四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初3846号 原告：陈菊华，女，生于1971年，汉族，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：陈毅，四川九朝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张铃，四川九朝律师事务所律师。 被告：四川省巴中市永利建筑安装有限公司，住所地：巴中市巴州区北门文体商住楼**。 法定代表人：赖兆仪，该公司执行董事兼总经理。 被告：朱强宗，男，生于1968年，汉族，住巴中市恩阳区。 原告陈菊华诉被告四川省巴中市永利建筑安装有限公司简称巴中永利建筑公司）、朱强宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法由审判员陈泓燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈菊华的委托代理人陈毅、张铃，被告巴中永利建筑公司法定代表人赖兆仪、被告朱强宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈菊华诉称，2009年5月10日，原告与二被告签订了《集资联建协议》，由原告出资购买被告与巴中市外国语学校联合修建的教师住宿楼住房一套，协议签订后原告按照约定向被告预付了购房款20000元，被告出具了收款收据。时至今日，被告未按照协议的约定修建住宿楼，所以也不能按照协议约定交付住房。原告多次找被告协商处理，可被告总是推诿拖延，严重侵犯了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判决二被告返还原告已付购房款20000元，并按银行贷款利息的四倍计息；2、案件受理费用由被告承担。 被告巴中永利建筑公司辩称，原告诉称不成立，原告起诉的公司名称与法定代表人名字与我公司的不一致，诉讼主体不适格。我公司也从未与原告签订合同，也从未收过原告任何购房款。请求驳回原告对我方的诉请。 被告朱强宗辩称，本案不应是房屋买卖合同纠纷，我们签的是联建协议。利息在联建协议中有约定，如是我方原因违约则按银行同期利息计算，但并没有明确是贷款利息还是存款利息。现房屋没有交付也不是我们的原因，是政府原因导致的。所以不是我方违约，也不存在计算利息的问题。因我与原告是联建，收的购房款已用于修建房屋，我方也将清单提交给政府，所以这些钱不应当返还。公司实行项目负责制，该项目是我个人负责投资和负责亏损，以私人名义办不了手续，以公司名义办理的规划许可证和施工许可证，公司未与原告签订合同，收款和退款事宜均应由个人负责，与公司无关。当时修房子的时候缺乏资金，所以将单价定得比较低，与原告签订的联建协议，而不是出售。同时该项目已由政府收回建成了二环路和建设其他公用设施。现在房屋已不能修建，合同理应解除。 经审理查明，2005年12月1日，被告巴中永利建筑公司为承建方与巴中外国语实验学校为建设方签订《建筑工程承包合同》，合同约定由巴中永利建筑公司承建位于二环路侧巴中外国语实验学校学生公寓及教师宿舍楼工程。巴中永利建筑公司在合同尾部加盖公章，法定代表人赖兆仪、项目全权负责人朱强宗在合同尾部签字。庭审中，被告巴中永利建筑公司、朱强宗均表示朱强宗系巴中永利建筑公司职工，案涉项目由朱强宗个人负责投资并享受收益和承担亏损。 2011年6月7日，巴州区人文小学为甲方与被告巴中永利建筑公司为乙方就甲方教师住宅楼修建达成《补充协议》，被告巴中永利建筑公司法定代表人在合同尾部签字并加盖公司公章。庭审中，被告巴中永利建筑公司、朱强宗均表示上述两份协议所指工程即为本案原告起诉的工程。 2007年5月23日，巴中市规划和建设局颁发（2007）市字第32号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，载明建设单位：巴中市巴州区人文小学，工程名称：人文小学教学楼、教师住宅楼，建设地址：二环路西龛山脚，施工单位：巴中市永利建筑安装工程有限公司。 同时查明，2009年5月10日，被告巴中永利建筑公司为联建方（甲方）与原告陈菊华为联建户主（乙方）签订《集资联建协议》,协议载明：“我公司在位于巴中市联合修建的教师住宿楼，有部分住宅对外联建，该楼占地面积3000平方米，建房占地面积为1800平方米左右，我公司为了集资加快工程进度，现对所建房屋进行集资建房，与各户充分协商，就有关事项达成如下条款：一、本户主联建住宅位置。人文小学教师宿舍楼B栋捌单元柒层贰号房（临街面J-P轴交1-6轴范围内），面积约105平方米（实际面积以甲方所办产权证为准），单价1100元，联建价115500元；二、三、……；四、集资交款方式。本合同签订时，乙方交本户联建房款贰万元整，在该幢住房开工时一个月内再向甲方支付房款叁万元，在修至七层封顶时支付总房款的80%。乙方进房装修时，留2000元整，房产证、国土使用证办理齐全后，通知乙方领证时，将扣留的2000元一次性交付给甲方，交款依据以甲方出具的收据为准；五、房屋交付。房屋交付使用时间暂定为2010年10月31日前，如竣工提前，乙方可提前入住；六、……；七、违约责任。乙方未能按本合同约定的期限交付联建款，甲方有权向乙方收取欠款，如乙方一再拖延，甲方有权终止合同，并同时从乙方已交联建款中扣除联建价30%的违约金或按所欠款收取逾期利息，以补偿损失，利率以月息1%计算。如遇甲方不能按期交房或其它造成一切违约责任，甲方除承担乙方所交房款的1%的月利息外，甲方亦应赔偿给乙方所交房款的30%的违约金；八、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效，双方共同遵守，不得反悔，其他未尽事宜，按国家相关政策各自承担责任。甲方朱强宗，乙方陈菊华。2009年5月10日”。被告巴中永利建筑公司在该合同的甲方处加盖公章。 2009年5月10日，被告朱强宗向原告出具收据一张，载明：“收到陈菊华购房款贰万元正”。庭审中，巴中永利建筑公司出具由公司加盖公章、被告朱强宗签字的《人文小学住宅楼联建交款清单》，确认原告交款2万元。 另查明，巴中市巴州区住房和城乡建设局出具《证明》，载明：“人文小学”信访案件系区级领导包案，我局为化解责任主体。前期经调查，“人文小学”46户购房户以合伙或联建的方式与永利建筑公司朱强宗签订的合伙开发协议或联建协议实为房屋认购合同。 上述事实，有原、被告的身份信息，原告的陈述、被告的答辩，《建筑工程承包合同》、《补充协议》、《建筑工程施工许可证》、《集资联建协议》、收据、《人文小学联建交款清单》，庭审笔录、调查笔录以及其他相关证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为，房地产联建即房地产合作开发。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权合同纠纷的解释）第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。《国有土地使用权合同纠纷的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，原告与被告签订的《集资联建协议》，对房屋的特定位置、装饰标准、水电入户、两证办理、交款方式、房屋交付、装修注意及违约责任作了约定，从该合同的内容来看，其仅是对原告出资后对合同中指向的固定房屋享有权利，并未约定出资后的利润分配及相应的风险承担。故根据上述法律规定，原告与被告签订的《集资联建协议》应为房屋买卖合同。 通过庭审查明的事实，被告已超过合同约定的交房时间近8年，已构成违约。被告巴中永利建筑公司、朱强宗也明确表示案涉项目的建设规划已经改变，其项目地址不能再进行房屋建设，现原告以合同不能履行为由请求返还购房款，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，原告与被告于2009年5月10日签订的《集资联建协议》，应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在协议解除后，被告应当返还原告已交纳的2万元购房款。 根据《建筑工程承包合同》及（2007）市字第32号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》可以证明，被告巴中永利建筑公司是案涉项目的施工方。庭审中，被告巴中永利建筑公司及被告朱强宗均表示，在与原告签订协议时，朱强宗系巴中永利建筑公司的职工，并担任案涉项目负责人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，被告朱强宗收取原告购房款的行为，应当是履行职务的行为，且被告巴中永利建筑公司在《集资联建协议》上加盖公章，故因该合同产生的相关责任应当由被告巴中永利建筑公司承担。被告巴中永利建筑公司应当返还原告已交纳的2万元购房款并支付利息，因双方在合同中对利息标准作了明确约定，该标准不违背法律规定，本院予以确认。被告应当自原告交款之日即2009年5月10日起，按年利率12%的标准向原告支付利息。 被告朱强宗主张案涉项目系其个人负责投资并享受利益、承担亏损，与原告签订《集资联建协议》公司并不知情，收款及退款事宜均应由其个人承担责任，系债的自愿加入，本院予以确认。故原告请求由被告朱强宗返还已交纳2万元购房款，本院予以支持。原告请求由被告巴中永利建筑公司承担返还购房款的连带责任，并未加重巴中永利建筑公司的责任，本院予以支持。 原告要求被告按银行利率四倍支付已交购房款利息，于法无据，本院不予支持。 被告巴中永利建筑公司辩称原告起诉公司名称不正确，其诉讼主体不适格。庭审中，原告已明确表示系笔误，且原告提交的被告登记信息已经被告确认无误，故对其该项辩称，本院不予采信。 被告巴中永利建筑公司辩称未与原告签订合同，也未收取原告购房款，不应承担任何责任。因该辩称与庭审查明的事实不符，本院不予采信。 被告朱强宗辩称双方系联建关系，其收取的购房款已用于房屋建设，购房款不应返还。但该辩称与庭审查明的事实不符，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条之规定，判决如下： 由被告四川省巴中市永利建筑安装有限公司与被告朱强宗在本判决生效后十日内连带支付原告陈菊华20000元及利息。利息的计算方式为：以20000元为基数，自2009年5月10日起，按年利率12%计算至本判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日支付，上述利息计算至付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，由被告四川省巴中市永利建筑安装有限公司、朱强宗负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人及代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  陈泓燕 二〇一八年十月二十二日 法官助理曹永平 书记员贺琳芝