山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民初360号原告（案外人）刘文，女，1958年5月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王良平（系原告刘文之夫），男，1959年1月16日出生，汉族，济南铁隆工贸有限公司法人，住济南市。被告（申请执行人）：山东新森文化传媒有限公司，住所地济南市。法定代表人：张红霞，总经理。委托诉讼代理人：刘鑫，山东森信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛姣姣，山东森信律师事务所律师。第三人（被执行人）：济南市槐荫区危房改造服务中心，住所地济南市。法定代表人：刘金荣，主任。委托代理人：王伟，男，1974年3月13日出生，汉族，济南市槐荫区危房改造服务中心职工，住济南市。第三人：济南市槐荫区住房保障和房产管理局，住所地济南市。法定代表人：衣连斌，局长。委托诉讼代理人：张兵，山东沃德律师事务所律师。第三人：海南润泰房地产开发有限公司，住所地海南省海口市。法定代表人：兰美叶。原告刘文与被告山东新森文化传媒有限公司（以下简称新森公司）、第三人济南市槐荫区危房改造服务中心（以下简称槐荫危改中心）、第三人济南市槐荫区住房保障和房产管理局（以下简称槐荫房管局）、第三人海南润泰房地产开发有限公司（以下简称海南润泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月26日公开开庭审理了本案。原告刘文的委托诉讼代理人王良平，被告新森公司委托诉讼代理人丛姣姣，第三人槐荫危改中心委托诉讼代理人王伟，第三人槐荫房管局委托诉讼代理人张兵到庭参加诉讼，海南润泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘文诉讼请求：1、撤销济南市中级人民法院(2018)鲁Ol执异33号执行裁定书，停止对位于济南市槐荫区道德商城道德中街西首45号房产的强制执行，并解除查封扣押。2、新森公司承担一切诉讼费用。事实和理由：1996年5月27日刘文、王良平与槐荫危改中心签订了《房屋买卖协议》，槐荫危改中心将其位于济南市槐荫区道德商城道德中街西首45号房产(建筑面积约l5．66平方米)出卖给刘文、王良平。王良平已向槐荫房管局支付了全部房款。l996年6月10日槐荫危改中心向刘文、王良平发出《商品房进住通知单》，刘文、王良平接受房屋使用至今。因新森公司与槐荫危改中心、济南市槐荫区房屋建设综合开发总公司借款纠纷一案，济南市中级人民法院查封了济南市槐荫区道德商城道德中街西首45号房产，刘文提出异议，济南中院于2018年2月21日下达(2018)鲁01执异33号执行裁定书，驳回了刘文的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”故依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关的规定，特向法院提起诉讼，请依法支持刘文的诉讼请求。新森公司辩称，一、刘文并未向第三人槐荫危改中心支付房屋价款。本案中，案涉房屋签订的房屋买卖合同双方为槐荫危改中心和刘文，刘文的交款单位却是槐荫房管局，刘文未履行房屋买卖合同的交款义务。房产买卖合同中第二条约定：“双方同意上述房产售价46000元”，而根据收款单来看，刘文并未交够购房款，并且刘文的交款单位并非买卖合同的出售方。《异议复议规定》第28条规定“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；…(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。本案刘文并未足额缴纳购房款，不符合排除执行的情况。二、从公示的效果来看，槐荫危改中心仍为本案争议房产的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中登记的房产仍登记在槐荫危改中心名下，对外公示的所有权人仍为槐荫危改中心，从公示的效果来看，槐荫危改中心仍为本案争议房产的所有权人。综上，刘文对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。槐荫危改中心述称，对于刘文的起诉理由，其交款单据在我们公司都有记录，我方予以认可，双方也是按合同执行。槐荫房管局述称，我单位对刘文购买房屋并交纳购房款4万元的事实予以认可，对于其诉求请求法院依法予以采纳。海南润泰公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘文提交以下证据：房产买卖合同、商品房进驻通知单、交款的收款收据、协议书、齐荣祥的证人证言（证明买卖购房合同的经过）、从槐荫危改中心调取的补交的6000元的购房款收款收据、房屋租赁合同，以上证据证明刘文购买的涉案房屋的房款已经全部交清，涉案房屋归刘文所有。经质证，新森公司对房产买卖合同的真实性无异议。对收款收据的真实性无异议，该份证据证明收款单位为槐荫房管局，并非买卖合同的相对方。对商品房进驻通知单的真实性无异议。对协议书的真实性不予认可，后期是否交款情况不清，且保管凭证用于抵购多套房屋的购房款。对齐荣祥的证人证言不予认可，其在槐荫危改中心的任职期限不明，且其说收款单据已开出，实际未见收款单据。从槐荫危改中心调取的补交的6000元的购房款收款收据为复印件且内容不清，对其真实性不予认可。房屋租赁合同无法证实与本案的关系，且该租赁合同是虚假的，并不是1998年10月1日签订的，系刘文近期伪造。该房屋一直登记在槐荫危改中心名下，根据《物权法》规定，应归属于槐荫危改中心所有。槐荫危改中心质证称，对刘文提交的均无异议，对于刘文的合同和交款单据，我们也查到了相关的记录，一切按合同执行。对从槐荫危改中心调取的补交的6000元的购房款收款收据，该份收据是从王良平、魏江峰的购买档案中找到的，槐荫危改中心没有异议。对房屋租赁合同，房屋交付给刘文以后的租赁情况不了解。槐荫房管局质证称，对齐荣祥未签日期的证明无异议，对齐荣祥2018年8月19日所作的证明，其中对其所称的槐荫危改中心和海南润泰公司合资合作的事实我们不清楚，也不了解，对这个事实应当由证明人齐荣祥提交相关证据予以证实，对其它证据均无异议。对房屋交付给刘文以后的租赁情况我们不了解。对上述证据，本院经审查认为，房产买卖合同是真实、合法的，且与本案待证事实具有关联，本院予以采纳。对收款收据中的收款单位虽为槐荫房管局，并非买卖合同的相对方，但槐荫危改中心认可收到该款项，且有刘文从槐荫危改中心档案材料中拍照的打印件收据，且槐荫危改中心、槐荫房管局均无异议，对此，本院予以采纳。对协议书，虽然新森公司对其真实性不予认可，主张刘文后期是否交款情况不清，此协议书用于抵购多套房屋的购房款。槐荫危改中心对此予以认可，且有收款收据佐证，本院予以采信。对商品房进驻通知单，各方均无异议，本院予以采信。对齐荣祥的证人证言，因刘文并未申请齐荣祥出庭，且新森公司不予认可，槐荫房管局辩称对齐荣祥在2018年8月19日所作的证明中所说的槐荫危改中心和海南润泰公司合资合作的事实不清楚，不了解，故对此证据本院不予以采信。对租赁合同，因无其他证据佐证，且新森公司不认可，对此本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年5月27日，槐荫危改中心与刘文、王良平签订房产买卖合同，约定刘文、王良平购买坐落于济南市槐荫区纬十二马路道德商城道德中街露天街45号西首房屋，建筑面积约15.66平方米，售价3000元/平方米，总金额46980元，实收46000元。1996年4月11日槐荫房管局开具编号为0170101的收款收据，收王良平交的购房款（西首45号）40000元。1997年3月12日，编号为0170243的收款收据载明，王良平交购房款6000元整。1996年5月27日，甲方槐荫危改中心、海南润泰公司与乙方魏江峰签订协议书，约定乙方将《中国华夏证券公司山东分公司有价单证代保管凭证》贰张，号码：0038480、0045943，金额壹份陆仟元整，壹份伍仟伍佰元整，总计壹万壹仟佰百元整，放于甲方处保存，乙方可以使用所购商业房。当上述有价单证代保管凭证到期后，（1997年1月12日），乙方以壹万壹仟伍佰元现金换回上述凭证。甲方给予乙方办理房产证。在1997年1月12日之前，乙方不得私自办理挂失手续，甲方亦不得将保存凭证丢失。否则，由此产生的后果由责任方负全部责任。海南润泰公司在落款处盖章，王良平在落款处签字。1996年6月10日，槐荫危改中心向刘文、王良平发送《商品房进住通知单》，将涉案房屋交付刘文、王良平占有。刘文、王良平在该通知单上签字。另查明，2017年12月25日，山东森信投资发展有限公司更名为“山东新森文化传媒有限公司”。济南市槐荫区房地产管理局危房改造服务中心名称变更为“济南市槐荫区危房改造服务中心”。刘文、王良平系夫妻关系，刘燕、魏江峰系夫妻关系，刘文、刘燕系姐妹关系。中国农业银行济南市槐荫区支行（以下简称农行槐荫支行）与槐荫危改中心、济南市槐荫房屋建设综合开发总公司（以下简称槐荫开发公司）借款合同纠纷一案，2005年4月11日，本院作出（2005）济民四初字第46号查封令，查封槐荫危改中心位于道德街商城2号楼，面积1865.18㎡,房产证号槐房038173号，及2号营业楼，面积1352.14㎡，证号为槐房059145号房产。2005年6月21日，本院作出（2005）济民四初字第46号民事判决书，判决槐荫危改中心于判决生效之日起10日内偿还农行槐荫支行本金4210000元，利息225500.72元（利息计自2005年2月20日，嗣后至判决生效之日按照人民银行有关逾期罚息另行计付），槐荫开发公司承担连带清偿责任。2017年1月12日,本院作出（2017）鲁01执恢7-1号、7-2号执行裁定书，分别裁定变更山东森信投资发展有限公司为该案的申请执行人、拍卖被执行人槐荫危改中心位于济南市槐荫区道德商城2号楼营业楼（产权证号为槐038173、槐059154号）房产所有权。刘文提出执行异议申请，本院于2018年2月11日作出（2018）鲁01执异33号裁定书，驳回了刘文的异议请求，刘文不服该裁定，向本院提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点问题是刘文是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产买卖合同是缔约双方当事人真实意思的表示，内容不违背法律行政法规的禁止性规定，应为有效。根据已查明事实，涉案房产买卖合同系在人民法院查封之前签订。根据刘文提交的商品房进驻通知单以及当事人庭审陈述，能够证明刘文在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且按合同约定已付清了全部购房款。根据槐荫危改中心的陈述，因其未交纳土地规划出让手续，无法办证，故涉案房产未能办理物权变更登记，刘文对此并无过错。刘文所提异议符合上述规定，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行济南市槐荫区纬十二马路道德商城露天广场45号西首房屋；二、驳回刘文的其他诉讼请求。案件受理费950元，由山东新森文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  郭维敬审 判 员  陈 勇人民陪审员  张秀梅二〇一八年十月十六日法官助理宋文华书记员吴颖颖