云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0381民初2693号 原告：潘国梁，男，1970年12月23日生，汉族，中专文化，农民，云南省宣威市人，住宣威市，（未到庭）。 原告：杨雅茹（系潘国梁之妻），女，1975年6月18日生，汉族，中专文化，农民，云南省曲靖市马龙区人，现住宣威市。 二原告的委托诉讼代理人：董祥德，云南铭徕律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南元福房地产开发有限公司。 法定代表人：刘玮，职务：经理（未到庭）。 地址：宣威市西宁街道西宁路98号。 统一社会信用代码证号：91530381061589357M。 委托诉讼代理人：高运全，云南言承律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：吴滔，男，1979年10月10日生，汉族，大专文化，在宣威市西宁街道靖外村委会明德小学工作，云南省宣威市人，现住宣威市。 第三人：刘会兴（系吴滔之妻），女，1982年6月22日生，汉族，初中文化，农民，云南省会泽县人，现住宣威市。 原告潘国梁、杨雅茹诉被告云南元福房地产开发有限公司、第三人吴滔、刘会兴商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日受理后，于2018年9月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨雅茹及二原告的委托诉讼代理人董祥德、被告云南元福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高运全、第三人吴滔、刘会兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘国梁、杨雅茹向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时向原告交付验收合格的房屋，即交付原告向被告购买的位于宣威市华兴园第21幢第6层21-602号房屋；2、判令被告支付原告违约金100712.5元（2016年10月1日至2017年1月10日100天X20元/天=2000元，2017年1月11日至2018年6月26日530天X186.25元/天=98712.5元），今后应支付至该涉案房屋交付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签署了《商品房购销合同》（合同编号：GXHT-20152269），约定乙方以人民币472501元价格购买甲方名下位宣威市）华兴园第21幢第6层21-602号预售商品房一套、该商品房的套内建筑面积按163.86平方米计价，每平方单价为2883.565元（已包含分摊的共有建筑面积）。双方约定付款方式按揭贷款方式付款，首付款为142501元，其余330000元于2015年10月16日前以按揭贷款支付。被告为了把房屋能销售出去，就和原告商量，只要原告支付首付款42501元，剩余的10万元首付款分期付款，双方经协商于2015年10月9日签订分期付款协议，协议约定：由原告自2016年4月9日至2017年10月9日分两年四期付款。2016年4月9日原告去被告处交第一期首付款时，被告告知原告，待交房时，前两期首付款和维修基金，印花税、契税、办证费一并交清就可以了，还告知原告交房时合计应交金额为73861元，说你用手机照一下（云南元福房地产开发有限公司华兴园项目办证代收税收据），单子到交钱时再打给你。但交房期限还未到时，因第三人吴滔、刘会兴家需装修房屋，找被告要钥匙，被告就把原告家602号房屋的钥匙拿给第三人吴滔、刘会兴，第三人拿到钥匙后，被告就领着第三人开门进入原告购买的602号房，之后第三人就请装修工人施工装修该房屋，在装修过程中，把原告的602号房屋的构造柱等设施砸毁，后被告发觉钥匙拿错，才来给第三人说钥匙拿错了，第三人才停止施工。后被告打电话叫原告过去看看协商怎么处理，待原告到后一看，自己借款几十万元购买的房屋，就这样面目全非，一片狼藉，原告问被告为什么要这样做，被告回答，钥匙拿错了，损坏的会赔偿，叫我们不要怕，他们会处理好的，等他们通知。但时至今日既没有得到被告的任何通知，也未向原告交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：即甲方（被告）应于2016年9月30日前，经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。第九条约定，甲方逾期交房的违约责任，即甲方（被告）如未按合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：即一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交付之日止100天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期100天后，甲方（被告）按下列【2】种约定承担违约责任。即2、甲方（被告）按乙方（原告）已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。因此，被告应于2016年9月30日前向原告交付本案涉案房屋，现被告云南元福房地产开发有限公司迟延近两年未向原告交付房屋，致使原告无法对涉案房屋正常入住使用。基于上述事实，原告认为，原、被告之间订立的GXHT-20152269号《商品房购销合同》真实、合法、有效。由于被告的过错行为，在原告不知情的前提下，让第三人吴滔、刘会兴进入原告的602号房屋施工装修砸坏该涉案房屋构造柱等设施，使其房屋出现质量问题，致使被告至今未向原告交房，给原告造成严重的经济损失，被告除应按合同约定及时向原告交付合格房屋外，还应承担合同约定的违约责任以及因其至今未交房的行为给原告造成的全部损失。为此，原告于2018年7月18日诉至法院。 被告云南元福房地产开发有限公司辩称：对原告所诉的原告与被告签订合同、涉案房屋的价款、金额及相应的条款、分期付款协议、补充协议是事实，对房屋，第三人进去以后装修过程中，拆除了部分隔断墙也是事实。该房屋未交给原告，主要是原告没有按时给付房款以及相关的税费。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人吴滔、刘会兴辩称：我们砸的只是厨房和卧室的隔断墙，构造柱是我们当时装修的时候，只敲到一小部分，其他的原告所诉的是事实。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、居民身份证复印件2份、用于证明原告的主体资格。 2、《分期付款协议》、《商品房购销合同》含合同附件一、二、三各1份，用于证明：（1）原、被告于2015年10月9日签订分期付款协议后，同月10日才签订《商品房购销合同》；（2）原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，依法予以保护；（3）被告应于2016年9月30日前向原告交房，但至今未向原告交房，违反了《商品房购销合同》第七条、第九条第一项第二款的约定，已构成根本违约，应承担违约责任的事实。 3、华兴园积分助力卡1份，用于证明在被告未交房前都给予盖积分印，由于到2016年9月的最后1周，因原告购买的房屋构造柱等设施被毁后，才未盖积分印，被告违约的事实。 4、原告从被告电脑中所拍摄的云南元福房地产开发有限公司华兴园项目办证代收税费收据照片2张，用于证明原告不是不按约定时间支付首付款，而是按被告要求在交房时和印花税、维修基金、契税、办证费一并交，由于被告至今未交房，故被告已构成根本违约的事实。 5、本案涉案房屋被毁坏的现场照片9张，用于证明原告购买的涉案房屋被被告毁坏一直未恢复，由此被告至今未向原告交房，被告违背诚实信用原则，构成根性本违约。 6、收据、个人购房担保借款合同、借款凭证各1份，用于证明原告已向被告支付购房款372501元的事实。 经质证，被告对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对原告提交的第一组证据三性无异议；对第二组证据的三性无异议，但对原告所要证明的对象不予认可；对第三组证据三性无异议，对证明对象不予认可，证实不了被告违约的事实；第四组证据，因照片的时间我们无法确定，对该组证据不予认可，也证明不了被告违约；对第五组证据涉案房屋的照片，毁损到房屋是事实，造成的应该为轻微瑕疵，事后已经恢复了；对第六组证据三性予以认可，对于证明原告支付了372501元的房款不予认可。 第三人吴滔、刘会兴对原告提交的上述证据无异议。 本院认为，原告所举的证据，经质证，被告对原告提交证据的第一、二、三、五、六、七组证据的三性无异议，本院予以确认；对第四组证据照片2张，系原告从被告公司电脑中所拍摄的云南元福房地产开发有限公司华兴园项目办证代收税费收据的照片，该组证据客观真实与本案具有关联性，本院予以确认。 第三人对原告提交的证据无异议。 被告为证明其答辩主张，向本院提交了如下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明书各1份，用以证明被告的主体资格。 2、宣威市电视台广告播出证明、发票、交房公告各1份，用以证明被告对原告等购房户及时进行交房通知的事实； 3、业主装修承诺书1份，用以证明被告对第三人装修进行相应告知义务的事实。 4、工程竣工验收报告1份，用以证明被告开发的商品房经验收合格的事实。 5、2018年8月份照的照片4张，用以证明涉案标的物填充墙已经恢复的事实。 6、分期付款协议及收据各1份，用以证明原告交部分首付款及违约的事实。 7、报警通话清单及涉案房屋小区被堵的照片各1份，用以证明2016年6月22日至7月31日，小区在建设过程中，小区被堵，所以验收延迟的事实。 经质证，原告对被告提交的上述证据发表质证意见如下：对被告提交的第一组证据三性无异议；对第二组证据不予认可，理由是涉案的小区是华兴园，而广告上的是华星园，证明不了被告所要证明的问题；对第三组证据三性认可，但系业主承诺书，与本案涉及房屋没有关联性，不是该涉案房屋；对第四组证据的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，因为验收的时候原告也要在现场，需要原告认可合格才合格；对第五组证据不予认可，损坏的是构造柱无法修复；对第六组证据的三性无异议，对第七组证据，三性不予认可。 第三人吴滔、刘会兴对被告提交的上述证据无异议。 本院认为，原告对被告所举的第一组证据三性无异议，本院予以确认；第三组证据虽然客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予确认；对第二、第四、第五组证据，符合证据的三性要求，本院予以确认；对第六组证据原告对三性无异议，本院予以确认；对第七组证据不属于不可抗力或意外事件，本院不予确认。 根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实： 原告潘国梁、杨雅茹系夫妻关系。2015年10月9日，原告与被告签订了《分期付款协议》，被告为甲方，原告为乙方，协议约定，乙方所购买华兴园21-602号房屋，总房款472501元，原告已支付42501元；剩余首付款100000元，由乙方分两年四期付清首付款，即2016年4月9日、同年10月9日、2017年4月9日、同年10月9日，每次付款金额为25000元。次日，原、被告签订了编号为GXHT-20152269的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，合同约定，甲方将其建造的宣威市西宁街道向阳街西段华兴园21幢6层21-602号房销售给乙方，房屋套内建筑面积163.86平方米，总房价为人民币472501元，首付142501元，余款330000元由乙方于2015年10月16日前用按揭贷款支付给甲方。甲方应于2016年9月30日前，将建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方。同时双方还在合同中就双方的违约责任、违约金、诉讼费用承担等事宜进行了约定。分期付款协议及商品房购销合同签订后，原告于2015年10月9日支付了首付购房款人民币42501元给被告。同月16日，原告与中国农业银行股份有限公司宣威市支行签订了《个人购房担保借款合同》，该行向原告潘国梁发放按揭贷款人民币330000元，由被告云南元福房地产开发有限公司为潘国梁按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。同日，该行将原告潘国梁按揭贷款人民币330000元直接划入了云南元福房地产开发有限公司账号24×××955的账户内作为潘国梁支付给被告的购房款。至此，原告已支付购房款共计人民币372501给被告。2016年4月9日原告去给付第一期首付款人民币25000元时，被告公司的工作人员告知原告，待交房时，把前两期首付款和维修基金、印花税、契税、办证费合计应交金额为73861元一并交清就可，并叫原告用手机照下了云南元福房地产开发有限公司华兴园项目办证代收税收据。2016年9月28日，因第三人吴滔、刘会兴需要对其购买的尚未交付的21-601号房屋进行装修，便去找被告公司的工作人员拿该房屋钥匙，被告公司的工作人员把原告购买的21-602号房屋的钥匙拿给了第三人，第三人在房屋装修过程中，把该房屋内的厨房、客厅和卧室的隔断墙及构造柱毁坏。当被告公司的工作人员发觉房屋钥匙拿错告知第三人后，第三人停止了装修。尔后，被告公司的工作人员打电话通知原告，原告到现场后，用手机拍摄了房屋被毁损的现状，被告公司的工作人员告诉原告钥匙拿错了，公司会处理会赔偿。但双方因各持己见协商未果。次月初，被告没有通知原告到场，便对该房屋被毁坏的地方作了修复。同年11月18日至同月22日，被告在宣威电视台广告播出了华兴园小区商品房交房的公告。因原告未按分期付款协议的约定履行下欠首付款人民币100000元的义务。2018年6月7日，云南元福房地产开发有限公司起诉潘国梁、杨雅茹及第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行商品房预售合同纠纷一案，请求解除原、被告所签订的合同，要求判决潘国梁、杨雅茹支付违约金人民币47250.1元并由潘国梁、杨雅茹承担案件受理费。为此，原告潘国梁、杨雅茹于2018年7月18日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。本案中，原、被告签订的《分期付款协议》、《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定。故该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房购销合同》第七条约定，甲方应于2016年9月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。本案涉案房屋属交房前被毁损，被告逾期交房，过错责任在于被告。故原告要求被告交付华兴园第21幢第6层21-602号房屋的诉讼请求成立，本院依法予以支持。 关于原告要求被告支付违约金人民币100712.5元及应支付至该涉案房屋交付之日止违约金的诉讼请求问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》第九条甲方逾期交房的违约责任约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止100天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期100天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。对原告要求支付逾期交房违约金的诉请，根据双方签订的商品房购销合同第十条中乙方应自甲方通知交房起30日内与甲方办理房屋交接手续的约定，被告已通过宣威电视台广告播出了交房时间，故本院确定交房逾期时间自2016年9月30日起2016年12月22日止，被告违约84天，按每天20元，计人民币1680元，由被告支付违约金人民币1680元给原告。依据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，原、被告签订的商品房购销合同第十条中约定该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或公告形式通知乙方办理交接手续的约定，被告在宣威电视台广告播出已履行了公告通知交房的义务，故原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的原告违约没有按时给付房款以及相关的税费问题，不属于本案审理的范围，且被告未明确其主张，被告可另行主张权利，其提出请求驳回原告诉讼请求的答辩主张，依法不成立，本院不予支持。第三人吴滔、刘会兴不是合同的当事人，在本案中不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、由被告云南元福房地产开发有限公司在判决生效后30日内，将商品房购销合同约定的位宣威市号房屋交付给原告潘国梁、杨雅茹。 二、由被告云南元福房地产开发有限公司在判决生效后30日内给付原告潘国梁、杨雅茹违约金人民币1680元。 三、驳回原告潘国梁、杨雅茹的其他诉讼请求。 四、第三人吴滔、刘会兴在本案中不承担责任。 案件受理费人民币2414元，减半收取人民币1207元，由被告云南元福房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审判员  王飞 二〇一八年十月九日 书记员  张鑫