江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0583民初3548号原告：昆山巴黎春天百货有限公司，住所地昆山市玉山镇震川西路18号，统一社会信用代码91320583782097264K。法定代表人：高海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙坚，上海润言律师事务所律师。被告：昆山食同源文化传播有限公司，住所地昆山市玉山镇柏庐中路401号3楼92室，统一社会信用代码91320583346499910M。法定代表人：邢开东。被告：汪道芝，女，1982年2月4日生，汉族，住安徽省舒城县。被告：邢开东，男，1975年8月16日生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。原告昆山巴黎春天百货有限公司与被告昆山食同源文化传播有限公司、邢开东、汪道芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序于2021年4月8日公开开庭进行审理,原告委托诉讼代理人孙坚到庭参加诉讼,三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆山巴黎春天百货有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告昆山食同源文化传播有限公司向原告支付拖欠的房屋租金、水电费、未返还的超市储值卡余额等共计人民币215107.55元，违约金计人民币43021.51元(即前述欠款总额的20%)，两项合计为人民币258129.06元；2.要求被告汪道芝对上述债务总计人民币258129.06元向原告承担连带清偿责任；3.要求被告邢开东对被告昆山食同源文化传播有限公司的上述债务总计人民币258129.06元承担连带保证责任，即被告邢开东对被告昆山食同源文化传播有限公司的上述债务计人民币258129.06元向原告承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原告与被告一签署《房屋租赁合同》(以下简称“该合同”)，原告将位于昆山市震川西路18号一区A铺位一间(建筑面积为340平方米，以下简称“讼争房屋”)出租给被告昆山食同源文化传播有限公司，租赁期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月28日，租金为每年24万元，但该合同到期后的最后一个星期内被告昆山食同源文化传播有限公司还应当向原告补充支付租金12万元(如果原告因其原因提前收回讼争房屋，则被告昆山食同源文化传播有限公司不支付该12万元)。租金每三个月支付一次，每个租赁季度开始前提前15天提前支付，先付后用。该合同还约定，租赁期间讼争房屋的水费、电费等均由被告昆山食同源文化传播有限公司承担。该合同签署后，被告昆山食同源文化传播有限公司将讼争房屋提供给被告汪道芝使用，汪道芝使用讼争房屋开设便利店，被告昆山食同源文化传播有限公司亦以汪道芝、昆山市玉山镇鲜零距便利店(个体工商户，经营者为被告汪道芝)名义支付租金。该合同签署后，被告昆山食同源文化传播有限公司和汪道芝屡有拖欠租金和水电费的行为。2020年3月19日，被告昆山食同源文化传播有限公司的法定代表人邢开东、昆山市玉山镇鲜零距便利店与原告签署补充协议(以下称“补充协议一”)，约定将该合同租期期限延长至2020年3月31日，2020年3月的租金变更为3万元。各方同时确认，截止2020年3月31日，被告昆山食同源文化传播有限公司和被告汪道芝拖欠原告租金为21万元，超市储值卡余额4000元，水电费8085.65元(截止2020年3月9日)。各方还约定的前述债务的付款时间和奖惩措施。补充协议签署后，被告昆山食同源文化传播有限公司和被告汪道芝未依约支付拖欠的款项，且在2020年3月31日之后仍继续承租使用讼争房屋。2020年11月18日，被告昆山食同源文化传播有限公司、被告邢开东与原告又签署了补充协议(以下称“补充协议二”)，约定该合同于2020年11月30日解除，被告昆山食同源文化传播有限公司应当于2020年12月3日前依约定条件返还该房屋。各方确认了截止补充协议二签署时，包括租金、水电费、超市储值卡余额等在内，被告昆山食同源文化传播有限公司拖欠原告的债务总额为215，107.55元，被告昆山食同源文化传播有限公司在2020年12月30日前、2021年3月30日前、2021年6月30日前分别向原告支付款项10万元、5万元、65107.55元。补充协议二还约定，被告昆山食同源文化传播有限公司如未依约还清任何一期债务，则视为全部债务均到期，被告昆山食同源文化传播有限公司还应当按欠款总额的20%向原告支付违约金。被告邢开东作为保证人对被告昆山食同源文化传播有限公司的前述债务承担连带保证责任。补充协议二签署后，被告昆山食同源文化传播有限公司和被告汪道芝于2020年12月5日搬离讼争房屋，但未依补充协议二支付任何款项。原告认为，该合同签署后，被告汪道芝实际使用讼争房屋、支付租金和水电费等履约行为，以及其和被告昆山食同源文化传播有限公司同原告签署补充协议一等行为，均已向原告明确表示其加入该合同项下债务的意思，应当根据《民法典》第552条规定和被告昆山食同源文化传播有限公司承担连带清偿责任。补充协议二约定被告邢开东对被告昆山食同源文化传播有限公司在该协议项下债务承担连带保证责任，被告邢开东据此应当承担连带保证责任。综上所述，该合同及补充协议一、补充协议二均依法成立，对各当事人有法律约束力。三被告未依约履行各自义务，违反了相关协议，应当分别承担租赁合同债务、并存的租赁合同债务、连带保证债务。为此，原告特向贵院起诉，恳请依法维护当事人的合法权益。被告昆山食同源文化传播有限公司未作答辩。被告汪道芝未作答辩。被告邢开东未作答辩。本院经审理查明事实如下：昆山市玉山镇震川西路18号一区为江苏永泰田房地产开发有限公司所有，2018年7月17日，江苏永泰田房地产开发有限公司授权将前述房屋交由昆山巴黎春天百货有限公司经营管理和使用，有权将该房屋对外出租出租并获取收益。2019年3月1日，昆山巴黎春天百货有限公司（出租人）与昆山食同源文化传播有限公司（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定，出租人将位于昆山市玉山镇震川西路18号一区A铺位（建筑面积340平方米）出租，租期自2019年3月1日至2020年2月28日，租金24万元/年，租金支付方式：三个月支付一次，每个租赁季度开始前提前15日支付，先付后用。租赁保证金4万元（2个月租金），承租人在2019年3月1日前交给出租人。第十一条合同解除的条件：有下列情形之一的，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2.承租人所欠各项费用达(大写)肆万元以上；3.未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4.承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7.承租人在出租房屋进行违法活动的。第十二条，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为2020年2月28日，承租人享有优先续租权。第十三条，违约责任：1.在租赁期内，承租人未经出租人书面同意中途擅自退租的，承租人支付违约金人民币肆万元整。出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财务毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。其他约定：承租人与每月1日向出租房免费提供20张面值200元的本超市购物卡；合同到期后的最后一星期内承租人另行支付12万元的租金给甲方，如果因出租人原因提前收回房屋，导致租赁期不满一年承租人将不予支付12万租金；若由于承租人原因中途退租，同样向出租人补足租金(每月补足1万元，即按照每月3万租金计算)。合同签订后，昆山巴黎春天百货有限公司陈述，昆山食同源文化传播有限公司将诉争房屋提供给汪道芝使用开设昆山市玉山镇鲜零距便利店。昆山食同源文化传播有限公司以汪道芝、昆山市玉山镇鲜零距便利店的名义支付租金。2020年3月19日，昆山市玉山镇鲜零距便利店、邢开东（乙方）与昆山巴黎春天百货有限公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定，1、原合同截止日期顺延至2020年3月31日，2020年3月租金3万元/㛑，超市储蓄卡4000元/月计算。2、截止到2020年3月31日乙方拖欠甲方租金：贰拾壹万元整(RMB210000)：超市储值卡肆仟元整(4000元)_水电费：捌仟零捌拾伍点陆伍元(RMB8085.65)；水电费截止2020年3月9日，甲方本着友好互助，支持乙方的原则允许乙方缓付应付租金及各项费用，约定支付时间如下：2020年3月15日支付10000元；2020年3月31日前支付20000元；2020年5月15日前支付60000元及3月份水电费；2020年8月15日前支付120000元，超市储蓄卡4000元。a、享有疫情扶持政策的细则：如乙方在3月15日；3月31日按照以上所述时间分别支付了10000元和50000元，且在4月15日之前支付的租金总额超过65000元同时付清拖欠的水电费，乙方则享受《疫情期间租金减免扶持政策》，拖欠租金的总金额减免30000元，减免超市储值卡4000元。按照租金总额180000元重新计算；并在2020年8月15日之前将拖欠余款115000元和未消费的储值卡退款全部付清，在结算最后一笔欠款的同时可抵扣乙方已缴纳的租赁押金。b.乙方违约责任的承担：如乙方未在2020年的3月15日，3月31日，5月15日支付上述金额，乙方除不享有《疫情期间租金减免扶持政策》之外还应承担违约责任，并从违约当日起(2019年11月16日)计算违约金，违约金以拖欠总额每日千分之三计算。违约金总额包括未消费且未退款或未支付的超市储值卡金额。本协议生效后，即成为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力，除本协议中明确所做修改外，原合同的其余部分应完全继续有效。如本补充协议同《房屋租赁合同》条款不一致的，以本补充协议为准。2020年11月18日，昆山巴黎春天百货有限公司（甲方）、昆山食同源文化传播有限公司（乙方）、邢开东签订《补充协议》约定，就甲、乙双方共同于2019年签署的《房屋租赁合同》(简称原合同)，合同编号为20190301CS，房屋位置江苏省昆山市震川西路18号1区，经友好协商，甲乙双方于2020年11月30日终止原合同，乙方应于12月3日前，将该房屋恢复原状后返还给甲方，经甲方同意遗留在该房屋内的乙方添附物或其他物品，其所有权无条件归属甲方，乙方届时无权要求甲方对前述物品进行赔偿或补偿；乙方对清单所列拖欠甲方欠款确认无误，欠款合计：贰拾壹万伍仟壹佰零柒元伍角伍分(RMB215107.55)。甲方本着友好互助，支持乙方的原则允许乙方缓付应付欠款，约定支付时间如下：乙方应于2020年12月30日前，支付甲方欠款拾万元整(RMB100000)；乙方应于2021年3月30日前，支付甲方欠款伍万元整(RMB50000)；乙方应于2021年6月30日前，支付甲方欠款陆万伍仟壹佰零柒元伍角伍分(RMB65107.55)；如乙方于2021年6月30日前还清欠款，乙方则享受疫情期间租金减免扶持政策，欠款总金额减免30000元；未使用超市卡按实际使用金额在欠款金额最后一笔还款中扣减；另撤柜前所用电费乙方须按实结算。乙方若不按约定足额还清任何一期欠款，则视为全部未还款项全部到期，并应按欠款总额的20%支付甲方滞纳金。丙方作为该协议的担保人，承担连带保证责任。清单如下：2020年9月租金30000元；2020年10月租金12000元；2020年11月租金12000元；2020年9月1日至2020年9月30日电费8006.25元、水费24.9元；2020年10月1日至2020年10月31日电费3985元、水费4.15元；2020年11月1日至2020年11月19日电费2015元、水费4.15元，费用合计68039.45元，去年未结清款项169668.1元、未使用的超市卡为17400元，押金抵扣40000元，应缴金额215107.55元。2020年11月18日补充协议签订后，昆山食同源文化传播有限公司、汪道芝于2020年12月5日搬离诉争房屋，但是未支付补充协议中任何款项，遂引发本案纠纷。另查明，昆山市玉山镇鲜零距便利店的登记的经营者为汪道芝，经营场所为昆山市玉山镇震川西路18号一区。以上事实由房产证、授权书、房屋租赁合同、收款明细、补充协议两份、工商登记材料、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，昆山巴黎春天百货有限公司与昆山食同源文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》、两份补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。根据2020年3月9日及2020年11月18日补充协议及昆山巴黎春天百货有限公司统计的已付款情况可知，在合同履行期间，昆山食同源文化传播有限公司存在拖欠租金及水电费等违约行为，根据昆山食同源文化传播有限公司、昆山巴黎春天百货有限公司签订的2020年11月18日补充协议，昆山食同源文化传播有限公司尚结欠昆山巴黎春天百货有限公司租金、水电费等215107.55元。鉴于昆山食同源文化传播有限公司未补充协议中约定的时间付款，昆山巴黎春天百货有限公司根据补充协议约定未到期款项一并到期并应予以主张，不违反法律法规规定及双方约定，本院依法予以支持。违约金，昆山巴黎春天百货有限公司按协议约定欠款总额的20%主张，该约定过高，本院调整为以欠款215107.55元为基数，从双方约定的第一笔2020年12月30日付款次日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算至实际付款之日。邢开东在2020年11月18日补充协议中以保证人身份签字，并明确承担连带责任，故本院对昆山巴黎春天百货有限公司主张邢开东承担连带责任的诉讼请求予以支持。汪道芝是否承担责任，本院认为，通过庭审调查，汪道芝为昆山市玉山镇鲜零距便利店的经营者，2020年3月19日的补充协议除了昆山巴黎春天百货有限公司、邢开东签字外，还有昆山市玉山镇鲜零距便利店加盖了公章，应以该个体工商户名义主张款项，其向汪道芝主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山食同源文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山巴黎春天百货有限公司欠款215107.55元及违约金（以215107.55元为基数，自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算至实际付款之日）。二、被告邢开东对被告昆山食同源文化传播有限公司的上述债务承担连带责任。三、驳回原告昆山巴黎春天百货有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告昆山食同源文化传播有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526063784）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2586元（已减半），保全费1845元，合计4431元由被告昆山食同源文化传播有限公司、邢开东负担4142元，原告昆山巴黎春天百货有限公司负担289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  柴敏娟二〇二一年四月九日书记员  石 锐