湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初6147号原告罗娟，女，1974年9月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区，被告湖南正旦置业有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道**软件中心大楼**。法定代表人曾红宇，该公司董事长。委托代理人朱文文，国浩律师（长沙）事务所律师。委托代理人张乐夫，国浩律师（长沙）事务所实习律师。原告罗娟与被告湖南正旦置业有限公司（以下简称“正旦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗娟，被告正旦公司的委托代理人朱文文、张乐夫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同约定，为原告办理好房产证件；2、判决被告承担合同违约责任，赔偿原告人民币共计24587.46元；3、判决被告承担本案诉讼有关的所有费用。事实与理由：原告于2015年4月21日与被告签订“麓山枫情”《长沙市商品房买卖合同（合同编号XD130426502）》，原告按照合同第六条规定如实履行合同义务，并以银行按揭的方式缴纳了全部购房款，于2015年5月30日完成了入伙交房，按照合同补充协议第三条规定，被告应在原告收房后的两年内为原告办理好相关房屋产权证件（即2017年5月30日前）。合同签署后，原告如实履行合同义务并缴纳了全部购房款，但被告公然无理由违约不为原告办理房屋产权证件，期间，原告多次与被告进行交涉和协商要求被告履行合同约定，但被告多次无正当理由进行敷衍和拖延，且在原告已多次向相关主管部门反映的情况下依然置之不理。现由于被告的严重违约行为，造成原告在正常履行合同义务并在已付清购房款的情况下无法拿到房屋产权证件，此行为已对原告工作及生活造成了严重影响，对原告造成的经济损失及其他损失已无法估量。由于本合同无担保人，即不存在连带责任，原告作为合同当事人向法院主张被告承担全部违约责任。依据原告与被告所签署购房合同第十九条约定，被告未能如期办理好房屋产权证件，应当按逾期天数乘以每日已付购房款万分之一的违约金进行赔偿，原告的入伙交房日期为2015年5月30日，被告应当在2017年5月30日前为原告办理好房屋产权证明，至原告起诉之日起被告已经逾期414天（2017年5月30日－2018年7月19日），原告已付购房款为593886元，每日违约金为59.39元，则被告应当赔偿原告59.39元／天×414天＝24587.46元。此金额赔偿天数仅止于原告起诉之日，实际天数将按照原告取得房屋产权证件之日截止。违约责任为原、被告共同约定且无担保人，不存在连带责任，原告作为合同当事人依合同主张被告承担违约赔偿责任。综上所述，原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同（合同编号XD130426502）》遵照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》所制定，并在合同本身的客观性、关联性和合法性上符合法律相关之规定。根据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第110条、第112条及第114条之规定，被告行为已严重违反法律并对原告造成严重损害，现原告主张和行使自身合法权利，特向人民法院对被告提起诉讼，恳请人民法院支持原告诉讼请求。被告正旦公司辩称：一、被告未违反双方合同中关于办理不动产权属证明的相关约定，依法不应承担违约责任。（一）合同签订后，因国家政策调整，原《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》被合并为《不动产权证书》,也就是通常所说的“两证合一”，而《不动产权证书》的办理时限，应该适用合同中关于《国有土地使用权证书》的办理时限。其理由是：虽然证书在形式上合二为一，但在具体的办理流程和审核事项上，仍然涵盖了房屋及土地两方面的事宜，如《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条所规定的首次登记条件即可对此予以证明。从《合同法》的公平及诚实信用原则出发，被告办理好《不动产权证书》的截止日应该是合同所约定的办理好《国有土地使用权证书》的截止日。（二）合同所约定的申请办理《国有土地使用权证书》截止日的计算方法应该是：交房后两年再加上365个工作日，本案中，买受人的收房日期为2015年5月31日，即2015年5月31日＋两年＋365个工作日，截止日期为2018年11月14日，至今尚未届满。第一、《合同补充协议》变更了《商品房买卖合同》第十九条关于《房屋所有权证书》办理时限的约定。《合同补充协议》第三条约定：“买受人委托出卖人办理产权登记手续，出卖人自2015年5月30日起（2015年5月30日以后收房的，自收房之日起）两年内向买受人发放产权证明。”需要提请注意的是，该条约定仅仅针对“房屋所有权证书”，并未变更《商品房买卖合同》关于《国有土地使用权证书》的办理时限，其理由如下：1、《合同补充协议》中的“产权证明”，按房地产交易的通常理解应该仅仅指“房屋所有权证明”，不包括“国有土地使用权证明”；2、出卖人在与买受人签订《商品房买卖合同》的同时，向买受人代收房屋相关登记费用时，明确区分了“产权登记费”与“国土证费”，而该“产权登记费”所指即房屋所有权登记费。3、从该项补充约定的背景和目的来看，是因为根据项目开发前期的实际情况，被告担心无法在《商品房买卖合同》约定的时限内办好《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》，故将《房屋所有权证书》的办理时限延长，并由此相应地延长《国有土地使用权证书》的办理时限。第二、依据《商品房买卖合同》第十九条的约定，《国有土地使用权证书》的申办时限是在办好《房屋所有权证书》后的365个工作日。（三）被告一直在为包括原告在内的购房业主积极办理《不动产权证书》，确保在合同约定的时限内完成办理手续；而客观情况是，因部分购房业主提供的身份证有效期届满，导致办理过程延误。综合各方面因素，被告不应承担违约责任。截至目前，被告开发的“麓山枫情苑”项目绝大多数业主的《不动产权证书》都如期办理完毕，余下少部分业主的也在积极办理当中。就在本案庭审前，项目4号栋的《不动产权证书》除两户因特殊原因外，也已办理完毕。被告有信心在合同约定的时限内，为原告办好《不动产权证书》。同时需要提请注意的是，在办理相关登记手续的过程中，因部分业主提供的身份证明材料有效期届满，需要被告通知该部分业主重新提交身份证明材料，因此延误了办理时间。同时，由于登记机关是以栋为单位统一办理初始登记，部分业主的延误直接影响所在栋所有业主登记手续的办理。而对于这一延误，被告不应承担责任。综上，被告不存在逾期办证的违约行为，不应承担违约责任。二、合同约定的违约金标准过高。依据《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告如果未按期办理完毕登记手续的，需按照已付房价款的日万分之一向原告承担违约责任，该标准相较于原告可能的损失而言过高，依据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，应予调低。第一、被告已按照合同约定的期限向原告交付合格的房屋，原告的主要合同目的已完全实现，未按期办理完毕登记手续几乎不会给原告造成实际损失。第二、合同约定未按期交房的违约金也是已付房价款的日万分之一。相较于未按期交房所造成的损失而言，未按期办理登记手续所造成的损失明显小得多，如果适用同样的标准明显过高。第三、日万分之一的标准也显著高于长沙地区两级法院近两年来类似案件的裁判标准。最后需要说明的是，虽然本案所涉项目在办理不动产权登记过程中遇到了很多特殊情况，但被告一直在想方设法克服重重困难，推进工作进度。在此，被告向原告郑重承诺，无论合同约定的申办期限是否届满，被告一定想尽一切办法尽快办理好《不动产权证书》，绝不推卸该承担的责任。经审理查明：2015年4月21日，原告罗娟与被告正旦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：XD130426502）。原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积91.58㎡，总房款593886元。合同约定房屋交付时间为2015年5月30日前。合同第十九条关于产权登记的约定为：自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市住房和城乡建设委员会申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后300工作日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请初始登记。取得栋产权证后100工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，365工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续且取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件五合同补充协议第三条约定：买受人委托出卖人办理产权登记手续，出卖人自2015年5月30日起（2015年5月30日以后收房的，自收房之日起）两年内向买受人发放产权证明。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。2015年5月15日，被告正旦公司通知原告在2015年5月30日到麓山枫·情物业服务中心办理所购房屋的入伙手续；原告收到入伙通知书后在通知时间内办理了入伙手续。因被告未为原告所购买的房屋办妥权属登记，原告于2018年7月19日诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、入伙通知书、税收缴款书等证据，被告提交并经庭审质证的收据等证据予以证实，本院予以确认；对被告所提交的收楼会签单，因未有业主签字，该证据无法达到被告所主张的证明目的。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告已经履行了交付房款等义务，被告在2015年5月30日向原告交付了房屋，现原告根据双方所签订的合同附件五合同补充协议第三条的约定主张逾期办理不动产权属证书的违约责任。对此，被告提出双方合同补充协议第三条约定应仅指办理房屋产权证的时间，办理不动产权证的时间应根据合同第十九条约定适用国土证办理的时限。本院认为，双方合同第十九条已经对于办理房屋产权证及国有土地使用权证的时间根据办证的流程进行了明确约定，现双方在补充协议中再次对办理“产权登记手续”问题进行约定，且根据交易习惯，该格式条款系由被告所提供，因此，该“产权登记”应理解为对办理涉案房屋权属证书登记的约定，而并非单指房屋产权证书，对被告的上述抗辩本院不予采纳。据此，被告应在2017年5月30日前为原告办妥所购商品房的产权登记手续，但被告至今未履行该合同义务，故被告存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。根据长沙市人民政府于2016年8月19日颁布的《关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]，在2016年9月9日起，在长沙市城区实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。现原告诉请被告为原告办理好房产证件，本院根据上述政策调整，予以支持，确认被告于本判决生效后90日内为原告罗娟所购买的位于长沙市岳麓区房屋办妥不动产权证。对原告所主张的违约金，被告提出原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2017年5月31日起至本案判决之日即2018年10月15日止逾期办证的违约金15441元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告湖南正旦置业有限公司在本判决生效之日起90日内为原告罗娟所购买的位于长沙市岳麓区房屋办妥不动产权证；若被告湖南正旦置业有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南正旦置业有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之零点五的标准向原告支付违约金；二、限被告湖南正旦置业有限公司在本判决生效之日起15日内向原告罗娟一次性支付违约金15441元；三、驳回原告罗娟的其他诉讼请求。如果被告湖南正旦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取207.5元，由被告湖南正旦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一八年十月十五日书记员  张小芹