大连市金州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0213民初3086号 原告：王喜宏，男，1969年5月21日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。 委托诉讼代理人：刘陆璐、袁凌东，均系北京市华泰律师事务所大连分所律师。 被告：大连辽大房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区先进街道六委**。 法定代表人：杨建文。 被告：大连新型房地产开发有限公司，住所地：，住所地：辽宁省大连市沙河口区敦煌路**v> 法定代表人：孙才科。 被告：大连新型企业集团有限公司，住所地：辽，住所地：辽宁省大连市沙河口区敦煌路**> 法定代表人：孙才科。 三被告委托诉讼代理人：白禹龙、罗娜，均系辽宁智库律师事务所律师。 原告王喜宏诉被告大连辽大房地产开发有限公司（下称辽大公司）、大连新型房地产开发有限公司（下称新型公司）、大连新型企业集团有限公司（下称新型集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史振红独任审判。原告委托诉讼代理人刘陆璐、袁凌东，三被告委托诉讼代理人白禹龙、罗娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1、请求判令三被告协助原告将位于大连市金州区金润花园××房屋过户至王连松名下，并承担办证所需税费。2、请求判令三被告赔偿原告逾期办理房屋产权证的违约金，暂定1000元（实际的计算方式为案涉房屋面积乘每平2700元为基数，从2015年12月30日起至原告取得房屋产权证之日止，按照同期银行逾期贷款利率计算）。理由：原告原为金州水泥厂员工，居住于该厂一处36.36平方米的房屋中。后该厂被被告新型集团收购。被告辽大公司为建设金州东山生活区项目，需拆迁东山小区和金州水泥厂周边，原告的房屋便位于拆迁范围内。因此原告与被告达成拆迁协议，被告以房屋产权调换方式对原告进行补偿。并且原告于2008年9月22日在向辽大公司缴纳了增加的住房面积代建费16501.5元后，实际入住案涉房屋（施工号为××）。各被告至今未为原告缴纳办理房屋产权证的税费并办理房屋产权证，在原告的多次催促下，仍不履行义务。故原告为维护合法权益，特诉至法院请求依法判决。 被告辽大公司辩称，案涉《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》（下称“《议定书》”）没有关于办理房产证的步骤、义务、期限、费用承担及违约责任等任何约定，原告诉请无任何合同或法律依据，应予驳回。1、《议定书》没有关于办理房产证的步骤、义务、期限等约定，我公司也不是办理房产证的法定主体，即我公司并无义务也无权力为其办证。一方面，《议定书》并无任何关于房产证办理步骤、义务、期限等约定，原告要求我公司承担办证义务并无合同依据；另一方面，办理房产证系国家产权登记部门的行政权力，我公司并非办理房产证的法定主体，原告诉请要求我公司办证并无法律依据，我公司并无义务也无权力为其办证。2、《议定书》没有关于办理房产证所需税费全部由我公司承担的约定，原告要求我公司承担税费并无合同或法律依据。《议定书》并未约定办理房产证过程中的全部税费由我公司承担，故原告要求我公司承担税费的诉请并无任何合同或法律依据，原告应自行缴纳办理房屋产权证过程中应由被拆迁人缴纳的税费。3、我公司既无违约行为，双方也未约定任何违约责任，故原告要求我公司赔偿逾期办证违约金并无任何事实或法律依据。原告并无任何证据可以证明双方就办理产权证存在任何约定，也无证据证明我公司存在任何违约行为，故原告要求我公司承担逾期办证违约金的，并无任何事实基础及法律或合同依据。综上所述，原被告双方均未就办理产权证的义务或责任存在任何约定，原告也没有任何证据可以支持其诉请，其诉请并无任何事实基础及法律或合同依据，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求，以维护我公司合法权益。 被告新型公司辩称：一、我公司并非案涉房屋拆迁安置补偿合同关系当事人，与该合同关系下的房产证办理义务及责任无关。根据《城市房屋拆迁管理条例》（2011年1月21日废止）第四条“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”及第十三条“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议”，拆迁安置补偿合同的当事人即拆迁人与被拆迁人，拆迁人即持有《拆迁许可证》的单位，现大连辽大房地产开发有限公司取得案涉项目的《房屋拆迁许可证》，故应由大连辽大房地产开发有限公司向原告承担回迁安置房屋的交付等义务，我公司并非安置补偿合同当事人，根据合同相对性，我公司无需承担办证义务或责任。二、案涉《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》（下称“《议定书》”）没有关于办理房产证的步骤、义务、期限、费用承担及违约责任等任何约定，原告诉请无任何合同或法律依据，应予驳回。综上所述，我公司并非案涉房屋拆迁安置补偿合同关系当事人，原被告双方均未就办理产权证的义务或责任存在任何约定，原告无权要求我公司承担办证义务或责任，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求，以维护我公司合法权益。 被告新型集团辩称：一、我公司并非案涉房屋拆迁安置补偿合同关系当事人，与该合同关系下的房产证办理义务及责任无关。根据《城市房屋拆迁管理条例》（2011年1月21日废止）第四条“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”及第十三条“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议”，拆迁安置补偿合同的当事人即拆迁人与被拆迁人，拆迁人即持有《拆迁许可证》的单位，现大连辽大房地产开发有限公司取得案涉项目的《房屋拆迁许可证》，故应由大连辽大房地产开发有限公司向原告承担回迁安置房屋的交付等义务，我公司并非安置补偿合同当事人，根据合同相对性，我公司无需承担办证义务或责任。二、案涉《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》（下称“《议定书》”）没有关于办理房产证的步骤、义务、期限、费用承担及违约责任等任何约定，原告诉请无任何合同或法律依据，应予驳回。综上所述，我公司并非案涉房屋拆迁安置补偿合同关系当事人，原被告双方均未就办理产权证的义务或责任存在任何约定，原告无权要求我公司承担办证义务或责任，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求，以维护我公司合法权益。 经审理查明，2004年6月28日，被告新型公司与原告签订《城市房屋拆迁补偿安置（非租赁房屋产权调换）协议》（下称《房屋拆迁补偿安置协议》），约定新型集团将原告居住的金州水泥厂自管房，建筑面积36.36平方米的房屋予以拆迁安置。新型公司保证在2005年12月31日前交付符合国家有关规范、标准的产权调换房屋。协议签订后，原告依约搬离，将房屋交新型公司拆迁。2005年2月4日，新型公司与原告签订《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》，约定：原告向新型公司缴纳16501.5元代建费，新型公司向其交付金润花园××，建筑面积57.09平方米的房屋（现行政街号已变更为大连市金州区金润花园××，下称案涉房屋），辽大公司亦在该协议上加盖印章。在实际收取了原告交付的代建费并开具辽宁省大连市商品房销售（结算）专用发票后，辽大公司向原告交付案涉房屋。原告至今仍居住在案涉房屋。案涉房屋由大连新型物业管理有限公司提供物业服务。 另查明，2006年11月19日，被告辽大公司取得房屋拆迁许可证（大金拆许字2006第××号）。该许可证标注为延续拆迁，拆迁范围为金州区东山小区和金州水泥厂周边（该自管房包含在内），占地面积391507平方米，拆迁面积非住宅5861平方米、住宅23081平方米。拆迁实施单位为被告新型公司。 再查，案涉房屋系辽大公司开发建设，在2005年12月1日通过竣工验收，被辽大公司编制在经备案的《预售商品房明细》中。案涉房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证均登记在辽大公司名下。 本院所确认的上述事实，有原、被告均提供的关于金州水泥厂改制方案的批复、被拆迁户增加住房面积投资代建议定书、辽宁省大连市企事业单位收款发票；原告提供的住房债权认购证明、城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书、辽宁省大连市商品房销售（结算）专用发票、关于金州水泥厂职工申请办理住房产权证的处理意见、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，竣工验收备案表、预售商品房明细；被告提供的房屋拆迁许可证、城市房屋拆迁资格证书、房产执照、金州东山棚户区动迁补偿方案、动迁联络笺等证据材料及庭审笔录在案为凭，经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，综合原被告诉辩内容，本案争议的焦点问题有四：一是新型公司是否已经履行完毕拆迁安置义务；二是三被告是否负有协助原告办理案涉房屋产权登记的义务；三是办理案涉房屋产权登记所需税费如何承担；四是被告是否应向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金。对于第一个争议焦点：根据《大连市城市房屋拆迁管理条例》第十条规定：城市房屋拆迁，可实行下列三种方式：（一）当地人民政府组织有拆迁能力的单位统一拆迁，进行综合开发，承担全部拆迁安置任务；（二）拆迁人自行拆迁，承担全部拆迁安置任务；（三）拆迁人委托拆迁，委托有被委托拆迁资格的单位承担拆迁安置任务。本案中，辽大公司持有案涉房屋的拆迁许可证，是拆迁人。新型公司持有拆迁资格证，受辽大公司的委托承担对原告的拆迁安置工作。新型公司既然与原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。就应当按照协议约定对原告回迁安置。事实上，在原告回迁时，也是新型公司与原告签订了《投资代建议定书》，确定案涉房屋为原告的回迁安置房。原告按照议定书约定的价格、面积交纳投资代建费，方才取得案涉房屋作为自己的回迁安置房。至此，新型公司已向原告履行完毕大部分拆迁安置义务。但新型公司与原告签订的拆迁安置补偿协议书中约定，回迁安置房屋应为符合国家有关规范、标准的产权调换房屋，但案涉房屋现并不符合国家对不动产的登记规范。根据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，新型公司对原告的拆迁安置义务显然尚未履行完毕。新型公司应继续履行《房屋拆迁安置补偿协议书》，配合原告办理案涉房屋的产权登记手续。 对于第二个争议焦点：首先，如前所述，新型公司应继续履行其与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，协助原告办理案涉房屋的产权。其次，第一，虽然原告与辽大公司并无直接的合同关系，但原告原来居住的房屋系被持有拆迁许可证的辽大公司拆除。辽大公司在拆除该房屋后，在该房屋所在地块及周边开发建设商品房并对外销售，其中就包括案涉房屋。案涉房屋也被辽大公司列于其编制的在房产部门备案的商品房销售明细中。这表明辽大公司有将案涉房屋作为商品房对外出售的意思表示。第二，辽大公司在原告与新型公司所签的《投资代建议定书》中的“被拆迁户增加住房面积代建费核算表”上加盖印章，在实际收取了原告投资代建费后，为原告开具了商品房发票。这表明辽大公司已知悉案涉房屋系作为回迁安置房源，用于安置动迁户的。根据《城市房屋拆迁管理条例》（2011年1月21日废止）第四条“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”的规定，辽大公司既为拆迁人，又为回迁房屋的建设单位和出卖人，其理应承担协助动迁户办理房屋产权登记手续的义务。故原告要求辽大公司协助办理房屋产权登记手续并无不当，应予支持。再次，从原告提交的大连金普新区住房保障中心《关于金州水泥厂职工申请办理住房产权证的处理意见》和原被告均提供的《金州水泥厂改制方案的批复》（下次《改制批复》）可知，新型集团如履行完毕《改制批复》中其的承诺，原告即可办理案涉房屋的产权。但被告新型集团没有按照本院要求说明其对金州水泥厂的收购情况，其应承担举证不能的责任。且被告新型集团在庭审中称已向产权部门申报了办理产权登记所需材料，是产权部门的不作为导致了原告未能取得案涉房屋的产权。这也表明其同意将案涉房屋登记在原告名下。故原告要求新型集团协助其办理房屋产权登记手续的诉请并无不当，应予支持。最后，根据原告提供的《城市房屋拆迁补偿安置（非租赁房屋产权调换）协议》及住房债券认购证明等证据，可以推定出被拆迁房屋可能归原告所有。三被告的动迁行为使原告失去了被拆迁房屋的产权，其既然将案涉房屋调换给原告，就应当协助原告取得案涉房屋的产权。 对于第三个争议焦点：因《房屋拆迁安置补偿协议》及《投资代建议定书》并无办理房产证过程中税费承担的约定，对此原被告双方又不能达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，案涉房屋的过户税费应由原被告双方按照国家有关规定各自缴纳自己应承担的税费。 对于第四个争议焦点：原告提出本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由被告向其支付逾期办证违约金。因本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方在《房屋拆迁安置补偿协议》及《投资代建议定书》均未约定违约金，故原告此项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（六）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《大连市城市房屋拆迁管理条例》第三十二条之规定，判决如下： 一、被告大连辽大房地产开发有限公司、大连新型房地产开发有限公司、大连新型企业集团有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助原告王喜宏将位于大连市金州区金润花园××房屋产权过户至原告王喜宏名下，过户税费及可能产生的滞纳金由原告与三被告按国家有关法律规定各自缴纳。 二、驳回原告王喜宏的其他诉讼请求。 案件受理费1529元（原告已预交），由被告大连辽大房地产开发有限公司、大连新型房地产开发有限公司、大连新型企业集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。 审判员  史振红 二〇一八年十月十六日 书记员  王晓雨