广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3879号上诉人（原审被告）：中山市恒通房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇景帝路**尚水华庭1卡**，统一社会信用代码9144200071939272XG。法定代表人：陈珠标，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽君，女，1987年3月25日出生，汉族，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：冯官海，广东广鸿律师事务所律师。上诉人中山市恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）因与被上诉人张丽君商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初2719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人恒通公司上诉请求：改判恒通公司按合同交易总价的1%（即人民币7281元）向张丽君支付违约金。事实和理由：一、恒通公司与张丽君签订《中山市商品房买卖合同》补充协议第四条约定上诉人“按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的1%”，该条款为双方真实意思表示，不存在无效或可撤销的情形。诉讼过程中，张丽君未依法提出撤销该条款或请求宣告无效的反诉请求，因此该条款合法、有效，双方均应遵守。一审判决擅自认定条款无效，程序错误。二、根据补充协议内容反映，恒通公司已尽提示张丽君该条的义务，补充协议的内容已经由张丽君所获悉，张丽君自愿签订即已产生法律效力，双方均应受合同条款的约束。三、涉案商品房具备交付条件且恒通公司通知后，张丽君未按期前来办理收楼手续，此后所产生的违约金属于张丽君不履行其义务所造成的扩大损失，依法应由其自行承担。因此，自恒通公司履行通知义务且商品房具备交付条件之日（2018年2月2日）起，恒通公司不应再赔付逾期交付的违约金。四、根据合同第八条及补充协议第六条的约定，商品房在交付时只要符合合同约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，并不以恒通公司是否寄出、何时寄出、到达张丽君为条件，恒通公司在2018年1月发出通知时，已经将竣工验收备案登记所有的资料交付住建部门审核，但由于审核流程等原因以至于出证时间发生了滞后，恒通公司在未实际取得证书前预先通知张丽君收楼时间并不违法，实际上恒通公司指定收楼起算时间与出证时间仅一天之差，一审法院以此作为恒通公司通知“于理不合”的理由缺乏事实依据。被上诉人张丽君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张丽君于2018年3月15日向一审法院起诉请求：恒通公司向张丽君支付逾期交房违约金（以728145元为基数，按日万分之三的标准自2017年9月1日起计算至实际交房之日止，暂计至2018年3月10日为41722.5元）。一审法院认定事实：2016年4月19日，张丽君与恒通公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定张丽君（联系地址深圳市宝安区固戍海滨新村1区3巷8号，电话186××******）购买恒通公司开发的位于中山市××路××号尚水华庭3座1606房的预售商品房，总金额728145元，恒通公司应当在2017年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第九条恒通公司逾期交房的违约责任：1.……，2.恒通公司如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向张丽君支付已交付房价款万分之三的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则张丽君有权解除合同。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。双方当天还签订《补充协议》作为对《中山市商品房买卖合同》的补充，约定：第四条恒通公司按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％；第九条其他内容补充（一）……（四）本合同在履行过程中，恒通公司向张丽君发出的任何通知（包括但不限于收楼等通知），恒通公司均可使用如下任何方式之一通知张丽君，且均为有效通知：1.以挂号信或特快违专递寄通知，以恒通公司取得邮寄机构的收件回执视为送达；2.……；（五）张丽君的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如发生变化，应及时书面通知恒通公司，否则造成的通知不能达到的后果，由张丽君承担；第十条……若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准等内容。合同签订后，张丽君已按约定支付全部购房款。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。2018年3月15日，张丽君以恒通公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至一审法院，提出以上诉请。一审另查明：2018年1月21日，恒通公司按张丽君的上述联系地址和电话通过EMS快递向其寄送收楼通知书，但被退件。同年2月2日，恒通公司取得尚水华庭3座-7座工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。一审庭审过程中，张丽君表示其在合同中留存的电话号码已于2016年7月停用，其已多次电话告知恒通公司新电话号码，其已于2017年搬离合同上留存的联系地址。恒通公司表示张丽君随时可以收楼，双方同意在三天内办理收楼手续，并已于2018年4月20日办理了收楼手续。张丽君要求违约金计算至2018年4月20日，恒通公司认为若法院认定按日万分之三计算违约金，则应计算至2018年2月2日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张丽君与恒通公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。恒通公司未按期向张丽君交付案涉商品房，已构成违约，应承担相应违约责任。张丽君要求恒通公司以728145元为基数，按每日万分之三从逾期交房之日即2017年9月1日起支付违约金，恒通公司辩称违约金过高，应予调整，并应按《补充协议》第四条约定的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％即7281.4元。从《补充协议》第四条的内容看，恒通公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而恒通公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任，排除了张丽君要求按上述买卖合同约定的每日万分之三的标准计收违约金的权利，与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定《补充协议》第四条的格式条款内容无效。对恒通公司该抗辩一审法院不予采纳。双方在上述买卖合同已明确约定违约金的计算标准，且该标准并未超出法律规定，故张丽君该项诉请，理据充分，一审法院予以支持。关于违约金截止时间。恒通公司在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即通知张丽君收楼，于理不合，在取得上述证书后又未及时予以通知，而双方在庭审中确定收楼时间，张丽君也按约在期限内即2018年4月20日收楼，故违约金应计算至收楼前一天即2018年4月19日。即恒通公司应付违约金为728145×0.3‰×231＝50460.45元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：恒通公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向张丽君支付逾期交房违约金50460.45元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，减半收取计422元，由恒通公司负担（该费用张丽君已预交，一审法院不作退还，恒通公司于履行中迳付张丽君）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点有二：一、恒通公司承担逾期交房违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限；二、恒通公司承担逾期交房违约金的截止日期如何认定。本院经听取双方当事人陈述及审查全案证据，综合评判如下：一、张丽君与恒通公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”的封顶条款，但该封顶条款未与恒通公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论恒通公司逾期交房的行为延续多久，恒通公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。本案中，恒通公司的逾期交房时间达231天，远远超过了33天（即以总房价款按日万分之三计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），这显然与恒通公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在恒通公司较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补张丽君的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。张丽君诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限，对于恒通公司较长时期的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之三为标准，以总房价款为基数计算违约金至恒通公司履行交房义务之日止，与上述《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以支持。二、涉案商品房于2018年2月2日具备双方合同约定的交付条件，恒通公司应在商品房具备交付条件之日起及时通知张丽君办理收楼手续，但恒通公司在2018年1月22日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即通知张丽君收楼，不符合双方的合同约定。即便张丽君在其变更联系地址及电话号码未能及时告知恒通公司，但恒通公司亦未举证证明在其取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后，有向张丽君发出收楼通知书，而双方在一审庭审中另行确定了收楼时间，张丽君也按约在期限内即2018年4月20日办理了收楼手续，故一审法院认定违约金计算至张丽君收楼前一天即2018年4月19日并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人恒通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1061元（中山市恒通房地产开发有限公司已预交50元），由中山市恒通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 李志金审判员 吴碧英二〇一八年十月二十六日书记员 孙翠红