海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初3041号   原告：程坚，男，汉族，1961年2月26日出生，住海口市。   原告：白英，女，汉族，1965年9月5日出生，住海口市。   被告：海南鸿利来地产开发有限公司，住所地海口市龙华路华龙大厦，信用代码×××。   法定代表人：梁水生，职务：董事长。   委托诉讼代理人：秦明刚，海南鸿利来地产开发有限公司职员。   原告程坚、白英与被告海南鸿利来地产开发有限公司（以下简称鸿利来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程坚、白英、被告委托诉讼代理人秦明刚到庭参加诉讼。本案在审理期间延长审限三个月。本案现已审理终结。   原告程坚、白英向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金41529.6元（自2016年6月30日至2018年5月3日止）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年4月18日购买被告所开发的位于海口市××镇西侧的盛世一品2＃住宅楼（栋）13（层）1307（房号），购房价款总金额为618000元。该合同第八条约定被告应于2016年6月30日前在具备合同约定交楼条件的前提下交付原告所购房屋，但被告却迟至2016年10月15日且在欺骗隐瞒其未具备约定交付条件事实的情况下交付原告所购房屋。虽然原告已于2016年10月15日收房，但因交房时房屋的状态未达到合同约定的交房条件，不能视为被告逾期交房状态已终止，只有工程竣工验收合格才应视为被告履行了符合约定的交房义务，逾期交房状态终止。随后举报，经海口市住房与城乡建设局查实并给出处理意见，证明其未具备交付条件的交楼行为无效，直至今日仍未通过竣工验收即仍未具备交付条件，继续处于逾期交房状态。另外，被告辩称即使有延期也应减去停工整改天数，根据合同第八条约定，停工整改事项应不属于不可抗力因素且未按“在事实发生之日起30日内告知买受人的”约定告知义务，也未出现“均按相关单位出具的文件证明为凭据按实际天数据实予以延期”的特殊情况。综上，按照合同第十一条约定合并计算，计算截止日为2018年5月3日，逾期共计672天，即618000元×0.0001×672天＝41529.6元，被告应支付违约金41529.6元给原告。由于被告拒绝向原告支付违约金，故依据合同第二十七条的约定诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告鸿利来公司辩称：一、施工期内因天气原因影响的工期天数总计30天，海口市商品房买卖合同第八条约定的交房时间应当顺延。二、被告向原告交房符合双方签订的合同条款约定。海口市商品房买卖合同中第八条“第3种交房条件：该栋商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格”。该条款原告在合同签定时已知情，并非霸王条款，该条款约定是双方真实意愿，符合法律规定，理应受法律保护。三、原告提出自合同约定房屋交付之日计算逾期交房违约金，于法无据。被告对延期交房已对原告方进行了相应补偿。被告于2016年10月1日在2#楼竣工验收完后通知原告收房，从双方签订的合同交房之日到实际的交房之日产生的违约金，被告与原告在收房前就延期交房一事进行了协商，并承诺免除原告一年的物业费作为延期交房违约金，原告接受此条件并收房。此后被告按双方口头协商的结果，在收楼结算明细单上加以注明免收物业费的时间，并免除原告一年的物业费。四、“逾期交房状态终止”之日，应是被告通知原告方收房之时。被告在业主交房前已组织了建设工程竣工验收，公司交房时向业主出示了《竣工验收报告》，证明达到了工程竣工验收合格标准，完全符合公司与业主签定的海口市商品房买卖合同中交房条件。原告已于2016年10月15日与被告达成了因延期交房由被告补偿原告一年物业费的口头协议，并签订了收房手续，因此在原告收房之日逾期交房状态即已终止。五、《海口市建设工程质量安全监督站关于核实“香榭花园”“盛世一品”项目工程质量竣工验收具体时间的复函》（海建质监综字[2017]36号文）作为行政公文，不能在本案中作为审判证据使用，被告于2016年9月30日下午组织了勘察、设计、施工、监理等参建单位组成竣工验收组对2#楼项目进行了工程竣工验收工作，组织程序和条件完全合法。六、原告向琼山区人民法院提交的“海口市住房和城乡建设局所作《信访事项答复意见书》（海停建信[2017]121号）”文不能作为本案证据。七、原告方有失诚信，人民法院应当不支持原告的不合理诉求。八、原告向法院提交的（2017）琼0107民初字127号民事判决书本身存在“采信无效依据、事实认定错误及不公正判决”行为。九、原告在诉状中提出的逾期计算时间无依据。综上，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求并由原告承担本案诉讼费。   原、被告向本院提供证据，经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的商品房买卖合同、购房发票、信访事项答复意见书、海口市建设工程质量安全监督站关于核实“香榭花园”“盛世一品”两项目工程质量竣工验收具体时间的复函、（2017）琼0107民初127号民事判决书，经被告质证，对以上证据的真实性均无异议，经本院审查，对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告提供的2＃楼竣工验收报告、盛世一品项目竣工验收报告、盛世一品项目竣工验收备案表，经原告质证，对以上证据的真实性均无异议，经本院审查，对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告提供的收楼结算明细，欲证明原告在收房时已与被告达成协议，用减免物业费的形式对原告补偿逾期交房损失，原告予以否认，经本院审查，该证据与被告欲证明的事实缺乏关联性，本院不予采信。被告提供气象资料（5张）欲证明逾期交房有正当理由，不应该承担违约责任，经本院审查，该证据与被告欲证明的事实缺乏关联性，本院不予采信。   本院经审理认定事实如下：原告程坚、白英于2016年4月18日与被告鸿利来公司签订海口市商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于海口市中山南路西侧的盛世一品2＃住宅楼13层1307房屋，购房款总金额为618000元。该合同第八条约定被告应于2016年6月30日前，将具备经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告分别于2016年4月18日、5月17日向原告二次开具购房发票总计金额为618000元。2016年10月15日被告将房屋交付给原告。   2017年9月5日海口市住房和城乡建设局针对业主投诉盛世一品开发商违规交房等情况进作出《信访事项答复意见书》认为，盛世一品项目因规划核实资料未完善，不满足竣工验收条件，尚未组织竣工验收。   另，被告认为其作为建设单位已于2016年9月30日组织设计、施工、监理单位对涉案项目盛世一品小区2#楼进行了竣工验收，并提交《竣工验收报告》予以佐证。盛世一品项目于2018年2月1日竣工，2018年2月24日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行验收合格后，海口市住房和城乡建设局于2018年3月29日在《海口市建设工程竣工验收备案表》上做出“已收讫，予以备案”的意见。   经本院（2017）琼0107民初127号民事判决书认定，“盛世一品”项目停工整改的时间为自2016年1月15日起至2016年2月6日春节放假前止，共计23天，交房的时间应相应顺延。   原告认为交房时房屋的状态未达到合同约定的交房条件，故要求被告支付逾期交房违约金，因被告拒绝支付，故诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。   本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已依约向被告全额支付购房款，被告亦应依合同的约定向原告交付房屋，被告逾期交房应承担相应的违约责任。   一、关于被告主张因高温、暴雨、台风天气所影响是否应予以延期收房的问题。建筑工程如因天气原因导致工期延误的，应当有施工单位关于施工延期的签证文件等证明材料，被告仅提交海口市气象台出具的2015年-2016年暴雨、高温、台风天气资料不足以证明被告施工存在延期的情形。因此，本院对其关于因天气影响延期交房30天的抗辩意见不予采纳。   二、关于被告应支付的违约金计算的起止时间及数额问题。经生效判决所认定盛世一品项目自2016年1月15日至2016年2月6日期间因停工整改23天，故原、被告约定的交房时间可据此顺延。双方合同约定的交房时间为2016年6月30日前，被告交付时间应顺延至2016年7月23日前。被告未能在该时间前交付房屋，应自2016年7月24日起向原告支付逾期交房违约金。被告抗辩称就逾期交房的违约行为已免除原告一年的物业费作为补偿，但原告对此不予认可，根据谁主张谁举证的原则，被告未能举证证明双方已经对逾期交房的违约责任达成协议，本院对该抗辩意见不予采纳。原告主张逾期交房违约金计算截止至2018年5月3日，但其于2016年10月15日已经接收房屋，在被告向其交房时，原告并未拒绝收房且于当日实际占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原告的收房行为导致房屋的转移占有，应视为其对现有交房条件的接受，原告在实现了房屋的占有使用权后，要求被告承担交房之后的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告应支付的违约金截止日期为原告实际收房的前一天，即2016年10月14日。根据双方签订的合同第十一条的规定，被告应向原告支付自2016年7月24日至2016年10月14日期间的逾期交房违约金，以原告已支付的购房款618000元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金为5129.4元（618000元×83天×0.0001）。关于原告第一项诉讼请求中要求被告给付上述期间内的逾期交房违约金的部分，本院予以支持；对原告主张的超出部分，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、限被告海南鸿利来地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程坚、白英支付自2016年7月24日起至2016年10月14日止的逾期交房违约金5129.4元；   二、驳回原告程坚、白英的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费419元（原告已预交），由原告程坚、白英负担367元，被告海南鸿利来地产开发有限公司负担52元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 靳铁志     二〇一八年十月三十日   书记员 李珊珊   速录员 陈文燕