青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2018）青0104民初1718号原告（反诉被告）：青海璞润投资有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地，西宁经济技术开发区开元路**半岛新家园。法定代表人：李思瑾，该公司董事长。委托诉讼代理人：王诚，男，汉族，1992年7月20日出生，公民身份号码：×××，该公司员工，，住西宁市委托诉讼代理人：倪国力，男，汉族，1976年9月26日出生，公民身份号码：×××，该公司员工，，住西宁市被告（反诉原告）：李善杰，男，汉族，1984年11月25日出生，公民身份号码：×××，个体，，住西宁市委托诉讼代理人：勾顺杰，青海盛通律师事务所律师。原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司与被告（反诉原告）李善杰商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，被告（反诉原告）在法定期限内提出反诉，本院决定受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司的委托诉讼代理人王诚，被告（反诉原告）李善杰、委托诉讼代理人勾顺杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司诉辩称：一、请求依法解除双方签订的L201300253号《个人认购申请表》。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月15日，被告（反诉原告）李善杰认购原告（反诉被告）开发的位于西宁市××区号“朗悦新天地”房屋一套，并签订《个人认购申请表》。被告（反诉原告）李善杰交纳意向认购金80000元，后原告（反诉被告）取得相关售房许可证等手续，要求被告（反诉原告）签订合同时，被告（反诉原告）未按约定交纳房款并签订合同，致使双方签订的《个人认购申请表》无法履行，故请求法院支持上述诉讼请求。针对被告（反诉原告）的反诉请求，因双方签订的申请书是被告（反诉原告）的个人购房意向请求，不具备商品房买卖合同的相关要件，不属于商品房买卖合同，故我方同意返还认购金，其他请求无事实和法律依据，故请求法院公正判决。被告（反诉原告）李善杰辩诉称，原告（反诉被告）要求解除申请表的理由不能成立，双方所签订的认购书明确记载了房屋面积、地点、单价等具体内容，该认购书已经具备了商品房买卖合同的全部要件，应属商品房买卖合同。同时被告（反诉原告）依据约定及原告（反诉被告）的要求支付部分购房款，但原告（反诉被告）未与被告（反诉原告）签订商品房买卖合同，并办理登记备案手续。故请求法院依法判令被反诉人履行合同，与反诉人签订《商品房买卖合同》并向反诉人交付“朗悦新天地”20912室（西）商品房；本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。本院经审理认定事实如下：2014年5月15日，被告（反诉原告）李善杰与原告（反诉被告）签订《个人认购申请表》一份，被告（反诉原告）李善杰认购原告（反诉被告）开发的位于西宁市××区号“朗悦新天地”房屋一套。该申请表记载，本人李善杰自愿申请认购“朗悦新天地”的住宅楼，房屋类型：两室两厅一卫，房号：西0912，面积：76.5平方米，单价：3130元/平方米，本人在填写申请之日，自愿交纳意向认购订金80000元。2016年8月，原告（反诉被告）取得该房屋的《商品房预售许可证》等相关手续，后双方就签订合同等事宜协商未果，致使纠纷产生。另查明，双方所争议房屋房号现变更为20912室，该房屋现登记在青海卓著商贸有限公司名下。就以上事实双方当事人提供了《个人认购申请表》、收据、结算单据、公司信息、双方当事人的陈述、本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点：原、被告双方签订的《个人认购申请表》是否具备《商品房买卖合同》的相关要件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原、被告所签订的《个人认购申请表》虽对房号、单价、面积作出了约定，但就付款方式、房屋交付使用条件及日期、违约责任及解决争议方法等均无明确约定，故理应认定该申请表属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条件，不是对“朗悦新天地住宅楼”房屋买卖结果的直接确认；同时现争议房屋登记在青海卓著商贸有限公司名下，无法实现签订商品房买卖合同并交付使用。另我国现行法律法规及司法解释没有赋予预约具有强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约义务的相关规定，故原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司主张解除双方所签订的《个人认购申请表》的请求，应予支持；被告（反诉原告）李善杰要求原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司履行合同，与其签订《商品房买卖合同》并交付“朗悦新天地”20912（西）室商品房并办理房屋备案登记手续的诉求不能成立，不予支持。综上所述，原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司主张解除双方所签订《个人认购申请表》的诉讼请求，因该申请表不具备商品房买卖合同的主要条件，故本院予以支持；被告（反诉原告）李善杰要求原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司履行合同，与其签订《商品房买卖合同》并交付“朗悦新天地”20912（西）室商品房并办理房屋备案登记手续的诉求不能成立，不予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款，《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司与被告（反诉原告）李善杰签订的L201300253号《个人认购申请表》。二、驳回被告（反诉原告）李善杰要求原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司履行合同，与其签订《商品房买卖合同》，交付“朗悦新天地”20912（西）商品房并办理房屋备案登记手续的诉讼请求。本案本诉诉讼费减半收取25元，反诉诉讼费25元，由原告（反诉被告）青海璞润投资有限公司负担25元，被告（反诉原告）李善杰负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 罗 辉二〇一八年十月九日书记员 黄珠莹附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房销售管理办法》第十六条第二款：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条：人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。