北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民再36号原告：北京雅宝房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里**佳汇国际中心****。法定代表人：余乃储。委托诉讼代理人：姚彩纷，北京惠行律师事务所律师。被告：张洪良，男，1973年9月29日出生。委托诉讼代理人：倪海涛，北京市盈科律师事务所律师。原告北京雅宝房地产开发有限公司（以下简称雅宝公司）与被告张洪良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月13日作出（2014）朝民初字第22461号民事判决，已经发生法律效力。张洪良不服判决，向北京市第三中级人民法院申请再审。北京市第三中级人民法院于2016年4月20日作出（2016）京03民申37号民事裁定，提审本案。2016年6月30日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民再41号民事裁定，撤销本院（2014）朝民初字第22461号民事判决、本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。雅宝公司的委托诉讼代理人姚彩纷、张洪良的委托诉讼代理人倪海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅宝公司向本院提出诉讼请求：解除我公司与张洪良于2006年4月28日签订的《北京市商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），张洪良支付逾期付款违约金79万元。事实和理由：2005年12月15日，我公司与张洪良之妻沈xx签订《预约认购意向书》，约定沈xx向我公司购买xx城8xx室，沈xx向我公司支付了786503元的认购房款。后张洪良与沈xx共同声明，双方系夫妻关系，同意由张洪良作为买受人办理xx城8xx室的签约、付款等一切事宜，原沈xx已支付的认购房款781190元，转为张洪良支付的购房款的一部分。2006年4月28日，张洪良与北京大成房地产股份有限公司丙区分部签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定张洪良向北京大成房地产股份有限公司丙区分部购买位于北京市朝阳区xx号8xx号房屋（即前文的xx城8xx室，以下简称涉案房屋），总价款为1551190元，于签订购房合同时支付购房款781190元，2006年8月1日支付50万元，2006年12月1日付清27万元尾款，若张洪良逾期支付购房款，应支付违约金。北京大成房地产股份有限公司丙区分部后将xx城大厦项目整体转让给我公司，我公司承担购房合同中出卖人的全部权利义务，北京市住房和城乡建设委员会于2007年9月20日对此予以公示。2008年11月5日，北京大成房地产股份有限公司丙区分部变更名称为“北京兆通置地房地产股份有限公司”。合同签订后，除首付款外，张洪良一直未支付任何房款。后我公司多次催促张洪良办理合同的网签手续并付清房款但张洪良一直不予理睬，也不支付剩余购房款。依据合同法的相关规定及合同的相关约定，张洪良已经严重违反合同约定，我公司有权解除合同并要求张洪良承担违约责任，张洪良应按照合同约定的每日按房款总额1551190元的万分之五标准计算违约金，我公司主张的违约金金额低于按照上述标准计算得出的数额。故请法院支持我公司上述诉讼请求。张洪良辩称：我是和大成房地产股份有限公司签订的合同，雅宝公司没有原告主体资格。如果认定我与雅宝公司成立房屋买卖合同关系，则同意解除合同并适当支付违约金，但雅宝公司主张的违约金过高，因我担心涉案房屋无法建成，才没有将房款交齐。现在房价比当时房价上涨较多，应当结合雅宝公司的实际损失判断违约金的数额。雅宝公司也一直没有将房屋交付给我，其占有我支付的房款期间也有收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对相关证据和事实，本院认定如下：2005年12月15日，雅宝公司与案外人沈xx签订《预约认购意向书》，约定沈xx意向认购涉案房屋，销售面积46.87平方米，房屋总价1573005元。后沈xx向雅宝公司支付认购房款786503元。2006年4月30日，沈xx与张洪良共同出具《声明》，内容为：“本人沈xx与张洪良为夫妻关系，由于本人现在国外，同意由张洪良作为买受人办理xx城项目8xx号房间签约、付款等一切事宜，并同意将本人原认购房款781190元一并转入张洪良名下，作为本次购房款的一部分。”2006年4月28日，北京大成房地产股份有限公司丙区分部（出卖人，以下简称大成公司丙区分部）与张洪良（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：YB-0xx8-8xx），约定：张洪良向大成公司丙区分部购买涉案房屋；预售许可证号为京房售证字（2006）xx7号；房屋的用途为办公；房屋预测建筑面积46.22平方米，总价1551190元；房款支付方式为分期付款，签署《北京市商品房预售合同》及《补充协议》时，支付房款总额的50%，即781190元；2006年8月1日支付500000元，2006年12月1日支付270000元；出卖人应当在2007年10月30日前向买受人交付房屋，交付时房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书并满足出卖人承诺的市政基础设施条件。同日，大成公司丙区分部与张洪良签订《预售合同补充协议》，作为《北京市商品房预售合同》的附件八。《预售合同补充协议》第四条约定，“买受人逾期付款超过150日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，须于解除合同通知送达之日起45日内将买受人已付全部购房款扣除等于总房款20%的违约金及逾期罚息后全额返还给买受人。逾期超过150日后，出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人须自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付房款总额万分之五的逾期罚息，并于实际支付应付款之日同时向出卖人支付逾期罚息，出卖人仍有权随时按本款第3项的方式解除合同。”对于主合同及补充协议所述“书面通知”，补充协议约定：联系内容均以买受人在主合同首页所签署的联络方式与通信地址为准，买受人应保证其是真实有效的；买受人擅自变更联络方式与通信地址或所留联络方式与通信地址不真实，导致出卖人无法通知买受人的，出卖人将在约定的期限内按照买受人所留的方式与地址邮寄或其他方式的送达，书面通知有效发出后即视为出卖人履行了通知义务。经查，大成公司丙区分部与张洪良所签《北京市商品房预售合同》首页上张洪良通讯地址为空白。张洪良向雅宝公司提供过其与沈xx的身份证复印件和户口簿复印件，载明其户籍地为吉林省xx盛委**。2006年4月30日，雅宝公司向张洪良出具收据3张，分别是购房款781190元、印花税776元、其他现金4537元。此外，张洪良未再向雅宝公司支付过房款。2010年11月，雅宝公司以挂号信形式向张洪良发出《关于办理网签手续的通知》，写明张洪良向雅宝公司购买了涉案房屋，通知张洪良到雅宝公司办理网签手续并付清购房款及相关税费。之后，雅宝公司又以在房门上张贴、邮寄挂号信、发送特快专递等方式向张洪良发出上述通知。挂号信及特快专递的寄送地址为张洪良向雅宝公司提供的身份证复印件上载明的张洪良户户籍地吉林省**。宝提交了《关于办理网签手续的通知》、大宗邮件交寄清单、顺丰速运快件追踪查询结果等证据。张洪良否认收到过上述通知，称其于2013年到2014年期间找过雅宝公司要求解除合同和退款，雅宝公司没有答复。雅宝公司称没有接到过解除合同通知。经询，雅宝公司称涉案房屋于2017年10月9日前处于空置状态，后该公司将房屋出租，租期一年。对于雅宝公司在本案中是否属于适格原告的问题，本院查明：2006年10月23日，北京大成房地产股份有限公司与雅宝公司签订《南营房危改小区丙区土地转让合同》，约定雅宝公司受让丙区项目用地使用权，享有合同所述用地范围内项目的开发、经营、管理权，即全部收益权，在缴纳国家相关税费后，享有项目的产权、使用权及处置权。2007年9月20日，北京市建设委员会房屋市场管理处发布《预售证变更公告》，内容为：“北京大成房地产股份有限公司（下称大成公司）开发建设的朝阳区南营房丙、丁、戍危改小区‘丙区写字楼’项目（下称该项目），于2006年4月16日取得了《北京市商品房预售许可证》（证号：京房售证字(2006)xx7号）。北京雅宝房地产开发有限公司与大成公司于2006年10月签订转让合同，后取得北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京市建委等相关部门的核准，取得新的国有土地使用权证(证号：京朝国用(2007)出第xx9号)、建设工程规划许可证（证号：2007规建字**）以及建筑施工许可证（证号：2005建xx1）。根据开发公司重新提供的材料，我委将京房售字(2006)xx7号预售许可证开发企业名称变更为北京雅宝房地产开发有限公司，用途变更为商业、地下商业、地下商业下车库、地下车库期限变更为：商业四十年、办公五十年、地下车库、地下车库五十年，建设工程规划许可证变更为：2007规建字**iv>上述事实，有当事人陈述、《预约认购意向书》、《声明》、户口簿、《北京市商品房预售合同》及补充协议、收据、（2012）二中民终字第04575号民事判决书、挂号信交寄清单、《关于办理网签手续的通知》、照片、顺丰快递详情单、送达信息等证据在案为证。本院认为：首先，对于本案所涉房屋买卖合同出卖人主体问题。张洪良与大成公司丙区分部所签的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。大成公司丙区分部系大成房地产股份有限公司的分支机构，故其民事权利义务应由大成房地产股份有限公司享有和承担。大成房地产股份有限公司与雅宝公司签有《南营房危改小区丙区土地转让合同》，将涉案房屋所在区域房地产开发项目全部转让给雅宝公司，房地产权属、规划、开发、建设、销售等主管部门亦向雅宝公司就上述区域的房地产开发项目核发了土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证。故可以认定，大成房地产股份有限公司在与张洪良所签《北京市商品房预售合同》中的权利义务已概括转移给了雅宝公司。现有证据证明，雅宝公司已将叙述该公司与张洪良签有买卖合同、要求张洪良到该公司办理网签手续及交齐剩余房款等内容的通知寄送到张洪良当时的户籍地。在张洪良未在合同上提供其通讯地址的情况下，雅宝公司的邮寄送达合法有效，应视为履行了通知张洪良合同主体变更的义务。张洪良在合理时间内未提出异议，故应视为其已同意雅宝公司继受了大成房地产股份有限公司的合同权利义务。其次，是否应酌减张洪良违约金数额的问题。《合同法》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据买卖合同的约定，张洪良逾期支付购房款已经超过150日，雅宝公司有权要求张洪良以购房款万分之五为标准按日支付违约金。雅宝公司因张洪良的违约行为确有不能按时取得剩余房款、无法按计划资金回笼等实际损失，但考虑到雅宝公司已恢复对涉案房屋的控制，涉案房屋现价格已远高于当时的售价，故可以认定合同约定的违约金数额过分高于雅宝公司的实际损失。本院将根据双方的履行情况、雅宝公司实际损失情况等对违约金予以酌定。最后，本案系雅宝公司提起的诉讼，仅涉及确认合同是否应当解除及张洪良违约责任的问题，至于合同解除后已履行款项之处分问题，张洪良与雅宝公司可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：一、确认由原告北京雅宝房地产开发有限公司继受权利义务的北京大成房地产股份有限公司丙区分部与被告张洪良于二〇〇六年四月二十八日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》（合同编号：YB-0xx8-8xx）已解除。二、被告张洪良于本判决生效后七日内向原告北京雅宝房地产开发有限公司支付违约金五十万元。三、驳回原告北京雅宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千七百元，由原告北京雅宝房地产开发有限公司负担二千九百元（已交纳），由被告张洪良负担八千八百元（原告北京雅宝房地产开发有限公司已预交，被告张洪良于本判决生效后七日内给付原告北京雅宝房地产开发有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 戈人民陪审员  张根管人民陪审员  陈 恺二〇一八年十月十一日书 记 员  褚玉晗