浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初8457号 原告：廖良辰,女,1979年9月1日出生,汉族,住湖北省黄石市西塞山区。 原告：汪文军,男,1975年12月2日出生,汉族,住浙江省淳安县。 二原告共同委托代理人：唐发兴、施梦玲，杭州市望江法律服务所。 被告：徐法根,男,1952年3月7日出生,汉族,住杭州市余杭区。 被告：王杏娟,女,1955年8月14日出生,汉族，住杭州市余杭区。 被告：徐勇,男,1981年12月2日出生,汉族，住杭州市余杭区。 被告：曾惜,女,1986年9月20日出生,汉族,住杭州市余杭区。 被告：徐某1,男,2012年10月1日出生,汉族,住杭州市余杭区。 法定代理人：曾惜，系徐某1母亲。 被告曾惜、徐某1共同委托代理人：唐仁贞、张卫东，重庆舟济律师事务所。 被告：徐某2,女,2010年2月4日出生,汉族,住杭州市余杭区。 被告：杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心,住所地杭州市余杭区仓前街道仓前塘路**。 法定代表人：王哲。 委托代理人：刘晓，浙江杰嘉律师事务所。 原告廖良辰、汪文军（以下统称原告）诉被告徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜、徐某2、徐某1、杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心（以下统称建管中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序，于同年8月14日公开开庭进行审理。原告廖良辰、汪文军的委托诉讼代理人唐发兴、施梦玲，被告曾惜、徐某1共同委托代理人唐仁贞、被告建管中心的委托诉讼代理人刘晓到庭参加诉讼，被告徐法根、王杏娟、徐勇、徐某2经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，二原告是夫妻关系，被告徐法根系位于杭州市余杭区房屋的户主，同户人员有被告王杏娟、徐勇、曾惜、徐某2、徐某1。2009年7月26日，被告徐勇代徐法根与杭州市余杭区仓前镇人民政府签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，杭州市余杭区仓前镇人民政府征用了位于杭州市余杭区房屋，并确认安置地点位于农居点的高层住宅，安置建筑总面积400平方米。 2012年5月2日，廖良辰作为乙方与作为甲方的被告徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜签订了《拆迁安置房屋买卖合同》。双方约定，原告廖良辰选择购买位于农居点，安置房屋面积400平方米的房屋中的三楼及以上楼层一层，房屋买卖面积150平方米，按3126元/平方米共计，共计46.9万元，但实际安置房屋不足或超出150平方米，按实际面积3126元/平方米计算总房款，多还少补。 2015年5月，被告徐勇与被告建管中心签订《安置房分配协议书》，徐勇抽签选中仓溢绿苑46幢1单元601室（建筑面积152.72平方米）、55幢2单元1402室（建筑面积122.37平方米）、60幢4单元901室（建筑面积122.57平方米）的三套房屋及配套储藏室（自行车库）（使用权）为46-1号（建筑面积2.3平方米）、配套地下车库分别（使用权）为F129(申购)、G071（增购）。 2018年1月1日，被告徐勇在征得被告徐法根、王杏娟、曾惜等家庭成员同意下，确认了出售的房屋坐落于仓溢绿苑46幢1单元601室及配套储藏室46-1号一间，固定地下车位为一个F129号，并出具《承诺书》，承诺于2018年1月1日至2018年2月28日届时如未履行房屋过户责任，则自愿支付300万元补偿金给二原告。但是，履行期限已经届满，二原告多次催促被告等人配合办理上述房屋，配套储藏室、固定车位的所有权及使用权过户变更登记手续，但被告等人至今不配合办理。现二原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所请。诉讼请求：1.请求判令七被告立即配合将为于杭州市余杭区仓前街道仓溢绿苑46幢1单元601室房屋（建筑面积152.72平方米，暂估价300万元）及编号为46-1号配套储藏室、编号为F129号固定地下停车位的所有权及使用权过户变更登记至二原告名下；2.本案诉讼费、保全费由六被告承担。 被告曾惜、徐某1书面答辩称，曾惜、徐某1不是案涉房屋买卖合同当事人，不是本案适格被告，不应当承担合同及法律责任。曾惜、徐某1未在合同上署名，也未委托过徐勇。本案也不能适用家事代理。曾惜、徐某1也不是案涉房屋的所有权人，依法不应承担责任。曾惜与徐勇于2016年2月23日办理了离婚登记，徐某1由曾惜抚养。曾惜、徐某1也不再是涉案房屋的共有权人。故，请求驳回原告对曾惜、徐某1的诉请。 被告建管中心答辩称，建管中心与原告不存在合同关系，无需向原告履行任何义务，原告起诉我方无法律依据。被告徐勇与我方签订的《安置房分配协议书》约定，我方已经将安置房交付给被告徐勇户，协议义务已经履行完毕。我方协议约定办证应由被告徐勇户出具授权委托书，被告一至六从未就办证事宜向我方出具过授权委托书，故我方至今尚不承担代为办证的义务。原告更无权要求我方履行办证义务。按照《安置房分配协议书》及《拆迁安置房买卖合同》约定，房屋应登记至安置人名下，故原告要求我方配合将房屋登记至原告名下没有任何事实依据和法律依据。且原告的该诉求亦将导致原告逃避了应缴纳的房产交易相关税费。案涉《拆迁安置房买卖合同》是否合法有效由法院予以查实，对我方没有任何约束力。综上，请求驳回原告对我方的诉请。 被告徐法根、王杏娟、徐勇、徐某2未到庭答辩。 原告为证明其诉称事实，向本院提出以下证据材料： 1.征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书一份，证明2009年7月26日，杭州市余杭区仓前镇人民政府征用了位于杭州市余杭区房屋，并确认安置地点位于农居点的高层住宅，安置建筑总面积400平方米； 2.拆迁安置房屋买卖合同一份，证明买卖双方对权利义务的约定； 3.安置房分配协议书一份，证明2015年5月，被告徐勇抽签选中仓溢绿苑46幢1单元601室（建筑面积152.72平方米）、55幢2单元1402室（建筑面积122.37平方米）、60幢4单元901室（建筑面积122.57平方米）的三套房屋及配套储藏室（自行车库）（使用权）为46-1号（建筑面积2.3平方米）、配套地下车库分别（使用权）为F129(申购)、G071（增购）； 4.承诺书一份，证明2018年1月1日，被告徐勇在征得家庭成员同意下，确认了出售的房屋坐落于仓溢绿苑46幢1单元601室及配套储藏室46-1号一间，固定地下车位为一个F129号，并出具《承诺书》，承诺2018年1月1日至2018年2月28日届时如未履行房屋过户责任，则自愿支付300万元补偿金给二原告； 5.收据一份，证明被告徐勇收到二原告购房定金及购房款共304500元； 6.杭州市余杭区不动产查询信息记录一份，证明案涉屋产权目前仍然登记在被告建管中心名下的事实。 7.民事判决书一份，证明被告的各家庭成员关系，是案涉房屋的关系人； 8.转账凭证一份，证明原告向被告打款的事实； 9.拆迁安置房买卖合同一份（120㎡），证明之前对购房事宜还进行协商。 被告建管中心为证明其辩称事实，向本院提交了以下证据材料： 1.仓溢绿苑三四期选房确认表一份，证明被告建管中心已经向被告一至六交付房屋。 2.仓溢绿苑二三四期停车位、储藏室确认表各一份，证明建管中心已经向被告一至六交付停车位、储藏室。 被告徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜、徐某2、徐某1未向本院提交证据材料。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告徐法根、王杏娟、徐勇、许菊红原系家庭共同成员，徐法根系户主。徐法根、王杏娟系夫妻关系，徐勇、许菊红系其儿子、儿媳。2009年3月18日，徐勇、徐菊红协议离婚。2009年7月26日，杭州市余杭区仓前镇人民政府（甲方）与徐法根户（乙方）签订一份《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：一、乙方房屋坐落葛巷村27组27号，总建筑面积380.53平方米。常住在册户籍人口4人。二、甲方以统一建造的高层住宅安置乙方，实行产权调换和资金结算。安置地点在：农居点。经初步审核乙方安置人口4+1人，合计乙方安置总建筑面积400平方米。经审核，符合安置人员名单为：徐法根、王杏娟、徐勇、许菊红。双方就其他权利义务一并作出约定。该协议乙方由徐勇代为签字捺印。 2009年6月1日徐勇与曾惜登记结婚，于2010年2月4日生育长女徐某2，于2012年10月1日生育次女徐某1。 2012年5月2日，徐法根、王杏梅、徐勇、曾惜（甲方）共同作为出卖人与廖良辰（乙方）作为买受人签订一份《拆迁安置房买卖合同》，约定：第一条、甲方拆迁安置房屋坐落在农居点，安置房屋面积400平方米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。附带一间位于地下一层，面积为10平方米。配套车位一个。备注：选择三楼以上，三楼以下不选择，具有优先选择权。第三条、本合同所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产。该房屋没有拆迁纠纷，不存在房屋抵押、债权债务及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第四条、上述房产的交易面积和价格：买卖房屋面积为150平方米，按3126元/平方米计价，共计人民币46.9万元。但实际安置房屋不足或超过150平方米，按实际面积3126元/平方米计算总房款，多还少补。（备注：其中配套储物间一间，车位一个，不计价，包括总房款里）。第五条、甲方双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在2012年5月2日将首付款（定金）20万元交付甲方。付首付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。尚欠房款在办理产权过户手续六日内付。第六条、房屋交付：甲方应配合乙方凭安置选房顺序号办理选房。待通知交房后甲方应当在交房当日2012年12月30日将拆迁安置房相关所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方。甲方于房屋交付使用时将交易的房产即附带房屋钥匙全部交付给乙方。第七条、关于产权登记及过户：对本房屋以后需要办理房屋产权证、土地证等其他手续，按以下约定进行：1、买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担。办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五日内，将领到的产权证书交由乙方。2、在已办理到甲方名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及过户手续，所须相关费用全部由甲乙双方各自承担一半。甲方应该提高一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠。…第九条、违约责任：1、乙方没有按照约定期限内将付款交付甲方，逾期达一个月的，甲方有权解除本合同，乙方首付给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退回乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金20万元给乙方。3、甲方不根据本合同约定将房屋和产权证交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金20万元。4、乙方根据本合同第五条的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金30万元。第十条、本合同主体：甲方共4人，委托代理人为徐勇，即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签订本合同的时候经本房屋所有房屋共有权人同意。双方就其他权利义务一并作出约定。庭审中，原告陈述该协议甲方由徐勇、王杏娟签字捺印。乙方由廖良辰签字。 后，原告于2012年5月2日、2012年7月19日、2014年2月18日分别向徐勇转账10万元、4万元、6元，共计20万元。徐勇收款后向原告补签一份日期为2012年5月2日的收据一份，载明：今收到廖良辰所付房款订金20万元，其余款在房屋过户三证时付清，期间不支付任何费用，否则本人愿意承担一切法律后果。 2015年5月，建管中心（甲方）与徐勇（乙方）签订一份仓前街道农村居民高层公寓—仓溢绿苑三四期《安置房分配协议书》，约定：一、安置房、储藏室、、地下停车位1、乙方经由甲方组织的公开分房，根据摇号产生抽签顺序号，抽签选中以下位于仓溢绿苑三四期的3套房屋，分别为：①46幢1单元601室，建筑面积152.72平方米；②55幢2单元1402室，建筑面积122.37平方米；③60幢4单元901室，建筑面积122.57平方米。合计安置建筑面积397.66平方米。另配套储藏室为①46-1号，建筑面积2.3平方米；配套地下停车位分别（使用权）为：①F129号（申购）；②G071号（增购）。双方就其他权利义务一并作出约定。该协议乙方由徐勇签字捺印。2、甲方以市场价回购乙方安置面积170平方米，市场价回购价格为6789元/平方米。此回购安置面积为徐勇前任妻子许菊红80㎡，房款扣除安置房款118000元后，许菊红已领取425120元，其余回购安置面积90㎡属于徐法根、王杏娟、徐勇、徐某2，款项已领取，上述均已安置完毕。 2016年2月23日，徐勇与曾惜协议离婚，离婚协议约定：徐润彤由徐勇抚养，徐某1由曾惜抚养，坐落于仓溢绿苑**安置房******（122.57平方米）归徐勇所有，徐勇以货币形式补偿曾惜882500元，于2016年5月1日付清。2016年10月31日，曾惜、徐某1向本院起诉徐勇、徐法根、王杏娟、徐润彤分家析产纠纷一案，本院于2018年2月8日作出如下判决：位于杭州：位于杭州市余杭区㎡位（购入价为17200元）归曾惜、徐某1所有和使用。 另，原告向徐勇分别于2014年7月1日转账6700元、2014年11月24日转账11000元、2015年10月27日转账5000元、2015年11月6日转账15000元、2015年11月10日转账7000元、2016年6月6日转账8000元、2017年12月18日转账30000元、2017年12月19日转账20000元，合计102700元。原告陈述另有18000元系现金支付徐勇。 2018年1月1日，徐勇向原告出具收据一份，载明：今收到廖良辰给的房屋款共计304500元，房屋坐落于仓溢绿苑46幢1单元601室。同日，徐勇向原告出具承诺书一份，内容为：本人徐勇承诺已征得配偶曾惜同意出售坐落于仓前仓溢绿苑46幢1单元601室及配套储藏室46-1号一间，固定地下停车位一个F129号的房屋。本人承诺该房屋产权稀释后立即履行房屋过户交易给汪文军、廖良辰。2018年1月1日至2018年2月28日届时如未履行签约责任，则自愿支付300万元补偿金给受让方。 现案涉房屋登记于建管中心处，具备办证条件，因被告至今未向原告过户，原告诉至法院，并提出以上诉请。 本院认为：本案廖良辰与徐法根、徐勇、王杏娟、曾惜于2012年5月2日签订《拆迁安置房买卖合同》、廖良辰向徐勇支付购房款的事实清楚，现廖良辰与汪文军就该合同履行问题诉至本院，因汪文军并非案涉合同当事人，不享有该合同的相关权利义务，故对汪文军的诉请部分，本院不予支持。就廖良辰的诉请部分，本院依据查证案件事实，结合法律规定评析如下： 首先，就房屋共有主体问题。案涉房屋系由徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜、徐某2、徐某1拆迁安置所得，曾惜、徐某1已经法院判决析出其享有的份额部分，故，案涉房屋由徐法根、王杏娟、徐勇、徐某2共同共有。 其次，就案涉合同效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。经查，涉案房屋系被告徐法根、王杏娟、徐勇、徐某2共同共有，案涉合同中甲方仅有徐勇系本人签字，廖良辰自认其余人员均为徐勇代签，付款及收条等亦为徐勇一人所为，且案涉买卖合同至今亦未得到其他共有人的追认。故，该《拆迁安置房买卖合同》系无效合同。 综上，原告要求被告配合办理案涉房屋及配套储藏室、车位过户之主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告廖良辰、汪文军的诉讼请求。 案件受理费15400元、保全费5000元，共计20400元，由原告廖良辰、汪文军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  卢燕 二〇一八年十月三十日 书记员  徐昕