江苏省邳州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0382民初901号 原告（执行案外人）：姜向阳，男，1959年9月10日出生，汉族，公务员，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：蔡波，江苏汇君律师事务所律师。 被告（申请执行人）：岑静，女，1975年8月1日生，汉族，住邳州市。 第三人（被执行人）：魏威，男，1975年10月21日生，汉族，住徐州市泉山区。 第三人（被执行人）：李夏芬，女，1978年7月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 原告姜向阳与被告岑静、第三人魏威、李夏芬案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月26日、2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告姜向阳及其诉讼代理人蔡波到庭参加诉讼，被告岑静、第三人魏威、李夏芬经合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜向阳向本院提出诉讼请求：1、停止对徐州市泉山区房屋的执行，解除对该房的查封；2、依法确认原告姜向阳对前述房产享有所有权；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年6月4日，原告姜向阳（乙方）通过中介公司徐州住商房地产经纪有限公司与第三人魏伟、李夏芬（甲方）签订《房产转让协议》一份，约定甲方将位于徐州市泉山区的房屋转让给乙方，交易价格为105万元，合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款80万元。针对余款25万元，双方约定在交易过户时由原告一次性打入资金监管账户，但案涉房屋在取得房产证具备过户条件时，第三人迟迟未将银行贷款还清，拒绝配合原告办理过户手续。时至2016年8月，原告得知因第三人与被告岑静民间借贷纠纷，案涉房屋被被告申请查封。原告认为，原告与第三人签订的《房产转让协议》合法有效，且原告早在2012年就合法占有了案涉房屋，并对该房进行了精装修居住至今，同时原告已按合同约定支付了购房款，并同意按照法院的要求将剩余房款交付执行，未办理房产过户登记手续的责任也完全在于第三人未还清银行贷款，拒不配合过户。综上，请求判如所请。 被告岑静提交书面答辩状辩称，1、原告与第三人签订的房屋买卖协议是无效的。原告称已支付购房款，但只有收据，没有银行流水，真实性无法确认。2、原告称2011年6月4日即向第三人购买了案涉房产，但时至今日，该房的按揭贷款仍由第三人的个人公积金贷款账户履行还款义务，根据原告提供的电费发票，第三人李夏芬仍为该房的业主。3、根据物权法规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，否则不发生效力，案涉房产的登记房主为第三人，所以查封行为没有任何问题。4、根据法律规定，对于二手房买卖必须满足以下四个条件，即在查封以前签订了合法有效的书面买卖合同、在查封前已合法占有使用该不动产、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人原因未办理过户登记手续，综合本案，原告提供的证明不足以证明其同时满足以上条件，案涉房产仍应属第三人所有。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人魏威、李夏芬提交书面答辩人述称，答辩人与原告已于2011年6月4日签订《房产转让协议》一份，约定将案涉房屋转让给原告姜向阳。原告按照协议已经支付答辩人购房款80万元，余款待交易过户时一次性付清。合同签订后，答辩人依约于2012年将房屋转移交付给原告占有，原告已对该房装修入住，此房应属原告所有。另外，答辩人与被告岑静之间的民间借贷纠纷案件已经徐州市中级人民法院调解终结，答辩人已按照调解书约定的气息履行义务，案涉房产已无查封必要。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 经审理查明：第三人魏威与李夏芬系夫妻关系。2010年4月24日，李夏芬与江苏省华厦融创置地集团有限公司签订商品房买卖合同一份，购买位于徐州市泉山区，后魏威、李夏芬于2013年10月17日取得该房所有权登记。 2011年6月4日，原告姜向阳（乙方）与第三人魏威、李夏芬（甲方）经中介方徐州住商房地产经纪有限公司介绍签订《房产转让协议》，约定：甲方已向房地产所属开发公司公积金贷款购买案涉房屋，尚未上房，尚未办理权属证书；甲方自愿将案涉房屋以105万元卖予乙方，该款包含房价款、地下室价款、煤气初装费、契税、维修基金等甲方前期缴纳过的一切费用；签订本协议时，乙方向甲方支付房款定金1万元，由中介方保管，乙方于2011年6月5日前支付甲方首付款20万元（含定金1万元），于2011年6月20日前再次支付首付款60万元，甲方贷款由甲方自己负责，甲方于接到开发公司通知办理两证之日起30日内将银行贷款清偿完毕，同时将两证办理完毕及时配合乙方办理交易过户手续，交易过户时乙方将余款25万元一次性打入资金监管账户；乙方自行办理上房手续，上房手续费用由乙方负责，乙方对该房自行装修使用；等内容。合同签订后，原告分别于2011年6月4日、6月5日、6月24日向第三人交付房款1万元、19万元、60万元。2012年4月30日，原告姜向阳在天山绿洲小区办理上房手续，后对该房装修居住。后因第三人未按约定清偿房屋贷款，原告一直未能办理房屋过户登记手续。 2016年4月26日，被告岑静因与第三人魏威、李夏芬民间借贷纠纷一案向本院申请财产保全，本院作出（2016）苏0382民初4098号民事裁定书，查封了案涉房产。本院于2016年12月8日作出（2016）苏0382民初4098号民事判决，判决魏威、李夏芬向岑静履行还款义务。魏伟、李夏芬不服判决提起上诉，双方于2017年12月20日在徐州市中级人民法院达成调解。 原告姜向阳因不服（2016）苏0382民初4098号民事裁定书，向本院提出书面异议，要求解除对案涉房产的查封。本院于2018年1月5日作出（2018）苏0382执异1号执行裁定书，驳回了姜向阳的异议申请。姜向阳不服该裁定，于2018年1月15日提起案外人执行异议之诉。 诉讼过程中，原告姜向阳依本院的要求，将剩余房款25万元交至本院。 以上事实，有当事人庭审陈述及身份证、结婚证、执行裁定书、房产转让协议、付款收据、银行流水、房屋所有权证、土地分割证、商品房买卖合同、公证书、民事调解书、上房记录、本院调查记录、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋是否属原告姜向阳所有的问题。根据物权法第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经登记发生效力，未经登记的，不发生效力。案涉房产登记在第三人魏威、李夏芬名下，其所有权人应认定为魏威、李夏芬。原告虽然与魏威、李夏芬签订了房屋买卖协议，购买了涉案房屋，但因该房未办理过户登记，其所有权并未发生变更。原告姜向阳仅享有要求第三人魏威、李夏芬协助办理过户登记的债权请求权，其要求确认所有权的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告姜向阳对案涉房屋是否享有足以阻却执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如满足前述规定的情形，应停止执行。本案中，原告与第三人于2011年6月即签订书面房屋买卖合同，该合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，结合原告提供的付款收据、银行流水以及本院调查，可以确认原告于案涉房屋被查封前已按合同约定支付了部分价款，合法占有了案涉房产，且已将剩余房款交付本院，而房屋未办理过户的原因，系因第三人未清偿银行贷款，并非因买受人原因导致。根据前述法律规定，原告姜向阳对涉案房屋享有足以阻却执行的权益，其要求解除对案涉房屋查封的请求，本院予以支持。 被告岑静、第三人魏威、李夏芬经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃了对证据举证、质证的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、解除对位于徐州市泉山区的查封。 二、驳回原告姜向阳的其他诉讼请求。 案件受理费14250元，由原告姜向阳负担7125元，由第三人魏威、李夏芬负担7125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 本院（2018）苏0382执异1号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  董可伟 人民陪审员  朱明娟 人民陪审员  高 婧 二〇一八年十月十八日 书 记 员  钱 莉