山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0214民初1700号原告吴瑞妍，女，1973年6月16日生，汉族，户籍地青岛市市南区，现住美国。原告张堂，男，1960年10月22日生，汉族，户籍地青岛市市南区，现住美国。两原告共同委托代理人张勇，山东梨城律师事务所律师。被告刘晓青，女，1992年3月8日生，汉族，户籍地山东省莱西市，现住青岛市城阳区。委托代理人刘振涛，男，1968年10月25日生，汉族，户籍地山东省莱西市，系被告父亲。原告吴瑞妍、张堂与被告刘晓青委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴瑞妍、张堂共同委托代理人张勇，被告刘晓青委托代理人刘振涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴瑞妍、张堂向本院提出诉讼请求：1、被告返还购房款5793609.58元、印花税5元、契税276883.83元、预告登记费80元、房产登记费80元、物业管理费89807、78元、特约服务费6784.29元、私家花园养护费6030.48元、小院改造费2000元，承担违约金2768838.3元，共计8944119.26元；2、被告承担案件受理费。事实和理由：两原告系夫妻关系。2011年3月31日，原告以被告名义与青岛龙湖置业拓展有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市城阳区龙湖滟澜海岸房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积344.09㎡，总价款9229461元。原告支付首付款2769461元，余款646万元按揭贷款支付。2011年6月17日，双方签订《代理购房协议书》，约定涉案房屋的实际投资人、产权人均为原告，原告处置财产时被告应积极配合，如不配合应按房产总价30%承担违约金。2011年3月31日至2017年9月，原告按时偿还银行贷款并足额缴纳物业费用，双方均按约履行各自义务。2017年9月中旬，原告欲将涉案房屋过户到儿子张正明名下，但被告拒不到场配合，致使原告无法完成过户。此后原告不再为该房产缴纳偿还任何费用。2018年7月2日，被告未经原告同意私自将该房产出售，严重侵害原告合法权益。被告辩称，原告2011年至2018年经常不偿还房屋贷款，不缴纳物业费，被告代原告偿还房贷2311500元，交纳了一年物业费18581元，后被告无力继续还贷，无奈将涉案房屋转让，因此不同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在本院认为部分一并进行论述。经审理查明，2011年3月31日，被告与青岛龙湖置业拓展有限公司签订《商品房预售合同》，同年4月13日，被告与中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告购买涉案房屋，总价款9229461元，首付款2769461元，余款646万元按揭贷款支付。2011年6月17日，原、被告签订《代理购房协议书》，约定涉案房屋由原告投资，被告代理，实际产权归原告所有；原告对房产享有处置权及抵押权，被告应协助办理，否则承担房产总价30%的违约金。合同签订后，原告支付首付款2769461元，2011年5月至2017年8月偿还贷款76个月计3024148.58元，被告主张其中1696500元由其垫付（后改称垫资1263963元）。2014年3月13日，涉案房屋产权证书（青房地权市字第2××9号）登记到被告名下。2017年9月，两原告之子张正明回国要求办理涉案房屋过户手续，但被告因故未予配合，此后原告停止偿还贷款，被告垫付2017年9月至2018年5月贷款615000元。2018年6月1日，案外人孙风兰偿还涉案房屋剩余贷款550万元。2018年7月2日，被告将涉案房屋转让给案外人孙风兰，房产部门备案的买卖合同显示交易价格920万元，但被告主张转让价格750万元，并主张支付中介费50万元。另查明，被告父亲刘振涛与母亲吴瑞枝均曾就职于原告开办的公司。本院依原告申请委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对涉案房屋转让时的市场价值进行了鉴定，鉴定结论为：该房屋2018年7月5日的评估总价值1001.41万元。鉴定费27500元原告已预缴。本院认为，本案系因履行委托合同引起的纠纷。原、被告签订的《代理购房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，依法应予保护。案件焦点：1、被告主张垫付涉案房屋2011年5月至2017年8月贷款1696500元（1263963元）是否成立？2、被告应承担的责任。关于第一个焦点问题，本院认为被告主张其垫付涉案房屋2011年5月至2017年8月贷款不能成立。理由如下：1、根据被告提交的垫付还款明细，第一笔还款发生于2011年6月17日，与双方签订《代理购房协议书》的时间相同，但《代理购房协议书》中并未有相关事项的约定，与常理不符；2、被告主张垫付还款的时间跨度自2011年5月至2017年8月近六年时间，被告并未举证证明在此期间曾向原告主张权利，与常理不符；3、被告证据6微信记录显示，2017年9月28日-2018年1月28日期间，被告多次催促原告还款，但始终未提及2017年8月之前的垫付款，反而多次提及“小姨这是你不还房贷第二个月了……”、“小姨这是你不还房贷第三个月了……”，故被告垫付2017年8月之前的贷款160余万元与常理不符；4、被告陈述的垫款金额前后不一致，先称1696500元，后称1263963元；5、证人吴某1、吴某2的证言；6、经当庭多次询问，被告均表示吴瑞枝不能到庭；7、被告陈述的吴瑞枝在原告开办的公司工作时间与事实不符，第三次庭审中称吴瑞枝2011年5月后离职，但原告证据八、证据九均显示2013年、2014年吴瑞枝仍代表公司履职并领取工资。关于第二个焦点问题，被告应承担的责任。被告拒不协助原告办理涉案房屋过户手续并无正当理由，违反了合同约定及《中华人民共和国合同法》第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”的规定。原告在被告违约后，未依法正当行使权利，而是自2017年9月起停止偿还贷款，导致被告垫付贷款615000元，故原告亦存在过错，关于其主张的违约金本院不予支持，仅对原告损失承担作出认定。涉案房屋购买于2011年，总价款9229461元，加上偿还贷款利息，总购房成本超过1100万元。被告自认2018年出售房屋的价格750万元远远低于购房总成本价，亦与2011-2018年期间我市二手房交易市场整体行情不符。原告主张被告返还其因涉案房屋支出的费用，其中首付款2769461元及2011年5月至2017年8月偿还贷款3024148.58元共计5793609.58元系原告损失，本院予以支持；印花税5元、契税276883.83元、预告登记费80元、房产登记费80元系原告损失，本院予以支持；原告主张的物业管理费、特约服务费、私家花园养护费、改造费均系作为涉案房屋实际所有人消费性支出，不应作为原告损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告刘晓青于判决生效之日起十日内赔偿原告吴瑞妍、原告张堂房款5793609.58元、印花税5元、契税276883.83元、预告登记费80元、房产登记费80元，上述共计6070658.41元；二、驳回原告吴瑞妍、原告张堂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74409元，由原告吴瑞妍、原告张堂承担23905元，被告刘晓青负担50504元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  尹晓君审判员  王 刚审判员  王红丹二〇二一年四月二十四日书记员  矫 欣