广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初319号原告：张瑞强，男，1956年10月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：余泽鹏，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张熙雨，广东国硕律师事务所律师。被告：杨维坚，男，1957年10月6日出生，汉族，住福建省清流县。委托诉讼代理人：杨志勇，男，1982年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，系被告杨维坚的儿子。被告：肖鼎飘，女，1959年2月15日出生，汉族，住福建省清流县。委托诉讼代理人：杨志勇，男，1982年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，系被告肖鼎飘的儿子。原告张瑞强诉被告杨维坚、肖鼎飘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞强的委托诉讼代理人余泽鹏、张熙雨，被告肖鼎飘及其与杨维坚的委托诉讼代理人杨志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞强向本院提出诉讼请求：1、请求判令由两被告向原告交付位于珠海市××区××镇××村××北××号居民住宅楼，并协助原告办理该套住房产权登记过户手续，且承担相关过户登记手续的全部费用；2、请求判令由两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2003年原被告经过协商一致，两被告将其位于珠海市××区××镇××村××北××号居民住宅楼中的第四层卖给原告，交易价格为3万元，原告于当年11月12日向被告支付了3000元预付款。2003年11月18日，双方正式签订了《珠海市房地产买卖合同》，原告于当日按照合同约定向被告支付了12000元预付款，合同第十条约定，被告如不能在2003年12月15日以前办理好房屋所有权改名手续的，被告应当于次日退还原告预交的15000元，合同作废，如逾期一个月，则被告应当按照当时的房屋市价的总额支付给原告，否则，房屋归原告所有。合同订立当天原告向斗门房地产权属登记中心提交了过户申请，并要求被告配合提交相关过户手续。合同订立后，被告陆续向原告交付办理房产过户手续所需的土地使用权证，被告身份证复印件，村委会出具的交易房产现状证明、个人销售普通住宅征（免）税证明书、房地产面积核算表、房地产买卖申请审批表、被告原始建房缴纳的税费发票、斗门房地产交易实勘计价表等，原告据此向斗门房地产权属登记中心提交办证手续。斗门房地产权属登记中心随后在11月20日发出《房地产交易通告》。被告向原告提交了办证手续后，即向原告交付了所购房产的大门钥匙，并准予原告装修入住，原告加装了防盗门，换了门锁并开始入住。交易通告发出后，被告即要求原告支付剩余的全部房款，而原告认为应当按照约定在12月15日办理全部过户更名后才能支付剩余款项，为此双方产生争议，被告趁原告不在之际，拆除了原告的防盗门，更换了门锁，逼迫原告搬离争议房产，被告拒绝原告的过户申请，致使原告无法完善登记并无法入住使用。原告因家庭原因，一直未曾向两被告主张权益，但双方签署的合同未能被解除，一直有效。依据合同的规定，两被告拒绝履行合同义务，应当视为违约，应将案涉房产交付原告所有，也给原告造成损失，应当承担违约责任赔偿办理产权过户的全部费用。原告张瑞强对其诉称向本院提交如下证据：1、珠海市房地产买卖合同一份、收条两份，拟证明原被告达成二手房买卖合同，原告于合同签署当天（2003年11月18日）预付购房款12000元，于2003年11月12日预付购房款3000元；2、国有土地使用证、房产证、收据及发票各一份，拟证明案涉房产土地权属原始登记为被告杨维坚，原始房产登记为杨维坚，共有人为肖鼎飘；3、申请审批表，拟证原告于2003年11月18日向珠海市斗门房地产权属登记中心提交了过户登记手续，登记中心核准后准予受理；4、珠海市××区××镇××村民委员会证明、房地产权登记交易查阅档案证明、征（免）税证明书、房地产面积核算表各一份，拟证明被告向原告提交的案涉房产过户登记所需的相关文书及手续，原告于2003年11月18日向珠海市斗门房地产权属登记中心提交以上登记材料；5、房地产买卖申请审批表、房地产交易通告、斗门房地产交易实勘计价表、斗门县房屋所有权申请登记收件收据及评估费发票、土地证收据各一份，拟证明原被告办理过户登记向珠海市斗门房地产权属登记中心提交的申请表，以及该登记中心发出的交易通告，斗门房地产估价所对案涉房产进行实勘估价的核算情况。被告杨维坚、肖鼎飘共同辩称，被告与原告在2003年11月12日经协商一致，同意将位于珠海市××区××镇××村××北××号居民楼中的第四层卖给原告，双方商议交易价格为3万元。原告于11月12日先行向被告支付3000元定金。2003年11月18日，被告与原告在斗门房屋管理所签订了《珠海市房地产买卖合同》，原告于当日按照合同约定向被告支付了12000元定金，合计15000元，并约定于12月18日前办理完毕过户手续并支付剩余房款。合同签订后原告以办理房屋过户手续为由，提出将房屋房产证正本、土地使用权证正本、被告身份证复印件及房屋钥匙一并给他的请求，被告秉持希望房屋买卖顺利的原则，将以上资料及大门钥匙一并交予原告，被告还按照房管所的要求去了榕益村村委会、房屋评估所、税务局等相关部门办理双方交易所需的相关手续，手续办好后相关资料也一起交给了原告。被告以积极主动的态度，希望能够使房屋买卖尽快交易成功，并同意房屋未过户成功前让原告住进了案涉房屋，何来被告不配合办理房屋过户手续的说法。原告在拿到被告提供的相关资料及大门钥匙后，在房屋未过户且未告知被告的情况下，擅自在三楼通往四楼的楼梯口安装了防盗门，致使一至三楼住户无法前往顶层天台，楼梯属于全体业主所有，且应保持通畅，原告的行为严重影响楼内住户的生命安全，其他住户与原告多次沟通无效后，强制拆除原告安装的防盗门。此后原告以防盗门被拆除、房屋存在裂缝及漏水、楼下无停车场以及原告决定买房后诸事不顺等莫须有的理由告知被告不想再购买此房屋，希望解除购房合同，被告本着相互理解的原则，同意原告的请求，提出一起到签订合同的斗门白蕉镇房屋管理所解除合同，并在工作人员见证下拿回相关证件并退回前期购房款，但是原告一直未能答应被告要求以各种理由拒不到场。房管所的工作人员协助被告给原告打电话要求解除合同，但原告一直不配合。后来房管所工作人员告知被告，原告在其催促下将房产证送回房管所，但土地使用权证及其他相关文件拒不归还，原告到了房管所也未通知被告到场便离开，房产证是在房管所工作人员保管后两年后方才归还被告。被告2004年离开珠海将房屋借予亲戚居住，并委托相关人员协助处理合同问题。原告主动违约，被告在原告方主动违约的情况下仍积极配合，希望将事情合理解决，但因原告的极度不配合导致未能处理。案涉合同第六条对双方的违约责任做出明确说明，被告印象中当年合同并无第十条手写条款，原告一直拒绝履行合同，应当视为其主动违约行为，合同第六条违约责任中约定如原告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作被告毁约处理，合同即告解除，被告认为合同已经解除。被告杨维坚、肖鼎飘对其辩称向本院提交如下证据：1、欠条，拟证明原告尚欠被告15000元购房款；2、房屋管理所工作人员出具的证明，拟证明被告的房产证是在房管所放了2年，被告才拿到房产证；3、委托书，拟证明被告杨维坚委托杨育祥先生办理房屋买卖事宜。4、鉴定意见。本院依职权调取的证据：不动产权登记表、土地登记卡、集体土地建设用地使用证。原被告提交的证据及本院依职权调取证据，经当庭出示，原被告双方质证，本院审查后认为，被告提交的证明因没有其他证据佐证，本院不予采信，被告提交的其他证据和原告提交的证据及本院依职权调取的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2003年11月12日，原告与被告协商一致，约定被告将位于珠海市××区××镇××村××北××号居民楼中的第四层转让给原告，交易价格为3万元。当天，原告向被告支付3000元房款，被告杨维坚出具收款收条，确认收到原告3000元房款。2003年11月18日，原告与两被告签订了《珠海市房地产买卖合同》，合同约定：被告将位于珠海市××区××镇××村××北××号的房地产转让给原告，房屋建筑面积为78.76平方米，总价款为30000元，原告应于合同签订后当天向被告支付房款15000元，于2003年12月18日前支付房款15000元；本合同签订之日起三十日内，原被告双方应携带有关资料到斗门房地产交易中心办理过户手续；双方同意于2003年12月18日前由被告将该房地产交付给原告使用；被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作被告中途悔约处理，本合同即告解除，被告应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，原告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作原告悔约处理，本合同即告解除，已付房款被告在七日内退回原告；合同第十条约定：原被告双方约定，无论被告、原告或房产登记中心或其他原因造成未在2003年12月15日以前办理好房屋所有权改名手续，被告应在第二天（即2003年12月16日）将原告所支付的壹万伍仟元归还原告，本合同作废。逾期一个月，被告应双倍支付原告叁万元，逾期壹年以上，被告应按当时房屋市价的总款支付给原告，否则，房屋归原告所有。签订合同当日，原告向被告支付房款12000元，被告杨维坚出具收款收条，确认收到原告购买斗门白蕉镇榕益村小沙北113号第四层购房款12000元。签订合同当日，被告向原告交付案涉房产，向原告移交了案涉房产的钥匙，并向原告提供了身份证复印件、收款收据原件、国有土地使用权证原件、房地产权证原件，原被告双方一起到珠海市××区××镇房产管理所申请办理案涉房产转移登记手续，向珠海市××区××镇房产管理所递交了土地使用权证、房产证、免税证明、门牌证明、身份证复印件、房地产面积核算表，原告在房地产买卖申请审批表上签名并写下“同意购买”字样，两被告在房地产买卖申请审批表上签名并写下“同意转让”字样。2003年11月20日，珠海市××区××镇房产管理所就转让案涉房产发出房地产交易通告。2003年12月3日，珠海市××区××镇房产管理所出具房屋所有权申请登记收件收据，收据载明：申请人张瑞强交来杨维坚房产证一本（办理楼梯面积分摊）。原告确认因案涉房产是顶楼，楼顶有天井，其接收房屋后曾加装案涉房屋的防盗门，以防止他人上下流窜。安装后不久，其所安装的防盗门被拆除，原告随后搬离了案涉房产。目前案涉房产由被告亲戚居住使用。办理转移登记申请所提交的资料除房产证原件在被告处外，其余资料均由原告保管。案件审理过程中，被告认为合同第十条前后两段文字笔迹差异过大，为两人书写，申请对原被告双方签订的《珠海市房地产买卖合同》第十条“甲乙双方特别约定如下事宜”手写部分前后是否为同一人书写以及书写时间进行鉴定，本院委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定，该中心认为对书写时间不具备鉴定条件，不予受理委托，对合同第十条手写部分前后是否为同一人书写作出如下鉴定意见：合同第十条手写部分前后是同一人书写。案涉房产登记权属人为两被告，建筑面积为78.76平方米，权证号码为××××，登记地址为斗门××镇××村4层，无抵押、查封登记。本院认为：原被告签订的房屋买卖合同是在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。根据合同第六条“被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作被告中途悔约处理，本合同即告解除，被告应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，原告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作原告悔约处理，本合同即告解除，已付房款被告在七日内退回原告”和第十条“原被告双方约定，无论被告、原告或房产登记中心或其他原因造成未在2003年12月15日以前办理好房屋所有权改名手续，被告应在第二天（即2003年12月16日）将原告所支付的壹万伍仟元归还原告，本合同作废”的约定来看，该两条约定均是原被告双方对合同解除条件的约定。合同签订后，原被告共同向房地产权属登记机关申请办理转移登记，并提交了土地使用权证、房产证、免税证明、门牌证明、身份证复印件、房地产面积核算表等资料，但是原告从房地产权属登记机关取回了土地使用权证、免税证明、门牌证明、身份证复印件、房地产面积核算表等资料，被告从房地产权属登记机关取回了房产证原件，且原告在被告交付案涉房产其实际入住案涉房屋后不久，主动搬离案涉房产，任由被告实际占有使用案涉房产，以上事实均显示原被告双方以自己的行为表明双方根据合同约定协商一致已经解除案涉房屋买卖合同。故原告要求被告继续履行合同交付案涉房产并协助办理案涉房屋产权转移登记手续没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张瑞强的诉讼请求。案件受理费10800元（原告张瑞强已预交），由原告张瑞强负担，鉴定费4800元，由被告杨维坚、肖鼎飘负担。如不服本判决，可在判决书送达之起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  梁国裕二〇一八年十月三十一日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。