四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8985号 上诉人（原审被告）：宋建，男，汉族，1988年9月13日出生，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：陈彦，四川霖澳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗小丹，四川霖澳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市保丰投资有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道办事处高家社区。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）律师事务所律师。 上诉人宋建因与被上诉人成都市保丰投资有限公司（以下简称保丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初7892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋建上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回保丰公司的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由保丰公司承担。事实与理由：一、原审对《商品房买卖合同》补充协议第5.6条的效力认定错误。该条款违反了合同的相对性原理和公平合理原则，对宋建没有约束力。同时，该条款属于保丰公司提供的格式合同，加重了宋建的责任，应为无效。另，宋建与银行之间的借款合同关系是基于银行通过诉讼方式提前收回借款而终止，并非解除，不符合该条款的约定。二、原审判决解除案涉合同及补充协议及附件属于认定事实不清。宋建已履行完毕作为买房人的付款义务，保丰公司亦交付了商品房，合同已履行完毕。保丰公司无权再主张解除合同。另，案涉房屋已装修完毕，宋建已入住。 保丰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 保丰公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议及其附件；2、宋建腾退并返还保利春天花语二期第9幢1单元12楼6号房屋；3、保丰公司可单方面申请办理网签及合同登记备案注销手续；4、宋建支付总房款20%的违约金127386元。 一审法院认定事实：2013年12月29日，保丰公司与宋建签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定宋建购买由保丰公司开发的成都市新都区大丰街道赵家寺路288号保利春天花语二期第9幢1单元12楼6号房屋，房屋测绘建筑面积为94.2平方米，套内建筑面积为75.29平方米，总价款为636930元。付款方式为在签订《商品房买卖合同》后的当日，一次性付清该商品房的首付款的40%，即76772元，买受人在2014年2月28日前付清剩余60%的首付款115158元。其余房款445000元在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。补充协议第五条第六款载明：若因买受人原因，导致银行从出卖人帐户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的银行同期活期贷款利率支付代执期间的利息以及代执金额20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。 宋建与中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称农行光华支行）签订了《个人购房担保借款合同》，农行光华支行按照合同约定发放贷款445000元。宋建未按约定还款，拖欠贷款本息400000余元。农行光华支行将宋建、保丰公司诉至成都市青羊区人民法院，该院于2017年4月7日作出（2017）川0105民初1961号民事判决，判决：宋建向农行光华支行归还借款本金及利息、律师费，保丰公司对上述给付义务承担连带清偿责任。2017年11月21日，保丰公司向农行光华支行代宋建偿还贷款433731.86元，代偿了宋建的贷款。 一审法院另查明，合同约定的所购房屋门牌号已发生变更，变更后地址为：成都市新都区大丰街道赵家寺路386号9幢1单元12楼1206号房屋。 一审法院认为，保丰公司与宋建签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，应受到国家法律的保护。合同签订后，宋建未按照与农行光华支行签订的借款合同的约定偿还按揭月供款，导致农行光华支行要求担保人保丰公司承担担保责任，保丰公司依据（2017）川0105民初1961号民事判决向农行光华支行代宋建清偿了银行贷款433731.86元，代宋建结清了银行贷款。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条第六款载明：“……如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金”。保丰公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议及其附件，其诉讼请求符合法律规定和双方合同约定，一审法院予以支持。同时上述约定还对出卖人解除合同时，买受人应当承担的违约责任进行了约定，即买受人应承担总房款20%的违约金。本案中，宋建购买的该房屋的总价款为636930元，应向保丰公司支付违约金的数额为127386元（636930元×20%），故保丰公司要求宋建向其支付127386元违约金的诉讼请求符合法律的规定，此款从应退还宋建的房款中扣除，不足部分由宋建支付。关于保丰公司要求宋建腾退并返还房屋的诉讼请求，属于合同解除后宋建应尽义务，一审法院予以支持。关于保丰公司要求单方面申请办理网签和合同登记备案注销的诉讼请求，双方之间的房屋买卖合同关系解除后，应恢复至原状态。《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条的规定：“持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理。”根据该规定，保丰公司的该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条之规定，判决：一、解除保丰公司与宋建于2013年12月29日签订的《商品房买卖合同》和补充协议及其附件；二、宋建腾退并向保丰公司返还成都市新都区大丰街道赵家寺路386号9幢1单元12楼1206号；三、保丰公司可单方面申请办理该房屋的网签及合同登记备案注销手续；四、宋建向保丰公司支付违约金127386元。此款在保丰公司应退还给宋建的购房款中扣除，不足部分由宋建于判决生效之日起十日内向保丰公司支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1424元，诉讼保全费3705元，共计5129元，由宋建负担（此款保丰公司已预付，宋建于履行上述付款义务时一并结清）。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。 二审中，保丰公司未提交证据。宋建提交了以下证据：1、农行光华支行、宋建、保丰公司涉案还款记录及2017年一整年还款明细，拟证明2015年10月到2017年10月的还款情况以及2017年一整年宋建都在向银行还款，保丰公司恶意中断宋建还贷，实属基于房价上涨的恶意行为；2、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、入住证明、村委会证明、装修的照片、居住现状的房屋照片，拟证明涉案房屋为宋建唯一的居住房屋，不宜解除合同，宋建已花费大量金额装修；3、宋建一审答辩状，拟证明一审程序问题，宋建陈述的观点和理由没有记录在一审庭审笔录中；4、物业电费和气费的缴费收据，拟证明房屋已实际交付并入住；5、宋希妍和宋新颖的出生医学证明、康柳和宋建的结婚证明，拟证明宋建有子女需要抚养，经济压力较大，保丰公司不宜将房屋收回；6、2017年12月20日，宋建从玉树飞往成都的机票复印件，拟证明宋建积极与银行协商还款事宜。保丰公司质证称，证据1的真实性不认可；证据2中的《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、村委会证明的真实性无异议，但证明力有异议，对证据2中的其它证据的真实性有异议；证据3、4的真实性有异议；证据5的真实性无异议，但关联性不认可；证据6的真实性无异议，但关联性有异议。 本院认为，对当事人无异议的证据予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 本院认为，本案争议焦点为保丰公司要求解除案涉合同的诉讼请求是否能够成立。宋建认为《商品房买卖合同》补充协议第五条第6款为格式条款，应为无效。本院认为，该条款并未免除出卖人的责任、亦未加重买受人的责任，并非属于限责、或免责的无效条款，宋建的该上诉理由不成立。本案中，宋建未按双方合同约定向银行偿还贷款，导致银行要求担保人承担担保责任，且保丰公司已实际代宋建向农行光华支行结清了银行贷款，故依据合同约定，保丰公司有权解除案涉合同。宋建关于其已装修入住，保丰公司无权再主张解除合同的上诉理由不成立。 综上，宋建的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费2848元，由宋建负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇一八年十月三十日 书记员 毛 荣