重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初12975号原告：蒋露，女，1991年5月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人：张小龙（特别授权，系原告同住配偶），男，1990年9月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告张兴川，男，1987年7月31日出生，汉族，住重庆市长寿区长寿湖镇。原告蒋露与被告张兴川房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由本院代理审判员姚静婷任审判长，与人民陪审员邹亮、熊鸿猷组成合议庭，依法适用普通程序，于2018年3月5日公开开庭对本案进行了审理。原告蒋露及其委托代理人张小龙，被告张兴川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋露诉称：2017年5月21日，原告委托其丈夫张小龙与被告在重庆福满堂房地产营销策划有限公司签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定原告以1110000元的价格购买被告所有的位于南岸区涂山镇阳光路X号X栋X-X号房屋。后原告向被告支付了78380元房款，但被告在签订合同时刻意隐瞒其与银行存在贷款纠纷，并处于逾期还贷被银行起诉的状态，致使合同签订后因被告的债权债务纠纷导致合同无法正常履行。原告认为，被告的行为已构成违约。为维护自身合法权益，原告起诉来院，请求判令：1、解除双方于2017年5月21日签订的《房屋买卖及经纪合同》，解除时间为2017年7月31日；2、被告退还原告已支付的定金20000元，房款58380元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张兴川辩称：对合同解除无异议。2017年7月31日解除的时间不认可，解除时间是房子被法院拍卖的时候，即在2017年12月25日解除。不同意退定金和房款，因为在合同期限内是原告未按期履行，被告多次提醒原告办过户手续，故不应退还。经审理查明：2017年5月21日，原告蒋露委托其配偶张小龙，与被告及案外人重庆福满堂房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖及经纪合同》，约定原告以1110000元的价格购买被告所有的位于重庆市南岸区涂山镇阳光路X号X栋X-X号房屋。合同第三条约定，总成交价格1110000元，包含“五通”等配套费用、全部大修基金、该物业尚欠银行的按揭贷款、该物业内现有入墙固定的装修，及水、电、气、闭路、通讯等附属设施及相关仪表。第四条约定，买方以全款方式支付，在2017年5月21日原告支付定金20000元；若卖方（被告）出售的该物业处于银行抵押状态，买、卖双方约定与2017年6月10日或之前由买方借款1030000元给卖方用于提前还清银行贷款，该款在买、卖双方进行权属过户成功时自动转为购房款；买、卖双方约定待房产证从银行赎回之日或之前到相关主管部门办理该物业权属过户手续，过户成功当日原告见相关部门出具的有效收件回执单后支付房款60000元。第十二条约定，因此物业现在被银行起诉并查封，尚欠银行贷款、律师费、诉讼费1030000元，卖方须由经纪方借款解押，卖方不得再次将此物业出售给其他人，并确保此物业不因其他债权关系影响此物业的正常交易和过户手续。2017年5月21日，原告向被告支付了购房定金20000元，并由被告出具了收条。2017年5月29日，原告向被告支付购房款58380元，并由被告出具了收条。2017年5月24日，被告在重庆市公证处出具《公证书》，载明其离婚后未另行登记结婚，涉案房屋系被告离婚后购买，属于个人财产，权属无争议。同日，被告在重庆市公证处出具两份《公证书》，载明被告作为委托人，案外人赵晓伟作为受托人，代被告查询房屋不动产登记情况、办理过户登记手续、办理银行贷款、解除抵押、解除查封等手续。另查明，被告张兴川因与案外人中国工商银行股份有限公司重庆朝天门支行的金融借款合同纠纷，被该行起诉。2016年7月13日，重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103民初9631号民事判决书，判决内容为：“一、被告张兴川、杨丽自本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆朝天门支行借款本金892819.85元，截至2016年4月21日的利息50605.54元；并支付自2016年4月22日起至付清时止，以借款本金892819.85元为基数按贷款执行利率上浮50%计算的逾期利息,以不能按时支付的利息50605.54元为基数按贷款执行利率上浮50%计算的复利；二、原告中国工商银行股份有限公司重庆朝天门支行对被告张兴川提供的位于重庆市南岸区涂山镇阳光路X号X栋X-X号房屋享有优先受偿权；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆朝天门支行的其他诉讼请求。”被告张兴川因与案外人中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行的金融借款合同纠纷，被该行起诉。2016年12月19日，重庆市九龙坡区人民法院作出(2016)渝0107民初19546号民事判决书，判决内容为：“一、被告张兴川于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金159756元、利息、复利（利息计算至2016年8月15日为549.85元，之后的利息以159756元为基数，按日利率万分之五计算至付清之日止；复利以549.85元为基数，按日利率万分之五计算至付清之日止）；二、被告张兴川于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行手续费1908元；三、被告张兴川于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行滞纳金1030.13元；四、被告张兴川于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行律师费6530元；五、被告重庆华创汽车销售有限公司对上述第一至四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。”被告张兴川因与案外人中信银行股份有限公司信用卡中心重庆分中心的信用卡纠纷，被该行起诉。2017年3月24日，重庆市渝中区人民法院作出（2017）渝0103民初5184号民事判决书，判决内容为：“一、被告张兴川在本判决生效之日起三日内偿还原告中信银行股份有限公司信用卡中心重庆分中心截止2016年12月6日的信用卡透支本金83589.51元、利息14656元、滞纳金33524.22元、分期手续费718.18元，合计132487.91元，并支付自2016年12月7日起至欠款付清时止，以信用卡透支本金83589.51元为基数，按日利率万分之五计算的利息；二、驳回原告中信银行股份有限公司信用卡中心重庆分中心的其他诉讼请求。”另，涉案房屋在2017年3月3日被重庆市渝中区人民法院查封，申请人系案外人中国工商银行股份有限公司重庆朝天门支行；2017年8月11日被重庆市渝中区人民法院查封，申请人为案外人中信银行股份有限公司信用卡中心重庆分中心；2017年9月18日被重庆市九龙坡区人民法院查封，申请人系案外人中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行。因被告张兴川拒不履行重庆市渝中区人民法院已生效的（2016）渝0103民初9631号民事判决书，2017年12月26日涉案房屋被依法拍卖；2018年1月25日，重庆市渝中区人民法院作出（2017）渝1013执恢752号裁定书，裁定解除涉案房屋上的司法查封，并将该房屋所有权转移归新的买受人所有。上述事实，有当事人提交的《房地产买卖及经纪合同》、收条、离婚证、《公证书》重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初19546号民事判决书、重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初9631号民事判决书、（2017）渝0103民初5184号民事判决书，及本院调取的重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103执1670号民事裁定书、（2017）渝0103执8452号民事裁定书、（2017）渝0103执恢752号民事裁定书、重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107执6892号民事裁定书，以及原、被告当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖及经纪合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依合同约定，原告向被告支付了定金和部分房款，但被告因其与案外人的纠纷，导致涉案房屋被人民法院依法拍卖，原告购房的合同目的无法实现。依照《合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。因原、被告对2017年5月21日签订的《房地产买卖及经纪合同》解除并无异议，本院依法予以确认。关于合同解除的时间。原告主张合同在2017年7月31日解除，原因是在签订合同后，被告未如实告知涉案房屋涉及的全部纠纷，原告第一次要求被告退还定金和房款即2017年7月31日。被告则认为合同解除时间在2017年12月26日涉案房屋被法院拍卖之日。对此本院认为，因原告并未举示相关证据证明其在2017年7月31日向被告送达了解除合同的意思表示，故对原告的该项主张本院不予认可。因涉案房屋在2017年12月26日被渝中区人民法院依法拍卖，原、被告签订的《房地产买卖及经纪合同》确定无法履行，因此，在原、被告双方就合同解除并无异议、原告又无法就合同解除时间举示其他证据的情况下，本院认为以被告主张的合同确定无法履行的时间，即被法院拍卖之日作为合同解除时间较妥。对于原告要求被告退还定金及房款的诉讼请求。被告认为，系原告违约，未按期支付后续房款导致合同不能继续履行，因此不应退还定金和已支付的房款。对此，本院认为，依照《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方签订的《房地产买卖及经纪合同》已经解除的情况下，原告有权要求恢复签订合同之前的状态，即要求被告退还已支付的房款58380元。故对原告要求被告退还房款58380元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告已支付的定金。合同第十二条明确载明，涉案房屋因贷款未按期清偿而被贷款银行查封并起诉，该案所涉及的未清偿贷款、律师费、诉讼费共计1030000元，被告须由经纪方借款解押，且被告承诺不因其他债权关系影响涉案房屋的交易。据此可知，在签订合同时原、被告均知晓涉案房屋上有重庆市渝中区人民法院在2017年3月3日的查封。但合同签订后，被告因与案外人中信银行股份有限公司信用卡中心重庆分中心及中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行的纠纷，导致涉案房屋分别在2017年8月11日、2017年9月18日再次被查封。对此被告辩称，系原告未按期支付房款导致合同无法履行，且在签订合同时已经告知原告和中介方，涉案房屋仅涉及银行按揭贷款一个查封，其余纠纷不对涉案房屋过户造成影响。本院认为，依照《城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。由此可知，被告所称除与银行的房贷纠纷外，其他查封不影响与原告之间的合同履行的主张不能成立。依照合同第四条第3项的约定，2017年6月10日前原告借款1030000元给被告，用于提前还贷，该条款系格式条款；合同第十二条手写部分载明，上述款项被告须由经纪方借款解押，此为非格式条款。依照《合同法》第四十一条之规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故本院认为，用于解除抵押、履行渝中区法院判决的1030000元应由被告向中介方借款支付，而非原告在2017年6月10日前支付。加之被告未举示相关证据证明原告在付款期限届满时有拒绝支付房款的违约行为，其应当承担举证不能的法律后果。故对被告的上述抗辩主张，本院不予采信。又因涉案房屋在签订合同后，相继被人民法院查封，并在2017年12月26日被依法拍卖，系因被告自身的债务纠纷所致，因此，合同无法履行系被告的原因造成，而非原告的过错。对于原告要求被告退还已支付的定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告蒋露与被告张兴川在2017年5月21日签订的关于买卖重庆市南岸区涂山镇阳光路X号X栋X-X号房屋的《房地产买卖及经纪合同》已于2017年12月26日解除；二、被告张兴川于本判决生效之日起三日内退还原告蒋露已支付的购房定金20000元及已支付的部分房款58380元，两项共计78380元；三、驳回原告蒋露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1759元，由被告张兴川负担（原告已自愿垫付，被告在本判决生效之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  姚静婷人民陪审员  邹 亮人民陪审员  熊鸿猷二〇一八年十月三十日书 记 员  曹迁玲