青海省格尔木市人民法院民事判决书（2018）青2801民初1467号原告：张运环，男，1972年6月13日生，汉族，个体，住青海省格尔木市。被告：吕建军，男，1971年9月28日生，汉族，住青海省格尔木市。原告张运环与被告吕建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张运环到庭参加诉讼，被告吕建军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张运环向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕建军协助原告办理位于格尔木市柴达木东路55号2栋2单元232号房屋及土地的过户登记手续并承担由此产生的各项费用；2.被告吕建军承担所有诉讼费用（保全费与案件受理费）。事实和理由：2017年11月19日，原、被告签订一份《买卖协议》，双方约定，被告将位于格尔木市柴达木东路55号2栋2单元232号房屋以351000元的价格出售给原告，当天被告出具收到购房款现金351000元收条一份。但时至今日，被告未按约交付房屋，也未协助原告办理房屋、土地过户登记手续。经原告多次催促，被告避而不见。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。庭审中，原告变更要求办理位于格尔木市柴达木东路55号2栋2单元302号房屋及土地的过户登记手续，并放弃要求被告承担协助办理房屋过户登记手续由此产生的各项费用。被告吕建军未提出答辩意见。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年5月13日抵押人吕建军（乙方）与抵押权人格尔木恒汇通典当有限责任公司（甲方）签订《房产抵押借款合同》，合同约定：吕建军向格尔木恒汇通典当有限责任公司借款60000元，借款期限三个月，自2013年5月13日至2013年8月12日止，典当费利率3.15%/每月,其中月利率0.46%，月综合费率2.7%，到期还款金额60000元（综合费用和利息在发放贷款时预扣，逾期按央行规定的罚息标准万分之五/日计算罚息数额）。抵押物及其承诺双方约定：（一）乙方（抵押借款人）愿以自己所拥有的房产[位于格尔木市柴达木东路********，房屋建筑面积为135.60㎡，房产证号为：格房权证东城区字第XXXX号、土XXXX号为：格国用（2008）第0345号，土地使用权证面积541.50㎡（其中分摊面积27.07㎡）]作为本合同项下贷款抵押物，抵押给甲方（抵押权人），作为乙方按期偿还本合同项下贷款的本息和相关费用的保证；抵押期限与贷款期限相同，如贷款延期，抵押期限顺延至还清贷款止。抵押房产坐落、所有权人（含房屋共有人），建筑结构、层数、建筑面积等情况，详见《房屋抵押清单》。（二）乙方承诺并保证：1、乙方对该抵押物拥有完全的、合法的所有权；2、抵押物在本合同签订前未设置抵押权，未被相关部门查封；3、在贷款本息及相关的费用还清之前，抵押人不得将抵押物转让、再抵押或以其他方式处分；4、在贷款本息及相关费用还清之前，乙方对抵押物的安全、完整和正常运作负责，并按规定交有关部门对抵押物征收的任何税费及有关费用。甲方有权在抵押期的任何时间查验抵押物；5、除该抵押房产外，抵押人另有可供居住房产一套；6、订立本合同时，随同甲方到格尔木市房地产管理处办理抵押登记手续。该《房产抵押借款合同》的双方当事人格尔木恒汇通典当有限责任公司加盖印章，被告吕建军在该份合同中签字确认。同日，吕建军又向格尔木恒汇通典当有限责任公司出具“承诺书”，承诺在甲方格尔木恒汇通典当有限责任公司借款60000元，使用期限叁个月，到期保证如数归还。如果到期不能归还，则抵押房屋归甲方所有，或由甲方变卖以抵借款。不足部分仍由本人吕建军支付清。除此之外，愿承担延期归还的违约金。当日，被告吕建军出具了借期为三个月（自2013年5月13日至2013年8月12日止），到期不还，所抵押房屋按绝当处理的60000元借条一份。同时，被告吕建军出具一份《委托书》，受托人为格尔木恒汇通典当有限责任公司法定代表人即本案原告张运环，委托受托人在2013年8月12日后，可独立办理到格尔木市房地产管理处办理上述房产注销抵押登记手续及领取《房地产证》、《房地产买卖合同》；申请办理商品房《房地产证》及签署相关资料，办理相关手续并领取《房地产证》；到相关单位开具户口证明。办理转让上述房产有关手续，签署《房地产买卖合同》、领取《房地产证》、办理公证、办理过户等事项，并明确上述房产是指法律规定的个人份额的房产，受托人有转委托权。《房产抵押借款合同》签订后，吕建军将格房权证东城区字第XXXX号《房屋所有权证》及格国用（2008）第0345号《国有土地使用证》交付给格尔木恒汇通典当有限责任公司，双方于2013年5月23日到格尔木市房地产管理处办理房屋的抵押手续，办理完毕后格尔木市房地产管理处将《房屋他项权证》交付给格尔木恒汇通典当有限责任公司持有。《房屋他项权证》载明：抵押种类为一般抵押，房屋坐落格尔木市柴达木东路55号泰山花苑2幢2单元3层232室。借款期限逾期后，由于被告吕建军未能偿还借款，张运环代吕建军偿还格尔木恒汇通典当有限责任公司借款。2017年11月19日格尔木恒汇通典当有限责任公司出具收到张运环现金291000元收条，格尔木恒汇通典当有限责任公司出具“我公司与吕建军在2013年5月13日抵押的房子，张运环替吕建军支付抵押款陆万元整整（￥60000元），我公司提供解除抵押权，以后的房子由吕建军出售，与我公司无关”的《证明》一份。同日，吕建军与张运环签订一份《买卖协议》，内容：经买卖双方协商达成一致将位于格尔木市柴达木路55号2栋2单元302室，房屋建筑面积：135.60平方米，房地产证号：格房权证东：格房权证东城区字第**格国用（2008）第0345号，土地使用权面积541.50平方米（其中分摊面积为27.07平方米），一套住房自愿出售给张运环，价格为叁拾伍万壹仟元整（￥351000元），过户费用由吕建军承担。注：双方共同达成协议，买卖双方，如一方违约赔偿对方10%违约金，并赔偿守约方造成的损失（包括诉讼费、仲裁费、律师费等）。该买卖协议中由卖方吕建军与买方张运环签字。当日，吕建军另行出具收取张运环现金351000元收条。2018年5月2日吕建军对超付偿还格尔木恒汇通典当有限责任公司借款的情况作出如下说明：我叫吕建军，在2013年5月13日用格尔木市柴达木路55号2栋2单元302室房屋作抵押向格尔木恒汇通典当有限责任公司借款陆万元整（￥60000元），之后又共计续借款：伍拾陆万元整（￥560000元），所有借款合计：陆拾贰万元整（￥620000元）。因我无力偿还该借款本金及利息，经双方约定，将本金和利息转化为一部分购房款，该房屋价值为：叁拾伍万壹仟元整（￥351000元），我吕建军还尚欠格尔木恒汇通典当有限责任公司本金和利息共计：伍拾陆万贰仟贰佰肆拾捌元整（￥562248元），于2018年8月15日之前还清。吕建军在该“情况说明”中签字。同日，吕建军作为卖方与买方张运环又签订一份《买卖协议》，约定如下：一、双方于2013年5月13日签订的格（恒）典字（0016）号《房产抵押借款合同》至2018年5月15日共产生借款本金620000元、综合费及利息293248元，合计913248元；二、双方同意将借款本金、综合费及利息913248元的一部分作为购房款，购买位于格尔木市柴达木路55号2栋2单元302室房屋（房产证号：格房权证东城区字：格房权证东城区字第**、土**）第0345号），该房屋经双方协商，价值351000元，与借款本金、综合费及利息913248元相抵，卖方吕建军尚欠格尔木恒汇通典当有限责任公司562248元，于2018年8月15日前付清（自2018年5月16日起至款项还清之日前，以562248元为基数，按照月利率2%计算利息）；三、双方约定于2018年5月18日前办理房屋及土地过户手续，由此产生的各项费用由卖方吕建军承担。吕建军及张运环在该份买卖协议中签字确认。另查明，原告张运环系格尔木恒汇通典当有限责任公司法定代表人。原、被告买卖合同中约定的位于格尔木市柴达木路55号2栋2单元302室房产（《房屋所有权证》登记房屋坐落地址）与《房屋他项权证》及中载明格尔木市柴达木东路55号2单元3层232室系同一套房产。2016年后，格尔木市房产管理部门及土地管理部门不再单独颁发《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，而是颁发两证合一的《不动产权证书》。本院认为，房屋登记属物权制度范畴，除法律另有规定外，房屋买卖未经登记不发生物权变动效力，而房屋买卖合同是债权关系，是否登记对房屋买卖合同成立与否、有效无效并无影响。过户登记是合同的履行行为，在本质上不影响合同的效力判断。因此，房屋转让合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因房屋所有权未履行变更登记手续而否认房屋买卖合同的有效性。本案中，原告与被告吕建军签订两份《买卖合同》，被告合同中均认可收取原告支付的351000元，虽然该款的支付方式为原告将购房款351000元代偿被告欠付格尔木恒汇通典当有限责任公司的借款，对该代偿行为得到被告予以认可，视为原告已支付购房款，双方房屋买卖合同成立，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未悖法律、法规的强制性规定，故合法、有效。双方尚未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权》变更登记手续，属于买卖合同未能完全履行完毕，并不影响原、被告双方房屋买卖合同的效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换者更改土地使用权证书”的规定，该房屋系被告吕建军所有，被告吕建军理应在签订房屋买卖协议后按双方约定的2018年5月18日前协助原告办理房屋过户的手续。由于被告吕建军未按约履行变更登记，已构成违约，因此，被告承担继续履行合同，协助原告办理房产变更登记的法定义务。由于政策变化，2016年后格尔木地区实行两证合一，被告应到格尔木市不动产登记局协助原告完成《房屋所有权证》及《国有土地使用权》的变更登记，使得原告依法取得该房的不动产权证书。故原告要求被告吕建军协助办理不动产权证书变更登记的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定，判决如下：被告吕建军于本判决生效之日起十五日内协助原告张运环办理位于格尔木市柴达木路55号2栋2单元302室不动产权证书的变更登记。案件受理费100元，公告费600元，由原告张运环负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 长 裴淑文审 判 员 王爱忠人民陪审员 苏 巧 二〇一八年十月九日书 记 员 马 虹书 记 员 王海燕