山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初14529号 原告：李兵，男，1976年8月2日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张俊玲，山东正之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永娟，山东正之源律师事务所律师。 被告：临沂世纪信投置业有限公司，统一社会信用代码：913713006931349167，住所地临沂市北城新区柳青河路**。 法定代表人：马晓萍，经理。 委托诉讼代理人：程萍，山东隆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾秀任，山东隆泰律师事务所律师。 原告李兵与被告临沂世纪信投置业有限公司（以下简称信投公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兵的委托诉讼代理人张俊玲，被告信投公司的委托诉讼代理人贾秀任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李兵向本院提出的诉讼请求是：1.依法判令被告继续履行合同，并向我交付房屋；2.判令被告承担逾期交房违约金（自2018年7月1日起至实际交房之日止），数额暂定为2000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年8月9日，我与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定我购买被告开发建设的位于临沂市××新区“十二星城”××号房屋，被告于2018年7月1日前交付房屋。如逾期交房，则需按日向我支付已付房款万分之零点五的违约金。我如约交付了购房款，但被告至今未向我交付房屋,经多次协商未果。请求人民法院依法支持我的诉讼请求。 被告信投公司辩称，一、涉案房屋的建造、销售背景。1.项目开发背景。我公司开发建设的涉案房屋位于临沂市××新区××与××都路交汇的“十二星城”小区内，总建筑面积17万平方米。该项目于2014年9月面市销售，整体规划了12栋小高层、高层住宅，产品面积段为90-130平方米的市场主流、刚需品质户型。2.临沂市人民医院团购背景。2015年上半年，基于临沂市人民医院部分科室北迁北城新区院区的背景，该院与我公司及另一开发企业沟通接洽，为便利医院职工工作、增加员工生活福利与保障，考虑以团购方式集体团购房源，设置临沂市人民医院生活二区。基于此，我公司与该医院共同推进了职工团购相关工作。3.具体团购情况。该项目开发顺序为自东向西、自北向南的楼座开发顺序，临沂市人民医院为保障职工住区的纯粹性，最终选择项目还未开发建设的地块中心及南侧的5#、6#、8#、9#及10#楼房源作为医院职工整体团购房源。我公司调整开发建设节奏，提前开展了该医院职工团购楼的开发建设。4.团购产品定向设计，上述楼房基于项目整体定位，原产品户型规划均以当时市场主流的紧凑两室、三室户型为主，面积段较小。后基于医院职工的产品面积和功能需求，依据其意见最终设计建设为125-190平方米之间的舒适三室和四室户型为主并设计配备储藏室，产品户型、面积功能直接定向设计和建设。2015年8月22日，临沂市人民医院职工对团购楼栋进行了集中摇号选房。当时因储藏室、车位具体划分信息还未最终确定，所以在选房认购协议书中先明确约定了“主房/储藏室认购保证金”和“车库/车位认购保证金”的缴纳。同时，秉承让利于民、服务社会的原则，为了让广大医院职工得到真正的利益优惠，我公司以成本价不到4300元/平方米的均价向医院职工出售。作为按照医院职工需求，定向设计、开发建设的涉案小区，住宅及储藏室是医院职工购买的特殊房屋，与商品房买卖有着本质的区别，主房与附属储藏室是一并规划、一并开发建设且一并销售，在涉案房屋交付前，买受人应当按照认购协议书的约定，选好储藏室后再办理房屋交付手续。二、基于以上开发背景，根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及认购协议书，涉案房屋已经具备交付条件，且绝大多数职工已经按照约定购买储藏室后办理了交房入住手续。但原告未全面履行双方协议，在购买配套储藏室之前，达不到房屋交付条件，其无权要求我公司继续履行合同并交付房屋。三、因原告未全面履行团购房约定义务，我公司有权依法行使先履行抗辩权，因此不存在违约行为，无需向原告支付违约金。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据和事实，本院予以确认并在卷佐证：一、原、被告于2016年8月9日签订的编号为YS560628号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、2016年7月29日被告向原告出具的收据复印件一份及工商银行打款凭据复印件一宗，记载原告向被告足额支付购房款548611元；三、2015年8月22日原、被告签订的《沂馨苑（十二星城）认购协议书》复印件；四、涉案房屋已具备交付条件，但尚未交付给原告；五、在庭审中，原告主张违约金标准为已付房款的万分之0.5。不存在双方有争议的证据。 根据法庭调查所确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月22日，原告（认购人）李兵与被告（开发商）信投公司签订《沂馨苑（十二星城）认购协议书》，约定认购人认购沂馨苑（现用名，原项目名称十二星城，项目地址临沂市××新区××与××都路交汇处西北角）项目××室，建筑面积126㎡，价格为4165元/㎡，价款约524790元。认购人需缴纳住房/储藏室认购保证金40000元，该保证金是认购人保证在本认购书有效期限内签署《商品房买卖合同》的定金。双方还就其它事项进行了约定。2016年8月9日原、被告签订编号为YS560628号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告李兵为买受人，被告信投公司为出卖人，约定买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，商品房项目名称为十二星城10号楼3单元4层401室，该商品房用途为住宅，预测建筑面积共131.75平方米，其中套内建筑面积104.15平方米，分摊共有建筑面积27.6平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4164.03元，总价款为548611元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付购房保证金40000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2016年8月3日前支付首期房价款118611元，占全部房价款的20%，余款430000元申请贷款支付。出卖人应当在2018年7月1日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对其它事项进行了约定。原告已按约定向被告足额支付了房价款548611元。至法庭辩论终结前，被告未向原告交付涉案房屋。 本院认为，原告李兵与被告信投公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照约定向被告支付了购房款，履行了合同义务；被告未按约定向原告交付涉案房屋，其行为已构成违约。原告要求被告信投公司继续履行合同，并向其交付涉案房屋的诉讼请求依法成立，本院依法予以支持；原告要求被告按已付房款548611元的万分之0.5标准承担逾期交房违约金，即27.43元/日，该项诉讼请求不违反法律强制性规定，本院予以支持。被告辩称涉案房屋系定制房，买房人必须购买储藏室才可以向其交付住房，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告临沂世纪信投置业有限公司应继续履行与原告李兵签订的编号为YS560628号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》； 二、被告临沂世纪信投置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告李兵交付位于临沂市××区××楼××单元××室的商品房； 三、被告临沂世纪信投置业有限公司支付给原告李兵逾期交房违约金（自2018年7月2日起至实际履行之日止，按27.43元/日计算）； 四、驳回原告李兵的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告临沂世纪信投置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 刘连瑞 二〇一八年十月十二日 代书记员 王春阳