江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0324民初5650号原告：孙远锋，男，1970年3月2日生，汉族，住睢宁县。被告：睢宁县红叶社区居民委员会红旗组，住所地睢宁县睢城镇红旗巷********。负责人：赵建和，该组组长。委托诉讼代理人：朱刚，江苏仁台律师事务所律师。原告孙远锋与被告睢宁县红叶社区居民委员会红旗组房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法由审判员梁云适用简易程序独任审判，于2018年9月7日公开开庭进行了审理。原告孙远锋，被告睢宁县红叶社区居民委员会红旗组的负责人赵建和及其委托诉讼代理人朱刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙远峰向本院提出诉讼请求：1、赔偿因为其终止合同及非法强行堵门等造成的损失111.3561万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：租赁期限为10年，自2015年10月1日起至2025年10月1日止，租金第一年是65万元，以后前五年每年递增13万元，后五年每年以第五年租金为准，合同约定的是先交租金后使用，租赁范围是睢宁县红叶北路170号睢宁县古汉国画院综合楼一楼（永和豆浆店面除外），和地下层商场，租金一年一交，如每年租金超过一个月没交原告有权终止合同。合同签订后，原告给付租金40万元，因为商场无水无电，加上附一层楼房被告没有交付，所以原告暂时没有将剩余的25万房租交付给被告，同时商场也没有投入使用。而被告以余下的25万元租金及2万元保证金没有交付为由，组织村民小组里的村民于2015年11月、12月以堆土、焊门等方式封堵原告租赁的营业场所大门。由于原告已经和部分客户签订了租赁合同，如果不开业会给客户带来重大损失，为了能够正常开业，原告给被告写了保证，保证在12月24日将剩余的27万元交清。2015年12月中句，商场试行营业，除了商场原有的商户外，只有很少的商户入驻，并且是很少人给付了租金。试营业期间离约定的12月24日还有几天，被告又组织本组村民采取堆土、焊门等方式封堵原告租赁的营业场所大门。2016年6月份，封堵大门共十几次，为此，客户向公安机关报警多次，虽然公安机关都及时出警，但被告一直不听从公安机关的处理，依然非法堵门锁门，致使很多商户离开，原告也将商户预缴的累计22．1万元租金退还。2016年2月20日，被告向原告发出律师函，言明根据合同约定，因原告违约不按期支付租金合同自行终止，要求原告十日内清场交还原告租赁房屋。并同时张贴公告，限所有的商户在十日内离开。至此，原告就离开了商场不再经营。因为原告和被告签订的合同为十年，所以都是按照十年的租期去装修、改造和整理的。因为其消防设施不合格，消防部门罚款1万元，改造消防设施花费了11．1万元；安装消防监控报警系统花费了14．7771万元；装修商场花费了40．31万元；安装摄像头监控花费了1．069万元，安装门头灯箱花费了2万元。因为商场没有正式营业，加上被告没有将约定的负一层房屋交付，所以原告才没有付给被告剩余的25万元租金，在协商好于2015年12月24日付清的情况下，被告于12月中旬开始组织本组村民采取堆土、焊门等方式封堵原告租赁的营业场所大门，致使商户基本走光。被告的行为是典型的侵权行为，更是无法无天的违法行为，其行为对原告造成的损失必须承担赔偿责任，请人民法院依法判决。综上所述，原告之所以没有给清被告租金是有原因的，是被告违约在先。退一万步讲，即使是原告违约，也只是欠其租金，被告可以采取合法的途径解决问题，组织本组村民采取堆土、焊门等方式封堵原告租赁的营业场所大门明显是违法行为，因此该违法行为给原告造成的损失理应赔偿。由于被告的违法行为，原告经营该商场时间很短，但原告的投入是按照十年的租期去投入的，该投入的受益者当然是被告，故被告应当赔偿我的消防改造费11．1万元；安装消防监控报警系统费用14．7771万元；装修商场装饰装潢费用40．31万元；安装摄像头监控费用1．069万元，安装门头灯箱费用2万元。另外，因为被告的违法行为，原告返还给客户租金22．1万元被告同样必须赔偿。被告目无国法，采取暴力手段组织本组村民即采取堆土、焊门等方式封堵原告租赁的营业场所大门，其行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成的损失依法应当承担赔偿责任，请人民法院依法判决。被告睢宁县红叶社区居民委员会红旗组辩称：一、被告于2016年2月20日通知原告解除双方于2015年10月1日签订的房屋租赁合同，并经睢宁县人民法院以（2016）苏0324民初4938号民事判决书确认，被告的解除合同行为符合该合同的约定及法律规定，不存在过错。恰恰是因为原告在履行该租赁合同过程中，经被告多次催要迟迟不予支付租金的根本违约行为才导致该租赁合同被解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年11号）第十一条第（二）项规定，原告在本次诉讼中关于消防改造费用11.1万元、安装消防监控报警系统费用14.7771万元、商场装修装饰装潢费用40．31万元、安装摄像头监控费用1．069万元、安装门头灯箱费用2万元共69．2561万元不应得到法院支持。二、原告返还给客户租货22．1万元与被告无任何关系。首先，被告只与原告之间存在租赁合同关系，与原告的客户无任何关系；其次，因原告的违约行为导致该租赁合同被解除，至于原告与其客户之间的租赁合同是否解除、原告是否返还租金、返还多少租金都是原告的过错造成的，应当由原告自行承担相应的损失，被告对此不承担任何责任。原告的该项请求没有任何事实根据和法律依据，不应当得到法院支持。根据2017年7月10日原告申请的证人仝剑的证言，原告并没有退还客户租金，因为找不到原告。三、根据睢宁县人民法院（2016）苏0324民初4938号民事判决，原告认为其因租赁合同导致的经济损失的主张已经在该判决中予以解决，人民法院不应再次就原告所谓的损失进行审理，应当依法驳回其起诉或驳回其诉讼请求。四、关于租赁房屋负一层是否交付的间题。2015年11月13日及2015年12月6日，原告分别向被告作出书面承诺，将剩余的25万元租金及2万元保证金付清。按通常理解，如被告未将租赁房屋全部交付原告，其不会作出承诺同意支付剩余25万元租金及2万元保证金。同时，睢宁县人民法院（2016）苏0324民初4938号民事判决书中，判决原告赔偿被告赔偿金时，亦是按照交付全部租赁房屋计算的，进一步证明被告已经将全部租赁房屋交付给原告。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2015年10月1日，原告孙远峰与被告睢宁县红叶社区居民委员会红旗组签订一份《房屋租赁合同》，合同约定:租赁期限为10年，自2015年10月1日起至2025年10月1日止，租金第一年是65万元，以后前五年每年递增13万元，后五年每年以第五年租金为准，合同约定的是先交租金后使用，租赁范围是睢宁县红叶北路170号睢宁县古汉国画院综合楼一楼（永和豆浆店面除外），和地下一层商场，租金一年一交，如原告每年租金超过一个月没交，被告有权终止合同。合同签订后，原告先后支付房屋租金40万元，被告亦将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修并转租给多个次承租人。由于告没有按约及时给付余下的25万元租金及2万元保证金,被告多次采取堆土、焊门等手段封堵租赁房屋大门，阻止原告营业。2016年2月20日，被告向原告发出律师函，要求解除合同。另查明，2016年8月9日，睢宁县红叶社区居民委员会红旗组对孙远峰提起诉讼，要求解除租赁合同并给付所欠租金、保证金及利息共计40余万元。睢宁县人民法院于2017年9月10日作出（2016）苏0324民初4938号判决，判决确认原被告双方签订的房屋租赁合同于2016年2月20日解除，孙远锋赔偿睢宁县红叶社区居民委员会红旗组损失121781元、给付修复隔墙保证金2万元。睢宁县红叶社区居民委员会红旗组不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2018年3月17日作出（2017）苏03民终7248号民事判决，驳回上诉，维持原判。在本院（2016）苏0324民初4938号判决中，认定孙远峰因欠付租金而引起该案纠纷，应承担损失的主要责任。在判决孙远峰赔偿红叶社区居民委员会红旗组的损失时，对红旗组对孙远峰租赁的房屋采取上锁堵门等方式阻止其营业所造成的损失已综合考虑，减轻了孙远峰的赔偿责任，遂作出了（2016）苏0324民初4938号判决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告孙远峰与被告睢宁县红叶社区居民委员会红旗组签订的租赁合同不违反法律规定合法有效，双方当事人应该按照租赁合同的约定履行义务，合同约定了租金支付方式和数额，原告孙远锋未按约及时交付租金，由于原告孙远峰违约导致合同解除，本院（2016）苏0324民初4938号判决对这一事实作了认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，由于原告孙远峰违约，故其主张的装饰装修损失本院不予支持。原告主张的改造消防设施、安装消防监控报警系统花费的25.8771万元及因消防设施不合格被消防部门罚款的1万元，本院认为，由于原告对被告提供营业场所进行了装修改造，故其消防设施系统亦应跟随改造，否则不能通过消防部门的营业前消防安全检查，其改造消防设施是基于其经营需要，其因此支付的费用等同于装饰装修费用，理应由其自己承担，且原告没有提供证据证明被告提供的房屋存在消防设施不合格的问题，相反，被告庭后补强了证据，提供了睢公消安检许字2011第0035号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明涉案房屋在原告租赁前消防安全检查是合格的，经组织双方质证，原告虽不认可，认为合格证不能等同于消防证，该证据仅能证明案涉房屋2011年前消防合格，不能证明2015年消防合格，但未提供证据证明自己的观点。本院认为，被告提供的证据能够证明案涉房屋在原告租赁前消防设施是合格的，原告改造消防设施后，消防部门对其检查因不合格而对其罚款1万元，该罚款亦应由原告承担，故原告主张的此项损失，本院予以支持。原告还主张的返还给租赁户22.1万元租金的损失，本院认为，因其未及时足额缴纳租金根本违约而导致合同解除，其收取次承租户的租金属于履行与被告红旗组签订的合同其应得的营业利益，由于合同解除，其收取次承租户的租金也就失去了基础，其退还次承租户的租金理所应当，其因自身原因未履行合同而又主张履行合同所获得的利益，既无事实基础又无法律依据，且红旗组对孙远峰租赁的房屋采取上锁堵门等方式阻止其营业所造成的损失在本院（2016）苏0324民初4938号判决中已综合考虑，减轻了孙远峰的赔偿责任，故其这一诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙远峰的诉讼请求。案件受理费减半收取7411元，由原告孙远峰负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  梁云二〇一八年十月九日法官助理朱容萱书记员李莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。