广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0303执异242号 案外人：龙兴宝，男，汉族，1979年8月8日出生，身份证住址：山东省滕州市。 案外人：刘欢欢，女，汉族，1983年4月8日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区。 委托诉讼代理人：龙兴宝，系案外人刘欢欢丈夫，身份信息同上。 申请执行人：刘智贤，男，汉族，1968年11月7日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：何慧，广东卓效律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李超，广东卓效律师事务所律师。 被执行人：赖加宏，男，汉族，1964年2月10日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。 被执行人：丘小梅，女，汉族，1969年4月1日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。 被执行人：深圳国墅园地产集团有限公司，住所地：深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦2101A、2102-2，统一社会信用代码：91440300749981568M。 法定代表人：赖加宏。 被执行人：惠州国墅园地产有限公司，住所地：惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼**，统一社会信用代码：91441300719323177K。 法定代表人：赖加宏。 在本院执行（2018）粤0303执恢375号申请执行人刘智贤与被执行人赖加宏、丘小梅、惠州国墅园地产有限公司、深圳国墅园地产集团有限公司借款合同纠纷一案中，案外人刘欢欢、龙兴宝对本院查封位于广东省惠州市惠阳区XXX号房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘欢欢、龙兴宝称：1、请求法院中止对广东省惠州市×××房的执行。2、请求法院解封广东省惠州市×××房。事实与理由：法院在执行（2015）深罗法民一初字第3849号裁定书过程中，查封并拟根据（2017）粤0303执恢第167号执行案件拍卖的财产，因该财产属于案外人所有，继续执行该财产可能会侵害案外人的合法权益。2015年7月26日，案外人与惠州国墅园地产有限公司（下称国墅园公司）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定案外人以549045元人民币的价格向国墅园公司购买位于广东省惠州市×××房（涉案房产），由国墅园公司代办房产证。案外人于2015年7月21日支付定金10000元，于2015年7月26日支付房款159145元，至此，案外人已支付超过房屋价款的30.8%。2015年7月26日国墅园公司交付房屋，案外人一直占有使用至今。2015年9月24日，法院以（2015）深罗法民一初字第3849号民事裁定书为依据查封案外人房产，该案判决后申请执行人刘智贤向法院申请强制执行，执行案号为（2017）粤0303执恢第167号，涉案房产被查封至今，并拟拍卖。案外人认为，在法院查封涉案房产之前，案外人就已经向国墅园公司签订书面合同购买涉案房产，并按照合同约定支付对价，在2015年7月26日国墅园交付房产后，异议人占有至今，一直由异议人实际控制，所购商品房剩余未支付价款，安外恩也自愿按照人民法院的要求交付执行，虽然因为国墅园公司的原因一直无法办理房产证及相关按揭手续，但是足以认定案外人对房屋已经有事实上的管理和支配权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】）第28条规定，房屋消费者的期待物权受法律保护，故特向法院请求中止对广东省惠州市×××房的执行，并解除查封。综上，为维护案外人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求法院支持案外人的申请。 申请执行人刘智贤辩称：申请执行人认为案外人的异议不能成立，应予驳回，理由如下：1、涉案房产登记在惠州国墅园地产有限公司名下，该公司作为被执行人，其名下财产是可供执行财产，（2017）粤0303执恢167号案件的查封行为合法有据。2、案外人依据与被执行人惠州国墅园地产有限公司签订的《商品房买卖合同》主张其在2015年5月-11月期间购买了涉案房屋，证据不足，应予以驳回。合同签订时间并不能证明房屋实际交易时间，所以涉案房产的实际买卖时间是不确定的，不能认定买卖合同签订在房产被查封之前。3、案外人的证据不能证明案外人于查封前已经合法占有该房产，依法应当驳回其排除执行的异议。案外人主张的交付、占有涉案房产的时间均在房产被查封之后，即便个别案外人主张其在查封之前就占有该房产的，也是非法占有。依据惠市执罚[2014]第E-4063号《行政处罚决定书》，涉案房产因未经竣工验收擅自交付使用而被罚款（被执行人惠州国墅园地产有限公司不服该行政处罚提起行政诉讼，经过一审、二审后，惠州中院判决维持该处罚决定），而同小区业主也因此向法院起诉惠州国墅园地产有限公司承担违反交付房产的责任，并最终获得法院判决支持。实际情况是涉案房产直到2016年8月12日才取得《建筑工程竣工验收报告》通过竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，涉案房产是到2016年8月12日才具备交付使用的条件。而案外人占有该涉案房产时是尚未竣工验收的，依法不能予以交付，并且在查封在前，交付在后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”，因此，案外人的占有系非法，不应得到支持。4、案外人未尽到合理注意义务在房产被查封后仍然向被执行人支付首期购房款，存在过错，其异议不应得到支持。涉案房产在2015年9月24日被本案查封，但案外人主张其支付首期款的时间均在2016年，此时房产已经不可能办理过户登记，案外人却在房产被查封一年后仍然向被执行人支付首期购房款，并且非法占有被法院查封的房产。案外人的损失应当向被执行人主张，而不是在本案提出。综上，请依法裁定驳回案外人的异议请求。 被执行人赖加宏、丘小梅、惠州国墅园地产有限公司、深圳国墅园地产集团有限公司未提交答辩状，亦未质证、未举证。 本院查明，刘智贤与赖加宏、丘小梅、深圳国墅园地产集团有限公司、惠州国墅园地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）深罗法民一初字第3849号民事判决书，判决如下：一、被告赖加宏、丘小梅应于本判决生效之日起五日内向原告刘智贤偿还借款本金人民币1700万元并支付利息（其中计算至2015年8月20日的利息为人民币882400元，从2015年8月21日开始按月息1.8%的标准计算至借款本金还清之日止）；二、被告深圳国墅园地产集团有限公司、惠州国墅园地产有限公司对被告赖加宏、丘小梅的上述判决义务承担连带清偿责任。四、驳回原告刘智贤的其他诉讼请求。本案受理费129246元，保全费5000元，由四被告共同负担人民币130000元，原告负担人民币4246元。2016年10月30日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终8932号民事裁定书，裁定：本案按上诉人深圳国墅园地产集团有限公司、惠州国墅园地产有限公司自动撤回上诉处理，各方按原判决执行。判决生效后，原告刘智贤于2016年10月9日向本院申请强制执行，执行案号为（2016）粤0303执6976号，经两次恢复执行后，目前执行案号为（2018）粤0303执恢375号（第一次恢复执行案号为粤03**执恢167号）。执行中，因被执行人未履行义务，本院决定对下列财产继续查封：被执行人赖加宏名下位于惠州XXX房的50%产权、被执行人丘小梅名下位于惠州XXX房50%产权、被执行人惠州国墅园地产有限公司名下位于惠州惠阳区部分房产，其中涉案房产广东省惠州惠阳区XXX号亦在继续查封之列。 另查，涉案房产系本院于2015年9月24日根据申请执行人刘智贤的保全申请进行查封。 再查，2015年7月21日，案外人向被执行人惠州国墅园地产有限公司支付了购房定金10000元；2015年7月26日，案外人与被执行人惠州国墅园地产有限公司签订了《商品买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定其以549045元的价格向被执行人惠州国墅园地产有限公司购买广东省惠州市×××房产；2015年7月26日，案外人向被执行人惠州国墅园地产有限公司支付购房款159045元。同时，根据惠州惠阳区不动产登记信息显示，案外人在惠州除涉案房产外，并未购买其他房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人主张被执行人惠州国墅园地产有限公司于2015年7月26日交付房屋，但未提交相关证据予以证明，因此案外人提出的执行异议没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回龙兴宝、刘欢欢的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 郑 有 培 审判员 杨 晓 玲 审判员 邱 昭 霞 二〇一八年十月十日 书记员 邹文（兼） 夏露露