贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初3077号原告：贵阳保利海明房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区延安中路**世贸广场****。法定代表人：王涛。委托诉讼代理人：刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师。被告：李东平，女，1973年12月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住，住所地：贵阳市云岩区中华北路**/div>法定代表人：王浩。原告贵阳保利海明房地产开发有限公司（以下简称：“保利公司”）与被告李东平、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称：建行贵州省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告保利公司的委托诉讼代理人刘元芳到庭参加诉讼。被告李东平经本院公告传唤、第三人建行贵州省分行经本院传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告保利云山国际第9栋2单元29层5号房屋；2、判令被告配合原告办理撤销该套房屋备案登记手续，并承担撤销备案登记费；3、判令被告赔偿原告律师费21000元；4、诉讼费用由被告承担。后变更为1、判令被告归还原告被第三人扣划的保证金67454.97元（最终以合同解除后第三人扣划金额为准）；2、判令被告赔偿原告律师费6000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于贵阳市保利云山国际第9栋2单元29层5号房屋一套，总价款为人民币610751元。被告支付了首付款190751元，余款420000采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房（商业）借款最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金。被告李东平无辩称意见。第三人建行贵州省分行无述称意见。本院经审理认定事实如下：2010年5月20日，原告保利公司作为甲方与第三人建行贵州省分行作为乙方签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，主要约定：“第二条乙方对符合贷款条件的购房人甲方开发建设并依法销售的座落于云岩区市××号的“保利云山国际”二期项目的商品房发放个人住房贷款。第四条四（一）从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。（五）甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，不管乙方是否已行使其他担保物权，乙方均有权直接要求甲方对借款人的全部债务承担保证责任。”。同日，原告保利公司作为甲方、保证人与第三人建行贵州省分行作为乙方、债权人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要约定：“第一条本合同所称债务人是指因购置座落于市××号保利云山国际二期项目所属之住房、商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。第三条甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第九条一、甲方应在本合同生效之日起拾个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，户名：贵阳保利海明房地产开发有限公司，账号：52×××38。第十条杜宇甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。”。2011年8月14日，原告保利公司作为出卖人，被告李东平作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告向原告购买保利·云山国际第9号楼2单元29层5号房，建筑面积共89.68平方米，总金额610751元。被告于2011年8月14日支付人民币190751元进入资金监管账户贵阳市商业银行瑞南支行10310121080000396，余款人民币420000元由被告向银行申请按揭贷款，须于预告登记生效之日起30日内付清。该合同附件四第1.3.3条约定：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起15个日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等费用）后将购房款返还给买受人。”被告就剩余房款向中国建设银行股份有限公司贵阳朝阳支行申请贷款。原告已将上述合同办理了贵阳市商品房预售合同备案登记。原告保利公司按照合同约定将房屋交付被告李东平使用至今。因被告未能归还贷款，从2016年6月20日起至2018年3月28日止，原告基于保证责任被第三人扣划保证金共计67454.94元。2018年3月5日原告向被告发出《解除通知书》，该通知书主要载明：“自2016年6月20日起截止目前，因您未能如期归还银行按揭贷款，导致银行基于出卖人的保证责任，扣划我司保证金61570.58元。您逾期归还银行按揭贷款的行为已经违反双方《商品房买卖合同》的约定，并且损害了我司的合法权益。现我司依照《商品房买卖合同》之约定向您通知如下：1、解除我司与您于2011年8月14日签订的《商品房买卖合同》。2、您应自收到本通知书之日起15日内将所购房屋无条件退回我司，并承担相应的费用及损失。”。因被告未履行，原告保利公司遂将被告诉至我院，诉请如前。另查明，本案诉讼过程中，保利公司委托贵州鼎尊律师事务所毕驰、刘元芳律师为本案的代理人，双方于2018年3月8日签订《委托代理合同》一份，约定代理费为21000元。庭审中，原告陈述在向法院申请保全后才知道涉案房屋已因被告涉及其他诉讼被我院拍卖。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，各方均应按合同约定履行自己义务。原告已按合同约定将市北路保利云山国际第9栋2单元29层5号被告所购买的房屋按合同约定的期限交付被告使用，被告亦应按合同约定按时履行还款义务，但在合同履行过程中，因被告不归还第三人的贷款，导致第三人基于保利公司的连带保证责任，从保利公司开立于第三人处的保证账户内一直扣划保证金来归还被告所欠借款及罚息。根据原被告双方所签合同附件四第1.3.3条约定：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起15个日内将所购房屋退回出卖人……”，现被告违反合同约定，原告要求解除合同，符合双方约定，原告诉请要求被告归还原告被第三人扣划的保证金67454.94元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费，根据原被告双方所签合同附件四第1.3.3条约定解除合同后，出卖人扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等费用）后将购房款返还给买受人。本案中，原告为聘请代理人支付代理费21000元，现原告诉请要求被告支付律师费6000元，本院从其自愿。据此，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：被告李东平于本判决生效之日起十日内归还原告贵阳保利海明房地产开发有限公司人民币67454.94元；被告李东平于本判决生效之日起十日内赔偿原告贵阳保利海明房地产开发有限公司律师费人民币6000元。案件受理费1636元，保全费3678元，由被告李东平负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  范志华人民陪审员  黄春生二〇一八年十月十七日书 记 员  杨晓丹