湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终8356号上诉人（原审被告）：张雨，男，1991年1月23日出生，汉族，住武汉市武昌区（户籍地武汉市武昌区），委托诉讼代理人：庞贺汉，湖北天进律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱绍华，湖北天进律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁立，男，1985年11月8日出生，汉族，住武汉市，委托诉讼代理人：余佳奇，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：施旖旎，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤清，男，1969年1月29日出生，汉族，住武汉市青山区，原审第三人：湖北金字塔典当有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道**融侨华府****商**。法定代表人：卢娟，该公司总经理。上诉人张雨、丁立因与被上诉人汤清、原审第三人湖北金字塔典当有限公司（以下简称金字塔公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雨上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回汤清的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由汤清承担。事实与理由：一、张雨代汤清与丁立签订的房屋买卖合同真实合法有效。二、一审判决在判断“丁立能否取得案涉房屋所有权”问题上也存在事实认定不清、适用法律的错误。三、在丁立付款的问题上，一审判决对事实的认定严重错误。四、一审判决置当事人签订的房屋买卖合同明确约定的价款于不顾，而以购房人实际支付的金额作为认定案涉房屋买卖合同的实际交易价格，明显错误。汤清辩称，张雨没有权力处理汤清名下的房屋，汤清借款20万元在一个星期就已经偿还。张雨与丁立属于同一行业，丁立的付款方式不符常规，购买房屋属于重大资产，买房人不看房与常理不符。丁立述称，同意张雨的上诉请求及理由。丁立上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回汤清的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由汤清承担。事实与理由：一、双方签订的合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，整个过程均系合法有效，丁立已经取得案涉房屋的所有权。二、即使张雨存在无权处分的情形，丁立也可以依据善意取得制度合法取得案涉房屋的所有权。汤清辩称，丁立所谓的善意是不成立的，其付款方式不符常理。张雨述称，同意丁立的上诉请求及理由。金字塔公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。汤清向一审法院起诉请求：1.撤销张雨、丁立之间的房屋买卖交易；2.张雨、丁立承担诉讼费。一审审理过程中，汤清变更诉讼请求：1.判令汤清与丁立之间的房屋买卖合同无效；2.判令丁立将位于青山区新沟桥街17街坊22栋42门8号的房屋退还给汤清并过户至汤清名下；3.判令张雨、丁立承担过户费用，并赔偿汤清损失共计20万元；4.本案诉讼费用及维权费由张雨、丁立承担。一审法院认定事实：2015年5月21日，汤清与金字塔公司签订《借款抵押合同》，约定：汤清向金字塔公司借款20万元，期限6个月，自2015年5月21日至2015年11月20日，月利率1.8%，每月还息，到期还本；汤清提供位于武汉市青山区新沟桥街十七街坊22栋42门4层8室房屋作为抵押物。合同签订后，汤清与金字塔公司对上述借款合同予以公证。同时，汤清还与张雨签订委托书，将房屋买卖中相关事项全部委托张雨办理，委托事项：1.汤清委托张雨在房管部门办理案涉抵押房屋的借款抵押登记及注销抵押相关手续；2.在抵押房屋符合出售条件后，汤清委托张雨办理该房屋的买卖、过户、收取房款、办理银行按揭、办理水、电、气等过户等，并对委托书进行公证。合同签订后，金字塔公司按约向汤清提供借款。2015年5月25日，汤清就上述20万元借款及抵押房产与金字塔公司签订《房地产典当借款合同》、《房地产典当抵押合同》，并在房地部门办理案涉房屋的抵押登记。金字塔公司称签订典当合同的目的是为了完备手续，方便在房地部门备案。上述借款还款期限届满后，汤清未按约返还借款本金。张雨等人催款未果，2015年12月28日，张雨代汤清与丁立签订房屋买卖合同，将案涉抵押房屋出售给丁立，合同约定房屋价款40万元。上述合同系张雨代汤清签订，汤清并未签名。上述合同房款支付情况，丁立于2015年12月28日通过案外人易泽林向张雨转款80000元，通过案外人严昌青向张雨转款199600元，张雨自认收到400元现金，合计收到丁立支付的房款28万元。丁立称支付40万元房款，但未提交相关证据。张雨称办理过户时支付个人所得税4000元及房屋交易税26600.56元。案涉房屋于2015年12月30日办理房屋过户登记，登记至丁立名下。一审庭审中，丁立称支付了40万元房款，委托易泽林支付，具体操作不清楚，对于40万元的支付凭证、时间，为何由他人帮忙支付等问题未作回答，经一审释明后，仍未提供相关证据和回复。一审庭审中，汤清、张雨、金字塔公司确认以下事实：1.案涉20万元借款的实际放款人为北京玖富时代投资顾问有限公司，借款由北京玖富时代投资顾问有限公司转给金字塔公司，再由金字塔公司与汤清签订借款合同，向汤清提供借款；2.张雨系“中诚信友公司”员工，“中诚信友公司”帮助北京玖富时代投资顾问有限公司在武汉管理借款人、办理抵押业务、进行催收、委托金字塔公司作为抵押权人。一审庭审中，张雨称“中诚信友公司”联系中间人后，通知张雨在约定时间办理房屋过户手续，在办理过户之前，没有见过买房人丁立。丁立称其系中兴财富金融信息有限公司员工，其舅舅孙祥攀为单位负责人，通过孙祥攀得知房屋信息，仅在案涉房屋小区附近看了房，没有进入房屋实地查看，与张雨之前不认识，房款是易泽林、严昌青代付的。张雨、金字塔公司称，1.收到丁立支付的28万元房款后，向金字塔公司认可的收款人，即北京玖富时代投资顾问有限公司支付25万元，北京玖富时代投资顾问有限公司向金字塔公司出具《注销抵押的通知函》后，金字塔公司解除抵押；2.房屋交易过程中的个人所得税及房屋交易税约3万元，张雨支付给北京玖富时代投资顾问有限公司的25万元包括借款本金及其他相关费用。汤清要求赔偿20万元的事实依据为，房屋在春节前的拆迁补偿约140万元，春节之后搬走只有120万元。一审法院认为，汤清与金字塔公司之间存在借贷事实，汤清提供案涉房屋作担保，并办理抵押登记，符合法律规定，还款期限届满后，汤清未归还借款本金，金字塔公司作为抵押权人有权行使抵押权，对抵押财产优先受偿。本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同的效力；丁立能否取得案涉房屋所有权。关于房屋买卖合同的效力。第一，汤清与金字塔公司有借贷事实，并办理了房屋交易的“全委公证”，其形式为委托，实质是为了担保债务的履行，虽然委托公证中有委托卖房的事项，但汤清并无出售房屋的真实意思表示；第二，张雨作为代理人出售房屋的整个过程，汤清并未签署任何合同，张雨也无证据证明汤清对此知情；第三，购房人丁立自认并未实地查看房屋，交易中间人并非正规房屋中介机构，约定40万元房款，但张雨的陈述及银行流水均反映丁立仅支付28万元，丁立并未提交证据证明40万元房款已全部付清，也未对此作出说明；第四，张雨作为代理人明知房款仅支付28万元，也未向丁立主张余款12万元，损害了汤清利益。综上，张雨代汤清与丁立签订案涉房屋买卖合同，并不是汤清真实意思表示，张雨与丁立以实际28万元的交易价格严重损害了汤清的利益，该合同无效。丁立能否取得案涉房屋所有权。丁立抗辩意见称可通过善意取得取得案涉房屋。一审法院认为，丁立在购房过程中，未进入房屋实地查看，事后未实际占有案涉房屋，也不是实际付款人，不能认定为善意购房人。其次，丁立并未提供证据证明已足额支付房款。综上，丁立并不能依据善意取得制度取得房屋所有权。汤清未按约归还借款本金，金字塔公司有权对抵押物优先受偿，但抵押权的实现必须符合法律规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条规定“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”，金字塔公司与张雨在汤清全程无参与的情况下，处置抵押物不符合法律规定。综上，张雨代汤清与丁立签订的房屋买卖合同无效，丁立不属于善意购房人，故丁立不能取得案涉房屋所有权，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故汤清要求确认合同无效，返还房屋并变更房屋登记至本人名下的诉请，一审法院予以支持，要求赔偿20万元拆迁损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张雨代汤清与丁立于2015年12月28日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、丁立于一审判决生效之日起15日内将武汉市青山区新沟桥街17街坊22栋42门8号的房屋退还给汤清，并变更登记至汤清名下；三、驳回汤清其他诉讼请求。一审案件受理费8700元，由汤清负担700元，张雨、丁立、湖北金字塔典当有限公司负担8000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：丁立向本院提交证据一、银行交易明细一份、银行账户对账单二份，证据二、证人证言四份，上述两组证据共同证明丁立为购买案涉房屋支付了48万元。经质证，张雨对于丁立提交证据的意见为：对证据一的真实性没有异议，对证明目的不予认可。该证据不能证明丁立向汤清支付了48万元购房款，购房款没有支付至张雨名下。证据二中证人的付款经过和方式是客观、真实的，但不能达到证明目的，不能证明所谓8万元的好处费。汤清对于丁立提交证据的意见为：对证据一的真实性没有异议，对证明目的不予认可。对证据二的真实性及证明目的均不予认可。金字塔公司未发表质证意见。本院认为，丁立提交的证据一、证据二无法达到其证明目的，张雨、汤清对该证据的证明目的也不予认可，本院对丁立提交的证据一、证据二的证明目的不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、张雨代汤清与丁立于2015年12月28日签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力；二、丁立能否取得案涉房屋所有权。关于争议焦点一，首先，汤清虽签订委托书约定将房屋买卖中的相关事项委托张雨办理，但该委托书的签订是为了对于汤清向金字塔公司的20万元借款提供担保，汤清并无出售房屋的意思表示。其次，汤清签订的委托书中虽然约定在案涉房屋符合出售条件后，受委托人张雨办理该房屋买卖的相关事宜，但并未对案涉房屋的出售条件予以明确具体的约定，故张雨作为受委托人必须得到汤清关于案涉房屋符合出售条件，允许张雨代为出售房屋的指令后，方可代汤清办理房屋买卖的相关事宜。本案中，张雨既没有提交充分的证据证明汤清向其发出过上述指令，也没有提交充分的证据证明其在签订案涉房屋买卖合同前已将卖房事宜告知汤清，而且案涉房屋买卖合同系张雨代汤清签订，汤清并未签名。故张雨系在没有取得汤清授权的情况下代汤清与丁立签订案涉房屋买卖合同。再次，丁立作为购房人并未查看案涉房屋的现状，交易中间人不是正规房屋中介机构，丁立提交的证据仅能证明其支付了28万元的款项，并非案涉房屋买卖合同中约定的购房款40万元。而且案涉房屋的所有权于2015年12月30日转移登记至丁立名下，但张雨却没有及时向丁立主张购房余款12万元，明显不合常理。因此，一审判决张雨代汤清与丁立于2015年12月28日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，因丁立在签订案涉房屋买卖合同前，未查看案涉房屋的现状，签订案涉房屋买卖合同后未实际占有案涉房屋，丁立也并非实际付款人，其也没有提交充分的证据证明足额支付购房款。故一审对于汤清关于丁立返还案涉房屋并变更登记至汤清名下的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，张雨、丁立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由张雨负担8700元，丁立负担8700元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年十月二十四日书记员 赖瑞文