海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3734号上诉人（原审原告）：朱旭媚，女，1966年10月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王健，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：海南捷联实业有限公司。住所地：海口市滨海大道黄金海景大酒店****房。注册号：460XXXXXXXX7474。法定代表人：张增源，总经理。委托诉讼代理人：朱林，北京德和衡（海口）律师事务所律师。上诉人朱旭媚因与被上诉人海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱旭媚上诉请求：1、撤销（2018）琼0108民初4991号民事判决书第二项、第三项判决，并依法改判如下：（1）捷联公司返还朱旭媚已付定金和首付款179904元及利息79775.08元(以179904元为基数，自2010年3月26日至全部返还朱旭媚之日，暂计算到2018年4月23日，按同期人民银行贷款利率计算)；（2）捷联公司赔偿朱旭媚房屋升值差价损失(以评估机构对涉案房产出具的现在市场价值与朱旭媚购买价格差为准)；或者发回一审法院重审。2、一、二审诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实与理由：一、朱旭媚交完首付款后把所有申请按揭贷款所需的资料一次性交给了捷联公司，由被告提交上述资料给银行审核。捷联公司尚未告知朱旭媚贷款是否被批准的情况下，将上诉房屋出售给他人，导致合同无法履行，应当赔偿朱旭媚的损失。1.捷联公司是否将朱旭媚提交的贷款资料交给银行审核？是何时提交银行审核的，银行是何时做出不批准按揭贷款的，不批准的原因是什么等等事实一审均没有查明，就直接认定银行未批准朱旭媚贷款，与事实不符。捷联公司应当提交将该房屋出售给第三人的《房屋买卖合同》及收据，确定涉诉房屋二次出售的时间是不是在银行不批准朱旭媚贷款的八日之后，否则捷联公司应当一房二卖的法律后果。2.捷联公司没有提交证据证明朱旭媚的按揭贷款没有获得银行批准的前提下再次出售涉诉房屋。对于朱旭媚申请的按揭贷款，银行是何时作出未批准通过的的及未被批准的原因，捷联公司和银行均没有通知朱旭媚。朱旭媚每当电话询问贷款是否通过时，银行的答复是：尚未收到捷联公司提交的贷款资料、因朱旭媚原因无法办理贷款；捷联公司的答复：是贷款正在办理当中或者是很多人都跟你一样办不了贷款，让朱旭媚再给捷联公司一些时间。后来在没有告知朱旭媚原因的情况下，擅自将涉诉房屋进行二次出售。二、双方签订的《合同补充协议》附件四第二款系捷联公司单方提供的为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与朱旭媚协商的条款格式，捷联公司没有尽到提示和说明义务，当属于无效条款。该协议第2款“买受人向银行申请按揭贷款未被批准的，应当在银行未获批准贷款之日起七日内向出卖人提交书面申请转换付款方式。逾期不办理，视为买受人违约，出卖人有权当方面接触合同并另行处置该房产，买受人已经支付的定金作为赔偿出卖人的经济损失不予退还。”此条款属于免除捷联公司责任的格式条款，此条款依法对朱旭媚没有约束力。三、捷联公司返还朱旭媚购房定金和首付款利息起算点计算错误，应当从捷联公司收到朱旭媚定金和首付款之次日起计算利息，一审判决自2018年1月1日起开始计算利息于法无据。贷款资料由捷联公司提交银行审核，捷联公司在没有通知朱旭媚申请贷款是否通过，且没有提供证据证明朱旭媚申请贷款未获被批准的前提下二次出售该房屋，导致合同无法履行，应当赔偿朱旭媚的损失。故上诉贵院，恳请依法改判，以维护朱旭媚的合法权益！捷联公司辩称，一、朱旭媚行为构成违约，捷联公司有权另行处置该房屋，已收定金不予退还。捷联公司与朱旭媚签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》及其补充协议，均是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、法规的禁止性规定，双方权利、义务公平对等，没有损害朱旭媚的合法权益，因此上述合同及其补充协议合法有效。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条之约定，朱旭媚选择按揭付款方式，即首付30％（179904元），余款由朱旭媚向银行申办按揭贷款。根据双方一并签订的《合同补充协议》（附件四）第一条第2项之规定，“朱旭媚向银行申请按揭未被批准的，应在银行未获批准贷款之日起七日内向捷联公司提交书面申请转换付款方式。逾期不办理，视为朱旭媚违约，捷联公司有权单方面解除合同并另行处理该房产，朱旭媚已经支付的定金作为赔偿捷联公司的经济损失不予退回”。朱旭媚于2010年1月30日支付定金10万元，合同签订当日（即2010年3月25日）支付首付款79904元。合同签订当日，捷联公司协助朱旭媚到中国建设银行海南分行（以下简称海南建行）办理贷款申请手续，因捷联公司与海南建行就该楼盘签订过房贷协议，因此海南建行客户经理与朱旭媚签署一系列审批文件，并预留朱旭媚个人身份信息及联系方式，并现场开设专用银行账户。因此，客户经理会在一个月内将贷款审批结果通知朱旭媚，如通过审批会通知朱旭媚到银行签订正式抵押贷款合同，并将所贷购房款直接支付给捷联公司。因国际旅游岛房价上涨，海南金融机构为防范风险，将首付比例提高至50％，因此朱旭媚的贷款申请未能获得批准，对此审批结果朱旭媚应当完全知悉。但朱旭媚在银行贷款未能审批的情况下，未能按照补充协议第一条的约定，在七日内向捷联公司提交书面申请转换付款方式，因此朱旭媚已构成违约，捷联公司有权另行处置该房屋，已收定金不予退还。根据朱旭媚申请，一审法院办案人员到案涉银行调查，银行工作人员向办案人员陈述了当时未能审批的情况。且朱旭媚在一审时，也提供该小区部分其他业主的抵押贷款合同，均证明：（1）该楼盘具备抵押贷款条件；（2）贷款首付均不低于50％。二、捷联公司与朱旭媚已就该购房纠纷达成了和解协议，现朱旭媚主张利息及升值差价无事实和法律依据。因海南房价持续下跌，朱旭媚未能按照合同及补充协议约定向被告提交书面申请转换付款方式，捷联公司也多次电话通知朱旭媚办理转付款手续。后直至2014年3月18日，捷联公司才将该案涉房屋销售他人。虽经捷联公司多次电话催促，朱旭媚直至2017年6月14日才来捷联公司处办理退款手续。鉴于捷联公司法定代表人与朱旭媚系浙江老乡关系，捷联公司同意退还首付款（包括定金10万元），并根据朱旭媚手写欠条内容，为其打印出具了欠条，承诺于2017年12月31日前退还全部购房款（包括定金10万元）。既然双方已就该购房纠纷达成了和解协议，现朱旭媚主张利息及升值差价没有事实和法律依据，应当依法驳回。综上，捷联公司特恳请二审法院依法驳回朱旭媚的上诉请求。朱旭媚向一审法院起诉请求：1、判令解除朱旭媚及捷联公司双方于2010年3月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1-903）；2、判令捷联公司返还朱旭媚已付定金和首付款179904元，并支付利息79775.08元(以179904元为基数，自2010年3月26日起计至全部返还朱旭媚之日止，以同期人民银行贷款利率为标准，暂计算到2018年4月23日为79775.08元)；3、判令捷联公司赔偿朱旭媚房屋升值差价损失50万元(以评估机构出具的涉案房产现在市场价值与朱旭媚购买价格差为准)；4、本案诉讼费用、鉴定费用由捷联公司承担。一审法院认定事实：2010年1月30日，朱旭媚（乙方、买受人）与捷联公司（甲方、出卖人）签订了一份《海岸·郁金香花园商品房认购协议书》，主要约定：一、乙方自愿向甲方购买海岸·郁金香花园1号楼9层903号房产，建筑面积为55.09平方米，套内面积为43.65平方米；二、乙方认购房产价格按建筑面积计算为人民币10708元/㎡，总房价为人民币589904元；三、付款方式。乙方选择银行按揭付款方式购买房产，定金10万元在签订本协议当日付清；四、乙方同意于本协议签订后的7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款。《海岸·郁金香花园商品房认购协议书》签订当日，朱旭媚便向捷联公司支付了10万元定金。2010年3月25日，朱旭媚（买受人）与捷联公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同在确认了上述认购协议书约定的捷联公司所购房屋的坐落、建筑面积、价款等内容的基础上，还主要约定了以下内容：一、出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但因不可抗力等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。二、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。三、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人承诺，在买受人办理完交房手续后两年内将房屋权证办理至买受人名下，逾期办理则出卖人按已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但非出卖人原因造成延期办理除外。四、本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。《商品房买卖合同》签订当日，朱旭媚又向捷联公司支付了79904元购房款，双方同时签订了附件四：合同补充协议，该补充协议第一条“买受人选择银行按揭方式付款补充条款（其他付款方式不适用本条款）”约定：1、买受人向出卖人付清首付款之日起八日内须向出卖人提交完毕贷款银行要求的完整的个人或单位申请贷款资料。......。2、买受人向银行申请按揭未被批准的，应在银行未获批贷款之日起七日内向出卖人提交书面申请转换付款方式。逾期不办理，视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同并另行处理该房产，买受人已经支付的定金作为赔偿出卖人的经济损失不予退回。......。后朱旭媚向捷联公司提交了个人申请贷款资料，捷联公司便协助朱旭媚到中国建设银行海南分行办理贷款申请手续，并开设专用银行账户，但该银行因故最终并未批准朱旭媚贷款申请，朱旭媚亦未按补充协议约定向捷联公司提交书面申请转换付款方式。另查明，捷联公司已将涉案房屋出卖于他人，2017年6月14日捷联公司向朱旭媚出具了一张欠条，承认欠朱旭媚退房款合计179904元，并保证于2017年12月31日前付清所欠房款，但捷联公司之后并未按约定退还房款。一审法院认为，一、关于朱旭媚要求解除朱旭媚及捷联公司于2010年3月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1-903）的问题。该《商品房买卖合同》签订后，因朱旭媚申请的银行按揭贷款未获批准，故捷联公司将涉案房屋出卖于他人。朱旭媚认为合同已无履行之可能，故诉求解除合同，捷联公司对此表示同意，故对朱旭媚解除合同之诉求一审法院予以准许。二、关于朱旭媚要求捷联公司返还已付定金和首付款179904元，并以该179904元为基数，以同期人民银行贷款利率为标准向朱旭媚支付自2010年3月26日起至返还全部179904元之日止利息的问题。朱旭媚及捷联公司签订的《海岸·郁金香花园商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上述认购协议书、合同签订后，朱旭媚依合同约定支付了10万元定金及79904元购房款，但其申请银行按揭贷款未获批准，依照《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条第2项约定，朱旭媚应在银行未获批准贷款之日起七日内向捷联公司提交书面申请转换付款方式，但朱旭媚并未提供这方面的证据，视为违约，捷联公司有权依照该第2项约定解除合同并另行处理房产。因此，捷联公司将涉案房产出卖于他人是行使合同赋予的权利。朱旭媚主张其银行按揭贷款申请未获批准的原因是因为涉案房屋已办理抵押，无法申请贷款，但未提供证据证明，故对朱旭媚此主张一审法院不予采纳。同时依照约定，捷联公司有权没收朱旭媚支付的10万元定金以作为捷联公司的经济损失，但捷联公司于2017年6月14日向朱旭媚出具了欠条，承诺偿还朱旭媚已付的10万元定金和79904元购房款，此承诺系捷联公司对自己权利的处分，一审法院予以准许。欠条约定捷联公司应于2017年12月31日退还上述款项，但捷联公司并未在此期限到来之前退还，故捷联公司应以179904元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准向朱旭媚支付自2018年1月1日起至退还所有179904元购房款之日止的利息。捷联公司抗辩称因朱旭媚违约，故朱旭媚所支付的10万元定金应不予退还，并且否认朱旭媚的利息主张，均于法无据，一审法院不予采纳。三、关于朱旭媚要求捷联公司赔偿房屋升值差价损失的问题。如上所述，双方合同最终未能履行的原因是朱旭媚银行按揭贷款申请未获批准，此后捷联公司再将涉案房产另行出卖于他人的行为并不违约，故朱旭媚此诉求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除朱旭媚与捷联公司于2010年3月25日签订的《商品房买卖合同》。二、捷联公司于本判决生效之日起三十日内返还朱旭媚购房款179904元，并支付利息（以179904元为基数，自2018年1月1日起至返还所有购房款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准）。三、驳回朱旭媚其他诉讼请求。案件受理费11396.79元（朱旭媚已预交），由朱旭媚负担8658.88元，捷联公司负担2737.91元。二审中，捷联公司提交以下证据：《商品房买卖合同》、海口市商品房买卖合同备案表及销售不动产统一发票，共同证明：案涉房屋直至2014年3月18日才出售给第三方。朱旭媚的质证意见为：对三份证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议。开发票的时间2016年4月28日和订立合同的时间是2014年，相差近2年的时间有点长，购房款都是一次性付款。被上诉人当庭提交的合同上没有法人章，是有瑕疵的。本院认为，因朱旭媚对上述证据的真实性无异议，本院认可上述证据的真实性。其余当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。朱旭媚上诉的主要理由是：一、捷联公司尚未告知朱旭媚贷款是否被批准的情况下，将上诉房屋出售给他人，导致合同无法履行，应当赔偿朱旭媚的损失。二、双方签订的《合同补充协议》附件四第二款系捷联公司单方提供的为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与朱旭媚协商的条款格式，捷联公司没有尽到提示和说明义务，当属于无效条款。三、捷联公司返还朱旭媚购房定金和首付款利息起算点计算错误，应当从捷联公司收到朱旭媚定金和首付款之次日起计算利息。围绕朱旭媚的上诉理由，本院作如下分析：首先，原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，依法予以确认。在合同未解除之前，双方应当按照彼此之间的约定、交易习惯和法律的相应规定行使权利和履行义务。朱旭媚称捷联公司未通知其按揭是否被批准的情况下，擅自将上诉房屋出售给他人，导致合同无法履行。根据双方在《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议，第一条中约定：1、买受人向出卖人付清首付款之日起八日内须向出卖人提交完毕贷款银行要求的完整的个人或单位申请贷款资料。......。2、买受人向银行申请按揭未被批准的，应在银行未获批贷款之日起七日内向出卖人提交书面申请转换付款方式。逾期不办理，视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同并另行处理该房产，买受人已经支付的定金作为赔偿出卖人的经济损失不予退回。......。由此可看出，办理按揭系买方朱旭媚的义务。且根据朱旭媚一审中的陈述，其向捷联公司提交了个人申请贷款资料后与捷联公司的工作人员一同到中国建设银行海南分行办理贷款申请手续，并开设专用银行账户。根据常理判断，朱旭媚应当知晓办理按揭手续的流程。在一定的期限内，即使银行及捷联公司均未通知按揭办理情况，其亦应主动向捷联公司或是按揭银行进行询问。现朱旭媚与捷联公司相互推诿，合同签订至今已有8年，本院对贷款银行当年是否通知朱旭媚亦无法查清。朱旭媚称其多次联系捷联公司的业务员，业务员均答复按揭贷款正在办理中，其受到欺诈，但未举示证据证明，本院不予采纳。因办理按揭系买方朱旭媚的义务，朱旭媚申请按揭未被批准，责任不在捷联公司，且上述补充协议对买受人向银行申请按揭未被批准后出卖人是否需要通知买受人并无约定，故在朱旭媚未在约定期限内向捷联公司提出变更付款方式的情况下，捷联公司于2014年解除合同并将案涉房屋另行出售，并不存在过错。对朱旭媚请求判令捷联公司存在过错，向其赔偿房屋升值差价损失50万元的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于朱旭媚称上述条款为格式条款，未进行提示和说明义务，当属于无效条款的意见。本院认为，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第39条第1款的规定，并且有第40条规定的情形之一的，才应认定该条款无效。按揭贷款的义务人理应为房屋买受人，本案的约定不存在免除出卖人责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故对朱旭媚的该项主张，本院不予支持。第三，关于捷联公司返还朱旭媚购房定金和首付款利息起算点的问题。捷联公司既知晓朱旭媚的按揭申请未被批准并于2014年将案涉房屋另行出售，其应当及时通知朱旭媚并主动将收取购房款退还朱旭媚，但捷联公司直到2017年6月14日才在朱旭媚的要求下出具了欠条，承诺偿还10万元定金和79904元购房款，且至今亦未予给付，捷联公司对此存在过错。综合本案的情形及各方的实际损失，本院判令捷联公司须返还朱旭媚定金和首付款179904元，并以179904元为基数，自2010年3月26日至全部返还朱旭媚之日，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款基准利率计付利息。综上，朱旭媚上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4991号民事判决第一项，即：解除朱旭媚与海南捷联实业有限公司于2010年3月25日签订的《商品房买卖合同》；二、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4991号民事判决第三项；三、变更海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4991号民事判决第二项为：海南捷联实业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还朱旭媚定金和首付款179904元，并支付利息（以179904元为基数，自2010年3月26日起至付清之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准）。四、驳回朱旭媚的其他上诉请求。二审案件受理费6695.18元，由朱旭媚负担5695.18元；海南捷联实业有限公司负担1000元。本判决为终审判决。附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 {文书日期} 海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3734号上诉人（原审原告）：朱旭媚，女，1966年10月23日出生，汉族，住浙江省乐清市乐成镇土墩塘村。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王健，广东深天成（文昌）律师事务所律师。