广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终14065号上诉人（原审被告）：王国强，男，住广州市从化区。委托诉讼代理人：王瑶，系王国强之女，住址同上。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司。住所地：广东省广州市中山大道***号华景新城华门阁*楼。法定代表人：郑友得，经理。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人王国强因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国强上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回康景公司全部诉讼请求；三、判决康景公司承担物业服务侵权损害赔偿如下事项：1.负一楼工人房因房屋设计问题已无法维修，只能采取封闭手段，施工费由康景公司承担；所不能使用的面积，应按付款价格面积总数给予赔偿；2.负一楼长期浸水，导致墙体发泡发霉，已无法使用，维保施工长期拖延，应给予以赔偿；3.由于房屋质量问题，墙体已经出现崩塌，王国强全家都无法居住，从2014年已经在外居住租房（此物业为王国强本人唯一物业），租金应按当期同城市价格予以全额赔偿；4.康景公司在王国强不知情的情况下，在屋外装置了抽水泵，并私用王国强的电力，所付的电费必须由康景公司承担；5.免除房屋质量问题并全部赔偿长期无法居住期间损失及物业管理费；6.康景公司赔偿一楼屋内全部墙体被水淹造成的财产损害。事实和理由：本案是一起康景公司长期违背服务约定，严重损害广大业主权益的诉案。康景公司长期违背了必须劳有所得服务原则，不劳不得价值原则，不付出服务，就不能得到报酬。康景公司放纵非法施工违法人员进入小区，损害业主财产和人身权益；长期不作安防及物业服务等完全丧失物业服务；治安刑事案件多发。王国强自2011年底收楼，收楼不到半年就发生房屋质量问题；屋内进水，房屋已经出现断裂，王国强已无法居住，康景公司一直违反物业服务协议，并一直对此问题采取拖延耍赖的态度，对于维修单、调解书长期拒不处理，渎职，造成业主重大损害。2014年5月20日至28日期间发生雨情，康景公司不通知业主，不实施救助措施，小区没有排水设施，造成整个居住小区长时间大面积水涝，路面积水高度达70多厘米，居住的室内积水高度达1.2米至1.8米；造成几百户业主房屋、车辆被高度积水损害，业主室内长时间严重积水，房屋和财产遭受重大损害；损害发生后，康景公司长期拖延耍赖，不积极赔偿，长期损害业主的利益。主要存在以下违反物业服务合同及侵权行为：1．长期丧失履行安全保卫义务。广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司于《东方夏湾拿前期物业服务合同》第二章第十条约定：“维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。”根据康景公司与王国强签署的《东方夏湾拿前期物业服务协议》第一条，一、甲方权利和义务：4、制止违反本物业的物业管理制度和《生活指南》的行为；9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；第二条，四、保安1、内容（2）24小时全天候安全监控与巡逻。康景公司长期纵容非法分子侵入损害业主财产，未对破坏装修管理规定的违规行为进行过制止或处罚，给业主居住安全造成了重大损害后果。2018年4月16日一审庭审当日，同类型众多业主遭受康景公司危害的诉案庭审中（业主潘冰、彭伟朋、彭小灵等几十户）众多业主提供遭受康景公司全面放任渎职的大量具有法律效力损害书证影像证据，一审法院公然违背康景公司长期损害业主权益的庭审质证中全面书证影像证据，在康景公司长期存在大量的损害众多业主权益的铁证如山客观事实证据下，歪曲事实，枉法裁判，损害广大业主合法权益。2.长期不履行维护公用设施的义务。广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司于《东方夏湾拿前期物业服务合同》第二章第三条约定：“房屋建筑共同部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、内外承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、地下室、地下水池、天面消防水池、集水井等”；第四条约定：“共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、消防设备、高低压配电房、智能化系统设备、潜水泵、通风及防排设备。”根据康景公司与王国强签署的《东方夏湾拿前期物业服务协议》第一条，一、甲方权利和义务：1、对房屋共同部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；第三条，四、环境卫生2、公共排污系统通畅，化粪池使用正常。第十二条约定：“为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。”2014年5月20日至5月28日期间下雨后，康景公司不通知业主，不采取救助措施，没有排水设施，造成整个居住小区长时间大面积积水，路面积水高达70多厘米，居住的室内积水高度达到1.2米至1.8米；造成几百户业主室内长期严重积水，房屋财产遭受重大损害；积水发生期间康景公司夏拿湾服务中心严重渎职，不通告业主，不积极设置危险标志，不积极排水，造成众多业主车辆被高度积水损害，造成业主房屋室内进水高度达1.2米至1.8米大面积积水，造成业主的房屋财产重大损害。损害发生后、业主发起索赔，康景公司长期拖延耍赖，不积极赔偿，损害了业主的利益；业主的房屋及财产损害是康景公司不实施排水行为造成的，必须由康景公司承担全部赔偿责任（说明：当时比涉案小区地势更低的邻近地区莲塘村、御泉山庄未发生同类积水事故）。损害发生后康景公司不公布实情，故意拖延掩盖，面对业主的多次质疑采取抵赖行为，在此情况下巴哈马二期业主自发组织签名，要求康景公司对损害做出相应赔偿，否则业主将采取集体停缴物业费的形式来寻求正面对话机会。此事件为开始停缴物业费的起因。但至今，康景公司对此重大损害事件没有作出任何解释，也未对业主作出任何正式回复。正是因为康景公司有如此重大的丧失服务职责、长期逃避赔偿业主的损失的情况，所以业主才拒交物业服务费。业主拒交服务费正是基于物业公司长期拖延耍赖，不积极赔偿，长期损害业主的利益；物业公司违背了有偿、劳有所得服务原则，不付出服务，就不能得到报酬。3.长期不履行物业服务职责，缺乏应急方案预案，对所有事件消极放任，日常服务工作严重违约，业主满意率极低。广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司签署的《东方夏湾拿前期物业服务合同》第六章第二十一条第7款约定：“保安：无发生重大安全责任事故和治安、刑事责任案件”第8款：“急修：10分钟内到达现场”；第10款：“业主和物业使用人对乙方满意率达到95%以上”。根据康景公司与王国强签署的《东方夏湾拿前期物业服务协议》第一条第一款、甲方的权利义务8、每六个月向乙方公布物业费用和收支账目；第十一条第一款：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未能改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”；第十二条约定：“为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。”康景公司并未按照协议约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。康景公司在发生应急维修和突发事件时，未按照合同约定时间采取救援和维修措施，直接导致业主财产遭受重大损失。4.长期违法收取水电押金。2007年2月1日起执行的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”康景公司收取业主400元的水电周转金，并长期侵占，迄今没有归还，是侵害业主权益的违法行为。5.长期不履行安装维护业主住宅设施的职责，毁灭和隐匿业主投诉书证。广州市从化珠江房地产开发有限公司与康景公司于《东方夏湾拿前期物业服务合同》第二章第十一条约定：“管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料”，第三章第十九条第4款约定：“要求甲方执行《住宅质量保证书》”；第五章第二十条第13款约定：“售楼合同中向业主承诺的其他配套设施、赠品的齐全，符合正常使用条件”。2009年12月1日，广州市从化珠江房地产开发有限公司与王国强签署的商品房预售合同（合同编号：200912916789）附件六，装饰、设备标准，十四条：智能化及保安监控系统；设有可视对讲系统。王国强自2011年底收楼，收楼不到半年就发生房屋质量问题；屋内进水房屋已经出现断裂，王国强已无法居住，康景公司一直违反物业服务协议，并一直对此问题采取拖延耍赖的态度，对于维修单、调解书长期拒不处理，渎职，造成业主重大损害。开发商广州市珠江房地产开发有限公司一直委托康景公司负责联系后续修缮，但其一直拖延，说施工队没空等，长期无理由拖延，至今问题没有得到保修。康景公司承担物业服务侵权损害赔偿如下事项：1.负一楼工人房因房屋设计问题已无法维修，只能采取封闭手段，施工费由康景公司承担，所不能使用的面积，应按付款价格面积总数给予赔偿；2.负一楼长期浸水，导致墙体发泡发霉，已无法使用，维保施工长期拖延，应给予以赔偿；3.由于房屋质量问题，墙体已经出现崩塌，王国强全家都无法居住，从2014年已经在外居住租房（此物业为王国强本人唯一物业），租金应按当期同城市价格予以全额赔偿；4.康景公司在王国强不知情的情况下，在屋外装置了抽水泵，并私用王国强的电力，所付的电费必须由康景公司承担；5.免除房屋质量问题并全部赔偿长期无法居住期间损失及物业管理费；6.康景公司赔偿一楼屋内全部墙体被水淹造成的财产损害赔偿。至今对讲报警装置系统一直没有安装，康景公司一直以设备公司正在调试为谎言长期拖延耍赖，未履行对建设单位的要求义务。同时对业主多次提出的限期整改要求等书面投诉文书，进行毁灭和隐匿，严重违反住户档案管理要求。以上客观证据具有证据效力，一审庭审及附案证据质辩十分清楚，康景公司无任何抗辩的事实和证据，因此王国强提交的证据具有法律效力，是康景公司长期放任丧失物业服务，造成业主重大财产损害。康景公司长期违反上诉书详述举证的签署物业服务的合同各项条款约定，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第二条（二）、第三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条。一审判决违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定。康景公司二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。康景公司于2018年3月8日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.王国强支付拖欠的管理费25908元及违约金（违约金根据协议从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至王国强实际付清之日止，暂计至起诉之日）14986元；2.本案的诉讼费用由王国强承担。一审法院经审理查明：2006年8月1日，广州市从化珠江房地产开发有限公司（甲方）与康景公司（乙方）签订《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》，约定甲方将东方夏湾拿花园（物业名称）交给乙方进行物业管理，委托期限自2006年8月1日起至业主委员会成立止。2010年11月28日，王国强（乙方）与康景公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业名称为从化东方夏湾拿花园；乙方所购房屋为位于从××区太平镇××（××）××单元，建筑面积259.07平方米；甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.5元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方按照本协议的规定承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金；等。同日，王国强在《东方夏湾拿花园收楼表清单》、《东方夏湾拿花园业主/住户紧急联络资料登记表》、缴费协议书、承诺书的业主处签名并接收了上址房屋。康景公司分别于2015年6月5日、2016年9月29日、2017年4月14日通过EMS邮政向王国强发出法律函，要求王国强支付拖欠的管理费及水电费等，邮寄地址均为“从化市太平镇翠荔嘉园翠荔一街12号XXX房”。其中，2015年6月5日的快递于2015年6月9日退回寄件人；2016年9月29日的快递仅有安排投递记录，但无妥投记录；2017年4月14日的快递显示签收，签收人“单位收发章前台”。庭审中，王国强表示没有收到过康景公司的法律函。另查，《东方夏湾拿花园业主/住户紧急联络资料登记表》中王国强所留联络地址为“广州市白云区良田工业园良田北路3号”，并约定“服务中心若有任何文件资料寄往上述地址，将视为本人已收到”。康景公司提交的欠费明细表显示王国强自2014年3月1日至2017年6月30日共欠缴管理费25908元。王国强提交的证据显示，王国强的物业存在房屋地板积水、地漏下水慢等问题，并出现花园地基下陷、地砖上翘等现象，王国强曾于2012年4月23日在物业管理处填写小区维修单，并邀物业管理方工作人员上门查看情况，于2012年8月26日发函给该物业的开发商要求进行维护。庭审中，王国强表示康景公司一直清楚其房屋情况，并派人维修过，但没有维修好，也没有继续与开发商进行协商。一审法院认为：康景公司与广州市从化珠江房地产开发有限公司签订《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》，约定由广州市从化珠江房地产开发有限公司委托康景公司对涉案小区进行物业管理，上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，康景公司有权依据上述合同对涉案小区进行物业管理。康景公司与王国强签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。康景公司为王国强提供了相应的物业管理服务，王国强应当依约支付物业管理费用。对于王国强提出的抗辩，一审法院认为，根据双方签订的《前期物业服务协议》，康景公司应对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，现王国强要求康景公司维修的部分不属于房屋共用部分或共用设施设备，王国强以康景公司未及时维修为由拒交管理费无依据，一审法院不予采纳。根据上述《前期物业服务协议》约定，王国强的房屋建筑面积是259.07平方米，物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2.5元交纳，因此，王国强每月应交纳的物业管理服务费用为647.7元。康景公司主张王国强自2014年3月1日至2017年6月30日共欠缴管理费25908元，王国强质证时没有确认具体数额但亦未提供相关证据证实其缴纳情况，一审法院对康景公司主张的事实予以认定。关于诉讼时效问题。康景公司分别于2015年6月、2016年9月、2017年4月向王国强邮寄法律函，但前两次均无妥投记录，第三次虽有签收记录，但为“单位收发章”签收，基于其邮寄地址系住宅，“单位收发章”签收无法证实王国强已收到该快递；而康景公司邮寄地址并非王国强在紧急联络资料登记表上所留地址，不产生“服务中心若有任何文件资料寄往上述地址，将视为本人已收到”的法律效果，现王国强表示没有收到过上述法律函，康景公司邮寄法律函的行为不产生诉讼时效中断的效果。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”康景公司于2018年3月8日提起诉讼要求王国强支付2014年3月至2017年6的物业管理费，根据上述法律关于诉讼时效期间的规定，按照“从旧兼从长”的原则，康景公司主张的2015年10月1日至2017年6月的物业管理费没有超过诉讼时效期间；对于2015年10月1日之前的物业管理费，康景公司未能提供证据证明存在诉讼时效中止或者中断的情形，因此已经超过三年的诉讼时效期间，康景公司要求王国强支付，一审法院不予支持。即，王国强应支付的管理费为2015年10月至2017年6月共21个月的物业管理费合计13601.7元。关于违约金，上述《前期物业服务协议》约定，王国强应每两个月的管理费合并缴交一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日加收1‰交纳违约金。现康景公司主张王国强支付逾期违约金于合同有据，一审法院予以支持。王国强的管理费每两个月合并缴交一次，每期管理费为1295.4元（647.7元×2）；由于协议没有明确约定每期的缴纳日期，每期管理费的逾期日期应为每期第二个月月底的次日，2015年10月至2017年6月的违约金，以两个月为一期，自逾期之日起以每期的管理费1295.4元为本金，按每日1‰计算至付清之日止，每期违约金以1295.4元为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年6月7日作出一审判决：一、王国强在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2015年10月至2017年6月的物业管理费13601.7元给广东康景物业服务有限公司；二、王国强在本判决发生法律效力之日起十日内支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的违约金（每两个月为一期，自逾期之日起以1295.4元为本金，按每日1‰计算至付清之日止，每期违约金以1295.4元为限）给广东康景物业服务有限公司；三、驳回广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费411.2元，由王国强负担216元，由广东康景物业服务有限公司负担195.2元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：王国强是否应向康景公司支付物业管理费。本案双方当事人对康景公司为涉案小区提供前期物业服务及王国强欠缴物业管理费的事实并无争议。王国强上诉主张康景公司未履行安全保卫义务、消极处理应急事件，依《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业未尽维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。王国强与康景公司签订的《前期物业服务协议》对康景公司未达到管理服务质量约定目标的，也约定了限期改正，逾期未改造成损失承担责任的处理，并未赋予业主拒缴物业管理费的权利。部分业主对物业服务所持异议，并不足以构成物业服务企业服务资格的丧失。一审判决对王国强拒缴物业管理费的抗辩不予支持，所作处理并无不当。王国强上诉所提要求康景公司承担物业服务侵权损害赔偿事项，是其二审程序中增加的请求，康景公司对此表示不予认可，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，王国强应另行主张，本案不予处理。综上所述，王国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费822.4元，由上诉人王国强负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年十月十二日书记员  杨仁义熊盈颖