四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0781民初3250号 原告：张忠泉，男，汉族，生于1968年8月5日，户籍地四川省江油市，现住江油市。 委托诉讼代理人：陈宗贵，江油市二郎庙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张超，男，汉族，生于1992年9月13日，住四川省江油市，原告张忠泉之子。 被告：刘强，男，汉族，生于1989年3月6日，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：唐勇，四川西华律师事务所律师。 第三人：辛茂源，男，汉族，生于1970年11月5日，住四川省江油市。 第三人：严红，女，汉族，生于1975年2月6日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：辛茂源，男，汉族，生于1970年11月5日，住四川省江油市，系严红之夫。 原告张忠泉与被告刘强、第三人辛茂源、严红案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月23日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员冯昊鸣担任审判长，与审判员林清泉、人民陪审员左云组成合议庭，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告张忠泉的委托诉讼代理人陈宗贵，被告刘强的委托诉讼代理人唐勇，第三人辛茂源以及第三人严红的委托诉讼代理人辛茂源到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张忠泉向本院提出诉讼请求：1、判决对被告申请执行的原告现占有居住的房屋不予执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月，原告发现江油市人民法院在原告居住的房屋墙上张贴了查封公告，对原告现居住的房屋进行了查封，经原告了解方知被告与第三人签订的抵押借款合同，用该房屋作了抵押。原告即向江油市人民法院提出执行异议申请，江油市人民法院以（2018）川0781执异55号执行裁定书驳回了原告的执行异议申请。原告现占有居住的房屋是王金丽与第三人辛茂源于2011年3月19日签订了房屋所有权土地使用权转（受）让协议，王金丽支付了购房款购买所得。2014年1月17日王金丽的祖父李有文受王金丽的委托将该房屋出售给原告，原告向其支付了转让价款从而取得了房屋。现第三人辛茂源亦认可，至今未办理房屋过户登记手续。综上所述：原告认为被告与第三人签订的抵押合同损害了原告的合法权益，故原告起诉来院。 被告刘强辩称，1、案涉房屋登记在辛茂源与严红名下，不动产所有权转移不以交付为准，而是以登记为准，故案涉房屋所有权归辛茂源、严红；2、答辩人与辛茂源、严红于2016年10月11日签订了《借款合同》，该合同经公证处公证具有强制执行效力，辛茂源、严红以自己名下的房屋作抵押，作为其按期归还所借款项450000元整本金和利息及债权人追偿债务所发生一切费用的担保，现辛茂源、严红未归还到期债务，答辩人刘强作为抵押权人有权就案涉房屋优先受偿。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人辛茂源、严红辩称，认可房子是卖给原告的，房款也是给清了的，只是没过户，案涉房屋我们一开始是卖给王金丽的，王金丽又卖给了原告，当时王金丽买这个房子时候在外打工，是其爷爷办理的，王金丽把房子转给原告时候，给第三人打了电话的，第三人委托姐夫张启朝办理的。之所以一直没有办理过户登记是因为一开始土地是划拨性质，后来变更性质才能过户到买房户名下，在土地变更性质时交纳了土地出让金，但原告等几户买房户可能由于资金紧张一直没交，所以未办理过户；2、关于我二人与刘强的借款，2016年8月29日我们在何伟处借钱，当时合同没有到期，又联系刘强，我们去刘强那里借钱，还问我们有什么抵押物，让我们用卖了的几套房子做抵押，并去公证处办理公证，这个借款是欺骗是套路贷、高利贷，我夫妻二人是在没有办法的情况下办理的抵押、公证，公证时说利息1.5，但是喊我们打17万的利息；房子在抵押前，刘强是知道这个房子是卖了的；3、对于原告的诉请，我们认为应该支持。 本院经审理认定事实如下：第三人辛茂源自建住房一栋，土地使用性质为划拨。2011年3月19日，以第三人辛茂源为出让方（甲方），案外人王金丽为受让方（乙方），签订了《房屋所有权及土地使用权转（受）让协议》，合同载明：“甲方于2009年合法购买江油市华坪社区（原双马生活区）探亲楼……土地性质为划拨。现于2010年7月拆除修建……甲方同意出售给乙方（原双马社区）住房2单元3层1号住房一套……面积约123平方米，标的物的转（受）让价款按1350元/平方米，共计166050.00元……本合同签订之日起，乙方向甲方支付定金145000.00元……清水房完工支付房款21050.00元……甲方负责办理两证……甲方给乙方办理两证所需税、费由乙方全部承担，办好两证后乙方另付工本费300元整……”。第三人辛茂源在甲方处签名捺印，案外人王金丽在乙方处签名。之后，案外人王金丽向第三人辛茂源付清了购房款。2014年1月17日，案外人王金丽的外祖父李有文受案外人王金丽的委托将该房以225000元的价款出售给原告张忠泉，李有文、张忠泉、证明人张启朝分别签名捺印，原告张忠泉也按照协议付清了购房款项。2018年7月18日，辛茂源出具《承诺书》，承诺案涉房屋今后办理房产过户手续时直接办于张忠泉名下。 另查明，案涉房屋水费、气费的户名现仍为案外人王金丽，未进行变更，水费、气费预存充值的水费账户为10×××03、气费账户为30×××29。上述两个账户指向的房屋地址为华坪双马社区43-2-3-1，即案涉房屋地址。 另查明，案涉房屋土地原系划拨性质，故在第三人将房屋出卖给他人后无法办理过户手续。后，第三人通过补交土地出让金将案涉房屋土地使用权类型转为出让，于2015年4月26日办理了载明使用权类型为出让、土地使用权人为辛茂源、严红的土地使用权证【土地使用权证号：江国用（2015）第1800530-23号】。 还查明，第三人辛茂源与严红系夫妻关系。被告刘强与第三人辛茂源、严红于2016年10月11日签订《借款合同》，并就该合同在四川省江油市公证处进行了公证并赋以强制执行效力。根据合同，借款人因资金周转向出借人借款450000元，借款期限11个月，从2016年10月11日起至2017年9月10日止。依合同约定，借款人以登记在其名下的包括江油市房屋在内的共计8套房屋作为抵押，并办理关于抵押权的不动产登记【案涉房屋不动产权证号：川（2016）江油市不动产证明第0002196号】，抵押权登记信息载明：抵押权人：刘强；抵押人：辛茂源，严红；债权确定期间：2016年09月30日起2017年09月30日止。 后由于辛茂源、严红未按期还款，由四川省江油市公证处为刘强出具（2017）川江证字第3492号《执行证书》，向本院申请强制执行。2018年1月23日本院作出（2018）川0781执282号执行裁定书，裁定冻结、扣划辛茂源、严红银行存款497250元（利息计至2017年9月10日）或查封、扣押其同等价值的财产，或扣留、提取其同等价值的收益。2018年2月28日，本院向江油市不动产登记中心送达上述执行裁定书和（2018）川0781执282号协助执行通知书，查封了辛茂源、严红名下位于江油市房屋【川（2016）江油市不动产证明第0002196号】。本案原告张忠泉遂于2018年6月21日向本院提出书面异议，本院受理后于2018年7月3日作出（2018）川0781执异55号执行裁定书，裁定驳回张忠泉的执行异议。2018年7月23日，张忠泉起诉来院。 认定上述事实，有原告身份证、被告户籍信息、第三人辛茂源及严红的身份证及二人的结婚证、《房屋所有权及土地使用权转（受）让协议》、《购房协议书》、《执行证书》、证明、《承诺书》、电费交费发票、土地使用权证、房屋所有权证、土地使用权证、水费清单、气费清单、（2018）川0781执异55号执行裁定书、原告张忠泉的书面情况说明，本院依职权对江油市马角镇马阁寺村村书记和李有文的询问笔录、房屋产权登记信息、抵押权登记信息及各方当事人的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有足以排除强制执行的民事权益。第三人辛茂源与案外人王金丽签订的《房屋所有权及土地使用权转（受）让协议》、案外人王金丽的外祖父李有文受王金丽委托与原告张忠泉签订的《购房协议书》均系合同各方的真实意思表示，且第三人辛茂源已足额收取合同约定的购房款。因出售案涉房屋时案涉房屋所占宗地为划拨性质，无法办理过户手续。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续，缴纳土地出让金后即可转让。而本案第三人辛茂源、严红已经于2015年4月26日以出让方式取得了案涉房屋所占宗地的土地使用权，案涉房屋在2015年4月26日即具备了出售条件，故至此辛茂源与王金丽签订的《房屋所有权及土地使用权转（受）让协议》、案外人王金丽的外祖父李有文受王金丽委托与原告张忠泉签订的《购房协议书》均合法有效。在2018年2月28日即本院向江油市不动产登记中心送达（2018）川0781执282号执行裁定书和协助执行通知书之前，原告张忠泉已占有使用案涉房屋。 第三人辛茂源与案外人王金丽的《房屋所有权及土地使用权转（受）让协议》载明土地使用性质为划拨，后因办证过程中无法办理过户手续，第三人于是变更土地使用性质为出让，并补交土地出让金。双方在合同中未约定土地出让金由哪一方承担，导致发生争议致使一直未办理过户登记手续。故本案中未办理过户手续非因原告的过错。 综上所述，本院认为原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出的执行异议理由能够成立，原告要求对其居住的案涉房屋不予执行的诉请本院予以支持。 依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 解除对位于江油市房屋的查封措施。 本案案件受理费1300元，由被告刘强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审 判 长  冯昊鸣 审 判 员  林清泉 人民陪审员  左 云 二〇一八年十月九日 书 记 员  徐婧媛 附法律条文： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报由批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。