广东省惠州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤13执异51号异议人（案外人）：王莹，女，汉族，1991年10月7日出生。申请执行人：惠州市兆邦实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水铁湖东路28号六楼法定代表人：章财明。委托诉讼代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。被执行人：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：刘雨澄。本院在执行申请执行人惠州市兆邦实业发展有限公司（下称兆邦公司）与被执行人广东中胜置业有限公司（下称中胜公司）一案[执行案号：（2021）粤13执56号]中，案外人王莹提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。异议人王莹向本院提交书面《执行异议书》称，请求解除（2021）粤13执56号案中对惠州市惠阳区××号房【产权证号：粤（2019）惠州州市不动产权第3××2号】的查封。事由如下：2017年3月28日，申请人与中胜公司签订了《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017）××81】，约定向其购买涉案房屋，总价1102109元，中胜公司应于2017年12月28日前交付房屋，并于商品房交付之日起540日内办妥房屋所有权证书。2017年3月10日，申请人支付50000元定金，同年3月21日，支付282109元房款，并向中国建设银行申请了按揭贷款，按揭款770000元于同年5月23日支付给中胜公司。至此，申请人的付款义务已全部履行完毕。2018年3月25日，中胜公司向申请人交付房屋，目前，申请人已实际占有该房屋。2018年8月17日，申请人向税务机关交纳了涉案房屋契税10496元。2021年2月8日，申请人前往惠州市惠阳区不动产登记中心查询涉案房产的登记信息，得知该房产已于2021年2月1日被贵院查封，查封文号为（2021）粤13执56号。申请人认为，在涉案房屋被查封以前，申请人已签署买卖合同、支付全部价款，并且实际占有该房屋，但因中胜公司违约未能办理产权过户手续，申请人对此没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，人民法院不得查封涉案房屋。综上，申请人为保障自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定向贵院提起本异议申请，请贵院依法处理！异议人王莹向本院提交以下证据材料：一、涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》复印件；二、王莹银信支付持卡人存根复印件；三、王莹付款凭证截图；四、中国建设银行个人贷款支付凭证复印件；五、涉案房屋首付款发票复印件；六、涉案房屋钥匙委托书复印件；七、深圳市万科物业服务有限公司出具的涉案房屋的物业交费记录复印件；八、涉案房屋不动产登记结果查询复印件。异议人王莹于2021年4月13日向本院补充提交以下材料：一、涉案房屋的物业服务费发票复印件；二、涉案房屋的入伙通知书复印件；三、涉案房屋的《个人住房（商业用房）借款合同》部分复印件。申请执行人兆邦公司向本院提交书面《答辩意见》称，一、异议人未按照约定将购房款汇入行政部门指定的三个账户，因此，无法确认异议人支付的款项为涉案房产的购房款。通过异议人提交的由惠州市惠阳区房产管理局提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）款约定，可以清楚看到双方约定了一个惠阳区房产管理局监管的资金账户（账号44××3259)。但是，通过异议人提交的所谓转账凭证，可以清楚的看出异议人转账的账户明显不是约定的监管银行账户。并且，在此需要说明的是，虽然异议人支付了全额购房款，但是其仅提供了一张首付款的发票，并未提供贷款支付的77万元购房款的发票。因此，异议人提供的证据无法确认其按照约定支付了购房款。二、异议人未按照约定要求中胜公司为涉案房产办理预售合同登记备案，因此，无法确认异议人购买了涉案房产按照《商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，中胜公司应当进行预售合同登记备案。但是，异议人并未提交备案登记的材料，并且，涉案房产被法院查封，这说明涉案房产并未进行过备案登记，因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。三、异议人未按照约定要求中胜公司办理涉案房产的产权变更登记，因此，无法确认异议人实际购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，应当在约定的2017年12月28日交付房产后的540日内办理房屋所有权证明，但是直至今日，异议人都没有提供要求中胜公司办理产权证的证据。同时，在此需要强调的是，异议人为了证明已经实际使用涉案房产，虽然提供了不具有合法性的物业票收据（并非发票，也没有支付记录），但是既没有提供收房的凭证，也没有提供水、电、气的使用记录。因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。综上所述，异议人提供的证据明显无法确认其是涉案房的实际购买人，并且已经实际使用。同时，即使异议人购买了涉案房产，那么正是由于其未按照约定支付购房款项，也未按照约定要求办理合同备案登记，更未按照约定积极要求办理产权转移登记，因此，其提出没有过错的说法，也显然没有事实依据，其提供的要求解除查封的请求，不应支持。被执行人中胜公司向本院提交书面《答辩意见》称，答辩人对被答辩人的异议请求予以认可，答辩人已经将案涉房屋出售并交付给了被答辩人，被答辩人系案涉房屋的实际所有权人，应当依法停止对该房屋的处分。2017年3月28日，答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定将位于××号房出售给被答辩人，总价款为1102109。被答辩人已支付上述购房款，且2018年2月5日，答辩人发出《入伙通知书》，通知被答辩人办理案涉房屋的收房手续，后被答辩人办理了相关收房手续。因此，答辩人认为，案涉房屋作为被答辩人所有的房屋，并非答辩人实际所有，应当依法停止对该房屋的处分。综上所述，请求贵院依法判决停止对该房屋的处分。本院查明：本院立案申请执行人兆邦公司与被执行人中胜公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会于2020年10月9日作出的（2020）惠仲案字第082号裁决书，该裁决书确定：（一）被申请人中胜公司向申请人兆邦公司支付工程款1030076.5元；（二）被申请人中胜公司应以1030076.5元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向申请人兆邦公司支付工程款利息；（三）本案仲裁费22005元，由被申请人广东中胜置业有限公司承担。（四）申请人兆邦公司的其他仲裁请求不予支持。被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兆邦公司向本院申请强制执行，本院于2021年1月25日依法立案执行，案号为（2021）粤13执56号。2021年1月25日，本院作出（2021）粤13执56号执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务。中胜公司于2021年1月27日签收上述法律文书。2021年1月29日，本院作出（2021）粤13执56号执行裁定书，查封被执行人中胜公司名下位于惠州市惠阳区房［不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第3××2号］。根据不动产登记结果显示，涉案房屋权利人为中胜公司，产权证书：粤（2019）惠州市不动产权第3××2号，共有情况：单独所有，建筑面积：66.94平方米，房屋登记时间为2019年8月23日，该房屋无抵押权人，该房屋于2021年2月1日被本院（2021）粤13执56号案查封。根据异议人提供的证据材料显示，2017年3月28日，出卖人中胜公司与王莹签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳（2017）××81），主要约定：王莹购买××号房，房屋售价为1102109元，本合同签订前买受人向出卖人支付定金5万元抵作商品房价款，约定买受人应于2017年3月21日前支付首期房价款332109元，余款770000元向银行申请贷款支付。并约定该房全部价款支付至中胜公司名下银行账号为44××259。约定出卖人在2017年12月28日前向买受人交付该商品房。约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该房的房屋所有权转移登记。2017年3月10日，异议人王莹通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币5万元。2017年3月21日，异议人王莹通过其名下银行账户（尾号为2099）转账人民币282109元至中胜公司。2017年3月28日，异议人王莹（借款人）与中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44××33），约定借款人借款本金为77万元，贷款人将款项一次性划入中胜公司账户4405××××0430。2017年3月29日，中胜公司向王莹开出清泉城市广场住宅收房款的发票（No.22831010），金额为332109元。2017年5月23日，中国建设银行股份有限公司惠州市分行出具《个人贷款支付凭证》，证明已由王莹在建设银行账户4400××××9790支付77万元至中胜公司账户4405××××0430。2018年2月5日，中胜公司向王莹出具《入伙通知书》，该通知书主要内容为通知王莹自2018年2月25日至2018年3月3日至清泉城市广场万科物业服务中心办理涉案房屋交付手续，且物业管理费自办理收楼手续后的次月始由买受人承担。异议人王莹还提交了深圳市万科物业服务有限公司惠州清泉城市广场物业服务中心出具的2018年3月至2021年期间的物业服务费。本院认为，本案的争议焦点为异议人王莹对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2021年2月1日查封涉案房产，异议人王莹于2017年3月28日与中胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是在本院查封之前签订合同。中胜公司于2018年2月5日向异议人王莹出具《入伙通知书》，通知王莹办理涉案房产交付手续，且异议人向本院提交其于2018年3月份起均有交付涉案房屋的物业服务费，表明异议人在本院查封之前已占有该房屋。就涉案房屋购房款项的支付，房屋总价格为1102109元，中胜公司向王莹开出涉案房屋发票确认已收到异议人王莹的购房首期款332109元，余款77万元已由中国建设银行股份有限公司付至中胜公司名下银行账户，上述证据表明异议人王莹于2017年5月23日已支付全部购房款。涉案房产权属变更登记需要由中胜公司予以协助才能完成，房产权属未完成变更登记非异议人自身原因所造成，并非异议人王莹的过错责任。综上，异议人王莹提出停止对涉案房屋执行的申请，符合上述法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于惠州市惠阳区房［不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第3××2号］的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 黄陈谦审 判 员 李艳琳审 判 员 李旭兵二〇二一年四月二十九日法官助理 胡亚婷书 记 员 林捷丽广东省惠州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤13执异51号异议人（案外人）：王莹，女，汉族，1991年10月7日出生。申请执行人：惠州市兆邦实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水铁湖东路28号六楼法定代表人：章财明。委托诉讼代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。被执行人：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：刘雨澄。本院在执行申请执行人惠州市兆邦实业发展有限公司（下称兆邦公司）与被执行人广东中胜置业有限公司（下称中胜公司）一案[执行案号：（2021）粤13执56号]中，案外人王莹提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。异议人王莹向本院提交书面《执行异议书》称，请求解除（2021）粤13执56号案中对惠州市惠阳区××号房【产权证号：粤（2019）惠州州市不动产权第3××2号】的查封。事由如下：2017年3月28日，申请人与中胜公司签订了《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017）××81】，约定向其购买涉案房屋，总价1102109元，中胜公司应于2017年12月28日前交付房屋，并于商品房交付之日起540日内办妥房屋所有权证书。2017年3月10日，申请人支付50000元定金，同年3月21日，支付282109元房款，并向中国建设银行申请了按揭贷款，按揭款770000元于同年5月23日支付给中胜公司。至此，申请人的付款义务已全部履行完毕。2018年3月25日，中胜公司向申请人交付房屋，目前，申请人已实际占有该房屋。2018年8月17日，申请人向税务机关交纳了涉案房屋契税10496元。2021年2月8日，申请人前往惠州市惠阳区不动产登记中心查询涉案房产的登记信息，得知该房产已于2021年2月1日被贵院查封，查封文号为（2021）粤13执56号。申请人认为，在涉案房屋被查封以前，申请人已签署买卖合同、支付全部价款，并且实际占有该房屋，但因中胜公司违约未能办理产权过户手续，申请人对此没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，人民法院不得查封涉案房屋。综上，申请人为保障自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定向贵院提起本异议申请，请贵院依法处理！异议人王莹向本院提交以下证据材料：一、涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》复印件；二、王莹银信支付持卡人存根复印件；三、王莹付款凭证截图；四、中国建设银行个人贷款支付凭证复印件；五、涉案房屋首付款发票复印件；六、涉案房屋钥匙委托书复印件；七、深圳市万科物业服务有限公司出具的涉案房屋的物业交费记录复印件；八、涉案房屋不动产登记结果查询复印件。异议人王莹于2021年4月13日向本院补充提交以下材料：一、涉案房屋的物业服务费发票复印件；二、涉案房屋的入伙通知书复印件；三、涉案房屋的《个人住房（商业用房）借款合同》部分复印件。申请执行人兆邦公司向本院提交书面《答辩意见》称，一、异议人未按照约定将购房款汇入行政部门指定的三个账户，因此，无法确认异议人支付的款项为涉案房产的购房款。通过异议人提交的由惠州市惠阳区房产管理局提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）款约定，可以清楚看到双方约定了一个惠阳区房产管理局监管的资金账户（账号44××3259)。但是，通过异议人提交的所谓转账凭证，可以清楚的看出异议人转账的账户明显不是约定的监管银行账户。并且，在此需要说明的是，虽然异议人支付了全额购房款，但是其仅提供了一张首付款的发票，并未提供贷款支付的77万元购房款的发票。因此，异议人提供的证据无法确认其按照约定支付了购房款。二、异议人未按照约定要求中胜公司为涉案房产办理预售合同登记备案，因此，无法确认异议人购买了涉案房产按照《商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，中胜公司应当进行预售合同登记备案。但是，异议人并未提交备案登记的材料，并且，涉案房产被法院查封，这说明涉案房产并未进行过备案登记，因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。三、异议人未按照约定要求中胜公司办理涉案房产的产权变更登记，因此，无法确认异议人实际购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，应当在约定的2017年12月28日交付房产后的540日内办理房屋所有权证明，但是直至今日，异议人都没有提供要求中胜公司办理产权证的证据。同时，在此需要强调的是，异议人为了证明已经实际使用涉案房产，虽然提供了不具有合法性的物业票收据（并非发票，也没有支付记录），但是既没有提供收房的凭证，也没有提供水、电、气的使用记录。因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。综上所述，异议人提供的证据明显无法确认其是涉案房的实际购买人，并且已经实际使用。同时，即使异议人购买了涉案房产，那么正是由于其未按照约定支付购房款项，也未按照约定要求办理合同备案登记，更未按照约定积极要求办理产权转移登记，因此，其提出没有过错的说法，也显然没有事实依据，其提供的要求解除查封的请求，不应支持。被执行人中胜公司向本院提交书面《答辩意见》称，答辩人对被答辩人的异议请求予以认可，答辩人已经将案涉房屋出售并交付给了被答辩人，被答辩人系案涉房屋的实际所有权人，应当依法停止对该房屋的处分。2017年3月28日，答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定将位于××号房出售给被答辩人，总价款为1102109。被答辩人已支付上述购房款，且2018年2月5日，答辩人发出《入伙通知书》，通知被答辩人办理案涉房屋的收房手续，后被答辩人办理了相关收房手续。因此，答辩人认为，案涉房屋作为被答辩人所有的房屋，并非答辩人实际所有，应当依法停止对该房屋的处分。综上所述，请求贵院依法判决停止对该房屋的处分。本院查明：本院立案申请执行人兆邦公司与被执行人中胜公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会于2020年10月9日作出的（2020）惠仲案字第082号裁决书，该裁决书确定：（一）被申请人中胜公司向申请人兆邦公司支付工程款1030076.5元；（二）被申请人中胜公司应以1030076.5元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向申请人兆邦公司支付工程款利息；（三）本案仲裁费22005元，由被申请人广东中胜置业有限公司承担。（四）申请人兆邦公司的其他仲裁请求不予支持。被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兆邦公司向本院申请强制执行，本院于2021年1月25日依法立案执行，案号为（2021）粤13执56号。2021年1月25日，本院作出（2021）粤13执56号执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务。中胜公司于2021年1月27日签收上述法律文书。2021年1月29日，本院作出（2021）粤13执56号执行裁定书，查封被执行人中胜公司名下位于惠州市惠阳区房［不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第3××2号］。根据不动产登记结果显示，涉案房屋权利人为中胜公司，产权证书：粤（2019）惠州市不动产权第3××2号，共有情况：单独所有，建筑面积：66.94平方米，房屋登记时间为2019年8月23日，该房屋无抵押权人，该房屋于2021年2月1日被本院（2021）粤13执56号案查封。根据异议人提供的证据材料显示，2017年3月28日，出卖人中胜公司与王莹签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳（2017）××81），主要约定：王莹购买××号房，房屋售价为1102109元，本合同签订前买受人向出卖人支付定金5万元抵作商品房价款，约定买受人应于2017年3月21日前支付首期房价款332109元，余款770000元向银行申请贷款支付。并约定该房全部价款支付至中胜公司名下银行账号为44××259。约定出卖人在2017年12月28日前向买受人交付该商品房。约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该房的房屋所有权转移登记。2017年3月10日，异议人王莹通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币5万元。2017年3月21日，异议人王莹通过其名下银行账户（尾号为2099）转账人民币282109元至中胜公司。2017年3月28日，异议人王莹（借款人）与中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44××33），约定借款人借款本金为77万元，贷款人将款项一次性划入中胜公司账户4405××××0430。2017年3月29日，中胜公司向王莹开出清泉城市广场住宅收房款的发票（No.22831010），金额为332109元。2017年5月23日，中国建设银行股份有限公司惠州市分行出具《个人贷款支付凭证》，证明已由王莹在建设银行账户4400××××9790支付77万元至中胜公司账户4405××××0430。2018年2月5日，中胜公司向王莹出具《入伙通知书》，该通知书主要内容为通知王莹自2018年2月25日至2018年3月3日至清泉城市广场万科物业服务中心办理涉案房屋交付手续，且物业管理费自办理收楼手续后的次月始由买受人承担。异议人王莹还提交了深圳市万科物业服务有限公司惠州清泉城市广场物业服务中心出具的2018年3月至2021年期间的物业服务费。本院认为，本案的争议焦点为异议人王莹对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2021年2月1日查封涉案房产，异议人王莹于2017年3月28日与中胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是在本院查封之前签订合同。中胜公司于2018年2月5日向异议人王莹出具《入伙通知书》，通知王莹办理涉案房产交付手续，且异议人向本院提交其于2018年3月份起均有交付涉案房屋的物业服务费，表明异议人在本院查封之前已占有该房屋。就涉案房屋购房款项的支付，房屋总价格为1102109元，中胜公司向王莹开出涉案房屋发票确认已收到异议人王莹的购房首期款332109元，余款77万元已由中国建设银行股份有限公司付至中胜公司名下银行账户，上述证据表明异议人王莹于2017年5月23日已支付全部购房款。涉案房产权属变更登记需要由中胜公司予以协助才能完成，房产权属未完成变更登记非异议人自身原因所造成，并非异议人王莹的过错责任。综上，异议人王莹提出停止对涉案房屋执行的申请，符合上述法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于惠州市惠阳区房［不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第3××2号］的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 黄陈谦审 判 员 李艳琳审 判 员 李旭兵二〇二一年四月二十九日法官助理 胡亚婷书 记 员 林捷丽