四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初9627号 原告：李辉，女，汉族，1971年7月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都博世德能源科技股份有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：龚学珏。 委托诉讼代理人：龙建，四川石合龙律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王友丽，四川石合龙律师事务所律师，一般授权代理人。 原告李辉与被告成都博世德能源科技股份有限公司（以下简称“成都博世德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月2日、9月21日公开开庭进行了审理。原告李辉委托诉讼代理人胡锋、被告成都博世德公司委托诉讼代理人龙建、王友丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李辉向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《房产租赁合同》及《补充协议》于2017年11月15日解除；2、判令被告立即向原告支付2017年8月18日至2018年1月19日止的房屋租金及房屋占用费60432元及利息1920元（利息按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，暂计算至2018年3月8日，实际应当计算至被告将欠付租金及房屋占用费清偿完毕为止）;3、判令被告立即向原告支付物业管理费及空调使用费24034.98元；4、判令被告立即向原告支付违约金266936元（暂计算至2018年3月8日，实际应当计算至被告将欠付租金及房屋占用费清偿完毕为止）;5、判令被告向原告支付原告为主张债权而产生的律师费；6、本案案件受理费、保全费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告、成都博世德能源科技有限公司（后企业名称经工商变更登记为成都博世德能源科技股份有限公司）及成都麦地不动产经纪有限责任公司（以下简称“麦地公司”）签署《房产租赁合同》约定：被告承租原告所有的位于高新区天府大道北段1700号“新世纪环球中心”北4区1单元XX层XXXX号，面积为377.64平方米的房产，租赁期限为5年，自2014年2月18日起至2019年2月17日止。后原、被告及麦地公司签署《补充协议》约定：房屋租金第一年即2014年2月18日起至2015年2月17日止为45元/平方米/月，从第三年起逐年递增8%。被告支付租金的方式为自2014年2月18日起每半年支付一次，每一期的租金被告应当提前15天向原告支付。若被告逾期不按时向原告缴纳租金等费用以及租赁期满未按照约定返还房屋的，每逾期一日按照日租金费用的2倍向原告进行赔偿。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供了租赁房产，但被告未按照合同约定向原告支付自2017年8月18日至2018年2月17日的房屋租金，亦未支付欠缴的物业管理费、空调使用费等费用。经原告多次催收，被告仅于2017年11月1日支付4万元房屋租金，余下房屋租金，经原告多次催收，被告一直拒不支付。后原告、被告与第三人张海、巫江签订《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议》由被告将其购买的办公家具、电器及装潢折价出售给原告及第三人并以此解除了双方之间的租赁关系。但被告直至原告将房屋再次出租时，方才将房屋返还给原告，且对于被告欠付的租金及房屋占用费、物业管理费及空调使用费，至今未向原告支付。 成都博世德公司辩称，根据协议约定，逾期15日未支付租金视为解除合同，原被告之间的租赁关系已于2017年8月18日解除，租赁合同解除后的租金、物业费、空调费，成都博世德公司不应负担。李辉主张的租金、房屋占用费、利息、律师费均没有事实及法律依据。按照补充协议的约定，被告没有按时交纳租金15天，视为被告违约，原告可收回房屋，因原告拒绝收房而扩大的损失不应由被告承担。另，若经法庭查明，被告应承担违约责任，则原告所主张的违约金过高。 经审理查明，2011年11月23日，成都世纪城新国际会展中心有限公司作为出卖人，李辉作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由李辉购买成都新世纪环球中心4栋1单元1201号物业。 同时，李辉与成都世纪城物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定物业费每月每平方米为14元，交房之日起至2013年9月31日（审注：该日期错误，实际应为2013年9月30日）执行优惠价10元/㎡/月。同时物业中央空调系统采取按建筑面积定额计费的方式收费，全年空调运行成本加权平均价按5元/㎡/月。 2013年，李辉与成都博世德公司（更名前为成都博世德能源科技有限公司）签订《房产租赁合同》，约定成都博世德公司承租李辉位于天府大道中段1700号四区一单元XX层XXXX号的物业，建筑面积为377.64㎡，租赁期间从2014年2月18日至2019年2月17日。同时，成都博世德公司一并承租了案外人张海、巫江所有的位于天府大道中段1700号四区一单元XX层XXXX号物业，建筑面积157.19㎡。 后李辉与成都博世德公司签订《补充协议》，主要内容为：房屋建筑面积为377.64㎡，2013年12月18日至2014年2月17日为装修免租期，计租期为2014年2月18日至2019年2月17日，第一年租金为45元/平方米/月，租金从第三年起逐年递增8%。租金每半年支付一次，履行保证金为一个月房租16994元，成都博世德公司第一次的实际租金及履约保证金为118958元，以后每次的租金提前15日支付。租赁期及免租期内所产生的物管费、空调使用费、水电费、清洁费等所有费用由成都博世德公司承担。成都博世德公司逾期不按时交纳租金等费用，以及租赁期满后成都博世德公司未按约定时间返还房屋的，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿，逾期15天，李辉可视成都博世德公司为单方面解除合同，此时李辉可收回场地并追究成都博世德公司全部违约责任。若因成都博世德公司违约导致合同提前解除或终止，李辉不予退还履约保证金。 2017年11月1日，成都博世德公司向李辉支付部分房租费40000元。 2017年11月16日，成都博世德公司作为甲方，李辉、案外人巫江、张海作为乙方，双方签订了《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议》，载明，经甲乙双方友好协商，就成都环球中心北区X-X-XXXX、X-X-XXXX（巫江、张海所有）房屋内办公家具、电器、室内装潢出售事宜达成如下协议：成都博世德公司将位于成都环球中心北区X-X-XXXX、X-X-XXXX房屋内办公家具、电器及室内装潢出售给李辉、巫江、张海，出售金额为人民币8000元，支付方式为李辉、巫江、张海从成都博世德公司支付给李辉、巫江、张海的房屋租赁违约金中扣除。 后李辉与成都金联科创网络科技有限公司签订《房产租赁合同》，约定李辉将案涉房屋出租给成都金联科创网络科技有限公司，并于2018年1月20日前完成交付。 2018年9月28日，李辉与张海、巫江签订《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议补充协议》，载明经协商，成都环球中心北区X-X-XXXX（业主李辉）和X-X-XXXX（业主张海、巫江），对成都博世德能源科技股份有限公司出售办公家具、电器及装潢的8000元按每户的面积进行分摊。X-X-XXXX（业主李辉）面积为377.64平方米，费用为5648.75元，X-X-XXXX（业主张海、巫江）面积为157.19平方米，费用为2351.25元。 上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《房产租赁合同》、《补充协议》、《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议》、《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议补充协议》、房产证复印件、银行交易流水、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 关于租赁合同的解除时间。成都博世德公司辩称，其于2017年5月已搬离案涉房屋，并交纳租金至2017年8月17日，此后的租金不应再支付。首先，李辉与成都博世德公司就涉案房屋形成有效的租赁关系，在租赁期限届满前，成都博世德公司要求提前解除租赁关系，但未获得李辉的同意，故在双方未协商一致的情形下，即使成都博世德公司又另行在青羊区地址办公，也并不免除成都博世德公司按照租赁合同约定向李辉支付租金的义务。其次，成都博世德公司陈述其已于2017年5月初腾退了房屋，但其未提供证据予以证明，且该陈述与双方于2017年11月16日签订的《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议》相矛盾，因2017年11月16日双方尚就遗留的物品处置方式进行协商，可以推知此时房内的物品尚未搬离，也即成都博世德公司并未将案涉房屋归还给李辉；最后，成都博世德公司于2017年11月1日向李辉支付了部分租金40000元，成都博世德公司也表示该部分租金系2017年8月18日之后的租金费用，该行为与成都博世德公司在庭审中陈述自2017年8月17日后不予支付租金的陈述相矛盾。综上，成都博世德公司辩称自2017年8月17日后不再支付租金的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。另，根据成都博世德公司的陈述可知，其向李辉发出了解除合同的请求，李辉不予允诺，但现李辉主张双方的合同于2017年11月15日解除，由此可知，至2017年11月15日，李辉与成都博世德公司达成一致意见解除《房产租赁合同》及《补充协议》。成都博世德公司辩称，其逾期缴纳租金达15天，根据《补充协议》约定，李辉可视为成都博世德公司单方解除合同，可收回房屋，则双方的租赁合同已于2017年8月18日解除，但本院认为，是否解除合同、是否收回房屋，应由守约方李辉选择，而李辉并未同意解除合同，亦未实际收回房屋，故对成都博世德公司前述辩解意见，本院亦不予采纳。综上，李辉与成都博世德公司协商一致于2017年11月15日解除《房产租赁合同》及《补充协议》，本院予以确认。 关于成都博世德公司应支付的租金或房屋占有使用费。根据前述分析可知，《房产租赁合同》及《补充协议》于2017年11月15日解除，双方亦于2017年11月16日对房屋内尚存的物品进行折抵处置，则成都博世德公司应支付的租金截止日应为2017年11月15日。李辉辩称，合同解除后，成都博世德公司并未向其交还房屋。通过审理查明的事实可知，李辉声称其收回房屋的障碍在于成都博世德公司未向其交还钥匙。既然李辉与成都博世德公司已经就涉案房屋内的遗留物品处置问题签订了《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议》，则表明李辉已经收回涉案房屋或者收回涉案房屋的条件已成就，否则李辉如何赋予自己处置房屋内遗留物品的权利，故本院认为，李辉以其未持有涉案房屋的钥匙为由主张其未收回房屋的主张，本院不予采信。作为出租方，在租赁合同已解除的情况下，应妥善收回房屋并自由安排，不得通过拒绝收房的方式将租赁空窗期的商业风险转嫁给承租人。李辉主张自2017年11月16日至2018年1月19日期间的房屋占有使用费由成都博世德公司承担，于法无据，本院不予支持。审理中，李辉与成都博世德公司一致认可成都博世德公司缴纳租金至2017年8月17日，则成都博世德公司应支付自2017年8月18日至2017年11月15日止的租金。根据《房产租赁合同》及《补充协议》的约定，2017年2月18日至2018年2月17日期间的月租金为19822元，则成都博世德公司尚欠2017年8月18日至2017年11月15日的租金为58144.53元（19822×3-19822÷30×2），抵扣成都博世德公司于2017年11月1日支付的40000元租金，成都博世德公司尚欠李辉租金18144.53元，对李辉主张的租金及房屋占用费60432元，本院予以部分支持。另，李辉主张，成都博世德公司应支付逾期支付租金的利息，因《房产租赁合同》及《补充协议》对成都博世德公司逾期支付租金的违约责任方式进行了明确约定，李辉该利息主张无事实及法律依据，本院不予支持。 关于成都博世德公司应支付的违约金。根据《补充协议》第4.3条约定，成都博世德公司逾期缴纳租金的，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿。根据《补充协议》约定，成都博世德公司应当在2017年8月3日预付2017年8月18日起后半年的租金，逾期未付应按照日租金的两倍即1321.47元/日（19822÷30×2）承担逾期时间内的违约责任。本院认为，虽然成都博世德公司在2017年8月3日逾期未支付租金，但至2017年11月1日，其已向李辉缴纳欠付租金中的40000元，仅余18144.53元未付，在此情形下，若按照《补充协议》约定，从2017年8月4日起至付清之日止，按照每日1321.47元的标准追究违约责任，该违约赔偿数额严重高于李辉的实际损失。成都博世德公司称不应支付违约金，其实质亦系对违约金提出的抗辩。综合成都博世德公司的过错程度及李辉的实际损失，本院酌定4个月的租金作为违约损失金额，故对李辉要求成都博世德公司支付违约金的诉请，本院在79288元（19822×4）的范围内予以支持。另，因李辉、巫江、张海与成都博世德公司签订《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议》、《环球中心办公家具、电器及装潢出售协议补充协议》，李辉按房屋面积比例分得8000元中的5648.75元，故抵扣该5648.75元后，成都博世德公司还应支付李辉违约金73639.25元。 关于成都博世德公司欠付的物业费及空调费。李辉主张成都博世德公司自2017年10月1日开始欠付物业费，成都博世德公司表示认可，则成都博世德公司应支付2017年10月1日至2017年11月15日期间的物业费7930.44元（377.64㎡×14元/㎡/月×1.5月）。李辉于2018年5月16日向物业公司缴纳了2017年10月1日至2018年1月19日期间的物业费，故成都博世德公司应向李辉支付其欠付期间的物业费。另，李辉主张成都博世德公司自2017年11月1日开始欠付空调费，成都博世德公司表示认可，则成都博世德公司应支付2017年11月1日至11月15日期间的空调费944.10元（377.64㎡×5元/㎡/月÷2）。前述期间的空调费由新承租人成都金联科创网络科技有限公司缴纳，但李辉已于2018年4月11日向成都金联科创网络科技有限公司支付，则李辉取得前述费用的追偿权，成都博世德公司应向李辉支付空调费。综上，成都博世德公司应向李辉支付物业费及空调费8874.54元。 关于律师费的问题。李辉要求成都博世德公司承担其支出的律师费，但双方并未在《房产租赁合同》或《补充协议》中对律师费的负担进行约定，李辉亦未提供证据证明其支出的律师费，故对李辉的该项诉请，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告李辉与被告成都博世德能源科技股份有限公司签订的《房产租赁合同》及《补充协议》于2017年11月15日解除； 二、被告成都博世德能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李辉支付租金18144.53元； 三、被告成都博世德能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李辉支付物业费及空调费8874.54元； 四、被告成都博世德能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李辉支付违约金73639.25元； 五、驳回原告李辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6053元，由原告李辉负担1210元，由被告成都博世德能源科技股份有限公司负担4843元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇一八年十月十七日 书记员  唐欢