福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初4535号 原告：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市池店镇江滨片区溪头村，统一社会信用代码91350582689392269L。 法定代表人：康玛水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴福林、戴智丽，福建志立律师事务所律师、实习律师。 被告：林金雄，男，1979年10月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告晋江晟瑞房地产开发有限公司（下简称晟瑞公司）与被告林金雄商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法通知诉争房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司晋江支行（下简称晋江建行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，晋江建行逾期未书面答复，视为不参加诉讼。原告晟瑞公司的委托诉讼代理人吴福林到庭参加诉讼，被告林金雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晟瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年11月1日签订的编号为20131071268的《商品房买卖合同》；2.林金雄配合办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.林金雄支付解除合同违约金34892.34元；4.林金雄支付晟瑞公司代为偿还的贷款17225.87元及违约金（以81万元为基数按日万分之三计付自代偿之日起至林金雄实际付款之日止）；5.林金雄支付律师费8000元。事实和理由：双方于2013年11月1日签订《商品房买卖合同》及附件，约定林金雄购买晟瑞公司开发的位于晋江世贸中心综合项目B1地块第7幢1701号商品房，总房款1163078元。合同附件六就有关申请按揭贷款的担保及担保期间的违约及其后果等情况作出约定。合同签订后，林金雄向兴业银行办理按揭贷款81万元，晟瑞公司为其提供阶段性担保。自2017年11月起，林金雄逾期归还银行按揭贷款，造成晟瑞公司被银行扣款。 晟瑞公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同一份；2.个人住房借款合同复印件一份；3.客户还款明细清单一份；4.委托代理合同原件及律师费发票各一份；5.对公活期交易明细报表一张。 林金雄未作答辩也未提供证据。 本院认为，林金雄未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定的事实；证据2、3相结合能够证明林金雄办理按揭贷款及晟瑞公司为其提供阶段性担保等事实；证据4能够证明晟瑞公司提起诉讼支出律师费的事实；证据5能够证明晟瑞公司代林金雄偿还贷款本息的事实。 经审理查明，晟瑞公司与林金雄于2013年11月1日签订编号为20131071268《商品房买卖合同》及其附件，约定林金雄购买晟瑞公司开发的位于晋江世贸中心综合项目B1地块第7幢1701号商品房，房屋总价款为1163078元。双方签订的合同附件六《合同补充协议》第二条相应约定：在担保期间，如因买受人逾期归还按揭本息而导致出卖人承担了相应责任的，买受人应按按揭贷款总额的日万分之三向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的3%违约金，并承担由此产生的相关费用及损失。审理中，晟瑞公司自认林金雄交纳公共维修资金11317元并已付清全部购房款。晟瑞公司为林金雄的银行按揭贷款81万元提供阶段性担保。2017年11月起，林金雄逾期或未归还银行按揭贷款，晟瑞公司代为偿还贷款本息34292.41元。另查明：本案诉争房屋所有权尚未办理登记至林金雄名下。本案诉争房屋被晋江市人民法院查封，晟瑞公司为本案诉讼支出律师费用8000元。晟瑞公司于2018年4月8日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，晟瑞公司与林金雄签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。林金雄逾期或未偿还银行按揭贷款，导致晟瑞公司代其偿还部分银行按揭贷款，林金雄已构成违约，依法应承担相应的违约责任。晟瑞公司的相应主张本院均予以支持。林金雄向晟瑞公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于林金雄名下，林金雄对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被查封，但此查封实际为预查封，不影响晟瑞公司行使合同解除权。为避免当事人诉累，本院对退还购房款一并做出处理。晟瑞公司应就收取林金雄已付购房款1163078元及公共维修资金11317元，在扣除其代为林金雄偿还银行按揭款17225.87元及其实际代为林金雄清偿尚欠按揭银行贷款本息等款项后，将剩余款项退还林金雄。鉴于诉争房屋已被司法机关预查封，晟瑞公司应退还给林金雄的款项，则应提交于相应司法机关。林金雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告晋江晟瑞房地产开发有限公司与被告林金雄签订的编号为20131071268《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告林金雄应于本判决生效之日起十日内协助原告晋江晟瑞房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续； 三、被告林金雄应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江晟瑞房地产开发有限公司违约金34892.34元； 四、被告林金雄应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江晟瑞房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭贷款17225.87元及违约金（以81万元为基数按日万分之三计付自代偿之日起至林金雄实际付款之日止）； 五、被告林金雄应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江晟瑞房地产开发有限公司律师费用8000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费15268元，由被告林金雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  赖君龙 二〇一八年十月二十六日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －8－ －7－