湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0103民初4415号 原告：长沙财润酒店有限公司，住湖南省长沙市天心区新姚南路****地下商业区域**。 法定代表人：王道显，执行董事。 委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧敏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 被告：长沙市智者网咖，住所地长沙市天心区新姚南路**华天苑**202。 投资人：赵利华。 委托诉讼代理人：向雄飞，广东天胜律师事务所律师。。 第三人：长沙财润商贸有限公司，住长，住长沙市天心区新姚南路****地下商业区域**div> 法定代表人：刘光强，总经理。 第三人：刘光强，女，1975年1月21日出生，汉族。 第三人：王学文，男，1970年1月2日出生，汉族。 第三人：长沙华盾实业有限公司，住长沙市芙，住长沙市芙蓉区解放东路**华天大酒店**> 法定代表人：邓永平，执行董事。 委托诉讼代理人：陈丽群，湖南君见律师事务所律师。 原告长沙财润酒店有限公司（以下简称财润酒店公司）诉被告长沙市智者网咖（以下简称智者网咖）侵权责任纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法由审判员方群英担任审判长，与人民陪审员唐红伍、张文华组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告财润酒店公司申请追加长沙财润商贸有限公司（以下简称财润商贸公司）、刘光强、王学文、长沙华盾实业有限公司（以下简称华盾公司）为第三人，本院经审查于2018年8月23日依法追加、长沙财润商贸有限公司、刘光强、王学文、长沙华盾实业有限公司为本案的第三人。原告财润酒店公司的法定代表人王道显及其委托诉讼代理人王智、被告智者网咖的委托诉讼代理人向雄飞以及第三人财润商贸公司的法定代表人刘光强、第三人刘光强、王学文以及华盾公司的委托诉讼代理人陈丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告财润酒店公司提出如下诉讼请求：1.被告智者网咖立即搬出原告财润酒店公司承租的华天苑11栋2楼202房的房屋；2.被告智者网咖支付原告财润酒店公司房屋占有使用费76083元（租金按20元/平方米/月的标准从2017年11月10日暂计算至2018年8月14日，房屋面积412平方米）及按上述标准从2018年8月15日至被告实际搬离之日止的房屋占有使用费；3.被告智者网咖承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月，原告财润酒店公司与第三人华盾公司签订了《华天苑房屋租赁合同》，约定由原告租赁其华盾公司享有所有权的华天苑11号栋酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼，用于经营，租赁期限为15年。自2017年11月起，被告智者网咖在没有与原告签订租赁合同并未取得原告同意的情况下，使用华天苑11号栋酒店楼栋部分房屋用于经营网咖并未支付给原告相应的费用。原告长沙财润酒店有限公司派人多次与其协商，均未果。 被告智者网咖辩称，涉案房屋产权登记在案外人刘宇名下，原告自始没有获得涉案房屋的租赁权，其从未取得房屋的出租权，原告不是适格的诉讼主体。房屋产权人将涉案房屋授权给王学文管理，被告投资人赵利华从王学文处承租房屋合法有效。原告主张被告支付房屋占有使用费无事实与法律依据。 第三人财润商贸公司述称，涉案房屋的出租人是华盾公司，原告与华盾公司之间的租赁关系已解除。原告以前的法定代表人是刘光强，原告的法定代表人变更前的业务均系由刘光强经手。我公司与华盾公司存在租赁合同关系，房屋的装修、配套设施设备系是由我公司进行的，与原告无关。 第三人刘光强述称，原告大股东赵德财未履行股东出资义务，未向华盾公司交付保证金，导致房屋无法转租。因我时任财润酒店公司法定代表人，故华盾公司跟我联系要我缴纳保证金，随后我就把涉案项目接下来对外转租。原告的诉讼请求无事实与法律依据，应当予以驳回。 第三人王学文述称，原告对涉案房屋既无所有权，也无租赁权。涉案房屋实际上是华盾公司出卖给案外人刘宇，且房屋产权亦已登记在刘宇名下。刘宇授权我管理该房屋，我将该房屋出租给被告智者网咖。 第三人华盾公司述称，我公司与财润酒店公司签订了租赁合同，但我公司对财润酒店公司与谁签订转租合同不知情。 当事人向本院提交房屋租赁合同、房屋权属证明、现场照片、企业信息资料、关于催缴租金的函、民事答辩状、解除合同通知函、长沙财润酒店有限公司工商内档资料、保证金财务收据、补充协议、产权登记信息等证据，经本院审查，对当事人提交的上述证据确认为有效证据，并在卷佐证。 根据上述有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下事实：2016年8月12日,原告财润酒店公司作为乙方与作为甲方的第三人华盾公司签订《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》，主要内容约定如下：1.甲方将华天苑11号栋酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域出租给乙方作为商业经营使用，其中包括酒店楼栋9334.51平方米（1、2、3楼规划为商业裙楼，4-8楼规划为酒店客房），公寓楼楼栋2楼裙楼1600.79平方米。2.租赁期限为15年，自2016年12月1日起至2031年12月1日止。装修期为8个月，租赁期限自房屋装修期届满次日开始计算。3.租金按20元/平方米·月计算，乙方第1年向甲方交付租金218706元/月。租赁费用从第4年开始在上一年度租赁费用的基础上每两年递增10%，即第5年月租费用为240577元/月。租金每三个月支付一次。第一次租金于本合同签订生效计租期开始之日起7日内支付，以后租金为三个月支付一次，即乙方应于每一交租期第一个月10日前支付下季度租金并结清上交租期除租金以外的其他一切费用。装修期为8个月，从房屋实际交付乙方之日起计算装修期，租金从装修期届满后次日起计算。4.乙方在签署本合同后，应在七日内向甲方一次性支付50万元作为保证金（如续签合同，合同保证金也续延），作为乙方履行本合同各项条款规定履约保证金及商品质量保证金。5.乙方不得未经甲方书面同意擅自转让全部租赁权。6.如因法定程序导致房屋所有权发生转移，本合同对新的房屋所有权人继续有效。合同签订后，刘光强以财润商贸公司的名义于2016年11月29日向华盾公司支付合同保证金500000元。2017年2月28日，财润酒店公司与王学文签订租赁合同，将上述租赁物转租给王学文。 2017年10月，华盾公司与案外人刘宇签订《长沙市商品房买卖合同》，约定华盾公司将位于长沙市天心区新姚南路198号华天苑11栋202号房出卖给刘宇，后刘宇将该房屋授权给王学文运营管理。该房于2017年12月13日登记至刘宇名下。 2017年11月10日，王学文（甲方）与被告智者网咖投资人人赵利华（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定王学文将华天苑11栋公寓楼二楼的一部分（附图纸）出租给乙方作为网吧使用，面积为540平方米。租赁期为8年，从2018年2月15日至2026年2月14日。租金按40元/平方米/月计算，乙方首次向甲方交付的场地租赁费为21600元/月，64800元/季度，259200元/年。租赁费用在合同签订之日起三年内不递增，以后每年递增5%，即第四年在上年度租金的基础上递增5%。 另查明，财润酒店公司于2016年4月1日成立，股东为刘光强、蒋湘泰、赵德财。2018年6月15日，财润酒店公司的法定代表人由刘光强变更登记为王道显。财润商贸公司于2016年3月30日成立，法定代表人为刘光强。2016年8月31日，赵德财作为甲方与作为乙方的刘光强、蒋湘泰签订《经营协议书》，就甲方将加以双方共同开设的财润酒店公司（以下简称“目标公司”）交由乙方独自经营的相关事宜达成协议条款，主要约定如下：1.甲方持有目标公司60%的股权，乙方持有目标公司40%的股权。甲乙双方决定对目标公司采取承包经营的方式，甲乙均同意将目标公司交予乙方独自经营。除本协议另有约定事项外，由乙方全权行使目标公司的经营管理权。甲方不参与目标公司的经营管理，不参与经营期限内目标公司的所得利润的分配，也不承担经营期间内目标公司的亏损。乙方每年支付给甲方固定的经营费用，该固定的经营费用与目标公司的业绩无关。2017年9月10日，财润酒店公司召开股东会决议，赵德财、刘光强、蒋湘泰均出席并达成决议：《经营协议书》废除，重新商定新的内部经营管理方案，……，原内部《经营协议书》废除后，由刘光强、蒋湘泰提供公司对外一切的合同和其它经营资料，给赵德财查看并重新制定公司的规章制度。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与华盾公司、王学文与被告智者网咖投资人赵利华之间签订的两份租赁合同符合合同的形式要件和实质要件，系合同当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并已得到实际履行。本案的争议焦点为：被告智者网咖公司是否系合法占有、使用涉案租赁物，是否存在对原告财润酒店公司的财产侵权行为。 本案中，针对涉案房屋已由华盾公司出卖至刘宇的事实，原告以“买卖不破租赁”为由主张被告承租违法。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即通常所说的“买卖不破租赁”。本院认为，该条的本意，是要通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用。因此，“占有”既是“买卖不破租赁”的生效要件，也是衡量承租人是否失去对抗租赁物新权利人请求的要件。本案中，刘宇与华盾公司于2017年11月签订了房屋买卖合同后，在同年授权王学文与智者网咖投资人赵利华签订房屋租赁合同，在此之后，智者网咖即实际占有了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修，改造。原告无证据证明其在与华盾公司签订租赁合同后占有使用了涉案房屋，智者网咖在涉案租赁物内经营使用系基于其与王学文的合同关系的有权占有，不存在侵权行为，亦不存在过错。综上，原告财润酒店公司以智者网咖构成侵权，请求承担腾空房屋并支付房屋占有使用费无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条,《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告长沙财润酒店有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费2300元，由原告长沙财润酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  方群英 人民陪审员  唐红伍 人民陪审员  张文华 二〇一八年十月二十二日 法官助理姚倩 书记员杨柳