甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初2877号原告：王某1,女,汉族,现住甘肃省古浪县。原告：王某2,男,汉族,现住甘肃省古浪县。被告：甘肃星光商业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，男，1997年8月19日出生，汉族，系该公司员工。原告王某1、王某2与被告甘肃星光商业管理有限公司(以下简称星光公司)、甘肃星泓房地产开发有限公司(以下简称星泓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告王某1、王某2、被告星光公司的委托诉讼代理人阮某，被告星泓公司的委托诉讼代理人阮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1、王某2向本院提出诉讼请求：判令被告甘肃星光商业管理有限公司(以下简称星光公司)向原告支付2020年4月1日至2020年12月30日租金共计31884元。2.依法判令被告星光公司按日万分之三违约金向原告支付自2020年4月1日至2020年12月30日租金31884元的违约金，计算2021年1月31日为78155元，再自2021年2月1日计算违约金至租金全部清偿完毕之日止。3.依法判令被告星光公司按日万分之三违约金向原告支付自2019年7月1日至2020年3月31日租金30703元的违约金，自220年6月9日计算至2021年1月15日为2035.41元(凉州区人民法院(220)甘0602民初6211号民事判决书已将违约金计算至2020年6月8日)。4.请求法院依法判令被告星光公司按同期银行贷年利率4.35%，支付原告2020年4月1日至2020年12月30日的租金共计31884元的逾期付款利息310.32元，同时支付自2021年2月1日记至全部租金付清之日止的利息；5.请求法院依法判令被告星光公司按同期银行贷款年利率4.35%，支付原告自2019年7月1日至2020年3月31日的租金3070元的逾期付款利息，自2020年6月9日计算至2021年1月15日为808.67元。6.请求法院依法判令被告甘肃星泓房地产开发有限公司对上述租金、违约金及利息承担连带担保责任。7.请求法院判令俩被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月25日原告与被告甘肃星光商业管理有限公司(以下简称星光公司)签订了《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》，合同约定原告将其所有的位于甘肃省武威市××区【红星时代广场】，地址为：××区面积33.98m房号为B2113的商品房出租给被告星光公司使用。合同约定：“该商品房的委托经营管理期限为十年，自2016年10月1日至2026年9月30日止。2019年10月1日至2021年9月30每季度租金10628元，支付方式为第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至原告指定的银行账户。并约定被告星光公司应按照合同约定原告支付租金，若因被告星光公司的原因不能按时支付的，每逾期一日，应按应付款项每日万分之三向原告支付违约金，当被告星光公司逾期支付租金的60天后，由被告甘肃星泓房地产开发有限公司全权担保负责，支付被告星光公司所应交给原告的租金及所产生的违约金。”2016年10月1日原告将约定商品房交付给被告星光公司使用。从2016年10月1日-2019年6月30日被告星光公司均按时将租金打入原告账户，但自2019年7月1日开始，被告星光公司连续三个季度拖欠租金。原告于2020年6月8日将被告起诉至凉州区人民法院，凉州区人民法院于2020年7月25日判决被告支付原告房屋219年7月1日至2020年3月31日租金30703元及违约金1152.78元，判决后，被告并未按判决按时支付原告租金和违约金，经原告申请凉州区人民法院强制执行，截至2021年1月15日原告才按判决拿到租金及违约金。但被告未按合同约定向原告支付2020年4月1日至2020年12月30日第二、三、四季度租金，原告多次找被告星光公司催要租金，被告星光公司都拒不支付。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。星光公司、星泓公司辩称，首先，根据合同，被告欠付原告的含税租金是31884元。其次，被告在支付时会相应扣除税金。另外，原告起诉的违约金起算时间错误，应该以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日；目前被告公司经营困难，如果按照日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远远高于目前原告的实际损失，所以应根据《合同法司法解释二》第29条的规定，予以酌情调整，即违约金标准按照3.85%违约金计算。原告要求进行履行合同，被告同意履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：王某1、王某2出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份,用以证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该组证据的真实性无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院认为，王某1、王某2提交的该证据具有真实性，与本案事实有关联性，故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年11月8日，王某1、王某2与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、王某1、王某2将所有的位于甘肃省武威市××区【红星时代广场】，地址为：××区面积33.98m房号为B2113的商品房，委托与被告出租经营；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为9447元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为10628元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣王某1、王某2应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至王某1、王某2指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向王某1、王某2支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给王某1、王某2的租金及所产生的违约金等。合同签订后，王某1、王某2将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。星光公司支付租金至2020年3月30日后，2020年12月30日的到期租金至今未付，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。2021年3月1日，王某1、王某2起诉要求星光公司、星泓公司支付2020年4月1日至2020年12月30日的房屋租金及违约金并要求星光公司按日万分之三违约金向其支付自2019年7月1日至2020年3月31日租金30703元的违约金，自2020年6月9日计算至2021年1月15日为2035.41元。本院认为，王某1、王某2经星泓公司担保自愿与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。王某1、王某2诉请星光公司支付2020年4月1日至2020年12月30日的房屋租金及违约金理由正当，本院依法予以支持。关于违约金，王某1、王某2主张的起算时间不符合合同约定，应该以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日起计算。星光公司抗辩王某1、王某2诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明王某1、王某2诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。王某1、王某2诉请继续履行合同，星光公司无异议，该诉请应予支持。王某1、王某2诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持；关于王某1、王某2主张要求星光公司按日万分之三违约金向其支付自2019年7月1日至2020年3月31日租金30703元的违约金，自2020年6月9日计算至2021年1月15日为2035.41元一节，因王某1、王某2在（2020）甘0602民初6211号原告王某1、王某2与被告甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案中已主张了2019年7月1日至2020年3月30日期间尚欠的房屋租金30703元及违约金1152.78元；并且甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初6211号民事判决书已判决甘肃星光商业管理有限公司于判决生效后三十日内支付给王某1、王某22019年7月1日至2020年3月30日期间尚欠的房屋租金30703元及违约金1152.78元；为此，该诉请确属重复诉讼，理由：一是王某1、王某2对（2020）甘0602民初6211号民事判决认为不服，可以提出上诉，但王某1、王某2并未行使上诉权，判决已生效；二是既然判决已生效，在执行过程中被执行人迟延履行应当按照合同约定继续履行合同约定的违约金至租金履行完毕止或承担承担迟延履行义务。因此，王某1、王某2的该部分诉请不能成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第六百八十一条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付给王某1、王某22020年4月1日至2020年12月30日期间的房屋租金31884元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣王某1、王某2应承担的税费后支付)，并按甘肃星光商业管理有限公司与王某1、王某2签订的《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第十二章第三十一条、第五章第十一条第2、3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日，也就是第二个收费季度的第二个月的第一天起按租金未支付起至时间段每季度租金为基数分段支付违约金至租金付完止；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任。三、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与王某1、王某2于2016年11月8日签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费696元，减半收取348元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李秉诚二〇二一年四月二十一日书记员 刘 巍