江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1311民初5176号原告：梁永娟，女，1974年3月21日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：马广亮，江苏首诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，江苏首诚律师事务所律师。被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司（原宿迁锦家市场管理有限公司），住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐智，该公司员工。委托诉讼代理人：时晓，该公司员工。原告梁永娟与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁永娟的委托诉讼代理人马广亮、被告华东公司的委托诉讼代理人徐智、时晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠租金77864.84元及滞纳金3714.15元（以77864.84元为基数，自2018年3月7日起按日万分之三计算至实际给付之日止，暂计算至起诉之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年5月28日与被告签订租赁协议一份，将位于华东大市场的G10幢117a室和摊位编号为G9-G10幢商铺的专属摊位117b号商铺出租给被告，按照合同约定租期为10年，自房屋办理交接手续的第二日起计算，租赁满两年后支付租金。从第三年开始，被告须每六个月向原告支付半年租金，支付时间为该时间段的前15日内。合同同时对自第三年起每年租金的结算方式进行了约定，若逾期支付租金则按照每日万分之三支付滞纳金。合同签订后，原告即办理了房屋交付手续，并将该房屋交付给被告使用，但被告至今仅支付了部分租金。对尚欠的租金77864.84元，原告已多次向被告主张，被告一直以各种理由推诿，拒不支付，遂提起诉讼。被告华东公司辩称：对原告主张的拖欠租金金额和滞纳金的金额有异议，包括滞纳金在内应当为37605.88元。按照合同要求租金不应当从2013年5月28日起算，应当从2014年3月13日起算，拖欠租金时间应当从2017年3月12日起算，之前的租金已经付清，2015年少付了原告196.7元*2，在2016年多付了410.97元*2。对滞纳金的标准没有异议。拖欠租金中应当扣除原告应缴纳的物业费和税费。本院经审理认定事实如下：2011年5月9日、2011年5月28日，梁永娟（买受人）与宿迁锦家农业发展有限公司(出卖人，以下简称锦家农业公司)签订《商品房买卖合同》各一份，分别购买华东农业大市场第G10幢1层117-a号房、第G9-G10幢12米商铺专属摊位第1层117-b号房，面积合计为73.14㎡，约定的房屋交付期限均为2011年9月30日。锦家农业公司分别于2011年6月15日、2012年4月1日向梁永娟开具了华东农业大市场G9-G10幢专属摊位117-b号房、G10-117a号房购房款的销售不动产统一发票，合计金额为295056元。2012年3月12日，梁永娟向锦家农业公司出具委托书一份，委托其负责办理缴纳维修基金费用事项，并于同日向锦家农业公司给付了维修基金3657元、代办产权证等费用1576元。后梁永娟于2012年9月13日取得了华东农业大市场G10-117-a房屋所有权证书。又查明，2011年5月28日，梁永娟（出租人、甲方）与宿迁锦家市场管理有限公司（以下简称锦家市场公司，承租人、乙方）签订编号为201105090045号《租赁协议》一份。协议约定：甲方于2011年5月28日购买了“华东农业大市场”的商铺，为了发挥物业的最大商业价值，便于经营管理，经友好协商，甲方同意将上述物业使用权租赁给乙方，为明确权责，达成如下协议：协议的租赁物位于《华东农业大市场》G10幢117a，摊位编号为G9-G10幢12米商铺专属摊位117b号房的房产。租赁期为10年，自甲方与锦家农业公司办理完房屋交接手续的第二日起计算。租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，承租人将前二年的租金回报分摊到后八年中支付给出租人，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%。从第三年开始，承租人每6个月向出租人支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内。包租期限内，甲方所有的租赁税费由甲方自行承担。乙方应按照本协议规定按期足额向甲方支付租赁费用。如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向甲方支付滞纳金。2012年8月23日，锦家市场公司变更名称为华东公司。再查明：梁永娟于2014年11日10日向华东公司出具收条两份，载明对2014年3月13日至2014年9月12日、2014年9月13日至2015年3月12日各返租租金10326.96元，扣收5%综合税率516.35元，实收金额9810.61元，无任何异议。华东公司于2014年12月12日向梁永娟支付上述租金共计19621.22元。2015年5月，梁永娟向华东公司出具收条一份，载明对2015年3月13日至2015年9月12日返租租金11802.24元，扣收5%综合税率590.11元，代扣物业费877.68元，实收金额10334.45元，无任何异议。华东公司于2016年2月4日向梁永娟支付了该租金。2016年7月21日，梁永娟向华东公司出具收条两份，分别载明对2015年9月13日至2016年3月12日返租租金11802.24元，扣除5%综合税率590.11元，代扣物业费877.68元，实收金额10334.45元；2016年3月13日至2016年9月12日返租租金13277.52元，扣除5%综合税率663.88元，代扣物业费877.68元，实收金额11735.96元，无任何异议。华东公司于2016年7月28日、2017年1月24日支付了上述租金。后华东公司分别于2017年9月29日、2017年12月27日、2018年2月14日、2018年3月6日向梁永娟转账支付租金2000元、5000元、2000元、2735.96元，合计11735.96元。用于支付2016年9月13日至2017年3月12日返租租金。另查明，2017年11月20日、2018年4月23日，华东公司至宿迁市宿豫地方税务局第一税务分局代开梁永娟2016年3月至2016年9月、2016年9月至2017年3月房租费的江苏增值税专用发票，价税合计均为13277.52元，并均缴纳税收1074.85元。本院认为：原告梁永娟与被告华东公司签订的租赁协议依法成立、合法有效。原告梁永娟已经将房屋租赁给被告华东公司使用，被告华东公司作为承租人应按照租赁协议约定的期限和数额支付租金；逾期支付的，还应当按照租赁协议约定支付滞纳金。根据租赁协议约定租赁期自办理完房屋交接手续的第二日起计算，原告梁永娟虽主张应当自2011年5月28日起计算租赁期，但并未举证证明签订租赁协议时已完成房屋交接手续。而被告华东公司提供的收条上载明被告华东公司是从2014年3月13日开始起算首次向原告梁永娟支付的返租租金，对此原告梁永娟已签名确认，不持异议，且之后的租金均是以2014年3月13日为起算日期对年对月进行半年一次结算，原告梁永娟均已在被告华东公司出具的收条上签名予以确认，由此能够认定双方之间的房屋租赁期应自2012年3月13日起计算。截至起诉时，被告华东公司应向原告梁永娟支付自2014年3月13日起至2018年9月12日期间的租金，现租金已支付至2017年3月12日，还应继续向原告梁永娟支付2017年3月13日至2018年9月12日期间的租金。双方在租赁协议中约定，租赁税费由原告梁永娟承担，且被告华东公司提供的收条、税收缴款书及房租费增值税专用发票可以证明双方在租赁合同履行中形成了由被告华东公司代扣代缴税费的交易习惯，故原告梁永娟主张的欠付租金中应扣除其应负担的房租费税费。另被告华东公司作为原告梁永娟购买物业的管理方，有权向原告梁永娟收取相应的物业管理费，收费标准以原告梁永娟签名确认的收条中载明的物业费交费标准为准。故本院对被告华东公司关于房租费税费和物业管理费从欠付的租金中扣除的主张予以采信。扣除税费和物业管理费后，被告华东公司截止2018年9月12日欠付的租金为44821.8元。对于被告华东公司主张的第四年度（2015年3月13日-2016年3月12日）多收原告梁永娟196.7元×2税费和第五年度（2016年3月13日-2017年3月12日）少收原告梁永娟410.97元×2税费亦应从欠付的租金中抵扣的辩解，其提供了税收缴款书和房租费增值税专用发票及收条予以证实，故本院予以支持。抵扣上述税费后的租金为44393.26元。被告华东公司未按约支付租金的行为给原告梁永娟造成了损失，亦应按合同约定支付滞纳金。双方约定的滞纳金计算标准符合法律规定，本院予以支持。但最后一期租金16748.4元（2018年3月13日-2018年9月12日）根据租赁协议约定应于该时间段的前十五日之内支付，即最迟应于2018年3月28日支付，故该时间段租金产生的滞纳金应自2018年3月28日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告梁永娟支付租金44393.26元及滞纳金（以27644.86元为基数，自2018年3月7日起至2018年3月27日；以44393.26元为基数，自2018年3月28日起至实际给付之日止；均按日万分之三计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告梁永娟承担443元，由被告宿迁华东农业大市场管理有限公司承担457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1800元。审判员  钱月梅二〇一八年十月三十日法官助理梁佳鑫书记员邓曼附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。