山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初3148号原告：高树菊，女，1974年9月30日出生，汉族，住山西省太原市。被告：吴静，女，1976年11月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：马骞，山西管辅律师事务所律师。原告高树菊与被告吴静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高树菊、被告吴静的委托诉讼代理人马骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高树菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定双倍返还原告支付的定金2万元；2、判令被告向原告赔偿违约金5万元；3、判令被告赔偿原告房屋价值上涨差价损失10万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月11日，原告与被告代理人吴强签订了《房地产买卖契约》《补充协议》，合同约定，原告购买被告位于太原市杏花岭区胜利街228号34幢2单元19号房屋，被告在贷款审批通过五个工作日内日开始办理不动产交易手续。当日原告支付定金10000元，双方签订《成交确认书》。2018年5月23日，原告贷款获批，按合同约定被告应办理不动产交易手续，但原告多次通过购房中介联系被告商议过户事宜，被告均无应答，原告向被告送达催收函也被拒收。2018年6月原告得知被告已将诉争房屋高价出售给第三人，并办理了过户手续，导致原、被告房屋交易合同无法履行，在此期间，房价上涨，被告的违约行为给原告带来重大损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告吴静辩称，被告不存在违约行为，原告不具备贷款资格，长期无法贷款，原告构成违约，被告可以解除合同，被告无需退还原告定金。另外原告不存在违约损失，被告不应向原告赔偿违约金5万元。由于原告无法办理贷款导致被告无法出租房屋，给被告造成损失，对此被告保留对原告的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：《房地产买卖契约》、《补充协议》、成交确认书、定金收据、补偿协议、商贷客户告知函。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的催告函送达快递，拟证明原告向被告送达催告函，被告拒收。被告不予认可。本院认为该证据能够证明原告向被告进行催告的事实。2、被告提交的我爱我家系统记录、录音资料及音频资料、证人王某证言、房屋出租代理合同、协议书，拟证明原告无法按时提供贷款申请资料及脱贫证明，导致合同无法继续履行，且原、被告双方已协商退单。此外，被告为履行房屋买卖合同，提前解除了房屋租赁合同，产生租金损失。原告对上述证据不予认可，认为被告在未通知原告的情况下拿走房产证并终止交易，构成违约。本院认为，当事人双方未约定申请贷款和支付房款的具体期限且原告贷款申请已获批，故上述证据不能证明原告通过5个月完成贷款审批构成违约。被告亦未提供《退单协议》等有效证据加以证明双方已协商退单。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年11月11日，原告与被告代理人吴强签订了《房地产买卖契约》，合同编号：ZHDL0023297ZY，合同约定，甲方为吴静，乙方为高树菊，乙方购买甲方位于太原市杏花岭区胜利街228号34幢2单元19号房屋，房屋权属证号为：并字第S0903680号，房屋建筑面积53.94平方米。房屋成交价格为415000元，合同签订当日，乙方支付甲方购房定金1万元。贷款客户付款方式为：乙方按照约定支付定金，扣除定金以外的首付款在乙方的贷款资料通过银行审批后，办理立契手续当日支付甲方，剩余房款乙方向银行申请按揭贷款，须甲方配合办理。贷款部分由银行在放贷之日直接转入甲方账户。违约责任：甲方中途毁约，甲方应在悔约之日起半个工作日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。双方未对付清购房款和交付房地产期限进行约定。同日，原告及被告代理人吴强、太原伟业我爱我家地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：如甲乙双方任何一方提供的资料证件不真实、不完整、无效，产权过户手续不真实、贷款资料提供不真实，或通讯失联、经催告后仍未按时履行义务导致房屋交易中止的，视为违约。乙方贷款申请审批通过后甲乙双方应于五个工作日内开始办理不动产交易手续。任何一方不得拖延办理，如产生上述行为，履约方予以催告，经催告后仍无履行行为，逾期超过三十日的，视为违约。违约方需向守约方支付不低于购房款10%的违约金。同日，原告与被告代理人吴强、太原伟业我爱我家地产经纪有限公司签订的《成交确认书》及业务收据确认原告支付定金1万元。原告于2017年12月在太原伟业我爱我家地产经纪有限公司协助下办理贷款，并于2018年5月23日获批贷款。被告于2018年4月16日退单并从太原伟业我爱我家地产经纪有限公司处取回房屋产权证，于2018年5月20日将诉争房屋以40万元出卖给第三人，折抵债务。原告于2018年6月14日向被告邮寄催告函，被告拒收。被告主张双方已经协商解约退单，但未提供《退单协议》等有效证据加以证明。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，双方应按约履行各自义务。原告履行了支付定金的义务，并于2018年5月23日获批贷款，被告未履行与原告办理不动产交易手续的合同义务。现原告主张被告构成违约，应双倍返还原告支付的定金并赔偿违约金。被告认为其不存在违约行为，因原告长期未能贷款导致被告无法实现房屋买卖目的，被告有权解除合同且无需退还定金即赔偿违约金。本院认为，被告未履行办理不动产交易手续构成违约，现原告主张被告应双倍返还定金2万元并赔偿违约金5万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告主张的定金双倍赔偿和违约金均具有惩罚性质，如果并用会加重违约方的责任，违反公平原则的基本精神，且原告在合理期间内未履行支付房款义务，导致被告的合同目的不能实现，虽未构成违约但存在一定的过错，另双方约定不低于购房款10%的违约金明显过高，且原告未提供证据证明其因此所受损失，本院认为适用定金条款足以弥补原告的损失，故被告应当向原告支付双倍定金2万元。关于原告要求被告赔偿房屋价值上涨差价损失10万元的诉讼请求，因原告未提交证据证加以明，故本院对原告请求被告赔偿原告房屋价值上涨差价损失10万元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴静于本判决书生效之日起十日内向原告高树菊赔偿定金20000元。二、驳回原告高树菊的其它诉讼请求。案件受理费3700元，由原告高树菊负担3000元，由被告吴静负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  徐建堂人民陪审员  李 琳人民陪审员  郝燕芝二〇一八年十月二十八日书 记 员  高 斌附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。