福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初3148号 原告：郑晓黎，女，1972年6月14日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：饶俊旺，福建法炜律师事务所律师。 被告：福建拓福房地产有限公司，住所地福州市仓山区下渡街道连江南路****楼第**。 法定代表人：潘伟明，董事长。 委托诉讼代理人：林劲，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗楚琼，女，系公司员工。 原告郑晓黎与被告福建拓福房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑晓黎及其委托诉讼代理人饶俊旺、被告福建拓福房地产有限公司委托诉讼代理人林劲、罗楚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑晓黎向本院提出诉讼请求：1.判决撤销郑晓黎与福建拓福房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判决福建拓福房地产有限公司返还郑晓黎购房款265523元，并按合同总价款的20%支付郑晓黎违约金；3.本案诉讼费用由福建拓福房地产有限公司承担。事实与理由：2017年福建拓福房地产有限公司发布“首付16.7万二环金装两房”等房产销售广告，郑晓黎受这些广告的诱导，于2017年11月13同与福建拓福房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定福建拓福房地产有限公司将位于福州市仓山区下渡街道连江南路13号拓福广场某商务办公用房，面积44.37平方米，以每平方23112.98元，总价款1025523元出售给郑晓黎。福建拓福房地产有限公司要求郑晓黎自行先支付第一期首付款265523元，同时，要求郑晓黎向案外人丘玉婷借款25万元作为第二期首付款垫付给福建拓福房地产有限公司，但是福建拓福房地产有限公司至今拒绝提供借款协议给郑晓黎，而且福建拓福房地产有限公司至今未将该25万元作为购房款开具的发票。之后，郑晓黎一再冷静仔细思考，越发觉得福建拓福房地产有限公司的种种做法很不正常，郑晓黎实际上支付的首付款变成了515523元，占总房价的50%，而不是福建拓福房地产有限公司在广告中所宣传、承诺的首付16.7万元，由此可见福建拓福房地产有限公司是在通过发布虚假广告信息，误导消费者购房。而且，福建拓福房地产有限公司要求郑晓黎向案外人丘玉婷借款25万元作为第二期首付款支付给福建拓福房地产有限公司的行为，实际上是福建拓福房地产有限公司变相提高首付款、采取“首付分期”、替购房者垫付首付款的行为，这些行为都是政府及房管部门严厉打击治理的变相炒房的违法违规行为。另外，福建拓福房地产有限公司要求郑晓黎向素不相识的案外人丘玉婷借款25万元作为第二期首付款，并拒绝提供借款协议给郑晓黎，已经将郑晓黎致于民间借贷的风险之中，一旦郑晓黎未能按时还借款，就必须承担高昂的违约金，这对郑晓黎而言是非常不公平的。鉴于福建拓福房地产有限公司对郑晓黎的误导、欺骗，以及违法违规的炒房销售行为，郑晓黎多次要求福建拓福房地产有限公司撤销购房合同，并返还购房款265523元，但福建拓福房地产有限公司均予拒绝。为此，特向贵院提起诉讼，请求支持郑晓黎的上述诉讼请求，以维护郑晓黎合法权益。 福建拓福房地产有限公司辩称：一、郑晓黎向法庭提交的现有证据均无法证实答辩人存在郑晓黎诉状中称的发布虚假广告信息，误导消费者购房，变相提高首付款等行为，故郑晓黎基于此，而主张的撤销合同返还2655243元首付款以及支付违约金，缺乏事实和法律依据。1.郑晓黎提供的证据一照片没有广告的落款时间，也没有发布时间，所以没办法确定广告的实际投放时间是否是在2017年双方签订签约期间还是签约之前和签约之后；2.郑晓黎称其首付款支付比例占总房款的50%于广告中宣传的首付16.7万不一致，故认为被变相提高了首付款，在此答辩人提请郑晓黎及法庭注意此份广告在首付16.7万后面明确标明了具体的房号为3号楼1041单元，该套房面积仅为25.52平方米，故该套房因面积小，所以总价低，所以首付在16.7万也是情理之中。而郑晓黎所要购买的是3号楼塔楼，11层22单元，面积是44.37平方米，根据2017年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，商品商业用房贷款首付款比例不得低于50%，因此答辩人要求郑晓黎按总房款的50%即人民币515523元支付首付款是符合法律规定的，也是在我国购买商业地产，若涉及贷款一项的限定性要求，所以郑晓黎以首付款要付总房款的50%为由，主张变相提高首付款一说法显然与客观事实不符，于法无据。3.根据国家规定，房地产开发单位必须将所有可售及在售房源的建筑面积销售单价和总价，在项目开盘前向相关物价局及房管局等部门进行一房一价的价格备案，并且在所有售楼部的大厅也有相应的公示牌对外进行价格公示，接受社会公众的监督，故在双方签约前包括本案郑晓黎在内的所有购房，说业主均是在已明确知晓其购买的房屋的楼层面积销售单价及房屋总价等相关情况后，才会和答辩人签订商品房买卖合同（预售），所以不存在郑晓黎所称的对房屋价格存在误解等说法，退一步说，咱们中国老百姓在商店、菜市场以及淘宝等网络上购物，都是需要事先问清楚价格，更何况是买房，这种大事肯定在签约前是知道他具体的单价和总价，在综合考虑自身的经济水平和购买能力之后，才会做出是否购买的决定，并且在双方签订的商品房买卖合同（预售）第三条、第六条、第七条清楚明确的，写明房屋的单价总价以及付款等方式，现今郑晓黎仅凭一份不知什么时候发布，且明确以其他单元房为例的广告称答辩人误导消费虚假宣传，并以首付是总房款的50%，被变相提高首付款为由，要求撤销合同返还款项等，这明显是与客观事实不符的。4.我国合同法第五十四条规定，下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，1.因重大误解订立的，2.在订立合同时显失公平的，综观本案并不存在这两种情况，故郑晓黎诉请撤销合同是没有法律依据的，基于合同被撤销之上的返还首付款及支付违约金，更是无法得到支持。二、有关25万元款项是否借款及首付款是否分期一事：1.答辩人从未要求或强制郑晓黎向所谓的案外人借款，郑晓黎与案外人之间究竟是否存在250000元的民间借贷，这是其与案外人之间的纠纷，与本案无关。2.答辩人已于2017年11月13日收到郑晓黎根据双方签订的商品房买卖合同、预售约定支付应当支付的首付款515523元，与此同时，答辩人向郑晓黎开具了金额为265523元、250000元的名目为售自行开发的房地产项目预收款的福建省增值税发票两张。3.郑晓黎在起诉状中亦明确肯定了其实际支付的首付款是515523元。综上郑晓黎所购买的房屋的首付款已全部到位，答辩人也为其开具了等额的发票，故不并不存在郑晓黎所称的垫付首付款及首付分期一事，答辩人与郑晓黎所签订合同的首付款已全部到位，答辩人也为其开具了等额的发票，故并不存在郑晓黎所称的垫付首付款及首付分期一事。三、答辩人与郑晓黎签订的商品房买卖合同（预售）合法有效，郑晓黎应按该合同约定全面履行合同义务。1.根据双方签订的商品房买卖合同（预售）第七条第二款、第四项的约定，余款人民币（币种）510000元（大写伍拾壹万元整），买受人向贷款机构申请贷款，支付在本合同签订之日起30日内办妥贷款手续，达到贷款机构放款条件。现因郑晓黎自身原因怠于办理贷款手续，郑晓黎的行为已构成严重违约，答辩人在此郑重告知郑晓黎，请尽快协助答辩人办理贷款手续或变更付款方式，答辩人将根据后续情况的发展保留追究郑晓黎违约责任的权利。2.答辩人在上述合同的履行过程中，并无违约之处，郑晓黎诉请给付违约金，于法无据。综上所述，郑晓黎的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.郑晓黎提供的福晟拓福广场商品房定购协议书、商品房买卖合同（预售），可以证实郑晓黎与福建拓福房地产有限公司于2017年11月12日签订了福晟拓福广场商品房定购协议书，认购了福建拓福房地产有限公司开发的“福晟拓福广场”楼盘某商品房，建筑面积约44.37平方米，总价款1025523元。2017年11月13日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，以总价款1025523元的价格购买上述认购的房产；2.郑晓黎提供的265523元福建增值税发票，可以证实郑晓黎向福建拓福房地产有限公司支付了265523元首付款的事实；3.郑晓黎提供的告知单，该证据系打印件，未有任何人签字，无法确认其来源，对该证据本院不予采纳；4.郑晓黎提供的照片，该照片无法体现拍摄的时间、地点，对该证据本院不予采纳；5.福建拓福房地产有限公司提供的福建增值税普通发票250000元，郑晓黎对丘玉婷是否汇款持有异议，本庭向福建拓福房地产有限公司释明并要求其限期提供转账凭证，福建拓福房地产有限公司在期限内未提供流水凭证，对该证据本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年11月12日，郑晓黎与福建拓福房地产有限公司签订了《福晟拓福广场商品房定购协议书》，认购了福建拓福房地产有限公司开发的“福晟拓福广场”楼盘某单元商品房，建筑面积约44.37平方米，总价款1025523元。2017年11月13日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，以总价款1025523元的价格购买上述认购的房产。合同第七条约定：付款方式及期限……（二）买受人采取下列第4种方式付款：4.其他方式：贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2017年11月13日前支付首期房价款人民币（币种）515523元，占全部房价款的50%。余款人民币（币种）510000元，买受人向贷款机构申请贷款支付，并在合同签订之日起30日内办妥贷款手续，达到贷款机构放款条件。（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为中国建设银行股份有限公司福州城东支行，预售资金监管账户名称为福建拓福房地产有限公司，账号为35×××19。合同第八条约定：逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.违约责任在本合同附件四、附件十一已述及的，按其约定执行。合同附件四第1条约定：买受人确认在选择按揭贷款方式时，已经对申请按揭贷款所需完整资料的内容及按揭贷款可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数取得贷款充分了解和认识，并愿意承担其中的风险。合同附件四第3条约定：买受人应于《合同》签订后10日内将办理按揭贷款所需材料送交出卖人并对其真实性、完整性负责，否则，每逾期一天，按申请贷款总额的万分之五支付违约金。若买受人在《合同》签订之日起30日内仍未能提交符合银行审批的按揭贷款材料，则视同买受人放弃银行按揭贷款权力直接转为一次性付款；若买受人在《合同》签订之日起超过30日未主动转为一次性付款且继续按揭贷款的，则买受人自逾期提交按揭材料之日起至按揭放款到达出卖人账户之日止，每日向出卖人支付申请贷款总额万分之五的违约金；买受人转为一次性付款的依照本附件第5条约定执行。买受人保证其向出卖人提供的材料真实可靠，如因材料不真实，不齐全或不规范等原因而影响办理按揭贷款，由买受人承担逾期交付材料的违约责任。合同附件四第5条约定：鉴于按揭贷款是买受人付款义务的延伸，买受人有义务保证本合同签订之日起30日内办妥所有手续，达到贷款机构放款条件。超过此期限买受人同意在期限届满之日起7日内无条件一次性付清剩余购房款（由此产生的一切费用由买受人支付），且总价保持不变。买受人不享受一次性付款方式所享有的优惠条件，且买受人应在7日内一次性补足全部房款；每逾期一天，买受人以未付购房款总额为基数，按照日万分之二的比率向出卖人支付违约金；若买受人在7日内无法一次性补足款，出卖人有权单方面解除《合同》，收回该房产，在扣除违约金（总房价20%）及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包括已代收但尚未向有关部门缴付的税费）。合同附件四约定：三、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期不超过30日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款总额万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应支付房价款总额20%的违约金，违约金从买受人已付房款中扣除。出卖人未行使合同解除权的，买受人自本合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款总额万分之壹的违约金。在买受人付清迟延支付的购房款和违约金前，出卖人随时可以行使合同解除权。本条所称逾期应付款是指依照本合同第八条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；买受人以贷款方式付款的，买受人逾期支付首期房价款时，逾期应付款包括首付款的差额以及贷款金额。买受人付款金额及时间以出卖人账户实际到账金额及时间为准。 本院认为，郑晓黎与福建拓福房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》属于双方真实意思表示，合同内容合法，不违反法律强制性规定，双方当事人应当按照约定全面履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，郑晓黎主张其受到福建拓福房地产有限公司的欺骗而主张撤销合同，根据谁主张谁举证的原则，其提供的证据无法证实其主张，故其诉请撤销合同并返还购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。 本案中，根据合同的约定，郑晓黎应当于2017年11月13日前支付首期房价款人民币515523元，占全部房价款的50%。余款人民币510000元，郑晓黎向贷款机构申请贷款支付，并在合同签订之日起30日内办妥贷款手续，达到贷款机构放款条件。郑晓黎在合同签订后向福建拓福房地产有限公司支付首付款250623元，并收到了福建拓福房地产有限公司出具的部分首付款发票。郑晓黎称福建拓福房地产有限公司要求其向邱玉亭借款交齐剩余首付款250000元，本院认为，无论是否有存在案外人丘玉婷支付剩余首付款的行为，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，郑晓黎未在合同约定2017年11月13日完成首付款的支付或未在合同签订之日起30日内办妥贷款手续的行为都构成了对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的违约，其属于违约一方，故对其诉请福建拓福房地产有限公司向其支付违约金，本院不予支持。郑晓黎是否向案外人丘玉婷借款代为缴纳二期首付款的行为与本案属不同法律关系，故本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，判决如下： 驳回郑晓黎的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14030元，由郑晓黎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 珲 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  伍建英 二〇一八年十月二十三日 法官助理林薇 书记员施炜莹