北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初17242号原告：李承熹，女，1983年1月7日出生，汉族，住北京市东城区。原告：杨丽凝，女，1982年2月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇政府东配楼**。法定代表人：葛勇，总经理。委托诉讼代理人：刘迎，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许延龙，北京市金杜律师事务所律师。原告李承熹、杨丽凝与被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李承熹及其与杨丽凝的共同委托诉讼代理人周净，被告泰禾嘉信公司的委托诉讼代理人刘迎、许延龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李承熹、杨丽凝向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年3月9日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；2、判决解除原、被告于2017年5月24日签订的《北京市商品房预售合同》补充协议；3、判决解除原、被告于2017年11月28日签订的《北京市商品房预售合同》补充协议；4、判决解除原、被告于2018年3月22日签订的《北京市商品房预售合同》补充协议；5、判决被告返还原告定金50000元、房款425869元，合计475869元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月9日，原告与被告签订了商品房预售合同，被告将坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地021c-1#办公商业楼X房屋卖与二原告。合同约定，涉案房屋总价款为1885869元，原告支付总房款25．23%的首付款（含定金）475869元，2017年5月31日前支付总房款24．93%的房款，剩余49．84%的房款通过按揭贷款形式支付。合同签订后，二原告于2017年3月4日支付定金50000元。2017年3月9日，二原告支付房款425869元。2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。因涉案房屋设计用途为商业办公，二原告无法办理尾款贷款，合同目的无法实现。原告认为，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。泰禾嘉信公司辩称，二原告的诉讼请求缺乏事实基础、没有法律依据，应当依法全部驳回。一、案涉《北京市商品房预售合同》能够继续履行也应当继续履行。第一，我公司与二原告于2017年3月9日签订了《北京市商品房预售合同》，并于当日办理了商品房预售合同联机备案。北京市政府于2017年3月26日作出《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对于在此之前已经签约并且办理网签的合同，并不影响其办理商业贷款。事实上，我公司已经陆续收到很多业主办理的银行贷款，二原告主张无法办理银行贷款不符合客观事实。第二，即便无法办理银行贷款，《北京市商品房预售合同》附件四也已对因贷款政策的变化导致买受人无法办理贷款的情形有明确约定，双方能够按照该约定继续履行合同。第三、双方分别于2017年5月24日、2017年11月28日、2018年3月22日签订了三份《补充协议》。双方在三份补充协议中，均对于办理银行贷款的时间做出了重新约定：1、2017年5月24日的《补充协议》第3条约定“剩余房款买受人在2017年12月31日前，按贷款银行的要求交齐所有办理贷款所需的相关资料向银行申请贷款支付给出卖人。”2、2017年11月28日的《补充协议》第3条约定“剩余房款买受人在2018年5月31日前，按贷款银行的要求交齐所有办理贷款所需的相关资料向银行申请贷款支付给出卖人。”3、2018年3月22日的《补充协议》第3条约定“剩余49．84%房款940000元，买受人在2018年6月30日前，按贷款银行的要求交齐所有办理贷款所需的相关资料向银行申请贷款支付给出卖人。”上述《补充协议》均签订于“326新政”出台之后，二原告并没有在《补充协议》中主张无法办理银行贷款，要求解除合同或者变更付款方式。二原告在《补充协议》中只是与我公司协议变更付款时间，同时承诺交付剩余房款、继续履行合同。第四，《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”案涉《北京市商品房预售合同》以及三份《补充协议》均为双方意思表示一致而订立的合同，均为合法有效，并且已经开始履行。二原告应当继续履行合同。二、二原告主张合同目的不能实现不符合事实及法律规定。案涉《北京市商品房预售合同》的合同目的是我公司出售房屋获得房款，二原告支付房款获得房屋所有权。首先，如上文所述，二原告完全可以向银行申请办理贷款，购房合同可以继续履行；其次，即使二原告无法办理贷款，《北京市商品房预售合同》中也已经对买受人无法办理贷款的情况做出了约定。二原告继续履行合同，向我公司支付剩余房款，我公司就可以向二原告交付房屋，办理房屋所有权，二原告完全可以实现合同目的。因此，二原告主张因为不能办理尾款贷款而导致合同目的无法实现，不符合事实和法律规定。三、二原告无权主张解除合同。首先，根据《北京市商品房预售合同》中的约定，只有在我公司逾期交房超过60日时，二原告才享有合同解除权。本案中，不存在二原告享有合同约定解除权的情形；其次，如上文所述，本案案涉合同能够继续履行，不存在合同目的不能实现的情形，二原告不享有合同法定解除权。综上，二原告的诉讼请求缺乏事实基础，没有法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月4日，李承熹、杨丽凝向泰禾嘉信公司支付购房定金50000元。2017年3月9日，李承熹、杨丽凝与泰禾嘉信公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称：预售合同），约定：李承熹、杨丽凝以1885869元的价格购买泰禾嘉信公司开发的坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地021c-1#办公商业楼X房屋，规划性质为办公。预售合同附件四约定：买受人采取贷款方式支付房价款；签订本合同之日（即2017年3月9日），买受人须支付首付款（含定金）475869元；2017年5月31日前，买受人应向出卖人支付购房款470000元；剩余940000元购房款，买受人应于竣工备案之日后30日内通过按揭贷款形式支付；如因政策变化、银行要求或者买受人个人原因，需增加首付款的，则买受人应于收到银行通知或出卖人通知之日起5日内补足首付款，以保证按揭贷款手续的即时办理，否则出卖人有权要求解除合同，并将按逾期付款追究买受人责任，违约责任按合同第八条处理；如非出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的贷款条件、银行贷款政策变化等）导致出卖人未能在前述期限内收到买受人全部购房款的，视为买受人逾期支付；买受人应当在出卖人发出变更付款方式通知之日起7日内以书面形式向出卖人提出解除合同的申请，同时承担总房款10%的违约金，如买受人超过7日未向出卖人书面提出解除合同申请的，则视为买受人同意将付款方式变更为一次性付款，买受人应于出卖人发出变更通知之日起30日内将全部购房款补足，否则视为买受人违约，出卖人有权解除合同，并将按逾期付款追究买受人责任，违约责任按合同第八条处理。2017年3月9日，双方办理了预售合同联机备案手续。2017年3月9日，李承熹、杨丽凝向泰禾嘉信公司支付了购房款425869元。至此，李承熹、杨丽凝共计支付购房款（含定金）475869元。2017年5月24日，李承熹、杨丽凝与泰禾嘉信公司签订第一份《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，对首付款及银行贷款的支付变更约定如下：经双方友好协商一致，出卖人同意买受人将2017年5月31日前依约应向出卖人补交的首付款变更为2017年11月30日前向出卖人补交（金额与原合同一致）；剩余房款，买受人在2017年12月31日前，按贷款银行的要求交齐所有办理贷款所需的相关资料，向银行申请贷款支付给出卖人（金额与原合同一致）。2017年11月28日，李承熹、杨丽凝与泰禾嘉信公司签订第二份《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，对首付款及银行贷款的支付变更约定如下：经双方友好协商一致，出卖人同意买受人将2017年5月31日前依约应向出卖人补交的首付款变更为2018年4月30日前向出卖人补交（金额与原合同一致）；剩余房款，买受人在2018年5月31日前，按贷款银行的要求交齐所有办理贷款所需的相关资料，向银行申请贷款支付给出卖人（金额与原合同一致）。2018年3月22日，李承熹、杨丽凝与泰禾嘉信公司签订第三份《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，对首付款及银行贷款的支付变更约定如下：经双方友好协商达成一致，出卖人同意买受人将应于2017年5月31日前向出卖人补交首付款470000元变更为2018年6月30日前向出卖人补交首付款470000元；剩余房款940000元，买受人在2018年6月30日前，按贷款银行的要求交齐所有办理贷款所需的相关资料向银行申请贷款支付给出卖人。以上事实，有预售合同、合同附件、联机备案表、补充协议、付款凭证、收据等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，李承熹、杨丽凝与泰禾嘉信公司签订的预售合同及三份补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。现涉案房屋的预售合同于2017年3月9日已经完成联机备案，合同具备继续履行的条件与可能。李承熹、杨丽凝关于因政策限制无法办理贷款、合同已无法继续履行的主张，因双方在预售合同附件四中对因贷款政策的变化导致买受人无法办理贷款的情形应如何处理已有明确约定，且双方在履行合同过程中对首付款及贷款的支付进行了多次补充约定，双方能够按照上述约定继续履行合同，李承熹、杨丽凝购买涉案房屋的合同目的能够实现。故李承熹、杨丽凝关于合同目的无法实现、合同已无法继续履行的主张，不能成立，本院不予采信。综上，李承熹、杨丽凝不具备解除本案预售合同的法定解除权与约定解除权，故本院对其解除预售合同、解除补充协议、要求泰禾嘉信公司返还已交纳房款并支付利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，李承熹、杨丽凝的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回李承熹、杨丽凝的全部诉讼请求。案件受理费10886元，由李承熹、杨丽凝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵燕滨二〇一八年十月二十六日书记员  王 振