海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1079号 上诉人（原审原告）：陵水云海投资有限公司，住所地：海南省陵水黎族自治县椰林镇椰林北大道**。 法定代表人：李国民，经理。 委托诉讼代理人：于超，黑龙江于超律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王本瑞，黑龙江于超律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙进，男，1978年11月21日出生，汉族，住江苏省无锡市。 委托诉讼代理人：王超，北京盈科（海口）律师事务所律师。 上诉人陵水云海投资有限公司（以下简称云海公司）因与被上诉人孙进商品房预约合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2018）琼9028民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。云海公司的委托诉讼代理人于超，孙进的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云海公司向本院上诉，请求：1.撤销一审判决；2.依法解除双方签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》。事实和理由：首先，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，一审判决认定双方事实上已成立商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间的商品房买卖合同应认定无效，一审判决驳回云海公司的诉讼请求，属法律适用错误。其次，根据中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》，海南省全域实施最严厉的商品房限购措施，一审判决云海公司仍需与孙进进行商品房住宅交易的行为与该政策相违背，且实际上亦不能完成交易，一审判决认定涉案房屋仍具有实际履行的可能不客观，不符合政策规定。综上，一审判决驳回云海公司的诉讼请求，迫使云海公司与孙进进行房产交易，必将违反法律和政策的相关规定，进而扰乱国家和海南省对房地产市场的调控，故恳请二审法院予以改判，支持云海公司的上诉请求。 孙进辩称：一、《太阳岛.椰林海岸内部认购书》明确约定了出卖人和买受人的基本情况、认购房屋所属的项目名称、房屋位置房号、房屋单价、总价、付款时间及方式、房屋面积（包括面积差异的处理方式）等内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，孙进已按约定向云海公司付清了全部房款，云海公司亦出具收据证明已收到孙进的房款，因此，该协议应认定为商品房买卖合同，合法有效。一审判决认定《太阳岛.椰林海岸内部认购书》事实上已成立商品房买卖合同，有充分的事实和法律依据。二、云海公司主张与孙进之间的商品房买卖行为无效没有事实依据。我国法律只有解除合同和无效合同的规定，没有解除无效合同的规定，云海公司诉请解除《太阳岛.椰林海岸内部认购书》，但又主张与孙进之间的商品房买卖行为无效，云海公司的诉求与其理由相互矛盾，且与法不符。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，只有买受人具有迟延支付购房款的情形，出卖人才可以行使合同解除权，孙进支付了全部购房款，云海公司不具有行使解除权的条件。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是关于商品房预售合同的规定，但孙进与云海公司之间从未签订过《商品房预售合同》，该条规定的情形与本案事实不符，云海公司主张本案应适用该条规定错误。四、《太阳岛.椰林海岸内部认购书》系双方的意思真实表示，孙进已依约履行付款义务，但云海公司至今仍未履行交房义务，严重侵害了孙进的合法权益。目前，海南房产价格有了上升，云海公司为了收回房屋套取更大利益，毁约背信，严重违背诚实守信的基本原则，云海公司的行为不应得到法律的支持。《海南省关于进一步稳定房地产市场的通知》中并没有规定在该通知颁布之前已签订的商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定及《太阳岛.椰林海岸内部认购书》的约定，均不存在本案具有云海公司可以单方面解除合同的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，对于一方已履行主要义务，另一方接受的合同应认定其有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审驳回云海公司的上诉，维持原判。 云海公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》；2.云海公司自愿返还孙进已支付的购房款622008元；3.判令孙进承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年3月9日，双方签订《太阳岛.椰林海岸内部认购书》，双方在认购书中约定了以下主要内容：孙进自愿认购云海公司位于陵水黎族自治县椰林北干道8号“太阳岛.椰林海岸商品房”临海阁1-xxx号房，建筑面积暂定为89.03平方米，单价8559元/平方米，总价762008元；孙进在2011年3月9日前向云海公司付清总房款的40%即302008元，剩余60%即460000元与50日内付清；如孙进未能在约定的时间内付清应付房款，云海公司有权将孙进认购的房产进行处理；签订《商品房买卖合同》的时间由云海公司书面通知。双方签订认购书后，孙进于当日向云海公司支付房款302008元，于2011年5月11日支付房款460000元，云海公司向孙进出具了收款收据。双方至今未签订《商品房买卖合同》，涉案房屋未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，双方签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约履行。云海公司认为孙进未支付全部房款，但孙进已当庭提交银行转账凭证及收款收据证明其已全额支付购房款，应予确认。孙进依约履行合同义务，云海公司应依约与孙进签订《商品房买卖合同》。虽然，认购书约定签订正式商品房买卖合同的时间由云海公司进行书面通知，但从双方签订认购书其至今已七年有余，因云海公司尚不能取得商品房预售许可证，未与孙进签订《商品房买卖合同》，云海公司已构成违约。云海公司违约，双方未就解除合同有特别约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合同解除权应在孙进，云海公司作为违约方并无合同解除权。现孙进要求继续履行合同，云海公司以房地产市场发生巨大变化为由，认为继续履行认购书有失公平。房地产市场价格的变化主要由市场调节，房地产价格的涨落属于正常的商业风险，并非云海公司订立合同时无法预见的情势变更。双方签订的认购书约定了具体的房号、房产价格付款方式，且孙进已付清全部房款，支付了购房对价，云海公司出具收据接受了房款，双方事实上已成立了商品房买卖合同，且涉案房产尚在，具有实际履行的可能，云海公司主张解除认购书并退还购房款，没有事实和法律依据，且与诚实信用原则相悖，不利于市场交易的稳定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回云海公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由云海公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 因双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、涉案认购书的性质和效力该如何认定；二、云海公司诉请解除认购书应否予以支持。 关于第一个焦点问题。双方在涉案认购书中仅对房屋的位置、面积、价格、付款方式及付款时间作出约定，未对房屋的交付时间、交付条件、产权登记、违约责任等商品房买卖合同重要条款作出约定，尽管孙进已付清全部房款，但认购书并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方在认购书中明确约定云海公司要另行通知孙进签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案认购书并非正式的商品房买卖合同，而是双方对将来签订正式房屋买卖合同而达成的合意，该认购书属于商品房预约合同。一审判决认定双方签订认购书，且孙进已向云海公司支付全部房款，双方已成立事实上的商品房买卖合同关系错误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，是否取得商品房预售许可证将影响商品房预售合同的效力认定，而双方签订认购书的行为并不属于预售商品房的行为，是否取得商品房预售许可证并不影响认购书的效力，认购书的效力认定应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以确定。因此，涉案认购书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于第二个焦点问题。云海公司在涉案房屋未取得商品房预售许可证的情况下，与孙进签订认购书并收取了全部购房款，云海公司应在签订认购书后积极完善商品房预售许可证的办理手续，尽快取得商品房预售许可证，并在合理期限内按照认购书的约定履行通知签订《商品房买卖合同》的合同义务，但自双方签订认购书至今已逾七年之久，云海公司仍未取得商品房预售许可证，未履行通知义务，云海公司已违约。如今房价大幅上涨，云海公司作为违约方，在未能与孙进协商解除认购书且孙进亦不愿解除认购书的情况下，云海公司又以涉案房屋未取得商品房预售许可证为由向法院起诉请求解除认购书，明显违背诚实信用原则，其向法院提起诉讼属于滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条的规定，本院对其诉求予以驳回。 综上所述，一审判决认定双方的法律关系虽有不当，但处理结果正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陵水云海投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈小燕 审判员  吴党恩 审判员  蔡于干 二〇一八年十月二十九日 法官助理  魏榕 书记员  邓芬芬 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百一十二条当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。