湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0725民初598号 原告：骆文琦，女，1977年10月13日出生，汉族，住湖南省桃源县漳江镇。 委托诉讼代理人：郭建国，湖南凌风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李月初，湖南凌风律师事务所律师。 被告：桃源县佳沅房地产开发有限公司，住所地湖南省桃源县漳江镇莲花湖社区建设西路**。 法定代表人：鲁道兴,该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺修书，北京天平（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑维民，北京天平（长沙）律师事务所律师。 被告：广东新温商投资有限公司，，住所地广州市天河区华夏路**之** 法定代表人：郑旭飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺修书，北京天平（长沙）律师事务所律师。 原告骆文琦与被告桃源县佳沅房地产开发有限公司(以下简称佳沅公司)、广东新温商投资有限公司(以下简称新温商公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月31日第一次公开开庭审理。经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2018年10月31日第二次公开开庭进行了审理。原告骆文琦的委托诉讼代理人李月初、郭建国，被告新温商公司的委托诉讼代理人贺修书，佳沅公司的委托诉讼代理人贺修书到庭参加诉讼。骆文琦参加第一次开庭审理，佳沅公司的委托诉讼代理人郑维民参加第二次开庭审理。本案现已审理终结。 骆文琦向本院提出诉讼请求：1.二被告连带给付逾期交房等违约金计算至本案判决时止（至2017年12月31日止为59147元）；2.向原告交付不动产权证书及相关证件；3.按合同约定完善住宅小区的天桥、业主公共用房、就医、就学、就餐、购物及金融等生活配套用房；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月15日签订了《购房合同》，该合同约定：1.被告将“桃花源里”住宅小区****商品房**预售给原告；2.该商品房建筑面积167.82平方米，单价4828元每平方米，总房款810235元，买受人2015年7月15日以前支付首付款410235元，余款400000元申请贷款支付；3.出卖人在2015年12月31日前向买受人交付商品房，交房时应取得《商品房交付使用证明书》、《商品房质量保证书》、《房屋使用说明书》、双方签订《房屋交接书》，交钥匙；逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人从逾期之日超按日计算支付房价款总额万分之一的违约金；4.出卖人从商品房交付之日60日内办理所在房屋的初始登记，90日内双方共同办理该商品房的所有权证；5.桃花源里小区应完善天桥、就医、就学、就餐、购物及金融等配套设施用房；出卖人未按约定提供业主活动用房等违约情形的，买受人不解除合同，出卖人按合同价款总额的5%支付违约金。”。原告已按约定支付房款810235元，被告开发的房屋至今未经综合验收，公共用房及天桥部分配套设施未修建，未向原告交付不动产权证。 新温商公司、佳沅公司辩称，1.新温商公司不是本案适格的主体；2.佳沅公司虽然迟于合同约定的时间交房，但有正当理由；3迟延交房必然迟延办证，同一行为主张两种违约责任，存在重复计算；4.所有配套设施已完成；5.天桥没有在设计规划范围之内，修建天桥违反法律强制性规定，故不能认定被告违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交有争议的证据，本院认定如下：1.桃源县1002号块地房地产开发合作协议书、联合开发登记说明函、桃源县发展和改革局[2016]135号文件、桃源县国土资源局告知函，欲证明新温商公司是本案适格的主体。新温商公司认为与本案无关联，经审查，该组证据来源形式合法，内容客观真实，予以采信。2.民事判决书一份，二被告对其关联性有异议。经审查，质证意见成立，不予采信。3.停止违法行为通知书、现场勘验笔录、照片5张、信访处理意见书、逾期交楼业主处理意见，欲证明被告将未经验收的房屋交付使用，构成违约的事实。二被告对关联性有异议，不能达到证明目的。经审查，质证理由成立，对证明目的不予认可。4.商品房使用说明及照片、业主维权资料照片，欲证明被告宣传中有二座天桥且已动工修建尚未建成的事实。二被告认为天桥宣传资料中关于天桥的说明突破了规划设计，超出了法律强制性规定，相关内容应为无效。经审查，“桃花源里”小区周边的规划设计图中，没有规划设计天桥，故对证明目的不予认可，对真实性予以认可。 对二被告提交有争议的证据，本院认定如下：1.《单位工程质量竣工验收记录》2份、会议记录、《建设工程竣工验收备案催办通知书》、常德市公安消防支队建设工程消防验收意见书，欲证明“桃花源里”小区已通过五方主体验收合格，消防验收合格，符合交房标准。原告认为不是综合验收，达不到交房标准，消防验收意见书，形式不合法，交房时没有通过验收。经审查，消防意见书已说明来源，且该意见书系主管部门职权作出的认定，该组证据符合证据的“三性”，予以采信。2.桃花源里小区主下水道市政管网临时改道预算价格表及照片。原告认为无关联性。经审查，质证意见成立，不予采信。3.桃源县发展和改革局文件[2012]442号、湖南华厦建筑有限公司与桃源县城市建设投资有限公司协议书、招标公告、中标通知书、会议记录、现场照片，欲证明小区外市政工程配套设施及修建迟延，部分市政工程尚未完工，影响商品房交付的事实。原告对真实性无异议，认为无关联。经审查，该组证据符合证据“三性”，予以采信。4.桃花源里住宅小区修建性详细规划总平面规划图，欲证明天桥不在规划图内。原告对真实性无异议，认为购房合同中有天桥，应约定履行。经审查，该规划图符合证据三性，予以采信。5.补充协议书，“桃花源里”微信平台发布交房信息截图，EMS邮政快递单及网上查询单，验房质量反馈表，桃花源里小区业主领取《入伙通知书》和《交房通知单》签收明细表，欲证明出卖人已通过微信平台、邮寄方式通知骆文琦在2016年11月30日收房，骆文琦已于2016年11月21日办理入住手续。骆文琦认为未经综合验收，房屋质量有问题，没有收房，补充协议与合同相矛盾，不应认可。经审查，交房证据能够形成锁链，能够证明通知交房的事实，补充协议系合同的组成部分，双方真实意识的表示，对该组证据予以采信。 本院依职权对“桃花源里”住宅;住宅小区物业管理负责人田浩进行了调查证实业主到桃花源小区接受房屋的流程，部分业主申请装修提前入住，入住时均由业主本人提交入伙通知书、交房通知单，签订物业管理协议，然后由物业公司发放房屋钥匙。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月18日，新温商公司与佳沅公司通过拍卖，联合竞得桃源县1002号地块。双方签订了房地产项目开发合作协议书，约定联营性合作开发房地产，新温商公司出资70%，佳沅公司出资30%，以佳沅公司的名义从事房地产的开发。2015年7月15日，骆文琦与佳沅房公司、新温商公司签订了商品房买卖合同，佳沅公司在买卖合同盖章，新温商公司亦在合同加盖项目章。合同约定：1.骆文琦所购买桃花源小区8幢1403号商品房一套，面积167.82米，单价为每平方米4828元，总计价款810235元；2.约定交房时间为2015年12月31日，如遇下列原因之一，出卖人可以据实予以延期，遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力，政府区域规划调整或市政建设施工影响。出卖人将商品房交付买受人时，应取得《商品房交付使用证明书》；3.出卖人在商品房交付之日起60日内办理该商品房所在楼幢的房屋所有权初始登记，90日内双方共同办理该商品房产权转移登记手续。出卖人逾期办理所有权证登记的，买受人有权解除合同，15日内由出卖人将已付房款全部退还给买受人，并按同期货款基准利率给付利息，并按房价款总额的2%支付违约金。补充协议约定，双方确认该商品房项目在建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同参与，进行单位竣工验收后取得《单位竣工验收记录表》，即视为满足本合同约定的商品房交付条件。出卖人在房屋验收交接时向买受人出示上述文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当办理收楼手续。如遇该商品房存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补，保修或给合理解决，但买受人不得以此为由拒绝收楼。合同签订以后，骆文琦付清了购房款。2016年11月17日佳沅公司通过微信平台向业主发布了交房通知，19日向骆文琦邮寄了入伙通知书，告知业主在2016年11月30日前办理入户手续。骆文琦于2016年11月21日到桃花源里小区领取了入伙通知书和交房通知单，填写验房质量反馈表，以卫生间顶漏水，多媒体箱开关已坏为由，拒不收房拿钥匙。 2012年12月27日，桃源县发展和改革局颁发了桃发改投[2012]442号文件。同意桃源县城市建设投资开发有限公司在桃源县漳江镇义丰坊居委会实施县城区1002号储备土地周边附属工程建设项目，建设内容有：桥头绿地及地下停车场、临江外滩绿地、滨江路(大桥至尧河渡口)、南匝路等四个项目及配套工程，批复文件有效期为2年。2015年11月，桃源县城市建设投资开发有限公司通过招投标，由湖南华厦建筑有限责任公司中招，承建滨江路（大桥至楚山路），并于2015年12月3日签订了施工合同，从2016年7月1日开始动工修建，2017年1月20日竣工验收。桃源县城南匝道新建工程建设项目，包括土方、道路、绿化、给排水、路灯、综合管网等工程，工期90天，由湖南昌恒建设有限公司中标，计划开工日期2016年11月16日，至今尚未竣工。 2016年11月15日，桃花源里小区第一期工程，由桃源县佳沅房地产开发有限公司、桃源县德源建设监理有限责任公司、湖南华厦建筑有限责任公司、广东市桥建筑设计院有公司、湖南鑫湘物探工程有限公司五方主体组织验收合格，2017年1月17日，经常德市公安消防支队综合评定该工程消防验收合格。 “桃花源里”小区在对外宣传资料中，有二座天桥通向沅江边的渊明广场，桃源县佳沅房地产开发公司曾组织施工，并已打桩，但后由于各种原因没有完成施工。在骆文琦签订的商品房买卖合同中，附属设施中没有约定修建天桥。桃花源里住宅小区修建性详细规划总平面规划图中，没有规划至沅江渊明广场的天桥。合同规划设计的配套设施托儿所用房等已修建完工。 至今佳沅公司、新温商公司未为买受人办理不动权证。 本案的争议焦点：一、新温商公司是否是适格的主体；二、交房标准、交房时间如何确定；三、迟延交房是否应当承担违约责任；四、佳沅公司、新温商公司是否应修建天桥与完善托儿所及附属设施；五、办理不动产权证的责任。 一、新温商公司是否是适格的主体 新温商公司与佳沅公司共同向桃源县房地产管理局出具的说明函，明确该项目所有的网签、预告登记、抵押登记需经过双方一致同意方可进行。桃源县发展和改革局[2016]135号文件，桃源县国土资源局关于储备1002号地块开工及验收工作的告知函，均将新温商公司、佳沅公司列为共同主体。在与骆文琦签订商品房买卖合同中，新温商公司与佳沅公司共同作为合同的出卖方在合同上盖章，作为合同的一方当事人享受权利承担义务，故新温商公司是本案中适格的主体。故对骆文琦要求新温商公司承担责任的请求，予以支持。 二、交房标准、交房时间如何确定 新温商公司、佳沅公司于2016年11月15日通过五方主体验收合格，2017年1月17日消防验收合格，该工程系合格工程，符合交房标准，且合同双方补充协议中约定，经过五方主体验收合格即达到交房标准。2016年11月15日，桃花源里小区经五方体验收合格后，出卖人在同月17日通过微信平台发布业主及时收房的信息，并通过邮政专递向骆文琦邮寄了入伙通知书，告知业主在2016年11月30日到小区办理交房手续。骆文琦于2016年11月21日领取了入伙通知书和交房通知书后，以房屋卫生间顶部漏水、多媒体箱开关已坏为由，拒不收房拿钥匙。按骆文琦与开发商签订的补充协议，在五方主体验收合格后，保修范围内的质量问题，可以要求修补，保修，合理解决，但买受人不得以此为由拒绝收楼的约定，骆文琦不得拒绝收房。按入伙通知，骆文琦应在2016年11月30日前办理收房手续，不正当理由，期间届满之日，视为房屋交付之日。故2016年11月30日，视为骆文琦接受房屋入住之日。对骆文琦以交房未达到标准，还没有交付房屋的请求，不予支持。 三、迟延交房是否应当承担违约责任 按双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条：“出卖人在2015年12月31日以前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2.政府区域规划调整或市政建设施工影响”。按桃源县发展和改革局[2012]442号文件，城投公司批复2年内完成“桃花源里”小区周边的配套市政工程滨江路、南匝路的建设，但由于各种因素的影响，滨江路推迟到2016年7月1日才开工建设，2017年1月20日竣工。南匝路2016年11月计划动工，由于道路规划区土菜馆未拆迁，至今尚未完工。市政工程的迟延，客观上对“桃花源里”工程的施工进度、业主及时入住造成影响。按合同约定，虽佳沅公司、新温商公司逾期交房，但应免除新温商公司、佳沅房产公司的违约责任。 四、佳沅公司、新温商公司是否应修建天桥与完善托儿所及附属设施 “桃花源里”小区规划设计图中，没有规划设计二座天桥，且天桥在商品房开发规划范围外，亦没有写入商品房买卖合同中，故对骆文琦要求继续修建天桥的请求，不予支持。如骆文琦认为宣传资料中有二座天桥，构成虚假宣传，给购房者造成误导，可以另行主张。桃花源里的配套设施，规划内的托儿所，佳沅公司已建成。骆文琦要求完善小区其他配套设施，因请求不明确，不予支持。 五、办理不动产权证的责任 按合同约定，开发商应在交付房屋后90日内，在业主交齐相关资料后，向不动产登记部门办理不动产转移登记手续。按双方签订的合同第二十一条：“逾期办理所有权登记责任（一）因出卖人责任，买受人未能在本合同第十九约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按下列第[1]种方式处理：1.买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房款退还给买受人，并按人民银行公布的同期货款基准利率给付利息，同时按房价款总额的2%支付违约金。”。逾期办证，双方选择在约定时间不能取得该商品房房屋所有权证书的，由买受人解除合同。骆文琦在开发商违约以后，选择继续履行合同，要求开发商办理不动产权证，佳沅公司、新温商公司亦没有抗辩，对以上诉求，予以支持。骆文琦要求开发商支付逾期办证的违约金，因双方约定不按时办理不动权证的处理方式是解除合同，故不予支持。 综上所述，对于骆文琦的诉讼请求，予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、桃源县佳沅房地产开发有限公司、广东新温商投资有限公司于本判决生效后，在骆文琦交付相关不动产登记资料后90日内向不动产登记部门办理“桃花源里”住宅;住宅小区****商品房的转移登记div> 二、驳回骆文琦的其他诉讼请求。 案件受理费1279元，由桃源县佳沅房地产开发有限公司、广东新温商投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判长  彭治平 审判员  周桃初 审判员  蔡 婷 二〇一八年十月三十一日 书记员  揭国平