襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初1459号原告：襄阳市襄州区水利局。住所地：襄阳市襄州区交通路**。法定代表人：杨全新，该局局长。委托诉讼代理人：王波、蔡军，湖北春园律师事务所律师。被告：孙先恩，男，1961年4月4日出生，汉族，住襄阳市襄州区，委托诉讼代理人：赵明会，湖北米芾律师事务所律师。原告襄阳市襄州区水利局（以下简称襄州区水利局）与被告孙先恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日受理后，依法由审判员涂清芬独任审判，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告襄州区水利局的委托诉讼代理人蔡军，被告孙先恩的委托诉讼代理人赵明会到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人申请和解，但未达成协议。本案现已审理终结。原告襄州区水利局向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋、场地租赁合同，被告将承租的房屋、场地等资产交还原告；二、判令被告向原告支付违约金5000元、拖欠的租赁费用99500元；三、判令被告自2018年4月1日起按22000元/年的标准向原告支付房屋、场地等资产占用费，直至交还资产之日止；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年4月30日，原、被告签订《襄阳市襄州区水利局食堂租赁经营协议》（以下简称2010年4月30日房屋租赁协议）约定：被告租赁经营原告机关食堂，即原告办公大楼一楼9间房屋及门前围墙以内的场地；期限5年，自2010年5月1日起，至2015年4月30日止；年租赁费用22000元，签订本协议时被告交清第一年的租赁经营费，下1年4月30日前交清第二年的租赁经营费；若被告不按约定付款，原告有权终止租赁协议；违约方应向对方支付违约金5000元，并赔偿损失；租赁期满后，被告应无条件将食堂及其他资产交还原告等等。协议签订后，经原、被告与前任承租人朱俊超进行结算，朱俊超将租赁费交纳至2010年12月31日。2015年4月10日，原告书面通知被告结清全部租赁费用，协商租赁期满的善后事宜；2015年5月20日，原告书面通知被告，要求其结清租赁费用，但被告均未予理会。2016年11月22日，原告书面通知被告结清全部租赁费用，将租赁的房屋、场地等交还原告，但被告仍不予理会。期间，被告向原告提交了一份期限为20年、落款日期为2010年5月18日的租赁协议（复印件），条款内容均与前述租赁协议相同。2017年9月19日，被告向原告支付了租赁费60000元，仍拖欠大部分租赁费，被告承租原告的房屋、场地等资产，但未按约定的期限和金额支付租金，经多次催告后仍拒绝履行付款义务，已构成根本违约。加之国务院《机关事务管理条例》及《湖北省机关事务管理办法》均要求政府各部门不得出租、出借办公用房，已经出租、出借的，应当收回。故提起诉讼。被告孙先恩辩称：一、被告没有根本违约，不同意解除双方之间签订的房屋、场地租赁合同。1、被告租赁原告机关食堂的期限是20年，自2010年5月1日起，至2030年4月30日止，目前尚未到期。2、租赁协议中虽然约定了支付租赁费的具体方式，以及不得用餐条作抵等内容，但原告自2011至今，仍拖欠答辩人餐费67134元未付，在客观上造成了被告缺乏资金而未能及时向原告交纳房屋租赁费。3、原告租赁期间违约擅自抬高电价，按1元/度的价格向被告收取电费，客观上增加了被告的支出，使被告未能及时履行支付租金的义务，拖延支付租金是对原告违约行为行使抗辩权。4、原告起诉之时，被告已向原告足额交纳了7年的租金154000元；二、原告要求被告支付违约金5000元，不符合租赁协议第8条的约定，没有事实依据；三、被告承租的房屋是食堂，不是机关办公用房，原告不得就此套用法律、行政法规的相关规定而要求解除租赁合同。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告襄州区水利局在行政区划名称变更前为襄樊市××区水利局。襄州区水利局在襄阳市襄州区交通路18号建有办公大楼一幢。2010年4月30日，原告襄州区水利局（甲方）与被告孙先恩（乙方）签订《襄樊市××区水利局食堂租赁经营协议》（以下简称4月份的房屋租赁协议），由被告租赁经营原告食堂，协议约定：一、租赁标的：襄樊市××区水利局机关食堂，具体位置位于襄樊市××区城区交通路18号，甲方办公大楼一楼，共九间房屋及门前围墙以内的场地。二、租赁期限：租赁期限5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止。三、租赁费用：年租赁经营费22000元整。具体付款方式为：签订本协议时，乙方一次性交清第一年的租赁经营费22000元整；乙方必须保证于下一年4月30日一次性交清第二年的租赁经营费用，不得以餐条作抵。乙方交付租赁经营费用，须以现金或者银行转账方式结算。若乙方不按约定付款，甲方有权终止本协议，并要求乙方赔偿损失。四、其他约定：2、租赁期间，乙方可以根据经营需要，在不改变房屋主体结构及不影响主楼安全的前提下，对食堂餐厅等进行粉刷、装饰、改建、扩建，相应费用由乙方承担，且期满后不折价给甲方。4、租赁期间，乙方应自主经营、自负盈亏，并承担全部经营管理费用及一切税费，甲方概不负责，且乙方对外经营不得以甲方名义进行。6、租赁期间，按现行价格条件，食堂水电费单价与甲方机关工作人员相同，由乙方按月向甲方支付，不得拖欠，否则按违约处理。8、租赁期间，双方不得无故提前终止合同；若遇特殊情况需终止合同的，需提前一个月通知对方，经双方协商一致，方可终止合同，否则视为违约，应向对方支付违约金5000元，并赔偿相应损失。被告孙先恩承租原告襄州区水利局房屋、场所后，经过装修，开办“汉江人家”酒店。原告襄州区水利局在该酒店有公务就餐消费，部分就餐费用尚未及时结清。2017年9月19日，被告孙先恩向原告襄州区水利局交纳了租赁费60000元，原告开具了湖北省行政事业单位资金往来结算票据。原告襄州区水利局起诉期间，被告孙先恩于2018年3月15日、19日分别以王大英、王玉英的名义向中国农业银行襄阳襄州支行襄阳市襄州区非税收入财政专户现金存入50000元、44000元。庭审中，原告襄州区水利局认可上述94000元系被告交纳的房屋租赁费；认可在租赁期间按1元/度标准向被告孙先恩收取了电费。协议履行期间，国务院颁布第621号令即自2012年10月1日起实行的《机关事务管理条例》，该条例第二十三条规定，政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能。随后，湖北省人民政府颁布第373号令即自2014年11月1日起施行的《湖北省机关事务管理办法》，该办法第二十三条第一款规定，政府各部门不得出租、出借办公用房，办公用房已经出租、出借的，应当收回。原告襄州区水利局以被告孙先恩未按照租赁经营协议约定的期限和金额向其交纳房屋租赁费以及国务院、湖北省人民政府的规定，请求解除合同，向本院提起诉讼。庭审中，被告孙先恩向法庭提交原、被告于2010年5月18日重新签订的《襄樊市××区水利局食堂租赁经营协议》（以下简称5月份的房屋租赁协议），合同履行期限20年，自2010年5月1日起至2030年4月30日止，其他内容与4月份的房屋租赁协议一致。另查明：2010年5月25日，被告孙先恩的前任承租人朱俊超将租赁费交纳至2010年12月31日，原告襄州区水利局开具了湖北省单位资金往来收据。原告认可朱俊超该时间段的租赁费用是代孙先恩交纳，并诉请孙先恩自2011年1月1日起交纳租赁费。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告襄州区水利局与被告孙先恩先后签订的二份房屋租赁协议中均有原告单位加盖的公章和孙先恩的签名，原告对二份协议中该单位公章的真实性不持异议，故本院对原、被告签订的后一份协议即5月份的房屋租赁协议的真实性予以采信。该协议不违反相关法律的规定，本院予以确认。因二份房屋租赁协议履行期限不同，其他内容一致，应视为5月份的房屋租赁协议是对4月份房屋租赁协议履行期限的变更，即合同履行期限由5年变更为20年。关于租赁物是原告单位食堂还是办公楼，协议是否符合解除条件、解除时间的问题。房屋租赁协议第一条租赁标的内容为襄樊市××区水利局机关食堂，具体位置位于襄樊市××区城区交通路18号，甲方办公大楼一楼，共九间房屋及门前围墙以内的场地。从该条内容中能够确定原、被告签订的协议名为水利局食堂租赁协议，实质上是水利局利用办公楼邻交通路的有利位置，改变办公楼一楼的使用功能，供被告经营酒店使用，租赁物是办公楼。协议第四条第8项约定若遇特殊情况需终止合同，赔偿损失等。协议履行期间，国务院颁布的《机关事务管理条例》及《湖北省机关事务管理办法》规定政府各部门不得出租、出借办公用房，办公用房已经出租、出借的，应当收回。原告主张国务院《机关事务管理条例》等文件的颁布应理解为协议第四条第8项的特殊情况，依约应终止合同，符合行政法规的规定和合同约定。故原告诉请判令解除租赁协议；被告交还承租的房屋、场地等资产，本院予以支持。该项约定赔偿损失的问题，因被告在本案中并未提出，故双方可另行解决。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因被告否认收到原告发出的解除合同通知，故本院以2018年3月26日被告孙先恩收到民事诉状的时间为合同解除时间。原告请求判令被告按约定的每年22000元支付到返还租赁物时止的占用费的问题。被告依约应自2011年1月1日起按22000元/年交纳租赁费，被告孙先恩向原告单位交纳租赁费共计154000元，即交纳至2017年12月31日。故原告诉请截止2018年3月31日被告拖欠的租赁费用为99500元，与事实不符，本院不予全部支持。被告孙先恩自2018年1月1日起至2018年3月应交纳的租赁费为5500元。此后至返还租赁物时止的占用费,被告应按22000元/年的标准向原告支付。关于违约金的问题。协议签订后被告没有按照合同约定交纳租赁费，原告也没有按约定收取被告的水电费，双方均有违约行为，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认原告襄阳市襄州区水利局与被告孙先恩签订的《襄樊市襄阳区水利局食堂租赁经营协议》于2018年3月26日解除。二、被告孙先恩于本判决生效后三十日内将位于襄阳市襄州区水利局办公大楼一楼9间房屋及门前围墙以内的场地腾退返还给原告襄阳市襄州区水利局。三、被告孙先恩于本判决生效后十日内支付原告襄阳市襄州区水利局2018年1月1日起至2018年3月的租赁费5500元。四、被告孙先恩自2018年4月起至返还租赁物时止，按22000元/年的标准，向原告襄阳市襄州区水利局支付占用费。五、驳回原告襄阳市襄州区水利局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1275元，由原告襄阳市襄州区水利局负担275元，被告孙先恩负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  涂清芬二〇一八年十月二十九日书记员  吴 倩