安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0422民初3215号原告（反诉被告）：姚传胜，男，1966年8月12日出生，汉族，安徽省寿县人，初中文化，农民，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：顾承荣，安徽繁星律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴娜，女，1978年12月17日出生，汉族，安徽省宿州市人，初中文化，个体户，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：万会昌，安徽昌淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。原告姚传胜与被告吴娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚传胜及其委托诉讼代理人顾承荣，被告吴娜及其委托诉讼代理人万会昌、夏圣兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚传胜向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告租金50000元，并承担从诉讼日至付清之日的利息损失，按年息6％计算；3、判令被告将租赁物恢复原状后返还给原告；4、本案诉讼费用及与诉讼有关的费用由被告承担。事实和理由：2017年10月，被告因经营需要，租赁原告位于寿县寿春镇寿六路科达加油站对面的住宅和非住宅房数间及院落。经协商，双方于2017年10月31日签订了“租房合同”，合同约定：“租期为三年，即从2017年11月20日至2020年11月20日，租金每年100000元，半年一付，每半年到期前15日内，被告必须向原告一次性付清租金”。合同签订后，被告即使用租赁房屋开办了“老兵汽车修理厂”。可是被告仅在合同签订时支付了半年的租金50000元，根据合同约定被告应该于2018年5月初支付另半年的租金，但至今被告以种种借口拖延不付。原告于2018年8月21日上午亲自到被告的修理厂索要租金，被告不但不给付租金，其丈夫还将原告毒打一顿。根据合同约定，被告不得改变房屋结构，可是被告在原告房屋的山墙处打了一个门，两处墙体打通安装机械。被告的上述行为导致双方已经无法继续合作，原告要求依法解除租赁合同，支付拖欠租金50000元，并将房屋墙体恢复原状后，将房屋返还原告。原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，敬请依法判决。被告吴娜辩称，原被告所签订的租赁合同是无效的，涉案租赁房屋没有办理规划许可证，系违法建筑，根据相关法律，租赁合同应当认定无效。租赁合同无效，承租人应当返还租赁物，原告应当返还租金和押金，因此原告要求支付租金、承担利息，并恢复原状的要求不应当得到支持。综上，请依法驳回本诉原告诉讼请求。被告吴娜向本院提出反诉请求：1、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同无效；2、反诉被告向反诉原告退还已收房租50000元、押金2000元及赔偿损失50000元；合计102000元；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年10月31日签订的房屋租赁合同第七条、第八条约定：“反诉被告保证房屋无产权纠纷，反诉原告因经营需要，要求反诉被告提供房屋产权证明或其他有关证明材料，反诉被告必须提供；租赁期间内，反诉被告必须保持门前的通道畅通，如不通畅，反诉被告将承担所有损失”。合同签订后，反诉原告依约交付了2017年11月至2018年5月的租金，并投入人力、物力对承租房屋进行装修。但反诉被告欺骗原告，在为反诉原告办理汽修厂营业执照时，将汽修厂注册地登记在寿县寿春镇通淝小区门面房181号，导致反诉原告的注册地与实际经营场所不一致，给反诉原告经营带来许多不便，且反诉原告在经营过程中，租赁房屋门前场地因第三人阻扰而不能合理利用。反诉原告向寿县市场监管部门要求变更汽修厂的注册地，却因被告不能提供房屋产权证，市场监管部门不予变更。反诉原告向寿县房地产管理部门了解，得知房屋根本没有产权证书，系违章建筑，且已经面临拆迁。以致反诉原告对租赁房屋不能充分利用，给反诉原告造成巨大经济损失。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）姚传胜辩称，1、反诉原告要求确认合同无效，没有法律依据。原告拥有合法的房屋所有权，有权出租房屋。反诉原告混淆其房屋所有权和使用权的法律要件，将涉案房屋定性是违章建筑，无任何事实和法律依据。本案涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，也没有违反合同法关于合同无效的强制性规定，因此反诉原告请求确认合同无效，不应当得到支持。2、反诉原告要求退还租金、赔偿损失，没有事实与法律依据，其要求退还租金是在合同无效的前提下提出，而本案中合同是有效的，不存在返还租金。反诉原告到目前为止都在使用租赁房屋，且本诉被告并没有承诺房产证齐全，租赁前就告知没有房产证。反诉原告的营业执照也是在反诉被告协助下在2017年11月2日办理的，租赁合同在2017年11月20日才生效，如果被告不认可原告没有房产证，完全可以不履行合同。被告为了拖延租金，强词夺理。反诉被告的房屋不存在与第三人有产权异议，且涉案房屋门口就是道路，不存在门前有障碍，门前的场地反诉原告一直在正常使用。综上，反诉原告各项诉讼请求均不能成立，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1、原告所举1号证据，身份证，被告无异议；被告所举1号证据，身份证，原告无异议，本院对上述证据予以认定。2、原告所举2号证据，租赁合同一份，意在证明：双方自愿签订了租赁合同，合同约定了双方的权利义务。被告对合同的真实性无异议，但认为，租赁合同约定租赁物应有权属证明，但原告没有；合同生效时间在2017年10月30日；被告已经交纳50000元租金、2000元押金；被告实际上仅租赁坐东朝西的7间简易房屋及1间钢制大棚，没有租赁三层住宅楼。本院认为，租赁合同是双方平等协商，达成合意后自愿签订，本院对该证据予以认定。3、原告所举3号证据，派出所出警记录（警情详情）一份，意在证明，2018年8月21日上午，原告到被告处索要租金，被被告丈夫殴打致伤。被告对证据真实性无异议，但对原告证明观点有异议，双方发生纠纷，是被告丈夫报警，出警结果是民警出警调解，与本案没有关联性。本院认为，2018年8月21日，原告因索要租金与被告丈夫王厚标发生纠纷，寿县公安局新城派出所接警后，出警现场治安调解，上述事实警情详情已经记录在卷，故本院对该证据予以认定。4、原告所举4号证据，寿县寿春镇花园村委会的证明一份，意在证明，原告对涉案房屋拥有合法使用权。被告对真实性无异议，但认为本案租赁物和原告住宅不是一回事，租赁物不涉及住宅问题。房屋权属是否合法，应当有权属证书体现。本院认为，庭审已经查明涉案房屋系原告自建，没有建筑规划许可证及房屋产权证，该房屋现出租给被告经营汽修厂，故本院对该证据予以认定。5、原告所举5号证据，照片一组及证人赵某的证言，意在证明，被告一直在使用涉案房屋，正常经营。被告对使用租赁房屋，汽修厂正常经营的事实予以认可，故本院对该证据予以采信。6、被告所举2号证据，租赁合同一份，意在证明，涉案房屋没有建筑规划许可证及房屋产权证，租赁合同系无效合同。合同生效后被告已经支付租金50000元和押金2000元。原告对合同的真实性、合法性无异议，但认为原告没有承诺房屋有房产证，合同只是说没有产权争议。本院认为，涉案房屋位于寿县新城区内，原告明确表示房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续，也没有办理房屋产权证书，并且房屋位于城镇规划拆迁区域内，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，该租赁合同应系无效合同。同时，原告对被告已经支付租金50000元和押金2000元的事实予以认可。故本院对该证据的证明目的予以认定。7、被告所举3号证据，营业执照一份，意在证明，原告欺骗被告，没有按照合同约定提供涉案房屋的权属证明，导致被告营业执照登记经营地点和实际经营地点不一致。原告对证据的真实性无异议，但对证明目的不认可。认为用其他人的房屋产权证办理营业执照是双方合意，因为被告急于办理营业执照，原告才拿他人的房产证帮助被告办营业执照，没有欺骗被告。本院认为，被告持被告提供的其他人的房产证，亲自到寿县市场监管局办理汽修厂营业执照，说明被告在办理营业执照时已经知道或者应当知道(也不可能不知道)，用其他人房产证办理营业执照会导致登记经营地点和实际经营地点不一致。且当时双方虽然签订了租赁合同，但合同尚未到履行期，被告完全可以要求被告提供涉案房屋权属证明，或者停止履行合同。故本院对该证据的证明目的不予采信。8、被告所举4号、5号证据，收据二份，照片一组，意在证明，被告承租涉案房屋后，因经营需要，添加设备，进行必要装修，花去的费用116800元，当庭申请对被告损失进行评估。原告认为，收据不是正规票据，对其真实性不予认可。被告购买设备、装修房屋都是被告自己的事情，和原告没有关系。本院认为，被告提供的二张票据均不是正式发票，形式不合法。从收据的内容来看，一张是被告购买安装烤房，另一张是被告购买大梁校正仪与举升机，均系汽修厂的维修设备，并非是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条规定的装饰装修或扩建，被告提供的照片也看不出被告进行了怎样的装饰装修。被告没有尽到最基本的举证义务，导致本院在现有证据下，无法确定被告是否对租赁房屋进行了装饰装修，也无法委托第三方对被告装饰装修物进行价格评估。对此，被告应当自己承担举证不能的法律后果，故本院对上述证据的证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，原告姚传胜诉被告吴娜签订租房合同一份，合同约定：“甲方（原告）将位于寿县寿春镇寿六路科达加油站对面的房屋及院落场地，出租给乙方（被告）使用，租期为三年，即从2017年11月20日至2020年11月20日，租金每年100000元，半年一付，每半年到期前15日内，乙方必须向甲方一次性付清租金。被告在租赁期间预交水电费和其他费用押金2000元，租赁结束查询水电账户无欠款全款退还押金”。合同同时约定：“甲方保证房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方必须提供”。合同签订后，被告按约给付了半年租金50000元及押金2000元。因出租房屋没有产权证，被告持原告提供的其他人的房屋产权证，于2017年11月2日从寿县市场监督管理局领取了个体工商户营业执照，名称为寿县寿春镇老兵汽车修理厂，经营场所为安徽省寿县寿春镇通淝小区门面房**。被告在经营过程中，原告因收取另半年的房屋租金与被告发生争纷，致原告于2018年9月提起民事诉讼。被告随后提起反诉。本院认为，本案当事人有三个争议焦点，第一，双方签订的租房合同效力的认定。第二、被告是否应当给付使用租赁房屋期间的租金、支付逾期利息，将涉案房屋恢复原状并交还租赁房屋。第三、被告要求原告退还租金及押金，并赔偿损失的反诉请求是否成立。针对双方争议的第一个焦点，双方签订的租房合同效力的认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案，原告姚传胜明确表示租赁房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续，也未办理房屋的产权证。虽然涉案房屋是原告在农村集体土地上的自建房屋，但涉案房屋位于寿县新城区规划拆迁区域内，应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，故原被告之间就该房屋所签订的租赁合同系无效合同。无效合同自始无效，不存在予以解除，故本院对原告要求解除租房合同的诉讼请求，不予支持；对被告要求确认租房合同无效的诉讼请求，予以支持。针对双方争议的第二个焦点，被告是否应当给付使用租赁房屋期间的租金、支付逾期利息，将涉案房屋恢复原状并交还租赁房屋。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然租赁合同无效，但被告现继续占用该房屋，继续享有对租赁房屋使用、收益权。故原告现要求被告支付下半年房屋租金（其实质应为占用费）50000元，符合上述法律规定，本院依法对其该项诉请中合理合法部分，即原告要求被告按约定的租金标准支付自2017年5月20日起至实际搬离之日止的房屋占用费的诉讼请求，予以支持。同时，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应当腾空、搬离涉案房屋，将涉案房屋交还原告，故原告要求被告交还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。但原告没有举证证明被告在租赁期间，未经同意私自改建了租赁房屋，对此原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告要求被告将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持。关于原告第二项诉请中要求被告支付逾期付款违约金的诉请部分，系基于双方签订的租房合同有效前提下被告逾期付款违约行为而提出，由于该请求所基于的事实与本院关于租房合同无效的认定不符，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。针对双方争议的第三个焦点，被告要求原告退还租金及押金，并赔偿损失50000元的反诉请求是否成立。本院认为，首先，合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。该规定虽然同样适用于房屋租赁合同无效的场合，但参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴，不属于因合同取得的财产范畴。同时，从案件实际出发，被告占有使用租赁房屋经营汽修厂，已经取得了经营收益，再判令原告返还租金的话，被告等于无偿使用原告房屋获取经营收益，既不公平公正，也不合理。因此，本院对被告要求原告返还租金的反诉请求不予支持。其次，关于被告主张退还水电费押金2000元的问题。原被告签订的租房合同是无效合同，原告收取被告的水电费押金已经没有合同依据，原告应当在被告交清水电费后，将该2000元水电费押金退还被告。故本院对被告要求原告返还水电费押金的反诉请求，予以支持。第三，关于被告主张原告赔偿损失50000元的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条的规定，被告应当举证证明自己在征得原告同意的情况下，对租赁房屋进行了装饰装修或扩建。而被告提供的非正规收款收据反映了被告购买安装的烤房，大梁校正仪与举升机，均系汽修厂的维修设备，不属于对租赁房屋进行装饰装修或扩建的范畴。同时，被告提供的照片也看不出被告进行了怎样的装饰装修。更为重要的是，被告没有举证证明自己所主张的装饰装修或扩建，征得了原告的同意。综上，被告没有尽到最基本的举证义务，导致本院在现有证据下，无法确定被告是否对租赁房屋进行了装饰装修，也无法委托第三方对被告装饰装修物进行价格评估。对此，被告应当自己承担举证不能的法律后果，本院从保障双方当事人合法权益的角度出发，本案对被告要求原告赔偿损失50000元请求不做处理，被告可另行向原告主张该项权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第九条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告姚传胜与被告吴娜于2017年10月31日签订的租房合同无效；二、被告吴娜于本判决发生法律效力之日起30日内，向原告姚传胜交还位于安徽省寿县寿春镇寿六路科达加油站对面的租赁房屋；三、被告吴娜参照租房合同约定每年100000元的租金标准，向原告姚传胜支付自2018年5月20日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费；四、原告姚传胜在被告吴娜交清占有使用租赁房屋期间水电费，并交还租赁房屋的同时，将水电费押金2000元退还被告吴娜；五、驳回原告姚传胜的其他诉讼请求；六、驳回被告吴娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取，计525元，由姚传胜负担225元，吴娜负担300元。反诉案件受理费减半收取，计1170元，有姚传胜负担500元，吴娜负担670元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  刘云生二〇一八年十月三十日书记员  周 涛附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查必集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。