广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3167号 原告：曾某(同为原告冯某的委托代理人)，女，仫佬族，1964年11月15日出生，住北海市海城区，现住北海市，公民身份号码：。 原告：冯某，男，汉族，1962年11月2日出生，住北海市海城区，现住北海市。 委托代理人：冯某1(系两原告之子)，男，仫佬族，1990年5月15日出生，住北海市海城区，现住北海市。 被告：黄某，女，汉族，1955年1月5日出生，住北海市海城区，现住北海市。 委托代理人：何国庆，广西越洲律师事务所律师。 被告：北海某房地产代理有限公司，住所地北海市。 法定代表人：朱某，经理。 原告曾某、冯某诉被告黄某、北海某房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月12日公开开庭进行审理，原告曾某、原告冯某的委托代理人冯某1、被告黄某的委托代理人何国庆、被告北海某房地产代理有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾某向本院提出如下诉求判令：1、被告黄某返还原告垫付的土地出让金5494.18元、印花税2.8元、契税164.8元，合计5661.78元；2、被告北海某房地产代理有限公司承担连带损害赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由如下：两原告系夫妻关系。2017年12月4日，原告经被告北海某房地产代理有限公司（以下简称北海某公司）介绍，与被告黄某达成房屋买卖意向，三方就此签订《房屋买卖合同》，合同对被告北海某公司的中介服务、房屋基本情况、土地权属性质等内容作了约定。2017年12月12日，原、被告就上述房屋买卖到北海市房地产交易中心办理产权转移登记，被告依约履行交房、迁出户口等义务，原告按约于2018年4月30日付清房款。但直至2018年8月6日，不动产权证书仍未予核发，原告从不动产登记窗口咨询得知是因其所购房屋土地性质是划拨土地，需缴纳土地出让金将土地性质转化为出让土地后才可办理登记。原告随即通过被告北海某公司的员工陈家丽与被告黄某进行沟通，表示为不贻误办证，原告可先行垫付该费用，待缴纳后被告黄某按实际发生数额返还。2018年8月16日，原告到北海市非税收入管理局代缴土地出让金5494.18元，次日代缴印花税2.8元、契税164.8元。其后原告就上述费用的承担问题与被告黄某进行沟通，但双方未能达成共识，原告为此诉至法院，提出上述诉求。 被告黄某辩称：一、被告与原告之间已经就案涉房屋买卖的相关费用达成要约，该要约合法有效。1、《房屋买卖定金协议》第3条：“该房屋交易过户过中一切相关税费、领证费由买方支付。”《房屋买卖合同》第五条第2款：“办理该房屋过户时，所产生的费用及相关费用由乙方承担，由乙方自行交纳。”上述条款系双方真实思表示，没有违反法律相关规定。2、上述条款是合同双方对“一切相关税费、领证费”、“关于产权登记约定及税费承担交纳”的权利与义务所作出约定。换而言之，就是甲方只有协助乙方办理房屋过户的义务，而所有因过户产生的所有费用均应由乙方承担。原告主张的“随后就土地出让金的支付问题通过陈家丽与黄某进行沟通，表示因尚未知晓具体数额，为不贻误办证，原告可以先行垫付，待缴纳后黄某按照际发生数额返还。”的内容没有事实依据。被告只表示过对逾期迁户口承担支付违约金承担责任，并没有对土地出让金问题与原告达成新要约。二、被告在本案中没有过错，不应当承担过错责任。1、依照二手房交易行业习惯，房屋转让时产生的相关由买方承担。本合同中，买卖双方已经就“相关费用”承担有了明确约定，应按照合同约定执行。即便没有此约定，相关费用产生后也应依照交易习惯，即由买方（原告）承担。2、被告并非房地产交易专业人员，情理与习惯都不要求被告对“划拨、出让”的理解及房屋转让的相关程熟知。博通公司作为中介方应对土地出让金、税承担问题明确，并履行制作房屋转让相关合同及清单、对买卖双方及时告知等义务。故，对《房屋买卖合同》第五条第2款的相关费用“应对理解为交易时根据房屋现状、属性来进行房产交易所产生的一切费用承担。被告对房产属性、相费用的支付不承担任何过错责任。综上所述，原告诉称缺乏事实依据和法律依据，其诉求应当被驳回。 被告北海某房地产代理有限公司辩称：我方作为中介方只承担协助工作，合同明确约定我方在交易前与买卖双方进行的沟通工作，且已约定产生的税费由乙方承担。因此我公司不同意原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年11月30日，被告北海某公司的员工金明代原告曾某与被告黄某签订一份《房屋买卖定金协议》，约定原告交付房屋定金2万元给被告黄某，并约定该房屋交易过户过程中一切相关税费、领证费由原告支付。 2017年12月4日，两原告与两被告共同签订一份《房屋买卖合同》，主要约定两原告共同购买被告黄某名下的位于（房屋所有权证号：北房权证[2010]字第015372号），土地权属性质为出让；房屋总价款为738000元，付款方式如下：原告于2017年11月30日已交付2万元作为购房定金，双方约定过户时间后当天原告向被告支付购房款538000元（包含购房定金），待被告交房后两个工作日内原告向其支付10万元，待被告把户口迁出后两个工作日内原告向其支付10万元。并约定办理房屋过户时，所产生的税费及相关费用由原告承担，由原告自行交纳。 2017年12月12日，两原告与被告黄某、案外人韦桂添共同向北海市房地产交易中心申请办理上述房屋所有权转移登记手续。2018年4月30日，原告按约付清全部购房款，被告黄某出具收款收据予以确认。 2018年8月16日、2018年8月17日，原告到北海市非税收入管理局分别缴纳土地出让金5494.18元、印花税2.8元、契税164.8元。原告缴费后要求被告予以返还，被告黄某认为上述费用属于双方合同中约定的“办理房屋过户时所产生的税费及相关费用”应由原告自行承担，双方无法达成一致意见，以致涉诉。 另查明，两原告系夫妻关系，上述合同签订在双方婚姻关系存续期间。 上述事实，有房屋买卖定金协议、房屋买卖合同、房屋交易管理不动产登记业务受理凭证、收款收据、非税收入一般缴纳书、税收完税证明及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：原告曾某、冯某与被告黄某于2017年12月4日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应恪守履行。上述合同签订后，原告按约支付了全部购房款，履行了合同的义务，双方当事人已就案涉房屋办理转移登记手续，但因讼争房屋土地权属性质实际为“划拨土地”，与合同载明的“出让土地”不一致，导致涉案买卖房屋出现须补缴土地出让金后才能核发不动产权证书的情形；另案涉房屋是被告黄某于1998年7月21日购入的集资建房，该类房屋带有福利保障性质，建造时其所需土地为政府免费划拨，因此规定在保障对象不再依赖此房居住上市交易时，须向国家补缴土地出让金，故基于被告在享受国家福利的同时又以市场交易价格获利的情形，为此本院依据合同法的公平原则确认涉案土地出让金应由被告负担。因此，原告要求被告返还已缴纳的土地出让金5494.18元、印花税2.8元、契税164.8元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 就被告北海某公司承担连带赔偿责任的问题，因被告北海某公司作为中介方，负有对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力积极调查并据实报告的义务，本案中，因案涉房屋土地没有相应的土地权属证书，被告黄某提交的产权证明上也未载明土地权属性质，故被告北海某公司无法从形式上查明土地权属性质，即不存在故意隐瞒的情形。因此，被告北海某公司已履行忠实居间义务，原告要求被告北海某公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄某返还土地出让金5494.18元、印花税2.8元、契税164.8元给原告曾某、冯某； 二、驳回原告曾某、冯某的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告黄某承担（该费用原告已经向本院预交，被告须在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈军华 二〇一八年十月十七日 法官助理黄乐婷 书记员苏钇方