安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1102民初1623号原告：江永美，女，1985年11月17日出生，汉族，住所地安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：刘志龙，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。被告：滁州市扬子社区幼儿园，住所地安徽省滁州市扬子小区**楼，统一社会信用代码5234110267262262X2。法定代表人：袁桂红，该幼儿园园长。被告：袁桂红，女，1970年3月8日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上述二位被告共同的委托诉讼代理人：张晓敏，安徽清流律师事务所律师。原告江永美与被告滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红转让合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2018年9月26日裁定转为普通程序,于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告江永美及其委托诉讼代理人刘志龙，被告滁州市扬子社区幼儿园的法定代表人袁桂红（即被告袁桂红）及共同的委托诉讼代理人张晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江永美向本院提出诉讼请求，要求判令：一、滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红返还17860.9元（其中租金15000元，装饰等材料款2860.9元）；二、滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红支付违约金50000元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月8日，江永美与滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红签订一份《幼儿园转让合同》和一份《房屋转租合同》，袁桂红将滁州市扬子社区幼儿园转让给江永美。江永美垫付房租及其他费用共18760.9元，但袁桂红未按合同履行义务，也未返还江永美垫付的款项。滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红辩称：《幼儿园转让合同》及《房屋转租合同》是滁州市扬子社区幼儿园与江永美签订，袁桂红不应当作为本案被告；《幼儿园转让合同》系无效合同，民办学校不能随意转让，合同无效违约条款应无效，另合同约定江永美不能与房主签订房屋租赁合同，《幼儿园转让合同》视为无效；江永美主张的其他费用无事实依据；江永美主张的违约金过高，若法院不支持其抗辩理由，请求对违约金进行调整。江永美为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、江永美的身份证复印件一份。证明江永美的基本情况；证据二、2018年4月8日的《房屋转租合同》复印件一份。证明滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红与江永美签订一份《房屋转租合同》；证据三、2018年3月1日的《幼儿园转让合同》复印件一份。证明袁桂红将滁州市扬子幼儿园转给江永美，转让期间是2018年3月1日至2020年2月28日；证据四、2018年4月9日交款单打印件一份。证明2018年4月9日，江永美向中国扬子集团有限公司账户汇款15000元，该款为租金；证据五、票据十八张。证明江永美购买2860.9元的物品。上述五组证据经滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红质证，对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为因为双方签订的转让合同无效，江永美也未能与房主签订房屋租赁合同，所以《房屋转租合同》应属无效合同；对证据三的真实性无异议，对证明目的不认可，认为《房屋转租合同》为无效合同；对证据四的真实性无异议，证明目的无异议，但认为该房租由江永美直接交付中国扬子集团有限公司，所以返还的主体应是中国扬子集团有限公司；对证据五不认可。滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红为支持其辩解意见举证了下列证据：证据一、出警记录、民办非企业单位换发补发登记证书申请表、收据、新滁周报2018年第19期公告信息复印件各一份。证明双方发生纠纷后，江永美离开滁州市扬子社区幼儿园时，将滁州市扬子社区幼儿园民办学校办学许可证正本及相关材料复印件带走；证据二、滁州市琅琊区扬子幼儿园2017年检报告书复印件一份。证明滁州市扬子社区幼儿园年检合格。证据三、证人杨某证言一份。证明江永美离开滁州市扬子社区幼儿园时将自己的东西全部带走，江永美主张装饰材料等费用无事实依据。上述三组证据经江永美质证，对证据一、二不认可，认为与本案无关；对证据三的证人证言认为能够证明江永美为滁州市扬子社区幼儿园买过菜。本院认为：江永美举证的证据一至四符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；江永美举证的证据五不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红举证的证据一、二与本案无关联性，本院对其证明效力不予确认；滁州市扬子社区幼儿园、袁桂红举证的证据三不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，袁桂红作为转让方（甲方），江永美作为受让方（乙方），双方签订一份《幼儿园转让合同》，载明：第一条甲方将位于安徽省滁州市扬子大道扬子公寓房屋场地的滁州市扬子社区幼儿园转让给乙方使用，办学许可证号134110260000071，建筑面积为660（场地）+200（房屋）平方米。甲方保证按照国家法律的要求，所转让的幼儿园证照齐全，房屋的建筑和水电线路管道等都是安全无隐患的，产权清晰及幼儿园的一切信息的真实性。第二条甲方保证向乙方提供的幼儿园的一切信息的真实性，本幼儿园转让移交之日为2018年4月8日，在此转让日期之前所产生的债权债务及相关法律责任由甲方承担，在此转让日期之后所产生的债权债务及相关法律责任由乙方承担。第三条，甲方已经与幼儿园房屋的房主签订了三年租赁合同，租期到2020年2月28日止，每一年的租金为15000元。甲方已缴纳过2017年3月1日至2018年2月28日的房屋租金，余下的2018年3月1日至2020年2月28日止的房屋租金由甲方协助乙方与房主沟通达成协议，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务后由乙方缴纳，如果乙方未能与房主达成房屋租赁协议，本幼儿园转让合同视为无效。同日，袁桂红作为转租方（甲方），江永美作为受转租方（乙方），双方签订一份《房屋转租合同》，约定：一、转租房屋的情况。甲方依法承租的坐落于滁州扬子小区内扬子公寓部分房屋场地，（扬子小区2号楼）滁州市扬子社区幼儿园的房屋，现转租给乙方。该房屋的建筑面积660（场地）+200（房屋）平方米。二、租赁用途。乙方租该房屋的用途为幼儿园。三、转租期限及交付日期。甲乙双方约定，甲方于2018年4月8日向乙方交付该房屋。转租期自2018年4月8日起至2038年4月7日止。四、租金。甲乙双方约定该房屋每一年的租金为15000元。七、解除本合同的条例。1、在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止时己方遭受损失的，甲方应按年租金的五倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方应负责赔偿，但下列情况除外：（一）该房屋占有范围的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的；（三）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。2、甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金5倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2018年4月9日，袁桂红让江永美交纳房租15000元至中国扬子集团有限公司。合同签订后，江永美于2018年4月8日入场，于同年4月14日搬出。袁桂红认为《幼儿园转让合同》及《房屋转租合同》无效，不愿履行合同，滁州市扬子社区幼儿园房屋现由袁桂红使用。江永美基于《房屋转租合同》要求袁桂红承担违约责任。本院认为：江永美因承接滁州市扬子社区幼儿园与袁桂红签订《房屋转租合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。江永美已按袁桂红要求将房屋年租金15000元支付至中国扬子集团有限公司，但袁桂红在履行《幼儿园转让合同》及《房屋转租合同》过程中，认为其与江永美签订的上述合同系无效合同，不愿履行合同，其行为构成违约，应当将江永美交纳的租金15000元返还，并承担违约责任。江永美共使用房屋7日，租金为288元（15000÷365×7），该款应予以扣除，袁桂红应返还房租的数额为14172元。双方约定违反合同的一方，应向另一方按年租金5倍支付违约金，显属过高，江永美虽按50000元主张违约金，但违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依袁桂红申请，本院依法将违约金调整为5000元。江永美主张的其他费用，因其提供的证据不能证明实际数额，本院不予支持。转让幼儿园及转租房屋系袁桂红个人行为，产生法律后果应由其个人承担，本院对江永美要求滁州市扬子社区幼儿园承担责任不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告袁桂红于判决生效后十日内返还原告江永美租金14712元，并支付违约金5000元；二、驳回原告江永美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告江永美负担500元，被告袁桂红负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 汪 涛人民陪审员 陶 丽人民陪审员 孙继红二〇一八年十月三十日代理书记员 贾 瑶附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。