广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初14635号原告：东莞市志诚万家房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇环城路雍雅山庄****。法定代表人：蒋菊蓉。委托诉讼代理人：伍万思，男，汉族，1990年5月25日出生，住址：四川省开江县，委托诉讼代理人：张立生，男，汉族，1990年12月2日出生，住址：河南省太康县，被告：何维俊，男，汉族，1979年11月14日出生，住址：广东省大埔县，被告：王秋菊，女，汉族，1979年7月21日出生，住址：广东省东莞市，上述两被告的共同委托诉讼代理人：彭小斌，湖南远达律师事务所律师。被告：吴雪晴，女，汉族，1989年1月20日出生，住址：湖北省黄梅县，原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司诉被告何维俊、王秋菊、吴雪晴居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人伍万思、张立生，被告何维俊、王秋菊的共同委托代理人彭小斌，被告吴雪晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司诉称，被告何维俊、王秋菊、吴雪晴于2017年8月28日在原告签订东莞市黄江镇中惠金士柏山花园35栋1401单位出售确认书和认购意向书，同意出售和购买该房屋。被告何维俊、王秋菊同意支付原告服务费30000元，被告吴雪晴同意支付原告服务费12000元，并于2018年8月28日三被告在原告签署《商品房居间合同》，被告何维俊、王秋菊当天未支付服务费30000元，被告吴雪晴当天只支付服务费6000元，原告和三被告协商剩余服务费过户当天支付给原告并于当天签署佣金确认书作为凭证。2018年5月2日，原告电话短信方式通知三被告来原告处办理过户手续，当天被告何维俊、王秋菊不愿意支付服务费30000元给原告，被告吴雪晴不愿意支付服务费6000元给原告，在这之后三被告商量私下找其他公司办理了过户手续，拒绝支付原告的服务费，在此期间原告通过电话、短信并发出通知函，要求支付原告的服务费，三被告以各种理由和借口不愿前来支付，其行为严重损害了原告的合法权益。原告诉请如下：1、被告何维俊、王秋菊偿还原告中介服务费30000元，被告吴雪晴偿还原告中介服务费6000元；2、本案的诉讼费用由三被告承担。被告何维俊、王秋菊辩称，1、原告的主体不适格。与被告存在法律关系的系黄江分公司，而非原告，黄江分公司才是合同相对方。2、原告无法证明已经全面适当尽到了作为居间人的义务，应承担举证不能的不利后果。3、原告与被告之间签订的合同并不具有排他性，被告在面临不讲诚信的原告时有权自主选择其它中介，以进行私力救济。4、原告未尽到配合被告进行房屋过户等相应服务，其主张的服务费条件未成就，被告可以拒绝支付，即便支付，也应扣减被告事先支付的10000元保证金和事后为过户所花费的相关费用。被告吴雪晴辩称，2017年8月底原告介绍被告看了中惠金士柏山花园35栋1401处房产，当时报价卖方收1560000元，有请地产帮谈看看价格能不能再低，原告讲价格不能再低，且另外一个客户也看中此房让立马下定金，于是以1560000元成交购买此房产，并合同上有注明交易当中产生所有的税费和交易费由买方也就是被告吴雪晴支付，与中间协商好支付佣金12000元，签合同时被告吴雪晴当场支付佣金的一半6000元给原告，剩余佣金则等到房子过户时再支付。而卖方也按照合同所约交纳10000元押金给原告用于房屋交房时此前欠的水电燃气物业费等相关费用，房屋交易完后剩余的押金再退还给卖方。交易过程中，跟卖方协商好提前将房子交房给买方，买方安排装修，因卖方的前租客欠下相关费用希望原告履行合约支付此费用，但原告完全不配合，且拒绝支付并态度恶劣，卖方才告知买方他在卖房时卖出的价格是1530000元，但原告跟买方报的价格是1560000元，这30000元的差价则被原告坑了。买方要求原告履行合约跟双方去过户，买方会履行合约支付6000元佣金尾款，但原告却要求必须要先支付6000元尾款以及卖方先支付30000元，否则不给过户，而此时房地产政策一直在变动，且业主这边也急着要回笼资金，买方迫于无奈只好花了9000元请了海雅地产代办理过户。另外，当初谈这套房子时给买方算出需要缴纳契税15120元，虽然后面政策有变动但此套房产当时是满五唯一状态不受政策变动影响，买方实际缴纳契税时契税金额是30489元，金额相差太多。房地产中介的原本义务应该是服务客户，提供公平公正的平台保护客户双方的利益，但这件事原告从一开始就违法抬高房价，对买方进行欺诈，不履行合约义务，拖延过户时间。经审理查明，2017年8月28日，被告何维俊、王秋菊作为卖方，被告吴雪晴作为买方，原告黄江分公司作为居间方，三方签订《商品房居间合同》，约定被告何维俊、王秋菊将东莞市黄江镇中惠金士柏山花园35栋1401房产以1560000元出售给被告吴雪晴，落款处加盖有原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司的公章。同日，被告吴雪晴作为甲方，原告作为乙方，签订《认购意向书》，佣金约定12000元，落款处加盖有原告黄江分公司的盖章。同日，被告吴雪晴出具《佣金确认书》，确认须支付原告黄江分公司服务费12000元。2017年9月1日，被告吴雪晴出具《佣金确认书》，确认已支付服务费6000元，剩余6000元在去房管所过户当天支付给原告。同日，被告何维俊与原告黄江分公司签订《出售确认书》，约定费用30000元。同日，被告何维俊、王秋菊出具《佣金确认书》，确认须支付原告黄江分公司服务费30000元。被告何维俊、王秋菊提交了：1、收据，证明两被告有交过10000元保证金给原告，用于交付物业前结清费用，而原告一直未按该用途使用该资金，原告存在不规范的市场行为。2、录音文件及光盘，证明原告的居间费用支付条件未成就，三方存在一些争议，是现场的录音，被告吴雪晴是后面加入进来的，且谈到原告抬高房价，在第2页黑体字部分，原告的经理张立生表述“我们也帮你高卖了30000元”，被告何维俊、王秋菊认为原告违反居间人的义务，违反三被告之间的本意，既而导致被告何维俊、王秋菊和被告吴雪晴之间进行的签约。被告吴雪晴提交了：1、商品房居间合同，证明合同第2条约定，交易税费等由被告吴雪晴承担，因此，原告向卖方收取30000元不认同。2、协商协议，证明卖方实际出售价格是1530000元。3、收款收据，证明原告不履行义务，该费用是由被告吴雪晴支付的。4、录音文件，证明中介的义务是服务被告吴雪晴，被告吴雪晴支付原告服务费，但中介让卖方不交房损害被告吴雪晴的利益。该录音文字的第2页倒数第三行“那30000元为什么不让我知道？”原告回复“为什么要让你知道”足以证明是刻意隐瞒被告吴雪晴，违反居间合同，对被告吴雪晴进行欺诈。5、二手房税费明细表及契税发票，证明买前计算的契税是15120元，但实际交付是30489元，相差太多，原告不诚信。庭审中，本院询问“被告何维俊、王秋菊与被告吴雪晴为何签订协商协议？”，被告何维俊、王秋菊称“是在原告拒绝帮被告吴雪晴交物业管理费情况下，及被告吴雪晴知道原告与被告何维俊、王秋菊之间真实的房价1530000元后，所以被告吴雪晴找到被告何维俊、王秋菊进行协商，才促成的协议。”。本院询问“当时不是约定1560000元吗？30000元给中介，如何理解？”，被告吴雪晴称“在10000元押金情况下，中介不地道，收钱不做事，且态度恶劣。30000元是差价，不是中介费。佣金协议应当三方一起签订，不应刻意隐瞒。”，被告何维俊、王秋菊称“中介的行为不诚信，情愿将30000元省下来给被告吴雪晴，也不给中介”。本院询问“被告吴雪晴，过户是谁办的？”，被告吴雪晴称“委托另一家地产公司过户的，过户花了6000元，另外加了3000元加急办证，怕原告阻挠。”，原告称“过户不是我方办理的，有发短信及电话通知买卖双方来我公司办理过户手续。”。本院询问“涉案房产是一次性付款？”，原告称“贷款买的，银行的贷款是买方自己找的。”，被告吴雪晴称“我自己找的银行，是因为当初我要求原告合作的银行晚上或周末过来签订合同，平时我在上班，但原告不能配合。”。本院询问“当时房屋出售后是否有抵押给银行？”，原告称“有抵押给银行。”。本院询问“赎楼是谁办的？”，原告称“是买方自己找的。”，被告吴雪晴称“是我找的担保公司，然后担保公司找的贷款银行。我找担保公司是因原告找的银行不能配合晚上或周末过来签订贷款合同。”。以上事实，有《商品房居间合同》、《认购意向书》、《佣金确认书》、《出售确认书》、微信截图、收据、录音资料、协商协议、二手房税费明细表及契税发票以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，虽然《商品房居间合同》的抬头注明的居间方系东莞市志诚万家房地产经纪有限公司黄江分公司，但落款处系加盖的原告的公章，即可以认定与三被告之间形成居间服务关系的系原告，原告为三被告提供居间服务，且三被告也各出具了《佣金确认书》给原告，因此，东莞市志诚万家房地产经纪有限公司作为原告主张权利，主体适格。我国法律并未禁止居间方向房屋买卖双方收取中介服务费，虽然《商品房居间合同》第二条约定了交易中产生的税费和交易费用由买方承担，但该约定并非对中介费的约定，并不代表居间方不得向卖方收取中介服务费，在买卖双方均向原告出具了《佣金确认书》的情况下，买卖双方均应按照《佣金确认书》约定履行。对于被告提出原告赚取差价的问题，在《商品房居间合同》、被告吴雪晴签署的《认购意向书》、被告何维俊签署的《出售确认书》中均约定了房屋交易价格为1560000元的情况下，即可以证明三方均知晓房屋交易价格为1560000元，而对于被告何维俊、王秋菊实收1530000元，系因为被告何维俊、王秋菊须支付给中介方中介服务费30000元，不能因此认定原告存在从中赚取差价的行为。从庭审情况下，并无证据显示原告存在拒不履行中介义务、损害买卖双方权益的行为，而原告所收取被告何维俊、王秋菊的保证金10000元系为了督促被告何维俊、王秋菊履行其自身义务，以确保案涉房屋能顺利完成买卖，在三被告拒不履行支付中介服务费的情况下，三被告以原告不代为支付卖方所欠物管费等费用为由，主张原告未履行中介服务义务，本院对该抗辩理由不予采信。鉴于案涉房屋的赎楼、贷款及过户均非原告所完成，参照“广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引”第五十三条“…居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬…”之规定，本院酌定被告何维俊、王秋菊向原告支付中介费24000元，被告吴雪晴向原告支付中介费3000元。又鉴于被告何维俊、王秋菊向原告支付了保证金10000元，且案涉房屋已经交易完成，为便于案件的处理，确保案结事了，本院酌定该10000元用以抵扣所应支付的中介费，即被告何维俊、王秋菊须向原告支付中介费14000元。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告何维俊、王秋菊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司支付中介服务费14000元；二、限被告吴雪晴于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司支付中介服务费3000元；三、驳回原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司负担184元，由被告何维俊、王秋菊负担136元，被告吴雪晴负担30元。原告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司已预交上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员 朱 畅二〇一八年十月十二日书记员 罗春梅附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。