上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初15191号原告(反诉被告)：吴海燕，女，1976年4月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：程业斌，男，1971年1月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告吴海燕与被告程业斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告吴海燕、被告程业斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金，自2018年6月1日起至房屋交接日止(当庭调整为至2018年7月17日止)，按每月4,200元计；2.判令被告支付原告违约金8,400元；3.判令被告支付租赁期间应付未付水电煤各项费用预估总计300元(当庭撤回该诉请，另案主张相关费用)；4.判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同，并要求被告返还上海市汇成五村XXX号XXX室房屋(当庭撤回如有房屋及附属设施、设备损坏，造成甲方财产损失的费用由被告方承担的诉请，该项主张原告另案起诉)。事实和理由：2017年8月23日，原被告通过我爱我家百色路店居间，就上海市汇成五村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋租赁合同，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止，租金每月4,200元，押一付三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前5日内支付。合同签订后，被告私自更换门锁。后因被告要求原告安装房屋纱窗，原告认为被告可以自行安装并愿意承担一半费用，双方发生争议，被告拒不支付2018年6月起的租金，后在未通知原告情形下自行搬离，房屋钥匙亦未返还且拒不办理租赁中止手续。原告于6月19日、20日通知被告于6月20日至居间方调解房屋租赁中止事宜及交接事宜，但被告未至且依然未支付租金，原告因被告更换门锁也无法进入房屋内。故原告诉至法院，请求判如诉请。程业斌辩称，同意解除合同，但认为合同已在2018年5月31日解除。同意返还系争房屋，被告于2018年6月1日已搬离系争房屋，房屋已返还原告。原告拒不履行房东义务，不愿为被告安装纱窗，被告无法正常使用房屋，且因为市场租金上涨，原告于2018年5月31日通过电话威胁被告3日内搬离系争房屋，如3日内不搬离原告就撬锁进入系争房屋，所以被告于2018年6月1日搬离。2018年6月4日被告在微信正式通知原告搬离的事实，要求原告退还押金，原告当时并未对解除合同提出异议。双方未就系争房屋退还办理过交接手续，因为原告在2018年5月31日的电话中说不用交接，会破门而入。房门钥匙是原告同意被告换锁，更换后的钥匙就只有被告有，被告通知原告到派出所取钥匙，原告未来，被告把钥匙处理掉了。不同意支付原告主张的6月1日起的租金，不同意支付违约金，且合同12条只约定1个月租金的违约金，不同意原告主张的违约金标准，且被告也不存在违约行为。程业斌向本院提出反诉请求：1.判令原告退还房屋押金4,200元；2.判令原告支付被告违约金4,200元；3.判令原告支付被告自2018年6月1日起至合同期满房屋租金上涨的损失，300元乘以15个月，共计4,500元。吴海燕辩称，不同意退还押金，因尚有水电煤费用未结清。不同意支付违约金，原告不存在违约行为，事实上系争房屋仍在被告控制状态。损失不同意支付，被告是擅自退租，即使房租上涨，是被告自行行为导致。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋产权人。2017年8月23日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)通过上海我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，签订房屋租赁合同一份，其中甲方签字由其代理人谢政代签。合同约定：甲方将系争房屋出租乙方，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止，租金每月4,200元，租赁保证金4,200元，押一付三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前5日内支付。合同终止后，租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的但未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，水、电、气等由乙方承担。甲方有下列情形的，乙方可书面通知解除合同并要求甲方赔偿损失，其中(二)甲方交付的房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用。乙方有下列情形的，甲方可书面通知解除合同并要求乙方赔偿损失，其中(六)(七)乙方逾期不支付租金累计超过十日的或欠缴应承担费用累计超过1,500元的。租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金1倍向乙方支付违约金。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租，应与甲方协商一致，并按月租金1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致，乙方不得提前退租。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告按约支付租赁保证金4,200元及支付租金至2018年5月31日止。2018年4月26日，双方就在系争房屋内安装纱窗一事发生争议，即被告通过微信向原告提出要求原告为系争房屋安装纱窗，否则房屋无法正常居住；原告则回复房屋按现状交付且交付当时被告未提出异议，原告无义务为被告安装纱窗，被告可自行安装。2018年5月31日，双方进行电话沟通，被告称原告在电话中对被告进行威胁，要求被告三日内搬离，否则原告将破门而入。对此，原告予以否认，称该通电话只是催讨租金，并未威胁要求被告搬离，只是表示如被告仍不付租金，原告可行使合同解除权。2018年5月31日至6月4日期间，原告多次通过微信向被告催讨2018年6月至8月的租金。2018年6月4日，双方通过微信进行沟通，原告表示，鉴于被告至今未支付2018年6月至8月的租金，请按合同于三日内搬离并将私自更换的门锁放至我爱我家百色店，交给中介业务员王某某。被告通过微信向原告表示基于原告拒绝安装纱窗使房屋无法居住，且在2018年5月31日的电话中对被告进行威胁，被告自2018年6月1日起无法在汇成五村居住，租赁合同无法继续，请原告按合同退还押金。原告回复认为被告按合同规定已构成违约。2018年6月19日，被告微信通知原告于次日上午9：30到长桥派出所办理系争房屋钥匙交接事宜并商谈退还押金事宜。当日及次日上午，原告均回复称，已向派出所咨询，派出所回复不受理该事宜，通知被告于2018年6月20日晚上7：00至我爱我家百色店中介处办理房屋交接手续，并清算违约赔偿事宜。2018年6月20日下午，被告再次通知原告，被告已搬离系争房屋，因原告未按被告通知时间至长桥派出所办理钥匙交接，被告已处理了系争房屋钥匙，要求原告自行换锁。而原告回复称，在中介处未等到被告来交接，按合同约定处理民事纠纷。后原告于2018年7月9日诉至本院。审理中，双方当庭均对原告自行撬锁收回房屋无异议，原告亦同意将其主张租金的截止点调整至2018年7月17日。双方庭后对水电费进行了结算，后均向法院确认被告已结清所有欠付水、电、煤费用。审理中，原告称其已于2018年7月17日当日已自行收房系争房屋并撤回该诉请。但其称撬锁进入房屋后，发现屋内脏乱不堪，床头柜抽屉及简易柜坏了，冰箱不制冷了，一把躺椅不见了。对此，被告不认可其搬离时损坏原告家具物品。以上事实，根据原被告庭审中的一致陈述，原告提交的租赁合同、房地产权证、微信聊天记录、押金收条等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，应予恪守。双方因安装纱窗问题产生争议，但为承租人安装纱窗并非出租人必须的合同附随义务，系争房屋也并不当然因未安装纱窗导致无法居住使用，且被告入住时亦未对此提出异议，故被告以此为由逾期支付租金并无充分依据，已构成违约。现被告就其所称原告在电话中对其进行威胁的主张并无充分证据，而从2018年6月4日、6月19日双方的微信聊天记录看，原告以被告迟延支付租金为由按照合同行使了合同解除权；被告也于6月4日作出退租的意思表示，并于6月19日通知原告其已搬离房屋，并要求原告次日至长桥派出所交接钥匙，原告回复同意次日在中介处交接。故本院认定双方均同意于2018年6月20日解除租赁合同并交接钥匙，对原告主张解除合同及要求被告支付2018年6月1日起至6月20日期间的租金，本院予以支持。至于2018年6月21日至7月17日期间，因双方对房屋钥匙交接地点产生争议且均拒绝前往对方要求的地点进行交接，被告嗣后直接丢弃由其更换后的钥匙存在明显恶意和过错，导致双方未及时办理交接且原告也无法正常进入系争房屋内收房，故对上述期间房屋未返还而造成扩大的使用费损失，被告应承担主要过错责任。原告作为出租人，在同意解除合同、办理交接且明知被告已搬离并要求其自行撬锁收回房屋的情形下，也应及时采取积极措施收回房屋，故原告其对上述期间扩大的使用费损失亦应适当分摊责任。故对原告主张的2018年6月21日至7月17日期间房屋的租金(实质为使用费)，本院根据公平、诚信原则及双方过错程度酌情判定被告应向原告支付该期间的房屋使用费2,500元。被告无正当理由逾期支付租金且擅自退租，已构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持，但违约金金额应按照合同约定的一倍租金即4,200元，超过部分，本院不予支持。对被告主张原告支付违约金及租金上涨损失的反诉诉请，于法无据，本院不予支持。因被告在审理期间已结清水、电、煤等相关费用，且原告已收回房屋，故对被告要求原告退还保证金的反诉请求，本院予以支持。原告撤回部分诉请，系其自行处分民事权利，于法不悖，本院予以准许。至于原告认为被告损坏屋内设施物品造成原告损失的主张，因原告在庭审中未明确损失数额并撤回相关请求，故本院对该节不予处理，原告可与被告协商解决或另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除吴海燕与程业斌就上海市徐汇区汇成五村XXX号XXX室房屋签订的租赁合同；二、程业斌于本判决生效之日起十日内支付吴海燕自2018年6月1日起至2018年6月20日止的租金2,800元及自2018年6月21日起至2018年7月17日止的房屋的使用费2,500元;三、程业斌于本判决生效之日起十日内支付吴海燕违约金4,200元；四、吴海燕于本判决生效之日起十日内退还程业斌租赁保证金4,200元；五、驳回吴海燕其余诉讼请求；六、驳回程业斌的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计88元，由吴海燕负担32元，由程业斌负担56元；反诉案件受理费减半收取计61元，由吴海燕负担20元，由程业斌负担41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一八年十月八日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。