四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初5700号 原告：四川省宜心居物业服务有限公司，住所地：四川省三台县北坝镇耀森路**。 法定代表人:仲庆英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：仲志艳，女，该公司经理。 被告：刘洪，男，汉族，生于1973年12月16日，住四川省绵阳市涪城区。 被告：任小燕，女，汉族，生于1976年5月1日，住四川省绵阳市涪城区。 原告四川省宜心居物业服务有限公司（以下简称宜心居公司）与被告刘洪、任小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜心居公司的委托诉讼代理人仲志艳,被告刘洪、任小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宜心居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费3520元、违约金7709元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年8月2日，原告与四川倍乐房地产开发有限公司（以下简称倍乐公司）签订《浅水湾前期物业服务委托合同》，就绵阳浅水湾前期物业管理达成协议，合同第八条约定，管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2011年11月30日，原、被告签订《物业服务费收缴协议》，就被告在绵阳浅水湾房屋的物业管理事宜进行了约定，协议第四条约定被告须按通知时间缴清当年物业费用，如未能按时足额交纳，原告可按所欠费用总额每日3‰收取违约金。2015年3月6日，绵阳市涪城区浅水湾小区业主委员会发出文件通知：终止原告与倍乐公司签订的前期物业合同。原告于2015年4月1日与浅水湾业主委员会办理物业整体移交手续。经统计，被告欠原告物业管理费3520元，欠缴期间为2013年1月1日至2015年3月31日。原告多次催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。 被告刘洪、任小燕辩称，1、原告主张的物业服务费已过诉讼时效；2、原告在服务期间未将车位等收入的75%归全体业主，未在扣除物业服务成本后，用于物业共有部位及设备维修绿化养护；3、被告房屋在二楼，原告不同意被告安装防盗栏后未尽到安保责任，致使被告家中被盗，其损失费达6075元，曾与原告公司马经理口头协议，让被告少交二年的物业服务费作为赔偿；4、原告未将小区后门更换为带门禁的坚固门，造成小区很多电瓶车被盗，无视小区业主的诉求；5、原告在服务期间，小区麻将馆多达4、5家，造成噪音扰民，严重影响被告的身心健康；6、被告房屋面积为88.26㎡，而原告按建筑面积93.26㎡收取物业服务费，属于错误收取；7、被告向原告交纳停车费50元，至今未退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年8月2日，原告宜心居公司与倍乐公司签订《浅水湾前期物业管理委托合同》，约定原告宜心居公司为倍乐公司开发的位于绵阳市长虹大道9号的浅水湾小区提供物业服务，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。物业服务收费标准为：高层住宅：1.5元/月/平方米，生活垃圾清运费6元/月/户。 2011年12月14日，原告宜心居公司与被告任小燕签订《物业服务费收缴协议》，约定任小燕每月应缴物业费140元（93.26㎡×1.5元/月/㎡），该协议还约定如任小燕未按通知时间缴清当年物业费用，原告宜心居公司可按所欠费用总额每日3‰收取违约金。2015年3月6日，绵阳市涪城区浅水湾小区业主委员会发出通告，明确案涉前期物业服务合同终止履行。2015年4月1日，原告宜心居公司与绵阳市涪城区浅水湾小区业主委员会办理了小区物业整体移交手续，退出该小区。 被告刘洪、任小燕系夫妻关系。位于绵阳市涪城区长虹大道北段**倍乐银都********的房屋为被告刘洪、任小燕共同所有，该房屋建筑面积为88.26㎡。被告刘洪、任小燕未支付原告2013年1月1日至2015年3月31日的物业服务费和 垃圾清运费。庭审中，原告宜心居公司根据二被告提供房产证上房屋的建筑面积，作出《说明》，二被告应向原告宜心居公司支付2013年1月1日至2015年3月31日的物业服务费为3175元【2013年1月1日至12月31日物业服务费1270元（88.26㎡×1.2元/㎡/月×12个月）、2014年1月1日至12月31日物业服务费1588元（88.26㎡×1.5元/㎡/月×12个月）、2015年1月1日至3月31日物业服务费317元（88.26㎡×1.2元/㎡/月×3个月），注：原告只计算物业服务费的整数】、垃圾清运费162元，共计3337元。2015年2月9日，绵阳市涪城区浅小湾业主委员会向小区业主发出《通知》，要求小区业主及时缴纳2015年前的物业服务费。原告宜心居公司于2016年派其工作人员向二被告催收欠条缴的物业服务费。原告宜心居公司于2017年3月27日将《催款通知书》张贴在二被告所在小区的单元门上。二被告以原告未尽到服务责任以及家庭被盗为由，拒绝向原告宜心居公司支付物业服务费。 本院认为，原告宜心居公司系浅水湾小区的前期物业服务公司，与倍乐公司签订的《浅水湾前期物业管理委托合同》，以及原、被告签订的《物业服务费收缴协议》，均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告宜心居依约提供了物业服务，虽然在服务过程中存在瑕疵，但不足以影响其收取物业服务费。绵阳市涪城区浅小湾业主委员会于2015年向小区业主发出通知，要求欠费业主缴纳2015年前的物业服务费，原告宜心居公司也先后于2016年、2017年向二被告催收，故原告宜心居公司主张的物业服务费并未超过法定的诉讼时效。二被告以原告宜心居公司主张的物业服务费超过诉讼时效的辩解意见，与查明的事实不符，本院不予采信。被告刘洪、任小燕作为业主，应按约支付原告宜心居公司的物业服务费。原告宜心居公司根据二被告房屋的建筑面积作出说明，要求二被告支付2013年1月1日至2015年3月31日的物业服务费3175元、垃圾清运费162元的主张，符合法律规定，本院予以支持。二被告未按约支付原告宜心居公司的物业服务费，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告宜心居公司未就其损失进行举证。本院酌情确定以二被告未支付物业服务费3175元为基数，自原告宜心居公司确定的催收之日即2017年3月27日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准进行计算。原告宜心居公司超过该部分的诉讼请求不成立，本院予以驳回。二被告以原告宜心居公司在服务期间未将车位等收入的75%归全体业主，未在扣除物业服务成本后，用于物业共有部位及设备维修绿化养护的辩解意见，因未提供证据证明，本院不予采信。二被告以原告宜心居公司未尽到责任致小区麻将馆噪音扰民，严重影响被告的身心健康的辩解意见，因未提供其受到损害的证据证明，本院不予采信。二被告以原告无视小区业主诉求，未将小区后门更换为带门禁的坚固门，造成小区很多电瓶车被盗的辩解意见，因未提供证据证明，本院不予采信。二被告称其家中被盗后，曾与原告公司马经理口头协议，原告宜心居公司让被告少交二年的物业服务费作为赔偿，因未提供证据证明，原告又不予认可，故本院不予采信。二被告以原告宜心居公司未尽到安保责任致使家庭被盗，要求原告宜心居公司赔偿损失的辩解意见，因其主张与本案属于不同法律关系，可另行主张。二被告向原告宜心居公司交纳的停车费50元，原告宜心居公司也同意退还，二被告可凭票据要求退还。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘洪、任小燕在本判决生效后五日内向原告四川省宜心居物业服务有限公司支付2013年1月1日至2015年3月31日的物业服务费3175元、垃圾清运费162元，并承担违约金，计算方法为：以本金3175元为基数，从2017年3月27日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准进行计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 二、驳回原告四川省宜心居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告刘洪、任小燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李明 二〇一八年十月二十四日 书记员  杨珊