北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初62505号原告：黄海鸿，男，1974年8月3日出生，汉族，住福建省长汀县汀州。委托诉讼代理人：刘振，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，男，1985年1月20日出生，汉族，北京市金台律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：华通互动广告传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张海雁，女，1984年5月18日出生，汉族，华通互动广告传媒（北京）有限公司经理，住北京市顺义区。被告：张海雁，女，1984年5月18日出生，汉族，华通互动广告传媒（北京）有限公司经理，住北京市顺义区。被告华通互动广告传媒（北京）有限公司、被告张海雁之共同委托诉讼代理人：佟晓杰，北京侯小晶律师事务所律师。原告黄海鸿（以下简称原告）与被告华通互动广告传媒（北京）有限公司（以下简称华通公司，与被告张海雁一并提起时称二被告）、被告张海雁（以下简称姓名，与华通公司一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘振、张晨，张海雁，二被告之共同委托诉讼代理人佟晓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令华通公司返还原告租金、保证金、物业费共1784140.63元；2、判令华通公司支付违约金，以年租金228万元为基数，按每日万分之五计算，自2018年5月26日至还清上述1784140.63元之日止；3、判令华通公司赔偿因违约造成的损失12万元；4、判令张海雁对上述三项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2018年5月18日，原告与华通公司签订《天洋运河壹号F2租赁合同》，约定华通公司将位于北京市朝阳区F2栋下沉式花园B1层（以下简称租赁物）2500平方米租赁给原告，首年租金228万元。签约当日，原告按约将半年租金、保证金、物业费合计1784140.63元支付给华通公司。但华通公司以与房屋所有权人北京运河壹号置业有限公司（以下简称运河壹号公司）存在法律纠纷为由，一直不向原告交付租赁物，并明确告知租赁合同已经无法履行。华通公司称上述款项已用于支付拖欠房屋所有权人运河壹号公司的房屋租金，没有钱返还原告。为此，张海雁自愿以其个人名义对华通公司返还上述全部款项向原告承担连带责任保证。但张海雁也没有向原告返还上述款项。原告认为，华通公司拒不履行合同约定的交付租赁物义务，构成根本违约，给原告造成了巨大损失，依法应当返还款项并承担违约及赔偿责任。张海雁作为自然人，自愿对华通公司的上述债务向原告承担连带保证责任，其应与华通公司共同向原告承担返还租金、保证金、物业费，承担违约及赔偿责任。华通公司辩称：1、同意按照华通公司与原告于2018年7月3日签订的《合同解除协议书》将原告交纳的1784140.63元退还原告，但应退回广东迪欧家具实业有限公司（以下简称迪欧公司）帐户。2、不同意支付违约金。双方签订租赁合同之时，华通公司就已将租赁物交付原告。因为租赁物的状态为：第一、租赁物没有房间，不存在房屋钥匙交付问题，第二，租赁物其实就是通透的没有隔断的空场地，并没有独立的房间存在，第三，租赁物在地下B1层，任何人都可以随便进出。如果没有将租赁物交付给原告，原告也不会对租赁物进行平面图纸的设计，准备进行装修，以及华通公司一直在义务协助原告进行联络消防维保单位的人、带领到物业了解装修等事情。因此原告已经在签订租赁合同之日后就已经实际占有租赁物，根本不存在华通公司没有交付租赁物的客观事实，同时原告也未提供相关证据予以证实的情况下，要求华通公司支付逾期交房违约金，有违诚信。3、不同意支付原告损失12万元。华通公司在履行租赁合同中已经按照约定履行了合同义务，在2018年5月18日双方协商一致签订了《合同解除协议书》，协议中也并没有明确华通公司需承担违约责任和赔偿损失。假使华通公司存在违约行为，解除合同时定会在协议中约定赔偿金数额，而协议中只有返还租金的约定。所以原告的主张没有任何事实和法律依据。综上，华通公司积极履行了《房屋租赁合同》义务，而原告的诉讼请求与事实不符，没有法律依据。张海雁辩称：1、张海雁并不是适格的诉讼主体，不应作为本案被告。按照合同相对性原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生，只有合同当事人一方才能基于合同而向其他合同关系的另一方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，与原告签订租赁合同的是华通公司，其享有租赁合同约定的权利和义务，但该权利义务只针对作为合同一方主体的出租方而言，并不指向张海雁。张海雁只是代表公司行使职权的负责人。因此，根据上述合同的相对性原则，原告把华通公司作为被告并无不当，但不应再将合同外第三人的张海雁也作为被告。2、原告表示张海雁自愿以其个人名义对华通公司返还上述全部款项向原告承担连带责任保证，这与客观情况不符，也是对法律关系的混淆判定。张海雁没有与原告书面形式订立过保证合同，更没有书面约定与华通公司对债务承担连带责任的保证，其并非保证人，没有承担连带责任的义务。因此，原告在没有任何事实和提交证据予以证实的情况下凭空杜撰，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第3条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，张海雁既不是租赁合同的相对方，也不是房屋所有权人，原告不论是基于债权的请求还是基于物权的请求，都不应将张海雁列为被告，因此要求驳回原告对张海雁的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2018年5月18日，华通公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《天洋运河壹号F2租赁合同》，约定乙方租赁租赁物，可做办公及家具展厅或会所经营之用途。甲方提供3个月的免租期，即2018年6月3日至2018年7月17日，2019年6月3日至2019年7月17日。甲乙双方签订本合同后的5个工作日内，乙方须向甲方支付如下款项：1、相当于3个月租金的保证金57万元；2、乙方首次付6个月房屋租金（即2018年7月18日-2019年1月17日）114万元；3、免租期（即2018年6月3日至2018年7月17日）物业费74140.63元；4、乙方第二次付租金为首年除第一次免租期外的四个半月房租（即2019年1月18日至2019年6月2日）85.5万元；5、次年房租付款方式同第一年，即次年第一次付6个月房租（即2019年6月3日至2020年1月17日），次年第二次付4.5个月房租（即2020年1月18日至2020年6月2日）。甲方应于租赁期限开始日且乙方按时足额缴纳首付款后之日起向乙方交付租赁房间，并使租赁房间处于可进场装修状态。进场时，甲乙双方签署《交付确认书》，由乙方对所交付的租赁物的交付状态进行确认，甲方随即向乙方交付租赁物的附属物件。在甲乙双方签订本合同且乙方已经按时足额缴纳首付款之后，如甲方未能在乙方足额缴纳首付款5个工作日内交付租赁房间的，则视为违约。甲方未按合同约定向乙方交付房屋的，每逾期一日，应按照当期年租金总额的万分之五/日支付违约金，滞纳金自该租赁物应付之日起计，直至甲方实际交付适租状态的租赁物止，与此同时交房逾期超过30日的，乙方有权无条件解除本合同。同日，迪欧公司代原告向华通公司支付保证金57万元、首期租金114万元及免租期物业费74140.63元，合计1784140.63元。2018年7月3日，华通公司与原告签订《合同解除协议书》，大致内容为：由于华通公司与运河壹号公司发生了法务纠纷，导致租赁物无法再继续履约。现华通公司正在和运河壹号公司积极协商解决方案，所以恳请原告给予协商结果以及执行的时间。华通公司承诺将原告转入的房屋租金及押金保证金1784140.63元全额退还给原告，原告同意接受退款并解除双方的合作协议。如华通公司与运河壹号公司的协商结果最终出现问题的话，华通公司的两位股东承诺将华通公司不申请破产，并会将此款项全额退还给原告，时间会尽快。付款方当时是由迪欧公司代其付款，因此这笔资金华通公司会原路退还给迪欧公司帐户。对于事情经过，原告表示：合同签订后，华通公司未按约在5个工作日内将租赁物交付原告，经与华通公司交涉，华通公司表示其与运河壹号公司有纠纷，不能交付租赁物。原告要求退款，华通公司表示款项已交给运河壹号公司，无法退款，并表示需要时间与运河壹号公司进行交涉，再给原告退款。但华通公司与运河壹号公司的纠纷已经了结，运河壹号公司已将钱款退还华通公司，华通公司却至今未将钱款退还原告。对于事情经过，华通公司表示：租赁物是其自运河壹号公司处承租。华通公司已在与原告签订租赁合同当日将租赁物交付原告，虽然没有任何交接行为，但原告已经能实际使用租赁物，如进行设计、消防报批、向物业报批装修许可证等，也可随时出入租赁物。华通公司与租赁物的所有权人运河壹号公司于2018年6月15日发生纠纷，并于2018年7月2日协商解除了双方之间的租赁合同。2018年7月3日华通公司与原告签订《合同解除协议书》后,一直在筹措资金，但没想到原告对华通公司提起了诉讼。经查，2018年7月2日，华通公司与运河壹号公司签订《合同终止协议》，约定因华通公司违约，提出终止原协议，双方在2017年3月20日签订的《天洋运河壹号项目租赁合同（F2）》于2018年7月2日解除。原告提交其与张海雁于2018年6月22日的电话录音，以证明华通公司不能按约交付租赁物，无法继续履行租赁合同，张海雁自愿为华通公司退还1784140.63元向原告承担连带责任保证，保证在一个月内、最长2018年底向原告还清此款。录音中，张海雁有如下的谈话：“你们这边如果同意解约，那就是我把原来你付的钱进行赔偿”，“就是这个钱我肯定会还给你”，“半年之内，比如说到，如果我跟物业处理得快，我肯定就能尽快给你，对吧”，“所以这个钱是我承诺给你的，半年之内，我，我个人把这个钱还给你，物业退不退我，都不影响，我愿意把这个钱退给你”，“对，就这个钱我个人是愿意赔偿给你个人，让你去跟你的股东交代的”，“我还是愿意承诺，就是个人”；原告：“就是说，你愿意，个人愿意对这个事情全部负责任，是吧”，张海雁：“对”，原告：“在半年内把这些钱全部退还，是吧”，张海雁：“对”；原告：“我对迪欧说，就这样跟他说，就是说你张海雁跟我签的这个协议，你会连带责任把这个钱都会在半年内都会赔偿给我们”，张海雁：“对”；原告：“你个人都会把这些钱承担”，张海雁：“对”；等等。原告表示该电话录音中双方已经达成了解除合同的一致，张海雁也自愿作出了同意对华通公司应退原告的款项承担连带责任的承诺，故要求张海雁承担连带责任。二被告不认可该电话录音的证明目的，表示这只是对于解除合同、退款时间的协商的过程，不能反映其有自愿作为保证人的意思表示。如果张海雁作为保证人，会和原告签署书面保证合同。通话内容模糊，大部分是原告对张海雁的询问，不代表张海雁实质的承诺。且华通公司与原告签订的《合同解除协议书》约定华通公司将原告支付的1784140.63元退还原告，并未约定华通公司需向原告支付违约金、赔偿损失，亦未约定张海雁需承担保证责任。原告《合同解除协议书》的签订主体虽是华通公司，但实际上张海雁也知晓这个事实，并未提出不同意，没有提出免除自己的保证责任，其仍应按照之前其作出的承诺承担连带保证责任。原告提交运河壹号公司于2018年6月22日向华通公司发送的《告知函》，记载运河壹号公司要求华通公司于2018年7月5日前支付欠付的2018年2月15日以来的租金、物业费违约金等合计4680167.01元。原告表示华通公司在与原告签订租赁合同之前就拖欠运河壹号公司巨额租金、物业费，随时可能被运河壹号公司解除租赁合同，而华通公司却隐瞒该情况，欺骗原告。二被告认可该《告知函》真实性，表示虽然华通公司拖欠了运河壹号公司租金，但不妨碍与原告签署租赁合同，因为运河壹号公司是同意华通公司转租的。经询，原告认为其与华通公司之间的租赁合同于2018年6月22日双方达成口头解除合同的一致意见之时解除，二被告认为华通公司与原告之间的租赁合同于双方在2018年7月3日签署《合同解除协议书》之时解除。原告表示根据租赁合同的约定：“甲方未按合同约定向乙方交付房屋的，每逾期一日，应按照当期年租金总额的万分之五/日支付违约金，滞纳金自该租赁物应付之日起计，直至甲方实际交付适租状态的租赁物止。”因华通公司未向原告交付租赁物，故要求以年租金228万元为基数，按照日万分之五支付违约金，直至还清全款款项。原告表示其为履行租赁合同，支付了装修设计费115500元，并因申请财产保全支出保费5353元，故要求赔偿该损失合计12万元，就此提交保单、保险费发票、装修设计合同及装修设计费发票为证，装修设计费发票记载金额为69300元，原告表示目前尚未支付剩余的装修设计费，但还是要支付的。二被告不认可上述证据的证明目的，认为并没有给原告造成实际损失。2018年10月18日，迪欧公司向本院出具《广东迪欧家具实业有限公司关于同意将1784140.63元合同款项直接退还到黄海鸿个人银行帐户的说明》，表示因1784140.63元合同款项是迪欧公司代原告支付到华通公司的银行账户，迪欧公司同意此款项直接退还到原告个人银行帐户。以上事实，有当事人陈述、《天洋运河壹号F2租赁合同》等在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与华通公司签订的《天洋运河壹号F2租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据当事人陈述及在案证据可知，租赁物系华通公司从运河壹号公司处承租，后转租给原告。华通公司因自身原因与运河壹号公司解除了租赁合同，导致其无法继续履行与原告之间租赁合同的义务，构成违约。关于合同解除时间，原告与张海雁于2018年6月22日通话仅是对合同解除事宜进行的协商，并未形成终局性的结果，而原告与华通公司此后于2018年7月3日签署了《合同解除协议书》，明确约定解除双方之间的租赁合同，故此，本院认为原告与华通公司的租赁合同应于2018年7月3日解除。原告要求华通公司退还已付的各项费用于法有据，虽《合同解除协议书》约定华通公司将款项返还至迪欧公司账户，但鉴于原告系合同当事人，且迪欧公司同意将款项付至原告账户，故原告要求华通公司将其已付的各项费用返还给原告，本院予以支持。关于原告要求支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，二被告认为华通公司与原告签署的《合同解除协议书》并未约定华通公司须赔偿违约金、损失，本院认为，虽《合同解除协议书》无华通公司须支付违约金的约定，但此意味着该《合同解除协议书》并未排除原告向华通公司主张违约金及损失的权利，原告仍可依双方之间的租赁合同的约定向华通公司主张违约金及损失。关于原告主张的违约金，根据原告与华通公司之间的租赁合同约定：“甲方未按合同约定向乙方交付房屋的，每逾期一日，应按照当期年租金总额的万分之五/日支付违约金，滞纳金自该租赁物应付之日起计，直至甲方实际交付适租状态的租赁物止。”原告表示华通公司未向其交付租赁物，而华通公司则称虽无实际的交接行为，但原告可随意出入租赁物，且进行了装修设计等工作，视为华通公司已于租赁合同签订之日便交付原告。本院认为，根据原告与华通公司之间的租赁合同约定：“进场时，甲乙双方签署《交付确认书》，由乙方对所交付的租赁物的交付状态进行确认，甲方随即向乙方交付租赁物的附属物件。”但双方并未签署《交付确认书》，华通公司亦无实际的交付行为，故不能认定华通公司向原告交付了租赁物，原告要求从2018年5月26日支付违约金有事实及法律依据，本院予以支持。但双方之间的租赁合同实际已于2018年7月3日解除，此时华通公司已无再向原告交付租赁物的合同义务，故违约金应计算至双方之间的合同解除之日。关于原告主张的损失，原告支付的财产保全的保险费及装修设计费确系其实际损失，且提交证据予以证明，应予支持。原告既主张违约金又主张赔偿损失，而违约金与赔偿损失不应同时适用，故本院仅支持原告赔偿损失的诉求，对于违约金的主张不再予以支持。关于原告要求张海雁承担连带责任的诉讼请求，本院认为原告与张海雁于2018年6月22日的通话仅系双方对于租赁合同事宜进行协商的过程，未形成终局性的结果，且《合同解除协议书》亦未约定张海雁需就此承担连带责任，故此，原告依据2018年6月22日通话中张海雁的口头陈述要求其承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告华通互动广告传媒（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告黄海鸿租金、保证金、物业费合计一百七十八万四千一百四十元六角三分；二、被告华通互动广告传媒（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告黄海鸿损失七万四千六百五十三元；三、驳回原告黄海鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告华通互动广告传媒（北京）有限公司负担（原告黄海鸿已预交，被告华通互动广告传媒（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告黄海鸿）。案件受理费22246元，由原告黄海鸿负担717元（已交纳），由被告华通互动广告传媒（北京）有限公司负担21529元（原告黄海鸿已预交10406元，被告华通互动广告传媒（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告黄海鸿；剩余11123元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖华林人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  洪 光二〇一八年十月三十日法官 助理  袁书亮书 记 员  吴思琪