.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2018）内0291民初1846号原告：包头市得惠物业服务有限公司法定代表人：白乌力吉，公司总经理。委托诉讼代理人：刘敏，内蒙古昆峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妍，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告：薛莲，女，1988年11月5日出生，蒙古族，上海瑞宁航运有限责任公司职工，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵淑珍，女，1965年9月30日出生，达拉特发电厂职工住内蒙古自治区。系薛莲母亲。原告包头市得惠物业服务有限公司（以下简称：得惠物业）与被告王震物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市得惠物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘敏、李妍，被告薛莲的委托诉讼代理人赵淑珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告包头市得惠物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业费6150.9元；2、被告给付原告逾期付款违约金1845.27元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月13日，原告得惠物业与包头市家欣物业有限公司签订《现代城小区物业服务移交协议》，约定2011年5月16日起，由原告得惠物业对现代城进行物业服务工作，并从6月1日起收取物业服务费。该合同均经包头市房产管理局备案通过。被告系现代城9栋302号业主有义务按期缴纳物业服务费。该业主所居住房屋属于高层住宅，依据物业服务合同约定，物业费为0.9元/㎡/月，且包含电梯运行费、建筑垃圾清运费等。被告自2016年1月1日截止至2017年底，一直未按时向原告缴纳物业费，共计欠缴物业费6150.9元。依据物业服务合同约定被告未如期足额缴纳物业费的，应承担所欠物业费30%的违约金，现被告欠付物业服务费及违约金共计7996.17元，经原告书面催要无果，为维护其合法权益，原告诉至本院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告薛莲辩称，1、得惠物业在2010年擅自入住现代城小区，未征询业主意见，也未与业主事业委会签订《物业服务合同》，违反《物业管理条例》规定。2、在2014年之前得惠物业的管理资质为四级，不符合《内蒙古自治区物业管理企业资质管理办法》中现代城小区服务资质三级的规定。3、得惠物业不履行绿化养护管理责任，小区绿地八年来未翻种过一次，荒草杂生，树木枯死。4、小区南、西门喷淋系统和草坪音响一直未投入使用。5、9号楼单元门禁、门锁2015-2018年5月损坏，单元门形同虚设，电梯出现滑落现象，多次出现业主困在电梯里的情况，至今有一部电梯处于停运状态。7、小区庭院灯残昏暗，曾多次出现小偷入户行窃治安事件，小区设施破烂不堪，常年没有修复。8、根据《物业管理条例》第四十八条中物业服务履行的义务中发现违反规划、治安、消防、环境保护等行为应当及时制止，并向有关部门上报告。从2015年至今，位于小区西侧住宅**楼底店的聚和园饭店，从饭店东墙开孔安装排烟风道，将油烟直接排到小区地面，在风机运行期间，大量呛人的油烟从地面扩散到小区内，使过居民不得不堵鼻子经过。9、2018年5月16日下午，2018年5月16日下午，9号楼楼顶玻璃晒裂，现在仍然悬挂两块玻璃。10、地下车库管理混乱，每月收取90元，原来的安保系统取消，暖气也没有了，无车位车辆随便出入、停放，经常有业主车位被占现象，给使用车位的业主造成通行困扰。11、擅自出租公共用房，北门处的商店、干洗店及电梯间多处广告收入，德惠从未公示其收入情况。12、2016年本人经过4号楼和5号楼之间的小路上行走时，踩翻下水道的水泥盖板，将腿摔伤，告知物业，物业也没有修复盖板。综上，本人拒绝缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2006年11月1日包头市信得惠房地产开发有限公司作为包头稀土高新区现代城小区的开发建设单位与包头市家欣物业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由包头市家欣物业有限公司对现代城小区进行物业服务。2011年5月13日原告得惠物业与包头市家欣物业有限公司签订《现代城小区物业服务移交协议》，约定包头市家欣物业有限公司终止对现代城小区的物业服务，由原告得惠物业接管对该小区的物业服务。以上移交行为得到建设单位包头市信得惠房地产开发有限公司的许可。2010年12月27日经行业认定，原告得惠物业具备行业四级资质，2014年2月25日原告得惠物业取得行业三级资质。在2006年11月1日签订的《前期物业服务合同》第六条约定，物业费用由物业服务费和电梯费两部分构成。附件二.三条约定电梯收费标准按照实际运行所发生的费用分摊。2008年8月8日包头市家欣物业有限公司入驻该小区后分别与业主签订物业服务合同，约定物业服务费0.9元/平方米/月。原告得惠物业入住现代城小区后，对以上物业服务成本构成明细及收费标准进行公示，明确住宅物业服务费0.9元/㎡/月，商业物业服务费1.2元/㎡/月，电梯运行费1-5层0.55元/㎡/月,6-10层0.6元/㎡/月,11层以上0.65元/㎡/月。建筑垃圾清运费7元/㎡（一次性收取）。另查明，被告薛莲从2016年1月1日至2017年12月31日一直未缴纳过物业费，收费面积176.75㎡，收费标准为每平方米0.9元的物业服务费加0.55元电梯费，合计1.45元/㎡/月。逾期24个月，物业费共计6150.9元。以上事实，有原告提供《前期物业服务合同》、《现代城小区物业服务移交协议》、《现代城小区物业公司经营管理过程情况》复印件各一份、《物业服务合同》复印件2份、现代城小区物业服务成本构成明细及收费标准图片一份、物业费收据复印件十二张，书面催缴物业费通知图片一份及原、被告双方当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原、被告双方虽然没有直接签订物业服务合同，但现代城小区的前期物业服务企业包头市家欣物业有限公司于2011年5月13日与原告得惠物业签订《现代城小区物业服务移交协议》，将该小区的全部物业服务移交给原告得惠物业，以上移交行为得到建设单位包头市信得惠房地产公司的认可。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，在现代城小区未成立业主委员会与业主大会未选聘物业服务企业的情况下，建设单位对原告得惠物业入驻现代城小区的认可，可以认定原告得惠物业与建设单位包头市信得惠房地产公司之间形成新的、事实上的前期物业服务合同，该法律行为不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。原告得惠物业入驻现代城小区虽未按相关规定进行招投标，以及在入驻时未依相关规定取得相应的三级资质，但以上规定不属于法律、行政法规规定的合同效力强制性条款，不影响前期物业合同的效力。故对被告薛莲认为原告得惠物业入住小区程序不合法，未进行过任何公示、未征求过业主的意见、未经过招投标、未取得相应资质，据此拒缴物业费的抗辩理由，本院不予采纳。物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了基本物业服务的情况下，业主依法应按时足额缴纳物业费，以保障物业企业的正常运营，否则会导致物业服务水平下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。本案被告薛莲提出原告得惠物业服务不到位的抗辩理由，因其未提供充分证据证明原告得惠物业的服务存在重大瑕疵，造成小区物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，进而影响全体业主的正常生活，故对该抗辩理由，本院不予采纳。对于被告薛莲称原告得惠物业利用小区公共部位及设施进行营利的行为，如果确实存在上述情况，可以由业主委员会代表全体业主向原告得惠物业主张权利。但被告薛莲不能以此拒缴物业费。故原告得惠物业要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。经法庭核实被告薛莲实际欠缴物业费6150.9元。关于原告得惠物业要求被告支付物业服务费违约金1845.27元的诉讼请求，根据被告薛莲提供的证据及抗辩意见，可以认定原告得惠物业提供的物业服务工作尚需完善，原告得惠物业应充分听取业主意见，积极改进工作方式、方法，关注服务的细节，让细节成为习惯，让习惯成为规范，更好地提升服务质量，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，因原告得惠物业已按照合同约定基本履行物业服务，被告薛莲作为物业服务的受益者，应当依法缴纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告薛莲于本判决生效之日起十日内支付原告包头市得惠物业服务有限公司物业费6150.9元。二、驳回原告包头市得惠物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告薛莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 赵美丽 二〇一八年十月三十一日书记员 张丽平附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。