宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终2377号 上诉人（原审被告）：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贸易巷**。 法定代表人：代建刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李慧，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何锐，男，1981年9月26日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：余昌海，北京市中银（银川）律师事务所律师。 原审被告：张德宪，男，1970年9月18日出生，汉族，无 业，住宁夏回族自治区灵武市东塔镇。 上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑公司）因与被上诉人何锐房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人西夏苑公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付逾期办证违约金3731元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人具有完全民事行为能力，在明知涉案房屋已转移占有的情况下与上诉人签订商品房买卖合同，并约定了房屋的交付时间，应当视为最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十一条的当事人另有约定的情形，故本案逾期办证违约金的起算时间应当为2015年5月31日，向后顺延90日。 被上诉人何锐辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。原审被告张德宪无答辩意见。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告张德宪、西夏苑公司将位于银川市西夏区文萃北街348号家林苑小区XX-X-XXX室房屋的所有权转移登记至原告何锐名下；2、判令被告张德宪、西夏苑公司向原告何锐支付迟延办理房屋所有权证书违约金46952元（自2015年6月7日暂计算至2018年1月20日，共计958天），要求被告承担违约金直至将上述房屋所有权变更登记至原告名下时止；3、本案诉讼费由被告张德宪、西夏苑公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月2日，何锐（乙方、买方）与张德宪（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定张德宪将坐落于银川市西夏区家林园10号楼2单元302室房屋出售给何锐，房屋面积135．64平方米，房屋总价490104元，付款方式：分期付款，1、签订合同日交300000元（给装修钥匙）；2、在2013年6月1日前交房款100000元；3、其余房款在办房产证前一次性付清房款后领取房产证及入户钥匙。合同第四条约定：乙方第一次付给甲方300000元，甲方将房门钥匙交给乙方。合同第五条约定：甲方和乙方办理此房产的产权过户手续，接到乙方办理产权过户通知后甲方协助乙方办理产权手续。合同第六条约定：甲方提交该房产手续必须合同，无纠纷，如该房产有纠葛，影响乙方权利的事项，概由甲方负责，并赔偿乙方的经济损失。该买卖合同第七条约定：甲方必须及时提供该房产的办证手续，甲、乙双方办理房产手续，产生的相关费用，按国家相关规定由乙方全部承担。合同第九条约定：本合同一经签订，双方任何一方不得违约，如有未尽事宜，可协商解决，协商不成，双方中任何一方可直接向甲方所在地人民法院起诉。合同签订当日，张德宪向何锐出具《收条》一份，载明：“今收到何锐家林苑10#楼2单元302室房款叁拾万元正，收款人：张德宪，2013年11月2日”。2015年1月22日，何锐（买受人）与西夏苑公司（出卖人）签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，何锐购买西夏苑公司开发的位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑（现名为富雅名居）XX号楼X单元XXX室商品房一套，房屋总价款为495086元，付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金305086元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，余款190000元向公积金管理中心申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条房屋登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，张德宪代何锐将300000元房款支付给西夏苑公司，剩余房款何锐办理住房公积金贷款支付。西夏苑公司已于2013年11月15日将涉案房屋交付给何锐使用。涉案房屋因西夏苑公司原因，何锐至今未能办理房屋所有权证书。现何锐诉至该院，要求判如所请。 一审法院认为，何锐与西夏苑公司于2015年1月22日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故西夏苑公司负有协助何锐办理涉案房屋所有权转移登记的义务。《银川市商品房买卖合同（预售）》对于因出卖人的原因导致买受人未能在房屋交付之日起90日内取得涉案房屋所有权证书的违约责任进行了约定，西夏苑公司提交的证据不足以证实系政府原因导致其无法协助何锐办理房屋所有权证书，应承担举证不能的法律后果，依法应承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，虽涉案房屋的实际交付时间早于合同签订时间，但涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间为合同签订的时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，故何锐要求西夏苑公司支付自2015年6月7日至2018年1月20日的迟延办理房屋所有权证书违约金46952元（暂计算至2018年1月20日），符合双方合同约定及相关法律规定，该院予以支持。对于何锐要求支付违约金至西夏苑公司为其实际办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，故本案不作处理，自2018年1月20日后的违约金，何锐可另行主张。何锐要求张德宪连带承担违约金支付责任，没有事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告何锐将位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑XX号楼X单元XXX室房屋的所有权转移登记至何锐名下；二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告何锐逾期办理房屋所有权证书违约金46952元；三、驳回原告何锐的其他诉讼请求。当事人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担；公告费300元，由原告何锐负担。 本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，何锐与西夏苑公司2015年1月22日签订的商品房买卖合同，为有效合同，对双方当事人均有约束力。该合同约定因出卖人的原因导致买受人未能在房屋交付之日起90日内取得涉案房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。西夏苑公司已于2013年11月15日将涉案房屋交付给何锐使用，何锐现起诉要求自2015年6月7日至2018年1月20日的迟延办理房屋所有权证书违约金，不违反合同约定，一审法院予以支持并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇一八年十二月十四日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。