湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0702民初3572号 原告：黄敏。 委托诉讼代理人：陈政，湖南经卫律师事务所律师，特别授权代理。 被告：冯经纬。 委托诉讼代理人：魏英武，湖南中思律师事务所律师，特别授权代理。 原告黄敏与被告冯经纬租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄敏的委托诉讼代理人陈政，被告冯经纬的委托诉讼代理人魏英武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄敏请求判令：1、判决解除原告黄敏与被告冯经纬签订的关于常德市武陵区高山街广场A1栋《门面租赁合同》，被告将承租门面恢复原状，并返还给原告；2、被告按62.4万元/年的租金标准支付从2018年1月9日起至《门面租赁合同》解除之日止的租金，并按62.4万元/年的租金标准支付从《门面租赁合同》解除之日起至返还门面之日止的占有使用费，（截止到2018年9月8日应付租金为41.6万元）；3、被告支付逾期付款违约金610040元；4、原告有权没收押金，被告缴纳的10万元押金归原告所有；5、诉讼费用由被告承担。 冯经纬答辩称：双方的租赁合同已经解除，原告再起诉解除租赁合同没有事实依据和法律依据，本案应当追加另5名合伙人为本案共同被告，被告有权对法庭裁定驳回被告冯经纬申请追加被告的裁定单独上诉。另对于原告方关于计算违约金的问题，交租问题需要冯经纬或其他合伙人进行核对，租金按年付改为月付，视为原告同意，原告计算不当，违约金标准过高，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，本院确认如下法律事实： 2015年4月2日，黄敏（甲方）与冯经纬（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定“甲方（黄敏）将位于常德市武陵区高山街广场A1栋2楼201号（1077.8平方米）租赁给乙方（冯经纬），租赁期限5年，自2015年4月2日至2020年4月2日，房屋月租金为49元/平方米，租金半年一付，租金到期提前一个月支付，预交押金5万元。甲方给予乙方185天的免租期，即2015年4月3日至2015年11月8日为免租期。经营业态为网吧，品牌酷玩。乙方逾期未缴纳足额租金及费用（包括管理费、水电费及其他应付款项）的，甲方有权采取以下措施：……（5）按照合同规定逾期缴纳租金等款项的商户，逾期部分按1%/天的标准逾期收逾期付款违约金。在租赁期间内，前三年不得转让，如第三年乙方若要转让，必须经甲方同意，否则转让无效，一切后果由乙方承担，租赁期限不满，若乙方提前终止合同，乙方支付甲方的押金不退……”。同日，冯经纬向黄敏支付押金50000元，黄敏向冯经纬出具收据。 2016年4月11日，冯经纬向黄敏支付租金315000元；2016年10月19日，冯经纬向黄敏支付租金315000元；2017年5月3日，冯经纬向黄敏支付租金300000元；2017年11月19日，冯经纬向黄敏支付租金52000元；2017年11月25日，冯经纬交付黄敏押金50000元；2017年12月15日，冯经纬向黄敏支付租金52000元。以上租金、押金支付黄敏均向冯经纬出具收据。 另查明，2018年1月26日，冯经纬通过短信向黄敏发出解除合同信息。2018年1月29日，黄敏向冯经纬发出《关于严格履行合同的提示函》，表示不接受冯经纬的退租要求；并要求冯经纬严格履行合同。2018年2月6日，冯经纬向黄敏交还了门面钥匙，并搬离了门面。 以上事实有《商品房买卖合同》、《门面租赁合同》、收据、短信截图、《关于严格履行合同的提示函》、现场照片以及原、被告的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：黄敏与冯经纬签订《门面租赁合同》系真实意思表示，应认定合法有效，双方均应按约履行。关于合同解除及返还门面的问题，本案中冯经纬于2018年1月26日向黄敏短信通知要求解除合同，根据合同的约定，在承租期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，现冯经纬单方要求解除合同，应当提前三个月通知对方，故本案合同已经于2018年4月26日由冯经纬单方解除。又因冯经纬已经将门面的钥匙交还黄敏，且退出门面，故黄敏要求解除合同并返还门面的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”在租赁合同终止时，承租人的装修不一定符合下一个承租人的需要，出租人继续出租时，需拆除现有装修，这一拆除义务不应当由出租人承担，故冯经纬应当承担恢复原状的义务。 关于租金的支付问题，根据合同的约定，租金为半年一付，租金到期提前一个月支付，现在合同解除时间为2018年4月26日，2017年11月9日至2018年5月8日的租金为312000元，应于2017年10月9日支付，冯经纬于2017年11月19日支付租金52000元，2017年12月15日支付租金52000元，还剩208000元租金未支付，冯经纬应当支付，并承担合同解除之日起至支付租金之日的资金占用费。故，冯经纬应当支付黄敏租金208000元及自2018年4月26日起至实际支付之日止的资金占用费用（按银行同期贷款利率计算）。 关于押金的问题，根据合同约定，租赁期限不满，若乙方提前终止合同，乙方支付甲方的押金不退。冯经纬单方解除合同，冯经纬交付的押金应当归黄敏所有。本案中冯经纬交付黄敏的押金共100000元，分别为2015年4月2日支付的50000元，2017年11月25日支付的50000元。对于2015年4月2日支付的50000元双方均认可归黄敏所有，对于2017年11月25日支付的50000元，冯经纬辩称是其为按月支付租金的押金，但是黄敏当庭不认可租金支付协商为按月支付，亦不认可该50000元是按月支付租金的押金，且冯经纬也未提交有关租金支付方式双方协商为按月支付的书面协议，故冯经纬的辩称没有事实依据，本院不予采信，冯经纬交付的押金100000元归黄敏所有。 关于逾期支付租金的违约金问题。按照合同规定逾期缴纳租金等款项的商户，逾期部分按1%/天的标准逾期收逾期付款违约金。1、2016年5月9日至2016年11月8日的租金为315000元，应于2016年4月9日支付，租金收据记载的日期为2016年4月11日，迟延2天，违约金为：315000元×2天×1%=6300元。2、2016年11月9日至2017年5月8日的租金为3150000元，应于2016年10月9日支付，租金收据记载的日期为2016年10月19日，迟延10天，违约金为：315000元×10天×1%=31500元。3、2017年5月9日至2017年11月8日的租金为300000元，应于2017年4月9日支付，租金收据记载的时间为2017年5月3日，迟延24天，违约金为：300000元×24天×1%=72000元。4、2017年11月9日至2018年5月8日的租金312000元，应于2017年10月9日支付，冯经纬于2017年11月19日，支付租金52000元，2017年12月15日，支付租金52000元。因合同于2018年4月26日解除，违约金应计算至2018年4月26日，具体计算如下：（1）、2017年10月9日至2017年11月18日，迟延40天，违约金为312000元×40天×1%=124800元；（2）、2017年11月19日至2017年12月14日，迟延25天，违约金为（312000元-52000元）×25天×1%=65000元；（3）2017年12月15日至2018年4月26日，迟延天数为132天，违约金为（312000元-52000元-52000元）×132天×1%=274560元；以上三项共计464360元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用的若干问题解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该项违约金过高，本院予以调整为139308元（464360元×30%）。综上，冯经纬逾期付款的违约金为249108元（6300元+31500元+72000元+139308元） 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、黄敏与冯经纬签订的《门面租赁合同》已经于2018年4月26日解除，冯经纬应将承租门面恢复原状； 二、冯经纬自本判决生效之日起十日内向黄敏支付租金208000元及自2018年4月26日起至实际支付之日止的资金占用费用（按银行同期贷款利率计算）； 三、冯经纬自本判决生效之日起十日内向黄敏支付逾期付款违约金249108元； 四、冯经纬缴纳的10万元押金归黄敏所有； 五、驳回黄敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15034元，减半收取7517元，由黄敏承担2000元，由冯经纬承担5517元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  丁孟礼 二〇一八年十月二十四日 法官助理贺鸣 代理书记员  曾江燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的若干问题解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。