文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初2107号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：曾凡沛，男，1988年7月1日出生，汉族，住珠海市金湾区。委托诉讼代理人：曾凡君，男，系其堂哥。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）诉被告曾凡沛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，由审判员徐有独任审判，适用小额速裁程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈大文到，被告曾凡沛及其委托诉讼代理人曾凡君庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年7月份至2018年6月30日的物业管理费5436元、滞纳金1619.93元（按银行同期贷款利率的4倍计至2018年6月15日），可视对讲维护费、公摊水电费、以及特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费1783元，利息84.33元（按照年利率10%计算至2018年6月15日）；2.判令被告向原告支付2018年6月30日之后的物业费滞纳金，可视对讲系统管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费、维保费的利息。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城36栋1002房的业主，房屋建筑面积125.84平方米，被告与原告于2012年7月28日签订《前期物业管理服务协议（世纪名城）》《珠海市世纪名城物业管理小区（临时）公约》，《世纪名城房屋装修协议》，约定小区住宅物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费453元、可视对讲维护费5元、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检及维保费等，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告从2015年7月开始拖欠物业服务费，累计拖欠物业服务费5436元，拖欠可视对讲维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费1783元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1.前期物业管理服务协议；2.催费资料；3.物业相关费用分摊明细表4.36栋1002房分摊明细汇总表；5.滞纳金、利息计算表。被告曾凡沛答辩称，1.被告小区没有聘请原告对物业进行管理，原告的诉讼主体不适格；2.尽管原告是在帮我们进行物业管理，但也过了诉讼时效；3.为何业主不交物业管理费，正是因为原告只收钱不工作，造成业主的损失，被告小区一直要成立业主委员会，但因为原告的阻扰一直未成立。被告未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下，2012年7月28日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有人共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的；原告可经业主同意后制定相应标准。此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套的维护基金。物业服务费用载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统5元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。该协议尾部注明由曾庆礼代签，被告称曾庆礼是其父亲，当时由其父亲管理房子。被告曾凡沛为世纪名城36栋1002房的业主，房屋面积为125.84平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为151元，被告从2015年7月份开始欠缴物业费及各项费用。从2015年7月1日至2018年6月30日，共36个月，其中物业费为5436元；可视对讲系统维护管理费是每月5元，共180元；公摊电费404元；2017年4月至2018年4月公摊维修费803元；电梯维保费每月11元，共396元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细以及公告等予以佐证，原告还提供了催收记录及催费通知书，载明原告持续有向被告催收相关费用。其中原告还于2017年5月9日在被告门口张贴了催费通知书。被告主张，2016年春节左右，其摩托车丢了，向原告反映原告不予处理，所以就开始拒缴物业费，被告称当时有报警，但时间久远无法提供报警记录。此外，在审理原告现代物业公司诉世纪名城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院于2018年7月10日会同部分业主及现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查，在勘察过程中，本院发现部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口链接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用前述事实，已为本院生效判决予以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。本案中，被告主张涉案的《前期物业管理服务协议》并非其签订，但《前期物业管理服务协议》尾部明确写明由曾庆礼代签，而被告确认曾庆礼属于其父亲，并且当时由其父亲代管房屋，该签名之效力及于被告，而且，原告属于为整个世纪名城小区提供物业服务，被告名下的36栋1002房，属于原告提供物业服务的范围，被告享受了原告提供的物业服务，理应依约支付物业费。本案的争议焦点如下：一、关于本案的诉讼时效问题；二、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用；三、被告是否应当向原告交纳滞纳金，结合全案证据及庭审查明的事实评判如下：（一）关于被告称原告主张物业服务费已经超过诉讼时效的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，原告向本院提交了催费通知书，表明原告对物业费一直有向被告书面催缴。此外，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。本案中，原告持续向被告催收相关费用，其中，原告提供的照片显示，还于2017年5月9日在被告门口张贴了催费通知书，原告并未超过三年诉讼时效。（二）被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用。被告在答辩状中提到，因为摩托车丢原告未作处理，因此开始拒缴物业费，但其未提供任何证据，被告作为业主，首先应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。即便被告所述属实，其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担赔偿损失等违约责任。在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，如此往复，则势必恶性循环。原告主张被告自2015年7月份开始拖欠物业服务费，按照双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，被告名下的房屋为125.84平方米，每月应向原告交纳的物业服务费为151元，至2018年6月30日，欠物业费共计5436元，本院予以认定。关于公摊及其他费用，原告在本案审理过程中提供了支出依据以及公告，公摊电费404元、公摊维修费803元、电梯维保费每月11元，共396元。原告提供了发票、明细表等予以佐证，本院予以确认。关于可视对讲系统维护费180元，从本院审理涉案小区系列案件勘察的情况看，原告对可视对讲系统的维护不充分不及时，导致多栋楼宇的可视对讲系统无法正常使用，原告要求被告支付可视对讲维护费，理据不足，本院不予支持。（三）被告是否应当向原告交纳滞纳金。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告曾凡沛自2014年10月份开始拖欠物业服务费，时间长达四年，原告在此期间亦有向其催告过，但其并未支付，虽然被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒绝交纳物业服务费。其未按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，原告主动调整为要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，虽然原告已经适当降低，但被告主张滞纳金仍然过高，不同意缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”，本院酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算，原告要求计算至实际付清之日，亦属合法合理，本院予以采纳。关于公摊费用滞纳金问题，双方在《前期物业管理服务协议》中未作约定，本院对其要求被告支付公摊及其他费用利息的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条，《物业管理条例》第十五条的规定，判决如下：一、被告曾凡沛于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费人民币5436元以及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）、公摊水电费、公摊维修费、电梯年检及维保费1603元；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额速裁程序减半收取25元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担5元，由被告曾凡沛负担20元。本判决为终审判决。审判员  徐有二〇一八年十月二十四日法官助理王安乾书记员黄秋燕附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2015年第三季度              453              2015.7.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2015年第四季度              453              2015.10.11                  2016年第一季度              453              2016.1.11                  2016年第二季度              453              2016.4.11                  2016年第三季度              453              2016.7.11                  2016年第四季度              453              2016.10.11                  2017年第一季度              453              2017.1.11                  2017年第二季度              453              2017.4.11                  2017年第三季度              453              2017.7.11                  2017年第四季度              453              2017.10.11                  2018年第一季度              453              20181.11                  2018年第二季度              453              2018.4.11