上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14534号原告：上海众新五金有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：阮梅华，总经理。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。被告马建明，男，1970年10月13日生，汉族，住江苏省苏州市。原告上海众新五金有限公司与被告马建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日受理后，依法适用简易程序进行审理。同年10月8日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼。被告马建明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于起诉状副本送达被告之日解除；2.被告搬离并返还位于上海市松江区民强路XXX号的二号房二楼面积为293.93平方米的房屋；3.被告支付原告自2016年4月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金或使用费，截止至2018年7月31日，暂计为500,700元(按每年214,600元为标准计算)。4.被告支付原告截止至2018年7月31日的逾期付款违约金240,942.15元及自2018年8月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金(以500,700元为本金，按日千分之一为标准计算)。事实和理由：2016年，原、被告签订《承包协议》。约定：被告承包原告293.93平方米车间，作为生产和经营场所；承包费为每年214,600元，承包费先付后用，于起始前一周之前付清，迟延付款收取每天千分之三的滞纳金，并有权单方面提前终止协议；承包期自2016年4月1日起至2017年3月30日止，到期如无异议可续包等。协议签订后，原告将车间交付给被告，但被告一直未向原告支付承包费用。原告认为，双方签订的协议系房屋租赁协议，且租赁期间届满后，双方仍在继续履行，应视为不定期租赁合同，原告随时有权解除。现被告不付款的行为已经构成严重违约，故原告提起诉讼，望判如所请。被告未作答辩。经审理查明，2009年6月19日，原告对位于松江区民强路XXX号房屋取得沪房地松字(2009)第014238号上海市房地产权证。原、被告签订《承包协议》一份。该协议约定，原告同意将293.93平方米车间承包给被告使用，作为生产和经营的场所；承包费为每年214,600元；承包费实行先付后用，付三押一，付款方式为起始期前一周之前付清，被告推迟付款原告除收取每天千分之三的滞纳金外，有权单方面提前终止协议；承包期限为一年，自2016年4月1日至2017年3月30日，到期如无疑义可续包。该协议另对其他事宜作了约定。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。诉讼中，原告称，双方另曾签订过一份租期自2015年4月1日至2016年3月30日的《租赁合同》，并提供了上述合同。该合同与上述协议除面积以及费用不同外，其他内容均基本一致。故上述协议的性质为房屋租赁合同。并称，上述协议签订于2016年4月1日，协议约定的租赁期间虽业已届满，鉴于双方还在履行协议，故视为不定期的租赁，其基于此有权随时主张解除合同。同时，原告愿意将违约金的计算标准由每日千分之一再自愿调低至按每年24%计算。以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、《承包协议》、《租赁合同》及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的合同，其名称虽为《承包协议》，但根据约定的具体内容，其实质是原告将车间交付被告使用，被告向原告支付约定价款，更符合租赁合同的特征，故该《承包协议》性质应认定为房屋租赁合同。该协议系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同，当事人均应恪守。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，当事人在《承包协议》中约定的租赁期间业已届满，此后原告未提出异议，故该协议继续有效，但租赁期限为不定期，当事人均有权随时解除合同。因此，本院对原告有关解除上述《承包协议》的诉讼请求，予以支持。至于合同解除之日，因无证据证明此前原告通知被告解除合同，故本院以诉状副本送达之日即2018年8月22日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，被告应当将承租的车间(房屋)返还原告，并应当按协议约定的租金标准向原告支付该房屋返还前的租金及使用费。故本院对原告关于搬离并返还房屋及支付租金或使用费的诉讼请求，予以支持。同时，被告应当向原告承担逾期支付租金的违约责任。根据协议关于先付后用、付三押一、起始期前一周之前付清的约定，并结合原告关于愿意将违约金的计算标准调低至按每年24%计算的陈述，经计算，截止至2018年7月31日止的逾期支付租金的违约金为158,074.95元。同时，被告还应按500,700元为本金、以每年24%为标准向原告支付自2018年8月1日始至该款实际清偿之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海众新五金有限公司与被告马建明签订的《承包协议》于2018年8月22日解除；二、被告马建明于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区民强路XXX号的二号房二楼面积为293.93平方米的房屋，并将上述房屋返还原告上海众新五金有限公司；三、被告马建明于本判决生效之日起十日内支付原告上海众新五金有限公司自2016年4月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金及使用费(按每年214,600元的标准计算)；四、被告马建明于本判决生效之日起十日内支付原告上海众新五金有限公司至2018年7月31日的逾期付款违约金158,074.95元以及自2018年8月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金(以500,700元为本金，按每年24%的标准计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,376元，减半收取5,688元，由原告上海众新五金有限公司负担414元(已付)，被告马建明负担5,274元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一八年十月二十九日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。