广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30390号原告：广州东盛投资有限公司，住所地广州市白云区机场东门综合楼右侧第三间。法定代表人：李桂灿。委托诉讼代理人：赖雪何，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟泽，广东纬国律师事务所实习人员。被告：广州市恩宁悦筑物业管理有限公司，住所地广州市白云区横滘货场路12号。法定代表人：陈燕。被告：广州闻千岁长者养老管理有限公司，住所地广州市白云区向云新街4号205房。法定代表人：邓世全。被告：何家悦，男，1986年7月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述三被告共同委托诉讼代理人：雷建飞，广东正光明律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：林碧晖，广东正光明律师事务所实习人员。第三人：梁锡伦，男，1936年7月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，第三人：符丽，女，1941年1月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两第三人共同委托诉讼代理人：梁建江，男，系上述两第三人的儿子。上述两第三人共同委托诉讼代理人：黄敏媚，女，系上述两第三人的儿媳。第三人：李燕玲，女，1934年10月8日出生，身份证住址广州市海珠区，第三人：谭银好，女，1938年3月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两第三人共同委托诉讼代理人：雷建飞，广东正光明律师事务所律师。上述两第三人共同委托诉讼代理人：林碧晖，广东正光明律师事务所实习人员。原告广州东盛投资有限公司（以下简称东盛公司）与被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司（以下简称恩宁公司）、广州闻千岁长者养老管理有限公司（以下简称闻千岁公司）、何家悦，第三人梁锡伦、符丽、李燕玲、谭银好租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告东盛公司的委托诉讼代理人赖雪何，被告恩宁公司、闻千岁公司、何家悦及第三人李燕玲、谭银好的共同委托代理人雷建飞、林碧晖，第三人梁锡伦、符丽的共同委托诉讼代理人梁建江、黄敏媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东盛公司向本院提出诉讼请求：1.被告恩宁公司、闻千岁公司腾空位于广州市白云区机场东门综合楼右侧第三间的二、三楼物业，并交还给我司。第三人梁锡伦、符丽、谭银好、李燕玲协助被告恩宁公司、闻千岁公司向我司腾空返还房屋；2.没收被告恩宁公司缴纳的租赁保证金416660元；3.被告恩宁公司、闻千岁公司共同支付拖欠我司2019年3月1日至2020年8月31日的租金（含占有使用费）2041254元（113403×18个月）；4.被告恩宁公司、闻千岁公司共同支付我司逾期缴纳租金的违约金（违约金分月计算，以当月113403元为本金，按年利率24%的标准，从当月9日起计至实际清偿之日止）；5.被告恩宁公司、闻千岁公司按每月113403元标准支付我司占有使用费，从2020年9月1日起直至两被告实际交还承租物业为止；6.被告何家悦对上述第3、4、5项站务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费、保全费由三被告承担。被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月30日，我司与衡阳市富宇物流有限公司（以下简称富宇公司）签订《房地产租赁合同》，将位于广州市白云区机场东门综合楼右侧第三间及二、三楼的物业租赁给该公司作为公寓使用，每月租金138888元，自2018年12月1日起开始计租，富宇公司缴纳了2018年12月、2019年1月租金后，将承租物业转让给被告恩宁公司承租。2019年1月15日，我司与被告恩宁公司签订了《房地产租赁合同》，约定将位于广州市白云区机场东门综合楼右侧第三间及二、三楼的物业租赁给恩宁公司作为养老公寓使用，租赁期限至2024年10月31日，每月租金138888元，被告恩宁公司应于每月8日前支付当月租金。同时，租赁合同第七条约定，乙方（被告恩宁公司）不按期交纳租金，每逾期一天，按欠交金额的3%向甲方（我司）交纳违约金，逾期超过60天的，甲方有权单方面解除合同。租赁期间，被告恩宁公司仅交纳了2019年2月份的租金，便以物业不能加装电梯，部分房屋被城管部门查封为由拒绝交租，至今拖欠我司长达18个月的租金。我司认为，我司与被告恩宁公司签订的《合同补充协议》明确约定，被告恩宁公司自行负责加装电梯的相关报备及验收文件等，我司只提供原有房产证部分的一次消防，因此，公寓无法安装电梯的风险应当由被告恩宁公司承担。同时，富宇公司转让给被告恩宁公司承租的公寓共有109间房，虽然其中20间房被城管部门查封不能使用，但剩下的89间仍可继续使用，根据公平合理原则，被告恩宁公司至少应按113403元的标准（138888×89/109）支付租金及占有使用费。另被告闻千岁公司是被告恩宁公司的子公司，被告何家悦为恩宁公司的股东，且使用个人账户支付租金，被告何家悦与公司财产发生混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。另因众第三人为部分涉案物业的实际使用人，负有协助被告恩宁公司、闻千岁公司返还占用涉案场地的义务。综上，为维护我司合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告恩宁公司、闻千岁公司、何家悦共同辩称，我方不同意、不接受原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）我司与被告恩宁公司签订的房地产租赁合同无效。原因是恩宁公司在本案诉讼过程中才知悉，原告与涉案房屋的物权人广东省航源实业发展有限公司所签订的房地产租赁合同第六条第一项约定，原告不得擅自转租、分租。由此可见，原告未经涉案房屋物权人许可所产生的转租、分租行为依法为无效行为。原告明知没有转租、分租涉案房屋，却向恩宁公司隐瞒事实。就此，原告应承担本案合同无效的全部责任。（二）原告没有全面、适当履行与恩宁公司所签的房地产租赁合同，具体表现为涉案房屋的二十个房间因为违章建筑被行政机关查封至今，不能使用，行政机关的查封致使被告恩宁公司不能实现合同目的。原告没有履行协助恩宁公司报装电梯的义务，不能提供报装电梯的房屋产权证，其原因是原告转租未经涉案房屋物权人同意。基于上述原告违约行为，恩宁公司与原告达成了免除原告诉讼请求中要求的房屋使用费的协议。另外，被告闻千岁公司、何家悦与本案没有利害关系，依法不是本案适格的诉讼主体，不需要承担被告恩宁公司合同义务。第三人梁锡伦、符丽述称，我们不同意原告的诉讼请求，我们不仅交了一年的租金，还向恩宁公司交还了押金、赞助费8万元。如果原告要求我们搬出，需要先向我们退还押金和赞助费。第三人李燕玲述称，我于2019年6月18日与被告签订了《租赁房屋合同》，合同约定我向被告恩宁公司租用位于广州市白云区云城东路向云新街4号二楼恒福路270房，租期五年，自2019年8月10日至2024年10月31日止，我司依约在2019年6月30日入住上述租赁房屋，并按期向被告恩宁公司交纳相应费用。我认为，我与被告恩宁公司签订的《租赁房屋合同》依法有效，我要求依约租用涉案房屋至租期届满为止。第三人谭银好述称，我于2019年6月18日与被告签订了《租赁房屋合同》，合同约定我向被告恩宁公司租用位于广州市白云区云城东路向云新街4号二楼恒福路277房，租期五年，自2019年6月18日至2024年8月10日止，我司依约在2019年8月10日入住上述租赁房屋，并按期向被告恩宁公司交纳相应费用。我认为，我与被告恩宁公司签订的《租赁房屋合同》依法有效，我要求依约租用涉案房屋至租期届满为止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月15日，原告（甲方，出租方）与被告恩宁公司（乙方，承租方）签订《房地产租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市白云区机场东门综合楼右侧第三间的二、三楼物业租赁给乙方作为养老公寓使用；乙方对上述物业的物理及法律现状已做充分及全面的了解，自愿按现状向甲方承租该物业，并自愿承租自物业移交之日起相应的全部风险；租赁期限自2018年8月28日起至2024年10月31日止；甲方从2018年12月1日起按月收租；租金每月138888元（租金已包含卫生费及物业管理费等），自2020年12月1日起每年递增5%；上述费用，每月为结算周期。双方签订本合同之日，乙方向甲方一次性支付首月租金及综合管理费共计138888元；租赁期间，乙方应于每月8日前，按时向甲方支付当月的租金及综合管理费；乙方不得以任何方式、任何理由拒付租金及相关费用。乙方有异议时，应先交清租金及相关费用，然后要求甲方复核。异议成立时，甲方按复核情况予以纠正和退补；双方签订本合同之日，乙方须一次性向甲方缴纳三个月的履约保证金416664元。合同终止或解约后一个月内，经甲方确认，乙方按约履行本合同且不拖欠任何费用，甲方凭乙方的履约保证金发票原件，无息返还保证金。若乙方不能提供履约保证金发票原件，可凭加盖公章或签字的发票复印件及情况说明办理；乙方不按期交纳租金、综合管理费等其他费用的，从拖欠之日起，每逾期一天，按欠交金额的3‰向甲方交纳违约金，逾期超过60天的，甲方有权单方面解除合同；其他事宜：甲方确保业主方航源实业发展有限公司同意转租合同；甲方免费配备20个车位给乙方专用；甲方保持物业现状交付给乙方；甲方负责协调一楼饭店空调主机移位至天面，甲方与一楼饭店协调装修施工排污管等；本租赁关系如需到房管局进行租赁合同登记备案，租赁登记备案手续费用由乙方承担。甲乙双方因备案而签订的《广州市房屋租赁合同》示范版本与合同不一致时，以本合同的约定为准等。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：甲方按房屋现状交付乙方，甲方只提供原有房产证部分的一次消防，其他整体的二次消防文件等由乙方自行负责办理；乙方承担加装电梯后的安全使用即一切相关风险责任；乙方自行负责申请加装电梯的相关报备及验收文件等；日后使用期间，房屋整体渗水或产生的其他安全隐患，由乙方负责维修等。上述合同签订后。恩宁公司向东盛公司字支付了履约保证金416664元，并支付了2019年2月的租金。恩宁公司接收涉案场地后分割成109间房间用于经营老年公寓。期间，恩宁公司筹备在涉案场地加建电梯，后因未取得建设工程规划许可证加建电梯施工而被广州市白云区三元里街道办事处城管执法队（以下简称三元里街城管执法队）依法控停。另因位于涉案场地东南侧二楼、三楼物业不能提供房屋产权资料，被三元里街城管执法队认定为历史存量违法建设，该部分场地对应的二楼、三楼共计20间房间（其中二楼查封了206房至216房，三楼查封了336房-339房、351-353房、355-357房）被三元里街城管执法队采取了查封措施。2019年6月16日，东盛公司向恩宁公司发出《同意完全免除租金的承诺》，主要内容为：东盛公司（出租方）因出租物业加建原因，从2018年8月28日与恩宁公司签署《房地产租赁合同》后，一直未能及时提供出租方在出租屋管理中心原始资料备案，未能为承租方的租赁合同在街道出租屋管理中心办理相应的租赁登记工作，并且在今年3月份叫停承租方一切营业工作；恩宁公司（承租方）依法缴交租金是从2018年12月起缴交每月租金，连续缴交至2019年2月份（指2019年2月份完全缴交）；有鉴于此，现东盛公司（出租方）同意完全免除恩宁公司（承租方）自2019年3份起及所涉及月份的每月全部租金（重新交纳前月份），确定承租方何时需缴交租金，须在如下条件4项完成，方始缴交每月租金。（1）以本公司（承租方）的租赁合同在街道出租屋管理中心办理相应的租赁登记工作完成后。（3）车位20个分配划线完毕后。（4）三楼抽烟机房（露天位置）加盖防水顶蓬后。（其中第（2）项被划掉）今需要在二楼室内东面走廊中段，即指加建部分建筑与原建筑处接缝处的走廊位置，增设“2天临时加门”，其安装费、拆卸费及由此造成的后果均由本公司负全责，与承租方毫无关系，承租方免责。2019年6月19日，东盛公司负责人员钟旭升在上述承诺书落款空白处手写：如果10天内不拆除广州东盛公司无条件负责剩下10间房的出租使用。拆除东面走廊中段围墙后，如果需再一次增设，即所有责任由东盛公司负责。2019年3月到2019年5月的租金全免除，如6月份办好租赁备案，那恩宁公司分二次付清6月10万元租金。恩宁公司在空白处盖章同意。2020年8月28日，东盛公司委托律师向恩宁公司发出《解除律师函》，主要内容为：《房地产租赁合同》签订后，东盛公司已按合同约定将出租物业交予恩宁公司经营使用，但截至本函发出之日，恩宁公司仅交纳了一个月租金，后以“无法安装电梯”、“部分公寓被城管部门查封”等各种理由拒付租金，至今拖欠东盛公司长达18个月租金。现恩宁公司虽有20间公寓被城管部门查封不能使用，但剩余的89间公寓仍可正常经营使用，公寓使用率为81.6513%，在恩宁公司承租的大部分场地可正常使用的情况下，理应向东盛公司缴纳相应租金，但恩宁公司拒付租金，已构成严重违约，故致函恩宁公司：双方于2019年1月15日签订的《房地产租赁合同》于2020年8月31日正式解除，限期腾空交还物业，按实际可使用率支付欠付租金等。上述律师函于2020年8月29日送达恩宁公司。另查，涉案场地属东盛公司向广东省航源实业发展有限公司承租的广州市白云区机场向云新街4号560栋东门综合楼物业中的一部分。根据东盛公司提交的房地产权证显示，白云区机场路向云新街4号560栋的建筑面积为3073.85平方米，总层数为2层。恩宁公司是自然人投资或控股的有限责任公司。闻千岁公司是恩宁公司作为法人股东的法人独资有限责任公司，并在涉案场地为租住的公寓老人提供护理服务。何家悦是恩宁公司的其中一个自然人股东。恩宁公司经营涉案场地期间，于2019年8月10日与谭银好签订《租赁房屋合同》将涉案场地内的二楼277房间出租给谭银好，租赁期限至2024年8月10日。于2019年6月18日与李燕玲签订《租赁房屋合同》将涉案场地内的二楼270房间出租给李燕玲，租赁期限至2024年10月31日，于2019年10月13日与梁锡伦签订《租赁合同》，约定将涉案场地内二楼283号房出租给梁锡伦，租赁期限至2021年10月12日，于2019年10月14日与符丽签订《租赁房屋合同》，约定将涉案场地内的286房出租给符丽，租赁期限至2014年10月13日。诉讼中，东盛公司为证明其已为恩宁公司办理登记备案手续，提交出租房屋地址为白云区向云新街4号201房、出租人为原告、承租人为恩宁公司，租赁期限自2018年8月28日至2024年10月31日，审核时间为2019年7月9日的《房屋租赁登记备案证明》予以证明。恩宁公司对上述证据真实性予以认可，但认为因东盛公司不具有转租、分租的权利，因此该租赁登记不合法。恩宁公司提交2019年6月21日恩宁公司向原告发出的《要求全面退场声明》，主要内容为：我承租贵公司物业，因违建原因，半年/180多天过去了，仍不能正常使用和营业，3月初就被街道正式查处至今，街道就是不让不给“物业租赁登记和出租备案”。现我司决定全面退场，不再等待，正式发出声明！请你贵公司即时返还（这街道领导意见相一致）“我公司所有投资款”，已经投资高达1000多万元正……若因违建房被查封，同意赔偿930万元请回复！2019年6月22日，东盛公司负责人员钟旭升在前述声明背面手写确认：之前的约定六月份交10万元取消；隔板后一个星期内拆除，如不拆除我每月支付15万元；如果电梯安装不了，每个月交半个月租金。恩宁公司对上述内容盖章同意。东盛公司对上述钟旭升手写“隔板后一个星期内拆除，如不拆除我每月支付15万元”中的“15万元”不予认可，并表示双方实际达成的一致意见是“隔板后一个星期内拆除，如不拆除我每月支付5万元”，该条款与《同意完全免除租金的承诺》其承诺“如果10天内不拆除，其无条件负责剩下10间房的出租使用”相关联，当时双方的就该条协商的意思是如果东盛公司不拆除隔板，东盛公司就负责该10间房的出租使用，每月向恩宁公司支付5万元租金。之所以只约定10间房间，是因双方协商的只是二楼的查封房间。当时其公司盖好章后再由恩宁公司盖章，应该是恩宁公司盖章后将“5”前面加了“1”。并提交照片一份，拟证明其盖章将原稿拍照后才将上述书面材料交给了恩宁公司盖章，该照片中显示双方争议内容为“隔板后一个星期内拆除，如不拆除我每月支付5万元”，落款处有东盛公司盖章，但无恩宁公司盖章。恩宁公司确认经过协商由东盛公司负责一部分查封房间的出租，但因东盛公司并未向其支付租金，故该条款实际并没有履行。2021年2月4日，本院组织东盛公司和三被告到涉案场地的进行现场勘查。东盛公司的委托诉讼代理人赖雪何，三被告及第三人李燕玲、谭银好的共同委托诉讼代理人雷建飞到现场。现场勘查情况如下：涉案场地处于营业状态。二楼和三楼均间隔了房间，其中二楼和三楼各有10间房间仍处于被查封状态，该查封的20间房处于租赁场地的一侧，查封的房间区域与正常使用的区域有隔板间隔，不影响场地内其他区域的通行使用。三楼抽烟机房已经加盖防水顶棚，露天车位部分区域有备注“公寓停车”。双方均确认，被查封的20间房间属于涉案场地有产权登记部分之外的加建部分，除该20间房屋对应的场地外，三楼也属于有产权登记部分之外的加建场地。三被告陈述，现涉案场地内有实际使用人33人，该33人为与其直接在涉案场地建立租赁关系，另还有部分人员属于其经营的另一院区转过来的人员。东盛公司陈述，其已经在出具《同意完全免除租金的承诺》后划定了车位给恩宁公司使用，并加盖了防水顶蓬，因被告一直未交租，其无法请人对车位进行管理，故无法控制使用车位的对象。另本院根据被告陈述涉案场地的租赁情况，要求被告限期提交涉案场地内与实际使用人签订合同的相关材料和实际使用人的信息材料，被告表示因涉及实际使用人个人信息，其不同意提交上述资料。本院于2021年3月2日和2021年3月29日两次在涉案场地门口张贴通知，告知因本案原告诉请涉及要求被告交还涉案场地，限期涉案场地的实际使用人向本院申报权利，但限期均无人到本院申报权利。本院认为，涉案《房地产租赁合同书》成立于民法典实施前，根据合同约定租赁期限至2024年10月31日，由于双方在民法典实施前因履行合同发生争议，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。根据双方的陈述和现场勘查的情况表明，涉案场地所在的二楼除206房至216房之外的面积属于有产权登记的面积，涉案场地的三楼和二楼206房至216房被查封区域均为无产权登记和规划报建手续，故涉案《房地产租赁合同书》中关于涉案场地二楼除206房至216房之外的场地租赁应为有效，涉案《房地产租赁合同书》中关于涉案场地三楼及二楼206房至216房对应的场地租赁因对应场地无产权登记和办理过合法的规划报建手续，该部分的场地租赁违反了法律法规的强制性规定，应为无效。合同签订后，东盛公司已向恩宁公司交付涉案场地，恩宁公司亦已实际使用涉案场地中除二楼206房至216房之外的场地，故对于租赁场地有效的部分，恩宁公司负有向东盛公司支付租金的义务。对于租赁场地无效的部分，恩宁公司亦负有对其已实际使用的场地部分支付场地占用费的义务。但恩宁公司自签订合同后，仅向东盛公司支付了2019年2月的租金，对于租赁场地有效部分，恩宁公司的行为已构成根本违约，东盛公司于2020年8月28日向恩宁公司发出解除合同的律师函通知双方签订的《房地产租赁合同》于2020年8月31日解除达到了合同约定和法定的解除条件，该律师函已送达被告，故东盛公司的解除行为发生合同解除的法律效力，双方的租赁合同已于2020年8月31日解除。恩宁公司抗辩涉案场地有部分场地被查封导致涉案场地无法经营，且因东盛公司未履行《同意完全免除租金的承诺》中的义务，至今未达到交租条件的意见。（1）从现场勘查的情况看，虽有20间房间被查封无法使用，但该20间房屋的查封并不影响场地内其他区域的通行使用，从涉案场地尚在营业中的情况也可反映，该20间房屋的查封并未导致涉案场地整体上无法经营，故恩宁公司以此为由拒绝支付已使用场地部分的租金缺乏理据，本院不予采纳。（2）根据恩宁公司提交的证据材料显示，对于东盛公司向恩宁公司出具的《同意完全免除租金的承诺》中，东盛公司确定的交租条件还包括为恩宁公司办理租赁登记、划分20个车位、三楼抽烟机房加盖防水顶蓬。结合东盛公司提交的证据和现场勘查情况，东盛公司已于2019年7月9日为恩宁公司办理租赁登记备案。也为恩宁公司划分了车位，三楼抽烟机房也加盖了防水顶蓬，且现无证据证明东盛公司拒绝恩宁公司使用车位。故恩宁公司抗辩至今未达到交租条件的意见不能成立。综上，恩宁公司的上述抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。租赁场地有效部分的合同关系解除后，恩宁公司应当向东盛公司返还该部分场地。对于租赁场地无效的部分，因双方就该部分场地建立的租赁关系无效，根据合同无效后财产相互返还的原则，恩宁公司亦应向东盛公司返还相应场地。故现东盛公司要求恩宁公司腾空返还涉案场地有据，本院予以支持。鉴于闻千岁公司在涉案场地内为场地内的实际使用人提供护理服务，第三人符丽、梁锡伦、谭银好、李燕玲为涉案场地内的实际使用人，故闻千岁公司负有协助返还涉案场地的义务，第三人符丽、梁锡伦、谭银好、李燕玲均负有协助返还对应使用场地的义务。第三人协助返还涉案场地后，第三人与恩宁公司之间的法律关系，第三人可另循途径向恩宁公司主张。双方签订的租赁合同并未约定东盛公司可没收保证金的情形，东盛公司要求没收恩宁公司主张的租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。关于东盛公司主张恩宁公司支付拖欠租金和场地占用费的问题。因双方就涉案场地签订的租赁合同涉部分场地的租赁有效，部分场地的租赁无效，东盛公司有权向恩宁公司主张租赁场地有效部分的租金和租赁场地无效部分的场地占用费。对于东盛公司有权主张的租金和场地占用费的时间和标准，本院结合双方的陈述和举证，认定如下：（1）对于租金和场地占用费的起算时间问题。东盛公司于2019年6月16日向恩宁公司出具的《同意完全免除租金的承诺》空白处内容反映，拆除东面走廊中段围墙后，如需再一次增设，即所有责任由东盛公司负责，2019年3月至2019年5月的租金全免除。因双方争议的被查封所设置的围墙并未拆除，故东盛公司主张2019年3月至2019年5月的租金和场地占用费无据，本院不予支持。对于2019年6月份的租金费用，结合《同意完全免除租金的承诺》中载明，如6月份办好租赁备案，恩宁公司分两次付清6月份租金10万元，在此后东盛公司和恩宁公司于2019年6月22日确认的书面材料记载“之前的约定六月份交10万元取消”的内容，东盛公司已同意取消2019年6月份的租金费用，故东盛公司要求恩宁公司支付2019年6月的租金和场地占用费缺乏依据，本院不予支持。另因东盛公司于2019年7月9日为恩宁公司办理了租赁备案登记，对于其他两个条件，东盛公司亦已履行，故本院认定恩宁公司支付租金和场地占用费的时间应从2019年7月9日开始计算。因涉案场地还涉及到实际使用人因素，场地交还时间具有不确定性，故本案中仅处理至本案作出判决之日，即2021年4月21日的场地占用费，对于判决作出后的场地占用费，如恩宁公司有实际欠付的事实，东盛公司可另行主张。（2）对于租金和场地占用费的标准认定问题。从2019年6月22日，双方确认的书面材料记载内容看，双方从隔板拆除和电梯安装两个方面考量重新协商了租金标准。现双方对隔板后一个星期内拆除，如不拆除东盛公司每月支付5万元还是15万元的问题分别持不同意见，对此，虽恩宁公司提交的书面材料显示内容为“隔板后一个星期内拆除，如不拆除，我每月支付15万元”，涉案场地因查封房屋而隔板的房间仅20间，占全部房间的比例仅18.3%，结合双方约定的租金标准，在双方仅对其中10间查封房屋进行约定的情况下，一方约定愿意支付15万元的费用有违常理。东盛公司提交仅有东盛公司盖章，该条款内容为“隔板后一个星期内拆除，如不拆除，我每月支付5万元”的版本，从东盛公司对双方确定协商内容和盖章流程的陈述看，能够与其提交的材料形成较为完整，且符合逻辑的证据链，故本院对东盛公司关于该条款约定与《同意完全免除租金的承诺》中“如果10天内不拆除广州东盛公司无条件负责剩下10间房的出租使用。”相关联，在隔板拆除后东盛公司负责其中10间查封房屋的出租使用，并每月向恩宁公司支付5万元的意见予以采信。由于东盛公司承诺无条件负责出租，且不拆除隔板即每月支付恩宁公司5万元，因隔板至今未拆除，东盛公司亦未向恩宁公司支付过租金，故在恩宁公司亦欠付东盛公司租金的情况下，亦可作为双方达成每月扣减5万元租金的理解。另因对于电梯安装问题，东盛公司明确同意如电梯安装不了，每个月交半个月租金，故据此租金和场地占用费还应扣减合同约定标准的一半。综上，恩宁公司应付租金和场地占用费为2019年7月至2020年11月30日按69444-50000=19444元/月计付，2020年12月1日至2021年4月21日按72916-50000=22916元/月计付。综合上述分析，东盛公司要求恩宁公司支付2019年7月9日至2020年8月31日的租金和场地占用费14907+（19444×13）=267679元有据，本院予以支持。东盛公司要求恩宁公司支付2020年9月1日至2021年4月21日的租金和场地占用费共计19444×3+22916×4+16041=166037元有据，本院予以支持。驳回东盛公司主张的多出上述数额的诉讼请求。关于东盛公司要求支付逾期缴纳租金的违约金问题。因恩宁公司欠付租金，东盛公司依约有权要求恩宁公司支付合同解除前应支付费用，即2019年7月9日至2020年8月31日期间费用的违约金。鉴于双方就涉案场地建立的租赁关系部分为无效，故本院认定违约金以恩宁公司每月欠付租金和场地占用费的数额为基数，自每月9日开始计至实际支付之日止，标准酌定为：2019年7月9日至2019年8月19日的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中2019年7月的违约金以14907元为基数、2019年8月至2020年8月的违约金每月分别以19444元基数计算。上述违约金均以本金为限。驳回东盛公司主张多出上述数额的诉请。关于东盛公司主张被告闻千岁公司与恩宁公司共同承担支付欠付费用和违约金的问题。因闻千岁公司并非涉案租赁合同相对方，东盛公司的上述主张缺乏依据，本院不予支持。关于东盛公司主张被告何家悦对恩宁公司应承担的责任承担连带责任的问题。恩宁公司是自然人投资或控股的有限责任公司，现有证据不足以证明何家悦与恩宁公司之间的财产有混同，现东盛公司要求该公司的股东何家悦对恩宁公司应承担的责任承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司向原告广州东盛投资有限公司腾空交还位于广州市白云区机场东门综合楼右侧第三间的二、三楼物业，被告广州闻千岁长者养老管理有限公司协助交还上述场地，第三人符丽、梁锡伦、谭银好、李燕玲协助交还分别占用的286、283、277、270房间；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司向原告广州东盛投资有限公司支付2019年7月9日至2020年8月31日期间的租金和场地占用费共计267679元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司向原告广州东盛投资有限公司支付逾期缴纳租金违约金（违约金基数计付如下：2019年7月的违约金以14907元为基数、2019年8月至2020年8月期间的违约金每月分别以19444元基数，分别自每月的9日开始计至实际支付之日止，违约金标准为：2019年7月9日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述违约金均以本金为限）；四、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司向原告广州东盛投资有限公司支付2020年9月1日至2021年4月21日的场地占用费共计166037元；五、驳回原告广州东盛投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38343元，由原告广州东盛投资有限公司负担30288元，被告广州市恩宁悦筑物业管理有限公司负担8055元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年四月二十一日书记员  陈玉梅卢迪