陕西省西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2020）陕0116民初13856号 原告宋怡静。委托代理人宣璇。被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司。法定代表人韩冬。被告韩冬。被告陈健。被告马超。原告宋怡静与被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司（以下简称盛世怡居公司）、被告韩冬、被告陈健、被告马超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋怡静的委托代理人宣璇到庭参加了诉讼，被告盛世怡居公司、被告韩冬、被告陈健、被告马超经本院传唤未到庭应诉，本院遂缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告宋怡静诉称：2019年9月30日，其与被告盛世怡居公司签订了“西安市房屋租赁委托代理合同”、“装修协议书”及“装修补充协议”，约定被告租用其房屋用于经营民宿，租期为5年。就案涉房屋的装修事宜在合同附件中亦进行了约定。现因盛世怡居公司未向其支付房屋租金，仅对涉案房屋进行了部分装修，构成违约。故诉请：1、判令解除与被告盛世怡居公司所签订的房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议；2、判令四被告返还装修款46713元，并承担相应利息；3、判令四被告支付其2020年2月1日至2020年6月30日的房屋租金11381元及该时间段的物业管理费和水费等561.5元，并承担相应利息；4、判令四被告支付违约金6828.6元；5、判令四被告承担连带清偿责任；6、案件受理费由四被告承担。被告盛世怡居公司及韩冬经本院传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告陈健经本院传唤未到庭，但向本院提交了书面意见，辩称：原告要求解除房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议之请求与其无关，表示不发表意见。对原告诉请的装修款及利息不同意承担，表示其仅为公司委派与装修者对接的负责人，其与被告韩冬并非合伙关系，原告应与韩冬联系解决问题，故不同意原告的诉讼请求。被告马超经本院传唤未到庭，但在XX居XX村村民，两人为朋友关系。提出韩冬在注册盛世怡居公司时借用了他的身份证件，后来也仅是在该公司打工，签订合同时公司出具了委托书，相关责任应由公司承担。故表示不同意在本案承担民事责任。经审理查明，2019年8月20日，原告与西安市宏峰实业有限公司签订商品房买卖合同（现售），双方就西安市宏峰实业有限公司开发的位于西安市长安区XX路XX大道XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋售予原告达成一致。该合同约定房屋建筑面积为59.9平方米， 总价款为479200元。原告购买涉案房屋后，在2019年9月30日与被告盛世怡居公司签订了西安市房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议。约定被告盛世怡居公司租用原告的房屋用于经营民宿，具体为“盛世怡居公司有权出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，有权向承租人收取租金；租赁委托代理期限共计5年，自2020年2月1日至2025年1月31日；房屋租金标准为每月2276.2元，每月25日为付租日；租赁委托代理期限内，原告不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、煤气费、物业管理费、房屋租赁税费、清洁费、上网费、室内设施维修费；被告盛世怡居公司代为原告管理房屋钥匙，必须定期对房屋进行查看并管理；出租代理期间，原告同意被告盛世怡居公司将代理事宜全部或部分转委托给他人；被告盛世怡居公司未按规定划付租金且在原告催缴后逾期达3个工作日以上的，原告有权单方解除合同，被告盛世怡居公司还应按月租金的300%向原告支付违约金”。同时，双方对与合同相关的内容均进行了详细的约定。另外，该合同的附件二装修协议书约定，涉案房屋装修为卫生间3遍防水、冷热暗管水路、地面铺砖、墙面贴2.4米砖、集成吊顶、管道瓷砖包裹、钛镁合金门，瑞士西卡防水、日丰PPR管件、照明及换气、马桶、柜盆、暗装淋浴、双温水龙头、五金配件等配齐；公共区域或卧室装修为地面铺600*600高档抛釉地砖或品质木地板、墙面两遍腻子打磨贴壁布、分色、房屋标配防盗门和烤漆门（卧室）、欧式吊灯、配置遮光罗马杆窗帘、公共区域吊灯、个性廊灯、预留Wi-Fi插座及支架、暖气片包裹；厨房装修为2遍防水、预留洗衣机龙头、地面铺装、管道瓷砖包裹、墙砖2.4米高、集成吊顶、钛镁合金，橱柜、双槽水盆、双温水龙头、油烟机、燃气灶、五金配件等配齐；室内整体除甲醛3000元/套；家具包括床、衣柜、书桌、椅子、晾衣架、穿衣镜、沙发、茶几、电视柜、餐桌椅子等；家电包括空调、冰箱、滚桶洗衣机、热水器、43寸电视机、智能门锁；装修费用为800元/平方米，原告承担装修费，被告盛世怡居公司负责装修；合同签署日，原告向被告盛世怡居公司支付全额装修费，共计47920元。 同日，双方还签订了装修补充协议书，约定对房屋租赁委托代理合同及装修协议做以下补充，即装修费用于签订装修协议当日支付总费用的70%，房屋水电使用材料即水管材料为日丰管或同品质材料，电路材料品牌为津成电线2.5平方和4平方电线或同品质材料，墙体改造方案根据具体施工情况并经双方共同商议结果为准，整屋电路插板以家用标准进行预留，委托代理过程中房内软装及硬装维修责任由被告盛世怡居公司负责，委托代理合同期满，被告盛世怡居公司应保证该房屋软装及硬装所有东西正常使用，硬装结束由原告负责验收，签字确认验收合格后，原告应于三个工作日内将剩余装修费向被告盛世怡居公司缴纳。遂后，原告按约定给盛世怡居公司支付了装修款，并由盛世怡居公司向原告出具了收款收据，收据载明为装修费用。合同履行过程中，盛世怡居公司与西安米客房地产营销策划有限公司取得联系（被告韩冬为该公司的监事），由该公司雇请他人对涉案房屋及其他业主的房屋进行装修。西安米客房地产营销策划有限公司委派被告陈健负责涉案房屋的装修，被告陈健联系了装修人员。但时至2020年6月，被告仅对涉案房屋进行了部分装修，原告于2020年6月30日收回了涉案房屋。因被告盛世怡居公司未向原告支付房屋租金，未将房屋装修完成，未交纳物业管理费，且无法联系，原告遂于2020年11月7日诉于本院，坚持其诉讼请求。庭审中，原告认为被告韩冬作为被告盛世怡居公司的唯一股东，其未实缴出资，个人财产与公司财产混同，其应对被告盛世怡居公司的义务承担连带责任。被告陈健与原告一直接洽装修事宜，其收取了原告的部分装修款，且其与被告韩冬为合伙关系，其亦应向原告承担赔偿责任。被告马超为公司监事，亦应承担连带责任。因被告盛世怡居公司及韩冬未到庭应诉，被告陈健与马某某不同意承担责任，本案未能进行调解。另查，上述合同及协议，落款处有原告的签名，被告盛世怡居公司加盖了印章并由被告马超作为经办人签名。盛世怡居公司给马超出具的授权委托书系涉案合同的附件一，委托书明确载明了代理权限及代理行为的法律后果。以上事实有商品房买卖合同、房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议、授权委托书、转账凭证、收款收据、工商信息档案、物业费公示、视频等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告盛世怡居公司就涉案房屋的承租及装修后对外出租等相关事宜经协商后，双方自愿签订的房屋租赁委托代理合同、装修协议书及装修补充协议，该合同及协议的内容系原、被告真实性意思表示，其内容不违反相关法律强制性的规定，应为有效，对双方均具有约束力。本案原告已按约定内容将案涉房屋提供给盛世怡居公司，但盛世怡居公司未按期向原告支付租金，亦未按期将涉案房屋装修完毕，已构成根本违约。现原告要求解除与盛世怡居公司签订的房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议之请求，于法有据，依法应予以支持；就原告要求支付租金的诉请，因合同约定盛世怡居公司应于每月25日前支付当月的租金，时至2020年6月30日，原告收回涉案房屋时，被告盛世怡居公司未向原告支付租金，现原告要求被告盛世怡居公司支付2020年2月1日至2020年6月30日的房屋租金11381元，具有事实及法律依据，本院予以支持。依据合同约定，租赁期间的物业管理费、水费亦应由被告盛世怡居公司承担，但原告并未提供其已向物业公司交纳此项费用的证据，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告要求被告盛世怡居公司承担迟延支付房屋租金、物业管理费利息之请求，因双方在合同中对违约责任有明确约定，且原告已要求被告承担违约金，故原告该项诉请为重复请求，本院不予支持；就原告要求被告返还装修款的诉请，依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向被告盛世怡居公司按约定交付了装修费，被告盛世怡居公司并未对涉案房屋装修完毕，就未装修部分的费用盛世怡居公司应向原告退还。就退还的金额问题，结合本案中的证据材料，本院酌情认定为30000 元。原告要求被告盛世怡居公司承担装修款利息之请求，于法无据，本院不予支持；关于原告诉请被告支付违约金一节，依据房屋租赁委托代理合同约定，承租人未按时支付租金并经出租人催要后逾期3个工作日以上的，应承担月租金300%的违约金。被告盛世怡居公司未向原告支付房屋租金，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。现原告要求被告盛世怡居公司承担违约金之请求，具有合同依据，应予支持。对于违约金的数额，双方合同中所约定的标准过高，应予调整，以一个月租金即2276.20元计算较为合理；关于四被告应否承担连带责任的问题，依据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告韩冬未到庭举证证明其财产与被告盛世怡居公司财产相互独立，由此可以认定被告韩冬的财产与被告盛世怡居公司的财产相互混同，加之被告韩冬并未履行出资义务，现原告要求被告韩冬对被告盛世怡居公司的债务承担连带责任之请求，于法有据，依法应予以支持。被告陈健作为装修公司的职员，仅负责涉案房屋的装修事宜，其与原告并无合同关系，原告亦无证据证明两者存在合伙关系，故原告要求被告陈健对被告盛世怡居公司的债务承担连带责任之请求，于法无据，本院不予支持。被告马超在签订合同时有盛世怡居公司出具的授权委托书，应认定为职务行为，原告要求其承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告宋怡静与被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司签订的西安市房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议有效，依法予以解除。二、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告宋怡静支付房屋租金人民币11381元。三、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告宋怡静返还装修款人民币30000元。四、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告宋怡静支付违约金人民币2276.20元。五、被告韩冬对被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司的上述返还及支付义务承担连带责任。六、驳回原告宋怡静的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1476元，原告已预交，由原告承担476元，由被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司承担1000元，被告韩冬对该费用承担连带责任。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长     王爱茹人民陪审员     郭  勇人民陪审员     赵立升二 0二一年四月十六日书  记  员     郭  越 1