广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7928号上诉人（原审被告）：佛山市三水恒达房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：莫展雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：巫作荣，广东百浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市富信物业服务有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：刘莲妃。委托诉讼代理人：张军生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林小华，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林丽丽，女，1968年2月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被上诉人（原审原告）：邓伟南，男，1964年3月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈小华，广东华生律师事务所律师。上诉人佛山市三水恒达房地产发展有限公司（以下简称恒达公司）、佛山市富信物业服务有限公司（以下简称富信公司）因与被上诉人林丽丽、邓伟南合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达公司、富信公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回林丽丽、邓伟南的诉讼请求或撤销原判，发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，没有追加有利害关系的当事人参加诉讼，适用法律有误。（一）一审法院在没有证据的情况下，判令恒达公司、富信公司存在擅自砌墙等违法行为，并承担赔偿责任有失公允。一审法院认定恒达公司擅自将林丽丽、邓伟南购买的商铺通往防火通道的后门砌墙封死，把商铺外的防火通道的通道部分面积给其他商铺经营使用，与事实不符，缺乏证据。该说法是林丽丽、邓伟南的单方陈述与推定，一审法院要与铺位平面图、房产证、规划图等相互印证，调查事件的前因后果，查明通道位置及实际使用收益人等，否则不能以此作为定案依据。（二）本案应追加有利害关系的第三人参加诉讼。既然一审判决认为防火通道的通道部分面积给其他商铺经营使用，即涉案店铺后面的其他商铺与本案具有利害关系，故本案应当追加当事人参加诉讼。（三）《补充协议》不具有独立性，不适用《中华人民共和国合同法》规定的违约责任条款。《补充协议》是对今后物业管理费缴纳标准的约定，涉及的主体是林丽丽、邓伟南与富信公司，与《恒达花园前期物业管理协议》的主体一致。富信公司在2013年12月31日已终止恒达花园的物业管理工作。根据物管协议约定，当佛山市三水区恒达花园第一届业主委员会与深圳市彩生活物业服务有限公司（以下简称彩生活公司）签订《物业管理服务合同》后，原物管协议自动失效，《补充协议》也应随原物管协议而终止。林丽丽、邓伟南对新的物业收费标准没有提出异议，则新的物业收费合同就对林丽丽、邓伟南具有约束力，林丽丽、邓伟南应按新的物管合同缴交物管费。林丽丽、邓伟南辩称，（一）一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。（二）恒达公司、富信公司的上诉请求和理由没有事实和法律依据。《补充协议》是一份独立的协议，协议所针对和补充的是林丽丽、邓伟南与恒达公司之间的房屋买卖合同。林丽丽、邓伟南是按房产证平面图上的建筑面积支付对价，包括公摊部分。但由于恒达公司擅自将公摊部分出售（出租）给其他商户，导致林丽丽、邓伟南无法使用公共部分，侵占了属于林丽丽、邓伟南的土地、房屋所有权部分。恒达公司签订《补充协议》的目的是想通过减少物管费或负担林丽丽、邓伟南超出物管费的部分作为补偿林丽丽、邓伟南。若《补充协议》是物管协议的补充，针对的是物管的具体事项，与恒达公司无关，恒达公司无需在《补充协议》上签名。且《补充协议》约定的终止时间是商铺产权转让为止，而非物业公司变更或者其他协议终止，因此，《补充协议》是一份独立的协议，针对的也是林丽丽、邓伟南与恒达公司的房屋买卖合同事项。林丽丽、邓伟南向一审法院起诉请求：1.判令恒达公司、富信公司向林丽丽、邓伟南支付5878.76元（该费用自2014年1月1日起计算至2017年12月，合共47个月）；2.判令恒达公司、富信公司承担因逾期支付费用的逾期利息（以5878.76元为本金，按照同期中国人民银行商业贷款利率计算，自起诉之日计算至恒达公司、富信公司实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由恒达公司、富信公司承担。一审法院认定事实：富信公司是恒达公司开发恒达花园的前期物业服务公司，林丽丽、邓伟南购买的恒达花园南1030号商铺购买后亦接受富信公司的物业服务。因恒达公司擅自将林丽丽、邓伟南购买的商铺通往防火通道的后门砌墙封死，把商铺外的防火通道的通道部分面积给其他商铺经营使用。经双方交涉，2008年3月29日，恒达公司（甲方）、富信公司（乙方）与林丽丽、邓伟南（丙方）签订一份《补充协议》，约定：一、丙方商铺不开设后门，属于街铺管理；二、甲、乙方承诺免收丙方该商铺三年物业管理费；三、甲、乙方承诺丙方该商铺从第四年开始固定每月按套内面积1元/㎡缴付物业管理费，至该商铺产权转让止；四、取消恒达花园物业使用管理守则第11页第四条第二点中商铺按建筑面积2元/月/㎡为单位计算规定。如有一方违反上述规定，则应赔偿其他两方的经济损失。一审法院认为，林丽丽、邓伟南购买恒达公司的商铺，恒达公司擅自将林丽丽、邓伟南购买的商铺后门封死，将商铺后面的防火通道部分面积给其他商铺经营使用。林丽丽、邓伟南、恒达公司和富信公司三方经交涉，签订《补充协议》，约定恒达公司和富信公司以减免物业服务费的形式对林丽丽、邓伟南进行补偿，至涉案商铺产权转让止。该补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订，合法有效，各方当事人应切实履行各自义务。且该补充协议是因恒达公司出售商铺，擅自改变商铺结构及防火通道，对林丽丽、邓伟南作出经济补偿而签订。该补充协议是一份独立、有效的协议，只是以补充协议的形式签订，并非对物管协议的补充。恒达公司辩解补充协议是对物管协议的补充，是物管协议的从合同，随主合同的终止而终止，与事实不符，不予采纳。三方并在补充协议中约定，恒达公司及富信公司给予林丽丽、邓伟南物业服务费的优惠，直至涉案商铺转让为止。恒达公司辩解应终止于富信公司不提供商铺物业服务之日，与补充协议的约定不符，不予采纳。补充协议签订后，三方当事人均按协议履行各自义务至2013年底。2014年1月1日，因恒达花园业主委员会变更小区物业服务公司，富信公司不再为恒达花园提供物业服务，恒达公司欲以物业服务费减免的形式补偿林丽丽、邓伟南损失已无法实际履行。故林丽丽、邓伟南在按业主委员会与新物业公司即彩生活公司约定的物业服务费缴纳费用后，对超出补充协议约定的物业服务费部分即5878.76元及其起诉后的利息损失向恒达公司及富信公司追偿，符合双方协议约定和法律规定，予以支持。富信公司与林丽丽、邓伟南、恒达公司一起签订补充协议，自愿加入涉案债务的承担，不违反法律强制性规定。故林丽丽、邓伟南诉请富信公司共同清偿涉案债务，与三方协议约定相符，予以支持。富信公司经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：恒达公司、富信公司在判决生效之日起十日内共同向林丽丽、邓伟南支付5878.76元及其逾期付款利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2018年2月1日计算至恒达公司、富信公司实际付清之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取即25元，由恒达公司、富信公司共同负担。本案二审期间，富信公司提交佛山市三水区恒达花园第一届业主委员会发出的《关于新旧物业公司交接的函》，拟证明富信公司已在2014年1月1日前退场，本案与富信公司无关。恒达公司、林丽丽、邓伟南没有提交证据。本院组织了当事人进行证据交换及质证，经审查，富信公司提交的证据无法证明其主张的证明内容，本院对富信公司提交的证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据恒达公司、富信公司的上诉意见和林丽丽、邓伟南的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）一审法院未追加使用涉案通道的经营者为本案第三人是否妥当；（二）恒达公司、富信公司应否向林丽丽、邓伟南支付物业服务费差额部分及逾期付款利息。关于争议焦点一。恒达公司、富信公司上诉主张本案应追加使用涉案通道的经营者为第三人。经审查，由于本案处理结果与使用涉案通道的经营者在法律上无利害关系，一审法院未将上述经营者追加为本案第三人处理正确。恒达公司、富信公司的该上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。恒达公司、富信公司上诉主张其无须向林丽丽、邓伟南支付物业服务费差额部分及逾期付款利息。经审查，恒达公司、富信公司与林丽丽、邓伟南在《补充协议》中约定涉案商铺免收三年物业管理费、从第四年开始固定每月按套内面积1元/㎡缴付物业管理费，是恒达公司、富信公司对林丽丽、邓伟南同意涉案商铺不开设后门所作的补偿，因此该协议不属于富信公司与林丽丽、邓伟南之间签订的物业服务协议的补充协议，富信公司以其已与林丽丽、邓伟南终止物业服务协议为由，主张终止涉案《补充协议》，理由不成立。由于涉案商铺后门仍处于封闭状态，恒达公司、富信公司未能继续履行《补充协议》关于涉案商铺从第四年开始固定每月按套内面积1元/㎡缴付物业管理费的约定，恒达公司、富信公司的该行为构成违约，其应向林丽丽、邓伟南承担违约责任。一审法院判令恒达公司、富信公司向林丽丽、邓伟南支付彩生活公司收取的物业服务费与涉案《补充协议》约定的物业服务费之间的差额部分，以及因恒达公司、富信公司逾期付款造成林丽丽、邓伟南的利息损失，于法有据，本院予以维持。恒达公司、富信公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，恒达公司、富信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市三水恒达房地产发展有限公司、佛山市富信物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年十月三十日法官助理邱雪碧书记员许佩珊