福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初695号原告：福清融景房地产开发有限公司，住所地福建省福清市音西街道洋埔村福人大道融商大厦B座14层1408室，统一社会信用代码91350181565355300K。法定代表人：郑青梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亮亮，福建宇亮律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：卢伟婷，福建宇亮律师事务所执业律师。被告：陈瑞名，男，1977年6月24日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。被告：周志香，女，1980年4月7日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。第三人：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市元洪路金融区建行大楼，统一社会信用代码91350181854911692H。负责人：刘必辉，该分行行长。委托诉讼代理人：陈范，该分行员工。委托诉讼代理人：俞曦葳，该分行员工。原告福清融景房地产开发有限公司（以下简称融景公司）与被告陈瑞名、周志香、第三人中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称建行福清分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融景公司的委托诉讼代理人陈亮亮和第三人建行福清分行的委托诉讼代理人陈范、俞曦葳到庭参加诉讼，被告陈瑞名、周志香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。融景公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除融景公司与陈瑞名于2014年1月17日签订的编号20130310091《商品房买卖合同》及其附件；2.判令陈瑞名立即向融景公司腾退交还福清市××街道××村××号楼××单元房产；3.依法判令陈瑞名协助融景公司办理编号20130310091《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续并承担由此产生的所有费用；4.判令陈瑞名、周志香共同偿还融景公司代为垫付的贷款本息10万元及违约金（违约金以10万元为基数，按年利率24%自2021年1月5日起计至款项还清之日止）；5.判令陈瑞名自合同解除之日起按购房款总价款的5%向融景公司支付解除合同违约金80483.35元；6.判令融景公司可直接将应退还给陈瑞名、周志香的购房款用于偿还“2015年建闽东福个房借字0671375号”《个人住房借款合同》项下陈瑞名、周志香向第三人建行福清分行尚未清偿的按揭借款本息；7.判令陈瑞名支付融景公司因本案支出的律师费15000元；8.本案诉讼费由陈瑞名、周志香负担。事实和理由：2014年1月17日，融景公司与陈瑞名签订合同编号20130310091《商品房买卖合同》及其附件，约定陈瑞名向融景公司购买位于福清市××街道××村××号楼××单元房产，该商品房总金额1609667元，已实际支付购房首付款489667元，余款1120000元由融景公司协助陈瑞名向银行申请按揭贷款。上述合同附件六合同补充协议第六条约定“...出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担...”。第七条第6款约定“出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同为准；买受人同意在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还贷款本息，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约。出卖人有权单方面解除，并要求买受人向出卖人支付购房款总价款百分之五的违约金，出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。”2015年5月25日，陈瑞名、周志香作为借款人，融景公司作为保证人与建行福清分行签订编号2015年建闽东福个房借字0671375号《个人住房借款合同》，约定由陈瑞名、周志香向建行福清分行借款1120000元用于购置案涉房产，采取等额本金还款方法（每月归还本金金额约3733.33元，利息逐期结算还清），借款期限300个月。借款合同签订后，建行福清分行依约向陈瑞名指定的收款账户发放借款1120000元。融景公司依约向陈瑞名交付了案涉房产。2015年11月6日，福清市房地产管理交易所向融景公司发出《初始预登记通知书》，审查批准了玉屏盛景小区包括6号楼在内的商品房初始预登记。2015年11月20日，融景公司根据上述合同补充协议约定通过福清融景物业服务有限公司在小区通知栏发布公告，通知包括陈瑞名在内的买受人办理房产产权，但陈瑞名却至今未予办理。自2019年1月1日起，陈瑞名、周志香陆续出现逾期不归还银行贷款本息且累计或连续早已超过3个月。后经建行福清分行告知，截至2020年11月16日陈瑞名、周志香已累计拖欠建行福清分行本金85440.10元、利息85688.53元及罚息12290.65元，以上合计183419.28元。2021年1月5日，融景公司向建行福清分行承担保证责任，为陈瑞名、周志香代为垫付本金92906.76元及罚息7093.24元，合计100000元。综上，融景公司认为根据《商品房买卖合同》及其附件约定陈瑞名、周志香逾期不归还银行贷款本息的行为已构成根本性违约，且陈瑞名逾期办理房产产权及抵押登记导致融景公司的阶段性保证责任期间被无故延长，融景公司也因陈瑞名、周志香的拖欠行为向建行福清分行承担了保证责任，融景公司有权解除案涉合同。陈瑞名、周志香未作答辩，亦未举证质证。建行福清分行述称，案涉房产系预抵押给建行福清分行，为《个人住房借款合同》项下借款提供抵押担保，只有结清了陈瑞名、周志香贷款本息余额，方可注销备案登记及预告登记。陈瑞名、周志香经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩。融景公司、建行福清分行围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人的陈述，经审理查明，融景公司所主张的事实属实。本院认为，本案当事人之间存在两种法律关系，一是融景公司与陈瑞名、周志香之间的商品房买卖合同关系，二是融景公司、陈瑞名、周志香与建行福清分行之间存在的借款合同关系。融景公司与陈瑞名、周志香之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系在双方自愿基础上订立的，其内容并未违反法律规定，为合法有效的合同。现陈瑞名、周志香逾期不归还银行贷款本息连续超过三个月，按照约定视为其对《商品房买卖合同》的根本违约，融景公司诉请解除《商品房买卖合同》及其附件，本院予以支持。在案涉商品房买卖合同解除后，融景公司享有返还原物、支付违约金等请求权，融景公司关于要求陈瑞名返还案涉房产并协助办理相关的房产注销登记手续的诉讼请求，本院予以支持；因融景公司未提前代陈瑞名清偿全部的贷款债务，故其负有返还陈瑞名全部购房款1609667元的随附义务；但陈瑞名、周志香未清偿建行福清分行的按揭借款本息属于普通债权，融景公司请求以返还的购房款优先抵扣缺乏法律依据，本院不予支持；因建行福清分行与融景公司均不要求解除借款合同，后续还贷的相关事项本院不予处理。根据案涉商品房买卖合同的约定，陈瑞名在解除合同后还应当按照房产总价款5%支付违约金，融景公司关于要求陈瑞名支付违约金80483.35元的诉讼请求，本院予以支持。融景公司因陈瑞名、周志香违约而代其偿还每月贷款本息后，有权向陈瑞名、周志香追偿；融景公司已为陈瑞名、周志香向建行福清分行代偿按揭款项共计100000元，陈瑞名、周志香应予返还；对于融景公司主张代偿按揭贷款的违约金按双方约定的年利率24%标准支付，因融景公司代偿贷款的损失仅是银行贷款利息的损失，且双方另行约定了解除合同违约金，同时买卖合同附件六合同补充协议第七条第6款关于解约后无息退还购房款的约定也让融景公司无息占用购房款达七年多，以上约定足以填补融景公司的损失，融景公司再对代偿款项主张年利率24%的违约金，显然不合理地加重买受人陈瑞名的负担，故本院对该主张不予支持。融景公司请求陈瑞名支付律师费，符合双方约定，本院予以支持。陈瑞名、周志香经本院传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福清融景房地产开发有限公司与陈瑞名于2014年1月17日签订的编号20130310091《商品房买卖合同》及其附件；二、陈瑞名于本判决发生法律效力后三十日内向福清融景房地产开发有限公司返还福清市××街道××村××号楼××单元房产；三、陈瑞名于本判决发生法律效力后十五日内协助福清融景房地产开发有限公司办理福清市××街道××村××号楼××单元房产的预购商品房预告登记及备案登记的注销手续；四、陈瑞名、周志香于本判决发生法律效力后十五日内偿还福清融景房地产开发有限公司为其垫付的银行贷款本息100000元；五、陈瑞名于本判决发生法律效力后十五日内内偿还福清融景房地产开发有限公司解除合同违约金80483.35元、律师代理费15000元；六、福清融景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内返还陈瑞名购房款1609667元；七、驳回福清融景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19422元，减半收取计9711元，由陈瑞名负担(限本判决生效之日起七日内向本院交纳)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 曾朱兴二〇二一年四月九日法官助理 张瑜丹书 记 员 许承锋