陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0802民初10186号 原告：榆林城市投资房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区沙河路（市环保局**），统一社会信用代码：91610800661161792F。 法定代表人：郭子卫，该公司负责人。 委托诉讼代理人：史丕功，陕西富能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高利军，北京市中兆（西安）律师事务所律师。 被告：张志宁，女，1975年5月5日出生，汉族，陕西省米脂县人，小学文化，现住榆林市榆阳区榆溪雅园******，美容师，身份证号：6127281975********。 委托诉讼代理人：王志宁，叶小菊，陕西宇内律师事务所律师。 原告榆林城市投资房地产开发有限公司与被告张志宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理后，依法适用简易程序于同年10月22日公开开庭进行了审理。原告榆林城市投资房地产开发有限公司的委托代理人史丕功、高利军，被告张志宁及其委托诉讼代理人王志宁、叶小菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告榆林城市投资房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告按照合同约定支付剩余房款430111.2元及违约金146237.8元（违约金暂计算至起诉之日，要求计算至实际支付剩余房款之日），共计576349元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：出卖人榆林城市投资房地产开发有限公司和买受人张志宁于2013年12月3日签订了编号为YS0019376的房屋买卖合同，合同约定将榆溪雅园第20幢2单元0402室房屋出卖给被告张志宁，房屋建筑面积93.34平方米，房屋单价为每平米7680元，房屋总价为716851.2元，付款方式为银行按揭，张志宁自签订合同以后，支付房屋价款286740元，目前尚欠房屋价款430111.2元，出卖人多次催促被告按合同约定支付剩余房屋价款，被告既不按照合同约定办理按揭，也不及时支付剩余房款。现原告依据民事诉讼法第119条及双方签订的商品房买卖合同提起诉讼，请求买受人张志宁及时支付剩余房款，并依据合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定，买受人张志宁应按日向原告支付逾期应付价款万分之二的违约金，现原告诉至法院，请求维护其合法权益。 被告张志宁辩称，1、原告起诉被告未按照合同约定办理按揭，未及时支付剩余房款构成违约的诉讼请求不能成立。原告交付的合同标的系瑕疵商品，其有义务提供质量合格的商品。故对于该房屋买卖合同系原告违约在先，其诉求不应得到支持。2013年12月3日，被告向原告购买溪雅园20幢2单元402号房屋一套，双方签订《商品房预售合同》，该商品房于2014年交房，在入住后，被告发现房屋存在重大质量问题。一开始房屋内墙面出现多处细小裂痕，不久后裂痕越变越大，出现更多处裂缝。目前肉眼可观察到的裂缝主要有以下几处：房屋正门上方的裂缝（大约有一平米多）；客厅沙发背景墙呈现贯穿性的大裂缝（大约三米多）；卫生间上方多条裂缝（大约一平米）；小卧室的三面墙全都是裂缝（大约四十平米），其中有一条从上到下的大裂缝；主卧亦呈现多条纵横交错的裂缝。上述裂缝面积共达五十多平米（提供照片一组）。被告曾多次找原告、施工方、物业管理处等沟通协商处理，还向原告送达了书面房屋情况说明材料，但均未果。不仅被告房屋出现上述问题，该小区包括邻居401室在内的多家房屋也出现大量墙体裂缝的严重问题，各业主也曾多次与原告沟通协商解决，但均未得到任何回应。根据《合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”故案涉房屋建筑商应承担房屋质量保证责任，原告交付质量不合格的房屋，应当承担违约责任，其有责任对该房屋墙体裂缝进行维修与恢复，被告并未违约，也无需承担违约责任。 2、开发商未交付合格房屋，买受人有理由要求原告将涉案房屋墙体修复后再按合同履行办理按揭手续。《合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”案涉合同系双务合同，原告未交付合格房屋，被告有权进行抗辩原告先履行修复义务。双方签订的《商品房预售合同》中的第十三条明确约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。”现原告未提交合同约定的合格商品房已构成违约。被告有权行使同时履行抗辩权并要求原告先行修复房屋，被告在其履行责任后再按合同约定办理按揭手续。 综上所述，被告认为原告违约在先，其应先履行违约责任，对涉案房屋先行修复墙体，其后，被告才可按合同约定办理按揭手续。故原告诉求请求无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法利益。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据材料，即原告提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、预售许可证复印件各一份，本院依法予以确认并在卷予以佐证。对当事人有异议的证据材料，本院认定如下：1、原告提交商品房买卖合同、补充协议复印件各一份，用于证明原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《商品房预售合同》、《补充协议》，形式合法，内容系当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，为有效协议，对当事人双方均有法律约束力。被告未按时足额支付房款构成违约，应当一次性向原告支付剩余房款并支付违约金；被告张志宁对真实性无异议，证明目的提出异议，认为原告未交付合格的商品房屋，未对房屋进行修复，被告有权行使同时履行抗辩权，有权要求原告先行修复房屋。经查，该证据能够证明原、被告双方签订了《商品房预售合同》、《补充协议》，双方存在房屋买卖合同法律关系，本院依法予以确认。2、原告提交的收据三支、首付差额退款证明、交房流程会签表复印件各一份，用于证明购房款总价为716851.2元，被告向原告实际交纳购房款286740元，仍欠原告购房款人民币430111.2元未支付。现被告逾期拒不交纳剩余购房款的行为构成违约，原告诉请被告给付下欠房款430111.2元的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。被告张志宁对真实性无异议，对下欠房款无异议，证明目的提出异议，认为被告有权要求原告先行修复房屋，后支付下欠房款。经查，该证据能够证明购房款总价为716851.2元，被告向原告交纳购房款286740元，现下欠原告购房款430111.2元的事实，本院依法予以确认。3、原告提交的催交通知、张贴照片、公告复印件各一份，用于证明原告从2014年10月份开始，即通过电话、短信、张贴告知书、登报公告等方式要求本案被告交纳购房款，但被告拒不交纳，构成违约，原告依据双方签订的《商品房预售合同》第七条之约定，诉请被告承担违约金的请求合法合理，依法应予支持。被告张志宁对真实性无异议，证明目的提出异议，认为原告虽通知被告交纳房款，但是被告也向原告送达过房屋情况说明书，请求合理解决房屋问题。经查，该证据能够证明原告曾向被告主张过权利，对此事实本院依法予以确认。4、被告提交的照片七张、情况说明复印件一份、光碟一张，用于证明本案所涉房屋存在较大裂痕，属于房屋质量问题，原告未交付合格的房屋，2018年9月28日被告曾向原告送达过书面情况说明，原告未回复，也未对房屋进行处理。原告对真实性、关联性以及证明目的均提出异议，对被告提交的照片并不能显示是本案涉及的房产，而且根据原告提供的交房流程会签表能够清楚的表明房屋经过被告的验收且没有质量问题，被告在该会签表上签字确认，同时该组照片与本案审理的被告下欠购房款没有关联性。对被告提交的光碟也存异议，认为从光碟载明内容来看拍摄时间是2018年9月28日，被告称三年前向原告主张过房屋质量为虚假的事实，该视频是被告偷录，取得手段不合法，不能作为证据使用，且该证据与本案不具有关联性，本案审理的是被告是否下欠购房款，以及被告拒不支付购房款的行为是否构成违约，而不是房屋是否存在质量问题，若被告认为房屋有问题，可以另行起诉，不能是其不支付剩余房款和承担违约责任的理由。被告送达情况说明的对象也不对，李军并非原告的负责人，谈话中李军谈到被告房屋裂缝的原因不明，究竟是主体裂缝还是装修裂缝，不能确定。对被告提交的情况说明也存异议，认为原告未收到该份情况说明，该证据也无法显示，原告收到过情况说明；原告交付的房屋，被告已经确认验收合格，被告的抗辩理由不能够作为其不支付下欠购房款的依据；情况说明没有被告的签字、捺印，且情况说明是在原告向法院起诉后被告才形成的。经查，该组证据不符合证据的形式要件，本院依法不予确认。 本院经审理认定事实如下：2013年12月3日原告榆林城市投资房地产开发有限公司与被告张志宁签订了编号为YS0019376的商品房预售合同，合同约定：1、被告张志宁自愿购买原告开发的位于榆林市榆溪雅园第20幢2单元0402室的房屋，房屋建筑面积93.34平方米；2、房屋单价为每平米7680元，房屋总价为716851元；3、付款方式为银行按揭，在合同签订之日首付款该商品房总价的30%以上，余款必须五日内办理以万元为单位的整额按揭贷款，贷款不足部分由买受人于签订合同之日付清。贷款所发生的费用由买受人承担，因政策原因导致贷款不能实施或买受人不具备住房贷款条件以及按揭比例调整，买受人应当在接到出卖人通知五日内一次性现款付清剩余房款；4、逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；5、本合同履行过程中若发生与本合同有关的任何争议，双方当事人应协商解决，协商不成的，双方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼；合同还约定其他事项。合同签订后，被告张志宁向原告交纳购房款286740元，现仍拖欠原告购房款430111元。2014年9月17日，原告与被告签订了榆溪雅园（一期）补充协议，约定因原告交房延期，经甲、乙双方协商，原告在车位、契税、大修基金、物业费、采暖费、装修费等费用内以不超过房款总额14%的幅度给被告进行优惠，被告享受的优惠总额为100359元，抵充物业费后剩余77995元已退还给被告。2014年9月17日，原告与被告张志宁进行交房，双方签订了交房流程会签表。2014年10月15日，原告以公告形式张贴告知，要求包括被告在内的各业主一次性缴纳购房款或者办理按揭手续。2015年1月5日，原告向包括被告在内各业主以公告的形式再次张贴了催缴通知书，告知各业主应当于2015年3月31日前一次性付清购房款或者办理按揭贷款手续，逾期视为拒绝交纳购房款，将追究相关违约责任。2017年8月21日原告通过刊登榆林日报的方式再次督促被告付清购房尾款。上述事实有原告提交的证据及原告、被告当庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，原告榆林城市投资房地产开发有限公司与被告张志宁签订的商品房预售合同、榆溪雅园（一期）补充协议，均系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告未能按照合同约定办理银行按揭或支付剩余购房款已构成违约，应承担继续履行的违约责任，原告请求被告支付剩余房款430111元及以每日万分之二计算违约金的诉讼请求，本院根据原告的实际损失及法律规定，依法调整为剩余房款的10%即43011.1元，依法予以支持。被告辩称原告交付的房屋瑕疵故原告诉求不应得到支持之理由，因其提交证据不足以证明该主张，被告可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一条、第一百零七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效后五日内，由被告张志宁一次性向原告榆林城市投资房地产开发有限公司支付剩余购房款430111元及违约金43011.1元。 二、驳回原告榆林城市投资房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4780元，由被告张志宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  田欣鑫 二〇一八年十月二十六日 书记员  万强强