湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初3854号原告：武汉市时代天宇物业发展有限公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道**。法定代表人：祝汉生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈北川，男，系该公司工作人员（一般授权）。被告：黄先奇，男，汉族，1966年1月19日生，武汉市人，住湖北省武汉市硚口区。原告武汉市时代天宇物业发展有限公司（以下简称时代天宇公司）与被告黄先奇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员程庆元独任审理，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告武汉市时代天宇物业发展有限公司委托诉讼代理人陈北川；被告黄先奇参加诉讼。本案现已审理终结。因该案诉讼人数众多，双方矛盾较大，且本案的原告向本院申请庭外和解，故扣除审限60天。原告时代天宇公司诉称，被告黄先奇系武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江一期第4幢8层01号房屋的业主，购房合同约定建筑面积为95.86平方米，该房屋在武汉市不动产登记局登记的建筑面积为102.61平方米。被告于2014年7月20日实际接收了前述房屋，同日与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定“由原告对天宇盛世滨江一期进行前期物业管理，物业服务费采用先交纳后服务的方式，每十二个月交纳一次，按建筑面积每月每平方米3.2元交纳，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日万分之五收取滞纳金。”但被告自2015年9月28日起就未向原告交纳物业服务费用，累计拖欠物业服务费12361.21元及滞纳金3334.93元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令1、判令被告黄先奇支付物业管理费12361.21元及滞纳金3334.93元，共计15696.14元。（滞纳金暂计至2018年4月27日实际计算至被告付清之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告黄先奇辩称，一、原告诉称的欠缴物业费及滞纳金不是事实，被告没有欠缴物业费及滞纳金，原告主张没有事实及法律依据。根据湖北省物业服务和管理条例以及前期物业管理服务协议的约定，被告缴纳的物业费的起算时间应当是2017年5月1日开始计算，被告在交房时已经向原告缴纳了物业费用，所以被告并无欠缴物业费和滞纳金。二、在原告为被告提供物业服务期间，原告就物业主要服务范围即卫生环境、小区绿化、小区安保、设施设备的维护四大项的义务，原告均没有按照物业服务协议以及湖北省物业管理条例的相关规定提供服务。电梯间的广告收入，从未向业主公示。三、在小区内的会所是业主活动用房，未征求业主意见，擅自对外出租，按合同应该向业主公示收入情况。四、前期物业服务协议是无效协议，因为签订此协议时，业主的房屋是不具备竣工手续的，是在建工地，作为物业服务方，知道但并没有告知业主并欺骗业主收房，故业主与物业方达成的协议属于无效协议。五、根据业主资料第7页第四条，注明对本物业业主确定统一的交纳时间：符合甲方与建设单位签署的《商品房买卖合同》中约定的交付使用条件之日起开始计算。六、原告在协议里签订的物业费服务标准，是暂定为每月3.2元/平方米，前期签订的协议是无效的，与湖北省物价局小区管理物价指导标准相违背，其设定的管家式服务收费为每月3.2元/平方米是不合理的。本案经审理认定事实如下：被告黄先奇系武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江一期第4幢8层01号房屋的业主。2014年7月20日，被告黄先奇实际接收了该房屋，同日与原告时代天宇公司签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：“前期物业管理是指：开发建设单位通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动；所购的房屋面积为95.86平方米；物业服务费收费标准为3.2元/㎡/月；缴费方式为先交纳后服务，每十二个月交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳”。协议签订后，原告天宇物业公司提供了物业服务，被告黄先奇在2014年9月28日交纳了物业费，从2015年9月28日起，被告未缴纳物业服务费。另查明，2017年7月6日，武汉市不动产登记局出具鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0028151号不动产权属证明，证明标明该房屋建筑面积为102.61平方米。权利人为武汉市时代天宇置业有限公司。再查明，涉案小区的其他业主与案外人武汉市时代天宇置业有限公司因商品房预售合同纠纷案件，经本院及武汉市中级人民法院确认，该房屋于2017年4月25日才正式交付。上述事实，有双方当事人的陈述、辩解、房屋交付验收表、《前期物业服务协议》、物业管理费催缴函、不动产权属证明、照片、本院及武汉市中级人民法院的民事判决书等证据证明，并经开庭质证，本院审查足以认定。本院认为，原告系具有资质的物业管理企业，其与业主签订的《前期物业服务协议》合法、有效，应受到法律保护。原告依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了相关的维护、养护、管理，对小区区域内的环境卫生和秩序亦进行了一定的维护，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。被告作为业主与原告是共存共荣的关系，一方面原告作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应仅以提起民事诉讼这种单一的方式解决问题；另一方面被告与原告之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以继续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。关于物业费缴纳时间起算点的争议，本院认为虽然在部分业主诉武汉市时代天宇置业有限公司商品房预售合同纠纷案件中，两级法院均认为：时代天宇置业公司于2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋此时才符合法定及合同约定的交付时间，被告亦以此理由对抗原告时代天宇公司要求其缴纳物业费的诉讼请求，但以上两件案件分属不同的法律关系，时代天宇置业公司因延期交房已在另案中承担了相应的违约责任，但本案是时代天宇公司与各业主之间的物业服务关系，该房屋虽未取得竣工验收备案证，但原告已于2014年7月20日实际接收该房屋并占有、使用、收益，则为实际的业主，而此时，时代天宇公司亦依约提供了相应的物业服务，故被告等业主以房屋未取得竣工验收备案证为由拒收物业费的理由不成立。关于房屋面积如何计算的争议，因本案是物业服务合同纠纷，该合同在签订之日约定了诉争房屋的建筑面积，故截至2017年7月6日不动产权属证明下发前，本案的房屋面积应依物业服务合同约定的95.86平方米建筑面积计算。2017年7月6日后的房屋实际面积，因原、被告双方关于该房屋不动产权属证明面积的争议尚在另案诉讼中，故在本次诉讼中本院认定以物业服务合同确定的面积计算物业费。待房屋的实际面积最终明确后、原、被告双方可另行修改约定物业服务合同。关于原告的服务是否存在违约和瑕疵履行的争议，本院认为就本案而言，小区住户共计700余户，而原告诉讼未交纳物业费业主有560余户，达80%以上，可见大部分业主对小区物业服务的现状不予认可。原告在提供服务过程中就卫生环境、小区绿化、小区安保、设施设备的维护四大项的义务，物业服务质量均没有完全达到合同约定，对出现的问题拖延解决存在一定瑕疵，虽不构成根本违约，但应适当减少被告应交纳的物业服务费，本院认为按70%交纳较为合适。原告诉讼请求部分有理，有理部分本院依法予以支持。另原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原、被告是物业服务关系，因为双方在计算物业费的时间、价格、计算方式等方面均有差异，双方亦多次就此沟通、协商过，造成各被告少缴纳、不交纳部分物业服务费的情况，并不属于恶意欠费，故原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不适宜，本院依法不予支持。被告抗辩部分有理，本院依法予以部分采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄先奇于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市时代天宇物业发展有限公司2015年9月28日至2018年12月31日物业服务费8395.80元（95.86㎡＊3.2元＊39个月＊70%+95.86㎡*3.2元÷30天*3天*70%）。二、驳回原告武汉市时代天宇物业发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费96元由被告黄先奇负担67元，原告武汉市时代天宇物业发展有限公司负担29元（此款已由原告垫付，被告黄先奇在支付上述款项时一并给付原告）。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程庆元二〇一八年十月十五日法官助理黄艺