广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终811号 上诉人(一审原告)：梁志宏，男，1988年12月21日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：胡金海，北京尚衡（南宁）律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：梧州市金日房地产开发有限公司。住所地：广西梧州市长洲区新兴珠宝路****楼首层**房。统一社会信用代码：91450400662116715J。 法定代表人：邱建林，公司董事长。 委托诉讼代理人：彭新权，男，1958年11月4日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。广西梧州市长洲区华洋社区居民委员会推荐。 一审第三人：黄燕，女，1965年6月2日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：舒小军，男，1981年11月26日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。岑溪市中元农产品贸易有限公司推荐。 一审第三人：岑溪市金桂香料有限公司。住所地：广西岑溪市北环大道**。统一社会信用代码：91450481699860038F。 法定代表人：梁桂宏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁菁芸，该公司行政文员。 上诉人梁志宏因与被上诉人梧州市金日房地产开发有限公司（以下简称金日公司）、一审第三人黄燕、岑溪市金桂香料有限公司（以下简称金桂公司）确认合同效力纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁志宏上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的关于广西梧州市商铺的《梧州市商品房买卖合同》合法有效，并判令被上诉人协助配合办理不动产登记手续；2、判决确认被上诉人与一审第三人黄燕于2014年5月27日签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2014036940）无效；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，而金桂公司仅与被上诉人签订了认购书，并未签订有商品房买卖合同；金桂公司支付的购房定金中，其中100万元由上诉人转入金桂公司账户；金桂公司支付的款项是购房定金，而被上诉人确认上诉人已付清了购房款；被上诉人按其与上诉人签订的商品房买卖合同约定，将3号商铺交付给上诉人占有、使用、受益多年，其并未向金桂公司交付房屋。因此，3号商铺的购房人是上诉人梁志宏，不是第三人金桂公司。2、上诉人签订购房合同、付款、被上诉人交付房屋在前，上诉人已取得涉案商铺，上诉人作为实际购房人，金桂公司未经上诉人同意，无权将该商铺转让给第三人，一审认定被上诉人与一审第三人黄燕签订的商品房买卖合同不属于无效合同属认定事实错误、适用法律错误。请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人金日公司答辩称，1、本案争议的凤凰台3#商铺，是一审第三人金桂公司按530万元总价整体打包购买被上诉人凤凰台1#、2#、3#、4#、5#、6#商铺和1号自行车库的其中之一物业，买卖法律关系双方是一审第三人金桂公司与被上诉人，上诉人主张其是该物业的购买人理由不成立。2、上诉人与被上诉人签订本案争议的《商品房买卖合同》，纯属是一审第三人金桂公司为借名登记在上诉人名下，而要求被上诉人签订的一份手续协议，上诉人与被上诉人之间并没有就凤凰台3#商铺发生过真实的买卖关系，双方也没有按合同约定履行过，上诉人也未向被上诉人支付过任何购房款项。根据金桂公司出具的《承诺书》，因借用上诉人名义引起的责任，应由金桂公司负责处理。上诉人支付100万元给金桂公司是2012年1月12日，金桂公司和被上诉人签订合同和支付给被上诉人购房定金时间是2012年3月19日，转款时间不相符；上诉人支付给金桂公司是100万元，而3号商铺标价是40.35万元，金额不符；上诉人支付给金桂公司没有注明是3号商铺的购房款，也没有注明其中40.35万元是购买3号商铺的购房款，用途不相符；上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，不是网签合同，且双方从来没有履行过，纯属是金桂公司借名登记而要求签订的手续协议。3、金桂公司将《认购书》的全部权利义务，包括本案争议的3号商铺和已付定金310万元转让给黄燕，是依法行使处分权的体现，自此，原登记在上诉人名下的3号商铺及与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有任何意义。4、金桂公司整体转让《认购书》权利义务，行使处分权的合法有效性已经法院生效裁判文书确认，上诉人对本案的起诉和上诉已缺乏法律依据。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 一审第三人黄燕述称，一、已经有充分大量的证据和事实证明3号商铺原来的购买人是金桂公司，最初和金日公司签订认购书以及支付购房款的主体都是金桂公司。二、上诉人所举证的其与被上诉人之间签订的买卖合同实际只是一份挂名登记的，不具备实际效力。2013年6月13日向被上诉人出具的认购书清楚表明3号铺位原来的购买公司就是金桂公司，是金桂公司要求将3号商铺挂名到梁志宏名下，所签的协议签订的目的不是买卖，只是为了使用铺位，便于与物业公司进行，这份所谓的挂名协议在金桂公司将物业转让给黄燕后也失去了其存在的意义。三、这份所谓的挂名协议没有任何一方实际履行过，梁志宏和金桂公司存在关系，梁志宏与金桂公司的法人代表是父子关系，金桂公司是梁志宏的家族企业，因此梁志宏将金桂公司账面上时间明显在前、金额明显不符的款项企图充当购买3号铺位的款项，明显是不符合逻辑的。四、金桂公司对铺位原来的购买人是谁的基础立场出现了两个案件前后表现不一的矛盾，在先前已经审结的案件中认为3号铺位是金桂公司购买，但是在本案中又认为3号铺位是金桂公司代表上诉人购买，前后矛盾，不足以采信。五、已经有生效的判决文书确认了黄燕和金桂公司就本案包括3号铺位的转让的效力，上诉人认为转让的行为存在异议是不合理的，本案是确认合同效力之诉，确认的对象就是该份没有时间的挂名登记协议，如果之前就有异议，不应在本案中提出。 一审第三人金桂公司述称，一、金桂公司不具备购买能力，只是皮包公司，所有股东都是农民，没有业务和任何流水，所谓315万的定金没有一分是金桂公司的自有资金，这315万是由三个铺位的购买人以及另外公司的资金组成的，金桂公司签订认购书是金日公司要求统一打包。二、黄燕述称出了钱购买并不是事实，黄燕将款项转给另外一个人的账户之后当日就转回到了黄燕，只是走个过程，实际上一分钱都没有支出。 梁志宏向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的关于广西梧州市商铺的《梧州市商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告协助原告办理位于广西梧州市商铺的不动产登记手续；3.判决确认被告与第三人黄燕于2014年5月27日签订的合同编号为WZ2014036940的《梧州市商品房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：第三人香料公司于2012年3月19日向原告支付了315万元，同月24日，双方签订了一份《华洋三期凤凰台认购书》，约定第三人香料公司以530万元向被告认购梧州市金湖北路6号的商铺和车库，其中商铺面积229.54平方米，车库面积1741.13平方米，在签订《华洋三期凤凰台认购书》时第三人香料公司向被告支付了310万元定金，被告向第三人香料公司出具了收到购买商铺定金5万元、车库定金5万元的收款收据，车库款1984140元、商铺款1015860元的收款收据。 2012年1月12日原告通过银行转款100万元给第三人香料公司。2013年6月13日第三人香料公司向被告出具了一份《承诺书》，承诺：“我公司购买贵公司座落于金湖北路6号负二层1号商铺登记在梁定宏名下，2号商铺登记在陈丽媚名下，3号商铺登记在梁志宏名下，如因本次名字登记出现权属纠纷，与梧州市金日房地产开发有限公司无关，一切责任由我公司自行负责”。被告遂与原告签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，约定房价总款40.35万元。2013年6月19日被告向梧州市金鼎物业管理有限公司出具了一份《房屋移交通知书》，通知梧州市金鼎物业管理有限公司，原告购买的3号商铺已办妥有关买卖手续，要求梧州市金鼎物业管理有限公司办理房屋移交手续。2013年11月20日原告和梧州市金鼎物业管理有限公司签订了一份《凤凰台前期物业服务协议》。 第三人黄燕将加盖有第三人香料公司公章并有法定代表人梁桂宏签字，落款日期为2014年3月3日的《申请书》、《声明书》以及4张定金、购房款为310万元的收款收据提交给被告，该《申请书》、《声明书》注明：“1.我司因经营困难等原因已经将该《认购书》的权利义务转让给黄燕，我司在《认购书》的权利义务现声明放弃。2.我司的上述款项无需退还，你公司可视为黄燕向你公司交纳的购买铺位和车库定金。3.上述4张收据的原件交还给你公司，请你公司重新与黄燕签署《认购书》，并为其开具相应的购房发票，使其顺利办理产权手续。”之后，被告和第三人黄燕签订了一份《华洋三期凤凰台认购书》，同年5月6日，第三人黄燕与被告网签了七份《梧州市商品房买卖合同》，合同编号分别为WZ2014036936(1号商铺)、WZ2014036937(2号商铺)、WZ2014036940(3号商铺)、WZ2014036941(4号商铺)、WZ2014036942(5号商铺)、WZ2014036945(6号商铺)、WZ2014036959(自行车车库)，约定第三人黄燕以总价530万元购买被告开发的梧州市金湖北路6号负二层1号、2号、3号、4号、5号、6号商铺和自行车车库。后第三人黄燕向被告支付了购房款115万元。2015年8月4日第三人黄燕认为被告逾期交付自行车车库，向该院提起诉讼，该院于2016年6月30日作出(2015)长民初字第1330号民事判决，判决：一、解除第三人黄燕和被告于2014年5月6日签订的《梧州市商品房买卖合同》（编号：WZ2014036959）；二、被告向第三人黄燕返还购房款2874260元和赔偿损失，被告对该判决不服，申请再审，2017年5月12日梧州市中级人民法院提审该案，经梧州市中级人民法院主持调解，第三人黄燕和被告达成协议：一、被告和第三人黄燕自愿解除合同编号为WZ2014036941(4号商铺)、WZ2014036942(5号商铺)、WZ2014036945(6号商铺)、WZ2014036959(自行车车库)的商品房买卖合同；二、被告与第三人黄燕继续履行合同编号为WZ2014036936(1号商铺)、WZ2014036937(2号商铺)、WZ2014036940(3号商铺)的商品房买卖合同，被告已经通知交付上述商铺，并于调解书生效后15日内，积极协助第三人黄燕催告现占用上述商铺的使用人，及时交回被占用商铺给第三人黄燕；三、第三人黄燕自愿购买1号商铺、2号商铺、3号商铺相对应后面的自行车车库，被告已经通知交付上述自行车车库，对自行车车库面积在测绘确认后双方重新签订商品房买卖合同，单价按原WZ2014036959(自行车车库)商品房买卖合同所确定的价格计价等，梧州市中级人民法院根据双方达成的协议于2018年2月12日作出了(2017)桂04民再7号民事调解书。 2017年12月27日被告向原告及承租3号商铺的金盛汽服经营者发出《关于限期退出商铺的通知》，要求他们在接到本通知之日起五天内，将现占有的3号商铺内的物品搬离，将商铺移交给第三人黄燕，或与黄燕协商继续使用商铺的相关事宜。原告遂向该院提起诉讼。 上述事实，有原告提供的《华洋三期凤凰台认购书》、转账凭证、收款收据、中国农业银行联行来账凭证、《梧州市商品房买卖合同》、《房屋移交通知书》、《关于限期退出商铺的通知》、《凤凰台前期物业服务协议》，被告提供的《承诺书》、《申请书》、《声明书》、《华洋三期凤凰台认购书》、（2015）长民初字第1330号民事判决书、（2017）桂04民再7号民事调解书，第三人黄燕提供的《梧州市商品房买卖合同》、网上银行专用凭证、发票，以及当事人的陈述在卷佐证，证据充分，该院予以确认。 一审法院认为，被告根据第三人香料公司出具的《承诺书》与原告签订的《梧州市商品房买卖合同》不是网签合同，且原告提供的中国农业银行联行来账凭证，转款时间发生在第三人香料公司支付定金之前，转款金额与购房金额不相符，第三人黄燕向被告提交的《申请书》、《声明书》，有第三人香料公司加盖的公章及法定代表人的签名，而在(2015)长民初字第1330号民事案件中第三人香料公司撤回了对该公章及法定代表人签名的真实性的鉴定，且第三人香料公司也没有提及3号商铺是原告购买，结合第三人香料公司出具的《承诺书》中关于“如因本次名字登记出现权属纠纷，与被告金日公司无关，一切责任由香料公司负责”的内容，以及4张310万元定金、购房款的收款收据原件退给被告的情况，因此该院对被告及第三人黄燕辩解的原、被告不是真实的买卖合同关系3号商铺只是挂名登记在原告名下的意见予以采纳。故原告诉请确认其和被告签订的《梧州市商品房买卖合同》合法有效及被告协助其办理不动产登记手续，无事实依据，该院不予支持。被告根据第三人香料公司的《申请书》、《声明书》与第三人黄燕签订合同编号为WZ2014036940的《梧州市商品房买卖合同》并无不妥，现第三人香料公司也没有提供证据证明第三人黄燕向被告提交的《申请书》、《声明书》以及4张定金、购房款为310万元的收款收据是伪造的，及梧州市中级人民法院的(2017)桂04民再7号民事调解书中的内容损害了原告的合法权益，故原告诉请确认被告与第三人黄燕签订的合同编号为WZ2014036940的《梧州市商品房买卖合同》为无效合同，依据不足，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：驳回原告梁志宏的诉讼请求。案件受理费7352元，减半收取计3676元，由原告梁志宏负担。 一审第三人金桂公司在二审期间提交了新的证据材料：1、受理报警回执联，拟证明金桂公司曾就黄燕诈骗一事向公安报案；2、京桂公司借款、还款汇总表；3、银行回单；证据2-3拟证明金桂公司的实际控制人梁定宏用京桂公司账户向黄燕的丈夫赖飞所在的小贷公司指定账户还款的事实，所还利息达576万元。黄燕贪得无厌，还以贷款为借口实施“套路贷”，诈骗梁志宏的商铺、车库。证据4、梧州市银盛小额贷款股份有限公司工商信息，拟证明黄燕的丈夫赖飞担任小贷公司董事长。 上诉人梁志宏质证后认为，对证据1-4的三性都没有异议，根据事实，黄燕确实有涉嫌诈骗的嫌疑。 被上诉人金日公司质证后认为，对于一审第三人黄燕提交的这些证据与本案无关，金日公司是善意的，和黄燕签订买卖合同是因为其有充足的材料及原件证明是其购买的。如果事实真是金桂公司所说的，可以另行处理，与金日公司善意一方无关。 一审第三人黄燕质证后认为，对证据1，不清楚是否有原件，真实性由法院认定，但是上面的报警人不清楚是否是金桂公司，但是公安机关没有联系过黄燕，没有对黄燕进行过询问，因此不具备关联性。对证据2，三性不予认定，不符合证据原则。对证据3，由法院认定，但是认为不具备关联性，只能说是京桂公司与他人之间的经济往来关系，与本案无关。对证据4，三性均有异议，对来源也有异议。 其余当事人均未在二审期间提交新的证据材料。以上一审第三人金桂公司提供的证据材料不能反映出与本案的关联性，本院不予认定。一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：关于涉案的3号商铺，金日公司与一审第三人黄燕签订的合同以及上诉人与金日公司签订的合同效力如何？ 本院认为，关于黄燕与金日公司就本案3号商铺签订《梧州市商品房买卖合同》的效力问题，黄燕提交了《申请书》、《声明书》以及其依《申请书》、《声明书》内容将金桂公司的4张定金、购房款为310万元的收款收据退还金日公司、其与金日公司签订的《华洋三期凤凰台认购书》、《梧州市商品房买卖合同》等证据予以证实，上述《申请书》、《声明书》上有金桂公司加盖的公章及法定代表人的签名，而在(2015)长民初字第1330号民事案件中金桂公司撤回了对该公章及法定代表人签名的真实性的鉴定，因此，应认定该《申请书》、《声明书》是金桂公司的真实意思表示，金日公司根据上述金桂公司的《申请书》、《声明书》与黄燕签订买卖合同并无不当，且就金日公司与黄燕签订的《梧州市商品房买卖合同》，此前一审法院于2016年6月30日作出(2015)长民初字第1330号民事判决，后因再审，本院2018年2月12日作出了(2017)桂04民再7号民事调解书，该调解书业已发生法律效力，因此，上诉人梁志宏主张黄燕与金日公司就本案3号商铺签订《梧州市商品房买卖合同》无效没有事实与法律依据，本院不予采纳。至于上诉人梁志宏在二审中提到黄燕所支付的310万元价款经两次转款后又回到黄燕手上及其已经向公安机关报案但未有结果的问题，由于本案的诉讼请求是确认合同效力，而黄燕与金日公司就本案3号商铺签订《梧州市商品房买卖合同》的效力问题早已经人民法院生效裁判文书所确认，故一审法院不同意调取该部分证据正确，本院对此也不予审查。对上诉人梁志宏与金日公司签订《梧州市商品房买卖合同》的效力问题，金桂公司在2012年3月19日向金日公司支付认购定金310万元，同年4月6日梁志宏转款100万元给金桂公司，6月13日金桂公司向金日公司出具《承诺书》，说明将3号商铺登记在梁志宏名下，之后金日公司与梁志宏签订《梧州市商品房买卖合同》，约定由梁志宏交付3号商铺总房款40.35万元。此后，金桂公司出具《申请书》、《声明书》，声明将《认购书》的权利义务转让给黄燕，要求金日公司重新与黄燕签署《认购书》及开具相应购房发票办理产权手续。一审法院根据上述事实采纳黄燕所称3号商铺只是挂名登记在梁志宏名下的主张并进而驳回梁志宏要求确认其和金日公司签订的《梧州市商品房买卖合同》有效的诉讼请求符合案件所反映的事实。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7352元，由上诉人梁志宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  黎江玲 审判员  周松贤 审判员  李庆春 二〇一八年十月三十日 法官助理韦钦仁 书记员覃烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。