广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初3330号原告：汪卿，男，1989年11月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄雅聪，广东道自在律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东智奇诺律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。原告汪卿与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序，2021年2月4日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用小额诉讼程序审理的情形，2021年3月18日裁定转为简易程序审理。原告汪卿的委托诉讼代理人黄雅聪参加诉讼，被告云梯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。案件事实一、商品房预售合同的名称、当事人和签订时间：1.广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称机场开发公司，2020年5月14日变更名称为云梯公司，甲方）与汪卿（乙方）于2014年4月14日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》）。二、商品房地址、建筑面积、用途：广州市花都区颐××（××）1001房，105.09平方米，住宅。三、商品房价款及其支付：已支付总房价款690581元。四、商品房交付时间：2016年7月31日。五、办理不动产权证书的约定：《商品房预售合同》第二十一条，“甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。附件七《本合同补充协议》第十条，“双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房交付之日起730日内到房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方或者按揭银行，具体取得房地权证的时间就由登记机构确定，甲方对此不负任何责任。”六、逾期办理不动产权证书违约责任的约定：《商品房预售合同》第二十二条，“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准，向乙方支付违约金；逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同”。附件七《本合同补充协议》第十一条，“主合同第二十二条变更为：甲方逾期将办证回执交给乙方或者按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满，乙方或者按揭银行仍未取得办证回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方或者按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按商品房总价款0.1%的标准，向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%”。七、原告汪卿向本院提出诉讼请求：1.判令云梯公司向汪卿支付逾期办理不动产权证书的违约金暂计14502.2元（以总房款690581元为基数，按照每月0.1%的标准，自2019年4月23日起计至云梯公司交付不动产权证书之日止，暂计至2021年1月11日，不以总房款690581元的2%为上限）；2.诉讼费用由云梯公司负担。八、需要说明的其他事项1.关于云梯公司是否已办理商品房初始登记。在法庭调查中，汪卿主张：云梯公司未办理初始登记。本院告知汪卿补充提供不动产查册表，同日书面告知汪卿，向房屋管理部门申请查询1001房的权属以及是否存在其他权利限制处分情况。汪卿于2021年2月7日查询后，提供不动产登记查册表，显示1001房已办理预售商品房买卖预告登记，未显示初始登记信息。本院以（2021）粤0114民初1052号等案号，受理案外人陶勉等人与云梯公司商品房预售合同纠纷系列案件，陶勉等人主张颐××（××）等未办理初始登记。2.广州市规划和自然资源局于2016年7月11日预告登记，座落于颐××（××）1001房的预售商品房买卖，权利人汪卿。3.经广州市规划和自然资源局核查，截至2021年2月20日止，汪卿具备广州市住房限购区域区住房购买资格。4.在诉讼过程中，汪卿主张：云梯公司未通知其提交办理不动产权证书的所需资料，未向房屋管理部门递交办理过户登记手续。云梯公司未办理不动产权证书处于持续状态，何时办理也处于不确定状态，如以2%为限计算违约金，违反公平原则，不足以弥补其损失，不应以附件七《本合同补充协议》第十一条约定的2%为限。裁判理由与结果本院认为：云梯公司与汪卿于2014年4月14日签订《商品房预售合同》及其附件，依法成立，具有法律拘束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”汪卿主张云梯公司逾期办理不动产权证书，该违约的法律事实，持续至民法典于2021年1月1日起施行后，应适用民法典的规定。附件七《本合同补充协议》第十条和第十一条的约定，已变更《商品房预售合同》第二十一条的约定。汪卿已支付总房价款690581元，云梯公司依照约定，应当在汪卿于2016年7月31日收楼后的730日内，即2018年7月31日前，向汪卿交付办理不动产权证书的回执。云梯公司至今未交付回执，已违反合同约定。附件七《本合同补充协议》第十一条的约定，变更《商品房预售合同》第二十二条的约定。云梯公司依照约定，应当在汪卿于2016年7月31日收楼后的730日以及另外给予的180个工作日宽限期届满的次日起，即2019年4月23日起，按照商品房总价款，每月0.1%的标准，向汪卿支付违约金。因云梯公司尚未办理初始登记，不能确定何时办理初始登记。为此，本院认定截止于2021年2月4日法庭调查之日的逾期办理不动产权证书的违约金，汪卿可另行主张自2021年2月5日起至交付办理不动产权证书回执之日止的逾期办理不动产权证书的违约金。经核计，以总房价款690581元为基数，按照每月0.1%的标准，自2019年4月23日至2021年2月4日（共654天），违约金应为14848元（690581元×0.1%×12个月÷365天×654天）。汪卿主张自2019年4月23日起至交付不动产权证书之日止的违约金，对截止于2021年2月4日前的违约金，本院予以支持。商品房买卖合同，是以出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款为主要权利、义务内容的，平等民事主体之间的合同。《中华人民共和国民法典》第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第七条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第五百八十五条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”云梯公司至今未办理房屋过户登记，且至今未办理初始登记，也不能确定何时办理初始登记。如云梯公司无论持续违约时间长短，均以总房价款的2%为限，计算逾期办理不动产权证书的违约金，实有违公平原则和诚实信用原则，也不利于约束云梯公司及时履行房屋过户登记的合同主要义务，不利于保障合同当事人对于房屋交易过户登记的正当期待和合理权益。另外，以总房款每月0.1%计算违约金，不以2%为限，也不过分高于云梯公司的违约成本。为此，汪卿主张云梯公司不以2%为限支付违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。云梯公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪卿支付2019年4月23日至2021年2月4日逾期办理不动产权证书的违约金14848元；二、驳回原告汪卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85.5元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年四月二十一日书记员  刘雄燕