福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终3396号 上诉人（原审被告）：林闻绿，男，1950年10月20日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 委托诉讼代理人：王余芳，福建理则达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙丽莹，福建理则达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门中关委大厦业主委员会，住所地福建省厦门市思明区厦门中关委大厦**夹层。 法定代表人：林华新。 委托诉讼代理人：王瑜芳，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱伟伟，福建重宇合众律师事务所律师。 原审第三人：颜木田，男，1967年12月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人林闻绿因与被上诉人厦门中关委大厦业主委员会（以下称中关委业委会）及原审第三人颜木田确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初15581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林闻绿上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、本案被上诉人请求确认无效的《商品房买卖合同》（编号：0317458）系上诉人与案外人厦门新中厦房地产开发有限公司（下称新中厦公司）所签订，上诉人与新中厦公司为该讼争合同直接当事双方，原审法院拒不追加新中厦公司为诉讼当事方，其所作出的判决严重侵害了上诉人与案外人新中厦公司的诉讼权利及合法权益，属程序错误。二、原审判决认定“新中厦公司即于2007年从业主借款资金中优先返还给林闻绿。资金返还后，原2003年10年15日与林闻绿签订的中关委大厦G商品房认购书作废。”是错误的，无任何事实依据。被上诉人提供的所谓2007年12月15日新中厦公司出具的告知，其真实性因新中厦公司未出庭而无从确认。另外，新中厦公司要说明欠付工程款已结清，也应经上诉人确认，不能仅凭单方告知就减免其自身债务。事实上，到目前为止，新中厦公司仍有工程款未向上诉人结清。三、涉案房产所在“中关委大厦”项目，因开发商新中厦公司资金缺乏，后期事实上属于烂尾状态，至今无法办理竣工验收手续，工程施工图纸等资料也未作备案。施工期间，项目因建设需要有作必要变更，但因新中厦公司缺席诉讼，原审判决并未查实工程变更事实及过程，仅凭被上诉人一面之词，错误的对所谓规划设计图纸作出了认定，这是极为不妥当的。 中关委业委会辩称，一、原审判决并未侵害林闻绿与案外人新中厦公司的诉讼权利及合法权益，不属于程序错误。本案在有充分证据证明案外人新中厦公司与被答辩人林闻绿明知该讼争房屋为管理用房，而仍将该房屋进行预售、认购、买卖，案件事实已经查清、责任已经明确的情况下，法院已无再追加案外人参与诉讼的必要。二、原审根据《合同法》、《物权法》等相关法律规定，作出确认被答辩人与案外人新中厦公司签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》无效；确认该管理用房为厦门中关委大厦G栋全体业主共有；判决被答辩人及第三人将该管理用房返还给答辩人，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。认购协议体现该房屋为“管理房”，证明被答辩人、开发商知道该房屋的用途和性质不属于商品房，而是大厦管理用房，属于全体业主共有。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第十四条第一款等规定，确认被答辩人与案外人签订的认购协议、《商品房买卖合同》无效；确认该管理用房为中关委大厦G栋业主共有，判决被答辩人、第三人将该管理用房归还给答辩人与法有据，应予维持。 颜木田未作答辩。 中关委业委会向一审法院起诉请求：1.确认林闻绿与厦门新中厦房地产开发有限公司（以下简称新中厦公司）签订的《“中关委大厦G栋”商品房认购协议》、《商品房买卖合同》（编号：No：0317458）无效；2.确认位于厦门市思明区嘉禾路337号中关委大厦G栋一层102单元、建筑面积92.8平方米的管理用房为厦门中关委大厦G东全体业主共有，林闻绿立即将该管理用房返还给中关委业委会。 一审法院认定事实：2003年10月15日，林闻绿与新中厦公司签订一份“中关委大厦G栋”商品房认购协议，约定林闻绿向新中厦公司认购位于“中关委大厦一层”商场（管理房)，建筑面积89.626平方米，单价8000元/平方米、总金额7170008元，该房款用于抵消工程款。 2004年10月8日，林闻绿与新中厦公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：N0：0317458)，约定林闻绿向新中厦公司购买商场，建筑面积共98.8平方米，其中套内建筑面积92.8平方米，单价8000元/平方米，总金额742400元。该合同未向房管部门办理登记手续。新中厦公司于2005年6月21日向林闻绿出具收款收据。 2007年12月15日，新中厦公司出具一份告知，内容包括：该公司资金链出现问题，原把中关委大厦一层管理用房抵消防款给林闻绿，抵款金额717008元。根据政府政策规定，管理用房不能抵押出售，是广大业主的公共用房。新中厦公司即于2007年从业主借款资金中优先返还给林闻绿。资金返还后，原2003年10月15日与林闻绿签订的中关委大厦G栋商品房认购协议书作废。 另查明，建设工程规划许可证载明中关委大厦G栋一层为商场和管理用房；厦门市规划局批准的一层平面图纸标明讼争房屋为“管理用房”；该房屋现由林闻绿出租给颜木田使用。 审理中，林闻绿陈述，签订上述《商品房买卖合同》系新中厦公司以讼争房屋抵偿所欠林闻绿的工程款，林闻绿无法确认讼争房屋与中关委业委会主张的房屋是否一致。 一审法院认为，从新中厦公司出具的上述告知函以及商品房认购协议、《商品房买卖合同》等相关证据的内容分析，可以认定新中厦公司与林闻绿之间存在以讼争房屋抵偿工程款的事实，从建设工程规划许可证及图纸内容分析，可以认定讼争房屋规划设计的功能为物业管理用房，林闻绿对此亦明知，因此，中关委业委会以新中厦公司与林闻绿之间恶意串通损害业主利益为由主张上述协议及合同无效并返回讼争房屋等诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认林闻绿与厦门新中厦房地产开发有限公司签订的《“中关委大厦G栋”商品房认购协议》、《商品房买卖合同》（编号：No：0317458）无效；二、确认位于厦门市思明区嘉禾路337号中关委大厦G栋一层102单元、建筑面积92.8平方米的管理用房为厦门中关委大厦G东全体业主共有；三、林闻绿、颜木田于本判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区嘉禾路337号中关委大厦G栋一层102单元、建筑面积92.8平方米的管理用房返还给厦门中关委大厦业主委员会。本案案件受理费5612元，由林闻绿负担。 二审经审理查明，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，中关委业委会向本院提交以下证据：一、厦门市国土资源与房产管理局出具的厦国土房测审第2017058号《审核通知书》，证明中关委大厦（G栋）能够办理产权登记，而讼争房屋因其用途为管理用房，其产权不予登记。二、厦门市建设工程竣工验收备案证明书，证明中关委大厦（G栋）通过了工程竣工验收。建设工程竣工验收备案证明书，是办理产权登记手续的必备文件，讼争房屋为该大厦的管理用房。 林闻绿质证认为：被上诉人提交的证据一、二均无原件，对真实性、合法性、关联性均不予确认。 颜木田对该证据无异议。 本院认为，根据一审查明的事实，讼争房屋建设工程规划许可证载明中关委大厦G栋一层为商场和管理用房，厦门市规划局批准的一层平面图纸标明讼争房屋为“管理用房”，应为全体业主共有。林闻绿与新中厦公司明知讼争房屋为管理用房，双方仍于2003年10月15日签订《“中关委大厦G栋”商品房认购协议》，约定林闻绿向新中厦公司认购位于“中关委大厦一层”商场（管理房)即讼争房屋，建筑面积89.626平方米，单价8000元/平方米、总金额7170008元，该房款用于抵消工程款。上述协议侵害了中关委大厦全体业主的合法权益，一审据此判决确认涉案协议无效并将讼争房屋返还给中关委业委会并无不当，本院予以维持。林闻绿上诉主张应追加新中厦公司参加本案诉讼。经查，林闻绿一、二审均确认其与新中厦公司于2003年10月15日签订《“中关委大厦G栋”商品房认购协议》并占有使用讼争房屋的事实，因讼争房屋的建设工程规划为管理用房，该事实已经一、二审查明，故新中厦公司并非本案必要共同诉讼人，一审法院未通知其参加诉讼并未违反法定程序。综上，林闻绿的上诉请求依据不足，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费11224元，由林闻绿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 柯艳雪 二〇一八年十月二十九日 代书记员 韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。