湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初391号原告：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：周栋兵，行长。委托诉讼代理人：谢宜兰，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。被告：宋姝丽，女，1977年11月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市开福区，现住湖南省浏阳市。被告：王坚，男，1976年4月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。被告：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路****。法定代表人：焦念宝。原告中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建行浏阳支行）与被告宋姝丽、王坚、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行浏阳支行的委托诉讼代理人李静虎，被告宋姝丽、王坚到庭参加诉讼。被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宋姝丽、王坚签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2.判令被告宋姝丽、王坚共同偿还原告未到期借款本金4359.7元、逾期本金36751.88元，利息8413.46元（利息及罚息暂计算至2017年1月18日，此后利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3.判令被告宋姝丽、王坚承担原告为实现债权所支付的律师费2476元；4.判令原告对被告宋姝丽、王坚提供抵押的位于浏阳市湖山国际山庄2栋720号房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告谦信置业公司对被告宋姝丽、王坚的债务承担连带保证责任；6.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告建行浏阳支行申请撤回第1项和第3项诉讼请求，并将第2项诉讼请求明确为要求被告宋姝丽、王坚偿还原告借款本金41111.58元、利息3905.40元、罚息9605.43元（利息及罚息暂计算至2018年5月29日，此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止）。被告宋姝丽、王坚的主要答辩意见：1.被告宋姝丽、王坚向被告谦信置业公司购房并向原告建行浏阳支行按揭贷款的前提是被告谦信置业公司按约支付租金，但被告谦信置业公司现既未按约支付租金，亦未按约办理房屋权属证书，其违约行为是借款合同无法正常履行的根本原因；2.被告宋姝丽、王坚愿意向原告建行浏阳支行偿还尚欠的借款本金，不愿意偿还利息及罚息。被告谦信置业公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：2007年3月8日，被告宋姝丽作为买受人与被告谦信置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：1.被告宋姝丽购买被告谦信置业公司开发的位于浏阳市湖山国际山庄第2区第7层720号房产，房产建筑面积为46.8平方米，房产总价款为276000元；2.付款方式为签订合同时支付首期房款146000元，其余房款130000元在原告建行浏阳支行处办理银行按揭；3.被告谦信置业公司应于2007年8月31日前将该商品房验收合格，并交付给被告宋姝丽使用；4.逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人按日向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房价款万分之五的违约金；5.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同时，《商品房买卖合同》中还对其他事项进行了约定。同日，被告谦信置业公司还作为担保方，与被告宋姝丽作为出租方，案外人浏阳华天酒店管理有限公司作为承租方签订了《客房租赁经营合同》，约定由被告宋姝丽将自己向被告谦信置业公司购买的上述房产出租给浏阳华天酒店管理有限公司经营。《客房租赁经营合同》另约定：租赁期限自被告宋姝丽付清全部房款之日起开始计算，租期最短不少于5年，最长不超过10年，月租金为1955元，按月支付；若逾期3个月或累计超过6个月未向被告宋姝丽支付租金，浏阳华天酒店管理有限公司、被告谦信置业公司除应按实支付拖欠租金外，还应按日向被告宋姝丽支付购房总价10%的违约金。《客房租赁经营合同》还对其他事项进行了约定。2007年3月9日，被告宋姝丽、王坚共同向原告建行浏阳支行出具《抵押承诺书》，承诺以其向被告谦信置业公司购买的2栋720号房产作抵押向原告建行浏阳支行借款130000元。同日，被告宋姝丽作为借款人，被告谦信置业公司作为保证人，被告宋姝丽、王坚作为抵押人，原告建行浏阳支行作为贷款人，签订《个人住房借款合同》。合同约定：1.被告宋姝丽向原告建行浏阳支行借款130000元，指定划款至被告谦信置业公司在原告建行浏阳支行处设立的43001550061052502487账户上；2.贷款利率实行浮动利率，当前执行的月利率为5.925‰，借款逾期的，罚息利率为在约定贷款利率基础上上浮50%；在借款期限内，如遇基准利率调整，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行；3.借款期限为120个月，即从2007年3月29日起至2017年3月29日止；4.采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1516.79元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5.采取抵押加全程担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市产，连带担保人为被告谦信置业公司；6.借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。合同还对其他事项进行了约定。2007年3月29日，浏阳市房屋产权管理局为被告宋姝丽、王坚承诺抵押的房产办理了浏房期押字第7193号《个人购房贷款抵押登记备案证》，登记备案证中记载的抵押权人为原告建行浏阳支行，抵押人为被告宋姝丽，建设单位为被告谦信置业公司，存续期限为2007年3月29日至2017年3月29日。同日，原告建行浏阳支行根据约定将130000元借款划转至被告谦信置业公司在原告建行浏阳支行处设立的43001550061052502487账户上。原告建行浏阳支行发放贷款后，每月都根据约定在被告宋姝丽的账户上扣收了贷款本息，但从2014年10月开始，因被告宋姝丽账户上的存款余额不足，原告建行浏阳支行未能全额收回当月应收的贷款本息。后原告建行浏阳支行又从被告宋姝丽的银行账户上扣收了部分借款本息。截至2018年5月29日，被告宋姝丽尚欠原告建行浏阳支行借款本金41111.58元、利息3905.40元、罚息9605.43元。因被告宋姝丽未能按约偿还借款本息，原告建行浏阳支行遂诉至本院。另查明：1.浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。2.从被告谦信置业公司与业主签订的系列《商品房买卖合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经测量于2017年9月6日向被告谦信置业公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017518、0017506号产权证书。其中第0017518号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0017506号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。因建筑过程中，被告谦信置业公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，现被告宋姝丽、王坚所购买的房屋未办理分户的产权证书。本院认为，被告谦信置业公司在开发西湖山国际山庄过程中，与被告宋姝丽签订的《商品房买卖合同》、《客房租赁经营合同》，以及与原告建行浏阳支行，被告宋姝丽、王坚共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由被告宋姝丽通过按揭贷款方式向被告谦信置业公司购买房产并返租给被告谦信置业公司获取租金收益。因此，上述《个人住房借款合同》、《客房租赁经营合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因被告谦信置业公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有将实有的房产产权办至被告宋姝丽名下，故在不变更合同的前提下，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，已经无法实现合同目的，应当予以解除。因衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《个人住房借款合同》、《客房租赁经营合同》的解除。因《个人住房借款合同》约定的借款期限已经届满，该合同已经终止，故原告建行浏阳支行在本案中不存在再要求解除《个人住房借款合同》。原告建行浏阳支行已经依约履行了向被告宋姝丽支付房屋按揭借款的义务，现被告宋姝丽、王坚未及时向原告建行浏阳支行偿还借款本息，从而造成原告建行浏阳支行作为出借方借款本金及利息无法收回的损失。因《商品房买卖合同》未按约履行，致使《个人住房借款合同》亦未按约履行，原告建行浏阳支行的损失系被告谦信置业公司违约造成，且原告建行浏阳支行发放的借款也实际用于被告谦信置业公司的房产开发，因此，原告建行浏阳支行未收回的借款及利息由被告谦信置业公司负责偿还更符合公平原则。本案中原告建行浏阳支行虽请求由被告宋姝丽、王坚偿还借款本息，由被告谦信置业公司承担连带责任，但因责任主体的担责方式变更，并非对其诉讼请求的实质变更，故本院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对原告建行浏阳支行要求偿还借款本息的诉求予以支持。被告宋姝丽、王坚并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对《个人住房借款合同》未按约履行给原告建行浏阳支行造成的损失承担责任，故原告建行浏阳支行要求被告宋姝丽、王坚偿还借款本息的诉求，本院不予支持。被告宋姝丽、王坚在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。《个人住房借款合同》中虽约定了由被告宋姝丽、王坚提供抵押担保，但一直未就约定的抵押物办理正式的抵押登记，抵押权尚未依法设立，故原告建行浏阳支行要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，本院对此不予支持。被告谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后七日内偿还中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金41111.58元及利息、罚息（利息、罚息计算方式：2018年5月29日前的利息、罚息合计为13510.83元，此后的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；二、驳回中国建设银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，公告费560元，合计1660元，由中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担60元，由湖南谦信置业有限公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴银辉人民陪审员  肖成国人民陪审员  林平香二〇一八年十月三十日法官助理刘施汝书记员刘虹宇附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。