四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终2931号上诉人（原审被告）：王安东，男，1973年6月26日出生，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：刘希源，四川省南充市德盛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：任小平，女，1975年6月30日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任兴俊，男，1953年2月19日出生，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师。原审被告：四川省西充县晋城建筑工程公司，住所地：四川省西充县晋城镇东街76号，统一社会信用代码：915113252100518933。法定代表人：贾化成，经理。原审第三人：西充县卫生和计划生育局，住所地，四川省西充县晋城镇东风西路388号。法定代表人：程芳，局长。委托诉讼代理人：李萍，四川源泉律师事务所律师。上诉人王安东因被上诉人任小平、任兴俊等房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2018）川1325民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王安东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回任小平、任兴俊的诉讼请求，或将案件发回原审法院重审；并由任小平、任兴俊负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、上诉人没有能力完成为被上诉人办理房屋权属证书。涉案房屋是西充县卫生和计划生育局（以下简称西充计生局）单位职工集资建房，办证应当由西充计生局统一办理，上诉人王安东作为承建单位没有义务、也没有能力办证。二、判决支付违约金的理由不能成立。1、实际交付时间是2015年6月底，一审错误认定交房时间为2016年7月11日。2、被上诉人交房款20万元，一次为2015年2月27日，一次为2016年3月12日，一审法院判决从2015年7月1日按20万元计算违约金是错误的。3、被上诉人主张的违约金偏高，应当降低。被上诉人在一审没有举证证明违约行为给其造成的损失，不应支持违约金。一审法院以月利率2%的利息来判决违约金错误。逾期交房的损失实际就是租金损失，即使上诉人逾期交房一年，西充县租赁一套房屋的租金为7000元至8000元，一审判决支付违约金48440元错误。三、根据合同相对性原则，上诉人不应当承担为被上诉人办理房屋权属证书的责任和违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人任小平、任兴俊答辩：购房合同约定的违约金高于一审判决的违约金，被上诉人已自愿降低了违约金，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院维持。任小平、任兴俊向一审法院起诉请求：１、判令晋城公司、王安东立即办理西充卫计局职工集资房祥和苑小区2幢3单元1层2号房屋所有权证，并以已付房款200,000元为基数，从2015年10月1日起按年10%的标准支付延迟办理房屋所有权证期间的违约金至办理房屋所有权时止；２、判令晋城公司、王安东支付延迟交房违约金124,000元。一审认定事实：2013年10月10日，西充卫计局职工冯星明等54人签订《合伙建房协议书》，共同出资修建西充卫计局职工宿舍，并于2014年8月18日以西充卫计局等54户职工合伙建房领导小组名义与晋城公司签订《建设工程施工合同书》，王安东在晋城公司委托代理人处签名，合同第21.2.0条约定：合同中折抵给承包人作为工程款的18套住房，由承包人自住或以政策允许的合伙建房多余住房销售方式对外出售，承包人将住房售出后3个工作日内必须向发包人备案，其房产证和土地使用证由发包人根据承包人提供的相关资料直接办给住房买受人。同月19日，王安东作为承包人（乙方）与晋城公司作为发包人（甲方）签订《工程项目内部承包合同》，约定将晋城公司承揽的西充卫计局职工合伙自建房发包给王安东，晋城公司收取相应管理服务费用。2015年2月27日，晋城公司西充卫计局职工集资建房工程项目部（甲方）与任小平、任兴俊（乙方）签订《房屋出售合同书》，约定：“甲方将所属贰幢三单元一层贰门号，建筑面积约100平方米（最终以房管所测量为准）出售给乙方；房价3,300元/平方米，合计330,396元；付款方式：分期付款：签订合同后付100,000元，拿产权付清余款；房产交付使用期2015年6月30日，甲方若不能如期交付（除恶劣天气、施工途中遇异常困难，大技术问题及不可抗拒的自然灾害而延误房产交付使用期，按照有关规定，最多允许不超过30天），视为违约，甲方应支付乙方违约金，违约天数×房款的3‰（天数计算从允许延误期最后之日至交付使用之日止）；房屋产权证（房产证、土地使用证）由甲方统一办理，乙方提供所需相关资料给甲方，水电气上户费由甲方负责，乙方负责应交的契税费与维修基金”，合同尾部晋城公司西充县计生局职工集资建房工程项目部在甲方处加盖印章，王安东签字捺印，任兴俊、任小平在乙方处签字捺印。2015年2月27日、2016年3月12日，任兴俊、任小平分两次支付房款200,000元。案涉房屋至今未办理不动产登记证书。任小平、任兴俊2016年7月11日为案涉房屋建立了水费缴纳档案。一审认为，本案争议焦点：一、晋城公司是否应当办理案涉房屋不动产登记证，是否应当承担违约责任；二、晋城公司是否应当承担逾期交房的违约责任；三、王安东、西充卫计局是否应当承担相应责任。一、晋城公司是否应当办理案涉房屋不动产权证，是否应当承担违约责任。晋城公司因修建西充卫计局职工宿舍，获得折抵工程款的18套住房的销售权利，并与任小平、任兴俊签订房屋买卖合同，出卖其中一套住房，约定由其办理房屋所有权证，虽然未约定办证时间，但基于法律规定及合同约定，晋城公司应当为任小平、任兴俊办理不动产权证。本案不是取得商品房预售许可证的房地产开发企业出售其开发的房产，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本案系王安东借用晋城公司名义承建西充卫计局职工联合建房后引发的房屋买卖纠纷，鉴于联合建房的特殊性及本案当事人对办证时间未具体约定的实际情况，且任小平、任兴俊也未支付完房款，故对任小平、任兴俊要求晋城公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。二、晋城公司是否应当承担逾期交房的违约责任。双方约定交房时间为2015年6月30日，王安东辩称交房时间在2015年，但其提交的案涉房屋水费建档时间在2016年7月11日，法院认定交房时间为2016年7月11日。逾期交房，晋城公司应当承担违约责任，任小平、任兴俊自愿将违约金调整为每月2%，系对自己权利的处分，不损害他人权益，不违反法律法规规定，予以确认，即12.11月×（200,000元×2%）=48,440元。三、王安东、西充卫计局是否应当承担责任。王安东作为案涉房屋的实际施工人，应对晋城公司的违约责任承担连带责任。西充卫计局职工联合建房领导小组与晋城公司之间系建设工程施工合同关系，与本案并非同一法律关系，也并非任小平、任兴俊买卖合同的相对方，且联合建房的主体系西充卫计局的职工，并非西充卫计局，故西充卫计局在本案中不应承担责任。据此，判决：一、四川省西充县晋城建筑工程公司、王安东于判决发生法律效力之日起三十日内为任小平、任兴俊办理四川省西充县祥和苑小区2幢3单元1层2号房屋的不动产权证；二、四川省西充县晋城建筑工程公司、王安东于判决发生法律效力之日起十五日内支付任小平、任兴俊延迟交房违约金48,440元；三、驳回任小平、任兴俊其他诉讼请求。案件受理费1,840元，由四川省西充县晋城建筑工程公司、王安东负担。王安东二审中陈述，为购房户办理房屋权属证书没有障碍。二审查明的其他事实与一审法院一致，二审对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：1、王安东是否应当承办为任小平、任兴俊办理房屋权属证的责任；2、王安东向任小任兴俊交房是否逾期以、是否应当承担逾期交房的违约责任及如何承担违约责任。关于王安东是否应当承办为任小平、任兴俊办理房屋权属证的责任的问题。西充卫计局职工冯星明等54人签订《合伙建房协议书》，共同出资修建西充卫计局职工宿舍，2014年8月18日以西充卫计局等54户职工合伙建房领导小组名义与晋城公司签订《建设工程施工合同书》，晋城公司为54人修建房屋，并以多余的18套房屋作为晋城公司修建房屋的报酬。晋城公司为西充卫计局54位职工修建住房的过程中，任小平、任兴俊购买涉案房屋一套，并与晋城公司签订《房屋出售合同》，晋城公司出售房屋给任小平、任兴俊，为购房户办理房屋权属证书是出售人应尽的附随义务。晋城公司与西充卫计局54户职工合伙建房领导小组签订《建设工程施工合同书》后，又与王安东签订《工程项目内部承包合同》，王安东系晋城公司修建西充卫计局54户职工合伙建房工程的实际权利人，一审法院判决王安东与晋城公司共同承担为任小平、任兴俊办理房屋权属证书的义务符合相关法律规定。关于王安东向任小任兴俊交房是否逾期、是否应当承担逾期交房的违约责任及如何承担违约责任。晋城公司、王安东出售涉案房屋给任小平、任兴俊，《房屋出售合同》约定交房时间为2015年6月30日，王安东辩称向任小平、任兴俊交房的时间为2015年6月30日，但提供的证据不能达到证明目的，应当承担举证不能的后果。一审法院根据王安东提供的涉案房屋水费建档时间2016年7月11日认定为向任小平、任兴俊交房的时间，综合考虑了案件的客观实际，本院予以维持。合同约定晋城公司2015年6月30日向任小平、任兴俊交房，2016年7月11日才向二人交房，应当承担逾期交房的违约责任。晋城公司、王安东抗辩其不应当承担逾期交房违约责任，包含了降低违约责任的请求，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”之规定，因合同约定的逾期交房的违约责任过高，应当对违约金予以调整。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，任小平、任兴俊迟延接受涉案房屋，其实际损失即为逾期接受涉案房屋期间的房屋租金，根据西充县房屋租赁市场的实际情况，本院将逾期交房违约金调整为24220元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但部份适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、维持四川省西充县人民法院（2018）川1325民初431号民事判决第一项，即“四川省西充县晋城建筑工程公司、王安东于判决发生法律效力之日起三十日内为任小平、任兴俊办理四川省西充县祥和苑小区2幢3单元1层2号房屋的不动产权证”；二、撤销维持四川省西充县人民法院（2018）川1325民初431号民事判决第二项、第三项；三、四川省西充县晋城建筑工程公司、王安东自本判决发生法律效力之日起十五日内支付任小平、任兴俊迟延交房违约金24220元。四、驳回任小平、任兴俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1840元，由任小平、任兴俊负担840元，由四川省西充县晋城建筑工程公司、王安东负担1000元；二审案件受理费3680元，由任小平、任兴俊负担1840元，由四川省西充县晋城建筑工程公司、王安东负担1840元。本判决为终审判决。审判长  陈智慧审判决员唐晓兰审判员  陈国兵二〇一八年十月九日书记员  杜 倩