本溪市平山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0502民初2197号 原告：潘某1，女，1965年1月7日出生，汉族，住本溪市。 原告：潘某2，男，1974年11月1日出生，汉族，住本溪市。 原告：潘某3，男，1969年10月9日出生，汉族，住本溪市。 原告：潘某4，男，1957年12月1日出生，汉族，住本溪市。 原告：潘某5，女，1967年3月4日出生，汉族，住本溪市。 原告：潘某6，女，1963年6月4日出生，居民身份证号码：，汉族，住本溪市。 六名原告共同委托诉讼代理人：宁某，辽宁中康律师事务所律师。 被告：于某1，女，1953年9月20日出生，汉族，住本溪市。 被告：于某2，女，1955年6月1日出生，汉族，住本溪市。 两名被告共同委托诉讼代理人：郭某，男，1951年12月30日出生，汉族，住本溪市。 两名被告共同委托诉讼代理人：闯某，男，1952年2月27日出生，满族，住本溪市。 被告：卢某，男，1964年2月25日出生，汉族，住本溪市。 被告：解某，女，1958年8月9日出生，汉族，住本溪市。 原告潘某1、潘某2、潘某3、潘某4、潘某5、潘某6与被告于某1、于某2、解某、卢某所有权确认纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某1及六名原告共同委托诉讼代理人宁某，被告于某1、于某2及其共同委托诉讼代理人郭某、闯某，被告卢某到庭参加诉讼。被告解某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘某1、潘某2、潘某3、潘某4、潘某5、潘某6向本院提出诉讼请求：1、对由平山区桥头街的平房经动迁置换后，现位于平山区桥头街桥北新城小区回迁区的房产的所有权确认为原告所有，并责令被告协助原告办理该房产的产权过户手续；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：1992年8月20日，被告卢某以1400元的价格购买了崔某某所有的位于桥头街四委四组的平房一处，当时未办理过户手续。2000年7月8日，原告的父亲潘某某与卢某协商，以4700元价格购买了卢某的房屋，并将房照交给潘某某，此后，潘某某一直在该房屋内居住。2002年，潘某某到房产部门申请办理产权变更，缴纳了相关的契税，但因房照仍是原房主崔某某的名字，因为当时崔某某已经去世没有办成。2005年，潘某某找到被告解某要求其协助办理过户手续，解某同意提供帮助并收取了1500元，潘某某将房照交给了解某，但事后解某并未办理过户。潘某某为此向法院起诉，法院判决解某返还1500元，但是房产证没有返还。2015年，潘某某去世。2014年，被告于某1持有该房屋的产权证书与拆迁单位签订了产权调换协议书，以位于桥北新城回迁区的楼房调换该房屋。现原告认为潘某某与卢某签订的房屋买卖协议具有法律效力，并且该协议已经实际履行，合同项下的房屋已经交付潘某某由其长期占用居住，该房屋的事实物权已经发生转移。而房产证之所以没有变更，是因为原产权人崔某某已经去世，本案的有关被告又拒不配合过户导致的。现该房屋已经拆迁，由该房屋置换后的房产是原房屋承继而来的，其产权应归原告所有。 被告于某1、于某2共同辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，我们与原告之间不存在合同关系，我们作为被告主体不适格。我们与卢某存在法律关系，但是我们之间没有“诉”的关系。其次，对于本案事实部分，该房在第一次交易时存在违法交易。因为当时该房的使用权人是崔某某，1981年崔某某儿子于某某与解某结婚，婚后因为房屋太小，生活不方便，崔某某便离家一直寄居在女儿于某1家。1992年于某某解某夫妇移居平山区石子街。该房在崔某某不知情的情况下由解某以1400元低价卖给被告卢某，谎称了交易过程，并由被告卢某不积极要求过户可知被告卢某是明知该房屋买卖是违法的。2000年，被告卢某与潘某某签订买卖协议，以4700元超低价格成交。直到2005年，因此地有动迁的传闻，潘某某无奈请托被告解某配合办理房屋过户手续，交给被告解某3000元及房屋所有权证书，因过户需要于某1等人的签字，被告于某1在便在此时将房屋所有权证书扣下，此后，潘某某未再起诉要求过户。最后，我方认为崔某某与被告卢某的交易是违法的，因为不是所有权人崔某某自己交易的，而是由对房屋没有处分权的解某私自与卢某达成房屋买卖合同，并且是伪造的房屋买卖协议书，房屋买卖合同是无效的。潘某某与被告卢某的交易是在违法的基础上进行的当然无效。而且潘某某明知卢某卖的不是自己所有权的房屋，又是以超低价格购买，显然不是善意取得。 被告卢某辩称，我于1992年8月20日以1400元的价格从崔某某处购买了本案涉诉房屋，因为房屋用于自住且过户需要交费，就没有办理过户。2000年7月8日，我将该房屋以4700元价格卖给了潘某某，当天交付了房款，我将于崔某某的房屋买卖合同及房屋产权证书一并交给了潘某某，房屋就由潘某某就一直住着。 被告解某未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 潘某某系六名原告父亲，于2015年2月5日去世；崔某某系被告于某1、于某2母亲，被告解某婆婆，于1996年1月18日去世，其配偶于志航，于1971年3月去世。 位于本溪市××区的建筑面积为25.09平方米的公产房屋的登记承租人为崔某某（崔某某即为崔某某），该房屋系崔某某与其配偶于志航共同承租。1992年8月20日，崔某某与被告卢某签订协议，将该房的承租权以1400元的价格转让给被告卢某，未办理过户手续。2000年，被告卢某出资将该房屋买为私产，登记所有权人仍为崔某某。2000年7月8日，被告卢某与潘某某签订协议，将该房屋以4700元的价格出售给潘某某，当日交付房款后，被告卢某将其与崔某某的买卖协议及该房的房屋所有权证书交给潘某某，自此该房屋由潘某某居住，此次交易亦未办理房屋所有权变更手续。 2005年4月，潘某某要求被告解某协助办理房屋产权过户手续，被告解某收取了潘某某1500元及房屋所有权证书后，未办理过户手续，潘某某为此向本院提起诉讼，要求返还1500元及房屋所有权证书，本院作出（2006）本平民初字第1063号民事判决书，判决被告解某返还潘某某1500元，并告知对于房屋所有权证书一节可另案解决。 2014年1月9日，被告于某1持有该房屋的房屋所有权手续与拆迁单位签订城市住宅房屋搬迁产权调换协议书，约定将位于本溪市××区号建筑面积为25.09平方米的平房由拆迁单位拆除，调换位于本溪市××区建筑面积为45平方米的楼房一户。本溪市平山区桥北新城回迁区尚在建设中。 本案在审理过程中，经向六名原告释明，六名原告选择的案由为所有权确认纠纷。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 本案中，虽然潘某某与被告卢某签订了房屋买卖协议，但未办理房屋转让登记手续，未产生房屋物权变动的效力，买卖合同本身并不能产生物权变动的效力，且六名原告要求确认所有权的××区房屋尚在建设中，物权尚未形成，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告潘某1、潘某5、潘某6、潘某2、潘某3、潘某4的诉讼请求。 案件受理费300元，由六名原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  郭 嵩 人民陪审员  任凤云 人民陪审员  李继跃 二〇一八年十月十六日 书 记 员  孙 瑞 附：本案所适用的法律、法规 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。