湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初5954号 原告：廖文艳。 委托诉讼代理人：李超，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冉，湖南金州律师事务所实习律师。 被告：长沙市公用设施开发有限公司，住所地长沙市雨花区桂花二村附**。 法定代表人：罗文胜。 委托诉讼代理人：丁平贵，湖南汗青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何娟。 原告廖文艳诉被告长沙市公用设施开发有限公司（以下简称公用设施公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员向利独任审理，原告廖文艳的委托诉讼代理人李超、李冉，被告公用设施公司的委托诉讼代理人丁平贵、何娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖文艳向本院提出诉讼请求：1.判令公用设施公司向廖文艳支付逾期交房违约金10740.8元（违约金以实际付款金额为基数，按照日万分之五计算至实际给付日）；2.判令公用设施公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年7月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：廖文艳购买公用设施公司位于长沙市天心区竹塘西路180号天鸿天府二期第4栋XXXX房，总房款为767371元，首付款157371元，公积金贷款610000元；同时双方约定，公用设施公司应于2017年5月31日前向廖文艳交付该房屋，如延迟交房，于交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同签订后，廖文艳按照合同约定履行了付款义务，但公用设施公司未能在约定的时间内向廖文艳交付房屋。廖文艳为维护自身合法权益，特诉至法院。 诉讼过程中，廖文艳将其第一项诉讼请求变更为判令公用设施公司支付逾期交房违约金11126.8元（以实际付款金额为基数，按照日万分之五计算）。 原告廖文艳为其主张举证如下： 1.《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明其与公用设施公司签订了房屋买卖合同并约定，如公用设施公司延迟交房，应于交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付款万分之五的违约金； 2.支付凭证，拟证明其在约定时间内向公用设施公司支付了购房款，履行了合同义务。 被告公用设施公司辩称：1、公用设施公司不应承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的《补充协议》第16条“如遇到下列特殊原因，出卖人交房时间可据实予以延期，出卖人不承担逾期交房责任”及第16条第2款“出卖人因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因或由于政府职能部门的原因而导致延误的”，答辩人延期交房的原因系政府电力部门推迟供电，导致无法进行消防验收，进而致使综合验收无法进行，符合上述条款约定的公用设施公司不承担逾期交房责任的情形；2、逾期违约金日万分之五的标准过高，请求按照同期银行贷款利率计算。 被告公用设施公司为其抗辩理由举证如下： 1.《新建住宅供电设施组织建设合同》； 2.客户回单五份； 3.《供用电合同》; 上述证据共同证明：第一，造成延期交房的原因并非公用设施公司本身，而是供电公司未能履行双方合同义务，本应在2017年2月供电，但2017年6月3日才供电，导致消防工程验收不能进行，进而致使整个工程综合验收无法进行，因此未能交房。事实上，公用设施公司在买卖合同约定的期限内进行了预交付，部分购房者已经接收了商品房，因此只是形式上没有达到交房条件，实质上已经达到；第二，公用设施公司已经依照供电合同的约定缴纳了相关费用，履行了自身义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告公用设施公司对原告提交的证据1、2的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的有异议，认为依照《补充协议》约定，其逾期交房系其它原因造成，不应当承担违约责任； 原告廖文艳对被告提交的证据1、2、3的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为：公用设施公司系与电力公司签订合同，而电力公司并非政府职能部门，不符合补充协议第十六条第二款的情形。另根据合同相对性原则，上述证据与本案讼争的商品房销售合同纠纷无关，案外人电力公司与公用设施公司之间的合同关系不应拘束原、被告双方，达不到公司不承担逾期交房责任的证明目的。 本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。本案原、被告提交的所有证据均符合真实性、合法性和关联性的要求，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院将根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，对证据作综合认定。 根据以上举、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2016年7月29日，廖文艳（买受人）和公用设施公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201600212602）及《补充协议》，约定1、廖文艳向公用设施公司购买位于天心区竹塘西路180号天鸿小区第4栋26层XXXX号房，建筑面积104.19平方米，总房款为767371元。2、合同第八条约定，出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，且交付时应当已经竣工验收备案，供水、供电、燃气达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户。3、合同第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人，逾期在90日之内的，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。4、补充协议第十六条约定，出卖人因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因或由于政府职能部门的原因而导致延误的，出卖人交房时间可据实予以延期，不承担逾期交房责任。上述合同签订后，廖文艳向公用设施公司支付了全部购房款。该商品房所在项目于2017年6月26日办理消防验收，2017年6月29日进行工程竣工验收备案并于同日将房屋交付给廖文艳。 另查明，公用设施公司于2016年10月与国网湖南省电力公司长沙供电分公司（以下简称电力公司长沙分公司）签订《新建住宅供电设施组织建设合同》，并依约支付了工程款项。但电力公司长沙分公司直至2017年6月3日方与公用设施公司签订《供用电合同》，正式为涉案商品房所在项目供电；电力公司长沙分公司于2007年11月7日登记成立，登记类型为有限责任公司分公司。 本院认为，廖文艳与公用设施公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。廖文艳已依约向公用设施公司支付全部购房款，公用设施公司未能在约定期限内交付涉案商品房，应当承担逾期交房的违约责任。公用设施公司辩称因第三方电力公司的原因导致涉案小区推迟供电，进而无法进行消防、工程竣工验收，导致被告逾期交房。而电力公司供电系履行政府职能，属于《补充协议》中约定的因政府职能部门的原因导致延误交房的情形，不应承担逾期交房责任。廖文艳则称电力公司长沙分公司为盈利法人，并非政府职能部门。本院认为，双方《补充协议》第十六条“由于政府职能部门的原因而导致延误的，出卖人交房时间可据实予以延期，不承担逾期交房责任”中所指的“政府职能部门”一词指代模糊，根据《中华人民共和国电力法》第七条“电力建设企业、电力生产企业、电网经营企业依法实行自主经营、自负盈亏，并接受电力管理部门的监督”的规定，国网湖南省电力有限公司系企业，不属于合同条款中约定的“政府职能部门”，公用设施公司不能以该约定主张免责，故本院对公用设施公司的前述抗辩意见不予采纳。 关于违约金的计算标准，双方于合同中约定按已交付房价款的每日万分之五计收，该标准显著过高，本院综合合同履行情况及当事人的过错程度，根据公平原则，酌情将违约金标准调整至按日万分之二计收。公用设施公司应于2017年5月31日前交付已经竣工验收备案的房屋，但涉案房屋直至2017年6月29日方完成竣工验收交付，共计延期二十九天，双方对此均无异议，本院予以确认,故公用设施公司应支付的违约金为4450.75元（767371元×0.0002×29天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国电力法》第七条之规定，判决如下： 一、限被告长沙市公用设施开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告廖文艳偿付违约金4450.75元； 二、驳回原告廖文艳的其他诉讼请求。 如被告长沙市公用设施开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费69元，减半收取34.5元，由被告长沙市公用设施开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  向利 二〇一八年十月二十日                                                          法官助理 蔡远程                                                          书记员   卢蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 《中华人民共和国电力法》 第七条电力建设企业、电力生产企业、电网经营企业依法实行自主经营、自负盈亏，并接受电力管理部门的监督。