山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初1092号原告：国伟，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔登艳，山东圣义律师事务所实习律师。被告：徐燕斌，男，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：徐静，山东齐鼎律师事务所律师。原告国伟与被告徐燕斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国伟及其委托诉讼代理人刘振起、崔登艳，被告徐燕斌的委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国伟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》并返还位于济南市天桥区三孔桥街某号某小区北门处的房屋；2.判决被告向原告支付房屋租金暂计373068.5元（暂计至2020年11月23日）；3.判决被告向原告支付相关利息（以373068.5元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际腾房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告国伟明确诉讼请求为：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告自《房屋租赁协议》解除之日返还位于济南市天桥区三孔桥街某号某小区22号楼1层梯1-1至梯1-101的房屋；3.判决被告向原告支付房屋租金，其中截至2020年11月23日起诉之日为373068.5元，自2020年11月24日起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金，租金按照协议约定标准支付；4.判决被告向原告支付相关利息（以373068.5元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至《房屋租赁协议》解除之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的2019年8月20日贷款市场报价利率计算）；5.本案的诉讼费3448元、保全费2620元由被告承担。事实和理由：2016年7月15日，原告与被告双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定，原告将济南市天桥区三孔桥街某号某小区北门洗车房租给被告，租赁期限为十年，租金按每年支付。在租赁期内，被告违反协议约定，未按期支付租金。截止今日，被告尚欠原告租金373068.5元，经原告多次催要仍未支付。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告徐燕斌辩称，1.国伟与被告所签订的《房屋租赁协议》是无效的，国伟没有解除合同的权利，被告也不应当将房屋返还给国伟。理由是：国伟不是涉案房屋的产权人，其无权向外出租涉案房屋。且涉案房屋系违章建筑，已于2017年年初被政府拆违拆除大部分房屋面积。因涉案房屋不是国伟个人所有，也未取得建设工程规划许可证，双方所签订的《房屋租赁协议》是无效的。由于国伟无权向外出租涉案房屋，也就没有解除租赁合同、索要租金以及要求返还房屋的权利。因此，国伟要求解除合同的诉讼请求是无法律依据的，应当予以驳回。2.被告不应当支付给国伟租金373068.5元。理由是：国伟无权将涉案房屋出租，双方所签订的合同是无效的，国伟没有权利收取租金。另，合同于2016年7月15日签订，涉案房屋于2017年3月在济南公布拆违第二期第三部分台账中，列为违建，并于2017年4月11日被政府拆除，拆违时间自2017年4月11日至2018年12月31日结束，在拆违期间是不允许被告经营的，被告也无法予以经营，截止至2018年12月31日拆违结束后，2019年1月1日政府才允许在涉案房屋未拆除部分进行经营，但是涉案房屋已被拆除的也仅剩余了少部分房屋面积，相比较合同中载明的房屋面积缺少了极大部分面积，被政府拆除的房屋被告是无法使用的，被告不应当对无法使用的房屋面积交纳任何租金。由于国伟未如实向被告明示涉案房屋的真实情况，导致被告无法正常使用涉案房屋，根据合同第二条第一款约定，国伟已构成根本违约，应当承担由此而给被告造成的一切损失。因此，国伟已构成根本违约，应当承担违约责任，并赔偿由此给被告造成的一切损失，被告不应当向国伟交纳租金。3.合同中并未对利息有任何约定，合同的违约方是国伟，被告不应当向国伟支付任何利息。综上所述，国伟的诉讼请求不符合案件的事实，也无任何的法律依据，请求法院驳回国伟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：济南市天桥区三孔桥街某号某小区22号楼的权利人为国伟，该房屋总层数为2层，建筑面积为787.67平方米。2016年7月15日，国伟作为出租方（甲方）与徐燕斌作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于济南市天桥区三孔桥街某号某小区北门洗车房（涉案房屋）租赁给乙方使用，租赁房屋面积为260平方米，设施烤漆房一间，租赁期限为拾年，自2016年7月15日起至2025年7月14日止。租金：第一年玖万元，第二年壹拾万元，第三年壹拾壹万元，第四年壹拾贰万元，第五年至第十年均为壹拾贰万元。租金每年支付。该协议还对双方的其他权利和义务进行了约定。租赁协议签订后，国伟将涉案房屋交付给徐燕斌占有使用。2016年7月15日至2017年7月14日的租金90000元徐燕斌已向国伟支付。2017年4月份，因涉案房屋有一部分系国伟私自搭建属于违章建筑，被相关部门拆除。涉案房屋系坐落于济南市天桥区三孔桥街某号某小区22号楼一层的梯1-1至1-101及搭建部分。诉讼中，国伟称，其将涉案房屋共计260平方米出租给了徐燕斌用于经营洗车业务。涉案房屋中搭建部分大约50平方米左右。2017年4月，其私自搭建的部分因系违章建筑被拆除，当时拆除用了大约12天左右。拆除后大约一个月后徐燕斌开始正常经营洗车业务，其余时间徐燕斌一直在涉案房屋经营洗车业务。涉案房屋的梯1-1至1-101部分建筑面积为202.923148平方米，并提交了济南市房产测绘中心提供的房屋分层分户平面图予以证实。徐燕斌辩称，国伟将涉案房屋共计260平方米出租给其用于经营洗车业务。2017年4月11日至2018年12月31日，因涉案房屋中有一部分属于违章建筑需要拆除，该时间其无法进行经营洗车业务。自2019年1月1日起其在被拆除后的剩余涉案房屋梯1-1至1-101部分继续经营洗车业务。本院认为，原告国伟与被告徐燕斌签订《房屋租赁协议》中关于涉案房屋中的梯1-1至1-101的约定，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，关于涉案房屋中搭建部分的约定，因该部分系违章建筑，违反相关法律法规的禁止性规定，应认定为无效。对于租赁合同中的有效部分，双方当事人应当按照协议约定履行各自的权利与义务，对于无效部分，被告徐燕斌亦应向原告国伟支付使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告国伟称合同签订后已将涉案房屋交付给被告徐燕斌使用，被告徐燕斌亦应当按照协议约定向原告国伟支付租金和使用费。被告徐燕斌在按照协议约定支付了2016年7月15日至2017年7月14日的租金和使用费90000元之后，未再向原告国伟支付租金。对于未按照协议约定支付租金的原因，被告徐燕斌辩称因涉案房屋中搭建部分属于违章建筑需要拆除，导致2017年4月11日至2018年12月31日期间无法使用涉案房屋进行经营洗车业务，但未提交相关证据证实该期间未经营洗车业务，且亦未提交证据证实其为此向原告国伟提出减免租金的请求，故被告徐燕斌在未按照约定支付租金的情况下，原告国伟要求解除与被告徐燕斌签订的《房屋租赁协议》，并于解除之日返还位于济南市天桥区三孔桥街某号某小区22号楼1层梯1-1至梯1-101的房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告国伟主张的租金，因原告国伟将涉案房屋共计260平方米出租给被告徐燕斌，因涉案房屋中的搭建部分系违章建筑已于2017年4月被拆除，故被告徐燕斌自2017年7月15日起应向原告国伟支付涉案房屋中梯1-1至1-101部分的租金。关于一层梯1-1至1-101面积，原告国伟主张该部分面积为202.923148平方米，并提交的房屋分层分户平面图予以证实，被告徐燕斌对此面积不认可，并提交了其自行测量的视频证实面积为158.92平方米。因原告国伟提交的房屋分层分户平面图系济南市房产测绘中心出具，故认定涉案房屋中梯1-1至1-101部分的面积为202.923148平方。被告徐燕斌应当按照此面积支付租金，其中2017年7月15日至2018年7月14日租金78047.36元（10万÷260平方米×202.923148平方米）；2018年7月15日至2019年7月14日租金85852.1元（11万÷260平方米×202.923148平方米）；2019年7月15日至2020年7月14日租金93656.84元（12万÷260平方米×202.923148平方米）；2020年7月15日至2020年11月23日租金33613.82元（12万÷260平方米×202.923148平方米÷365天×131日）。因原告国伟主张涉案房屋搭建部分拆除时间为12天，拆除后1个月左右被告徐燕斌开始正常经营洗车业务，被告徐燕斌虽称因涉案房屋搭建部分被拆除，2017年4月11日至2018年12月31日期间其无法经营洗车业务，但未提交证据予以证实，故本院酌定被告徐燕斌因涉案房屋搭建部分被拆除不能正常经营洗车业务的时间为60日，该期间的租金予以减免。因此，被告徐燕斌应当向原告国伟支付2017年7月15日至2020年11月23日租金共计278340.42元（65217.66元+85852.1元+93656.84元+33613.82元）；对于自2020年11月24日起至租赁协议解除之日止的租金，被告徐燕斌应当按照每日256.59元的标准向原告国伟支付（12万÷260平方米×202.923148平方米÷365天），对原告国伟主张的租金的过高部分不予支持。关于原告国伟主张的租金的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因被告徐燕斌自2017年7月15日开始一直未交纳租金，原告国伟直至2020年11月才通过诉讼主张权利，且双方在《房屋租赁协议》中亦未对逾期交纳租金的利息进行约定，故原告国伟主张的租金的利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、2016年7月15日原告国伟与被告徐燕斌签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除；二、被告徐燕斌于本判决生效之日起十日内向原告国伟腾交坐落于济南市天桥区三孔桥街某号某小区22号楼一层的梯1-1至1-101房屋；三、被告徐燕斌于本判决生效之日起十日内向原告国伟支付自2017年7月15日起至2020年11月23日止的租金278340.42元；四、被告徐燕斌于本判决生效之日起十日内向原告国伟支付自2020年11月24日起至判决生效之日止的租金，租金按照每日256.59元标准计算；五、驳回原告国伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计3448元，财产保全费2620元，共计6068元，由原告国伟负担1517元，被告徐燕斌负担4551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘彩凤二〇二一年四月十二日书记员  史家慧