福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0304民初229号原告：浙江**夏物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市桐庐县迎春南路207号新青年广场201室，统一社会信用代码913301227332355878。法定代表人：郭前方，总经理。委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘海生，该公司员工。被告：刘永康，男，1979年8月25日出生，汉族，居民，住福建省莆田市仙游县。第三人：莆田市凯天物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道办事处霞林村，统一社会信用代码91350300052309931L。法定代表人：梁敏敏，总经理。委托诉讼代理人：姚华山，该公司员工。原告浙江**夏物业管理有限公司（以下简称：华夏物业公司）与被告刘永康、第三人莆田市凯天物业管理有限公司（以下简称：凯天物业公司）因物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华夏物业公司的委托诉讼代理人林俊敢、刘海生，被告刘永康，第三人凯天物业公司的委托诉讼代理人姚华山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华夏物业公司向本院提出诉讼请求：1.刘永康支付华夏物业公司2016年1月份至2019年10月份的物业费8523.89元、违约金3836元，合计12359.89元；2.本案诉讼费由刘永康负担。事实和理由：2014年8月3日，第三人凯天物业公司与刘永康签订《前期物业服务协议》一份，主要约定：凯天物业公司自开发商首个业主交楼之日起至业主大会成立选聘新的物业服务企业并且与新业务服务企业签订合同生效之日止为刘永康所在莆田市荔城区××小区提供物业服务；物业费用由刘永康按建筑面积向凯天物业公司缴纳，高层建筑按每月每平方米1.6元计算（从2014年7月31日起下调至1.3元，具体日期按交房之日算起）；缴纳费用的时间为交房自开发商接楼通知单发放之日起预交一年物业服务费，一年后物业费按月预交，即每月的5日前缴纳，逾期将按每日千分之三收取滞纳金。刘永康所有的房屋坐落于莆田市荔城区××镇××街××号××号楼××梯××室，建筑面积为142.54㎡。刘永康作为业主之一享受了凯天物业公司提供的物业服务，但2016年1月至2019年10月份物业费8523.89元，刘永康却借故拒交。2019年10月5日，华夏物业公司与刘永康所在的小区莆田市荔城区××小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，主要约定自2019年10月15日开始由华夏物业公司接手莆田市荔城区××小区的物业服务。为了物业服务连续性，凯天物业公司于2019年11月1日将其享有的上述债权转让给华夏物业公司，并约定由华夏物业公司负责催讨上述欠款，并于2020年10月10日在小区公示栏进行公示，通知各业主于2020年11月10日前结清所拖欠的物业费，但刘永康仍然无动于衷，拒不缴纳相应的物业费用。刘永康辩称，其所在小区的业主不是不交物业费，因为物业服务本身存在脏乱差的情况，业主本身是愿意积极配合小区工作的；其所在的小区物业更换并没有通知业主，也没有进行公示，包括业主委员会成立的时候也没有进行公示，很多业主都不知道物业公司已经更换了；凯天物业公司前期的物业管理水平存在问题，门禁系统等根本没有进行管理，小区外墙也被破坏、停车位、地下商场也存在很大的安全隐患；华夏物业公司提供的催缴物业费的《通告》上盖的业主委员会公章是假的；其只应该承担华夏物业公司主张的物业费用的50%，其不同意承担华夏物业公司主张的违约金。经审理，本院认定事实如下：刘永康名下登记有位于福建省莆田市荔城区××镇××街××号××号楼××梯××室××房××，该房屋建筑面积为142.54㎡，该房地产位于莆田市荔城区××小区内，刘永康是莆田市荔城区××小区的业主。2014年8月3日，凯天物业公司与刘永康签订《前期物业服务协议》一份，主要约定：1.合同期限：自开发商交房首个业主交楼之日起至业主大会成立选聘新的物业服务企业并且与新业务服务企业签订合同生效之日止；2.凯天物业公司的权利义务为：对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立健全本物业的物业管理档案资料；劝阻制止违反本物业的《临时管理规约》的行为;物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；依据本协议定的标准向刘永康收取物业服务相关费用；编制物业管理服务年度计划；签订本协议时，将房屋装饰装修的注意事项和限制条件书面告知刘永康，并在交房时与刘永康订立《房屋装饰装修管理协议》作为本协议的附件；向刘永康提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；每六个月向刘永康公布物业管理代收代缴费用收支账目；3.本项目的物业服务费由刘永康按建筑面积向凯天物业公司缴纳，高层住宅按每月每平方米1.6元、配套公建按每月每平方米1.6元、办公楼按每平方米2元、商业物业按每平方米2元；刘永康交纳费用时间：交房自开发商接楼通知单发放之日起预交壹年物业服务费，壹年后物业服务费按月预交，即每月的5日前缴纳，为了节约业主的时间，也可按季或按年交纳，如逾期将每日按千分之三收取滞纳金，物业管理服务企业将采取停止一切服务，也可采取在公告栏上公示曝光未交户名单，直至缴清费用为止，仍未交缴的，物业公司可以通过诉讼途径催收，起诉过程中所产生的律师费、诉讼费等一切相关费用均由刘永康承担；4.刘永康违反协议约定，未能按时足额缴纳交纳物业服务费用的，应按逾期交纳总额每日千分之三的标准向凯天物业公司支付违约金，凯天物业公司将视情况停止对刘永康的物业服务等。同日，刘永康接收上述位于福建省莆田市荔城区××镇××街××号××号楼××梯××室的房屋，并开始接受凯天物业公司提供的物业服务。2016年1月份开始，刘永康未向凯天物业公司缴纳物业费用，截止至2019年10月份，刘永康共计拖欠凯天物业公司物业服务费用8523.89元。2019年10月5日，刘永康所在的小区业主委员会即莆田市荔城区××小区业主委员会与华夏物业公司签订《物业服务合同》一份，约定由华夏物业服务公司自2019年10月15日起开始为黄石凯天铂宫小区提供物业服务。2019年11月1日，华夏物业公司、凯天物业公司与案外人福建省中港实业有限公司签订《凯天铂宫物业服务合作协议》一份，该合同第四条第2点约定：截止2019年10月31日，凯天物业公司应收未收的物业费（除已过诉讼期，约220万元，以清单确认款为准），凯天物业负责签约后一个月内提供相关材料（业主身份和产权信息），按50%折算后转让给华夏物业公司，本协议签订之后由华夏物业公司自行向业主催讨，催收到位的风险由华夏物业公司自行承担。本协议签订之日起一年内，华夏物业公司应将上述折算往欠款（约110万元）支付给凯天物业公司。2020年9月30日，华夏物业公司、凯天物业公司及黄石凯天铂宫小区业主委员会共同出具《通告》一份，该《通告》内载明：“莆田市凯天物业管理有限公司已于2019年11月10日正式退出凯天铂宫商住小区（本小区），终止为本小区业主服务；同时选聘浙江**夏物业管理有限公司接手凯天铂宫商住小区物业服务，莆田市凯天物业管理有限公司提供物业服务期间因本小区的部分业主未能按时缴纳相关费用所产生的债权一并转让给浙江**夏物业管理有限公司，并在业委会监督支持下全权移交给浙江**夏物业管理有限公司负责追缴。”。2020年10月26日，华夏物业公司委托福建诚毅律师事务所律师向刘永康发送《律师函》一份，催缴2016年1月起至2019年10月止的物业费、公摊费用及违约金。刘永康在收到上述《律师函》后至今未向华夏物业公司缴纳上述物业费用，致讼。案经审理，因双方当事人不同意调解，致本院无法组织调解。上述事实，有华夏物业公司、刘永康的陈述及华夏物业公司提供的刘永康的《身份证》复印件、《前期物业服务协议》、《接楼通知单》、《业主签收物品目录》、《不动产权证》复印件、《物业服务合同》、《凯天铂宫物业服务合作协议》、《通告》、《凯天商住小区业主欠费交割清单》、《律师函》、《邮政快递回执单》各一份，《物业费用催收单》、贴《物业费用催收单》的《照片》各二份，张贴《通告》的《照片》一组为据，经庭审质证审查，以上证据来源合法，证据内容与证明对象具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。审理过程中，华夏物业公司另提供一份《凯天铂宫违约金计算方式》作为证据，欲证明：因刘永康拖欠物业费，2016年1月至2019年10月份期间产生违约金共计3836元的事实。本院经审查认为，该份证据为华夏物业公司单方制作，且也未加盖华夏物业公司的公章，证据内容也未得到刘永康的认可，该组证据来源的合法性存疑，对该组证据不予采信。审理过程中，刘永康另提供《照片》十一张、视频一组（含光盘）、《通告》复印件一份、《黄石凯天铂宫小区业主委员会致小区现有物业服务公司的函》一份，欲证明：凯天物业公司提供物业服务不作为及华夏物业公司提供的《通告》上的业主委员会印章系伪造、莆田市荔城区××小区业主委员会没有与物业公司签订物业服务合同的事实。本院经审查认为，上述证据中的《照片》及视频仅可以体现《照片》及视频拍摄时的莆田市荔城区××小区的物业管理现场状况，刘永康提供的《通告》复印件、《黄石凯天铂宫小区业主委员会致小区现有物业服务公司的函》在无其他证据佐证的情况下并不能直接证明刘永康主张的证明对象内容，对刘永康依据上述《通告》复印件及《黄石凯天铂宫小区业主委员会致小区现有物业服务公司的函》主张的证明对象内容，本院不予采纳。本院认为，凯天物业公司与刘永康双方签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。凯天物业在上述合同期间一直为莆田市荔城区××小区提供物业服务，相应的接受物业服务的小区业主也应当按照约定承担向物业服务公司交纳物业服务费用的义务，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益，刘永康作为该小区的业主，理应按照合同约定向凯天物业公司支付物业服务相关费用。现华夏物业公司、凯天物业公司及案外人福建省中港实业有限公司签订了《凯天铂宫物业服务合作协议》一份，将刘永康尚欠凯天物业公司的物业费用转让给华夏物业公司。华夏物业公司、凯天物业公司在《凯天铂宫物业服务合作协议》签订后，又以在小区公共场所张贴《通告》及向刘永康发送《律师函》的方式告知刘永康物业费债权转让情况并进行催收，华夏物业公司、凯天物业公司已经完成了法律规定的债权转让通知及催收物业费用的义务，鉴于刘永康对华夏物业服务公司诉讼请求中自2016年1月至2019年10月的物业费8523.89元金额未提出异议的情况，现华夏物业公司于本案中按照凯天物业公司与刘永康于《前期物业服务协议》中的约定，请求刘永康向其支付凯天物业公司提供物业服务的2016年1月至2019年10月期间的物业服务费8523.89元，合理合法，本院予以支持。刘永康逾期未向凯天物业公司交纳物业服务费已构成违约，虽然《前期物业服务协议》中存在逾期交纳物业费违约金的约定，但根据华夏物业公司、凯天物业公司、案外人福建省中港实业有限公司签订的《凯天铂宫物业服务合作协议》及华夏物业公司提供的《凯天商住小区业主欠费交割清单》中的内容，凯天物业公司向华夏物业公司转让的债权中并未包括相应的违约金债权，华夏物业公司也无相关证据证明凯天物业公司向其转让了《前期物业服务协议》中的违约金债权，华夏物业公司虽主张，违约金属于物业服务费用的从权利，物业服务费用的债权转让后相应的违约金债权也应按照法律规定一并转让，但违约金是因违约方违反合同约定所产生的债务，与物业服务费用之间并不存在相应主从权利关系，在华夏物业公司并无充分证据证明凯天物业公司已将《前期物业服务协议》中的违约金债权转让给其的情况下，华夏物业公司要求刘永康按照刘永康与凯天物业公司签订的《前期物业服务协议》中逾期缴纳物业费用违约金的约定向其支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院对华夏物业公司要求刘永康支付其违约金3836元的诉讼请求，不予支持。刘永康主张，物业公司更换没有通知业主，也没有进行公示；凯天物业公司的前期物业管理服务存在问题，故其只愿意承担50%的物业服务费用，但刘永康并无充分的事实及法律依据证明其抗辩的其只应承担50%物业服务费用主张的合理性，刘永康的该项主张事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘永康应在本判决生效之日起十日内向浙江**夏物业管理有限公司支付位于福建省莆田市荔城区××镇××街××号××号楼××梯××室房产2016年1月份至2019年10月份期间的物业服务费8523.89元；二、驳回浙江**夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，减半收取计54.5元，由浙江**夏物业管理有限公司负担29.5元，由刘永康负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 李 峙二〇二一年四月二日书记员 林华钦附相关法律条文《中华人民共和国民法典》窗体顶端第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。窗体顶端第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。