上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终9676号上诉人（原审原告）：江剑华，男，1957年3月1日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审原告）：王文娟，女，1958年10月21日生，汉族，住上海市松江区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：陆伟，上海市阳光律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴颖，上海市阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙萍萍，女，1984年9月16日生，汉族，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审被告）：黄立军，男，1980年3月2日生，汉族，住江西省南昌市安义县。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。上诉人江剑华、王文娟因与被上诉人孙萍萍、黄立军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江剑华、王文娟的共同委托诉讼代理人陆伟、吴颖，被上诉人孙萍萍、黄立军的共同委托诉讼代理人魏璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人江剑华、王文娟上诉请求：撤销原判第三项、第五项，改判孙萍萍、黄立军支付江剑华、王文娟违约金117万元（出售房屋实际损失90万元×130%，人民币，以下币种同），并对原判第五项所涉差额金额作相应调整。事实和理由：一、上诉人的经济损失应以上诉人与案外人左某、梁某的房屋买卖合同金额为依据，而不能以房地产评估报告为依据；二、一审法院酌情将违约金调整为329,000元，与法律规定和精神不符，对上诉人不公。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人孙萍萍、黄立军辩称，上诉人并无证据证明其存在实际损失，对鉴定单位就系争房屋差价损失所作鉴定意见予以认可。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。江剑华、王文娟向一审法院起诉请求：1.确认江剑华、王文娟、与孙萍萍、黄立军于2017年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2017年7月18日已解除；2.孙萍萍、黄立军支付违约金1,360,000元及赔偿金34,875元，共计1,394,875元，扣除孙萍萍、黄立军已付的50万元，孙萍萍、黄立军还需支付894,875元。一审法院认定事实：2017年4月8日，江剑华、王文娟（甲方、卖售人）与孙萍萍、黄立军（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定乙方向甲方购买上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），转让价款共计550万元。甲方于2017年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。2017年12月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款（一）约定，系争房产存在抵押信息，抵押权人为上海银行闵行支行，债权数额为50万元整，乙方对此知晓，并同意购买该房产。甲方应于2017年4月15日之前与贷款银行预约还贷，并将还贷日期通知乙方，甲乙双方于确定的还贷日期同时前往贷款银行办理还款手续；甲方于2017年6月30日之前将该房产交付乙方，交付标志为甲方将钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。合同附件三对付款方式约定为：乙方于签约当日支付甲方房款1万元；乙方于2017年4月10日前支付房款4万元；乙方于2017年4月30日前，支付房款45万元，以上款项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。乙方于2017年6月30日前，支付房款335万元；乙方以购房贷款的形式支付房款163万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付2万元。合同签字处，孙萍萍、黄立军填写的居住地址为上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室。买卖合同另对其他权利义务进行了约定。同日，王文娟与孙萍萍签订《补偿协议》，约定：汪剑华、王文娟（出卖人、甲方）与孙萍萍、黄立军（买受人、乙方）于2017年4月8日签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定成交价550万元，未包含房屋装潢、厨卫设施和附属设施、设备。经双方协商，达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方130万元，于2017年6月30日前支付。……3、甲、乙双方约定，甲方于2017年6月30日之前且收到甲方支付的乙方贷款所需首付款7成后，配合乙方办理该房产的交付手续。该份补偿协议上仅有王文娟与孙萍萍签字，对此，江剑华、王文娟陈述，签订买卖合同和补充协议时，江剑华与黄立军均未到场，王文娟、孙萍萍分别征得江剑华、黄立军的同意后，签订了买卖合同和补偿协议，签署完成后，中介公司人员陪同王文娟到了江剑华、王文娟家中，将买卖合同交给江剑华签字，对于补偿协议，未让江剑华签署。孙萍萍、黄立军陈述，2017年4月8日，只有孙萍萍一个人签字，黄立军在外出差。大约一周后，中介公司人员在黄立军居住的某酒店内将买卖合同交给黄立军签字。黄立军不清楚还有补偿协议。此外，针对补偿协议第三条“甲方支付的乙方贷款所需首付款7成后”的表述，江剑华、王文娟认为是笔误，应为“甲方收到乙方贷款所需首付款7成后”；孙萍萍、黄立军认为根据该条，应该在2017年6月30日前办理系争房屋的交接手续。2017年4月8日，孙萍萍、黄立军支付江剑华、王文娟1万元；2017年4月10日，孙萍萍、黄立军支付江剑华、王文娟4万元；2017年4月27日，孙萍萍、黄立军支付江剑华、王文娟45万元，以上共计50万元。一审审理中，江剑华、王文娟及孙萍萍、黄立军均表示，同意该50万元在本案中一并处理。2017年7月17日，江剑华、王文娟向孙萍萍、黄立军留存于买卖合同中的居住地址发送律师函，载明：你们作为房屋买卖合同的买受方，至今仅支付了50万元，并且现已逾期付款超过15日，鉴于你方已构成合同违约，通知你方：1、江剑华、王文娟和你方于2017年4月8日签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议即日起解除；2、你方应于2017年7月23日前支付违约金110万元、赔偿金25,125元（335万×万分之五×15日），扣除你方已付的50万元，你方实际应付625,125元……。该律师函于2017年7月18日被签收。孙萍萍、黄立军否认收到过该律师函。一审另查明，江剑华、王文娟是系争房屋的共同共有权利人，系争房屋曾存在抵押，2017年4月18日该抵押被登记注销。孙萍萍、黄立军均非上海市户籍，于2007年8月28日取得上海市房地产权证，房地产坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室。一审再查明，2016年11月12日，江剑华、王文娟（买受人、乙方）与案外人胡某、严某（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议。合同约定，乙方向甲方购买位于松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋总价228万元。甲方于2017年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2017年6月30日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定乙方于签约当日支付房款8万元，于2017年4月30日之前支付房款220万元。补偿协议约定，合同约定的房屋总价228万元未包含装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方162万元，支付方式为：乙方于2017年4月30日前支付15万元，于2017年6月30日前支付147万元。一审审理中，江剑华、王文娟陈述其主张的因孙萍萍、黄立军违约所致损失包括两部分：江剑华、王文娟另行购房筹借资金的利息损失；房价下跌损失90万元。针对房价下跌损失，孙萍萍、黄立军申请对系争房屋在2017年11月的市场价值进行评估。根据孙萍萍、黄立军申请，一审法院委托上海XX有限公司就系争房屋在2017年11月的市场价值进行评估。2018年2月26日，该公司出具房地产估价报告，结论为：系争房屋于价值时点2017年11月的市场价值为单价42,270元/平方米，总价格为6,471,000元。江剑华、王文娟与孙萍萍、黄立军对评估报告均无异议。江剑华、王文娟另提供了以下证据：1、借款合同，证明江剑华在2017年4月向案外人上海XX股份有限公司借款200万元，贷款期限3个月，贷款起始日为放款日，贷款月利率1.8%。孙萍萍、黄立军对真实性有异议，认为合同没有签订日期，也未约定借款用途，江剑华、王文娟向案外人购买的房屋可以办理按揭贷款，不需要选择小额贷款。2、借款展期协议，以证明因孙萍萍、黄立军未按期支付购房款，致使江剑华、王文娟无法偿还借款，在原借款合同基础上，江剑华、王文娟借款期限续展六个月，自2017年7月28日至2018年1月28日。孙萍萍、黄立军对真实性不予认可，认为该协议没有签订日期，借款期间存在篡改；江剑华、王文娟在和孙萍萍、黄立军签订买卖合同之前就签订了借款协议，故与本案无关联性。3、建设银行个人活期账户交易明细、建设银行个人账户支出交易明细、工商银行汇款回单、借记卡账户历史明细清单，证明江剑华、王文娟共计向小额贷款公司支付利息178,560元，期限为自2017年6月28日起至2017年12月28日止。孙萍萍、黄立军认为上述证据无法证明江剑华、王文娟向案外人王某支付的是借款利息，且江剑华、王文娟自己支付的仅有一笔，另外均是刘洁静支付的，不能认定为利息。4、建设银行个人活期账户交易明细、借款凭证，证明2017年4月28日，江剑华收到借款1,928,000元，已提前扣除了利息。孙萍萍、黄立军对真实性关联性不予认可，认为和借款合同约定的金额不一致，借款合同也未约定要提前扣除利息。5、2017年6月30日、10月3日江剑华、王文娟与案外人胡某、严某签订的补充协议两份、建行交易明细、工行凭证，以证明江剑华、王文娟没有钱支付购房款给案外人，故将原约定在2017年6月30日前应支付的155万元交付时间延后至2017年12月31日之前，江剑华、王文娟再按照年5%的利率结息给予补偿。江剑华、王文娟共支付给案外人利息38,748元。孙萍萍、黄立军对真实性、关联性不予认可。6、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同，以证明江剑华、王文娟将系争房屋以590万元出售给案外人左某、梁某。孙萍萍、黄立军对真实性不认可，认为不能证明存在降价损失。7、户口簿，以证明代为偿还借款及利息的刘洁静是江剑华、王文娟的儿媳。孙萍萍、黄立军对该身份予以认可。一审审理中，孙萍萍、黄立军提供了：1、2017年9月5日孙萍萍、黄立军和中介公司董店长的通话录音，以证明江剑华、王文娟知道孙萍萍、黄立军需要将自己名下的房屋先出售后才能购买系争房屋。江剑华、王文娟对真实性有异议，认为即便录音内容是真实的，也仅能证明孙萍萍、黄立军告知过中介方这个情况，无法证明江剑华、王文娟是知情的，也无法证明孙萍萍、黄立军可以违约。2、链家网挂牌信息，以证明孙萍萍、黄立军一直将自有房屋挂牌出售。江剑华、王文娟认为无法证明孙萍萍、黄立军可以不按期支付购房款。一审法院认为，江剑华、王文娟与孙萍萍、黄立军之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。孙萍萍、黄立军关于补偿协议上没有黄立军的签字，故该补偿协议对其不产生法律效力的意见，鉴于孙萍萍、黄立军当时系夫妻关系，且签订合同到场的仅有孙萍萍，江剑华、王文娟有理由相信孙萍萍基于家事代理权可以代理黄立军在买卖合同及补偿协议上签字，故孙萍萍、黄立军的意见一审法院不予采信。根据买卖合同的约定，孙萍萍、黄立军应当在2017年6月30日前支付江剑华、王文娟购房款335万元，但孙萍萍、黄立军未按约支付。孙萍萍、黄立军关于其需将现有房屋先行出售才能支付江剑华、王文娟购房款的意见，不能构成其逾期支付购房款的合理抗辩事由。江剑华、王文娟基于合同“逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同”的约定，于2017年7月17日向孙萍萍、黄立军发出解除买卖合同和补偿协议的律师函，具有合同和法律依据。孙萍萍、黄立军虽辩称该律师函其未收到，但该律师函的寄送地址是孙萍萍、黄立军在买卖合同上确认的送达地址，且该律师函在7月18日即已被签收，故江剑华、王文娟的第一项诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于江剑华、王文娟的第二项诉讼请求，因孙萍萍、黄立军逾期支付房款导致合同被解除，故其应当按照合同的约定承担违约责任。关于系争房屋真实成交价格，江剑华、王文娟与孙萍萍、黄立军双方意见不一。江剑华、王文娟认为应当为买卖合同和补偿协议约定的价款之和即680万元，孙萍萍、黄立军认为应当以买卖合同约定的550万元为准。结合双方在买卖合同和补偿协议中的约定以及签订合同当时的市场价格，一审法院认为，双方签订的上海市房地产买卖合同中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故该合同中涉及做低房价的条款应为无效条款，一审法院认定系争房屋真实的交易价格应为680万元。孙萍萍、黄立军应在2017年6月30日前向江剑华、王文娟支付465万元，但逾期未付，故江剑华、王文娟要求孙萍萍、黄立军承担逾期付款的赔偿金34,875元（465万元×15天×日万分之五），具有事实和合同依据，一审法院予以支持。关于江剑华、王文娟主张孙萍萍、黄立军承担合同总价款20%的违约金，并主张有因孙萍萍、黄立军逾期未支付房款导致江剑华、王文娟无法支付其另行购买房屋的房款，从而向小额贷款公司贷款所产生的利息损失以及房屋跌价的实际损失。对于利息损失，一审法院认为：1、江剑华、王文娟提供的借款合同未明确签订日期，无法确认该借款合同与买卖合同的时间先后，且江剑华、王文娟向小额贷款公司借款时，尚未到2017年6月30日孙萍萍、黄立军的付款届至日期，故一审法院无法认定该笔借款与孙萍萍、黄立军逾期付款存在因果关系；2、江剑华、王文娟与案外人签订的房屋买卖合同约定的房款为228万元，江剑华、王文娟应在2017年4月30日前支付给案外人。至于江剑华、王文娟与案外人胡某、严某所签的补偿协议，因该补偿协议未进行备案，一审法院无法确认真实性，退一步讲，即便该补偿协议真实有效，根据约定，江剑华、王文娟应付款项及相应时间节点为：2017年4月30日前支付15万元、2017年6月30日前支付147万元。且补偿协议签订于2016年11月12日，其时距江剑华、王文娟与孙萍萍、黄立军签订买卖合同尚有半年时间，在无法预知其自有房屋何时出售的情况下，江剑华、王文娟自应对其付款义务做好相应的资金安排；3、江剑华、王文娟向小额贷款公司所借的款项为200万元，而按照其与案外人签订的补偿协议，其在2017年6月30日前仅需支付147万，故难谓该200万元的利息损失均系孙萍萍、黄立军逾期付款所致；4、此外，江剑华、王文娟提供的证据相互矛盾，江剑华、王文娟既已向小额贷款公司借款，若用于购买案外人胡某、严某的房屋，其应当将相应款项及时支付给案外人，但其不仅未支付，反而在2017年6月30日及10月3日又与案外人胡某、严某签订补充协议，将原约定的付款时间延后至2017年12月31日之前，故一审法院难以采信江剑华、王文娟向小额公司的借款是用于其购房所需。对于房屋跌价损失，仅凭江剑华、王文娟与案外人左某、梁某的房屋买卖合同一审法院无法确认其实际损失。江剑华、王文娟选择与谁成交、选择以哪个价格成交，均系江剑华、王文娟的自由意愿，但其不能将其选择的成交价格与江剑华、王文娟及孙萍萍、黄立军成交价格的差额均作为差价损失而主张由孙萍萍、黄立军承担。故一审法院采信上海XX有限公司所出具的房地产估价报告，认定房屋差价损失为329,000元（6,800,000元-6,471,000元）。一审法院据此判决：一、确认江剑华、王文娟与孙萍萍、黄立军于2017年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2017年7月18日已解除；二、孙萍萍、黄立军支付江剑华、王文娟赔偿金34,875元；三、孙萍萍、黄立军支付江剑华、王文娟违约金329,000元；四、江剑华、王文娟返还孙萍萍、黄立军购房款500,000元；五、上述第二至四项相互折抵后，江剑华、王文娟于判决生效之日起十日内返还孙萍萍、黄立军136,125元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,749元，鉴定费16,800元，合计诉讼费用29,549元，由江剑华、王文娟负担12,749元，由孙萍萍、黄立军负担16,800元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，一审期间，江剑华、王文娟提交证据中国建设银行个人活期账户交易明细，证明案外人左某分别于2017年11月13日、2017年12月14日、2018年1月31日、2018年2月28日向王文娟转账48万元、50万元、50万元、50万元，加上先前支付的2万元意向金（现金），共计支付200万元，证明江剑华、王文娟和案外人左某、梁某签订的房屋买卖合同已经履行。孙萍萍、黄立军发表质证意见称，按照江剑华、王文娟的操作惯例，其在与案外人签订房屋买卖合同的情况下，会对装修价值签订巨额补充协议，故对该证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院经审查认为，该证据仅能反映案外人的部分转账情况，显不足以作为确认上诉人实际损失的依据，对该证据证明目的本院不予采信。本院认为，本案二审的争议焦点即在于上诉人要求被上诉人支付违约金117万元的主张能否予以支持。虽然上诉人主张其出售系争房屋给案外人左某、梁某存在差价损失90万元（680万元-590万元），但，一者，仅凭上诉人一审期间提交的买卖居间合同、房地产买卖合同以及部分转账银行明细，显然尚不足以确认上诉人存在90万元的实际差价损失；二者，再进一步讲，即便上诉人将系争房屋转售给案外人确实存在一定差价损失，然而，诚如一审法院所言，上诉人与案外人确定的房屋成交价格完全出于己方的自由意愿，上诉人以自行定价所显示的房屋差价作为被上诉人的损失赔偿依据，并不妥当。因此，一审法院采信鉴定单位出具的房屋差价损失认定意见，并在此基础上，结合被上诉人认为违约金过高的意见以及本案实际情况，酌情将违约金金额调整为329,000元，并无明显不当，本院予以确认。上诉人所提117万元违约金的主张，依据不足，本院难以支持。综上所述，上诉人江剑华、王文娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,330元，由上诉人江剑华、王文娟负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 钱文珍审判员 严佳维二〇一八年十月十六日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……