广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0233民初46号原告：新丰县壹号公馆业主委员会，住所地：新丰县丰城街道象岭路壹号公馆。法定代表人：潘杏棠。委托诉讼代理人：陈昌，男，1983年3月26日出生，汉族，住广东省新丰县。被告：新丰县绿源物业服务有限公司，住所地：新丰县丰城街道象岭路壹号公馆一层物业室。法定代表人：潘燕光。委托诉讼代理人：周习飞，男，1973年4月1日出生，汉族，住湖北省黄梅县。原告新丰县壹号公馆业主委员会（以下简称壹号公馆业委会）诉被告新丰县绿源物业服务有限公司（以下简称绿源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。壹号公馆业委会的法定代表人潘杏棠及委托诉讼代理人陈昌，绿源公司的法定代表人潘燕光及其委托诉讼代理人周习飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。壹号公馆业委会向本院提出诉讼请求：判决被告新丰县绿源物业服务有限公司迅速将壹号公馆物业管理场所、设备设施、物业相关管理资料交回新丰县壹号公馆业主委员会，并迅速离场。事实与理由：壹号公馆业主委员会未成立前，壹号公馆物业管理权于2014年8月11日由开发商新丰县新禧房地产开发有限公司（以下简称新禧公司）与绿源公司签订了《物业管理服务合约协议书》，约定壹号公馆物业由绿源公司管理到2029年8月31日止。2018年间，新禧公司将壹号公馆楼房70%以上销售出，其在壹号公馆只剩下少部分物业，新禧公司变成壹号公馆普通业主之一，2019年间，绿源公司管理壹号公馆物业渎职：卫生保洁、安全保卫、防疫防控、消防等方面均未达到业主们的要求。2020年4月1日，业主委员会成立后，多次与绿源公司协商，并责令其迅速改正，无果。为此，壹号公馆业主委员会于2020年5月20日召开业主大会会议，表决是否继续由绿源公司管理，征求业主意见。业主大会会议采取业主书面签名方式投票，壹号公馆全体业主164户中101户（62%）签名同意解除新禧公司与绿源公司签订的《物业管理服务合约协议书》。2021年1月1日前，绿源公司将壹号公馆物业管理权与相关物业管理资料一起交回新丰县壹号公馆业主委员会，并迅速离场。本业主委员会任期期间，壹号公馆物业管理实务由本业主委员会集体处理不再召开业主大会讨论表决，至本业主委员会任期届满。本次大会结束后，本业主委员会迅速聘任新的物业公司管理壹号公馆物业。从2021年1月1日起，壹号公馆业主停止向绿源公司缴交物业管理费，违反者视为未交物业管理费。本次业主大会决议内容达到法定人数同意要求，符合《中华人民共和国物业管理法》有关规定，会议决议合法有效。本次大会作出决议后的第二天，即2020年5月22日，本业主委员会在壹号公馆公共处墙上张贴公告2020年5月20日壹号公馆业主大会决议内容，依据壹号公馆业主大会授权，本业主委员会依法聘任新丰县亿丰物业服务有限公司管理壹号公馆物业。2020年11月28日，本业主委员会在壹号公馆公共处墙上张贴公告，再次重复2020年5月20日壹号公馆业主大会决议内容。本业主委员会依法聘任新丰县亿丰物业服务有限公司合同已生效从2020年1月1日起管理壹号公馆物业，用公告形式告诉壹号公馆全体业主、绿源公司、新禧公司。2021年1月1日起，壹号公馆全体业主停止向绿源公司缴交物业管理费。《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2021年1月1日至今，绿源公司无视物业管理法规，强不离场，妨碍、干扰壹号公馆物业管理工作，影响壹号公馆居民生活。为维护壹号公馆全体业主的合法权益，本业委会特向人民法院提起本民事诉讼，请求判决被告新丰县绿源物业服务有限公司迅速将壹号公馆物业管理场、设施设备、物业相关管理资料交回新丰县壹号公馆业主委员会，并迅速离场。壹号公馆业委会为证明其主张，向法庭提交了以下证据加以证明：1、法定代表证明书，证明原告法定代表人适格；2、壹号公馆业主大会记录及决议，证明原告解除被告管理壹号公馆物业是业主行为，程序实体合法；3、4、壹号公馆业主大会决议公告（正本）、公告照片，证明原告解除被告物业服务系业主行为，程序实体合法；5、壹号公馆业主签名记录，证明壹号公馆业主大会及决议164户中101户（62%）同意解除新丰县绿源物业服务有限公司管理壹号公馆物业服务，符合物业管理的规定，达到业主总户数50%以上，业主大会的决议具有法律效力；6、公告书及公告书照片，证明再次通知绿源物业服务有限公司管理壹号公馆离场；7、营业执照，证明本案新丰县绿源物业服务有限公司作为被告适格；8、业主大会召开公告存根，公告墙壁照片，证明原告召开业主大会解除被告管理壹号公馆物业程序、实体符合法定要求；9、公告、公告墙壁照片，证明原告召开业主大会解除被告管理壹号公馆物业，业主户代表签名及业主楼房面积信息真实可信，符合法律规定；10、业主大会决议业主户代表签名、业主楼房面积信息公告存根、墙壁照片，证明壹号公馆共164户业主，同意本次业主大会决议解除被告继续管理壹号公馆物业有101户，占业主总数62%，达到法定要求，业主户代表签名及业主楼房面积经公告，至今无业主对业户代表签名及其楼房面积提出异议，业主户代表签名真实可信，业主户代表代表业主；11、壹号公馆物业管理合同书，证明原告已依法聘请新丰县亿丰物业服务有限公司管理壹号公馆物业；12、壹号公馆详细面积表，证明壹号公馆的总专有面积为21703.58平方米。绿源公司辩称，一、关于罢免壹号公馆物业并支持业委会自治管理表决签名公示结果全体业主164户中101户（62％）一事存在疑点。1.签名存在非业主本人签名/业主签名不全/伪造签名。2.签名业主专有建筑面积占总建筑面积39%，未达到法律规定的双过半要求。3.有效签名户数占总业主人数24.39%，未达到法律规定的双过半要求。国务院《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式罢免物业服务企业；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。二、小区成立业委会，未走合法程序，就成立了业主大会筹备组。《韶关市物业管理办法》第二十条规定，成立业委会的筹备组由业主代表、建设单位、物业服务企业，街道/居委等人员组成。壹号公馆业委会筹备组只有业主代表参加。小区成立业委会筹备组的目的是审查业主委员会候选人的资格。在街道/居委。物业建设单位和物业服务企业圴毫不知情的情况下，小区就自我成立了壹号公馆业委会筹备组不合法规。三、绿源物业于2020年4月1日收到壹号公馆业委会转来新丰县住建局的《新丰县业主委员会备案回执》复印件，内容提及到“新丰县壹号公馆业主委员会换届备案”资料己收悉并予以备案。凭借新丰县住建局备案回执，小区业委会于2020年4月1日向物业发出函件，表示新丰县住建局已正式备案通过，批准成立新丰县壹号公馆业主委员会。现绿源物业提出疑问，壹号公馆自建成以来，从未成立过业主委员会，何来换届一说？四、2020年7月12日业委会再次在公告栏及公共地方张贴《暂停物业通知》。（注：以上两份材料内容均表示是应广大业主的呼声和要求，一致同意罢免绿源物业的，事实是根本未开业主大会，也未见业主们在业主大会上的签名，何来同意之说？业委会的现有签名证据是业委会成员上业主家签的/伪造的，不是业主大会上的签名。且有效签名业主人数未过半。）并公示不属于绿源物业的账户和微信，鼓动业主不向绿源物业交纳物业管理费，让业主把物业管理费汇入业委会公布的账户和微信。1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。4、《物权法》第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。缴纳物业管理费是业主依据物业服务合同应尽的义务！业委会的做法意欲何为？五、物业公司查实：现有业委会成员潘杏堂主任和成员余继东不是业主，业委会委员稽学通存在违建记录，副主任李小洪故意敲碎壹号公馆收费亭致使收费员受伤（视频）被拘留5天的记录，且全部业委会人员都存在违反物业服务合同约定的事实，这些人是没有资格入选进业主委员会的。1、国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。业主欠缴物业管理费，明确违反了《物业管理条例》中的相关条款。根据该条款第2条、第3条要求，业委会委员应该模范履行业主义务，而欠缴物业费的业主，明显不算“模范履行业主义务”，而且违反了国家相关法规。因此，从资格上来说，欠费业主不具备成为业委会的资格。3、《物权法》第八十三条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。从《物权法》的规定可以看出，业委会委员有追究“拒付物业费等损害他人合法权益的行为”的职责。如果业委会委员，自己就在损害他人合法权益，他还有什么资格和权利去规范管理其他业主？按照例规，未交齐物业管理费或在小区违建人员不允许是业委会成员。总而言之，根据以上事实，理由，和相关法律条款，被答辩人的诉求是错误的，答辩人请求人民法院依法判决，维护答辩人的合法权益：1、驳回被答辩人的诉讼请求，2.取消违规业委会委员资格，收回壹号公馆业主委员会公章，在合法业委会成立后按程序予以发放。3.缴清所欠的物业管理费，对逾期（2021年3月15日17：30）未缴清物业管理费的，保留收取滞纳金和向法院起诉的权利。4、承担该诉讼的诉讼费。绿源公司为证明其主张，向法庭提交了以下证据加以证明：1、数据统计表，证明签名有疑点，签名和专有面积未达到法律规定标准；2、韶关市物业管理办法，证明业务会成立不合规；3、新丰县业主委员会备案回执，致新丰县绿源公司的函，关于业委会成员职务调整的申请，证明业委会成立批文错误；4、暂停物业通知，关于罢免绿源物业征集业主签名的通知，回应绿源物业服务有限公司2020年12月26日欺骗公告，证明业委会鼓动大部分业主不交物业管理费；5、壹号公馆业委会成员情况说明，壹号公馆业委会成员缴费清单，壹号公馆业委会成员违建情况，证明业委会成员违规证据，没资格竞选业委会成员；6、致新丰县住房和城乡建设管理局情况反映，致韶关市住建局领导申请报告，证明绿源物业向上级单位情况反映；7、《证明》，证明C栋1003业主对2020年5月20日壹号公馆罢免现物业绿源公司并支持业委会自治管理签名一事不知情、未签名。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新丰县壹号公馆位于新丰县，壹号公馆物业管理区域内业主总人数为164户，总建筑面积33676.81平方米。壹号公馆业委会主张2014年8月11日,壹号公馆开发商选聘绿源公司作为壹号公馆小区的物业服务企业,并与其签订《物业管理服务合约协议书》,期限至2029年8月31日止,绿源公司主张服务期限至2031年8月1日。2020年4月1日,新丰县住房和城乡建设管理局发函给壹号公馆业主委员会,载明：“你单位于2020年3月16日向本行政机关申请业主委员会换届备案资料已收悉，根据《广东省物业管理条例》第二十七条规定，现予以备案。备注：主任：潘杏堂，副主任：李小洪、龙海波、潘英语，执行秘书：潘真级，财务委员：潘登峰、妇联主任：江瑞珍，委员：许家豪、嵇学通、陈武蹈、余继东。绿源公司在提供物业服务过程中,壹号公馆业委会认为绿源公司提供的物业服务卫生保洁、安全保卫、防疫防控、消防等方面均未达到业主要求。2020年5月20日，壹号公馆业委会制作《壹号公馆业主签名同意书》交由业主签字,其内容为：壹号公馆现物业公司（绿源物业）为开发商前期指派的物业公司。多年来在物业管理、卫生保洁、安全保卫、防疫防控、消防等方面均未达到业主的要求，业委会自成立以来，先后多次与之沟通协商，均未得到回应与整改。应广大业主呼声，现一致同意罢免绿源公司，支持并同意业委会实行自治管理，7月1日正式业委会接管。壹号公馆业委会主张《壹号公馆业主称签名同意书》上同意罢免（解聘）绿源公司业主为101户，该部分业主专有部分面积总数为13265.18平方米，对此，绿源公司予以否认，并主张同意罢免（解聘）绿源公司业主为35户，该部分业主专有部分面积总数未统计。新丰县国土资源测绘队出具的《壹号公馆详细面积表中》载明：A栋（总套内5587.92+总分摊1487.88=总面积7075.82）、B栋（总套内5491.92+总分摊1886.36=总面积7378.28）、C栋（总套内5491.92+总分摊1757.56=总面积7249.48）、车库总面积6999.38、商铺总面积4125.97、物业房总面积106.75、文化活动中心总面积88.02、居委会总面积132.44、老年活动中心总面积45.86、配电房总面积158.28、水泵房总面积101.14、消防水池总面积137.84、消防控制中心总面积13.65、消防水泵房总面积32.76、自用房总面积31.14，合计总面积33676.81（以上单位为平方米）。诉讼中，壹号公馆业委会主张建筑物总面积应按Ａ栋总面积+Ｂ栋总面积+Ｃ栋总面积即7075.82+7378.28+7249.28＝21703.58平方米予以计算，绿源公司则主张按建筑总面积33676.81平方米予以计算。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、壹号公馆业委会是否具备诉讼主体资格；二、壹号公馆业委会请求判令绿源公司迅速将壹号公馆物业管理场所、设备设施、物业相关管理资料交回壹号公馆业委会，并迅速离场的诉讼请求有无充分的事实和法律依据。关于焦点一。壹号公馆业委会主张依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定进行业主大会选举,对此，绿源公司不予认同，现有证据显示，壹号公馆业委会向新丰县住房和城乡建设管理局备案,得到了行政部门的确认。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”的规定,壹号公馆业委会根据业主大会授权对外代表业主进行民事活动,是适格的原告,具备本次诉讼主体资格。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”据此,合同的解除必须具备合同约定的解除条件和法定解除条件方能解除合同。本案属物业服务合同纠纷,《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。”根据上述规定,相关法律法规为保障业主权利,对涉及全体业主共同利益的问题,在决策程序上作出的严格规定和限制,必须遵守。业主委员会作为业主大会的执行机构,作为全体业主共同利益的维护者,因其行使诉权后相应的诉讼法律责任最后要由全体业主承担,故只有符合物权法第七十六条程序性要求的解聘物业公司的决定,才能得到裁判的支持。本案中，壹号公馆业委会举示了2020年5月20日业主大会形成的会议纪录及决议和小区业主签名同意书,该部分业主是否达到了占业主总人数过半数和其专有部分面积是否达到了占建筑物总面积过半数,是判断业主大会要求解聘物业公司的决定是否符合物权法第七十六条程序性要求的必要条件。诉讼中,双方当事人对壹号公馆小区规划建筑物总面积为33676.81平方米,小区户型户数为164户没有异议。关于专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主如何计算,依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。”以及该解释第九条关于“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;(二)总人数,按照前项的统计总和计算。”之规定,专有部分面积应按照不动产登记簿记载的面积计算,尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算,尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。对建筑物总面积如何计算，双方对此存在争议。壹号公馆业委会主张建筑物总面积应按Ａ、Ｂ、Ｃ栋的总面积21703.58平方米予以计算，绿源公司则主张按建筑总面积33676.81平方米予以计算，本院认为,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,壹号公馆业委会主张建筑物总面积应为扣除地下车库、商铺、物业房、文化活动中心、老人活动中心、配电房、水泵房等面积之后的剩余面积,不符合上述法律规定。即便是尚未取得所有权凭证的业主,其对合法占有的住宅亦享有专有权利,与小区的物业服务密切相关,不能因未完成不动产登记而否认其业主资格和民事权利。综上，本院认定涉案建筑物总面积为33676.81平方米。对同意解聘物业的人数如何计算，壹号公馆业委会为证明其主张,向本院提交了《壹号公馆业主签名同意书》以证明同意解聘物业服务的业主为101户。但《壹号公馆业主签名同意书》未附上相应业主的身份证明,绿源公司对业主身份及签名的真实性提出异议并主张同意解聘的业主只有35户。在绿源公司不认同的情况下，即使按壹号公馆业委会主张的101户，该部分业主专有部分面积总数为13265.18平方米计算，其占总建筑面积的比例为：13265.18平方米/33676.81平方米＝39.39%，亦未达到专有部分占建筑物总面积过半数的法定条件。无论该101户业主的意愿是否属实,壹号公馆小区2020年5月20日业主大会形成的解聘物业公司的意见是否属实,因其不符合物权法第七十六条规定的解聘物业服务企业必须达到的程序性条件,对壹号公馆业委会请求判令绿源公司迅速将壹号公馆物业管理场所、设备设施、物业相关管理资料交回壹号公馆业委会，并迅速离场的诉讼请求本院不予支持。在此，本院特别需要指出的是：壹号公馆业委会主张绿源公司多年来在物业管理、卫生保洁、安全保卫、防疫防控、消防等方面均未达到业主的要求等问题,虽未提供证据证明绿源公司提供的物业管理服务确实存在不完善之处,但事实上导致业主对绿源公司产生较大不满情绪,以致引起本案诉讼，本院真诚希望作为物业服务企业的绿源公司在履行物业服务的过程中,应积极与业主沟通交流,听取业主、业委会的意见,对物业服务不足之处及时做出整改；另一方面业委会要带头配合支持绿源公司的物业管理工作，共同维护好小区秩序，为广大业主创造一个优美、安全、和谐的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定,判决如下:驳回原告新丰县壹号公馆业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费100元,由原告新丰县壹号公馆业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  潘希洁人民陪审员  陈贤龙人民陪审员  陈海莉二〇二一年四月十九日书 记 员  江 戈广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0233民初46号原告：新丰县壹号公馆业主委员会，住所地：新丰县丰城街道象岭路壹号公馆。法定代表人：潘杏棠。委托诉讼代理人：陈昌，男，1983年3月26日出生，汉族，住广东省新丰县。被告：新丰县绿源物业服务有限公司，住所地：新丰县丰城街道象岭路壹号公馆一层物业室。法定代表人：潘燕光。委托诉讼代理人：周习飞，男，1973年4月1日出生，汉族，住湖北省黄梅县。原告新丰县壹号公馆业主委员会（以下简称壹号公馆业委会）诉被告新丰县绿源物业服务有限公司（以下简称绿源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。壹号公馆业委会的法定代表人潘杏棠及委托诉讼代理人陈昌，绿源公司的法定代表人潘燕光及其委托诉讼代理人周习飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。壹号公馆业委会向本院提出诉讼请求：判决被告新丰县绿源物业服务有限公司迅速将壹号公馆物业管理场所、设备设施、物业相关管理资料交回新丰县壹号公馆业主委员会，并迅速离场。事实与理由：壹号公馆业主委员会未成立前，壹号公馆物业管理权于2014年8月11日由开发商新丰县新禧房地产开发有限公司（以下简称新禧公司）与绿源公司签订了《物业管理服务合约协议书》，约定壹号公馆物业由绿源公司管理到2029年8月31日止。2018年间，新禧公司将壹号公馆楼房70%以上销售出，其在壹号公馆只剩下少部分物业，新禧公司变成壹号公馆普通业主之一，2019年间，绿源公司管理壹号公馆物业渎职：卫生保洁、安全保卫、防疫防控、消防等方面均未达到业主们的要求。2020年4月1日，业主委员会成立后，多次与绿源公司协商，并责令其迅速改正，无果。为此，壹号公馆业主委员会于2020年5月20日召开业主大会会议，表决是否继续由绿源公司管理，征求业主意见。业主大会会议采取业主书面签名方式投票，壹号公馆全体业主164户中101户（62%）签名同意解除新禧公司与绿源公司签订的《物业管理服务合约协议书》。2021年1月1日前，绿源公司将壹号公馆物业管理权与相关物业管理资料一起交回新丰县壹号公馆业主委员会，并迅速离场。本业主委员会任期期间，壹号公馆物业管理实务由本业主委员会集体处理不再召开业主大会讨论表决，至本业主委员会任期届满。本次大会结束后，本业主委员会迅速聘任新的物业公司管理壹号公馆物业。从2021年1月1日起，壹号公馆业主停止向绿源公司缴交物业管理费，违反者视为未交物业管理费。本次业主大会决议内容达到法定人数同意要求，符合《中华人民共和国物业管理法》有关规定，会议决议合法有效。本次大会作出决议后的第二天，即2020年5月22日，本业主委员会在壹号公馆公共处墙上张贴公告2020年5月20日壹号公馆业主大会决议内容，依据壹号公馆业主大会授权，本业主委员会依法聘任新丰县亿丰物业服务有限公司管理壹号公馆物业。2020年11月28日，本业主委员会在壹号公馆公共处墙上张贴公告，再次重复2020年5月20日壹号公馆业主大会决议内容。本业主委员会依法聘任新丰县亿丰物业服务有限公司合同已生效从2020年1月1日起管理壹号公馆物业，用公告形式告诉壹号公馆全体业主、绿源公司、新禧公司。2021年1月1日起，壹号公馆全体业主停止向绿源公司缴交物业管理费。《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2021年1月1日至今，绿源公司无视物业管理法规，强不离场，妨碍、干扰壹号公馆物业管理工作，影响壹号公馆居民生活。为维护壹号公馆全体业主的合法权益，本业委会特向人民法院提起本民事诉讼，请求判决被告新丰县绿源物业服务有限公司迅速将壹号公馆物业管理场、设施设备、物业相关管理资料交回新丰县壹号公馆业主委员会，并迅速离场。壹号公馆业委会为证明其主张，向法庭提交了以下证据加以证明：1、法定代表证明书，证明原告法定代表人适格；2、壹号公馆业主大会记录及决议，证明原告解除被告管理壹号公馆物业是业主行为，程序实体合法；3、4、壹号公馆业主大会决议公告（正本）、公告照片，证明原告解除被告物业服务系业主行为，程序实体合法；5、壹号公馆业主签名记录，证明壹号公馆业主大会及决议164户中101户（62%）同意解除新丰县绿源物业服务有限公司管理壹号公馆物业服务，符合物业管理的规定，达到业主总户数50%以上，业主大会的决议具有法律效力；6、公告书及公告书照片，证明再次通知绿源物业服务有限公司管理壹号公馆离场；7、营业执照，证明本案新丰县绿源物业服务有限公司作为被告适格；8、业主大会召开公告存根，公告墙壁照片，证明原告召开业主大会解除被告管理壹号公馆物业程序、实体符合法定要求；9、公告、公告墙壁照片，证明原告召开业主大会解除被告管理壹号公馆物业，业主户代表签名及业主楼房面积信息真实可信，符合法律规定；10、业主大会决议业主户代表签名、业主楼房面积信息公告存根、墙壁照片，证明壹号公馆共164户业主，同意本次业主大会决议解除被告继续管理壹号公馆物业有101户，占业主总数62%，达到法定要求，业主户代表签名及业主楼房面积经公告，至今无业主对业户代表签名及其楼房面积提出异议，业主户代表签名真实可信，业主户代表代表业主；11、壹号公馆物业管理合同书，证明原告已依法聘请新丰县亿丰物业服务有限公司管理壹号公馆物业；12、壹号公馆详细面积表，证明壹号公馆的总专有面积为21703.58平方米。绿源公司辩称，一、关于罢免壹号公馆物业并支持业委会自治管理表决签名公示结果全体业主164户中101户（62％）一事存在疑点。1.签名存在非业主本人签名/业主签名不全/伪造签名。2.签名业主专有建筑面积占总建筑面积39%，未达到法律规定的双过半要求。3.有效签名户数占总业主人数24.39%，未达到法律规定的双过半要求。国务院《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式罢免物业服务企业；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。二、小区成立业委会，未走合法程序，就成立了业主大会筹备组。《韶关市物业管理办法》第二十条规定，成立业委会的筹备组由业主代表、建设单位、物业服务企业，街道/居委等人员组成。壹号公馆业委会筹备组只有业主代表参加。小区成立业委会筹备组的目的是审查业主委员会候选人的资格。在街道/居委。物业建设单位和物业服务企业圴毫不知情的情况下，小区就自我成立了壹号公馆业委会筹备组不合法规。三、绿源物业于2020年4月1日收到壹号公馆业委会转来新丰县住建局的《新丰县业主委员会备案回执》复印件，内容提及到“新丰县壹号公馆业主委员会换届备案”资料己收悉并予以备案。凭借新丰县住建局备案回执，小区业委会于2020年4月1日向物业发出函件，表示新丰县住建局已正式备案通过，批准成立新丰县壹号公馆业主委员会。现绿源物业提出疑问，壹号公馆自建成以来，从未成立过业主委员会，何来换届一说？四、2020年7月12日业委会再次在公告栏及公共地方张贴《暂停物业通知》。（注：以上两份材料内容均表示是应广大业主的呼声和要求，一致同意罢免绿源物业的，事实是根本未开业主大会，也未见业主们在业主大会上的签名，何来同意之说？业委会的现有签名证据是业委会成员上业主家签的/伪造的，不是业主大会上的签名。且有效签名业主人数未过半。）并公示不属于绿源物业的账户和微信，鼓动业主不向绿源物业交纳物业管理费，让业主把物业管理费汇入业委会公布的账户和微信。1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。4、《物权法》第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。缴纳物业管理费是业主依据物业服务合同应尽的义务！业委会的做法意欲何为？五、物业公司查实：现有业委会成员潘杏堂主任和成员余继东不是业主，业委会委员稽学通存在违建记录，副主任李小洪故意敲碎壹号公馆收费亭致使收费员受伤（视频）被拘留5天的记录，且全部业委会人员都存在违反物业服务合同约定的事实，这些人是没有资格入选进业主委员会的。1、国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。业主欠缴物业管理费，明确违反了《物业管理条例》中的相关条款。根据该条款第2条、第3条要求，业委会委员应该模范履行业主义务，而欠缴物业费的业主，明显不算“模范履行业主义务”，而且违反了国家相关法规。因此，从资格上来说，欠费业主不具备成为业委会的资格。3、《物权法》第八十三条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。从《物权法》的规定可以看出，业委会委员有追究“拒付物业费等损害他人合法权益的行为”的职责。如果业委会委员，自己就在损害他人合法权益，他还有什么资格和权利去规范管理其他业主？按照例规，未交齐物业管理费或在小区违建人员不允许是业委会成员。总而言之，根据以上事实，理由，和相关法律条款，被答辩人的诉求是错误的，答辩人请求人民法院依法判决，维护答辩人的合法权益：1、驳回被答辩人的诉讼请求，2.取消违规业委会委员资格，收回壹号公馆业主委员会公章，在合法业委会成立后按程序予以发放。3.缴清所欠的物业管理费，对逾期（2021年3月15日17：30）未缴清物业管理费的，保留收取滞纳金和向法院起诉的权利。4、承担该诉讼的诉讼费。绿源公司为证明其主张，向法庭提交了以下证据加以证明：1、数据统计表，证明签名有疑点，签名和专有面积未达到法律规定标准；2、韶关市物业管理办法，证明业务会成立不合规；3、新丰县业主委员会备案回执，致新丰县绿源公司的函，关于业委会成员职务调整的申请，证明业委会成立批文错误；4、暂停物业通知，关于罢免绿源物业征集业主签名的通知，回应绿源物业服务有限公司2020年12月26日欺骗公告，证明业委会鼓动大部分业主不交物业管理费；5、壹号公馆业委会成员情况说明，壹号公馆业委会成员缴费清单，壹号公馆业委会成员违建情况，证明业委会成员违规证据，没资格竞选业委会成员；6、致新丰县住房和城乡建设管理局情况反映，致韶关市住建局领导申请报告，证明绿源物业向上级单位情况反映；7、《证明》，证明C栋1003业主对2020年5月20日壹号公馆罢免现物业绿源公司并支持业委会自治管理签名一事不知情、未签名。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新丰县壹号公馆位于新丰县，壹号公馆物业管理区域内业主总人数为164户，总建筑面积33676.81平方米。壹号公馆业委会主张2014年8月11日,壹号公馆开发商选聘绿源公司作为壹号公馆小区的物业服务企业,并与其签订《物业管理服务合约协议书》,期限至2029年8月31日止,绿源公司主张服务期限至2031年8月1日。2020年4月1日,新丰县住房和城乡建设管理局发函给壹号公馆业主委员会,载明：“你单位于2020年3月16日向本行政机关申请业主委员会换届备案资料已收悉，根据《广东省物业管理条例》第二十七条规定，现予以备案。备注：主任：潘杏堂，副主任：李小洪、龙海波、潘英语，执行秘书：潘真级，财务委员：潘登峰、妇联主任：江瑞珍，委员：许家豪、嵇学通、陈武蹈、余继东。绿源公司在提供物业服务过程中,壹号公馆业委会认为绿源公司提供的物业服务卫生保洁、安全保卫、防疫防控、消防等方面均未达到业主要求。2020年5月20日，壹号公馆业委会制作《壹号公馆业主签名同意书》交由业主签字,其内容为：壹号公馆现物业公司（绿源物业）为开发商前期指派的物业公司。多年来在物业管理、卫生保洁、安全保卫、防疫防控、消防等方面均未达到业主的要求，业委会自成立以来，先后多次与之沟通协商，均未得到回应与整改。应广大业主呼声，现一致同意罢免绿源公司，支持并同意业委会实行自治管理，7月1日正式业委会接管。壹号公馆业委会主张《壹号公馆业主称签名同意书》上同意罢免（解聘）绿源公司业主为101户，该部分业主专有部分面积总数为13265.18平方米，对此，绿源公司予以否认，并主张同意罢免（解聘）绿源公司业主为35户，该部分业主专有部分面积总数未统计。新丰县国土资源测绘队出具的《壹号公馆详细面积表中》载明：A栋（总套内5587.92+总分摊1487.88=总面积7075.82）、B栋（总套内5491.92+总分摊1886.36=总面积7378.28）、C栋（总套内5491.92+总分摊1757.56=总面积7249.48）、车库总面积6999.38、商铺总面积4125.97、物业房总面积106.75、文化活动中心总面积88.02、居委会总面积132.44、老年活动中心总面积45.86、配电房总面积158.28、水泵房总面积101.14、消防水池总面积137.84、消防控制中心总面积13.65、消防水泵房总面积32.76、自用房总面积31.14，合计总面积33676.81（以上单位为平方米）。诉讼中，壹号公馆业委会主张建筑物总面积应按Ａ栋总面积+Ｂ栋总面积+Ｃ栋总面积即7075.82+7378.28+7249.28＝21703.58平方米予以计算，绿源公司则主张按建筑总面积33676.81平方米予以计算。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、壹号公馆业委会是否具备诉讼主体资格；二、壹号公馆业委会请求判令绿源公司迅速将壹号公馆物业管理场所、设备设施、物业相关管理资料交回壹号公馆业委会，并迅速离场的诉讼请求有无充分的事实和法律依据。关于焦点一。壹号公馆业委会主张依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定进行业主大会选举,对此，绿源公司不予认同，现有证据显示，壹号公馆业委会向新丰县住房和城乡建设管理局备案,得到了行政部门的确认。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”的规定,壹号公馆业委会根据业主大会授权对外代表业主进行民事活动,是适格的原告,具备本次诉讼主体资格。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”据此,合同的解除必须具备合同约定的解除条件和法定解除条件方能解除合同。本案属物业服务合同纠纷,《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。”根据上述规定,相关法律法规为保障业主权利,对涉及全体业主共同利益的问题,在决策程序上作出的严格规定和限制,必须遵守。业主委员会作为业主大会的执行机构,作为全体业主共同利益的维护者,因其行使诉权后相应的诉讼法律责任最后要由全体业主承担,故只有符合物权法第七十六条程序性要求的解聘物业公司的决定,才能得到裁判的支持。本案中，壹号公馆业委会举示了2020年5月20日业主大会形成的会议纪录及决议和小区业主签名同意书,该部分业主是否达到了占业主总人数过半数和其专有部分面积是否达到了占建筑物总面积过半数,是判断业主大会要求解聘物业公司的决定是否符合物权法第七十六条程序性要求的必要条件。诉讼中,双方当事人对壹号公馆小区规划建筑物总面积为33676.81平方米,小区户型户数为164户没有异议。关于专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主如何计算,依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。”以及该解释第九条关于“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;(二)总人数,按照前项的统计总和计算。”之规定,专有部分面积应按照不动产登记簿记载的面积计算,尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算,尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。对建筑物总面积如何计算，双方对此存在争议。壹号公馆业委会主张建筑物总面积应按Ａ、Ｂ、Ｃ栋的总面积21703.58平方米予以计算，绿源公司则主张按建筑总面积33676.81平方米予以计算，本院认为,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,壹号公馆业委会主张建筑物总面积应为扣除地下车库、商铺、物业房、文化活动中心、老人活动中心、配电房、水泵房等面积之后的剩余面积,不符合上述法律规定。即便是尚未取得所有权凭证的业主,其对合法占有的住宅亦享有专有权利,与小区的物业服务密切相关,不能因未完成不动产登记而否认其业主资格和民事权利。综上，本院认定涉案建筑物总面积为33676.81平方米。对同意解聘物业的人数如何计算，壹号公馆业委会为证明其主张,向本院提交了《壹号公馆业主签名同意书》以证明同意解聘物业服务的业主为101户。但《壹号公馆业主签名同意书》未附上相应业主的身份证明,绿源公司对业主身份及签名的真实性提出异议并主张同意解聘的业主只有35户。在绿源公司不认同的情况下，即使按壹号公馆业委会主张的101户，该部分业主专有部分面积总数为13265.18平方米计算，其占总建筑面积的比例为：13265.18平方米/33676.81平方米＝39.39%，亦未达到专有部分占建筑物总面积过半数的法定条件。无论该101户业主的意愿是否属实,壹号公馆小区2020年5月20日业主大会形成的解聘物业公司的意见是否属实,因其不符合物权法第七十六条规定的解聘物业服务企业必须达到的程序性条件,对壹号公馆业委会请求判令绿源公司迅速将壹号公馆物业管理场所、设备设施、物业相关管理资料交回壹号公馆业委会，并迅速离场的诉讼请求本院不予支持。在此，本院特别需要指出的是：壹号公馆业委会主张绿源公司多年来在物业管理、卫生保洁、安全保卫、防疫防控、消防等方面均未达到业主的要求等问题,虽未提供证据证明绿源公司提供的物业管理服务确实存在不完善之处,但事实上导致业主对绿源公司产生较大不满情绪,以致引起本案诉讼，本院真诚希望作为物业服务企业的绿源公司在履行物业服务的过程中,应积极与业主沟通交流,听取业主、业委会的意见,对物业服务不足之处及时做出整改；另一方面业委会要带头配合支持绿源公司的物业管理工作，共同维护好小区秩序，为广大业主创造一个优美、安全、和谐的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定,判决如下:驳回原告新丰县壹号公馆业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费100元,由原告新丰县壹号公馆业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  潘希洁人民陪审员  陈贤龙人民陪审员  陈海莉二〇二一年四月十九日书 记 员  江 戈