山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初5424号原告（并案原告、并案反诉被告）：济南北斗星商业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄立仁，该公司董事长。原告委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。并案原告（并案反诉被告）委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。并案原告（并案反诉被告）委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。被告（并案被告、并案反诉原告）：山东诚信农业科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹圆，众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焱，众成清泰（济南）律师事务所律师。被告（并案被告）：崔刚，男，出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹圆，众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焱，众成清泰（济南）律师事务所律师。被告（并案被告）：崔娟，住济南市。委托诉讼代理人：尹圆，众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焱，众成清泰（济南）律师事务所律师。原告（并案原告、并案反诉被告）济南北斗星商业有限公司（以下简称北斗星公司）与被告（并案被告、并案反诉原告）山东诚信农业科技有限公司（以下简称诚信公司）、被告（并案被告）崔刚、被告（并案被告）崔娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北斗星公司的委托诉讼代理人苑强、孙硕、贺宁，诚信公司的法定代表人崔刚，诚信公司、崔刚及崔娟的共同委托诉讼代理人尹圆、王焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北斗星公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告诚信公司向原告北斗星公司支付2016-2018年度租金23448968元；2.判令被告诚信公司向原告北斗星公司支付逾期付款违约金5828573元（暂计算至，此后的逾期付款违约金以23448968元为基数，自至判决生效之日止，按日利率万分之五另行计付）；3.判令被告崔刚对上述第一、二项诉讼请求承担责任；4.判令诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求并明确诉讼请求为：1.判令诚信公司向北斗星公司支付2016-2018年度租金23448968元；2.判令诚信公司向北斗星公司支付逾期付款违约金5828573元（暂计算至，此后的逾期付款违约金以23448968元为基数，自至判决生效之日止，按日利率万分之五另行计付）；3.判令被告崔刚对上述第一、二项诉讼请求承担责任；4.解除北斗星公司与诚信公司签订的房屋租赁合同；5.诚信公司、崔刚将房屋腾空并交付给北斗星公司；6.崔娟对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；7.被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：，原告北斗星公司与被告诚信公司签订了《房屋租赁合同》，约定：1.原告将济南市嘉汇环球广场地下负一层、地上一至三层租给诚信公司，租赁期限自至止，共计二十年，年租金总额9116787元，年管理费总额5246875元；第一年度租金和管理费被告诚信公司分两期缴纳，第一期租金和管理费约600万元于租赁合同签订当日付清，第二期租金和管理费约600万元连同负一层租金和管理费197万元，被告诚信公司于缴纳给原告。从第二租赁年度开始，租金和管理费一年一交，于上一租赁年度届满之日一个月前支付给原告。2.租赁合同生效期间，无论任何原因如承租方不按合同约定支付租金或管理费，每逾期一日按年租金及管理费之和的万分之五交付违约金。被告崔刚为被告诚信公司的法定代表人及股东，其账户存在向被告诚信公司出借的情形，应对被告诚信公司欠付租金承担责任。合同签订后，原告依约将房屋交付被告诚信公司使用，被告诚信公司拒不支付租金，经原告多次催要未果。租赁合同第三条第八款约定：“承租方承诺，租赁合同约定的租金和管理费，承租方无条件按合同约定时间缴纳给甲方（原告），无论任何原因承租方迟延缴纳租金和管理费的期限达到45天，属根本违约，甲方有权单方面解除合同，承租方承担违约责任。”被告拒不支付租金，原告请求解除合同，要求被告腾空并将涉案房屋交付原告。因诚信公司在交易过程中存在出借账户的情形，根据相关法律规定崔刚、崔娟应承担责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告诚信公司辩称：一、关于租赁面积问题，最终根据鉴定机构的意见，结合庭审查明的租赁关系事实，应当确认地上一至三层的实际租赁面积为19609.55平方米，地下一层面积为9000平方米。（一）关于商场一层的原总面积计算基数应当以全部一层商铺的建筑面积累加计算，而非以北斗星公司所称的投影面积计算。首先，投影面积又称“垂直投影面积”，指平行光从物体的顶垂直投影，物体产生的阴影面积，不管其角度与水平面成多大的夹角，只考虑其垂直投影在水平面上的面积。投影面积与建筑面积的最大区别是：建筑投影面积一般不会作为合同及房产证的依据，投影面积一般比建筑面积大，因为按照建筑面积计算规则有些地方只算一半或不算，投影面积其实没有任何参考价值。既然办理房产证、分户不会按照投影面积计算，那么诚信公司租赁房屋的面积当然应当按照办理房产证标准的建筑面积计算，而不应当按照投影面积计算。其次，诚信公司向法庭提交的房屋分层面积对照表，系来源于双方均已明确认可并作为有效鉴定检材的《济南市房产测绘报告》，且均是按照一至三层商铺的建筑面积累加总和计算得出的，在该对照表中明确嘉汇环球广场一层的建筑面积为10006.01平方米，二层建筑面积为11650.99平方米，三层建筑面积为11963.39平方米，北斗星公司既然对于前述原则计算出来的二层、三层的该总建筑面积基数没有异议，理应认可一层的总面积基数，否则将导致统一商场各层面积计算原则不一致的不公局面。再次，计算建筑面积的原则为谁使用、谁分配建筑面积，如一层商铺按照投影面积计算显然没有刨除一层至三层不能使用的、四层以上住宅使用的电梯及楼梯所占面积，额外加大一层实际建筑面积，明显与实际情况不符。（二）根据合同约定以及实际使用情况，所有在分割围墙以外的房屋面积，显然均与涉案租赁面积范围无关。首先，《租赁合同》附件一已经明确约定将“东西向南墙走廊”排除在租赁面积之内，即该走廊南墙为界，南墙之外的房屋显然不可能在商场租赁范围之内，且根据《租赁合同》第6-1条的约定，双方在签约当时，是以商场现状进行交付。其次，从物理空间上，所有墙以外的空间均无法通过商场内部通过（除非必要的消防通道），显然不管是商场内的租户、还是顾客，均无法正常使用或者通行围墙以外的面积，在此情况下，显然不可能将围墙以外的空间纳入涉案租赁范围之内。综上，对方提出争议的二层266、2270、信息中心房产，三层361、362、363房产，均属于上述围墙之外的面积，不管使用情况如何，显然与本案的租赁合同争议无关，不应纳入本案的审理范围。（三）光大银行、齐鲁银行一层、二层所占的走廊面积、其他公用面积（约1000平方米）不应当计入租赁面积之中。根据济南市房产测绘报告可以看出一、二层的公摊面积（走廊面积、公用面积）已经各自分配到一、二层的所有商铺中，不存在北斗星公司所述一层、二层的公摊面积分摊到整栋楼的面积中。另外，如前所述，北斗星公司的其他承租人已经将走廊面积、公用面积用围墙封堵，并实际占有使用，显然不应当将其他承租人使用的走廊面积、公用面积计算到诚信公司的承租面积中。综上，经司法鉴定后最终商场一至三层的可租赁面积应为19609平方米，负一层应为9000平方米。二、关于合同是否解除的问题，从整个租赁合同的履行情况看（包括多年以来的面积测绘协调、诚信公司通过借款或者代付款方式支付等、最终租赁面积与预估面积的巨大差异等等），可以得出诚信农业不存在根本违约，北斗星公司无权解除合同。（一）本案中，法院审查租赁合同是否具备解除条件，应当以2018年起诉案件中北斗星公司的诉请和事实理由为限度，即审查2018年9月份起诉解除当时，是否满足合同约定的解除情形。在两个合并审理的案件中，只有发回重审的前案（即2018年的案件）诉请中涉及到“解除双方签订的租赁合同”，故法院的审查亦应当以2018年的诉请内容为限度，审查在2018年9月份，北斗星公司起诉当时，诚信农业是否存在持续拖欠租金的违约事实，且已经满足了合同约定的解除条件而致北斗星公司解除租赁合同。（二）不管是基于合同约定、合同履行还是公平原则，关于2018年案件中适用的租金标准应为最终经实测面积后的租金标准，而非以预估面积为依据。首先，按照房屋租赁合同的本旨，出租人为实现其换取租金收益的合同目的，据实向承租人交付符合约定标准（建筑格局、面积、质量等）的租赁物，系出租人应当履行的基本合同义务。因此，承租人对出租人交付的租赁物是否符合合同约定进行检验并提出异议的权利是其当然享有的天然权利。其次，根据租赁合同第1.2条约定，商场租赁建筑面积为地下一层(9000)平方米停车场，地上一至三层(25150)平方米,最终租赁建筑面积以济南市房管局测绘机构的测量面积为准。双方履行租赁物交付手续时尚未就交付的租赁物的实际面积数值是否与合同约定的数值一致达成最终一致的意思，仅是按合同约定的预估数值进行的交付。再次，根据《房屋租赁合同》第七条约定，诚信农业应主动联系相关部门对商场面积进行测绘，费用双方分担。对这里约定的辅助检验机构的含义应当秉承诚实信用原则作合理的扩大解释，即诚信公司应当有权委托任意一个有合法资质的测绘机构辅助其进行测绘检验，否则即为不当限制权利人的权利,应予排除适用。诚信公司于2016年1月11日在合同约定的检验期限内通知北斗星公司，告知其已委托了济南市房产测绘研究院的专业人员辅助其进行实租面积的测绘，测绘中,北斗星公司的经办人张文等人亦全程参与了测绘。经实地测绘出具了测绘报告及图纸,北斗星公司无正当理由不予认可；随后，诚信公司又委托了具有合法测绘资质的山东正诚土地房地产评估有限公司（以下简称“正诚公司”）对实际租赁面积进行了测绘，并出具了测绘报告。需要提请注意的是，正诚公司出具的房屋测绘成果报告书确认最终可租面积为18632.23平方米，与本案司法鉴定机构确认的可租面积亦基本吻合，但是北斗星公司再次不予认可，且并未对该测绘机构的资质、测绘方法、测绘目标租赁物提出异议,亦未举证反驳。第四，租赁合同中约定，在房屋实测建筑面积没有确定前，租金及物业管理费缴纳的金额暂按预测面积计算，双方同意，不管测绘与否，结果如何，诚信农业需要按合同约定的日期和暂定面积计算交租，否则承担违约责任。该约定本身有失公允，同时也是北斗星公司拒不配合参与测绘的违约动机，因为测绘之前甚至不管测绘与否，诚信公司均需先行按照暂定金额交租，合同签订之后，仅仅是书面交涉测绘问题就已达到十余次之多，但北斗星公司均以种种原因不予认可或者百般推脱，对于诚信公司委托形成的测绘结论，无正当理由亦不予认可，违约行为极其明显。结合原《合同法》第45条，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。综上，在实测面积与预估面积相差5000多平方米的情况下，该实测面积与预估面积显然并非一般意义上的租赁面积正常误差，如果还径行以预估面积作为双方租金的结算依据，显然严重不公，故诚信公司认为，应当按照最终实测的租赁面积，据实计算2018年案件的租金标准及查明欠付租金的事实。（三）基于截止2018年9月之前的应付租金标准和实付租金情况，诚信公司显然已经明显存在超付情形，不存在任何拖欠租金的情形。根据鉴定结论，最终地上一层至三层的租赁面积为19609.55平方米，地下一层的租赁面积为9000平方米，2016-2018三年期间年租金标准约为740万元/年，另扣除租赁合同第三条约定的负一层半年免租期，共计约为2154万，仅仅原天桥法院（2018）鲁0105民初5969号判决书已经认可的付款金额（含支付及抵扣金额）就已经达1971万元，另加上2018年中建八局协助执行款项620万元、应抵扣物业费319万元、代付13户租户租金142万元等其他应当视同抵扣的各类款项，早已远远超过欠付租金金额，不存在欠付情形。（四）退一步讲，根据现行司法审判实践，即便拖欠租金的情形发生，也应当区分是轻微违约还是根本违约，如为轻微违约，则不应支持解除合同。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，本案中，即便在2018年9月起诉当时存在拖欠租金的情况，但从庭审查明的事实来看，不存在拖欠或者拖欠金额显著较小，且基于北斗星公司的要求，诚信农业一直通过出借款项、代付款项等方式积极履行支付租金的义务，显然不应当予以解除租赁合同。（五）考虑到家纺城从无到有，从落寞到繁华的历史演变，从追求法律效果和社会效果的统一角度，法院亦不应当支持解除租赁合同。不可否认的是，涉案商场能有今天的发展规模和繁荣景象，诚信公司花费了大量心血，诚信公司与小承租户之间的租赁协议尚在履行期内，如若解除租赁合同腾空房屋，将面临着大规模诉讼和整个商场的动荡。诚信公司自2015年12月19日与北斗星公司签订《房屋租赁合同》，接手了涉案房屋，虽然涉案房屋在分割小证之前，取得过房产大证，但一至三层的商铺在承租以前已被山东嘉汇房地产开发有限公司重新打破格局，导致商场的布局与原建筑规划图纸完全不符，仅有临街商铺被出租，商场内部有零星的部分承租户，生意惨淡。2015年年底至今，诚信公司共计为嘉汇房地产公司处理执行案件达几十余起，单纯天桥区法院处理嘉汇房地产公司与小业主、与施工方、与返租户、与其他合同伙伴例如青岛乐天超市的纠纷已达百余起，诚信公司站在商场发展的立场，为商场扫清障碍，一直在替嘉汇房地产公司默默承担来自各方面的压力和各项费用，在承担责任的同时诚信公司多次向北斗星公司去函，但都没有得到北斗星公司的有效解决，北斗星公司对于双方之间出现今天的状况有着不可推卸的责任，一旦涉案租赁合同，将会给商场的后续发展以及商户的稳定生存造成不可估量的不利影响。三、关于物业费抵扣问题，基于租赁合同、三方协议的具体约定，以及诚信公司实际向天保物业支付物业管理费的客观事实，该部分物业管理费应该当自诚信公司应付北斗星租金中予以抵扣。（一）从租赁合同条款分析，管理费即为（或者至少涵盖）诚信公司应支付给北斗星公司的物业管理费。租赁合同的关键条款第4条的标题为“租金、物业费支付方式和期限”，可以明确得出该条款中的管理费、商场管理费显然即为物业管理费，且该条约定中，诚信公司向北斗星公司或者北斗星公司指定公司缴纳管理费。租赁合同第三条“交付日期和租赁期限”第3-3款，在同一段表述中并列适用了“承租方逾期45天未开业，出租方有权解除合同，并要求承租方按照年租金及管理费计算六个月费用承担违约责任”；“出租方逾期交付，应按照年租金及物业管理费计算六个月费用承担违约责任”，显然此处“管理费”与“物业管理费”是同一概念。租赁合同第五条“租金缴纳、保证金和其他费用”中，第5-7款至5-10款显然是指“其他费用”部分，其中第5-7款明确约定，承租商场发生的水、电、暖、空调、通讯等费用由承租方承担，出租方只收取租金及管理费用，其他水、电、税收等各种费用由承租方自理。显然，承租方自行承担的其他费用中不包括物业管理费。租赁合同第5-7款明确约定，双方共同协调现物业公司，解决物业公司对商场收取物业费事宜，如协商不成，经出租方书面认可，承租方可以缴纳，从租金中扣除。从客观逻辑分析，该文字前半段虽然没有明确表述物业公司不再向承租人收取物业费，但是表达了“协调解决物业公司商场物业费收取事宜”；且后半段为“协商不成的，承租方可以缴纳，从租金中扣除”，那么显而易见的是，承租方正常是无须缴纳商场物业管理费的。从房屋租赁合同的合同编号“BDX（北斗星）-20151218”以及合同内容可以得出，北斗星公司作为整个嘉汇环球广场的出租运营商，其就该商场对外签订的房屋租赁合同显然是其拟定的格式条款；根据《合同法》第三十九条、四十一条，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故如果说前述条款在理解上存在分歧，也应当以不利于北斗星公司的理解为准。（二）从合同实际履行分析，虽然双方与天保物业达成了诚信农业向北斗星公司支付物业费、北斗星公司向天保物业支付物业费的合意，但因北斗星公司拒绝支付的违约行为，导致天保物业依据三方协议向诚信农业收取相关物业管理费。在天保物业介入物业服务之后，2015年12月28日（也即房屋租赁合同签订的当月），天保物业与北斗星公司、诚信农业签订三方协议，其中第一条约定重申了“诚信农业向北斗星公司缴纳物业管理费、北斗星公司按照与天保物业签订的协议向天保益康物业缴纳管理费”，且如果北斗星公司未按规定缴纳，则天保物业有权直接向诚信农业收取管理费，此协议实际上也就是在执行合同第5-7款规定的“双方共同协调现物业公司，解决物业公司对商场收取物业费事宜，如协商不成，经出租方书面认可，承租方可以缴纳，从租金中扣除”。（三）根据涉案相关证据，足以证明诚信公司实际向天保物业支付了涉案商场物业管理费的客观事实。根据天保物业出具的说明、转账凭证和管理费收据等，足以形成完整的证据链条，进而证明诚信公司实际向天保物业支付了涉案房屋的相应物业管理费。（四）北斗星公司既然对上述三方协议中印章的真实性提出鉴定，且法院予以准许，显然说明该三方协议具备鉴定的必要性以及鉴定结论对于案件审理结果存在实质性影响，在鉴定结论对北斗星公司不利的情况下，其应当承担不利后果。本案审理过程中，北斗星公司申请对上述三方协议的印章是否与租赁合同上加盖印章一致，以及三方协议中的印章印文朱墨时序的问题进行司法鉴定，贵院也予以准许并委托司法鉴定，该司法鉴定程序的启动，即说明三方协议的真伪对于本案争议事实的认定存在不可回避的关联，且对案件审理结果存在实质性影响，否则这种鉴定无疑是在拖延审判时限、浪费司法资源。而最终鉴定结论亦认可上述三方协议中北斗星印章的真实性和证明效力，根据民事诉讼证据规则，北斗星公司应当承担不利的法律后果，即确认诚信公司支付给天保物业的物业费应当自租金中抵扣。四、关于负一层合同价款变更问题，负一层无法作为商业使用，导致该租赁部分的合同目的无法实现，根据租赁合同约定，双方就该部分租金应当另行协商，协商不成的，应当按照相关法律规定处理。（一）从合同约定本身以及实际履行来看，双方对于地下负一层作为商铺使用并无任何争议。首先，从《房屋租赁合同》第5-9条、第6-1条、第6-2条、第1-7条的表述看，双方均明显将地下负一层作为商铺使用；其次，从负一层的计租方式以及租金标准也可以明确看出，负一层的租金价格并非是按照停车场这一使用用途确定的；最后，负一层在交付时即已经作为商铺交付。（二）从庭审查明的事实来看，因无法通过规划和消防手续，导致实际使用面积不足5%，也是案件的基本事实，也是客观现状。租赁合同中负一层所标注的租赁面积9000平方米，因无法通过规划和消防手续，实际上不足5%用作商业（且系违规使用），甚至还被消防部门勒令停止使用，这是案件的基本事实，也是客观现状，由此可见，双方关于将负一层作为商铺使用的合同目的无法实现，且依据《房屋租赁合同》第5-9条之明确约定，在负一层无法作为商铺使用的情况下，租赁费用应当由双方另行协商。而在2016年5月31日双方往来函件中诚信公司明确提出了“负一层无法正常使用，需重新商讨负一层租金问题”的观点，但北斗星公司回函称“先按期缴纳租金及管理费，合同关系才得以维持，在此基础上才可以洽谈其他细节问题”，即双方并未否认负一层问题的存在，只是未能达成一致。参照《合同法》第61、62条，如果就应当协商变更而未变更的合同内容无法达成一致，可以按照交易习惯进行确定，本案中，负一层既然无法作为商铺使用，显然其租金应当参照周边停车位的租赁标准予以确定，即应当支持诚信农业的反诉请求。五、关于崔刚、崔娟是否承担连带责任问题，没有任何证据显示崔刚、崔娟的代付行为，导致诚信农业偿债能力降低，造成财产混同，显然崔刚、崔娟爱本案中不应当承担任何责任。首先，“出借银行账户”是指将自己的银行账户借给他人使用，账户脱离本人监管，账户的实际使用人为他人，由此可见，“出借银行账户”与“接受他人委托进行收付款”有着本质区别，北斗星公司提交的证据，仅仅可以证明两家公司的相关职务人员之间存在为各自公司进行代为收付款的行为，但是并未证明崔刚、崔娟的银行账户脱离了本人控制，完全由诚信公司使用。其次，根据最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》，出借人对出借行为承担的是区别不同情况下的过错责任，而不是连带责任。通过查明的事实，所有的证据，仅仅可以证明崔刚、崔娟作为股东，主动替诚信农业对外垫付款项，而从来没有任何一笔应付给诚信农业的资金或者诚信农业的应收款，直接打入崔刚、崔娟的账户。再次，崔刚、崔娟代替诚信农业对外支付款项的行为，非但不会导致诚信农业债务不能按时清偿的不利影响，而且还增加了诚信农业的偿债能力，应为市场活动所鼓励（即股东主动向公司借款或者替公司偿债，维系公司运营，为公司经营解决难关）。最后，法条可以被援引适用，但不能被凭空嫁接，不能创设性地将《公司法》第63条关于一人公司股东财产混同下的连带责任，与《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》串联适用，最终得出个人对公司债务承担连带责任的结论，需要重申的是，本案中，诚信农业并非一人公司，其股东为崔刚、崔娟二人。被告崔刚辩称，崔刚作为诚信公司的法定代表人，其在经济往来中，存在代为付款的情形，符合现行民营企业的财务惯例，不能仅仅基于账户出借行为，就突破合同的相对性原则，认定崔刚与北斗星公司存在法律关系，并且对诚信农业的债务承担连带清偿责任。首先，在民营企业的日常交易惯例中经常会发生自然人为公司法人代收代付款项的经济行为，从两家公司的交易惯例来看，双方法定代表人的代收代付行为均比较普遍，相关行为均系公司的职务行为，并非个人行为，从庭审中也可以看出，双方公司之间也并没有建立由个人作为最终收付款主体的意思表示。其次，即便存在出借银行账户的情况下，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任事宜的批复》中也仅仅是称“区别不同情况追究出借人相应的民事责任”，但是根据《公司法》第63条之规定，立法本意是限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，而且股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。本案中，诚信农业并非一人公司，其股东为崔刚、崔娟二人，显然不适用以上法律条文。且崔刚未从中获利，未造成诚信农业偿债能力降低，未造成北斗星公司实际应收款项的减损。综上，崔刚对涉案债务显然不应当承担连带清偿责任，北斗星公司的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求依法予以驳回。被告崔娟辩称，崔娟仅系诚信公司的股东，其也没有从诚信公司处通过任何形式获取任何款项。在个别经济往来中其代表诚信公司对外支付租金及管理费的行为属于股东为公司代垫相关款项，没有存在任何利益输送或侵害公司债权人利益的行为，根据本案中的相关证据本案原告法人黄立仁也存在替原告代收租金的情况，案外人王登峰存在替天宝物业公司代收物业管理费的情况，所以相关自然人替公司代收付款项在民营企业中是客观普遍现象，原告无证据证明被告诚信公司与崔娟存在资产混同，其无权要求崔娟承担相应责任。其他的答辩意见同崔刚的答辩意见。并案原告北斗星公司向本院提起诉讼请求：1.诚信公司支付2019年度租金和管理费、2016年至2018年度管理费共计24671169元；2.崔刚对上述第一诉讼请求承担连带责任；诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，北斗星公司明确并案诉讼请求为：1.诚信公司支付2019年度租金和管理费、2016年至2018年度管理费共计24671169元；2.崔刚对上述第一诉讼请求承担连带责任；3.崔娟对上述第一项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费、保全费由被告承担。同时，并案原告北斗星公司明确，如法院判决认定合同已经解除，则并案原告北斗星公司变更第一项诉讼请求为：诚信公司支付占有使用费，计算方式同变更前请求计算方式。事实和理由：2015年12月19日，北斗星公司与诚信公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定：（1）原告将济南市嘉汇环球广场地下负一层9000平方米、地上一至三层25150平方米租给诚信公司，租赁期限自2015年12月20日起至2035年12月9日止，共计20年。年租金总额9116787元，年管理费总额5246875元，第一年度租金和管理费诚信公司分两期缴纳，第一期租金和管理费约600万元于租赁合同签订当日付清，第二期租金和管理费约600万元连同负一层租金和管理费约197万元，诚信公司于2016年5月31日缴纳给原告。从第二个租赁年度开始，租金和管理费一年一交，于上一个租赁年度届满之日一个月前支付给原告。崔刚、崔娟为诚信公司法人及股东，其账户存在向诚信公司出借的情形，应对诚信公司欠付租金承担责任。合同签订后，原告依约将房屋交付给诚信公司使用，诚信公司拒不支付租金和管理费。为维护原告合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。并案被告诚信公司辩称，一、租赁合同签订当时，双方约定的地上一至三层面积（25150平方米）并未刨除该合同附件一“未租赁面积”部分和附件三“北斗星公司已出售但未返租的房屋”部分，导致涉案房屋的实际租赁面积远远小于约定面积，且诚信公司已经依据合同约定，委托专业部门完成测绘完毕，该测绘结果应当作为可租赁面积的认定标准，不应再按照合同约定的预测面积计算租金及管理费。（一）合同主文中关于地上一至三层的面积25150平方米的约定，本身并未排除双方附件一、附件三中同意排除的面积部分，且差异巨大，显然必须通过实际测绘面积来确定实际租赁面积。租赁合同第1-2条、4-1条中约定的商场一至三层的面积为25150平方米，但是该面积本身并未刨除双方一致同意排除的附件一“商场租赁范围内未租赁面积说明”和附件三“甲方已经出售但是未非返租的房屋明细”，这也是双方在合同中约定“面积差异处理”的事实背景，即通过面积测绘确定实际租赁面积。（二）合同中明确约定，应当联系有关部门对商场面积进行测绘，测绘完成后据实结算余款。根据租赁合同第七条，承租方（诚信公司）应主动联系相关部门对商场面积进行测绘，费用由双方分摊；待实测建筑面积确定之日起15个工作日内，双方结算余款。从上述条款的文义理解分析，面积测绘系由诚信公司单方委托即可作出，只是测绘费用双方分担，故只要有具备相应测绘资质的测绘部门，其出具的测绘报告结果即可作为认定实测建筑面积的依据。（三）从合同履行期间的往来函件可以清晰的看出，北斗星公司在面积测绘事宜上，存在明显、恶意地推诿拖延，拒不配合办理测绘等情形。从双方的往来函件中可以明显看出，对于诚信公司的多次发函沟通，北斗星公司往往以要求测绘人员出具测绘原则、测绘方案及测绘完毕所提供的内容、对测绘结果不予认可等予以搪塞，更有甚者，还出具了所谓了声明“济南市测绘院不是我司不委托此测绘院来完成工作，只是此测绘院不接受委托，无法受托来完成此次测绘工作，我司只能另找其他测绘院”，根据合同约定和一般理解，只要是具备测绘资质的机构，均可以作出客观公允的测绘结果，北斗星公司单找一家的明确不接受委托的测绘院进行测绘的行为，实在是让人难以接受。（四）之前同一租赁物的前手承租人就已经因为北斗星公司拒不配合办理面积实测，导致一直按照预估面积计租，与北斗星公司对簿公堂，且作为一个大型商场，历经多手承租人居然一直都无法确定实际可租赁面积，显然是有悖常理的。早在2015年，涉案房屋的承租方山东信越电子有限公司，在与北斗星公司的租赁合同纠纷案件（2015天民三初字第289号）中，同样是租赁的地下一层和地上1-3层，同样是主张据实测绘、要求根据实测结果退还多收的租金，北斗星公司在该案件中也存在“拒绝对租赁面积进行实测，仍要求信越公司按照合同签订时的预估面积支付租金及物业费”的行为；且作为一个大型商场，历经多手承租人，居然迟迟无法确定实际可租赁面积，个中原因，显而易见。（五）2019年8月山东正诚土地房地产评估有限公司的房屋测绘成果报告书具备公信力，且符合双方合同约定，应当作为认定面积实测结果的依据。2019年8月，诚信公司委托山东正诚土地房地产评估有限公司出具的房屋测绘成果报告书确认最终可租面积为18632.23平方米，应当视为完成了面积实测，理由如下：首先，根据房屋租赁合同第七条约定，承租方（诚信公司）应主动联系相关部门对商场面积进行测绘，故委托方显然为诚信公司，合同并未要求双方共同委托。其次，山东正诚土地房地产评估有限公司具备相应的测绘资质，同时在人民法院备案的鉴定机构名录，其测绘结果应具备法律效力。再次，该测绘报告出具的依据为北斗星公司在另案中向法庭提交的济南市房产测绘研究院出具的《房产测绘实测成果报告书》，且根据租赁合同第1-2条，“最终租赁建筑面积以济南市房管局测绘机构的测量面积为准”，故对于前述租赁房屋面积的基础数据，应当视为双方均已认可。最后，该测绘报告仅仅是在济南市房产测绘研究院《房产测绘实测成果报告书》的基础上，把双方在租赁合同附件一、三中明确约定的未租赁面积予以确认并排除，即：（1）将合同附件一《商场租赁范围内未租赁面积》对应的面积刨除之后作出的，结果为20757.06平方米；（2）将合同附件三中双方确认未返租的九户面积合计2124.83平方米刨除，最终实际租赁面积为18632.23平方米。显然该实际租赁面积18632.23平方米与合同约定的25150平方米，相差了近四分之一，双方应当按照实际租赁面积据实计算租金并予以结算。（六）退一万步讲，即便人民法院无法采信，亦应当依法组织司法鉴定，对于双方的实际租赁面积进行确认。退一万步讲，如果人民法院无法采信山东正诚土地房地产评估有限公司出具的房屋测绘成果报告书关于实际租赁面积的认定结论，亦应当依法组织司法鉴定，对涉案房屋的真实租赁面积进行查明和确认。二、关于商场负一层，规划用途为停车场，但签订租赁合同当时，双方系按照商铺现状予以交付并计取租金，最终实际使用过程中，因北斗星公司无法办理规划变更手续以及消防验收等问题，导致一直处于无法正常使用的状态，且根据合同约定，双方应当协商变更租赁费用。根据租赁合同约定，负一层原为9000平方米停车场，但作为商铺使用（且客观上，在交付当时即已经按照商铺现状进行交付），租金标准为0.4元/天/平方米（即每年1314000元），管理费标准为0.2元/天/平方米（即每年657000元）。后续合同履行过程中，因为北斗星公司无法办理负一层的规划变更手续，以及消防验收等问题，导致负一层一直处于无法正常使用的状态，实际使用和对外出租面积只有4000多平方米，且因为使用不便问题，已出租部分的租金标准也极低，剩余4000多平方米一直处于空置状态。根据合同第5-9条约定，如因政府或业主原因导致影响负一层作为商铺使用，双方另行协商租赁费用，另参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更。故诚信公司请求协商变更合同中关于负一层的租金和管理费标准，在双方就合同变更事宜协商未果的情况下，在本案中提出反诉，并结合实际使用面积情况，请求法院确定合同变更。三、针对北斗星诉请金额，其中包括诚信公司已付款项部分，因业主起诉解除与北斗星公司租赁合同之后不应当继续计租的部分，以及因为代付相关款项应当予以抵扣部分，均应当予以据实排除。（一）已付款项。诚信公司已经于2019年11月11日支付“2019年度部分租金”400万元，且北斗星公司亦开具收款收据予以认可。（二）不应当支付的款项。1、源于部分业主与北斗星公司租赁合同解除。（1）依据另案判决确认的事实，自2017年3月6日起算，租赁面积中涉及585.32平方米对应的管理费部分，以及对应的2019年度租金部分，不应予以支持。根据双方就涉案房屋租赁合同纠纷的另案判决（2018鲁0105民初5969号，该判决尚未生效）（下称“5969号判决”）查明的事实，2017年3月6日，常金凤等13户返租户起诉解除与北斗星公司租赁合同纠纷的案件判决作出，判令解除上述返租户与北斗星公司之间的商铺租赁合同，故5969号判决认定，北斗星公司主张的2016-2018年度租金应扣除返租户与北斗星公司之间的判决生效之日后的该部分返租户面积产生的租金，该部分面积之和为585.32平方米。同理，上述面积对应的管理费和2019年度租金同样需要扣除。（2）李书静、张自强、朱月肖与北斗星公司租赁合同解除。跟前述情况相似的，涉案商场业主李书静（商场二层1-2115号，31.99平方米）、张自强（商场二层1-2114号，36.25平方米）、朱月肖（商场1-167号，38.29平方米）亦存在业主起诉解除与北斗星公司租赁合同的情形，且均已取得生效判决，租赁合同解除之后的相应期间的租金和管理费等，亦应当予以据实扣除。（三）应当扣除的款项1、2019以来新发生的，且已由诚信公司实际缴纳的物业管理费等135万元，根据房屋租赁合同以及相关协议的具体约定，应当在租金中据实予以扣除。根据济南天保益康物业管理有限公司（下称“天保物业”）出具的说明、转账凭证和管理费收据等，可以证明诚信公司实际向天保物业支付了涉案房屋2018年下半年度至2019年上半年度的全额物业管理费人民币100万元，并支付了2019年下半年度的部分物业费20万元，以及2018年度的停车管理费15万元，以上共计135万元，根据相关合同约定，该部分费用应当自应付租金中予以扣除，理由如下：（1）从租赁合同条款分析，管理费即为诚信公司支付给北斗星公司的物业管理费，且在诚信公司需要向北斗星公司支付的情况下，可以在租金中予以扣除。合同的关键条款第4条的标题为“租金、物业费支付方式和期限”，可以明确得出该条款中的管理费、商场管理费显然即为物业管理费，且该条约定中，诚信农业向北斗星公司或者北斗星公司指定公司缴纳管理费。合同第三条“交付日期和租赁期限”第3-3款，在同一段表述中并列适用了“承租方逾期45天未开业，出租方有权解除合同，并要求承租方按照年租金及管理费计算六个月费用承担违约责任”；“出租方逾期交付，应按照年租金及物业管理费计算六个月费用承担违约责任”，显然此处“管理费”与“物业管理费”是同一概念。合同第五条“租金缴纳、保证金和其他费用”中，第5-7款至5-10款显然是指“其他费用”部分，其中第5-7款明确约定，承租商场发生的水、电、暖、空调、通讯等费用由承租方承担，出租方只收取租金及管理费用，其他水、电、税收等各种费用由承租方自理。显然，承租方自行承担的其他费用中不包括物业管理费。合同第5-7款明确约定，双方共同协调现物业公司，解决物业公司对商场收取物业费事宜，如协商不成，经出租方书面认可，承租方可以缴纳，从租金中扣除。从客观逻辑分析，该文字前半段虽然没有明确表述物业公司不再向承租人收取物业费，但是表达了“协调解决物业公司商场物业费收取事宜”；且后半段为“协商不成的，承租方可以缴纳，从租金中扣除”，那么显而易见的是，承租方正常是无须缴纳商场物业管理费的。从房屋租赁合同的合同编号“BDX（北斗星）-20151218”以及合同内容可以得出，北斗星公司作为整个嘉汇环球广场的出租运营商，其就该商场对外签订的房屋租赁合同显然是其拟定的格式条款；根据《合同法》第三十九条、四十一条，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故如果说前述条款在理解上存在分歧，也应当以不利于北斗星公司的理解为准。（2）从合同实际履行分析，虽然双方与物业公司达成了诚信公司向北斗星公司支付物业费、北斗星公司向物业公司支付物业费的合意，但因北斗星公司拒绝支付的违约行为，导致物业公司依据三方协议向诚信公司收取相关物业管理费。在济南天保益康物业管理有限公司介入物业服务之后，2015年12月28日（也即房屋租赁合同签订的当月），天保益康与北斗星公司、诚信公司签订三方协议，其中第一条约定重申了“诚信农业向北斗星公司缴纳物业管理费、北斗星公司按照与天保益康签订的协议向天保益康缴纳管理费”，且如果北斗星公司未按规定缴纳，则天保益康有权直接向诚信公司收取管理费，此协议实际上也就是在执行合同第5-7款规定的“双方共同协调现物业公司，解决物业公司对商场收取物业费事宜，如协商不成，经出租方书面认可，承租方可以缴纳，从租金中扣除”。综上，即北斗星公司收取的管理费即为商场物业管理费，北斗星公司负责协调物业公司不再向诚信公司收取物业管理费，如果协调不成，导致诚信农业向物业公司缴纳的，可以从租金中扣除。2、基于授权协议向宏翔实业公司代为支付的款项10万（仅为新发生部分）根据2016年10月20日，原被告双方与宏翔实业公司签订的《授权协议》，明确北斗星公司授权同意诚信公司代付100万元租金给宏翔实业公司，同时宏翔实业公司出具收款说明，认可分别收到了崔刚/崔娟代诚信农业支付给宏翔实业公司以及宏翔实业公司指定收款人都本利/沈桂君的款项共计60万元，该款项中，其中50万元抵扣款项已经在另案中予以主张，但2019年1月18日新发生的沈桂君代收的10万元，应当予以抵扣。四、因北斗星公司的无权处分行为，合同存在部分无效情形。涉案房屋租赁面积中包含了案外人陈清荣名下的嘉汇·环球广场1-391号房屋（103.58㎡）、张军名下的嘉汇·环球广场1-317号房屋（77.87㎡）以及崔刚名下的嘉汇·环球广场1-114号房屋（99.84㎡），均与北斗星公司或者嘉汇房地产不存在任何租赁或者售后返租关系，故北斗星公司对于上述三处房产及对应面积明显属于无权处分，本案的租赁合同，因北斗星公司的上述无权处分行为，部分无效。五、崔刚作为诚信公司的法定代表人，其在经济往来中，存在代为付款的情形，符合现行民营企业的财务惯例，不能仅仅基于账户出借行为，就突破合同的相对性原则，认定崔刚与北斗星公司存在法律关系，并且对诚信公司的债务承担连带清偿责任。首先，在民营企业的日常交易惯例中经常会发生自然人为公司法人代收代付款项的经济行为，从两家公司的交易惯例来看，双方法定代表人的代收代付行为均比较普遍，相关行为均系公司的职务行为，并非个人行为，从庭审中也可以看出，双方公司之间也并没有建立由个人作为最终收付款主体的意思表示。其次，即便存在出借银行账户的情况下，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任事宜的批复》中也仅仅是称“区别不同情况追究出借人相应的民事责任”，但是根据《公司法》第63条之规定，立法本意是限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，而且股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。本案中，诚信公司并非一人公司，其股东为崔刚、崔娟二人，显然不适用以上法律条文。且崔刚未从中获利，未造成诚信农业偿债能力降低，未造成北斗星公司实际应收款项的减损。崔刚对涉案债务显然不应当承担连带清偿责任。综上，答辩人认为，应当以实测面积确定租金及管理费，据实抵扣和扣减相关款项，并根据合同实际履行情况调整负一层租金标准；且本案的债权债务纠纷系基于两个公司法人之间的租赁合同关系，与崔刚个人无关，崔刚不应当承担责任。并案被告崔刚辩称，崔刚作为诚信公司的法定代表人，其在经济往来中，存在代为付款的情形，符合现行民营企业的财务惯例，不能仅仅基于账户出借行为，就突破合同的相对性原则，认定崔刚与北斗星公司存在法律关系，并且对诚信农业的债务承担连带清偿责任。首先，在民营企业的日常交易惯例中经常会发生自然人为公司法人代收代付款项的经济行为，从两家公司的交易惯例来看，双方法定代表人的代收代付行为均比较普遍，相关行为均系公司的职务行为，并非个人行为，从庭审中也可以看出，双方公司之间也并没有建立由个人作为最终收付款主体的意思表示。其次，即便存在出借银行账户的情况下，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任事宜的批复》中也仅仅是称“区别不同情况追究出借人相应的民事责任”，但是根据《公司法》第63条之规定，立法本意是限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，而且股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。本案中，诚信农业并非一人公司，其股东为崔刚、崔娟二人，显然不适用以上法律条文。且崔刚未从中获利，未造成诚信农业偿债能力降低，未造成北斗星公司实际应收款项的减损。崔刚对涉案债务显然不应当承担连带清偿责任。并案被告崔娟辩称，崔娟仅系诚信公司的股东，其也并没有从诚信公司处通过任何形式获得任何款项。在个别经济往来中其代诚信公司对外支付租金及管理费的行为属于股东为公司代垫相关款项，没有存在任何利益输送或侵害公司债权人利益的行为，根据本案中的相关证据本案原告法人黄立仁也存在替原告代收租金的情况，案外人王登峰存在替天宝物业公司代收物业管理费的情况，所以相关自然人替公司代收代付款项在民营企业中是客观普遍现象，原告无证据证明崔娟与诚信公司存在资产混同，其无权要求崔娟承担相关责任。其他的答辩意见同崔刚的答辩意见。并案反诉原告诚信公司提起反诉请求：1.北斗星公司依据合同约定为诚信公司开具正式发票；2.将济南市嘉汇环球广场负一层的租金标准和管理费标准变更为657000元/年、328500元/年；3.北斗星公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月19日，双方签订房屋租赁合同，约定诚信公司承租北斗星公司运营的济南市地下负一层、地上一至三层商场。根据合同第4-5条，诚信公司支付租金和管理费后的15个工作日内，北斗星公司应当出具税务部门认可的正式发票，但截至目前，北斗星公司仅开具了241万元租金发票，剩余已付款项均未开具。另，根据合同约定，负一层原为9000平方米停车场，但作为商铺使用（且客观上，在交付当时即已经按照商铺现状进行交付），租金标准为0.4元/天/平方米（即每年1314000元），管理费标准为0.2元/元/平方米（即每年657000元）。最终因北斗星公司无法办理负一层的规划变更手续，且因为消防验收问题，导致负一层一直处于无法正常使用的状态，实际使用和对外出租面积只有4000多平方米，且因为使用不便问题，已出租部分的租金标准也极低，剩余4000多平方米一直处于空置状态。根据合同第5-9条约定，如因政府或业主原因导致影响负一层作为商铺使用，双方另行协商租赁费用，另参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对乙方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更。故诚信公司请求协商变更合同中关于负一层的租金和管理费标准，在双方就合同变更事宜协商未果的情况下，特提出反诉，并结合实际使用面积情况，按原租金和管理费标准的一般予以主张变更，请求法院确定合同变更。基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提出反诉，要求北斗星公司赔偿经济损失，请求法院依法公正判决，以维护反诉原告的合法权益。并案反诉被告北斗星公司辩称，根据合同5-9的约定，如政府或业主强行再改造为停车场，租赁费用可以另行协商，根据北斗星公司方提交的证据显示，现负一层仍作为商铺经营使用，并未改造成停车场，另行协商租赁费用的条件不成就，在未重新约定租赁费用之前诚信农业仍应当按照原租赁费用支付，另外即使协商，协商定价的原则也应由双方确定，至于协商后租赁费用增减未定、标准未定，诚信公司减半的要求没有任何依据。负一层经营状况如何不是诚信公司按合同约定支付租金和管理费的前提条件，其不得以此作为拒不按约支付租金和管理费的理由。且诚信公司也自认负一层已实际使用并对外出租，根据其提交的与负一层商户签订的《商铺租赁合同》，可见负一层是作为商铺使用的。无法确定诚信公司请求开具发票的具体数额，数额确定后原告可以配合。针对税务问题并非法院处理范围，如果被告认为原告存在税务问题可向税务机关反映，不应由法院判决。通过被告提起的反诉其反诉请求能看出本案原告所主张的管理费具有明确依据，且与物业费有本质区别，通过被告提起本次反诉，管理费实质由原被告协商确定，也是租赁合同中明确约定的内容，与第三人收取物业费是完全不同的法律概念。因此被告提及本案反诉能证明原告在合并案件中主张的管理费是有合同依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议证据予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实如下：涉案租赁房屋位于济南市天桥区北园大街嘉汇环球广场地上一至三层，地下负一层。，山东嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇公司）授权原告代嘉汇公司行使对商场的租赁及经营管理等权利，可以代表嘉汇公司以自己的名义对外从事民事法律行为，代为出租给第三方并由原告收取租金、代办并使用和保管相关租赁、经营手续。，原告作为出租方（甲方），被告诚信公司（乙方）、案外人许建辉（丙方）作为承租方，签订《房屋租赁合同》，该合同第一条“出租商铺情况”约定：1-1甲方（原告北斗星公司）出租给承租方的商场坐落于山东省济南市，为地下2层～地上14层建筑，承租方租赁部分为地下负一层、地上一至三层商场（以下简称商场，租赁范围详见附件一）。1-2商场租赁建筑面积为地下一层（9000）平方米停车场，地上一至三层（25150）平方米。最终租赁建筑面积以济南市房管局测绘机构的测量面积为准。1-3商场用途为商场、停车场，结构为框架。…第三条“交付日期和租赁期限”约定：商场租赁期限为自起租日起20年，自起租日至下一年相应日期的同月同日前一日止为第一个租赁年度，以后的租赁年度依次类推。原告与承租方初步同意于商场交付完毕，一层至三层商场自交付之日顺延到为装修期和试营业期，装修期和试营业期结束后为租金起算日，即租金起算日为；负一层自开始享有6个月的免租期，免租期满，自开始计算租金，租赁年度为周年。房屋交接时，须签署交接备忘录，确认房屋交接情况。第四条约定：商场一至三层年度租金为7802787元（一至三层共计，每平方米每天0.85元），年度管理费为4589875元（，每平方米每天0.5元）；地下负一层年度租金1314000元（，每平方米每天0.4元），年度管理费为657000元（，每平方米每天0.2元），即商场一至三层及地下负一层的年度租金合计为9116787元，年度管理费合计为5246875元；此处的商场租金、管理费是指实测建筑面积按本合同第六条有关规定计算的结果。商场第一租赁年度租金和管理费考虑到承租方经济压力大，同意分两期缴纳，第一期租金和管理费600万元于签订该合同当日一次性交纳；第二期租金及管理费约600万元，连同负一层租金和管理费约197万元，一共797万元于缴纳。从第二个租赁年度开始，租金和管理费一年一交，于上一租赁年度届满之日一个月前支付给原告。承租方承诺，租赁合同约定的租金和管理费，承租方无条件按合同约定时间缴纳，无论任何原因迟延缴纳租金和管理费达45天，属根本违约，原告可单方解除合同，承租方承担违约责任。第四条第“4-7”款约定：承租方所租赁商场包括商场首层，二层，三层；负一层停车场。具体依据房屋平面图。合同第五条“租金缴纳、保证金和其他费用”约定：合同签订之日承租方支付第一期租金和管理费600万元，包括承租方原先支付的200万元诚意保证金中的100万元自动转为租金，余下100万元自动转为合同保证金；租赁合同生效期内，无论任何原因如承租方不按合同约定支付租金或管理费，每逾期一天按年租金及管理费之和的万分之五交付违约金；负一层改造需要增加消防通道，承租方负责办理相关手续并承担费用，原告负责免费提供两个商铺作为消防通道，消防通道的相关土建改造费用由承租方承担，负一层停车场改造成商铺后，如政府或业主强行再改造为停车场，租赁费用可以另行协商。第六条“交付条件”约定：原告出租该商场的交付条件系以商场现状交付给承租方，包括电梯、消防、监控、空调、水、电、天花、墙壁、天面、地面、间隔、周边停车场，外墙等全部按现状交付给承租方。考虑到承担方实际已经占用本商场一年时间，商场内部装修基本由承租方安装完成的，承租方已经招进部分商户，承租方完全了解原告所出租的商场的实际情况，并完全同意按现状接受商场以及已经入驻的商户。合同生效后，商场房屋结构是否正常，设备能否正常运行，消防系统能否通过检验，承租方能否办理商场开业手续等，全部与原告无关。由承租方自行解决，费用自行承担。本租赁合同生效后，原、被告双方按照合同第三至六条办理商场的交付手续。负一层、商场一层、二层、三层尚有个别铺位原告已经出售给第三方未返租，有些商铺原告原来已经出租尚未收回，该些遗留问题承租方承诺自行和业户商谈租赁问题。本合同租赁面积不包括原告已出售但未返租的面积。负一层原有数户租户和原告有赔偿诉求还未撤出，承租方全部承担将该等租户清偿和垫付责任，其费用经原告确认后可在下一租赁年度租金里扣除。第七条“面积差异处理”约定：承租方应主动联系相关部门对商场面积进行测绘，费用由双方分摊。合同生效后30天，如承租方还未联系相关部门做面积测绘，租赁面积、租金及管理费则按合同第1-2条的面积计算；在房屋实测建筑没有确定前，租金及物业管理费缴纳的金额暂按预测面积计算，待实测建筑面积确定之日起15个工作日内双方结算余额。双方同意，不管测绘与否，结果如何，承租方需要按合同约定日期和双方暂定面积计算交租，否则承租方承担违约责任。第九条“双方的保证和责任”约定：原告的保证和责任：原告保证根据法律规定拥有与房屋相关的土地使用权及房屋所有权，有权将房屋出租给承租方以用于合同目的，对于原告权利瑕疵影响承租方对商场的正常使用的，承租方可要求原告减少租金或者承担赔偿责任；租赁期内，承租方负责承租方承租范围内所有设施设备的日常维修维护，如设施设备出现故障或发生损坏时，承租方应书面通知原告故障情况方可进行维修，费用由承租方负责，维修结束后，承租方应以书面形式将维修记录发给原告存档保管。承租方的保证和责任：承租方保证商场所有改造和装修工程设施，需通过济南市主管部门的验收合格，才能使用，否则，承租方承担一切经济和法律责任。承租方有权对承租商场内的保洁、保安及自行投资的设施进行管理；承租方应正常使用并维修、保护商场及其附属设备设施，防止不正常损坏，因承租方原因造成商场及其附属设备设施出现不应有的损坏或者发生故障，承租方应立即通知原告，并且在损坏或故障发生后进行维修以恢复其正常使用，费用全部由承租方承担；承租方不按时交租金和管理费，合同就不能成立和自动终止。承租期内，承租方不能以商场设备老化或运转问题、维修保养问题、物业服务质量问题、或原告是否提供足够服务，租赁面积差异问题、甚至自身经营亏损等作为延缓或减少缴纳租金和管理费的理由，否则，按承租方违约处理。第十五条“违约责任”约定：承租方逾期支付租金和管理费的，每逾期一日按应付年租金及管理费的万分之五向原告支付违约金；逾期第十六天直到第四十五天，每天按照应付年租金和管理费的总金额千分之二支付违约金，逾期超过45天，本租赁合同自动终止，履约保证金不返还，承租方违约，原告按照本租赁合同第五条第四、五款处理。租赁期间，非本合同规定的情况，如承租方违约或擅自解除合同的，已交给原告的租金及保证金不予退还，并按照六个月租金及管理费支付违约金给原告；如原告违约或擅自解除合同的，原告须向承租方支付六个月租金或管理费的违约金给承租方，并返还保证金以及适当补偿给承租方装修费用；如任何一方代对方支付垫付款的，对方应当在合同约定时间内予以偿还，否则，每逾期一天，按垫付金额日万分之五向对方支付滞纳金。第十六条“解除本合同的条件”约定：如本合同因原告违约而提前解除或终止，原告除根据合同约定承担违约责任或损害赔偿责任外，还应立即退还承租方已向原告支付但因合同提前解除或终止而实际尚未发生的租金、履约保证金等费用；本协议所涉的承租方应支付的违约金及各种损失，承租方同意原告直接从承租方已向原告支付的房租及其他款项中扣除，原告应向承租方支付的违约金和赔偿金及其他款项，承租方有权以应付给原告的租金抵顶。第十七条“其他条款”约定租赁期内，双方往来书信、公函、补充协议等，一律需要加盖公章或合同章才有法律效力。该合同还约定了其他内容。合同附件一系租赁范围及为租赁面积进行的说明；附件二系租赁房屋平面图；附件三系原告已经出售但未返祖的房屋明细；附件四系授权书。，原、被告签订补充协议，约定：被告诚信公司根据需要选定增加两处消防通道的外铺位置，即南边外铺1-141、142和1-146，原告同意免费提供上述三个外铺作为增加消防通道使用，租赁期限为20年。，被告崔刚通过其建设银行账户向原告公司法定代表人黄立仁转账支付租金、管理费共计100万元，同年12月28日分两次共计转账租金、管理费共计500万元，北斗星公司向诚信公司出具收款收据一份。，诚信公司向原告发函，载明诚信公司联系了济南市房产测绘研究院相关部门专业测绘人员做涉案商场实际租赁面积的测绘工作，为了节约成本费用，测绘人员以干私活的形式进行专业测绘并提供准确数据，但无法加盖测绘院的公章或提供相关发票。次日，北斗星公司向诚信公司回复称要求测绘专业人员给出详细的书面说明，包括测绘原则、测绘方案及测绘完毕后所提供的内容。，诚信公司向北斗星公司发函称测绘完毕后出具相关测绘报告和最终图纸。同年2月1日，北斗星公司向诚信公司发函称收到被告发来的第一次测绘商场面积和图纸，但对面积测绘的结果不予认同，要求诚信公司找济南市房产测绘研究院重新测量，并让测绘专业人员出具最终数据和图纸，开具发票、加盖公章。后原、被告之间多次就涉案商场实际租赁面积的测绘事宜进行书面函件往来协商，北斗星公司在对诚信公司的回函中坚持不认可第一次测绘结果，认为该测绘结果无公章要求寻找测绘机构完成测绘工作。，北斗星公司向诚信公司发出《租金催缴通知》，该通知载明：截至月15日，诚信公司共拖欠商场一至三层租金和管理费18392662元，地下一层租金和管理费3943000元，逾期付款违约金5967227.6元，要求诚信公司于之前付清上述租金及违约金，否则将向法院提起诉讼。，诚信公司回复载明：法院已对被告方下达协助执行通知书，通知诚信公司不得向北斗星公司支付款项；北斗星公司向诚信公司多次借款；房屋租赁面积差异，对租金数额提出异议；负一层的消防问题使得经济效益达不到预期等。诚信公司曾向北斗星公司发送《工作联系函》，载明：“…主题：账目与资金往来确认暨司法案件处理一、对账和付款1、双方即日安排各自财务人员就商场支付北斗星款项对账，双方对已发生的费用给予确认。2、鉴于乙方（诚信公司）收到济南市中级法院针对甲方（北斗星公司）的协助执行通知书，乙方无法以租金形式支付甲方款项…为解决甲方实际困难，乙方同意以借款方式支付给甲方款项，用于付甲方农村信用社贷款利息。二、司法诉讼案件的处理方案1、关于甲方欠乐天超市款…，乙方出面收购该宗债权，该宗债权的执行标的额由甲乙双方协商，从乙方应交甲方的租金中分批抵销，直至抵销完毕。2、关于甲方欠中建八局款…乙方可以与济南市中级人民法院、中建八局签订还款协议，分三年支付完毕，产权仍属嘉汇公司，乙方所支付资金在逐年内分批抵扣完毕。3、关于一楼原返租户已起诉12家，…一是能返租的参照原合同返租，返租所需支付费用在乙方应交甲方的总房租中扣除。二是个别无法调解不同意返租的，参照嘉汇原回购房屋价格…由商场负责出资回购，房产权属嘉汇，乙方为回购所支付资金在三年内抵扣完毕。…现法院已判令嘉汇应支付该十二户所欠房租、利息、违约金可由乙方代为支付，所支付款项按判决书所列金额在总房租中扣除。…”同年8月4日，北斗星公司向诚信公司发出《关于工作联系函的回函》，载明：诚信公司所发送的《工作联系函》中司法诉讼案件的处理方案双方以协议的方式确定前，诚信公司仍应积极履行支付拖欠租金和管理费的义务；诚信公司严格按照合同约定完全履行义务是诚信公司与北斗星公司洽谈《工作联系函》中司法诉讼案件的处理方案的前提；关于诚信公司要求从租金和管理费中代为支付执行款以及返租户的回购、代付租金等问题，北斗星公司另函回复。后双方又对于涉案租赁物的相应问题通过函件沟通。本案的争议焦点为：第一，计算涉案房屋租金所依据的租赁面积应为多少、租赁范围；第二，涉案商场地下负一层的租赁费、管理费计算标准；第三，被告抗辩的扣减项目及金额能否成立；第四，是否符合解除条件。关于第一个争议焦点，即合同约定的租赁物的实际租赁面积为何。但双方对于以下几个问题存在争议：双方的实际租赁范围为何？租赁面积中应扣除的部分为何？双方一致认可的是实际租赁面积指的是建筑面积。但，诉讼中，原、被告在鉴定时又都提出了公摊的问题，且诚信公司认为，北斗星公司将本该是诚信公司使用的公摊面积围挡单独出租给案外人，公平角度该部分面积应予扣除。即双方实质上仍对计算实际租赁面积的标准存在争议。本院认为，应统一按照建筑面积计算双方的实际租赁面积。理由如下：双方在租赁合同第四条已经明确约定租金计算是指实测建筑面积按照该合同第六条有关规定计算结果，属于明确约定以建筑面积为标准。对于排除租赁范围之外的面积和附件中所列的扣除部分指的是建筑面积还是实际面积未进行特别约定，因此应结合交易习惯、合同对于总租金的计算方式来判断，常理理解，从法律上来讲，当事人仅对自己的专有部分享有绝对的占有、使用、收益、处分的权利，而对公共部分的面积仅享有公共使用，而不能进行圈占等将其设为私人占用，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”因此，不管是作为出租人的北斗星公司，还是作为承租人的诚信公司，都只能就专有部分进行处分，而专有部分之外的共有部分仅仅系基于法律赋予的共有权，而不能对其进行处分，对这种公共部分的共有权随着专有部分权利的让渡而让渡。介于共有部分系附随于专有部分，而建筑面积本身是包含建筑物专有部分面积和公共部分面积，故实践中多以建筑面积作为计算依据，故本案中在双方对扣除部分的标准无特别约定的情况下，仍应采取建筑面积标准来计算。关于诚信公司主张的走廊中公共面积被北斗星公司单独围隔，应自租赁面积中扣除的情形，本院认为，虽然租赁合同附件中约定排除在租赁范围之外的建筑物中确实约定了走廊，但结合鉴定情况及双方一致认可的建筑物建成之初的测绘情况，涉案楼宇建设时的规划情况与后续实际情况有所不同，从鉴定人出庭接受质询的情况及鉴定报告内容可知，双方在附件中约定的走廊等部位原来实际有部分属于专有部分规划，这也是为何在本案鉴定报告中载明了走廊占用了建筑面积。故此，本院认为，对于租赁面积的扣除亦仍应以建筑面积作为计算依据。同理，关于北斗星公司提出的一楼应以投影面积计算一楼总面积的主张，因投影面积亦非一楼的建筑面积，本院对北斗星的主张亦不予采纳。双方作为出租方和承租方，在合同签订之前已经对商场的原有规划明确知悉，亦对商场格局与原规划设计已经有较大变动的情况知悉，在此情况下仍在签订合同之初未作明确约定，视为双方默认了商场存在的变化，双方对于因采用建筑面积计算方式而可能遭受的利益损失亦都具有各自的过错。结合鉴定人出庭接受质询的情况，从专业技术上亦无法作以下内容的区分，即哪一部分专有部分对应的是哪些部分的公共面积，实际上作该种区分也是与建筑物区分所有权是相矛盾的。对共有部分当事人仅享有公共使用权，即对整个公共区域的使用权。综上，原、被告争论的实际租赁面积均应以建筑面积为基数，抽离建筑面积这一概念，无论哪一方所主张的计算方式均仅是基于对己方有利的多重标准混合计算的方式，都有失客观公正性。至于诚信公司主张的北斗星公司将公共部分圈住单独出租给案外人，享有租金收益，诚信公司的此一主张实际上属于其作为专有部分合法使用人，向北斗星公司主张侵权，即诚信公司认为其对公共部位享有的共同使用权受到了北斗星公司的侵犯，该主张属于侵权法律关系，与本案租赁合同非同一法律关系，诚信公司应另行主张。以下针对各层实际租赁面积进行认定：一、关于地下负一层的租赁面积，合同约定为9000平方米，北斗星公司虽不认可，但未申请司法鉴定，本院对北斗星又提出新的面积标准不予采纳，本院对诚信公司关于9000平方米作为负一层租赁面积的主张予以采纳。二、关于地上一层的租赁范围和建筑面积。按照本院前述理由，一楼总面积仍应按照建筑面积计算。在确定建筑面积为计算依据的情况下，本院确定一楼租赁面积的计算方式为：规划所载明的一楼总建筑面积，减去不在租赁范围内的部分建筑面积。按照双方一致认可的由济南市房产测绘研究院于2012年12月24日出具《房产测绘实测成果报告书》，一楼总建筑面积为10006.01平方米。其中，对应扣除部分作如下认定：1、济南宏翔实业有限公司办公室所占铺位的建筑面积136.95平方米一致认可予以扣除。2、双方一致认可一楼1-152（建筑面积70.9平方米）、1-161（建筑面积57.49平方米）共计128.39平方米应予排除在租赁范围外。3、工商银行内铺，工商银行所占的房号为1-101、1-102，按照规划，该两铺位建筑面积之和为471.24平方米予以扣除。4、合同附件约定的原邮储银行内铺，该商铺所占铺位为1-130、1-131、1-132、1-154、1-155，建筑面积共计382.59平方米予以扣除。5、合同附件所约定的光大银行一楼内铺，结合评估报告，光大银行一楼内铺所占建筑面积为600.97平方米，应予扣除。6、合同附件约定的齐鲁银行一楼内铺，结合评估报告，该建筑面积为383.06平方米应予扣除。7、双方争议的三个铺位：1-141、1-142、1-146商铺是否属于租赁面积，应否计算租金，其中，合同附件所约定的南边广告公司内铺，双方一致认可指的是1-146，也即双方签订补充协议约定作为消防通道的铺位之一，因合同附件有明确约定排除在租赁范围外，故该商铺面积应予扣除，虽然消防未办理，但双方未进行进一步协商，故仍不算作租赁范围内，双方另行解决。同理，1-141、1-142根据补充协议约定为免费使用，虽然消防未能办理，但双方未就该房屋进行进一步协商，故不算作合同约定内容，双方可另行解决。以上，1-141、1-142、1-146建筑面积共计268.99平方米应予以扣除。8、商场外围商铺部分，该部分双方对于扣除无争议的包括：1-103、1-104、1-105、1-106、1-109、1-115、1-116、1-117、1-118、1-119、1-120、1-121、1-122、1-123、1-124、、1-125、1-126、1-127、1-128、1-129、1-133、1-139、1-138B、1-140、1-143、1-144，上述房屋的建筑面积之和为1931.36平方米。双方有争议的系鉴定报告中对应的“济南宏翔实业有限公司直接租赁的南侧商铺”，该部分建筑面积为472.22平方米是否属于租赁范围内。本院认为，综合证据和诉讼情况认定，本院对该面积不予扣除，理由如下：第一，从本院委托的测绘报告，结合鉴定人的意见，“济南宏翔实业有限公司直接租赁的南侧商铺”在规划上均属于1-108房号内，在诚信公司2019年委托的山东正诚土地房地产评估有限公司作出的测绘报告中，在所列的一层商场内铺，即诚信公司自行指认的租赁面积中包含了108房号，该测绘的一楼沿街商铺即报告载明为非租赁范围的房号涉及到108的房屋包括1-108-1，面积为64.66平方米，另一列明的与108有关的系1-108-2，该面积为128.21平方米，未再列明其他与108号房屋有关的面积，而却在本次诉讼中委托的测绘时指认了大于其2019年测绘时指认的范围，诚信公司称其在2016年即已自宏翔公司租赁该房屋，但却在2019年和2020年的两次测绘时出现自行指认的矛盾，与常理不符。第二，在现场勘验过程中，诚信公司主张的自宏翔实业公司租来的一间房屋（鉴定报告的“对应序号”5所示明）被包围在诚信公司自北斗星公司租赁的铺位中，诚信称自宏翔公司租来时格局即为现场勘验的格局，即该间房屋的门是向着外面所包围的商铺里头敞开的门，而外面所包围的部分系自北斗星公司处租赁而来。这本身不符合常理，如诚信公司自宏翔公司租来，而宏翔公司却将自己的铺位的门朝向北斗星铺位敞开，与常理不符。另，现场勘验来看，该些铺位本身并非与商场内部时完全隔开的，可以通往商场。第三，虽诚信公司提交了收据和转账凭证，但收据所述位置模糊，且凭证中金额与其提交的与宏翔公司签订的租赁合同约定金额不一致，且存在租金水平的较大幅度下降，诚信公司陈述因物业费变化而导致租金大幅下降亦不能作为合理解释。诚信公司所提交其认为系租赁合同的附图，但合同中并未明确该附图。综上，诚信公司提交的证据多有矛盾之处，结合北斗星公司提交的权属证明，该房屋权属登记在嘉汇公司名下，故现有证据不足以证明诚信公司所指的南六间商铺系在租赁范围之外，故对该面积予以扣除的抗辩意见不予采纳。9、关于一楼1-151，因该房屋权属状况信息显示登记在嘉汇公司名下，合同亦未有明确约定，故该房屋不予扣除。10、关于崔刚持有的1-114房屋的产权证，登记时间为2018年9月7日，诚信公司主张应予扣除1-114房屋的建筑面积99.84平方米，因该产权却已发生变更，北斗星公司不再享有该房屋的出租权，故予以扣减，但扣减时间以崔刚取得产权登记之日，即2018年9月7日为准，从该日起自租赁面积中予以扣减。11、对于1-190、1-191、1-192、1-193、安防中心，诚信公司在组织鉴定过程中对双方制作笔录时，诚信公司认可1-190、1-191、1-192、1-193系在租赁范围内，对安防中心，诚信公司未提交相应证据予以排除在租赁范围之外，故对该部分不予扣除。综上，双方签订租赁合同至2017年4月5日判决解除邢秀丽等13户返租户与北斗星公司之间的租赁合同之日，一楼租赁面积为：5702.46（10006.01-136.95-128.39-471.24-382.59-600.97-383.06-1931.36-268.99）平方米。该租赁面积一直保持至2017年4月5日，判决解除返租户与北斗星公司之间的租赁面积。2017年4月5日起判决生效，解除返租户建筑面积共计585.32平方米，故自该日起，一楼租赁面积变更为5117.14平方米。至2018年9月7日，崔刚取得1-114号房屋（99.84平方米）产权之日起，租赁面积变更为5017.3平方米。自2019年1月29日起，返租户任磊、刘青解除关于1-181号房屋（建筑面积43.47平方米）的判决书生效，故自该日起，面积变更为4973.83平方米。朱月肖1-167号房屋，建筑面积为38.29平方米，法院对该房屋的租赁关系解除的判决于2019年12月5日生效，自该日起，建筑面积变为4935.54平方米。关于二楼的租赁面积，计算方式仍为二楼总建筑面积减去应予扣减部分，二楼总建筑面积为11650.99平方米。其中，对应予扣除部分的认定如下：1、合同附件约定的嘉汇办公室，北斗星与诚信公司一致认可的房号为1-2105、1-293、1-2102、1-2104、、1-2103、1-294、1-2101，该房屋面积800.53平方米应予扣除。有争议的为信息中心、1-266、1-2270、265，经现场勘验，1-266、1-2270房屋均锁着门，诚信公司认为该房屋在走廊一侧，与商场隔着走廊，故非属于租赁范围，但因双方未在合同中明确约定，亦未在合同中约定诚信公司租赁的区域以走廊为界限，且诚信公司无有效证据证明该房屋为北斗星公司使用，故不予扣除。对于1-265，属于婚介所，现场勘验非诚信公司使用，且北斗星公司亦认可排除，本院予以排除。对于信息中心无法证明系嘉汇办公室，不予排除。以上共计1066.74平方米予以扣除。2.齐鲁银行二层，按照建筑面积标准予以扣除租赁面积1395.55平方米。3.光大银行所占二层建筑面积497.15平方米予以扣除。4.对于二楼东西向南墙走廊，经现场勘验，该走廊确与商场存在明显的界限即墙体，但均与诚信公司的租赁经营商场有入口，商场人员亦可使用该通道，但租赁合同已经明确予以排除，鉴于交付时已为现有状态，但结合鉴定报告，该部分走廊从建筑最开始规划上已经改变，走廊有部分原来是有规划铺位房号的，故虽然合同约定了排除，本院仍然按照建筑面积予以扣除，二楼东西向南墙走廊扣除租赁建筑面积为164.65平方米。故，截至双方签订租赁合同时，租赁面积应为8526.9平方米（11650.99-1066.74-1395.55-497.15-164.65）。李书静（1-2115，建筑面积31.99平方米），判决解除时间在2019年4月24日，故自该日起，二楼租赁面积变更为8494.91平方米。对于返租户张自强（1-2114，建筑面积36.25平方米），因判决生效其解除，时间为2019年5月8日，故在该日起，二楼租赁面积变更为8458.66平方米。关于三楼的租赁面积。三楼总建筑面积为11963.39平方米，实际租赁面积为总建筑面积减去应排除在租赁范围之外的部分。关于应排除的部分的认定：1.关于合同附件中约定的非属租赁范围的嘉汇办公室，原、被告一致认可的包括396、397、398、399，建筑面积共计687.4平方米。诚信公司认为除了以上为房屋为嘉汇办公室，还有362、361、363、387、390，其中，362、361、363系在走廊另一侧，经现场勘验362、363锁着门，双方均称未使用该房屋，361为诚信公司实际使用，但在诉讼中庭审时北斗星公司提交了录像两段，证明该三间房屋系诚信公司使用，诚信公司认为该三间房屋与诚信公司租赁区域有明显的界限，但双方合同并未对租赁区域进行明确约定，且结合该录像确实可以认定诚信公司使用，虽然现场勘验时双方均称非其锁门，361现场勘验情况为诚信公司使用，鉴于合同并未对该三间房屋予以排除，诚信公司亦未能提交证据证明该三个房屋系嘉汇办公室使用，故对诚信公司要求排除在租赁范围之外的主张不予采纳。对于387，诚信公司在本院就组织鉴定时制作的笔录中并未提出该两间房屋属于嘉汇办公室，双方仅对361、362、363是否系嘉汇办公室有争议，故对诚信公司主张予以排除的主张不予采纳。2、关于三楼东西向南墙走廊，同二楼一致，应扣除建筑面积45.34平方米。3.已出售未返租的房屋，双方一致认可应予扣除的为：1-366（戴文忠，建筑面积279.79平方米），1-367（戴文廉，建筑面积213.83平方米），1-368（许建雄，建筑面积172.47平方米），1-369（刘新宇，建筑面积299.56平方米），1-3100、1-3101（均为刘如江，共计395.28平方米），1-3162（郑国春，建筑面积635.51平方米），以上共计为1996.44平方米。诚信公司另主张，其中，1-391，产权证复印件建筑面积103.58平方米，诚信公司提交了陈清荣房产证复印件，且提交了陈清荣的说明，房产证虽为复印件，但诚信公司提交了陈清荣出具的未出租给北斗星公司的说明，在此情况下，有合理怀疑北斗星公司是否对该房屋有权出租，此时作为出租方北斗星公司应举证证明其有权出租，北斗星公司未能提交相应证据证明其对该房屋具有出租权，故该房屋应排除在租赁面积之外予以扣除，但因陈清荣未到庭接受质证询问，对陈清荣何时取得涉案房屋控制权无法确定，故面积扣除时间应以其办理房屋产权登记时间为准，即2017年6月20日，面积以双方一致认可的济南市测绘院出具的报告上载明的105.04平方米为准。自2017年6月20日起应自租赁面积中扣除。对诚信公司抗辩的张军1-317、1-318以及王连德的1-390，虽然诚信公司提交的系房产证复印件，但作为出租方的北斗星公司应负举证责任证明其负有合法出租权限，而北斗星公司未能提交证据证明该房屋属于嘉汇公司或其负有合法出租权，故本院对诚信公司要求将该三套房产面积扣除予以采纳。结合产权证办理时间，签订合同之初即进行扣减，因诚信公司提交的产权证复印件，故本院按照双方一致认可的测绘报告上载明的上述房屋面积进行扣减为177.62（71.15+62.08+44.39）平方米。4.对于诚信公司主张的三楼两岸咖啡，因诚信公司未能提交其系自案外人处租赁该房屋，且租赁合同未予排除，对其要求排除该部分面积不予采纳。综上，签订涉案租赁合同时三层租赁面积为9056.59（11963.39-687.4-45.34-1996.44-177.62）平方米。至2017年6月20日起，减去陈清荣1-391（105.04平方米）后租赁面积变更为8951.55平方米。关于第二个焦点问题，关于地下负一层的租赁情况及租赁费计算，诚信公司辩称该部分实际仅使用了小部分，但诚信公司提交的原、被告双方于租赁合同签订当日签订的房屋交接协议已经载明原告已经向诚信公司交接负一层，综合租赁合同中也已载明诚信公司已经在签订租赁合同之前实际占用涉案商场的情况，本院认定北斗星公司已经将地下负一层交付给诚信公司。同时，从租赁合同第5-9条的约定来看，双方并未就负一层的使用用途进行明确的约定，自该条约定可以看出，北斗星公司作为出租方同意诚信公司对涉案负一层进行改造使用，并同意提供两个免费铺位作为消防通道使用，但若因政府或业主强行再改造为停车场，仍然可以作为停车场使用，而并非不可用，只不过双方再就租赁费用进行协商，且该地下一层并未实际改为停车场使用，对于诚信公司提出的租金标准，其未能提供相应证据证明租金标准的依据。因此，对诚信公司要求地下租金和管理费减半计算的请求不予采纳。关于第三个争议焦点，被告抗辩的扣减项目及金额是否成立的问题。诉讼中，被告抗辩的应扣减项目包括以下几个方面：（一）关于原告向被告诚信公司的借款应否扣减的问题。对被告诚信公司提交的借款条及交付凭证的真实性予以确认。被告诚信公司提交的借款凭证及相应的交付凭证，可以证明与被告之间存在借款关系，各笔借款的凭证上均已载明如原告无法还清借款，被告将在支付租金时予以扣除，即用该借款抵扣租金，该借条系原告向被告出具，应视为原、被告间就借款抵扣租金达成合意，且结合双方之间的函件往来情况可以印证。故本院认定该借款应予抵扣被告应向原告支付的租金。结合被告提交的证据，被告自2016年5月至2018年8月累计向被告借款11845000元。至于该借款如何抵扣租金，因借款条上约定未支付租金时抵扣，故每笔借款应当抵扣被告实际原告给付借款之日的到期租金。（二）关于被告抗辩其代原告向济南天保益康物业管理有限公司支付的物业费230万元，被告仅提交了向案外人王登峰的转账凭证及案外人济南天保益康物业管理有限公司出具的收据，但济南天保益康物业管理有限公司作为营业公司，应当对外提供相应的收取物业费用的发票，但被告却未有济南天保益康物业管理有限公司出具的发票，无法证明被告已向案外人济南天保益康物业管理有限公司实际支付该物业管理费。其中，王登峰出具的50万元收条及相应的转款凭证均未载明款项性质为被告所称的物业费，王登峰出具的收条亦未载明款项性质，无法证明款项性质真实性；2017年1月22日崔刚向王登峰转款15万元，王登峰于2017年1月19日出具收条载明为“补贴款15万元”，无法证明系物业费；2017年5月26日崔刚向王登峰转款30万元，附言为借款，亦无法证明为物业费，虽然诚信公司提交了济南天保益康物业管理有限公司出具的说明，但该说明中并未就具体缴纳金额予以明确。综上，虽有三方协议，但诚信公司提交的证据不足以证明其支付物业费的实际金额、支付标准等事实，故本院对其要求予以扣除租金的意见不予采纳。同时，商场一至三层的租赁面积本身有变化，对于物业费的缴纳的金额亦相应有所变更，关于商场物业费的数额中各方应承担的具体金额应予以结算，诚信公司可另行主张其权利。（三）诚信公司抗辩的代付北斗星公司应分摊的消防维修费941555.02元应否扣减的问题，因数额较大而诚信公司缺乏相应的付款凭证，故对诚信公司要求扣除该款项的意见证据不足，不予采纳。（四）消防电费及差额电费共计586374.97元，因双方合同约定由承租方承担水电费、消防问题由被告自行解决，费用自担的约定，对该费用予以扣除租金的抗辩意见不予采纳。（五）诚信公司抗辩的其代北斗星公司垫付的四楼以上消防罚款10万元，消防罚款由相关行政部门收缴，从诚信提交的证据不足以证明罚款情况包括被罚款人、罚款具体数额，不予扣除；诚信公司辩称代北斗星公司垫付应缴纳的公共设施维修费103355元，代北斗星公司支付前物业公司前期的水电费及违约金共计692683.68元，因该款项双方未有约定，且转款凭证显示为借款，对于诚信公司要求抵扣租金不予采纳。（六）被告抗辩其代原告向原告所回购的商户冯德平需支付的款项1346700元应予抵扣租金，原告亦同意抵扣，本院对此予以确认。（七）被告抗辩的代原告向济南宏翔实业公司支付的款项60万元应否抵扣租金的问题。对被告提交的授权协议的真实性予以确认。该授权委托书中已经约定由被告诚信公司代原告向案外人济南宏翔实业公司支付100万元租金，并注明可以在被告应付给原告的租金中抵扣，诉讼中，北斗星公司亦予以认可，故本院予以扣减。（八）被告抗辩的其代原告支付被法院查封的执行款项共8970784元应否予以扣减的问题。1、对于被告提交的（2018）鲁0105执1561-1563号执行案件中本院对被告诚信公司送达的协助执行通知书的真实性均予以认定，对被告崔刚向本院账户缴纳提留租金29812元的转账凭证的真实性予以认定。鉴于该款项被告确已代原告履行原告的对外债务，应视为向原告支付租金，故该29812元应予扣减被告应向原告支付的租金。2、对于被告提交的民事判决书、协助执行通知书、民事裁定书等证据的真实性予以确认，关于被告抗辩的本院因原告与案外人王林昭等人的租赁合同纠纷产生的执行而协助本院向案外人支付的租金、违约金、诉讼费等费用共计1426692元应予扣减租金的理由，本院调取了返租户与原告的民事判决书的生效时间，再结合执行笔录，其中，冯其峰判决121778.3元因申请执行人已经在执行笔录中予以和解，故对该款项予以确认扣除，以执行笔录时间2017年10月20日为准。对张玲56728.66元、邢秀丽207476.1元、毛丽84219.37元、任祥、任子健、张兰英共计392854元、赵爱丽225749元，该些款项因执行笔录中申请执行人均认可诚信公司已经代北斗星公司支付判决全部款项，故对该款项予以确认扣除租金。对于常金凤，因无相应付款凭证，收条真实性亦无法核实，本院不予认定。对被告提交的焦本臣的转账凭证，无相应的收据证明该款项性质是否系租金以及缴纳期间，故对被告要求该部分予以扣减的理由不予采纳。对于王林昭，因诚信公司仅提交了转账凭证，但无法证明该款项性质，故不予扣除。3、被告协助本院扣留被告向原告应付租金20200元，无相应的支付凭证，无法证明原告已实际支出该20200元，故对其要求扣减该20200元的抗辩理由不予采纳。4、被告协助济南市中级人民法院代原告向中国建筑第八工程有限公司支付执行款620万元，对该款项被告未提交付款凭证或相应的提留、扣划凭证，诚信公司自认未向相关部门交付或提留该款项，故对其要求扣减该620万元的抗辩理由不予采纳。后续该执行数额有所增加，但诚信公司仍未履行，故对后续增加部分亦不予扣除。5、被告协助本院代原告向聂辉兰支付的执行款594508元、向聂辉明支付的执行款661372元，以及后续增加的执行数额，诚信公司无相应付款凭证，无法证明被告已实际支出该款项，故对被告要求扣减该款项的抗辩理由不予采纳。但在法院诉讼保全阶段协助可以作为该费用暂不支付不视为对该数额租金的违约。6.诚信公司抗辩的协助执行通知中的宏翔实业公司诉北斗星公司的执行款4221200元，因诚信公司并未按裁定进行提留，故对诚信公司要求抵扣租金不予采纳。综上，被告抗辩的抵扣租金的所有项目应予扣减的金额合计为14910317.43元，其中，2019年1月18日支付的10万元，时间处在合同约定的应支付2019年度租金节点，故予以抵扣2019年度租金。诉讼过程中，诚信公司于2019年12月1日向北斗星公司支付400万元，诚信公司称该费用系支付租金，结合租金支付进度，该400万元视为抵扣2019年度租金。另查明，原、被告一致认可租赁合同的实际权利义务主体与合同主体之一的案外人许建辉无关，案外人亦出具证明表明其与原、被告之间的租赁合同权利义务无关。本院对此予以确认。再查明，在本案原审审理过程中，诚信公司于2019年8月16日收到北斗星公司关于要求解除涉案租赁合同的增加诉讼请求申请。本院认为，本案的争议焦点为原、被告谁存在违约，北斗星公司与诚信公司签订的涉案租赁合同是否符合条件，租金、管理费的计算，以及如果合同解除，占有使用费的计算等问题。一、关于是否符合合同解除的条件，诚信公司认为，本案审查是否符合解除条件应以北斗星公司原审起诉时即2018年9月诚信公司是否拖欠租金为限的意见。本院认为，当事人对自己主张的债权具有选择权，而审查合同是否符合解除条件，应根据双方当事人在履行合同方面是否存在违约，以及违约行为是否达到合同约定的解除条件或法定解除条件。本案中北斗星公司主张解除租赁合同的理由为被告未按合同约定付款，并未限定系北斗星公司欠付至起诉之日的租金，根据合同约定，支付租金和管理费同属于诚信公司应当履行的重要合同付款义务，从合同约定内容来看，管理费的费用在租赁合同中的比例虽然低于租金，但占据合同价款的相当部分，且与租金一同有上浮的约定，除了数额低于租金外，与租金并无其他区别。从合同对于解除的约定来看，租金或管理费任一项不按合同约定支付都可以构成租赁合同的解除条件。虽然争议双方已进入诉讼，但并不代表进入诉讼后即不审查合同双方的履行情况，故对于诚信公司的抗辩意见不予采纳。基于北斗星公司于2018年12月25日增加诉讼请求要求解除，则本院审查，截至2018年12月25日，是否存在合同约定的解除情形。本院认为符合解除条件，主要理由如下：根据租赁合同第十六条约定，一方行为符合下列条件之一的，对方有权解除合同，不影响追究违约责任：1.甲方（北斗星公司）没有正当理由未按时交付房屋，逾期15日内仍未交付；2.无论任何理由，承租方逾期45日仍未足额支付租金及管理费和应由承租方支付的其他费用款项的；3.承租方未按照本合同约定范围、方式、权限使用租赁物及附属设施的；4.承租方严重违反第九条规定的任一项义务，只是不能实现合同目的的；5.合同规定或法律允许的其他情形。本案中，对于实际租赁面积双方未能在进入诉讼之前按照合同约定协商一致找到一个均认可的鉴定机构对租赁面积进行测绘，但双方签订的租赁合同已经明确约定，如果未能测绘，则暂按照合同约定面积计算，承租人以任何原因逾期交纳租金或管理费的，视为承租方根本违约，出租人有权解除合同。另，合同约定“最终租赁面积以济南市房管局测绘机构的测量面积为准”。结合以上约定，双方实际已经达成协议，即在未能出具一个双方认可的测绘结果之前，诚信公司必须先行按照合同约定面积按期缴纳租金和管理费。故审查合同是否符合约定解除标准，应根据合同约定条件，即诚信公司是否按合同约定面积按期缴纳相应的租金和管理费，诚信公司已经直接或视同缴纳的租金显然不足合同约定标准。退一步来说，结合诉讼查明事实，即使是按照实际租赁面积，结合双方的合同实际履行情况，截至2018年12月25日，诚信公司应缴纳三个租赁年度的租金25219404.24元和管理费14487120.14元，共计39706524.38元。而经本院查明部分核算，截至2018年12月25日，诚信公司直接支付或视同支付租金为18588095.21元（600万元中包含的租金应为3777777.78元+14810317.43），尚余21118429.17元租金、管理费未支付，诚信公司于2019年1月18日向宏翔公司付10万元抵扣租金，2019年12月支付北斗星公司400万元租金，但该支付时间已经滞后于合同约定应支付时间，且至2019年12月，新一租赁年度的租金和管理费已经产生，即使再减去该400万元，仍有较大数额租金和管理费尚未支付，即，即使按照实际租赁面积进行结算，诚信公司亦已经违反合同约定，更不论系根据租赁合同约定计算出的应付租金、管理费数额。双方在合同中对于总面积的约定系基于双方在交付时对商场租赁面积的总体性认知，该总体性认知保证的系出租人及时获取出租收益的权利，但合同同时也通过规定据实际租赁面积结算来保证承租人的合法权益。现诚信公司未及时缴纳租金和管理费的行为已严重违反合同约定的情况下，且考虑到租赁合同不宜强制履行的情况下，本院对北斗星公司要求解除涉案租赁合同及补充协议的请求予以支持，该合同应自2019年8月16日诚信公司收到解除合同诉讼请求之日起解除。被告虽抗辩执行法院向其下达了协助执行通知，但经本院审查，该协助执行的款项数额有限，被告仍应及时按照合同约定支付除了法院作出的裁定及协助执行通知书上要求被告诚信公司不得向原告支付的租金以外的租金和管理费，被告诚信公司未及时支付该超出上述法院冻结、查封数额之外的租金和管理费，且对于大额款项，法院要求诚信公司提留该款项，但诚信公司亦未按协助执行通知要求提留。另，从诚信公司提交的各阶段法院所出具的协助执行通知来看，该些协助执行通知大部分系在北斗星公司或案外人嘉汇公司作为被执行人的案件中出具，并非诉讼财产保全，此时，作为北斗星公司对外的债务已经确定产生，但诚信公司作为承租人本应支付北斗星公司租金和管理费，其在此情况下未能实际支付给申请执行人或向执行法院提存，亦即诚信公司未能以配合执行的行为消除北斗星公司的对外债务，现再以协助执行通知为由不支付租金或管理费不构成违约，不能成立。综上，诚信公司应承担违约责任。本案中，关于诚信公司主张的商城物业管理费扣减的问题，本院认为，首先应当厘清的问题是涉案商场的物业管理费与原、被告租赁合同中约定的管理费是否等同，结合诚信公司提交的相关协议和涉案租赁合同对比，商场的物业管理费收费标准与租赁合同约定的管理费收费标准存在明显差异，足可见合同约定的管理费并非等同于物业管理费。但自合同约定可以认定的是涉案商场的物业管理费诚信公司在交纳租金和管理费之外无需再向物业公司缴纳物业管理费。诚信公司提交的原、被告与案外人济南天保益康物业管理公司签订的三方协议中所约定的抵扣租金，亦不能单纯理解为仅抵扣的是租赁合同中约定的租金而不包含管理费。即使按照诚信公司所抗辩的租赁合同约定的管理费就是物业管理费，则抵扣时仅抵扣合同约定的租金，亦不符合合同真正目的，该事实从合同约定的第一笔款项600万元的性质和实收情况可得到印证。合同约定租赁合同签订之日交付600万元，已经明确说明该600万元为第一租赁年度的部分租金和管理费，诚信公司庭审举证时亦认可该600万元包括租金和管理费，与合同约定一致，即合同所约定的该费用包含地上一至三层的租金和管理费，按照比例，应包括租金3777777.78元，管理费2222222.22元。但，自北斗星公司第一期实际缴纳的600万元的收据上，却仅记载为租金，可见双方并未将租金和管理费加以严格界分。对于2019年12月1日诚信公司缴纳的400万元，诚信公司亦称仅为缴纳租金，但缴纳管理费同为合同约定的诚信公司的义务，诚信公司在签订合同之初即已了解管理费的计收标准并非等同于物业管理费，而是合同约定的与租金地位一致的合同价款。诚信公司如能在另案中证明其确代北斗星公司缴纳物业管理费，也可以据实向北斗星公司追偿，但本案中，诚信公司提交的证据包括转账凭证中的款项性质存在合理怀疑，且基于商城租赁面积的变化，物业管理费亦应有变化，诚信公司不能确切证明其缴纳的物业管理费数额，故本院不予扣减。退一步讲，即使扣减诚信公司所主张的230万元物业管理费，至北斗星公司主张合同解除之时，即2018年12月25日，诚信公司仍然欠付较大数额租金和管理费，诚信公司仍然存在违约，仍不影响本案租赁合同的解除。二、租赁合同解除，被告诚信公司应按合同约定腾退涉案租赁商铺，故对原告北斗星公司要求被告诚信公司向其腾交涉案商铺的诉讼请求，予以支持。对北斗星公司要求崔刚腾房的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、关于本案中北斗星公司要求诚信公司支付2016至2018年度租金的请求，原告明确为按照合同约定租赁面积，指的是对于地上一至三层2016年2月1日至2019年1月31日期间的租金，地下一层2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金，上述租金共计应为25219404.24元，减去诚信公司已经缴纳的租金。因诚信公司已直接支付或视同支付租金为18588095.21元，故，诚信公司还应向北斗星公司支付租金6631309.03元。四、对于诚信公司提出地下负一层租金、管理费减半计算的抗辩意见和并案反诉请求，本院认为，因诚信公司接收地下负一层时对现状知悉，且已经使用了一段时间，合同亦约定了如果消防不通过责任由诚信公司自负，且目前涉案地下一层并未改成停车场，诚信公司要求减半按停车场标准计算，无事实依据，本院不予采纳。五、对于本案中诚信公司主张的违约金，北斗星公司明确为是指逾期支付租金的违约金，因合同约定利率过高，本院予以调整为按照银行贷款利率的1.95倍计算。诚信公司应支付北斗星公司违约金，根据合同约定的支付节点，结合租赁面积变化，计算出应付租金，减去视为支付或直接支付的租金，计算出欠付租金，再结合该阶段的协助执行通知要求暂停支付期间，计算各个时间节点诚信公司所欠付租金，乘以违约天数所得，因诚信公司提交的保全协执最迟期限至2019年10月24日，故本院以2019年10月25日为分段计算点，经计算，截至2019年10月24日的违约金为1761162.41元；自2019年10月25日起至判决生效之日止，以6631309.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。六、对于并案中北斗星公司要求2019年度租金和管理费的请求，北斗星公司指的是地上一至三层自2019年2月1日至2020年1月31日期间租金和管理费，对于地下负一层，则指的是2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金和管理费，但因合同已经在2019年8月16日解除，故仅支持2019年2月1日至2019年8月16日之间的地上一至三层的租金和管理费6319048.86元，及2019年6月1日至2019年8月16日期间地下负一层的租金和管理费共计440748元，该租金和管理费结合各阶段面积的变化计算共计6759796.86元。因诚信公司于2019年1月18日代北斗星公司向宏翔公司支付10万元，12月1日支付租金400万元，均予以扣减，故还应支付截至解除之日的租金和管理费2659796.86元。对于2019年8月17日之后，因为占用使用费，关于该费用计算标准，北斗星公司明确为按照合同约定标准即租金加管理费之和支付，较为合理，本院予以支持，该占有使用费结合面积在各阶段的变化予以核算地上一至三层2019年8月17日起至2020年1月31日止的占有使用费应为5378179.09元，地下负一层2019年8月17日起至2020年5月31日止的占有使用费应为1648512元，共计7026691.09元。七、对于并案中北斗星公司主张的2016年至2018年度管理费，同上，北斗星明确指的是2016年2月1日至2019年1月31日期间的地上一至三层管理费以及2016年6月1日至2019年5月31日期间的地下负一层管理费。根据查明的租赁面积变化，计算上述期间管理费应为12264897.92元。对于地下负一层的管理费，诚信公司提出反诉请求，要求按照减半标准计算，但其在接受房屋是已经知悉现状，且其目前仍用于商业使用，并未改成车库，其主张按照车库标准计收管理费，无事实依据，本院不予支持。八、关于本案中和并案中原告北斗星公司要求被告崔刚对上述租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，根据《人民银行结算账户管理办法》第六十五条规定，存款人使用银行结算账户，不得出租、出借银行结算账户；同时根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》：出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”结合诉讼过程中被告诚信公司向原告支付租金和管理费600万元均系通过崔刚账户，被告诚信公司所抗辩的应抵扣租金的大部分费用均系通过崔刚个人账户转出，而非通过被告诚信公司，足以说明被告崔刚出借账户给被告诚信公司经营使用，同时诚信公司作为在营企业，其在公司有经营收入的情况下却一直使用崔刚个人账户，且公司在北斗星公司申请财产保全时未有财产可供查封，在此情况下，被告诚信公司或崔刚未能提交证据证明崔刚与诚信公司的财产系相互独立，作为股东的崔刚应对诚信公司债务承担连带责任。故对原告要求被告崔刚对上述租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。九、关于本案和并案中北斗星公司要求崔娟承担连带责任的请求，崔娟虽然存在偶尔转款的情形，属于授意转账，北斗星公司提交的证据尚不足以证明崔娟个人财产与公司财产混同，故对北斗星要求崔娟承担连带责任的请求不予支持。十、关于并案反诉中诚信公司要求北斗星公司开具发票的请求，因开具发票属于税务行政部门的相关管辖范围，不属于人民法院民事案件受案范围，故对该请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告济南北斗星商业有限公司与被告山东诚信农业科技有限公司、案外人许建辉于2015年12月19日签订的编号为BDX-20151218的租赁合同及相应的补充协议于2019年8月16日起解除。二、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起30日内向原告济南北斗星商业有限公司腾交济南市天桥区嘉汇环球广场商场一至三层和地下负一层（该腾交范围见附录）。??三、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南北斗星商业有限公司2016年至2018年度租金6631309.03元。四、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南北斗星商业有限公司2016年至2018年度未及时支付租金的违约金，该违约金包括：截至2019年10月24日的违约金为1761162.41元；自2019年10月25日起至判决生效之日止，以6631309.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。五、被告崔刚对上述第三、四项承担连带清偿责任。六、驳回原告济南北斗星商业有限公司的其他诉讼请求。七、并案被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付并案原告济南北斗星商业有限公司2016年度至2018年度管理费12264897.92元。八、并案被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付并案原告济南北斗星商业有限公司2019年2月1日至2019年8月16日期间的地上一至三层租金、管理费和2019年6月1日至2019年8月16日地下负一层租金、管理费，以上共计2659796.86元。九、并案被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付并案原告济南北斗星商业有限公司2019年8月17日起至2020年1月31日止期间的地上一至三层占有使用费和2019年8月17日起至2020年5月31日止期间的地下负一层占有使用费，以上共计7026691.09元。十、并案被告崔刚对上述第七、八、九项承担连带责任。十一、驳回并案原告济南北斗星商业有限公司的其他诉讼请求。十二、驳回并案反诉原告山东诚信农业科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188190元，财产保全费5000元，共计193190元，由原告济南北斗星商业有限公司负担137812元，被告山东诚信农业科技有限公司、被告崔刚负担55378元。并案案件受理费165155元，财产保全费5000元，共计170155元，由原告济南北斗星商业有限公司负担18758元，被告山东诚信农业科技有限公司、被告崔刚负担151397元。并案反诉案件受理费6827元，由被告山东诚信农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 季 丹审 判 员 杨 希人民陪审员 郭 勤二〇二一年四月二十六日书 记 员 郝慧明附录：租赁解除后山东诚信农业科技有限公司应向济南北斗星商业有限公司交付腾交的房屋范围：地上一层：除以下房屋之外的其他房屋：济南宏翔实业有限公司办公室（范围见山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月20日出具的《房产测绘成果报告书》一层平面示意图）；1-152号、1-161号、1-101号、1-102号、1-130号、1-131号、1-132号、1-154号、1-155号、光大银行内铺（范围见山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月20日出具的《房产测绘成果报告书》平面示意图）、齐鲁银行内铺（范围见山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月20日出具的《房产测绘成果报告书》平面示意图）、1-141号、1-142号、1-146号、1-103号、1-104号、1-105号、1-106号、1-109号、1-114号、1-115号、1-116号、1-117号、1-118号、1-119号、1-120号、1-121号、1-122号、1-123号、1-124号、1-125号、1-127号、1-128号、1-129号、1-133号、1-139号、1-138B号、1-140号、1-143号、1-144号；1-181号、1-167号、1-156号、1-157号、1-170号、1-169号、1-165号、1-158号、1-178号、1-171号、1-172号、1-179号、1-145号、1-175号、1-164号房屋。地上二层：除以下房屋之外的其他房屋：1-2105号、1-293号、1-2102号、1-2104号、1-265号、1-2103号、1-294号、1-2101号房屋、齐鲁银行内铺（范围见山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月20日出具的《房产测绘成果报告书》平面示意图）、光大银行内铺（范围见山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月20日出具的《房产测绘成果报告书》平面示意图）、东西向南墙走廊、1-2115号、1-2114号。地上三层：除以下房屋之外的其他房屋：1-317号、1-318号、390号、391号、396号、397号、398号、399号、东西向南墙走廊（范围见山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年11月20日出具的《房产测绘成果报告书》平面示意图）、1—366号、1-367号、1-368号、1-369号、1-3100号、1-3101号，1-3162号。地下负一层。