黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0110民初1587号原告：吴晓巍，女，1981年9月5日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李东岩，黑龙江保安律师事务所律师。被告：哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地：哈尔滨市香坊区亚麻街**。法定代表人：李锡江，职务：董事长。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。原告吴晓巍与被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日受理后，公开开庭进行了审理，原告吴晓巍的委托诉讼代理人李东岩，被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司委托诉讼代理人石鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除2014年7月12日原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××****）；2、退还购房款531698元及给付自2013年11月1日至2018年4月30日止的利息；3、被告赔偿原告531698元；4、返还代收的取暖费1175元、物业费2171元、水电费700元、垃圾清运费181元，合计4227元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月30日，原、被告口头协商，原告购买被告开发的地下商服一套，被告收取了原告购房款535078元。2014年7月12日，原、被告签订了《房屋买卖合同》（合同编号：140××××****），合同约定，原告在被告所开发的香坊区民生路94号购买副一层（DX-132号）商品房一套（（地下室，确定价款为534490元。合同约定该房屋建筑面积为36.37平方米，层高为5米，一次性付款。后双方于2015年12月4日又签订了补充协议，确定了测量后的房屋价款。被告给原告开具了购房款为531698元的收据，同日交付房屋。原告认为：一、被告售房行为违法，原、被告签订的买卖合同无效。2013年被告开始销售万向尚东地下商业，被告销售的是期房，于2013年10月30日已向原告收取购房全款。原告经了解，原告交款时，被告尚未取得商品房销售许可。被告于2014年5月才取得商品房销售许可，被告隐瞒未取得预售许可证的情况下销售房屋，收取原告购房款，该交易属违规交易，应确认原、被告双方的商品房买卖合同无效。原、被告于2014年7月12日签订的商品房买卖合同是补签的，与诉争房屋买卖无关。二、被告违反约定，提供商品房空间不够、层高不足。（一）开发商违反如实告知义务。排风机房在房屋建设初期就已确定好位置，在2013年至2015年商品房建设中，被告均未告知诉争房屋安装满棚公共排风主管道，造成将空间层高从5米压低到不到3米、占据了2/5的使用空间的事实。被告在售房时没有释明在该房内所设计的用于消防的通风管道及相邻的电力设施。双方签订协议时，诉争房屋尚未建设，原告不可能熟悉诉争房屋的真实情形，开发商侵犯了购房者的知情权。（二）诉争房屋内部消防管道是公共消防强排风主管道，妨碍了该房屋使用空间，影响到物权的使用和价值。（三）消防排烟排风主管道设计在商品房内，违反设计规范。被告交付的房屋不符合国家设计规范要求，应当承担相应违约责任。（四）商品房经过消防验收并不必然等同于被告无过错或房屋完全符合约定。诉争房屋的消防通风管道位置超出了普通购房者基于交易习惯形成的一般认知，约定的层高、空间形同虚设，影响了房屋的正常使用。被告应当就消防管道位置进行特别提示。2016年，诉争房屋虽经消防验收，但并不意味诉争房屋没有瑕疵。（五）被告未按照约定时间交付房屋，构成违约。原、被告约定，被告交付诉争房屋时间为2015年11月30日前。被告没有按约定交付，而是在2015年12月4日要求买受人验房，原告发现房层高受满棚消防通风管压低，层高仅为3.16米，最低点2.91米，与双方签订房屋买卖合同中约定严重不符，而且原告所购房屋相邻的机房同在一个空间，机房内放置了专用排风、排烟机等设备，在这些设备启动时，原告所购房屋根本无法使用。原告在接收房屋后，向被告提出了异议。原告没有在房屋交接验收备忘录上签字认可，拒绝签收，但被告在交付房屋当日拒绝原告先验收后接收房屋的要求。让原告办完所有进户手续然后交给房屋钥匙才可以进屋看房和验收，进屋后原告看到房屋管道拒绝接受房屋，被告拒绝，告知原告视为接收。诉争房屋于2016年3月才竣工。（六）诉争房屋硬顶高度也未达标。被告强调“层高5米是指地面到硬顶高度”，但从10厘米左右空隙能窥见到硬顶最低高度是4.19米，有占40%的面积没有达到5米层高标准。原告多次与被告协商，要求解除合同未果，故诉至法院。被告辩称：1、原、被告签订买卖合同书时，被告已取得房屋的销售许可证。合同第三条约定层高5米，是商品房的建筑标高，并非原告理解的使用标高。被告交付的房产层高符合合同约定；2、、地上商铺必须配套消防管道排风管道、防排烟管道、喷淋管道、采暖管道、给排水及空调管道，被告系按照规划设计要求及现场实际情况进行施工，已最大限度提高房屋的使用标高，工程竣工后经政府相关职能部门验收合格。原告所购房屋已签订联机备案买卖合同，该房屋为独立的单体房间；3、原告于2015年12月4日对案涉房屋验收无误后予以接收并签字认可，足以证明其认可接受的房产符合合同关于商品房接收条件，否则可以拒绝接收。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：（2018）原告举示的证据一广发银行账户交易历史单一份、商品房买卖合同一份，能够证明原告于2013年10月30日已向被告支付购房款485078元及原、被告签订房屋买卖合同的事实，本院对该组证据所载内容予以确认。（2018）原告举示的证据二照片三张、光盘2张，能够证明原告所购房屋内设有消防、排风管道的基本情况，被告对此予以承认，本院对该事实予以确认。但原告举示该组证据不能证明其拟证明问题。3、原告举示的证据三取暖费收款收据、物业费收款收据、水电费收款收据、垃圾清运费收据、房屋交接验收备忘录各一张，相关收据能够证明原告支出了相关费用，共计4227元，被告对该四张票据的真实性无异议，本院对收据所载的内容予以确认。原告举示房屋交接验收备忘录一张，拟证明被告强制交付房屋行为违法，被告无法确定该证据的真实性。该证据与原告举示的其他证据相互印证，本院对该证据所载内容予以确认。（2018）被告举示的证据一哈建备字（2016）年455号建设工程竣工备案证复印件一份，原告质证认为该证据为复印件，对该证据真实性有异议，被告当庭称该证据原件不在其公司，被告于庭后提交了加盖有哈尔滨市不动产登记交易事务中心档案查询公章，该证据能证明包括涉案房屋在内的房屋符合建设工程竣工备案条件。（2018）被告举示的证据二万象上东业主入户手续汇签单一份、房屋交接验收备忘录一份、入住物品接收单一张、关于依法保障消防设施承诺书一份，被告拟证明原告所购买的房屋符合双方约定的条件。被告举示的该组证据能够证明原、被告签订上述书面文件的基本事实，本院对该组证据所载内容予以确认。基于以上证据以及当事人对以上证据发表的质证意见，本院对以下事实予以确认：原告于2013年预定了位于哈尔滨市香坊区民生路由被告所开发建设的哈麻住宅小区二期地下商铺一套，并交付定金5000元。2013年10月30日，原告以银行转账方式向被告支付485078元购房款。2014年7月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为140××××****。合同约定，被告将位于哈尔滨市香坊区民生路94号地下栋-1层DX-132号层高为5米的房屋（用途为商铺）出售给原告，房屋建筑面积为36.37㎡，总金额为534490元。2015年12月4日，被告将房屋交付给原告。同时，双方将该商服价款确定为531698元。《房屋交接验收备忘录》《入住物品接收单》的业主处有原告的签字。被告于2014年取得预售许可证。该商品房预售许可证落款日期为2014年4月8日，许可证号为哈房预售证第0995号，与原、被告签订的商品房买卖合同中约定的商品房预售许可证证号一致。庭审中，被告承认其与原告签订的合同中第三条对诉争房屋的层高约定为5米，但解释层高5米应是商品房的建筑标高，并非使用标高。诉争房屋毗邻排风机房且有消防、排风等管道通过，该管道占据一部分使用空间，降低了房屋的层高，诉争房屋与同类房屋差别明显。另，原告进户后未装修亦未经营使用。本院认为，原告于2013年向被告支付购房款时，诉争房屋的状态为尚未建成的预售房。原告对诉争房屋的内部结构不了解，被告亦未向原告说明诉争房屋毗邻排风机房，且屋内设有消防、排风等管道设施。原告购买诉争房屋的用途为经营商铺，诉争房屋的的使用价值受到影响。被告作为诉争房屋的出售方，未尽到订立合同过程中的告知义务，致使原告不能实现合同目的。因此，原告主张解除双方于2014年7月12日签订的《商品房买卖合同》和退还购房款531698元及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告返还代收的采暖费、物业费、垃圾清运费、代缴水电费4227元，因有相关票据佐证，本院予以支持。原告于庭后撤回其主张被告赔偿原告531698元的诉讼请求，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：（2018）解除原告吴晓巍与被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于2014年7月12日签订的《商品房买卖合同书》（合同编号为：1409950****）；（2018）被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于判决生效后立即返还原告吴晓巍购房款531698元，并以531698元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告吴晓巍支付自2013年11月1日至实际给付之日止的利息；（2018）被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于判决生效后立即返还原告吴晓巍4227元；（2018）驳回原告吴晓巍的其他诉讼请求。案件受理费9159元（原告已预交14409元），由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担，与上款一并给付吴晓巍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李云峰人民陪审员  刘晓晖人民陪审员  张铁丽二〇一八年十月十一日法官助理刘群成书记员赵可心