河南省漯河市郾城区人民法院行 政 裁 定 书（2018）豫1103行初103号原告：王春娥，女，汉族，1964年7月15日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冲，河南强人律师事务所律师。被告：漯河市国土资源局，地址：郾城区淞江路**。法定代表人：王喜成，该局局长。委托诉讼代理人：肖广辉，该局工作人员。委托诉讼代理人：安建业，河南永力律师事务所律师。第三人：河南华东实业有限公司，地，地址：漯河市人民路中汇广场**楼******/div>法定代表人：阎红雨，总经理。委托诉讼代理人：周胜豪，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚亚红，河南辰中律师事务所实习律师。第三人：漯河市源汇区农村信用合作联社，地址：漯河市，地址：漯河市源汇区嵩山路**法定代表人：王利民，该单位理事长。委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。原告王春娥诉被告漯河市国土资源局（以下简称市国土局）、第三人河南华东实业有限公司（以下简称华东公司）、第三人漯河市源汇区农村信用合作联社（以下简称源汇区农信社）房屋行政登记一案，本院于2018年7月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王春娥及其委托诉讼代理人王中英、王冲，被告市国土局委托诉讼代理人肖广辉、安建业，第三人华东公司委托诉讼代理人周胜豪、尚亚红，第三人源汇区农信社委托诉讼代理人王红旗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春娥诉称：2005年1月13日，原告与第三人华东公司（原漯河市华东房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定，第三人华东公司将位于中汇广场3号楼1层B-16号的商用房屋出卖给原告并为原告办理房屋权属证书登记等手续。《商品房买卖合同》签订后，原告依约向第三人华东公司交付了用于购买涉案房屋的购房款，第三人华东公司向原告出具了相应的收款收据及用于办理产权证书所需的发票《河南省销售不动产统一发票》、《河南省销售不动产统一发票土地部门办证》，此后第三人华东公司将涉案房屋交付给原告进行使用至今。2008年第三人华东公司申请对包括涉案房屋在内的4459.42平方米的中汇广场集体办理了初始登记证书（俗称的大证，登记证号：**）。原本第三人华东公司在办理完毕“大证”后，应当将已经出让并交付原告使用的涉案房屋分割登记在原告名下，但是第三人华东公司却违法以欺诈手段在被告处（原漯河市住房保障和房屋管理局）申请将涉案房屋分割登记在了自己名下，之后又于2012年7月20日以企业名称变更为由，向被告申请将该房屋所有权人名称进行了变更（产权证号：20××**）。随后第三人华东公司将该房屋抵押给了第三人源汇区农信社，并在被告处申请作了抵押登记（抵押证号：2015010941）。对于第三人华东公司恶意欺诈的行为，被告原本应当及时、积极的进行处罚并撤销纠错，但是被告却久久不作为不予纠错。综上，第三人华东公司恶意虚假申报的行为，以及被告作出的具体行政行为属事实不清、证据不足，对应当予以纠错的事实却不作为的情况，严重损害了原告的合法权益，原告在沟通无果后只能向贵院提起诉讼。请求：一、撤销被告给第三人源汇区农信社颁发的位于中汇广场3号楼1层B-16号房屋他项权证（抵押权证号：2015010941）。二、本案诉讼费由被告承担。被告市国土局辩称：一、原告主体资格不适格，原告至今对涉案房屋不享有物权，因此对被告对涉案房屋的登记行为尚无权请求撤销。二、原告诉请已过法定起诉期限。三、本案两个第三人向被告申请涉案房屋抵押登记时提交的申请材料，符合登记形式要件规定，被告依据二第三人的申请，为其办理抵押登记的行为并无不当。原告的诉请应予驳回。第三人华东公司陈述：一、原告不是适格原告，原告至今未进行预告登记，不是房屋登记司法解释第4条所规定的适格原告。二、原告的起诉超过法定起诉期限，法定起诉期限至迟应当以原告首次提起行政诉讼也就是2017年10月份起算，已经超过6个月。三、原告同时主张登记行为错误和拒不纠错的不作为这是两个行政行为，应当对诉请的行政行为予以明确，应当驳回原告的起诉。第三人源汇区农信社陈述：被告的具体行政行为事实清楚、程序合法，应予支持。应当依法驳回原告的诉请。为证明其主张，被告市国土局在法定举证期限内提供了以下证据材料：抵押登记申请表、营业执照、授权委托书、法定代表人身份证明、涉案房产的房产证（20××06）、最高额抵押合同、房产土地抵押清单、房屋抵押权存根（王春娥2015010941），证明被告为二第三人办理涉案房产抵押登记时，二被第三人提供的材料符合形式要件规定，被告为其办理涉案房产抵押登记行为并无不当。原告王春娥对被告市国土局提供的证据材料质证认为：被告提供的证据与我们从法院复印的证据不一致。有抵押登记申请书、房产证、抵押合同及清单、房产证存根这有这些东西，没有提供法定代表人证明书、营业执照或授权委托书，最主要的是没有提供国有土地使用证，也没有评估报告。原告认为被告向法庭提供的证据，不能证明符合办理抵押登记的形式要件。第三人华东公司对被告市国土局提供的证据无异议。第三人源汇区农信社对被告市国土局提供的证据无异议。为证明其主张，原告王春娥提供了以下证据材料：第一组证据，房屋买卖合同一份、收款收据一份。证明：1、2005年1月13日，原告王春娥与第三人华东公司签定《商品房买卖合同》，合同约定第三人华东公司将位于中汇广场3号楼1层B—16号的商用房屋出卖给原告，总价款为466754元。2、合同签订后，原告依照合同约定向第三人华东公司交付了购房款，华东公司向原告出具收据。第二组证据，商业用房委托投资经营管理合同一份。证明：合同签订后，第三人华东公司将涉案房屋交付给原告后，原告将涉案房屋对外出租。第三组证据，房屋抵押权存根一份。证明2015年10月19日，经第三人华东公司的申请，被告市国土局向源汇区农信社颁发了2015010941号抵押权证。被告市国土局对原告王春娥提供的证据材料质证认为：对第一组、第二组证据被告对此不知情，不发表质证意见。对第三组证据无异议。第三人华东公司对原告王春娥提供的证据材料质证认为：对第一组证据真实性无异议，涉案合同并没有办理备案和预告登记。对第二组、第三组证据无异议。第三人源汇区农信社对原告王春娥提供的证据材料质证认为：对证据的真实性均无异议，对证据一合法效力提出意见，房屋买卖应进行预售登记或备案，不备案登记不能对抗善意第三人。第三人华东公司、第三人源汇区农信社未提供证据。经审理查明：漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称漯河华东公司）开发了包括涉案房屋在内的中汇广场面积为4459.42平方米的商业房。2005年1月13日，原告王春娥与漯河华东公司签订《商品房买卖合同》，以469036元的价格购买漯河华东公司位于中汇广场3号楼1层B-16号40.40平方米的商业用房，王春娥按照合同约定足额支付购房款，漯河华东公司将房屋交付给原告使用、收益，该《商品房买卖合同》未在房屋登记部门备案，双方也未就该房产所有权进行预告登记。2008年2月，漯河华东公司对其开发的包括涉案房屋在内的中汇广场商业房向原市房管局申请办理初始登记，原市房管局为漯河华东公司办理初始登记并颁发房屋所有权证。后又依据漯河华东公司申请对包括涉案房屋在内的中汇广场商业房的初始登记办理分割登记。后漯河华东公司更名为河南华东公司。2012年7月20日，原市房管局依据河南华东公司的申请，为其办理涉案房屋变更登记并颁发房屋所有权证，证号为：20××06号。随后河南华东公司将涉案房屋抵押给第三人源汇区农信社并在原市房管局办理了抵押证号为2015010941的抵押登记。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定：“行政行为的相对人及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织……。”行政相对人是行政管理法律关系中与行政主体相对应的另一方当事人，是行政主体的行政行为影响其权益的个人或组织。法律上的利害关系人是公民、法人或其他组织的合法权益与行政行为存在一种因果关系，与诉讼标的有直接或间接利害关系的人。本案中，王春娥虽然与漯河华东公司签订了涉案房屋的买卖合同，但该房屋买卖合同既未在房屋登记部门进行预售备案登记，也未就该房产所有权进行预告登记，因此，王春娥与漯河华东公司涉案房屋之间仅存在因买卖合同而产生的债权上的利害关系，不是涉案房屋的所有权人。故，王春娥不是被告市国土局为第三人源汇区农信社颁发抵押证号为2015010941号他项权证的具体行政行为的相对人，被告作出的该具体行政行为与王春娥没有法律上的利害关系，王春娥不具备本案原告诉讼的主体资格，无权对被告市国土局为第三人源汇区农信社颁发抵押证号为2015010941号他项权证的具体行政行为提起行政诉讼，应驳回王春娥的起诉。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》二十五条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回原告王春娥的起诉。本案不收取诉讼费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蔡桂花人民陪审员  吕广华人民陪审员  柳书平二〇一八年十月二十三日书 记 员  王思嘉