贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0523民初776号原告：彭佑刚，男，1963年2月14日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码91520523080696799F。法定代表人:袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）:张主红，女，1969年5月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，系该公司员工。原告彭佑刚与被告贵州建安房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称建安公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭佑刚、被告建安公司的委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭佑刚向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告尽早办理商品房不动产权证；二、判决被告支付逾期办理商品房不动产证的违约金给原告，计算至起诉之日违约金为41137.04元(以购房款总额314744.00元为基数，从2017年4月27日起按日支付购房总价款的万分之一)，后续违约金支付至实际办理完商品房不动产证时止；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年7月23日签订《建安壹号购房合同签订确认表》，并于2016年7月23日支付购房首付款63744.00元，按揭印花税、抵押登记费、预售预告证、契税、测绘费、物业维修基金、合同工本费等代收费用11451.00元，并口头约定由被告于2016年12月31日前办理备案及银行按揭手续，贷款金额251000.00元。被告于2017年2月22日交付房屋，期间由于被告自身原因，一直未向原告办理按揭贷款及其相关手续，直至2019年11月28日才与原告进行正式签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告不能在合同约定期限内完成该义务，逾期30日承担房屋总价款万分之一的违约金，逾期30日以后按日支付原告房屋总价款万分之一的违约金至交付办理商品房转移登记资料时止。原告已按照约定办理了银行按揭贷款手续，银行已于2020年2月28日将251000.00元按揭贷款全额支付给被告，但被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关转移登记。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，特起诉至法院请求判决支持原告的诉讼请求。被告建安公司辩称：一、被告不应承担超出实际损失130%以外的赔偿责任，涉案房屋是采用银行按揭贷款，即便是按时办理了商品房产权证书，也是由商品房出卖人直接移交给银行作为抵押物，无论什么时间办理产权证书对于商品房买受人都没有造成实际损失，应当承担的违约责任应以实际损失发生额为准，不应当承担实际损失以外的责任；二、即使承担违约责任，违约金计算的开始时间也应依据实际交付购房款时间和扣除法定办证时间。原、被告双方虽然于2019年11月28日签订了《商品房买卖合同》，由于笔误，办事人员错误的将应该办理商品房产权证的时间提前至签订合同之时的前两年半之前，这不是双方真实意思的表示，也与客观的交易习惯不符；况且原告是2020年2月28日才将251000元购房款支付给被告，因此，违约金的时间应从实际支付购房款的90天开始计算。本院经审理认定事实如下：2016年06月25日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13，631平方米。原、被告于2016年7月23日签订《建安壹号购房合同签订确认表》，原告并于2016年7月23日支付购房首付款63744.00元、代收费11451.00元。双方又于2017年2月22日签订《双方承诺书》，被告承诺在承诺书签订之日将建安壹号1栋26层1号房屋交付给原告，并于2017年12月31日前为乙方（原告）办理商品房备案及银行按揭手续。2019年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第1幢1单元26层1号房屋，建筑面积97.61平方米，套内建筑面积80.92平方米，房屋总价款314744.00元，合同签订当日交付首付款63744.00元，余款251000.00元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际将会办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告所欠购房余款251000.00元向公积金中心申请贷款已于2020年2月28日发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。为此，原告向本院起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。被告辩称不应承担超出实际损失以外的赔偿责任和违约金计算应以实际支付购房款的90天开始计算。2019年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》前，被告已将商品房交付给原告。以上事实，有原、被告提供的《建安壹号购房合同签定确认表》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》等证据予以证明，这些证明具有证明效力，可作为定案依据。因同类型案件，本院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合同中约定的违约金的计算标准合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。对被告称依据双方约定，即便办理该商品房所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失的答辩意见不予采纳。关于被告是否违约的问题，原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告应于订立合同之日起90日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条转移登记中“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案被告应向原告支付违约金。2019年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》前，被告已将商品房交付给原告。双方在《商品房买卖合同》中约定被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，该约定不符合签订合同的法律逻辑，本院不予认定。故本案计算被告违约的起始时间应为自双方订立《商品房买卖合同》之日起90日，即2020年2月28日。原告于2016年7月23日向被告支付了首付款63744元，于2020年2月28日支付了余款251000元，故被告应从自2020年2月28日起以购房款314744元为基数按日利率0.01%计算违约金至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。被告辩称原、被告双方虽然于2019年11月28日签订了《商品房买卖合同》，由于笔误，办事人员错误的将应该办理商品房产权证的时间提前至签订合同之时的前两年半之前，这不是双方真实意思的表示，也与客观的交易习惯不符的主张，理由充分，本院予以采纳。原告要求被告履行合同，协助原告办理不动产权证的主张，因被告目前不具备办理不动产权证的条件，故对该主张本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合法，其合法部分予以支持，不合法部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告彭佑刚违约金，以购房款314744元为基数，按日利率0.01%自2020年2月28日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告彭佑刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币420.00元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担87元，由原告彭佑刚负担333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  柴地忠二〇二一年四月十三日书记员  胡 帅