山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0791民初285号 原告：刘立久，男，1982年2月16日生，汉族。 委托诉讼代理人：王婧，山东衡明律师事务所执业律师 被告：潍坊中惠房地产开发有限公司，住所地潍坊高新区玉清东街高新大厦**。 法定代表人：王福威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许传波，男，1979年7月9日生，汉族，系该单位职工。 委托诉讼代理人：胡冬，男，1968年12月24日生，汉族，系本单位职工。 原告刘立久与被告潍坊中惠房地产开发有限公司（以下简称“中惠公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘立久的委托诉讼代理人王婧、被告中惠公司的委托代理人许传波、胡冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘立久向本院提出诉讼请求：1、判决中惠公司向原告支付违约金14133.52元及利息（自2016年9月1日至实际支付之日，按照银行同期贷款利率计算）;2、诉讼费用由中惠公司承担。又因房屋质量不合格，给刘立久造成巨大损失与安全问题，故增加诉讼请求：1、判令中惠公司支付因房屋质量问题导致的维修费用3万元；2、判令中惠公司赔偿因房屋漏水造成的损失2万元；3、判令中惠公司为刘立久办理房产证并支付未按合同约定期限办理房产证的违约金50000元。事实与理由：2012年2月25日，刘立久与中惠公司签订《商品房预售合同》一份，约定刘立久购买中惠公司开发的位于潍坊高新技术产业开发区健康东街以北××中路以东软件园·置城世贸中心K2号楼一单元3101号房屋，并约定2012年2月28日前交房。因中惠公司逾期交房，刘立久与中惠公司于2016年1月29日就逾期交房违约金事宜达成协议，中惠公司应向刘立久支付违约金共计43118元，已经支付28984.48元（其中分两笔实际支付25000元，剩余3984.48元以物业管理费形式强制抵扣）。剩余14133.52元于2016年8月31日前付清，但中惠公司未予支付。为维护刘立久的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 中惠公司辩称：中惠公司与刘立久于2012年2月25日签订商品房预售合同，中惠公司于2014年9月份向刘立久交付房屋，双方就房屋交付及逾期交付违约金达成了协议并部分履行，现拖欠刘立久违约金属实，鉴于交房协议明确了付清违约金后无其他纠纷，所以中惠公司认为本约定属于对商品房预售合同的一种变更，认为刘立久追加的诉讼请求违反了双方约定，请求依法予以驳回刘立久追加的诉求。我公司本着负责的原则，我公司已按照国家规定的防水保修期给刘立久的房屋予以保修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘立久提交了以下证据： 证据1.《商品房预售合同》一份，根据合同第九条第一款约定，出卖人逾期交房的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款的万分之一的违约金；中惠公司对该证据的无异议。 证据2.《协议书》一份，证明刘立久与中惠公司于2016年1月29日签订协议，约定中惠公司于2016年8月31日前将剩余违约金14133.52元支付给刘立久；中惠公司对该证据无异议。 证据3.《承诺书》一份，证明中惠公司于2014年6月4日向刘立久承诺：自2014年8月1日起，至实际交付之日止，向刘立久以现金或现金支票的方式按日万分之三支付违约金；中惠公司对该证据的真实性无异议，但认为承诺书中违约金的支付比例已经被协议书所取代，协议书中的违约金的数额是双方的真实意思表示。 中惠公司提供了《延期交房违约金确认单》，上有刘立久的签名，证明对违约金数额43118元双方已经予以确认。刘立久对该证据的真实性无异议。 本院根据刘立久的申请，委托潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所对位于潍坊高新区软件园·置城世贸中心K2号楼1单元3101号房屋承重墙承载力、地、地面施工标准面施工标准等进行鉴定，因双方均未提供鉴定所需图纸，该所将该案委托退回。后又根据刘立久的申请，依法委托山东三元资产评估有限公司对刘立久上述房屋内存在质量问题的部位及因房屋漏水造成的进行评估，评估结果如下：1、铝合金窗（更换所有窗户）7936元；2、防盗门修复100元；金海鸥木地板9783元；3、乳胶漆墙面588元；4、踢脚线812元；5、拆除及清运费1100元，合计20319元。中惠公司无异议，刘立久虽提出异议，但未就此提交相反证据，亦未依法申请重新鉴定。 本院在综合分析双方当事人提交的证据及质证意见后认为，对刘立久提供证据1、2，中惠公司提供的证据1，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。山东三元资产评估有限公司的资产评估报告系本院委托作出，程序合法，刘立久虽提出异议，但并未提交相反证据，亦未提交证据证明存在应予重新鉴定的情形，的故意发予以采信。对刘立久提交的证据3，该承诺签订时间是2014年6月4日，因2016年1月29日双方就逾期交房的违约金重新签订了《协议书》，先后民事法律行为有冲突的部分应以后签订的合同为准，故对刘立久提供的证据3本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘立久（买受人）、中惠公司（出卖人）于2012年2月25日签订的《商品房预售合同》，合同第八条约定中惠公司应当在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；在第九条中约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已按已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已按已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2016年1月29日，中惠公司（甲方）与刘立久（乙方）因潍坊软件园K2号1单元3101室房逾期交房，按合同约定，中惠公司应支付刘立久违约金共计43118元。现双方就该违约金支付方式达成协议如下：一、截止今日中惠公司已支付刘立久共计违约金：28984.48元，剩余款额14133.52元于2016年8月31日前付清。二、甲方付清余款后，双方无其他纠纷。 争议房屋现不具备办理产权证照的条件，《商品房预售合同》第十五条关于产权登记作了约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金”。 刘立久申请对其所有的位于潍坊高新区软件园·置城世贸中心K2号楼1单元3101号房屋承重墙承载力、地、地面施工标准面施工标准等进行鉴定，因双方均未提供图纸，故对上述事项无法鉴定，后本院委托山东三元资产评估有限公司对上述房屋内的委估资产进行评估，确认其评估价值为20319元。 本院认为，原、被告之间的《商品房预售合同》以及《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。《协议书》明确约定，余款14133.52元于2016年8月31日前付清，债务履行期届至后，债务人无正当理由，未全面而适当履行合同义务的，为实际违约，中惠公司应承担偿付欠款本金及利息的法律责任。对于刘立久主张支付剩余逾期交房违约金14133.52元及利息和对房屋存在质量问题的部位进行维修的费用20319元，事实清楚，证据确实充分，理由正当，本院予以支持。关于对于刘立久主张的其他损失，因缺乏相应证据证实，本院不予支持。因该房屋尚不具备办理产权证照的条件，且中惠公司并非办理产权证照的法定部门，其仅是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故对于刘立久要求中惠公司为其办理房产证的主张本院不予支持，但出卖人应当按照《商品房预售合同》向买受人支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、潍坊中惠房地产开发有限公司支付刘立久逾期交房违约金14133.52元及利息（以14133.52元为基数，自2016年9月1日起计算到实际给付之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清； 二、潍坊中惠房地产开发有限公司赔偿刘立久因房屋存在质量问题造成的损失20319元，于本判决生效后十日内付清； 三、潍坊中惠房地产开发有限公司支付刘立久在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的违约金108.68元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回刘立久的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1406元，评估费2000元，合计3406元，由刘立久负担664元，由潍坊中惠房地产开发有限公司负担2742元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费1406元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李行道 人民陪审员  莫若建 人民陪审员  吴继源 二〇一八年十月十九日 书 记 员  檀国旭