湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0105民初5390号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司（原名雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司），住所地长沙市开福区长沙雅居乐花园**栋首层。负责人：陈剑立。委托诉讼代理人:张宪，男，汉族，1982年4月29日出生，住湖南省桃源县。公司员工。委托诉讼代理人:刘君，女，汉族，1989年8月1日出生，住长沙市开福区。公司员工。被告：李勰，女，汉族，1989年6月12日出生，住湖南省武冈市。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司（以下简称为“雅居乐长沙分公司”）与被告李勰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐长沙分公司的委托诉讼代理人张宪与被告李勰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按每月366.21元的标准向原告支付自2017年9月1日至被告履行之日止的物业服务费，现暂计至2018年5月31日，应付物业服务费为3295.89元；2、判令被告向原告支付自2017年10月1日起至实际付清之日止的物业服务费违约金（现暂计至2018年5月26日，应付物业服务费违约金为382.32元）。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受委托为长沙雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告系该小区×栋××号房的业主，该房屋的建筑面积为140.85平方米，为多层住宅。按原告与被告于2015年11月28日签订的《前期物业服务协议》第六条第二款的约定，该房屋的物业管理费为每月2.6元/平方米，即被告每月须向原告支付物业管理费366.21元。又根据《前期物业服务协议》第六条第五款、第十五条约定，被告须于每月30日前缴纳下月物业服务费，若逾期缴纳，应从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之一向原告缴纳违约金。期间，原告多次向被告催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费及违约金，但被告至今仍未支付。综上，被告的行为已构成违约，现原告为维护自身及小区全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李勰辩称，收房时发现入户门严重变形，且有多处空鼓，需要整改，2017年3月份只对房屋多处空鼓进行整改，后又发现客厅开裂，但没有整改好。被告于2017年11月入住，上个月下大雨造成被告家里客厅顶部漏水，向原告反映后，原告称漏水问题会派人解决，但之后被告家中的漏水问题至今没有处理。另外，原告以每平方米2.6元的标准收取物业服务费，但其服务达不到该标准，被告入住以来从未见过原告来被告楼层搞过卫生，交房前换下的废弃玻璃仍摆放在楼道里，物业管理也不到位，电动车乱停放。原告围绕诉讼请求向本院提交了《前期物业服务协议》、商品房买卖合同、收楼通知书、催款函、律师函等证据材料，被告向本院提交了照片25张、电梯故障自制表格和全体业主问题收集公开信。本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2015年11月28日，雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司（乙方）与被告李勰（甲方）签订一份《前期物业服务协议》，建设单位选聘乙方为长沙雅居乐花园提供前期物业管理服务，甲方同意由乙方进行物业管理服务。该协议对乙方提供物业服务的内容及标准进行了约定，具体服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理；共用设施设备的维护和管理；公共环境卫生的管理服务；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共安全管理服务；车辆交通管理服务等。物业费采取包干制方式，多层住宅收费标准为每月每平方米2.6元。甲方应按时交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同还对双方的权利和义务等事项进行了约定。协议签订后，原告为雅居乐花园小区提供物业管理和服务。被告李勰系该小区×栋××房业主，于2017年5月20日收房，该房建筑面积为140.85平方米。自2017年9月1日起，被告开始欠缴物业服务费。2018年1月22日、4月27日，原告先后向被告邮寄《催款函》和《律师函》催收物业服务费，但被告一直没有缴纳。截至2018年5月31日，被告欠付原告物业服务费共计3295.89元（140.85平方米×9月×2.6元/月/平方米）。原告催收未果，故诉至本院。庭审中，被告提交照片25张、电梯故障自制表格和全体业主问题收集公开信，证明被告所称的房屋质量问题以及小区的物业服务问题均有相关照片证实，小区电梯经常出现故障，原告物业服务不到位。原告称从照片来看，虽然小区卫生有瑕疵，但并不表明原告的物业服务不到位，对于电梯故障，原告多次进行整改，故障率有所下降，对于业主在公开信中所反映的问题，原告亦积极进行了处理。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相关义务。协议签订后，原告为被告及其所居住小区提供了物业管理和服务，被告应当向原告支付物业服务费。按照双方约定的收费标准，从2017年9月1日起至2018年5月31日止，被告欠付原告物业服务费共计3295.89元。虽然缴纳物业服务费是业主的义务，但原告作为物业服务企业，亦应当为被告提供良好的物业管理和服务。根据庭审中被告提交的相关证据，可以证明原告物业服务确有瑕疵并存在诸多问题，本院因此酌情减免被告20%的物业服务费，以便促使原告改善物业管理和服务，故被告应向原告支付2017年9月1日起至2018年5月31日期间的物业服务费为2636.71元（3295.89元×80%）。关于违约金，因被告并非恶意拖欠原告物业服务费，原告要求被告支付违约金382.32元的诉求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告李勰在本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司支付2017年9月1日至2018年5月31日期间的物业服务费2636.71元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告李勰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇一八年十月八日代理书记员  沈 沙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。