湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初5088号原告武汉市时代天宇物业发展有限公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道**附****。法定代表人祝汉生，系该公司总经理。委托诉讼代理人陈北川，男，系该公司员工。被告高元，男，1987年10月11日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区。原告武汉市时代天宇物业发展有限公司（以下简称天宇物业公司）与被告高元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡爱忠独任审判，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人陈北川，被告高元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高元向原告支付欠缴的物业管理服务费7175元，违约金2404元,共计9579元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江一期3幢3603号房屋的业主。被告于2015年3月13日实际接收了前述房屋，同日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定“由原告对天宇盛世滨江一期进行前期物业管理，物业服务费采用先交纳后服务的方式，每十二个月交纳一次，按建筑面积每月每平方米3.2元交纳，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日万分之五收取滞纳金。”被告自2017年3月13日起就未向原告交纳物业服务费用，累计拖欠物业服务费7175元及滞纳金2404元。原告多次催要无果，故诉至贵院，请求判如所请。被告高元辩称，1、我所购买的房屋直至2017年4月25日才符合法律规定的交房条件，物业费应从2017年5月1日起算，之前的物业服务费应由房屋建设单位承担；2、原告提供的物业服务存在瑕疵履行、违约履行的情况，整个小区环境脏、乱、差，垃圾随处可见；保安岗亭形同虚设，门禁无法使用，小区外人员可随意进出走动，业主的人身财产安全受到严重威胁；绿化植被无人养护导致大面积坏死；设施设备无人养护导致无法使用，具有极大的安全隐患，原告履行《前期物业管理服务协议》的服务质量不符合约定，达不到3.2元/平方米的物业费收费标准，请求依法进行相应的减免;3、《前期物业服务管理协议》系我在不知道房屋不具备交房条件的情况下签订的，该协议无效；4、对原告要求按照权属证明上的房屋面积交纳物业费，被告不认可。综上，并非被告无故拖欠物业服务费，原告诉请无事实及法律依据，请求依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。本案经审理认定事实如下：被告高元系武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江商品房项目第3幢3603号房屋业主，高元（甲方）于2015年3月13日与天宇物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》中约定：前期物业管理是指：开发建设单位通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动；类型：住宅物业。所购房屋面积：96.86平方米。服务内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的运行、养护和管理；房屋共用部位和公共场所的环境卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理；小区内公共秩序维护，消防等事项的管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务。协议第三条对房屋外观、设备运行、共用部件、共用设施设备的维护、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、公共秩序维护、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等管理服务质量均进行了约定。缴费方式为先交纳后服务，每十二个月交纳一次。入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳；住宅按建筑面积每月每平方米3.20元。违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金…。本协议自房屋出售之日起至业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。协议签订后，天宇物业公司开始提供物业服务，被告依约交纳物业服务费至2017年3月12日，其后因故未缴纳物业服务费。原告催要无果后向本院提起诉讼。另查明，盛世滨江小区业主罗某某等其他业主与案外人武汉市时代天宇置业有限公司因房屋买卖合同纠纷案件中确认，被告房屋于2017年4月25日才符合交付条件。2017年7月6日武汉市不动产登记局出具的鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0028350号不动产权属证明，登记硚口区沿河大道466号天宇·盛世滨江3幢3603室房屋建筑面积103.4平方米，权利人为武汉市时代天宇置业有限公司。在审理天宇物业公司作为原告诉同一小区业主物业服务合同纠纷案件中查明，天宇物业公司在为盛世滨江小区的服务中，在保安、保洁、绿化、设备设施的维护等方面存在质量瑕疵。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋交付验收表、《前期物业管理服务协议》、催收单、不动产权属证明、缴费票据、照片、法院判决书等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，1、天宇物业公司系开发商选聘的前期物业管理企业，该企业具有物业管理资质，与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。原告对被告所在的小区进行了物业管理服务工作，被告已实际获取了原告提供的物业服务，理应向原告缴纳物业管理服务费。至于房屋是否符合交付条件，该费用是否应由房屋建设单位承担与本案非同一法律关系，不属本案审理范围。另外，被告收房后即已实际取得了该房屋的占有、使用权，房屋是否符合交付条件，对原、被告各自履行约定的权利、义务并无实际影响，被告以此为由拒缴物业费的答辩理由不予支持。2、双方所签订的《前期物业管理服务协议》对诉争房屋的缴费面积约定为96.86平方米，被告已按该约定面积向原告缴纳物业费至2017年3月12日，现原告要求被告按登记权利人为案外人的权属证明所载面积103.4平方米缴费证据不足，本院不予支持。3、结合被告陈述及提交的照片和小区其他业主李某某、徐某等提交的照片及视频资料能够证明，原告在服务管理过程中存在管理不到位及服务瑕疵，如小区路面破损未修理，建筑施工材料随意堆放、小区空地随意搭盖、环境卫生差、保安岗亭值守缺位、睡觉、车库污水、绿植枯死等情形。业主反映后，原告一直未整改到位，造成其与近600户业主产生物业纷争,原告提供的服务与物业协议及业主手册宣传差距较大。根据公平原则，原告应适当减收物业服务费，免收违约金。结合原告在物业服务管理中存在的违约情况，本院认为被告物业费按70%交纳即4773元（96.86×3.2×22×0.7）较为合适。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告高元于本判决生效后十日内支付原告武汉市时代天宇物业发展有限公司至2018年12月31日的物业服务费4773元;二、驳回原告武汉市时代天宇物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费25元,由被告高元负担（此款已由原告预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡爱忠二〇一八年十月三十一日书记员  胡 琛