河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初2524号原告：陈君君，女，1982年12月3日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所实习律师。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。原告陈君君与被告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理，并于2017年12月14日作出（2017）豫0303民初2619号民事判决。陈君君不服提出上诉。洛阳市中级人民法院于2018年4月23日作出（2018）豫03民终1473号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，撤销原判、发还本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈君君的委托诉讼代理人郭京朝、郭丽红（实习），被告升龙公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈君君向本院提出诉讼请求：1.依法判令升龙公司承担逾期交房违约责任，增加违约金为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，从2016年3月2日起计算至升龙公司实际交房之日止（截止陈君君起诉之日暂计为52690.33元）；2.本案诉讼费、保全费由升龙公司承担。事实与理由：陈君君、升龙公司签订《商品房预售合同》，合同第八条约定升龙公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付陈君君使用。《合同补充协议》第十条约定升龙公司逾期交房时，陈君君同意合同继续履行，并给予升龙公司60日的宽展期，如宽展期届满后升龙公司仍未将房屋交付给陈君君的，出卖人向买受人支付已付房款0.5%违约金。升龙公司从2016年3月2日起逾期交房至今，仍未将合格的商品房交付陈君君，致使陈君君无法出租，造成重大经营损失。陈君君认为合同约定支付已付房价款0.5%的违约金，系格式条款，属于无效条款，且该违约金明显低于其实际损失，应当增加违约金数额，应当从2016年3月2日升龙公司逾期交付房屋使用开始计算，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准支付至实际交房之日止。升龙公司辩称，1.根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到工程竣工报告后，应当组织相关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的方可交付使用，因此双方签订的《商品房预售合同》约定的交付条件符合法律规定；2.《商品房预售合同》第八条的约定系选择性条款，原告选择涉案房屋经五方验收合格即可交付，被告按照合同约定进行了交付；3.国务院于2002年起取消房地产开发项目竣工行政审批，竣工验收不再由建设行政主管部门组织实施，而由建设单位建设验收，因此建设单位组织的五方验收符合法律规定；4.在房屋具备交付条件后，已向原告邮寄交房通知书，通知原告交房，被告已按照合同约定履行了交房通知义务；5.由于原告未按被告通知及合同约定时间收房，被告按照原告与洛阳升龙企业管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》的约定将房屋交付运营公司，涉案房屋已交付，不存在至今未交付的事实。综上所述，原告的诉求无事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，并认定事实如下：2013年9月10日，陈君君与升龙公司签订《商品房预售合同》一份，陈君君购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共79.83平方米。合同约定该商品房单价为每平方米11379.86元，总金额为908454元，陈君君以商业按揭贷款方式支付房款。合同第八条关于交付期限，双方约定，“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条约第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。……”合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任，双方约定，“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金）。”该合同签订后，陈君君按约支付了购房款。陈君君认为升龙公司未在合同约定的期限内将房屋交付其使用。升龙公司提交施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签署的《建设工程竣工验收意见书》、《升龙广场交房通知书》一份，以证明升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程经五方验收的竣工验收时间为2015年12月31日。升龙公司以邮寄《升龙广场交房通知书》方式告知买受人于2016年2月26日至2016年7月1日期间办理交房手续。陈君君认为《建设工程竣工验收意见书》是升龙公司单方出具，该验收并未在洛阳市建设工程质量监督站监督下进行，对其效力不予认可。陈君君否认其收到《升龙广场交房通知书》，并表示升龙公司从未通知其办理有关交房事宜，且涉案房屋至今不具备房屋交付使用条件。升龙公司提交陈君君与洛阳升龙企业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》及洛阳升龙企业管理有限公司出具的《证明》一份，以证明洛阳升龙企业管理有限公司依陈君君与其签订的《商铺委托经营管理合同》约定，已于2016年3月6日代表陈君君与升龙公司办理涉案房屋交接手续。陈君君对该证明不予认可，其认为作为商业用房，未在洛阳市建筑工程质量监督站监督下进行五方验收，且未经过消防验收，涉案房屋至今未达到交付使用条件。本院向洛阳市住房和城乡建设委员会出具司法建议书，向其征询在商品房交付中，未在其委监督下的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位的联合验收能否作为商品房交付使用条件。洛阳市住房和城乡建设委员会复函称，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，洛阳市住房和城乡建设委员会及所属的工程质量监督管理机构按照《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第六条第四款规定监督工程竣工验收，重点对工程验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案被告对所涉商品房的交付是否构成违约；二、是否应当调整违约金。关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案《商品房预售合同》中约定了房屋交付标准为建设、施工、设计、监理联合验收合格，被告也提供《建设工程竣工验收意见书》证明其依据合同约定及相关法规规定组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格，但是购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同概念，被告不能提供房屋符合上述法律、行政法规、规章规定的交付使用条件，故被告交付的房屋虽经组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格，但涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收等验收标准，因此不具备交付使用条件，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。关于焦点二，原告认为合同约定的违约金过低，请求法院以购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%予以调整，本院予以支持。根据合同约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付违约金，故被告向原告支付违约金应自2016年3月2日起。因被告交房时间尚不确定，本院酌定违约金计算至本判决生效之日止，以908454元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，之后的违约金损失，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈君君逾期交房违约金（以908454元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，自2016年3月2日起至本判决生效之日止）；二、驳回陈君君的其他诉讼请求。如果被告洛阳升龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1117元，保全费620元，合计1737元，由被告洛阳升龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  马少先审判员  刘 旗审判员  芦炎昌二〇一八年十月十二日书记员  吴宇辉