湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘31民终872号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭鲜艳，女，1986年6月3日出生，土家族。被上诉人（原审原告、反诉被告）:覃正立，女，1950年10月28日出生，土家族。委托诉讼代理人：陈昊，湖南民益律师事务所律师。原审第三人：熊瑶，女，1989年2月19日出生，苗族。上诉人彭鲜艳因与被上诉人覃正立、原审第三人熊瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2018）湘3101民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人彭鲜艳不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回覃正立的诉讼请求，依法改判。事实与理由:一、原审判决上诉人与覃正立签订租赁合同解除理由不能成立。1、租赁合同中，并未约定涉案门面不能转让。2、上诉人因覃正立多次违约，邻里矛盾纠纷不断，不得已将门面转租给熊瑶的。3、因覃正立的原因，导致门面不能正常使用，覃正立给上诉人免除了三个月的租金，上诉人提到转租的事情，覃正立女儿周俭是同意的。4、覃正立女儿周俭知道上诉人转让门面的事，也是默认的。5、上诉人租金交至2018年9月1日，覃正立未提出异议，合同仍在履行。二、原审驳回上诉人的反诉请求理由不成立。1、上诉人主张覃正立未尽装修义务，致使门面水管漏水，上诉人经营停业产生损失，原审以上诉人提供证据效力不足，不予支持是错误的。2、周俭和其男友经常来上诉人经营门面无理取闹，致使上诉人停业一个月，所产生的损失应当赔偿。3、双方签订的租赁合同是十年，现还有八年租期，如覃正立要收回门面应当给上诉人补偿。综上，原审认定事实错误，判决错误，请求二审予以改判。被上诉人覃正立答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人熊瑶未进行在二审期间未进行陈述。被上诉人覃正立在一审期间提出诉讼请求：l、请求判令解除覃正立与彭鲜艳签订的《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》;2、请求判令彭鲜艳退还承租门面;3、请求判令本案诉讼费由彭鲜艳承担。上诉人彭鲜艳在一审期间提出反诉请求：1、请求判令覃正立赔偿彭鲜艳因租赁商业城二楼213号门面而造成货物鞋子积压及门面装修损失，共计人民币64000元；2、覃正立承担本案的反诉费用。一审法院认定的事实，一、双（各）方当事人无争议的事实。1、门面租赁合同及补充协议。本案讼争213号租赁门面位于吉首市商业城二楼，系原告覃正立所有（吉房权证红私字00**9576号），原告覃正立一直委托其女周俭管理。2017年1月23曰，原告覃正立委托周俭与被告签订了《门面租赁合同》，约定原告将本案213号租赁门面租赁给彭艳（彭鲜艳）使用，租赁期限为1O年，从2017年3月1日至2027年3月1日止，年租金15000元，押金1000元等内容。2、因双方在租赁合同具体履行过程的租金交付等方面发生争议，2017年9月25日，原告到被告租赁门面张贴了《合同违约通知书》，以被告逾期交付租金为由，通知被告限期交付租金，否则原告有权解除合同。2017年9月29日，双方经协商又签订了《门面租赁合同补充协议》：第一条规定了双方协商约定门面年租金（15000元）每半年收取一次，需提前半个月一次性缴纳，即上半年2月15日前，下半年8月15日前。彭艳（彭鲜艳）如未按期缴纳租金，视为违约，原告方即有权解除合同；第二条规定了2017年下半年即2017年9月1日至同年11月30日租金予以减免，彭艳（彭鲜艳）于11月15日前给付12月1日至2018年3月1日租金（已支付完毕）。3、关于2018年度门面租金支付情况，被告于2018年2月13日向原告支付3000元；因原告认为被告存在不按时交付租金的情形，2018年4月6日（周五）原告给被告发送微信，内容为根据双方签订的《门面租赁合同补充协议》即日起解除双方租赁合同；同年4月14日即本案诉讼立案当天，被告通过转账向原告支付租金4000元。4、被告于2017年10月21日以其亲属彭官标的名义将承租门面转租给了第三人熊瑶。该租赁合同主要内容为租赁期限为3年，从2015年3月1日至2019年3月1日止（该时间记载存在错误，按合同原意表述应为从2016年3月1日至2019年3月1日止）。第三人熊瑶于签订该租赁合同当天进场，并经短期重新装修经营至今。以上事实双方基本无争议，有双方当事人陈述以及原告方提交房产证、房屋租赁合同等证据在卷佐证，事实足以认定。二、双（各）方当事人有争议的事实。1、关于被告转租是否告知原告或者原告是否授权被告可以转租的事实。因双方在租赁合同履行过程中发生争议，2018年4月初原告方至出租门面准备与被告进行协商，方才得知被告已于2017年10月21日以其亲属彭官标的名义将承租门面转租给了熊瑶。从庭审调查以及双方当事人举证质证情况来看，原告称对转租事实不知情，第三人称不知道该门面不能转租，且被告方并未提供证据证明被告将门面转租情况告知了原告或者原告授权被告可以转租的类似事实，故不能证明原告同意本案讼争门面的转租行为合法。2、关于反诉原告彭鲜艳主张的被反诉人未尽门面维修义务导致门面水管漏水而造成反诉原告停业货物积压以及货物潮湿受损的违约事实。在反诉案件审理过程中，反诉原告主张反诉被告覃正立存在以上违约事实而造成反诉原告遭受损失，并提供了证人证明、货物积压照片、录音及进货单等证据佐证。反诉被告对此予以否认，认为门面漏水系反诉原告门面空调用桶子接水而不及时清理，接水桶满后水漏到相邻门面而造成相邻经营人与反诉原告发生纠纷；关于反诉原告所述因漏水与楼下商户发生纠纷，系反诉原告转租第三人熊瑶后，第三人在接手门面装修时不慎挖坏水管造成漏水且已给楼下商户进行了赔偿。经审查反诉原告提交的上述证据，证人证明仅证明门面停业1个月的事实，照片及进货单仅能反映出货物存在的事实，而录音证据为片段结合，且以反诉原告发言为主，没有反映出反诉原告主张的待证违约事实，不能达到反诉原告主张的证明目的，故以上反诉原告提供的证据效力不足，该院不予以认定。一审法院认为，本诉案件争议焦点为原告主张解除双方签订的租赁合同是否成立以及如何处理；反诉案件争议焦点为反诉原告彭鲜艳主张的反诉被告违约行为导致货物积压受损等违约事实是否成立以及如何处理。焦点一、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定了“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，被告在未得到出租人原告的同意下，擅自以他人名义将门面转租给第三人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，出租人原告有权解除合同。故现原告方提出解除双方签订的租赁合同等诉讼请求，符合法律规定，该院应予以支持；因本案讼争门面现实已为被告擅自转租给第三人管理使用，故应由被告及第三人共同返还租赁门面。关于本案涉及的被告与第三人签订的门面租赁（转租）合同后续处理问题，被告与第三人可以自行协商处理，也可以依法另案提起诉讼。焦点二、关于反诉原告彭鲜艳主张的被反诉人未尽门面维修义务导致门面水管漏水而造成反诉原告停业货物积压以及货物潮湿受损的违约事实，因反诉原告提供的证据效力不足，已对反诉原告主张的上述违约受损事实不予以认定，故反诉原告提出的相应诉讼请求，该院不予支持。综上，原告诉请符合法律规定，该院应予支持；被告辩称理由缺乏事实及法律依据，该院不予采信。反诉原告诉讼请求，缺乏事实依据，该院应当予以驳回；反诉被告辩称理由成立，该院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）覃正立委托其女周俭与被告（反诉原告）彭鲜艳于2017年1月23曰签订的《门面租赁合同》和20I7年9月29日签订的《门面租赁合同补充协议》;二、由被告彭鲜艳（反诉原告）及第三人熊瑶于本判决生效后7日内共同返还原告（反诉被告）覃正立所有的位于吉首市商业城二楼213号租赁门面（吉房权证红私字00**9576号）；三、驳回反诉原告彭鲜艳诉讼请求。本诉案件受理费100元以及反诉案件受理费700元，减半收取共计400元，由被告（反诉原告）彭鲜艳负担。各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院查明的案件事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：覃正立是否有权利解除其与彭鲜艳签订的《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》；彭鲜艳反诉覃正立赔偿其货物及装修损失是否成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，该法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。”本案中，彭鲜艳在未经的覃正立同意的情况下，擅自将涉案门面转租给熊瑶，事后未经得覃正立的认可，且双方签订合同未约定彭鲜艳享有转租权。加之，彭鲜艳在合同约定的期限内未支付相应的租金，覃正立给其合理期限内仍未能支付，直到覃正立向原审法院起诉后才支付部分租金。基于彭鲜艳的上述两种行为，根据上述法律规定，作为出租人的覃正立有权利解除租赁合同，因此，覃正立诉请解除《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》于法有据，本院予以支持。虽然彭鲜艳上诉称门面转租的事实，覃正立的女儿周俭知道并同意，但彭鲜艳并未提供充分的证据证明该事实，故彭鲜艳的该诉称不能成立。租赁合同解除后，彭鲜艳无权再使用涉案门面，覃正立作为涉案门面的所有权人，有权主张彭鲜艳返还涉案门面。彭鲜艳反诉称因覃正立提供的门面存在漏水使其产生了损失，覃正立应赔偿其货物及装修的损失。根据民事诉讼举证规则，彭鲜艳应当举证证明覃正立提供的门面存在损失，且证明因门面漏水产生了损失。在一、二审诉讼期间，彭鲜艳均未能提供充分的证据证明，覃正立提到的涉案门面存在漏水的事实，也不能证明因漏水其产生了损失，故应由彭鲜艳承担举证不利的后果。因此，彭鲜艳反诉请求覃正立赔偿其货物及装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人彭鲜艳的上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人彭鲜艳负担。本判决为终审判决。审判长  印达岗审判员  杨光福审判员  曾浩恒二〇一八年十月十六日书记员  张 艺附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……