河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初23504号原告金基不动产（郑州）有限公司，住所地郑州市金水区东风路知名企业区**楼。法定代表人李向清，执行董事。委托代理人宋子颖、罗致圆（实习），河南尤扬律师事务所律师。被告张艺峰，男，汉族，1975年10月20日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告金基不动产(郑州)有限公司（以下简称原告）诉被告张艺峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋子颖、罗致圆（实习）到庭参加诉讼，被告张艺峰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2012年2月3日，原被告双方就被告购买原告开发的位于金水××、××楼××房，签署了备案号为130××××****的《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为50.12%现金支付、49.88%商业贷款。原告作为保证人为被告与中国光大银行股份有限公司郑州分行（以下简称光大银行）签订的《个人住房借款合同》中对其按揭还款期间承担阶段性连带保证责任。被告按照合同约定支付了首付款，余款也已经通过向光大银行申请按揭贷款的方式支付给了原告。但后来由于被告中断偿还光大银行按揭贷款，导致原告作为担保人承担了相应的保证责任，截止到2017年2月28日光大银行按照《个人购房担保借款合同》中相关条款的规定，累计从原告保证金账户中扣除了共计87468.84元的保证金。原告在承担了相应的保证后多次要求被告履行其相应的还款义务，并于2017年3月21日以邮寄的方式向被告发出了《告知函》，但被告仍不履行其义务，原告于2017年4月18日以邮寄的方式向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》。截止到起诉之日，被告仍未履行还款义务，原告为维护其合法权益，请求依法判令：1、确认双方签订的备案号为130××××****的《商品房买卖合同》已依法解除；2、被告配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为郑房预字第1309050192号）的相关手续；3、被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：130××××****）的相关手续；4、判令被告偿还原告代为其偿还的保证金92523.47元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2018年6月25日止的补偿金42005.66元（2018年6月25日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至被告实际交付之日）；5、被告向原告支付违约金9221.36元；6、被告承担诉讼费用。被告未答辩。经审理查明，2013年6月8日，原、被告双方签订合同编号为130××××****《商品房买卖合同》一份，主要约定，被告购买原告出卖的位于郑州市××区××南、××房，该商品房用途为办公，建筑面积共计70.53平方米；该商品房单价为每平方米13074.38元，总金额922136元整；付款方式及期限为：约定金额462136元，付款方式为现金，约定付款时间为2013年6月8日，交纳比例为50.12%，首付款于合同签订时一次性付清；约定金额460000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2013年7月8日，交纳比例为49.88%，被告同意在原告选定的银行办理贷款，且保证本合同签订后一个月内使贷款到达原告账户，并承担相应费用，否则视为逾期付款。该合同的附件四《合同补充协议》约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；被告没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同，原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。2013年6月26日，贷款人中国光大银行股份有限公司郑州分行（以下简称光大银行）、被告（借款人、抵押人）、原告（保证人）签订合同编号为郑光营业部（商用房）20130277《个人贷款合同（抵押、保证）》一份，主要约定，光大银行同意向被告发放个人商用房贷款，贷款用途为购商用房，贷款金额为46万元整；贷款期限为120个月，自2013年7月18日起至2023年7月18日止；被告自愿将位于金水区东风路南、文博东路东蓝堡湾三期4号楼17层1714的房屋，抵押给光大银行；原告作为保证人提供贷款金额的3%的保证金作为担保；被告选择等额还本付息的方式偿还贷款本息；原告自愿为被告在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向光大银行提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从本合同签署之日起至被告已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付光大银行正式执管之日止。原告提供《中国光大银行内部通用凭证》八份，显示，2015年12月30日，原告代被告向光大银行偿还借款本息16074.19元；2016年4月29日，原告代被告向光大银行偿还借款本息20603.88元；2016年5月31日，原告代被告向光大银行偿还借款本息5056.89元；2016年6月29日，原告代被告向光大银行偿还借款本息5054.62元；2016年9月30日，原告代被告向光大银行偿还借款本息15273.11元；2016年12月28日，原告代被告向光大银行偿还借款本息15263.99元；2017年2月28日，原告代被告向光大银行偿还借款本息10142.16元；2017年3月29日，原告代被告向光大银行偿还借款本息5054.63元。上述共计92523.47元。2017年3月20日，原告向被告发出《告知函》一份，显示，原告于2013年6月8日与被告签订合同编号为130××××****《商品房买卖合同》；被告如约支付了首期房款，余款已通过光大银行申请按揭贷款的方式支付给原告；由于被告未能按期向光大银行偿还到期贷款本息，光大银行截止2017年2月28日累计从原告在光大银行开立的账户中扣除相应的保证金334663.39元，使原告承担了担保责任；现正式通知被告在接到本告知函3日内支付原告被银行代扣的保证金款项本息共计334663.39元。2017年4月18日，原告向被告邮寄《解除商品房买卖合同》通知书一份，主要显示，因被告逾期还款，致使原告承担了相应规定的保证责任，通知被告解除《商品房买卖合同》。另查明，原告已将涉案房屋实际交付给了被告。本院认为，原、被告双方于2013年6月8日签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应当按照约定行使权利、履行义务。合同签订后，被告按照约定向原告交纳涉案房屋的首付款462136元，剩余房款46万元以被告向银行贷款的方式由贷款银行支付给原告，原告已将涉案房屋交付给被告，双方的《商品房买卖合同》已经履行完毕。被告在向贷款银行偿还部分按揭贷款后，未能按期支付下余贷款，银行按约定扣除了原告的保证金，原告基于该事实在履行了部分保证责任后，作为保证人依法向被告行使追偿权，双方之间形成担保追偿的合同关系。原告要求解除《商品房买卖合同》，其依据为《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第六款第二项。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案原、被告订立的《合同补充协议》采用的是格式条款，原告作为提供格式的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。从《合同补充协议》第三条第六款第二项内容可以看出，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告未向原告付清全部款项迟延达30日，原告有权选择解除合同。本案中，原告共计代偿92523.47元，涉案房屋在原、被告于2013年6月8日签订《商品房买卖合同》时约定的房屋总价为922136元，目前的房屋价值更高，如果因原告代偿贷款本息92523.47元就解除上述《商品房买卖合同》，对被告并不公平，该约定加重了被告的责任、排除被告的主要权利，该格式条款应属无效。原告据此解除其与被告的《商品房买卖合同》，不符合法律规定，其要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已依法解除，本院不予支持。同时，原告要求被告配合原告办理注销商品房预告登记的相关手续及撤销商品房买卖合同备案的相关手续，本院亦不予支持。担保法第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告作为保证人在承担保证责任后，可以依法向被告追偿，故其要求被告偿还其代为偿还的92523.47元，本院予以支持。关于原告要求的补偿金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求的违约金9221.36元，其主张的依据系《商品房买卖合同》第七条的约定，第七条约定被告如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金，该条同时约定本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。本案中被告已经通过银行贷款的方式向原告支付完毕购房款，且本案中《商品房买卖合同》并未解除，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张艺峰于本判决生效后十日内偿还原告金基不动产（郑州）有限公司92523.47元及补偿金（截止到2017年6月25日前的补偿金为42005.66元，之后按照约定日息万分之五计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告金基不动产（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3175元，减半收取1587.5元，由原告金基不动产（郑州）有限公司负担101.5元，被告张艺峰负担1486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杜盛铭二〇一八年十月三十一日书记员  侯梦莉