山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1721民初410号原告：沙中行，男，1990年9月12日出生，回族，住曹县。被告：李灯香，女，1979年4月7日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：马刚，山东汤都律师事务所律师。被告：马春梅，女，1978年12月24日出生，回族，住曹县。委托诉讼代理人：李加凯，山东雷泽律师事务所律师。被告：菏泽玛利雅房产服务有限公司，住所地曹县青菏南路绿洲国际西门路北，统一社会信用代码91371721MA3Q078X6N。法定代表人：刘学义，公司总经理。原告沙中行与被告李灯香、马春梅、菏泽玛利雅房产服务有限公司(以下简称玛利雅公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙中行、被告李灯香及其委托诉讼代理人马刚、被告马春梅之委托诉讼代理人李加凯到庭参加诉讼。被告玛利雅公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙中行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年1月4日签订的房屋买卖合同；2.判令被告限期返还原告缴纳的购房款8万元及利息；3.判令被告赔偿原告合同总价款20%的违约金计74600元；4.判令被告赔偿原告损失（律师代理费）1万元；5.判令被告限期支付原告已偿还的涉案房屋按揭款（1620元x11个月）计17820元；6.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃了第4项诉讼请求。事实和理由：2020年1月4日，原告通过菏泽玛利雅房产服务有限公司的工作人员马春梅的中介服务与李灯香签订房地产买卖契约一份，约定了违约条款：违约方赔偿守约方合同总价款20%的违约金并赔偿守约方的损失等事项，合同签订后，原告依约定向马春梅支付定金8万元。被告李灯香与曹县宇源房地产开发有限公司签订的原始商品房买卖合同约定交房时间为2019年12月31日，交房时间过后原告多次找被告要求对房屋进行交接，被告以各种理由拒绝交房。原告找房地产开发商咨询才知被告提供给原告的曹县宇源房地产开发有限公司的2017年6月29日的收款收据系伪造，被告虽与曹县宇源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，但是其未足额缴纳合同约定的购房首付款，被告不能按约定向原告交付房屋。李灯香辩称，2019年4月20日，其已将涉案房屋出售给马春梅，双方签订了房屋买卖合同，合同已履行。2020年1月4日与原告沙中行签订房屋买卖合同的实际出卖人是马春梅，其只是代为签字。马春梅辩称，其不是适格被告，其系原告与被告李灯香房屋买卖的介绍人，本案与其无关。玛利雅公司辩称，其系中介公司，本案与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证：1.2017年7月4日，李灯香与曹县宇源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，证明了双方约定李灯香购买学府华庭一期3单元5层3-501室；2.按揭贷款支付凭证，证明2019年3-12月份、2020年10-11月份，涉案房屋的按揭贷款由马春梅支付，1月支付1618.44元，其余月份均支付1620元，2020年1-9月份、12月份，由沙中行之妻甄灿华支付，1-9月份每月均支付1620元，12月份支付1619元，共计16199元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对被告李灯香提供的2019年4月20日李灯香与马春梅签订的商品房买卖合同，被告马春梅对其真实性无异议，但主张该合同已解除，但未提供证据予以证明，对马春梅主张，本院不予认可，对该证据证明效力，本院予以确认；2.对原告提交的2020年1月4日沙中行与李灯香签订的房地产买卖契约，被告李灯香对该证据真实性无异议，但主张其已将涉案房屋出售给马春梅，其只是代为签署，实际出卖人是马春梅，并且合同约定的定金8万元也是支付给马春梅，马春梅对该证据真实性无异议，主张其是中间人，是因为其与李灯香之间存在债权债务关系，并且甲乙双方均同意转给马春梅的，但未提供证据证明债权债务关系，对其主张，本院不予认可，结合已确认的证据及涉案合同定金交付给马春梅的情况，可知在该合同签订前，李灯香与马春梅均知李灯香不具有涉案房屋的处分权，但李灯香、马春梅仍与原告签订房屋买卖合同，李灯香作为出卖人的身份签署合同是被有处分权的马春梅认可的，该合同的实际履行人是沙中行与马春梅；3.对原告提交的曹县宇源房地产开发有限公司出具的票据，原告主张该收据系伪造的，被告李灯香、马春梅主张该收据是真实的，但均未提供证据予以证明，该票据系李灯香首付款支付证明，结合确定的证据，可以认定李灯香向曹县宇源房地产开发有限公司交纳了房屋首付款；4.对李灯香提供的四份录音，原告沙中行对该证据真实性无异议，马春梅以该录音不能确认是李涛，而且李涛与本案无关联性提出异议，因该录音不能确认双方身份，被录音人也未出庭接受当事人质询，对其真实性无法确认，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月4日，李灯香作为买受人与曹县宇源房地产开发有限公司作为出卖人签订了商品房买卖合同（合同号20170704031），约定买受人按揭购买位于曹县（富民大道北侧）学府华庭11幢3单元5层3-501室，预测建筑面积共101.59平方米，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房等事项。2019年4月20日，李灯香作为出卖方（甲方）与马春梅作为买受方（乙方）签订了房屋买卖合同，约定买受人购买房屋为曹县（富民大道北侧）学府华庭11号楼3单元5层3-501室，建筑面积101.59平方米，甲方签订的商品房买卖合同编号20170704031等事项。2020年1月4日，李灯香作为卖方（甲方）沙中行作为买方（乙方）和马春梅、玛利雅公司（丙方）共同签署了房地产买卖契约，约定乙方沙中行购买房屋为曹县（购房合同号20170704031），建筑面积101.59平方米，甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币37.3万元，本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币8万元整作为购房定金，乙方沙中行签合同当日将首付款8万元转入丙方马春梅账户，本合同签订后，甲乙双方中有任何一方违约，守约方有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方，守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的20%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失等事项。合同签订后，原告将8万元首付款支付给马春梅。2019年3月至12月份、2020年10月至11月份，涉案房屋的按揭贷款由马春梅支付，2020年1月至9月份、12月份，由沙中行之妻甄灿华支付，共计16199元。后涉案房屋没有交付。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的买卖行为发生于民法典施行前，应适用当时法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告李灯香、马春梅与原告沙中行签订买卖合同时，二被告明知之间已签订买卖合同，且被告马春梅作为丙方在涉案合同签字，应视为其对李灯香作为卖方将涉案房屋出卖给原告的行为知情，被告李灯香的行为是经有处分权马春梅认可的，该合同实际履行双方应当是被告马春梅与原告沙中行，被告李灯香、玛利雅公司无履行合同义务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案合同是以李灯香与曹县宇源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同为基础签订的合同，双方约定2019年12月31日前向李灯香交付该商品房。后原告沙中行签署房屋买卖合同并支付了合同约定的首付款，基于诚实守信原则，有理由相信自己所买的涉案房屋将于2019年12月31日前交房，经催告，涉案房屋至今仍没有交付，属于被告方延迟履行主要债务，原告可以解除合同，故原告沙中行请求解除其与被告于2020年1月4日签订的房屋买卖合同，本院予以准许；合同法第六十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同履行期间，原告向马春梅支付了购房首付款8万元并交纳了按揭款16199元，合同解除后，被告应予以返还，故原告请求被告返还缴纳的购房款8万元及涉案房屋按揭款（1620元x11个月）计17820元，对其超出部分，本院不予支持，原告主张返还购房款利息，于法无据，本院不予支持；合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”涉案合同约定：“合同签订后，甲乙双方中有任何一方违约，守约方有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方，守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的20%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。”合同总价款37.3万元，双方的违约金为373000元x20%=74600元，原告请求被告赔偿合同总价款20%的违约金计74600元，本院予以支持。因被告李灯香、马春梅与沙中行签订合同时，造成沙中行混淆真实履行合同的义务人，二被告均存在过错，本院酌定被告李灯香承担上述违约金的20%，计14920元，马春梅承担上述违约金的80%，计59680元。原告请求被告支付本案保险费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据上述法律及《中华人民共和国民事诉讼》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沙中行与被告李灯香于2020年1月4日签订的房屋买卖合同；二、被告马春梅于本判决生效后十五日内偿还原告沙中行购房款8万元、按揭款16199元并支付违约金59680元，共计155879元；三、被告李灯香于本判决生效后五日内支付原告沙中行违约金14920元；四、驳回原告沙中行其他诉讼请求。案件受理费3748元，减半收取计1874元，申请费1520元，共计3394元，由被告李灯香负担679元、被告马春梅负担2715元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 员 袁柏松二〇二一年四月一日法官助理 徐鹤菲书 记 员 段惠茹附：1.权利人应于本判决确定的履行期限届满之日起二年内申请执行。