广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12232号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心****，统一社会信用代码91442000557267546F。法定代表人：陈剑辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所实习律师。被告：陶文淑，女，1991年4月7日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市雁峰区，原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告陶文淑物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人裴炽明、张子扬到庭参加诉讼，被告陶文淑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告利和物业公司与被告陶文淑在2017年7月27日签订的《物业管理服务协议》；2.被告陶文淑向原告利和物业公司支付2017年9月至2018年4月的物业管理费67250.26元；3.被告陶文淑向原告利和物业公司支付2017年9月至2017年11月的电费755.13元；4.被告陶文淑向原告利和物业公司支付物业管理费违约金、水费违约金（暂计至2018年4月30日的物业管理费违约金为22913.12元、水费违约金为429.07元，分别以每月物业管理费、水费的欠费金额为基数，从逾期之日起，每逾期一日按千分之三分段计算至清偿之日止）。事实和理由：2017年7月27日，利和物业公司与陶文淑签订《物业管理服务协议》，合同约定的主要内容为：一、陶文淑向中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇置业公司）承租位于中山国际金融中心写字楼26层01、02、09单元，建筑面积共439.69㎡，并自愿接受利和物业公司的物业管理服务，物业管理费为每月每平方米22元，即9607.18元，以及由利和物业公司代收电费；二、陶文淑逾期缴交物业管理费及其他应缴费用的，则每逾期一日，陶文淑应当向利和物业公司支付相当于欠费金额千分之三的违约金；三、陶文淑违反与金汇置业公司签订的《租赁合同》约定，解除《租赁合同》的同时，《物业管理服务协议》自动解除。合同签订后，金汇置业公司依约向陶文淑交付商铺，利和物业公司也依约向陶文淑提供物业管理服务，但陶文淑自2017年9月开始拖欠物业管理费及电费，至今已拖欠费用共计68005.39元。陶文淑的行为已构成违约，对原告造成了严重的经济损失，特向法院提出诉讼，维护自身合法权益。庭审中，原告利和物业公司表示第2项诉讼请求所主张的物业管理费起算时间“2017年9月”为笔误，更正为“2017年10月”；第3项诉讼请求所主张的电费金额755.13元变更为346.9元；第4项诉讼请求所主张的“水费违约金”为笔误，更正为“电费违约金”；“事实和理由”部分所载明的涉案物业“建筑面积为439.69㎡”为笔误，更正为“建筑面积为436.69㎡”。另外，利和物业公司明确涉案物业共有3间商铺，分别为1卡、2卡和9卡，其中1卡建筑面积为134.59平方米，2卡建筑面积为167.51平方米，9卡建筑面积为134.59平方米，合共436.69平方米，按每月每平方米22元为标准计收，每月应收物业管理费为9607.18元，陶文淑从2017年10月至2018年4月期间共欠费7个月，拖欠物业管理费共67250.26元；关于代缴电费，是由于中山市供电公司每月从利和物业公司账号按电表总数扣除相应数额的电费，再由利和物业公司按各物业单位的实际使用量加10%的电损分摊电费到业主或租户；由于陶文淑未按时缴纳物业管理费和代垫电费，故根据物业管理协议的约定应缴纳违约金，分别从逾期之日起按所欠费用总额的千分之三缴付，涉案物业的物业管理费和电费的缴费日期均为每月5日，故利和物业公司主张的违约金均从当月6日起开始分段累加计算至清偿之日止。另外，利和物业公司于庭后向本院撤回第1项诉讼请求。被告陶文淑在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。本院经审理认定事实如下：金汇置业公司为广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心26层1卡（建筑面积：134.59平方米）、2卡（建筑面积：167.51平方米）、9卡（建筑面积：134.59平方米）的所有权人，产权登记时间均为2014年7月17日。2011年2月15日，金汇置业公司与利和物业公司签订一份《利和物业（中山国际金融中心写字楼）物业管理服务合同》，约定金汇置业公司选聘利和物业公司对利和物业中山国际金融中心写字楼提供物业管理服务。2017年8月1日，金汇置业公司与陶文淑签订一份房屋租赁合同及补充协议，约定金汇置业公司将座落在广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心26层1、2、9卡单元出租给陶文淑作办公之用，单元建筑面积为436.69平方米；租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日止；租金为36246元/月，租金按月结算。2017年7月27日，利和物业公司与陶文淑签订《物业管理服务协议》，约定由利和物业公司为陶文淑承租的上述物业提供物业管理服务，物业管理费为每月每平方米22元（按租赁单元的建筑面积计算），其中物业管理费为每月每平方米10元，能源费（含公共区域电费、水费、电梯电费及中央空调费用）为每月每平方米12元；利和物业公司代收代缴电费按各单元计量读数加损耗费，电费损耗按10%计算；陶文淑应于每月5日前（节假日顺延）向利和物业公司缴纳相关费用；如陶文淑逾期缴交物业管理费及其它应缴费用，从逾期之日起，每逾期一日陶文淑需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；因陶文淑原因空置租赁单元，陶文淑仍需向利和物业公司足额支付每月的物业管理费等其它应缴费用；陶文淑违反租赁合同约定，解除租赁合同的同时，本协议自动解除；本协议履行期限为2017年8月1日至2020年7月31日。上述房屋租赁合同以及补充协议签订后，金汇置业公司依约于2017年7月27日将租赁房屋交付给陶文淑使用。陶文淑于2017年10月至2018年4月期间拖欠利和物业公司物业管理费67250.26元【每月9607.18元（22元/平方米/月×436.69平方米），共7个月】。于2017年9月至2017年11月期间共欠利和物业公司代垫电费346.9元，其中2017年9月代垫电费285.58元，2017年10月代垫电费48.51元，2017年11日代垫电费12.81元。利和物业公司催讨无果遂诉至本院，主张前述民事实体权利。庭审中经本院询问，利和物业公司称涉案小区没有成立业主委员会，也没有签订新的物业服务合同。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。利和物业公司与涉案物业承租人陶文淑签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。利和物业公司为陶文淑实际使用的物业提供了管理服务，陶文淑不按时支付物业管理费，其行为已经构成违约，除应向利和物业公司支付物业管理费外，还应按合同约定支付物业管理费的违约金。关于利和物业公司为陶文淑代垫电费的问题，有合同约定为依据，且欠款的具体数额有利和物业公司提供了相应时间的中山供电局出具的发票以及利和物业公司的缴费通知书等证据予以佐证，故本院予以认定。关于违约金的问题，利和物业公司主张陶文淑逾期缴交物业管理费及其它应缴费用，按双方签订的《物业管理服务协议》约定从逾期之日起陶文淑需按所欠费用总额的3‰缴付违约金，但因利和物业公司主张之违约金实际为逾期付款利息损失，若按合同约定的日千分之三计算逾期付款利息损失，该标准明显过高，本院将涉案违约金的计算标准酌情调整为按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算。陶文淑经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告陶文淑于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2017年10月至2018年4月期间的物业管理费67250.26元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业管理费9607.18元为基数，分别从欠费当月的6日起至清偿之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利息为标准计算）；二、被告陶文淑于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2017年9月至2017年11月代垫的电费346.9元及违约金（违约金计算方法：以上述期间每月拖欠的电费为基数，其中2017年9月以285.58元为基数，2017年10月以334.09元为基数，2017年11月以346.9元为基数，分别从欠费当月的6日起至清偿之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利息为标准计算）；三、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2084元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由被告陶文淑负担并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱婉芬人民陪审员  钟学琼人民陪审员  林 祺二〇一八年十月三十一日书 记 员  李桦诗书 记 员  黄慧珍