北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初16128号原告：北京胖小餐厅，住北京市东城区永定门外大街****楼**楼北京市百荣世贸市场**中庭**，统一社会信用代码：91110108721468359M。法定代表人：熊燕，执行董事。委托诉讼代理人：罗艳杰，北京市圣奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁昭，北京市圣奇律师事务所实习律师。被告：赢德联行（北京）投资管理有限公司，住所地北京市海淀区，统一社会信用，住所地北京市海淀区83996595787。法定代表人：王婷婷，执行董事。委托诉讼代理人：丁永，男，1980年4月30日出生，汉族，该单位董事。被告：北京美华盛天餐饮管理中心，住所地北京市海淀区北小马厂****西侧，统一社会信用代码91110108306721513X。被告：姚学青（兼被告北京美华盛天餐饮管理中心投资人），男，1953年10月5日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。被告：杨保学（兼委托诉讼代理人），男，1977年9月10日出生，汉族，住河南省信阳市潢川县。原告北京胖小餐厅与被告赢德联行（北京）投资管理有限公司(以下简称赢德公司)、北京美华盛天餐饮管理中心（以下简称美华中心）、姚学青、杨保学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告北京胖小餐厅、被告赢德联行（北京）投资管理有限公司的委托诉讼代理人丁永，被告美华中心的法定代表人姚学青及委托诉讼代理人杨保学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京胖小餐厅向本院提出诉讼请求：1、确认原告与赢德公司之间房屋租赁合同无效；2、判令赢德公司、美华中心返还原告租金、履约保证金及管理费277639元；3、判令赢德公司、美华中心赔偿原告经济损失3万元；4、判令姚学青、杨保学第2、3项诉讼请求承担补充清偿责任；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月15日，原告与赢德公司签订租赁合同，约定原告向赢德公司承租北京市东城区东长安街1号北京东方广场东方新天地商场“食通天大街”×号经营场地（以下简称涉案场地）用于餐饮。合同签订后，原告依约支付了租金、管理费用及履约保证金共计277639元。协议签订后，赢德公司始终未交付经营场地，构成违约。赢德公司与美华中心共同经营管理赢德新食界（东方广场店），共同收取商户租金，美华中心系个人独资企业，姚学青、杨保学为美华中心的现、原投资人，根据相关法律规定，美华中心、姚学青、杨保学均应承担相应的法律责任，故诉至本院，请求判如所请。被告赢德公司辩称，涉案房屋的产权人是北京东方广场有限公司。被告是的代理人，受美华中心的委托与原告签订租赁合同，故美华中心是租赁合同的实际出租方，被告只是代收租金，代收后的全部款项均转至美华中心。故赢得公司不是适格被告，原告应该起诉美华中心，被告不同意原告的全部诉讼请求。被告美华中心、杨保学辩称，对原告与赢德公司之间的纠纷并不清楚，认为美华中心与原告之间没有任何法律关系，不同意原告的诉讼请求。被告姚学青辩称，涉诉所有合同及钱款收取均发生在姚学青担任美华中心投资人之前，涉诉纠纷与姚学青无关，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月15日，原告（乙方）与赢德公司（甲方）签订《WINDEPLUS美食广场租赁协议》，约定原告向赢德公司承租北京市东城区东长安街1号北京东方广场东方新天地商场“食通天大街”P1层×号经营场地做餐饮经营使用。租赁期限自2017年12月20日至2020年12月19日，起诉日具体依该广场营业之日起算，每季度保底租金为134320元，按季支付，乙方应于签署本协议当日将本协议有效期内的第一季度租金134320元支付甲方。每季度管理费为9000元，按季支付，乙方应于签署本协议当日将第一季度管理费支付甲方。乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性交纳全部履约保证金，金额为134320元。乙方支付租金、管理费、水费、电费、履约保证金等费用应支付至王婷婷的账户。该合同另约定，甲方对租赁场地进行统一设计、装修、施工。若乙方对租赁区域进行设计装修，设计方案需经甲方书面同意，以维持广场整体水平。乙方所在场地经营所需设备、设施由乙方自行负责解决。审核不合格等原因，导致涉案场地未能实际装修，原告并未进场经营。后，原告向赢德公司支付了履约保证金、管理费及租金共277639元。原告为涉案场地经营向案外人支付设计费3万元。又查，2017年9月27日，赢德公司（甲方）与美华中心（乙方）签订《协议书》，约定先由甲方与东方新天地商场“食通天大街”P1层商铺签订租赁合同，待店铺新的营业执照下来后，甲方负责无条件变更……店铺的所有经营权归乙方所有，经营中的所有债权债务均归乙方，与甲方无关。甲方必须承认并同意由乙方与店铺中招商合作的小商铺签订租赁合同并给予合法的权益。甲方应配合乙方正常手续和店面交接，因甲方原因不配合造成的一切损失由甲方全部承担。此后，美华中心（甲方）曾与赢德公司（乙方）签订《WINDEPLUS赢德新食界（东方广场店）合作协议》作为原协议的补充，约定本协议就甲方全部出资的位于东方广场“食通天大街”P1层的“WINDEPLUS赢德新食界”进行合作，合作基本形式为甲方负责出资、经营管理、乙方负责对接出租方和商户，双方成立合资公司，其中甲方股权为80%，乙方股权为20%，以合资公司名义办理营业执照，交由乙方全权招商、商户管理，但乙方不参与项目经营管理。合同期限自2017年9月1日至2023年8月30日。2017年11月26日，赢德公司（乙方）与美华中心（甲方）签订《协议》，载明甲方全权交由乙方招商，现就食通天大街”P1层涉案商铺事宜协议如下：……履约保证金134320元，月租金标准为44773元，涉案铺位商户每月将应缴纳租金44773元支付至乙方后，乙方次月5日将上述租金汇至甲方账户。再查，美华中心曾以北京东方广场有限公司（以下简称东方广场）、赢德公司及北京麦茶大叔餐饮管理有限公司为被告，以租赁合同纠纷为由诉至本院，要求解除原告与赢德公司于2017年9月27日签订的协议书，解除赢德公司与东方广场就东方广场“食通天大街”P1层签订的租赁合同，并要求东方广场返还美华中心租金、押金、水电费、税款、保险费、装修设计费、中介费等费用，并支付违约金。在该案中，美华中心自述其与赢德公司达成口头协议，由赢德公司代其向东方广场签订租赁合同，并约定待合同签订后，注册的新公司成立后，赢德公司将新公司变更为由美华中心持有，双方于2017年9月27日补签了书面《协议书》。另查，美华中心为个人独资企业，2018年3月1日投资人由杨保学变更为姚学青。本案诉讼中，本院依法向北京东方广场有限公司致函询问涉案有关事宜，东方广场复函表示，赢德公司确于2017年7月27日与东方广场就东方广场东方新天地商场“食通天大街”P1层店铺承租面积约998.04平米签订过租赁合同，根据双方签订的租赁合同约定，承租人不得转让、转租、或以其他方式放弃使用或占有或转移承租场所或其任何部分或其任何利益……承租人明文同意本租赁合同只属于承租人与出租人签订的，除承租人与出租人之外，其他任何公司或个人均不是本合同当事人。另根据合同有关约定，东方广场不允许承租人就合同中的全部或部分租赁场地未经出租人同意擅自进行转租。庭审中，赢德公司主张在签署相关协议的时候已经告知原告实际出租方为美华中心，也曾经向原告出示过赢德公司与美华中心的合同，原告清楚被告系美华中心委托被告签署相关租赁合同的情况。原告对此予以否认，被告对其上述主张未举证。另，被告称食通天大街的名称包含了转租多家次承租人意思，并提交其向东方广场发送邮件，以证明东方广场明知且允许被告转租。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赢德公司以自己名义与原告签署租赁合同并收取租金，赢德公司未能举证证明原告知道被告与美华中心的关系，对此赢德公司应承担不利后果，原告以赢德公司为相对人向其主张权利符合法律规定。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告的证据不足以证明东方广场同意转租。本案中，赢德公司在未经东方广场同意的情况下，与原告签订租赁合同及补充协议，故双方的转租合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告与赢德公司签订的租赁合同无效，原告亦未实际经营，故赢德公司应将其收取的租金、管理费及履约保证金返还原告。原告关于履约保证金系定金的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赢得公司作为出租方，对于合同无效负有主要责任，原告对于被告是否有权转租存在注意义务，应承担次要责任。关于设计费，属于原告的损失，本院根据租赁双方过错予以确定赢德公司应承担的部分。赢德公司未提交充分证据证明美华中心系涉案合同的实际出租方，故本院对其该项答辩意见，不予采信。美华中心与赢德公司虽曾签订过协议书及合作协议，但二被告未提交证据证明原告对此知情，且二被告之间的协议是对双方之间经营方式及利润分配所做的约定，与原告没有直接关联。二被告之间如有纠纷应另行解决。鉴于美华中心并非涉案合同的相对方，亦未向原告直接收取租金，故原告要求美华中心及其原、现投资人承担责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京胖小餐厅与被告赢德联行（北京）投资管理有限公司签订的房屋租赁合同无效；二、被告赢德联行（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京胖小餐厅租金、管理费、保证金二十七万七千六百三十九元；三、被告赢德联行（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京胖小餐厅经济损失二万七千元；四、驳回原告北京胖小餐厅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2957元,由原告北京胖小餐厅负担29元（已交纳），被告赢德联行（北京）投资管理有限公司负担2928元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 崔 赟二〇一八年十月二十九日书记员 郑梦彤