海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3538号上诉人（原审被告）:海南鸿利来地产开发有限公司，住所地：海口市龙华路龙华大厦****。统一社会信用代码：×××。法定代表人：梁水生，董事长。委托诉讼代理人：云涌，北京盈科（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖梦云，女，1991年06月17日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审原告）：李虎林，男，1985年07月05日出生，汉族，住海口市。上诉人海南鸿利来地产开发有限公司（以下简称鸿利来公司）因与被上诉人廖梦云、李虎林房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初6108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿利来公司上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初6108号民事判决，驳回廖梦云、李虎林一审的诉讼请求；2.本案及一审诉讼费用由廖梦云、李虎林负担。事实与理由：首先，一审法院认定鸿利来公司向廖梦云、李虎林交付的房屋不符合双方签订房屋买卖合同约定的交房条件，属认定事实不清，理由如下：合同约定的交房条件有三："1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3、该栋商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。廖梦云、李虎林与鸿利来公司选择的交房条件系第3项，但一审法院却无视双方合同的约定，认定廖梦云、李虎林与鸿利来公司选择的交房条件系第1项，显然与事实不符。其次，一审法院认定鸿利来公司向廖梦云、李虎林交付房屋的行为，不能视为逾期交房状态终止，属适用法律错误，理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用的规定，同时参考海南省高级人民法院2015第18号民事参考案例（[2013]三亚民一终字第92号民事判决书），计算逾期交房违约金的截止日期应是廖梦云、李虎林实际收房的日期。海南省高级人民法院将上述案件作为指导性案例，全省法院应对类似案件有统一的判罚标准。为维护鸿利来公司合法权益，根据民事诉讼法的规定提起上诉，恳求判如所请！廖梦云、李虎林辩称，一、根据国家的相关法律条例规定，房地产开发项目需要竣工验收才能交付。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。2.城市房地产开发经营管理条例第17条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应在项目所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收之日起30日内对涉及公共安全的内容组织安全质量、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。3.商品房销售管理办法第40条规定，房地产开发将未组织竣工验收，验收不合格或者对不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用，按照建设工程管理条例处罚。4.中华人民共和国建筑法第61条规定，交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程经验收合格后方可使用，验收不合格的不得交付使用。5.建设工程质量管理办法第33条规定，竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求（1）完成工程设计和工程中的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；（2）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计条件和合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良。根据上述规定，房地产开发项目需要竣工验收后才能交付使用。竣工验收是指房地产开发主管部门收到竣工验收申请后组织相关部门进行验收，也就是海口市建设工程质量监督站核定验收合格才算是竣工验收合格。二、鸿利来公司提供的四方验收我方不认可，从一审至今，鸿利来公司提供的设计单位、施工单位、监理单位的竣工报告，建设单位的竣工验收监督通知书，并提供了海口市建设工程质量安全监督站的整改通知书，海口市建设工程质量安全监督站要求整改复查至符合要求后，在建设单位组织竣工验收前报送。海口市监督局给了一个整改要求给鸿利来公司，鸿利来公司再提交了整改的回复，最后并没有得到监督站验收合格的回复。因此可以得出，鸿利来公司的验收是单方的验收，并没有经过监督站的核定。我方提交了房地产项目主管单位海口市住建局和海口市建设工程质量监督站信访答复意见书，两家单位已出文明确说明项目未取得相关验收手续，现阶段不能交付使用，擅自交付属于违法违规行为。鸿利来公司提出2013年三亚的92号民事判决书与本案的情况有所不同，我方在交房时开发商说是验收，我方认为属于欺骗行为，我方不知道是否验收，我方都是在鸿利来公司的诱导和欺骗上收房，我方从来没有表示放弃违规交付责任。同小区同样条件的已有中院两个判决书（2017）琼01民终2361号案和（2017）琼01民终154号案。鸿利来公司交付房屋的行为不能视为逾期交房状态终止，鸿利来公司的交房行为属于违规交房，且至一审判决时还没有通过竣工验收，因此仍然属于逾期交房。鸿利来公司真正的验收时间是2018年2月，备案时间是2018年3月29日。廖梦云、李虎林向一审法院起诉请求：1.鸿利来公司向廖梦云、李虎林支付逾期交房违约金24078.75元（暂计自2016年7月1日至2017年8月28日止金额）；2.本案诉讼费用由鸿利来公司承担。一审法院认定事实：2016年2月27日，廖梦云、李虎林作为买受人，鸿利来公司作为出卖人，共同签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：出卖人将位于海口市××路西侧的盛世一品1#住宅楼（栋）6（层）602号房（建筑面积共77.5平方米，套内面积59.72平方米）出售给买受人，7327.68元每平方米，总价款567895元，付款方式为签订合同当日支付总房款37%，即207895元，剩余总房款的63%，即360000元以银行按揭方式支付；（第八条内容）出卖人应当在2016年6月30日前将经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格的商品房交付给买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，2.6级以上的地震、8级以上的大风、100mm以上的大雨、38度以上的高温天气、非出卖人原因停水停电造成停工累计超过6小时的、设计变更经批准的、政府有关部门相关政策调整的，均按相关单位出具的文件证明为凭证按实际天数据实予以延期；（第九条）在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理，即出卖人每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，直至提供出上述文件止；（第十一条）除第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同还约定了其他内容。合同签订后，廖梦云、李虎林向鸿利来公司支付了购房款567895元。廖梦云、李虎林于2016年10月2日接收涉案房屋。廖梦云、李虎林向鸿利来公司要求支付违约金未果，遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院另查，讼争房产项目施工中曾因卫生、安全、宣传整改仍未达到海口市“双创”工作要求而于2016年1月15日被要求停工整改。2016年2月25日，施工单位就上述整改要求向质监部门出具复工整改回复单，同时还发出《春节后复工申请书》，表示按《2016年春节期间建筑工地安全生产大检查实施方案》的要求，对春节后复工的安全隐患及文明施工排查情况进行报告，并定于2016年3月1日复工，请求批准。质监部门出具的其他建设工程整改通知书，只是要求施工单位整改，并未要求停工。一审法院认为，廖梦云、李虎林与鸿利来公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面、诚信地履行合同。廖梦云、李虎林已经按照合同约定支付购房款，鸿利来公司亦应依约按时向廖梦云、李虎林交付房屋，并出示符合房屋交付条件的证明文件及有关资料。鸿利来公司承认逾期交房，但提出受“双创”及天气等不可抗力因素影响，交房时间应依照合同第八条约定予以延期。双方争议的焦点在于房屋交付时间是否应根据鸿利来公司主张的“双创”整改停工和暴雨、高温天气予以延期。一、关于讼争房产项目停工整改时间能否作为交房时间延期的问题。关于具体停工整改时间，根据前述查明的事实，讼争房产项目仅在2016年1月15日被要求停工整改，施工单位申请节后复工的时间为2016年3月1日。期间，2016年2月7日至2016年2月13日为春节假期，2016年2月14日春节假期之后直至2016年3月1日实为因春节放假停工的时间，均不应作为停工整改时间。鸿利来公司关于因临时“双创”国考检查停工约15天的主张，未提供证据证明，一审法院不予采纳。因此，可以认定停工整改的时间为自2016年1月15日起至2016年2月6日春节放假前止，共计23天。该项目停工整改的原因是施工现场的卫生和宣传达不到“双创”的要求，应系施工方现场管理不到位产生的后果，并非鸿利来公司的原因造成，符合合同第八条约定的延期情形，故交房时间应根据停工整改时间予以延期23天。二、关于鸿利来公司主张的暴雨、高温天气能否作为交房时间延期的问题。根据合同关于交房时间存在延期情形均按相关单位出具的文件证明为凭据按实际天数据实予以延期的约定，即使存在暴雨、高温的事实，鸿利来公司应提供气象部门出具的天气资料和鸿利来公司与施工方关于施工延期的签证文件予以证明，鸿利来公司提交的海南省海口气象台恶劣天气证明材料不能作为延期交房的证据，故鸿利来公司关于因暴雨、高温天气导致交房时间予以延期的主张一审法院不予采纳。综上，因讼争房产项目存在停工整改23天，鸿利来公司交房时间可依约延期23天，即顺延至2016年7月22日。另，根据海口市建设工程质量安全监督站出具的复函意见，截止2017年3月23日鸿利来公司尚未组织对“盛世一品”工程项目竣工验收。虽然廖梦云、李虎林已于2016年10月2日收房，但因交房时房屋的状态未达到合同约定的交房条件，购房者此时收房不能视为鸿利来公司逾期交房状态已终止，只有工程竣工验收合格才应视为鸿利来公司履行了符合约定的交房义务，逾期交房状态终止。鸿利来公司未举证其交付的房屋符合约定，故廖梦云、李虎林主张逾期交房违约金计算至2017年8月28日合法合理。鸿利来公司逾期交房的时间，应为自2016年7月23日至2017年8月28日共计402天。廖梦云、李虎林关于按购房总价款每日万分之一计算逾期交房违约金的计算标准，不违反法律规定，一审法院院予以照准。因此，鸿利来公司逾期交房应依约承担违约责任，即鸿利来公司应向廖梦云、李虎林支付自2016年7月23日起至2017年8月28日止以567895元为基数按每日万分之一计算的逾期交房违约金22829.38元（567895元×0.0001×402天）。廖梦云、李虎林主张的超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、限鸿利来公司于本判决生效之日起十日内向廖梦云、李虎林支付自2016年7月23日至2017年8月28日止的逾期交房违约金22829.38元；二、驳回廖梦云、李虎林的其他诉讼请求。案件受理费201元（廖梦云、李虎林已预交），由廖梦云、李虎林负担11元，鸿利来公司负担190元。二审中，鸿利来公司提交以下如下：证据1、《设计单位建筑工程质量检查报告》；证据2、《施工单位建筑工程竣工报告》；证据3、《监理单位建筑工程质量评估报告》；证据4、《建筑工程竣工验收监督通知书》；证据5、《工程预验整改通知单》；证据6、工程预验整改回复单。以上证据用以证明：（1）2016年9月30日房屋买卖合同约定的四家单位（建设、设计、施工、监理）对涉案商品房进行了联合验收，海口市建设工程质量安全监督站亦派员进行监督；（2）根据合同约定交房的条件为四家单位（建设、设计、施工、监理）对涉案商品房进行了联合验收即可，并不需要得到海口市建设工程质量安全监督站的认可或不认可。涉案房屋是否符合交房条件，应以合同当事人约定的为准的事实。上述证据经本院组织质证，本院对鸿利来公司提交的上述证据的真实性予以确认，但对其证明力不予采信。廖梦云、李虎林二审中无新证据提交。本院二审查明的其他事实与一审查明事实基本一致。本院认为，廖梦云、李虎林与鸿利来公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应全面履行。本案中，海口市建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权。鸿利来公司提交的四方联合竣工验收报告与海口市建设工程质量安全监督站出具的《关于核实“香榭花园”“盛世一品”两项目工程质量竣工验收具体时间的复函》内容相矛盾，根据证据优势规则，《关于核实“香榭花园”“盛世一品”两项目工程质量竣工验收具体时间的复函》的证明力明显强于鸿利来公司提交的四方联合竣工验收报告，应认定鸿利来公司在2017年3月23日前尚未组织对涉案房屋竣工验收，未取得相关验收手续。鸿利来公司以其二审提交的证据主张其不应承担逾期交房违约金的理由不成立，本院不予采纳。廖梦云、李虎林在鸿利来公司2016年10月2日向其交房时完全可以依据合同约定拒绝收房，但廖梦云、李虎林并未拒绝收房且于当日实际占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，廖梦云、李虎林的收房行为导致房屋的转移占有，应视为其对现有交房条件的接受。廖梦云、李虎林在实现了房屋的占有使用权后，要求鸿利来公司承担交房之后的违约金缺乏事实和法律依据，一审法院对此予以支持不当，应予纠正。鸿利来公司部分上诉理由成立，本院予以支持，鸿利来公司应支付的违约金截止日期为廖梦云、李虎林实际收房的前一天，即2016年10月1日。根据本案查明的事实，鸿利来公司逾期交房的时间，应为自2016年7月23日至2016年10月1日共计71天，逾期违约金以567895元为基数按每日万分之一计算为4032元（567895元×0.0001×71天）。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初6108号民事判决第二项；二、变更海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初6108号民事判决第一项为：限海南鸿利来地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向廖梦云、李虎林支付自2016年7月23日至2016年10月1日止的逾期交房违约金4032元；三、驳回廖梦云、李虎林其他诉讼请求；四、驳回海南鸿利来地产开发有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费201元（廖梦云、李虎林已预交），由廖梦云、李虎林负担168元，海南鸿利来地产开发有限公司负担33元；二审案件受理费402元（海南鸿利来地产开发有限公司已预交），由廖梦云、李虎林负担336元，海南鸿利来地产开发有限公司负担66元。本判决为终审判决。审判长 符玉梅审判员 李玉民审判员 谢焕怡 二〇一八年十月二十四日书记员 武梅帆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；