上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初15804号原告：方丽琴，女，1975年6月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：李某某，男，2000年1月28日出生，汉族，住徐汇区东安路******。委托诉讼代理人：李晓静，女，1961年8月25日出生，汉族，住上海市。被告：郁某某，女，1977年1月20日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：郁锦华，男，1947年10月15日出生，汉族，住上海市宝，住上海市宝山区>被告：郁锦华，身份事项同被告郁某某的委托诉讼代理人。原告方丽琴、李某某诉被告郁某某、郁锦华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，并于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告方丽琴及原告李某某的委托诉讼代理人李晓静，被告郁某某的委托诉讼代理人及被告郁锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方丽琴、李某某向本院提出诉讼请求：要求两被告共同归还原告首付款68万元(包含定金)，两被告支付违约金103万元，共计171万元。事实与理由：2012年4月18日，经上海麦胜房地产经纪事务所居间介绍，方丽琴与郁某某等就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房地产买卖居间协议，约定由原告向被告购买系争房屋，并当场支付定金8万元。2012年5月8日，双方又在中介公司签订上海市房地产买卖合同，约定原告以230万元的价格向被告购买系争房屋。同日，方丽琴又向郁某某付款60万元。双方约定原告再帮郁某某归还银行贷款52万元，其余房款待原告申请购房贷款后再支付。因被告一直未将房屋过户至原告名下，同年8月27日，原告起诉至本院要求被告继续履行双方签订的房地产买卖合同[案号：(2012)宝少民初字第136号]，因房屋被案外人查某，法院未支持原告的诉请，现房屋已被拍卖，故原告提出上述诉讼请求。审理中，原告考虑到本案实际情况变更诉讼请求，将违约金部分调整为80万元。因合同已无法继续履行，原告要求解除合同并由被告归还所有款项。被告郁某某辩称，原告确实支付了68万首付款，待其出狱后，愿意归还给原告，但不同意支付违约金。同意解除系争房屋买卖合同。被告郁锦华辩称，因为其已经退休，没有经济来源和偿还能力。且系争房屋也因郁某某在外欠款，被法院查某后拍卖，郁锦华还有剩余债务未偿还，68万元应该由郁某某一个人偿还。不同意支付违约金，但同意解除系争房屋买卖合同。根据原被告举证、质证，本院经审理认定事实如下：1、原告曾就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同[案号：(2012)宝少民初字第136号]。该案件中已查明：李晓峰、方丽琴系夫妻，生育儿子李某某。郁锦华、朱惠琴系夫妻，生育女儿郁某某，三人共同登记为系争房屋权利人。朱惠琴于2012年3月去世。2011年11月15日，郁锦华、朱惠琴、郁某某出具公证委托书载明，委托案外人秦某某代为办理系争房屋的抵押登记、管理、出租、签订买卖合同、收取房款等各种手续，委托期限自2012年2月14日起至2013年2月13日止。2012年4月18日，经上海麦胜房地产经纪事务所居间介绍，秦某某代郁锦华、朱惠琴、郁某某与方丽琴签订房地产买卖居间定金协议，约定由李晓峰、方丽琴向郁锦华、朱惠琴、郁某某购买系争房屋，房价230万元。当日，方丽琴向郁某某银行账户转账8万元作为定金。2012年5月8日，双方签订上海市房地产买卖合同，方丽琴又于当日向郁某某银行账户转账60万元作为购房首付款。因另案纠纷，系争房屋于2012年5月15日被本院以(2012)宝民二(商)初字第688号案件为由查某，2012年6月6日又被本院以(2012)宝民二(商)初字第821号案件为由轮候查某，2012年8月10日又被上海市黄浦区人民法院以(2012)黄浦民五(商)初字第4977号案件为由轮候查某。原审判决认为，双方当事人签订的房地产买卖合同合法有效，双方均应恪守。但由于系争房屋因另案纠纷而被司法查某，故房屋买卖合同无法实际履行，原告要求继续履行之诉请，不能支持。判决：原告方丽琴、李晓峰、李某某要求继续履行与被告郁某某、郁锦华就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的房地产买卖合同之诉讼请求，不予支持。原告不服判决上诉至上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)，二中院裁定维持原判[案号：(2013)沪二中少民终字第27号]。终审判决后，原告不断向上海市高级人民法院及二中院提出申诉和执行异议，但均被驳回，(2012)宝少民初字第136号判决现已生效。2、原被告签订的《上海市房地产买卖合同》载明买受人为：方丽琴、李晓峰、李某某。李晓峰于2016年2月23日报死亡，李晓峰的父母已先于他去世，原告方丽琴及李某某是其唯一的继承人。合同载明卖方为：郁锦华、朱惠琴、郁某某，朱惠琴的父母已先于她过世，被告郁锦华、郁某某是其唯一的继承人。合同第十条第二款约定：若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。3、系争房屋通过上海市浦东新区人民法院拍卖，经核准，已于2017年12月7日登记在案外人陈某某名下，房屋产权证号为：沪(2017)宝字不动产权第0539**。审理中，原告提交了由被告郁某某、郁锦华在2012年6月19日出具的《承诺书》一份，承诺书载明“本人郁某某向方丽琴承诺在2012年7月2日把房子拆封(法院拆封)，如在2日不能拆封房子并按合同赔付金额归还方丽琴支付的款项及赔付金额”，签名处为“郁某某，郁锦华”。被告郁锦华认可其真实性，该承诺书上的签名是其本人的，但对于具体如何约定赔偿并不清楚。原告主张承诺书提到的赔偿是按照房屋买卖合同第十条第二款的约定来支付赔偿金。原告主张房屋的增值部分系原告因被告不能继续履行合同而遭受的实际损失。另，原被告认可房屋拍卖金额为520万元，原告同意按照520万元作为现价，来计算房屋增值部分金额。本院认为：(2012)宝少民初字第136号生效民事判决书已经确认房屋买卖合同有效，原告支付了68万元首付款(含定金)。因被告在外欠债导致房屋被查某，合同无法履行。被告是导致合同无法履行的过错方。原被告当庭一致同意解除合同，合同解除后，被告应当归还原告所支付的房款68万元，被告郁锦华和被告郁某某同样作为合同的相对方，理应一并承担还款义务，被告郁锦华提出由郁某某一个人还款的主张于法无据，本院难以支持。关于原告主张的80万违约金，按照合同约定及两被告出具的承诺书，被告应该补偿原告因合同无法履行而遭受的利益损失；另外，基于法律规定，一方当事人履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。结合本案实际情况，双方订立合同时可以预见房屋有增值的可能，增值部分确系的原告可获得的预期利益。根据审理中双方确定的系争房屋拍卖价值及原告支付房款的金额，原告要求被告支付违约金80万元，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、原告方丽琴、李某某与被告郁某某、郁锦华就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的房地产买卖合同于2018年10月19日解除；二、被告郁某某、郁锦华于本判决生效之日起十日内，返还原告方丽琴、李某某房款68万元；三、被告郁某某、郁锦华于本判决生效之日起十日内，支付原告方丽琴、李某某赔偿款80万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为人民币17,200元，由被告郁某某、郁锦华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  俞蔚明审 判 员  葛宝琴人民陪审员  郁金秀二〇一八年十月三十一日书 记 员  罗圣婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。