黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1282民初318号原告：汪兆江，男，1948年1月28日出生，汉族，职业，住黑龙江省肇东市。被告：肇东市腾辉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市肇东市南2-3街房产楼一层8门。法定代表人：王爱军，职位。被告：王爱军，男，1976年11月20日出生，汉族，职业，住肇东市。原告汪兆江与被告肇东市腾辉房地产开发有限公司（以下简称腾辉房地产公司）、王爱军民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月22日，和2021年4月6日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告汪兆江及其委托诉讼代理人李友林、迟承业，被告腾辉房地产开公司的法定代表人王爱军、被告王爱军到庭参加诉讼。第二次开庭原告汪兆江及其委托诉讼代理人李友林、迟承业到庭参加诉讼，被告腾辉房地产开公司、及被告王爱军经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪兆江向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾辉房地产公司交付五站镇××字街东××委幸福里小区1号楼一楼八门面积96平方米及二楼80平方米房屋；2.判令被告腾辉房地产公司承担违约责任，并支付违约金（按五站镇××字街东××委幸福里小区1号楼一楼八门面积96平方米及二楼80平方米房屋实际价值的双倍）；3.判令被告腾辉房地产公司为原告交纳案涉房产税并办理房产证书；4.判令被告王爱军就第一项、第二项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月27日因赵娟家房子失火导致原告家房屋火灾损毁。2018年4月2日，腾辉房地产公司法人王爱军与原告签订了调解协议。约定由腾辉房地产公司向原告提供回迁房屋及补偿面积，作为赵娟对原告房屋的补偿，原告不再追究赵娟的赔偿责任。同日，腾辉房地产公司又与原告签订协议书，约定腾辉房地产公司向原告补偿由其建筑的坐落在五站镇××字街东××委，幸福里小区1号楼一楼八门面积96平方米，及二楼80平方米的房屋。并约定了违约责任，“对以上双方的约定共同遵守，如有一方违约，违约方可按协议补偿房屋实际价值的双倍向对方进行赔偿”。2019年8月31日，腾辉房地产公司又与原告签订了补充协议，明确了补偿房屋的朝向，办理房照手续相关费用承担问题。目前，双方约定的楼房已具备了入户条件，腾辉房地产公司却至今未履行约定交付房屋和办理相关手续的的义务。原告认为腾辉房地产公司应当立即履行约定的全部义务。王爱军是腾辉房地产公司的法定代表人，并以自己的名义与原告签订了调解协议，补充协议，因此，王爱军应当承担连带责任。因此，原告诉至本院，请求人民法院依法维护原告的合法权利。肇东市腾辉房地产开发有限公司、王爱军辩称，首先，我们的房屋不具备完工居住条件，各种设施还不完善；第二，又与原告到现在都没有将房照及房屋土地使用证等手续交付给我们，导致我们不能办理楼房的的相关手续，同时也影响了我们楼房的正常施工；第三，因为原告始终没把房照和土地使用证交付给我们，到现在我们不知道原告是否有此房屋，需要原告提交房屋有关证照原件确认。现在对合同持怀疑态度，认为合同是无效的。第四，原告所说的合同，并不是我们主观意愿所签订的合同，而是我们动工后，原告阻止我们，不让施工。如不施工，每天工人开支，及其设备原材料等损失大约四、五万元，没办法我们才签的合同。我们没有违约，不应承担违约责任。因此，原告的诉讼请求无理，请求人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告举证1.调解协议书；2.协议书；3.补充协议；4.承诺书。本院认为均具有真实性、合法性和关联性，对原告主张的事实具有一定的证明力，被告关于不是主观真实意思，是在胁迫情形下所为的主张，无合法有效证据证实，因此，本院对原告举证1至4予以采信。关于原告举证5，肇集五站镇房权证城区字第Ｑ××2号房屋所有权证，肇集建（五91）字第0436号集体土地建设用地使用证，本院认为具有真实性、合法性和关联性，对预告主张的事实具有一定的证明力，被告的异议不成立，因此，本院对原告举证5予以采信。经审理查明认定如下：2018年1月27日因赵娟家房子失火导致汪兆江家房屋引起火灾损毁。2018年4月2日，腾辉房地产公司法定代表人王爱军与汪兆江签订了一份调解协议。约定由王爱军向汪兆江提供回迁房屋及补偿面积，作为赵娟对汪兆江提供的火灾补偿，自签订协议之日起汪兆江不再追究赵娟的火灾责任及赔偿的相关事宜。同日，腾辉房地产公司（甲方）与汪兆江（乙方）签订了一份协议书，约定甲方拆迁乙方所有的位于五站镇××字街东××平房，甲方在开发建设时采取产权调换的补偿方式按乙方持正规产权证所记载的的面积及性质予以调换，乙方在产权证上没有记载的各项物权均不由甲方进行补偿。在甲方拆迁和建设过程中，除被调换的物权所造成的费用由甲方承担外，没有经过双方同意调换补偿物权而形成的费用均由乙方自行承担。在产权调换补偿时，甲方可根据乙方应调换补偿物权的实际面积，经共同协商后来确定甲方实际应补偿的房屋面积，因此，甲方竣工后可按双方约定面积给付乙方房屋面积进行回迁。以上约定条款双方同意，经甲、乙双方签字后，乙方应立即协助甲方进行拆迁，绝不能应向甲方的正常拆迁和施工。乙方原被拆迁面积54平方米，甲方决定补偿给乙方坐落在五站镇××字街东××委，甲方所建筑新楼面积幸福里小区一号楼一楼八门面积96平方米（一楼门市6乘16＝96平方米，南北通透，简装入户），二楼80平方米。对以上甲方给予的补偿，甲、乙双方均无异议。对以上双方约定共同遵守，如一方违约，违约方可按协议补偿的房屋实际价值的双倍向守约方进行赔偿。2019年8月31日，腾辉房地产公司（甲方）又与汪兆江（乙方）签订一份补充协议，约定甲方承诺如下：一楼、二楼临街门市，南北通透，南侧北侧都有窗。一楼北面开门。免收进户费。负责一楼、二楼房照必须办理商服手续，房屋不动产证，甲方负责交税，工本费由乙方承担。在甲方承诺的经双方同意签署协议里，超出面积概不添钱。按国家规定，甲方无偿给乙方办理房照，乙方必须配合甲方办理一切手续，如乙方不配合甲方办理所产生的责任后果和损失由乙方全部承担。甲方必须按合同约定面积给乙方进行回迁，如违约双倍赔偿。主协议与补充协议有冲突的地方以补充协议为准。2020年5月21日，王爱军向汪兆江出具一份承诺书。王爱军承诺五站镇幸福里小区从东往西8号门、二黑家东侧在8月末之前给汪兆江回迁。在此期间不得去工地闹事，开发商有权使用此房。如果开发商使用里边的装潢不能拆除，汪兆江从6月开始到回迁所产生的房费（每月300元）由开发商支付。签订第一份协议后，腾辉房地产公司开始开发建筑楼房。现楼房已基本基本完工，已有部分居民入住使用。汪兆江的楼房，经与腾辉房地产公司多次协商未果，至今未能交付使用。本院认为，腾辉房地产公司与汪兆江所签订的房屋拆迁补偿合同系出于双方自愿，意思表示真实，不违背法律规定，应为合法有效。汪兆江履行了交付约定需要拆迁原房屋及土地使用权等义务，用于腾辉房地产公司开发，腾辉房地产公司应当按约定交付所开发的楼房面，并应按约定履行其他办理产权证照等附属义务。腾辉房地产公司未按约定履行相关义务，经汪兆江多次要求催办，至今仍未履行，属于违约行为。因此，汪兆江的诉讼请求事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院应予以适当支持。但关于汪兆江要求的违约责任，因双方关于违约责任约定内容不明确，汪兆江要求的违约责任数额和计算办法不明确，因此，本院对此不予以支持。腾辉房地产公司的关于所签订的房屋拆迁补偿合同不是真实意思表示，是在汪兆江胁迫的情况下所为，该合同应为无效等抗辩主张，应负有举证证据证明的责任。因其无合法有效的证据证明，应负举证不能的诉讼后果。因此，本院认为腾辉房地产公司的抗辩理由不符合客观事实和法律规定，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，第二百四十三条第三款，《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第五十二条，第五十四条，第五十五条，第六十条第一款，第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》二十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告肇东市腾辉房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内向原告汪兆江交付位于肇东市门面积为96平方米的楼房和二楼面积为80平方米楼房；二、被告肇东市腾辉房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告汪兆江交纳案涉房产税并办理房产证书；三、被告王爱军对上述一、二项被告肇东市腾辉房地产开发有限公司应履行义务负连带责任；四、驳回原告汪兆江的其他诉讼请求。案件受理费2,300元，由被告肇东市腾辉房地产开发有限公司负担，由被告王爱军负连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 员  张濮原人民陪审员  杜春艳人民陪审员  任国峰二〇二一年四月二十八日书 记 员  赵 影