浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0702民初9710号原告：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地金华市婺城区义乌街今日嘉园****。法定代表人：叶月娟，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方瑞华，女，1972年11月23日出生，汉族，系公司职员，住金华市婺城区。被告：徐向成，男，1977年12月13日出生，汉族，住金华市婺城区。原告金华市华泰物业管理服务有限公司（以下简称华泰物业公司）与被告胡胜伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，于同年10月11日公开开庭进行了审理。原告华泰物业公司的委托诉讼代理人方瑞华、被告徐向成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告徐向成支付拖欠的2016年10月1日至2017年9月30日的物业服务费2435元，并支付滞纳金657元（滞纳金自2017年4月1日按日万分之六算至起诉之日）；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2016年9月30日，原告与金华市泰地世锦园小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告对泰地世锦园小区进行物业管理，委托期间自2016年10月1日至2017年9月30日。双方约定高层住宅：1.5元/月/平方（6层以下含6层）；高层住宅：1.55元/月/平方（7层以上含7层）；商业用房：2元/月/平方；物业费按年度缴纳，业主或业主使用人应在使用前缴纳，逾期未缴纳的从逾期之日起每日按未缴纳费用的万分之六收取滞纳金。被告作为泰地世锦园小区7-1-202业主（房屋面积：135.27㎡），至今还欠原告物业费共计2435元，根据法律规定，被告应支付由此产生的滞纳金657元。原告多次催讨未果，特诉至贵院，望判如所请。被告徐向成辩称：1、物业费应该缴纳，但是被告多次与物业公司协商未果。因根据双方的合同约定，合同未尽事宜由双方协定，但沟通未果；2、原告公司在提供服务过程中存在服务不到位的情况：首先，公共区域消防不到位，至今二期的高层住宅中消防管道中没有消防用水，这对小区业主来说是个很大的安全隐患；其次，环境卫生不到位，垃圾遍地，臭气熏天，物业公司未处理；再次，电梯安全卫生问题不到位，存在安全隐患；最后，小区乱停车现象比较严重。庭前，被告曾与原告公司另一代理人进行调解过，该代理人表示可对本案物业费打折处理，但需向公司汇报之后再定，后原告公司再未与被告联系。原告华泰物业公司补充诉称：生活垃圾是每日都在清理的，不可能时时刻刻都保持好；电梯每年检修一次，出现故障也是及时进行维修的，庭后可提供相关检修和维修的记录材料；至于被告所说的调解的事情，因为该工作人员已经离职，可能交接的时候没有交接好，所以对调解的事情不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方提交的证据，双方当事人质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：对于当事人无争议的事实，本院依法予以确认：2016年9月30日，金华市泰地世锦园小区业主委员会作为甲方与原告华泰物业公司作为乙方签订《物业服务合同》。双方约定，甲方委托乙方对泰地世锦园小区提供物业管理服务，服务期限为2016年10月1日起至2017年9月30日止。乙方服务内容主要有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的日常运行、维护和管理；公共绿化的日常养护；公共区域环境卫生的维护与垃圾的处理；管理区域内公共秩序的维护及安全防范协助管理；装饰装修管理服务；车辆的管理；物业档案管理和服务；向业主和物业使用人收取物业管理费用等。物业服务费用为酬金制，在预收的物业服务资金中按约定比例提取酬金支付给乙方，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。具体预收标准为高层住宅1.50元/月·平方米（6层以下含6层）、1.55元/月·平方米（7层以上含7层），商业用房2.0元/月·平方米。乙方在完成甲方委托的管理服务工作并无重大责任事故，采取以下方式提取酬金：乙方每年按已收的物业服务资金5%比例提取，每半年按酬金提取40%，余额年底支付。业主履行交纳义务时间为每个服务年度的前6个月，但预收期限不得超过12个月，本合同存续的剩余期限不足12个月的，预售期限不得超过合同剩余期限。业主或非业主物业使用人逾期交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未交纳费用的万分之六收取滞纳金。合同还约定了双方其他权利、义务等义务。上述物业服务合同签订后，原告在2016年10月1日至2017年9月30日期间持续对泰地世锦园小区提供物业服务。被告徐向成系泰地世锦园小区7幢1单元202室（高层住宅，建筑面积为135.27平方米）业主，其未交纳该房屋2016年10月1日起至2017年9月30日止的物业服务费2434.86元（135.27×1.5×12）。原告书面催讨未果。对双方有异议的事实，本院分析、认定如下：1、被告提出消防设施管理不到位，消防管道中没有消防用水的问题。原告对被告提供的小区业主群的对话截图及部分消防设施照片无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。本院认为，消防设施属于小区的公共设施，原告公司在服务期间应对包含消防设施在内的公共设施进行日常的运行、维护和管理，如发现公共设施无法正常使用应进行及时的维修或报修。原告对消防栓中没有水的事实无异议，但是未提供相关证据证明其已经对该部分设施进行维修或报修，故本院认为原告在公共设施维护方面的确存在不到位的情形；2、被告提供照片打印件一组，证明小区环境卫生差。原告质证称，对该组证据的真实性无异议，但是因为拍摄时间不清楚，就算是真实的，垃圾清理也需要时间进行处理。本院对该组证据的真实性予以确认；3、被告提出的电梯安全问题。原告称电梯设备是每年检修一次，且出现故障都是及时维修的，庭后可提供相关检修和维修的记录材料。庭审中，法庭责令其在庭后三日内提供相应的检修材料，但庭后原告未予提交。本院认为，对公共设施设备，物业服务企业负有维修、养护、管理等责任。但同时公共设施设备也存在多个使用人亦或使用年限较长等问题，使用过程中存出现问题亦属正常，物业公司如对公共设施进行了日常的维修和管理，且在出现问题后进行及时的维修或采取了必要的措施，亦可证明其已尽到相应的义务。但本案中，物业公司虽称其每年检修一次，对出现故障的也是及时维修，但庭后未向法庭提交相关书面材料，故本院对被告的辩称予以采信；3、被告提出的乱停车问题。原告称乱停车问题，是个别业主的行为，物业公司有劝导的义务，但是并不能杜绝乱停车的现象发生。本院认为，车辆管理属于公共区域秩序维护的内容，物业公司有义务对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。庭审中，物业公司自认其未在明显禁止停车的位置设置警示标志或标语，亦未能向法院提供证据证明其已尽到了对停车秩序的管理义务，故本院对被告的部分辩称予以采信。物业服务具有时间上的持续性和无法计量性的特点，被告举证虽不能完全反映出其抗辩中提出的问题，但结合原告的当庭陈述，可以认定原告在诉称时间段内，在物业服务活动中，存在较多不完全履行合同的情形。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告徐向成未交纳泰地世锦园小区住宅自2016年10月1日起至2017年9月30日止的物业服务费的事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。但依据本院认定事实，原告在提供物业服务活动中，存在诸多不完全履行合同的情形。本院酌情将被告应交纳物业服务费调整为原标的金额的95%，即2313.12元，并对原告主张的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐向成于本判决生效之日起十日内支付原告金华市华泰物业管理服务有限公司2016年10月1日起至2017年9月30日止的物业服务费2313.12元。二、驳回原告金华市华泰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由原告金华市华泰物业管理服务有限公司负担6元，被告徐向成负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 卢庆兰二〇一八年十月十五日代书记员 应 潭