山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终2141号 上诉人（原审原告）：金乡县四联非融资性担保有限公司,住所地：金乡县文峰路中段路北，组织机构代码：56520802-8。 法定代表人：李学校，经理。 委托诉讼代理人：李纲，梁山鸿运法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：李金来，女，1957年6月23日出生，汉族，居民，住梁山县。 委托诉讼代理人：杨长顺，山东及时雨律师事务所律师。 原审第三人：山东新纪元农林科技发展有限公司，住所地：梁山县小路口镇政府东1000米南侧，注册号：370832200007526-1。 法定代表人：蔡令远，经理。 原审第三人：山东新恒源贸易发展有限公司，住所地：济宁市任城区马驿桥街南，统一社会信用代码：913708116657297446。 法定代表人：孙明忠，经理。 上诉人金乡县四联非融资性担保有限公司（以下简称四联担保公司）因与被上诉人李金来及原审第三人山东新纪元农林科技发展有限公司（以下简称新纪元公司）、山东新恒源贸易发展有限公司（以下简称新恒源公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服梁山县人民法院（2016）鲁0832民初5488号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 四联担保公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判准许执行泊岸景园小区1号楼2单元402室及1号楼2单元6号车库；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同为商品房预售合同。上诉人一审中提交的当事人企业信息表、梁山县发展和改革局文件、梁山县城区基本建设项目基础信息表、建设工程规划许可证能够证明涉案楼房为第三人新恒源公司开发的商品房，再用涉案楼房上述建设文件的颁发时间对照被上诉人提交的商品房买卖合同的签订时间、交款方式、楼房的交付时间等合同内容可以显示，被上诉人和第三人新恒源公司签订商品房买卖合同时涉案房屋还在建设中，并未竣工，甚至还没有开工建设，更未通过法定部门的竣工验收。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条、第六条、第七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人和第三人新恒源公司签订的商品房买卖合同为商品房预售合同。二、涉案商品房买卖合同为无效合同。上诉人一审中提交的梁山县住房保障局出具的证明、梁山县质量监督站出具的证明能够证实涉案楼房到目前为止未竣工验收，也未取得商品房预售许可证。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第五条、《建设工程质量管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被上诉人和第三人新恒源公司签订的商品房买卖合同为无效合同。三、应依法继续执行梁山泊岸景园小区1号楼2单元402室及1号楼2单元6号车库。对照被上诉人提交房款收据上显示的交款时间和商品房买卖合同中约定的房款交纳时间，可以显示其收款收据上载明的时间明显早于商品房买卖合同中约定的房款交纳时间，这与常理相悖，且其提交的是收款收据，而不是正式发票，其提交的证据明显虚假、不真实，不能支持其主张。本案所涉购房款项数额巨大，一审法院应查清涉案房款来源及给付方式，否则不能认定被上诉人已将购房款交付给了第三人新恒源公司。由于合同无效，且未在房产行政主管部门登记，即使被上诉人向第三人交付的购房款超过了50%，其交款行为所产生的后果，也只是对第三人新恒源公司享有债权而不是物权，被上诉人对涉诉房产不享有所有权。由于被上诉人未实际交款购房款，也未入住涉案楼房，被上诉人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 李金来辩称，一、被上诉人和第三人新恒源公司签订了房屋买卖合同，在起诉前第三人新恒源公司已办理了商品房预售许可证，合同是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二、本案涉及的房屋销售是先签订认购单，或交付定金或部分房款后签订简易合同，最后再签订正式商品房买卖合同，所以交款时间与正式合同签订时间存在时间间隔。被上诉人提交了收据原件、钥匙领取登记表、物业费和水费收据，能够证明被上诉人已交清全部购房款，并在法院查封前取得对房屋的合法占有，对房屋的权利具有了物权权能。被上诉人购买房屋用于居住，其居住权益是生存和发展的根本权利，该权利优于一般债权，能够排除强制执行。 新纪元公司未作陈述。 新恒源公司未作陈述。 四联担保公司向一审法院起诉请求：一、判令准许执行泊岸景园小区1号楼2单元402室及1号楼2单元6号车库；二、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：梁山县泊岸景园小区由第三人山东新恒源公司开发建设，原告四联担保有限公司与第三人新恒源公司、新纪元公司存在追偿权纠纷，经诉讼，新恒源公司、新纪元公司、孙明忠应予偿还原告垫付款，依原告申请，本院于2015年5月12日作出（2015）梁商初字第805-1号执行裁定书，查封了1号楼2单元402室及1号楼2单元6号车库。 被告李金来与第三人山东新恒源公司签订商品房买卖合同，被告购买了涉案小区1号楼2单元402室及1号楼2单元6号车库。被告李金来一次性交清全部购房款。 法院查封涉案房屋后，被告李金来提出执行异议，本院于2016年10月13日作出（2016）鲁0832执异51号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，原告遂提起本案之诉。 一审法院认为，被告与第三人在法院查封前签订的商品房买卖合同，并非属原告诉称的为商品房预售合同，合同约定未违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，且被告已向第三人山东新恒源贸易公司履行了交付购房款的义务，应认定涉案被告与第三人签订的商品房合同合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，被告就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故原告主张准许执行涉案房产的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告金乡县四联非融资性担保有限公司准予执行泊岸景园小区1号楼2单元402室及1号楼2单元6号车库的诉讼请求。案件受理费100元，由原告金乡县四联非融资性担保有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 被上诉人李金来提交了商品房预（销）售许可证，证明泊岸景园小区1号楼于2010年6月22日取得了商品房预售许可证，上诉人四联担保公司对该证据的真实性没有异议。对该事实，本院予以认定。 被上诉人李金来一审时提交了商品房买卖合同和房款收据，二审中提交了2016年4月30日开具的购房发票；本院责令第三人新恒源公司提交的财务账册中也存在李金来交纳房款的相关凭证。签订合同和交纳房款均在法院查封涉案房屋之前，能够认定被上诉人李金来在法院查封之前已足额交纳房款。 本院认为，被上诉人李金来与原审第三人新恒源公司签订了房屋买卖合同，该合同为商品房预售合同，虽然一审法院认定该合同并非商品房预售合同不当，但涉案楼盘已取得商品房预售许可证，该合同合法有效；被上诉人李金来已交清了房款，其名下也无其他住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被上诉人李金来对涉案房屋享有的权利能够排除执行。 综上所述，上诉人四联担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人金乡县四联非融资性担保有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫先东 审判员  吕玉宝 审判员  张思平 二〇一八年十月十日 书记员  亓雅楠