广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9329号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇官山江浦西路**，统一社会信用代码914406057081164633。法定代表人：林世华。委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建平，男，1976年11月18日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：肖辉，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司(以下简称樵房物业公司)因与被上诉人杨建平租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初6198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。樵房物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.改判樵房物业公司有权没收杨建平已缴纳的租赁保证金59200元、水电保证金4440元，两项保证金合计63640元；3.杨建平向樵房物业公司支付拖欠的租金32560元(租金自2018年1月29日至2018年4月4日共2个月零6天），及逾期付款违约金[违约金按每日万分之五的标准计至租金实际清偿之日止，违约金分段计算如下：（1）以14800元为本金，从2018年2月16日起，计算至租金实际清偿之日止；（2）以14800元为本金，从2018年3月16日起，计算至租金实际清偿之日止；（3）以2960元为本金，从2018年4月4日起，计算至租金实际清偿之日止]；4.本案一审、二审诉讼费由杨建平承担。事实与理由：一、案涉《物业招租竞价说明书》系樵房物业公司在招租前向社会公示，并且杨建平竞价成功后签名确认的《竞租人登记表》、《竞得确认书》均显示杨建平已收到、知悉《物业招租竞价说明书》的内容，一审判决对案涉《物业招租竞价说明书》不予采信错误。案涉物业招租公告、《物业招租竞价说明书》以政府网站公告、竞价报名派发等形式告知杨建平。杨建平竞价成功，不可能不知悉其内容，杨建平签字确认的《竞租人登记表》中的重要声明清楚列明：“收到和认真阅读招租人于2017年12月25日第八期招租竞价会上提供的招租文件，并现场踏勘招租物业,本人完全接受并愿意遵守招租文件及交易规则中的规定和要求”。杨建平签字确认的《竞得确认书》中列明“相关约定按《西樵樵房物业公司物业招租竞价说明书》、《租赁合同》的有关条款执行”。二、本案多处证据证实杨建平从招租竞价至签订租赁合同的过程中，对案涉租赁物的现状已充分了解、知悉，樵房物业公司已履行租赁物现状的告知义务,一审法院对有关事实的认定不符合客观实际。涉《物业招租竞价说明书》第十条第1款注明：竞租者应到现场踏勘招租物业，且已清晰了解招租物业的现状。杨建平签字确认的《竞租人登记表》中的重要声明清楚列明：“。并现场踏勘招租物业，本人完全接受并愿意遵守招租文件及交易规则中的规定和要求”。《租赁合同》第3.1条写明：乙方（承租方）同意按交付日时租赁物的现状承租，租赁物现状是指物业的面积、权属情况、功能设施状况……因此,杨建平自称物业交接前未了解物业现状的陈述不正确。樵房物业公司通过多组证据举证证实杨建平已现场查勘，但一审法院的认定与事实不符。三、案涉物业一、二楼之间没有楼梯连接，并不影响正常使用、经营，杨建平完全可以自行加装楼梯，继续经营，对于本案租赁合同的解除，樵房物业公司没有过错。在樵房物业公司组织2017年第八期招租的物业中，也有类似本案物业一、二楼之间没有楼梯连接的情况，其他承租人在承租后自行加装楼梯，并不影响营业。四、案涉《租赁合同》的解除，完全是由于杨建平承租后不想继续使用和经营，造成樵房物业公司于2018年4月4日才收回案涉物。杨建平拖欠2018年1月29日至2018年4月4日的租金，造成樵房物业公司损失，明显构成违约，一审法院仅按租金标准的50%判决，明显无法弥补因杨建平违约给樵房物业公司造成的损失。五、案涉《租赁合同》第十一条的约定，在杨建平拖欠租金、应缴费用超过30日违约情形下，樵房物业公司有权没收其已缴纳的保证金。杨建平辩称，一审判决认定事实正确，但判决要求杨建平承担没有使用期间的一半租金不当，杨建平早就将该场地交付给樵房物业公司，是樵房物业公司拖延不配合杨建平交付才致使双方于2018年4月才办理交付，杨建平不应该承担该时间段的租金，但由于杨建平想尽快解决本案，所以杨建平没有提起上诉。综上，请求法院驳回樵房物业公司的上诉请求。杨建平向一审法院起诉请求：1.樵房物业公司向杨建平返还租赁保证金59200元、水电保证金4440元、一个月租金14800元，共78440元及利息（以78440元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日即2018年4月20日起至实际付清日止）；2.本案诉讼费用由樵房物业公司承担。樵房物业公司反诉请求：1.樵房物业公司没收杨建平已缴纳的租赁保证金59200元和水电费保证金4440元；2.杨建平向樵房物业公司支付拖欠的自2018年1月29日至2018年4月3日租赁费用32066.67元及支付逾期付款违约金（按日万分之五的标准从逾期之日起计至实际清偿之日止）；3.本诉及反诉费由杨建平承担。一审法院认定事实：2017年12月21日，杨建平填写《竞租人登记表》，载明竞租标的为××路××号、××号、××号、××号、××号，保证金369200元，重要声明：收到和认真阅读招租人于2017年12月25日第八期招租竞价会上提供的招租文件（包括招租竞价说明书及其他相关文件），并经过现场踏勘招租物业，本人完全接受并愿意遵守招租文件及交易规则中的规定和要求，对所有文件均无异议；等等。2017年12月25日，杨建平签署《竞得确认书》，确认经公开竞价投得位于西樵××路××及××楼、阳台，每月租赁费用14800元，相关约定按《西樵樵房物业公司物业招租竞价说明书》、《租赁合同》有关条款执行。2018年1月3日，杨建平（乙方）、樵房物业公司（甲方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于西樵××路××及××楼、阳台（以下简称涉讼租赁物）租赁予乙方作商业用途使用，租期60个月，从2017年12月29日起至2022年12月28日止，甲方必须于2017年12月29日或之前将租赁物交付予乙方使用，且乙方同意按交付日时租赁物的现状承租，租赁物的现状是指物业的面积、权属情况、功能设施状况、报建验收手续及周边环境等；乙方签订本合同时，视为清楚知悉本合同租赁物的现状，合同签订后因租赁物的现状产生纠纷的，由乙方自行承担；乙方的正式起租期为2017年12月29日；租赁合同保证金59200元、水电保证金4440元，租赁费用：第1-3年为每月14800元，第4-5年为每月16280元；乙方须于本合同签订当日支付上列保证金，租赁期限届满，在乙方交清全部应付的租金、物业代理服务费及因本租赁行为所产生的一切费用、办理注销工商营业执照证明并按合同规定向甲方交还租赁物等合同所约定的责任后15天内，甲方无息退还租赁保证金；租赁费用实行分期缴交，以1个月为一缴交周期，乙方应于合同签订当日一次性支付首期租赁费用，乙方须在缴交期首月的前15天内支付当期租赁费用，逾期支付，应向甲方支付逾期付款违约金（拖欠天数乘以欠缴总额的1%）；租赁期间，乙方享有对租赁物、附属物及所属设施的使用权，负责对租赁物、附属物及所属设施的维护、保养，并承担所有维护、保养的费用；乙方对租赁物的基本结构及设施不得擅自拆改、扩建或增添（如开凿门洞、窗洞、拆除砖墙、增砌钻墙、增建卫生间、封闭阳台等）；经双方商议并确定需要改动的部分，由乙方向甲方提出书面申请并附详细方案，甲方书面同意后才能实施，改动后甲方有权查验；乙方逾期超过30天支付租金、物业代理服务费或者其它任何应缴付之款项的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，不予退还合同保证金，租赁物的所有装修无偿归甲方所有，并有权要求乙方支付当年全年租金总额的30%作为违约金；等等。上述合同签订后，杨建平接收了涉讼租赁物，后于2018年4月4日交还予樵房物业公司。樵房物业公司已收取杨建平租赁保证金59200元、水电保证金4400元、一个月租金14800元。另查明，涉讼租赁物已办理产权登记。诉讼中，双方均确认涉讼合同于2018年4月4日解除。一审法院于2018年7月9日对涉讼商铺进行现场勘验，现场可见涉讼租赁物一楼为商铺，一面为临街卷帘门，其余三面为封闭式墙，其中卷帘门对面的墙为水泥墙面，其他为白灰墙面，商铺天花板左前方（靠近水泥墙）有一洞，商铺内部长约5.92米、宽约7.189米，涉讼租赁物一楼与二楼之间没有楼梯连接。樵房物业公司陈述水泥墙为上手承租人退场时设置，水泥墙后面的部分属案外人所有，上手承租人一并承租了水泥墙后面的部分，从后面的楼梯上二楼，樵房物业公司在一楼商铺左前方预留了上二楼的位置，可以加装移动楼梯或固定楼梯；杨建平陈述其于上手承租人使用时看过涉讼租赁物，投标前没有要求查看涉讼租赁物。一审法院认为，涉讼房屋已办理产权登记，涉讼合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方均确认涉讼合同于2018年4月4日解除，一审法院据此确认涉讼合同于2018年4月4日解除。杨建平主张涉讼合同签订后才发现涉讼租赁物一楼与二楼之间没有楼梯连接，其无法正常使用涉讼租赁物。樵房物业公司辩称杨建平在投标时、签约前已知悉涉讼租赁物现状，即使涉讼租赁物一楼与二楼之间没有楼梯连接，杨建平也可自行加设楼梯。对此，一审法院具体分析如下：涉讼租赁物包括一楼商铺及二楼、阳台，按常理，一楼与二楼之间应有楼梯连接。樵房物业公司作为出租方，在租赁物交付承租人前由其实际控制，其通过竞投方式招租，应组织投标人对涉讼租赁物进行现场查勘，并对租赁物一楼与二楼之间没有楼梯连接这一特殊情况作出明确提示，但樵房物业公司并未提供证据证实其已组织杨建平现场查勘，或明确提示杨建平涉讼租赁物一楼与二楼之间没有楼梯连接的情况。而杨建平作为投标人，也应对涉讼租赁物尤其是租赁物的面积、功能设施等进行现场查勘后才决定是否参与竞投，但杨建平并未向樵房物业公司提出现场查勘要求。因此，双方对涉讼合同签订后因涉讼租赁物一楼与二楼之间没有楼梯连接导致能否正常使用租赁物产生争议均存在一定过错，均应对涉讼合同的解除承担一定责任。基于此，且杨建平接收了涉讼租赁物但未实际使用，后双方于2018年4月4日办理了交还手续，一审法院酌定杨建平按涉讼合同约定的租金标准的50%向樵房物业公司支付合同解除前的租金。樵房物业公司已收取杨建平租金14800元，经核算，杨建平还应向樵房物业公司支付2017年12月29日至2018年4月4日的租金差额8880元（14800元×50%×3个月6天-14800元）。杨建平主张无需支付租金、樵房物业公司主张按合同约定标准支付租金的意见，一审法院均不予采纳。杨建平请求樵房物业公司返还租金14800元，一审法院不予支持。樵房物业公司反诉请求的租金超出上述核定的部分，一审法院不予支持。对于保证金，如前所述，涉讼合同解除并非杨建平单方原因导致，杨建平不构成根本违约，未达到合同约定的没收保证金的条件，故樵房物业公司反诉请求没收租赁保证金59200元、水电保证金4440元，一审法院不予支持。杨建平请求樵房物业公司返还上述保证金，一审法院予以支持。涉讼合同解除后，双方未进行清理结算，且双方均存在一定过错，杨建平请求上述保证金的利息、樵房物业公司反诉请求逾期交租违约金，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨建平应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金差额8880元予樵房物业公司；二、樵房物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金59200元、水电保证金4440元予杨建平；三、驳回杨建平的其他诉讼请求；四、驳回樵房物业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费1761元，减半收取880.5元（杨建平已预交），由杨建平负担185元，由樵房物业公司负担695.5元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予杨建平，一审法院不另收退。反诉费1058.18元（樵房物业公司已预交），由杨建平负担25元，由樵房物业公司负担1023.18元。樵房物业公司多预交的反诉费25元，在判决生效后经樵房物业公司书面申请，一审法院予以退还。杨建平负担的反诉费25元，应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。二审期间，樵房物业公司向本院提交樵房物业公司物业招租公告（2017年第八期）网页打印件、租赁合同、承租人身份证、情况说明、租赁合同、承租人身份证、情况说明、佛山市南海××镇××路××号、××号商铺现状相片，证明：1.樵房物业公司通过各种渠道发布2017年第八期物业招租公告，其中于2017年12月14日在南海区政府网站发布2017年第八期物业招租公告、案涉物业是该批招租物业之一，凡报名竞价者，均得到一份2017年第八期物业招租竞价说明书等资料。2.在杨建平交还涉讼商铺并明确表态不再承租后，新承租人白某某从2018年7月9日起承租涉讼商铺，其确认承租前已由樵房物业公司组织现场踏勘标的物业，承租后在一、二楼间自行加装楼梯以作上下楼之用，不影响正常经营。3.作为与杨建平同一批物业竞租人，承租人乔某某从2017年12月29日起承租涉讼商铺，乔某某确认竞租前已由樵房物业公司组织现场踏勘标的物业，承租后在一、二楼间自行加装楼梯以作上下楼之用，不影响正常经营。4.与涉讼商铺结构类似的隔壁商铺的经营现状，承租人乔某某承租后在一、二楼间自行加装楼梯以作上下楼之用，不影响正常经营。杨建平未向本院提交新证据。本院组织各方进行了质证。经审查，樵房物业公司提交的招租公告反映涉讼租赁物在2017年12月14日通过政府网站发布招租的事实，对其真实性本院予以确认；樵房物业公司提交的两份租赁合同有原件核对，承租人身份信息与《租赁合同》签约主体相符，反映涉讼租赁物及其他租赁物出租案外人的事实，本院予以确认，但承租人陈述的情况说明属于证人证言，承租人未出庭进行作证，对该情况说明书的效力本院于本案中不予确认；樵房物业公司提交的照片反映涉讼租赁物另行出租他人的状况，杨建平未能举证予以反驳推翻，本院予以确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，案涉《租赁合同》第十一条第2点约定，未经出租方书面同意，承租人不得提前终止本合同。如承租人确需提前解约，需提前一个月书面通知，经出租方书面同意方可提前解约，且履行完毕交回租赁物、缴清承租期的租金、物业代理服务费及其他因合同产生的费用、租赁保证金作为赔偿损失不予退回等。又查明，樵房物业公司与杨建平解除《租赁合同》后，于2018年7月9日将涉讼租赁物另行出租给案外人白某某。本院认为，本案为租赁合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议焦点为：1.案涉《租赁合同》的解除，杨建平是否构成违约；2.樵房物业公司要求按照《租赁合同》约定的租金标准支付至合同解除之日止的租金，没收杨建平预付的租赁保证金、水电保证金，以及要求杨建平支付逾期付款的违约金应否支持问题。关于案涉《租赁合同》的解除，杨建平是否构成违约问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案一审判决后，各方并未对一审法院关于案涉《租赁合同》于2018年4月4日解除之认定提出上诉，对此本院予以确认。针对杨建平诉称签订《租赁合同》后，才发现涉讼租赁物一楼与二楼之间没有楼梯连接，无法正常使用涉讼租赁物，其以此行使合同解除权依据是否充分问题，本院审查认为，根据樵房物业公司提交的招租公告及《物业招租竞价说明书》，樵房物业公司系通过公开竞价的方式向社会出租涉讼租赁物，该时已明确告知竞标人该租赁物是按照现状招租，竞租者应到现场踏勘招租物业，并对现状交付进行解释。杨建平于2017年12月21日即参与涉讼物业竞租前签订的《竞得人登记表》中，也确认收到和阅读招租人在招租竞价会上提供的招租文件（包括招租竞价说明书及其他相关文件），并经过现场踏勘招租物业，接受并愿意遵守招租文件及交易规则。此外，杨建平于2017年12月25日竞标成功后，签订的《竞得确认书》中，也同意按照《物业招租竞价说明书》、《租赁合同》有关条款执行。双方后于2018年1月3日正式签订的《租赁合同》中，也注明租赁物按现状承租。由上可见，樵房物业公司对外招标时，已向杨建平等在内的竞租人告知涉案租赁物按现状出租，竞租人应自行前往到现场踏勘租赁物。杨建平亦无证据证明其在竞标前，前往现场踏勘租赁物而樵房物业公司予以拒绝，或樵房物业公司向其作虚假陈述，恶意隐瞒涉讼租赁物一楼、二楼之间未加装楼梯的事实，客观上导致其合同目的不能实现。再者，一楼、二楼之间未加装楼梯不属于房屋主体质量问题，且根据樵房物业公司二审提交的《租赁合同》及涉讼租赁物现场照片显示，案外人承接涉讼租赁物后，自行在一楼、二楼加装简易通行楼梯属于简单的添附，不加装通行楼梯亦未客观导致涉讼商铺无法使用。综上论析，在杨建平缺乏有效的证据证实樵房物业公司向其隐瞒涉案租赁物的现状，致使其合同目的不能实现的情形下，杨建平以涉讼租赁物一楼、二楼之间没有通行楼梯为由主张解除合同事由不能成立，一审判决对此认定错误。杨建平接收案涉租赁物后，逾期支付租金长达几个月，以自己的行为表明拒绝履行给付义务，依据上述法律规定及案涉《租赁合同》的约定，樵房物业公司反诉请求解除《租赁合同》并要求杨建平支付结欠的租金并承担违约责任理据充分，本院予以支持。关于杨建平责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”基于本院上述认定，案涉《租赁合同》的解除，系杨建平单方违约所致。首先，针对樵房物业公司主张的租金认定问题。本案中，杨建平并无证据证实在2018年4月4日与樵房物业公司办理物业退还交接手续之前，已依据合同约定书面向樵房物业公司提出申请解除案涉《租赁合同》。故此，至杨建平办理涉讼租赁物交接手续前，樵房物业公司主张杨建平应按照《租赁合同》约定的租金标准，足额支付其承租之日起至案涉《租赁合同》解除之日止，即双方办理涉案租赁物交接之日止的租金合法合理，一审法院酌定按照合同约定的租金标准的50%支持该期间的租金不当，本院予以纠正。由此核算，杨建平需应向樵房物业公司支付该期间的租金总额为32560元[14800元×3个月6天-已支付的14800元]。其次，针对樵房物业公司主张的租赁保证金没收问题。根据案涉《租赁合同》的约定，杨建平逾期支付租金，樵房物业公司有权没收杨建平缴纳的合同保证金，并对于逾期支付的租金，有权按照日1%的标准从逾期日起计收逾期付款违约金。杨建平逾期支付租金，导致案涉《租赁合同》提前解除，其对此存在过错，樵房物业公司诉请没收杨建平已支付的租赁保证金59200元合理有据，本院予以支持。再次，针对樵房物业公司主张的水电费保证金没收问题。樵房物业公司并无证据显示其因杨建平的违约存在水电费项目损失，其诉请没收杨建平已支付的水电费保证金4400元于法无据，本院不予支持。最后，针对樵房物业公司主张的逾期支付租金的违约金问题。案涉《租赁合同》中，双方虽就杨建平逾期支付租金应支付逾期付款违约金的问题进行了约定，但从本案实际情况来看，杨建平已于2017年4月4日将涉讼物业交还樵房物业公司，且樵房物业公司经本院支持可没收杨建平缴纳的租赁保证金基本可弥补其因另行出租涉讼租赁物而造成的合理闲置期的租金损失。故此，对于樵房物业公司主张的逾期付款违约金项目损失，本院不予支持。关于本案诉讼费用负担问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”本院结合本案具体情况予以确认。综上，樵房物业公司的部分上诉请求理据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初6198号民事判决；二、被上诉人杨建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司支付结欠的租金合计32560元；三、被上诉人杨建平交纳的租赁保证金59200元归上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司所有；四、上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人杨建平退还水电费保证金4440元；五、驳回被上诉人杨建平原审的其他诉讼请求；六、驳回上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司原审的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费880.50元（被上诉人杨建平预交），由被上诉人杨建平负担830.50元，上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司负担50元；反诉案件受理费1058.18元（上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司预交），由上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司负担50元，被上诉人杨建平负担1008.18元；二审案件受理费1995.80元，由上诉人佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司负担100元，被上诉人杨建平负担1895.80元。本判决为终审判决。审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  黄玉凤二〇一八年十月三十日书记员  陈子聪李雅倩