上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终9386号上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处，住所地上海市杨浦区。负责人：田晓东，处长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海灵宝汽车服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：高跃华，总经理。委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。上诉人中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处(以下简称“空军上海房管处”)与上海灵宝汽车服务有限公司(以下简称“灵宝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初10417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人空军上海房管处上诉请求：撤销一审判决主文第四项，改判己方不承担补偿责任。事实与理由：根据己方与灵宝公司签订的关于杨浦区国权北路XXX号两层房屋(以下简称“系争房屋”)的《军队房地产租赁合同》，属于不可抗力原因致使租赁合同无法履行的情况，双方均不承担责任。现因部队停偿的政治任务，双方提前终止租赁合同，是不可抗力的原因。此外，己方不认可隐蔽项目造价和拆除项目造价，两项目补偿无事实和法律依据。故一审法院判决己方补偿灵宝公司装修、改建损失，缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以改判。上诉人灵宝公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、四项，改判支持己方一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、对于系争房屋的工程造价评估报告的司法鉴定意见，一审一面倒的采纳空军上海房管处对于系争房屋折旧率的意见，完全无视己方对该报告所提出的证据和质证意见，导致错判决,折旧率应该按照实物的新旧程度确定。一审不仅未组织双方和鉴定人进行质证，而且时隔仅十五日即下达判决书，结果一审判决在说理部分中对己方的意见只字未提，一审显属程序违法。己方对鉴定报告结论逐一进行分析比对后，明确指出报告对系争房屋的工程造价意见存在漏审、少审、错审。2、系争房屋租赁期限至2019年12月31日止，本应还在履行期间，由于中央军委的停偿工作的决定导致系争房屋的租赁合同无法继续履行，己方为配合军队停止有偿服务工作，造成巨额经济损失，己方理应获得房屋租金等相关补偿。根据中央军委停止军队有偿服务的相关文件也明确要求保护企业、公民的合法权益。3、空军上海房管处自愿承担的评估费和系争房屋的漏水维修费，一审判决由己方承担于法相悖、于理不通。空军上海管理处还应补偿停产停业损失、补偿员工遣散费、设备拆装储运费等。二、己方自军队停偿工作开始后，始终按照空军上海房管处的要求积极予以配合，空军上海房管处对此也充分认可。己方认为一审判决补偿金额不足以弥补己方损失，故己方坚持上诉，要求予以改判。空军上海房管处向一审法院起诉请求判令灵宝公司：1、立即搬离并腾空系争房屋，并将系争房屋返还；2、支付2017年5月1日至8月31日的租金533,300元；3、支付2016年10月1日至2017年10月1日的水电费70,025.5元。灵宝公司提起反诉要求判令空军上海房管处：1、赔偿土建装修损失7,000,000元；2、赔偿员工遣散费、设备仪器拆除费、房屋主体维修费计1,500,000元；3、补偿垫付的工程造价审计费54,055元。一审法院经审理查明：2014年8月21日，空军上海房管处(出租方、甲方)与灵宝公司(承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方自愿将上海市杨浦区国权北路XXX号两层房屋(坐落号：空直沪字第1716号)，建筑面积2,100平方米出租给乙方使用；租赁用途为汽车销售、售后服务；租期自2015年1月1日至2019年12月31日止；租金按季结算(见附加条款)；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。附加条款：1、合同房地产五年的租金总额为8,145,440元整。付款采取按季度支付，先付后用方式。2015年1月1日-2015年12月31日年租金1,600,000元，每季度5日前支付本季度租金400,000元。2016年1月1日-2016年12月31日年租金1,600,000元,每季度5日前支付本季度租金400,000元。2017年1月1日-2017年12月31日年租金1,600,000元,每季度5日前支付本季度租金400,000元。2018年1月1日-2018年12月31日年租金1,648,000元,每季度5日前支付本季度租金412,000元，年递增率3%。2019年1月1日-2019年12月31日年租金1,697,440元,每季度5日前支付本季度租金424,360元，年递增率3%。2、经乙方申请，考虑该房地产现为毛坯房，需对房地产内部进行必要的改装修，甲方同意给予两个月免费改装修施工期。……。5、乙方确保所承租房地产的日常看管维护和使用安全，并对自有财产及人员物资办理相应的资质证照和购买保险。落款处，军队房地产管理部门意见：空军后勤部后房[2014]57号批复，同意出租。期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。租期内因军事需要，承租方应无条件将所承租的房地产交还军队。2013年12月30日，上海市杨浦区房地产交易中心接受空军上海房管处的委托，出具《房屋土地权属调查报告书》认定总土地面积96,895.2平方米，本项目根据沪房地杨字(1998)第003956号房地产权证、申请单位申请及附图、D2011-011地籍界变更报告书认定土地范围，在遵循合理用地的基础上，采用图解法确定界址点坐标并计算土地面积。2016年9月29日，中国人民解放军房地产管理局对系争房屋租赁核发军房租证(2016)空京字第000240号《军队房地产租赁许可证》，有效期自2017年1月1日至2017年12月31日。2017年8月25日，空军上海房管处、灵宝公司就系争房屋签订《租赁合同终止协议书》，约定：甲乙双方原签订的《军队房地产租赁合同》于2017年8月25日终止；……在乙方腾空房屋并签订移交单顺利进行的情况下，按照军队停止有偿服务工作有关文件精神，视情减免租金，给予30天腾退期，拔付补偿经费；乙方在规定时间内全部无条件撤离该租赁场所，将房屋及附属设备完好无损交还甲方……；乙方搬离腾退前所欠缴的租金、水电费及其他费用，需足额缴纳，在配合友好的情况下，视情减免，如不配合或无法结清，甲方有权在补偿金额中予以扣除……。2017年8月25日，灵宝公司在一份《腾退承诺书》上签章，承诺与空军上海房管处的租赁关系于2017年8月25日解除，在腾退期间，一切安全责任由本单位(个人)自行负责，并按时缴纳水电费用和其他费用。承诺于2017年8月30日签订清退补偿协议和移交单，在约定的腾退期内完成腾退清空工作，将房地产无偿交还贵处。一审中，双方确认租金交至2017年4月，灵宝公司认可尚欠付2017年5月至8月的房屋租金533,300元以及2016年10月至2017年10月的水电费70,025.5元。灵宝公司认为，根据租赁合同和终止协议的约定，在配合较好的情况下，应补偿两个月租金作为搬迁损失费，故要求酌情减免已付房租，减少投资损失，并同意支付水电费70,025.5元。一审另查明，空军上海房管处在起诉前委托宝业恒(北京)土地房地产资产评估咨询有限公司对系争房屋装修土建工程进行评估，评估公司于2018年6月4日作出评估报告，结论为：上海灵宝汽车服务有限公司装修改造及承租人权利价值损失为5,080,001元。一审中，空军上海房管处曾表示可以在评估范围内进行调解。灵宝公司认为，该评估是空军上海房管处单方委托，不予认可。后经双方同意，一审法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋的装修改造进行评估，评估报告分析说明：空军上海房管处认为，应根据租赁合同约定的剩余年限占整个租赁期限的比例计算。灵宝公司认为，应根据现场装修实物的新旧程度计算。我司根据双方意见分别计算，根据空军上海房管处意见计算本工程的折旧率为47%；根据灵宝公司意见计算，本工程的成新率为85%，如何取舍，由法院裁决。鉴定意见为：1、房屋装饰及土建工程造价为5,958,192元。附件1：房屋装修工程造价为4,923,644元。附件2：房屋安装工程造价为1,034,548元。2、灵宝公司所述隐蔽项目造价336,791元。附件3：灵宝公司所述隐蔽项目造价为336,791元。3、灵宝公司所述拆除项目造价为634,636元。附件4：灵宝公司所述拆除项目造价为634,636元。空军上海房管处对评估报告无异议。灵宝公司在初稿出来后提出存在缺项和费率套用标准的异议。评估人员到庭对评估报告作了解答，并对费率和部分缺项作了补充，上述结论是在补充复核的基础上确定。该评估费150,000元由灵宝公司预缴。灵宝公司提供2015年3月空军上海房管处同意其建造二楼汽车坡道工程的“情况说明”和2015年10月发给空军上海房管处的装修请示报告，证明对系争房屋进行装修改建；2016年5月11日，灵宝公司与案外人何启春就系争房屋二层南通道房屋建筑面积1,100平方米签订的《空军房地产租赁转分租合同》，租期自2016年10月1日起至2019年9月30日止，首年租金600,000元整，付三押一，先付后用。第二年起租金环比递增5%即630,000元整，……。空军上海房管处在该合同的落款审核盖章。用以证明空军上海房管处同意转分租；2017年4月以“空军房地产管理局上海房地产管理处”名义支付防水材料发票若干，合计95,800元。证明部队曾同意该费用抵水电费；2017年7月《上海市杨浦区国权北路XXX号沿街商业用房承租户动迁清退移交协议书》一份，该协议只有灵宝公司盖章；2017年10月，委托上海华城工程造价咨询事务所有限责任公司对商铺装修、安装及部分土建工程进行评估，经评估，工程造价为18,917,806元，灵宝公司支付评估费54,055元。用以证明系争房屋曾纳入动迁；2017年10月27日，发给空军上海房管处的“告知函”，证明为配合停偿工作，决定从次月起停业有序转移工作，望贵处采取停水停电办法促进停偿。要求协调与杨浦行政部门签订《动拆迁补偿协议书》和系争房屋打印照片若干，证明已于上述时间停业，由于补偿未得到解决，故未向空军上海房管处交房等证据。空军上海房管处认为，上述证据的真实性认可，但不认可其证明目的，对于灵宝公司委托华城工程造价咨询事务所作的评估，也是单方面的，不认可该评估结论，现法院已委托评估，对原评估费54,005元应由其自行承担。一审法院认为，空军上海房管处与灵宝公司就系争房屋签订的《军队房地产租赁合同》和《租赁合同终止协议书》均是双方真实意思的表示，合法有效，应当得以履行。现空军上海房管处要求灵宝公司腾空系争房屋并交还，应予准许。双方确认租金实际支付至2017年4月，根据终止协议中结清租金和水电费的约定，空军上海房管处要求灵宝公司支付2017年5月至8月的租金533,300元以及水电费70,025.5元，应予准许。灵宝公司主张装修改建的损失，现双方对一审法院委托评估的结果均无异议，但对损失补偿各持己见，一审法院考虑到合同终止对灵宝公司造成一定的损失，综合合同履行时间、外部环境对经营的影响以及评估人员对工程的隐蔽项目和拆除项目作的说明等因素，以合同期内折旧方法，确定补偿3,256,920元。灵宝公司要求补偿员工遣散费、设备拆除搬迁费、维修费1,500,000元，于法无据，不予准许。对于灵宝公司主张原涉动迁时的评估费54,055元，于法无据，不予准许。一审法院判决：一、上海灵宝汽车服务有限公司应予判决生效之日起十日内将上海市杨浦区国权北路XXX号两层房屋腾空并交还中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处；二、上海灵宝汽车服务有限公司应予判决生效之日起十日内支付中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处上述房屋租金533,300元；三、上海灵宝汽车服务有限公司应予判决生效之日起十日内支付中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处上述房屋水电费70,025.5元；四、中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处应在上述房屋交还后三日内，补偿装修、改建损失3,256,920元；五、上海灵宝汽车服务有限公司的其余诉讼请求，不予支持。二审中，灵宝公司提交2018年10月2日与上海驰帆物流有限公司签订的协议及2018年10月16日上海驰帆物流有限公司开具的3万元定金发票，要求空军上海房管处承担协议约定的搬迁费用29万余元。空军上海房管处认为前述材料系在本案一审后形成，如有纠纷应另行主张。灵宝公司另提交2015年3月情况说明和2015年10月装修请示报告，认为装修改建均经部队同意，己方对于二楼对于汽车坡道工程花费巨大，司法鉴定意见未能体现。空军上海房管处认为对于装修改建的司法鉴定已包括汽车坡道在内。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，空军上海房管处与灵宝公司于2017年8月25日签订协议，确认双方租赁合同关系解除。灵宝公司应根据租赁合同约定支付占用期间的租金和水电费用。灵宝公司要求改判不支付租金和水电的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据双方上诉意见，本案二审主要争议在于装修改建损失的补偿问题。经查，一审法院委托的鉴定机构和鉴定人员具备鉴定资质，鉴定人员亦到庭参加鉴定意见的质证，该鉴定意见可以作为事实认定的依据。因双方租赁合同提前协议解除，房屋所作装修改建亦由空军上海管理处占有处理。空军上海管理处认为不应对此予以补偿的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。在本案诉讼前，双方当事人均各自委托对装修改建情况进行评估，双方虽对于对方自行委托评估的结论不予认可，但对于评估范围应是明确的。在一审中，经双方共同申请由一审法院委托对装修改建情况进行司法鉴定，申请鉴定的地点和范围明确，双方亦均到场参加鉴定。鉴定结论的主要依据为双方确认的实测记录。上诉人灵宝公司认为鉴定意见存在漏审、少审、错审的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。租赁合同约定的租赁期限明确，灵宝公司作为理性的市场经营主体对于房屋装修必然对此会做充分考量。根据有关规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。现双方合同协议解除，应根据合同租期剩余年限占整个租赁期限的比例来确定房屋所涉装修残值。上诉人灵宝公司认为应按实物新旧程度确定装修残值的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。上诉人灵宝公司认为空军上海管理处还应补偿停产停业损失、补偿员工遣散费、设备拆装储运费的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人灵宝公司认为空军上海管理处自愿承担评估费和漏水维修费用的上诉意见，无相关书面依据可供佐证，本院对此不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45,672.2元，由上诉人中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处负担9,833.2元，由上诉人上海灵宝汽车服务有限公司负担35,839元。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 余 艺二〇一八年十月十八日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……