福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0582民初3103号原告：晋江市中奥物业管理有限公司，统一社会信用代码91350582585314282D,住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道长兴路**中奥名雅居******。法定代表人：郑少东，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏秋花，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡嘉陵，男，该公司员工。被告：肖金来，男，1985年9月18日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：肖巧燕，女，1987年9月14日出生，汉族，住福建省安溪县。原告晋江市中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）与被告肖金来物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中奥公司的委托诉讼代理人苏秋花、蔡嘉陵及被告肖金来的委托诉讼代理人肖巧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中奥公司向本院提出诉讼请求：1.肖金来支付物业服务费6566.1元、公摊自来水费113.5元、公摊电费515.1元，合计7194.7元；2.肖金来支付物业服务费自中奥公司书面催缴后至起诉之日按日千分之二计算的违约金（从2018年7月1日至2020年12月31日的违约金6839.82元）。事实与理由：中奥公司与肖金来签订了《中奥名雅居前期物业管理服务协议》，约定由中奥公司负责肖金来位于××小区××幢××号房屋（136.66㎡）的物业服务，物业服务费按每月每平方米1.6元收取。合同签订后，中奥公司按照合同约定提供物业服务，但肖金来自2018年7月1日起至2020年12月31日止共计拖欠物业服务费6566.1元、公摊自来水费113.5元、公摊电费515.1元合计7194.7元，合同等约定从逾期之日起按每天2‰缴纳违约金共计6839.82元，总欠费13346.55元，中奥公司多次催缴未果。综上，肖金来违背诚实信用原则，侵害中奥公司的合法民事权利，故为维护自身合法权益，中奥公司诉至法院，请判如所请。肖金来辩称，一、中奥公司的诉讼主体资格无效。1.2012年8月7日，晋江中奥地产有限公司已与晋江汇众物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，业主也与晋江汇众物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》（注：为格式合同），约定物业服务期限为2年，自2011年12月1日至2013年11月30日止。合同期满前三个月，业主与晋江汇众物业管理有限公司未协商续约或解约，业主未选聘新的物业。直到2018年5月16日，晋江市法院强制执行协调时，中奥公司仍以不签协议不交房、不交钥匙为由，强迫业主签订所谓的《中奥名雅居物业管理服务协议》，该协议属于重复签订，依法依理均无效。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。中奥公司强迫业主签订的《中奥名雅居物业管理服务协议》，既非《前期物业服务合同》，也非与业主委员会或业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主没有法律效力。2.中奥公司利用开发商的有利地位，采用格式协议，直到2018年仍强迫业主签订服务协议，既不能体现业委会或业主大会民主议事原则，也不能体现自愿、平等、协商一致的基础，且协议内容为格式合同，未经业主协商，也未经业委会或业主大会讨论，违反合同民主自愿平等协商原则，业主有权不签订协议，系开发商强迫签订，并非实际意见的前期物业合同，该协议无效。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，该协议系中奥公司利用开发商的有利地位，强迫诱导业主签订，强加许多不利条件给业主，违反了房地产开发与物业管理相分离的原则（如强加装修保证金，并且以此要求停电阻止业主装修）。3.长期以来，中奥公司利用开发商的有利地位，阻止业委会的成立，以致长期占用物业用房经营，利用公司及律师团队的有利地位，履行业委会的权利，侵占业主的权利，导致七年多还不能成立业委会。综上，中奥公司系强迫业主再签订《中奥名雅居物业管理服务协议》，作为主体资格无效，协议内容也不合法。4.根据《物业管理条例（2018）修正》第六十四条，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业主从未收到业主委员会的交纳通知，法院受理不合法。二、《中奥名雅居物业管理服务协议》不合法。1.《中奥名雅居物业管理服务协议》非售房时签订的前期物业服务合同，未经业主选聘，也未经业主大会讨论通过，系被强迫签订，剥夺了业主的权利，无实际法律效力。2.自逾期之日起每日千分之二交纳违约金（滞纳金）不合法。首先中奥公司并非行政单位，无权收取滞纳金，日千分之二相当于年化利率73%，请问物业公司违约的责任是什么？物业公司是业主请来看门或扫地的，其行为应接受业主或业委会的监督管理，而不是请来霸凌、压榨业主的营利性暴利机构。3.协议中，“装修保证金每单元3000元”，无任何法理依据，系强加的。4.协议中：“有效期五年，从2013年12月28日起生效，本协议时间内，业主委员会仍未成立，则该协议自动延期。”典型的违反合同法，生效日在签约日前四年多，在交房时强迫业主签订。根据物业管理条例，前期物业合同在售房时一并签订，自动延期期限不明，严重侵犯了业主的权利。5.根据《福建省物业管理条例》第三十六条，物业服务合同（包括前期物业服务合同）应当约定下列主要事项：（四）物业水电公摊分摊方式；前期物业合同中没有该分摊方式，且分摊方式也未经业主大会或业委会讨论监督，系物业自我行为，数据可行性、真实性有待斟酌。三、中奥公司违法。中奥公司非业主选聘的合法物业，长期强迫业主缴纳装修保证金3000元才让装修入住。请问物业作为一个服务机构有什么权利不让业主装修入住？有什么权利不给办理装修许可、不让装修工人入户装修、断水断电阻挠业主装修入住？经多次协调无果后，于2019年12月8日进行录音录像、拍照留存证明，其行为严重违反了《物业管理条例》，恳请法院责任物业停止违法行为，并赔偿业主损失。中奥公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明》及《法定代表人身份证》复印件各一份，以证明中奥公司的诉讼主体资格；2.《肖金来身份证》复印件一份，以证明肖金来的诉讼主体资格；3.“欠费及滞纳金明细表”（自制）一份，以证明肖金来自2018年7月1日至2020年12月31日欠的物业费、水电公摊费用及滞纳金额明细；4．《中奥名雅居缴费通知单》（自制）六份，以证明肖金来于2018年7月1日后未再缴纳物业费用；5.《晋江中奥物业管理有限公司物业费专用收据》（自制）一份，以证明肖金来有过的缴费记录；6.“催费记录”（照片复印件三份、电话催缴记录表三份），以证明中奥公司以电话催费及在门上张贴物业费催费单的形式向肖金来催缴物业费用；7.《中奥名雅居物业管理服务协议》一份，以证明双方约定物业费标准及一方违约需承担的相关责任；8.《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》及《商品房买卖合同》复印件各一份，以证明肖金来的房屋所属权；9.“资质证书”（考评公示牌照片复印件一张、晋建综[2019]118号通报复印件一份、晋建综[2020]154号通知复印件一份），以证明中奥公司的物业资质及服务事实；10.“水电公摊发票明细及公示照片”（自制公摊水电费明细单二张，福建增值税普通发票复印件四张、公示照片复印件一张、自制用电核算表十张），以证明水电公摊收费标准。肖金来质证：对证据1、2、8没有异议；证据3未曾见到，对金额有异议；对证据4的真实性有异议，未收到过；对证据5的真实性没有异议，但是是受中奥公司强迫缴纳的，必须缴纳才给钥匙；对证据6有异议，中奥公司没有通过电话或张贴催缴单催缴过物业费；对证据7的真实性没有异议，但是是受中奥公司胁迫签订的，不签订就拿不到钥匙装修入住；对证据8没有异议；证据9只能证明中奥公司是合法的物业公司，不能证明其是中奥名雅居小区合法选聘的物业公司；对证据10均不予认可。肖金来为证明其主张，向本院提交以下证据：11.《装修管理服务协议》、“监督台”及“收费项目明细”照片复印件各一份，以证明受中奥公司强迫签订装修服务协议，缴纳3000元装修保证金、水电周转金等费用才交付房屋钥匙才让装修入住；12.“微信聊天记录”及“照片”复印件各一份，以证明中奥公司提供的服务未达到协议约定的质量。中奥公司质证：对证据11的真实性没有异议，但无法证明中奥公司有胁迫行为；对证据12的“微信聊天记录”不清楚，无法证明肖金来的证明目的，“照片”亦与本案无关。本院认为，证据1、2、8双方均没有异议，证明效力予以确认。证据5的真实性双方均没有异议，予以确认；肖金来质证系受中奥公司强迫缴纳，但未提供确实充分证据予以证明，故不予采信。证据7的真实性双方均没有异议，予以确认，该证据可以证明双方约定内容；肖金来质证系受中奥公司胁迫签订，但未提供确实充分的证据予以推翻，故不予采信。证据3、4、6、9、10来源和形式未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，证明效力予以确认。证据3、4、10系中奥公司根据其管理需要制作，结合证据8的《商品房买卖合同》载明案涉房屋的建筑面积、证据7《中奥名雅居物业管理服务协议》约定的物业服务费的收费标准及肖金来的陈述，可以证明肖金来拖欠的物业服务费、公摊自来水费、公摊电费。证据6的照片系中奥公司根据其管理需要制作，且已通过张贴门上的方式催缴，符合书面催交的形式，可以证明中奥公司向肖金来催缴物业管理费用；而电话催缴记录系自行记录，没有其他相应的书面记录予以印证，故证明效力不予确认。证据10系中奥公司根据其管理需要制作，并以张贴在公告栏的形式公示，符合物业企业管理模式和惯例，对其证明效力予以确认。证据11的真实性中奥公司没有异议，予以确认，但无法证明中奥公司具有胁迫行为。证据12无法证明肖金来的证明目的，证明效力不予确认。经庭审举证、质证及认证，结合双方当事人陈述，对本案主要事实作如下认定：1.肖金来系晋江市梅岭街道许厝社区中奥·名雅居3幢203号房屋（建筑面积136.7㎡）业主。肖金来于2018年5月16日就该房屋的物业服务与中奥公司签订《中奥名雅居物业管理服务协议》，约定由中奥公司提供前期物业服务，物业服务费的收费标准为住宅1.6元/月·㎡等。协议第7.4条约定“…。之后按每季度交纳一次，业主或物业使用人应在每季度第1月开始的首10日内履行交纳义务。”；协议第7.5.1条约定“公寓、商业装修保证金：每单元3000元。以上保证金由物业使用人和施工单位各交一半。装修保证金用于装修申请人对房屋主体、结构、外观等不作损害的保证，若发生损害，责任由申请人承担，修缮费用从保证金中扣除。”；协议第二十二条约定“乙方（即肖金来）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方（即中奥公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。…”；协议第二十六条约定“本协议有效期五年，从2013年12月28日起生效，本协议时间内，业主委员会仍未成立，则该协议自动延期。”。2.肖金来自2018年7月1日后未再按约定支付物业服务费、公摊水电费，截止至2020年12月31日拖欠中奥公司物业服务费6566.1元、公摊水费113.5元、公摊电费515.1元。3.中奥公司最早于2020年8月16日以张贴物业费催缴单的书面形式向肖金来催缴拖欠的物业服务费、公摊水费及公摊电费，并将水电公摊明细以张贴在公告栏公示。4.至本案辩论阶段，晋江市梅岭街道许厝社区中奥·名雅居社区尚未成立业主委员会。关于双方争执的问题，具体分析、认定如下：一、中奥公司作为本案物业服务合同纠纷的诉讼主体资格是否适格。本院认为，至本案辩论阶段，案涉物业所在小区尚未成立业主大会或业主委员会，故本案所涉物业服务属前期物业服务。根据证据1《营业执照》可知中奥公司具有物业管理服务的经营范围，且双方签订的证据7《中奥名雅居物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效；而从证据9的《晋建综[2019]118号通报》附件《晋江市2019年物业管理精细化检查结果情况》、《晋建综[2020]154号通知》附件《晋江市2020年物业管理精细化检查情况表》体现中奥公司已实际为案涉物业所在小区提供物业服务。综上，可以认定中奥公司系案涉物业所在小区有资质的前期物业服务企业，其与肖金来亦为合同关系的相对方，故中奥公司作为本案物业服务合同纠纷的诉讼主体资格是适格的。肖金来抗辩中奥公司作为本案诉讼主体无效，不予采纳。二、双方签订的《中奥名雅居物业管理服务协议》是否合法有效。本院认为，《中奥名雅居物业管理服务协议》载明内容清楚明确，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，并有中奥公司作为甲方的盖章确认和肖金来作为乙方的签名、捺印确认，予以认定合法有效。至本案辩论阶段，案涉物业所在小区尚未成立业主大会或业主委员会，故本案所涉物业服务属前期物业服务，双方签订的《中奥名雅居物业管理服务协议》载明的“甲乙双方就前期物业服务达成以下协议”亦予确认，故肖金来抗辩该协议未经业主大会或业主委员会讨论通过，无法律效力，不予采纳。关于在该协议中约定违约责任是双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，但该协议约定按每日千分之二计算违约金超过法律规定限度，超过部份无效，而并非协议全部内容无效。关于该协议第7.5.1条约定“公寓、商业装修保证金：每单元3000元。以上保证金由物业使用人和施工单位各交一半。装修保证金用于装修申请人对房屋主体、结构、外观等不作损害的保证，若发生损害，责任由申请人承担，修缮费用从保证金中扣除。”是双方在协议载明确认的，且装修保证金是用来保证装修的安全有序进行，是合理的，肖金来也未提供证据证明被胁迫签订协议，故肖金来以此抗辩协议不合法，不予采纳。关于该协议约定“本协议有效期五年，从2013年12月28日起生效，本协议时间内，业主委员会仍未成立，则该协议自动延期。”属附条件条款，系双方的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，肖金来以此抗辩协议不合法、无效，不予采纳。综上所述，本院认为，中奥公司、肖金来之间的物业服务合同关系，合法有效，受法律保护。中奥公司已按照合同约定履行相应的物业管理服务义务，肖金来作为涉诉房屋物业管理服务相关费用的缴交义务人，未依约缴交相应费用，除应承担缴交拖欠费用外，还应承担相应的违约责任。肖金来拖欠中奥公司物业服务费6566.1元、公摊水费113.5元、公摊电费515.1元，事实清楚，证据确实充分，予以认定。经中奥公司书面催交，肖金来至今未交纳上述费用，现中奥公司请求肖金来支付上述费用及违约金，符合约定及法律规定，予以支持。关于违约金的计算基数，肖金来除了拖欠物业服务费，还拖欠公摊水费、公摊电费，中奥公司请求按物业服务费为基数计算违约金，是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以支持。关于违约金的起算时间，双方约定从逾期之日起算违约金，中奥公司请求自其书面催缴物业服务费计算至起诉之日即2021年2月8日，是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以准许。中奥公司最早于2020年8月16日以张贴物业费催缴单的书面形式向肖金来催缴拖欠的物业服务费，故违约金本院酌定从该日即2020年8月16日起算。关于违约金的计算标准，因双方约定按日千分之二的标准计算违约金，该标准超过法律规定的限度，且中奥公司未能提供证据证明其实际损失，故本院予以调整按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。中奥公司超过部份的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、肖金来应于本判决生效之日起三日内支付晋江市中奥物业管理有限公司物业服务费6566.1元、公摊自来水费113.5元、公摊电费515.1元，合计7194.7元；二、肖金来应于本判决生效之日起三日内支付晋江市中奥物业管理有限公司违约金（以6566.1元为基数自2020年8月16日至2021年2月8日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回晋江市中奥物业管理有限司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，因适用简易程序审理，减半收取67元，晋江市中奥物业管理有限公司负担42元，肖金来负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  陈昌演二〇二一年四月三十日书记员  王炜标附件：本案所适用的法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十一条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人不作为义务之日起计算。