贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2897号 上诉人（原审被告）：贵州灏庭房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西县东山路**，统一社会信用代码：91520522569243197E。 法定代表人：杨华勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓维义，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224199810687252。 委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012814。 被上诉人（原审原告）：陈世海，男，1991年1月8日出生，彝族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王星举，贵州星安律师事务所律师，执业证号：15201201110227330。 委托诉讼代理人：周平（特别授权），贵州星安律师事务所律师，执业证号：15201201710013040。 上诉人贵州灏庭房地产开发有限公司因与被上诉人陈世海商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陈世海诉称：原、被告双方于2016年4月26日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县××路××书香××单元××号房屋出售给原告，被告承诺于2016年12月31日取得商品房屋所有权初始登记并办理商品转移登记的有关文书交付原告。被告不能在前款约定的期限内办理交付商品房屋转移登记的有关文书，则双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不以交付办理商品转移登记的有关文书上的，双方同意按下列第（2）项处理，即买卖人（原告）不退房的，出卖人（被告）自约定日期至实际交付办理商品房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房万分之一的违约金。因原、被告双方现不能达成一致意见，故请求判决：被告立即为原告办理并交付黔西县东城书香1幢4单元5层3号房屋产权证；被告支付违约金12152.29元（暂计至2018年1月1日）。庭审中，原告撤回要求被告立即办理并交付黔西县东城书香1幢4单元5层3号房屋产权证的诉讼请求并获准许。 为支持自己的诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告双方之间成立房屋买卖合同关系，合同约定合法有效; 2、发票，证明原告已付清房屋价款。 原审被告贵州灏庭房地产开发有限公司答辩称：被告已全面履行了自己的义务，向相关部门提交了办理房屋不动产权证书所需的所有材料，但2016年、2017年是黔西县脱贫的关键时刻，相关单位的工作人员将其工作重心转移至全县脱贫工作中，故办理不动产权证书的事宜有所暂缓。被告并无不办理不动产权证书的情形，被告向原告交付不动产权证书的时间稍有延迟，系不可抗力等原因所致，且现不动产权证书已办结，未给原告造成任何经济损失，故应免除被告的全部责任。请求驳回原告的诉讼请求。 被告贵州灏庭房地产开发有限公司在举证期内提供如下证据： 1、营业执照、法人身份证明书、法人身份证复印件，证明被告基本信息； 2、黔西县国土资源局关于贵州灏庭房地产开发有限公司不动产权证书办理情况的说明，证明被告延迟交付不动产权证书系不可抗力所致； 3、商品房买卖合同补充协议，证明办理不动产权证书等相关手续因受政策及行政部门有关规定等的影响不能按期履行约定的，被告不承担相关责任； 4、签字明细、收据3张，证明原告已经领取不动产权证书。 经庭审举证质证，被告对原告出示的证据的三性无异议。原告对被告出示的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关，达不到被告的证明目的；对证据3，认为因黔西县政府没有下达行政命令，也没有法律法规规定不能办理房屋产权证，故达不到被告的证明目的；对证据4真实性无异议，认为同时也证明了原告收到不动产权证书的时间。 原审对证据的分析与认定：原告出具的证据及被告出具1、3、4组证据均客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法予以采信，被告出具的证据2虽然来源合法，但不能证明逾期办证是不可抗力因素所致。 原审经审理查明：原、被告双方于2015年12月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县××路××书香××号房屋以332946元的价格出售给原告，原告已付购房款。合同约定，被告于2016年12月31日取得商品房所有权初始登记并办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告不能在前款约定的期限内办理交付商品房转移登记的有关文书，则双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理，即买卖人（原告）不退房的，出卖人（被告）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。涉案房屋已登记于原告名下，被告于2018年2月27日将不动产登记证书交付原告。 本案焦点：被告应否承担违约责任。 原审认为：原、被告双方对签订《商品房屋买卖合同》的事实均无异议，该合同对双方买卖商品房的相关权利义务、违约责任等进行了约定，是双方的真实意思表示，双方之间的买卖合同关系受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。《商品房屋买卖合同》对办理产权登记及交付证书的时间及违约责任进行了约定，即合同约定被告应于2016年12月31日取得商品房屋所有权初始登记并办理商品房产权转移登记并向原告交付有关文书，现被告未在上述约定期限内办理产权证书，已构成违约。合同还约定，被告不能在前款约定的期限内办理交付商品房屋转移登记的有关文书，则双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理，即买卖人（原告）不退房的，出卖人（被告）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。现被告已逾期超过180日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告主张被告按日支付已付房款万分之一的违约金符合法律规定，依法予以支持。因被告于2018年2月27日将产权证书交付给原告，故本案违约金从2017年1月1日起以332946元为基数计算至2018年2月26日止，共计14017.03元（421×0.1‰×332946）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，原审判决：由被告贵州灏庭房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告陈世海违约金14017.03元。案件受理费52元（已减半收取），由被告贵州灏庭房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，贵州灏庭房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、根据《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）第二十条：“双方同意对签订的《商品房买卖合同》第二十二条“关于办理产权登记的约定”作如下变更：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起180工作日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”的约定，上诉人履行办证义务的期限为自上诉人向被上诉人实际交付商品房之日起180个工作日内，由于被上诉人至今未接收房屋，上诉人的办证期限尚未开始起算，故上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。一审判决未考虑《补充协议》约定的办证期间180个工作日，径直依据《商品房买卖合同》的约定认定上诉人违约错误。二、根据双方合同约定以及相关法律规定，被上诉人负有共同申请办证的义务，上诉人不因被上诉人未及时履行该义务而承担违约责任。被上诉人与上诉人签署《房屋所有权登记申请表》时才完成其相应的办证义务，故在被上诉人签署《房屋所有权登记申请表》之前，上诉人不负违约责任。三、黔西县国土资源局2018年3月26日出具的《情况说明》以及黔西县房产管理局2018年4月16日出具的《情况说明》，能够证实案涉商品房转移登记办理迟延系由于政策调整以及相关办证部门的原因所致，依据《补充协议》第五条：“受政策及行政部门有关规定、工作程序影响造成不能按约定办理相关手续的，甲方（上诉人）不承担责任”的约定，上诉人不应承担违约责任。四、根据《补充协议》第二十条的约定，上诉人的办证义务为向有关部门提交办证申请，且该义务履行完毕的标志为取得办证部门的登记受理单，而办理房屋权属证书的具体事务，是办证部门的法定职责，并非上诉人的合同义务。办证部门的办证期间不应认定为上诉人的违约期间。 被上诉人陈世海答辩称：首先，《补充协议》的内容有可能被上诉人篡改，故被上诉人对其效力不予认可。其次，《补充协议》违反《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”中关于上诉人办证期限的规定，且属于法律规定的免除其自身责任，加重被上诉人责任以及排除被上诉人主要权利的格式条款，依法应当认定为无效。故本案双方的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。上诉人将其逾期办证的违约责任归咎于被上诉人未积极履行配合办证义务以及有关办证部门的职能调整，无事实及法律依据。一审依据双方《商品房买卖合同》认定上诉人违约并判决其承担相应的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求及理由均于法无据，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人向本院提交证据如下： 1.《竣工验收备案表》。拟证明：案涉商品房已经竣工验收合格，但被上诉人至今未接收房屋。 被上诉人质证认为：该组证据与本案待证事实不具有关联性，应不予采信。 2.《授权委托书》、《具结承诺书》、《房屋所有权登记申请表》、《收件收据》、《房屋交易（转让类）确认单》。拟证明：被上诉人于2017年7月4日向上诉人出具办证所需《授权委托书》与《具结承诺书》，双方于2017年11月13日共同向黔西县房产管理局提出办证申请，黔西县房产管理局于2017年11月15日出具《收件收据》，于2017年11月17日出具《房屋交易（转让类）确认单》。上诉人取得黔西县房产管理局出具《收件收据》的时间应认定为上诉人取得《补充协议》约定的办证登记受理单的时间，即上诉人履行完毕合同约定的办证义务的时间。被上诉人接到上诉人的交房通知后未办理房屋交接手续，根据《补充协议》的约定，上诉人不存在逾期办证的违约行为。 被上诉人质证认为：对证据真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的。 3.黔西县房产管理局于2018年4月16日出具的《情况说明》。拟证明：上诉人于2017年10月为案涉房屋申请办理不动产登记证书，但由于政策变动及有关职能部门的原因，未能及时办理。根据《补充协议》的约定，非因上诉人的原因致使被上诉人未能及时取得房屋权属登记的，上诉人应当免责。 被上诉人质证认为：该《情况说明》未载明迟延办理案涉商品房转移登记是由于黔西县房产管理局自身原因所致，故达不到上诉人的证明目的。 经审查，上诉人提交的证据1、2均符合证据三性，本院依法予以采信；证据3因双方《补充协议》并未约定上诉人逾期办理商品房转移登记的免责事由，达不到上诉人的证明目的，故不予采信。 二审经审理查明：2016年4月26日，上诉人因向被上诉人购买案涉预售商品房，与被上诉人协商一致并签订《商品房买卖合同》，双方对预售商品房的基本状况、价款支付方式、商品房交接以及办理转移登记等相关事宜进行了明确具体的约定。后双方就《商品房买卖合同》的履行，另行签订《商品房买卖合同补充协议》，对《商品房买卖合同》的有关条款进行了补充和调整，其中第五条约定：“乙方（被上诉人）必须签署授权委托书，委托甲方（上诉人）办理所购商品房买卖合同登记备案。若因乙方原因导致甲方不能在规定期限内办理合同登记的，由此造成的一切后果甲方不承担责任，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，如违约金不足以补偿甲方损失的，乙方还应当继续赔偿。受政策及行政部门有关规定、工作程序影响造成不能按约定办理相关手续的，甲方不承担责任。”第二十条约定：“双方同意对签订的《商品房买卖合同》第二十二条‘关于办理产权登记的约定’作如下变更：1、现售商品房的，自本合同签订之日起180工作日内，甲乙双方应当向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起180工作日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。” 上诉人至今未向被上诉人交付商品房。2017年11月13日，双方共同签署《房屋所有权登记申请表》，向黔西县房产管理局申请办理案涉商品房的转移登记，黔西县房产管理局于2017年11月15日向双方出具《收件收据》，于2017年11月17日向双方出具《房屋交易（转让类）确认单》，对双方的商品房转移登记申请予以确认。其余二审认定的事实与一审认定的一致。 本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，以及本案证据和事实，本案二审的争议焦点为：一、案涉《补充协议》的效力应如何认定？二、上诉人应否承担逾期办证违约责任及其违约期间应如何认定？ 关于焦点一，格式合同是指当事人为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。被上诉人主张案涉《补充协议》为格式合同或格式条款，但未对此提供证据予以证明，其应承担举证不利的法律后果。即便上诉人向包括被上诉人在内的房屋买受人提供了其重复使用而预先拟定的《补充协议》合同文本，也不能据此认定上诉人在签订该《补充协议》时未与被上诉人对合同条款进行协商。且作为房屋买受人的被上诉人具有完全民事行为能力，在签订《补充协议》前应当对合同的相关内容及条款进行阅读及了解，亦应对《补充协议》签订后的法律后果予以知悉。此外，《补充协议》关于上诉人办证义务的履行期间以及履行方式的变更，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未排除被上诉人依据合同约定要求上诉人履行办证义务的主要权利或加重被上诉人的责任，该条款并不符合法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效情形。被上诉人主张《补充协议》系无效格式合同，不应作为本案定案依据的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人以上诉人篡改《补充协议》内容为由，主张对《补充协议》的效力不予认可，但其未就上诉人篡改《补充协议》内容的事实提交相应的证据加以证明，故对被上诉人的该项抗辩主张，本院亦不予采纳。综上，本院认定《补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，对双方当事人均具有拘束力，双方均应遵守诚实信用原则，按照合同约定忠实履行各自义务。 关于焦点二，首先，《补充协议》第五条约定的“受政策及行政部门有关规定、工作程序影响造成不能按约定办理相关手续的，甲方（上诉人）不承担责任。”针对的是上诉人为被上诉人办理《商品房买卖合同》登记备案的情形。双方在《商品房买卖合同》以及《补充协议》中均未约定上诉人逾期办证违约责任的免责事由，上诉人主张依据双方合同约定，其因第三人的原因导致的逾期办证可免于承担违约责任的上诉理由缺乏事实依据，依法予以驳回。 其次，根据《商品房买卖合同》第二十二条关于办理案涉商品房转移登记的约定，上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人；约定日期起180日以后，上诉人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，被上诉人不退房的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方另行签订的《补充协议》第二十条约定，双方同意对共同签订的《商品房买卖合同》第二十二条“关于办理产权登记的约定”作如下变更：2、预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起180工作日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。根据上述约定，本案上诉人的办证义务已由双方《商品房买卖合同》第二十二条约定的取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书变更为，由双方于商品房实际交付之日起180个工作日内共同向办证部门提交办证申请以及办证所需相关资料，并取得办证部门出具的登记受理单。因《补充协议》与《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，具有同等的法律效力，故上诉人的办证义务应以双方《补充协议》第二十条变更约定的为准，根据该约定，上诉人应于商品房实际交付之日起180个工作日内与被上诉人共同向办证部门申请办理商品房转移登记，并取得办证部门出具的登记受理单。鉴于上诉人至今未向被上诉人交付案涉商品房，《补充协议》约定的上诉人履行办证义务的期间尚未开始起算，故上诉人不存在逾期办证的违约行为。上诉人主张其不应承担逾期办证违约责任的上诉请求成立，本院予以支持。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定基本事实不清，判决结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初193号民事判决； 二、驳回被上诉人陈世海的诉讼请求； 三、驳回上诉人贵州灏庭房地产开发有限公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人陈世海的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费52元，二审案件受理费104元，均由被上诉人陈世海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十月十八日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷