福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初2444号 原告：高艺鹏，男，1984年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告：郑秋平，女，1985年4月18日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：高艺鹏，男，1984年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，系郑秋平之夫。 被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。组织机构代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，男，1961年4月2日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：苏少平，男，1987年4月11日出生，汉族，住福建省永春县，系该公司员工。 原告高艺鹏、郑秋平与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高艺鹏，被告中超公司的委托诉讼代理人李峰、苏少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高艺鹏、郑秋平向本院提出诉讼请求：1.判令中超公司立即支付以551620元为基数按日万分之一计算自2014年6月30日起至2015年3月1日止的逾期交房违约金13404.37元及自2015年5月29日起至2016年11月29日止的逾期协助办证违约金30228.78元；2.判令中超公司立即协助高艺鹏、郑秋平办理房屋权属证书并支付以551620元为基数按日万分之一计算自2015年5月29日起至实际完成协助办证之日止的逾期协助办证违约金；3.中超公司承担本案诉讼费用。事实与理由：高艺鹏、郑秋平于2013年5月10日与中超公司签订《商品房买卖合同》，以总金额551620元向中超公司购买位泉州市区室商品房。合同签订后，高艺鹏、郑秋平依约支付了全部购房款。根据合同约定，中超公司应在2014年6月30日前将房屋交付给高艺鹏、郑秋平，可中超公司延期至2015年3月1日才将房屋交付高艺鹏、郑秋平。此外，根据合同约定，中超公司须在房屋交付使用后90日内，即2015年5月29日前到产权登记机关办好备案手续，并将办理权属登记需要由中超公司提供的资料交付给高艺鹏、郑秋平，协助高艺鹏、郑秋平办理房屋权属证书。根据合同约定逾期交房和逾期协助办证违约金均是以购房款551620元为基数，按日万分之一计算，可中超公司将房屋出售后，对一期存在问题拒不整改和拒不协助办证也拒不支付违约金。 中超公司辩称，一、因天气原因及市政配套工程原因，中超公司不存在延期交房的事实，且高艺鹏、郑秋平就逾期交房违约金的起诉已超诉讼时效，故高艺鹏、郑秋平主张中超公司延期交房违约赔偿，没有事实依据；二、中超公司不应向高艺鹏、郑秋平支付协助办证违约金；三、本案的诉讼费、保全费高艺鹏、郑秋平服从法院的判决。 本院经审理认定事实如下：高艺鹏、郑秋平与中超公司于2013年5月10日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定高艺鹏、郑秋平向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼2202号商品房，房屋总价款为551620元。合同第四条第4款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1、除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2、专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币6035元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上”；合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……”合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房”；合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”合同签订后，高艺鹏、郑秋平依约支付了全部购房款。该《商品房买卖合同》于2013年7月3日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，黄锦文依约支付了全部购房款。2015年3月2日，中超公司将诉争房屋交付高艺鹏、郑秋平。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份，并于2016年11月18日向上述合同载明的联系地址给高艺鹏、郑秋平邮寄上述《通知书》，该份邮件于2017年11月26日因无人签收退回。后中超公司又再次向上述合同载明的联系地址给高艺鹏、郑秋平邮寄上述《通知书》，该份邮件于2017年11月27日由高艺鹏、郑秋平家人签收。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方的争议焦点在于：1.高艺鹏、郑秋平诉请逾期交房违约金是否已过诉讼时效；2.中超公司是否存在逾期办证的违约情形，是否应当支付逾期办证违约金。 关于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道损害以及义务人之日起计算。法律另有规定，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，高艺鹏、郑秋平可就本案向中超公司主张权利的诉讼时效为三年。诉争房屋于2015年3月2日已经交房，高艺鹏、郑秋平可主张逾期交房违约金的止算时间最迟即为该日，而高艺鹏、郑秋平直至2018月3月12日才向本院提起诉讼，故高艺鹏、郑秋平主张要求中超公司支付逾期交房违约金已过诉讼时效。 关于焦点二，本院认为，第一，诉争商品房于2015年3月2日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给高艺鹏、郑秋平。如因中超公司原因，高艺鹏、郑秋平不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向高艺鹏、郑秋平支付违约金，故中超公司应自2015年6月1日起支付逾期办证违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间。合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即高艺鹏、郑秋平将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知高艺鹏、郑秋平办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司向高艺鹏、郑秋平邮寄送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该份邮件于2017年11月26日因无人收件返回投递。根据合同的约定，合同中列示的地址、电话为高艺鹏、郑秋平有效的送达地址，高艺鹏、郑秋平在并未书面通知中超公司变更送达地址的情况下，本院认定该份《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》已于2016年11月18日送达给高艺鹏、郑秋平，故中超公司已于2016年11月18日通知高艺鹏、郑秋平办理产权登记，其所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2015年6月1日至2016年11月18日止，故中超公司实际逾期办证的天数为536天。 综上，本院认为，高艺鹏、郑秋平与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。第一，关于高艺鹏、郑秋平主张要求中超公司支付逾期交房违约金，因高艺鹏、郑秋平向本院起诉时已过诉讼时效，且中超公司亦就诉讼时效向本院提出抗辩，故对高艺鹏、郑秋平关于逾期交房违约金的诉求，不予支持；第二、关于高艺鹏、郑秋平要求中超公司支付逾期协助办证违约金。依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助高艺鹏、郑秋平办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使高艺鹏、郑秋平未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向高艺鹏、郑秋平支付已付购房款万分之一的违约金。高艺鹏、郑秋平主张中超公司发出办证通知之时尚不具备办证条件，但其未能提供证据证明，故不予采信。中超公司于2016年11月18日履行完毕办证的义务，依约应支付给高艺鹏、郑秋平自2015年6月1日起至2016年11月26日止的逾期办证违约金，故中超公司实际逾期办证的天数为536天，故中超公司应该支付给高艺鹏、郑秋平的逾期办证违约金为551620×0.0001×5536＝29566.8元，对高艺鹏、郑秋平主张中超公司支付逾期办证违约金的合理部分，予以支持。前述，高艺鹏、郑秋平已将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，故对其要求中超公司履行协助办理义务的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给高艺鹏、郑秋平逾期办理址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼2202号商品房逾期办理权属登记违约金29566.8元； 二、驳回高艺鹏、郑秋平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费891元，减半收取计445.5元，由高艺鹏、郑秋平负担143.5元，由福建中超实业有限公司负担302元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  徐翰毅 二〇一八年十月二十五日 法官助理许祥鑫 书记员吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道损害以及义务人之日起计算。法律另有规定，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。