上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初53295号原告：费泰康，男，1960年12月31日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李晶晶，上海市光大律师事务所律师。被告：上海歆禺房屋租赁有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘启来，执行董事。委托诉讼代理人：王金成，男。委托诉讼代理人：佟金龙，男。原告费泰康与被告上海歆禺房屋租赁有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费泰康的委托诉讼代理人李晶晶到庭参加诉讼。被告上海歆禺房屋租赁有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告费泰康向本院提出诉讼请求：1、判决确认《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月25日解除；2、判令被告上海歆禺房屋租赁有限公司支付拖欠2018年1月18日至2018年3月25日的租金人民币24,480元(以下币种相同)；3、判令被告上海歆禺房屋租赁有限公司支付滞纳金7,452元(包括2017年12月延迟支付9日及从2018年1月25日起按每日108元即月租金1%标准计算至2018年3月25日，计算公式为9天×108元/天+108元/天×60天)；4、判令被告上海歆禺房屋租赁有限公司支付自2018年3月26日起至2018年3月31日止的房屋占有使用费2,160元(10,800元/月÷30天×6天)；5、判令被告上海歆禺房屋租赁有限公司支付违约金21,600元(按照月租金10,800元的二倍计算)；6、判令被告上海歆禺房屋租赁有限公司支付免租期的房屋占有使用费18,000元(未租赁期限30个月÷约定租赁期限36个月×2个月免租期21,600元)；7、判令被告上海歆禺房屋租赁有限公司支付水、电、燃气费826.27元；8、本案诉讼费由被告上海歆禺房屋租赁有限公司承担。事实和理由：2017年7月16日，原、被告签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定：原告委托被告出租坐落于上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室，委托期限自2017年7月18日至2020年9月17日，房屋委托租金为每月10,800元，每月25日交付当月的租金；被告未能向原告支付租金时，其将向原告支付月租金1%作为滞纳金，若被告拖延交租超过十五天，原告有权解除合同，并追究违约责任，且按月租金200%支付违约金。《上海市房屋出租委托代理合同》签订后，被告从2018年1月开始拖欠租金。原告屡次向被告催讨后，被告向原告出具《承诺书》，其承诺于2018年3月25日前一次性付清所欠房屋租金和滞纳金，但被告逾期仍未支付相应款项。为此，原告提起诉讼，要求判如诉请。被告上海歆禺房屋租赁有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的权利人登记为原告。2017年7月16日，原告及代理人陈怡(委托方、甲方)与被告(受托方、乙方)签订《上海市房屋出租委托代理合同(合同编号：YGJWTXXXXXXX)》一份，约定：“双方根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，就甲方全权委托乙方代理其房屋租赁事宜，经协商一致，订立本合同。房屋出租情况中约定，甲方委托乙方出租的房屋坐落于上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室(以下简称该房屋)，小区名称为阳光花城，优化后户型为4室1厅1厨2卫；该房屋建筑面积为135.84㎡，房屋用途为居住，平均每个房间长期居住不得超过2个人，房屋相关产权证明证书编号为沪房地浦字(2016)第040750号。租金及交付方式中约定，本合同签约期内，甲方应给予乙方共计60天的免租期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权，以上免租期自本合同签订后，在甲方签约之日起，由乙方享有；该房屋的装修、附属设施和设备状况见附件二《物业交验单》；甲、乙双方同意附件二作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在委托期届满时向甲方交还该房屋的验收依据；合同期限自2017年7月18日至2020年9月17日，其中免租期自2017年7月18日至2017年9月17日；第一年租金为10,800元/月，(1)2017年7月18日，(2)2017年9月25日(12期)；第二年租金为10,800元/月，第一次支付日期2018年9月25日(12期)；第三年租金为11,124元/月，第一次支付日期2019年9月25日(12期)；备注为乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日；房屋委托期限内，乙方向甲方支付租金的方式为月付，若遇到银行系统故障或节假日(含双休)，打款日期顺延；为了保障甲方租金的准时收取，在签订本委托合同后，甲方必须提供银行的储蓄卡，以便于乙方之合作银行根据乙方的授权，按照约定的时间，将房租转账至甲方(房屋所有人)的储蓄账户中甲方提供的银行储蓄卡的开户行为浦发银行，开户支行联洋支行，卡号XXXXXXXX********，户名陈怡等。装修约定中约定，甲方同意乙方按如下方式对房屋进行装修改造，乙方在不破环房屋主体结构(指不改变厨房、卫生间使用功能，不破环房屋承重结构)的前提下把客厅改造成房间，并进行其他优化性改造；合同期满后，乙方所添置的设施设备(含家具电器)及装饰装修，全部归甲方所有。乙方权利和义务中约定，委托期内，该房屋的水、电、燃气费、电话费、数字电视收视费、停车费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收或结算，不足部分由乙方承担；在委托期满后乙方应与甲方结清委托期间发生的水、电、燃气、电话、有线电视收视、公共用电费等相关费用等。违约责任中约定，如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金；无故超过15个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任；乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方对房屋进行主体结构破坏(指更改厨房、卫生间使用功能、破坏承重结构)且无法修复的；(3)擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍不恢复原用途的；(4)乙方或者乙方相关的承租人，在居住过程中，其行为不当，发生扰邻情况，且经甲方催告后乙方不予配合解决的；(5)明知承租人存在上述行为而放任的等。”。《上海市房屋出租委托代理合同》签订当日，原告将涉案房屋交付给了被告。自2018年1月18日始，被告未按《上海市房屋出租委托代理合同》约定向原告支付租金。2018年3月2日，被告向原告出具《承诺书》一份，内容为：“甲方：费泰康；合同物业地址：浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室；乙方：上海歆禺房屋租赁有限公司。一、乙方承诺于2018年3月25日前一次性付清所欠房租和滞纳金，如乙方不能按时付款，该物业的所有权利自动归还甲方，并且甲方不承担任何违约责任，租客由乙方在2018年3月31日前从甲方物业内清退，结清所欠水电煤费用，乙方应保证物业内所有设施、家电完好，房屋整洁。乙方之前在甲方物业内的所有添置物品和装修归甲方所有，乙方支付给甲方的押金归甲方所得。双方合同(合同编号：YGJWTXXXXXXX)自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲方保留追究乙方违约责任的权利。二、乙方在2018年3月25日前付清所欠房租和滞纳金后，承诺之后每月按时打款。如果之后再逾期支付，超过合同约定付款日7个自然日，则双方合同(合同编号：YGJWTXXXXXXX)立即自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲方保留追究乙方违约责任的权利，其他事项按第一条执行。”。2018年3月31日，原告向被告邮寄《通知函》一份。同日，原告收回涉案房屋。另查明，根据原告提供的案外人陈怡上海浦东发展银行联洋支行银行卡(卡号：XXXXXXXX********)的交易明细显示，被告于2017年7月18日向原告支付押金10,800元；被告于2017年9月25日向原告支付2017年9月18日至2017年10月17日租金10,800元；被告于2017年10月25日向原告支付2017年10月18日至2017年11月17日租金10,800元；被告于2017年11月27日向原告支付2017年11月18日至2017年12月17日租金10,800元；被告于2018年1月3日向原告支付2017年12月18日至2018年1月17日租金10,800元。审理中，原告表示，其诉请中主张的免租期房屋占有使用费18,000元即指免租期租金损失的费用，因双方签订的《上海市房屋出租委托代理合同》中明确约定原告在签约期内给予被告2个月免租期，现被告的原因致使《上海市房屋出租委托代理合同》提前解除，由于房屋租赁期限还剩余30个月，故被告应支付空置房屋的占有使用费。本院认为，原、被告签订《上海市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法对双方具有约束力。根据《承诺书》约定，被告未能在2018年3月25日前向原告一次性付清所欠房租和滞纳金，《上海市房屋出租委托代理合同》自动解除，故原、被告签订《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月26日解除。本案中，被告自2018年1月18日起未能按照《上海市房屋出租委托代理合同》约定向原告支付租金，后又未履行《承诺书》中约定的付款义务，故被告的行为已构成违约，应承担相应违约责任。现原告要求被告支付2018年1月18日至2018年3月25日租金24,480元及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的具体金额，依据《上海市房屋出租委托代理合同》约定以及被告逾期支付租金的实际天数，本院酌定滞纳金为7,344元。关于原告主张的房屋占有使用费，原告要求被告支付2018年3月26日起至2018年3月31日止的房屋占有使用费2,160元过高，根据2018年3月的实际天数，本院酌定房屋使用费为2,088元。关于原告主张的违约金，因被告在《上海市房屋出租委托代理合同》履行期间并无《上海市房屋出租委托代理合同》第七条第五款约定的情形发生，故本院对于原告要求被告支付违约金21,600元的诉请不予支持。关于原告主张的免租期房屋占有使用费，原告表示其主张的免租期房屋占有使用费即指免租期租金损失的费用，因原、被告签订的《上海市房屋出租委托代理合同》中约定期限为三年，故免租期租金损失应在三年中予以平均分摊，鉴于双方《上海市房屋出租委托代理合同》实际履行了约6个月，据此，本院酌定免租期租金损失为18,000元。关于原告主张水、电、燃气费，依据《上海市房屋出租委托代理合同》约定，在委托期限内，涉案房屋的水、电、燃气费等因使用而发生的费用，由被告负责向承租人代收或结算，不足部分由被告承担，故原告要求被告支付水、电、燃气费共计826.27元的诉请，合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系其自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告费泰康与被告上海歆禺房屋租赁有限公司于2017年7月16日签订《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年3月26日解除；二、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告费泰康租金24,480元；三、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告费泰康滞纳金7,344元；四、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告费泰康房屋使用费2,088元；五、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告费泰康免租期租金损失18,000元；六、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告费泰康水、电、燃气费共计826.27元；七、驳回原告费泰康的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,662元，减半收取计831元，由原告费泰康负担172元，被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担659元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 敏二〇一八年十月九日书记员 孙倩雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。