广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初10774号原告：罗建徽，女，汉族，1976年11月29日出生，居民身份证住址（户籍住址）广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。被告：罗志添，男，汉族，1968年11月19日出生，居民身份证住址（户籍住址）广州市番禺区。委托诉讼代理人：冯文生，广东金桥百信律师事务所律师。被告：黄丽端，女，汉族，1946年3月25日出生，居民身份证住址（户籍住址）广州市番禺区。第三人：罗建升，男，汉族，1972年9月21日出生，居民身份证住址（户籍住址）广州市番禺区。第三人：罗建华，男，汉族，1974年8月15日出生，居民身份证住址（户籍住址）广州市番禺区。第三人：罗永贤，男，汉族，1970年6月2日出生，居民身份证住址（户籍住址）广州市番禺区。委托诉讼代理人：冯文生，同上。原告罗建徽与被告罗志添、被告黄丽端、第三人罗建升、第三人罗建华确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序。诉讼过程中，根据罗永贤的申请，本院通知罗永贤作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本案公开开庭进行了审理。原告罗建徽的委托诉讼代理人廖志球，第三人罗建升，第三人罗永贤，被告罗志添和第三人罗永贤的共同委托诉讼代理人冯文生到庭参加诉讼。被告黄丽端、第三人罗建华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗建徽向本院提出诉讼请求：1.确认罗志添与黄丽端2015年4月8日签订的《宅基地使用权及地上建筑物所有权转让协议书》无效；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：罗某与黄丽端是夫妻关系，共有房屋一间，该房是集体土地上建设的房屋（房屋证号：2XXXXX3，土地证号：00××17），土地使用权属于集体所有，位于番禺××××村镇某村委会南约，二层面积共178.4平方米。罗某与黄丽端共生育有三个子女，分别是罗建升、罗建华、罗建徽。罗某在1991年3月13日死亡，罗某去世后，该房没有办理继承。罗志添与黄丽端于2015年4月8日签订《宅基地使用权及地上建筑物所有权转让协议书》，将上述房屋转让给罗志添。因该房是集体土地使用权建设的房屋，依法不能转让，现房屋仍然登记在罗某和黄丽端的名下。罗建徽是罗某的合法继承人，对罗某的财产有继承权，黄丽端未经罗某的继承人同意，无权转让罗某名下的财产，即黄丽端没有处分权，而且罗某与黄丽端名下的房屋，是属于集体土地上建设的房屋，根据土地管理法规依法不能转让，因此应确认上述转让协议无效。被告罗志添辩称，罗志添与黄丽端签订的《宅基地使用权及地上建筑物所有权转让协议书》是合法有效的，在此基础上完成的涉案房产的转受让行为也是合法有效的，原告起诉无理，应当予以驳回。具体意见如下：第一，从程序方面。1.原告不是适格主体，因为原告没有成立主体资格，涉案宅基地上盖物业和宅基地使用权都是黄丽端及其丈夫罗某的共同财产。罗某于1991年3月去世后发生了继承的基础，但没有发生继承的行为事实。罗某去世后有多少继承人、谁有权继承、继承份额是多少、可供继承的遗产有什么、有无遗留债务要从遗产中偿还、有无要放弃继承权的人、实现继承的形式是什么比如遗嘱公证继承等方式，等等这些都没有按照继承法等法律的要求完成法律上的程序进行认定。原告在起诉状中以继承人的身份资格提出本案，没有事实根据和法律依据。因此到目前为止，可以肯定的是，原告对涉案房产没有资格提出任何权利主张，也就是说原告根本上不具备本案的诉讼主体资格；2.原告的起诉已经过了诉讼时效，已丧失胜诉权。上述协议签订于2015年4月，该协议已经履行完毕，直至原告在起诉状上签署日期2020年6月10日，在长达五年多的时间里，原告没有以任何合理的方式提出异议或者要求撤销上述协议书，重要的是，原告对此一直不但知情且是支持和认可的。原告如今提起诉讼，不但有违常理，也早已超过法律要求的诉讼时效，请求法院不予支持。第二，从实体方面。1.涉案房产转受让主体合法，按照现行诸多法律规定，农村宅基地房屋和宅基地使用权是可以依法转让的，但转受让行为是否合法有效的首要条件是转受让双方主体是否合法合规。其特殊要求就是转受让双方主体必须是宅基地所在地村集体经济组织的成员，法律另有规定除外。涉案转受让双方主体都是南村镇某村的村民成员，已经满足了主体合法的前提性要求；2.转受让标的合法。宅基地房屋、宅基地使用权可以转让的法律依据，充分可见于我国宪法、物权法、民法通则、土地管理法、房地产管理法以及其他诸多的法规和政策规定，是不需要质疑的合同转让标的物，在法律上不存在障碍；3.转受让行为合法。涉案房产转让方黄丽端是合规的转让主体，黄丽端是涉案转让房产的共同所有人，按照法律规定，共同共有人共同拥有所有权，享有共同的权利，承担共同的义务，有共同的管理权。另一个共同共有人罗某去世后，意味着只有一个财产所有权人即黄丽端。黄丽端因此享有充分的处分权，又因为没有发生继承结果，别的任何人都无权提出异议，转让协议的双方签订了书面的文件，转让款已经支付，转让方交付了转让标的，共同完整实现了合同目的；4.转让协议不存在合同无效的情形。涉案房产的转受让是双方自愿的行为，并且各种合同要素都是合法合规的，不存在我国合同法规定的合同无效的情形。事实上而言，该转受让行为既合法合规，同时也契合我国农村村规民俗的有关规定。被告黄丽端未作答辩。第三人罗建升述称，一、买卖涉案转让房屋时其是不知情的，其不清楚签订了协议，其在协议上的签名是后补的，其一直不赞成卖该房屋。二、卖房时罗建徽是不知道的，没有人通知过罗建徽，直到前段时间罗建徽问起房屋的事罗建徽才知道。该房屋在1999年质押给银行，是罗建徽出钱还清贷款后才拿回房屋的。第三人罗建华未陈述其意见。第三人罗永贤述称，其同意罗志添的上述答辩意见。并补充如下：第一，其根据罗志添与黄丽端签订的《宅基地使用权及地上建筑物所有权转让协议书》，从罗志添处购入涉案原房产，来源合法可靠。其有充分的理由相信购入行为合法有效，并且符合法定的善意取得的第三方的法律要件。第二，其与罗志添之间的转受让协议义务也完整的履行完毕。其对原物业进行拆建，对原物业的物权完成了彻底的消灭，该门牌号的原业主方以及其他人已经没有任何权利对此处新物业提出任何主张。第三，其对涉案原物业拆建是经过了报批给村组织公示再建设的过程，并得到一户一宅的认证，符合国家及广州市关于宅基地土地政策的所有要求。罗建徽、罗志添和罗永贤围绕诉讼请求向本院提交了证据，黄丽端、罗建升和罗建华均未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄丽端、罗建华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见，视为放弃其抗辩和质证权利。对罗建徽、罗志添和罗永贤无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据1988年9月20日填发的《集体土地建设用地使用证》（番府集建总字[1988]第00××17号）和1988年9月25日填发的《房屋所有权证》（粤房字第××号）记载，坐落于番禺区南村镇某村地号0347、自有使用权面积155.83平方米的住宅用地（下称涉案宅基地）的土地使用者是罗某与黄丽端（共同共有），该用地上建房屋（下称涉案转让房屋）的所有权人是罗某与黄丽端（共同共有），房屋地址登记为番禺××××村镇某村南约，所有权来源为1980年自建，建筑面积为178.04平方米，上述宅基地使用权和房屋均于1999年设定了抵押权，抵押权人为农村信用合作社，设定日期分别为1999年1月5日至1999年11月26日、1999年1月18日至1999年11月22日。上述《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》现由罗永贤持有。庭审中，罗建升称，上述抵押权基于其向农村信用合作社借款办理抵押产生，后黄丽端让罗建徽清偿了相关债务，并涂销了抵押登记，2015年4月签订涉案协议时不存在设定抵押的情形。罗某与黄丽端于1971年11月16日登记结婚，其二人婚后生育了儿子罗建升、儿子罗建华、女儿罗建徽。罗某于1991年3月13日因病死亡。庭审中，罗建升称，罗某的父亲先于罗某死亡，罗某的母亲于2010年死亡，除其和罗建华、罗建徽外，罗某与黄丽端无生育或者收养过其他子女，罗某死亡至今没有对其遗产进行过分割。罗建徽确认罗建升该陈述。黄丽端、罗建升、罗建华、罗建徽、罗志添和罗永贤均是广州市番禺××××村镇某村村民。2015年4月8日，黄丽端作为甲方、罗志添作为乙方签订了《宅基地使用权及地上建筑物所有权转让协议书》（下称讼争协议）一份。该协议书约定：涉案宅基地使用权由甲方出资从村集体分得，甲方合法拥有其永久性使用权。涉案转让房屋（共二层，门牌地址为南约X街1号）为甲方出资建造，甲方合法拥有其所有权；甲方现将前述宅基地使用权、建筑物所有权一并永久性转让给乙方，由乙方拥有前述宅基地之永久使用权及地上建筑物所有权。甲方从转让之日起自愿放弃对该宅基地及地上建筑物的权利，上述权利包括但不限于夫妻共同财产的权利、共同共有的权利、继承权利等，且由甲方帮助和协助乙方在前述宅基地上继续完成房屋建设，由乙方永久性拥有和使用宅基地及房屋；甲乙双方一致确认前述标的之转让价款总额为60万元，其中建筑物所有权价款为50000元，宅基地使用权价款为55万元；甲方及其任何亲属不得主张前述宅基地使用权及地上房屋的所有权，也不得阻碍乙方对前述宅基地及地上房屋权利之行使。甲方之任何继承人均不得主张前述宅基地及地上房屋为其继承财产；甲方保证其对宅基地使用权的拥有是完整的，不存在包括但不限于继承人、第三方等其他所有权人对宅基地主张权益，若因此而导致纠纷，造成的损失由甲方负责赔偿，且乙方可视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金150万元；宅基地使用权在转让前（甲方收取转让费之日为界），因宅基地而产生的债务均由甲方承担。转让后甲方若反悔要收回宅基地的使用权，甲方必须无条件退还乙方支付给甲方的宅基地使用权和地上建筑物所有权的转让费60万元，并全额赔偿乙方由此造成的各种费用包括但不限于房屋建筑与装修、水电安装、关系协调等及利息共计90万元；甲方负责帮助和协助乙方水电入户安装，费用由乙方承担。甲方帮助和协助乙方楼房修建的质量监督与关系协调，确保施工的顺利进行；为避免出现纠纷时宅基地上房屋价值的确定，各方同意在该宅基地上建设、装修完毕后，共同对乙方建设、装修房屋投入费用金额进行书面确认，该确认是双方对乙方在宅基地上建设、装修房屋所投入费用的最终确认；本协议经双方签名生效，一式三份，甲方一份，乙方一份，见证方一份，均系甲、乙承诺之明证。罗建徽、罗志添各自提交的诉争协议的正文内容完全一致，不同之处在于首部和落款签名处。其中，首部的不同之处体现在罗永贤提交的协议书较罗建徽提交的协议书的首部多书写了甲方的姓名和身份证号码；落款签名处的不同之处体现在罗建徽提交的协议书中甲方近亲属栏只有罗建华的签名，罗永贤提交的协议书中甲方近亲属处还有罗建升签名和签署有“代罗建徽”字样。庭审中，罗志添主张，其与黄丽端共签订讼争协议一式两份，一份由黄丽端持有即罗建徽提供的协议，另一份由其持有，上述“代罗建徽”字样是黄丽端代罗建徽签名形成。罗建升称，2015年的4月3日至4月12日期间其因与其他人发生纠纷被留在派出所，4月8日至4月12日期间有一天（具体哪天其不记得了，但不是4月8日当天）罗建华和由罗志添委派的另一个人一起拿着上述协议书到派出所让其签名，其签名时不知道是卖房的，对于“代罗建徽”的字样，其询问过黄丽端，黄丽端确认是黄丽端书写的，其询问黄丽端是否问过罗建徽的意见和取得罗建徽的授权，黄丽端予以否认，黄丽端称罗志添告知其代罗建徽签名即可。罗永贤称，罗志添向其说过，罗志添询问过黄丽端代罗建徽签名是否通知过罗建徽，黄丽端称其已经通知了罗建徽，由黄丽端代罗建徽签名即可。罗建徽称，讼争协议是由黄丽端提供给其的，其直到房屋需要拆迁时才知道上述转让事宜。2015年4月10日，罗建华向罗志添出具《收据》1张，确认收到上述转让价款60万元。庭审中，罗志添主张，该60万元其是通过银行转账方式支付的，由于其付款账户已经注销，故无法提供相应银行流水。罗建升称，其询问过罗建华，罗建华称收到了30万元，其余30万元用于抵偿罗建升欠罗志添的借款30万元未实际支付。对于该30万元借款，罗建升称，其向罗志添借款30万元时将涉案转让房屋抵押给了罗志添，根据罗志添的要求，由黄丽端进行了签名，后因其无法偿还借款，罗志添向法院起诉了其和黄丽端，因黄丽端患有心脏病经不起惊吓，故由罗建华与罗志添商谈解决，罗志添称要么还款要么将涉案转让房屋卖给其，故黄丽端将涉案转让房屋卖给了罗志添。2015年4月15日，罗志添作为甲方、罗永贤作为乙方签订了《宅基地使用权及地上建筑物所有权转让协议书》一份。该协议书约定：涉案宅基地使用权由甲方出资向黄丽端购买所得，甲方合法拥有其永久使用权。涉案转让房屋为甲方出资购买，甲方合法拥有其所有权；甲方现将前述宅基地使用权、建筑物所有权一并永久性转让给乙方，由乙方拥有前述宅基地之永久使用权及地上建筑物所有权。甲方从转让之日起自愿放弃对该宅基地及地上建筑物的权利，上述权利包括但不限于夫妻共同财产的权利、共同共有的权利、继承权利等，且由甲方帮助和协助乙方在前述宅基地上继续完成房屋建设，由乙方永久性拥有和使用宅基地及房屋；甲乙双方一致确认前述标的之转让价款总额为65万元，其中建筑物所有权价款为50000元，宅基地使用权价款为60万元；其余约定条款大致同上。经质证，罗建徽称，其不知道该转让事实，无法确认该份协议书的真实性。罗建升称，其对该份协议书不知情。罗永贤提交的户名为文某的银行账户交易明细查询清单（查询起止日期2015年1月1日至2015年12月31日）记载，该账户与对方户名为罗志添的银行账户之间发生的款项往来记录有4月8日转出65万元、4月9日转出10万元、6月11日转入30万元、12月7日转出50万元。罗永贤提交的显示由文某于2020年8月5日出具的《证明》记载，因罗永贤自有资金不够，文某根据罗永贤请求从文某账户代罗永贤向罗志添支付了上述转让价款共65万元。经质证，罗志添对证据无异议。罗建徽称，该部分证据的内容与其无关，其无法确认证据的真实性。罗建升称，其对该部分证据不知情。罗永贤称，其受让涉案宅基地使用权和涉案转让房屋后，将涉案转让房屋全部拆除后，在涉案宅基地上重新建造了房屋，其除向某村申请一户一宅建房手续外，其没有到其他部门办理过房屋的报建手续，其新建的房屋没有取得产权证，村委会也没有上报办理规划、用地手续，只要公告期内无人提出异议，其即可以建房。对此，罗永贤提交的显示由广州市番禺××××村镇某村民委员会于2015年11月13日制作的《符合一户一宅村民申请建房情况公布表》记载，该村委会将包括罗永贤在内的该村村民申请住宅用地建房情况进行了公布，公布期限为五天，要求在该期限内如对上述申请人用地有异议或有疑问的，请向该村委会反映或拨打国土所的咨询投诉电话，若五天内无村民提出异议的，则村委会按照有关程序列表上报办理规划、用地手续，其中罗永贤申请建房的用地显示为涉案宅基地，建设性质显示为拆建。罗永贤提交的《承建房屋工程合同》和《证明》记载，罗永贤与王某于2015年5月15日签订《承建房屋工程合同》，由罗永贤将涉案宅基地的房屋的主体工程发包给王某建造，建造工程约于2016年9月全部完工，完工工程面积约842平方米，罗永贤向王某支付了全部工程价款353800元。经质证，罗志添对证据无异议。罗建徽称，上述公布表不能证明房屋是合法的，因为村委会不是不动产管理部门，无法确定建筑物是否合法，《承建房屋工程合同》和《证明》的内容与其无关，其无法确认真实性。罗建升称，其对前述证据不知情，也未见过上述公布表，村委会是不会帮村民办理建房手续的，建房手续需要村民自己办理。罗建升确认涉案转让房屋已经全部拆除并在涉案宅基地上重新建造了新的房屋，但罗建升称，其不确定新房是罗志添建造还是罗永贤建造的。罗永贤提交地上建筑物的照片2张，用于证明涉案宅基地上现有建筑物的现状。照片显示，地上建造的房屋主体共五层。罗建升对照片无异议。罗建升称，其和黄丽端、罗建华在某村××房屋地址××号，该房屋登记的所有权人是罗某，除该房屋和涉案转让房屋外，其和罗某、黄丽端、罗建华、罗建徽在某村没有其他宅基地或者房屋，涉案宅基地使用权和涉案转让房屋是罗某出资购买的，并非村集体分配的，罗建徽已在外国定居生活多年，但罗建徽的户籍未注销，2014年之后罗建徽很少回国，2020年罗建徽没有回过国。罗永贤提交的显示拍摄时间为2015年11月25日的照片显示，合照人员包括罗建徽在内。对于该照片的取得，罗永贤称，其与罗建升是亲戚关系，因有人得知其双方对房屋存在争议，故向其提供了罗建徽在其建房时回到番禺拍摄的照片。经质证，罗建徽确认其于2015年11月25日在番禺，但罗建徽主张这不代表其对涉案宅基地使用权和涉案转让房屋的转让是知情的。罗建升称，其知道罗建徽回番禺的事实，但其没有见过罗建徽，2015年黄丽端在市桥与其一起居住帮其携带小孩，罗建华也在外地居住，罗建徽回番禺是根本不会回某村居住的，其也没有向罗建徽提及卖房之事，故其猜想罗建徽是不知道卖房的事情。罗永贤称，因旧村改造，某村在2020年年初对房屋拆迁进行了公示，其在涉案宅基地上建造的房屋在拆迁范围内，2020年7月开始对纳入拆迁范围的地上建筑物签订补偿协议，其至今还没有签，其也没有见过补偿协议。罗建升称，其知道拆迁补偿情况，拆迁原因是旧村改造，某村在改造范围内，地上建筑物补偿的标准是按照土地的3.5倍进行，违建是没有补偿的，补偿协议由房产证登记的屋主签订，因黄丽端因病住院和房屋存在争议，涉案宅基地上的房屋至今未签订补偿协议。本院认为，本案是确认合同效力纠纷，讼争协议转让的标的物是农村宅基地使用权和房屋所有权，属于《中华人民共和国物权法》所称的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，对于当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同的效力，在没有法律规定或者合同另有约定只有经过办理物权登记合同才生效的情况下，不动产物权变动合同自合同成立时生效。根据我国现有法律规定，对于农村宅基地使用权和房屋所有权的转让，没有法律规定应当办理物权变动的登记后合同才生效，且诉争协议也没有约定办理物权变动的登记后合同生效，反而明确约定了协议经双方签名生效，故诉争协议的生效只需要具备以下三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。对此，本院评析认定如下：第一，诉争协议的转让方是黄丽端，受让方是罗志添，其二人均具有完全民事行为能力。对于订立该协议的目的，就黄丽端而言，主要是为了获得相应的价款。根据协议约定，转让总价款为60万元，对此罗建华已向罗志添出具了《收据》确认罗志添已经履行了相应的付款义务，无论是罗志添主张的转账支付了该60万元，还是罗建升主张的收到30万元另有30万元抵偿了罗建升欠罗志添的借款，均不影响认定罗志添履行了支付价款的合同义务。而且，根据罗建升陈述的转让背景，黄丽端系基于偿还罗建升欠罗志添的借款而将房屋转让给罗志添以抵偿债务，该抵偿债务行为是经罗建华与罗志添进行协商的结果，那么，应当认定黄丽端与罗志添之间转受让行为的意思表示真实。第二，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”同时，该法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”表明了宅基地使用权是可以转让的。而《中华人民共和国土地管理法》未明确规定宅基地使用权不得转让，且该法第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定表明，农村村民是可以出卖住房的，按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。根据我国现有法律和国家有关规定，对于宅基地使用权的转让是有条件的允许转让，这里的条件包括：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员：（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。具体到本案，罗建升自认黄丽端同一户成员在某村另拥有一处农村住房（含宅基地），黄丽端与罗志添系同一村村民，宅基地使用权和地上合法建造的住房一并进行了转让，满足了上述第（1）、（2）、（5）项条件。罗志添受让后将房屋（含宅基地使用权）再次转让给罗永贤,罗永贤也是某村村民，宅基地使用权的转让并不会造成集体土地流失的后果。罗永贤提交的地上建筑物照片显示现有房屋主体共五层，罗建升也确认原转让的房屋已经全部拆除后重新建造了房屋，罗永贤提交的《承建房屋工程合同》、《证明》和《符合一户一宅村民申请建房情况公布表》能够证实是罗永贤在受让后拆除了房屋后重新建造了现有房屋，罗永贤的拆建行为经村委会审查认可符合一户一宅申请建房的条件，并进行了公告，该公告行为应视为村委会同意宅基地使用权的转让，现无证据证明在公告期内有人对此提出异议，故应视为宅基地使用权的转让符合上述第（3）、（4）项条件。因此，黄丽端与罗志添之间转受让行为本身不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，也不违背公序良俗。第三，宅基地使用权是家庭共同共有财产，在家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割，家庭个别成员的死亡，也不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额，也就是说，“被继承人”死亡前，宅基地使用权并非其个人财产，“被继承人”死亡后，家庭关系仍然存在，宅基地使用权没有分割，仍然是家庭共同共有财产，而非“被继承人”的个人财产，故宅基地使用权本身不能作为遗产继承。但由于“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建造房屋的继承将导致对宅基地的继承。本案中，在罗某去世后，房屋一直未分割，故黄丽端、罗建升、罗建华、罗建徽作为与罗某同一户的家庭成员，涉案宅基地使用权应由其四人共同共有。根据《房屋所有权证》记载的所有权来源，涉案转让房屋由罗某与黄丽端在1980年经合法审批而建造，并为罗某与黄丽端共同共有，在罗某及其母亲先后去世后，在未立有遗嘱的情况下，罗某所有的份额应由其法定继承人黄丽端、罗建升、罗建华、罗建徽进行继承。讼争协议中有关“甲方及其任何亲属不得主张前述宅基地使用权及地上房屋的所有权，也不得阻碍乙方对前述宅基地及地上房屋权利之行使。甲方之任何继承人均不得主张前述宅基地及地上房屋为其继承财产”的约定，明示了甲方亲属放弃继承权的意思表示，罗建华、罗建升以“甲方近亲属”的身份在诉争协议上签名的行为，应当视为罗建华、罗建升同意转让及放弃继承权。根据罗建升的陈述证实，由黄丽端代罗建徽在诉争协议上签名，黄丽端作为户主和罗建徽的母亲，在罗建徽定居国外，且转让行为基于罗建升欠罗志添的借款及黄丽端对该借款负有偿还义务并经罗建华出面商谈达成出卖房屋抵债合意的情况下，罗志添有理由相信黄丽端当时有权代表罗建徽签名，黄丽端代罗建徽签名的行为构成表见代理。而且，按照法定继承的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。据此，对于罗某占有涉案转让房屋的份额即二分之一，由黄丽端、罗建升、罗建华、罗建徽四人均等分配后，每人占有房屋份额的八分之一，加上黄丽端自身对该房屋占有的份额即二分之一后，黄丽端、罗建升、罗建华三人占有房屋的份额已经超出三分之二以上，黄丽端有权转让涉案转让房屋。第四，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第49条：“继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后，遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权。”的规定，在罗某去世后涉案转让房屋一直未被分割，罗建徽作为继承人享有的并非是涉案转让房屋的共同共有权而是继承权，只有在该房屋分割之后，罗建徽才享有所有权。本案罗建徽以其对涉案转让房屋享有共有权为由，要求确认讼争协议无效，其权利主张的基础是其享有并实现对涉案转让房屋的继承权，故其诉讼请求仍应受到继承法的调整，适用诉讼时效的规定。本案中，即使黄丽端与罗志添之间的转受让行为发生时，罗建徽不知情，但是，罗建徽与罗永贤的户籍住址显示双方为邻里关系，罗永贤在受让后已经对原有房屋进行了全部拆除并重新建造了房屋，在新房屋建造过程中，村委会也于2015年11月13日对罗永贤申请使用涉案宅基地拆建房屋进行了公告，罗建徽于2015年11月25日在番禺区，按照常理，定居在国外的罗建徽回国，理应与其母亲黄丽端见面，在房屋已经被拆除重建的情况下，此时罗建徽应当知晓其对房屋的继承权已被侵犯，罗建徽直到2020年6月18日才向法院起诉要求确认讼争协议无效，已超过三年的诉讼时效，丧失胜诉权。此外，罗建徽对涉案转让房屋享有的共有权自该房屋拆除时已经消灭，同时，罗建徽不再享有涉案宅基地使用权。综上所述，罗建徽要求确认讼争协议无效的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。黄丽端、罗建华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十条、第一百五十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告罗建徽的诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取计4900元，由原告罗建徽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 吴春燕二〇二一年四月十五日法官助理 冯 悦书 记 员 何佳玲