江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初4735号原告：南通百乐物业管理有限公司靖江分公司，统一社会信用代码9132128279109492X9，住所地靖江市西环南路**。负责人：王剑，经理。委托诉讼代理人：邓华钱，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋邠，公司员工。被告：陈桂均，男，1976年9月26日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：高红娟（陈桂均之妻），1975年2月28日生，汉族，住。原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司与被告陈桂均为物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓华钱、蒋邠，被告委托诉讼代理人高红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的2015年1月1日至2017年12月31日的物业费5370元（135.62㎡*1.1元/㎡*36个月）、能耗费22.65元，合计5392.65元。2、判令被告支付违约金1463元。事实与理由：原告受靖江新江海房地产开发有限公司（以下简称新江海公司）选聘，对新江海公司开发的靖江市地中海花园共190797㎡（包括被告的房屋）进行物业管理，合同对物业管理费的收费标准、缴纳方式、逾期缴纳的违约责任等进行了约定。被告系靖江市地中海花园多层花园洋房6-201室业主，房屋面积135.62㎡，物业收费标准为1.1元/㎡/月。自2015年1月1日起，被告未交纳物业服务费。被告未按约交纳物业服务费，构成违约，依约应当承担滞纳金。现原告仅主张截止2018年6月30日的1463元违约金，其余违约金放弃主张。原告多次催要，然被告拒绝缴纳。为保护原告合法权益，故提起诉讼。被告答辩称,原告所述被告系靖江市地中海花园多层花园洋房6-201室业主、物业面积135.62㎡、自2015年1月1日起未交纳物业服务费是事实。被告自2012年购买房屋以来按时交纳物业费用。其现在拒交物业费、公共能耗费的理由：1、2014年下半年被告家的房子出现了质量问题，房屋漏水导致壁纸、壁橱、、地板损失被告向原告反映后，原告称向开发商反映，但一直没有解决，后来一直没有人管这个事。原告与开发商存在互相推脱的情形，一直未能解决。2、物业费过高，与原告的服务标准不相对应，前期物业服务合同是原告与新江海房地产公司签订的，效力不能及于被告。3、没有见到能耗费的分摊材料。针对被告的答辩，原告补充陈述，被告反馈房屋漏水问题，原告已告知开发商，房屋漏水属于开发商在建造房屋时所存在的质量问题，在拿房后5年质保期内应由开发商负责维修。原告方已积极的向开发商反映问题，履行了协助的义务。物业费标准是合同约定，且有靖江市物业管理处进行过备案。经审理查明：南通百乐物业管理有限公司于2007年12月12日取得物业管理企业三级资质。2008年8月1日，新江海公司与原告订立前期物业服务合同，约定多层花园洋房物业服务收费标准为每月1.1元/㎡，自物业交付使用之日计收，按年交纳，业主或物业使用人应在交费续存期前一个月交纳；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计缴滞纳金。被告向新江海公司购买了地中海花园多层花园洋房6-201室，新江海公司于2012年7月31日向被告交付该房屋，房屋面积为135.62㎡。期间房屋交付时原、被告还签订物业管理服务合同一份，物业服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生及绿化养护、秩序维护、房屋装饰装修管理等，可按季、年全额缴纳物业管理服务费，收费标准为每月1.1元/㎡，逾期交纳的，原告可要求被告按每天千分之一支付滞纳金，逾期三个月未交则原告可向法院诉讼并由被告承担诉讼费及律师费。2012年11月20日，因前期物业服务合同期限届满且地中海花园小区尚未成立业主委员会，新江海公司与原告签订前期物业服务合同延期协议，将期限延期至2015年12月31日，后再次签订延期补充协议，将未成立业主委员会情况下前期物业服务合同期限延期至2017年12月31日。原告为该小区提供物业服务至2017年12月31日，并在新的物业服务单位进场前代管数日。自2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费共计5370元，经原告催要，被告因不满意原告对于房屋漏水问题的处理，拒绝交纳该费用。另查明，靖江市物价局向原告颁发了经营性服务收费登记证，对原告在地中海花园小区的物业收费进行了登记，其中多层花园洋房的收费标准登记为每月1.1元/㎡。原告基本完成了合同约定的物业服务,但也存在些许瑕疵。以上事实，有原告提交的物业服务合同、延期协议、延期补充协议、备案证明，被告提交的照片及当事人的庭审陈述等证据在卷作证，本院予以认定。本院认为，根据新江海公司与原告之间签订的前期物业服务合同及原、被告之间签订物业服务合同，可以确认原、被告之间成立物业服务合同关系。物业收费标准系合同约定且经物价行政部门登记，不违反法律规定，对双方均有约束力。原告提供的服务基本符合合同约定，虽存有瑕疵，但物业服务合同不仅是单个业主与物业管理公司的关系，还涉及全体业主的共同权利义务关系，业主在此情形下拒交物业费,势必会最终影响全体业主的利益，故被告不宜以拒缴物业服务费方式来解决。至于被告抗辩的房屋质量问题，与原告的合同义务无关，原告的处理方法并无不当，故不能作为被告合法的抗辩理由。现原告根据合同约定，向被告收取物业服务费符合法律规定，应予支持。但考虑到原告已从该小区撤离，对于物业服务中存在的问题客观上已无法弥补，酌情扣减5%的物业服务费。原告主张的公共能耗费属于原告代收代缴的费用，因被告不认可，且原告未能举证证明代缴及分摊的事实，故本院不予支持，若原告确有证据可以另行主张。被告未及时交纳物业管理费，已经构成违约，应承担违约责任，具体违约金金额，本院考虑合同约定、实际损失、合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告陈桂均于本判决生效之日起十日内支付原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司物业服务费5101元(自2015年1月1日起至2017年12月31日止)、违约金379元，合计5480元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告负担5元，被告负担20元（此款原告已交纳，被告负担部分在履行判决义务时一并付给原告）。本判决为终审判决。审判员  凌达二〇一八年十月三十日书记员  朱琴附：案件索引法律：《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。