广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终8820号上诉人（原审原告、反诉被告）：葛凤超，男，汉族，1969年10月4日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘令波，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢芯如，女，汉族，1993年12月3日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：周河舟，广东远明律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁梅，广东远明律师事务所律师。上诉人葛凤超因与被上诉人谢芯如房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初13597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛凤超上诉请求：1、依法撤销该案判决书第三、四、五、六条判决内容，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用及相关评估费用由谢芯如承担。事实与理由：葛凤超与谢芯如签订房屋租赁合同，将深圳市南山区蛇口新街春树里花园Ｄ栋101之九号铺400平方米租给谢芯如使用，并约定了补充协议。合同约定月租金45000元人民币，并约定葛凤超收取谢芯如135000元保证金及其他相关权利义务内容。葛凤超按约将房屋交付谢芯如装修并经营，谢芯如开始也依约缴纳保证金和一个月租金开始装修，但装修一段时间后，谢芯如停工不动，也不按合同约定进行商业活动，也不按约定交付租金，也不交还房屋给葛凤超。一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定的合同不能进行的原因是小区业主反对和物业管理处不同意装修。一审判决书第10页第3行“原、被告在租赁合同中约定了租赁用途为商业（宠物美容），双方确认已告知涉诉商铺所在小区的物业管理处约定用途并获得物业管理处同意，葛凤超协助谢芯如办理了装修许可证，后因小区业主强烈抵制、物业管理处张贴封条，谢芯如停止装修，虽经葛凤超、谢芯如询问、沟通，物业管理处仍不同意谢芯如继续装修，故双方租赁合同无法继续履行并非基于葛凤超、谢芯如一方过错。”葛凤超认为该认定得不到支持。本案一审中小区业主的抵制均没有证据证明，或有业主抵制，但抵制的程度一审法院没有查明是否达到不能装修的程度。而且面对该种所谓“破坏”，谢芯如没有向司法行政等机关寻求救济，让人费解。而关于物业管理处的意见，完全不是一审法院认定的事实情况。事实上物业管理处起初就向谢芯如发放了许可证，在3月20日仅仅用封条封了2天就解封了，没有阻止谢芯如装修，而物业管理处之所以用封条封了2天，是因为谢芯如不按标准装修，过后就解除了查封，而一审法院就简单地认定由于业主和物业管理处的原因而导致不能装修，其事实认定错误，有偏袒谢芯如之嫌。2、评估装饰装修残值严重不公平。一审法院将评估基准日定在3月20日，葛凤超当庭反对，认为不公，开庭日已是10月19日，最不堪也应定在起诉日7月，但一审法院强硬认定在3月20日。二、一审法院适用法律不当。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，“因不可规责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，认为商铺的残值由双方各承担一半，谢芯如支付的首期租金，亦按上述比例承担，但又判决谢芯如从2017年4月到现在2018年一直占用葛凤超的房屋而不用支付任何租金，这完全是胡乱套用法律，而且法律适用“张冠李戴”，逻辑混乱。1、本案中葛凤超没有任何过错，履行了法律和合同约定的一切义务，而且交付了合法的租赁物，谢芯如自认为不能装修，是因为沟通不到位，没有采取相应的救济措施，怠于行使权利，而导致由他人对之进行经营阻止（但没有充分证据证明），是谢芯如自己有过错，与葛凤超无关，即使谢芯如受到侵权，也只能根据侵权责任法等相关法律规定，向侵权人主张侵权损害赔偿。假如按照一审法院的思路，谢芯如在葛凤超合法租赁的房屋里被他人打砸抢，是否都需要葛凤超来承担责任？按照法律规定，本案葛凤超不应承担谢芯如的装修损失。2、使用占有合法的租赁物并支付占用期间的租金，是合法有效的，本案谢芯如应该全额支付占有期间的租金。而一审法院却认为首期租金应双方各承担一半，这完全是混淆法律，把对装修损失的分担的法律规定胡乱套用偏袒对方。既然一审法院认定葛凤超没有责任，为什么还不能收取约定的租金？而且即使按照一审法院这个错误的法律适用，后面谢芯如从2017年4月到2018年现在期间的租赁费起码也应该承担一半，为什么后面又逻辑混乱地不认定谢芯如一直到现在占用房屋期间应支付租金的一半，而认定一分钱不出？按照一审判决的意思，谢芯如一直不退还房屋，继续占用，就一直可以不用支付租金？按照法律规定，本案谢芯如从开始租赁占用房屋到归还房屋期间的租金应该按约定全额支付。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该条规定即使针对违法建筑，都一般应支持租金，而本案中葛凤超将合法的建筑物，按约从2017年3月交付给谢芯如一直占有使用到2018年1月期间，一审法院竟然认为这期间不用支付租赁费用？4、本案中葛凤超没有任何责任，对此一审判决书己作认定，而谢芯如有过错，且严重违约，谢芯如在不装修租赁物、不支付租赁物租金的情况下，也不将租赁物返还给葛凤超，租赁期间霸占租赁物，应当承担违约责任。综上，为了保护当事人权益，维护法律尊严，请二审法院支持葛凤超的上诉请求。谢芯如辩称：一、原审法院认定的基本事实清楚，谢芯如已于原审提交了涉案房屋不能继续装修的相关证据，葛凤超亦于原审中确认“谢芯如停工后，双方进行了沟通，但因小区业主强烈反对，物业管理处不同意谢芯如继续装修”，葛凤超在其于原审已经确认的情况下仍主张“物业管理处没有阻止谢芯如装修”、“谢芯如不按标准装修”，前后矛盾，没有事实依据。谢芯如在葛凤超的陪同下获得涉案房屋所在春树里小区管理处正龙物业的同意后对涉案房屋进行装修，但于2017年3月14日遭到春树里小区业主委员会及部分业主的联名抵制。3月15日，业委会及部分业主开始干涉并妨碍谢芯如对租赁房屋进行装修，被迫停工后于3月18日，谢芯如及装修队已无法进入租赁房屋。3月20日，正龙物业将封条贴在涉案房屋大门两侧，禁止谢芯如使用涉案房屋。同时于该日下午，在渔一社区工作站的召集下，涉案房屋所在的街道信访办、执法队、业委会、业主代表、大铲实业公司代表、正龙物业以及谢芯如在渔一社区工作站会议室就涉案事件专门开会并进行了讨论，结论为“业主不同意就不能开；政府将联系经营者（谢芯如）协调，降低损失”。自此之后，谢芯如再未使用更不用说“占用”涉案房屋。另外，根据葛凤超与谢芯如之间的微信聊天记录及葛凤超起诉提交的证据可知，涉案房屋起算租金即起租日期应为2017年3月20日，故涉案房屋还未起租即己无法满足合同的约定进行租赁。谢芯如承租涉案房屋开设宠物美容商铺的目的因葛凤超不能保持租赁物符合合同约定用途而无法实现。二、经街道办、执法队、正龙物业、业委会、业主代表、大铲实业公司等多方协调后，谢芯如再未对涉案房屋进行装修、使用或占有，涉案房屋亦一直处于葛凤超的实际掌控之下。葛凤超在不能保持涉案房屋适合合同约定用途且未能履行协调义务的情形下，要求谢芯如支付“租金”没有事实和法律依据。事实上，在对涉案房屋残值评估当日，虽然谢芯如与评估公司人员先于葛凤超到达现场，但是根本无法进入涉案房屋，谢芯如及评估公司人员系在等待葛凤超的李姓合伙人（亦或是同事）抵达后，才在其带领下进入涉案房屋。在各相关方进入涉案房屋后不久，几位春树里的业主即出现在房屋门口并询问“这里是否又要继续装修”，在得到评估公司人员回答系对残值进行评估后，几位业主还强调说“这里不能开宠物店”。也就是说，在进入涉案房屋须经葛凤超的同意及带领、业委会及春树里小区的业主亦时刻关注着涉案房屋动态发展的情况下，对于谢芯如而言甚至连进入涉案房屋都谈不上，就更加不可能“使用”以及“占用”该房屋了。在涉案房屋一直处于葛凤超的实际掌控且在葛凤超己违反合同约定的事实之下，仍闲置该房屋带来的不必要的所谓的“损失”，该“损失”应由葛凤超自行承担。三、葛凤超不能依《房屋租赁合同》的约定向谢芯如提供能用于“宠物美容”的租赁商铺，未尽到法定义务在涉案房屋租赁期间保持租赁物符合约定的用途，且在谢芯如及时通知葛凤超租赁房屋被第三人主张权利后，葛凤超亦不能依约定协调解决，致使谢芯如无法对涉案房屋正常装修、使用、收益，故葛凤超应退还谢芯如已支付的全部租金、租赁保证金，并应赔偿谢芯如因其违约造成的全部损失以及迟延付款违约金。本案中，谢芯如在与葛凤超签订房屋租赁合同前，曾口头分别向正龙物业及葛凤超咨询涉案房屋是否能用于开设宠物美容商铺，在均得到肯定回复后，谢芯如才与葛凤超签订房屋租赁合同，双方在租赁合同第六条明确约定：“租赁房屋用途：商铺（宠物美容）”。同时于房屋租赁合同签订当日，谢芯如又与葛凤超签订补充协议，其中第四条明确约定：“如出现管理处干涉乙方（谢芯如）经营，甲方（葛凤超）配合乙方进行协调处理”。谢芯如在签署涉案合同及获得《装修许可证》前后为开设宠物美容商铺投入了装修款、消防款、设计费、排风空调设备款、员工宿舍（蛇口围仔西38号4楼401房）押金、租务费及2017年3月至5月之租金等，前述投入款项均有相关合同、报价单、消防设施报价表、银行交易凭证及流水、微信聊天记录、声明书等证据原件予以证明，金额共计达265110元，均系谢芯如租赁涉案房屋后为正常开业所支付的合理且必须的开支，亦系葛凤超在出租涉案房屋时能预见或应当预见到的。虽然原审法院对涉案房屋的装修残值进行了评估，但是该评估内容仅针对涉案商铺中己形成附合的室内装饰装修的残余价值，并不包括设计费、消防款、员工宿舍的相关开支等谢芯如为开设宠物美容商铺而合理且必须支付的款项费用。因葛凤超不能保持租赁房屋适合合同约定用途，且未能履行协调义务，现前述投入款项均己成为谢芯如的实际损失，故依据合同法的相关规定，葛凤超不仅应退还谢芯如己支付的租金及租赁保证金，还应对谢芯如的实际损失进行赔偿并承担违约责任。综上所述，依据《合同法》第二百一十六条、第二百二十八条的规定，葛凤超因第三人原因违反了涉案合同的约定，不能将涉案房屋依照约定出租给谢芯如，且不能尽到法定义务保持涉案房屋符合约定的用途，进而致使谢芯如不能对涉案房屋正常装修、使用、收益、导致谢芯如承租的目的无法实现，已构成根本违约，葛凤超要求谢芯如支付租金且扣押谢芯如保证金等没有事实和法律依据。相反，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条等规定，葛凤超不仅应退还谢芯如已支付的租金、租赁保证金，还应赔偿因其违约给谢芯如造成的全部经济损失。请求二审法院根据事实依法裁判，维护谢芯如的合法权益。葛凤超向一审法院起诉请求：1、解除葛凤超与谢芯如的房屋租赁合同，谢芯如原状归还租赁的深圳市南山区蛇口新街春树里花园Ｄ栋101之九号铺的房屋；2、谢芯如支付拖欠的租金153000元（人民币，下同），按每月租金45000元，从2017年4月14日开始计算到2017年7月26日，剩余按上述标准两倍计算到归还租赁房屋止：3、葛凤超不返还保证金135000元；4、本案的诉讼费用由谢芯如承担。谢芯如向一审法院反诉请求：1、葛凤超退还谢芯如已支付的租金45000元；2、葛凤超退还谢芯如租赁保证金135000元；3、葛凤超向谢芯如支付因其违约行为给谢芯如造成的损失265110元（包括已支付的装修款150000元、消防款20000元、设计费40000元、排风空调设备款40000元、员工宿舍押金、租务费及租金等15110元）；4、葛凤超向谢芯如支付上述款项的迟延付款违约金（以1至3项请求金额共计445110元为本金，按银行同期贷款利率，自2017年8月5日谢芯如收到应诉材料之日起计至葛凤超实际支付之日止），暂计至2017年8月25日为1061元；5、葛凤超承担反诉案件受理费等全部费用。一审法院认定事实：2013年，葛凤超向深圳市蛇口大铲实业股份有限公司承租了深圳市南山区蛇口新街春树里小区Ｄ栋101之九号商铺，租赁面积为701平方米，租赁期限为2013年4月1日至2023年3月31日，租赁用途为商业，双方办理了租赁合同登记手续。2017年2月4日，葛凤超（出租方，甲方）与谢芯如（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区蛇口新街春树里小区Ｄ栋101之九号商铺出租给乙方使用，租赁面积400平方米；月租金为总额45000元；乙方应于2017年2月前交付首期租金，金额为45000元；乙方应于每月3日前向甲方交付租金；租赁期限自2017年2月4日至2022年2月3日；租赁房屋用途为商铺（宠物美容）；甲方应于2017年2月4日前将房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即135000元；以下条件全部满足，甲方向乙方返还租赁保证金：租赁期满乙方不存在拖欠甲方费用的情况、租赁期未满乙方退租但找到下任租客、所租商铺完好无损交还甲方；租赁期满乙方有拖欠甲方租金等其他费用，或者租赁期未满乙方提前退租，或者乙方违约，商铺损坏，乙方拒绝修复的，甲方可不予返还租赁保证金；出现乙方拖欠租金达七天，或者乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元以上等情形，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金；补充：商铺于2017年3月4日起租，每月3号前交当月租金，递增从第3年开始，逐年递增8%；租赁期内，如出现管理处干预乙方经营，甲方配合乙方进行协调处理；免租期到2017年3月14日，于2017年3月15日起租；及其他内容。合同签订后，谢芯如向葛凤超支付了租赁保证金135000元以及2017年3月20日至2017年4月19日的租金45000元，葛凤超向谢芯如交付了商铺，并配合谢芯如在物业管理处办理了《装修许可证》。葛凤超、谢芯如当庭确认，双方告知了物业管理处租赁用途，物业管理处同意谢芯如经营宠物美容。2017年3月14日，涉诉小区的若干名业主联名通过业主委员会发出倡议书，认为谢芯如经营宠物美容会带来环境污染并可能危害小区居民健康，号召业主予以抵制。谢芯如提交的照片显示，2017年3月20日，涉诉商铺门外悬挂了抵制的横幅，门上张贴了物业管理处的封条。基于以上情况，谢芯如停止装修。葛凤超、谢芯如确认，谢芯如停工后，双方进行了沟通，但因小区业主强烈反对，物业管理处不同意谢芯如继续装修。2017年5月10日，葛凤超向谢芯如发出《催缴租金通知书》，表示谢芯如已支付2017年3月20日至4月19日的租金，但一直未支付2017年4月20日至5月19日的租金，应于收到通知后3日内付清。谢芯如于当日回复表示双方应就租金的支付进行协商。2017年7月12日，葛凤超委托律师向谢芯如发函，要求谢芯如支付拖欠的租金并恢复装修、进行营业。为证明其损失，谢芯如提交了《店面空间与品牌设计委托合同书》、工程预算书、工程报价单、空调安装合同、消防施工报价表、银行交易凭证、租赁合同，拟证明：谢芯如曾在卓越维港承租商铺欲用于经营宠物美容，为此签订委托设计合同，谢芯如及其母亲共支付设计费4万元，后因卓越维港的业主抵制，谢芯如与出租方解除了租赁合同，在承租涉诉商铺后，沿用此前的设计合同；谢芯如主张为涉诉商铺投入了装修款15万元、空调设备款4万元、消防工程款2万元以及员工宿舍租赁费用。葛凤超对谢芯如提交的以上证据均不认可。依谢芯如申请，一审法院依法委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司就谢芯如对涉诉商铺所进行的装饰装修在剩余租赁期限内形成附合部分的残值进行评估。深圳市永信资产评估房地产估价有限公司作出深永评字Ｚ（2017）1040号评估报告，评定以上残值为167200元。葛凤超、谢芯如均未对评估报告提出异议。谢芯如预缴评估费8000元。一审庭审中，谢芯如表示同意解除合同。截至庭审之日，谢芯如仍有装修材料放置在涉诉商铺内。一审法院认为，葛凤超与谢芯如签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。葛凤超、谢芯如在租赁合同中约定了租赁用途为商业（宠物美容），双方确认已告知涉诉商铺所在小区的物业管理处约定用途并获得物业管理处同意，葛凤超协助谢芯如办理了装修许可证，后因小区业主强烈抵制、物业管理处张贴封条，谢芯如停止装修，虽经葛凤超、谢芯如询问、沟通，物业管理处仍不同意谢芯如继续装修，故双方租赁合同无法继续履行并非基于葛凤超、谢芯如一方过错。在此情况下，谢芯如停止支付租金并无不妥，葛凤超主张谢芯如拖欠租金、停止装修、经营的行为构成违约，谢芯如主张葛凤超未保证租赁用途、未协助谢芯如处理“管理处干涉谢芯如经营”的问题，构成违约，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。合同非因双方过错而无法继续履行，葛凤超请求解除合同，谢芯如亦无异议，双方租赁合同应予解除，葛凤超请求不予退还租赁保证金，一审法院不予支持。合同解除后，谢芯如应向葛凤超返还涉诉商铺。关于双方争议的租金及相关损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据本案实际情况，一审法院酌情确认涉诉商铺剩余租赁期限内的装饰装修残值损失167200元由葛凤超、谢芯如各负一半，葛凤超应向谢芯如支付83600元。谢芯如已支付的首期租金，亦按照上述比例由双方分担，葛凤超应返还谢芯如租金22500元。葛凤超请求谢芯如支付之后的租金，一审法院不予支持。谢芯如请求葛凤超赔偿装修款、消防款、设计费、排风空调设备款、员工宿舍押金、租务费及租金，并支付迟延付款违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除葛凤超与谢芯如2017年2月4日签订的《房屋租赁合同》；二、谢芯如于本判决生效之日起十日内向葛凤超返还深圳市南山区蛇口新街春树里小区Ｄ栋101之九号商铺；三、葛凤超于本判决生效之日起十日内返还谢芯如租赁保证金135000元；四、葛凤超于本判决生效之日起十日内返还谢芯如租金22500元；五、葛凤超于本判决生效之日起十日内支付谢芯如装饰装修残值损失83600元；六、驳回葛凤超的其他诉讼请求；七、驳回谢芯如的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5620元，由葛凤超负担；反诉受理费3996.28元，由葛凤超负担2160元，由谢芯如负担1836.28元；评估费8000元，由葛凤超、谢芯如各负担4000元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，葛凤超与谢芯如就涉案房产签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。双方在涉案租赁合同中明确约定了租赁用途为宠物美容，系合法正常之商业用途。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人同，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即出租人应当保证租赁标的的适租性。本案中涉案房产在装修期内即因案外人反对而未能继续装修并经营，葛凤超作为出租方应当为涉案房产不能正常使用向承租人谢芯如承担相应的违约责任后，再根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定向阻碍其正常出租涉案房产的案外人索偿。一审法院认定葛凤超对涉案租赁合同无法继续履行没有过错，有所不当，本院依法予以纠正。谢芯如并未就此提起上诉，视为服判，本院依法予以确认。谢芯如自涉案房产于2017年3月被业主抵制并张贴物业管理处的封条后，即对涉案房产失去控制。涉案房产一直处于葛凤超控制之下。对葛凤超的相关上诉主张，本院不予支持。综上所述，葛凤超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有所不当，但谢芯如未提起上诉，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7992.56元，由上诉人葛凤超负担。本判决为终审判决。审判长 武 永 庆审判员 张   睿审判员 吴 春 泷二〇一八年十月十九日书记员 陈颖(兼)