湖南省绥宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0527民初762号 原告：邹林鹏，男，1975年10月23日出生，汉族，农民。 委托代理人（特别授权）：陈文，湖南方剑律师事务所律师。 委托代理人：周勇，湖南方剑律师事务所律师。 被告：绥宁大汉城镇建设有限公司，住所地：湖南省绥宁县长铺镇中心街工商银行办公楼**。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：李剑烽，湖南三行律师事务所律师。 原告邹林鹏与被告绥宁大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹林鹏及其委托代理人陈文、被告大汉公司的委托代理人李剑烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹林鹏向本院提出诉讼请求:1、判令被告绥宁大汉城镇建设有限公司承担逾期办理房屋产权证的违约责任，支付违约金12212.67元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年9月29日与被告签署了《商品房买卖合同》，对原、被告之间的权利与义务进行了详细约定，原告购买被告开发的绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园住宅小区8栋1单元901室商品房一套。之后原告向被告履行了房款支付义务（房屋总价款407089元），同时在2015年3月11日原告按照合同约定将办理房屋产权的资料及相关税费交由被告并办理了房屋入住手续。原告依据合同中约定已履行了自己作为一个买受人应尽的义务。而根据合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内办理好房屋权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的前提下，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金。从原告入住、交清办理房产证书相关税费手续之日计算，按上述合同的定被告最迟应在2016年9月份之前办理好该房屋产权证书，而被告在2017年4月11日才将该产权证书办理完成，按照该合同第十五条及合同附件四中其他约定的第三条之约定，被告的行为已严重构成违约，应向原告支付其途期办理房屋产权证书的违约金，事后原告多次要求被告支付其违约金，但被告均以各种理由拒绝支付。原告为维护自身合法权益，现根据《合同法》第八条、六十条第款、第一百零七条等相关法律规定提起诉讼，恳请法院依法支持原告之诉请。 大汉公司辩称，被告与原告签订了商品房买卖合同，被告在履行合同过程中没有违约行为。被告与原告所签订的商品房买卖合同是绥宁县房产局监制的，合同的内容没有更改，合同第十五条买受人取得房地产权属证书时间约定不明，而且该条款约定的部分内容存在矛盾。第十五条和其他约定第三条约定的交付使用房屋时间与买受人办理入伙手续，交清税费及资料时间是一致的，被告在提供资料备案期间内没有义务完成办证行为，为此，应当考虑被告办证的合理时间。特别是办理房屋产权证是房屋产权登记机关的行政职权，被告只能有代表原告将办理房屋产权证书的所有资料提交的权力和义务，至于什么时候办理好房屋产权证只能由行政职能部门的行政行为决定，因此，原告对上述商品房买卖合同条款理解错误。2、原告的房屋产权证被告已在合理时间内提供资料到行政机关，行政机关已经予以办好，不存在违约。被告给原告办证的相关材料在2016年的6月份就已提交给绥宁县房产局办证部门，因绥宁县不动产登记机关属于新成立的机构，绥宁县在机构创立、人员配备、办公环境和设施的筹建过程中需要花费一定时间。“统一办证”可以申办后，被告就在第一时间为原告提出申请，行政机关根据被告申请在2017年1月份陆续给大汉汉园业主及原告办理好了房屋产权证，故被告不存在违约。二、退一步讲，即使被告存在轻微违约也不属于“根本违约”。被告也是因不可抗力不能在合同约定的时间内办理好房屋产权证，故被告不应当承担违约责任。三、被告没有给原告造成任何经济损失，可原告主张的权利却已超过实际损失的百分之百，根据《中华人民共和国合同法》减损规则之规定也不应当承担赔偿责任。综上，原告对合同条款理解有误，其诉讼请求没有事实根据，也没有法律依据。故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定如下案件事实： 2013年9月27日，原、被告签署了《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定：“……第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”《附件四：其他约定》规定：“……3、买受人委托出卖人办理产权登记手续，为便于及时办理产权证，买受人应按政府主管部门相关规定交清办理产权所需的税费及房屋维修基金等，由出卖人代收代缴，多退少补。出卖人承诺在买受人办理完入住手续后、交清以上税费及资料的情况下360个工作日内办理好房屋产权证，否则出卖人按本合同第十五条有关规定承担违约责任。如买受人推迟提供有关资料和交纳有关税费等原因而导致不能及时办理产权证明，则一切后果由买受人自己承担，并按照本购房合同第十一条有关约定追究买受人违约责任。”之后，原告购买被告开发的绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园住宅小区8栋1单元901室商品房一套并向被告足额交付了购房款407089元。2015年3月11日，原告按照合同约定将办理产权所需的契税、销售印花税、维修基金、国土、房产等相关房屋产权办证费用全部交清给了被告，原、被告办理了交房、入伙手续。2017年4月11日，被告为原告房屋交纳契税6106.33元。被告于2017年4月11日为原告办理了湘（2017）绥宁县不动产权第0000486号《不动产权证书》。2018年2月，原告书面要求被告赔偿违约金未果，故诉至本院。 另查明，为了贯彻落实《不动产登记暂行条例》和《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》精神，绥宁县人民政府决定自2016年9月20日起，在全县范围内实施不动产统一登记。2016年9月5日至9月19日，县国土资源、房产、林业等部门停止办理各类不动产登记业务。 根据劳社部发【2008】3号《关于职工全年月平局工作时间和工资折算问题的通知》计算，年工作日为250天。 上述事实，有原告的身份证、被告的工商登记信息、商品房买卖合同、相关收款收据、发票、交房通知书、不动产权证书、劳社部发【2008】3号《通知》、《绥宁县人民政府关于实施不动产统一登记的公告》、被告公司的《答复函》等证据在卷，经庭审质证和本院审查，予以认定。 本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系，双方经平等、自愿协商，签订的《商品房买卖合同》及《附件》依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同及附件的约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定全面履行了交付房款和办理房屋产权所需的税费等各项费用；被告应按照合同约定全面履行及时交付被告房屋和办理房屋产权证的合同义务。被告自2015年3月11日原告交清全部相关房屋产权办证费用、办理好入伙手续、交付原告房屋之日起，直到2017年4月11日才为原告办理好房屋产权证，按照劳社部规定的年工作日250天计算，已逾期360个工作日，违反了《合同附件四其他约定》第3条的规定，未按照合同约定及时履行办理房屋产权证的义务，已构成迟延履行合同义务，应当按照该条规定中约定的按照《商品房买卖合同》第十五条第2项的规定承担迟延履行合同义务的违约责任，即按照原告已付购房款的3%支付原告迟延履行违约金。按照原告所交购房款计算，被告应支付原告违约金12212.67元（407089元×3%=12212.67元）。本县因实行不动产统一登记制度，国土、房产部门停止办证的时间为15天，扣去这一期限，被告在合同约定的期限内仍有充分时间为原告办证。被告辩称给原告办证的相关材料在2016年6月份就已提交给绥宁县房产局办证部门、被告因不可抗力不能在合同约定的时间内办理好房屋产权证和原告主张的违约金过分高于实际损失，但未能提供充分证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告绥宁大汉城镇建设有限公司于本判决生效后10日内支付原告邹林鹏逾期办理房屋产权证违约金12212.67元。 本案诉讼费减半收取53元，由被告绥宁大汉城镇建设有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  申宏伟 二〇一八年十月二十四日 书记员  殷聚球 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。