江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0424民初1651号原告：修水县创星置业有限公司，统一社会信用代码91360424778814996M。住所地：修水县城南A2地块修江明珠会所。法定代表人：徐品贤，执行董事。委托诉讼代理人：陈建军、薛黎艳，浙江浙澜律师事务所律师、律师助理。被告：程礼胜，男，1972年2月25日出生，汉族，住修水县，被告：赖国凤，女，1975年1月24日出生，汉族，住修水县，被告：陈新溪，男，1974年7月4日出生，汉族，住修水县，被告：吴小芬，女，1974年6月19日出生，汉族，住修水县，上列四被告共同委托诉讼代理人：杨大望，江西东太律师事务所律师。原告修水县创星置业有限公司（以下简称创星公司）与被告程礼胜、赖国凤、陈新溪、吴小芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告创星公司委托诉讼代理人陈建军、薛黎艳，被告程礼胜、陈新溪及四被告共同委托诉讼代理人杨大望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创星公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令四被告归还拖欠原告的购房款本金人民币1405000元，违约金417285元及至实际付清之日的违约金，合计人民币1822285元；二、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：被告程礼胜、赖国凤于1999年11月27日在义宁登记结婚，被告陈新溪、吴小芬于1999年3月9日在修水县人民政府登记结婚。被告程礼胜、吴小芬于2014年5月20日、2014年5月21日与原告签订八份《商品房买卖合同》购买修水县城南区A2地块2栋201--208房的铺面。因资金周转困难，被告程礼胜、陈新溪签订《商品房买卖合同》当天即2014年5月21日向原告出具欠条一份，欠原告创星公司201一208铺面房的首付款1405000元。2015年6月17日，经原告催讨，被告程礼胜向原告出具还款计划一份，但事后被告并未按照还款计划来履行。后经原告催讨，被告均以种种理由推脱，分文未付。原告特向人民法院提起诉讼，请求依法作出公正判决。四被告共同辩称，一、原告起诉欠款1405000元与事实不符。程礼胜于2013年10月15日订购修江明珠小区2栋二楼商铺时，通过银行转账向原告支付了15万元，但原告未出具收据，此后算账时，原告一直未扣减这笔钱，应予扣减。依据《还款计划》，程礼胜于2015年6月17日通过银行转账向原告归还了20万元。被告实际欠款为1055000元。二、原告起诉违约金缺乏依据。程礼胜、陈新溪于2014年5月21日向原告出具欠条时，系《商品房买卖合同》的重新约定，但并未约定支付违约金。三、原告未能解决被告所购商铺的通行问题是被告拖延支付购房款的原因。签订房屋买卖合同时，原告开发建设的修江明珠小区2栋还没建成，无法看到现房。修江明珠小区2栋建成后，被告发现自己购买的2栋二层的201-208共计八间商铺均没有楼梯可上，被告要求原告解决通道问题。2016年原告出面对2栋的居民生活用电梯进行改造，将2栋的两部电梯中的一部开通了二楼进出口，将2栋的步行楼梯也开通了二层的进出口，暂时勉强解决了上二楼的问题。但被告购买的是商铺，没有临街通道，要绕行小区内才能达到二楼，无法实现商用目的，且小区居民对于违规的商住混用楼梯非常不满，投诉不断。为改善二层的使用条件，2016年5月，被告在2栋的东面，利用程礼胜购买的该栋一楼107、108号商铺开通了专门上二层的步行楼梯，同样要绕行小区内。2016年6月13日，被告接到修水县规划局送达的《违法（规）建设行为处理通知书》。现在进出二层商铺的通道属违规而设，随时有可能被有关部门关闭。二楼商铺没有消防设施，无法建设安全通道，商业使用功能受到明显限制，无法达到商用要求。被告一直在与原告寻求解决办法，但未能解决。被告欠房款属实，但事出有因，原告违约在先，在原告解决被告所购商铺的通道问题之前，被告有权暂不付购房款。四、被告已行使合同解除权。2018年5月29日，被告从修水县建设局获取了修江明珠小区2栋房屋的设计图纸，发现按设计图，一层的八间商铺分别与二层的八间商铺为连体商铺，每间商铺的一层均设计了上二层的楼梯。已建成的2栋一、二层商铺改变了连体设计，取消了一层上二层的楼梯，建成了一层与二层各自独立的一层八间商铺、二层八间商铺，致使二层商铺无楼梯可上。现违规改为从小区内2栋居民生活用楼梯绕行上二层，不但严重影响二楼商铺的商业功能，且随时有被关闭的可能，无法保障二层商铺最基本的通行。原告在建设过程中改变设计的未通知被告，损害了被告的合法权益。依据《商品房买卖合同》第十条的约定，被告作为买受人有权退房。被告于2018年6月13日向原告发出了书面的解除合同通知书。合同解除后，被告不但不用向原告支付购房款，原告还应返还被告已支付的购房款并赔偿损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、还款计划、欠条、银行转账凭证、收款收据一份、票据两张、证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院确认如下：被告程礼胜、赖国凤系夫妻关系，陈新溪与吴小芬系夫妻关系，被告赖国凤、陈新溪为涉案商铺的共同买受人。程礼胜、吴小芬于2014年5月20日与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为预售商品房，房屋坐落修水县城南A2地块2栋201房，用途为商业营业用房，建筑面积共54.1平方米，按建筑面积算价款，单价为8933.16元，总金额483284元，付款方式为申请银行按揭贷款，首付242284元，贷款241000元，如按揭未通过银行审查，付款方式无条件转为一次性付款，未约定付款期限。买受人未按规定的时间付款，按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起10天内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期的活期利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同附件四：补充协议约定，本小区规划的实施，以政府部门最终图审批准或竣工验收的文件为准，出卖人保留适当的变更权。次日，被告程礼胜、吴小芬与原告就修水县城南A2地块2栋202房至208房再次签订七份《商品房买卖合同》，合同除因建筑面积不同而导致总价款、首付款、按揭贷款金额不同外，其余条款均同前述201房《商品房买卖合同》。上述八份《商品房买卖合同》，确定总价款4000001元，首付款2005001元，按揭贷款1995000元。被告程礼胜、陈新溪于2014年4月21日向原告出具欠条“今欠到创星公司购修江明珠2#楼201-208号铺面首付房款壹佰肆拾万伍仟元整（￥1405000元）”。涉案铺面的银行按揭贷款已全部向原告支付。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案八份《商品房买卖合同》明确标的房屋属预售商品房，即合同签订当时，标的房屋并未建成。设计图纸显示，2栋101-108房内设计有与201-208房分别对应的楼梯上下连通结构，现状为各房内并未见楼梯及其孔洞。双方争议的焦点为：标的房屋上下连通楼梯及其孔洞与设计图纸不符系原告擅自变更，还是原、被告双方协商一致的结果。首先，从房屋的原设计上看，2栋101-108房内设计有与201-208房分别对应的楼梯上下连通结构，101-108房分别与201-208房对应为整体，被告若购买并使用201-208房，则必须同时购买101-108房。而被告购买201-208房的用途为开设网吧，且在购买201-208房之前被告陈新溪购买了107房、被告程礼胜购买了108房，仅利用107房、108房的上下通道即可实现一楼与二楼的连通，实现201-208房的用途，被告实无购买101-106房的必要。此点从被告原计划购买103、104房后变更为107、108号房陈述亦可印证。比较107号房总价款1495410元、108号房总价款1504590元和201-208号房总价款4000001元之间的差额，原告实无必要为了销售201-208号房而承诺被告将107号房或者108号房作为201-208房通道使用。庭审中，被告主张107号房的楼梯通道系原告封闭，但并未否认108号房的楼梯通道系其自行封闭。由此，被告与原告协商一致变更设计，封闭101-106号房的楼梯通道，由原告另行销售101-106号房存在高度可能性。其次，根据被告的举证，2015年3月20日，被告支付了修江明珠2号楼二楼装三相电工资及材料款。2015年5月30日，被告向原告支付14500元，由原告改造2号楼居民生活电梯用于标的房屋的上下通行。2015年7月22日，被告程礼胜与修水县铜安消防器材中心签订《合同书》，对修江明珠小区2号楼致青春网吧建设消防工程，并于2015年7月27日取得修水县公安消防大队《建设工程消防设计备案凭证》。被告于2015年7月27日之前已接收标的房屋并进行了装修及消防工程改造。然被告却无证据证明，在接收标的房屋之前对标的房屋没有与一楼连通的通道的事实向原告提出了异议。且被告程礼胜于2015年6月17日向原告出具了《还款计划书》。若原、被告对标的房屋没有通道的事实存在争议，被告不可能向原告支付电梯改造款，也不可能出具《还款计划书》。综上，本院认定标的房屋上下连通楼梯及其孔洞与设计图纸不符系原、被告双方协商一致的结果。2015年6月17日，程礼胜出具《还款计划》，修水县创星置业有限公司：因购“修江明珠小区”四期铺面（2#楼7-8号铺、2#楼1-8号铺），本人特写还款计划如下：1、2015年6月17日付贰拾万元整；2、2015年11月30日前付伍拾万元整；3、余款在2015年12月31日前付清。同日，程礼胜向原告转账200000元，原告出具编号为NO.0003624的《创星置业购房收据》，载明：定金200000元，订购者姓名程礼胜、陈新溪。原告主张该200000元系被告程礼胜用于支付2#楼108号铺的欠款，被告程礼胜主张该款用于支付2#楼201-208铺的欠款。本院采纳被告的主张。陈新溪并非2#楼108号铺的买受人，而是与被告程礼胜共同购买2#楼201-208铺，与被告程礼胜共同出具了2#楼201-208铺首付款欠条，原告在收据上列明订购者姓名程礼胜、陈新溪，应当认定为支付2#楼201-208铺的欠款。2013年10月15日被告程礼胜向原告付款150000元，被告主张在出具欠条时未作相应扣减，原告主张已做扣减。根据本案八份《商品房买卖合同》及2#楼107号房《商品房买卖合同》，结合原告提供的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款申请书》，可以确定修江明珠小区2栋107、108、201-208号铺房屋总价款为7000000元，首付款3508000元。原告主张首付款由实付款1603000元和欠条1905000元构成，并提供了相应的银行凭证存根或回单予以证明实付款含2013年10月15日程礼胜的付款，本院予以采信。本院认为，原告与被告程礼胜、吴小芬签订的八份《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当按合同约定承担违约责任。合同约定标的房屋为预售商品房，付款方式为申请银行按揭贷款，首付款2005001元，按揭贷款1995000元。双方于合同外另行约定首付款以实付600000元，出具1405000元欠条的方式支付。被告按约定支付了600000元，出具1405000元欠条，并将银行按揭贷款1995000元支付给原告。双方未约定欠付的首付款1405000的支付期限，但原告接受了被告程礼胜出具的《还款计划》，视为双方对支付期限进行了补充约定，被告程礼胜应在《还款计划》约定的最后期限即2015年12月31日前付清。被告程礼胜仅在该期限内付款200000元，应当按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。被告以原告变更201-208号房的设计未通知原告，导致标的房屋没有与一楼连接的通道，无法达到使用目的为由主张按本案八份《商品房买卖合同》的约定解除该八份《商品房买卖合同》，如前所述，变更设计封闭楼梯通道系双方协商的结果，本院不予支持。被告赖国凤、陈新溪虽未在本案八份《商品房买卖合同》上签字，但被告程礼胜、赖国凤系夫妻关系，被告吴小芬、陈新溪系夫妻关系，被告赖国凤、陈新溪并不否认其为涉案商铺的共同买受人，故被告赖国凤、陈新溪应与被告程礼胜、吴小芬共同承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：被告程礼胜、赖国凤、吴小芬、陈新溪于判决书生效之日起三十日内向原告支付首付款1205000元，并自2016年1月1日起至首付款付清之日止按日万分之三向原告修水县创星置业有限公司支付违约金。案件受理费21201元，由被告程礼胜、赖国凤、吴小芬、陈新溪负担17668元，原告修水县创星置业有限公司3533元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  江碧云人民陪审员  卢作旺人民陪审员  徐哲平二〇一八年十月二十三日书 记 员  朱婷娓