湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0181民初6075号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：凌庆联，行长。委托诉讼代理人：邹云凌，男，1963年11月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该支行客户经理。被告:卢利平，女，1971年1月25日出生，汉族，住浏阳市。被告兼被告卢利平的委托代理人：刘瑜，男，1967年6月27日出生，汉族，住浏阳市淮川街道办事处才常路**********。被告：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地湖南省浏阳市金沙中路**。法定代表人：周汝红。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳市支行）与被告卢利平、刘瑜、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳市支行的委托代理人邹云凌，被告兼被告卢利平的委托代理人刘瑜到庭参加了诉讼。被告鸿宇房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳市支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告卢利平、刘瑜共同偿还原告截止2018年8月22日止的个人住房按揭贷款本金1179045.76元、利息6258.77元以及2018年8月23日以后直至全部贷款偿还之日所产生的应付未付利息；二、依法判令被告卢利平、刘瑜共同偿还原告截止2018年8月22日止的个人住房按揭贷款本金1193250.95元、利息6334.17元以及2018年8月23日以后直至全部贷款偿还之日所产生的应付未付利息；三、判令被告鸿宇房产公司对被告卢利平、刘瑜所欠原告个人住房按揭贷款承担连带责任；四、判令原告对被告抵押物处置后享有优先受偿权；五、本案诉讼费用由被告承担。被告卢利平答辩称，被告卢利平二次向原告共贷款3340000元属实，但该贷款属于商品房买卖的按揭贷款，所有贷款均由原告直接支付给了商品房开发商的被告鸿宇房产公司。但鸿宇房产公司本应于2015年7月30日交付给被告卢利平的商业用房，到目前尚未交付，鸿宇房产公司的严重违约造成被告巨大的经济损失，致使被告无力按期偿还按揭贷款。目前被告已向其他银行贷款105万元用于偿还按揭贷款，其家庭经济非常困难，为此，请求人民法院判决由鸿宇房产公司偿还原告的剩余贷款。被告刘瑜答辩称，被告刘瑜仅是抵押人，不是借款人，不应承担共同偿还贷款的责任。被告鸿宇房产公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：2014年10月23日，被告卢利平作为借款人，被告卢利平、刘瑜作为抵押人，原告农业银行浏阳市支行作为贷款人，被告鸿宇房产公司作为保证人签订二份《个人购房担保借款合同》。二份合同共同约定：1、借款金额为3340000元；2、借款用途为购买房产；3、借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4、借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮30%；如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率以12个月为周期，借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；5、借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：被告鸿宇房产公司，开户行原告农业银行浏阳市支行营业部，账号18×××61；6、还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；7、借款的担保方式为阶段性保证+抵押，由被告卢利平、刘瑜提供抵押担保；8、阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任；9、同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；10、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；11、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告农业银行浏阳市支行与被告卢利平就其购买的位于浏阳市西侧鸿宇城第A6栋xxx号、xxx号房产办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为浏房预字第21400xxxx号和第21400xxxx号，预告登记权利人为原告农业银行浏阳市支行，预告登记义务人为被告卢利平。2014年10月24日，原告农业银行浏阳市支行按约将贷款3340000元支付至被告卢利平指定的账户中，借款凭证上载明借款到期日期为2024年10月23日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为24日，执行利率为年利率8.515%，逾期利率为12.7725%。被告卢利平在借款后初期能够按约向原告农业银行浏阳市支行偿还借款本息，自2017年7月起便不按约偿还。截至2018年8月22日，被告卢利平尚欠原告农业银行浏阳市支行借款本金2372296.71元，尚欠利息12592.94元。被告卢利平为本案中的借款提供抵押担保的位于浏阳市西侧“鸿宇城”A6栋xxx、xxx号房产尚未办理抵押登记及权属登记手续。另查明，被告卢利平与被告刘瑜系夫妻关系。本院认为，原告农业银行浏阳市支行与被告卢利平、刘瑜、鸿宇房产公司签订的《个人购房担保借款合同》系各自的真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行各自的义务。原告农业银行浏阳市支行已经按约向被告卢利平提供了3340000元的借款，被告卢利平应当按约履行还款义务。因本案中的借款系被告卢利平为购买位于浏阳市西侧“鸿宇城”第A6栋xxx、xxx号房产向原告农业银行浏阳市支行所借，被告刘瑜作为抵押人在《个人购房担保借款合同》上签字，结合被告刘瑜与被告卢利平系夫妻关系的事实，可以认定该房产属于两人共同所有，本案中的借款属于被告卢利平、刘瑜的夫妻共同债务，故被告刘瑜对被告卢利平在本案中所负的债务应承担共同偿还责任。被告刘瑜辩称其不应承担偿还责任的理由不能成立，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，在借款人即本案被告卢利平未按约定按期足额偿还借款时，原告农业银行浏阳市支行有权提前收回已发放借款并行使担保权利，现被告卢利平自2017年7月后就未按约还款，显属违约，故原告农业银行浏阳市支行要求被告卢利平、刘瑜偿还借款本金的诉讼请求，本院予以支持。因被告卢利平、刘瑜提供抵押担保的位于浏阳市西侧“鸿宇城”第A6栋xxx、xxx号房产尚未办理房地产权属证书以及抵押登记手续，根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告鸿宇房产公司作为本案中借款的阶段性保证人应当在被告卢利平、刘瑜取得房地产权属证书并办妥以原告农业银行浏阳市支行为抵押权人的抵押登记手续之前对被告卢利平、刘瑜向原告农业银行浏阳市支行所负的债务承担连带保证责任。本案中，原告农业银行浏阳市支行享有的债权存在混合担保，但《个人购房担保借款合同》中对混合担保情形下如何实现担保物权有约定，并赋予了债权人有优先选择任何一种担保权实现自身债权的权利。故原告农业银行浏阳市支行要求被告鸿宇房产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告鸿宇房产公司在承担连带清偿责任后，有权向被告卢利平、刘瑜追偿。被告卢利平与原告农业银行浏阳市支行仅就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记仅系保全原告农业银行浏阳市支行将来取得抵押权的权利，也即原告农业银行浏阳市支行享有的是抵押权登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，而并非抵押权本身，现由于被告卢利平、刘瑜提供抵押担保的房产至今未办理房地产权属证书以及抵押登记手续，不具备该房产实现抵押权的条件，故对原告农业银行浏阳市支行要求对被告卢利平、刘瑜提供的抵押物处置后享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。因被告卢利平并未与鸿宇房产公司解除《商品房买卖合同》，其要求被告鸿宇房产公司偿还剩余贷款，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、卢利平、刘瑜于本判决生效之日起七日内共同偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金2372296.71元及利息（截至2018年8月22日止的利息为12592.94元，自2018年8月23日起的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）；二、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司对上述判决第一项所确定的卢利平、刘瑜之还款义务及其应负担的本案诉讼费用在卢利平、刘瑜取得位于浏阳市西侧“鸿宇城”第A6栋xxx、xxx号房产的房地产权属证书并办妥抵押登记手续之前承担连带清偿责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25879元，由卢利平、刘瑜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄恢明人民陪审员  彭本望人民陪审员  彭建宝二〇一八年十月九日书 记 员  杨 婵附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。