湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初6236号原告吴婷，女，1990年6月25日出生，汉族，住湖南省宁乡县，理人姚振鹏，男，1992年11月23日出生，汉族。被告被告湖南正旦置业有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道**软件中心大楼**。法定代表人曾红宇，董事长。委托代理人朱文文，国浩律师（长沙）事务所律师。委托代理人胡瑶，国浩律师（长沙）事务所律师。原告吴婷诉被告湖南正旦置业有限公司（以下简称“正旦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴婷的委托代理人姚振鹏、被告正旦公司的委托代理人朱文文、胡瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴婷向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同约定，为原告办理好不动产权证书；2、被告承担合同违约责任，按已付购房款每日万分之一赔偿原告共计6970元（计算至起诉之日），应计算至原告实际取得不动产权证书之日止；3、被告承担本次诉讼所有费用。事实和理由：原告于2015年8月19日与被告签订“麓山枫情”商品房买卖合同，并于2015年12月30日完成入伙交房。按照合同补充协议第三条约定，被告应在原告收房后的两年内为原告办理好相关房屋产权证件，即2017年12月30日前。合同签署后，原告如实履行了合同义务并支付了全部购房款。但被告无理由逾期办理原告的房屋产权证件。期间，原告多次与被告协商，但被告均拒绝。被告逾期办证的行为给原告造成了严重影响和损失。依据双方合同第十九条约定，被告未能如期办理房屋产权证，应当按逾期天数乘以每日已付购房款万分之一的违约金进行赔偿，自2017年12月31日计算至起诉之日应为6970元，后续违约金应计算至被告为原告办理好产权证书之日止。综上，根据双方合同约定及相关法律规定，被告行为已严重违反合同约定和法律规定，给原告造成了严重损害。现原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告正旦公司答辩要点：一、答辩人未违反双方合同中关于办理不动产权属证明的相关约定，依法不应承担违约责任。合同签订后，因国家政策调整，原房屋所有权证书及国有土地使用权证书被合并为不动产权证书，本案不动产权证书的办理时限应该适用合同中原国有土地使用权证书的办理时限。合同约定的国有土地使用权证书截止日的计算方法是交房后两年再加上365个工作日，本案的截止日期为2019年6月20日，至今尚未期满。答辩人一直在为业主积极办理不动产权证书，确保在合同约定的时限内完成办理手续，因部分业主提供的身份证届满，导致办理过程延误。综合各方面因素，答辩人不应承担违约责任。二、合同约定的违约金标准过高，应予以调低。答辩人已按照合同约定的期限向被答辩人交付房屋，被答辩人的主要合同目的已经实现，未能按期办证不会给被答辩人造成实际损失。合同约定的日万分之一的标准也显著高于长沙地区两级法院近年来类似案件的裁判标准。三、答辩人一直想方设法推进办证进程，答辩人承诺，无论合同约定的办理期限是否期满，答辩人一定想尽办法办理好不动产权证书，绝不推卸该承担的责任。经审理查明：2015年8月19日，原告吴婷与被告正旦公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件。原告吴婷购买了被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，房屋总价款340480元。该合同第十条关于交付时间及条件的约定为：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十九条关于产权登记的约定为：自本合同生效之日起90日个工作日内，买卖双方应向长沙市住房和城乡建设委员会申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后300个工作日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请初始登记。取得栋产权证后100个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。附件五合同补充协议第三条约定：买受人委托出卖人办理产权登记手续，出卖人自2015年12月31日起（2015年12月31日以后收房的，自收房之日起）两年内向买受人发放产权证明。合同签订后，原告吴婷向被告正旦公司支付了上述1507号房屋购房款，并支付了产权登记费、国土证费用、预告登记费及相应的契税、印花税等费用。2015年12月30日，被告正旦公司向原告交付了涉案房屋。2018年8月6日，被告为原告所购房屋办妥不动产权证。另查明，1、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。2、原、被告双方均认可产权登记手续的办理期限应以合同补充协议第三条约定的时间为准。上述事实，有当事人的当庭陈述及原告提供的《长沙市商品房买卖合同》、税收缴款书，被告提交的收据、合同审批表、不动产权证书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已经履行了交付房款、办理权属证书等费用的义务，被告在2015年12月30日向原告支付了房屋。根据合同第十九条“出卖人在交付商品房后300个工作日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请初始登记。取得栋产权证后100个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。”及补充协议第三条“买受人委托出卖人办理产权登记手续，出卖人自2015年12月31日起（2015年12月31日以后收房的，自收房之日起）两年内向买受人发放产权证明。”的约定，因原、被告双方均认可产权登记手续的办理期限应以合同补充协议第三条约定的时间为准，因此，被告应在2017年12月31日前为原告办妥所购商品房的所有权证及国有土地使用权证。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，虽然长沙市城区不再发放房屋所有权证和国有土地使用权证，但被告仍应当承担为原告办理不动产权证的义务。对此，被告提出双方合同补充协议第三条约定应仅指办理房屋产权证的时间，办理不动产权证的时间应根据合同第十九条约定适用国土证办理的时限。本院认为，双方合同第十九条已经对于办理房屋产权证及国有土地使用权证的时间根据办证的流程进行了明确约定，现双方在补充协议中再次对办理“产权登记手续”问题进行约定，且根据交易习惯，该格式条款系由被告所提供，因此，该“产权登记”应理解为对办理涉案房屋权属证书登记的约定，而并非单指房屋产权证书，对被告的上述抗辩本院不予采纳。现被告实际于2018年8月6日为原告办妥不动产权证书，故被告存在违约行为，应当承担支付违约金的违约责任。对原告提出要求被告办理不动产权证书的诉请，因被告已实际履行完毕，本院不再进行处理。对原告所主张的违约金，被告提出原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付从2018年1月1日起至涉案房屋权属证书实际办妥之日即2018年8月6日止的违约金3694元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、被告湖南正旦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴婷一次性支付违约金3694元；二、驳回原告吴婷的其他诉讼请求。如果被告湖南正旦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告湖南正旦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖和平二〇一八年十月十日法官助理唐佩书记员廖若莎