内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0826民初2936号原告：胡培凤，女，1957年4月25日出生，汉族，住内蒙古杭锦后旗。委托诉讼代理人：刘凤林，杭锦后旗148法律服务所法律工作者。被告：巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古乌拉特后旗。法定代表人：杨娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李耀忠，内蒙古飞恒律师事务所律师。原告胡培凤与被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限公司（以下简称乃天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡培凤及其委托诉讼代理人刘凤林，被告乃天公司的委托诉讼代理人李耀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡培凤向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《回迁安置协议》有效；2、被告与原告签订杭锦后旗吉祥园小区×号楼0S-01-05号门店的网络商品房买卖合同；3、在具备交付房屋条件时，吉祥园小区×号楼0S-01-05号门店一套；4、如不能交付该房，则解除原告与被告签订的《房屋拆迁协议》，被告赔偿原告拆迁房屋损失689297元（应回迁面积59平米×评估底楼价格11683元/平米）；5、被告给付逾期交房期间的违约金，从逾期交房之日2013年5月1日起以房屋总价689297元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至交房之日止；6、原告对吉祥园小区房屋优先受偿。事实和理由：2013年4月26日，原告与被告签订房屋拆迁协议，约定将被告位于星火路的房屋一套拆迁，被告将在原址建成的商品房住宅楼B4号楼2单元4楼403室、404室两套回迁给原告，协议中约定如被告不能按时交房按房屋总价的3%每月承担违约金，现被告一直未给原告交付。原告保全的吉祥园小区从北向南3号门店与原告请求的×号楼0S-01-05号门店是同一套房，预测面积不清楚。被告乃天公司辩称，因为原法定代表人张兆春突发疾病去世，有好多回迁资料不知放到哪里，正在积极查找，凡是真正的回迁户我公司一定给回迁住宅，商业门店的逐步考虑。关于楼号重复问题，我公司是从东往西排，包括单元和房号，房管局在网签时是按照从西往东排的，所以有部分重复，如果按照我公司的从东往西排列就没有重复的。关于重复问题，我公司正在积极想办法，如果是房管局的问题，我公司会要求变更，如果是真正的重复问题，我公司会另找房屋进行回迁。因回迁协议我公司没有找到，所以个别答辩意见在质证时陈述。对于评估价格，住宅房屋估价过高，车库估价过低，商铺价格基本合理，其他意见没有。原告胡培凤围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1号证据，巴彦淖尔市发展和改革委员会的文件，关于杭锦后旗吉祥园商住小区建设项目核准的通知一份两页；杭锦后旗人民政府批复，关于同意在东头街东侧胜利路南侧进行房地产开发的批复一份两页；杭锦后旗住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证一份两页；杭锦后旗住房和城乡建设局颁发的建设工程规划许可证一份两页；杭锦后旗建设局颁发的建设工程施工许可证一份两页及杭锦后旗建设局文件，关于在杭锦后旗陕坝镇龙宝东街南侧建设项目选址意见的函一份四页；杭锦后旗城镇建设规划局颁发的建设用地规划许可证一份一页。证明意图：原告与被告签订的房屋拆迁协议书合法有效，被告方拥有合法的房屋拆迁手续。被告乃天公司质证为：对以上证据的真实性及对举证意图均认可。2号证据，回迁安置协议一份、（2017）内0826民初2936民事裁定书一份。证明意图：原告和被告达成的房屋拆迁置换协议书是双方真实意思表示，合法有效。回迁房屋面积为59平米商铺。违约金按照2014月5月1日起计算，是按照国家规定的违约金计算的。裁定书证明保全房屋的位置。保全房屋和起诉房屋是一致的。被告乃天公司质证为：对协议本身没有异议。吉祥园没有S号，商铺也没有确定是第几个，对面积认可。原告保全及起诉的房屋是自己随意挑选的从北向南第三个，跟齐庆生的回迁房屋是疑似重复的。3号证据，杭锦后旗华耀房地产估价事务所出具的房地产估价报告（迎星火路门店和迎龙宝街门店、车库和住宅楼房评估报告各一份）共计4份。证明意图：1、吉祥园小区住宅楼房的均价为2526元/平米，二层评估价为2712元/平米，三层评估价2842元/平米，四楼评估价2618元/平米，车库评估价3264元/平米，迎星火路门店底层商铺11683元/平米、二层商铺4503元/平米，迎龙宝街门店底层商铺15001元/平米。2、杭锦后旗华耀房地产估价事务所是经工商行政部门依法批准的、合法的房地产估价机构，具有合法的评估资格。出具本次评估报告是受原告和被告的共同委托。因此，出具的报告双方均应当认可，房屋价格合法有据，属于合理的房地产价款。被告乃天公司质证为：真实性无异议，对举证意图不认可，住宅房屋估价过高、车库价估价过低，商铺估价基本合理。经本院审核，原告胡培凤提供的上述证据具有客观性、合法性且与其举证意图具有关联性，本院予以采信。法庭出示1号证据，杭锦后旗房屋产权登记中心证明一份。原告胡培凤质证为：真实性无异议。被告乃天公司质证为：认可。法庭出示2号证据，A1、B4、4号楼房屋分层、分户平面图及户室面积信息表三份。原告胡培凤质证为：真实性无异议。被告乃天公司质证为：无异议。A1号楼的底楼门店因为属于填充墙，还可变更。经本院审核，本院依职权调取上述证据具有客观性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年2月25日，杭锦后旗人民政府作出《关于同意在东头街东侧、胜利路南侧进行房地产开发的批复》（杭政批法（2011）13号），一、同意在东至幸福家园、南至东风路、西至东头街、北至胜利路地段进行房地产开发，该项目占地面积为14.5亩；二、该项目是棚户区改造项目，同意税费按照（2010）13号旗长办公会议既要有关优惠政策执行；三、开发企业要整体开发改造……两年内完成全部项目建设，否则政府按有关规定收回开发权……2011年4月25日，乃天公司从杭锦后旗住房和城乡建设局取得《建设用地规划许可证》（地字第15282720110××××号），载明用地项目名称为吉祥家园，用地位置为陕坝镇龙宝东街南侧，用地性质为商住用地，用地面积为14.1亩，建设规模为3.129万平方米，附图及附件名称载明“依据杭锦后旗总体规划及杭锦后旗人民政府批复杭政批发（2011）13号文件，同意该项目的建设，附用地红线图、规划条件通知书”。2011年10月28日，巴彦淖尔市发展和改革委员会作出《关于杭锦后旗吉祥园商住小区建设项目核准的通知》（巴发改投字（2011）891号），核准建设内容及规模：棚户区改造，工程建筑面积1.7万平方米；建设地点：杭锦后旗陕坝镇（东至幸福家园、南至东风路、西至东头街、北至龙宝东街）；建设期限2011-2012年；建设单位：巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司；项目投资及资金来源：项目总投资1800万元，资金由项目建设单位自筹解决。本核准文件有效期2年。2013年4月26日，原告胡培凤（乙方）与被告乃天公司（甲方）签订《回迁安置协议》，约定乃天公司开发的吉祥园商住小区，按原甲乙双方签订的拆迁补偿协议内容，经甲乙双方协议同意，甲方将吉祥园S4#楼59平方米商铺一个回迁给乙方。安置房平米长短，按回迁价以前签协议价互找差额。此协议签订后以前所签协议作废。甲方给乙方交钥匙时乙方一次性交清取暖费、电费和装修押金，三个月后统一由甲方组织办理房产证。2017年10月26日，杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所依据原、被告共同的申请作出《房地产估价报告》［杭锦后旗华耀估字（2018）第0294号、0295号、0296号、0305号］，吉祥园小区住宅楼房的一层评估价为2526元/平米，二层评估价为2712元/平米，三层评估价为2842元/平米，四楼评估价为2618元/平米，车库评估价为3264元/平米，迎星火路门店底层商铺11683元/平米、二层商铺4503元/平米，迎龙宝街门店底层商铺15001元/平米。另查明，截止2018年9月20日，吉祥苑项目已取得预售许可证的楼号为：A1#、B1#、B2#、B4#、S1#、S2#、S3#、4#共八栋，且吉祥园项目整体未进行竣工验收，不具备交付条件。本院认为，合同是当事人双方意思自治的结果，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《回迁安置协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。但是，上述协议只对补偿方式、补偿面积等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置房屋的位置等基本情况进行明确具体的约定，因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，仅属于回迁意向书，属于预合同范畴，原告要求就吉祥园B4号楼0S-01-05号门店办理网络商品房买卖合同和交付该商铺的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。原被告双方于2013年4月26日签订的《回迁安置协议》属于以物易物的买卖预约合同。被告乃天公司将原告房屋拆除后，未按约定签订商铺位置明确的买卖合同，致使原告预约合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的《回迁安置协议》的诉讼请求所依据的事实和理由符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定的情形，本院予以准许，解除时间为起诉状副本送达之日，即变更诉讼请求申请书送达之日的2018年9月5日。被告未按预约合同约定明确商铺位置并签订正式的《商品房买卖合同》，违反诚信原则，应承担赔偿原告损失的责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《房地产估价报告》评估吉祥园迎星火路商铺底层评估价为11683元/平米。本案《回迁安置协议》解除后，被告乃天公司应赔偿原告房屋拆迁补偿损失为689297元（应回迁面积59平米×评估底楼价格11683元/平米），原告的该诉讼请求，本院予以支持。同时，被告乃天公司未能按照约定交付回迁房屋，应向原告赔偿逾期交房期间的违约金，原告主张违约金从2013年5月1日起以689297元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。原告要求对吉祥园小区的房屋享有优先受偿权，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房买卖解释》)第七条规定明确了拆迁补安置协议确定的债权具有优先效力。另外《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］中的答复意见也明确了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而在最高院对彩石山庄问题（济南中院受理的三联公司破产案件）的批复中也明确认可济南中院形成的购房户基本债权应优先于银行、建筑商等其他债权的意见。本案中，被拆迁人按照所有权调换形式以以物易物的形式支付了全部购房款，同样符合优先受偿的立法精神。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：1确认原告胡培凤与被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司于2013年4月26日签订的《回迁安置协议》有效；2解除原告胡培凤与被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司于2013年4月26日签订的《回迁安置协议》中有关商铺的补偿安置条款（解除时间为2018年9月5日）；四、被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司赔偿原告胡培凤被拆迁的房屋损失689297元；五、被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司赔偿原告胡培凤被拆迁的房屋损失的违约金，从2013年5月1日起以689297元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际赔偿房屋拆迁补偿损失之日止；六、对于本判决第四项、第五项确定的给付义务，原告胡培凤对被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司开发的吉祥园小区房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；七、驳回原告胡培凤的其他诉讼请求。上述判决确定的给付义务，应于本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12954元，保全费3470元，以上诉讼费合计16424元，由被告巴彦淖尔市乃天房地产开发有限责任公司负担16224元，由原告胡培凤负担200元。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  贾燕审 判 员  袁远人民陪审员  刘洋二〇一八年十月二十九日书 记 员  武兴