广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初9051号原告（反诉被告）：深圳美声包装印刷有限公司，住所地：深圳市宝安区福海街道，组织机构代码：593026272。法定代表人：李崇章，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖迎红，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华丽，xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市联成达物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井后亭第三工业区，组织机构代码：580090443。法定代表人：陈利雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：江泽伟，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：何烈浩，xx律师事务所律师。原告深圳美声包装印刷有限公司与被告深圳市联成达物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人肖迎红、刘华丽，被告委托诉讼代理人江泽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年4月25日签订的《房屋租赁合同书》无效；2.被告返还原告支付的租赁保证金（押金）88700元、水电押金10000元、一个月租金42550元及物管费（电梯管理和维修使用费、卫生费、厂长费、一次性水电设施费）27009.63元、房屋检测费16000元，共计184259.63元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，被告将福永街道新和社区同富裕工业区第7号B栋三楼厂房出租给原告。因被告未能提供建设规划许可证，导致原告欲进行的二次装修审核、备案无法办理，不能正常使用该厂房，虽经多次沟通，仍无法解决。2017年7月底，原告发出终止合同通知函，要求被告返还租赁保证金（押金）等共计人民币184259.63元。被告收到函件后不予理会。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，被告出租的厂房未取得建设工程规划许可证，其与原告订立的租赁合同无效。且《中华人民共和国合同法》也规定，无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。导致租赁合同无效的原因在于被告，原告亦自始没有实际使用该厂房，因此被告依法应返还原告支付的全部费用。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告答辩并反诉称，1.原告承租被告厂房时，被告已明确告知原告涉案厂房没有相关产权证件，而原告执意要租才签订房屋租赁合同，合同无效的原因及过错不在被告，被告也无须对原告的损失承担任何责任。2.原被告于2017年4月25日签订房屋租赁合同，被告当庭交付涉案厂房，原告于同年5月11日将厂房委托深圳市华美检测有限公司检测房屋，5月22日交付押金，7月4日办理房屋租赁凭证，7月10日付第一次租金及杂费，并开始装修，7月30日又通知被告终止合同，被告收到通知后于8月1日、10月10日、11月1日才将涉案厂房分租出去，原告的违约行为给被告造成巨大经济损失，被告为此提起反诉，要求原告支付厂房占用使用费。3.原告要求被告返还租金及杂费，房屋检测费没有事实及法律依据，被告已将涉案厂房交付给原告，原告将厂房进行了检测装修，办理厂房租赁凭证，原告应当支付租金与杂费。在承租时，被告已明确告知涉案厂房没有产权证书，故原告装修备案需委托进行房屋检测，该检测费用根据分租协议第6条规定应由原告自行承担。反诉请求：1.原告支付房屋占有使用费87400元(2017年5月、7月共两个月);2.由原告承担本案反诉费用。事实和理由：被反诉人与反诉人于2017年4月25日签订《房屋租赁合同书》，约定反诉人将福永街道新和社区同富裕工业区第****厂房**出租给被反诉人，约定每月租金42550元，电梯费800元、卫生费500元、厂长费500元，也明确告知:分租租户二次装修后需办理相关消防批文的由租户自行申领办理，相关费用由租户承担。合同签订后，被反诉人仅向反诉人支付了一个月的租金、两个月的电梯费、卫生费及相关费用，并于2017年7月底以厂房没有建设规划许可证为由终止合同，为了降低经济损失，反诉人在被反诉人终止合同后将厂房另行转租，而被反诉人至今拖欠反诉人两个月租金至今未付为了保护反诉人的合法权益，反诉人特向法院提出反诉，请法院支持反诉人的反诉请求。原告就被告反诉答辩称，原告无须支付房屋占有使用费87400元，首先双方签订的房屋租赁合同书无效的原因在于被告，而原告未曾使用过该厂房，无须支付房屋占有使用费。其次，被告反诉要求原告支付两个月房屋占有使用费没有事实和法律依据，根据双方签订的房屋租赁合同书第三条约定，2017年4月26日至同年5月25日为免租期，原告在这个期间是不需要支付房屋占有使用费的，因此退一步讲，假设认定拖欠，也仅一个月租金未支付。最后，被告在无规划许可证情况下误导欺骗原告签订房屋租赁合同书，原告因此遭受了损失，应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由被告将位于深圳市宝安区福永街道新和社区同富裕工业区第7号厂房B栋三楼（面积1850平方米）出租给原告。租赁期限为四年零八个月，自2017年4月26日起至2021年12月31日止，免租装修期30天，免租期不免水电费、管理费、卫生费、电梯费。租金前两年为每月42550元，自第三年起每年递增10%，每月电梯、卫生费、厂长费分别为800元、500元、500元，另需支付一次性水电设施材料费及公共设施维护费8000元。原告应缴纳相当于两个月租金、管理费、卫生及电梯费总额的租赁保证金88700元，水电押金10000元。合同还就租金交付时间、违约责任、争议管辖等进行了约定。合同签订当日，被告向原告发出付款通知书，要求原告支付有关合同费用168259元。原告于2017年5月22日、7月10日分两笔支付了总计168259.63元。被告确认收到原告上述费用，并明确费用具体为：租赁保证金88700元，水电押金10000元，一次性水电设施费8000元，2017年6月租金42550、电梯费800元、卫生费500元、厂长费500元，装修免租期电梯费800元、卫生费500元，装修管理费2775元，税金4550.63元。为证明税金支出，被告提交增值税发票一张，原告确认其真实性，但认为租赁税费应由被告承担。经查，发票金额为65009元，税额为1893.47元。后因消防问题，原告向被告发出落款时间为2017年7月24日的通知函，通知被告因不能办理消防备案不能正常使用房屋，决定终止租赁合同，要求退回其缴纳的相关合同费用168259.63元及房屋建筑结构安全性检测鉴定费16000元。被告确认有收到原告通知函，但认为函件到达日为2017年7月30日，原告虽主张函件于2017年7月24日送达，但未能提交证据证明。被告确认原告提交的房屋检测合同及付款凭证，但认为检测费用不应由被告承担。庭审中，被告主张于合同签订当日向被告交付涉案厂房，并于2017年7月30日收回。原告虽不认可被告主张的交付时间，但确认签订合同后其可随时进出涉案厂房，也于2017年5月11日委托检测机构对涉案厂房进行了检测。另查，涉案厂房未取得房地产产权证书，原、被告均未能向本院提交建设规划许可证等能证明涉案厂房所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。以上事实，有《房屋租赁合同书》、《付款通知》、《通知函》、《建筑物检测鉴定合同》、账务明细清单、增值税专用发票及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地未取得房地产产权证书，原、被告亦未能提交建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方签订的《房屋租赁合同书》应为无效合同。双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，被告应返还原告其收取的相关合同费用168259.63元，原告应返还涉案厂房。因被告已于2017年7月30日收回，涉案厂房的返还问题本院不再做处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告虽主张涉案厂房未办理交接手续，其并未使用，但庭审中原告亦确认合同签订后其可随时出入厂房并可组织检测机构进行现场检测，且其在2017年7月10日缴纳厂房租金时亦未就厂房使用状态提出任何异议，本院认定合同签订后原告已实际形成了对涉案厂房的占有且愿意继续使用，原告理应支付占用涉案厂房期间的占有使用费。关于占有使用期间，因原告不能证明其主张的厂房返还时间，理应承担举证不能的不利后果，本院以被告确认的收回时间作为占有使用费计算的截止时间。根据合同关于免租期及租金、电梯费、卫生费的约定，原告应按每月43850元标准计付2017年5月25日至2017年7月30日至的占有使用费96472元（43850元/月×2个月+43850元/月÷30天×6天），及免租期电梯费800元，以上合计共97272元。被告主张的装修管理费、厂长费，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，被告应向原告返还收取的合同款项，原告应支付被告涉案厂房的占有使用费，双方互付金钱给付之债，可以互为抵消。经抵消，被告还需返还原告款项70987.63元（168259.63元-97272元）。关于税费及房屋检测鉴定费。被告提交增值税专用发票仅载明租金税额为1893.47元，本院予以认定，被告主张税金中其余部分没有证据佐证，本院不予采信。因税款系因涉案厂房使用产生，理应由被告缴纳，被告要求原告承支付于法无据，本院不予支持。至于房屋检测鉴定费，原告虽因委托检测产生该16000元的支出，但其并未能提交检测机构出具的鉴定结论证明涉案厂房存在结构安全问题，故其要求被告承担检测鉴定费没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、确认原告深圳美声包装印刷有限公司与被告深圳市联成达物业管理有限公司于2017年4月25日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告深圳市联成达物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳美声包装印刷有限公司返还70987.63元；三、驳回原告深圳美声包装印刷有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市联成达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费1993元，反诉受理费992.5元，保全费1441元，共计4426.5元，由原告深圳美声包装印刷有限公司负担1072.62元，被告深圳市联成达物业管理有限公司负担3353.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 吕 海 云二〇一八年十月二十八日书记员 叶 宝 英书记员 林婉（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。