湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2238号原告：湖南中业物业服务集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道潇湘大道中段283号大学科技园创业大厦F5038房A24号。法定代表人：侯兴廷，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭果阳，女，1984年12月6日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王海亮，男，1984年6月27日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司员工。被告：李柏林，男，1980年10月6日出生，汉族，住湖南省新宁县。原告湖南中业物业服务集团有限公司（以下简称“中业物业公司”）诉被告李柏林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决原被告2020年5月31日解除双方签订《门面租赁合同》并交还租赁房屋；2、判决被告向原告支付租金24000元及逾期付租滞纳金384000元（暂计算至2020年11月20日）;3、判决被告向原告支付租金12000元及逾期付租滞纳金103800元（暂计算至2020年11月20日）;4、判决被告向原告2020年6月1日起至实际交还之日止按原约定租金标准支付占用费；5、判决租赁押金10000元归原告所有；6、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）就长沙市岳麓区桔子洲街道办事处综合楼（即枫林路145号）1楼最西边门面签订了《门面租赁合同书》（以下简称“合同”）。合同约定：由被告承租前述楼层房屋，租赁期限自2019年8月27日至2024年5月31日，免租期50天，每月租金8000元，租金按照每季度一付，首期租金24000元（三个月）和租赁押金1万元在合同签订之日起三个工作日内一次性支付，后期租金应于上一期租金到期前10日一次性支付，拖欠租金30日（含）以上原告有权解除合同并要求被告承担合同约定的违约责任。同时约定，被告未按约定时间缴纳租金，除应当支付拖欠的租金外，还应当向原告支付所欠金额的日百分之五的滞纳金。合同签订生效后，被告仅于2019年8月28日支付2019年10月16日至2020年1月15日租金24000元及租赁押金10000元，自此之后，经原告多次沟通与催促，均拒绝支付租金。期间，原告工作人员当面及电话沟通，其态度恶劣，避而不见，原告在多次沟通无果的情况下，按照合同第七章第十九条之约定向被告发送《解除租赁合同通知函》，通知其双方合同于2020年5月31日解除，但被告拒不交还房屋，对于原告置之不理，给原告造成重大经济损失。综上所述，被告拖欠租金等行为构成根本违约，给原告造成了严重的损失。原告为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告李柏林辩称，被告于2019年8月27日与原告签订了一份合同，期限至2024年5月31日，案涉房屋是一个房顶漏水、电线需从隔壁美高梅酒店接入的简易房，被告对该房屋进行了全面装修，将房屋内部进行了拆除，维修漏水房顶，做了防水。被告花费36.5万元将该房屋装修成一个比较好的早餐店，合同免租期50天。被告共计营业三个月，2020年新年后因疫情不能营业，被告想转让店面，转让的时候多人要求被告拿出房产证复印页，但是原告拿不出来，在签订合同前后，原告一直欺骗被告，将违章建筑租给被告，欺骗被告签订霸王合同，因为没有房产证房屋不能转租，被告蒙受了巨大损失。2020年新年后至今被告一直没有在该门面有任何经营活动，被告要求原告赔偿损失。为了这个门面被告花光了所有积蓄，被告现在家庭贫困。被告是最大的受害者，现在反而被人诉讼，请求法官主持正义。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月26日，中业物业公司（甲方、出租方）与李柏林（乙方、承租方）签订一份《门面租赁合同》。该合同第三章“租赁方式及付款方式”中约定：第三条甲方将长沙市岳麓区桔子洲街道办事处综合楼（即枫林路145号）1楼最西边门面租赁给乙方经营使用。第四条以上门面租赁期从2019年8月27日至2024年5月31日止，合同到期后自动终止……第五条甲方给予乙方50天免租期，即自2019年8月27日至2019年10月15日止。免租期结束后，关于房屋租金的约定如下：1、2019年10月16日至2020年8月31日期间，每月租金为8000元；2、2020年9月1日至2021年8月31日期间，每月租金为9000元……租金每3个月支付一次。租金不因乙方的经营状况而改变，实行先交费后使用原则，乙方应于签订合同日起3个工作日内支付给甲方，后续各租期的租金乙方应当于上一周期租金到期前10日一次性支付给甲方。合同到期后自动终止，如乙方续签合同，租金由甲乙双方协商确定。本合同签订后乙方在签订本合同后3个工作日壹次性付给甲方第一年前3个月租金人民币贰万肆仟元以及押金10000元整，合计人民币34000元，以上费用不含税，如因为政府政策须缴纳相关费用将由乙方自行负责。乙方须支付人民币10000元作为押金，此押金不保值不计息，在合同终止后乙方将按来装去丢的原则把租赁房屋完好交给甲方。若乙方无任何违约及欠费行为，甲方按给乙方开具的押金条将押金不计息退还给乙方。乙方单方面中途要求终止合同此押金不退……合同第七章“其它约定事项”中约定：第十九条乙方需提前10日缴纳租金。在约定提前10日内未交租金的，乙方每天按应交未交租金金额的5%作为滞纳金交付给甲方。在租金到期30天后还未交租金的甲方有权解除本合同并收回房屋，乙方应按当年度租金标准支付房屋占用费，押金作为违约金不予退还。若乙方要求继续履行本合同的，乙方每天按应交未交租金金额的5%支付滞纳金交付给甲方……该合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告对该房屋装修后用于餐饮经营。2019年8月28日，被告向原告转账支付了2019年10月16日至2020年1月15日期间租金24000元及押金10000元。2020年5月28日，原告向被告短信送达一份《解除租赁合同通知函》，主要内容为：“根据租赁合同约定房屋租金实行先交费后使用的原则，您应当于上一周期租金到期前10日一次性向我司支付下一周期租金。故您应当于2020年1月5日支付2020年1月16日至4月15日的租金。然而，截至2020年5月27日，您却始终未支付，并拖欠了2020年4月16日至今的租金，共计四个半月租金36000元。我司工作人员多次上门敦促您支付所欠租金，但您均拒绝支付，您的行为已经构成严重违约。鉴于上述情况，现正式通知您，我司将按照租赁合同第七章第十九条之约定于2020年5月31日与您解除租赁合同。考虑到新冠疫情的影响，我司给予您一个半月租金的免除，请您于2020年5月30日之前支付所欠租金免除后共计24000元，同时清空房屋向我司进行腾退交接。否则，我司将自2020年1月5日起至实际支付之日止每日按未支付金额的5%向您收取滞纳金并按约定收取房屋占用费，且押金不退还。为了避免您的损失扩大，请您按照本通知载明的日期足额支付前述租金，办理好房屋腾退手续。如您逾期仍未支付租金，我司将于5月30日收回房屋，清空所有遗留物品，由此产生的一切法律后果由您自行承担。”查，1、2019年5月30日，原告与案外人长沙市岳麓区桔子洲街道办事处签订《房屋租赁合同书》，长沙市岳麓区桔子洲街道办事处将位于枫林路以南（枫林宾馆旁）的橘子洲街道枫林路综合物业楼整体房屋租赁给本案原告，租赁期限为5年，自2019年6月1日起至2024年5月31日止。2、经庭审询问，被告明确表示不再使用案涉房屋继续进行经营活动。另据被告陈述，因新冠肺炎疫情影响，被告自2020年农历新年以后一直未开门营业。目前案涉房屋内的大部分东西已经搬走，但还留有部分在房屋内，房屋门锁由被告掌控。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《门面租赁合同》、《解除租赁合同通知函》、短信记录截图、照片等证据佐证。本院认为，案涉《门面租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，依法成立并生效，对双方均具有约束力。关于原告的各项诉讼请求，评析如下：一、关于案涉合同应否解除的问题。根据双方的合同约定，被告本应于2020年1月5日前支付2020年1月16日至4月15日三个月租金，但其一直未支付，后原告于2020年5月28日向被告送达《解除租赁合同通知函》，告知其于2020年5月31日解除租赁合同，且在本案庭审中，被告亦明确表示不再使用案涉房屋从事经营活动，可见双方的合同确已无法继续履行，故本院确认双方签订的《门面租赁合同》于2020年5月31日解除。关于被告提出的案涉房屋系违章建筑的辩称意见，其未提交充分证据予以佐证，本院不予采信。二、关于合同解除后的法律责任承担问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。首先，关于拖欠租金的金额认定问题。被告就案涉房屋已经交纳租金至2020年1月15日，后本应向原告交纳自2020年1月16日至合同解除之日即2020年5月31日期间的租金，但考虑到原告经营的系餐饮业，受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响较大，故本院在本案中酌情减免原告2个月的租金，同时，考虑原告自2020年新年后一直未营业，没有营业收入，本院酌定2020年3月16日至2020年5月31日这一期间的租金由被告承担50%，即被告还应向原告支付租金10000元，对于原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。其次，关于押金应否归原告所有及被告应否支付滞纳金的问题。本案中，被告确实存在拖欠租金的行为，但同样基于新冠肺炎疫情的影响，被告长时间没有营业，按时交付租金确实存在一定的现实困难，故结合双方合同的实际履行情况，并基于公平及诚实信用原则的考量，本院对原告在本案中主张的押金归原告所有及其主张的滞纳金诉求均不予支持。被告已向原告交纳的押金1万元，原告应予以退还。本院在本案中将该1万元押金直接抵扣被告应交纳的租金，折抵之后，被告无需再向原告支付租金。第三，关于被告应否交还涉案房屋及应否支付房屋占用费的问题。经庭审询问，被告自认该房屋的门锁现仍由其掌控，且房屋内仍有部分物品未搬离，而据前所述，案涉合同已经解除，被告继续占有涉案房屋无事实与法律依据，故被告应当向原告返还房屋，并向原告支付自2020年6月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，本院酌定参照合同约定月租金标准的30%计算，即为2400元每月，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告湖南中业物业服务集团有限公司与被告李柏林于2019年8月26日签订的《门面租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告李柏林立即腾空并向原告湖南中业物业服务集团有限公司返还位于长沙市岳麓区桔子洲街道办事处综合楼（即枫林路145号）1楼最西边房屋，并按每月2400元的标准向原告湖南中业物业服务集团有限公司支付自2020年6月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费；三、驳回原告湖南中业物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4824元，由原告湖南中业物业服务集团有限公司负担2824元，被告李柏林负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年四月二十日法官助理  许振兴书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。