上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0107执异94号案外人：吴蓉，女，1971年4月12日出生，汉族，住上海市。申请保全人：上海西部企业（集团）今日房地产企划营销中心，住所地上海市普陀区江宁路****。法定代表人：周华，总经理。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。被保全人：上海昌江投资管理有限公司，住所地，住所地上海市嘉定区环城路****楼**iv>法定代表人：黄云。本院在审理（2017）沪0107民初10693号上海西部企业（集团）今日房地产企划营销中心（以下简称西部房地产）与龙誉（扬州）置业有限公司、上海昌江投资管理有限公司（以下简称昌江投资）委托合同纠纷一案中，案外人吴蓉对本院的诉讼保全提出书面异议，要求解除对位于昆山市XX号X号楼101室房屋（以下简称系争房屋）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴蓉称，2015年7月1日，其向昌江投资购买系争房屋及昆山市XX号X号楼110室二套房屋，签订了购房合同，其中系争房屋合同价360528元（币种人民币，以下皆同），其通过银行转账方式支付该二套房定金合计20万元，其中系争房屋10万元，2016年2月26日，其丈夫杨某某在银行取现50万元，支付昌江投资包括系争房屋在内的上述二套房屋剩余款483414元；2016年6月22日，被保全人昌江投资将系争房屋交付其并由其对外出租至今，因系争房屋抵押给中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，且昌江投资未解除抵押，致其无法办理过户手续。其认为，昌江投资对系争房屋有完全的处分权，其以合理价格购买该房屋，系善意购买人，其在《保全异议申请书》中所表示的已支付部分房款，愿将剩余房款付至本院指定的账户，实际是其已支付了全部房款，愿通过本院归还系争房屋的银行抵押贷款，以利其办理过户手续，故请求本院解除对系争房屋的查封。案外人对其所述提供如下证据，1、甲方（卖方）为昌江投资与乙方（买方）为吴蓉于2015年7月1日签订的《存量房买卖合同》；2、《兴业银行网上转账受理单》，载明付款人为吴蓉，收款人为昌江投资，付款时间为2015年7月2日，付款金额为20万元；3、昌江投资于2015年7月2日出具的《收据》，载明收到吴蓉订购昆山市XX号X号楼号楼1、10室定金20万元；4、昆山市国土资源局于2018年8月8日出具的《不动产（房屋）产权登记信息查询结果证明》。案外人在本院审查过程中又补充提供如下证据,1、上海市闵行区民政局于1999年8月26日出具的XXXX闵结字第XXXXX号吴蓉与杨某某的《结婚证》；2、中国银行上海市顾戴路支行出具的《新线存款历史交易明细清单》，载明户名为杨某某于2016年2月26日取现50万元；3、昌江投资于2016年2月26日出具的《收据》，载明收到吴蓉订购昆山市XX号X号楼1、10室房款现金483414元；4、甲方为昌江投资、乙方为吴蓉于2016年6月22日签订的《房屋交接书》，载明双方就昆山市XX号X号楼101室进行交接；5、出租方为吴蓉与承租方为姚某某于2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》，载明承租的物业为昆山市XX号X号楼101、102、110、111室，租赁期限为2016年8月1日至2026年7月31日止，租金每月10500元，每三个月支付一次；6、上述租赁房屋的《分户图》及昆山市XX号X号楼11室、2室房产证；7、昆山市XX号X号楼现场照片九张。申请保全人西部房地产称：其不同意案外人的异议请求，不认可案外人房款的付款情况及不认可系争房屋的交付情况，其认为，案外人仅支付了系争房屋的定金，未支付该房屋剩余款项，购房余款以现金支付有悖交易常识，房屋开发商也未开具相应的发票；购房合同约定房屋交付应在2015年8月31日，案外人提供的《房屋交接书》的时间与合同约定不符，不能反映房屋客观交付的真实情况；案外人没有证据证明未办理过户登记非其本人的原因，依据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人不符合依法解除查封的情形，故请求本院驳回案外人异议请求。申请保全人对其所述未向本院提供证据材料。被保全人昌江投资未到庭参加听证，亦未对案外人所提异议发表意见及向本院提供证据材料。本院查明，根据本院（2017）沪0107民初10693号案卷宗材料，申请保全人西部房地产于2017年5月22日向本院申请财产保全，要求本院查封登记在被保全人昌江投资名下的本案系争房屋，本院于2017年5月23日作出（2017）沪0107民初10693号民事裁定书，裁定冻结龙誉（扬州）置业有限公司、昌江投资银行存款11800000元，不足之数，则查封扣押其相应价值的财产，并于同年5月26日查封包括系争房屋在内的被保全人昌江投资名下73套房屋产权，查封期限自2017年5月26日至2020年5月25日止。根据系争房屋于2018年8月8日所公示的《不动产（房屋）产权登记信息查询结果证明》记载，该房屋权利登记于2006年6月30日，所有权人为昌江投资，建筑面积为62.16平方米，用途为商业服务房，于2014年4月2日设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，抵押债权金额为313000元，本院于2017年5月26日正式查封该房屋。另查，甲方（卖方）为昌江投资与乙方（买方）为吴蓉于2015年7月1日签订的《存量房买卖合同》第四条有关房屋付款方式约定为：乙方于2015年7月2日前给付甲方购房定金10万元，于房屋权属转移登记完成之日乙方向甲方一次性支付房屋剩余价款；第六条有关系争房屋交付时间约定为：甲方应当于2015年8月31日前腾空房屋，并将该房屋交付乙方。又查，案外人吴蓉于2018年7月20日向本院递交的《保全复议书》中载明，“申请人在贵院查封前2015年7月1日已购买上海昌江投资管理有限公司（被执行人）名下坐落昆山市XX号X号楼110室和101室房产见附件一《存量房买卖合同》，合同价分别为322886元，360528元，面积分别为55.67平米，62.16平米，并按合同约定已支付200000元。”……“剩余房款复议人已开立过银行本票，但是担心付款后上海昌江投资管理有限公司挪作他用，仍然不予办理交房和过户义务。现愿意将剩余款项交给法院，工商银行解除抵押尚需按5528元每平方支付。”上述事实由本院（2017）沪0107民初10693号卷宗材料及本院听证笔录、案外人向本院提供的证据材料、递交的《保全复议书》等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人基于实体权利对被保全财产提出书面异议，该异议符合上述规定，应适用案外人对执行标的提出异议的审查程序；本案中，因案外人所购系争房屋系商业用房，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条有关买受人对登记在房地产开发企业名下的用于居住的商品房提出异议的规定，而应适用该规定第二十八条有关买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的规定；根据该规定第二十八第（二）、（三）项的规定，案外人所提供的《房屋交接书》、《房屋租赁合同》及现场照片等证据材料证明其在本院查封之前已合法占有系争房屋，但该证据缺乏如租赁人支付租赁款等其他证据材料的印证，故其上述主张证据不足；案外人主张已支付系争房屋的全部价款，从其提供的证据材料来看，其丈夫取现的50万元是否用于支付购房剩余款项，缺乏其他证据的印证，仅凭昌江投资开具的《收据》并不足以证明系争房屋的剩余款项已经支付，且该主张与其于2018年7月20日向本院递交的《保全复议书》有关房款支付的表述存在矛盾，故本院对案外人有关其已全部支付房款的主张不予采信，对其异议请求亦无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人吴蓉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  单世平人民陪审员  任三扣人民陪审员  陈接娣二〇一八年十月二十三日书 记 员  沈蓓丽附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。3、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。