北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初3637号原告：杨纪平，男，1976年10月24日出生，汉族，软件工程师，住北京市海淀区2205。委托诉讼代理人：施冬冬（系杨纪平妻子），女，1979年1月7日出生，汉族，软件工程师，住北京市海淀区2205。委托诉讼代理人：施亚光，男，1949年1月2日，汉族，退休，住北京市大兴区。被告：张秀萍，女，1963年10月27日出生，汉族，教师，住北京市海淀区。被告：柯雅斌，男，1964年5月7日出生，汉族，中央民族大学教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：兰焕婷，北京市安理律师事务所律师。第三人：保利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：彭景，董事长。委托诉讼代理人：李晨，北京卓纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李弈，男，1983年3月23日出生，汉族，保利物业管理（北京）有限公司员工。原告杨纪平与被告柯雅斌、被告张秀萍、第三人保利物业管理（北京）有限公司（以下简称：保利物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院2018年1月22日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨纪平的委托诉讼代理人施冬冬、施亚光，被告张秀萍、被告柯雅斌的委托诉讼代理人兰焕婷，第三人保利物业管理（北京）有限公司的委托诉讼代理人李晨、李奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨纪平向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿由2301室房屋漏水给原告造成的各类损失5478元；2、诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2017年11月25日，原告回到大兴保利春天里小区七号楼一单元2201室家中，发现厨房里间房顶漏水。墙壁、壁纸、地板及堆放物被水淋湿浸泡，造成顶层墙皮脱落，侧倾壁纸过水，地板浸泡变形，堆放物品淋湿和浸泡，部分家用电器进水（见照片图1-6）。原告方随即到楼上2301室查询交涉，经询问得知，2301室业主被告柯雅斌和张秀萍是跑漏水房间的管理及使用人，其房产已出租，现由自如资产管理公司（以下简称自如公司）签约管理。原告方当即与自如管理公司工作人员王萌电话联系，互加微信后立即上传了被淹泡情况照片。11月26日上午，自如公司王萌和常姓男子来原告家查看浸泡现场，答应承担维修责任。11月27日中午，原告方请保利春天里小区物业公司（以下简称物业公司）李欣及助手（男，姓马）来家查验淹泡现场和受损情况。她们拍了照片，取了证。原告方又请自如公司王萌来家里与物业公司李欣等三方一同到2301室后门，由王萌提供钥匙开门入室查看情况。看到室内漏水暖气片已被拆除，暖气管道已做封闭处理（见照片图14-20）。原告方征得物业公司和自如公司同意，于11月28日将浸泡房间进行了取证并清理（见照片图7-13和图21，录像1-21）。原告2201室因被告柯雅斌和张秀萍家漏水，已造成实质性损害。又因被告柯雅斌和张秀萍抢修自家漏水后，未尽早通知楼下邻居，致使原告家错失接漏水和移动物品的宝贵时间，扩大损失（邻里均参加七号楼140微信群）。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁，诉讼等途径解决。第三十七条，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其它民事责任。原告方2201室内家庭财产被邻里2301房间漏水浸害，遭受物资损失，被告方应依法承担赔偿责任，给予赔偿。在通过自如公司交涉维修事宜中，自如公司方改称被告方2301室业主柯雅斌和张秀萍不同意担责。原告方要求与被告方2301室业主直接见面进行协商，也遭拒绝。为解决问题，原告方请保利物业，天宫院中里社区服务中心及利用微信群等多次与被告方进行协商、沟通，均因2301室业主拒绝而未果。为维护原告的合法权益，赔偿原告损失，故起诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告柯雅斌、张秀萍辩称：不同意原告的诉讼请求，原告向被告所提出的赔偿没有事实和法律依据。漏水房间并不在被告购买的范围之内，而属于公共区域。被告将房屋出租，也并没有实际使用漏水的房屋，漏水事发时被告本人手里没有该房屋钥匙，漏水房屋物业可以进入，托管的链家自如管家也可以进入，不属于被告专有。被告认为是暖气本身质量问题，被告对漏水也不可能提前预知，不应承担责任。第三人保利物业公司辩称：从便于法院查明事实的角度，我公司向法院提交前期物业服务合同，漏水部分属于被告专有区域，是开发商赠送部分，出现漏水造成楼下财产损失应当由被告承担。本院经审理，认定的事实如下：原告杨纪平系北京市大兴区思邈路1号院7号楼23层1单元2201室业主，被告柯雅斌、被告张秀萍系原告楼上2301室业主。2017年11月25日，被告家中储物间暖气跑水，致原告家中储物间物品被侵泡，造成原告家屋顶墙面、部分壁纸、地板、打印机、电磁炉等物品被水浸泡损坏。被告提交房屋所有权证书，主张漏水的储物间并非被告购买房屋的一部分，该部分发生漏水不应由被告赔偿损失。第三人保利物业公司提交物业管理服务协议，该协议第一章第一条写明“共有部位指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）”，保利物业公司称：漏水房间是开发商赠送面积，有独立房门，交房时与房屋入户大门钥匙一并交予业主，原、被告业主在收房时一并签订了《钥匙托管委托书》，委托书中明确写明“在紧急状态下，包括户内各种管线系统发生故障无法通过其他途径控制，物业公司可以使用托管钥匙”，委托书中一并用黑体加粗写明“本人承诺物业公司不承担室内跑水、失火等责任”、“本人承诺物业公司不承担除业主专项托管钥匙作用之外发生的任何责任”。就漏水原因，被告主张系暖气本身质量问题导致，但不能提交证据证明，也不申请对漏水原因进行鉴定；就原告财产损失金额，经询问，被告表示不需进行司法鉴定，法院酌情确定。本院认为，根据《民法通则》第八十三条之规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”第一百零六条规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”本案中，原告对于楼上漏水导致自家财产损失没有过错，不应承担责任。漏水房屋虽然不属于被告购买面积内，但交房时被告即取得了该房屋钥匙，除被告外，其他住户并不能自由进出该房间，该房间内用电、用水也经由2301室水表、电表计数，显然不属于公共部分，而仅有被告可以对该部分空间进行使用和管理。被告将房屋出租，并将钥匙托管给保利物业公司和房屋出租管家，其辩称漏水发生时被告本人手里没有钥匙、未实际使用漏水房屋即不应承担责任一说，没有法律依据，本院不予采信，被告主张漏水系暖气本身质量问题导致，但并不申请司法鉴定，也不能提交证据加以证明，故对被告的这一抗辩理由本院不予采信。被告对漏水房屋没有尽到日常管理之责，应当对因漏水造成的原告损失的合理部分进行赔偿。结合原告提交证据及本院向物业公司协助处理漏水一事的工作人员核实的情况，本院酌定被告赔偿原告财产损失3700元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、柯雅斌、张秀萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨纪平财产损失3700元；二、驳回杨纪平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由杨纪平负担10元，由被告柯雅斌、张秀萍负担40元（于本判决生效后十日内交纳），公告费260元，由被告柯雅斌、张秀萍负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇一八年十月三十一日书 记 员  苏 娜