贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初1224号原告：招商局物业管理有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520502MA6DTKLL8F。负责人：产云飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟渊（特别授权代理），该公司员工。委托诉讼代理人：唐林（特别授权代理），该公司员工。被告：倪敏，女，汉族，1979年2月23日出生，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：龙双喜（特别授权代理），系被告倪敏工作单位推荐。原告招商局物业管理有限公司毕节分公司（下称：招商局物管公司）与被告倪敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招商局物管公司的委托诉讼代理人翟渊、唐林，被告倪敏的委托诉讼代理人龙双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商局物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费10,758.96元（自2019年7月1日起计算，至2020年12月31日）；2、请求判令被告向原告支付滞纳金689.92元（自2019年7月1日起计算，暂计至2020年12月31日，至被告付清物业管理费之日止）；3、所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告约定：由原告为被告（B1-负2-3/B1-负2-4）提供物业服务。原告按约向被告提供了物业服务，但是被告自2019年7月1日起，一直未按照约定向原告支付物业管理费用，截至2020年12月31日，被告一共拖欠原告物业管理费10758.96元。经原告多次催告，被告仍未向原告支付拖欠的物业管理费，原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告倪敏辩称，被答辩人履行合同存在服务不到位，经答辩人多次要求按照合同履行，被答辩人服务仍然不符合合同约定，没有达到合同目的，至今答辩人的厕所无法使用，被答辩人要求答辩人支付物业服务管理费不符合合同约定及法律规定答辩人购买涉案商铺进行经营活动，在经营使用涉案商铺期间，2019年以来答辩人的厕所出现粪水从厕所倒灌流到答辩人的门市地面，答辩人要求被答辩人进行处理达十余次，至今依然存在只要使用厕所就会出现粪水倒灌的情况，答辩人只好把厕所堵塞不使用，答辩人及客人要上卫生间都得到处去别处上。上述情形严重影响答辩人正常使用物业的目的，答辩人在此情况下，不得不停交物业费。答辩人认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定享有合同权利，并全面而适当的履行合同义务，鉴于被答辩人严重履行合同义务不符合约定，给答辩人造成物业使用的严重不便，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，在被答辩人履行合同义务不符合约定的前提下，答辩人有权拒绝支付物业管理费用，故被答辩人的诉讼请求应当驳回。另外，答辩人保留起诉被答辩人因物业服务不符合合同约定的违约责任的权利。本院经审理认定事实如下：2017年12月23日，被告与原告签订《花园城前期物业服务合同》约定，甲方招商局物业管理有限公司毕节分公司、乙方倪敏，由甲方为乙方所购房屋招商花园城B区1栋负二层3-4号房（B区1栋负二层3-4号房建筑面积为149.43平方米）所在小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积收取，每月每平方米4.00元，按每季度收取物业费；甲方对房屋共有部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护和管理；物业服务管理内容包括公共设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护等；合同第二条第二项约定，共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指不为单个产权人所有为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管理道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、绿地、道路、池、井、楼道、避雷装置等。第四项约定，环境卫生。……3.排水排污井、沟、化粪池的清洁。第三条第二项约定，设备运行状态良好，使用正常，维修及时。第十条第4项约定，乙方未按照本合同约定的收费标准及时间缴纳有关费用的，甲方有权要求被告每日按应交金额万分之五的滞纳金。合同履行过程中，涉案商铺卫生间下水管道多次出现污水倒灌的情况。2019年5月21日至2019年12月18日期间，原告接到报修后，六次到现场进行处理，但均未能解决。被告为了防止污水倒灌将厕所堵塞。2019年7月1日起至2020年12月31日期间，被告拒绝向原告交纳物业服务费。经核算，该期间，被告应交纳的物业服务费为10,758.96元（149.43平方米×4.00元/月/平方米×18个月）。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告招商局物管公司与被告倪敏签订的《花园城前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应按约定履行各自的义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在问题，经审查，涉案商铺存在污水倒灌的问题，原告虽经多次处理，均未能解决，致被告不能使用卫生间，给被告的经营造成了困扰。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担50%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费10,758.96元的诉请，本院支持5,379.48元（10,758.96元×（1-50%）=5,379.48元），其余部分不予支持。对原告主张被告支付滞纳金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告倪敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商局物业管理有限公司毕节分公司2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5,379.48元；二、驳回原告招商局物业管理有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币43.00元（已按简易程序减半收取），由原告招商局物业管理有限公司毕节分公司负担21.50元，由被告倪敏负担21.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇二一年四月十一日书记员 付锦梅