湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初3492号原告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区书院南路**。法定代表人：李文宏，董事长。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马谦谦，湖南森力律师事务所律师。原告：湖南湘邮置业有限公司，住，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路**麓谷林语小区****/div>法定代表人：黄新华，董事长。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马谦谦，湖南森力律师事务所律师。被告：蒋海云，男，1988年12月6日出生，汉族，住湖南省岳阳县。原告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、原告湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）诉被告蒋海云追偿权纠纷一案，本院2018年6月15日受理后，依法适用普通程序由审判员文彩、人民陪审员陈雅闻及人民陪审员胡好组成合议庭，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告东怡公司、原告湘邮公司共同委托诉讼代理人张友友及司马谦谦到庭参加了诉讼，被告蒋海云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审判，现已审理终结。原告东怡公司、原告湘邮公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与蒋海云于2013年11月26日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、判令蒋海云支付两原告违约金75032.10元；3、判令蒋海云支付两原告代为偿还的借款90689.33元；4、判令蒋海云协助两原告将位于长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦7层738号的房屋立即过户到两原告名下；5、判令本案诉讼费由蒋海云承担。事实及理由：2013年11月26日，两原告与蒋海云签订《长沙市商品房买卖合同》，约定蒋海云购买两原告开发的长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦7层738号房屋，购房款总金额为750321元，首付款为230321元。如买受人未按时履行还款义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金，并支付出卖人因承担担保责任所付出的全部费用（包括但不限于按揭贷款、违约金、利息等）。合同签订后，两原告按合同约定履行了义务，但蒋海云未按时履行还款义务，截止2018年4月9日，两原告已为蒋海云代偿90689.33元。两原告多次要求蒋海云按约履行义务，但其以各种理由拖延，给两原告造成巨大损失。两原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告蒋海云未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经与原件核对无误，本院予以确认并在卷佐证。根据以上举证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2013年11月26日，两原告（出卖人）与蒋海云（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》1份，其中第二条约定买受人购买的商品房为座落于天心区书院南路799号南湖东怡大厦7层738号房屋；第四条约定该商品房总房价为750321元；第六条约定买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款230321元，剩余房款520000元向光大银行长沙分行华泰支行申请贷款。如银行要求出卖人对买受人的银行按揭贷款承担担保责任，买受人在获得贷款后，应按时履行还款义务。如买受人未按时履行还款义务，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金，并支付出卖人因承担担保责任所付出的全部费用（包括但不限于按揭贷款、违约金、利息等）。合同签订后，蒋海云按约向两原告支付了首期房款，并与光大银行长沙分行华泰支行办理了520000元的按揭贷款手续。蒋海云在归还按揭贷款过程中，未能按约按时足额向光大银行长沙分行华泰支行归还贷款本息，截止2018年4月9日共欠光大银行长沙分行华泰支行贷款本息90689.33元（其中贷款本金21516.17元、利息69173.16元），导致光大银行长沙分行华泰支行依其东怡公司签订的《中国光大银行.湖南东怡置业投资有限公司个人房屋按揭贷款合作协议》的约定，向东怡公司主张担保权利，并从东怡公司保证金账户上划扣上述蒋海云所欠贷款本息。后东怡公司多次向蒋海云催要垫付的贷款本息未果，遂酿成本案纠纷。另查明，中国光大银行长沙分行华泰支行（甲方）与两原告（乙方）签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》1份，为促进南湖东怡大厦的房产销售约定如下条款：第一条约定在符合甲方贷款条件的情况下，甲方同意为购买上述楼盘的借款人（即购房人、借款人）提供个人房屋按揭贷款，贷款合作最高额度为3000万元；第五条约定乙方为本协议项下所以借款人向甲方申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任，其担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用。此担保为连续的无条件的保证，保证期限为本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方收妥借款人所购房产的正式抵押登记手续之日止；第六条约定乙方如为借款人承诺或提供保证担保，在承诺或保证期限内，若借款人连续三期或累计六期不按贷款合同的规定按时偿付借款本息及其他相关费用，甲方有权向乙方发出《履行担保责任通知书》要求乙方承担全部连带责任，乙方应在接到甲方的通知书后的一个月内按照通知书中所载明的偿还金额、方式向甲方履行清偿义务。清偿方式包括但不限于：（一）甲方有权从乙方在甲方处开立的“担保保证金专户”内直接扣收相应的金额，如有不足，甲方可继续向乙方追偿；（二）由乙方对借款人已购房产进行回购，借款人因此获得的回购款优先用于支付借款人尚未清偿给甲方的借款本息、违约金、赔偿金及相关费用等。本院认为，两原告与蒋海云签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。从该合同第六条约定的内容看，蒋海云对其向光大银行长沙分行华泰支行申请的按揭贷款，由两原告提供担保并承担逾期还款担保责任应是明知和同意的。现因蒋海云未能按时足额向光大银行长沙分行华泰支行归还贷款本息，导致东怡公司承担担保责任，代偿截止2018年4月9日的贷款本息90689.33元是实，东怡公司作为该按揭贷款的保证人依法有权向债务人蒋海云进行追偿，蒋海云应将上述东怡公司的代偿款应予归还，并依《长沙市商品房买卖合同》的约定偿付东怡公司违约金75032.10元（750321元×10%）。湘邮公司虽为《长沙市商品房买卖合同》的签订方，但其未能提供证据证明有代蒋海云向光大银行长沙分行华泰支行代偿所欠贷款本息的事实，故对湘邮公司要求蒋海云支付代偿款及违约金的诉讼请求，本院不予支持；关于两原告要求解除与蒋海云签订的《长沙市商品房买卖合同》，并由蒋海云协助将合同所涉房屋过户回两原告名下的诉求，《长沙市商品房买卖合同》虽对蒋海云未能归还按揭贷款本息导致两原告承担担保责任，约定两原告有合同解除权，且约定解除条件已成就，但该解除权是基于《长沙市商品房买卖合同》之外的其他合同所涉权利义务的履行形成，而《长沙市商品房买卖合同》本身所涉标的为商品房买卖，两原告主要合同义务为交付房屋并办理产权证至蒋海云名下，蒋海云的合同义务为支付购房款，现原、被告双方均已履行完毕各自义务，就商品房买卖所涉合同权利义务关系归于消灭，两原告无权对已消灭的权利义务关系行使解除权，故本院对两原告该部分诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告蒋海云于本判决发生法律效力之日起十日内，归还原告湖南东怡置业投资有限公司代偿款90689.33元（截止2018年4月9日）；二、限被告蒋海云于本判决发生法律效力之日起十日内，偿付原告湖南东怡置业投资有限公司违约金75032.10元；三、驳回原告湖南东怡置业投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告湖南湘邮置业有限公司的全部诉讼请求。如果被告蒋海云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，由被告蒋海云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  文 彩人民陪审员  陈雅闻人民陪审员  胡 好二〇一八年十月三十日代理书记员  蒋文龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。