北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第14563号原告：罗元文，男，1972年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：海兴文，北京市信杰律师事务所律师。被告：宋晓虹，女，1965年12月28日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：钱浩成（宋晓红之夫），男，1963年2月23日出生，住北京市昌平区。二被告共同委托诉讼代理人：王占辉，北京市东友律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：付雪薇，北京市东友律师事务所律师。第三人：陈芸（罗元文之妻），1977年11月4日出生，汉族，住北京市丰台区委托诉讼代理人：李悦，北京李伟斌律师事务所律师。原告罗元文与被告宋晓虹、钱浩成，第三人陈芸合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗元文之委托诉讼代理人海兴文；被告宋晓虹、钱浩成及其共同委托诉讼代理人王占辉、付雪薇；第三人陈芸之委托诉讼代理人李悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗元文向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令钱浩成将位于北京市海淀区西翠路今日家园x房屋过户至陈芸名下；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2001年5月13日，宋晓虹与罗元文签订承诺书约定：罗元文借用宋晓虹名义，购买位于北京市海淀区西翠路今日家园x及x1两套房屋，总价款共计957653元，并借用宋晓虹名义向银行申请贷款，购房首付款及贷款均由罗元文实际承担，宋晓虹具有配合罗元文过户之义务，争诉房屋的一切所有权和使用权均属罗元文本人所有。2001年9月28日，罗元文办理了两套房屋的入住手续，并实际使用争诉房屋至今。期间两套房屋的首付款、银行贷款、税款及物业、采暖等相关费用都由罗元文实际支付。宋晓虹现已将x号房屋过户至其配偶钱浩成名下。宋晓虹辩称，罗元文的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回罗元文的全部诉讼请求。第一，双方不存在借名买房的法律关系。双方不存在借名买房的合意。本案罗元文提供的承诺书系伪造。有证人可以证明承诺书的形成时间是2012年，并非承诺书所载的2001年。实际罗元文并无向宋晓虹借名的意思表示，而且承诺书各个部分的形成时间均不相同。除宋晓虹的签名是2001年形成外，其余打印的部分罗元文、王永振、宋朝良的签字均是2012年形成的。其次，本案x号房屋并非由罗元文实际使用，而是由四川省仪陇县兴都劳务公司作为办公室，并支付相应使用费。再次，本案x号房屋购房合同、房产证、个人贷款合同等原始凭证均掌握在宋晓虹手中。最后，本案x号房屋购房实际出资人并非罗元文，而是宋晓虹。第二，就承诺书的字面意思来讲，过户存在两个必要且充分条件。其一是罗元文需要取得北京户口，第二是过户给罗元文亲属。罗元文名下有多套房屋，不但不满足承诺书字面上的两个条件，客观上诉讼请求也无法实现。钱浩成辩称，第一，罗元文起诉钱浩成作为本案被告主体不适格。因本案为合同纠纷，钱浩成并非是合同的相对人。罗元文应另案主张行使撤销权之诉。第二，钱浩成与罗元文之间没有任何借名买房的合意。故罗元文起诉钱浩成主体错误。陈芸述称，同意将北京市海淀区西翠路今日家园x房屋过户至我名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宋晓虹与钱浩成于1991年1月31日登记结婚。2001年3月22日，宋晓虹与北京安地房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：x），约定宋晓虹购买位于北京市海淀区西翠路今日家园x房屋，建筑面积106.65平方米，总金额469260元，首付款99260元，剩余37万元办理银行贷款。合同还对其他事项进行了约定。同日，罗元文以宋晓虹名义交纳了99260元首付款。并于2001年9月办理了入住，该房屋由罗元文的公司作为办公使用至今。2001年至2016年，罗元文及其指定人员一直向宋晓虹银行卡中汇款，宋晓虹认可收到上述款项，但认为上述款项系罗元文支付的租金。2001年5月13日，宋晓虹签署承诺书，内容为：本人宋晓虹，现年36岁，女，北京市东城区人。事由罗元文同志系四川省仪陇县人，现任四川省川北建筑总公司（1）（北京分公司）经理，现需以我的名义和身份证在北京市海淀区西翠路购买（今日家园x座x单元x层x、x1号）商品房两套，该房共计222.71平方米，合计957653元。该房屋属银行贷款，分期付款的方式，是以我宋晓虹的名义贷给的该房款及首付款都由罗元文负责承担。如罗元文转入北京市正式户口以后，可以过户罗元文或其亲属名下。该房屋的一切所有权和使用权均属罗元文本人所有。与该房屋的有关事宜也由罗元文全权负责。宋晓虹在承诺人处签字，罗元文在房权房产所有人处签字，证明人处为宋朝良、王永振签字。庭审中，宋晓虹、钱浩成申请对承诺中的文字打印部分与承诺人宋晓红的签字形成时间进行鉴定，对承诺中正文打印部分的宋体字及黑体字的形成时间进行鉴定，对承诺中承诺人宋晓红签字与证明人宋朝良、王永振签字的形成时间进行鉴定。本院将此鉴定移送至本院诉讼服务办公室，诉讼服务办公室于2018年8月13日出具司法鉴定终止函，称该办对“北京法院鉴定拍卖委托管理系统随机确定子系统”中物证类鉴定机构进行检索，并经与市高院法院鉴定拍卖办公室核实，目前北京法院随机确定机构系统中没有具备形成先后时间鉴定资质及能力的鉴定机构。鉴于以上情况，该办无法确定本案的鉴定机构，故终止本案的鉴定程序。另庭审中，宋晓虹、钱浩成还申请对承诺中文字打印部分与承诺人宋晓虹的签字形成先后顺序，对承诺中正文打印部分的宋体字及黑体字形成先后顺序，对承诺中承诺人宋晓虹签字证明人宋朝良、王永振签字形成的先后顺序进行司法鉴定，本院依法委托中天司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2018年8月23日出具说明函，称经该鉴定中心审阅鉴定材料，其检材《承诺》上没有交叉点，朱墨时序鉴定需要有交叉点，故以上委托项目不具备鉴定条件，不予受理。宋晓虹、钱浩成同时申请对《承诺》中正文文字部分宋体字和黑体字是否为同一打印机一次性连续打印形成进行司法鉴定，本院亦委托中天司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2018年9月14日出具中天司鉴中心（2018）文鉴字第270号司法鉴定意见书，鉴定意见为检材《承诺》是一次性打印形成的。宋晓虹、钱浩成对鉴定结论不予认可。罗元文认可鉴定结论。2001年9月9日，宋晓虹与中国工商银行北京市新街口支行（以下简称新街口支行）签订《个人购房借款合同》，约定新街口支行向宋晓虹发放37万元贷款用于购买北京市海淀区西翠路今日家园x房屋。后宋晓虹未按约及时还款，新街口支行将宋晓虹诉至法院，西城区法院作出（2015）西民（商）初字第26581号民事判决书，判令宋晓虹偿还剩余借款本金175031.76元及利息。宋晓虹不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终3301号判决书，判令宋晓虹偿还剩余借款本金168004.52元及利息、罚息、复利。该判决现已生效，且宋晓虹已履行完毕。2012年9月7日，罗元文、宋晓虹、钱浩成签署君子协定。内容为：x室（东南向）归罗元文所有……；x1室（北向）房屋作为罗元文使用宋晓虹购房权的补偿，归宋晓虹所有……。庭审中，经本院释明，罗元文要求解除该协定，宋晓虹及钱浩成认为该协定未发生法律效力，双方均不同意按照君子协定履行。另查，2016年5月24日，宋晓虹将诉争的x号房屋过户至钱浩成名下，钱浩成取得京（2016）海淀区不动产权第XX**房屋产权证。2018年6月26日，罗元文与陈芸登记结婚。根据北京市购房核验查询结果，家庭成员为罗元文与陈芸的核验结果为初步核验通过。本院认为，根据罗元文与宋晓虹所签订的《承诺》，可以认定宋晓虹与罗元文之间“借名买房”之事实成立，且根据罗元文提交的证据，应认定其对x房屋确实存在出资，且罗元文一直实际占有使用x号房屋至今。故本院认定罗元文与宋晓虹所签订的《承诺》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，未侵犯他人之合法权益，应属合法有效。上述房屋登记应恢复应有状态。现根据相关限购政策，以家庭单位进行购房资格的审核，罗元文之妻陈芸具备在北京市购房的资格，故罗元文要求将诉争房屋过户至其妻陈芸名下的诉讼请求，事实清楚，具备条件，本院予以支持。罗元文为规避政策限制而借用宋晓虹之名购买经济适用房，因此，房屋过户所产生的税费及诉讼产生的相关费用都应由其自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：钱浩成于本判决生效后七日内配合陈芸办理北京市海淀区西翠路今日家园x号楼x层x房屋（房产证号：京（20**）海淀区不动产权第XXXX号）的转移登记手续，将该房屋所有权过户登记至陈芸名下（转移过户所需税费由罗元文负担）。案件受理费22800元（罗元文已预交11400元），由罗元文负担，于本判决生效后七日内交纳。财产保全费5000元，由罗元文负担，已交纳。鉴定费10000元（宋晓虹、钱浩成已预交），由罗元文负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  王一凯审判员  聂 冉审判员  彭思舟二〇一八年十月十日书记员  崔 维