广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终14810号上诉人（原审原告）：龚刚华，委托诉讼代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志敏，被上诉人（原审被告）：肖利芳，两被上诉人共同委托代理人：张权，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：胡凯燕，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上诉人龚刚华因与被上诉人刘志敏、肖利芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龚刚华上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决刘志敏、肖利芳支付龚刚华违约金79万元；3、判决由刘志敏、肖利芳承担本案全部诉讼、保全费用。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误，导致一审判决错误。一、龚刚华未委托李启元收取售楼款项，李启元收款后也未将款项转给龚刚华，一审法院将肖利芳支付给李启元的5万元认定为购房定金错误。涉案房产登记在龚刚华名下，处分房产和收取房款是龚刚华的权利，龚刚华并未委托李启元收取购房款或相关交易费用，也未对李启元收取相关交易费用的行为进行追认，李启元无权收取购房款。事实上刘志敏也自认其与李启元之间的23万余元（含该5万元）转款系借款关系（见一审刘志敏举证10），一审法院将肖利芳支付给李启元的5万元认定为购房定金错误，刘志敏、肖利芳逾期支付5万元购房定金构成违约。二、刘志敏、肖利芳无权以涉案房产被另案查封为由拒绝履行支付首期款义务，未如期监管首期款的真实原因是刘志敏、肖利芳不具备购房资格且无能力支付首期款，一审法院认定刘志敏、肖利芳未如期监管首期款不构成违约错误。1、本案真实情况是当时交易各方对房产于2016年3月4日被查封的情况均不知情，根据刘志敏、肖利芳一审举证，直至2017年7月3日发送《关于限期继续履行房地产买卖合同》函件时，刘志敏、肖利芳均未提及涉案房产被查封的情况，张冬连在一审庭审时也表示不知道房产被查封，涉案房产被查封根本不是合同不能履行的原因，不能依此为由认定龚刚华违约。真实原因是监管首期款期限届满时刘志敏、肖利芳名下房屋尚未完成过户，刘志敏、肖利芳不具备购房资格和支付首期款的能力。2、刘志敏、肖利芳以房屋被查封为由主张中止履行合同义务，根据《合同法》第68条、69条规定，刘志敏、肖利芳负有及时通知龚刚华的义务，该通知的内容应包括中止履行的意思表示和要求龚刚华提供适当担保、恢复履约能力的合理期限。本案中刘志敏、肖利芳举证其直至2017年7月31日发函时，均未提及涉案房产被查封的事实，刘志敏、肖利芳未依法行使不安抗辩权，无权以房屋被查封为由中止履行支付首期款的义务，一审法院以“涉案房产被另案查封，刘志敏、肖利芳扣绝履行攴付首期款义务不存在违反合同约定的情形”错误。三、涉案交易尚未进行到担保赎楼阶段，合同约定卖方不能获得赎楼贷款须在签约后40日内自行赎楼客观上属无法履行的无效约定，一审法院依合同第四条认定龚刚华未在2015年12月15日前赎楼构成违约不能成立。双方在第三条手写约定监管首期款期限为签约后4个月，导致第四条约定“卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在本合同签署日起40日内白行赎楼”变成客观上无法履行的无效约定。根据交易习惯和担保公司担保赎楼流程，担保公司在买方取得银行贷款承诺函后出具担保函进入赎楼程序，刘志敏、肖利芳在签约后40天内尚未监管首期款，未申请银行贷款，更未取得贷款承诺函，担保公司未进入担保赎楼流程，双方约定卖方在不能取得赎楼贷款的情况下须在签约4日内自行赎楼显然属于客观上无法履行的无效约定，一审法院依合同第四条约定认定龚刚华未在2015年12月15日前赎楼构成违约不能成立。四、本案合同无法继续履行的原因系刘志敏、肖利芳根本违约所致，刘志敏、肖利芳的根本违约事实表现在以下几个方面：1、刘志敏、肖利芳逾期支付5万元购房定金超过7日，行为已构成根本违约；2、刘志敏、肖利芳在首期款监管期限届满时名下仍有一套房屋，根据深圳限购政策非深户籍只能购置**住宅，此时刘志敏、肖利芳均不具备购房资格，案件审理中亦查明肖利芳至今仍不具备购房资格，刘志敏、肖利芳不具备履约能力和支付首期款的能力导致未能履行首期款监管义务，行为已构成根本约；3、刘志敏、肖利芳在合同履行期间从未通知龚刚华配合监管首期款和申请按揭贷款，也从未就涉案房产存在查封事宣行使不安抗辩权，通知龚刚华解除涉案房产的查封前中止履行合同义务，无权拒绝履行监管首期款的义务，其逾期监管首期款的行为已构成根本违约；4、刘志敏、肖利芳仅依约支付了2015年11月到2016年3月供楼利息，自2016年4月起未按合同第十九条约定向龚刚华支付供楼利息，构成根本违约。综上，因刘志敏、肖利芳未如期支付购房定金，首期款监管期限届满时不具备购房资格且无能力支付首期款，在不具备中止监管首期款事由的情况下未监管首期款，未如期支付供楼利息等行为构成根本违约，龚刚华有权要求解除合同并追究刘志敏、肖利芳相应违约责任。另庭审补充称，一审判决书第9页第2段内容，一审法院认定错误，根据双方签订的房地产买卖合同第四条第3项约定“买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方在签订合同之后二十日内公证委托担保公司办理赎楼手续……一切相关文件”根据该条约定，龚刚华已经公证委托深圳市万通融资担保公司办理赎楼相关手续，并于当天与担保公司签署了《融资担保委托赎楼合同》，根据万通公司融资担保赎楼程序，万通公司要进行赎楼必须以买方已经办理首期款监管，并取得贷款承诺函为融资赎楼的条件，本案中买方刘志敏并未办理首期款监管手续，并不符合担保公司办理融资赎楼的条件。买方刘志敏已经违反合同约定协助卖方办理赎楼手续签署一切相关文件的义务。一审法院适用卖方有担保公司赎楼仍不能获得贷款是因卖方原因导致错误，龚刚华没有进入赎楼环节是因为买方没有首期款监管，所以不可能进入到融资赎楼的程序。没有履行合同第3项的原因是刘志敏违约所致。刘志敏、肖利芳辩称，一、刘志敏、肖利芳已经依约支付购房定金，不存在少付定金的情形。二、根据涉案房地产买卖合同第四条第三款的约定，龚刚华应当在签署合同之日起最迟不超过40日内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件提交给买卖双方指定的第三方，而龚刚华委托公证担保公司赎楼，其与担保公司签订了所谓的委托书以及《赎楼贷款担保委托合同》所约定的赎楼条件是未经过刘志敏、肖利芳同意认可，而且该约定与原签订的房地产买卖合同所约定的由龚刚华自行赎楼完毕后刘志敏、肖利芳最迟在签署合同之日起4个月内办理首期款监管是相违背的，因此该约定是无效的。而且龚刚华不能完成赎楼在此过程中从未向刘志敏、肖利芳提出任何通知、异议，其所主张的刘志敏、肖利芳一方存在违约的情形不符合实际情况。三、刘志敏、肖利芳为夫妻关系，其中刘志敏是具备购房资格的。四、刘志敏、肖利芳的陈述针对对方其他的上诉理由与一审庭审所作陈述一致。龚刚华向一审法院起诉请求：1、解除龚刚华与刘志敏、肖利芳于2015年11月05日签订的《房屋买卖合同》；2、刘志敏、肖利芳支付龚刚华违约金790000元；3、刘志敏、肖利芳承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月5日，龚刚华作为卖方与刘志敏、肖利芳作为买方，双方签订《房地产买卖合同》，约定龚刚华将某B区2栋复式1108号房产给刘志敏、肖利芳，建筑面积195.63平方米，房产证号码为60××98号，转让成交价为395万元，买方在合同签订时支付30万元，合同签署之日起25日内再支付定金5万元，首期款84万元，于合同签订之日起四个月内（即2016年3月4日前）支付至资金监管账户，剩余房款由买方向银行申请贷款支付。合同第四条约定，涉案房产处于抵押状态，买方同意委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20日内出具公证委托书给买卖双方指定的第三方或该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签订担保合同。同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行或担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，买方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼但仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证件原件交予替买卖双方指定的第三方处。合同第十四条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或者有其他根本违约行为的，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或者没收买方已经支付的定金。合同第十五条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或者有其他根本违约行为的，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或者双倍返还买方已经支付的定金。合同备注条款约定，双方协商同意，在此房交给买方适用之后卖方中行欠款中的供楼利息，由买方支付。2015年11月5日，肖利芳转账支付龚刚华定金30万元。2015年12月9日、2016年1月11日、2月2日、3月9日分别支付龚刚华14400元，共计57600元。2015年11月21日至2016年12月5日刘志敏、肖利芳共计转账支付李启元232000元，其中2015年11月21日的转账摘要中注明“购房定金”，其余款项均未注明款项用途。刘志敏主张李启元为涉案房屋的实际权利人，其支付的款项均为涉案合同的购房款。龚刚华与李启元均主张刘志敏、肖利芳与李启元之间存在其他经济往来，该款项与本案房屋买卖无关。2015年12月18日，龚刚华出具公证委托书，委托张冬连等人办理涉案房产买卖办理资金监管、注销抵押登记等手续。张冬连在一审庭审中陈述，签订合同以及办理公证委托时，龚刚华与李启元均在现场，李启元系房屋的实际控制人，签订合同后与张冬连联系的亦是李启元。2017年7月29日，龚刚华向刘志敏、肖利芳发送短信息，告知因两人未按照合同约定支付定金、办理首期款资金监管并支付首期款，经多次口头催告无果，通知解除双方于2015年11月5日签订的《房屋买卖合同》。2017年7月31日，刘志敏向龚刚华发送《关于限期继续履行房地产买卖合同的通知》，声明其已经按照合同约定履行相应义务，要求龚刚华、李启元于2017年8月3日前前往银行办理资金监管手续。涉案房屋登记权利人为龚刚华，该房屋于2016年3月4日被一审法院（2016）粤0307民初3381号案件查封，2017年6月5日解除查封。涉案房产2014年10月8日设有抵押权，2017年7月26日注销抵押登记。2015年12月起，刘志敏、肖利芳入住涉案房产。2017年8月，龚刚华收回涉案房产。龚刚华出具证人覃某的证人证言，主张覃某为“某地产租售中心分行”的员工，其受涉案房产业主“谢小姐”的委托，在2017年多次带客户到涉案房产处看房，刘志敏及其家人均配合看房。刘志敏确认覃某有带客户到涉案房产看房，其开门让客户进门并不代表其对该行为的配合。刘志敏提交2017年7月20日录音资料显示，龚刚华确认涉案房产是其与李启元共同购买，录音资料中“李启元老婆”与覃某证人证言中“谢小姐”为同一人谢某，与李启元为男女朋友关系。刘志敏在其中一段录音中“所以说，他（李启元）这个前提就是他说他卖这个房子之前，他说他卖了房子，他收了别人的定金，会先把这个钱还我，然后给我一到两个月搬走，所以基于这地点，我才给这个钱给他。”“当时我们所有的都跟李哥（李启元）谈的，价格那些，然后我住进来了，我住在这里我才会给他借钱”。在录音资料中，龚刚华要求刘志敏搬离涉案房产，刘志敏表示龚刚华和李启元将收取的款项退回，他就搬离涉案房产。另查，刘志敏具备购房资格，并同意一次性支付剩余购房款。一审法院认为：龚刚华与刘志敏、肖利芳签订的《房地产买卖合同》未违反法律禁止性规定，为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同约定，履行各自的义务。关于刘志敏及肖利芳支付至李启元的款项，是否为支付涉案房产合同的相关款项。龚刚华在录音资料中，确认涉案房产系其与李启元共同购买，且其提供覃某的证人证言，陈述的李启元的女朋友谢某为涉案房屋的业主。而在刘志敏提供的录音资料中刘志敏亦提及部分借款系其借给李启元的借款。故一审法院认定，在刘志敏、肖利芳的转账记录中明确记载“购房定金”的款项系支付涉案房产买卖定金。而其余款项，转账未注明用途，刘志敏、肖利芳未能提交证据证明与本案有直接关系，一审法院不予认可其支付的为购房款，刘志敏、肖利芳可另循法律途径解决。即刘志敏、肖利芳已经按照合同约定支付了龚刚华定金30万元，支付李启元定金5万元，共计支付购房定金35万元，符合双方合同约定，龚刚华主张刘志敏、肖利芳未按合同约定支付定金，无事实依据，一审法院不予采信。按照合同约定，龚刚华应于2015年11月25日前与担保公司签订委托担保合同，虽有担保公司担保赎楼但是不能获得赎楼贷款的，须于2015年12月15日前自行赎楼，注销抵押登记手续，并将房产证原件交予第三方处。龚刚华未在上述时间注销涉案房产的抵押登记，已经违反了合同的约定。双方在合同中约定，刘志敏、肖利芳应于2016年3月4日前支付首期款并办理资金监管手续，而涉案房产于2016年3月4日被另案查封，故刘志敏、肖利芳拒绝履行支付首期款义务，符合法律规定，不存在违反合同约定的情形，故龚刚华诉请解除合同并要求刘志敏、肖利芳支付违约金，没有事实金额法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院判决：驳回龚刚华全部诉请请求。一审案件受理费人民币11700元，由龚刚华负担。一审法院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，龚刚华与刘志敏、肖利芳签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自的义务。龚刚华在录音资料中确认涉案房产系其与李启元共同购买，且刘志敏、肖利芳在2015年11月21日的向李启元的转账中明确备注该5万元系“购房定金”，原审据此认定刘志敏、肖利芳支付的上述5万元系涉案房产的购房定金并无不妥，本院予以确认。龚刚华称刘志敏、肖利芳逾期支付5万元购房定金构成根本违约，没有事实依据，本院不予支持。涉案合同约定，刘志敏、肖利芳应于2016年3月4日前支付首期款并办理资金监管手续，而涉案房产于2016年3月4日被另案查封，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，刘志敏、肖利芳有权中止履行，刘志敏、肖利芳未支付首期款、供楼利息不构成违约。龚刚华称刘志敏、肖利芳未支付首期款、供楼利息构成根本违约，没有事实依据，本院不予支持。涉案合同未予继续履行系因涉案房产被查封所致，龚刚华称涉案合同未予继续履行系因刘志敏、肖利芳不具备购房资格，没有事实依据，本院不予支持。综上，在刘志敏、肖利芳不存在根本违约的情况下，龚刚华请求解除涉案合同并要求刘志敏、肖利芳支付违约金790000元，于理无据，本院不予支持。综上所述，上诉人龚刚华的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11700元，由上诉人龚刚华负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年十月二十三日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。