湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初2718号原告：常瑞宇，男，1978年10月7日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：向纯坤，长沙市芙蓉区正星法律服务所律师。委托诉讼代理人：郑小姣，湖南恒昌律师事务所律师。被告：长沙金房房地产开发有限公司，长沙市雨花区梓园路39号701房。法定代表人：吴建平，董事长。委托诉讼代理人：王梓光，男，汉族，1982年9月10日出生，住长沙市岳麓区，系该公司员工。委托诉讼代理人：曾佳，湖南湘达律师事务所律师。原告常瑞宇诉被告金房房地产有限公司（以下简称“金房公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人向纯坤、被告金房公司的委托诉讼代理人王梓光、曾佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常瑞宇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付迟办房屋所有权证的违约金7971元（违约之日2015年10月1日计算至2016年2月4日，627638元*0.0001元*127天）；2、请求判令被告向原告支付迟办土地使用权证的违约金16381元（2015年12月1日计算至2016年8月19日，627638元*0.0001元*261天）；3、请求判由被告向原告返还房产面积差1227元（0.22*5580元/平方米）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年2月13日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于长沙市天心区金房.奥斯卡第4幢1单元9层901号房屋，合同约定该房屋产权登记面积为112.48平方米，房屋单价为5580元每平方米，总房款为627638元，合同第二十条“产权登记的约定，在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第2项处理，即买受人不解除合同，自合同规定的期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告于2012年2月13日前付清首期房款共197638元，剩余房款430000元以向银行贷款的方式支付。被告应于2013年6月30日将房屋交付给原告。根据合同约定，被告应于2015年10月1日前办妥房屋所有权证，于2015年12月1日前办妥土地证，但被告至今未办妥前述权属证，截至2016年2月4日房产证已拖延127天，截至2016年8月19日，土地证已拖延261天，根据合同第二十条的约定，被告应向原告支付未及时办妥房屋所有权证的违约金7971元及未及时办妥土地证的违约金16381元。同时根据产权证记录的房屋建筑面积实为112.26平方米，比原合同少0.22平方米，据合同约定被告应退还多付的房款1227元。针对被告上述违约行为，原告多次与被告协商，但被告均置之不理，故遂诉至本院。金房公司辩称，一、原告要求被告支付延迟办理房屋所有权证违约金，已过诉讼时效；二、即便本案未过诉讼时效，逾期办理房产证违约金计算标准错误，违约天数应当按工作日计算；三、被告只有一个违约行为，即延期办理房产证，应当只计算一项延期办理房产证违约金，原告不能在同一时间段既向被告主张逾期办理房产证的违约责任又主张逾期办理国土证的违约责任；四、被告主观上并非恶意延期办理房屋产权证书，原告没能因延期办理房屋产权证书遭受实际损失，违约金过高,请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：长沙市天心区金房奥斯苑系被告金房公司开发建设。2012年2月13日，原告常瑞宇（买受人）与被告金房公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，双方约定：1、买受人购买金房奥斯苑的第4幢1单元9层901号房屋，合同载明建筑面积112.48平方米，每平方米5580元，总房价金额627638元。2、买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）197638元，剩余房款430000元向银行申请贷款；出卖人应协助办理；3、出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；4、出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；5、产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款等条款。在该合同上原告签字确认，被告金房公司加盖合同专用章予以确认。上述合同签订后，原告已按合同约定，于签订合同的当日交付首期房款197638元，后又通过银行按揭贷款方式将剩余购房款430000元支付到位。被告于2013年6月30日将涉案商品房交付原告使用，此后，因被告未按合同约定为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，该小区部分业主代表多次向被告、物业及辖区街道等部门反映逾期办证问题，辖区街道于2016年1月7日及同月15日组织了关于金房奥斯苑一期房产证延期办理事宜的协调会议。2016年2月1日，被告金房公司为原告办理了涉案房屋所有权证，房屋登记建筑面积为112.26平方米。但涉案房屋国土使用证一直未办。原告以被告逾期办证构成违约为由诉至本院。另查明，2016年8月19日，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发【2016】15号），决定：自2016年9月9日起在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，长沙市国土资源局为长沙市不动产登记机构。实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。另长沙市不动产登记中心网站显示“不动不换原则”的内容为“只有房产证无国土证，或国土证未更名均不需要更换不动产证，不受限购政策影响。有贷款的房屋不能办理任何变更手续。”以上事实，有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业专项维修资金专用收据、契税完税证、入伙须知、房屋所有权证及不动产登记情况，授权委托书及先锋街道关于金房奥斯卡一期会议签到表及会议记录、被告提交的《湖南省不动产统一登记工作实施方案》的通知、长沙市政府门户网站截图、长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告以及当事人的陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，合同双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照合同约定履行了向被告金房公司支付购房款的合同义务，故被告金房公司亦应当按照合同约定的标准和期限向原告交付房屋，并在约定的期限内为原告办理各项产权登记的义务，根据合同约定“出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金”，“上述登记”包括房屋所有权证与土地使用权证。被告金房公司于2013年6月30日向原告交付了涉案房屋，根据合同约定，被告金房公司应在交房后540个工作日内（即2015年8月31日）为原告办妥房屋所有权证，于交房后580个工作日（即2015年10月30日前）为原告办妥国有土地使用权证，但被告金房公司于2016年2月4日才为原告办妥房屋所有权证，至政府部门停止办理国有土地使用权证的时间即2016年9月9日前也未办理国有土地使用权证，被告金房公司构成违约，应当按约定承担违约责任。但合同并未就逾期办理房屋所有权证及土地使用权证约定需分两次支付违约金，根据合同约定只能计算一次违约金。因长沙市人民政府的《关于实施不动产统一登记的通告》规定自2016年9月9日起在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放，故长沙市国土资源局自2016年9月9日起不再办理国有土地使用权证。故逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证的违约时间应从2015年8月26日截至2016年9月8日止，现原告诉请延期办理房屋所有权证的违约时间从2015年10月1日起算及延期办理土地使用权证的违约时间算到2016年8月19日止，其自愿放弃部分违约金的计付，本院予以准许，因此，本案逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证的违约时间应从2015年10月1日截至2016年8月19日止，被告金房公司应向原告支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证违约金20273元（627638*0.0001元/天*323天）。关于被告金房公司辩称原告的主张已超过诉讼时效的意见，本院认为，被告金房公司虽按合同约定，将涉案房屋交付，但未在合同约定的期限内办理房屋所有权证及国有土地使用证。根据查明的事实，金房奥斯苑一期的业主代表从2016年1月起多次到辖区街道及物业公司反映房屋产权证逾期办理问题，辖区街道办事处也于2016年1月7日、15日组织了由物业公司、被告方、业主代表等参加的关于金房奥斯苑一期房产证延期事宜的协调会议，后被告金房公司已于2016年7月13日已履行了办理房屋所有权证的义务，故本案的诉讼时效因业主的维权行为及履行办证义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，即从2016年7月13日重新计算。即从2016年7月13日重新计算诉讼时效至原告诉至本院，未超过诉讼时效，本院对被告金房公司该辩称意见不予采纳。被告金房公司辩称违约天数应以工作日计算，根据双方合同约定，对于办理产权登记的期限以工作日计算，但因出卖人责任致使买受人未能在约定期限内办理登记则出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，未注明是工作日，可视为对违约日期应以自然日计算。原告根据合同约定要求被告每日按已付房款的万分之一支付违约金并未超出法律规定，被告认为原告没有因延期办理房屋产权证书遭受损失及主张的违约金过高，应予以降低不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。原告诉求退还房款1227元，因合同约定房屋面积112.48平方米与产权登记面积112.26平方米，相差0.22平方米，根据合同第二十一条“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。”的约定，故被金房公司告应予退还原告房款1227元（5580元/平方米×0.22平方米=1227元）。故本院对于原告该诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告常瑞宇支付逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证的的违约金20273元；二、限被告长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告常瑞宇返还所购房屋产权面积差额部分的房价款1227元（0.22*5580元/平方米）；三、驳回原告常瑞宇其他诉讼请求。如被告长沙金房房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费450元，减半收取225元，由原告常瑞宇承担90元，被告长沙金房房地产开发有限公司承担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周静二〇一八年十月三十日代理书记员  李搴附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条普通诉讼时效、最长权利保护期间。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条诉讼时效中断有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。