湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初12422号原告：武汉惠之美物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖科技产业开发园**。法定代表人：胡国平，总经理。委托诉讼代理人：高亮，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：赖元仙，女，1972年3月8日出生，瑶族，居民身份证住址武汉市江汉区，住武汉市武昌区，原告武汉惠之美物业服务有限公司与被告赖元仙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉惠之美物业服务有限公司的委托诉讼代理人高亮到庭参加诉讼，被告赖元仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉惠之美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年1月1日至2017年12月31日的物业费23,800元；2.判令被告承担逾期付款违约金，截止2018年1月5日为15,502.2元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月8日，原告武汉惠之美物业服务有限公司（原武汉福星惠誉物业服务有限公司）与被告签订了《前期物业服务协议》。合同第四条约定物业费收费标准为1.8元/㎡·月，每半年的首月5日以前交纳物业费。合同第十一条约定，被告不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，惠之美物业公司有权要求被告补交从逾期之日起按每天万分之五缴纳逾期付款违约金。被告系福星惠誉水岸星城G18栋1单元5203室业主，房屋建筑面积167.37平方米。自2011年1月1日开始未按时缴纳物业服务费用，截止2017年12月31日拖欠物业服务费达23,800元。原告多次催缴，但被告推诿付款义务。特诉至法院，请求判如所请。被告赖元仙未作答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年7月31日，武汉市福星惠誉物业管理有限公司将名称变更为武汉福星惠誉物业服务有限公司。2015年7月17日，武汉福星惠誉物业服务有限公司将名称变更为武汉惠之美物业服务有限公司。赖元仙为武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城四期G18栋52层3号房业主，房屋建筑面积167.37平方米。《福星惠誉物业收楼入户声明》显示：2010年3月8日，赖元仙作为业主对福星惠誉水岸星城四期G18栋52层3号房进行了验收，正式声明收楼入住。2010年3月8日，武汉市福星惠誉物业管理有限公司（甲方）与赖元仙（乙方）签订《前期物业服务协议》。合同载明:……甲方：武汉市福星惠誉物业管理有限公司，乙方：座落位置：G18栋1单元5203号。根据《物业管理条例》以及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《武汉市商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：……第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更换、改造的费用）收取方式及期限一、乙方交纳物业服务费用时间：一年分两次缴纳物业费，每次缴纳6个月。二、物业服务费实行包干制，其收取费用标准按买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》执行，即：物业综合服务费，住宅、商铺按实测面积计算，商铺每月每平方米1.8元的标准向买受人或物业使用人收取。（自2010年3月28日起至2012年3月27日止，业主暂按每月每平方米1.2元向物业服务企业缴纳，不足部分由开发商替业主向物业公司代交，自2012年3月28号起业主按每月每平方米1.8元全额向物业服务企业缴纳）；空置房屋的物业服务费按上述标准向买受人或物业使用人收取……。五、每次交纳费用时间：每半年的首月5日以前交纳。第十一条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳逾期付款违约金，连续逾期三个月拒绝交纳物业服务费的，甲方将根据国家相关法律法规采取催缴措施，直至向人民法院提起诉讼。第十五条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的直接向物业所在地人民法院起诉。第十八条本协议自签字之日起生效，至本小区成立业主大会，并与选聘的物业管理公司签订本小区《物业管理服务合同》为止。该合同还就物业服务内容与标准、违约责任等进行了约定。武汉市福星惠誉物业管理有限公司作为甲方在合同上签章，乙方代表人处有“赖元仙”签名，落款日期2010年3月8日。对截止2017年12月31日的物业费，原告武汉惠之美物业服务有限公司以上门张贴物业服务费催缴告知单的形式向被告赖元仙进行了催收。上述事实有企业信息咨询报告、前期物业服务协议、收楼入户声明、武汉市房屋交易查询结果告知单、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，被告赖元仙未当庭质证，视其放弃其权利，对上述证据本院予以确认。本院认为，武汉惠之美物业服务有限公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实，已提供前期物业管理服务协议、入伙声明、武汉市房屋交易查询结果告知单等证据加以证明；赖元仙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应确认赖元仙放弃反驳权、举证权、质证权；本案尚无武汉惠之美物业服务有限公司提供证据致使待证事实真伪不明，或赖元仙提供反驳证据足以推翻武汉惠之美物业服务有限公司诉讼请求所依据的事实，或本院应当调查收集证据，或本院合理怀疑武汉惠之美物业服务有限公司诉讼请求成立情形，故武汉惠之美物业服务有限公司提供的证据应当作为认定案件事实的根据，赖元仙应承担举证不能的不利后果。武汉惠之美物业服务有限公司与赖元仙于2010年3月8日签订的《前期物业管理服务协议》，未违反法律法规的规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，对原告武汉惠之美物业服务有限公司要求被告赖元仙交纳2011年1月1日至2017年12月31日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据上述物业管理服务协议及原告陈述，赖元仙房屋实际建筑面积167.37平方米，物业费标准为2012年3月27日前每月1.2元/平方米，2012年3月27日后每月1.8元/平方米，赖元仙应当按照此物业费标准交纳2011年1月1日至2017年12月31日期间物业费23,812.97元（167.37平方米×1.2元×14个月27天+167.37平方米×1.8元×69个月4天）。原告武汉惠之美物业服务有限公司要求被告赖元仙交纳2011年1月1日至2017年12月31日物业费23,800元，放弃部分金额，本院予以准许。对于原告武汉惠之美物业服务有限公司要求被告赖元仙按照《前期物业服务协议》第十条第四款规定的从逾期之日起每日按照欠费总额的万分之五支付违约金，因而要求被告支付截止2018年1月5日的违约金15,502.2元的诉讼请求，本院认为该违约金标准过高，酌情减少为未交物业费的10%，即2,380元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赖元仙于本判决生效之日起十日内向原告武汉惠之美物业服务有限公司支付2011年5月1日至2017年12月31日期间的物业费23,800元；二、被告赖元仙于本判决生效之日起十日内向原告武汉惠之美物业服务有限公司支付违约金2,380元；三、驳回原告武汉惠之美物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费780元，减半收取390元，由被告赖元仙负担（此款原告武汉惠之美物业服务有限公司已垫付，被告赖元仙连同上述款项一并支付给原告武汉惠之美物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王冰二〇一八年十月三十日法官助理裴辉书记员吴艳妮