河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0110民初2204号原告：赵礼镶，女，1993年6月25日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人：刘连军、石亚陶，河北天宏律师事务所律师。被告:林维驹，男，1974年3月18日生，汉族，住浙江省苍南县。被告:李占涛，男，1985年8月20日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。被告：戎腾，男，1985年2月4日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人：杨彦平。河北弘字律师事务所律师。被告：鹿泉区强申房产中介服务部（原鹿泉市强申房产中介服务部）,注册号130185600082369。经营者：李月申。委托代理人：郭禄江，男，1955年11月15日生，汉族，住石家庄市裕华区。原告赵礼镶与被告林维驹、李占涛、戎腾、第三人鹿泉区强申房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵礼镶及其委托代理人刘连军、被告李占涛、被告戎腾及其委托代理人杨彦平、第三人鹿泉区强申房产中介服务部的经营者李月申及其委托代理人郭禄江到庭参加诉讼，被告林维驹经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵礼镶向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告李占涛以被告林维驹名义与被告戎腾签订的《房屋买卖（置换）合同》无效；2、请求法院判决被告林维驹、被告李占涛继续履行与原告签订的《房屋买卖（置换）合同》，协助原告将石家庄市鹿泉区房屋办理登记至原告名下；3、本案诉讼费、财产保全费等其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月28日原告通过被告李占涛、第三人鹿泉区强申房产中介服务部（原鹿泉市强申房产中介服务部）与被告林维驹订立《房屋买卖（置换）合同》，由原告购买了位于石家庄市鹿泉区房屋一套。签订合同后，通过第三人强申中介向被告李占涛支付购房款197500元并按照合同约定按月向银行交纳房贷。之后，原告多次催促被告李占涛办理房产过户手续，被告李占涛以各种理由推托。后原告了解到被告李占涛已经恶意将原告购买的房屋转移过户给被告戎腾。综上所述，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》向贵院提起诉讼，望能判如所诉。林维驹未提出答辩。李占涛辩称，一、原告的起诉没有任何事实根据和法律依据，答辩人与戎腾所签订的房屋买卖合同为合法有效的合同。2017年10月28日，答辩人在取得林维驹的授权委托书后，按照合理的市场价格104万元将涉案房屋出售给戎腾，戎腾在签订合同当日支付了1万元的定金，在2017年10月31日通过银行转账的方式支付给了答辩人剩余的103万元购房款，且涉案的房屋已经过户至戎腾名下，戎腾系合理合法取得涉案的房产，属于善意取得，因此，答辩人将房屋出售给戎腾的行为应当受到法律的保护；二、答辩人并非恶意不再履行与赵礼镶之间的房屋买卖合同，而是在出售给戎腾之前，原告赵礼镶在履行合同的过程中，存在多次迟延履行迟延交付的情况，经答辩人和林维驹催告后，仍然不予以纠正，构成了违约，因此，不再向赵礼镶进行出售。1、根据原告与林维驹的房屋买卖合同可以看出，各方约定的首付款交付日期为2016年9月5日，而赵礼镶实际交付房款的日期远远在该日期之后，通过原告在庭审时交付的收条证据同样可以证实这一点，在原告迟延交付的过程中，答辩人多次对其进行催促，但仍然迟延交付。2、在原告交付了首付款之后，根据合同的约定，此事的房贷应当由买方也就是原告予以负担，原告在庭审过程中，提交了部分还贷的证据，意在证实自己在正常还贷，但事实并非如此根据林维驹的告知，正常的月供为每月1666元左右，应当由原告按时支付给林维驹。但结合原告的偿还月供的证据，原告偿还的每一笔月供，均不够足额偿还银行贷款，答辩人在无奈之下，只能自己先行垫付差额款项给林维驹，至今垫付数额达1000多元，林维驹和答辩人多次催促原告要足额的缴纳月供，否则解除合同，但原告仍然拒不履行，后无奈，林维驹不再希望向赵礼镶出售房屋，答辩人李占涛还清了剩余贷款，提前结清，与林维驹共同寻找新的买家，找到了戎腾。3、在与原告的房屋买卖过程中，除了原告自身存在违约行为以外，第三人也存在重大的过错，存在不配合的行为，在可以办理公证时，答辩人李占涛要求办理公证，使用购房合同，办理公证手续，相关的手续在强申中介负责人李月申手中，李月申却不配合，要求答辩人返还强申中介垫付的4万元购房款，否则不给购房合同，而根据房屋买卖合同的约定，垫付款是不能要求答辩人返还的，也就是说，强申中介用垫付款为条件，拒不履行合同，这也是导致买卖行为无法继续的原因之一。针对答辩人的观点，答辩人补充如下证据予以证实：1、答辩人与强申中介、赵礼镶之间的买卖合同证实房款交付时间，月供由原告负担，垫付款由强申中介垫付，不得主张返还，2、答辩人与林维驹微信记录，以及李占涛的部分银行流水证实原告没有足额交付月供，由李占涛垫付，3、公证书结合赵礼镶的迟延交款，不足额支付月供情况，林维驹不再有向赵礼镶出售房屋的意向，要求李占涛重新选择买房户，李占涛选择戎腾后，告知林维驹，林维驹与其他人一起做公证，4、李占涛还清剩余贷款的证明，证实李占涛还清了剩余银行贷款。戎腾辩称，1、原告诉求第一项没有事实和法律依据，应依法驳回。林维驹与答辩人所签订《房屋买卖（置换）合同》，合法有效，并已履行，该房屋也已登记在答辩人名下，2017年10月28日林维驹将诉争房屋出卖给答辩人，双方并签订书面的合同，合同签订后答辩人按约定已缴纳全部购房款，该房屋也登记在答辩人名下，双方签订合同时没有任何人告知答辩人该房屋已出卖给原告的事实，故认为林维驹与答辩人签订的合同合法有效，诉争房屋应归答辩人所有，原告诉求之一没有事实、法律依据；2、原告诉求第二项，要求林维驹、李占涛协助原告办理房产过户手续，也没有事实和法律依据，该诉争房屋属答辩人所有，已过户登记在答辩人名下，故诉求没有依据，应依法驳回。鹿泉区强申房产中介服务部述称，事实与原告所述一样，被告李占涛故意发赖，而且答辩人多次督促第二被告李占涛给原告办房产过户，而第二被告所言全是谎言，为帮助原告，答辩人帮原告代垫四万元，至2018年2月原告才给答辩人四万元，另答辩人为同情原告也没收取分文中介费，而答辩人尽到责任。开始答辩人误认为李占涛是房主，到后来发现李占涛不是真正房主，没几天，答辩人就告诉原告，否则原告还蒙在鼓里不知情，在答辩人知详情之后，也多次奉劝被告把房产过户，而被告李占涛说弄过一次这样事，赔点违约金就没事了，而不听答辩人劝告，上述情况答辩人也向原告说明详情。总之，从理从法，原告不应诉告答辩人，而应感谢答辩人，但是为主持公平正义，答辩人还是支持与同情原告，请求法院支持原告诉求。经审理查明，2016年8月28日，原告赵礼镶通过被告李占涛、第三人鹿泉区强申房产中介服务部与被告林维驹签订《房屋买卖（置换）合同》，由原告购买了位于石家庄市鹿泉区房屋一套，2016年9月房屋交付，原告赵礼镶居住该房屋至今。2017年10月28日，被告林维驹、李占涛又将原告购买的该房屋出售给被告戎腾，并办理了房屋过户手续。为此，原告诉至本院。庭审时，原告赵礼镶为了证明自己的主张，提交如下证据。一、《石家庄市存量房买卖居间合同》。证明被告李占涛在将案涉房屋已经出售给原告的情况下，又于2017年12月22日与戎腾恶意签订《石家庄市存量房买卖居间合同》将案涉房屋转移登记至戎腾名下；二、《房屋买卖（置换）合同》。证明2016年8月28日李占涛通过鹿泉市强申房产中介服务部将其购买的原房主林维驹的位于鹿泉区房屋出售给原告；三、2015年5月14日公证的委托书。证明原房主林维驹将涉案房产卖给李占涛后，为李占涛出具公证的委托书，代为还贷、解抵、领证、处理差价款等，以便于李占涛实际控制涉案房产；四、2017年10月27日公证的委托书。证明李占涛为了恶意将案涉房屋转移至戎腾名下，找到原房主出具委托书，代为签订合同、办理过户，代为办理资金监管；五、收条4份。证明原告与李占涛订立购房合同后的付款情况，于2016年8月28日交定金5000元；于2016年8月31日通过强申中介交纳首付款155000元；于2017年8月9日李占涛为强申中介出具收条收到197500元首付款；原告借高化强4万元用于支付房款，后还给高化强于2018年5月2日高化强出具收条；（注：高化强系强申中介李月申的配偶）.六、给林维驹的转账记录。证明原告自李占涛处购买案涉房屋后，依约向林维驹账户转款支付每月月供自2016年9月至2017年12月，每月还月供贷款1660元，共计支付月供贷款24880元；七、缴费单据。证明原告从李占涛处购买案涉房屋后，一直由原告居住使用案涉房屋，定期向物业交纳电费、物业管理费、暖气费等费用，使用至今；八、李月申讯问笔录。证明李月申在公安机关陈述的原告购买案涉房屋的过程；九、李占涛的讯问笔录。证明李占涛在公安机关陈述原告购买案涉房产的过程，李占涛承认房屋的原房主是林维驹，李占涛购买了林维驹的房子，因为没有房本，就一直没有过户，证明案涉房屋的实际房主是李占涛，李占涛以林维驹的名义将房屋卖给原告，有处分权，合同有效；十、戎腾的询问笔录。证明被告戎腾在公安机关陈述的购房过程，证明其对“所购”房屋的坐落，原房主是谁，有无查看过房，签订合同时的主体有谁，购房资金来源是把自己原来的房子卖了，但对自己所卖房子的具体坐落基至楼层等均进行了不符合常理的陈述，说明被告戎腾并非真实的购房人；十一、不动产产权情况表、转移登记申请书。证明被告李占涛恶意转移过户案涉房屋至戎腾名下；十二、录音资料。证明原告多次催促被告李占涛为原告办理过户登记，李占涛以各种理由拖延不予办理。针对原告赵礼镶的主张和提交的证据，被告的质证意见为。李占涛：对证据五、无异议，确实收到首付款197500元，对其他证据均无异议；戎腾：对证据一、虽然系复印件，但我方认可，该合同是戎腾与林维驹所签订的合同，到房管局备案的合同，可证实林维驹将涉案房屋已出卖给戎腾并过户到戎腾名下的事实，另，该证据结合原告所提交的证据四、及稍候我方提交的房屋买卖合同等证据可充分证实，诉争房屋已出卖给我方的事实；对证据二、不认可，我方不知情，也没有任何人告知我方诉争房屋已出卖给原告的事实，另根据合同第三条收付款约定可显示林维驹与赵礼镶签订合同的付款方式，结合原告提交的收款证明可证实原告有违约行为，并未按照合同约定交付房款的事实，另，合同约定的房款价格为55万元，明显低于市场价；对证据三、不认可，无原件，另从复印件上可显示，该委托书是林维驹委托李占涛办理房屋手续的，与本案无关，且已过委托期限，而原告所提交的协议书的时间2016年8月28日，故不认可该委托书；对证据四认可，该委托书可证实林维驹授权李占涛出卖诉争房屋，即李占涛有权代理林维驹出卖涉案房屋,可证实我方与林维驹签订的合同是合法有效的；对证据五、证据六均不认可，原告提交的2016年8月28日的房屋买卖合同上第三条显示付款时间是2016年8月28日交定金5000元、2016年9月5日前交首付16万元，从原告所提交的转账记录显示原告于2017年8月9日才将房款转付给李占涛的事实，故我方认为原告有违约行为，另，诉争房屋已于2017年10月28日出卖给我方，并办理过户，故，不认可该证据，被告李占涛在答辩状中也已陈述原告有违约行为，并未按月缴纳月供，故不认可转账记录；对证据七收据并非正规发票，另，该收据上显示业主名称为林维驹，并不能证明诉争房屋的交款是谁由谁交的款；对证据八、九不认可，我方并不知道诉争房屋已有出卖的事实，故不认可该证据；对证据十真实性认可，但戎腾称当时公安机关在讯问其时因害怕，头脑发蒙，所以暂说不能记清房主是谁，但不能否认本案诉争房屋已出卖给戎腾，并已过户的事实存在，戎腾第一次被公安机关讯问，故比较害伯，原告不能以此否认事实，应当以房屋现状为准；对证据十一认可，我方已取得房屋，诉争房屋归戎腾所有的事实；对证据十二不认可，我方没有听过录音，且我方认为该录音与本案无关；第三人鹿泉区强申房产中介服务部：对原告提交的证据均无异议。庭审时，第三人鹿泉区强申房产中介服务部未经法庭许可中途退庭。庭审时，被告戎腾为了证明自己的主张，提交如下证据。一、2017年10月28日房屋买卖合同1份。证实诉争房屋已出卖给戎腾的事实；二、收条3张，转账记录1份。证实戎腾支付房款的事实；三、不动产产权证书。证实诉争房屋已合法转给戎腾名下，归戎腾所有；四、《商品房买卖合同》。该合同是林维驹购买盛泽房地产公司的原始的商品房买卖合同，证实我方购买房屋是合法有效的；五、2017年10月27日李占涛与林维驹的公证书委托书；六、石家庄市存量房买卖居间合同；七、不动产产权情况表和申请书。该4份证据证实我方购买房屋是合法有效的，是善意取得。证实诉争房屋归我方所有，从而也可以证实，我方与李占涛所签订的合同不应当解除。针对被告戎腾的主张和提交的证据，原告赵礼镶的质证意见为，证据一、真实性不认可，该证据是李占涛为了恶意转移过户房产而以戎腾名义为买受人订立的虚假合同，原告委托代理人问戎腾，嘉盛房产在哪？戎腾回答：嘉盛房产是李占涛的，该房屋买卖合同不符合常理，正常来讲购买房产这样的大件，应是支付部分首付或是定金，在办理房屋过户后，才支付剩余款项，而该合同约定在2017年11月15日支付全部购房款，事实上本案中戒腾与李占涛恶意将案涉房产办理过户在2017年12月22日，对一个正常的买受人讲，在没有具体察看所购买标的物情况下，也没有办理房产过户情况下，草率就支付全部价款，不符合常理，另，从办理过户所用的合同看，其通过的中介是石家庄达海经纪有限公司，这与戎腾所提供的合同上中介嘉盛房产并不一致；对证据二、真实性不认可，根据收条显示2017年12月28日李占涛收戎腾过户费用7万元并于当日收定金1万元，该2笔款项支付戎腾没有提供相关付款凭证，仅仅有李占涛书写的收条，按照一般常理8万元以现金支付的方式是不可能的，因此戎腾应向法院提供其支付8万元的转账凭证，即使是现金也应提供其该8万元的取款凭证，对转账记录，该流水显示的日期2017年10月24日，该流水显示与2017年10月28日在该卡存现1万元，而没有支取7、8万元的过程，该流水显示2017年10月31存款103万元，结合戎腾在公安机关的笔录，其对该103万元的来源不能自圆其说，因此，其提供的3张收条和转账凭证是为了虚假办理过户而虚构的；对证据三、真实性无异议，关联性有异议，房管机关对二被告办理过户登记所提交的资料仅进行形式审查，而不进行实质审查，房管局的资料不能说明二被告所称交易的真实性；对证据四、真实性无异议，关联性有异议。该商品房买卖合同是原房主林维驹从河北盛泽房地产开发有限公司购买案涉房屋的合同，该合同在林维驹将案涉房屋卖给李占涛后，将合同原件交付给李占涛，而在李占涛将案涉房屋卖给原告后，本应由李占涛将该合同交付给原告，但被告李占涛以办理房本为由从中介将该合同原件取走，如果戎腾从李占涛处购买房屋是真实的话，那该合同文本应该在戎腾手中，并且戎腾对该房屋的具体户型坐落、面积、应当完全知情，事实上公安机关在向戎腾询问时，戎腾对以上细节完全不知情，因此该合同应是只为了本案诉讼才由李占涛暂时将合同原件给戎腾使用；对证据五、真实性存疑，我方也向法院提供该证据，该证据来源于房管局，鉴于房管局对二被告提交的资料只进行形式审查，故对该证据存疑，因房管局留存二被告提交的该委托书是否真实需要二被告进一步提供原件或进一步向公证机关调取，另，从事实角度林维驹夫妇能到石家庄为李占涛办理公证的委托，就可以到石家庄为戎腾办理房屋过户，事实上，该委托书是应李占涛请求为了证明李占涛为实际房主；证据六、同证据一、的质证意见；证据七、同对证据三、的质证意见。被告李占涛对被告戎腾提交的证据均无异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应属无效。本案，公安机关在讯问被告李占涛时，其承认案涉房屋的原房主是林维驹，自己已经购买了林维驹的房子，因林维驹还没有办理房屋产权证，所以一直没有过户，二人商定让林维驹出具委托书，李占涛对外以林维驹的名义进行房屋买卖行为，根据以上事实，本院认定案涉房屋的实际房主是李占涛。原告赵礼镶与被告林维驹、被告李占涛、第三人鹿泉区强申房产中介服务部签订的《房屋买卖（置换）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性的规定，且房屋已经交付，该合同合法、有效，双方应当按照合同的约定继续履行各自的义务。原告赵礼镶已履行了部分付款义务，应当足额支付剩余的购房款322620元（总房款为550000元，已支付定金5000元、首付款197500元、为林维驹按揭银行还贷24880元），被告被告林维驹、被告李占涛应当协助原告办理房屋产权过户手续。关于被告李占涛以被告林维驹名义与被告戎腾签订的《房屋买卖（置换）合同》的效力问题，从被告戎腾在公安机关陈述的购房过程来看，首先，戎腾对案涉房屋的坐落，原房主是谁，均不知情，也没有实地查看过房屋，戎腾与李占涛之前就认识，是李占涛帮助买的，其次，提供的两份购房合同，一份《石家庄市存量房买卖居间合同》的居间方为石家庄达海房产经纪有限公司，另一份《房屋买卖（置换）合同》的中介方为嘉盛房产，两份合同的中介方不一致，相矛盾，而嘉盛房产中介是李占涛经营的，再次，戎腾陈述购房的资金来源是把自己原来在龙海花园的房屋卖了，但对自己龙海花园房屋的具体坐落、楼层等基本信息均记不清了。由此可见，被告李占涛以被告林维驹名义与被告戎腾签订的《房屋买卖（置换）合同》是不真实的，也不符合常理，戎腾并非善意取得，双方之间签订的合同损害了原告赵礼镶的利益，是无效的，因《房屋买卖（置换）合同》无效而产生的纠纷，另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告林维驹、被告李占涛继续履行与原告赵礼镶签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、原告赵礼镶在本判决生效三日内支付被告李占涛剩余购房款322620元；三、被告李占涛以被告林维驹名义与被告戎腾签订的《房屋买卖（置换）合同》无效；四、被告林维驹、被告李占涛、被告戎腾在本判决生效三日内协助原告赵礼镶将位于石家庄市鹿泉区的房屋产权变更登记至原告赵礼镶名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，财产保全费3520元，计3560元，由被告李占涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  王丙午二〇一八年十月九日书记员  梁文茜