山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1324民初988号原告：戚永美，女，1974年4月2日出生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：吴继涛，山东一品律师事务所律师。被告：周海龙，男，1990年1月4日出生，汉族，居民，住兰陵县。原告戚永美与被告周海龙租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戚永美的委托诉讼代理人吴继涛、被告周海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚永美向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《租房协议书》；2.判令被告支付原告房屋租赁费20000元；3.判令被告赔偿原告损失5000元。事实和理由：2017年8月26日原、被告签订《租房协议书》，被告租赁了原告所有的位于兰陵县向城镇苏圈村西湖房屋一处，双方约定租赁期限为5年，自2017年8月26日至2022年8月26日，年租金为20000元，被告应予每年的8月26日前交清。合同签订后，被告未按合同约定支付租金，并将房屋破坏，将院内树木砍伐，给原告造成了损失，根据合同约定，被告应予以赔偿，为维护自身的合法权益，特依法具状起诉。被告周海龙辩称：在签订完租赁合同后第二天被告找施工队去看，发现房屋已是危房，无使用价值。我不同意租赁，也不同意给租赁费，不同意赔偿原告损失5000元，只赔偿原告的树钱，其他不赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的租房协议书、照片四张及证明目的均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交以下证据1.照片9张，证明原告的房屋没有承重墙，整体倾斜，已是危房，不能使用。2.微信转款截屏图片2张。证明在合同签订后第二天，被告通知原告涉案房屋不能使用，原告当时要求被告按每棵树300元赔偿，被告错听为一共300元，被告通过微信转给原告300元，原告没收，就退回了。当时原告一共要求损失5000元，被告未答应。原告质证，对证据1真实性没有异议，系涉案房屋，但该组照片不能证明房屋系危房，不能使用。房屋虽有一定程度的破损，但完全可以通过修缮后使用，被告的理由不足以导致本案合同解除。对证据2的真实性无异议，原告没有收取被告通过微信转账的钱。原告认为涉案房屋能正常使用，且被告查看后认为房屋能够使用才与原告签订的租赁合同，在被告使用期间，将院内杨树砍伐造成原告损失，原告要求赔偿，对赔偿数额协调未果。在合同签订后几天，具体时间不清楚，被告给原告打过电话，说房屋不能使用，但原告认为房屋能正常使用，只是被告为解除合同所找的借口。经审查，被告提供的证据1与原告提供的证据相互吻合，能够证明涉案房屋的现状，本院予以采信。被告提供的证据2，原告对真实性无异议，能够证明被告在合同签订后砍伐了院内部分杨树，后双方对解除合同及损失进行了协商，2017年8月31日被告通过微信转账的方式向原告支付树木赔偿款300元，因原、被告对损失赔偿数额分歧较大，原告退回，导致协商未果这一事实，本院予以采信。在诉讼过程中，原告于2018年3月12日向本院提出书面申请，申请对涉案的树木及房屋损失进行评估，后又于2018年6月6日申请撤回评估申请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月26日原、被告签订《租房协议书》，被告租赁了原告所有的位于兰陵县向城镇苏圈村西湖房屋一处，双方约定租赁期限为5年，自2017年8月26日至2022年8月26日，年租金为20000元，被告应予每年的8月26日前交清。合同签订后，被告周海龙对涉案房屋及院落进行了清理，将院内11棵杨树砍伐，同时拆除了涉案房屋一个窗户及部分墙体。合同签订后不久，被告以涉案房屋系危房不能正常使用为由通知原告解除合同，双方对解除合同及损失进行了协商，但因损失赔偿数额未达成一致意见，导致协商未果，被告未实际使用涉案房屋。2017年8月31日，被告通过微信向原告转款300元，原告没有收取，该款于2017年9月1日退还被告。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的义务是按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择按照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原、被告签订的《租房协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告将涉案房屋及院落交付被告。被告周海龙对涉案房屋及院落进行了清理，将院内11棵杨树砍伐，同时拆除了涉案房屋一个窗户及部分墙体，后被告以涉案房屋系危房不能正常使用为由通知原告解除合同，双方对解除合同及损失赔偿进行了协商，但因损失赔偿数额未达成一致意见，导致协商未果。在诉讼过程中，被告明确表示因涉案房屋系危房，不再继续租赁涉案房屋，单方提出终止合同，且自认违约，涉案房屋也一直未实际使用，致使本案合同已无继续履行的可能，故原、被告之间签订的合同应当予以解除。因涉案合同实际未能履行，故原告要求被告按合同的约定支付房屋租赁费20000元的请求，本院不予支持。因被告周海龙砍伐树木11棵及拆除涉案房屋部分墙体、窗户的行为，给原告造成了一定的损失，因双方对损失数额存在异议，原告在申请评估后又撤回评估申请，故对原告损失的数额应当参照双方约定的年租金数额及合同法解释中关于违约金的规定予以酌定。综上所述，原告要求被告继续履行《租房协议书》并支付租赁费20000元的请求，本院依法不予支持。原告要求被告赔偿损失5000元的诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下：一、解除原告戚永美与被告周海龙于2017年8月26日签订的《租房协议书》。二、被告周海龙赔偿原告戚永美房屋及树木等损失4000元，于本判决生效后十日内一次付清。（如通过本院履行，款请汇入兰陵县人民法院在中国银行股份有限公司兰陵东城支行的账号20×××22并注明案号）三、驳回原告戚永美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告周海龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  万继兵人民陪审员  卢开祥人民陪审员  耿永华二〇一八年十月三十一日书 记 员  付治国