广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤13民终3916号上诉人（原审原告）：黎旭，男，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，上诉人（原审原告）：彭群仿，男，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：张秀英，女，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，系彭群仿的妻子。上诉人（原审原告）：许慧莲，女，汉族，住址：云南省玉溪市红塔区。被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区瑞景居小区业主委员会，地址：惠州市惠阳区淡水街道大埔X路。负责人：X。被上诉人（原审被告）：惠州市润家物业管理有限公司，住所地：惠阳区淡水镇长安北路二巷**。法定代表人：蓝绿青，总经理。上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲因与被上诉人惠州市惠阳区瑞景居小区业主委员会（以下简称瑞景居业委会）、惠州市润家物业管理有限公司（以下简称润家物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初200号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲上诉请求：撤销惠阳区人民法院(2019)粤1303民初200号裁定书，发回重审。事实和理由：上诉人属于适格主体。毫无疑问上诉人与争议所涉合同具有直接的利害关系，合同所涉的权利相义务也直接约束上诉人。被上诉人一作为合同签订的一方，其相关权利来源于代为上诉人行使。本案上诉人提起的并非违约解除合同之诉，而是完全依据合同签订之时约定的合同期限而来的确认合同终止的诉讼，这并不需要其它人的参与，满足一定的比例来进行确认，而且这也是在评价诉讼请求的时候进行考虑的问题，并非诉讼主体是否适格的合适理由。二、本案是物业合同纠纷，上诉人与被上诉人双方就合同是否自动顺延，最关键争议是满意度是否达标。《瑞景居物业服务合同》第三十条：乙方服务满意度评分符合约定后，甲乙双方均自动顺延合同三年。但是，本上诉人认为此款条约并未明确约定服务满意度评分由谁来做，是一种待定的状态，因此本上诉人认为满意度评分工作至今末做。但是两被上诉人套用物业服务合同第十八条（这是物业企业每年必做的行业规范）第（十）项;乙方每年向社区服务进行一次“业主满意度调查”时间每年年末，次年初以栋为单位常驻业主三分之二进行调查，综合满意率为80%为满意标准。因此，如果以此条款为合同顺延作为约定，可见次年初以栋为单位常住业主三分之二进行抽查至今末做，而且被上诉人二所做的满意度调查表有部分是老人和小孩子所填的。综上所述，被上诉人一急于在2018年8月31日通告综合满意率达97.O5%合同自动顺延是是不真实、不合法的。上诉人在一审也曾一再向法庭申诉以上事实。三、上诉人向法庭提交了达到国家物业管理法规规定的法定双过半(户数过半、房屋建筑面积过半)的本小区业主诉求请愿签名，表达了要求被上诉人一修订物业合同条款，维护业主权益的意愿，而且2017年8月两被上诉人签汀的《瑞景居物业服务合同》是在没有召开业主大会、尚未获得业主大会授权的情况下签订的，属于效力待定状态。在一年试用期将到之前业主们用微信和书面向被上诉人一提出要求修订补充合同条约方可续约。但是被上诉人一置之不理，至使业主们的权益继续得不到维护。@《业管理条例》第十二条和《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院给予撤销。综合上述事实和理由，请求二审人民法院裁如所请。上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲向一审法院起诉请求：1、判决确认《瑞景居小区物业服务合同》未自2018年9月1日起顺延三年；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月28日，被告瑞景居业委会与被告润家物业签订《瑞景居小区物业服务合同》，约定由被告润家物业为瑞景居小区提供物业管理服务，润家物业每年对社区服务进行一次“业主满意度调查”，时间每年年末、次年年初以栋为单位常住业主三分之二进行抽查，综合满意率为80%为满意标准；合同期为四年（自2017年9月1日至2021年8月31日止），试用期一年（自2017年9月1日起至2018年8月31日止），润家物业服务满意度评分符合约定后，双方自动顺延三年合同（自2018年9月1日起至2021年8月31日止）；如润家物业的服务标准未达标，瑞景居业委会经全体业主所持投票权超过1/2通过可随时解除本合同，润家物业应当在瑞景居业委会通知的合理时间内与瑞景居业委会或其选聘的物业服务企业完成交接手续。合同签订后，被告润家物业依约为瑞景居小区提供物业服务。2018年8月31日，被告瑞景居业委会向小区全体业主发出《关于对润家物业服务瑞景居小区业主满意度调查情况的通告》，告知全体业主经问卷调查，润家物业的服务满意度总体评价为97.05%，超过合同约定的80%的要求，根据《瑞景居小区物业服务合同》的约定，决定润家公司与瑞景居小区的服务合同自动顺延三年。合同顺延后，原告黎旭、彭群仿、许慧莲认为，被告润家物业在履行公共设施设备的维修、维护中，以业主不签字同意从房屋专用维修基金中支付费用就不予维修、维护相要挟，迫使业主同意使用房屋专用维修基金，存在严重的违约行为，被告瑞景居业委会与被告润家物业签订的《瑞景居小区物业服务合同》并未对全体业主进行公示，且进行满意度调查的时候并未说明是针对合同是否顺延而进行的调查，从调查结果来说，以全体业主作为基数考虑，调查满意度也远远不够80%，因此，三原告诉至法院，要求确认《瑞景居小区物业服务合同》并未顺延。庭审时，原告明确其诉求为：“该物业服务合同2018年9月1日已经终止了，因此现在双方不存在物业服务合同关系。”又查明，瑞景居小区位于惠州市××区淡水××X路，小区总户数837户，已交付使用的物业建筑面积为112058㎡，业主委员会成立于2016年8月1日，现任业委会负责人为X。至今为止，涉案的惠阳区瑞景居小区仍然由被告润家物业管理维护，并收取物业管理费。再查明，原告黎旭、彭群仿、许慧莲为瑞景居小区的业主，三原告小区房屋的建筑面积分别为117.89㎡、154.18㎡、118.96㎡，面积和为391.03㎡。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案《瑞景居小区物业服务合同》的合同相对方为瑞景居业委会与润家物业，并非本案三原告，且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人…决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，瑞景居小区总户数为837户，三原告的户数并未超过总人数过半，三原告房屋的建筑面积之和也未超过建筑物总面积的半数，三原告虽在证据中提交了《请愿签名征集》与《郑重声明书》，以证明有部分业主对业委会及润家物业不满，但原告并未提交原件予以核对，两被告对此均不予认可，本院对该两份证据不予采信。综上，三原告并非《瑞景居小区物业服务合同》的相对方，其作为业主起诉的人数及房屋建筑面积之和均未超过业主总人数及建筑物总面积的半数，因此对于三原告请求法院确认瑞景居业委会与润家物业签订的物业服务合同关系2018年9月1日已经终止的主张，因其不具备起诉的主体资格，依法应驳回其起诉。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项规定，一审法院裁定如下：驳回原告黎旭、彭群仿、许慧莲的起诉。案件受理费100元予以退回原告黎旭（原告黎旭已经预交受理费100元）。本院审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为：《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2017年8月28日，被上诉人瑞景居业委会与被上诉人润家物业签订《瑞景居小区物业服务合同》，属于代表业主的履职行为，其行为后果对上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲具有约束力，上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲属于合同当事人。上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲作为业主，诉请确认合同终止，实质上为解除物业服务合同，需根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，由业主大会按照物权法第七十六条规定的程序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，共同决定选聘和解聘物业服务企业。上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲不具有上述规定的比例和程序，以己方名义作为原告，提起本案诉讼，不具有法定的主体资格。至于润家物业在《瑞景居小区物业服务合同》履行过程中是否存在违约行为，是否按照第三十条的规定进行业主满意度评分，属于实体审查问题，本案不予处理。本案属于一审驳回起诉的上诉案件，根据《诉讼费用交纳办法》第八条的规定，不交纳案件受理费。综上，上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审预交的案件受理费100元，本院予以退还给上诉人黎旭、彭群仿、许慧莲。本裁定为终审裁定。审判长 沈 巍审判员 邓耀辉审判员 刘艳妹二〇一八年十月十六日法官助理李嘉伊书记员林楚侨