江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初5344号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行，住所地：江西省宜春市宜春北路**。统一社会信用代码：91360900669791203T。负责人：张国干，行长。委托诉讼代理人：褚涵，男，系中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行职员。委托诉讼代理人：张志军，系江西鸿韵律师事务所律师。被告：巢红建，男，1965年1月22日出生，汉族，宜春市宜丰县人，自由职业，家住宜春市宜丰县。被告：程琼,女，1966年7月18日出生，汉族，宜春市宜丰县人，自由职业，家住宜春市宜丰县。被告：宜春碧桂园投资有限公司，住，住所地：宜春市宜阳大道**一社会信用代码：913609000634854128。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：张青，女，系宜春碧桂园投资有限公司职员。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行（下称原告）与被告巢红建、程琼、宜春碧桂园投资有限公司（下称宜春碧桂园）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张志军、褚涵、被告宜春碧桂园委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼，被告程琼、巢红建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》。2、由被告巢红建、程琼向原告偿还借款本金409616.12元，利息、罚息3498.93元（时间截止至2018年8月2日），合计人民币413115.05元；自2018年8月3日以后的利息、罚息，按照借款合同约定计算至借款本息全部清偿之日止。3、原告对被告巢红建、程琼提供的抵押物的折价款，或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿权。4、被告宜春碧桂园对上述债务承担连带偿还责任。5、本案诉讼费由被告程琼、巢红建承担。事实和理由：2013年11月29日，被告巢红建、程琼因购房急需资金而向原告借款500000元，双方签订了《个人购房借款及担保合同》，借款期限204个月。二被告提供所购房屋进行抵押担保，被告宜春碧桂园对该笔贷款本息承担阶段性连带保证责任。尔后，原告向被告巢红建发放贷款500000元，履行了合同义务。自2018年6月以后，被告巢红建未按时归还借款及利息，构成了违约。直至起诉日，被告宜春碧桂园未给被告巢红建办理房屋所有权证。依据合同的约定，原告有权宣布该笔贷款立即到期。为此，原告请求法院支持其全部诉讼请求。被告宜春碧桂园辩称：我公司对被告巢红建连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任，对除此之外的贷款本金及利息、罚息，应先对预抵押权进行优先受偿，不足部分由我公司承担连带清偿责任。其理由如下：1、根据我公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》（下称按揭协议）约定，双方签订的《个人购房借款及担保合同》与按揭协议不一致，以按揭协议约定为准。按揭协议约定原告在购房者连续未支付四期贷款本息后应书面通知我公司，但事实上原告并未履行通知义务，故我公司对被告巢红建从2018年10月（含当月）起的贷款利息、逾期利息等费用不承担连带保证责任。2、我公司根据按揭协议约定被告巢红建已与原告办妥了抵押权预告登记，原告应该对除上述贷款利息等费用以外的贷款本金、利息及罚息优先处置抵押物，如有不足部分才能向我公司请求承担连带清偿责任。3、从最高人民法院司法判例中说明因购房者怠于办理抵押登记，法院应判决在预售商品房已办理抵押预告登记的情况下由购房者配合办理抵押登记，完成办理或逾期办理抵押登记时，银行就房屋享有优先受偿权。本案中，涉案房屋未办理房屋他项权证的原因在于被告巢红建、程琼怠于缴交契税，我公司与原告均无过错，其实质属于被告巢红建、程琼为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应视为原告行使优先受偿权的条件已成就。被告巢红建、程琼既未作出答辩，也未参加本案一审庭审。原告为证明其诉讼请求依法提交了如下证据：原告营业执照、负责人证明书及被告身份信息、商品房买卖合同、《个人购房借款及担保合同》、《按揭业务担保合作协议》、个人贷款放款单、个人贷款（手工）借据、银行系统还款明细表及欠款明细记录等。被告宜春碧桂园为证明其辩称事实，提交如下证据：《按揭业务担保合作协议》、中国建设银行股份有限公司福州城北支行与周文娟等借款合同纠纷上诉案例材料。本院对原告提交的上述证据和被告提交的证据予以确认，并在卷佐证。经审理查明，本院确认如下法律事实：1988年10月31日，被告巢红建、程琼在宜春市××乡人民政府办理了结婚登记。2013年10月期间，被告巢红建、程琼因购买被告宜春碧桂园开发的坐落在宜春市××水蓝天××单元××室而向原告申请借款，并自愿同意将该房屋提供抵押担保。同年11月29日，原告与被告巢红建、程琼、宜春碧桂园共同签订了《个人购房借款及担保合同》（编号：36007005113114447825号）。该合同主要内容为：1、借款金额人民币500000元。2、借款期限204个月（自2013年11月29日至2030年11月29日止），实际放款日与到期日以借据为准。3、贷款利率和罚息利率：（1）贷款发放前，基准利率调整适用新的基准利率，并按照中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率浮动比列重新确定贷款利率；自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始执行新的利率。（2）借款人（指被告巢红建、程琼）未按合同约定日期、金额偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收30%确定。借款人未按合同用途使用的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。如贷款利率按合同约定进行调整，自调整之日按新调整利率计算罚息和复利。4、借款担保：被告宜春碧桂园承担阶段性连带责任保证，即其对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的费用等费用承担连带保证责任，但被告宜春碧桂园在与原告要求的合理时间内办妥抵押登记手续，并交付给原告，其对被告巢红建之后到期的借款债务免除保证责任。5、违约责任：借款人连续三个月，或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约行为，原告有权采取一种或几种措施救济，即停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款本息，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任，解除合同等。合同签订后，原告于2013年11月29日向被告巢红建发放贷款500000元。双方在《个人贷款借据》中约定借款执行年利率7.105%，借款期限120个月（即2017年3月1日至2027年3月1日），采用等额本息的还款方式还款。尔后，被告巢红建偿还借款本金15667.87元，利息、罚息15555.17元。自2018年5月以后，被告巢红建未足额偿付当期借款本息。截止至2018年8月2日，被告巢红建尚拖欠原告借款本息合计人民币413115.05元。尔后，原告经催收欠款未果。为此，原告诉讼至本院。另查明：2013年9月22日，原告与被告宜春碧桂园签订了《按揭业务担保合作协议》（编号：行2013年012号）。该协议主要内容为：1、乙方（下指宜春碧桂园）开发兴建宜春碧桂园项目，甲方（指原告）对乙方的项目一期（1#至8#）住宅的购房者提供相关抵押贷款业务；2、保证：乙方的不可撤销连带责任保证范围为购房者与甲、乙方签订的借款合同项下的未清偿的全部借款本金和利息、罚息、复利及为实现债权而支付的费用；3、保证期限：自甲方将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。如甲方没有在乙方书面通知中注明的日期到达国土房管部门而导致逾期办理或无法办理《房地产他项权证》，乙方的保证期限至甲方收到乙方书面通知起第五个工作日止。4、若购房者连续未支付四期贷款本息，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的第十五个工作日内以书面形式通知乙方；甲方逾期书面通知乙方的，乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。若乙方未收到甲方书面通知之日起的五个工作日内书面通知甲方的，且购房者所购房产已办妥预售商品房抵押预告登记，并且当地具备起诉拍卖期房条件的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的六十天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。若甲方未在上述期限内起诉的，则乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。5、其他事项：在本协议生效后，甲、乙方与购房者应共同签订由甲方提供格式版本《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，不管其内容有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有加重乙方的合同责任等，或对乙方承担责任约定不明确的，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款予以履行。原告与被告巢红建在宜春市房地产管理局办理了抵押预告登记。自被告巢红建逾期未偿还借款本息开始至本案诉讼期间，被告宜春碧桂园未收到原告的书面通知。截止至2018年9月27日，被告巢红建已归还借款本金90383.89元，利息、罚息116208元；尚拖欠原告借款本金409616.11元，利息、罚息6618.11元，合计人民币416234.23元。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约足额向被告巢红建发放借款，履行了其合同义务。借款期限内，被告巢红建未偿还当期借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据合同约定要求被告巢红建偿付全部借款本金及利息、罚息，理由充分，本院予以支持。虽然，原、被告签订的合同期限尚未届至，但是，被告巢红建的违约行为明确表示其不履行合同约定义务，从而导致原告单方解除合同的条件成就，故原告提出解除合同的要求，符合法律规定，本院予以支持。被告巢红建为履行借款合同义务而提供房屋进行抵押担保，并办理了抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，因被告巢红建对涉案房屋尚未取得房屋所有权证并未完成现实物权的本登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，这表明原告对涉案房屋享有的请求权，在符合登记条件进行房屋所有权登记，并办理房屋他项权登记后，原告才真正地享有对涉案房屋的优先受偿权。故原告对被告巢红建的抵押房屋尚不能享有现实的抵押权，目前尚未享有对拍卖、变卖涉案房屋所得款项优先受偿权。原告的此项请求于法无据，本院不予支持。被告宜春碧桂园与原告签订的《按揭业务担保合作协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。双方明确约定在被告巢红建连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的第十五个工作日内，原告应该以书面形式通知被告宜春碧桂园，但是原告没有尽到书面通知义务，故被告宜春碧桂园辩称从2018年10月（含当月）起的贷款利息、罚息等费用不承担连带保证责任，理由充分，本院予以支持。但是，原告在按揭协议约定中明确承诺被告宜春碧桂园对被告巢红建的其他债务应该先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向被告宜春碧桂园请求承担连带清偿责任，该条款是对宜春碧桂园所承担的阶段性还款义务与处置抵押物先后顺序的约定，故被告宜春碧桂园的该项辩称理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，被告宜春碧桂园承担保证责任后，有权向被告巢红建进行追偿。被告巢红建、程琼未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行与被告巢红建、程琼、宜春碧桂园投资有限公司于2013年11月29日签订的《个人购房借款及担保合同》。二、限被告巢红建、程琼于本判决生效后三日内一次性偿付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行借款本金409616.11元，利息、罚息6618.11元（时间截止至2018年9月27日），合计人民币416234.23元；自2018年9月28日以后的利息、罚息（按照双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计算至借款本息全部付清之日止），由被告巢红建、程琼予以偿还。三、被告宜春碧桂园投资有限公司对被告巢红建拖欠原告的借款本金409616.11元及利息、罚息（按照双方原签订的《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计算至2018年9月30日为止）的还款义务承担连带清偿责任。被告宜春碧桂园投资有限公司承担保证责任后，有权向被告巢红建追偿。如被告巢红建所提供的坐落在宜春市碧桂园水蓝天5栋2单元2004室抵押房屋办理房屋所有权证或房屋他项权证后，被告宜春碧桂园投资有限公司所承担的阶段性还款义务范围限定在核减依法处置抵押物清偿的债务后的不足部分义务。四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7497元，减半收取计人民币3748.50元，由被告巢红建、程琼、宜春碧桂园投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 员  李 琼二〇一八年十月二十九日代理书记员  陈皓玥法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。