江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1323民初3897号原告：刘冬，男，1966年11月13日出生，住泗阳县。原告：魏善军，男，1975年6月12日出生，住泗阳县。两原告共同委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。被告：胡军礼，男，1973年7月16日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：王建国，江苏义缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超，江苏义缘律师事务所律师。原告刘冬、魏善军与被告胡军礼委托合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘冬、魏善军及其委托诉讼代理人许强风、被告胡军礼及其委托诉讼代理人王建国、许超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘冬、魏善军向本院提出诉讼请求：1.被告胡军礼归还原告刘冬、魏善军房款500000元；2.被告承担本案诉讼费用。2018年6月11日的庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.返还两原告房款458895元；2.被告承担本案诉讼费用。后在2018年9月6日的庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.被告返还款项500000元及利息，利息从2017年9月7日按年利率6%计算至判决确定的付款之日止；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告等人共同借钱给案外人俞宝航，后原、被告与俞宝航协商一致，俞宝航以房抵款，并将抵房手续全部办至被告胡军礼名下，其中砀山金马龙园32幢401室、403室房屋归原告所有，但被告胡军礼未经原告同意将涉案两套房屋低价出售还隐瞒真实价格，没有将已售房款支付给原告。至今被告胡军礼尚欠原告500000元未归还。被告胡军礼辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。原告魏善军和刘冬的份额都是固定的，他们不是共同的份额，原告魏善军是50万元，原告刘冬是20万元。被告是受原告的委托将抵债的房子出售，被告出售的买受方就是陈兵。被告没有隐瞒真实价格，也没有低价出售房屋。对于实际出售的购房款同意支付给两原告，被告没有截留售房款。当时房子是签订一个书面协议在被告名下，后来因为两原告催被告去处理，只要卖到1500元/平方就可以。被告就与售楼部的经理陈兵协商，确认401室1907元/平方，403室1950元/平方。陈兵也把购房款通过银行转账给被告了，至于陈兵后来以公司名义将房子卖了多少钱被告不知道。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘冬、魏善军、被告胡军礼及案外人乐立功、王东芳、刘燕、周明秋、庄林千、郑娥霞、戈明、万迎春等共同将款项出借给俞宝航（其中原告刘冬出借20万元，原告魏善军出借50万元），后俞宝航无力还款，以砀山金马龙园10套住房和10个车库进行抵账。其中砀山金马龙园32幢401室（建筑面积95.41平方米）、32幢403室（建筑面积124.68平方米）抵给原告刘冬、魏善军，用于抵偿借款。2018年4月1日，被告胡军礼向原告出具《情况说明》，载明的主要内容为：砀山金马龙园俞宝航欠款本金420万元（胡军礼150万，乐立功40万元、王东芳50万、刘燕25万、周明秋20万、庄林千25万、郑娥霞10万、戈明10万元、万迎春20万，魏善军50万，刘冬20万），抵房款合计4378676元（其中利息为178676元），抵房手续办在胡军礼一个人名下，后经所有债权人协商一致，32幢401、403所有权归魏善军和刘冬，两套房款合计687997元（其中401室房款291764元，403室396233元），另需补车库价款45003元。其中32幢401室95.41平方米，胡军礼2017年6月16日以单价1907元出售，房款181946元。32幢403室面积124.68平方米，胡军礼2017年9月23日以单价1950元价格出售，得房款243126元。401室和403室合计卖价425072元，扣除两套房手续费等26000元和两次支付魏善军和刘冬70105元，尚欠二人401室和403室房款328967元。车库45003元，应由尚未出售的金马龙园32幢2号车库占同等份额（32幢2号车库面积25.5平方，单价2980元，价款计75990元，未出售）。另，对胡军礼出售的32幢401室和403室，若核实出实际售价与胡军礼所称售价有差额，胡军礼应补足差额并承担相关费用。胡军礼两次去砀山费用应由周峰在留存的共同费用中报销，周峰尚未支付。32幢2号车库手续在魏善军手中，尚未出售。原、被告在该说明上签字。2017年6月16日，陈兵通过银行向被告胡军礼转账187000元;2017年9月13日陈兵通过银行向被告胡军礼转账241000元，备注32号楼403室房款。另查明，2017年9月7日，砀山县金马房地产开发有限公司将32幢403室房屋以285000元的价格出售给毛莹；2017年6月16日砀山县金马房地产开发有限公司将32幢401室房屋以270000元的价格出售给薛明。陈兵系砀山县金马房地产开发有限公司的工作人员。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告法律关系认定问题；2.被告胡军礼收取房屋转让款的实际数额问题；3.砀山金马龙园32幢2号车库款应否从32幢401室、32幢403室房屋转让款中扣除问题。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据原告提供的有原、被告共同签名的《情况说明》可知，包括原告在内的债权人同意将用于抵债的房屋的相关手续办理在被告名下，由被告处理，即由被告出售，被告将所取得的房款转交原告等人。双方上述行为符合委托合同的构成要件。庭审中，本院向原、被告进行释明，双方均无异议，故原告刘冬、魏善军和被告胡军礼间系委托合同关系，原告刘冬、魏善军为委托人，被告胡军礼为受托人。关于第二个争议焦点。原告主张，根据涉案房屋的成交价应为《商品房买卖合同》载明的砀山金马龙园32幢401室房款为270000元、32幢403室房款为285000元，共计555000元。被告辩称，涉案房屋卖给案外人陈兵，401室成交价181946元，403室成交价243126元，至于陈兵以开发商的名义卖多少钱与被告无关。2018年8月7日，在本院与案外人陈兵的谈话笔录中，陈兵陈述:“这两套房屋是抵给胡军礼的，他委托我们销售的，但销售的价格不是按照合同价格，而销售的价格是经过胡军礼同意的。401室最终给胡军礼187000元，其中10000元的佣金和3000元的过户费已扣除过。403室销售价为261000元，我转账给他241000元，另给他20000元的现金……”；关于销售价格与商品房买卖合同不一样问题，陈兵陈述：“这是为了合同备案的，我们有合同备案价，过低不能备案，所以销售价格与合同上不一致。”经质证，原告对谈话笔录不认可。被告胡军礼对谈话笔录无异议，但对20000元现金因时间长记不清。本院认为，根据陈兵的陈述、陈兵两次向被告转账的银行交易流水明细，本案认定涉案房屋实际成交价应为448000元，原告未提供其他相关证据证明被告从陈兵处收取的购房款为555000元，故本院只能认定被告从陈兵处收取的房屋转让款的实际数额为448000元。关于第三个争议焦点。被告辩称32幢2号车库买卖手续已经给原告了，车库作价75990元让两原告去卖。原告称不同意扣除，车库总共75990元，两原告占的份额是45003元，剩下就是胡军礼的。双方均认可32幢2号车库目前没有出售。本院认为，被告胡军礼受原告委托出售32幢401室、32幢403室房屋，因此取得的售房款，应当交还原告，车库还未出售，故被告辩称车库款应从原告应取得的售房款中扣除没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，被告在《情况说明》中载明32幢401室售价181946元，32幢403室售价243126元，而被告实际取得的两套房屋的价格为448000（187000元+261000元）。被告告胡军礼辩称已经归还原告70105元，原告无异议，本院予以确认。故被告胡军礼需返还原告刘冬、魏善军377895元（187000+261000-70105）。关于利息，因受托人未及时将售房款转交委托人，根据陈兵将32幢403室房款转入被告胡军礼账户时间，本院确定自2017年9月13日起，被告胡军礼应向原告刘冬、魏善军支付前述应返还款项按年利率6%计算的利息。因原、被告在委托合同关系中未明确约定房屋销售价格，故无法认定被告低价销售问题。原告主张被告隐瞒其实际销售价格，但其提供的证据尚不能证明其观点，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零四条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡军礼于本判决生效之日起十日内归还原告刘冬、魏善军款项377895元及利息（自2017年9月13日起至还清款之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告刘冬、魏善军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9350元，由原告刘冬、魏善军负担2350元、被告胡军礼负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘向远审 判 员  翟丽丽人民陪审员  刘厚昶二〇一八年十月十一日书 记 员  王 倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。