湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初4858号 原告：郭颖鑫，女，1994年4月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：康丹，湖南中奕律师事务所律师。 被告：长沙荣苑房地产开发有限公司。 法定代表人：卓振刚，总经理。 委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王英帅，湖南金州律师事务所律师。 第三人：廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司。 负责人：左杰。 原告郭颖鑫诉被告长沙荣苑房地产开发有限公司（以下简称“荣苑公司”）、第三人廊坊荣盛物业服务有限公司长沙分公司（以下简称“荣盛物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭颖鑫的委托诉讼代理人康丹，被告荣苑公司的委托诉讼代理人钟志勇、王英帅到庭参加诉讼。第三人荣盛物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郭颖鑫向本院提出以下诉讼请求：1、被告以购房款700080元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付自2017年9月30日起至实际交房日止的逾期交房违约金（该违约金计算到2018年7月30日为21003元）；2、被告履行合同约定的房屋交付义务、将已经竣工验收备案的房屋交付给原告；3、被告承担逾期交房期间的物业服务费2774元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月2日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告应当在2017年9月30日前将具备“已经竣工验收备案”条件并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如未按期交房并逾期超过60天的，被告应承担违约责任。合同签订后，原告按合同约定履行了支付购房款义务，但被告至今未取得涉案房产项目的建筑工程消防验收等凭证，未履行房屋交付义务。原告与被告多次协商未果，遂诉至法院。 被告荣苑公司辩称，第一，被告开发的小区均通过建设、监理等五方验收，达到交付条件，并发出入伙通知书，按约定登报公告通知交房事实。第二，原告已办理了收房入住手续，已经实际居住，被告没有造成原告损失，不应承担违约金及诉讼费等费用。第三，被告没有逾期交房，根据相关规定及合同约定，物业费应由原告向物业公司缴纳，物业费的缴纳是其与物业公司的纠纷，与被告开发商无关，本案是商品房销售合同纠纷，物业费不是本案审理范围。第四，违约金过高，被告没有违约行为，按合同约定交房了，违约金即使要缴纳，不应按原告主张的交付。 第三人荣盛物业公司未提交陈述意见。 经审理查明事实如下：2017年3月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定买受人购买座落于长沙市天心区经贸街58号荣盛书苑第1栋XX号房屋，总房价700080元；合同第八条约定了交付时间及条件，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房价款万分之一的违约金；出卖人发出交房通知7天内，买受人不办理交房手续的，视为出卖人已交房；合同第二十二条约定，本合同相关事项及未尽事宜，双方当事人可在不违背法律法规强制性规定的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同约定不一致的，以补充协议为准。双方还约定了其他合同权利义务。同日，原告与被告就《长沙市商品房买卖合同》签订合同补充协议，协议第七条第3点第七项用黑体字标明出卖人在交付房屋时须达到《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件，如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据；但第11项约定出卖人在约定的交房日期前，未能取得竣工验收备案，但出卖人已组织勘察、设计、施工、监理等单位完成了竣工验收且验收合格的，亦视为达到交付条件；同时，出卖人不承诺在买卖合同第八条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续（第11项使用非黑体字标明）；双方还就其他相关权利义务进行了补充约定。此后原告向被告支付了购房款。 2017年9月23日，被告向原告邮寄交房通知书，并于2017年9月26日在《湖南日报》上刊登了荣盛花语书苑交房公告。原告于2018年3月15日收房并交纳收房之前的物业费1226元。 另查明，荣盛书苑1#栋与3#、5#栋均在同一小区。根据长沙市公安消防支队在2017年6月7日向被告出具长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书载明：被告申报的荣盛书苑3#、5#栋新建工程消防验收不合格；消防车道未施工完毕；原消防审核合格的总平图中共有两个消防车道出入口，一个设在该建设工程西侧（经贸街），另一个设在3#栋东侧（南延路）；但荣盛书苑1#栋所在小区只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南延路未施工，没有按照原审核合格的总平面图完成消防车道设置。此后，被告联合了监理、施工、设计、勘察对荣盛书苑1#栋工程进行竣工验收，但未在相关机构进行竣工验收备案。 再查明，据荣盛书苑1#栋所在小区规划总平面图显示，案涉荣盛花语书苑1#栋，与3#栋、5#栋的消防出入口一致。 本院认为，原告与被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务。关于双方争议的被告是否已经将竣工验收备案的房屋交付给原告的问题。被告辩称其与原告在《补充协议》中已经约定由被告组织勘察、设计、施工、监理等单位完成了竣工验收且验收合格的，亦视为达到交付条件；同时，被告不承诺在买卖合同第八条约定的期间内完成消防验收或验收备案手续。但被告又与原告在《补充协议》中约定原告在交付房屋时须达到《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件（即所售房屋符合已经竣工验收备案的条件），并用黑体字进行显著标明。据此，双方应当以《长沙市商品房买卖合同》第八条的约定为准。鉴于本案《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系被告提供的格式合同，被告认为《补充协议》中由被告组织勘察、设计、施工、监理等单位完成了竣工验收且验收合格的，亦视为达到交付条件的条款，属于免除或者限制被告责任的条款，必须采取合理的方式提请原告注意，但被告并未采取显著的提请注意行为。同时，《补充协议》中对交房条件存在前述两种相反的交房条件，此种情形下应作出不利于被告一方的合同解释，故本院认为荣盛书苑1#栋应符合双方在《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的“已经竣工验收备案”的交房条件，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。 关于如何确定违约金数额问题，被告认为原告没有实际损失，违约金过高，要求调整。根据荣盛书苑1#栋所在小区只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南延路未施工，没有按照原审核合格的总平面图完成消防车道设置的这一事实，原告购房后有实际损失，同时本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度、原告已收房的事实以及案涉楼盘的实际情况，酌定判令被告给付原告违约金17887元（700080元×0.1‰/天×365天×70%）。 关于被告是否应继续履行交房义务的问题，本院认为被告有义务向原告交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。 关于物业费的承担问题，收房之前，物业费应由未依约交房的被告承担；收房之后，原告事实上接受了第三人的物业服务，与第三人形成了物业服务合同关系，原告应当为自己接受的服务支付对价。故被告应赔偿原告物业费1226元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告长沙荣苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭颖鑫支付违约金17887元； 二、限被告长沙荣苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告郭颖鑫交付已经竣工验收备案的房屋； 三、限被告长沙荣苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告郭颖鑫物业服务费1226元； 四、驳回原告郭颖鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费394元，减半收取计197元，由被告长沙荣苑房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  李学军 二〇一八年十月二十六日 书记员  谭志军