广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终445号上诉人（原审原告、反诉被告）：关水芬，女，香港居民，1978年5月26日出生，委托诉讼代理人：吴保先，系广东宝先律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思敏，系广东宝先律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀燕，女，汉族，1979年10月29日出生，住址：广东省揭阳市揭东县，原审第三人：蔡子财，男，汉族，1977年10月10日出生，住址：广东省揭阳市揭东县，被上诉人、原审第三人共同委托诉讼代理人：李学科，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。上诉人关水芬与被上诉人陈秀燕、原审第三人蔡子财房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人关水芬、委托代理人吴保先、刘思敏、原审第三人蔡子财、被上诉人、原审第三人共同委托代理人李学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关水芬上诉请求：1、请求撤销惠州市惠阳区人民法院2017年10月27日作出的（2017）粤1303民初2234号民事判决第一、二、三、四、五项；2、改判被上诉人支付剩余购房款人民币1503492.84元及利息47662.78元（利息以人民币1503492.84元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月26日起计算至实际还清之日止，暂计至起诉之日）；3、改判上诉人不应向被上诉人支付2016年10月30日之前的物业管理费、水电费等费用，不应支付房屋占有使用期间的损失每月12000元；4、本案的诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。事实及理由：一、一审法院在明知存在上诉人与被上诉人以500万元价款转让涉案房产的《房地产买卖合同》时，且上诉人在举证期限内申请调取的情况下，未依法到相关部门调取，属于程序违法。上诉人在举证期限内书面向一审法院申请到广发银行股份有限公司惠州分行调取该买卖合司，一审法院在未调取的情况下，也未进行任何合理的说明或者出具不予调取的通知书，上诉人与被上诉人约定将涉案房产以人民币5OO万元的价格转让给被上诉人，并且签订了《房地产买卖合同》。因该《房地产买卖合同》在向银行申请贷款时，原件保留在银行，因此上诉人未能提供该《房地产买卖合同》，上诉人在举证期限内书面向一审法院申请到广发银行股份有限公司惠州分行调取该买卖合同。该《房地产买卖合同》在案号为（2017）粤1303民初6O5号的庭审中，本案原审第三人曾当庭向法宫出示过该份《房地产买卖合同》，且（2017）粤1303民初605号的主审法官与本案的主审法官为同一人，一审合议庭在明知该份《房地产买卖合同》存在且对本案昆百至关重要作用的情况下，仍不依法调取，属于程序违法，请求二百法院依法审查，并依法调取。二、上诉人与被上诉人签署了《房地产买卖合同》，约定以500万元价格将涉案房产转让给被上诉人，现原件保存在广发银行股份有限公司惠州分行，请二审法院依法调取并核实。上诉人请求调查取证中，提到的《房地产买卖合同》、《同意售房声明书》、贷款申请书等证据材料中，能证明上诉人是愿意以500万元的价格转让给被上诉人，且被上诉人也在房地产买卖合同上签字，确认同意以500万元的价款受让涉案房产。双方签字确认的该份房地产买卖合同一致表明，双方就涉案房产的转让价款500万元是达成合意的。现上诉人已通过其他方式获得上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》，合同中明确约定，双方以500万元的价款转让和受让涉案房产，请求中级人民法院依法调取原件并核实。三、一审法院认定双方将涉案房产是以408万元转让的，于法无据，应予以改判。第一、在被上诉人提交的《买卖合同》中，没有注明转让房产的具体位置及房产证号，不符合合同的基本要件，上诉人认为该合同不成立。并且该合同是属于手写合同，合同内容和形式不符合现行市场房屋买卖合同的一般格式，现行市场房屋买卖合同一般是格式合同。一审法院采信上诉人与原审第三人签订的手写合同作为本案的主要依据，而非上诉人与被上诉人签订的提交银行申请贷款的《房地产买卖合同》作为本案的主要依据，突破了合同相对性原则，不但不符合常理，裁判没有相关的法律依据。第二、被上诉人提交的《买卖合同》是上诉人及原审第三人签订的，并非上诉人与被上诉人签订的，现要求上诉人按照与原审第三人签订的《买卖合同》履行相关义务，违反了合同相对性原则。并且，被上诉人没有提交相关的证据证明该《买卖合同》中转让的房产已经更名给了被上诉人，根据合同的相对性原则，不能认定为涉案房产以408万元的价格转让给被上诉人。一审法院将涉案房产以上诉人与原审第三人签订的《买卖合同》作为依据，认定上诉人与被上诉人的转让价款为408万元，混淆合同的主体，违反了合同的相对性原则，判决错误。第三、上诉人与被上诉人在2017年10月26日已经向银行申请贷款，办理赎楼手续，不可能在办理赎楼手续后，再与原审第三人于2O17年lO月3O日签订408万元的《买卖合同》。上诉人与被上诉人一同在2O17年1O月30日已经向银行申请贷款，并且在提出书请时还签订了《房地产买卖合同》、上诉人还签订了《同意售楼声明书》等，均表明当时是依据双方签订的《房地产买卖合同》去向银行申请贷款，办理赎楼手续，而不是在办理赎楼手续后，再于2017年10月30日，以408万元的价格卖给原审第三人。此处的时间上存在矛盾，请一审法院查清案件事实。综上所述，上诉人与被上诉人是依据2017年10月26日签订的《房地产买卖合同》约定的500万元价款转让涉案房产，并非一审法院所认定的上诉人与原审第三人以408万元转让涉案房产的《买卖合同》作为本案的合同及事实依据，请求二审法院依法审查案件事实，支持上诉人的请求。被上诉人陈秀燕辩称，一审判决程序合法，上诉人认为违法理由不成立，上诉人把一审法院605号的生效判决书作为证据提交，该份判决已经就银行调查贷款的进行调查取证，没有房地产买卖合同，所以一审法院没有继续进行调查取证事实清楚。2、关于房地产买卖合同我们认为这份材料即使存在也不属于新证据，这份材料落款签名非陈秀燕本人签署，而且材料也没有原件，不符合证据规则要求。3、关于声明书，是上诉人单方作出，没有经过陈秀燕与蔡子财确认不能作为转500万到名下的证据，605判决书第七页第一行明确载明了申请书的审理期间关水芬明确表示该声明书非关水芬真实意思表示。申请时提供的材料而已，而这次贷款申请并没有银行的同意，不应该作为房产的交易证据。4关于买卖合同，上诉人与蔡子财亲笔签名的买卖合同，这份合同应当作为涉案房产作为408万元确定的主要证据，是双方签署，也有明确的约定等详细的内容，尤其是有证人谢某，和出庭作证的朱展方的证人签署的，605判决书第八页就涉案房产的交易认定16年的交易合同是408万元。综上，一审法院的判决认定事实清楚，程序合法，作出的判项客观公正，上诉人的依据请求不充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。关水芬向一审法院起诉请求：一、判令被告支付剩余购房款人民币1503492.84元及利息47662.78元（利息以1503492.84元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月26日起计算至实际还清之日止，暂计至起诉之日）。二、本案诉讼费由被告承担。陈秀燕向一审法院反诉请求：1、判决关水芬立即将位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××号别墅房屋及钥匙交付给陈秀燕；2、判决关水芬承担别墅房屋交付前的物业管理费、水电费等费用；3、判决关水芬自2016年11月26日起至房屋交付之日止，以人民币12000元/月为标准支付房屋占用期间的损失给陈秀燕，暂计至2017年8月25日损失为108000元。4、判决关水芬返还产权过户服务费15000元给陈秀燕；5、判决关水芬承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：被告陈秀燕与第三人蔡子财是夫妻关系。位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××号别墅的房产原为原告关水芬所有。2016年10月15日，原告与第三人签订了一份《借款合同》，约定原告向第三人借款人民币200万元。合同签订当日第三人支付了100000元现金给原告，2016年10月22日向原告指定账户汇款1760000元，合计共向原告支付1860000元借款。2016年10月26日，原告与被告及第三人一同到广发行办理涉案房屋按揭贷款500万元，原告当天在银行签署了一份《同意售房声明书》，声明内容为：“本人同意将位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××号房，建筑面积380.42平方米的房产卖给陈秀燕，价格为人民币500万元整，本人承诺以上交易是真实有效的。”该声明由原告签字并按手印，后该笔贷款经广发行审核未通过。2016年10月30日，原告关水芬与第三人蔡子财签订了一份《买卖合同》，主要约定，原告关水芬将淡水一套别墅以4080000元人民币卖给第三人蔡子财；别墅所产生的费用2016年10月30日之前由关水芬负责支付，2016年10月30日之后所产生的费用由蔡子财负责；所有款项应在60天内由蔡子财付清给关水芬。原告与第三人均在合同上签名并按手印。合同签订后，被告陈秀燕于2016年11月1日交付30000元给惠州惠阳易安居房地产中介有限公司办理涉案房产的过户手续。2016年11月10日，被告的丈夫蔡子财代原告支付赎楼款人民币1636507.16元。2016年11月20日，被告的丈夫蔡子财转账给原告95000元。涉案房产于2016年11月26日过户登记在被告陈秀燕名下。涉案房产过户后，原告未将房屋及钥匙交付给被告，被告仍欠原告部分购房款，双方因支付购房尾款数额问题发生争议，为此引起纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、原被告房产转让价格是以原告签署的《同意售房声明书》5000000元的价格，还是以原告与第三人签订的《买卖合同》4080000元的价格为双方交易价格。二、房产未交付，购房尾款的利息和未交房占用费的损失如何承担。一、关于原被告房产转让价格是以原告签署的《同意售房声明书》5000000元的价格，还是以第三人与原告签订的《买卖合同》4080000元的价格为双方交易价格的问题。原告签署的《同意售房声明书》，是原告与被告及第三人在广发行办理涉案房屋按揭贷款5000000元时，原告向银行部门出具的声明书，该声明书仅在办理房屋按揭贷款时产生作用，因声明书是原告一人签署的，没有被告及第三人的确认，声明书涉及的价格不能作为原被告双方房产交易的价格。原告与第三人签订的《买卖合同》，有原告及第三人签名并按手印，表明合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，为有效合同，当事人应当按合同的约定予以履行。原被告仅有涉案的一套位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××号别墅进行转让，并无其他房产进行转让。因此，原告与被告丈夫蔡子财签订的《买卖合同》4080000元的价格，应确定为原被告双方在本案房产交易的价格。二、关于房产未交付，购房尾款的利息和未交房占用费的损失如何承担问题。合同约定，所有款项应于60天内付清，故利息应自2016年12月31日起至付清款日止，以所欠购房尾款为计息本金，按中国人民银行同期同类资金贷款利率计算向原告支付。涉案房产已于2016年11月26日过户登记在被告（反诉原告）陈秀燕名下，房产过户之后，原告应当及时将房产交付给被告管理使用，原告未交付给被告，被告无法管理使用的损失应当由原告承担[该损失原告在（2017）粤1303民初605号案请求被告赔偿，与被告在本案请求原告赔偿的数额均为12000元]。鉴于双方因支付购房尾款数额问题发生争议，造成购房尾款没有支付和房产没有交付，原告的利息请求与被告的占用费损失请求按相互抵销处理。综上所述，涉案房款以《买卖合同》中约定的购房款4080000元计算，扣除被告丈夫蔡子财借给原告的借款1860000元、代原告支付的赎楼款1636507.16元、另支付给原告的95000元，被告尚欠原告购房款488492.84元。故原告起诉被告支付剩余购房款，在488492.84元范围内予以支持，超出部分，依据不足，不予支持。合同约定，交易房屋产生的费用2016年10月30日之前由关水芬负责，2016年10月30日之后所产生的费用由蔡子财负责，故被告反诉请求原告支付物业管理费、水电费等费用，在2016年10月30日之前由原告关水芬负责，2016年10月30日之后所产生的费用由被告及第三人负责。合同中对产权过户服务费的分担问题未作出约定，被告（反诉原告）亦未提交证据证明产权过户服务费的分担问题，故被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）返还产权过户服务费15000元，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四、六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈秀燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付剩余购房款488492.84元给原告（反诉被告）关水芬。二、原告（反诉被告）关水芬在被告（反诉原告）陈秀燕付清购房尾款488492.84元后的次日应将位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××号别墅房屋及钥匙交付给被告（反诉原告）陈秀燕。三、位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××号别墅房屋的物业管理费、水电费等费用，2016年10月30日之前由原告关水芬负责，2016年10月30日之后所产生的费用由被告及第三人负责。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告如果未按判决指定的期间履行交付涉案房屋及钥匙给被告，应向被告支付房屋占用期间的损失每月12000元。四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。本案诉讼费18760元，由被告负担8627元，由原告负担10133元；本案反诉费1380元，由被告陈秀燕负担。二审中，上诉人向本院提出至广发银行调取申请《房屋买卖合同》原件申请，依据原审主审法官出具的《情款说明》，其曾至银行调查取证，据银行方面经办工作人员反馈，因申请贷款未批，银行按照规定在蔡子财、陈秀燕面前当面将资料销毁，现银行只留存所有资料的复印件。双方在二审庭审时称，上诉人在一审提交的500万元交易价格的《房地产买卖合同》中关水芬与陈秀燕有签名及按捺指模，关水芬签名不是其本人签名，陈秀燕也不是其本人签名及按指模。上诉人关水芬在庭后向本院提交《个人账户交易明细清单》，证明：上诉人关水芬已经偿还第三人10万元。被上诉人陈秀燕及第三人蔡子财的质证意见为：关水芬在2017年1月22日转账10万元给蔡子财是事实，但该款是关水芬基于双方签订涉案房屋买卖合同后，在办理涉案房屋过户期间，双方经协商一致，关水芬同意承担10万元房屋买卖及过户涉及税费（若10万元不够则由蔡子财补足，若有结余则归蔡子财所有），由蔡子财办理涉案房屋买卖及过户涉及的税务等相关事宜并缴交相应税款（包括但不限于双方契税及卖方所得税等）及费用，不存在上诉人关水芬偿还第三人蔡子财10万元之事，因为在双方已签订买卖的情况下，蔡子财是支付房款义务人，关水芬是收款人，其没有再向蔡子财还款10万元的义务，只有缴交税款和配合办理房屋过户的义务。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：原审判决认定的房屋交易的价格408万元是否正确,即2016年10月30日关水芬与蔡子财签订的《买卖合同》是否有效？关于原审判决认定的房屋交易的价格是否正确的问题。上诉人与原审第三人在2016年10月30日签订的《买卖合同》，有上诉人及原审第三人的签名及按捺手印，故该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，为有效合同，当事双方应当按合同的约定履行合同义务。合同中约定，上诉人将淡水的一套别墅以408万元的价格卖给原审第三人，鉴于当事双方仅有涉案的一套位于广东省惠州市××区星河××堤花园××号别墅进行转让，并无其他房产进行转让。故上诉人与原审第三人（被上诉人丈夫）蔡子财签订的《买卖合同》中约定的408万元的价格，应为本案房产交易的价格。而上诉人所签署的《同意售房声明书》，是上诉人与被上诉人及原审第三人在广发银行办理涉案房屋按揭贷款500万元时，上诉人向银行部门出具的声明书，该声明书仅在办理房屋按揭贷款时产生作用，且声明书仅有上诉人一人签署，没有经被上诉人及原审第三人确认，故该声明书涉及的价格不能作为当事双方房产交易的价格。另，上诉人在一审提交的500万元交易价格的《房地产买卖合同》中关水芬与陈秀燕有签名及按捺指模，关水芬签名不是其本人签名，陈秀燕也不是其本人签名及按指模，陈秀燕否认该合同及500万元的交易价格，故上诉人主张500万元为本案房屋买卖价款，本院不予采纳。上诉人没有提交证据证明本案房屋交易过程中受到胁迫、欺诈而为。综上，2016年10月30日签订的《买卖合同》有效，原审判决认定的房屋交易的价格正确，故本院予以维持。另，上诉人二审庭主张的已经偿还10万元给原审第三人，该主张非本案审理范围，上诉人可另案诉讼。综上所述，上诉人关水芬上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20140元，由上诉人关水芬负担。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  曾求凡审判员  邹 戈二〇一八年十月二十四日法官助理黄斯翀书记员卢晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。