广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终4560号上诉人（原审原告、反诉被告）：李治国，男，汉族，1977年3月6日出生，住安徽省宣城市宣州区，委托诉讼代理人：唐浩锋，广东迎君律师事务所律师。委托诉讼代理人：范艳芳，广东迎君律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟月云，女，汉族，1973年2月14日出生，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：罗海龙，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭秀信，广东君政律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市怡园房地产经纪有限公司。住所地为广东省东莞市清溪镇清厦村清渔路金碧华庭**商铺。法定代表人：秦素芳。上诉人李治国因与被上诉人钟月云、原审第三人东莞市怡园房地产经纪有限公司（以下简称怡园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初13112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李治国上诉请求：1.撤销原判第一至第四项，改判李治国与钟月云及怡园公司于2016年11月10签订的《房屋买卖协议书》因钟月云违约而解除，钟月云向李治国返还定金300000元、支付违约金496000元、支付佣金15000元、支付律师费30000元。2.钟月云承担本案一、二审诉讼费。事实和理由:一、一审法院事实认定错误。1.依据双方一审提交的证据，均无法证明李治国因为征信问题而不能获得贷款，一审法院也没有主动调查李治国个人征信报告或对相关银行、担保公司进行调查，无法确定系李治国原因导致不能获得贷款担保。2.李治国在一审时明确表示钟月云私自从担保公司取回房产证原件，致使其无法正常办理贷款，不能及时获得贷款的过错不在李治国。3.钟月云在2017年6月29日邮寄催告李治国在收到催告函后5个工作日内一次性付清购房款，另在2017年7月5日向李治国邮寄解除合同通知书，从催告到解除并未达到5个工作日，应视为钟月云单方面解除合同，李治国并不存在违约。二、一审适用法律错误。双方在《房屋买卖协议书》中并未约定购房款中1700000元的支付期限，也没有对此作出补充约定，不能按交易习惯来确定履行期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。钟月云催告函的5个工作日远低于三个月的合理期限，对李治国不产生法律效力。钟月云辩称：1.《房屋买卖协议书》签订后近8个月的时间里，李治国先后向两家担保公司申请贷款担保，均因征信及费用问题，无法获得同贷书，远超过银行审核通过贷款的正常期限。怡园公司作为居间方，对买卖双方的交易情况十分清楚，其在与钟月云代理人通话中也明确表示，李治国确因其自身征信问题导致其无法取得银行同贷书。2.钟月云于2017年6月22日发出《履行合同催告函》，李治国已于2017年6月23日收到并知悉。钟月云的上述催告、解除合同的行为合理合法。3.一审法院适用法律正确，程序合法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，在本案中不适用。怡园公司未向本院陈述意见。李治国向一审法院起诉请求：一、判令解除李治国、钟月云、怡园公司在2016年11月10日签订的房屋买卖协议书；二、判令钟月云向李治国退还已付的购楼定金300000元；三、判令钟月云向李治国支付违约金496000元；四、判令钟月云向李治国支付佣金15000元；五、判令钟月云向李治国支付律师费30000元；六、判令钟月云承担本案诉讼费。钟月云向一审法院反诉请求：一、确认李治国、钟月云、怡园公司在2016年11月10日签订的房屋买卖协议书已经于2017年7月6日解除；二、判令李治国向钟月云支付违约金196000元（已经扣除定金300000元）；三、判令李治国向钟月云支付律师费42600元；四、判令李治国承担本案本诉及反诉的诉讼费。一审法院认定事实：钟月云是东莞市凤岗镇永盛北路卧龙山水月湾5幢602房屋（以下简称案涉房屋）的登记权属人。2016年11月10日钟月云、李治国、怡园公司签订房屋买卖协议书，约定钟月云出售案涉房屋给李治国，房屋总价为2480000元；其中定金300000元于2016年11月10日、2016年11月14日分两次支付；购房款480000元于双方到房管所签订买卖合同当天支付；购房款1700000元由李治国申请贷款支付，若不能申请贷款支付则用现金支付；若李治国的原因导致合同解除的，则钟月云可以选择没收李治国的定金或者要求钟月云按照房屋总价款的20%支付违约金；因违约导致诉讼的，守约方可向违约方主张实现债权的律师费等费用。钟月云因本案纠纷支付了律师费42600元。2016年11月10日、2016年11月28日李治国合计支付了购房定金300000元给钟月云。之后李治国就购房款1700000元先后向两家担保公司申请贷款担保，但是先后由于费用和征信问题，至2017年6月尚未获得贷款担保，也没有取得购房贷款。2017年6月23日钟月云同时向怡园公司邮寄了催告函。2017年6月29日钟月云又向李治国邮寄送达了催告函，催告李治国在收到催告函后5个工作日内一次性付清购房款，逾期视为李治国不再履行房屋买卖协议书，李治国违约导致房屋买卖协议解除的，钟月云将追究李治国的违约责任。2017年7月5日钟月云向李治国邮寄解除合同通知书，告知李治国双方签订的房屋买卖协议书解除，解除原因是李治国没有在5个工作日内付清购房款。2017年7月8日经两次投递后，李治国拒收钟月云邮寄的前述解除合同通知邮件，邮件被退回。2017年7月6日钟月云又向怡园公司邮寄送达了解除合同通知书。怡园公司随即告知了李治国解除合同通知书的内容，李治国也有查看该通知书。李治国主张，在2017年7月1日开始就有告知钟月云可以一次性付清购房款，并提交录音、微信为证。录音均是偷录录音。录音、微信时间为2017年7月19日至2017年9月份，在交流过程中，钟月云有提出因为李治国迟延支付房款，要求将购房总价款提高至2600000元，且不同意李治国提出的要求即钟月云承担佣金，李治国表示不同意提高价款，且否认曾要求钟月云承担佣金。关于时间2017年7月1日均是由李治国讲出，钟月云并没有给予明确的确认。钟月云认为，李治国的前述录音是为了取证而有针对性地录制的，对李治国的前述主张不予确认，在房屋买卖协议解除前李治国没有表示一次性付款，解除后双方的沟通是重新就房屋买卖进行协商，但是最终没有达成一致意见。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2016年11月10日钟月云、李治国、怡园公司签订房屋买卖协议书是三方协商一致的结果，合法有效，均应遵照履行。该协议书内容粗略，没有写明购房款中的1700000元的支付期限，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项以及本地二手房买卖交易的惯例，就该1700000元钟月云给予李治国6个月的支付期限已经远超出了惯例，在长期未能通过贷款支付前述1700000元购房款的情况下，李治国应立即直接支付购房款给钟月云，但是李治国并没有支付。而李治国的举证也不足以证实其在2017年7月8日前有能力直接支付剩余购房款，且有告知钟月云可以直接支付剩余购房款。钟月云已经提前7日书面催告了李治国支付剩余购房款，且告知逾期付款将解除合同，后钟月云于2017年7月5日提出解除三方签订的房屋买卖协议书，合情合理合法。虽然李治国在2017年7月8日拒收了钟月云邮寄的房屋买卖协议书，但怡园公司已经及时告知李治国解除合同的事宜，也有出示解除合同通知书给李治国。且由催告函内容可以推知，李治国理应知悉钟月云再次邮寄的函件内容即为解除合同，故视为钟月云在2017年7月8日已经告知了李治国解除房屋买卖协议，房屋买卖协议于2017年7月8日解除，解除原因是李治国迟延支付1700000元购房款，且经催告在合理期限内仍未履行。根据房屋买卖协议，钟月云可以要求李治国支付违约金496000元（=2480000元×20%）、律师费42600元，同时钟月云向李治国返还购房定金300000元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认李治国、钟月云、怡园公司于2016年11月10日签订的房屋买卖协议书已经于2017年7月8日解除；二、李治国应向钟月云支付违约金496000元，钟月云应向李治国退还购房定金300000元，经互相抵扣，李治国应于判决发生法律效力之日起三日内向钟月云支付违约金196000元，钟月云无需再向李治国返还购房定金；三、李治国应于判决发生法律效力之日起三日内向钟月云支付律师费42600元；四、驳回李治国的其他诉请；五、驳回钟月云的其他诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6105元、诉前保全费4725元（案号为2017财保437号）、一审反诉案件受理费2440元，由李治国负担本诉受理费3205元、诉前保全费4725元、反诉受理费2440元，由钟月云负担本诉受理费2900元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李治国、钟月云、怡园公司于2016年11月10日签订的房屋买卖协议书是各方的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，属合法有效的合同，各方均应恪守合同义务。虽然李治国与钟月云并未在合同中明确约定给付剩余购房款的期限，但李治国直至2017年7月初并未能取得银行同意贷款的证明材料，且李治国经催告后亦未能以现金形式向钟月云支付购房款，李治国迟延履行合同主要义务足以导致钟月云无法实现订立合同的目的。因此，一审法院认定本案系李治国违约，案涉房屋买卖协议书应予解除，并无不当，本院予以维持。李治国主张系钟月云未履行协助义务导致其无法获得贷款，证据不足，本院对此不予采纳。至于违约责任的承担，一审法院判令李治国向钟月云支付违约金496000元（与李治国支付的300000元定金相抵充，尚应支付160000元）及赔偿律师费损失42600元，依据充分，本院予以维持。综上所述，李治国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14516.4元，由李治国负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一八年十月十八日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。