四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川20民终1104号 上诉人（原审原告）：刘维俊，女，1973年4月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：廖群英，女，住四川省资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：彭秀蓉，女，住四川省资阳市雁江区，由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山社区居民委员会推荐。 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷**，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：明瑞玮，四川雁南飞律师事务所律师。 上诉人刘维俊与上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（下称资阳得宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初3651号民事判决，本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘维俊的委托诉讼代理人廖群英、资阳得宇公司委托诉讼代理人韩虹、明瑞玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘维俊上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判由资阳得宇公司支付逾期办理不动产权证书的违约金15591.1元；2.一、二审诉讼费由资阳得宇公司负担。事实和理由：对一审判决认定的事实予以认可。但判决参照资阳市中级人民法院的批复，对上诉人要求的逾期办证违约金案40%进行判决，明显不公，违背了合同约定及相关司法解释的规定，请求二审法院依法予以改判支持上诉人的上诉请求。 资阳得宇公司上诉请求：撤销原判，依法改判资阳得宇公司支付被上诉人逾期办证违约金5000元。两审诉讼费用双方按比例分担。事实和理由：逾期办证违约金应考虑实际损失、过错程度、公平原则和偿付能力等因素确定合理的赔偿数额。本案资阳得宇公司基本按期交房，办证仅属于合同履行中附随义务，对被上诉人造成的损失微乎其微。一审判决资阳得宇公司承担过重的违约责任，严重侵犯了资阳得宇公司的合法权益。 双方对对方上诉意见的答辩均坚持已方的上诉意见。 刘维俊向一审法院起诉请求：判令被告承担逾期办理不动产权证的违约金15609元（即2015年7月1日至2017年11月17日共计871天的违约金，违约金按万分之一计算）。事实和理由：原被告于2012年7月1日与签订《商品房买卖合同》，以单价3380元，总价179208元购买被告开发位于资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛的房屋。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前交付该商品房，交房后730日内办理转移登记，被告在交房后2017年11月17日才为原告办理权属证书，被告违约应当向原告支付违约金。原告要求被告支付违约金，被告未支付，故诉至法院，请求判决如诉请。 一审法院认为，被告资阳得宇公司承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。 原告与被告资阳得宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未在约定期限内向原告交付不动产证书已构成违约，原告要求被告支付违约金，予以支持。原被告未约定违约金计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；原告在诉讼中请求按日万分之一计算，其低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，视为原告对民事权利放弃。原被告约定交房时间为2013年6月30日，原告提交了同楼盘其他房屋交房时间的相关证据，其与合同约定的交房时间相吻合；被告自制表格上记载的交房时间不能确认为实际交房时间；故认定交房实际为2013年6月30日。原告请求自2015年7月1日起计算违约金，予以认可。被告向原告交付不动产证书逾期870天。被告认为违约金过高，请求调整，但未提供证据证明违约金过分高于原告的损失。本案逾期办证违约金应为：（2015年7月1日至2017年11月17日）870天×179208元×0.0001=15591.1元。 本案经审判委员会讨论决定，酌情确定违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘维俊支付逾期办理不动产权证书的违约金6236.44元；二、驳回原告刘维俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，减半收取95元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 在二审过程中，刘维俊提交以下证据材料： 1.“关于春天半岛三区部分问题的联系函”回函。 2.关于春天半岛三区住宅“两证一票”办理的情况汇报。 两份证据拟证明资阳得宇公司故意违约，延迟办证与办证政策无关。 资阳得宇公司质证称：1.不符合证据形式，真实性存疑。2.是复印件，我方不予认可。 证据材料1，该回函的内容未载明逾期办证的原因，故不能达到买房人的证明目的，本院不予采信。证据材料2系复印件，资阳得宇公司对其真实性不予认可，买受人亦不能提交原件予以核对，故对其真实性不予确认，本院不予采信。 二审查明,在刘维俊与资阳得宇公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定了“自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。其余二审查明的事实与一审认定事实一致。 本案争议的主要焦点是一审酌情认定的违约金是否正确。 本院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已缴纳房款的购房人不能取得房屋的情形出现。相对已经得到房屋，只是逾期办证的购房户而言，已经付款但不能得到房屋的购房户的损失将更为巨大。本案中，资阳得宇公司未按照合同约定按期办理房屋不动产权证书构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案双方在合同中虽约定迟延办证违约金，但刘维俊未提供证据证明其房屋因逾期办证影响其居住，也未提供证据证明其实际产生的损失。因此，一审法院综合考虑多方因素，对资阳得宇公司应承担的违约金酌情予以认定，并无不当。 综上，上诉人刘维俊、资阳得宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由上诉人刘维俊负担50元，上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一八年十月三十一日 书记员 官晓丹