江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏12民终1911号上诉人（原审原告）：张建强，男，1973年9月14日生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：朱魏，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇豪，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱关俊，男，1962年2月26日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：许珙，靖江市斜桥法律服务所法律工作者。上诉人张建强与上诉人朱关俊因债权债务概括转移合同纠纷一案，均不服江苏省靖江市人民法院（2018）苏1282民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张建强上诉请求：1.撤销靖江市人民法院（2018）苏1282民初1789号民事判决，依法改判朱关俊支付上诉人转让款10万元，违约金20万元，合计人民币30万元（违约金暂计20万元，要求以10万元为基数按照5%每天计算至实际支付之日止）；2.判令朱关俊赔偿上诉人律师代理费损失21850元；3.判令本案一审和二审诉讼费用由朱关俊承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不正确。一、一审法院按照月息2%利率计算违约金违反了双方当事人合同的约定和意思自治，亦未能尊重市场经济规律和诚实信用原则。2017年10月30日朱关俊向上诉人出具承诺书：“。如未履行则违约金为所欠欠款额的5%每日另计作为赔偿，直至还清为止。如果诉至法院，所有因起诉产生的诉讼费用等由朱关俊承担。”依据该承诺，朱关俊应当支付上诉人剩余10万元转让款，并按10万元作为基数按照5%每日计算违约金至实际支付之日止。二、一审法院认定双方未就律师费用损失作出明确约定是错误的。本案律师费用属于朱关俊2017年10月30日向上诉人出具的承诺中的“所有因起诉产生的费用”，且2017年8月28日上诉人与朱关俊签订的《转让协议》亦载明“如朱关俊不能按时足额支付转让款项，则视为违约，前期支付的20万元作为违约金归上诉人所有，其他损失也应由朱关俊承担。”此处的“其他损失”应包含上诉人已实际发生的律师费损失。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不正确，应当予以撤销改判，支持上诉人全部诉讼请求。朱关俊辩称，张建强与朱关俊是房屋转租关系，张建强作为承租人将房屋使用九个月后又转租给朱关俊，约定朱关俊给付张建强41万元，张建强保证朱关俊使用房屋九个月。朱关俊拿到房屋使用三个月后房租到期，张建强与出租人之间因装修免租期发生争议，未及时给付租金，出租人对朱关俊的房屋断电断水，导致朱关俊无法正常营业，造成严重损失。朱关俊认为张建强在房屋转租时存在恶意，是本起纠纷的制造者，请求二审法院查明事实，驳回张建强的一、二审诉讼请求。朱关俊上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张建强一、二审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张建强承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误。一、一审判决对装修期免租金的期间界定错误。张建强与出租人的租赁合同中约定租期起算时间是2016年12月1日——2027年5月31日（6个月装修免租期），虽然对装修免租期的起止时间没有明确约定，但是根据该租期的行文格式，应当理解为租期满十年后的六个月，而非租赁期间开始的前六个月，张建强依据合同约定也缴纳了第一年的租金60万元。另外，张建强主张案涉房屋顶棚漏水，装修花了三个月时间，此事实不存在，案涉房屋出租时是已装修好的，无须另行装修，张建强与出租人2016年12月3日签订合同，12月8日开业使用案涉房屋是众所周知的事实。二、张建强与上诉人签订的合同，虽然名为经营权转让协议，但应当确认张建强没有一次性将原租赁合同的权利义务转让给上诉人，而是约定前九个月是转租，租金41万元由转租人直接收取，九个月后是确定的全部转让关系，一审判决适用《合同法》第88条规定，概括为全部转让关系，显属不当。案涉争议发生在前九个月期间，只涉及转租关系，不涉及转让关系，应当适用《合同法》第224条相关规定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回张建强诉讼请求。张建强辩称，1.关于6个月装修免租金的问题，合同约定是装修免租期，房屋只有在最初需要修缮、维修的时候才需要这个时间，不可能是等到10年后、装修好后直接还给业主，与事实不符，与常理也不符。另外，关于装修免租期的问题，双方在签订协议的时候也明确一次性转让给朱关俊作价41万元（含9个月租金），这部分是写在协议里的，从协议上也能推断出免租期是放在前面的，朱关俊方也是知道的。同时该协议是签在张建强与原房东朱震签订的租赁合同的第一页的背面，还有朱震的代表人于金华在同一页上出具说明，可以推断当时的情况下，双方对装修免租期放在前面是没有异议的，对9个月的租期也没有异议，因为张建强当时已经使用了9个月。故对装修免租期我方认为双方之间没有异议；2.对第二年租金问题，双方已经在协议中予以明确，以后所有的债权债务由受让人（即朱关俊）承担，并且是由朱关俊与业主去协调相应的关系。故我方认为该合同并不是单纯意义的转租，应该是剩余9个月租期的转让以及后续合同履行的一次性转让；3.关于适用法律的问题，我方认为一审法院适用法律并无不当，请求二审驳回朱关俊方的上诉。张建强向一审法院起诉请求：1.请求判令朱关俊支付转让款10万元、违约金20万元，合计人民币30万元（违约金暂计为20万元，要求以10万元为基数按5%每天计算至实际给付之日止）；2.判令朱关俊赔偿律师代理费损失21850元；3.本案诉讼费由朱关俊承担。一审法院认定事实：张建强、邵爱洲因红木家具展销需要，于2016年12月3日和时代房产公司法定代表人朱震签订房屋租赁协议书一份，约定将时代广场1#综合楼公用部分除外的1-2层现状房屋约2700平方米出租给张建强和邵爱洲，约定租期10年，起算时日为2016年12月1日—2027年5月31日止（免租装修期6个月），年租金60万元，后5年一次性递增5%，签合同时交清第一年房租等。上述租赁协议书签订当日，邵爱洲支付了租金60万元、水电及维护保证金3万元，并由时代房产公司于金华出具了收条。后张建强及邵爱洲接手承租房屋，进行了相应防漏维修后开始用于家具展销直至2017年8月28日。2017年8月28日，就案涉租赁房屋转让事宜，经张建强、邵爱洲与朱关俊双方进行协商后，双方在2016年12月3日的租赁协议书原件第一页背面签订书面协议一份，内容为“本人同意本协议经营权一次性转让，费用为肆拾壹万圆正，41万元（含9个月租金）。以后所有涉及租金缴付及经营问题等由受让人自行负责，与转让人无关，受让人应承担原租赁合同的责任与义务，转让方有义务协调受让方与原合同甲方的相关问题。如违约，则违约方应赔偿守约方20万元，以后所有的债权债务由受让人自行承担，与转让人无关，以上协议一式两份，转让人与受让人各执一份”，转让人张建强、邵爱洲及受让人朱关俊均进行了签字。上述协议书同一纸张下方，时代房产公司代表于金华于2017年8月29日出具了书面说明一份，内容为“甲方同意乙方原协议转让，下年房租由受让人直接交给甲方，受让方同意甲方每年无偿消费拾陆万元整，共计五年，作为抵交甲方现有装潢设施设备的转让金，甲方同意将地下室三百平方米给受让方作仓库使用”。针对41万元转让费用的支付，朱关俊于2017年8月28日向张建强出具了名为“转让协议”的书面说明一份，内容为“受让方应于2017年9月1号之前支付给转让方贰拾壹万元正，21万元。剩余贰拾万元20万元在2017年10月20号之前支付给转让方。如受让方不能准时、足额支付以上款额，则将被视为违约，前期支付的20万元作为违约金归转让方所有，其他损失也应由受让方承担，且原协议（关于时代广场1#综合楼1-2层经营权转让）作废，房屋及相关设施（含受让方可能的装修投入）应无条件返还转让方，受让方无异议”，朱关俊在协议下方受让人处进行了签名、于金华在见证人处进行了签名。后朱关俊于2017年9月1日依约给付了张建强转让费用21万元，并开始使用案涉租赁房屋用于酒店经营（喜万年酒店）至今。因朱关俊未能将剩余转让费按照约定时间给付张建强、邵爱洲，2017年10月30日，朱关俊向张建强出具书面承诺书一份，承诺于2017年11月30日前足额支付转让款20万元，如未履行，违约金为所欠款额的5%每日累计作为赔偿，直至还清为止，如需诉至法院解决，所有因起诉产生的诉讼费用等由受让方承担。后朱关俊于2017年11月份向张建强给付了转让费10万元，还剩10万元转让费朱关俊因故未给付，致起本案诉争。一审法院另查明，2018年3月27日邵爱洲出具情况说明一份，载明租赁相关权利由本案张建强全权代为主张，然后双方就相关权利进行内部结算。张建强为提起本案诉讼，于2018年3月10日与北京市隆安（苏州）律师事务所签订法律服务委托合同一份，约定由该所指派朱魏、陆宇豪代理张建强与朱关俊房屋租赁合同纠纷案件，约定律师费总额21850元。一审法院认为，依法成立的合同关系受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行各自合同义务。根据合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，根据双方2017年8月28日签订的书面协议书及房屋出租人代表出具的书面说明的内容进行综合分析判断后，可以认定该转让性质上系租赁合同的权利义务概括转让，即张建强、邵爱洲将其与出租人2016年12月3日签订的租赁合同中的权利义务概括转让给本案朱关俊，对此转让事实房屋出租人亦无异议并书面同意转让，因此双方于2017年8月28日签订书面协议后，张建强、邵爱洲即脱离了租赁合同的承租人主体身份，朱关俊便依法取得了租赁合同中承租人主体身份，后朱关俊与出租人之间依法构成租赁合同关系，双方均应受2016年12月3日签订的租赁合同的约束，按照该租赁协议的约定履行合同义务、享有合同权利。关于双方所争议的六个月免租期的时间界定问题，从日常生产生活经验进行判断，该部分应系承租人为使用租赁房屋前的准备阶段，即对租赁房屋进行装潢、修缮等以便后期能更好地使用房屋创造价值及财产收益，应认定为房屋租赁合同签订后的前面六个月较为符合常理，现朱关俊因该免租装修期的时间认定问题与房屋出租人发生争议，朱关俊亦未向房屋出租人缴纳所谓欠付租金，对此争议，朱关俊可依据租赁协议书另行和出租人进行解决，本案中对此不予理涉。张建强与朱关俊签订的转让协议，系双方当事人真实意思表示，朱关俊应按照约定履行支付转让款的义务，本案审理过程中，朱关俊亦确认房屋目前由其使用，其亦未能提供证据证明系因张建强方的原因导致其未能使用诉争租赁房屋，且现转让协议约定的九个月使用期限已届满，朱关俊应将所欠转让费用及时支付张建强，现未按约及时足额支付，已构成违约，张建强诉至本院要求朱关俊给付并承担违约责任，其诉讼请求符合法律规定及双方约定，应当予以支持。关于逾期付款违约金，双方约定的计算标准过高，朱关俊亦未能举证证明其损失状况及金额，故该部分应当根据朱关俊的违约行为、过错状况等综合分析后，酌情认定按月息2%进行计算较为适宜。关于张建强主张的律师代理费损失，因双方就该部分费用的承担并未作出明确约定，且该部分损失并非因违约造成的必然损失，张建强要求朱关俊承担该部分费用，没有事实和法律依据，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定。判决：一、朱关俊于判决生效后十日内给付张建强转让费10万元及一并给付此款自2017年10月21日起至实际给付之日止，按月息2%计算的逾期付款利息损失。二、驳回张建强要求朱关俊赔偿律师代理费损失21850元的诉讼请求。本案受理费6128元，减半收取3064元，由朱关俊负担。二审期间张建强未提供新证据。朱关俊向本院提交了出租人的情况说明及光盘一份，证明：1.出租房屋不需要装修，所以不存在免装修租金；2.12月3日签订了合同，12月8日就开始使用出租房屋；3.张建强没有缴纳第二年租金。张建强质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性都不予认可。情况说明从形式上看，时代房产公司代表于金华应当到庭接受双方质证，且如果于金华对相关情况能够说明，无客观原因朱关俊应当在一审中提出。从内容上看，出租人现与朱关俊重新建立了新的租赁关系，故该证据不属于新证据的范围，对该证据不予认可。光盘的质证意见同情况说明。对朱关俊提交的证据，本院作如下认定：情况说明系出租人事后对于合同的解释，而关于双方当时约定的真实意思表示须结合合同文义、履行情况、生活经验等因素加以综合衡量；光盘的内容呈现的是涉案出租房屋附属设施雨棚的装修情况，与朱关俊主张的涉案房屋不需要装修的待证事实不具有关联性，故不予采信。本案的争议焦点为：一、张建强与朱关俊之间是否存在原租赁合同债权债务的概括转让；二、租赁合同中装修免租期如何认定；三、张建强是否有权主张违约金及其计算。关于争议焦点一，合同性质的认定应当根据合同内容（主要条款）所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判定。朱关俊主张，转让协议的前九个月是房屋转租关系，九个月之后才是债权债务的概括转移。就本案而言，首先，张建强与出租人时代房产公司签订的租赁合同在前，后又与朱关俊就房屋的经营权转让达成合意，并经原房屋租赁合同出租人的同意后签订转让协议，可见张建强与朱关俊之间的转让协议系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订，是双方真实意思表示，转让协议合法有效。其次，张建强与朱关俊签订的转让协议的主要内容为“经营权一次性转让，转让费41万元整（含九个月租金），受让人朱关俊承受原租赁合同的权利义务，以后所有涉及租金交付与经营问题由受让人朱关俊自行负责，与转让人无关”，可见，张建强与朱关俊关于转让协议的标的是具体明确的，即对原租赁合同第一年剩余9个月租期的转让以及后续合同履行的一次性转让，张建强以转让经营权及房屋租赁权为代价收取转让费。张建强退出原租赁合同，朱关俊加入到租赁合同中，符合债权债务概括转移的法律特征。再次，原租赁合同的出租人方代表于金华在转让协议下方说明：“下年房租由受让人（朱关俊）直接交给甲方（时代房产公司）。”可以确定原承租人张建强退出原租赁合同关系，不符合转租合同的法律特征，故本案的合同性质属债权债务的概括转移纠纷，而非转租纠纷。一审法院认定是对原租赁合同的权利义务的概括转让，并无不当。关于争议焦点二，《合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。关于租赁合同中装修免租期，本院作如下认定：首先，从合同文义角度解释，装修是经营的前置步骤，是出租人给予承租人经营的前期准备时间，故而对于装修免租期的一般理解应当在租赁开始后的某一段时间内，虽然实际计算租期，但免除该段时间的租金。而按照朱关俊的主张在原租赁期限届满之后开始计算装修免租期，而那时租期已经届满，承租人是否继续租赁使用房屋尚不确定，再约定装修免租期显然没有意义，也将背离装修免租期的本意，不符合情理。其次，原租赁协议中约定租赁期为2016年12月3日—2027年5月31日（含6个月免租装修期），案涉的转让协议订立在原租赁协议的背面，签订于2017年8月28日，张建强与朱关俊在转让协议中明确约定转让费41万元，并标注含九个月租金，以后所有涉及租金缴付及经营事项由朱关俊自行负责，原租赁合同出租方代表于金华亦在转让协议下方说明：下年房租由受让人（朱关俊）直接交给甲方（时代房产公司）。说明张建强与朱关俊在签订转让协议时的意思表示是一致的，双方对41万元的转让金包括9个月租金是明知的，且房屋的出租方对于上述约定亦是认可的。故本院对朱关俊关于六个月装修免租期应当是租赁期间届满后六个月的主张，不予支持。依朱关俊与张建强的转让协议的约定（该约定经房屋出租方认可），其应支付41万元（含9个月租金），且业已实际使用届满上述期间，故朱关俊亦应当依约支付相应对价。至于朱关俊与张建强及出租人之间的争议可依合同约定及法律之规定，另行处理。关于争议焦点三，《合同法》第114条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院二审中，就违约金的问题向朱关俊释明后，朱关俊认为违约金的约定过高要求法院予以调整，而张建强对此也不持异议。故本院结合朱关俊的违约行为、过错程度、给张建强造成的损害后果等对双方约定的违约金进行调整，酌情认定按月息2%进行计算。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案转让协议已成立并生效，故双方均应按照协议约定履行自己的合同义务，朱关俊未按协议约定及时给付转让款，已构成违约，张建强主张朱关俊支付尚未支付的转让款10万元，符合法律和协议约定，一审法院据此判决朱关俊向张建强支付转让款10万元，并无不当。关于张建强主张的律师代理费损失，因双方对律师代理费损失承担的约定并不明确，且该部分损失并非因违约造成的必然损失，要求朱关俊承担该部分费用，没有事实和法律依据，对此本院不予支持。综上，张建强与朱关俊的上诉请求均没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，依法予以驳回。一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6128元，由上诉人各自负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 丁万志二〇一八年十月八日法官助理李霖书记员朱菁