湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘09民终600号 上诉人（原审被告）：益阳汉典房地产开发有限公司，住所地益阳市。 法定代表人：方力，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡德华，湖南九方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛周纯，湖南九方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘农高，女，汉族，1955年12月31日出生，汉族，住湖南省益阳市。 委托诉讼代理人：何勇，湖南公言律师事务所律师。 原审第三人：益阳市赫山区房屋征收与补偿事务所，住所地益阳。 法定代表人：汤建军，该所所长。 委托诉讼代理人：朱艳，湖南义剑律师事务所律师。 上诉人益阳汉典房地产开发有限公司（以下简称“汉典公司”）因与被上诉人刘农高、原审第三人益阳市赫山区房屋征收与补偿事务所（以下简称“房屋征补所”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2017）湘0903民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉典公司的委托诉讼代理人蔡德华、薛周纯，被上诉人刘农高的委托诉讼代理人何勇，原审第三人房屋征补所的委托诉讼代理人朱艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉典公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘农高要求解除合同、返还购房款230531元及支付赔偿的诉讼请求，由刘农高承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决基本事实认定不清。汉典公司与案外人贺育华签订的《益阳市商品房买卖合同》是基于与贺育华借款协议所作的房产担保，汉典公司与贺育华不存在涉诉房屋买卖合同关系，一审认定汉典公司将涉诉房屋卖给贺育华，导致汉典公司与刘农高订立的商品房认购协议合同目的不能实现构成违约，系认定事实不清。2.一审判决认定事实错误，适用法律错误。涉诉房屋担保汉典公司与贺育华的借贷纠纷中，汉典公司与贺育华就涉诉房屋买卖合同的撤销权之诉目前正在一审法院审理阶段，且汉典公司在本案一审审理过程中已提交相应证据证实，撤销权之诉案件的审理结果直接关系到本案一房二卖的事实认定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应中止审理。一审法院明知撤销权之诉未审结而对本案径行判决，有违法律规定。 刘农高辩称：汉典公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，汉典公司将涉诉房屋出卖给刘农高后，又与案外人贺育华签订房屋买卖合同，并办理预告登记，从2013年至今，超过5年的时间，刘农高及其同事多次找汉典公司要求签订房屋买卖合同，汉典公司一直未与刘农高签订，也未履行房屋交付义务，汉典公司的行为应认定为一房二卖。根据相关司法解释的规定，汉典公司无论是一房二卖还是将涉诉房屋另行设定担保，汉典公司均应承担违约损失，故本案不属于必须中止审理的情形。请求二审驳回上诉，维持一审判决。 房屋征补所述称：同意刘农高的答辩意见。 刘农高向一审法院起诉请求：1、判令解除《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》；2、判令汉典公司返还购房款230531元，赔偿购房款一倍的违约损失，并从2013年4月26日起按月利率6‰支付购房款利息；3、判令汉典公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实，刘农高系2013年会龙山公租房改造项目被征收人。2013年4月14日，房屋征补所与刘农高签订了《房屋征收补偿协议》，约定：刘农高位于益阳市会龙山街道会龙山社区原赫山区工业中等专业学校院内第三栋国有土地上所有的房屋及地面建（构）筑物和房屋四周的树木花卉等交由房屋征补所处置；刘农高选择产权调换方式，调换房为“资水会龙·不夜城”北三区一单元7XX号房，被征收房屋价款、房屋补偿款、搬迁费、临时安置费等各类费用合计259065元，刘农高同意房屋征补所将此款向汉典公司（开发商）支付，用于刘农高向汉典公司购买房屋的价款。2013年4月23日，汉典公司、刘农高、房屋征补所签订了《房屋买卖合同》，约定：刘农高购买汉典公司位于益阳市会龙山社区“资水会龙·不夜城”北三区7XX号房，该房建筑面积85.91㎡，根据刘农高与房屋征补所签订的拆迁协议，由房屋征补所支付230531元（刘农高拆迁应得的补偿款）购房款给汉典公司，房屋维修基金由刘农高自行向汉典公司交纳，刘农高原60.08㎡房屋应交纳契税及其他办证费用由房屋征补所支付。合同签订后，汉典公司于同年5月7日从房屋征补所收取了刘农高的购房款230531元，汉典公司向刘农高出具了收据，载明该款的付款方为“刘农高”，收据加盖了汉典公司的财务专用章。2013年7月23日，刘农高与汉典公司又签订《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》，约定：1、刘农高认购汉典公司开发的“资水会龙·不夜城”项目北三区7XX号房，建筑面积85.91㎡，该房屋面积及房号如有变化，以房屋获得预售许可证后双方签订的《益阳市商品房买卖合同》网签数据及编号为准；2、刘农高选择的付款方式为一次性付款；3、房屋原总价款为313400元，汉典公司给予折扣并赠送礼物后总价款为303998元；4、刘农高在认购协议签订之日自愿支付定金230531元；5、汉典公司取得本栋房屋预售许可证后及时通知刘农高，刘农高自接到通知之日起五日内与汉典公司签订《益阳市商品房买卖合同》，并缴清房款；6、汉典公司不得将刘农高认购的房屋售与他人，否则汉典公司应向刘农高退还定金，并向刘农高支付定金款项双倍的违约金；7、汉典公司已明确告知刘农高，该房屋暂未取得商品房预售许可证，刘农高属自愿交款认购，如遇政策要求需强制解除合同，汉典公司无息退还刘农高所交定金。此外，双方还就水电、燃气开户、铝合金门窗安装等其他事项进行了约定。2013年11月6日汉典公司取得“资水会龙·不夜城”北三区商品房预售许可证，汉典公司没有提供证据证明其将取得商品房预售许可证的事实告知给刘农高，汉典公司没有与刘农高签订备案的商品房买卖合同。2016年起，刘农高多次与汉典公司联系，要求汉典公司交付房屋并协助办理房屋产权过户手续，汉典公司均予拒绝，故此酿成纠纷。另认定，2013年9月，汉典公司与案外人贺育华签订《益阳市商品房买卖合同》，将刘农高认购的“资水会龙·不夜城”北三区第七层7XX号房以154512元的价格出售给了贺育华，2014年7月28日，汉典公司与贺育华在益阳市房屋管理部门办理了预购该房屋的预告登记手续，其《益阳市房屋登记审批表》的受理编号为1XXXX-XXXX-XXXX-XXXX。 一审法院认为，本案系刘农高、汉典公司双方签订商品房认购合同并缴纳购房款后，刘农高不能从汉典公司获得房屋产权而形成的纠纷，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。汉典公司关于本案系行政诉讼案件的答辩意见，理由不成立，应不予支持。刘农高、汉典公司及房屋征补所于2013年4月23日签订的《房屋买卖合同》和刘农高、汉典公司于2013年7月23日签订的《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》均系各方当事人的真实意思表示，虽然签订协议时汉典公司未取得商品房预售许可证，但汉典公司于2013年11月6日取得了预售许可证，故房屋买卖合同和认购协议不违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按约定全面履行义务。汉典公司依照约定，在取得商品房预售许可证后应及时通知刘农高签订所购房屋的备案买卖合同、办理相关权证手续，而汉典公司不但没有履行约定的义务，反而将约定出售给刘农高的“资水会龙·不夜城”北三区7XX号房出卖给案外人贺育华，并在益阳市房地产管理部门办理了预购登记手续，导致刘农高与汉典公司所签订商品房认购协议的合同目的不能实现，汉典公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故刘农高要求解除与汉典公司所签订合同并要求汉典公司返还230531元购房款及利息、赔偿购房款一倍损失的诉求符合法律规定，应予支持。房屋征补所为刘农高代付了购房款230531元，已履行了约定义务，无违约行为，在本案中不担责。汉典公司关于其没有出卖“资水会龙·不夜城”项目北三区7XX号房给案外人贺育华的辩称，与查明的事实不符，应不予支持。汉典公司无证据证实其已向刘农高发出了缴纳购房款余额的通知，刘农高在本案中无违约行为，汉典公司关于刘农高违约在先，汉典公司无需承担违约责任的答辩意见，应不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决：一、解除刘农高与汉典公司于2013年7月23日签订的《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》；二、汉典公司返还刘农高购房款230531元，并向刘农高支付占用资金的利息，利息以230531元为基数按月利率千分之六自2013年5月7日起计算至偿清之日止；三、汉典公司赔偿刘农高一倍购房款的违约损失230531元；上列二、三项执行内容，限汉典公司在判决生效后十日内付清。本案案件受理费9167元、公告费260元，由汉典公司负担。 二审各方均未提交新的证据。 二审经审理查明，2014年7月28日，汉典公司与贺育华就“资水会龙·不夜城”北三区第七层7XX号房签订了《回购协议书》，约定汉典公司在2014年10月27日前有权回购上述房屋，一次性将购房款退还给贺育华，并承担全部费用；汉典公司在约定的时间内回购和退还购房款及所应承担的费用，贺育华应在2日内无条件配合汉典公司在房管部门办理2014年7月25日网签的《商品房买卖合同》的注销手续；汉典公司逾期未回购和退还购房款及所应承担费用，视为放弃回购权利，贺育华有权占有、使用或出租、转卖、处置上述房产。2016年5月23日，益阳市城东恒昌建筑有限公司（涉诉房屋的施工方）向一审法院提起诉讼，以汉典公司以明显不合理的低价转让房产为由，请求撤销汉典公司与贺育华之间关于“资水会龙·不夜城”北三区第七层7XX号房的房屋买卖行为。该案一审法院尚在审理当中。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的焦点为：刘农高与汉典公司签订的《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》是否符合解除条件。根据二审查明的事实，汉典公司与贺育华之间签订《益阳市商品房买卖合同》约定的价款仅为汉典公司与刘农高之间合同约定房屋价款的一半左右，且之后，汉典公司与贺育华之间又签订了《回购协议书》，故汉典公司与贺育华之间系名为商品房买卖，实为借款担保的可能性极大。但汉典公司于2013年4月23日与刘农高签订《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》之后，在未告知刘农高的情况下，又于2013年9月与贺育华就刘农高所购的房屋签订《益阳市商品房买卖合同》，且在汉典公司于2013年11月6日取得预售许可证之后，并未依其与刘农高的约定，通知刘农高签订正式的商品房买卖合同，反而于2014年7月28日将刘农高所购的房屋在房管部门为贺育华办理房屋预告登记手续。即便汉典公司与贺育华之间并非真实的商品房买卖关系而系让与担保关系，但汉典公司在未告知刘农高的情况下，将刘农高所购的房屋通过签订房屋买卖合同以及办理预告登记手续等形式抵押给案外人贺育华，同样导致了刘农高与汉典公司签订商品房认购协议欲取得涉诉房屋所有权的合同目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……根据上述规定，一审判决支持刘农高请求解除合同，要求汉典公司返还购房款230531元及利息，并赔偿购房款一倍违约损失的诉讼请求并无不当。汉典公司提出，本案一审认定事实错误，本案应中止审理的上诉意见无事实依据与法律依据，本院不予支持。 综上所述，汉典公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9167元，由益阳汉典房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 喻 宁 审判员 刘觅琼 审判员 雷 宏 二〇一八年十月八日 书记员 方赛兰