湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初5540号 原告：湖南保利物业管理有限公司，住址长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头。 法定代表人：杨文波，董事长。 委托诉讼代理人：李芳，女，1985年8月8日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：李倩，女，1987年12月4日出生，汉族，系公司员工。 被告：夏国安，男，1960年3月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王小全，湖南思想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昳，湖南思想律师事务所律师。 原告湖南保利物业管理有限公司(以下简称保利物业公司)与被告夏国安物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月31日受理后，依法由审判员雷金菊适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告保利物业公司委托诉讼代理人李芳、李倩，被告夏国安及其委托诉讼代理人王小全、李昳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利物业公司请求人民法院判令：1、被告夏国安支付2017年1月1日至2017年10月31日期间的物业费7580元及逾期交纳物业费的违约金3297元；2、本案的诉讼费由被告夏国安承担。事实和理由：被告于2013年6月20日与第三方长沙南湖广场置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，第三方与原告签订的《前期物业服务合同》作为附件五，其中约定：业主或物业使用人按照建筑面积交纳物业服务费（15元/月/平方米），业主应自长沙南湖广场置业有限公司交房通知书约定的交房之日起交纳物业服务费，首次物业服务费按年交纳，之后应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为每半年最后一个月的15日前预交后半年的物业服务费，逾期交纳则视为违约，违约金按照欠费总金额的日千分之三计算。被告系保利国际广场业主，建筑面积共计50.51平方米，2017年1月1日至2017年10月31日，被告共拖欠原告物业费7580元，应按合同支付违约金3297元，原告多次催要未果，故诉至法院。 被告夏国安辩称：一、被答辩人存在违约及过错行为在先，答辩人依法有权行使先履行抗辩权。被答辩人违反法律规定，擅自改变负三楼地下停车场的性质和用途，在该地堆放建筑垃圾、将生活垃圾混入建筑垃圾倾倒在负三楼，就被答辩人提供服务不符合合同约定的问题，答辩人多次去函，被答辩人始终不予理会、不予处理二、答辩人不存在违约行为，无需向被答辩人承担支付违约金的责任。在答辩人不存在违约的前提下，不应向被答辩人支付违约金，且被答辩人要求答辩人承担违约金高达日千分之三，严重超过相关法律规定。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下： 原告保利物业公司与案外人长沙南湖广场置业有限公司签订了关于保利国际广场(安玺雅苑)B1栋商业楼的《前期物业服务合同》，该合同约定:原告在物业管理区域内提供物业服务，服务内容包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。业主或物业使用人按照建筑面积交纳物业服务费（每平方米15元/月）。业主应自长沙南湖广场置业有限公司交房通知书约定的交房之日起交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。首次交纳物业服务费应按【年】交纳；之后在前期物业服务期间，业主应该【每半年】交纳物业服务费；交纳周期为每【半年】最后一个月的最后15日内预交后【半年】的物业服务费。如逾期交纳物业服务费则是违约行为，每逾期一日按欠费总额的日千分之三支付违约金。2013年6月20日，被告夏国安（买受人）与第三人长沙南湖广场置业有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，《前期物业服务合同》作为《长沙市商品房买卖合同》附件五，被告进行了签字确认。 另查明，双方曾因物业服务合同纠纷，原告于2016年11月16日诉至本院，要求被告支付2014年10月1日至2015年8月31日期间及20l6年7月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业服务费，本院（2016）湘0103民初6546号民事判决书对原告提供的垃圾清理等物业服务存在瑕疵予以确认，判令被告按照拖欠的物业费总额的90%交纳物业费。 被告履行完上述生效文书确认的义务后，自2017年1月1日至2017年10月31日未交纳物业费，原告于2018年3月14日、2018年6月12日向被告邮寄物业费催收函。 被告于2017年7月20日向原告发出《关于要求保利物业立刻整改事项的函》，提出消防通道缺少防护设施以及负三楼停车场用于垃圾堆放、漏水等各种问题，双方于2017年7月24日就整改以上问题进行了沟通。 本院认为，原告保利物业公司与案外人长沙南湖广场置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告系经依法批准成立的物业服务企业，有合法的物业服务资质，原告按约提供了物业管理服务，被告也应按合同约定支付物业服务费。被告夏国安拖欠物业费属实，被告提出原告在2017年期间提供的物业服务存在瑕疵，并提交相应证据，本院依法予以确认。原告辩称现已整改到位，但部分瑕疵依然存在。因原告提供物业服务存在瑕疵，原告对被告拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担10%的责任，被告承担90%的责任。被告应当支付欠缴的物业费6822元（7580×0.9）。对于原告要求被告支付逾期付款的滞纳金的诉讼请求，本院认为，尽管《前期物业服务协议》的第十五条对物业管理费的交纳时间以及逾期付款的违约金均作出了明确约定，但因原告未按合同约定充分尽到物业服务义务，故原告保利物业公司要求被告夏国安支付违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告夏国安于本判决生效后十日内给付原告湖南保利物业管理有限公司物业服务费6822元； 二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果被告夏国安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南保利物业管理有限公司承担10元，被告夏国安承担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  雷金菊 二〇一八年十月十八日                                                                 法官助理曹吉琳                                                                 书记员  贺丹 附件法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。