河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0122民初2954号原告：河南锦江置业有限公司，住所地郑州市中牟县城**清阳街东、牟山路北绿城百合花园**楼**101铺，统一社会信用代码914101227407471344。法定代表人：李骏，公司董事长。委托诉讼代理人：黄荣士，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋子颖，河南尤扬律师事务所律师。被告：蒋君庆，男，汉族，1975年12月12日生，住郑州市管城回族区。原告河南锦江置业有限公司（以下简称锦江置业）与被告蒋君庆房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦江置业委托诉讼代理人宋子颖到庭参加诉讼，被告蒋君庆经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦江置业向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的合同编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》已解除；2.被告配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为1409038676）的相关手续；3.被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（合同编号:ZM140××××****）的相关手续；4.被告返还原告代为偿还的保证金99,108.47元；5.被告向原告支付违约金32万元并承担本案律师费25,000元及本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月24日，原被告双方就被告购买原告开发的位于中牟县××××景区路以东、天明集团以西的A1-01座101号房，签署了合同编号ZM140××××****的《商品房买卖合同》。合同约定付款方式为50%现金支付，约定付款时间为2014年3月20日；50%商业贷款，约定付款时间为2014年5月20日。合同签订后，被告按照约定办理了按揭贷款，且原告作为保证人为被告与贷款银行签订的贷款合同中对其按揭还款承担保证责任。由于被告中断偿还银行按揭贷款，截止到2018年3月20日，原告作为保证人已经累计代替被告承担了99,208.47元的保证责任。原告于2018年3月20日以邮寄方式发出《催款通知书》，要求其偿还原告代被告向银行垫付的贷款金额，但被告拒不履行其义务。根据合同约定，2018年3月24日原告向被告邮寄《终止合同通知书》，按约定解除了双方签订的编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告蒋君庆未作答辩，亦未提交证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经查，本院予以确认并在卷佐证。根据原告诉称及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月24日，蒋君庆作为买受人，锦江置业作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM140××××****）。合同第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县××××景区路以东、天明集团以西A1－01幢1－2层101号房，合同约定建筑面积共364.66平方米。第四条约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为640万元。第六条约定：买受人按下列方式按期付款，约定金额320万元，付款方式现金，约定付款时间2014-03-20，交纳比例50%；约定金额320万元，付款方式商业贷款，约定付款时间2014-05-20，交纳比例50%。第八条约定：交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》补充协议约定：二、关于付款：5.如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人、银行之间签署的按揭合同(含担保合同)为《商品房买卖合同》附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知10日后即有权解除与买受人签署的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿所支出的各项费用）。合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人。三、关于解除合同、退房的约定：1.本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。十二、其他：3.本合同的任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以本合同所列的地址（合同所列的买受人蒋君庆的地址为：郑州市管城回族区港湾路1号院48号楼16号）为准（出卖人的通讯地址为合同中所列的日常经营地址），若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；本合同一方向对方发出的通知，符合下列情形之一均视为已送达：1.该通知已递交对方的；2.该通知以邮递方式发出后7天的；3.以传真、电传或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的。如因出卖人或买受人约定联系方式变更后未及时通知另一方，导致另一方发出的通知无法按时送达，或者在收件地址未变更的情况下，书面通知被以任何原因退回的，视为已送达，相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担。2014年5月27日，中信银行股份有限公司郑州分行为贷款人（乙方），蒋君庆为借款人（甲方），锦江置业为保证人（丙方），三方签订贷款合同。合同约定：贷款金额为人民币320万元；贷款用途为购买坐落于中牟县××××景区路以东、天明集团以西A1－01幢1－2层101号房，贷款期限为240个月，自2014年5月27日起至2034年5月27日止。保证人锦江置业承担阶段性连带责任保证担保，如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行股份有限公司在任何营业机构开立的账户中直接扣划相应金额。后中信银行股份有限公司郑州分行按照约定发放了贷款。2014年5月28日，被告蒋君庆在中牟县住房保障和房地产管理局为上述房屋办理牟房预字第1409038676号《房屋预告登记证明》。后因被告未按时偿还房贷月供，导致中信银行股份有限公司郑州分行分别于2017年12月29日、2018年1月27日、2月27日、3月27日扣划锦江置业保证金38,844.48元、22,958.06元、22,958.06元、14,447.87元,计99,208.47元用于偿还被告房贷月供。2018年3月20日，原告通过圆通速递向被告（收件人地址为：河南省郑州市管城回族区港湾路1号院48号楼16号）邮寄《催款通知书》，主要内容为：通知蒋君庆务必于2018年3月24日前，来锦江置业缴清欠款、逾期罚息和银行扣款等（含贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等）。若未履约，锦江置业将根据双方签订的《商品房买卖合同》相关规定有权决定解除合同，并应由蒋君庆承担一切合同约定的违约金、滞纳金、罚金等全部款项和责任。2018年3月24日，原告通过圆通速递向被告（收件人地址为：河南省郑州市管城回族区港湾路1号院48号楼16号）邮寄《终止合同通知书》，主要内容为：根据我公司与您在2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》，您应于2014年3月20日到我司支付房款530,829.33元，罚息5308.29元。我司分别于2016年1月15日、2018年3月20日给您去过两封催款函，现您已超过期限。按《商品房买卖合同》第七条的规定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。原先签订的合同（协议）已被终止，此商品房不在保留，由我公司收回另行出售。同时，由于您三个月没有按期归还银行按揭贷款本息，导致按揭银行从我司保证金账户扣除了共计84,760.6元。您原先支付的款额总数5,869,171元，按《商品房买卖合同》第七条的规定，扣除5308.29元及三个月银行按揭贷款本息84,760.6元后，余额5,779,102.11元，请您于2018年3月31日前来我司办理合同注销手续及结款手续。该运单查询显示，2018年3月28日已签收。另查明，庭审中原告称，至今尚未向被告交付涉案房屋。2018年5月3日，原告因本案诉讼与河南尤扬律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定参照《河南省律师协会律师服务收费行业指导意见》（2016）收费标准，经双方协商，原告向河南尤扬律师事务所支付一审律师代理费25,000元，并委派黄荣士、宋子颖律师为原告的代理人参加本案诉讼。2018年5月4日，河南尤扬律师事务所为原告出具25,000元的河南增值税专用发票。本院认为,锦江置业与蒋君庆所签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方均应按约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》补充协议中约定，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知10日后即有权解除与买受人签署的《商品房买卖合同》。现因蒋君庆未按约定偿还按揭贷款本息，导致银行已扣划原告保证金并向原告出具了扣款账单。故根据合同约定，锦江置业有权解除《商品房买卖合同》。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告发出的《终止合同通知书》运单查询显示已签收，且被告在原告提起诉讼后至今未对解除合同提出异议，故本院确认原被告之间所签订的《商品房买卖合同》已解除。蒋君庆配合锦江置业办理撤销登记备案手续、办理注销商品房预告登记手续均系合同解除的附随义务，故原告要求蒋君庆配合办理撤销合同登记备案手续、办理注销商品房预告登记手续，应予支持。原告被扣划的99,208.47元保证金，系用于代偿被告的银行按揭贷款，被告应支付给原告，故原告要求被告偿还代偿款99,108.47元，应予支持。因双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定，出卖人解除合同的，买受人应赔偿出卖人的全部损失，损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，故原告要求被告负担因本案诉讼所支付的律师费25,000元，理由正当，应予支持。关于原告要求被告支付违约金32万元的请求，根据法律规定，违约金的计算应以原告的实际损失为基础，而本案中，原告未提供证据证明其因合同解除所造成的实际损失数额，且至今尚未向被告交付房屋。故原告的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告河南锦江置业有限公司与被告蒋君庆所签订的合同编号为ZM1400161****的《商品房买卖合同》已解除；二、被告蒋君庆于本判决生效之日起二十日内配合原告河南锦江置业有限公司办理撤销上述商品房买卖合同备案的相关手续；三、被告蒋君庆于本判决生效之日起二十日内配合原告河南锦江置业有限公司办理注销商品房预告登记（牟房预字第1409038676号）的相关手续；四、被告蒋君庆于本判决生效之日起十日内偿还原告河南锦江置业有限公司代偿款99,108.47元并支付原告河南锦江置业有限公司因本案诉讼所支出的律师费25,000元。五、驳回原告河南锦江置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7962元，公告费260元，均由被告蒋君庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨景慧人民陪审员  刘松喜人民陪审员  王立功二〇一八年十月二十四日书 记 员  吕 宁