中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初11362号原告(反诉被告)：崔元元，女，1978年1月1日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市，住河南省三门峡市。委托诉讼代理人：龚乐，上海众华律师事务所律师。被告(反诉原告)：ANDREWYANGGAO(中文名：高扬)，男，1953年5月23日出生，住上海市。委托诉讼代理人：胡卡瞰，上海胡菁律师事务所律师。原告崔元元与被告ANDREWYANGGAO房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告ANDREWYANGGAO(下均称被告)与反诉被告崔元元(下均称原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人龚乐、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人胡卡瞰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔元元向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年7月22日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付违约金36万元；3.判令被告赔偿原告装修损失651,292.02元；4.判令被告向原告退还租赁保证金36万元及租金92,000元。诉讼中，原告变更诉请为：1.请求确认原、被告于2015年7月22日签订的《租赁合同》于2016年5月3日解除；2.判令被告支付原告解除合同的违约金36万元；3.判令被告赔偿原告装修损失347,328元；4.判令被告退还租赁保证金36万元，并赔偿利息损失(自2016年5月9日起计算至实际退还之日止，按银行同期贷款利率计算)；5.判令被告退还未使用的房屋租金8万元(2016年5月18日至2016年6月7日)，并赔偿利息损失(自2016年5月18日起计算至实际退还之日止，按银行同期贷款利率计算)。事实和理由：原告因拟在黄浦区田子坊内开设主题餐厅，于2015年7月经人推荐结识被告。被告向原告推荐位于上海市泰康路XXX弄XXX号甲走廊，5、6、7、8商铺，2层后阳台和上海市泰康路274弄2楼的房屋，并承诺经营所需的证照由被告办理。后双方于2015年7月22日签订《租赁合同》。该《租赁合同》签订后，原告即着手进行装修。为避免消防工程不符合上海有关政策规定，原告采用了被告推荐的所谓专业人员进行消防设计施工。装修完毕后，原告的餐厅于2015年10月开始试营业。期间，原告曾多次询问被告证照办理情况，被告均表示正在办理。自2016年3月起，原告的餐厅接连有市场监督管理办及公安消防机关上门，原告被告知需要停业整改。为此，原告多次联系被告，询问证照办理情况，以及消防工程是专业人员设计施工，为何不符合规定。被告对此含糊其辞。后原告要求被告提供系争房屋的产权证，而被告仅提供了上海市泰康路XXX弄XXX号甲三幢楼房的产权证，且该产权证上显示的区域与原告实际租赁之房屋并不相符。故原告只得前往上海市黄浦区房地产交易中心查询，但查询结果是系争房屋并无登记。原告又前往上海市黄浦区打浦桥市场监督管理所询问上海市泰康路XXX弄XXX号甲的企业登记情况。该所答复该地址均已登记为上海市黄浦区国艺楼茶室，而原告承租的系争房屋不符合有关规定，无法申办执照。至此，原告方意识到系争房屋根本无法做合法商业用途，而被告一直向原告隐瞒了真实情况。因系争房屋没有产证，不能办理营业执照，导致原告的合同目的不能实现，故原告于2016年5月1日向被告寄送了《函》一份，通知被告解除双方之间签订的《租赁合同》。2016年5月3日，被告收到该《函》。2016年5月17日，原、被告办理了系争房屋的退房交接，但被告未向原告退还租赁保证金等款项，并拒绝赔偿原告的装修损失。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。ANDREWYANGGAO辩称，同意解除合同，但合同的解除日应当是2016年5月15日。被告是在2016年5月15日收到原告发的解除函，并非原告所述之2016年5月3日。原告提前解除合同的原因在于原告经营不善，不存在被告违约，是原告违约。依据合同第10条的约定，中途退租的，原告应当及时取走系争房屋内的设施，留置的设施由被告处置。2016年5月17日，被告要求原告拆走自己的东西，主要是一个空调。原告当时说随后来拆，但之后就不来了。被告确实收到租赁保证金36万元，被告亦同意返还，但该保证金被告认为应冲抵被告反诉请求中的赔偿金。原告的确付租金至2016年6月7日，被告同意返还2016年5月18日至2016年6月7日的租金，但应先抵充被告的损失。由于合同约定保证金可以直接抵扣，所以不存在相应的利息。合同中约定须在系争房屋出租后再退还租金，所以不同意支付租金的利息。ANDREWYANGGAO向本院提出反诉请求：请求判令原告支付被告赔偿金404,000元。诉讼中，ANDREWYANGGAO变更反诉请求为：要求判令原告支付违约金404,000元。事实和理由：2015年7月22日，原、被告签订《租赁合同》。该租赁合同约定租赁期限为2015年9月8日至2019年5月31日，每月租金为12万元。该合同还约定：双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为36万元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2015年7月，原告接收了系争房屋。2015年10月，原告开设婚纱店对外营业。之后，原告曾发生逾期支付租金的情形。2016年5月15日，被告收到原告落款为2016年4月29日的《函》，该函以“迟迟未办出执照”及租赁房屋的地址“早已被上海市黄浦区园艺楼茶室登记注册，根本无法再次申办执照”等借口，通知解除《租赁合同》。事实上，在签订《租赁合同》时，原告就明知系争房屋中有上海市黄浦区园艺楼茶室的营业执照，正因为该营业执照的经营范围中有服装零售，符合开设婚纱店的要求，所以原告才会承租系争房屋。自2015年10月婚纱店开张以来，原告均是利用该营业执照对外经营。被告认为，经营亏损是原告关店的原因，该原因与被告无关。且原告解除合同既不符合法律规定的情形，也不符合合同约定的情形，属于单方终止合同的违约行为。2016年5月17日，原告将系争房屋归还被告。被告于2016年10月1日将系争房屋另行出租给案外人。期间的空置期损失为被告的实际损失，该损失应按房屋租金标准计付，这在《租赁合同》的手写部分有约定，即“如有剩余租金，按日计算”。为此被告提起反诉，请求法院判如所请。诉讼中，被告称，由于《租赁合同》约定的36万元违约金不足以弥补被告的实际损失，故被告增加违约金数额至404,000元。崔元元对ANDREWYANGGAO的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告隐瞒系争房屋的实际情况，以代办营业执照为诱，骗原告签订《租赁合同》，致使原告的合同目的不能实现。为此，原告行使法定解除权，原告不存在违约。被告在收到原告发出的解除函后没有提出异议，且在2016年5月17日与原告完成了系争房屋的腾退交接。合同中约定的“如有剩余租金，按日计算”中的剩余租金并不包括空置期损失，而是因为租金是先付后用，如果提前退租，未使用部分的租金被告应当返还给原告。被告没有证据证明其存在实际损失，故被告调高违约金数额没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市泰康路XXX弄XXX号甲1幢全幢、上海市泰康路XXX弄XXX号甲2幢全幢、上海市泰康路XXX弄XXX号甲3幢全幢的产权人为案外人上海华一制针总厂(下简称制针总厂)，建筑面积分别为77平方米、61平方米、34平方米，房屋类型为工厂。2007年12月，制针总厂将上述房屋授权案外人上海双爱物业管理有限公司(下简称双爱公司)经营管理，并授权双爱公司对外签订房屋租赁合同及相关物业管理合同，享有和承担由此产生的权利和义务。后双爱公司将该房屋出租给被告。上海市泰康路XXX弄XXX号二层前间(使用面积25.3平方米)、13号二层后间(使用面积7.2平方米)、14号二层前间(使用面积23.3平方米)是案外人周某承租的公房，后周某将该房屋租赁给被告。上述房屋均属田子坊物业管理处管理范围内。字号为上海市黄浦区国艺楼茶室(原名上海市卢湾区国艺楼茶室，下简称园艺楼茶室)、经营者为汪兴大的个体工商户注册的经营场所在上海市泰康路XXX弄XXX号甲，设立日期为1999年7月12日。该处房屋原系国艺楼茶室向制针总厂租赁。2016年6月6日前的经营范围及方式为工艺品、裱画、画框、服装、小吃店/零售/服务。2016年6月6日起的经营范围及方式为工艺品、裱画、画框、服装的零售。2014年12月1日，被告与国艺楼茶室签订《合作经营协议》，约定双方合作经营上海市泰康路XXX弄XXX号甲创意时尚街，由被告提供场所、商品，国艺楼茶室提供执照。2015年7月22日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告为出租方(甲方)，原告为承租方(乙方)；被告将上海市泰康路XXX弄XXX号甲走廊，5、6、7、8商铺，2层后阳台和上海市泰康路274弄2楼的房屋(下简称系争房屋)及其附属设施在完好及正常使用状态下出租给原告商业使用，系争房屋的面积约257平方米；租赁期限自2015年9月8日起至2019年5月31日止，被告应于2015年7月24日将该房屋交付原告使用；原告已于2015年7月23日支付给被告定金36万元，租期开始后，该定金全额自动转为保证金；月租金为12万元，原告以现金或转账方式支付给被告，先付后住，租金每三个月支付一次，每年的2、5、8、11月的28日缴纳；如原告逾期支付任何一期租金超过十天，每逾期一天以月租金的0.5%支付滞纳金；如原告逾期支付任何一期租金超过15天，则视为原告自动退租，构成根本性违约，被告有权收回房屋并追究原告的违约责任；为确保房屋及附属设施的安全与完好及租赁期内相关费用的如期结算，原告同意于2015年7月30日前支付给被告保证金36万元；除合同另有约定外，被告应于租赁关系消除且原告迁空、点清并付清所有应付费用后的当天，将保证金全额无息退还原告；因原告违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及其他相关费用，被告可在保证金中抵扣，不足部分原告必须在接到被告书面付款通知后十天内补足；租赁期内，被告应保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态；被告应确保出租的房屋享有出租的权利，反之如原告权益因此遭受损害，被告应负赔偿责任；原告应按合同的规定按时支付定金、租金和保证金；原告经被告同意，可在房屋内添置设备；租赁期满后，原告将添置的设备搬走，并保证不影响房屋的完好及正常使用；原告应承担房屋租赁期内的水、电、煤气、管理费等一切因实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳；原告在租赁期满后如需退租或续租，应提前1个月书面通知对方，由双方另行协商退租或续租事宜；租赁期满后，原告应在当天内将房屋及其附属设施干净整齐并正常使用状态下交还被告；原、被告双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为36万元，如违约金不足弥补无过错方的损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；本合同未经双方同意，不得任意单方终止，如有未尽事宜，原、被告双方可另行协商；2015年7月23日至2015年9月7日为免租期的装修期。该《租赁合同》还约定：“如乙方希望提前结束合约，需事先告知甲方，甲乙双方共同寻找租客。一旦找到租客，甲方愿全额退还36万保证金，如有剩余租金，按日计算”。2015年7月23日，被告出具收到原告定金36万元的《收据》。2016年2月28日，被告出具“今收到‘摇滚公主’房租360,000(叁拾陆万)元整，租期为2016年3月、4月、5月……”的收据。2016年4月29日，原告向本院提起诉讼。2016年5月1日，原告致函被告，称：“您与本人于2015年7月22日签订《租赁合同》，《合同》约定本人向您承租位于黄浦区泰康路XXX弄XXX号甲走廊，5、6、7、8商铺，2层后阳台和及274弄2楼的房屋作商业目的使用，租赁期为2015年9月8日至2019年5月31日，月租金为人民币12万元，保证金为人民币36万元等。同时您也承诺了本人开店经营所需执照由您来办理。截至今日，已过半年有余，您仍迟迟未办出执照，而本人多次询问催促您，您均以各种理由推诿。据本人持您提供的材料前往上海市黄浦区房地产交易中心、上海市黄浦区打浦桥市场监督管理所等政府单位部门查询了解，您出租予本人的房屋并无相关登记，且黄浦区泰康路XXX弄XXX号甲的地址早已被上海市黄浦区园艺楼茶室登记注册，根本无法再次申办执照。本人店铺因无照经营，近几个月来已多次被市场监督部门处罚(包括扣押财物、停止经营等)。另，本人店铺的消防工程是由您介绍推荐的专业单位——上海亘安消防设备工程有限公司承做，但最近公安消防部门却多次上门表示，店铺内消防不符合有关规定，并对本人店铺提出整改要求并处罚款。综上，本人认为，您的种种行为已根本性的违反了双方之各项约定，严重损害了本人的合法权益。经本人慎重研究后，今特致函通知您：1.解除您与本人于2015年7月22日签订的《租赁合同》；2.请您于收悉本函之日起五日内，向本人退还保证金人民币36万元；3.请您于2016年5月14日到房屋处接收房屋，向本人退还未使用的房屋租金人民币9.2万元，并与本人协商店铺装饰装修赔偿事宜；若您届时未前来、抑或拒绝接收房屋的，则视为房屋已于当日返还，且您认可全额向本人赔偿店铺装饰装修费用；4.本人保留进一步追究您违约责任及赔偿责任的权利”。该函件于2016年5月3日由“本人收”。2016年5月17日，原、被告办理了系争房屋的退房交接手续。又查明：原告支付系争房屋的租金至2016年6月7日止。审理中，根据原告的申请，上海华瑞建设经济咨询有限公司作出《关于泰康路XXX弄XXX号甲房屋装修残值的鉴定报告》，结论为：“我司按照上海市有关计价规定，鉴定泰康路XXX弄XXX号甲房屋装修的工程造价为425,414元，其残值为347,328元”。审理中，本院向田子坊物业管理处(下简称管理处)进行了调查，其称：管理处对原、被告之间存在租赁合同是知道的。该处房屋中一部分属于制针总厂，另一部分是居民房，但上述房屋在田子坊内都可以用于经营，并有营业执照。原告向被告租赁该房并在此经营，是属于有证经营，原告不需要另外申请执照。关于有关部门对原告查处一事，是因为系争房屋的二楼使用了易燃物装饰，且婚纱属于易燃物，不符合消防规定。当时在检查发现问题后，有关部门要求原告暂停经营予以改正，但因为原告方人员与检查单位发生口角，所以有关部门暂扣了原告店内的物品。管理处认为，消防不过关是原告装修不当所造成，与被告无关。审理中，被告提供其与案外人杨某于2016年10月7日签订的《租赁合同》，该合同约定被告将系争房屋租给杨某，租期为2016年11月10日至2019年11月9日，月租金为10万元，2016年10月10日至2016年11月9日为免租期。审理中，原、被告均确认《租赁合同》中对营业执照无约定。原告称，原告没有营业执照；被告承诺为原告办理营业按照，原告一直在催被告；原告是边经营边等营业执照。被告称，没有承诺过为原告办理营业执照；系争房屋内有园艺楼茶室的营业执照；原告租房的本意是做餐饮，原告已在园艺楼茶室的经营范围内开张营业；因为原告在系争房屋内开设婚纱店，婚纱属于易燃品，有关部门认为有消防隐患，所以要求原告整改。审理中，原告称，其在系争房屋内经营的是婚纱主题的餐饮店，一楼、二楼都是餐厅，婚纱摆放在二楼；原告是在2015年11月试营业，一直经营到2016年3、4月份；2016年3、4月份，工商部门因原告无照经营，要求原告停业整顿，并扣留了原告的物品，但工商部门没有向原告出具书面意见。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的关于系争房屋的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。首先，原告租赁系争房屋虽是用于经营，但原告作为承租人，在租赁该房屋前应当对该房屋是否适合其经营，是否可以注册新的营业执照进行充分的了解和调查，不能将自己应负的责任随意转嫁给他人，原告的举证并不足以证明被告承诺原告能在系争房屋注册新的营业执照。更何况双方在《租赁合同》中并未约定被告负有给原告办理营业执照的义务，原告也无证据证明其曾经申请办理营业执照，因此，原告关于未能办理执照的责任方在被告方之说不能成立。其次，根据当事人的陈述、举证和本院的调查，可以证明原告在租赁系争房屋后已经经营，但因为存在消防问题，曾经被有关部门责令改正。审理中，原告并无证据证明其被责令改正系因为证照问题，因此，原告关于其因无证照而无法正常经营之说不能成立。鉴于此，原告以其合同目的不能实现而行使法定解除权于法无据，本院对此不能支持。但鉴于被告同意解除合同，且双方在2016年5月17日办理了系争房屋的退房交接手续，故双方的合同应认定于2016年5月17日解除。根据我国的法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然双方的合同已经解除，但合同解除的原因是因为原告行使合同解除权不当所致，故原告的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》的约定，原、被告双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为36万元，如违约金不足弥补无过错方的损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。鉴于本院上述阐明的理由以及《租赁合同》的约定，本院认为原告要求被告支付解除合同违约金36万元以及要求被告赔偿原告装修损失347,328元的诉请于法无据，本院不予支持。也鉴于此，被告反诉要求原告支付违约金的诉请于法有据，本院应予支持。根据我国法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于双方的《租赁合同》已经解除，且被告同意返还36万元的租赁保证金以及2016年5月18日至2016年6月7日的租金8万元，故原告关于返还租赁保证金及8万元租金的诉请本院予以支持。审理中，原、被告双方对《租赁合同》中约定的“如乙方希望提前结束合约，需事先告知甲方，甲乙双方共同寻找租客。一旦找到租客，甲方愿全额退还36万保证金，如有剩余租金，按日计算”条款内容理解有争议。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，故本院认为“一旦找到租客，甲方愿全额退还36万保证金，如有剩余租金，按日计算”应理解为一旦找到新的租客，则被告愿意全额退还36万元保证金和剩余的租金，剩余的租金按日计算。该条款并没有计算空置期的意思表示。鉴于被告称是在2016年10月1日找到新租客，且被告提供的其与案外人杨某于2016年10月7日签订的系争房屋《租赁合同》，显示租期为2016年11月10日起，因此，被告应当在2016年10月1日将36万元保证金和剩余的8万元租金返还给原告。但由于《租赁合同》中约定，因原告违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用，被告可在保证金中抵扣，故被告应返还原告的36万元保证金可直接抵扣原告应承担的违约金，原告要求被告支付保证金的利息损失的诉请于法无据，本院不予支持。至于租金的孳息，鉴于合同中并未约定剩余的租金可用于抵扣费用，故2016年10月2日起的租金孳息应归原告所有，被告无权占有。但原告要求按照银行同期贷款利率计算该利息，于法无据，本院认为应按照银行同期存款利率计算较妥。根据我国司法解释的有关规定，当事人依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。鉴于原告是在2016年5月17日退房，原告并无证据证明从2016年5月17日至2016年10月1日间非空置期，故该4个多月的损失应认定为被告的实际损失。鉴于《租赁合同》约定的36万元违约金相当于3个月的租金，现被告反诉要求增加违约金数额至404,000元，无论是根据我国的法律、司法解释的规定，还是根据《租赁合同》的约定，被告此诉请均于法有据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、崔元元与ANDREWYANGGAO在2015年7月22日签订的《租赁合同》于2016年5月17日解除；二、ANDREWYANGGAO应于本判决生效之日起十日内返还崔元元租赁保证金36万元；三、ANDREWYANGGAO应于本判决生效之日起十日内返还崔元元租金8万元及其利息(自2016年10月2日起计算至实际返还之日止，按照中国人民银行规定的同期存款利率计算)；四、崔元元应于本判决生效之日起十日内给付ANDREWYANGGAO违约金404,000元；五、驳回崔元元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,970元，由崔元元负担7,226元，ANDREWYANGGAO负担7,900元，退还崔元元2,844元。反诉案件受理费3,680元，由崔元元负担。司法鉴定费14,800元，由崔元元负担。如不服本判决，崔元元可在判决书送达之日起十五日内，ANDREWYANGGAO可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾人民陪审员  白莉萍人民陪审员  肖 阳二〇一八年十月二十五日书 记 员  周 璇附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。