福建省寿宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0924民初957号 原告（反诉被告）：缪禹斌，男，1967年12月14日出生，汉族，住福安市。 委托诉讼代理人：夏毅生，福安市中心法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：寿宁县万博华房地产开发有限公司，住所：寿宁县鳌阳镇**景泰街**，统一社会信用代码913509245509880257。 法定代表人：庄庆彬，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：陈立杰，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪欣，福建韩诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）缪禹斌与被告（反诉原告）寿宁县万博华房地产开发有限公司（以下简称万博华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告缪禹斌的委托诉讼代理人夏毅生、被告万博华公司的委托诉讼代理人陈立杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缪禹斌向本院提出诉讼请求：判令万博华公司偿付迟延向缪禹斌交付商品房的违约金77860.51元（计算违约金的购房款基数186944元×违约金日万分之五，每日93.47元，自2014年1月1日起计算至2016年4月14日计833日，共计违约金77860.51元）。事实与理由：2013年5月20日，缪禹斌与万博华公司签订编号为0508730《商品房买卖合同》，购买了万博华公司开发的寿宁县“新城印象”第2幢B单元1803号房商品房，合同约定：缪禹斌分二期付款，即2013年8月15日前付186944元，2013年12月交房支付100000元；万博华公司按合同第八条约定，于2013年12月30日之前向缪禹斌交付符合国家和地方政府规定条件的商品房；缪禹斌逾期付款，愿意继续履行合同的，经万博华公司同意合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款总额的每日万分之五向万博华公司支付违约金。万博华公司未按合同约定期限向缪禹斌交房，缪禹斌要求继续履行合同的，合同继续履行，万博华公司按缪禹斌已付款的每日万分之五向缪禹斌支付违约金。合同签订后，缪禹斌于2013年8月20日支付购房款100000元，9月12日支付购房款86944元。但交房期届满，万博华公司未能交房。经长期交涉，万博华公司于2016年4月14日将商品房钥匙交给缪禹斌，同日，缪禹斌向万博华公司支付购房款30000元。此后至今，缪禹斌多次要求万博华公司承担延期交房的违约责任，双方一直交涉没有达成一致。故缪禹斌亦停止向万博华公司支付购房尾款70000元。综上，缪禹斌认为合同一旦成立，即应严格履行，未能依约履行的，应承担违约责任。 被告万博华公司辩称：一、缪禹斌主张的违约金超过诉讼时效。从缪禹斌起诉的日期可以确定，2015年7月17日之前的迟延交房违约金已超出三年诉讼时效；二、新城印象楼盘在2015年8月12日已经符合交房条件并开始交房，万博华公司多次通知缪禹斌，但缪禹斌拒绝履行交房手续，直到2016年4月14日交钥匙给缪禹斌时，缪禹斌支付购房款30000元，剩余的70000元未支付，因此，延期交房的责任在缪禹斌，缪禹斌主张违约金没有事实依据，请求驳回缪禹斌的诉讼请求。 反诉原告万博华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除万博华公司与缪禹斌于2013年5月20日签订的编号为0508730的《商品房买卖合同》；2.缪禹斌支付逾期付款违约金，按日0.03%计算，其中100000元从2015年8月12日计算至2016年4月14日止，计246天7380元；70000元从2016年4月14日计算至2018年8月25日止，计863天18123元；3.缪禹斌支付解除合同违约金57388.8元。事实和理由：缪禹斌与万博华公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定：房价款为286944元，缪禹斌应于2013年8月15日前支付186944元；2013年12月交房前支付100000元。寿宁县“新城印象”商品房于2015年8月12日经验收合格开始交房，万博华公司通知缪禹斌可以交房并按约定付清余款，但缪禹斌一直拖延支付。其后万博华公司多次通知缪禹斌交房并支付余款。2016年4月14日，万博华公司交房，缪禹斌支付购房款30000元，余款70000元拒绝支付。根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”的规定，缪禹斌拒绝履行支付应付购房款的行为明显违约，应当承担解除合同及支付违约金的责任。 反诉被告缪禹斌辩称：一、缪禹斌停止支付剩余购房款70000元，属于正当行使不安抗辩权。合同签订后，缪禹斌依约支付购房款186944元，余款100000元约定于2013年12月30日前交房时支付。但约定的交房期届满，万博华公司未交房，且此后长期处于违约状态，缪禹斌及其他购房户多次要求万博华公司交房及承担违约责任，均未果，直至2016年4月14日万博华公司正式通知缪禹斌领钥匙。因此缪禹斌作为先履行合同义务的一方，发现相对方未能履行义务时，停止继续支付价款，属于正当行使不安抗辩权，符合社会交易习惯，也有法律依据；二、万博华公司解除合同无事实和法律依据。2016年4月14日，万博华公司将商品房钥匙交给缪禹斌时，缪禹斌支付了30000元，余款70000元因万博华公司拒不妥善解决长期违约的责任问题，缪禹斌作为善意消费者，有权留置与合同约定违约数额相当的价款，不违反公平原则。即使按照合同约定，解除合同的条件是逾期付款超过30日，且经书面催告7日后仍未付款，但本案缪禹斌既无逾期付款的事实，也从未接到万博华公司交房办证及催告尾款的通知书。因此，万博华公司提出解除合同，无事实与法律依据。请求驳回万博华公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万博华公司对缪禹斌提交的身份证复印件、万博华公司企业信息的三性无异议，对缪禹斌提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票的真实性无异议；缪禹斌对万博华公司提供的建设工程消防验收意见书、建设局验收核实意见、国土局验收核查意见无异议，上述证据可作为本案证据予以采信。万博华公司提交的证明，从证明的内容判断，该证明出具的主体应是寿宁县房地产管理所，但本案证明加盖的是寿宁县房地产管理所档案专用章，该证明不符合证据的形式要求，且该证明内容也不能体现缪禹斌购买的商品房具备办证条件，故不予采信。结合上述采信的证据及双方庭审陈述，可对以下事实予以确认： 2013年5月20日，缪禹斌与万博华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：缪禹斌购买万博华公司开发的寿宁县东部新区新城印象第2幢B单元1803号商品房，总金额为286944元；付款方式为分期付款，即于2013年8月15日前支付186944元，于2013年12月交房前支付100000元；买受人逾期付款的违约责任，逾期不超过30日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在商品房达到交付条件后，除买受人未按合同约定支付价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；房屋一经现场交付，则视为买受人验收合格。到交房时如买受人仍有购房款尚未交清或银行有相应贷款本息未缴清，甲方有权拒绝向买受人交房，甲方不承担逾期交房的违约责任。 另查明，缪禹斌于2013年8月20日支付购房款100000元，同年9月12日支付购房款86944元。2015年1月22日，寿宁县公安消防大队就万博华公司开发的寿宁县新城印象建设工程出具建设工程消防验收意见书，意见如下：综合评定本工程消防验收合格；对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效；本工程如扩建、改建应依法申报消防设计审核或备案。2015年7月28日，寿宁县住房和城乡规划建设局就寿宁县新城印象建设工程竣工进行规划条件核实，经勘验，该建设工程在建筑面积、造型色彩、建筑层数等基本能按规划审定的方案和指标实施。经研究同意寿宁新城印象建设工程通过竣工规划条件核实，要求你司在该工程通过消防等各专项验收后方可投入使用。2015年8月12日，寿宁县国土资源局就寿宁县新城印象建设项目用地进行检查核验，形成以下核验意见：建设项目竣工用地未发现有擅自移位建设；土地用途为其他普通商品房住宅用地、批发零售用地，没有改变土地用途；实地实测用地面积为5264.3平方米（滨湖南路向红线退让后），建设项目用地未发现少批多占，没有超出土地出让面积。对于建筑容积率、建筑密度、绿化率等规划指标是否符合批准文件的规定或土地出让合同的约定以住建部门出具的竣工规划条件核实意见为准。 2016年4月14日，缪禹斌向万博华公司领取了所购买商品房的钥匙，同时支付购房款30000元。 本院认为，缪禹斌与万博华公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方应按约定履行。本案中，合同约定万博华公司需于2013年12月30日前将符合条件的商品房交付缪禹斌，但万博华公司未如期交房，直至2016年4月14日缪禹斌才从万博华公司领到所购买的商品房钥匙。因此，万博华公司存在迟延交房的违约行为。缪禹斌诉请要求万博华公司承担已付款186944元每日万分之五从2014年1月1日至2016年4月14日的迟延交房违约金计77860.51元，万博华公司提出2015年7月17日前的迟延交房违约金超过诉讼时效的答辩意见，本案中，缪禹斌主张的违约金属于按日计付的继续性债权，该按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，而缪禹斌未提供证据证明其主张的迟延交房违约金存在诉讼时效中止或中断的情形，缪禹斌需承担举证不能的法律后果，万博华公司提出的时效抗辩成立。据此，缪禹斌要求万博华公司支付迟延交房违约金中从2015年7月17日至2016年4月14日的部分，可予支持。该部分迟延交房违约金为186944元＊每日万分之五＊272天=25424.38元。关于万博华公司提出解除《商品房销售合同》的反诉请求问题。合同约定缪禹斌逾期付款超过30日后，缪禹斌在万博华书面催告7日后仍未支付应付款的，万博华公司有权解除合同。本案中，没有证据显示万博华公司有书面催告缪禹斌支付购房款，因此，万博华公司在未履行书面催告缪禹斌支付应付购房款的前提下径行提出解除合同的诉讼请求，违反合同约定，不予支持。关于万博华公司提出要求缪禹斌支付逾期付款违约金的反诉请求问题。2016年4月14日，缪禹斌接收万博华公司交付所购买商品房钥匙的行为，视为万博华公司向缪禹斌交付符合条件的商品房，缪禹斌应于当日支付购房款100000元，但缪禹斌仅支付了30000元，缪禹斌以万博华公司未处理迟延交房违约金而拒付剩余70000元购房款，不构成逾期付款的辩解意见不成立，未支付的70000元购房款构成逾期付款，万博华公司要求缪禹斌承担70000元购房款每日万分之三从2016年4月14日计算至2018年8月25日止计863天的逾期付款违约金18123元，可予支持。万博华公司要求缪禹斌承担100000元购房款每日万分之三从2015年8月12日计算至2016年4月14日止计246天的逾期付款违约金7380元，因万博华公司长期未能提供符合交付条件的商品房，又未提供证据证明缪禹斌购买的商品房于2015年8月12日符合交房的条件且有通知缪禹斌于该日交房，缪禹斌关于停止支付100000元购房款系正当行使不安抗辩权的辩解意见，予以采信，对该部分逾期付款违约金，万博华公司需承担举证不能的法律后果，本院不予支持。关于万博华公司提出要求缪禹斌支付解除合同违约金的反诉请求问题。因房屋买卖合同未解除，万博华公司的该项反诉请求，无法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）寿宁县万博华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）缪禹斌迟延交房违约金25424.38元。 二、反诉被告（原告）缪禹斌应于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告（被告）寿宁县万博华房地产开发有限公司逾期付款违约金18123元。 三、驳回原告（反诉被告）缪禹斌的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）寿宁县万博华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1746.51元，减半收取873.25元，由原告缪禹斌承担588.11元，由被告寿宁县万博华房地产开发有限公司承担285.14元；反诉案件受理费437.58元，减半收取218.79元，由被告（反诉原告）寿宁县万博华房地产开发有限公司承担63.32元，由原告（反诉被告）缪禹斌承担155.47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  刘勤贵 二〇一八年十月二十三日 书记员  蔡少琴 附本案适用法律条文： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -10-