河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫02民终2947号上诉人（一审被告、反诉原告）：曾智敏，男，1979年6月15日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：裴家佳，河南贞实律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：开封市未来假日酒店有限公司。住所地：开封市吹古台街**附**。统一社会信用代码：91410204558332207R。法定代表人：王孝文，总经理。委托诉讼代理人：李伟、张国超，河南迅迪律师事务所律师。上诉人曾智敏因与被上诉人开封市未来假日酒店有限公司（以下简称未来假日酒店）租赁合同纠纷一案，开封市鼓楼区人民法院（以下简称一审法院）作出（2017）豫0204民初781号民事判决，未来假日酒店不服，向本院提出上诉。本院于2018年2月27日作出（2018）豫02民终14号民事裁定，裁定撤销原判，将本案发回重审。一审法院依法另行组成合议庭进行审理后，作出（2018）豫0204民初691号民事判决，曾智敏不服提出上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。曾智敏上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判未来假日酒店支付违约金456万元；2、本案诉讼费由未来假日酒店承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、未来假日酒店擅自将该房屋转租给他人，应当承担赔偿责任。且根据未来假日酒店与曾智敏签订的租赁合同，曾智敏有权单方面解除合同。未来假日酒店的行为完全违反租赁合同约定，该出租权存在明显瑕疵，其应当承担违约责任。2、未来假日酒店与原房东王某1签订的租赁合同的租赁期限是2010年1月1日到2019年12月31日，而未来假日酒店与曾智敏签订租赁合同的租赁期限是2015年7月1日至2023年6月30日。该行为已经构成合同欺诈。3、未来假日酒店应在约定时间内将酒店的法定代表人、股权等所有手续过户到曾智敏处完成交接，但未来假日酒店消极履行。一审法院关于此事实认定事实不清。4、租赁协议约定，该酒店不能存在任何债权债务纠纷及权属纠纷，但其内部纠纷未解决完毕，未来假日酒店再次违约。一审法院认定其内部债权债务纠纷不影响曾智敏，认定错误。5、未来假日酒店提交的证据不能证明其没有违约责任。未来假日酒店答辩称：1、虽然租赁期限超过了未来假日酒店和房东签订租赁合同的期限，但因未来假日酒店和房东约定租赁期满后双方可以续签租赁合同，一审法院将超期部分认定为效力待定的期间具有事实和法律依据。曾智敏仅承租酒店10个月左右，但因个人原因无力经营酒店，三方协议签订后也没有再实际接手酒店，《酒店租赁合同》的解除完全是因曾智敏单方违约造成。2、法定代表人的变更不能，是因曾智敏不予配合所致。三方协议签订后，曾智敏并未实际经营管理酒店，未来假日酒店多次通知曾智敏办理法定代表人变更登记，但均予以推拖。且未来假日酒店的各种证照已在2015年7月1日移交曾智敏进行管理，已开展正常经营，法定代表人的变更与否并不影响酒店的正常经营。3、曾智敏拒绝支付租金的行为已构成根本违约，未来假日酒店享有单方解除合同并要求其承担违约责任的权利。请求二审法院依法驳回曾智敏的上诉请求，维持一审判决。未来假日酒店向一审法院起诉请求：1、解除《酒店租赁合同》；2、曾智敏支付违约金380万元。曾智敏提起反诉，请求：1、解除《酒店租赁合同》；2、未来假日酒店支付违约金456万元。一审法院认定事实：2015年6月20日，未来假日酒店（甲方）和曾智敏、郭少存（乙方）签订《酒店租赁合同》，合同约定：甲方将位于开封市吹古台街28号附1号的开封未来假日酒店出租给乙方，用途为酒店及酒店配套经营；甲方应于2015年7月1日之前向乙方交付租赁标的物，并由甲乙双方检查验收盘点并签署交接书;租赁期限为8年，自2015年7月1日起至2023年6月30日止;押金20万元，租金每年190万元，租金按年度支付，乙方必须于每半年度开始后前30个工作日内支付本期租金；合同生效后，任何一方违约导致本合同解除的，违约方须向守约方支付相当于履行完合同总的租金作为违约金及赔偿守约方所遭受的经济损失……。2015年7月8日，未来假日酒店（甲方）和曾智敏、郭少存(乙方)签订《开封未来假日酒店租赁补充协议（一）》，协议约定：甲方已于2015年7月1日将开封未来假日酒店全部资产移交给乙方，由于酒店正处于正常营业期间，双方将所有酒店资产进行了盘点（包括固定资产、低值易耗品、日常经营消耗品、银行账户等），自2015年7月1日起全部移交给乙方。一、酒店营业执照、税务登记证、法人证书、合格证、特行证、消防检验合格证等以及酒店公章、法人章、财务专用章等也一并移交给乙方，由乙方妥善保管和合法使用，以后所有证书的年审和换证由乙方负责并承担相应费用……。三、甲方应在处理完2015年7月1日之前所有债权和债务以及经济法律纠纷的情况下，及时将酒店法人变更为乙方，并更换其他相应证照……。合同签订后，曾智敏、郭少存向未来假日酒店支付押金20万元，租金190万元，并开始经营酒店。2016年4月底，曾智敏、郭少存不再经营涉案酒店，涉案酒店由未来假日酒店接手经营。2016年12月9日，未来假日酒店和郭少存、曾智敏又签订《协议》一份，协议约定：一、郭少存将酒店交于曾智敏全权进行经营管理并承担全部经营责任，郭少存退出酒店经营；二、自本协议签订之日起，郭少存和曾智敏自行结算共同经营期间的债权债务，与未来假日酒店无关；三、未来假日酒店应于2016年12月31日之前将酒店法人进行工商登记变更，将法人更换为曾智敏或其指定人；四、未来假日酒店应于酒店法人变更到曾智敏或其指定法人后十五个工作日内曾智敏向未来假日酒店支付四个月的酒店租金……。该协议签订后，曾智敏没有接手经营酒店，双方也没有变更登记。2017年3月30日,未来假日酒店法定代表人王孝文给曾智敏发送短信,催促曾智敏支付租金并协助办理法定代表人变更手续。曾智敏没有支付租金，双方也没有办理变更手续。另查明，涉案房屋系未来假日酒店从案外人王某1等三人处承租，王某1作为房主代表与未来假日酒店法定代表人王孝文签订了《租赁合同》。租赁期限自2010年1月1日至2019年12月31日止。合同第十一条约定：租赁期满后，本合同即终止。届时承租方须将房屋退还出租方。如承租方要求继续租赁，则须提前3个月书面向出租方提出，出租方在合同期满前1个月内向承租方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。第十二条约定：……承租方有下列情形之一的，出租方可终止合同并收回房屋，造成出租方损失，由承租方负责赔偿。1、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；承租方可将部分面积转租他人，但需征得出租方同意……。2016年6月27日，未来假日酒店向王某1发出“关于实行承包租赁式经营告知的函”，告之酒店将实行承包租赁式经营，王某1在函上签署“同意”字样。2016年11月8日，郑州市中级人民法院对未来假日酒店投资人王孝文、刘小建、赵洁与卫金海合同纠纷一案作出（2016）豫01民终9340号民事判决，判令王孝文等三人向卫金海支付欠款。一审法院认为，未来假日酒店和曾智敏、郭少存于2015年6月20日签订的《酒店租赁合同》，系双方真实意思表示，合同中涉及的租赁期限超过未来假日酒店从王某1处租赁房屋时约定的承租期限，但由于未来假日酒店与王某1约定到期后可以续租，故该超过期限部分效力待定,其余部分合同合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。在履行合同过程中，曾智敏及郭少存于2016年4月不再经营涉案酒店，由未来假日酒店接手经营。2016年12月9日双方约定郭少存退出，酒店租赁合同由未来假日酒店与曾智敏继续履行，但曾智敏仍未接手经营。2017年3月30日，未来假日酒店法定代表人王孝文通过短信向曾智敏催要第二年租金190万元并要求配合办理法定代表人变更手续，曾智敏既没有交付租金，双方也没有办理相关变更手续。2017年4月18日，未来假日酒店起诉要求解除合同，2017年5月24日曾智敏提出反诉，亦主张解除合同，双方合同事实上已经解除，一审法院对此予以确认。曾智敏没有按照合同约定支付租金，在合同履行过程中放弃经营，已经以实际行为表明不再履行合同。未来假日酒店要求解除合同并要求曾智敏承担违约责任，符合合同约定及法律规定，予以支持。曾智敏以未来假日酒店擅自转租房屋,未依约办理变更登记构成根本性违约,主张未来假日酒店承担违约责任。根据其提供的证据和查明的相关事实,未来假日酒店以租赁经营的形式将酒店交由曾智敏经营，该经营模式取得了房主王某1的同意。如房主认为未来假日酒店的行为存在违反双方的约定或法律规定，可以依法主张其权利。曾智敏据此认为合同无法履行，并拒绝履行合同义务，缺乏事实与法律依据。关于变更登记问题，曾智敏认为是因未来假日酒店股东之间存在纠纷导致无法变更，提供了一份判决书。该判决书仅能证明未来假日酒店投资人之间存在债务纠纷，不能证明其妨碍变更法定代表人的事实。故曾智敏提出的该理由不予采信。曾智敏反诉要求未来假日酒店向其支付违约金456万元的诉求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，曾智敏不按合同约定履行义务，导致合同解除，依法应承担违约责任。双方在合同中约定的违约金过高，未来假日酒店依据约定的25%主张违约金380万元也明显过高。根据双方履行合同情况，本院酌定按照10%予以支持，曾智敏应当支付未来假日酒店违约金152万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本判决生效之日起10日内，曾智敏向未来假日酒店支付违约金152万元。二、驳回未来假日酒店其他诉讼请求。三、驳回曾智敏的反诉请求。案件受理费37300元，由未来假日酒店负担14920元，由曾智敏负担22380元；反诉案件受理费21640元，由曾智敏负担。本院二审期间，曾智敏提交如下证据：1、王某2、王某1的书面证人证言，证明其原酒店租赁合同不能转租，其转租行为隐瞒了原房东，且其租赁期超期，存在根本违约；2、覃某、张某出庭作证，证明曾智敏在2017年3月2日在鼓楼区工商局去做工商变更，而未来假日酒店拒绝到场。3、郭少存出具的收款条和承诺书，证明曾智敏积极履行酒店的变更和交接手续。未来假日酒店质证后认为，证人王某1、王某2未到庭，对其书面证言的真实性不予认可；证人覃某、张某与曾智敏是朋友关系，有利害关系，对其证人证言的真实性不予认可，且其举证内容不能证明是因未来假日酒店原因造成法定代表人不能变更；对郭少存出具的收款条以及承诺书的真实性不予认可。针对曾智敏提交上述证据，本院认定如下：证人王某1、王某2未到庭接受询问，对其书面证言的真实性无法确认，且未来假日酒店又不予认可，本院对该书面证言不予采信。证人覃某、张某虽已到庭作证，但其证明内容不具体、不明确，又不能相互印证，本院不予采纳。郭少存出具的收款条没有相应的转款凭证予以印证，承诺书不是新发生的证据，且郭少存与本案存在利害关系，本院对郭少存出具的收款条、承诺书亦不予采信。本院经审理查明：未来假日酒店和曾智敏、郭少存签订的《酒店租赁合同》关于违约责任约定如下：合同生效后，任何一方违约，导致本合同被解除的，违约方须向守约方支付相当于履行完合同总租金作为违约金及赔偿守约方所遭受的经济损失。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、曾智敏是否违约、是否应当向酒店支付违约金152万元。2、未来假日酒店是否违约、是否应当支付违约金456万元。关于曾智敏是否违约、是否应当向酒店支付违约金152万元问题。未来假日酒店与郭少存、曾智敏签订的协议第一条即约定郭少存将酒店交于曾智敏经营管理，而曾智敏并未实际接手经营，在协议第三条关于2016年12月31日前进行法定代表人变更登记约定未实际履行的情况下，未来假日酒店法定代表人王孝文2017年3月30日向曾智敏发送短信,催促曾智敏支付租金并协助办理法定代表人变更手续，曾智敏没有支付租金。曾智敏怠于履行协议的行为已经构成违约，应当承担违约责任。未来假日酒店和曾智敏、郭少存签订的酒店租赁合同涉及的租赁期限超过未来假日酒店从王某1处租赁房屋时约定的承租期限6年，该超过期限部分效力待定,其余部分合同合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。在计算违约金数额时，应以合同有效部分的期限，即自2017年1月1日起至2019年12月31日止计算三年的违约金。尽管一审法院酌定152万元违约金计算方法不当，但既未超过未来假日酒店主张的380万元，也未超过三年租金总额570万元的百分之三十，一审法院酌定的违约金数额属于合理范围。关于未来假日酒店是否违约、是否应当支付违约金456万元问题。未来假日酒店以租赁经营的形式将酒店交由曾智敏经营，该经营模式取得了房主王某1的同意，酒店租赁经营能够正常进行，曾智敏也未提供能够证明未来假日酒店违约的其他证据，未来假日酒店不构成违约，不应承担违约责任。综上，曾智敏的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费37200元，未来假日酒店负担18720元，曾智敏负担18480元；反诉案件受理费21640元，由曾智敏负担。二审案件受理费40120元，由曾智敏负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  尹福中审判员  周超举二〇一八年十月二十五日书记员  何会敏