河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初3685号原告：陈筱菊，女，1976年3月8日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：冯阔，河北航岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张保英，河北航岳律师事务所律师。被告：石家庄北城房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区柳林铺村柳林南路**。法定代表人：孟清怀，董事长。委托诉讼代理人：赵志鹏，北京大成（石家庄》律师事务所律师。被告：王永建，男，1970年4月11日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：田埂，北京大成（石家庄）律师事务所律师。原告陈筱菊与被告石家庄北城房地产开发有限公司（以下简称北城房产）、王永建确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈筱菊及其委托诉讼代理人冯阔、张保英，被告北城房产的委托诉讼代理人赵志鹏、被告王永建的委托诉讼代理人田埂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈筱菊向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告王永建与被告北城房产签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效。2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年8月11日原告与被告北城房产签订了《半岛名邸项目联合建房协议》，购买由被告北城房产开发建设的“柳林铺城中村改造项目”西侧地块10号楼1单元502室，该套住宅暂测建筑面积约为：190.77平方米（包含公摊面积），单价为6220元/平方米。该联合建房协议第七条第二款载明：本协议中乙方姓名在双方签署正式的《石家庄市商品房买卖合同》前可免费进行一次更名。协议签订后，原告给付被告50万元。合同期间，原告多次向被告请求办理更名未果。2017年11月23日，被告不顾原告多次更名的请求，径行发出了签署网签备案合同的通知，原告委托他人及时到石家庄与被告沟通解决此事，但北城房产拒绝按协议约定为其办理更名。原告随后多次询问售楼部不予更名的原因，售楼部称本人办理网签可以，不予办理更名。原告只得将本人户口迁到石家庄，期间和被告北城房产多次协商请求办理更名或者进行网签，北城房产从未回应。原告诉至法院后才得知，2017年12月7日，在并未与原告解除合同的情况下，北城房产与其公司董事王永建就涉案房产签订了《石家庄市商品房买卖合同》并办理网签备案，该买卖合同约定该房屋的单价为6220元/平方米（与原告2014年签订协议时的价格完全相同），现在该洋房的市场价已达到23000元每平米左右，以此价格签署备案合同严重背离常理。被告北城房产与被告王永建系为了侵吞原告的房产利益，恶意违约，在未通知原告解除合同的情况下，利用自己的特殊优势地位另签了买卖合同，以期达到“无法继续履行与陈筱菊签订的《联合建房协议》”的目的，明显损害了原告的合法利益。根据《合同法》五十二条的规定，请求判令二被告签署的合同无效。北城房产辩称，一、原告在接到答辩人的通知后，未在约定的期限内与答辩人签署正式的商品房买卖合同，其行为已经违约，依照协议约定答辩人有权将房屋另行出售。原、被告双方于2014年8月11日签订了《半岛名邸联合建房协议》，协议约定付款方式为一次付款，即在2014年8月11日前交纳总房款1053050元。但实际上，原告当天仅交纳了50万房款，之后答辩人多次催促，原告始终未能补足剩余房款。后原告要求将付款方式由一次性付款变更为按揭贷款，答辩人遂同意进行了变更。2017年5月份案涉项目取得房屋预售许可证后，答辩人曾多次通知原告来办理备案合同签署事宜并提供办理银行按揭贷款的相关材料，但原告一直不配合。2017年11月23日答辩人向原告发出书通知，要求其前来签署正式合同并办理相关手续，同时告知其若逾期未能办理，由此产生的一切后果由其个人承担。原告实际于2017年11月25日签收该通知，另依照联合建房协议第五条的约定，原告自通知之日起7日内与甲方签署正式《商品房买卖合同》，逾期不签署合同的，甲方有权将房屋另行出售。因此，原告最晚应于2017年12月2日日前来签署正式合同，但实际上原告并未在上述期限内前来签署正式合同，其本人已经以不作为的方式自动放弃了自身的权利，已经违约，答辩人有权另行出售该房产，这是原告应当能正常预见和并由其自行承担的后果。依照协议约定，原告目前仅享有已交纳房款的返还请求权，事实上答辩人曾主动联系原告退还其房款，只是原告不配合，所以至今未能处理完结。二、答辩人将案涉房产另行出售给被告王永建是在原告逾期未来签署合同之后进行的，双方签订的《预售商品房买卖合同》合法有效且已办理了预售备案手续，合同也已经实际履行。未侵犯原告的任何合法利益，原告作为合同关系以外的第三人，无权提起本诉讼。(一)如前所述，基于原告的违约行为，答辩人有权将房屋另行出售。至于是否另行出售、另行出售给谁、以什么价格出售，实质上与原告没有关系。即便没有另行出售，因为原告的违约，联合建房协议也无法继续履行，答辩人也不会同意继续履行，法院更不会在原告明确违约的情况下，判令合同继续履行。因此，在原告违约没有前来签署正式合同之后，其已经实质上丧失了要求继续履行合同的权利。(二)答辩人与被告王永建之间是真实、合法的交易。原告以其所谓的购房户王永建系公司董事以及备案价背离常理来主张答辩人恶意违约，侵吞原告房产利益，该说法完全是恶意揣测，没有事实与法律依据。首先，关于房产价格的问题，依照国家发展改革委于2011年制定的《商品房销售明码标价规定》的规定，所有房地产开发项目在申请商品房预售许可前，必须向市发展和改革委(价格主管部门)申报商品房销售价格，其标价方式、标价内容必须经市发展和改革委(价格主管部门)审核监制，商品房销售明码标价实行“一套一标、“一房一价”，不得在标价之外加价。2016年11月24日石家庄市发展和改革委员会、石家庄市住房和城乡建设局联合发布了《关于严格落实新建商品房销售价格申报和明码标价审核监制工作的通知》，通知要求：在市城区范围内从事房地产开发销售的企业和中介服务机构销售商品房，须按照国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》以及河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则的规定，实行明码标价。房地产开发企业和中介服务机构，不得利用虚假或使人误解的标价内容进行价格欺诈，不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用。案涉房产在2017年5月取得预售许可证之前已于2017年3月15日按照上述规定，经石家庄市价格监督监察局监制，确认该套房产销售单价为6220元/平方米，房屋总价为1255445元。按照上述法律规定，该套房产无论何时出售，无论出售给谁，都必须按照这个价格出售。其次，被告王永建在2014年也参与了联合建房活动，同样以5千元每平方米的价格订购了一套房产，后来因为公司房源紧张，为公司综合利益和其他方面因素考虑，王永建从公司角度出发，牺牲自身利益，将房产退出。因此，在公司将案涉房屋另行出售时，优先考虑与其签署了购房合同。该购房合意是在原告违约，答辩人确定另行出售房产之后达成的，和原告没有关系，更不存在原告所谓的恶意。综上请求法院驳回原告诉讼请求。王永建辩称，1、原告要求与被一签订的商品房买卖合同无效的请求没有事实和法律依据，我方与被一签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，不存在无效的情况；2、我方与被一签订合法有效的商品房买卖合同已经缴纳了首付款并办理了相关的代理手续且现已入住。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。原告为证明自己的诉讼请求，提交以下证据：证据一、联合建房协议，证明2014年8月11日双方签订了购房协议，协议第七条约定所购房屋网签备案之前，原告可以免费更名一次；证据二、北城半岛名邸收据，证明陈筱菊已支付50万元购房款；证据三、补交放款通知短信截图，证明2017年8月16号半岛名邸通知陈筱菊更换购房款收据，核对面积差，系售楼部工作人员杜倩通知，显示其电话是17731113445；证据四、北城地产通知，证明2017年11月25日陈筱菊收到签订《商品房买卖合同》办理相关手续的通知，被一未向原告发送过其他通知；证据五、陈筱菊与北城售楼工作人员的电话录音，证明2017年12月7日北城工作人员告知陈筱菊本人来网签合同可以，不予更名，证明北城地产要求业主“尽早”办理买卖合同，北城地产11月份通知系对履行期限的新要求，应解释为合理必要期限；证据六、陈筱菊夫妇来石火车票，证明2017年9月24日陈筱菊夫妇曾亲自到售楼处询问更名过户，售楼部告知陈筱菊夫妇等通知；证据七、陈筱菊与半岛名邸售楼工作人员杜倩的电话录音，证明1、2017年9月24日陈筱菊亲自到售楼部要求更名；2、北城地产当时对未能更名的客户统一要求等通知；证据八、梁爱明来石火车票，证明梁爱明受陈筱菊委托来石沟通购房合同履行事宜的时间为2017年12月2日；证据九、陈筱菊户籍，陈筱菊户口已经迁至石家庄，具备了正式合同的条件；证据十、蒲爱民13-1-1002房屋更名记录及视频、蒲爱民等三人被迫向金柳林学校捐款的凭证；证据十一、金柳林学校的资料，证明北城地产法定代表人与金柳林教育集团的法定代表人均为孟清怀，北城地产强迫更名业主捐款到金柳林学校，金额为15万至20万元，变相收取更名业主高额费用；证据十二、梁爱明、蒲爱民证人证言，证明梁爱明受陈筱菊委托沟通履行合同事宜以及上述7-11项事实；证据十三、王永建与北城地产签订的预售商品房买卖合同，证明在北城地产未与陈筱菊解除合同的情况下，2017年12月7日与王永建签署预售房买卖，合同价格为6620元，远低于市场价格，是按照陈筱菊和北城地产签订的联合建房协议的价格签署的；证据十四、与半岛名邸售楼客服的通话视频，证明北城地产2017年12月份洋房对外售价23000元左右，北城地产与王永建合同价格约定明显不合理，直接侵害了原告的利益；证据十五、北城地产董事、监事、经理信息等资料，证明王永建系北城地产的董事，2016年11月前系董事长，其与北城地产签订合同不合情理也不合法，显二被告系恶意串通。被告北城房产对上述证据发表质证意见：对证据一、二真实性没有异议，根据协议第7条约定的更名流程是在乙方与第三方协商更名后需向甲方提交书面联合建房更名申请，并经甲方批准以后再更换原收款收据和协议，被告没有通知其更名的义务，也无从得知是否有更名的需求；对证据三真实性不予认可，无法核实；对证据四真实性予以认可，通知是在2017年11月23日发出的，内容就是通知原告来签署正式的商品房买卖合同，而且明示和告知原告逾期未来办理的，由此产生的一切后果由个人承担，对于办理的期限在订购协议第5条有明确约定：原告应当在接到通知7日内来签署正式合同，逾期甲方有权另行出售相关房产，根据通知签收日期原告最晚应当于2017年12月2日来签署合同，原告实际上未于上述期间内来履行签署合同的义务；对证据五真实性不予认可，原告也无法证明其谈话的对象，谈话内容当中，原告隐瞒了被告公司于2017年11月23日向其发出签署合同的通知的事实，该录音资料不能证实其在过期以后被告重新同意与其签署合同，该录音当中一直陈述合同签署的事宜应当找合同履约部，具体询问咨询合同；对证据六真实性不予认可，仅是一个订票的信息，是否实际出行无法证实，也无法证实来石家庄的行程内容，无法证实原告所陈述的目的；对证据七真实性不予认可，原告也无法证明谈话的对象对证据八真实性、关联性均不认可，也仅是一个订票信息，不能证实是否实际出行，也不能证实来石家庄出行的行程和原告有什么关系，梁爱明也不是合同的当事人，更没有原告的相关委托；对证据九和本案没有关联性，迁来的时间是2018年1月29日，也证实在此之前陈筱菊根本不符合在石家庄购房的购房条件，也可能是原告因个人原因一直未来签署正式合同的根本性原因；对证据十、十一真实性不予认可，和本案没有关联性，没有原件不符合证据的形式要求；对证据十三真实性予以认可，时间点12月7日签署预售房买卖合同是在被告取得另行出售房产之后进行，合同订购协议中有明确约定，合同价格不是6620元，应当是6220元，这个价格是我们在价格主管部门备案的明码销售的价格，依照相关规定，案涉房产的销售价格并需按照备案价格销售；对证据十四真实性不予认可对证据十五真实性予以认可，但是该证据证明不了二被告存在恶意串通的行为，而且法律上也没有任何一条禁止地产公司员工购买自己公司开发的房产，双方签订的商品房买卖合同符合法律规定、真实有效。被告王永建同意北城房产的质证意见。被告北城房产提交以下证据：证据一、通知；证据二、快递单存根；证据三、快递包裹查询记录；以上三证据证明2017年11月23日被告通知原告前来签订商品房买卖合同并办理相关手续，若逾期未能办理，相关后果由个人承担。原告于2017年11月25日签收该通知；证据四、联合建房协议，证明依照协议第五条的规定，原告应当于接到通知后7日内与被告签署正式《商品房买卖合同》逾期不签署合同的，被告有权将案涉房屋另行出售。原告实际于2017年12月2日与我公司签署正式合同，该期限内，原告未来签合同，已实际违约；证据五、石家庄市商品房买卖合同，证明因原告逾期不签署合同，被告于2017年12月7日将案涉房产另行出售给第二被告，并办理了预售商品房合同备案手续，该合同合法有效；证据六、个人一手住房贷款合同；证据七、中国银行借款借据；以上二证据证明第二被告与贷款银行及我公司就涉案房产按揭贷款事宜签订了《个人一手住房贷款合同》第二被告按揭贷款87万元；证据八、收据；证据九、贷款放款回单；以上二证据证明我公司收取了第二被告首付款385445元，第二被告房贷款87万元于2017年12月20日由贷款银行发放至我公司账户。第二被告已付清全部房款;;证据十、《半岛名邸（一区）交房流程表》；证据十一、代收代缴服务协议;;证据十二、房屋验收协议证据十三、半岛名邸（一区）业主物品接收单;证据十四、前期物业服务协议、临时管理规约；以上五证据证明涉案房产已经办理了交房手续，第二被告已实际接收房屋办理了入住手续；证据十五、商品房销售明码标价审核监制申请表;;证据十六、商品房销售明码标价备案手册；以上二证据证明案涉房产在2017年3月依法备案的明码标价就是6220元/平米，备案之后该套房产价格已经固定。按照规定该套房产无论何时出售、无论出售给谁都必须是这个价格。原告对北城房产上述证据发表以下质证意见：对证据一、二、三真实性没有异议，但是原告与被告合同并未解除，1、因为根据合同约定第7条被告一有为原告更名的在先义务，系被告一违约在先；2、而且被告一主张合同解除，并未通知原告，根据合同法96条之规定被告一和原告的合同没有解除；3、被告一发出的通知要求原告尽早来办理相关手续，尽早应当看作是被告一对签订合同期限的新的规定，该公司是北城地产公司群发给业主的，系格式条款，应当理解为必要的合理期限，如果北城地产公司和业主有不同意见，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，并且通过北城地产售楼部工作人员2017年12月7日答复原告可以本人签合同的录音，北城地产在2017年12月15日、12月18日、12月25日分别给梁爱明、蒲爱民、闫凯办理更名手续的事实，北城地产给上述三人发出的通知和陈筱菊是同时的，上述三人在12月7日以后仍能办理更名手续说明北城地产不给陈筱菊办理更名是恶意的，陈筱菊不存在逾期不履行合同义务的情形，是北城地产违约在先，恶意期盼合同解除；对于证据四中联合建房协议单价应为6220元，对刚才所述进行更正，合同第7条明确可以办理更名，也证实二被告之间签署的合同是基于和陈筱菊签署的协议价格确定的；对证据五、六、七真实性认可，但该合同是二被告恶意串通所签，应属无效；对证据八真实性不认可，即使是付了385445元，原告陈筱菊已于2014年就付了50万元；对证据九至证据十四与本案没有关联性，只能证明被告侵占了该房产；对证据十五被告提供的申请表，其中销售价目表看到9-10栋1-502申报的价格为6220元与原告和被告一签署的联合购房协议销售单价完全一致，并且被告一称该单价确定后不可变更是错误的，正如被告一陈述的石家庄新建商品房销售价格申报和明码标价审核工作办法确有该文件，但是该文件第5条第一款规定销售价格如有突破申报价格，必须提前15天到价格主管部门重新申报，重新申报时只需填报商品房销售价目表，所以被告一是可以调高价格和改变价格，应当以买卖时的市价签署合同，根据被告一提供的商品房销售价目表其中9-10栋2-702其销售单价为25000元/平米，能够证明其申报的价格时该洋房的单价已经达到25000元，远超过2014年的价格。被告王永建对被告北城房产提交的上述证据均予以认可，无异议。被告王永建提交证据：证据一、商品房买卖合同；证据二、个人住房贷款合同；以上二证据证明被告二和被一签订合法有效的商品房买卖合同，并办理了相关贷款手续;证据三、中国银行借款借据；证据四、北城房地产收款收据；以上二证据证明被告二依合同缴纳首付款，后续付清了全部房款；证据五、代收代缴服务协议，证明被告二已经入住该房屋；证据六、中国银行交易流水明细清单，证明被告二按时归还贷款；证据七、户口本；证据八、半岛名邸联合建房协议；证据九、半岛名邸专用收款收据；以上三证据证明第二被告王永建曾在2014年以其儿子王彤的名义与北城房地产签订过联合建房协议，预购买半岛名邸的房子，但当时因为其他原因没有卖给第二被告，所以北城房地产约定一直保留第二被告王永建的购房名额，我方购买该房屋的行为合法有效，没有侵犯原告的合法权益。原告对被告王永建提交的证据发表质证意见：证据一至六，只能证明被告侵占了这套房屋；证据七至九对其真实性没有异议，被告二想证明曾经买过房子，公司便需要为其保留购房名额，本身不符合逻辑，但也就能证明为什么被告恶意期盼与原告的合同解除，因为二被告一直在找合适的机会为被告二谋取不法利益，因为原告所购房屋面积大、价格低，才成了二被告侵占的目标，在专用收款收据当中我们看到购房款当时应付1922648元当时只付576794元，不足30%,说明其享有特权，并且王永建之子是石家庄乾恩企业管理中心的法定代表人，该中心是有限合伙，是石家庄北城房地产有限公司的股东，其父子二人对公司都有控制能力。被告北城房产对王永建提交的证据予以认可。本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，原告与被告北城房产签订《半岛名邸项目联合建房协议》，约定原告“自愿参与(联合建房)”由被告北城房产开发建设的“柳林铺城中村改造项目（暂定名为：半岛名邸）”西侧地块10号楼1单元502室，暂测建筑面积为190.77平方米，该套住宅单价为6220元/平方米，总房价1186589元，在签署协议当天，交首付款500000元，在签署《商品房买卖合同》后，剩余房款通过银行按揭方式办理；被告北城房产在取得《商品预售许可证》后通知原告，原告自通知之日起7日内与被告北城房产签署正式《商品房买卖合同》，逾期不签署合同的，被告北城房产有权将其房屋另行出售，自通知之日起30日内将已交纳的房款全额无息退还；本协议中乙方姓名在双方签署正式的《商品房买卖合同》前可免费进行一次更名。2017年12月7日，被告北城房产将上述案涉房产出售给被告王永建，二被告签署《石家庄市商品房买卖合同》，约定房屋单价6220元/平方米，建筑面积201.84平方米，总价款1255445元，被告王永建于2017年12月6日前支付首期房款385445元，余款870000元申请贷款支付。另查明，被告王永建在2016年11月前系被告北城房产董事长，现为该公司董事。上述事实，双方没有争议，本院予以确认。在庭审中，原告提出多次找被告北城房产协商办理更名事宜，被告北城房产拒绝办理，不存在被告答辩中所述原告违约情形，并认为被告王永建作为被告北城房产的董事，在2017年底仍以2014年签订联合建房协议时的单价购房，不能认定是善意取得。被告提交相关证据证明被告王永建于2014年以其儿子王彤名义与被告北城房产签订过联合建房协议，因其他原因未能出售，所以被告北城房产一直保留被告王永建的购房名额。以上事实有双方举证及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告要求确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效，应查清两个焦点：1、原告是否违反《联合建房协议》；2、被告王永建签订《商品房买卖合同》是否为善意。针对第一个焦点问题，本院认为原告与被告北城房产签订的《联合建房协议》是双方真实意思表示，双方应按该协议履行各自义务。原告提交的证据可以证实其在签订协议后，一直积极主动联系被告北城房产，并向被告北城房产表示过变更购房人姓名之意愿。被告否认拒绝为原告办理更名，并称原告未在规定期间到公司办理相关手续签订正式商品房买卖合同，原告已经违约，被告北城房产有权另行出售该房屋。原告否认违约，称已委托他人在规定期限联系被告北城房产，协商办理签订正式合同事项，被告北城房产对此不认可。双方对该部分事实表述不一，考虑到原告已经向被告交付购房首付款50万元，且该房产价值较高，原告在收到被告通知后，不积极签订合同有悖常理，且被告的证据亦不能证明原告有违约行为，故对被告北城房产的辩解意见，本院不予采信。针对第二个焦点问题。被告王永建于2016年11月前系被告北城房产董事长，现为该公司董事，原告与被告北城房产就案涉房产有争议之情况应予知晓，且其于2017年12月份的购买价格与2014年8月份联合建房时价格一样，显然不合常理。被告辩解意见称，被告王永建之子王彤于2014年8月亦参与联合建房，但因其他原因未成，所以保留王永建购房名额，本院对此意见不能认同：王永建与王彤均是独立的个体，王彤未能购买房屋的原因不在原告，亦不能因此由被告王永建享有购房名额。故本院不能认定被告王永建签订《商品房买卖合同》为善意。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：被告石家庄北城房地产开发有限公司与被告王永建签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效。案件受理费80.0元，减半收取计40.0元，由二被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  史化璞二〇一八年十月十一日书记员  牛志娇