湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0703民初395号原告：常德市鼎城区现代农业农垦投资开发有限公司，住所：湖南省常德市鼎城区园艺场场部。法定代表人：熊先成，系公司董事长。委托诉讼代理人：王**，男，1979年3月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。系公司副总经理，委托代理权限为特别授权。被告：钟联芳，男，1967年1月28日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。原告常德市鼎城区现代农业农垦投资开发有限公司（以下简称“农垦公司”）与被告钟联芳土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农垦公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼，钟联芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。农垦公司向本院提出诉讼请求：1.判令钟联芳立即支付土地租金28800元；2.判令钟联芳承担违约金25920元；3.判令双方签订的《土地租赁协议书》中超过20年租赁期限的部分无效；4.判令钟联芳承担本案诉讼费。事实和理由：2009年1月25日，原、被告双方签订了一份《土地租赁协议书》，约定农垦公司将园艺场大市场北面靠河的占地面积为1.92亩的土地开办柑橘打蜡厂，租期为30年，租金为1500元/亩/年，租金总额为86400元，约定租金分三次付清（每十年支付一次，于付款年份当年12月30日前支付）。现钟联芳经农垦公司多次催讨租金均拒不履行给付义务。为维护农垦公司的合法权益，故具状起诉至人民法院，请求判如所请。农垦公司为支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：证据1，土地租赁协议书复印件一份，拟证明钟联芳租赁农垦公司土地的事实；证据2，不动产权证复印件一份，拟证明钟联芳租赁的土地使用权属于农垦公司的事实；证据3，湖南省非税收入一般缴款书复印件一份，拟证明钟联芳按协议约定向农垦公司缴纳了第一个十年租赁期间的租金；证据4，租金催缴通知书复印件一份，拟证明钟联芳逾期未按照租赁协议履行义务，农垦公司向钟联芳催收租金的事实；证据5，调查笔录复印件一份，拟证明钟某国受原园艺场委托与钟联芳签订租赁协议的事实。钟联芳在答辩期未向本院提交书面答辩状，在举证期限内亦未提交任何证据。农垦公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据1至证据4，符合证据的三性，能够证实案件相关事实，本院当庭予以认定；证据5，因证人在没有正当理由下，未到庭接受法庭质询，不符《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条对证人应当出庭作证的规定，故本院对证据5不予认定。本院经审理认定事实如下：2009年1月25日，钟联芳与常德市鼎城区园艺场（以下简称“园艺场”）签订了一份《土地租赁协议书》，约定将原园艺场大市场北面靠河的一块长40米、宽32米，总面积为1.92亩的土地出租给钟联芳开办柑橘打蜡厂，租期为30年，租金为1500元/亩/年，租金总额为86400元，约定租金分三次付清（每十年支付一次，于付款年份当年12月30日前支付）。同时约定若违约，违约方需承担租金总额30%的违约金。钟联芳于2013年4月15日向园艺场支付第一个十年的租金28800元，现钟联芳在第二个十年支付租金期限内未支付租金，经农垦公司多次催讨租金均拒不履行给付义务。另查明，园艺场于2018年改制，将园艺场的所有资产划归农垦公司所有。本院认为，本案的争议焦点为：一、钟联芳是否需要向农垦公司支付28800元租金；二、对超过20年的租期是否应当认定无效，钟联芳是否应当支付25920元违约金。焦点一，2009年钟联芳与园艺场签订的《土地租赁协议书》，虽然是由园艺场综合大市场开发办公室作为甲方签订的合同，但是该合同租赁的土地使用权系园艺场所有，钟联芳也于2013年将租金缴纳给园艺场，故合同双方实际系园艺场和钟联芳，且双方也已实际按照协议履行合同。故《土地租赁协议书》合法有效。2018年园艺场改制，将所有资产划归农垦公司所有，在园艺场范围内属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（二）众所周知的事实；……”的情形，钟联芳租用原园艺场的土地从事经营活动应当知晓此事，故在农垦公司向钟联芳发出租金催缴通知书时（通知书中包含了园艺场将所有资产划归农垦公司，请求钟联芳将租金交付给农垦公司的内容），达到了债权转让的通知目的，故园艺场对钟联芳享有的债权转让已经发生法律效力。因此，农垦公司要求钟联芳给付相应租金（28800元）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。焦点二，双方签订《土地租赁协议书》发生在《中华人民共和国民法典》颁布实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”，双方应当适用我国民法典对租赁期限的规定。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，双方签订的《土地租赁协议书》约定的租赁期限为三十年，故超过二十年的部分租赁期限应当认定无效。因为超过二十年的租赁期限无效，双方的租金总额应当为57600元（1500元/亩/年×1.92亩×20年），所以根据双方约定的租金总额30%计算所得的违约金应当为17280元。综上所述，钟联芳应当按照约定的期限支付租金，在约定的支付租金的期限未支付租金仍然使用土地，应当承担双方约定的违约责任。钟联芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、原告常德市鼎城区现代农业农垦投资开发有限公司与被告钟联芳于2009年1月25日签订的《土地租赁协议书》中2029年1月26日至2039年1月25日的租赁期限无效；二、被告钟联芳于本判决生效之日起十日内向原告常德市鼎城区现代农业农垦投资开发有限公司给付2020年至2029年租金28800元和违约金17280元；三、驳回原告常德市鼎城区现代农业农垦投资开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152.24元，减半收取576.12元，由被告钟联芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 彭 友二〇二一年四月十五日书记员 周志峰附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。