四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民终1248号 上诉人（原审原告）：刘明曙，男，1955年6月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审原告）：苗银菊，女，1955年2月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：廖群英，女，住四川省资阳市雁江区，系资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：彭秀蓉，女，住资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷**。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，系四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司工作人员，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 上诉人刘明曙、苗银菊因与上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（下称资阳得宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人资阳得宇公司委托诉讼代理人韩虹、王力，上诉人刘明曙、苗银菊的委托诉讼代理人廖群英、彭秀蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘明曙、苗银菊上诉并答辩称：一审对双方签订的商品房买卖合同中约定的交房时间、办理产权证时间、购房金额以及资阳得宇公司逾期办理房产证时间均予以认可，但在判决时却参照资阳中院的批复按40%计算逾期办证违约金，该判决明显不公，违背了合同的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定。请求撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初2610号民事判决，改判由资阳得宇公司支付刘明曙、苗银菊逾期办理不动产权证书的违约金金额。 资阳得宇公司上诉并答辩称：判定逾期办证违约金应考虑实际损失、过错程度、公平原则以及实际偿付能力等因素确定合理的赔偿数额。逾期办证对刘明曙、苗银菊造成的损失微乎其微；且资阳得宇公司基本按期交房，办证仅属于合同履行中附随义务，逾期办证系公司受到房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，资阳得宇公司主观过错很小，且刘明曙、苗银菊的不动产登记证书已经办理完毕。一审判决资阳得宇公司承担过重的违约责任，严重侵犯了资阳得宇公司的合法权益。请求撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初2610号民事判决；依法改判资阳得宇公司支付刘明曙、苗银菊逾期办证违约金5000元；两审诉讼费用双方按比例分担。 刘明曙、苗银菊向一审法院起诉请求：依法判令被告支付原告违约金22738元（以原告支付的总价款为基数，每日万分之一，按实际违约天数计算）。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，由原告购买被告开发位于资阳市雁江区花果山春天半岛三区3-11（Z）1-1-6号房屋，建筑面积81.36m2，价款294921元。根据合同约定，被告应于收到原告交付委托办理权属证书的委托费、税费、委托书等资料后730日内办理转移登记，逾期，按每日万分之一计算至付办取之日止。但被告自2013年7月8日交房并收到原告的资料后，至2017年8月17日才为原告办理权属证书，被告违约应当向原告支付违约金。 一审法院认为，被告得宇房产承认原告主张的上述事实，故对该部分事实予以确认。原告与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未在约定期限内向原告交付不动产证书，构成违约，则应按约支付日万分之一的违约金22709元（2015年7月9日至2017年8月17日共计770天×294921元×0.0001=22709元）。被告辩称，违约金过高，请求调整，但该约定，并未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”认可的违约金。故原告诉请按日万分之一计算，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，参照《四川省资阳市中级人民法院关于对原告彭端勇、唐明英等与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷系列案的批复》【（2018）川20民他3号】精神：“二、如因四川省勇前房地产开发有限公司的原因造成逾期办证的：1.购房合同约定了违约金的，应当参照《合同法》司法解释（二）第29条第一款‘当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。’建议根据案件具体情况，按照约定违约金的30％左右或者5000元-6000元的金额予以支持。2.购房合同未约定违约金的，同一批案件同种情形下，参照第1种情形确定的数额支持违约金”。酌情认定逾期办证违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘明署、苗银菊支付逾期办理不动产权证书的违约金9084元；二、驳回原告刘明署、苗银菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，减半收取184元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本案争议焦点是案涉违约金的确定问题。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。本案中，资阳得宇公司未按照合同约定按期办理房屋不动产权证书构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。本案双方在合同中虽约定迟延办证违约金，但刘明曙、苗银菊未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失。综上，一审法院综合考虑多方因素，对资阳得宇公司应承担的违约金酌情予以认定，并无不当。刘明曙、苗银菊和资阳得宇公司的上诉理由均不能成立，依法不予支持。 综上所述，刘明曙、苗银菊和资阳得宇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费191元，由上诉人刘明曙、苗银菊负担141元，上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  谢祥华 审判员  彭 敏 审判员  唐晓琼 二〇一八年十月三十一日 法官助理吴晴 书记员江先兰