广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0603民初960号 原告：覃永好，男，1972年3月7日出生，汉族，自由职业。 特别授权委托诉讼代理人：朱广新，广西元兴律师事务所律师。 被告：深圳市荣申博商业管理有限公司。 法定代表人：邱宏，执行董事兼总经理。 特别授权委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 原告覃永好诉被告深圳市荣申博商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人朱广新、被告的特别授权委托诉讼代理人林林、委托诉讼代理人覃兰宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《恒富商业广场车位租赁合同》；2、判令被告向原告退回“装修及运营管理费”117896元；3、判令被告向原告支付2016年11月1日至2018年6月30日的车位租赁收益合计23658元并支付逾期付款违约金（违约金计算：2016年11月1日至2018年6月30日期间，自应付款次日起计算逾期期间，按每日万分之一计算，暂计至2018年6月20日为737元，详见车位租赁收益统计表，后续车位租赁收益及逾期付款违约金计至合同解除之日）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告是防城区恒富商业广场的销售代理商。2015年1月，原告在购买车位时被告工作人员告知公司向原告等业主推出代租服务，由被告对恒富商业广场负一层的车位统一经营管理，但须先支付117896元，并声称该笔款项为车位总款价一部分。2015年2月2日原告向被告支付117896元，被告出具收据，收据又将此笔款项列为装修和运营管理费。原告提出质疑，被告称会在租赁合同体现该笔款项为车位总价款一部分。2015年2月2日，双方就原告购买恒富商业广场裙房地下负一层第1076号车位签订《恒富商业广场车位租赁合同》，确认车位建筑面积39.43平方米，套内面积12.72平方米，总价款250381元。约定：原告委托被告代为租赁运营该车位，自2015年5月1日起至2033年4月30日；2015年5月1日至2016年10月31日为装修期间，免收租金；被告代原告对该车位进行装修，代理交接车位、附属设施及设备等；被告代处理一切与该车位经营有关的内外事务；被告在经营期间定期定额支付车位租赁收益（自2016年11月1日起至2019年10月31日止月经营收益30元每平方米/月，即每月租赁收益为1182.9元，季度收益为3548.7元等）；租金按季度支付，上述租赁收益日起30天内支付。自合同签订后，原告将车位交由被告。2015年下半年，恒富商业广场地下负一层已由商家装修开办大型超市，营业至今。被告应于2016年11月30日前向支付第一次车位租赁收益，但却一直拖延。后车位业主选出谈判代表与被告高管协商，但被告一直拒绝正面回应。鉴于被告的不诚信行为原告于2018年6月中旬委托朱广新律师向被告发出律师函，催告被告尽快支付车位租赁收益。根据合同第七条，被告逾期支付车位租赁收益的原告有权要求被告履行并按逾期未付收益款日万分之一向原告支付逾期付款违约金。因被告严重违约，导致原告签约目的难以实现。解除合同可避免原告损失扩大。被告所管理的车位实际处于真空管理状态。原告已经履行了合同约定的提前通知义务。被告收到函件后，置之不理。装修事宜是龙叶公司与新润发超市协商决定的，与被告没有关系，被告也未提供任何证据证明其向龙叶公司与新润发超市支付过装修款项。根据约定，因一方过错导致本协议无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失。关于支付租赁收益及逾期付款违约金。合同当中第二条第一款以及第七条第一款均有明确约定。 原告为其诉讼请求提供以下证据：1、车位租赁合同，证明双方就恒富商业广场负一层车位的租赁事宜达成协议，约定自2016年11月1日起至2019年10月31日止，按30元/平方米/月计算租金，由被告向原告定期定额按季度支付;2、合同收据，证明原告与广西龙叶贸易有限公司签订《商品房买卖合同》，就原告购买商业广场负一层车位达成协议，且原告已按合同要求支付车位价款;3、收据，证明原告已向被告支付“装修运营管理费”117896元;4、律师函，证明因被告拖欠原告租赁收益，原告委托律师发出律师函催告其尽快履行义务，被告严重违约，原告要求解除车位租赁合同，要求返还“装修运营管理费”;5、企业信用信息，证实防城港市新润发商贸有限公司成立于2015年6月26日，被告在该公司成立前已将原告的车位租赁给该公司使用;6、图片，证明新润发超市自2015年成立以来至今一直正常运营;7、EMS快递单、EMS送达情况，证明原告委托律师于2018年6月18日向被告住所地寄出要求解除租赁合同并支付租金的律师函，因被告无人签收邮件被退回；2018年6月26日，律师向被告在南宁办事处再次寄出上述律师函，被告已于6月27日接收。 被告辩称：1、双方签订的《车位租赁合同》不存在无法实现合同目的的事由，应继续履行;2、被告虽逾期支付租金收益，但双方已通过合同约定方式确定原告租金收益，原告利益在持续计算，并分别通过法院判决及被告自动履行方式得到实现，原告的签约目已得到实现。原告要求确认租金收益，又要求认定合同目的无法实现，相互矛盾；3、合同约定双方不得解除涉案合同。双方在合同第六条第1点，第七条第1点约定了逾期支付租金收益的情形，并重复约定双方不得单方解除合同，原告要求解除合同缺乏事实及法律依据；4、要求退还装修及运营管理费无事实依据。原告委托被告对车位进行装修、变更经营模式，现原告在负一层的车位已统一装修建设后出租给一家超市，款项已全部用于装修建设，且已按照装修后租金标准不断计算租金收益。即便解除合同，该部分款项开支所对应的装修仍持续受益，并未造成原告损失。 经审理查明，2015年1月10日，原告与广西龙叶贸易有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买该公司建造的坐落于防城区恒富商业广场裙房地下负一层的第****号车位，建筑面积39.43平方米，价款118290元（次月已付清给龙叶公司）。2015年2月2日，原告与被告就该1076号车位签订《恒富商业广场车位租赁合同》，确认该车位建筑面积39.43平方米，套内面积12.72平方米，车位价款为118290元，装修及运营管理费为117896元（已付清给被告），租赁期限18年即自2015年5月1日起至2033年4月30日；2015年5月1日至2016年10月31日为装修免租期；原告委托被告以被告的名义经营管理车位，包括出租、收取款项等；由被告代原告对该车位进行装修、交接、附属设施及设备等，由被告代为处理一切与该车位经营有关的内外事务；被告在经营期间定期定额向委托人支付车位租赁收益，其中自2016年11月1日起至2019年10月31日止月经营收益30元每平方米/月即每月租赁收益1182.9元，季度收益为3548.7元，以后每隔三年提高部分租金数额等；租金按季度支付，支付时间为上述租赁收益时日起30天内，在扣除税费后转入原告指定的账户中。经营期间，原告不能解除合同，若原告单方面解除合同的，应当提前90日通知被告并征得同意后，原告按照剩余未履行期间的总租金的30%支付违约金等等。2015年底，恒富商业广场地下负一层由防城港市新润发商贸有限公司开办新润发超市营业至今。 2018年，包括原告在内的业主委托朱广新律师与被告交涉租金等事宜。6月17日，朱广新制作律师函（要求被告支付车位租赁收益，要求解除车位租赁合同返还“装修运营管理费”）并邮寄至被告在南宁办事处南宁市****，签收人李丽梅签收。租赁合同签订后至今，被告没有向原告支付过租金收益。 本院认为，一、是否解除合同的问题。原告与广西龙叶贸易有限公司自愿签订《商品房买卖合同》，合法有效。原告与被告签订《恒富商业广场车位租赁合同》,是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效,双方应全面履行合同义务。该租赁合同签订后，原告将车位交给被告管理使用并支付了相关费用，被告应履行但一直未履行支付租金义务，已构成根本性违约，致使原告签订合同目的得不到实现，本案已具备合同解除的法定条件。同时，原告已在合理期限内通知被告解除合同相关事宜。因此，原告请求解除合同理由成立，予以支持。二、被告应否退回117896元的问题。被告出具的收据（证据3）中的内容注明该款是“装修运营费”，原告认为该笔款是车位购买款的一部分，被告对该笔款项的性质未提出相反意见，仅作出其他辩解理由，且对证据的三性均无异议。综上，对原告认为该117896元是车位款的主张，理由成立，予以采纳。被告作为龙叶公司恒富商业广场项目的销售代理商，其没有理由再以自己名义加收车位款，理应如数退还给原告。三、被告应否给付车位租赁收益及逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，被告未按照约定期限内支付车位租赁收益，构成违约，原告该项请求有事实和法律的依据，予以支持。对被告的辩解，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第四项，第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告覃永好与被告深圳市荣申博商业管理有限公司于2015年2月2日签订的《恒富商业广场车位租赁合同》； 二、被告深圳市荣申博商业管理有限公司退还原告覃永好117896元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告深圳市荣申博商业管理有限公司支付原告覃永好自2016年11月1日至2018年6月30日的车位租赁收益23658元，并按照每日万分之一的标准计算违约金至合同正式解除之日止。其中6笔违约金以3548.7元为基数，分别从2016年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日、2017年2月1日、5月1日起计至合同正式解除之日止；1笔违约金以2365.8元为基数，从2018年7月1日起计至合同正式解除之日止）。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1573元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费3146元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  张耀福 二〇一八年十月十九日 书记员  唐名洁