贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018)黔27民终1569号上诉人（原审原告）：贵州荣祥物业管理有限公司，住所地长顺县城南大道**城市花园**2-1，统一社会信用代码91522729551915020R。法定代表人：谭江平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何玉平，该公司法务员。委托诉讼代理人：刘斌，该公司物业经理。被上诉人（原审被告）：姚红梅，女，1985年11月20日生，汉族，个体户，住长顺县，上诉人贵州荣祥物业管理有限公司（以下简称荣祥物业）因与被上诉人姚红梅物业服务合同纠纷一案，不服长顺县人民法院（2018）黔2729民初279号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣祥物业上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人承担拖欠的全额物业费8534元，以及延迟履行滞纳金1024.08元；2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、原审法院事实认定错误，被上诉人所在小区已于2016年1月7日取得《竣工规划认可证》，并于2016年1月11日取得《竣工验收备案表》，而上诉人与贵州省朝顺房地产开发有限公司于2015年7月20日签订《前期物业服务合同》，因此，长顺县朝顺城市花园三期A期小区并非在建小区，原审法院认定事实错误。小区附近环境差，但已不在上诉人的物业服务范围内。2、上诉人向被上诉人提供了标准的物业服务，被上诉人应按合同约定标准向上诉人支付物业服务费。姚红梅二审答辩认为：答辩人未享受相应的服务，有权拒绝向上诉人支付物业服务费用。荣祥物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年8月至2017年12月的物业管理服务费8534元；2、承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告于2015年7月20日与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定贵州省朝顺房地产开发有限公司聘请原告对长顺县朝顺城市花园三期A区小区实施前期物业服务事宜。双方约定相关商铺的收费标准为商铺按建筑面积2元/月/㎡。被告于2016年8月1日与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，租用贵州省朝顺房地产开发有限公司所有的朝顺城市花园三期A期商业2号楼第1层1-5号商铺，用于汽车服务，租赁面积251.01㎡，租期为51个月，自2016年8月1日至2020年10月31日止。期间由被告支付物业管理费，每月应支付物业管理费502.02元（251.01㎡2元/m2）。从2016年8月起至今，原告为被告提供物业管理服务。但被告却以双方之间无任何物业服务合同关系存在，且原告未实际提供物业服务、物业服务质量差及未出示或公示相关部门出具的收费标准和依据等原因而拒绝缴纳物业管理费。一审另查明，涉案小区从2016年1月至今都在修建中且至今未成立业主委员会。一审法院认为，贵州省朝顺房地产开发有限公司作为建设单位，其依法与物业服务企业即本案原告签订的前期物业服务合同，对业主或物业使用人具有约束力。业主或物业使用人以其并非合同当事人以及未享受物业服务为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故本案被告作为该小区的物业使用人，在享受了原告提供的相关物业服务后，具有按照前期物业服务合同交纳物业服务费的义务。但因原告在履行物业服务合同过程中，存在小区有外车入停及基础设施损坏未能及时修复等问题，加之该小区属于在建小区，周围环境确实存在脏乱等情形，以致小区内众多业主或物业使用人拒缴物业费，其本身应加强服务质量，故可酌情在原约定基础上调减相应的物业服务费用，现按原约定的50%计算物业服务费用，被告尚需支付2016年8月1日至2017年12月30日的物业服务费为4267.17元(251.01㎡×2元/月/㎡×17个月×50%)。综上，根据《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第十二条之规定，判决如下：被告姚红梅自判决生效之日起十日内向原告贵州荣祥物业管理有限公司缴纳2016年8月1日至2017年12月30日的物业服务费人民币4267.17元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告姚红梅承担。二审中，上诉人向本院提交如下证据：建设工程竣工规划认可证、贵州省建设工程竣工验收备案表，证明目的：本案小区不是在建工程，属于已经竣工的小区。一审判决中对方称的周边环境影响，不属于小区物业管理的范围。被上诉人姚红梅质证认为：不认可已经竣工验收，不清楚证据的真实性。本院认为，上诉人提交的证据复印件经本院核对，与原件无异。对该份证据的真实性，本院予以认可。被上诉人姚红梅向本院提供了照片和图片，以证明被上诉人去交物管费，物业公司拒收，以及物业公司的施工设施影响被上诉人的经营。上诉人质证认为：真实性没有意见，但是被上诉人提供照片的时间是2018年，拍摄时间不属于上诉人追诉的物业费的期间，照片上的施工影像是对面小区，不属于上诉人小区，被上诉人的照片是2018年拍摄，达不到被上诉人的证明目的，上诉人拒收物业费的原因是被上诉人按照一审判决来交物业费，但是上诉人已经上诉，就没有收物业费。由于上诉人认可上述证据的真实性，本院予以确认。经审理，本院二审查明的事实与一审查明的基本一致。另查明：朝顺城市花园三期A区2号至5号楼、10号至12号楼于2016年1月7日取得《建设工程竣工规划认可证》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上诉人荣祥物业与朝顺城市花园三期A区的开发商贵州省朝顺房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对该小区业主和物业使用人具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。上诉人荣祥物业已向该小区提供了物业管理服务，被上诉人姚红梅作为该小区物业经营者，应履行向上诉人荣祥物业按时支付物业管理服务费的义务。被上诉人姚红梅等业主认为上诉人荣祥物业的物业服务不到位，经本院二审到现场查看，上诉人荣祥物业在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，比如公共设施的井盖损坏后未能及时修复，这与其向被上诉人姚红梅等业主收取的物业管理服务费所对应的物业服务标准存在一定的差距，也未达到合同约定关于物业服务质量的要求。因此，根据权利义务对等原则，本院酌情确定扣减上诉人荣祥物业20%的物业管理服务费，上诉人荣祥物业关于按照合同全额缴纳物业管理服务费的主张不能成立，本院不予支持。扣减后，被上诉人姚红梅需向上诉人缴纳的物业管理服务费为6827.47元(251.01㎡×2元/月/㎡×17个月×80%)，一审判决扣减的幅度不当，本院予以改判。上诉人荣祥物业在对其物业服务中存在的问题进行处理、提升物业服务质量后，可再按照合同约定的收费标准向本案小区业主和物业使用人收取物业服务管理费。对于上诉人荣祥物业二审中提出的滞纳金诉请，因上诉人在一审中未提出该诉请，根据民事诉讼法的规定，本院对此不予审处。综上所述，荣祥物业的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长顺县人民法院（2018）黔2729民初279号民事判决；二、被上诉人姚红梅于本判决生效之日起十日内向上诉人贵州荣祥物业管理有限公司缴纳2016年8月1日至2017年12月30日的物业管理服务费6827.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人贵州荣祥物业管理有限公司负担5元，被上诉人姚红梅负担20元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州荣祥物业管理有限公司负担10元，被上诉人姚红梅负担40元。本判决为终审判决。审判长 王 锦审判员 李家荣审判员 王天才二〇一八年十月二十三日书记员 杨 墨