江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初2810号原告：李骁，男，1991年6月14日出生，汉族，居民，住滨海县被告：江苏承亿置业有限公司，住所地滨海县东坎镇海滨大道与西湖路交叉西湖一品售楼中心。法定代表人：陈士龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈金兰，该公司员工。委托诉讼代理人：谭夕忠，江苏强仕律师事务所律师。原告李骁与被告江苏承亿置业有限公司（以下简称承亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告李骁、被告承亿公司的委托诉讼代理人陈金兰、谭夕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李骁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以1176130元为基数，自2019年12月31日起至实际交付之日止，按日万分之五计算）；2.判令被告返还不动产登记证代办费1000元及银行同期存款利息；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月14日，原告与被告签订编号为YS32354015120180514号商品房买卖合同。根据合同约定，被告应在2019年12月30日前向原告交付房屋，否则需向原告支付逾期交房违约金，逾期超过30日的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。总房款为1176130元（其中房款为1051403元，车库56727元及强制捆绑销售的地下车位68000元），每日违约金为588元。2018年5月14日，原告向被告支付了首付购房款316403元、车库款56727元、地下车位款68000元及不动产登记证代办费1000元，余款也在规定时间内办理了银行按揭，按时履行了房屋买受人的义务。2019年12月30日，小区工程进度缓慢，供水、排水、供电及内部公共道路等公共基础设施未弄好，完全不符合商品房买卖合同第九条、第十条约定的交房要求，被告未能按期交房，反而在违约后拒绝承担相应责任，并邮寄了告知函，不经当事人同意，单方私自做主改变交房时间到2020年3月31日，严重违反了《民法总则》第五条、第七条以及《合同法》第八条、第七十七条的规定，其违法行为自始无效。同时被告推卸自己懈怠履行合同的义务和责任，明知肯定无法按期交房前，诓骗其他业主签订放弃索赔的承诺书（原告一直拒绝签订放弃索赔承诺书），现在又把全部违约责任推给了其他业主和新冠××疫情影响。被告违约行为在前（2019年12月30日），受新冠××疫情影响在后，如果被告完全按照合同履行义务，于2019年12月30日按时交房，根本不会受疫情影响工程进度。被告对原告合法利益造成损害完全是由于被告自身违约造成的，应当承担违约责任，不属于受不可抗力因素影响的情形。根据被告逾期交房的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付自2019年12月31日至实际交付之日的逾期交房违约金，但被告不予支付。被告在房屋买卖合同违约后，合同的从义务，被告帮忙代办不动产登记证的时间也跟着逾期违约，原告申请被告返还代办费，由原告自行办理，以免被告继续懈怠其义务损害原告的权益。被告承亿公司辩称，1.原、被告签订房屋买卖合同属实，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，被告不存在捆绑销售地下车位；2.2019年的8、9月份，购买案涉楼盘的大部分业主通过信访、网上发帖以及业主群进行投诉，认为案涉楼盘的施工（主要是指门厅和楼梯踏步），不符合有关要求，被告单位为了平息矛盾，在政府部门建议下，对进户门厅以及楼梯踏步等进行升级。在准备升级之前，被告取得了绝大部分业主的书面承诺，被告在售楼部的显著位置也张贴相关告示，告知了相关业主如果进行升级改造，交房的时间将延期到2020年3月底前在告示贴出以后，被告在业主群对告示的内容也进行了公告，被告也向原告邮寄了告示的内容，如果有异议，让原告书面提出，原告收到相关告示后并没有提出异议，被告已经与绝大部分的业主协商一致，为了多数人的利益，被告进行了升级改造，升级改造的费用由被告承担，没有向业主额外收取其他费用，所以对于交房时间，双方已经进行变更，被告不存在违约；3.2020年1月由于受疫情影响，被告单位不能按时复工复产，2020年3月31日到来之前，被告也向原告发函，告知原告交房时间将延期。在2020年5月份，被告发函给原告要求原告到售楼部进行交房，原告接函后至今未与被告办理房屋手续，延期接收房屋等责任是由原告所造成的，被告不应当承担违约责任；4.关于代办证1000元，由于原告是按揭购房，需要办理抵押登记等相关手续，所以代为收取代办证费用被告不同意返还，如果是一次性付款的购房户就不会产生该1000元的代办证费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，原告李骁（买受人）与被告承亿公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，合同约定：原告李骁购买被告承亿公司开发的“西湖一品”B区29号502室住房以及负一层自行车库，该商品房建筑面积152.21㎡，每平方米单价6907.58元，房屋价款1051403元；自行车库建筑面积17.19㎡，每平方米单价3300元，车库价款56727元。总价款为1108130元。原告于2018年5月14日首付373130元（其中房款316403元、车库款56727元），余款735000元于规定时间内办理银行按揭。合同第九条约定该商品房交付时应当符合取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.本合同指不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害；战争、战乱大规模的疾病及政府政策及政府规划调整和法律法规的改变等政府行为；3.县及及县级以上规划、文物、环保、土管、林木等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过六个月；4.室外配套施工阶段遇雨季、高温、严寒等影响施工的天气；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。同日，原告李骁（乙方）与被告承亿公司（甲方）又签订了车位补充协议，协议约定：乙方已购买“西湖一品B区”29幢502室，车位为1-136号计68000元；交付时间：2019年12月30日；交房时需交纳车库电费铺底车位300元/间。此补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。同日，原告李骁向被告承亿公司支付了首付款373130元，支付了车位68000元，并交了办理按揭房产登记它项权证1000元。2019年9月初，西湖一品B区部分购房者联名对8幢多层提出若干问题，并到县多个部门投诉。2019年9月14日又在滨海论坛上发帖。滨海县建筑工程质量监督站、滨海县住房管理中心专门召集相关反映人员在承亿公司二楼会议室召开座谈会，就购房者提出的相关问题作了解释说明，认为承亿公司是按照图审合格的图纸进行施工，不存在违规现象，后投诉者提出将承亿公司已完工的部分工程进行升级改造，并出具了承诺书。因涉及8幢多层全体业主的共同权益，承亿公司提出该承诺书必须经全体业主签字确认后方可进行升级改造，为此矛盾一直未能解决。后经主管部门协调，承亿公司同意经大多数业主签字确认可以进行升级改造。2019年10月至11月期间，西湖一品的业主在业主群里对于承诺书签订事宜进行商议，“西湖一品”B区8幢共计204套房屋，销售164套，其中有近百户业主在承诺书上签字。承诺内容为：进一步提升西湖一品B区的居住环境，经23#、25-31#楼业主协商一致，对上述楼号申请作如下升级改造：1.进户门厅地面贴大理石，墙面铺贴墙砖、石膏板吊顶，加射灯。2.楼梯踏步及平台铺贴地砖。因楼梯踏步及墙面建设单位均已按图纸要求进行施工，如按本人要求装饰，势必影响工期及验收（门厅地面铲除重新铺贴；楼梯踏步铺贴后达不到验收的相关规范要求；墙面贴砖时，需将墙面已粉刷部位打磨掉）。在此本人承诺：如建设单位按上述1.2条进行施工，整改项目工期及相关验收手续可顺延至2020年3月底前。如本人需提前装修房屋的，可至售楼处办理交房手续先行装修，决不以上述事项为借口与承亿公司吵闹、索赔等，由此产生一切后果本人自行承担。原告李骁未出具承诺书。2019年11月11日，被告承亿公司在售楼处将承诺内容进行公某，公某内容为：“西湖一品”B区23、25-31号楼部分业主一致要求，对上述楼幢作如下升级改造：1.进户门厅地面贴大理石，墙面铺贴墙砖、石膏板吊顶，加射灯。2.楼梯踏步及平台铺贴地砖。因楼梯踏步及墙面建设单位均已按图纸要求进行施工，如按上述要求装饰，势必影响工期及验收。对此整改项目工期及相关验收手续顺延至2020年3月底前。以上事项特此公某，公某期自即日起至2019年11月17日止，凡对上述事项有疑异者，请及时以书面形式反映。上述楼幢业主在此公某日内如没有提出书面疑异，我公司将视为全体业主认可，对上述事项进行改造，请各位知情业主相互转告。被告承亿公司并将公某材料邮寄给了原告李骁。原告李骁未提出异议。后被告承亿公司对部分完工工程铲除重做。2019年12月12日，滨海县房地产测绘队对西湖一品小区B区29号楼出具了房屋面积测绘报告。2020年5月13日，西湖一品小区B29号楼地基与基础部分验收合格、主体分部验收合格、装饰分部验收合格、屋面分部验收合格、建筑给排水及采暖工程分部验收合格、建筑电气分部验收合格，单位工程竣工验收证明书对承亿西湖一品B29号楼验收意见为该单位工程质量等级为合格，通过验收。被告承亿公司办理了住宅使用说明书、住宅质量保证书。并为原告李骁办理了水电开户手续。2020年5月，承亿公司向原告李骁发送了入伙通知书，29号楼交付时间安排在2020年6月8日。原告李骁接到通知书，认为不符合交房条件，未办理交接手续。2020年10月14日，滨海县住房和城乡建设局向被告承亿公司出具滨建房罚字（2020）第01号行政处罚决定书，认为承亿公司于2020年7月6日，在西湖一品B区项目将验收不合格的房屋，进行擅自交付使用行为，违反了相关法律规定，拟对承亿公司作出验收不合格的房屋擅自交付给25户业主使用的行为，责令改正，并处柒万零贰佰元罚款的行政处罚。2020年10月16日，承亿公司建设的西湖一品B区B29#住宅楼由建设单位组织竣工验收合格，2020年10月24日取得工程竣工验收备案。另查明，2020年1月下旬，受新型冠状病毒疫情影响，春节后承亿公司不能按计划复工复产。2020年3月23日，被告承亿公司向原告李骁邮寄告知函，告知由于受新型冠状病毒××疫情的影响，各地在春节后均采取了封闭管理、延迟本项目春节后一直处于停滞状态，项目所需的设备、材料等均无法及时进场。直至3月初，根据政府的要求，本项目才部分复工，为防止交叉感染，复工时按区域分段施工，从而导致工程进度严重受阻，延期交房已在所难免。依据双方约定，承亿公司本应于2020年3月31日前交房。现因不可抗力因素，双方约定的交房日期需要相应顺延，具体交房日期承亿公司将在具备交房条件后提前通知。后承亿公司将交房日期要延期至5月底，并报房管部门进行了备案，对于5月底之后未能按期交房，承亿公司同意按相关规定处理。以上事实有商品房买卖合同、车位补充协议、增值税普通发票、收据、公某、承诺书、告知函、单位工程竣工验收证书、房屋面积测绘报告、水电费缴费卡、住宅使用说明书、入伙通知书、贴文、回复函、竣工验收备案表、竣工验收证明、快递单及本院的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李骁与被告承亿公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行各自义务。一、关于案涉商品房是否符合交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程施工的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”被告承亿公司提供了2020年10月24日的单位工程竣工验收备案手续，符合法律法规关于商品房交付使用的强制性规定的标准，具备交付使用条件。被告承亿公司还提供了符合合同第九条约定的房屋面积测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书，即案涉商品房于2020年10月24日开始具备交付条件。二、关于逾期交房违约金计算问题。原告李骁主张要求被告支付逾期交房违约金，以总房款1176130元(房款1051403元、车库56727元、地下车位68000元)为基数，自2019年12月31日起至实际交付之日止，按日万分之五计算。被告承亿公司辩解，1.因绝不多数业主要求对进户门厅以及楼梯踏步等进行升级，并出具了承诺书，交房的时间将延期到2020年3月底前，被告也向原告邮寄了告示的内容，如果有异议，让原告书面提出，原告收到相关告示后并没有提出异议，所以对于交房时间，双方已经进行变更；2.由于受新型冠状病毒疫情影响，被告向原告发函，告知原告交房时间将延期。后被告发函给原告要求原告到售楼部进行交房，原告接函后至今未与被告办理房屋手续，延期接收房屋等责任是由原告所造成的，被告不应当承担违约责任。原告李骁认为其没有签订承诺书，不应将交房时间顺延至2020年3月底，因为承亿公司未能按照合同约定在2019年12月30日前将其交付房屋，后来承亿公司对部分完工工程铲除重做受疫情影响与其无关。本院认为，根据商品房买卖合同约定，被告应于2019年12月30日前向原告交付该商品房。而在2019年9月，西湖一品B区部分购房者联名对8幢多层提出若干问题，并到县多个部门投诉。后投诉者提出将承亿公司已完工的部分工程进行升级改造，并出具了承诺书。因涉及8幢多层全体业主的共同权益，承亿公司提出该承诺书必须经全体业主签字确认后方可进行升级改造，为此矛盾一直未能解决。后经主管部门协调，承亿公司同意经大多数业主签字确认可以进行升级改造，有近百户业主签署了承诺书，交房时间顺延至2020年3月底前。李骁虽然没有签署承诺书，但是被告承亿公司应大部分业主的要求，并在主管部门协调下，在大部分业主同意延期交付房屋并出具承诺书为全体业主的利益进行升级改造，且部分完工工程铲除重做，客观上也需要一定的时间，故对承亿公司辩解将交房时间顺延至2020年3月底前，本院予以采信。在延期交房期间，2020年1月份受新型冠状病毒疫情影响，承亿公司无法进行工程施工，2020年3月底才开始进行复工复产。被告承亿公司向原告李骁发函，告知原告李骁交房时间将延期，后承亿公司将交房日期延期至5月底，并报房管部门进行了备案。新型冠状病毒疫情属于不可抗力且被告承亿公司将此情况向原告邮寄了告知函，并向房管部门进行了备案。受疫情影响延期交房的两个月时间亦应予以扣除，即延期交房时间顺延至2020年5月底为宜。被告承亿公司虽然主张2020年5月底通知李骁去交房，但当时并不符合交房条件，承亿公司还因此被行政处罚。案涉商品房于2020年10月24日开始具备交付条件，在不符合交付条件的情况下，李骁作为购房人有权拒绝接受房屋。符合交付条件，原告李骁拒绝接受房屋产生的责任由其自行承担。即被告承亿公司的逾期交房的违约时间自2020年6月1日起至2020年10月24日止。原告李骁主张按照总房款1176130元为基数计算违约金，被告承亿公司辩解总房款不包括车位68000元。本院认为，根据补充协议约定，双方签订的车位补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，相关权利义务应参照商品房买卖合同。故被告承亿公司的辩解，不能成立，本院不予采信。应以总房款1176130元(房款1051403元+车库56727元+地下车位68000元)为基数计算违约金。原告李骁主张按日万分之五计算违约金。本院认为商品房买卖合同约定，逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。被告承亿公司逾期交房的违约时间自2020年6月1日至2020年10月24日止，逾期交房的时间已超过30日，原告李骁主张按日万分之五计算违约金，符合合同约定，但双方约定过高，对超过法律保护的部分，本院不予支持。本院对违约金调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算违约金。综上，被告承亿公司应支付原告李骁违约金72449.6元（以1176130元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍，自2020年6月1日至2020年10月24日止计算）。三、关于应否返还代办不动产登记证费用。原告李骁主张要求被告承亿公司返还代办不动产登记证费用1000元并支付银行同期存款利息。被告承亿公司辩解，关于代办证费用1000元，由于原告是按揭购房，需要办理抵押登记等相关手续，所以被告不同意返还代为收取的代办证费用，如果是一次性付款的购房户就不会产生该1000元的代办证费用。本院认为，原告向被告交付1000元代办证费用，委托被告办理相关产权证，现原告主张自己办理产权证，要求被告返还代办证费用1000元，不违反法律规定，本院予以支持。但李骁要求被告承亿公司支付代办证费用利息，双方对此并无约定，原告主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，判决如下：一、被告江苏承亿置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李骁逾期交房违约金72449.6元；二、被告江苏承亿置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李骁1000元。以上款项可交至本院执行标的款帐户（开户行：中国银行滨海支行营业部；开户名称：滨海县人民法院标的款；开户帐号：62×××08）。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2051元，由被告江苏承亿置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2051元。（户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）审 判 长  李范宇人民陪审员  钱咸军人民陪审员  顾启进二〇二一年四月三十日法官 助理  李 艳书 记 员  徐卓然附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3.《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。