广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初288号原告：陈惠芝，女，1996年4月16日出生，汉族，住广东省潮安县。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州市汇盛贸易有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金盛一路5号130房，统一社会信用代码91440113799428023P。法定代表人：张吕娥。委托诉讼代理人：郑春园，系广州市汇盛贸易有限公司员工。被告：广州瑞万置业有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金盛一路5号131房，统一社会信用代码91440101MA5AKQ128F。法定代表人：张吕娥。原告陈惠芝诉被告广州市汇盛贸易有限公司（以下简称汇盛公司）、广州瑞万置业有限公司（以下简称瑞万公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈惠芝及其委托诉讼代理人黄灿灿、彭杞盛到庭参加了诉讼，被告汇盛公司、瑞万公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告陈惠芝向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告租期自2038年12月31日至2065年11月8日期间租赁协议无效；2.被告汇盛公司退回2038年12月31日起至2065年11月8日期间所交租金人民币（币种下同）374084元及利息（以374084元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，计算期限自2020年9月14日计算至偿还之日止）；3.被告汇盛公司向原告支付自2018年12月31日至实际交房期间逾期交房的违约金（2018年12月31日至2019年3月29日期间以652674元为计算基数，按照万分之一的标准计算，计5809元；以652674元为计算基数，按照万分之二的标准计算，自2019年3月30日计算至实际交付之日止，暂计至2019年6月19日期间计10704元，以上暂计16513元）；4.被告瑞万公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.两被告连带承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告就使用位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里2梯402号房签订《【璞悦里】房屋使用权转让书》《广州市房屋租赁合同》（三份）、《补充协议》，原告向被告共支付652674元价款取得该房屋自2018年12月31日至2065年11月8日期间的使用权等权利，原告依约付款后，被告于2019年5月27日通知原告收房，告知2019年6月17-19日收房，物业费自2019年6月19日起计收。原告后来得知，该房屋土地使用性质是工业用地的宿舍用途，且使用期只至2045年1月8日，并非被告签约时宣讲的土地使用期限70年的住宅。原告认为，原告与被告签订《房屋使用权转让书》《广州市房屋租赁合同》（三份）《补充协议》，均只约定房屋的使用权，未约定分户办理小产权手续，尽管有土地使用期限到期后，原告无需付费仍归原告使用条款，但并非完整的所有权，上述文件实质就是租赁合同。法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，被告出租给原告的房屋超过20年的部分无效，被告对超出该期间的租金应予以退还；起租期应从合同约定的交楼时间起计算租赁期限。且依照《补充协议》第十条规定，逾期交付房屋的，被告在逾期180天内需按每天万分之一的标准支付违约金，超过180天的应按照万分之二的标准支付违约金。被告瑞万公司作为被告汇盛公司的唯一股东，不能证明公司资产相互独立的，应当与被告汇盛公司承担连带责任。被告汇盛公司和瑞万公司未答辩亦无提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《璞悦里房屋使用权转让书》《补充协议》《广州市租赁合同》、璞悦里收款收据、《（2018）广州市不动产权07235176号不动产权证》等证据证明本案事实。被告汇盛公司、瑞万公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：汇盛公司是由瑞万公司全资开办的法人独资企业。广州市番禺区化龙镇金盛一路5号权属人登记为汇盛公司，土地性质为国有建设用地使用权，在2016年4月13日由相关部门核发的产权证【（2016）广州市不动产权第07210744号】上登记的权利性质为商品房，用途为宿舍楼，该证附记：登记案号201626361；已收国有土地使用权出让金，使用权出让年限从1995年11月9日起，居住份额用地70年。2018年12月18日，相关主管部门对上述楼宇重新发证【（2018）广州市不动产权第07235176号】，该证上登记的权利性质为自建房，用途为工业，该证附记：登记案号201821299；已收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1995年11月9日起至2045年1月8日止。就上述两产权证上登记情况的变化，两被告的前股东张勇曾于2019年8月向广州市规划和自然资源局提出信访，该局于2019年9月6日作出《关于张勇反映情况相关意见的复函》，其中内容为：经查档案，该房屋首次登记权属人为番禺阳光实业公司，土地性质为工业，国有建设使用权出让年限为50年，规划房屋用途为宿舍楼，房屋性质为“自建房”。2016年4月，您公司申请换发不动产权证书，原区国土资源和规划局经审核发了（2016）广州市不动产权第07210744号《不动产权证书》，房屋误登为“商品房”。故2018年8月原区国土资源和规划局发函（穗番国规【2018】325号）通知您公司前来办理更正登记。2018年12月您作为代理人代理您公司申请办理变更房屋性质，原区国土资源和规划局更正其房屋性质后，重新核发了不动产权证书（2018）广州市不动产权第07235176号。涉案房屋地址为广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里2梯402号（以下简称为涉案房屋），位于上述争议的不动产权属证书所在楼宇内。汇盛公司（甲方、出让方）与陈惠芝（乙方、受让方）签订《璞悦里房屋使用权转让书》（没有签署时间），其中约定，甲方将涉案房屋的使用权转让给乙方，该单元用途为宿舍，装修标准为精装；乙方经实地看房，对上述房屋已充分了解，使用期限自2018年12月31日起至不动产权证约定到期时间止；本协议约定使用期限届满后，甲方承诺不要求乙方搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相关违背或无其他不可抗力事由的前提下，乙方仍可继续使用该物业，并且甲方不得向乙方的继续使用行为收取任何费用；乙方受让该物业使用权的成交总转让价格款为652674元；乙方应在签订本转让书的同时支付定金50000元；50%转让款332674（含定金）于2018年6月29日前付清，并于7个工作日内提交相关资料向贷款银行办理320000元的按揭手续；甲方已向乙方明示双方将签订的住房租赁合同文本、补充协议及法律法规规定应明示的其它文件、证书等；乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其它文件、证书等，且无异议；对所受让使用权的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方应在甲乙双方签订本转让书后约定的时间内，凭本转让书和已付首期款项/全额款项之收据，与甲方签订《广州市住房租赁合同》；本协议签订之日起至起租日开始前，甲乙双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按款项总额的30%向对方支付违约金；本协议约定使用期限开始之日起，乙方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若乙方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应按剩余使用期限对应之款项的30%向甲方支付违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，乙方需按甲方实际损失予以赔偿；剩余使用期限对应之款项在扣除违约金或甲方实际损失（以较高者为准）后无息退还乙方；因乙方原因导致原合同及本协议解除的，乙方应于原合同及本协议解除之日起十五天内迁出该单元，若乙方拒不迁出的，甲方有权要求乙方按届时市场租金标准的双倍支付占用期间的使用费，并乙方应支付占用期间的物业服务费及水、电等费用；该单元的交付标准为精装修交付，具体见附件二；乙方应在接到交付通知书之日起7日内对该单元进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出。视为验收合格并同意接收该单元；乙方认为该单元不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在收到乙方异议后，应在7个工作日内对异议部分作出答复和处理意见；乙方如对该单元的交付标准提出异议，由甲方按双方约定的标准进行维修；甲方履行维修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接收该单元；乙方知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三）乙方同意对该单元房屋仅享有使用权；等。该使用权转让书的附件三是（2016）广州市不动产权第07210744号不动产权证书复印件。其后，汇盛公司（甲方、出租方）与陈惠芝（乙方、承租方）就涉案房屋签订一份《补充协议》，其中约定：租赁期限为20年，即自2018年12月31日至2038年12月30日，20年租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租期自动延长至该栋物业不动产证约定时间，若20年租期届满后，届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2038年12月30日至该栋物业不动产证约定时间的租赁合同；该单元的用途为宿舍，由广州璞悦房屋租赁有限公司提供物业管理服务；乙方承租单元的租金总额为652674元，乙方于2018年6月29日前支付332674元，于2018年前支付完毕剩余租金；本协议约定租赁期限内即自2018年12月31日至该栋物业不动产证约定时间及租赁期满乙方继续使用该单元物业的，乙方使用该单元物业所发生的费用均由乙方自行承担；因办理租赁登记备案手续而签订的租赁合同与本协议不一致的，以本协议为准；甲方应于2018年12月31日前将该单元交付乙方使用；甲方未能按本协议约定期限将单元交付乙方使用，按双方实际交付日期起算租期；甲方逾期交付180天内按每天万分之一向乙方支付违约金；逾期时间超过180天按每天万分之二向乙方支付违约金；逾期超过365天的乙方有权解除本合同；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.从约定交付之日起视为该单元已交付；2.乙方从约定交付之日起承担该单元使用人的责任；该单元的交付标准为精装修交付，具体见附件二；乙方应在接到交付通知书之日起7日内对该单元进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为验收合格并同意接收该单元；乙方认为该单元不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在收到乙方异议后，应在7个工作日内对异议部分作出答复和处理意见；乙方如对该单元的交付标准提出异议，由甲方按双方约定的标准进行维修；甲方履行维修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接收该单元；乙方在办理收楼手续且付清全部款项后，有权将该单元予以转租，但转租期限不得超过本协议约定的期限，即不超过2065年11月8日；乙方知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三），乙方同意对该单元房屋仅享有使用权，甲方没有配合办理产权过户的义务。若后续政府政策允许该单元房屋可以办理产权过户，甲方同意配合办理，由此所产生的甲方和乙方费用均由乙方承担；本协议约定租赁期限届满后即至不动产权证约定截止之日止，本协议约定使用期限届满后，甲方承诺不要求乙方搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相关违背或无其他不可抗力事由的前提下，乙方仍可继续使用该物业，并且甲方不得向乙方的继续使用行为收取任何费用；本协议签订之日起至起租日开始前，甲乙双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按款项总额的30%向对方支付违约金；本协议约定起租日开始之日起，甲方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若甲方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应无息向乙方退还剩余租期对应之租金，并按剩余租期对应之租金的30%向乙方支付违约金；本协议约定起租日开始之日起，乙方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若乙方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应按剩余使用期限对应之款项的30%向甲方支付违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，乙方需按甲方实际损失予以赔偿；剩余使用期限对应之款项在扣除违约金或甲方实际损失（以较高者为准）后无息退还乙方；因乙方原因导致原合同及本协议解除的，乙方应于原合同及本协议解除之日起十五天内迁出该单元，若乙方拒不迁出的，甲方有权要求乙方按届时市场租金标准的双倍支付占用期间的使用费，并乙方应支付占用期间的物业服务费及水、电等费用；甲乙双方就该单元租赁事宜签订《广州市房屋租赁合同》（本协议内简称“原合同”），本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准；等。同时，汇盛公司（甲方、出租方）与陈惠芝（乙方、承租方）就涉案房屋签订三份《广州市房屋租赁合同》，该三份合同均为租赁登记备案机关所提供的合同版本，除均注明涉案房屋地址外，租赁期限分别约定为2018年12月31日至2038年12月30日、2038年12月31日至2058年12月30日、2058年12月31日至不动产证约定截止日；月租金均零，均有印刷字体注“期限超过20年的，超过部分无效”。诉讼中，原告自认其于2018年6月4日向汇盛公司支付260000元，2018年6月29日支付两笔分别是264674元、68000元，共计592674元，剩余60000元没有支付。原告确认汇盛公司有延期交楼情况，汇盛公司均通知租户集中在2019年6月17、18、19日进行收楼，原告实际收楼时间是2019年6月21日。陈惠芝主张两被告隐瞒了涉案房屋的性质，涉案房屋所在楼宇由“商品房”性质变为“自建房”性质，陈惠芝无法按照合同约定年限使用涉案房屋，且超过有效租期的2038年12月31日至2065年11月8日之间所交的租金及利息因无效而应予以退回；租金的计算是根据2018年12月31日至2065年11月8日期间的总天数减去2038年12月31日至2065年11月8日有效期间的天数，得出的天数为应予退还的租期，以租赁总价款除以租赁的总天数，得出每天的租金，最后以无效应予退还的天数乘以每天的租金，得出汇盛公司应退回其所交付的租金374084元。经询问，原告同意从汇盛公司退回的租金中扣减其未支付的租金60000元。本院认为，陈惠芝与汇盛公司签订的《璞悦里房屋使用权转让书》的同时又签订了《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》补充协议，名为使用权转让，实为租赁合同性质。出租方汇盛贸易有限公司为涉案房屋的权属人，陈惠芝是具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉案房屋已取得产权证书。陈惠芝与汇盛公司所签订的上述合同是签约双方的真实意思表示，但超过二十年租赁期限部分的租赁期限因违反法律法规的禁止性规定而无效，其余部分合法有效。双方确认从合同约定的交楼时间起计算租赁期限，故受法律保护的租赁期限自2018年12月31日起至2038年12月30日止，超过该期限部分无效。关于原告要求退回2038年12月31日至2065年11月8日期间租金及利息能否支持的问题。涉案房屋原登记性质为商品房，后经国土部门更正为工业用房。汇盛公司以国土部门错误登记的产权证作为附件与原告签订合同，导致原告误以为涉案房屋的性质是商品房、使用权限仍为70年而交纳全额租金并签订上述合同，尽管法律规定租期不能超过20年，但是到期后可以续签租赁合同，保证继续租赁权，原告签订合同是基于认为涉案房屋可以拥有长约47年的使用年限，现实与其预期的合同目的不一致。原告与汇盛公司签订的涉案租赁合同中约定使用期限自2018年12月31日至不动产权证约定到期时间止，所缴纳租金亦是基于上述合同预期目的而缴纳，故原告主张其所缴纳的租金为2018年12月31日至不动产权证约定到期时间止，理由成立，本院予以采纳。由于涉案超过20年部分的租赁合同被认定无效，双方应当相互返还。汇盛公司应向原告返还2038年12月31日至2065年11月8日期间已付租金。2018年12月31日至2065年11月8日共17114天，合同约定总租金为652674元，2038年12月31日至2065年11月8日期间共9809天，对应租金约为374084元（652674元÷17114天9809天）。原告自认尚有60000元租金未交付，且明确同意从被告退还的租金中扣减其未交纳的60000元，故汇盛公司应向原告返还的租金为314084元（374084元-60000元）。关于无效部分的租金利息，本院结合具体案情，酌情确定为：以314084元为基数，自起诉之日即2021年1月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至偿还为止。关于逾期交楼违约金的计算问题。因原告确认汇盛公司已通知其于2019年6月19日前收楼，且没有提供符合合同约定或法律规定可拒绝收楼的依据，按双方的约定可视作同意接收，故本院认定2019年6月19日为视作原告同意接收使用涉案房屋之日。依合同约定，应从约定收楼之次日即2019年1月1日起以实际交纳的租金592674元为本金按每天万分之一计算违约金至2019年6月19日止，约10016元（592674元×0.01%×169天）。根据《中华人民共和国公司法》第五十七条“一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”和第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，汇盛公司和瑞万公司没有提供证据证实公司财产各自独立，故本院对陈惠芝要求瑞万公司对汇盛公司的上述欠款承担连带责任的主张予以支持。被告汇盛公司和瑞万公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第七百零五条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈惠芝与被告广州市汇盛贸易有限公司就位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里2梯402号房所签订租赁合同租赁期限自2018年12月31日起至2038年12月30日止，超过该期限部分无效；二、广州市汇盛贸易有限公司应于本判决书送达之日起七日内向陈惠芝返还租金314084元及利息（利息以314084元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2021年1月8日起计至实际清偿之日止）；三、被告广州市汇盛贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈惠芝支付逾期交楼违约金10016元；四、被告广州瑞万置业有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；五、驳回原告陈惠芝的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3623元，由原告陈惠芝负担200元，由被告广州市汇盛贸易有限公司、广州瑞万置业有限公司共同负担3423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖陈翔二〇二一年四月二十四日书记员  李周宁