甘肃省陇南市武都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘1202民初2636号 原告：王某，汉族，住武都区。 委托代理人：卯某、贲某，甘肃正步律师事务所律师，一般诉讼代理。 被告：甘肃天翔房地产开发有限公司。 住所地：陇南市武都区。 机构代码：66542068-3。 法定代表人：焦某， 委托代理人：刘某，任公司经理，特别授权代理。 委托代理人：张某，陇南永盛律师事务所律师。 原告王某诉被告甘肃天翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王某及其委托代理人卯某、贲某，被告甘肃天翔房地产开发有限公司委托代理人刘某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、依法判令被告支付逾期办理房屋所有权的违约金82226元；3、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2014年9月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的武都区天泽C区1号楼1305号商品房一套，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，原告将总房款人民币390112元于2015年5月21日全部支付到被告指定账户内。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人的付款义务。然而时至今日，距原、被告签订《商品房买卖合同》的时间已三年有余，被告仍然未为原告办理房屋所有权证，经原告多次催要，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重侵害了原告的权益。原告认为其与被告因房屋买卖签订买卖合同，该合同系双方真实意思表示，原被告双方的买卖关系成立并生效。原告已履行了交付房屋所有权证前的付款义务，后因被告的原因致使原告至今未取得房屋所有权证，被告不履行行为构成违约，应承担相应的违约责任。故原告为了维护自身的合法权益，依据相关法律规定，诉至本院，望判如所请。 原告为证明自己的主张，提交了以下三组证据：第一组证据：原告身份证复印件。证明：原告诉讼主体资格及身份信息；第二组证据：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款票据7张、《订房协议》、装修申请表、钥匙发放单。证明：1、原被告之间形成了合法、有效的买卖合同关系；2、原告按照合同约定向被告交清房款；3、该合同中第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务债权纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的由出卖人承担全部责任；第十五条关于产权登记的约定，明确约定了出卖人应当在提供的资料报产权登记机关备案；但时至今日距交付房屋已过四年零两个月，即1500日；即被告存在严重违约应当承担违约责任。被告代理人质证意见：真实性、合法性没有异议，对证明目的有意见。该合同的第十五条中的360日是将办理的手续提交的义务，我们在2015年2月25日已经向房产部门备案登记了。协议中说的是协商解决，但是现在原告也没有找被告来协商该件事情。该份合同原被告均有，其中明确写到了“备案”我方已经将办理产权的相关手续交到了办理产权处并进行了备案，所以我方已经尽到了协助办理产权的义务。第三组证据：[中国裁判文书网的案例]资阳市中级人民法院作出的案号为（2015）资民终字第1045号，四川省勇前房地产开发有限公司诉李香商品房销售合同纠纷二审民事判决书。证明：该份证据系代理律师在中国裁判文书网查阅的一份与本案相似的典型生效案例，对本案的判决具有参考意义，其证明目的是其他法院在处理类似案件时所依据的法律及法律依据均支持原告的诉讼请求。本案原告的诉讼请求也是基于此判决，敬请法庭在作出判决时予以参考。 被告甘肃天翔房地产开发有限公司辩称：一、原被告签订的《商品房买卖合同》明确约定，双方在履行合同关于产权登记的约定中发生争议的应当双方协商解决，而在本案中，迄今为止，原告从没有与我方协商过，原告直接诉至法院，违反了合同的约定，也违背了诚实信用原则；二、导致逾期办证，不是我方的过错造成的，我方已完成房屋初始登记的协助义务。自2015年开始，我方与天泽商贸有限公司因租赁关系，双方发生纠纷，一直协商，在协商无果的情况下，将陇南天泽商贸有限公司诉至陇南市中级人民法院，由于诉讼周期长，执行不到位，无法将天泽C区1号楼东墙违法开设的门封锁。导致住建部门不能验收，另外由于行政机关的职能转变，房产局和不动产管理局相互推脱，我方没有给办理房产证，导致本案逾期办证的因素，都是我方无法预料和控制的，非我方的过错所导致，不应归责于我方，我方不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。自2015年5月25日向房产登记部门备案后，我方便积极主动向住建部门汇报沟通，并且和陇南市中级人民法院法院积极沟通，我方一直在履行自己的合同义务，因此，由于行政机关的行为导致的理应免责；三、对原告主张的违约金，请求人民法院依法予以驳回。陇南市中级人民法院已经向住建局提供了情况说明，足以体现我方诚实信用及协助办理登记手续，同时也体现无过错。请求法院考虑我方本身并无过错，一直在积极履行合同以及原告并未受到实际损失等相关因素，依法驳回原告的全部诉讼请求，而且目前我方已向住建部门提供相关材料开始验收，房产证正在办理当中。 被告对原告证据的质证意见：第一组证据没有意见；第二组证据真实性合法性没有异议，对证明目的有意见。该合同的第十五条中的360日是将办理的手续提交的义务，我们在2015年2月25日已经向房产部门备案登记了。协议中说的是协商解决，但是现在原告也没有来找被告协商该件事情；第三组证据，该份判决书与本案没有关联性。该份判决不是最高人民法院的判决，不具有借鉴意义。 为证明自己的主张，被告提交了以下三组证据：第一组证据：天翔房地产开发有限公司的营业执照。证明：被告身份信息；第二组证据：《商品房买卖合同》。证明：被告方已经对该案进行了登记，被告不存在过错；第三组证据：陇南市中级人民法院作出的（2017）甘12民初42号调解书、陇南市中级人民法院作出的情况说明。证明：我公司一直在积极履行给业主办理房产证的事情，只是办理过程比较慢。 对以上证据，原告的质证意见为：第一组证据没有意见；第二组证据，其真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。其中第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取的房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。”按照交易习惯，这个规定期限360日是被告为原告办理产权的期限，被告为了逃避责任在断章取义。2、对于陇南市中级人民法院作出的（2017）甘1202民初42号调解书的真实性、合法性无异议，但是不能达到被告的证明目的，并且该调解书也恰恰证明了被告与其他业主也有纠纷的事实，正是由于被告的违约，导致房产证至今无法办理。3、对于陇南市中级人民法院作出的情况说明，该份证据证明被告存在严重的违约，不能免去被告的法律责任。 根据庭审调查、原、被告当庭陈述及提交的相关证据，本院确认以下案件事实：原、被告于2014年9月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的武都区天泽C区1号楼1305号商品房一套，合同中对原、被告之间的权利义务进行了约定，其中合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人与出卖人双方协商解决）。原告将总房款人民币390112元于2015年5月21日全部支付到被告指定账户内。后原告住进该房，实际占用该房屋。被告甘肃天翔房地产开发有限公司于2015年5月25日向房产登记部门备案，因天泽C区东墙的“新疆拌面馆”开门涉及违规修建，武都区住建局对天泽C区未验收，导致不能办证。 另查明，2017年被告甘肃天翔房地产开发有限公司与陇南天泽商贸有限责任公司因租赁合同纠纷，诉至陇南市中级人民法院，2017年12月22日，双方达成调解协议，陇南市中级人民法院作出（2017）甘1202民初42号民事调解书。本案在执行之中，2018年8月22日，陇南市中级人民法院向武都区住建局出具了情况说明：位于天泽**东墙的“新疆拌面馆”涉及封门事宜尚未执行完毕，导致甘肃天翔房地产开发有限公司无法正常为业主办理房产证。目前，该小区已经武都区住建局验收，房产证正在办理之中。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，原告向被告交付了房款，被告向原告交付了房屋，双方已按合同约定实际履行，被告未能及时给原告办理房产证，是由于客观方面行政部门未验收，并非被告主观消极因素所造成。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，根据该合同约定被告已履行了自己的义务，合同未约定关于办理房产证违约的相关内容，被告并未违反合同约定，故原告的诉求无法律和事实依据，本院不予支持，应予驳回。在办证条件成就的情况下，被告应及时给原告办理房产相关手续。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王某的诉讼请求。 案件受理费1860元，由原告王某承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 员  刘晖 二〇一八年十月二十三日 法官助理  苟亚宁 书 记 员  张剑云