上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初15648号原告：上海东贝真空设备有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王金锁，总经理。委托诉讼代理人：韩斌，男。被告：上海青浦明诚小额贷款股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：於德明，董事长。委托诉讼代理人：夏雅平，男。委托诉讼代理人：胡丽晖，上海申泽律师事务所律师。被告：上海太比雅环保工程设备有限公司，住所地上海市青浦工业园区。法定代表人：叶永，董事长。委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。被告：王磊，男，1968年10月15日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：上海三实实业有限公司，住所地上海市青浦区。原告上海东贝真空设备有限公司与被告上海青浦明诚小额贷款股份有限公司(简称“明诚公司”)、上海太比雅环保工程设备有限公司(简称“太比雅公司”)、王磊、上海三实实业有限公司(简称“三实公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩斌、被告明诚公司委托诉讼代理人夏雅平和胡丽晖、被告太比雅公司委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼，被告王磊及三实公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东贝真空设备有限公司向本院提起诉讼请求，确认原告对上海市青浦区崧泽大道9959号厂房享有租赁权并带租约拍卖。事实和理由：法院于2018年6月8日作出(2017)沪0118执8253号执行裁定书，裁定拍卖被告太比雅公司名下的位于本区崧泽大道9959号的房产。法院的执行依据是(2017)沪0118民初9779号民事判决，该判决基于三实公司代表太比雅公司与明诚公司签订的《最高额抵押合同》而作出，但该合同系被告王磊私刻太比雅公司公章而与明诚公司签订的，非太比雅公司的真实意思表示，相应的法律责任不应由太比雅公司承担。原告承租太比雅公司的厂房后，对车间的改造支出花费人民币20万元，设备支出近50万元。如法院因拍卖而要求原告腾退，原告将产生巨大的经济损失。原告曾提出执行异议，但被法院裁定驳回，故依法提起本案诉讼。被告明诚公司辩称：明诚公司对涉案房产设定抵押权的时间早于原告主张的签订租赁合同的时间，原告的租赁权不能对抗抵押权，故不同意原告的诉讼请求。被告太比雅公司辩称：原告租赁太比雅公司的房产属实；太比雅公司对于作为执行依据的(2017)沪0118民初9779号民事判决有异议，该民事判决认定三实公司代表太比雅公司与明诚公司签订《最高额抵押合同》并不属实。该合同中加盖的太比雅公司公章不是太比雅公司实际使用的公章，并已经司法鉴定确认。太比雅公司也未办理抵押登记手续，故太比雅公司不应承担《最高额抵押合同》项下的法律责任，涉案房产不应拍卖。如拍卖，则同意原告要求带租约拍卖的诉讼请求。被告王磊和三实公司未作答辩。本院经审理确认如下事实：本院于2017年7月12日立案受理了明诚公司诉三实公司、王磊、太比雅公司小额借款合同纠纷一案，并于同年8月30日作出(2017)沪0118民初9779号民事判决。该判决中认定如下事实：1、三实公司以太比雅公司的名义与明诚公司于2014年12月17日签订了《最高额抵押合同》，合同中约定太比雅公司以涉案房产为三实公司结欠明诚公司的债务提供最高限额为2,000万元的抵押担保；2、合同签订后，涉案房产(共三幢厂房，编号分别为1幢、6幢、7幢)办理了抵押登记。3、太比雅公司对于上述《最高额抵押合同》的真实性有异议，其于2015年6月29日诉至本院，要求确认该合同无效。经本院审理后以(2015)青民二(商)初字第2481号民事判决驳回了太比雅公司的诉讼请求。太比雅公司不服提起上诉，经上海市第二中级人民法院审理后以(2016)沪02民终5034号民事判决驳回了太比雅公司的上诉请求。依据上述确认的事实，(2017)沪0118民初9779号民事判决判令三实公司归还明诚公司借款本金500万元并偿付利息、违约金和律师费，另判令王磊对三实公司的债务承担连带清偿责任以及明诚公司对涉案房产有权行使抵押权等。因三实公司、王磊、太比雅公司未能履行上述民事判决确定的付款义务，明诚公司于2017年10月10日向本院申请强制执行，本院以(2017)沪0118执8253号立案。执行期间，本院依法于2018年6月8日作出执行裁定书，裁定拍卖被执行人太比雅公司名下的涉案房产，并于2018年6月19日发出公告，告知被执行人太比雅公司以及占有登记在青浦区青浦镇崧泽大道**房地产的案外人，应自本公告之日起十五日内迁出该房地产。案外人认为对涉案房屋享有租赁权而合法占有的，应当自本公告之日起十五日内向本院提出书面异议；案外人逾期且无正当理由未提出书面异议的，本院将在该房屋不负担租赁权的状态下对该房地产进行委托评估、拍卖、变卖等。原告向本院提起执行异议，本院作出(2018)沪0118执异159号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。另查明：根据上海市房地产登记证明显示，涉案房产权证号为青XXXXXXX***，权利人登记为太比雅公司的原企业名称上海关电太比雅环保工程设备有限公司。项下有三幢厂房，编号分别为1幢、6幢和7幢。大连银行股份有限公司上海分行于2013年12月31日办理了债权金额为2,500万元的抵押权登记(登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)，明诚公司于2014年12月18日办理了债权金额为2,000万元的抵押权登记(登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)。2016年9月12日，本院以(2016)沪0118民初9447号原告李强浩诉被告王磊、三实公司、太比雅公司民间借贷纠纷一案正式查封了涉案房产。再查明：原告与太比雅公司于2017年2月24日签订了《厂房租赁合同》，约定原告租赁上述房产中编号为6幢厂房，租期三年，年租金为55万元。原告分别于2017年3月2日支付租金25万元，2017年3月23日支付租金30万元，2018年1月5日支付租金137,500元，2018年5月3日支付租金275,000元，2018年7月30日以金额为10万元的银行承兑汇票(到期日为2018年11月14日)支付租金，2018年7月31日支付租金37,500元。原告已在租赁厂房内实际经营。上述查明的事实，由原告提供的《厂房租赁合同》、付款凭证、(2017)沪0118执8253号执行裁定书及公告、(2018)沪0118执异159号执行裁定书、被告明诚公司提供的(2016)沪02民终5034号民事判决书及原告、被告明诚公司和太比雅公司的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后的抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，明诚公司设立抵押的时间为2014年12月18日，原告主张的租赁合同关系成立时间为2017年2月24日，迟于明诚公司抵押权设立的时间，故该租赁权不得对抗明诚公司的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本院查封涉案房产的时间为2016年9月12日，早于原告主张的租赁合同关系成立时间，该租赁权同样不能对抗作为申请执行人的明诚公司。因此，原告要求在负担租赁权的状态下进行拍卖的诉请没有法律依据，本院不予支持。原告要求确认其对涉案房产的租赁权，涉及租赁合同的效力认定，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本院不予处理。太比雅公司认为不得拍卖的辩称意见系认为作为执行依据的原民事判决错误，亦不属于执行异议之诉案件的审理范围，本院对此不作评判。王磊和三实公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告上海东贝真空设备有限公司的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨晶晶人民陪审员  陶惠萍人民陪审员  钱 江二〇一八年十月三十一日书 记 员  郑盼盼附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……