山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋08民终2662号 上诉人（原审被告）：王保荣，男，1974年8月9日出生，汉族，现住运城市。 委托诉讼代理人：李德录，山西弘明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林吉星，男，1960年2月7日出生，汉族，现住广州市花都区。 委托诉讼代理人：赵志伟，山西众志诚律师事务所律师。 原审第三人：运城市盐湖区东城荣鑫缘鞋店，住所地，运城市盐湖区南风广场港瑞新天地2110。 经营者：王亚栋，男，汉族，1989年4月21日出生，山西省闻喜县后宫乡后宫村**150＋**居民。 上诉人王保荣因与被上诉人林吉星及原审第三人运城市盐湖区东城荣鑫缘鞋店租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王保荣上诉请求：1、请求二审法院依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人王保荣2014年8月至2015年12月底（17个月）房租损失应由被上诉人承担，一审法院判决由上诉人承担认定不当。2014年8月至2015年12月底被上诉人林吉星出租给上诉人的高铺使用环境发生重大变化，因运城市政府进行人防工程施工，道路封闭导致上诉人门面无法营业，给上诉人造成巨大损失。因此该期间房租损失应由出租方全部承担。2014年8月被上诉人林吉星曾与上诉人商谈因此施工免除上诉人50000元房租。一审法院判决由上诉人承担，并酌定减免上诉人30000元，认定不当。17个月共11500元×17＝195500元不应计算，应从被上诉人主张中予以扣除。二、上诉人2014年至2015年底的（17个月）房租利息不应计算。三、上诉人2014年8月至2014年底（５个月）已交付的房租应依法予以扣除。 被上诉人王保荣辩称：上诉人称因2014年８月至2015年底运城市政府修建人防工程，导致无法营业，上诉人曾与被上诉人商量过免除房租事实没有证据。一审法院擅自减免租金３万元事实错误。上诉人拖欠房租属实，上诉人上诉理由与事实不符，请求本院驳回上诉。 原审第三人陈述意见为：出租金我都没有意见，但对店里的投入损失怎么办？我以后该找谁？ 被上诉人林吉星向一审法院起诉请求：１、依法判令解除原、被告于2010年12月31日签订的租赁协议；２、判令被告立即将位于运城市港瑞新天地第2座1层2110号房屋（房屋产权证号盐湖区字第××号）腾退给原告及支付场地占用费（每日按逾期租金总额10％自起诉之日起至实际腾退之日止）；3、判令被告支付原告租金425500元及违约金（每日按逾期租金总额5%自2015年1月6日起计至款项付清之日止，暂计10000元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了一份《租赁合同》，约定：甲方同意将其名下运城市港瑞新天地第2座1层2110号房屋以毛坯现状租赁给乙方作为商铺使用，租赁期限自2010年10月1日至2015年12月31日，月租金为11500元，年租金138000元。乙方须于每季度首月的五号前一次性向原告交纳三个月租金34500元。同时约定，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按逾期租金总额的5%向甲方支付违约金。如果逾期10天，视为违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋并追讨有关欠费。如乙方在租赁期间届满当天或违约之日未迁出该房屋，甲方给乙方10日作限期迁出，在期限内，每占用一天，乙方应按月租金金额的10%给甲方作补偿。合同签订后，双方依约履行合同。被告仅支付租金至2014年底。截止2018年3月5日，被告尚欠原告租金425500元。同时查明，港瑞新天地大楼门前步行街于2014年8月至2015年年底由运城市政府进行人防工程施工。庭审还查明，2015年5月25日，被告王保荣与第三人签订租赁合同，将涉案房屋出租给第三人使用，租赁期限自2015年6月1日起至2020年6月1日止，共5年。月租金为11500元，年租金138000元。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。双方所签合同于2015年12月31日期限届满，此后被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同履行期间，被告迟延交付租金，且在未经原告同意的情况下将房屋转租给第三人，现原告要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告的诉请是否超过诉讼时效问题，审理中，被告认为原告要求支付2015年1月1日到2016年10月28日的租金的诉讼时效已过，一审法院审查认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案中，双方所签合同于2015年12月31日期限届满，此后被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，被告仍应按合同约定交纳租金，诉讼时效期间一直处于延续状态，因此，原告的诉请未超过诉讼时效。港瑞新天地大楼门前步行街于2014年8月至2015年年底由运城市政府进行人防工程施工，属于因不可归责于双方当事人的原因发生的情势变更，在此期间，如继续按原合同约定的租金履行，将显示公平，应予适当减免，本院酌定减免30000元。综上，被告未按合同约定支付租金显属违约，应承担违约责任，双方约定的违约金过高，应予调整，按月利率2%计算为宜。第三人运城市盐湖区东城荣鑫缘鞋店作为次承租人，在原、被告租赁合同解除后，其对涉案房屋的占有即成为无权占有，负有腾退房屋的义务并支付逾期腾房占有使用费。被告主张原、被告之间曾经存在品牌代理关系，希望以未销产品抵消所欠租金，因与本案不是同一法律关系，且原告不同意抵顶，本院不予审理，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、解除原告林吉星与被告王保荣于2010年12月31日签订的《租赁合同》；二、被告王保荣于本判决生效后十五日内支付原告林吉星租金395500元及违约金(其中34500元自2015年1月6日起、34500元自2015年4月6日起、34500元自2015年7月6日起、4500元自2015年10月5日起、34500元自2016年1月6日起、34500元自2016年4月6日起、34500元自2016年7月6日起、34500元自2016年10月5日起、34500元自2017年1月6日起、34500元自2017年4月6日起、34500元自2017年7月6日起、32500元自2017年10月6日起、11500元自2018年1月6日起，按月利率2%计算，算至款付清时止)；三、第三人运城市盐湖区东城荣鑫缘鞋店于本判决生效后十五日内将房屋腾退给原告林吉星并按约定租金(每月11500元)支付自2018年2月8日起至实际腾退之日止的占有使用费；四、驳回原告林吉星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7833元，由被告王保荣负担。 经二审审理查明事实与一审基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。双方所签合同于2015年12月31日期限届满，此后上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同履行期间，上诉人迟延交付租金，且在未经被上诉人同意的情况下将房屋转租给原审第三人。一审法院根据查明的事实判令解除上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，并判令上诉人支付租金及违约金并无不当。上诉人所提2014年8月到2015年12月底（17个月）房租损失应由被上诉人承担，一审法院判决由上诉人承担认定不当的上诉理由。经查，上诉人与被上诉人双方签订的合同租赁期为2010年10月1日至2015年12月31日；2014年8月至2015年年底，运城市政府进行人防工程施工，对上诉人经营会有一定影响，一审法院酌定减免30000元并不违法。上诉人以人防工程施工要求被上诉人承担全部房租损失缺乏事实和法律依据。本院对上诉人的各项上诉理由均不予采纳。 综上所述，上诉人王保荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4040元，由上诉人王保荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  林学武 审判员  王 溥 审判员  梅智勇 二０一八年十月十一日 书记员  王亚荣