广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初1440号原告：上海中邦物业管理有限公司珠海分公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇。负责人：严雄波，总经理。委托诉讼代理人：黄小梅，女，1992年6月6日出生，汉族，住广东省中山市，该公司员工。委托诉讼代理人：梁兴勇，男，1996年5月3日出生，汉族，住广东省英德市，该公司员工。被告：刘文祥，男，1994年2月1日出生，汉族，户籍地江西省吉安市永丰县。原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司（以下简称原告）诉被告刘文祥（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，在依法适用小额诉讼程序审理过程中，因被告下落不明裁定转入普通程序，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄小梅、梁兴勇到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交纳拖欠的物业费用等合计19185.39元（其中物业费15276.45元，按照3.5元/平方米×290.98平方米×15个月的标准，从2017年1月1日计至2018年3月31日止；违约金3338.2元，按照每天3‰的标准计算；公摊电费570.73元）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年1月23日，被告向珠海中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦房地产开发公司）购买了位于珠海市××区××城东××路××“××花园”××房的房产，中邦房地产开发公司于2016年1月6日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，通知要求其按照商品房买卖合同的约定到中邦城市花园物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》第五条约定，被告按住宅建筑面积5元/平方米/月的标准，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米/月的标准，于每月10日前向原告交纳当月物业服务费，未按时缴纳物业管理费用的，按欠缴金额每日0.03%的违约金，因违约金己超出本金金额，按照违约金最低标准即本金的30%收取。但从自2017年1月1日起至2018年3月31日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金，其中物业费15276.45元，违约金3338.2元，公摊电费570.73元。现诉至法院，请依法支持诉请。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《珠海市商品房买卖合同》；2、《交房通知书》；3、《珠海中邦城市花园前期物业服务协议》；4、《×栋××号刘文祥管理费欠费明细》（含违约金）；5、《律师函》及其快递单；6、《收款收据》、《发票》；7、《不动产权登记表》；8、《前期物业委托服务合同》。被告缺席，没有提交书面答辩意见亦没有提交证据材料。庭审过程中，因被告缺席，故其没有对原告提交的证据材料发表质证意见。本院根据规定要求原告出示相关证据材料的原件进行核对。经审查，原告提交的证据材料1-8来源合法，内容真实，与案件有关联，本院予以确认。经审理查明：案涉位于珠海市××区××城东××路××“××花园”××号的房产（权证号码：20××**），由被告向开发商中邦房地产开发公司购买，建筑面积为290.98平方米。2015年1月23日，双方签订了《商品房买卖合同》，其中合同附件三《补充协议》第十三条“关于物业管理补充约定”约定：买受人同意在签订买卖合同时与出卖人委托的物业服务企业签订《前期物业管理服务协议》，出卖人已选聘中邦物业珠海分公司对“中邦城市花园”物业进行前期物业管理。同日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议的第二条“合同期限”约定：自开发商通知入伙起至业主委员会成立并与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。第五条：“物业管理服务费用”约定，按建筑面积每月每平方米核定价格5元，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米计算”。第六条“公共水电费”约定：按实际产生费用由所有用户平均分摊收费。之后，原告一直按3.5元/平方米的标准收取案涉房产的物业管理费和公摊水电费，被告亦支付了2016年12月31日之前的所有物业管理费及公摊水电费，本案中，没有证据材料证明双方对相关费用问题存在争议。自2017年1月1日起，被告一直没有支付管理费至今。另查明，中邦城市花园小区属于别墅和高层（电梯）、多层（无电梯）住宅混合型小区，被告案涉房产属于联排式别墅。该小区至今没有成立业主委员会，2016年7月22日，中邦房地产公司与原告签订了《前期物业委托服务合同》，中邦房地产开发公司通过协议方式选聘原告作为案涉小区的物业服务企业。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十四条的规定，开发商在前期可以依法选聘物业服务企业。本案中，中邦房地产开发公司通过协议方式选聘原告作为案涉小区的物业服务企业，并签订了《前期物业委托服务合同》，该合同没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原、被告在此基础上成立的《前期物业管理服务协议》对被告有约束力。关于原告的各项主张问题。（一）物业费：鉴于案涉小区目前尚未成立业主大会，因此建议在6个月内成立业主大会，避免业主对收费存在不同意见时，无法通过业主大会进行表决。在当事人没有通过协商确定新的收费标准前，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、国务院《物业管理条例》第七条第五项之规定，被告应当依照目前标准按时向原告交纳物业费。被告房屋的建筑面积是290.98平方米，被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定，按建筑面积每月每平方米核定价格5元，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米计算，现原告要求以3.5元/平方米计算物业费，本院予以支持。被告每月的物业费应为[3.5元/月×290.98平方米]=1018.43元，2017年1月1日至2018年3月31日共15个月的物业费应为（1018.43元/月×15月）=15276.45元。现原告请求被告支付2017年1月1日至2018年3月31日共15个月的物业费15276.45元，事实清楚，有理有据，本院予以支持。（二）违约金：被告与原告签订《前期物业管理服务协议》第五条第六项约定“交纳费用时间：每月10日前缴清当月费用，乙方未按时缴纳物业管理费用的，甲方按欠缴金额每日3‰计收违约金”，根据该条款，被告在签订《前期物业管理服务协议》时就应当知道交纳物业服务费的时间和逾期交费的违约责任。现被告不按时交纳物业费已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。原告要求违约金计算到2018年3月31日止，而从2017年1月1日至2018年3月31日共455天，被告拖欠2017年1月份的物业费的违约金应为1390.16元（1018.43元×3‰×455天），被告拖欠2017年2月份物业费的违约金为1295.44元（1018.43元×3‰×424天），违约金时间减少一个月。如此类推计算，拖欠2017年3月份至2018年3月份物业费的违约金均分别递减一个月。按照原告的计算明细，被告拖欠2017年1月至2018年3月的物业费，截止到2018年3月31日的违约金合计为3338.20元，符合上述递减计算法，本院予以采信。现原告要求被告支付违约金3338.20元，事实清楚，理由充分，本院予以支持。（三）公摊电费：被告与原告签订《前期物业管理服务协议》第六条“公共水电费”约定：按实际产生费用由所有用户平均分摊收费。根据原告提交的公摊电费单计算，被告应当向原告支付公摊电费为570.73元。原告要求被告支付570.73元本院予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审的抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十一条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第六条、第七条第五项、第八条、第二十四条第二款、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告刘文祥于本判决生效之日起七日内，向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付2017年1月1日至2018年3月31日共15个月的物业管理费15276.45元、逾期交费的违约金3338.20元、公摊电费570.73元，三项合计19185.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元（原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司已预交），由被告刘文祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  钟毅忠审 判 员  吴红革人民审判员  曾金莲二〇一八年十月三十日书 记 员  林鸿祥附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。