山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）晋0802民初3357号 原告：中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司。 委托诉讼代理人：张旭峰，北京中伦文德太原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国辉，北京中伦文德太原律师事务所律师。 被告：陈运刚，男。 被告：陈洋，男。 被告：运城市波洋仓储信息服务有限公司。 以上三被告委托诉讼代理人：马郡，山西法实威律师事务所律师。 原告中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司（以下简称邮政物流公司）与被告陈运刚、陈洋、运城市波洋仓储信息服务有限公司（以下简称波洋公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，首先适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮政物流公司的委托诉讼代理人张旭峰、陈国辉，三被告陈运刚、陈洋、波洋公司及三被告的委托诉讼代理人马郡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮政物流公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告陈洋签订的《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》无效；2、请求判令三被告共同向原告返还剩余的租金、原告支付的违约金及仓库配置设备款合计998500元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告原名山西省邮政速递物流有限公司运城市分公司。2013年2月1日，原告与被告陈洋签订了《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》。合同约定，由被告陈洋在运城市空港开发区建设仓库，建成后出租给原告使用，并约定原告向被告陈洋预付两年租金1300000元，待仓库建成后，以实际建成面积按约定的租金标准调整租金数额。合同签订后，原告于2013年2月5日向被告陈运刚预付了租金1300000元，被告陈运刚向原告出具了收条。2015年，被告陈运刚以原告违约为由多次到原告处闹事并要求原告支付违约金，原告迫于无奈于2015年4月28日向被告陈运刚支付“违约金”200000元后，双方终止了合同。 由于被告建设的仓库一直未取得建设规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》为无效合同，被告应向原告返还剩余租金、原告支付的违约金以及仓库配置设施等费用。在2013年至2015年4月28日期间，原告通过他人陆续向被告陈运刚、被告波洋公司及被告指定的其他主体支付租金合计412200元。原告预付的1300000元租金，按照仓库建成后的实际面积、原告使用期限及双方约定的租金标准扣除原告应付的租金外，被告需向原告返还346300元。另被告目前仍占用原告原价值120000元的仓库配置设施，对该部分原告主张40000元。 合同虽以被告陈洋名义签订，但仓库及合同的履行由被告陈运刚实际控制，后被告陈洋、陈运刚与案外人马波组建了被告波洋公司，并以该公司名义对仓库进行经营。被告陈洋作为合同相对方、被告陈运刚与被告波洋公司实际进行了合同的履行且接受了原告的履行，在整个合同的履行过程中，三被告的主体是混同的，三被告应共同向原告承担返还财产的责任。 被告陈运刚辩称，1、原告与被告签订了《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》，但被告出租的是场地而非房屋，被告依据合同约定按原告要求所搭建的双层保温顶棚钢架结构为其邮政物流作业场地，原告以仓库未取得建设工程规划许可证为由，要求确认合同无效的主张不能成立；2、原告诉称向被告陈运刚支付200000元违约金与事实不符，原告从未向被告支付，其主张不成立；3、原告诉称双方于2015年4月28日终止了合同与客观事实不符，双方签订合同后被告陈运刚一直依约履行，即使原告出现违约后被告陈运刚也未解除合同，双方从未终止合同，至今原告仍占用租用场地，存放其客户的货物，故原告已支付的租金根本不存在剩余，其返还租金的主张不能成立；4、由于原、被告双方并未终止合同，合同也并不属于无效合同，因此原告要求被告陈运刚返还40000元设备款的主张同样不能成立；5、正如原告所述，本案所称的合作意向书是被告陈运刚以被告陈洋的名义所签，本案与被告陈洋及被告波洋公司没有任何关系。综上所述，原告的诉讼请求均不能成立，应依法驳回。 被告陈洋辩称，其对于本案的场地租赁并不知情，也未参与场地租赁，不应承担任何责任。 被告波洋公司辩称，其与本案无关，不应承担责任。 对于本案争议事实，即《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》是否为无效合同、原告要求三被告返还998500元的事实依据，各方举证、质证及本院认证情况如下： 一、原告提供以下证据以支持其主张： 证据1、原告公司证明一份，证明2015年4月28日由山西省邮政速递物流有限公司运城市分公司更名为中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司，原告的主体资格适格； 证据2、《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》，证明1、双方2013年2月1日签订合作意向书；2、本合同第三条约定待仓库建成后按作业场地每年每月9元/㎡，硬化场地每年每月3元/㎡计算年租金；3、合同第十条约定，合同2013年7月1日起算租金；4、原告向被告预付租金1300000元；5、甲、乙双方任何一方违约并支付守约方200000元违约金；6、本合同所约定的仓库至今未取得建设规划许可证，故该合同无效； 证据3、陈运刚2013年2月5日的收条，证明陈运刚收到原告所支付的1300000元租金； 证据4、用款情况说明，2015年7月18日陈运刚对从原告处取走1300000元的情况进行确认，并对该款的使用情况进行了说明； 证据5、仓库照片3张，该照片拍摄于2015年7月18日上午，证明原告租赁被告仓库期间仓库的实际建设情况及仓库在原告租赁期间有大片的场地未硬化； 证据6、马某军证明，证明马某军于2015年8月18日同吴某生到仓库对仓库的硬化面积进行了丈量，该仓库的硬化面积为1525.5㎡，实际建成面积为3650㎡； 证据7、原告与山西安民集团运城义乌国际商城有限公司签订的《物流仓储保管配送合同》，证明1、2013年9月2日原告与山西安民集团运城义乌国际商城有限公司就本案系争仓库的部分面积签订了仓库租赁协议；2、合同年租金为522000元，山西安民集团集团运城义乌国际商城有限公司合同签订时支付261000元； 证据8、原告与山西佳有润田商贸有限公司签订《仓库租赁合同》，证明1、2013年9月4日原告与山西佳有润田商贸有限公司就本案系争仓库的部分面积签订了仓储租赁协议；2、合同约定年租金97200元； 证据9、中国邮政储蓄银行网上银行支付凭证，证明1、山西省邮政速递物流有限公司于2014年2月9日向被告波洋公司转账358200元；2、该转账金额与原告山西安民集团义乌国际商贸有限公司、山西佳有润田商贸有限公司收取的租金之和相一致；3、原告向山西安民集团义乌国际商贸有限公司、山西佳有润田商贸有限公司收取租金后，将该租金上交山西省邮政速递物流有限公司，因当时省公司不允许分公司开展仓储业务，便将上述租金转至陈运刚指定且实际运营仓库的运城市波洋仓储信息有限公司； 证据10、情况说明，证明中国邮政速递物流股份有限公司山西省分公司代原告向被告支付358200元； 证据11、房屋租赁合同，证明在原告租赁期内（2013年7月1日至2015年4月28日），被告波洋公司将本库房的部分面积租给国美电器运城分公司，该部分库房的租金为108000元，其中2014年11月1日至2015年4月28日的租金（即54000元）应归原告所有； 证据12、吴某生情况说明，证明2015年4月28日，吴某生通过张某向陈运刚转账190000元，付现金10000元，双方终止合同；2、原告通过吴某生向被告支付的200000元与合同约定的200000元违约金一致，证明该200000元付的合同违约金； 证据13、张某的情况说明，证明张某受吴某生委托向陈运刚转账190000元； 证据14、波洋公司企业信用信息公示报告，证明1、波洋公司系由陈运刚、陈洋、马波共同出资设立的公司，其中陈运刚持股60%，且担任执行董事兼总经理，是该公司的实际控制人；2、该公司的住所为运城市空港开发区上王村高速路东，与仓库的地址一致；3、波洋公司成立以后实际负责仓库的经营； 证据15、证明1份，证明原告在租赁期间配置的设备目前由被告使用； 证据16、企业信用信息公示报告； 证据17、被告锁仓库的图片； 证据18、被告陈洋与邹俊来签订的转让协议书； 证据19、证人马某军当庭证言，拟证明证据6其出具的证明材料属实，及证据17系其拍摄； 二、对原告的证据，被告的质证意见： 对证据3、4、5、7、8、16、18真实性无异议； 对于证据1有异议，这是原告自己出的证明，自己在证明自己，该证明无法证实该主张，公司的名称变更应当以工商变更登记来证明； 对于证据2真实性无异议，1、从合同的第一条、第二条约定来看，所租赁的是场地而不是房屋，第二条所约定的是作业场地的建设标准；2、关于租金的给付，从第三条约定来看，1300000元充抵两年租金，不足部分由乙方补齐，没有超出部分的约定，也就是说1300000元只可能不足，不会有超出部分，因此该条所约定的硬化场地实际包含了作业场地之外的全部面积，只有在这种情况下，作业场地超过3500㎡才会出现租金的不足，而合同中只约定租金不足的处理，并没有约定租金剩余的处理，这实际说明双方是对整个16.5亩土地的租赁；3、合同第一条只要求甲方对部分场地进行硬化，而非全部场地；4、合同第11条约定，乙方应于每年的7月1日前支付下一年的租金，两年之后的租金是采取预付的； 对证据6，该份证明可以看出原告方的吴某生在2015年的8月18日还可以进入租赁场地，说明租赁场地还在原告方的占有中，对于测量的数据，因被告方未参与测量，无法确定测量数据是否准确，对于测量结果被告不予认可； 对证据9真实性没有异议，由于证据7和证据8均签订于2013年9月，而证据9的款项是2014年2月9日转给第三被告，该证据不能显示二者具有关联性； 证据10，没有负责人或者经办人的签名，该情况说明形式不合法，不能作为定案的依据； 证据11，因原告不能提供原件无法核对其真实性，对该份证据不予质证，同时对国美公司的场地是原告出租给该公司的； 对证据12，吴某生在该份情况说明中陈述的内容与客观事实不符，吴某生从未向被告支付过10000元现金，原告也从未向被告支付过违约金，同时需要说明本案到今天这样一个局面完全是吴某生所造成的，他和本案有法律上的利害关系，其证言不应采信； 对证据13转账凭证真实性没有异议，对情况说明，该情况说明是否为张某所出具，无法予以核实，不应采信； 对证据14真实性没有异议，但该组证据不能证明第三被告成立后实际负责仓库经营； 对证据15真实性提出异议，该证明内容明显与证人的签名不一致，该签名是否为叶茂所签，无法核实，同时从该证明内容来看，货架、托盘、空调等物品放在租赁场地，只能说明原告使用过租赁场地，至今仍有物品存放在此，并不能说明被告方在使用上述物品； 对证据17，拍的不清楚，但照片上的楼房是2016年才建的。被告是2016年4、5月份左右要求原告交租金时锁的； 对证据19证人证言有异议，从证据17照片来看，并不是2015年夏天仓库的现状，同时证人当庭陈述并未进入仓库，显然对仓库面积无法测量，对于证人的证言及证据6证明材料的真实性均有异议。 三、三被告提供如下证据以支持其主张： 证据1、2012年9月4日被告陈运刚以陈洋的名义与运城市空港管委会签订的用地协议及放样图，证明被告陈运刚对本案租赁场地享有合法的使用权； 证据2、2013年1月20日山西省邮政速递物流有限公司运城市分公司《关于承租冠名式仓储配送的请示》文件。证明：1、原告向山西省邮政速递物流有限公司申请承租的是仓储场地；2、该文件签发人吴某生系原告当时的负责人；3、原告请示后附可行性报告中所提到的土地就是证据一中被告陈运刚享有使用权的土地，而且原告方明知土地实际使用权人为被告陈运刚； 证据3、2013年2月1日被告陈运刚以陈洋名义与原告签订的《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》。证明：1、原告向被告陈运刚承租的是场地，而非房屋；双层保温顶棚钢架结构是被告陈运刚依原告的要求为其定向建设的作业场地；2、吴某生作为原告负责人签字； 证据4、转让协议书及证明。证明：1、由于原告调整经营方向，仓储物流经营不景气，为了避免被告陈运刚为其定向建造的损失，原告负责人吴某生主动联系买主帮助转让场地，为此，吴某生专门出具证明说明了原告不能经营，同意被告出售转让。但最终该转让协议并未实际履行，租赁场地未能转让；2、被告陈运刚实际建成的作业场地面积为4000m²，原告应按该面积计付租金； 证据5、吴某生2015年6月18日出具的租赁费支付及税金负担的请求。证明：2015年6月18日双方所签订的《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》仍在履行中，同时要说明国美公司所租赁的场地是原告出租出去的。因为在便签中同意国美所支付的租金直接打给陈运刚，如果说是被告自己出租的，那么租金的支付没有必要由吴某生同意； 证据6、通知、照片、录音光盘及录音整理材料。证明：由于原告不能按期支付租金，被告陈运刚于2016年4月5日向原告发送通知，催促原告履行合同并依合同约定支付违约金。印证在2016年4月5日双方所签订的《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》仍在履行中。 证据7、规划许可证，拟证明该仓库有规划手续； 证据8、临时用地批复两份，证明用地手续合法； 证据9、王鑫、张世华出具的证明； 证据10、仓库现状照片。 四、对被告的证据，原告发表如下质证意见： 证据1真实性无异议，第一、用地的甲方是运城市空港新区管委会，按照我国法律规定，只能由县级以上人民政府签订出让协议，本案中运城市空港新区管委会无权签订协议；第二、该协议第四条第一项规定乙方宗地土地使用证由乙方自行办理，说明在签订该协议时被告并未办理土地使用证，对此被告是明知的，第四条第四项，乙方必须服从空港新区的统一规划和管理，不经甲方同意不得擅自改变土地用途，所以说原告的这份协议并不能证明被告有权合法使用该土地。 对证据2真实性无异议，该证据属于原告公司内部文件，跟本案无关，该文件只是运城分公司的申请，并没有省公司的批复，所以说该文件并未生效。从可行性研究报告（第二条第2款），关于运作方式及工程实现要求，可以证明原、被告签订合作意向书前，就有关约定的情况，也就是仓库按每月9元/㎡，硬化场地是每月3元/㎡，预付的1300000元租金就是按照上述标准计算而来，多退少补。 对证据3真实性无异议。 对证据4真实性无异议。1、该转让协议书签订于2015年3月10日，说明被告于2015年3月10日之前已经收回仓库，否则无权进行对外转让；2、该协议上写的4000平米仓库是由被告和受让方所写，并不是仓库的实际面积，仓库的实际面积应该由原告所测量的为准；3、吴某生证明可以说明2015年3月10日原告与被告已经终止了协议书的履行，同意对外转让。 对证据6真实性有异议，是被告自己打印的。1、关于照片没有拍摄时间，无法证明他具体的拍摄是什么时候；2、上面贴的通知也是被告自己书写，不具有证明效力；3、关于录音光盘及录音整理材料，无法证明录音的时间，通话的另一方是谁也无法确定，从录音材料可以看出来，仓库已经由被告实际控制，并不存在原告仍一直占用仓库的事情； 对证据5经过询问吴某生，真实性无异议。可以看出国美电器的54000元是由被告收取的，被告应向原告返还，可以侧面证明原告提供的被告与国美电器签订合同的真实性。证明上只说到2015年4月份之前的情况，也可以说明从2015年4月份开始被告已实际控制了仓库，并收取了仓库对外的租金。被告没有提供2015年4月份以后原告同意国美电器将租金支付给被告的证据，这恰好说明了双方于2015年4月28日终止了合同，4月28日以后国美电器支付给被告租金无需经过原告的同意； 对证据7，第1、被告之前一直称该仓库没有规划许可证，而本规划许可证也不是开庭以后新办理下来的，所以对规划许可证的真实性不认可；第2、该规划许可证的遵守事项补充说明第九条说明，此证仅作为办理招投标和施工许可证时使用，不能代替建设工程规划许可证，工程规划验收合格后，建设单位凭此证和规划验收合格证，换发中华人民共和国建设工程规划许可证，然后凭中华人民共和国建设工程规划许可证办理房屋权属登记手续。这段话说明本证并不是正式颁发的建设工程规划许可证。说明该仓库目前尚没有建设工程规划许可证；第3、根据本证第十条规定，被告未提供工程施工图、加盖附图章的附图，所以本证无效；第4、本证的建设单位写的是被告波洋公司，说明仓库一直是由被告波洋公司经营，三被告的身份是混同的。 对证据8，真实性有异议。该批复是临时用地批复，按照我国法律规定，在临时用地批准期限届满，使用单位和个人必须拆除临时建设，清理场地，恢复原地貌，而且该批复的有效期至2016年9月15日，即使该批复是真实的，那么超过批复期限以后，地上的建筑物应当予以拆除，双方的合同无法履行，合同无效。请求法院责令被告对规划许可证和两份临时用地批复的证据来源进行说明，并与相关单位核实该证据的真实性。 对证据9，证人未出庭，对证人证明的真实性不予认可。两名证人并非原告的职工，其无法证明被告仓库的物品为原告所有，这两个证人不具备证明其所证明内容的主体身份。 对证据10，和本案无关，也无法说明是现在仓库拍的。 五、对双方证据，本院认证如下： 对原告的证据，证据2、3、4、5、7、8、9，证据13中的转账凭证，证据14、16、18，被告无异议，且与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以确认；证据1，被告虽提出异议，认为原告不能自己证明自己，但结合被告认可的证据16企业信用信息公示报告，山西省邮政速递物流有限公司运城市分公司确实于2015年4月28日更名为中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司，故对该证据本院予以确认；证据10，加盖有“中国邮政速递物流股份有限公司山西省分公司”公章，结合证据9银行转账凭证，因该公司与被告之间并无业务往来，两份证据相互印证，可以证明该情况说明的内容属实，对该证据本院予以采信；证据11，因该租赁合同系被告波洋公司与“山西国美电器有限公司运城分公司”签订的，原告未能提供原件应属正常，结合原、被告陈述，相互印证，能够证明该合同的真实性，对此本院予以确认；对于证据12吴某生情况说明以及证据13中的张某情况说明，出具人吴某生、张某均未出庭作证，因被告陈运刚就张某出具的证明称“我不认识这个人，当时他给我打款190000后，我问过原告，原告没有给我回复”，结合证据12，以及证据13中的被告认可的190000元转账凭证，该证据能够证明张某于2015年4月28日通过中国民生银行账户向被告陈运刚建设银行账户转账四笔共190000元，对该事实本院予以确认；证据15，出具证明的“叶茂”未提供其身份信息，亦未出庭作证，无法核实真实性，对该证据本院不予采信；对证据6、17、19，证人马某军出具的证明材料、当庭证言及拍的照片，因无其他证据相印证，本院不予采信。 对被告的证据1-5，因原告对证据真实性无异议，与本案待证事实相关联，且来源和形式符合法律规定，本院予以确认；证据6、9、10，原告质证意见合理，对该证据本院不予采信；对证据7、8，经本院核实，证据7规划许可证无法查询到存档材料，被告亦未在本院指定时间内提交相关附图，证据8的两份批复土地部门称已被撤销，故对该证据本院不予采信。 经审理查明：原告中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司原名山西省邮政速递物流有限公司运城市分公司，2015年4月28日更为现名。被告陈运刚系被告陈洋之父，二被告与案外人马波于2013年12月22日成立了被告波洋公司，经营仓储信息服务等业务。 2012年9月4日，被告陈运刚以被告陈洋的名义与运城市空港新区管委会签订了《用地协议》，协议约定被告付款330000元取得空港新区北区面积16.5亩土地的使用权，并进行了放样。2013年2月1日，被告陈运刚就该宗地以被告陈洋的名义与原告邮政物流公司签订了《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》，落款处陈运刚签署的陈洋的名字。被告陈洋当庭对上述被告陈运刚的行为予以认可。该意向书中，甲方陈洋作为出租人，乙方山西省邮政速递物流有限公司运城市分公司作为承租人，双方就以省公司邮政物流生产场地为参照、甲方按乙方冠名要求建设邮政物流生产场地并出租给乙方使用一事，达成了十五条协议。协议约定：由甲方出资按乙方要求在甲方所拥有的运城市空港开发区16.5亩土地上建设3500㎡的邮政物流作业场地，并对部分场地进行硬化后交付乙方使用；第二条约定作业场地建设标准全部为双层保温顶棚钢架结构；第三条约定，为了确保甲方建设后的担忧，乙方自本意向书生效后五个工作日内预付甲方两年租金1300000元，待建成后，按作业场地每年每月9元/㎡，硬化场地每年每月3元/㎡，计算年租金。对于乙方预付的1300000元，冲抵两年租金，不足部分由乙方补齐。甲方协助乙方排除内外干扰事宜，以确保乙方正常运营；第九条约定，甲方收到乙方预付租金1300000元后，五个工作日内动工，2013年5月底前交工，并为乙方提供为期两个月的租用保护期；第十条约定，租金从2013年7月1日起算，甲乙双方同意，第三年商议租金一次，租金从第三年起，倾向于3%-8%的增幅；第十四条约定，租赁期限自2013年7月至2023年7月30日止；第十五条约定，甲、乙双方若一方违约，应支付守约方200000元违约金，未尽事宜双方补充约定。该意向书最后约定，本合同一式叁份，甲方一份，乙方两份，双方签字盖章后生效。 之后，被告陈运刚于2013年2月5日出具收到原告交来的租赁仓库款1300000元收条一份。 2013年9月2日，原告与山西安民集团运城义乌国际商城有限公司（以下简称安民公司）就本案系争仓库的3000㎡面积签订了物流仓储保管合同，约定原告提供该仓库用于安民公司商品的仓储、保管、理货、配送，合同意向期三年，年租金为522000元，安民公司于合同签订时支付一半租金即261000元。该公司实际租赁仓库半年，支付租金261000元；同年9月4日，原告与山西佳有润田商贸有限公司（以下简称佳有公司）就本案系争仓库的600㎡面积签订了仓储租赁协议，约定原告为佳有公司提供仓储服务，合同约定租赁期限三年，租赁单价13.5元/㎡/月，年租金97200元，签订合同时支付40%，货物入驻1个月内结清余下的60%。该公司实际租赁仓库1年，支付租金97200元。 山西省邮政速递物流有限公司于2014年2月9日向被告波洋公司转账358200元，称该款系代原告向被告支付。对此，原告称向安民公司、佳有公司收取租金358200元后，将该租金上交山西省邮政速递物流有限公司，因当时省公司不允许分公司开展仓储业务，便将上述租金直接转至陈运刚指定且实际运营仓库的被告波洋公司账户；被告陈运刚认可收到该款，称该款系因当时原告要求被告安装消防设备，被告安装后原告转账给被告的，认为该款是原告为了续签合同，让仓库更完善而付的租赁费用。 2014年8月25日，被告波洋公司与山西国美电器有限公司运城分公司签订了《库房租赁合同》，约定国美公司租赁被告波洋公司建筑面积为4200㎡、计租面积900㎡的库房做仓储使用，租赁费9000元/月，108000元/年，租赁期限2014年9月1日至2017年10月31日。两公司均在合同上盖有公司印章。原告公司原负责人吴某生于2015年6月18日出具便签，载明“同意将国美电器仓库租赁费（2014年11月12月、2015年1月）3个月租金2.7万元（吴达明垫税5000元）打入陈三刚账户；陈三刚开2015年2月、3月、4月三个三个租金2.7万元（陈三刚垫税）打入陈三刚账户。吴某生2015年6.18日”。便签中的“陈三刚”即本案被告陈运刚。原、被告均认可该租金一直由被告波洋公司收取至今。 2015年3月10日，吴某生出具“证明”，载明“兹有上王村陈洋高速路边16.5亩土地上给邮政建的4000平米仓库，因邮政速递物流调整经营方向，不能经营，现同意陈洋出售转让”。同日，被告陈洋作为甲方，与邹俊来作为乙方签订《转让协议书》，约定：陈洋将位于上王村高速路边16.5亩及地上建的4000㎡仓库转让给邹俊来，总价值4900000元，约定了资金交付方法、协议自双方签字盖章有效等共计七项条款。陈运刚作为陈洋的代理人在甲方处签字，邹俊来在乙方处签字，吴某生作为中间人签字。被告称该转让协议并未实际履行。 2015年4月28日，案外人张某通过其中国民生银行卡向被告陈运刚中国建设银行卡账户转账4笔，三笔50000元，一笔40000元，共计190000元。对于该款，原告称张某系受吴某生指令转账，加上吴某生给付的现金10000元共计200000元，系向被告支付的仓库租赁违约金；对此，被告陈运刚认可收到190000元，并表示不认识张某，同时称未收到吴某生给付的10000元现金，不认可该款系支付违约金。 双方一致认可现在被告波洋公司处的原告所有的物品有沙发、空调1台等办公设备。经本院调查，现在被告处且被告认可的原告办公设备有黑皮办公沙发一套、白色办公桌一张、科龙柜式空调一台。 还查明：被告陈运刚通过以被告陈洋的名义与运城市空港新区管委会签订《用地协议》取得的空港新区北区面积16.5亩土地，至今未办理土地使用权手续。该场地上建设的双层保温顶棚钢架结构作业场地至今无有效的建设工程规划许可证。 本院认为：本案争议焦点为双方签订的《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》是否属无效合同、以及三被告应否返还原告共计998500元。 一、关于《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》是否属无效合同的问题 原告与被告陈洋签订的《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》，名为意向书，但由于双方约定了租金、租金计算办法、违约责任、租赁期限等条款，且原告已按约定支付给被告1300000元预付租金，原告已实际使用仓库并对外出租经营，而双方未再签订相关合同，故该意向书应视为正式合同，双方之间形成租赁合同关系。 根据合同法相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案双方的租赁合同，系采取的原告预付租金、被告根据原告要求建设仓库并出租给原告使用的方式，由于至本案法庭辩论终结，被告仍未能提供有效证据证明该仓库拥有合法有效的建设工程规划许可证，亦未能提供合法的土地使用权证明，不能证明该建筑物的合法性，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，该条规定了以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。而本案所涉双层保温顶棚钢架结构正属于此类，故双方的租赁合同属无效合同。关于被告辩称的双方租赁的是场地而非房屋、故协议有效的辩解意见，因根据双方达成的合作意向书，双方租赁的作业场地，包括了双层保温顶棚钢架结构以及部分硬化的场地两部分，而双层保温顶棚钢架结构并未取得建设工程规划许可证，亦不属于经主管部门批准进行的建设，且被告亦无有效的土地使用权手续，该意向书应属无效合同，故对被告的辩解意见本院不予采纳。 二、关于合同终止履行日期 原告主张合同于2015年4月28日终止，被告称合同履行至今，双方各执一词,。结合原告原负责人吴某生于2015年3月10日出具的同意陈洋出售转让仓库的“证明”，及被告陈运刚代理被告陈洋与案外人邹俊来就涉案仓库签订的“转让协议书”，被告波洋公司自2014年8月25日与山西国美电器有限公司运城分公司签订《库房租赁合同》起收取该公司租金至今等事实，本院认为原告与被告实际于2015年3月10日已以实际行动终止了合同的履行。现原告主张合同于2015年4月28日终止履行，本院予以支持。被告称合同履行至今，“原告的货架一直在仓库摆放着，上面还有货物，占用着仓库，一直到2017年9月份原告起诉了，我才让人把货架收起的”，“仓库里还有沐浴露等货物，都是原告的”，因原告否认沐浴露等货物系其存放，被告亦未提供有效证据证明其主张，故对被告辩解意见本院不予采纳。 三、关于1300000元预付租金应否部分返还的问题 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据双方协议第三条约定，该1300000元系原告“为了确保甲方建设后的担忧”，而预付的两年租赁费用。该条约定，“对于乙方所预付的130万元，冲抵两年租金，不足部分由乙方补齐。”，并未约定多余部分退还的事项，故该1300000元应是双方约定的两年租金的最低额，包含了租赁费用、被告进行建设的风险费用。原告租赁期限自双方于2013年7月1日开始计算至2015年4月28日为22个月，还差2个月满两年，而对于合同无效，双方应各自承担相应的责任及风险，原告占有仓库22个月，应参照合同约定的租赁标准支付占有期间使用费，故被告应返还剩余两个月的租金，即1300000元的二十四分之二，108333元。 三、关于原告主张的中国邮政速递物流股份有限公司山西省分公司代其向被告支付的358200元应否返还的问题 对该款的性质双方均无充分证据予以证实。原告称该款系当时省公司不允许分公司开展仓储业务，便将所收取的租金转至陈运刚指定且实际运营仓库的被告波洋公司账户，中国邮政速递物流股份有限公司山西省分公司亦出具证明称该款系代原告支付。对此，本院认为，原告主张被告返还该款，还应提供相应证据证明支付该款的用途、性质，现原告并未提供该方面证据，且所陈述的支付该款的理由不合常理，故对于原告返还该款的主张，本院不予支持。 四、关于原告主张的200000元违约金应否返还的问题 因被告对于吴某生以现金形式交付的10000元不予认可，现有证据只能证明被告陈运刚收到了案外人张某于2015年4月28日转账的190000元，且该190000元被告并无任何收款依据。但原告亦无证据证明该款系张某代其支付的违约金，该笔款项不能证明与本案有关，本院不予处理。对原告要求被告返还该款的诉请，本院不予支持。 五、关于山西国美电器有限公司运城分公司向被告缴纳的6个月租金54000元应否返还的问题 该款系山西国美电器有限公司运城分公司在原告租期内与被告波洋公司签订租赁合同租赁涉案仓库而缴纳的租金，两公司均在合同上加盖了公章。被告波洋公司在原告租期内就涉案仓库与山西国美电器有限公司运城分公司签订租赁合同并收取租金54000元，虽经过原告当时的负责人同意，但被告并未提供充分证据证明其收款依据，该款被告应予返还原告。被告波洋公司称该场地是原告出租出去的辩解意见，与相关合同事实不符，且无证据予以证实，对其辩解意见本院不予采纳。 六、关于原告主张返还40000元仓库配置设施款的问题 现双方均认可现仍在其仓库内的原告的办公设施有沙发、空调1台等办公设备，而经本院调查，现在被告处且被告认可的原告办公设备有黑皮办公沙发一套、白色办公桌一张、科龙柜式空调一台。因该设备系原告为履行合同而添置，属原告所有，故被告应返还该设备。关于原告主张的40000元设备款，因原告并未提供相应证据证明其现仍在被告处的仓库配置设施情况及设备现价值40000元，对其主张本院不予支持。 七、关于本案承担义务主体问题 本案诉争合同双方是原告邮政物流公司与被告陈洋，该双方应为合同义务主体。被告波洋公司系由被告陈洋、陈运刚与案外人马波组建成立，经营业务为仓储信息服务、场地租赁等，住所为运城市空港开发区上王村高速路东，并以该公司名义对仓库进行经营，故应与被告陈洋共同承担合同义务，共同返还原告1300000元租金的剩余部分108333元；被告陈运刚系作为陈洋的代理人签订合同、接收1300000元租赁费用，被告陈洋亦予以认可，故被告陈运刚并非合同义务主体，不应承担合同义务。对于原告主张的三被告身份混同、应共同承担返还义务的意见，本院不予支持；对于被告辩称的本案合作意向书是被告陈运刚以被告陈洋的名义所签故与被告陈洋及波洋公司无关的辩解意见，本院不予采纳。 对于现仍在被告波洋公司处的原告所有的黑皮办公沙发一套、白色办公桌一张、科龙柜式空调一台等办公设备，因系原告履行合同而添置，故被告陈洋、被告波洋公司应予返还原告；对于被告波洋公司收取的山西国美电器有限公司运城分公司交付的租金54000元，陈运刚系作为波洋公司法定代表人收取该款，故应由被告波洋公司返还原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告陈洋与原告中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司就运城市空港新区北区面积16.5亩土地签订的《关于承租冠名邮政物流仓储的合作意向书》无效； 二、被告陈洋、运城市波洋仓储信息服务有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司108333元； 三、被告运城市波洋仓储信息服务有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司54000元； 四、被告陈洋、运城市波洋仓储信息服务有限公司于本判决生效之日起15日内将仍在其场地内的原告中国邮政速递物流股份有限公司所有的黑皮办公沙发一套、白色办公桌一张、科龙柜式空调一台等办公设备返还原告； 五、驳回原告中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13785元，由原告中国邮政速递物流股份有限公司运城市分公司承担10000元，被告陈洋、被告运城市波洋仓储信息服务有限公司承担3785元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  王晋明 审 判 员  刘艳红 人民陪审员  郭俊芳 二〇一八年十月十五日 书 记 员  高海涛