贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初8103号 原告：傅保红，男，汉族，1973年10月5日出生，住贵州省桐梓县。 原告：罗春菊，女，汉族，1976年2月26日出生，住贵州省开阳县。 两原告共同委托代理人：陈蛟，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。 被告：荣俐，女，汉族，1979年2月23日出生，住贵阳市金阳新区。 被告：贵州双利福酒店管理有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园项目******。 法定代表人：荣俐，该酒店经理。 两被告共同委托代理人：夏勋余，贵州宏贯律师事务所律师，特别代理。 被告：贵州恒祥置业管理有限公司，地址：贵阳市，地址：贵阳市南明区花果园大街** 法定代表人：彭家恒，该公司经理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，地址：贵阳市，地址：贵阳市南明区花果园危旧房、棚户区改造项目** 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 两被告共同委托代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师，特别代理。 原告傅保红、罗春菊诉被告荣俐、被告贵州双利福酒店管理有限公司（以下简称双利福酒店）、被告贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）、被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈应贵独任审判,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅保红、罗春菊及委托代理人陈蛟，被告荣俐及双利福酒店的共同委托代理人夏勋余，被告宏益公司、被告恒祥公司的共同委托代理人刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅保红、罗春菊向本院提出如下诉讼请求：一、要求被告1荣俐和被告2双利福酒店共同负责向原告支付2015年4月1日至2018年2月2日期间的房屋租金共计74686元，并按照每月2510.8元的标准从2018年2月3日继续支付租金至实际向原告退还房屋之日止；二、要求四被告共同负责向原告支付逾期支付房屋租金违约金（截止2018年2月3日共计132653元，并按照拖欠租金74686元每日千分之三继续从2018年2月2日支付至所拖欠租金全部付清之日止）；三、要求四被告共同向原告赔偿被告1荣俐单方解除《房屋租赁合同》给原告造成的房屋租金损失（按照合同约定的每月6000元计算，计算两年即24个月，为144000元）；四、本案诉讼费由四被告承担。事实及理由：被告宏益公司在贵阳市××区花果园项目开发公寓楼出售，对外宣传称所售公寓带10年租约保障，专业经营管理，每月坐收租金。原告听信被告宏益公司的宣传，于2014年10月20日与宏益公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买宏益公司开发的位于贵阳市××区花果园项目R-2区3栋43层32号房屋，售价为285855元,宏益公司应在2015年3月31日前交房。为兑现其10年租约保障，宏益公司在与原告签订商品房买卖合同后，又要求原告签订《公寓租赁委托协议》和《房屋租赁协议》，称宏益公司已联系到承租人，可以坐等收租金。原告按要求将签好字的《公寓租赁委托协议》及《房屋租赁协议》交给被告，被告称已联系到承租人荣俐并将荣俐已签字的房屋租赁协议返还一份给原告。该份原告与荣俐签订的房屋租赁合同对租金、租期、支付方式及违约责任均作了明确的约定。合同签订后，在商品房买卖合同约定的交房时间前，恒祥公司、宏益公司已将房屋交付给荣俐，荣俐成立了双利福酒店进行经营使用。宏益公司与原告签订房屋交付验收表，确认原告所购房屋已于2015年3月31日交付。2015年9月4日，恒祥公司与原告签订《公寓租赁委托协议》的补充协议，要求确认第一年租金为居间服务费的情况下才将荣俐所交房屋保证金（3个月租金）支付给原告，原告按照恒祥公司的要求签订了该补充协议，并收到恒祥公司支付的保证金。2016年3月，荣俐理应向原告支付第二年租金，但原告至今并未收到荣俐支付的任何租金。原告找到荣俐要求其按照租赁合同履行支付租金的义务，但被告荣俐称她并未与原告签订房屋租赁合同，不同意支付租金给原告。原告找恒祥公司和宏益公司解决，但其均称与其无关，互相推诿。2018年1月30日，荣俐和双利福酒店通知原告，提出解除房屋租赁合同并要求原告在2018年2月2日办理接房。原告找被告协商，被告将打印好的解除房屋租赁合同协议书给原告，要求原告签字，内容为解除合同及支付租金10000元，原告不接受。原告认为自己购买了上述房屋，作为房屋的所有权人，具有法律赋予的合法收益权和处分权。上述被告的行为，严重损害了原告的合法权益。现原告依据相关法律规定诉至贵院，提出如前诉请。 被告荣俐辩称：一、本案租赁合同双方主体为出租方宏益公司，承租方荣俐，荣俐已向宏益公司交付了3个月的租金463973元，以及2015年5月20日至2016年5月20日的首年租金。在租赁合同履行过程中宏益公司将涉案房屋出售给原告，但未以任何口头或书面方式通知荣俐，而是在第二年租金开始收取的时候，由原告自称系房屋业主找到荣俐要求支付租金，但是未提供任何证明其系业主及宏益公司授权其领取租金的凭证。荣俐为此于2016年7月21日向宏益公司送达《房屋租赁工作联系函》，要求明确收取租金的主体并要求书面回复，但宏益公司置之不理。基于合同相对性原理，荣俐不敢将该阶段的租金进行不明确的支付，故该阶段租金荣俐认可并代为保管，由此产生的违约责任应由宏益公司承担。二、宏益公司与荣俐签订房屋交付验收表确认2015年5月20日，宏益公司将涉案房屋交付给荣俐，租金也应从该日期起算。2015年5月20日至2016年5月20日第一年的租金，荣俐也已经支付给宏益公司，在贵院确认的关联案件（2017黔01**民初10710、11149、11150号）判决书中，宏益公司对此均予以认可，并将该款折抵原告的购房款；荣俐也已实际支付3个月的租金（保证金），故荣俐已经支付原告15个月的租金。就原告诉请的第一、二项请求，荣俐认为只应当承担2016年8月20日至2017年1月14日的房屋租金，对该期间未付租金部分，荣俐不承担违约责任。三、因宏益公司与荣俐签订租赁合同承诺的招商条件、配套设施未成就，客观上构成实际违约，荣俐依法委托律师于2017年1月10日向宏益公司送达了《合同解除通知函》，告知宏益公司解除花果园项目R2区X栋X层X号房屋的租赁合同，此后不再支付上述房屋租金，宏益公司配合办理房屋交接事宜。宏益公司于2017年1月14日收到该函件，因租赁合同未对合同解除的期限进行约定，即使函件提及的5个工作日与法律规定的3个月相冲突，但宏益公司也未在三个月内提出异议，因此双方的租赁合同于解除通知到达宏益公司之日即2017年1月14日解除。合同解除之后的租金、违约金均应由宏益公司承担。四、合同解除后，宏益公司未将解除事宜告知原告，涉案房屋仍然闲置不用，荣俐为防止各方损失扩大，将解除事宜告知原告，并于2018年1月30日向原告送达了房屋租赁解除及收房事宜通知。五、原告主张的按所欠租金每日千分之三的违约金及每月6000元共计24个月的租金损失，不是荣俐不愿意支付，而是荣俐咨询宏益公司该向谁支付但未收到明确回复的情况下代为保管，荣俐不存在过错，不应承担逾期支付违约金。六、原告主张解除合同，也是因为宏益公司实际违约在先，荣俐本身并不存在过错，不应当承担合同解除的违约责任。原告主张的金额是否已经足额交纳诉讼费请法院核实，以及原告主张的各项违约损失超过房屋本身价值几倍之多，明显过分高于其实际损失，依法不应当得到支持。综上，请求法院依法查明事实，公正判决。 被告双利福酒店辩称：双利福酒店不是租赁合同相对人，不是本案适格被告，不具有承担义务的资格，请求驳回原告对双利福酒店的全部诉请。 被告恒祥公司辩称：作为中介机构，恒祥公司促使宏益公司与荣俐签订租赁合同后，恒祥公司的权利义务关系已经终止。恒祥公司并没有违约行为，不应承担违约责任，请求驳回原告的第二、三项诉请。 被告宏益公司辩称：宏益公司作为房屋的出卖人，在将涉案房屋出售给原告并履行后，与原告之间的房屋买卖合同关系已经履行完毕。原告主张宏益公司履行支付租金、违约金及返还房屋的诉请，与宏益公司无关，请求法院予以驳回。关于荣俐主张2015年5月20日至2016年5月20日第一年的租金宏益公司已收取的问题，提交的是南明区法院已生效的三份民事判决书，本案与该3案是相互独立的案件，并不代表本案中已经支付，荣俐主张已支付需要出示付款凭证。 本院经审理认定事实如下：在恒祥公司的居间介绍下，被告荣俐与宏益房开于2014年10月8日签订房屋租赁合同一份，约定由荣俐租赁宏益公司所有的位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目R-2区X栋40、42、43层X号共计114间房屋，建筑面积5155.26平方米，租赁期限为十年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。合同还约定第一年租金为30元/月/平方米，第二年为35元/月平方米，第三年租金为40元/月/平方米，……合同无免租期。上述合同签订后，荣俐向宏益房开支付租赁的114套房屋定金（3个月租金）463973元，宏益房开已将该款项转支付给各家业主。2014年10月20日，原告傅保红、罗春菊与宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买贵阳市花果园项目R区X栋X单元X层X号房屋，建筑面积62.77平方米，房屋总价为285855元。原告傅保红、罗春菊于签订合同当天已付清全部购房款。原告傅保红、罗春菊与恒祥公司于2015年9月4日签订《补充协议》，委托恒祥置业代为出租管理原告购买的上述房屋。2015年4月1日，宏益公司与原告傅保红、罗春菊签订房屋交付验收表一份，确认自2015年3月31日起，该房屋交付原告。2016年4月8日，宏益公司与荣俐签订房屋交付验收表一份，双方确认自2015年5月20日起，花果园R-2区3栋40、42、43层房屋已交付荣俐使用。此后荣俐注册双利福酒店并开始经营至今，但一直未向原告支付过租金。2017年1月10日，荣俐委托贵州慎行律师事务所金家特律师向宏益公司邮寄《合同解除通知函》，内容主要为解除双方就花果园项目R区X栋X层X号房屋签订的租赁合同，此后不再支付上述房屋租金，自通知送达之日起五个工作日内到荣俐处办理房屋交接事宜。宏益公司认可于2017年1月14日收到该通知，并将通知转交原告。2018年1月30日，荣俐及双利福酒店向原告发送《房屋租赁解除及收房事宜的通知》，称双方已于2018年1月30日面谈，解除与原告就花果园R2区3栋1单元43层32号房屋的租赁关系，并通知原告于2018年2月2日携带手续办理上述房屋的交房手续。原告认可已收到上述通知，口头回复荣俐不同意解除租赁关系。双方因上述房屋的租金支付及合同解除事宜产生纠纷，诉至本院，原告诉请如前。 上述事实，有原被告的陈述、商品房预售合同、房屋租赁合同、收款收据、补充协议、房屋交接验收表、广告宣传单、合同解除通知函、房屋租赁解除及收房事宜的通知等在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。 本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案被告荣俐与被告宏益公司签订的租赁合同第四条约定“乙方无条件同意甲方处分该房屋产权，甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》同时，乙方应与房屋买受人签订租赁合同，并诚信履约”，宏益公司于2014年10月20日与原告傅保红、罗春菊签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给原告傅保红、罗春菊，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，本案原告与被告荣俐之间已形成事实上的租赁关系，双方均应按照宏益公司与荣俐所签租赁合同履行各自的权利义务。现原告傅保红、罗春菊以被告荣俐及被告双利福酒店不支付租金为由要求解除租赁关系，被告荣俐认可2016年5月20日以后产生的租金确实未支付原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，对原告主张解除与荣俐、双利福酒店租赁关系的诉请，本院予以支持。被告荣俐辩称租赁合同已于2017年1月14日解除，本院认为在宏益公司将涉案房屋出售给原告后，本案的实际租赁双方已变更为荣俐与原告，荣俐于2018年1月30日才书面通知原告解除租赁关系，故荣俐的该项抗辩理由本院不予采信。原告主张被告荣俐、双利福酒店支付2015年4月1日至2017年2月2日的租金，因宏益公司与荣俐签订的租赁合同中约定起算租金以实际交付房屋为准，而根据宏益公司与荣俐签订的房屋交付验收表确认，荣俐实际接收房屋时间为2015年5月20日，故被告荣俐、双利福酒店应从2015年5月20日起向原告支付该房屋的租金。被告荣俐主张2015年5月20日至2016年5月20日第一年的租金已支付给宏益公司没有举证证明，本院对该主张不予采信。被告双利福酒店主张其不是合同相对人，不承担原告主张的各项义务。本院认为双利福酒店系荣俐承租后开设，且系双利福酒店在实际使用原告的房屋，故双利福酒店理应与荣俐对原告的各项合同义务承担连带责任。对于被告荣俐、双利福酒店以宏益公司未将租赁房屋出售给原告的事实书面告知及2017年元月14日其已书面向宏益公司提出解除合同，且此后荣俐未再使用原告的房屋，故原告的租金应支付至2017年1月14日的抗辩理由，本院认为虽然荣俐单方向宏益公司发出解除合同通知，但房屋实际还在荣俐、双利福酒店的控制使用下，故租金理应计算至荣俐、双利福酒店解除通知到达原告时（2018年1月30日）止。按照租赁合同约定的第一年租金为30元/月/平方米，第二年租金为35元/月/平方米，第三年租金为40元/月/平方米计算，被告荣俐、双利福酒店应付的租金为：30元/月/平方米×62.77平方米×12个月（2015年5月20日-2016年5月19日）+35元/月/平方米×62.77平方米×12月（2016年5月20日-2017年5月20日）+40元/月/平方米×62.77平方米×8.3个月（2016年5月20日-2018年1月30日）-30元/月/平方米×62.77平方米×3个月（保证金）=64150.94元。原告主张按照全部拖欠租金每日3‰的标准要求被告支付违约金132653元没有法律依据，但荣俐、双利福酒店确实违约在先，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率分段计算予以支持。原告要求被告按每月6000元计算两年赔偿损失144000元，因原告已承担违约责任，故该项主张本院不予支持。原告主张被告宏益公司、恒祥公司承担支付租金、违约金、赔偿损失和返还房屋的诉请，因宏益公司、恒祥公司并非租赁合同承租一方相对人，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张四被告赔偿单方解除合同给原告造成的租金损失没有依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告傅保红、罗春菊与被告荣俐贵阳市××区花果园路花果园项目R区X栋X单元X层X号房屋的租赁关系。 二、被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将原告傅保红、罗春菊位于贵阳市××区花果园路花果园项目R区X栋X单元X层X号房屋腾空返还原告傅保红、罗春菊。 三、被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告傅保红、罗春菊2015年5月20日至2018年1月30日的房屋租金64150.94元（已扣除保证金5649.3元），并承担违约金（该违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年5月20日起按已到期租金分段计算至付清上述款项之日止）。 四、驳回原告傅保红、罗春菊的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3285元，由被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司负担600元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告），原告傅保红、罗春菊负担2685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  陈应贵 二〇一八年十月十六日 书记员  刘焕花