辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民终7017号   上诉人(原审原告)：郭建，男，1975年6月15日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。   委托诉讼代理人：王连生，辽宁泰海律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地瓦房店市共济办事处西长春路西段**（**楼）317房间。   法定代表人：朱武超，该公司董事长。   委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。   上诉人郭建因与被上诉人大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭建上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判。事实和理由：一、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金予以调整，属适用法律错误。该条款适用的前提是合同双方对违约金的数额或者违约金的计算方式有约定。案涉《商品房买卖合同》对于逾期办证，没有约定违约金，而合同条款第十五条，仅是对办理房屋权属证书时间的约定。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，做出的违约金判定是依据法律规定而非依据合同约定。二、原审法院判决认为上诉人"已实现了房屋的使用价值"的说理错误。有证据证明被上诉人已收到了上诉人的全部购房款，并不是收到与购房款不成比例的房屋租金，房屋的使用价值实现与否，不应当成为减少违约金的理由。三、原审法院不当行使自由裁量权，将违约金调整为10％的比例，没有事实和法律依据，且说理不充分。法院适用自由裁量权调整违约金，也应结合案件事实，按照法律规定适当予以减少，调整的比例不应过分悬殊。本案既定事实是存在上诉人全额购房款利息的实际损失，上诉人已完全履行合同，而被上诉人一直未履行办理产权证的主要合同义务，上诉人在整个合同的履行过程中，无任何过错，是被上诉人因为自身的过错，一直不给上诉人办理产权证，另外，造成上诉人的房产一直不能买卖、抵押、办理户口落户等一系列预期利益的损失。据此，原审法院过分降低违约金数额的比例，明显超越了案件事实和法律规定，滥用了自由裁量权。   远洲公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由：1.双方在《房屋买卖合同》中并没有约定给付逾期办证违约金，见合同第十五条约定。故上诉人起诉要求被上诉人给付违约金，没有合同依据。同时根据民事合同自治原则，上诉人同被上诉人签订购房合同时，也没有要求被上诉人更改上述条款，故应视为放弃要求被上诉人给付逾期办证违约金的请求。2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款的规定，被上诉人认为上诉人起诉的违约金过高，已超出被上诉人的给付能力。3.上诉人已实际占有、使用所购房屋，实现了该房屋的使用价值，并且被上诉人也将上诉人所购房屋在房产管理部门进行了备案登记，现二期除了5、7、8、9号楼外，均已可以办理房照，并不存在权利被第三方侵犯的可能，故而上诉人实际利益并没有受到任何损失。4.被上诉人并不存在恶意违约不给上诉人办理房照，前期不能办理的原因系建筑商大连三川建设集团没有向被上诉人全部交付相应的竣工手续造成的。5.因瓦房店市人民法院已对前期45户业主同样的案件作出判决，请求法院对新起诉的业主按前期赔偿标准、截止时间判决。6.被上诉人已经与远洲二期340户业主达成了和解协议，请求法院按照同样的标准予以判决，如果违约金判决过高，对已经达成协议的业主不公平。另外，被上诉人现在也确实没有能力承担更高的违约金。7.关于上诉人提到的法院自由裁量权问题，沈阳市中级人民法院与本案相同的案件有过判例，是按照1%的比例来进行判决，所以被上诉人认为一审法院裁判适用法律正确，认定事实清楚，程序合法。   郭建向一审法院起诉请求：1.判决被告立即为原告办理不动产权证书。2.被告给付原告逾期办理房屋权属证书违约金（自2014年10月1日起至原告取得房屋权属证书日止，以房屋总价款998,215元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%计算，暂计254,857元）。3.由被告承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2013年10月1日，原告与被告签订了《远洲·国际城前期物业服务协议》并交付了物业费等费用，被告将"远洲国际城"第6-9幢3单元3-4层1号房，行政街号为文兰办事处祝丰西街85号3单元3-4层1号的房屋交付给原告。2013年11月16日，原、被告补签了《商品房买卖合同》，合同编号WHT201305872，合同约定原告购买被告开发的上述房屋，建筑面积156.46平方米，每平方米6380元，总价款998,215元。合同约定原告于2013年9月1日前付清首付款308,215元，余款69万元以贷款形式付清。   在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3.自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。"原告现未取得案涉房屋的房屋产权证书。   一审法院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告办理产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定："由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能按照依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；被告抗辩双方未在《房屋买卖合同》中约定给付逾期办证违约金视为原告放弃要求给付逾期办证违约金请求的主张，一审法院不予认定。关于违约金的计算期限。原、被告约定"自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。"但双方未对"合理时间"进行明确，故结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，"合理时间"确定90日为宜，即被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2013年10月1日（房屋实际交付之日）起满360日后，再延长90日，即2014年12月25日。被告应自2014年12月26日起向原告支付违约金。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2014年12月26日起至起诉日2018年5月25日止，共计1246天。对原告请求的自2014年10月1日起至2014年12月25日期间的违约金主张，一审法院不予支持；对于起诉日之后的违约金原告可另行主张，本案中不作处理。关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定："约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定："当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。"故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被告抗辩延迟办理房屋产权证系因施工单位原因导致相关材料无法向登记机关报备。但被告与施工单位之间的建设工程施工合同关系与本案房屋买卖合同关系非同一法律关系，施工合同双方权利义务的履行行为不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，亦不能作为减轻被告过错的抗辩理由。故一审法院对其抗辩主张不予认可。原告已实际占有、使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，且未举证证明被告的逾期办证行为给原告造成了实际损失。故依原告主张的标准计算的违约金数额242,792元（总房款998,215元×逾期利率7.125％÷365天×合理天数1246天）过高，应予调整。一审法院认为将违约金数额调整为242,792元的10％，即24,279元为宜。   一审法院判决：一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内，协助原告郭建办理位于瓦房店市文兰办事处祝丰西街85号3单元3-4层1号房屋的所有权登记手续；二、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内，给付原告郭建逾期办理房屋权属证书的违约金24,279元；三、驳回原告郭建其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2561元，由原告郭建负担2317元，由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司负担244元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。   本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。合同履行过程中，因被上诉人未能按约定为上诉人办理案涉房屋的权属证书，上诉人诉请要求被上诉人承担逾期办证违约金，现双方争议的焦点为被上诉人承担的逾期办证违约责任应如何认定的问题。   关于违约责任的计算期间，一审法院结合房屋交付时间及双方合同第十五条的约定，将被上诉人为上诉人继续办理房屋权属证书的合理时间确定为90日，并将被上诉人应承担违约责任的期间认定为自2014年12月26日起至起诉日2018年5月25日止并无不妥。   关于被上诉人应承担违约金的标准和数额，上诉人诉请要求按照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%计算，被上诉人一审提出上诉人主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，上诉人并未提交证据证明因被上诉人逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被上诉人交付房屋后，上诉人已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照上诉人所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将达到上诉人已付房款近四分之一的比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。对于案涉房屋逾期办证的原因，被上诉人称系因施工单位未全部交付竣工手续故无法向登记机关备案所致，而被上诉人作为房屋出卖人，对其逾期办证违约行为已表现出积极的补救态度，被上诉人已经与小区大部分业主协商达成了和解协议，并已实际履行完毕和解协议中确定的违约金支付义务，同时协助相关业主办理了房屋所有权证书。因此，一审法院结合以上事实情况，以实际损失为基础，综合考虑上诉人对其所受损失的举证证明情况及被上诉人违约行为的过错程度和补救措施，将被上诉人应当承担的违约金调整为以上诉人主张的标准计算数额的10%，并无明显不当之处，亦未超出裁量权的行使范围，本院对此予以认定。上诉人的上诉理由不具备充分事实和法律依据，本院不予采纳。   综上所述，郭建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5122元（上诉人已预交），由上诉人郭建负担。   本判决为终审判决。   审判长 张 钱   审判员 吕 瑛   审判员 张萍萍     二〇一八年十月二十五日   书记员 王丽秋