北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初3113号原告（反诉被告）：北京天坛实业总公司，住所地北京市东城区精忠街**，组织机构代码10151XXXX。法定代表人：王建华，总经理。委托诉讼代理人：胡世奇，男，1975年9月6日出生，汉族，北京天坛实业总公司员工。委托诉讼代理人：张雪东，北京京腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：马丽华，女，1950年3月27日出生，回族，北京天坛实业总公司退休工人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张继蓉，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆艳顷，北京市华城律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天坛实业总公司（以下简称天坛实业总公司）与被告（反诉原告）马丽华租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京天坛实业总公司的委托诉讼代理人张雪东、胡世奇、被告马丽华的委托诉讼代理人张继蓉、豆艳顷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天坛实业总公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告间就北京市东城区天坛西里南区6号楼1层12号房屋形成的租赁关系；2.要求被告于判决生效之日起30日内腾退房屋。事实和理由：被告系原告原下属企业北京天坛针织厂职工。1996年被告以住房困难为由向该厂申请借住房屋。该厂原领导基于照顾其生活困难，将诉争房屋交予被告使用，同时要求其按月交纳房屋使用费。自2011年起，原告数次要求被告搬离，但被告多次以困难未解决为由，不同意搬离。2015年11月2日，被告将原告诉至北京市东城区法院，要求确认原、被告间就诉争房屋存在租赁关系，东城法院经审理判决驳回了其诉讼请求。被告不服上诉至北京市第二中级人民法院，第二中级人民法院认定原、被告形成事实上的租赁关系，并改判原、被告就诉争房屋存在租赁关系。被告自入住诉争房屋起至2016年1月，均向原告交纳了房屋使用费，但自2016年2月起至今，被告未再交纳，且原、被告未签订书面房屋租赁合同，系不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同，故诉至法院，诉如所请。被告马丽华辨称：不同意原告诉讼请求。被告一直按期交纳房租，直到2016年2月，原告称因房管所不收取原告租金了，所以原告亦不再收被告租金，并非被告拒不交纳。诉争房屋系公房，原告在被告诉其要求确认房屋租赁关系一案的二审中，曾表示被告取得涉案房屋是经原告领导班子研究决定分配给被告使用的，被告对诉争房屋享有使用权，故本案不应适用合同法及合同法相关司法解释，应适用公有住房管理办法。被告并未作出公有住房管理办法中规定的解除、终止协议的行为，原告无权解除合同，无权让被告腾退房屋，且被告亦无其他住房。另根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，“在租赁合同规定的期限内，出租单位需收回房屋自用的，应妥善安置原承租者”，鉴于涉案房屋面临拆迁，原告终止租赁协议前需对承租人进行妥善安置，故被告提出反诉：要求原告按照天坛周边拆迁政策中被安置人的标准给予被告安置补偿。针对被告的反诉请求，原告辩称：原告系涉案房屋的公房承租人，被告系次承租人，双方之间不应适用公房管理的有关规定。如果被告认为其未被安置人应当由政府进行安置，原告没有义务对被告进行安置，故不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马丽华系天坛针织厂退休职工。天坛针织厂系天坛总公司下属企业。2011年2月15日，北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心（以下简称天坛分中心、出租方、甲方）与天坛实业总公司（承租方、乙方）就涉案房屋签订《直管工商企业用房租赁合同》。马丽华自1996年起在涉案房屋居住，并曾交纳房费，但其与天坛针织厂或天坛实业总公司之间未签订书面协议。2015年11月2日，被告曾以租赁合同纠纷为由将天坛实业总公司诉至本院，要求确认双方之间就涉案房屋存在租赁关系。本院经审理判决驳回马丽华的诉讼请求。马丽华不服，上诉至北京市第二中级法院，该院经审理认为双方已形成事实上的房屋租赁关系，并于2016年4月28日改判撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第17627号判决书，确认马丽华、北京天坛实业总公司之间就涉案房屋存在租赁关系。自2016年2月起，马丽华未再向天坛实业总公司支付房费，马丽华称系因天坛实业总公司财会人员告知其因房管部门不再向天坛实业总公司收费，故天坛实业总公司不再收取马丽华费用，若原告收取，被告同意补交并按期交纳以后的费用。马丽华提供案外人与天坛实业总公司财会人员的通话录音，原告称该录音证据中的一方当事人并非被告本人，且经向原告工作人员核实，其表示时间太长记不清了。庭审中，被告为证明涉案房屋系经原告领导班子研究决定分配给被告使用居住，提交（2016）京02民终1652号案件庭审笔录，该笔录中原告称因被告“结婚之后表示家庭比较困难，后单位领导班子开会之后决定将房屋暂借其三个月。我方是没有权利决定将房屋租给上诉人（被告）。”原告对其真实性认可，认可系原告领导班子通过的，但系借用。被告为证明其与原告间不是转租关系，而是公房租赁关系，提供首都之窗—市长信箱回复网页截屏，显示东城区发展改革委于2017年3月7日回复被告“经过调查，本机关认为：依据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（1997年修订）》（以下简称《若干规定》）第十五条的规定。该条规定：公房管理中发生的纠纷，当事人双方均可向房屋所在地的房管机关申请调解、处理。并参照北京市高级人民法院发布的石景山法院课题组2016年2月3日发布的《关于公有住房案件纠纷法律适用问题的调查研究》自管公房单位依据单位内部政策和内部规定确定新的承租人，当事人是否具备承租资格均属于公房管理机构依职权认定范畴。因此关于天坛实业自管公房中企业与职工关于承租公房的纠纷不属于我委职责。”原告称系复印件不予质证。被告为证明其作为实际居住人有权得到拆迁补偿，提供《望坛棚户区改造项目国有土地上住宅房屋征收补偿方案（征求公众意见稿）》该补偿方案第六条用于安置居民居住的非住宅房屋的补偿载明：“1、产权单位实际使用非住宅房屋供单位职工长期居住使用的，原则上由产权单位自行安置现居住使用人后，按照本方案中约定的补偿方式进行补偿。2、产权单位无法安置现居住使用人的，按照以下方式处理：（1）产权单位向望坛棚户区改造项目征收现场总指挥部提出书面申请，明确放弃补偿权益并提供现居住人劳动关系证明及所使用房屋的承租协议或准住证明，并经产权单位确认和望坛棚户区改造项目征收现场总指挥部公示无异议后，准予对实际居住使用人使用的房屋适用《望坛棚户区改造项目国有土地上住宅房屋征收补偿方案》，作为住宅房屋进行补偿、补助和奖励……”该补偿方案第七条工商业用房租赁房屋的补偿载明：“工商业用房租赁房屋是指房屋经营管理部门为工商企事业单位及个人提供的执行国家标准租金的非住宅房屋。1.承租人为单位的，对承租人按照“非住宅房屋征收补偿标准”以实际用途评估确定房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价后进行货币补偿；对房屋产权单位按照重置成新价进行货币补偿。承租单位将承租的该类直管公房用于单位职工长期居住使用的，按照本方案第六条处理。”原告认为诉争房屋位于天坛西里，不能参照该补偿方案，原告没有安置补偿义务。诉讼中，本院致电天坛分中心，向其询问涉案房屋有关情况，天坛分中心表示该房屋系天坛周边简易楼，因涉及拆迁，2015年底天坛分中心已经撤管，但双方的合同关系还在，有关拆迁安置补偿工作都由征收办统一管理。本院随后依法向北京市东城区房屋征收事务中心（以下简称东城区征收中心）调取了北京市东城区人民政府房屋征收办公室（甲方）与原告（乙方、公房承租人）及北京市东城区房屋征收事务中心（丙方）就涉案房屋签订的征收补偿协议，该协议载明乙方选择货币补偿的补偿方式，补偿金额为2450404.2元。乙方应当于本协议生效后15日内搬离原房屋（包含全部未登记房屋），将空房完整移交甲丙方，不得拆除原房屋（包含全部未登记房屋）中的房屋设备和建筑材料，并负责所有人员按期搬迁。未搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任。该合同落款仅有原告盖章，未有甲、丙方签章。本院经向东城区征收中心核实，该中心表示，该合同还未经审计，故甲、丙方还未盖章，待三方均盖章后合同才生效。另查，马丽华名下无房产。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同履行自己的义务。鉴于生效判决已确认原、被告间存在房屋租赁合同关系，且根据已查明事实，被告系作为原告下属企业原天坛针织厂的职工，经单位领导班子开会决定取得涉案房屋的使用权，且长期居住于涉案房屋。综合考虑被告承租涉案房屋的历史背景及权利来源等因素，原、被告间的房屋租赁合同关系实际上具有公房租赁合同关系的性质，且被告并非恶意拖欠租金，并表示愿意补交租金，并按期缴纳以后的租金，故原告以双方之间系不定期租赁合同关系，及被告欠付租金为由要求解除合同，并要求被告腾退房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告要求原告进行安置，缺乏法律依据，故被告要求原告安置其他住房的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京天坛实业总公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）马丽华的全部反诉请求。案件受理费70元，由原告北京天坛实业总公司负担（已交纳），反诉费35元，由被告马丽华负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 静审 判 员  李晓彤人民陪审员  赵 强二〇一八年十月十七日书 记 员  陈丽娟