黑龙江省绥化农垦法院民 事 判 决 书(2018)黑8105民初727号原告：张磊，男，1991年2月1日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市道外区，现住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王秋歌，黑龙江龙广律师事务所律师。被告：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路**。法定代表人：于彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王刚，黑龙江张万友律师事务所律师。原告张磊与被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王秋歌、被告的委托诉讼代理人王刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行为原告办理产权登记的义务；2.判令被告支付逾期办理产权证的违约金暂定33354.14元（自2016年12月26日起，按已付购房款总额478949.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际给付之日止）；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告支付逾期办理产权证违约金自2016年12月26日起暂计算至2018年2月5日违约金33354.14元，并自2018年2月6日起至原告房屋所有权证下发之日止，以购房款总额478949.00元为基数，按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金。事实和理由：原告于2014年8月20日与被告签订商品房买卖合同，购买长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区23号楼1单元10层003号房产，房款共计478949.00元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人负责继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所发生的一切税费由买受人承担。原告于2015年1月1日进户，但被告未按照合同约定的时间为原告办理不动产权证书，被告属违约行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难易确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告诉至法院，望判如所请。被告鸿远公司辩称：第一，依据法律规定及合同约定，被告义务是办理产权登记备案，没有为原告办理产权证照的义务。第二，原告主张违约的截止时间有误，涉案房屋自2017年11月30日起能够办理不动产权属证书，故违约截止时间为2017年11月30日。第三，原告计算违约金的标准有误，因中国人民银行已多年未公布逾期贷款利率标准，依据最高人民法院相关会议纪要精神，参照民间借贷逾期利率标准执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。当事人对全部证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发建设的位于哈尔滨市香坊区长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区23号楼01单元10层003号房屋（尚东辉煌城小区23号楼01单元10层003号房屋）出售给原告，房屋总价款478949.00元。双方同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，第3项内容为“由出卖人继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所产生的一切税费由买受人承担”。此后，原告依约交付房款，被告于2015年1月1日将房屋交付给原告。原告在当日向哈尔滨市顺通凯悦房产信息咨询服务有限公司交纳代办手续费、登记费、交易手续费、维修基金、契税。2017年4月19日开始黑龙江农垦哈尔滨管理局房地产管理处停办房产证，由不动产登记机构核发不动产证。2018年6月11日，黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心出具的关于北大荒尚东辉煌城小区办理不动产登记事宜的复函中载明：自2017年11月30日黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记历史遗留问题专项整治工作领导小组下发北大荒尚东辉煌城小区会签意见至今……该小区（除18号楼外）不动产登记事宜均能够正常办理。原、被告已将办理房屋权属证书的相关材料交至代办机构。截至起诉日止，原告涉案房屋权属登记尚未办理完毕。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦将房屋交付原告，但协助买受人办理房屋权属登记是出卖人应尽的附随义务，被告理应协助原告办理案涉房屋权属登记。原告无法按期取得房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任。故原告请求被告协助其办理房屋权属登记，本院予以支持。依商品房买卖合同约定，被告应最迟于2016年12月26日履行完毕协助原告办理房屋权属登记的义务。由于国家政策原因调整，自2017年4月19日起，黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处开始停办房产证。2017年11月30日起尚东辉煌城小区不动产登记事宜能够正常办理。此前，原、被告已将办理房屋权属证书的相关材料交至代办机构，系积极履行合同约定的义务，而因国家政策调整导致不能如期办理证照，故被告承担逾期办证违约金时间应截止到2017年11月30日。根据最高人民法院2016年11月30日颁布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条的精神“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。原、被告双方未约定逾期办证违约责任，依上述规定应以房屋价款478949.00元为基数按年利率6%自2016年12月26日起计付违约金。2016年12月26日至2017年11月30日期间的违约金为27060.62元（478949.00元×年利率6%÷360日/年×339日）。对于超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司协助原告张磊办理哈尔滨市香坊区尚东辉煌城小区23号楼01单元10层003号房屋权属登记，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司给付原告张磊2016年12月26日至2017年11月30日期间逾期办证违约金27060.62元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告张磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634.00元，减半收取计317.00元，由张磊负担60.00元，哈尔滨鸿远房地产开发有限公司负担257.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  宋长文二〇一八年十月十日法官助理王彩婷书记员曹力强