湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1321民初1679号原告：双峰县某某物业有限责任公司，住所地双峰县永丰镇。法定代表人：周某某,系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭超（特别授权），湖南国藩律师事务所律师。被告：彭某1，女，2005年6月8日生，汉族，双峰县人，住双峰县，被告：彭某2，女，2012年9月17日生，汉族，双峰县人，住双峰县，法定代理人：彭某3，男，1974年1月22日生，汉族，双峰县人，住双峰县，系被告彭某1、彭某2之父。原告双峰县某某物业管理有限责任公司（以下简称双峰某某物业）与被告彭某1、彭某2物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告双峰某某物业的委托诉讼代理人彭超，被告彭某1、彭某2的法定代理人彭某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双峰某某物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业服务费1891.08元，水费725.56元，并支付违约金2552.9元，总计5169.54元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月29日原告与娄底市某某房地产开发有限公司签订了《某某小区前期物业服务合同》，合同约定由原告对双峰县某某小区提供前期物业服务。被告彭某1、彭某2系某某小区第1栋207房的业主。在原告提供物业服务期间，未按约定交纳物业服务费1891.08元，水费725.56元。因绝大部分业主拒交物业管理费，导致原告无法维持本小区的各项费用开支，并垫付20万元，不得已于2017年10月31日24时起停止物业服务，并撤离该小区。根据《物业服务合同》的规定，被告应支付物业费和相应的违约金。现经原告多次催讨未果，只得诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告的法定代理人彭某3辩称：1、双峰某某物业与房地产开发商之间签订的前期物业服务合同，小区大部分业主不知情，物业进驻时，既没有进行公示张贴，也没有告知相关的服务条款和需履行的义务。与被告签订的《物业服务合同书》、《房屋装饰装修管理协议》、《某某小区管理规约》，是在交房时不知情的情况下签订的，并没有细看，不合法。业主大部分都预交了水费1000元给开发商，开发商与双峰某某物业没有交接好，原告方不应该给业主停水。双峰某某物业与业主缺乏沟通，总经理从来没有去过小区，原告也很少向业主催收物业费，动不动就向法院起诉。双峰某某物业服务很不到位、公共设施损坏无人修复、下水道堵塞无人清理、小广告四处乱贴、小区垃圾随意堆放。原告只收钱不服务，引起大家拒交。双峰某某物业管理也不到位，保安无证上岗，上班期间经常打牌，两个小门无人管理，保安记录事后伪造，种种服务管理均没有到位，致使小区发生入室盗窃多起，摩托车失窃案件多起。现在被告不交物业费是原告造成的。2、原告起诉书上起诉的事实部分不属实，被告已交纳水费。经本院开庭举证、质证，认定法律事实如下：2016年3月29日，娄底市某某房地产开发有限公司与原告双峰某某物业签订了《某某小区前期物业服务合同》。该协议约定选聘原告为某某小区前期物业管理服务单位，原告提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等其他相关事宜。业主自交房之日起按楼梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米的标准交纳物业费，原告可以代收水费。业主未按时足额交纳物业费的，每迟一天按应交物业费3‰的标准支付违约金。另查明，彭某3系被告彭某1、彭某2之父，是两被告的法定监护人。彭某3购买某某小区第1栋207房屋，将所有权人登记为彭某1、彭某2。自2016年8月1日至2017年10月31日，共欠物业费1891.08元。被告方提交了已交纳水费的收据复印件，原告无异议。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，是有效合同，对小区全体业主和物业服务公司均具约束力，双方应当依约履行各自义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务；业主应当按照合同约定的标准、期限缴纳物业服务费，拒绝缴纳还应当承担违约责任。被告的法定代理人彭某3辩称对前期物业合同不知情、对其无约束力，经审查，对前期物业服务，开发商可以与物业公司订立物业服务合同，该合同对业主也产生法律效力。本案被告彭某1、彭某2与开发商签订房屋买卖合同时，开发商就向被告发送了临时管理规约。临时管理规约系房地产开发商根据前期物业服务合同而制定，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项均向业主详细告知。因此被告方称对前期物业合同毫不知情与事实不符，不能成为拒交物业费的理由。被告彭某1、彭某2未满十八周岁，系未成年人，彭某3系两被告的父亲，是其法定监护人，故依法承担民事责任。被告的法定代理人彭某3另辩称，原告物业服务没有到位，有权拒交物业费。经审查，在同期审理的原告诉某某小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告所提供的物业服务存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证。本院认为，虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主反映的物业服务问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告提供的物业服务存在一定的瑕疵。但不能因此全盘否定原告所提供的物业服务。正因为原告的服务存在瑕疵，对服务合同中所约定的物业服务费，本院酌情予以核减15%。鉴于原告物业服务存在一定瑕疵，是被告未及时交纳物业费的部分原因，故对原告主张逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条,《中华人民共和国民法总则》第二十七条第一款、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告彭某1、彭某2的法定代理人彭某3在本判决生效后十日内支付原告双峰县某某物业管理有限责任公司物业管理费1607.42元。二、驳回原告双峰县某某物业管理有限责任公司其他诉讼请求。上述款项限义务人在判决书生效后十日内自觉履行，将应给付款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行双峰县支行的账号76×××75，注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告双峰县某某物业管理有限责任公司负担20元、被告彭某1、彭某2的法定代理人彭某3负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  张耀芳人民陪审员  周赛兰人民陪审员  孙菊连二〇一八年十月二十九日代理书记员  李 浪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第二十七条父母是未成年子女的监护人。第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。