山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终7573号上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：房玉山，总经理。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯娜，女，1983年10月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周荣，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：盖永霖，山东昌平律师事务所律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司因与被上诉人冯娜房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初5696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。山东恒生置地股份有限公司上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，驳回冯娜的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由冯娜承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。山东恒生置地股份有限公司向冯娜交付房屋后，双方在《商品房买卖合同》中约定商品房单体竣工验收合格后视为房屋达到交房条件，但一审法院不认可该时间，认为山东恒生置地股份有限公司交付房屋应当符合消防法规定，将涉案房屋消防验收合格时间认定为房屋符合交付条件时间，即2014年12月23日，一审法院认为山东恒生置地股份有限公司向买受人交付房屋时并未告知买受人房屋尚未经过消防验收，故认为山东恒生置地股份有限公司将房屋交付之日作为诉讼时效起算之日不符合法律规定。山东恒生置地股份有限公司并没有将房屋交付之日作为诉讼时效起算之日，且在法庭作出判决前双方均不可能了解法院将涉案房屋消防验收时间认定为房屋交付时间。如按照一审法院认定的时间将房屋通过消防验收时间作为房屋符合法定交付条件的时间，冯娜的起诉也超过了两年的诉讼时效。另，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2款之规定，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，法院此前已有类似判例，即合同约定履行义务人按日支付迟延履行违约金的，从债权人起诉之日倒计三年起至实际履行之日止，按照合同约定的标准计算违约金，本案中冯娜于2018年7月11日起诉，向前倒推三年也已超过一审法院认定的2014年12月23日交房时间因此冯娜主张逾期交房违约金早已超过诉讼时效，不应予以支持。二、一审法院将行政法规部门规章作为裁判依据违反法律规定。一审法院依据的文件为1996年9月1日实施的国务院令第666号《电力供应与使用条例》的第二十四条和1996年10月8日发布并实施的电力工业部令第8号《供电营业规则》的第十二条，该两个法条并非效力性强制性规定，且《供电营业规则》的第十二条第一款、第二款规定“对基建供地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源，临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。”，在庭审过程中山东恒生置地股份有限公司提供国网山东济南市历城区2014年3月13日出具的证明一份，证明恒生伴山小区未能接入10KV电源的原因为外线管沟制约，该情形与一审法院所依据的《供电营业规则》的第十二条第一款、第二款并不冲突，该法条所描述的情形是正常临时用电不得超过六个月，但对于市政原因导致的不能接入正式电的情形不应当受该法条限制，且该法条也并非效力性强制性规定，不能作为认定山东恒生置地股份有限公司不履行合同义务的依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第5项规定：“配套设施使用承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任”，根据该条规定及山东恒生置地股份有限公司提供的历城供电公司出具的证明，涉案小区存在不能接通正式电的市政理由，不应当受部门规章所规定的六个月期限的限制。三、冯娜起诉逾期开通正式电违约金已过诉讼时效，一审法院适用法律错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条之规定：房屋自交付之日达到使用条件，如在此规定之日未达到使用条件，每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金，山东恒生置地股份有限公司向冯娜交付房屋后，涉案小区于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格证明，根据法院此前的判决观点及《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民商部分）纪要》的精神，如双方签订的商品房买卖合同约定按日计算违约金，应从债权人起诉之日倒计三年起至实际履行之日止，按照合同约定的标准计算违约金，本案中冯娜于2018年7月11日起诉，向前倒推三年应为2015年7月11日即便按照一审法院认定逾期开通正式电的时间为2016年5月31日，冯娜也只能主张自2015年7月11日至2016年5月31日不到一年的违约赔偿金，一审法院属于认定事实、适用法律双重错误。四、冯娜曾主张逾期开通天然气的违约责任，法院作出生效判决支持冯娜的诉讼请求，依据合同约定冯娜无权再向山东恒生置地股份有限公司主张通期开通正式电的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条之规定，房屋自交付之日水、电、集中供热、天然气等公共配套达到使用条件，如在此规定之日未达到使用条件，每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金（本条款内各小条不作重复累计），冯娜已向山东恒生置地股份有限公司主张逾期天然气的违约责任，无权再向山东恒生置地股份有限公司主张逾期开通正式电的违约责任。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回冯娜的全部诉讼请求。冯娜未作答辩。冯娜向一审法院起诉请求：1.判令山东恒生置地股份有限公司支付逾期交房违约金15601.58元（以购房款为基数，自2012年12月31日起至2014年10月23日止，每日按万分之0.3计算）；2.判令山东恒生置地股份有限公司支付因供电逾期达到使用条件的违约金15320元（自2014年4月26日起至2016年5月31日止，按每日20元计算）；3.本案诉讼费由山东恒生置地股份有限公司承担。一审法院认定事实：冯娜与山东恒生置地股份有限公司于2012年签订商品房买卖合同及补充协议【合同编号：销售（字）XXXX、销售（字）XXXX】约定，由冯娜购买山东恒生置地股份有限公司开发的某房屋（以下称涉案房屋）。冯娜已依合同约定付清涉案房屋价款785579元。商品房买卖合同第八条、第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付，如有逾期，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日（含30日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议第五条规定，商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。涉案房屋2012年12月10日竣工验收，2015年2月10日进行竣工验收备案。2012年12月29日山东恒生置地股份有限公司将未经消防验收合格的房屋交付使用。商品房买卖合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：水、电、集中供热、燃气等基础设施及公共配套建筑自实际使用之日起达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，则每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金，各小项不作重复累计。涉案房屋于2016年5月31日才通过供电配套设施验收合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下内容处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.因买受人（如提供的个人资料不齐全等）原因或行政机关过错导致房产证逾期不能办理的，出卖人可免除责任；4.具体约定见附件五。冯娜直至2017年8月23日才取得涉案房屋的不动产权属证书。涉案房屋所在的小区2014年10月23日经过消防复验合格，双方当事人对此无异议，一审法院予以认定。一审法院认为，冯娜与山东恒生置地股份有限公司签订的济南市商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的法律责任。关于应否支付逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同及补充协议虽约定商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。依据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，涉案房屋所在的楼宇、小区属于的未经消防验收合格禁止投入使用的建设工程，该约定违反《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应无效。山东恒生置地股份有限公司在消防验收合格前向冯娜交付涉案房屋，不符合法律规定，应承担自合同约定的交付日即2012年12月30日至消防验收合格之日即2014年10月23日期间的逾期交房违约金。冯娜提起诉讼时已自行降低逾期交房的违约金比例至日万分之0.3，不违反相关法律规定，一审法院予以确认。山东恒生置地股份有限公司不认可该标准，但未能提供证据予以佐证，一审法院对其异议不予采纳。因此，冯娜主张山东恒生置地股份有限公司应支付的逾期交房违约金为15601.58元（785579×662×0.00003），符合法律规定，一审法院予以支持。关于应否支付供电逾期达使用条件赔偿金的问题。双方当事人均认可商品房买卖合同及补充协议约定的水、电、燃气等基础设施应达到使用条件的日期系实际交付使用之日，一审法院予以认定。双方对约定的“达到使用条件”理解不一，一审法院认为“达到使用条件”应为具备市政正式用电。理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理；2.临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。山东恒生置地股份有限公司交付房屋时仅具备临时用电，不符合合同约定，应当承担违约责任，其应根据合同约定向冯娜支付逾期达到使用条件的违约赔偿金。冯娜主张山东恒生置地股份有限公司直至2016年5月31日取得供电配套设施验收合格证明，依据合同约定其应支付的违约赔偿金为15320元，系对自己权利的处分，一审法院依法予以准许。山东恒生置地股份有限公司认为此项违约金过高，应以实际损失予以支付，但未能提供证据证实其主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院对山东恒生置地股份有限公司的异议不予支持。山东恒生置地股份有限公司辩称未能交付正式电的原因系其他第三方原因所致，且冯娜使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但其未能提供证据予以证实，一审法院对该意见不予采纳。关于诉讼时效问题，山东恒生置地股份有限公司未能提交证据证实其已通过合同约定或其他法律规定的方式向冯娜告知涉案房屋未进行消防验收或供电配套设施验收等相关事项，亦未能提供证据证实冯娜自接收涉案房屋以来，已明知或应知涉案房屋未通过消防验收、供电配套设施验收等相关事项，故山东恒生置地股份有限公司将房屋交付之日作为时效起算点不符合法律规定，一审法院对山东恒生置地股份有限公司此项辩解意见不予采纳。综上，判决：限被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内支付原告冯娜逾期交房违约金15601.58元、供电逾期达到使用条件违约金15320元，以上共计30921.58元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有两个，一是逾期交房的责任认定，二是供电条件瑕疵的违约责任。关于逾期交房的责任认定。山东恒生置地股份有限公司虽主张涉案商品房的交付符合合同约定，不应承担逾期交房违约责任，但涉案房屋所在的楼在2014年5月26日经消防验收结果为不合格，于2014年10月23日经复验才为合格。依照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，涉案房屋至复验合格前，应当禁止使用，故山东恒生置地股份有限公司虽在合同约定的期限内向购房者移交了涉案房屋，但房屋的现状不符合法律规定的强制性标准，山东恒生置地股份有限公司不能免除逾期交房的违约责任，一审判决对此认定事实及适用法律均无不当，本院予以维持。山东恒生置地股份有限公司主张诉讼时效应从房屋交付之日起算，无事实与法律依据，不予支持；一审判决对此认定并无不当，本院亦予以维持。关于供电条件瑕疵的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十四条约定：“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但山东恒生置地股份有限公司至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，此之前的临时供电行为，不符合行政法规的规定。其次，根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，山东恒生置地股份有限公司主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”，于法无据。一审法院对此认定并无不当，山东恒生置地股份有限公司应当承担违约责任。山东恒生置地股份有限公司虽主张恒生伴山小区的临时供电是由第三方原因造成的，但第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立。山东恒生置地股份有限公司主张逾期开通正式电违约金已过诉讼时效，但一审并未提出关于该诉讼时效的抗辩，故本院不予支持；一审判决山东恒生置地股份有限公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。综上所述，山东恒生置地股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年十月三十日书记员  李在利