河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2018）冀0302民初5525号原告：秦皇岛市博祥物业服务有限公司，组织机构代码：69921XXXX。法定代理人：于占河，总经理。委托诉讼代理人：程浩，河北秦海律师事务所律师。委托诉讼代理人：程子华，男，1979年4月22日出生，汉族，系秦皇岛市博祥物业服务有限公司职工，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。被告：刘福绵，男，1945年10月11日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王斌，秦皇岛市群联法律服务所法律工作者。原告秦皇岛市博祥物业服务有限公司与被告刘福绵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程浩、程子华，被告刘福绵及其委托诉讼代理王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇岛市博祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告给付拖欠的物业服务费用（2016年4月10日至2017年4月9日）4399元及违约金482元，合计4881元；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告所居住的××村、14栋2单元601号、17栋2单元101号、1栋2单元1002号是原告物业服务管理偏坡新村小区的业主。2016年4月14日原告与秦皇岛市海港区西港镇偏坡村村民委员会就偏坡新村小区物业服务签订一份《偏坡新村住宅小区物业服务合同》（内容详见合同）。双方在合同中约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理等条款。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，并受到了广大业主的赞同。同时大部分业主们也积极主动的交纳物业费。但少数业主接受原告的服务后却不主动交纳物业服务，为此原告采取了不同的方式通知被告交纳物业费，但被告拒不交纳，故原告提起诉讼。被告刘福绵辩称，1、被告认为原告的诉讼请求与事实不符、证据不足，原告的物业服务属于非法强行服务，偏坡新村物业移交协议书第一条明确规定原告应将物业移交给偏坡村委会，但是原告拒绝移交，属于强行服务，原告虽然提供了与偏坡村民委员会签订的合同，该合同刘某的签字并非本人签字、盖章也不是刘某盖的，刘某并不清楚，在民四庭开庭时刘某出庭作证，所以原告提交的物业合同属于无效；2、物业服务不到位，例如楼道清扫不干净、绿化死掉80%、存在卫生死角、监控不到位，小区破烂堆积如山，乱放杂物，小区内乱挂乱贴无人管，是业主对物业产生极为不满，门卫室出租给个人，侵占业主利益。总之，被告认为即便是原告应当收取物业服付费也应当适当减免，不应当全额要求被告交纳，应当根据自己的服务情况，适当交纳物业费。请求法院依法判决，判决被告适当给付原告物业费。原告为证明其主张向本院提交如下证据：证据1、2016年4月14日原告与偏坡村委会签订一份《偏坡新村住宅小区物业合同》复印件共11页，合同第二条至五条约定了服务内容与质量；第六条约定收费项目、收费标准等；第二十四条约定违约金；第二十九条约定了合同期限2016年4月10日至2017年4月9日；关于双方其他权利义务在合同中也作了约定，该合同证明原告具有主体资格并已向小区业主提供服务内容并达标及收费标准；证据2、返迁抓阄房号粘贴单复印件一份，证明房屋已交付使用，被告作为业主的主体资格及管理费缴主体资格；证据3、催缴照片3张，证明三个内容，一是业主欠费具体金额及区间，二是原告已履行催告义务，三是被告欠物业费事实存在，而且肯定了原告服务质量达标；证据4、2016年8、9、10、11、12月原告保洁、保安考勤表复印件共8页，证明原告按照合同约定履行保洁、保安义务，达到每天保洁人员上楼打扫楼梯，擦扶手等，做到24小时保安在位，没有脱岗，提供了达标服务；另外我方补充三个方面的事实，原告预交的各楼单元的电费，证明原告收取的楼道电费已交，根据已交的电费计算出每户每年楼道电费2016年4月至2017年4月每户20元；关于有的每户每年二次供水费100元，因该小区地势高，有楼栋加水泵的，定期的需维检修，产生电费、人工费、材料费等；清扫费36元该费用是秦皇岛市区标准。上述三项内容已经由原告实际垫付了；证据五、物业公司预交的楼道电费发票复印件共8页，证明原告向被告收取的每户20元楼道电费已经预交，向每户收取的电费的区间是2016年4月至2017年4月；证据六、秦皇岛市物价局秦价费字50号批复复印件共2页，该批复第一项写明居民每户每月垃圾清理费3元，所以原告要求被告支付2016年4月至2017年4月每户垃圾费36元。被告针对上述证据发表如下质证意见：对原告提交证据1的真实性、合法性不予认可，因为该合同甲方签名处刘某并非其本人所签，村委会的公章也应当由刘某加盖，但是该合同公章也不是刘某盖的，随后刘某会出庭作证。对证2没有异议。对证3不予认可，催缴通知与被告实际应缴数额不符，收费超过其实际服务应收费数额。对证4没有异议。对原告陈述的二次供水费不属于自来水公司收费项目，属于非法项目；关于共用电费在交房时就已经代扣，是由物业出具的收据，按常规应当还有结余，不应再支付。关于垃圾清理费，清理不到位，应当适当减免。对证五的证明内容与事实不符，该项费用原告已在交房之后已经预留被告50元的电费，所以不存在欠原告楼道电费的情况，也不存在原告替被告交纳楼道电费的事实，被告有原告扣被告50元电费的收据。对证六没有异议，对证明内容也没有异议，但原告应当提供实际收取该项费用的时间和数额。被告为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、偏坡新村物业移交协议书复印件一份，证明原告应当于2016年4月15日将偏坡新村物业移交给偏坡村村民委员会，原告拒绝移交，至今没有移交，证明原告属于非法强行进行物业服务，收取物业费没有法律依据；证据二、（1）博祥物业通知复印件一份，发表时间是2018年6月8日，证明小区存在绿化带私搭乱建、乱堆乱放的行为，也就是原告对存在上述行为予以认可，并且于2018年6月8日通知拆除，以前没有采取过措施；（2）村委会证明复印件一份，证明原告对小区楼道清扫不干净、绿化草坪管理不到位、小区没有监控存在监控死角、因监控管理不到位导致业主财产受到损失，小区破烂堆积如山等原告管理不到位问题；证据三、照片4张，证明小区草坪80%死掉；证据四、照片6张，证明因原告管理不到位，小区内存在修摩托车、乱堆乱放等；证据五、照片6张，证明小区保安值班睡觉，小区业主车辆被砸保安没有注意，监控不好使，说明原告管理不到位；证明原告在小区内贴广告获取利润，用业主的共用墙面以及护栏等粘贴广告，原告将小区物业警卫室出租给他人获取利益；证据六、证人刘某证言，证明原告出具的物业服务合同中村委会法定代表人签名并不是他本人所签，村委会公章应当由村委会主任加盖，但是该合同不是他盖的章。原告针对上述证据发表如下质证意见：对证据一是复印件不具有真实性，但是对于该份合同是三方签的，在2015年到2016年之间是由地产提供物业服务的，在2016年至2017年地产将物业交由村委会，但是村委会不接收，所以由本案原告接手，原告并不是强行入驻；对证据二中没有加盖物业公司公章，但是就该证据足以证明原告是合理、合情、合法的；村委会的证明与本案没有关联性；对证据三、四、五不能证明就是现在该小区的现状，也不能证明原告的保安在上班当中睡觉，更不能证明原告未按合同约定提供不到位的服务，因此该几张照片不能说明不交物业费的理由，反而所提交的证据证明原告已经向业主提供相应的服务，而个别业主没有理由拖欠物业费。根据原、被告提供的证据和质证意见，经本院审核认定：对原告提交的证据一至六具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，本院认定作为本案的证据予以采信。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：被告刘福绵系秦皇岛市海港区偏坡新村小区9栋3单元601号、14栋2单元601号、17栋2单元101号、1栋2单元1002号的业主，上述四套房屋建筑面积分别为68.64平方米、68.46平方米、93.91平方米、97.79平方米。2016年4月14日,原告（乙方）与秦皇岛市海港区西港镇偏坡村村民委员会（甲方）签订《偏坡新村小区物业服务合同》一份。约定，本物业名称为偏坡新村；物业类型为住宅小区；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.77元/月·平方米、高层住宅1.10元/月·平方米、商业办公房为1.50元/月·平方米；（该费用不包括电梯设备的运行费用、二次供水电费、楼道照明电费、环卫局收取的生活垃圾处理费）；本合同期限自2016年4月10日起至2017年4月9日止。另，合同中对双方的权利义务、委托管理事项、违约责任等事项也进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2016年4月10日至2017年4月9日共计12个月未支付偏坡新村小区9栋3单元601号房屋的物业服务费634元（0.77元/㎡·月×68.64平方米×12个月）、楼道电费20元、二次供水费为100元、垃圾处理费为36元，合计790元；偏坡新村小区14栋2单元601号房屋的物业服务费633元（0.77元/㎡·月×68.46平方米×12个月）、楼道电费20元、二次供水费为100元、垃圾处理费为36元，合计789元；偏坡新村小区17栋2单元101号房屋的物业服务费868元（0.77元/㎡·月×93.91平方米×12个月）、楼道电费20元、垃圾处理费为36元，合计924元；偏坡新村小区1栋2单元1002号房屋的物业服务费1291元（1.1元/㎡·月×97.79平方米×12个月）、电梯运行费470元、二次供水费为100元、垃圾处理费为36元，合计1897元；上述四套房屋的费用合计4400元。原告在起诉中仅向被告主张费用合计为4399元。本院认为，原告系物业服务企业，其依据与秦皇岛市海港区西港镇偏坡村村民委员会签订的《偏坡新村小区物业服务合同》对被告所居住的小区进行物业管理，小区业主也实际接受了原告提供的物业服务，故原、被告之间系物业服务合同关系。被告应对原告提供的物业服务支付相应的物业服务费等各项费用。原告所主张的违约金，因违约金的主要功能在于弥补损失，而在本案中原告未提供其损失的相应证据，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，之规定，判决如下：一、被告刘福绵于本判决生效后五日内向原告秦皇岛市博祥物业服务有限公司交纳秦皇岛市海港区偏坡新村小区9栋3单元601号、14栋2单元601号、17栋2单元101号、1栋2单元1002号四套房产的物业服务等相关费用合计4399元（自2016年4月10日起至2017年4月9日止）；二、驳回原告秦皇岛市博祥物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 李 楠人民陪审员 张丽艳人民陪审员 李庆贵 二〇一八年十月二十日书 记 员 吴 丹