广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0222民初1959号 原告：苏益权，男，汉族，住广西柳城县。 原告：李庆宣，女，侗族，住广西柳城县。 二原告的委托诉讼代理人：莫德君，广西香桥律师事务所律师。 被告：广西金峰世纪房地产开发有限公司，住所地柳城县白阳路双狮楼**。 法定代表人：沈俊峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾引慧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄治纲，男，该公司员工。 第三人：柳城县国土资源局，住，住所地柳城县大埔镇河东大道**/div> 负责人：陈贵光，该局局长。 委托诉讼代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。 原告苏益权、李庆宣与被告广西金峰世纪房地产开发有限公司（以下简称“金峰公司”）、第三人柳城县国土资源局商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理，于2017年11月21日依法转为普通程序，并于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告苏益权、李庆宣共同委托诉讼代理人莫德君，被告金峰公司委托诉讼代理人曾引慧、黄治纲，第三人柳城县国土资源局委托诉讼代理人李义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏益权、李庆宣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金43930.62元；2.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：2014年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于柳城县大埔镇河东大道xx号国土资源局院内（盛和苑）第x栋x号的商品房一套（建筑面积119.21平方米，其中套内面积91.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.04平方米）。被告出售上述商品房前就其开发的项目已办理有国有土地使用权证（证号：柳城国用第**）、建设工程规划许可证（证号：45022220130422-43）、施工许可证（证号：45022220130531-47）、商品房预售许可证（证号：柳城预售20130117）。原告以一次性付款方式向被告付清了房屋总价款281336元，并根据被告要求，向被告支付了办理房产权证、土地使用权证费1000元。2014年12月8日，原告缴清了房屋买卖契税8440.08元。合同第八条约定，被告应于2015年9月30日前向原告交房；如逾期交房，则按照合同第九条约定，被告自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款的万分之0.5的违约金。被告逾期交房后，经原告多次与被告交涉，被告于2016年1月11日向原告出具了《承诺书》，该承诺书明确了交房时间（2016年5月1日）及违约责任（从承诺交房之日起每逾期一天按每天每万10元支付违约金）。如今，被告仍未把本案房屋的合法手续办妥亦未向原告交付房屋。根据合同法第一百一十四条的规定、合同第九条的约定及被告的承诺，被告应向原告支付违约金43930.62元。违约金43930.62元的计算方式如下：2015年10月1日至2016年4月30日的违约金，按合同第九条计算为281336元（购房总价款）×万分之0.5（日违约金）×213（违约天数）=2996.22元；2016年5月2日至2017年8月29日的违约金，按承诺书第六条计算为281336元（购房总价款）×万分之10(日违约金）×485（违约天数）×30%=136447.05元×30%(原告自愿诉求被告按照承诺书所计违约金136447.05元的30%支付)=40934.39元。 原告苏益权、李庆宣对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票（自开）》一份、《广西农村信用社现金缴款单》一份、《收据》一份、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》一份，用于证明原告向被告购买房屋并按约定向被告付清了房款及支付了代缴房屋买卖契税费、办理房产权证费的事实；2.《承诺书》一份，用于证明被告于2016年1月11日向原告出具《承诺书》，约定于2016年5月1日交房以及违约金的计算方法。 被告金峰公司辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，如被告未按规定时间交房的，被告按已付房款价的0.1%向原告支付违约金，实际上此商品房到目前为止还没有进行竣工验收备案；2、案涉盛和苑小区项目，是被告受第三人工会委托开发的职工住宅，被告只收取了3.98%的管理费。商品房买卖合同约定的买受人、房价、房号及交房时间等均由第三人工会确定，被告对合同中权利、义务的确定均无自主权。被告不应承担逾期交房的违约责任；3、案涉盛和苑小区已有部分业主擅自收房入住，影响施工，责任应由原告承担；4、2016年1月11日被告出具的《承诺书》，是被告受原告胁迫而签订的，不是被告的真实意思表示，被告不认可该承诺书的效力，且该承诺书约定的违约金过高，不应作为本案违约金的计算依据，如果要被告承担违约金，违约金应按银行利息标准计付。 被告金峰公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《相片》3张、《声明书》一份，用于证明《承诺书》系被告在被胁迫的情况下写的；2、柳城县“盛和苑”团购房建筑工程施工结算价格审定意见一份、《团体购房协议》一份，用于证明被告仅是出借资质，工程款由第三人与施工方结算确认，被告才支付给施工方，具体买受人、房价、房号及交房时间等均由第三人决定，被告在整个项目中只收取总价款3.98%的开发管理费；3、《水表账簿》三页，用于证明案涉盛和苑小区的居民生活用水设施已于2016年底竣工合格适用，2016年底已有部分业主装修入住；4、供电局《证明》一份、《中国南方电网公司广西电网公司电费通知单》三份、质监局《证明》一份，用于证明案涉盛和苑小区供电设施已于2015年12月竣工并投入使用，电梯于2016年11月竣工合格使用；5、《盛和苑费用表》一份、《盛和苑通知》一份，用于证明部分业主已入住小区，被告于2016年9月通知已装修入住的业主恢复原状；6、《建设工程施工合同》一份、《函》一份、《工程变更单》一份、《工程（技术）核定单》一份，用于证明被告与第三人是代建关系。 第三人柳城县国土资源局述称，第三人不是案涉《商品房买卖合同》的双方当事人，不享有该买卖合同的权利和义务。人民法院为了便于查明案情依职权追加第三人参加本案的诉讼活动，原告没有要求第三人承担责任，第三人在本案中不应承担给付责任。至于被告是否需要承担责任，由法院判决。 第三人柳城县国土资源局向法庭提供的证据有：《盛和苑购房诚意金交款情况统计表》（A号楼、B号楼）、银行转款凭证、请款单及相应的请示报告共42页，以上证据用于证明第三人代被告收取了共计2154.5万元购房款，并已支付给被告。 经庭审质证，原告苏益权、李庆宣的质证意见如下：对于被告提供的证据1的三性不予认可，认为被告提供的证据1拍摄地点不是签订承诺书的地点，亦不能反映胁迫的事实；对证据2的真实性、关联性不予认可，认为该协议签订的主体是第三人与被告，而本案系商品房买卖合同纠纷，原告的购房款是直接交付给被告的，与第三人没有关系，至于第三人与被告是何种关系，与本案无关联性；对被告提交的证据3、4、5、6真实性、证明目的不予认可。对于第三人的证据不予质证，原告认为该证据与本案无关联。 被告金峰公司的质证意见如下：对于原告提供的证据的真实性均无异议，但对证据2中的《承诺书》质证认为，该承诺书是被告针对个别业主出具的，并不是针对全体业主，且是被告受胁迫而出具的，不是被告的真实的意思表示，承诺书对其没有拘束力。对于第三人提供的证据的真实性没有异议，但认为具体进账交款的情况以银行进账单为准。 第三人柳城县国土资源局的质证意见如下：对于原告提供的证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均没有异议。对于被告提供的证据1的《相片》认为与本案无关联性；证据2中《团购房协议》的真实性、合法性无异议，但是对其关联性及证明目的有异议，认为第三人工会是代表职工与被告签订团购协议，被告收取的所谓管理费，实际是团购房的固定利润，被告竞拍得土地并与购房者签订商品房买卖合同后，第三人的代表行为已经终止；证据3、4、5的真实性及证明目的没有异议；证据6的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，认为该证据系被告与施工方所签订的施工合同，而本案审理的是商品房销售合同纠纷，但该证据恰恰证实被告系自行建设和开发案涉盛和苑小区。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月10日，两原告与被告签署了一份《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发建设的位于柳城县大埔镇河东大道107号国土资源局院内(盛和苑)第1栋1502号商品房一套；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平米3085.84元，总价为281336元。合同第六条约定付款方式为其他方式即合同附件四第一条一次性付款：买受人在签订《买卖合同》和本《补充协议》时付清总房款281336元，逾期视为买受人违约。合同第八条约定，被告应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。合同签订后，两原告向被告付清了购房总价款281336元。2016年5月26日，被告向两原告开具金额为281336元的《销售不动产统一发票（自开）》。2016年1月11日，被告因逾期不交付房屋，向案外人汪世川、兰皓军、龙佳芳等出具了《承诺书》，承诺书抬头为“盛和苑建房领导小组及业主”，承诺书第五点写明交房时间为2016年5月1日前，第六点写明从2016年5月1日起，如被告未能按期交房，每逾期一天，按每户每天每万元壹拾元（按购房总价）支付违约金。截至两原告起诉时，被告仍未向两原告交付房屋。 又查明，2012年2月23日，被告与第三人签订了一份《团体购房协议》，约定被告报名参加柳城县土地交易储备中心公开招拍挂的G（2012）1号和G（2012）2号地块的竞买，竞买成功后，该地块所建房屋户型、设计规划方案、房价、房号由第三人确定，被告根据第三人确定的房价、房号与购房者签订购房合同，第三人按最后决算总价款的3.98%支付给被告项目管理费。被告取得上述地块后，经批准在地块上建设商品房，定名为盛和苑。盛和苑小区商品房购房者为第三人职工或为购买第三人职工购房指标的人员。第三人工会按房屋户型向职工代收购房诚意金，在购房者与被告签订《商品房买卖合同》后，由被告根据工程进度向第三人申请拨付，第三人审核后已将其收取的购房诚意金（扣除第三人自行委托施工工程的工程款）全部存入被告的账户。 本院认为，本案争议的焦点是：1.《商品房买卖合同》的效力如何；2.第三人是否应当承担责任；3.原告诉请的逾期交房违约金是否应支持。 关于《商品房买卖合同》的效力问题。案涉盛和苑小区的建设用地经公开挂牌竞买，工程项目的建设工程施工规划许可证、土地使用证、商品房预售证等相关手续均通过合法途径取得，虽然被告系根据第三人提供的购房者名单、房号、房价与原告签订的《商品房买卖合同》，但从案涉商品房房款的支付形式及商品房买卖合同的登记备案等情况上看，原、被告之间的合同关系符合商品房销售合同的构成要件，合同双方均系平等的民事主体，缔结合同亦均出于自愿，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，依法应为有效合同。 关于第三人是否应当承担责任的问题。《团体购房协议》、《商品房买卖合同》为两份相互独立的合同，本案属于商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同的相对方为本案的原、被告，确定双方之间的权利义务关系应以商品房买卖合同约定的内容为依据。第三人与两原告之间没有直接的合同关系，亦未形成事实上的房屋买卖合同关系，故第三人在本案中不应该承担两原告诉请之责任。 关于原告诉请的逾期交房违约金是否应支持的问题。本案《商品房买卖合同》为合法有效的合同，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，两原告已按合同约定向被告付清了购房款，被告亦应按照合同约定将符合合同约定及相关规定的商品房交付给两原告，逾期则应承担相应的违约责任。合同第八条约定被告应在2015年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告使用，被告未向法庭提交案涉商品房存在可据实延期交房情形的相关证据，则逾期天数应自2015年10月1日开始计算为妥，截至两原告所诉请之日即2017年8月29日，被告逾期交房共计699天。被告逾期天数已超过60天，原告要求继续履行合同的，被告应按照合同第九条第1点第（2）项的约定按日向原告支付已付购房款0.05‰的违约金。2016年1月11日，因案涉盛和苑小区尚有消防、电梯、配电、二次加压、柴油发动机组工程未完工，被告向案涉盛和苑小区的建房领导小组及业主出具《承诺书》，承诺于2016年4月30日前将所有工程达到验收交付使用标准，并于2016年5月1日前交房，如未能按期交房，从2016年5月1日起，按每户每天的1‰（按购房总价）支付违约金。因《承诺书》约定的违约金过高，两原告亦未提供证据证实其因逾期交房所造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，被告要求适当减少违约金，本院予以支持。综合本案实际，两原告主张的自2016年5月1日起的违约金，本院酌情认定每日按已付房价款0.1‰算为宜。综上，被告应支付的违约金分段计算为：2015年10月1日至2016年4月30日的违约金为281336元×213天×0.05‰≈2996元；2016年5月1日至2017年8月29日的违约金为281336元×486天×0.1‰≈13673元；合计16669元。另外，被告以其仅是代建收取管理费为由，辩称不应支付逾期交房违约金，理由不成立，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 被告广西金峰世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏益权、李庆宣支付逾期交房违约金16669元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费898元，由原告负担557元，被告广西金峰世纪房地产开发有限公司负担341元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判长  谢环珍 审判员  祝露露 审判员  韦生军 二〇一八年十月十九日 法官助理黄元健 书记员罗乐