安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终6525号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈啸峰，男，1989年11月29日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：范孝银，安徽徽杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海，安徽徽杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亮，男，1993年12月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：司开铭，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人沈啸峰因与被上诉人张亮房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初5589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈啸峰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，即支付定金10万元，依法改判驳回张亮的诉讼请求，并支持沈啸峰的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由张亮承担。事实和理由：1、合肥市限购政策并非2016年10月2日才有，自2011年开始，合肥市就开始相继出台相关限购政策，每年在原有限购政策的基础上补充或变更，户籍不在合肥的购房者首要考虑的因素就是限购政策。且沈啸峰与张亮在协商购买案涉房屋前，张亮系通过专业房产中介从中居间，相关购房资格及限购政策理应从中介处知悉。一审中，张亮声称不能办理商业贷款，但并未提供银行书面答复或其向银行申请贷款的证据材料，仅回答听中介所说。一审在张亮没有举证的情况下，认定张亮在办理购房过户和商业贷款的情况下，因政策导致合同目的无法实现，系认定事实不清。2016年10月2日的限购政策是往年政策的延期适用，无需解读，一审该项认定错误。2、沈啸峰出售案涉房屋是为了在宿州买房。张亮在隐瞒购房主体资格的情况下多次催促沈啸峰签订合同，致使合同目的无法实现。导致案涉房屋市场价格下跌而宿州市场房价上涨，沈啸峰因此损失惨重，根据合同约定的违约条款，张亮应当承担损失赔偿责任，沈啸峰的一审反诉请求应予支持。综上，请求判如所请。张亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，沈啸峰的上诉理由不能成立，恳请依法驳回沈啸峰的上诉请求，维持原判。张亮向一审法院起诉请求：1、判令解除张亮与沈啸峰双方签订的《存量房买卖合同》，判令沈啸峰返还张亮交付的定金100000元；2、判令沈啸峰承担本案诉讼费用。沈啸峰向一审法院起诉请求：1、判令张亮向沈啸峰支付违约金238000元；2、判令张亮向沈啸峰赔偿损失170000元；3、判决本案所有诉讼费用由张亮承担。一审法院认定事实：2016年10月5日，张亮与沈啸峰签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议，约定沈啸峰将其坐落于合肥市包河区人民大街19号南丽湾6幢603室的房屋（权属证号为：合包为8150059962）作价119万元出让给张亮，转让价款为119万元；双方确认，合同签订之后3日内，共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；张亮在合同补充协议签订之日向沈啸峰支付购房定金10万元，抵作购房款，如沈啸峰不履行合同，应双倍返还给张亮，如张亮不履行合同，沈啸峰收取的定金不予返还；张亮在2017年1月10日前筹齐首付款20万元替沈啸峰还贷，冲抵房款，在办理房屋转户时打入合肥市存量房资金托管中心；剩余89万元由张亮以商贷方式支付并存入托管帐户；双方任何一方若违反补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的20%违约责任。《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议签订当日即2016年10月5日，张亮向沈啸峰支付购房定金10万元。其后在办理购房过户和商业贷款手续中，因2016年10月2日合肥市发布10条房地产调控政策，外地人购房需提供购房之前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。张亮受制于户籍在外地，虽就职单位总公司在合肥，但其在外地工作，即使补缴社保及纳税证明均不予认可，其不符合购房条件，致张亮与沈啸峰签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议合同目的不能实现。一审法院认为，2016年10月5日，张亮与沈啸峰签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定沈啸峰将其坐落于合肥市包河区人民大街19号南丽湾6幢603室的房屋（权属证号为：合包为8150059962），系双方真实意思表示，合同内容不违背法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同履行过程中，应按合同约定履行各自的义务。张亮按约向沈啸峰履行支付购房定金10万元。在办理购房过户和商业贷款手续中，张亮受制于合肥市房地产调控政策，致张亮与沈啸峰签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议合同目的不能实现，现双方均同意解除《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议，该院对张亮诉请的要求判令解除其与沈啸峰签订的《存量房买卖合同》，予以支持，在本案中，合同的解除，虽然2016年10月2日合肥市发布的10条房地产调控政策在双方签订合同之前，但仅时隔两天，相关政策需解读，且张亮在补充协议签订当日即向沈啸峰支付购房定金10万元，其行为不能显示其与沈啸峰签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议时存在恶意和故意隐瞒，因而其解除合同，不能实现合同目的，非张亮违约所致，该院对张亮诉请的要求沈啸峰返还其交付的定金100000元予以支持，并对沈啸峰向该院提出的要求判令张亮违约向其支付违约金238000元及赔偿损失170000元的反诉请求，不予支持。沈啸峰拒不返还张亮交付的定金100000元，有违法律规定。对于沈啸峰在反诉中称张亮明知自己购房资格有瑕疵，仍然与其协商购房存在主观故意，以及称因张亮的违约行为导致其购房时间一直延后，宿州市房价上涨，造成其巨大经济损失，该称沈啸峰既无证据证明，理由也不充分，该院对沈啸峰的该称不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、解除张亮与沈啸峰于2016年10月5日签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议；二、沈啸峰于判决生效之日起十日内向张亮返还其交付的定金100000元；三、驳回沈啸峰反诉的诉讼请求。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费7420元,合计9720元,由沈啸峰负担。二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案中，张亮与沈啸峰之间的《存量房买卖合同》及补充协议签订于合肥市房地产调控政策出台后，根据一审及二审审理查明，双方在签订合同时均知晓调控政策已经出台，并明知张亮不符合购买条件，只是误以为在合同签订后，张亮可以通过补缴社会保险的方式满足购房条件，继而双方可以履行合同。之后，因政策不允许通过补缴社会保险的方式来购房，导致双方之间的合同无法继续履行。基于上述情形，本院认为张亮与沈啸峰作为完全民事行为能力人，理应预见在张亮不符合购房条件的情况下签订合同，可能会存在合同无法继续履行的风险，因此，张亮与沈啸峰就合同无法继续履行均存在过错，一审判决双方解除合同并判决沈啸峰向张亮返还定金100000元并无不当，本院予以维持。沈啸峰主张的违约金及损失赔偿缺乏证据支持和法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。综上，沈啸峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9720元，由沈啸峰负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年十月三十一日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。