河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1003民初2160号原告:河南华军物业服务集团有限公司许昌分公司，住所地许昌市霸陵路以东屯田路以北。法定代表人：侯东,该公司总经理。委托诉讼代理人：付段段，河南善德律师事务所律师。被告：周喜芳，男，汉族，1972年7月29日生，住许昌市建安区。原告河南华军物业服务集团有限公司许昌分公司（以下简称华军物业公司）与被告周喜芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华军物业公司委托诉讼代理人付段段到庭参加诉讼。被告周喜芳经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告华军物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业管理费4893元（2015年4月1日至2017年12月31日共33个月共计4893元）、违约金1467.90元（4893元×30%），共计6360.90元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与许昌新景苑置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，进驻小区提供物业服务。被告为小区9栋1单元902室业主，房屋面积为92.68㎡，物业收费标准为1.65元/㎡/月的标准收取，实际按照1.60元/㎡/月的标准收取。原告在协议期限内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年4月1日起停交物业管理费，截至2017年12月31日，被告欠交物业费共计4893元。根据《前期物业管理服务合同》之约定，被告应按所欠金额每日千分之二的标准向原告支付违约金，为减轻被告负担，原告对违约金部分主张1467.90元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告周喜芳于庭后向本院辩称，原告所诉部分属实，被告已将物业费交纳至2015年3月31日，此后未交纳物业费是因为房屋装修完工后，外墙渗水造成房屋墙面掉漆，且阳台积水造成热水器电路不通不能使用，致使被告房屋不能正常入住，此后被告多次向物业及开发商反映情况，但物业与开放商相互推诿至今未解决，被告要求物业和开发商赔偿经济损失及精神损失。原告华军物业公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1.前期物业服务合同一份，证明原告合法入驻小区，按照该合同约定业主逾期缴纳物业费应当支付违约金，原告主张按照所欠物业费的30%计算违约金；2、商品房买卖合同、装修申请表、装修管理协议、消防安全责任书、装修施工消防安全责任书各一份，证明被告为小区业主的事实；3、催费通知单及电话催费记录各一份，证明原告曾积极向被告催交物业费。被告周喜芳为支持自己的主张，向本院提供如下证据：照片影印件三张。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即前期物业服务合同、商品房买卖合同、催费通知单、电话催费记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据2中的其他证据，形式来源合法，内容客观真实，被告虽有异议，但未提供足以反驳的相反证据或理由，且被告对其系本案所涉小区业主的事实予以确认，故对该证据的证明目的，本院予以采纳。综合上述证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月1日，许昌新景苑置业有限公司作为澜菲溪岸小区的建设单位与原告华军物业公司签订《前期物业管理服务合同》，协议约定由原告向澜菲溪岸小区提供物业管理服务，并对服务期限、物业管理服务内容与质量、各种费用的收取、违约责任等内容进行了明确约定，其中约定对电梯公寓由业主以1.65元/月/㎡向原告交纳物业管理服务费；业主未能足额缴纳物业管理服务费的，按所欠金额每日千分之二的标准向原告支付违约金。被告周喜芳系澜菲溪岸小区9号楼东1单元9层中户房屋业主，其房屋建筑面积为92.68㎡。原告以1.60元/月/㎡向被告计收物业管理服务费，被告自2015年4月1日起停交物业管理服务费。本院认为，业主在物业管理活动中，应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；建设单位与选聘的物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力。本案中，原告与澜菲溪岸小区的建设单位许昌新景苑置业有限公司所签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对被告具有约束力，原、被告双方形成物业管理服务合同关系。原告作为物业公司，应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同，其对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，同时，原告的服务具有公共性，收取物业管理服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交费用的行为，不仅损害了原告的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最后利益受损仍是业主自身，只有物业公司与业主相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。被告作为该小区业主，接受了服务即应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费，其在原告催告的合理期限内仍未交纳，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，故原告要求被告交纳2015年4月1日至2017年12月31日共33个月的物业管理服务费4893元（1.60元/月/㎡×92.68㎡×33个月=4893.50元，原告仅主张4893元，系其自由处分自己的民事权利，本院予以尊重），依法有据，本院应予支持。关于原告主张的违约金，其要求按照原告欠交物业管理服务费的30%计算，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告主张外墙渗水等问题造成房屋不能正常入住的情况，本院认为，上述问题属房屋质量问题，被告可通过其他合法途径另行解决。综上所述，被告周喜芳应当支付原告华军物业物业管理服务费4893元、违约金1467.90元，共计6360.90元。在今后的物业服务合同履行过程中，原告华军物业公司、被告周喜芳均应严格按照约定履行自己的义务，原告作为物业服务企业，应积极听取业主意见、吸取合理建议，不断提高物业服务质量、提高物业服务水平；被告作为业主，也应合理行使业主权利，不应消极拒交物业服务费用，被告可协同小区其他业主积极成立业主委员会，对原告的物业服务进行监督。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告周喜芳于本判决生效后七日内一次性支付原告河南华军物业服务集团有限公司许昌分公司物业管理服务费4893元、违约金1467.90元，共计6360.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周喜芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王军琦审 判 员  温 旭人民陪审员  葛玉林二〇一八年十月二十四日书 记 员  李 宁履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务。对于案件的执行款，你方可有以下履行方式：直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：10×××03，开户行：邮储银行许昌县镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。