四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终3105号 上诉人（原审被告）：廖桂芳，女，汉族，1972年6月20日出生，住四川省双流县。 被上诉人（原审原告）：成都市天府新区住房保障中心。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道南湖路**。 法定代表人：焦阳，主任。 委托诉讼代理人：肖雅升，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫贵江，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都双流安居物业管理有限公司。住所地：成都市双流县东升街办紫东阁街**紫东阁小区内。 法定代表人：王洪斌，公司经理。 委托诉讼代理人：肖雅升，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫贵江，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 上诉人廖桂芳因与被上诉人成都市天府新区住房保障中心（以下简称住保中心）、原审第三人成都双流安居物业管理有限公司（以下简称安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初5370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖桂芳上诉请求：1.请求撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初5370号民事判决书并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由住保中心承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。双方签订的《住房租赁合同》中约定，由住保中心按月返还租赁补贴240元，但从2013年下半年至今，住保中心拒不返还租赁补贴，并声称以后不会再返还，廖桂芳与其多次协商未果，最终致使廖桂芳无力交纳租金。2.二审中廖桂芳提交了的证据足以证明其补交了租金，不差欠房租。保障性住房具有社保性质，如果二审维持原判，将导致上诉人无处安身。 住保中心答辩称，1.一审查明事实清楚，廖桂芳要求不解除合同没有依据，租金和违约金的金额也是廖桂芳在一审中予以确认的。2.即使廖桂芳最后交齐了房租，依据《住房租赁合同》第八条第六项，住保中心依旧有权解除合同。 第三人安居公司未做陈述。 住保中心向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除住房租赁合同；2、依法判令廖桂芳立即腾空承租住房并返还租赁房屋给住保中心；3、依法判令廖桂芳支付住保中心租金8050.1元（暂计至2017年5月23日，实计至廖桂芳返还房屋之日）；4、依法判令廖桂芳向住保中心支付违约金1189.68元（暂计至2017年5月23日，实计至廖桂芳付清租金之日）；5、本案诉讼费由廖桂芳承担。 一审法院查明，安居公司（合同甲方）与廖桂芳（合同乙方）于2013年9月12日签订了《双流县保障性住房租赁合同》，约定廖桂芳租赁位于双流县的保障性住房，建筑面积为50.95平方米；月租金按建筑面积8元/平方米计收，月租金额为407.60元；租赁期限一年，自2013年10月1日至2014年9月30日止；乙方应按季以现金的形式于每月5日前向甲方交付租金等相关费用，若乙方拖欠租金等费用时，甲方按天加收相关费用5‰的滞纳金；乙方在租赁期间逾期不支付租金的，甲方有权取消承租资格，解除租赁合同，收回房屋，乙方必须在限定的期限内腾退出该住房；在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。合同签订后，廖桂芳使用该房屋至今。2017年6月14日，廖桂芳缴纳了2016年7月至2016年9月的房屋租金1528.5元（10元/平方米/月×50.95㎡×3个月），尚欠2014年7月至12月和2016年10月至2017年5月的房屋租金未缴纳。住保中心经多次催收无果，故提起诉讼。 同时查明，2013年11月30日，双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局就天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作达成了《双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局关于天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作备忘录》，约定移交方为双流县房产管理局，接收方为天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局，移交方式为整体移交，达成一致意见事项含：房产管理职能工作（“按照天府新区直管区划转工作要求，12月1日之后，由天府新区直管区办理其辖区内房屋登记等所有房产管理事项）。2015年8月31日，天府新区成都党工委编办下发《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号），规定国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名为成都市天府新区住房保障中心，更名后，其职能调整为：负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核减等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责直管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作等。 还查明，2010年9月至2013年11月30日期间，安居公司受双流区房管局（原双流县房产管理局）委托，负责对位于华阳街道南湖路45号“尚善雅舍”所涉保障性住房的经租及物业进行代为管理，包括代为签订保障性住房租赁合同，天府新区成立后，公租房租赁、租金收缴等管理职能已整体移交天府新区管理。 一审法院认为，关于廖桂芳与住保中心是否存在租赁合同关系，安居公司受双流房管局委托，与廖桂芳签订的《双流县保障性住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，安居公司与廖桂芳签订《双流县保障性住房租赁合同》，该合同直接约束双流房管局和廖桂芳。另，因天府新区直管区划转工作要求职能调整，华阳街道“尚善雅舍”保障性住房由双流房管局管理交由住保中心管理，由住保中心负责保障性住房的资格审查、租赁补贴、租金核减、住房配租、维修维护、使用及安全管理等工作，租赁合同的权利义务皆由住保中心继受。故廖桂芳与住保中心间租赁合同关系成立。 关于是否应当解除住保中心、廖桂芳间的租赁合同，《双流县保障性住房租赁合同》中约定的租赁时间是到2014年9月30日止，虽然该合同第八条约定了廖桂芳若逾期不交租金，出租方有权解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，廖桂芳至起诉之日仍在继续占有、使用租赁房屋，住保中心虽然曾通过发函、上门催收等方式向廖桂芳催缴租金，但不曾有过解除租赁合同的意思表示，因此，双方原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于双方之间的不定期租赁合同，住保中心、廖桂芳均可随时主张解除，故住保中心起诉请求解除其与廖桂芳之间的租赁合同，并要求廖桂芳立即腾空承租住房并返还租赁房屋给住保中心、支付租金，符合法律规定，一审法院依法予以支持。 关于房屋租金，住保中心、廖桂芳间实为不定期租赁合同关系，仍应按原《双流县保障性住房租赁合同》中约定的8元/平方米/月的租房标准计算，现住保中心要求从2016年起按照10元/平方米/月的租房标准计算，审理中，廖桂芳对于住保中心的上述计算标准不持异议，一审法院予以确认。故廖桂芳应当向住保中心支付的房屋租金为：2014年7月至12月为2445.6元（8元/平方米/月×50.95㎡×6个月）、2016年10月至2017年5月为4076元（10元/平方米/月×50.95㎡×8个月），共计6521.6元；2017年6月1日至房屋腾退并移交时的租金按509.5元/月（10元/平方米×50.95平方米）的标准计算。 关于违约金，根据《双流县保障性住房租赁合同》约定，乙方应按季以现金的形式于每月5日前支付租金等相关费用，若乙方拖欠租金等费用，则按天加收相关费用千分之五的滞纳金。审理中廖桂芳认为违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故对违约金的调整应以住保中心的实际损失为基础。根据审理查明事实，廖桂芳未按时交租金的违约行为给住保中心造成了资金利息损失，目前尚无其它损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，廖桂芳应承担的违约金一审法院酌情予以调整，具体分段计算为：以1222.8元（50.95平方米×8元/平方米×3个月）为基数，分别从2014年7月6日、10月6日起，按年利率7.8%（同期银行贷款年利率6%的130%）计算至实际支付之日止；以1528.5元（50.95平方米×10元/平方米×3个月）为基数，按年利率7.8%从2016年7月6日计算至2017年6月14日止；以1528.5元为基数，分别从2016年10月6日、2017年1月6日、4月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除成都双流安居物业管理有限公司与廖桂芳于2013年9月12日签订的《双流县保障性住房租赁合同》。二、廖桂芳于判决生效之日起三十日内腾退位于成都市天府新区住房并返还给成都市天府新区住房保障中心。三、廖桂芳于判决生效之日起十五日内支付成都市天府新区住房保障中心租金6521.6元及2017年6月1日至房屋腾退并移交时的租金（按509.5元/月的标准计算）。四、廖桂芳于判决生效之日起十五日内向成都市天府新区住房保障中心支付违约金（以1222.8元为基数，分别从2014年7月6日、10月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止；以1528.5元为基数，按年利率7.8%从2016年7月6日计算至2017年6月14日止；以1528.5元为基数，分别从2016年10月6日、2017年1月6日、4月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，由廖桂芳负担。 二审中，廖桂芳提交缴纳房租的票据，住保中心质证后对该票据的三性予以认可，确认廖桂芳已经补缴了截至2017年6月的租金。住保中心提交案涉房屋所在小区物业服务中心出具的《情况说明》，拟证明廖桂芳长期不在案涉房屋内居住，且实际居住人不是廖桂芳而是廖书情。廖桂芳质证认为，该《情况说明》是真实的，但是不能达到对方的证明目的，物业上门时廖桂芳不在家的原因是廖桂芳在上班，廖书情是廖桂芳的侄女，和廖桂芳一起居住，廖书情负责帮廖桂芳看管家里的物品。 本院审查后对廖桂芳提交的票据予以采信，住保中心提交的《情况说明》虽然是真实的，但是与本案没有关联性，不予采信。二审经审理查明，本案一审的立案时间是2017年5月31日，住保中心起诉后，向住保中心补缴了截至2017年6月的房租。廖桂芳自认其名下有一套房屋，虽然登记记载为共同共有，但实际已经生效的民事调解书将该房屋中属于廖桂芳的份额转让给其前夫，只是其前夫未办理过户手续。廖桂芳陈述其只有案涉房屋可以居住。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，虽然廖桂芳与住保中心签订的《双流县保障性住房租赁合同》约定的租赁期限已于2014年9月30日届满，双方亦未续签合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定可以认定《双流县保障性住房租赁合同》继续有效，双方建立了不定期租赁关系。虽然法律规定不定期租赁合同当事双方可以随时解除合同，但与平等主体之间建立的房屋租赁关系不同的是，本案中廖桂芳承租的系保障性住房，而保障性住房的保障对象是相应辖区内城乡中等及中等以下收入住房困难家庭（个人）、符合保障条件的外来务工人员。对于能否承租保障性住房，即能否与住保中心建立租赁关系，需要住保中心对承租人的资格进行审定。而双方签订的《双流县保障性住房租赁合同》第八条亦约定“乙方（承租方）在租赁期间发生下列情况之一时，甲方（出租方）有权取消承租资格，解除租赁合同，收回房屋……”。因此，廖桂芳与住保中心建立或解除租赁关系，均需要住保中心对其资格和行为予以审查。故保障性住房的承租人与出租人之间存在监管与被监管的关系。《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》第十五条对一定情况下，享受廉租住房保障的家庭被收回承租的廉租住房亦有相应规定，原审以双方建立不定期租赁关系为由，认定住保中心有权随时解除合同不当。故本院对住保中心请求解除《双流县保障性住房租赁合同》并据此要求廖桂芳腾退案涉房屋的诉请不予支持。 当前，住保中心已经确认廖桂芳向其付清了截止一审起诉前的全部租金，因本院对住保中心请求解除合同的诉请不予支持，如廖桂芳仍未支付2017年6月30日之后的租金，住保中心有权另行主张权利。 鉴于廖桂芳已经在诉讼过程中支付了欠付的租金，且保障性住房的承租人属于经济困难人群，本院对住保中心要求廖桂芳支付欠付租金违约金的诉请亦不予支持。 因本案系廖桂芳不及时履行房租支付义务所致，故本院认定由廖桂芳承担一审、二审的诉讼费。 综上，廖桂芳的上诉理由成立，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百七十条第三项之规定，判决如下： 驳回被上诉人成都市天府新区住房保障中心的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费100元、二审案件受理费100元均由上诉人廖桂芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年十月二十日 书记员 余海洋