重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初10219号原告：瞿微，女，1958年3月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李颖，系瞿微之女，住重庆市沙坪坝区。被告：刘春，女，1982年1月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张启刚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告瞿微与被告刘春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，本案依法由审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告瞿微的委托诉讼代理人李颖，被告刘春及其委托诉讼代理人张启刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿微向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠的租金（租金暂计算至2018年7月31日）53100元，直至付清之日止；三、判令被告向原告支付滞纳金，该滞纳金以53100元为基数，按照每日千分之五的标准自2018年2月1日起暂计算至2018年7月31日止，直至付清之日止；四、判令被告结清本房屋拖欠的水、电、气、垃圾处置费、有线电视费等；五、判令被告对改造房屋及门窗管道设施等恢复原状；六、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月21日，原被告签订《房屋租赁合同》。双方约定：租赁期限为四年，即自2015年11月1日至2019年10月31日止。双方还约定了每年租金支付的具体金额，并约定：乙方应在2015年10月16日前一次性支付给甲方，以后每年租金均应提前15天缴纳，不得拖欠，若乙方为按期缴纳租金，甲方可按未交租金金额的5‰每天收取滞纳金，超过15天未交租金，甲方有权终止租赁合同，收回物业，索赔损失，保证金不退还。双方在第一年的合同执行中，均能遵照合同履行各自的权利和义务。2016年10月16日，被告应付房屋租金84000元，实际支付租金75000元，欠租金9000元。截止2108年6月，上述所欠租金尚未支付。2017年10月16日，被告方本次应支付房屋租金88200元，被告称，房租支付问题不存在，但人在外地，2017年11月12日左右回渝，回来就支付房租。经反复催要，原告才陆续收到房租22050元，尚欠44100元（租金暂计至2018年7月31日）。就拖欠租金问题，被告于2018年4月18日邀约社会人员参与协调，双方最终未能协商一致。故诉至法院，请求判如所请。被告刘春辩称，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。第一、双方已于2018年2月之前协商解除房屋租赁合同，并且已付清全部房租。第二、至于原告所述欠付2016年9000元租金的问题，2017年7月10日，原告的丈夫也就是产权人之一已出具收据明确表示，截至当时，房租已收完。第三、原被告之间没有对滞纳金进行约定，且被告没有欠付租金的行为。第四、被告不欠付水、电、气、垃圾处置费、有线电视费等。第五、被告严格履行合同，没有对房屋进行改造。本院经审理认定事实如下：2015年9月21日，原告瞿微（出租方、甲方）与被告刘春（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定原告将重庆市沙坪坝区xx号房屋出租给被告作为经营使用。双方约定：一、租赁期限：4年，即从2015年11月1日起至2019年10月31日止。二、租金：第一年租金80000元；第二年租金84000元；第三年租金88200元；第四年租金92610元。租金实行先交后租的原则，每年租金乙方需提前15天一次性向甲方缴清，第一年租金80000元，乙方应在2015年10月16日前一次性支付给甲方，以后每年租金均应提前15天缴纳，不得拖欠，若乙方未按期缴纳租金，甲方可按未交租金金额的5‰每天收取滞纳金，超过15天未交租金，甲方有权终止租赁合同，收回物业，索赔损失，保证金不退还。（以上租金是不含税价）。三、保证金：乙方在租赁甲方的物业时向甲方缴纳20000元的保证金，该保证金在合同期满退租时由甲方无息退还给乙方，若提前退房保证金不予退还。四、本物业内水、电、气齐全，乙方在使用时不得损坏，如有损坏，乙方负责全部赔偿责任。乙方租赁期间产生的水、电、气、闭路、垃圾处置费等费用由乙方承担并按时缴纳。若乙方拖欠水、电、气费超出2个月，则甲方有权收回物业，并且乙方支付的保证金不予退还。五、乙方入住后，对甲方的物业必须爱惜，不得改变该物业的结构，不得损坏该物业的墙体、墙面及其他设施设备；乙方在承租期内，自行对所承租物业以及该物业的设施、设备（包括但不限于卷帘门、门窗、下水道、电线线路、水管、天然气管等）进行维修维护，由此产生的费用由乙方承担；乙方交还物业给甲方时，必须保证物业及其他设施设备完好无损，若有改变或损坏，乙方应恢复原状，否则照价赔偿。七、乙方无权私自改变房屋主梁、结构，乙方终止合同时对所装修物品不得拆除，甲方也不予以补偿。如果因乙方私自改变房屋结构、墙体、主梁等给甲方房屋造成损失，乙方应赔偿由此给甲方造成的全部损失，保证金不予退还。十甲方原则上不同意乙方在使用期内转让此物业，但乙方经营确有困难时，应提前向甲方申明，经甲方授权同意，乙方才可实施转让事宜。乙方转让时需向续租方明示本协议内容，转让期为租期内期限。乙方若没有通过甲方书面同意及签字就转让的，甲方有权收回物业，保证金不予退还。十四、交付使用物品明细：钥匙八套、大1.5匹挂式空调一个。以上物品在退租时必须完好无损的交付甲方，并完清相应的费用。另外，双方还对乙方的优先承租权等进行了约定。合同尾部，原告瞿微在甲方处签名捺印，被告刘春在乙方处签名捺印。合同签订后，双方在前期合同履行中，并无争议。按双方签订的《房屋租赁合同》约定，2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金88200元/年（即7350元/月），被告应于2017年10月16日前一次性支付给原告。2017年11月13日，原告委托诉讼代理人李颖将原告重庆农村商业银行账号通过短信息发给被告配偶张光辉。2017年11月16日，被告将7350元房租支付原告。2017年11月17日，原告委托诉讼代理人李颖向被告配偶发送短信息，“上午我们去了水电气公司把费用查了，你看下午我们再一起去营业厅当着你面把费用算了，结清欠费”。被告配偶张光辉回复，“我去交了就是，交了把票据发给你看。”2017年12月3日，原告委托诉讼代理人李颖向被告配偶发送短信息，“现在你到底要怎样，不交房租，水电气也这样拖着，多次和你沟通也不回应，我确实也耗不起了，那我们就按照合同执行”。2017年12月7日李颖再次向张光辉发短信，“今天你什么时候在烈士墓店，我过去来拿钥匙。”张光辉回复，“拿撒子钥匙干啥子？李总？”李颖回复，“出租，我耗不起”。张光辉回复，“你耗啥子？我没有给费用吗？”2017年12月8日李颖向张光辉发短信，“你今天什么时候在，我过来拿钥匙。”张光辉回复，“李总，你是个啥子意思，我房租费也是交到这个月的16号到期！我还有两万元押金在你那里！我现在还在想办法给你租出去。”李颖回复，“你房租交到这个月16号？麻烦你好好看下合同。”张光辉回复，“房租费也就过了几天吗！不好意思！马上转给你一个月房租过来！我再转一个月！转不了！我就把东西拉走！可以噻！”2017年12月9日李颖向张光辉发短信，“晚上我过来拿钥匙，你放在店里。”2017年12月9日，被告将7350元房租支付原告。2018年1月1日，被告向原告支付7350元租金。2018年2月6日，李颖通过微信向被告刘春索要租金，被告承诺初三（2018年2月18日）回重庆后支付。2018年2月18日，李颖再次通过微信向被告刘春索要租金，被告回复，“我们准备不做了，过几天上来给你做交接……”。李颖回复，“不做了这个月欠的房租也得付吧。”被告回复，“我们有押金在你那里呀！”李颖回复，“先后给你们的优惠早就超出押金，我肯做这些让步，是在相互诚信遵守合同条款的前提下。现在你们一次次不守信用，……”被告回复，“你这样说起你就是要把租金吃了哟。”2018年2月27日，被告及配偶与李颖约定协商解除合同及后续事宜，因被告要求原告退还保证金，双方协商未果。2018年4月17日，被告向李颖发微信，要求将涉案房屋钥匙交付李颖。2018年4月18日，双方在重庆市公安局沙坪坝区分局xxx派出所人民调解室协商解决涉案房屋租赁合同解除事宜，未达成书面协议。2018年4月20日，被告向李颖发微信，“美女，今天我们把东西拉得差不多了，你明天好久空，约个时间交接给你。”李颖回复，“既然你拒付拖欠的房租，要我走司法途径，那么我只有全权委托律师来处理。”被告回复，“你怎么处理都可以，明天我们先把我们在派出所谈好的终止协议，交接给你”，“我们在派出所谈好的终止合同你又反悔哦”，“我们申请退租，已经没钱交房租了，你私人扣押我们保证金，还不准我们退租。”李颖回复由律师出面处理，双方协商未果，未办理交接。后，原告于2018年7月5起诉至法院。另查明，涉案重庆市沙坪坝区xx号权利人为李达友、瞿微。土地用途登记为农村宅基地，房屋用途登记为住宅，房屋建筑面积为136㎡，该房屋另有54.26㎡属违法建筑。被告刘春与案外人张光辉系夫妻关系。庭审中，原告举示涉案重庆市沙坪坝区xx号房屋房地产权证首页复印件，证明房产证上有户型图，被告改变了房屋结构。被告对该房地产权证首页复印件的真实性无异议，但认为从房产证上可以看出该房屋有一部分属于违法建筑，且被告并未改变房屋结构，被告租用涉案房屋是从上一承租人张孟秀手里转让过来且经过原告同意。庭审中，被告举示2017年7月10日，原告配偶向被告出具收据一份，拟证明原被告已结清涉案房屋2017年度的租金。该收据载明，收到矿山坡“刘氏火锅”张光辉通过财务打来2016年11月1日-2017年11月1日房租柒万伍仟元整。其具体汇来租金日期以合同约定日期为准。注：此条仅作财务注账凭条。原告对该证据的真实性无异议，但认为“我表示在严格遵守合同的情况下，双方以诚信为原则，当时给他减免部分房屋，暂交75000元，但是现在被告不遵守合同严重失信多次欺骗我，我应追收这9000元”。庭审中，被告举示2014年10月3日李颖向上一承租人李顺仕出具的收条一张，拟证明李颖收取上一承租人李顺仕租房保证金20000元。该收条载明，今收到李顺仕租房保证金贰万元正，合同期满后，乙方无违约行为，甲方则无息退还保证金。原告对该证据的真实性无异议。庭审中，被告举示2015年9月19日其与张孟秀签订的转让合同两份、2015年9月19日张孟秀出具的收条一份、2015年9月19日张孟秀出具的说明一份、重庆市利民天然气有限公司工商业、集体用户用气申请表一份，拟证明张孟秀与李顺仕系夫妻关系。李顺仕是上一承租人。经本案原告同意，李顺仕将涉案房屋转让给被告，同时，李顺仕将原告收取其租房保证金20000元的债权也同时转让给被告。原告认为被告举示的该组证据的真实性无法确认。庭审中，被告举示重庆市利民天然气有限公司出具的2017年8月31日、2017年9月26日、2017年9月27日、2017年11月28日、2017年12月28日、2018年2月2日涉案房屋收费小票，该小票显示2017年11月27日至2017年12月25日期间，涉案房屋用气量为4m³，气费为8.72元；2017年12月25日至2018年1月20日期间，涉案房屋用气量为1m³，气费为2.18元。被告举示国网重庆市电力公司重庆市国家税务局通用机打发票，该发票载明2018年2月涉案房屋用电量为1度。本次应收电费0.80元，上次余额0.73元，实收金额0.07元。被告举示加盖重庆市xxx供水有限公司发票专用章的涉案房屋水费交纳情况表。该表显示2018年1月份涉案房屋用水12m³，金额为54元，已经收费；2018年2月至7月用水量均为0。被告举示以上证据，拟证明其已经结清涉案房屋水、电、气费。原告认为该组证据真实性无法确认，且不能证明现在是否结清。本案审理过程中，关于2018年2月27日未完成涉案房屋交接的原因，原告陈述，“2018年2月27日被告及她朋友两人前来提出让我退还保证金，便解除合同交接房屋，我不同意，表示若不交接房屋便强行开锁。被告所涉案房屋里面的东西价值几十万，有任何问题要我承担责任，还要我写个收条。我便到派出所咨询可不可以在他们的监督下开锁取证，证明我买有损坏或遗失她们的东西，民警说他们不管这些，在没有解除合同的情况下我不能私自开锁，我没有办法只能等被告同意解除合同”。被告陈述，“2018年2月27日，被告与李颖协商确定了解除合同、交付房屋、支付房租，并确定当天下午到现场办理具体事宜。到了房屋现场后，李颖要求支付当月房租，被告同意在押金里扣除，押金不退、合同解除、交付房屋，李颖以原告已经给予被告优惠2017年的房租为由不同意，不让被告搬房屋内的东西”。本案审理过程中，本院询问原被告是否同意在本院主持下办理交接，被告同意，原告表示要求法院判决。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述以及当事人提交的《房屋租赁合同》、房地产权证首页复印件、微信聊天记录、短信聊天记录、收据、重庆市利民天然气有限公司收费小票、国网重庆市电力公司重庆市国家税务局通用机打发票、水费交纳情况表、2015年9月19日刘春与张孟秀签订的转让合同两份、2015年9月19日张孟秀出具的收条、2015年9月19日张孟秀出具的说明、重庆市利民天然气有限公司工商业、集体用户用气申请表在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，2015年9月21日，原告瞿微与被告刘春签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，原、被告均应按照合同约定严格履行各自义务。本院现对原、被告的争议焦点问题分项评述如下：关于《房屋租赁合同》的解除问题。关于出租方的合同解除权，原、被告在《房屋租赁合同》中约定，“每年租金乙方需提前15天一次性向甲方缴清，……，乙方应在2015年10月16日前一次性支付给甲方，以后每年租金均应提前15天缴纳，不得拖欠，若乙方未按期缴纳租金，……，超过15天未交租金，甲方有权终止租赁合同，收回物业，索赔损失，保证金不退还”。关于承租方的合同解除权，原、被告双方约定，“若提前退房保证金不予退还”，即承租方在丧失保证金的情况下，可以提前解除合同。本案中，关于合同的解除，大致可以分为三个阶段：第一阶段为2017年12月份。按双方签订的《房屋租赁合同》约定，2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金88200元/年（即7350元/月），被告应于2017年10月16日前一次性支付给原告，被告超过15天未付租金，原告可以解除合同。原告代理人虽于2017年12月3日向被告丈夫催要过租金，于2017年12月7日向被告丈夫表示要拿回钥匙，但在其后被告支付一个月房租的情况下，原告并未实际行使合同解除权。第二阶段为2018年2月份。2018年2月18日，被告通过微信明确向原告委托诉讼代理人李颖表示要求解除合同。原告委托诉讼代理人李颖表示可以解除合同，但双方对租金支付及保证金退还产生争议。2018年2月27日，双方在涉案房屋现场准备办理交接，但最终并未实际完成交接。对未完成交接的原因，原告认为是被告要求原告在退还保证金的前提下才交付房屋，原告不同意并表示要“强行开锁”，后在被告表示如“强行开锁”，原告要“承担责任”，原告到派出所咨询后，“没办法只能等被告同意解除合同”；被告对未完成交接的原因陈述是“李颖以原告已经给予被告优惠2017年的房租为由不同意，不让被告搬房屋内的东西”。本院认为，在双方对于2018年2月27日未完成涉案房屋交接的原因各执一词且均无证据证明的情况下，客观上，涉案房屋钥匙由被告持有、房屋内物品并未搬离，本院认定此次被告并未实际行使在丧失保证金情况下的合同解除权。第三阶段为2018年4月份。2018年4月20日，被告向原告委托诉讼代理人李颖发送短信表明其已经涉案房屋“东西拉的差不多”，要求于2018年4月21日将涉案房屋交付原告，原告委托诉讼代理人李颖认为被告拒付拖欠房租，不交接房屋，坚持走司法程序。本院认为此次被告已通过搬离房屋物品等实际行为明确表示要求解除合同，办理房屋交接，原告可以向被告主张欠付租金，但不得以被告未结清房租拒绝接收房屋。本院确认涉案房屋已于2018年4月21日解除。关于被告欠付原告租金的具体金额问题。第一，关于被告是否应补交2016年11月1日至2017年10月31日期间未付的9000元租金问题。本案审理过程中，原告认可其暂免被告2017年度租金9000元的前提是双方严守合同，现被告存在违约行为，故要求追收该9000租金。本院认为，双方在合同中约定涉案房屋租金按年支付，原、被告在2017年度的合同履行中并无争议且原告并未举示证据证明被告在2017年度存在违约行为。2017年7月10日，原告配偶亦向被告出具收据，对2017年度收取租金的数额进行明确。原告不得基于被告2018年度迟延支付租金的违约行为而否定2017年度原告免除被告租金9000元的承诺。故本院对原告要求被告补交2017年度的9000元租金的诉讼请求不予支持。第二，关于被告2018年度欠付原告租金的具体金额问题。前文已论及，本院确认双方合同于2018年4月21日解除，2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金88200元/年，即7350元/月。则2017年11月1日至2018年4月21日期间的租金为41824.52元（7350元/月*5个月+88200元/365天*21天）。被告已支付22050元，欠付19774.52元。关于原告要求被告支付逾期交纳租金的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救从事或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，按双方签订的《房屋租赁合同》约定，2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金88200元/年（即7350元/月），被告应于2017年10月16日前一次性支付给原告，被告逾期未交，原告“可按未交租金金额的5‰每天收取滞纳金”。该“滞纳金”实为逾期交纳租金违约金。被告分别于2017年11月16日、2017年12月9日、2018年1月1日共三次、每次向原告支付7350元租金。本案审理过程中，被告认为该违约金标准约定过高，请求法院予以调整，本院将其调整为逾期“按年利率24%标准”支付违约金。则被告应向原告支付的违约金分为四部分：第一部分以41824.52元为基数，按年利率24%标准，从2017年10月17日起计算至2017年11月15日止；第二部分以34474.52元为基数，按年利率24%标准，从2017年11月16日起计算至2017年12月8日止；第三部分以27124.52元为基数，按年利率24%标准，从2017年12月9日起计算至2017年12月31日止；第四部分以19774.52元为基数，按年利率24%标准，从2018年1月1日起计算至付清之日止。关于被告要求从20000元保证金中抵扣逾期交纳租金的违约金问题。首先，关于原告是否收取了被告20000元保证金问题。被告举示的2014年10月3日李颖向上一承租人李顺仕出具的收取保证金20000元收条一张、2015年9月19日其与张孟秀签订的转让合同两份、2015年9月19日张孟秀出具的收条一份、2015年9月19日张孟秀出具的说明一份、重庆市利民天然气有限公司工商业、集体用户用气申请表一份已可以证明涉案房屋上一承租人李顺仕将该20000元保证金债权转让给被告。本院结合原、被告在《房屋租赁合同》“乙方在租赁甲方的物业时向甲方缴纳20000元的保证金……”的约定以及双方在解除合同过程中微信、短信聊天记录，可以认定原告在与上一承租人解除合同时，并未退还上一承租人李顺仕交纳的20000元保证金，该20000元保证金转做原、被告在签订《房屋租赁合同》时，被告按合同约定向原告交纳的保证金。故本院对原告关于未收取被告20000元保证金的陈述不予采信。其次，关于被告可否主张以该20000元保证金抵扣违约金问题。本院认为，双方在《房屋租赁合同》保证金条款中约定，“若提前退房保证金不予退还”。该约定可以理解为被告在不要求原告返还该20000元保证金的情况下可以在租赁合同到期前解除合同。事实上，被告于2018年4月21日解除了该租赁合同，则无权再要求原告返还该20000元保证金。原告诉讼请求中要求被告支付的是逾期支付租金的违约金，与该20000元解约违约金系不同类型的违约金，且本院已对逾期支付租金的违约金进行调整，被告要求抵扣并无法律及事实依据，本院对被告的此一抗辩不予采信。关于原告要求被告结清涉案房屋被告拖欠的水、电、气、有线电视费的诉讼请求。被告在庭审中举示的重庆市利民天然气有限公司收费小票、国网重庆市电力公司重庆市国家税务局通用机打发票、水费交纳情况表等证据，已经可以证明2018年2月涉案房屋内无水、电、气等消耗且被告已结清相关费用。原告如认为被告未结清相关费用，作为涉案房屋权利人，原告应进一步举证证明，但庭审中，原告并未举示该证据，故本院对原告的此一诉讼请求不予支持。关于原告要求被告对改造房屋及门窗管道设施等恢复原状的诉讼请求。庭审中，被告抗辩其并未对涉案房屋进行改造，原告既未举示原告将涉案房屋交付被告时涉案房屋具体状况的相关证据，亦未举示被告租赁涉案房屋后对涉案房屋进行改造的相关证据，故本院对原告的此一诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告瞿微与被告刘春于2015年9月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月21日解除。二、被告刘春于本判决发生法律效力之日支付欠付原告瞿微2017年11月1日至2018年4月21日期间的租金19774.52元。三、被告刘春于本判决发生法律效力之日支付原告瞿微逾期付租金的违约金，该违约金分为四部分：第一部分以41824.52元为基数，按年利率24%标准，从2017年10月17日起计算至2017年11月15日止；第二部分以34474.52元为基数，按年利率24%标准，从2017年11月16日起计算至2017年12月8日止；第三部分以27124.52元为基数，按年利率24%标准，从2017年12月9日起计算至2017年12月31日止；第四部分以19774.52元为基数，按年利率24%标准，从2018年1月1日起计算至付清之日止。四、驳回原告瞿微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1128元，减半交纳564元（原告已预交），由原告瞿微负担375元，被告刘春负担189元。限被告刘春于本判决发生法律效力之日支付原告瞿微189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陈劲松二〇一八年十月十五日书记员  李夏露