湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初2008号 原告：株洲市华晨国际业主委员会，住所地为湖南省株洲市珠江南路。 业主委员会主任：许登舫，男，1947年9月18日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：刘裕，湖南弘一律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：株洲市华晨天伦大酒店有限责任公司，住所地为湖南省株洲市天元区。 法定代表人：沈勇，系公司董事长。 委托诉讼代理人：汤盾，湖南湘东律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等。 原告株洲市华晨国际业主委员会（以下简称华晨业委会）与被告株洲市华晨天伦大酒店有限责任公司（以下简称华晨大酒店）相邻权纠纷一案。本院于2018年7月24日立案受理后，依法由代理审判员陶广独任审理，于2018年8月30日、9月28日两次公开开庭进行了审理，书记员欧小晶担任法庭记录。原告华晨业委会的委托诉讼代理人盛金良、刘裕，被告华晨大酒店的委托诉讼代理人汤盾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华晨业委会诉称：原告于2016年6月7日正式备案成立，主要工作职责在于维护华晨国际小区全体业主的合法权益。原告成立后，发现被告存在侵犯全体业主合法权益的行为：1、被告在未经过原告允许的情况下，擅自占用华晨国际11栋楼顶的大部分公共区域，用于安装热水锅炉、水箱、空调冷水塔、水箱、冷水机组等设施设备并使用，严重影响小区房屋安全性能，也给小区业主带来重大安全风险；2、未经原告的允许，被告擅自将华晨国际小区的部分公共区域作为其酒店外的前坪，违反了《消防法》中相关规定，给小区的业主带来了安全风险；3、未经过原告允许，被告擅自在华晨国际11栋的楼顶及外墙上安装广告招牌，给小区业主带来人身安全风险。为此，原告就上述侵权行为多次与被告协商，双方均没有达成一致。为维护华晨国际小区全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告拆除安装的热水锅炉、水箱、空调冷水塔、冷水机组等设施设备；2、被告拆除其在酒店前坪设置的标示性墙跺，并将地面恢复至原有的平整状态；3、本案的诉讼费用由被告承担。 被告华晨大酒店答辩：1、认为本案原告不是本案的适格主体。被告华晨业委会产生、成立均不合法，华晨国际住户有1256户，而首届业主大会仅有业主23人参加，无论是专有部分面积还是出席的业主人数均远远低于法定的要求；2、原告是基于对专有部分特定使用功能的合理需要，有权无偿利用屋顶及使用专有部分相对应的共有部分。原告诉称被告所安装的设备、设施严重影响了小区房屋安全性能，给小区业主带来重大安全风险，酒店外的前坪也存在安全风险，无任何事实依据。认为被告不构成侵权，请求法院依法驳回原告的起诉或原告的各项诉请。 本院经审理查明：2013年5月16日，株洲市庐山路华晨国际项目的开发商株洲华晨房地产开发有限责任公司与株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称天伦大酒店）签订了《合作协议》，引进了天伦大酒店进驻华晨国际项目，开发综合性高档酒店，范围包括华晨国际11栋9-20层以及商业裙楼部分。2014年3月份，天伦酒店陆续与华晨国际11栋9-20层的业主签订了《房屋租赁合同》，用于经营酒店。《租赁合同》约定授权天伦酒店代为行使包括房屋的使用管理权、参加选举业主委员会、共有部分的共同管理权等业主权利。还约定如果承租方变更为其他酒店经营的，租赁合同继续有效。2015年10月12日，天伦大酒店的主要股东沈勇等成立了被告华晨大酒店。天伦大酒店与被告华晨大酒店投资开办了天伦瑞玺国际酒店。租赁合同的承租方实际变更为被告华晨大酒店。租金也由被告华晨大酒店直接支付给各业主。 华晨国际业主共有6栋1876户，2016年11月12日成立了华晨业委会。2017年12月30日召开了华晨国际首届业主委员会第二次业主代表大会，大湖塘社区居委会也派工作人员参加，华晨业委会同时向大湖塘社区居委会送达了《华晨国际业主委员会工作报告》、《华晨国际业主委员会资料汇编（2017年9月）》和《华晨国际首届业主委员会第二次业主代表大会会议纪要》。 另查明：2013年6月24日株洲市规划局向株洲华晨房地产开发有限责任公司颁发了株规建【2013】72号《建设工程规划许可证》，建设工程规划审批单上注明华晨国际11栋规划性质为商业性质，11栋屋顶规划设计为机房设置和安装层。 以上事实有原告提交的会议纪要，告示两份，被告的工商登记信息，通知，竣工验收备案表，公告，签到表，工作报告，会议纪要，资料汇编，会议记录，证明以及被告提交的合作协议，租赁明细表，房屋租赁合同、授权书，领据，2018年租金明细表、银行租金支付凭据，情况说明，《建设规划许可证》、《建设工程规划审批单》、规划设计图及双方当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：本案系建筑物区分所有权纠纷。本案争议焦点为：原告的诉请是否有事实及法律依据。具体分析如下：建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人与业主之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助，公平合理的原则，正确处理相邻关系。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”第十六条之规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”本案中，被告华晨大酒店承受了天伦大酒店与华晨国际11栋9-20层的业主签订的《房屋租赁合同》，是实际的华晨国际11栋9-20层的承租人，《房屋租赁合同》明确约定被告华晨大酒店租赁11栋9-20层是用途为办公用房或酒店经营（含酒店娱乐、休闲、餐饮配套用途），被告也按合同约定及时向业主缴纳了租金。且株洲华晨房地产开发有限责任公司向株洲市规划局报建规划许可时，建设工程规划审批单上注明华晨国际11栋规划性质为商业性质，11栋屋顶规划设计为机房设置和安装层。故本院认为，被告华晨大酒店在华晨国际11栋屋顶安装热水锅炉、水箱、空调冷水塔、冷水机组等设施设备及在酒店前坪设置标志性墙跺是对房屋专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分不应认定为侵权。原告认为被告的上述行为存在安全风险并损害了全体业主的合法权益无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，因原、被告双方不同意进行调解。依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告株洲市华晨国际业主委员会全部的诉讼请求。 本案案件受理费200元，减半收取100元，由原告株洲市华晨国际业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，帐号：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 代理审判员 陶 广 二〇一八年十月十一日 书 记 员 欧小晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。