甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初3565号原告：罗福有，男，1971年5月18日出生，汉族，住武威市。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地:甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈海兵，系该公司总经理。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡挺，该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：阮兴隆，男，1997年8月19日出生，汉族，住甘肃省武威市。系该公司员工。原告罗福有与被告甘肃星光商业管理有限公司(以下简称星光公司)、甘肃星泓房地产开发有限公司(以下简称星泓公司)合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告罗福有、被告星光公司、星泓公司的共同委托诉讼代理人阮兴隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗福有向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告2019年9月1日至2020年11月30日期间房屋租金89970元及违约金6592.54元；2、要求被告星泓公司对上述欠款承担连带清偿责任；3、判令原被告继续履行合同；4、判令被告将原告完税发票交付原告。事实与理由：2017年8月27日原、被告签订“武威红星时代城广场-星天地商品房委托经营管理合同”约定，由原告将所购置的位于武威市××区北侧红星时代广场星天地6号楼1楼面积52.49㎡房号为F124的房屋委托与被告出租经营。期限为10年。同时约定了租金的计算方式，租金给付时间及其方式等。合同履行的前两年双方各自遵守合同履行义务。自2019年9月1日被告开始拖欠租金，原告遂提起诉讼。星光公司、星泓公司辩称，根据合同，2019年9月1日至2020年11月30日期间的含税租金89970元。但是受新冠肺炎疫情影响，2020年1月底至2月底期间被告委托经营的红星时代广场一直关门停业，未获得任何收益，期间被告同时减免城区房屋租金1.5个月，本着公平原则，被告认为2020年2月至4月三个月租金应该由原告承担一半，即9201.5元，故被告承担含税租金80768.5元。其次，不管是合同约定还是减免疫情期间的租金，该部分租金均是含税租金，被告在支付时会相应扣除税金。现被告公司经营困难，如果按照日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远远高于目前原告的实际损失，所以应根据《合同法司法解释二》第29条的规定，予以酌情调整，即被告请求违约金标准按照年利率3.85%违约金计算。甘肃星泓房地产开发有限公司愿意对涉案所欠租金及违约金承担连带清偿担保责任。我方愿意继续履行合同。关于原告第四项诉讼请求，系19年度已扣税款，我方在税票开出后提交给原告。双方当事人就各自主张向法庭提交了相关证据，罗福有向法庭提交了《武威红星时代广场--星天地商品房委托经营管理合同》1份，用以证明双方发生商品房委托经营管理关系，合同中对房屋租金及违约金进行了约定的事实，星光公司、星泓公司对上述证据无异议，本院依法确认其证明效力并在卷予以证实。星光公司、星泓公司向法庭提交了星光行政字（2020）012号文件1份，该证据能证明2020年2月28日，受疫情影响，2020年1月27日下午至2020年2月22日星光购物中心暂停营业，星光管理公司发布公告对星光购物中心、星天地商户2020年2月当月租金及物业费进行减免发布公告的事实，罗福有对上述证据有异议，认为该证据与本案无关，不同意减免疫情期间租金。本院认为，原、被告双方提交的证据具有真实性，与本案事实有关联性，故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年8月27日，罗福有与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场--星天地商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、罗福有将其××区北侧红星时代广场星天地6号楼1楼面积52.49㎡房号为F124（4-6-13）的房屋出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；3、租金从2017年12月1日至2018年11月30日每月为10000元，从2018年12月1日至2019年11月30日每季度为16358元，从2019年12月1日至2020年11月30日每季度为18403元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣罗福有应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至罗福有指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向罗福有支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给罗福有的租金及所产生的违约金等。合同签订后，罗福有将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。星光公司支付租金至2019年8月31日，2019年9月以来的到期租金至今未付，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。2020年1季度，全国发生新冠肺炎病毒疫情，星泓公司经营的星光购物中心于2020年1月27日至2月22日暂停营业。本院认为，罗福有经星泓公司担保自愿与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。罗福有诉请星光公司支付2019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金及违约金理由正当，本院依法予以支持，但是，由于存在新冠病毒肺炎疫情的不可抗力情形，应当酌情减免2020年1月27日至2月22日星光购物中心暂停营业期间的租金，减免数额应确定为5460元（18403÷91×27），星光公司应给付罗福有租金84510元（89970-5460）。关于违约金，罗福有主张的起算时间不符合合同约定，应以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付视为逾期之日起计算；星光公司抗辩罗福有诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明罗福有诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。罗福有诉请继续履行合同，星光公司无异议，该诉请应予支持。罗福有诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第六百八十一条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后六十日内支付给罗福有2019年9月1日至2020年11月30日期间的房屋租金84510元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣罗福有应承担的税费后支付)，并按甘肃星光商业管理有限公司与罗福有签订的《武威红星时代城广场-星天地商品房委托经营管理合同》第十二章第三十一条、第五章第十一条第2、3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日，也就是第二个收费季度的第二个月的第一天起按租金未支付起至时间段每季度租金为基数分段支付违约金至租金付完止；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任。三、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与罗福有于2017年8月27日签订的武威红星时代广场--星天地商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费2216元，减半收取1108元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 荣桂丽二〇二一年四月十四日书记员 张兴和