广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初4184号原告：郑良凤，女，1985年3月9日出生，汉族，住湖南省新化县，委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。被告：洪必清，女，1978年6月18日出生，汉族，住广东省龙川县，委托诉讼代理人：何明振，广东平正信诚律师事务所律师。第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地清远市新城人民三路**金世纪豪园二、三、四号楼二层自编212号商业。委托诉讼代理人：陈卫娟、凃婉仪，该公司员工。原告郑良凤与被告洪必清、第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称天盛房当当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑良凤的委托诉讼代理人戴海燕、被告洪必清的委托诉讼代理人何明振、第三人天盛房当当公司的委托诉讼代理人陈卫娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑良凤向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2017年9月6日所签的《房屋买卖合同》；2、依法判决被告退回80000元定金给原告；3、依法判决被告支付307600元违约金给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月6日，原、被告双方通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋出售给原告，总价1538000元。当天，原告通过银行转账汇款了80000元定金给被告。但其后原告多次催促被告配合办理银行按揭贷款手续，第三人也帮忙催促，但被告却一直拖延不肯办理，后来原告听说涉案的房屋早已被法院查封，根本不能办理转让过户手续。原告就要求被告退还定金，但被告也置之不理。原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益。因此，原告特依法起诉，请求法院查明事实，依法判决如诉讼请求。原告提供如下证据：1、身份证、工商信息资料，拟证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；2、房屋买卖合同，拟证明原、被告于2017年9月6日通过第三人就涉案房产签订了买卖合同，以及合同的具体约定事项；3、收款收据、个人账户支出交易明细，拟证明原告通过银行转账支付了80000元定金给被告；4、房地产权证，拟证明涉案房产的具体登记情况；5、微信聊天记录，拟证明原告多次催促被告办理银行按揭贷款手续；6、不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋已被多家法院查封，不可能办理过户手续。被告洪必清辩称：我方同意解除买卖合同，同意退还80000元定金。关于违约金，我方不同意，当时我方已经告知了原告和第三人房屋是被查封状态，购买房屋存在风险，我方表明会处理这个问题，但是后来的确是处理不了。因此，原告和第三人对涉案房屋的查封状态是明知的，我方不应承担违约责任。被告没有提交证据。第三人天盛房当当公司述称：对原告的起诉无异议。第三人提供如下证据：EMS快递单、告知函，拟证明第三人曾发函催促被告办理银行按揭贷款手续。本院经审理认定事实如下，2017年9月6日，原告郑良凤（买方）、被告洪必清（卖方）及第三人天盛房当当公司（中介方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“卖方向买方出售位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号，建筑面积约222.94平方米，成交价为人民币1538000元。卖方需保证对上述物业享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。卖方在收取定金后须将该物业之权属证明原件交由经纪方或银行代办点保管至交易递件当日。卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方书面催告后3天内卖方仍拒绝收取房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，卖方除须退还所收取买方之已付款项外，并须赔偿相当于该物业成交价的20%的违约金给买方以弥补买方之损失，但买方在收取上述款项后不得再要求卖方继续履行合同…。”合同附件约定：“买卖双方应在签署本合同后50日内提相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，并向银行申请30年890000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。定金80000元，买方应在签署本合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款。买卖双方需于买方贷款银行同意买方贷款申请后7个工作日内提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》。首期楼款560000元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付。楼价余款898000元，在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管部门成功受理本次交易递件当日向卖方补足…。”同日，原告向被告支付了定金80000元,被告向原告开具收款收据。此后，被告并无按合同履行相关义务。根据原告提供的于2018年7月12日向清远市国土资源局不动产登记中心查询的不动产登记资料查询结果显示:涉案房屋的登记权利人为洪必清（产权证号：粤房地产权证清字第**），分别于2016年8月10日、2017年6月22日、2017年7月17日被本院先后查封[案号分别为（2016）粤1802民初3845号、（2017）粤1802执907号、（2017）粤1802民初3587号]；于2017年8月16日被深圳市宝安区人民法院查封[案号为（2017）粤0306执保4042号之一]；于2017年12月25日被深圳市罗湖区人民法院查封[案号为（2017）粤0303执保2379号]；于2018年2月12日被东莞市第一人民法院查封[案号为（2018）粤1971执2278号]。涉案房屋直至2018年7月12日仍处于查封状态。庭审中，对于被告抗辩认为“交易过程中已明确告知过原告及第三人涉案房屋已被法院查封，购买存在风险，对于房屋交易不成功，其不应承担违约责任”的理由，原告及第三人均不予认可，被告并无提供证据证明。本院认为，原、被告及第三人所签订的《房屋买卖合同》及附件，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是属有效合同，各方当事人均应恪守履行。本案中，被告对原告解除合同的请求并无异议，故本院予以照准。原告已按合同约定向被告支付了定金80000元，被告应在收取定金后依约履行配合原告向银行申请办理按揭贷款手续等合同义务，但由于被告的原因，涉案房屋自2016年8月10日起至今一直被本院及其他法院查封，致合同并不能履行，被告抗辩认为“交易过程中已明确告知过原告及第三人涉案房屋已被法院查封，购买存在风险”的理由，原告及第三人均不予认可，被告并未提供证据予以证明，本院不予采纳。被告在明知涉案出卖房屋被法院查封仍然出卖，致原告的合同目的已无法实现，过错责任在于被告，原告有权要求被告承担相应的违约责任。为此，对原告请求被告返还定金80000元及按房屋成交价1538000元的20%支付违约金307600元，符合合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告郑良凤与被告洪必清、第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司于2017年9月6日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告洪必清于本判决生效之日起10日内向原告郑良凤返还定金80000元；三、限被告洪必清于本判决生效之日起10日内向原告郑良凤支付违约金307600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7014元、减半收取计3557元，由被告洪必清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇一八年十月九日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。