广西壮族自治区桂林市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）桂03执复49号 复议申请人（申请执行人)：广西桂林地建建设有限公司，住所地：桂林市中山北路**。 法定代表人：赵干云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王真理，广西银杉律师事务所律师。 被执行人：荔浦金科房地产开发有限公司，住所，住所地：荔浦县荔城镇荔桂路原荔城镇政府**div> 法定代表人：莫忠才，该公司董事长。 荔浦县人民法院（以下简称执行法院）在执行申请执行人广西桂林地建建设有限公司（以下简称桂林地建公司）与被执行人荔浦金科房地产开发有限公司（以下简称金科房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，桂林地建公司于2018年7月17日提出书面异议，执行法院审查后作出（2018）桂0331执异16号执行裁定（以下简称16号执行裁定）。桂林地建公司不服，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 执行法院查明，桂林地建公司与金科房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，执行法院于2016年9月17日作出（2016）桂0331民初656号民事判决，判决:一、解除原告金科房地产公司与被告桂林地建公司于2014年9月25日签订的《建设工程施工合同》及《补充条款》；二、被告桂林地建公司支付原告金科房地产公司商品混凝土款1013641.40元；三、反诉被告金科房地产公司支付反诉原告桂林地建公司工程款11420267.26元及利息（利率按中国银行同期基准利率的3倍计算，自2016年2月20日起计算至付清之日止）；四、反诉被告金科房地产公司返还反诉原告桂林地建公司履约保证金130万元；五、反诉原告桂林地建公司对反诉被告金科房地产公司开发的金科王府小区3#、4#楼（以下简称涉案楼盘）其承建部份折价、拍卖后所得价款在工程价款范围内优先受偿；六、驳回原告金科房地产公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告桂林地建公司的其他反诉请求。”金科房地产公司对上述判决不服，上诉至本院。2017年3月10日，本院作出（2017）桂03民终303号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因金科房地产公司未按期履行法律文书确定的义务，桂林地建公司于同年4月19日向执行法院申请执行。同年11月14日，执行法院作出（2017）桂0331执471号之二执行裁定（以下简称471号之二执行裁定），裁定拍卖已查封的被执行人金科房地产公司所开发的位于荔浦县荔城镇建新社区横排路80号涉案楼盘尚未出售的商品房共41套（商品房预售许可证号：荔房预售字第**，商品房房号详见列表）及其土地使用权（以下简称涉案41套商品房）。2018年2月23日，执行法院作出（2017）桂0331执471号之三执行裁定，裁定解除对被执行人金科房地产公司所开发的涉案41套商品房中的804室、1202室二套（以下简称涉案2套商品房）的查封。同年3月20日10：00至21日10:00，执行法院对涉案41套商品房中的39套商品房（804室、1202室除外）及相应的土地使用权（以下简称涉案39套房商品），以起拍价16000000元的价格在淘宝网络司法拍卖平台进行第一次拍卖，该次拍卖流拍。同年4月15日10：00至2018年4月16日10:00，执行法院对涉案39套商品房，以起拍价15600000元的价格在淘宝网络司法拍卖平台进行第二次拍卖，第二次拍卖流拍。2018年5月9日，执行法院作出（2017）桂0331执471号之四执行裁定（以下简称471号之四执行裁定），裁定查封被执行人金科房地产公司所开发的涉案2套商品房。同年5月22日，执行法院发布变卖公告，对金科房地产开发有限公司所开发的涉案39套商品房，以起拍价15600000元的价格进行变卖，变卖竞价时间为2018年6月10日10：00（变卖期为60天，延时的除外）。同年7月17日，桂林地建公司以执行法院拍卖程序违法为由提出书面异议。另查明，2018年1月31日，荔浦县地方税务局马岭税务分局出具荔地税马字2018009号《荔浦县地方税务局马岭税务分局关于房屋成交过户问题的复函》，函复如下：荔浦县荔城镇建新社区横排路80号涉案楼盘中的涉案41套商品房计税价共计1616.4万元。执行法院再查明，涉案楼盘价格公示表的备案时间为2015年9月24日。 执行法院认为，关于异议人桂林地建公司要求追回被执行人金科房地产公司所开发的涉案2套商品房或出售房款的问题。经核实，在涉案39套商品房流拍后，执行法院于2018年5月9日作出的471号之四执行裁定，已重新对涉案2套商品房进行查封，桂林地建公司所提异议与事实不符，对该部分异议请求不予支持。关于涉案39套商品房拍卖保留价是否过高的问题。依照《广西壮族自治区高级人民法院关于网络司法拍卖操作流程的规定（试行）》第五条“拍卖标的物价值可由人民法院按下列方式予以确定：（1）拍卖标的物在物价、税务、国土、房产登记中心等部门有市场价格统计标准的，向上述部门询价后确定”的规定，对涉案商品房的成交过户的价格向荔浦县地方税务局马岭税务分局询价后，确定拍卖保留价为1600万元，符合法律规定。桂林地建公司所提供涉案楼盘商品房价格公示表的备案时间为2015年9月24日，现已不能客观反映上述财产的价值。同时，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条中对于明显不合理高价的认定标准即高于当地指导价或者市场交易价的30%。桂林地建公司以涉案商品房备案价格为依据，认为拍卖保留价远高于市场价的异议主张与法律规定不符。关于拍卖公告未特别提示标的物已知瑕疵与风险的问题。执行法院发布的《拍卖公告》已明示，拍卖标的物为涉案楼盘尚未出售的商品房共39套及相应的土地使用权，标的物以实物现状为准，执行法院不承担拍卖标的物的瑕疵保证。同时，在《竞买须知》第九条告知竞买人，一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。涉案商品房作为预售房，依法进行现状拍卖，将已知瑕疵和权利负担已告知竞买人，程序合法。桂林地建公司所提涉案标的物是否存在质量缺陷及能否办理产权证等问题，并非撤销评估、拍卖的法定事由，对此不予支持。 关于对涉案标的物整体拍卖不利于实现债权的问题。在涉案标的物作为可分物时，对其进行整体拍卖或单独拍卖并无法律强制性规定，应本着使资产价值最大化为原则，依法处置。为保证执行工作的规范性、统一性，在对涉案财产进行整体拍卖、变卖过程中，以涉案标的物整体拍卖不利于实现债权为由要求中止变卖程序的异议请求，于法无据，对此不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条的规定，裁定驳回异议人桂林地建公司的异议请求。 桂林地建公司不服称，申请复议，请求：一、撤销执行法院法院16号执行裁定；二、追回未经复议申请执行人同意解封的涉案2套商品房或出售房款；三、停止变卖程序，参考房屋备案价格重新定价分套拍卖。事实和理由如下：1、违法解封涉案2套商品房。根据471号之二执行裁定可知，查封商品房为41套，可两次拍卖却仅仅对其中39套进行，对被查封的涉案2套商品房进行解封，损害了复议申请人的权益。重新查封涉案2套商品房，则应当一同拍卖或变卖。2、拍卖定价程序违法。本案中，拍卖标的物未进行评估，应参照市价确定起拍价，并征询当事人意见，执行法院未征求复议申请人的意见。根据荔浦县房地产管理所存档的金科王府小区(3栋、4栋）价格公示表显示，涉案商品房备案价格为2688元／㎡，应以此作为市价并征询当事人意见适当下调价格进行拍卖，在未征询当事人意见的情况下，即依据税务局关于成交过户问题的复函确定起拍价，有失偏颇，程序违法，故复议申请人请求依照房屋备案价格重新定价。3、拍卖公告未特别提示标的物已知瑕疵与风险。本案拍卖的39套商品房未竣工验收，施工过程中业主提供的混凝土存在质量缺陷，曾多次被主管部门责令停止施工，不能通过竣工验收，且因业主与施工方已解除施工合同，无法完成竣工验收，未竣工验收将无法办理房屋产权证，该信息应依法予以披露。4、整体拍卖不利于实现债权。整体拍卖限制了单独竞价购买各套房屋竞拍人的竞拍资格，不利于拍卖成交和申请执行人债权的实现，整体拍卖成功的几率较小。39套商品房在使用上可分，分別、单独拍卖39套商品房不会严重减损其价值，财产并无整体拍卖的法律必要。故申请对涉案楼盘39套商品房分别拍卖。 经复议审查查明，执行法院16号执行裁定查明的事实，本院予以认可。另查明，执行法院对被执行人金科房地产公司的涉案39套商品房发布的二次拍卖公告，均没有特别提示标的物已知的重大瑕疵即涉案楼盘未通过竣工验收。执行法院未征求复议申请人的意见，仅根据《荔浦县地方税务局马岭税务分局关于房屋成交过户问题的复函》价格作为市场价确定起拍价。 针对复议申请人桂林地建公司提出的复议申请，本院经审查认为： 第一、执行法院确定保留价前，应当查明财产的权属、权利负担、质量瑕疵等事项。本案中，执行法院没有查明涉案楼盘的重大质量瑕疵即未通过竣工验收，就涉案39套商品房发布的二次拍卖公告，均没有特别提示“拍卖成交后因上述重大质量瑕疵存在无法办理房屋产权证”重大隐患，程序违法。 第二、执行法院确定起拍价前，应当组织双方当事人议价，议价不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。本案中，执行法院没有组织双方议价，也未征求复议申请人桂林地建公司的意见，仅根据《荔浦县地方税务局马岭税务分局关于房屋成交过户问题的复函》价格作为市场价确定起拍价，程序违法。 第三、执行法院471号之二执行裁定拍卖被执行人金科房地产公司的涉案39套商品房，系金科房地产公司为对外出售而开发建成的可分割独立居住的住房,根据商品房销售的惯例，商品房是以套为单位分别进行销售；但执行法院对涉案39套商品房进行整体拍卖，有悖于房地产行业商品房销售的惯例，大幅提高了竞买人的资金要求，限制了当地大多数家庭和公民参与竟买，极大地降低拍卖成交概率，损害复议申请人桂林地建公司的合法权益。另外、执行法院471号之四执行裁定重新查封的涉案2套商品房应当一同拍卖。 综上，复议申请人桂林地建公司提出复议的理由，与事实相符，于法有据，其请求撤销执行法院16号执行裁定和停止涉案39套商品房变卖程序并重新定价分套拍卖，应予支持。 为此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（四）、（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销荔浦县人民法院（2018）桂0331执异16号执行裁定。 二、对登记在被执行人荔浦金科房地产开发有限公司名下位于荔浦县荔城镇建新社区横排路80号金科王府小区3#、4#尚未出售的商品房共41套（商品房预售许可证号：荔房预售：荔房预售字第**号详见列表）及其土地使用权进行重新拍卖。 本裁定为终审裁定。 审判长  秦增儒 审判员  伍永兴 审判员  郑文波 二〇一八年十月二十二日 法官助理秦川 书记员邓皓洁 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持: (一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的; (二)买受人不具备法律规定的竞买资格的; (三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的; (四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的; (五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。