云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终5827号上诉人（原审原告）：丁红英，女，1968年10月11日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁县云南昆阳磷肥厂平顶山生活区。委托诉讼代理人：罗有祖、陈玲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南东佑房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市新迎小区**团**底商**。法定代表人：熊云翔，经理。委托诉讼代理人：李晓莉，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：熊云翔，男，1973年12月6日出生，汉族，住云，住云南省昆明市官渡区div>被上诉人（原审被告）：王戈里，男，1961年1月15日出生，汉族，住云，住云南省昆明市官渡区div>被上诉人（原审被告）：陈良钢，男，1960年5月11日出生，汉族，住湖，住湖北省武汉市武昌区div>被上诉人（原审被告）：角华萍，女，1974年5月10日出生，汉族，住云，住云南省昆明市官渡区div>被上诉人熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍共同委托诉讼代理人：李琳娜，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南东环物业管理有限公司，住所，住所：云南省昆明市东康花园****综合楼div>法定代表人：唐庭勇，经理。委托诉讼代理人：范严生，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：唐庭勇，男，1981年5月18日出生，汉族，住广西兴安县崔家乡长田村委会乌山脚自然村**，现住云南省昆明市。被上诉人（原审被告）：熊义，男，1973年10月3日出生，汉族，，住云南省大理白族自治州祥云县被上诉人唐庭勇、熊义共同委托诉讼代理人：李琳娜，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。上诉人丁红英因与被上诉人云南东佑房地产开发有限公司（以下简称：东佑公司）、熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍、云南东环物业管理有限公司（以下简称：东环公司）、唐庭勇、熊义房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，双方当事人向本院申请庭外调解三个月。本案现已审理终结。上诉人丁红英上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持其一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未依法认定证据。二、一审将案涉《商场（铺）使用权转让合同》的合同性质认定为租赁合同完全错误，上诉人与东佑公司签订的《补充协议》清楚表明“售后返租”，若一审认定租赁关系成立，则会出现东佑公司将商铺租赁给上诉人32年，上诉人在签合同时又将商铺租赁给东佑公司三年的荒唐事。三、案涉《商场（铺）使用权转让合同》名为使用权转让，实际系房屋买卖，合同的约定条款已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，东佑公司签订合同后已按约收受了购房款。四、上诉人的合同目的已不能实现，合同应予解除。东佑公司应返还上诉人已付购房款及利息，并承担已付款一倍的赔偿责任，案涉房屋已被登记确权给东佑公司又抵押给了第三人中捷通信公司，且被多家法院查封，上诉人合同目的无法实现，无论是事实上或法律上，上诉人都不能取得商铺。由于东佑公司与上诉人签订商品房买卖合同后未告知上诉人将房屋抵押给第三人中捷通信公司，根据最高人民法院商品房买卖合同司法解释第八条规定，东佑公司应承担已付购房款一倍的赔偿责任。五、被上诉人熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍滥用东佑公司法人地位，严重损害上诉人利益，应对东佑公司的债务承担连带责任。六、应一并审理商铺租金及利息。本案属于典型的“售后返租”形式，应根据最高人民法院修改后的《民事案件案由规定》第三条第3项：“同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”的精神，一并处理商铺租金及利息，减轻当事人的诉累。七、上诉人对案涉的东佑公司坐落于“大观街大观商业城F幢二层”房屋拍卖所得价款享有优先于该房屋抵押权人的优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不能对抗消费者支付的房款，故上诉人享有优先于房屋抵押权的优先受偿权。八、一审判决结果完全错误，违背法律的公平正义。即便一审法院认定案涉合同系租赁合同，那超过二十年的部分如何处理总得有一个结果，而不是让上诉人稀里糊涂的不知如何处理。综上，请求二审法院纠正一审错误，判决支持上诉人的请求。被上诉人东佑公司、熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍辩称：请求驳回上诉，维持原判。本案争议为房屋租赁合同关系。转让商铺使用权是双方真实意思表示，且合同标题、内容中有关使用期限、使用权单价等条款都已载明转让的是商铺使用权，标的物已按约交付上诉人使用；关于发票上列为“不动产销售”的问题，当时东佑公司财务开具发票时向税局进行了咨询，税局答复不动产销售与使用权转让的税率相同，因本案转让期限较长，税局要求开具为“不动产销售”；本案转让的是商铺使用权，并约定了转让期限，如果是转让所有权不可能有期限限制；本案合同不应当解除，商铺使用权已按约交付，现在租期未满，东佑公司不存在违约。涉案商铺所在的昆明市大观街大观商业城F幢第二层房屋1000多平方米的产权面积至今仍登记在东佑公司名下，东佑公司有权对外设定抵押，且抵押权并不影响上诉人对商铺的使用，本案也不存在法定解除的情形，合同应当继续履行。被上诉人东环公司、唐庭勇、熊义辩称：请求驳回上诉，维持原判。一审中因上诉人同时诉了买卖关系及租赁关系，经一审法院释明，上诉人已经明确本案系要求解决其与东佑公司的使用权转让合同关系，该合同关系与东环公司无关，二审上诉人又变更为同时主张买卖及租赁，依法不应准许。东环公司与上诉人的委托管理合同系一年一签，东环公司已按约履行转交租金的义务，一审中也核对了租金，东环公司的合同义务已经履行完毕。自2015年12月合同期满后双方未续签。本案与东环公司无关。丁红英向一审法院起诉请求：1、判令解除其与东佑公司签订的《商场（铺）使用权转让合同》、《补充协议》；2、判令东佑公司、熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍连带返还购房款179546元，并支付该款项自2007年12月28日起至还清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计）；3、判令东佑公司、熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍连带赔偿179546元；4、判令东佑公司、熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍、东环公司、唐庭勇、熊义连带支付2014年9月1日至2016年12月31日的租金30000元，并支付该款项自2016年7月1日起至付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计）；5、确认丁红英对东佑公司坐落于昆明市大观街大观商业城F幢第二层房屋的拍卖或变卖款享有优先于房屋抵押权人的优先受偿权；6、本案案件受理费、保全费、保全担保费由东佑公司、熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍、东环公司、唐庭勇、熊义承担。一审法院认定法律事实：东佑公司系昆明市大观街大观商业城F幢第二层房屋（建筑面积1105.31平方米，非住宅）的所有权人。熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍系东佑公司的股东。2007年10月11日昆明市西山区工商行政管理局作出的西工商处字（2007）第283号行政处罚决定书，决定对当事人作如下处罚：对角华萍抽逃出资行为不予行政处罚；对王戈里抽逃出资行为不予行政处罚；对熊云翔抽逃出资行为，责令其改正抽逃出资行为，处以其抽逃出资233000元5％的处罚，即罚款11650元，上缴国库；对陈良钢抽逃出资行为，对其已补回2280000元出资的行为不予处罚，对其未补回的749000元出资的行为，责令其改正抽逃出资的行为，处以其抽逃出资749000元5％的处罚，即罚款37450元，上缴国库。2008年1月30日昆明博高会计师事务所有限公司作出的注册资本审验报告载明根据上述行政处罚决定，熊云翔、陈良钢抽逃注册资本982000元，经该公司审验，东佑公司已收到熊云翔、陈良钢补回的注册资本982000元。2009年8月6日、2010年11月19日、2015年7月31日、2015年9月29日熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍签名的股东会决议均载明东佑公司的债权债务由股东即熊云翔、王戈里、陈良钢、角华萍全权承担。唐庭勇、熊义系东环公司的股东。2016年2月25日东环公司的股东会决议载明公司的一切债权债务由新任全体股东即唐庭勇、熊义全权承担。2007年11月4日丁红英与东佑公司签订《商场（铺）使用权转让合同》，约定东佑公司将本案讼争房昆明市大观街大观商业城F幢第二层“青春物语.购物城”绿区38号商铺（建筑面积约5.16平方米）使用权转让给丁红英；本案讼争房使用权转让起止年限自2007年12月至2039年8月；建筑面积使用权销售单价为29175.39元/平方米，总价150545元；本合同经双方签章生效后当日内，丁红英一次性支付东佑公司150545元；丁红英承诺在获得本案讼争房使用权同时，与东佑公司指定的商场经营管理公司签订委托合同，经营管理公司代其对商场进行统一的招商招租、使用，委托年限暂定为三年即2007年12月20日至2010年12月19日。次日丁红英与东佑公司签订《补充协议》，约定原合同约定的150545元为丁红英实际向东佑公司支付的购铺款，因东佑公司向丁红英返还了三年即2007年12月20日至2010年12月19日租金29952元，故本案讼争房返租前的总价款为180497元；在返租期间由东佑公司指定的商场管理公司负责商铺的对外招租、招商及管理。2007年12月28日东佑公司开具的发票载明收到丁红英销售不动产款项149594元。2007年12月30日丁红英与东佑公司签订《补充协议》，约定现测绘建筑面积约为5.09平方米，总价为149594元，面积误差款为951元，此款退还给丁红英，故实际总价款为149594元。2014年1月15日丁红英与东环公司签订《青春物语委托管理合同》，约定丁红英将本案讼争房、昆明市大观街大观商业城F幢第二层“青春物语.购物城”绿区39号商铺（以下简称绿39号）委托东环公司管理，时间为2013年12月20日至2014年12月19日；在签订本合同三个月内，东环公司将所规定时间的租金一次性返还给丁红英26400元。同日丁红英收到东环公司支付的2013年12月20日至2014年12月19日本案讼争房、绿39号的租金26400元。2015年2月7日丁红英与东环公司签订《大观青春物语铺面委托代管代租合同》，约定丁红英将本案讼争房、绿39号委托东环公司代管出租，时间为2014年12月1日至2015年11月30日；合同签订三个月内，东环公司将代管出租收取的租金20000元交付给丁红英。同日丁红英收到本案讼争房、绿39号租金10000元。2016年9月7日丁红英收到东环公司返还3000元（该款项系东环公司代收的本案讼争房、绿39号2014年9月1日至2016年8月31日的部分租金）。2014年5月12日登记机构登记了昆明市大观街大观商业城F幢第二层房屋的抵押权人为案外人中捷通信有限公司。2014年12月4日、2014年12月17日、2015年5月5日、2016年11月29日昆明市中级人民法院查封了昆明市大观街大观商业城F幢第二层房屋。2016年2月3日广东省广州市花都区人民法院查封了昆明市大观街大观商业城F幢第二层房屋。2016年5月16日东佑公司签章的承诺载明其代收的大观商业城F幢第二层“青春物语.购物城”红区、蓝区、绿区、黄区及透明区使用权业主2014年、2015年两年租金未返还给使用权业主（以每间商铺托管协议时间为准），该笔租金承诺于2016年5月底返还30％，剩余部分于2016年6月底返清。经释明，丁红英明确要求解决其与东佑公司的使用权转让合同关系。一审法院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。买卖合同系出卖人转移标的物的所有权（所有权包括占有、使用、收益和处分的权能）于买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从丁红英与东佑公司签订的商场（铺）使用权转让合同内容看，该合同性质系房屋租赁合同。合同约定本案讼争房使用权转让起止年限自2007年12月至2039年8月。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故该合同部分有效，部分无效即超过二十年的部分无效。现丁红英诉请解除与东佑公司签订的商场（铺）使用权转让合同及补充协议无约定、法定事由，故对丁红英的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“驳回原告丁红英的诉讼请求。”一审案件受理费7136元，保全费2465元，合计9601元，由丁红英负担。经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。另，上诉人丁红英与被上诉人东佑公司《商场（铺）使用权转让合同》第六条约定，乙方（丁红英）义务：4.乙方同意将其购置的商铺由甲方（东佑公司）指定的管理公司进行统一管理；5.乙方承诺在获得该商铺使用权同时，与甲方指定的商场经营管理公司签订委托合同，经营管理公司代其对商场进行统一的招商招租、使用，委托年限暂定三年，即2007年12月20日至2010年12月19日止。委托届满前，乙方不得自行将商铺对第三方进行租赁；6.委托期届满，乙方仍可委托经营管理公司代其对外招商招租，委托租赁价格及付款方式双方届时协商。若乙方不愿继续委托，乙方有权在委托期届满时收回该商铺自行经营或自行对外租赁、招商，但乙方须届满前一个月以书面形式通知经营管理公司，以使其及时通知当期经营户退出；7.若乙方后期自行经营或自行招租商铺，乙方及第三方在该商场（铺）的经营范围为：精品饰品、精品挂件、珠宝玉石、特色服饰、家居饰品，该商铺仅限于上述经营范围内经营，除此之外，不得经营其他种类之商品或用作其它任何用途。在征得经营管理公司书面同意后也可进行相应调整。丁红英还与东佑公司订立《商场（铺）使用权转让合同》，购买了绿区39号商铺。2007年8月17日，东佑公司取得大观街大观商业城F幢第二层1105.31平方米的房屋所有权证。2007年10月27日，东佑公司取得大观商业城F幢第二层313.43平方米土地使用权证。2014年1月15日丁红英向东环公司出具收条：收到云南东环物业支付绿区38、39号租金（2013年12月20日至2014年12月19日）26400元。2015年2月7日，丁红英向东环公司出具收条：……收到绿区38号、39号租金10000元。2016年9月7日，丁红英向东环公司出具收条：……收到绿区38、39号商铺2014年9月1日至2016年8月31日期间的部分租金3000元。二审中，丁红英与东环公司共同确认欠丁红英绿区38号、39号商铺租金共计22800元，两间铺面各欠租金11400元，丁红英同意东环公司于2019年1月31日前支付所欠租金。本案争议的焦点为：上诉人与被上诉人签订的《商场（铺）使用权转让合同》的性质；上诉人诉讼请求是否成立。本院认为，一、上诉人丁红英与被上诉人东佑公司于2007年11月4日在自愿平等基础上订立《商场（铺）使用权转让合同》，合同名称为使用权转让合同，合同约定是东佑公司转让商铺使用权三十二年于丁红英，商铺交付丁红英后，必须交由东佑公司指定的经营管理公司统一招租、使用；三年后丁红英可以继续委托管理或自行管理、租赁，根据以上内容可确定，东佑公司转让的标的物不是商铺所有权，而是对商铺在三十二年期限内占有、使用、收益权利的让渡，丁红英与东佑公司合同约定的转让费应为使用三十二年商铺的租金，故本案合同性质符合租赁合同的法律特征，应确定为商铺租赁合同。丁红英主张本案是房屋买卖合同不成立，本院不予采信。二、针对丁红英上诉请求是否成立，本院作如下评判：（一）根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，因此，本案商铺租赁合同超过二十年的期限无效，东佑公司应将超过部分十二年的租金退还丁红英，一审法院未对合同无效的法律后果进行处理，本院依法予以纠正。至于丁红英要求东佑公司股东承担连带赔偿责任问题，因本案租赁合同是丁红英与东佑公司订立，根据合同相对性原则，只应由东佑公司向其承担返还义务，而公司股东会内部决议是公司内部股东向公司承担债务，故丁红英诉请股东承担连带责任，本院不予支持。租金退还问题，根据本案事实，东佑公司提前扣除了丁红英三年租金29952元，丁红英实际只向东佑公司支付转让费149594元，两项共计179546元，该总额是转让三十二年的总费用，故本院按179546元确定返还十二年的租金数额为67329.75元（179546÷32X12）。（二）丁红英主张涉案商铺已被查封，合同目的无法实现，要求解除合同、东佑公司双倍赔偿其已付购房款问题，因本案性质为租赁合同，商铺虽被查封，但并不影响丁红英继续使用，且根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，丁红英该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。（三）丁红英要求八被上诉人连带支付所欠2014年9月1日至2016年12月31日的租金30000元及利息问题。根据本案事实，丁红英收取了绿区38号、39号商铺2014年租金26400元，收取了2015年的部分租金10000元、2016年的部分租金3000元。审理中，丁红英与东环公司共同认可，东环公司欠丁红英绿区38号商铺租金共计为11400元，东环公司表示在2019年1月31日前支付，丁红英表示同意，本院依法予以支持。（四）丁红英主张对涉案商场拍卖或变卖价款享有优先受偿权问题，因本案为租赁合同关系，涉案商场的所有权人为东佑公司，丁红英主张优先受偿权实为要求东佑公司返还购房款的优先受偿权，丁红英主张的权利基础为普通债权，不符合优先受偿的法律规定。对该项请求，本院亦不予支持。（五）保全担保费问题，双方合同并无约定，且该费用不是必然产生的费用，本院不予支持。综上所述，原判认定本案法律关系性质正确，但处理结果有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初392号民事判决，即“驳回原告丁红英的诉讼请求”；二、上诉人丁红英与被上诉人云南东佑房地产开发有限公司于2007年11月4日签订的《商场（铺）使用权转让合同》自2007年12月至2027年11月期限内有效；自2027年12月至2039年8月期限内无效；三、本判决生效后十日内由被上诉人云南东佑房地产开发有限公司退还上诉人丁红英《商场（铺）使用权转让合同》无效部分租金67329.75元；若未按期履行，并支付以该款为本金，自逾期付款之日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、被上诉人云南东环物业管理有限公司于2019年1月31日前支付上诉人丁红英租金11400元；若未按期履行，并支付以该款为本金，自2019年2月1日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；五、驳回上诉人丁红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费14272元，由上诉人丁红英负担4281.6元，由被上诉人云南东佑房地产开发有限公司负担7136元，由被上诉人云南东环物业管理有限公司负担2854.4元。保全费2465元，由上诉人丁红英负担739.5元，由被上诉人云南东佑房地产开发有限公司负担1725.5元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审判长 许 莉审判员 方 玲审判员 邓林春二〇一八年十月三十日法官助理仝倩华书记员吴帅