广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7722号上诉人（原审被告）：李练辉。被上诉人（原审原告）：李先峰。上诉人李练辉因与被上诉人李先峰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初3808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。李练辉上诉请求：1.撤销原判，改判驳回李先峰全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由李先峰承担。事实和理由：1.2017年8月8日，案涉房屋才解除抵押，之后，李练辉送小孩回岳阳上学，期间手机卡损坏无法与李先峰和中介方联系。李练辉回三水后于2017年9月3日被强制送到佛山市第三人民医院，直到2011年10月16日出院，因此导致过户手续被搁置，并非李练辉所愿。李练辉出院后，马上联系李先峰，于2017年10月18日上午办理了过户手续，李练辉不存在违约情形。2.《物业买卖协议》第五条“甲方不按时交楼，逾期交付使用则每日按总房价的0.1%支付违约金”，是针对迟延交楼违约金的约定。同时协议第四条约定“收楼时间为甲方收齐购房款三天之内。”而至李先峰起诉之时，李练辉还没有收齐购房款，涉案房屋在2017年8月8日才解押，李先峰银行按揭贷款手续还没有批下来，可以进行过户交楼？李先峰主张逾期交楼违约金从2017年7月1日起算，没有依据。3.《物业买卖协议》第六条明确只有在卖方明确拒绝交易，导致交易不成的情况下，买方才能要求卖方承担该条款的违约责任。但是，李练辉从来没有拒绝交易，只是因为存在不可抗力的情形，才造成延迟履行，并不是根本违约。一审法院判决李练辉承担中介费、律师费没有依据。4.《物业买卖协议》第五条与第六条规定不同违约情形，在本案中不应同时适用。李先峰答辩称：1.李练辉提到在2017年8月8日银行贷款申请尚未得到银行批准，与事实不符。实际上中国邮政储蓄银行分别于2017年5月8日、2017年10月9日向李先峰发出房屋贷款审批通知书；2.李练辉在2017年5月23日要李先峰提前支付首付款，李先峰也给了首付款168000元，但是李练辉拿到这笔钱以后，就一直拖延时间，直到2017年8月8日，才做好解押。并且房屋解除抵押时，我们跟他失去联系，找不到李练辉。后来中介发通知书，寄快递到李练辉家里，但李练辉一直没跟我们沟通。过了一个月以后李先峰才起诉。李练辉违约，哪怕有什么情况也是李练辉造成的，不应当由李先峰承担责任。3.虽然在一审开庭当天办理了房屋过户，但费用已经产生了，律师费、诉讼费应当由李练辉承担。李练辉还应当承担李先峰的精神损失费。李先峰向一审法院起诉请求：1.继续履行合同，将佛山市三水区西南街道三达路17号聚福大厦501房屋过户到李先峰名下（房屋价值728000元）；2.李练辉向李先峰支付合同约定违约金（以总房价728000元为本金，自2017年7月1日按照每日0.1%计算至房屋实际交付之日止，暂计至2017年9月11日止为52416元）；3.李练辉向李先峰支付律师费18000元；4.李练辉向李先峰返还已付中介费7300元及承担剩余中介费7300元；5.本案诉讼费用由李练辉承担。一审法院查明的事实：2017年4月8日，李先峰（买方、乙方）、李练辉（卖方、甲方）与案外人佛山市三水区西南街宝彤房屋中介服务部（房地产经纪机构、丙方）签订《物业买卖协议》一份，约定李先峰购买李练辉位于佛山市三水区西南街道三达路17号聚福大厦**房屋，房屋建筑面积为92.28平方米，房屋成交价为72.8万元。上述协议第三条付款方式、时间约定：乙方在签订合同当天支付10万元作为购买该房地产的购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），甲方须在收取乙方定金同时向中介方交付1万元作为保证金待结清该物业水、电、电视天线费、物业管理费、迁出户口等顺利过户手续完毕后余额退还给甲方。付款方式时间如下：甲、乙双方同意按乙方申报的成交价在网上签定《广东省佛山市存量房买卖合同》及办理完税手续，并按下述方式办理转户手续及支付房款（乙方按揭贷款购买）。第壹期房款（首期）由于甲方物业仍在银行按揭，甲方因资金周转不足不能偿还银行贷款，则乙方要在甲方向银行申请提前还贷时间内2017年05月30日前（实际按该物业所在按揭银行批准还贷时间为准）向甲方按揭帐户划入6万元用于甲方还贷，前述款项作为乙方购买该房屋的部分首期房款。第贰期房款（首期）：该物业的完税及不动产证转移登记手续定于2017年06月30日前天在银行方取到登记受理回执时乙方要向甲方支付首期房款10.8万元。第叁期（尾期）：其后在银行方取到新办不动产登记证及他项权证后则甲方的余下房款46万元由银行直接转入甲方帐户。如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在房地产权证过户当日将差额以现金一并支付给甲方（多退少补）。协议第四条约定收楼时间定于甲方收齐购房款三天内。协议第五条三方责任中，甲方责任第6点约定：甲方不按时交楼，逾期交付使用则按每日总房价0.1%支付违约金。协议第六条交易不成的违约责任第3点约定在乙方已支付还贷房款或在办理该物业房地产权证转户过程中（含申请贷款手续），乙方违约不买或甲方违约不卖。违约过程中产生税、费、律师诉讼费等及双方经纪服务费14600元由违约方支付。后，李先峰于上述协议签订当天向李练辉支付涉案房屋购房定金10万元，并向佛山市三水区西南街宝彤房屋中介服务部交付中介费7300元。李练辉向房屋抵押贷款的农业银行申请提前还贷，并在2017年5月23日前取得银行允许其提前还贷的通知。2017年5月23日，李先峰向李练辉支付房屋首期款6万元，并提前支付李练辉第二期房款10.8万元，合共16.8万元。李练辉取得款项后向银行还贷并申请办理涉案房屋的抵押登记注销手续。2017年8月初，佛山市三水区西南街宝彤房屋中介服务部在行政服务中心查询得知涉案房屋已办理完毕抵押登记注销手续。后经中介以电话、上门张贴敦促履行通知书、快递方式发送《敦促履行通知书》等多种方式敦促李练辉配合李先峰完成房屋转户手续未果。另查明，李先峰于2017年5月8日、2017年10月9日均取得中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书，通知李先峰因购买涉案房屋向贷款人申请个人房屋贷款，该申请经贷款人调查已审批通过，决定给予贷款金额为46万元。李先峰因本案诉讼聘请广东浩淼律师事务所提供法律服务，并已支付律师费1.8万元。再查明，2017年10月18日本案开庭当日上午，李练辉配合李先峰在佛山市三水区行政服务中心办理了涉案房屋的房产过户递件手续，至2017年11月21日，涉案房屋已登记于李先峰名下。一审法院认为，李先峰与李练辉签订的物业买卖协议系双方当事人在平等、自愿的基础上达成，意思表示真实，内容合法，属有效合同。案件审理过程中，李练辉于开庭当日配合李先峰办理了涉案房屋过户递件手续，且至2017年11月21日，涉案房屋已登记于李先峰名下，故李先峰关于合同继续履行并完成房屋过户登记的诉讼请求已无必要，一审法院不再作处理。本案合同签订后，李先峰依约支付了购房定金及首期款、取得了银行同意贷款通知书，并依李练辉的要求提前支付了第二期房款，李先峰的上述行为符合双方约定；李练辉却在办理完毕涉案房屋的抵押登记注销手续后，无故拖延办理房屋的过户登记手续，在李先峰及中介方的催促后，仍拒不配合，直至开庭当日，虽然案件审理过程中房屋已完成过户登记手续，但李练辉迟延配合办理过户的行为仍构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定的逾期交楼违约金过高，一审法院综合考虑合同履行程度、当事人的过错大小、银行审批提前还贷及办理抵押登记注销手续的客观审查时间过长等因素酌定违约金1.5万元。对已发生的律师费1.8万元、中介费7300元，予以确认，但律师费并非必然产生的费用，结合合同约定，同时考虑合同履行状况及李练辉的违约程度，一审法院对该两项李先峰的费用损失酌情支持1万元。至于李先峰主张的剩余7300元中介费，在法庭辩论终结时该笔费用尚未发生，对李先峰尚未实际产生的损失的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李练辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付李先峰违约金15000元；二、李练辉于本判决发生法律效力之日起十日内向李先峰赔偿律师费、中介费损失10000元；三、驳回李先峰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取即5965元（李先峰已预交），由李先峰负担440元、李练辉负担5525元。在本案二审期间，李练辉向本院提交了中国移动“空白卡补卡”《业务受理单》（复印件）、李练辉和李先峰微信聊天截图（复印件）等证据材料。因上述证据材料均为复印件，李练辉没有提交原件以供核对，本院不予接纳。李练辉还向本院提出调查取证申请，要求本院“向北京铁路局调取李练辉所购买、使用的广州火车站至岳阳火车站的火车票”以及调取李练辉在佛山市第三人民医院住院档案资料。本院认为，李练辉申请调取的证据即便真实存在，李练辉回湖南岳阳以及在佛山市第三人民医院住院均不属于李练辉上诉主张的“不可抗力之事由”，故对于李练辉调取证据的申请，本院不予支持。一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，本院经审查均予以确认。本院认为，李练辉和李先峰之间订立《物业买卖协议》的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当严格按照合同约定履行义务，否则，则构成违约，应当承担违约责任。案涉《物业买卖协议》第三条约定：“该物业的完税及不动产证转移登记手续定于2017年6月30日前办理”。合同履行过程中，由于李练辉的原因导致双方办理不动产转移登记手续迟延，直到本案一审诉讼过程中，双方才于2017年10月18日到不动产登记机构办理不动产转移登记申请、递件手续。李练辉的迟延履行行为已构成违约，应当承担违约责任。李练辉上诉提出其于2018年8月送孩子回湖南岳阳读书、后被公安机关强制送到佛山市第三人民医院住院治疗，其迟延履行存在“不可抗力之事由”。经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”李练辉主张的两种事由，虽然说明其迟延履行合同事出有因，但是均不属于不可抗力范畴，不能因此免除李练辉的责任。对于李练辉的该项上诉意见，本院不予支持。案涉《物业买卖协议》没有直接约定迟延办理不动产转移登记手续的违约责任，但是，该协议第五条有约定“甲方不按时交楼，逾期交付使用则按每日按总房价0.1%支付违约金”。由于逾期办理不动产转移登记手续和预期交楼之间有直接的关联，按照双方关于预期交楼违约责任的约定追究李练辉逾期办理不动产转移登记的违约责任，符合案涉《物业买卖协议》约定的原则精神，可予支持。但是，案涉《物业买卖协议》约定的违约金过高，一审法院酌情决定李练辉支付违约金15000元，相对公平，本院予以确认。案涉《物业买卖协议》第二条第3项约定：“丙方经纪服务费在签订本协议当天及该物业的不动产转移登记当天收取（各次支付50%），由乙方支付人民币14600元整。……”即三方约定案涉房屋买卖成交的情况下，经纪服务费由李先峰支付。该《物业买卖协议》第六条“交易不成的违约责任”中约定：“1.甲方在收取定金后不依照上述指定日期地签署合同及办理过户手续（即不能将上述房地产售予乙方）……违约方即甲方向丙方支付人民币14600元作为补偿丙方咨询及中介服务费……”“3.……在乙方已支付还贷房款或在办理该物业房地产权证转户过程中（含申请贷款手续），如甲方违约不卖则要赔偿乙方总房价的20%及退回全部乙方已交的房款。违约过程中产生税、费、律师诉讼费等及双方经纪服务费人民币14600元整由违约方支付……”即三方约定因卖方违约导致交易不成时，中介服务费14600元由卖方负担。本案中，案涉房屋已经交付给李先峰，房屋所有权已经转移登记到李先峰名下，不存在交易不成的情形，李先峰关于李练辉返还已付中介费7300元及承担剩余中介费7300元的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。律师费不属于追究卖方违约责任所必然产生的费用，李先峰关于李练辉支付律师费18000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，亦应予以驳回。一审判决将李先峰预交中介服务费7300元和律师费18000元纳入李先峰费用损失范围，并判决李练辉赔偿李先峰律师费、中介费损失1万元，没有事实和法律依据，应予纠正。李练辉关于一审法院判决赔偿中介费、律师费没有依据的上诉意见成立，本院予以支持。综上所述，李练辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初3808号民事判决第一项；二、撤销佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初3808号民事判决第二项和第三项；三、驳回被上诉人李先峰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5965元（李先峰已预交），由李练辉负担3065元，由李先峰负担2900元。二审案件受理费425元，由李练辉负担255元，由李先峰负担170元。本判决为终审判决。审判长  王咏章审判员  温万民审判员  翁丰好二〇一八年十月二十五日法官助理谢童书记员何斯棋