四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0303民初1282号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市锦江区大川巷**锦上花**。 负责人：陈俊文，西南大区总经理。 委托诉讼代理人：刘万金，男，汉族，1973年5月5日出生，住四川省自贡市自流井区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：赵淳，女，汉族，1976年12月24日出生，住四川省成都市金牛区，系该公司员工。 被告：刘庆，男，汉族，1983年12月31日出生，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：胡蓉，四川法典律师事务所律师。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司诉被告刘庆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘万金、被告刘庆及其委托诉讼代理人胡蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业服务费6106.29元；2.被告立即支付滞纳金按总金额的10%即610.63元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订形成了物业管理委托合同，原告履行了合同义务，但被告从2013年9月至2018年4月未交物业服务费。被告的住房面积76.52平方米，按合同约定，被告欠1.2元/月.平方米的物业服务费6个月550.94元，1.3元/月.平方米的物业服务费12个月1193.71元，1.5元/月.平方米的物业服务费38个月4361.64元，合计6106.29元。经原告多次催促，被告以多种理由拒不交费。特向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告刘庆辩称:原告未提供《前期物业服务协议》约定的物业服务内容，违约在先，被告拒付物业费系对原告违约行为依法行使抗辩权。原告要求被告支付物业费及滞纳金没有事实和法律依据。原告的违约行为表现在：1.未维护和管理小区的消防设施，导致小区存在巨大安全隐患。2.原告未尽到对房屋共用部位进行维护和管理的义务。3.原告未尽到管理小区环境卫生的义务，造成小区环境卫生脏乱。4.原告未尽到车辆管理义务，导致被告的电动车被盗。2013年9月至2015年9月期间的物业费已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.原告营业执照复印件，证明原告身份情况。2.被告身份证复印件、业主（住户）情况登记表，证明被告身份情况。3.前期物业服务协议，证明双方签订了物业服务协议。4.收费通知单，证明原告催收后被告未缴纳物业费。5.照片，证明原告按约履行了物业服务。6.欠费明细表，证明被告欠费情况。 被告对原告提供的证据质证如下： 证据1、2无异议。证据3前期物业服务协议确实签订了这份协议，但是在第5页第6条第2点，约定住宅按建筑面积1.2元每平方米每月收取是手写的，被告在签订的时候没有第二年和第三年的费用，是原告事后进行添加的，从复印件上的笔迹来看，明显比第一年的要深一点，即便是签订当时有第二年和第三年的内容，对于添加部分也应当有双方签字的确认改动，对第二年和第三年物业收费的真实性存在质疑。针对这份协议我们认为不能后达到原告的证明目的，协议里面明确约定了双方的权利义务，包括原告提供相应物业服务的义务，我们认为这份协议结合被告方稍后提供的证据，可以证明原告没有履行协议约定的相应物业服务的义务。证据4真实性、合法性、关联性有异议，收费通知单没有原告的公章，是否向被告发出、收的是什么费、多少金额、收费期间都没有明确，没有其他证据表明这份收费通知书送达了被告。证据5真实性、合法性、关联性有异议，照片反映出来的场景在原告未提供证据原件的情况下无法确认是小区内的情景，也存在伪造或篡改的可能，即便是小区范围内的照片，也是一个片面的，不能体现原告提供物业服务的过程。原告是否履行了协议约定的义务要看结果，而不是过程，现在的结果是小区存在安全隐患，环境脏乱差。该证据不能达到原告的证明目的。证据6真实性、合法性、关联性有异议，是原告单方制作的，被告对其真实性无法考证。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1.光盘视频6段、照片22张，证明原告消防不达标，存在安全隐患，小区环境卫生脏乱差，原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准。2.接（报）处警登记表、光盘视频1段，证明被告两轮车被盗，原告物业服务管理存在问题。 原告对被告举示的证据质证如下： 证据1的问题，消防维修我方进行了的，用了3万余元，今年的消防我们不应再承担，这是属于大修基金的事情，我方已经上报相关主管部门。对于堆放物品问题，我们告知了业主也向社区反映，我方无权处置，否则会引起纠纷。小区绿化是长期进行的，这是某个时间段的照片，不能反映全部。证据2的问题，我们是指定了摩托车停放点，并告知了业主，被盗是未按规定停放。物业服务协议中也明确约定了对于业主的财产人身不承担保管责任。 对原告提供的证据，本院经审查，证据1、2被告无异议，证据3被告对其中的物业费收取条款提出异议，但没有提供相应证据予以证明，证据4存在瑕疵，不充分，但结合物业服务的性质，原告催收物业服务费具有必然性。证据5工作图片，保安保洁的日常工作，工程维修整改，电梯维护资料等相片符合证据的形成条件，有所拍的地点、时间，能反应原告部分管理服务情况。证据6因被告对欠交物业费的时间、金额无异议而真实。对被告提供的证据1虽然图片没有形成的地点、时间，但原告对其真实性没有提出异议，证据2原告对其真实性没有提出异议。故本院对原告与被告提供的证据，认为符合证据的真实性、合法性并与本案具有关联性，本院依法均予以采信。 经本院审理查明：2013年2月28日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告居住的自贡市某小区提供物业管理服务，期限自本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。物业服务费用的收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米第一年1.2元/月.平方米，第二年1.3元/月.平方米，第三年1.5元/月.平方米。物业管理服务费每次交纳时间：当月10日前，业主入住时按半年交纳，以后按季交纳；逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠缴物业服务费的千分之五支付滞纳金；对业主、住（用户）的人身、车辆和其他财产不负保险、保管责任；合同对免责事由、争议的处理等进行了约定。合同签订后，原告按约定一直为自贡市某小区提供物业服务至今。被告系自贡市某小区的业主，住宅面积76.52平方米。被告从2013年9月至2018年4月未交物业服务费，按合同约定，被告欠1.2元/月.平方米的物业服务费6个月550.94元，1.3元/月.平方米的物业服务费12个月1193.71元，1.5元/月.平方米的物业服务费38个月4361.64元，合计欠缴费6106.29元。原告物业服务的自贡市某小区至今未成立业主委员会。现因被告未按时交纳上述物业服务费，经原告催收未果后，诉至法院，请求支持其诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该协议对原、被告具有约束力。现原告提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费6106.29元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告按欠费金额的10%支付滞纳金的诉讼请求，因原告的物业管理服务也存在瑕疵，有需进一步完善之处，故本院不予以支持。被告未按期缴纳物业费，提出原告物业服务未维护和管理小区的消防设施，导致小区存在巨大安全隐患，未尽到对房屋共用部位进行维护和管理的义务，未尽到管理小区环境卫生的义务，造成小区环境卫生脏乱，认为原告的服务不到位。因物业服务具有公共产品的属性，其服务对象是全体业主。本案中原告的行为是否损害了全体业主的利益，原告的服务质量高低，小区居民的基本生活条件的保障好坏，应由业主们集体决定，并及时成立业主委员会，方能及时行使权力，保护业主们的合法权益。业主个人意见，不能代表全体业主意见。业主个人长期不交物业服务费，有损害已交物业服务费业主利益的可能。被告车辆在2018年3月被盗，根据合同约定，原告对业主、住（用户）的人身、车辆和其他财产不负保险、保管责任，所以被告的车辆被盗，不能成为被告拒交物业服务费的当然理由。被告提出2013年9月至2015年9月期间的物业费已经超过诉讼时效，在诉讼中，虽原告举示的催收通知单证据不尽完善，但原告称电话通知，上门张贴通知单催促被告交纳物业费，有小区其他业主案件陈述佐证属实，不存在原告放任不催收的情况，被告诉讼时效抗辩不成立。故被告的辩称，不能成为其拒交物业服务费的理由。被告未按期缴纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘庆于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司物业服务费6106.29元； 二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由被告刘庆负担。因原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司已向本院预交，故由被告刘庆于本判决生效之日起五日内直接支付给原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  张利平 二〇一八年十月二十三日 书记员  罗 华