上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7070号原告：范强，男，1989年5月28日出生，汉族，住上海市徐汇区，现住福建省福州市。被告：李磊，男，1982年9月13日出生，回族，住广东省深圳市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：司功卓，上海锦名律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦璋，上海锦名律师事务所律师。原告范强与被告李磊排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月20日公开开庭进行了审理。原告范强、被告李磊的委托诉讼代理人司功卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范强向本院提出诉讼请求：1.判决被告搬离上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室；2.判决被告按照人民币10,300元/月的标准向原告支付自2020年11月1日起至实际腾房之日的逾期腾房占有使用费。事实和理由：2020年9月6日，原告与案外人青叶公寓管理(上海)有限公司(以下简称青叶公司)签订《房屋租赁合同》，约定由青叶公司承租原告所有的位于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称御桥路房屋)，租赁期限自2020年9月9日起至2023年11月8日止，租赁面积108.86平方米。合同约定青叶公司应于2020年10月9日向原告支付第一期房租10,300元，但经原告多次催要，青叶公司迟迟不予履行，原告已于2020年10月26日函告青叶公司解除《房屋租赁合同》。原告了解到青叶公司已于2020年9月26日将御桥路房屋租赁给被告，经多次沟通，被告既不愿意直接承租御桥路房屋，也不愿意腾房，原告已于2020年10月27日函告被告，通知其《房屋租赁合同》解除，并要求被告于2020年10月31日前腾空搬离房屋。被告当日即表示拒绝并希望通过法律途径解决。原告认为自己系御桥路房屋的合法所有人，原告与青叶公司就御桥路房屋的《房屋租赁合同》已经解除，被告继续占有使用御桥路房屋缺乏法律依据，侵犯了原告对御桥路房屋的所有权，原告特向法院提起诉讼，要求判如所请。被告李磊辩称，其系依据合法有效的租房合同取得御桥路房屋的使用权，其与青叶公司签订租赁合同时，审查了原告出具的授权委托书、原告身份证照片、青叶公司营业执照等材料，已经尽到了善意第三人的适当注意义务，原告也承认授权青叶公司转租御桥路房屋；被告签订了书面合同、支付了租金、押金等费用，合法取得了御桥路房屋使用权，该权利受法律保护，原告无权要求被告搬离。被告合法取得御桥路房屋使用权，根据合同相对性原则将租金支付给原告授权的青叶公司，自然无需重复支付房屋使用费，原告的损失应当向青叶公司主张，与被告无关。被告作为善意第三人签订了租房合同、支付了合理对价，对御桥路房屋的使用权依法应当受到保护，故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系御桥路房屋权利人。2020年9月6日，原告作为出租方与青叶公司(地址：中庚环球创意中心T3号楼1615室)签订房屋租赁合同(业主版)，约定原告将御桥路房屋租赁给青叶公司，租赁期限自2020年9月9日起至2023年11月8日止，共38个月，其中第一年免租期为2020年9月9日起至2020年10月8日止，第2-13个月租金为每月10,300元，支付方式为押一付一，青叶公司应于2020年9月9日前向原告支付押金10,300元，并于2020年10月9日前向原告支付第一笔租金10,300元；青叶公司在承租期内有权将御桥路房屋转租给其他第三人，原告不得影响次承租人对房屋的正常使用。合同同时约定，如青叶公司逾期支付租金超过十五日，经原告书面通知后仍不支付租金的，原告可行使单方解除权。2020年9月26日，被告通过中介公司悟空找房与青叶公司签订房屋租赁合同(租客版)，约定被告承租御桥路房屋，租赁期限为12个月，自2020年10月1日至2021年9月30日；房屋租金为每月7,900元，支付方式为押一付十二(年付)，其中押金为7,900元，租金为94,800元，总计102,700元。被告于当天向青叶公司转账五笔，共计103,065元(包含维修基金365元)，青叶公司向被告出具收款收据，确认收到上述款项。同日，被告与青叶公司、悟空找房签署房屋租赁合同，内容与房屋租赁合同(租客版)基本一致。另查明，原告于2020年10月26日向青叶公司合同披露地址上海市闵行区闵虹路166弄中庚环球创意中心3号楼1615室以快递方式发送合同解除通知书，主要内容为：房屋租赁合同约定青叶公司应于2020年10月9日支付第一期房屋租金10,300元，但经原告多次催要，青叶公司迟迟不予履行，青叶公司的迟延付款行为已构成严重违约，且青叶公司出现广泛严重负面信息，青叶公司及法定代表人可能涉嫌犯罪，可以预见青叶公司无法继续履约。现正式函告青叶公司，自2020年10月26日起，双方签订的房屋租赁合同正式解除，青叶公司立即与原告联系办理包括通知次承租人、履行腾房义务、配合进行交房验收等后续事宜，并在收到通知书之日起三日内缴清拖欠的租金及违约金。上述邮件显示“未妥投，备注(迁移新址不明，且无法联系收件人)”。原告于2020年10月27日向被告邮寄腾房通知书，主要内容为：原告与青叶公司于2020年9月6日签订房屋租赁合同，因青叶公司的违约行为，原告已于2020年10月26日行使合同解除权，解除房屋租赁合同。因原、被告对后续事宜无法取得一致，为维护房屋所有权不受侵犯，现正式函告被告，请于2020年10月31日前腾空、搬离房屋、将房屋恢复原状、配合原告进行交房验收等。如被告超出上述期限仍占有房屋，将构成侵权行为，原告将根据相关法律规定采取法律追究及其他进一步措施维护合法权益。该通知书收件地址为御桥路房屋，被告于2020年10月29日签收。再查明，青叶公司注册地为上海市金山区亭林镇寺平南路XXX号XXX幢XXX室。庭审中，一、原告提供其与青叶公司员工张应的微信聊天记录，主要内容为：张应于2020年10月18日告知原告，青叶公司这几天无法联系老板，财务部和人事部也都相继离职，老板拖欠所有人的薪资未发放，其也不知道该如何处理，建议报警处理，其在申请法律援助代理劳动仲裁；原告于2020年10月26日告知张应，其与青叶公司在2020年9月6日签订的房屋租赁合同已解除，其向青叶公司合同载明地址邮寄合同解除通知书，现通过微信向作为经办人的张应发出通知，请青叶公司立即与其联系办理后续事宜。原告欲证明虽然其邮寄给青叶公司的合同解除通知书被退信，但因邮寄地址是青叶公司在合同上披露的地址，且其亦向青叶公司员工的微信发送了合同解除通知书电子版，故合同解除通知书已有效送达青叶公司。二、被告提供其与中介公司悟空找房员工黄海的微信聊天记录，主要内容为：黄海于2020年9月25日向被告发送了御桥路房屋不动产权证书、原告出具的授权青叶公司转租房屋的授权委托书、原告身份证及青叶公司营业执照的电子版。被告欲证明原告授权青叶公司转租御桥路房屋，被告在和青叶公司签署房屋租赁合同时尽到了善意第三人的适当注意义务。上述事实，由不动产权证书、房屋租赁合同、微信账单详情、合同解除通知书、腾房通知书、中国邮政邮件详情单、中国邮政速递物流查询信息、国家企业信息公示系统查询信息及原、被告的陈述等所证实。本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故本案的争议焦点在于原告与青叶公司签订的房屋租赁合同是否有效、是否被解除。本案中，原告为出租人，案外人青叶公司为承租人，被告为次承租人；原告与青叶公司签订房屋租赁合同，将御桥路房屋租赁给青叶公司，系原告真实意思表示，该合同真实有效。虽然原告对被告提供的关于原告授权青叶公司转租房屋的授权委托书真实性不予认可，但因原告与青叶公司签订的房屋租赁合同明确约定青叶公司在承租期内有权将承租房屋转租给其他第三人，且原告在庭审中亦认可合同约定青叶公司可以转租，根据合同法的相关规定，青叶公司经原告同意，可以将御桥路房屋转租给第三人，青叶公司将御桥路房屋转租给被告后，原告与青叶公司之间的房屋租赁合同继续有效。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；当事人可以选择采取口头通知、纸质信件、电子邮件、微信或手机短信等方式做出解除合同的意思表示，但必须使对方知悉其解除合同的意思。本案中，虽然原告向青叶公司在合同中载明的地址邮寄了合同解除通知书，但因该地址并非青叶公司的注册地址，亦非双方约定的文书送达地址，现该邮件又被退信，不能证明青叶公司知悉原告解除合同的意思表示。原告与青叶公司员工张应的微信聊天记录真实性无法确认，即便系真实存在，张应在微信中也明确告知原告青叶公司经营异常、员工已经申请劳动仲裁，建议原告报警处理，故原告通过微信向青叶公司员工张应发送合同解除通知书的电子版，亦不能证明青叶公司知悉原告解除合同的意思表示。原告提供的证据不能证明其已经向青叶公司作出解除合同的意思表示，故原告与青叶公司签订的房屋租赁合同并未解除，原告要求作为次承租人的被告腾房并支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告范强的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告范强负担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 钱伟兰法官助理 李晓晨书 记 员 李晓晨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……