辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽1002民初663号 原告：中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行，住所地辽阳市新运大街352号。 负责人：王兵，职务：该行行长。 委托诉讼代理人：黄勇，男，该银行职员。 被告：李金龙，男，1979年7月2日出生，汉族，住辽阳市文圣区。 被告：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽宁省辽阳市文圣区翰林路64号。 法定代表人：林龙生，职务：该公司董事长。 委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行（以下简称“农行文圣支行”）为与被告李金龙、辽阳晟宝龙房地产开发有限公司（以下简称“晟宝龙公司”）借款合同纠纷一案，于2021年1月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭审理了本案。原告农行文圣支行的委托诉讼代理人黄勇、被告晟宝龙公司的委托诉讼代理人史艳军到庭参加诉讼，被告李金龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告农行文圣支行诉称：1、请求法院判令被告借款人、抵押人李金龙，保证担保人（辽阳晟宝龙房地产开发有限公司）立即偿还原告的逾期个人住房按揭贷款本息565,747.24元（截止2020年8月3日贷款余额556,645.16元，应收未收利息9102.08元，现在逾期4期），及2020年8月3日至还清之日发生的利息、罚息、复利等按借款合同约定计算归还；2、本案一切诉讼费用和其他相关费用由被告承担。借款人、抵押人李金龙，于2015年9月30日向我行申请一手房个人住房按揭贷款，金额70万元，期限22年，定日还款，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。执行利率类别为分期特定利率，基准利率5.15%，利率浮动上浮0%，执行利率5.15%，逾期利率上浮50%。逾期执行利率7.725%，违约罚息利率浮动100%。并将所购晟宝龙广场6栋6单元1层61号住宅办妥预抵押，抵押期限2015.9.28-2037.9.27。截至2020年8月3日贷款余额556,645.16元，已经逾期4期，逾期本金10,433.32元，应收未收利息9102.08元，从2020年5月开始逾期，根据借款合同违约条款第11条中第11.4约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权。抵押物保管良好，并办理房屋预登记抵押手续。因此为维护原告合法权益，保障国有商业银行资产安全，现特诉至法院，请求法院判令被告李金龙及辽阳晟宝龙房地产开发有限公司立即偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利等。 被告晟宝龙公司辩称：我公司不同意承担连带责任。我公司不是贷款合同的借款人，依据我公司与原告签订的一手住房贷款业务合作协议，我公司为购房业主提供阶段性担保。业主贷款购买的房产办理完产权登记后。以该房屋为抵押，我公司立即解除担保责任。目前被告李金龙购买的案涉房屋已经办理产权证，因李金龙未将产权证进行抵押，责任不在我公司，也是我公司无法控制的，根据本案具体情况和相关协议，我公司承担担保责任阶段已经解除，我公司不承担连带还款义务。 被告李金龙未到庭亦未提交书面答辩。 本院经审理查明，2015年9月28日，原告农行文圣支行与被告李金龙签订《个人购房担保借款合同》（编号：ABC（2014）5006-1号)，约定被告李金龙向原告农行文圣支行贷款70万元，用于购买被告晟宝龙公司开发建设的位于辽阳市白塔区赵纸房胡同52号（晟宝龙广场小区）6幢6单元1层61号、建筑面积94.95平方米住房，贷款期限为264个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定（实际执行利率5.15%），遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。等本递减还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。借款采用阶段性保证和抵押的担保方式，被告晟宝龙公司作为保证人在合同上盖章确认，承诺提供阶段性保证，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止承担连带责任保证。被告李金龙以坐落于辽阳市白塔区赵纸房胡同52号（晟宝龙广场小区）6幢6单元1层61号、建筑面积94.95平方米的住房提供抵押，并于2015年9月29日办理房屋抵押登记审批。 2015年9月30日，原告农行文圣支行向被告李金龙发放贷款70万元并汇入借款人（指定）账户。上述贷款发放后，被告李金龙按约定偿还了部分贷款本息，自2020年5月起开始逾期还款，截至2020年8月3日，被告李金龙贷款余额为556645.16元，逾期本金10,433.32元、逾期利息9102.08元，共计565,747.24元。 另查明，2012年6月10日，被告晟宝龙公司向原告农行文圣支行出具阶段性连带保证责任承诺书，载明农行文圣支行同意对晟宝龙公司开发的项目“晟宝龙广场”（小区）的自然人提供购房按揭贷款。被告晟宝龙公司承诺在购房人（借款人）没有办理完正式抵押登记，取得房屋他项权利证之前，为购房的借款人承担阶段性连带保证责任，保证责任的具体内容以双方与购房人签订的借款合同为准。至法庭辩论终结前，虽然被告晟宝龙公司称案涉房屋已经办理完毕房地产权属证书，但原告农行文圣支行并未取得该房屋的他项权利证书。 本院所确认的上述事实，有原告农行文圣支行提供的《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、借款凭证、抵押登记审批表、贷款信息表、阶段性连带保证责任承诺书以及当事人的当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经当庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告农行文圣支行与被告李金龙、晟宝龙公司签订的《个人购房担保借款合同》,是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告农行文圣支行按合同约定履行了向被告李金龙发放购房贷款70万元的义务，被告李金龙未按合同约定按期还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告农行文圣支行有权按照合同约定提前收回贷款，故原告要求被告李金龙立即偿还借款本息565,747.24元及至还清之日止的利息、罚息、复利的请求，符合合同约定，本院予以支持。被告晟宝龙公司向原告农行文圣支行出具了阶段性连带保证责任承诺书，承诺自贷款发放之日起至李金龙取得房地产权属证书并办妥以原告农行文圣支行为抵押权人的他项权利证书时止对被告李金龙的购房贷款承担连带保证责任，在原告农行文圣支行未取得案涉房屋他项权利证书的情况下，被告晟宝龙公司应就被告李金龙所欠贷款本息等承担连带保证责任。被告晟宝龙公司抗辩被告李金龙购买的案涉房屋已经办理产权证，此后不应再承担保证责任，但根据被告晟宝龙公司为原告出具的阶段性连带保证责任承诺书及本案借款合同的约定内容，其应当在购房人取得房地产权属证书并为原告办妥抵押房屋他项权利证书后才免除保证责任，被告晟宝龙公司的抗辩没有事实依据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李金龙于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行借款本金556,645.16元及利息9102.08元，合计565,747.24元，并自2020年8月3日起至实际清偿之日止按《个人购房担保借款合同》约定给付利息、罚息及复利； 二、被告辽阳晟宝龙房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任。被告辽阳晟宝龙房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权就其实际清偿的部分向被告李金龙追偿。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9458.00元，已减半收取4729.00元，由被告李金龙、辽阳晟宝龙房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  毛鸿飞 二〇二一年四月九日 法官助理杜剑峰 书记员吴琼