山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初4952号 原告（反诉被告）：山东中邮物流有限责任公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137000xxxxx058516。 委托诉讼代理人：鲍宏炜，山东海右律师事务律师。 委托诉讼代理人：贾清，山东海右律师事务律师。 被告（反诉原告）：齐鲁冠华实业发展有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100xxxxx79669。 委托诉讼代理人：刘强，山东地维律师事务所律师。 原告山东中邮物流有限责任公司（简称中邮物流公司）诉被告齐鲁冠华实业发展有限公司（简称齐鲁冠华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中邮物流公司的委托诉讼代理人鲍宏炜，被告齐鲁冠华公司的法定代表人孙玉琴、委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中邮物流公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金238253.40元；2、被告向原告支付违约金86015.32元（以38459元为基数，以1‰/日为标准，自2017年4月12日计算至实际给付之日止；以52500元为基数，以1‰/日为标准，自2017年6月12日计算至实际给付之日止；以54250元为基数，以1‰/日为标准，自2017年6月12日计算至实际给付之日止；以54250元为基数，以1‰/日为标准，自2017年8月12日计算至实际给付之日止；以38794.40元为基数，以1‰/日为标准，自2017年8月12日计算至实际给付之日止。暂计算至2018年6月20日为86015.32元）；3、本案案件受理费、保全费、保全担保保险费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年，原告与被告签订《仓库租赁合同》一份，约定：甲方（被告）租赁乙方（原告）位于济南市历城区仓库及附带办公室；租赁期限为1年，自2016年10月11日至2017年10月10日；实际使用面积为2180平方米，租金为每月38459元；租金每两个月结算一次，甲方在第一个月的11日前与乙方核对并以转账方式预付两个月租金，逾期按照每日千分之一支付违约金；合同签订之日起生效，以自然月为一个结账周期。合同签订后，原告依据合同约定为被告提供仓库及办公场所。截至起诉之日，被告尚欠原告2017年5月至9月租金共计238253.40元及违约金86015.32元。为维护原告之合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告齐鲁冠华公司辩称,原告主张要求租金及违约金无依据。原告2017年5月25日强行要求被告搬走已属违约，被告所使用的盖世物流周转库权属不明，原被告没有就该周转库的使用及租金订立合同，而且我方认为原告根本没有收取盖世物流周转库租金的权利。因此原告无权向被告追索租金，违约金更无从谈起。综上，应驳回原告的请求。 反诉原告齐鲁冠华公司诉称：1.判令被反诉人赔偿因违反合同义务给反诉人造成的损失共计人民币272704元。2.诉讼费用依法分担。事实与理由：2016年10月6日，双方签订了《仓库租赁合同》，约定反诉人租赁被反诉人已经承租的济南市历城区仓库，租期一年，并且就租金标准使用面积以及双方的权利义务做了约定。合同签订后反诉人完全按照合同履行自己的义务，租金也是按时支付，被反诉人在2017年5月25日在没有任何通知的前提下、要求反诉人三天内清空仓库。并在通知的当天强行进驻铲车等拆除工具对我方使用的仓库进行破坏拆除，对我方存储的货物造成极大破坏，当时反诉人的仓库存货价值为3200余万元，况且在一两天内另行找到仓库也是不现实的,经过再三交涉被反诉人才为我方找了盖世物流一处临时周转仓库后，我方将货物运走，因为时间紧、库存量大，如正常搬库、需要十天时间。但仅仅三天、加之天气炎热，由此给我方造成了运输费用、搬运费及人员加班等损失，另有83000余元货物未来得及运走，我方对大桥路仓库加装的设施（经被反诉人同意）被反诉人也未给予赔偿。由于临时中转库仓库已通知拆迁，其库房破旧不堪，根本不适合存放货物，在交涉无果的情况下我方自行找人对仓库进行了维修，支出近5000元。而由于该周转库又二次要求反诉人腾库，反诉人无奈2017年9月28日腾库运走货物，再次给反诉人造成搬家运货及人员加班等损失。对于反诉人的损失，我方多次找被反诉人交涉，被反诉人始终与不予答复。基于上述事实，反诉人认为：由于被反诉人的违约行为给反诉人造成了实际损失，应依法予以赔偿。因被反诉人未提前通知又单方无故解除《仓库租赁合同》，未给反诉人留出足够的时间搬走货物，甚至强行进驻铲车拆毁仓库，致使反诉人造成存货及两次搬家损失，反诉人的损失与被反诉人的违约之间存在直接因果关系，根据合同法的相关规定，被反诉人存在明显违约过错，理应赔偿由此给反诉人造成的所有损失。 反诉被告中邮物流公司辩称,1.中邮物流有权要求齐鲁冠华公司支付租金。（1）案涉《仓库租赁合同》履行过程中遇政府拆迁，中邮物流不存在违约行为。（2）依据合同约定，如遇政府拆迁，双方互不承担违约责任。（3）齐鲁冠华公司将货物搬运至盖世物流仓库的行为，应当视为齐鲁冠华公司对上述《仓库租赁合同》继续履行及仓库地点、面积、租金标准的重新认可，中邮物流有权收取租金。2.齐鲁冠华公司的各类支出及货损与中邮物流无关。（1）齐鲁冠华公司两次搬迁费用为其必要支出，该部分费用不应由中邮物流承担，且其无法就该部分支出是否合理进行举证。（2）齐鲁冠华公司对大桥路仓库及盖世物流仓库的维修改造费用，与中邮物流无关。（3）齐鲁冠华公司所称相关货损无法证明，且即使发生货损，该部分损失不应由中邮物流赔偿。 经审理本院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年10月，齐鲁冠华公司作为甲方（承租人）、中邮物流公司作为乙方（出租人），约定就甲方委托乙方提供仓库及库区办公场所的有关事宜，签订《仓库租赁合同》（简称大桥路仓库租赁合同），主要内容为：仓库地址济南市历城区大桥路（简称大桥路仓库），实际使用面积2180平方米；租赁期限1年，即自2016年10月11日至2017年10月10日；租金0.58元/平方米/日，折合38459元/月；租金每两个月结算一次，甲方在第一个月的11日前与乙方核对并以转账方式预付两个月租金，逾期按照每日千分之一支付违约金；合同签订之日起生效，以自然月为一个结账周期。关于合同的终止和解除，第八条约定，合同期满，双方未续约，合同自然终止；合同有效期内，双方协商一致可以解除本合同；双方合同终止，需履行本协议的以上条款，且乙方需在甲方退还仓库后的五个工作日内退还甲方租用仓库的押金。第九条约定：“由于自然灾害（地震、台风、水灾、战争等）及国家相关政策的变化（拆迁）等无法预料的事件造成本合同无法履行，本合同自然终止，互不承担违约责任。”合同签订后，中邮物流公司依约提供了场地，齐鲁冠华公司将大桥路仓库用于仓库和办公，其仓储货物主要是TOTO品牌陶瓷洁具、卫浴小家电。租赁期间齐鲁冠华公司通过银行转账分三次共支付租金269851.8元。 2017年4月，历城区华山北片区xx村改造工作启动，大桥路仓库所在地xx路街道xx村在拆迁范围内，4月份仓库周边已有拆迁迹象；同年5月25日，根据拆迁计划安排，中邮物流公司通知齐鲁冠华公司三天内完成搬迁并腾空仓库。2017年5月26日至28日，齐鲁冠华公司完成大桥路仓库搬迁，将仓库腾空交付。2017年6月，中邮物流公司与山东盖世物流集团有限公司（简称盖世物流公司）签订《仓储服务合同》，约定租赁位于济南济青高速零点立交桥西北侧盖世集团第三库区仓库（简称盖世物流仓库），面积6800平方米，单价0.58元/平方米/天，合同期限自2017年6月1日至2017年8月31日，因大桥路仓库搬迁时间紧迫，中邮物流公司将该仓库的一部分提供给齐鲁冠华公司使用，2017年5月29日齐鲁冠华公司正式使用该仓库，盖世物流公司对此知情并同意。同年9月，中邮物流公司与盖世物流公司就上述仓库续签《仓储服务合同》一份，合同期限延续至2017年9月30日，齐鲁冠华公司于2017年9月28日自该仓库搬出。中邮物流公司与齐鲁冠华公司就使用盖世物流仓库未形成书面租赁合同，对使用费的数额、交纳时间等也没有明确约定。中邮物流公司述称与齐鲁冠华公司口头协商按0.7元/平方米/天计算，齐鲁冠华公司对此不予认可。搬至盖世物流仓库后，齐鲁冠华公司未支付仓库使用费。 2017年12月14日，齐鲁冠华公司向中邮物流公司发出《齐鲁冠华实业发展有限公司关于要求山东中邮物流有限责任公司赔偿仓库搬家损失沟通函》一份，载明：“贵我双方洽谈仓库租赁事宜中，在贵公司介绍已与仓库投资方签订了30年租赁合同的情况下，我公司决定与贵公司就大桥路内仓库达成租赁5年的合作意向……限期搬迁要求给我公司带来了极大的精神压力和巨大的经济损失。我公司要求贵公司承担由于贵公司责任给我公司造成的两次搬家经济损失。请贵公司给予赔偿。……以上四项共计410992元，其中仓库投资方张建红已支付5万元，我公司欠付贵公司的租金约238000元可用于冲抵我公司的损失，余款122992元请贵公司给予赔偿处理……”庭审中，齐鲁冠华公司述称xx路仓库搬迁时误认为盖世物流仓库是原告的，该函件中表述的欠交租金数额错误，应据实结算。 上述事实，由原被告提交的《仓库租赁合同》、《仓储服务合同》、沟通函、搬库视频，以及当事人及委托诉讼代理人陈述等证据予以证实。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定本案争议焦点有二：一是齐鲁冠华公司欠交租金（占有使用费）数额及是否应承担违约责任；二是齐鲁冠华公司因仓库搬迁造成扩大损失的责任分配。 关于焦点一，xx路仓库租赁期限始于2016年10月11日，终于2017年5月28日齐鲁冠华公司腾空搬出该仓库，齐鲁冠华公司累计使用大桥路仓库7个月零18天，则应交租金总额为291972.2元（38459元/月×7月+0.58元/平方米/日×2180平方米×18日），齐鲁冠华公司已向中邮物流公司支付269851.8元，尚欠租金22120.4元。关于该笔租金应交纳的时间，根据合同约定2017年4月11日前齐鲁冠华公司应向中邮物流公司支付2017年4月份和5月份的租金。结合本案xx路仓库拆迁、齐鲁冠华公司迁移到新仓库、双方就租金及损失产生纠纷等事实，可见原被告在2017年4、5月份即可预见合同无法继续履行至合同期满，齐鲁冠华公司主张中邮物流公司违约在先，其拒绝交纳租金不构成违约；中邮物流公司主张齐鲁冠华公司未付租金构成违约，要求自2017年4月12日起以欠交租金为基数以每日千分之一计算支付违约金。本院认为，原被告签订的《仓库租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效且已实际履行，大桥路仓库租赁合同因政府拆迁导致无法继续履行，符合合同约定的“因国家相关政策的变化（拆迁）等无法预料的事件造成本合同无法履行，本合同自然终止”的情形，不应归责于合同双方，且合同明确约定出现该情形合同自然终止，双方互不承担违约责任。综合考虑本案合同履行情况、拆迁时间节点、齐鲁冠华公司欠付租金的数额、原因,本院认为在双方约定租金两月一结及当时拆迁随时都有可能进行的情况下，齐鲁冠华公司暂未支付下期租金的行为不能视为违约，但欠付的租金应在搬离后及时支付，未付则构成违约，应支付违约金。齐鲁冠华公司对违约金不予认可，认为计算标准过高，本院依法予以调整自2017年5月29日起至实际履行日止按照人民银行同期贷款利率计算。 xx路仓库租赁合同终止后，原被告就租赁盖世物流仓库未形成新的租赁合同，中邮物流公司亦未提供证据证明双方就变更或继续履行原合同达成合意，不应视为原合同的延续或变更，即就盖世物流仓库双方未形成租赁关系，齐鲁冠华公司使用中邮物流公司提供的仓库，应支付占有使用费。原被告就该部分费用未做约定，中邮物流公司主张按0.7元/平方米/天计算租金于法无据，本院不予支持。中邮物流公司主张其向齐鲁冠华公司提供的盖世物流仓库面积为2500平方米，齐鲁冠华公司予以否认，并主张原仓库中的货物搬运后，不能完全存放，应低于原仓库2180平方米的面积。本院认为，大桥路仓库租赁合同权利义务终止后，存在搬迁时间紧迫、大宗货物需要另行存放的客观事实，中邮物流公司向齐鲁冠华公司提供临时周转场所，应属于对合作伙伴提供协助义务的情形，在双方就租赁价格、面积未进行协商达成一致的情况下，按照中邮物流公司与齐鲁冠华公司原合同租金标准38459元/月计算占有使用费为宜。齐鲁冠华公司于2017年5月29日至2017年9月28日使用盖世物流仓库，应向中邮物流公司支付仓库占有使用费153836元（38459元/月×4月）。原被告未约定该笔费用的交纳时间及违约责任，中邮物流公司要求被告按大桥路仓库租赁合同支付违约金于法无据，本院不予支持；但根据《合同法》之规定和交易习惯，齐鲁冠华公司应于搬出盖世物流仓库时结清费用，其迟延支付仓库占有使用费给中邮物流公司造成利息损失，应承担赔偿责任，故应以153836为基数，自2007年9月29日起至实际履行之日至计算利息损失。 关于焦点二，齐鲁冠华公司主张搬出xx路仓库和盖世物流仓库两次造成的损失272704元，并就此向中邮物流公司发函协商，因双方对赔偿数额存在分歧未能协商解决。本院认为，因合同提前终止造成的损失，应当区分造成合同终止的原因、合同相对人过错等情形，并依照合同约定和法律规定处理。双方的合同第九条中虽明确约定因拆迁造成合同终止互不承担违约责任，被告并主张造成合同终止并非中邮物流公司的违约行为，其也无过错，但根据齐鲁冠华公司提交的视频资料及中邮物流公司当庭陈述搬迁前xx路仓库周围已有明显的拆迁迹像等证据，齐鲁冠华公司自被通知限期搬离至搬完搬空仅三天时间，且搬迁过程中情况确实较为紧急，其仓储货物又为陶瓷制品，搬运要求较高，故对于齐鲁冠华公司因仓促搬迁造成的扩大损失，中邮物流公司未尽到积极了解资讯、及时与承租人传达沟通的义务，应当适当分担。本院综合本案事实酌定，由中邮物流公司赔偿齐鲁冠华公司搬迁费用支出损失100000元为宜。 原告请求在35万元范围内保全被告的财产并预交保全费2270元，原告申请保全的范围超出本院认定的数额，应由原告承担1270元，被告承担1000元。原告主张的保全担保保险费属原告为申请保全提供的担保，其主张由被告承担没有依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告齐鲁冠华实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东中邮物流有限责任公司仓库租金22120.4元； 二、被告齐鲁冠华实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，以22120.4元为基数自2017年5月29日起至被告实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，支付原告山东中邮物流有限责任公司违约金； 三、被告齐鲁冠华实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东中邮物流有限责任公司仓库占有使用费153836元； 四、被告齐鲁冠华实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，以153836元为基数自2017年9月29日起至被告实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，支付原告山东中邮物流有限责任公司利息损失； 五、反诉被告山东中邮物流有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告齐鲁冠华实业发展有限公司搬迁费用损失100000元； 六、驳回原告山东中邮物流有限责任公司其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告齐鲁冠华实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6822元，减半收取计3411元，由原告山东中邮物流有限责任公司负担1711元，被告齐鲁冠华实业发展有限公司负担1700元；反诉费5390.6元，减半收取计2695.3元，由反诉原告齐鲁冠华实业发展有限公司负担1695.3元，反诉被告山东中邮物流有限责任公司负担1000元；保全费2270元，由原告山东中邮物流有限责任公司负担1270元，被告齐鲁冠华实业发展有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一八年十月二十四日 书记员  吕素敏