广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终801号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖健辉，男，1973年9月12日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：邹瑞红，女，1975年8月16日出生，汉族，住广东省中山市。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市哈特贸易有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神溪村军民路**天喜电器有限公司办公楼****。法定代表人：赵建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：冼康喜，男，该公司监事。委托诉讼代理人：康一丰，广东法盛律师事务所律师。上诉人肖健辉、邹瑞红因与被上诉人中山市哈特贸易有限公司（以下简称哈特公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。肖健辉、邹瑞红上诉请求：撤销一审判决，改判支持肖健辉、邹瑞红的一审反诉请求，继续履行双方签订的中山市商品房买卖合同（编号：HTN2015029818）。事实与理由：一、双方签订的商品房买卖合同有效，但关于买方逾期付款与卖方逾期交房的违约责任条款明显不对等。该合同系采用格式条款订立的合同，合同第七条关于买方逾期付款的内容明显加重了买方的责任，排除了买方的主要权利，与第九条关于卖方逾期交房的违约责任条款不对等，显失公平，第七条应属于无效条款。哈特公司以该条款为由解除合同、一审法院予以确认完全错误。另，哈特公司并非于双方签订合同后30日内的合理时间解除合同，而是于签订合同后的798天才通知解除，明显违背常理。二、哈特公司于2017年7月5日通知解除合同后，肖健辉、邹瑞红在其发出通知后七日内即支付了1000000元的购房款，系以实际行为表明不同意解除合同并要求继续履行合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及相关规定，肖健辉、邹瑞红请求继续履行合同应予以支持。三、哈特公司履行合同过程中存在违约事实，其于2017年7月5日发出解除合同通知书时，未符合约定的2017年1月1日交付房屋条件，构成违约。另，双方签订合同时约定肖健辉、邹瑞红需要办理按揭贷款购房手续，贷款金额为768000元，但双方签订合同后，哈特公司信用出现严重危机，任何银行均无法受理该楼盘项目的按揭贷款手续，本案系哈特公司自己经营困难才导致无法继续履行合同，肖健辉、邹瑞红并不存在违约行为。双方签订合同后，哈特公司从未向肖健辉、邹瑞红催收过首付款，违背常理，足以表明系因哈特公司无法继续履行合同所致。四、哈特公司的解除合同请求如得到法院支持，其将获得巨大利益。肖健辉、邹瑞红在收到解除合同通知书后，已以支付超过90%的购房款行为表明继续履行合同，就是对解除通知书的合理抗辩，且已履行主要支付义务，具备继续履行合同的充分条件，合同应当继续履行。五、肖健辉、邹瑞红虽有付款义务，但其有充分证据证明哈特公司的经营严重恶化，有权行使不安抗辩权，中止履行付款行为，故肖健辉、邹瑞红不存在违约情形。哈特公司辩称：一、肖健辉、邹瑞红不仅没有办理银行按揭贷款手续，连首期购房款也分文未付，涉案合同并未开始履行。二、涉案合同于2015年4月29日签订，当时哈特公司并未发生债务问题，肖健辉、邹瑞红亦未支付首期款，其并无不安抗辩权。三、肖健辉、邹瑞红对其所称的不安抗辩权的行使未向哈特公司发出任何通知，直到哈特公司向其书面通知解除合同的5天后，肖健辉、邹瑞红才交付1000000元购房款。2017年3月，哈特公司曾通知肖健辉、邹瑞红过来协商，因对方并未前来，哈特公司才于2017年7月5日发出解除合同通知书，亦未过多追究对方的违约责任，只主张减半收取违约金。哈特公司向一审法院起诉请求：1.解除肖健辉、邹瑞红与哈特公司签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：HTN2015029818），注销中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园1期28幢2单元别墅的销售备案登记；2.肖健辉、邹瑞红向哈特公司支付逾期付款违约金的50%即54900元。肖健辉、邹瑞红向一审法院反诉请求：继续履行肖健辉、邹瑞红与哈特公司签订的中山市商品房买卖合同（编号：1501029817）。一审法院认定事实：2015年4月29日，哈特公司（出卖人）与肖健辉、邹瑞红（买受人）签订一份商品房买卖合同（合同编号：HTN2015029818），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房坐落为神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）28幢2单元;用途为住宅，钢混结构，层高3米，建筑层数3层；按套内建筑面积计价单价为（人民币）每平方米6765.67元，总金额1098000元；买受人按银行按揭方式按期付款，约定金额330000元，付款方式：现金，约定付款时间：2015年4月29日；768000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间2014年11月27日;买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期金额万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期金额万分之五的违约金；交付期限：出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，哈特公司与肖健辉、邹瑞红于2015年5月15日在中山市房产交易登记管理所对涉案合同办理了备案登记。2015年6月4日，肖健辉、邹瑞红就涉案房产向中山市地方税务机关缴纳购房契税32940元。2017年7月12日，肖健辉向哈特公司转账1000000元。2017年7月5日，哈特公司通过中国邮政EMS快递邮寄方式向肖健辉、邹瑞红发出解除商品买卖合同通知书，载明：“你与我司签订的中山市商品房买卖合同第六条约定：你应于2015年4月29日支付首期购房款330000元，另以按揭方式支付购房款768000元。第七条约定：你逾期超过30天付款的，我司有权解除合同，你需按总房价款的10%向我司支付违约金。因你至今未支付首期款330000元及按揭贷款，已构成违约，现通知你自本通知书寄出之日起，你与我司签订的中山市商品房买卖合同即告解除，请你立即协助我司注销涉案房产的销售备案登记，逾期不协助的，你应以总房价1098000元为基数按日万分之五的标准向我司支付逾期办证违约金。自本通知书寄出之日起五日内，支付逾期付款违约金109800元，逾期支付的，以109800元为基数按日万分之五的标准向我司支付逾期付款违约金。”EMS快递邮单显示该通知已于2017年7月6日签收。中山市不动产登记资料证明表显示涉案土地于2013年9月29日办理抵押登记手续，于2014年9月29日注销抵押登记。查封信息第一轮候查封起始时间为2015年6月3日。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。哈特公司与肖健军、邹瑞红签订的中山市商品房买卖合同是各方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。合同签订后，哈特公司与肖健军、邹瑞红均应恪守合同的权利和义务。合同第六条约定：买方应于2015年4月29日支付首期购房款330000元。第七条约定：逾期付款超过30天后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按总房价款的10%向卖方支付违约金。肖健辉、邹瑞红应于2015年4月29日向哈特公司支付首期购房款，其于2017年7月12日才向哈特公司支付购房款，已然超过合同约定的付款时间，哈特公司有权依据合同约定解除合同。哈特公司于2017年7月5日向肖健辉、邹瑞红发出解除合同通知书并于2017年7月6日签收，涉案商品房买卖合同已于2017年7月6日解除。肖健辉、邹瑞红辩称因哈特公司的原因导致涉案房产被查封，其无法办理银行按揭贷款手续，故其未支付购房款应归责于哈特公司。经查，涉案房产于2014年9月29日注销抵押登记，2015年6月3日开始存在查封。肖健辉、邹瑞红签订合同时，涉案房产并不存在查封状态，肖健辉、邹瑞红应积极履行合同，及时办理银行按揭贷款手续。即使其无法办理银行按揭贷款手续，肖健辉、邹瑞红亦应依约支付首付款，但其延迟至2017年7月12日才支付购房款，已构成违约，故一审法院对其抗辩不予采信。合同解除后，肖健辉、邹瑞红应协助哈特公司办理注销涉案房产的销售备案登记手续。哈特公司亦应将收取的购房款1000000元返还给肖健辉、邹瑞红。合同因违约被解除后，不影响违约责任的承担，哈特公司诉请的逾期付款违约金54900元，未违反双方约定及法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以支持。关于肖健辉、邹瑞红的反诉请求，一审法院已认定涉案商品房买卖合同已解除，故其反诉请求继续履行，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认哈特公司与肖健辉、邹瑞红于2015年4月29日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：HTN2015029818）于2017年7月6日解除；二、肖健辉、邹瑞红于一审判决发生法律效力之日起十日内协助哈特公司办理注销中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）28幢2单元别墅的销售备案登记手续；三、哈特公司于一审判决生效之日起七日内返还肖健辉、邹瑞红购房款1000000元，肖健辉、邹瑞红于一审判决生效之日起七日内向哈特公司支付逾期付款违约金54900元；四、驳回肖健辉、邹瑞红的反诉请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1173元，减半收取586.25元（哈特公司已预交），由肖健辉、邹瑞红负担（肖健辉、邹瑞红于一审判决发生法律效力之日起七日内向迳付哈特公司）；反诉案件受理费50元（肖健辉、邹瑞红已预交），由肖健辉、邹瑞红负担。本案二审期间，肖健辉、邹瑞红向本院提交一审法院（2015）中一法民二破（预）字第17号民事裁定书，拟证明哈特公司于2015年5月至7月已存在经营状况恶化的情况，并向法院申请破产重整，在此之前已向各债权人公布了破产重整的意向，故肖健辉、邹瑞红鉴于该情形无法按照合同约定期限支付购房款有正当理由，不存在违约。哈特公司质证如下：不确认该证据的真实性，哈特公司确实曾申请破产重整，但肖健辉、邹瑞红应于2015年4月29日付款，当时哈特公司并不存在债务问题，肖健辉、邹瑞红无权以此作为抗辩并行使不安抗辩权，后来哈特公司撤回了破产重整申请，但肖健辉、邹瑞红至今未支付首期款或与哈特公司协商购房事宜。二审庭审调查结束后，肖健辉、邹瑞红向本院提交以下证据：中国农村商业银行股份有限公司银行流水清单1份、加盖有“中山市哈特贸易有限公司财务专用章”的收据2份，拟证明肖健辉、邹瑞红于2015年4月28日以银行转账方式向哈特公司支付定金30000元，于同年4月29日以银行转账方式向哈特公司支付首期房款19万元，分别由哈特公司出具收据予以证实，并称因肖健辉、邹瑞红一审期间未参加庭审，故未能提交上述收据。哈特公司对此提交收据2份并发表质证意见称：1.银行流水清单未显示资金去向，不能证明肖健辉向哈特公司付款；2.收据2份真实性不予确认，需要原件核对并进行司法鉴定，理由是，哈特公司对刷卡消费支付款项的收据上均加盖有“银行收讫章”，经办人亦签署规范的全名，但肖健辉、邹瑞红提交的收据不符合上述形式规范，且该2份收据与哈特公司提交收据对比可知，该2份收据上的财务章明显与哈特公司的财务章尺寸、字迹不同，另，哈特公司同期账目均未显示该笔资金往来，申请法院调取该期间肖健辉名下账户的银行交易流水并对上述收据的印章进行鉴定。经本院向有关银行查询，显示：1.肖健辉名下中山农村商业银行尾号为4721的账号于2017年4月28日转账消费支出30000元、4月29日转账消费支出190000元，均未显示对方账号与对方开户名，该记录与肖健辉、邹瑞红提交的前述银行流水清单一致；2.哈特公司名下兴业银行中山分行尾号为6364的账号于2015年4月25日至5月1日没有交易记录。肖健辉、邹瑞红称，其系用POS机刷卡支付首期款，但POS刷卡回单由哈特公司保存。哈特公司回应称，其刷卡机对应的银行账号为其名下在中国工商银行中山市神湾支行的20×××58账号，2015年3月1日至5月31日均未查到有肖健辉所称款项的入账记录并提交该账户该期间的银行流水、冯艳霞的刷卡记录及证明等。肖健辉、邹瑞红对此不予确认，称当时签合同、刷卡均在律师见证下进行，并由哈特公司的工作人员出具收据、办理备案登记手续，该行为系职务行为，肖健辉、邹瑞红有理由相信该220000元系哈特公司收取。其后，肖健辉、邹瑞红再向本院提交银行流水一份，显示肖健辉名下尾号4721的账号于2015年4月28日转账支付30000元、4月29日转账支付190000元，收款人均为“中山市古镇智酷照明电器厂”，拟证明：结合收款收据、律师见证费收据、销售备案登记表以及契税缴款书、商品房买卖合同可知，肖健辉、邹瑞红确实向哈特公司支付了首期款220000元。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、关于付款期限问题涉案商品房买卖合同第六条第3项为：“银行按揭方式：约定金额330000元（人民币）；付款方式：现金；约定付款时间：2015-04-29；约定金额：768000元（人民币）；付款方式：商业贷款；约定付款时间：2015-04-29；”一审法院查明事实有误，本院予以纠正。该合同第七条第2款关于买受人逾期付款责任的内容通过加粗及下划线方式突出标示。二、关于按揭贷款问题一审庭审期间，肖健辉、邹瑞红称，其在签订合同后已按约定办理商业银行的抵押贷款手续，履行合同义务，于2015年5月下旬向兴业银行申请按揭贷款；是哈特公司不符合办理房产抵押按揭的条件导致其后肖健辉、邹瑞红无法获得银行贷款，哈特公司违约在先；双方约定先办理备案再办理贷款手续，之后再支付首期款；2015年5月哈特公司对外称需资产重组、冻结全部账户，不允许入账，导致肖健辉、邹瑞红无法支付款项。二审第一次调查期间，肖健辉、邹瑞红称，在签订合同及办理销售备案登记后了解到哈特公司存在巨额债务纠纷，这也是银行按揭贷款申请无法批下来的原因，但哈特公司其后拒绝沟通；在2015年6月4日缴纳契税时已知晓哈特公司存在纠纷，但不清楚全部纠纷；因为哈特公司的银行账号被查封，故不敢向该账户上汇款，肖健辉、邹瑞红根据合同约定的30天违约期限行使不安抗辩权，因为在该期限内哈特公司的账户及所涉地块均被查封冻结。哈特公司回应称，肖健辉、邹瑞红之前从未主张过其系行使不安抗辩权以及具体行使方式是解除合同还是暂缓履行，且至今未支付过首期款。三、关于收据公章问题1.一审期间，肖健辉、邹瑞红提交广东保信律师事务所2015年4月29日律师见证费收据一份，载明“收到肖健辉、邹瑞红律师见证费（含工本费）850元”。2.二审第二次调查期间，肖健辉、邹瑞红称，二审第一次调查后才发现相关收据，已付122万元，多付12万多元是因为哈特公司说要多收取利息和违约金，但实际是对方违约，肖健辉、邹瑞红因为不懂法律，就多给了；当时是用POS机刷卡支付首期款的，两次付款均是在律师事务所由律师见证下刷卡支付的。哈特公司称，收取购房款均是通过兴业银行账户；因为其于2015年4月已停止销售，没有2015年4月29日前后的收据提供比对；肖健辉2015年4月29日收据是虚假的，哈特公司并未实际收款；2015年4月，公司财务章与公章均保存于出纳人员黄早明、黄艳汶处，后其与哈特公司产生纠纷，要求公司支付补偿金后才于大概2015年4月26日至30日期间交回了财务章与公章，本案合同签订及收据落款时间正是双方纠纷期间及移交印章时间，涉案合同及收据均不排除是黄早明、黄艳汶私自签订出具，并非公司行为。经现场比对双方分别提交的收据原件，收据格式以及加盖的财务印章均存在明显不同之处。四、除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预售合同纠纷，哈特公司二审期间称涉案合同不排除系其员工擅自与肖健辉、邹瑞红签订，但其一审期间诉请解除合同，并无对合同效力提出异议，且在其所称的收回公章后其仍为涉案合同办理了备案登记，可知其对涉案合同的效力予以确认，故涉案合同足以认定系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是肖健辉、邹瑞红有无迟延支付购房款，是否构成违约。根据合同约定，肖健辉、邹瑞红应于合同签订之日支付首期款330000元，并于同日支付银行按揭贷款768000元，否则构成违约。根据常理可知，上述银行按揭贷款的支付时间虽然存在不合理之处，但关于首期款金额及支付时间的约定仍然合法有效，亦符合商品房预售关于首期款支付的交易习惯，肖健辉、邹瑞红作为购房人应及时履行该付款义务。一审期间，肖健辉、邹瑞红主张其系事后知晓哈特公司陷入经济纠纷故行使不安抗辩权，故未向哈特公司支付首期款，与前述合同约定的“于签订之日支付首期款”履行期限明显不符，一审法院据此认定肖健辉、邹瑞红迟延付款构成违约，并无不当。二审期间，肖健辉、邹瑞红提交转账记录及收据，拟证明其于合同签订之日已履行支付首期款的义务，其后未按期办理按揭贷款是因为哈特公司的原因所致，其不构成违约。哈特公司对上述证据均不予确认，称上述收据出具期间，正值保管财务印章、公司公章的相关人员与公司产生纠纷，不排除该相关人员擅自出具前述收据的可能，并申请对上述肖健辉、邹瑞红提交收据所载的财务印章的真伪进行鉴定。本院认为，双方当事人各自提交的收据经肉眼辨别即可发现确实存在印章样式及收据格式不同，无需再行鉴定，本院对哈特公司的鉴定申请不予准许。关于上述收据所载款项有无实际支付给哈特公司的问题。一审诉讼期间以及上诉、二审第一次调查期间，肖健辉、邹瑞红均稳定述称，其因哈特公司财务状况恶化而行使先履行抗辩权、未支付首期款，仅于哈特公司发函要求解除合同后方才支付1000000元。本院认为，购房系日常生活重大事项，购房款的支付情况亦系至为关键的部分，通常而言，肖健辉、邹瑞红作为完全民事行为能力人，理应对相关事项具有清晰、明确的记忆并在诉讼期间如实陈述，不以有无相关凭据为转移，但本案二审调查结束后，肖健辉、邹瑞红向本院提交前述收据两份并变更陈述，称其刚找到该支付凭证，并据此重新组织陈述为：先支付定金30000元、次日支付190000元，后支付1000000元。但如前所述，肖健辉、邹瑞红提交的两份收据所载财务印章与哈特公司提交收据的格式及印章样式明显不符，且相关银行流水记录亦显示该款220000元由“中山市古镇智酷照明电器厂”而非哈特公司收取，而且按照肖健辉、邹瑞红的陈述，其向哈特公司转账支付的首期款220000元、尾款及违约金1000000元，共计1220000元，款项金额亦与合同约定的首期款、购房款总额并不相符，明显不合常理。另，肖健辉、邹瑞红称前述超额支付部分款项系应哈特公司要求而支付的违约金，但哈特公司对此不予确认，肖健辉、邹瑞红亦未对其主张的事实提供任何证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。综上，肖健辉、邹瑞红的陈述及相关证据未能形成完整证据链条，不足以令人对其主张形成内心确信，本院对其二审新提出的已支付首期款220000元主张不予采纳。肖健辉、邹瑞红无正当理由逾期履行支付首期款的主合同义务，于2017年7月16日方才支付购房款1000000元，构成根本违约，根据合同履行顺序，哈特公司协助办理银行按揭贷款、交付房屋均以肖健辉、邹瑞红履行付款义务为前提，故现无证据证明哈特公司在合同履行过程中存在违约行为，肖健辉、邹瑞红主张的不安抗辩权并不成立，已构成根本违约，其诉请继续履行合同的理据不足，本院不予支持。在肖健辉、邹瑞红未履行主合同义务构成根本违约的情况下，哈特公司于合同约定履行期限届满后即应知晓肖健辉、邹瑞红的根本违约事实，但其未依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，于解除权发生之日起一年内及时行使合同解除权，而是于2017年7月5日方才书面通知解除合同，哈特公司所享有的合同解除权系形成权，已因超过法定的一年除斥期间而归于消灭，故该解除通知的到达并不产生涉案合同解除的法律后果，一审径行认定涉案合同已于2017年7月6日解除不当，本院予以纠正。哈特公司所享有的形成权虽已消灭，但仍基于肖健辉、邹瑞红的根本违约行为而有权诉请法院解除涉案合同，并主张肖健辉、邹瑞红承担相关违约责任。本院予以维持，并对当事人未上诉的其他部分不作审查。综上所述，肖健辉、邹瑞红的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审对涉案合同解除问题认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18073号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18073号民事判决第一项；三、解除中山市哈特贸易有限公司与肖健辉、邹瑞红于2015年4月29日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：HTN2015029818）。一审本诉案件受理费1173元，减半收取586.25元（哈特公司已预交），由肖健辉、邹瑞红负担（肖健辉、邹瑞红于一审判决发生法律效力之日起七日内向迳付哈特公司）；一审反诉案件受理费50元（肖健辉、邹瑞红已预交），由肖健辉、邹瑞红负担。二审案件受理费50元（肖健辉、邹瑞红已预交），由肖健辉、邹瑞红负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一八年十月三十一日书记员 张欣琪廖博睿