黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初12005号原告：魏文忠，男，1951年5月15日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，被告：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街****，统一社会信用代码91230103787509299P。法定代表人：任明玉，职务经理。委托诉讼代理人：佟景芝，女，该公司经理。委托诉讼代理人：唐志强，男，该公司经理。第三人：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住，住所地哈尔滨市南岗区红军街**一社会信用代码9123010371845305XN。负责人：李林，职务副总经理。委托诉讼代理人：王月，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。原告魏文忠与被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏文忠，被告圣基伟业公司的委托诉讼代理人佟景芝、唐志强，第三人长城资产公司的委托诉讼代理人王月、田雪松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏文忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，办理权属登记备案，协助办理产权登记；2、确认第三人丧失抵押权，被告、第三人协助办理解除抵押登记手续；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，原告从被告处购买了其开发的位于哈尔滨市××小区××单元××室的房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同书》第十五条的约定，“被告应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案”。该房屋交付入住后，被告没在约定的期限内办理权属登记备案，原因是被告已将包括原告购买房产在内的489套房产抵押给第三人，抵押登记为“抵押可售”。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的有关规定，因抵押登记的性质为“抵押可售”，在被告将该房产转让给原告，第三人的担保物权消灭，第三人不再享有该房产的抵押权和优先受偿权，故提起诉讼。圣基伟业公司辩称，同意原告的诉讼主张，对原告陈述的事实与理由没有异议。长城资产公司辩称，不同意原告要求办理解除涉案房屋抵押登记的请求。理由如下，1、2013年8月21日，第三人与被告签订抵押合同约定，圣基伟业公司以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》提供担保并办理了抵押登记。依据《物权法》和《担保法》的相关规定，第三人对涉案房屋及土地的抵押权依法成立并生效，第三人是涉案房屋合法的抵押权人。2、圣基伟业公司至今尚欠第三人本金10430万元及利息、罚息没有偿还，第三人已经就此向哈尔滨市中级人民法院申请执行，该案正在办理当中。在圣基伟业公司没有偿还第三人欠款前，第三人对489套房屋及分摊土地使用权享有优先受偿权，原告无权要求担保人办理解除抵押手续。3、依据被告与第三人的《监管协议》，本案原、被告的《商品房买卖合同》没有加盖双方共管的印章，因此，买卖合同未能有效成立，合同效力待定。另原告不能充分证明已经交付了购房款。综上所述，在第三人的抵押权合法有效的情况下，原告对第三人的诉讼请求不能成立。法院应依法驳回原告对第三人的诉讼，维护国有资产的安全。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月26日，原告与被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，原告从被告处购买了涉案房屋。原告已向被告交付房款625070元并于2012年10月21日办理了进户。双方买卖合同第十五条约定，“被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案…”2013年8月，被告与第三人签订《抵押合同》《监管协议》约定，被告以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套房屋的建筑面积在建工程及分摊的土地使用权为双方签订的《债权重组协议》主债权提供担保。抵押合同签订后，双方在房产部门办理了登记备案手续，抵押登记性质为抵押可售。2013年9月29日，第三人向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》称，“被告以壹品新境项目的489套，建筑面积49739.65平方米的房屋在我单位办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经我单位研究，同意被告在我单位办理抵押登记的489套房屋在贵局办理抵押可售的手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果”。诉前，被告已将包括涉案房屋在内的489套抵押房屋全部销售。但被告只偿还第三人部分贷款本息。因诉前被告未按双方买卖合同的约定给原告办理涉案房屋产权证，形成诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定向被告履行了支付全部购房款的义务，被告理应按合同约定的期限协助原告办理涉案房屋权属证书。本院对原告要求被告办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。关于第三人同意被告销售抵押房产的情况下，能否认定长城资产公司的抵押权是否消灭的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。结合本案，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，同时约定了由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款，系双方在债务履行期限届满后对抵押物的处分行为，长城公司的抵押权不再及于抵押物，而是相当于对抵押物拍卖、变卖后所得价款享有了优先受偿权。圣基伟业公司应将所得售房款偿付长城资产公司，长城资产公司也有权要求圣基伟业公司以此偿还借款。在实际履行中圣基伟业公司未将全部销售抵押物回款偿还给长城资产公司，不可归责于房屋买受人即原告，原告不能在支付房屋对价款之后再以该房屋承担抵押责任，长城资产公司因其作出同意转让的意思表示后不再对涉案房屋享有抵押权。原告进户时间在被告与第三人签订抵押合同之前，亦不影响第三人抵押权的丧失，对此，第三人可另行向被告主张违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助魏文忠办理位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口壹品新境小区栋单元室房屋权属登记；二、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司、中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起十日内协助魏文忠办理位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口壹品新境小区栋单元室房屋解除抵押手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  关海东二〇一八年十月十五日书记员  孟祥录