广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23837号原告:广州市东银房地产有限公司。法定代表人:黄达琛，职务董事长。委托诉讼代理人:王洁，广东美利天律师事务所律师。被告：广州市金兴游艺有限公司。法定代表人：张怀仁。被告：林金炎。上述两被告的共同委托诉讼代理人:鲁海石、林浩，均是北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市东银房地产有限公司诉被告广州市金兴游艺有限公司（以下简称金兴游艺公司）、林金炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王洁及两被告的共同委托诉讼代理人鲁海石、林浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告金兴游艺公司于2018年8月27日签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、两被告共同支付2020年1月-2020年11月的租金429424.24元（其中2020年1月至8月31日的每月租金为38617.28元；2020年9月1日至11月每月租金为40162元）及逾期支付租金的违约金36842.43元（以被告每月欠付的租金为本金，每日按月租金的万分之五，均从当月的11日开始计算至2020年11月30日），并支付违约金222792元；3、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2008年7月18日，被告林金炎与原告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由林金炎向原告承租东银广场第二期商场首层15-17*AAEE轴区域（自编GXXX），租赁面积534.48平方米，用于经营游艺室，租赁期限于2013年8月31日截止。2013年6月27日，林金炎与原告变更了合同，租赁期限从2008年9月1日至2018年8月31日，租金为每月80172元。2018年8月27日，林金炎将租赁物一分为二，并分别于原告签订租赁合同，其中，原告与被告金兴游艺公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由金兴游艺公司承租其中279.48平方米，用于经营游艺城，租赁期限自2018年9月1日起至2022年8月31日止，每月租金为37132元，2019年9月1日起每年递增4%。被告林金炎与原告签订《房屋租赁合同补充协议》，将租赁物中的255平方米用于经营网吧，租赁期限自2018年9月1日起至2022年8月31日止，每月租金为45900元，自2019年9月1日起每年递增4%。实际上，两租赁物一直由被告林金炎实际经营，且被告金兴游艺公司的股东分别为林金炎和张怀仁，其中林金炎持股90%，为实际控制人。游艺室的租金也一直由其儿子林品支付。自2020年1月份起，金兴游艺公司就一直未再支付租金。2020年5月14日，金兴游艺公司向原告发出《关于终止租赁合同及免收租金的申请》，表示因疫情原因，要求终止履行《房屋租赁合同补充协议》及免收2020年2、3、4月的租金。后原告回函金兴游艺公司，不符合合同约定的提前终止合同的条件及法律规定的提前终止合同的条件，所以不同意提前终止。但至今，金兴游艺公司和林金炎仍未支付上述约定的租金，故原告向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称：同意原告的第一项诉讼请求，但不同意原告的第二项诉讼请求。理由如下：1、被告林金炎并非涉案房屋租赁合同相对方，原告请求被告林金炎支付租金与违约金是没有依据的。2、被告金兴游艺公司租赁涉案房屋经营游戏厅之后生意惨淡，又受到了广东省于2020年1月23日发布的××疫情公共卫生一级响应影响，被迫关闭门店。被告金兴游艺公司的资金全部用于发放员工工资，虽然政府部门有条件地放开娱乐场所经营，但被告金兴游艺公司已经无力经营涉案游戏厅，也无力继续履行涉案两份租赁合同即《房屋租赁合同补充协议》、《广州市房屋租赁合同》。3、被告金兴游艺公司无法继续履行合同，房屋内的全部设备和装修因无法继续使用涉案房屋导致了我方的损失，也无钱继续支付租金，员工全部解散。为了避免损失的扩大，被告金兴游艺公司分别于2020年5月14日、2020年8月17日两次向原告发函，以及多次口头向原告解除涉案两份合同，但原告均不同意。在此情况下，还要求被告金兴游艺公司继续履行涉案合同是强人所难，会扩大被告的损失。4、关于原告主张的欠付的租金及违约金，被告金兴游艺公司在涉案房屋经营游戏厅由于疫情不可抗力无法充分利用涉案房屋，且金兴游艺公司两次发函要求解除涉案合同，故被告认为，应当减免2020年1-5月份的租金，6月份之后的租金与被告无任何关系。被告认为无需因不可抗力的原因向原告支付任何违约金，且原告主张的违约金标准过高，原告也没有证据证明其实际损失，若法院支持原告违约金的诉讼请求，请求法院请予以调整违约金的标准，不应超过被告支付的保证金74624元。经审理查明：粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，坐落广州市海珠区东晓路xxx号xxx单元的房地产权属人为原告，登记时间为2009年12月24日，建筑面积面积为4248.63平方米；等。2008年7月18日，原告（出租方、甲方）与被告林金炎（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方根据本合同出租给乙方的建筑物，即广州市海珠区东晓路286号东银广场第二期商场首层15-17*AA-EE轴区域（自编号GXXX）、租赁面积为534.48平方米；甲方同意将该房屋租赁给乙方用作游艺城；甲乙双方同意租赁期限由2008年9月1日至2013年8月31日止，共计5年；等。2013年6月27日，原告和被告林金炎共同签署《变更房屋租赁合同申请表》，同意变更租赁期限为2008年9月1日至2018年8月31日。2018年8月27日，原告（出租方、甲方）与被告金兴游艺公司（承租方、乙方；签约代表为被告林金炎、张怀仁）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方根据本合同出租给乙方的建筑物，即广州市海珠区东晓路286号东银广场第二期商场首层15-17*AA-EE轴区域（自编号GXXX）、租赁面积为279.48平方米；该房屋目前为商业用途，乙方租赁该房屋作为乙方公司的经营场所合法使用游艺城；租金按月租金37132元计算，上述租金中含税、且物业管理费已包含在内；自乙方向甲方支付首月租金后，至本合同期限届满，乙方自开始计租的次月起应于每个月的10号前向甲方支付该期该月应付月租金；租金自2019年9月1日起年递增4%（每12个月为一个递增期）；甲乙双方同意租赁期限由2018年9月1日至2022年8月31日止，共计4年；（4.2.2）租赁期届满或合同解除时，乙方有权拆除及取回可移走但不损害租赁物主体结构的设备及设施；乙方在本合同提前终止、解除或届满之日起十五天内未拆除取回之物品，逾期视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有并任其处理，且甲方可向乙方追索由此发生的处理费，甲方有权直接从履约保证金中扣取相应费用，乙方对此无异议；（9.4）甲、乙双方同意在合同期限内，有下列情形之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同，并要求另一方按本合同第9.5条约定支付违约金及承担守约方遭受的其他损失；（9.4.3）乙方不按时交付租金达壹个月或以上，自甲方发出书面通知之日起10个工作天后仍未更正的；（9.5）甲、乙双方约定违约金为6个月的租金222792元；因（9.4.1）至（9.4.11）条所述情形导致解除合同的，违约方应承担违约责任并自收到对方书面通知之日起15个工作天内支付上述违约金予另一方；乙方已向甲方缴纳二个月租金的履约保证金74264元，甲方应在乙方⑴结清应付租金及其他应付费用⑵依约交还租赁物⑶将工商、税务注册地址迁出租赁物后（上述三种情形同时适用）十日内，将履约保证金不计息返还乙方；如乙方存在欠缴费用及其他违约情形的，甲方可用租赁保证金折抵乙方所欠费用、违约金及赔偿金；如因乙方违约行为导致合同解除或提前终止的，履约保证金不予退还给乙方；如在办理租赁登记手续过程中，房管部门要求另行签订《广州市租赁物租赁合同》的，该合同仅作办理手续之用，本合同与《广州市房地产租赁合同》不一致的，以本合同为准；等。同日，原告（出租方、甲方）与被告林金炎（承租方、乙方）还签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方根据本合同出租给乙方的建筑物，即广州市海珠区东晓路286号东银广场第二期商场首层15-17*AA-EE轴区域（自编号GXXX）、租赁面积为255平方米；用途为互联网上网服务-网吧；甲乙双方同意租赁期限由2018年9月1日至2022年8月31日止，共计4年；等。同日，原告（出租人、甲方）与被告金兴游艺公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区东晓路xxx号xxx单元首层15-17*AA-EE轴区域（自编号GXXX铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积279.48平方米；租赁期限从2018年9月1日至2022年8月31日；等。2020年4月22日，原告向被告金兴游艺公司发出《催款函》，要求其在该函送达之日起5日内付清2020年1月-4月的租金。2020年5月14日，被告金兴游艺公司向原告发出《关于终止租赁合同及免收租金的申请》，主要内容为：基于疫情特向原告申请提前结束租赁时间，终止租赁合同；履约实际至2020年4月30日止；免收2020年2-4月份租金。2020年5月28日，原告向被告金兴游艺公司发出《回复函》，主要内容为：不同意终止合同；收到函件5天内结清2020年1月至5月租金合计193085元。2020年8月17日，被告金兴游艺公司向原告发出《解除合同告知书》，表示其公司经济状况早已入不敷出，无力支付房租，通知原告解除租赁合同。该函件于2020年8月18日被他人代收。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告2019年6月至2020年1月的对公账户银行流水，证明游艺室的租金和网吧的租金一直由林金炎的儿子林品支付的，林金炎是实际经营者；2、2020年5月7日发布的《国务院应对新型冠状病毒感染××疫情联防联控机制关于做好新冠××疫情常态化防控工作的指导意见》；3、2020年5月20日发布的《印发〈海珠区文化经营场所新冠××疫情常态化防控工作指导意见〉的通知》，其中内容为我区处于疫情低风险区域防控情况下，文化经营场所稳妥有序恢复开放；4、2020年10月20日和2020年11月26日拍摄的涉案场地的照片；5、企查查查询被告金兴游艺公司的《企业信用报告》，其中被告林金炎和张怀仁为金兴游艺公司的股东，林金炎出资比例为90%。两被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明内容，其中确认被告金兴游艺公司从2020年1月份开始没有支付游艺城的租金；对证据2-3的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明内容，虽然2020年5月份就出具了相关通知，但通知需要时间落实，且到了那个时候被告已经无力继续履行合同；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，被告并没有占用使用涉案场地，涉案场地大门并无上锁，内部物品早已遗弃，在被告金兴游艺公司第一次发出解除函的时候，被告公司已经撤场，且根据合同第4.2.2条被告有权放弃涉案商铺内的物品，视为被告放弃遗留物的所有权，被告的遗留物品已经归原告所有，原告如何处置遗留物品是原告的权利，原告可随时收回涉案场地；对证据5的真实性没有异议，但与本案无关。两被告就其抗辩意见还提交了《房屋租赁合同补充协议（2）》的拍摄件作为证据，该协议约定原告同意被告金兴游艺公司减免2020年的一部分租金共60000元；原告给予被告金兴游艺公司免租后，被告金兴游艺公司如在后续的履约过程中出现违约并导致合同提前解除或终止的，该免租优惠取消。原告质证表示：对真实性予以确认，但是对于证明内容不予确认，该补充协议产生的原因是：被告向原告提出了减免租金的申请，原告经过公司领导开会决定之后，为了响应国家号召给被告一定的租金减免。没有明确减免具体哪个月的租金，只是明确减免6万元。诉讼中，原、被告一致确认：被告金兴游艺公司从2020年1月起没有缴纳租金。原告表示：其已于2020年12月30日收回涉案场地；其没有证据证明林品是被告林金炎的儿子；按照合同11.3条的约定，保证金不予退还，本案中也不予抵扣被告欠付的款项；被告发函后没有着手相关的撤场工作以及将钥匙交还给原告；涉案场地的正门是上锁的，侧门没有上锁，原告是从侧门进入场地内拍摄照片。被告表示：因为原告不同意解除合同，故不存在办理交接手续；2020年5月14日后的一个星期内，被告将涉案场地的正门和侧门打开，且向原告表明里面存留的物品不要了，之后就自行撤场了。本院认为：原告和被告金兴游艺公司签订的《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。原告要求解除与被告金兴游艺公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，被告金兴游艺公司表示同意，双方意见一致，本院予以确认。原、被告还一致确认被告金兴游艺公司从2020年1月起没有向原告缴纳租金，故对该事实，本院予以确认。协议约定：被告金兴游艺公司在每个月的10号前向甲方支付该期该月应付月租金。被告金兴游艺公司抗辩因疫情原因影响经营，但根据被告提交的证据，原告已表示愿意减免被告金兴游艺公司的部分租金以减轻疫情对其经营造成的影响，而被告金兴游艺公司却于2020年8月17日向原告发函解除租赁合同，故原告要求被告金兴游艺公司支付从2020年1月起的租金合理合法，本院予以支持。但被告金兴游艺公司已于2020年5月14日向原告发函申请终止合同，且在2020年8月17日再次发函明确解除租赁合同，在此前提下，原告应及时止损，在收到解除合同通知后尽快收回涉案场地。根据原告自述可知，涉案场地的侧门是没有上锁，原告是可以自行进出的，本院酌定给予原告合理期限腾空收回涉案场地，故认定原告应在2020年9月1日前自行收回场地，被告金兴游艺公司应向原告缴纳至2020年8月的租金。因原告和被告金兴游艺公司对因疫情影响需要缴纳的租金数额及是否继续履行租赁合同存在争议才导致被告没有缴纳租金，故原告要求被告支付迟延支付租金的违约金，缺乏依据，本院也不予支持。综合考虑疫情发生时双方剩余的租赁期限、涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对被告金兴游艺公司经营的影响程度等，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌定被告金兴游艺公司应向原告缴纳2020年1月至2020年8月的租金239427.14元。被告金兴游艺公司还向原告支付了74264元的履约保证金，为减少当事人讼累，合同解除后，本院酌定原告退回一半履约保证金即37132元给被告金兴游艺公司。根据协议第11.2条约定，原告应退还的履约保证金抵扣被告金兴游艺公司应支付的租金后，被告金兴游艺公司仍应向原告支付租金202295.14元。原告主张没收被告金兴游艺公司的全部履约保证金，本院不予支持。原告主张被告林金炎为被告金兴游艺公司的实际控制人，但原告提交的证据不足以证明该事实，故原告以此为由要求被告林金炎与被告金兴游艺公司共同支付租金等，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市东银房地产有限公司与被告广州市金兴游艺有限公司于2018年8月27日签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、被告广州市金兴游艺有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告支付2020年1月至2020年8月期间的租金202295.14元（已抵扣履约保证金）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16429元，由原告和被告金兴游艺公司各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年四月二十五日书记员  招佐文冯婉晴梁嘉淇