广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初4505号原告一：陈岳峰，男，住址：广东省惠州市惠城区。原告二：陈飞鹏，男，住址：广东省惠州市惠城区。原告三：杨艳萍，女，住址：广东省惠州市惠城区。上列三原告共同委托诉讼代理人：钟鸣，系广东格威律师事务所律师。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市江**小区德赛大厦**A。统一社会信用代码：9144130266500759X9。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：罗卓伟，系广东百德律师事务所律师。原告陈岳峰、陈飞鹏、杨艳萍诉被告惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，惠州市惠城区人民法院于2018年7月18日立案后，报请广东省惠州市中级人民法院指定管辖；广东省惠州市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）粤13民辖1360号民事裁定书，指定本院审理。本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人钟鸣，被告惠州市伟豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈岳峰、陈飞鹏、杨艳萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告逾期交付原告所购买房屋违约金2470元；2、判令被告因逾期办理原告所购买房屋的不动产权证书向原告支付逾期办证违约金216949元；3、本案诉讼费由被告承担。本案开庭审理过程中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2010年10月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2010）1002XXXX】，向被告购买位于惠州市××路××号伟豪领御世家X栋X单元XX层XX号房，购房款总价为748618元。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款。《购房合同》第八条约定：出卖人应当在2011年10月30日前交付房屋，但被告于2011年11月12日才将房屋交付原告使用，已构成违约。《购房合同》第九条约定：被告应按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。被告应向原告支付逾期11天交付房屋的违约金。《购房合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，从交付使用后，被告应在2013年11月10日前办理好所购商品房的不动产权证书。但被告直到2016年6月25日才为原告办理好房地产权证书，已构成违约。合同第十五条约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告应向原告支付逾期966天办证的违约金。参考本小区其他业主与被告纠纷的生效判决，原告请求两项违约金按购房款日万分之三的标准计算。为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，依法提起诉讼。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司辩称，原告的起诉已经超过诉讼时效保护的期间，依法应驳回其诉讼请求，理由详述如下：本案双方签订《商品房买卖合同》的时间是2010年10月17日，双方合同第八条约定的房屋交付时间为2011年10月30日，该房屋的实际交付时间为2011年11月12日。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：”因此，按照合同约定，我方应当在2013年11月12日前为原告办妥房屋产权资料备案登记手续。我方于2016年5月27日向房产局提交原告的办证资料备案成功，房产登记机关于2016年6月25日出具涉案房屋的产权登记证件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日”。因此按照上述司法解释规定，逾期办证违约金的诉讼时效期间，应当自合同约定的办证期限届满之日开始起算，亦即自开发商的违约行为发生之日起算。按照上述司法解释第（一）项规定，我方应当从2012年11月12日房屋交付之日起730天内，即2014年11月12日前为原告办妥房屋产权资料备案登记手续，本案中我方已经于2016年5月27日向房产局提交原告办证资料并备案成功，并办妥权属登记证件。如果原告认为我方违约办理房屋权属登记备案手续，应当从我方违约之日起，即2014年11月12日起三年内（2017年11月12日前）主张违约赔偿权利。但从房屋交付之日起至本案诉讼7年多以来，原告从未向我方提出任何异议。双方办妥房屋交接手续后，原告入住以来并从未向我方主张商品房买卖合同之任何权利，原告在本案中主张的权利的时间显然已经远逾三年诉讼时效期间。依据我国《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护、民事权利的诉讼时效期间为三年”。原告的起诉已远超过法律规定的诉讼时效期间。故原告在本案已丧失胜诉权，依据法律规定及参照我国各地法院类似的生效判例，请法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年10月17日，原告陈岳峰、陈飞鹏、杨艳萍与被告惠州市伟豪房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2010）1002XXXX】，约定：原告向被告购买位于惠州市××路××号伟豪领御世家X栋X单元XX层XX号房，房款总金额为748618元；原告于签约当日即2010年10月17日付清首期款228618元，余款520000元办理银行按揭；被告应当在2011年10月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质、地质勘察单位五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等。上述合同签订后，原告按合同约定付清全部房款748618元，被告向原告开具了购房发票，并于2011年11月12日将房屋交付给原告使用。2016年5月27日，被告向惠州市不动产登记中心申请办理涉案房屋权属登记。2016年6月25日，惠州市不动产登记中心出具涉案房屋产权证书。以上事实有原告的身份证、被告的营业执照、商品房买卖合同、不动产权证书、售房款发票、业主房屋验收单、房产部门产权资料备案系统截屏图等证据及本院的庭审笔录在卷为据。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点：一是被告是否应当承担逾期办证的违约责任；二是原告的起诉是否超过诉讼时效。具体判析如下：关于被告是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。涉案房屋于2011年11月12日交付给原告使用，按照合同约定计算被告应于2013年11月12日前为原告办妥房屋产权资料备案登记手续，但被告直至2016年5月27日才向房产部门提交原告的办证资料并备案成功，被告显属违约，应当承担违约责任。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》关于产权登记的约定，被告并未在2013年11月12日前为原告办妥房屋产权资料备案登记手续，原告应当知道其权利被侵害，彼时开始计算诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，诉讼时效期间为两年；又依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，原告主张的2015年10月1日之前的逾期办证违约金，已超过诉讼时效，不受法律保护。但因本案的逾期办证行为一直持续，该逾期违约金产生属于原告继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效，则逾期办证违约金的计算方式为逾期一天即产生一个违约金，每个违约金应当分别计算诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效为三年；又依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，原告于2018年7月18日向法院诉请2015年10月1日之后的逾期办证违约金，未超过诉讼时效期间，故被告应向原告支付该时段的逾期办证违约金。对于违约金的计算方式，房管部门于2016年5月27日受理了被告的申请并备案成功，可视为被告已按合同约定履行了相应义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应按日向原告支付已付房款的万分之五的逾期办证违约金，但原告主张按照已支付房价款的日万分之三支付违约金，其请求是对自身权利的自由处分，且不违反法律规定和损害他人合法权益，本院予以确认。据此，本院从2015年10月1日起以原告已交付房价款748618元为基数，按每日万分之三计算逾期办证违约金至2016年5月26日，即被告应支付逾期办证违约金53451.3元（748618元×0.0003×238天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈岳峰、陈飞鹏、杨艳萍支付逾期办证违约金53451.3元；二、驳回原告陈岳峰、陈飞鹏、杨艳萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5643元，由原告陈岳峰、陈飞鹏、杨艳萍承担4268元，由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司承担1375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  徐添福二〇一八年十月二十五日法官助理张洁书记员李霖