广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤执复263号复议申请人(案外人)：罗崇康，男，1974年10月13日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：陈波，广东凯扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾咏雪，广东品德律师事务所律师。被执行人：罗崇山，男，1979年2月2日出生，汉族，户籍所在地广东省惠州市惠城区，罗崇康不服中山市中级人民法院（以下简称中山中院）作出的（2017）粤20执异33号异议裁定，向本院申请复议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年10月19日公开进行听证，复议申请人罗崇康和诉讼代理人陈波、曾咏雪均到庭参加听证。本案现已审查终结。中山中院在执行罚没被执行人罗崇山个人全部财产一案[(2017）粤20执241号]中，案外人罗崇康对中山中院查封罗崇山名下广东省××花园××房的房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。案外人罗崇康称，罗崇康与被执行人罗崇山是兄弟关系，2011年5月20日被执行人罗崇山已将涉案房产以103000元的价格转让给罗崇康，双方在当时已签订房地产买卖合同，并在当天支付了全部款项。次日，双方又在惠州惠城区公证处作了公证，在取得涉案房产的实际所有权后，涉案房产一直由罗崇康的母亲练妙华居住至今，物业管理费等费用一直由罗崇康的母亲练妙华缴交。没有过户的原因是因为双方是兄弟关系，且当时缺乏过户资金，故一直未办理过户手续。综上，罗崇康已付清了所有购房款，且实际占有涉案房产，故涉案房产的实际所有权人为罗崇康。请求法院停止对涉案房产的拍卖，并解除对涉案房产的查封。案外人罗崇康向中山中院提交了以下证据：1.练妙华、罗崇康、罗崇山的户籍信息（显示户主为练妙华，罗崇康、罗崇山与练妙华均为母子关系）；2.加盖有“惠州佳诚物业管理有限公司华夏花园管理处”印章的证明；3.收款收据；4.加盖有“惠州惠城区公证处”印章的收款凭据；5.罗崇山、罗崇康身份证复印件、粤房地证字第**房地产权证复印件（前述复印件均加盖有“复印件与原件相符惠城区公证处”的印章）；6.公证书及所附的广东省房地产买卖合同。中山中院查明，被执行人罗崇山犯贩卖、运输毒品罪一案，本院于2014年12月19日作出的（2014）粤高法刑四终字第330号刑事裁定已发生法律效力，该裁定维持中山中院作出的（2014）中中法刑一初字第63号刑事判决，该判决第一项判处：罗崇山犯贩卖、运输毒品罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。2017年5月3日，中山中院刑事审判第一庭将财产刑部分移送立案执行。2017年7月25日，中山中院作出（2017）粤20执241号之一执行裁定，查封、冻结、扣划、扣押被执行人罗崇山个人全部财产。2017年8月29日，中山中院作出（2017）粤20执241号协助执行通知书，查封被执行人罗崇山名下位于广东省××花园××房的房产[产权证书号：2887895]。2017年10月25日，罗崇康向中山中院提出异议，主张前述异议请求。另查，练妙华与罗崇康、罗崇山为母子关系。2001年5月20日，罗崇山（转让方）与罗崇康（受让方）签订广东省房地产买卖合同（该《房地产买卖合同》经惠州惠城区公证处公证），约定罗崇山将位于惠州麦地华厦花园D2栋203房（房地产权证书号码为28××95号）转让给罗崇康，交易总金额为103000元，罗崇康一次性付清，过户所需缴纳的税费由罗崇康按规定负责。罗崇康提交的加盖有“惠州佳诚物业管理有限公司华夏花园管理处”印章的证明载明“兹有我辖区华夏花园D2栋203房练妙华居住，管理服务费用一直由练妙华缴交。”罗崇康提交的收款人为罗崇山的收据载明“兹收过罗崇康交来惠州麦地华夏花园D2栋203房款103000元。”中山中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽罗崇康与罗崇山于2001年5月20日就涉案房产签订了房地产买卖合同，但涉案房产一直未办理过户登记，且罗崇康称未过户的原因系双方是兄弟关系且当时缺乏过户资金，故中山中院认定涉案房产未办理过户登记系因罗崇康自身原因导致，其异议主张不符合上述条件，故对其异议主张中山中院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项、第二十八条的规定，裁定驳回案外人罗崇康的异议请求。罗崇康不服中山中院作出的上述裁定，向本院申请复议。请求撤销中山中院作出的（2017）粤20执异33号的异议裁定，依法对惠州麦地华厦花园D2栋203房的房产停止拍卖予以解封。理由称：原审法律认定事实错误，案涉房屋未办理过户手续并非是申请人原因，而是被申请人罗崇山的原因导致。买卖房屋时，过户需补地价，且地价高达40%，该费用应由罗崇山支付，但其一直没有支付能力，导致房屋未能办理过户手续。二、原审法院听证笔录未能询问申请人关键问题，导致申请人的执行异议被驳回。三、案涉房屋虽未办理过户手续，但申请人已支付全部房款，并经公证处公证，且该房屋一直为申请人目前实际使用占有，该案涉房屋的所有权人应为申请人，应立即停止对案涉房屋停止拍卖并予以解封。罗崇康向本院提交了以下证据：1.练妙华（和罗崇山系母子关系）和邓玉玲（和罗崇山系夫妻关系），分别于2018年10月20日所写的情况说明：我对涉案房产至今未能办理过户的原因非常清楚，本人认为确系罗崇山不予配合罗崇康办理过户手续。自2001年罗崇山将案涉房屋卖给其兄长罗崇康后，其兄长罗崇康一直催其办理案涉房屋过户手续，但因罗崇山长期在外地，经罗崇康多次与罗崇山联系，罗崇山一直没有配合罗崇康办理过户手续，特此证明。2.2018年10月23日律师会见罗崇山的笔录，罗崇山在笔录里说明：我在2001年5月20日全部收取了购房款，因为我一直资金缺乏，没钱去过户，我要用房子去抵押贷款，房产证原件在我手里，如果过户了，就无法用房子去融资了。我经常在外省云南、广西做矿山，很忙且资金紧张，所以我哥罗崇康经常催我办过户，我都不配合。我怕过户给他我办事不方便，反正我哥买了也只给我妈在住，我就暂时不想过户给他，就拖他，他也不好和我吵，就一直拖到现在没办过户。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明：1.惠州不动产登记资料显示，惠州麦地华厦花园D2栋203房房产登记在罗崇山名下，抵押权人，上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行；抵押人：罗崇山；抵押期限：2013年5月25日至2014年5月25日，债权数额：15万。2.罗崇山现在广东省番禺监狱服刑。本院认为，本案争议的焦点问题系罗崇康所提的异议是否阻却对涉案惠州麦地华厦花园D2栋203房房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”“非因买受人原因”是指不能办理房屋过户，不是案外人的主客观因素导致，而是被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、其他不可抗力等案外人意志以外的原因。本案中，罗崇康和被执行人罗崇山于2001年签订房屋买卖合同，根据罗崇康提供的证据，其主张通过现金交易已经支付了全部的价款，但是交易数额十万余元，罗崇康并未提供充分证据证明使用现金交易的合理性和真实性。其主张该房屋由其母亲居住，但是罗崇康和罗崇山系兄弟关系，两人对母亲均有赡养义务，其母亲占有房屋并未能充分证明系买受人罗崇康占有该房屋，且涉案房屋在2013年5月仍由被执行人办理贷款抵押。罗崇康又主张至今未办理过户的原因主要是罗崇山不予配合，但是自购买房屋至涉案房屋被查封已长达十多年，罗崇康并未以积极的方式主张过户登记，也未能提供充分的证据证明已经催促、要求被执行人罗崇山过户。因此，罗崇康提供的证据不足，根据以上法律规定，罗崇康提出的异议不能阻却中山中院对涉案房屋的执行行为。综上，罗崇康复议理由不成立，复议请求本院不予支持。中山中院（2017）粤20执异33号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回罗崇康复议申请，维持中山市中级人民法院（2017）粤20执异33号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  蒋先华审判员  庄绪义审判员  李昙静二〇一八年十月三十一日法官助理吴明春书记员温星麟