重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0105民初8531号 原告：张子余，女，1980年2月19日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：郑磊，重庆合煌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾波，重庆昂正律师事务所律师。 被告：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-1-92，统一社会信用代码915000000772973679。 法定代表人：金健，总经理。 委托诉讼代理人：王丽娟，重庆恒泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯昌平，重庆恒泽律师事务所实习律师。 被告：重庆桂能资产管理有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路******，统一社会信用代码91500103305272736X。 法定代表人：李凤军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨士鑫，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈菁菁，国浩律师（重庆）事务所实习律师。 原告张子余与被告重庆绿地申港房地产开发有限公司（以下简称绿地申港公司）、重庆桂能资产管理有限公司（以下简称桂能公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张子余的委托诉讼代理人曾波，被告绿地申港公司的委托诉讼代理人王丽娟、柯昌平，被告桂能公司的委托诉讼代理人杨士鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张子余向本院提出诉讼请求：1.解除张子余与绿地申港公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令绿地申港公司与桂能公司返还购房款968840.70元并支付资金占用损失（以968840.70元为基数，自2016年4月21日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。事实和理由：2014年4月8日，张子余到绿地申港公司的售房部订购房屋，并签订了《重庆绿地保税中心房屋转让认购书》（以下简称《房屋转让认购书》），约定张子余认购重庆市江北区金渝大道X号X-商业幢X-商业X号房屋（以下简称案涉房屋），面积为103.43平方米，总价为1395104元。协议签订后，张子余当日即向绿地申港公司支付了150000元购房定金并由桂能公司出具了收据。2014年4月21日，张子余又与绿地申港公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定房款为948983元，首付款478983元，470000元进行银行贷款，2017年8月30日接房。当日，张子余向绿地申港公司支付了818840.70元，包括478983元购房款及43736.70元大修基金、契税等，并向桂能公司支付了房款296121元，合计付款968840.70元。对于上述收款情况，张子余向销售人员提出异议，但对方解释系为张子余享受税收优惠而如此操作，但经事后了解，获知该行为系虚构购房款。2017年12月，绿地申港公司通知张子余接房，并提出签订补充协议，但在签订协议时，却将《重庆市商品房买卖合同》中确定的房价变更为1395104元，并否认桂能公司系其销售代理公司，并对已收取的购房款不予认可，张子余对该项变更行为予以拒绝，故绿地申港公司至今未交房。2018年1月，张子余收到绿地申港公司通知后到案涉房屋现场查看，发现绿地申港公司已将《重庆市商品房买卖合同》附件一平面图中的互通连廊取消，但张子余未收到变更规划通知，而该变更规划部分并非优化调整和合理变动，导致张子余所购房屋商业价值、使用价值下降。综上，绿地申港公司及桂能公司的上述行为已超出张子余购房时预期的合同目的，故起诉至法院，望判如所请。 被告绿地申港公司辩称，2016年4月21日，张子余与绿地申港公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定房屋总价款为948983元，张子余于当日支付房款478983元，剩余房款470000元以在银行办理按揭的方式支付。截至交房之日，张子余一直未办理按揭并缴清房屋尾款，依据合同约定，未付清房款，绿地申港公司不能交房给张子余，故张子余诉请解除合同的条件尚未成就，合同不能解除，绿地申港公司无需退还已收取的房款，绿地申港公司亦无违约行为，无需承担任何赔偿责任，请求驳回张子余的诉讼请求。 被告桂能公司辩称，绿地申港公司严格按照合同约定交付房屋，并向张子余发出了接房通知书，通知张子余于2017年10月19日接房，但由于张子余的原因导致银行审批未通过，故按揭款尚未支付，张子余不具备接房资格，而绿地申港公司已履行通知接房的义务，张子余因自身原因未接房，其无权要求解除其与绿地申港公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。张子余缴纳了150000元定金，享受一口价房源优惠政策，不计入房屋成交总价，张子余无权要求返还该150000元。张子余应向桂能公司支付房款1395104元，现桂能公司已按《房屋转让认购书》的约定安排张子余与绿地申港公司签署《重庆市商品房买卖合同》，则桂能公司有权收取相应款项，但张子余仅向绿地申港公司支付了购房款478983元，尚余470000元未支付。桂能公司的主要义务是安排张子余与绿地申港公司签署《重庆市商品房买卖合同》，而桂能公司已履行相应的义务，并无违约行为，也未对张子余造成损害，故张子余无权要求桂能公司赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，绿地申港公司（甲方）与桂能公司（乙方）签订《商业定制协议书》，约定：乙方定制绿地保税中心项目西区LOFT三号楼裙楼商业一至四层合计119套，定制部分建筑面积为9069.35平方米，建筑面积均价为12248.03元/平方米，总价为111081700元；乙方支付定制款之日起，在本协议约定的乙方定制商业的范围内可以用乙方或乙方确定的任意第三方名义与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，《重庆市商品房买卖合同》签订后3日内，到甲方指定银行办理相关按揭贷款手续，甲方为乙方指定任意第三方签署《重庆市商品房买卖合同》办理银行按揭等手续提供支持；甲乙双方约定价格与甲方和乙方指定任意第三方签署《重庆市商品房买卖合同》约定价格之间的溢价差额部分，属于乙方投资甲方定制物业的投资收益，归于乙方所有，溢价差额部分（及乙方投资收益）乙方可自行全额收取，个别情况亦可委托甲方协商部分收取；乙方或乙方指定的任意第三方签署的《重庆市商品房买卖合同》的累计总金额不得高于本定制协议商铺的合计总金额，甲方按总金额开具发票，乙方可以在总金额、发票总额不变的前提内，按第三方受让商铺的实际情况进行价款、发票增减调配；乙方可以指定任意第三方根据本协议与甲方签署全部或单套《商品房买卖合同》。案涉房屋属于《商业定制协议书》所确定的定制房屋的范围。 2016年4月8日，桂能公司（甲方）与张子余（乙方）签订《房屋转让认购书》，约定：乙方充分了解甲方定制抵款标的物业，即位于重庆市江北区金渝大道153号重庆绿地保税中心第3座/栋4层33号单位之物业，建筑面积为108.48平方米，建筑面积单价为13716.80元/㎡，优惠前总价为1487999元，乙方申请并向甲方缴纳认购定金150000元，并享受该物业上述总价基础上交150000元享受一口价房源优惠政策，此定金享受一口价房源优惠政策，不计入优惠后成交总房款；该物业以定制物业清水房状态及其附属设施转让予乙方，享受认购一口价优惠，转让成交价总价为1305895元，具体付款方式乙方签署《重庆市商品房买卖合同》时另行约定并支付，乙方承诺在本认购书签署后3日内签订《重庆市商品房买卖合同》；乙方在签署本认购书时，确认已经充分了解该定制抵款物业的现状、建筑参数等，充分理解优惠条款及相关服务内容，并同意接受，乙方亦明白相关行为之相应结果，自愿申请并同意接受；甲方保证乙方在和绿地集团绿地申港公司签署《重庆市商品房买卖合同》时，根据《重庆市商品房买卖合同》约定的权益向乙方提供相应的权属证明及附件，并按重庆市人民政府相关管理规定，完成乙方所购买该物业的合同网签、该物业登记备案等权属确认程序。 2016年4月21日，张子余（乙方）与绿地申港公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市江北区金渝大道X号X-商业幢X-商业X的房屋，建筑面积为103.43平方米，套内面积为50.17平方米；房屋用途为非住宅，属于商业服务；总成交金额为948983元，乙方采用按揭付款方式支付，于2016年4月21日付房款478983元，余下房款470000元在银行办理按揭；因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任；甲方应当在2017年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方；合同附件与本合同具有同等法律效力。 同日，张子余（乙方）与绿地申港公司（甲方）签订《补充协议》，约定：第一条、按揭贷款“乙方以银行按揭方式购房的，甲方协助乙方办理银行贷款手续。乙方应于签定本合同时付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，付清由政府规定的相关税费、贷款的各项费用，并于签定本合同之日起3日内与银行签署按揭合同，在签署按揭合同时乙方应按银行要求提供所需的全部资料”；第五条、关于合同第六条的补充“甲方在向乙方交付项下商品房前，乙方需先行付清全部款项，包括但不限于购房款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息及可能发生的本补充协议第二条约定的所有款项，否则甲方有权暂停履行买卖合同所做约定（包括但不限于房屋交付、产权登记等手续），如果在约定的交房日期前乙方尚未付清全部款项，或不符合本合同约定的交付条件，则自乙方付清全部款项或符合交付条件之日起，经甲方正式书面通知后，乙方可向甲方申请交付房屋，如乙方选择退房的，应在收到甲方书面交房通知之日起30日内书面向甲方提出，逾期则视为乙方放弃退房的权利，双方继续履行合同”；第七条、对合同第八条的补充“在商品房达到交付使用条件后，甲方可以通过电话（含手机短信）、传真、E-mail、邮递或在重庆本地报纸发布入住公告等任一方式向乙方发出房屋交付通知，甲方发出通知，即视为甲方已履行向乙方告知交房的义务，乙方均应在房屋交接通知载明的交房时间内到甲方处办理房屋交付手续，即便乙方未能收悉前述通知，乙方仍有义务按商品买卖合同约定的交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。如果乙方购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限届满时自行至甲方办理接房手续，甲方不再另行通知”；第十二条、将合同第十五条更改为“甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起15个工作日内将变更内容书面或电话通知乙方”，另补充为“在房屋建造过程中，甲方有权对小区总平面规划和设计及楼栋公共区域进行优化调整和合理变动，甲方无需通知乙方，乙方不得由此主张解除买卖合同、拒绝接房或要求赔偿”；第二十九条“双方的联络方式以买卖合同所记载的电话、传真或通信地址、E-mail为准，乙方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知甲方，因乙方提供的联系地址不准确或地址变更而导致对方未能实际收到相关通知的，后果由责任方自行承担，若甲方以快递方式通知乙方时，乙方拒绝签收，拒绝指定代收人或其指定的代收人拒绝签收的，或乙方不按规定自取的，或因乙方导致无法按时投妥的，应视为甲方已经履行了通知义务”。 2016年4月8日，张子余向桂能公司支付了案涉商铺定金150000元，桂能公司向张子余出具了收据。2016年4月21日，张子余共向桂能公司支付了购房款296121元，桂能公司出具了相应的收据。同日，张子余向绿地申港公司支付了购房款478983元，大修基金、税费等共计43736.70元，绿地申港公司出具了收据及《销售不动产统一发票》。 2017年8月23日，绿地申港公司向张子余邮寄了《房款未清通知书》，内容为：我司项目现已竣工，且合同约定的交付期限即将到来，但您目前尚有部分房款未付清。根据《重庆市商品房买卖合同》及附件的约定，如果在约定的交房日期前您尚未付清全部款项，包括但不限于购房款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息，及可能发生的附件五第二条约定的所有款项，则交房日期顺延至您付清全部款项之后；为便于双方顺利履约，特通知尽快付清款项，完结相应手续。该邮件于8月24日签收。 2017年9月29日，案涉房屋的工程项目已完成竣工验收。 2017年10月12日，案涉房屋的工程项目取得两江新区建竣备字[2017]0234号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称《备案登记证》）。同日，绿地申港公司向张子余发出《绿地保税中心项目交付通知书》，载明集中办理房屋交付时间为2017年10月19日，请于2017年10月19日凭本通知书办理房屋交付手续。该邮件于2017年10月14日被签收。 庭审中，张子余举示了如下证据：1.张子余与桂能公司工作人员的短信记录，拟证明张子余在绿地申港公司的售楼部支付房款，且接到通知，绿地申港公司变更了按揭银行，导致张子余无法办理银行按揭贷款；2.张子余与绿地申港公司工作人员的录音，拟证明绿地申港公司明确与桂能公司没有任何关系，则桂能公司收取的定金及购房款无任何依据；3.补充协议，拟证明张子余于2017年11月24日在绿地申港公司售楼部提出变更合同内容，并拿出该合同范本；5.照片6张，拟证明在案涉房屋旁边的连廊和互通连廊与买卖合同附近一的平面图左下角构造不一致。绿地申港公司与桂能公司质证称对上述证据均不认可。经审查，因短信记录无法核实发送短信人的身份，亦无法核实录音证据中谈话人的身份，而补充协议系复印件，照片亦无法证明其与待证事实之间的关联性，故本院不予采信。 上述事实，有《商业定制协议书》、《房屋转让认购书》、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、POS单、《借记卡账户历史明细清单》、《个人活期明细结果》、《销售不动产统一发票》、《房款未清通知书》、编号为1078212239524的EMS全球邮政特快专递邮单、邮件跟踪信息查询、《绿地保税中心项目交付通知书》、编号为1078212433024的EMS全球邮政特快专递邮单、邮件跟踪信息查询、《备案登记证》、《重庆市新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。 本院认为，张子余与桂能公司签订的《房屋转让认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书确定了购房价款及签订《重庆市商品房买卖合同》的事项，即张子余认可该合同价款，也知晓与绿地申港公司签署《重庆市商品房买卖合同》的事宜，则双方应按此《房屋转让认购书》履行各自的义务。结合《商业定制协议书》可知，案涉房屋系包含在桂能公司向绿地申港公司定制的房屋中，则绿地申港公司与张子余签署《重庆市商品房买卖合同》系履行《商业定制协议书》的约定，亦系完善《房屋转让认购书》的义务，故案涉房屋的价款应按《房屋转让认购书》确定。后，张子余与绿地申港公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，此系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按上述合同及补充协议履行。 张子余以绿地申港公司与桂能公司存在虚假宣传、欺诈行为收取双重购房款及擅自变更规划、设计导致房屋使用价值下降而超出张子余购房时的预期目的为由，要求解除与绿地申港公司于2016年4月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》，从张子余的付款情况来看，其向桂能公司支付了150000元认购定金、购房款296121元，向绿地申港公司支付了购房款478983元、大修基金、税费等共计43736.70元，但150000元定金系享受一口价房源优惠定金，并不计入优惠后成交总房款中，478983元系《重庆市商品房买卖合同》中确定的付款金额，故张子余支付的房款尚未达到《房屋转让认购书》约定的总房价1305895元，且张子余举示的证据亦不足以证明绿地申港公司与桂能公司存在虚假宣传、欺诈的行为，故对于张子余的该项意见，本院不予采纳。 对于张子余认为绿地申港公司擅自变更规划、设计导致房屋使用价值下降的问题，《补充协议》第十二条约定，甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起15个工作日内将变更内容书面或电话通知乙方，在房屋建造过程中，甲方有权对小区总平面规划和设计及楼栋公共区域进行优化调整和合理变动，甲方无需通知乙方，乙方不得由此主张解除买卖合同、拒绝接房或要求赔偿。张子余举示的证据不足以证明绿地申港公司系擅自变更规划、设计，也未举证证明取消连廊会导致使用价值下降，且绿地申港公司有权对小区楼栋公共区域进行优化调整及合理变动，故张子余的该项意见，本院亦不予采纳。 综上所述，张子余主张解除合同的理由不能成立，其主张解除与绿地申港公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，本院不予支持，其主张绿地申港公司与桂能公司返还已付房款并支付资金占用损失，亦不能成立，依法应当驳回其诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告张子余的诉讼请求。 案件受理费减半收取7595.74元，由原告张子余负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 王大伟 二〇一八年十月十二日 法官助理 姚丽君 书 记 员 秦 思