湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初3716号原告：严宪珍，女，1970年7月27日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：耿婷，湖北敏讷律师事务所律师。被告：刘汉军，男，1969年11月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，北京盈科（武汉）律师事务所律师。第三人武汉司麦尔物业管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区民院路以西龙安港汇城******。法定代表人：王思予，经理。委托诉讼代理人：孙飞，男，该公司员工。原告严宪珍诉被告刘汉军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依法追加武汉司麦尔物业管理有限公司（以下简称司麦尔公司）为第三人参加诉讼。原告严宪珍及其委托诉讼代理人耿婷，被告刘汉军的委托诉讼代理人郭晓凯、张莹，第三人司麦尔公司的委托诉讼代理人孙飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。严宪珍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》已解除；2.刘汉军退还严宪珍押金及租金40000元；3.刘汉军赔偿原告经济损失96132元（其中违约金60000元、广告费20000元、向叶琦赔偿款的利息13600元、叶琦案的诉讼费2532元）；4.诉讼费用由刘汉军承担。事实和理由，2017年9月15日，严宪珍与刘汉军签订《门面租赁合同》，约定：由严宪珍承租中山大道与××处门面1号铺位；租赁期为1年，自2017年10月1日至2018年9月30日；年度租金为24万元，押金为2万元。合同签订后，原告依约履行了合同，并对铺面进行了装修。2017年12月21日，在征得刘汉军及房东同意情况下，严宪珍将铺面转租给案外人叶琦，转租期限为2018年1月1日至2018年12月30日。转租合同签订后，案外人叶绮对铺面进行装修并进行经营，2018年3月，刘汉军因自身原因拒绝与房东继续续签《租赁合同》，遂单方与严宪珍解除《租赁合同》，将承租房屋强行上锁，迫使案外人叶琦腾退。导致严宪珍赔偿叶琦租金、押金、违约赔偿金共计16万元。由于刘汉军单方违约解除合同的行为，给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，特诉诸法院。刘汉军辩称，1.本案所涉房屋由刘汉军合法承租，不存在拒绝与同房东续约的情形。2.2018年2月15日武汉市江汉区食品药品监督管理局的监督意见书，2018年3月12日国网湖北省电力公司武汉供电公司的违约用电、窃电通知书，均说明严宪珍在承租房屋期间存在违规违约行为。如严宪珍及房屋实际使用人不按规定进行整改，刘汉军将会受到行政处罚；因此刘汉军锁门只是要求严宪珍及房屋实际使用人进行整改，并非是要求腾退。3.基于合同的相对性，严宪珍与叶琦之间的纠纷与本案无关。严宪珍与叶琦之间的房屋租赁合同期限已超过原、被告之间房屋租赁合同的剩余租赁期限，因此，严宪珍支付给叶琦的违约赔偿金不应由刘汉军承担。综上，请求驳回严宪珍的全部诉讼请求。司麦尔公司述称，本案所涉房屋系公司向武汉市江汉区花楼水塔街资产管理办公室所承租。刘汉军向公司承租房屋后，将房屋转租给严宪珍是事实。关于违法用电一事，是由于电表使用者变更后没有在供电局进行变更登记所导致，并非是严宪珍窃电，该用电问题已解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山大道与××处，面积为17.29㎡房屋系司麦尔公司向武汉市江汉区花楼水塔街资产管理办公室所承租，其《房屋租赁合同》每年一签，约定该房屋作为商业使用。2017年2月28日，司麦尔公司与刘汉军签订《商铺租赁合同》，约定：司麦尔公司将位于中山大道与××处房屋出租给刘汉军使用；租赁期限自2017年2月28日至2018年2月28日止；经司麦尔公司同意，刘汉军可将房屋转租。2017年9月15日，刘汉军与严宪珍签订《门面租赁合同》，约定：刘汉军将位于中山大道与××处房屋出租给严宪珍，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日；在租赁期间，未经刘汉军同意，严宪珍不得擅自转租房屋。同日，严宪珍与叶琦签订《门面租赁合同》，约定：严宪珍将位于中山大道与××处房屋出租给叶琦使用；租赁期限自2018年1月1日至2018年12月30日。2018年3月25日，刘汉军与司麦尔公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年3月1日至2019年2月28日。2018年2月15日，武汉市江汉区食品药品监督管理局下达监督意见书，载明被监督人为武汉市江汉区茶桔梗餐饮店因无《食品经营许可证》，责令其停止相关经营活动并立即办证。2018年3月10日，刘汉军、严宪珍、叶琦因房屋租赁纠纷到武汉市公安局水塔派出所进行调解，严宪珍与叶琦于当日达成《治安调解协议书》。2018年4月20日，刘汉军向严宪珍邮寄支付租金催告函，要求严宪珍在收到函件之日起两日内支付下半年租金共计120000元。2018年4月24日，刘汉军向严宪珍邮寄解除门面租赁合同通知书，载明严宪珍应于2018年3月31日支付下半年租金，鉴于严宪珍在租赁使用房屋过程中存在违规、违约行为，根据合同第九条的规定，自收到本通知书之日双方租赁合同解除。另查明，武汉市江汉区花楼水塔街资产管理办公室不反对司麦尔公司将本案所涉房屋进行转租。司麦尔公司同意刘汉军将房屋转租给严宪珍使用，并对其转租期限不持异议。刘汉军同意严宪珍将房屋转租给叶琦使用，并对其转租期限不持异议。还查明，武汉市江汉区茶桔梗餐饮店经营者为刘汉军，该餐饮店的经营地址为本案诉争房，严宪珍、叶琦一直使用该营业执照进行经营活动。司麦尔公司于2018年6月底收回本案诉争房屋。本院认为，严宪珍与刘汉军间签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应依约全面履行各自义务。严宪珍承租房屋后应合法开展经营活动，由于严宪珍及房屋实际使用人未依法办理《食品经营许可证》，导致武汉市江汉区食品药品监督管理局下达监督意见书，责令武汉市江汉区茶桔梗餐饮店（经营者为刘汉军）停止相关经营活动并立即办证。因此，严宪珍及房屋实际使用人的承租经营行为存在明显过错。刘汉军在严宪珍及房屋实际使用人未按规定停止经营并办理《食品经营许可证》的情况下，为避免其自身受到行政处罚，要求严宪珍及房屋实际使用人进行整改的行为并无不妥。因此，刘汉军锁门要求严宪珍及房屋实际使用人进行整改的行为不应视为刘汉军单方解除合同。因严宪珍未依约支付房屋租金，且逾期超过15天，其违约行为导致《门面租赁合同》中约定的刘汉军单方合同解除权成就，故刘汉军于2018年4月24日向严宪珍主张单方合同解除权符合法律规定，且严宪珍于2018年4月25日收到解除门面租赁合同通知书，因此刘汉军与严宪珍间签订的《门面租赁合同》应于2018年4月25日解除。由于严宪珍及房屋实际使用人在承租房屋期间违法经营，导致租赁合同不能继续履行，其过错责任在严宪珍及房屋实际使用人。依据双方签订的《门面租赁合同》第四条：“……如乙方（严宪珍）不能履行完本合同内期限，押金不予退还”的约定，对于严宪珍主张刘汉军退还押金并赔偿经营损失的诉讼请求，本院不予支持。严宪珍与房屋实际使用人之间系另一租赁关系，加之严宪珍与房屋实际使用人之间已达成和解意见并另案处理，故严宪珍与房屋实际使用人之间的房屋租赁纠纷不属于本案审理的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告严宪珍与被告刘汉军之间所签订的《门面租赁合同》于2018年4月25日解除；二、驳回原告严宪珍的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告严宪珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡琦二〇一八年十月十二日书记员  王倩