云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0502民初3696号 原告：昌宁县元丰盛和食品加工有限责任公司。 法定代表人：刘铁柱，该公司总经理。 住所地：云南省保山市昌宁县。 统一社会信用代码：91530524MA6KK9229T。 委托诉讼代理人：孙丽英、陶自明，保山市司法局隆阳法律服务所，特别授权代理。 被告:张转乔，男，1978年10月10日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：禹成礼，云南金曦律师事务所律师，特别授权代理。 原告昌宁县元丰盛和食品加工有限责任公司(以下简称元丰盛和公司)诉被告张转乔租赁合同纠纷一案，本院于2018月7日30日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙丽英、陶自明，被告张转乔及其委托诉讼代理人禹成礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告元丰盛和公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2017年8月3日签订的房屋租赁协议有效；2、请求人民法院依法判决被告继续履行房屋租赁协议；3、请求人民法院依法判决被告停止侵害、排除妨害；4、本案诉讼费全部由被告承担。 事实与理由：原告属于依法注册的食品加工企业，2017年8月3日，经原告与被告张转乔协商后，被告决定将位于隆阳区青阳村的宅基地出租给原告，使用面积：居住面积2000平方米、使用场地3000平方米，合计5000平方米。租期从2017年8月1日至2047年7月31日止，期限为30年。原、被告于当日签订了房屋租赁协议一份。原告支付租金后，建盖了保山中心城市青华海国家湿地公园及万亩东山生态恢复工程项目指挥部，总投资近450万元。房屋建好使用至2018年春节，公司决定改变办公地点，在附近又租赁另一个院落办公，此院落另做它用，就在指挥部搬出该院落期间，被告强行将指挥部的大门门锁更换，被告家属也不搬走，强行住进了该院落指挥部至今，并以原告拆除了他的猪圈、鸡圈、简易房等为由阻碍原告对该租赁场地的管理使用。由于被告违反租赁协议，擅自阻碍原告对该租赁场地的使用长达4个月之久，给原告造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。 被告张转乔辩称：1、被告从开始到至今认真履行该房屋租赁协议，不存在不履行协议的行为，至今被告及家人都没有阻碍原告通行和对租赁房屋及场所的管理及使用；认可双方于2017年8月3日签订的《房屋租赁协议》，该房屋租赁合同约定租期为30年，该约定违反了《中华人民共和国合同法》的规定房屋租赁合同期限最长20年之规定，其超过20年的部分无效；2、原告诉称2018年8月3日，经原告与被告协商后，原告将房屋及场地租给原告不是事实，而事实是2017年8月1日，北京东方园林环境股份有限公司保山项目负责人受公司的委托找被告谈妥了该房屋租赁事宜，该公司保山项目部负责人的直接上司刘铁柱要求一定要用“昌宁县元丰盛和食品加工有限责任公司”的名义与被告签订合同，事后，北京东方园林环境股份有限公司根据《中华人民共和国公司法》对刘铁柱进行了处罚；3、被告的住宅及院场占地面积15亩左右，被告只是将自己的住房2000平方米和场地3000平方米租给原告使用，其余住房及场地面积一直由被告一家居住和使用；4、从租赁物交付至今，被告一家及该公司一直共同使用大门通行，2018年7月被告家发现大门锁坏了，自觉的更换了门锁，更换后就将新钥匙交给了原告；5、从该公司项目负责人来谈租赁该房屋及场地到2018年春节前，该公司项目部负责人、员工与被告一家相处非常和谐，相处得跟一家人一样，所以原告一家对超出合同使用面积等事宜都不予以计较。可是从2018年春节后，该公司更换了项目部负责人及员工后，该公司员工对该租赁房屋不仅任意损毁，而且还经常扰得被告一家人不得安生，同时，该公司对原来拆除被告家的猪圈、鸡圈、简易房等的补偿事宜，总是找各种理由予以推脱，不予补偿；6、原告所称被告违反租赁协议，擅自阻碍原告对该租赁房屋的管理使用长达4个月之久，给被告造成了极大的经济损失与事实不符，事实是2018年7月20日原告起诉后，原告于2018年8月13日还拉货到租赁场地卸货，2018年8月28日又到租赁场所用大货车将货物拉出，即原告从开始到至今都正常使用着该房屋及场地；7、原告要求被告搬离现被告一家一直所住的西北角2号楼一楼，从人情道义上也是不合理的，该房屋为被告家的唯一住房；8、通过现场勘验，住房有1800多平方米，且不包含原告拆除的面积，符合合同的约定，场地面积为7974.63平方米，超出了合同约定，综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告昌宁县元丰盛和食品加工有限责任公司向本院提交《房屋租赁协议》一份，证实：原告公司与张转乔于2017年8月3日签订了一份房屋租赁协议的事实，协议中第二条第1项中括号所述的‘其他约定’，其实是由于双方关系较好，当时口头约定被告暂住在一楼，待被告的房子装修好后搬离，但至今被告家都未搬离；原被告居住的房屋面积现场测量是1803.68平方米不足2000平方米，证明原告说租赁的居住面积是包含现被告一家一楼居住面积的。 经质证，被告张转乔对该证据真实性、合法性无异议，对关联性与证明目的不予认可，原告所述口头约定由被告家暂住不属实，合同中约定的居住面积是大约2000平方米，当时是包含着原告拆除的住房面积316.8平方米，被告是租赁给原告工人居住的，拆除的面积应该算在居住面积中，实际上是已超出协议约定2000平方米的116.8平方米。 本院认为：该证据能证实原被告于2017年8月3日签订房屋租赁协议的事实，本院予以采信，但原告以此证实《房屋租赁协议》中第二条第1项括号中所述的“其他约定”是口头约定让被告一家暂住，但原告所租用的场地及房屋是否让被告一家居住，需结合其他证据予以综合认定。 被告张转乔为针对其抗辩理由，向本院提交以下证据： 1、《房屋租赁协议》，证实：原、被告签订房屋租赁协议的事实；原、被告约定租赁居住面积约为2000平方米，场地面积约为3000平方米的事实；该协议中没有约定西北方向2号楼整栋房屋出租给原告使用，被告只出租了该2号楼二层和三层，一楼仍由被告一家使用。 经质证，原告对该证据的三性无异议，证明目的不予认可，协议中没有任何一条载明，租赁的房屋不包括一楼；《房屋租赁协议》中“见其他约定”包括了口头约定的内容，被告只是暂住该2号楼一层。 本院认为：该证据与原告提供的一致，可以证明原被告签订过房屋租赁协议的事实；原、被告约定租赁居住面积约为2000平方米，场地面积约为3000平方米的事实；双方的《房屋租赁协议》中被告一家对2号楼一层是否留有居住权，属合同约定不明，需结合其他证据予以综合认定。 2、拆除确认单及照片，证实：被告将原告的一层仓库160㎡、一层彩钢瓦156.8平方米拆除的事实，仓库和彩钢瓦原先是租给原告使用的，应该算在租赁合同里面所指的2000平方米居住面积里面。 3、审核补偿表，证实：被告未与原告协商就当方出具的补偿过低的补偿表的事实，证明目的同第2组证据。 经质证，原告对2、3组证据不予认可，拆除确认单中没有双方签字和认可，照片只能证明院落里面有简易房屋，但不能证明租赁的房屋包括其中；审核补偿表的最后落款没有双方的签字认可，对双方无约束力。 本院认为：该拆除确认单、审核补偿表，原被告双方均没有签字确认，本案中，被告并未提起反诉，被告并未要求原告对该拆除房屋进行经济补偿，与本案无关联性，本院不以采信。 4、监控视频，证实：原告在8月13日-8月28日进出租赁的场地的监控视频，原告至今实际在正常使用租赁物的事实。 经质证，原告对三性有异议，视频是可以剪辑修改的。与本案争议焦点无关，不以认可。 本院认为，《房屋租赁协议》签订后，原告已实际使用，且原告在诉状中称其已在该租赁场地上建盖了部分房屋，总投资近450万元，该视频能证实原告实际使用租赁物的事实，本院予以采信。 经被告申请，在原、被告参与下对租赁场地进行了现场勘测，经测量，居住面积为：1803.68平方米，场地面积为：8000平方米。原被告双方均无异议，本院予以认定。 被告申请证人卢某1出庭作证的证言证实，⑴其作为原告公司的代表与被告签订房屋租赁合同的过程和事实，被告租赁房屋时候，2号楼1层是保留被告家使用的；⑵其当时代表原告公司与被告洽谈租房事宜时公司提出要租用全套楼，但是被告家不租，也就一直居住着；⑶《房屋租赁协议》中第二条第1项中括号中所述的‘其他约定’实际上除了《房屋租赁协议》没有其他约定；⑷合同签订后，被告方已交付了钥匙；⑸不清楚北京东方园林环境股份有限公司与原告公司属何种关系，但属其上司刘铁柱派来与被告办理租赁事宜，且该租赁物属先使用，后由公司拟定了合同条款盖好公章由其把租赁合同拿给被告签订。 经质证，原告认为证人的证言不足以证明当时是否将一楼默许给被告一家居住；卢某2没有任何授权委托书，证人记不清领导的答复，不能证明公司默许被告在一楼居住，证人证言含糊不清，没有证明力；签订协议时候没有第三人在场，证人证言是孤证，孤证不能作为判定案件的依据。 经质证，被告对证人卢某2的证言无异议。 本院认为：证人卢某1既是本案的证人，又是代表原告方与被告方洽谈租赁事宜的代表，其证言的真实性，本院予以采信。 根据庭审及举证、质证，本院确认本案以下法律事实： 2017年8月3日，原告元丰盛和公司与被告张转乔签订《房屋租赁协议》，约定：被告张转桥将位于隆阳区青阳村的宅基地及房屋出租给原告。居住面积约2000平方米、使用场地约3000平方米；租期自2017年8月1日至2047年7月31日止，期限为30年；被告张转桥应于2017年8月3日将房屋按约定条件（见其他约定）交付给原告。协议还对房屋租金和付款方式等进行了约定。原告支付租金后，建盖了保山中心城市青华海国家湿地公园及万亩东山生态恢复工程项目指挥部，在场地上建盖了部分房屋、对原部分房屋进行了拆除等，实际使用租赁物。被告张转桥一家一直居住在该租赁场地西北角2号楼的一层楼中至今。另，原、被告在签订协议和交付租赁物时双方均未对居住面积和场地面积进行实际测量。经被告张转桥申请，在原、被告双方当事人的参加下对现场勘验勘测，经测量：居住面积为1803.68平方米，场地面积为：8000平方米，双方对测量结果均予以认可。 本院认为：原、被告双方于2017年8月3日订立的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，双方当事人均无异议，本院予以确认。庭审中，被告对原告提出的确认该租赁协议有效、继续履行该《房屋租赁协议》的诉讼主张无异议，认可协议有效、同意继续履行，本院予以确认。该协议中其租期为三十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不能超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限不能超过二十年”，原被告租期约定为三十年，超过二十年的部分无效，原、被告对此均无异议，本院予以确认。本案的焦点为：原告的第三项诉讼请求是否成立，即被告张转桥一家对该租赁场地西北角2号楼的一层楼是否保留有居住权？其一，《房屋租赁协议》中对该租赁场地西北角2号楼的一层楼是否保留有居住权约定不明，仅在协议第二条第2项中约定：“被告张转桥应于2017年8月3日将房屋按约定条件（见其他约定）交付给原告”，庭审中，原告认为“见其他约定”就是该租赁物是包含整块场地及所有房屋，但作为与被告洽谈《房屋租赁协议》的原告方代表亦本案的证人卢某2证实:“其作为原告公司的代表与被告签订《房屋租赁协议》时，原告公司的法定代表人提出要全部租用整个场地及被告一家现居住一层的整栋楼，但签订协议书时，该1楼是保留被告家使用的；至于《房屋租赁协议》中的‘见其他约定’并非是口头约定让被告家暂住，且实际上并无‘其他约定’；同时证实合同签订后被告已将钥匙交付给原告，在被告更换大门新锁后钥匙已交给了卢某2”，因卢某2既是本案的证人又是原告方工作人员，其证言所证实的事实，本院予以确认；其二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告向本院提交的证据不能证实其第3项诉讼请求，故对原告关于请求判决被告停止侵权、排除妨害的诉讼主张，本院不予支持。关于居住面积及场地使用面积，原、被告签订合同时，并没有进行实际测量，仅只是交付了当事人双方认可的特定的房屋，约定了大概居住面积及场地使用面积，经法院及当事人双方共同实际勘测后，原被告对实测面积均无异议，被告张转桥对多出的面积如何处理未提起反诉，本案中不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告昌宁县元丰盛和食品加工有限责任公司与被告张转乔于2017年8月3日签订的《房屋租赁协议》有效，其中租赁期限超过二十年的部分无效。 二、原告昌宁县元丰盛和食品加工有限责任公司与被告张转乔于2017年8月3日签订的房屋租赁协议继续履行； 三、驳回原告昌宁县元丰盛和食品加工有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半征收计150元，由原告昌宁县元丰盛和食品加工有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  陈辅汕 二〇一八年十月二十二日 书记员  李艳梅