福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终4608号 上诉人（原审被告）：晋亚林，男，1960年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：杨帆，女，住福建省厦门市海沧区，系厦门市情系未来义工服务中心工作人员。 被上诉人（原审原告）：厦门海投物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路**海投大厦**********。 法定代表人：刘扬开，执行董事。 委托诉讼代理人：李炬，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟平，男，公司员工。 上诉人晋亚林因与被上诉人厦门海投物业有限公司（以下简称“海投物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 晋亚林上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判决被上诉人承担上诉人的修补费用一万元；3、依法减免上诉人的物业费；4、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，从相关物业管理法律规定可以看出，装饰装修管理是被上诉人的责任，其没有尽到职责，应承担赔偿损失的责任。二、一审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人没有及时发现、制止业主的野蛮装修行为，而且销毁了上诉人交给其的证据，没有对装修进行管理。另外，其与601室签订的《装修协议》没有提供，该协议明确了其在装修管理中的责任。三、被上诉人服务合法身份存疑，其《前期物业合同备案证明》记载的内容与《前期物业合同》不一致，其《前期物业合同》是否合法有效需进一步了解确认。 海投物业公司辩称，一审判决正确，应予维持。 海投物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告自2011年1月至2018年6月期间物业管理费14715.8元；返还原告代其垫付的自2011年1月至2018年6月期间公维金2445.3元、公摊水费245.2元、公摊电费1792.1元，上述共计欠款本金19198.4元，欠款逾期违约金12073.01元（从逾期之日起按所欠物业管理费的同期银行贷款利率的4倍标准计算，暂计至2018年4月30日）；上述本金和逾期违约金合计31271.41元。 一审法院认定事实：被告晋亚林系案涉房产所有权人，案涉房产面积为117.06平方米。2008年5月9日，厦门海投房地产有限公司与原告签订《前期物业服务合同》约定由原告对蓝月湾二期小区进行物业管理服务。原告与被告签订《蓝月湾前期物业管理服务协议》，约定原告对于被告所在的蓝月湾二期小区进行前期物业管理，从房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。第一条第一项原告的权利义务约定：2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业户守册》、《临时管理规约》及《装修指南》等并书面告知；4.制止违反本物业的物业管理制度和《业户守册》、《临时管理规约》的行为；6.依据本协议定期预收综合管理服务费、房屋公共维修金及其他相关费用；9.提前将房屋装饰装修的注意事项和《装修指南》书面告知，并在装饰装修前与业主订立《房屋装饰装修管理服务协议》。第二条原告的权利义务约定：4.依据本协议定期预付综合管理服务费、房屋公共维修金及其他相关费用；5.装饰装修房屋时，遵守《装修指南》、《房屋装饰装修管理服务协议》及其他有关房屋装饰装修的规定。第三条约定“物业管理服务质量”：原告须按第二条的约定，实现目标管理：房屋外观整洁；设备运行正常；房屋及设施、设备的维修、养护，如委托外包的，应督促及时维修，保证质量；公共环境整洁、舒适；公共环境整洁、舒适；绿化整齐、繁茂、造型优美；交通秩序有序、畅通；保安二十四小时值勤、巡查；急修两小时到场，小修半个工作日内到场。第十条约定：1.原告未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，原告承担相应的法律责任。4.业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准计收违约金。合同约定综合管理服务费为每月每平方米1.3元、公共维修基金为每月每平方米0.2元。每季度首月7日前预收下季度的综合管理服务费和房屋公共维修基金。原告提供《巡查记录表》、《未来海岸蓝月湾管理住主任工作周记》、《维序员巡逻值班记录表》、《停车记录表》、《设施设备检查维修保养记录》等证据证实其履行了对于蓝月湾二期小区的管理服务义务。2009年，厦门市海沧区发展和改革局厦海发价【2009】19号向原告发出《关于蓝月湾（二期）等两个小区物业服务收费有关事项的通知》，蓝月湾二期的物业服务费调整为1.5元/㎡、房屋公共维修基金为0.2元/㎡，从2009年8月1日起执行。在实际执行中，原告仍按照物业服务费1.3元/㎡、房屋公共维修基金为0.2元/㎡的标准收费。 2015年12月18日，厦门市发展改革委发布《关于蓝月湾（二期）调整物业服务费备案信息公示》，蓝月湾二期的物业服务费调整为1.6元/㎡、房屋公共维修基金为0.3元/㎡。原告于2016年1月4日至2016年1月14日将物业服务费调整的信息进行公示，拟从2016年2月1日开始执行。公示的结果为541户住宅业主，占总数53.2%；建筑面积为65504.43㎡的业主同意，占54.84%，超过双过半同意。 被告对于2011年1月1日至2018年6月31日共欠缴物业管理服务费14715.8元、房屋公共维修基金2445.3元、公摊水费245.2、公摊电费1792.1元的事实没有意见。 另查明： 2011年2月22日，原告与案外人方振武签订《房屋装饰装修管理服务协议》，第5条装修施工管理服务规定第4项：各装修单元在施工过程中，管理服务处（组）有权进行检查，纠正违章，对违反装修规定者，管理服务处（组）酌情对施工单位或有关人员给予处罚，包括提请有关行政执法部门处理。第9条违章处理：管理服务处（组）每天将不定时派专人对装修单位进行检查，监督施工单位装修情况，对违规现象予以纠正和处理。具体处理措施包括但不限于以下措施：（1）口头警告，现场整改；（2）开整改通知书；（3）制止施工；（4）坚决要求恢复原状；（5）赔偿经济损失；（6）停止相应服务工作；（7）报请政府有关行政执法部门处理。在《二次装修装饰注意事项》第一条承重结构及使用功能部分：楼房承重结构的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞、取孔或开门，不得使用（八磅以上）大锤敲墙，不得私自改动公共管道等设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，如：厨房、阳台、卧室改为卫生间，卫生间改厨房等。第十二条其3款：若违反装修协议又未整改到位，保证金不予返还，管理服务处有权要求业主整改直至合格后方可返还保证金，不整改除将保证金转入小区房屋公共维修金使用外，为维护大多数业主利益，管理服务处有权报请相关执法部门处理。2011年7月10日，在601单元《二次装修竣工检查表》检查情况中体现：入户花园改厨房；结论部分体现：更改房屋使用功能，暂缓退取装修押金。在庭审中，原告表示还因为601业主与被告的纠纷尚未妥善处理，亦不退还601业主装修保证金。 根据原告提供的《巡查记录表》，2011年3月1日，原告工作人员调查反映601单元装修引起墙体贴转空鼓的事件。从2011年3月1日开始至2011年5月22日，原告多次协调双方解决因装修引发的纠纷。2011年3月10日的记录体现：601单元装修公司负责人到401单元家中与其交涉未果，401单元业主坚持不让其施工恢复。2011年3月23日的记录体现：301单元、401单元业主提出索赔方案，601业主拒绝接受此方案。2011年4月至5月的《未来海岸蓝月湾管理处主任工作周记》共有三周的工作记录记载：因601单元业主认为401单元业主报价过高，不能接受，601单元业主坚持原有赔偿报价每户2000元进行赔偿。因定性为民事纠纷，执法局与建设局不予受理。 经被告申请，一审法院于2018年6月12日进行现场勘察，被告主卧卫生间墙体有空鼓声音、瓷砖与墙体存在分离现象。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告根据《前期物业服务合同》对蓝月湾二期小区实施物业管理。原告与被告签订《蓝月湾前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，应遵照履行。被告拒绝缴纳物业管理服务费等费用是因其与601单元业主的装修纠纷而起。因此，本案的焦点问题是被告与601单元业主的装修纠纷是否成为被告拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由。本案涉及三个法律关系：第一，601单元业主与原告的合同关系；第二，601单元业主与被告的侵权关系；第三，原告与被告的物业服务合同关系。首先，601单元业主与原告签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，双方均应按照协议的约定履行。原告对此行使管理权力，对于违反协议约定的行为，其可根据协议第9条的约定，采取相应的管理措施，但管理措施并不包括没收装修工具。原告作为物业服务单位，其所要求的赔偿损失等仅能针对侵权行为造成共有部分损坏的行为，对于专属部分应由专属部分业主向601单元业主主张侵权责任。原告与601单元业主签订的《房屋装饰装修管理服务协议》约束的仅是原告与601单元业主，不包括被告。根据查明的事实，原告已将《二次装修装饰注意事项》书面告知601单元业。因601单元业主存在擅自更改房屋结构、且与被告的装修纠纷尚未妥善处理，原告不予退还601单元业主装修保证金，601单元业主对于原告承担的是违约责任。其次，601单元业主与被告则构成侵权法律关系。根据原告工作记录及被告陈述，601单元业主的装修行为导致了401单元业主室内卫生间墙体受损，601单元业主侵害了被告的合法权利。被告可根据侵权责任法另案向侵权人主张侵权责任。本案审理的是原告与被告的物业服务合同纠纷，即第三个法律关系，原告与被告的物业服务合同关系。《蓝月湾前期物业管理服务协议》第三条设定了物业服务管理实现的目标，违反该约定应当根据第十条的约定承担违约责任，即没有达到约定的管理目标应进行整改，逾期整改造成损失的，原告应承担损失。第三条的管理目标没有装修装饰管理的约定，被告据此要求原告承担损失赔偿责任，没有合同依据。在对于601单元业主装修行为的管理方面，原告履行了书面告知、签订协议、发生纠纷后协调处理、并扣留装修保证金等合同义务，可以认定原告履行了装修管理义务。因《房屋装饰装修管理服务协议》没有约定原告可以没收装修工具，被告以此为由拒绝缴纳物业管理费，依据不足。被告关于以物业服务费冲抵物业管理服务费及卫生间停用损失的主张，因被告没有提起反诉，且属于侵权责任追究的行为，一审法院不予支持。被告受损是因他人的侵权行为导致，不能以此为由拒绝履行其与原告的合同义务。业主认为物业服务存在不足和瑕疵，可以要求改进，但不能直接拒交物业管理费用。被告拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据，从长远和全面的角度看，也不利于全体业主的利益。但考虑到被告拒缴物业服务费确系事发有因，对于原告主张被告支付违约金，一审法院不予支持。被告对于原告主张的2011年1月1日至2018年6月31日的物业管理服务费、房屋公共维修基金、公摊水、电费的欠费时段和金额无异议，经一审法院核算，原告主张的相应数额符合合同的约定，一审法院予以认定并支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告晋亚林于判决生效之日起十日内支付原告厦门海投物业有限公司2011年1月1日至2018年6月31日期间物业管理费14715.8元、房屋公共维修基金2445.3元、公摊水费245.2、公摊电费1792.1元，上述费用共计19198.4元。二、驳回原告厦门海投物业有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，晋亚林围绕上诉请求补充提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对一审查明的事实，晋亚林对“原告提供《巡查记录表》、《未来海岸蓝月湾管理住主任工作周记》、《维序员巡逻值班记录表》、《停车记录表》、《设施设备检查维修保养记录》等证据证实其履行了对于蓝月湾二期小区的管理服务义务”及“因定性为民事纠纷，执法局与建设局不予受理”两处有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：晋亚林二审中提交7张照片，拟证明301室卫生间和上诉人家一样受到了同样的损失，损失系因601室装修造成，系被上诉人管理不当造成。海投物业公司一审中提交了《巡查记录表》、《未来海岸蓝月湾管理住主任工作周记》、《维序员巡逻值班记录表》、《停车记录表》、《设施设备检查维修保养记录》等证据，拟证明其履行了对于蓝月湾二期小区的管理服务义务。没有证据表明本案纠纷执法局与建设局进行了受理。故，前述相关事实本院皆予以确认。但能否证明海投物业公司尽到管理责任、本案物业管理费用是否应当支付，还需要结合本案情况予以综合认定。双方当事人对一审查明的其他事实未提出异议，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，晋亚林的上诉请求不能成立，具体分析如下：2011年2月22日，海投物业公司与案外人方振武签订《房屋装饰装修管理服务协议》。根据海投物业公司提供的《巡查记录表》显示，其曾派遣工作人员调查601单元装修引起墙体贴砖空鼓的事件，并多次协调双方解决因装修引发的纠纷，但601业主拒绝接受301单元、401单元业主提出的索赔方案。因此，可以认定海投物业公司对该装修纠纷进行了相应的管理和协调，晋亚林以海投物业公司未尽装修管理责任给其造成损失为由要求减免物业费的主张本院难以采纳。因601单元业主的装修给晋亚林造成的损害，系另外的民事侵权纠纷，晋亚林可另案起诉解决。另外，晋亚林关于判决海投物业公司承担其卫生间墙面修复费用的主张，并非本案二审的审理范围，本院对此不予审理。 综上所述，晋亚林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币280元，由晋亚林负担。 本判决为终审判决。 审判长  张巧铭 审判员  陈丽英 审判员  周宗良 二〇一八年十月三十日 书记员  王国伟 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。