广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初3327号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地广东省江门市蓬江区。法定代表人：舒兆洋。委托诉讼代理人：梁志成、陈文锐，均系该公司员工。被告：江门市远辉房地产有限公司，住所地广东省江门市。法定代表人：李强。委托诉讼代理人：易民胜、林浩，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威物业公司”）与被告江门市远辉房地产有限公司（以下简称“远辉房产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告益威物业公司的委托诉讼代理人梁志成、陈文锐，被告远辉房产公司的委托诉讼代理人易民胜、林浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。益威物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令远辉房产公司向益威物业公司立即支付2014年8月至2018年3月的物业服务费1895086.07元及逾期付款滞纳金（滞纳金从逾期之日起按每日万分之五计算至付清之日止）。2.由远辉房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：经江门市蓬江区中远大厦业主委员会（以下简称“中远大厦业委会”）选聘益威物业公司为江门市蓬江区中远大厦的物业服务公司。中远大厦业委会与益威物业公司先后于2014年8月15日、2017年8月20日签订《中远大厦物业服务合同》，约定由益威物业公司为中远大厦提供物业服务。另，根据生效的广东省江门市中级人民法院的（2017）粤07民终2499号民事判决的内容，一至四楼商场按每月1.50元/㎡向业主或物业使用人计收；五楼分租式写字楼按每月1.50元/㎡向业主或物业使用人计收；六楼按每月0.80元/㎡向业主或物业使用人计收；负二层停车场小车位按每月80元/个向业主或物业使用人计收。上述费用包含益威物业公司派驻管理人员的工资及福利补贴、益威物业公司的管理费用开支及成本、小区公共水费与电费、电梯维护和年审费用，而不包含电梯及小区房屋建筑及公共设施、设备的维修费用。物业服务费的缴交时间为每月15日前缴交当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴物业费的万分之五交纳滞纳金。远辉房产公司是大厦的业主之一，已接受了益威物业公司提供的物业服务，根据其所有的一至六楼建筑面积28988.97㎡及负二层停车场小车位33个，远辉房产公司于2014年8月至2018年3月期间应付的服务费为1895086.07元，逾期付费滞纳金为596952.11元。但远辉房产公司至今未支付过费用给益威物业公司，益威物业公司故提起本案诉讼以维护其合法权益。益威物业公司在举证期限内提供的证据有：一、广东省江门市中级人民法院民事判决书（2017）粤0703民终2499号，证明远辉房产公司应缴纳的费用标准二、房地产登记证及产权人企业信用信息公示报告复印件，证明本案物业产权所属人的事实三、催款函、催款通知，证明益威物业公司对远辉房产公司进行催款交费的事实。四、中远大厦物业服务合同（合同号：JMYM/W（2014）-023）复印件，中远大厦物业服务合同（合同号：JMYW/W（2017）-002）复印件，证明益威物业公司与中远大厦业委会分别于2014年8月15日和2017年8月20日签订了《中远大厦物业服务合同》，约定了双方的权利和义务的事实。五、相关工作文件，照片，证明益威物业公司为中远大厦提供了物业服务的事实。六、公告及中远大厦2014年第二次业主大会表决结果公告，证明益威物业公司是经过业委会同意，并且确认益威物业公司的服务收费价格，收费标准是按照国家物价局电梯住户价格收取。七、中远大厦备案申办资料收件回执，证明每一个物业公司都需要提供回执上所显示的资料到街道办进行备案；八、中远大厦物业管理服务内容，证明益威物业公司所提供的物业服务内容。九、广东省高级人民法院的（2018）粤民申5779号民事裁定书，证明远辉房产公司的申诉被驳回。远辉房产公司答辩称，一、江门市中级法院（2017）粤07民终2499号民事判决中提供物业服务的主体系深圳市万厦居业有限公司（以下简称“深圳万厦公司”），该判决与本案不具有关联性，不能作为本案认定物业服务费标准的依据：1、前述判决中提供物业服务的主体系深圳万厦公司，而本案中提供物业服务的主体是益威物业公司，因此，该判决与本案不具有关联性，不能作为本案物业服务费的标准，其须提供证据证明其所提供的物业服务的种类、物业服务的质量、物业服务的收费标准等所有内容均与深圳万厦公司所提供的物业服务内容一致，否则，其不可适用该标准作为本案物业服务费标准的依据。2、（2017）粤0703民终2499号民事案件本身就存在极大问题，远辉房产公司已针对该案件向广东省高级人民法院申请再审，并已经受理。在该案中，益威物业公司在未完成举证责任的情况下，人民法院进行酌定物业费的标准，违反举证责任规则，并且人民法院并非该案的当事人，也并非专业服务机构，其迳行作出判定，违反公平公正原则。3、我国并非判例法国家，其他案件的判决并不能在本案中适用，而益威物业公司所提供的上述案件与本案并非同一法律关系，因此该案的判决不能作为依据。二、《中远大厦物业服务合同》所约定的物业服务收费标准，对于中远大厦专属于远辉房产公司所有物业部分，单独制定远高于其余住宅楼、写字楼部分的收费标准，并没有与远辉房产公司协商一致，违反了《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第六条以及广东省物价局，广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》第九条的规定，不能作为本案物业服务费标准的依据。三、益威物业公司起诉要求远辉房产公司支付物业服务费，依据“谁主张、谁举证”的举证规则，其应当出示证据证明服务费的标准包括哪些物业服务内容以及各项物业服务的价格，倘若其无法出示该些证据，应视为未完成举证责任，应当判决驳回其诉讼请求。此外，益威物业公司作为物业服务提供者，其向远辉房产公司收取物业费，必然需要说明其提供哪些服务内容，以及该些服务内容的价格，而不是仅仅依据其他案件中的判决。四、远辉房产公司并非故意拖延物业费，而是由于益威物业公司与中远大厦业委会强行制定远高于其他物业部分的物业收费标准，且拒绝与远辉房产公司达成物业服务费标准协议，因此，远辉房产公司在对于物业费的支付标准不明确的情况下，无法支付物业费而非故意拖延。五、关于中远大厦负二层的停车场物业费收费是不合理的。由于远辉房产公司与益威物业公司就物业费事项产生矛盾，因此，益威物业公司不允许远辉房产公司使用该大厦负二层的停车场，该负二层停车场已闲置多年之久，平日更是连灯光都没有开。六、本案中远辉房产公司所有的1-6层商场内区域，系委托珠江物业有限公司进行物业管理，而益威物业公司仅仅是对远辉房产公司的1-6层商场外的区域服务提供协助的管理。远辉房产公司为其答辩提供的证据有：一、广州粤华公司物业有限公司出具的《中远大厦公共区域共用设施设备与商业区域有关的费用月测算》；二、广东宏德科技物业有限公司江门市开杨分公司出具的《中远大厦公共区域共用设施设备与商业区域有关的费用月测算》；证据一、二共同证明益威物业公司所协助提供的物业服务收费标准应当在每平方米0.5元以下。三、关于（2018）粤0703民初3327号案件中物业服务内容的说明，证明益威物业公司所提供的物业服务内容，以及远辉房产公司自身负责的物业服务内容。四、情况说明。五、中远大厦六楼租赁合同。证据四、五共同证明：1、大厦（裙楼）第六层的整层卫生由江门市中远社区服务公司负责清理；2、该层的物业服务（除清理卫生外）系由远辉房产公司所聘请的广州珠江物业酒店管理有限公司提供。六、中远大厦专项物业服务合同。证明2018年4月12日，益威物业公司与远辉房产公司签订一份《中远大厦专项物业服务合同》，约定由益威物业公司全权负责远辉房产公司专有部分、共有部分的所有物业服务内容，并约定若远辉房产公司物业未能出租，未出租部分按每月每平方米1.5元收取物业服务费，由此也可证实，所有的物业服务内容均由益威物业公司负责仅收取每月每平方米1.5元。而本案中益威物业公司仅提供协助性质的物业服务且所协助的物业服务内容种类较少、难度较低，其收费应当远低于每月每平方米1.5元。经审理查明：江门市港口一路13号中远大厦由远辉房产公司开发兴建，远辉房产公司享有该大厦首层4326.12平方米、二层5371.76平方米、三层5445.49平方米、四层5445.49平方米、五层5469.13平方米、六层2930.98平方米以及负二层2895.8平方米建筑面积的所有权。2012年7月31日，中远大厦首届业主大会和首届业主委员会正式成立。2014年7月14日，中远大厦业委会就中远大厦小区第二次业主大会中，对选取益威物业公司作为中远大厦新的物业服务管理公司及向远辉房产公司提起追讨住宅专项维修基金的诉讼两事项进行表决的结果进行公布，确认该两表决项目均获得通过。2014年8月15日，益威物业公司与中远大厦的业主委员会即中远大厦业委会签订《中远大厦物业服务合同》，约定由益威物业公司为中远大厦提供共用部位与共用设施设备日常运行维护、环境清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护等内容物业服务，合同期限为从2014年8月15日至2017年8月14日。该合同并约定物业服务收费标准为：一至四楼商场按每月3.50元/㎡计收；五楼分租式写字楼按每月1.80元/㎡计收；六楼按每月0.80元/㎡计收；负二层停车场小车位按每月80元/个计收。2017年8月20日，益威物业公司与中远大厦业委会又签订一份《中远大厦物业服务合同》，约定合同期限从2017年8月15日起至2022年8月14日止。合同的其他内容与此前所签订的合同内容基本一致。益威物业公司自2014年8月15日签订合同后，于当日就进场为中远大厦提供物业服务至今，而远辉房产公司一直没有向其支付物业服务费，故益威物业公司提起本案诉讼。另，中远大厦业委会在2012年7月成立初期，通过以书面投票方式征求业主意见后，决定聘请深圳市万厦居业有限公司（以下简称“深圳万厦公司”）为小区的物业服务公司。2013年1月13日，中远大厦业委会（甲方）与深圳万厦公司（乙方）就中远大厦物业管理相关事项签订了《中远大厦物业服务合同》，合同中主要约定：一、物业类型为住宅、办公楼、商铺，总建筑面积103642.5平方米。二、物业管理事项，参照广东省、江门市政府主管部门制定的一级物业管理服务标准执行，分别就大厦共用部位、共用设施设备日常运行维护、环境清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护的基本要求和服务要求作了明确约定；对大厦一至六楼的管理，协助维持该区域及周边的公共安全秩序，协助搞好该区域及周边的环境卫生工作和消防安全工作，参照大厦其他区域的要求保障该区域的正常供水、供电，对该区域的管理仅限于公共部位，并不包括该区域内部的安全秩序、保洁、维修、电梯等管理服务工作。三、物业服务费用的计费方式采取酬金制，物业服务企业在预收的物业服务资金中按比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担；物业费预收标准为：（1）住宅楼（豪景、骏景阁）统一按每月每平方米1.5元收取；（2）办公楼（远景阁）每月每平方米2.5元收取；（3）一至六楼物业：一至四楼商场按每月每平方米3.5元收取，五楼分租式写字楼按每月每平方米1.8元收取，六楼按每月每平方米0.8元收取；（4）负二层非共用面积的开发商自有产权的停车场由车位的产权人按照80元/个/月缴纳管理费；（5）负一停车场车位所有权或使用权由业主购置，车位物业使用人应按车场小车位甲、乙类80（元/个?月），丙类60（元/个?月）的标准向乙方交纳物业服务费用；（6）临时停车的收费标准依据价格部门的有关规定确定；（7）共用部位的水电费按业主专有部分面积分摊。四、物业服务费按月收取，于每月15日前收取本月物业服务费，收取的物业服务费由乙方代管，但需经甲方批准并加盖印鉴后才能使用。签订上述合同后，深圳万厦公司于2013年1月13日出具《授权委托书》，授权深圳市万厦居业有限公司江门分公司（以下简称“万厦江门分公司”）负责中远大厦物业管理的全面工作。之后，万厦江门分公司进驻中远大厦进行物业管理。在万厦江门分公司管理期间，远辉房产公司一直没有向深圳万厦公司或万厦江门分公司交纳物业管理费。2014年12月30日，深圳万厦公司及万厦江门分公司（共同作为甲方）与益威物业公司（乙方）签订《公司债权转让协议书》，约定：远辉房产公司拖欠甲方物业管理服务费1556203.44元及负二楼停车场管理服务费59660元，甲方将以上债权全部转让给乙方，乙方同意受让。同日，中远大厦业主委员会出具《公司债权转让同意书》，对于深圳万厦公司、万厦江门分公司与益威物业公司签订的债权转让协议内容表示知晓并同意。同日，深圳万厦公司、万厦江门分公司共同向远辉房产公司发出《债权转让通知书》，将上述债权转让的事实告知远辉房产公司。2015年6月3日，远辉房产公司向深圳万厦公司及万厦江门分公司发出书面意见，对该两公司的债权转让表示不予认可。益威物业公司因远辉房产公司拒不向其履行支付上述《公司债权转让协议书》中的管理费，向本院提起诉讼，本院于2015年5月8日以（2015）江蓬法民三初字第240号立案受理，于2015年10月8日出具判决书。后益威物业公司提起上诉，江门市中级人民法院出具（2016）粤07民终208号《民事裁定书》，发回本院重审。本院于2016年11月17日立案重审，重新组成合议庭，于2017年7月17日作出（2016）粤0703民初6244号民事判决书，远辉房产公司对该判决不服而向江门市中级人民法院（以下简称“江门中院”）提起上诉。江门中院于2017年12月29日作出（2017）粤07民终2499号民事判决书，认定深圳万厦公司对中远大厦一至四楼商场的物业管理内容是协助该区域公共秩序、环境卫生、消防安全、供水供电等方面的管理，范围为对公共部位的管理，不包含对该专有区域内部的管理服务，酌定远辉房产公司应对深圳万厦公司提供的物业服务支付物业服务费标准为1.5元/平方米/月；深圳万厦公司对中远大厦第五楼分租式写字楼提供的物业服务内容和一至四楼商场的服务内容相同，由此酌定物业服务费标准同为1.5元/平方米/月；负二层停车场小车位按照80元/个/月计算物业服务费。江门中院并由此判决如下：一、撤销本院的（2016）粤0703民初6244号民事判决；二、远辉房产公司应于该判决生效之日起十五日内向益威物业公司支付2013年1月15日至2014年8月14日期间的物业服务费792812.72元；三、驳回益威物业公司的其他诉讼请求。该判决于2018年1月2日发生法律效力。远辉房产公司对江门中院的上述判决仍不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2018年8月3日作出（2018）粤民申5779号民事裁定书，认定江门中院所酌定的物业服务费计算标准符合客观实际和公平原则，由此驳回远辉房产公司的再审申请。又，本院为查明益威物业公司为中远大厦所提供的物业服务的具体内容、范围是否与原深圳万厦公司提供的物业服务的内容、范围是否一致而致函中远业委会要求其协助调查，该业委会函复本院称两者所提供的物业服务的内容、范围一致。此外，2018年4月12日，益威物业公司与远辉房产公司签订《中远大厦专项物业服务合同》，约定六楼物业的物业服务费用收费标准为0.8元/平方米/月，该费用为全属公共服务费用。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……。”第三十五条第一款规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”在本案中，益威物业公司是由中远大厦业主大会决定选聘的物业服务企业，中远大厦业委会根据业主大会的决定和授权，与益威物业公司签订《中远大厦物业服务合同》作为该公司进行物业管理的合同依据，合同的内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效，是益威物业公司对中远大厦进行物业管理的合法依据。远辉房产公司作为中远大厦的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，也应当受上述《中远大厦物业服务合同》的约束，履行缴纳物业服务费的义务。本案争议的焦点为：一、远辉房产公司缴纳的物业服务费标准应当如何认定；二、益威物业公司所主张的逾期付款违约金（滞纳金）是否应当支持。一、远辉房产公司缴纳的物业服务费标准应当如何认定的问题。对于益威物业公司所提供的物业服务的内容，益威物业公司在接受本院询问时，回复是具体的秩序管理、卫生护理、公共设施设备的维护等，并陈述与深圳万厦公司提供物业服务时所提供的服务内容一致。远辉房产公司则对益威物业公司陈述提供的服务内容提出异议，由此，本院为查清该事实致函中远大厦业委会，中远大厦业委会回复本院确认益威物业公司实际提供的物业服务的内容与范围与深圳万厦公司所提供的物业服务的内容、范围均一致，而中远大厦业委会作为中远大厦全体业主的代表，是《中远大厦物业服务合同》的一方当事人，作为益威物业公司所提供服务的相对方，对益威物业公司的服务享有进行直接监督的权利，其意见具有一定的客观可信性，故本院由此确认益威物业公司所提供的物业服务的内容与范围与原深圳万厦公司所提供的物业服务的内容与范围一致，并已因提供了相关的服务而依法享有向远辉房产公司追讨物业服务费用的权利。另，已发生法律效力的江门中院的（2017）粤07民终2499号民事判决中，对远辉房产公司应支付的一至五楼、负二层停车场的物业服务费用的计算标准已进行了详尽的论述，该些标准并经广东省高级人民法院（2018）粤民申5779号民事裁定确认符合客观实际和公平原则，由此，（2017）粤07民终2499号民事判决中有关远辉房产公司应当支付的物业服务费的标准应当作为本案认定远辉房产公司应支付给益威物业公司的物业服务费的计算标准。对于六楼的物业服务费用标准，益威物业公司与中远大厦业委会签订的《中远大厦物业服务合同》中约定为0.8元/平方米/月，与益威物业公司与远辉房产公司于2018年4月12日签订的《中远大厦专项物业服务合同》中约定的收费标准相同，故该标准亦较为符合客观实际和公平原则，本院依法予以确认。综上，远辉房产公司应当按照一至五楼物业以1.5元/平方米/月、六楼物业以0.8元/平方米/月、负二层停车场小车位以80元/个/月的标准计算支付物业服务费给益威物业公司，依该标准，远辉房产公司每月应支付的物业服务费为44071.769元[1.5元/平方米×（4326.12平方米+5371.76平方米+5445.49平方米+5445.49平方米+5469.13平方米）+0.8元/平方米×2930.98平方米+80元/个×33个]。由此，远辉房产公司拖欠益威物业公司自2014年8月15日起至2018年3月15日止的物业服务费用为1895086.07元。益威物业公司请求远辉房产公司支付拖欠的物业服务费1895086.07元合法有据，本院依法予以支持。二、益威物业公司所主张的逾期付款违约金（滞纳金）是否应当支持。益威物业公司所主张的滞纳金实为违约金。远辉房产公司作为中远大厦的业主之一，享受了益威物业公司所提供的物业服务，依照权利义务相一致的原则，本应当依照业委会与益威物业公司所签订的合同约定按月向益威物业公司支付物业服务费用，但由于益威物业公司与远辉房产公司就物业服务费用的标准未能达成一致，双方的债权债务在本次诉讼中才予以厘清和认定，故本院对益威物业公司要求远辉房产公司支付逾期违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江门市远辉房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东益威物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费用1895086.07元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费26736元，保全费5000元，合共31736元，由原告广东益威物业服务有限公司负担7616元，由被告江门市远辉房地产有限公司负担24120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  张华理人民陪审员  吕少兰人民陪审员  崔显宗二〇一八年十月二十九日法官助理陈怡杏书记员王敏仪