湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初3204号原告：李德军，男，1984年3月5日出生，苗族，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：涂凤姣，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。被告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段**。法定代表人:王洪辉。委托诉讼代理人：刘琪，女，1981年7月22日出生，瑶族，住长沙市岳麓区，系该公司员工。委托诉讼代理人：康丽娟，女，1983年1月29日出生，汉族，住长沙市开福区，系该公司员工。原告李德军与被告湖南富基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人涂凤姣、被告湖南富基置业有限公司的委托诉讼代理人刘琪、康丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德军向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告合同违约金181811.69元并承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告明确第1项诉讼请求中的181811.69元的计算式为：440222元（房屋总价款）*413天（自2015年1月12日取得栋证往后计算365个工作日即2016年12月1日的次日起计算至2018年1月16日止）*1‰；事实与理由：2012年7月8日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，2013年12月31日被告将涉案房屋交付给原告。依照合同第二十条的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，出卖人应自买受人取得按揭银行贷款审批通过之日起90日内向长沙市望城区房屋产权登记机构办理合同备案，在商品房交付后365个工作日内将该栋商品房申请初始登记，取得栋证（2015年1月12日）后的365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证。根据合同约定，因出卖人原因，致使买受人未能在约定期限内完成上述登记，双方同意按照本合同约定期限的次日至实际办妥之日止，出卖人每日按已付房款的千分之一支付违约金。因被告违约且给原告造成实际损失，双方多次沟通未果，故此成诉。被告湖南富基置业有限公司辩称：1、原告主张被告逾期办证的事实并不存在，被告没有违约事实。2013年3月《不动产登记暂行条例》及2016年1月《不动产登记暂行条例实施细则》已明确规定停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，此后仅可申请办理不动产首次登记、转移登记、变更登记等业务。该政策变动属于不可抗力，导致涉案合同的有关约定无法继续履行，且双方并未就办理不动产权登记证书的期限及违约责任的负担达成新的意见；2、原告诉请被告支付违约金181811.69元，既无事实根据，也无法律依据。截止庭审之日，被告已为原告办理诉争房屋的不动产权登记证书，因为“两证合一”政策的实施，被告为原告申请办理不动产权登记证书所需的资料包括涉案合同约定的办理房屋所有权证和国有土地使用权证的全部资料，因此应将涉案合同第二十条中约定被告为原告办理国有土地使用权证的截止日期作为违约金的起算点；3、补充协议第十一条明确约定：“如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋产权证书的责任”。本案确实属于非因被告原因导致，故被告应当免除责任；4、《商品房合同》迪二十条约定，交房后365个工作日该幢商品房申请初始登记，取得栋证后365个工作日办理所有权证，办妥所有权证后365个工作日办理土地使用权证。原告计算违约金起止时间不对，应申请土地使用权证的时间截止日期作为计算违约金的起点时间。5、本案约定违约金计算标准过高，请求法院予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对下列证据均无异议：1、望城区不动产登记中心2018年9月27日出具的，关于2018年1月16日办结的湘（2017）望城区不动权第0046465号证明；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》；3、望房权证星字第**涉案房屋栋证及望城区国土资源局不动产登记信息表；4、原告购房发票及完税凭证，物业维修基金、物业服务费缴费凭证，个人抵押贷款合同。根据上述认定的证据，结合庭审调查情况。本院查明案件事实如下：2012年7月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积84.92平方米，商品房单价4923.08元/平方米，总价440222元，交房时间为2013年12月31日前；该合同第二十条约定：在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金；该合同附件七《补充协议》第十一条第（5）项约定：如因买受人或者产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋产权证书的责任。第十四条约定：如《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充条款为准。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款；2013年12月31日，被告按约向原告交付了房屋；2015年1月12日，涉案房屋取得望房房权证星字第**屋栋证。2018年1月26日，长沙市望城区不动产登记中心对涉案房屋已办理好涉案房屋的不动产权证。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。第一，关于被告是否存在违约行为。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋权属登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤。原、被告在《商品房买卖合同》第二十条中约定“被告应在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内申请办理土地使用权证”，虽然新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定没有进行协商变更，但向有关部门提交资料并申请办证的义务承担主体仍为被告。且根据本院查明的事实，长沙市望城区从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。被告在相关部门可以办证的客观情况下，应采取积极的方式及时办理相关手续，应当在涉案房屋取得栋证（2015年1月12日）后的365个工作日即2016年7月2日前为原告向长沙市望城区不动产登记中心递交办理房屋所有权证的资料。被告没有按约定为原告办理所有权证和土地使用权证，被告的该抗辩称系国家政策调整所致，没有事实依据，本院不予采纳，综上，被告存在逾期办证的违约行为，应承担相应违约责任。第二、关于被告应负担违约金的数额。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补的守约方的损失应当客观真实，对违约方的惩罚应当适度。首先，涉案房屋未办理不动产权证并不影响原告对该房屋的实际居住使用；原告李德军主张被告的违约行为给其带来实际损失，但原告均未提供相关证据予以证明损失已实际发生；其次,结合涉案房屋的出售价格可知，原告主张的违约金数额已超过被告在订立合同时能预见或者应当预见的因违约可能造成的损失，不宜以此金额对违约方进行过度惩罚；因此被告提出按合同约定标准计算违约金过高，请求本院予以调整的抗辩理由，本院予以采纳。本院根据合同总金额及履行情况、当事人过错、预期利益、实际造成的损失等综合因素，并参考本院类似案件的裁判尺度，酌情确定被告逾期办理涉案房屋权属证书应承担违约金4402元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李德军支付逾期办理房屋权属证书的违约金4402元；二、驳回原告李德军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3936元，因适用简易程序减半收取计1968元，由被告湖南富基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘昌济二〇一八年十月十七日代理书记员  邱匡图附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。