重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0101民初11137号原告：重庆敬言健坤商贸有限公司，住所地重庆市万州区清堰小区袁家墩**第**商场**，统一社会信用代码91500101691228361E。法定代表人：杨莉，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘格，重庆玖鼎律师事务所律师，特别授权。被告：骆大林，男，汉族，1983年12月15日生，住重庆市万州区。原告重庆敬言健坤商贸有限公司与被告骆大林物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆敬言健坤商贸有限公司的委托诉讼代理人刘格到庭参加诉讼，被告骆大林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆敬言健坤商贸有限公司提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的2014年11月01日至2017年10月30日期间的物业服务费1581元并承担违约金158元；2、被告立即支付拖欠的水电公摊费228元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系由原重庆市万州区博利物业管理有限公司（以下简称博利公司）变更设立。2011年8月万州区宏升房地产开发有限公司选聘博利公司为其开发建设的万州区××号××小区提供前期物业服务。被告系该小区高层住宅××号楼××房业主，其于2012年11月2日与博利公司签订前期物业服务合同，约定由博利公司提供物业服务，被告每年应缴纳次年度的物业服务费527元，据实承担公共能源消耗，并按照万州区发改委批复的文件标准承担电梯费，如业主不按时缴纳物业服务费，则按照拖欠金额的10%承担违约金。原告已依约履行物业服务义务。被告自2014年11月01日起拖欠物业服务费、水电公摊费、电梯费，经催收无果，原告为维护其合法权益，诉至法院。被告骆大林未提交答辩意见。经审理查明，2011年8月12日,重庆市万州区宏升房地产开发有限公司与重庆市万州区博利物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定重庆市万州区博利物业管理有限公司接受重庆市万州区宏升房地产开发有限公司委托，对位于万州区××号“××”小区提供物业服务，并对管理服务事项、双方权利义务、服务质量标准、物业服务费用、违约责任等作了约定，其中服务时间自2012年10月30日起至2017年10月30日止。《前期物业服务合同》签订后，原告即进驻××提供物业管理服务。2013年12月11日，重庆市万州区发展和改革委员会印发万州发改价[2013]60号《重庆市万州区发展和改革委员会关于确定××住宅小区物业服务收费标准的通知》（以下简称发改委通知），对高层住宅（建筑面积）的物业管理服务费收费标准确定为1.00元/月/M2，其中日常维修养护费0.40元/月/M2…，电梯费由物业管理公司根据实际情况选择一种方式收取：月票票价，按层计算为张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数，按常住人口计算为每人每月10元计收；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。2012年11月2日，骆大林（甲方）与重庆市万州区博利物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方委托乙方进行物业管理服务。物业服务内容主要包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生养护管理，交通秩序与车辆停放管理，协助做好物管区域的安全防范工作，房屋装修管理等。物业服务收费选择包干制方式，根据物管区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按年收取，其收取的标准如下（具体物业服务收费以物价部分核定价格为准、按建筑面积计算）：（1）住宅：高层暂定1元/月/平方米。……业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。共用的专项设施设备运行的能源消耗，应独立计量核算，每年单独向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按年交纳，物业公司在每年10月30日前通知业主预交下一年物业服务费用，业主或物业使用人应在每年10月30日前履行缴纳义务。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每年物业服务费的10%标准向乙方支付违约金。合同自签字起生效。2015年1月14日，重庆市工商行政管理局万州区分局作出准予变更登记通知书，准予重庆市万州区博利物业管理有限公司名称变更为重庆敬言健坤商贸有限公司。另查明，被告骆大林系××号楼××室房屋业主，该房建筑面积为87.83㎡。2017年9月7日，原告在小区楼栋张贴催交物业费通知，另附电梯收费标准公告“依据重庆市万州区发展和改革委员会文件万州发改价（2013）60号文的规定选取按层计算的方式收取电梯费，计算方法：每人10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。并确认每家每户3人。现在张贴公示。如有异议，请于三日内向我公司御水江岸物管部书面提出”（以下简称物管公司关于电梯费收费标准公告）。2018年1月15日，原告在小区楼栋张贴水电公摊费公示“2017年度××小区水电公摊费统计时间从2016年11月起至2017年11月止，实际用电量35343度，上缴电力公司金额21749元，绿化用水量868吨，上缴自来水公司金额3975元，水电合计25724元。本小区住户共456户，平均每户水电公摊费为56元。注：以上水电公摊按每年实际用量为依据计算并分摊到每户”。2017年11月13日，原告在被告门上张贴催收通知。上述事实，有前期物业服务合同、重庆市万州区发展和改革委员会文件、准予变更登记通知书、催交物业费通知、水电公摊费公示、催收通知等以及双方当事人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，重庆市万州区宏升房地产开发有限公司与重庆市万州区博利物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》与原告重庆敬言健坤商贸有限公司与被告骆大林签订《前期物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，后合同与前合同不一致的地方，应视为经原被告合意对合同的变更。原被告双方存在事实上的物业服务关系，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。合同约定的履行期间届满后，原告重庆敬言健坤商贸有限公司公司继续为御水江岸业主提供服务，其虽未与服务对象建立有效的合同关系，但原告提供服务的行为构成无因管理，其亦可就此请求业主参照合同约定支付物业服务费,对原告要求被告骆大林支付物业服务费1581元的诉讼请求予以支持。对原告主张的违约金问题，本院不予支持。关于公摊水电费，根据原告举示的证据，仅能证明2016年11月起至2017年11月止每户的公摊水电费为56元，对于其余月份的公摊水电费未举示证据，应承担举证不能的后果，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告骆大林于本判决生效后十日内支付原告重庆敬言健坤商贸有限公司物业服务费1581元。二、被告骆大林于本判决生效后十日内支付原告重庆敬言健坤商贸有限公司公摊水电费56元。三、驳回原告重庆敬言健坤商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告骆大林承担。本判决为终审判决。审判员  谭瑞萍二〇一八年十月二十九日法官助理孙家杰书记员范中梅