广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初19323号原告：广州利粤玻璃有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：刘绍煌，职务总经理。委托诉讼代理人：黄钊、陈育虹，广东启源律师事务所律师。被告：广州方源物业管理有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：李丹，职务总经理。委托诉讼代理人：邓永乐，广东法穗律师事务所律师。被告：湛锋（CHAM，FUNG），男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘锦华、黄志威，广东穗益律师事务所律师。第三人：广州市增城区仙村镇人民政府，住所地广州市增城区。负责人：刘文威，职务镇长。委托诉讼代理人：温文、湛栩婷，广东中粤云天律师事务所律师。原告广州利粤玻璃有限公司（以下简称利粤公司）诉被告广州方源物业管理有限公司（以下简称方源公司）、湛锋，第三人广州市增城区仙村镇人民政府（以下简称仙村镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告利粤公司的委托诉讼代理人黄钊，被告方源公司的委托诉讼代理人邓永乐，被告湛锋的委托诉讼代理人刘锦华，第三人仙村镇政府的委托诉讼代理人湛栩婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利粤公司向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告支付广州市增城区仙村镇蓝山村工业区佳景棉纺织有限公司X号仓中原广州利粤玻璃有限公司办公室部分（195.29㎡）被征收的搬迁费和停产停业补偿费29293.5元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告搬离之日即2020年4月10日起计算至实际支付之日止）；2.两被告共同向原告支付被征收的广州市增城区仙村镇蓝山村工业区佳景棉纺织有限公司X号仓原广州利粤玻璃有限公司办公室二楼厨房（156.61㎡）构筑物部分的补偿款192607.28元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告搬离之日即2020年4月10日起计算至实际支付之日止）；3.两被告共同向原告支付被征收的广州市增城区仙村镇蓝山村工业区佳景棉纺织有限公司X号仓中原广州利粤玻璃有限公司办公室部分（195.29㎡）的装修补偿款223979元及利息(利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告搬离之日即2020年4月10日起计算至实际支付之日止)；4.两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月12日，利粤公司与方源公司签订《租赁合同》，约定利粤公司承租位于广州市增城区仙村镇蓝山村工业区佳景棉纺织有限公司X号仓厂房，面积6180平方米。利粤公司承租上述厂房后，将厂房靠近石新路一侧的195.29㎡间隔成办公室，并搭建了一个156.61㎡的阁楼用来当做厨房。因接方源公司通知，因道路扩建需要，涉案厂房要被政府拆迁，被征收的厂房面积占承租面积六分之一多一点，约1128㎡，其中有932.79㎡是利粤公司用作生产车间的，195.29㎡是办公室，二楼的厨房是利粤公司搭建的。生产车间的业主是广州市增城区仙村镇蓝山村圣坊经济合作社（以下简称圣坊经济合作社），办公室的业主是湛锋。上述拆迁补偿款已经由仙村镇政府支付给湛锋了。为维护自己的合法权益，利粤公司提起本案诉讼。被告方源公司辩称，1.根据利粤公司与方源公司签订的《租赁合同》第十一条的约定，若政府未向方源公司补偿的，由利粤公司通过上诉至法院要求政府补偿，方源公司不向利粤公司做出补偿。仙村镇政府未向方源公司支付补偿款，故方源公司无需向利粤公司做出补偿。2.利粤公司与广州市增城区仙村镇蓝山村圣坊经济合作社签订了《补偿款分配协议》，得到了补偿，利粤公司的起诉没有依据。3.方源公司从未收取过仙村镇政府支付的任何征收补偿款，利粤公司要求方源公司支付补偿款无事实和法律依据。被告湛锋辩称，1.本案应为租赁合同合同纠纷，而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。2.湛锋主体不适格，涉案厂房由出租方增城市佳景棉纺织造有限公司（以下简称佳景公司）与方源公司签订租赁合同后，再由方源公司转租给利粤公司，根据合同相对性，本案被告应为佳景公司，而非湛锋。湛锋仅为涉案厂房权属人，无偿将厂房提供给佳景公司使用，湛锋并无直接将厂房或土地出租给方源公司或利粤公司，不是适格被告。3.根据租赁合同的约定，涉案厂房如遇政府征收，出租方仅需将搬迁费补偿给承租方，此处的搬迁费指的是搬迁及停产停业的补偿费，湛锋已将该笔款项支付给方源公司，双方权利义务关系终结，无需支付其他补偿款。4.同意向利粤公司支付其主张的诉请1办公室部分的搬迁费和停产停业补偿费。第三人仙村镇政府述称，2019年12月31日，仙村镇政府与圣坊经济社签订房屋拆迁补偿协议，对仙村镇蓝山村石新路旁的构建物进行征收补偿，已于2020年1月14日将补偿款支付给圣坊经济社。由于涉案土地由圣坊经济社出租给湛锋使用，因此又于2019年10月18日与湛锋签订了一份补偿协议，对涉及湛锋相关的建筑物补偿、搬迁及停产损失补偿、奖励金等进行确认，已于2019年10月25日将补偿款支付给了湛锋。至于湛锋与方源公司、利粤公司之间的关系，应当按照相应的协议执行，与仙村镇政府无关。对于本案的征收补偿金额，各方均无异议，利粤公司仅就其应得的金额与两被告存在争议，补偿款如何分配与仙村镇政府无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：位于新××镇××村中坊下××23439.11平方米的土地已取得《建设用地规划许可证》，用地单位为增城市新塘镇蓝山村民委员会，类别工业用地。2018年3月3日，佳景公司（甲方）与方源公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意把其承租的部分集体土地及自建的厂房、办公楼、宿舍出租给乙方使用,租用土地、厂房、办公楼、宿舍位于广州市增城区仙村镇蓝山村工业区内。甲方厂内高压电缆架以西(潮山路以南)纱仓1、纱仓2、纱仓3、纱仓4、浆染车间1、浆染车间3、办公楼和宿舍,现状总建筑面积约为15544㎡。车间为彩瓦结构厂房。土地、厂房、办公楼和宿舍按现状出租。甲方已告知乙方因历史原因租赁土地尚未取得集体土地使用证,厂房、办公楼和宿舍尚未取得房产证。乙方已充分知悉租赁土地、厂房、办公楼和宿舍的权属,对此无异议,并仍愿意承租并按时交纳租金……本合同租赁标的如遇到政府征地、征用,合同自动终止,有关征地及地上建筑物的补偿款除了搬迁费归乙方外,其余补偿全部归甲方所有。如果政府没有补偿,乙方可通过上诉至法院要求政府补偿,甲方不向乙方作出任何补偿……2018年7月12日，方源公司（甲方）与利粤公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意把增城区佳景棉纺织造有限公司承租的部分集体土地厂房佳景棉纺织造有限公司内X号仓库出租给乙方使用，该租赁物位于广州市增城区仙村镇蓝山村工业区内。现状总面积为6180㎡,车间为彩瓦结构厂房。另出租工业区内的宿舍15间、赠送5间,合计20间给乙方。该租赁物按现状出租。甲方已告知乙方因历史原因租赁土地尚未取得集体土地使用证,该租赁物尚未取得房产证。乙方已充分知悉该物业权属,对此无异议。租期从2018年8月1日起至2028年7月30日止,共计十年。该租赁物按21元/m²的标准计算租金,双方确认现有的面积为6180㎡,则每月租金为129780元,宿舍15间,每间400元,送5间,总面积630㎡,合计宿舍租金6000元/月,管理费按1元/㎡,则每月总管理费为6810元……乙方在租赁期限届满前无故解除本合同的，甲方有权没收乙方的押金外，并就乙方对租赁物投入的改造、装修、装饰不可拆除部分无偿归甲方所有。乙方对不可拆除的改造、装修、装饰不得进行任何破坏，否则乙方承担修复责任及修复费用，并承担由此给甲方造成的包括但不限于律师费、差旅费等产生的一切损失……合同终止约定……因政府征地、拆迁导致本合同无法履行的……乙方在投资建设后如遇到政府征地、征用,本合同终止,有关征地及地上建筑物的补偿款除了搬迁费归乙方外,其余补偿全部归甲方所有。如果政府没有补偿,乙方可通过上诉至法院要求政府补偿,甲方不向乙方作出补偿。但因征收政府或拆迁公司专项补偿给租赁物实际承租人的经营损失归乙方所有等。2019年5月16日，仙村镇政府发布《新建广州(新塘)至汕尾铁路项目(仙村段)及石新公路还扩建项目土地和房屋征收补偿安置方案》，载明征地拆迁范围包括广汕铁路项目及石新公路还扩建项目相关配套设施工程建设需要征收(或收回)的永久用地、青苗和附着物的补偿事项,以及因工程建设实施的市政道路改(迁)建、安置复建用地和农村集体经济发展留用地等的征收补偿事项……征收对象为征收范围内涉及的所有土地、青苗及附着物的使用权人和所有权人……房屋征收补偿及安置……对被征收人的补偿包括房屋的补偿、增加补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失费等,由仙村镇将补偿款支付给被征收人(所有权人)……方案附件集体土地上房屋补偿基准记载，三等装修等级混合结构补偿基准为3190元/㎡，装修等级框架、混合结构：一面外墙贴釉面砖或四面外墙贴玻璃马赛克，内墙面及天花抹灰扫白，楼地面铺彩釉地砖，厨侧铺马赛克，门窗采用铝合金窗，镶板或夹板门；含各类型桩基础设施……四等装修等级混合结构补偿基准2990元/㎡……钢结构厂房按照第四等混合结构标准的50%计算补偿……表内单价已包含房屋的水泥飘板、女儿墙补偿、阁楼、房屋补偿、室内外装修补偿、化粪池、门窗、防盗网、室内外各种管线、设备补偿、迁移、重新报装等所有费用……2019年10月18日，仙村镇政府（甲方）与湛锋（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议》，约定因广州(新塘)至汕尾铁路项目(仙村段)及石新公路还扩建项目建设需要,需征收乙方位于增城区仙村镇蓝山村石新路旁的建(构)筑物(房屋、钢(铁)棚、窝棚、瓦棚、挡土墙等)……经评估公司评估核算,乙方的地上建(构)筑物(含地上附着物)补偿、奖励金、搬迁补偿等所有征收补偿费用共计3950691.31元，其中房屋补偿合计3155514.71元、地上附着物补偿192607.28元、搬迁及停产停业损失补偿318573元、奖励金283996.32元等。合同附件拆迁房屋补偿计算表记载，总建筑面积为2123.82平方米，搬迁及停产停业补偿费补偿基准为150元/㎡；集体土地上建筑物补偿明细表记载，宗地号3-2混合三等房屋，面积195.29㎡，补偿单价3190元，补偿总价为622975.10元；集体土地上附着物补偿计算表记载，宗地号3-3砖墙星瓦房面积156.61平方米，补偿单价540元，补偿总价84569.40元，电动伸缩门补偿总价9504元、门墩补偿总价4798.08元、围墙1补偿总价4380元、围墙2补偿总价12330元、围墙3补偿总价4088元、水泥地补偿总价72937.8元。利粤公司在庭审中陈述，宗地号3-2混合三等房屋即为其主张的办公室部分，宗地号3-3砖墙星瓦房即为其自建的二楼厨房。仙村镇政府陈述，上述3-3砖墙星瓦房的补偿款不包括电动伸缩门、门墩、围墙1、围墙2、围墙3、水泥地的补偿。利粤公司与方源公司确认，上述电动伸缩门由方源公司制作。2019年10月25日，仙村镇政府向湛锋支付上述征收补偿费用3950691.31元。因拆迁安置事宜，仙村镇政府与圣坊经济社于2019年12月31日签订房屋拆迁补偿协议。之后因圣坊经济社被拆迁范围涉及到利粤公司承租的房屋，圣坊经济社于2019年12月31日与利粤公司的法定代表人刘绍煌签订《补偿款分配协议》，约定由仙村镇政府将搬迁及停产停业补偿费139918.50元支付给刘绍煌等。刘绍煌于2020年1月14日收到上述139918.50元。湛锋在庭审中陈述，其从圣坊经济社处承租涉案场地，之后在涉案场地上兴建了厂房，由于其是佳景公司的股东，故将厂房提供给佳景公司使用，涉案厂房没有报建。湛锋之后向本院提交书面说明，表示涉案厂房于2003年向当地政府申请了报建手续，但没有提供证据证明。方源公司在庭审中陈述涉案厂房没有报建手续，之后向本院提交书面说明表示不清楚厂房有无报建。仙村镇政府陈述，权属人未向仙村镇政府提供租赁物的报建或登记资料。各方对涉案办公室被征收部分的搬迁及停产停业损失补偿29293.5元没有争议；二楼厨房由利粤公司搭建没有争议。关于办公室的装修部分，利粤公司认为其于2018年8月承租厂房后于同年9月开始装修，之后于2019年1月份完工；方源公司确认利粤公司有对办公室部分进行装修，但不清楚具体的装修情况，其向利粤公司交付办公室时，仅有彩瓦结构的厂房，地面是水泥地；湛锋确认拆迁时办公室部分有进行装修，但不清楚装修的具体情况。为证明办公室部分的装修价值，利粤公司提供广东度量衡土地房地产资产评估顾问有限公司于2020年2月27日出具的《房地产估价报告》，记载办公室部分装修于2020年2月21日的市场价值为223979元。经质证，方源公司对该报告不予确认，认为是利粤公司单方委托的。湛锋对该报告不予确认，认为是利粤公司单方委托的，对评估范围清单的款项、内容真实性均不予确认。利粤公司自述，其于2020年4月10日搬离诉请的租赁物，之后租赁物被拆除。另查明，各方在庭审中均同意适用中国内地法律审理本案。本院认为:房屋拆迁安置补偿合同纠纷指拆迁人与被拆迁人因被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议而引起的纠纷。本案利粤公司基于与方源公司签订的租赁合同而要求其承担责任，故本案应为房屋租赁合同纠纷。湛锋为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因当事人均同意适用中国内地法律审理本案，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。现没有证据显示涉案租赁物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，利粤公司与方源公司签订的《租赁合同》无效。《租赁合同》约定，利粤公司在投资建设后如遇到政府征地、征用,本合同终止,有关征地及地上建筑物的补偿款除了搬迁费归乙方外,其余补偿全部归方源公司所有。如果政府没有补偿,利粤公司可通过上诉至法院要求政府补偿,方源公司不向利粤公司作出补偿。但因征收政府或拆迁公司专项补偿给租赁物实际承租人的经营损失归利粤公司所有等。虽然上述《租赁合同》无效，但是可以参照上述约定处理双方关于征地拆迁的事宜。现各方对涉案办公室被征收部分的搬迁费和停产停业补偿费29293.5元没有争议，故方源公司应当向利粤公司支付上述费用。湛锋同意向利粤公司支付上述搬迁费和停产停业补偿费，本院予以认可。利粤公司要求方源公司支付二楼厨房构筑物补偿款及办公室部分装修补偿款，没有依据，本院不予支持。湛锋确认利粤公司搭建了二楼厨房，并对一楼办公室部分进行了装修。而仙村镇政府亦对利粤公司诉请的二楼厨房及一楼办公室进行了补偿，根据《新建广州(新塘)至汕尾铁路项目(仙村段)及石新公路还扩建项目土地和房屋征收补偿安置方案》记载对被征收人的补偿包括房屋的补偿等，由仙村镇政府支付给被征收人（所有权人），其附件集体土地上房屋补偿基准记载，补偿基准单价已包括室内外装修补偿，故根据公平原则，本院从解决纠纷的角度上，认定湛锋应将利粤公司搭建的二楼厨房及一楼办公室装修部分的拆迁补偿款支付给利粤公司。关于二楼厨房的补偿款，根据仙村镇政府与湛锋签订的《房屋拆迁补偿协议》附件集体土地上附着物补偿计算表记载，二楼厨房的补偿款为84569.40元。利粤公司认为上述补偿款应包括门墩、围墙1、围墙2、围墙3及水泥地的补偿款，但没有证据显示上述部分亦是利粤公司施工的，对利粤公司主张的除二楼厨房补偿款84569.40元之外的部分，本院不予确认。关于一楼办公室装修部分的补偿问题。根据利粤公司与方源公司的《租赁合同》约定，方源公司出租给利粤公司的租赁物为彩瓦结构厂房，根据《新建广州(新塘)至汕尾铁路项目(仙村段)及石新公路还扩建项目土地和房屋征收补偿安置方案》附件集体土地上房屋补偿基准记载，钢结构厂房按照第四等混合结构标准的50%即1495元/㎡计算补偿，而一楼办公室最终的补偿标准为3190元/㎡，故可以计算出一楼办公室因装修而获得的补偿331016.55元[（3190元/㎡-1495元/㎡）×195.29㎡]，现利粤公司主张上述装修补偿款按其鉴定评估价值223979元，并未超出上述金额，本院予以支持。故湛锋应向利粤公司支付二楼厨房补偿款84569.40元及一楼办公室装修补偿款223979元。利粤公司要求两被告自其搬离涉案厂房之日起支付利息，并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民法典》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告广州方源物业管理有限公司、湛锋（CHAM，FUNG）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利粤玻璃有限公司支付搬迁及停产停业补偿费29293.5元；二、被告湛锋（CHAM，FUNG）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利粤玻璃有限公司支付二楼厨房构筑物部分的补偿款84569.40元；三、被告湛锋（CHAM，FUNG）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利粤玻璃有限公司支付一楼办公室装修补偿款223979元；四、驳回原告广州利粤玻璃有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8015元，由原告广州利粤玻璃有限公司负担1967元，被告广州方源物业管理有限公司负担262元，被告湛锋（CHAM，FUNG）负担5786元。如不服本判决，被告湛锋可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 张大会二〇二一年四月二十三日法官助理 贾清宸书 记 员 钟秀娟