河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终4265号上诉人（原审被告）：邢进军，男，1971年2月16日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：曹延军，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭红菊，女，1969年5月17日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：梁莎莎，河南卫宪律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：新乡市美满房地产经纪服务有限公司，住所地新乡市劳动南街**。法定代表人：章备。委托诉讼代理人：扈文静，河南联盟律师事务所律师。上诉人邢进军因与被上诉人郭红菊房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2018）豫0702民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人邢进军及其委托诉讼代理人曹延军，被上诉人郭红菊及其委托诉讼代理人梁莎莎、新乡市美满房地产经纪服务有限公司（以下简称美满公司）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邢进军上诉请求：撤销原判第二项，改判由美满公司支付郭红菊违约金。本案诉讼费由郭红菊、美满公司承担。事实与理由：1、其与郭红菊签订的房屋买卖居间协议并非其真实意思表示，系美满公司与郭红菊恶意串通，美满公司置业顾问虚假承诺，误导欺骗其签订的协议。2、其未收取郭红菊任何的意向金、定金和房款，美满公司也从未向其提及和支付过任何款项，美满公司欺骗其签署了定金保管书。郭红菊要求其退还5万元定金，并按房屋成交价格的10%支付违约金7.3万元的诉讼请求不应得到支持。郭红菊答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉、维持原判。事实与理由：1、三方签订的房屋买卖居间协议合法有效。邢进军与美满公司签订有独家代理销售房屋的协议。之后邢进军在房屋买卖居间协议中在的名字、房屋成交价格、补充约定等重要部分均按手印确认，该协议是其自愿签订的。邢进军没有证据证明其与美满公司存在恶意串通的情形。2、其没有违约行为，其在邢进军签订完协议后准备好首期房款并按要求支付时，直到2017年10月份邢进军通知美满公司不再卖房，现在其交纳的定金未退回，房价疯涨，邢进军应承担违约责任。郭红菊向原审法院提出诉讼请求：1、依法解除《房屋买卖居间协议》；2、被告双倍返还定金100000元，支付赔偿金30000元。原审庭审中，变更诉讼请求为：邢进军向郭红菊返还定金50000万元，并支付违约金73000元。原审法院查明：2017年7月2日，邢进军（出售方、甲方）与美满公司（代理方、乙方）签订《房地产速销代理协议》一份，约定：甲乙双方在自愿、平等和诚实信用的基础上，就甲方收取乙方的服务保证金，愿意委托乙方代理出售以下房地产，并且乙方按甲方要求，为其提供代理服务等事项达成一致意见，订立本协议；房屋坐落于新乡市新华园1号楼1单元1702室；委托代理期限为自2017年7月2日至2017年9月2日；委托代理条件包含净到手价为68万元，甲方不承担乙方中介费，售价超出此价格部分全部作为乙方中介服务费；服务保证金：双方签署本协议时，乙方向甲方支付服务保证金人民币500元，作为该委托代理协议的履约担保；如果乙方未能在协议约定的上述代理期限内找到潜在买受方，甲方可不返还乙方已支付的服务保证金；甲方的权利和义务包含：甲方保证提供完整、有效的相关材料，并保证其对房地产有完全的处分权，且该房地产产权清晰无纠纷；乙方可代为收取潜在买受方购买该房地产的购房定金，对款项进行保管，或照约定转付甲方，乙方收取该笔款项后即视为甲方已实际收取，由此产生的权利义务均由甲方享有并承担；若潜在买受方已同意本协议约定的交易条件签署居间协议，支付购房意向金的，甲方应配合签署相关协议收取款项，且在与潜在买受方约定的期限内办理后续手续（银行面签、过户、公证等）；代理甲方与潜在买受方协商交易、谈判、代为收取客户购房定金，并协助甲方完成交易相关手续；协议还约定了其他内容。当日，邢进军出具《服务保证金收据》，载明收到美满公司支付的委托美满公司代理出售涉案房屋的服务保证金500元，并对涉案房屋的房权信息进行登记确认。在美满公司代理销售涉案房产过程中，郭红菊看中涉案房产，并于2017年8月21日支付意向金10000元给美满公司，美满公司出具收据。当日，美满公司工作人员带着《房屋买卖居间协议》标准合同到邢进军处。邢进军在合同首段出售方（甲方）和落款出售方（甲方）处签名捺印，在第二条成交价格横线空白处手写73万并捺印。因邢进军要出差，其余合同横线空白处由美满公司填写后，郭红菊于当日在合同首段买受方（乙方）和落款买受方（乙方）处签名捺印。美满公司亦盖章。合同中载明房屋坐落位置为新乡市新华园1号楼1单元17层西户，建筑面积约142.58平方米，所有权人为邢进军，合同编号为2014-1003231号。合同约定：房屋总价款为730000元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，本定金由丙方进行保管；乙方需在甲方签订本协议后3日内将定金补足至50000元，由此构成乙方支付给甲方的全部定金；乙方于2017年9月10日前支付首期房款700000元，余下30000元在房管局过户当日支付；甲方需积极协助乙方办理过户或公证等有关手续，国家规定应缴纳的税费由乙方承担，如甲方该房地产系财产继承、离婚分割等非正常购买获得，则在本次交易中，甲方承担由此带来的多出部分的税收；如甲、乙任何一方拒绝履行或解除本协议或发生7.1、7.2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条成交价格的10%作为违约金；合同还约定了其他内容。2017年8月22日，郭红菊追加40000元定金，美满公司为其出具收据。邢进军庭审中自认“签订后我出差期间，签合同第2、3天，我感觉不合适给江浩（美满公司前员工）打电话，江浩说可以，就是想要取消房屋买卖居间协议。”之后，邢进军拒绝履行该合同。美满公司未将该合同送交邢进军。另，郭红菊所交50000元定金，在美满公司处保管。2010年10月13日邢进军与新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）签订《商品房买卖合同》（编号2014-4003231）一份，约定邢进军购买鑫隆公司开发的位于新乡市××大道与××交叉口西北角××小区××楼××单元××11702户，面积142.58平方米，总价373565元；交房前买受人应将所有房款及其所有费用一次性付清；交房时间为2015年5月30日；合同还约定了其他内容。邢进军自认还有10%房款未交，所以该房尚未交付，亦未办理产权转移手续。原审法院认为，合同是当事人真实意思的表示；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中所涉《房地产速销代理协议》和《房屋买卖居间协议》均是合同当事人的真实意思表示，合法有效，当事人各方应按合同约定履行。邢进军明确表示不履行合同，属于违约行为，其应按合同约定承担违约责任。故对郭红菊要求解除《房屋买卖居间协议》并要求邢进军支付违约金73000元的诉讼请求，予以支持。对郭红菊要求邢进军返还定金50000元的诉讼请求，因该50000元现由美满公司保管，故应由美满公司退还给郭红菊。对邢进军辩称其签合同时合同是空白，因急着赶飞机没有看，美满公司与郭红菊恶意串通，签订合同是不知道相对方等，因邢进军作为具有完全民事行为能力人，其应完全了解签字的法律后果；从邢进军在签订《房屋买卖居间协议》之前便与美满公司达成《房地产速销代理协议》，可以推断出售案涉房屋是邢进军的真实意思表示；现实交易中，为便于交易，使用格式合同普遍现象且符合法律规定；合同当事人到场签订合同只是订立合同的一种形式，合同当事人分别、先后在不同地点签署合同，并不为法律所禁止；从《房屋买卖居间协议》约定案涉房屋的房价为730000元，高于《房地产速销代理协议》中约定的邢进军净到手价680000元以及过户费用由乙方承担可以看出该合同并未损害邢进军的利益；且从邢进军购房合同中买受人为邢进军，郭红菊有足够的理由相信邢进军有权出售案涉房屋，由此，对邢进军的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、郭红菊、邢进军、美满公司2017年8月21日签订的《房屋买卖居间协议》于2018年2月27日解除；二、邢进军于判决生效之日起十日内支付郭红菊违约金73000元；三、美满公司于判决生效之日起十日内退还郭红菊所交定金50000元；四、驳回郭红菊的其他诉讼请求。案件受理费2900元，由邢进军承担2000元，由美满公司承担500元，由郭红菊承担400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或盖章同等的法律效力”的规定，本案中，邢进军具有完全民事行为能力，其在房屋买卖居间协议的出售方甲方、总房价款730000处签字、摁印，应当认定其对合同相关内容知悉，应受该合同的约束，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邢进军所称的签订合同时没有仔细看合同内容，欠缺考虑、急于上飞机出差等理由并不能否认、对抗其在签合同时的真实意思表示。邢进军所称郭红菊与美满公司之间存在恶意串通欺骗其签合同的情形，因无提交证明该事实存在的相应证据证明，故该理由不能成立。另外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。根据三方签订的房屋买卖居间协议第三条第二项、第七条第三项：“转定金：如甲方（出售方邢进军）签署本协议，则乙方（买受方郭红菊）同意交付的意向金转为定金，本定金由丙方（美满公司）保管。甲方应当在收取定金后当日内将不动产权证原件或办证所需的材料交由丙方保管。乙方需在甲方签订本协议后三日内将定金不足至五万元。由此构成乙方支付给甲方的全部定金。出售方、买受方一方拒绝履行协议，均由违约方向另一方支付合同成交价格的10%作为违约金”的规定，邢进军在出差回来后给美满公司打电话明确说明不再出卖房屋，其应按照合同约定，承担违约责任。其辩称未收取郭红菊任何意向金、定金和房款，美满公司也从未向其提及和支付过任何款项的意见，因合同中就郭红菊向美满公司交付定金的保管问题已有明确约定，故邢进军的该辩称理由不符合合同约定，不能成立。综上，上诉人邢进军的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1625元，由邢进军负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一八年十月二十六日书记员  李好杰