重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0156民初3554号 原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市江**五红路**金科花园**11-2，现办公地重庆市渝**渝鲁大道**九寨印象小区**，统一社会信用代码91500105765909347G。 法定代表人：王中毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘警伟，重庆星空律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：冉剑华，重庆星空律师事务所律师，特别授权代理。 被告：刘劲松，男，1969年7月出生，住重庆市武隆区。 被告：冯意芳，女，1972年11月出生，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 上述二被告的委托诉讼代理人：丁福绪，重庆市武隆区巷口法律服务所法律工作者，一般授权代理。 原告重庆庆业物业管理有限公司（以下简称庆业公司）与被告刘劲松、冯意芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王玉独任审判。2018年9月18日，经原告申请，本院将冯意芳追加为本案被告，本案转为简易程序审理，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告庆业公司的委托诉讼代理人刘警伟、冉剑华，被告刘劲松、冯意芳及二被告的委托诉讼代理人丁福绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庆业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付从2010年9月至2017年12月期间拖欠的物业服务费、公摊费水电费等共计6564.40元及违约金（违约金的计算方式：按被告所欠物业费为基数，从2018年1月1日起以每日千分之三计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确物业服务费包含电梯费。事实和理由：原告分别于2007年12月28日和2009年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升公司）签订了《XX·XX城一期前期物业服务委托服务合同》《XX·XX城二期前期物业服务委托服务合同》。合同签订后，原告按照约定接管了被告所在小区物业，并提供物业服务。2017年12月，武隆区XX小区1-3组团业主委员会选聘新的物业公司提供物业服务，前期物业服务合同自然终止。2017年12月26日武隆区XX小区1-3组团业主委员会向原告发出设备及物业工作移交工作联系函，原告收到此函后立即与新入住的物业公司办理了工作移交。 2017年12月30日之前，根据《物业管理条例》第二十六条以及原告与裕升公司签订的前期物业合同约定，因合法成立的业主委员会未与原告签订物业服务合同，也未选聘新的物业服务公司，故前期物业合同不因期满自动失效，期满后对被告仍然具有法律约束力。 被告作为该小区业主，经过原告多次催收，被告拒不缴纳物业服务费。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告刘劲松、冯意芳辩称，原、被告之间的物业服务合同已经自然终止，不应再给付相关费用。在后期选聘物业公司时，原告落选，但原告依然进行破坏性和强制性的管理，所以被告不应当缴纳物业服务费。若法院认定重新选聘后至2017年12月期间具有物业服务法律关系，被告应缴纳的费用也是按月结算，按月支付，在此期间原告未对被告进行催收，已经超过诉讼时效的部分费用不应得到支持。原告主张的每日千分之三的违约金系合同载明的滞纳金，原、被告双方不存在行政丛属关系，被告不应当支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，XX·XX城是位于武隆区XX镇XX路的商业住宅综合小区，其中XX小区、XX小区、XX小区三个片区分别为XX·XX城的第一、二、三期，建设单位均为重庆市裕升房地产开发有限公司。XX·XX城第一、二、三期在建时，建设单位重庆市裕升房地产开发有限公司与原告分别签订了前期物业服务合同，委托原告为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了备案登记。重庆市裕升房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）在《XX·XX城一期前期物业服务委托服务合同》中约定，本合同管理服务期从2007年12月25日至2010年12月25日，为期叁年，在本款规定的时间内，若物业成立业主委员会，业主委员会与物管企业签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。若小区业主委员会未成立的前提下双方就是否续约协商，如双方同意续约，应及时签订补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。逾期未签订补充协议，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。本合同还约定本物业管理区域的物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业收费标准：住宅按0.65元/平方米/月（不包括电梯运营电费及维保费），但不含小区公共部位之用电用水所产生的公摊电费、水费，该部分费用应由小区所有业主及使用人每月据实分摊。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务。被告是XXXXXXXXXX幢X单元X-X号（X号楼X单元X-X号）房屋的业主，该物业建筑面积94.81平方米。2010年9月至2017年12月期间，被告房屋所欠物业服务费4136元、电梯费1936元、公摊费488.60元。2018年8月9日，因被告未足额缴纳物业服务费，原告提起本案诉讼。 另查明，2008年5月30日，原武隆县物价局印发关于确定XX小区“XX小区”物业服务收费试行标准的通知，审核批准“龙泉丽景”（一期）小区的高层住宅物业服务费为0.54元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米·月，电梯费实行月票和次票制，月票票价：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。家庭人口按常住人口计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。2018年1月1日起，原告不再为XX·XX城一、二、三组团提供物业服务。 再查明，2010年8月28日，原XX·XX城业主委员会与重庆巨轮物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以该业委会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由作出了撤销XX·XX城业主委员会备案的决定。 2017年12月26日，XX·XX城业主委员会选聘了新的重庆怡苑物业管理有限公司武隆分公司来接管XX·XX城1、2、3组团，并向原告庆业公司发出关于XX小区1至3组团设备及物业工作移交工作联系函。之后，原告庆业公司在办理完相关移交手续后，即退出XX·XX城1、2、3组团的物业服务。2018年1月1日，重庆怡苑物业管理有限公司武隆分公司开始提供物业服务。 上述事实，有原、被告的陈述。前期物业服务委托服务合同、备案登记证明、物价局文件、关于XX小区1至3组团设备及物业工作移交的工作联系函、武隆国土房管发（2011）106号文件、重庆市土地房屋权属审核表、欠费明细表等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以XX·XX城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由撤销了XX·XX城业主委员会的备案。这说明原XX·XX城业主委员会并非合法成立的民事主体，其解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不发生法律效力；根据《物业管理条例》第二十六条的规定和《前期物业服务委托服务合同》的约定，《前期物业服务委托服务合同》不因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对双方仍具有法律约束力；原告为被告居住的小区提供了物业服务，双方建立了物业服务合同关系。故原告请求被告支付物业服务费、电梯费的请求，本院予以支持。故原告请求被告支付物业服务费、电梯费的请求本院予以支持。原告主张被告支付公摊水电费，提交欠费明细表予以证明，该费用从金额上看符合客观实际，本院予以支持。 被告抗辩原告的部分诉求已超过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，前期物业合同中虽没有明确约定物业服务费应按月缴纳，但合同中约定了逾期未缴纳物业服务费的后果，合同中计算物业服务费的标准是按月计算，订立合同的初衷也是业主应按月缴纳。从其他未违约业主缴纳物业服务费的情况来看，系按月缴纳物业服务费，而且原告也与部分业主单独签订了合同，约定物业服务费按月缴纳，按日常惯例，被告作为原告服务小区的业主，应按月向原告支付物业服务费，故被告抗辩原告的部分诉求已超过诉讼时效期间的理由成立，本院予以采信。原告虽然提供了张贴公告的照片、催款通知单、费用催收通知书证明催收事实，但催收通知单和费用催收通知书，不能证明原告已实际进行过催收，照片亦不能证明实际催收的时间。原告于2018年8月9日起诉请求被告支付物业服务费，其中请求支付2015年10月以前的物业服务费已经超过诉讼时效期间，本院不予支持。被告应缴纳的物业服务费为1269元、电梯费为594元、公摊费为80元。 关于原告主张的违约金问题。本院认为原告并未提供证据证明原告或者开发商向被告公示了前期物业服务合同的内容，向被告明确提出逾期未缴纳物业服务费的违约责任。而且原告提供的物业服务也存在一定瑕疵，未达到合同约定的标准。故原告请求被告按照前期物业服务合同的约定向其支付违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告刘劲松、冯意芳在本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司物业服务费1269元、电梯费594元、公摊费80元，共计1943元； 二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告刘劲松、冯意芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员 王 玉 二〇一八年十月十七日 书记员 黄常凤