地，时间为1年，从2006年6月1日至2007年5月31日止。2006年5月24日，原告出具《企业住所，经营场所使用证明》同意被告将涉案房屋的其中5平方米用作文具经营场地，时间为1年，从2001年7月20日至2002年7月21日止；二、双方曾签订租赁合同，约定租期自2006年6月1日至2010年5月31日；三、2015年4月2日，原告向被告送达《告知函》，其中内容为：越秀区XX路XX巷43号地下102房是我司的物业，该物业《土地使用证》注明该房屋性质为住宅，我司跟您签订2010-2012年的《广州市房屋租赁合同》明确规定作住宅用途使用，房屋用途不能改变为商业用房。请您在收到本告知函后一个月内将房屋恢复为住宅使用，若限期内并未恢复原有房屋用途，我司将会根据国家法律法规进行处理等；四、2017年6月21日，原告向被告送达《缴纳欠费告知书》，要求被告于2017年6月20日前到我司缴清上述所欠全部租金，否则将依据《合同法》相关规定以及租赁合同相关约定追究被告你方逾期支付租金的相应违约责任等；五、2017年7月1日，原告向被告送达《解除租赁关系并限期返还物业的通知》，内容为：自本通知送达贵司之日起，我司与贵司之间关于越秀区XX路XX巷43号首层南地下102房地产的租赁关系正式解除，且贵司不再享有租赁物业的优先承租权。同时，特此严正催告贵司务必于2017年7月7日17:00前将租赁物业腾空并返还我司，并向我司一次性缴清所欠租金16024.4元及违约金。否则，我司将采取一切措施收回我司物业，并通过法律途径追究贵司的违约责任及损失赔偿责任，由此而导致的一切法律责任及不良后果均由贵司承担等；六、据2013年3月20日广州市越秀区工商行政管理局颁发的编号为04913XXXX8G的《营业执照》记载：经营者为被告，名称为广州市越秀区郑秉璞百货商店，组成形式为个人经营，经营场所为广州市越秀区XX路XX巷43号102房，原核准日期为2006年7月13日，经营范围为零售；百货；预包装食品。双方确认涉案房屋由被告自行作前铺后居使用。原告为证明被告的交费情况，提交了原告自行制作的《租金、场地占用费违约金核算清单》，并称“违约金所属期”中的“止”对应的列表显示被告实际支付租金的时间，该列载明2019年11月、12月租金于2019年12月31日支付，2020年1月至8月租金于2020年8月4日支付，2020年9月至12月租金于2020年12月14日支付。被告质证称，该清单上所列的交租时间是对的，但是有原由的：2019年1月起，当时原告的财务人员赖建霞告诉被告，不能提前交租。当时我方还是怕原告出尔反尔，2019年1到10月份都是每月上去交的，11月起原告的财务人员告知只有先电话预约确定时间才可以交租。此后经常出现打电话没人接，或者在忙的情况。在2020年1月份，我又打电话给原告的财务人员，他说他很忙，叫我方不要上去交租。我忍不住就直接去财务室找赖建霞，其称准备要退休，不收租金，让我2月份才交租。等到2月份我打电话给赖建霞约时间，其称疫情期间不方便租客上去交租。需等原告通知才交租。故2020年3月至7月我都没有主动打电话问赖建霞能否去交租。直到2020年8月1日收到原告一位黄先生的电话，其问我方为何不交租。2020年8月4日我直接去住建原告办公地点的7楼交1月至7月的租金。当时接待我的是一名叫关蔚昕的工作人员，其称赖建霞退休了，由其接手。其称以后交租也是按以往的程序，要预约时间。2020年12月14日我去交了2020年9月至12月的租金。庭审中，原告表示：一审判决生效之后，我方一直与被告沟通解除租赁关系。要求其把房屋交还我方，及结清相关费用。确认曾要求被告在交租前要打电话预约过来交租。疫情期间的2020年2月确实是有要求租客不要上门交租，但从3月开始并没有不允许租客上门交租。且当时可以通过转账形式交租的。我方最终收取被告的房屋占用费至2021年3月，该费用并非租金，我方在发票中已备注为“房屋占用费”。被告表示：由于我年纪较大，文化水平较低，很担心转账的方式不安全。且转账原告不会配合出具相关发票、收据，所以我一直以现金形式交租。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租期届满后，双方没有续签租赁合同，但被告继续使用房屋，原告向被告收取租金，双方形成不定期租赁关系。依照法律规定，原告可随时解除租赁合同。原告于2020年9月7日向被告发出的《关于清退场地交回我司物业的通知》已于2020年9月15日妥投给被告，故本院对原告主张双方的租赁关系于2020年9月15日解除的诉讼请求予以支持。原告作为涉案房屋的产权人，享有占有、使用、收益等权利，在双方的租赁关系已解除的情况下，原告要求被告腾空交还涉案房屋合法有理，本院予以支持。因被告已缴纳租金（房屋占用费）至2021年3月31日，原告要求被告支付自2021年1月1日起的房屋占用费缺乏依据，但被告应向原告支付自2021年4月1日起至腾空交还房屋之日止的场地占用费。关于违约金、利息和保证金，被告虽存在迟延缴纳租金（房屋占用费）的情形，但被告所称的因疫情原因而需电话预约才到现场交租存在客观合理性，与双方约定的现金交租方式一致，亦与原告确认曾要求被告在交租前要打电话预约过来交租的陈述吻合，因此，被告迟延交租的行为不应构成违约，原告要求被告支付迟延支付租金的违约金、迟延支付占用费的利息以及没收保证金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市越秀区住宅建设公司与被告郑秉璞之间关于广州市越秀区XX路XX巷43号南地下102房的租赁关系于2020年9月15日解除；二、被告郑秉璞应于本判决发生法律效力之日起一个月内，将广州市越秀区XX路XX巷43号南地下102房腾空交还给原告广州市越秀区住宅建设公司；三、被告郑秉璞应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区住宅建设公司支付自2021年4月1日起至腾空交还上址房屋之日止的房屋占用费（按每月607.8元标准）；四、驳回原告广州市越秀区住宅建设公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元减半收取49元，由原告广州市越秀区住宅建设公司负担24元，被告郑秉璞负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇二一年四月十九日书记员  徐浩龙