广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9753号上诉人（原审原告）：吴朝养，男，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：黄燕玲，广东星英律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈进元。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所实习律师。上诉人吴朝养因与上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司（以下简称太保公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初2023号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴朝养上诉请求:1.变更一审判决第一项为太保公司向吴朝养支付逾期交付7栋605、606房违约金，自2017年10月1日起计算至2018年1月10日共47000元，并自2018年1月11日起继续计算7栋605房逾期交楼违约金，计算至该商品房已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用、实际交楼之日止，违约金以已付房价款万分之五按日计算；2.本案一、二审诉讼费用由太保公司负担。事实和理由：一、一审判决对部分事实查明不清，以主观推断定案。首先，一审判决以吴朝养在诉讼请求的事实理由部分未提及其中一套房未安装排烟管道及废水管，推断吴朝养并非在意该废水管及排烟道的存在与否。一审法院该认定为其主观推断，无事实依据。2018年1月10日太保公司陆续向各位业主发出收楼通知书，建议各位业主于2018年1月12日至15日前去收楼，但截止到本案立案为止绝大部分双证业主还未收楼，也未开始装修。因假烟囱及假废水管外观与真烟囱、真废水管无异，因此业主根本不知假烟囱和假废水管问题。直至2018年2月底，双证业主才知假烟囱、假废水管的存在。可见本系列案立案在先，发现假烟囱、假废水管在后，一审庭审中代理人亦多次强调假烟囱、假废水管问题，甚至就此问题与法官到现场查勘，但一审法院仅以吴朝养在诉讼请求、事实理由中未提及相关事宜就认定吴朝养不在意，无事实依据。其次，一审法院认为吴朝养无证据证明太保公司在合同之外有向吴朝养承诺按样板房样式整改后再交付吴朝养。实际上，吴朝养于一审阶段曾提交录像视频，证明太保公司曾在售楼部向业主承诺过免费按样板房整改。二、一审判决无视本案《商品房买卖合同》条款，且判决理由及逻辑前后矛盾，应予改判。一审法院以建设部门规定不允许开发商及业主将相邻墙面打通改建成一套房为由，认定吴朝养要求太保公司将两套房打通成一套房无事实与法律依据。其后却认定吴朝养认可样板间装饰及设施，并希望购买后参照整改成一套使用，而样板间有一套房不存在排烟道及废水管，该套房中厨房改建为茶水间，继而推理出吴朝养并非需要相应排烟道及废水管，只是在房屋打通请求无法得到支持后退而求其次的策略。一审法院上述认定和推理置《商品房买卖合同》于不顾，逻辑错乱。首先，根据《商品房买卖合同》附件二装饰、设备标准第6点约定，厨房应配备烟道。同时，《住宅建筑规范》(GB50368-2005)第9.4.3明确规定，住宅建筑应设置排烟道，事实上，上述房屋厨房内的排烟道均是虚假，其材料明显不符合消防标准，同时排烟道上下不贯通，无排烟功能。案涉合同为太保公司提供的格式合同，太保公司在提供样板房给吴朝养参考并承诺按样板房交付的同时，又在合同内约定房屋配备烟道。太保公司作为合同条款制定方，出具条款时应明确自身合同义务，既然太保公司出具了该条款并盖章确认，就应遵守合同约定。其次，根据建设部门规定，业主不能将相邻墙面打通而改建成一套房，因此业主有权要求太保公司按合同约定按两套独立房屋交付并支付违约金，太保公司于一审期间亦认为两套房屋系两个独立合同，一审法院将案涉7栋605房违约金仅计算到2018年1月10日不合法、不合理。该房屋违约金应按合同约定，按日万分之五计算至太保公司整改至符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用、实际交楼之日止。三、一审判决对在商品房买卖合同关系中处于弱势地位的吴朝养极不公平，助长太保公司虚假宣传、随性违约等违法行为。案涉合同为格式合同，太保公司提供样板房并承诺按样板房格局交付，最后签订的书面合同却约定样板房仅供参考。样板房为房屋的实物参照，无论太保公司最初有无承诺按样板房格局交付，作为普通消费者的业主在开发商没有明示的情况下，会认为样板房格局与交付房屋格局一致，否则作为合同提供者的太保公司应将这一免责、限责的重大条款如实告知吴朝养。本案中，样板房仅供参考的相应条款并未被加黑加粗，也无证据证明太保公司已履行了提示义务。样板房、案涉合同由太保公司提供，房屋规划设计由太保公司确定，在样板房与案涉合同、房屋规划不一致情况下，不良后果由吴朝养承担，有失公平。在将两套房屋打通改建成一套违法的情况下，吴朝养要求太保公司按合同约定交付两套独立房屋却被一审法院驳回。一审法院在明知太保公司已明显违约情况下仍作出如此判决，对吴朝养极不公平，变相支持开发商虚假宣传、随性违约行为。太保公司答辩称，第一，双方签订的商品房买卖合同明确相关交付房屋的图纸，交付标准是严格按照商品房买卖合同所附图纸交付。太保公司只能按规划报建要求按图纸进行施工及交付，房屋的使用与装修风格太保公司无权干预。对于吴朝养所述补充协议中的条款属格式条款应属无效的问题，吴朝养在签订商品房买卖合同时，明知其购买两套房屋，样板间的展示及装修不同，不可能满足各业主需求，且太保公司从未承诺过按样板间进行交付。实际上，吴朝养提出改建房屋的主要目的在于高额违约金，不利于双方继续履行合同，太保公司是按照商品房买卖合同中所约定的进行交付，不存在将两套房屋打通来交付的义务，业主可以根据自己的实际需求进行装修与使用。第二，关于违约金，与太保公司上诉意见一致。2017年11月22日环保部根据修订条例发布了建设项目保护环境暂行办法，在受行政规章及条例影响下所有部门是不办理环境验收的，上述政策变更属不可抗力，商品房买卖合同补充协议第4点第1条对此有所约定。上述政策变动对太保公司违约责任的适用与条件造成重大影响，在2017年10月至2017年11月期间，受政策影响环评验收全部暂停受理，根据商品房买卖合同第10条第1项及补充协议第4点第1条，扣除该期间后违约金应该变更为日万分之三且相应减少该期间的违约金。第三，一审判决酌减违约金部分明显过低，对于违约金，一审判决在考虑市政及政策变更的情况下仅调低一点，没有认同不可抗力因素，计算违约金的基数错误。太保公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法驳回吴朝养要求太保公司支付延期交楼违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由吴朝养负担。事实和理由：一、城镇污水管网铺设不到位导致太保公司无法通过竣工环境保护预验收属不可抗力因素影响，一审判决认为该因素不属不可抗力因素影响，并且因未提前30日通知吴朝养，免责条款不生效，属认定事实及法律适用错误。第一，一审判决对佛山市顺德区环境运输和城市管理局（以下简称顺德区环运局）于2017年2月15日出具的《关于房产建设项目预验收有关问题的告知函》（以下简称告知函）理解有误。该告知函明确，根据顺德区人民政府发布的顺府办函[2016]149号文件要求，顺德区环运局自2017年1月1日起对不符合环评审批文件要求，未落实所有环境污染治理措施的房产类建设项目（包括未按环评要求接入城镇污水管网将污水送至城镇污水处理厂处理的新建房产项目），将不再出具《预验收意见书》（即不予通过验收）。同时该函明确，由于区、镇（街道）两级政府在“招拍挂”土地出让时就已经承诺房产类项目的生活污水在项目竣工和销售前完成介入市政管网，届时有可能存在部分房地产项目因上述原因不能在国土城建部门办理竣工验收备案手续的问题。有鉴于此，希望各污水处理厂以及配套管网建设责任单位加快污水收集管网建设，避免出现房地产项目因污水不能接入城镇管网送城镇污水处理厂处理而导致无法办理后续手续或受到行政处罚的问题。导致太保公司无法通过环评验收的原因在于项目辖区内并未铺设市政污水管网，无法按照上述告知函的要求完成污水接驳至污水处理厂，属不可抗力影响。第二，一审判决认为与太保公司相邻的悦星花园及万科水晶城花园通过自建污水处理设施通过环境保护预验收，认定并非只有通过接入市政污水管网处理污水才能通过环境保护预验收，通过自建设施将污水排入河涌也可通过环保验收，进而认定太保公司提出不可抗力抗辩事由不成立。太保公司严格按照区政府部门验收要求执行验收工作，受制约于污水管网铺设不到位问题无法通过验收，属受制于客观因素及不可抗力影响，太保公司不应承担如此重大违约责任。竣工环境保护验收标准应根据每个小区具体情况包括地理位置、治理措施、是否有人居住（处于运营期）等考虑，其它小区如何通过竣工预验收与太保公司所在小区并无直接关联。一审判决以此类推太保公司应有其它途径解决验收问题，没有任何事实及法律依据。第三，关于不可抗力条款是否生效问题，本案中污水管道铺设不到位因素持续，为此太保公司一直与政府部门积极沟通以期解决。在太保公司努力无果的情况下于2017年9月15日向所在陈村镇企业服务中心反映该问题，经企业服务中心与顺德区环运局、规划局、11号线施工方沟通回复，因项目至污水处理厂的主污水管网与地铁11号线交叉重叠，污水管网铺设仍在协调当中，但预计2017年内无法完成铺设。一审判决认为太保公司于2017年6月6日已知政策有所变更，却于2017年9月20日才通知业主无法交楼继而认定不可抗力条款不生效是属事实认定及法律适用错误，与不可抗力通知生效及为了避免扩大对方损失的设定初衷相违背。在交楼期限即将届满且经太保公司最后努力得到污水管网无法完成铺设答复的情况下，太保公司于2017年9月20日向吴朝养函告上述不可抗力事由，并告知吴朝养自2017年10月1日起新环保验收政策将会发生变更，可期解决相关污水管网配套不到位导致无法验收问题。太保公司已依法通知吴朝养，履行了受不可抗力影响无法按时履行合同的通知义务，并且实际上也无扩大吴朝养损失的行为，该不可抗力的抗辩理由合法生效。二、环评政策变动导致太保公司受不可抗力影响期间应扣除并且适用的违约金标准应当变更。2017年10月1日《国务院关于修改的决定》开始施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门验收改为建设单位自主验收，受上位法影响，顺德区政府关于环评验收的政策文件失效（顺府办函[2016]149），相关环评审批制变更为备案制。2017年11月22日环保部根据上述《建设项目环境保护管理条例》发布《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》，对验收程序和内容作出相关规定，相关建设项目的环保验收工作才得以恢复。因此，暂不论太保公司是否受到管网铺设不到位的不可抗力因素影响，在2017年10月1日至11月22日期间，受政策变动影响全国所有建设项目均无法办理环境保护验收工作，该期间应纳入太保公司受不可抗力影响期间，扣除该期间违约金且违约金标准也应变更为日万分之三。事实上，太保公司在政策变动后第一时间按政府部门要求落实最新环评备案措施，并取得竣工验收，考虑实际工作需求，政策变动后自2017年10月1日至太保公司通知交楼期间均应纳入受不可抗力影响期间。三、一审判决违约金计算时间有误且适用标准过高，未充分考虑太保公司受管道铺设不到位影响的客观事实，亦未扣除不可抗力期间影响，对太保公司有失公允。吴朝养答辩称，吴朝养一审已经提交陈村镇政府于2015年发送通知予案涉楼盘，告知3年内市政管网仍不能铺设完成，因地铁施工原因排污管网一直不能铺设，太保公司作为专业机构应能够预见该问题，也应有解决方案。关于该问题，陈村镇政府于2016年12月26日在其官方网站上发布过相关报告表，该文件也明确太保公司属自建污水处理厂，与太保公司上诉状中提到的2017年2月15日出具的关于房产建设项目的验收问题告知函能对应，对不符合环评要求的及未落实验收的所有房产项目不予验收。太保公司提交的证据也不能显示出环评外的项目于2018年9月30日前符合验收标准，实际上，太保公司交付的房屋存在质量问题，如一部分已收楼房屋走廊出现瓷砖脱落，请求二审法院支持吴朝养上诉请求。吴朝养向一审法院提出诉讼请求：1.太保公司按样板房、销售宣传单及销售承诺将本案两套房屋打通、整改成一套房屋；2.太保公司向吴朝养支付逾期交房违约金58732.5元（以已付房价款的日万分之五计算，自2017年10月1日起暂计至2018年1月31日，此后计至太保公司将已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给吴朝养之日止）；3.太保公司承担案件诉讼费用。一审法院查明：2016年3月5日，吴朝养与太保公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：吴朝养购买太保公司开发的佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会赤花白陈路1号太平洋国际花园7栋605、606房，建筑面积分别66.62平方米、55.76平方米，购房款分别为579293元、375707元；太保公司应于2017年9月30日前，将已办理竣工验收备案手续的商品房交付吴朝养使用，但因遭遇不可抗力的因素，且太保公司在发生之日起30日内告知吴朝养的，太保公司可根据实际影响时间予以延期；太保公司逾期交房不超过90日，太保公司自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之三支付违约金，合同继续履行；太保公司逾期交房超过90天的，吴朝养有权选择继续履行合同或解除合同，如吴朝养选择继续履行合同的，太保公司自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之五支付违约金；本合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生变动或配套工程不到位、法律法规变化、政府主管机关的命令、测量机构原因导致误差等非出卖方可预见、可控制可避免的事件；因不可抗力导致出卖人无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人有权相应顺延交楼日期或顺延履行相应的合同义务；出卖人制作的一切项目推广宣传及广告资料、建筑模型、户型图、样板房等，只供买受人参考，不属于出卖人要约及承诺，亦不能成为买卖合同的组成部分。买受人已亲临现场了解并认可该商品房状况（包括但不限于设计、户型及配套设施等）及其周边环境，对样板间所展示的非交楼标准已经清晰并了解，同意不以对上述现状有异议而退房或拒绝收楼。合同签订后，吴朝养支付约定的购房款项。2017年2月15日，顺德区环运局向各镇人民政府、街道办事处、区国土城建和水利局发出一份通知，明确相关要求：“在2016年12月底前，对已建成房地产建设项目需接驳市政污水管网尽快申请建设项目竣工环保验收，如房地产项目逾期不申请验收或验收不通过，我局将严格按相关法律法规予以查处。”2017年5月3日，太保公司向顺德区环运局提出竣工环境保护预验收申请，顺德区环运局以项目存在运营期污水不能排入生活污水处理厂集中处理为由，不同意其通过竣工环境保护预验收。2017年6月29日，太保公司向陈村镇国土城建和水利局反映因项目周边的市政排污水管道仍未铺设到位，导致案涉项目无法通过验收，要求政府部门解决。陈村镇国土城建和水利局回复：“年前我镇对二期截污管网进行规划和报建时，因地铁7号线、11号线规划控制的影响，太鼎公司周边的污水管网没有批复，现正在积极沟通协调，争取早日批复，早日动工建设。”2017年8月14日，太保公司再次向陈村镇国土城建和水利局反映市政排污水管道仍未铺设到位的问题。陈村镇国土城建和水利局回复：“因该公司至污水处理厂的主污水管网与地铁11号交叉重叠，目前我局正与区规划部门、地铁**线等单位协调，预计该段污水管网的建设在2017年内难以完成。”2017年9月20日，太保公司向业主邮寄延迟收楼的通知书，说明因环评未能通过，无法办理竣工验收，不能按合同约定的时间交楼。2017年10月1日，《国务院关于修改的决定》开始施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门改为建设单位自主验收，相关环评审批制变更为备案制。此时，太保公司根据区政府的要求，自行建设配套环境保护措施，并于2018年1月9日通过竣工备案验收，太保公司于当日向业主寄出收楼通知书，吴朝养于2018年1月10日收到收楼通知书。另查明，陈村镇人民政府于2016年12月26日在官方网站发布一份《建设项目环境影响评价文件审批-报告表》，在该份文件第三十六条规定：建筑面积十万到二万平方米的房地产开发、宾馆、酒店、办公用房项目，污水不能进入集中污水处理厂统一处理的，必须明确项目要自建污水处理厂对产生的污水进行处理，达标排放。再查明，与案涉小区相邻的另一小区悦星花园通过自建污水处理设施，向顺德区环运局申请环境保护预验收，该局于2017年7月21日对该小区进行了环境保护预验收，并获得了通过。另一同样受地铁建设影响而未有将污水接入市政污水管网的小区-万科水晶花园，也是自建污水处理设施，并于2017年9月22日进行网上公示，进而通过了环境保护预验收。又查明，一审法院在本案审理过程中，对案涉的两套房屋现状进行现场勘查，查明太保公司在上述两套房屋的中间开了一道门，案涉两套房屋中只有一套房屋有配备厨房排烟管道及废水管道。一审法院认为，吴朝养与太保公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，未损害国家、集体和他人权益，该合同合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。按照合同约定，太保公司应在2017年9月30日前将竣工验收的房屋交付给吴朝养，但其取得竣工验收备案手续的时间是2018年1月9日，2018年1月10日才向吴朝养发出收楼通知书，此时距合同约定的应交付的时间已超过三个月之久。太保公司抗辩称此系因政府未有在辖区内铺设市政污水管网，无法按照政府文件的要求完成污水接驳至污水处理厂，属于不可抗力的影响。但根据双方在合同中的约定，太保公司在得知存在不可抗力因素且太保公司在发生之日起30日内告知吴朝养的，太保公司可根据实际影响时间予以延期。本案中，太保公司最迟于2017年6月6日已知政策有所变更，但其于2017年9月20日才通知业主无法在约定的时间交楼。即使存在太保公司所称的不可抗力的因素，其也没有在发生之日起30日内告知吴朝养，故该条款并未依法发生效力。其次，与太保公司相邻的另一小区悦星花园于2017年7月份通过自建污水处理设施，并通过了环境保护预验收。另一受地铁施工影响而未有将污水接入市政污水管网的万科水晶花园，也是自建污水处理设施于2017年9月底通过了环境保护预验收。证明处理污水的方法并非只有通过接入市政污水管网才能通过环境保护预验收，通过自建污水设施将污水处理达标后才排入河涌也是可以的。太保公司未有发挥主观能动性，根据情况的变化而采取相应的措施，导致如今迟延交楼的局面。故对于太保公司称该情况属于不可抗力，其不应承担逾期交楼的违约责任的抗辩，一审法院不予采纳，其仍需承担向吴朝养支付逾期交楼违约金的责任。根据双方合同的约定，逾期交付的时间超过90天的则从应交付房屋的次日按照日万分之五的标准计算。对此一审法院认为，违约金在具有补偿性的同时还具有惩罚性，为维护合同的稳定性且更大程度尊重当事人的意思自治。具体到本案，确实是因市政建设的原因，导致太保公司未能及时通过环境保护预验收而无法获得竣工验收备案手续，将全部过错都归结于太保公司亦有失公允。故一审法院从太保公司的过错方面、政策变化的影响及结合本案中房屋用途等各种因素综合考虑，对违约金进行调整，酌情支持吴朝养违约金为47000元。至于吴朝养认为太保公司没有按样板间房的布局将本案涉案房屋两套房打通、整改成一套房，所以拒绝收楼，并要求太保公司将两套房打通整改成一套房。对此，一审法院认为，双方在合同中约定，出卖人制作的一切项目推广宣传及广告资料、建筑模型、户型图、样板房等，只供买受人参考，不属于出卖人要约及承诺，亦不能成为买卖合同的组成部分。买受人已亲临现场了解并认可该商品房状况（包括但不限于设计、户型及配套设施等）及其周边环境，对样板间所展示的非交楼标准已经清晰并了解，同意不以对上述现状有异议而退房或拒绝收楼。太保公司提供样板间向购房者开放参观，其用意系向购房者展示购房者在购买了相邻的两套房时其可参考样板房的设计风格进行改建。其次，吴朝养没有证据证明太保公司有在合同之外有向吴朝养承诺按样板房的样式整改后再交付予吴朝养。再次，根据建设部门的规定，并不允许开发商及业主将相邻的墙面打通而改建成一套房。故吴朝养请求太保公司将两套房打通成一套房并无事实与法律依据，一审法院不予准许。而吴朝养据此理由拒绝收楼，一审法院不予采纳。此外，吴朝养认为其中一套房没有安装排烟道和废水管，亦不符双方约定的交付标准，太保公司亦应按国家标准、合同约定的装饰和设备标准整改好才能交楼。对此，一审法院认为，首先，吴朝养在参观了样板间后，购买了相邻的楼房，并向一审法院起诉要求将两套房打成一套房使用。此可以证明吴朝养认可样板间的装饰及设施，希望购买后参照整改成一套使用，而样板间中有一套房是不存在排烟道及废水管的，该套房中的厨房改建为茶水间。其次，吴朝养在诉讼请求及事实理由中并未提及其中一套房未安装有排烟道及废水管，由此推断出吴朝养并非在意该废水管及排烟道的存在与否。从以上可以推断出，吴朝养实际上并非需要该房间安装排烟道及废水管，而是在其假设其将房屋打通的请求无法得到支持后，退而求其次请求支付违约金的一个策略而已。故一审法院对于吴朝养以案涉房屋无安装排烟道及废水管而拒绝收楼的理由不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、太保公司应在判决发生法律效力之日起十日内向吴朝养支付逾期交付房屋违约金47000元；二、驳回吴朝养的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取634.16元，由吴朝养负担34.16元，太保公司负担600元。二审期间，吴朝养向本院提交2018年10月15日的视频一份，拟证明截止2018年10月15日止部分业主房屋处于既非一套房又非两套房的状态，房屋存在假烟道问题，烟道不连通。太保公司对吴朝养提交的证据的真实性不予确认。经审查，该证据与本案的实体处理不具有直接关联性，本院不予采信。二审期间，太保公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.太保公司应否向吴朝养承担逾期交房的违约责任；2.太保公司应支付违约金的具体数额问题。关于争议焦点一。《商品房买卖合同》第九条约定：“甲方（太保公司）应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方（吴朝养）使用。但因遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知的，甲方可根据实际影响时间予以延期。”根据上述约定可知，以不可抗力主张延期交楼的，除需存在不可抗力的事实外，还需在该事实发生后30日内履行告知义务。本案中，太保公司主张因配套的市政污水管网未建设完成，属不可抗力，太保公司可以据此延期交楼。对此，本院认为，即使存在太保公司所称的不可抗力的因素，根据本案查明的事实可知，2017年6月6日，顺德区环运局向太保公司出具了《环境保护设施（措施）的预验收检查意见书》，告知了太保公司未能通过竣工环境保护预验收的原因，太保公司至此应知道已出现了市政污水管网未建成的事实，但太保公司未在上述事实出现后30日内向吴朝养履行告知义务，故太保公司据此主张予以延期不符合《商品房买卖合同》的约定。根据《商品房买卖合同》的约定，太保公司应在2017年9月30日前将符合合同约定的房屋交付吴朝养使用，但其至2018年1月9日才取得竣工验收备案手续，吴朝养于同年1月10日收到该收楼通知书。根据合同约定，太保公司应从合同约定的交付房屋的次日按照日万分之五的标准计算违约金予吴朝养。一审法院结合太保公司的过错程度，政策变化的影响及房屋用途等各种因素综合考虑，酌定太保公司向吴朝养支付违约金47000元并无不当，本院依法予以维持。太保公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。吴朝养上诉主张因案涉房屋中的一套房屋未安装烟道和废水管道，故太保公司交付的房屋不符合合同附件所约定的装饰和设备标准，太保公司应按每日万分之五的标准支付逾期交房的违约金至交付符合合同约定的房屋之日止。对此，本院认为，首先，吴朝养在参观样板间后，购买了相邻的两套房屋，于一审期间起诉要求将两套房屋打成一套使用并陈述太保公司曾承诺交付房屋时两套房会打通改成一套房屋。从上述事实可知，吴朝养在购买案涉房屋时对其中一套房屋未有安装烟道和废水管道的事实是知悉并无异议的。其次，案涉房屋于2018年1月9日通过了竣工验收，太保公司也向吴朝养发出收楼通知书，案涉房屋中的一套未有安装烟道和废水管道并不属于房屋主体结构质量问题，《商品房买卖合同》亦未对上述情形作出特殊的违约责任规定，吴朝养主张按逾期交楼的违约责任请求太保公司按购房款每日万分之五的标准向其支付违约金理据不足。吴朝养的该项上诉主张于法无据，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。太保公司、吴朝养的上诉请求均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2078元，由上诉人吴朝养负担1103元，由上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司负担975元。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十月二十九日书记员  李嘉敏