江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0508民初2460号 原告：邓松茂，男，1952年10月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告：张芸芳，女，1958年11月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：张振华(上述两原告共同委托)，江苏晟则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋建章(上述两原告共同委托)，江苏晟则律师事务所律师。 被告：苏州生隆昌商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷**平安坊****。 法定代表人：刘国有，总经理。 委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。 被告：苏州汇聪商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷**平安坊** style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：柴成祥。 原告邓松茂、张芸芳与被告苏州生隆昌商业管理有限公司（以下简称“生隆昌公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年４月24日立案受理后，经原告申请,依法追加苏州汇聪商业管理有限公司（以下简称“汇聪公司”）为本案被告。本院依法适用简易程序，于2018年5月29日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2018年10月11日对本案公开开庭进行了审理。原告邓松茂、张芸芳的委托诉讼代理人张振华，被告生隆昌公司的委托诉讼代理人王玉莲、于巧杭到庭参加诉讼，被告汇聪公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告邓松茂、张芸芳向本院提出诉讼请求：判令被告生隆昌公司赔偿原告损失1090300元（自2016年1月1日至2018年2月28日的租金损失）。庭审中，原告邓松茂、张芸芳增加诉讼请求要求被告生隆昌公司将其占用的苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1025A、1030、1036室房屋返还给原告，并表示为查清案件事实申请追加汇聪公司为被告，不要求汇聪公司承担责任。事实和理由：2007年，原告邓松茂、张芸芳取得位于苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1025A室（建筑面积52.86平方米）、1030室（建筑面积124.38平方米）、1036室（建筑面积116.11平方米）三套商铺的所有权。2008年12月31日，原告将三套商铺出租给苏州市粤海服饰市场有限公司，其中1030室、1036室第一年租金约定为351238元。合同签订后，原告也按约收取租金至2015年7月，商场管理方苏州金乌商业运营管理有限公司（以下简称“金乌公司”）突然下落不明，导致相应的租赁合同无法继续履行。2016年1月，生隆昌公司开始接管本案所涉商铺所在的整个观前文化市场，要求包括原告在内的所有业主与其签订委托合同，约定租金四、六分成，因原告不同意而未与其签订租赁合同，但生隆昌公司依然自2016年1月起占用本案所涉的商铺，将本案所涉商铺重新隔断后对外出租，致原告无法收回房屋。由于生隆昌公司占用商铺的事实，原告也无法另行出租。生隆昌公司提供了涉案铺位由汇聪公司对外出租的租赁合同，但原告认为相应铺位由生隆昌公司实际出租。生隆昌公司长期占用原告所有的商铺至今，造成了原告的实际损失，经鉴定，自2016年1月1日起至2018年2月28日，案涉商铺的租金价值为1090300元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告生隆昌公司辩称：1、我公司自2016年1月起入驻观前文化市场，对整个观前文化市场的日常运营进行维护、管理，承担商场运营成本，并对已经授权的业主铺位进行对外招商，但我公司并未占用本案所涉商铺，故不存在返还问题。2、如果对商铺经营管理、物业管理视为对此类产权式商铺的整体侵权，应当由事实上的侵权主体承担责任，自2016年8月20日起我公司将与业主签订的管理合同中所有有关商铺的权利和义务概括转移给汇聪公司，涉案的两个临街铺位由汇聪公司出租，而另一铺位的部分是过道，我公司不再是商场的实际经营者，不应由我公司承担侵权责任，邓松茂、张芸芳放弃对汇聪公司的权利主张，应承担不利后果。综上，请求法院驳回邓松茂、张芸芳的诉讼请求。 被告汇聪公司未作答辩。 经审理查明：邓松茂、张芸芳分别于2007年3月28日、3月28日、4月3日共同取得苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1025A室、1030室、1036室非居住房屋的所有权，前述房屋的建筑面积依次为52.86平方米、124.38平方米、116.11平方米，均系开放式无间隔商铺。2008年9月13日，邓松茂（甲方、出租方）就本案的1030、1036号商铺、张芸芳（甲方、出租方）就本案的1025A号商铺及其所有的1001A、1001B号商铺，分别与粤海服饰市场有限公司（乙方、承租方）、金乌公司（丙方、第三方）签订商场租赁合同，合同约定丙方是基于甲方授权和委托，对租赁提供服务，并监督合同的履行；租赁期限自2009年1月1日至2018年12月31日，乙方按照77元/平方米/月的平均价格承租商场，其中1030、1036号商铺的税后年租金合计为351238元，1001A、1001B、1025A号商铺的税后年租金合计为183546.7元。后金乌公司下落不明，邓松茂、张芸确认收取租金至2015年7月9日，嗣后未再收取租金。2015年12月10日，生隆昌公司成立。2016年1月，生隆昌公司陆续与部分业主签约并进场，由生隆昌公司负责观前文化市场运营管理并承担运营成本，但邓松茂、张芸芳并未与生隆昌公司签订委托管理合同。 2016年7月12日，汇聪公司成立。2016年7月21日，生隆昌公司（甲方、出租方）与汇聪公司（乙方、承租方）就乔司空巷27-33号平安坊18-38号商场部分商铺出租事宜签订租赁合同，约定甲方向乙方出租的商铺，是甲方受业主委托，取得招商权，有权利代业主进行租赁和签订租赁合同的商铺，自2016年8月20日起，甲方将商铺及商铺附属设施设备移交给乙方经营管理，并将与业主签订的管理合同中所有有关商铺的权利和义务过渡给乙方；乙方行使商场经营权，代业主与商户签订租赁合同，出租商铺的租金由乙方代业主收取，按照乙方向商户所收取租金的60%计算，乙方每月5号以前将商铺租金打入甲方指定账户，商户租金的40%由乙方取得，用于商场的运营和维护；甲方经营商场期间签署的与商场运营维护有关的合同，或应履行的义务，乙方予以承认和履行。 另查明：2016年期间，陈森琪（观前文化市场业主之一）就其所有的观前文化市场三个商铺的权利受损问题向本院提起诉讼，分别为：（2016）苏0508民初6145号返还原物纠纷、（2016）苏0508民初6147号返还原物纠纷、（2017）苏0508民初103号财产损害赔偿纠纷。（2016）苏0508民初6145号案件中，陈森琪要求生隆昌公司返还观前文化市场1027号商铺并赔偿损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1027号商铺位置无法确定，生隆昌公司并未占用该商铺，不存在返还商铺及赔偿损失。本院作出民事判决，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失27263元（2016年1月1日至2017年7月31日期间的租金损失），驳回陈森琪要求返还商铺的诉讼请求，1027号商铺的月租金单价按照每平方米29元计算。（2016）苏0508民初6147号案件中，陈森琪要求生隆昌公司返还观前文化市场1034号商铺并赔偿损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1034号商铺位置无法确定，生隆昌公司并未占用该商铺，不存在返还商铺及赔偿损失。本院作出民事判决，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失26420元（2016年1月1日至2017年7月31日期间的租金损失），驳回陈森琪要求返还商铺的诉讼请求,1034号商铺的月租金单价按照每平方米29元计算。生隆昌公司未对该两案判决上诉，陈森琪不服该两案判决提起上诉后未缴纳上诉费，苏州市中级人民法院于2017年10月27日作出民事裁定书，按陈森琪撤回上诉处理，该两案判决已发生法律效力。（2017）苏0508民初103号案件中，陈森琪要求生隆昌公司赔偿观前文化市场1048C商铺的租金损失，生隆昌公司主要的抗辩事由为：1048C商铺经测绘与商场的过道完全重合，生隆昌公司并未占有铺位，不存在返还之说。本院作出民事判决，判令生隆昌公司赔偿陈森琪损失12074.4元（2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金损失）。陈森琪对该案提起上诉，该案二审时双方当事人达成调解协议，约定陈森琪授权生隆昌公司自2018年1月1日起对外招商，对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金标准按照一审判决的标准计算。苏州市中级人民法院于2018年1月25日作出（2017）苏05民终10679号民事调解书予以确认。 本案审理中，生隆昌公司陈述：2016年1月份生隆昌公司进驻观前文化市场，该市场已经被之前的经营者进行了改造和分隔，每个业主商铺的位置只能够大概确定在哪一区域，但无法确定哪一间是谁的。期间生隆昌公司陆续取得了大部分业主的授权，业主的授权范围和时间均不一致，至2018年5月24日，共有202个业主授权给生隆昌公司管理，其中负一楼共有77个铺位授权生隆昌公司对外招商，二楼共有53个铺位授权生隆昌公司管理，三楼的铺位是由业主、承租人、生隆昌公司签订三方协议，生隆昌公司是提供物业管理，不收取租金。邓松茂、张芸芳所涉商铺在一楼，一楼共有40个铺位授权生隆昌公司管理，只有健生源药店所在的铺位是业主自行出租的。汇聪公司是由部分与生隆昌公司签订委托管理合同的业主设立的。2016年7月21日，生隆昌公司与汇聪公司签订租赁合同，将相应权利转让给汇聪公司。汇聪公司对外出租的商铺，该公司向承租户收取租金后，将应当付给业主的租金转至生隆昌公司，再由生隆昌公司转给业主。2018年1月以后，因汇聪公司股东不愿意继续管理公司，汇聪公司逐渐退出商场的管理，生隆昌公司继续接管。邓松茂、张芸芳的1030号、1036号商铺陆续由汇聪公司出租给案外人，1025A号商铺在生隆昌公司接手前已经被改造为过道。生隆昌公司提供了银行交易记录及观前文化市场商铺租赁合同，其中银行交易记录显示其自2016年9月至2017年11月均收到汇聪公司支付的金额不等的款项，生隆昌公司也在同一时期向业主支付租金。邓松茂、张芸芳表示，观前文化市场一直由生隆昌公司经营管理，即使生隆昌公司与汇聪公司之间租赁合同是真实的，相应的法律责任亦应由生隆昌公司承担；汇聪公司转给生隆昌公司的钱款性质无法明确，即使是租金也无法确定是哪些业主的租金；对汇聪公司与案外人之间签订的1030号、1036号商铺租赁合同的真实性不认可。 关于邓松茂、张芸芳1025A、1030、1036号商铺可能获得的租金，邓松茂、张芸芳提交其委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的房地产租赁估价咨询报告以证明其商铺的租金损失为1090300元（2016年1月1日至2018年2月28日期间）。邓松茂、张芸芳提交了苏州健生源医药连锁有限公司与张芸芳就健生源药店所在的1001A、1001B号商铺签订的租赁协议、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，以证明1030、1036号商铺周边的1001A、1001B号商铺租金收取情况；另提交案外人赵旭峰、周小萍与生隆昌公司不当得利纠纷一案民事判决书，以证明与涉案1030、1036号铺位相近的1048B号铺位的月出租价格为299元/平方米。生隆昌公司表示，评估报告系邓松茂、张芸芳单方委托，评估方法与现状不符，对结论不认可；张芸芳的租赁协议由业主自行出租，与我公司无关，租金亦不具有参考性；赵旭峰案为不当得利纠纷，1048B号铺位位置决定了其租金对本案没有参考性。在前述陈森琪起诉生隆昌公司的三个案件中，生隆昌公司提交了截至2017年6月30日统计的商户授权情况表并提交了许守英1025B号商铺的委托招商管理合同，并在本案中提交了杨海玲1042号商铺的委托招商管理合同。合同中关于租金的计算方法，约定为：业主有权分配取得商铺所在楼层产生的租金收益，按照商铺所在楼层产生的租金收益总和*0.6*分配比例，分配比例根据商铺原始成交价格/商铺所在楼层原始成交总价。其中，许守英1025B商铺32.51平方米，租期自2016年6月1日起至2019年1月31日止，租金共计26284.34元；杨海玲1042号商铺35.54平方米，租期自2016年2月1日起至2019年1月31日止，2016年8月至2017年10月每月租金收益情况，分别为826.06元、798.72元、977.01元、991.72元、1023元、896.34元、756.47元、1241.54元、830.78元、902.24元、1140.64元、861.65元、864.34元、921.50元、1109.29元。根据房产分层分户平面图显示，1025B号商铺及陈森琪1027号、1034号商铺与本案1025A商铺距离较近，1042号商铺及陈森琪1027号、1034号商铺与本案1030号商铺距离较近，生隆昌公司未提交与1036号商铺距离较近商铺的委托招商管理合同及租金收益情况。 以上事实，由房屋所有权证、房产分层分户平面图、企业登记信息、协议、租赁合同、合同转让声明协议、委托管理协议、商场租赁合同、商户授权情况表、委托招商管理合同、（2016）苏0508民初233号民事判决书、（2016）苏0508民初6145号民事判决书、（2016）苏0508民初6147号民事判决书、（2017）苏05民终9502号民事裁定书、（2017）苏05民终9503号民事裁定书、（2017）苏0508民初103号民事判决书、（2017）苏05民终10679号民事调解书、（2017）苏0508民初6419号民事判决书、（2017）苏05民终5448号民事判决书、中国银行国内支付业务收款回单、中国银行客户借记回单、租赁协议、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、照片、评估报告、评估费发票及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，邓松茂、张芸芳系苏州市乔司空巷27-33号平安坊18-38号1025A、1030、1036号商铺所有权人，在涉案商铺物权受到侵害时，其有权主张保护物权所有人的权利。但是，邓松茂、张芸芳对其购买的商铺所享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权有所区别，表现在其商铺虽然在空间上具有一定面积，但缺乏房屋的空间隔断设施，不具有构造上的独立性；业主之间的空间权利无法严格区分，处于交织、变化的状态，商铺整体上具有不可分性，邓松茂、张芸芳等业主购买商铺的目的在于投资收益，而并非直接占有使用商铺，故整体出租商铺更符合整体利益，而对于整体利益的判断，则应根据《物权法》第76条的规定。 关于生隆昌公司在观前文化市场的地位，综合本案的证据，本院分析如下：1、（2016）苏0508民初6145号、（2016）苏0508民初6147号、（2017）苏0508民初103号等案件中，生隆昌公司均陈述其自2016年1月进驻后取得了大部分业主的授权，该事实亦得到了（2016）苏0508民初6145号、（2016）苏0508民初6147号民事判决书的确认。2、生隆昌公司与汇聪公司签订的租赁合同约定生隆昌公司将相应权利转让给汇聪公司，该合同属于双方的内部约定，对未授权的业主没有约束力，生隆昌公司亦陈述部分业主收取的商铺租金仍由其支付并提供了相应的支付凭证，可见生隆昌公司并未因签订了上述租赁合同而退出观前文化市场的管理，其对业主事实上承担了支付租金的义务。综合以上情况，本院认定生隆昌公司是整个商场的运营管理者。 关于邓松茂、张芸芳要求收回涉案商铺的诉讼请求。本院认为，虽然生隆昌公司提交的证据并不能证明其目前运营管理商场符合全体业主的整体利益，但是，以邓松茂、张芸芳为代表的业主个体，在对涉案商铺行使权利时，应当服从业主的共同利益，而不是简单地要求生隆昌公司腾空。业主之间对管理商铺发生争议的，应根据《物权法》第76条的规定进行决策并据此判断是否符合全体业主的整体利益，即根据多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意的方式来行使业主的权利。在此之前，鉴于整个商场目前由生隆昌公司运营管理中，且根据现有商场格局，如恢复原状确定业主商铺的具体位置成本过高，并侵害其他业主的利益，故对于邓松茂、张芸芳要求生隆昌公司腾空并交付涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于邓松茂、张芸芳要求生隆昌公司赔偿损失的诉讼请求。本院认为，生隆昌公司在既未与邓松茂、张芸芳签订委托招商管理合同，又未获得业主委员会授权的情况下，擅自使用涉案商铺所在区域，侵害了邓松茂、张芸芳的财产权益，其应当向邓松茂、张芸芳承担赔偿损失的责任。生隆昌公司作为商场的实际经营管理者应该对受到侵权的业主承担赔偿责任，涉案商铺所在区域由生隆昌公司通过租赁合同授权后以汇聪公司的名义对外出租，不能免除生隆昌公司的责任。邓松茂、张芸芳在审理中明确表示不要求汇聪公司承担赔偿责任，系其自行处分相应权利，不违反法律规定，本院予以准许。生隆昌公司取得租金收益是基于对整个商场进行运营、管理，其根据与许守英、杨海玲等业主签订的委托招商管理合同向业主支付租金并非以商铺实际出租为前提条件，故涉案商铺处于空置状态或经改造为公用过道等情形，不影响生隆昌公司的赔偿责任。邓松茂、张芸芳主张的损失主要系租金损失，其依据自行委托评估公司作出的评估报告作为损失的计算依据，证据不充分，本院不予采纳。邓松茂、张芸芳提供了健生源药店及赵旭峰商铺的租金标准，但健生源药店由业主自行出租，赵旭峰的商铺中租赁商户支付的租金标准不同于管理公司支付给业主的租金标准，故前述两种租金标准不能认定为计算本案损失的依据。因生隆昌公司未提供与1036号商铺距离较近商铺的委托招商管理合同及租金支付情况，考虑到1036号商铺与1030号商铺地理位置的相似性，本院对1036号商铺损失的认定参考1030号商铺的损失标准。（2016）苏0508民初6145号、6147号判决中生隆昌公司均需按照月租金单价每平方米29元的标准赔偿与本案1025A号、1030号商铺邻近的1027号、1034号商铺的损失，故本院对1025A号、1030号、1036号商铺的损失认定亦参考前述标准，酌情认定邓松茂、张芸芳在2016年1月1日至2018年2月28日期间的租金损失为221186元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州生隆昌商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告邓松茂、张芸芳2016年1月1日至2018年2月28日的租金损失221186元。 二、驳回原告邓松茂、张芸芳的其他诉讼请求。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14613元，保全费3020元，合计17633元，由原告邓松茂、张芸芳负担14056元，被告苏州生隆昌商业管理有限公司负担3577元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 人民陪审员  谢永坤 人民陪审员  吴迎春 二〇一八年十月二十四日 法官 助理  任 彦 书 记 员  陈丽华