湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初3236号原告：王禹超，男，汉族，1991年12月27日出生，住湖南省永州市冷水滩区。原告：吕梅，女，汉族，1985年6月1日出生，住长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：孙永飞，湖南云天律师事务所律师。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**，统一社会信用代码：914300006850121184。法定代表人：沈宏波。委托诉讼代理人：肖芳（系被告公司员工），女，汉族，1992年5月9日出生，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：侯蕾（系被告公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区。原告王禹超、吕梅与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王禹超、吕梅的委托诉讼代理人孙永飞，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的委托诉讼代理人肖芳、侯蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王禹超、吕梅向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金377531.24元（自2014年1月1日起至2018年8月30日止按照合同约定以交付房款日万分之二计算），之后违约金至修复合格完成交付之日止；2本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月29日，原、被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20110048105），约定由原告购买被告建设的裕田奥莱小镇第P036幢105号房屋，建筑面积219.23平方米，房屋总价款1110386元，原告应于合同签订之日支付首付款450386元，剩余房款660000元向银行申请按揭贷款。被告应于2013年12月30日前将具备建筑工程竣工验收备案并满足合同第九条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告按期支付了首付款并成功办理了按揭贷款，已履行了合同约定的付款义务，但被告并没有按照合同约定履行相应的义务。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定以及商品房买卖合同第八条的约定，被告应当在2013年12月30日前向原告交付竣工验收备案、符合合同约定条件的房屋，同时还应当提供《住宅使用说明书》，然而被告一直未提供符合合同约定条件的房屋给原告使用。根据合同约定，被告应当在交付日的七天前书面通知原告办理交接手续，原告始终没有收到被告的任何通知。2014年4月17日，原告自行前往被告处要求查验房屋，发现房屋存在多处漏水、渗水、积水、墙面空鼓等情况，要求被告尽快整改，后原告又多次前去验房，发现均没有任何整改的迹象，时至起诉之日被告仍没有整改完毕，房屋还存在多处不符合合同约定交付条件的质量问题。经专业验房机构鉴定，发现房屋根本不符合交付条件。根据合同第十条约定，出卖人因房屋根本质量问题影响买受人正常使用的，出卖人应当负责修复，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，被告出卖的房屋存在渗水、漏水严重质量问题，被告采取拖延修复的态度，企图让原告自行解决房屋质量问题，被告违背诚实守信的原则，违反合同约定和法律规定。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。裕田奥特莱斯置业有限公司辩称：1、被告已于2014年3月17日向原告交付房屋，不承担2014年3月17日之后的逾期交房责任。被告向原告所售房屋于2014年1月15日已完成五方主体竣工验收，原告在2014年3月17日签署了房屋验收交接表、入伙会签单、前期物业管理服务协议和业主承诺书，原告的诸多行为都可以证实双方完成了房屋交接验收手续，原告已经收房，被告不存在逾期交房事实，无需承担逾期交房责任。2、2013年12月30日至2014年3月17日的逾期交房责任系不可抗力所致，被告不应承担该段时间的逾期交房责任。原告的银行贷款放款之日，在合同约定的交房日期2013年12月30日之后，原告于2014年3月12日才向被告支付购房尾款660000元。根据一般的交易习惯，在原告的房款全部付清之前，被告可以行使不安抗辩权拒绝交付房屋，所以被告无需承担2013年12月30日至2014年3月17日的逾期交房责任。在被告收到购房款后就立即向原告交付了房屋。3、被告向原告出售的房屋不存在质量问题，被告已按合同约定的交付标准向原告交付了房屋，不应承担逾期交房责任，原告的请求并无事实根据。若被告交付的房屋确实存在质量问题，原告也应当在合理的期间提出房屋质量异议，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第二十条的规定，人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。因此，原告主张房屋质量问题的异议期已超过了最长的2年法定期，其请求应予驳回。4、被告认为合同约定的违约金过高，请求法庭根据实际情况予以调整。合同约定的违约金赔付标准，逾期交房时间在150日内的，按已付房款的日万分之一计算，150日外的，按已付房款的日万分之二计算，已经明显高于中国人民银行同期贷款利率。原告没有证据证实其遭受了实际损失，根据合同约定标准给付违约金显示公平，请求法院根据实际情况，酌情降低违约金赔付标准。被告已于2014年3月17日向原告交付了房屋，原告应自行对房屋承担保管维修责任。5、原告的诉讼时效期间已过，应予驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。在诉讼时效问题上，《中华人民共和国民法总则条文理解与适用（下）》（第1284页）对民法总则第一百八十九条的理解，对于分期履行合同约定之债，依照债务发生的时间以及给付方式的不同，可将债务分为两类，一类为定期给付之债，主要是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务。该债务在合同履行过程中不断产生，故各期债务均为独立债务。另一类是分期履行债务，即某一债务发生后，当事人依照合同约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，分期给付的债务实质是一个整体。定期给付债务在合同履行过程中不断产生，各期债务均为独立债务，应独立计算诉讼时效。本案中的逾期交房违约金，合同是双务合同，违约金在履行过程中每天产生，每天产生的违约金均是独立债务，属于典型的定期给付之债。本案中，原告的债权是典型的继续性债权，2014年3月17日原告已经签订了入伙会签单，入住该房屋，2014年3月17日为违约金终止计算日，依据民法总则诉讼时效期间3年的规定，2017年3月16日时效期间界满，原告的起诉已超过诉讼时效，其请求应予驳回。当事人当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，被告对原告提供的“房屋验收交接表”提出来源不合法，但未提出相反证据，本院对被告的异议不予采信，对“房屋质量咨询表”被告提出被咨询单位不具有出具房屋质量问题的资质，但该表所记载了原告所购房屋存在的问题，可以作为认定本案事实的参考依据。原、被告对对方提供的其他证据均无异议，本院予以采信并在卷佐证。本院查明的事实如下：2013年5月29日，原、被告双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20110048105），合同约定：原告所购买的商品房为预售商品房，原告购买被告在长沙市望城区望变更国用（2011）第0087号地块上建设的第P036幢105号房屋，建筑面积219.23平方米，层高3.0米，单价为5064.94元/㎡，总金额为1110386元，首付房款450386元，余款660000元向银行申请按揭贷款。原告于合同签订之日支付首付款450386元，剩余房款660000元于2014年3月12日入被告帐户。房屋交付期限为2013年12月30日前，交房时应当符合竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。如未达到交付条件，原告有权拒绝接收房屋；如在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应在90日内修复。如被告在90日内未修复，原告可以自行或聘请他人维修，合理的维修费用由被告承担。如房屋质量问题严重影响正常居住使用的，原告有权退房。并约定对被告逾期交房不超过150日的，自约定的最后交付期限的次日（2014年1月1日）起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过150日的，如合同继续履行，自约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房屋价款的万分之二的违约金。2014年1月15日原告订购的房屋已经“五方”竣工验收，2014年3月17日原、被告双方办理相关房屋交接手续，但未验收房屋，未接收房屋钥匙，2014年4月17日原告验收房屋，发现房屋存在漏水、渗水等问题，要求被告进行修缮，被告一直未完全修缮，2018年8月26日原告又提出地下层存在渗水问题，要求被告进行修缮。原告认为所购房屋一直未达到收房条件，被告违背诚实守信的原则，违反合同约定和法律规定，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。本院认为，原告王禹超、吕梅与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故王禹超、吕梅与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司之间签订的商品房预售合同合法有效。2014年3月17日，原、被告双方在办理房屋交付手续时未验房，2014年4月17日进行验房时，发现房屋存在渗水、漏水质量问题，对于质量问题，按照合同约定，被告应在90日内修复，被告未修复的，原告可以自行修复，费用由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，原告应当在发现房屋质量不符合约定的合理期间内通知被告修缮或主动采取补救措施，被告也应当确认是否存在质量问题，如存在应主动修缮，完成房屋交付。原、被告双方应当在2014年7月14日后的两年合理期限内进行确认是否仍然存在质量问题或质量瑕疵，两年合理期限内双方均未向对方书面通知，应当视为房屋质量已符合约定，对于符合约定的房屋被告应当交付，原告应当接收。即使未交付、未接收，也应当视为在两年合理期限内完成交付，即2016年7月17日完成交付，房屋交付后逾期交房违约金不再产生。被告以逾期交房违约金已超过诉讼时效进行抗辩，因合同约定逾期交房违约金按日计算，在合同履行过程中违约金按日不断产生，因而每日产生的违约金均为独立违约金，违约金的诉讼时效时也应当按日独立计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，从2018年9月12日主张权利之日计算诉讼时效，可知2015年9月12日至视为交房日（2016年7月17日）的期间均在诉讼时效内，该期间共309天，故被告应当支付原告逾期交房违约金68621.85元（1110386×309×0.02%）。综上所述，本院对原告要求被告支付逾期交房的违约金的请求予以部分支持，超出部分不予支持。被告要求调整逾期交房违约金计算方法，降低逾期交房违约金，因双方均未提交因逾期交房所造成损失方面的证据，不能确定约定的违约金高于造成的损失，被告的要求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告王禹超、吕梅逾期交房违约金68621.85元。被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6963元，适用简易程序减半收取3481.5元，由原告王禹超、吕梅承担2848.5元，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司承担633元（在本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭小斌二〇一八年十月三十一日书记员  陈 田相关相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的"合理期间"时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。合同法第一百五十八条第二款规定的"两年"是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。