湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0725民初618号 原告：罗立娟，女，1991年12月20日出生，汉族，住湖南省桃源县。 原告：康带军，男，1982年7月7日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：李月初，湖南凌风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭建国，湖南凌风律师事务所律师。 被告：桃源县佳沅房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市桃源县漳江镇莲花湖社区建设西路**。 法定代表人：鲁道兴，公司总经理。 委托诉讼代理人：贺修书，北京天平（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑维民，北京天平（长沙）律师事务所律师。 被告：广东新温商投资有限公司，，住所地广东省广州市天河区华夏路**之** 法定代表人：郑旭飞，公司董事长。 委托诉讼代理人：贺修书，北京天平（长沙）律师事务所律师。 原告罗立娟、康带军与被告桃源县佳沅房地产开发有限公司（以下简称佳沅公司）、广东新温商投资有限公司（以下简称新温商公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。经审理发现不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序。本案于2018年10月31日再次公开开庭进行了审理。原告罗立娟、康带军的委托诉讼代理人李月初、郭建国，被告佳沅公司的委托诉讼代理人贺修书，被告新温商公司的委托诉讼代理人贺修书到庭参加诉讼，原告罗立娟、康带军参加第一次开庭审理，被告佳沅公司的委托诉讼代理人郑维民参加第二次开庭审理。本案现已审理终结。 罗立娟、康带军向本院提出诉讼请求：1.判令被告连带给付逾期交房等违约金并计算至本案判决时止（截至2017年12月31日止为34545元）；2.判令被告向原告交付不动产权证书及相关文件；3.判令被告按《桃源县商品房买卖合同》（以下简称购房合同）约定完善“桃花源里”住宅小区天桥、业主公共用房（休闲、健身、娱乐用房）、就医、就学、就餐、购物及金融等生活配套用房；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年2月11日签订《购房合同》。合同约定：1.被告将“桃花源里”住宅小区×栋××××号商品房一套预售给原告；2.该商品房建筑面积125.59平方米，每平方米单价3768元，总价款473223元，买受人在2015年3月11日前支付首期房价款143223元，余款330000元申请贷款支付；3.出卖人在2015年12月31日前向买受人交付商品房，交房时应取得《商品房交付使用证明书》、《商品房质量保证书》、《房屋使用说明书》，双方签订《房屋交接书》、交钥匙；逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人从逾期之日起按日计算支付房价款总额万分之一的违约金；4.出卖人在商品房交付之日起60日内办理该商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记，90日内双方共同办理该商品房的房屋所有权转移登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证；出卖人逾期办理所有权登记的，买房人有权解除合同，同时按房价款总额的2%支付违约金；5.“桃花源里”一期项目在竣工验收时有业主公共用房、架空层不砌封用作休闲、健身、娱乐用房、通往外滩公园天桥两座、具备就医、就学、就餐、购物及金融等生活配套用房、电梯前室加贴瓷砖等；出卖人有未按约定提供业主活动用房等违约情形的，买受人不解除合同的，出卖人按房价款总额的5%支付违约金。《购房合同》签订后，原告按约履行了支付购房款473223元的义务，但被告开发的房屋至今未综合验收，公共用房及天桥等部分配套设施未修建，至今未正式向原告交付房屋和不动产权证及其相关证件，已构成违约。 佳沅公司辩称：1.佳沅公司未能按期交房，但有充足的理由可以免责，可以根据合同约定延期交付；2.佳沅公司开发的“桃花源里”小区已竣工验收合格，完全满足商品房买卖合同及其补充协议所约定的交付条件，竣工验收备案与综合验收并非本案商品房交付的条件；3.配套设施已基本完善，天桥不在本案小区规划范围内；4.佳沅公司履行了通知交房义务，应以买受人实际占有商品房或收到交房通知为交付时间；5.诉讼费应由原、被告共同承担。因此，应驳回罗立娟、康带军的诉讼请求。 新温商公司辩称：新温商公司不是购房合同的相对人，新温商公司不具有房地产开发的资质，新温商公司与佳沅公司之间是投资关系，新温商公司不是本案适格被告，应驳回对新温商公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.罗立娟、康带军提供《停止违法行为通知书》、现场勘验笔录，拟证明佳沅公司、新温商公司将未经验收的房屋部分交付业主使用，行为违约的事实。佳沅公司、新温商公司的质证意见为通知书显示的时间为2016年9月30日，小区竣工验收时间为2016年11月15日，不能证明小区未竣工验收。佳沅公司、新温商公司的质证理由成立，对该证据的真实性本院予以采信，对证据的证明目的本院不予采信。2.罗立娟、康带军提供照片5张，拟证明商品房不具备交房条件的事实。佳沅公司、新温商公司的质证意见为证据形式要件不合法，无法确定拍摄时间。佳沅公司、新温商公司质证理由成立，对此证据本院不予采信。3.罗立娟、康带军提交商品房使用说明书及照片1张，拟证明佳沅公司宣传要约中有天桥两座的事实。佳沅公司、新温商公司的质证意见为宣传资料中关于天桥的说明突破了规划设计，超出法律强制性规定，相关内容应为无效。佳沅公司、新温商公司的质证理由成立，但应确认佳沅公司构成缔约过失，对证据的真实性本院予以采信。4.罗立娟、康带军提交逾期交房业主处理意见1份，拟证明2016年9月28日，佳沅公司及其法定代表人余大华承认在2016年9月28日逾期交房，同时未提出逾期交房是因为市政工程影响所致的事实。佳沅公司、新温商公司对该证据的三性均无异议，但提出不能达到证明目的。对该证据本院予以采信。5.佳沅公司提交《单位工程质量竣工验收记录》2份、会议记录5页、《建设工程竣工验收备案催办通知书》，拟证明“桃花源里”小区一期一标段、二标段已通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方责任主体验收合格，并形成会议记录，桃源县住建局通知佳沅公司备案侧面证明工程通过竣工验收合格的事实。罗立娟、康带军的质证意见为该验收为工程主体验收而不是综合验收，会议记录与本案无关联，催办通知书佐证延期交房的事实。新温商公司无异议。本院认为，上列证据合法、客观、真实，与本案相关联，本院予以采信。6.佳沅公司提交桃花源里主下水道市政管网临时改道预算价格报告及照片，拟证明小区开发受市政工程建设影响的事实。新温商公司无异议。罗立娟、康带军的质证意见为与本案无关联，其质证理由成立，对此证据本院不予采信。7.佳沅公司提交微信公众平台截屏资料，拟证明通过微信公众平台向业主发送交房通知及入伙通知书的事实。新温商公司无异议。罗立娟、康带军的质证意见为该证据不具备证据的形式要件，不予认可。本院认为，该微信平台为小区业主群，小区业主从微信平台可获得相关信息，该证据虽然不完备，但应认定佳沅公司通过微信平台发布交房及入伙物业管理的事实。8.佳沅公司提交《补充协议》，拟证明佳沅公司、新温商公司与业主约定五方责任主体验收即视为合同约定的商品房交付条件，向业主送达交房通知（包括邮寄、短信、公告等方式），不论业主是否按照交付通知的期限到指定地点办理收楼手续，交房日期届满视为买受人已经接受该房产等事实。新温商公司无异议。罗立娟、康带军的质证意见为该协议为两公司逃避原合同义务而制作的无效协议，协议中很多内容在原合同中都有。本院认为，该协议系双方真实意思表示，与《购房合同》形成一体，构成双方交易的依据，本院予以采信。9.佳沅公司提交《建设工程消防验收意见书》，拟证明“桃花源里”小区消防验收合格的事实。新温商公司无异议。罗立娟、康带军的质证意见为该证据形式不合法，系复印件，该验收不是综合验收，且验收时间为2017年1月17日，在交付房屋之后，也证明佳沅公司交付房屋时未经合格验收，不符合交房条件。本院认为，佳沅公司说明了该证据的来源，且意见书系主管部门依职权作出的认定，本院予以采信。10.佳沅公司提交《桃源县发展和改革局关于桃源县1002号储备土地周边附属工程项目可行性研究报告的批复》、《中标通知书》、《合同协议书》、图片2张，拟证明“桃花源里”小区周边的相关市政配套设施及修建迟延，部分市政工程至今未完工，影响商品房交付的事实。新温商公司无异议。罗立娟、康带军的质证意见为对证据真实性无异议，与本案无关联，不能达到证明目的。本院认为，上列证据合法、客观、真实，与本案相关联，本院予以采信。11.佳沅公司提交“桃花源里”小区平面规划图，拟证明规划中没有设计天桥的事实。新温商公司无异议。罗立娟、康带军的质证意见为对证据的真实性合法性无异议，认为《购房合同》及补充协议中有天桥应按合同约定履行。该证据合法、真实，与本案相关联，本院予以采信。12.佳沅公司提交EMS快递单、《业主提前装修承诺书》、《室内装修申请表》、《验房质量反馈表》，拟证明罗立娟、康带军收到入伙通知书并于2016年10月19日前确认收房、对房屋质量无异议的事实。新温商公司无异议。罗立娟、康带军的质证意见为承诺书非本人签名、交房在合同确定交房时间之后，不存在提前申请装修，未经综合验收就不具备交房条件，即使入住也不能视为交付房屋。本院认为，该组证据形成完整的锁链，能够证明交房的事实，对此证据，本院予以采信。13.本院依职权对“桃花源里”住宅小区物业管理负责人田浩进行了调查，田浩证实2016年9月部分业主对所购商品房进行装修，签订物业管理协议时均由业主本人提供入伙通知书、交房通知单，然后由物业公司发放钥匙。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月18日，佳沅公司与新温商公司签订房地产项目开发合作协议书，约定联营性合作开发房地产，佳沅公司出资30%，新温商公司出资70%，以佳沅公司名义开发“桃花源里”住宅小区。罗立娟、康带军于2015年2月11日与佳沅公司、新温商公司签订《购房合同》。合同约定：1.被告将“桃花源里”住宅小区×栋××××号商品房一套预售给原告；2.该商品房建筑面积125.59平方米，每平方米单价3678元，总价款473223元，买受人在2015年2月11日前支付首期房价款143223元，余款330000元申请贷款支付；3.出卖人在2015年12月31日前向买受人交付商品房，交房时应取得《商品房交付使用证明书》、《商品房质量保证书》、《房屋使用说明书》，双方签订《房屋交接书》、交钥匙；逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人从逾期之日起按日计算支付房价款总额万分之一的违约金；4.出卖人在商品房交付之日起60日内办理该商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记，90日内双方共同办理该商品房的房屋所有权转移登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证；出卖人逾期办理所有权登记的，买房人有权解除合同，同时按房价款总额的2%支付违约金；5.“桃花源里”一期项目在竣工验收时有业主公共用房、架空层不砌封用作休闲、健身、娱乐用房、通往外滩公园天桥两座、具备就医、就学、就餐、购物及金融等生活配套用房、电梯前室加贴瓷砖等；出卖人有未按约定提供业主活动用房等违约情形的，买受人不解除合同的，出卖人按房价款总额的5%支付违约金。《购房合同》第六章第十五条约定：“出卖人在2015年12月31日前向买受人交付商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：政府区域规划调整或市政建设施工影响”；第七章第二十一条约定：“逾期办理所有权登记责任（一）因出卖人责任，买受人未能在本合同第十九条约定时间内取得该商品房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的2%支付违约金。”随后，三方签订了《补充协议》，协议第三项房屋交付相关事宜约定：“买受人须在出卖人发出收楼通知书注明的收楼日期内到出卖人指定地点办收楼手续，以楼宇交接书上买受人签字的日期为该商品房的交付日期；出卖人房产达到合同约定的交付条件后，将向买受人送达交房通知（包括邮寄、短信、公告等方式），不论买受人是否按照交付通知的期限接受房产，交房期限届满视为买受人已经接受房产，物业管理费用从交房期限届满之日开始计算收取。”合同签订后，罗立娟、康带军按约履行了支付购房款473223元的义务。2016年11月15日，“桃花源里”小区项目一标段二标段通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方责任主体验收合格。2017年1月17日通过消防验收。2016年11月16日，佳沅公司通过微信平台向业主发送交房通知并用EMS快递向业主邮寄交房通知与入伙通知书。“桃花源里”住宅小区规划中没有设计天桥，对外宣传资料中有天桥及附属设施。幼儿园等附属设施已修建完工。佳沅公司至今未办理不动产权证。 另查明：“桃花源里”住宅小区周边配套市政工程有滨江路、南匝道等，于2012年12月立项，两年内完成。滨江路于2016年7月1日动工建设，2017年1月20日竣工验收。南匝道于2015年12月3日签订建设工程施工合同，计划于2017年3月16日竣工，至今未完成。 本院认为，本案争议焦点为：1.新温商公司是否是适格主体；2.交房标准、交房时间如何确定；3.逾期交房是否应承担违约责任；4.佳沅公司、新温商公司应否修建天桥与完善幼儿园及附属设施；5.办理不动产权证的责任。 一.新温商公司是否是适格主体 本院认为，新温商公司与佳沅公司作为“桃花源里”住宅小区项目共同开发的主体，在与罗立娟、康带军签订的《购房合同》中共同作为出卖方在合同上盖章，根据权利与义务一致的原则，新温商公司应与佳沅公司共同承担合同责任，为本案的适格主体。对罗立娟、康带军要求新温商公司承担责任的请求，本院予以支持。 二.交房标准、交房时间如何确定 本院认为，2016年11月15日，“桃花源里”住宅小区经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方责任主体验收合格。2017年1月17日通过消防验收。证明“桃花源里”住宅小区项目属于合格工程，符合交房标准。佳沅公司通过微信平台发送交房通知并用EMS快递邮寄送达交房通知与入伙通知书，根据双方签订的《购房合同》与补充协议，佳沅公司完成对业主所购商品房屋的交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，罗立娟、康带军于2016年10月19日出具《业主提前装修承诺书》后自行装修，应确认当天即为交房时间。依据《购房合同》约定的交房时间，佳沅公司构成逾期交付。 三.逾期交房是否应承担违约责任 《购房合同》第六章第十五条约定：“出卖人在2015年12月31日前向买受人交付商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：政府区域规划调整或市政建设施工影响”。本案中，“桃花源里”住宅小区周边配套市政工程有滨江路、南匝道等，于2012年12月立项，两年内完成。但滨江路在2017年1月20日才竣工验收。南匝道至今未完成。市政工程的迟延对“桃花源里”住宅小区工程的施工进度造成实质性的影响，也对业主的入住造成影响，按照合同约定，佳沅公司、新温商公司构成逾期交房，但应免除佳沅公司、新温商公司的违约责任。 四.佳沅公司、新温商公司应否修建天桥与完善幼儿园及附属设施 “桃花源里”住宅小区规划设计图中没有天桥，对于天桥，在双方签订的《购房合同》中也没有约定，但佳沅公司、新温商公司对外宣传资料中有天桥，因天桥的存在与否对商品房的价格与业主的选购有重大的影响，佳沅公司、新温商公司构成缔约过失，对缔约过失之责任，当事人可另行主张。对于幼儿园及附属设施，佳沅公司、新温商公司已建成，但罗立娟、康带军对幼儿园及附属设施要求完善的诉讼请求不明确，本院不予支持。 五.办理不动产权证的责任 《购房合同》约定：佳沅公司、新温商公司在交付房屋90日内，在业主交齐相关资料后向不动产登记部门办理不动产转移登记手续。对于违约责任，双方约定在约定时间不能取得该商品房屋所有权证书的，解除《购房合同》。本案中，罗立娟、康带军在佳沅公司、新温商公司违约后选择继续履行合同，要求佳沅公司、新温商公司办理不动产权证，佳沅公司、新温商公司也未予以抗辩，对罗立娟、康带军的上述请求，本院予以支持；对于违约责任，因双方约定不按时办理不动产权证的处理方式为解除合同，现罗立娟、康带军主张继续履行合同而非解除合同，要求佳沅公司与新温商公司继续履行并承担违约责任，没有合法依据，本院不予支持。 综上所述，对罗立娟、康带军的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一.桃源县佳沅房地产开发有限公司、广东新温商投资有限公司于本判决生效后、在罗立娟、康带军交付相关不动产登记资料后90日内向不动产登记部门办理“桃花源里”住宅小区×栋××××号商品房屋的转移登记； 二.驳回罗立娟、康带军的其他诉讼请求。 案件受理费664元，由桃源县佳沅房地产开发有限公司、广东新温商投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判长  彭治平 审判员  周桃初 审判员  蔡 婷 二〇一八年十月三十一日 书记员  揭国平