广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初2238号原告：清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。住所地：清远市清新区太和镇中山路**。法定代表人：廖焯华。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。被告：刘宇宙，男，汉族，1966年3月5日出生，身份证住址为清远市清新区，现住清远市清新区，被告：赖少媚，女，汉族，1969年8月4日出生，身份证住址为清远市清新区，现住清远市清新区，原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司诉被告刘宇宙、赖少媚物业服务合同纠纷一案,本院2018年7月12日受理后，由审判员韩雯依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司的委托代理人成惠雄、周杰、被告刘宇宙到庭参加诉讼。被告赖少媚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费7206.5元；2、判令被告向原告缴纳梯灯费362.5元；3、判令被告向原告缴纳滞纳金5528.6元；4、判令被告向原告缴纳其他分摊费用54.96元，上述费用合计13152.56元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年7月1日，被告与原清新县星光房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买清新县星光房地产有限公司开发的骏豪城E栋1梯701房，建筑面积共169.17平方米。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供物业管理服务，被告所购房屋类型为多层住宅，合同第四条第二项约定：“多层住宅第一年的收费标准按建筑面积每月每平方米0.45元；高层住宅一年的收费标准按建筑面积每月每平方米0.7元；以后的标准由业主与物业公司协定”。经清远市清新区发展和改革局备案，自2012年1月1日起，被告认购房屋的物业管理费变更为每平方米0.6元（按建筑面积计），超过2/3的业主都已经和原告重新签订了《物业管理服务协议》，虽然被告迟迟不与原告签署《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》也应对被告发生效力。合同签订后，原告按照合同约定履行相关的义务，为被告提供了完善的物业服务，但被告却自2012年8月起，无故拖欠2012年8月至2018年6月14日共71个月的物业管理费，合计7206.5元（169.17平方米×0.6元/平方米/月×71个月）。依照《物业管理服务协议》第四条的约定：“物业服务费不含公摊的水、电费以及政府规定房屋共用部位、共用设备设施大中修、更新、改造的费用。各栋公共排水、排污、公共维护设施等费用由各栋各梯各户分摊，二次供水、电梯维修费用由业主共同分摊。梯灯的电费按5元/月每户计收，公摊的水费、电梯电费按政府物价部门公布的分摊方式进行分摊。”第九条第三款约定：“乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金”。被告拖欠的梯灯费为362.5元，拖欠的其他分摊费用为54.96元，滞纳金共9481.09元，上述物业管理费、梯灯费、其他分摊费用、滞纳金合计13152.56元。被告长期拖欠物业管理费的行为已违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定以及违反了《物业管理服务协议》第四条、第九条的约定。原告为维护自身合法权益，现依照《民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。原告提交的证据：1、营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；2、居民身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；3、广东省商品房买卖合同，拟证明被告购买了骏豪城R1栋2梯502房；4、前期物业管理服务协议，拟证明原、被告之间的物业管理服务协议关系；5、清远市清新区发展和改革局物业服务收费备案表，拟证明原告提供的物业管理收费标准经备案，并向业主公开，2012年1月1日起多层住宅收费标准为0.6元/㎡；6、收费备案表，拟证明收费标准的提价经过了三分之二以上业主的同意；7、挂号信、整付零寄交寄清单、律师函，拟证明原告进行了书面的催缴。被告刘宇宙辩称：被告于2009年7月1日购买了骏豪城E栋一梯701房。2011年12月入住，入住两星期后，发现房内多处出现渗水现象，四间房间三间有渗水，厨房排烟管、杂物房、大厅电视墙等都有渗水现象，当雨下得大时，渗漏水现象越严重（有照片为证），被告就此事多次找原告反映，请求解决，一直未果，期间的物管费被告一直都交，在2014年4月，被告以书面形式，郑重向原告提出《请求解决住房渗水问题》，并表明了如不处理好房子的渗水问题，就拒交物管费。原告和骏豪城开发商清新星光房地产有限公司的法人代表都是同一人，即为廖焯华。经被告表明态度后，原告派人对个别渗水的地方作了处理，未处理的地方是因为当时材料用完，说要到广州买到材料后再处理。事后一直到今天，原告都没再派人来处理。期间被告又多次找原告，他们就釆用拖的办法。由于原告多年来一直都未认真解决好被告的实际问题，致使被告蒙受损失，身心遭受打击，辛辛苦苦用血汗钱买来房子有严重的质量问题，试问，换位来思考，如果原告用钱向被告买来这样的房子会怎么想。由此可见，被告并没有主观上不交物管费，是客观原因，亦即是原告造成被告不交。今天，被告可在此再将重申，原告解决了被告房子渗漏水之时，也是被告交清物管费之时，同时，请求法院根据被告所处的实际情况判令原告承担本案的诉讼费用。被告认为原告违约，擅自提高收费标准，被告有权要求原告退回多收费用，包括本来应当按0.45元收取的物业费，按0.6元收取，梯灯费及分摊费属于重复收费，合同约定物业费包含了上述费用，且原告书面催缴的材料被告并未收到。被告刘宇宙向本院提交证据：1、《请求解决住房渗水问题》，拟证明2014年4月6日曾向原告反映问题；2、《请求解决住房渗水问题》，拟证明2015年4月7日曾向原告反映问题；3、手工发票、收款收据，拟证明原告重复收取费用；4、收款收据、手工发票，拟证明原告重复收取费用；5、收款收据，拟证明原告重复收取费用证据；6、照片，拟证明房屋渗漏问题；7、照片一张，拟证明房屋渗漏问题。被告赖少媚未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2009年7月1日，被告刘宇宙、赖少媚购买位于清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋1梯701房，涉案房屋房产证登记的建筑面积为169.17平方米。同日，原告与被告刘宇宙、赖少媚签订《骏豪城前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，物业管理服务费的收费标准为多层住宅第一年按每月每建筑平方米0.45元收取，高层住宅第一年按每月每建筑平方米0.7元收取，以后的标准由业主与物业公司协定，约定原告提供的服务质量包括保证楼宇外观整洁、各栋楼宇有明显标志；保证设备正常进行、无事故隐患，保养、检修制度完备、安排在设备发生故障时及时修复，并通知相关业主、定期巡查设备运行情况；垃圾定期清运、每年定期清洗生活水池不少于两次、定期清理化粪池、定期清理疏通沙井及排水管；按照绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、除虫等养护工作；指挥引导园区内车辆按章有序行驶、停放；建立义务消防队伍、发现火灾隐患及时上报处理、房屋共用部位、共用设施小修及时维修率达到95%和共用设施的急修应及时处理并做好相关记录存档等，合同还约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每天3‰交纳滞纳金。被告刘宇宙当庭确认于2011年收楼。原告诉称于2012年1月1日起对骏豪城物业服务费进行调价，多层住宅从0.45元/月/平方米提升至0.6元/月/平方米，高层住宅从0.7/月/平方米提升至1元/月/平方米，被告刘宇宙表示不同意升价，认为原告单方面升价没有经过业主委员会及业主大会同意，应按原、被告签订的《骏豪城前期物业管理服务协议》约定的标准收费。原告诉称被告刘宇宙、赖少媚从2012年8月起至2018年6月14日未向原告交纳物业服务费，原告经催收未果，引发本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否违约；二、原告主张的各项费用如何计付。一、关于原、被告是否违约的问题。原告与被告签订《骏豪城前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，且原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。被告抗辩称对原告提供物业服务不满意是因为其房屋漏水问题，原告不处理，本院认为，若房屋漏水是因为相邻关系的侵权行为或者房屋质量问题导致的，可另行向相关责任人主张权利，被告未能举证证明原告提供的物业服务质量未达到合同约定的标准，本院对其抗辩不予支持。二、关于原告主张的各项费用如何计算的问题。1、物业服务费，关于物业服务费应以何标准计算，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物业服务收费标准显然属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告提交的证据未能证实物业服务费的调价符合物权法上述规定。再者，《清远市物业服务收费管理实施细则》第九条规定：“……物业服务企业因服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务企业应当通过书面征求意见、记名表决等形式征求全体业主的意见，并在征求意见、记名表决前将征求意见或表决的事项、时间、、地点等主要内容在物业管理区域的显著位置公告公告期不少于十五日。征求意见、记名表决的书面资料应有业主房号、姓名、联系电话、业主意见等内容，并经业主签名确认。……”被告在庭审过程中也提出，原告的提价没有经过业主委员会及业主大会听证，不认可原告的提价。本院认为，原告未能提交证据证实其调整收费标准符合相关的法律程序，且被告明确表示不同意调价，故原告应当按照原、被告签订《骏豪城前期物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准向被告收取物业服务费。被告从2012年8月起至2018年6月未支付物业服务费，共欠物业服务费5404.98元（0.45元/月/平方米×169.17平方米×71个月）。原告主张7206.5元物业服务费，对超出部分不予支持。被告刘宇宙在答辩状补充意见中提出要原告退回多收取的物业服务费，由于被告没有提起反诉，本案不作处理，被告可另行主张权利。被告刘宇宙在质证时提出的不认可原告诉称的从2012年8月份开始没有交纳物业费的事实，认为其是从2012年10月份起没有交纳，其提交的证据5收款收据上有原告的工作人员手写送三个月物业费至9月份。原告质证意见为该收据上并没有原告的公章，原告对此不予认可。被告未能提交证据证实其向原告交纳2012年8月至9月的费用，应由其自行承担举证不能的法律责任，本院对被告抗辩不予采信。2、梯灯费，由于《骏豪城前期物业管理服务协议》没有约定梯灯费，原告也没有提交证据证实其代为交纳了梯灯费以及梯灯费的计算方式，本院对此不予支持。3、其他分摊费用，原告未提供证据证实其他分摊费用的计算依据及对公摊费用公示的情况，本院对此费用不予支持。4、违约金，《骏豪城前期物业管理服务协议》第九条第四点约定：“乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告刘宇宙抗辩称原告要求按每天3‰收取滞纳金没有法律依据，且约定过高，原告才是违约方，不应该收取滞纳金，请求法院驳回原告此诉求。本院认为，虽原告提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为被告拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业委会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于被告未依约支付物业服务费，原告要求被告支付滞纳金（违约金）符合合同约定，但约定的违约金过高，因原告未举证证明其因被告违约造成其实际损失，违约金应从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条、第二百八十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘宇宙、赖少媚应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费5404.98元及违约金（违约金以76.13元为基数，从2012年9月5日起每月递增76.13元至2018年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；二、驳回原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，由被告刘宇宙、赖少媚负担27元，原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司负担37元。此款原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司已预交，对于超出原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司负担的27元，本院不作退回，由被告刘宇宙、赖少媚在履行上述判决时迳付给原告清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  韩雯二〇一八年十月八日书记员  丘芮附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。六、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：(一)买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷;(二)身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷;(三)责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷;(四)供用水、电、气、热力合同纠纷;(五)银行卡纠纷;(六)劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷;(七)劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷;(八)物业、电信等服务合同纠纷;(九)其他金钱给付纠纷。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。七、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。