江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初3638号原告:徐建忠,男,1955年2月27日出生,汉族，退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：解艳，江苏苏旭律师事务所律师。被告：许阳，男，1969年12月15日出生，汉族，教师，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐兵，江苏彭嘉律师事务所律师。原告徐建忠与被告许阳排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐建忠及其委托诉讼代理人解艳、被告许阳及其委托诉讼代理人徐兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬出徐州市千禧龙小区15-2-502室房屋；2、被告赔偿房屋租金损失40000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月17日，原告与案外人金万达公司通过买卖的方式将涉案房屋过户至原告名下用于抵偿债务。2012年2月22日，原告将涉案房屋抵押给他人借贷，并通过徐州市鼓楼公证处办理了具有强制执行效力的公证债权文书。后因未偿还到期借款，债权人于2014年持执行证书向徐州市鼓楼区人民法院申请执行（现该执行案件已经结案）。在对涉案房屋采取执行措施的过程中，被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议，执行异议（2015鼓执异字第2号民事裁定书）驳回后，被告又提起执行异议之诉，请求对涉案房屋不予执行，并判令涉案房屋归其所有。徐州市鼓楼区人民法院作出（2015）鼓民初字第1339号民事判决书，驳回了被告的执行异议请求，被告不服提起上诉，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03民终1294号民事裁定，将执行异议案件发回重审。经重审，再次驳回了被告的诉讼请求。在被告执行异议之诉再审期间，原告与申请执行人通过其他途径达成了执行和解，并已执行终结，涉案房屋未被强制执行。至今，涉案房屋仍登记在原告名下。原告认为，根据物权法第九条与第十四条的规定，原告自2010年6月17日将涉案房屋在产权部门办理不动产登记之日起，即取得了涉案房屋的所有权，被告至今未取得涉案房屋的合法权利，且不享有排他的物权期待权，其继续占有使用原告所有房屋的行为，严重侵害了原告的合法权益。在执行过程中，原告及申请执行人强烈要求被告搬出，但被告拒不搬出，被告的行为给原告行使物权造成了障碍。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，涉案房屋的权属争议，数年来经过两级法院，依据多个民事案件、执行案件、执行异议案件等生效裁决文书，可以发现人民法院查明以及确认过的基本事实。1、涉案房屋是被告2004年10月就付清全款，从开发商徐州市金万达房地产开发有限公司处购买，自2004年至今，十四年来被告一直居住在此；2、原告与开发商之间没有明确的商品房买卖协议或合同，无法定理由，无事实依据，根本无法正常办理权属证书，其所持有的权属证书是原告提供不实的材料而获得的。2010年，原告涂改、伪造原来名字是刘琳的购房发票，按照2004年的原价173240元极低的价格办理的权属登记（当时2010年徐州市房屋均价约为每平方米5800元），其行为违反法律规定，依法应予撤销；4、关于原告与开发商及其负责人田玉林之间的原始借贷关系，原告一直称涉案房屋是其以房抵债而获得，但双方并没有真实的借贷关系，原告陈述是2009年田玉林向其借款400万，但没有完整的相对应的打款记录，且该债务系田玉林个人借款，田玉林也无权用开发商的房屋抵偿个人债务，当时双方并没有借贷行为的发生，且双方未签订以房抵债合同，也没有约定以房抵债的金额。因此，双方以房抵债的理由不能成立，原告与田玉林之间系恶意串通，损害了被告的合法利益。被告也已针对涉案房屋的权属提起了确认合同无效之诉，对方当事人是原告与开发商。综上，被告认为，涉案房屋虽登记在原告名下，因被告已实际向开发商支付了全部房款，并实际占有至今，故涉案房屋实际所有权人应为被告，被告不同意也不应当搬出。关于原告主张的租金损失。被告不同意原告主张的每月500元的计算标准，原告该项主张没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2017年5月19日，本院作出（2016）苏0302民初707号民事裁定书。在该案中，原告许阳以确认合同无效为由，以徐建忠、徐州市金万达房地产开发有限公司为被告，其诉讼请求为：1、确认二被告于2007年5月16日就坐落于徐州市房屋签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由二被告承担。（2016）苏0302民初707号民事裁定书裁定驳回了原告许阳的诉讼请求。后原告许阳不服该裁定，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院作出（2017）苏03民终5995号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。在（2016）苏0302民初707号民事裁定书中，本院查明以下事实：2002年7月30日，案外人刘琳（乙方、买方）签订合同编号为0010712商品房购销合同一份，约定乙方购买坐落于千禧龙小区15号楼2单元502室房屋。合同显示徐州市金穗房屋开发公司为甲方、卖方，委托代理机构为被告金万达公司。合同附文中注明：本合同是集体团购房协议的附属合同，与集体购房协议具有相同的法律效力。2004年12月28日，原告（乙方、买受人）与被告金万达公司（甲方、出卖人）签订商品房买卖协议书一份，双方约定原告自愿认购千禧龙小区15号楼2单元502室，总房款170324元。被告金万达公司已将涉案房屋交付给原告占有使用至今。2004年12月28日，被告金万达公司向原告出具房屋收款条一张，主要内容为收到涉案房屋房款170324元。被告金万达公司向原告出具收条一张，主要内容为收到安装进户防盗门1000元。2004年12月28日，案外人刘琳向原告出具书面材料一份，主要内容为：本人自愿将千禧龙小区15-2-502室房屋卖给许阳，总房款170324元，房款已全部付清，待我从产权处领取该房屋所有权证之日起，三个月内协助许阳到产权处办理产权登记，办证费用约8000元，待办理时由许阳按实交纳。2008年3月，泰安仲裁委员会作出（2008）泰仲调字第126号调解书，申请人为许阳，第一被申请人为徐州市金万达房地产开发有限公司，第二被申请人为徐州裕朗房地产开发有限公司，调解意见主要内容为：解除双方签订的千禧龙小区15号楼2单元502室商品房买卖协议书，第一被申请人返还申请人购房款及利息并赔偿损失，第二被申请人对第一被申请人的债务承担连带责任等。2009年，徐州市中级人民法院作出（2008）徐执字第0172-2号民事裁定书，申请执行人为许阳，被执行人为徐州市金万达房地产开发有限公司与徐州裕朗房地产开发有限公司，因该院查明申请执行人申请执行依据的泰安仲裁委员会（2008）泰仲调字第126号仲裁案卷中“徐州市金万达房地产开发有限公司”与“徐州裕朗房地产开发有限公司”公章印文与有关印文不一致，故裁定对泰安仲裁委员会（2008）泰仲调字第126号调解书不予执行。另查明，2006年1月6日，徐州市财政局出具契税完税证一份，主要内容为：纳税人刘琳，房地产位置千禧龙小区15-2-502/1-06/1车库，实纳金额4462元。2006年11月，本院作出（2004）鼓执字第676号民事裁定书，申请执行人为刘琳，被执行人为徐州市金穗房屋开发公司，主要内容为：刘琳申请强制执行徐仲裁（2004）裁字第25号裁决书，裁定为刘琳办理千禧龙小区15-2-502室房屋权证等。2006年11月，本院作出（2004）鼓执字第676号协助执行通知书，抬头为徐州市房管局产权监理处，主要内容为:为刘琳办理千禧龙小区15-2-502室房屋权证。2013-2014年，涉案房屋水、电户名登记在案外人刘琳名下。又查明，被告金万达公司（出卖人）与被告徐建忠（买受人）签订编号为0168984商品房买卖合同一份，双方约定被告金万达公司将千禧龙小区15-2-502室房屋出售给被告徐建忠，总房款170324元，买受人一次性付清全款。双方未约定房屋交付期限。被告金万达公司至今未将涉案房屋交付给被告徐建忠占有使用。2007年5月16日，被告金万达公司开具购房发票一张，主要内容为：房屋坐落千禧龙小区15-2-502室，售房款170324元，付款方由“刘琳”修改为“徐建忠”，身份证号码由“320303771013202”修改为徐建忠的身份证号码即“”。上述修改处均加盖了被告金万达公司的印章。2009-2010年，被告徐建忠向田玉林、田玉梅等进行数额不等的汇款。2009年7月29日，借款人田玉林向被告徐建忠出具金额为100万元的借条一张，借款期限为2009年7月29日至2010年7月29日，担保人为田玉梅。2009年7月29日，田玉林向被告徐建忠出具金额为30万元的借条一张，担保人为田玉梅。2010年3月2日，金额为150万元的借据显示，出借人为被告徐建忠，借款期限为2010年3月2日至2010年4月2日，借款人处落款为“田玉梅代田玉林宋蕊”。涉案房屋所有权于2010年6月17日登记在被告徐建忠名下至今。被告徐建忠于2010年7月2日获颁涉案房屋土地使用权证。在此之前，涉案房屋未曾在产权登记机关登记备案至原告或案外人刘琳名下，所有权亦未曾登记至原告或案外人刘琳名下。2012年2月24日，涉案房屋上设定了抵押权，抵押权人为李圣杰、薛瑞红，债权数额60万元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据证明或证据不足以证明其事实主张的应当承担不利的后果。关于原告的第一项诉讼请求。其所依据的事实应为：1、原告对涉案房屋享有排除他人妨碍的权利；2、被告实施了非法占有涉案房屋的行为。关于原告对涉案房屋是否享有排除他人妨碍的权利。原告主张其与开发商之间存在商品房买卖合同关系用于抵偿债务，对于商品房买卖合同而言，出卖人应当履行的义务既包含协助买受人办理权属登记，又包含向买受人交付房屋的义务。本案中，原告虽取得了涉案房屋的所有权登记，但并没有因交付而实际占有过涉案房屋，原告并未实际享有占有利益，故原告对涉案房屋并不享有排除他人妨碍的权利。原告可以向开发商主张交付房屋，以实现其所有权权益。对于被告而言，被告占有涉案房屋系基于开发商的交付行为。另，在原告取得所有权登记之前，被告已经占有涉案房屋，被告不可能在原告取得涉案房屋所有权之前就实施了对原告所有权的妨碍，故原告主张的被告的侵权行为不能成立。关于原告的第二项诉讼请求。其成立的前提是被告存在原告主张的侵权行为，因原告未能举证证明其上述主张，且庭审中被告对于原告主张的租金损失计算标准亦不认可，经本院释明，原告亦不申请司法鉴定，故原告该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告徐建忠的诉讼请求。案件受理费880元，减半收取440元，由徐建忠负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 匡 伟二〇一八年十月十八日书记员 江琼琼