广东省惠州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤13执复21号复议申请人（被执行人）：利瑞娴，女，汉族，1967年6月5日出生。委托诉讼代理人：钟志聪，广东指针律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市麦地东路8号绿湖新邨A1A2栋裙楼1-3层。负责人：吴昌军。委托诉讼代理人：卢家发、吴思沥，广东江畔律师事务所律师。被执行人：林唐民，男，1967年2月22日出生，汉族。复议申请人利瑞娴不服惠东县人民法院（2020）粤1323执异31号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院查明如下事实：惠州市惠城区人民法院于2018年1月15日作出民事判决书，判决解除平安银行股份有限公司惠州分行与林唐民、利瑞娴签订的抵押借款合同，林唐民、利瑞娴应向平安银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金3681426.79元及利息、借款本金296348.45元及利息，平安银行股份有限公司惠州分行对林唐民名下提供抵押的涉案6套房地产的拍卖、变卖所得款享有优先受偿权。林唐民不服判决，提起上诉。惠州市中级人民法院经审理后作出（2018）粤13民终2926号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，平安银行股份有限公司惠州分行申请执行，该院于2019年10月31日立案执行，案号（2019）粤1323执3421号。因林唐民、利瑞娴在该院有其他执行案件，该院决定以本案为主案合并执行。在执行过程中，该院作出（2019）粤1323执3421号执行裁定书，查封了涉案6套房地产，并通过执行网络系统进行摇珠，选定并委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估。在评估过程中，该院通过电话告知利瑞娴准备进行评估。在利瑞娴的配合下，该院工作人员带领评估人员到涉案6套房地产进行现场勘察，并完成评估工作。在评估报告作出后，该院通过利瑞娴在送达地址确认书记载的地址和电话向利瑞娴寄送评估报告，中国邮政快递反馈为：收件人不在黄埠本地，邮件退回。为此，该院制作了评估结果的公告，到涉案房地产的现场张贴公告，告知林唐民、利瑞娴关于涉案房地产的评估结果，自公告之日起经过七日即视为送达。该院还通过“政务通”平台向利瑞娴手机号码发送短信，将公告内容发送给利瑞娴。该院于2020年2月10日将评估报告和通知书邮寄给在广东从化监狱服刑的林唐民，林唐民在规定期间未提出异议。因林唐民、利瑞娴未提出价格的异议，该院于2020年3月20日裁定拍卖上述6套房地产。该院向利瑞娴发送了拍卖通知书，利瑞娴对该院的评估和送达程序提出执行异议。另查，因林唐民在广东从化监狱服刑，该院于2020年4月29日将拍卖裁定书、拍卖通知书等文书邮寄到监狱转交林唐民。林唐民当时未提出异议，该院将涉案房地产提交网络司法拍卖平台公开拍卖，6套房地产分为三个阶段进行拍卖，拍卖开始日期为2020年5月30日。尔后，利瑞娴到该院提交由林唐民签名的送达回证。林唐民在送达回证背面备注：本人林唐民对此拍卖通知书有着十分不满，因本人在服刑期间无法去处理该借款协议这事，加上对以上的评估价值也十分过低，本人不接受此通知书，并表示抗议。2020年5月8日。本案争议的焦点问题是：本案评估、送达、拍卖程序有无违反法律的规定。执行法院认为，被执行人林唐民、利瑞娴未履行生效判决确定的还款义务，该院依法查封、处置其两人名下用于抵押的房地产，程序合法。针对利瑞娴提出的异议事项，评析如下：关于评估机构的选定和委托问题。因涉案房地产只能采用委托评估方式，该院通过摇珠选定辅助拍卖机构，由辅助拍卖机构在执行网络系统上进行摇珠选定评估机构，该院遂委托该评估机构进行评估。在评估过程中，该院工作人员与评估机构人员一起到涉案房地产现场进行勘察。该院联系利瑞娴协助现场勘察和拍照工作，利瑞娴已配合完成。现利瑞娴主张该院选定评估机构和现场勘察程序违法，没有事实根据，不予采纳。关于评估报告的送达程序问题。在执行过程中，利瑞娴向该院提交了送达地址确认书，该院在评估过程中联系了利瑞娴，在其配合下完成现场勘察和评估工作。在按利瑞娴确认的地址寄送评估报告后，利瑞娴未收件导致邮件退回，本来已可按已收到处理。为了便于执行，该院将评估结果以公告形式张贴，公告时间为七天，这是对确认地址后邮寄件退回处理的一项补充工作，不必受《中华人民共和国民事诉讼法》规定的公告期60天的限制。故利瑞娴主张该院违反公告期限，无事实依据，不予采纳。关于林唐民在送达回证背面备注问题。林唐民在收到评估报告和通知书后，未对评估价格提出异议，该院裁定进行拍卖，并将涉案房地产挂上网络司法拍卖平台公开拍卖。在该院将涉案房地产挂网拍卖期间，林唐民在该院邮寄的有关拍卖裁定书和拍卖通知书的送达回证背面提出对拍卖通知书和评估报告表示不满的意见，并由利瑞娴直接交来该院。因交来的时间已超过对评估报告异议的期间，不作处理。关于房地产的评估价格能否作为处置参考价的问题。该院按利瑞娴确认的送达地址和联系方式邮寄评估报告，利瑞娴表示未在黄埠本地，邮件退回后，该院补充以公告形式告知评估结果，但利瑞娴一直未提出评估结果的异议。林唐民收到该院的评估报告和通知书后，在该院规定期间亦未提出异议。该院决定以评估结果为参考价提交拍卖，程序合法。关于是否需要拍卖6套房地产的问题。根据评估结果，林唐民和利瑞娴名下的房地产评估价总额为9913200元，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”该院将涉案房地产的评估价下调30%作为起拍价，并无不当。因起拍价为6939240元，远远低于林唐民、利瑞娴系列执行案件的标的额，故该院决定对6套房地产分阶段进行拍卖，亦无不当。关于利瑞娴主张申请再审与本案执行的关系。平安银行股份有限公司惠州分行与林唐民、利瑞娴金融借款合同纠纷案件，经一审、二审判决生效，现进入执行。利瑞娴未提交证据证明其已申请再审，即使已申请，在再审法院未发出停止执行通知之前，本案仍应继续执行。综上，本案的评估、送达、拍卖程序均符合法律的规定。异议人请求暂缓（2019）粤1323执3421号案的执行，撤销对利瑞娴与林唐民名下房产的拍卖，理由不成立，不予支持。2020年11月17日，惠东县人民法院作出（2020）粤1323执异31号执行裁定书，驳回异议人利瑞娴的异议请求。复议申请人利瑞娴称，请求：1.暂缓（2019）粤1323执3421号案的执行；2.撤销对申请复议人利瑞娴和被执行人林唐民各自名下房产的拍卖。事实与理由如下：一、执行法院对涉案6套房产的评估报告书送达流程存在问题，送达程序违反法律规定，损害申请复议人的权利。1.复议申请人没有向执行法院提供送达地址，执行法院查明申请复议人提交了送达地址确认书的事实存疑。2.在涉案房产评估报告送达环节上，执行法院查明经邮寄、短信通知送达评估结果，如果送达能够确定申请复议人已经收到评估结果，则不需张贴公告送达。合法公告送达自发出公告之日起经60日视为送达，而不能超出法律规定的公告期限。执行法院评估报告送达环节违法，影响到申请复议人对评估报告提起复核的权利。3.申请复议人提出“被执行人林唐民在两张本案的《送达回证》背面，其亲笔书写对6套处置的价格提出了意见”，执行法院查明：“2020年4月29日将拍卖裁定、拍卖通知等文书邮寄到监狱转交被执行人林唐民。尔后，执行法院在拍卖开始日收到林唐民于2020年5月8日签名的送达回证，并在送达回证背面提出意见等事实”，申请复议人认为，受送达人被监禁的，通过其所在监所转交，应认定送达法律文书给被执行人林唐民的日期是送达回证上的签收日期，不是法院收到送达回证的日期。二、涉案房产评估价严重偏离正常市场价格。1.中介机构估价方法不全面，适用的方法不适合涉案房产。中介机构仅采用成本法和收益法，未采用市场法，涉案房产每平方米2300元，不符合惠州地区的房价水平。2.涉案房产评估单价虽为房地合一价值，但未明细房产的土地价格，显失透明。3.两处工业用地单价远远低于4处住宅用地单价，但两处工业用地的地上建筑物实际是供人住房使用，同一城镇两种性质土地，土地单价和地上建筑物单价相差甚远。三、申请复议人认为执行法院以起拍价6939240元分阶段拍卖涉案6套房产，这种执行方案已经损害申请复议人和其他执行案申请执行人的合法利益。6套房产评估价为9913200元，起拍价为6939240元。申请复议人名下在全国法院已立案执行的案件有9宗，执行标的金额16638670元。复议申请人可查询得出的债务是16638670元，而执行法院却认为以6套房产起拍价6939240元处理申请复议人、被执行人林唐民系列执行案件并无不当，难以说服，存在不合理、不合法。债务与起拍价相差甚远，本身起拍价之低，即便经市场翻倍竞价恐难于将现有债务变现。申请复议人认为本案确实存在执行法院执行行为违法、不合理的情形。如果继续执行更存在有争议且不客观的因素发生，根据《最高人民法院关于正确使用暂缓执行措施若干问题的规定》第三条第1、2款，第7条第2款的规定，本案符合暂缓执行的条件，请求暂缓本执行案件的执行，纠正不当执行行为。平安银行股份有限公司惠州分行辩称，一、对于涉案房产的评估报告书，执行法院已按照法律规定完成送达，并不存在违反规定。1.关于被执行利瑞娴有无向执行法院提供送达地址及送达评估报告是否需要公告送达的问题。首先，据执行法院查明，被执行人利瑞娴在评估报告书送达前，已在执行法院签署地址送达确认书，执行法院存有该记录。其次，执行法院已按照法律规定对涉案房产的评估报告书进行送达，其后将评估报告结果以公告形式张贴是为了便于当事人及利害关系人在可能获悉的途径中对公告内容进行确认收悉，属于能够让当事人及利害关系人确认收悉的适当方式之一。2.关于被执行人林唐民在送达回证背面备注的问题。根据执行法院查明，被执行人林唐民在收到评估报告和通知后，未对评估价格提出异议，而在执行法院邮寄送达的有关拍卖裁定书和拍卖通知书的送达回证背面对拍卖通知书和评估报告表示不满。二、被执行人利瑞娴在涉案房产拍卖期间对评估价格、评估方法提出异议有违法律规定，请求贵院予以驳回。1.根据执行法院发出的公告，对评估结果有异议的，应在收到本通知之日起五日内向执行法院书面提出。而被执行人利瑞娴在涉案房产拍卖期间才对评估结果提出异议，已超过法律规定的时限。2.原为中国女鞋生产基地的黄埠早已没落，根据“淘宝司法拍卖网”及“京东司法拍卖网”的数据显示，近三年位于惠东县黄埠镇的房地产，工业性质（实际住宅使用）的评估单价幅度为1300元至2000元，住宅性质的评估单价幅度为2500元至3500元。本案中的两套工业性质（实际住宅使用）的房产可与“京东拍卖网”于2021年3月14日起拍的位于惠东县（二期）Ｃ区4栋等多套与涉案房产相邻的房地产进行对比，由于涉案的两套房产楼龄近20年，评估单价约为1500元并无不妥。三、执行法院以起拍价6939240元分阶段拍卖涉案6套房产符合法律规定。1.根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，执行法院将涉案房产的评估价下调30%作为起拍价完全符合法律规定。2.截止至2020年5月，本案被执行人欠款共计接近600万元，而案涉位于惠东县套房产的评估价分别为4325900元、2124400元，合计为6450300元。由于该两套房产相邻，部分楼层打通，且合计的评估价格略微超过欠款数额，若该两套房产的拍卖成交价格接近评估价格，则无须再拍卖另外两套涉案房产。因此，分阶段拍卖涉案房产恰恰是为了维护被执行人的利益。经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案6套房产为本案借款抵押物，申请执行人对涉案6套房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权，在被执行人没有履行生效法律文书的情况下，执行法院拍卖涉案房产，并无不当。复议申请人提出评估、送达等环节的问题，分析如下：一、关于评估报告结论及送达问题。评估报告是人民法院所委托的专业机构作出的结论，对评估报告结论的异议，通过移交评估公司复核的程序解决。执行法院应当向当事人送达评估报告，但送达的瑕疵并不必然导致拍卖行为无效。评估报告的价格只是参考价，涉案财产的最终市场价格需通过公开拍卖的方式确定，而且执行法院对评估报告，以邮寄、短信、现场张贴公告等方式向复议申请人利瑞娴进行送达。复议申请人利瑞娴以此为由提出暂停拍卖，无依据。在本案实际执行中，执行法院对涉案房产只是在委托评估公司作出评估报告及送达程序中，实际上还没有进入拍卖阶段，复议申请人利瑞娴就房产评估价格向执行法院提出异议，执行法院可将其异议移交评估公司进行价格复核的程序解决。但鉴于本案评估报告已超过有效期限，对过期评估结论进行复核也无必要。执行法院可重新委托评估公司对涉案房产进行评估并将评估报告送达复议申请人利瑞娴的程序处理该项异议。二、关于起拍价的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”执行法院将涉案房地产的评估价下调30%作为起拍价，并无不当。至于复议申请人利瑞娴提出起拍价6939240元与其9宗案件债务16638670元相差甚远的问题，涉案房产拍卖价款是否满足其债务的履行，并不影响执行法院依法对起拍价的确定。综上，复议申请人利瑞娴提出停止对涉案房产拍卖的理由不成立，本院不予采纳。执行法院异议审查事实基本清楚、适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人利瑞娴的复议申请，维持惠东县人民法院（2020）粤1323执异31号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄陈谦审 判 员 李艳琳审 判 员 李旭兵二〇二一年四月十四日法官助理 胡亚婷书 记 员 林捷丽