河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终14793号上诉人(原审原告、反诉被告)：河南中建发投资有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环**楼国泰财富中心**2601。法定代表人：赵留华，总经理。委托诉讼代理人：李芳，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩著启，系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新郑市弘盛物业管理有限公司，住，住所地河南省新郑市溱水路北段兴弘花园/div>法定代表人：闫创亮，总经理。委托诉讼代理人：时辉亮，河南言明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新郑市蒂华大酒店有限公司，住，住所地河南省新郑市中华北路东侧、创业路北侧金融大厦**/div>法定代表人：闫创亮，总经理。委托诉讼代理人：时辉亮，河南言明律师事务所律师。上诉人河南中建发投资有限公司（以下简称中建发公司）与被上诉人新郑市弘盛物业管理有限公司（以下简称弘盛公司）、新郑市蒂华大酒店有限公司（以下简称蒂华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中建发公司上诉请求：1、依法改判支持50万元资金占用期间的全额利息；2、依法改判支持中建发公司一审请求弘盛公司支付违约金50万元，并赔偿直接经济损失97.43833万元；3、依法改判由蒂华公司承担连带责任；4、由弘盛公司、蒂华公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、中建发公司和弘盛公司签订《房屋租赁中标合作意向书》中没有约定40万元意向金的支付时间，且在2017年2月13日中建发公司支付了40万元意向金，弘盛公司未提出异议；2、一审中判决中建发公司缴纳的50万元意向金由弘盛公司按同期贷款利率的50%向中建发公司支付资金占用期间内的利息没有事实和法律依据；3、对中建发公司装修损失97.43833万元不予赔偿违背客观事实；4、弘盛公司称2017年2月10日口头通知中建发公司解除合作意向书，但中建发公司未收到通知；二、蒂华公司应当承担连带责任。蒂华公司与弘盛公司是委托代理关系，受托方弘盛公司的行为结果对蒂华公司发生效力。弘盛公司辩称，一、一审认定事实正确。中建发公司逾期支付50万元合作意向金违约在先。根据投标之前弘盛公司发布的招标通告明确约定本案招标最后环节要签订正式的房屋租赁协议，而本案中之所以在招标结束后正常签约之前签订了意向书，原因是中建发公司需要注册独立的运营主体并以运营主体与弘盛公司签约，注册经营有时间差，双方为了表诚意弘盛公司与中建发公司不立即签约，但要求中建发公司在收到中标书的同时缴纳意向金50万元。另外意向书中明确约定交纳意向金的时间就是弘盛公司向中建发公司出示中标通知书的同时，因此并非协议中没有明确缴纳时间。二、中建发公司为了牵制弘盛公司，一直拒绝提供账户，导致弘盛公司无法返还其保证金。因此没有退还保证金的过错不在弘盛公司，弘盛公司不应承担意向金所产生的利息。招标结束后弘盛公司安排由拆除原医疗设备的施工队，因为该楼是原来用到医院经营的，里面有部分医疗设备需要拆除。在此期间中建发公司在没有办理装修手续的情况下，安排工人随着拆除医疗设备的工人进进出出，不能视为弘盛公司默认其装修。三、房屋装修应办理正常的装修手续。作为正常经营的公司中建发不可能不知道该常识。因此中建发公司要求赔偿其装修损失的的主张，没有依据。蒂华公司辩称，蒂华公司与弘盛公司是正常的物业管理承包关系，不存在代理招标和代理出租的关系。弘盛公司是以自己的名义与中建发公司签订的相关协议，足以证明弘盛公司与蒂华公司并非代理关系，蒂华公司无须对弘盛公司的行为承担任何责任。中建发公司向一审法院起诉请求：1、判令弘盛公司返还中建发公司缴纳的意向金50万元及利息2.75万元（自2017年2月13日，按银行同期贷款利率暂计至2018年1月13日，以后的继续主张至法院判决确定的还款日），共计52.75万元；2、判令弘盛公司支付中建发公司违约金50万元；3、判令弘盛公司赔偿中建发公司直接经济损失97.43833万元；4、判令蒂华公司对上述款项承担连带责任；5、由弘盛公司、蒂华公司承担本案的全部诉讼费用。弘盛公司向一审法院反诉请求：1、请求确认弘盛公司与中建发公司所签的《房屋租赁中标合作意向书》已经解除；2、请求中建发公司向弘盛公司支付违约金50万元。一审法院认定事实：2017年1月10日，弘盛公司发布《新郑市蒂华大酒店有限公司房屋租赁招标通告》，记载：一、招标单位：新郑市蒂华大酒店有限公司，受托招标单位：新郑市弘盛物业管理有限公司。二、房屋基本情况此次招标房屋位于新郑市××街道办事处××中段北侧，砖混建筑楼房共6幢，总面积为7086.01㎡，水电齐全。三、出租要求1、房租采用预付方式。首次支付在合同签订当日交付，一次交一年。下一年度房租在合同到期10日前一次性付清；房租每三年递增10%。2、租期。考虑上述建筑改造投资较大，租期暂定为15年。本次出租房屋整修装修时间不计入租期，但装修时间最长不超过5个月。3、最低年租金。蒂华公司最低年租金不低于180万元，低于上述年租金的即废标。4、投标保证金。报名投标人需缴纳投标保证金。缴纳投标保证金10万元；投标结束后没有中标的，7个工作日内全额退还投标保证金；中标的，投标保证金转为房租金……。2017年1月20日，中建发公司以265万元/年的价款中标。2017年1月22日弘盛公司（甲方）与中建发公司（乙方）签订《房屋租赁中标合作意向书》，约定：一、房屋的基本情况此次招标房屋位于新郑市××街道办事处××中段北侧，总计面积约：7086平方米，租金265万元/年。二、因春节将至，双方就正式租赁合同无法拟定，故暂且达成此合作意向书。待春节过后，乙方成立酒店管理公司，并于2017年2月15日正式上班后，开始拟定租赁合同。正式租赁合同由双方法务部律师协商洽谈。三、为表示双方合作诚意度，乙方需向甲方交纳合作意向金50万元（原投标保证金10万元转为合作意向金），同时下达中标通知书。四、意向协议书签订后，双方不得违约，如出现违约现象，违约方需向守约方支付违约金50万元。五、本协议自双方签字盖章后生效，一式肆份，双方各执两份。本协议与正式合同具有同等法律效力。甲方加盖弘盛公司合同专用章，乙方加盖中建发公司公章予以确认。庭审中，弘盛公司陈述，《房屋租赁中标合作意向书》落款时间与《中标通知书》落款时间与《房屋租赁中标合作意向书》中约定的内容相互矛盾，是因为双方在签订《房屋租赁中标合作意向书》时才下发的《中标通知书》，只是将《中标通知书》的落款时间向前写了两天。另查明：1、2017年1月13日中建发公司通过万建宾账户向弘盛公司转账10万元，弘盛公司向中建发开具10万元的收款收据，注明收款事由为代收招标保证金；2、弘盛公司向中建发公司下达的《新郑市蒂华大酒店有限公司房屋租赁中标通知书》的落款时间为2017年1月20日；3、2017年2月10日弘盛公司与郑州帝鸿置业有限公司签订《房屋租赁意向书》；4、2017年2月13日中建发公司通过郭明账户向弘盛公司转账40万元，弘盛公司向中建发公司开具40万元的收款收据，注明收款事由蒂华酒店担保合作意向金；5、2017年2月17日河南钰赐贸易有限公司变更为河南轩辕酒店管理有限公司。以上事实，有当事人的陈述，《新郑市蒂华大酒店有限公司房屋租赁招标通告》《新郑市蒂华大酒店有限公司房屋中标通知书》《房屋租赁中标合作意向书》、2017年1月13日10万元的《付款通知单》《收据》、2017年2月13日40万元的《银行客户交易明细》《收据》以及本案庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，弘盛公司向中建发公司就涉案房屋与中建发公司于2017年1月22日签订的《房屋租赁中标合作意向书》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效合同。但是，截至庭审时，因弘盛公司已就涉案的房屋与第三方签订的租赁合同，并且第三方已经进驻，弘盛公司与中建发公司签订的《房屋租赁中标合作意向书》已经无法履行，双方合同事实上已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。弘盛公司请求确认双方签订的《房租租赁中标合作意向书》已经解除的反诉请求及中建发公司请求弘盛公司应当退还50万元意向金的诉讼请求该院予以支持。关于造成《房屋租赁中标合作意向书》解除的责任问题。该院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定履行自己的义务。该《房屋租赁中标合作意向书》第三条约定“为表示双方合作诚意度，乙方需向甲方交纳合作意向金50万元（原投标保证金10万元转为合作意向金），同时下达中标通知书”，虽然中建发公司称该意向金没有约定支付时间，但根据双方签订《房屋租赁中标合作意向书》的初衷及合同内容中关于“为表示双方合作诚意度，乙方需向甲方交纳合作意向金50万元（原投标保证金10万元转为合作意向金），同时下达中标通知书”约定内容来看，中建发公司应当在收到《中标通知书》的同时向弘盛公司支付下余的40万元意向金，而中建发直至2017年2月13日才向弘盛公司交纳40万元的意向金，其行为构成违约，中建发公司称双方未约定意向金的交纳时间不存在违约行为的意见该院不予采信。而弘盛公司另行与第三方签订《房屋租赁意向书》时，尚未与中建发公司就合同解除事宜处理完毕，弘盛公司对《房屋租赁中标合作意向书》的不能继续履行也存在违约行为。对于《房屋租赁中标合作意向书》的解除双方均存在违约行为，故双方均要求对方承担违约金50万元的诉讼请求该院均不予支持。关于利息，弘盛公司在占用中建发公司交付的50万元意向金期间，势必会给中建发公司造成一定的利息损失，弘盛公司应按照中国人民银行同期贷款利率的50%向中建发公司支付资金占用期间的利息：以10万元基数，从2017年1月13日起计算至退还完毕之日止；以40万元为基数，从2017年2月13日起计算至退还完毕之日止。关于中建发公司入场装修的损失97.43833万元。该院认为，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。中建发公司在未就涉案房屋签订租赁合同、办理装饰装修相关手续的情况下，便与第三方装修设计公司签订合同对涉案房屋进行装饰装修，中建发公司庭审中称，其进场装修经过了弘盛公司的默许，但其未提供相关的证据予以证实，故中建发的该项诉讼请求该院不予支持。关于蒂华公司是否应对弘盛公司的上述债务承担连带清偿责任。该院认为，蒂华公司并未与中建发公司签订任何合同，关于涉案房屋的招标、租赁工作，蒂华公司已经委托给弘盛公司进行，在房屋租赁过程中出现的问题应由弘盛公司承担，且中建发公司也并未将意向金直接支付给蒂华公司，故蒂华公司不应对弘盛公司的上述债务承担连带清偿责任，关于中建发公司的该项诉请，该院不予支持。判决：一、确认中建发公司与弘盛公司于2017年1月22日签订的《房屋租赁中标合作意向书》已解除；二、弘盛公司于该判决生效之日后十日内返还中建发公司支付的意向金50万元并支付资金占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的50%，以10万元基数，从2017年1月13日起计算、以40万元为基数，从2017年2月13日起计算，均计算至付清之日止）；三、驳回中建发公司的其他诉讼请求；四、驳回弘盛公司的其他反诉请求。案件受理费22815元，由弘盛公司负担8800元，由中建发公司负担14015元；反诉费4400元，由弘盛公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实和一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当对自己的主张提供充分的证据予以证明，否则应当承担不利的法律后果。一、关于违约责任问题，本院认为，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。弘盛公司与中建发公司于2017年1月22日签订的《房屋租赁中标合作意向书》中明确约定“为表示双方合作诚意度，中建发公司需向弘盛公司交纳合作意向金50万元（原投标保证金10万元转为合作意向金），同时下达中标通知书”，虽然双方对合作意向金的缴纳时间存在争议，但中建发公司于2017年2月13日向弘盛公司支付余下的40万元时，弘盛公司向中建发公司出具了“蒂华酒店租凭合作意向金”的收款收据，应视为弘盛公司对中建发公司缴纳合作意向金的时间认可，双方应当继续履行《房屋租赁中标合作意向书》中约定的权利和义务。弘盛公司虽称已口头通知中建发公司解除双方合同，但并未提交证据予以佐证，且弘盛公司于2017年2月10日另行与第三方签订《房屋租赁意向书》，并于2017年3月10日与第三方签订《房屋租赁及物业服务合同书》，故弘盛公司的行为构成根本违约，应当向中建发公司返还50万元的合作意向金并支付违约金50万元及应按中国人民银行同期贷款利率支付占用50万元合作意向金期间的利息。二、关于装修损失问题。本院认为，中建发公司虽提交了入场装修损失的证据，但并未提交弘盛公司同意其进场装修的相关证明，故中建发公司的该项上诉请求不能成立。本院不予支持。三、关于蒂华公司责任问题，本院认为，蒂华公司并未与中建发公司签订过任何合同，且蒂华公司已将房屋租赁事项委托给弘盛公司，在房屋租赁过程中出现的问题应由弘盛公司承担，且中建发公司也并未将意向金直接支付给蒂华公司，故蒂华公司不应对弘盛公司的上述债务承担连带清偿责任，中建发公司的该项上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院适用法律错误，应予改判，中建发公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省郑州市新郑市人民法院（2018）豫0184民初1773号民事判决书中第一项：“确认河南中建发投资有限公司与新郑市弘盛物业管理有限公司于2017年1月22日签订的《房屋租赁中标合作意向书》已解除”；二、撤销河南省郑州市新郑市人民法院（2018）豫0184民初1773号民事判决书中第三项：“驳回河南中建发投资有限公司的其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州市新郑市人民法院（2018）豫0184民初1773号民事判决书中第二项：“新郑市弘盛物业管理有限公司于该判决生效之日后十日内返还河南中建发投资有限公司支付的意向金50万元并支付资金占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的50%，以10万元基数，从2017年1月13日起计算、以40万元为基数，从2017年2月13日起计算，均计算至付清之日止）”为“新郑市弘盛物业管理有限公司于本判决生效之日后十日内返还河南中建发投资有限公司支付的意向金50万元并支付资金占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，以10万元基数，从2017年1月13日起计算、以40万元为基数，从2017年2月13日起计算，均计算至付清之日止）”四、新郑市弘盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南中建发投资有限公司违约金50万元；五、驳回河南中建发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22815元，由河南中建发投资有限公司负担14048元，新郑市弘盛物业管理有限公司负担8767元。反诉费4400元，由新郑市弘盛物业管理有限公司负担。二审案件受理费18069元，由河南中建发投资有限公司负担9131元，新郑市弘盛物业管理有限公司负担8938元。本判决为终审判决。审判长 刘颖超审判员邢彦堂审判员邓先理二〇一八年十月二十五日书记员 张      玉      洁