山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民初1718号原告（案外人）：闻建国，男，1963年2月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马东亮，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王允斌，山东昌平律师事务所律师。被告（申请执行人）：章丘市第三建筑工程公司，住所地济南市。法定代表人：康与玖，总经理。委托诉讼代理人：栗昌，男，1979年11月4日出生，汉族，公司职工，住山东省章丘市。委托诉讼代理人：宁仕宏，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘幼华，董事长。委托诉讼代理人：宋成海，男，1978年3月25日出生，汉族，公司员工，住山东省齐河县。委托诉讼代理人：张兰英，女，1971年4月29日出生，汉族，公司员工，住济南市。原告闻建国与被告章丘市第三建筑工程公司（以下简称章丘三建）、第三人山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告闻建国的委托诉讼代理人马东亮、王允斌，被告章丘三建的委托诉讼代理人栗昌、宁仕宏，第三人瑞境置业的委托诉讼代理人宋成海、张兰英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闻建国向本院提出诉讼请求:1.依法判令山东省济南市中级人民法院执行机关停止对位于章丘大站水库东侧瑞境皇冠水岸（龙园城）a-04栋302室的执行并解除查封。2.案件受理费用由被告承担。事实与理由：2016年5月22日，原告与第三人签订了《龙园城房地产认购书》（编号为no.1300084）,购买涉案房产，房屋总价为98万元，分期付款，原告于2016年5月30日，支付首付款20万元。2016年6月16日，原告与第三人签订了正式的《商品房买卖合同》，购房总价变更为95万元，付款方式变更为一次性付款。2016年6月16日，第三人向原告发出交房通知。2016年6月29日，原告支付了剩余的75万元，房款全部缴清。济南市中级人民法院因被告与第三人建设工程合同纠纷一案在诉讼过程中于2016年6月1日下达（2015）济民五初字第54-1号协助执行通知书，查封了涉案房产，现济南市中级人民法院已经进入执行程序，对该涉案房屋进行执行，执行案号为（2018）鲁01执228号。执行过程中，原告提出执行异议，济南市中级人民法院以不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第28条规定为由驳回原告的异议。对此原告认为执行部门的裁定适用法律错误。济南市中级人民法院执行部门适用的上述司法解释条款不是与商品房开发企业之间的房屋买卖的规定，与商品房开发企业之间的商品房买卖应当适用的是上述司法解释的第29条即：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告在2016年5月22日就签订了买卖合同，2016年5月30日支付了20万元，2016年6月29日支付了全部房款，济南市中级人民法院是在2016年6月1日进行的查封，因此，显然是原告签订合同在前，且原告支付了全部房款，原告也无其他可用于居住的房屋，故原告符合排除执行的司法解释规定。另外，本司法解释中指的在人民法院查封以前签订合法有效的书面买卖合同的前提应当是在执行程序中，而本案对于涉案房产的查封是在审理程序中以财产保全的方式进行的查封，不是在执行程序中的查封，故执行部门继续执行该房屋不符合法律规定，其签发的驳回执行异议的裁定适用法律错误。另，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条的规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案虽然不是建设工程价款优先权的案件，但是，即使建设工程价款优先权的这种优于抵押权及其他债权的权利都不得对抗商品房购买者，更何况被告的这种一般债权的查封呢？综上所述，请求依法判决山东省济南市中级人民法院执行机关停止对位于章丘大站水库东侧瑞境皇冠水岸（龙园城）a-04栋302室的执行并解除查封。被告章丘三建辩称，三建公司对涉案房产的查封是三建公司在提起（2015）济民五初字第54号案件时通过财产保全的方式由济南市中级人民法院作出（2015）济民初字第54-1号民事裁定以及协助执行通知书依法查封，涉案房产的查封是在2016年6月1日，查封手续合法，当时闻建国和本案第三人瑞境公司并未签订房屋买卖合同，判决生效后三建公司依法向济南市中级人民法院申请强制执行，现案件在执行过程中，闻建国所提案外人执行异议不能成立，济南市中级人民法院依法作出（2018）鲁01执异228号执行裁定书驳回闻建国的申请，现闻建国又提起执行异议之诉，三建公司认为闻建国的主张不符合法律规定，根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，人民法院在查封涉案房产时闻建国和瑞境公司没有签订合同，闻建国也没有占有该房屋，且闻建国也没有支付购房款，其所提诉讼不成立。另，闻建国依据最高法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》也不成立，因该批复是针对合同法第286条所作的批复，不适用于本案。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人瑞境置业述称，闻建国当时买房子的时候，作为第三人瑞境置业是不清楚的，闻建国买房子的时候把款项打给了深圳龙园昌泰投资有限公司，瑞境置业是不知情的。瑞境置业现在的状态是，瑞境置业是小股东和龙园昌泰大股东目前正打着官司，在济南市中级人民法院审理过程中。对闻建国的起诉瑞境置业是不知情的，龙园昌泰的人员都已经撤走了，剩下的就是瑞境置业原来的人员。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：本院在执行申请执行人章丘三建与被执行人瑞境置业建设工程合同纠纷一案中，案外人闻建国向本院提出书面异议。本院于2018年7月27日作出(2018)鲁01执异228号执行裁定书查明，章丘三建与瑞境置业建设工程合同纠纷一案，本院经审理于2016年9月17日作出(2015)济民五初字第54号民事判决，判决的相关内容为，瑞境置业于判决生效之日起十日内向章丘三建支付工程款28807732.72元及相应利息。该案经山东省高级人民法院二审维持了一审判决。本案审理过程中，本院于2015年4月10日作出(2015)济民五初字第54-1号民事裁定书，冻结瑞境置业银行存款3000万元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年6月1日，本院作出(2015)济民五初字第54-1号协助执行通知书，查封了瑞境置业名下包括涉案房产在内的共计10套房产。另查明，闻建国于2016年5月22日与瑞境置业签订《龙园城房地产认购书》一份，认购章丘大站水库东侧瑞境皇冠水岸(龙园城)A-04栋302室房产，并于2016年5月30日缴纳20万元购房款。2016年6月16日，闻建国与瑞境置业签订《商品房买卖合同》购买涉案房产，房屋总价款为95万元。2016年6月29日，闻建国向瑞境公司交纳75万元购房款。2016年6月16曰，瑞境置业向闻建国发出交房通知书，通知其于2016年7月16日前办理交房手续。(2018)鲁01执异228号执行裁定认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，闻建国与瑞境置业签订《商品房买卖合同》并办理交房手续均系在本院查封涉案房产后，故闻建国请求排除执行，于法无据，不予支持。闻建国对(2017)鲁01执异354号执行裁定书不服，提起本案诉讼。另查明，闻建国在接到交房通知后并未收房，亦未实际居住涉案房屋。原告闻建国提交如下证据：证据一、2016年5月22日，原告与第三人签订的《龙园城房地产认购书》（编号为no.1300084）及首付款收据。证明1、原告购买涉案房产，房屋总价为98万元，分期付款，原告于2016年5月30日支付首付款20万元。证明2、原告在济南市中级人民法院诉讼保全查封涉案房屋以前就已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。该合同虽系认购书，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告与第三人签订的认购书具备了房屋的基本状况、价款等主要内容，第三人也接受了购房款，因此认购书属于商品房买卖合同，也属于合法有效的书面合同。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第29条中第一项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。证据二、济南市房屋档案馆的查询记录，证明原告名下无其他房产。另所购房屋的性质为住宅而非商业房，显然系用于居住。因此符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第29条中第二项所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。证据三、2016年6月16日，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》、维修基金收据、尾款75万元的发票及交房通知。证明1、双方购房总价变更为95万元，付款方式变更为一次性付款。2016年6月16日，第三人向原告发出交房通知，原告缴纳了维修基金。证明2、2016年6月29日，原告支付了剩余的75万元，房款全部缴清。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第29条中第三项已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的规定。被告章丘三建质证认为，对证据一2016年5月22日原告与第三人签订的《龙园城房地产认购书》有异议，通过查看原件，该证据明显有改动的痕迹，该认购书记载了两个时间，一个时间是2016年5月22日，一个时间是2016年6月16日，从两个时间记载的内容来看，应当形成于同一时间。对证据二的真实性无异议，但并不能证实原告在2016年6月16日其名下没有房产。对证据三无法判断证据的真实性，但合同是在被告采取保全措施之后签订的。对于发票，无法判断原告是否向第三人交纳了房款，原告应当提供其向第三人转账的银行凭证，以此证明原告实际已经向第三人支付了房款。其中有一份开票时间是2016年6月29日，该开票时间也是在被告采取保全措施之后。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，原告所提执行异议之诉，不符合该规定的28条，其诉求不能成立。刚才原告未作证据提交的中国建设银行POS机的消费凭条，上面载明的收款人是龙园昌泰，其收款人并非本案中的第三人，也就说明原告实际没有向第三人支付房款。2016年5月22日转给龙园昌泰2万，5月23日转给龙园昌泰2万，5月29日转给龙园昌泰15万，实际金额是19万，并非发票中的20万，由此可断定原告没有向第三人支付房款。瑞境置业认可三份证据的真实性，公章是瑞境公司的。龙园昌泰是瑞境公司的大股东，龙园昌泰的人员都已经走了，钱是打到了龙园昌泰的帐户上，不是打到瑞境公司的帐户上。龙园昌泰没有经过小股东允许，私自将股权卖给了天业公司，现在这个案子正在由济南市中级人民法院审理。瑞境置业没有参与房屋买卖。本院认为，双方争议焦点为闻建国对涉案房屋是否具有排除执行的民事权益。闻建国根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。主张其具有排除执行的民事权益，并提交了首付款收据、尾款75万元的发票及交房通知等证据，其中瑞境置业向闻建国出具的发票中载明，闻建国2016年5月30日向瑞境置业支付了20万元，2016年6月29日向瑞境置业支付了其余房款75万元。而本院已在2016年6月1日对涉案房屋进行了查封，故闻建国在法院查封前支付的价款并未超过合同约定总价款的百分之五十，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第29条的规定，且闻建国并未合法占有及实际居住涉案房屋，亦不符合第28条的规定，故闻建国对涉案房屋并不具有排除执行的民事权益，闻建国要求停止对位于章丘大站水库东侧瑞境皇冠水岸（龙园城）a-04栋302室的执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告闻建国的诉讼请求。案件受理费13300元，由原告闻建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  郭维敬审 判 员  赵玉兰人民陪审员  郑晓妮二〇一八年十月十八日法官助理万振驰书记员吴颖颖