宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初4902号原告：吕利，男，汉族，1978年5月4日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：马思婷，宁夏海潮律师事务所律师.被告：宁夏三鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地位于宁夏回族自治区银川市兴庆区高尔夫家园**商住楼**营业房。法定代表人：郝卫仲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马欣，男，回族，1984年4月11日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，大学文化，宁夏三鑫房地产开发有限公司法务专员，现住宁夏回族自治区贺兰县三鑫亚龙湾**。委托诉讼代理人：张云佳，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告吕利与被告宁夏三鑫房地产开发有限公司（以下简称三鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案，被告三鑫房地产公司于2018年8月20日向本院递交民事反诉状，本院经审查后准许提起反诉。后依法组成合议庭，于2018年9月6日公开开庭合并进行了审理。原告吕利及其委托诉讼代理人马思婷，被告三鑫房地产公司的委托诉讼代理人马欣、张云佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕利向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金4801.5006元（150814元首付款×0.01%×129天，自2013年5月31日起至2013年10月7日129天）；2.依法判令被告向原告支付购房款利息9714.08元（490814元首付款×5.6%/年×129天，自2013年5月31日起至2013年10月7日129天）；3.判令因被告向原告迟延交付房屋给原告造成的房屋租赁费3134.99元（房屋租金1500元每月×4个月）；4.本案诉讼费由被告承担。以上合计17659.58元。事实与理由:原被告于2013年5月7日签订《银川市商品房买卖合同一份》，原告以分期付款方式从被告处购买房屋一套，首付款150814元，并约定被告于2013年5月31日之前向原告交付房屋，若逾期，则被告以已支付房款日万分之一向原告支付违约金，合同约定交房时间届满后，被告未交付房屋，2013年10月7日，被告才通知原告办理手续，因被告迟延交付房屋，原告多次催要违约金未果。被告迟延交付房屋期间系恶意占用原告支付的购房款，因此，被告应当以2013年银行同期贷款利率5.6%为依据向原告支付相应利息损失。因被告迟延交付房屋导致原告在外租赁房屋四个月，使原告产生房屋租金损失，因此，被告应当承担原告租赁房屋的损失。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求判如所请。被告三鑫房地产公司辩称,一、答辩人已于2013年8月26日将涉案房屋交付给被答辩人，被答辩人计算迟延交付房屋违约金的日期错误。2013年8月25日，答辩人向被答辩人送达《入住通知书》，2013年8月26日，被答辩人在三鑫亚龙湾一期交房登记表中签字确认交房时间。因此迟延交付房屋的违约金计算日期应当截止到2013年8月26日。同时，答辩人与被答辩人签订的《银川市商品房买卖合同》第十条第一款第一项明确"出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金"。被答辩人在《增加、变更诉讼请求申请书》中自认房屋贷款34万元于2013年7月15日由中国工商银行股份有限公司贺兰太阳城支行向答辩人发放，因此，房屋贷款34万元应自2013年7月16日至2013年8月26日计算违约金。二、被答辩人要求支付购房款利息于法无据，双方签订的《银川市商品房买卖合同》中也没有约定，因此答辩人不应支付购房款利息。三、答辩人已于2013年8月26日将涉案房屋交付给被答辩人，被答辩人要求支付房屋租赁费用的诉请，没有事实和法律依据。四、针对涉案房屋被答辩人存在违约行为，其应该承担违约责任。对此，答辩人已经对被答辩人提起反诉，希望人民法院支持答辩人的反诉请求。被告三鑫房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金4080元（340000×0.04%×30日）；2、判令被反诉人向反诉人支付逾期办理交房手续违约金4024.67元（490814×0.02%×41天，自2013年8月27日起止2013年10月7日止共计41天）；3、判令被反诉人向反诉人支付房屋保管费4024.67元（490814×0.02%×41天，自2013年8月27日起止2013年10月7日止共计41天）；4、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2013年5月7日，被反诉人与反诉人签订《商品房买卖合同》（编号：宁三鑫亚龙湾0340号），被反诉人购买反诉人开发的三鑫亚龙湾11-2-701室，合同第七条约定：签订本合同前支付房款150814元，剩余房款于20个工作日内办理银行贷款支付，合同附件六补充协议第三条第五款约定：被反诉人应要求银行在本合同签订之日起20个工作日内，将按揭贷款全部划付但反诉人指定账户，如按揭贷款未能在前述时间划付到反诉人账户，则被告反诉让应自本合同签订之日起的第20个工作日届满第二日按每日未付房款的万分之四向被反诉人支付违约金，按合同约定被反诉人于2013年6月4日之前办理银行贷款支付，但被反诉人于2013年7月5日才办理完毕。根据合同第十二条约定商品房达到交付使用条件后，反诉人应当电话、书面通知被反诉人办理交付手续，合同附件六补充协议第九条第九款约定，若被反诉人在反诉人发出入住通知书规定期限内，仍未办理完房屋领房手续并交清相关费用，被反诉人应自入住通知书上载明的正式入住手续办理截止之次日起，按总房款万分之二的标准向反诉人支付违约金，2013年8月25日，反诉人向被反诉人送达入住通知书，2013年8月26日，反诉人在三鑫亚龙湾一期交房登记表中签字确认交房时间，但被反诉人收到通知后没有办理理解你购房手续，直至2013年10月7日才办理。根据合同附件六补充协议第九条第三款约定，被反诉人未按期受领房屋，应当按总房款万分之二的标准按日向出卖人支付房屋保管费。被反诉人的行为已经构成违约，反诉人请求贵院查明本诉事实，判决支持反诉人的请求。反诉被告吕利辩称，一、本案被反诉人不存在逾期支付34万元房款的情形，被反诉人不应支付逾期付款违约金。理由如下：1、依据合同第七条第三款、补充协议第三条第三款的约定，被反诉人应当在合同签订之日起20日内将贷款所需的各项资料向反诉人指定银行交齐。本案反诉人指定的贷款银行已于2017年5月13日之前收到被反诉人的贷款材料，并向被反诉人设立了还款所需专用账户，被反诉人对反诉人的贷款支付义务已经全部按约履行，至于反诉人何时收到贷款银行发放的贷款与被反诉人无关；2、根据涉案房屋所属整个小区房屋办理银行按揭贷款的交易习惯，被反诉人无权选择贷款银行，涉案房屋的贷款银行系反诉人指定，贷款所需所有材料也是由反诉人收集后统一办理贷款手续，被反诉人在合同约定期限内向反诉人交付了所有贷款所需手续，根据交易习惯，被反诉人的付款义务也履行完毕。二、反诉人逾期交房的事实存在，被反诉人不存在逾期办理交房手续的行为，被反诉人不应支付逾期办理交房手续违约金及房屋保管费。理由如下：1、反诉人的房屋至2017年8月26日尚未达到合同约定的交付条件；2、虽被反诉人现接收了房屋，但反诉人交付的房屋是否达到了合同约定的交付条件仍未知；3、被反诉人未在合同补充协议中约定的《入伙通知书》上签字。另外针对反诉人逾期取得合同约定的双证被反诉人保留因此造成其他损失的诉权。综上，反诉人的诉请没有事实依据，亦不符合合同约定，请求依法驳回反诉人的诉请。原告（反诉被告）吕利为证实其主张依法提交了证据一、《银川市商品房买卖合同》（合同编号：宁三鑫亚龙湾0340号）一本，证据二、购房发票一张、借记卡账户历史明细清单一张，证据三、录音光盘一张、收据四张、工程竣工验收备案表，上述证据经被告三鑫房地产公司质证，对证据一的三性及证明目的均没有异议，对证据二的三性没有异议，对证明目的不予认可，对证据三中的录音光盘三性及证明目的均不认可，对收据及工程竣工验收备案表的三性没有异议，对证明目的不予认可。本院认为证据一真实、合法，与本案具有关联性，能够证实原、被告双方于2013年5月7日签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的贺兰县三鑫亚龙湾11-2-701室房屋，房屋总价款490814元，原告于合同签订前支付房款150814元，剩余340000元房款于20个工作日内办理银行贷款支付，被告应当在2013年5月31日前将符合约定的商品房交付原告，如被告逾期交房超过30日的，原告可以要求继续履行合同，被告应当自2013年6月1日起至实际交付之日止按照原告已付房款万分之一向原告支付违约金的事实，本院对该证据予以采信；证据二真实、合法、与本案具有关联性，结合证据一能够证明原告吕利于2013年5月7日前按照合同约定向被告支付涉案房屋首付款150814元,同时能够证明原告按照合同约定于2013年5月13日之前已将购房贷款所需材料交付贷款银行中国工商银行股份有限公司贺兰太阳城支行，2013年7月15日由中国工商银行股份有限公司贺兰太阳城支行将剩余房款340000元发放至被告账户的事实，本院对该证据予以采信；证据三中的录音内容结合反诉原告提交的证据四可以证实2013年8月26日被告通知原告收房，因房屋存在质量问题需维修，原告实际于2013年10月7日收房的事实，本院对该证据予以采信。三张收据记载内容可以证实原告2013年10月7日实际收房后支付的相关费用的事实，本院对该证据欲证明事实予以采信。竣工验收备案表结合被告当庭陈述能够证实被告于2013年8月27日取得宁夏三鑫房地产亚龙湾一期工程11#楼竣工验收备案，因在建设工程中竣工验收备案登记证的取得存在一定的滞后性，且仅起到公示作用，因此，该竣工备案仅是建设工程验收合格的充分而非必要条件，对该证据的真实性予以采信。被告三鑫房地产公司为反驳原告诉讼主张并证实其反诉主张依法提交了证据一、《银川市商品房买卖合同》一本，证据二、《入住通知书》、《三鑫亚龙湾一期交房登记表》各一份，证据三、收据复印件4份，经当庭质证证据一真实、合法，能够达到被告的证明目的，本院予以采信；证据二与庭审查明事实相互结合，能够证实被告三鑫房地产公司在2013年8月25日向被原告吕利送达了《入住通知书》，吕利在于2013年8月26日在《三鑫亚龙湾一期交房登记表》上签字确认但其因房屋存在质量问题需维修未能实际接收房屋，本院对该证据的真实性予以采信；证据三所记载的内容结合其证明目的恰恰证明原告2013年10月7日实际收房的事实。本院经审理认定事实如下：原告吕利与被告三鑫房地产公司于2013年5月7日签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的贺兰县三鑫亚龙湾11-2-701室房屋，房屋总价款490814元，原告于合同签订前支付房款150814元，剩余340000元房款于20个工作日内办理银行贷款支付，被告应当在2013年5月31日前将符合约定的商品房交付原告，如被告逾期交房超过30日的，原告可以要求继续履行合同，被告应当自合同约定最后交付期限即2013年6月1日起至实际交付之日止按照原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。原告于2013年5月7日向被告三鑫房地产公司支付首付款150814元并于2013年5月29日取得购房发票。原告按照合同约定于2013年5月13日之前将购房贷款所需材料交付贷款银行，贷款银行为原告办理还贷专用账户，并于2013年7月15日将剩余房款340000元发放至被告账户。2013年8月26日被告通知原告收房，因涉案房屋存在质量问题需维修原告实际于2013年10月7日接收房屋并到宁夏和润物业服务有限公司办理相关手续并交纳物业费、水费、装修管理费等。现原告吕利认为被告三鑫房地产公司逾期交房给其造成损失，诉至法院请求判如所请。被告三鑫房地产公司亦在答辩期内提出反诉，认为原告吕利未能按照合同约定时间付清房款，亦未按时办理涉案房屋收房手续构成违约，应赔偿相应损失。另查明，被告三鑫房地产公司于2013年8月20日报送、2013年8月27日取得涉案房屋竣工验收备案。本院认为，一、关于本诉请求。1.就原告主张的迟延交房屋违约金，因庭审中查明被告三鑫房地产公司未能按照合同约定于2013年5月31日前向原告交付涉案房屋，原告实际于2013年10月7日接收房屋并办理入住手续，被告的逾期交房行为违反合同约定，其应按照合同约定的违约金条款对原告进行赔偿，因此对于原告主张的逾期交房违约金，本院按照实际付款时间及合同约定的交房时间计算应为在4786元（150814元×128天×万分之一＋340000元×84天×万分之一），本院对该逾期交房违约金予以支持，对超出部分不予支持；2.就原告主张的已付购房款利息，本案中中国工商银行股份有限公司贺兰太阳城支行与原告就办理按揭贷款事宜另行签订相关的贷款合同，该贷款合同自双方签字之日起生效，原告就应当按照合同约定履行偿还贷款并支付利息的义务。而双方签订的《银川市商品房买卖合同》中对逾期付款、逾期交房作出明确约定，原告在被告逾期交房后可根据该房屋买卖合同约定主张违约金，对于其主张的已付购房款利息，并未在双方签订的《银川市商品房买卖合同》中进行约定，因此原告的该项诉求无事实和法律依据，本院不予支持；3.就原告主张的房屋租赁费，因双方签订的《银川市商品房买卖合同》中未对该事项作出约定，且原告当庭并未举证租赁费用实际发生，故对于原告的该项主张，本院不予支持。二、关于反诉请求。1.逾期付款违约金。双方签订的《银川市商品房买卖合同》明确约定原告在该合同签订前应支付150814元房款，原告按照约定实际交款，被告也于2013年5月29日按照已付金额给原告出具销售不动产统一发票。至于合同约定的2013年5月7日起20个工作日办理银行贷款支付手续，因原告依约提供相应贷款资料，贷款银行办理审核、发放贷款等过程不在原告的控制范围内，且被告在逾期交房后实际收到该笔按揭贷款。故被告的该项反诉请求不能成立，本院不予支持；2.逾期办理交房手续违约金及房屋保管费。原、被告双方提交的证据结合庭审查明事实，原告实际于2013年10月7日接收涉案房屋，且在宁夏和润物业服务有限公司办理收房、交费等手续，故其主张的逾期办理交房手续违约金4024.67元及房屋保管费4024.67元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第二项、第四项、第一百零八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条、第七十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏三鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告吕利逾期交房违约金4786元；二、驳回原告吕利的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宁夏三鑫房地产有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费242元、由原告吕利负担176元，由被告宁夏三鑫房地产开发有限公司负担66元；反诉案件受理费52元，由反诉原告宁夏三鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 李 瑞人民陪审员 张 迪人民陪审员 李兴祥 二〇一八年十月十五日书 记 员 杨 雪《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。