重庆市荣昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0153民初2932号 原告：四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道****8-6，统一社会信用代码91500226673390162R。 负责人：杨照福，总经理。 委托诉讼代理人：陈巧玲，女，该单位工作人员。 被告：刘向容，女，1988年10月8日出生，汉族，住重庆市荣昌区。 原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称新港物业公司）与被告刘向容物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新港物业公司的委托诉讼代理人陈巧玲到庭参加诉讼，被告刘向容经本院公告传唤逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新港物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费、公共设备设施日常维护费、电梯费、能源费共计1905.08元；2.判令被告向原告支付以1905.08元为基数，从2017年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金至款项付清之日止，但不超过1000元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系荣昌区XXX小区XXX栋XXX号房屋（建筑面积为127.88平方米）的产权所有人，系小区的业主之一。XXXX业主委员会将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《物业服务管理合同》。该合同约定：2016年2月1日至2017年3月31日期间，物业服务费为0.75元/平方米·月，公共设备设施日常维护费为0.35元/平方米·月，电梯费为0.3元/平方米·月，能源费为5元/月·户，二次供水费按实际用量1元/吨。但被告从2016年2月1日起至2017年3月31日止未交纳物业服务费、公共设备设施日常维护费、电梯费、能源费共计1905.08元，原告多次向被告催收，但被告拒绝交纳。因此，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 刘向容未到庭应诉，也未提出书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告刘向容系重庆市荣昌区XXX街道XXX号房屋的业主，其房屋的建筑面积为127.88平方米。 原荣昌县XXXX小区业主委员会于2015年12月13日向原告发出《招标邀请书》，于2016年1月9日向原告发出《物业管理中标通知书》。2016年1月20日，原荣昌县XXXX小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《XXXX小区物业服务委托合同》。该合同第五条第七款载明：“乙方协助、配合业主、相关行政主管部门解决本合同前的小区的各项遗留问题（其中关于XXXX开发因延迟交房产生的违约金抵扣事宜，根据业委会提供的抵扣依据，乙方依照明细户数核实不再重复收取物业服务费）”。第七条载明：“本物业管理区域的物业服务收费（包含物业服务费、日常维护养护费、电梯费）实行包干制的方式，盈余或亏损由乙方享有或承担……业主或物业使用人在每季度第一个月20日前履行当季度物业服务费交纳义务，其收费标准如下（按业主产权证记载的建筑面积计算）：1、高层住宅：物业服务费0.75元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.35元/平方米·月，电梯费0.30元/平方米·月……”。第八条载明：“1、公共能源费：业主共用部位与共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、监控设备设施、消防设备设施、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料、消防用水电、公共卫生间水电）运行能耗费，未进入物业服务收费成本，应独立计量核算，采取先预交后分摊的方式执行。业主在每年第一季度向乙方预交60元公共能源费，乙方按年以户为单位据实分摊至每户业主账上。2、乙方在次年第一季度前完成对上年度业主预交公共能源费的年度结算，并在小区公示栏内书面公示（以年度为结算单位，实行多退少补）。公共能源费每年公示一次”。第十条载明：“业主应于建设单位通知接房之日起交纳本合同约定的各项物业服务费用。1.结合现行物业管理服务收费实施办法的有关规定，关于业主交纳50%物业服务费的约定为：业主（住户）水、电、气三表任意一表自起始度即零度未动前物业服务费按50%比例交纳，业主（住户）水、电、气三表任意一表自起始度即零度启动则自当月物业服务费按100%交纳”。第二十条载明：“本合同期限为3年，自2016年1月20日起至2019年1月19日止”。第二十七条载明：“业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额缴纳物业服务费和其他约定费用的，乙方有权依据本合同提起法律诉讼要求业主补交欠款，欠费6个月（含）以内的，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准像乙方支付违约金；欠费6个月的，按违约欠费总额的30%向乙方支付违约金，6个月以上，每超一月，按欠费总额的5%，收取违约金，直至交清为止”。 2017年3月27日，荣昌区XXXX小区业主委员会向原告发出《关于终止物业服务的函》，载明：“XXXX小区业主委员会根据业主大会决议，于2017年3月23日在XXXX小区中庭召开了物管选聘现场会。根据选聘结果，重庆市渝北区龙发物业管理有限公司为此次选聘的中标单位。自2017年4月5日起，将终止贵司对XXXX小区的物业服务，并请贵司做好新旧物管的物业交接工作，以保证小区的平稳过度。感谢贵司在服务期间的服务和付出。特此函告”。2017年4月5日，原告与荣昌区XXXX小区业主委员会、重庆市渝北区龙发物业管理有限公司（以下简称龙发物业公司）签订《XXXX小区设施设备移交清单》，对涉案小区设施设备进行了移交。 被告从2016年2月1日至2017年3月31日期间未向原告缴纳物业服务费用，原告经多次催收未果，诉至本院。 本案在审理过程中，原告为证明王府物业公司于2016年1月31日非法撤离涉案小区，未与原告办理任何交接手续，原告于2016年2月1日开始为涉案小区提供清洁服务，于2016年2月4日在涉案小区业委会和主管职能部门现场移交下全面为涉案小区提供物业服务的事实，举示了由原荣昌县XXXX小区业主委员会于2016年2月3日出具的《关于王府物业非法撤离XXXX物业服务的情况说明》，载明：“各位联席会议领导：……业委会公开选聘3家物业服务企业，通过招投标的形式，依法确立四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司为中标单位，对本小区进行服务。原物业公司（王府物业）也与业委会商量，定于2016年2月29日撤离小区（有书面承诺）并办理移交，但王府物业于2016年1月31日24：00，在未书面告知，也未征得业委会同意的情况下，非法撤离本小区，并未办理任何移交手续及清退所收取的费用，给广大业主生活带来极大影响……”。此外，原告举示了XXXX小区主管、职能部门设施设备检查人员签字表及会议照片，以印证原告于2016年2月4日在涉案小区业委会和主管职能部门现场移交下全面为涉案小区提供物业服务。 上述事实，有原告的陈述，《招标邀请书》、《物业管理中标通知书》、《XXXX小区物业服务委托合同》、催收照片、房屋查询档案、《会议纪要》、《告业主书》、《关于王府物业非法撤离XXXX物业服务的情况说明》、《XXXX小区主管、职能部门设施设备检查人员签字表》、照片、《关于终止物业服务的函》、《XXXX小区设施设备移交清单》、《XXXX遗留问题如下》照片打印件等证据予以证实。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与原荣昌县XXXX小区业主委员会签订的《XXXX小区物业服务委托合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。因此，对原告要求被告支付拖欠2016年2月1日至2017年3月31日期间物业服务费用的诉讼请求，本院依法予以支持。 对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下： 1、物业服务费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费为671.37元（0.75元/平方米·月×127.88平方米×14月×50﹪）。 2、公共设备设施日常维修养护费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的公共设备设施日常维修养护费为626.61元（0.35元/平方米·月×127.88平方米×14月）。 3、电梯费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的电梯费为537.10元（0.30元/平方米·月×127.88平方米×14月）。 4、公共能源费，合同约定公共能源费“按年以户为单位据实分摊至每户业主账上，在次年第一季度前完成对上年度业主预交公共能源费的年度结算，并在小区公示栏内书面公示”，现原告主张被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的能源费为70元（5元/户/月×14月），原告未举证证明实际分摊至被告户的公共能源费金额，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持，原告可持证据另行主张。 以上费用共计1835.08元，本院予以支持。 关于原告要求被告以1905.08元为基数，从2017年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金至款项付清之日止，但不超过1000元为基数，不违反法律规定及合同约定，但于事实不符，本院依法不予以支持，应当为以1835.08元为基数，从2017年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金至款项付清之日止，但不超过1000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘向容于本判决生效后五日内支付原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费共计1835.08元，并以1835.08元为基数，从2017年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金至款项付清之日止，但不超过1000元。 二、驳回原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。 如果被告刘向容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘向容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  何显美 审 判 员  唐秀琴 人民陪审员  胡汉英 二〇一八年十月二十五日 书 记 员  刘 霞