中华人民共和国上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪02执异128号案外人：蔡照焄，女，1960年11月26日出生，台湾居民，住上海市。委托诉讼代理人：刘麒，上海申浩律师事务所律师。申请执行人：曾云，女，1962年8月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。被执行人：上海银浦房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：苏乾国，董事长。第三人：董荣亭，男，1962年6月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。本院在执行申请执行人曾云与被执行人上海银浦房地产开发有限公司(以下简称银浦公司)委托合同纠纷一案中，案外人蔡照焄对本院执行银浦公司名下位于上海市镇宁路XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房产)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人蔡照焄称，蔡照焄为系争房产的实际所有人。银浦公司于2005年8月15日将系争房产出售给蔡照焄并办理了公证手续，至2005年9月20日，蔡照焄付清了系争房产所有购房款3,936,200元。并于2005年10月19日装修并入住系争房产。2005年至2018年近14年系争房产的水费、电费、物业费均由蔡照焄及家人支出。系争房产无法过户并非买受人蔡照焄自身原因所致。蔡照焄在使用该房产期间积极要求过户，起先银浦公司以系争房产上设有抵押为由表示不能办理，之后法院于2005年10月25日查封了系争房产，导致蔡照焄无法办理过户手续。法院查封后，蔡照焄于2010年提出过执行异议，但未收到异议裁定。现法院再次启动拍卖程序，蔡照焄遂提出执行异议。综上，蔡照焄符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条规定的情形，请求终止对系争房产的执行，同时解除对系争房产查封。申请执行人曾云称，不同意蔡照焄的异议请求。1、蔡照焄不是第一次提出异议，2005年系争房产被查封后、2010年系争房产被评估时均提出过异议，两次异议均被驳回。2、蔡照焄不符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，应当对系争房产继续执行。蔡照焄虽然在系争房产查封前签订了系争房产的买卖合同，并支付了房款，但未能提供充分的证据证明其在查封前实际占有使用系争房产，且未办理过户登记系其自身原因所致。《上海市房地产买卖合同》的补充条款约定交房在装修三个月后，约定的交付时间在房屋查封之后，且该合同约定签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，而蔡照焄未提供交接书，也未提供充分证据证明系争房产在查封前已经交付。按照《上海市房地产买卖合同》及其补充条款的约定，蔡照焄可以在房产被查封前完成过户登记，而蔡照焄在约定的期限内未能办理过户登记的原因是系争房屋上设立的抵押权尚未解除，蔡照焄应当预见到房屋买卖存在的风险，故其对未办理过户登记具有过错。第三人董荣亭称，同意曾云的意见。被执行人银浦公司未发表意见。本院查明，本院于2008年5月21日作出(2005)沪二中民二(民)初字第138号民事判决书，判令银浦公司应于判决生效之日起十日内支付曾云履约保证金的补偿金人民币30万元，支付曾云5**万元及自2005年9月10日起至判决生效日止的利息(以500万元为本金，按银行同期贷款利率的四倍计算);本诉案件受理费、诉讼保全费共计162,715.03元，由曾云负担95,502.16元，银浦公司负担67,212.87元;反诉案件受理费35,369.26元，由银浦公司负担。曾云不服该判决，上诉至上海市高级人民法院。上海市高级人民法院于2008年11月7日作出(2008)沪高民一(民)终字第63号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因银浦公司未按期履行还款义务，曾云向本院申请强制执行。本院于2008年12月10日受理立案，案号为(2008)沪二中执字第798号。2008年12月12日，本院向银浦公司发出执行通知，但银浦公司未按执行通知履行法律文书确定的义务。2008年12月18日，本院作出(2008)沪二中执字第798号执行裁定书，冻结、划拨银浦公司银行存款5,444,512.87元及相应利息，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。银行存款的不足部分，查封、扣押或拍卖、变卖银浦公司价值相当的财产。2005年10月25日，本院在审理(2005)沪二中民二(民)初字第138号案件过程中，查封系争房产。因本院将于近期拍卖系争房产，蔡照焄遂提出执行异议。另查明之二，2005年8月15日，银浦公司(甲方)与蔡照焄(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同约定，甲方将系争房产转让给乙方；转让价款为3,936,200元，乙方于2005年7月21日支付购房定金10万元，待支付尾款时抵作房价款，于2005年8月16日前支付购房款1,868,100元，于2005年9月5日前支付剩余房款1,968,100元；甲方于2005年11月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书作为房屋转移占有的标志；自该合同签订之日起的30个工作日内，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。该合同补充条款约定，产权证在全额房款付清后30个工作日内办理；甲方在乙方付清全部房款后开始装修，三个月后向乙方交房；补充条款与主合同有抵触的以补充条款为准。同日，上海市静安区公证处出具(2005)沪静证经字第4421号公证书，证明银浦公司和蔡照焄于同日签订了上述《上海市房地产买卖合同》，明确甲方向乙方告知系争房产的抵押情况，乙方对此无异议。抵押权人中国工商银行上海市第二支行已出具了同意出售的函件，系争房产可依法转让。该合同履行中，购房款的支付情况如下：蔡照焄于2005年7月21日支付购房定金10万元，于2005年8月16日支付购房款1,868,100元，于2005年9月20日支付剩余房款1,968,100元。2005年10月18日，银浦公司开具总房款3,936,200元的收据。2015年7月21日，银浦公司开具定金发票10万元。2006年2月20日，银浦公司开具5张购房发票，总金额为3,836,200元。上述事实，有本院(2005)沪二中民二(民)初字第138号民事判决书、(2008)沪高民一(民)终字第63号民事判决书、(2008)沪二中执字第798号裁定书、谈话笔录、上海市房地产登记证明、《上海市房地产买卖合同》、(2005)沪静证经字第4421号公证书、银行凭证、收据及发票以及当事人陈述等证据证实。本院认为，在金钱债权执行中，案外人对某某在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，应当符合《异议复议规定》第二十八条规定的全部情形。本案中，蔡照焄虽然在系争房产被查封前与银浦公司签订了《上海市房地产买卖合同》，并支付了房款，但未能提供充分的证据证明其在查封前已经占有使用系争房产。《上海市房地产买卖合同》的补充条款约定交房在银浦公司装修三个月后，约定的交付时间在房屋查封之后，且该合同约定签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，而蔡照焄未提供交接书，其提供的银浦公司出具的两份情况说明、协议书以及《上海市装饰装修施工合同》等证据也不足以证明系争房产在查封前已经交付蔡照焄。而且，蔡照焄在与银浦公司签订《上海市房地产买卖合同》时，明知系争房产上设立了抵押，其付清全部房款后未能及时办理过户登记是由于系争房产上设立的抵押权尚未解除，故蔡照焄未办理过户登记系其自身原因所致。综上，蔡照焄不符合《异议复议规定》第二十八条规定的全部情形，其异议请求不能成立，本院不予支持。另外，曾云称蔡照焄之前提出的异议已被法院驳回，尚无相应的材料证实，本院难以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回蔡照焄的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱志红人民陪审员  陈元旦人民陪审员  王承奇二〇一八年十月二十三日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。