重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0154民初3386号 原告(案外人)：查培刚，女，汉族，生于1969年12月18日，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人(特别授权)：韩万奎、李明，重庆四方律师事务所律师。 被告(申请执行人)：李富明，男，汉族，生于1954年9月3日，住重庆市渝**。 被告(被执行人)：魏均成，男，汉族，生于1974年12月25日，住重庆市开州区。 第三人(被执行人)：廖林，女，汉族，生于1981年3月31日，住重庆市开州区。 第三人(案外人)：龚成万，男，汉族，生于1986年11月8日，住重庆市开州区。 原告查培刚与被告魏均成、李富明、第三人廖林、龚成万案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告查培刚及委托诉讼代理人李明、被告李富明、第三人廖林、龚成万到庭参加诉讼，被告魏均成经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告查培刚向本院提出诉讼请求：1、判决位于重庆市开州区xx街道xx号侨城滨湖半岛x幢x层x号房屋不得执行；2、请求确认原告查培刚为重庆市开州区xx街道**侨城滨湖半岛******房屋的所有权人;3、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告廖林于2014年11月25日以613558元的价格从侨城地产集团有限公司购买位于重庆市开州区xx街道xx号侨城滨湖半岛x幢x层x号房屋(以下简称“该房屋”)一套，支付首付款193558元，并向中国建设银行股份有限公司开州支行贷款40万元。后于2017年2月17日廖林通过重庆上和不动产经纪有限公司将该房屋以65万元的价格出售给第三人龚成万，并由龚成万支付首付款212735元及定金20000元，下欠中国建设银行股份有限公司开州支行贷款本金397265元，由龚成万按月打入2816.32元到被告廖林的建设银行卡号：62366837600********中，余下的20000元购房款待房屋产权证办理到龚成万名下再支付，并于当日到侨城滨湖半岛办理“侨城滨湖半岛”房屋交接确认书，将该房屋交给龚成万，并签署了侨城滨湖半岛小区业主临时公约、小区消防及安全责任书、前期物业管理服务协议，并由龚成万缴纳建筑垃圾处置费、物业费、装修押金等相关费用。龚成万又于2017年2月22日将该房屋以729000元的价格出售给原告查培刚，并由原告查培刚支付首付款292848元及定金2万元，下欠中国建设银行股份有限公司开州支行贷款本金396152元，由原告查培刚按月打入2816.32元到第三人廖林的建设银行卡号：62366837600********，余下的20000元购房款待房屋产权证办理到原告查培刚名下再支付，并于当日到侨城滨湖半岛办理“侨城滨湖半岛”房屋交接确认书，将该房屋交给原告查培刚并签署了侨城滨湖半岛小区业主临时公约、小区消防及安全责任书、前期物业管理服务协议，原告查培刚接受房屋后对该房屋进行装修，并已经入住。该房屋两次通过重庆上和不动产经纪有限公司合法买卖将所有权转移到原告查培刚名下，原告查培刚善意取得该房屋的所有权。原告查培刚于2018年1月11日从物管处得知本院作出的重庆市开州区人民法院（2017）渝0154执保404号之一执行裁定书裁决：预查封被告廖林所有的位于重庆市开州区xx街道xx号侨城滨湖半岛x幢x层x号房屋。原告查培刚认为该查封侵犯了其合法权益，并于2018年2月26日依法向本院提出执行异议，请求撤销重庆市开州区人民法院（2017）渝0154执保404号之一《执行裁定书》第一项：预查封被申请人廖林所有的位于重庆市开州区xx街道xx号侨城滨湖半岛x幢x层x号房屋的裁定，但本院作出的（2018）渝0154执异13号《执行裁定书》驳回原告的异议请求。补充事实：原告于2018年8月28日将该房屋下欠中国建设银行开州支行的款项已经全部还清。 被告李富明辩称：1、魏均成和廖林的夫妻关系在法律上是存在的，该房屋的按揭款是打给廖林账户上的；2、目前为止廖林按揭该房屋；3、法院驳回异议的执行裁定书按照当时的听证会驳回了上诉(异议)。民事判决夫妻关系存续，是共同债务人，只遵从法院判决书。目前为止还是以廖林的名义，该房屋应该执行。应该驳回原告的诉讼请求。 被告魏均成没有答辩。 第三人廖林述称：该房屋是先卖给原告的，后起诉的，赞同查培刚的意见。 第三人龚成万述称：当时买房的时候征询过廖林关于该房屋的具体情况，签订了买卖合同的。关于李富明的提出的意见不赞同，关于房屋的按揭月付问题，卖房后，廖林将按揭贷款的卡交给我。卖给原告后，我又将该卡交给原告。因为时至今日该房屋产权证还未办理下来，未办理在廖林名下，认同原告的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，(一)原告方向法庭举示以下证据： 1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体事实； 2、被告及第三人身份信息，证明被告的诉讼主体事实； 3、执行裁定书，证明法院冻结房屋及提出执行异议的事实； 4、商品买卖合同及借款合同(廖林从开发商手中购买)，证明第三人廖林购买争议房屋的事实； 5、房屋买卖合同(廖林与龚成万的买卖合同)，证明第三人廖林于2017年2月17日将争议房屋出售给龚成万的事实； 6、打款单、流水单及收据，证明龚成万按合同约定支付购房款的事实； 7、交房确认书、安全责任书、临时公约等，证明龚成万接收争议房屋并办理交接手续等事实； 8、收据，证明龚成万缴纳小区建筑垃圾处置费等事实； 9、房屋转让合同(龚成万与原告查培刚之间的合同)，证明龚成万于2017年2月22日将争议房屋出售给原告查培刚的事实； 10、打款单、流水及收据，证明原告支付购房款的事实； 11、交房确认书、房屋清单、安全责任书、临时公约、前期物业管理协议等，证明查培刚接收争议房屋并办理交接手续等事实； 12、装修材料单一份，证明本案原告对争议房屋就进行装修并入住的事实； 13、个人交易明细，证明原告的已经支付完合同约定购房款的事实； 14、结清证明及还款凭证，证明争议房屋按揭款已经还清的事实。 15、重庆市预购商品房屋买卖合同登记备案证明，证明该房屋是预登记在第三人廖林名下的。 经庭审质证，被告李富明不认可原告方所提供的所有证据。 第三人廖林、龚成万均认可原告方所提供的所有证据。 (二)被告李富明为了证明自己的主张，提供了如下证据：重庆市开州区人民法院（2017）渝0154民初3171号民事判决书、（2017）渝0154执保404号保全裁定书、（2018）渝0154执异13号执行裁定书。证明钱该给，房屋该执行。 经庭审质证，原告认为李富明的证据的真实性无异议，但达不到其证明目的；第三人廖林认为李富明借钱给魏均成自己不知晓，房屋是买了的，对执行房屋有异议。龚成万对李富明的证据不发表意见，但反对执行房屋。 (三)第三人龚成万向本院提交了廖林处购房合同及付款凭证； 经庭审质证，原告对龚成万的证据的三性均予以认可。李富明对龚成万所提交的证据不认可。廖林对龚成万所提交的证据无异议。 第三人廖林没有提交证据，认为房子卖了，其相关依据都交给了买房人。 被告魏均成没有举证，也没有到庭质证。 经本院审查，认为原告提交的证据真实、来源合法，与案件具有关联性；证据之间能相互印证，能够证明廖林将房屋卖给龚成万，龚成万将房屋卖给原告，原告对该房屋购买、付款、并装修、实际占有并入住的事实。被告提交的证据真实、合法、具有关联性，应当采信。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下：第三人廖林于2014年11月25日以613558元的价格从侨城地产集团有限公司购买位于重庆市开州区xx街道xx号侨城滨湖半岛x幢x层x号房屋一套，支付首付款193558元，并向中国建设银行股份有限公司开州支行贷款42万元。后于2017年2月17日廖林通过重庆上和不动产经纪有限公司将该房屋以65万元的价格出售给第三人龚成万，并由龚成万支付首付款212735元(通过银行转款)及定金20000元，下欠中国建设银行股份有限公司开州支行贷款本金397265元，由龚成万按月打入2816.32元到被告廖林的建设银行卡号：62366837600********中，廖林将该卡交给了龚成万，余下的20000元购房款待房屋产权证办理过户到龚成万名下当日支付，并于当日到侨城滨湖半岛办理“侨城滨湖半岛”房屋交接确认书，将该房屋交给龚成万，并签署了侨城滨湖半岛小区业主临时公约、小区消防及安全责任书、前期物业管理服务协议，并由龚成万缴纳建筑垃圾处置费、物业费、装修押金等相关费用。龚成万又于2017年2月22日将该房屋以729000元的价格出售给原告查培刚，并由原告查培刚支付首付款292848元（银行转款）及定金2万元，下欠中国建设银行股份有限公司开州支行贷款本金396152元，由原告查培刚按月打入2816.32元到第三人廖林的建设银行卡号：62366837600********，龚成万将廖林的该建设银行卡交给了原告，余下的20000元购房款待房屋产权证办理到原告查培刚名下再支付，并于当日到侨城滨湖半岛办理“侨城滨湖半岛”房屋交接确认书，将该房屋交给原告查培刚并签署了侨城滨湖半岛小区业主临时公约、小区消防及安全责任书、前期物业管理服务协议，原告查培刚接收房屋后对该房屋进行装修，并已经入住。 李富明与廖林、魏均成民间借贷纠纷一案，李富明于2017年4月28日向本院起诉并申请财产保全，本院于2017年5月26日作出(2017)渝0154执保404号之一民事裁定书，查封了对被申请人廖林所有的位于重庆市开州区xx街道xx号侨城滨湖半岛x幢x层x号房屋。2017年8月28日，本院作出（2017）渝0154民初3171号民事判决书，判决：“被告魏均成、廖林在本判决生效后十日内共同向原告李富明偿还尚欠借款本金330000元及利息，利息从2015年3月10日起以330000元为基数按年利率24%计算至付清本金之日止。”判决生效后，被告魏均成、廖林未履行义务，李富明于2018年1月2日向本院申请强制执行，案号为（2018）渝0154执8号。2018年2月26日，案外人查培刚以已购买被查封房屋为由，向本院提出执行异议。2018年3月12日，本院作出的（2018）渝0154执异13号《执行裁定书》驳回了原告的异议请求。原告查培刚起诉来院，提出前述请求。2018年8月28日，原告将该房屋下欠中国建设银行开州支行的按揭贷款全部还清中国建设银行开州支行出具结清证明，该个人按揭贷款结清，廖林与银行之间的《借款合同》及相关约定解除，借款合同终止。由于该房屋首次业主房屋权属证书尚未办理，导致该房屋的解除抵押手续尚未办理。 本院认为，本案的争议焦点是案外人对执行标的物是否享有实体权利，即案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的物权和物权期待权。最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须完全具备，缺一不可。 (一)在查封前原告查培刚与被告龚成万之间，第三人龚成万与第三人之间是否存在被执行标的物已经交易的真实性问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 一是交易行为的真实性。案外人向人民法院主张执行标的物的所有权，主要依据《买卖合同》、缴费票据、产权证明、公证文书等凭证。以《买卖合同》主张对执行标的物的所有权，人民法院应对买卖合同的真实性进行界定。从前述证据的分析来看，原告提交的证据，形成了完整的证据链，而被告李富明未能提供其房屋交易的否定证据或证据线索。能够证明在查封前原告查培刚与第三人龚成万之间，第三人龚成万与第三人廖林之间存在被执行标的物已经交易的事实。关于被告李富明提出魏均成和廖林的夫妻关系在法律上是存在的，该房屋的按揭款是打给廖林账户上的问题。因该房屋本身是廖林的按揭贷款方式所购，而当时该房屋的产权证书没有办下来，原告查培刚支付部分房款后对下欠中国建设银行股份有限公司开州支行贷款部分，由原告查培刚按月打入到第三人廖林的建设按揭贷款银行卡，并由原告掌握该卡，便于原告偿还按揭贷款，余下的20000元购房款待房屋产权证办理到原告查培刚名下再支付给卖主，该方式符合交易习惯。该房屋是通过中介机构购买，龚成万转卖，原告购买后装修入住，没有证据证明原告与第三人之间存在恶意买卖，应当认定交易的真实性。 二是执行标的物所有权的时间节点的真实性。本案执行标的物买卖合同签订的时间、房屋价款的给付时间、原告接房后签署的侨城滨湖半岛小区业主临时公约、小区消防及安全责任书、前期物业管理服务协议的时间均先于人民法院采取强制执行措施时间，特别是付款的银行痕迹，原告已经明确为支付房款，被告李富明没有提出反驳性证据，也没有证据显示原告与第三人在保全措施后所为，能够排除买卖人签订合同的恶意倾向。 (二)关于原告是否占有的问题。即原告对涉案标的物是否具有事实上的管领力。即，对标的物具有实际的控制和支配能力。空间、时间和法律上的结合是判断事实上管领力的标准。空间上的结合表明标的物在特定人的控制下，时间上的结合要求这种控制有一定的连续性，法律上的结合强调对涉案标的物的控制效力而非一定是直接控制。人民法院在判定案外人是否已实际占有涉案标的物时，可结合以下因素：空间上，原告已经领取涉案标的物并对该房屋已经装修并搬入家具；时间上，原告已经接房且装修居住至今；法律上，原告及受托人以原房主名义已支付且至今仍在支付涉案标的物的水、电等费用。如果原告与被执行人恶意串通伪造买卖合同成本较低，但全额支付价款或实际占有涉案标的物伪造成本较高，而且原告客观上已经投入除办证尾款外的全部资金，也没有证据证明原告与第三人之间具有特殊的利益关系或利害关系，所以，原告与第三人之间不存在恶意串通，应当认定占有成立。 (三)抵押房是否可以买卖的问题。我国《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意抵押房地产可以转让或者出租，抵押房地产转让或者出租所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分归抵押人所有。第三十六条抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。由此可见，法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，用作抵押时是可以买卖的只是要消除抵押后才能过户。 (四)案外人对未办理过户手续是否存在过错的认定。案外人即本案原告应当举证证明标的物事实权属归自己和未办理过户手续的责任非自己过错。认定案外人对未办理过户手续是否具有过错不能一概而论，如果简单以未办理过户手续推定案外人存在过错，有失公平。原告作为案外人的主张能否支持要重点审查以下三点：其一，案外人应当在法院强制执行程序开始前，已经支付全部价款或合同约定的大部分价款并实际占有该标的物。法院应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业服务合同、物业费缴费发票等证据综合判断。其二，案外人未办理过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人（债权人或第三人）为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。其三，对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、是否已经支付全部价款并实际居住等事实应当严格审查。本案中原业主的房屋产权证在查封前没有办下来，不能归结于本案原告的过错。 综上所述，原告提交的证据能够达到证明案涉房屋系原告在本院查封前已经购买的事实，能够排除对案涉房屋的执行;由于该房屋的解除抵押手续尚未办理，未能达到对其权属进行确认的条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行坐落于重庆市开州区xx街道xx号侨城滨湖半岛x幢x层x号房屋； 驳回原告查培刚要求确认自己为重庆市开州区xx街道xx号侨城滨湖半岛x幢x层x号房屋所有权人的诉讼请求。 案件受理费11090元，由被告魏均成负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院人民法院。 本院(2018)渝0154执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杜连成 人民陪审员  李中云 人民陪审员  林作超 二〇一八年十月十五日 书 记 员  丁晓莉