广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15621号原告:广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：郑友得。委托诉讼代理人：彭冰冰，系原告员工。委托诉讼代理人：刘宽源，系原告员工。被告：吴健，男，1973年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告委托诉讼代理人：符喆，广东昊法律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”）诉被告吴健物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后适用小额诉讼程序进行审理，后发现案件不宜适用小额诉讼程序，决定本案适用简易程序的其他规定审理。该案公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的管理费5874.40元及违约金2326.26元（从逾期之日起按应缴款的10%的标准向原告支付违约金，计至付清之日止，暂计至起诉之日），合计8200.66元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告支付拖欠的管理费5935.44元及违约金2265.22元（从逾期之日起按应缴款的10%的标准向原告支付违约金，计至付清之日止，暂计至起诉之日），合计8200.66元。另外，原告明确：违约金应按10%计算，但原告实际是按照日千分之一计算，之后也按照千分之一主张。事实和理由：原告是具备物业管理企业一级资质的企业法人，于2011年10月20日起受佛山市卓景花园项目建设单位佛山市卓越房地产开发有限公司的委托对佛山市卓景花园进行物业管理，双方约定：原告对小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的服务；物业和管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.2元向业主或物业使用人收取；逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的10%的标准向原告支付违约金等条款。被告于2015年8月3日在购买后入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务。但截止目前，虽经原告多次书面催告，被告仍拖欠2017年6月至2018年7月的物业管理费，原告为了维护自身的合法权益，特起诉。被告辩称，因为原告与被告签订的前期物业服务协议约定的物业收费标准是酬金制，而不是包干制，因此双方应当按照酬金制的相关法律规定履行。原告提供的物业服务标准极差，远远达不到协议的标准，如负一层负二层的楼道卫生，常年没人清扫，如保安形同虚设，导致小区被盗事件，业主被外来人伤害事件时有发生，日常的工程经常拖延，有时长达一到两个月甚至半年才维修，再如小区的物业人员实际数额经常缺编。小区业委会2016年7月成立后，多次向物业督促，改善物业服务，也有很多业主直接向物业反映，被告无数次与原告协商督促，但是仍达不到协议的服务标准，被告与广大业主普遍认为，按照原告现在提供的物业服务标准远远达不到现在被告预交费的标准。按照酬金制相关规定，如《国家发展改革委员会建设部关于印发物业服务收费办法的通知》（简称通知）第十二条第一款规定，实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务费属于代管性质，为所缴纳的业主所有，被告入住后，一直有预交物业费，累积有相当大的数额，按照通知第九条第三款规定，原告可以从预收的物业服务基金中提取数额，按照通知第十二条第二款规定，原告应当每年公布预结算并每年不少于一次公布物业服务基金的收支情况，第十二条第三款，当有业主向物业提出咨询时，物业管理企业应当及时答复，按照佛山市人民政府印发佛山市物业管理办法的通知第八十六条第二款，实行酬金制方式的，物业情况应当进行年度审计，已成立业委会的，由业主委员会委托有资质的审计机构进行。因为原告所提供的小区2016年7月已经成立了业主委员会，业委会成立后多次要求原告进行审计，公示收支情况，明确物业应收费的标准。被告也多次要求原告按照法律规定明确物业缴费标准，但是一直没有得到原告的答复，原告也没有按照法律规定进行财务审计，因此原告应当从被告预收的物业费中提出多少是不清楚的，因此，不存在被告欠缴物业费。被告要求原告应当按照法律规定和合同精神对几年来的物业收支情况进行审计，明确原告可以提取的物业费数额，与被告进行结算。诉讼中，原告举证如下：1.卓景花园前期物业管理服务合同，证明原告受委托对该小区进行前期物业管理。2.收楼清单,证明被告入住该小区。3.承诺书、缴费协议，证明被告同意按时交纳费用。4.客户账务明细，证明被告欠费数额。5.服务收费备案回执，证明我司与开发商签订的卓景花园前期物业服务合同已在佛山市禅城区发展规划和统计局备案。诉讼中，被告举证如下：1.前期物业协议、证明原、被告双方签订的是该份物业服务协议，双方应当按照该协议履行相应的权利义务，协议第四条第二款明确物业服务收费标准是酬金制，该条第二款第二点明确物业服务费包括物业共用部位、共用设施、设备的运行和维修费用，因此原告提取物业费应当按照酬金制的法律规定执行。2.2015年度业务收支明细表、物业构成明细，证明原告提交的审计报告与事实明显不符，如商铺管理费40984.8元，小区的商业设施14087.64平方米，收费标准是每平方米每月6元，自交楼后由业主方缴纳，每年应收费1014320元。如停车场收入42794.4元，停车场个数是1158个，按照收费标准是每月每个50元，每年694800元。3.人员花名册（2017年9月）和员工花名册（2018年），均为原告提供，证明原告的员工实际数远远没有达到编制数，导致提供的服务缩水。4.函（2016年001号）、投诉信（国土局）、请求指导业委会工作的函、会议记录表，证明关于小区的物业服务合同是酬金制要求财务审计，原告一直说会配合，但是从业委会成立开始，原告还给了时间表说一星期两星期，后来就直接拖延不理，相关政府部门在督促原告无果后，给业委会的指导意见是依法处理。5.暂不交纳物业费的函（两份），证明为督促原告履行合同义务，已经穷尽所有方法，不得已采取暂停预交物业费的方法来督促原告履行审计义务，以明晰被告应交纳的物业费以及原告应当提取的物业费。6.投诉书、倡议书、投诉贴，证明原告泄露被告的物业缴费信息，导致小区发生了大量的诽谤事件，给被告名誉造成了严重的伤害，也给小区带来了严重的混乱。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：原告举证的证据1，经核对原件，本院确认其真实性；原告举证的证据2、3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告举证的证据4，被告未予确认，但经本院询问，被告对原告主张的欠费时段无异议，故本院对该证据予以确认；原告举证的证据5，经核对，本院确认其真实性。被告举证的证据1，经核对原件，且原告对真实性无异议，本院确认其真实性；被告举证的证据2、3，因无原告盖章确认，亦无原件核对，其真实性无法认定；被告举证的证据4、5、6，经核对，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于佛山市禅城区轻工三路11号十四座701房，建筑面积为192.71平方米，吴健、方海英为产权人。2011年10月20日，原告（受托人、乙方）与案外人佛山市卓越房地产开发有限公司（委托人、甲方，下称“卓越公司”）签订《卓景花园前期物业管理服务合同》，主要内容为：第一条物业基本情况：物业名称：佛山市卓景花园。物业类型：商业、住宅楼。座落位置：佛山市禅城区轻工三路9号、11号。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管辖；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第1中方式：1、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：2.22元/建筑面积㎡.月……2、酬金制……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定未能按时足额交纳物业服务费有（物业服务资金）的，应按10%的标准向乙方支付违约金……第三十五条本合同期限自2011年11月1日起至卓景花园业主委员会成立之日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年11月9日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案表》，确认涉案小区服务费标准为：有电梯住宅2.22元每月每平方米。原告（甲方）与被告吴健、案外人方海英（乙方）签订《前期物业管理服务协议（佛山卓景花园）》，主要内容为：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业名称：卓景花园。乙方所购凡物基本情况：住宅。坐落位置：轻工三路11号房屋，单元：十四座701房。建筑面积：188.99平方米。第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.每一年向乙方公布物业管理费用收支账目……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议定期向甲方交纳物业服务费及其它费用……第四条物业服务费用：一、乙方交纳物业管理服务费用，从《商品房买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）二、实行物业服务费用酬金制，其物业服务费的购车包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按固定提取的福利费等……三、住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.22元标准收取；四、物业管理费按月收取……第十条违约责任：……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至缴清应缴费用……”被告于2015年8月3日确认签收案涉房屋。诉讼中，原告陈述：双方无约定物业服务费的具体时间，但是约定是按月支付，一般是在每月的15日前缴纳。（对罗马新都前期服务协议中原告的盖章）真实性确认，但是该份合同文本是开发商在交楼期间因失误用错合同版本，在之前我方已与开发商签订和委托服务合同。且经备案。诉讼中，被告陈述：违约金畸高超过法律规定。庭审后，原告向本院提交五份《前期服务协议》，证明五户业主与原告履行的是包干制物业服务合同。对上述证据材料，被告未在本院限定的期限内发表书面质证意见。该五份《前期服务协议》分别由轻工三路11号五座1102房、四座402房、轻工三路9号一座1604房、七座1202房、九座1504房的业主与广东康景物业服务有限公司佛山分公司签订，在第四条物业管理服务费用中未明确物业服务收费为包干制或酬金制。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。原告与被告产生纠纷的重要原因在于，双方对涉案小区物业服务收费实行包干制还是酬金制存有分歧。对此，首先，原告与建设单位卓越公司签订的《卓景花园前期物业管理服务合同》，无证据证明存在无效情形，应为真实有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故该合同对涉案小区全体业主均有约束力，由此可知，该小区实行包干制物业服务收费方式；其次，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告对该协议中的盖章真实性予以确认，尽管其称该份合同文本是开发商在交楼期间因失误用错合同版本，但未举证证明，无法认定存在表意瑕疵，故不宜认定为无效或可撤销。但该协议真实有效并不代表涉案小区物业服务收费实行酬金制。根据上述司法解释的规定，对小区全体业主有拘束力的物业服务合同，包括建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，单个业主或部分业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对其他业主不具有约束力。本案中，两被告仅举证证明其与原告约定酬金制，并未提供证据证明小区全体业主均签订了酬金制的相关协议，且从原告提交的五份《前期服务协议》来看，原告与部分业主未约定酬金制的收费方式，故无法认定涉案小区的物业服务收费实行酬金制。根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第十七条“业主大会决定以下事项：……（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案……”的规定，若涉案小区业主需改变物业服务收费方式，应通过业主大会会议等法定形式共同决定。关于原告主张的物业费。根据原告与卓越公司签订的《卓景花园前期物业管理服务合同》的约定，该合同的期限至小区业委会成立之日止，而根据本案证据，业委会已成立，故该合同效力已终止。在物业服务合同到期前，原告依约为两被告提供了物业管理服务，被告应依约支付物业费；在物业服务合同终止后，如果物业服务企业继续提供物业服务，而业主也继续接受物业服务的，双方实际上存在一种事实合同关系，被告亦应当按照原物业服务合同约定的标准支付物业服务费用。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。诉讼中，原告主张被告拖欠2016年10月至2018年7月物业服务费，经询问，被告未表异议，亦未提交相反证据予以反驳，故本院对原告主张被告欠费的时间予以认可。经计算，被告应向原告支付物业管理费5989.48元（427.82元/月×14个月）。原告仅主张被告支付物业管理费5935.44元，系其自由处分民事权利的行为，本院予以支持。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此，从维护整个小区的稳定性及全体业主的合法权益考虑，对个别业主拒交物业费主张应慎重处理。被告虽主张原告的物业服务质量存在问题，但未举证加以证明，本院不予支持。而其主张的酬金制问题，如前所述，并无证据证明涉案小区物业收费实行酬金制，且即使被告该项主张属实，酬金制也并不影响接受服务方按约定标准交纳物业管理费的合同义务。由于酬金制是业主应先向物业公司预交物业费等相关费用，然后由物业公司定期向业主公布物业服务资金年度预决算，单个业主以物业公司没有对物业预收资金决算而拒交费用没有法律依据。综上，被告拒绝物业费，缺乏理据，本院不予支持。关于违约金。原告有权按照合同计收违约金，因被告对违约提出异议，视为对违约金有异议，故根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。经审查，原告主张按日千分之一即年利率36%支付违约金，显然过高，且合同到期后，原告无权按该标准计收，故应予调整。鉴于被告拒交物业费的重要原因之一，是双方约定了酬金制，且原告有义务每年公布一次物业管理费用收支账目，但无证据显示原告已履行该义务，对被告违约亦存在过错。为平衡未交费业主与已按时交纳物业服务费业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，结合具体案情及双方过错程度，本院参照中国人民银行公布的贷款利率，将违约金标准调整为年利率4.9%，被告以每月应交物业服务费427.82元为本金，按年利率4.9%从欠费当月16日起分段累计向原告计付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司支付2017年6月至2018年7月的物业管理服务费5935.44元及违约金（每月427.82元为本金，自2017年1月16日起按年利率4.9%分段累计至实际清偿之日止）；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告负担5元，由被告负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十月八日书记员  潘有鹏