广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2484号原告：朱丽清，女，汉族，1990年4月27日出生，住广州市白云区。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶琳，广东潮盟律师事务所律师。被告：广州市白云区太和镇草庄村第四经济合作社，住所地广州市白云区太和镇草庄村草庄东路79号。法定代表人：朱煌有。原告朱丽清与被告广州市白云区太和镇草庄村第四经济合作社（以下简称草庄四社）农业承包合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告朱丽清及其委托诉讼代理人周妍、陈瑶琳；被告草庄四社的法定代表人朱煌有均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽清诉称：2020年8月26日在太和镇草庄村第四经济合作社树德园土地项目的现场举牌竟价中，原告中标了位于太和镇草庄四社树德园4亩土地的承租权。2020年9月8日原告与被告签订了一份《耕地、园地承包合同》，约定由原告承包上述土地，承包期限为20年，从2020年10月l日起至2040年9月30日止，承包款单价为30000元／亩／年，年总承包款为120000元。合同签订的当天，原告向被告交纳了一年土地租金的120000元以及履行合同保证金120000元。但直至起诉之日，被告仍未依约将土地移交给原告使用，被告的行为己严重违约，且原告发现与被告签订的《耕地、园地承包合同》本身有重大瑕疵，难以继续履行，具体情况如下：一、被告从未如实向原告披露过案涉土地的真实土地性质，致使原告在产生错误认识的情况下从被告处承包了案涉土地，原告签订《耕地、园地承包合同》的合同目的难以实现、合同的继续履行障碍重重。被告在2020年8月13日对外发布的招标公告树德园地块待交易资产的公开信息中显示案涉土地属性为“耕地”，被告在招标时提供的合同模板也为《耕地、园地承包合同》，并未提及土地性质存在为水面（鱼塘）的情况；原告去现场实地查看时发现案涉土地实际是用作于鱼塘，土地类型出现不相符的情况，原告曾于2020年8月25日即投标前向太和镇三资管理服务中心反映该情况，太和镇三资管理服务中心作出的说明未对该异常特别解释，出于对有关部门的信任，原告参与了投标并成功中标。然而，签订合同后，原告从被告处获得一份《白云区太和镇草庄村第四经济合作社（鱼塘）用地面积示意图》，该图明确显示“地块2”即原告承包的案涉4亩土地均是鱼塘。广州市白云区农业农村局2020年10月20日作出的《关于朱丽清反映太和镇草庄村四社树德园地块交易问题的答复》对于案涉地块的土地性质却又是另一种说法：“经查，树德园地块现状为2.4亩耕地、1.6亩水面…在树德园地块的待交易资产的公开信息中显示该地块为耕地，招标公告中的资产信息与资产现状一致，待交易资产中的资产信息表述不够严谨与实际有部分出入”。耕地和水面是两种性质不同的农用地类别，且两种土地类别可从事的农业生产活动也是不相同的，被告自始至终都未向原告充分如实披露案涉出租土地的土地性质，也从未向原告提供相关土地权属证明，被告、广州市白云区农业农村局的不同文件、回复对于原告承包的案涉土地的土地性质作出的定性均不一致。明确发包土地的土地性质是土地承包合同的关键性条款和内容，因为土地性质会直接影响到土地承包合同的履行问题，原告与被告签订的《耕地、园地承包合同》明确表明原告从被告处承包的4亩土地应是耕地、园地性质，而非鱼塘性质，从被告处承租4亩耕地性质的土地是原告与被告签订案涉承包合同的根本目的，但如今看来，原告签订案涉承包合同的合同目的己难以实现，合同若继续履行将会遇到重重阻碍。二、原告从被告处承租的土地至今仍被他人霸占使用，被告一直未采取措施解决土地移交使用的问题，已严重违约。经原告去现场查看发现，原告从被告处承租的案涉土地一直被相邻地块的承租方张玉香等整体霸占使用，张玉香等将其自行承租的土地连同原告从被告处承租的4亩土地一并改建为整片池塘并用于非法养殖甲鱼等水产品，且在池塘的周边加建了高高的围墙用于阻止外来人的进入。然而依据原告与被告签订的《耕地、园地承包合同》第四条第二款条款：“3．乙方不得利用耕地、园地违规建设畜禽养殖场，从事畜禽养殖”，第十一条条款将案涉承租的土地用于违规畜禽（水产）养殖等是视为违约行为，故被告必须先着手处理相邻地块张玉香等霸占原告承租土地用于非法养殖水产品的行为、将土地按照合同约定恢复为耕地的状况再将案涉土地交付原告使用才是符合合同约定的交付。原告多次向被告反映上述情况并希望被告能按照合同约定立即将土地从张玉香等手中收回、恢复原状并交付土地给原告使用，但被告一直未履行相应的合同义务，土地至今也未能移交给原告使用。且因张玉香长年将耕地挖池用于违规养殖甲鱼等水产品，塘底土地已经固化，原告即使能将土地收回使用，耕地性质的土地其效能也会大大降低。三、被告的行为严重违约，合同目的无法实现，原告有权单方解除合同、要求被告返还已交纳的租金、保证金以及要求被告赔偿损失。原告与被告签订的《耕地、园地承包合同》第四条约定：“（一）甲方的权利和义务…5.甲方应按照本合同约定给乙方提供相应的土地，若因甲方自身原因无法提供本合同约定的土地而解除合同的，或甲方违约导致合同不能继续履行的，应向乙方赔偿”。原告己依约交付了租金及履约保证金，但被告作为发包人一直怠于将案涉土地从他人非法霸占中回收、恢复原状并向原告履行土地交付义务，被告的行已构成严重违约；且因案涉承包合同本身存在重大瑕疵，原告与被告签订合同的合同目的己无法实现，合同已无继续履行的可能与必要，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条等相关规定，单方诉请要求解除合同，并有权要求被告全部返还原告己交付的保证金、租金及要求被告承担相应的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故向法院提出诉讼。诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年9月8日签订的《耕地、园地承包合同》；2.判令被告立即返还原告已交纳的租金120000元及保证金120000元：3.判令被告立即向原告支付违约金120000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。以上标的暂共计：360000元。被告草庄四社辩称：不同意原告的诉讼请求。原告中标后到大队签承包合同，2020年10月1日开始就是原告使用了案涉土地，村长和村的负责人还在未开始投标的时候就已经带原告去现场勘查过这块地了，社代表、党员、三资负责人、村长、书记都在场测量了这块地，当场对该块地做个记号。然后到大队签承包合同的时候，原告要求一个星期退回竞标保证金，这个竞标保证金我在第二天就已经退回给原告了，原告交了竞标保证金才有资格参加投标的。经审理查明：2020年8月14日，被告通过太和镇三资交易中心发布《白云区太和镇草庄村第四经济合作社树德园土地招标公告》，定于2020年8月26日上午10时在太和镇三资交易中心对白云区太和镇草庄村第四经济合作社树德园土地项目进行招投标，项目采取现场举牌竞价方式进行竞投，按照价高者得的原则确定竞得人。资产类型及面积：土地，面积约4亩；资产使用范围：农业；租赁期限：20年，自2020年9月1日至2040年8月31日止；交易底价：10000元/亩/年；租金递增方式：从第六年开始递增，每五年递增每亩1000元。2020年8月26日，原告按照招投标公告进行竞价，最终以30000元/亩/年的承包价竞得。2020年9月8日，原告与被告签订了《耕地、园地承包合同》，约定承包方（乙方：原告）通过竞投，投得土名为“树德园土地4亩”（以下简称案涉土地）的地块，发包方（甲方：被告）将其案涉土地发包给乙方；承包期限：20年，从2020年10月1日起至2040年9月30日止；在本合同签订当天，乙方须一次性向甲方交纳一年租金作为履行合同保证金，承包期满后，乙方无违约行为且不再续包，甲方将保证金7天内一次性退回给乙方；承包单价为30000元/亩/年，承包土地总面积为4亩，年承包款为120000元；承包款按年收取，每期开始前7天内支付当期承包款；甲方应当按照本合同约定给乙方提供相应的土地，若因甲方自身原因无法提供本合同约定的土地而解除合同的，或甲方违约导致合同不能继续履行的，应向乙方赔偿；甲方对发布的农用地拥有所有权，乙方只有使用权，在承包期内，承包地仅作农业生产用途等内容。当日，原告向被告支付保证金120000元和2020年10月1日至2021年9月30日期间的租金120000元。另查明，案外人张玉双将自己承包的土地和案涉的部分土地改造成了鱼塘并进行养鱼，鱼塘被一条网隔开，网的北面由张玉双承包，南面由原告承包。案涉土地的另一部分为空地。案外人张玉双将自己承包的土地以及原告承包的案涉土地整体围蔽，原告无法实际使用案涉土地。故原告提起本案诉讼，要求判如所请。以上事实，有树德园土地招标公告、农村集体资产交易成交确认书、《耕地、园地承包合同》、广州市农村财务专用收据、白云区太和镇草庄村第四经济合作社（鱼塘）用地面积示意图、光盘、现场勘验笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实持续至民法典施行后，因该法律事实引起的民事纠纷，应适用民法典的法律规定。原告与被告签订的《耕地、园地承包合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同约定在合同签订当天，原告须一次性向被告交纳一年租金作为履行合同保证金。承包款按年收取，每期开始前7天内支付当期承包款。原告于签订合同当天向被告支付了保证金120000元及第一年的租金120000元，原告已经按照合同的约定履行义务，被告亦应当按照合同的约定将案涉土地交付给原告使用。但案涉土地被案外人围蔽，且鱼塘也由案外人进行养鱼，原告实际无法使用案涉土地，被告构成违约。原告向本院提起诉讼后，被告仍未能将案涉土地交付给原告使用，致使原告合同目的无法实现，被告构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项的规定，原告有权解除合同。原告主张解除与被告签订的《耕地、园地承包合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”被告因未将案涉土地交付给原告使用，致使解除合同，被告应当将收取原告的保证金120000元及租金120000元退还给原告。故原告主张被告退还保证金120000元及租金120000元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案原被告双方约定，若因被告自身原因无法提供合同约定的土地而解除合同的，或被告违约导致合同不能继续履行的，应向原告赔偿。故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，原告未向本院提供证据证明因被告违约造成原告损失的具体数额，本院酌情认定违约金以120000元为本金，自2020年9月8日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计付至租金实际退还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百三十二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国土地承包法》第十三条、第十四条、第十五条、第十七条、第二十三条、第五十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告朱丽清与被告广州市白云区太和镇草庄村第四经济合作社在2020年9月8日签订的《耕地、园地承包合同》于2021年3月7日解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区太和镇草庄村第四经济合作社退还原告朱丽清租金120000元、保证金120000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区太和镇草庄村第四经济合作社支付原告朱丽清违约金（违约金以120000元为本金，自2020年9月8日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计付至租金实际退还之日止）；四、驳回原告朱丽清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13000元，由被告广州市白云区太和镇草庄村第四经济合作社负担，并应自本判决生效之日起五日内直接向原告朱丽清迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇二一年四月十二日书记员  何金莲