湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民终1151号上诉人（原审被告）：莫俊良。上诉人（原审被告）：谢金娥。两上诉人共同委托诉讼代理人：王博，湖南同升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘潭舜丰物业管理有限公司。法定代表人：左培根，系该公司董事长。上诉人莫俊良、谢金娥因与被上诉人湘潭舜丰物业管理有限公司（以下简称“舜丰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。莫俊良、谢金娥上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清。上诉人向一审法院提交了缴纳物业费的收据以及业主委员会缴纳水电费、电梯维保费的收据，表明上诉人实际上支付了物业管理费，该费用由业主委员会代收，并由业主委员会代物业公司缴纳了欠缴的水电费和电梯维保费，上诉人实际履行了物业合同义务，没有拖欠物业费。由于被上诉人违约，没有妥善履行物业管理义务，在业主委员会代偿了物业服务合同的义务后，被上诉人无权追索物业费。舜丰物业公司答辩称：被上诉人已经交清服务期间的水电费，并没有拖欠费用，同时，被上诉人也没有授权业主委员会收取物业费。被上诉人履行合同没有违约行为，如果上诉人认为被上诉人在服务期间做得不好，可以起诉被上诉人，这与交纳物业费没有关系。因此，请求法院判令上诉人交纳被上诉人提供服务期间的物业费。业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令由两被告向原告支付自2016年5月13日起至2017年9月28日止的物业管理费共计4365元；2、依法判令由两被告自2016年5月31日起以所欠物业费为基数按3‰每日向原告支付逾期交费的滞纳金直至欠费全部交清之日止，暂计算至2017年11月30日止的滞纳金为3918元；3、依法判令由两被告承担本案全部诉讼费用。一审一审法院认定的事实：2016年5月12日，原告与正东佳源业委会签订了《物业管理合同书》，合同约定，由正东佳源业委会委托舜丰物业公司对正东佳源（物业名称）实行物业管理，电梯高层物业费按建筑面积1.3元/平方米/月计收，业主（物业使用人）的物业服务费应按月缴纳。业主（物业使用人）在当月月底前将费用金额缴清，逾期将按日缴纳总费用3‰的滞纳金。服务期限从2016年5月13日起至2017年9月28日止。另查明，被告莫俊良、谢金娥系涉案小区房屋的产权人，档案产权出证查询单载明湘潭市九华示范区九华大道1号正东佳源6号楼3单元0303001号房建筑面积为80.03㎡，正东佳源6号楼3单元0603005号房建筑面积为123.99㎡。被告莫俊良于2016年11月14日向原告缴纳物业费1144元，原告舜丰物业公司向原告出具收据一份，收据载明：“今收到6-0303001莫俊良物业费1144元(2015.9.28-2016.9.27)”。现原告认为被告尚欠其2016年5月13日至2017年9月28日物业管理服务费合计4365元未缴纳，被告认为原告未尽职尽责履行其义务，且物业费已交正东佳源业委会，双方产生争议，由此诉至法院。上述事实有原、被告身份信息、《物业管理合同书》、房屋权属查询结果、2015年11月17日物业费收据、证人龚某的证人证言及原、被告的庭审陈述等证据证实。一审法院认为：原告与被告所在小区业主委员会签订的《物业管理合同书》系双方真实意思表示，且符合法律规定，属于合法有效合同。被告作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告从2016年5月13日起至2017年9月28日为被告所居住的正东佳源小区提供了物业服务，被告理应根据《物业管理合同书》约定的物业服务费交纳标准向原告交纳物业服务费。对于被告已向原告交付0303001号房2015年9月28日至2016年9月28日期间物业费，因庭审中，原、被告双方均确认，在原告驻场前的物业费，由业委会委托原告物业公司收取，故对于该0303001号房屋仅支持2016年9月28日起至2017年9月28日止的物业费。即被告尚欠付0303001号房的物业费为1248元（80.03㎡×1.3元×12个月），尚欠付0603005号房的物业费为2659.6元（123.99㎡×1.3元×16个月＋123.99㎡×1.3元×15天÷30天），合计3907.6元。又因原告舜丰物业公司在向小区业主提供物业服务过程中，的确存在一定的服务瑕疵，因此，被告作为业主可酌情按照90%的标准向原告缴纳物业服务费。被告辩称其已将物业费交给正东佳源业委会，且正东佳源业委会已统一组织将各业主的物业费用于支付小区的公共区域、水电费和电梯维护费等问题，并以此作为不缴纳物业服务费的抗辩理由。一审法院认为，物业费是物业公司提供物业服务的对价，物业公司是获得物业费的权利主体，在没有取得物业公司明确授权的情况下，小区业委会并不享有代收物业费的权利。因此，在未征得舜丰物业同意的情况下，被告莫俊良、谢金娥向正东佳源业委会缴纳物业费，基于交付对象的不适格，该交付行为并不具有履行合同义务的性质，即被告莫俊良、谢金娥应承担的支付物业费的义务并不因该交款行为而消灭，故对被告以此作为其不缴纳物业服务费的抗辩理由，法院不予采纳。至于被告提出的业委会已支付公共区域、水电费、电梯维护费、原告驻场前的物业费未返还业委会等问题，系业委会与物业服务公司之间的纠纷，与本案无关，双方可另行处理。关于原告舜丰物业公司请求判令被告支付滞纳金3918元的问题，因原告提供的物业服务存有瑕疵，考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意，属事出有因，故原告舜丰物业公司提出的此项诉请，法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，遂判决：一、被告莫俊良、谢金娥在本判决生效后十日内向原告湘潭舜丰物业管理有限公司支付物业服务费用3516.8元；二、驳回原告湘潭舜丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告莫俊良、谢金娥负担22.5元，原告湘潭舜丰物业管理有限公司负担2.5元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是莫俊良、谢金娥支付物业费的义务是否因其向业主委员会缴纳了费用而免除。根据法院查明的事实可知，预交物业费是物业服务领域的行规，舜丰物业公司接手管理正东佳源物业之前，莫俊良、谢金娥亦是向当时提供物业管理服务的公司预交了0303001号房一年的物业费。但是，舜丰物业公司进驻正东佳源小区之后，莫俊良、谢金娥并未向该公司支付物业费，而是在舜丰物业公司与正东佳源小区业主委员会签订的合同即将到期时，选择向小区业主委员会缴纳物业费。根据合同的相对性可知，为业主提供物业服务的是舜丰物业公司，非业主委员会，小区业主委员会在没有得到舜丰物业公司明确授权的情况下，无权代该公司收物业费。因此，莫俊良、谢金娥向业主委员会缴纳了费用并不能构成其可以不再向舜丰物业公司支付物业费的正当理由。关于莫俊良、谢金娥上诉所称小区业主委员会代收了物业费之后，将款项用于代物业公司缴纳了水电费和电梯维保费一事，因莫俊良、谢金娥提交证据不足以证实其主张，本院对该上诉意见不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50由上诉人莫俊良、谢金娥负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  曾波毅审 判 员  王 芳二〇一八年十月二十九日代理书记员  谭 茜