江西省丰城市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0981民初1442号 原告：赖国栋，男，1978年10月29日出生，汉族，警察，住址江西省南昌市红谷滩新区。 委托代理人：蔡文波，江西浩剑律师事务所律师。执业证号码：13609201010804300。代理权限：一般授权。 被告：丰城赣铁置业有限公司，住所地江西省丰城市政府办公大楼**，丰城市新力帝泊湾售楼部。统一社会信用代码：91360981586596330R。法定代表人：沈令华。 委托代理人：柏少金，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。执业证号码：13601201710152651。代理权限：特别授权。 原告赖国栋（以下简称原告）与被告丰城赣铁置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖国栋及其委托诉讼代理人蔡文波，被告丰城赣铁置业有限公司委托代理人柏少金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告漏水房屋进行维修，同时维修方案应经原告同意并由原告全程监督维修；2、判令被告赔偿原告损失4000元（自2017年7月30日交房之日按每月500元的损失计算，具体数额计算至被告修复完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月29日原、被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的坐落于丰城市河洲街道龙泉支一路30号商铺，原告于2017年7月30日根据合同约定收取了该商铺，原告接房后发现商铺内多次漏水。事情发生以后，原告多次向被告反映并要求被告维修，被告以各种理由拒绝维修，造成原告至今都无法正常使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。综上所述被告对原告的房屋理应承担维修责任，同时鉴于被告一直以来敷衍和拖延的方式处理，因此请求法院判决被告限期修复漏水墙面，维修方案应经过原告同意并由原告全程监督维修。 被告辩称，1、本案商铺建筑质量合格；2、渗漏水原因非商铺建筑质量所致，是相邻业主破坏了防水层导致的；3、答辩人并非本案适格的被告，应是破坏了防水层的第三人。 庭审中，原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据一：商品房买卖合同一份、丰城《新力帝泊湾》交付指引一份。证明目的：1、原告向被告购买了丰城《新力帝泊湾》30号店铺，被告于2017年7月30日向原告交付了店铺；2、根据合同约定如出现质量问题被告有修复的义务。证据二、30号商铺漏水图。证明目的：被告卖给原告的店铺存在多处漏水的情况。证据三、租户的证词、商铺的租赁合同两份。证明目的：因被告未及时修复造成该店铺的实际租金比周边的其它商铺低于500元每月；证据四、205号楼装修审批及完工备案表。证明目的：该房屋的防水屋是2017年2月15日至2017年5月15日之间破坏的。被告对原告提供的证据质证如下：对证据一中的合同的真实性和合法性没有异议，与质量问题的修复是没有关系的；对证据二的三性均有异议，照片是从何而来不清楚，漏水原因不清楚，照片是打印出来的不符合法律规定；对证据三真实性和关联性有异议，根据相关规定，证人应到庭作证。对租赁合同是无法直接证明造成原告损失。对证据四的关联性有异议，1、2017年2月15日至2017年5月15日是工程期，这是他们的约定，装修并不一定发生在这期间内；2、具体装修什么从上面看不出来，装修完后再打掉防水层也是可能的。 被告为证明自己的辩称事实，提供的证据有：证据一、竣工验收备案表。证明目的：本案商铺已经竣工验收，并已经在建设局备案，房屋质量无任何瑕疵；证据二、丰城帝泊湾商铺房屋交接单。证明目的：2017年7月30日，被告向原告交付商铺时，原告已经对商铺的现状予以确认，不持异议；证据三、《限期整改通知书》、《关于丰城帝泊湾9栋205违章拆除承重墙改变外立面的报告》、丰城帝泊湾9栋2单元205号业主吴晴华、袁志强正在维修渗漏水处的图片。证明目的：原告的相邻业主是吴晴华、袁志强将保护伸缩缝的浇筑反坎打掉，导致防水层被破坏，从而发生渗漏水事件的事实；证据四、编号FC201612008445《商品房买卖合同》、《合同补充协议》。证明目的：根据该合同第十六条及《合同补充协议》第十二条的约定，非出卖人造成的损坏，出卖方不承担维修责任。原告对被告提供的证据质证如下：对证据一的三性均无异议，对其证明目的有异议，该报告的时间是2016年7月15日，竣工内容是房屋的主体，本案是房屋的质量问题，不能因此对抗房屋存在质量问题；对证据二的真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，该房屋在交接单上没有任何验收记录，双方在交接时没有发现屋顶漏水情况，只能证明当时被告向原告交付了房屋；对证据三的三性没有异议，恰恰也能证明被告向原告交付房屋时，屋顶的防水层已经被破坏，在交付时就存在漏水的情况，不合格的情况，被告隐瞒了房屋的漏水情况；对证据四的三性没有异议，对证明目的有异议，与证据三恰恰能证明房屋在交付时就漏水，被告有修复的义务。 本院对上述原、被告的举证认证如下： 对原告提供的证据一、证据二、被告质证提出异议，本院认为该两组证据结合被告提供的证据三，足以证明原告购买了《新力帝泊湾》30号商铺，且该商铺存在漏水情况，故对原告提供的证据一、证据二予以确认。对原告提供的证据三，被告提出异议，本院认为证人应当出庭作证，证据形式不合法，故对该证据不予确认。对原告提供的证据四，本院认为该证据不能证明防水层是2017年2月15日至2017年5月15日之间破坏的，故对该证据不予确认。 对被告提供的证据一、证据二、原告质证提出异议，本院认为该两组证据只能证明被告向原告交付了涉案商铺，不能证明商铺没有质量问题，故对该两组证据的证明目的不予确认；对被告提供的证据三、原告质证提出异议，本院认为该证据不能证明商铺漏水是相邻业主的行为造成的，因为没有经过相关有资质的机构鉴定，不能推定涉案商铺漏水是相邻业主的行为导致的；对被告提供的证据四，原告质证提出异议，本院认为根据《最商人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“在保修期内，有质量问题，出卖出人应当承担修复的责任”之规定，原、被告约定的“非出卖人造成的损坏，出卖人不承担修复责任”违反了上述司法解释的有关规定，属于无效协议，故对被告提供的证据四的证明目的不予确认。 综上认证，并结合庭审调查，本院认定本案事实如下：2016年12月29日原、被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的坐落于丰城市河洲街道龙泉支一路30号商铺，原告于2017年7月30日根据合同约定收取了该商铺，原告接房后发现商铺内多次漏水。事情发生以后，原告多次向被告反映并要求被告维修，被告以各种理由拒绝维修。2018年4月13日，原告起诉来院，请求法院判决被告限期修复漏水墙面，维修方案应经过原告同意并由原告全程监督维修，并赔偿原告的损失。 本院认为：原、被告之间房屋买卖关系依法成立，合法有效。原、被告双方都应当按照约定行使自己的权利，履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“在保修期内，有质量问题，出卖人应当承担修复的责任”之规定，被告交付给原告的涉案商铺存在漏水质量问题，被告应当承担修复的责任。参照《建设工程质量管理条例》第十四条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙的防渗漏为5年”之规定，涉案商铺在保修期内，故原告要求被告限期对渗漏水商铺进行维修的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿其损失，因原告未提供有效的证据证实其损失和损失的具体数额，故本院对原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求不予支持。被告辩称涉案商铺漏水是相邻业主破坏了防水层导致的，其不是本案的适格主体，本院认为当合同之诉与侵权之诉竞合时，当事人可以选择，原告选择的是合同之诉，故本案审理的是原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，不是第三人的侵权纠纷，故被告辨称其不是本案的适格主体，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最商人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告丰城赣铁置业有限公司于本判决生效后90日内负责把原告赖国栋的商铺修复合格（具体合格为商铺不漏水，该商铺位于丰城市河洲街道龙泉支一路30号），所有修复费用由被告丰城赣铁置业有限公司承担； 二、驳回原告赖国栋的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，由被告丰城赣铁置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 长  甘院华 人民陪审员  罗泽亮 人民陪审员  陈宏军 二〇一八年十月十日 书 记 员  邬 琳 附： 《中华人民共和国合同法》 第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。