成都市温江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川0115执异98号 异议人（案外人）：彭某1，女，1977年10月2日出生，汉族，住四川省达县。 案外人：张某某。 案外人：陶某某、魏某某。 案外人：黄某某、崔某某。 案外人：彭某3。 案外人：黄某某、吕某某。 案外人：唐某某、雷某。 申请执行人：邓某某，男，汉族，1965年5月2日出生，住四川省西昌市。 申请执行人：何某某，女，汉族，1969年8月9日出生，住四川省西昌市。 委托代理人：向寄太，男，汉族，住成都市温江区，特别授权代理。 被执行人:四川巨鸿房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区金府路**，组织机构代码：78269237-0。 法定代表人：赵生武。 在本院执行申请执行人邓某某、何某某等(详见附件清单1)与被执行人四川巨鸿房地产开发有限公司(以下简称巨鸿公司)房屋买卖合同纠纷一案中，案外人彭某1等(详见附件清单2)对执行位于成都市温江区柳城街道德通桥路425号使用范围内的土地【温国用（2007）字第XXX号】（以下简称争议土地）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人异议称，一：异议人与四川巨鸿房地产开发有限公司在贵院查封前已签订了合法有效的《房产买卖合同》；2011年1月16日，异议人与四川巨鸿房地产开发有限公司在异议土地上开发的预售商品房“御富枫景”项目售楼部签订了《房产买卖合同》（合同编号：YFFJ-014），在2011年2月14日在成××××区房管局进行了备案登记（合同备案号为：XXX），该合同签订时间早于贵院查封之前。二：异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。异议人就购买该商品房已于2014年12月1日收房并居住占有到至今；三：异议人已按照合同约定支付了全部房款。2011年1月16日，与四川巨鸿房地产开发有限公司签订《房产买卖合同》时，支付了全部房款304662元。四：非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人按照购房合同按时缴纳了各项费用，并不断敦促开发商按时履行合同按时交房，并办理不动产权登记，由于开发商管理不善，资金链断裂，才导致异议人所购房屋至今没能办理到不动产权登记。非异议人自身原因未办理过户登记。 异议人的申请事项符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。同时，根据《物权法》第146、147条、182条的规定，不动产建筑物与建设用地是一体的，必须同时处分或抵押。本案中，虽从形式上看，贵院的查封仅仅涉及建设用地，对异议人的房屋并未进行查封，但根据上述的法律规定，贵院的查封实际上已经包含了异议人所购房屋，且因贵院的查封，致使异议人无法办理产权登记过户手续。请求依法解除对异议人购买房屋对应土地的使用权查封、维护异议人的合法权益。 经审查查明，案外人彭某1等人分别于2011年2012年先后与巨鸿公司签订了《房产买卖合同》，购买案涉土地上的“御富风景”房屋(详见附件清单2)，案外人委托巨鸿公司办理权属转移。双方进行了备案登记。案外人等支付了全款或者支付了首付款，余款通过按揭方式由成都农商银行垫付。四川群峰物业管理有限公司证明案外人等在案涉房屋居住。 另查明，本院依据已发生法律效力的(2015)温江民初字第1015号等民事判决书，受理邓某某、何某某等申请执行巨鸿公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月17日并案作出(2015)温江执字1156-1号裁定书，查封了巨鸿公司位于成都市××××号使用范围内的土地【温国用（2007）字第617号】。 以上事实，有《商品房买卖合同》、付款凭证、成都农商银行借款合同、物业证明、收据等证据在案为证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，案外人在查封争议土地使用权前已与巨鸿公司签订了合法有效的书面买卖合同购买成都市××××号“御富风景”案涉房屋，争议土地系该房屋使用范围内的国有土地，其土地使用权亦应随之一并处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人签订购房合同后已支付全部购房款，并一直占有使用至今，未办理过户登记非因案外人自身原因，因此，案外人对该房屋享有的实体权利应当排除执行，争议土地亦应一并被排除执行。综上，对案外人解除争议土地查封的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 停止对成都市温江区柳城街道德通桥路425号“御富风景”案涉房屋（(详见附件清单2)）对应土地的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  黄 晖 人民陪审员  姜培林 人民陪审员  向 实 二〇一八年十月二十四日 书 记 员  肖 雪 附件清单1: (2015)温江执字第1150号 申请执行人夏某某，男，汉族，1963年12月2日出生，住成都市温江区。 申请执行人邓某某，女，汉族，1965年4月13日出生，住成都市温江区。 (2015)温江执字第1151号 申请执行人刘某1，男，汉族，1970年4月21出生，住四川省双流县。 申请执行人朱某1，女，汉族，1972年1月9日出生，住四川省双流县。 (2015)温江执字第1152号 申请执行人刘某2，男，1966年4月13日出生，汉族，住四川省会理县。 申请执行人赵某某，女，1970年2月13日出生，汉族，住四川省会理县。 (2015)温江执字第1153号 申请执行人黄某1，男，汉族，1969年7月1日出生，住四川省会理县。 申请执行人曾某某，女，汉族，1970年2月28日出生，住四川省会理县。 (2015)温江执字第1154号 申请执行人黄某2，男，汉族，1968年9月13日出生，住四川省双流县。 申请执行人朱某2，女，汉族，1967年1月10日出生，住双流县。 (2015)温江执字第1155号 申请执行人陈某某，男，1975年10月14日出生，汉族，住成都市温江区。 (2015)温江执字第1158号 申请执行人林某，男，1968年6月10日出生，汉族，住四川省达州市。 申请执行人吴某某，女，1969年2月23日出生，汉族，住四川省达州市。 (2015)温江执字第1159号 申请执行人李某1，女，汉族，1969年7月5日出生，住四川省会理县。 (2015)温江执字第1160号 申请执行人张某1，男，汉族，1970年7月24日出生，住四川省会理县。 申请执行人肖某某，女，汉族，1973年10月26日出生，住四川省会理县。 (2015)温江执字第1162号 申请执行人李某2，女，汉族，1967年5月15日出生，住四川省筠连县。 (2015)温江执字第1163号 申请执行人郑某某，男，汉族，1983年1月15日出生，住四川省达县。 申请执行人李某3，女，汉族，1982年8月26日出生，住四川省达县。 (2015)温江执字第1151号 申请执行人蔡某某，男，汉族，1965年2月6日出生，住四川省会理县。 申请执行人郭某某，女，汉族，1965年1月23日出生，住四川省会理县。 (2015)温江执字第1166号 申请执行人龙某，男，汉族，1976年9月8日出生，住四川省威远县。 申请执行人张某2，女，汉族，1986年12月30日出生，住四川省内江市。 (2015)温江执字第1221号 申请执行人朱某3，女，汉族，1981年5月4日出生，住广州市，公民身份号码。 (2015)温江执字第1264号 申请执行人王某某，男，汉族，1977年5月3日，住址：四川省双流县。。 (2015)温江执字第1157号 申请执行人杨某某，男，汉族，1966年11月7日出生，住成都市温江区。 申请执行人韦某某，女，汉族，1966年7月2日出生，住成都市温江区。 附件清单2