太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初5478号   原告：张蜜儿，女，1983年3月27日出生，汉族，住四川省江油市。   委托诉讼代理人：王三忠，山西晋言律师事务所律师。   被告：李铁男，男，1984年4月10日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：梁庆隆,山西佳镜律师事务所律师。   被告：陈旭娇子，女，1989年1月28日出生，汉族，住山西省太原市。   原告张蜜儿与被告李铁男、被告陈旭娇子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蜜儿的委托诉讼代理人王三忠、被告李铁男及其委托诉讼代理人梁庆隆、被告陈旭娇子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告张蜜儿向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告李铁男、被告陈旭娇子于2016年9月24日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告李铁男、被告陈旭娇子将承租的位于太原市长治路103号1幢1001号1-3层房屋交还原告。3、判令被告李铁男、被告陈旭娇子向原告支付从2017年10月10日至实际交还房屋欠交租金（暂计2018年7月9日租金525000元）。4、判令被告李铁男、被告陈旭娇子按合同约定向原告支付违约金21000元。5、判令被告李铁男、被告陈旭娇子按合同约定向原告支付从2017年10月10日至实际支付租金之日的逾期滞纳金（暂计2018年7月9日租金逾期滞纳金1050000元）。6、判令被告李铁男、被告陈旭娇子承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月24日，原告与被告李铁男、被告陈旭娇子签订《房屋租赁合同》一份，原告将自己享有所有权的位于太原市长治路103号1幢1001号1-3层房屋出租给被告李铁男、被告陈旭娇子使用。该合同第四条约定租赁期限为36个月，自2016年10月10日起至2019年10月10日止。第五条约定年度租金为税后人民币700000元整。支付租金的方式为：被告在每年9月10日前足额缴纳次年度房屋租金（管理费）。合同第十三条第4款约定被告李铁男、被告陈旭娇子如逾期支付租金，每逾期一日，则被告李铁男、被告陈旭娇子须按日租金两倍支付滞纳金。合同还约定了包括违约责任等其他条款。合同签订后，原告如约履行合同向被告李铁男、被告陈旭娇子交付了房屋。被告李铁男、被告陈旭娇子支付第一年度租金后使用了所租房屋。合同履行中，被告李铁男、被告陈旭娇子在2017年9月10日前没有依约支付下一年度租金，原告多次协调未果。2018年1月24日，原告以书面形式向被告李铁男、被告陈旭娇子发出《催收租金的函》，被告李铁男、被告陈旭娇子签收该函后没有履行付租义务。2018年2月1日，原告以书面形式向被告李铁男、被告陈旭娇子送达了《解除租赁合同的通知》。时至今日，被告李铁男、被告陈旭娇子既未交付2017年10月10日以后的租金，也没有交还房屋。原告认为，被告李铁男、被告陈旭娇子拖欠租金是违约行为，被告李铁男、被告陈旭娇子的违约行为已经符合约定解除合同的条件。故请求法院判决解除合同，判令被告李铁男、被告陈旭娇子承担支付交还房屋前的租金，判令被告李铁男、被告陈旭娇子承担交还房屋的责任、承担支付约定违约金责任、承担支付逾期支付租金的约定滞纳金责任。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。   被告李铁男辩称，1、我是《房屋租赁合同》的联名签署人，但不是租赁房屋的实际使用人，实际使用人为被告陈旭娇子。2、原告第三项诉讼请求所主张的实际拖欠的租金数额有误，在该租赁合同的履行过程中，被告陈旭娇子已向物业管理机构缴纳了至2018年12月31日的物业费、至2018年3月31日的取暖费、2018年6月-2018年8月的制冷费，共计十万余元，按合同约定这些费用包含在租赁费中，原告诉讼请求没有核减该部分费用。3、原告第四项、第五项诉讼请求，是合同约定的违约金及滞纳金，原告是对违约责任的重复主张，请求法院对违约责任依法判定。4、租赁合同的履行过程中，我虽不是实际使用者，但据我了解，该房屋在使用中电梯频繁出现故障，还出现房顶坍塌等一系列应由原告承担维修责任的情形，原告一直没有处理，被告陈旭娇子对此进行了维修，维修费应在租赁费中适当扣减。我同意解除合同。   被告陈旭娇子辩称，1、我租赁的是门面房的一至三层，从我租房第一个月起电梯就开始停运，我在使用中发现电梯手续不合法，是挂用其他单位的名字，我已经积极的予以解决，但是去相关单位检修的时候，我发现原告的电梯从2016年开始就缺少质检手续，影响到我办理质检手续，原告不予解决此事。2、店内消防是合同上没有提到的，店内消防喷淋、消防设备有损坏。2017年1月-2月房屋内发生漏水，造成了店内的损坏。2017年7月物业公司下达了行政联络函，要求我维修电梯轿厢，因为电梯轿厢下沉影响了大楼电梯的主管道，我一直联系不到原告本人。之后，我和物业公司分别向原告都发了行政联络函，告知其电梯轿厢下沉的问题，但是原告至今未予解决。2017年3月房屋空调系统出现大面积的故障，检修过程中物业公司承认在我承租之前空调就已经出现了问题，原告并没有告知我，导致我店内没有制冷、制热系统，二楼楼顶坍塌，至今仍未处理完毕，等待鉴定。以上情况致使我无法正常经营，在与原告的沟通过程中，希望原告在解决上述问题后我再缴纳第二年的房租，但原告一直不予解决，所以我一直没有缴纳第二年的房租。对于原告的诉讼请求，我可以缴纳所有的房租及违约金，但也要求原告赔偿我所有的损失。由于电梯不能使用，我使用消防通道通行，物业是要求我进行赔偿的。关于违约金的问题，我也认为原告的主张属于重复主张。在签订合同之前原告没有告知我房屋内的这些故障问题。我同意解除合同。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月24日，原告作为出租方（甲方）与被告李铁男作为承租方（乙方）、被告陈旭娇子作为承租方（乙方）签订合同编号为20161010的《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方保证所出租的房屋系无争议自有产权。二.1、甲方出租给乙方的房屋位于太原市长治路103号1幢1001号1-3层（房产证编号：晋房权证并字第XXXX号）。四.1、该房屋租赁期共36个月，自2016年10月10日起至2019年10月10日止。五.1、该房屋年度租金（管理费）为税后人民币700000元/年（柒拾万元/年），其中包括全年物业费及全年供暖、供冷费用。2、第一合同年度的房屋租金（管理费）共计税后人民币700000元（柒拾万元）。甲乙双方签订本合同起两日内，乙方向甲方支付100000元（壹拾万元）定金。待乙方须在2016年10月10日前办理“创铺宝”北京亿诚创客投资基金管理中心全款付给甲方700000元（柒拾万元）房租，收款后当日甲方返还乙方之前向甲方支付的100000元（壹拾万元）定金。3、乙方需在每年9月10日前足额缴纳次年度房屋租金（管理费）。六.1、阳光国际商务中心为乙方提供正常供电、供水、供暖、供冷、停车等物业服务，其中全年物业费及全年供暖、供冷费用由甲方承担。供电、供水、停车等物业服务由乙方承担。2、甲方向乙方提供现有的消防设施、设备。租赁期间，乙方应严格按《中华人民共和国消防法》的规定，及时更换、添置租赁房屋使用范围内的消防设施、设备，确保消防设施设备齐备、完好。否则，由此引起的行政、民事责任由乙方承担。七.1、租赁期间，甲方负担的费用包括物业费、暖气费、冷气费等。乙方自行负担的费用包括水费、电费、停车费、电话费及网络使用费等。所有费用由甲、乙双方按计量装置记录的数据和物价部门核定的价格，按月足额交付阳光国际商务中心物业公司和相关部门。2、甲、乙双方应按时足额交纳前款约定的费用，否则，应按本合同第十三条的约定承担违约责任。八.1、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施设备。如因使用不当造成房屋及设施设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。2、在租赁期内，该房屋及所属设施设备的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责。对乙方的装修改造和装饰部分甲方不负修缮义务。十.2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的乙方有权解除合同。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（6）逾期未交纳房租的；（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。十一.3、乙方应于房屋租赁期满或解除、终止后3日内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装修、设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。十三.1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠房租的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租金两倍支付甲方滞纳金。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金两倍支付滞纳金。5、租赁期满或合同解除、终止后，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。原告与被告李铁男、被告陈旭娇子均在合同上签名捺印予以确认。   合同签订后，原告依约交付房屋。因原告未能得偿第二年度的租金，原告于2018年1月24日向被告李铁男、被告陈旭娇子发送《催收租金的函》一份，函载明：“致：承租人李铁男、陈旭娇子，2016年9月24日，出租人张蜜儿与承租人李铁男、陈旭娇子签订了《房屋租赁合同》，出租人将位于太原市长治路103号1幢1001号1-3层出租于乙方，租赁期限为36个月，自2016年10月10日起至2019年10月10日止，年度租金为税后人民币柒拾万元整。合同还约定贵方支付方式为：贵方实行先付款后使用的原则，即须在每年的9月10日前足额缴纳次年度房屋租金。合同签订后，出租方如约履行了合同，向贵方交付了房屋。贵方在如约支付第一年度租金后，再无按照合同约定支付房租，就这一事宜，出租人多次与贵方沟通，然而时至2018年1月24日，贵方仍未按合同约定支付下一年度租金。本着平等协商、友好沟通、长期合作的原则，希望贵方在收到本函后三日内与出租人协商处理事宜……”2018年2月1日，原告向被告李铁男、被告陈旭娇子发送《解除租赁合同的通知》一份，通知载明：“致：承租人李铁男、陈旭娇子，2018年1月24日出租人张蜜儿向承租人李铁男、陈旭娇子发出催收租金的函，“希望贵方在收到本函后三日内与出租人协商处理事宜”。时至2018年2月1日，出租方仍未收到贵方任何回复。……现书面郑重通知贵方：出租人张蜜儿解除2016年9月24日与贵方签订的《房屋租赁合同》并收回所出租的房屋，请贵方在接到该通知3日内将承租房屋及附属设施、设备交还出租方。”被告陈旭娇子当庭认可其收到该两份函件，并提出原告出租的房屋存在电梯故障、吊顶坍塌、空调系统损坏等问题，致使其无法正常经营，在与原告沟通无果的情况下，才未予支付第二年度租金。为此，被告陈旭娇子提供了《山西鑫光物业管理有限公司行政联络函》及相关照片，用以佐证房屋存在相关问题。   另查明，被告陈旭娇子已向山西鑫光物业管理有限公司缴纳涉诉房屋2017年10月至2018年12月31日物业费41475元、2017年11月至2018年3月采暖（中央空调）36865元、2018年6月至8月制冷（中央空调）22119元，共计100459元。   再查明，2015年1月16日，被告李铁男与被告陈旭娇子共同成立“山西天之娇子科技有限公司”，公司住所地为：太原市小店区长治路103号1幢1-3层1001号，法定代表人为被告李铁男，被告李铁男与被告陈旭娇子各持有50%的股份。2018年5月3日，该公司法定代表人变更为陈杰，公司股东变更为高莎与陈杰。2018年8月24日，被告李铁男（甲方）与被告陈旭娇子（乙方）签订《协议》一份，约定：由于乙方独自意愿开设娇子健康管理中心，故自2017年1月1日甲乙双方签订股权（股份）转让协议起，甲方不与山西天之娇子科技有限公司经营的娇子健康管理中心（地址：山西省太原市小店区阳光国际商务中心底商****）有任何关系，该事情起初由于甲乙双方为朋友关系，乙方不愿提供身份证给房东，故甲方帮助其提供并在房屋租赁合同上签字。在此期间，由于娇子健康管理中心经营过程中，房东与乙方联系，甲方属于不使用、不知情的情况，2017年底房东张蜜儿的代办人与甲方联系得知乙方未支付房东房租，甲方也告知代办人甲方与该公司无任何联系，也未使用该房屋，同时甲方也告知乙方该情况并督促其缴费，乙方以房屋存在诸多矛盾为由承诺乙方与房东协商解决与甲方无关，直至2018年8月甲方收到小店区法院传票之日，甲方才得知乙方一直拖欠房屋租赁费，甲乙双方进行协商，由于上述事实，乙方承认该行为是乙方单方面所致，与甲方无关，为保证甲方合理合法的权益不受损害，乙方同意，如果上庭，法院判决结果所涉及的费用由乙方一人全部承担，涉及甲方的责任由乙方独自承担，所涉及甲方承担的费用，乙方在还款期间，最先还款的顺序是偿还判决结果中甲方需承担的费用直至与甲方无关。   确认上述事实的证据有原告提供的《房屋租赁合同》、《催收租金的函》、《解除租赁合同的通知》、快递回单、企业信息公示档案，被告李铁男提供的协议、山西鑫光物业管理有限公司出具的证明、视频资料，被告陈旭娇子提供的山西鑫光物业管理有限公司行政联络函、照片等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。   本院认为，原告与被告李铁男、被告陈旭娇子于2016年9月24日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应受该合同之约束履行合同确定的相关义务。原告将房屋交付使用后，被告李铁男、被告陈旭娇子未按约支付租赁费，其行为已构成违约。原告要求解除合同，且被告李铁男、被告陈旭娇子均同意解除合同，故对原告该项诉求，本院予以支持。   合同解除后，被告李铁男、被告陈旭娇子尚需向原告支付拖欠的房屋租赁费，并将所租房屋返还给原告。原告要求被告李铁男、被告陈旭娇子支付从2017年10月10日起至交房日止的租赁费，合法合理，本院予以支持。根据合同约定房屋年租金为700000元，又因双方在合同中明确约定物业费、暖气费、冷气费应由原告负责缴纳，对被告陈旭娇子已向山西鑫光物业管理有限公司缴纳的物业费、采暖费、制冷费共计100459元，应在租赁费中予以核减，故被告李铁男、被告陈旭娇子应支付原告从2017年10月10日起至2018年10月9日止的房屋租赁费共计599541元。从2018年10月10日起，被告李铁男、被告陈旭娇子应按照每日1917.8元的标准支付原告至本院判决确定交房之日止的租赁费。对原告主张的违约金以及滞纳金，《房屋租赁合同》中对违约金和滞纳金虽均有约定，但考虑到违约金及滞纳金的性质均为补偿守约方因违约方之行为而受到的损失，结合本案实际情况，原告主张的数额明显过高，本院酌情支持被告李铁男、被告陈旭娇子向原告支付违约金及滞纳金共计60000元。对于被告陈旭娇子辩称的房屋存在问题应予核减租金并要求原告赔偿的请求，被告陈旭娇子在本案中所提供的证据并不充分，且被告陈旭娇子在本案中并未提起反诉其主张的请求亦不明确，故本院对其该项抗辩意见不予采信。对被告李铁男辩称的其非房屋实际使用人故而不应承担责任的意见，本案中《房屋租赁合同》系原告与被告李铁男、被告陈旭娇子共同签署，原告对被告李铁男、被告陈旭娇子系房屋承租人的信赖利益在合同签订时已经形成，依据合同相对性之原则，被告李铁男、被告陈旭娇子理应共同向原告承担涉案《房屋租赁合同》项下产生的义务。被告李铁男与被告陈旭娇子之间对各自责任承担的协议为其内部协议，仅对其二人具有约束力，该协议不得对抗原告，故对被告李铁男所述的其不应承担责任的抗辩意见，本院不予采信。但根据被告李铁男与被告陈旭娇子之间的协议，被告李铁男可在其向原告承担相应责任之后，向被告陈旭娇子进行追索。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、解除原告张蜜儿与被告李铁男、被告陈旭娇子于2016年9月24日签订的《房屋租赁合同》。   二、被告李铁男、被告陈旭娇子于本判决生效之日起三十日内将坐落于山西省太原市长治路103号1幢1001号1-3层房屋交还给原告张蜜儿。   三、被告李铁男、被告陈旭娇子于本判决生效之日起三十日内支付原告张蜜儿自2017年10月10日起至2018年10月9日止的房屋租赁费共计599541元。   四、被告李铁男、被告陈旭娇子于本判决生效之日起三十日内支付原告张蜜儿自2018年10月10日起至本判决第二项确定的交还房屋之日止的租金，每日租金为1917.8元。   五、被告李铁男、被告陈旭娇子于本判决生效之日起三十日内支付原告张蜜儿违约金及滞纳金共计60000元。   六、驳回原告张蜜儿的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取9682元（原告已预交），由原告张蜜儿负担4841元，被告李铁男、被告陈旭娇子共同负担4841元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判员 张潘潘     二○一八年十月二十九日   书记员 王 芳