广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂09民终1790号 上诉人（原审被告）：陈思燕，女，1982年2月23日出生，汉族，住广西玉林市。 委托诉讼代理人：周榆雄，男，1984年7月6日出生，汉族，地址同上，与陈思燕系夫妻关系。 被上诉人（原审原告）：广西玉林裕江物业管理有限公司，住所地：玉林市胜利路****。 法定代表人：黎严敏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁媛媛，广西玉林裕江物业管理有限公司员工。 上诉人陈思燕与被上诉人广西玉林裕江物业管理有限公司（以下简称裕江物业）因物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 陈思燕上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由:被上诉人未按照合同约定履行自身义务，物业服务管理服务不到位，各方面管理混乱、乱收取业主费用，上诉人以得不到相应的服务为由，暂时缓交物业费。且被上诉人并未与开发商签订延期物业管理委托合同，被上诉人2016年4月以后的收费没有依据。上诉人曾主动去交物业费，但是被上诉人拒收。一审法院为考虑被上诉人的违约、违法行为，忽视了其应当负的责任，有失公正。 裕江物业辩称，被上诉人已经按照合同约定，合理有序的安排日常物业服务工作，上诉人所列举的物业管理现象，都不是事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 裕江物业起诉请求：1、判令陈思燕付清物业费及其他费用3482.4元，滞纳金5456.39元，水费及公摊水电费216.46元，共计：9155.25元。 一审法院认定事实：裕江物业是具有独立法人资格的物业管理服务企业，三级资质，成立日期为2013年7月4日。玉林金港国际名城小区是玉林市花都房地产开发有限公司开发的住宅小区。2013年7月10日，玉林市花都房地产开发有限公司与裕江物业签订了《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同》，双方约定由裕江物业为玉林金港国际名城项目提供前期物业服务，并对物业管理公共服务质量、物业管理服务费用及其他费用进行了约定。2013年9月5日，陈思燕与裕江物业签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务相关内容，其中约定委托管理期限自2013年4月1日至2016年3月31日止。同时还约定业主逾期未缴清物业管理费等各项费用的每逾期一天按应交款总额的3‰计算滞纳金。2016年2月29日，玉林市花都房地产开发有限公司又与裕江物业签订了《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同（延期）》，约定将于2016年3月31日到期的《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同》的期限延至玉林金港国际名城小区的业主委员会正式成立并另行签署合同生效之日止。裕江物业按照前期物业管理服务委托合同，对玉林金港国际名城小区进行了日常物业管理服务，并依据合同收费标准收取物业服务费及代收其他费用，其中物业服务费0.6元/m2/月，电梯费0.3元/m2/月，公共维修基金0.1元/m2/月，二次加压费10元/月；生活垃圾费由裕江物业按照玉林市环境卫生管理处的委托按每户每月7元收取。陈思燕作为该小区2栋2单元602号房的业主，其房屋建筑面积112.6平方米。根据裕江物业明细表计算，陈思燕从2016年1月1日起至2018年6月1日止，欠缴物业费1621.20元、电梯费1013.40元、公共维修基金337.80元、二次加压费300元、垃圾清运费210元；2017年12月至2018年5月的水费及公摊水电费216.46元。裕江物业经多次向陈思燕催缴未果，遂诉至法院，要求陈思燕支付上述欠缴物业、电梯费、公共维修基金、二次加压费、垃圾清运费共3482.4元，滞纳金5456.39元，水费及公摊水电费216.46元，各项共计9155.25元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。裕江物业与小区建设单位玉林市花都房地产开发有限公司签订了《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同》及《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同（延期）》，陈思燕也与裕江物业签订了《前期物业管理服务协议》，该合同和协议均未违反法律规定，合法有效，对裕江物业和陈思燕都具有约束力，双方应遵照履行。陈思燕与裕江物业签订的《前期物业管理服务协议》于2016年3月31日到期后，双方虽然没有再签订协议，但裕江物业与建设单位签订了合同，将裕江物业对小区的前期物业管理服务期限延长至小区业主委员会正式成立并另行签署合同生效之日止，陈思燕应受此延期的前期物业服务合同的约束。并且裕江物业与陈思燕的物业管理服务协议到期后，裕江物业继续为金港国际名城小区提供了物业管理服务，陈思燕享受了相应的物业服务内容，裕江物业与陈思燕也形成了事实上的物业管理服务合同关系。裕江物业按照合同的约定为小区业主提供物业服务，履行了应尽义务；陈思燕作为该小区的业主，接受裕江物业提供的物业服务，即应按合同约定履行交纳费用义务。裕江物业的物业收费标准依据其被评定的等级制定，符合《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》及《关于制定玉林市物业服务等级及收费标准的规定（试行）》的规定。裕江物业按照该收费标准向陈思燕收取物业服务费，电梯维护费、公共维修基金、二次加压费、垃圾费等费用，并代收水电费，合理合法。裕江物业按照收费标准计算，陈思燕从2016年1月1日起至2018年6月1日止，欠缴物业费1621.20元、电梯费1013.40元、公共维修基金3378.80元、二次加压费300元、垃圾清运费210元。上述陈思燕欠缴费用共3482.40元；另2017年12月至2018年5月的欠缴的水费及公摊水电费216.46元。两项费用合计3698.86元。该费用计算有根据，计费时段明确，合理合法，应予以支持。 关于滞纳金问题，裕江物业请求按合同约定，每逾期一天按应交款总额3‰计算滞纳金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”，故陈思燕应向裕江物业支付的逾期滞纳金为1044.72元。（计算方式为：3482.40元×30％=1044.72元）。 根据该院已审理的裕江物业案件起诉其他同一小区同类型物业服务合同纠纷案的情况，反映了裕江物业的服务质量存在着一定问题，裕江物业应当按照合同的约定及时纠正和改进，提高服务水平。在相关的物业管理服务合同中均没有因服务质量差而不用缴交物业服务费及有关费用的约定，因此，陈思燕不能以裕江物业的服务质量差对抗不交或少交物业服务费及其他应交的费用。如果由于裕江物业的物业服务质量不好、不到位而影响业主的工作和生活，业主可以另择途径救济。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条，《物业服务收费管理办法》第七条、第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、陈思燕向裕江物业支付从2016年1月1日起至2018年6月1日止，欠缴的各项费用共3482.40元。（其中：物业费：1621.20元，电梯费1013.40元、公共维修基金337.80元、二次加压费300元、垃圾费210元）；二、陈思燕向裕江物业支付滞纳金1044.72元；三、陈思燕向裕江物业支付从2017年12月至2018年5月欠缴的水费及公摊水电费216.46元；四、驳回裕江物业的其他诉讼请求。案件受理费25元，由陈思燕负担。 二审期间，上诉人陈思燕提供照片，内容证明业主未及时交物业费，物业擅自拆除我的水表，因为其服务不好，所以上诉人拒缴物业费。经组织质证，被上诉人对拆水表的照片真实性予以认可，因业主长期拖欠，物业方才拆除水表的。本院认为该照片与本案争议的事实无关，不予作为认定事实的依据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人裕江物业与小区建设单位玉林市花都房地产开发有限公司签订了《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同》及《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同（延期）》，上诉人陈思燕与裕江物业签订了《前期物业管理服务协议》，该合同和协议合法有效，对裕江物业和陈思燕都具有约束力，双方应遵照履行。上诉人主张被上诉人提供的物业服务不合格而拒交物业费及其他相关费用，本院认为，被上诉人已经按照合同约定以及相关规定提供服务，上诉人也应当按照合同约定缴纳相关费用，上诉人拒绝缴纳相关物业服务费用已经构成违约，应当承担相应的违约责任，支付物业服务费用及滞纳金。上诉人如认为被上诉人提供的服务不符合约定，需要被上诉人承担违约责任，属于另外的法律关系，应当另行途径救济。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人陈思燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  张业忠 审判员  梁 冰 审判员  李小莉 二〇一八年十月九日 书记员  陈 楚