江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0728民初1081号 原告：中国农业银行股份有限公司定南县支行。住所：江西省赣州市定南县城建设东路**。统一社会信用代码：91360728160601040R。 法定代表人：杨北城。 委托诉讼代理人：何瑞，男，系原告客户部经理。 委托诉讼代理人：钟贞，女，系原告客户部经理。 被告：缪福祥，男，1974年3月6日生，汉族，户籍所在地江西省赣州市定南县。 被告：郭彩玲，女，1979年12月15日生，汉族，户籍所在地广东省大埔县。 被告：江西省赣南金侨房地产开发公司。。地址：定南县龙神湖统一社会信用代码：91360782751118173P。 法定代表人：艾伙祥。 原告中国农业银行股份有限公司定南县支行（以下简称：定南县农行）与被告缪福祥、郭彩玲、江西省赣南金侨房地产开发公司（以下简称：金侨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，因被告缪福祥、郭彩玲下落不明，本院依法转为普通程序并组成合议庭进行审理。原告定南县农行的委托诉讼代理人何瑞、钟贞到庭参加诉讼。被告缪福祥、郭彩玲、江西省赣南金桥房地产开发公司经传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告定南县农行的诉讼请求：1、由被告缪福祥、郭彩玲归还2018年5月21日止结欠的贷款本金121916.38元、利息4450.89元，并支付从2018年5月22日起至贷款本金结清日止应付利息、罚息、费用；2、由被告江西省赣南金桥房地产开发公司履行连带还款责任；3、确认原告有权以被告缪福祥、郭彩玲在原告处抵押的龙神湖文体广场商住楼A栋2单元206号房产进行折价、变卖或者拍卖，所得款项优先受偿；4、请求中止原告与被告缪福祥、郭彩玲、金桥公司签订的个人住房担保借款合同（合同编号：361052010000016166号）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月17日，被告缪福祥作为借款人、被告郭彩玲作为共同还款人（系夫妻关系），在我行办理了个人住房贷款人民币190000元，用于购买龙神湖文体广场商住楼A栋2单元206号房产，该笔贷款由借款人所购房屋抵押。我行与被告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：361052010000016166号）,借款期限20年（自2010年5月17日至2030年5月16日），并与借款人签订的个人购房贷款客户谈话备忘录第8条中约定：若您连续3期或累计6期未按约定时间还款，银行有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还尚未偿还的全部贷款本息，或通过司法程序依法处置抵押房屋收回贷款本息。同时个人购房担保借款合同约定按合同约定使用借款、归还借款本息和支付有关费用。对借款利率按借款放款日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮20％确定，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。贷款发放日期为2010年5月17日，划款方式为将款项划入售房人（开发商）江西赣南金侨房地产开发公司在我行开立的存款账户内（账号：14×××09）；还款方式为月等额本金还款，从贷款后的次月起（即2010年6月17日首次还款）至贷款还清；每月20日为还款日。被告缪福祥、郭彩玲取得借款后，却违背信若，不按期偿还贷款本息，已累计9期未按约定还款期还款。现已连续4期未按约定时间还款，时至提起诉讼之日止，虽经我行多次催收，被告缪福祥、郭彩玲仍结欠贷款本金121916.38元，利息4450.89元，合计126367.27元。2009年8月18日,被告金桥公司向原告提出关于“龙神湖文体广场商住楼”项目按揭贷款的申请，承诺对购房人所办理的个人住房按揭贷款在未办理正式抵押登记前提供阶段性保证担保，同时提供办妥正式抵押登记手续后3年的阶段性连带责任保证担保，并承诺优先于抵押物处置承担担保责任。截止2017年11月20日，被告金桥公司未办理正式抵押登记。根据签订的《个人购房担保借款合同》违约责任的约定，由保证人提供阶段性保证担保。现诉至法院，请求依法判决。 被告缪福祥、郭彩玲未答辩，未向法庭提交证据。 被告金侨公司未答辩，未向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：2010年4月15日，被告缪福祥与被告金侨公司签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定被告缪福祥购买被告金侨公司开发的龙神湖文体广场商住楼A栋206号房一套，成交价格282060元，付款方式为按揭付款。2010年5月17日，被告缪福祥作为借款人、缪福祥、郭彩玲作为抵押人、被告金侨公司作为保证人与原告定南县农行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定被告缪福祥向原告借款190000元，借款用途为购房（即购买龙神湖文体广场商住楼A-206号房）；借款期限为2010年5月17日至2030年5月16日，共计240个月。《个人购房担保借款合同》第十条约定保证方式是连带责任保证。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证人申明与保证约定：…（5）借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；合同项下借款既有借款人以自己的财产设立抵押权又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》关于违约责任约定如下：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止。本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。…（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；…。被告缪福祥在《个人购房担保借款合同》的借款人落款处签名并捺印；被告金侨公司在《个人购房担保借款合同》的保证人落款处盖章并加盖有法人代表印章；被告缪福祥与被告郭彩玲在《个人购房担保借款合同》的抵押人落款处签名并捺印。 2010年5月17日向借款人缪福祥发放了贷款190000元。从2017年8月开始，被告缪福祥未按合同约定履行还款义务。截至2018年10月12日，被告缪福祥结欠原告借款本金121916.38元及利息5824.14元。 另查，案涉房屋于2010年5月17日在定南县房地产市场交易管理局办理了预购商品房贷款抵押预登记，被告缪福祥及郭彩玲在办理房屋抵押承诺书中签名确认；被告金侨公司亦在阶段性担保承诺书中盖章确认。但至今，原告未取得案涉房屋他项权利证书。且被告缪福祥已将案涉房屋转让。被告郭彩玲与被告缪福祥系夫妻关系。 本院认为：原告与被告缪福祥、郭彩玲、金侨公司于2010年5月17日签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律的保护。原、被告双方应按协议履行各自的权利和义务。现被告缪福祥未按合同约定履行还款义务，截至2018年10月12日，被告缪福祥共结欠原告借款本金121916.38元及利息5824.14元。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的责任。故对于原告要求被告归还借款本金121916.38元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。 关于利息、罚金的问题，在原、被告签订的《个人购房担保借款合同》中有明确约定，被告缪福祥应按合同约定支付利息及违约责任。关于被告郭彩玲的责任问题。经审查，被告郭彩玲与被告缪福祥系夫妻关系，案涉借款发生在被告郭彩玲与缪福祥夫妻关系存续期间，且该借款系用于购买夫妻共有的房屋。因此，应认定为被告郭彩玲与缪福祥的夫妻共同债务。故被告郭彩玲应承担连带清偿责任。 对于被告金侨公司的责任问题。根据查明的事实，被告金侨公司作为保证人为被告缪福祥的借款承担连带保证责任。因此，原告要求被告金侨公司对案涉借款承担连带清偿责任，本院予以支持。被告江西省赣南金侨房地产开发公司承担保证责任后，有权向缪福祥、郭彩玲进行追偿 对于原告主张的抵押物优先受偿权。经查，原告未取得案涉房屋的他项权，即未办理正式的抵押登记，故原告主张的抵押物优先受偿权，于法无据，本院不予支持。对于原告要求终止与三被告签订的《个人购房担保借款合同》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：…。”本案中，被告缪福祥自2017年8月即未按合同约定履行还款义务，至今已长达一年之久。被告的行为符合法律规定合同解除情形。故对原告的该项诉求，本院予以支持。 被告缪福祥、郭彩玲、金侨公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担不到庭的法律后果，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司定南县支行与被告缪福祥、郭彩玲、江西省赣南金侨房地产开发有限公司于2010年5月17日签订的编号为361052010000016166的《个人购房担保借款合同》。 二、被告缪福祥、郭彩玲应在本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司定南县支行借款本金121916.38元及利息，截至2018年10月12日的利息为5824.14元，2018年10月13日以后的利息及罚息按合同约定计算至清偿之日止； 三、被告江西省赣南金侨房地产开发公司对被告缪福祥、郭彩玲的上述款项负连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司定南县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2828元，由缪福祥、郭彩玲、江西省赣南金侨房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  严星星 人民陪审员  丁素荣 人民陪审员  胡耀辉 二〇一八年十月十二日 书 记 员  黄毅玲