上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终8719号上诉人(原审原告)：成思龙，男，1963年6月22日生，汉族，住上海市普陀区。上诉人(原审原告)：成亮，男，1996年6月8日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：宋长贵，北京盈科(上海)律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王玉香，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙佳新，男，1988年5月18日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘玉兰(系孙佳新之母)，1960年12月12日生，汉族，住址同上。上诉人成思龙、成亮(以下简称“成思龙方”)因与被上诉人孙佳新房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初10788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成思龙方上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持成思龙方一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由孙佳新承担。事实和理由：在双方房屋买卖过程中出现了《房地产买卖居间协议》(以下简称“《居间协议》”)、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》共三份合同，这三份合同是一个整体，是为了规避装修补偿款而签订的，对于款清交房的意思表示三份合同都是一致的。根据《居间协议》第3.8条和《协议书》第2条第(2)项的约定，孙佳新应当付清所有房款即人民币(以下币种均为人民币)5,460,000元后，成思龙方交付上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“101室房屋”)，交付房屋后再开始计算返租期。成思龙方认为根据《上海市房地产买卖合同》中关于交房时间的约定，最晚应在2017年6月17日交房，而孙佳新应该于当日支付100,000元尾款，因孙佳新一直拖欠尾款未付，成思龙方才一直未交付房屋。所以没有交房的责任不在成思龙方，而是在孙佳新。2017年10月10日，成思龙方向孙佳新出具的字条上写的“101室房屋租到12月31日止”中的“租”系笔误，应为“住”字。2017年12月17日，孙佳新说只有32,000元，回去再转账68,000元给成思龙方，成思龙方基于信任，遂向孙佳新出具了100,000元尾款的收条，但之后孙佳新并未支付68,000元给成思龙方，故请求支持成思龙方的上诉请求。孙佳新辩称，不同意成思龙方的上诉请求。孙佳新于2017年2月17日通过银行贷款方式支付了2,000,000元房款后，就应该开始计算返租期，每个月租金8,000元。四个月后，孙佳新催着成思龙方交房，但成思龙方因新房还没装修好，不肯把101室房屋交给孙佳新，故出具2017年10月10日字条，要求租到2017年12月31日。成思龙方实际在2017年12月17日才将房屋交付孙佳新，这时的租金已达80,000元，成思龙方还答应给孙佳新一个固定车位，价值12,000元，在孙佳新应支付的100,000元尾款中一并予以抵消，最终孙佳新只需向成思龙方支付32,000元，成思龙方出具100,000元尾款收条给孙佳新。故一审法院的判决合情合理，请求驳回上诉，维持原判。成思龙、成亮向一审法院起诉请求：1、要求孙佳新支付剩余房款币68,000元。2、要求孙佳新支付违约金68,000元。一审法院认定事实：2016年7月25日，成思龙、成亮(甲方)与孙佳新(乙方)经中介公司居间签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方101室房屋，该房地产转让价款共计5,460,000元；首期房价款3,000,000元于签订买卖合同示范文本当日支付，其中含尾款100,000元由中介方保管；乙方以贷款方式支付第二期房款2,460,000元；尾款100,000元，双方款清交房后，返租4个月，每月租金8,000元。2016年8月25日，成思龙、成亮(甲方)与孙佳新(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方101室房屋，甲乙双方协议一致，该房地产转让价款共计4,000,000元；甲乙双方确认在2016年12月31日前办理转让过户手续。合同补充条款约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金。合同附件三约定，乙方应付甲方首期房价款2,000,000元，乙方已在签订本合同前直接支付甲方定金300,000元，签署本合同后转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同当日支付甲方部分首期房价款700,000元，于2016年11月15日前直接支付部分首期房价款1,000,000元；乙方通过贷款方式支付第二期房价款2,000,000元；交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已经收到所有款项后120日内，双方对房地产进行验看清单，确认无误后由甲方交付给乙方。当日，成思龙、成亮(甲方)与孙佳新(乙方)还签订了《协议书》，约定，甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为4,000,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款1,460,000元，乙方于2016年12月31日前直接支付甲方部分装修补偿款1,360,000元，于双方对该房屋进行验看清点后当日内支付部分装修补偿款100,000元，上述价格合计5,460,000元，为甲方出售该房地产净到手价格；甲乙双方的其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行，本协议书与《上海市房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准。至2017年2月17日，孙佳新共支付成思龙、成亮房款共计536万元。2017年10月10日，成思龙、成亮向孙佳新出具字条，主要内容为，101室房屋租到12月31日止移交给孙佳新。2017年12月17日，成思龙、成亮将房屋交付给孙佳新，并出具了10万元尾款的收条，孙佳新转账支付成思龙、成亮32,000元，剩余68,000元未付。一审法院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价为400万元，与《房地产买卖居间协议》、协议书约定均不符，亦与双方实际支付的房款不符，该房价并非双方真实意思，应属无效。双方均确认101室房屋实际交易价格为546万元，法院予以认定。《上海市房地产买卖合同》的其他条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。《房地产买卖居间协议》约定，款清交房后，返租4个月，每月租金8,000元。《上海市房地产买卖合同》约定，交易中心出具以孙佳新为权利人的房地产权证且成思龙、成亮收到孙佳新所有款项后120日内，将房屋交付给孙佳新。从上述约定可见，《上海市房地产买卖合同》中约定成思龙、成亮收到孙佳新所有款项后120日内交房，是对《房地产买卖居间协议》中款清后交房，返租4个月约定的延续，成思龙、成亮在收款后120日交房需支付相应的租金，并非成思龙、成亮有权无偿延迟120日交房。即返租期应当从孙佳新拿到房地产权证且成思龙、成亮收到约定的全部款项后开始计算。孙佳新在2017年2月17日已经付清了《上海市房地产买卖合同》约定的所有房款4,000,000元(包括贷款2,000,000元)，及协议书约定的装修补偿款1,360,000元，仅剩最后一笔钱款即装修补偿款100,000元未付。根据协议书约定，最后一笔装修补偿款100,000元待成思龙、成亮交付房屋时付清，即成思龙、成亮租期结束时付清。孙佳新于2017年2月17日付清了其当时按约应支付的全部钱款，返租期可开始计算。成思龙、成亮直至2017年12月17日才将房屋交付给孙佳新，此间产生的租金已经超过了孙佳新未付的尾款68,000元，孙佳新主张租金抵消了尾款，符合法律规定，法院予以采纳。成思龙、成亮要求孙佳新支付尾款及违约金，法院不予准许。判决：驳回成思龙、成亮要求孙佳新支付房款68,000元及违约金68,000元的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，成思龙方与孙佳新通过签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》达成以5,460,000元买卖101室房屋的合意系双方真实意思表示，与法不悖，可予确认，双方均应恪守履行。对于购房尾款100,000元，现成思龙方主张孙佳新只支付了32,000元，尚有68,000元未付，孙佳新则认为因成思龙方返租了101室房屋等，其应向孙佳新支付相应的费用，故抵扣后尾款100,000元只需付32,000元，成思龙方并出具了收到尾款100,000元的收条。本院认为，双方对于返租有过约定，根据成思龙方2017年10月10日出具的字条，可以确认双方已实际进行返租。成思龙方称该字条中的“租”系笔误，应为“住”，缺乏依据，本院不予确认。成思龙方称，2017年12月17日，成思龙方将101室房屋交付孙佳新，孙佳新承诺回去后会将余款68,000元支付给成思龙方，遭孙佳新否认，成思龙方对其所称并未提供相应证据予以证明，本院对此不予采信。鉴于成思龙方已向孙佳新出具了100,000元尾款的收条，故一审法院对成思龙方的诉讼请求不予支持，并无不当。成思龙方的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,020元，由上诉人成思龙、成亮共同负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  王 伟审判员  彭 浩二〇一八年十月十日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……