黑龙江省绥化市北林区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1202民初1344号 原告：杨凤云，女，1966年5月9日出生，汉族，无职业，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：葛先达，黑龙江正达律师事务所律师。 被告：绥化鑫桂房地产开发有限公司。住所地：绥化市北林区春光鑫苑******。 法定代表人：金宝宗，职务经理。 委托诉讼代理人：任连波，该公司职员。 委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。 第三人：冯春明，男，1972年9月28日出生，汉族，农民，住绥化市北林区。 原告杨凤云与被告绥化鑫桂房地产开发有限公司（下简称鑫桂公司）、第三人冯春明房屋产权安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨凤云及其委托诉讼代理人葛先达、被告绥化鑫桂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任连波、李树森、第三人冯春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨凤云向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还坐落在丽景华城E4-3-401室的补偿房屋；2.判令被告加倍支付未按期交房的临时安置补助费25200元；3.判令被告赔偿未能实际入住的2017年度的物业费等830元、取暖费2298.67元，合计3128.7元；4.被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告放弃上述2、3项诉讼请求。事实与理由：2014年1月22日，原告与黑龙江省恒艺房地产开发有限公司签订了《绥化市区棚户区改造产权调换安置协议》，约定按照所有权调换形式予以补偿安置。当时，补偿安置房屋明确为丽景华城E4-3-402室，约定回迁日期为2014年12月30日，如未能按期交房，需加倍支付临时安置补助费。后黑龙江省恒艺房地产开发有限公司将房屋开发区建设权转让给被告。2017年11月16日从被告处得知，因房屋测绘时调换了方向，但房屋位置不变，只是门牌变了。即由原来的E4-3-402改为现在的E4-3-401。2017年11月17日，原告向被告交齐了全部费用，被告向原告交付了房门钥匙，并办理了入住手续。当原告发现该房屋打不开时就找物业，后物业找来开锁公司人把门锁打开，并换了新锁。2017年11月22日，原告发现新锁被撬开，并搬进去3个人。原告当时报警，因对方出示预告登记证，警方未处理，告知原告需去建设局或找开发商，这时，原告才得知被告将该补偿安置房屋已另行出卖他人。后原告找建设局，并多次与被告协商未果。被告非常肯定的承认这套房屋是原告的，但又不肯立即返还，并告知原告起诉。综上所述，被告将该补偿安置房屋另行出卖给他人，被告未能按期交房，其行为已构成严重违约。由于被告的违约行为，已给原告造成2017年未能入住损失后果。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，为维护原告合法权益，请求法院判决如诉请。 被告鑫桂公司辩称，1.原告与恒艺房地产开发公司的确在2014年1月22日签订棚户区改造产权调换安置协议。恒艺房地产开发公司将其开发的丽景华城在2014年转让给鑫桂公司，鑫桂公司履行恒艺与被拆迁人的义务。2.回迁房屋已在2017年11月17日交付给了原告，交付时间虽然晚于安置协议约定的回迁时间，但原告并没就延期交付问题提出异议，原告已接受了房屋，所以不存在被告承担延期交付违约责任。3.造成原告未能对回迁房屋实际占有、居住并不是被告自身原因，而是由于第三人占有了房屋，致使原告未能在被告将该房交付后，对该房屋实际居住，所以造成所谓物业、取暖费损失不应由被告承担。 第三人冯春明述称，2015年1月，被告经理金宝宗着急用钱找到第三人冯春明，经协商借给他15万元，约定月息5分，期限6个月还齐，如还不上就把现在第三人住的丽景华城E4栋3单元405这个房子给第三人。丽景华城E4栋3单元405室是按第三人要求签订的房屋。最后说到房产做房屋预告登记，金宝宗也同意了。第三人和鑫桂公司人员签订商品房买卖合同，并到房产部门做的房屋预售登记手续。办完手续后，第三人借给金宝宗15万元。借款到期找不到金宝宗，被告单位吴会计让等一等。2016年第三人在建设局见到金宝宗，让办入住，金宝宗说暂时办不了，第三人说再给他两个月时间，否则自己入住。后联系不上金宝宗，2017年第三人就住进丽景华城E4栋3单元401室，进去的时候门没锁，第三人换的钥匙。过几天门开不开了，第三人找开锁的开开门。屋里东西都给扔了。后来原告说房子是她的房子，第三人说是第三人的房子，然后原告打电话，派出所来人，第三人和原告到房产查这个房子写的冯春明。后来第三人就装修住上该房，现在第三人觉得这个房子有预售登记，房子就是第三人的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1.《绥化市区棚户区改造产权调换安置协议》。证实争议房屋是回迁房；2.协助入住单复印。证实E4-3-402改为E4-3-401；3.黑龙江省绥化市农垦朝府物业入户缴费清单、收据。证实原告已经交纳物业费、取暖费。 第三人为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1.商品房买卖合同复印件、房屋预告登记、查档证明。证实第三人买卖该房屋，办理了预告登记；2.黑龙江省绥化市农垦朝府物业入户缴费清单、收据。证实第三人交纳物业费事实。 被告鑫桂公司未提供证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对当事人提供的证据1有异议，认为预售登记形式没异议，实质上有异议，是被告隐瞒事实真相骗取的，争议房屋是回迁房屋，被告写的是商品房。因第三人与被告均陈述双方系借贷关系，故对第三人以此证据证实双方系买卖关系意见不予采信。 根据当事人陈述和经查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月22日，原告杨凤云与黑龙江省恒艺房地产开发有限公司签订了《绥化市区棚户区改造产权调换安置协议》，约定黑龙江省恒艺房地产开发有限公司安置原告杨凤云新建E4栋3单元402、502室，交房时间为2014年12月31日前。后黑龙江省恒艺房地产开发有限公司将其开发的丽景华城转让给被告鑫桂公司。2017年11月17日原告交纳相应费用，并办理房屋入户手续。因测绘原因，原402室为401室。原告当天将入住的丽景华城E4栋3单元401室并更换房门锁。2017年11月22日原告发现房门锁被撬，并搬进人。原告报警后第三人出示了预告登记证，原告得知该房已卖给第三人冯春明。 另查明，第三人冯春明于2015年1月借给被告法定代表人金宝宗15万元。第三人与被告鑫桂公司签订《商品房买卖合同》，并对丽景华城小区E4栋4层3单元04-05室办理预购商品房预购登记。预告登记权利人为冯春明。第三人称金宝宗表示，如借款逾期未还，将预告登记房屋交付给第三人。后第三人未办理入户手续，入住丽景华城小区E4栋4层3单元401室。原告入住该房屋换门锁后，第三人又将门锁破坏，并居住该房屋。 本院认为，原告杨凤云与黑龙江省恒艺房地产开发有限公司签订的《绥化市区棚户区改造产权调换安置协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。被告鑫桂公司接收了黑龙江省恒艺房地产开发有限公司开发项目，即应承继黑龙江省恒艺房地产开发有限公司权利及履行义务。故被告鑫桂公司交付原告安置房屋行为符合法律规定及双方协议约定。故争议房屋丽景华城小区E4栋4层3单元401室自原、被告办理入户生效后，原告即对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人冯春明与被告鑫桂公司虽签订了《商品房买卖合同》，并办理预告登记手续，双方实为借贷，以房屋抵押关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，在被告鑫桂公司未履行到期债务时，第三人冯春明不能取得抵押房屋所有权。房屋预告登记的前提条件是当事人签订买卖房屋协议，而本案，第三人与被告是借贷关系，以虚假买卖形式办理的预告登记，该房屋预告登记无效。第三人无权占有争议房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，第三人应从争议房屋迁出，将房屋返还原告。原告放弃部分诉讼请求，不违反法律规定，本院准予。第三人与被告系借贷法律关系，第三人可向被告主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下： 一、第三人冯春明于本判决生效后10日内从绥化市北林区丽景华城小区E4栋3单元401室迁出，将该房屋返还原告杨凤云。 二、驳回原告杨凤云其他诉讼请求。 案件受理1253元，由被告绥化鑫桂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。 审 判 长  焦玉民 人民陪审员  王丽杰 人民陪审员  常凌海 二〇一八年十月十日 书 记 员  侯金杰