贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0181民初1448号原告：贵阳东方雨物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区龙泉商1号楼，统一社会信用代码：915201030630773043。法定代表人：龙飞行。被告：席德刚，男，1961年10月5日生，汉族，户籍所在地贵州省，现住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：黄谱，贵州贵正（贵安新区）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黄超，贵州贵正（贵安新区）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原告贵阳东方雨物业管理有限公司（以下简称东方雨物管公司）与被告席德刚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序于2021年4月13日公开开庭进行了审理，现已审理终结。东方雨物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即支付清镇市站街镇印象温莎小区4幢1单元8楼2号房（电梯房）2018年2月至2019年12月，2020年4月至2020年7月物业管理费4335.444元；请求人民法院依法判令被告按照人民银行同期贷款利率从2018年2月起，未交纳的物业管理费全部返还原告时止。暂计算至2020年7月30日，利息共计272.9724元。请求人民法院依法判令被告按照双方约定：物业管理服务费逾期未缴纳的按每日千分之五计算滞纳金，从2018年2月起，未交纳的物业管理费全部返还原告时止。暂计算至2020年7月30日，滞纳金共计9963.4926元，以上三项共计14571.909元（按14571.91元计算）；2、申请诉讼保全，本案诉讼费及申请诉讼保全等费用全部由被告承担。事实及理由：被告为清镇市站街镇印象温莎小区4幢1单元8楼2号房（电梯房）业主，原告与贵州云水华庄房地产开发有限公司于2013年6月30日签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为清镇市站街镇印象温莎小区提供物业服务，约定物业费单价为电梯楼每月每平方米1.2元，步梯楼每月每平方米0.6元，商业每月每平方米3元。被告房屋建筑面积为133.81平方米，逾期未按时足额缴纳物业管理服务费就按每日千分之五的比例交纳违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2018年2月起就没有缴纳房屋的物业管理费，但2020“新冠”疫情紧张时，被告缴纳过2020年1-3月的物业管理费。截止于2020年7月止，被告欠缴物业管理费共计27个月。所此，被告欠交物业管理费共计4335.444元，利息共计272.9724元，滞纳金共计9963.4926元。综上所诉，各项请求金额共计14571.909元，经原告多次催缴，被告仍拒约缴纳物业管理费。现根据国家法律法规相关规定，诉至贵院，望贵院依法判决支持原告的诉求。席德刚辩称，1、2019年9月后不再提供物业服务，仅有门卫保安一名；2、2020年4月，原告和邓书权等人发生纠纷后，原告就撤走了所有人员；3、2018年3月前的物管费超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与贵州云水华庄房地产开发有限公司于2013年6月30日签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为清镇市站街镇印象温莎小区提供物业服务，约定物业费单价为电梯楼每月每平方米1.2元，步梯楼每月每平方米0.6元，商业每月每平方米3元。2013年11月14日，东方雨物管公司（甲方）与陶德艳（乙方）签订《印象温莎前期物业管理服务协议》，合同约定甲方为乙方位于清镇市站街镇印象温莎小区4幢1单元8楼2号房（电梯房）提供物业管理服务事宜。房屋为电梯房，面积为133.69㎡。庭审中，原告自认已收取部分物业费。原被告对被告尚未向原告缴纳2018年2月至2019年12月，2020年4月至2020年7月的物业费无异议。对原告提供的物业服务是否符合标准有异议，对原告撤除小区的时间有异议。对于物业服务存在问题的争议，原告认为业主反映的漏水等情况是房开造成，不是物业公司可以处理的内容；对于小区设施有损坏的情况予以认可，但认为是业主对小区设施不爱护，且因业主不及时交纳物业费，导致物业公司不能及时进行修理导致。被告认为是物业公司不作为造成。对于撤除小区的时间争议，原告认为应以原告向站街镇群众工作中心移交物业资料之日，即2020年8月18日为准。被告认为应以原告张贴的原告员工已于2020年7月24日全部辞职的时间为准。原告认可张贴有2020年7月24日员工已全部辞职的内容，但认为张贴的内容是为了让业主尽快补交物业费，而不是撤场公告。双方均认可因物业费的纠纷多次要求站街镇群众工作中心处理。庭审中，原告认可清镇市站街镇印象温莎小区4幢1单元的电梯在2018年2月16日至2019年12月30日处于基本不能使用的状态。本院认为，东方雨物管公司为席德刚提供物业服务，双方的物业服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同履行。对于撤场时间的争议，原告自认其员工于2020年7月24日全部辞职，即在2020年7月24日后，原告已经不能组织人员对原告提供物业服务，因此，本院认为停止物业服务的时间为2020年7月24日。原被告对欠付物业费的时间不持异议，因被告与原告签订物业合同的时间为2013年11月14日，则被告欠付的物业费计算期间为2018年2月14日至2019年年12月30日，2019年12月31日至2020年1月14日；2020年4月14日至2020年7月24日。又因电梯在2018年2月16日至2019年12月30日处于基本不能使用的状态，对于原告索要该时间段的物业费参照步梯房计算，即2018年2月14日至2019年12月30日的物业费计算为133.69㎡×0.6元/月×22.53个月=1807.22元；2019年12月31日至2020年1月14日的物业费计算为133.69㎡×1.2元/月×0.5个月=80.21元；2020年4月14日至2020年7月24日的物业费计算为133.69㎡×1.2元/月×3.33个月=534.23元。合计欠物业费1807.22+80.21+534.23=2421.66元。对于被告所称原告物业服务不到位的问题，因为物业服务涉及的内容较多、较具体，不同的人对服务的质量标准有不同的理解，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同。如果被告认为原告提供的物业服务具有重大瑕疵导致其损失，可就其遭受的损失另行主张。至于滞纳金及物业费利息问题，因原告的物业管理存在瑕疵，导致原被告双方对于物业费的缴纳存在争议，故对原告主要的,原被告未签订书面管理服务合同，未对违约金进行约定,对原告要求的滞纳金及物业费利息,本院不予采纳。对于被告关于诉讼时效的答辩意见，原被告多次因为物业费的缴纳存在争议，诉讼时效存在多次中断，重新计算的情形，对于被告诉讼时效的抗辩不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告席德刚于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳东方雨物业管理有限公司物业服务费2421.66元；二、驳回原告贵阳东方雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取82元，由原告贵阳东方雨物业管理有限公司负担68元，被告席德刚负担14元。本判决为终审判决。审判员  黄国芬二〇二一年四月二十五日书记员  孙成娟